Back to announcement
20260828_KOTA_Laporan Informasi dan Fakta Material_32133484_lamp5.pdf
Other Text extracted KOTASource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 24
Page 1
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
DESMAR, SUSANTO, SALMAN DAN REKAN
DSS&R
P A R T N E R S
PROPERTY VALUATION, BUSINESS VALUATION & ADVISORY A Valuation Firm
Licence No. 2.17.0142, KMK 420/KM.1/2022, Wilayah Kerja Negara Republik Indonesia
Surabaya, 21 Agustus 2026
No. Laporan : 00400/2.0142-01/PI/10/0363/1/VIII/2026
Lampiran : 2 (dua) Bundel Laporan Penilaian
Perihal : Laporan Penilaian Aset Operasional (Properti dalam Pengembangan)
Yang Terhormat
PT. DMS Propertindo, Tbk
Graha Mampang Lantai 1
Jalan Mampang Prapatan Raya No. 100
Duren Tiga, Pancoran, Jakarta Selatan-DKI Jakarta 12760
Dengan hormat,
Menyambung permintaan dari PT. DMS Propertindo, Tbk Perihal Proposal Penawaran
Nomor 0017/2.0142-01/PP-A/DSSR-06/0363/VIII/2026, pada tanggal 10
Agustus 2026 untuk memberikan opini Nilai Pasar atas Objek berupa beberapa bidang
Tanah Kosong yang berlokasi di Jalan Raya Gn. Anyar Sawah No. 18, Kelurahan Gn.
Anyar, Kecamatan Gn. Anyar, Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur, Indonesia. Dengan
ini kami menyatakan bahwa kami telah melakukan analisa atas objek penilaian, dan
menyampaikan laporan ini untuk keperluan Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan.
1. Status Penilai
Pekerjaan ini akan dilaksanakan oleh penilai independen yang merupakan Penilai
Publik dan salah satu rekan pada KJPP Desmar Susanto Salman dan Rekan (KJPP
DSSR) serta terdaftar di Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) dan Ikatan
Kantor Jasa Penilai Publik (IKJPP). KJPP DSSR merupakan KJPP independen
berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan 420/KM.1/2022 dengan Izin Usaha
Kantor Jasa Penilai Publik Nomor 2.17.0142 dari Kementerian Keuangan Republik
Indonesia.
Penilai Publik yang bertanggung jawab sekaligus yang bertanda tangan di dalam Laporan
Penilaian adalah Ronald Tulus Maruli Silitonga, M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)
merupakan Penilai Publik Properti dengan Nomor Izin Penilai Publik No. P-
1.13.00363 dari Kementerian Keuangan Republik Indonesia dan memiliki Surat
Tanda Terdaftar Sdr. Ronald Tulus Maruli Sebagai Profesi Penunjang Penilai Publik
Sektor Jasa Keuangan dengan Nomor KEP-815/KS.13/2026 dari Keputusan Dewan
Komisioner Otoritas Jasa Keuangan, serta memiliki lisensi penilai pertanahan
dengan Nomor PP1.0029.23 dari Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala Badan
Pertanahan Nasional Republik Indonesia.
Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian secara objektif dan tidak memihak,
serta tidak mempunyai potensi benturan kepentingan dengan subyek dan/ atau
objek penilaian dalam penugasan penilaian.
Seluruh tenaga penilai, staf pelaksana dan tenaga ahli yang terlibat dalam proses
dan pelaksanaan penilaian ini adalah satu kesatuan tim penugasan sesuai dengan
tugas dan tanggung jawab masing-masing di bawah koordinator Penilai berizin atau
penanggung jawab yang memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian.
Kantor Pusat: Kantor Cabang Surabaya: Nomor 509/KM.1/2022
Gedung TRANKA 2nd Floor Perumahan Puri Kencana Karah, Jalan Puri Jambangan Baru I
Jl. Raya Pasar Minggu Km. 17,5 No. 17, Jakarta 12520, Indonesia Blok B-31, RT 005 RW 011, Karah, Jambangan, Surabaya 60232
Phone (62 21) 7982579/7980085 /7987062 ▪ Fax (62 21) 7987082 Phone (+62) 811-862-341
Email : secretariat@dssr.co.id Email : secretariat_surabaya@dssr.co.id
Website : www.dssr.co.id
Kantor Pusat : Jakarta (PB) Kantor Cabang : Surabaya (P) Jambi (PS) Yogyakarta (P) Kupang (P)
Page 2
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
2. Pemberi Tugas
Pemberi Tugas adalah PT. DMS Propertindo, Tbk yang beralamat di Graha
Mampang Lantai 1, Jalan Mampang Prapatan Raya No. 100, Duren Tiga, Pancoran,
Jakarta Selatan-DKI Jakarta 12760, Indonesia.
3. Pengguna Laporan
PT. DMS Propertindo, Tbk
Graha Mampang Lantai 1, Jalan Mampang Prapatan Raya No. 100, Duren Tiga,
Pancoran, Jakarta Selatan-DKI Jakarta 12760, Indonesia
PT. Art Design Indonesia
Mayapada Tower 2 Lantai 8, Jalan Jend Sudirman Kav 27, Kota Jakarta Selatan,
Provinsi DKI Jakarta, Indonesia
Otoritas Jasa Keuangan (OJK)
Gedung Sumitro Djojohadikusumo, Jalan Lapangan Banteng Timur 2-4, Jakarta
10710, Indonesia
Penilai Bisnis
4. Objek Penilaian dan Kepemilikan
Objek Penilaian adalah Aset Operasional berupa Properti dalam Pengembangan
Kawasan Terpadu (Mix-Used) <East Gate Surabaya= yang Berlokasi di Jalan Raya
Gn. Anyar Sawah No. 18, Kelurahan Gn. Anyar, Kecamatan Gn. Anyar, Kota
Surabaya, Provinsi Jawa Timur, Indonesia yang termasuk ke dalam Real Properti
yang dapat kami uraikan sebagai berikut:
No. Jenis Aset Luas (m²)
1. Rencana Pengembangan Kawasan Terpadu (Mix-Used) <East Gate
Surabaya=
Luas Tanah : 231.182 m2 (meter persegi)
Terdiri dari 96 (Sembilan Puluh Enam Sertifikat
Hak Guna Bangunan a.n. pemegang hak PT ART
Kepemilikan :
DESIGN INDONESIA berkedudukan di Jakarta
Selatan
Jalan Raya Gn. Anyar Sawah No. 18, Kelurahan
Alamat : Gn. Anyar, Kecamatan Gn. Anyar, Kota Surabaya,
Provinsi Jawa Timur, Indonesia
Bentuk Kepemilikan : Tunggal
5. Jenis Mata Uang yang Digunakan
Kami menilai properti dimaksud dengan menggunakan mata uang Negara Kesatuan
Republik Indonesia (NKRI) Rupiah. Kami mengingatkan bahwa penggunaan nilai
tukar selain yang tercantum dalam laporan ini tidak berlaku.
