20241224_INOV_Laporan Informasi dan Fakta Material_31831101_lamp2.pdf

Asset transaction Needs review INOV

Document Extracted text 59

Source file signed link, expires in 15 minutes

Extracted text 59

Page 1

             LAPORAN PENILAIAN PROPERTI

                      REAL PROPERTI
                         PABRIK
         (TANAH, BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP)


                            MILIK
            PT. INOCYCLE TECHNOLOGY GROUP, TBK.


                          LOKASI :
JALAN LINGKUNGAN KP. BOJONG, DESA BOJONG, KECAMATAN CIKUPA,
           KABUPATEN TANGERANG, PROVINSI BANTEN

Page 2

Page 3

Page 4

Page 5

Page 6

Page 7

Page 8

Page 9

Page 10

DAFTAR ISI
PENDAHULUAN
Lingkup Penugasan ........................................................................................................................................ i
Kesimpulan .................................................................................................................................................... v
Ringkasan Penilaian ....................................................................................................................................... vi
Pernyataan Penilai .......................................................................................................................................... vii
Daftar Isi ......................................................................................................................................................... ix
Istilah-Istilah Penilaian .................................................................................................................................... x

PROSES PENILAIAN ASET/PROPERTI
Lokasi ............................................................................................................................................................ 1
Data Penilaian ................................................................................................................................................ 2
Deskripsi Properti ...................................................................................................................................... 2
Hak Kepemilikan ....................................................................................................................................... 2
Analisa Lingkungan ................................................................................................................................... 3
Deskripsi Tapak ........................................................................................................................................ 4
Deskripsi Pengembangan ......................................................................................................................... 5
Analisis Pasar Properti .............................................................................................................................. 10
Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik.............................................................................................. 12
Pendekatan Penilaian ..................................................................................................................................... 13
Metode Penilaian Tanah ....................................................................... 13
Metode Penilaian Bangunan & Sarana Pelengkap ................................................................................... 15
Kesimpulan Nilai Properti .......................................................................................................................... 16
Asumsi dan Syarat Pembatas......................................................................................................................... 17
Lampiran-Lampiran

Laporan Penilaian Properti Milik PT. Inocycle Technology Group, Tbk. ix

Page 11

ISTILAH-ISTILAH PENILAIAN
Penilaian
Proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis atas nilai ekonomi suatu objek penilaian.

Penilai
Orang perseorangan yang dengan keahliannya menjalankan kegiatan penilaian di pasar modal.

Nilai
Suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset, atau harga yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu
aset dalam pertukaran pada tanggal penilaian.

Tanggal Penilaian
Tanggal pada saat nilai, hasil penilaian, atau perhitungan manfaat ekonomi dinyatakan.

Tanggal Laporan
Tanggal ditandatanganinya laporan penilaian properti oleh penilai properti.

Asumsi
Sesuatu yang dianggap akan terjadi termasuk fakta, syarat, atau keadaan yang mungkin dapat memengaruhi objek
penilaian atau pendekatan penilaian dan kewajarannya telah dianalisis oleh penilai properti sebagai bagian dari
proses penilaian.

Inspeksi
Kunjungan yang dilakukan terhadap suatu objek penilaian untuk memeriksa fisik dan memperoleh informasi yang
relevan dalam rangka pemberian opini nilai yang kredibel.

Pendekatan Penilaian
Suatu cara untuk memperkirakan nilai dengan menggunakan satu atau lebih metode penilaian.

Pendekatan Pasar
Pendekatan penilaian dengan cara membandingkan aset yang dinilai dengan aset yang sebanding dan sejenis
dimana informasi harga transaksi atau penawaran tersedia.

Pendekatan Pendapatan
Pendekatan penilaian yang memberikan indikasi nilai dengan mengkonversi arus kas masa depan menjadi satu
nilai saat ini.

Pendekatan Biaya
Pendekatan penilaian untuk mendapatkan indikasi nilai objek penilaian berdasarkan biaya reproduksi baru atau
biaya pengganti baru pada tanggal penilaian setelah dikurangi dengan penyusutan.

Metode Penilaian
Suatu cara atau rangkaian cara tertentu dalam melakukan penilaian.

Aset Operasional
Aset yang digunakan dalam operasional perusahaan yang digunakan secara berkelanjutan.

Teknik Perbandingan Data Pasar.
Teknik Perbandingan Data Pasar untuk penilaian tanah melibatkan perbandingan langsung dari properti yang
dinilai dengan bidang tanah yang sejenis dimana data aktual untuk transaksi pasar terakhir tersedia. Meskipun
data transaksi adalah sangat penting, analisis dari penawaran dan harga yang ditawarkan untuk bidang tanah yang
sejenis yang merupakan properti pesaing dapat memberikan pemahaman yang lebih balk terhadap pasar.

Laporan Penilaian Properti Milik PT. Inocycle Technology Group, Tbk. x

Page 12

Metode Biaya Pengganti
Metode yang mengindikasikan nilai dengan menghitung biaya untuk membuat aset yang setupa dengan utilitas
yang setara.

Depresiasi
Depresiasi merujuk kepada penyesuaian yang diperhitungkan untuk mengestimasi biaya pembuatan aset dengan
utilitas yang setara guna merefleksikan dampak terhadap nilai dari berbagai keusangan yang mempengaruhi aset
yang dinilai.




Laporan Penilaian Properti Milik PT. Inocycle Technology Group, Tbk.                                      xi

Page 13

                                PROSES PENILAIAN
                                 ASET/PROPERTI
                     TANAH, BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP




                                     Lokasi :
           Jalan Lingkungan Kp. Bojong, Desa Bojong, Kecamatan Cikupa,
                       Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten




Laporan Penilaian Properti Milik PT. Inocycle Technology Group, Tbk.     1

Page 14

1. DATA PENILAIAN
1.1 DESKRIPSI PROPERTI
Properti yang dinilai adalah Real Property, terdiri dari Tanah, Bangunan berupa Pabrik, dan Sarana
Pelengkap dengan luas tanah 47.651 meter persegi dan luas bangunan ± 23.307 meter persegi dengan
penggunaan saat ini sebagai Pabrik. Properti dinilai sebagai satu kesatuan.

1.2 HAK KEPEMILIKAN
Berdasarkan copy sertifikat yang kami terima, properti yang dinilai telah dilengkapi dengan 7 (Tujuh)
dokumen kepemilikan yang terdiri dari :

Surat Ukur/ Dikeluarkan Berakhir Terdaftar Luas
NO. Surat Tanah
Gambar Situasi Tanggal Tanggal Atas Nama (m2)
23/Bojong/2000
11 Januari 06 November
1. SHGB No. 68 05 Desember PT. Hilon Felt 885
2001 2037
2000

25/Bojong/2000 08 Desember 06 November
2. SHGB No. 69 PT. Hilon Felt 655
10 Januari 2001 2001 2037

24/Bojong/2000
11 Januari 06 November
3. SHGB No. 70 05 Desember PT. Hilon Felt 2.700
2001 2037
2000
27/Bojong/2013
29 Januari 29 Januari
4. SHGB No. 108 24 Desember PT. Hilon Felt 4.929
2014 2044
2013
28/Bojong/2013
29 Januari 29 Januari
5. SHGB No. 109 24 Desember PT. Hilon Felt 8.051
2014 2044
2013
29/Bojong/2013
29 Januari 29 Januari
6. SHGB No. 110 24 Desember PT. Hilon Felt 10.181
2014 2044
2013

No. 3155
7. SHGB No. 2 01 Juni 1989 31 Mei 2039 PT. Hilon Felt 20.250
10 Maret 1989

Luas Total 47.651

Kami asumsikan bahwa dokumen (salinan surat tanah) tersebut sesuai dengan aslinya, sah/legal, dapat
diperjualbelikan serta bebas dari sengketa atau ikatan-ikatan lainnya.
Hubungan antara Pemilik Aset, Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Nama yang tercantum dalam sertifikat adalah PT. Hilon Felt merupakan nama sebelumnya dari PT.
Inocycle Technology Group, Tbk.

