Back to announcement
20260828_KOTA_Laporan Informasi dan Fakta Material_32133484_lamp6.pdf
Other Text extracted KOTASource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 84
Page 1
kantor jasa penilai publik
febriman siregar dan rekan
Ijin Kementrian Keuangan RI No. 2.12.0109
Laporan Pendapat Kewajaran Atas
1) Rencana Transaksi Akuisisi PT Mandiri Nusa Graha
Perkasa oleh PT DMS Propertindo Tbk.;
L APORAN K AJIAN
2) Rencana Transaksi Akuisisi PT Art Design Indonesia
P ERHITUNGAN AolehTASPT DMS Propertindo,
J ANGKA Tbk
W AKTU D AN J UMLAH
K ONTRIBUSI A TAS K ERJASAMA P EMANFAATAN A SET
untuk keperluan
P EMERINTAH P ROVINSI PT DMS Propertindo Tbk. G UBERNUR
G ORONTALO
D ENGAN B ENTUK BGS (B ANGUNAN
Gedung G UNA
Graha Mampang Lantai 2S ERAH )
Jl. Mampang Prapatan Raya No. 100
Jakarta Selatan – DKI Jakarta 12760
No. Laporan : 00748/2.0109-05/BS/03/0069/1/VIII/2026
Page 2
Bogor, 27 Agustus 2026
No. Laporan : 00748/2.0109-05/BS/03/0069/1/VIII/2026
Kepada Yth,
PT DMS Propertindo Tbk.
Gedung Graha Mampang Lantai 2
Jl. Mampang Prapatan Raya No. 100
Jakarta Selatan – DKI Jakarta 12760
Perihal : Laporan Pendapat Kewajaran atas 1) Rencana Transaksi Akuisisi PT Mandiri
Nusa Graha Perkasa oleh PT DMS Propertindo Tbk.; dan 2) Rencana
Transaksi Akuisisi PT Art Design Indonesia oleh PT DMS Propertindo, Tbk.
Dengan hormat,
Memenuhi permintaan PT DMS Propertindo Tbk. (“KOTA”) sebagaimana tercantum pada
Proposal Penawaran Jasa Penyusunan Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) atas 1) Rencana
Transaksi Akuisisi PT Mandiri Nusa Graha Perkasa (MNGP) oleh PT DMS Propertindo Tbk.
(KOTA); dan 2) Rencana Transaksi Akuisisi PT Art Design Indonesia (ADI) oleh PT DMS
Propertindo Tbk. (KOTA) dengan nomor proposal 0425/PNW/FO-BGR-FSR/VII/2026,
kami, Kantor Jasa Penilai Publik (“KJPP”) Febriman Siregar dan Rekan (“FSR” atau
“Penilai” atau “Kami”) yang telah memperoleh Izin Usaha dengan No. 2.12.0109 yang
dikeluarkan oleh Kementerian Keuangan Republik Indonesia melalui Keputusan Menteri
Keuangan No.1402/KM.1/2012 tertanggal 26 November 2012, dan Izin Pembukaan Kantor
Cabang di Bogor yang dikeluarkan oleh Kementerian Keuangan Republik Indonesia melalui
Keputusan Menteri Keuangan No. 459/KM.1/2020 tertanggal 17 September 2020 dan telah
terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan (OJK) berdasarkan Surat No. S-838/PM.223/2019 tanggal
31 Juli 2019 dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal (Pendaftaran Ulang)
No. KEP-996/KS.13/2026 tanggal 31 Juli 2024 sebagai Penilai Properti/Aset dan Bisnis di
Pasar Modal, bersama ini kami sampaikan Laporan Pendapat Kewajaran Atas 1) Rencana
Transaksi Akuisisi PT Mandiri Nusa Graha Perkasa oleh PT DMS Propertindo Tbk.;
dan 2) Rencana Transaksi Akuisisi PT Art Design Indonesia oleh PT DMS
Propertindo, Tbk. sebagai berikut:
1.1. STATUS PENILAI
Penilai adalah Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Febriman Siregar & Rekan (“FSR”)
yang sesuai Surat Keputusan Menteri Keuangan No. 1402/KM.1/2012 tertanggal 26
November 2012, dan Izin Pembukaan Kantor Cabang di Bogor yang dikeluarkan oleh
Kementerian Keuangan Republik Indonesia melalui Keputusan Menteri Keuangan No.
459/KM.1/2020 tertanggal 17 September 2020 dan telah terdaftar di Otoritas Jasa
Keuangan (OJK) berdasarkan Surat No. S-838/PM.223/2019 tanggal 31 Juli 2019
dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal (Pendaftaran Ulang) No.
KEP-996/KS.13/2026 sebagai Penilai Aset/Properti dan Bisnis di Pasar Modal.
- i-
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 3
Identifikasi Penilai yang bertanggung jawab pada Laporan Pendapat Kewajaran atas 1)
Rencana Transaksi Akuisisi PT Mandiri Nusa Graha Perkasa oleh PT DMS Propertindo
Tbk.; dan 2) Rencana Transaksi Akuisisi PT Art Design Indonesia oleh PT DMS
Propertindo, Tbk. (“Rencana Transaksi”) ini adalah sebagai berikut :
Nama : Ir. Yohn PS. Napitupulu, Msc., MAPPI (Cert.)
Anggota MAPPI : 92 – S- 00252
No. Izin Penilai Publik : PB-1.08.00069
STTD Penilai OJK No. : KEP-996/KS.13/2026
No. Register : RMK-2017.00069
Klasifikasi bidang jasa : Penilai Bisnis dan Properti
KJPP FSR/Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan Pendapat Kewajaran atas
objek Rencana Transaksi pada perihal dimaksud, dan tidak memiliki benturan
kepentingan dengan subjek atau objek Pendapat Kewajaran, sehingga dalam posisi untuk
memberikan Pendapat Kewajaran yang objektif dan tidak memihak.
1.2. PEMBERI TUGAS
Nama : PT DMS Propertindo Tbk. (“KOTA”)
Bidang Usaha : Pengembangan properti, perhotelan dan jasa
manajemen baik secara langsung maupun tidak
langsung melalui Entitas Anak
Alamat : Gedung Graha Mampang Lantai 2, Jl. Mampang
Prapatan Raya No. 100, Jakarta Selatan – DKI Jakarta
12760
Telepon/fax : (021) 7940 671 / -
Email : investor.relation@MNGPropertindo.com
1.3. PENGGUNA LAPORAN
Nama : PT DMS Propertindo Tbk.
Bidang Usaha : Pengembangan properti, perhotelan dan jasa
manajemen baik secara langsung maupun tidak
langsung melalui Entitas Anak
Alamat : Gedung Graha Mampang Lantai 2, Jl. Mampang
Prapatan Raya No. 100, Jakarta Selatan – DKI Jakarta
12760
Telepon/fax : (021) 7940 671 / -
Email : investor.relation@MNGPropertindo.com
Nama : Otoritas Jasa Keuangan (OJK)
- ii -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 4
Bidang Usaha : Regulator Sektor Keuangan
Alamat : Gedung Soemitro Djojohadikusumo, Jalan
Lapangan Banteng Timur Nomor 2-4, Jakarta Pusat
10710
Telepon/fax : (021) 2960 0000/-
Email : humas@ojk.go.id
1.4. OBJEK PENDAPAT KEWAJARAN
Objek penugasan Pendapat Kewajaran ini adalah 1) Rencana Transaksi Akuisisi PT
Mandiri Nusa Graha Perkasa (MNGP) oleh PT DMS Propertindo Tbk. (KOTA); dan 2)
Rencana Transaksi Akuisisi PT Art Design Indonesia (ADI) oleh PT DMS Propertindo,
Tbk. (KOTA).
1.5. JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN
Dalam penugasan Pendapat Kewajaran ini, mata uang yang digunakan adalah mata uang
Rupiah.
1.6. MAKSUD DAN TUJUAN PENDAPAT KEWAJARAN
Maksud dan tujuan pelaksanaan penugasan ini adalah memberikan suatu Pendapat
Kewajaran (Fairness Opinion) atas Transaksi Material berupa 1) Rencana Transaksi Akuisisi
PT Mandiri Nusa Graha Perkasa (MNGP) oleh PT DMS Propertindo Tbk. (KOTA);
dan 2) Rencana Transaksi Akuisisi PT Art Design Indonesia (ADI) oleh PT DMS
Propertindo, Tbk. (KOTA), sesuai dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK)
Nomor 32 Tahun 2015 dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) Nomor 17 Tahun
2020.
Laporan Pendapat Kewajaran ini digunakan untuk kepentingan Otoritas Jasa Keuangan
(OJK) dan tidak digunakan untuk Bursa Efek Indonesia (Pasar Modal), perpajakan,
pengadilan, dan tujuan lain di luar dari tujuan yang disebutkan dalam laporan ini.
1.7. TANGGAL PENDAPAT KEWAJARAN (CUT OFF DATE)
Tanggal Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi dalam Laporan Pendapat
Kewajaran ini adalah tanggal 30 Juni 2026.
1.8. TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Dalam penyusunan Pendapat Kewajaran ini, kami melakukan pengumpulan data yang
cukup tanpa halangan dari pihak mana pun melalui email. Kami juga melakukan inspeksi
lapangan dan wawancara (tatap muka) secara langsung. Kami juga melakukan konfirmasi
dan tanya jawab melalui email, WhatsApp dan telepon.
- iii -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 5
Penelaahan, perhitungan dan analisis dilakukan sesuai dengan Maksud dan Tujuan
Pendapat Kewajaran. Kami akan melakukan survei ke lokasi jika memungkinkan. Pada
kondisi/kejadian luar biasa dengan adanya kendala-kendala yang membatasi akses Penilai
untuk melakukan investigasi atas Objek Pendapat Kewajaran sehingga Penilai tidak dapat
melakukan investigasi secara normal, maka hal tersebut akan diungkapkan di dalam
Laporan Pendapat Kewajaran.
Dalam hal proses investigasi yang akan dilakukan, maka terdapat beberapa batasan yang
dilakukan:
1. Tidak melalukan uji tuntas (penuh) atas Objek Pendapat Kewajaran, namun
hanya uji kaji terbatas sesuai metodologi penyusunan Pendapat Kewajaran;
2. Tidak melakukan studi kelayakan bisnis dan keuangan;
3. Tidak melakukan penilaian properti atas aset non-operasional;
4. Uji tuntas terbatas terhadap legalitas dan dokumen hukum Objek Pendapat
Kewajaran maupun pihak terkait rencana transaksi;
5. Tidak melakukan analisis dampak pajak;
6. Pengumpulan informasi dan data Objek Pendapat Kewajaran untuk memperoleh
kelengkapan yang disesuaikan untuk keperluan analisis.
1.9. SIFAT DAN SUMBER INFORMASI
1. Data yang relevan yang digunakan dalam Pendapat Kewajaran ini bersumber dari
hasil lapangan dan data dari PT DMS Propertindo Tbk.
2. Informasi yang kami peroleh dari pihak yang bersangkutan Kami anggap
merupakan informasi yang dapat dipercaya kebenarannya. Oleh karenanya kami
tidak melakukan pengecekan lebih lanjut. Bilamana di kemudian hari diketahui
ada informasi yang tidak benar yang diberikan kepada kami, maka kami tidak
dapat diminta pertanggungjawaban.
3. Data-data atau dokumen-dokumen kepemilikan yang diterima dari pemberi tugas
dianggap benar, tidak bermasalah dan dapat diandalkan (merupakan tanggung
jawab perusahaan).
4. Data lain yang relevan dan terpercaya antara lain Bank Indonesia, Bursa Efek
Indonesia atau bursa lain, Badan Pusat Statistik, serta sumber data lain yang
diperoleh melalui website maupun instansi terkait.
5. Penilai tidak melakukan verifikasi ataupun pengecekan legalitas terhadap data dan
dokumen tersebut.
1.10. ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
Penyusunan laporan Pendapat Kewajaran ini menggunakan asumsi dan kondisi pembatas
sebagai berikut:
1. Laporan Pendapat Kewajaran ini bersifat non-disclaimer opinion.
2. KJPP FSR telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan
dalam proses penyusunan Pendapat Kewajaran.
- iv -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 6
3. Data-data dan informasi yang diperoleh KJPP FSR berasal dari sumber yang
dapat dipercaya keakuratannya.
4. KJPP FSR menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen
dengan kemampuan untuk pencapaiannya (fiduciary duty)
5. KJPP FSR bertanggung jawab atas atas pelaksanaan penyusunan Pendapat
Kewajaran
6. KJPP FSR menghasilkan Laporan Pendapat Kewajaran yang terbuka untuk
publik, kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia yang dapat mempengaruhi
operasional perusahaan.
7. KJPP FSR bertanggung jawab atas Kesimpulan Pendapat Kewajaran.
8. KJPP FSR telah memperoleh informasi atas status hukum Objek Pendapat
Kewajaran dari Pemberi Tugas.
9. Tidak ada dispute pajak yang bersifat material dan seluruh kewajiban pajak terkait
Objek Pendapat Kewajaran dapat dipenuhi oleh KOTA, baik sebagai bagian dari
entitas bisnis maupun sebagai entitas bisnis secara keseluruhan.
10. Hasil uji kaji terbatas dengan maksud dan tujuan penugasan, sudah dapat
memenuhi kebutuhan analisis secara kuantitatif.
1.11. PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI
Laporan Pendapat Kewajaran ini ditujukan untuk kepentingan Manajemen KOTA dalam
kaitannya dengan Rencana Transaksi sesuai dengan yang telah disebutkan pada Maksud
dan Tujuan Pendapat Kewajaran dan tidak untuk digunakan oleh pihak lain atau untuk
kepentingan lain.
1.12. PEMENUHAN STANDAR
Laporan Pendapat Kewajaran disusun berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
(POJK) Nomor 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian
Bisnis di Pasar Modal, Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan (SEOJK) Nomor
17/SEOJK.04/2020 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis
di Pasar Modal, serta Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Edisi
VII Tahun 2018 (KEPI & SPI Edisi VII-2018) revisi SPI 300, SPI 310, SPI 320, SPI 330
tahun 2020 yang diterbitkan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
1.13. PROSEDUR PELAKSANAAN PENUGASAN
Analisis kewajaran Rencana Transaksi meliputi beberapa aspek sebagai metodologi
penyusunan Laporan Pendapat Kewajaran meliputi antara lain:
1. Analisis transaksi;
2. Analisis kualitatif dan kuantitatif atas rencana transaksi;
3. Analisis atas kewajaran nilai transaksi; dan
4. Analisis atas faktor lain yang relevan.
-v-
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 7
1.14. BATASAN ATAU PENGECUALIAN ATAS TANGGUNG JAWAB KEPADA
PIHAK SELAIN PEMBERI TUGAS
Penilai tidak memiliki tanggung jawab kepada pihak ketiga, selain Pemberi Tugas, kecuali
yang diatur dalam peraturan dan hukum yang berlaku.
1.15. ANALISIS PENDAPAT KEWAJARAN
1. Analisis Transaksi
Rencana Transaksi merupakan pengambilalihan (akuisisi) PT Mandirinusa Graha
Perkasa oleh PT DMS Propertindo Tbk melalui pembelian saham yang dimiliki oleh
PT Michel Energi (“ME”) atas PT Mandirinusa Graha Perkasa sebanyak 6.413.296
(enam juta empat ratus tiga belas ribu dua ratus sembilan puluh enam) lembar saham
atau sebesar 99,99% dan pengambilalihan (akuisisi) PT Art Design Indonesia oleh
PT DMS Propertindo Tbk. melalui pembelian saham yang dimiliki oleh Michel
Energi (“ME”) atas PT Art Design Indonesia sebanyak 1.206.272 (satu juta dua ratus
enam ribu dua ratus tujuh puluh dua) lembar saham atau sebesar 99,99%.
Berdasarkan struktur kepemilikan para pihak yang bertransaksi, diketahui bahwa
tidak terdapat hubungan afiliasi antara PT DMS Propertindo Tbk., PT Mandirinusa
Graha Perkasa, dan PT Art Design Indonesia. Berdasarkan dokumen Perjanjian
Pengikatan Jual Beli serta informasi yang kami peroleh dari Manajemen, PT DMS
Propertindo Tbk berencana untuk melakukan pengambilalihan (akuisisi)
PT Mandirinusa Graha Perkasa melalui pembelian saham yang dimiliki oleh
PT Michel Energi (“ME”) atas PT Mandirinusa Graha Perkasa sebanyak 6.413.296
(enam juta empat ratus tiga belas ribu dua ratus sembilan puluh enam) lembar saham
atau sebesar 99,99% senilai Rp 3.200.000.000.000 (tiga triliun dua ratus miliar rupiah)
dan pengambilalihan (akuisisi) PT Art Design Indonesia melalui pembelian saham
yang dimiliki oleh PT Michel Energi (“ME”) atas PT Art Design Indonesia sebanyak
1.206.272 (satu juta dua ratus enam ribu dua ratus tujuh puluh dua) lembar saham
atau sebesar 99,99% senilai Rp 1.200.000.000.000 (satu triliun dua ratus miliar
rupiah), di mana transaksi-transaksi tersebut memenuhi definisi transaksi material
menurut POJK 17 tahun 2020.
Berdasarkan Draft Perjanjian Pengikatan Jual Beli Saham PT Mandirinusa Graha
Perkasa Konsultan Hukum Tjajo and Partners (TnP) tanggal 24 Agustus 2026 dan
Draft Perjanjian Pengikatan Jual Beli Saham PT Art Design Indonesia yang disusun
oleh Konsultan Hukum Tjajo and Partners (TnP) tanggal 24 Agustus 2026, tidak ada
persyaratan khusus yang akan merugikan pihak-pihak yang bertransaksi sehingga
syarat-syarat yang ada pada Rencana Transaksi adalah wajar.
- vi -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 8
2. Analisis Kualitatif
Alasan Dilakukannya Rencana Transaksi
Berdasarkan informasi yang diuraikan oleh Manajemen KOTA, alasan dilakukannya
Rencana Transaksi ini adalah bahwa KOTA melihat adanya potensi pengembangan
yang sangat baik atas tanah milik PT Mandirinusa Graha Perkasa yang terletak di
Maja, Banten, dan tanah milik PT Art Design Indonesia yang terletak di Gunung
Anyar, Surabaya.
Keuntungan Dilakukannya Rencana Transaksi
Berdasarkan informasi yang diuraikan oleh Manajemen KOTA, setelah Rencana
Transaksi berjalan efektif, maka luas tanah yang dimiliki oleh KOTA akan
mengalami peningkatan dan diharapkan dapat menopang keberlangsungan usaha
KOTA. Selain itu, dengan adanya Rencana Transaksi ini, maka KOTA akan memiliki
cakupan luasan tanah yang berada di wilayah geografis yang lebih beragam, sehingga
portofolio investasi tanah semakin luas. Selain itu, dengan adanya Rencana Transaksi
ini maka jumlah saham KOTA akan meningkat sehingga kapitalisasi pasar KOTA
juga ikut meningkat.
Kerugian Dilakukannya Rencana Transaksi
Rencana Transaksi ini juga memiliki potensi kerugian, diantaranya hilangnya peluang
untuk mengembangkan aset eksisting yang dimiliki KOTA sehubungan dengan
Rencana Transaksi yang akan dilakukan. Selain itu, dengan efektifnya Rencana
Transaksi yang akan dilakukan KOTA, akan timbul biaya-biaya investasi untuk
mengembangkan tanah yang telah diakuisisi. Biaya-biaya investasi ini juga akan
memiliki dampak pada keuangan KOTA dimana mungkin akan terjadi perlambatan
dalam menghasilkan pendapatan.
Analisis Dampak Likuiditas
Sehubungan dengan Rencana Transaksi, maka struktur kas KOTA akan mengalami
peningkatan sebesar Rp 514.304 juta dari sebelumnya Rp 7.741 juta menjadi Rp
522.045 juta karena adanya adanya dana yang diperoleh dari penerbitan saham baru
sehubungan dengan pengambilalihan PT Art Design Indonesia dan PT Mandirinusa
Graha Perkasa.
3. Analisis Kuantitatif
Analisis Proforma Rencana Transaksi
Berdasarkan proforma keuangan KOTA yang kami terima dari Manajemen KOTA,
terdapat pergerakan struktur laporan keuangan pada Tanggal Pendapat Kewajaran
yaitu 30 Juni 2026 sehubungan dengan Rencana Transaksi yang akan dilaksanakan.
- vii -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 9
Dampak keuangan Rencana Transaksi terhadap akun-akun pada laporan keuangan
proforma KOTA diuraikan sebagai berikut:
Aset lancar KOTA mengalami peningkatan sebesar Rp 856.099 juta dari
sebelumnya Rp 207.504 juta menjadi sebesar Rp 1.063.602 juta.
Aset tidak lancar KOTA mengalami peningkatan sebesar Rp 4.692.521 juta
dari sebelumnya Rp 1.707.193 juta menjadi sebesar Rp 6.399.714 juta.
Liabilitas lancar KOTA mengalami peningkatan sebesar Rp 348.728 juta dari
sebelumnya Rp 82.469 juta menjadi sebesar Rp 431.197 juta.
Liabilitas tidak lancar KOTA mengalami peningkatan sebesar Rp 314.857 juta
dari sebelumnya Rp 578.641 juta menjadi sebesar Rp 893.498 juta.
Ekuitas KOTA mengalami peningkatan sebesar Rp 4.885.034 dari sebelumnya
Rp 1.253.587 juta menjadi sebesar Rp 6.138.621 juta.
Analisis Nilai Tambah
Analisis nilai tambah atas Rencana Transaksi dilakukan untuk melihat kemampuan
KOTA dalam menghasilkan kinerja keuangan yang lebih baik dengan
membandingkan proyeksi keuangan tanpa dilaksanakannya Rencana Transaksi dan
dilaksanakannya Rencana Transaksi.
Berdasarkan proyeksi keuangan yang disampaikan oleh Manajemen KOTA, setelah
Rencana Transaksi dilakukan, berikut uraian selama periode proyeksi.
a. Laba bersih akan mengalami peningkatan sebesar Rp 3.034.160 juta selama
periode proyeksi. Hal ini dikarenakan adanya peningkatan penjualan yang
cukup signifikan dari segmen properti pada tahun 2029 dan diikuti oleh
kenaikan marjin laba bersih pada tahun 2030 sampai dengan tahun 2034.
Namun, pada tahun 2027, terdapat penurunan laba bersih. Hal ini
dikarenakan belum adanya pendapatan setelah akuisisi, namun terdapat
pembayaran pajak sehingga laba bersih mengalami penurunan.;
b. Arus kas juga akan mengalami peningkatan dengan total Rp 5.848.156 juta
selama periode proyeksi karena adanya kenaikan penjualan segmen yang
cukup tinggi pada tahun 2028 diikuti dengan tahun 2031 sampai dengan
tahun 2034;
c. Total aset akan mengalami peningkatan sebesar Rp 9.541.259 juta selama
periode proyeksi. Hal ini dikarenakan adanya kenaikan kas dan bank karena
adanya peningkatan penjualan di segmen properti.;
d. Liabilitas akan mengalami peningkatan dengan total Rp 1.557.099 juta rupiah
selama periode proyeksi, yang disebabkan oleh peningkatan utang lancar lain-
lain dan pinjaman bank pada tahun 2027, peningkatan utang lancar lain-lain
di tahun 2031 dan tahun 2036; dan
e. Total ekuitas akan mengalami peningkatan sebesar Rp 7.984.160 juta selama
periode proyeksi karena adanya peningkatan jumlah modal disetor serta
adanya kenaikan laba bersih.
