Back to announcement
20260828_KOTA_Laporan Informasi dan Fakta Material_32133484_lamp7.pdf
Other Text extracted KOTASource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 128
Page 1
kantor jasa penilai publik
febriman siregar dan rekan
Ijin Kementrian Keuangan RI No. 2.12.0109
LAPORAN PENILAIAN 100,00% EKUITAS
PT ART DESIGN INDONESIA
L APORAN K AJIAN untuk keperluan
PT DMS PROPERTINDO TBK.
P ERHITUNGAN A TAS J ANGKA W AKTU D AN J UMLAH
K ONTRIBUSI A TAS Gedung Graha Mampang,
K ERJASAMA Lantai 2,
P EMANFAATAN A SET
Jl. Mampang Prapatan Raya No. 100
P EMERINTAH P ROVINSI Jakarta G ORONTALO
12760
G UBERNUR
D ENGAN B ENTUK BGS (B ANGUNAN G UNA S ERAH )
No. Laporan : 00746/2.0109-05/BS/03/0069/1/VIII/2026
Page 2
Ijin Kementerian Keuangan RI No. 2.12.0109
Bogor, 27 Agustus 2026
Kepada Yth,
Direksi
PT DMS Propertindo Tbk.
Gedung Graha Mampang, Lantai 2,
Jl. Mampang Prapatan Raya No. 100 Jakarta 12760
No. Laporan : 00746/2.0109-05/BS/03/0069/1/VIII/2026
Hal : Laporan Penilaian 100,00% Ekuitas PT ART DESIGN INDONESIA
(“Perusahaan”)
Dengan hormat,
LAPORAN PENILAIAN 100,00% EKUITAS
PT ART DESIGN INDONESIA
Berdasarkan Surat Penawaran No. 0420/PNW/PS-BGR-FSR/VII/2026 tertanggal 13 Juli 2026, KJPP
Febriman Siregar dan Rekan (selanjutnya disebut “KJPP FSR” atau “Kami”) yang telah memperoleh izin
usaha dari Menteri Keuangan berdasarkan surat keputusannya No. 459/KM.1/2020/tanggal 17
September 2020 dan telah terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan (OJK) berdasarkan Surat No. S-
838/PM.223/2019 tanggal 31 Juli 2019 dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal
(Pendaftaran Ulang) No. KEP-996/KS.13/2026 sebagai Penilai Properti/Aset dan Bisnis di Pasar Modal
mendapat penugasan dari PT ART DESIGN INDONESIA (Selanjutnya disebut “Perusahaan”) untuk
melakukan penilaian dan memberikan pendapat atas Nilai Pasar 100,00% Ekuitas Perusahaan per
tanggal 30 Juni 2026.
Maksud dan tujuan Penilaian Ekuitas ini adalah untuk memberikan opini nilai pasar atas 100% ekuitas
PT Art Design Indonesia (ADI) dalam rangka kepentingan aksi korporasi berupa rencana transaksi
akuisisi PT Art Design Indonesia (ADI) oleh PT DMS Propertindo, Tbk. (KOTA).
Laporan penilaian ini mengacu kepada POJK No. 35/2020 serta Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI") dan
Standar Penilaian Indonesia Edisi VII Tahun 2018 (KEPI & SPI Edisi VII-2018) revisi SPI 300, SPI 310, SPI
320, SPI 330 Tahun 2020. Laporan penilaian ini digunakan untuk kepentingan otoritas Jasa Keuangan
(0JK), Bursa Efek Indonesia (pasar modal) dan tidak digunakan untuk perpajakan, pengadilan, dan
tujuan lain di luar dari tujuan yang telah disebutkan dalam laporan ini.
Dasar nilai yang digunakan sesuai maksud dan tujuan di atas adalah Nilai Pasar. Mengacu pada POJK
No. 35/2020, Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Tahun 2018 Edisi VII, Edisi
Revisi SPI 330 Tahun 2020.
Kantor Cabang Bogor
Jl. Perumahan Bogor Baru Blok D-I No.19
RT.007, RW.001, Kel. Tegallega
Kec. Bogor Tengah, Kota Bogor
Jawa Barat 16129
Telp. : 0251-8397671
Email : fsr.bogor@fsr.co.id
Website : www.fsr.co.id
Cabang : Pekanbaru (P) ; Medan (PS) ; Surabaya (B) ; Sidoarjo (P) ; Bandar Lampung (PS) ;
Bogor (PB) ; Makassar (P) ; Tangerang Selatan (P) ; Semarang (P)
Page 3
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli
dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI 2018, SPI 101.3.1.).
Penilaian dilakukan berdasarkan Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Tahun
2018 Edisi VII (KEPI & SPI Edisi VII-2018) dan sesuai dengan POJK No. 35/2020.
Pendekatan dan metode penilaian yang digunakan merupakan pendekatan dan metode penilaian yang
umum digunakan sesuai dengan Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Tahun
2018 Edisi VII (KEPI & SPI Edisi VII-2018) dan POJK No. 35/2020. Pemilihan pendekatan dan metode
penilaian diterapkan dengan mempertimbangkan karakteristik dan klasifikasi objek penilaian. Dalam
penilaian ini, pendekatan penilaian yang diaplikasikan adalah Pendekatan Aset dan Pendekatan Pasar.
Untuk Pendekatan Aset digunakan Metode Adjusted Book Value (ABV), sedangkan untuk Pendekatan
Pasar digunakan Metode Guideline Publicly Trade Company (GPTC). Pendekatan Aset digunakan
dengan pertimbangan bahwa Perusahaan memiliki aset yang mempunyai kontribusi yang signifikan
terhadap aktivitas operasional perusahaan, dalam hal ini tanah. Terkait aset – aset lain, selain
Persediaan - tanah dalam pengembangan berupa tanah (Kas & Setara Kas, pajak dibayar di muka, dan
aset lancar lainnya), tidak dilakukan penyesuaian atas nilai buku ke nilai pasar dikarenakan nilai buku
dari aset – aset tersebut telah mencerminkan nilai wajar/pasar dari aset – aset tersebut, dan akun
liabilitas tidak dilakukan penyesuaian dari nilai buku yang tercatat dalam laporan keuangan, sesuai
dengan pasal 59 ayat 3 POJK 35 tahun 2020. Pendekatan Aset menjadi pendekatan utama dikarenakan
kondisi Perusahaan saat dilakukan penilaian belum beroperasi. Sementara Pendekatan Pasar
digunakan dengan pertimbangan bahwa terdapat perusahaan yang sepadan dan sebanding dengan
Perusahaan. Dalam Pendekatan Pasar melalui metode GPTC, analisa kesebandingan dilakukan
berdasarkan POJK 35 tahun 2020 menggunakan parameter data pembanding sebagai berikut:
1. Bidang Industri
2. Karakteristik Pertumbuhan
3. Kinerja keuangan historical
4. Total Aset
5. Pangsa Pasar
Hasil analisa kesebandingan yang dihasilkan menggunakan parameter data pembanding tersebut
diatas dapat dilihat rinciannya dalam Tabel 23 Bab 5 Proses Penilaian subbab 3.b mengenai Indikasi
Nilai dengan Pendekatan Pasar Melalui Metode Guideline Publicly Trade Company (GPTC). Begitu pula
analisa perhitungan GPTC, berikut dengan penyesuaiannya yang menggunakan Discount Lack Of
Marketability (DLOM) dan Control Premium (CP) dapat dilihat pada tabel 24 pada bab dan subbab yang
sama.
Pendekatan Pasar menjadi pendekatan kedua karena pendekatan pendapatan tidak bisa digunakan
dalam penilaian disebabkan kondisi Perusahaan belum beroperasi sesuai dengan POJK 35 tahun 2020
pasal 75, sehingga kami berkeyakinan bahwa metode ABV lebih tepat dalam menggambarkan nilai
fundamental Perusahaan dibandingkan dengan pendekatan pasar.
ii
Page 4
Nilai Pasar Tertimbang
Pendekatan Penilaian Nilai Pasar (Rp.) Bobot
(Rp.)
Pendekatan Aset (Assets Approach) 1.260.595.225.980 90% 1.134.535.703.382
Pendekatan Pasar (Market Approach) 1.188.819.423.136 10% 118.881.942.314
Jumlah 1.253.417.645.696
Pembulatan 1.253.417.646.000
Berdasarkan analisis dari semua data dan informasi yang kami peroleh dan dengan
mempertimbangkan berbagai faktor yang relevan yang mempengaruhi penilaian, dan mengacu pada
hasil perhitungan dengan menggunakan metode penilaian yang digunakan, kami berpendapat bahwa
Nilai Pasar 100,00% Ekuitas Perusahaan per 30 Juni 2026 setelah dilakukan pembulatan adalah
sebesar:
Rp1.253.417.646.000.-
(Satu Triliun Dua Ratus Lima Puluh Tiga Miliar Empat Ratus Tujuh Belas Juta
Enam Ratus Empat Puluh Enam Ribu Rupiah)
Nilai Pasar Ekuitas tersebut kami tentukan berdasarkan data dan informasi yang kami peroleh dari
pihak manajemen Perusahaan, serta pihak-pihak lain yang relevan dengan penilaian. KJPP FSR
menganggap bahwa semua data dan informasi yang diperoleh tersebut adalah benar dan tidak ada
keadaan atau hal hal yang tidak terungkap yang dapat mempengaruhi Nilai Pasar Ekuitas tersebut
secara material. KJPP FSR juga mengasumsikan bahwa objek yang kami nilai tidak mempunyai masalah
hukum dan hak kepemilikannya adalah sah dan dapat dipasarkan, KJPP FSR tidak melakukan reviu
terhadap aspek hukum maupun uji tuntas aspek keuangan dan bukan merupakan tanggung jawab
KJPP FSR bilamana terdapat kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas aset yang termasuk dalam penilaian.
Kami menyatakan dengan sesungguhnya, bahwa dalam melaksanakan penugasan ini, kami bertindak
sebagai pihak independen yang tidak terikat dengan kepentingan apapun, baik saat ini maupun di
masa datang terkait dengan usaha perusahaan yang dinilai maupun atas hasil penilaian yang telah
dilaporkan.
Laporan penilaian ini merupakan satu kesatuan dan tidak dapat dipisahkan serta harus dibaca secara
keseluruhan dimulai dari surat pengantar sampai dengan lampiran. Demikian kami sampaikan, kami
ucapkan terimakasih.
Hormat kami,
KJPP Febriman Siregar dan Rekan
Ir. Yohn PS Napitupulu, M.Sc., MAPPI (Cert.)
Rekan
Penilai Properti dan Bisnis (PB)
Ijin Penilai Publik No. PB-1.08.00069
STTD Pasar Modal No. STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024
MAPPI No. 92-S-00252
Register No. RMK-2017.00069
iii
Page 5
PERNYATAAN PENYUSUN
Dalam batas kemampuan dan keyakinan serta pemahaman kami sebagai penilai, yang bertanda
tangan dibawah ini menyatakan bahwa :
1. Kami telah mematuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau
diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui oleh Pemerintah.
2. Penilai telah melakukan penelaahan atas dokumen yang digunakan dalam proses Penilaian.
3. Data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat dipercaya keakuratannya
4. Analisis dan kesimpulan dalam laporan ini hanya dibatasi dan telah sesuai dengan asumsi-asumsi
dan syarat-syarat pembatas serta kondisi yang dilaporkan.
5. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup penilaian meliputi : identifikasi masalah, inspeksi
lapangan, pengumpulan data & wawancara, analisis data, estimasi nilai menggunakan pendekatan
penilaian dan penulisan laporan.
6. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti dan/atau jenis industri
yang dinilai.
7. Penilai bertanggungjawab atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan yang
telah disesuaikan.
8. Kami tidak mempunyai kepentingan apapun terhadap obyek yang dinilai dan imbalan jasa yang
kami terima tidak terkait dengan hasil penilaian yang dilaporkan.
9. Laporan ini disusun mengacu pada Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) 35/POJK.04/2020
serta Standar Penilaian Indonesia (SPI EDISI VII-2018, Edisi Revisi SPI 330 Tahun 2020) dan telah
memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).
10. Penilai telah memperoleh informasi atas status hukum objek penilaian dari Pemberi Tugas.
11. Penilai bertanggungjawab atas Laporan Penilaian dan Kesimpulan Nilai.
12. Penunjukkan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang telah
disepakati sebelumnya dengan Pemberi Tugas.
13. Tidak seorang pun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian ini telah menyediakan
bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian.
Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang mempengaruhi
analisa, pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini.
iv
Page 6
NAMA KUALIFIKASI TANDA TANGAN
Penangggung Jawab Proyek :
Ir. Yohn PS Napitupulu, M.Sc. MAPPI (Cert.) Penilai Bisnis Bersertifikat ..............................
Rekan
Ijin Penilai Publik : PB-1.08.00069
STTD Pasar Modal : KEP-996/KS.13/2026
MAPPI No. : 92-S-00252
Register No. : RMK-2017.00069
Quality Assurance :
Eduardo Juantareno, S.E., M.M., MAPPI (Cert.) Penilai Bisnis ..............................
Penilai Publik : B-1.11.00313
STTD Pasar Modal : KEP-1335/KS.13/2026
MAPPI No. : 00-S-01328
Register No. : RMK-2017.00274
Reviewer :
Didiek Agus Priatmiko, S.Komp. Penilai Bisnis ..............................
MAPPI No. : 11-T-03266
Register No. : RMK-2017.00838
Penilai :
Alfina Khairunnisa, S.Ak. Penilai Bisnis ..............................
MAPPI No. : 25-P-13619
Register No. : RMK-2025.05158
Asisten Penilai :
Ramdan Pauzi, SE. Penilai Bisnis ..............................
MAPPI No. : 21-A-11153
v
Page 7
DAFTAR ISI
SURAT PENGANTAR ......................................................................................................................... i
PERNYATAAN PENYUSUN .............................................................................................................. iv
DAFTAR ISI ..................................................................................................................................... vi
BAB I PENDAHULUAN ................................................................................................................ 1
1.1 Identifikasi Status Penilai ........................................................................................................ 1
1.2 Identitas Pemberi Tugas ......................................................................................................... 1
1.3 Pengguna Laporan .................................................................................................................. 1
1.4 Identifikasi Objek Penilaian dan Kepemilikan ......................................................................... 2
1.5 Jenis Mata Uang Yang Digunakan ........................................................................................... 2
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian ................................................................................................. 2
1.7 Dasar Nilai ............................................................................................................................... 2
1.8 Tanggal Penilaian (Cut Off Date) ............................................................................................. 3
1.9 Tingkat Kedalaman Investigasi ................................................................................................ 3
1.10 Sifat Dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan .............................................................. 3
1.11 Asumsi Dan Kondisi Pembatas ................................................................................................ 4
1.12 Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi ....................................................................... 4
1.13 Dasar Penilaian........................................................................................................................ 4
1.14 Definisi dan Istilah Yang Digunakan Dalam Penilaian ............................................................. 4
1.15 Premis Penilaian ...................................................................................................................... 7
1.16 Pendekatan dan Metode Penilaian Yang Digunakan .............................................................. 7
1.17 Data Dan Informasi Pendukung .............................................................................................. 7
1.18 Pernyataan Independensi Penilai ........................................................................................... 8
1.19 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event) ........................................... 8
BAB II ANALISIS PERUSAHAAN .................................................................................................... 9
2.1. Data dan Informasi.................................................................................................................. 9
2.2. Pelaksanaan Wawancara ...................................................................................................... 10
2.3. Perjanjian Pengalihan Piutang (Cessie) ................................................................................. 10
2.4. Gambaran Umum Perusahaan .............................................................................................. 11
BAB III TINJAUAN DATA EKONOMI, DATA PASAR INDUSTRI ....................................................... 24
3.1. Pertumbuhan Ekonomi Dunia ............................................................................................... 24
3.2. Pertumbuhan Ekonomi Indonesia ........................................................................................ 25
3.3. Nilai Tukar Rupiah ................................................................................................................. 28
3.4. Inflasi ..................................................................................................................................... 29
3.5. Perkembangan Properti Komersial ....................................................................................... 30
3.6. Perkembangan Properti Residensial ..................................................................................... 34
BAB IV PENDEKATAN DAN METODE PENILAIAN ......................................................................... 37
4.1. Pendekatan dan Metode Perhitungan Indikasi Nilai ............................................................ 37
4.2. Pemilihan Pendekatan dan Metode Penilaian ...................................................................... 37
BAB V PROSES PENILAIAN ......................................................................................................... 39
5.1 Prosedur Penilaian ................................................................................................................ 39
5.2 Aplikasi Diskon dan Premi ..................................................................................................... 39
5.3 Penilaian Ekuitas Perusahaan ............................................................................................... 41
LAMPIRAN .................................................................................................................................... 45
vi
Page 8
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Identifikasi Status Penilai
Penilaian ini dilakukan oleh KJPP Febriman Siregar dan Rekan (Partners), selaku Penilai
Independen untuk memberikan penilaian yang obyektif dan tidak memihak, sesuai KEPI;
memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian atas objek penilaian yang dimaksud.
1.2 Identitas Pemberi Tugas
Berdasarkan Surat Penawaran No. 0420/PNW/PS-BGR-FSR/VII/2026 tertanggal 13 Juli 2026.
KJPP Febriman Siregar dan Rekan (selanjutnya disebut “KJPP FSR” atau “Kami”) mendapat
penugasan dari PT DMS Propertindo, Tbk. (Selanjutnya disebut “KOTA”) untuk melakukan
penilaian dan memberikan pendapat atas Nilai Pasar 100,00% Ekuitas PT ART DESIGN
INDONESIA (selanjutnya disebut “Perusahaan” atau “ADI”) per tanggal 30 Juni 2026. Berikut
adalah informasi mengenai identitas pemberi tugas:
Pemberi Tugas dalam hal ini adalah PT DMS Propertindo, Tbk., dengan informasi sebagai
berikut:
Nama : PT DMS Propertindo, Tbk.
Bidang usaha : Pengembangan properti, perhotelan dan jasa manajemen baik secara
langsung maupun tidak langsung melalui Entitas Anak
Alamat : Gedung Graha Mampang, Lantai 2 Jl. Mampang Prapatan Raya No. 100
Jakarta 12760.
Telepon/Fax : 021-794067
Email : investor.relation@dmspropertindo.com
1.3 Pengguna Laporan
Nama : PT DMS Propertindo, Tbk.
Bidang usaha : Pengembangan properti, perhotelan dan jasa manajemen baik secara
langsung maupun tidak langsung melalui Entitas Anak
Alamat : Gedung Graha Mampang, Lantai 2 Jl. Mampang Prapatan Raya No. 100
Jakarta 12760.
Telepon/Fax : 021-794067
Email : investor.relation@dmspropertindo.com
Nama : PT ART DESIGN INDONESIA
Bidang usaha : Properti
Alamat : Mayapada Tower 2 Lantai 8,
Jalan Jenderal Sudirman Kav. 27, Jakarta Selatan 12920
Telepon/Fax : -/-
Email : -
1
Page 9
Nama : Otoritas Jasa Keuangan (OJK)
Bidang usaha : Lembaga Negara Independen - Menyelenggarakan sistem pengaturan dan
pengawasan yang terintegrasi terhadap keseluruhan kegiatan di sektor jasa
keuangan.
Alamat : Gedung Soemitro Djojohadikusumo, Jl. Lapangan Banteng Timur No. 2–4,
Jakarta Pusat 10710.
Telepon/Fax : (021) 2960 0000/-
Email : humas@ojk.go.id
1.4 Identifikasi Objek Penilaian dan Kepemilikan
Objek penilaian dalam penugasan ini adalah 100% ekuitas PT Art Design Indonesia dengan
hak kepemilikan mayoritas.