Kami tegaskan bahwa seluruh pimpinan, rekan dan staff KJPP Sugianto Prasodjo dan Rekan tidak
bertanggung jawab jika informasi diatas tidak benar. Untuk itu Penilai menyarankan agar pengguna
laporan memeriksa semua dokumen terkait informasi diatas.

Laporan Penilaian Properti Milik PT. Inocycle Technology Group, Tbk. 2

Page 15

1.3       ANALISIS LINGKUNGAN

          1.3.1     LOKASI
                    Berdasarkan analisis lingkungan sekitar, Properti yang dinilai berada di Kawasan Peruntukan
                    Industri, perkembangan daerah tersebut cukup baik, dimana bisa mempengaruhi harga jual
                    properti. Properti yang dinilai bebas banjir, tidak terdapat saluran listrik tegangan tinggi (sutet),
                    posisi tanah tidak tusuk sate dan marketabilitas cukup baik.
                    Secara administratif lokasi ini berada dalam wilayah :
                        Desa              :    Bojong
                        Kecamatan         :    Cikupa
                        Kabupaten         :    Tangerang
                        Provinsi          :    Banten
                    Properti terletak pada titik koordinat : -6.214602, 106.484429
                    Bangunan yang dapat dijadikan sebagai petunjuk adalah :
                         PT. Evercont Utama Indonesia
                         PT. Cosmos Indo INK
                         PT. Adil Makmur Fajar
                         Gerbang Tol Balaraja Timur

          1.3.2     AKSESIBILITAS
                    Properti yang dinilai dapat ditempuh dari Gerbang Tol Balaraja Timur menuju kearah Selatan
                    ± 1,26 Km, lalu diteruskan kearah Selatan di Jalan Lingkungan Kp. Bojong ± 350 meter. Aset
                    properti terletak disebelah Timur atau disebelah kiri Jalan Lingkungan Kp. Bojong.

          1.3.3     FASILITAS UMUM
                    Kawasan dimana properti terletak dilengkapi jaringan listrik dari PLN dan jaringan telepon dari
                    TELKOM. Sarana kebutuhan sosial masyarakat seperti; pusat pertokoan/mini market, tempat
                    ibadah, sekolah, rumah makan dan lainnya dapat ditemui di sekitar lokasi aset.
          1.3.4     FAKTOR-FAKTOR LAIN YANG MEMPENGARUHI NILAI PROPERTI
                    Faktor-faktor yang dipertimbangkan dapat menambah dan mengurangi Nilai Properti pada
                    tanggal penilaian adalah sebagai berikut:
                    Faktor Penambah:
                     Tanah bebas dari sengketa
                     Lokasi aset tidak masuk gang dan lebar jalan > 3 meter
                     Lokasi tanah dan bangunan tidak tusuk sate
                     Bukan merupakan Tanah Helikopter (tanpa jalan masuk)
                     Sebagian area tanahnya tidak digunakan untuk mendirikan BTS (Tidak termasuk BTS yang
                        didirikan di atas bangunan)
                     Tidak Terkena banjir (hingga masuk ke dalam property/asset ) setiap terjadi hujan besar
                     Tidak Ada rencana tata kota yang akan menyebabkan terjadinya penggusuran
                        property/asset
                     Tidak Terkena Pelebaran Jalan (GSB/GSJ)
                     Tidak dijadikan rumah ibadah, sekolah, panti jompo, panti asuhan, rumah duka, rumah sakit,
                        atau prasarana lainnya yang bersifat kemanusiaan
                     Berlokasi jauh dengan pemakaman umum (berjarak > 200 meter)
                     Berlokasi jauh dengan TPA dengan jarak 1 km
                     Tidak digunakan dan atau diperuntukkan sebagai sawah/lading/pertanian/rawa-rawa/tanah
                        gambut
                     Tidak Termasuk ke dalam Zona Jalur Hijau
                     Tidak Terletak dipinggir laut (bukan pantai) atau rel kereta api
Laporan Penilaian Properti Milik PT. Inocycle Technology Group, Tbk.                                                   3

Page 16

                           Tidak diperuntukkan sebagai Rumah sarang burung
                           Jaminan bukan merupakan Kawasan cagar budaya
                           Bukan merupakan HGB atau MOU di atas tanah Hak Milik orang lain (Hak Parsial)
                           Bukan merupakan HGB atau MOU di atas tanah Hak Pengelolaan/Hak Pakai (Hak Parsial)
                    Faktor Pengurang:
                     -

          1.3.5     PARAMETER PENGEMBANGAN TAPAK
                    Ketentuan dan batasan yang berlaku untuk Tapak Properti objek penilaian, baik yang berlaku
                    saat ini ataupun dimasa yang akan datang menjadi pertimbangan dalam Penilaian ini, sebagai
                    berikut:
                            Koefisien Dasar Bangunan (KDB)            :   - dari luas tanah
                            Koefisien Lantai Bangunan (KLB)           :   - kali luas tanah
                            Garis Sempadan Bangunan (GSB)             :   - meter dari tepi jalan ke kolom depan
                                                                             bangunan
                            Rencana Pelebaran Jalan                   :   - meter dari tepi jalan pada tanggal penilaian




                                                           PROPERTI




                    Catatan :
                    “Kami Tidak Melakukan Pengecekan ke Dinas Tata Ruang Wilayah Kabupaten Tangerang
                    mengenai peruntukan dan peraturan KDB dan KLB, karena menurut informasi dari pihak dinas
                    terkait yang seharusnya mendapatkan informasi tersebut adalah pihak pemegang sertifikat
                    (pemilik properti). Berdasarkan tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Tangerang,
                    aset yang dinilai berada di Kawasan Peruntukan Industri.”

1.4       DESKRIPSI TAPAK
          Tapak tanah terdiri dari 7 (tujuh) bidang sertifikat berbentuk tidak beraturan dengan kontur tanah datar
          dan mempunyai ketinggian setara permukaan jalan di depan properti, lebar tanah bagian depan sejajar
          dengan Jalan Lingkungan Kp. Bojong ± 255 meter dan panjang ke belakang ± 252 meter.

          Batas-batas properti (tanah) adalah sebagai berikut:
            Sebelah Utara                      : Tanah dan Bangunan
            Sebelah Timur                      : Tanah dan Bangunan
            Selatan                            : Tanah dan Bangunan
            Sebelah Barat                      : Jalan Lingkungan Kp. Bojong

          Kami tidak melakukan pengukuran secara menyeluruh terhadap luasan tanah tersebut, tetapi berdasarkan
          pengamatan batas fisik di lapangan dan membandingkan dengan salinan surat sertifikat tanah, kami
          beranggapan bahwa besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini sesuai dengan besaran luas yang
          dinyatakan dalam salinan surat sertifikat tanah properti yang dimaksud.
Laporan Penilaian Properti Milik PT. Inocycle Technology Group, Tbk.                                                    4

Page 17

1.5       DESKRIPSI PENGEMBANGAN
          1.5.1     IJIN PENGEMBANGAN
                    Pada saat melakukan inspeksi dilapangan sampai dengan penulisan Laporan Penilaian ini, kami
                    tidak meneri Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dari Pemberi Tugas.