- viii -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 10
Analisis Nilai Tambah (dalam jutaan rupiah)
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Deskripsi 1 Jul – 31 1 Jan – 31 1 Jan – 31 1 Jan – 31 1 Jan – 31 1 Jan – 31
Des Des Des Des Des Des
Laba Bersih
Sebelum 45.901 34.112 35.105 43.258 53.489 57.748
Sesudah 45.901 27.090 79.328 186.794 339.067 531.489
Kenaikan/
- (7.022) 44.223 143.536 285.578 473.741
(Penurunan)
Arus Kas
Sebelum 35.086 221.585 148.333 51.198 60.572 48.264
Sesudah 560.336 145.357 323.215 444.531 402.842 1.145.926
Kenaikan/
525.250 (76.227) 174.882 393.334 342.270 1.097.662
(Penurunan)
Total Aset
Sebelum 1.957.271 2.163.167 2.295.946 2.331.591 2.376.609 2.411.019
Sesudah 6.907.271 7.387.009 8.030.357 8.403.238 8.582.451 9.515.125
Kenaikan/
4.950.000 5.223.842 5.734.411 6.071.648 6.205.841 7.104.106
(Penurunan)
Total Liabilitas
Sebelum 673.888 845.671 943.346 935.732 927.262 903.923
Sesudah 673.888 1.126.535 1.690.555 1.876.643 1.716.788 2.117.973
Kenaikan/
- 280.864 747.209 940.910 789.526 1.214.050
(Penurunan)
Total Ekuitas
Sebelum 1.283.384 1.317.495 1.352.600 1.395.858 1.449.347 1.507.096
Sesudah 6.233.384 6.260.474 6.339.802 6.526.595 6.865.663 7.397.152
Kenaikan/
4.950.000 4.942.978 4.987.201 5.130.737 5.416.315 5.890.056
(Penurunan)
- ix -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 11
2032 2033 2034 2035 2036
Deskripsi 1 Jan – 31 1 Jan – 31 1 Jan – 31 1 Jan – 31 1 Jan – 31
Des Des Des Des Des
Laba Bersih
Sebelum 73.088 84.486 100.765 115.815 133.145
Sesudah 816.131 521.089 701.314 347.210 215.658
Kenaikan/
743.043 436.603 600.549 231.395 82.513
(Penurunan)
Arus Kas
Sebelum 61.439 55.012 67.257 60.315 70.870
Sesudah 939.254 886.248 1.061.429 363.824 455.125
Kenaikan/
877.815 831.236 994.173 303.509 384.255
(Penurunan)
Total Aset
Sebelum 2.458.675 2.499.904 2.553.377 2.599.909 2.657.559
Sesudah 10.082.081 10.776.608 11.336.985 11.518.240 12.198.818
Kenaikan/
7.623.406 8.276.704 8.783.608 8.918.331 9.541.259
(Penurunan)
Total Liabilitas
Sebelum 878.492 835.234 787.943 718.660 643.164
Sesudah 1.868.798 2.042.236 1.901.299 1.735.344 2.200.263
Kenaikan/
990.307 1.207.002 1.113.357 1.016.685 1.557.099
(Penurunan)
Total Ekuitas
Sebelum 1.580.183 1.664.670 1.765.435 1.881.250 2.014.395
Sesudah 8.213.283 8.734.372 9.435.686 9.782.896 9.998.554
Kenaikan/
6.633.100 7.069.702 7.670.251 7.901.646 7.984.160
(Penurunan)
4. Analisis Kewajaran Harga Rencana Transaksi
Berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Saham PT Mandirinusa Graha Perkasa,
nilai transaksi yang akan dilakukan atas pengambilalihan 6.413.296 (enam juta empat
ratus tiga belas ribu dua ratus sembilan puluh enam) lembar saham atau sebesar
99,99% saham ME atas MNGP adalah sebesar Rp 3.200.000.000.000. Berdasarkan
Laporan Penilaian 100% Ekuitas MNGP yang dikeluarkan oleh KJPP Febriman
Siregar dan Rekan dengan Nomor Laporan 00747/2.0109-
05/BS/03/0069/1/VIII/2026 tertanggal 27 Agustus 2026, Nilai Pasar atas 100%
ekuitas MNGP adalah sebesar Rp 3.244.935.521.000, sehingga Nilai Pasar 6.413.296
(enam juta empat ratus tiga belas ribu dua ratus sembilan puluh enam) lembar saham
atau sebesar 99,99% saham ME atas MNGP adalah sebesar Rp 3.244.909.952.698.
-x-
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 12
Berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Saham antara KOTA dengan ADI, nilai
transaksi yang akan dilakukan atas pengambilalihan 1.206.272 (satu juta dua ratus
enam ribu dua ratus tujuh puluh dua) lembar saham atau sebesar 99,99% saham dan
pengambilalihan 99,99% saham ME atas ADI adalah sebesar Rp 1.200.000.000.000.
Berdasarkan Laporan Penilaian 100% Ekuitas ADI yang dikeluarkan oleh KJPP
Febriman Siregar dan Rekan dengan Nomor Laporan 00746/2.0109-
05/BS/03/0069/1/VIII/2026 tertanggal 26 Agustus 2026, Nilai Pasar atas 100%
ekuitas ADI adalah sebesar Rp 1.253.417.646.000, sehingga Nilai Pasar 1.206.272
(satu juta dua ratus enam ribu dua ratus tujuh puluh dua) lembar saham atau sebesar
99,99% saham ME atas ADI adalah sebesar Rp 1.253.416.606.917
Berikut tabel yang membandingkan Nilai Rencana Transaksi dan Nilai Pasar (Dalam
jutaan rupiah)
% Nilai
Entitas Nilai Pasar Selisih Kesimpulan
Kepemilikan Transaksi
MNGP 99,99% 3.244.910 3.200.000 -1,38% WAJAR
ADI 99,99% 1.253.417 1.200.000 -4,26% WAJAR
- xi -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 13
1.16. KESIMPULAN
Berdasarkan Analisis Transaksi akuisisi PT Mandirinusa Graha Perkasa dengan PT DMS
Propertindo Tbk berupa pengambilalihan 99,99% saham milik PT Michel Energi atas PT
Mandirinusa Graha Perkasa dan akuisisi PT Art Design Indonesia dengan PT DMS
Propertindo Tbk. berupa pengambilaihan 99,99% saham milik PT Michel Energi atas PT
Art Design Indonesia, tidak ada persyaratan khusus yang akan merugikan pihak-pihak
yang bertransaksi.
Berdasarkan Analisis Kualitattif yang mencakup alasan dilakukannya Rencana Transaksi,
keuntungan dan kerugian Rencana Transaksi dan analisis dampak likuiditas dapat
menunjang rencana masa depan KOTA sehingga ke depan diharapkan dapat
menguntungkan bagi pemegang saham.
Berdasarkan Analisis Kuantitatif yang mencakup analisis proforma Rencana Transaksi,
analisis nilai tambah, dan analisis kewajaran nilai Rencana Transaksi dapat disimpulkan
bahwa KOTA memiliki nilai tambah atas laba bersih sebesar Rp 3.034.160 juta dan
perbandingan nilai Rencana Transaksi dengan Nilai Pasar masih berada di dalam rentang
batas bawah dan batas atas dari Nilai Pasar. Oleh karena itu, Rencana Transaksi dapat
disimpulkan WAJAR.
Surat pengantar penilaian ini diikuti oleh Laporan Pendapat Kewajaran Terinci
(Comprehensive Style) yang merupakan satu kesatuan yang tak dapat dipisahkan. Disini kami
tegaskan bahwa FSR tidak mengambil keuntungan, baik sekarang maupun di masa yang
akan datang, atas objek Pendapat Kewajaran.
Laporan ini tidak sah jika tidak dibubuhi stempel perusahaan (corporate seal) dari Kantor
Jasa Penilai Publik FSR.
Hormat kami,
KJPP Febriman Siregar dan Rekan
Ir. Yohn PS Napitupulu, M.Sc., MAPPI (Cert.)
Partner
MAPPI No. : 92-S-00252
Izin Penilai Publik : PB-1.08.00069
STTD OJK : KEP-996/KS.13/2026
Register No. : RMK-2017.00069
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilai Bisnis & Penilai Properti
- xii -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 14
PERNYATAAN PENILAI
KJPP Febriman Siregar dan Rekan dengan ini menyatakan bahwa:
1. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Objek Pendapat Kewajaran pada
tanggal Pendapat Kewajaran.
2. Penilai tidak memiliki benturan kepentingan dan bersifat independen terhadap objek
Pendapat Kewajaran.
3. Bahwa perhitungan dan analisis dalam pemberian Pendapat Kewajaran telah dilakukan
dengan benar sebagaimana diungkapkan dalam laporan ini.
4. Pendapat Kewajaran ini dilakukan dengan memenuhi ketentuan Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan Nomor 35 tahun 2020 “Pedoman Penilaian Dan Penyajian Laporan Penilaian
Usaha di Pasar Modal”.
5. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau
diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui oleh Pemerintah.
6. Penilai memiliki pengalaman mengenai jenis usaha yang dinilai.
7. Dalam melakukan penyusunan Pendapat Kewajaran ini, kami telah berusaha semaksimal
mungkin untuk bertindak secara objektif dan independen serta tidak terafiliasi dengan
Perseroan ataupun pihak-pihak lain yang terafiliasi dengan perusahaan tersebut.
8. Penilai bertanggung jawab atas laporan Pendapat Kewajaran ini.
9. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang-
undangan yang berlaku.
10. Lingkup pekerjaan dan data yang di analisa telah diungkapkan.
11. Kesimpulan Pendapat Kewajaran telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi
pembatas.
12. Seluruh data dan informasi yang diungkapkan dalam laporan dapat
dipertanggungjawabkan.
13. Penilai bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran dan opini atas Laporan
Pendapat Kewajaran.
14. Besaran imbalan jasa penilai tidak tergantung pada hasil Pendapat Kewajaran.
- xiii -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 15
Selanjutnya KJPP Febriman Siregar dan Rekan menyatakan bahwa Para Penilai yang kami
libatkan dalam penugasan ini adalah Penilai Profesional yang kompeten dan memiliki keahlian
penilaian yang baik.
Team Leader / Penilai : Rekan (Partner) yang merupakan Penilai Publik, professional yang
telah memiliki pengalaman lebih dari 5 (lima) tahun sebagai Penilai,
dalam penugasan Penilai bertindak sebagai Pimpinan (Team Leader)
dan bertanggung jawab secara penuh atas pelaksanaan pekerjaan
penilaian mulai dari penerimaan penugasan sampai kepada
penyampaian laporan termasuk hasil penilaiannya dan berkewajiban
menandatangani Laporan Penilaian.
Asisten Penilai : Merupakan profesional yang memiliki keahlian dibidangnya sesuai
dengan latar belakang pendidikan dan pengalaman. Asisten Penilai
memiliki tugas membantu Penilai dalam pengumpulan data, entri
data dan kompilasi data serta membantu dalam penyusunan laporan
penilaian.
- xiv -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 16
No Nama Tanda Tangan
1. Penanggung Jawab
Ir. Yohn PS Napitupulu, M.Sc. MAPPI (Cert.) -------------------------
Partner
Anggota MAPPI : 92-S-00252
No. Ijin Penilai Publik : PB-1.08.00069
STTD OJK : KEP-996/KS.13/2026
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilai Bisnis Dan Properti
Register : RMK-2017.00069
2. Quality Assurance
Eduardo Juantareno, SE., MM., MAPPI (Cert.) -------------------------
Partner
Anggota MAPPI : 00-S-01328
No. Ijin Penilai Publik : B-1.11.00313
STTD OJK : KEP-1335/KS.13/2026
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilai Bisnis
Register : RMK-2017.00274
No. Penilai Kekayaan :
26-P/KI.Ekraf-0008
Intelektual (KI)
3. Reviewer
Didiek Agus Priatmiko, S.Komp. -------------------------
Anggota MAPPI : 11-T-03266
Register : RMK-2017.00838
No. Ijin Penilai Publik
lasifikasi Bidang Jasa : Penilai Bisnis Dan Properti
4. Penilai
Alfina Khairunnisa, S.Ak. -------------------------
Anggota MAPPI : 25-P-13619
Register : RMK-2025.05158
5. Asisten Penilai
Ramdan Pauzi, S.E. -------------------------
Anggota MAPPI : 21-A-11153
- xv -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 17
BAGIAN - 1
PENDAHULUAN
1. 1. Latar Belakang
PT DMS Propertindo Tbk. (“KOTA”) adalah perusahaan terbuka yang bergerak dalam
bidang pengembangan properti, perhotelan dan jasa manajemen hotel baik secara
langsung maupun tidak langsung. KOTA berlokasi di Gedung Graha Mampang Lantai
2, Jl. Mampang Prapatan Raya No. 100, Jakarta Selatan, DKI Jakarta 12760.
PT Mandirinusa Graha Perkasa (“MNGP”) adalah perusahaan tertutup yang bergerak
dalam bidang perdagangan besar dan real estat. MNGP berlokasi di Gedung Mayapada
Tower 2, Lantai 7, Jalan Jenderal Sudirman, Kavling 27, Kelurahan Karet, Kecamatan
Setiabudi, Jakarta Selatan, DKI Jakarta, 12920.
PT Art Design Indonesia (“ADI”) adalah perusahaan tertutup yang bergerak dalam
bidang perdagangan besar dan real estat. ADI berlokasi di Gedung Mayapada Tower 2,
Lantai 8, Jalan Jenderal Sudirman, Kavling 27, Kelurahan Karet, Kecamatan Setiabudi,
Jakarta Selatan, DKI Jakarta, 12920.
Dalam rangka perluasan bisnis KOTA, KOTA bermaksud untuk melakukan aksi
korporasi berupa penambahan modal dari pemegang saham dengan skema
Penambahan Modal dengan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu (PMHMETD).
Sehubungan dengan aksi korporasi tersebut, KOTA menawarkan sebanyak-banyaknya
100.000.000.000 (seratus miliar) Saham Baru Seri B atau sebesar 90,46% (sembilan
puluh koma empat enam persen) dari modal ditempatkan dan disetor penuh KOTA
setelah PMHMETD I dengan nilai nominal Rp 25 (dua puluh lima Rupiah) setiap
saham. Saham Baru akan memiliki hak yang sama dengan saham-saham KOTA lainnya
yang telah dikeluarkan oleh KOTA. PMHMETD I ini tidak menyebabkan terjadinya
perubahan pengendali di KOTA.
Dengan pelaksanaan PMHMETD ini, KOTA berpotensi menerima dana sebanyak-
banyaknya Rp 4.950.000.000.000 (empat triliun sembilan ratus lima puluh miliar rupiah).
Dana yang diperoleh dari PMHMETD akan digunakan untuk:
a. Sebesar Rp 4.400.000.000.000 (empat triliun empat ratus miliar rupiah) yang akan
digunakan untuk pengambilalihan 2 (dua) perusahaan, yaitu:
1) Pengambilaihan PT Mandirinusa Graha Perkasa (MGP), melalui pembelian
saham yang dimiliki oleh PT Michel Energi (ME) sebanyak 6.413.296 (enam
juta empat ratus tiga belas ribu dua ratus sembilan puluh enam) lembar saham
atau sebesar 99,99% senilai Rp 3.200.000.000.000; dan
2) Pengambilalihan PT Art Design Indonesia (ADI) melalui pembelian saham
yang dimiliki oleh PT Michel Energi (ME) sebanyak 1.206.272 (satu juta dua
ratus enam ribu dua ratus tujuh puluh dua) lembar saham atau sebesar
99,99%senilai Rp 1.200.000.000.000.
- 1-
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 18
b. Sisanya Rp 550.000.000.000 (lima ratus lima puluh miliar rupiah) akan digunakan
untuk modal kerja.
Berikut ini adalah struktur pemegang saham KOTA sebelum dan sesudah
PMHMETD.
Tabel 1.1 Susunan Pemegang Saham KOTA Sebelum PMHMETD
Sebelum
Pemegang Saham
Jumlah Saham (Lembar) Komposisi (%)
PT DMS Investama 5.072.641.269 48,10%
PT Flying Fox Nusantara 7.651.782 0,07%
Mohamad Prapanca 10.000 0,00%
Masyarakat (masing-masing
5.465.882.650 51,83%
kurang dari 5%)
Total 10.546.185.701 100,00%
1. 2. Transaksi Material
Berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) No.17/POJK.04/2020 tentang
Transaksi Material Dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama, transaksi berupa perolehan
dan pelepasan atas perusahaan atau segmen operasi dikategorikan sebagai transaksi
material dalam hal:
a. Nilai transaksi dengan nilai 20% (dua puluh persen) atau lebih dari ekuitas
perusahaan terbuka dikategorikan sebagai transaksi material;
b. Total aset yang menjadi objek transaksi dibagi total aset perusahaan terbuka nilainya
sama dengan atau lebih dari 20% (dua puluh persen);
c. Laba bersih objek transaksi dibagi dengan laba bersih perusahaan terbuka nilainya
sama dengan atau lebih dari 20% (dua puluh persen);atau
d. Pendapatan usaha objek transaksi dibagi dengan pendapatan usaha perusahaan
terbuka nilainya sama dengan atau lebih dari 20% (dua puluh persen).
Tabel 1.2 berikut menyajikan akun-akun sesuai dengan ketentuan POJK 17 tahun 2020
untuk melihat kondisi-kondisi transaksi yang termasuk Transaksi Material. Adapun
sumber data dari tabel berikut yaitu Laporan Keuangan Audit 30 Juni 2026 MNGP dan
Laporan Keuangan Audit Konsolidasian 30 Juni 2026 KOTA.
Tabel 1.2 Materialitas Rencana Transaksi MNGP dan KOTA
Uraian MNGP KOTA MNGP/KOTA Kesimpulan
Total Ekuitas 3.200.000.000.000* 1.253.906.764.585 255,27% Material
Total Aset 3.514.880.976.655 1.914.696.780.332 183,57% Material
Laba Bersih (6.606.512.337) 16.043.906.275 -41,18% N/M
Pendapatan - 67.295.037.035 0,00% N/M
* Angka ini merupakan nilai transaksi MNGP 99,99%
Berdasarkan uraian di atas, Rencana Transaksi pengambilalihan saham ME atas MNGP
memenuhi definisi transaksi material.
-2-
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 19
Tabel 1.3 berikut menyajikan akun-akun sesuai dengan ketentuan POJK 17 tahun 2020
untuk melihat kondisi-kondisi transaksi yang termasuk Transaksi Material. Adapun
sumber data dari tabel berikut yaitu Laporan Keuangan Audit 30 Juni 2026 ADI dan
Laporan Keuangan Audit 30 Juni 2026 KOTA.
Tabel 1.3 Materialitas Rencana Transaksi ADI dan KOTA
Uraian ADI KOTA ADI/KOTA Kesimpulan
Total Ekuitas 1.200.000.000.00 1.253.906.764.585 95,73% Material
Total Aset 1.550.509.057.028 1.914.696.780.332 80,98% Material
Laba Bersih (595.527.291) 16.043.906.275 -3,71% N/M
Pendapatan - 67.295.037.035 0,00% N/M
* Angka ini merupakan nilai transaksi ADI 99,99%
Berdasarkan uraian di atas, Rencana Transaksi pengambilalihan saham ME atas ADI
memenuhi definisi transaksi material.
Adapun berdasarkan hasil reviu dengan manajemen KOTA, Rencana Transaksi ini
tidak termasuk dalam definisi transaksi afiliasi.
1. 3. Ruang Lingkup
Pendapat Kewajaran ini hanya dapat digunakan sehubungan dengan Maksud dan
Tujuan yang telah disampaikan pada laporan ini sehubungan dengan Rencana Transaksi
yang akan dilaksanakan dan tidak dapat dipergunakan untuk kepentingan lain. Pendapat
Kewajaran ini juga tidak dimaksudkan untuk memberikan rekomendasi persetujuan
atau tidak menyetujui Rencana Transaksi atau mengambil tindakan tertentu atas
Rencana Transaksi tersebut.
Pihak ketiga yang ditunjuk untuk memberikan Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi
adalah KJPP Febriman Siregar & Rekan (FSR) yang diharapkan dapat melakukan
penyusunan Pendapat Kewajaran secara objektif dan independen, sesuai dengan
Proposal Penawaran Jasa Penyusunan Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) atas 1)
Rencana Transaksi Akuisisi PT Mandirinusa Graha Perkasa oleh PT DMS Propertindo
Tbk. dan 2) Rencana Transaksi Akuisisi PT Art Design Indonesia oleh PT DMS
Propertindo Tbk. (KOTA) Nomor 0425/PNW/FO-BGR-FSR/VII/2026 Tanggal 14
Juli 2026.
1. 4. Identitas Pemberi Tugas
Berikut adalah identitas pemberi tugas:
Nama : PT DMS Propertindo Tbk. (“KOTA”)
Bidang Usaha : Pengembangan properti, perhotelan dan jasa
manajemen baik secara langsung maupun tidak
langsung melalui Entitas Anak
-3-
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 20
Alamat : Gedung Graha Mampang Lantai 2, Jl. Mampang
Prapatan Raya No. 100, Jakarta Selatan – DKI Jakarta
12760
Telepon/fax : (021) 7940 671 / -
Email : investor.relation@MNGPropertindo.com
1. 5. Pengguna Laporan
Berikut adalah identitas pengguna laporan:
Nama : PT DMS Propertindo Tbk.
Bidang Usaha : Pengembangan properti, perhotelan dan jasa
manajemen baik secara langsung maupun tidak
langsung melalui Entitas Anak
Alamat : Gedung Graha Mampang Lantai 2, Jl. Mampang
Prapatan Raya No. 100, Jakarta Selatan – DKI Jakarta
12760
Telepon/fax : (021) 7940 671 / -
Email : investor.relation@MNGPropertindo.com
Nama : Otoritas Jasa Keuangan (OJK)
Bidang Usaha : Regulator Sektor Keuangan
Alamat : Gedung Soemitro Djojohadikusumo, Jalan
Lapangan Banteng Timur Nomor 2-4, Jakarta Pusat
10710
Telepon/fax : (021) 2960 0000/-
Email : humas@ojk.go.id
1. 6. Objek Pendapat Kewajaran
Objek penugasan Pendapat Kewajaran ini adalah 1) Rencana Transaksi Akuisisi PT
Mandiri Nusa Graha Perkasa (MNGP) oleh PT DMS Propertindo Tbk. (KOTA); dan
2) Rencana Transaksi Akuisisi PT Art Design Indonesia (ADI) oleh PT DMS
Propertindo, Tbk. (KOTA).
1. 7. Jenis Mata Uang yang Digunakan
Dalam penugasan Pendapat Kewajaran ini, mata uang yang digunakan adalah mata uang
Rupiah.
1. 8. Maksud dan Tujuan Pendapat Kewajaran
-4-
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 21
Maksud dan tujuan pelaksanaan penugasan ini adalah memberikan suatu Pendapat
Kewajaran (Fairness Opinion) atas 1) Rencana Transaksi Akuisisi MNGP oleh KOTA;
dan 2) Rencana Transaksi Akuisisi ADI oleh KOTA, sesuai dengan Peraturan Otoritas
Jasa Keuangan (POJK) Nomor 32 Tahun 2015 dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
(POJK) Nomor 17 Tahun 2020.
Laporan Pendapat Kewajaran ini digunakan untuk kepentingan Otoritas Jasa Keuangan
(OJK), dan tidak digunakan untuk Bursa Efek Indonesia (Pasar Modal), perpajakan,
pengadilan, dan tujuan lain di luar dari tujuan yang disebutkan dalam laporan ini.
1. 9. Tanggal Pendapat Kewajaran (Cut Off Date)
Tanggal Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi dalam Laporan Pendapat
Kewajaran ini adalah tanggal 30 Juni 2026.
1. 10. Kejadian-Kejadian Penting Setelah Tanggal Efektif (Subsequent Events)
Berdasarkan informasi yang kami terima dari manajemen KOTA, bahwa hingga saat
laporan pendapat kewajaran ini diselesaikan, proses pengalihan saham TPB kepada ME
masih berlangsung sesuai dengan Surat Keterangan Notaris Muslim, S.H., M.Kn.,
Nomor 3/VIII/N/2026 tanggal 20 Agustus 2026 dan proses pengalihan saham PBE
kepada ME masih berlangsung sesuai dengan Surat Keterangan Notaris Muslim, S.H.,
M.Kn., Nomor 4/VIII/N/2026 tanggal 20 Agustus 2026.
1. 11. Sumber Data
Sebagai Penilai Independen dalam mempersiapkan Pendapat Kewajaran atas Rencana
Transaksi, kami telah mempelajari, mengacu, dan mempertimbangkan hal-hal sebagai
berikut:
1. Pemberitahuan dari KOTA tentang Rencana Transaksi.
2. Laporan Keuangan Konsolidasian KOTA 30 Juni 2026 serta Untuk Periode
Enam Bulan yang Berakhir pada Tanggal 30 Juni 2026 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Jonnardi, Jamaludin, Sukimto & Rekan dengan opini
bahwa laporan tersebut disajikan secara wajar dalam semua hal yang material
dengan No. Laporan : 00114/2.1524/AU.1/03/0100-1/1/VIII/2026 tanggal
21 Agustus 2026, Akuntan Publik Dr. Jonnardi, S.E., M.M., A.K., CA., CPA.,
CFI.
3. Laporan Keuangan MNGP Pada Tanggal dan untuk Periode yang Berakhir
Pada 30 Juni 2026 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Rama Wendra
dengan opini bahwa laporan tersebut disajikan secara wajar dalam semua hal
yang material dengan Nomor Laporan 00178/2.0641/AU.1/03/2156-
4/1/VIII/2026 tanggal 20 Agustus 2026, Akuntan Publik Evans Pausta
Pallasius, CPA
4. Laporan Keuangan ADI Pada Tanggal dan untuk Periode Enam Bulan yang
Berakhir Pada 30 Juni 2026 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik
-5-
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 22
Rama Wendra dengan opini bahwa laporan tersebut disajikan secara wajar
dalam semua hal yang material dengan Nomor Laporan
00182/2.0641/AU.1/03/2156-4/1/VIII/2026 tanggal 20 Agustus 2026,
Akuntan Publik Evans Pausta Pallasius, CPA
5. Laporan Keuangan Konsolidasian KOTA untuk tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2025 dan 2024 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan
Publik Jamaludin, Ardi, Sukimto & Rekan dengan opini bahwa laporan tersebut
disajikan secara wajar dalam semua hal yang material, No. Laporan :
00060/2.1524/AU.1/03/1728-5/1/IV/2026 tanggal 17 April 2026, Akuntan
Publik Wisnu Adi Nugroho.
6. Laporan Keuangan Konsolidasian KOTA untuk tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2024 dan 2023 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan
Publik Jamaludin, Ardi, Sukimto & Rekan dengan opini bahwa laporan tersebut
disajikan secara wajar dalam semua hal yang material dengan No. Laporan :
00085/2.0927/AU.1/03/1728-4/1/IV/2025 tanggal 8 April 2025, Akuntan
Publik Wisnu Adi Nugroho.