- ii
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI SURAT PENGANTAR
PT. DMS Propertindo, Tbk
Page 3
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
6. Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud penilaian ini adalah memberikan opini independen atas Nilai Pasar dari Aset
Operasional berupa Properti dalam Pengembangan, berupa Rencana Kawasan
Hunian Terpadi (Mix-Used) <East Gate Surabaya= dengan luas sebesar 231.182 m²
(meter persegi) yang berlokasi Jalan Raya Gn. Anyar Sawah No. 18, Kelurahan Gn.
Anyar, Kecamatan Gn. Anyar, Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur, Indonesia;
untuk menunjang aktivitas penilaian saham oleh penilai bisnis dan oleh karenanya
tidak direkomendasikan untuk tujuan lainnya.
7. Dasar Nilai
Dasar nilai yang digunakan sesuai maksud dan tujuan diatas adalah Nilai Pasar.
Definisi Nilai Pasar sesuai dengan POJK No. 28/POJK.04/2021 dan SEOJK No.
33/SEOJK.04/2021 adalah sebagai berikut:
Nilai Pasar adalah Perkiraan jumlah uang pada Tanggal Penilaian (Cut Off Date),
yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu obyek
penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berniat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati hatian dan tanpa paksaan (Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
No. 28/POJK.04/2021).
Kami juga menegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan
biaya dan pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di
dalam Standar Penilaian Indonesia.
8. Tanggal Penilaian
Tanggal Inspeksi 11 – 12 Agustus 2026 dan Tanggal penilaian adalah 30 Juni 2026
(Cut Off Date).
9. Tingkat Kedalaman Investigasi
Penilaian ini dilakukan dengan batasan investigasi sebagai berikut:
a. Proses pengumpulan dan analisis data dilakukan secara lengkap pada objek
penilaian dan Inspeksi dapat dilakukan tanpa ada pembatasan akses ke lokasi
aset termasuk data yang harus disediakan oleh Pemberi Tugas dan/atau pihak
terkait lainnya.
b. Terdapat data dan informasi yang relevan, yang diambil dari sumber yang layak;
c. Penilai Properti telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang
digunakan dalam proses penilaian;
d. Mencerminkan bahwa data dan informasi yang diperoleh bersumber dari atau
divalidasi oleh Asosiasi Profesi Penilai;
e. Penelaahan, perhitungan dan analisa dapat dilakukan dengan baik tanpa
terhalang oleh informasi yang tersembunyi atau sengaja disembunyikan;
f. Penilai Properti telah melakukan penelaahan atas status hukum obyek penilaian.
- iii
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI SURAT PENGANTAR
PT. DMS Propertindo, Tbk
Page 4
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
10. Sifat dan Sumber Informasi
Informasi dan data yang relevan namun tidak membutuhkan verifikasi, dapat
disetujui untuk digunakan sepanjang sumber data tersebut dipublikasikan pada
tingkat nasional maupun internasional. Sumber data tersebut antara lain dapat
bersumber dari:
a. Bank Indonesia;
b. Badan Pertanahan Nasional;
c. Bursa Efek Indonesia atau bursa lain;
d. Badan Pusat Statistik;
e. Data Pemerintah Kota dan Kabupaten;
f. Data riset dari Lembaga independen/firma; dan
g. Validasi Sumber Data dan Informasi dari Asosiasi Profesi Penilai (MAPPI)
h. Biaya Teknis Bangunan dari Asosiasi Profesi Penilai (MAPPI)
i. Informasi dari media elektronik.
11. Asumsi Umum dan Khusus
Asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan oleh Penilai Properti wajib :
• Menghasilkan Laporan Penilaian Properti yang bersifat non-disclaimer opinion;
• Mencerminkan Penilai Properti telah melakukan penelaahan atas dokumen yang
digunakan dalam proses Penilaian;
• Mencerminkan data dan informasi atau properti pembanding yang diperoleh
bersumber dari dan/atau divalidasi oleh asosiasi profesi Penilai;
• Menggunakan proyeksi keuangan yang telah dibuat oleh manajemen dan dikaji
dan/atau disesuaikan oleh Penilai Properti;
• Mencerminkan Penilai Properti bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian
dan kewajaran proyeksi keuangan;
• Menghasilkan Laporan Penilaian Properti yang terbuka untuk publik, kecuali
terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat memengaruhi operasional
perusahaan;
• Mencerminkan Penilai Properti bertanggung jawab atas Laporan Penilaian
Properti dan kesimpulan Nilai; dan
• Mencerminkan Penilai Properti telah melakukan identifikasi atas status hukum
objek Penilaian.
12. Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi
Laporan penilaian dan/atau referensi yang melampirinya hanya ditujukan untuk
pemberi tugas dan pengguna laporan sebagaimana dimaksud pada lingkup
penugasan ini. Penggunaan laporan diluar dari ketentuan pada lingkup penugasan
ini harus mendapat persetujuan KJPP Desmar Susanto Salman dan Rekan dan
pemberi tugas.
13. Pendekatan, Metode Penilaian dan Alasan Penggunaannya
Berdasarkan POJK No. 28/POJK.04/2021 dan SEOJK No. 33/SEOJK.04/2021
tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal
serta Standar Penilaian Indonesia Edisi VII – 2018 serta Kode Etik Penilai
Indonesia (KEPI), pendekatan penilaian real properti dilakukan dengan
- iv
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI SURAT PENGANTAR
PT. DMS Propertindo, Tbk
Page 5
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
menggunakan 3 (tiga) Pendekatan, yaitu Pendekatan Pasar, Pendekatan
Pendapatan dan Pendekatan Biaya.
Pendekatan Pasar (Market Approach). Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi
nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai dengan aset yang identik atau
sebanding, di mana informasi harga transaksi atau penawaran tersedia (KPUP -
15.1).
Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang
baru terjadi di pasar dari transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi
terakhir yang telah terjadi hanya sedikit, dapat dipertimbangkan dengan
menggunakan harga yang ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed)
dari aset yang identik atau sebanding, relevansinya dengan informasi ini perlu
diketahui secara jelas dan dengan seksama dianalisis. Dalam hal ini perlu dilakukan
penyesuaian atas informasi harga transaksi atau penawaran apabila terdapat
perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai dan
asumsi yang akan digunakan dalam penilaian. Perbedaan dapat juga meliputi
karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang ditransaksikan dan yang
dinilai. (KPUP 15.2).
Pendekatan Pendapatan (Income Approach). menghasilkan indikasi nilai
dengan mengubah arus kas di masa yang akan datang ke nilai kini (KPUP-16.1).
Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan aset selama
masa manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi
merupakan konversi pendapatan menjadi sejumlah modal dengan menggunakan
tingkat diskonto yang sesuai. Arus kas dapat diperoleh dari pendapatan suatu
kontrak atau beberapa kontrak bukan dari kontrak; misalnya keuntungan yang
diantisipasi akan diperoleh dari penggunaan atau kepemilikan suatu aset (KPUP
16.2).
Pendekatan Biaya (Cost Approach). Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi
nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi, di mana pembeli tidak akan membayar
suatu aset lebih dari pada biaya untuk memperoleh aset dengan kegunaan yang
sama atau setara, pada saat pembelian atau konstruksi (KPUP - 17.0).
Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip
ekonomi, dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih dari pada biaya
untuk memperoleh aset dengan kegunaan yang sama atau setara, pada saat
pembelian atau konstruksi. (KPUP 17.0).
Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayar pembeli di pasar
untuk aset yang dinilai, tidak lebih dari biaya untuk membeli atau membangun
untuk aset yang setara, kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar,
ketidaknyamanan, risiko atau faktor lainnya. Umumnya aset yang dinilai akan
kurang menarik dikarenakan faktor usia atau sudah usang, dibandingkan dengan
aset alternatif yang baru dibeli atau dibangun. Untuk hal ini, diperlukan penyesuaian
karena adanya perbedaan biaya dengan aset alternatif, tergantung pada Dasar Nilai
yang diperlukan (KPUP 17.0).
-v
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI SURAT PENGANTAR
PT. DMS Propertindo, Tbk
Page 6
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
Pendekatan penilaian yang digunakan oleh Penilai Properti untuk menilai objek
penilaian Metode Utama yang digunakan dalam penilaian Properti Pengembangan
adalah Metode residual yang terdiri dari Teknik penyisaan tanah dan Teknik
pengembangan lahan. Metode Residual merupakan perpaduan antara Pendekatan
Pasar, Pendapatan dan Biaya. Namun demikian, Metode Residual dikelompokkan
dalam pendekatan Pendapatan untuk keperluan pencantuman dalam laporan
penilaian (SPI 302.5.4.b).
Dengan memperhatikan lingkup pekerjaan dan merujuk kepada Standar Penilaian
Indonesia (SPI) Edisi VII–2018, Dalam melakukan penilaian properti ini, penilai
properti menggunakan Metode Residual yang dikelompokkan ke dalam
Pendekatan Pendapatan dengan Teknik Pengembangan Lahan (Land
Development Analysis). Penjelasan mengenai alasan pemilihan penggunaan
pendekatan penilaian dijelaskan dalam Laporan Penilaian.
14. Penggunaan Standar
Penilai Publik dalam melaksanakan pekerjaan dengan segala keahlian yang dimiliki
dan didasarkan atas prinsip-prinsip yang berlaku pada POJK No. 28/POJK.04/2021
dan SEOJK No. 33/SEOJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Properti di Pasar Modal serta Standar Penilaian Indonesia Edisi VII – 2018
serta Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).
15. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian
Tidak terdapat peristiwa atau kejadian penting atas objek penilaian setelah tanggal
penilaian yang dapat berpengaruh terhadap nilai. Nilai hanya berlaku per Tanggal
Penilaian saja. Hal tersebut dikarenakan terdapat faktor ketidakpastian di masa
datang yang tidak dapat diukur yang berimplikasi pada penetapan asumsi makro
ekonomi maupun industry outlook. Nilai tersebut dapat berubah secara signifikan
dan tidak terduga selama periode waktu yang relatif singkat (termasuk sebagai
akibat dari faktor-faktor tidak bisa diperkirakan secara PASAR oleh Penilai pada
tanggal penilaian). Penilai tidak bertanggung jawab atas kejadian yang mungkin
timbul dari akibat perubahan nilai. Dengan adanya ketidakpastian penilaian tersebut
di atas, sebaiknya pengguna laporan perlu me-review ulang hasil penilaian secara
berkala.
- vi
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI SURAT PENGANTAR
PT. DMS Propertindo, Tbk
Page 7
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
16. Kesimpulan Penilaian
Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan dan kondisi pasar yang
berlaku, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar dari Aset Operasional Properti dalam
Pengembangan, berupa Rencana Kawasan Hunian Terpadi (Mx-Used) <East Gate
Surabaya= dengan luas sebesar 231.182 m² (meter persegi) yang berlokasi Jalan
Raya Gn. Anyar Sawah No. 18, Kelurahan Gn. Anyar, Kecamatan Gn. Anyar, Kota
Surabaya, Provinsi Jawa Timur, Indonesia pada tanggal penilaian 30 Juni 2026
adalah sebesar:
Nilai Pasar:
Rp1.566.005.000.000,-
(Satu Triliun Lima Ratus Enam Puluh Enam Milyar Lima Juta Rupiah)
Nilai tersebut bergantung pada komentar yang ada di laporan ini dan dengan
memperhatikan asumsi dan syarat-syarat yang kami lampirkan bersama laporan
penilaian ini.
Demikian penilaian properti ini kami sampaikan secara objektif dan tidak memihak
serta kami tidak mengambil keuntungan, baik sekarang maupun di masa yang akan
datang, atas properti yang dinilai atau dari nilai yang diopinikan atau Penilai tidak
mempunyai potensi benturan kepentingan dengan objek penilaian dan/atau pemilik
aset dalam kapasitas kami sebagai Kantor Jasa Penilai Publik, serta kami memiliki
kompetensi untuk melakukan penilaian aset tersebut.
Laporan ini dikeluarkan oleh Kantor Jasa Penilai Publik Desmar Susanto Salman &
Rekan dengan Penilai Publik / Penanggungjawab Ronald Tulus Maruli Silitonga,
M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.).
Hormat kami,
KJPP Desmar Susanto Salman & Rekan
Ronald Tulus Maruli Silitonga, M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)
Penilai Publik
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilai Properti (P)
No. Anggota MAPPI : 09-S-02419
No. Register : RMK 2017.00321
STTD Sektor Keuangan : KEP-815/KS.13/2026
Lisensi BPN : PP1.0029.23
No. Ijin Penilai Publik : P-1.13.00363
- vii
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI SURAT PENGANTAR
PT. DMS Propertindo, Tbk
Page 8
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertanda
tangan di bawah ini menyatakan bahwa:
1. Penugasan Penilaian Profesional telah dilakukan terhadap objek Penilaian pada
Tanggal Penilaian;
2. analisis telah dilakukan untuk tujuan Penilaian yang diungkapkan dalam Laporan
Penilaian Properti;
3. Penugasan Penilaian Profesional telah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan;
4. telah dilakukan Inspeksi terhadap objek Penilaian;
5. perkiraan Nilai yang dihasilkan dalam Penugasan Penilaian Profesional telah
disajikan sebagai kesimpulan Nilai;
6. lingkup pekerjaan dan data yang di analisa telah diungkapkan;
7. kesimpulan Nilai telah sesuai dengan Asumsi dan kondisi pembatas;
8. seluruh data dan informasi yang diungkapkan dalam laporan dapat
dipertanggungjawabkan; dan
9. besaran imbalan jasa Penilai tidak tergantung pada hasil Penilaian.