          1.5.2     SPESIFIKASI BANGUNAN
                    Uraian spesifikasi bangunan dalam penilaian ini secara lengkap dijelaskan seperti dibawah ini :
                    1. Bangunan Pos Jaga, Ruang Driver, dan Musholla
                         Tahun dibangun            :    2011
                         Tahun Renovasi            :    2011
                         Jumlah Lantai             :    1 (Satu) Lantai
                         Pondasi                   :    Batu Kali
                         Konstruksi                :    Beton Bertulang
                         Rangka Atap               :    Dak Beton
                         Penutup Atap              :    Dak Beton
                         Plafond                   :    Beton Ekspose
                         Dinding                   :    Bata Merah
                         Pelapis Dinding           :    Dilapisi Cat (Diplester & Diaci)
                         Pintu                     :    Kayu Panil
                         Jendela                   :    Kaca Rangka Aluminium
                         Lantai                    :    Keramik
                         Fasilitas Bangunan        :    Seluruh bangunan dilengkapi dengan instalasi air bersih/kotor,
                                                         instalasi telepon, instalasi listrik, instalasi air bersih
                         Luas Bangunan             :    ± 48 m2
                         Kondisi                   :    Cukup
                         Perawatan                 :    Cukup

                    2. Bangunan Kantor, Ruang Dokumen dan Lab
                         Tahun dibangun            :    2011
                         Tahun Renovasi            :    2011
                         Jumlah Lantai             :    2 (dua) lantai
                         Pondasi                   :    Tapak Beton dan Batu Kali
                         Konstruksi                :    Beton Bertulang
                         Rangka Atap               :    Baja Ringan
                         Penutup Atap              :    Spandek, Genteng Keramik Glazur
                         Plafond                   :    Gypsum, GRC
                         Dinding                   :    Bata Merah
                         Pelapis Dinding           :    Dilapisi Cat (Diplester & Diaci), Dilapisi Keramik
                         Pintu                     :    Kayu Panil
                         Jendela                   :    Jendela Kaca Rangka Aluminium
                         Lantai                    :    Granit, Keramik
                         Fasilitas Bangunan        :    Seluruh bangunan dilengkapi dengan instalasi air bersih/kotor,
                                                         instalasi telepon, instalasi listrik, instalasi air bersih
                         Luas Bangunan             :    ± 531 m2
                         Kondisi                   :    Cukup
                         Perawatan                 :    Cukup

                    3. Bangunan Warehouse 1 dan Berria
                         Tahun dibangun            :    2008
                         Tahun Renovasi            :    2008
                         Jumlah Lantai             :    1 (Satu) Lantai
                         Pondasi                   :    Tapak Beton dan Batu Kali
                         Konstruksi                :    Profil Baja
Laporan Penilaian Properti Milik PT. Inocycle Technology Group, Tbk.                                                      5

Page 18

                         Rangka Atap               :    Profil Baja
                         Penutup Atap              :    Spandek, Asbes
                         Plafond                   :    -
                         Dinding                   :    Bata Merah
                         Pelapis Dinding           :    Dilapisi Cat (Diplester & Diaci)
                         Pintu                     :    Pintu Besi
                         Jendela                   :    -
                         Lantai                    :    Plat Lantai Beton T=15 Cm
                         Fasilitas Bangunan        :    Seluruh bangunan dilengkapi dengan instalasi air bersih/kotor,
                                                         instalasi telepon, instalasi listrik, instalasi air bersih
                         Luas Bangunan             :    ± 1.584 m2
                         Kondisi                   :    Cukup
                         Perawatan                 :    Cukup

                    4. Bangunan Warehouse 2
                         Tahun dibangun            :    2010
                         Tahun Renovasi            :    2010
                         Jumlah Lantai             :    1 (Satu) Lantai
                         Pondasi                   :    Tapak Beton dan Batu Kali
                         Konstruksi                :    Profil Baja
                         Rangka Atap               :    Profil Baja
                         Penutup Atap              :    Spandek
                         Plafond                   :    -
                         Dinding                   :    Bata Merah
                         Pelapis Dinding           :    Dilapisi Cat (Diplester & Diaci)
                         Pintu                     :    Pintu Besi
                         Jendela                   :    -
                         Lantai                    :    Plat Lantai Beton T= 15 cm
                         Fasilitas Bangunan        :    Seluruh bangunan dilengkapi dengan instalasi air bersih/kotor,
                                                         instalasi telepon, instalasi listrik, instalasi air bersih
                         Luas Bangunan             :    ± 1.716 m2
                         Kondisi                   :    Cukup
                         Perawatan                 :    Cukup

                    5. Bangunan Warehouse 3
                         Tahun dibangun            :    2013
                         Tahun Renovasi            :    2013
                         Jumlah Lantai             :    1 (Satu) Lantai
                         Pondasi                   :    Tapak Beton dan Batu Kali
                         Konstruksi                :    Profil Baja
                         Rangka Atap               :    Profil Baja
                         Penutup Atap              :    Spandek
                         Plafond                   :    -
                         Dinding                   :    Bata Merah
                         Pelapis Dinding           :    Dilapisi Cat (Diplester & Diaci)
                         Pintu                     :    Pintu Besi
                         Jendela                   :    -
                         Lantai                    :    Plat Lantai Beton T= 15 Cm
                         Fasilitas Bangunan        :    Seluruh bangunan dilengkapi dengan instalasi air bersih/kotor,
                                                         instalasi telepon, instalasi listrik, instalasi air bersih
                         Luas Bangunan             :    ± 1.716 m2
                         Kondisi                   :    Cukup
                         Perawatan                 :    Cukup



Laporan Penilaian Properti Milik PT. Inocycle Technology Group, Tbk.                                                      6

Page 19

                    6. Bangunan Rebounded F21 dan Warehouse 4
                         Tahun dibangun            :    2010
                         Tahun Renovasi            :    2010
                         Jumlah Lantai             :    1 (Satu) Lantai
                         Pondasi                   :    Tapak Beton dan Batu Kali
                         Konstruksi                :    Profil Baja
                         Rangka Atap               :    Profil Baja
                         Penutup Atap              :    Spandek, Asbes
                         Plafond                   :    -
                         Dinding                   :    Bata Merah
                         Pelapis Dinding           :    Dilapisi Cat (Diplester & Diaci)
                         Pintu                     :    Pintu Besi
                         Jendela                   :    -
                         Lantai                    :    Plat Lantai Beton T= 15 cm
                         Fasilitas Bangunan        :    Seluruh bangunan dilengkapi dengan instalasi air bersih/kotor,
                                                         instalasi telepon, instalasi listrik, instalasi air bersih
                         Luas Bangunan             :    ± 1.602 m2
                         Kondisi                   :    Cukup
                         Perawatan                 :    Cukup

                    7. Bangunan Foaming 1 dan Foaming 2
                         Tahun dibangun            :    2011
                         Tahun Renovasi            :    2011
                         Jumlah Lantai             :    1 (Satu) Lantai
                         Pondasi                   :    Tapak Beton dan Batu Kali
                         Konstruksi                :    Profil Baja
                         Rangka Atap               :    Profil Baja
                         Penutup Atap              :    Spandek
                         Plafond                   :    -
                         Dinding                   :    Bata Merah
                         Pelapis Dinding           :    Dilapisi Cat (Diplester & Diaci)
                         Pintu                     :    Pintu Besi
                         Jendela                   :    -
                         Lantai                    :    Plat Lantai Beton T=15 Cm
                         Fasilitas Bangunan        :    Seluruh bangunan dilengkapi dengan instalasi air bersih/kotor,
                                                         instalasi telepon, instalasi listrik, instalasi air bersih
                         Luas Bangunan             :    ± 2.520 m2
                         Kondisi                   :    Cukup
                         Perawatan                 :    Cukup

                    8. Bangunan Tangki dan F7
                         Tahun dibangun            :    2013
                         Tahun Renovasi            :    2013
                         Jumlah Lantai             :    1 (Satu) Lantai
                         Pondasi                   :    Tapak Beton dan Batu Kali
                         Konstruksi                :    Profil Baja
                         Rangka Atap               :    Profil Baja
                         Penutup Atap              :    Spandek
                         Plafond                   :    -
                         Dinding                   :    Bata Merah
                         Pelapis Dinding           :    Dilapisi Cat (Diplester & Diaci)
                         Pintu                     :    Pintu Besi
                         Jendela                   :    -
                         Lantai                    :    Plat Lantai Beton T= 15 cm

Laporan Penilaian Properti Milik PT. Inocycle Technology Group, Tbk.                                                      7