7. Laporan Keuangan Konsolidasian KOTA untuk tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2023 dan 2022 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan
Publik Jamaludin, Ardi, Sukimto & Rekan dengan opini bahwa laporan tersebut
disajikan secara wajar dalam semua hal yang material dengan No. Laporan :
00044/2.0927/AU.1/03/1728-3/1/III/2024 tanggal 28 Maret 2024, Akuntan
Publik Wisnu Adi Nugroho.
8. Laporan Keuangan Konsolidasian KOTA untuk tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2022 dan 2021 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan
Publik Jamaludin, Ardi, Sukimto & Rekan dengan opini bahwa laporan tersebut
disajikan secara wajar dalam semua hal yang material dengan No. Laporan :
00026/2.0927/AU.1/03/1728-2/1/III/2023 tanggal 29 Maret 2023, Akuntan
Publik Wisnu Adi Nugroho.
9. Laporan Keuangan Konsolidasian KOTA untuk tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2021 dan 2020 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan
Publik Jamaludin, Ardi, Sukimto & Rekan dengan opini bahwa laporan tersebut
disajikan secara wajar dalam semua hal yang material dengan No. Laporan :
00064/2.0927/AU.1/03/1728-1/1/IV/2022 tanggal 27 April 2022, Akuntan
Publik Wisnu Adi Nugroho.
10. Draft Perjanjian Pengikatan Jual Beli Saham MNGP.
11. Draft Perjanjian Pengikatan Jual Beli Saham ADI.
12. Surat Keterangan Notaris Muslim, S.H., M.Kn., Nomor 3/VIII/N/2026
tanggal 20 Agustus 2026 terkait proses pengalihan saham TPB kepada ME
13. Surat Keterangan Notaris Muslim, S.H., M.Kn., Nomor 4/VIII/N/2026
tanggal 20 Agustus 2026 terkait proses pengalihan saham PBE kepada ME
14. Keputusan Sirkuler sebagai Pengganti Rapat Umum Pemegang Saham Luar
Biasa dari PT Art Design Indonesia tanggal 19 Agustus 2026, dan
ditandatangani oleh Franciscus Wongso
-6-
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 23
15. Keputusan Sirkuler sebagai Pengganti Rapat Umum Pemegang Saham Luar
Biasa dari PT Mandirinusa Graha Perkasa tanggal 19 Agustus 2026, dan
ditandatangani oleh Wong Budi Setiawan dan Dr. Tahir MBA
16. Uraian Manajemen KOTA atas resiko dan manfaat transaksi serta keuntungan
dan kerugian transaksi.
17. Rencana bisnis (business plan) KOTA tanpa dan dengan Rencana Transaksi.
18. Laporan Proforma KOTA sebelum dan setelah Rencana Transaksi per 30 Juni
2026 Nomor UP26082701JN tanggal 27 Agustus 2026 yang ditandatangani oleh
Dr. Jonnardi, SE., MM., AK., CA., CPA., CFI.
19. Surat pernyataan (representasi) manajemen KOTA
20. Wawancara dengan pihak manajemen KOTA yaitu dengan Bapak Adriansyah
Akbar sebagai Direktur, Bapak Tatang Sukmana sebagai Chief Operating and
Project Officer, dan Bapak Syarif Thoyib sebagai VP Business Development
pada tanggal 18 Agustus 2026.
21. Berbagai sumber informasi yang berkaitan dengan kondisi ekonomi, kondisi
pasar dan lainnya, baik berdasarkan media cetak, elektronik dan hasil analisis
lain dari pihak independen yang kami anggap relevan.
1. 12. Asumsi dan Kondisi Pembatas
Dalam penyusunan pendapat independen ini, kami menggunakan beberapa asumsi,
antara lain:
1. Laporan Pendapat Kewajaran ini bersifat non-disclaimer opinion.
2. KJPP FSR telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang
digunakan dalam proses penyusunan Pendapat Kewajaran.
3. Data-data dan informasi yang diperoleh KJPP FSR berasal dari sumber yang
dapat dipercaya keakuratannya. Kami tidak melakukan audit ataupun verifikasi
atas data tersebut.
4. KJPP FSR menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen
dengan kemampuan untuk pencapaiannya (fiduciary duty).
5. KJPP FSR bertanggung jawab atas pelaksanaan Penyusunan Pendapat
Kewajaran.
6. KJPP FSR menghasilkan Laporan Pendapat Kewajaran yang terbuka untuk
publik, kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia yang dapat
mempengaruhi operasional perusahaan.
7. KJPP FSR bertanggung jawab atas Kesimpulan Pendapat Kewajaran.
8. KJPP FSR telah memperoleh informasi atas status hukum Objek Pendapat
Kewajaran dari Pemberi Tugas.
9. KJPP FSR mengasumsikan bahwa sejak Rencana Transaksi hingga penerbitan
Pendapat Kewajaran ini tidak terjadi perubahan apapun yang berpengaruh
secara material terhadap Rencana Transaksi.
-7-
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 24
10. KJPP FSR berasumsi bahwa Perseroan mentaati semua peraturan yang
ditetapkan pemerintah, khususnya yang terkait dengan operasional Perseroan,
baik di masa lalu maupun di masa mendatang.
11. KJPP FSR berasumsi bahwa legalitas yang dimiliki oleh Perseroan tidak ada
masalah baik secara hukum atau masalah lainnya baik sebelum maupun setelah
Rencana Transaksi.
12. KJPP FSR berasumsi bahwa Perseroan telah dan akan memenuhi kewajiban
yang berkenaan dengan perpajakan, retribusi dan pungutan-pungutan lainnya
sesuai dengan peraturan yang berlaku.
13. KJPP FSR telah memperoleh informasi atas syarat-syarat dan ketentuan-
ketentuan dalam perjanjian-perjanjian yang terkait dengan Rencana Transaksi
dari Perseroan.
14. Laporan disusun hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang
dicantumkan pada laporan. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain
selain pemberi tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini
bertanggung jawab atas segala resiko yang timbul.
15. Penilai tidak melakukan penelitian dan penyelidikan yang ada hubungannya
dengan kebenaran legalitas serta hutang piutang yang mengakibatkan kerugian
atas properti yang dinilai karena bukan merupakan ruang lingkup pekerjaan
penilai. Kami berasumsi bahwa objek yang dinilai tersebut telah bebas dari
segala tuntutan hukum.
16. Inspeksi lapangan yang kami lakukan hanyalah terhadap kondisi aset yang
dikemukakan dalam laporan ini adalah merupakan kondisi yang terlihat.
Sehingga tidak dimaksudkan untuk memeriksa kondisi properti di bawah
permukaan tanah/air, tidak menyelidiki kelayakan konstruksi (building audit) dan
tidak menyelidiki kondisi teknis secara detail.
17. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan
dengan pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain. Pendapat Kewajaran
kami didasarkan pada asumsi mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat
berpengaruh terhadap Rencana Transaksi.
18. KJPP FSR tidak berkewajiban untuk memberikan kesaksian atau hadir di depan
pengadilan atau pejabat pemerintah jika hal tersebut tidak terkait dengan
Maksud dan Tujuan laporan ini serta di luar ruang lingkup dari penugasan.
19. Jika di kemudian hari Penilai diminta untuk memberikan penjelasan dan
pemaparan yang dilakukan di luar wilayah kerja kantor kami maupun kepada
pihak selain Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan maka segala bentuk biaya
yang timbul menjadi beban Pemberi Tugas.
20. Laporan ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan Pimpinan dan stempel
kantor (office seal) dari KJPP FSR.
-8-
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 25
BAGIAN - 2
KAJIAN KEWAJARAN RENCANA TRANSAKSI
2. 1 Metode Analisis Atas Rencana Transaksi
Dalam melakukan evaluasi kewajaran atas Rencana Transaksi, kami melakukan analisis
dengan tahapan-tahapan sebagai berikut:
1. Analisis transaksi meliputi:
- Identifikasi dan hubungan antara pihak yang bertransaksi;
- Analisis perjanjian dan persyaratan yang disepakati dalam transaksi; dan
- Penilaian atas risiko dan manfaat dari transaksi yang akan dilakukan.
2. Analisis kualitatif atas rencana transaksi yang meliputi
- Riwayat perusahaan dan sifat kegiatan usaha;
- Analisis industri dan lingkungan;
- Analisis operasional dan prospek perusahaan;
- Analisis dilakukannya transaksi;
- Keuntungan dan kerugian yang bersifat kualitatif atas transaksi yang akan
dilakukan.
3. Analisis kuantitatif atas rencana transaksi yang meliputi
- Penilaian atas potensi pendapatan, aset, liabilitas, dan kondisi keuangan
perusahaan, termasuk:
o Penilaian kinerja historis;
o Penilaian arus kas;
o Penilaian atas proyeksi keuangan yang diperoleh dari pihak manajemen
pemberi tugas;
o Analisis rasio keuangan; dan
o Analisis laporan keuangan sebelum transaksi dan proforma laporan
keuangan setelah transaksi dilakukan.
- Analisis inkremental
o Kontribusi nilai tambah terdahadap perusahaan sebagai akibat dari
transaksi yang akan dilakukan, termasuk dampaknya terhadap proyeksi
keuangan perusahaan;
o Prosedur pengambilan keputusan oleh perusahaan dalam menentukan
rencana dan nilai transaksi dengan memperhatikan alternatif lain; dan
4. Analisis kewajaran nilai transaksi meliputi:
- Perbandingan antara rencana nilai transaksi dengan hasil penilaian atas
transaksi yang akan dilakukan; dan
- Analisis atas kewajaran nilai transaksi dilakukan untuk meyakini bahwa rencana
nilai transaksi berada dalam kisaran nilai yang didapatkan dari hasil penilaian.
5. Analisis atas faktor-faktor lain yang relevan
- Biaya atau pendapatan yang relevan; dan
- Informasi non-keuangan yang relevan.
-9-
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 26
2. 2 Analisis Rencana Transaksi
2.2.1 Identifikasi Pihak-Pihak Yang Terlibat Rencana Transaksi
Pihak-pihak yang terlibat dalam Rencana Transaksi yaitu:
1. PT DMS Propertindo Tbk. (“KOTA”) sebagai pihak yang akan membeli
2. PT Michel Energi (”ME”) sebagai pihak yang akan menjual
2.2.1.1 Struktur Permodalan KOTA
Berdasarkan Laporan Keuangan KonsolidasianKOTA 30 Juni 2026 serta
Untuk Periode Enam Bulan yang Berakhir pada Tanggal 30 Juni 2026 yang telah
diaudit, susunan dan komposisi pemegang saham KOTA adalah sebagai
berikut:
Tabel 2.1 Susunan Pemegang Saham KOTA
Jumlah Saham Nilai Nominal
Pemegang Saham Komposisi (%)
(Lembar) Saham
PT DMS Investama 5.072.641.269 48,10% 507.264.126.900
PT Flying Fox Nusantara 7.651.782 0,07% 765.178.200
Mohamad Prapanca 10.000 0,00% 1.000.000
Masyarakat (masing-masing kurang
5.465.882.650 51,83% 546.588.265.000
dari 5%)
Total 10.546.185.701 100,00% 1.054.618.570.100
2.2.1.2 Susunan Pengurus KOTA
Berdasarkan Laporan Keuangan Konsolidasian KOTA 30 Juni 2026 serta
Untuk Periode Enam Bulan yang Berakhir pada Tanggal 30 Juni 2026 yang telah
diaudit, susunan pengurus KOTA adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : David Desanan Anan Winowod
Komisaris : Yarsof Ak
Komisaris Independen : Steven Tirtawidjaja
Komisaris Independen : Aria Eddy Kertocahyono
Dewan Direksi
Direktur Utama : Mohamad Prapanca
Direktur : Adriansyah Akbar
Direktur : Gema Pratama
2.2.1.3 Struktur Permodalan ME
Berdasarkan Akta Notaris Nomor 36 Tanggal 27 April 2026 yang dibuat oleh
Notaris Panji Kresna , S.H., M.Kn., berkedudukan di Kota Bekasi, susunan dan
komposisi pemegang saham ME adalah sebagai berikut:
- 10 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 27
Tabel 2.2 Susunan Pemegang Saham ME
Nilai
Jumlah Saham Komposisi (%)
No. Pemegang Saham Nominal
(Lembar) Nilai Saham
Saham
1. Tn. Roy Dalhar Pahlivi D.M. 5.000 50,00% 500.000.000
2. Tn. Roy Ferrynta Parulian 5.000 50,00% 500.000.000
Total 10.000 100,000% 1.000.000.000
2.2.1.4 Susunan Pengurus ME
Berdasarkan Akta Notaris Nomor 36 Tanggal 27 April 2026 yang dibuat oleh
Notaris Panji Kresna , S.H., M.Kn., berkedudukan di Kota Bekasi, susunan
pengurus ME adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris : Roy Ferrynta Parulian
Dewan Direksi
Direktur : Roy Dalhar Pahlivi D.M.
2.2.1.5 Hubungan KOTA dengan ME
Adapun hingga tanggal Laporan Pendapat Kewajaran ini diterbitkan, ME tidak
memiliki hubungan afiliasi dengan KOTA.
2.2.2 Ringkasan Draft Perjanjian Pengikatan Jual Beli Saham
2.2.2.1 Draft Perjanjian Pengikatan Jual Beli Saham ME atas MNGP kepada
KOTA
Ringkasan dari Draft Perjanjian Pengikatan Jual Beli Saham yang diterbitkan
oleh Konsultan Hukum Tjajo and Partners (TnP) pada tanggal 24 Agustus 2026,
diuraikan sebagai berikut:
Tabel 2.3 Ringkasan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Saham ME atas MNGP kepada KOTA
Perjanjian Pengikatan Jual Beli Saham PT Mandirinusa
1 Nama Perjanjian :
Graha Perkasa
2 Tanggal Perjanjian : 24 Agustus 2026
PT Michel Energi (“ME”) sebagai Pihak Penjual dan PT
DMS Propertindo Tbk. sebagai Pihak Pembeli. PT Michel
Pihak dalam Energi merupakan pemegang saham PT Mandirinusa
3 :
Perjanjian Graha Perkasa dengan kepemilikan 99,99% atau sebanyak
6.413.296 (enam juta empat ratus tiga belas ribu dua ratus
sembilan puluh enam) lembar saham.
Maksud dan Tujuan ME bermaksud untuk menjual dan mengalihkan 99,99%
4 : saham ME atas MNGP kepada KOTA dan KOTA
Perjanjian
bermaksud membeli dan menerima 99,99% saham ME atas
- 11 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 28
MNGP tersebut dari ME, dengan syarat dan dengan tunduk
pada kondisi yang diuraikan pada Perjanjian Pengikatan Jual
Beli Saham PT Mandirinusa Graha Perkasa
Persyaratan Pendahuluan Penjual (ME)
Pada tanggal dimana ME telah efektif memiliki
99,99% atau sebanyak 6.413.296 (enam juta empat
ratus tiga belas ribu dua ratus sembilan puluh enam)
lembar saham, yaitu paling cepat tanggal 27 September
2026 atau tanggal lain yang disepakati ME atau KOTA
ME akan membuat MNGP melakukan pengumuman
pada 1 (satu) surat kabar harian berbahasa Indonesia
yang berperedaran nasional yang dilakukan sesuai
dengan ketentuan UUPT;
ME akan membuat MNGP melakukan pengumuman
kepada karyawan MNGP sebelum terjadinya
perubahan pengendalian MNGP yang dilakukan
sesuai dengan ketentuan UUPT; dan
ME telah menyampaikan kepada KOTA keputusan
sirkuler sebagai pengganti RUPS yang telah
ditandatangani oleh seluruh pemegang saham MNGP
yang menyetujui pengambilalihan atas MNGP oleh
KOTA, pengalihan 99,99% saham ME atas MNGP
kepada KOTA, serta penegasan pengesampingan hak
dari pemegang saham Perseroan lainnya untuk
Persyaratan ditawarkan terlebih dahulu atau membeli terlebih
5 : dahulu atau hak serupa lainnya sehubungan dengan
Pendahuluan
pengalihan 99,99% saham ME pada MNGP
(sebagaimana relevan).
Persyaratan Pendahuluan Pembeli (KOTA)
Proses penambahan modal dengan memberikan
HMETD yang dilakukan oleh KOTA sesuai dengan
ketentuan POJK 32/2015 telah memperoleh
pernyataan efektif dari OJK dan selesai dilaksanakan
serta dana hasil pelaksanaan HMETD tersebut
mencukupi untuk merealisasikan rencana
penggunaannya;
KOTA telah memperoleh persetujuan korporasi
sebagaimana diperlukan berdasarkan anggaran dasar
KOTA dan peraturan perundang-undangan yang
berlaku; dan
KOTA telah memperoleh seluruh persetujuan dari
pihak ketiga (jika ada) termasuk kreditur KOTA (jika
ada) dan/atau Otoritas Pemerintah (sebagaimana
relevan) sehubungan dengan Transaksi sebagaimana
yang diperlukan berdasarkan ketentuan-ketentuan
perjanjian yang mengikat KOTA dengan pihak ketiga
yang dimaksud.
6 Penyelesaian : Penyelesaian transaksi akan dilakukan paling lambat
dalam 2 (dua) hari kerja setelah semua Persyaratan
- 12 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 29
Pendahuluan telah dipenuhi, atau dikesampingkan
(secara tertulis) oleh Pihak yang relevan di kantor ME
atau di tempat lain yang disetujui secara tertulis oleh
ME dan KOTA.
KOTA akan membayarkan secara penuh dan lunas
kepada ME melalui rekening bank ME
KOTA dan ME setuju untuk menandatangani akta
pengalihan saham atas pengalihan 99,99% saham ME
pada MNGP kepada KOTA dalam bentuk akta
notaris di hadapan notaris di Indonesia
Segera setelah dua hari kerja pasca persyaratan
pendahuluan dipenuhi, ME dan KOTA akan
memastikan agar notaris segera mengajukan
permohonan pemberitahuan kepada Menteri Hukum
Republik Indonesia serta memperoleh penerimaan
pemberitahuan dari Menteri Hukum Republik
Indonesia sehubungan dengan perubahan susunan
pemegang saham Perseroan.
Sejak tanggal penyelesaian, ME dan KOTA sepakat
bahwa kepemilikan yang sah dan setiap kewajiban
maupun manfaat atas kepemilikan 99,99% saham ME
atas MNGP akan beralih secara efektif dari ME
kepada KOTA.
Harga Jual Beli akan dibayarkan oleh KOTA pada
Tanggal Penyelesaian kepada ME melalui transfer
bank ke Rekening Bank ME, dengan prosedur dan
mekanisme Penyelesaian yang telah diuraikan,
selambat-lambatnya pada tanggal 31 Desember 2026.
Sengketa
7 : Badan Arbitrase Nasional Indonesia
Penyelesaian
8 Harga : Rp 3.200.000.000.000 (tiga triliun dua ratus miliar rupiah)
2.2.2.2 Draft Perjanjian Pengikatan Jual Beli Saham ME atas ADI kepada
KOTA
Ringkasan dari Draft Perjanjian Pengikatan Jual Beli Saham yang diterbitkan
oleh Konsultan Hukum Tjajo and Partners (TnP) pada tanggal 24 Agustus 2026,
diuraikan sebagai berikut:
Tabel 2.4 Ringkasan Draft Perjanjian Pengikatan Jual Beli Saham ME atas ADI kepada KOTA
Perjanjian Pengikatan Jual Beli Saham PT Art Design
1 Nama Perjanjian :
Indonesia
2 Tanggal Perjanjian : 24 Agustus 2026
PT Michel Energi (“ME”) sebagai Pihak Penjual dan PT
Pihak dalam DMS Propertindo Tbk. sebagai Pihak Pembeli. ME
3 :
Perjanjian merupakan pemegang saham PT Art Design Indonesia
dengan kepemilikan 99,99% atau sebanyak 1.206.272 (satu
- 13 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 30
juta dua ratus enam ribu dua ratus tujuh puluh dua) lembar
saham.
ME bermaksud untuk menjual dan mengalihkan 99,99%
saham ME atas ADI kepada KOTA dan KOTA bermaksud
Maksud dan Tujuan membeli dan menerima 99,99% saham ME pada ADI
4 :
Perjanjian tersebut dari ME, dengan syarat dan dengan tunduk pada
kondisi yang diuraikan pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli
Saham PT Art Design Indonesia
Persyaratan Pendahuluan Penjual (ME)
Pada tanggal dimana ME telah efektif memiliki
99,99% atau sebanyak 1.206.272 (satu juta dua ratus
enam ribu dua ratus tujuh puluh dua) lembar saham,
yaitu paling cepat tanggal 27 September 2026 atau
tanggal lain yang disepakati ME dan KOTA.
ME akan membuat ADI melakukan pengumuman
pada 1 (satu) surat kabar harian berbahasa Indonesia
yang berperedaran nasional yang dilakukan sesuai
dengan ketentuan UUPT;
ME akan membuat ADI melakukan pengumuman
kepada karyawan ADI sebelum terjadinya perubahan
pengendalian ADI yang dilakukan sesuai dengan
ketentuan UUPT; dan
ME telah menyampaikan kepada KOTA keputusan
sirkuler sebagai pengganti RUPS yang telah
ditandatangani oleh seluruh pemegang saham ADI
yang menyetujui pengambilalihan atas ADI oleh
KOTA, pengalihan 99,99% saham ME pada ADI
kepada KOTA, serta penegasan pengesampingan hak
Persyaratan
5 : dari pemegang saham Perseroan lainnya untuk
Pendahuluan
ditawarkan terlebih dahulu atau membeli terlebih
dahulu atau hak serupa lainnya sehubungan dengan
pengalihan 99,99% saham ME pada ADI
(sebagaimana relevan).
Persyaratan Pendahuluan Pembeli (KOTA)
Proses penambahan modal dengan memberikan
HMETD yang dilakukan oleh KOTA sesuai dengan
ketentuan POJK 32/2015 telah memperoleh
pernyataan efektif dari OJK dan selesai dilaksanakan
serta dana hasil pelaksanaan HMETD tersebut
mencukupi untuk merealisasikan rencana
penggunaannya;
KOTA telah memperoleh persetujuan korporasi
sebagaimana diperlukan berdasarkan anggaran dasar
KOTA dan peraturan perundang-undangan yang
berlaku; dan
KOTA telah memperoleh seluruh persetujuan dari
pihak ketiga (jika ada) termasuk kreditur Pembeli (jika
ada) dan/atau Otoritas Pemerintah (sebagaimana
relevan) sehubungan dengan Transaksi sebagaimana
- 14 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 31
yang diperlukan berdasarkan ketentuan-ketentuan
perjanjian yang mengikat KOTA dengan pihak ketiga
yang dimaksud.
Penyelesaian transaksi akan dilakukan paling lambat
dalam 2 (dua) hari kerja setelah semua Persyaratan
Pendahuluan telah dipenuhi, atau dikesampingkan
(secara tertulis) oleh Pihak yang relevan di kantor ME
atau di tempat lain yang disetujui secara tertulis oleh
ME dan KOTA.
KOTA akan membayarkan secara penuh dan lunas
kepada ME melalui rekening bank ME
KOTA dan ME setuju untuk menandatangani akta
pengalihan saham atas pengalihan 99,99% saham ME
atas ADI kepada KOTA dalam bentuk akta notaris di
hadapan notaris di Indonesia
Segera setelah dua hari kerja pasca persyaratan
pendahuluan dipenuhi, ME dan KOTA akan
memastikan agar notaris segera mengajukan
6 Penyelesaian :
permohonan pemberitahuan kepada Menteri Hukum
Republik Indonesia serta memperoleh penerimaan
pemberitahuan dari Menteri Hukum Republik
Indonesia sehubungan dengan perubahan susunan
pemegang saham Perseroan.
Sejak tanggal penyelesaian, ME dan KOTA sepakat
bahwa kepemilikan yang sah dan setiap kewajiban
maupun manfaat atas kepemilikan 99,99% saham ME
pada ADI akan beralih secara efektif dari ME kepada
KOTA.
Harga Jual Beli akan dibayarkan oleh KOTA pada
Tanggal Penyelesaian kepada ME melalui transfer
bank ke Rekening Bank ME, dengan prosedur dan
mekanisme Penyelesaian yang telah diuraikan,
selambat-lambatnya pada tanggal 31 Desember 2026.
Sengketa
7 : Badan Arbitrase Nasional Indonesia
Penyelesaian
8 Harga : Rp 1.200.000.000.000 (satu triliun dua ratus miliar rupiah)
Berdasarkan ringkasan Perjanjian Pengikatan Jual Beli di atas, tidak ada
persyaratan khusus yang akan merugikan pihak-pihak yang bertransaksi
sehingga syarat-syarat yang ada pada Rencana Transaksi adalah tidak
wajar/wajar.