Nama Kualifikasi Tanda Tangan
Penanggung Jawab Proyek :
Ronald Tulus Maruli Silitonga,
Penilai
M.Ec.Dev., MAPPI (Cert)
Properti
Izin Penilai Publik No. P-1.13.00363
Bersertifikat
MAPPI No. : 09-S-02419
No. Register : 2017.00321
Pemeriksa :
Cucu Eka Sukmana, S.IP. Reviewer
MAPPI No. 11-T-03235 Properti
No. Register : 2017.01540
Penilai :
Ludi Hadianto, S.E, MAPPI (Cert.) Penilai
Mappi : 02-S-01677 Properti
RMK : 2017-00546
Panca Nopa Istiyanto, S.T Penilai
MAPPI No. 23-P-11862 Properti
No. Register RMK-2025.05094
Asisten Penilai :
Julius Langgeng Nugroho, S.T Asisten Penilai
MAPPI No. 26-A-15026 Properti
- viii
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI SURAT PENGANTAR
PT. DMS Propertindo, Tbk
Page 9
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS
Penilaian dan Laporan Penilaian bergantung kepada Asumsi dan syarat-syarat pembatas
sebagai berikut:
1. KJPP Desmar Susanto Salman dan Rekan (KJPP DSSR) tidak memperbolehkan
penggunaan seluruh, sebagian ataupun sebagai rujukan dari Penilaian dari Laporan
ini dalam dokumen, edaran, pernyataan, referensi ataupun dipublikasikan dalam
bentuk apa pun juga tanpa izin tertulis dari KJPP DSSR.
2. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP DSSR seperti yang
disebutkan dalam laporan penilaian dianggap layak dan dapat dipercaya, tetapi KJPP
DSSR tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti
tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa
menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang
ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang
berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi
tersebut sepenuhnya berada di pihak klien.
3. Penilaian dan laporan penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas untuk
klien yang dimaksud dan penasihat profesionalnya dan disajikan hanya untuk
maksud dan tujuan sesuai dengan yang dicantumkan pada laporan penilaian. KJPP
DSSR tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain klien dimaksud. Pihak lain
yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul.
4. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan yang
merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud
dan tujuan penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh
digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya
kesalahan.
5. KJPP DSSR telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian
tidak berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-bagian dari
properti yang tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau. KJPP DSSR tidak
memberikan jaminan bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama lainnya atau
kerusakan yang tidak terlihat. KJPP DSSR tidak berkewajiban untuk melakukan
pemeriksaan terhadap fasilitas lingkungan dan lainnya. Kecuali diinformasikan lain,
penilaian kami didasarkan pada asumsi bahwa seluruh aspek ini dipenuhi dengan
baik.
6. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan
lainnya untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain,
penilaian kami didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan
tidak ada pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan dalam masa pembangunan.
7. Nilai pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa
memperhitungkan adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait
dengan transaksi penjualan tersebut. Properti yang dinilai berdasarkan asumsi
bebas dari segala hipotek, persengketaan dan premi, serta biaya lain yang belum
diselesaikan.
9. Gambar, denah, ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk
kemudahan visualisasi saja.
- ix
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI SURAT PENGANTAR
PT. DMS Propertindo, Tbk
Page 10
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
10. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh secara tertulis dan/atau lisan dari
peraturan daerah Kabupaten Pandeglang, Peraturan bupati Kabupaten Pandeglang
dan peraturan pemerintah yang dipublikasikan secara resmi oleh instansi terkait,
kami beranggapan bahwa properti yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal
yang bersifat pembatasan-pembatasan dan properti maupun kondisi penggunaan,
baik saat ini maupun yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-
peraturan yang berlaku.
10. Properti dilengkapi sertifikat tanah yang sah dan bebas dari hak atas jalan dan
pelanggaran apa pun juga, termasuk pula bebas dari batasan yang memberatkan,
halangan-halangan, ataupun pengeluaran tidak wajar lainnya. KJPP DSSR tidak
melakukan pengukuran ulang terhadap luasan properti secara detail, melainkan data
dari sertifikat yang diterima dari klien.
11. Penilai tidak berkewajiban memberikan kesaksian atau hadir di pengadilan karena
laporan ini berkaitan dengan terjadinya sengketa atas properti dimaksud tanpa
perjanjian tertulis terlebih dahulu.
12. Setiap informasi yang berasal dari Data Pribadi yang diperoleh dan/atau digunakan
dalam penugasan penilaian ini hanya digunakan untuk kepentingan sesuai tujuan
penilaian, dan selanjutnya data dan informasi yang dimaksud dikecualikan sebagai
Data Pribadi sebagaimana yang diatur dalam ketentuan dan perundang-undangan
yang terkait Perlindungan Data Pribadi.
13. Apabila asumsi dan asumsi khusus sebagaimana yang dimaksud tidak terpenuhi,
maka opini nilai yang disampaikan penilai tidak dapat digunakan.
-x
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI SURAT PENGANTAR
PT. DMS Propertindo, Tbk
Page 11
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
DAFTAR ISI
BAB URAIAN HALAMAN
PENGANTAR i
PERNYATAAN PENILAI viii
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS ix
DAFTAR ISI xi
RINCIAN PENILAIAN xii
1.0 RINGKASAN EKSEKUTIF 1
2.0 DESKRIPSI OBJEK PENILAIAN 3
3.0 ANALISIS LINGKUNGAN 3
4.0 URAIAN TAPAK 7
5.0 GAMBARAN PASAR 23
6.0 PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK 28
7.0 IMPLEMENTASI PENGGUNAAN PENDEKATAN PENILAIAN 29
8.0 ANALISIS PENILAIAN 30
9.0 KESIMPULAN PENILAIAN 38
LAMPIRAN
DENAH LOKASI
DENAH TANAH
SITEPLAN
FOTO
KERTAS KERJA PENILAIAN
- xi
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI SURAT PENGANTAR
PT. DMS Propertindo, Tbk
Page 12
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
RINCIAN PENILAIAN
PENDEKATAN PENDAPATAN (INCOME APPROACH)
METODE RESIDUAL
Teknik Pengembangan Lahan (Land Development Analysis)
Jenis Aset/Asset Luas/Area
No. Rupiah (Rp.)
Description (m2/sqm)
1. Rencana Pengembangan Kawasan Terpadu (Mix-Used) <East Gate
Surabaya=
Jalan Raya Gn. Anyar Sawah No. 18, Kelurahan Gn. Anyar, Kecamatan Gn.
Anyar, Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur, Indonesia
Luas Tanah : 231.182 m2 (meter persegi)
Kesimpulan Penilaian : Nilai Pasar 1.566.005.251.352
TOTAL 1.566.005.251.352
PEMBULATAN 1.566.005.000.000
- xii
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI SURAT PENGANTAR
PT. DMS Propertindo, Tbk
Page 13
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
DESMAR, SUSANTO, SALMAN DAN REKAN
DSS&R
P A R T N E R S
PROPERTY VALUATION, BUSINESS VALUATION & ADVISORY A Valuation Firm
Licence No. 2.17.0142, KMK 420/KM.1/2022, Wilayah Kerja Negara Republik Indonesia
Surabaya, 20 Agustus 2026
No Laporan : 00399/2.0142-01/PI/10/0363/1/VIII/2026
Lampiran : 2 (dua) Bundel Laporan Penilaian
Perihal : Laporan Penilaian Aset Operasional (Properti dalam Pengembangan)
Yang Terhormat
PT. DMS Propertindo, Tbk
Graha Mampang Lantai 1
Jalan Mampang Prapatan Raya No. 100
Duren Tiga, Pancoran, Jakarta Selatan-DKI Jakarta 12760
Dengan hormat,
Menyambung permintaan dari PT. DMS Propertindo, Tbk Perihal Proposal Penawaran
Nomor 0014/2.0142-01/PP-A/DSSR-06/0363/VIII/2026, pada tanggal 07
Agustus 2026 untuk memberikan opini Nilai Pasar atas Aset Operasional berupa Tanah
Kosong Rencana Kawasan Pemukiman Terpadu yang berlokasi di Desa Cipining, Desa
Curugbitung, Desa Pasirkacapi, Kecamatan Maja, Kabupaten Lebak, Provinsi Banten,
Indonesia. Dengan ini kami menyatakan bahwa kami telah melakukan analisa atas objek
penilaian, dan menyampaikan laporan ini untuk keperluan Pemberi Tugas dan Pengguna
Laporan.
