Back to announcement
20260622_TRIS_Informasi Transaksi Afiliasi_32103365_lamp3.pdf
Asset transaction Needs review TRISSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 119
Page 1
LAPORAN PENILAIAN 75,00% SAHAM
PT LIFESTYLE PRATAMA
PT TRISULA INTERNATIONAL Tbk
TANGGAL PENILAIAN
31 DESEMBER 2025
Page 2
No. : 00120/2.0162-00/BS/05/0153/1/VI/2026 18 Juni 2026 Kepada Yth. PT TRISULA INTERNATIONAL Tbk Gedung Trisula Center Jl. Lingkar Luar Barat Blok A No. 1 Rawa Buaya, Cengkareng Jakarta 11740 U.p. : Direksi Hal : Ringkasan Penilaian 75,00% Saham PT Lifestyle Pratama Dengan hormat, Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR” atau “kami”) mendapat penugasan dari manajemen PT Trisula International Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas nilai pasar 75,00% saham PT Lifestyle Pratama (selanjutnya disebut “LP”). Penugasan kami tersebut sesuai dengan surat penugasan No. KR/260223-001 tanggal 23 Februari 2026 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan. Selanjutnya, kami sebagai KJPP resmi berdafsarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 2.19.0162 tanggal 15 Juli 2019 dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (selanjutnya disebut “OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK No. KEP-210/KS.13/2026, menyatakan bahwa kami telah meneliti dan menilai nilai pasar 75,00% saham LP (selanjutnya disebut “Objek Penilaian”) dengan tujuan untuk mengungkapkan pendapat mengenai nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 31 Desember 2025. ALASAN DAN LATAR BELAKANG RENCANA TRANSAKSI Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak di bidang perdagangan pakaian jadi dan jasa. Perseroan memulai kegiatan operasionalnya pada tahun 2005. Perseroan berdomisili di Trisula Center, Jalan Lingkar Luar Barat Blok A No. 1, Rawa Buaya, Cengkareng, Jakarta 11740, dengan nomor telepon: (021) 5835 7377, nomor faksimile: (021) 5835 8033, dan email: corporate.secretary@trisula.com.
Page 3
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, struktur pemegang
saham Perseroan pada tanggal 31 Desember 2025 adalah sebagai berikut:
PT Inti Nusa Damai
(IND)
75,00% 20,61%
PT Lifestyle Pratama
Perseroan
(LP)
75,00% 60,00%
PT Rimba Lifestyle
PT Alam Rimba (AR)
(RL)
IND merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup
(privately-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia.
Ruang lingkup kegiatan usaha IND adalah bergerak dalam bidang perusahaan investasi.
LP merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup
(privately-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia.
Ruang lingkup kegiatan usaha LP adalah bergerak dalam bidang perdagangan besar meliputi
real estate yang dimiliki sendiri atau disewa, vila, apartemen hotel, penyediaan akomodasi
lainnya, hotel bintang, aktivitas perusahaan holding, dan aktvitas konsultasi manajemen
lainnya.
AR merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup (privately-held
company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup
kegiatan usaha AR adalah bergerak dari jasa management hotel, restoran dan aktivitas bisnis
lainnya berubah menjadi bergerak dalam bidang penyedia akomodasi dan penyediaan
makan, minum, dan aktivitas jasa lainnya.
RL merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup (privately-held
company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup
kegiatan usaha RL adalah bergerak dalam bidang pembangunan, perdagangan,
perindustrian, pengangkutan darat, pertanian, percetakan, dan jasa. Berdasarkan keterangan
yang diperoleh dari manajemen Perseroan, RL belum menjalankan kegiatan operasionalnya.
ii
Page 4
Industri pariwisata di Indonesia memiliki potensi yang didukung oleh keberagaman destinasi
wisata alam, budaya, dan rekreasi yang tersebar di berbagai wilayah. Khususnya di Bali,
potensi industri pariwisata didukung oleh pengakuan yang luas sebagai salah satu destinasi
wisata internasional, ketersediaan infrastruktur pariwisata yang relatif berkembang, serta
keberadaan berbagai fasilitas pendukung seperti hotel, resort, restoran, dan sarana
transportasi. Selain itu, karakteristik Bali yang menawarkan kombinasi wisata alam, budaya,
dan rekreasi menjadikannya sebagai salah satu tujuan wisata bagi wisatawan domestik
maupun mancanegara, sehingga berpotensi mendukung aktivitas usaha yang bergerak di
sektor pariwisata dan industri pendukung terkait.
Pada tanggal 3 Agustus 2010 AR, entitas anak LP dan PT Trimbawan Swastama Sejati
(selanjutnya disebut “TSS”), pihak yang tidak terafiliasi dengan Perseroan, IND, dan LP, telah
menandatangani Perjanjian Kerja Sama (selanjutnya disebut “PKS”) terkait pengelolaan
kawasan “Menjangan Jungle and Beach Resort” yang berlokasi di Taman Nasional Bali Barat,
Desa Pejarakan, Kabupaten Buleleng, Provinsi Bali. Masa berlaku PKS tersebut mengikuti
masa berlaku dari Izin Usaha Penyediaan Sarana Wisata Alam (selanjutnya disebut
“IUPSWA”) yang dimiliki oleh TSS, yang saat ini berlaku sampai dengan 15 September 2028.
Apabila IUPSWA diperbaharui, maka PKS akan secara otomatis diperpanjang untuk jangka
waktu yang sama. Berdasarkan ketentuan yang berlaku, IUPSWA tersebut dapat
diperpanjang selama 20 tahun dan selanjutnya dapat diperpanjang kembali. Dengan adanya
PKS tersebut menjadi salah satu faktor yang mendukung kegiatan usaha AR dalam
pengelolaan resort dan fasilitas pendukung pariwisata, sehingga memberikan dukungan
terhadap kegiatan usaha dan prospek LP sebagai entitas induk AR.
Berdasarkan laporan keuangan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2025 yang telah diaudit oleh KAP Mirawati Sensi Idris (selanjutnya disebut
“MSI”), Perseroan mencatat saldo piutang pihak berelasi dari IND yang terdiri dari pokok dan
bunga adalah sebesar Rp 44,99 miliar. Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh
dari manajemen Perseroan, sampai dengan tanggal 16 April 2026 saldo piutang pihak berelasi
dari IND yang terdiri dari pokok dan bunga adalah sebesar Rp 43,29 miliar (selanjutnya
disebut “Piutang”). Perseroan bermaksud mengoptimalkan nilai ekonomis dari Piutang
tersebut dengan membeli 4.500 saham atau setara dengan 75,00% saham LP dari IND
(selanjutnya disebut “Rencana Transaksi”), di mana sebagian nilai Piutang dari IND akan
diselesaikan melalui mekanisme perjumpaan utang (set-off) dengan saham LP, entitas induk
AR.
Rencana Transaksi merupakan bagian dari strategi Perseroan untuk terus memanfaatkan
peluang bisnis melalui strategi pertumbuhan secara an-organik atas perusahaan yang
memiliki sinergi di industri pariwisata khususnya dalam bidang pengelolaan resort dan fasilitas
pendukung yang berlokasi di Bali. Sebagai entitas induk AR, LP memiliki keterkaitan dengan
kegiatan usaha pengelolaan resort dan fasilitas pendukung pariwisata yang dijalankan oleh
AR, sehingga melalui Rencana Transaksi Perseroan dapat memperoleh akses terhadap
sektor pariwisata melalui kepemilikan pada LP. Langkah tersebut merupakan bagian dari
diversifikasi usaha Perseroan ke sektor pariwisata sehingga mengurangi ketergantungan
Perseroan pada satu segmen bisnis yang diharapkan dapat meningkatkan kapasitas
Perseroan dalam menghadapi perubahan kondisi pasar maupun dinamika industri.
iii
Page 5
Dengan melakukan Rencana Transaksi, Perseroan memperoleh investasi kepada AR melalui
LP, di mana kepemilikan tersebut diharapkan dapat memberikan sumber pendapatan baru
yang bersifat berulang (recurring income) bagi Perseroan yang berasal dari kegiatan usaha
pengelolaan resort dan fasilitas pendukung pariwisata yang dijalankan oleh AR, sehingga
dapat memperkuat arus kas dan mendukung kegiatan operasional Perseroan di masa yang
akan datang.
Selanjutnya, Rencana Transaksi juga merupakan langkah Perseroan dalam rangka mitigasi
risiko atas aset Piutang melalui mekanisme perjumpaan utang (set-off) dengan saham LP,
sehingga Perseroan memiliki investasi pada LP yang diharapkan dapat memberikan nilai
tambah dan manfaat ekonomi jangka panjang bagi Perseroan, termasuk melalui peningkatan
nilai investasi pada masa mendatang.
Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan mengharapkan dapat menciptakan
nilai peningkatan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada masa yang akan datang
yang pada akhirnya dapat memberikan manfaat bagi seluruh pemegang saham Perseroan.
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Rencana Transaksi merupakan bagian dari strategi Perseroan untuk terus memanfaatkan
peluang bisnis melalui strategi pertumbuhan secara an-organik atas perusahaan yang
memiliki sinergi di industri pariwisata khususnya dalam bidang pengelolaan resort dan
fasilitas pendukung yang berlokasi di Bali. Sebagai entitas induk AR, LP memiliki
keterkaitan dengan kegiatan usaha pengelolaan resort dan fasilitas pendukung pariwisata
yang dijalankan oleh AR, sehingga melalui Rencana Transaksi Perseroan dapat
memperoleh akses terhadap sektor pariwisata melalui kepemilikan pada LP. Langkah
tersebut merupakan bagian dari diversifikasi usaha Perseroan ke sektor pariwisata
sehingga mengurangi ketergantungan Perseroan pada satu segmen bisnis yang
diharapkan dapat meningkatkan kapasitas Perseroan dalam menghadapi perubahan
kondisi pasar maupun dinamika industri.
• Dengan melakukan Rencana Transaksi, Perseroan memperoleh investasi kepada AR
melalui LP, di mana kepemilikan tersebut diharapkan dapat memberikan sumber
pendapatan baru yang bersifat berulang (recurring income) bagi Perseroan yang berasal
dari kegiatan usaha pengelolaan resort dan fasilitas pendukung pariwisata yang dijalankan
oleh AR, sehingga dapat memperkuat arus kas dan mendukung kegiatan operasional
Perseroan di masa yang akan datang.
• Rencana Transaksi juga merupakan langkah Perseroan dalam rangka mitigasi risiko atas
aset Piutang melalui mekanisme perjumpaan utang (set-off) dengan saham LP, sehingga
Perseroan memiliki investasi pada LP yang diharapkan dapat memberikan nilai tambah
dan manfaat ekonomi jangka panjang bagi Perseroan, termasuk melalui peningkatan nilai
investasi pada masa mendatang.
• Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan mengharapkan dapat menciptakan
nilai peningkatan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada masa yang akan datang
yang pada akhirnya dapat memberikan manfaat bagi seluruh pemegang saham
Perseroan.
iv
Page 6
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat bahwa
IND merupakan entitas induk dari Perseroan dan LP dengan kepemilikan masing-masing
sebesar 20,61% dan 75,00%, maka Rencana Transaksi merupakan transaksi afiliasi,
sehingga Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK No. 42/POJK.04/2020 tanggal
1 Juli 2020 tentang “Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan” (selanjutnya
disebut “POJK 42/2020”).
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
Rencana Transaksi tersebut bukan merupakan transaksi material, sebagaimana diatur dalam
Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal 20 April 2020 tentang “Transaksi Material dan
Perubahan Kegiatan Usaha”.
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi, POJK 42/2020 mensyaratkan
adanya laporan penilaian saham atas transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai
independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi tersebut, maka Perseroan
menunjuk penilai independen, KR untuk melakukan penilaian atas Objek Penilaian.
Mengingat LP adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat diperjualbelikan di
pasar modal, maka saham LP bersifat tidak likuid.
PREMIS PENILAIAN
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis penilaian
bahwa LP adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
TUJUAN DAN MAKSUD PENILAIAN
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen tentang nilai
pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalensinya
pada tanggal 31 Desember 2025.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan pertimbangan oleh
manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi serta untuk memenuhi
POJK 42/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan OJK
No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar
Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK 35/2020”) serta Standar Penilaian
Indonesia 2018, Edisi Revisi SPI300, SPI310, SPI320, SPI330 (selanjutnya disebut “SPI”).
v
Page 7
DEFINISI NILAI YANG DIGUNAKAN
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka, maka
dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk digunakan dalam
penilaian ini adalah nilai pasar, di mana berdasarkan POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan
sebagai “estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau
liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
INDEPENDENSI PENILAI
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan LP ataupun pihak-pihak
yang terafiliasi dengan Perseroan dan LP. KR juga tidak memiliki kepentingan ataupun
keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak
dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami
terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis
penilaian ini dan KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan
No. KR/260223-001 tanggal 23 Februari 2026 yang telah disetujui oleh manajemen
Perseroan.
TANGGAL EFEKTIF PENILAIAN
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal 31 Desember 2025.
Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian serta dari data
keuangan LP yang kami terima. Data keuangan tersebut berupa laporan keuangan
konsolidasian LP untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2025 yang menjadi
dasar penilaian ini.
JENIS LAPORAN
Jenis laporan penilaian 75,00% saham PT Lifestyle Pratama ini merupakan laporan terinci.
KEJADIAN PENTING SETELAH T ANGGAL PENILAIAN (SUBSEQUENT EVENTS)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal penilaian,
yaitu tanggal 31 Desember 2025, sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian
75,00% saham PT Lifestyle Pratama tidak terdapat kejadian penting setelah tanggal penilaian
(subsequent events) yang secara signifikan dapat memengaruhi penilaian nilai pasar Objek
Penilaian.
vi
Page 8
DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar Objek Penilaian, kami telah
menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan
informasi sebagai berikut:
1. Laporan keuangan konsolidasian LP untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2025 dengan angka perbandingan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik (selanjutnya disebut
“KAP”) Dwi Haryadi Nugraha & Rekan (selanjutnya disebut “DHNR”) sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00099/2.1446/AU.8/05/1723-1/-/1V/2026 tanggal
29 April 2026 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal.
2. Laporan keuangan konsolidasian LP untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023.
3. Laporan keuangan konsolidasian LP untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022.
4. Laporan keuangan konsolidasian LP untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021.
5. Laporan keuangan AR untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2025 yang
telah diaudit oleh KAP DHNR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00093/2.1446/AU.8/05/1723-2/1/IV/2026 tanggal 28 April 2026 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian dengan hal lain.
6. Laporan keuangan AR untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 yang
telah diaudit oleh KAP DHNR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00083/2.1446/AU.2/05/1723-1/1/IV/2025 tanggal 30 April 2025 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian dengan hal lain.
7. Laporan keuangan AR untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 yang
telah diaudit oleh KAP I Gede Oka (selanjutnya disebut “IGO”) sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 00076/2.1274/AU.2/05/0463-3/1/V/2024 tanggal 24 Mei 2024
dengan pendapat wajar tanpa modifikasian.
8. Laporan keuangan AR untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 yang
telah diaudit oleh KAP IGO sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00072/2.1274/AU.2/05/0463-2/1/IV/2023 tanggal 28 April 2023 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian.
9. Laporan keuangan AR untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 yang
telah diaudit oleh KAP IGO sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00066/2.1274/AU.2/07/0463-1/1/IV/2022 tanggal 29 April 2022 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian hal lain.
vii
Page 9
10. Laporan keuangan RL untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2025 yang
telah dikonsolidasikan ke dalam laporan keuangan konsolidasian LP untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2025 yang telah diaudit oleh KAP DHNR
sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00099/2.1446/AU.8/05/1723-1/0/IV/2026
tanggal 29 April 2026 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dengan penekanan
suatu hal dan hal lain.
11. Proyeksi laporan keuangan AR untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2026 – 2048 yang disusun oleh manajemen AR.
12. Laporan penilaian properti AR per 31 Desember 2025 yang disusun oleh
KJPP Iwan Bachron & Rekan sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00122/2.0047-05/PI/04/0500/1/VI/2026 tanggal 11 Juni 2026.
13. Anggaran dasar LP yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta No. 30 tanggal
14 Agustus 2024 oleh Wiwik Condro, S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta Barat terkait
perubahan susunan Direksi LP.
14. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Marcus Harianto B dengan
posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar belakang, dan hal-hal lain yang terkait
dengan Rencana Transaksi.
15. Tarif pajak yang diberlakukan atas AR adalah berdasarkan laba kena pajak dalam periode
yang bersangkutan yang dihitung berdasarkan tarif pajak yang berlaku umum, yaitu
sebesar 22,00% untuk tahun 2026 – 2048.
16. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan LP serta pihak-pihak lain yang relevan
untuk penugasan.
17. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg.
18. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain website
Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg.
19. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg.
20. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi.
21. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik dan hasil
analisis lain yang kami anggap relevan.
viii
Page 10
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan dan
kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain yang diberikan
kepada kami oleh Perseroan dan LP atau yang tersedia secara umum dan kami tidak
bertanggung jawab atas kebenaran informasi-informasi tersebut.
Kami tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari LP. Jasa-jasa yang kami
berikan kepada Perseroan hanya merupakan penilaian atas Objek Penilaian dan bukan
jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian
tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan merupakan dalam bentuk apapun, suatu
penelaahan atau audit, atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi
keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan
kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan
keuangan, atau pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak
mencoba mendapatkan bentuk transaksi-transaksi lainnya yang dilakukan Perseroan.
KONDISI PEMBATAS DAN ASUMSI-ASUMSI POKOK
Penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis dan
keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku sampai dengan tanggal
penerbitan laporan penilaian ini.
Penilaian Objek Penilaian yang dilakukan dengan metode diskonto arus kas didasarkan pada
proyeksi laporan keuangan AR yang disusun oleh manajemen AR. Dalam penyusunan
proyeksi laporan keuangan, berbagai asumsi dikembangkan berdasarkan kinerja AR pada
tahun-tahun sebelumnya dan berdasarkan rencana manajemen di masa yang akan datang.
Kami telah melakukan penyesuaian terhadap proyeksi laporan keuangan tersebut agar dapat
menggambarkan kondisi operasi dan kinerja AR yang dinilai pada saat penilaian ini dengan
lebih wajar. Secara garis besar, tidak ada penyesuaian yang signifikan yang kami lakukan
terhadap target kinerja AR yang dinilai dan telah mencerminkan kemampuan pencapaiannya
(fiduciary duty). Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi
laporan keuangan berdasarkan kinerja historis AR dan informasi manajemen AR terhadap
proyeksi laporan keuangan AR tersebut. Kami juga bertanggung jawab atas laporan penilaian
LP dan kesimpulan nilai akhir.
Dalam penugasan penilaian ini, kami mengasumsikan terpenuhinya semua kondisi dan
kewajiban Perseroan. Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penilaian sampai
dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian tidak terjadi perubahan apapun yang
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penilaian. Kami
tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan
(update) pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini.
ix
Page 11
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan,
kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain
yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan LP atau yang tersedia secara umum yang
pada hakekatnya adalah benar, lengkap, dan tidak menyesatkan dan kami tidak bertanggung
jawab untuk melakukan pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut.
Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan dan LP bahwa mereka
tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan kepada
kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
Analisis penilaian Objek Penilaian dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi tersebut dapat
memengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Kami tidak bertanggung jawab atas
perubahan kesimpulan atas penilaian kami maupun segala kehilangan, kerusakan, biaya,
ataupun pengeluaran apapun yang disebabkan oleh ketidakterbukaan informasi sehingga
data yang kami peroleh menjadi tidak lengkap dan/atau dapat disalahartikan.
Karena hasil dari penilaian kami sangat tergantung dari data serta asumsi-asumsi yang
mendasarinya, perubahan pada sumber data serta asumsi sesuai data pasar akan mengubah
hasil dari penilaian kami. Oleh karena itu, kami sampaikan bahwa perubahan terhadap data
yang digunakan dapat berpengaruh terhadap hasil penilaian dan bahwa perbedaan yang
terjadi dapat bernilai material. Walaupun isi dari laporan penilaian ini telah dilaksanakan
dengan itikad baik dan dengan cara yang profesional, kami tidak dapat menerima tanggung
jawab atas kemungkinan terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh adanya
analisis tambahan, diaplikasikannya hasil penilaian sebagai dasar untuk melakukan analisis
transaksi ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan sebagai dasar penilaian.
Laporan penilaian Objek Penilaian bersifat non-disclaimer opinion dan merupakan laporan
yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat
memengaruhi operasional Perseroan dan LP.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian Objek Penilaian tidak merupakan dan tidak
dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat
dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan
atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau pelanggaran hukum. Selanjutnya, kami
juga telah memperoleh informasi atas status hukum LP berdasarkan anggaran dasar LP.
x
Page 12
TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Dalam menyusun laporan penilaian Objek Penilaian, KR diberikan kesempatan untuk
melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan laporan penilaian Objek Penilaian.
Selanjutnya, dalam menyusun laporan penilaian saham, kami mengasumsikan dan
bergantung pada keakuratan, kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi dalam
laporan penilaian properti AR yang disusun oleh penilai independen yang terdaftar di OJK dan
kami tidak bertanggung jawab untuk melakukan pemeriksaan independen terhadap
informasi-informasi tersebut. Kami juga bergantung kepada jaminan dari penilai independen
yang terdaftar di OJK bahwa mereka telah melakukan penilaian dan menyusun laporan secara
independen sesuai dengan dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dari Peraturan Otoritas
Jasa Keuangan No. 28/POJK.04/2021 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian
Properti di Pasar Modal” dan Standar Penilaian Indonesia 2018, Edisi Revisi SPI300, SPI310,
SPI320, SPI330 (SPI) serta telah dibuat dengan memenuhi Kode Etik Penilai Indonesia
(KEPI).
Kami tidak memberikan pendapat atas laporan penilaian properti AR yang disusun oleh penilai
independen yang terdaftar di OJK. Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian atas
Objek Penilaian tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan merupakan dalam bentuk
apapun, atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu serta tidak dapat dimaksudkan untuk
mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan
dalam laporan penilaian properti AR yang disusun oleh penilai independen yang terdaftar di
OJK, atau pelanggaran hukum atas laporan penilaian properti AR yang disusun oleh penilai
independen yang terdaftar di OJK.
PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis internal
berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis historis atas laporan posisi
keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif LP dan AR, pengkajian atas kondisi operasi
dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki LP dan AR. Prospek AR di masa yang akan
datang kami evaluasi berdasarkan rencana usaha serta proyeksi laporan keuangan yang
diberikan oleh manajemen yang telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya. Analisis
eksternal didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang
dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian singkat atas
prospek dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar suatu
“business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi keuangan dan
laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya diperlukan penyesuaian
terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan normalisasi keuntungan laporan laba rugi
komprehensif yang biasanya disusun oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun
nilai buku suatu perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan
laba rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis yang
dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian tersebut.
xi
Page 13
METODE PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode diskonto
arus kas (discounted cash flow [DCF] method), metode penyesuaian aset bersih (adjusted net
asset method), dan metode kapitalisasi kelebihan pendapatan (capitalized excess earning
method).
Metode diskonto arus kas dipilih mengingat bahwa kegiatan usaha yang dilaksanakan oleh
AR di masa depan masih akan berfluktuasi sesuai dengan perkiraan atas perkembangan
usaha AR. Dalam melaksanakan penilaian dengan metode ini, operasi AR diproyeksikan
sesuai dengan perkiraan atas perkembangan usaha AR. Arus kas yang dihasilkan
berdasarkan proyeksi dikonversi menjadi nilai kini dengan tingkat diskonto yang sesuai
dengan tingkat risiko. Indikasi nilai adalah jumlah nilai kini dari arus kas tersebut.
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari semua
komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang
bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan kemudian diperoleh dengan menghitung selisih
antara nilai pasar seluruh aset (berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Metode kapitalisasi kelebihan pendapatan yang digunakan dalam penilaian AR merupakan
metode penilaian yang berdasarkan pada pendekatan aset. Dengan metode ini, nilai dari
semua komponen aset dan liabilitas harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang
bank).
Selain aset berwujud, nilai pasar aset tak berwujud seperti hak paten, lisensi, biaya riset dan
pengembangan, karyawan yang telah terlatih dan siap bekerja dan daftar langganan, juga
harus dihitung. Nilai pasar aset tak berwujud tersebut diperoleh dengan melakukan penilaian
terhadap tiap-tiap aset tersebut secara terpisah. Nilai pasar ekuitas (net worth) kemudian
diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai seluruh aset dan liabilitas yang telah
disesuaikan.
Sebagai langkah selanjutnya perlu dihitung arus kas bersih dari perusahaan yang dinilai.
Selisih antara arus kas bersih dengan pendapatan yang diharapkan merupakan kelebihan
pendapatan yang dihasilkan oleh aset berwujud bersih. Nilai aset takberwujud kemudian
dihitung dengan cara mengkapitalisasikan kelebihan pendapatan tersebut dengan tingkat
kapitalisasi yang sesuai. Langkah berikutnya adalah menghitung indikasi nilai pasar saham
dengan menjumlahkan nilai aset berwujud bersih dan nilai aset takberwujud.
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai untuk
diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak manajemen Perseroan dan
LP. Tidak tertutup kemungkinan untuk diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian lain
yang dapat memberikan hasil yang berbeda.
Selanjutnya nilai-nilai yang diperoleh dari tiap-tiap metode tersebut direkonsiliasi dengan
melakukan pembobotan.
xii
Page 14
RINGKASAN HASIL PENILAIAN
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, ringkasan hasil penilaian kami adalah sebagai
berikut:
Berdasarkan metode penyesuaian aset bersih, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai pasar
100,00% saham LP sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar Rp 39,20 miliar. Dengan
diskon likuiditas pasar sebesar 30,00%, maka nilai pasar 100,00% saham LP adalah sebesar
Rp 27,44 miliar. Dengan demikian, nilai pasar 75,00% saham LP berdasarkan metode
penyesuaian aset bersih adalah sebesar Rp 20,58 miliar.
Sehubungan dengan penilaian ini, kami ingin menekankan bahwa nilai pasar yang dihitung
dengan metode diskonto arus kas didasarkan atas asumsi-asumsi mengenai tingkat
pendaptan, beban, dan akun-akun laporan posisi keuangan yang dikembangkan pihak
manajemen AR melalui analisis atas kinerja historis dan pernyataan manajemen AR
mengenai rencana-rencana untuk masa yang akan datang sebelum Rencana Transaksi. Kami
melakukan penelaahan atas asumsi-asumsi tersebut dan menurut pendapat kami,
asumsi-asumsi tersebut wajar. Akan tetapi, kami tidak bertanggung jawab atas pencapaian
asumsi-asumsi tersebut. Setiap perubahan dari asumsi-asumsi ini akan memengaruhi
perhitungan nilai Objek Penilaian. Karena tidak ada kepastian bahwa dasar-dasar dan
asumsi-asumsi tersebut akan terealisasi, kami tidak dapat memberikan jaminan bahwa
hasil-hasil yang diproyeksikan akan tercapai.
KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima dan dengan
mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang memengaruhi penilaian, maka menurut
pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 31 Desember 2025 adalah sebesar
Rp 20,58 miliar.
Nilai pasar Objek Penilaian tersebut kami tentukan berdasarkan data dan informasi yang kami
peroleh dari pihak manajemen Perseroan dan LP serta pihak-pihak lain yang relevan dengan
penilaian. Kami menganggap bahwa semua informasi tersebut adalah benar dan bahwa tidak
ada keadaan atau hal-hal yang tidak terungkap yang akan memengaruhi nilai pasar tersebut
secara material.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab kami
kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum kepemilikan,
kewajiban utang dan/atau sengketa atas LP. Kami tegaskan pula bahwa kami tidak
memperoleh manfaat atau keuntungan apapun baik saat ini maupun di masa mendatang dan
imbalan jasa yang telah disetujui atas penilaian LP tidak tergantung pada nilai yang
dilaporkan.
xiii
Page 15
DISTRIBUSI LAPORAN PENILAIAN
Penilaian ini hanya ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam kaitannya dengan
Rencana Transaksi serta tidak dapat digunakan atau dikutip untuk tujuan lain tanpa adanya
izin tertulis dari KR dan/atau tidak untuk digunakan oleh pihak lain.
Penilaian ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis
dan keuangan, serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak bertanggung jawab untuk
menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi
setelah tanggal laporan ini. Walaupun demikian, kami memiliki hak untuk, jika diperlukan,
mengubah atau melengkapi hasil dari laporan ini jika terdapat tambahan informasi yang
relevan setelah tanggal laporan ini yang kami anggap dapat berpengaruh secara signifikan
terhadap hasil penilaian kami. Laporan penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat
dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas dan tidak dapat
dipergunakan untuk tujuan lainnya.
Pendapat yang kami sampaikan di sini harus dipandang sebagai satu kesatuan bersama
dengan laporan lengkap yang telah kami siapkan. Penggunaan sebagian analisis dan
informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat menyebabkan
pandangan yang menyesatkan.
Penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang berwenang dan stempel
perusahaan (corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
Hormat kami,
KJPP KUSNANTO & REKAN
Willy D. Kusnanto
Pimpinan Rekan
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : KEP-210/KS.13/2026
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
xiv
Page 16
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS
1. KR sama sekali tidak memiliki kepentingan keuangan atau apapun terhadap LP untuk
sekarang dan masa yang akan datang.
2. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai yang diperoleh atau yang
tercantum dalam laporan.
3. Nilai dicantumkan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalensinya atas permintaan
pemberi tugas.
4. Laporan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan seperti tertulis di dalam laporan serta
ditujukan terbatas kepada klien dimaksud.