Page 20

                         Fasilitas Bangunan        :    Seluruh bangunan dilengkapi dengan instalasi air bersih/kotor,
                                                         instalasi telepon, instalasi listrik, instalasi air bersih
                         Luas Bangunan             :    ± 1.284 m2
                         Kondisi                   :    Cukup
                         Perawatan                 :    Cukup

                    9. Bangunan Cutting 1 dan Cutting 2
                         Tahun dibangun            :    2008
                         Tahun Renovasi            :    2008
                         Jumlah Lantai             :    1 (Satu) Lantai
                         Pondasi                   :    Tapak Beton dan Batu Kali
                         Konstruksi                :    Profil Baja
                         Rangka Atap               :    Profil Baja
                         Penutup Atap              :    Spandek
                         Plafond                   :    -
                         Dinding                   :    Bata Merah
                         Pelapis Dinding           :    Dilapisi Cat (Diplester & Diaci)
                         Pintu                     :    Pintu Besi
                         Jendela                   :    -
                         Lantai                    :    Plat Lantai Beton T=15 Cm
                         Fasilitas Bangunan        :    Seluruh bangunan dilengkapi dengan instalasi air bersih/kotor,
                                                         instalasi telepon, instalasi listrik, instalasi air bersih
                         Luas Bangunan             :    ± 1.806 m2
                         Kondisi                   :    Cukup
                         Perawatan                 :    Cukup

                    10. Bangunan Area Carbond dan Compriband
                         Tahun dibangun            :    2013
                         Tahun Renovasi            :    2013
                         Jumlah Lantai             :    1 (Satu) Lantai
                         Pondasi                   :    Tapak Beton dan Batu Kali
                         Konstruksi                :    Profil Baja
                         Rangka Atap               :    Profil Baja
                         Penutup Atap              :    Spandek, Asbes
                         Plafond                   :    -
                         Dinding                   :    Bata Merah
                         Pelapis Dinding           :    Dilapisi Cat (Diplester & Diaci)
                         Pintu                     :    Pintu Besi
                         Jendela                   :    -
                         Lantai                    :    Plat Lantai Beton T=15 Cm
                         Fasilitas Bangunan        :    Seluruh bangunan dilengkapi dengan instalasi air bersih/kotor,
                                                         instalasi telepon, instalasi listrik, instalasi air bersih
                         Luas Bangunan             :    ± 1.152 m2
                         Kondisi                   :    Cukup
                         Perawatan                 :    Cukup

                    11. Bangunan Warehouse 7, Sewing 1 dan Vakum
                         Tahun dibangun            :    2008
                         Tahun Renovasi            :    2023
                         Jumlah Lantai             :    1 (Satu) Lantai
                         Pondasi                   :    Tapak Beton dan Batu Kali
                         Konstruksi                :    Profil Baja
                         Rangka Atap               :    Profil Baja
                         Penutup Atap              :    Spandek, Asbes
                         Plafond                   :    -
Laporan Penilaian Properti Milik PT. Inocycle Technology Group, Tbk.                                                      8

Page 21

                         Dinding                   :    Bata Merah
                         Pelapis Dinding           :    Dilapisi Cat (Diplester & Diaci)
                         Pintu                     :    Pintu Besi
                         Jendela                   :    -
                         Lantai                    :    Plat Lantai Beton T=15 Cm
                         Fasilitas Bangunan        :    Seluruh bangunan dilengkapi dengan instalasi air bersih/kotor,
                                                         instalasi telepon, instalasi listrik, instalasi air bersih
                         Luas Bangunan             :    ± 3.660 m2 dan Bangunan yang direnovasi ± 396 m2
                         Kondisi                   :    Cukup
                         Perawatan                 :    Cukup

                    12. Bangunan Sewing 2 dan Bengkel
                         Tahun dibangun            :    2013
                         Tahun Renovasi            :    2013
                         Jumlah Lantai             :    1 (Satu) Lantai
                         Pondasi                   :    Tapak Beton dan Batu Kali
                         Konstruksi                :    Profil Baja
                         Rangka Atap               :    Profil Baja
                         Penutup Atap              :    Spandek
                         Plafond                   :    -
                         Dinding                   :    Bata Merah
                         Pelapis Dinding           :    Dilapisi Cat (Diplester & Diaci)
                         Pintu                     :    Pintu Besi
                         Jendela                   :    -
                         Lantai                    :    Plat Lantai Beton T=15 Cm
                         Fasilitas Bangunan        :    Seluruh bangunan dilengkapi dengan instalasi air bersih/kotor,
                                                         instalasi telepon, instalasi listrik, instalasi air bersih
                         Luas Bangunan             :    ± 2.304 m2
                         Kondisi                   :    Cukup
                         Perawatan                 :    Cukup

                    13. Bangunan Atap Gudang Jalan Lingkungan
                         Tahun dibangun            :    2015
                         Tahun Renovasi            :    2015
                         Rangka Atap               :    Profil Baja
                         Penutup Atap              :    Spandek
                         Luas Bangunan             :    ± 3.384 m2
                         Kondisi                   :    Baik
                         Perawatan                 :    Baik

          1.5.3     SPESIFIKASI SARANA PELENGKAP
                    Uraian spesifikasi sarana pelengkap bangunan yang termasuk objek penilaian secara lengkap
                    dijelaskan seperti dibawah ini :
                      Sambungan Listrik        :   Kapasitas 100.000
                      Pagar                    :   Terbuat dari Pagar Dinding Batako dengan luas efektif ± 15.703 m²
                      Pekerasan                :   Terbuat dari Plat Lantai Beton T= 40 cm




Laporan Penilaian Properti Milik PT. Inocycle Technology Group, Tbk.                                                      9

Page 22

1.6 ANALISIS PASAR PROPERTI

Perkembangan Permintaan Properti Komersial

Indikasi Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan II 2024 secara tahunan tumbuh
4,00% (yoy), meningkat di bandingkan triwulan I 2024 yang tumbuh 3,41% (yoy) (Grafik 1). Peningkatan
Indeks Permintaan untuk kategori sewa terjadi pada segmen perkantoran sewa di Jakarta, Bandung, dan
Denpasar seta segmen ritel sewa di wilaya Bodebek (Bogor, Depok, Bekasi), Denpasar, dan Semarang.
Selanjutnya, Peningkatan indeks permintaan terjadi pada segmen hotel di Jakarta dan Semarang.
Sementara Itu, Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan II 2024 tumbuh
0,32% (yoy), relatif stabil dibandingkan pertumbuhan triwulan sebelumnya sebesar 0,34 (yoy) (Grafik 2).
Hal tersebut di pengaruhi oleh terjaganya permintaan pada semua segmen kategori jual.

Sejalan dengan pertumbuhan secara tahunan, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori sewa
secara triwulan meningkat sebesar 2,27% (qtq), setelah sebelumnya terkontraksi 2,82% (qtq) (Grafik 3).
Peningkatan Indeks Permintaan tersebut terutama di dorong oleh Peningkatan pada segmen hotel di
seluruh kota yang di survei dan segmen Convention Hall. Selanjutnya, Indeks Permintaan Properti
Komersial kategori jual pada triwulan II tumbuh sebesar 0,10% (qtq), Meningkat dibandingkan triwulan I
2024 yang tumbuh 0,04% (qtq) (Grafik 4). Peningkatan Indeks Permintaan di dorong oleh kenaikan
permintaan pada segmen lahan industri di wilayah Bodebek, Makassar, dan Semarang Serta segmen
Warehouse Complex di Jakarta dan Palembang.

Perkembangan Pasokan Properti Komersial

Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa pada triwulan II 2024 tumbuh 2,15% (yoy), tidak setinggi
kenaikantriwulan I 2024 yang tumbuh 2,31% (yoy) (Grafik 5). Tingginya permintaan pada segmen hitel di
mayoritas kota yang di survei mendorong peningkatan okuansi dan lebih lanjut berdampak pada
melambatnya indeks pasokan pada segmen tersebut. Sementara apartemen sewa tercatat mengalami
peningkatan pasokan akibat permintaan yang masih rendah. Di sisi lain, indeks pasokan properti
Komersial kategori jual tumbuh 0,07% (yoy), relatif stabil dan triwulan sebelumnya sebersar 0,4% (yoy)
(grafik 6). Kondisi ini didorong oleh peningkatan pasokan khususnya penambahan area pada segmen
warehouse complex di Jakarta dan palembang.