1. Status Penilai
Pekerjaan ini akan dilaksanakan oleh penilai independen yang merupakan Penilai
Publik dan salah satu rekan pada KJPP Desmar Susanto Salman dan Rekan (KJPP
DSSR) serta terdaftar di Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) dan Ikatan
Kantor Jasa Penilai Publik (IKJPP). KJPP DSSR merupakan KJPP independen
berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan 420/KM.1/2022 dengan Izin Usaha
Kantor Jasa Penilai Publik Nomor 2.17.0142 dari Kementerian Keuangan Republik
Indonesia.
Penilai Publik yang bertanggung jawab sekaligus yang bertanda tangan di dalam
Laporan Penilaian adalah Ronald Tulus Maruli Silitonga, M.Ec.Dev., MAPPI
(Cert.) merupakan Penilai Publik Properti dengan Nomor Izin Penilai Publik No. P-
1.13.00363 dari Kementerian Keuangan Republik Indonesia dan memiliki Surat
Tanda Terdaftar Sdr. Ronald Tulus Maruli Sebagai Profesi Penunjang Penilai Publik
Sektor Jasa Keuangan dengan Nomor KEP-815/KS.13/2026 dari Keputusan Dewan
Komisioner Otoritas Jasa Keuangan, serta memiliki lisensi penilai pertanahan
dengan Nomor PP1.0029.23 dari Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala Badan
Pertanahan Nasional Republik Indonesia.
Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian secara objektif dan tidak memihak,
serta tidak mempunyai potensi benturan kepentingan dengan subyek dan/ atau
objek penilaian dalam penugasan penilaian.
Seluruh tenaga penilai, staf pelaksana dan tenaga ahli yang terlibat dalam proses
dan pelaksanaan penilaian ini adalah satu kesatuan tim penugasan sesuai dengan
tugas dan tanggung jawab masing-masing di bawah koordinator Penilai berizin atau
penanggung jawab yang memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian.
Kantor Pusat: Kantor Cabang Surabaya: Nomor 509/KM.1/2022
Gedung TRANKA 2nd Floor Perumahan Puri Kencana Karah, Jalan Puri Jambangan Baru I
Jl. Raya Pasar Minggu Km. 17,5 No. 17, Jakarta 12520, Indonesia Blok B-31, RT 005 RW 011, Karah, Jambangan, Surabaya 60232
Phone (62 21) 7982579/7980085 /7987062 ▪ Fax (62 21) 7987082 Phone (+62) 811-862-341
Email : secretariat@dssr.co.id Email : secretariat_surabaya@dssr.co.id
Website : www.dssr.co.id
Kantor Pusat : Jakarta (PB) Kantor Cabang : Surabaya (P) Jambi (PS) Yogyakarta (P) Kupang (P)
Page 14
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
2. Pemberi Tugas
Pemberi Tugas adalah PT. DMS Propertindo, Tbk yang beralamat di Graha
Mampang Lantai 1, Jalan Mampang Prapatan Raya No. 100, Duren Tiga, Pancoran,
Jakarta Selatan-DKI Jakarta 12760, Indonesia.
3. Pengguna Laporan
PT. DMS Propertindo, Tbk
Graha Mampang Lantai 1, Jalan Mampang Prapatan Raya No. 100, Duren Tiga,
Pancoran, Jakarta Selatan-DKI Jakarta 12760, Indonesia
PT. Mandirinusa Grahaperkasa
Jalan Jendral Sudirman Kav. 27, Kelurahan Karet Kuningan, Kecamatan Setiabudi,
Provinsi Jakarta Selatan, Indonesia
Otoritas Jasa Keuangan (OJK)
Gedung Sumitro Djojohadikusumo, Jalan Lapangan Banteng Timur 2-4, Jakarta
10710, Indonesia
Penilai Bisnis
4. Objek Penilaian dan Kepemilikan
Objek penilaian merupakan Tanah Rencana Pengembangan Kawasan Hunian
Terpadu =Green Maja City= yang termasuk dalam kategori Real Property, yang dapat
kami uraikan sebagai berikut:
No. Deskripsi
1. Tanah Kosong Rencana Pengembangan Kawasan Hunian Terpadu =Green
Maja City=
Luas Tanah : 5.468.623 m² (meter persegi)
Kepemilikan : 1. SHGB. No. 00004 atas Nama : PT.
Mandirinusa Grahaperkasa Berkedudukan di
Kota Administrasi Jakarta Barat
2. SHGB. No. 00126 atas Nama : PT.
Mandirinusa Grahaperkasa Berkedudukan di
Kota Administrasi Jakarta Barat
3. SHGB. No. 00218 atas Nama : PT.
Mandirinusa Grahaperkasa Berkedudukan di
Kota Administrasi Jakarta Barat
Alamat : Desa Pasirkecapi, Desa Cipining, Desa
Curugbitung, Kecamatan Maja, Kabupaten
Lebak, Provinsi Banten, Indonesia.
Bentuk Kepemilikan : Tunggal
5. Jenis Mata Uang yang Digunakan
Kami menilai properti dimaksud dengan menggunakan mata uang Negara Kesatuan
Republik Indonesia (NKRI) Rupiah. Kami mengingatkan bahwa penggunaan nilai
tukar selain yang tercantum dalam laporan ini tidak berlaku.
- ii
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI SURAT PENGANTAR
PT. DMS Propertindo, Tbk
Page 15
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
6. Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud penilaian ini adalah memberikan opini independen atas Nilai Pasar dari
objek Tanah Kosong seluas 5.468.623 m² yang berlokasi Desa Pasirkecapi, Desa
Cipining, Desa Curugbitung, Kecamatan Maja, Kabupaten Lebak, Provinsi Banten,
Indonesia; untuk menunjang aktivitas penilaian saham oleh penilai bisnis dan oleh
karenanya tidak direkomendasikan untuk tujuan lainnya.
7. Dasar Nilai
Dasar nilai yang digunakan sesuai maksud dan tujuan diatas adalah Nilai Pasar.
Definisi Nilai Pasar sesuai dengan POJK No. 28/POJK.04/2021 dan SEOJK No.
33/SEOJK.04/2021 adalah sebagai berikut:
Nilai Pasar adalah Perkiraan jumlah uang pada Tanggal Penilaian (Cut Off Date),
yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu obyek
penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berniat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati hatian dan tanpa paksaan (Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
No. 28/POJK.04/2021).