5. Baik seluruh maupun sebagian dari isi laporan ini tidak diizinkan untuk dipublikasikan
melalui iklan atau media lainnya tanpa seizin dari KJPP Kusnanto & rekan.
6. Laporan penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan KR dan stempel
perusahaan (corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
xv
Page 17
PERNYATAAN INDEPENDENSI PENILAI
1. KR tidak memiliki benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan perusahaan yang
dinilai.
2. KR tidak memiliki kepentingan atau keuntungan pribadi terkait dengan usaha/saham
perusahaan yang dinilai.
3. KR tidak memiliki pinjaman dengan perusahaan yang dinilai.
4. Laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak
manapun.
5. KR hanya menerima imbalan jasa sesuai dengan surat penugasan KR.
Tim Penilai:
Willy D. Kusnanto .....................................
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : KEP-210/KS.13/2026
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
Erric Reynaldi .....................................
No. MAPPI : 13-P-04625
Andry Steven .....................................
No. MAPPI : 14-P-04891
Kezia Melisa Rondonuwu .....................................
No. MAPPI : 20-P-10333
xvi
Page 18
SURAT PERNYATAAN
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan di
bawah ini menerangkan bahwa:
1. Pernyataan dalam laporan ini, yang menjadi dasar dari analisis, pendapat, dan kesimpulan
yang diuraikan di dalamnya adalah benar. Laporan ini menjelaskan semua syarat-syarat
pembatasan yang memengaruhi analisis, pendapat, dan kesimpulan yang tertera dalam
laporan ini dan laporan ini telah disusun sesuai dengan dan tunduk pada
ketentuan-ketentuan dari Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 35/POJK.04/2020
tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal” dan Standar
Penilaian Indonesia 2018, Edisi Revisi SPI300, SPI310, SPI320, SPI330 (SPI) serta telah
dibuat dengan memenuhi Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).
2. KR bertanggung jawab atas laporan penilaian.
3. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan adalah benar adanya dan
sesuai dengan pengetahuan dan itikad baik KR.
4. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Objek Penilaian pada tanggal
penilaian yang ditentukan, yaitu 31 Desember 2025.
5. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
6. Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam laporan penilaian.
7. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan
sebagai kesimpulan nilai.
8. KR tidak memiliki kepentingan pribadi atau kecenderungan untuk berpihak berkenaan
dengan subjek dari laporan ini maupun pihak-pihak yang terlibat di dalamnya.
9. KR telah memenuhi pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau diselenggarakan
oleh Asosiasi Penilai yang diakui oleh Pemerintah.
10. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisis telah diungkapkan.
11. KR telah memiliki pemahaman mengenai Objek Penilaian yang dinilai.
12. Imbalan jasa yang diterima oleh KR tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari
proses analisis Objek Penilaian.
13. Analisis dan kesimpulan nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.
xvii
Page 19
14. Data ekonomi dan industri dalam laporan penilaian ini diperoleh dari berbagai sumber
yang diyakini KR dapat dipertanggungjawabkan.
15. Tidak seorangpun selain yang disebutkan dalam laporan penilaian ini telah menyediakan
bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian ini.
16. KR telah melakukan inspeksi dan wawancara dengan manajemen Perseroan terkait
dengan operasional, kinerja, dan prospek dari AR.
Tim Penilai:
Willy D. Kusnanto .....................................
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : KEP-210/KS.13/2026
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
Erric Reynaldi .....................................
No. MAPPI : 13-P-04625
Andry Steven .....................................
No. MAPPI : 14-P-04891
Kezia Melisa Rondonuwu .....................................
No. MAPPI : 20-P-10333
xviii
Page 20
DAFTAR ISI
HALAMAN
OPINI i
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS xv
PERNYATAAN INDEPENDENSI PENILAI xvi
SURAT PERNYATAAN xvii
DAFTAR ISI xix
DAFTAR TABEL xxii
DAFTAR GRAFIK xxvi
LAMPIRAN xxvii
I. RINGKASAN EKSEKUTIF
A. Alasan dan Latar Belakang 1
B. Objek serta Tujuan dan Maksud Penilaian 5
C. Premis Penilaian 5
D. Independensi Penilai 5
E. Tanggal Efektif Penilaian 5
F. Profil PT Lifestyle Pratama 6
G. Definisi Nilai yang Digunakan 7
H. Pendekatan Penilaian yang Digunakan 7
I. Metode Penilaian yang Digunakan 8
J. Ringkasan Hasil Penilaian 9
K. Kesimpulan Penilaian 9
II. DESKRIPSI PENUGASAN
A. Alasan dan Latar Belakang 10
B. Tujuan dan Maksud Penilaian 14
C. Definisi Nilai yang Digunakan 14
D. Tanggal Efektif Penilaian 15
E. Data dan Informasi yang Digunakan 15
F. Informasi Non-Keuangan 17
G. Jenis Ekuitas 18
H. Kondisi Pembatas dan Asumsi-Asumsi Pokok 19
I. Tingkat Kedalaman Investigasi 20
J. Distribusi Laporan Penilaian 21
K. Jenis Laporan 21
L. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Events) 21
xix
Page 21
HALAMAN
III. PENJELASAN SINGKAT MENGENAI OBJEK PENILAIAN
A. Latar Belakang PT Lifestyle Pratama 22
B. Kegiatan Usaha 22
C. Manajemen 22
D. Kepemilikan Saham 22
E. Data Keuangan Historis 23
F. Penjelasan Singkat Mengenai Entitas Anak 24
IV. KONDISI DAN TINJAUAN EKONOMI
A. Tinjauan Ekonomi Dunia 27
B. Tinjauan Ekonomi Indonesia 30
C. Proyeksi Ekonomi Indonesia 30
D. Tingkat Suku Bunga 31
E. Inflasi 32
F. Nilai Tukar Rupiah 33
V. TINJAUAN INDUSTRI PERHOTELAN
A. Tinjauan Industri Perhotelan di Dunia 35
B. Tinjauan Industri Perhotelan di Indonesia 37
VI. ANALISIS LAPORAN KEUANGAN HISTORIS
A. PT Lifestyle Pratama 39
B. Analisis atas Common Size PT Lifestyle Pratama 47
C. Analisis atas Common Size Industri Perhotelan 48
VII. ANALISIS RISIKO
A. Risiko Persaingan Usaha 55
B. Risiko Gangguan Keamanan 55
C. Risiko Ekonomi 55
D. Risiko Politik dan Sosial 55
E. Risiko Bencana Alam 56
F. Risiko Kebijakan Pemerintah 56
VIII. METODE PENILAIAN
A. Metode-Metode Penilaian 57
B. Metode Penilaian yang Digunakan 58
C. Premis Penilaian 60
D. Aplikasi Diskon dan Premi 60
E. Prosedur Penilaian 60
F. Independensi Penilai 61
xx
Page 22
HALAMAN
IX. PENILAIAN
A. Premi Pengendalian (Premium for Control), Diskon Tanpa Pengendalian
(Discount for Lack of Control) dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for
Lack of Marketabilities) 62
B. Nilai Pasar Objek Penilaian 63
C. PT Alam Rimba 65
D. PT Rimba Lifestyle 86
E. Kesimpulan Penilaian 86
xxi
Page 23
DAFTAR TABEL
HALAMAN
Tabel 1 Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
PT Lifestyle Pratama 6
Tabel 2 Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
PT Lifestyle Pratama 22
Tabel 3 Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Lifestyle Pratama
Per 31 Desember 2021 – 2025 22
Tabel 4 Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Lifestyle Pratama
Untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2021 – 2025 24
Tabel 5 Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
PT Alam Rimba 25
Tabel 6 Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
PT Rimba Lifestyle 26
Tabel 7 Pertumbuhan Produk Domestik Bruto Dunia 27
Tabel 8 Pertumbuhan Inflasi 28
Tabel 9 Pertumbuhan Suku Bunga Bank Sentral 29
Tabel 10 Kontributor Inflasi Terbesar Berdasarkan Provinsi 33
Tabel 11 Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Lifestyle Pratama
Per 31 Desember 2021 – 2025 39
Tabel 12 Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Lifestyle Pratama
Untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2021 – 2025 42
Tabel 13 Laporan Arus Kas Konsolidasian
PT Lifestyle Pratama
Untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2021 – 2025 44
xxii
Page 24
HALAMAN
Tabel 14 Rasio-rasio Keuangan
PT Lifestyle Pratama
Per 31 Desember 2021 – 2025 45
Tabel 15 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Lifestyle Pratama
Per 31 Desember 2021 – 2025 47
Tabel 16 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Lifestyle Pratama
Untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2021 – 2025 48
Tabel 17 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan
PT Sunter Lakeside Hotel Tbk
Per 31 Desember 2021 – 2025 49
Tabel 18 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain
PT Sunter Lakeside Hotel Tbk
Untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2021 – 2025 50
Tabel 19 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Red Planet Indonesia Tbk
Per 31 Desember 2021 – 2025 51
Tabel 20 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Red Planet Indonesia Tbk
Untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2021 – 2025 52
Tabel 21 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Bukit Uluwatu Villa Tbk
Per 31 Desember 2021 – 2025 52
Tabel 22 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Bukit Uluwatu Villa Tbk
Untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2021 – 2025 54
xxiii
Page 25
HALAMAN
Tabel 23 Nilai Pasar 75,00% Saham
PT Lifestyle Pratama
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 31 Desember 2025 64
Tabel 24 Proyeksi Laporan Laba Rugi Komprehensif
PT Alam Rimba
Untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2048 68
Tabel 25 Proyeksi Laporan Posisi Keuangan
PT Alam Rimba
Per 31 Desember 2026 – 2048 70
Tabel 26 Proyeksi Arus Kas Bersih
PT Alam Rimba
Untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2048 74
Tabel 27 Indikasi Nilai Kini Operasi
PT Alam Rimba
Per 31 Desember 2025 78
Tabel 28 Indikasi Nilai Pasar 75,00% Saham
PT Alam Rimba
Metode Diskonto Arus Kas
Per 31 Desember 2025 79
Tabel 29 Penyesuaian Laporan Posisi Keuangan
PT Alam Rimba
Metode Kapitalisasi Kelebihan Pendapatan
Per 31 Desember 2025 81
Tabel 30 Perhitungan Kontribusi Aset
PT Alam Rimba
Per 31 Desember 2025 82
Tabel 31 Perhitungan Tingkat Pengembalian Aset Berwujud Bersih
PT Alam Rimba
Per 31 Desember 2025 82
Tabel 32 Indikasi Nilai Pasar 75,00% Saham
PT Alam Rimba
Metode Kapitalisasi Kelebihan Pendapatan
Per 31 Desember 2025 84
xxiv
Page 26
HALAMAN
Tabel 33 Rekonsiliasi Nilai
PT Alam Rimba
Per 31 Desember 2025 85
Tabel 34 Indikasi Nilai Pasar 60,00% Saham
PT Rimba Lifestyle
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 31 Desember 2025 86
xxv
Page 27
DAFTAR GRAFIK
HALAMAN
Grafik 1 Perkembangan Suku Bunga Bank Indonesia 31
Grafik 2 Perkembangan Inflasi Berdasarkan Indeks Harga Konsumen
di Indonesia 32
Grafik 3 Perkembangan Nilai Tukar Rupiah Terhadap Mata Uang Asing 34
Grafik 4 Jumlah Pemesanan Layanan Penginapan di Dunia
Tahun 2021 - 2024 35
Grafik 5 Proyeksi Pendapatan Pasar Perhotelan di Dunia
Tahun 2026 – 2030 36
Grafik 6 Tingkat Okupansi Kamar Hotel Berbintang di Indonesia
Juli 2025 – Desember 2025 37
Grafik 7 Proyeksi Pendapatan Pasar Perhotelan di Indonesia
Tahun 2026 - 2030 38
Grafik 8 Proyeksi Pendapatan Usaha
PT Alam Rimba
Tahun 2026 – 2048 66
Grafik 9 Proyeksi Harga Pokok Penjualan
PT Alam Rimba
Tahun 2026 – 2048 67
xxvi
Page 28
LAMPIRAN
HALAMAN
Lampiran A Nilai Pasar 75,00% Saham
PT Lifestyle Pratama
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 31 Desember 2025 87
Lampiran B Indikasi Nilai Pasar 75,00% Saham
PT Alam Rimba
Metode Diskonto Arus Kas
Per 31 Desember 2025 88
Lampiran C Indikasi Nilai Pasar 75,00% Saham
PT Alam Rimba
Metode Kapitalisasi Kelebihan Pendapatan
Per 31 Desember 2025 89
Lampiran D Rekonsiliasi Nilai
PT Alam Rimba
Per 31 Desember 2025 90
Lampiran E Indikasi Nilai Pasar 60,00% Saham
PT Rimba Lifestyle
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 31 Desember 2025 91
xxvii
Page 29
I. RINGKASAN EKSEKUTIF
I.A. Alasan dan Latar Belakang
PT Trisula International Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) merupakan suatu
perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held company),
didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup
kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak di bidang perdagangan pakaian jadi
dan jasa. Perseroan memulai kegiatan operasionalnya pada tahun 2005.
Perseroan berdomisili di Trisula Center, Jalan Lingkar Luar Barat Blok A No. 1,
Rawa Buaya, Cengkareng, Jakarta 11740, dengan nomor telepon:
(021) 5835 7377, nomor faksimile: (021) 5835 8033, dan
email: corporate.secretary@trisula.com.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, struktur
pemegang saham Perseroan pada tanggal 31 Desember 2025 adalah sebagai
berikut:
PT Inti Nusa Damai
(IND)
75,00% 20,61%
PT Lifestyle Pratama
Perseroan
(LP)
75,00% 60,00%
PT Rimba Lifestyle
PT Alam Rimba (AR)
(RL)
IND merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup
(privately-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha IND adalah bergerak dalam bidang
perusahaan investasi.
LP merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup
(privately-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha LP adalah bergerak dalam bidang
perdagangan besar meliputi real estate yang dimiliki sendiri atau disewa, vila,
apartemen hotel, penyediaan akomodasi lainnya, hotel bintang, aktivitas
perusahaan holding, dan aktvitas konsultasi manajemen lainnya.
AR merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup
(privately-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha AR adalah bergerak dari jasa
management hotel, restoran dan aktivitas bisnis lainnya berubah menjadi bergerak
dalam bidang penyedia akomodasi dan penyediaan makan, minum, dan aktivitas
jasa lainnya.
1
Page 30
RL merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup
(privately-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha RL adalah bergerak dalam bidang
pembangunan, perdagangan, perindustrian, pengangkutan darat, pertanian,
percetakan, dan jasa. Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen
Perseroan, RL belum menjalankan kegiatan operasionalnya.
Industri pariwisata di Indonesia memiliki potensi yang didukung oleh keberagaman
destinasi wisata alam, budaya, dan rekreasi yang tersebar di berbagai wilayah.
Khususnya di Bali, potensi industri pariwisata didukung oleh pengakuan yang luas
sebagai salah satu destinasi wisata internasional, ketersediaan infrastruktur
pariwisata yang relatif berkembang, serta keberadaan berbagai fasilitas
pendukung seperti hotel, resort, restoran, dan sarana transportasi. Selain itu,
karakteristik Bali yang menawarkan kombinasi wisata alam, budaya, dan rekreasi
menjadikannya sebagai salah satu tujuan wisata bagi wisatawan domestik
maupun mancanegara, sehingga berpotensi mendukung aktivitas usaha yang
bergerak di sektor pariwisata dan industri pendukung terkait.
Pada tanggal 3 Agustus 2010 AR, entitas anak LP dan PT Trimbawan Swastama
Sejati (selanjutnya disebut “TSS”), pihak yang tidak terafiliasi dengan Perseroan,
IND, dan LP, telah menandatangani Perjanjian Kerja Sama (selanjutnya disebut
“PKS”) terkait pengelolaan kawasan “Menjangan Jungle and Beach Resort” yang
berlokasi di Taman Nasional Bali Barat, Desa Pejarakan, Kabupaten Buleleng,
Provinsi Bali. Masa berlaku PKS tersebut mengikuti masa berlaku dari Izin Usaha
Penyediaan Sarana Wisata Alam (selanjutnya disebut “IUPSWA”) yang dimiliki
oleh TSS, yang saat ini berlaku sampai dengan 15 September 2028. Apabila
IUPSWA diperbaharui, maka PKS akan secara otomatis diperpanjang untuk
jangka waktu yang sama. Berdasarkan ketentuan yang berlaku, IUPSWA tersebut
dapat diperpanjang selama 20 tahun dan selanjutnya dapat diperpanjang kembali.
Dengan adanya PKS tersebut menjadi salah satu faktor yang mendukung kegiatan
usaha AR dalam pengelolaan resort dan fasilitas pendukung pariwisata, sehingga
memberikan dukungan terhadap kegiatan usaha dan prospek LP sebagai entitas
induk AR.
Berdasarkan laporan keuangan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2025 yang telah diaudit oleh KAP Mirawati Sensi Idris
(selanjutnya disebut “MSI”), Perseroan mencatat saldo piutang pihak berelasi dari
IND yang terdiri dari pokok dan bunga adalah sebesar Rp 44,99 miliar.
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
sampai dengan tanggal 16 April 2026 saldo piutang pihak berelasi dari IND yang
terdiri dari pokok dan bunga adalah sebesar Rp 43,29 miliar (selanjutnya disebut
“Piutang”). Perseroan bermaksud mengoptimalkan nilai ekonomis dari Piutang
tersebut dengan membeli 4.500 saham atau setara dengan 75,00% saham LP dari
IND (selanjutnya disebut “Rencana Transaksi”), di mana sebagian nilai Piutang
dari IND akan diselesaikan melalui mekanisme perjumpaan utang (set-off) dengan
saham LP, entitas induk AR.
2
Page 31
Rencana Transaksi merupakan bagian dari strategi Perseroan untuk terus
memanfaatkan peluang bisnis melalui strategi pertumbuhan secara an-organik
atas perusahaan yang memiliki sinergi di industri pariwisata khususnya dalam
bidang pengelolaan resort dan fasilitas pendukung yang berlokasi di Bali. Sebagai
entitas induk AR, LP memiliki keterkaitan dengan kegiatan usaha pengelolaan
resort dan fasilitas pendukung pariwisata yang dijalankan oleh AR, sehingga
melalui Rencana Transaksi Perseroan dapat memperoleh akses terhadap sektor
pariwisata melalui kepemilikan pada LP. Langkah tersebut merupakan bagian dari
diversifikasi usaha Perseroan ke sektor pariwisata sehingga mengurangi
ketergantungan Perseroan pada satu segmen bisnis yang diharapkan dapat
meningkatkan kapasitas Perseroan dalam menghadapi perubahan kondisi pasar
maupun dinamika industri.
Dengan melakukan Rencana Transaksi, Perseroan memperoleh investasi kepada
AR melalui LP, di mana kepemilikan tersebut diharapkan dapat memberikan
sumber pendapatan baru yang bersifat berulang (recurring income) bagi
Perseroan yang berasal dari kegiatan usaha pengelolaan resort dan fasilitas
pendukung pariwisata yang dijalankan oleh AR, sehingga dapat memperkuat arus
kas dan mendukung kegiatan operasional Perseroan di masa yang akan datang.
Selanjutnya, Rencana Transaksi juga merupakan langkah Perseroan dalam
rangka mitigasi risiko atas aset Piutang melalui mekanisme perjumpaan utang (set-
off) dengan saham LP, sehingga Perseroan memiliki investasi pada LP yang
diharapkan dapat memberikan nilai tambah dan manfaat ekonomi jangka panjang
bagi Perseroan, termasuk melalui peningkatan nilai investasi pada masa
mendatang.
Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan mengharapkan dapat
menciptakan nilai peningkatan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada
masa yang akan datang yang pada akhirnya dapat memberikan manfaat bagi
seluruh pemegang saham Perseroan.
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Rencana Transaksi merupakan bagian dari strategi Perseroan untuk terus
memanfaatkan peluang bisnis melalui strategi pertumbuhan secara an-organik
atas perusahaan yang memiliki sinergi di industri pariwisata khususnya dalam
bidang pengelolaan resort dan fasilitas pendukung yang berlokasi di Bali.
Sebagai entitas induk AR, LP memiliki keterkaitan dengan kegiatan usaha
pengelolaan resort dan fasilitas pendukung pariwisata yang dijalankan oleh
AR, sehingga melalui Rencana Transaksi Perseroan dapat memperoleh akses
terhadap sektor pariwisata melalui kepemilikan pada LP. Langkah tersebut
merupakan bagian dari diversifikasi usaha Perseroan ke sektor pariwisata
sehingga mengurangi ketergantungan Perseroan pada satu segmen bisnis
yang diharapkan dapat meningkatkan kapasitas Perseroan dalam menghadapi
perubahan kondisi pasar maupun dinamika industri.
3
Page 32
• Dengan melakukan Rencana Transaksi, Perseroan memperoleh investasi
kepada AR melalui LP, di mana kepemilikan tersebut diharapkan dapat
memberikan sumber pendapatan baru yang bersifat berulang (recurring
income) bagi Perseroan yang berasal dari kegiatan usaha pengelolaan resort
dan fasilitas pendukung pariwisata yang dijalankan oleh AR, sehingga dapat
memperkuat arus kas dan mendukung kegiatan operasional Perseroan di
masa yang akan datang.
• Rencana Transaksi juga merupakan langkah Perseroan dalam rangka mitigasi
risiko atas aset Piutang melalui mekanisme perjumpaan utang (set-off) dengan
saham LP, sehingga Perseroan memiliki investasi pada LP yang diharapkan
dapat memberikan nilai tambah dan manfaat ekonomi jangka panjang bagi
Perseroan, termasuk melalui peningkatan nilai investasi pada masa
mendatang.
• Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan mengharapkan dapat
menciptakan nilai peningkatan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan
pada masa yang akan datang yang pada akhirnya dapat memberikan manfaat
bagi seluruh pemegang saham Perseroan.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat
bahwa IND merupakan entitas induk dari Perseroan dan LP dengan kepemilikan
masing-masing sebesar 20,61% dan 75,00%, maka Rencana Transaksi
merupakan transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK
No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang “Transaksi Afiliasi dan Transaksi
Benturan Kepentingan” (selanjutnya disebut “POJK 42/2020”).
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
Rencana Transaksi tersebut bukan merupakan transaksi material, sebagaimana
diatur dalam Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal 20 April 2020 tentang
“Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha” (selanjutnya disebut “POJK
17/2020”).
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi, POJK 42/2020
mensyaratkan adanya laporan penilaian saham atas transaksi tersebut, yang
disiapkan oleh penilai independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi tersebut, maka
Perseroan menunjuk penilai independen, Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya
disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR” atau “kami”) untuk
melakukan penilaian atas nilai pasar 75,00% saham LP.
Mengingat LP adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat
diperjualbelikan di pasar modal, maka saham LP bersifat tidak likuid.
4
Page 33
I.B. Objek serta Tujuan dan Maksud Penilaian
Objek yang dinilai dalam penilaian ini adalah nilai pasar 75,00% saham LP
(selanjutnya disebut “Objek Penilaian”).
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen
tentang nilai pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah
dan/atau ekuivalensinya pada tanggal 31 Desember 2025.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan
pertimbangan oleh manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana
Transaksi serta untuk memenuhi POJK 42/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Bisnis di Pasar Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK
35/2020”) serta Standar Penilaian Indonesia 2018, Edisi Revisi SPI300, SPI310,
SPI320, SPI330 (selanjutnya disebut “SPI”).
I.C. Premis Penilaian
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis
penilaian bahwa LP adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
I.D. Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa
adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan LP
ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan dan LP. KR juga tidak
memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan
atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali
tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis penilaian ini dan
KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan
No. KR/260223-001 tanggal 23 Februari 2026 yang telah disetujui oleh manajemen
Perseroan.
I.E. Tanggal Efektif Penilaian
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal
31 Desember 2025. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan
tujuan penilaian serta dari data keuangan LP yang kami terima. Data keuangan
tersebut berupa laporan keuangan konsolidasian LP untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2025 yang menjadi dasar penilaian ini.
5
Page 34
I.F. Profil PT Lifestyle Pratama
LP didirikan berdasarkan Akta No. 61 tanggal 25 Juni 2010 yang dibuat di hadapan
Marianne Vincentia Hamdani, S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta Utara. Pernyataan
Keputusan Rapat tersebut telah diterima dan dicatat di dalam Sistem Administrasi
Badan Hukum, Kementerian Republik Indonesia melalui suratnya
No. AHU-34802.AH.01.01 Tahun 2010 tanggal 9 Juli 2010.
Anggaran dasar LP telah mengalami beberapa kali perubahan. Perubaha terakhir
berdasarkan Akta No. 30 tanggal 14 Agustus 2024, yang dibuat di hadapan Wiwik
Condro, S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta Barat terkait perubahan susunan Direksi
LP. Pernyataan Keputusan Rapat tersebut telah diterima dan dicatat di dalam
Sistem Administrasi Badan Hukum, Kementerian Republik Indonesia melalui
suratnya No. AHU-0059456.AH.01.02.Tahun 2024 tanggal 20 September 2024.
LP berdomisili di Jalan Lingkar Luar Barat Blok A No. 1, Rawa Buaya, Cengkareng,
Jakarta 11740.
I.F.1. Struktur Permodalan
Susunan pemegang saham LP berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
31 Desember 2025 adalah sebagai berikut:
Tabel 1
PT Lifestyle Pratama
Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Inti Nusa Damai 4.500 75,00% 4.500.000.000
David Agustino 1.500 25,00% 1.500.000.000
Jumlah 6.000 25,00% 1.500.000.000
I.F.2. Struktur Pengurus
Komisaris dan Direktur LP pada tanggal 31 Desember 2025 masing-masing adalah
Maya Damayanti Pranoyo dan David Agustino.
I.F.3. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha LP adalah bergerak dalam bidang perdagangan
besar meliputi real estate yang dimiliki sendiri atau disewa, vila, apartemen hotel,
penyediaan akomodasi lainnya, hotel bintang, aktivitas perusahaan holding, dan
aktvitas konsultasi manajemen lainnya.
6
Page 35
I.G. Definisi Nilai yang Digunakan
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan
terbuka, maka dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk
digunakan dalam penilaian ini adalah nilai pasar, di mana berdasarkan POJK
35/2020, nilai pasar didefinisikan sebagai “estimasi sejumlah uang yang dapat
diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian,
antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual,
dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak,
di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
I.H. Pendekatan Penilaian yang Digunakan
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis
internal berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis historis
atas laporan posisi keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif LP dan AR,
pengkajian atas kondisi operasi dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki
LP dan AR. Prospek AR di masa yang akan datang kami evaluasi berdasarkan
rencana usaha serta proyeksi laporan keuangan yang diberikan oleh manajemen
yang telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya. Analisis eksternal didasarkan
pada kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang dipertimbangkan sebagai
penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian singkat atas prospek dari
industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar
suatu “business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi
keuangan dan laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya
diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan
normalisasi keuntungan laporan laba rugi komprehensif yang biasanya disusun
oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun nilai buku suatu
perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan laba
rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis
yang dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian
tersebut.
7
Page 36
I.I. Metode Penilaian yang Digunakan
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode
diskonto arus kas (discounted cash flow [DCF] method), metode penyesuaian aset
bersih (adjusted net asset method), dan metode kapitalisasi kelebihan pendapatan
(capitalized excess earning method).
Metode diskonto arus kas dipilih mengingat bahwa kegiatan usaha yang
dilaksanakan oleh AR di masa depan masih akan berfluktuasi sesuai dengan
perkiraan atas perkembangan usaha AR. Dalam melaksanakan penilaian dengan
metode ini, operasi AR diproyeksikan sesuai dengan perkiraan atas
perkembangan usaha AR. Arus kas yang dihasilkan berdasarkan proyeksi
dikonversi menjadi nilai kini dengan tingkat diskonto yang sesuai dengan tingkat
risiko. Indikasi nilai adalah jumlah nilai kini dari arus kas tersebut.
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari
semua komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai
pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai
pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan
kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai pasar seluruh aset
(berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Metode kapitalisasi kelebihan pendapatan yang digunakan dalam penilaian AR
merupakan metode penilaian yang berdasarkan pada pendekatan aset. Dengan
metode ini, nilai dari semua komponen aset dan liabilitas harus disesuaikan
menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang telah
menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank).
Selain aset berwujud, nilai pasar aset tak berwujud seperti hak paten, lisensi, biaya
riset dan pengembangan, karyawan yang telah terlatih dan siap bekerja dan daftar
langganan, juga harus dihitung. Nilai pasar aset tak berwujud tersebut diperoleh
dengan melakukan penilaian terhadap tiap-tiap aset tersebut secara terpisah. Nilai
pasar ekuitas (net worth) kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara
nilai seluruh aset dan liabilitas yang telah disesuaikan.
Sebagai langkah selanjutnya perlu dihitung arus kas bersih dari perusahaan yang
dinilai. Selisih antara arus kas bersih dengan pendapatan yang diharapkan
merupakan kelebihan pendapatan yang dihasilkan oleh aset berwujud bersih. Nilai
aset takberwujud kemudian dihitung dengan cara mengkapitalisasikan kelebihan
pendapatan tersebut dengan tingkat kapitalisasi yang sesuai. Langkah berikutnya
adalah menghitung indikasi nilai pasar saham dengan menjumlahkan nilai aset
berwujud bersih dan nilai aset takberwujud.
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai
untuk diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak
manajemen Perseroan dan LP. Tidak tertutup kemungkinan untuk
diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian lain yang dapat memberikan
hasil yang berbeda.