Laporan Penilaian Properti Milik PT. Inocycle Technology Group, Tbk. 10

Page 23

Secara triwulan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa pada triwulan II 2024 juga mengalami
perlambatan dari 1,54% (qtq) pada Triwulan I 2024 menjadi 0,49% (qtq) (Grafik 7). Kondisi ini disebabkan
oleh perlambatan indeks pasokan pada mayoritas segmen kategori sewa kecuali segmen apartemen.
Selanjutnta, indeks pasoksan properti Komersial kategori jual mengalami peningkata sebesar 0,08% (qtq)
setelah triwulan sebelumnya stagnan (grafik 8). Peningkatan ini terutama di dorong oleh pengembangan
segmen warehouse complex di beberapa daerah sebagai Upaya mengantisipasi peningkatan permintaan.

Perkembangan Harga Properti Komersial

Peningkatan Permintaan properti Komersial diikuti dengan kenaikan harga properti khususnya pada
kategori sewa. Indeks harga properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan II 2024 Naik 2,32%
(yoy), Meningkat di bandingkan triwulan sebelumnya yang tumbuh 2,10% (yo) (Grafik 9). Peningkatan
Indeks harga pada Kategori sewa terutama didorong kenaikan harga pada segmen ritel di Jakarta, Banten,
Denpasar dan Palembang. Selain itu, Peningkatan indeks Hraga Sewa juga di dorong oleh kenaiakan
harga pada segmen hotel di Jakarta, bodebek, Surabaya dan Makassar serta segmen convention hall di
Jakarta. Selanjutnya, perkembanagan indeks harga properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan
II 2024 melambat sebesar 0,63% (yoy), lebiih rendah di bandingkan triwulan I 2024 yang naik 0,69%
(Grafik 10). Perlambatan Indeks Harga Tersebut terjadi pada seluruh segmen kategori jual.

Secara triwulan, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan II 2024 meningkat
sebesar 1,47% (qtq) setelah pada triwulan sebelumnya mengalami kontraksi 2,65% (qtq) (Grafik 11).
Peningkatan terutama terjadi pada segmen convention hall dan hotel pada mayoritas kota yang disurvei
kecuali semarang. Di sisi lain, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan II 2024
tumbuh 0,15%(qtq), meningkat di bandingkan triwulan sebelumnya yang tumbuh 0,05% (qtq) (Grafik 12).
Peningkatan ini terutama di sebebkan oleh kenaikan Indeks Harga pada segmen lahan industri dan
warehouse complex.

Laporan Penilaian Properti Milik PT. Inocycle Technology Group, Tbk. 11

Page 24

1.7       ANALISIS PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK
          Dalam analisis HBU properti tanah kosong, fokus dari analisis adalah terhadap kemungkinan
          pengembangan tanah yang paling optimal. Dalam analisis HBU properti tanah yang telah dikembangkan,
          fokus dari analisis adalah terhadap 3 (tiga) kemungkinan, yaitu: kelajutan dari penggunaan yang ada,
          modifikasi dari penggunaan yang ada, dan pembongkaran yang dilanjutkan pengembangan lahan
          kembali. Kemungkinan tersebut diuji dengan 4 (empat) aspek dalam analisis HBU yaitu aspek legal, fisik,
          finansial, dan produktifitas maksimal yang menjadi kesimpulan analisis HBU. Hal-hal yang
          dipertimbangkan merupakan salah satu atau lebih dari beberapa poin aspek sebagai berikut:

                                Aspek Legal                                           Aspek Fisik
                     Peruntukan (Zoning)                              Ukuran tanah
                     Status aset publik / swasta                      Bentuk Tanah
                     Peraturan Bangunan                               Frontage
                     Kontrak yang membatasi                           Aksesibilitas
                     Hak menggunakan properti pihak lain              Dukungan utilitas
                     KDB & KLB                                        Lokasi
                     Status area bersejarah                           Topografi
                     Peraturan lingkungan                             Water Frontage
                     Perubahan di masa depan                          Kondisi Tanah
                                                                       Potensi banjir & longsor
                                                          Aspek Finansial
                                                     Pengembangan yang sesuai
                                                     Lama waktu penjualan
                                                     Ketersediaan pinjaman
                                                     Daya beli calon pembeli tanah
                                                     Profit pengembangan tanah

          Dengan mempertimbangkan poin-poin yang telah dijelaskan diatas, kesimpulan dari analisis HBU adalah
          tanah dikembangkan sebagai Pabrik / as is.




Laporan Penilaian Properti Milik PT. Inocycle Technology Group, Tbk.                                          12

Page 25

                          2 PENDEKATAN PENILAIAN
2.1       PENDEKATAN PENILAIAN
          Dalam penilaian ini kami menggunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach) dengan Metode Biaya
          Pengganti yaitu dengan menjumlahkan dari masing-masing agregasi penilaian yang terdiri dari tanah,
          bangunan & sarana pelengkap menjadi satu kesatuan opini nilai.

          2.1.1     METODE PENILAIAN TANAH
                    Dalam melakukan penilaian tanah, kami menggunakan Teknik perbandingan data pasar
                    (Market Data Comparison Technique). Dalam Teknik Perbandingan Data Pasar, penilaian
                    Tanah melibatkan perbandingan langsung dari properti yang dinilai dengan bidang tanah yang
                    sejenis dimana data aktual untuk transaksi pasar terakhir tersedia. Meskipun data transaksi
                    adalah sangat penting, analisis dari penawaran dan harga yang ditawarkan untuk bidang tanah
                    yang sejenis merupakan properti pesaing dapat memberikan pemahaman yang lebih baik
                    terhadap pasar.




                    Untuk data pasar berupa tanah kosong kami melakukan analisis perbandingan dan penyesuaian
                    secara langsung, sedangkan untuk data pasar tanah yang sudah dikembangankan kami
                    melakukan ekstraksi atas bangunan kemudian melakukan analisis perbandingan dan
                    penyesuaian dengan asumsi tanah dalam keadaan belum dikembangkan/kosong.

          2.1.2     DATA PASAR TANAH
                    Adapun data pasar yang kami peroleh disekitar lokasi properti yang bisa dijadikan dasar penilaian
                    adalah sebagai berikut :
                    Data 1

                    Properti                       : Tanah Kosong
                    Alamat                         : Jalan Citra Raya Bizlink
                    Luas Tanah                     : 100.000 m²
                    Surat Tanah                    : Sertifikat Hak Guna Bangunan
                    Harga Penawaran                : Rp. 170.000.000.000,-
                    Indikasi Harga Transaksi       : Rp. 136.000.000.000,-
                    Sumber Informasi               : Agent Properti
                    Tanggal Penawaran              : 21 November 2024
                    Koordinat                      : -6.240832, 106.501211
Laporan Penilaian Properti Milik PT. Inocycle Technology Group, Tbk.                                              13

Page 26

                    Data 2

                    Properti                       : Tanah Kosong
                    Alamat                         : Jalan Lamporan
                    Luas Tanah                     : 71.000 m²
                    Surat Tanah                    : Sertifikat Hak Guna Bangunan
                    Harga Penawaran                : Rp. 120.700.000.000,-
                    Indikasi Harga Transaksi       : Rp. 96.560.000.000,-
                    Sumber Informasi               : Agent Properti
                    Tanggal Penawaran              : 21 November 2024
                    Koordinat                      : -6.228104, 106.530737

                    Data 3

                    Properti                       : Tanah Kosong
                    Alamat                         : Jalan Lingkungan Milenium Raya
                    Luas Tanah                     : 18.100 m²
                    Surat Tanah                    : Sertifikat Hak Milik
                    Harga Penawaran                : Rp. 33.485.000.000,-
                    Indikasi Harga Transaksi       : Rp. 26.788.000.000,-
                    Sumber Informasi               : Agent Properti
                    Tanggal Penawaran              : 21 November 2024
                    Koordinat                      : -6.262470, 106.506497

                    Data pasar tanah yang tersedia kemudian di sesuaikan dengan kondisi tanah properti objek
                    sehingga menghasilkan Indikasi Nilai Tanah.