1.5 Jenis Mata Uang Yang Digunakan
Mata uang yang digunakan dalam penugasan ini, sesuai dengan mata uang fungsional dalam
laporan keuangan Objek Penilaian dan dinyatakan kembali dalam mata uang Rupiah.
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud dan tujuan Penilaian Ekuitas ini adalah untuk memberikan opini nilai pasar atas 100%
Ekuitas PT Art Design Indonesia (ADI) dalam rangka kepentingan aksi korporasi berupa rencana
transaksi akuisisi Pt Art Design Indonesia (ADI) oleh PT DMS Propertindo, Tbk (KOTA).
Laporan penilaian ini mengacu kepada POJK No. 35/2020 serta Kode Etik Penilai Indonesia
(KEPI") dan Standar Penilaian Indonesia (SPI") Edisi VII Tahun 2018.
Laporan penilaian ini digunakan untuk kepentingan Otoritas Jasa Keuangan (OJK), Bursa Efek
Indonesia (pasar modal) dan tidak digunakan untuk perpajakan, pengadilan, dan tujuan lain di
luar dari tujuan yang telah disebutkan dalam laporan ini.
1.7 Dasar Nilai
Sesuai dengan tujuan penilaian tersebut maka dasar nilai yang digunakan ialah Nilai Pasar
(Market Value).
Nilai Pasar didefinisikan sebagai “estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar
untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan”. (SPI 101 Butir 3.1).
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset
atau liabilitas pada Tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual
yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, di mana kedua Pihak masing–masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati - hatian, dan tanpa paksaan. (POJK No.35/POJK.04/2020).
2
Page 10
Nilai pasar dipahami sebagai nilai dari suatu aset yang diestimasi tanpa memperhatikan biaya
penjualan atau pembelian dan tanpa dikaitkan dengan setiap pengenaan pajak pengalihan yang
terkait.
1.8 Tanggal Penilaian (Cut Off Date)
Tanggal Penilaian dalam penugasan ini adalah 30 Juni 2026.
1.9 Tingkat Kedalaman Investigasi
Dalam penyusunan penilaian ini kami melakukan pengumpulan data yang cukup tanpa halangan
dari pihak manapun melalui email, kami juga melakukan inspeksi lapangan dan wawancara
(tatap muka) secara langsung, kami juga melakukan konfirmasi dan tanya jawab melalui email,
WhatsApp dan telephone.
Penelaahan, perhitungan dan analisis sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian. Kami akan
melakukan survei ke lokasi jika memungkinkan. Pada kondisi/kejadian luar biasa dengan adanya
kendala-kendala yang membatasi akses Penilai untuk melakukan investigasi atas Objek
penilaian sehingga Penilai tidak dapat melakukan investigasi secara normal, maka hal tersebut
akan diungkapkan di dalam Laporan penilaian.
Dalam hal proses investigasi yang akan dilakukan, maka terdapat beberapa batasan yang
dilakukan:
1. Melakukan uji kaji terbatas Objek Penilaian pada laporan keuangan termasuk klarifikasi
pospos keuangan tertentu yang digunakan untuk tujuan penugasan.
2. Uji kaji terbatas terhadap legalitas Objek Penilaian
3. Tidak melakukan studi kelayakan bisnis dan keuangan
4. Tidak melakukan penilaian aset non-operasional
5. Tidak melakukan analisis dampak pajak
6. Pengumpulan informasi dan data Objek Penilaian untuk memperoleh kelengkapan yang
disesuaikan untuk keperluan analisis.
1.10 Sifat Dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan
Data yang relevan yang digunakan dalam penilaian ini bersumber dari hasil lapangan dan
data dari PT DMS Propertindo Tbk dan/atau PT Art Design Indonesia.
Informasi yang kami peroleh dari pihak yang bersangkutan, kami anggap
merupakaninformasi yang dapat dipercaya kebenarannya. Oleh karenanya kami tidak
melakukan pengecekan lebih lanjut. Bilamana di kemudian hari diketahui ada informasi
yang tidak benar yang diberikan kepada kami, maka kami tidak dapat diminta
pertanggungjawaban.
Data-data atau dokumen-dokumen kepemilikan yang diterima dari pemberi tugas
dianggap benar, tidak bermasalah dan dapat diandalkan (merupakan tanggung jawab
perusahaan).
3
Page 11
Data lain yang relevan dan terpercaya antara lain Bank Indonesia, Bursa Efek Indonesia
atau bursa lain, Badan Pusat Statistik, serta sumber data lain yang diperoleh melalui
website maupun instansi terkait.
Penilai tidak melakukan verifikasi ataupun pengecekan legalitas terhadap data dan dokumen
tersebut.
1.11 Asumsi Dan Kondisi Pembatas
Asumsi yang digunakan oleh Penilai Bisnis memenuhi ketentuan sebagai berikut:
1. Laporan penilaian bisnis bersifat non-disclaimer opinion;
2. Penilai Bisnis telah melakukan penelahaan atas dokumen yang digunakan dalam proses
Penilaian;
3. Data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat dipercaya
keakuratannya;
4. Proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan kewajaran proyeksi
keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan pencapaiannya (fiduciary
duty);
5. Penilai Bisnis bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran proyeksi
keuangan yang telah disesuaikan;
6. Laporan penilaian bisnis terbuka untuk publik, kecuali terdapat informasi yang bersifat
rahasia yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan;
7. Penilai Bisnis bertanggung jawab atas laporan penilaian bisnis dan kesimpulan nilai; dan
8. Penilai Bisnis telah memperoleh informasi atas status hukum objek Penilaian dari pemberi
tugas.
1.12 Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi
Atas setiap publikasi terhadap keseluruhan atau sebagian dari laporan atau referensi
yangdipublikasikan, termasuk referensi mengenai transaksi perusahaan, dan/atau laporan
direksi/pimpinan perusahaan, dan/ atau pernyataan atau penilaian lainnya atau
pernyataan/edaran apapun dari perusahaan harus mendapat persetujuan dari Penilai.
1.13 Dasar Penilaian
Dasar nilai yang digunakan sesuai maksud dan tujuan di atas adalah Nilai Pasar. Mengacu pada
POJK No. 35/2020, Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Tahun 2018 Edisi
VII, Edisi Revisi SPI 330 Tahun 2020.
1.14 Definisi dan Istilah Yang Digunakan Dalam Penilaian
Penilaian : Proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis
atas nilai ekonomi suatu objek penilaian.
Penilai : Orang perseorangan yang dengan keahliannya
menjalankan kegiatan Penilaian di pasar modal.
4
Page 12
Penilai Bisnis : Penilai yang melakukan kegiatan penilaian bisnis
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas
Jasa Keuangan mengenai Penilai yang melakukan
kegiatan di pasar modal.
Penilaian Bisnis : Proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis
atas objek Penilaian Bisnis sebagaimana dimaksud
dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan mengenai
Penilai yang melakukan kegiatan di pasar modal.
Penugasan Penilaian Profesional : Penugasan yang diterima oleh Penilai dari pemberi
penugasan untuk melakukan Penilaian atas objek,
tujuan Penilaian, dan tanggal tertentu dimana
Penilai mendasarkan opininya, yang disajikan dalam
laporan Penilaian.
Nilai : Perkiraan harga yang diinginkan oleh penjual
dan/atau pembeli atas suatu barang atau jasa dan
merupakan jumlah manfaat ekonomi berdasarkan
nilai pasar yang akan diperoleh dari objek Penilaian
pada tanggal Penilaian.
Tanggal Penilaian : Tanggal pada saat Nilai, hasil Penilaian, atau
perhitungan manfaat ekonomi dinyatakan.
Dasar Penilaian : Suatu penjelasan dan/atau pendefinisian tentang
jenis Nilai yang sedang diteliti berdasarkan kriteria
tertentu.
Premis Nilai : Asumsi Nilai yang berhubungan dengan suatu
kondisi transaksi yang dapat digunakan pada objek
Penilaian.
Nilai Buku : a. Hasil kapitalisasi atas biaya perolehan aset,
dikurangi akumulasi depresiasi, deplesi,
amortisasi atau penurunan nilai sebagaimana
yang tercatat dalam laporan keuangan; atau
b. Selisih antara total aset dikurangi dengan total
liabilitas dari perusahaan sebagaimana tercatat
dalam laporan keuangan.
Nilai Pasar : Estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau
dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas
pada tanggal penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana
kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan
tanpa paksaan.
5
Page 13
Asumsi : Sesuatu yang dianggap akan terjadi termasuk fakta,
syarat, atau keadaan yang mungkin dapat
mempengaruhi objek Penilaian atau pendekatan
penilaian dan kewajarannya telah dianalisis oleh
Penilai Bisnis sebagai bagian dari proses Penilaian.
Pendekatan Penilaian : Suatu cara untuk memperkirakan Nilai dengan
menggunakan satu atau lebih metode penilaian.
Pendekatan Aset : Pendekatan Penilaian berdasarkan laporan
keuangan historis objek Penilaian yang telah diaudit,
dengan cara menyesuaikan seluruh aset dan liabilitas
menjadi Nilai Pasar sesuai dengan Premis Nilai yang
digunakan dalam Penilaian Bisnis.
Pendekatan Pasar : Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan
objek Penilaian dengan objek lain yang sebanding
dan sejenis serta telah tersedia informasi harga
transaksi atau penawaran.
Pendekatan Pendapatan : Pendekatan Penilaian dengan cara mengkonversi
manfaat ekonomis atau pendapatan yang
diperkirakan akan dihasilkan oleh objek Penilaian
dengan tingkat diskonto tertentu.
Metode Penilaian : Suatu cara atau rangkaian cara tertentu dalam
melakukan Penilaian.
Business Interest : Kepemilikan dalam perusahaan yang meliputi
penyertaan dalam perusahaan, surat berharga, aset
keuangan lainnya, dan aset tak berwujud.
Laporan Penilaian Bisnis : Laporan tertulis yang dibuat oleh Penilai Bisnis yang
memuat pendapat Penilai Bisnis mengenai objek
Penilaian serta menyajikan informasi tentang proses
Penilaian.
Tanggal Laporan Penilaian Bisnis : Tanggal ditandatanganinya Laporan Penilaian Bisnis
oleh Penilai Bisnis.
Tenaga Ahli : Orang yang mempunyai keahlian dan kualifikasi pada
suatu bidang tertentu di luar ruang lingkup kegiatan
Penilaian dan tidak bekerja pada kantor jasa Penilai
publik.
Diskon Tanpa Pengendalian
(Discount for Lack of Control) : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang
merupakan pengurang dari Nilai suatu ekuitas
sebagai cerminan dari kurangnya tingkat
pengendalian atas objek Penilaian.
6
Page 14
Diskon Likuiditas Pasar
(Discount for Lack of Marketability) : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang
merupakan pengurang dari Nilai suatu ekuitas
sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas objek
Penilaian.
Kelangsungan Usaha : Suatu kondisi yang mencerminkan usaha yang
sedang beroperasi atau dalam konstruksi, atau suatu
premis dalam Penilaian, dimana Penilai Bisnis
menganggap suatu perusahaan akan terus
melanjutkan operasinya secara berkelanjutan.
Premi Pengendalian
(Premium for Control) : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang
merupakan penambah dari Nilai suatu ekuitas
sebagai cerminan dari tingkat pengendalian atas
objek Penilaian.
KJPP FSR : Kantor Jasa Penilai Publik Febriman Siregar & Rekan.
KOTA : PT DMS Propertindo, Tbk.
Perusahaan/ADI : PT Art Design Indonesia
1.15 Premis Penilaian
Kami telah melakukan penilaian atas Nilai Pasar 100,00% ekuitas Perusahaan dengan premis
penilaian “going concern” yaitu suatu premis dalam penilaian dimana Penilai menganggap suatu
perusahaan akan terus melanjutkan operasinya secara berkelanjutan.
1.16 Pendekatan dan Metode Penilaian Yang Digunakan
Dalam penilaian ini, pendekatan penilaian yang diaplikasikan adalah Pendekatan Aset dan
Pendekatan Pasar. Untuk Pendekatan Aset digunakan Metode Adjusted Book Value (ABV),
sedangkan untuk Pendekatan Pasar digunakan Metode Guideline Publicly Trade Company
(GPTC). Pendekatan Aset digunakan dengan pertimbangan Perusahaan memiliki aset yang
mempunyai kontribusi yang signifikan terhadap aktivitas operasional Perusahaan. Sementara
Pendekatan Pasar digunakan dengan pertimbangan bahwa terdapat perusahaan yang sepadan
dan sebanding dengan Perusahaan.
1.17 Data Dan Informasi Pendukung
Data dan informasi pendukung dalam kegiatan inspeksi dan penelaahan dokumen adalah
sebagai berikut:
a. Hasil Pelaksanaan Inspeksi
Kami telah melakukan melakukan wawancara dengan manajemen yaitu Bapak Ismoyo
Subandrio sebagai Komisaris dan Ibu Yonarsi sebagai finance accounting, sehubungan
dengan Obyek Penilaian.
7
Page 15
b. Hasil Pemeriksaan atas Dokumen Hukum yang Relevan dengan Obyek Penilaian.
Obyek Penilaian merupakan ekuitas Perusahaan. Atas dasar hal tersebut, maka dokumen
hukum yang relevan dengan Obyek Penilaian merupakan dokumen-dokumen hukum yang
juga melekat pada Perusahaan. Adapun dokumen hukum Perusahan, yang mencakup
perijinan dan legalitas Perusahaan, diuraikan kemudian dalam Gambaran Umum
Perusahaan.
c. Tingkat kepemilikan dan sifat pengendalian objek Penilaian
Objek Penilaian adalah kepemilikan mayoritas yang memiliki kendali atas Perusahaan.
d. Tingkat Likuiditas Pasar Obyek Penilaian
Dengan mempertimbangkan bahwa Obyek Penilaian merupakan perusahaan tertutup yang
tidak diperdagangkan di pasar modal/terbuka maka tingkat likuiditas pasar Perusahaan
dapat dikatakan relatif rendah.
e. Tenaga Ahli dan Hasil Pekerjaan Tenaga Ahli
Dalam melakukan penilaian Ekuitas Perusahaan, KJPP FSR tidak menggunakan hasil
pekerjaan tenaga ahli dari luar.
f. Penilai Properti dan Hasil Pekerjaan Penilai Properti
Dalam melakukan penilaian Ekuitas Perusahaan, KJPP FSR menggunakan hasil pekerjaan
penilai properti KJPP Desmar, Susanto, Salman & Rekan dengan nomor laporan:
00400/2.0142-01/PI/10/0363/1/VIII/2026 tertanggal 21 Agustus 2026 yang ditandatangani
oleh Ronald Tulus Maruli Silitonga,M.Ec.Dev., MAPPI (Cert) dengan tujuan Penilaian untuk
menunjang aktivitas Penilaian Bisnis.
1.18 Pernyataan Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan penilaian Ekuitas Perusahaan, KJPP FSR bertindak secara
independen tanpa adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perusahaan
maupun pihak pihak lain yang terafiliasi dengan Perusahaan. KJPP FSR juga tidak memiliki
kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Laporan penilaian ini
tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang
kami terima sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis
penilaian ini.
1.19 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event)
Dari tanggal Penilaian (cut off date) per 30 Juni 2026 hingga laporan penilaian ini diterbitkan
terdapat kejadian penting setelah tanggal penilaian (Subsequent Event).
Berdasarkan Laporan Keuangan Audit Per 30 Juni 2026, ada pengikatan Jual Beli Saham tanggal
11 Mei 2026, PT Michel Energi akan membeli 9.999 lembar saham Perusahaan dari PT Tunas
Pelopor Bangsa, sehingga PT Michel Energi menjadi pemegang saham Perusahaan, serta
melakukan konversi uang muka setoran modal menjadi 1.196.273 lembar saham.
8
Page 16
BAB II
ANALISIS PERUSAHAAN
2.1. Data dan Informasi
Data dan Informasi yang kami gunakan dalam proses penilaian Ekuitas Perusahaan adalah
sebagai berikut:
1. Laporan Keuangan
Laporan Keuangan Audit Perusahaan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 30 Juni
2026 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Rama Wendra dengan pendapat
bahwa laporan keuangan tersebut disajikan secara wajar dalam semua hal yang
material, Nomor Laporan: 00182/2.0641/AU.1/03/2156-4/1/VIII/2026 tanggal 20
Agustus 2026, Akuntan Publik Evans Fausta Pallasius, CPA.
Laporan Keuangan Audit Perusahaan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2025 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Rama Wendra
dengan pendapat bahwa laporan keuangan tersebut disajikan secara wajar dalam
semua hal yang material, Nomor Laporan: 00181/2.0641/AU.1/03/2156-3/1/VIII/2026
tanggal 20 Agustus 2026, Akuntan Publik Evans Fausta Pallasius, CPA.
Laporan Keuangan Audit Perusahaan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
Desember 2024 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Rama Wendra dengan
pendapat bahwa laporan keuangan tersebut disajikan secara wajar dalam semua hal
yang material, Nomor Laporan: 00180/2.0641/AU.1/03/2156-2/1/VIII/2026 tanggal
20 Agustus 2026, Akuntan Publik Evans Fausta Pallasius, CPA.
Laporan Keuangan Audit Perusahaan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
Desember 2024 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Rama Wendra dengan
pendapat bahwa laporan keuangan tersebut disajikan secara wajar dalam semua hal
yang material, Nomor Laporan: 00179/2.0641/AU.1/03/2156-1/1/VIII/2026 tanggal
20 Agustus 2026, Akuntan Publik Evans Fausta Pallasius, CPA.
Laporan Keuangan in-house Perusahaan 2022.
Sebagai catatan, Perusahaan diakusisi oleh PT Tunas Pelopor Bangsa pada tahun 2022,
sehingga berdasarkan penjelasan pemberi tugas dan manajemen bahwa Perusahaan tidak
memiliki laporan keuangan untuk tahun 2021.
2. Laporan Penilaian Aset
Penilaian Aset Perusahaan yang dilakukan oleh KJPP Desmar, Susanto, Salman & Rekan
dengan laporan No. 00400/2.0142-01/PI/10/0363/1/VIII/2026 tanggal 21 Agustus 2026
3. Surat Pernyataan Manajemen yang disiapkan oleh manajemen Perusahaan.
4. Data makro ekonomi berupa data inflasi, pertumbuhan ekonomi, suku bunga, kurs, dan
data industri dari Bank Indonesia, Badan Pusat Statistik (BPS), media cetak maupun media
elektronik.
9
Page 17
5.1. Cover Note Notaris No. 3/VIII/N/2026, tanggal 20 Agustus 2026 mengenai Risalah RUPSLB
Keputusan Sirkuler Sebagai Pengganti Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa tanggal
19 Agustus 2026, uang muka setoran modal tersebut akan dikonversi menjadi modal
saham.
6.2. Keputusan Sirkuler Sebagai Pengganti Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa dari PT Art
Design Indonesia tanggal 8 Juni 2026 yang ditanda tangani oleh Franciscus Wongso selaku
Direktur PT Tunas Pelopor Bangsa.
7.3. Perjanjian Pengalihan Piutang (Cessie).
8.4. Perizinan – perizinan Perusahaan (Akta Pendirian dan Perubahannya, Nomor Induk
Berusaha, Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP).
2.2. Pelaksanaan Wawancara
Berdasarkan surat perintah penugasan yang kami terima, kami telah mengadakan wawancara
dengan Bapak Chandra sebagai perwakilan yang kami anggap layak dan relevan guna
mengumpulkan dan menganalisis data dan informasi untuk keperluan proses penilaian.