8
Page 37
I.J. Ringkasan Hasil Penilaian
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, ringkasan hasil penilaian kami adalah
sebagai berikut:
Berdasarkan metode penyesuaian aset bersih, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai
pasar 100,00% saham LP sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 39,20 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 30,00%, maka nilai pasar
100,00% saham LP adalah sebesar Rp 27,44 miliar. Dengan demikian, nilai pasar
75,00% saham LP berdasarkan metode penyesuaian aset bersih adalah sebesar
Rp 20,58 miliar.
Sehubungan dengan penilaian ini, kami ingin menekankan bahwa nilai pasar yang
dihitung dengan metode diskonto arus kas didasarkan atas asumsi-asumsi
mengenai tingkat pendaptan, beban, dan akun-akun laporan posisi keuangan yang
dikembangkan pihak manajemen AR melalui analisis atas kinerja historis dan
pernyataan manajemen AR mengenai rencana-rencana untuk masa yang akan
datang sebelum Rencana Transaksi. Kami melakukan penelaahan atas
asumsi-asumsi tersebut dan menurut pendapat kami, asumsi-asumsi tersebut
wajar. Akan tetapi, kami tidak bertanggung jawab atas pencapaian asumsi-asumsi
tersebut. Setiap perubahan dari asumsi-asumsi ini akan memengaruhi perhitungan
nilai Objek Penilaian. Karena tidak ada kepastian bahwa dasar-dasar dan
asumsi-asumsi tersebut akan terealisasi, kami tidak dapat memberikan jaminan
bahwa hasil-hasil yang diproyeksikan akan tercapai.
I.K. Kesimpulan Penilaian
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima
dan dengan mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang memengaruhi
penilaian, maka menurut pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal
31 Desember 2025 adalah sebesar Rp 20,58 miliar.
Nilai pasar Objek Penilaian tersebut kami tentukan berdasarkan data dan informasi
yang kami peroleh dari pihak manajemen Perseroan dan LP serta pihak-pihak lain
yang relevan dengan penilaian. Kami menganggap bahwa semua informasi
tersebut adalah benar dan bahwa tidak ada keadaan atau hal-hal yang tidak
terungkap yang akan memengaruhi nilai pasar tersebut secara material.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab
kami kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas LP. Kami tegaskan pula
bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun baik saat ini
maupun di masa mendatang dan imbalan jasa yang telah disetujui atas penilaian
LP tidak tergantung pada nilai yang dilaporkan.
9
Page 38
II. DESKRIPSI PENUGASAN
II.A. Alasan dan Latar Belakang
Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka
(publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak di bidang
perdagangan pakaian jadi dan jasa. Perseroan memulai kegiatan operasionalnya
pada tahun 2005. Perseroan berdomisili di Trisula Center, Jalan Lingkar Luar Barat
Blok A No. 1, Rawa Buaya, Cengkareng, Jakarta 11740, dengan nomor telepon:
(021) 5835 7377, nomor faksimile: (021) 5835 8033, dan
email: corporate.secretary@trisula.com.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, struktur
pemegang saham Perseroan pada tanggal 31 Desember 2025 adalah sebagai
berikut:
IND
75,00% 20,61%
LP Perseroan
75,00% 60,00%
AR RL
IND merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup
(privately-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha IND adalah bergerak dalam bidang
perusahaan investasi.
LP merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup
(privately-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha LP adalah bergerak dalam bidang
perdagangan besar meliputi real estate yang dimiliki sendiri atau disewa, vila,
apartemen hotel, penyediaan akomodasi lainnya, hotel bintang, aktivitas
perusahaan holding, dan aktvitas konsultasi manajemen lainnya.
10
Page 39
AR merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup
(privately-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha AR adalah bergerak dari jasa
management hotel, restoran dan aktivitas bisnis lainnya berubah menjadi bergerak
dalam bidang penyedia akomodasi dan penyediaan makan, minum, dan aktivitas
jasa lainnya.
RL merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup
(privately-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha RL adalah bergerak dalam bidang
pembangunan, perdagangan, perindustrian, pengangkutan darat, pertanian,
percetakan, dan jasa. Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen
Perseroan, RL belum menjalankan kegiatan operasionalnya.
Industri pariwisata di Indonesia memiliki potensi yang didukung oleh keberagaman
destinasi wisata alam, budaya, dan rekreasi yang tersebar di berbagai wilayah.
Khususnya di Bali, potensi industri pariwisata didukung oleh pengakuan yang luas
sebagai salah satu destinasi wisata internasional, ketersediaan infrastruktur
pariwisata yang relatif berkembang, serta keberadaan berbagai fasilitas
pendukung seperti hotel, resort, restoran, dan sarana transportasi. Selain itu,
karakteristik Bali yang menawarkan kombinasi wisata alam, budaya, dan rekreasi
menjadikannya sebagai salah satu tujuan wisata bagi wisatawan domestik
maupun mancanegara, sehingga berpotensi mendukung aktivitas usaha yang
bergerak di sektor pariwisata dan industri pendukung terkait.
Pada tanggal 3 Agustus 2010 AR, entitas anak LP dan TSS, pihak yang tidak
terafiliasi dengan Perseroan, IND, dan LP, telah menandatangani PKS terkait
pengelolaan kawasan “Menjangan Jungle and Beach Resort” yang berlokasi di
Taman Nasional Bali Barat, Desa Pejarakan, Kabupaten Buleleng, Provinsi Bali.
Masa berlaku PKS tersebut mengikuti masa berlaku dari IUPSWA yang dimiliki
oleh TSS, yang saat ini berlaku sampai dengan 15 September 2028. Apabila
IUPSWA diperbaharui, maka PKS akan secara otomatis diperpanjang untuk
jangka waktu yang sama. Berdasarkan ketentuan yang berlaku, IUPSWA tersebut
dapat diperpanjang selama 20 tahun dan selanjutnya dapat diperpanjang kembali.
Dengan adanya PKS tersebut menjadi salah satu faktor yang mendukung kegiatan
usaha AR dalam pengelolaan resort dan fasilitas pendukung pariwisata, sehingga
memberikan dukungan terhadap kegiatan usaha dan prospek LP sebagai entitas
induk AR.
Berdasarkan laporan keuangan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2025 yang telah diaudit oleh KAP MSI, Perseroan mencatat
saldo Piutang. Perseroan bermaksud mengoptimalkan nilai ekonomis Piutang
tersebut dengan melakukan Rencana Transaksi, di mana sebagian nilai Piutang
dari IND akan diselesaikan melalui mekanisme perjumpaan utang (set-off) dengan
saham LP, entitas induk AR.
11
Page 40
Rencana Transaksi merupakan bagian dari strategi Perseroan untuk terus
memanfaatkan peluang bisnis melalui strategi pertumbuhan secara an-organik
atas perusahaan yang memiliki sinergi di industri pariwisata khususnya dalam
bidang pengelolaan resort dan fasilitas pendukung yang berlokasi di Bali. Sebagai
entitas induk AR, LP memiliki keterkaitan dengan kegiatan usaha pengelolaan
resort dan fasilitas pendukung pariwisata yang dijalankan oleh AR, sehingga
melalui Rencana Transaksi Perseroan dapat memperoleh akses terhadap sektor
pariwisata melalui kepemilikan pada LP. Langkah tersebut merupakan bagian dari
diversifikasi usaha Perseroan ke sektor pariwisata sehingga mengurangi
ketergantungan Perseroan pada satu segmen bisnis yang diharapkan dapat
meningkatkan kapasitas Perseroan dalam menghadapi perubahan kondisi pasar
maupun dinamika industri.
Dengan melakukan Rencana Transaksi, Perseroan memperoleh investasi kepada
AR melalui LP, di mana kepemilikan tersebut diharapkan dapat memberikan
sumber pendapatan baru yang bersifat berulang (recurring income) bagi
Perseroan yang berasal dari kegiatan usaha pengelolaan resort dan fasilitas
pendukung pariwisata yang dijalankan oleh AR, sehingga dapat memperkuat arus
kas dan mendukung kegiatan operasional Perseroan di masa yang akan datang.
Selanjutnya, Rencana Transaksi juga merupakan langkah Perseroan dalam
rangka mitigasi risiko atas aset Piutang melalui mekanisme perjumpaan utang (set-
off) dengan saham LP, sehingga Perseroan memiliki investasi pada LP yang
diharapkan dapat memberikan nilai tambah dan manfaat ekonomi jangka panjang
bagi Perseroan, termasuk melalui peningkatan nilai investasi pada masa
mendatang.
Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan mengharapkan dapat
menciptakan nilai peningkatan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada
masa yang akan datang yang pada akhirnya dapat memberikan manfaat bagi
seluruh pemegang saham Perseroan.
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Rencana Transaksi merupakan bagian dari strategi Perseroan untuk terus
memanfaatkan peluang bisnis melalui strategi pertumbuhan secara an-organik
atas perusahaan yang memiliki sinergi di industri pariwisata khususnya dalam
bidang pengelolaan resort dan fasilitas pendukung yang berlokasi di Bali.
Sebagai entitas induk AR, LP memiliki keterkaitan dengan kegiatan usaha
pengelolaan resort dan fasilitas pendukung pariwisata yang dijalankan oleh
AR, sehingga melalui Rencana Transaksi Perseroan dapat memperoleh akses
terhadap sektor pariwisata melalui kepemilikan pada LP. Langkah tersebut
merupakan bagian dari diversifikasi usaha Perseroan ke sektor pariwisata
sehingga mengurangi ketergantungan Perseroan pada satu segmen bisnis
yang diharapkan dapat meningkatkan kapasitas Perseroan dalam menghadapi
perubahan kondisi pasar maupun dinamika industri.
12
Page 41
• Dengan melakukan Rencana Transaksi, Perseroan memperoleh investasi
kepada AR melalui LP, di mana kepemilikan tersebut diharapkan dapat
memberikan sumber pendapatan baru yang bersifat berulang (recurring
income) bagi Perseroan yang berasal dari kegiatan usaha pengelolaan resort
dan fasilitas pendukung pariwisata yang dijalankan oleh AR, sehingga dapat
memperkuat arus kas dan mendukung kegiatan operasional Perseroan di
masa yang akan datang.
• Rencana Transaksi juga merupakan langkah Perseroan dalam rangka mitigasi
risiko atas aset Piutang melalui mekanisme perjumpaan utang (set-off) dengan
saham LP, sehingga Perseroan memiliki investasi pada LP yang diharapkan
dapat memberikan nilai tambah dan manfaat ekonomi jangka panjang bagi
Perseroan, termasuk melalui peningkatan nilai investasi pada masa
mendatang.
• Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan mengharapkan dapat
menciptakan nilai peningkatan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan
pada masa yang akan datang yang pada akhirnya dapat memberikan manfaat
bagi seluruh pemegang saham Perseroan.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat
bahwa IND merupakan entitas induk dari Perseroan dan LP dengan kepemilikan
masing-masing sebesar 20,61% dan 75,00%, maka Rencana Transaksi
merupakan transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi POJK 42/2020.
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
Rencana Transaksi tersebut bukan merupakan transaksi material, sebagaimana
diatur dalam POJK 17/2020.
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi, POJK 42/2020
mensyaratkan adanya laporan penilaian saham atas transaksi tersebut, yang
disiapkan oleh penilai independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi tersebut, maka
Perseroan menunjuk penilai independen, KR untuk melakukan penilaian atas
Objek Penilaian.
Mengingat LP adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat
diperjualbelikan di pasar modal, maka saham LP bersifat tidak likuid.
13
Page 42
II.B. Tujuan dan Maksud Penilaian
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen
tentang nilai pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah
dan/atau ekuivalensinya pada tanggal 31 Desember 2025.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan
pertimbangan oleh manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana
Transaksi serta untuk memenuhi POJK 42/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
POJK 35/2020 serta SPI.
II.C. Definisi Nilai yang Digunakan
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan
terbuka, maka dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk
digunakan dalam penilaian ini adalah nilai pasar, di mana berdasarkan
POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan sebagai “estimasi sejumlah uang yang
dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal
penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
II.D. Tanggal Efektif Penilaian
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal
31 Desember 2025. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan
tujuan penilaian serta dari data keuangan LP yang kami terima. Data keuangan
tersebut berupa laporan keuangan konsolidasian LP untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2025 yang menjadi dasar penilaian ini.
14
Page 43
II.E. Data dan Informasi yang Digunakan
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar Objek Penilaian,
kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan
prosedur atas data dan informasi sebagai berikut:
1. Laporan keuangan konsolidasian LP untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2025 dengan angka perbandingan untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik
(selanjutnya disebut “KAP”) Dwi Haryadi Nugraha & Rekan (selanjutnya
disebut “DHNR”) sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00099/2.1446/AU.8/05/1723-1/-/1V/2026 tanggal 29 April 2026 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal.
2. Laporan keuangan konsolidasian LP untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023.
3. Laporan keuangan konsolidasian LP untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022.
4. Laporan keuangan konsolidasian LP untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021.
5. Laporan keuangan AR untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2025 yang telah diaudit oleh KAP DHNR sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 00093/2.1446/AU.8/05/1723-2/1/IV/2026 tanggal
28 April 2026 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dengan hal lain.
6. Laporan keuangan AR untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh KAP DHNR sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 00083/2.1446/AU.2/05/1723-1/1/IV/2025 tanggal
30 April 2025 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dengan hal lain.
7. Laporan keuangan AR untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh KAP I Gede Oka (selanjutnya
disebut “IGO”) sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00076/2.1274/AU.2/05/0463-3/1/V/2024 tanggal 24 Mei 2024 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian.
15
Page 44
8. Laporan keuangan AR untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP IGO sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 00072/2.1274/AU.2/05/0463-2/1/IV/2023 tanggal
28 April 2023 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian.
9. Laporan keuangan AR untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP IGO sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 00066/2.1274/AU.2/07/0463-1/1/IV/2022 tanggal
29 April 2022 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian hal lain.
10. Laporan keuangan RL untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2025 yang telah dikonsolidasikan ke dalam laporan keuangan
konsolidasian LP untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2025
yang telah diaudit oleh KAP DHNR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00099/2.1446/AU.8/05/1723-1/0/IV/2026 tanggal 29 April 2026 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal dan hal lain.
11. Proyeksi laporan keuangan AR untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2048 yang disusun oleh manajemen AR.
12. Laporan penilaian properti AR per 31 Desember 2025 yang disusun oleh
KJPP Iwan Bachron & Rekan (selanjutnya disebut “IBR“) sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00122/2.0047-05/PI/04/0500/1/VI/2026
tanggal 11 Juni 2026.
13. Anggaran dasar LP yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta No. 30
tanggal 14 Agustus 2024 oleh Wiwik Condro, S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta
Barat terkait perubahan susunan Direksi LP.
14. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Marcus Harianto
B dengan posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar belakang, dan
hal-hal lain yang terkait dengan Rencana Transaksi.
15. Tarif pajak yang diberlakukan atas AR adalah berdasarkan laba kena pajak
dalam periode yang bersangkutan yang dihitung berdasarkan tarif pajak yang
berlaku umum, yaitu sebesar 22,00% untuk tahun 2026 – 2048.
16. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan LP serta pihak-pihak lain
yang relevan untuk penugasan.
17. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik,
antara lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website
Bursa Efek Indonesia, dan Bloomberg.
18. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara
lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek
Indonesia, dan Bloomberg.
16
Page 45
19. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik,
antara lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website
Bursa Efek Indonesia, dan Bloomberg.
20. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi.
21. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik
dan hasil analisis lain yang kami anggap relevan.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada
keakuratan dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-
informasi lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan LP atau yang
tersedia secara umum dan kami tidak bertanggung jawab atas kebenaran
informasi-informasi tersebut.
Kami tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari LP. Jasa-jasa
yang kami berikan kepada Perseroan hanya merupakan penilaian atas Objek
Penilaian dan bukan jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Pekerjaan kami
yang berkaitan dengan penilaian tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan
merupakan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak
dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian
internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau
pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak
mencoba mendapatkan bentuk transaksi-transaksi lainnya yang dilakukan
Perseroan.
II.F. Informasi Non-Keuangan
II.F.1. Jasa yang Dihasilkan
Ruang lingkup kegiatan usaha LP adalah bergerak dalam bidang perdagangan
besar meliputi real estate yang dimiliki sendiri atau disewa, vila, apartemen hotel,
penyediaan akomodasi lainnya, hotel bintang, aktivitas perusahaan holding, dan
aktvitas konsultasi manajemen lainnya.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
31 Desember 2025, LP memiliki investasi pada AR dengan kepemilikan sebesar
60,00%. Ruang lingkup kegiatan usaha AR adalah bergerak dari jasa management
hotel, restoran dan aktivitas bisnis lainnya berubah menjadi bergerak dalam bidang
penyedia akomodasi dan penyediaan makan, minum, dan aktivitas jasa lainnya.
Dengan demikian jasa yang dihasilkan LP melalui AR mencakup jasa perhotelan
yaitu pengoperasian resort serta fasilitas pendukung pariwisata.
17
Page 46
II.F.2. Pasar Geografis
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pasar geografis AR meliputi pasar
domestik Indonesia serta pasar internasional utama yang menjadi sumber
wisatawan, antara lain Singapura, Australia, Tiongkok, Jepang, Korea Selatan,
Amerika Serikat, dan kawasan Eropa.
II.F.3. Pemasok Utama dan Pelanggan Kunci
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pemasok utama AR adalah sebagai
berikut:
• Hartono Diesel;
• Harapan Jaya; dan
• PT Sukanda Djaya.
Selanjutnya, dalam menjalankan kegiatan usahanya, pelanggan kunci AR adalah
segmen individu (business to customer), khususnya wisatawan domestik dan
mancanegara yang memanfaatkan layanan akomodasi resort dan aktivitas wisata.
II.F.4. Pesaing Usaha
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pesaing usaha AR adalah sebagai
berikut:
• PT Plataran Indonesia.
• PT Menjangan Dynasty Resort (Bali).
• PT WHM Indonesia.
II.F.5. Strategi dan Rencana Masa Depan (Business Plan)
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, strategi dan rencana masa depan AR
adalah sebagai berikut:
• Mengembangkan retret wellness (kesehatan dan kebugaran) untuk
meningkatkan volume bisnis yang menghasilkan pendapatan tambahan bagi
AR.
• Meningkatkan upaya ekspansi ke pasar non-Eropa.
• Membangun kemitraan strategis business-to-business (B2B) dalam rangka
mendukung pertumbuhan bisnis pada masa mendatang.
II.G. Jenis Ekuitas
Saham yang dimiliki AR merupakan saham biasa, di mana setiap pemegang
saham AR memiliki 1 hak suara per lembar saham.
18
Page 47
II.H. Kondisi Pembatas dan Asumsi-Asumsi Pokok
Penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum
bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku sampai
dengan tanggal penerbitan laporan penilaian ini.
Penilaian Objek Penilaian yang dilakukan dengan metode diskonto arus kas
didasarkan pada proyeksi laporan keuangan AR yang disusun oleh manajemen
AR. Dalam penyusunan proyeksi laporan keuangan, berbagai asumsi
dikembangkan berdasarkan kinerja AR pada tahun-tahun sebelumnya dan
berdasarkan rencana manajemen di masa yang akan datang. Kami telah
melakukan penyesuaian terhadap proyeksi laporan keuangan tersebut agar dapat
menggambarkan kondisi operasi dan kinerja AR yang dinilai pada saat penilaian
ini dengan lebih wajar. Secara garis besar, tidak ada penyesuaian yang signifikan
yang kami lakukan terhadap target kinerja AR yang dinilai dan telah mencerminkan
kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty). Kami bertanggung jawab atas
pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi laporan keuangan berdasarkan
kinerja historis AR dan informasi manajemen AR terhadap proyeksi laporan
keuangan AR tersebut. Kami juga bertanggung jawab atas laporan penilaian LP
dan kesimpulan nilai akhir.
Dalam penugasan penilaian ini, kami mengasumsikan terpenuhinya semua kondisi
dan kewajiban Perseroan. Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal
penilaian sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian tidak terjadi
perubahan apapun yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi
yang digunakan dalam penilaian. Kami tidak bertanggung jawab untuk
menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan (update) pendapat kami
karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta peristiwa-peristiwa yang
terjadi setelah tanggal laporan ini.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada
keakuratan, kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan
informasi-informasi lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan LP atau
yang tersedia secara umum yang pada hakekatnya adalah benar, lengkap, dan
tidak menyesatkan dan kami tidak bertanggung jawab untuk melakukan
pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut. Kami juga
bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan dan LP bahwa mereka
tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang
diberikan kepada kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
Analisis penilaian Objek Penilaian dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi
tersebut dapat memengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Kami tidak
bertanggung jawab atas perubahan kesimpulan atas penilaian kami maupun
segala kehilangan, kerusakan, biaya, ataupun pengeluaran apapun yang
disebabkan oleh ketidakterbukaan informasi sehingga data yang kami peroleh
menjadi tidak lengkap dan/atau dapat disalahartikan.
19
Page 48
Karena hasil dari penilaian kami sangat tergantung dari data serta asumsi-asumsi
yang mendasarinya, perubahan pada sumber data serta asumsi sesuai data pasar
akan mengubah hasil dari penilaian kami. Oleh karena itu, kami sampaikan bahwa
perubahan terhadap data yang digunakan dapat berpengaruh terhadap hasil
penilaian dan bahwa perbedaan yang terjadi dapat bernilai material. Walaupun isi
dari laporan penilaian ini telah dilaksanakan dengan itikad baik dan dengan cara
yang profesional, kami tidak dapat menerima tanggung jawab atas kemungkinan
terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh adanya analisis
tambahan, diaplikasikannya hasil penilaian sebagai dasar untuk melakukan
analisis transaksi ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan sebagai
dasar penilaian. Laporan penilaian Objek Penilaian bersifat non-disclaimer opinion
dan merupakan laporan yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia, yang dapat memengaruhi operasional Perseroan dan LP.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian Objek Penilaian tidak merupakan
dan tidak dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit,
atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan
tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam
pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan,
atau pelanggaran hukum. Selanjutnya, kami juga telah memperoleh informasi atas
status hukum LP berdasarkan anggaran dasar LP.
II.I. Tingkat Kedalaman Investigasi
Dalam menyusun laporan penilaian Objek Penilaian, KR diberikan kesempatan
untuk melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan laporan penilaian
Objek Penilaian.
Selanjutnya, dalam menyusun laporan penilaian saham, kami mengasumsikan
dan bergantung pada keakuratan, kehandalan, dan kelengkapan dari semua
informasi dalam laporan penilaian properti AR yang disusun oleh penilai
independen yang terdaftar di OJK dan kami tidak bertanggung jawab untuk
melakukan pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut.
Kami juga bergantung kepada jaminan dari penilai independen yang terdaftar di
OJK bahwa mereka telah melakukan penilaian dan menyusun laporan secara
independen sesuai dengan dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dari Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan No. 28/POJK.04/2021 tentang “Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal” dan Standar Penilaian Indonesia 2018,
Edisi Revisi SPI300, SPI310, SPI320, SPI330 (SPI) serta telah dibuat dengan
memenuhi Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI
20
Page 49
Kami tidak memberikan pendapat atas laporan penilaian properti AR yang disusun
oleh penilai independen yang terdaftar di OJK. Pekerjaan kami yang berkaitan
dengan penilaian atas Objek Penilaian tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan
merupakan dalam bentuk apapun, atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu
serta tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam
pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan penilaian
properti AR yang disusun oleh penilai independen yang terdaftar di OJK, atau
pelanggaran hukum atas laporan penilaian properti AR yang disusun oleh penilai
independen yang terdaftar di OJK.
II.J. Distribusi Laporan Penilaian
Penilaian ini hanya ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam
kaitannya dengan Rencana Transaksi serta tidak dapat digunakan atau dikutip
untuk tujuan lain tanpa adanya izin tertulis dari KR dan/atau tidak untuk digunakan
oleh pihak lain.
Penilaian ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan, serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak
bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami
karena peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini. Walaupun
demikian, kami memiliki hak untuk, jika diperlukan, mengubah atau melengkapi
hasil dari laporan ini jika terdapat tambahan informasi yang relevan setelah tanggal
laporan ini yang kami anggap dapat berpengaruh secara signifikan terhadap hasil
penilaian kami. Laporan penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat
dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas dan tidak dapat
dipergunakan untuk tujuan lainnya.
Pendapat yang kami sampaikan di sini harus dipandang sebagai satu kesatuan
bersama dengan laporan lengkap yang telah kami siapkan. Penggunaan sebagian
analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan
analisis dapat menyebabkan pandangan yang menyesatkan.
II.K. Jenis Laporan
Jenis laporan penilaian 75,00% saham PT Lifestyle Pratama ini merupakan
laporan terinci.
II.L. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Events)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal
penilaian, yaitu tanggal 31 Desember 2025, sampai dengan tanggal diterbitkannya
laporan penilaian 75,00% saham PT Lifestyle Pratama tidak terdapat kejadian
penting setelah tanggal penilaian (subsequent events) yang secara signifikan
dapat memengaruhi penilaian nilai pasar Objek Penilaian.
21
Page 50
III. PENJELASAN SINGKAT MENGENAI OBJEK PENILAIAN
III.A. Latar Belakang PT Lifestyle Pratama
LP didirikan berdasarkan Akta No. 61 tanggal 25 Juni 2010 yang dibuat di hadapan
Marianne Vincentia Hamdani, S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta Utara. Pernyataan
Keputusan Rapat tersebut telah diterima dan dicatat di dalam Sistem Administrasi
Badan Hukum, Kementerian Republik Indonesia melalui suratnya
No. AHU-34802.AH.01.01 Tahun 2010 tanggal 9 Juli 2010.
Anggaran dasar LP telah mengalami beberapa kali perubahan. Perubaha terakhir
berdasarkan Akta No. 30 tanggal 14 Agustus 2024, yang dibuat di hadapan Wiwik
Condro, S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta Barat terkait perubahan susunan Direksi
LP. Pernyataan Keputusan Rapat tersebut telah diterima dan dicatat di dalam
Sistem Administrasi Badan Hukum, Kementerian Republik Indonesia melalui
suratnya No. AHU-0059456.AH.01.02.Tahun 2024 tanggal 20 September 2024.
LP berdomisili di Jalan Lingkar Luar Barat Blok A No. 1, Rawa Buaya, Cengkareng,
Jakarta 11740.
III.B. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha LP adalah bergerak dalam bidang perdagangan
besar meliputi real estate yang dimiliki sendiri atau disewa, vila, apartemen hotel,
penyediaan akomodasi lainnya, hotel bintang, aktivitas perusahaan holding, dan
aktvitas konsultasi manajemen lainnya.
III.C. Manajemen
Komisaris dan Direktur LP pada tanggal 31 Desember 2025 masing-masing adalah
Maya Damayanti Pranoyo dan David Agustino.
III.D. Kepemilikan Saham
Susunan pemegang saham LP berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
31 Desember 2025 adalah sebagai berikut:
Tabel 2
PT Lifestyle Pratama
Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Inti Nusa Damai 4.500 75,00% 4.500.000.000
David Agustino 1.500 25,00% 1.500.000.000
Jumlah 6.000 25,00% 1.500.000.000
22
Page 51
III.E. Data Keuangan Historis
Laporan keuangan konsolidasian LP untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2025 dengan angka perbandingan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh KAP DHNR dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal. Laporan keuangan
konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2023, 2022, dan 2021.
Ikhtisar data keuangan penting LP adalah sebagai berikut:
Tabel 3
PT Lifestyle Pratama
Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 31 Desember 2021 - 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/25 31/12/24 31/12/23* 31/12/22* 31/12/21*
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 7.921 6.194 3.443 1.766 104
Piutang usaha 378 404 941 804 599
Piutang lainnya 1.081 3.313 3.266 1.950 1.920
Persediaan 544 607 504 554 560
Biaya dibayar di muka 130 72 75 57 68
Pajak dibayar di muka 105 - - - -
Aset lancar lainnya 100 - - - -
Jumlah Aset Lancar 10.259 10.589 8.228 5.131 3.251
ASET TIDAK LANCAR
Aset tetap 6.412 7.074 7.713 7.814 8.525
Aset tidak lancar lainnya 439 439 440 149 271
Jumlah Aset Tidak Lancar 6.851 7.513 8.153 7.963 8.796
JUMLAH ASET 17.110 18.103 16.381 13.094 12.047
*Tidak Diaudit
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/25 31/12/24 31/12/23* 31/12/22* 31/12/21*
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 199 234 229 314 303
Utang biaya 1.905 1.807 2.241 2.280 2.501
Utang pajak 220 329 153 184 276
Pendapatan diterima di muka 869 1.026 970 455 435
Utang jangka pendek lainnya 235 268 297 213 178
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 3.429 3.665 3.890 3.447 3.694
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Kewajiban jangka panjang lainnya 69 89 65 110 216
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 69 89 65 110 216
JUMLAH LIABILITAS 3.498 3.754 3.955 3.557 3.909
EKUITAS
Modal saham 6.000 6.000 6.000 6.000 6.000
Hibah 389 389 389 389 389
Amnesti pajak 100 100 100 100 100
Saldo laba 2.973 1.460 (463) (3.352) (4.751)
Kepentingan non-pengendali 4.150 6.400 6.400 6.400 6.400
JUMLAH EKUITAS 13.612 14.348 12.426 9.537 8.138
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 17.110 18.103 16.381 13.094 12.047
*Tidak Diaudit
23
Page 52
Tabel 4
PT Lifestyle Pratama
Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2021 - 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/25 31/12/24 31/12/23* 31/12/22* 31/12/21*
Pendapatan operasional 21.772 23.525 23.565 15.477 5.651
Harga pokok penjualan 9.732 10.044 9.950 6.493 3.473
Laba kotor 12.040 13.481 13.615 8.985 2.178
Beban operasional (8.326) (8.328) (8.006) (5.703) (4.051)
Laba operasional 3.714 5.153 5.610 3.281 (1.873)
Beban lain-lain (1.629) (2.693) (2.721) (1.882) (1.217)
Laba sebelum manfaat (beban) pajak penghasilan 2.085 2.460 2.888 1.399 (3.090)
Beban pajak penghasilan (572) (538) - - -
Laba (rugi) tahun berjalan 1.513 1.923 2.888 1.399 (3.090)
Pendapatan komprehensif lainnya - - - - -
Jumlah laba (rugi) komprehensif tahun berjalan 1.513 1.923 2.888 1.399 (3.090)
Laba (rugi) tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada:
Pemilik entitas induk 1.136 1.440 2.888 1.399 (3.090)
Kepentingan non-pengendali 378 482 - - -
*Tidak Diaudit
III.F. Penjelasan Singkat Mengenai Entitas Anak PT Lifestyle Pratama
III.F.1. PT Alam Rimba
III.F.1.a. Latar Belakang AR
AR didirikan dengan Akta No. 7 dari Notaris Noerbaety Ismail, S.H., M.Kn.,
tanggal 8 April 2009. Akta tersebut telah mendapat persetujuan dari Menteri
Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat
No. AHU-19928.AH.01.01 tanggal 11 Mei 2009.