          2.1.3     ELEMEN PERBANDINGAN
                    Elemen perbandingan mengidentifikasi karakteristik khusus dari properti dan transaksi yang
                    dapat menjelaskan variasi harga. Analisis pasar mengidentifikasi elemen yang secara khusus
                    bersifat sensitif. Elemen perbandingan berikut ini dianggap mendasar dalam analisis
                    perbandingan data pasar meliputi:
                    - Hak atas properti yang dialihkan.
                    - Syarat Pembiayaan
                    - Kondisi Penjualan
                    - Pengeluaran yang dilakukan segera setelah pembelian
                    - Kondisi pasar
                    - Lokasi
                    - Karakter fisik
                    - Karakteristik ekonomi
                    - Penggunaan Komponen non-realty dalam penjualan

                    KESIMPULAN NILAI TANAH
                    Berdasarkan pertimbangan di atas serta faktor – faktor yang mempengaruhi nilai, maka kami
                    berkesimpulan bahwa Indikasi Nilai Tanah tersebut pada tanggal 30 Juni 2024 adalah sebesar.

                                                         Rp. 52.892.610.000,-
                                    (Lima Puluh Dua Miliar Delapan Ratus Sembilan Puluh Dua Juta
                                                 Enam Ratus Sepuluh Ribu Rupiah)




Laporan Penilaian Properti Milik PT. Inocycle Technology Group, Tbk.                                        14

Page 27

          2.1.4     METODE PENILAIAN BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP
                    Dalam melakukan Penilaian Bangunan dan Sarana Pelengkap, kami menghitung Biaya
                    Reproduksi Bangunan setelah penyusutan. Biaya Reproduksi Baru bangunan dihitung
                    menggunakan metode Unit Terpasang (Unit in Place). Data dan informasi mengenai biaya unit
                    terpasang bangunan mengacu kepada Biaya Teknis Bangunan (BTB) Tahun 2024 yang
                    dikeluarkan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI). Dalam melakukan penilaian
                    sarana pelengkap kami menghitung Biaya Reproduksi sarana pelengkap setelah penyusutan.
                    Penyusutan dihitung menggunakan metode Breakdown yang membagi penyusutan menjadi tiga
                    (3) aspek yaitu :
                    1. Penyusutan Fisik
                    2. Keusangan Fungsional
                    3. Keusangan Ekonomis
                    Rincian perhitungan Indikasi Nilai Bangunan properti adalah sebagai berikut:

                                                                           Biaya Pengganti         Nilai Pasar
                                         Unit Bangunan
                                                                              Baru (Rp)                (Rp)
                     Bangunan
                     - Pos Jaga, Ruang Driver dan Musholla                        163.248.000          57.137.000
                     - Kantor, Ruang Dokumen dan Lab                            3.026.169.000       1.059.159.000
                     - Warehouse 1 dan Berria                                   5.258.880.000       2.454.144.000
                     - Warehouse 2                                              5.673.096.000       3.025.651.000
                     - Warehouse 3                                              5.673.096.000       3.592.961.000
                     - Rebounded F21 dan Warehouse 4                            5.329.854.000       2.842.589.000
                     - Foaming 1 dan Foaming 2                                  8.331.120.000       4.720.968.000
                     - Tanky dan F7                                             4.244.904.000       2.688.439.000
                     - Cutting 1 dan Cutting 2,                                 5.970.636.000       2.786.297.000
                     - Area Carbon dan Compriband                               2.829.312.000       1.791.898.000
                     - Warehouse 7, Sewing 1 dan Vakum                         12.239.040.000       6.309.020.000
                     - Sewing 2 dan Bengkel                                     7.617.024.000       4.824.115.000
                     - Atap Gudang Jalan Lingkungan                             1.878.120.000       1.314.684.000
                                      Total Bangunan                           68.234.499.000      37.467.062.000
                     Sarana Pelengkap
                     - Listrik                                                     94.400.000          94.400.000
                     - Perkerasan                                              19.015.287.830      12.835.319.285
                     - Pagar                                                      156.743.160          54.860.106
                                Total Sarana Pelengkap                         19.266.431.000      12.984.579.000
                          Total Bangunan dan Sarana Pelengkap                  87.500.930.000      50.451.641.000

                    KESIMPULAN NILAI BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP
                    Berdasarkan pertimbangan diatas serta faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, maka kami
                    berkesimpulan bahwa Indikasi Nilai Bangunan dan Sarana Pelengkap pada tanggal
                    30 Juni 2024 :
                                                           Rp. 50.451.641.000,-
                                          (Lima Puluh Miliar Empat Ratus Lima Puluh Satu Juta
                                              Enam Ratus Empat Puluh Satu Ribu Rupiah)




Laporan Penilaian Properti Milik PT. Inocycle Technology Group, Tbk.                                             15

Page 28

2.2       KESIMPULAN NILAI PROPERTI
          Dari beberapa metode dan teknik yang telah diterapkan dalam perhitungan atas setiap unit penilaian
          properti dalam penilaian ini yang terdiri dari:

                                                                       Biaya Pengganti Baru    Nilai Pasar
                                Unit Penilaian
                                                                               (Rp)                (Rp)
           Tanah                                                              52.892.610.000    52.892.610.000

           Bangunan dan Sarana Pelengkap                                      87.500.930.000    50.451.641.000

                                    TOTAL                                    140.393.540.000   103.344.251.000
                               PEMBULATAN                                    140.394.000.000   103.344.000.000

          Berdasarkan praktek penilaian yang normal dan berdasarkan informasi yang relevan, kondisi pasar,
          perhitungan serta analisa yang di lakukan serta faktor lain yang berkaitan dengan penilaian dan
          berpedoman pada kondisi pembatas dalam laporan ini, maka kami berkesimpulan bahwa representasi
          Nilai Pasar dari aset/properti tersebut pada tanggal 30 Juni 2024 adalah

                                                               Nilai Pasar
                                                     Rp. 103.344.000.000,-
                              (Seratus Tiga Miliar Tiga Ratus Empat Puluh Empat Juta Rupiah)




Laporan Penilaian Properti Milik PT. Inocycle Technology Group, Tbk.                                         16