2.3. Perjanjian Pengalihan Piutang (Cessie)
Perusahaan memiliki Perjanjian Pengalihan Piutang (Cessie) dengan PT Tunas Pelopor Bangsa
(TBP), dimana Piutang dari TBP dialihkan kepada Perusahaan (“Penerima Pengalihan”). Dalam
hal ini, Piutang tersebut terdiri dari beberapa Perseroan Terbatas, Berikut ringkasan Perjanjian
untuk setiap Perseroan Terbatas:
a. TPB - ADI Perjanjian Cessie PT Avatar Mandiri Sejahtera
Piutang kepada PT Avatar Mandiri Sejahtera ini memiliki dua perjanjian dengan tanggal
perjanjian pengaliah yang berbeda, berikut rincianya:
- Perjanjian ini disepakati pada 30 September 2024, pengalihan piutang dari debitur
PT Avatar Mandiri Sejahtera dilakukan dengan pencatatan nilai transaksi sebesar
Rp75.147.098.000.
- Perjanjian ini disepakati pada 31 Desember 2024, pengalihan piutang dari debitur
PT Avatar Mandiri Sejahtera kembali dilakukan dengan pencatatan nilai transaksi
sebesar Rp66.689.230.851.
b. TPB - ADI Perjanjian Cessie PT Banyu Biru Perkasa
Piutang kepada PT Banyu Biru Perkasa ini memiliki dua perjanjian dengan tanggal perjanjian
pengaliah yang berbeda, berikut rincianya:
- Perjanjian ini disepakati pada 30 September 2024, pengalihan piutang dari debitur
PT Banyu Biru Perkasa dilakukan dengan pencatatan nilai transaksi sebesar
Rp174.060.303.239.
- Perjanjian ini disepakati pada 31 Desember 2025, pengalihan piutang dari debitur
PT Banyu Biru Perkasa kembali dilakukan dengan pencatatan nilai transaksi sebesar
Rp65.939.696.761.
10
Page 18
c. TPB - ADI Perjanjian Cessie PT Chandra Utama Raya
Perjanjian ini disepakati pada 31 Desember 2024, pengalihan piutang dari debitur PT Persada
Inti Nusa dilakukan dengan pencatatan nilai transaksi sebesar Rp229.000.000.000.
d. TPB - ADI Perjanjian Cessie PT Persada Inti Nusa
Perjanjian ini disepakati pada 30 September 2024, pengalihan piutang dari debitur
PT Persada Inti Nusa kembali dilakukan dengan pencatatan nilai transaksi sebesar
Rp357.960.000.000.
e. TPB - ADI Perjanjian Cessie PT Sasana Putra Mulia
Piutang kepada PT Banyu Biru Perkasa ini memiliki dua perjanjian dengan tanggal perjanjian
pengaliah yang berbeda, berikut rincianya:
- Perjanjian ini disepakati pada 31 Desember 2024, pengalihan piutang dari debitur
PT Sasana Putra Mulia dilakukan dengan pencatatan nilai transaksi sebesar
Rp37.153.064.103.
- Perjanjian ini disepakati pada 31 Desember 2025, pengalihan piutang dari debitur
PT Sasana Putra Mulia kembali dilakukan dengan pencatatan nilai transaksi sebesar
Rp232.844.935.897.
Pada tahun 2026, Perusahaan menerima penyelesaian atas hak tagih (cessie) tersebut dalam
bentuk tanah untuk pengembangan dengan nilai sebesar Rp906,79 miliar. Atas
transaksitersebut, saldo hak tagih (cessie) terkait telah diselesaikan dan direklasifikasi menjadi
tanah untuk pengembangan. Sehingga tersisa sebesar Rp332,00 miliar pada per 30 Juni 2026.
2.4. Gambaran Umum Perusahaan
a. Latar Belakang Perusahaan
PT Art Design Indonesia (“Perusahaan”) didirikan berdasarkan Akta Notaris No. 03 tanggal
21 April 2005 oleh Ririh Krishani, SH. notaris di Bekasi. Akta Pendirian ini telah mendapatkan
pengesahan Menteri Hukum dan Hak Asasi Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No.
C-16985HT.01.01.TH.2005 tanggal 21 Juni 2005.
Anggaran Dasar Perusahaan telah mengalami beberapa kali perubahan, dengan perubahan
terakhir berdasarkan Akta Notaris No. 17 tanggal 17 Januari 2025 oleh Sunarni, SH.,, notaris
di Jakarta tentang Pernyataan Keputusan Para Pemegang Saham. Akta perubahan tersebut
telah memperoleh pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
Indonesia dalam Surat Keputusan No. AHU-AH.01.09-0051296 tanggal 4 Februari 2025.
b. Susunan Manajemen Perusahaan
Berdasarkan Laporan Keuangan Audit per 30 Juni 2026, susunan pengurus Perusahaan
adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris : Redjianto Setiadi
11
Page 19
Dewan Direksi
Direktur : Franciscus Wongso
Berdasarkan Akta Notaris No. 17 tanggal 17 Januari 2025, susunan pengurus Perusahaan
adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris : Redjianto Setiadi
Dewan Direksi
Direktur : Franciscus Wongso
c. Jenis Ekuitas dan Hak Yang Melekat
Dalam penilaian ini, Objek Penilaian merupakan jenis Ekuitas Biasa dengan hak yang melekat
sesuai dengan kepemilikannya sebagaimana diatur dalam Anggaran Dasar Perusahaan.
d. Perijinan
Perijinan yang telah diperoleh Perusahaan, antara lain sebagai berikut :
Akta Notaris No. 03 tanggal 21 April 2005 perihal Akta Pendirian Perseroan Terbatas,
dikeluarkan oleh Ririh Krishani, SH.
SK. No. C-16985HT.01.01.TH.2005 tanggal 21 Juni 2005, dikeluarkan oleh Menteri Hukum
dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia.
Nomor Induk Berusaha No. 040822005899 tanggal 4 Agustus 2022.
Nomor Pokok Wajib Pajak No.02.388.995.9-013.000, dikeluarkan oleh KPP Pratama
Jakarta Setiabudi Satu.
Surat Pengukuhan Pengusaha Kena Pajak Nomor S-489/PKP/KPP.040103/2022 tanggal 8
Desember 2022.
e. Kegiatan Usaha Perusahaan
Berdasarkan Pasal 3 Anggaran Dasar dalam Akta Pernyataan Keputusan Rapat Umum
Pemegang Saham Luar Biasa Ketiga Perseroan Terbatas Nomor 01 tanggal 1 Juli 2022 oleh
Notaris Sunarni, S.H. maksud dan tujuan Perusahaan adalah berusaha dalam bidang
perdagangan besar dan real estate.
f. Produk dan/atau Jasa Yang Dihasilkan
Perusahaan yang merupakan objek penilaian berfokus pada usaha real estat. Namun, pada
saat ini Perusahaan belum memiliki produk residensial yang akan dijual.
g. Lokasi Perusahaan
Perusahaan berkedudukan di Gedung Mayapada Tower 2, Lantai 8 Jalan Jenderal Sudirman,
Kav. 27, Keluraha Karet, Kecamatan Setiabudi, Jakarta Selatan.
12
Page 20
h. Susunan Pemegang Saham
Susunan pemegang saham Perusahaan per tanggal 30 Juni 2026 adalah sebagai berikut:
Tabel 1. Susunan Pemegang Saham Perusahaan
Nama Pemegang Saham Lembar Saham % Jumlah
PT Tunas Pelopor Bangsa 9.999 99,99% 9.999.000.000
Fransiscus Wongso 1 0,01% 1.000.000
Jumlah 10.000 100,00% 10.000.000.000
Sumber: Laporan Keuangan Audit Per 30 Juni 2026
i. Pasar Geografis
Perusahaan bergerak dibidang real estat dengan cakupan pemasaran di wilayah Indonesia.
j. Persaingan Usaha
Jika Perusahaan kedepanya akan mengembangkan kota mandiri dan memasarkan unit
hunian, maka akan memiliki tingkat persaingan usaha yang relatif tinggi. Persaingan di sini
berbeda dari perusahaan pada umumnya, karena Perusahaan bergerak pada industri
pengembangan properti dan kawasan hunian terpadu, di mana perusahaan harus
berkompetisi langsung dengan pengembang lainnya yang telah masuk Gunung Anyar
Surabya.
Barriers to entry di sektor ini sangat tinggi. Prosesnya melibatkan kebutuhan belanja modal
awal yang besar, pembebasan dan pematangan lahan berskala ratusan hektar, hingga
pembangunan infrastruktur kawasan secara komprehensif sebelum sebuah proyek
perumahan bisa mencapai tahap operasi komersial. Dengan melihat kondisi di atas, maka
dapat disimpulkan Perusahaan memiliki tingkat persaingan usaha yang relatif tinggi jika
dikaitkan dengan kondisi industri.
k. Risiko Usaha
Pada saat tanggal Penilaian, Perusahaan berstatus belum beroperasi, dan seluruh aktivitas
selama hanya perpusat pada penahanan aset tanah. Berikut adalah risiko-risiko material
yang mungkin akan muncul:
Risiko Likuditas Aset
Struktur posisi keuangan Perusahaan saat ini sangat terkonsentrasi, di mana 100% aset
tidak lancar berupa Persediaan - tanah dalam pengembangan. Properti (terutama lahan
mentah/belum dikembangkan) yang merupakan kelas aset yang sangat tidak likuid.
Apabila Perusahaan membutuhkan likuiditas dana dalam waktu singkat, akan sangat
sulit untuk mengonversi aset tanah tersebut menjadi kas tanpa memberikan potongan
harga (discount) yang signifikan dari nilai wajarnya.
Risiko Arus Kas dan Pendanaan
Karena Perusahaan belum beroperasi secara komersial dan Pendapatan tercatat Rp0,
Perusahaan tidak memiliki arus kas masuk dari aktivitas operasi (operating cash inflow).
Di sisi lain, Perusahaan tetap harus menanggung beban operasional rutin (seperti
13
Page 21
administrasi, legal, atau gaji staf). Hal ini menimbulkan risiko cash burn (pembakaran
kas) yang berkelanjutan, sehingga kelangsungan usaha saat ini sangat bergantung pada
suntikan modal pemegang saham atau penarikan utang baru.
Risiko Beban Kewajiban Tetap
Penguasaan cadangan lahan yang besar membawa konsekuensi kewajiban tetap
tahunan yang tidak bisa dihindari, terlepas dari ada atau tidaknya pendapatan. Risiko ini
mencakup beban Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang nilainya pasti sangat besar untuk
lahan senilai Rp1,52 triliun, serta biaya pengamanan dan pemeliharaan fisik lahan.
Tanpa adanya pendapatan, beban ini akan terus menggerus ekuitas Perusahaan.
Risiko Keuangan atas Liabilitas
Laporan keuangan menunjukkan adanya utang kepada pihak berelasi (sekitar Rp348,48
miliar). Meskipun utang pihak berelasi seringkali memiliki syarat yang lebih ringan
dibandingkan utang bank, ini tetap merupakan kewajiban yang mengikat. Dalam utang
ini, Perusahaan tidak dikenakan beban bunga. Jika Perusahaan dalam utang ini
dikenakan bunga, ini akan menjadi beban bagi Perusahaan.
Risiko Legal dan Sengketa Lahan
Pada fase landbanking di mana tanah dibiarkan dalam status pengembangan (idle atau
belum dibangun secara fisik), terdapat risiko operasional berupa penyerobotan lahan
oleh pihak tidak bertanggung jawab, klaim tumpang tindih sertifikat, atau sengketa
batas wilayah. Kasus sengketa dapat menghambat rencana pengembangan kawasan di
masa depan dan memunculkan biaya legal yang tidak terduga.
Risiko Kebijakan Pemerintah
Nilai buku Persediaan - tanah dalam pengembangan sangat bergantung pada prospek
pengembangan kawasan Gunung Anyar. Apabila terjadi perubahan Rencana Tata Ruang
Wilayah (RTRW) oleh pemerintah daerah yang merugikan posisi lahan, atau kondisi
makroekonomi memburuk sebelum proyek dimulai, Perusahaan berisiko harus
mencatat kerugian penurunan nilai (impairment loss) atas aset tanah tersebut di dalam
laporan laba rugi.
Risiko Hukum
Perubahan kepemilikan saham Perusahaan, namun belum dicatat dalam akta
Perusahaan. Hingga saat ini masih dalam proses Notaris.
l. Analisis dan Pembahasan Manajemen Terkait Obyek Penilaian
Keuntungan dan Kerugian atas Kontrak Usaha
Perusahaan belum memiliki kontrak usaha, dikarenak belum beroperasi.
Aset dan Kewajiban Kontijensi
Perusahaan tidak memiliki aset dan kewajiban kontinjensi sehingga tidak terdapat analisa
dan pembahasan manajemen terhadap aset dan kewajiban kontijensi.
14
Page 22
Hasil Penjualan Produk atau Jasa Perusahaan
Perusahaan pada saat ini belum beroperasi secara komersial.
m. Informasi Keuangan Perusahaan
Laporan keuangan merupakan suatu bentuk laporan yang memuat informasi tentang posisi
keuangan, hasil usaha, perubahan ekuitas, dan arus kas dari suatu perusahaan. Laporan
keuangan memberikan gambaran tentang prestasi historis dari suatu perusahaan yang dapat
dijadikan dasar dalam melakukan analisis untuk membuat peramalan dan proyeksi keuangan
masa depan.
1) Laporan Posisi Keuangan Perusahaan
Tabel berikut ini menggambarkan data posisi keuangan Perusahaan untuk periode
31 Desember 2022 sampai 30 Juni 2026:
Tabel 2. Laporan Posisi Keuangan Perusahaan (Dalam Ribuan Rupiah)
2022 2023 2024 2025 2026
Keterangan
31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 30 Jun
Aset
Aset Lancar
Bank 322 323 178 193 16.619
Piutang pihak ketiga - - - - -
Pajak dibayar di muka 4.520 4.520 4.627 9.795 9.795
Uang muka - - 10.416 - -
Aset lancar lainnya - - 940.010 1.238.794 332.000
Jumlah Aset Lancar 4.842 4.843 955.230 1.248.782 358.414
Aset Tidak Lancar
Persediaan - tanah dalam
65.518 65.518 65.518 285.287 1.192.095
pengembangan
Jumlah Aset Tidak Lancar 65.518 65.518 65.518 285.287 1.192.095
Total Aset 70.359 70.360 1.020.747 1.534.069 1.550.509
Liabilitas dan Ekuitas
Liabilitas
Utang usaha - - 940.010 - -
Utang lain-lain : - - - - -
Pihak Berelasi - - 892 1.256.901 348.485
Pihak Ketiga - - - - -
Utang pajak - - - 65 -
Biaya masih harus dibayar - 50 100 150 190
Jumlah Liabilitas - 50 941.002 1.257.116 348.675
Ekuitas
Modal saham 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000
Uang Muka Setoran Modal 60.344 60.411 72.854 270.797 1.196.273
Saldo Laba (Defisit) 15 (100) (3.109) (3.844) (4.439)
Jumlah Ekuitas 70.359 70.310 79.745 276.953 1.201.834
Jumlah Liabilitas Dan Ekuitas 70.359 70.360 1.020.747 1.534.069 1.550.509
15
Page 23
Trend Analysis
Berikut adalah hasil analisis posisi keuangan Perusahaan dari 31 Desember 2022 sampai 30
Juni 2026 dengan menggunakan metode Trend Analysis:
Gambar 1. Pertumbuhan Posisi Keuangan Perusahaan (Dalam Jutaan Rupiah)
70.359 70.310 79.745
941.002 276.953
1.257.116 1.201.834
348.675
65.518
- 50
65.518 65.518
955.230 285.287 1.192.095
1.248.782
358.414
4.842 4.843
2022 2023 2024 2025 2026
31-Dec 31-Dec 31-Dec 31-Dec 30-Jun
Jumlah Aset Lancar Jumlah Aset Tidak Lancar
Jumlah Liabilitas Jumlah Ekuitas
Common Size Analysis
Berikut adalah hasil analisis posisi keuangan Perusahaan dari 31 Desember 2022 sampai 30
Juni 2026 dengan menggunakan metode Common Size Analysis:
Tabel 3. Analisis Common Size – Laporan Posisi Keuangan
2022 2023 2024 2025 2026
Keterangan
31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 30 Jun
Aset lancar 6,88% 6,88% 93,58% 81,40% 23,12%
Aset tidak lancar 93,12% 93,12% 6,42% 18,60% 76,88%
Total Aset 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Liabilitas 0,00% 0,07% 92,19% 81,95% 22,49%
Ekuitas 100,00% 99,93% 7,81% 18,05% 77,51%
Sumber: Laporan Keuangan Perusahaan, Diolah
Aset Lancar: Mengalami fluktuasi yang sangat signifikan. Dimulai dari angka yang relatif
stabil di kisaran Rp4,48 miliar pada periode 2022–2023, aset lancar melonjak tajam mencapai
puncaknya sebesar Rp995,23 miliar pada tahun 2024 dan pada tahun Rp1,25 triliun,
kemudian turun drastis menjadi Rp358,41 miliar pada Juni 2026. Secara komposisi, aset
lancar pada Juni 2026 memegang porsi yang sangat kecil, yakni hanya mencakup 23,12% dari
total aset. Penurunan drastis di 2026 disebabkan oleh turunnya akun Aset lancar lainnya
yang merupakan cessie yang dikonversi menjadi modal.
Aset Tidak Lancar: Aset tidak lancar hanya terdiri dari Persediaan - tanah dalam
pengembangan. Aset tidak lancar terus mengalami peningkatan dan mendominasi struktur
aset perusahaan. Sempat stabil di angka Rp65,52 miliar pada periode 2022 hingga 2024, Pada
tahun 2025 Persediaan - tanah dalam pengembangan mengalami kenaikan menjadi
Rp285,23 miliar, kemudian melonjak tajam menjadi Rp1,19 triliun pada Juni 2026 disebabkan
16
Page 24
hasil konversi cassie, yang merepresentasikan 76,88% dari total aset perusahaan. Hal ini
menunjukkan bahwa operasional dan investasi perusahaan sangat bergantung serta
terkonsentrasi pada Persediaan - tanah dalam pengembangan secara masif yang terjadi pada
tahun 2025 dan paruh pertama 2026.
Tabel 4. Keterangan Persediaan - tanah dalam pengembangan
Uraian Keterangan
Nomor Sertifikat SHGB (Surat Hak Guna Bangunan)
Luas Tanah +231.182 m2
Lokasi “East Gate Surabaya” Jalan Raya Gunung Anyar
Sawah, Kelurahan Gunung Anyar, Kecamatan Gunung
Anyar, Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur, Indonesia
Kepemilikan Terdiri dari 96 (Sembilan Puluh Enam Sertifikat Hak
Guna Bangunan a.n. pemegang hak PT Art Design
Indonesia berkedudukan di Jakarta Selatan.
Pemilik Asal -
Rincian Penggunaan Tanah Untuk pengembangan residensial dan fasilitas
pendukung lainnya
Rencana Pengembangan Pengembangan masih dalam tahap perencanaan dan
pra pengembangan. Per 30 Juni 2026 aktivitas fisik
belum dimulai
Total Aset: Mengalami tren peningkatan yang sangat masif dan agresif, tumbuh dari Rp70,36
miliar pada 2022 menjadi Rp1,55 triliun pada Juni 2026. Peningkatan aset ini sejalan dengan
aktivitas investasi perusahaan yang tinggi dalam mengakuisisi Persediaan - tanah dalam
pengembangan baru selama periode 2025 dan 2026.