Anggaran dasar AR telah mengalami beberapa kali perubahan. Perubahan
terakhir berdasarkan Akta Notaris No. 44 tanggal 24 Juli 2025 yang dibuat oleh
Emmyra Fauzia Kariana, S.H., M.Kn. terkait perubahan Direksi dan Komisaris
serta peralihan saham AR. Pernyataan Keputusan Rapat tersebut telah diterima
dan dicatat di dalam Sistem Administrasi Badan Hukum, Kementerian Republik
Indonesia melalui suratnya No. AHU-0191417.AH.01.011.Tahun 2025 tanggal
19 Agustus 2025.
AR berdomisili di Jalan Raya Nusa Dua Selatan, Link Peminge, Benoa, Kuta
Selatan, Badung, Bali.
III.F.1.b. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha AR adalah bergerak dari jasa management hotel,
restoran dan aktivitas bisnis lainnya berubah menjadi bergerak dalam bidang
penyedia akomodasi dan penyediaan makan, minum, dan aktivitas jasa lainnya.
24
Page 53
III.F.1.c. Manajemen
Susunan Dewan Komisaris dan Direktur AR pada tanggal 31 Desember 2025
adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : David Makes
Komisaris : Frans Bedjo Wiantono
Komisaris : Firdaus Siddik
Direktur : David Agustino
III.F.1.d. Kepemilikan Saham
Susunan pemegang saham AR berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
31 Desember 2025 adalah sebagai berikut:
Tabel 5
PT Alam Rimba
Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Lifestyle Pratama 11.250 75,00% 11.250.000.000
PT Trimbawan Swastama Sejati 3.750 25,00% 3.750.000.000
Jumlah 15.000 100,00% 15.000.000.000
III.F.2. PT Rimba Lifestyle
III.F.2.a. Latar Belakang RL
RL didirikan dengan Akta No. 20 dari Marianne Vincentia Hamdani, S.H., Notaris
di Jakarta tanggal 6 September 2010.
RL berdomisili di Jalan Raya Nusa Dua Selatan, Link Peminge, Benoa, Kuta
Selatan, Badung, Bali.
III.F.2.b. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha RL adalah bergerak dalam bidang pembangunan,
perdagangan, perindustrian, pengangkutan darat, pertanian, percetakan, dan jasa.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, RL belum
menjalankan kegiatan operasionalnya.
25
Page 54
III.F.2.c. Manajemen
Susunan Dewan Komisaris dan Direktur RL pada tanggal 31 Desember 2025
adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Presiden Komisaris : David Makes
Komisaris : Firdaus Abdullah
Direktur : David Agustino
III.F.2.d. Kepemilikan Saham
Susunan pemegang saham RL berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
31 Desember 2025 adalah sebagai berikut:
Tabel 6
PT Rimba Lifestyle
Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Lifestyle Pratama 600 60,00% 600.000.000
Firdaus Abdullah Siddik 200 20,00% 200.000.000
PT Trimbawan Swastama Sejati 200 20,00% 200.000.000
Jumlah 1.000 100,00% 1.000.000.000
26
Page 55
IV. KONDISI DAN TINJAUAN EKONOMI
IV.A. Tinjauan Ekonomi Dunia
Prospek pertumbuhan ekonomi global pada tahun 2026 diproyeksikan berada
dalam tren melambat, di tengah ketidakpastian pasar keuangan yang masih tinggi.
Perlambatan ini juga diiringi oleh semakin lebarnya divergensi pertumbuhan antar
negara. Menurut laporan yang dipublikasikan oleh Bank Indonesia (BI) yang
berjudul Tinjauan Kebijakan Moneter Februari 2026, perlambatan ekonomi global
terutama dipengaruhi oleh dampak kebijakan tarif resiprokal Amerika Serikat (AS)
serta berlanjutnya tensi geopolitik. Namun demikian, perekonomian AS justru
diproyeksikan mengalami peningkatan, yang didorong oleh besarnya stimulus
fiskal dan tingginya investasi, termasuk pada sektor artificial intelligence (AI).
Di sisi lain, perekonomian Eropa dan Jepang diproyeksikan melambat, sejalan
dengan penurunan kinerja ekspor akibat perlambatan global, serta permintaan
domestik yang masih terbatas, meskipun investasi di bidang AI menunjukkan
peningkatan. Sementara itu, ekonomi Tiongkok diperkirakan tetap dalam tren
melambat karena konsumsi rumah tangga yang belum pulih sepenuhnya. Adapun
ekonomi India juga menunjukkan pelemahan, yang tercermin dari menurunnya
permintaan domestik dan kinerja sektor eksternal. Secara keseluruhan,
pertumbuhan ekonomi global pada tahun 2026 diproyeksikan menurun dari 3,3%
pada tahun 2025 menjadi 3,2%, sekaligus menegaskan adanya divergensi
pertumbuhan antar negara.
IV.A.1. Produk Domestik Bruto
Tabel 7
Pertumbuhan Produk Domestik Bruto Dunia
(Dalam %)
Proyeksi
Keterangan
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
Dunia 3,80 3,50 3,30 3,30 3,10 3,10 N/A
Negara Maju
AS 2,50 2,90 2,80 2,10 2,50 2,00 2,00
Hong Kong (3,70) 3,20 2,60 3,50 2,90 2,50 2,30
Inggris 5,30 0,30 1,10 1,40 1,00 1,40 1,50
Jepang 1,30 0,70 (0,20) 1,20 0,80 0,90 0,90
Kanada 4,70 2,00 2,00 1,70 1,20 1,80 1,90
Kawasan Eropa 3,60 0,40 0,90 1,40 1,20 1,50 1,40
Singapura 4,10 1,50 5,40 5,00 3,50 2,50 2,50
Taiwan 2,70 1,10 5,30 8,70 6,40 3,00 3,10
Australia 4,20 2,10 1,00 2,00 2,20 2,20 2,60
Korea Selatan 2,70 1,60 2,00 1,00 2,00 1,90 1,90
Negara Berkembang
Brazil 3,00 3,30 3,40 2,30 1,80 1,80 2,20
India 9,70 9,20 7,20 7,10 7,40 6,80 6,60
Indonesia 5,30 5,00 5,00 5,10 5,10 5,10 5,20
Kolombia 7,50 0,60 1,70 2,60 2,80 2,60 2,80
Malaysia 8,70 3,60 5,10 5,20 4,50 4,30 4,40
Meksiko 3,90 3,30 1,50 0,60 1,50 2,00 2,00
Mesir 6,70 3,80 2,40 4,40 4,80 5,20 5,50
Tiongkok 3,10 5,40 5,00 5,00 4,60 4,40 4,20
Sumber: Bloomberg
27
Page 56
Salah satu indikator pertumbuhan ekonomi adalah Produk Domestik Bruto (PDB)
di mana PDB digunakan untuk mengukur jumlah nilai produksi barang dan jasa
dalam periode tertentu. Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, pada
tahun 2025, PDB di dunia mengalami pertumbuhan sebesar 3,30%. Negara maju
yang memberikan kontribusi terbesar terhadap pertumbuhan PDB adalah AS,
Hong Kong, Singapura, dan Taiwan masing-masing sebesar 2,10%, 3,50%,
5,00%, dan 8,70%. Sedangkan dari kelompok negara-negara berkembang yang
memberikan kontribusi terbesar terhadap pertumbuhan PDB di dunia yaitu India,
Indonesia, Malaysia, dan Tiongkok masing-masing sebesar 7,10%, 5,10%, 5,20%,
dan 5,00%.
Pada tahun 2026, PDB di dunia diproyeksikan mengalami pertumbuhan sebesar
3,10%. Negara-negara maju yang memberikan kontribusi terbesar terhadap
pertumbuhan PDB tersebut yaitu AS, Hong Kong, Singapura, dan Taiwan
masing-masing sebesar 2,50%, 2,90%, 3,50%, dan 6,40%. Sedangkan untuk
kelompok negara-negara berkembang yang memberikan kontribusi terbesar
terhadap pertumbuhan PDB di dunia yaitu India, Indonesia, Malaysia, Mesir, dan
Tiongkok masing-masing sebesar 7,40%, 5,10%, 4,50%, 4,80%, dan 4,60%.
IV.A.2. Inflasi
Inflasi merupakan kenaikan harga barang dan jasa secara umum dan
terus-menerus dalam suatu periode tertentu. Inflasi merupakan salah satu
indikator pertumbuhan ekonomi yang juga memegang peranan penting dalam
menentukan perekonomian suatu negara karena berdampak langsung pada daya
beli masyarakat, kestabilan ekonomi, maupun kebijakan moneter dan fiskal suatu
negara.
Tabel 8
Pertumbuhan Inflasi
(Dalam %)
Aktual Proyeksi
Keterangan
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
Dunia 8,70 6,70 5,80 4,10 3,30 3,00 N/A
Negara Maju
AS 8,00 4,10 3,00 2,70 2,70 2,40 2,40
Hong Kong 1,90 2,10 1,80 1,40 1,70 1,80 1,80
Inggris 9,10 7,40 2,50 3,40 2,50 2,20 2,00
Jepang 2,50 3,30 2,70 3,20 1,90 2,00 2,00
Kanada 6,80 3,90 2,40 2,10 2,10 2,00 2,10
Kawasan Eropa 8,40 5,50 2,40 2,10 2,00 1,90 2,10
Singapura 6,10 4,90 2,40 0,90 1,50 1,70 1,60
Taiwan 3,00 2,50 2,20 1,70 1,70 1,70 1,70
Australia 6,60 5,60 3,20 2,80 3,50 2,70 2,40
Korea Selatan 5,10 3,60 2,30 2,10 2,00 1,90 2,00
Negara Berkembang
Brazil 9,30 4,60 4,40 5,00 4,00 3,90 3,60
India 6,70 5,70 5,00 2,20 2,10 3,90 4,20
Indonesia 4,20 3,80 2,30 1,90 2,80 2,60 2,60
Kolombia 10,20 11,80 6,60 5,10 5,70 4,60 3,80
Malaysia 3,40 2,50 1,80 1,40 1,80 2,00 2,30
Meksiko 7,90 5,60 4,70 3,80 3,80 3,80 3,60
Mesir 8,50 24,40 33,30 20,40 11,00 9,30 7,30
Tiongkok 2,00 0,20 0,20 0,10 0,70 1,00 1,50
Sumber: Bloomberg
28
Page 57
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, pada tahun 2025, inflasi di dunia
mengalami pertumbuhan sebesar 4,10%. Negara-negara maju yang memberikan
kontribusi terbesar terhadap pertumbuhan inflasi yaitu AS, Inggris, Jepang, dan
Australia masing-masing sebesar 2,70%, 3,40%, 3,20%, dan 2,80%. Sedangkan
untuk kelompok negara-negara berkembang yang memberikan kontribusi terbesar
terhadap pertumbuhan inflasi yaitu Brazil, Kolombia, dan Mesir masing-masing
sebesar 5,00%, 5,10%, dan 20,40%.
Selanjutnya, pada tahun 2026, inflasi di dunia diperkirakan mengalami
pertumbuhan sebesar 3,30%. Negara-negara maju yang memberikan kontribusi
terbesar terhadap pertumbuhan inflasi yaitu AS, Inggris, dan Australia
masing-masing sebesar 2,70%, 2,50%, dan 3,50%. Sedangkan untuk kelompok
negara-negara berkembang yang memberikan kontribusi terbesar terhadap
pertumbuhan inflasi yaitu Kolombia dan Mesir masing-masing sebesar 5,70% dan
11,00%.
IV.A.3. Suku Bunga
Suku bunga merupakan instrumen kebijakan moneter yang berperan dalam
menjaga stabilitas ekonomi suatu negara. Bank sentral menyesuaikan suku bunga
untuk mengendalikan inflasi, mendorong pertumbuhan ekonomi, dan menjaga nilai
tukar. Kenaikan suku bunga dapat menekan konsumsi dan investasi, tetapi efektif
dalam mengendalikan inflasi, sementara penurunan suku bunga dapat mendorong
pertumbuhan ekonomi namun berisiko meningkatkan inflasi. Oleh karena itu,
kebijakan suku bunga harus dikelola dengan efektif agar tercipta keseimbangan
antara pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan dan stabilitas harga.
Tabel 9
Suku Bunga Bank Sentral
(Dalam %)
Aktual Proyeksi
Keterangan
2022 2023 2024 2025 2026 2027
Negara Maju
AS 4,50 5,50 4,50 3,75 3,25 3,25
Hong Kong 4,75 5,75 4,75 4,00 N/A N/A
Inggris 3,50 5,25 4,75 3,75 3,25 3,25
Jepang (0,10) (0,10) 0,25 0,75 1,09 1,34
Kawasan Eropa 2,50 4,50 3,15 2,15 1,99 2,10
Taiwan 1,75 1,88 2,00 2,00 2,02 2,06
Australia 3,10 4,35 4,35 3,60 4,18 4,00
Korea Selatan 3,25 3,50 3,00 2,50 2,42 2,44
Negara Berkembang
Brazil 13,75 11,75 12,25 15,00 12,25 10,50
India 6,25 6,50 6,50 5,25 5,29 5,43
Indonesia 5,50 6,00 6,00 4,75 4,50 4,49
Kolombia 12,00 13,00 9,50 9,25 11,61 10,35
Malaysia 2,75 3,00 3,00 2,75 2,76 2,81
Meksiko 10,50 11,25 10,00 7,00 6,50 6,50
Mesir 16,25 19,25 27,25 20,00 N/A N/A
Tiongkok 3,65 3,45 3,10 3,00 2,83 2,74
Sumber: Bloomberg
29
Page 58
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, pada tahun 2025,
negara-negara maju dengan suku bunga tertinggi yaitu AS, Hong Kong, Inggris,
dan Australia masing-masing sebesar 3,75%, 4,00%, 3,75%, dan 3,60%.
Sedangkan untuk negara berkembang dengan suku bunga tertinggi yaitu Brazil,
Kolombia, dan Mesir masing-masing sebesar 15,00%, 9,25%, dan 20,00%.
Selanjutnya, pada tahun 2026, negara-negara maju dengan suku bunga tertinggi
yaitu AS, Inggris, dan Australia masing-masing sebesar 3,25%, 3,25%, dan 4,18%.
Sedangkan untuk negara berkembang dengan suku bunga tertinggi yaitu Brazil,
Kolombia, dan Meksiko masing-masing sebesar 12,25%, 11,61%, dan 6,50%.
IV.B. Tinjauan Ekonomi Indonesia
Pada triwulan IV 2025, ekonomi Indonesia tumbuh lebih tinggi didukung oleh
berbagai kebijakan yang ditempuh Pemerintah dan BI. Pertumbuhan ekonomi
pada triwulan IV 2025 tercatat sebesar 5,39% secara tahunan, lebih tinggi dari
pertumbuhan pada triwulan sebelumnya. Peningkatan ini terutama didorong oleh
permintaan domestik dari konsumsi rumah tangga dan investasi sejalan dengan
dampak positif berbagai stimulus kebijakan Pemerintah dan bauran kebijakan BI.
Dengan perkembangan tersebut, pertumbuhan ekonomi secara keseluruhan pada
tahun 2025 yaitu sebesar 5,11 secara tahunan, lebih tinggi dibandingkan dengan
pertumbuhan pada tahun sebelumnya serta diikuti dengan perbaikan kualitas
ketenagakerjaan.
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) Indonesia pada triwulan IV 2025 tetap dalam
kondisi yang baik dan berperan dalam menjaga ketahanan eksternal, ditandai
dengan neraca perdagangan yang tetap mencatat surplus pada Desember 2025
sebesar USD 2,5 miliar serta ekspor berbasis sumber daya alam. Perkembangan
ini mendorong tetap rendahnya defisit transaksi berjalan pada tahun 2025 di
kisaran defisit 0,5% sampai dengan surplus 0,3% dari PDB.
IV.C. Proyeksi Ekonomi Indonesia
Pertumbuhan ekonomi Indonesia diproyeksikan meningkat pada triwulan I 2026
dan berlanjut sepanjang tahun. Peningkatan konsumsi rumah tangga didorong
oleh berbagai program stimulus Pemerintah, pelonggaran kebijakan moneter,
serta ekspektasi konsumen yang terus membaik. momentum hari besar
keagamaan nasional, seperti tahun baru imlek, hari suci nyepi, dan idul fitri, turut
memperkuat aktivitas ekonomi pada periode tersebut. Investasi juga diproyeksikan
tumbuh lebih tinggi, didukung oleh peningkatan belanja Pemerintah, termasuk
program hilirisasi sumber daya alam, serta berlanjutnya perbaikan keyakinan
pelaku usaha. Dengan mempertimbangkan berbagai perkembangan tersebut, BI
memproyeksikan pertumbuhan ekonomi Indonesia pada 2026 berada dalam
kisaran 4,9% – 5,7%, sejalan dengan sinergi kebijakan Pemerintah dan BI dalam
mendorong pertumbuhan.
30
Page 59
Pertumbuhan ekonomi Indonesia diperkirakan meningkat menjadi 4,90% – 5,70%
pada 2026. Sehubungan dengan hal tersebut, BI terus memperkuat bauran
kebijakan melalui penguatan bauran kebijakan moneter, makroprudensial, dan
sistem pembayaran yang bersinergi erat dengan kebijakan stimulus fiskal dan
sektor riil Pemerintah untuk mendorong pertumbuhan yang lebih tinggi dan terus
bertahan. Pada tahun 2026, NPI diperkirakan akan terus membaik ditopang oleh
transaksi modal dan finansial yang semakin baik sejalan dengan prospek ekonomi
Indonesia yang positif serta defisit transaksi berjalan yang tetap rendah dalam
kisaran defisit 0,9% sampai dengan 0,1% dari PDB. Selanjutnya, posisi cadangan
devisa Indonesia pada akhir Januari 2026 meningkat menjadi sebesar
USD 154,60 miliar, setara dengan pembiayaan 6,30 bulan impor atau 6,10 bulan
impor dan pembayaran utang luar negeri Pemerintah, serta berada di atas standar
kecukupan internasional sekitar 3 bulan impor.
IV.D. Tingkat Suku Bunga
Fluktuasi suku bunga merupakan bagian dari kebijakan moneter yang dinamis
di mana keseimbangan antara inflasi, stabilitas nilai tukar, dan pertumbuhan
ekonomi harus terjaga agar suku bunga dapat terkendali dan mendukung
perekonomian nasional. Per Januari 2026, suku bunga deposito satu bulan adalah
sebesar 4,13%, mengalami penurunan dibandingkan dengan periode yang sama
tahun sebelumnya yaitu sebesar 4,81%. Penurunan suku bunga kredit perbankan
cenderung lebih lambat, yaitu sebesar 0,40% di mana sebesar 9,20% pada
periode Januari 2025 menjadi sebesar 8,80% pada Januari 2026.
Grafik 1
Perkembangan Suku Bunga BI
7,00%
6,00%
6,00%
6,00% 4,75%
5,00% 5,50% 4,50%
4,00% 4,49%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
2022 2023 2024 2025 2026* 2027*
* Proyeksi
Sumber: Bloomberg
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, suku bunga BI pada tahun 2025
adalah sebesar 4,75% di mana mengalami penurunan sebesar 1,25%
dibandingkan dengan tahun sebelumnya. Pada tahun 2026 dan 2027, suku bunga
BI diproyeksikan masing-masing sebesar 4,50% dan 4,49%.
31
Page 60
IV.E. Inflasi
Inflasi secara umum tetap terjaga dalam kisaran sasaran dengan inflasi indeks
harga konsumen pada Januari 2026 tercatat sebesar 3,55% secara tahunan.
Sementara itu, inflasi inti tetap terjaga rendah sebesar 2,45% secara tahunan
sejalan dengan kapasitas perekonomian yang masih dapat memenuhi
peningkatan kegiatan ekonomi. Inflasi kelompok volatile food juga terjaga rendah
sebesar 1,14% secara tahunan seiring dengan peningkatan pasokan komoditas
pertanian pada masa panen.
BI memproyeksikan inflasi tahun 2026 dan 2027 tetap terjaga dalam sasaran
2,5 ± 1%. Inflasi inti diproyeksikan tetap rendah sejalan dengan pertumbuhan
ekonomi yang masih di bawah kapasitas serta didukung konsistensi suku bunga
kebijakan moneter BI dalam menjangkar ekspektasi inflasi sesuai dengan
sasarannya dan imported inflation yang tetap terkendali. Sementara itu, inflasi
volatile food diproyeksikan tetap terkendali didukung oleh eratnya sinergi antara BI
bersama Tim Pengendalian Inflasi Pusat/Daerah dan penguatan implementasi
Gerakan Pengendalian Inflasi dan Pangan Sejahtera.
Grafik 2
Perkembangan Inflasi Berdasarkan IHK di Indonesia
4,50%
3,80%
4,00%
3,50% 4,20%
2,80%
3,00% 2,60%
2,30%
2,50% 1,90%
2,60%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2022 2023 2024 2025 2026* 2027* 2028*
* Proyeksi
Sumber: Bloomberg
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, inflasi di Indonesia pada tahun
2026, 2027, dan 2028 diproyeksikan masing-masing sebesar 2,80%, 2,60%, dan
2,60%.
32
Page 61
Tabel 10
Kontributor Inflasi Terbesar
Berdasarkan Provinsi
(Dalam %)
No. Keterangan Inflasi
1 Aceh 6,69
2 Sulawesi Tenggara 5,10
3 Papua Barat 5,02
4 Maluku Utara 4,86
5 Maluku 4,70
6 Kalimantan Selatan 4,66
7 Sulawesi Tengah 4,55
8 Gorontalo 4,53
9 Riau 4,43
10 Sulawesi Barat 4,34
Sumber: Tinjauan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Februari 2026
Menurut laporan yang dipublikasikan oleh BI yang berjudul Tinjauan Kebijakan
Moneter Februari 2026, Provinsi di Indonesia dengan kontribusi inflasi terbesar
yaitu Aceh, Sulawesi Tenggara, dan Papua Barat masing-masing sebesar 6,69%,
5,10%, dan 5,02%.
IV.F. Nilai Tukar Rupiah
Menurut laporan yang dipublikasikan oleh BI yang berjudul Tinjauan Kebijakan
Moneter Februari 2026, nilai tukar Rupiah diproyeksikan akan stabil dan
cenderung menguat dengan langkah-langkah stabilisasi yang terus dilakukan
serta didukung oleh kondisi fundamental ekonomi Indonesia yang tercermin pada
imbal hasil yang menarik, inflasi yang rendah, dan prospek pertumbuhan ekonomi
yang terus meningkat. Nilai tukar Rupiah pada 18 Februari 2026 tercatat sebesar
Rp 16.880 per USD, di mana relatif melemah bila dibandingkan dengan periode
akhir Januari 2026. Pelemahan nilai tukar tersebut terutama dipengaruhi oleh
tingginya ketidakpastian pasar keuangan global, di tengah meningkatnya
permintaan valas korporasi domestik sejalan dengan peningkatan kegiatan
ekonomi.
BI memandang nilai tukar Rupiah telah dinilai rendah (undervalued) dibandingkan
dengan kondisi fundamental ekonomi Indonesia, termasuk konsistensi dengan
pengendalian inflasi sesuai sasaran 2,5 ± 1% pada 2026 dan 2027. Untuk itu, BI
terus meningkatkan intensitas stabilisasi nilai tukar Rupiah baik melalui intervensi
di pasar non-deliverable forward luar negeri (off-shore) maupun transaksi spot dan
domestic non-deliverable forward di pasar dalam negeri.
33
Page 62
Grafik 3
Proyeksi Nilai Tukar Rupiah Terhadap Mata Uang Asing
22.000
20.000
18.000
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
Q2/2026 Q3/2026 Q4/2026 2027 2028
EUR 19.824 20.081 20.160 20.040 19.756
SGD 13.333 13.393 13.440 13.307 13.116
USD 16.800 16.875 16.800 16.700 16.395
Sumber: Bloomberg
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap Euro pada Q2/2026 – 2028 secara
berturut-turut diproyeksikan sebesar Rp 19.824, Rp 20.081, Rp 20.160, Rp 20.040,
dan Rp 19.756.
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap SGD pada Q2/2026 – 2028 secara
berturut-turut diproyeksikan sebesar Rp 13.333, Rp 13.393, Rp 13.440, Rp 13.307,
dan Rp 13.116.
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap USD pada Q2/2026 – 2028 secara
berturut-turut diproyeksikan sebesar Rp 16.800, Rp 16.875, Rp 16.800, Rp 16.700,
dan Rp 16.395.
34
Page 63
V. TINJAUAN INDUSTRI PERHOTELAN
V.A. Tinjauan Industri Perhotelan di Dunia
Perhotelan merupakan sarana dan prasarana yang menawarkan layanan
akomodasi penginapan dengan pengelolaan secara komersial. Perhotelan yang
dikelola secara komersial memicu terjadinya pertumbuhan atas permintaan dari
layanan penginapan sebagaimana perhotelan mempunyai peranan penting
sebagai mata rantai kegiatan wisata yang mendorong para wisatawan untuk
berkunjung serta menikmati objek daya tarik wisata tertentu dengan waktu yang
relatif lama.
Grafik 4
Jumlah Pemesanan Layanan Penginapan di Dunia
Tahun 2021 - 2024
(Dalam jutaan kamar)
1.400,00
1.200,00
1.000,00
800,00
600,00
400,00
200,00
-
2021 2022 2023 2024
Jumlah Kamar 591,00 896,00 1.049,00 1.144,00
Sumber: Statista
Berdasarkan data yang diperoleh dari Statista, jumlah pemesanan layanan
penginapan secara global pada tahun 2021, 2022, 2023, dan 2024 masing-masing
adalah sebesar 591,00 juta kamar, 896,00 juta kamar, 1.049,00 juta kamar, dan
1.144,00 juta kamar. Pada tahun 2022, 2023, dan 2024 jumlah pemesanan
layanan penginapan secara global mengalami peningkatan dibandingkan tahun
sebelumnya, masing-masing sebesar 305,00 juta kamar, 153,00 juta kamar, dan
95,00 juta kamar atau masing-masing setara dengan 51,61%, 17,08%, dan 9,06%
dibandingkan dengan tahun sebelumnya.
35
Page 64
Sementara itu, berdasarkan data Global Hotel Alliance (GHA), pada Q3 2025
pendapatan hotel global mengalami peningkatan sebesar 18,00% dibandingkan
periode yang sama tahun sebelumnya, di mana penjualan kamar mengalami
peningkatan sebesar 19,00% dengan persentase tamu internasional sebesar
66,00%. Peningkatan pendapatan hotel pada Q3 2025 terutama dikontribusikan
oleh peningkatan pendapatan hotel AS dan Inggris yang masing-masing
mengalami peningkatan pendapatan sebesar 16,00% dan 32,00% dibandingkan
dengan periode yang sama tahun sebelumnya. Tamu hotel dari negara Spanyol,
Italia, Inggris, Singapura, dan Tailan mendominasi penjualan kamar hotel dunia
pada Q3 2025.
Selanjutnya, berdasarkan data yang diperoleh dari GHA, Uni Emirat Arab tetap
menjadi destinasi dengan kinerja hotel terbaik di Aliansi Hotel Global pada tahun
2025, hotel Uni Emirat Arab mencatat penjualan kamar sebanyak 985.500 kamar,
mengalami peningkatan sebesar 29,00% dibandingkan dengan tahun 2024.
Permintaan kamar terutama didukung dari kunjungan domestik dan program
loyalty yang kemudian berhasil meningkatkan jumlah penjualan kamar. Industri
perhotelan Uni Emirat Arab menawarkan paket wisata mewah dengan standar
tinggi yang berhasil menarik minat pelanggan kelas atas.
Grafik 5
Proyeksi Pendapatan Pasar Perhotelan di Dunia
Tahun 2026 – 2030
(Dalam miliar USD)
700,00
600,00
500,00
400,00
300,00
200,00
100,00
-
2026 2027 2028 2029 2030
Jumlah Pendapatan 492,36 524,57 559,37 597,19 638,39
Sumber: Statista
36
Page 65
Berdasarkan data yang diperoleh dari Statista, pendapatan pasar perhotelan tahun
2030 diproyeksikan mencapai USD 638,39 miliar. Kenaikan terus terjadi pada nilai
pendapatan pasar perhotelan di dunia tahun 2027 – 2030 masing-masing
mengalami kenaikan sebesar USD 32,21 miliar, USD 34,80 miliar,
USD 37,82 miliar, dan USD 41,20 miliar dibandingkan dengan tahun-tahun
sebelumnya dengan tingkat pertumbuhan majemuk tahunan (compound annual
growth rate/CAGR) sebesar 6,71% dihitung sejak tahun 2025 hingga tahun 2030,
pertumbuhan hotel dunia didorong oleh permintaan tamu hotel akan layanan
personal, permintaan yang tinggi untuk boutique hotel dan bangunan hotel yang
ramah lingkungan turut membawa industri perhotelan menjadi semakin
menjanjikan di masa depan.