2.2.3 Analisis Risiko dan Manfaat Rencana Transaksi
Analisis ini dilakukan untuk melihat risiko yang akan dihadapi dan manfaat yang akan
diperoleh dengan dilaksanakannya Rencana Transaksi. Analisis risiko dan manfaat atas
rencana transaksi ini diperoleh dari Manajemen KOTA, yang diuraikan sebagai berikut:
- 15 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 32
2.2.3.1 Risiko Rencana Transaksi
1. Risiko Umum
Risiko perubahan kondisi ekonomi domestik dan global, sosial, dan
politik dapat mempengaruhi permintaan produk perumahan, properti,
dan kamar hotel. Kondisi ekonomi global saat ini yang sedang tidak
menentu akan mempengaruhi output/hasil produksi serta permintaan
barang konsumsi pada negara-negara maju dan berkembang. Hal
tersebut bisa mempengaruhi minat dan pola konsumsi masyarakat.
Demikian juga, minat konsumen untuk membeli produk properti dan
menyewa kamar hotel bisa mengalami penurunan karena konsumen
sementara waktu mendahulukan kebutuhan yang lebih penting dan
mendesak.
Risiko kenaikan tingkat suku bunga
Kenaikan suku bunga dapat berdampak negatif bagi kegiatan usaha
KOTA, karena kenaikan suku bunga akan mengakibatkan
meningkatnya biaya pinjaman, termasuk biaya pembiayaan kredit
pembiayaan untuk kepemilikan rumah bagi konsumen yang pada
akhirnya dapat berdampak pada penurunan laba bersih KOTA. Selain
itu, kenaikan tingkat suku bunga berakibat pada meningkatnya biaya
yang dikeluarkan KOTA untuk memperoleh pendanaan baru untuk
pengembangan usaha, baik untuk modal kerja maupun untuk belanja
modal.
Risiko kepatuhan terhadap peraturan perundang-undangan yang
berlaku
Dalam melakukan kegiatan usaha sebagai pengembang properti dan
perhotelan, KOTA harus melakukan pemenuhan perizinan dan
peraturan yang berlaku, yang dapat berkaitan dengan berbagai hal
seperti lingkungan, kesehatan, ketenagakerjaan, perpajakan, keamanan,
dan lain-lain.
Risiko tuntutan atau gugatan hukum
Risiko tuntutan atau gugatan hukum merupakan risiko yang timbul
akibat kelalaian atau wanprestasi atas perjanjian yang mengikat sehingga
memunculkan tuntutan hukum dari pihak ketiga ataupun dengan pihak
lain yang terikat dalam perjanjian tersebut.
Risiko penurunan permintaan pasar
Kegiatan usaha utama KOTA adalah mengembangkan proyek properti
prospektif di kota-kota di Indonesia serta penyewaan kamar hotel.
Terdapat risiko bahwa permintaan properti dapat melemah tergantung
pada pertumbuhan ekonomi dan daya beli masyarakat, sehingga calon
- 16 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 33
konsumen yang membeli properti untuk ditempati maupun untuk
tujuan investasi akan mengalihkan investasinya ke sektor lain.
2. Risiko Atas Rencana Transaksi
Risiko Persaingan Usaha
Persaingan dapat berasal dari banyaknya kompetitor yang juga sedang
gencar dalam melakukan aksi korporasi dalam rangka ekspansi
perusahaan untuk pengembangan maupun untuk proyek baru
termasuk persaingan dalam memasarkan proyek properti yang sejenis
baik varian, tipe, maupun segmentasi pasar serta penyewaan kamar
hotel. Oleh karenanya, dalam hal KOTA tidak dapat mempertahankan
keunggulan kompetitifnya di tengah persaingan dengan para
kompetitor, maka KOTA dapat kalah bersaing dengan para
kompetitornya. Hal ini akan memberikan dampak negatif terhadap
kinerja operasional dan keuangan KOTA.
Risiko perubahan peraturan pemerintah
Legalitas dan perizinan merupakan faktor penting bagi keberhasilan
pembangunan proyek KOTA yang bergerak di bidang pembangunan
real estat/properti dan perhotelan. Kegiatan usaha KOTA dapat
dipengaruhi oleh perubahan dalam kebijakan dan/atau peraturan
perundang-undangan terkait dengan izin usaha, uang muka minimum,
dan/atau perizinan terkait lainnya, termasuk perizinan yang diperlukan
oleh KOTA untuk melakukan proyek-proyek di masa yang akan
datang. Dalam hal terjadi perubahan kebijakan dan/atau peraturan
pemerintah yang tidak favorable bagi KOTA, maka hal tersebut dapat
memberikan dampak negatif material yang merugikan terhadap
kegiatan usaha, pendapatan usaha dan prospek usaha KOTA.
Risiko keterbatasan lahan
Dalam melakukan kegiatan usahanya, KOTA selalu memiliki
kebutuhan akan lahan baru untuk melakukan pengembangan
propertinya. Dalam melakukan akuisisi lahan baru, KOTA selalu
memilih lahan terbaik dengan lokasi yang strategis sehingga properti
yang dikembangkan oleh KOTA akan diminati oleh calon konsumen.
Namun, dalam praktiknya, lokasi yang baik dan strategis secara umum
sudah dimiliki oleh pihak yang berkepentingan dengan harga yang
tinggi.
Risiko legal
Dalam melakukan Rencana Transaksi, terdapat risiko sehubungan
dengan perubahan kepemilikan Objek Transaksi yang hingga saat
Laporan Pendapat Kewajaran ini diselesaikan, masih dalam proses
penyelesaian.
- 17 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 34
2.2.3.2 Manfaat Rencana Transaksi
Berdasarkan informasi yang diuraikan oleh Manajemen KOTA, setelah
Rencana Transaksi berjalan efektif, maka KOTA telah mempertimbangkan
dampak dari pelaksanaan Rencana Transaksi yang akan memberikan beberapa
manfaat positif bagi kinerja keuangan KOTA sebagaimana dijelaskan sebagai
berikut:
Selain itu, dengan adanya Rencana Transaksi ini, maka:
Luas tanah yang dimiliki oleh KOTA akan mengalami peningkatan dan
diharapkan dapat menopang keberlangsungan usaha KOTA;
KOTA akan memiliki cakupan luasan tanah yang berada di wilayah
geografis yang lebih beragam, sehingga portofolio investasi tanah semakin
luas;
Jumlah saham KOTA akan meningkat sehingga kapitalisasi pasar KOTA
juga ikut meningkat;
Berdasarkan laporan proforma Rencana Transaksi, Aset lancar KOTA
mengalami peningkatan sebesar Rp 856.099 juta dari sebelumnya Rp
207.504 juta menjadi sebesar Rp 1.063.602 juta. Aset tidak lancar KOTA
mengalami peningkatan sebesar Rp 4.692.498 juta dari sebelumnya Rp
1.707.193 juta menjadi sebesar Rp 6.399.691 juta. Liabilitas lancar KOTA
mengalami peningkatan sebesar Rp 348.728 juta dari sebelumnya Rp
82.469 juta menjadi sebesar Rp 431.197 juta. Liabilitas tidak lancar KOTA
mengalami peningkatan sebesar Rp 314.857 juta dari sebelumnya Rp
578.641 juta menjadi sebesar Rp 893.498 juta. Ekuitas KOTA mengalami
peningkatan sebesar Rp 4.885.011 dari sebelumnya Rp 1.253.587 juta
menjadi sebesar Rp 6.138.598 juta.
Stuktur likuiditas berupa saldo kas yang semakin kuat, yaitu adanya
penambahan kas sebesar Rp 514.304 juta dari sebelumnya Rp 7.741 juta
menjadi Rp 522.045.
2. 3 Analisis Kualitatif Atas Rencana Transaksi
2.3.1 Riwayat Singkat KOTA
PT DMS Propertindo Tbk (“KOTA”) didirikan di Republik Indonesia
berdasarkan akta pendirian No. 4 dari Notaris M. Nova Faisal, SH., M.Kn., pada
tanggal 7 Januari 2011. Akta pendirian telah mendapat pengesahan dari Menteri
Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan
No. AHU-05677.AH.01.01.Tahun 2011 tanggal 2 Februari 2011 dan telah
diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 59, Tambahan No.
26416 tanggal 24 Juli 2012.
- 18 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 35
Anggaran Dasar KOTA telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir
berdasarkan akta No. 81 dari Elizabeth Karina Leonita, SH., M.Kn., Notaris di
Bogor, tanggal 19 Juni 2025 tentang perubahan anggaran dasar KOTA dalam
rangka Penawaran Umum Perdana. Akta ini disahkan oleh Menteri Hukum dan
Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No.
AHU.AH.01.09-0311588 tertanggal 15 Juli 2025.
Kantor pusat KOTA berlokasi di Graha Mampang, Jl. Mampang Prapatan No.
100, Jakarta Selatan. KOTA mulai beroperasi secara komersial pada tahun 2014.
PT DMS Investama adalah entitas induk dan entitas induk terakhir dari KOTA.
2.3.2 Kegiatan Usaha KOTA
Sesuai dengan pasal 3 Anggaran Dasar KOTA, maksud dan tujuan KOTA
antara lain menjalankan usaha di bidang pembangunan, real estat, jasa, serta
perdagangan.
2.3.3 Riwayat Singkat ME
PT Michel Energi (“ME”) didirikan berdasarkan Akta No. 70 tanggal 24 April
2013 oleh Notaris H. Feby Rubein Hidayat, S.H., dan Akta Pendirian ME telah
disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No.
AHU-23210.AH.01.01 Tahun 2013 tanggal 1 Mei 2013.
Perubahan terakhir Anggaran Dasar diaktakan dengan Akta Notaris No. 36
tanggal 27 April 2026 dari Notaris Panji Kresna., S.H., M.KN., di Kota Bekasi.
Perubahan yang telah dicatat oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia melalui Surat Keputusan No. AHU-AH.01.09-0234057
tanggal 27 April 2026.
ME berkedudukan di Jalan RE Martadinata Nomor 8 Blok B/9, Ancol,
Pademangan, Kelurahan Ancol, Kecamatan PAdemangan, Kota Administrasi
Jakarta Utara, Provinsi DKI Jakarta.
2.3.4 Kegiatan Usaha ME
Maksud dan tujuan ME adalah menjalankan usaha dalam bidang real estat atas
balas jasa (fee) atau kontrak.
2.3.2 Gambaran Perekonomian Dunia dan Indonesia
Berdasarkan Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan II-2026,
ketidakpastian ekonomi global kembali meningkat pasca re-eskalasi intensitas perang
antara Amerika Serikat dan Iran. Kebijakan moneter global menjadi lebih ketat sebagai
- 19 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 36
respons terhadap makin tingginya tekanan inflasi. Imbal hasil US Treasury naik tinggi
ke level 4,56% dengan tenor sepuluh tahun dan 4,18% dengan tenor dua tahun. Di
pasar keuangan global, aliran modal keluar dari negara emerging markets beralih ke pasar
keuangan Amerika Serikat dan aset yang memberikan imbal hasil tinggi dan aman (safe-
haven asset) sehingga mendorong penguatan mata uang dolar AS terhadap negara maju
dan negara berkembang. Ketidakpastian perekonomian dan pasar keuangan global yang
kembali meningkat tersebut mengharuskan penguatan respons dan sinergi kebijakan
fiskal dan moneter guna memperkuat ketahanan kesternal, menjaga stabilitas, dan
mendorong pertumbuhan ekonomi domestik
Tabel 2.5 Pertumbuhan PDB Dunia
Sumber: Laporan Kebijakan Moneter Tw II-2026
Di dalam negeri, pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap terjaga dengan baik, yang
ditopang oleh permintaan domestik. Perkembangan pada Triwulan II-2026
menunjukkan konsumsi Pemerintah tumbuh tinggi yang ditopang berlanjutnya realisasi
program-program prioritas serta percepatan belanja Pemerintah, terutama pemberian
gaji ke-13 bagi Aparatur Sipil Negara (ASN) dan penyaluran bantuan sosial kepada
Keluarga Penerima Manfaat (KPM). Konsumsi rumah tangga terjaga karena didorong
oleh berbagai stimulus pemerintah, seperti bantuan pangan, potongan tarif transportasi,
serta program magang dan pelatihan vokasi nasional. Investasi terutama didukung oleh
investasi bangunan terkait realisasi Program Kerja Prioritas Nasional (PKPN) di tengah
investasi swasta yang perlu terus ditingkatkan.
Neraca perdagangan Indonesia pada Januari hingga Mei 2026 secara kumulatif mencatat
surplus sebesar 4,03 miliar dolar AS, dengan perkembangan pada Mei 2026 mencatat
defisit sebesar 1,61 miliar dolar AS. Dari transaksi modal dan finansial, berbagai
penguatan respons kebijakan moneter yang ditempuh Bank Indonesia bersinergi
dengan kebijakan fiskal Pemerintah untuk meningkatkan imbal hasil instrumen
keuangan domestik dapat mendorong berlanjutnya aliran masuk modal asing. Aliran
investasi portofolio asing pada triwulan II 2026 mencatat net inflows sebesar 8,5 miliar
dolar AS, terutama didukung oleh Surat Berharga Negara (SBN) dan Sekuritas Rupiah
- 20 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 37
Bank Indonesia (SRBI). Posisi cadangan devisa Indonesia pada akhir Juni 2026 tetap
terjaga sebesar 145,6 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 5,5 bulan impor atau
5,4 bulan impor dan pembayaran utang luar negeri Pemerintah, serta berada di atas
standar kecukupan internasional sekitar 3 bulan impor.
Tabel 2.6 Neraca Pembayaran Indonesia
Sumber: Laporan Kebijakan Moneter Tw II-2026
Nilai tukar rupiah melemah di akhir Juni 2026 akibat kembali meningkatnya konflik di
Timur Tengah dan menguatnya ekspektasi pasar terhadap kenaikan Fed Funds Rate.
Guna tetap menjaga stabilitas nilai tukar rupiah, Bank Indonesia terus mengoptimalkan
intervensi baik di pasar Non-Deliverable Forward luar negeri (off shore) maupun
transaksi spot dan Domestic Non-Deliverable Forward di pasar dalam negeri. Suku
bunga SRBI dinaikkan untuk menarik aliran masuk investasi portofolio asing dan
memperkuat stabilitas nilai tukar Rupiah. Kepemilikan nonresiden di SRBI meningkat
dari Rp 238,09 triliun pada 15 Juni 2026 menjadi Rp 288,65 triliun (27,11% dari total
posisi SRBI) pada 20 Juli 2026.
Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) pada Juni 2026 tercatat sebesar 3,34% (yoy),
sedikit lebih tinggi dibandingkan dengan realisasi bulan sebelumnya sebesar 3,08%
(yoy). Perkembangan ini dipengaruhi oleh inflasi inti yang tetap terjaga sebesar 2,76%
(yoy) dan didukung oleh konsistensi kebijakan Bank Indonesia dalam menjaga
pencapaian sasaran inflasi. Inflasi kelompok administered prices (AP) naik menjadi
sebesar 3,42% (yoy) seiring penyesuaian harga Bahan Bakar Minyak (BBM) nonsubsidi
dan avtur akibat tingginya harga energi global. Sementara itu, inflasi kelompok volatile
food (VF) tercatat sebesar 5,58% (yoy) disumbang terutama oleh inflasi komoditas
bawang merah, bawang putih, dan beras seiring dengan penurunan produksi di daerah
sentra, kenaikan biaya transportasi, serta berakhirnya musim panen raya.
- 21 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 38
2.3.3 Tinjauan Industri Properti
Memasuki tahun 2026, kondisi pasar properti di Indonesia diproyeksikan berada pada
fase transisi. Hal ini ditandai dengan adanya perubahan pola permintaan, penguatan
aspek keberlanjutan, dan fokus pada ketahanan jangka panjang. Di tengah laju
perekonomian nasional yang bergerak agresif, pelaku industri properti dituntut untuk
lebih adaptif dan selektif dalam menangkap peluang.
Para pelaku properti memperkirakan bahwa pertumbuhan investasi properti pada 2026
diperkirakan akan berlangsung moderat, seiring dengan dinamika daya beli, tekanan
inflasi, serta tingginya harga lahan di sejumlah kawasan strategis. Di sisi lain, sudut
pandang pengembang menunjukkan optimisme yang lebih luas.
Dari sisi subsektor, industri dan pergudangan diproyeksikan tetap menjadi motor
pertumbuhan utama. Sementara itu, subsektor rumah tapak, ritel, hotel, dan apartemen
sewa diperkirakan bergerak stabil. Adapun perkantoran, vila resort, dan apartemen
strata masih menghadapi tantangan dan cenderung stagnan. Beberapa tren juga
diperkirakan akan menguat pada 2026, antara lain pertumbuhan lapangan padel,
pengembangan pusat data hijau, ekspansi pergudangan, serta transformasi kawasan ritel.
Selain itu, sektor lifestyle, e-commerce, energi terbarukan, pariwisata, dan F&B dinilai
memiliki daya ungkit positif terhadap pertumbuhan properti nasional. Namun,
Pelemahan daya beli masyarakat, kenaikan harga tanah, dan tekanan inflasi disebutt
sebagai faktor yang perlu diantisipasi oleh pelaku industri.
2.3.4 Prospek Properti Komersial.
Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan II-2026
tumbuh relatif stabil sebesar 0,51% (yoy) dengan perkembangan yang relatif stabil pada
seluruh segmen kategori jual, dibandingkan dengan triwulan sebelumnya sebesar 0,56%
(yoy) (Grafik 2.1). Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori sewa
pada triwulan II 2026 secara tahunan tumbuh sebesar 1,32% (yoy), setelah terkontraksi
sebesar 0,17% (yoy) pada triwulan I 2026 (Grafik 2.2). Kenaikan pertumbuhan
permintaan didorong oleh permintaan pada segmen hotel di hampir seluruh kota yang
disurvei serta segmen convention hall di Jakarta.
Grafik 2.1 Pertumbuhan Tahunan Indeks Permintaan Properti Komersial Kategori Jual (% yoy)
- 22 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 39
Sumber: Bank Indonesia
Grafik 2.2 Pertumbuhan Tahunan Indeks Permintaan Properti Komersial Kategori Sewa (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Secara triwulanan, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori jual pada triwulan II
2026 juga masih relatif stabil sebesar 0,01% (qtq) pada seluruh segmen kategori jual
(Grafik 2.3). Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori sewa secara
triwulanan tumbuh sebesar 1,83% (qtq), setelah terkontraksi sebesar 2,51% (qtq) pada
triwulan sebelumnya (Grafik 2.4). Hal ini didorong oleh peningkatan permintaan pada
segmen hotel di hampir seluruh kota yang disurvei serta segmen convention hall di Jakarta.
Grafik 2.3 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Permintaan Properti Komersial Kategori Jual (% qtq)
- 23 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 40
Sumber: Bank Indonesia
Grafik 2.4 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Permintaan Properti Komersial Kategori Sewa (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
Perkembangan Pasokan Properti Komersial. Indeks Pasokan Properti Komersial
untuk kategori jual pada triwulan II 2026 mencatat pertumbuhan yang stabil sebesar
2,05% (yoy) pada seluruh segmen (Grafik 2.5). Sementara itu, Indeks Pasokan Properti
Komersial kategori sewa secara tahunan tumbuh sebesar 1,71% (yoy), melambat
dibandingkan dengan pertumbuhan triwulan sebelumnya sebesar 2,00% (yoy) terutama
disebabkan oleh perlambatan pasokan pada segmen ritel sewa di Semarang (Grafik 2.6).
- 24 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 41
Grafik 2.5 Pertumbuhan Tahunan Indeks Pasokan Properti Komersial Kategori Jual (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Grafik 2.6 Pertumbuhan Tahunan Indeks Pasokan Properti Komersial Kategori Sewa (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Secara triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual pada triwulan II-
2026 cenderung stabil dibandingkan dengan triwulan sebelumnya pada seluruh segmen
(Grafik 2.7). Sementara itu, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa tercatat
tumbuh sebesar 0,13% (qtq), lebih rendah dari 1,09% (qtq) pada triwulan I 2026 (Grafik
2.8). Perlambatan pasokan terutama terjadi pada segmen ritel sewa di Jakarta, Bodebek,
dan Denpasar, serta segmen hotel di wilayah Bodebek, Banten, Bandung, Surabaya, dan
Denpasar.
Grafik 2.7 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Pasokan Properti Komersial Kategori Jual (% qtq)
- 25 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 42
Sumber: Bank Indonesia
Grafik 2.8 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Pasokan Properti Komersial Kategori Sewa (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
Perkembangan Harga Properti Komersial. Pada kategori jual, perkembangan
Indeks Harga Properti Komersial pada triwulan II 2026 tumbuh stabil sebesar 0,64%
(yoy) sejalan dengan permintaan yang stabil (Grafik 2.9). Di sisi lain, Indeks Harga
Properti Komersial kategori sewa membaik meski masih dalam kontraksi 1,09% (yoy),
tidak sedalam kontraksi 1,76% (yoy) pada triwulan sebelumnya (Grafik 2.10). Perbaikan
pertumbuhan harga sewa terutama disebabkan kenaikan harga pada segmen ritel sewa
di wilayah Bodebek, Bandung, Makassar, Surabaya, Balikpapan, dan Denpasar, serta
perbaikan pertumbuhan harga pada segmen hotel di Banten, Makassar, Medan,
Semarang, dan Palembang.
Grafik 2.9 Perkembangan Indeks Harga Properti Komersial Kategori Jual Tahunan (% yoy)
- 26 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 43
Sumber: Bank Indonesia
Grafik 2.10 Perkembangan Indeks Harga Properti Komersial Kategori Sewa Tahunan (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Secara triwulanan, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan
II 2026 tumbuh stabil sejalan dengan permintaan yang masih stabil (Grafik 2.11). Di sisi
lain, Indeks Harga Properti Komersial kategori sewa pada triwulan II 2026 tumbuh
lebih tinggi sebesar 0,78% (qtq), setelah mengalami kontraksi sebesar 1,52% (qtq) pada
triwulan sebelumnya (Grafik 2.12). Kenaikan pertumbuhan harga sewa didorong oleh
segmen ritel sewa di Semarang, Jakarta, Bandung, Makassar, dan Balikpapan serta
segmen hotel di hampir seluruh kota yang disurvei.
Grafik 2.11 Perkembangan Indeks Harga Kategori Jual Properti Komersial Triwulanan (% qtq)
- 27 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 44
Sumber: Bank Indonesia
Grafik 2.12 Perkembangan Indeks Harga Kategori Sewa Properti Komersial Triwulanan (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
2.3.5 Prospek KOTA
KOTA sebagai perusahaan yang bergerak di dua segmen utama, yaitu real estat/properti
dan hotel. Pada segmen real estat/properti, KOTA merencanakan dan menentukan
daerah-darah mana yang akan dikembangkan hingga tahap pemasaran dan penjualan.
Pada segmen perhotelan dan jasa manajemen, KOTA menyediakan penyewaan kamar
- 28 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 45
hotel dan juga fasilitas pendukungnya seperti restoran, spa, bar, serta bekerja sama
dengan penyedia tour dan travel untuk menyediakan paket wisata dan akomodasi.
KOTA memiliki rencana dan pandangan yang optimis atas prospek dua segmen terus.
bidang pengembangan properti, perhotelan dan jasa manajemen hotel. Salah satunya
karena adanya program pemerintah di sektor properti seperti program pembangunan
tiga juta rumah serta insentif fiskal berupa PPN yang ditanggung pemerintah sehingga
diharapkan dapat mendorong pertumbuhan, khususnya di segmen properti residensial.
Pada segmen perhotelan dan jasa manajemen hotel, KOTA melihat prospek yang
menjanjikan karena adanya tren positif pada industri pariwisata, yang terlihat dari
meningkatnya pergerakan wisatawan domestik maupun mancanegara.
2.3.6 Alasan Dilakukannya Rencana Transaksi
Berdasarkan informasi yang diuraikan oleh Manajemen KOTA, alasan dilakukannya
Rencana Transaksi ini adalah bahwa KOTA melihat adanya potensi pengembangan
yang sangat baik atas tanah milik PT Art Design Indonesia yang terletak di Gunung
Anyar, Surabaya dan tanah milik PT Mandirinusa Graha Perkasa yang terletak di Maja,
Banten.
2.3.7 Analisis Dampak Likuiditas
Sehubungan dengan Rencana Transaksi, maka struktur kas KOTA akan mengalami
peningkatan sebesar Rp 514.304 juta dari sebelumnya Rp 7.741 juta menjadi Rp 522.045
juta karena adanya dana yang diperoleh dari penerbitan saham baru sehubungan dengan
pengambilalihan PT Art Design Indonesia dan PT Mandirinusa Graha Perkasa.
2.3.8 Keuntungan Rencana Transaksi
Berdasarkan informasi yang diperoleh dari manajemen KOTA, setelah Rencana
Transaksi berjalan efektif, maka luas tanah yang dimiliki oleh KOTA akan mengalami
peningkatan dan diharapkan dapat menopang keberlangsungan usaha KOTA. Selain
itu, dengan adanya Rencana Transaksi ini, maka KOTA akan memiliki cakupan luasan
tanah yang berada di wilayah geografis yang lebih beragam, sehingga portofolio investasi
tanah semakin luas. Selain itu, dengan adanya Rencana Transaksi ini maka jumlah saham
KOTA akan meningkat sehingga kapitalisasi pasar KOTA juga ikut meningkat.