Liabilitas: Terjadi lonjakan kewajiban yang ekstrem di pertengahan periode sebelum
akhirnya diselesaikan. Dari posisi tanpa liabilitas (Rp0) pada 2022–2023, liabilitas
membengkak hingga Rp1,25 triliun pada 2025 (akibat tingginya Utang lain - lain). Secara
proporsional, porsi liabilitas terhadap total aset mengalami penurunan dari 81,95% di tahun
2025 menjadi hanya 22,49% pada periode Juni 2026.
Jumlah Ekuitas: Mengalami kenaikan yang luar biasa secara konsisten, dari Rp70,35 miliar
pada 2022 menjadi Rp1,19 triliun pada Juni 2026. Kenaikan ini secara langsung dipengaruhi
penuh oleh adanya penerimaan Uang Muka Setoran Modal yang dilakukan oleh PT Michel
Energi. Hal ini membuat struktur modal dasar perusahaan menjadi besar, meskipun dari sisi
profitabilitas perusahaan masih mencatatkan saldo defisit atau rugi bersih.
2) Laporan Laba (Rugi) Perusahaan
Tabel berikut ini menggambarkan Laba (Rugi) Perusahaan untuk 31 Desember 2022 sampai
dengan 31 Desember 2025 dan 30 Juni 2026:
Tabel 5. Ikhtisar Laporan Laba (Rugi) Perusahaan (Dalam Jutaan Rupiah)
2022 2023 2024 2025 2026
Keterangan
31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 30 Jun
Pendapatan Usaha - - - - -
Beban Pokok Pendapatan - - - - -
Laba Kotor - - - - -
17
Page 25
2022 2023 2024 2025 2026
Keterangan
31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 30 Jun
Umum dan Administrasi - (50) (50) (50) (40)
Jumlah beban usaha - (50) (50) (50) (40)
Laba Operasi (1) (67) (2.959) (689) (40)
Pendapatan Bunga - - - - 20
Pajak Bumi dan Bangunan - - - - (576)
Beban Lain-lain - (66) (2.958) (685) -
Pendapatan Lain-lain 0 - - - -
Pendapatan (Beban) lain-lain - Bersih 0 (66) (2.958) (685) (556)
Rugi Sebelum Pajak 0 (116) (3.008) (735) (596)
Beban Pajak - - - - -
Rugi Tahun Berjalan 0 (116) (3.008) (735) (596)
Sumber: Laporan Keuangan Perusahaan
Common Size Analysis
Berikut adalah hasil analisis Laporan Laba (Rugi) Perusahaan dari 31 Desember 2022 sampai
30 Juni 2026 dengan menggunakan metode Common Size Analysis:
Tabel 6. Analisis Common Size – Laporan Laba (Rugi)
2022 2023 2024 2025 2026
Keterangan
31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 30 Jun
Pendapatan - - - - -
Beban pokok pendapatan - - - - -
Laba Kotor - - - - -
Laba usaha - - - - -
Laba bersih - - - - -
Sumber: Laporan Keuangan Perusahaan
Pendapatan
Perusahaan sampai dengan tanggal Penilaian belum mencatatkan pendapatan karena belum
beroperasi.
Laba (Rugi) Kotor
Sejalan dengan pendapatan, Perusahaan sampai dengan tanggal Penilaian belum
mencatatkan laba kotor.
Laba (Rugi) Usaha
Ketiadaan aktivitas pendapatan memberikan dampak negatif secara absolut pada struktur
Laba Operasi begitu perusahaan mulai menanggung beban. Pada periode 2022 Rugi Usaha
masih Rp0 karena belum adanya pencatatan beban operasional. Pada tahun 2023 – 2025
rugi usaha sebesar Rp50 juta. Namun, memasuki tahun 2026, Beban Umum dan Administrasi
mengalami penurunan menjadi sebesar Rp40 juta.
Laba (Rugi) Tahun Berjalan
Pencapaian bottom-line mencerminkan akumulasi dari tekanan beban di tengah tidak
adanya pemasukan, yang mulai menggerus perusahaan di akhir periode. Pada tahun 2023
perusahaan mengalami rugi tahun berjalan sebesar Rp116 juta, pada tahun 2024 sebesar
Rp3,00 miliar yang disebabkan oleh beban lain – lain, tahun 2025 laba tahun berjalan Rp735
juta dan pada 30 Juni 2026 Rp596 juta.
18
Page 26
3) Laporan Arus Kas Perusahaan
Tabel berikut ini menggambarkan Arus Kas Perusahaan untuk 31 Desember 2022 sampai
dengan 31 Desember 2025 dan 30 Juni 2026:
Tabel 7. Ikhtisar Laporan Arus Kas Perusahaan (Dalam Jutaan Rupiah)
2022 2023 2024 2025 2026
Keterangan
31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 30 Jun
Arus Kas Operasi
Pembayaran kas untuk operasional (16.525) (66) (11.473) (2.292) (4.117)
Arus Kas Aktivitas Operasi (16.525) (66) (11.473) (2.292) (4.117)
Arus Kas Investasi
Pelepasan (Perolehan) Persediaan - tanah
(45.244) - - (209.354) (13)
dalam pengembangan - Bersih
Arus Kas Aktivitas Investasi (45.244) - - (209.354) (13)
Arus Kas Pendanaan
Penerimaan Pihak Berelasi 61.770 67 11.327 211.662 20.556
Arus Kas Aktivitas Pendanaan 61.770 67 11.327 211.662 20.556
Kenaikan Neto Kas dan Setara Kas 1 1 (146) 16 16.426
Kas Dan Setara Kas Pada Awal Tahun 321 322 323 178 193
Kas Dan Setara Kas Pada Akhir Tahun 322 323 178 193 16.619
Sumber: Laporan Keuangan Perusahaan
Trend Analysis
Berikut adalah hasil analisis Laba (Rugi) Perusahaan dari 31 Desember 2022 sampai 30 Juni
2026 dengan menggunakan metode Trend Analysis:
Gambar 2. Tren Arusa Kas Perusahaan (Dalam Jutaan Rupiah)
16.619
323
211.662
61.770 20.556
(13)
322
(45.244) -
67 178
-
11.327 193
(209.354)
(2.292)
(16.525) (66) (4.117)
2022 2023 2024 2025 2026
31-Dec 31-Dec 31-Dec 31-Dec 30-Jun
(11.473)
Kas Aktivitas Operasi Kas Aktivitas Pendanaan
Kas Aktivitas Investasi Kas Akhir Tahun
19
Page 27
Arus Kas Operasi
Pada tahun 2022, arus kas dari aktivitas operasi mencatatkan nilai negatif sebesar Rp16,52
juta. Memasuki tahun 2023 arus kas operasi menjadi negatif Rp66 juta, tahun 2024
membengkak menjadi Rp11,47 miliar, tahun 2025 arus kas operasi menjadi negatif Rp2,29
miliar dan pada 30 Juni 2026 menjadi Rp4,12 miliar.
Arus Kas Investasi
Aktivitas investasi pada tahun 2022 sebesar Rp45,24 miliar yang berupa perolehan
Persediaan - tanah dalam pengembangan. Pada tahun 2023 dan 2024 tidak ada kas dari
aktivitas investasi . Namun, mulai tahun 2025, Perusahaan mencatatkan arus kas keluar
untuk investasi sebesar Rp209,35 miliar. Tahun 2026 menjadi Rp13,48 miliar. Seluruh
pengeluaran kas yang sangat besar pada aktivitas ini terpusat murni 100% untuk perolehan
dan penambahan Persediaan - tanah dalam pengembangan perusahaan.
Arus Kas Pendanaan
Pada tahun 2022 arus kas pendanaan Rp61,77 miliar yang berasal dari penerimaan pihak
berelasi. Pada tahun 2023 pendanaan sebesar Rp67,13 juta yang bersumber seluruhnya dari
penerimaan pihak berelasi. Ketergantungan pada suntikan modal ini terus meningkat secara
signifikan pada tahun 2025 dengan lonjakan penerimaan menjadi Rp211,66 miliar. Dinamika
pendanaan yang luar biasa agresif terus berlanjut pada tahun 2025, di mana surplus
pendanaan melompat menjadi Rp211,66 miliar, dan pada tahun 2026 menjadi Rp20,55
miliar.
Kas Akhir Tahun
Selama periode 2022 hingga 2025, saldo kas dan setara kas akhir tahun perusahaan
cenderung tertahan di level yang relatif rendah (berkisar antara Rp177 juta hingga Rp323
juta). Hal ini terjadi karena seluruh suntikan likuiditas dari aktivitas pendanaan yang masuk
di tahun 2024 dan 2025 langsung habis terserap secara agresif oleh kebutuhan masif untuk
menambal aktivitas operasi maupun belanja investasi (perolehan Persediaan - tanah dalam
pengembangan). Ruang likuiditas yang lebih leluasa baru mulai terbentuk secara signifikan
pada periode 30 Juni 2026, di mana kas dan setara kas melonjak tajam menjadi Rp16,62
miliar.
n. Analisis Rasio Keuangan Perusahaan
Berikut ini merupakan analisis rasio keuangan Perusahaan dari 31 Desember 2022 sampai 30
Juni 2026.
Tabel 8. Analisis Rasio Keuangan
2022 2023 2024 2025 2026
Keterangan
31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 30 Jun
Rasi Likuiditas (X)
Rasio Lancar - - 1,02 0,99 1,03
Rasio Cepat - - 1,02 0,99 1,03
Rasio Profitablilitas (%)
Margin Laba Kotor - - - - -
Margin Laba Bersih - - - - -
20
Page 28
2022 2023 2024 2025 2026
Keterangan
31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 30 Jun
Laba Bersih Terhadap Total Aset - - - - -
Laba Bersih Terhadap Ekuita - - - - -
Operasional (Hari)
Perputaraan Piutang - - - - -
Perputaran Persediaan - - - - -
Perputaran Usaha - - - - -
Rasio Solvabilitas (X)
Liabilitas Terhadap Total Aset - 0,00 0,92 0,82 0,22
Liabilitas Terhadap Ekuitas - 0,00 11,80 4,54 0,29
1) Rasio Likuiditas
Rasio likuiditas merupakan suatu rasio keuangan yang bertujuan untuk mengetahui
sejauh mana kemampuan perusahaan dalam melunasi kewajiban jangka pendeknya.
Rasio likuiditas digunakan untuk mengukur seberapa likuidnya suatu perusahaan.
Beberapa rasio keuangan yang masuk dalam kategori ini antara lain adalah:
Rasio Lancar (Current Ratio)
Rasio ini merupakan perbandingan antara aset lancar dengan utang lancar. Rasio ini
bertujuan untuk mengetahui sampai seberapa jauh jumlah aset lancar perusahaan
dapat menjamin utang jangka pendek yang segera jatuh tempo. Perusahaan pada
periode 2022 hingga 2023 tidak meiliki rasio rancar karena tidak ada terdapat
liabilitas lancar. Pada tahun 2024, rasio ini tercatat 1,02 kali dan pada tahun 2025
0,99 kali, lalu mengalami kenaikan menjadi 1,03 kali pada 30 Juni 2026.
Rasio Cepat (Quick Ratio)
Rasio cepat (Quick Ratio) adalah alat ukur keuangan untuk melihat seberapa mampu
sebuah perusahaan membayar utang jangka pendeknya menggunakan aset yang
paling cair. Rasio cepat ini sama dengan rasio lancar karena struktur aset lancar
perusahaan sepenuhnya terdiri dari aset yang sangat likuid tanpa ada beban
persediaan operasional di dalamnya.
2) Rasio Profitabilitas
Rasio profitabilitas digunakan untuk mengukur kemampuan perusahaan dalam
menghasilkan laba. Beberapa rasio Perusahaan yang termasuk dalam kategori ini antara
lain adalah:
Rasio Laba Kotor atas Pendapatan (Gross Profit Margin)
Tidak ada data secara keseluruhan sejak tahun 2021 hingga 30 Juni 2026.
Rasio Laba Bersih atas Pendapatan (Net Profit Margin)
Tidak ada data secara keseluruhan sejak tahun 2021 hingga 30 Juni 2026.
Rasio Laba Bersih terhadap Aset (Return on Asset)
Tidak ada data secara keseluruhan sejak tahun 2021 hingga 30 Juni 2026.
Rasio Laba Bersih terhadap Ekuitas (Return on Equity)
Tidak ada data secara keseluruhan sejak tahun 2021 hingga 30 Juni 2026.
21
Page 29
3) Rasio Aktivitas
Rasio ini mengukur efisiensi perusahaan dalam mengelola siklus perputaran kas dari
piutang dan utang usahanya.
Days Sales Outstanding (DSO)
Tidak ada data secara keseluruhan sejak tahun 2021 hingga 30 Juni 2026.
Days Inventory Outstanding (DIO)
Tidak ada data secara keseluruhan sejak tahun 2021 hingga 30 Juni 2026.
Days Payable Outstanding (DPO)
Tidak ada data secara keseluruhan sejak tahun 2021 hingga 30 Juni 2026.
4) Rasio Solvabilitas
Rasio solvabilitas (Solvency Ratio) adalah rasio yang digunakan untuk mengukur seberapa
banyak Perusahaan dibiayai oleh utang. Berikut adalah rasio yang termasuk dalam
kategori ini.
Liabilitas Terhadap Total Aset
Rasio ini merupakan perbandingan antara total liabilitas terhadap total aset
perusahaan yang digunakan untuk mengukur seberapa besar aset Perusahaan
dibiayai oleh utang. Pada periode 2022 hingga 2023, rasio ini tidak mencatatkan
nilai. Memasuki tahun 2024, rasio ini tercatat cukup tinggi di angka 0,92 kali, yang
mengindikasikan tingginya porsi utang dalam membiayai aset. Namun, rasio ini
kemudian menunjukkan tren penurunan yang positif, turun menjadi 0,82 kali pada
tahun 2025, dan menurun hingga menyentuh angka 0,22 kali pada periode 30 Juni
2026. Hal ini menunjukkan bahwa ketergantungan perusahaan terhadap
pendanaan dari liabilitas menurun di akhir periode.
Liabilitas Terhadap Ekuitas
Rasio ini merupakan perbandingan antara total liabilitas terhadap total ekuitas
perusahaan guna mengukur proporsi liabilitas terhadap ekuitas. Sejalan dengan
rasio sebelumnya, tidak memiliki liabilitas dari 2022 hingga 2023. Pada tahun 2024,
Liabilitas Terhadap Ekuitas tercatat berada di level yang sangat tinggi yakni 11,80
kali, yang mencerminkan beban utang yang sangat mendominasi struktur
permodalan pada saat itu. Meskipun demikian, rasio terhadap modal ini
menunjukkan tren penurunan yang signifikan, menyusut menjadi 4,54 kali pada
tahun 2025, dan pada akhirnya anjlok ke level 0,29 kali pada 30 Juni 2026.
o. Informasi Keuangan Lainnya
Informasi keuangan lainnya meliputi:
1) Perpajakan
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, Perusahaan dan entitas anak memiliki
kewajiban perpajakan yang meliputi Pajak Penghasilan (PPh), antara lain PPh Pasal 21,
PPh Pasal 23, PPh Pasal 25, serta Pajak Pertambahan Nilai (PPN).
22
Page 30
2) Kompensasi bagi pemegang saham
Berdasarkan data yang kami terima perusahaan selama periode 2021 sampai 30 Juni
2026 tidak memberikan kompensasi dalam bentuk dividen kepada para pemegang
saham.
3) Asuransi yang ditanggung oleh perusahaan untuk karyawan kunci
Berdasarkan data yang kami terima, tidak ada data terkait asuransi yang ditanggung
oleh Perusahaan untuk karyawan kunci.
4) Keuntungan dan kerugian atas kontrak usaha
Berdasarkan data dan informasi yang kami terima, perusahaan tidak memiliki kontrak
usaha.
5) Aset dan liabilitas di luar laporan posisi keuangan
Tidak terdapat aset atau liabilitas diluar laporan posisi keuangan
23
Page 31
BAB III
TINJAUAN DATA EKONOMI, DATA PASAR INDUSTRI
3.1. Pertumbuhan Ekonomi Dunia
Tingginya gejolak global akibat perang di Timur Tengah memperburuk kondisi perekonomian
dunia. Eskalasi perang diikuti dengan ditutupnya Selat Hormuz, yang berdampak terhadap
lonjakan harga minyak dunia serta kenaikan harga komoditas dunia lainnya seiring
terganggunya produksi, distribusi, dan rantai pasok perdagangan antarnegara. Respons
kebijakan moneter global menjadi lebih ketat, bahkan sejumlah bank sentral mulai menaikkan
suku bunga. Imbal hasil (yield) US Treasury telah naik ke 4,66% (tenor 10 tahun) dan 4,11%
(tenor 2 tahun) pada tanggal 19 Mei 2026.
Prospek perekonomian global diprakirakan lebih rendah dengan tekanan inflasi global yang
meningkat. Prospek pertumbuhan ekonomi dunia tahun 2026 diprakirakan lebih rendah
menjadi sebesar 3,0% dan tekanan inflasi global yang diperkirakan meningkat menjadi 4,3%.
Respons kebijakan moneter global menjadi lebih ketat dengan kemungkinan suku bunga
moneter Amerika Serikat, FFR akan naik pada 2027 seiring laju inflasi AS yang tetap tinggi. Yield
US Treasury diperkirakan dapat naik lebih tinggi didorong oleh defisit fiskal AS yang membesar.
Di pasar keuangan global, memburuknya kondisi global tersebut mendorong berlanjutnya
pelarian modal keluar dari berbagai negara, termasuk negara Emerging Markets ke aset yang
memberikan imbal hasil tinggi dan aman (safe-haven assets), khususnya obigasi AS.
Perkembangan ini juga mendorong kuatnya indeks dolar AS dan menimbulkan tekanan
pelemahan baik terhadap mata uang negara maju U.S. Dollar Index (DXY) maupun mata uang
negara berkembang. Terus memburuknya prospek perekonomian dan pasar keuangan global
mengharuskan penguatan respons dan sinergi kebijakan fiskal dan moneter untuk memperkuat
ketahanan eksternal, menjaga stabilitas, dan mendorong pertumbuhan ekonomi domestik.
Gambar 3. Pertumbuhan Ekonomi Dunia
24
Page 32
3.2. Pertumbuhan Ekonomi Indonesia
Berdasarkan rilis Badan Pusat Statistik (BPS), pertumbuhan ekonomi Indonesia pada triwulan I
2026 tercatat sebesar 5,61% (yoy), lebih tinggi dari pertumbuhan triwulan sebelumnya sebesar
5,39% (yoy). Peningkatan ini terutama ditopang oleh permintaan domestik dari konsumsi rumah
tangga dan konsumsi pemerintah. Konsumsi rumah tangga meningkat didorong kenaikan
mobilitas masyarakat pada periode HBKN dan dampak positif berbagai stimulus pemerintah.
Konsumsi pemerintah tumbuh tinggi didorong belanja program prioritas pemerintah, terutama
Makan Bergizi Gratis (MBG), serta peningkatan belanja pegawai melalui gaji ke-14 atau THR.
Investasi khususnya investasi bangunan meningkat dipengaruhi oleh Program Kerja Prioritas
Nasional (PKPN). Sementara itu, ekspor turun dipengaruhi oleh pertumbuhan ekonomi global
yang melambat. Dari sisi Lapangan Usaha (LU), seluruh LU menunjukkan kinerja positif, kecuali
LU Pertambangan dan LU Pengadaan Air, Pengelolaan Sampah, Limbah, dan Daur Ulang. LU
Perdagangan Besar dan Eceran serta LU Penyediaan Akomodasi dan Makan Minum tumbuh
lebih tinggi dari triwulan sebelumnya, didukung oleh tingginya mobilitas masyarakat pada saat
HBKN.