V.B. Tinjauan Industri Perhotelan di Indonesia
Indonesia sebagai negara kepulauan terbesar di dunia yang terbentang dari
Sabang hingga Merauke Indonesia memiliki lebih dari 17.000 pulau yang
menyimpan kekayaan alam, budaya, dan sejarah yang sangat beragam.
Keberagaman yang ada pada Indonesia ini tentunya menarik perhatian wisatawan
baik domestik maupun mancanegara sebagai destinasi utama untuk dituju. Hotel
yang memadai tentu menjadi pilar utama dalam menunjang perjalanan liburan bagi
wisatawan domestik maupun mancanegara yang berkunjung.
Grafik 6
Tingkat Okupansi Kamar Hotel Berbintang di Indonesia
Juli 2025 – Desember 2025
(Dalam persentase)
57
56
55
54
53
52
51
50
49
48
47
Jul Ags Sept Okt Nov Des
Tingkat okupansi 52,79 50,51 50,16 52,84 53,89 56,12
Sumber : Badan Pusat Statistik (BPS)
Berdasarkan data yang diperoleh dari BPS, tingkat okupansi hotel di Indonesia
pada bulan Oktober, November, dan Desember 2025 mengalami peningkatan
masing-masing sebesar 2,68%, 1,05%, dan 2,23%. Tingkat okupansi hotel di
Indonesi terutama didorong oleh Tingkat okupansi hotel di Bali, Papua Selatan,
dan Daerah Istimewa Yogyakarta dengan tingkat okupansi hotel pada bulan
Desember 2025 masing-masing sebesar 64,57%, 52,85%, dan 66,38%.
37
Page 66
Sementara itu, berdasarkan data BPS, kunjungan turis mancanegara pada
Desember 2025 adalah sebesar 1,14 juta kunjungan, mengalami peningkatan
sebesar 14,43% dibandingkan dengan Desember 2024, sedangkan jumlah
kunjungan turis nusantara mencapai sebesar 105,98 juta kunjungan atau
mengalami peningkatan sebesar 4,84% dibandingkan dengan periode yang sama
tahun sebelumnya.
Di sisi lain, berdasarkan data Kementerian Pariwisata Republik Indonesia,
sepanjang tahun 2025 sektor pariwisata Indonesia telah mendapatkan
153 penghargaan internasional yang merupakan dua kali lipat dibandingkan
dengan jumlah penghargaan tahun 2024. Penghargaan berupa Michelin Keys
untuk 33 hotel dan resor Indonesia turut mengukuhkan kinerja baik perhotelan
Indonesia di mata dunia. Pada tahun 2025, Kementerian Pariwisata turut
berpartisipasi dalam 12 pameran pariwisata dunia dan program turunan lainnya
untuk mempromosikan pariwisata dan perhotelan di Indonesia.
Grafik 7
Proyeksi Pendapatan Pasar Perhotelan di Indonesia
Tahun 2026 - 2030
(Dalam miliar USD)
12,00
10,00
8,00
6,00
4,00
2,00
-
2026 2027 2028 2029 2030
Jumlah Pendapatan 6,88 7,32 8,11 8,97 9,92
Sumber: Statista
Berdasarkan data yang diperoleh dari Statista, pendapatan hotel di Indonesia pada
2030 di proyeksikan mencapai sebesar USD 9,92 miliar. Proyeksi pendapatan
hotel di Indonesia pada tahun 2027-2030 diperkirakan terus mengalami
peningkatan masing-masing sebesar USD 0,44 miliar, USD 0,79 miliar,
USD 0,86 miliar, dan USD 0,95 miliar dengan tingkat pertumbuhan majemuk
tahunan (compound annual growth rate) sebesar 13,49% antara tahun 2025
sampai 2030. Pendapatan pasar perhotelan di Indonesia diproyeksikan untuk
meningkat setiap tahun nya yang disebabkan oleh industri pariwisata Indonesia
yang terus berkembang dan beragamnya penawaran budaya yang ditawarkan.
38
Page 67
VI. ANALISIS LAPORAN KEUANGAN HISTORIS
VI.A. PT Lifestyle Pratama
Laporan keuangan konsolidasian LP untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2025 dengan angka perbandingan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh KAP DHNR dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal. Laporan keuangan
konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2023, 2022, dan 2021.
VI.A.1. Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Tabel 11
PT Lifestyle Pratama
Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 31 Desember 2021 - 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/25 31/12/24 31/12/23* 31/12/22* 31/12/21*
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 7.921 6.194 3.443 1.766 104
Piutang usaha 378 404 941 804 599
Piutang lainnya 1.081 3.313 3.266 1.950 1.920
Persediaan 544 607 504 554 560
Biaya dibayar di muka 130 72 75 57 68
Pajak dibayar di muka 105 - - - -
Aset lancar lainnya 100 - - - -
Jumlah Aset Lancar 10.259 10.589 8.228 5.131 3.251
ASET TIDAK LANCAR
Aset tetap 6.412 7.074 7.713 7.814 8.525
Aset tidak lancar lainnya 439 439 440 149 271
Jumlah Aset Tidak Lancar 6.851 7.513 8.153 7.963 8.796
JUMLAH ASET 17.110 18.103 16.381 13.094 12.047
*Tidak Diaudit
39
Page 68
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/25 31/12/24 31/12/23* 31/12/22* 31/12/21*
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 199 234 229 314 303
Utang biaya 1.905 1.807 2.241 2.280 2.501
Utang pajak 220 329 153 184 276
Pendapatan diterima di muka 869 1.026 970 455 435
Utang jangka pendek lainnya 235 268 297 213 178
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 3.429 3.665 3.890 3.447 3.694
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Kewajiban jangka panjang lainnya 69 89 65 110 216
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 69 89 65 110 216
JUMLAH LIABILITAS 3.498 3.754 3.955 3.557 3.909
EKUITAS
Modal saham 6.000 6.000 6.000 6.000 6.000
Hibah 389 389 389 389 389
Amnesti pajak 100 100 100 100 100
Saldo laba 2.973 1.460 (463) (3.352) (4.751)
Kepentingan non-pengendali 4.150 6.400 6.400 6.400 6.400
JUMLAH EKUITAS 13.612 14.348 12.426 9.537 8.138
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 17.110 18.103 16.381 13.094 12.047
*Tidak Diaudit
VI.A.2. Aset
Jumlah aset LP pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025, 2024, 2023, 2022, dan
2021 masing-masing adalah sebesar Rp 17,11 miliar, Rp 18,10 miliar,
Rp 16,38 miliar, Rp 13,09 miliar, dan Rp 12,05 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2025, jumlah aset LP mengalami penurunan sebesar
Rp 0,99 miliar atau setara dengan 5,49% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2024. Penurunan ini terutama disebabkan oleh penurunan
piutang lainnya dan aset tetap masing-masing sebesar Rp 2,23 miliar dan
Rp 0,66 miliar yang disertai dengan kenaikan kas dan bank sebesar Rp 1,73 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2024, jumlah aset LP mengalami kenaikan sebesar
Rp 1,72 miliar atau setara dengan 10,51% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2023. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan kas
dan bank sebesar Rp 2,75 miliar yang disertai dengan penurunan aset tetap
sebesar Rp 0,64 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023, jumlah aset LP mengalami kenaikan sebesar
Rp 3,29 miliar atau setara dengan 25,10% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan kas
dan bank serta piutang lainnya masing-masing sebesar Rp 1,68 miliar dan
Rp 1,32 miliar.
40
Page 69
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah aset LP mengalami kenaikan sebesar
Rp 1,05 miliar atau setara dengan 8,69% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan kas
dan bank sebesar Rp 1,66 miliar yang disertai dengan penurunan aset tetap
sebesar Rp 0,71 miliar.
VI.A.3. Liabilitas
Jumlah liabilitas LP pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025, 2024, 2023, 2022,
dan 2021 masing-masing adalah sebesar Rp 3,50 miliar, Rp 3,75 miliar,
Rp 3,96 miliar, Rp 3,56 miliar, dan Rp 3,91 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2025, jumlah liabilitas LP mengalami penurunan
sebesar Rp 0,26 miliar atau setara dengan 6,83% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2024. Penurunan ini terutama disebabkan
oleh penurunan utang pajak dan pendapatan diterima dimuka masing-masing
sebesar Rp 0,11 miliar dan Rp 0,16 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2024, jumlah liabilitas LP mengalami penurunan
sebesar Rp 0,20 miliar atau setara dengan 5,08% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2023. Penurunan ini terutama disebabkan
oleh penurunan utang biaya sebesar Rp 0,43 miliar yang disertai dengan kenaikan
utang pajak sebesar Rp 0,18 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023, jumlah liabilitas LP mengalami kenaikan sebesar
Rp 0,40 miliar atau setara dengan 11,20% dibandingkan dengan jumlah liabilitas
pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan
pendapatan diterima dimuka sebesar Rp 0,51 miliar yang disertai dengan
penurunan utang usaha dan kewajiban jangka panjang lainnya masing-masing
sebesar Rp 0,08 miliar dan Rp 0,05 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah liabilitas LP mengalami penurunan
sebesar Rp 0,35 miliar atau setara dengan 9,01% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2021. Penurunan ini terutama disebabkan
oleh penurunan utang biaya dan kewajiban jangka panjang lainnya masing-masing
sebesar Rp 0,22 miliar dan Rp 0,11 miliar.
VI.A.4. Ekuitas
Jumlah ekuitas LP pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025, 2024, 2023, 2022,
dan 2021 masing-masing sebesar Rp 13,61 miliar, Rp 14,35 miliar, Rp 12,43 miliar,
Rp 9,54 miliar, dan Rp 8,14 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2025, jumlah ekuitas LP mengalami Penurunan
sebesar Rp 0,74 miliar atau setara dengan 5,13% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2024. Penurunan ini terutama disebabkan oleh
penurunan kepentingan non-pengendali sebesar Rp 2,25 miliar yang disertai
dengan laba tahun berjalan yang dibukukan oleh LP sebesar Rp 1,51 miliar.
41
Page 70
Pada tanggal 31 Desember 2024, jumlah ekuitas LP mengalami kenaikan sebesar
Rp 1,92 miliar atau setara dengan 15,47% dibandingkan dengan ekuitas pada
tanggal 31 Desember 2023. Kenaikan ini seluruhnya disebabkan oleh laba tahun
berjalan yang dibukukan oleh LP.
Pada tanggal 31 Desember 2023, jumlah ekuitas LP mengalami kenaikan sebesar
Rp 2,89 miliar atau setara dengan 30,29% dibandingkan dengan ekuitas pada
tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini seluruhnya disebabkan oleh laba tahun
berjalan yang dibukukan oleh LP.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah ekuitas LP mengalami kenaikan sebesar
Rp 1,40 miliar atau setara dengan 17,20% dibandingkan dengan ekuitas pada
tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini seluruhnya disebabkan oleh laba tahun
berjalan yang dibukukan oleh LP.
VI.A.5. Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Tabel 12
PT Lifestyle Pratama
Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2021 - 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/25 31/12/24 31/12/23* 31/12/22* 31/12/21*
Pendapatan operasional 21.772 23.525 23.565 15.477 5.651
Harga pokok penjualan 9.732 10.044 9.950 6.493 3.473
Laba kotor 12.040 13.481 13.615 8.985 2.178
Beban operasional (8.326) (8.328) (8.006) (5.703) (4.051)
Laba operasional 3.714 5.153 5.610 3.281 (1.873)
Beban lain-lain (1.629) (2.693) (2.721) (1.882) (1.217)
Laba sebelum manfaat (beban) pajak penghasilan 2.085 2.460 2.888 1.399 (3.090)
Beban pajak penghasilan (572) (538) - - -
Laba (rugi) tahun berjalan 1.513 1.923 2.888 1.399 (3.090)
Pendapatan komprehensif lainnya - - - - -
Jumlah laba (rugi) komprehensif tahun berjalan 1.513 1.923 2.888 1.399 (3.090)
Laba (rugi) tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada:
Pemilik entitas induk 1.136 1.440 2.888 1.399 (3.090)
Kepentingan non-pengendali 378 482 - - -
*Tidak Diaudit
VI.A.6. Pendapatan Operasional
Pendapatan operasional LP untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2025, 2024, 2023, 2022, dan 2021 masing-masing adalah sebesar
Rp 21,77 miliar, Rp 23,53 miliar, Rp 23,57 miliar, Rp 15,48 milliar, dan
Rp 5,65 miliar.
Pendapatan operasional LP untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2025 mengalami penurunan sebesar Rp 1,75 miliar atau setara
dengan 7,45% dibandingkan dengan pendapatan operasional untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2024.
42
Page 71
Pendapatan operasional LP untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 mengalami penurunan sebesar Rp 0,04 miliar atau setara
dengan 0,17% dibandingkan dengan pendapatan operasional untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2023.
Pendapatan operasional LP untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 mengalami kenaikan sebesar Rp 8,09 miliar atau setara
dengan 52,26% dibandingkan dengan pendapatan operasional untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022.
Pendapatan operasional LP untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 mengalami kenaikan sebesar Rp 9,83 miliar atau setara
dengan 173,88% dibandingkan dengan pendapatan operasional untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021.
VI.A.7. Laba (Rugi) Tahun Berjalan
Laba tahun berjalan LP untuk tahun yang berakhir pada tanggal – tanggal
31 Desember 2025, 2024, 2023, dan 2022 masing-masing adalah sebesar
Rp 1,51 miliar, Rp 1,92 miliar, Rp 2,89 miliar, dan Rp 1,40 miliar. Rugi tahun
berjalan LP untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 adalah
sebesar Rp 3,09 miliar.
Laba tahun berjalan LP untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2025 mengalami penurunan sebesar Rp 0,41 miliar atau setara
dengan 21,28% dibandingkan dengan laba tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2024.
Laba tahun berjalan LP untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 mengalami penurunan sebesar Rp 0,97 miliar atau setara
dengan 33,43% dibandingkan dengan laba tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2023.
Laba tahun berjalan LP untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 mengalami kenaikan sebesar Rp 1,49 miliar atau setara
dengan 106,38% dibandingkan dengan laba tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022.
Laba tahun berjalan LP untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 mengalami kenaikan sebesar Rp 4,49 miliar atau setara
dengan 145,29% dibandingkan dengan rugi tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021.
43
Page 72
VI.A.8. Laporan Arus Kas Konsolidasian
Tabel 13
PT Lifestyle Pratama
Laporan Arus Kas Konsolidasian
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024 - 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/25 31/12/24
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan dari pendapatan usaha 21.772 23.525
Pengeluaran untuk beban pokok penjualan (9.670) (10.147)
Pengeluaran untuk beban penjualan (932) (877)
Pengeluaran untuk beban administrasi dan umum (6.239) (6.103)
Penerimaan lain-lain 511 602
Pengeluaran lain-lain (2.140) (3.296)
Pengeluaran untuk pajak (672) (538)
Pelunasan piutang 2.258 590
Pengeluaran untuk uang muka (58) 3
Pengeluaran untuk utang (257) (301)
Pengeluaran untuk aset lancar lainnya (105) -
Penerimaan dari aset lainnya - 1
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Operasi 4.469 3.460
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Pembelian aset tetap (492) (709)
Kas Bersih Digunakan untuk Aktivitas Investasi (492) (709)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Penambahan kepemilikan (2.250) -
Kas Bersih Digunakan untuk Aktivitas Pendanaan (2.250) -
KENAIKAN BERSIH KAS DAN SETARA KAS 1.727 2.751
KAS DAN SETARA KAS PADA AWAL TAHUN 6.194 3.443
KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR TAHUN 7.921 6.194
Arus Kas dari Aktivitas Operasi
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi LP untuk tahun yang berakhir
pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025 dan 2024 masing-masing adalah
sebesar Rp 4,47 miliar dan Rp 3,46 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi LP untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2025 sebesar Rp 4,47 miliar terutama berasal dari
penerimaan dari pendapatan usaha sebesar Rp 21,77 miliar yang disertai dengan
pengeluaran untuk beban pokok penjualan serta pengeluaran untuk beban
administrasi dan umum masing-masing sebesar Rp 9,67 miliar dan Rp 6,24 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi LP untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2024 sebesar Rp 3,46 miliar terutama berasal dari
penerimaan dari pendapatan usaha sebesar Rp 23,53 miliar yang disertai dengan
pengeluaran untuk beban pokok penjualan, pengeluaran untuk beban administrasi
dan umum, serta pengeluaran lain-lain masing-masing sebesar Rp 10,15 miliar,
Rp 6,10 miliar, dan Rp 3,30 miliar.
44
Page 73
Arus Kas untuk Aktivitas Investasi
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi LP untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025 dan 2024 masing-masing
adalah sebesar Rp 0,49 miliar dan Rp 0,71 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi LP untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2025 sebesar Rp 0,49 miliar seluruhnya
berasal dari pembelian aset tetap.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi LP untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 sebesar Rp 0,71 miliar seluruhnya
berasal dari pembelian aset tetap.
Arus Kas untuk Aktivitas Pendanaan
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan LP untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2025 adalah sebesar Rp 2,25 miliar. Untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 LP tidak memiliki arus kas
bersih yang diperoleh dari/digunakan untuk aktivitas investasi.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan LP untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2025 sebesar Rp 2,25 miliar seluruhnya
berasal dari penambahan kepemilikan.
VI.A.9. Rasio-rasio Keuangan
Tabel 14
PT Lifestyle Pratama
Rasio-rasio Keuangan
Per 31 Desember 2021 - 2025
Keterangan 31/12/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21
Rasio Likuiditas
Lancar 299,20% 288,95% 211,51% 148,86% 88,00%
Rasio Pengelolaan Aset
Perputaran jumlah aset 1,27 1,30 1,44 1,18 0,47
Ekuitas terhadap jumlah aset 0,80 0,79 0,76 0,73 0,68
Rasio Solvabilitas
Jumlah liabilitas terhadap jumlah aset 0,20 0,21 0,24 0,27 0,32
Jumlah liabilitas terhadap ekuitas 0,26 0,26 0,32 0,37 0,48
Rasio Profitabilitas
Marjin laba kotor 55,30% 57,30% 57,78% 58,05% 38,54%
Marjin laba (rugi) usaha 17,06% 21,91% 23,80% 21,20% -33,15%
Marjin laba (rugi) bersih 6,95% 8,17% 12,26% 9,04% -54,68%
Laba (rugi) usaha terhadap jumlah aset 21,71% 28,47% 34,24% 25,06% -15,55%
Imbal hasil aset 8,85% 10,62% 17,63% 10,69% -25,65%
Laba (rugi) usaha terhadap ekuitas 27,29% 35,92% 45,14% 34,41% -23,02%
Imbal hasil ekuitas 11,12% 13,40% 23,24% 14,67% -37,97%
45
Page 74
VI.A.10. Pengelolaan Aset
Rasio perputaran jumlah aset mencerminkan kemampuan LP dalam menghasilkan
pendapatan dari jumlah investasi LP. Pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025,
2024, 2023, 2022, dan 2021, rasio perputaran jumlah aset masing-masing adalah
1,27; 1,30; 1,44; 1,18; dan 0,47.
Rasio ekuitas terhadap jumlah aset menunjukkan perbandingan ekuitas LP
terhadap jumlah aset LP. Pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025, 2024, 2023,
2022, dan 2021, rasio ekuitas terhadap jumlah aset masing-masing adalah 0,80;
0,79; 0,76; 0,73; dan 0,68.
VI.A.11. Solvabilitas
Solvabilitas menunjukkan kemampuan LP untuk memenuhi seluruh liabilitasnya,
yang diukur dengan menggunakan dua pendekatan, yaitu melalui perbandingan
antara jumlah liabilitas dan jumlah aset dan melalui perbandingan antara jumlah
liabilitas dengan ekuitas.
Pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025, 2024, 2023, 2022, dan 2021, rasio
jumlah liabilitas terhadap jumlah aset masing-masing adalah 0,20; 0,21; 0,24; 0,27;
dan 0,32, sedangkan pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025, 2024, 2023, 2022,
dan 2021, rasio jumlah liabilitas terhadap ekuitas masing-masing adalah 0,26;
0,26; 0,32; 0,37; dan 0,48.
VI.A.12. Profitabilitas
Tingkat imbal hasil aset menunjukkan kemampuan LP dalam menghasilkan laba
bersih dari aset yang dimilikinya. Imbal hasil aset untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2025, 2024, 2023, dan 2022 masing-masing adalah
8,85%, 10,62%, 17,63%, dan 10,69%.
Tingkat imbal hasil ekuitas menunjukkan kemampuan LP dalam menghasilkan
laba bersih dari ekuitas yang ditanamkan. Imbal hasil ekuitas untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025, 2024, 2023, dan 2022 masing-
masing adalah 11,12%, 13,40%, 23,24%, dan 14,67%.
46
Page 75
VI.B. Analisis atas Common Size PT Lifestyle Pratama
Berikut adalah analisis common size LP untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2025, 2024, 2023, 2022, dan 2021.
Ikhtisar common size LP adalah sebagai berikut:
Tabel 15
PT Lifestyle Pratama
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 31 Desember 2021 - 2025
Keterangan 31/12/25 31/12/24 31/12/23* 31/12/22* 31/12/21*
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 46,29% 34,21% 21,02% 13,48% 0,86%
Piutang usaha 2,21% 2,23% 5,74% 6,14% 4,97%
Piutang lainnya 6,32% 18,30% 19,94% 14,89% 15,93%
Persediaan 3,18% 3,35% 3,08% 4,23% 4,65%
Biaya dibayar di muka 0,76% 0,40% 0,46% 0,44% 0,57%
Pajak dibayar di muka 0,61% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Aset lancar lainnya 0,59% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Lancar 59,96% 58,50% 50,23% 39,19% 26,98%
ASET TIDAK LANCAR
Aset tetap 37,48% 39,08% 47,08% 59,67% 70,77%
Aset tidak lancar lainnya 2,57% 2,43% 2,69% 1,14% 2,25%
Jumlah Aset Tidak Lancar 40,04% 41,50% 49,77% 60,81% 73,02%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
*Tidak Diaudit
Keterangan 31/12/25 31/12/24 31/12/23* 31/12/22* 31/12/21*
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 1,16% 1,29% 1,40% 2,40% 2,51%
Utang biaya 11,13% 9,98% 13,68% 17,42% 20,76%
Utang pajak 1,29% 1,82% 0,93% 1,41% 2,29%
Pendapatan diterima di muka 5,08% 5,67% 5,92% 3,48% 3,61%
Utang jangka pendek lainnya 1,37% 1,48% 1,81% 1,63% 1,48%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 20,04% 20,24% 23,75% 26,33% 30,66%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Kewajiban jangka panjang lainnya 0,40% 0,49% 0,40% 0,84% 1,79%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 0,40% 0,49% 0,40% 0,84% 1,79%
JUMLAH LIABILITAS 20,44% 20,74% 24,15% 27,16% 32,45%
EKUITAS
Modal saham 35,07% 33,14% 36,63% 45,82% 49,81%
Hibah 2,27% 2,15% 2,37% 2,97% 3,23%
Amnesti pajak 0,58% 0,55% 0,61% 0,76% 0,83%
Saldo laba 17,38% 8,06% -2,83% -25,60% -39,44%
Kepentingan non-pengendali 24,26% 35,35% 39,07% 48,88% 53,13%
JUMLAH EKUITAS 79,56% 79,26% 75,85% 72,84% 67,55%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
*Tidak Diaudit
47
Page 76
Tabel 16
PT Lifestyle Pratama
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2021 - 2025
Keterangan 31/12/25 31/12/24 31/12/23* 31/12/22* 31/12/21*
Pendapatan operasional 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Harga pokok penjualan 44,70% 42,70% 42,22% 41,95% 61,46%
Laba kotor 55,30% 57,30% 57,78% 58,05% 38,54%
Beban operasional -38,24% -35,40% -33,97% -36,85% -71,68%
Laba operasional 17,06% 21,91% 23,80% 21,20% -33,15%
Beban lain-lain -7,48% -11,45% -11,55% -12,16% -21,53%
Laba sebelum manfaat (beban) pajak penghasilan 9,58% 10,46% 12,26% 9,04% -54,68%
Beban pajak penghasilan -2,63% -2,29% 0,00% 0,00% 0,00%
Laba (rugi) tahun berjalan 6,95% 8,17% 12,26% 9,04% -54,68%
Pendapatan komprehensif lainnya 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah laba (rugi) komprehensif tahun berjalan 6,95% 8,17% 12,26% 9,04% -54,68%
Laba (rugi) tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada:
Pemilik entitas induk 5,22% 6,12% 12,26% 9,04% -54,68%
Kepentingan non-pengendali 1,73% 2,05% 0,00% 0,00% 0,00%
*Tidak Diaudit
VI.C. Analisis atas Common Size Industri Perhotelan
Berikut adalah analisis common size untuk perusahaan sejenis dengan AR, yaitu
PT Sunter Lakeside Hotel Tbk, PT Red Planet Indonesia Tbk, dan PT Bukit
Uluwatu Villa Tbk masing-masing untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2025, 2024, 2023, 2022, dan 2021.