Kami juga menegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan
biaya dan pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di
dalam Standar Penilaian Indonesia.
8. Tanggal Penilaian
Tanggal Inspeksi 10 – 12 Agustus 2026 dan Tanggal penilaian adalah 30 Juni 2026
(Cut Off Date).
9. Tingkat Kedalaman Investigasi
Penilaian ini dilakukan dengan batasan investigasi sebagai berikut:
a. Proses pengumpulan dan analisis data dilakukan secara lengkap pada objek
penilaian dan Inspeksi dapat dilakukan tanpa ada pembatasan akses ke lokasi
aset termasuk data yang harus disediakan oleh Pemberi Tugas dan/atau pihak
terkait lainnya.
b. Terdapat data dan informasi yang relevan, yang diambil dari sumber yang layak;
c. Penilai Properti telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang
digunakan dalam proses penilaian;
d. Mencerminkan bahwa data dan informasi yang diperoleh bersumber dari atau
divalidasi oleh Asosiasi Profesi Penilai;
e. Penelaahan, perhitungan dan analisa dapat dilakukan dengan baik tanpa
terhalang oleh informasi yang tersembunyi atau sengaja disembunyikan;
f. Penilai Properti telah melakukan penelaahan atas status hukum obyek penilaian.
10. Sifat dan Sumber Informasi
Informasi dan data yang relevan namun tidak membutuhkan verifikasi, dapat
disetujui untuk digunakan sepanjang sumber data tersebut dipublikasikan pada
tingkat nasional maupun internasional. Sumber data tersebut antara lain dapat
bersumber dari:
- iii
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI SURAT PENGANTAR
PT. DMS Propertindo, Tbk
Page 16
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
a. Bank Indonesia;
b. Badan Pertanahan Nasional;
c. Bursa Efek Indonesia atau bursa lain;
d. Badan Pusat Statistik;
e. Data Pemerintah Kota dan Kabupaten;
f. Data riset dari Lembaga independen/firma; dan
g. Validasi Sumber Data dan Informasi dari Asosiasi Profesi Penilai (MAPPI)
h. Biaya Teknis Bangunan dari Asosiasi Profesi Penilai (MAPPI)
i. Informasi dari media elektronik.
11. Asumsi Umum dan Khusus
Asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan oleh Penilai Properti wajib :
• Menghasilkan Laporan Penilaian Properti yang bersifat non-disclaimer opinion;
• Mencerminkan Penilai Properti telah melakukan penelaahan atas dokumen yang
digunakan dalam proses Penilaian;
• Mencerminkan data dan informasi atau properti pembanding yang diperoleh
bersumber dari dan/atau divalidasi oleh asosiasi profesi Penilai;
• Menggunakan proyeksi keuangan yang telah dibuat oleh manajemen dan dikaji
dan/atau disesuaikan oleh Penilai Properti;
• Mencerminkan Penilai Properti bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian
dan kewajaran proyeksi keuangan;
• Menghasilkan Laporan Penilaian Properti yang terbuka untuk publik, kecuali
terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat memengaruhi operasional
perusahaan;
• Mencerminkan Penilai Properti bertanggung jawab atas Laporan Penilaian
Properti dan kesimpulan Nilai; dan
• Mencerminkan Penilai Properti telah melakukan identifikasi atas status hukum
objek Penilaian.
12. Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi
Laporan penilaian dan/atau referensi yang melampirinya hanya ditujukan untuk
pemberi tugas dan pengguna laporan sebagaimana dimaksud pada lingkup
penugasan ini. Penggunaan laporan diluar dari ketentuan pada lingkup penugasan
ini harus mendapat persetujuan KJPP Desmar Susanto Salman dan Rekan dan
pemberi tugas.
13. Pendekatan, Metode Penilaian dan Alasan Penggunaannya
Berdasarkan POJK No. 28/POJK.04/2021 dan SEOJK No. 33/SEOJK.04/2021
tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal
serta Standar Penilaian Indonesia Edisi VII – 2018 serta Kode Etik Penilai
Indonesia (KEPI), pendekatan penilaian real properti dilakukan dengan
menggunakan 3 (tiga) Pendekatan, yaitu Pendekatan Pasar, Pendekatan
Pendapatan dan Pendekatan Biaya.
Pendekatan Pasar (Market Approach). Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi
nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai dengan aset yang identik atau
sebanding, di mana informasi harga transaksi atau penawaran tersedia (KPUP -
15.1).
- iv
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI SURAT PENGANTAR
PT. DMS Propertindo, Tbk
Page 17
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang
baru terjadi di pasar dari transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi
terakhir yang telah terjadi hanya sedikit, dapat dipertimbangkan dengan
menggunakan harga yang ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed)
dari aset yang identik atau sebanding, relevansinya dengan informasi ini perlu
diketahui secara jelas dan dengan seksama dianalisis. Dalam hal ini perlu dilakukan
penyesuaian atas informasi harga transaksi atau penawaran apabila terdapat
perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai dan
asumsi yang akan digunakan dalam penilaian. Perbedaan dapat juga meliputi
karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang ditransaksikan dan yang
dinilai. (KPUP 15.2).
Pendekatan Pendapatan (Income Approach). menghasilkan indikasi nilai
dengan mengubah arus kas di masa yang akan datang ke nilai kini (KPUP-16.1).
Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan aset selama
masa manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi
merupakan konversi pendapatan menjadi sejumlah modal dengan menggunakan
tingkat diskonto yang sesuai. Arus kas dapat diperoleh dari pendapatan suatu
kontrak atau beberapa kontrak bukan dari kontrak; misalnya keuntungan yang
diantisipasi akan diperoleh dari penggunaan atau kepemilikan suatu aset (KPUP
16.2).
Pendekatan Biaya (Cost Approach). Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi
nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi, di mana pembeli tidak akan membayar
suatu aset lebih dari pada biaya untuk memperoleh aset dengan kegunaan yang
sama atau setara, pada saat pembelian atau konstruksi (KPUP - 17.0).
Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip
ekonomi, dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih dari pada biaya
untuk memperoleh aset dengan kegunaan yang sama atau setara, pada saat
pembelian atau konstruksi. (KPUP 17.0).
Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayar pembeli di pasar
untuk aset yang dinilai, tidak lebih dari biaya untuk membeli atau membangun
untuk aset yang setara, kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar,
ketidaknyamanan, risiko atau faktor lainnya. Umumnya aset yang dinilai akan
kurang menarik dikarenakan faktor usia atau sudah usang, dibandingkan dengan
aset alternatif yang baru dibeli atau dibangun. Untuk hal ini, diperlukan penyesuaian
karena adanya perbedaan biaya dengan aset alternatif, tergantung pada Dasar Nilai
yang diperlukan (KPUP 17.0).