Page 29

ASUMSI DAN SYARAT – SYARAT PEMBATAS
1. Bahwa kami tidak mempunyai kepentingan finansial terhadap aset yang dinilai dan hasil dari penilaian yang
dilakukan.
2. Dalam melaksanakan penilaian dalam laporan ini kami mengasumsikan dan bergantung kepada keakuratan,
kehandalan serta kelengkapan dari semua informasi berdasarkan data legalitas informasi-informasi lain yang
diberikan kepada kami dari pihak pemberi tugas maupun pengguna laporan atau yang tersedia secara umum
dengan dilandasi itikad baik, semua dokumen dan informasi yang diberikan oleh Pemberi Tugas dan
pengguna laporan kepada kami dalam rangka penilaian pada hakikatnya adalah benar, lengkap, sah dan
tidak menyesatkan. Kami tidak bertanggung jawab untuk melakukan pemeriksaan independen terhadap
informasi-informasi tersebut.
3. Penilaian atas aset dipersiapkan menggunakan data dan informasi sebagaimana diungkapkan diatas, segala
perubahan atas data dan informasi tersebut dapat mempengaruhi hasil akhir pendapat kami secara materi.
Kami tidak bertanggung jawab atas opini yang kami berikan dalam laporan ini yang dapat menyebabkan
kerugian yang disebabkan oleh ketidakterbukaan dan ketidaksesuaian/penyesatan informasi sehingga data
yang kami peroleh menjadi tidak lengkap dan atau disalah artikan.
4. Bahwa dalam melakukan penilaian aset ini, kami tidak memeriksa keaslian legalitas, kelengkapan / syarat-
syarat yang harus dipenuhi layaknya sebagai jaminan pengikatan hak tanggungan, dan oleh karenanya jika
laporan ini bertujuan sebagai dasar pengambilan keputusan maka pengguna laporan bersangkutanlah yang
berkewajiban memeriksa dan memastikan terpenuhinya syarat-syarat tersebut termasuk didalamnya aspek
legalitas.
5. Perbedaan kondisi yang mungkin terjadi antara tanggal penilaian dengan penggunaan hasil penilaian
dapat menurunkan relevansi opini nilai terhadap kebutuhan penggunan hasil penilaian, dikarenakan
adanya perbedaan akses data dan informasi serta asumsi dan analisis penilaian. Apabila pengguna
hasil penilaian menemukan kondisi tersebut, disarankan untuk menugaskan Penilai melakukan reviu
terhadap penugasan yang telah dilaksanakan dan apabila dimungkinkan dan dibutuhkan, Penilai
dapat melakukan penilaian ulang dengan mengulang kembali prosedur penilaian yang sebelumnya
dilakukan, secara lebih lengkap. Proses dan prosedur tersebut harus dituangkan dalam penugasan
yang berdiri sendiri dan berbeda dengan penugasan penilaian sebelumnya.
6. Kami melakukan pengukuran secara sampling atas batas bidang tanah dari objek penilainan berdasarkan
informasi dari dokumen yang kami terima serta informasi lisan yang kami dapatkan dari pihak yang
berkompeten dalam hal ini adalah pihak pemilik objek dan atau orang yang dikuasakan/atau orang yang
dianggap mengetahui letak dan batas-batas objek yang dinilai tersebut. Kami tidak bertanggung jawab apabila
terdapat pengaburan informasi dari pihak pemberi informasi atas letak dan batas-batas objek yang dinilai.
7. Kami bertanggung jawab terhadap opini penilaian yang kami keluarkan pada tanggal penilaian dan kami
berasumsi bahwa aset yang dinilai bebas dan bersih dari sengketa dalam bentuk pidana dan perdata.
8. Bahwa nilai diberikan dalam bentuk satuan rupiah yang didasari pemahaman bahwa pasar aset/properti
dimaksud dalam mata uang rupiah. Untuk itu pengguna mata uang selain rupiah dinyatakan tidak berlaku.
9. Bahwa Laporan Penilaian ini dianggap sah apabila terdapat cap, embos, dan tanda tangan asli dari pihak
kami.
10. Bahwa biaya penilaian ditentukan berdasarkan hari – orang (man-day) dan bukan ditentukan berdasarkan
besarnya nilai yang diberikan dalam Laporan Penilaian.
11. Bahwa perubahan-perubahan yang dilakukan oleh Pihak Pemerintah maupun Swasta yang berkaitan dengan
kondisi aset, dalam hal ini rezoning, pelebaran jalan, market conditions dan sebagainya bukan menjadi
tanggung jawab kami.
12. Bahwa jika terdapat bangunan objek penilaian, maka kami mempertimbangkan kondisi visual bangunan
dimaksud, namun demikian tidak berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian – bagian
dari asset yang tertutup, tidak terlihat maupun tidak terjangkau, dan kami tidak memberikan jaminan jika
terdapat pelapukan rayap, kerusakan serta gangguan lain yang tidak terlihat.
13. Bahwa gambar, sketsa atau peta yang dilampirkan dalam laporan penilaian ini dimaksudkan hanya untuk
membantu pembaca agar mendapatkan gambaran tentang asset yang dinilai.
14. Laporan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan seperti tertulis didalam laporan, serta ditujukan terbatas
kepada Pemberi Tugas, kami tidak bertanggung jawab terhadap penggunaan untuk tujuan lain.
15. Penilai bertanggung jawab atas hasil penilaian asset tersebut per-tanggal penilaian.

Laporan Penilaian Properti Milik PT. Inocycle Technology Group, Tbk. 17

Page 30

16. Penilai bersedia memberikan keterangan dan mempertanggung jawabkan laporan hasil penilaian ini kepada
    pemberi tugas maupun kepada pihak lain yang berkepentingan dengan persetujuan dari pemberi tugas.
17. Penilai bersedia mempresentasikan laporan kepada unit pemberi tugas apabila (diperlukan).
18. Dilarang menyebarluaskan, memperbanyak Laporan Penilaian ini baik secara seluruh, sebagian atau
    sebagian narasi nilai yang terdapat didalamnya, tanpa persetujuan tertulis dari penilai yang bersangkutan.




Laporan Penilaian Properti Milik PT. Inocycle Technology Group, Tbk.                                       18

Page 31

                                                                                  PROPERTI




                                  KLIEN/PEMBERI TUGAS         PT. Inocycle Technology Group Tbk

                                                              Jalan Lingkungan KP Bojong

                                                              Desa              : Bojong
                                         LOKASI
                                                              Kecamatan         : Cikupa
                                                              Kabupaten         : Tangerang
                                                              Provinsi          : Banten

                                          JUDUL               PETA GOTAGGING



          Skala :                         DIBUAT
                                                              KANTOR JASA PENILAI PUBLIK (KJPP)
        Tanpa Skala                                           SUGIANTO PRASODJO DAN REKAN



Laporan Penilaian Real Properti PT. Inocycle Technology Group Tbk

Page 32

                            PROPERTI




                                                                                                  DATA 2




                                                                     DATA 1




                                                                                        DATA 3




   Koordinat Properti :   -6.214602, 106.484429
   Data 1             :   -6.240832, 106.501211
   Data 2             :   -6.228104, 106.530737
   Data 3             :   -6.262470, 106.506497


                                  KLIEN/PEMBERI TUGAS         PT. Inocycle Technology Group Tbk

                                                              Jalan Lingkungan KP Bojong

                                                              Desa              : Bojong
                                         LOKASI
                                                              Kecamatan         : Cikupa
                                                              Kabupaten         : Tangerang
                                                              Provinsi          : Banten

                                          JUDUL               PETA LOKASI DAN DATA PEMBANDING



          Skala :                        DIBUAT
                                                              KANTOR JASA PENILAI PUBLIK (KJPP)
        Tanpa Skala                                           SUGIANTO PRASODJO DAN REKAN



Laporan Penilaian Real Properti PT. Inocycle Technology Group Tbk

Page 33

                                                    PROPERTI




   Sumber :     https://gistaru.atrbpn.go.id/rtronline/




                                  KLIEN/PEMBERI TUGAS          PT. Inocycle Technology Group Tbk

                                                               Jalan Lingkungan KP Bojong

                                                               Kelurahan          : Bojong
                                         LOKASI
                                                               Kecamatan          : Cikupa
                                                               Kabupaten          : Tangerang
                                                               Provinsi           : Banten

                                          JUDUL                PETA RENCANA UMUM TATA RUANG


          Skala :                                              KANTOR JASA PENILAI PUBLIK (KJPP)
                                         DIBUAT
        Tanpa Skala                                            SUGIANTO PRASODJO DAN REKAN



Laporan Penilaian Real Properti PT. Inocycle Technology Group Tbk

Page 34

                                  KLIEN/PEMBERI TUGAS         PT. Inocycle Technology Group Tbk

                                                              Jalan Lingkungan KP Bojong
                                                              Kelurahan         : Bojong
                                         LOKASI
                                                              Kecamatan         : Cikupa
                                                              Kabupaten         : Tangerang
                                                              Provinsi          : Banten

                                          JUDUL               DENAH TANAH



          Skala :                        DIBUAT
                                                              KANTOR JASA PENILAI PUBLIK (KJPP)
        Tanpa Skala                                           SUGIANTO PRASODJO DAN REKAN