48
Page 77
Ikhtisar common size untuk PT Sunter Lakeside Hotel Tbk, PT Red Planet
Indonesia Tbk, dan PT Bukit Uluwatu Villa Tbk masing-masing adalah sebagai
berikut:
VI.C.1. PT Sunter Lakeside Hotel Tbk
Tabel 17
PT Sunter Lakeside Hotel Tbk
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan
Per 31 Desember 2021 - 2025
Keterangan 31/12/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 13,20% 11,16% 9,71% 11,11% 14,89%
Piutang usaha
Pihak ketiga 1,00% 0,67% 0,26% 0,98% 0,16%
Piutang lain-lain
Pihak berelasi 0,00% 0,05% 0,05% 0,00% 0,00%
Pihak ketiga 0,01% 0,01% 0,03% 0,02% 0,01%
Persediaan 0,52% 0,39% 0,33% 0,27% 0,14%
Uang muka dan biaya dibayar di muka 0,18% 0,25% 0,65% 0,27% 0,11%
Pajak dibayar di muka 0,06% 0,17% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Lancar 14,97% 12,71% 11,02% 12,65% 15,32%
ASET TIDAK LANCAR
Perlengkapan operasional hotel 0,26% 0,28% 0,23% 0,13% 0,00%
Aset tetap 46,62% 47,84% 48,45% 40,03% 35,77%
Properti investasi 28,03% 27,50% 27,08% 28,09% 27,80%
Aset hak-guna 9,09% 10,68% 12,24% 18,05% 20,07%
Jaminan
Pihak berelasi 0,96% 0,94% 0,92% 0,99% 0,97%
Pihak ketiga 0,06% 0,06% 0,06% 0,06% 0,06%
Jumlah Aset Tidak Lancar 85,03% 87,29% 88,98% 87,35% 84,68%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
49
Page 78
Keterangan 31/12/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha
Pihak ketiga 1,15% 1,20% 1,06% 0,64% 0,35%
Utang pajak 0,32% 0,30% 0,33% 0,31% 0,41%
Utang lain-lain
Pihak ketiga 0,75% 1,20% 0,97% 0,49% 0,19%
Uang muka terima
Pihak berelasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,24% 0,22%
Pihak ketiga 1,81% 0,25% 0,25% 0,27% 0,39%
Akrual 1,08% 0,60% 0,81% 0,67% 0,23%
Bagian jangka pendek dari utang jangka panjang:
Liabilitas sewa 2,72% 1,87% 1,72% 4,20% 2,33%
Utang pembiayaan konsumen 0,02% 0,05% 0,04% 0,00% 0,00%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 7,84% 5,48% 5,18% 6,81% 4,12%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang jangka panjang, setelah
dikurangi bagian jangka pendek: 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Liabilitas sewa 10,67% 12,39% 13,25% 15,76% 16,63%
Utang pembiayaan konsumen 0,00% 0,02% 0,06% 0,00% 0,00%
Liabilitas imbalan kerja karyawan 0,32% 0,56% 0,60% 0,74% 0,89%
Liabilitas pajak tangguhan 3,00% 2,94% 2,94% 2,97% 3,13%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 13,99% 15,90% 16,85% 19,47% 20,65%
JUMLAH LIABILITAS 21,83% 21,38% 22,04% 26,28% 24,78%
EKUITAS
Modal saham 21,50% 21,05% 20,68% 22,16% 21,91%
Tambahan modal disetor 11,08% 10,84% 10,65% 11,42% 11,29%
Surplus revaluasi aset tetap 44,00% 43,07% 42,31% 36,93% 36,51%
Penghasilan komprehensif lain 0,03% 0,04% 0,00% 0,00% 0,00%
Saldo laba 1,56% 3,61% 4,32% 3,20% 5,53%
JUMLAH EKUITAS 78,17% 78,62% 77,96% 73,72% 75,22%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Tabel 18
PT Sunter Lakeside Hotel Tbk
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2021 - 2025
Keterangan 31/12/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21
Pendapatan 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok pendapatan 44,62% 43,95% 45,12% 47,44% 20,16%
Laba bruto 55,38% 56,05% 54,88% 52,56% 79,84%
Beban usaha -48,00% -41,66% -44,64% -42,97% -89,05%
Beban penyusutan -20,97% -18,00% -17,12% -24,01% -43,43%
Pendapatan lain-lain 5,14% 2,43% 6,33% 2,39% 11,80%
Pendapatan keuangan 2,11% 1,13% 1,08% 1,09% 3,50%
Beban keuangan -3,35% -3,17% -3,77% -4,33% -8,06%
Laba (rugi) sebelum pajak penghasilan -9,69% -3,22% -3,25% -15,27% -45,39%
Manfaat pajak penghasilan 0,01% 0,23% 9,38% 1,30% 10,72%
Laba (rugi) tahun berjalan -9,68% -2,99% 6,13% -13,97% -34,66%
Penghasilan (kerugian) komprehensif lainnya -0,02% -0,02% 36,17% 0,49% -0,09%
Jumlah laba (rugi) komprehensif tahun berjalan -9,70% -3,00% 42,30% -13,48% -34,75%
50
Page 79
VI.C.2. PT Red Planet Indonesia Tbk
Tabel 19
PT Red Planet Indonesia Tbk
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 31 Desember 2021 - 2025
Keterangan 31/12/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 6,22% 1,75% 1,70% 2,79% 1,83%
Piutang usaha
Pihak ketiga 0,46% 0,48% 0,45% 0,33% 0,36%
Pihak berelasi 0,03% 0,03% 0,00% 0,00% 0,00%
Persediaan 0,02% 0,04% 0,03% 0,07% 0,07%
Biaya dibayar dimuka 0,81% 0,80% 0,52% 0,55% 0,74%
Uang muka 0,17% 0,24% 0,26% 0,17% 0,21%
Aset atas kelompok lepasan dimiliki untuk dijual 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Lancar 7,71% 3,35% 2,95% 3,91% 3,21%
ASET TIDAK LANCAR
Piutang lain-lain
Pihak berelasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 1,02%
Pihak ketiga 1,77% 8,72% 8,65% 8,42% 9,43%
Aset tetap - setelah dikurangi akumulasi penyusutan 90,37% 87,63% 88,12% 87,44% 85,97%
Aset pajak tangguhan 0,14% 0,29% 0,26% 0,22% 0,37%
Aset tidak lancar lainnya 0,01% 0,01% 0,02% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Tidak Lancar 92,29% 96,65% 97,05% 96,09% 96,79%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Keterangan 31/12/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha - Pihak ketiga 0,05% 0,06% 0,15% 0,20% 0,09%
Utang akrual 4,83% 4,58% 4,63% 4,86% 5,62%
Utang pajak 0,45% 0,19% 0,19% 0,36% 0,20%
Pendapatan diterima dimuka 1,14% 1,67% 1,46% 0,79% 0,55%
Pinjaman jangka pendek - Pihak ketiga 0,00% 0,38% 0,00% 0,00% 0,00%
Utang lain-lain
Pihak ketiga 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,36%
Pihak berelasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Utang bank - bagian jatuh tempo dalam 1 tahun 1,06% 1,10% 1,08% 1,06% 0,85%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 7,53% 7,98% 7,52% 7,27% 7,67%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang bank - bagian jatuh tempo lebih dari 1 tahun 0,00% 1,01% 2,08% 3,08% 3,92%
Liabilitas imbalan pasca kerja 1,00% 1,80% 1,66% 1,42% 2,16%
Liabilitas pajak tangguhan 5,54% 4,42% 3,68% 2,80% 2,04%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 6,54% 7,23% 7,42% 7,30% 8,12%
JUMLAH LIABILITAS 14,07% 15,22% 14,94% 14,57% 15,79%
EKUITAS
Modal saham 276,25% 263,32% 258,84% 252,04% 243,92%
Tambahan modal disetor -100,41% -95,71% -94,08% -91,61% -88,66%
Pendapatan komprehensif lainnya 0,73% 0,35% 0,31% 0,32% 0,23%
Saldo laba -90,64% -83,17% -80,01% -75,31% -71,28%
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 85,94% 84,79% 85,06% 85,44% 84,22%
Kepentingan non-pengendali 0,00% -0,01% -0,01% -0,01% -0,01%
JUMLAH EKUITAS 85,93% 84,78% 85,06% 85,43% 84,21%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
51
Page 80
Tabel 20
PT Red Planet Indonesia Tbk
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2021 - 2025
Keterangan 31/12/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21
Pendapatan usaha 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban langsung 47,52% 48,08% 48,25% 43,79% 48,09%
Laba kotor 52,48% 51,92% 51,75% 56,21% 51,91%
Beban umum dan administrasi -69,12% -60,32% -64,07% -63,53% -73,17%
Laba (rugi) operasi -16,65% -8,40% -12,32% -7,32% -21,26%
Pendapatan bunga 0,17% 0,08% 0,18% 0,29% 0,20%
Laba (rugi) selisih kurs - bersih -0,02% 0,01% -0,02% 0,04% 0,01%
Beban keuangan -1,55% -2,51% -3,08% -3,60% -4,77%
Lain-lain bersih 1,19% 3,09% 1,60% 3,69% 1,49%
Laba (rugi) sebelum pajak -16,85% -7,73% -13,63% -6,89% -24,33%
Manfaat (beban) pajak -7,29% -5,00% -5,99% -5,71% -1,34%
Laba (rugi) dari operasi yang dihentikan 0,00% 0,01% 0,00% 0,00% 0,00%
Laba (rugi) tahun berjalan -24,14% -12,73% -19,62% -12,60% -25,67%
Pendapatan (rugi) komprehensif lain 2,60% 0,26% -0,11% -0,05% 0,72%
Jumlah laba (rugi) komprehensif tahun berjalan -21,55% -12,46% -19,73% -12,65% -24,95%
Laba neto berjalan yang dapat diatribusikan kepada:
Pemilik entitas induk -24,15% -12,73% -19,62% -12,61% -25,67%
Kepentingan non-pengendali 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
VI.C.3. PT Bukit Uluwatu Villa Tbk
Tabel 21
PT Bukit Uluwatu Villa Tbk
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2021 - 2025
Keterangan 31/12/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 10,93% 11,75% 6,87% 0,37% 0,24%
Piutang usaha
Pihak ketiga - neto 0,26% 0,53% 0,58% 0,54% 0,08%
Pihak berelasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,14% 0,08%
Piutang lain-lain
Pihak ketiga - neto 0,02% 0,14% 1,14% 2,79% 2,15%
Pihak berelasi - neto 0,13% 0,17% 0,64% 1,04% 1,16%
Persediaan 0,11% 0,19% 0,25% 0,12% 0,04%
Biaya dibayar di muka 0,25% 0,22% 0,25% 0,20% 0,08%
Pajak dibayar di muka 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Deposito berjangka yang dibatasi penggunaannya 0,00% 0,00% 4,10% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Lancar 11,69% 13,00% 13,83% 5,20% 3,84%
ASET TIDAK LANCAR
Investasi pada entitas asosiasi - neto 3,40% 6,35% 1,45% 1,48% 0,26%
Aset tetap - neto 57,04% 71,42% 66,04% 57,67% 58,82%
Aset hak guna - neto 0,69% 0,85% 1,13% 1,18% 1,30%
Aset dalam pembangunan - neto 23,79% 7,13% 10,12% 18,87% 18,70%
Aset tidak lancar lainnya - neto 1,08% 1,24% 7,43% 15,60% 17,08%
Goodwill 2,31% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Aset real estat - neto 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Tidak Lancar 88,31% 87,00% 86,17% 94,80% 96,16%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
52
Page 81
Keterangan 31/12/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 0,46% 0,69% 0,50% 0,40% 0,68%
Utang lain-lain 0,18% 0,43% 2,52% 10,14% 5,03%
Beban yang masih harus dibayar 0,55% 0,54% 1,54% 35,49% 25,44%
Liabilitas imbalan kerja jangka pendek 0,20% 0,26% 0,26% 0,69% 0,71%
Utang pajak 0,25% 0,20% 0,39% 1,23% 1,91%
Uang muka pelanggan 0,91% 1,52% 1,49% 2,06% 1,74%
Utang pihak berelasi 0,00% 5,69% 0,01% 0,35% 0,38%
Utang bank jangka pendek 0,00% 0,00% 4,10% 0,00% 0,00%
Utang jangka panjang jatuh tempo dalam waktu satu
tahun:
Utang pinjaman 0,00% 0,00% 4,17% 45,09% 5,37%
Pinjaman bank 1,36% 1,44% 1,21% 15,98% 55,02%
Liabilitas sewa 0,04% 0,05% 0,06% 0,08% 0,11%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 3,94% 10,80% 16,27% 111,53% 96,37%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang jangka panjang, setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam waktu satu tahun:
Utang pinjaman 0,94% 3,37% 0,00% 0,00% 0,00%
Pinjaman bank 15,77% 21,10% 26,64% 0,00% 0,00%
Liabilitas sewa 0,01% 0,03% 0,04% 0,05% 0,02%
Liabilitas imbalan pasca kerja 0,65% 0,89% 1,07% 0,98% 1,66%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 17,37% 25,38% 27,76% 1,03% 1,68%
JUMLAH LIABILITAS 21,31% 36,18% 44,02% 112,55% 98,05%
EKUITAS
Modal saham 47,16% 48,59% 60,27% 18,47% 18,28%
Tambahan modal disetor - neto 33,58% 22,58% 28,01% 18,75% 18,56%
Saldo laba (defisit) -47,20% -62,83% -78,42% -74,57% -64,38%
Selisih atas akuisisi kepentingan non-pengendali -0,01% -0,01% -0,01% -0,01% -0,01%
Penghasilan komprehensif lain - neto 45,03% 55,31% 45,99% 34,33% 33,89%
Uang muka setoran modal 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 3,88%
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 78,57% 63,64% 55,84% -3,03% 10,23%
Kepentingan non-pengendali 0,13% 0,17% 0,14% -9,52% -8,28%
JUMLAH EKUITAS 78,69% 63,82% 55,98% -12,55% 1,95%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
53
Page 82
Tabel 22
PT Bukit Uluwatu Villa Tbk
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2021 - 2025
Keterangan 31/12/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21
Pendapatan 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok pendapatan 29,97% 29,41% 28,57% 28,92% 44,71%
Laba bruto 70,03% 70,59% 71,43% 71,08% 55,29%
Beban penjualan -6,36% -6,22% -7,21% -7,58% -9,93%
Beban umum dan administrasi -33,93% -31,82% -45,87% -42,94% -147,98%
Beban operasional, pembangunan, pemeliharaan dan energi -6,91% -7,27% -9,73% -13,56% -23,82%
Beban manajemen dan lisensi -5,12% -5,15% -5,10% -4,96% -4,20%
Pendapatan (beban) operasional lain -0,21% 3,73% 3,68% -6,08% -30,27%
Penurunan nilai dari aset dalam pembangunan, aset tetap,
neto dan uang muka pembelian saham -1,10% -5,00% -42,27% -2,44% 17,41%
Pemulihan kerugian di atas nilai investasi entitas anak 0,00% 0,00% 36,61% 0,00% -163,99%
Laba (rugi) usaha 16,41% 18,87% 1,53% -6,47% -307,50%
Pendapatan keuangan 0,73% 0,35% 13,89% 3,74% 0,00%
Beban keuangan -10,67% -13,07% -11,26% -84,58% -280,88%
Bagian laba (rugi) neto pada entitas asosiasi 21,15% -2,79% 0,26% 0,00% 0,00%
Laba (rugi) selisih kurs, neto -0,18% -0,41% 0,20% 0,00% 0,00%
Laba (rugi) sebelum pajak final dan beban pajak penghasilan 27,44% 2,94% 4,62% -87,31% -588,38%
Pajak final -0,15% -0,07% -0,01% 0,00% 0,00%
Laba (rugi) sebelum beban pajak penghasilan 27,29% 2,87% 4,61% -87,31% -588,38%
Manfaat (beban) pajak penghasilan -0,73% -0,13% 0,00% -0,71% 0,62%
Laba (rugi) tahun berjalan 26,56% 2,74% 4,61% -88,02% -587,75%
Penghasilan (rugi) komprehensif lain 0,93% 108,70% 41,11% 0,73% 4,67%
Jumlah laba (rugi) komprehensif tahun berjalan 27,49% 111,44% 45,72% -87,28% -583,08%
Laba (rugi) tahun berjalan yang dapat diatribusikan
kepada:
Pemilik entitas induk 26,41% 2,38% 9,53% -78,51% -564,32%
Kepentingan non-pengendali 0,15% 0,36% -4,92% -9,51% -23,43%
54
Page 83
VII. ANALISIS RISIKO
Dalam menjalankan kegiatan usahanya melalui AR, LP tidak terlepas dari berbagai
risiko usaha yang dihadapi. Analisis risiko usaha terhadap AR adalah sebagai
berikut:
VII.A. Risiko Persaingan Usaha
Dalam menjalankan kegiatan opersionalnya, AR tidak terlepas dari risiko
persaingan usaha. Faktor-faktor yang mempengaruhi persaingan usaha meliputi
jenis dan harga kamar (room rate), fasilitas yang tersedia, lokasi yang strategis,
serta kualitas pelayanan yang diberikan. AR harus mampu mengembangkan
fasilitas yang dimiliki agar dapat memberikan kepuasan kepada tamu hotel serta
menarik tamu-tamu baru di tengah ketatnya persaingan industri perhotelan.
VII.B. Risiko Gangguan Keamanan
Bidang usaha AR, yaitu perhotelan, erat kaitannya dengan kondisi keamanan
dalam negeri. Adanya beberapa negara yang mengeluarkan peringatan (travel
warning) bagi warganya untuk bepergian ke Indonesia akan mempengaruhi jumlah
wisatawan internasional. Berkurangnya jumlah wisatawan asing yang datang ke
Indonesia akan berdampak pada penurunan tingkat hunian (occupancy rate).
Kondisi keamanan negeri juga akan mempengaruhi wisatawan domestik, di mana
kondisi keamanan yang buruk akan mendorong masyarakat Indonesia untuk tidak
bepergian atau berlibur.
VII.C. Risiko Ekonomi
Kegiatan usaha AR juga rentan terhadap kondisi ekonomi domestik maupun
global. Perubahan tingkat kepercayaan konsumen terhadap kesehatan ekonomi
Indonesia dapat berpengaruh negatif dan merugikan bisnis dengan berbagai cara,
terutama berdampak pada tingkat hunian AR. Penurunan pertumbuhan ekonomi,
inflasi tinggi, serta melemahnya daya beli masyarakat dapat menekan permintaan
layanan akomodasi. Selain itu, biaya operasional yang tinggi dan bersifat tetap
seperti gaji karyawan, utilitas, dan pemeliharaan dapat meningkatkan risiko
kerugian apabila pendapatan menurun signifikan.
VII.D. Risiko Politik dan Sosial
Perkembangan usaha AR dapat terpengaruh oleh adanya perubahan kondisi
politik dan sosial, meningkatnya pengawasan oleh otoritas, dan perkembangan
politik yang berkaitan dengan industri perhotelan dan pariwisata. Kebijakan atau
larangan baru dari pemerintah Indonesia dapat berpotensi membatasi ruang gerak
AR, sehingga AR harus menyusun strategi yang tepat untuk terus
mengembangkan bisnisnya.
55
Page 84
VII.E. Risiko Bencana Alam
Seperti halnya semua industri, kegiatan usaha AR tidak terlepas dari ancaman
bencana alam, seperti badai tropis, angin topan, gempa bumi, tsunami, banjir,
kebakaran baik karena faktor alam maupun human error, dan berbagai bencana
lainnya yang dapat memberikan dampak negatif secara material terhadap kegiatan
usaha dan kondisi keuangan AR.
VII.F. Risiko Kebijakan Pemerintah
Hukum dan peraturan perundang-undangan yang dikeluarkan oleh Pemerintah
dapat mempengaruhi AR dalam menjalankan kegiatan usahanya. Meskipun AR
memiliki keyakinan bahwa dalam menjalankan kegiatan usahanya, AR telah
mematuhi seluruh peraturan yang berlaku, pemenuhan kewajiban atas
peraturan-peraturan baru atau perubahannya atau interpretasinya maupun
pelaksanaannya, serta perubahan terhadap interpretasi atau pelaksanaan hukum
dan peraturan perundang-undangan yang telah ada, dapat berdampak material
terhadap kegiatan dan kinerja operasional AR.
Apabila AR tidak mematuhi hukum dan peraturan perundang-undangan yang
berlaku, maka AR dapat dikenakan sanksi perdata, termasuk denda, hukuman
serta sanksi-sanksi pidana lainnya. Selain itu perubahan hukum, peraturan
ketenagakerjaan dan peraturan perundang-undangan yang mengatur mengenai
upah minimum dan kebebasan serikat pekerja juga dapat mengakibatkan
meningkatnya permasalahan dalam hubungan industrial, sehingga dapat
berdampak material pada kegiatan operasional AR. Terjadinya perubahan
mengenai upah minimum AR tentu akan mempengaruhi kinerja keuangan AR,
sehingga AR harus beradaptasi untuk menyesuaikan kegiatan usahanya
berdasarkan kinerja keuangan yang baru. Dengan demikian, apabila AR tidak
dapat beradaptasi, AR dapat mengalami kerugian, baik dari kegiatan usaha
maupun kinerja keuangannya.
56
Page 85
VIII. METODE PENILAIAN
VIII.A. Metode-Metode Penilaian
VIII.A.1. Metode Penyesuaian Aset Bersih
Metode ini merupakan metode penilaian yang berdasarkan pada pendekatan aset
(asset based approach). Dengan metode ini, nilai dari semua komponen aset dan
liabilitas (liabilities) harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank
atau utang bank).
Aset lancar (current assets) harus dinilai ulang, misalnya untuk piutang dengan
mengurangkan jumlah yang tak dapat ditagih secara normal. Aset tetap seperti
tanah, bangunan, dan mesin-mesin perlu dinilai dengan konsep penilaian properti
yang berlaku umum.
Selain aset berwujud, nilai pasar aset tak berwujud (intangible assets) seperti hak
paten, lisensi, biaya riset dan pengembangan, karyawan yang telah terlatih dan
siap bekerja (pool of employees), dan daftar langganan (pool of captive customer),
juga harus dihitung. Nilai pasar aset tak berwujud tersebut diperoleh dengan
melakukan penilaian terhadap tiap-tiap aset tersebut secara terpisah. Nilai pasar
ekuitas (net worth) kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai
seluruh aset dan liabilitas (liabilities) yang telah disesuaikan.
VIII.A.2. Metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek
Metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek merupakan metode
penilaian yang didasarkan pada pendekatan pasar (market based approach).
Dengan metode ini, nilai pasar saham ditetapkan berdasarkan harga yang telah
atau pernah terjadi dari perusahaan sejenis yang sebanding dan sepadan. Nilai
pasar dari perusahaan pembanding diambil dari pasar modal (perusahaan
publik/terbuka).
Syarat utama dari penggunaan metode ini adalah perusahaan pembanding harus
sebanding dan sepadan dengan perusahaan yang akan dinilai dalam berbagai
variabel pembanding, antara lain perputaran penjualan, ekuitas, struktur modal
(leverage), aset dan komposisi aset, tingkat laba, dan rasio-rasio keuangan.
Jika telah diperoleh perusahaan yang sebanding dan sepadan, nilai pasar saham
perusahaan yang dinilai diperoleh dengan cara mengalikan pendapatan
perusahaan dengan beberapa rasio yang diperoleh dari perusahaan pembanding,
seperti rasio P/E (price/earnings), P/S (price/sales), P/BV (price/book value of
equity) dan sebagainya.
57
Page 86
VIII.A.3. Metode Diskonto Arus Kas
Metode diskonto arus kas ini merupakan metode penilaian yang didasarkan pada
pendekatan pendapatan (income based approach).
Untuk menggunakan metode ini, sebelum melakukan proses diskonto
(discounting), terlebih dahulu harus diproyeksikan pendapatan mendatang berupa
arus kas bersih untuk ekuitas (net cash flow to equity) atau arus kas bersih untuk
kapital (net cash flow to invested capital) sesuai dengan sifat dan jenis usaha yang
dinilai. Setelah proyeksi dibuat, langkah berikutnya adalah menetapkan tingkat
diskonto (discount rate) yang tepat.
Proses selanjutnya adalah mendiskonto nilai-nilai arus kas bersih yang telah
diproyeksikan, termasuk nilai periode kekal (continuing value), dengan faktor
diskonto (discount factor) yang diperoleh dari tingkat diskonto sesuai dengan
periode proyeksinya. Jika yang didiskonto adalah arus kas bersih untuk ekuitas,
maka nilai kini (present value) dari keseluruhan pendapatan di masa mendatang
tersebut merupakan nilai ekuitas, sedangkan jika yang didiskonto adalah arus kas
bersih untuk kapital, jumlah nilai kini tersebut merupakan nilai perusahaan
(corporate value), yang masih harus dikurangi dengan nilai liabilitas untuk
mendapatkan nilai ekuitas.
VIII.B. Metode Penilaian yang Digunakan
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis
internal berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis historis
atas laporan posisi keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif LP dan AR,
pengkajian atas kondisi operasi dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki
LP dan AR. Prospek AR di masa yang akan datang kami evaluasi berdasarkan
rencana usaha serta proyeksi laporan keuangan yang diberikan oleh manajemen
yang telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya. Analisis eksternal didasarkan
pada kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang dipertimbangkan sebagai
penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian singkat atas prospek dari
industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar
suatu “business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi
keuangan dan laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya
diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan
normalisasi keuntungan laporan laba rugi komprehensif yang biasanya disusun
oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun nilai buku suatu
perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan laba
rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis
yang dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian
tersebut.
58
Page 87
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode
diskonto arus kas (discounted cash flow [DCF] method), metode penyesuaian aset
bersih (adjusted net asset method), dan metode kapitalisasi kelebihan pendapatan
(capitalized excess earning method).
Metode diskonto arus kas dipilih mengingat bahwa kegiatan usaha yang
dilaksanakan oleh AR di masa depan masih akan berfluktuasi sesuai dengan
perkiraan atas perkembangan usaha AR. Dalam melaksanakan penilaian dengan
metode ini, operasi AR diproyeksikan sesuai dengan perkiraan atas
perkembangan usaha AR. Arus kas yang dihasilkan berdasarkan proyeksi
dikonversi menjadi nilai kini dengan tingkat diskonto yang sesuai dengan tingkat
risiko. Indikasi nilai adalah jumlah nilai kini dari arus kas tersebut.
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari
semua komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai
pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai
pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan
kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai pasar seluruh aset
(berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Metode kapitalisasi kelebihan pendapatan yang digunakan dalam penilaian AR
merupakan metode penilaian yang berdasarkan pada pendekatan aset. Dengan
metode ini, nilai dari semua komponen aset dan liabilitas harus disesuaikan
menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang telah
menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank).
Selain aset berwujud, nilai pasar aset tak berwujud seperti hak paten, lisensi, biaya
riset dan pengembangan, karyawan yang telah terlatih dan siap bekerja dan daftar
langganan, juga harus dihitung. Nilai pasar aset tak berwujud tersebut diperoleh
dengan melakukan penilaian terhadap tiap-tiap aset tersebut secara terpisah. Nilai
pasar ekuitas (net worth) kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara
nilai seluruh aset dan liabilitas yang telah disesuaikan.
Sebagai langkah selanjutnya perlu dihitung arus kas bersih dari perusahaan yang
dinilai. Selisih antara arus kas bersih dengan pendapatan yang diharapkan
merupakan kelebihan pendapatan yang dihasilkan oleh aset berwujud bersih. Nilai
aset takberwujud kemudian dihitung dengan cara mengkapitalisasikan kelebihan
pendapatan tersebut dengan tingkat kapitalisasi yang sesuai. Langkah berikutnya
adalah menghitung indikasi nilai pasar saham dengan menjumlahkan nilai aset
berwujud bersih dan nilai aset takberwujud.
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai
untuk diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak
manajemen Perseroan dan LP. Tidak tertutup kemungkinan untuk
diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian lain yang dapat memberikan
hasil yang berbeda.
59
Page 88
Selanjutnya nilai-nilai yang diperoleh dari tiap-tiap metode tersebut direkonsiliasi
dengan melakukan pembobotan.
VIII.C. Premis Penilaian
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis
penilaian bahwa LP adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
VIII.D. Aplikasi Diskon dan Premi
Diskon dan premi merupakan hal-hal yang tak terpisahkan dari proses penilaian
perusahaan tertutup. Diskon dan premi terkait dengan ada/tidaknya tingkat kendali
serta tingkat kemampuan untuk dipasarkan dari saham yang dinilai. Diskon adalah
potongan yang diberikan kepada suatu indikasi nilai dari business interest atau
saham yang berhasil diperkirakan. Pemberian diskon terkait dengan tidak adanya
unsur kendali dalam saham yang dinilai dan disebut dengan Discount for Lack of
Control – DLOC (Diskon Tanpa Pengendalian). Diskon juga terkait dengan tingkat
kesulitan saham tersebut untuk dikonversi secara cepat menjadi uang tunai yang
disebut dengan Discount for Lack of Marketabilities – DLOM (Diskon Likuiditas
Pasar). Sedangkan, premi adalah tambahan nilai yang diberikan kepada indikasi
nilai yang berhasil diperoleh dalam proses penilaian. Pemberian premi terkait
dengan adanya unsur kendali dalam saham perusahaan yang dinilai dan disebut
dengan Premium for Control (Premi Pengendalian).
VIII.E. Prosedur Penilaian
Berdasarkan pendekatan dan metode penilaian yang telah dipilih untuk
menentukan indikasi nilai pasar Objek Penilaian, kami telah melakukan
langkah-langkah sebagai berikut:
1. Melakukan tinjauan atas faktor internal dan eksternal yang memengaruhi
operasi LP.
2. Melakukan tinjauan atas laporan keuangan historis dari LP.
3. Melakukan penelaahan atas data operasional LP.
4. Melakukan tinjauan atas proyeksi laporan keuangan AR yang telah disiapkan
oleh pihak manajemen AR.
5. Melakukan diskusi dengan manajemen atas proyeksi laporan keuangan
tersebut.
6. Melakukan penilaian Objek Penilaian dengan mengaplikasikan metode
diskonto arus kas dengan pendekatan pendapatan, metode penyesuaian aset
bersih dengan pendekatan aset, dan metode kapitalisasi kelebihan
pendapatan dengan pendekatan aset.
60
Page 89
VIII.F. Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa
adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan LP
ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan dan LP. KR juga tidak
memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan
atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali
tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis penilaian ini dan
KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan
No. KR/260223-001 tanggal 23 Februari 2026 yang telah disetujui oleh manajemen
Perseroan.
61
Page 90
IX. PENILAIAN
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya, metode penilaian yang digunakan
untuk menilai Objek Penilaian adalah metode penyesuaian aset bersih, metode
diskonto arus kas, dan metode kapitalisasi kelebihan pendapatan. Dalam bab ini,
terlebih dahulu akan dibahas penentuan nilai pasar dengan metode penyesuaian
aset bersih, baru kemudian dilanjutkan dengan metode diskonto arus kas, dan
metode kapitalisasi kelebihan pendapatan.
IX.A. Premi Pengendalian (Premium for Control), Diskon Tanpa Pengendalian
(Discount for Lack of Control), dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for
Lack of Marketabilities)
Berdasarkan POJK 35/2020, premi pengendalian didefinisikan sebagai “suatu
jumlah atau persentase tertentu yang merupakan penambah dari nilai suatu
ekuitas sebagai cerminan dari tingkat pengendalian atas objek penilaian”.
Berdasarkan POJK 35/2020, diskon tanpa pengendalian didefinisikan sebagai
“suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan pengurang dari nilai suatu
ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya tingkat pengendalian atas objek
penilaian”.
Premi pengendalian dan diskon tanpa pengendalian mencerminkan penambahan
terhadap nilai dari penyertaan minoritas atau pengurangan terhadap nilai dari
penyertaan mayoritas dalam entitas anak yang dinilai sebagai pengaruh dari
ketiadaan pengendalian dari pemilik yang berada dalam posisi minoritas atau
dibatasi pengendaliannya.
Pengurangan diperhitungkan karena pemilik yang dalam kondisi tidak memiliki
kemampuan untuk mengendalikan akan memperoleh manfaat yang berbeda dari
pemilik yang memiliki kemampuan untuk mengendalikan karena adanya
keleluasaan dari pemilik yang mengendalikan untuk mengoptimalkan manfaat
dengan:
• Menentukan arah perkembangan jangka panjang perusahaan.
• Memilih pengurus inti perusahaan.
• Menentukan hak dan fasilitas untuk pengurus inti.
• Menentukan kebijakan investasi.
• Menentukan dengan pihak mana kegiatan usaha akan dilakukan.
• Menentukan besarnya dividen yang akan dibayarkan.
• Menolak usulan-usulan di atas yang berasal dari pemegang saham minoritas.
62
Page 91
Berdasarkan Peraturan POJK 35/2020, diskon likuiditas pasar didefinisikan
sebagai “suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan pengurang dari
nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas objek penilaian”.
Diskon likuiditas pasar mencerminkan pengurangan terhadap nilai dari
perusahaan yang dinilai sebagai pengaruh dari tidak likuidnya saham perusahaan
tersebut untuk diperdagangkan.
Untuk penilaian atas LP, sesuai dengan tujuan penilaian yang dilakukan, yaitu
untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah dan/atau
ekuivalensinya pada tanggal 31 Desember 2025 yang didasarkan pada proyeksi
laporan keuangan AR yang disusun oleh manajemen AR, maka diperkirakan telah
dilakukan penyesuaian atas proyeksi laporan keuangan tersebut, oleh karena itu
atas indikasi nilai yang dihasilkan, dilakukan atau diaplikasikan penyesuaian
terhadap kondisi ketidakmampuan untuk dipasarkan dengan cepat (diskon
likuiditas pasar), dikenakan diskon sebesar 30,00%, dengan pertimbangan
sebagai berikut:
• Berdasarkan POJK 35/2020, diskon likuiditas pasar untuk perusahaan tertutup
bagi pemegang saham mayoritas adalah antara 20,00% - 40,00%.