25
Page 33
Secara spasial, pertumbuhan ekonomi triwulan I 2026 paling tinggi tercatat di wilayah Bali-Nusa
Tenggara (Balinusra), diikuti Jawa, Sulawesi-Maluku-Papua (Sulampua), dan Sumatera didorong
oleh kenaikan permintaan domestik. Sementara, pertumbuhan ekonomi triwulan I 2026 di
wilayah Kalimantan melambat dibandingkan triwulan sebelumnya.
Gambar 4. Petumbuhan Ekonomi Domestik
26
Page 34
Sejalan dengan hal tersebut, pertumbuhan transaksi ekonomi dan keuangan digital pada
triwulan I 2026 tetap tinggi didukung oleh sistem pembayaran yang aman, lancar, dan andal.
27
Page 35
Volume transaksi pembayaran digital mencapai 14,82 miliar transaksi atau tumbuh 37,69% (yoy)
pada triwulan I 2026, didukung oleh perluasan akseptasi pembayaran digital. Volume transaksi
melalui aplikasi mobile dan internet masing-masing tumbuh sebesar 11,82% (yoy) dan 17,13%
(yoy), termasuk transaksi QRIS yang terus tumbuh tinggi mencapai 116,43% (yoy). Kinerja positif
tersebut didukung oleh peningkatan jumlah pengguna dan merchant. Dari sisi infrastruktur,
volume transaksi ritel yang diproses melalui BI-FAST mencapai 1,4 miliar transaksi atau tumbuh
30,82% (yoy) dengan nilai transaksi mencapai Rp3.519 triliun pada triwulan I 2026. Sementara
itu, volume transaksi nilai besar yang diproses melalui BI-RTGS tercatat sebanyak 2,46 juta
transaksi atau mencatat penurunan 0,20% (yoy), di tengah nominal transaksi BI-RTGS yang tetap
tumbuh 11,26% (yoy) mencapai Rp51.490 triliun pada triwulan I 2026. Dari sisi pengelolaan uang
Rupiah, Uang Kartal Yang Diedarkan (UYD) tumbuh 8,59% (yoy) menjadi Rp1.347 triliun pada
triwulan I 2026.
Stabilitas sistem pembayaran tetap terjaga pada triwulan I 2026 ditopang oleh infrastruktur
yang stabil dan struktur industri yang sehat. Infrastruktur yang stabil tecermin pada
penyelenggaraan Sistem Pembayaran Bank Indonesia (SPBI) dan sistem pembayaran industri
yang lancar dan andal serta kecukupan pasokan uang dalam jumlah dan kualitas yang memadai.
Struktur industri yang sehat tergambar pada interkoneksi antarpelaku dalam sistem
pembayaran yang terus menguat dan diikuti oleh ekosistem Ekonomi Keuangan Digital (EKD)
yang meluas. Ke depan, Bank Indonesia terus memperkuat struktur industri sistem pembayaran,
khususnya pada aspek manajemen risiko dan keandalan infrastruktur teknologi pelaku industri,
sejalan dengan implementasi Peraturan Bank Indonesia Nomor 10 Tahun 2025 tentang
Pengaturan Industri Sistem Pembayaran (PBI PISP). Bank Indonesia juga akan terus memastikan
keamanan dan keandalan infrastruktur SPBI, baik untuk transaksi ritel maupun wholesale serta
infrastruktur sistem pembayaran industri. Bank Indonesia juga terus menjaga ketersediaan uang
Rupiah dalam jumlah yang cukup dengan kualitas yang layak edar di seluruh wilayah Negara
Kesatuan Republik Indonesia (NKRI), termasuk daerah Terdepan, Terluar, dan Terpencil (3T).
3.3. Nilai Tukar Rupiah
Tabel 9. Nilai Tukar Rupiah
Mata Kurs Jual Kurs Beli
Kurs Jual Kurs Beli
Uang 29 Mei 2026 30 Juni 2026 29 Mei 2026 30 Juni 2026
CNY 2.634 2.642 2.608 2.615 0,279% 0,280%
EUR 20.806 20.463 20.596 20.258 -1,650% -1,642%
JPY 11.231 11.090 11.117 10.978 -1,249% -1,255%
SGD 13.994 13.878 13.854 13.734 -0,834% -0,865%
USD 17.878 17.945 17.700 17.767 0,377% 0,377%
Sumber: Bank Indonesia, diolah
Pergerakan valuta asing sepanjang periode 29 Mei hingga 30 Juni 2026 menunjukkan tren nilai
tukar Rupiah (RUPIAH) yang divergent atau terbelah. Di satu sisi, Rupiah mengalami tekanan
depresiasi terhadap Dolar AS (USD) dengan kurs jual naik sebesar 0,377% menjadi Rp17.945,
serta terhadap Yuan China (CNY) yang meningkat 0,279% menjadi Rp2.642. Pelemahan ini
sejalan dengan gejolak makroekonomi dan arus sentimen global yang sangat dinamis, terutama
dipicu oleh peningkatan ketegangan geopolitik di Timur Tengah, seperti memanasnya tensi
28
Page 36
antara Amerika Serikat dan Iran yang diiringi oleh blokade di Selat Hormuz. Kondisi tersebut
memicu eskalasi kepanikan di pasar keuangan sehingga investor global secara masif
memindahkan portofolio mereka ke aset aman (safe haven) seperti Dolar AS. Sentimen pasar
juga diperparah oleh naiknya harga minyak mentah West Texas Intermediate (WTI) hingga
mencapai kisaran $74 per barel, serta risalah rapat FOMC yang menegaskan kekhawatiran bank
sentral AS terhadap laju inflasi yang persisten. Dari sisi domestik, posisi Rupiah turut tertekan
akibat menipisnya surplus perdagangan Indonesia yang memicu arus modal keluar (capital
outflow), di mana tingginya kebutuhan Dolar AS tidak sebanding dengan pasokannya di pasar.
Meskipun tertekan oleh Dolar AS, Rupiah secara bersamaan justru mencatatkan apresiasi
terhadap beberapa mata uang utama lainnya. Hal ini tercermin dari penurunan nilai tukar Euro
(EUR) sebesar 1,650%, Yen Jepang (JPY) sebesar 1,249%, dan Dolar Singapura (SGD) sebesar
0,834%. Tren ini mengindikasikan bahwa depresiasi yang terjadi sebelumnya lebih banyak
didorong oleh fenomena penguatan Dolar AS secara global (Strong Dollar), alih-alih murni akibat
pelemahan struktural pada fundamental perekonomian Indonesia. Ketahanan relatif Rupiah
terhadap mata uang selain USD ini juga didukung oleh intervensi Bank Indonesia melalui bauran
kebijakan moneter, serta posisi cadangan devisa yang menguat menjadi $145,6 miliar pada akhir
Juni 2026 sebagai bantalan volatilitas. Secara keseluruhan, dinamika pasar valas ini memberikan
eksposur ganda bagi profil risiko valuta asing perusahaan. Entitas bisnis dengan eksposur biaya
atau utang dalam denominasi USD dan CNY akan menghadapi risiko eskalasi, sementara
kewajiban berdenominasi EUR, JPY, maupun SGD justru berpotensi mencatatkan efisiensi nilai
tukar (FX Gain) berkat fundamental domestik yang masih mampu menopang nilai Rupiah.
3.4. Inflasi
Indeks Harga Konsumen (IHK) tetap terkendali, di tengah peningkatan tekanan harga minyak
dunia serta harga komoditas lainnya sebagai dampak eskalasi perang di Timur Tengah. Inflasi
IHK pada Maret 2026 tercatat sebesar 3,48% (yoy), lebih rendah dibandingkan dengan realisasi
pada bulan sebelumnya sebesar 4,76% (yoy). Inflasi inti menurun menjadi 2,52% (yoy) seiring
tetap terjaganya ekspektasi inflasi sesuai dengan sasaran didukung konsistensi kebijakan
moneter Bank Indonesia. Inflasi kelompok volatile food (VF) juga turun menjadi 4,24% (yoy)
didukung oleh kecukupan pasokan komoditas pangan utama di tengah peningkatan permintaan
pada periode perayaan HBKN Idulfitri 1447H. Inflasi kelompok administered prices (AP)
menurun menjadi 6,08% (yoy) dari realisasi bulan sebelumnya sebesar 12,66% (yoy) seiring
minimalnya kebijakan harga yang diatur Pemerintah serta berakhirnya faktor temporer base
effect dari kebijakan diskon tarif listrik rumah tangga pada Januari dan Februari 2025.
Secara spasial, inflasi tahunan IHK Maret 2026 di mayoritas wilayah relatif terjaga, dengan
tekanan inflasi terjadi di wilayah Jawa dan Sumatera. Inflasi tahunan tertinggi tercatat di
Provinsi Aceh 5,31% (yoy), utamanya dipengaruhi oleh ketidakstabilan pasokan dan harga
seiring dampak bencana banjir sejak akhir November 2025. Sementara itu, inflasi tahunan
terendah tercatat di Provinsi Lampung sebesar 1,16% (yoy) seiring terjaganya pasokan pangan
domestik.
29
Page 37
Gambar 5. Tingkat Inflasi Nasional & Daerah
Dari sektor keuangan, ketahanan perbankan tetap kuat untuk memitigasi risiko dampak dari
perang Timur Tengah. Perkembangan ini ditandai dengan likuiditas perbankan yang memadai,
kapasitas permodalan yang terjaga pada level tinggi, dan risiko kredit yang tetap rendah. Rasio
kecukupan modal (Capital Adequacy Ratio/CAR) perbankan pada Februari 2026 tercatat tinggi
sebesar 25,83%, yang tergolong kuat dalam menyerap risiko dan mendukung pertumbuhan
kredit. Rasio kredit bermasalah (Non-Performing Loan/NPL) perbankan secara agregat tetap
rendah sebesar 2,17% (bruto) dan 0,83% (neto) pada Februari 2026. Hasil stress test Bank
Indonesia menunjukkan ketahanan perbankan tetap kuat dalam menghadapi berbagai risiko,
termasuk dampak rambatan gejolak global dari perang Timur Tengah, ditopang oleh
kemampuan bayar dan profitabilitas korporasi yang tetap terjaga.
3.5. Perkembangan Properti Komersial
3.5.1. Perkembangan Permintaan Properti Komersial
Indeks Permintaan Properti Komersial kategori jual pada triwulan I 2026 tumbuh sebesar
0,56% (yoy), melambat dibandingkan dengan 0,69% (yoy) pada triwulan IV 2025 (Grafik 1). Hal
ini disebabkan oleh pelemahan permintaan untuk mayoritas segmen di seluruh kota yang
disurvei kecuali segmen lahan industri yang masih relatif stabil untuk kebutuhan data center,
tekstil, dan konstruksi. Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori sewa
pada triwulan | 2026 secara tahunan terkontraksi sebesar 0, 17% (yoy), tidak
sedalamkontraksi 1,55% (yoy) pada triwulan IV 2025 (Grafik 2). Permintaan yang masih rendah
ini terjadi pada seluruh segmen kategori sewa.
30
Page 38
Gambar 6. Gambar Pertumbuhan Tahunan Indeks Permintaan Properti Komersial Kategori Jual
Sumber: Bank Indonesia
Secara triwulanan, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori jual pada triwulan 1 2026
tumbuh sebesar 0,04% (qtq), melambat dibandingkan 0,20% (qtq) pada triwulan sebelumnya
(Grafik 3). Perlambatan permintaan disebabkan oleh masih stagnannya permintaan dari
seluruh segmen. Lebih lanjut, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori sewa secara
triwulanan terkontraksi sebesar 2,51% (qtq), setelah mengalami pertumbuhan sebesar 0,86%
(qtq) pada triwulan sebelumnya (Grafik 4). Hal ini disebabkan oleh penurunan permintaan
pada segmen convention hall di Jakarta dan Palembang, segmen hotel di seluruh kota yang
disurvei, serta segmen apartemen sewa di Bandung, Surabaya, dan Denpasar.
Gambar 7. Gambar Pertumbuhan Triwulan Indeks Permintaan Properti Komersial Kategori Jual
Sumber: Bank Indonesia
3.5.2. Perkembangan Pasokan Properti Komersial
Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual pada triwulan | 2026 tercatat tumbuh sebesar
2,06% (yoy), lebih rendah dibandingkan 2,18% (yoy) pada triwulan IV 2025 yang disebabkan
oleh stagnannya pasokan untuk seluruh segmen (Grafik 5). Di sisi lain, Indeks Pasokan Properti
Komersial kategori sewa secara tahunan tumbuh sebesar 2,00% (yoy), lebih tinggi
dibandingkan pertumbuhan triwulan sebelumnya sebesar 1,61% (yoy) terutama didorong oleh
peningkatan pengembangan hotel terutama di Jakarta, Bodebek, Surabaya, dan Denpasar
(Grafik 6).
31
Page 39
Gambar 8. Pertumbuhan Tahunan Indeks Pasokan Properti Komersial Kategori Jual
Sumber: Bank Indonesia
Secara triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual pada triwulan I 2026
cenderung stabil dibandingkan triwulan sebelumnya pada seluruh segmen (Grafik 7).
Sementara itu, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewatercatattumbuh 1,09% (qtq),
lebih tinggi dari 0, 15% (qtq) pada triwulan IV 2025 (Grafik 8). Kenaikan pasokan terutama
terjadi pada segmen hotel di wilayah Bodebek, Banten, Bandung, Surabaya, dan Denpasar.
Gambar 9. Pertumbuhan Tahunan Indeks Pasokan Properti Komersial Kategori Jual
Sumber: Bank Indonesia
3.5.3. Perkembangan Harga Properti Komersial
Pada kategori jual, perkembangan Indeks Harga Properti Komersial pada triwulan 1 2026
tumbuh sebesar 0,66% (yoy), lebih rendah dibandingkan dengan triwulan sebelumnya yang
tumbuh sebesar 0,78% (yoy) (Grafik 9). Perlambatan harga jual disebabkan oleh penurunan
harga pada segmen perkantoran jual di Jakarta dan segmen warehouse complexdi Palembang
sebagai strategi untuk meningkatkan permintaan. Di sisi lain, Indeks Harga Properti Komersial
kategori sewa terkontraksi 1,76% (yoy), lebih dalam dari kontraksi 1,35% (yoy) pada triwulan
sebelumnya (Grafik 10). Penurunan harga sewa terutama disebabkan penurunan harga
segmenhotel di Jakarta dan Denpasar serta segmen ritel sewa di Bandung, Semarang,
Surabaya, dan Denpasar sebagai strategi untuk menjaga tingkat permintaan.
32
Page 40
Gambar 10. Perkembangan Indeks Harga Properti Komersil Kategori Jual Tahunan
Sumber: Bank Indonesia
Secara triwulanan, Indeks Harga Properti Komersial kategori jual pada triwulan I 2026 tumbuh
sebesar 0,16% (qtq), lebih rendah dari kenaikan 0,35% (qtq) yang disebabkan oleh
perlambatan harga jual segmen lahan industri di Semarang (Grafik 11). Indeks Harga Properti
Komersial kategori sewa pada triwulan | 2026 melanjutkan kontraksi 1,52% (qtq), lebih dalam
dari kontraksi 0,27% (qtq) pada triwulan sebelumnya (Grafik 12). Kontraksi indeks harga
disebabkan oleh penurunan harga sewa terutama pada segmen hotel di seluruh kota yang
disurvei dan segmen convention hall di Jakarta dan Palembang.
Gambar 11. Perkembangan Indeks Harga Kategori Jual Properti Komersil Triwulanan
Sumber: Bank Indonesia
33
Page 41
3.6. Perkembangan Properti Residensial
3.6.1. Harga Properti Residensial Triwulan I 2026
Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia menunjukkan harga properti
residensial di pasar primer tumbuh terbatas . Hal ini tecermin dari Indeks Harga Properti
Residensial (IHPR) pada triwulan I 202 6 yang tercatat sebesar 110, 60, tumbuh sebesar 0,62%
(yoy), lebih rendah dibandingkan dengan 0,83% (yoy) pada triwulan I V 202 5 (Grafik 1) .
Perlambatan tersebut terutama dipengaruhi oleh perlambatan pertumbuhan harga rumah tipe
menengah dan besar yang masing -masing mencatatkan indeks sebesar 113,5 6 (Grafik 3) dan
108, 14 (Grafik 2) . Kedua tipe rumah tersebut masing -masing mencatatkan pertumbuhan
sebesar 0,88 % (yoy) dan 0,50% (yoy ), melambat dibandingkan triwulan I V 2025 sebesar 1,12%
(yoy) dan 0,72% (yoy) . Sementara itu, pertumbuhan harga rumah tipe kecil turut mencatatkan
perlambatan dengan indeks sebesar 113, 91, tumbuh melambat sebesar 0, 61% (yoy)
dibandingkan triwulan I V 2025 sebesar 0,76% (yoy) (Grafik 4).
Secara spasial, dari 18 kota yang disurvei, 1 0 kota diantaranya mengalami perlambatan
pertumbuhan dan 3 kota mengalami penurunan IHPR secara tahunan. Perlambatan
pertumbuhan harga salah satunya tercatat di Banjarmasin yang mengalami pertumbuhan 0,52%
(yoy), setelah tumbuh sebesar 1,63% (yoy) pada triwulan sebelumnya . Sementara itu, h arga
rumah di Surabaya pada triwulan I 202 6 mencatatkan kontraksi yang semakin dalam sebesar 0,
27% (yoy) dibandingkan triwulan IV 202 5 yang terkontraksi 0,04% (yoy) . Di sisi lain , harga
rumah di Padang dan Balikpapan meningkat dari triwulan sebelumnya masing -masing sebesar
0,17% (yoy) dan 0,43 % (yoy) , menjadi 1,21% (yoy) dan 1,44 % (yoy) pada triwulan I 202 6 (Grafik
5).
Secara triwulanan, IHPR di pasar primer pada triwulan I 202 6 tumbuh sebesar 0, 04% (qtq),
melambat dibandingkan 0,17% (qtq) pada triwulan sebelumnya (Grafik 1) . Perlambatan
tersebut terutama didorong oleh pertumbuhan rumah tipe kecil yang melambat yaitu sebesar
0,06% (qtq) dari 0,28% (qtq) pada triwulan sebelumnya (Grafik 4). Sementara itu, pertumbuhan
harga rumah tipe menengah mengalami kontraksi sebesar 0,01% (qtq) , turun dibandingkan
0,12% pada triwulan I V 2025 (Grafik 3 ). Selain itu , pertumbuhan harga rumah tipe besar turut
mengalami perlambat an sebesar 0,06% (qtq) dari 0,17% (qtq) pada triwulan sebelumnya (Grafik
2).
Secara spasial, perlambatan harga secara triwulanan pada triwulan I 202 6 terutama bersumber
dari pertumbuhan harga rumah di Pontianak dan Yogyakarta, masing -masing terkontraksi
sebesar 0,74% (qtq) dan 0,68% (qtq) , dari sebelumnya sebesar 0,56 % (qtq) dan 0,18 % (qtq)
pada triwulan IV 2025 . Sementara itu, perkembangan harga rumah di Bandar Lampung dan
Denpasar relatif stabil dibandingkan triwulan sebelumnya. Di sisi lain, IHPR di sejumlah kota
tercatat tumbuh lebih tinggi dibandingkan triwulan sebelumnya , terutama di Padang dan
Balikpapan yang masing -masing tumbuh sebesar 1,08 % (qtq) , dari triwulan sebelumnya yang
terkontraksi sebesar 0,04% (qtq) dan tumbuh sebesar 0,14 % (qtq) (Tabel 3 ).