2.3.9 Kerugian Rencana Transaksi
Rencana Transaksi ini memiliki potensi kerugian yang perlu diantisipasi, diantaranya
yaitu perlunya waktu untuk mengembangkan tanah yang sudah diakuisisi. Selain itu,
dengan adanya Rencana Transaksi ini KOTA juga akan mengeluarkan biaya-biaya
investasi untuk mengembangkan tanah yang telah diakuisisi. Biaya-biaya investasi ini
- 29 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 46
juga akan memiliki dampak pada keuangan KOTA dimana mungkin akan terjadi
perlambatan dalam menghasilkan pendapatan.
2.4 Analisis Kuantitatif
2.4.1 Kinerja Historikal KOTA
Perkembangan kinerja KOTA dapat dilihat melalui laporan keuangan, seperti laporan
posisi keuangan dan laporan laba rugi selama beberapa periode terakhir. Analisis kinerja
historikal bersumber dari laporan keuangan konsolidasian audit per 31 Desember 2021,
31 Desember 2022, 31 Desember 2023, 31 Desember 2024, 31 Desember 2025, dan 30
Juni 2026 yang disajikan sebagai berikut:
Tabel 2.7 Historikal Posisi Keuangan KOTA (dalam juta rupiah)
30 Juni
Deskripsi 2021 2022 2023 2024 2025
2026
Aset Lancar 174.041 161.462 150.255 141.784 258.884 207.504
Aset Tidak Lancar 1.386.239 1.380.583 1.373.111 1.363.004 1.711.419 1.707.193
Total Aset 1.560.280 1.542.045 1.523.366 1.504.787 1.970.302 1.914.697
Liabilitas Lancar 191.263 100.399 105.688 115.156 91.261 82.469
Liabilitas Tidak Lancar 109.750 203.364 204.053 193.937 641.552 578.641
Total Liabilitas 301.012 303.763 309.742 309.093 732.813 661.110
Ekuitas 1.259.268 1.238.282 1.213.625 1.195.694 1.237.489 1.253.587
Total Liabilitas &
1.560.280 1.542.045 1.523.366 1.504.787 1.970.302 1.914.697
Ekuitas
Tabel 2.8 Pertumbuhan Kinerja Keuangan KOTA (%)
Deskripsi 2022 2023 2024 2025
Aset Lancar -7,23% -6,94% -5,64% 82,59%
Aset Tidak Lancar -0,41% -0,54% -0,74% 25,56%
Total Aset -1,17% -1,21% -1,22% 30,94%
Liabilitas Lancar -47,51% 5,27% 8,96% -20,75%
Liabilitas Tidak Lancar 85,30% 0,34% -4,96% 230,80%
Total Liabilitas 0,91% 1,97% -0,21% 137,08%
Ekuitas -1,67% -1,99% -1,48% 3,50%
Total Liabilitas & Ekuitas -1,17% -1,21% -1,22% 30,94%
a. Aset Lancar
Aset lancar KOTA di tahun 2021 - 2024 terus mengalami penurunan dari Rp
174.041 juta menjadi Rp 141.784 juta. Pada tahun 2025, aset lancar KOTA
mengalami peningkatan signifikan sebesar 82,59%, menjadi Rp 258.884 juta
dikarenakan adanya kenaikan kas dan bank dan piutang lain-lain pihak ketiga yang
cukup tajam. Pada Juni 2026, aset lancar KOTA mengalami penurunan menjadi Rp
207.504 juta. Penurunan ini disebabkan karena turunnya saldo kas dan bank.
- 30 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 47
b. Aset Tidak Lancar
Aset tidak lancar KOTA di tahun 2021 - 2024 mengalami penurunan dari Rp
1.386.239 juta menjadi Rp 1.363.004 juta. Pada tahun 2025, aset tidak lancar KOTA
mengalami peningkatan signifikan sebesar 25,56%, menjadi Rp 1.711.419 juta
dikarenakan adanya kenaikan tanah untuk pengembangan dan aset tetap. Pada Juni
2026, aset tidak lancar KOTA mengalami penurunan menjadi Rp 1.707.193 juta.
Penurunan ini disebabkan karena adanya penurunan tanah untuk pengembangan.
c. Liabilitas Lancar
Liabilitas lancar KOTA pada tahun 2021 - 2022 mengalami tren penurunan dari Rp
191.263 juta menjadi Rp 100.399 juta karena adanya penurunan pinjaman bank
jangka pendek yang signifikan. Pada tahun 2022 – 2024 terjadi peningkatan liabilitas
lancar yang relatif minor, dari Rp 100.399 juta menjadi Rp 115.156 juta. Pada tahun
2025 kembali terjadi penurunan menjadi Rp 91.261 juta. Pada Juni 2026, liabilitas
lancar KOTA mengalami penurunan menjadi Rp 82.469 juta. Penurunan ini
disebabkan karena adanya penurunan beban akrual.
d. Liabilitas Tidak Lancar
Liabilitas tidak lancar KOTA di tahun 2021 - 2022 mengalami tren kenaikan sebesar
85,30% dari Rp 109.750 juta menjadi Rp 203.364 juta, yang disebabkan karena
peningkatan utang jangka panjang lainnya. Pada tahun 2022 – 2023 relatif stabil, lalu
mengalami penurunan pada tahun 2024 menjadi Rp 193.937 juta karena adanya
penurunan utang jangka panjang lainnya dan pinjaman bank jangka panjang. Pada
tahun 2025, terjadi peningkatan sangat tajam sebesar 230,80% menjadi Rp 641.552
juta karena adanya peningkatan utang jangka panjang lainnya dan pinjaman bank
jangka panjang. Pada Juni 2026, liabilitas tidak lancar KOTA mengalami penurunan
menjadi Rp 578.641 juta. Penurunan ini karena adanya penurunan utang jangka
panjang lainnya.
e. Ekuitas
Ekuitas KOTA pada tahun 2021 – 2024 mengalami tren penurunan dari Rp
1.259.268 juta menjadi Rp 1.195.694 juta. Hal ini dijelaskan oleh kerugian yang terus
dialami KOTA sampai dengan tahun 2024. Pada tahun 2025, terjadi peningkatan
ekuitas menjadi Rp 1.237.489, yang disebabkan karena kondisi laba yang dicapai
oleh KOTA pada tahun 2025. Pada Juni 2026, ekuitas KOTA mengalami kenaikan
- 31 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 48
menjadi Rp 1.253.587 juta. Kenaikan ini disebabkan oleh adanya penurunan saldo
defisit laba.
Grafik 2.13 Perkembangan Posisi Keuangan Historikal KOTA (dalam jutaan rupiah)
Tabel 2.9 Historikal Laporan Laba Rugi KOTA (dalam jutaan rupiah)
30 Juni
Deskripsi 2021 2022 2023 2024 2025
2026
Pendapatan Usaha 12.058 20.948 27.879 29.378 122.585 67.295
Beban Pokok Pendapatan (4.697) (6.943) (8.707) (9.185) (37.647) 15.452
Laba (Rugi) Kotor 7.361 14.005 19.172 20.193 84.938 51.843
Laba (Rugi) Sebelum Pajak (16.696) (23.082) (25.075) (19.510) 41.575 16.284
Laba (Rugi) Bersih (15.354) (21.062) (24.677) (18.070) 41.638 16.044
Tabel 2.10 Pertumbuhan Kinerja Laba Rugi KOTA
Deskripsi 2022 2023 2024 2025
Pendapatan Usaha 73,73% 33,09% 5,38% 317,27%
Beban Pokok Pendapatan 47,82% 25,41% 5,49% 309,86%
Laba (Rugi) Kotor 90,26% 36,89% 5,32% 320,64%
Laba (Rugi) Sebelum Pajak 38,25% 8,63% -22,19% N.M.
Laba (Rugi) Bersih 37,17% 17,17% -26,77% N.M.
a. Pendapatan Usaha
Pendapatan usaha KOTA pada tahun 2021 - 2024 terus mengalami
peningkatan yang cukup baik dan relatif stabil, dari Rp 12.058 juta menjadi Rp
29.378 juta. Pada tahun 2025, KOTA mencatata kinerja pendapatan sangat
baik dengan peningkatan yang sangat signifikan sebesar 317,27% menjadi Rp
122.585 juta. Hal ini dikarenakan ada peningkatan pendapatan yang diperoleh
dari segmen penyewaan kamar hotel dan penjualan tanah. Pada Juni 2026,
pendapatan usaha KOTA adalah Rp 67.295 juta.
- 32 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 49
b. Beban Pokok Pendapatan
Beban pokok pendapatan KOTA pada tahun 2021 - 2025 terus mengalami
peningkatan sejalan dengan peningkatan pendapatan usaha, dari Rp 4.697 juta
menjadi Rp 37.647 juta, dengan marjin laba kotor yang relatif stabil di kisaran
60% - 70%. Pada Juni 2026, beban pokok pendapatan KOTA adalah Rp
15.452 juta.
c. Laba Kotor
Laba kotor KOTA pada tahun 2021 - 2025 terus mengalami peningkatan yang
relatif stabil, dari Rp 7.361 juta menjadi Rp 84.938 juta, dengan marjin laba
kotor yang relatif stabil di kisaran 60% - 70%. Pada Juni 2026, laba kotor
KOTA adalah Rp 51.843 juta.
d. Laba (Rugi) sebelum Pajak
Pada tahun 2021 – 2024, KOTA terus mengalami kerugian sebelum
pembayaran pajak, dari Rp 16.696 menjadi Rp 19.510, dengan rugi sebelum
pajak tertinggi pada tahun 2023 sebesar Rp 25.075 juta. Hal ini disebabkan
tingginya beban umum dan administrasi yang porsi terbesarnya digunakan
untuk pembayaran gaji. Pada tahun 2025, KOTA memiliki kinerja laba sebelum
pajak yang sangat baik dengan nilai laba sebelum pajak Rp 41.575 juta,
dibandingkan dengan tahun sebelumnya yang mengalami rugi. Hal ini ditopang
oleh peningkatan laba bruto di tahun 2025 dan adanya penghasilan lainnya
sebesar Rp 18.410 juta. Pada Juni 2026, laba sebelum pajak KOTA adalah Rp
16.284 juta.
e. Laba (Rugi) Bersih
Pada tahun 2021 – 2024, KOTA terus mengalami rugi bersih, dari Rp 15.354
menjadi Rp 18.070, dengan rugi bersih tertinggi pada tahun 2023 sebesar Rp
24.658 juta. Hal ini disebabkan tingginya beban umum dan administrasi yang
porsi terbesarnya digunakan untuk pembayaran gaji. Pada tahun 2025, KOTA
memiliki kinerja laba bersih yang sangat baik dengan nilai laba sebelum pajak
Rp 41.638 juta, dibandingkan dengan tahun sebelumnya yang mengalami rugi.
Hal ini ditopang oleh peningkatan laba bruto di tahun 2025 dan adanya
penghasilan lainnya sebesar Rp 18.410 juta. Pada Juni 2026, laba bersih KOTA
adalah Rp 16.044 juta.
Grafik 2.14 Perkembangan Laba Rugi Historikal KOTA (dalam jutaan rupiah)
- 33 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 50
2.4.2 Analisis Arus Kas KOTA
Tabel 2.11 Historical Arus Kas KOTA (dalam juta rupiah)
30 Juni
Deskripsi 2021 2022 2023 2024 2025
2026
Arus Kas Neto Diperoleh
dari (Digunakan untuk) 3.174 4.469 211 (358) 46.299 23.767
Aktivitas Operasi
Arus Kas Neto Digunakan
3.744 3.983 2.450 5.047 (421.910) (17.787)
untuk Aktivitas Investasi
Arus Kas Neto Diperoleh
dari (Digunakan untuk) (6.749) (7.367) (5.798) (4.041) 443.066 (67.765)
Aktivitas Pendanaan
Peningkatan
(Penurunan) Neto Kas 169 1.086 (3.137) 649 67.456 (61.786)
dan Setara Kas
Kas dan Setara Kas Awal
3.305 3.474 4.560 1.423 2.071 69.527
Periode
Kas dan Setara Kas Akhir
3.474 4.560 1.423 2.071 69.527 7.741
Periode
a. Operating Cash Flow
Arus kas dari aktivitas operasi KOTA cenderung fluktuatif. Pada tahun 2021
– 2022 terjadi peningkatan sebesar 40,80%, dari Rp 3.174 juta menjadi Rp
4.469 juta, yang ditopang oleh peningkatan kas yang diterima dari pelanggan.
Pada tahun 2023 tejradi penurunan tajam sebesar 95,29% menjadi Rp 221 juta.
Hal ini disebabkan karena adanya peningkatan pembayaran untuk beban usaha
dan pajak serta kas kepada karyawan. Kinerja kas untuk aktivitas operasi
kembali mengalami penurunan pada tahun 2024 menjadi (Rp 358) juta, yang
disebabkan karena adanya pembayaran kepada pemasok. Pada tahun 2025
terjadi peningkatan yang sangat signifikan menjadi Rp 46.299 juta karena
adanya pengembalian uang muka pembatalan pembelian tanah.
b. Investing Cash Flow
- 34 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 51
Pada tahun 2021 – 2023 arus kas dari aktivitas investasi KOTA relatif stabil,
dari Rp 3.744 juta turun menjadi Rp 2.450 juta, dengan komponen terbesar
adalah penerimaan pelunasan surat sanggup. Pada tahun 2024 terjadi
peningkatan sebesar 106,03%, menjadi Rp 5.047 juta, yang ditopang oleh
pengembalian uang muka proyek. Pada tahun 2025 terjadi penurunan yang
sangat tajam menjadi (Rp 421.910) juta yang disebabkan adanya pembayaran
uang muka proyek dan perolehan aset tetap.
c. Financing Cash Flow
Pada tahun 2021 – 2024 arus kas dari aktivitas pendanaan KOTA bernilai
negatif, artinya pembayaran utang yang dilakukan KOTA lebih besar
dibandingkan dengan pendanaan yang didapat. Pada tahun 2025, KOTA
mendapatkan pendanaan cukup tinggi yaitu sebesar Rp 443.066 juta.
d. Peningkatan (Penurunan) Kas dan Setara Kas
Pada tahun 2021 – 2022, KOTA memiliki arus kas yang positif, dari Rp 169
juta menjadi Rp 1.086 juta. Namun, pada tahun 2023, arus kas yang dimiliki
menjadi negatif sebesar (Rp 3.137) juta yang disebabkan karena gabungan dari
tingginya beban usaha dan pajak, pembayaran kas operasi kepada karyawan dan
tingginya pembayaran utang jangka Panjang. Pada tahun 2024, arus kas kembali
positif menjadi Rp 649 juta yang disokong oleh pengembalian uang muka
proyek. Pada tahun 2025 terjadi lonjakan arus kas yang tinggi menjadi Rp
67.456 yang disebabkan oleh penerimaan utang jangka panjang yang sangat
tinggi.
2.4.3 Analisa Rasio Keuangan KOTA
Tabel 2.12 Rasio Keuangan KOTA
30 Juni
Deskripsi 2021 2022 2023 2024 2025
2026
Rasio Likuiditas
- Current Ratio (x) 0,91 1,61 1,42 1,23 2,84 2,52
- Quick Ratio (x) 0,86 1,51 1,32 1,14 2,71 2,37
Rasio Profitabilitas
- Gross Profit Margin (%) 61,05% 66,86% 68,77% 68,73% 69,29% 77,04%
- Net Profit Margin (%) -127,33% -100,54% -88,51% -61,51% 33,97% 23,84%
- Asset Turnover (%) 0,77% 1,36% 1,83% 1,95% 6,22% 3,51%
- Return on Asset (%) -0,98% -1,37% -1,62% -1,20% 2,11% 0,84%
- Return on Equity (%) -1,22% -1,70% -2,03% -1,51% 3,36% 1,28%
Rasio Aktivitas
- Days Sales Outstanding (x) 4.473 2.407 1.746 1.552 387 769
- Days Inventory Outstanding
776 536 450 438 115 285
(x)
- Days Payable Outstanding (x) 424 270 296 295 96 229
Rasio Solvabilitas
- 35 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 52
30 Juni
Deskripsi 2021 2022 2023 2024 2025
2026
- Debt to Total Asset (x) 0,14 0,14 0,14 0,13 0,33 0,30
- Debt to Equity (x) 0,18 0,17 0,17 0,17 0,52 0,46
Berdasarkan rasio keuangan di atas, kondisi KOTA adalah sebagai berikut:
Rasio Likuiditas menunjukkan kemampuan suatu perusahaan untuk memenuhi
liabilitas keuangannya yang harus segera dipenuhi atau kemampuan perusahaan
untuk memenuhi liabilitas keuangan dalam jangka pendek (pada saat ditagih).
Current ratio (Rasio lancar) KOTA selama periode 2021 – 2025 memiliki rata-rata
1,60 kali dan quick ratio (rasio lancar) memiliki rata-rata 1,51 kali. Hal ini
menunjukkan bahwa KOTA mampu memenuhi liabilitas keuangan dalam jangka
pendek. Pada Juni 2026, KOTA memiliki current ratio sebesar 2,52 kali dan quick ratio
sebesar 2,37 kali.
Rasio Aktivitas digunakan untuk mengukur efisiensi perputaran modal kerja
sehingga perusahaan dapat beroperasi dengan baik. Rasio ini dapat diukur dengan
metrik cash conversion cycle yang merupakan perhitungan dari DSO + DIO – DPO.
Selama periode 2021 sampai dengan 2025, rata-rata dari cash conversion cycle adalah
sebesar 2.300 hari. Hal ini berarti bahwa KOTA membutuhkan waktu 2.300 hari
untuk menyelesaikan satu siklus modal kerja, yaitu kas yang tertahan atas penjualan
kredit, kas yang keluar untuk pembelian persediaan, dan kas yang didapat dari
pembelian bahan baku secara kredit. Pada Juni 2026, cash conversion cycle adalah 825
hari.
Rasio Solvabilitas menunjukkan kemampuan suatu perusahaan untuk memenuhi
seluruh liabilitasnya, baik jangka pendek maupun jangka panjang. Selama periode
2021 sampai dengan 2025, rasio debt-to-asset KOTA memiliki rata-rata sebesar 0,18,
artinya bahwa aset KOTA dibiayai oleh utang sebesar 18%. Selanjutnya, rasio debt-
to-equity ratio (DER) KOTA selama periode 2021 sampai dengan 2025 sebesar 0,24,
yang menunjukkan bahwa KOTA mampu memenuhi seluruh liabilitasnya dengan
menggunakan ekuitas yang dimiliki. Pada Juni 2026, rasio debt-to-asset dan rasio debt-
to-equity ratio KOTA adalah 0,30 dan 0,46.
Rasio Profitabilitas menunjukkan kemampuan perusahaan dalam menghasilkan laba
selama periode tertentu. Rasio profitabilitas yang digunakan dalam analisis ini adalah
marjin laba kotor, marjin laba bersih, asset turnover, Return on Assets (ROA), dan
Return on Equity (ROE). Selama periode 2021 sampai dengan 2025, marjin laba
kotor dan asset turnover memiliki rata-rata sebesar 66,94% dan 2,42%. Kinerja marjin
laba bersih, return on assets, dan return on equity selama periode 2021 sampai dengan
2025, memiliki rata-rata sebesar -68,79%, -0,61%, dan -0,62%. Artinya bahwa
profitabilitas pada ketiga metrik ini masih dapat ditingkatkan ke level positif. Pada
Juni 2026, KOTA memiliki marjin laba kotor 77,04%, marjin laba bersih 23,84%,
asset turnover 3,51%, return on asset 0,84%, dan return on equity 1,28%
- 36 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 53
2.4.4 Analisis Proyeksi Keuangan
Sehubungan dengan dilakukannya Rencana Transaksi, maka akan berdampak pada
proyeksi keuangan KOTA yang telah disusun. Bagian ini akan membahas perbandingan
proyeksi keuangan sebelum dan sesudah terjadinya Rencana Transaksi. Proyeksi
keuangan yang dianalisis merupakan proyeksi keuangan yang diperoleh dari manajemen
KOTA.
2.4.4.1 Proyeksi Laba Rugi Sebelum Transaksi
Tabel 2.13 Proyeksi Laba Rugi Sebelum Transaksi (dalam jutaan rupiah)
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Deskripsi Jul-Des
Forecast
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Pendapatan 164.748 205.187 268.373 283.115 302.496 309.242
Beban Pokok
37.567 44.833 27.594 27.190 28.022 26.758
Pendapatan
Laba (Rugi) Kotor 127.181 160.354 240.779 255.925 274.474 282.483
Laba (Rugi) Sebelum
47.828 37.219 35.587 43.585 53.736 57.748
Pajak
Laba (Rugi) Setelah
45.901 34.112 35.105 43.258 53.489 57.748
Pajak
2032 2033 2034 2035 2036
Deskripsi
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Pendapatan 334.630 347.570 370.409 386.027 411.473
Beban Pokok
28.624 30.259 32.002 33.859 35.838
Pendapatan
Laba (Rugi) Kotor 306.006 317.310 338.407 352.168 375.634
Laba (Rugi) Sebelum
73.088 84.486 100.765 115.815 133.145
Pajak
Laba (Rugi) Setelah
73.088 84.486 100.765 115.815 133.145
Pajak
2.4.4.2 Proyeksi Laba Rugi Setelah Transaksi
Tabel 2.14 Proyeksi Laba Rugi Setelah Transaksi (dalam jutaan rupiah)
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Deskripsi Jul-Des
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Forecast
Pendapatan 164.748 205.187 723.054 1.295.252 1.602.065 1.945.570
Beban Pokok
37.567 44.833 319.390 691.485 842.549 925.957
Pendapatan
Laba (Rugi) Kotor 127.181 160.354 403.663 603.767 759.516 1.019.613
Laba (Rugi) Sebelum
47.828 37.219 102.836 217.267 368.019 583.011
Pajak
Laba (Rugi) Setelah
45.901 27.090 79.328 186.794 339.067 531.489
Pajak
- 37 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 54
2032 2033 2034 2035 2036
Deskripsi
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Pendapatan 2.463.105 2.160.449 2.598.190 1.946.440 1.727.294
Beban Pokok
1.156.326 1.087.332 1.347.002 1.019.144 867.482
Pendapatan
Laba (Rugi) Kotor 1.306.779 1.073.116 1.251.188 927.296 859.812
Laba (Rugi) Sebelum
863.749 571.829 754.667 383.804 262.064
Pajak
Laba (Rugi) Setelah
816.131 521.089 701.314 347.210 215.658
Pajak
a. Pendapatan Usaha
Pendapatan usaha KOTA sebelum transaksi mengalami peningkatan yang stabil,
dari Rp 205.187 juta pada tahun 2027 menjadi Rp 411.473 juta pada tahun 2036.
Setelah adanya transaksi, terjadi peningkatan yang sangat signifikan di tahun 2028,
menjadi Rp 723.054 juta dan mengalami level tertinggi pada tahun 2032 menjadi
Rp 2.463.105 sebelum kemudian turun menjadi Rp 1.727.294 di tahun 2036.
b. Beban Pokok Pendapatan
Beban pokok pendapatan KOTA sebelum adanya transaksi berada di level stabil
di rentang Rp 26.758 juta sampai dengan Rp 44.483, dengan titik terendah berada
di tahun 2031 dan tertinggi di tahun 2027. Setelah transaksi, terjadi lonjakan beban
pokok pendapatan cukup signifikan hingga berada di titik tertinggi pada tahun
2034 dengan nilai Rp 1.347.002 juta.
c. Laba Kotor
Laba kotor KOTA sebelum transaksi berada di level stabil berkisar antara Rp
160.354 juta hingga tertinggi di titik Rp 375.634 pada tahun 2036. Setelah proyeksi,
laba kotor KOTA mengalami lonjakan cukup tinggi pada tahun 2032 dengan nilai
laba kotor sebesar Rp 1.306.779 juta.
d. Laba (Rugi) sebelum Pajak
Laba sebelum pajak KOTA sebelum transaksi mengalami peningkatan yang
bertahap, yaitu Rp 37.219 juta pada tahun 2027 menjadi Rp 133.145 juta pada
tahun 2036. Setelah adanya transaksi, laba sebelum pajak KOTA mengalami
lonjakan dengan titik tertinggi pada tahun 2032 sebesar Rp 863.749 juta.
e. Laba (Rugi) Bersih
Laba bersih KOTA sebelum transaksi berada di level Rp 23.112 di tahun 2027 dan
terus meningkat hingga di level Rp 133.145 di tahun 2036. Setelah adanya transaksi,
- 38 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 55
laba bersih mengalami peningkatan cukup signifikan hingga di titik tertinggi pada
tahun 2032 senilai Rp 863.749 juta.