• LP merupakan perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup
(privately-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia.
IX.B. Nilai Pasar Objek Penilaian
IX.B.1. Nilai Pasar Objek Penilaian Berdasarkan Metode Penyesuaian Aset Bersih
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya, metode yang digunakan untuk
menentukan nilai pasar 75,00% saham LP adalah metode penyesuaian aset
bersih. Metode ini merupakan metode penilaian yang didasarkan pada pendekatan
aset. Dengan metode ini, nilai dari semua komponen aset dan liabilitas harus
disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang
telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank).
Pada penilaian ini, kami melakukan penilaian berdasarkan indikasi nilai pasar
investasi pada entitas anak yang dihitung berdasarkan metode diskonto arus kas
(discounted cash flow [DCF] method), metode kapitalisasi kelebihan pendapatan
(capitalized excess earning method), dan metode penyesuaian aset bersih
(adjusted net asset method sebesar Rp 41,59 miliar.
Apabila indikasi nilai pasar atas investasi pada entitas anak tersebut direfleksikan
dalam laporan posisi keuangan, maka jumlah aset LP adalah sebesar
Rp 41,60 miliar, sedangkan jumlah liabilitas LP adalah tetap, yaitu sebesar
Rp 2,40 miliar.
63
Page 92
Indikasi nilai pasar 100,00% saham LP kemudian diperoleh dengan menghitung
selisih antara nilai seluruh aset dan liabilitas. Dengan demikian, indikasi nilai pasar
100,00% saham LP sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 39,20 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 30,00%, maka nilai pasar
100,00% saham LP adalah sebesar Rp 27,44 miliar. Dengan demikian, nilai pasar
75,00% saham LP berdasarkan metode penyesuaian aset bersih adalah sebesar
Rp 20,58 miliar.
Perincian perhitungan nilai pasar 75,00% saham LP dengan menggunakan
metode penyesuaian aset bersih adalah sebagai berikut:
Tabel 23
PT Lifestyle Pratama
Nilai Pasar 75,00% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 31 Desember 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/25 Penyesuaian Nilai Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 5 - 5
Jumlah Aset Lancar 5 - 5
ASET TIDAK LANCAR
Investasi pada entitas anak 11.850 29.745 41.595
Jumlah Aset Tidak Lancar 11.850 29.745 41.595
JUMLAH ASET 11.855 29.745 41.599
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
Utang pajak 0 - 0
Utang penyertaan modal 2.350 - 2.350
Utang pemegang saham 53 - 53
JUMLAH LIABILITAS 2.403 - 2.403
EKUITAS 9.452 29.745 39.196
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 11.855 29.745 41.599
Indikasi nilai pasar 100,00% saham sebelum diskon likuiditas pasar 39.196
Diskon likuiditas pasar (30,00%) (11.759)
Nilai pasar 100,00% saham 27.437
Nilai pasar 75,00% saham 20.578
64
Page 93
IX.C. PT Alam Rimba
IX.C.1. Metode Diskonto Arus Kas
IX.C.1.a. Proyeksi Laporan Keuangan
Penilaian AR yang dilakukan dengan metode diskonto arus kas didasarkan pada
proyeksi laporan keuangan yang disusun oleh manajemen AR. Dalam penyusunan
proyeksi laporan keuangan, berbagai asumsi dikembangkan berdasarkan kinerja
AR pada tahun-tahun sebelumnya dan berdasarkan rencana manajemen di masa
yang akan datang. Di samping itu, berbagai informasi dan saran yang relevan
diberikan oleh manajemen AR sehubungan dengan perubahan-perubahan pada
setiap faktor dalam jangka waktu yang telah ditetapkan juga turut menjadi bahan
pertimbangan. Kami telah melakukan penyesuaian terhadap proyeksi laporan
keuangan tersebut agar dapat menggambarkan kondisi operasi dan kinerja AR
yang dinilai pada saat penilaian ini dengan lebih wajar. Secara garis besar, tidak
ada penyesuaian yang signifikan yang kami lakukan terhadap target kinerja AR
yang dinilai.
Berikut adalah penjelasan mengenai hal-hal pokok dalam proyeksi laporan
keuangan yang digunakan dalam penilaian atas AR.
IX.C.1.b. Umum
• Tidak akan ada perubahan yang material mengenai kondisi politik, ekonomi,
hukum, atau undang-undang yang akan memengaruhi aktivitas AR, industri,
atau negara di mana AR beroperasi.
• Tidak akan ada perubahan yang material mengenai tarif pajak, bea cukai, nilai
tukar mata uang, dan suku bunga yang dipergunakan dalam proyeksi laporan
keuangan yang dapat memengaruhi kinerja AR selain yang telah
diproyeksikan.
• Tidak akan ada perubahan yang material pada struktur dan aktivitas utama AR
atau pada sumber utama penghasilan AR selain yang telah diproyeksikan.
• Tidak akan ada perubahan yang material pada manajemen AR.
• Tidak akan ada hambatan-hambatan yang berarti yang berasal dari
perselisihan industri atau pengadaan tenaga kerja atau hal-hal lain yang dapat
memengaruhi kegiatan usaha AR.
• Tidak akan ada hambatan-hambatan yang berarti atas penawaran bahan baku,
bahan-bahan lainnya, produk-produk, serta jasa-jasa yang dijual kepada AR.
• Tidak akan ada perubahan yang material terhadap harga bahan baku,
bahan-bahan lainnya, produk-produk, serta jasa-jasa yang dijual, beban
tenaga kerja, beban pabrikasi, dan beban-beban lain seperti yang berlaku
sekarang ini dan yang diproyeksikan.
• Tidak akan ada pembelian aset tetap yang material selain yang diproyeksikan.
• Tidak ada pengecualian atas pencadangan yang harus dibuat oleh AR atas
kewajiban kontijen atau arbritase, ancaman atau sebaliknya, piutang tak
tertagih yang luar biasa, kontrak, atau aset lain yang belum dipenuhi.
• Tidak ada perubahan yang material terhadap perjanjian-perjanjian dan
ketentuan-ketentuan yang ada.
65
Page 94
• Sesuai dengan sifat industri, manajemen AR mempersiapkan proyeksi laporan
keuangan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2026 – 2048.
IX.C.1.c. Asumsi-asumsi yang Digunakan Dalam Penyusunan Proyeksi Laporan
Keuangan
1. Proyeksi Pendapatan Usaha
Pendapatan usaha dalam penilaian ini terutama terdiri dari pendapatan
kamar, makanan, dan minuman.
Grafik berikut menunjukkan proyeksi pendapatan usaha AR untuk tahun
2026 – 2048.
Grafik 8
PT Alam Rimba
Proyeksi Pendapatan Usaha Tahun 2026 – 2048
(Dalam miliar Rupiah)
Pendapatan Usaha
80
70
60
50
40
30
20
10
-
2. Proyeksi Harga Pokok Penjualan
Harga pokok penjualan AR terutama terdiri dari penjualan kamar, makanan
dan minuman, serta service charge. Harga pokok penjualan untuk tahun
2026 – 2048 diproyeksikan berkisar antara 45% - 51% dari pendapatan usaha.
66
Page 95
Grafik berikut menunjukkan proyeksi harga pokok penjualan AR untuk tahun
2026 – 2048.
Grafik 9
PT Alam Rimba
Proyeksi Harga Pokok Penjualan Tahun 2026 – 2048
(Dalam miliar Rupiah)
Harga Pokok Penjualan
40
35
30
25
20
15
10
5
-
3. Beban Operasional
Beban operasional AR terutama terdiri dari beban pemeliharaan dan utilitas.
Beban operasional untuk tahun 2026 – 2048 diproyeksikan berkisar antara
26% – 38% dari pendapatan usaha.
4. Pajak
Mengingat AR adalah perusahaan yang berdomisili di Indonesia, maka tarif
pajak yang diberlakukan atas AR adalah tarif pajak yang berlaku umum di
Indonesia, yaitu sebesar 22,00% untuk tahun 2026 – 2048.
67
Page 96
5. Proyeksi Laporan Laba Rugi Komprehensif
Berdasarkan asumsi-asumsi untuk proyeksi laporan laba rugi komprehensif
sebagaimana dijelaskan di atas, proyeksi laporan laba rugi komprehensif AR
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2048
adalah sebagai berikut:
Tabel 24
PT Alam Rimba
Proyeksi Laporan Laba Rugi Komprehensif
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 - 2048
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
Pendapatan usaha 23.058 24.418 25.928 27.378 28.987
Harga pokok penjualan 10.335 10.974 11.669 12.373 13.137
Laba kotor 12.723 13.444 14.258 15.005 15.850
Beban operasional (8.651) (8.962) (8.993) (9.386) (9.850)
Laba operasional 4.072 4.482 5.266 5.619 6.000
Beban lain-lain (2.191) (2.292) (2.437) (2.537) (2.646)
Laba sebelum pajak 1.882 2.190 2.828 3.082 3.353
Beban pajak penghasilan (414) (482) (622) (678) (738)
Laba tahun berjalan 1.468 1.708 2.206 2.404 2.616
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/31 31/12/32 31/12/33 31/12/34 31/12/35
Pendapatan usaha 30.688 32.311 33.834 35.526 37.302
Harga pokok penjualan 13.948 14.768 15.593 16.488 17.435
Laba kotor 16.740 17.543 18.241 19.038 19.867
Beban operasional (10.103) (10.388) (10.778) (10.541) (10.799)
Laba operasional 6.637 7.155 7.463 8.496 9.068
Beban lain-lain (2.786) (2.909) (3.008) (3.092) (3.221)
Laba sebelum pajak 3.851 4.246 4.455 5.405 5.847
Beban pajak penghasilan (847) (934) (980) (1.189) (1.286)
Laba tahun berjalan 3.004 3.312 3.475 4.216 4.560
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/36 31/12/37 31/12/38 31/12/39 31/12/40
Pendapatan usaha 39.274 41.125 43.182 45.341 47.738
Harga pokok penjualan 18.462 19.498 20.622 21.810 23.100
Laba kotor 20.812 21.627 22.560 23.530 24.639
Beban operasional (11.240) (11.627) (12.046) (12.572) (13.042)
Laba operasional 9.572 10.000 10.514 10.958 11.596
Beban lain-lain (3.354) (3.474) (3.611) (3.746) (3.909)
Laba sebelum pajak 6.218 6.526 6.903 7.212 7.687
Beban pajak penghasilan (1.368) (1.436) (1.519) (1.587) (1.691)
Laba tahun berjalan 4.850 5.090 5.385 5.625 5.996
68
Page 97
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/41 31/12/42 31/12/43 31/12/44 31/12/45
Pendapatan usaha 49.988 52.488 55.112 58.026 60.761
Harga pokok penjualan 24.402 25.812 27.306 28.925 30.562
Laba kotor 25.587 26.675 27.806 29.101 30.199
Beban operasional (13.550) (14.205) (14.781) (15.377) (16.129)
Laba operasional 12.037 12.470 13.025 13.724 14.070
Beban lain-lain (4.048) (4.198) (4.364) (4.555) (4.707)
Laba sebelum pajak 7.988 8.273 8.661 9.169 9.363
Beban pajak penghasilan (1.757) (1.820) (1.905) (2.017) (2.060)
Laba tahun berjalan 6.231 6.453 6.756 7.152 7.303
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/46 31/12/47 31/12/48
Pendapatan usaha 63.799 66.989 70.531
Harga pokok penjualan 32.336 34.214 36.248
Laba kotor 31.463 32.775 34.283
Beban operasional (16.821) (17.567) (18.389)
Laba operasional 14.642 15.208 15.894
Beban lain-lain (4.893) (5.085) (5.303)
Laba sebelum pajak 9.749 10.123 10.591
Beban pajak penghasilan (2.145) (2.227) (2.330)
Laba tahun berjalan 7.604 7.896 8.261
6. Kas dan Bank
Kas dan bank dipertahankan pada tingkat tertentu untuk menutupi kebutuhan
operasi. Kelebihan kas yang timbul dari operasi akan tetap ditempatkan pada
setara kas.
7. Piutang Usaha
Perputaran piutang usaha diasumsikan sekitar 6 hari selama periode proyeksi.
8. Persediaan
Perputaran persediaan diasumsikan sekitar 71 hari selama periode proyeksi.
9. Utang Usaha
Perputaran utang usaha diasumsikan sekitar 14 hari selama periode proyeksi.
69
Page 98
10. Proyeksi Laporan Posisi Keuangan
Berdasarkan asumsi-asumsi untuk proyeksi laporan posisi keuangan
sebagaimana dijelaskan di atas, proyeksi laporan posisi keuangan AR pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2048 adalah sebagai berikut:
Tabel 25
PT Alam Rimba
Proyeksi Laporan Posisi Keuangan
Per 31 Desember 2026 - 2048
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 9.705 12.157 15.106 18.071 21.141
Piutang usaha 400 424 450 475 503
Piutang lain-lain 3.256 3.256 3.256 3.256 3.256
Persediaan 576 610 648 684 724
Biaya dibayar di muka 130 130 130 130 130
Pajak dibayar di muka 105 105 105 105 105
Aset lancar lainnya 100 100 100 100 100
Jumlah Aset Lancar 14.272 16.782 19.795 22.821 25.959
ASET TIDAK LANCAR
Aset tetap 5.257 4.468 3.675 3.067 2.559
Aset lain-lain 439 439 439 439 439
Jumlah Aset Tidak Lancar 5.696 4.907 4.114 3.506 2.998
JUMLAH ASET 19.968 21.689 23.909 26.327 28.957
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/31 31/12/32 31/12/33 31/12/34 31/12/35
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 24.933 28.804 32.337 36.824 41.311
Piutang usaha 532 560 587 616 647
Piutang lain-lain 3.256 3.256 3.256 3.256 3.256
Persediaan 767 807 845 888 932
Biaya dibayar di muka 130 130 130 130 130
Pajak dibayar di muka 105 105 105 105 105
Aset lancar lainnya 100 100 100 100 100
Jumlah Aset Lancar 29.824 33.763 37.361 41.919 46.482
ASET TIDAK LANCAR
Aset tetap 1.715 1.102 993 666 681
Aset lain-lain 439 439 439 439 439
Jumlah Aset Tidak Lancar 2.154 1.541 1.432 1.105 1.120
JUMLAH ASET 31.977 35.304 38.793 43.025 47.602
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/36 31/12/37 31/12/38 31/12/39 31/12/40
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 45.941 51.227 56.525 61.905 68.100
Piutang usaha 681 713 749 786 828
Piutang lain-lain 3.256 3.256 3.256 3.256 3.256
Persediaan 981 1.028 1.079 1.133 1.193
Biaya dibayar di muka 130 130 130 130 130
Pajak dibayar di muka 105 105 105 105 105
Aset lancar lainnya 100 100 100 100 100
Jumlah Aset Lancar 51.195 56.560 61.944 67.416 73.712
ASET TIDAK LANCAR
Aset tetap 836 579 598 772 494
Aset lain-lain 439 439 439 439 439
Jumlah Aset Tidak Lancar 1.275 1.018 1.037 1.211 933
JUMLAH ASET 52.470 57.577 62.981 68.626 74.645
70
Page 99
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/41 31/12/42 31/12/43 31/12/44 31/12/45
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 74.231 79.918 86.919 93.956 100.966
Piutang usaha 867 910 956 1.007 1.054
Piutang lain-lain 3.256 3.256 3.256 3.256 3.256
Persediaan 1.249 1.312 1.377 1.450 1.518
Biaya dibayar di muka 130 130 130 130 130
Pajak dibayar di muka 105 105 105 105 105
Aset lancar lainnya 100 100 100 100 100
Jumlah Aset Lancar 79.938 85.732 92.844 100.004 107.129
ASET TIDAK LANCAR
Aset tetap 519 1.201 870 888 1.091
Aset lain-lain 439 439 439 439 439
Jumlah Aset Tidak Lancar 958 1.640 1.309 1.327 1.530
JUMLAH ASET 80.896 87.372 94.152 101.332 108.660
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/46 31/12/47 31/12/48
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 108.806 116.572 128.681
Piutang usaha 1.107 1.162 -
Piutang lain-lain 3.256 3.256 -
Persediaan 1.594 1.674 -
Biaya dibayar di muka 130 130 130
Pajak dibayar di muka 105 105 105
Aset lancar lainnya 100 100 100
Jumlah Aset Lancar 115.098 122.999 129.017
ASET TIDAK LANCAR
Aset tetap 755 781 463
Aset lain-lain 439 439 -
Jumlah Aset Tidak Lancar 1.194 1.220 463
JUMLAH ASET 116.293 124.219 129.480
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 215 228 242 255 270
Biaya yang masih harus dibayar 1.906 1.906 1.906 1.906 1.906
Utang pajak 219 219 219 219 219
Pendapatan diterima di muka - - - - -
Utang lancar lainnya 235 235 235 235 235
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 2.575 2.587 2.601 2.615 2.630
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Imbalan pasca kerja 16 16 16 16 16
Utang jangka panjang lainnya - - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 16 16 16 16 16
JUMLAH LIABILITAS 2.591 2.604 2.618 2.631 2.646
EKUITAS
Modal 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000
Hibah 389 389 389 389 389
Saldo laba 1.988 3.697 5.903 8.307 10.922
JUMLAH EKUITAS 17.377 19.085 21.292 23.696 26.311
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 19.968 21.689 23.909 26.327 28.957
71
Page 100
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/31 31/12/32 31/12/33 31/12/34 31/12/35
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 286 301 315 331 347
Biaya yang masih harus dibayar 1.906 1.906 1.906 1.906 1.906
Utang pajak 219 219 219 219 219
Pendapatan diterima di muka - - - - -
Utang lancar lainnya 235 235 235 235 235
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 2.646 2.661 2.675 2.691 2.707
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Imbalan pasca kerja 16 16 16 16 16
Utang jangka panjang lainnya - - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 16 16 16 16 16
JUMLAH LIABILITAS 2.662 2.677 2.691 2.707 2.724
EKUITAS
Modal 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000
Hibah 389 389 389 389 389
Saldo laba 13.926 17.238 20.713 24.929 29.489
JUMLAH EKUITAS 29.315 32.627 36.102 40.318 44.878
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 31.977 35.304 38.793 43.025 47.602
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/36 31/12/37 31/12/38 31/12/39 31/12/40
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 366 383 402 422 445
Biaya yang masih harus dibayar 1.906 1.906 1.906 1.906 1.906
Utang pajak 219 219 219 219 219
Pendapatan diterima di muka - - - - -
Utang lancar lainnya 235 235 235 235 235
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 2.726 2.743 2.762 2.782 2.804
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Imbalan pasca kerja 16 16 16 16 16
Utang jangka panjang lainnya - - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 16 16 16 16 16
JUMLAH LIABILITAS 2.742 2.759 2.778 2.798 2.821
EKUITAS
Modal 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000
Hibah 389 389 389 389 389
Saldo laba 34.339 39.429 44.814 50.439 56.435
JUMLAH EKUITAS 49.728 54.818 60.203 65.828 71.824
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 52.470 57.577 62.981 68.626 74.645
72
Page 101
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/41 31/12/42 31/12/43 31/12/44 31/12/45
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 465 489 513 540 566
Biaya yang masih harus dibayar 1.906 1.906 1.906 1.906 1.906
Utang pajak 219 219 219 219 219
Pendapatan diterima di muka - - - - -
Utang lancar lainnya 235 235 235 235 235
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 2.825 2.849 2.873 2.900 2.925
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Imbalan pasca kerja 16 16 16 16 16
Utang jangka panjang lainnya - - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 16 16 16 16 16
JUMLAH LIABILITAS 2.842 2.865 2.889 2.917 2.942
EKUITAS
Modal 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000
Hibah 389 389 389 389 389
Saldo laba 62.666 69.119 75.874 83.026 90.329
JUMLAH EKUITAS 78.055 84.507 91.263 98.415 105.718
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 80.896 87.372 94.152 101.332 108.660
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/46 31/12/47 31/12/48
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 594 624 -
Biaya yang masih harus dibayar 1.906 1.906 -
Utang pajak 219 219 -
Pendapatan diterima di muka - - -
Utang lancar lainnya 235 235 -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 2.954 2.984 -
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Imbalan pasca kerja 16 16 -
Utang jangka panjang lainnya - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 16 16 -
JUMLAH LIABILITAS 2.970 3.000 -
EKUITAS
Modal 15.000 15.000 15.000
Hibah 389 389 389
Saldo laba 97.934 105.830 114.091
JUMLAH EKUITAS 113.322 121.219 129.480
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 116.293 124.219 129.480
IX.C.1.d. Terminal Value dan Tingkat Pertumbuhan
Terminal value diperoleh melalui kapitalisasi arus kas bersih (AKB) periode kekal
dengan tingkat kapitalisasi yang sesuai dengan tingkat diskonto. Namun demikian,
mengingat usaha yang dijalankan oleh AR yang dinilai akan sangat tergantung
pada PKS yang terhitung sampai dengan 2048, maka terminal value dalam
penilaian ini diasumsikan nol atau tidak ada.
73
Page 102
IX.C.1.e. Penentuan Arus Kas Bersih
Untuk penilaian dengan menggunakan metode diskonto arus kas, terdapat 3 (tiga)
pilihan arus kas untuk didiskonto, yaitu dividen, AKB untuk ekuitas (free cash flow
to equity) dan AKB untuk kapital (free cash flow to invested capital) atau AKB untuk
perusahaan (free cash flow to firm).
Dalam penilaian ini, arus kas yang akan didiskonto untuk dijadikan indikasi nilai
bisnis adalah AKB untuk kapital.
Pengertian AKB berarti bahwa arus kas yang diperoleh sudah bebas dari
kewajiban penyediaan pengeluaran barang modal (capital expenditure), baik untuk
mempertahankan operasi perusahaan saat ini maupun penyediaan cadangan
untuk penggantian (reserve for replacement), modal kerja dan untuk pertumbuhan
melalui penyediaan dana tambahan pengeluaran barang modal, yang dihitung
dengan cara langsung.
Berdasarkan asumsi-asumsi untuk proyeksi laporan posisi keuangan dan proyeksi
laporan laba rugi komprehensif sebagaimana dijelaskan di atas, proyeksi AKB
untuk kapital AR untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2026 – 2048 adalah sebagai berikut:
Tabel 26
PT Alam Rimba
Proyeksi Arus Kas Bersih
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 - 2048
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
Penerimaan kas dari pelanggan 22.166 24.395 25.902 27.353 28.959
Pembayaran kas kepada pemasok (10.276) (10.996) (11.693) (12.396) (13.162)
Pembayaran beban usaha (7.497) (7.839) (8.200) (8.579) (8.978)
Pembayaran beban pajak penghasilan (414) (482) (622) (678) (738)
Pembayaran lain-lain (2.191) (2.292) (2.437) (2.537) (2.646)
Penambahan aset tetap - (334) - (199) (365)
Arus kas bersih 1.789 2.452 2.950 2.964 3.070
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/31 31/12/32 31/12/33 31/12/34 31/12/35
Penerimaan kas dari pelanggan 30.659 32.283 33.808 35.496 37.271
Pembayaran kas kepada pemasok (13.975) (14.794) (15.617) (16.514) (17.463)
Pembayaran beban usaha (9.259) (9.557) (9.876) (10.215) (10.576)
Pembayaran beban pajak penghasilan (847) (934) (980) (1.189) (1.286)
Pembayaran lain-lain (2.786) (2.909) (3.008) (3.092) (3.221)
Penambahan aset tetap - (218) (794) - (238)
Arus kas bersih 3.793 3.871 3.533 4.487 4.487
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/36 31/12/37 31/12/38 31/12/39 31/12/40
Penerimaan kas dari pelanggan 39.240 41.093 43.146 45.303 47.697
Pembayaran kas kepada pemasok (18.493) (19.528) (20.654) (21.844) (23.137)
Pembayaran beban usaha (10.960) (11.369) (11.805) (12.270) (12.764)
Pembayaran beban pajak penghasilan (1.368) (1.436) (1.519) (1.587) (1.691)
Pembayaran lain-lain (3.354) (3.474) (3.611) (3.746) (3.909)
Penambahan aset tetap (436) - (260) (476) -
Arus kas bersih 4.629 5.287 5.297 5.380 6.195
74
Page 103
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/41 31/12/42 31/12/43 31/12/44 31/12/45
Penerimaan kas dari pelanggan 49.949 52.444 55.066 57.976 60.714
Pembayaran kas kepada pemasok (24.437) (25.851) (27.347) (28.970) (30.605)
Pembayaran beban usaha (13.291) (13.852) (14.449) (15.086) (15.763)
Pembayaran beban pajak penghasilan (1.757) (1.820) (1.905) (2.017) (2.060)
Pembayaran lain-lain (4.048) (4.198) (4.364) (4.555) (4.707)
Penambahan aset tetap (284) (1.036) - (310) (569)
Arus kas bersih 6.131 5.688 7.001 7.037 7.009
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/46 31/12/47 31/12/48
Penerimaan kas dari pelanggan 63.746 66.934 71.693
Pembayaran kas kepada pemasok (32.383) (34.264) (35.198)
Pembayaran beban usaha (16.485) (17.253) (18.072)
Pembayaran beban pajak penghasilan (2.145) (2.227) (2.330)
Pembayaran lain-lain (4.893) (5.085) (7.240)
Penambahan aset tetap - (339) -
Arus kas bersih 7.841 7.765 8.853
IX.C.1.f. Tingkat Diskonto
Untuk mendiskonto AKB untuk kapital, tingkat diskonto yang digunakan adalah
biaya modal rata-rata tertimbang (WACC/weighted average cost of capital) yang
ditentukan dengan menggunakan persamaan sebagai berikut:
WACC = (ke x We) + (kd [1-t] x Wd)
Di mana:
ke = Biaya modal ekuitas/saham biasa
kd = Biaya modal utang
We = Bobot ekuitas dalam struktur ekuitas
Wd = Bobot utang dalam struktur kapital
t = Pajak penghasilan perusahaan
IX.C.1.g. Biaya Modal untuk Ekuitas
Sebelum dapat menetapkan WACC, terlebih dahulu harus dihitung biaya modal
ekuitas, yang ditentukan dengan capital asset pricing model (CAPM) dengan
menggunakan persamaan sebagai berikut:
ke = Rf + (β x RPm) – RBDS
Di mana:
ke = Tingkat balikan yang diharapkan dari suatu sekuritas tertentu atau
biaya modal ekuitas/saham biasa
Rf = Tingkat balikan yang tersedia untuk suatu sekuritas bebas risiko (risk
free rate)
β = Beta
75
Page 104
RPm = Premi risiko ekuitas untuk pasar secara keseluruhan (equity risk
premium)
RBDS = Rating-based default spread
Rf adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-instrumen yang dianggap tidak
memiliki kemungkinan gagal bayar. Di Indonesia, instrumen bebas risiko yang
dapat dipilih adalah tingkat bunga Obligasi Pemerintah untuk jangka panjang.
Terkait dengan tanggal penilaian yang jatuh pada tanggal 31 Desember 2025,
maka instrumen bebas risiko yang dipakai, yaitu obligasi Indonesia berjangka
panjang dalam mata uang Rupiah dengan jangka waktu 23 tahun dengan tingkat
yield rata-rata sebesar 6,62% yang diperoleh dari Indonesia Bond Pricing Agency
(IBPA) dan angka tersebut akan digunakan sebagai tingkat balikan bebas risiko.
RPm adalah selisih antara tingkat bunga investasi bebas risiko dengan tingkat
balikan investasi dalam bentuk penyertaan. Penentuan equity market risk premium
memasukkan premi untuk risiko spesifik negara (country-specific risk premiums)
seperti volatilitas harga saham untuk menghasilkan base equity market risk
premium. Dengan mengikutsertakan risiko-risiko ini, dihasilkan tingkat diskonto
yang mengakomodasi perubahan-perubahan sentimen jangka pendek di sekuritas
pada pasar negara yang bersangkutan. Untuk penilaian ini, kami menggunakan
tingkat premi risiko sebesar 6,69%, yang diperoleh dari riset Aswath Damodaran
(New York University Business School) tahun 2025 yang dikeluarkan pada bulan
Januari 2026.
Dalam penilaian ini juga digunakan RBDS untuk melakukan penyesuaian terhadap
biaya modal ekuitas, mengingat dalam perhitungan biaya modal ekuitas ini
digunakan RPm yang berasal dari hasil riset Aswath Damodaran, di mana RBDS
sebesar 1,62% digunakan untuk mengurangi besaran biaya modal ekuitas.
Beta (β) adalah faktor untuk meliput risiko sistematis dari suatu ekuitas. Beta akan
dikalikan dengan market risk premium untuk mendapatkan equity risk premium.
Unlevered beta rata-rata perusahaan pembanding diperoleh dari perusahaan
publik sejenis, sebagai berikut:
• PT Bukit Uluwatu Villa Tbk.
• PT Red Planet Indonesia Tbk.
• PT Sunter Lakeside Hotel Tbk.
• PT Jakarta Setiabudi Internasional Tbk.
• InterContinental Hotels Group PLC.
• Minor International PLC.
• Hyatt Hotels Corporation.