Laporan Penilaian Real Properti PT. Inocycle Technology Group Tbk

Page 35

                                               1




                                           2




                                                       3
                                                                                     5


                                                                                 4

                                      11                                                               6
                                                                  9
                                                                             8
                        12
                                                            10                                    7




       Keterangan:
       1 Pos Jaga, Ruang Driver dan Musholla
       2 Kantor, Ruang Dokumen dan Lab
       3 Warehouse 1 dan Berria
       4 Warehouse 2
       5 Warehouse 3
       6 Rebounded F21 dan Warehouse 4
       7 Foaming 1 dan Foaming 2
       8 Tanky dan F7
       9 Cutting 1 dan Cutting 2,
       10 Area Carbon dan Compriband
       11 Warehouse 7, Sewing 1 dan Vakum
       12 Sewing 2 dan Bengkel


                                  KLIEN/PEMBERI TUGAS            PT. Inocycle Technology Group Tbk

                                                              Jalan Lingkungan KP Bojong

                                                                 Kelurahan               : Bojong
                                           LOKASI
                                                                 Kecamatan               : Cikupa
                                                                 Kabupaten               : Tangerang
                                                                 Provinsi                : Banten

                                           JUDUL                 DENAH BANGUNAN



          Skala :                          DIBUAT
                                                                 KANTOR JASA PENILAI PUBLIK (KJPP)
        Tanpa Skala                                              SUGIANTO PRASODJO DAN REKAN



Laporan Penilaian Real Properti PT. Inocycle Technology Group Tbk

Page 36

LAMPIRAN
FOTO-FOTO

Page 37

LAMPIRAN
FOTO-FOTO
 PROPERTI

Page 38

                     PROPERTI




                   Tampak Lingkungan Depan Aset, Aset Berada di Sebelah Kiri Jalan




                  Tampak Lingkungan Depan Aset, Aset Berada di Sebelah Kanan Jalan


Laporan Penilaian Real Properti PT. Inocycle Technology Group Tbk

Page 39

                                           Tampak Depan Aset




                                       Tampak Halaman Dalam Aset


Laporan Penilaian Real Properti PT. Inocycle Technology Group Tbk

Page 40

                                       Tampak Halaman Dalam Aset




                 Tampak Halaman Aset dan Bangunan Kantor, Ruang Dokumen dan Lab


Laporan Penilaian Real Properti PT. Inocycle Technology Group Tbk

Page 41

                          Tampak Jalan Akses Masuk menuju Jalan Lingkungan




                          Tampak Jalan Akses Masuk menuju Jalan Lingkungan


Laporan Penilaian Real Properti PT. Inocycle Technology Group Tbk

Page 42

                              Tampak Pos Jaga, Ruang Driver dan Musholla




                              Tampak Pos Jaga, Ruang Driver dan Musholla


Laporan Penilaian Real Properti PT. Inocycle Technology Group Tbk

Page 43

                                Tampak Kantor, Ruang Dokumen dan Lab




                                Tampak Kantor, Ruang Dokumen dan Lab


Laporan Penilaian Real Properti PT. Inocycle Technology Group Tbk

Page 44

                                Tampak Kantor, Ruang Dokumen dan Lab




                                Tampak Kantor, Ruang Dokumen dan Lab


Laporan Penilaian Real Properti PT. Inocycle Technology Group Tbk

Page 45

                                Tampak Kantor, Ruang Dokumen dan Lab




                                Tampak Kantor, Ruang Dokumen dan Lab


Laporan Penilaian Real Properti PT. Inocycle Technology Group Tbk

Page 46

                                     Tampak Warehouse 1 dan Berria




                                     Tampak Warehouse 1 dan Berria


Laporan Penilaian Real Properti PT. Inocycle Technology Group Tbk

Page 47

                                  Tampak Atap Gudang Jalan Lingkungan




                                  Tampak Atap Gudang Jalan Lingkungan


Laporan Penilaian Real Properti PT. Inocycle Technology Group Tbk

Page 48

                               Tampak Warehouse 7, Sewing 1 dan Vakum




                               Tampak Warehouse 7, Sewing 1 dan Vakum


Laporan Penilaian Real Properti PT. Inocycle Technology Group Tbk

Page 49

                               Tampak Warehouse 7, Sewing 1 dan Vakum




                                      Tampak Sewing 2 dan Bengkel


Laporan Penilaian Real Properti PT. Inocycle Technology Group Tbk

Page 50

                                      Tampak Sewing 2 dan Bengkel




                                      Tampak Sewing 2 dan Bengkel


Laporan Penilaian Real Properti PT. Inocycle Technology Group Tbk

Page 51

                                      Tampak Sewing 2 dan Bengkel




                                  Tampak Area Carbon dan Compriband


Laporan Penilaian Real Properti PT. Inocycle Technology Group Tbk

Page 52

                                  Tampak Area Carbon dan Compriband




                                          Tampak Warehouse 2


Laporan Penilaian Real Properti PT. Inocycle Technology Group Tbk

Page 53

                                          Tampak Warehouse 2




                                          Tampak Warehouse 3


Laporan Penilaian Real Properti PT. Inocycle Technology Group Tbk

Page 54

                                          Tampak Warehouse 3




                                Tampak Rebounded F21 dan Warehouse 4


Laporan Penilaian Real Properti PT. Inocycle Technology Group Tbk

Page 55

                                Tampak Rebounded F21 dan Warehouse 4




                                Tampak Rebounded F21 dan Warehouse 4


Laporan Penilaian Real Properti PT. Inocycle Technology Group Tbk

Page 56

                                Tampak Rebounded F21 dan Warehouse 4




                                Tampak Rebounded F21 dan Warehouse 4


Laporan Penilaian Real Properti PT. Inocycle Technology Group Tbk

Page 57

                                Tampak Rebounded F21 dan Warehouse 4




                                Tampak Rebounded F21 dan Warehouse 4


Laporan Penilaian Real Properti PT. Inocycle Technology Group Tbk

Page 58

                                    Tampak Foaming 1 dan Foaming 2




                                    Tampak Foaming 1 dan Foaming 2


Laporan Penilaian Real Properti PT. Inocycle Technology Group Tbk

Page 59

                    Bangunan Tidak Masuk kedalam Penilaian karena diluar Legalitas




                                              Batas Legalitas


Laporan Penilaian Real Properti PT. Inocycle Technology Group Tbk

File

File	Open PDF
Source	IDX
Size	9.66 MB
Published	24 Dec 2024
Pages	59
Characters	73,701
Text source	Embedded text layer
OCR confidence	—

Names mentioned 7 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong

linked org PT. INOCYCLE TECHNOLOGY GROUP p.1 ×141

unresolved org PT. Hilon Felt p.14 ×8

unresolved org KJPP Sugianto Prasodjo dan Rekan p.14

unresolved org KJPP Sugianto Prasodjo p.14

unresolved org PT. Evercont Utama Indonesia p.15

unresolved org PT. Cosmos Indo INK p.15

unresolved org PT. Adil Makmur Fajar p.15

Extraction attempts how the parser did, and what it refused

Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.

Rule parser Needs review confidence 0.091 3202 ms 12 Sep 2026 22:55

Raw output

{'appraiser_exempt': None,
 'appraiser_name': '',
 'assets': [],
 'currency': None,
 'fact_type': '',
 'issuer_name': '',
 'kind': 'MATERIAL_FACT',
 'kjpp_name': '',
 'letter_number': '',
 'object_text': '',
 'object_truncated': False,
 'parties': [],
 'pct_of_equity': None,
 'reference_period': '',
 'requires_rups': None,
 'rups_date': None,
 'ticker': '',
 'transaction_date': None,
 'valuation_date': None,
 'value': None}

Other files in this announcement 3

20241224_INOV_Laporan Informasi dan Fakta Material_31831101.pdf done

20241224_INOV_Laporan Informasi dan Fakta Material_31831101_lamp1.pdf done

20241224_INOV_Laporan Informasi dan Fakta Material_31831101_lamp3.pdf done