34
Page 42
Gambar 12. Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial
Sumber: Bank Indonesia
3.6.2. Penjualan Properti Residensial Triwulan I 2026
Penjualan properti residensial di pasar primer pada triwulan I 202 6 secara tahunan mengalami
penurunan. Pertumbuhan penjualan properti residensial terkontraksi sebesar 25,67 % (yoy),
dari sebelumnya tumbuh sebesar 7,83 % (yoy) pada triwulan IV 2025. Penurunan
pertumbuhan penjualan rumah tersebut dipengaruhi oleh pertumbuhan penjualan rumah tipe
35
Page 43
kecil yang terkontraksi sebesar 45,59 % (yoy) , dari sebelumnya tumbuh tinggi sebesar 17,32
% (yoy). Di sisi lain, p enjualan rumah tipe menengah tumbuh sebesar 8,28 % (yoy), lebih tinggi
dari triwulan sebelumnya yang terkontraksi sebesar 4,84 % (yoy) . Sementara itu, penjualan
rumah tipe besar masih mengalami kontraksi sebesar 8,03 % (yoy) , walaupun tidak sedalam
kontraksi triwulan sebelumnya sebesar 10,95 % (yoy) (Grafik 6).
Secara triwulanan, penjualan rumah pada triwulan I 202 6 turut mencatatkan kontraksi
sebesar 7,69 % (qtq) dari sebelumnya tumbuh sebesar 2,01% (qtq) pada triwulan IV 2025 .
Penurunan tersebut terutama di sebabkan oleh penjualan rumah tipe besar yang terkontraksi
sebesar 20,38% (qtq), dari sebelumnya tumbuh tinggi sebesar 31,97 % (qtq) . Selain itu,
penjualan rumah tipe menengah juga mencatatkan kontraksi sebesar 10,72% (qtq), dari
sebelumnya tumbuh sebesar 8,59% (qtq). Sementara itu, penjualan rumah tipe kecil
mengalami kontraksi lebih dalam menjadi 14,68 % (qtq) pada triwulan I 202 6 dari kontraksi
7,43% (qtq) pada triwulan IV 2025 (Grafik 7).
Gambar 13. Pertumbuhan Penjualan Rumah
Penjualan properti residensial primer masih menghadapi tantangan. Berdasarkan hasil survei
, tantangan utama pengembangan dan penjualan properti residensial pada pasar primer
meliputi kenaikan harga bahan bangunan ( 20,97 %), masalah perizinan/birokrasi ( 18,15 %) ,
suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (K PR) (16,47 %), proporsi uang muka yang tinggi dalam
pengajuan KPR (12,16 %), dan perpajakan (11,28 %) (Grafik 8). Sementara itu, suku bunga KPR
tercatat stabil dibandingkan triwulan IV 2025 sebesar 7,42% (Grafik 9).
Gambar 14. Faktor – Faktor yang Mempengaruhi Penjualan & Suku Bunga KPR
Sumber: Bank Indonesia
36
Page 44
BAB IV
PENDEKATAN DAN METODE PENILAIAN
4.1. Pendekatan dan Metode Perhitungan Indikasi Nilai
Prosedur perhitungan indikasi nilai dilaksanakan dengan mengaplikasikan pendekatan dan
metode penilaian yang berlaku umum dalam penilaian perusahaan atau ekuitas sesuai dengan
POJK No. 35/2020, SEOJK No. 17/2020 serta Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian
Indonesia Tahun 2018 Edisi VII (KEPI & SPI Edisi VII-2018). Ada tiga pendekatan dalam Penilaian
Ekuitas yang umum digunakan, yaitu:
a. Pendekatan Aset (Asset Approach)
Pendekatan aset adalah Pendekatan Penilaian berdasarkan laporan keuangan historis Obyek
Penilaian yang telah diaudit, dengan cara menyesuaikan seluruh aset dan kewajiban menjadi
Nilai Pasar sesuai dengan Premis Nilai yang digunakan dalam Penilaian Bisnis.
b. Pendekatan Pasar (Market Approach)
Pendekatan pasar adalah Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan Obyek
Penilaian dengan obyek lain yang sebanding dan sejenis serta telah tersedia informasi harga
transaksi atau penawaran.
c. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Pendekatan pendapatan adalah Pendekatan Penilaian dengan cara mengkonversi manfaat
ekonomis atau pendapatan yang diperkirakan akan dihasilkan oleh Obyek Penilaian dengan
tingkat diskonto tertentu.
4.2. Pemilihan Pendekatan dan Metode Penilaian
Pendekatan dan metode penilaian yang digunakan merupakan pendekatan dan metode
penilaian yang umum digunakan sesuai dengan POJK No. 35/2020, SEOJK No. 17/2020 serta
Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Tahun 2018 Edisi VII (KEPI & SPI
Edisi VII-2018). Pemilihan pendekatan dan metode penilaian diterapkan dengan
mempertimbangkan karakteristik dan klasifikasi objek penilaian.
Dalam penilaian ini, pendekatan penilaian yang diaplikasikan adalah Pendekatan Aset dan
Pendekatan Pasar. Untuk Pendekatan Aset digunakan Metode Adjusted Book Value (ABV),
sedangkan untuk Pendekatan Pasar digunakan Metode Guideline Publicly Trade Company
(GPTC). Pendekatan Aset digunakan dengan pertimbangan Perusahaan memiliki aset yang
mempunyai kontribusi yang signifikan terhadap aktivitas operasional Perusahaan. Pendekatan
Aset adalah pendekatan berdasarkan laporan keuangan historis objek penilaian yang diaudit,
dengan cara menyesuaikan seluruh aset dan liabilitas menjadi Nilai Pasar. Sementara,
Pendekatan Pasar digunakan dengan pertimbangan bahwa terdapat perusahaan yang sepadan
dan sebanding dengan Perusahaan. Pendekatan Pasar adalah pendekatan penilaian dengan
membandingkan objek penilaian dengan objek lain yang sebanding dan sejenis serta telah
tersedia informasi harga transaksi atau penawaran.
37
Page 45
Penggunaan Pendekatan Aset ABV dalam penilaian ini dikarenakan ekuitas Perusahaan sangat
bergantung pada Persediaan - tanah dalam pengembangan yang dimiliki, sesuai dengan POJK
35 tahun 2020 pasal 59 dan Penggunaan Pendekatan Pasar GPTC dalam penilaian ini
dikarenakan metode diskonto arus kas tidak dapat digunakan.
Pendekatan Aset menjadi pendekatan utama dikarenakan kondisi Perusahaan saat dilakukan
penilaian belum beroperasi dan Pendekatan Pasar menjadi pendekatan kedua karena
pendekatan pendapatan tidak bisa digunakan dalam penilaian disebabkan kondisi perusahaan
belum beroperasi sesuai dengan SEOJK No. 17/2020 dan POJK 35 tahun 2020 pasal 75 seperti
dijelaskan dibawah ini.
Metode arus kas hanya dapat digunakan untuk menilai:
Perusahaan yang telah melakukan kegiatan operasional satu tahun atau lebih atau,
Perusahaan yang telah melakukan kegiatan operasional kurang dari satu tahun namun
merupakan Perusahaan yang dibentuk untuk menjalankan kontrak penjualan atau
penyediaan jasa dengan pihak ketiga.
38
Page 46
BAB V
PROSES PENILAIAN
5.1 Prosedur Penilaian
Proses penilaian Ekuitas Perusahaan, dapat disampaikan sebagai berikut:
LINGKUP PENUGASAN
DEFINISI PENUGASAN/IDENTIFIKASI MASALAH
Identifikasi
Pemberi Penentuan Identifikasi Asumsi &
Penentuan Tanggal
Tugas & Tujuan Objek Kondisi
Dasar Nilai Penilaian
Pengguna Penilaian Penilaian Pembatas
Laporan
IMPLEMENTASI
PENGUMPULAN DAN PEMILIHAN DATA
Data Makro Ekonomi dan
Data Perusahaan Data Perusahan Pembanding
Industri
UJI TUNTAS PENILAIAN
Analisis Makro Analisis
Analisis Informasi Umum Analisis Penyesuaian Laporan
Ekonomi & Kewajaran
Perusahaan Keuangan
Industri Proyeksi
PENDEKATAN PENILAIAN
Pendekatan Pendapatan Pendekatan Aset
REKONSILIASI INDIKASI NILAI DAN OPINI NILAI AKHIR
PELAPORAN PENILAIAN
5.2 Aplikasi Diskon dan Premi
Control Premium (Premi Kendali) merupakan nilai tambah yang melekat dalam kepemilikan
mayoritas yang mencerminkan adanya kekuatan kendali dalam kepemilikan mayoritas tersebut
(SPI).
Discount Lack Of Control (DLOC) merupakan diskon yang diaplikasikan kepada suatu indikasi nilai
ekuitas yang diperoleh dari aplikasi metode penilaian usaha yang menghasilkan nilai saham
mayoritas, bila obyek ekuitas yang dinilai bersifat minoritas.
Control Premium dan Discount Lack Of Control mencerminkan penambahan terhadap nilai dari
penyertaan mayoritas atau pengurangan terhadap nilai dari penyertaan minoritas sebagai
pengaruh dari ketiadaan pengendalian dari pemilik yang berada dalam posisi minoritas atau
39
Page 47
dibatasi pengendaliannya. Pengurangan ini diperhitungkan karena pemilik yang dalam kondisi
tidak memiliki kemampuan untuk mengendalikan akan memperoleh manfaat yang berbeda dari
pemilik yang memiliki kemampuan untuk mengendalikan karena adanya keleluasaan dari
pemilik yang mengendalikan untuk mengoptimalkan manfaat dengan:
a. Menentukan arah perkembangan jangka panjang obyek penilaian.
b. Memilih pengurus inti obyek penilaian.
c. Menentukan hak dan fasilitas untuk pengurus inti.
d. Menentukan kebijakan investasi.
e. Menentukan dengan pihak mana kegiatan usaha akan dilakukan.
f. Menentukan besarnya deviden yang akan dibayarkan.
g. Menolak usulan-usulan diatas yang berasal dari pemegang saham minoritas.
Discount Lack Of Marketability (DLOM) merupakan potongan yang diaplikasikan kepada suatu
indikasi nilai ekuitas (Business Ownership Interest) karena keterbatasan yang melekat pada
ekuitas tersebut. DLOM mencerminkan pengurangan terhadap nilai dari penyertaan sebagai
pengaruh dari tidak likuidnya obyek penilaian untuk diperdagangkan.
Objek penilaian merupakan 100% ekuitas Perusahaan dimana sesuai dengan pasal 40 POJK No.
35 tahun 2020 penilai wajib menggunakan diskon likuiditas pasar.
Sesuai dengan pasal 41 POJK No. 35 tahun 2020, diskon likuiditas pasar untuk penilaian
mayoritas perusahaan tertutup sebesar 20%-40% dan sesuai dengan pasal 43 POJK No. 35 tahun
2020, control premium (premi kendali) untuk penilaian mayoritas perusahaan tertutup sebesar
30%-70%.
Penggunaan ABV dalam penilaian ini dikarenakan ekuitas Perusahaan sangat bergantung pada
Persediaan - tanah dalam pengembangan yang dimiliki, sesuai dengan POJK 35 tahun 2020 pasal
59. Sementara, penggunaan metode GPTC dalam penilaian ini dikarenakan metode diskonto
arus kas tidak dapat digunakan.
Penilai menggunakan Discount Lack of Marketability (DLOM) sebesar 20% dengan dasar
pertimbangan bahwa Perusahaan merupakan perusahaan tertutup dengan sifat kepemilikan
mayoritas. Selain itu, adanya faktor kepastian atas pembeli saham Perusahaan.
Penilai tidak menggunakan Discount Lack of Control (DLOC) dalam melakukan penilaian dengan
dasar pertimbangan, Penilai menggunakan pendekatan aset ABV, sehingga nilai yang dihasilkan
menggunakan pendeketan tersebut mencerminkan nilai saham pengendali.
Penggunaan premium control 30% dalam pende katan pasar GPTC dikarenakan nilai yang
dihasilkan dari pendekatan pasar mencerminkan nilai minoritas sehingga perlu ditambahkan
premi untuk melakukan rekonsiliasi pendekatan.
40
Page 48
5.3 Penilaian Ekuitas Perusahaan
a. Indikasi Nilai dengan Pendekatan Aset Melalui Metode Adjusted Book Value (ABV)
Tabel 10. Adjusted Book Value (Dalam Rupiah Penuh)
KETERANGAN 30 Juni 2026 Adjustment 30 Juni 2026
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 16.619.468.630 16.619.468.630
Pajak dibayar di muka 9.794.563.845 9.794.563.845
Aset lanar lainnya 332.000.000.000 332.000.000.000
Jumlah Aset Lancar 358.414.032.475 358.414.032.475
ASET TIDAK LANCAR
Persediaan - tanah dalam pengembangan 1.192.095.024.553 373.909.975.447 1.566.005.000.000
Jumlah Aset Tidak Lancar 1.524.095.024.553 1.566.005.000.000
JUMLAH ASET 1.550.509.057.028 1.924.419.032.475
KEWAJIBAN
Utang lain – lain pihak berelasi 348.485.000.000 348.485.000.000
Biaya yang Masih Harus Dibayar 190.000.000 190.000.000
Jumlah kewajiban 348.675.000.000 348.675.000.000
EKUITAS
Modal saham 10.000.000.000 10.000.000.000
Uang Muka Setoran Modal 1.196.273.412.774 1.196.273.412.774
Saldo Laba (Defisit) (4.439.355.746) (4.439.355.746)
JUMLAH EKUITAS 1.201.834.057.028 373.909.975.447 1.575.744.032.475
JUMLAH KEWAJIBAN DAN EKUITAS 1.550.509.057.028 1.924.419.032.475
Penyesuaian dilakukan terhadap nilai buku laporan keuangan yaitu pada akun Persediaan -
tanah dalam pengembangan, kecuali Kas dan Setara Kas dan pajak dibayar dimuka
dikarenakan nilai buku dari akun tersebut telah mencerminkan nilai wajar/pasar.
Aset
Akun Persediaan - tanah dalam pengembangan berdasarkan laporan penilaian aset yang
dikeluarkan oleh KJPP Desmar, Susanto, Salman & Rekan dengan No. 00400/2.0142-
01/PI/10/0363/1/VIII/2026 tertanggal 21 Agustus 2026. Berikut ringkasan terkait hasil
penilaian aset:
Tabel 11. Hasil Penilaian Aset
No Deskripsi
1. Luas Tanah : +231.182 m²
Kepemilikan : SHGB
Alamat : “East Gate Surabaya” Jalan Raya Gunung Anyar Sawah, Kelurahan
Gunung Anyar, Kecamatan Gunung Anyar, Kota Surabaya,
Provinsi Jawa Timur, Indonesia.
Bentuk Kepemilikan : Terdiri dari 96 (Sembilan Puluh Enam Sertifikat Hak Guna
Bangunan a.n. pemegang hak PT Art Design Indonesia
berkedudukan di Jakarta Selatan .
Nilai Pasar : Rp1.566.005.000.000,-
Sumber: Laporan Penilaian Properti KJPP Desmar, Susanto, Salman & Rekan
41
Page 49
Liabilitas
Akun liabilitas tidak dilakukan penyesuaian, menggunakan nilai buku tercatat pada laporan
keuangan sesuai dengan POJK 35 tahun 2020 pasal 59.
Berdasarkan analisis yang dilakukan, berikut adalah indikasi Nilai Pasar ekuitas Perusahaan
dengan menggunakan metode ABV:
Tabel 12. Indikasi Nilai Pasar Ekuitas Perusahaan dengan Metode Adjusted Book Value
Uraian % Nilai (dalam rupiah penuh)
Nilai Ekuitas 100,00% Per 30 Juni 2026 1.575.744.032.475
Discount Lack of Control - -
Indikasi Nilai Ekuitas Setelah DLOC 1.575.744.032.475
Discount Lack of Marketability 20% (315.148.806.495)
Indikasi Nilai Pasar 100,00% Saham 1.260.595.225.980
Berdasarkan perhitungan tersebut diatas, maka kami berpendapat bahwa indikasi Nilai Pasar
100,00%% ekuitas Perusahaan pada tanggal 30 Juni 2026 dengan menggunakan pendekatan
aset melalui metode Adjusted Book Value adalah sebesar Rp1.260.595.225.980,-(Satu
Triliun Dua Ratus Enam Puluh Miliar Lima Ratus Sembilan Puluh Lima Juta Dua Ratus Dua
Puluh Lima Ribu Sembilan Ratus Delapan Puluh Rupiah).
b. Indikasi Nilai dengan Pendekatan Pasar Melalui Metode Guideline Publicly Trade Company
(GPTC)
Dalam Pendekatan Pasar melalui metode GPTC, analisa kesebandingan dilakukan
berdasarkan POJK 35 tahun 2020 menggunakan parameter data pembanding sebagai
berikut:
1. Bidang Industri
2. Karakteristik Pertumbuhan
3. Kinerja keuangan historikal
4. Total Aset
5. Pangsa Pasar
Dasar parameter data pembanding diatas diterapkan pada kondisi dan karakteristik ADI
sebagai berikut:
1. Bidang Industri adalah Perusahaan Properti
2. Karakteristik Pertumbuhan menggunakan perbandingan commonsize statement atas
dasar struktur permodalan, karena ADI belum mempunyai pendapatan
3. Kinerja keuangan historikal menggunakan perbandingan commonsize statement
4. Total Aset menggunakan data pembanding per 30 Juni 2026.
5. Pangsa Pasar didasarkan pada jenis produk yang dihasilkan yaitu produk residensial
42
Page 50
Berikut adalah hasil Analisa kesebandingan yang dihasilkan menggunakan parameter data
pembanding tersebut diatas untuk selanjutnya digunakan dalam GPTC:
Tabel 13. Hasil Analisis Kesebandingan
Struktur Total Pangsa
Perusahaan Industri ROA ROE
Permodalan Aset Pasar
Suryamas Dutamakmur Tbk v v v v x x
PT Wulandari Bangun Laksana Tbk v v v v x x
Bund Center Investment Ltd v v v v x x
Teladan Setia Group Bhd v v v v x x
AYER Holdings Bhd v v v v x x
Menang Corporation (Malaysia) Bhd v v v v x x
NCT Alliance Bhd v v v v x x
Lalin Property PCL v v v v x x
SEAL Incorporated Bhd v v v v x x
Natura City Developments Tbk PT v v v v x x
* Keterangan: v = Sebanding x = Tidak Sebanding
Tabel 14. Guideline Publicly Traded Company
No Ticker Comparable Name Unit MVIC/BVIC
1 IDX:SMDM Suryamas Dutamakmur Tbk × 0,86
2 IDX:BSBK PT Wulandari Bangun Laksana Tbk × 0,69
3 SGX:BTE Bund Center Investment Ltd × 1,03
4 KLSE:TELADAN Teladan Setia Group Bhd × 1,16
5 KLSE:AYER AYER Holdings Bhd × 0,90
6 KLSE:MENANG Menang Corporation (Malaysia) Bhd × 1,07
7 KLSE:NCT NCT Alliance Bhd × 1,31
8 SET:LALIN Lalin Property PCL × 0,65
9 KLSE:SEAL SEAL Incorporated Bhd × 1,05
10 IDX:CITY Natura City Developments Tbk PT × 0,89
Average × 0,96
Median × 0,96
Min × 0,65
Max × 1,31
Valuation Object * Mio. Rupiah 1.550.319
Multiple Value 1.491.581
Debt (348.485)
Equity Value 1.143.096
Weight (%) 100%
Indicatve Valuation 100% Ekuitas 1.143.096
CP (30%) 342.929
Indicatve Value After CP 1.486.024
DLOM (20%) (297.205)
Indicatve Value After DLOM 1.188.819
Indicatve Value After DLOM (Full Amount) 1.188.819.423.136
* Valuation Object adalah PT ART DESIGN INDONESIA (ADI)
Berdasarkan perhitungan tersebut diatas, maka kami berpendapat bahwa indikasi Nilai Pasar
100,00% Ekuitas Perusahaan pada tanggal 30 Juni 2026 dengan menggunakan pendekatan
pasar melalui metode Guideline Publicly Trade Company adalah sebesar
Rp1.188.819.423.136,- (Satu Triliun Seratus Delapan Puluh Delapan Miliar Delapan Ratus
Sembilan Belas Juta Empat Ratus Dua Puluh Tiga Ribu Seratus Tiga Puluh Enam Rupiah).