2.4.4.3 Proyeksi Posisi Keuangan Sebelum Transaksi
Tabel 2.15 Proyeksi Posisi Keuangan sebelum Transaksi (dalam jutaan rupiah)
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Deskripsi Jul-Des
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Forecast
Aset Lancar 975.111 1.159.309 1.301.843 1.349.108 1.406.711 1.454.976
Aset Tidak Lancar 982.161 1.003.858 994.104 982.483 969.898 956.043
Total Aset 1.957.271 2.163.167 2.295.946 2.331.591 2.376.609 2.411.019
Liabilitas Lancar 77.584 77.584 77.584 77.584 77.584 77.584
Liabilitas Tidak Lancar 596.304 768.088 865.763 858.149 849.679 826.340
Total Liabilitas 673.888 845.671 943.346 935.732 927.262 903.923
Ekuitas 1.283.384 1.317.495 1.352.600 1.395.858 1.449.347 1.507.096
Total Liabilitas &
1.957.271 2.163.167 2.295.946 2.331.591 2.376.609 2.411.019
Ekuitas
2032 2033 2034 2035 2036
Deskripsi
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Aset Lancar 1.516.415 1.571.427 1.638.684 1.698.999 1.769.869
Aset Tidak Lancar 942.260 928.477 914.693 900.910 887.690
Total Aset 2.458.675 2.499.904 2.553.377 2.599.909 2.657.559
Liabilitas Lancar 77.584 77.584 77.584 77.584 77.584
Liabilitas Tidak Lancar 800.908 757.651 710.359 641.076 565.581
Total Liabilitas 878.492 835.234 787.943 718.660 643.164
Ekuitas 1.580.183 1.664.670 1.765.435 1.881.250 2.014.395
Total Liabilitas &
2.458.675 2.499.904 2.553.377 2.599.909 2.657.559
Ekuitas
2.4.4.4 Proyeksi Posisi Keuangan Setelah Transaksi
Tabel 2.16 Proyeksi Posisi Keuangan setelah Transaksi (dalam jutaan rupiah)
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Deskripsi Jul-Des
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Forecast
Aset Lancar 5.939.151 5.615.059 6.252.795 6.631.145 6.814.487 7.749.657
Aset Tidak Lancar 968.121 1.771.949 1.777.561 1.772.094 1.767.964 1.765.468
Total Aset 6.907.271 7.387.009 8.030.357 8.403.238 8.582.451 9.515.125
Liabilitas Lancar 77.584 358.447 824.793 1.018.494 867.109 1.291.633
Liabilitas Tidak Lancar 596.304 768.088 865.763 858.149 849.679 826.340
Total Liabilitas 673.888 1.126.535 1.690.555 1.876.643 1.716.788 2.117.973
Ekuitas 6.233.384 6.260.474 6.339.802 6.526.595 6.865.663 7.397.152
- 39 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 56
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Deskripsi Jul-Des
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Forecast
Total Liabilitas &
6.907.271 7.387.009 8.030.357 8.403.238 8.582.451 9.515.125
Ekuitas
2032 2033 2034 2035 2036
Deskripsi
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Aset Lancar 8.317.716 9.013.961 9.582.081 9.768.386 10.442.850
Aset Tidak Lancar 1.764.365 1.762.647 1.754.904 1.749.854 1.755.968
Total Aset 10.082.081 10.776.608 11.336.985 11.518.240 12.198.818
Liabilitas Lancar 1.067.890 1.284.585 1.190.940 1.094.268 1.634.683
Liabilitas Tidak Lancar 800.908 757.651 710.359 641.076 565.581
Total Liabilitas 1.868.798 2.042.236 1.901.299 1.735.344 2.200.263
Ekuitas 8.213.283 8.734.372 9.435.686 9.782.896 9.998.554
Total Liabilitas &
10.082.081 10.776.608 11.336.985 11.518.240 12.198.818
Ekuitas
a. Aset Lancar
Aset lancar KOTA sebelum transaksi mengalami tren positif dengan peningkatan
stabil dari Rp 1.159.309 juta pada tahun 2027 menjadi Rp 1.769.869 juta pada tahun
2036. Setelah adanya rencana transaksi, aset lancar KOTA mengalami peningkatan
menjadi Rp 5.615.059 juta pada tahun 2027 dan mengalami tren positif hingga
menjadi Rp 10.442.850 juta pada tahun 2036.
b. Aset Tidak Lancar
Aset tidak lancar KOTA sebelum adanya rencana transaksi berada di level Rp
1.003.858 juta pada tahun 2027 lalu mengalami tren penurunan hingga di level Rp
887.690 juta pada tahun 2036. Setelah transaksi, aset tidak lancar KOTA menjadi
Rp 1.771.949 juta pada tahun 2027 dan mengalami fluktuasi relatif stabil hingga di
level Rp 1.755.968 pada tahun 2036.
c. Liabilitas Lancar
Liabilitas lancar KOTA sebelum transaksi tidak mengalami perubahan di level Rp
77.584 dari tahun 2027 hingga tahun 2036. Setelah adanya rencana transaksi,
liabilitas lancar KOTA mengalami peningkatan menjadi Rp 76.088 di tahun 2027
dan terus mengalami kenaikan hingga di level Rp 1.634.683 juta di tahun 2036.
d. Liabilitas Tidak Lancar
- 40 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 57
Liabilitas tidak lancar KOTA mengalami tren fluktuasi dari titik Rp 768.088 juta di
tahun 2027 menjadi Rp 565.581 juta di tahun 2036. Setelah adanya rencana
transaksi, liabilitas tidak lancar KOTA berada di level Rp 768.088 juta pada tahun
2027 dan pada tahun 2036 menjadi Rp 565.581 juta.
e. Ekuitas
Ekuitas KOTA sebelum transaksi mengalami peningkatan yang baik, dari level Rp
1.317.495 juta di tahun 2027 menjadi Rp 2.014.395 juta di tahun 2036. Setelah
adanya transaksi, ekuitas KOTA berada di level Rp 6.260.474 juta pada tahun 2027
dan terus meningkat menjadi Rp 9.998.554 juta pada tahun 2036.
2.4.4.5 Proyeksi Arus Kas Sebelum Transaksi
Tabel 2.17 Proyeksi Arus Kas sebelum Transaksi (dalam jutaan rupiah)
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Deskripsi Jul-Des
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Forecast
Arus Kas Neto
Diperoleh dari
35.086 49.801 50.658 58.811 69.042 71.603
(Digunakan untuk)
Aktivitas Operasi
Arus Kas Neto
Digunakan untuk - - - - - -
Aktivitas Investasi
Arus Kas Neto
Diperoleh dari
- 171.784 97.675 (7.614) (8.470) (23.339)
(Digunakan untuk)
Aktivitas Pendanaan
Peningkatan
(Penurunan) Neto 35.086 221.585 148.333 51.198 60.572 48.264
Kas dan Setara Kas
Kas dan Setara Kas
14.741 49.828 271.412 419.745 470.943 531.515
Awal Periode
Kas dan Setara Kas
49.828 271.412 419.745 470.943 531.515 579.780
Akhir Periode
2032 2033 2034 2035 2036
Deskripsi
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Arus Kas Neto
Diperoleh dari
86.871 98.270 114.548 129.598 146.365
(Digunakan untuk)
Aktivitas Operasi
Arus Kas Neto
Digunakan untuk - - - - -
Aktivitas Investasi
Arus Kas Neto
Diperoleh dari
(25.432) (43.257) (47.292) (69.283) (75.495)
(Digunakan untuk)
Aktivitas Pendanaan
- 41 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 58
2032 2033 2034 2035 2036
Deskripsi
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Peningkatan
(Penurunan) Neto 61.439 55.012 67.257 60.315 70.870
Kas dan Setara Kas
Kas dan Setara Kas
579.780 641.219 696.231 763.488 823.803
Awal Periode
Kas dan Setara Kas
641.219 696.231 763.488 823.803 894.673
Akhir Periode
2.4.4.6 Proyeksi Arus Kas Setelah Transaksi
Tabel 2.18 Proyeksi Arus Kas setelah Transaksi (dalam jutaan rupiah)
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Deskripsi Jul-Des
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Forecast
Arus Kas Neto
Diperoleh dari
(4.389.664) (26.426) 225.540 452.145 411.312 1.169.265
(Digunakan untuk)
Aktivitas Operasi
Arus Kas Neto
Digunakan untuk - - - - - -
Aktivitas Investasi
Arus Kas Neto
Diperoleh dari
4.950.000 171.784 97.675 (7.614) (8.470) (23.339)
(Digunakan untuk)
Aktivitas Pendanaan
Peningkatan
(Penurunan) Neto 560.336 145.357 323.215 444.531 402.842 1.145.926
Kas dan Setara Kas
Kas dan Setara Kas
14.741 575.078 720.435 1.043.650 1.488.181 1.891.023
Awal Periode
Kas dan Setara Kas
575.078 720.435 1.043.650 1.488.181 1.891.023 3.036.949
Akhir Periode
2032 2033 2034 2035 2036
Deskripsi
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Arus Kas Neto
Diperoleh dari
964.685 929.506 1.108.721 433.107 530.620
(Digunakan untuk)
Aktivitas Operasi
Arus Kas Neto
Digunakan untuk - - - - -
Aktivitas Investasi
Arus Kas Neto
Diperoleh dari
(25.432) (43.257) (47.292) (69.283) (75.495)
(Digunakan untuk)
Aktivitas Pendanaan
Peningkatan
(Penurunan) Neto 939.254 886.248 1.061.429 363.824 455.125
Kas dan Setara Kas
Kas dan Setara Kas
3.036.949 3.976.203 4.862.451 5.923.880 6.287.704
Awal Periode
- 42 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 59
2032 2033 2034 2035 2036
Deskripsi
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Kas dan Setara Kas
3.976.203 4.862.451 5.923.880 6.287.704 6.742.829
Akhir Periode
a. Operating Cash Flow
Arus kas dari aktivitas operasi KOTA sebelum adanya transaksi mengalami
peningkatan yang stabil, dari Rp 49.801 juta pada tahun 2027 menjadi Rp 146.365
juta pada tahun 2036. Setelah adanya rencana transaksi, arus kas dari aktivitas
operasi KOTA menjadi (Rp 26.426) juta lalu membaik hingga menjadi Rp 530.620
juta pada tahun 2036.
b. Investing Cash Flow
Arus kas dari aktivitas investasi KOTA sebelum dan setelah transaksi memiliki nilai
Rp 0 dari tahun 2027 sampai dengan tahun 2036.
c. Financing Cash Flow
Arus kas dari aktivitas pendanaan KOTA sebelum transaksi mengalami tren
fluktuatif dari Rp 171.784 juta di tahun 2027 menjadi (Rp 75.495) juta pada tahun
2036. Setelah adanya transaksi, arus kas dari aktivitas pendanaan KOTA pada tahun
2027 berada di level Rp 171.784 juta dan menjadi (Rp 75.495) juta pada tahun 2036
dengan tren fluktuatif.
d. Peningkatan (Penurunan) Kas dan Setara Kas
Sebelum adanya rencana transaksi, arus kas terjadi penurunan dari level Rp 221.585
juta pada tahun 2027 menjadi Rp 70.870 juta pada tahun 2036. Setelah adanya
transaksi, arus kas berada di level Rp 145.357 juta pada tahun 2027 dan mengalami
fluktuasi hingga akhirnya berada di level Rp 455.125 juta pada tahun 2036.
2.4.5 Analisis Laporan Keuangan sebelum Rencana Transaksi dan Proforma
Laporan Keuangan setelah Rencana Transaksi
Analisis perbandingan laporan keuangan sebelum Rencana Transaksi dan proforma
laporan keuangan setelah rencana transaksi bertujuan untuk melihat dampak atas
rencana transaksi pada laporan keuangan di posisi tanggal Pendapat Kewajaran.
Laporan keuangan sebelum transaksi bersumber dari Laporan Keuangan Audit KOTA
tanggal 30 Juni 2026, dengan nomor laporan 00114/2.1524/AU.1/03/0100-
1/1/VIII/2026 dan Laporan Proforma KOTA sebelum dan setelah Rencana Transaksi
per 30 Juni 2026 Nomor UP26082701JN tanggal 27 Agustus 2026 yang ditandatangani
oleh Dr. Jonnardi, SE., MM., AK., CA., CPA., CFI.. Uraian mengenai dampak Rencana
Transaksi dimaksud adalah sebagai berikut:
- 43 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 60
2.4.5.1 Laporan Posisi Keuangan
Tabel 2.19 Ringkasan Posisi Keuangan Historis dan Proforma KOTA (dalam juta rupiah)
30 Juni 2026 30 Juni 2026
Deskripsi
Historis Proforma
Aset Lancar 207.504 1.063.602
Aset Tidak Lancar 1.707.193 6.399.714
Total Aset 1.914.697 7.463.316
Liabilitas Lancar 82.469 431.197
Liabilitas Tidak Lancar 578.641 893.498
Total Liabilitas 661.110 1.324.695
Ekuitas 1.253.587 6.138.621
Total Liabilitas & Ekuitas 1.914.697 7.463.316
a. Aset Lancar
Aset lancar KOTA mengalami peningkatan antara kondisi riil pada Juni 2026 dan
proforma Juni 2026. Hal ini disebabkan oleh kenaikan kas dan bank karena adanya
penerbitan saham baru, serta efek dari konsolidasi ADI dan MNGP dengan
KOTA.
b. Aset Tidak Lancar
Aset tidak lancar KOTA mengalami peningkatan antara kondisi riil pada Juni 2026
dan proforma Juni 2026. Hal ini disebabkan oleh kenaikan tanah untuk
pengembangan serta goodwill dan penurunan uang muka.
c. Liabilitas Lancar
Liabilitas lancar KOTA mengalami peningkatan antara kondisi riil pada Juni 2026
dan proforma Juni 2026. Hal ini disebabkan oleh kenaikan utang lancar lainnya,
beban akrual, dan utang pajak.
d. Liabilitas Tidak Lancar
Liabilitas tidak lancar KOTA mengalami peningkatan antara kondisi riil pada Juni
2026 dan proforma Juni 2026. Hal ini disebabkan oleh kenaikan pinjaman bank
karena konsolidasi ADI dan MNGP serta kenaikan utang jangka panjang lainnya.
e. Ekuitas
- 44 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 61
Ekuitas KOTA mengalami peningkatan antara kondisi riil pada Juni 2026 dan
proforma Juni 2026. Hal ini disebabkan oleh kenaikan modal saham karena adanya
modal disetor, kenaikan tambahan modal disetor, kenaikan laba tahun berjalan dan
kenaikan kepentingan non-pengendali.
2.4.5.2 Laporan Laba Rugi
Tabel 2.20 Ringkasan Laba Rugi Historis dan Proforma KOTA (dalam juta rupiah)
30 Juni 2026 30 Juni 2026
Deskripsi
Historis Proforma
Pendapatan 67.295 67.295
Beban Pokok Pendapatan 15.452 15.452
Laba (Rugi) Kotor 51.843 51.843
Laba (Rugi) Sebelum Pajak 16.284 16.284
Laba (Rugi) Setelah Pajak 16.364 16.364
a. Pendapatan Usaha
Pendapatan usaha KOTA tidak mengalami perubahan antara kondisi riil pada
Juni 2026 dan proforma Juni 2026.
b. Beban Pokok Pendapatan
Beban pokok pendapatan KOTA tidak mengalami perubahan antara kondisi
riil pada Juni 2026 dan proforma Juni 2026.
c. Laba Kotor
Laba kotor KOTA tidak mengalami perubahan antara kondisi riil pada Juni
2026 dan proforma Juni 2026.
d. Laba (Rugi) sebelum Pajak
Laba sebelum pajak KOTA tidak mengalami perubahan antara kondisi riil pada
Juni 2026 dan proforma Juni 2026.
e. Laba (Rugi) Bersih
Laba sebelum pajak KOTA tidak mengalami perubahan antara kondisi riil pada
Juni 2026 dan proforma Juni 2026.
2.4.5.3 Rasio Keuangan
Tabel 2.21 Rasio Keuangan Historis dan Proforma KOTA
- 45 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 62
30 Juni 2026 30 Juni 2026
Deskripsi
Historis Proforma
Rasio Likuiditas
- Current Ratio (x) 2,60 2,47
- Quick Ratio (x) 2,45 2,44
Rasio Profitabilitas
- Gross Profit Margin (%) 77,04% 77,04%
- Net Profit Margin (%) 24,32% 23,84%
- Asset Turnover (%) 3,52% 0,90%
- Return on Asset (%) 0,86% 0,21%
- Return on Equity (%) 1,31% 0,26%
Rasio Aktivitas
- Days Sales Outstanding (x) 769 769
- Days Inventory Outstanding (x) 285 285
- Days Payable Outstanding (x) 229 229
Rasio Solvabilitas
- Debt to Total Asset (x) 0,30 0,12
- Debt to Equity (x) 0,46 0,15
Rasio Likuiditas menunjukkan kemampuan suatu perusahaan untuk
memenuhi liabilitas keuangannya yang harus segera dipenuhi atau
kemampuan perusahaan untuk memenuhi liabilitas keuangan dalam jangka
pendek (pada saat ditagih). Current ratio (Rasio lancar) KOTA pada Juni 2026
yaitu current ratio sebesar 2,60 kali dan quick ratio sebesar 2,45 kali. Pada
Proforma 2026, current ratio sebesar 2,47 kali dan quick ratio sebesar 2,44 kali.
Rasio Aktivitas digunakan untuk mengukur efisiensi perputaran modal kerja
sehingga perusahaan dapat beroperasi dengan baik. Rasio ini dapat diukur
dengan metrik cash conversion cycle yang merupakan perhitungan dari DSO +
DIO – DPO. Pada Juni 2026, cash conversion cycle KOTA adalah 825 hari dan
pada proforma Juni 2026 cash conversion cycle KOTA tidak mengalami
perubahan.
Rasio Solvabilitas menunjukkan kemampuan suatu perusahaan untuk
memenuhi seluruh liabilitasnya, baik jangka pendek maupun jangka
panjang. Pada Juni 2026, rasio debt-to-asset dan rasio debt-to-equity ratio KOTA
adalah 0,30 dan 0,46. Pada proforma 2026, rasio debt-to-asset dan rasio debt-
to-equity ratio KOTA adalah 0,12 dan 0,15.
Rasio Profitabilitas menunjukkan kemampuan perusahaan dalam
menghasilkan laba selama periode tertentu. Rasio profitabilitas yang
digunakan dalam analisis ini adalah marjin laba kotor, marjin laba bersih,
asset turnover, Return on Assets (ROA), dan Return on Equity (ROE). Pada
Juni 2026, KOTA memiliki marjin laba kotor 77,04%, marjin laba bersih
23,84%, asset turnover 3,51%, return on asset 0,84%, dan return on equity 1,28%.
Pada proforma Juni 2026, KOTA memiliki marjin laba kotor 77,04%,
- 46 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 63
marjin laba bersih 23,84%, asset turnover 3,51%, return on asset 0,21%, dan
return on equity 0,26%.
2.4.6 Analisis Nilai Tambah
Nilai Tambah atas Rencana Transaksi
Nilai tambah bagi KOTA atas Rencana Transaksi dapat dilihat dari selisih antara
sebelum dan sesudah Rencana Transaksi. Berikut ini merupakan analisis inkremental
dari Rencana Transaksi yang dilakukan.
Tabel 2.22 Analisis Inkremental (dalam jutaan rupiah)
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Deskripsi 1 Jul – 31 1 Jan – 31 1 Jan – 31 1 Jan – 31 1 Jan – 31 1 Jan – 31
Des Des Des Des Des Des
Laba Bersih
Sebelum 45.901 34.112 35.105 43.258 53.489 57.748
Sesudah 45.901 27.090 79.328 186.794 339.067 531.489
Kenaikan/
- (7.022) 44.223 143.536 285.578 473.741
(Penurunan)
Arus Kas
Sebelum 35.086 221.585 148.333 51.198 60.572 48.264
Sesudah 560.336 145.357 323.215 444.531 402.842 1.145.926
Kenaikan/
525.250 (76.227) 174.882 393.334 342.270 1.097.662
(Penurunan)
Total Aset
Sebelum 1.957.271 2.163.167 2.295.946 2.331.591 2.376.609 2.411.019
Sesudah 6.907.271 7.387.009 8.030.357 8.403.238 8.582.451 9.515.125
Kenaikan/
4.950.000 5.223.842 5.734.411 6.071.648 6.205.841 7.104.106
(Penurunan)
Total Liabilitas
Sebelum 673.888 845.671 943.346 935.732 927.262 903.923
Sesudah 673.888 1.126.535 1.690.555 1.876.643 1.716.788 2.117.973
Kenaikan/
- 280.864 747.209 940.910 789.526 1.214.050
(Penurunan)
Total Ekuitas
Sebelum 1.283.384 1.317.495 1.352.600 1.395.858 1.449.347 1.507.096
Sesudah 6.233.384 6.260.474 6.339.802 6.526.595 6.865.663 7.397.152
Kenaikan/
4.950.000 4.942.978 4.987.201 5.130.737 5.416.315 5.890.056
(Penurunan)
Analisis nilai tambah atas Rencana Transaksi dilakukan untuk melihat kemampuan
KOTA dalam menghasilkan kinerja keuangan yang lebih baik dengan membandingkan
proyeksi keuangan tanpa dilaksanakannya Rencana Transaksi dan dilaksanakannya
Rencana Transaksi.
- 47 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 64
Berdasarkan proyeksi keuangan yang disampaikan oleh Manajemen KOTA, setelah
Rencana Transaksi dilakukan, berikut uraian selama periode proyeksi.
a. Laba bersih akan mengalami peningkatan sebesar Rp 3.034.160 juta selama periode
proyeksi. Hal ini dikarenakan adanya peningkatan penjualan yang cukup signifikan
dari segmen properti pada tahun 2029 dan diikuti oleh kenaikan marjin laba bersih
pada tahun 2030 sampai dengan tahun 2034. Namun, pada tahun 2027, terdapat
penurunan laba bersih. Hal ini dikarenakan belum adanya pendapatan setelah
akuisisi, namun terdapat pembayaran pajak sehingga laba bersih mengalami
penurunan.;
b. Arus kas juga akan mengalami peningkatan dengan total Rp 5.848.156 juta selama
periode proyeksi karena adanya kenaikan penjualan segmen yang cukup tinggi pada
tahun 2028 diikuti dengan tahun 2031 sampai dengan tahun 2034;
c. Total aset akan mengalami peningkatan sebesar Rp 9.541.259 juta selama periode
proyeksi. Hal ini dikarenakan adanya kenaikan kas dan bank karena adanya
peningkatan penjualan di segmen properti.;
d. Liabilitas akan mengalami peningkatan dengan total Rp 1.557.099 juta rupiah
selama periode proyeksi, yang disebabkan oleh peningkatan utang lancar lain-lain
dan pinjaman bank pada tahun 2027, peningkatan utang lancar lain-lain di tahun
2031 dan tahun 2036; dan
e. Total ekuitas akan mengalami peningkatan sebesar Rp 7.984.160 juta selama
periode proyeksi karena adanya peningkatan jumlah modal disetor serta adanya
kenaikan laba bersih.
2.4.6.1 Hal Material Lain yang Dipertimbangkan
Sampai dengan Tanggal Pendapat Kewajaran dan sampai dengan Tanggal
Laporan ini diterbitkan, tidak terdappat hal material lain yang dapat
dipertimbangkan terkait Rencana Transaksi maupun pihak yang bertransaksi.
2.4.6.2 Prosedur Pengambilan Keputusan atas Rencana Transaksi
Berdasarkan keterangan yang diberikan oleh Manajemen KOTA, proses
pengambilan Keputusan atas Rencana Transaksi telah dilakukan melalui proses
yang sesuai dengan prosedur internal KOTA, di mana setelah dilakukan analisis
oleh internal KOTA, Rencana Transaksi tersebut mendapat persetujuan dari
Dewan Direksi dan Dewan Komisaris.
2.5 Analisis Kewajaran Harga Transaksi
Analisis kewajaran Rencana Transaksi adalah analisis kewajaran suatu transaksi dengan
membandingkan Nilai Pasar dengan nilai transaksi yang disepakati para pihak.
a. Analisis Kewajaran Nilai Transaksi KOTA dengan MNGP
1. Nilai Pasar MNGP
- 48 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 65
Berdasarkan Laporan Penilaian 100% Ekuitas MNGP yang dikeluarkan oleh
KJPP Febriman Siregar dan Rekan dengan Nomor Laporan 00747/2.0109-
05/BS/03/0069/1/VIII/2026 tertanggal 27 Agustus 2026, Nilai Pasar atas
100% ekuitas MNGP adalah sebesar Rp 3.244.935.521.000, sehingga Nilai Pasar
6.413.296 (enam juta empat ratus tiga belas ribu dua ratus sembilan puluh enam)
lembar saham atau sebesar 99,99% saham ME atas MNGP adalah sebesar Rp
3.244.909.952.698.
2. Nilai Transaksi MNGP
Berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Saham PT Mandirinusa Graha
Perkasa, nilai transaksi yang akan dilakukan atas pengambilalihan 6.413.296
(enam juta empat ratus tiga belas ribu dua ratus sembilan puluh enam) lembar
saham atau sebesar 99,99% saham ME atas MNGP adalah sebesar Rp
3.200.000.000.000.
3. Perbandingan Nilai Pasar MNGP dengan Nilai Transaksi MNGP
Berdasarkan peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 35 Tahun 2020 ”Batas atas
dan batas bawah pada kisaran Nilai, tidak boleh melebihi 7,5% (tujuh koma lima
persen) dari Nilai yang dijadikan acuan. Berdasarkan perbandingan Nilai
Transaksi dengan Nilai Pasar diketahui bahwa Nilai Transaksi lebih rendah
1,38% dari Nilai Pasar dan berada dalam batasan ±7,5%. Oleh karena itu, dapat
disimpulkan bahwa nilai yang ditetapkan adalah Wajar.