Pendekatan penilaian yang digunakan oleh Penilai Properti untuk menilai objek
penilaian Metode Utama yang digunakan dalam penilaian Properti Pengembangan
adalah Metode residual yang terdiri dari Teknik penyisaan tanah dan Teknik
pengembangan lahan. Metode Residual merupakan perpaduan antara Pendekatan
Pasar, Pendapatan dan Biaya. Namun demikian, Metode Residual dikelompokkan
-v
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI SURAT PENGANTAR
PT. DMS Propertindo, Tbk
Page 18
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
dalam pendekatan Pendapatan untuk keperluan pencantuman dalam laporan
penilaian (SPI 302.5.4.b).
Dengan memperhatikan lingkup pekerjaan dan merujuk kepada Standar Penilaian
Indonesia (SPI) Edisi VII–2018, Dalam melakukan penilaian properti ini, penilai
properti menggunakan Metode Residual yang dikelompokkan ke dalam
Pendekatan Pendapatan dengan Teknik Pengembangan Lahan (Land
Development Analysis). Penjelasan mengenai alasan pemilihan penggunaan
pendekatan penilaian dijelaskan dalam Laporan Penilaian.
14. Penggunaan Standar
Penilai Publik dalam melaksanakan pekerjaan dengan segala keahlian yang dimiliki
dan didasarkan atas prinsip-prinsip yang berlaku pada POJK No. 28/POJK.04/2021
dan SEOJK No. 33/SEOJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Properti di Pasar Modal serta Standar Penilaian Indonesia Edisi VII – 2018
serta Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).
15. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian
Tidak terdapat peristiwa atau kejadian penting atas objek penilaian setelah tanggal
penilaian yang dapat berpengaruh terhadap nilai. Nilai hanya berlaku per Tanggal
Penilaian saja. Hal tersebut dikarenakan terdapat faktor ketidakpastian di masa
datang yang tidak dapat diukur yang berimplikasi pada penetapan asumsi makro
ekonomi maupun industry outlook. Nilai tersebut dapat berubah secara signifikan
dan tidak terduga selama periode waktu yang relatif singkat (termasuk sebagai
akibat dari faktor-faktor tidak bisa diperkirakan secara PASAR oleh Penilai pada
tanggal penilaian). Penilai tidak bertanggung jawab atas kejadian yang mungkin
timbul dari akibat perubahan nilai. Dengan adanya ketidakpastian penilaian tersebut
di atas, sebaiknya pengguna laporan perlu me-review ulang hasil penilaian secara
berkala.
- vi
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI SURAT PENGANTAR
PT. DMS Propertindo, Tbk
Page 19
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
16. Kesimpulan Penilaian
Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan dan kondisi pasar yang
berlaku, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar atas Aset Operasional Tanah
Rencana Pengembangan Kawasan Hunian Terpadu <Green Maja City= seluas
5.468.623 m² (meter persegi) yang berlokasi di Desa Pasirkecapi, Desa Cipining,
Desa Curugbitung, Kecamatan Maja, Kabupaten Lebak, Provinsi Banten, Indonesia
pada tanggal penilaian 30 Juni 2026 adalah sebesar:
Nilai Pasar:
Rp4.310.522.000.000,-
(Empat Triliun Tiga Ratus Sepuluh Milyar Lima Ratus Dua Puluh Dua Juta Rupiah)
Nilai tersebut bergantung pada komentar yang ada di laporan ini dan dengan
memperhatikan asumsi dan syarat-syarat yang kami lampirkan bersama laporan
penilaian ini.
Demikian penilaian properti ini kami sampaikan secara objektif dan tidak memihak
serta kami tidak mengambil keuntungan, baik sekarang maupun di masa yang akan
datang, atas properti yang dinilai atau dari nilai yang diopinikan atau Penilai tidak
mempunyai potensi benturan kepentingan dengan objek penilaian dan/atau pemilik
aset dalam kapasitas kami sebagai Kantor Jasa Penilai Publik, serta kami memiliki
kompetensi untuk melakukan penilaian aset tersebut.
Laporan ini dikeluarkan oleh Kantor Jasa Penilai Publik Desmar Susanto Salman &
Rekan dengan Penilai Publik / Penanggungjawab Ronald Tulus Maruli Silitonga,
M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.).
Hormat kami,
KJPP Desmar Susanto Salman & Rekan
Ronald Tulus Maruli Silitonga, M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)
Penilai Publik
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilai Properti (P)
No. Anggota MAPPI : 09-S-02419
No. Register : RMK 2017.00321
STTD Sektor Keuangan : KEP-815/KS.13/2026
Lisensi BPN : PP1.0029.23
No. Ijin Penilai Publik : P-1.13.00363
- vii
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI SURAT PENGANTAR
PT. DMS Propertindo, Tbk
Page 20
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertanda
tangan di bawah ini menyatakan bahwa:
1. Penugasan Penilaian Profesional telah dilakukan terhadap objek Penilaian pada
Tanggal Penilaian;
2. analisis telah dilakukan untuk tujuan Penilaian yang diungkapkan dalam Laporan
Penilaian Properti;
3. Penugasan Penilaian Profesional telah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan;
4. telah dilakukan Inspeksi terhadap objek Penilaian;
5. perkiraan Nilai yang dihasilkan dalam Penugasan Penilaian Profesional telah
disajikan sebagai kesimpulan Nilai;
6. lingkup pekerjaan dan data yang di analisa telah diungkapkan;
7. kesimpulan Nilai telah sesuai dengan Asumsi dan kondisi pembatas;
8. seluruh data dan informasi yang diungkapkan dalam laporan dapat
dipertanggungjawabkan; dan
9. besaran imbalan jasa Penilai tidak tergantung pada hasil Penilaian.
Nama Kualifikasi Tanda Tangan
Penanggung Jawab Proyek :
Ronald Tulus Maruli Silitonga,
Penilai
M.Ec.Dev., MAPPI (Cert)
Properti
Izin Penilai Publik No. P-1.13.00363
Bersertifikat
MAPPI No. : 09-S-02419
No. Register : 2017.00321
Pemeriksa :
Cucu Eka Sukmana, S.IP. Reviewer
MAPPI No. 11-T-03235 Properti
No. Register : 2017.01540
Penilai : Penilai
Setyo Agus Triyanto, S.E Properti
MAPPI No. 16-P-06796
No. Register : 2024.04970
Erwin Irwandha Penilai
MAPPI No. 16-P-06797 Properti
No. Register : 2023.04786
Asisten Penilai : Asisten Penilai
Derry Yovandy, S.E Properti
MAPPI No. 21-A-10765
Julius Langgeng Nugroho, S.T Asisten Penilai
MAPPI No. 26-A-15026 Properti
- viii
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI SURAT PENGANTAR
PT. DMS Propertindo, Tbk
Page 21
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS
Penilaian dan Laporan Penilaian bergantung kepada Asumsi dan syarat-syarat pembatas
sebagai berikut:
1. KJPP Desmar Susanto Salman dan Rekan (KJPP DSSR) tidak memperbolehkan
penggunaan seluruh, sebagian ataupun sebagai rujukan dari Penilaian dari Laporan
ini dalam dokumen, edaran, pernyataan, referensi ataupun dipublikasikan dalam
bentuk apa pun juga tanpa izin tertulis dari KJPP DSSR.
2. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP DSSR seperti yang
disebutkan dalam laporan penilaian dianggap layak dan dapat dipercaya, tetapi KJPP
DSSR tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti
tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa
menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang
ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang
berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi
tersebut sepenuhnya berada di pihak klien.
3. Penilaian dan laporan penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas untuk
klien yang dimaksud dan penasihat profesionalnya dan disajikan hanya untuk
maksud dan tujuan sesuai dengan yang dicantumkan pada laporan penilaian. KJPP
DSSR tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain klien dimaksud. Pihak lain
yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul.
4. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan yang
merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud
dan tujuan penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh
digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya
kesalahan.
5. KJPP DSSR telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian
tidak berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-bagian dari
properti yang tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau. KJPP DSSR tidak
memberikan jaminan bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama lainnya atau
kerusakan yang tidak terlihat. KJPP DSSR tidak berkewajiban untuk melakukan
pemeriksaan terhadap fasilitas lingkungan dan lainnya. Kecuali diinformasikan lain,
penilaian kami didasarkan pada asumsi bahwa seluruh aspek ini dipenuhi dengan
baik.
6. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan
lainnya untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain,
penilaian kami didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan
tidak ada pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan dalam masa pembangunan.
7. Nilai pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa
memperhitungkan adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait
dengan transaksi penjualan tersebut. Properti yang dinilai berdasarkan asumsi
bebas dari segala hipotek, persengketaan dan premi, serta biaya lain yang belum
diselesaikan.
9. Gambar, denah, ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk
kemudahan visualisasi saja.
- ix
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI SURAT PENGANTAR
PT. DMS Propertindo, Tbk
Page 22
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
10. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh secara tertulis dan/atau lisan dari
peraturan daerah Kabupaten Pandeglang, Peraturan bupati Kabupaten Pandeglang
dan peraturan pemerintah yang dipublikasikan secara resmi oleh instansi terkait,
kami beranggapan bahwa properti yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal
yang bersifat pembatasan-pembatasan dan properti maupun kondisi penggunaan,
baik saat ini maupun yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-
peraturan yang berlaku.
10. Properti dilengkapi sertifikat tanah yang sah dan bebas dari hak atas jalan dan
pelanggaran apa pun juga, termasuk pula bebas dari batasan yang memberatkan,
halangan-halangan, ataupun pengeluaran tidak wajar lainnya. KJPP DSSR tidak
melakukan pengukuran ulang terhadap luasan properti secara detail, melainkan data
dari sertifikat yang diterima dari klien.
11. Penilai tidak berkewajiban memberikan kesaksian atau hadir di pengadilan karena
laporan ini berkaitan dengan terjadinya sengketa atas properti dimaksud tanpa
perjanjian tertulis terlebih dahulu.
12. Setiap informasi yang berasal dari Data Pribadi yang diperoleh dan/atau digunakan
dalam penugasan penilaian ini hanya digunakan untuk kepentingan sesuai tujuan
penilaian, dan selanjutnya data dan informasi yang dimaksud dikecualikan sebagai
Data Pribadi sebagaimana yang diatur dalam ketentuan dan perundang-undangan
yang terkait Perlindungan Data Pribadi.
13. Apabila asumsi dan asumsi khusus sebagaimana yang dimaksud tidak terpenuhi,
maka opini nilai yang disampaikan penilai tidak dapat digunakan.
-x
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI SURAT PENGANTAR
PT. DMS Propertindo, Tbk
Page 23
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
DAFTAR ISI
BAB URAIAN HALAMAN
PENGANTAR i
PERNYATAAN PENILAI viii
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS ix
DAFTAR ISI xi
RINCIAN PENILAIAN xii
1.0 RINGKASAN EKSEKUTIF 1
2.0 DESKRIPSI OBJEK PENILAIAN 3
3.0 ANALISIS LINGKUNGAN 3
4.0 URAIAN TAPAK 7
5.0 GAMBARAN PASAR 23
6.0 PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK 28
7.0 IMPLEMENTASI PENGGUNAAN PENDEKATAN PENILAIAN 29
8.0 ANALISIS PENILAIAN 30
9.0 KESIMPULAN PENILAIAN 38
LAMPIRAN
DENAH LOKASI
DENAH TANAH
SITEPLAN
FOTO
KERTAS KERJA PENILAIAN
- xi
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI SURAT PENGANTAR
PT. DMS Propertindo, Tbk
Page 24
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
RINCIAN PENILAIAN
PENDEKATAN PENDAPATAN (INCOME APPROACH)
METODE RESIDUAL
Teknik Pengembangan Lahan (Land Development Analysis)
Jenis Aset/Asset Luas/Area
No. Rupiah (Rp.)
Description (m2/sqm)
1. Tanah Rencana Pengembangan Kawasan Hunian Terpadu ”Green Maja
City”
Desa Pasirkecapi, Desa Cipining, Desa Curugbitung, Kecamatan Maja,
Kabupaten Lebak, Provinsi Banten, Indonesia
Luas Tanah : 5.468.623 m2 (meter persegi)
Kesimpulan Penilaian : Nilai Pasar 4.310.522.075.853
TOTAL 4.310.522.075.853
PEMBULATAN 4.310.522.000.000
- xii
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI SURAT PENGANTAR
PT. DMS Propertindo, Tbk
Names mentioned 30 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
KJPP Desmar Susanto Salman dan Rekan
p.1 ×6
unresolved
org
KJPP Desmar Susanto Salman
p.1 ×8
unresolved
org
KJPP DSSR
p.1 ×22
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.1 ×2
unresolved
org
Kementerian Keuangan Republik Indonesia. Penilai Publik
p.1 ×2
unresolved
org
Kementerian Keuangan Republik Indonesia
p.1 ×2
unresolved
org
Menteri Agraria Dan Tata Ruang
p.1 ×2
unresolved
org
Pertanahan Nasional Republik Indonesia. Penilai
p.1 ×2
unresolved
org
PT. Art Design Indonesia Mayapada Tower
p.2
unresolved
org
PT ART Kepemilikan
p.2
unresolved
org
Bank Indonesia
p.4 ×2
unresolved
org
Pertanahan Nasional
p.4 ×2
unresolved
org
Pusat Statistik
p.4 ×2
unresolved
—
MAPPI
· Penilai
p.4 ×4
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Desmar Susanto Salman & Rekan
p.7 ×2
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Desmar Susanto Salman
p.7 ×2
unresolved
person
Penanggungjawab Ronald Tulus Maruli Silitonga
p.7 ×6
unresolved
org
KJPP Desmar Susanto Salman & Rekan
p.7 ×2
unresolved
org
Rekan Ronald Tulus Maruli Silitonga
p.7 ×2
unresolved
person
Ludi Hadianto
p.8
unresolved
person
Panca Nopa Istiyanto
p.8
unresolved
person
Julius Langgeng Nugroho
p.8 ×2
unresolved
org
PT. Mandirinusa Grahaperkasa
p.14
unresolved
org
PT. Mandirinusa Grahaperkasa Berkedudukan
p.14 ×3
unresolved
person
Penilai Setyo Agus Triyanto
p.20
unresolved
person
Asisten Penilai Derry Yovandy
p.20
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
No extraction attempted yet.