• Wyndham Hotels & Resorts Inc.
sebesar 0,75 untuk mendiskonto AKB AR yang kemudian di-relever dengan tingkat
leverage yang berlaku di pasar untuk memperoleh beta yang sesuai untuk
mendiskonto AKB AR tersebut dengan formula sebagai berikut:
βL = βU x (1 + (1-T) x DER)
76
Page 105
Dalam penilaian ini, kami menggunakan rata-rata debt to equity ratio (DER) dari
perusahaan-perusahaan publik sejenis sebesar 28,48% untuk memperoleh beta
AR. Tarif pajak yang digunakan untuk AR sesuai dengan tarif pajak yang berlaku
umum adalah sebesar 22,00% untuk tahun 2026 – 2048. Dengan demikian, maka
diperoleh beta AR sebesar 0,91 untuk tahun 2026 – 2048 dengan rincian
perhitungan sebagai berikut:
βL = 0,75 x (1 + (1 – 22,00%) x 28,48%) = 0,91
Berdasarkan nilai beta tersebut, maka dengan menggunakan persamaan CAPM
dengan memperhitungkan rating-based default spread sebesar 1,62%, diperoleh
biaya modal atas ekuitas AR sebagaimana tampak dalam perhitungan di bawah
ini:
Ke = 6,62% + 0,91 x 6,69% – 1,62% = 11,13%
IX.C.1.h. Biaya Modal untuk Utang
Karena perhitungan nilai ekuitas LP dilakukan dengan mendiskonto tingkat balikan
terhadap keseluruhan modal (AKB untuk kapital atau free cash flow to invested
capital), maka tingkat diskonto yang digunakan adalah tingkat diskonto yang
merupakan rata-rata tertimbang biaya modal, baik yang berasal dari pinjaman
jangka panjang (biaya modal untuk utang) maupun yang berasal dari ekuitas
(biaya modal untuk ekuitas).
Dalam penilaian ini, biaya modal untuk utang yang digunakan adalah suku bunga
pinjaman dalam mata uang Rupiah yang diambil dari suku bunga kredit investasi
bank Persero untuk bulan Desember 2025 yang dipublikasikan oleh Bank
Indonesia sebesar 8,44%.
IX.C.1.i Weighted Average Cost of Capital
Berdasarkan biaya modal untuk ekuitas, biaya modal untuk utang, bobot ekuitas
sebesar 77,83%, dan bobot utang sebesar 22,17%, yang diolah dari data rata-rata
DER dari perusahaan-perusahaan publik yang sejenis dengan tarif pajak yang
berlaku untuk AR sesuai dengan tarif pajak yang berlaku umum adalah sebesar
22,00% untuk tahun 2026 – 2048, maka weighted average cost of capital (WACC)
adalah sebagai berikut:
WACC = (ke x We) + (kd [1-t] x Wd)
= (11,13% x 77,83%) + (8,44% x [1 – 22,00%] x 22,17%) =10,12%
77
Page 106
IX.C.1.j. Perhitungan Indikasi Nilai Pasar LP
Berdasarkan AKB sebagaimana dijelaskan di atas, indikasi nilai kini operasi AR
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2048 adalah
sebagai berikut:
Tabel 27
PT Alam Rimba
Indikasi Nilai Kini Operasi
Per 31 Desember 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
Arus kas bersih 1.789 2.452 2.950 2.964 3.070
Faktor diskonto 0,9529 0,8653 0,7858 0,7136 0,6480
Nilai kini arus kas bersih 1.704 2.122 2.318 2.115 1.989
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/31 31/12/32 31/12/33 31/12/34 31/12/35
Arus kas bersih 3.793 3.871 3.533 4.487 4.487
Faktor diskonto 0,5885 0,5344 0,4853 0,4407 0,4002
Nilai kini arus kas bersih 2.232 2.069 1.715 1.977 1.796
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/36 31/12/37 31/12/38 31/12/39 31/12/40
Arus kas bersih 4.629 5.287 5.297 5.380 6.195
Faktor diskonto 0,3634 0,3300 0,2997 0,2722 0,2472
Nilai kini arus kas bersih 1.682 1.745 1.588 1.464 1.531
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/41 31/12/42 31/12/43 31/12/44 31/12/45
Arus kas bersih 6.131 5.688 7.001 7.037 7.009
Faktor diskonto 0,2245 0,2039 0,1852 0,1682 0,1527
Nilai kini arus kas bersih 1.376 1.160 1.297 1.184 1.070
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/46 31/12/47 31/12/48
Arus kas bersih 7.841 7.765 8.853
Faktor diskonto 0,1387 0,1260 0,1144
Nilai kini arus kas bersih 1.087 978 1.013
Indikasi nilai kini operasi 37.213
Keseluruhan jumlah nilai kini AKB adalah sebesar Rp 37,21 miliar untuk tingkat
diskonto sebesar 10,12% untuk tahun 2026 – 2048. Nilai tersebut merupakan
indikasi nilai AR dari hasil operasi berdasarkan metode diskonto arus kas.
Setelah diperoleh indikasi nilai saham dari hasil operasi, langkah selanjutnya
adalah menjumlahkan aset non-operasi dan mengurangkan liabilitas jangka
panjang serta liabilitas lainnya, jika ada, kepada indikasi nilai dari hasil operasi
tersebut untuk mendapatkan indikasi nilai pasar AR.
78
Page 107
Pada tanggal 31 Desember 2025, AR memiliki aset non-operasi berupa kas dan
bank serta piutang lain-lain masing-masing sebesar Rp 7,92 miliar dan
Rp 3,26 miliar. Dengan demikian, jumlah aset non-operasi yang dapat
ditambahkan pada indikasi nilai saham dari hasil operasi adalah sebesar
Rp 11,17 miliar.
Dengan menambahkan aset non-operasi tersebut pada indikasi nilai operasi AR
dari hasil operasi, maka berdasarkan metode diskonto arus kas, diperoleh hasil
bahwa indikasi nilai pasar 100,00% saham AR adalah sebesar Rp 48,38 miliar.
Dengan demikian, indikasi nilai pasar 75,00% saham AR berdasarkan metode
diskonto arus kas adalah sebesar Rp 36,29 miliar.
Perincian perhitungan indikasi nilai pasar 75,00% saham AR dengan
menggunakan metode diskonto arus kas adalah sebagai berikut:
Tabel 28
PT Alam Rimba
Indikasi Nilai Pasar 75,00% Saham
Metode Diskonto Arus Kas
Per 31 Desember 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan Jumlah
Indikasi nilai kini operasi 37.213
Aset non-operasi dan liabilitas jangka panjang:
Kas dan bank 7.916
Piutang lain-lain 3.256
Indikasi nilai pasar 100,00% saham 48.385
Indikasi nilai pasar 75,00% saham 36.289
IX.C.1.k Indikasi Nilai Pasar 75,00% Saham AR Berdasarkan Metode Diskonto Arus
Kas
Berdasarkan metode diskonto arus kas, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai pasar
100,00% saham AR adalah sebesar Rp 48,38 miliar. Dengan demikian, indikasi
nilai pasar 75,00% saham AR berdasarkan metode diskonto arus kas adalah
sebesar Rp 36,29 miliar.
79
Page 108
IX.C. Indikasi Nilai Pasar 75,00% Saham AR Berdasarkan Metode Kapitalisasi
Kelebihan Pendapatan
IX.C.1. Aset Berwujud Bersih
Aset berwujud bersih diperoleh dengan cara menghitung selisih antara jumlah aset
dengan jumlah liabilitas yang telah disesuaikan, kemudian ditambahkan dengan
liabilitas jangka panjang. Pos-pos liabilitas yang tercantum di laporan posisi
keuangan tidak disesuaikan karena kami anggap telah merefleksikan nilai
pasarnya.
Pada penilaian ini, kami melakukan penilaian dan penyesuaian berdasarkan nilai
pasar atas aset tetap yang telah dinilai oleh KJPP IBR sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 00122/2.0047-05/PI/04/0500/1/VI/2026 tanggal
11 Juni 2026, di mana nilai pasar atas aset tetap pada tanggal
31 Desember 2025 adalah sebesar Rp 39,68 miliar.
80
Page 109
Apabila nilai pasar atas aset tetap tersebut direfleksikan dalam laporan posisi
keuangan, maka jumlah aset AR adalah sebesar Rp 52,62 miliar, sedangkan
jumlah liabilitas AR adalah tetap, yaitu sebesar Rp 3,45 miliar dengan perhitungan
sebagai berikut:
Tabel 29
PT Alam Rimba
Penyesuaian Laporan Posisi Keuangan
Metode Kapitalisasi Kelebihan Pendapatan
Per 31 Desember 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Indikasi Nilai
Keterangan 31/12/25 Penyesuaian
Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 7.916 - 7.916
Piutang usaha 378 - 378
Piutang lain-lain 3.256 - 3.256
Uang muka pembelian 75 - 75
Persediaan 544 - 544
Biaya dibayar di muka 130 - 130
Pajak dibayar di muka 105 - 105
Aset lancar lainnya 100 - 100
Jumlah Aset Lancar 12.504 - 12.504
ASET TIDAK LANCAR
Aset tetap 6.411 33.265 39.676
Aset lain-lain 439 - 439
Jumlah Aset Tidak Lancar 6.850 33.265 40.115
JUMLAH ASET 19.354 33.265 52.619
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 199 - 199
Biaya yang masih harus dibayar 1.906 - 1.906
Utang pajak 219 - 219
Pendapatan diterima di muka 869 - 869
Utang lancar lainnya 235 - 235
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 3.428 - 3.428
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Imbalan pasca kerja 16 - 16
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 16 - 16
JUMLAH LIABILITAS 3.445 - 3.445
EKUITAS 15.910 33.265 49.174
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 19.354 33.265 52.619
81
Page 110
IX.C.2. Tingkat Pengembalian Aset Berwujud Bersih
Tingkat pengembalian aset berwujud bersih yang digunakan dalam penilaian ini
adalah sebesar 8,03%.
Tabel 30
PT Alam Rimba
Perhitungan Kontribusi Aset
Per 31 Desember 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Bobot Bobot
Keterangan 31/12/25 Utang Ekuitas
Utang Ekuitas
Aset lancar 4.308 2.154 2.154 50,00% 50,00%
Aset tidak lancar 40.115 28.081 12.035 70,00% 30,00%
Jumlah Aset 44.423 30.235 14.189 68,06% 31,94%
Tabel 31
PT Alam Rimba
Perhitungan Tingkat Pengembalian Aset Berwujud Bersih
Per 31 Desember 2025
Biaya Keseluruhan
Keterangan Bobot
Modal Biaya Modal
Aset lancar 11,13% 31,94% 3,55%
Aset tidak lancar 8,44% 68,06% 0,04
Jumlah 8,03%
Dalam perhitungan biaya modal aset lancar, biaya modal untuk utang yang
digunakan adalah suku bunga pinjaman dalam mata uang Rupiah yang diambil
dari suku bunga kredit investasi bank Persero untuk bulan Desember 2025 yang
dipublikasikan oleh Bank Indonesia sebesar 8,44%.
IX.C.3. Pengembalian yang Diharapkan dari Aset Berwujud Bersih
Pengembalian yang diharapkan dari aset berwujud bersih diperoleh dengan
mengalikan tingkat pengembalian aset berwujud bersih dengan nilai aset berwujud
bersih. Berdasarkan laporan posisi keuangan yang telah direfleksikan menjadi nilai
pasarnya, diperoleh nilai aset berwujud bersih AR adalah sebesar Rp 38,00 miliar.
Dengan tingkat pengembalian aset berwujud bersih sebesar 8,03%, maka
diperoleh pengembalian yang diharapkan dari aset berwujud bersih, yaitu sebesar
Rp 3,05 miliar.
82
Page 111
IX.C.4. Penyesuaian Arus Kas Bersih
Langkah berikutnya adalah menyesuaikan proyeksi AKB untuk kapital (free cash
flow to invested capital) SAT untuk merefleksikan kemampuannya menghasilkan
kas dari operasi yang wajar. Berdasarkan proyeksi AKB AR, diperoleh jumlah AKB
adalah sebesar Rp 117,51 miliar untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2048. Nilai ini merupakan AKB AR yang
diperoleh berdasarkan proyeksi laporan keuangan AR yang disusun oleh
manajemen AR. Dengan mempertimbangkan pengembalian yang diharapkan dari
aset berwujud bersih, yaitu sebesar Rp 3,05 miliar atas proyeksi AKB AR selama
periode proyeksi, maka jumlah nilai kelebihan pendapatan atas proyeksi AKB AR
selama periode proyeksi adalah sebesar Rp 49,34 miliar.
IX.C.5. Perhitungan Nilai Aset Takberwujud
Aset takberwujud diperoleh dengan mengkapitalisasikan kelebihan pendapatan
dengan menggunakan tingkat kapitalisasi dari kelebihan pendapatan yang telah
ditentukan berdasarkan tingkat diskonto sebesar 10,12%. Berdasarkan hasil
perhitungan kami, diperoleh nilai aset takberwujud adalah sebesar Rp 10,87 miliar.
IX.C.6. Indikasi Nilai Pasar 75,00% Saham AR Berdasarkan Metode Kapitalisasi
Kelebihan Pendapatan
Untuk mendapatkan indikasi nilai pasar 75,00% saham AR, langkah selanjutnya
adalah menjumlahkan nilai aset berwujud bersih dan nilai aset takberwujud,
kemudian mengurangkannya dengan liabilitas jangka panjang.
Pada tanggal 31 Desember 2025, SAT memiliki aset non-operasi berupa kas dan
bank serta piutang lain-lain masing-masing sebesar Rp 7,92 miliar dan
Rp 3,26 miliar. Dengan demikian, jumlah aset non-operasi yang dapat
ditambahkan dengan nilai aset berwujud bersih dan aset takberwujud adalah
sebesar Rp 11,17 miliar.
Dengan menambahkan aset non-operasi tersebut pada indikasi nilai pasar AR dari
jumlah nilai aset berwujud bersih dan aset takberwujud, maka berdasarkan metode
kapitalisasi kelebihan pendapatan, indikasi nilai pasar 100,00% saham AR adalah
sebesar Rp 60,04 miliar. Dengan demikian, indikasi nilai pasar 75,00% saham AR
berdasarkan metode kapitalisasi kelebihan pendapatan adalah sebesar
Rp 45,03 miliar.
83
Page 112
Perincian perhitungan indikasi nilai pasar 75,00% saham AR dengan
menggunakan metode kapitalisasi kelebihan pendapatan adalah sebagai berikut:
Tabel 32
PT Alam Rimba
Indikasi Nilai Pasar 75,00% Saham
Metode Kapitalisasi Kelebihan Pendapatan
Per 31 Desember 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Indikasi Nilai
Keterangan 31/12/25 Penyesuaian
Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 7.916 - 7.916
Piutang usaha 378 - 378
Piutang lain-lain 3.256 - 3.256
Uang muka pembelian 75 - 75
Persediaan 544 - 544
Biaya dibayar di muka 130 - 130
Pajak dibayar di muka 105 - 105
Aset lancar lainnya 100 - 100
Jumlah Aset Lancar 12.504 - 12.504
ASET TIDAK LANCAR
Aset tetap 6.411 33.265 39.676
Aset lain-lain 439 - 439
Jumlah Aset Tidak Lancar 6.850 33.265 40.115
JUMLAH ASET 19.354 33.265 52.619
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 199 - 199
Biaya yang masih harus dibayar 1.906 - 1.906
Utang pajak 219 - 219
Pendapatan diterima di muka 869 - 869
Utang lancar lainnya 235 - 235
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 3.428 - 3.428
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Imbalan pasca kerja 16 - 16
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 16 - 16
JUMLAH LIABILITAS 3.445 - 3.445
EKUITAS 15.910 33.265 49.174
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 19.354 33.265 52.619
Aset berwujud bersih 38.002
Tingkat pengembalian untuk aset berwujud bersih 8,03%
Jumlah arus kas bersih 117.509
Pengembalian yang diharapkan dari aset berwujud bersih 3.053
Aset takberwujud 10.868
Kas dan setara kas 7.916
Piutang lain-lain 3.256
Indikasi nilai pasar 100,00% saham 60.043
Indikasi nilai pasar 75,00% saham 45.032
84
Page 113
IX.C.3. Rekonsiliasi Nilai
Untuk mendapatkan indikasi nilai pasar yang mewakili nilai dari kedua metode
penilaian yang digunakan, dilakukan rekonsiliasi dengan terlebih dahulu
melakukan pembobotan terhadap indikasi nilai pasar yang dihasilkan dari kedua
metode tersebut, masing-masing dengan bobot 40,00% untuk metode diskonto
arus kas dan 60,00% untuk metode kapitalisasi kelebihan pendapatan.
Alasan kami memberikan bobot 40,00% untuk metode diskonto arus kas dan
60,00% untuk metode kapitalisasi kelebihan pendapatan, yaitu karena data dan
informasi yang digunakan pada metode diskonto arus kas yang kami gunakan
untuk menentukan indikasi nilai pasar AR merupakan data dan informasi yang
memiliki tingkat kehandalan yang lebih memadai dibandingkan dengan data dan
informasi yang digunakan pada metode kapitalisasi kelebihan pendapatan.
Berdasarkan hasil rekonsiliasi tersebut, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai pasar
AR adalah sebesar Rp 41,53 miliar.
Tabel 33
PT Alam Rimba
Rekonsiliasi Nilai
Per 31 Desember 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Indikasi Nilai
Metode Penilaian Bobot Nilai
Pasar
Metode Diskonto Arus Kas 36.289 40,00% 14.515
Metode Kapitalisasi Kelebihan Ppendapatan 45.032 60,00% 27.019
Indikasi Nilai Pasar 100,00% 41.535
Sehubungan dengan penilaian ini, kami ingin menekankan bahwa nilai pasar yang
dihitung dengan metode diskonto arus kas didasarkan atas asumsi-asumsi
mengenai tingkat pendapatan, beban, dan akun-akun laporan posisi keuangan
yang dikembangkan pihak manajemen AR melalui analisis atas kinerja historis dan
pernyataan manajemen AR mengenai rencana-rencana untuk masa yang akan
datang sebelum Rencana Transaksi. Kami melakukan penelaahan atas
asumsi-asumsi tersebut dan menurut pendapat kami, asumsi-asumsi tersebut
wajar. Akan tetapi, kami tidak bertanggung jawab atas pencapaian asumsi-asumsi
tersebut. Setiap perubahan dari asumsi-asumsi ini akan memengaruhi perhitungan
indikasi nilai pasar 75,00% saham AR. Karena tidak ada kepastian bahwa
dasar-dasar dan asumsi-asumsi tersebut akan terealisasi, kami tidak dapat
memberikan jaminan bahwa hasil-hasil yang diproyeksikan akan tercapai.
85
Page 114
IX.D. PT Rimba Lifestyle
IX.D.1. Indikasi Nilai Pasar 60,00% Saham RL Berdasarkan Metode Penyesuaian
Aset Bersih
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya, metode yang digunakan untuk
menentukan indikasi nilai pasar 60,00% saham RL adalah metode penyesuaian
aset bersih. Metode ini merupakan metode penilaian yang didasarkan pada
pendekatan aset. Dengan metode ini, nilai dari semua komponen aset dan liabilitas
harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen
yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank).
Pada tanggal 31 Desember 2025, RL memiliki aset sebesar Rp 100,00 juta.
Indikasi nilai pasar 100,00% saham RL kemudian diperoleh dengan menghitung
selisih antara nilai seluruh aset dan liabilitas. Dengan demikian, pada tanggal
31 Desember 2025, indikasi nilai pasar 100,00% saham RL adalah sebesar
Rp 100,00 juta. Dengan demikian, indikasi nilai pasar 60,00% saham RL
berdasarkan metode penyesuaian aset bersih adalah sebesar Rp 60,00 juta.
Perincian perhitungan indikasi nilai pasar 60,00% saham RL dengan
menggunakan metode penyesuaian aset bersih adalah sebagai berikut:
Tabel 34
PT Rimba Lifestyle
Indikasi Nilai Pasar 60,00% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 31 Desember 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Indikasi Nilai
Keterangan 31/12/25 Penyesuaian
Pasar
ASET
Piutang lain-lain 100 100
JUMLAH ASET 100 - 100
EKUITAS 100 100
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100 - 100
Indikasi nilai pasar 100,00% saham 100
Indikasi nilai pasar 60,00% saham 60
IX.E. Kesimpulan Penilaian
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima
dan dengan mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang memengaruhi
penilaian, maka menurut pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal
31 Desember 2025 adalah sebesar Rp 20,58 miliar.
86
Page 115
PT Lifestyle Pratama Lampiran A
Nilai Pasar 75,00% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 31 Desember 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/25 Penyesuaian Nilai Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 5 - 5
Jumlah Aset Lancar 5 - 5
ASET TIDAK LANCAR
Investasi pada entitas anak 11.850 29.745 41.595
Jumlah Aset Tidak Lancar 11.850 29.745 41.595
JUMLAH ASET 11.855 29.745 41.599
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
Utang pajak 0 - 0
Utang penyertaan modal 2.350 - 2.350
Utang pemegang saham 53 - 53
JUMLAH LIABILITAS 2.403 - 2.403
EKUITAS 9.452 29.745 39.196
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 11.855 29.745 41.599
Indikasi nilai pasar 100,00% saham sebelum diskon likuiditas pasar 39.196
Diskon likuiditas pasar (30,00%) (11.759)
Nilai pasar 100,00% saham 27.437
Nilai pasar 75,00% saham 20.578
87
Page 116
PT Alam Rimba Lampiran B
Indikasi Nilai Pasar 75,00% Saham
Metode Diskonto Arus Kas
Per 31 Desember 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Faktor Nilai Kini
Tahun Arus Kas Bersih
Diskonto Arus Kas Bersih
2026 1.789 0,9529 1.704
2027 2.452 0,8653 2.122
2028 2.950 0,7858 2.318
2029 2.964 0,7136 2.115
2030 3.070 0,6480 1.989
2031 3.793 0,5885 2.232
2032 3.871 0,5344 2.069
2033 3.533 0,4853 1.715
2034 4.487 0,4407 1.977
2035 4.487 0,4002 1.796
2036 4.629 0,3634 1.682
2037 5.287 0,3300 1.745
2038 5.297 0,2997 1.588
2039 5.380 0,2722 1.464
2040 6.195 0,2472 1.531
2041 6.131 0,2245 1.376
2042 5.688 0,2039 1.160
2043 7.001 0,1852 1.297
2044 7.037 0,1682 1.184
2045 7.009 0,1527 1.070
2046 7.841 0,1387 1.087
2047 7.765 0,1260 978
2048 8.853 0,1144 1.013
Nilai kini arus kas bersih 37.213
Aset non-operasi dan liabilitas jangka panjang:
Kas dan bank 7.916
Piutang lain-lain 3.256
Indikasi nilai pasar 100,00% saham 48.385
Indikasi nilai pasar 75,00% saham 36.289
88
Page 117
PT Alam Rimba Lampiran C
Indikasi Nilai Pasar 75,00% Saham
Metode Kapitalisasi Kelebihan Pendapatan
Per 31 Desember 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Indikasi Nilai
Keterangan 31/12/25 Penyesuaian
Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 7.916 - 7.916
Piutang usaha 378 - 378
Piutang lain-lain 3.256 - 3.256
Uang muka pembelian 75 - 75
Persediaan 544 - 544
Biaya dibayar di muka 130 - 130
Pajak dibayar di muka 105 - 105
Aset lancar lainnya 100 - 100
Jumlah Aset Lancar 12.504 - 12.504
ASET TIDAK LANCAR
Aset tetap 6.411 33.265 39.676
Aset lain-lain 439 - 439
Jumlah Aset Tidak Lancar 6.850 33.265 40.115
JUMLAH ASET 19.354 33.265 52.619
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 199 - 199
Biaya yang masih harus dibayar 1.906 - 1.906
Utang pajak 219 - 219
Pendapatan diterima di muka 869 - 869
Utang lancar lainnya 235 - 235
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 3.428 - 3.428
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Imbalan pasca kerja 16 - 16
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 16 - 16
JUMLAH LIABILITAS 3.445 - 3.445
EKUITAS 15.910 33.265 49.174
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 19.354 33.265 52.619
Aset berwujud bersih 38.002
Tingkat pengembalian untuk aset berwujud bersih 8,03%
Jumlah arus kas bersih 117.509
Pengembalian yang diharapkan dari aset berwujud bersih 3.053
Aset takberwujud 10.868
Kas dan setara kas 7.916
Piutang lain-lain 3.256
Indikasi nilai pasar 100,00% saham 60.043
Indikasi nilai pasar 75,00% saham 45.032
89
Page 118
PT Alam Rimba Lampiran D
Rekonsiliasi Nilai
Per 31 Desember 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Indikasi Nilai
Metode Penilaian Bobot Nilai
Pasar
Metode Diskonto Arus Kas 36.289 40,00% 14.515
Metode Kapitalisasi Kelebihan Ppendapatan 45.032 60,00% 27.019
Indikasi Nilai Pasar 100,00% 41.535
90
Page 119
PT Rimba Lifestyle Lampiran E
Indikasi Nilai Pasar 60,00% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 31 Desember 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Indikasi Nilai
Keterangan 31/12/25 Penyesuaian
Pasar
ASET
Piutang lain-lain 100 100
JUMLAH ASET 100 - 100
EKUITAS 100 100
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100 - 100
Indikasi nilai pasar 100,00% saham 100
Indikasi nilai pasar 60,00% saham 60
91
Names mentioned 77 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PT LIFESTYLE PRATAMA
p.1 ×30
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.2
unresolved
org
PT Rimba Lifestyle
p.3 ×5
unresolved
org
PT Alam Rimba
p.3 ×9
unresolved
org
PT Trimbawan Swastama Sejati
p.4 ×4
unresolved
org
Mirawati Sensi Idris
p.4 ×2
unresolved
org
Dwi Haryadi Nugraha & Rekan
p.8 ×2
unresolved
org
DHNR
p.8 ×8
unresolved
org
I Gede Oka
p.8 ×2
unresolved
org
IGO
p.8 ×4
unresolved
org
KJPP Iwan Bachron & Rekan
p.9 ×2
unresolved
org
KJPP Iwan Bachron
p.9 ×2
unresolved
person
Wiwik Condro
· Notaris
p.9 ×7
unresolved
org
Bank Indonesia
p.9 ×11
unresolved
org
KJPP Kusnanto
p.15 ×4
unresolved
org
KJPP KUSNANTO & REKAN
p.15
unresolved
person
Willy D. Kusnanto
· Pimpinan Rekan
p.15
unresolved
person
H. Kondisi Pembatas
p.20
unresolved
org
PT Lifestyle Pratama Per
p.23 ×4
unresolved
org
Bank Sentral
p.23 ×2
unresolved
org
PT Lifestyle Pratama Metode Penyesuaian Aset Bersih Per
p.25 ×2
unresolved
org
PT Alam Rimba Per
p.25 ×6
unresolved
org
PT Alam Rimba Metode Diskonto Arus Kas Per
p.25 ×2
unresolved
org
PT Alam Rimba Metode Kapitalisasi Kelebihan Pendapatan Per
p.25 ×3
unresolved
org
PT Rimba Lifestyle Metode Penyesuaian Aset Bersih Per
p.26 ×2
unresolved
org
PT Alam Rimba Tahun
p.27 ×2
unresolved
person
Marianne Vincentia Hamdani
· Notaris
p.34 ×4
unresolved
org
Kementerian Republik Indonesia
p.34 ×5
unresolved
org
PT Lifestyle Pratama Daftar Kepemilikan
p.34 ×2
unresolved
org
MSI
p.39
unresolved
org
PT Sukanda Djaya. Selanjutnya
p.46
unresolved
org
PT Plataran Indonesia.
p.46
unresolved
org
PT Menjangan Dynasty Resort
p.46
unresolved
org
PT WHM Indonesia. II.
p.46
unresolved
org
PT Lifestyle Pratama III.
p.52
unresolved
org
PT Alam Rimba III.
p.52
unresolved
person
Noerbaety Ismail
p.52
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.52
unresolved
person
Emmyra Fauzia Kariana
p.52
unresolved
org
PT Alam Rimba Daftar Kepemilikan
p.53
unresolved
org
PT Rimba Lifestyle III.
p.53
unresolved
org
PT Rimba Lifestyle Daftar Kepemilikan
p.54
unresolved
org
Pusat Statistik
p.65
unresolved
org
Kementerian Pariwisata Republik Indonesia
p.66
unresolved
org
Kementerian Pariwisata
p.66
unresolved
org
PT Lifestyle Pratama Rasio-rasio Keuangan Per
p.73
unresolved
org
PT Lifestyle Pratama Berikut
p.75
unresolved
org
PT Lifestyle Pratama Analisis Common Size
p.75 ×2
unresolved
org
PT Lifestyle Pratama Nilai Pasar
p.92
unresolved
org
PT Alam Rimba IX.
p.93
unresolved
org
PT Alam Rimba Proyeksi Pendapatan Usaha Tahun
p.94
unresolved
org
PT Alam Rimba Proyeksi Harga Pokok Penjualan Tahun
p.95
unresolved
org
PT Alam Rimba Proyeksi
p.96 ×2
unresolved
org
PT Alam Rimba Proyeksi Arus Kas Bersih
p.102
unresolved
org
Setiabudi Internasional Tbk.
p.104
unresolved
org
Hyatt Hotels Corporation
p.104
unresolved
org
Resorts Inc.
p.104
unresolved
org
PT Alam Rimba Indikasi Nilai Kini Operasi Per
p.106
unresolved
org
PT Alam Rimba Indikasi Nilai Pasar
p.107 ×2
unresolved
org
KJPP IBR
p.108
unresolved
org
PT Alam Rimba Penyesuaian
p.109
unresolved
org
PT Alam Rimba Perhitungan Kontribusi Aset Per
p.110
unresolved
org
PT Alam Rimba Perhitungan Tingkat Pengembalian Aset Berwujud
p.110
unresolved
org
PT Alam Rimba Rekonsiliasi Nilai Per
p.113
unresolved
org
PT Rimba Lifestyle IX.
p.114
unresolved
org
PT Rimba Lifestyle Indikasi Nilai Pasar
p.114
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
17515 ms
12 Sep 2026 22:05
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}