Tabel 2.23 Perbandingan Nilai Pasar dengan Nilai Transaksi MNGP (dalam jutaan rupiah)
Entitas % Kepemilikan Nilai Pasar Nilai Transaksi Selisih Kesimpulan
MNGP 99,99% 3.244.910 3.200.000 1,38% WAJAR
b. Analisis Kewajaran Nilai Transaksi KOTA dengan ADI
1. Nilai Pasar ADI
Berdasarkan Laporan Penilaian 100% Ekuitas ADI yang dikeluarkan oleh KJPP
Febriman Siregar dan Rekan dengan Nomor Laporan 00746/2.0109-
05/BS/03/0069/1/VIII/2026 tertanggal 26 Agustus 2026, Nilai Pasar atas
100% ekuitas ADI adalah sebesar Rp 1.253.417.646.000, sehingga Nilai Pasar
1.206.272 (satu juta dua ratus enam ribu dua ratus tujuh puluh dua) lembar
saham atau sebesar 99,99% saham ME atas ADI adalah sebesar Rp
1.253.416.606.917
2. Nilai Transaksi ADI
Berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Saham antara KOTA dengan ADI,
nilai transaksi yang akan dilakukan atas pengambilalihan 1.206.272 (satu juta dua
- 49 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 66
ratus enam ribu dua ratus tujuh puluh dua) lembar saham atau sebesar 99,99%
saham ME atas ADI adalah sebesar Rp 1.200.000.000.000.
3. Perbandingan Nilai Pasar ADI dengan Nilai Transaksi KOTA atas ADI
Berdasarkan peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 35 Tahun 2020 ”Batas atas
dan batas bawah pada kisaran Nilai, tidak boleh melebihi 7,5% (tujuh koma lima
persen) dari Nilai yang dijadikan acuan. Berdasarkan perbandingan Nilai
Transaksi dengan Nilai Pasar diketahui bahwa Nilai Transaksi lebih rendah
4,26% dari Nilai Pasar dan berada dalam batasan ±7,5%. Oleh karena itu, dapat
disimpulkan bahwa nilai yang ditetapkan adalah Wajar.
Tabel 2.24 Perbandingan Nilai Pasar dengan Nilai Transaksi MNGP (dalam jutaan rupiah)
Entitas % Kepemilikan Nilai Pasar Nilai Transaksi Selisih Kesimpulan
ADI 99,99% 1.253.417 1.200.000 -4,26% WAJAR
2.6 Distribusi Pendapat Kewajaran
Pendapat Kewajaran ini ditujukan untuk kepentingan Manajemen KOTA dalam
kaitannya dengan Rencana Transaksi dan tidak untuk digunakan oleh pihak lain atau
untuk kepentingan lain.
- 50 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 67
BAGIAN - 3
KESIMPULAN
3.1 Kesimpulan
Analisis Transaksi
Rencana Transaksi merupakan pengambilalihan (akuisisi) PT Mandirinusa Graha
Perkasa oleh PT DMS Propertindo Tbk melalui pembelian saham yang dimiliki oleh
PT Michel Energi (“ME”) atas PT Mandirinusa Graha Perkasa sebanyak 6.413.296
(enam juta empat ratus tiga belas ribu dua ratus sembilan puluh enam) lembar saham
atau sebesar 99,99% dan pengambilalihan (akuisisi) PT Art Design Indonesia oleh PT
DMS Propertindo Tbk. melalui pembelian saham yang dimiliki oleh Michel Energi
(“ME”) atas PT Art Design Indonesia sebanyak 1.206.272 (satu juta dua ratus enam
ribu dua ratus tujuh puluh dua) lembar saham atau sebesar 99,99%.
Berdasarkan struktur kepemilikan para pihak yang bertransaksi, diketahui bahwa tidak
terdapat hubungan afiliasi antara PT DMS Propertindo Tbk., PT Mandirinusa Graha
Perkasa, dan PT Art Design Indonesia. Berdasarkan dokumen Perjanjian Pengikatan
Jual Beli serta informasi yang kami peroleh dari Manajemen, PT DMS Propertindo Tbk
berencana untuk melakukan pengambilalihan (akuisisi) PT Mandirinusa Graha Perkasa
melalui pembelian saham yang dimiliki oleh PT Michel Energi (“ME”) atas PT
Mandirinusa Graha Perkasa sebanyak 6.413.296 (enam juta empat ratus tiga belas ribu
dua ratus sembilan puluh enam) lembar saham atau sebesar 99,99% senilai Rp
3.200.000.000.000 (tiga triliun dua ratus miliar rupiah) dan pengambilalihan (akuisisi)
PT Art Design Indonesia melalui pembelian saham yang dimiliki oleh PT Michel Energi
(“ME”) atas PT Art Design Indonesia sebanyak 1.206.272 (satu juta dua ratus enam
ribu dua ratus tujuh puluh dua) lembar saham atau sebesar 99,99% senilai Rp
1.200.000.000.000 (satu triliun dua ratus miliar rupiah), di mana transaksi-transaksi
tersebut memenuhi definisi transaksi material menurut POJK 17 tahun 2020.
Berdasarkan Draft Perjanjian Pengikatan Jual Beli Saham PT Mandirinusa Graha
Perkasa Konsultan Hukum Tjajo and Partners (TnP) tanggal 24 Agustus 2026 dan Draft
Perjanjian Pengikatan Jual Beli Saham PT Art Design Indonesia yang disusun oleh
Konsultan Hukum Tjajo and Partners (TnP) tanggal 24 Agustus 2026, tidak ada
persyaratan khusus yang akan merugikan pihak-pihak yang bertransaksi sehingga syarat-
syarat yang ada pada Rencana Transaksi adalah wajar.
Analisis Kualitatif
Alasan Dilakukannya Rencana Transaksi
Berdasarkan informasi yang diuraikan oleh Manajemen KOTA, alasan dilakukannya
Rencana Transaksi ini adalah bahwa KOTA melihat adanya potensi pengembangan
yang sangat baik atas tanah milik PT Mandirinusa Graha Perkasa yang terletak di Maja,
Banten dan tanah milik PT Art Design Indonesia yang terletak di Gunung Anyar,
Surabaya.
- 51 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 68
Keuntungan Dilakukannya Rencana Transaksi
Berdasarkan informasi yang diuraikan oleh Manajemen KOTA, setelah Rencana
Transaksi berjalan efektif, maka luas tanah yang dimiliki oleh KOTA akan mengalami
peningkatan dan diharapkan dapat menopang keberlangsungan usaha KOTA. Selain
itu, dengan adanya Rencana Transaksi ini, maka KOTA akan memiliki cakupan luasan
tanah yang berada di wilayah geografis yang lebih beragam, sehingga portofolio investasi
tanah semakin luas. Selain itu, dengan adanya Rencana Transaksi ini maka jumlah saham
KOTA akan meningkat sehingga kapitalisasi pasar KOTA juga ikut meningkat.
Kerugian Dilakukannya Rencana Transaksi
Rencana Transaksi ini memiliki potensi kerugian yang perlu diantisipasi, diantaranya
yaitu perlunya waktu untuk mengembangkan tanah yang sudah diakuisisi. Selain itu,
dengan adanya Rencana Transaksi ini KOTA juga akan mengeluarkan biaya-biaya
investasi untuk mengembangkan tanah yang telah diakuisisi. Biaya-biaya investasi ini
juga akan memiliki dampak pada keuangan KOTA dimana mungkin akan terjadi
perlambatan dalam menghasilkan pendapatan.
Analisis Dampak Likuiditas
Sehubungan dengan Rencana Transaksi, maka struktur kas KOTA akan mengalami
peningkatan sebesar Rp 514.304 juta dari sebelumnya Rp 7.741 juta menjadi Rp 522.045
juta karena adanya adanya dana yang diperoleh dari penerbitan saham baru sehubungan
dengan pengambilalihan PT Art Design Indonesia dan PT Mandirinusa Graha Perkasa.
Analisis Kuantitatif
Analisis Proforma Rencana Transaksi
Berdasarkan proforma keuangan KOTA yang kami terima dari Manajemen KOTA,
terdapat pergerakan struktur laporan keuangan pada Tanggal Pendapat Kewajaran yaitu
30 Juni 2026 sehubungan dengan Rencana Transaksi yang akan dilaksanakan. Dampak
keuangan Rencana Transaksi terhadap akun-akun pada laporan keuangan proforma
KOTA diuraikan sebagai berikut:
Aset lancar KOTA mengalami peningkatan sebesar Rp 856.099 juta dari
sebelumnya Rp 207.504 juta menjadi sebesar Rp 1.063.602 juta.
Aset tidak lancar KOTA mengalami peningkatan sebesar Rp 4.692.521 juta dari
sebelumnya Rp 1.707.193 juta menjadi sebesar Rp 6.399.714 juta.
Liabilitas lancar KOTA mengalami peningkatan sebesar Rp 348.728 juta dari
sebelumnya Rp 82.469 juta menjadi sebesar Rp 431.197 juta.
- 52 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 69
Liabilitas tidak lancar KOTA mengalami peningkatan sebesar Rp 314.857 juta dari
sebelumnya Rp 578.641 juta menjadi sebesar Rp 893.498 juta.
Ekuitas KOTA mengalami peningkatan sebesar Rp 4.885.034 dari sebelumnya Rp
1.253.587 juta menjadi sebesar Rp 6.138.621 juta
Analisis Nilai Tambah Rencana Transaksi
Analisis nilai tambah atas Rencana Transaksi dilakukan untuk melihat kemampuan
KOTA dalam menghasilkan kinerja keuangan yang lebih baik dengan membandingkan
proyeksi keuangan tanpa dilaksanakannya Rencana Transaksi dan dilaksanakannya
Rencana Transaksi.
Berdasarkan proyeksi keuangan yang disampaikan oleh Manajemen KOTA, setelah
Rencana Transaksi dilakukan, berikut uraian selama periode proyeksi.
a. Laba bersih akan mengalami peningkatan sebesar Rp 3.034.160 juta selama
periode proyeksi. Hal ini dikarenakan adanya peningkatan penjualan yang cukup
signifikan dari segmen properti pada tahun 2029 dan diikuti oleh kenaikan marjin
laba bersih pada tahun 2030 sampai dengan tahun 2034. Namun, pada tahun 2027,
terdapat penurunan laba bersih. Hal ini dikarenakan belum adanya pendapatan
setelah akuisisi, namun terdapat pembayaran pajak sehingga laba bersih
mengalami penurunan.;
b. Arus kas juga akan mengalami peningkatan dengan total Rp 5.848.156 juta selama
periode proyeksi karena adanya kenaikan penjualan segmen yang cukup tinggi
pada tahun 2028 diikuti dengan tahun 2031 sampai dengan tahun 2034;
c. Total aset akan mengalami peningkatan sebesar Rp 9.541.259 juta selama periode
proyeksi. Hal ini dikarenakan adanya kenaikan kas dan bank karena adanya
peningkatan penjualan di segmen properti.;
d. Liabilitas akan mengalami peningkatan dengan total Rp 1.557.099 juta rupiah
selama periode proyeksi, yang disebabkan oleh peningkatan utang lancar lain-lain
dan pinjaman bank pada tahun 2027, peningkatan utang lancar lain-lain di tahun
2031 dan tahun 2036; dan
e. Total ekuitas akan mengalami peningkatan sebesar Rp 7.984.160 juta selama
periode proyeksi karena adanya peningkatan jumlah modal disetor serta adanya
kenaikan laba bersih.
Analisis Atas Kewajaran Nilai Transaksi
Berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Saham PT Mandirinusa Graha Perkasa,
nilai transaksi yang akan dilakukan atas pengambilalihan 6.413.296 (enam juta empat
ratus tiga belas ribu dua ratus sembilan puluh enam) lembar saham atau sebesar 99,99%
saham ME atas MNGP adalah sebesar Rp 3.200.000.000.000. Berdasarkan Laporan
Penilaian 100% Ekuitas MNGP yang dikeluarkan oleh KJPP Febriman Siregar dan
Rekan dengan Nomor Laporan 00747/2.0109-05/BS/03/0069/1/VIII/2026
tertanggal 27 Agustus 2026, Nilai Pasar atas 100% ekuitas MNGP adalah sebesar Rp
3.244.935.521.000, sehingga Nilai Pasar 6.413.296 (enam juta empat ratus tiga belas ribu
- 53 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 70
dua ratus sembilan puluh enam) lembar saham atau sebesar 99,99% saham ME atas
MNGP adalah sebesar Rp 3.244.909.952.698.
Berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Saham antara KOTA dengan ADI, nilai
transaksi yang akan dilakukan atas pengambilalihan 1.206.272 (satu juta dua ratus enam
ribu dua ratus tujuh puluh dua) lembar saham atau sebesar 99,99% saham dan
pengambilalihan 99,99% saham ME atas ADI adalah sebesar Rp 1.200.000.000.000.
Berdasarkan Laporan Penilaian 100% Ekuitas ADI yang dikeluarkan oleh KJPP
Febriman Siregar dan Rekan dengan Nomor Laporan 00746/2.0109-
05/BS/03/0069/1/VIII/2026 tertanggal 26 Agustus 2026, Nilai Pasar atas 100%
ekuitas ADI adalah sebesar Rp 1.253.417.646.000, sehingga Nilai Pasar 1.206.272 (satu
juta dua ratus enam ribu dua ratus tujuh puluh dua) lembar saham atau sebesar 99,99%
saham ME atas ADI adalah sebesar Rp 1.253.416.606.917
Berikut tabel yang membandingkan Nilai Rencana Transaksi dan Nilai Pasar (Dalam
jutaan rupiah)
% Nilai
Entitas Nilai Pasar Selisih Kesimpulan
Kepemilikan Transaksi
MNGP 99,99% 3.244.910 3.200.000 -1,38% WAJAR
ADI 99,99% 1.253.417 1.200.000 -4,26% WAJAR
Kesimpulan:
Berdasarkan Analisis Transaksi akuisisi PT Mandirinusa Graha Perkasa dengan PT DMS
Propertindo Tbk berupa pengambilalihan 99,99% saham milik PT Michel Energi atas PT
Mandirinusa Graha Perkasa dan akuisisi PT Art Design Indonesia dengan PT DMS
Propertindo Tbk. berupa pengambilaihan 99,99% saham milik PT Michel Energi atas PT
Art Design Indonesia, tidak ada persyaratan khusus yang akan merugikan pihak-pihak
yang bertransaksi.
Berdasarkan Analisis Kualitattif yang mencakup alasan dilakukannya Rencana Transaksi,
keuntungan dan kerugian Rencana Transaksi dan analisis dampak likuiditas dapat
menunjang rencana masa depan KOTA sehingga ke depan diharapkan dapat
menguntungkan bagi pemegang saham.
Berdasarkan Analisis Kuantitatif yang mencakup analisis proforma Rencana Transaksi,
analisis nilai tambah, dan analisis kewajaran nilai Rencana Transaksi dapat disimpulkan
bahwa KOTA memiliki nilai tambah atas laba bersih sebesar Rp 3.034.160 juta dan
perbandingan nilai Rencana Transaksi dengan Nilai Pasar masih berada di dalam
rentang batas bawah dan batas atas dari Nilai Pasar. Oleh karena itu, Rencana Transaksi
dapat disimpulkan WAJAR.
- 54 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 71
3.2 Distribusi Pendapat Kewajaran
Pendapat Kewajaran ini ditujukan untuk kepentingan Manajemen KOTA dalam
kaitannya dengan Rencana Transaksi dan tidak untuk digunakan oleh pihak lain atau
untuk kepentingan lain
- 55 -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 72
kantor jasa penilai publik
febriman siregar dan rekan
Ijin Kementrian Keuangan RI No. 2.12.0109
Laporan Pendapat Kewajaran Atas
1) Rencana Transaksi Akuisisi PT Mandiri Nusa Graha
Perkasa oleh PT DMS Propertindo Tbk.;
L APORAN K AJIAN
2) Rencana Transaksi Akuisisi PT Art Design Indonesia
P ERHITUNGAN AolehTASPT DMS Propertindo,
J ANGKA Tbk
W AKTU D AN J UMLAH
K ONTRIBUSI A TAS K ERJASAMA P EMANFAATAN A SET
untuk keperluan
P EMERINTAH P ROVINSI PT DMS Propertindo Tbk. G UBERNUR
G ORONTALO
D ENGAN B ENTUK BGS (B ANGUNAN
Gedung G UNA
Graha Mampang Lantai 2S ERAH )
Jl. Mampang Prapatan Raya No. 100
Jakarta Selatan – DKI Jakarta 12760
No. Laporan : 00748/2.0109-05/BS/03/0069/1/VIII/2026
Page 73
Bogor, 27 Agustus 2026
No. Laporan : 00748/2.0109-05/BS/03/0069/1/VIII/2026
Kepada Yth,
PT DMS Propertindo Tbk.
Gedung Graha Mampang Lantai 2
Jl. Mampang Prapatan Raya No. 100
Jakarta Selatan – DKI Jakarta 12760
Perihal : Laporan Pendapat Kewajaran atas 1) Rencana Transaksi Akuisisi PT Mandiri
Nusa Graha Perkasa oleh PT DMS Propertindo Tbk.; dan 2) Rencana
Transaksi Akuisisi PT Art Design Indonesia oleh PT DMS Propertindo, Tbk.
Dengan hormat,
Memenuhi permintaan PT DMS Propertindo Tbk. (“KOTA”) sebagaimana tercantum pada
Proposal Penawaran Jasa Penyusunan Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) atas 1) Rencana
Transaksi Akuisisi PT Mandiri Nusa Graha Perkasa (MNGP) oleh PT DMS Propertindo Tbk.
(KOTA); dan 2) Rencana Transaksi Akuisisi PT Art Design Indonesia (ADI) oleh PT DMS
Propertindo Tbk. (KOTA) dengan nomor proposal 0425/PNW/FO-BGR-FSR/VII/2026,
kami, Kantor Jasa Penilai Publik (“KJPP”) Febriman Siregar dan Rekan (“FSR” atau
“Penilai” atau “Kami”) yang telah memperoleh Izin Usaha dengan No. 2.12.0109 yang
dikeluarkan oleh Kementerian Keuangan Republik Indonesia melalui Keputusan Menteri
Keuangan No.1402/KM.1/2012 tertanggal 26 November 2012, dan Izin Pembukaan Kantor
Cabang di Bogor yang dikeluarkan oleh Kementerian Keuangan Republik Indonesia melalui
Keputusan Menteri Keuangan No. 459/KM.1/2020 tertanggal 17 September 2020 dan telah
terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan (OJK) berdasarkan Surat No. S-838/PM.223/2019 tanggal
31 Juli 2019 dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal (Pendaftaran Ulang)
No. KEP-996/KS.13/2026 tanggal 31 Juli 2024 sebagai Penilai Properti/Aset dan Bisnis di
Pasar Modal, bersama ini kami sampaikan Laporan Pendapat Kewajaran Atas 1) Rencana
Transaksi Akuisisi PT Mandiri Nusa Graha Perkasa oleh PT DMS Propertindo Tbk.;
dan 2) Rencana Transaksi Akuisisi PT Art Design Indonesia oleh PT DMS
Propertindo, Tbk. sebagai berikut:
1.1. STATUS PENILAI
Penilai adalah Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Febriman Siregar & Rekan (“FSR”)
yang sesuai Surat Keputusan Menteri Keuangan No. 1402/KM.1/2012 tertanggal 26
November 2012, dan Izin Pembukaan Kantor Cabang di Bogor yang dikeluarkan oleh
Kementerian Keuangan Republik Indonesia melalui Keputusan Menteri Keuangan No.
459/KM.1/2020 tertanggal 17 September 2020 dan telah terdaftar di Otoritas Jasa
Keuangan (OJK) berdasarkan Surat No. S-838/PM.223/2019 tanggal 31 Juli 2019
dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal (Pendaftaran Ulang) No.
KEP-996/KS.13/2026 sebagai Penilai Aset/Properti dan Bisnis di Pasar Modal.
- i-
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 74
Identifikasi Penilai yang bertanggung jawab pada Laporan Pendapat Kewajaran atas 1)
Rencana Transaksi Akuisisi PT Mandiri Nusa Graha Perkasa oleh PT DMS Propertindo
Tbk.; dan 2) Rencana Transaksi Akuisisi PT Art Design Indonesia oleh PT DMS
Propertindo, Tbk. (“Rencana Transaksi”) ini adalah sebagai berikut :
Nama : Ir. Yohn PS. Napitupulu, Msc., MAPPI (Cert.)
Anggota MAPPI : 92 – S- 00252
No. Izin Penilai Publik : PB-1.08.00069
STTD Penilai OJK No. : KEP-996/KS.13/2026
No. Register : RMK-2017.00069
Klasifikasi bidang jasa : Penilai Bisnis dan Properti
KJPP FSR/Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan Pendapat Kewajaran atas
objek Rencana Transaksi pada perihal dimaksud, dan tidak memiliki benturan
kepentingan dengan subjek atau objek Pendapat Kewajaran, sehingga dalam posisi untuk
memberikan Pendapat Kewajaran yang objektif dan tidak memihak.
1.2. PEMBERI TUGAS
Nama : PT DMS Propertindo Tbk. (“KOTA”)
Bidang Usaha : Pengembangan properti, perhotelan dan jasa
manajemen baik secara langsung maupun tidak
langsung melalui Entitas Anak
Alamat : Gedung Graha Mampang Lantai 2, Jl. Mampang
Prapatan Raya No. 100, Jakarta Selatan – DKI Jakarta
12760
Telepon/fax : (021) 7940 671 / -
Email : investor.relation@MNGPropertindo.com
1.3. PENGGUNA LAPORAN
Nama : PT DMS Propertindo Tbk.
Bidang Usaha : Pengembangan properti, perhotelan dan jasa
manajemen baik secara langsung maupun tidak
langsung melalui Entitas Anak
Alamat : Gedung Graha Mampang Lantai 2, Jl. Mampang
Prapatan Raya No. 100, Jakarta Selatan – DKI Jakarta
12760
Telepon/fax : (021) 7940 671 / -
Email : investor.relation@MNGPropertindo.com
Nama : Otoritas Jasa Keuangan (OJK)
- ii -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 75
Bidang Usaha : Regulator Sektor Keuangan
Alamat : Gedung Soemitro Djojohadikusumo, Jalan
Lapangan Banteng Timur Nomor 2-4, Jakarta Pusat
10710
Telepon/fax : (021) 2960 0000/-
Email : humas@ojk.go.id
1.4. OBJEK PENDAPAT KEWAJARAN
Objek penugasan Pendapat Kewajaran ini adalah 1) Rencana Transaksi Akuisisi PT
Mandiri Nusa Graha Perkasa (MNGP) oleh PT DMS Propertindo Tbk. (KOTA); dan 2)
Rencana Transaksi Akuisisi PT Art Design Indonesia (ADI) oleh PT DMS Propertindo,
Tbk. (KOTA).
1.5. JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN
Dalam penugasan Pendapat Kewajaran ini, mata uang yang digunakan adalah mata uang
Rupiah.
1.6. MAKSUD DAN TUJUAN PENDAPAT KEWAJARAN
Maksud dan tujuan pelaksanaan penugasan ini adalah memberikan suatu Pendapat
Kewajaran (Fairness Opinion) atas Transaksi Material berupa 1) Rencana Transaksi Akuisisi
PT Mandiri Nusa Graha Perkasa (MNGP) oleh PT DMS Propertindo Tbk. (KOTA);
dan 2) Rencana Transaksi Akuisisi PT Art Design Indonesia (ADI) oleh PT DMS
Propertindo, Tbk. (KOTA), sesuai dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK)
Nomor 32 Tahun 2015 dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) Nomor 17 Tahun
2020.
Laporan Pendapat Kewajaran ini digunakan untuk kepentingan Otoritas Jasa Keuangan
(OJK) dan tidak digunakan untuk Bursa Efek Indonesia (Pasar Modal), perpajakan,
pengadilan, dan tujuan lain di luar dari tujuan yang disebutkan dalam laporan ini.
1.7. TANGGAL PENDAPAT KEWAJARAN (CUT OFF DATE)
Tanggal Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi dalam Laporan Pendapat
Kewajaran ini adalah tanggal 30 Juni 2026.
1.8. TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Dalam penyusunan Pendapat Kewajaran ini, kami melakukan pengumpulan data yang
cukup tanpa halangan dari pihak mana pun melalui email. Kami juga melakukan inspeksi
lapangan dan wawancara (tatap muka) secara langsung. Kami juga melakukan konfirmasi
dan tanya jawab melalui email, WhatsApp dan telepon.
- iii -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 76
Penelaahan, perhitungan dan analisis dilakukan sesuai dengan Maksud dan Tujuan
Pendapat Kewajaran. Kami akan melakukan survei ke lokasi jika memungkinkan. Pada
kondisi/kejadian luar biasa dengan adanya kendala-kendala yang membatasi akses Penilai
untuk melakukan investigasi atas Objek Pendapat Kewajaran sehingga Penilai tidak dapat
melakukan investigasi secara normal, maka hal tersebut akan diungkapkan di dalam
Laporan Pendapat Kewajaran.