43
Page 51
c. Kesimpulan Nilai
Untuk mendapatkan nilai yang mewakili kedua indikasi nilai tersebut, baik indikasi nilai yang
dihasilkan dengan menggunakan metode Adjusted Book Value (ABV) dan indikasi nilai yang
dihasilkan melalui metode Guideline Publicly Trade Company (GPTC) maka dilakukan
rekonsiliasi dengan terlebih dahulu dilakukan pembobotan terhadap kedua metode
tersebut. Pada prinsipnya setiap metode yang digunakan dalam penilaian idealnya akan
menghasilkan suatu indikasi nilai yang kurang lebih sama sehingga pembobotan pada
masing-masing metode harusnya sama (sebanding), Namun dalam penilaian ini Kami
menggunakan bobot yang lebih besar pada pendekatan aset yakni sebesar 90%
dibandingkan bobot pada pendekatan pasar sebesar 10% dengan pertimbangan bahwa
Perusahaan memiliki aset yang mempunyai kontribusi yang signifikan terhadap aktivitas
operasional Perusahaan, dalam hal ini tanah. Terkait aset – aset lain, selain Persediaan -
tanah dalam pengembangan (Kas & Setara Kas, pajak dibayar di muka, dan aset lancar
lainnya), tidak dilakukan penyesuaian atas nilai buku ke nilai pasar dikarenakan nilai buku
dari Kas dan Setara Kas sudah mencerminkan nilai wajar/pasar, dan akun liabilitas tidak
dilakukan penyesuaian dari nilai buku yang tercatat dalam laporan keuangan, sesuai dengan
pasal 59 ayat 3 POJK 35 tahun 2020. Pendekatan aset menjadi pendekatan utama
dikarenakan kondisi Perusahaan saat dilakukan penilaian masih belum beroperasi.
Pendekatan Pasar menjadi pendekatan kedua karena pendekatan pendapatan tidak bisa
digunakan dalam penilaian disebabkan kondisi Perusahaan belum beroperasi sesuai dengan
POJK 35 tahun 2020 pasal 75, sehingga kami berkeyakinan bahwa metode ABV lebih tepat
dalam menggambarkan nilai fundamental Perusahaan dibandingkan dengan pendekatan
pasar. Berikut hasil rekonsiliasi nilai dari kedua metode penilaian tersebut diatas.
Tabel 15. Rekonsiliasi Nilai (Dalam Rupiah Penuh)
Nilai Pasar Tertimbang
Pendekatan Penilaian Nilai Pasar (Rp.) Bobot
(Rp.)
Pendekatan Aset (Assets Approach) 1.260.595.225.980 90% 1.134.535.703.382
Pendekatan Pasar (Market Approach) 1.188.819.423.136 10% 118.881.942.314
Jumlah 1.253.417.645.696
Pembulatan 1.253.417.646.000
Berdasarkan analisis dari semua data dan informasi yang kami peroleh dan dengan
mempertimbangkan berbagai faktor yang relevan yang mempengaruhi penilaian kami, dan
mengacu pada hasil perhitungan dengan menggunakan metode penilaian tersebut diatas,
kami berpendapat bahwa Nilai Pasar 100,00% Ekuitas PT ART DESIGN INDONESIA per
30 Juni 2026 adalah sebesar:
Rp1.253.417.646.000.-
(Satu Triliun Dua Ratus Lima Puluh Tiga Miliar Empat Ratus Tujuh Belas Juta
Enam Ratus Empat Puluh Enam Ribu Rupiah)
44
Page 52
LAMPIRAN
45
Page 53
1
Page 54
2
Page 55
3
Page 56
4
Page 57
5
Page 58
6
Page 59
7
Page 60
8
Page 61
kantor jasa penilai publik
febriman siregar dan rekan
Ijin Kementrian Keuangan RI No. 2.12.0109
LAPORAN PENILAIAN 100,00% EKUITAS
PT MANDIRINUSA GRAHAPERKASA
L APORAN K AJIAN untuk keperluan
PT DMS PROPERTINDO TBK.
P ERHITUNGAN A TAS J ANGKA W AKTU D AN J UMLAH
K ONTRIBUSI A TAS Gedung Graha Mampang,
K ERJASAMA Lantai 2,
P EMANFAATAN A SET
Jl. Mampang Prapatan Raya No. 100
P EMERINTAH P ROVINSI Jakarta G ORONTALO
12760
G UBERNUR
D ENGAN B ENTUK BGS (B ANGUNAN G UNA S ERAH )
No. Laporan : 00747/2.0109-05/BS/03/0069/1/VIII/2026
Page 62
Ijin Kementerian Keuangan RI No. 2.12.0109
Bogor, 27 Agustus 2026
Kepada Yth,
Direksi
PT DMS Propertindo Tbk.
Gedung Graha Mampang, Lantai 2,
Jl. Mampang Prapatan Raya No. 100 Jakarta 12760
No. Laporan : 00747/2.0109-05/BS/03/0069/1/VIII/2026
Hal : Laporan Penilaian 100,00% Ekuitas PT Mandirinusa Grahaperkasa
(“Perusahaan”)
Dengan hormat,
LAPORAN PENILAIAN 100,00% EKUITAS
PT Mandirinusa Grahaperkasa
Berdasarkan Surat Penawaran No. 0424/PNW/PS-BGR-FSR/VI1/2026 tertanggal 14 Juli 2026, KJPP
Febriman Siregar dan Rekan (selanjutnya disebut “KJPP FSR” atau “Kami”) yang telah memperoleh izin
usaha dari Menteri Keuangan berdasarkan surat keputusannya No. 459/KM.1/2020/tanggal 17
September 2020 dan telah terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan (OJK) berdasarkan Surat No. S-
838/PM.223/2019 tanggal 31 Juli 2019 dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal
(Pendaftaran Ulang) No. KEP-996/KS.13/2026 sebagai Penilai Properti/Aset dan Bisnis di Pasar Modal
mendapat penugasan dari PT MANDIRINUSA GRAHAPERKASA (Selanjutnya disebut “Perusahaan”)
untuk melakukan penilaian dan memberikan pendapat atas Nilai Pasar 100,00% Ekuitas Perusahaan
per tanggal 30 Juni 2026.
Maksud dan tujuan Penilaian Ekuitas ini adalah untuk memberikan opini nilai pasar atas 100% ekuitas
PT Mandirinusa Graha Perkasa (MNGP) dalam rangka kepentingan aksi korporasi berupa rencana
transaksi akuisisi PT Mandirinusa Graha Perkasa (MNGP) oleh PT DMS Propertindo, Tbk. (KOTA).
Laporan penilaian ini mengacu kepada POJK No. 35/2020 serta Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI") dan
Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII – 2018 revisi SPI 300, SPI 310, SPI 320, SPI 330 Tahun 2020.
Laporan penilaian ini digunakan untuk kepentingan otoritas Jasa Keuangan (0JK), Bursa Efek Indonesia
(pasar modal) dan tidak digunakan untuk perpajakan, pengadilan, dan tujuan lain di luar dari tujuan
yang telah disebutkan dalam laporan ini.
Dasar nilai yang digunakan sesuai maksud dan tujuan di atas adalah Nilai Pasar.
Kantor Cabang Bogor
Jl. Perumahan Bogor Baru Blok D-I No.19
RT.007, RW.001, Kel. Tegallega
Kec. Bogor Tengah, Kota Bogor
Jawa Barat 16129
Telp. : 0251-8397671
Email : fsr.bogor@fsr.co.id
i
Website : www.fsr.co.id
Cabang : Pekanbaru (P) ; Medan (PS) ; Surabaya (B) ; Sidoarjo (P) ; Bandar Lampung (PS) ;
Bogor (PB) ; Makassar (P) ; Tangerang Selatan (P) ; Semarang (P)
Page 63
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli
dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI 2018, SPI 101.3.1.).
Penilaian dilakukan berdasarkan Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Tahun
2018 Edisi VII (KEPI & SPI Edisi VII-2018) dan sesuai dengan POJK No. 35/2020.
Pendekatan dan metode penilaian yang digunakan merupakan pendekatan dan metode penilaian yang
umum digunakan sesuai dengan Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Tahun
2018 Edisi VII (KEPI & SPI Edisi VII-2018) dan POJK No. 35/2020. Pemilihan pendekatan dan metode
penilaian diterapkan dengan mempertimbangkan karakteristik dan klasifikasi objek penilaian. Dalam
penilaian ini, pendekatan penilaian yang diaplikasikan adalah Pendekatan Aset dan Pendekatan Pasar.
Untuk Pendekatan Aset digunakan Metode Adjusted Book Value (ABV), sedangkan untuk Pendekatan
Pasar digunakan Metode Guideline Publicly Trade Company (GPTC). Pendekatan Aset digunakan
dengan pertimbangan bahwa Perusahaan memiliki aset yang mempunyai kontribusi yang signifikan
terhadap aktivitas operasional perusahaan, dalam hal ini persediaan tanah dalam pengembangan.
Aset lain selain persediaan tanah dalam pembangunan berupa kas dan setara kas tidak dilakukan
penyesuaian atas nilai buku ke nilai pasar dikarenakan nilai buku dari aset tersebut telah
mencerminkan nilai wajar/pasar dari aset tersebut, dan akun liabilitas tidak dilakukan penyesuaian
dari nilai buku yang tercatat dalam laporan keuangan, sesuai dengan Pasal 59 ayat 3 POJK 35 tahun
2020. Pendekatan Aset menjadi pendekatan utama dikarenakan kondisi Perusahaan saat dilakukan
penilaian masih dalam tahap perencanaan dan pra pengembangan. Sementara Pendekatan Pasar
digunakan dengan pertimbangan bahwa terdapat perusahaan yang sepadan dan sebanding dengan
Perusahaan. Dalam Pendekatan Pasar melalui metode GPTC, analisa kesebandingan dilakukan
berdasarkan POJK 35 tahun 2020 menggunakan parameter data pembanding sebagai berikut:
1. Bidang Industri
2. Karakteristik Pertumbuhan
3. Kinerja keuangan historical
4. Total Aset
5. Pangsa Pasar
Hasil analisa kesebandingan yang dihasilkan menggunakan parameter data pembanding tersebut
diatas dapat dilihat rinciannya dalam Tabel 23 Bab 5 Proses Penilaian subbab 3.b mengenai Indikasi
Nilai dengan Pendekatan Pasar Melalui Metode Guideline Publicly Trade Company (GPTC). Begitu pula
analisa perhitungan GPTC, berikut dengan penyesuaiannya yang menggunakan Discount Lack Of
Marketability (DLOM) dan Control Premium (CP) dapat dilihat pada tabel 24 pada bab dan subbab yang
sama.
Pendekatan Pasar menjadi pendekatan kedua karena pendekatan pendapatan tidak bisa digunakan
dalam penilaian disebabkan kondisi Perusahaan belum beroperasi sesuai dengan POJK 35 tahun 2020
pasal 75, sehingga kami berkeyakinan bahwa metode ABV lebih tepat dalam menggambarkan nilai
fundamental Perusahaan dibandingkan dengan pendekatan pasar.
ii
Page 64
Nilai Pasar Tertimbang
Pendekatan Penilaian Nilai Pasar (Rp.) Bobot
(Rp.)
Pendekatan Aset (Assets Approach) 3.208.097.338.630 90% 2.887.287.604.767
Pendekatan Pasar (Market Approach) 3.576.476.466.527 10% 357.647.646.653
Jumlah 3.244.935.251.420
Pembulatan 3.244.935.251.000
Berdasarkan analisis dari semua data dan informasi yang kami peroleh dan dengan
mempertimbangkan berbagai faktor yang relevan yang mempengaruhi penilaian, dan mengacu pada
hasil perhitungan dengan menggunakan metode penilaian yang digunakan, kami berpendapat bahwa
Nilai Pasar 100,00% Ekuitas Perusahaan per 30 Juni 2026 setelah dilakukan pembulatan adalah
sebesar:
Rp3.244.935.251.000.-
(Tiga Triliun Dua Ratus Empat Puluh Empat Miliar Sembilan Ratus Tiga Puluh Lima Juta
Dua Ratus Lima Puluh Satu Ribu Rupiah)
Nilai Pasar Ekuitas tersebut kami tentukan berdasarkan data dan informasi yang kami peroleh dari
pihak manajemen Perusahaan, serta pihak-pihak lain yang relevan dengan penilaian. KJPP FSR
menganggap bahwa semua data dan informasi yang diperoleh tersebut adalah benar dan tidak ada
keadaan atau hal hal yang tidak terungkap yang dapat mempengaruhi Nilai Pasar Ekuitas tersebut
secara material. KJPP FSR juga mengasumsikan bahwa objek yang kami nilai tidak mempunyai masalah
hukum dan hak kepemilikannya adalah sah dan dapat dipasarkan, KJPP FSR tidak melakukan reviu
terhadap aspek hukum maupun uji tuntas aspek keuangan dan bukan merupakan tanggung jawab
KJPP FSR bilamana terdapat kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas aset yang termasuk dalam penilaian.
Kami menyatakan dengan sesungguhnya, bahwa dalam melaksanakan penugasan ini, kami bertindak
sebagai pihak independen yang tidak terikat dengan kepentingan apapun, baik saat ini maupun di
masa datang terkait dengan usaha perusahaan yang dinilai maupun atas hasil penilaian yang telah
dilaporkan.
Laporan penilaian ini merupakan satu kesatuan dan tidak dapat dipisahkan serta harus dibaca secara
keseluruhan dimulai dari surat pengantar sampai dengan lampiran. Demikian kami sampaikan, kami
ucapkan terimakasih.
Hormat kami,
KJPP Febriman Siregar dan Rekan
Ir. Yohn PS Napitupulu, M.Sc., MAPPI (Cert.)
Rekan
Penilai Properti dan Bisnis (PB)
Ijin Penilai Publik No. PB-1.08.00069
STTD Pasar Modal No. STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024
MAPPI No. 92-S-00252
Register No. RMK-2017.00069
iii
Page 65
PERNYATAAN PENYUSUN
Dalam batas kemampuan dan keyakinan serta pemahaman kami sebagai penilai, yang bertanda
tangan dibawah ini menyatakan bahwa :
1. Kami telah mematuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau
diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui oleh Pemerintah.
2. Penilai telah melakukan penelaahan atas dokumen yang digunakan dalam proses Penilaian.
3. Data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat dipercaya keakuratannya
4. Analisis dan kesimpulan dalam laporan ini hanya dibatasi dan telah sesuai dengan asumsi-asumsi
dan syarat-syarat pembatas serta kondisi yang dilaporkan.
5. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup penilaian meliputi : identifikasi masalah, inspeksi
lapangan, pengumpulan data & wawancara, analisis data, estimasi nilai menggunakan pendekatan
penilaian dan penulisan laporan.
6. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti dan/atau jenis industri
yang dinilai.
7. Penilai bertanggungjawab atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan yang
telah disesuaikan.
8. Kami tidak mempunyai kepentingan apapun terhadap obyek yang dinilai dan imbalan jasa yang
kami terima tidak terkait dengan hasil penilaian yang dilaporkan.
9. Laporan ini disusun mengacu pada Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) 35/POJK.04/2020
serta Standar Penilaian Indonesia (SPI EDISI VII-2018, Edisi Revisi SPI 330 Tahun 2020) dan telah
memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).
10. Penilai telah memperoleh informasi atas status hukum objek penilaian dari Pemberi Tugas.
11. Penilai bertanggungjawab atas Laporan Penilaian dan Kesimpulan Nilai.
12. Penunjukkan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang telah
disepakati sebelumnya dengan Pemberi Tugas.
13. Tidak seorang pun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian ini telah menyediakan
bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian.
Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang mempengaruhi
analisa, pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini.
iv
Page 66
NAMA KUALIFIKASI TANDA TANGAN
Penangggung Jawab Proyek :
Ir. Yohn PS Napitupulu, M.Sc. MAPPI (Cert.) Penilai Bisnis Bersertifikat ..............................
Rekan
Ijin Penilai Publik : PB-1.08.00069
STTD Pasar Modal : KEP-996/KS.13/2026
MAPPI No. : 92-S-00252
Register No. : RMK-2017.00069
Quality Assurance :
Eduardo Juantareno, S.E., M.M., MAPPI (Cert.) Penilai Bisnis ..............................
Penilai Publik : B-1.11.00313
STTD Pasar Modal : KEP-1335/KS.13/2026
MAPPI No. : 00-S-01328
Register No. : RMK-2017.00274
Reviewer :
Didiek Agus Priatmiko, S.Komp. Penilai Bisnis ..............................
MAPPI No. : 11-T-03266
Register No. : RMK-2017.00838
Penilai :
Alfina Khairunnisa, S.Ak. Penilai Bisnis ..............................
MAPPI No. : 25-P-13619
Register No. : RMK-2025.05158
Asisten Penilai :
Ramdan Pauzi, SE. Penilai Bisnis ..............................
MAPPI No. : 21-A-11153
v
Page 67
DAFTAR ISI
SURAT PENGANTAR ......................................................................................................................... i
PERNYATAAN PENYUSUN .............................................................................................................. iv
DAFTAR ISI ..................................................................................................................................... vi
BAB I PENDAHULUAN ..................................................................................................................... 1
1.1 Identifikasi Status Penilai ........................................................................................................ 1
1.2 Identitas Pemberi Tugas ......................................................................................................... 1
1.3 Pengguna Laporan .................................................................................................................. 1
1.4 Identifikasi Objek Penilaian dan Kepemilikan ......................................................................... 2
1.5 Jenis Mata Uang Yang Digunakan ........................................................................................... 2
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian ................................................................................................. 2
1.7 Dasar Nilai ............................................................................................................................... 2
1.8 Tanggal Penilaian (Cut Off Date) dan Masa Berlaku Laporan ................................................. 3
1.9 Tingkat Kedalaman Investigasi ................................................................................................ 3
1.10 Sifat Dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan .............................................................. 3
1.11 Asumsi Dan Kondisi Pembatas ................................................................................................ 4
1.12 Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi ....................................................................... 4
1.13 Dasar Penilaian........................................................................................................................ 4
1.14 Definisi dan Istilah Yang Digunakan Dalam Penilaian ............................................................. 4
1.15 Premis Penilaian ...................................................................................................................... 7
1.16 Pendekatan dan Metode Penilaian Yang Digunakan .............................................................. 7
1.17 Data Dan Informasi Pendukung .............................................................................................. 7
1.18 Pernyataan Independensi Penilai ........................................................................................... 8
1.19 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event) ........................................... 8
BAB II ANALISIS PERUSAHAAN ........................................................................................................ 9
2.1. Data dan Informasi.................................................................................................................. 9
2.2. Pelaksanaan Wawancara ...................................................................................................... 10
2.3. Perjanjian Utang.................................................................................................................... 10
2.4. Gambaran Umum Perusahaan .............................................................................................. 11
BAB III TINJAUAN DATA EKONOMI, DATA PASAR INDUSTRI .......................................................... 25
3.1. Pertumbuhan Ekonomi Dunia ............................................................................................... 25
3.2. Pertumbuhan Ekonomi Indonesia ........................................................................................ 26
3.3. Nilai Tukar Rupiah ................................................................................................................. 29
3.4. Inflasi ..................................................................................................................................... 30
3.5. Perkembangan Properti Komersial ....................................................................................... 31
3.6. Perkembangan Properti Residensial ..................................................................................... 35
BAB IV PENDEKATAN DAN METODE PENILAIAN ............................................................................ 38
4.1. Pendekatan dan Metode Perhitungan Indikasi Nilai ............................................................ 38
4.2. Pemilihan Pendekatan dan Metode Penilaian ...................................................................... 38
BAB V PROSES PENILAIAN ............................................................................................................. 40
5.1 Prosedur Penilaian ................................................................................................................ 40
5.2 Aplikasi Diskon dan Premi ..................................................................................................... 40
5.3 Penilaian Ekuitas Perusahaan ............................................................................................... 42
LAMPIRAN .................................................................................................................................... 46
vi
Page 68
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Identifikasi Status Penilai
Penilaian ini dilakukan oleh KJPP Febriman Siregar dan Rekan (Partners), selaku Penilai
Independen untuk memberikan penilaian yang obyektif dan tidak memihak, sesuai KEPI;
memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian atas objek penilaian yang dimaksud.