Dalam hal proses investigasi yang akan dilakukan, maka terdapat beberapa batasan yang
dilakukan:
1. Tidak melalukan uji tuntas (penuh) atas Objek Pendapat Kewajaran, namun
hanya uji kaji terbatas sesuai metodologi penyusunan Pendapat Kewajaran;
2. Tidak melakukan studi kelayakan bisnis dan keuangan;
3. Tidak melakukan penilaian properti atas aset non-operasional;
4. Uji tuntas terbatas terhadap legalitas dan dokumen hukum Objek Pendapat
Kewajaran maupun pihak terkait rencana transaksi;
5. Tidak melakukan analisis dampak pajak;
6. Pengumpulan informasi dan data Objek Pendapat Kewajaran untuk memperoleh
kelengkapan yang disesuaikan untuk keperluan analisis.
1.9. SIFAT DAN SUMBER INFORMASI
1. Data yang relevan yang digunakan dalam Pendapat Kewajaran ini bersumber dari
hasil lapangan dan data dari PT DMS Propertindo Tbk.
2. Informasi yang kami peroleh dari pihak yang bersangkutan Kami anggap
merupakan informasi yang dapat dipercaya kebenarannya. Oleh karenanya kami
tidak melakukan pengecekan lebih lanjut. Bilamana di kemudian hari diketahui
ada informasi yang tidak benar yang diberikan kepada kami, maka kami tidak
dapat diminta pertanggungjawaban.
3. Data-data atau dokumen-dokumen kepemilikan yang diterima dari pemberi tugas
dianggap benar, tidak bermasalah dan dapat diandalkan (merupakan tanggung
jawab perusahaan).
4. Data lain yang relevan dan terpercaya antara lain Bank Indonesia, Bursa Efek
Indonesia atau bursa lain, Badan Pusat Statistik, serta sumber data lain yang
diperoleh melalui website maupun instansi terkait.
5. Penilai tidak melakukan verifikasi ataupun pengecekan legalitas terhadap data dan
dokumen tersebut.
1.10. ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
Penyusunan laporan Pendapat Kewajaran ini menggunakan asumsi dan kondisi pembatas
sebagai berikut:
1. Laporan Pendapat Kewajaran ini bersifat non-disclaimer opinion.
2. KJPP FSR telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan
dalam proses penyusunan Pendapat Kewajaran.
- iv -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 77
3. Data-data dan informasi yang diperoleh KJPP FSR berasal dari sumber yang
dapat dipercaya keakuratannya.
4. KJPP FSR menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen
dengan kemampuan untuk pencapaiannya (fiduciary duty)
5. KJPP FSR bertanggung jawab atas atas pelaksanaan penyusunan Pendapat
Kewajaran
6. KJPP FSR menghasilkan Laporan Pendapat Kewajaran yang terbuka untuk
publik, kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia yang dapat mempengaruhi
operasional perusahaan.
7. KJPP FSR bertanggung jawab atas Kesimpulan Pendapat Kewajaran.
8. KJPP FSR telah memperoleh informasi atas status hukum Objek Pendapat
Kewajaran dari Pemberi Tugas.
9. Tidak ada dispute pajak yang bersifat material dan seluruh kewajiban pajak terkait
Objek Pendapat Kewajaran dapat dipenuhi oleh KOTA, baik sebagai bagian dari
entitas bisnis maupun sebagai entitas bisnis secara keseluruhan.
10. Hasil uji kaji terbatas dengan maksud dan tujuan penugasan, sudah dapat
memenuhi kebutuhan analisis secara kuantitatif.
1.11. PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI
Laporan Pendapat Kewajaran ini ditujukan untuk kepentingan Manajemen KOTA dalam
kaitannya dengan Rencana Transaksi sesuai dengan yang telah disebutkan pada Maksud
dan Tujuan Pendapat Kewajaran dan tidak untuk digunakan oleh pihak lain atau untuk
kepentingan lain.
1.12. PEMENUHAN STANDAR
Laporan Pendapat Kewajaran disusun berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
(POJK) Nomor 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian
Bisnis di Pasar Modal, Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan (SEOJK) Nomor
17/SEOJK.04/2020 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis
di Pasar Modal, serta Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Edisi
VII Tahun 2018 (KEPI & SPI Edisi VII-2018) revisi SPI 300, SPI 310, SPI 320, SPI 330
tahun 2020 yang diterbitkan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
1.13. PROSEDUR PELAKSANAAN PENUGASAN
Analisis kewajaran Rencana Transaksi meliputi beberapa aspek sebagai metodologi
penyusunan Laporan Pendapat Kewajaran meliputi antara lain:
1. Analisis transaksi;
2. Analisis kualitatif dan kuantitatif atas rencana transaksi;
3. Analisis atas kewajaran nilai transaksi; dan
4. Analisis atas faktor lain yang relevan.
-v-
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 78
1.14. BATASAN ATAU PENGECUALIAN ATAS TANGGUNG JAWAB KEPADA
PIHAK SELAIN PEMBERI TUGAS
Penilai tidak memiliki tanggung jawab kepada pihak ketiga, selain Pemberi Tugas, kecuali
yang diatur dalam peraturan dan hukum yang berlaku.
1.15. ANALISIS PENDAPAT KEWAJARAN
1. Analisis Transaksi
Rencana Transaksi merupakan pengambilalihan (akuisisi) PT Mandirinusa Graha
Perkasa oleh PT DMS Propertindo Tbk melalui pembelian saham yang dimiliki oleh
PT Michel Energi (“ME”) atas PT Mandirinusa Graha Perkasa sebanyak 6.413.296
(enam juta empat ratus tiga belas ribu dua ratus sembilan puluh enam) lembar saham
atau sebesar 99,99% dan pengambilalihan (akuisisi) PT Art Design Indonesia oleh
PT DMS Propertindo Tbk. melalui pembelian saham yang dimiliki oleh Michel
Energi (“ME”) atas PT Art Design Indonesia sebanyak 1.206.272 (satu juta dua ratus
enam ribu dua ratus tujuh puluh dua) lembar saham atau sebesar 99,99%.
Berdasarkan struktur kepemilikan para pihak yang bertransaksi, diketahui bahwa
tidak terdapat hubungan afiliasi antara PT DMS Propertindo Tbk., PT Mandirinusa
Graha Perkasa, dan PT Art Design Indonesia. Berdasarkan dokumen Perjanjian
Pengikatan Jual Beli serta informasi yang kami peroleh dari Manajemen, PT DMS
Propertindo Tbk berencana untuk melakukan pengambilalihan (akuisisi)
PT Mandirinusa Graha Perkasa melalui pembelian saham yang dimiliki oleh
PT Michel Energi (“ME”) atas PT Mandirinusa Graha Perkasa sebanyak 6.413.296
(enam juta empat ratus tiga belas ribu dua ratus sembilan puluh enam) lembar saham
atau sebesar 99,99% senilai Rp 3.200.000.000.000 (tiga triliun dua ratus miliar rupiah)
dan pengambilalihan (akuisisi) PT Art Design Indonesia melalui pembelian saham
yang dimiliki oleh PT Michel Energi (“ME”) atas PT Art Design Indonesia sebanyak
1.206.272 (satu juta dua ratus enam ribu dua ratus tujuh puluh dua) lembar saham
atau sebesar 99,99% senilai Rp 1.200.000.000.000 (satu triliun dua ratus miliar
rupiah), di mana transaksi-transaksi tersebut memenuhi definisi transaksi material
menurut POJK 17 tahun 2020.
Berdasarkan Draft Perjanjian Pengikatan Jual Beli Saham PT Mandirinusa Graha
Perkasa Konsultan Hukum Tjajo and Partners (TnP) tanggal 24 Agustus 2026 dan
Draft Perjanjian Pengikatan Jual Beli Saham PT Art Design Indonesia yang disusun
oleh Konsultan Hukum Tjajo and Partners (TnP) tanggal 24 Agustus 2026, tidak ada
persyaratan khusus yang akan merugikan pihak-pihak yang bertransaksi sehingga
syarat-syarat yang ada pada Rencana Transaksi adalah wajar.
- vi -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 79
2. Analisis Kualitatif
Alasan Dilakukannya Rencana Transaksi
Berdasarkan informasi yang diuraikan oleh Manajemen KOTA, alasan dilakukannya
Rencana Transaksi ini adalah bahwa KOTA melihat adanya potensi pengembangan
yang sangat baik atas tanah milik PT Mandirinusa Graha Perkasa yang terletak di
Maja, Banten, dan tanah milik PT Art Design Indonesia yang terletak di Gunung
Anyar, Surabaya.
Keuntungan Dilakukannya Rencana Transaksi
Berdasarkan informasi yang diuraikan oleh Manajemen KOTA, setelah Rencana
Transaksi berjalan efektif, maka luas tanah yang dimiliki oleh KOTA akan
mengalami peningkatan dan diharapkan dapat menopang keberlangsungan usaha
KOTA. Selain itu, dengan adanya Rencana Transaksi ini, maka KOTA akan memiliki
cakupan luasan tanah yang berada di wilayah geografis yang lebih beragam, sehingga
portofolio investasi tanah semakin luas. Selain itu, dengan adanya Rencana Transaksi
ini maka jumlah saham KOTA akan meningkat sehingga kapitalisasi pasar KOTA
juga ikut meningkat.
Kerugian Dilakukannya Rencana Transaksi
Rencana Transaksi ini juga memiliki potensi kerugian, diantaranya hilangnya peluang
untuk mengembangkan aset eksisting yang dimiliki KOTA sehubungan dengan
Rencana Transaksi yang akan dilakukan. Selain itu, dengan efektifnya Rencana
Transaksi yang akan dilakukan KOTA, akan timbul biaya-biaya investasi untuk
mengembangkan tanah yang telah diakuisisi. Biaya-biaya investasi ini juga akan
memiliki dampak pada keuangan KOTA dimana mungkin akan terjadi perlambatan
dalam menghasilkan pendapatan.
Analisis Dampak Likuiditas
Sehubungan dengan Rencana Transaksi, maka struktur kas KOTA akan mengalami
peningkatan sebesar Rp 514.304 juta dari sebelumnya Rp 7.741 juta menjadi Rp
522.045 juta karena adanya adanya dana yang diperoleh dari penerbitan saham baru
sehubungan dengan pengambilalihan PT Art Design Indonesia dan PT Mandirinusa
Graha Perkasa.
3. Analisis Kuantitatif
Analisis Proforma Rencana Transaksi
Berdasarkan proforma keuangan KOTA yang kami terima dari Manajemen KOTA,
terdapat pergerakan struktur laporan keuangan pada Tanggal Pendapat Kewajaran
yaitu 30 Juni 2026 sehubungan dengan Rencana Transaksi yang akan dilaksanakan.
- vii -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 80
Dampak keuangan Rencana Transaksi terhadap akun-akun pada laporan keuangan
proforma KOTA diuraikan sebagai berikut:
Aset lancar KOTA mengalami peningkatan sebesar Rp 856.099 juta dari
sebelumnya Rp 207.504 juta menjadi sebesar Rp 1.063.602 juta.
Aset tidak lancar KOTA mengalami peningkatan sebesar Rp 4.692.521 juta
dari sebelumnya Rp 1.707.193 juta menjadi sebesar Rp 6.399.714 juta.
Liabilitas lancar KOTA mengalami peningkatan sebesar Rp 348.728 juta dari
sebelumnya Rp 82.469 juta menjadi sebesar Rp 431.197 juta.
Liabilitas tidak lancar KOTA mengalami peningkatan sebesar Rp 314.857 juta
dari sebelumnya Rp 578.641 juta menjadi sebesar Rp 893.498 juta.
Ekuitas KOTA mengalami peningkatan sebesar Rp 4.885.034 dari sebelumnya
Rp 1.253.587 juta menjadi sebesar Rp 6.138.621 juta.
Analisis Nilai Tambah
Analisis nilai tambah atas Rencana Transaksi dilakukan untuk melihat kemampuan
KOTA dalam menghasilkan kinerja keuangan yang lebih baik dengan
membandingkan proyeksi keuangan tanpa dilaksanakannya Rencana Transaksi dan
dilaksanakannya Rencana Transaksi.
Berdasarkan proyeksi keuangan yang disampaikan oleh Manajemen KOTA, setelah
Rencana Transaksi dilakukan, berikut uraian selama periode proyeksi.
a. Laba bersih akan mengalami peningkatan sebesar Rp 3.034.160 juta selama
periode proyeksi. Hal ini dikarenakan adanya peningkatan penjualan yang
cukup signifikan dari segmen properti pada tahun 2029 dan diikuti oleh
kenaikan marjin laba bersih pada tahun 2030 sampai dengan tahun 2034.
Namun, pada tahun 2027, terdapat penurunan laba bersih. Hal ini
dikarenakan belum adanya pendapatan setelah akuisisi, namun terdapat
pembayaran pajak sehingga laba bersih mengalami penurunan.;
b. Arus kas juga akan mengalami peningkatan dengan total Rp 5.848.156 juta
selama periode proyeksi karena adanya kenaikan penjualan segmen yang
cukup tinggi pada tahun 2028 diikuti dengan tahun 2031 sampai dengan
tahun 2034;
c. Total aset akan mengalami peningkatan sebesar Rp 9.541.259 juta selama
periode proyeksi. Hal ini dikarenakan adanya kenaikan kas dan bank karena
adanya peningkatan penjualan di segmen properti.;
d. Liabilitas akan mengalami peningkatan dengan total Rp 1.557.099 juta rupiah
selama periode proyeksi, yang disebabkan oleh peningkatan utang lancar lain-
lain dan pinjaman bank pada tahun 2027, peningkatan utang lancar lain-lain
di tahun 2031 dan tahun 2036; dan
e. Total ekuitas akan mengalami peningkatan sebesar Rp 7.984.160 juta selama
periode proyeksi karena adanya peningkatan jumlah modal disetor serta
adanya kenaikan laba bersih.
- viii -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 81
Analisis Nilai Tambah (dalam jutaan rupiah)
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Deskripsi 1 Jul – 31 1 Jan – 31 1 Jan – 31 1 Jan – 31 1 Jan – 31 1 Jan – 31
Des Des Des Des Des Des
Laba Bersih
Sebelum 45.901 34.112 35.105 43.258 53.489 57.748
Sesudah 45.901 27.090 79.328 186.794 339.067 531.489
Kenaikan/
- (7.022) 44.223 143.536 285.578 473.741
(Penurunan)
Arus Kas
Sebelum 35.086 221.585 148.333 51.198 60.572 48.264
Sesudah 560.336 145.357 323.215 444.531 402.842 1.145.926
Kenaikan/
525.250 (76.227) 174.882 393.334 342.270 1.097.662
(Penurunan)
Total Aset
Sebelum 1.957.271 2.163.167 2.295.946 2.331.591 2.376.609 2.411.019
Sesudah 6.907.271 7.387.009 8.030.357 8.403.238 8.582.451 9.515.125
Kenaikan/
4.950.000 5.223.842 5.734.411 6.071.648 6.205.841 7.104.106
(Penurunan)
Total Liabilitas
Sebelum 673.888 845.671 943.346 935.732 927.262 903.923
Sesudah 673.888 1.126.535 1.690.555 1.876.643 1.716.788 2.117.973
Kenaikan/
- 280.864 747.209 940.910 789.526 1.214.050
(Penurunan)
Total Ekuitas
Sebelum 1.283.384 1.317.495 1.352.600 1.395.858 1.449.347 1.507.096
Sesudah 6.233.384 6.260.474 6.339.802 6.526.595 6.865.663 7.397.152
Kenaikan/
4.950.000 4.942.978 4.987.201 5.130.737 5.416.315 5.890.056
(Penurunan)
- ix -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 82
2032 2033 2034 2035 2036
Deskripsi 1 Jan – 31 1 Jan – 31 1 Jan – 31 1 Jan – 31 1 Jan – 31
Des Des Des Des Des
Laba Bersih
Sebelum 73.088 84.486 100.765 115.815 133.145
Sesudah 816.131 521.089 701.314 347.210 215.658
Kenaikan/
743.043 436.603 600.549 231.395 82.513
(Penurunan)
Arus Kas
Sebelum 61.439 55.012 67.257 60.315 70.870
Sesudah 939.254 886.248 1.061.429 363.824 455.125
Kenaikan/
877.815 831.236 994.173 303.509 384.255
(Penurunan)
Total Aset
Sebelum 2.458.675 2.499.904 2.553.377 2.599.909 2.657.559
Sesudah 10.082.081 10.776.608 11.336.985 11.518.240 12.198.818
Kenaikan/
7.623.406 8.276.704 8.783.608 8.918.331 9.541.259
(Penurunan)
Total Liabilitas
Sebelum 878.492 835.234 787.943 718.660 643.164
Sesudah 1.868.798 2.042.236 1.901.299 1.735.344 2.200.263
Kenaikan/
990.307 1.207.002 1.113.357 1.016.685 1.557.099
(Penurunan)
Total Ekuitas
Sebelum 1.580.183 1.664.670 1.765.435 1.881.250 2.014.395
Sesudah 8.213.283 8.734.372 9.435.686 9.782.896 9.998.554
Kenaikan/
6.633.100 7.069.702 7.670.251 7.901.646 7.984.160
(Penurunan)
4. Analisis Kewajaran Harga Rencana Transaksi
Berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Saham PT Mandirinusa Graha Perkasa,
nilai transaksi yang akan dilakukan atas pengambilalihan 6.413.296 (enam juta empat
ratus tiga belas ribu dua ratus sembilan puluh enam) lembar saham atau sebesar
99,99% saham ME atas MNGP adalah sebesar Rp 3.200.000.000.000. Berdasarkan
Laporan Penilaian 100% Ekuitas MNGP yang dikeluarkan oleh KJPP Febriman
Siregar dan Rekan dengan Nomor Laporan 00747/2.0109-
05/BS/03/0069/1/VIII/2026 tertanggal 27 Agustus 2026, Nilai Pasar atas 100%
ekuitas MNGP adalah sebesar Rp 3.244.935.521.000, sehingga Nilai Pasar 6.413.296
(enam juta empat ratus tiga belas ribu dua ratus sembilan puluh enam) lembar saham
atau sebesar 99,99% saham ME atas MNGP adalah sebesar Rp 3.244.909.952.698.
-x-
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 83
Berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Saham antara KOTA dengan ADI, nilai
transaksi yang akan dilakukan atas pengambilalihan 1.206.272 (satu juta dua ratus
enam ribu dua ratus tujuh puluh dua) lembar saham atau sebesar 99,99% saham dan
pengambilalihan 99,99% saham ME atas ADI adalah sebesar Rp 1.200.000.000.000.
Berdasarkan Laporan Penilaian 100% Ekuitas ADI yang dikeluarkan oleh KJPP
Febriman Siregar dan Rekan dengan Nomor Laporan 00746/2.0109-
05/BS/03/0069/1/VIII/2026 tertanggal 26 Agustus 2026, Nilai Pasar atas 100%
ekuitas ADI adalah sebesar Rp 1.253.417.646.000, sehingga Nilai Pasar 1.206.272
(satu juta dua ratus enam ribu dua ratus tujuh puluh dua) lembar saham atau sebesar
99,99% saham ME atas ADI adalah sebesar Rp 1.253.416.606.917
Berikut tabel yang membandingkan Nilai Rencana Transaksi dan Nilai Pasar (Dalam
jutaan rupiah)
% Nilai
Entitas Nilai Pasar Selisih Kesimpulan
Kepemilikan Transaksi
MNGP 99,99% 3.244.910 3.200.000 -1,38% WAJAR
ADI 99,99% 1.253.417 1.200.000 -4,26% WAJAR
- xi -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Page 84
1.16. KESIMPULAN
Berdasarkan Analisis Transaksi akuisisi PT Mandirinusa Graha Perkasa dengan PT DMS
Propertindo Tbk berupa pengambilalihan 99,99% saham milik PT Michel Energi atas PT
Mandirinusa Graha Perkasa dan akuisisi PT Art Design Indonesia dengan PT DMS
Propertindo Tbk. berupa pengambilaihan 99,99% saham milik PT Michel Energi atas PT
Art Design Indonesia, tidak ada persyaratan khusus yang akan merugikan pihak-pihak
yang bertransaksi.
Berdasarkan Analisis Kualitattif yang mencakup alasan dilakukannya Rencana Transaksi,
keuntungan dan kerugian Rencana Transaksi dan analisis dampak likuiditas dapat
menunjang rencana masa depan KOTA sehingga ke depan diharapkan dapat
menguntungkan bagi pemegang saham.
Berdasarkan Analisis Kuantitatif yang mencakup analisis proforma Rencana Transaksi,
analisis nilai tambah, dan analisis kewajaran nilai Rencana Transaksi dapat disimpulkan
bahwa KOTA memiliki nilai tambah atas laba bersih sebesar Rp 3.034.160 juta dan
perbandingan nilai Rencana Transaksi dengan Nilai Pasar masih berada di dalam rentang
batas bawah dan batas atas dari Nilai Pasar. Oleh karena itu, Rencana Transaksi dapat
disimpulkan WAJAR.
Surat pengantar penilaian ini diikuti oleh Laporan Pendapat Kewajaran Terinci
(Comprehensive Style) yang merupakan satu kesatuan yang tak dapat dipisahkan. Disini kami
tegaskan bahwa FSR tidak mengambil keuntungan, baik sekarang maupun di masa yang
akan datang, atas objek Pendapat Kewajaran.
Laporan ini tidak sah jika tidak dibubuhi stempel perusahaan (corporate seal) dari Kantor
Jasa Penilai Publik FSR.
Hormat kami,
KJPP Febriman Siregar dan Rekan
Ir. Yohn PS Napitupulu, M.Sc., MAPPI (Cert.)
Partner
MAPPI No. : 92-S-00252
Izin Penilai Publik : PB-1.08.00069
STTD OJK : KEP-996/KS.13/2026
Register No. : RMK-2017.00069
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilai Bisnis & Penilai Properti
- xii -
Laporan Pendapat Kewajaran
PT DMS Propertindo Tbk.
Names mentioned 72 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PT Mandiri Nusa Graha Perkasa
p.1 ×15
unresolved
org
PT Art Design Indonesia P ERHITUNGAN AolehTASPT DMS
p.1 ×2
unresolved
org
PT DMS
p.1 ×2
unresolved
org
PT Art Design Indonesia
p.2 ×50
unresolved
org
Febriman Siregar dan Rekan
p.2 ×10
unresolved
org
Kementerian Keuangan Republik Indonesia
p.2 ×6
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.2 ×8
unresolved
org
Febriman Siregar & Rekan
p.2 ×3
unresolved
person
Msc.
p.3 ×2
unresolved
—
MAPPI
p.3 ×2
unresolved
—
STTD Penilai
p.3 ×2
unresolved
org
KJPP FSR
p.3 ×30
unresolved
—
Telepon/fax
p.3 ×6
unresolved
org
Bank Indonesia
p.5 ×19
unresolved
org
Pusat Statistik
p.5 ×2
unresolved
org
PT Mandirinusa Graha Perkasa
p.7 ×36
unresolved
org
PT Michel Energi
p.7 ×21
unresolved
org
PT Mandirinusa Graha Perkasa Konsultan Hukum Tjajo
p.7 ×3
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar
p.11 ×13
unresolved
org
Rekan Ir. Yohn PS Napitupulu
p.13 ×2
unresolved
org
PENILAI KJPP Febriman Siregar dan Rekan
p.14
unresolved
org
Selanjutnya KJPP Febriman Siregar dan Rekan
p.15
unresolved
person
Penanggung Jawab Ir. Yohn PS Napitupulu
p.16 ×6
unresolved
org
Quality Assurance Eduardo Juantareno
p.16
unresolved
person
Asisten Penilai Ramdan Pauzi
p.16
unresolved
person
Muslim
p.21 ×4
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Jonnardi
p.21
unresolved
org
Sukimto & Rekan
p.21 ×6
unresolved
person
Akuntan Publik Dr. Jonnardi
p.21
unresolved
person
Dr. Jonnardi
p.21 ×5
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Rama Wendra
p.21
unresolved
person
Akuntan Publik Evans Pausta Pallasius
p.21 ×2
unresolved
person
Syarif Thoyib
p.23
unresolved
person
Roy Dalhar Pahlivi
p.27
unresolved
person
Roy Ferrynta Parulian
p.27
unresolved
org
PT Mandirinusa
p.27 ×2
unresolved
org
PT Michel Pihak
p.27
unresolved
org
PT Mandirinusa Graha Perkasa Persyaratan Pendahuluan Penjual
p.28
unresolved
org
Menteri Hukum Republik Indonesia
p.29 ×4
unresolved
org
Bank ME
p.29 ×2
unresolved
org
Arbitrase Nasional Indonesia Penyelesaian
p.29 ×2
unresolved
org
PT Art Design
p.29
unresolved
org
PT Art Design Indonesia Persyaratan Pendahuluan Penjual
p.30
unresolved
person
M. Nova Faisal
p.34
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.34 ×2
unresolved
person
Elizabeth Karina Leonita
p.35
unresolved
org
Menteri
p.35
unresolved
person
H. Feby Rubein Hidayat
p.35 ×2
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. AHU-
p.35
unresolved
person
Panji Kresna.
p.35
unresolved
org
Bank Indonesia Triwulan II-
p.35
unresolved
org
Bank Indonesia Grafik
p.39 ×6
unresolved
org
Bank Indonesia Perkembangan Pasokan Properti Komersial. Indeks Pasokan
p.40
unresolved
org
PT Mandirinusa Graha Perkasa. Analisis Kuantitatif Analisis
p.68
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
No extraction attempted yet.