1.2 Identitas Pemberi Tugas
Berdasarkan Surat Penawaran No. 0424/PNW/PS-BGR-FSR/VI1/2026 tertanggal 14 Juli 2026.
KJPP Febriman Siregar dan Rekan (selanjutnya disebut “KJPP FSR” atau “Kami”) mendapat
penugasan dari PT DMS Propertindo, Tbk. (Selanjutnya disebut “KOTA”) untuk melakukan
penilaian dan memberikan pendapat atas Nilai Pasar 100,00% Ekuitas PT Mandirinusa
Grahaperkasa (selanjutnya disebut “Perusahaan” atau “MNGP”) per tanggal 30 Juni 2026.
Berikut adalah informasi mengenai identitas pemberi tugas:
Pemberi Tugas dalam hal ini adalah PT DMS Propertindo, Tbk., dengan informasi sebagai
berikut:
Nama : PT DMS Propertindo, Tbk.
Bidang usaha : Pengembangan properti, perhotelan dan jasa manajemen baik secara
langsung maupun tidak langsung melalui Entitas Anak
Alamat : Gedung Graha Mampang, Lantai 2 Jl. Mampang Prapatan Raya No. 100
Jakarta 12760.
Telepon/Fax : 021-794067
Email : investor.relation@dmspropertindo.com
1.3 Pengguna Laporan
Nama : PT DMS Propertindo, Tbk.
Bidang usaha : Pengembangan properti, perhotelan dan jasa manajemen baik secara
langsung maupun tidak langsung melalui Entitas Anak
Alamat : Gedung Graha Mampang, Lantai 2 Jl. Mampang Prapatan Raya No. 100
Jakarta 12760.
Telepon/Fax : 021-794067
Email : investor.relation@dmspropertindo.com
Nama : PT Mandirinusa Grahaperkasa
Bidang usaha : Industri Lainnya
Alamat : Mayapada Tower 2 Lantai 7,
Jalan Jenderal Sudirman Kav. 27, Jakarta Selatan 12920
Telepon/Fax : (021) 2500 623
Email : -
1
Page 69
Nama : Otoritas Jasa Keuangan (OJK)
Bidang usaha : Lembaga Negara Independen - Menyelenggarakan sistem pengaturan dan
pengawasan yang terintegrasi terhadap keseluruhan kegiatan di sektor jasa
keuangan.
Alamat : Gedung Soemitro Djojohadikusumo, Jl. Lapangan Banteng Timur No. 2–4,
Jakarta Pusat 10710.
Telepon/Fax : (021) 2960 0000
Email : humas@ojk.go.id
1.4 Identifikasi Objek Penilaian dan Kepemilikan
Objek yang dinilai dalam penilaian ini adalah 100,00% ekuitas Perusahaan bersifat mayoritas.
1.5 Jenis Mata Uang Yang Digunakan
Mata uang yang digunakan dalam penugasan ini, sesuai dengan mata uang fungsional dalam
laporan keuangan Objek Penilaian dan dinyatakan kembali dalam mata uang Rupiah.
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud dan tujuan Penilaian Ekuitas ini adalah untuk memberikan opini nilai pasar atas 100%
Ekuitas PT Mandirinusa Grahaperkasa (MNGP) dalam rangka kepentingan aksi korporasi berupa
rencana transaksi akuisisi PT Mandirinusa Grahaperkasa (MNGP) oleh PT DMS Propertindo, Tbk
(KOTA).
Laporan penilaian ini mengacu kepada POJK No. 35/2020 serta Kode Etik Penilai Indonesia
(KEPI") dan Standar Penilaian Indonesia (SPI") Edisi VII Tahun 2018.
Laporan penilaian ini digunakan untuk kepentingan Otoritas Jasa Keuangan (OJK), Bursa Efek
Indonesia (pasar modal) dan tidak digunakan untuk perpajakan, pengadilan, dan tujuan lain di
luar dari tujuan yang telah disebutkan dalam laporan ini.
1.7 Dasar Nilai
Sesuai dengan tujuan penilaian tersebut maka dasar nilai yang digunakan ialah Nilai Pasar
(Market Value).
Nilai Pasar didefinisikan sebagai “estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar
untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan”. (SPI 101 Butir 3.1).
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset
atau liabilitas pada Tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual
yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, di mana kedua Pihak masing–masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati - hatian, dan tanpa paksaan. (POJK No.35/POJK.04/2020).
2
Page 70
Nilai pasar dipahami sebagai nilai dari suatu aset yang diestimasi tanpa memperhatikan biaya
penjualan atau pembelian dan tanpa dikaitkan dengan setiap pengenaan pajak pengalihan yang
terkait.
1.8 Tanggal Penilaian (Cut Off Date)
Tanggal Penilaian dalam penugasan ini adalah 30 Juni 2026.
1.9 Tingkat Kedalaman Investigasi
Dalam penyusunan penilaian ini kami melakukan pengumpulan data yang cukup tanpa halangan
dari pihak manapun melalui email, kami juga melakukan inspeksi lapangan dan wawancara
(tatap muka) secara langsung, kami juga melakukan konfirmasi dan tanya jawab melalui email,
WhatsApp dan telephone.
Penelaahan, perhitungan dan analisis sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian. Kami akan
melakukan survei ke lokasi jika memungkinkan. Pada kondisi/kejadian luar biasa dengan adanya
kendala-kendala yang membatasi akses Penilai untuk melakukan investigasi atas Objek
penilaian sehingga Penilai tidak dapat melakukan investigasi secara normal, maka hal tersebut
akan diungkapkan di dalam Laporan penilaian.
Dalam hal proses investigasi yang akan dilakukan, maka terdapat beberapa batasan yang
dilakukan:
1. Melakukan uji kaji terbatas Objek Penilaian pada laporan keuangan termasuk klarifikasi
pospos keuangan tertentu yang digunakan untuk tujuan penugasan.
2. Uji kaji terbatas terhadap legalitas Objek Penilaian
3. Tidak melakukan studi kelayakan bisnis dan keuangan
4. Tidak melakukan penilaian aset non-operasional
5. Tidak melakukan analisis dampak pajak
6. Pengumpulan informasi dan data Objek Penilaian untuk memperoleh kelengkapan yang
disesuaikan untuk keperluan analisis.
1.10 Sifat Dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan
Data yang relevan yang digunakan dalam penilaian ini bersumber dari hasil lapangan dan
data dari PT DMS Propertindo Tbk dan/atau PT Mandirinusa Grahaperkasa.
Informasi yang kami peroleh dari pihak yang bersangkutan, kami anggap
merupakaninformasi yang dapat dipercaya kebenarannya. Oleh karenanya kami tidak
melakukan pengecekan lebih lanjut. Bilamana di kemudian hari diketahui ada informasi
yang tidak benar yang diberikan kepada kami, maka kami tidak dapat diminta
pertanggungjawaban.
Data-data atau dokumen-dokumen kepemilikan yang diterima dari pemberi tugas
dianggap benar, tidak bermasalah dan dapat diandalkan (merupakan tanggung jawab
perusahaan).
3
Page 71
Data lain yang relevan dan terpercaya antara lain Bank Indonesia, Bursa Efek Indonesia
atau bursa lain, Badan Pusat Statistik, serta sumber data lain yang diperoleh melalui
website maupun instansi terkait.
1.11 Asumsi Dan Kondisi Pembatas
Asumsi yang digunakan oleh Penilai Bisnis memenuhi ketentuan sebagai berikut:
1. Menghasilkan Laporan Penilaian Bisnis ini bersifat non-disclaimer opinion;
2. Mencerminkan Penilai Bisnis telah melakukan penelaahan atas dokumen yang digunakan
dalam proses Penilaian;
3. Mencerminkan bahwa data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat
dipercaya keakuratannya;
4. Menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan kewajaran
proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan pencapaiannya
(fiduciary duty);
5. Mencerminkan bahwa Penilai Bisnis bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian dan
kewajaran proyeksi keuangan yang telah disesuaikan;
6. Menghasilkan Laporan Penilaian Bisnis yang terbuka untuk publik, kecuali terdapat
informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan;
7. Mencerminkan bahwa Penilai Bisnis bertanggung jawab atas Laporan Penilaian Bisnis dan
kesimpulan Nilai; dan
8. Mencerminkan bahwa Penilai Bisnis telah memperoleh informasi atas status hukum objek
Penilaian dari pemberi tugas.
1.12 Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi
Atas setiap publikasi terhadap keseluruhan atau sebagian dari laporan atau referensi
yangdipublikasikan, termasuk referensi mengenai Transaksi perusahaan, dan atau laporan
direksi/pimpinan perusahaan, dan atau pernyataan atau penilaian lainnya atau
pernyataan/edaran apapun dari perusahaan harus mendapat persetujuan dari Penilai.
Tanda tangan Penilai Publik dan cap KJPP FSR yang resmi merupakan syarat mutlak Laporan
Penilaian yang dihasilkan.
1.13 Dasar Penilaian
Dasar nilai yang digunakan sesuai maksud dan tujuan di atas adalah Nilai Pasar. Mengacu pada
POJK No. 35/2020, Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Tahun 2018 Edisi
VII, Edisi Revisi SPI 330 Tahun 2020.
1.14 Definisi dan Istilah Yang Digunakan Dalam Penilaian
Penilaian : Proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis
atas nilai ekonomi suatu objek penilaian.
Penilai : Orang perseorangan yang dengan keahliannya
menjalankan kegiatan Penilaian di pasar modal.
4
Page 72
Penilai Bisnis : Penilai yang melakukan kegiatan penilaian bisnis
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas
Jasa Keuangan mengenai Penilai yang melakukan
kegiatan di pasar modal.
Penilaian Bisnis : Proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis
atas objek Penilaian Bisnis sebagaimana dimaksud
dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan mengenai
Penilai yang melakukan kegiatan di pasar modal.
Penugasan Penilaian Profesional : Penugasan yang diterima oleh Penilai dari pemberi
penugasan untuk melakukan Penilaian atas objek,
tujuan Penilaian, dan tanggal tertentu dimana
Penilai mendasarkan opininya, yang disajikan dalam
laporan Penilaian.
Nilai : Perkiraan harga yang diinginkan oleh penjual
dan/atau pembeli atas suatu barang atau jasa dan
merupakan jumlah manfaat ekonomi berdasarkan
nilai pasar yang akan diperoleh dari objek Penilaian
pada tanggal Penilaian.
Tanggal Penilaian : Tanggal pada saat Nilai, hasil Penilaian, atau
perhitungan manfaat ekonomi dinyatakan.
Dasar Penilaian : Suatu penjelasan dan/atau pendefinisian tentang
jenis Nilai yang sedang diteliti berdasarkan kriteria
tertentu.
Premis Nilai : Asumsi Nilai yang berhubungan dengan suatu
kondisi transaksi yang dapat digunakan pada objek
Penilaian.
Nilai Buku : a. Hasil kapitalisasi atas biaya perolehan aset,
dikurangi akumulasi depresiasi, deplesi,
amortisasi atau penurunan nilai sebagaimana
yang tercatat dalam laporan keuangan; atau
b. Selisih antara total aset dikurangi dengan total
liabilitas dari perusahaan sebagaimana tercatat
dalam laporan keuangan.
Nilai Pasar : Estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau
dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas
pada tanggal penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana
kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan
tanpa paksaan.
5
Page 73
Asumsi : Sesuatu yang dianggap akan terjadi termasuk fakta,
syarat, atau keadaan yang mungkin dapat
mempengaruhi objek Penilaian atau pendekatan
penilaian dan kewajarannya telah dianalisis oleh
Penilai Bisnis sebagai bagian dari proses Penilaian.
Pendekatan Penilaian : Suatu cara untuk memperkirakan Nilai dengan
menggunakan satu atau lebih metode penilaian.
Pendekatan Aset : Pendekatan Penilaian berdasarkan laporan
keuangan historis objek Penilaian yang telah diaudit,
dengan cara menyesuaikan seluruh aset dan liabilitas
menjadi Nilai Pasar sesuai dengan Premis Nilai yang
digunakan dalam Penilaian Bisnis.
Pendekatan Pasar : Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan
objek Penilaian dengan objek lain yang sebanding
dan sejenis serta telah tersedia informasi harga
transaksi atau penawaran.
Pendekatan Pendapatan : Pendekatan Penilaian dengan cara mengkonversi
manfaat ekonomis atau pendapatan yang
diperkirakan akan dihasilkan oleh objek Penilaian
dengan tingkat diskonto tertentu.
Metode Penilaian : Suatu cara atau rangkaian cara tertentu dalam
melakukan Penilaian.
Business Interest : Kepemilikan dalam perusahaan yang meliputi
penyertaan dalam perusahaan, surat berharga, aset
keuangan lainnya, dan aset tak berwujud.
Laporan Penilaian Bisnis : Laporan tertulis yang dibuat oleh Penilai Bisnis yang
memuat pendapat Penilai Bisnis mengenai objek
Penilaian serta menyajikan informasi tentang proses
Penilaian.
Tanggal Laporan Penilaian Bisnis : Tanggal ditandatanganinya Laporan Penilaian Bisnis
oleh Penilai Bisnis.
Tenaga Ahli : Orang yang mempunyai keahlian dan kualifikasi pada
suatu bidang tertentu di luar ruang lingkup kegiatan
Penilaian dan tidak bekerja pada kantor jasa Penilai
publik.
Diskon Tanpa Pengendalian
(Discount for Lack of Control) : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang
merupakan pengurang dari Nilai suatu ekuitas
sebagai cerminan dari kurangnya tingkat
pengendalian atas objek Penilaian.
6
Page 74
Diskon Likuiditas Pasar
(Discount for Lack of Marketability) : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang
merupakan pengurang dari Nilai suatu ekuitas
sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas objek
Penilaian.
Kelangsungan Usaha : Suatu kondisi yang mencerminkan usaha yang
sedang beroperasi atau dalam konstruksi, atau suatu
premis dalam Penilaian, dimana Penilai Bisnis
menganggap suatu perusahaan akan terus
melanjutkan operasinya secara berkelanjutan.
Premi Pengendalian
(Premium for Control) : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang
merupakan penambah dari Nilai suatu ekuitas
sebagai cerminan dari tingkat pengendalian atas
objek Penilaian.
KJPP FSR : Kantor Jasa Penilai Publik Febriman Siregar & Rekan.
KOTA : PT DMS Propertindo, Tbk.
Perusahaan/MNGP : PT Mandirinusa Grahaperkasa.
1.15 Premis Penilaian
Kami telah melakukan penilaian atas Nilai Pasar 100,00% ekuitas Perusahaan dengan premis
penilaian “going concern” yaitu suatu premis dalam penilaian dimana Penilai menganggap suatu
perusahaan akan terus melanjutkan operasinya secara berkelanjutan.
1.16 Pendekatan dan Metode Penilaian Yang Digunakan
Dalam penilaian ini, pendekatan penilaian yang diaplikasikan adalah Pendekatan Aset dan
Pendekatan Pasar. Untuk Pendekatan Aset digunakan Metode Adjusted Book Value (ABV),
sedangkan untuk Pendekatan Pasar digunakan Metode Guideline Publicly Trade Company
(GPTC). Pendekatan Aset digunakan dengan pertimbangan Perusahaan memiliki aset yang
mempunyai kontribusi yang signifikan terhadap aktivitas operasional Perusahaan. Sementara
Pendekatan Pasar digunakan dengan pertimbangan bahwa terdapat perusahaan yang sepadan
dan sebanding dengan Perusahaan.
1.17 Data Dan Informasi Pendukung
Data dan informasi pendukung dalam kegiatan inspeksi dan penelaahan dokumen adalah
sebagai berikut:
a. Hasil Pelaksanaan Inspeksi
Kami telah melakukan melakukan wawancara dengan manajemen yaitu Bapak Ismoyo
Subandrio sebagai Komisaris dan Ibu Yonarsi sebagai finance accounting, sehubungan
dengan Obyek Penilaian.
7
Page 75
b. Hasil Pemeriksaan atas Dokumen Hukum yang Relevan dengan Obyek Penilaian.
Obyek Penilaian merupakan ekuitas Perusahaan. Atas dasar hal tersebut, maka dokumen
hukum yang relevan dengan Obyek Penilaian merupakan dokumen-dokumen hukum yang
juga melekat pada Perusahaan. Adapun dokumen hukum Perusahan, yang mencakup
perijinan dan legalitas Perusahaan, diuraikan kemudian dalam Gambaran Umum
Perusahaan.
c. Tingkat kepemilikan dan sifat pengendalian objek Penilaian
Objek Penilaian adalah kepemilikan mayoritas yang memiliki kendali atas Perusahaan.
d. Tingkat Likuiditas Pasar Obyek Penilaian
Dengan mempertimbangkan bahwa Obyek Penilaian merupakan perusahaan tertutup yang
tidak diperdagangkan di pasar modal/terbuka maka tingkat likuiditas pasar Perusahaan
dapat dikatakan relatif rendah.
e. Tenaga Ahli dan Hasil Pekerjaan Tenaga Ahli
Dalam melakukan penilaian Ekuitas Perusahaan, KJPP FSR tidak menggunakan hasil
pekerjaan tenaga ahli dari luar.
f. Penilai Properti dan Hasil Pekerjaan Penilai Properti
Dalam melakukan penilaian Ekuitas Perusahaan, KJPP FSR menggunakan hasil pekerjaan
penilai properti KJPP Desmar, Susanto, Salman & Rekan dengan nomor laporan :
00399/2.0142-01/PI/10/0363/1/VIII/2026 tertanggal 20 Agustus 2026 yang ditandatangani
oleh Ronald Tulus Maruli Silitonga,M.Ec.Dev., MAPPI (Cert) dengan tujuan Penilaian untuk
menunjang aktivitas Penilaian Bisnis.
1.18 Pernyataan Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan penilaian Ekuitas Perusahaan, KJPP FSR bertindak secara
independen tanpa adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perusahaan
maupun pihak pihak lain yang terafiliasi dengan Perusahaan. KJPP FSR juga tidak memiliki
kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Laporan penilaian ini
tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang
kami terima sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis
penilaian ini.
1.19 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event)
Dari tanggal Penilaian (cut off date) per 30 Juni 2026 hingga laporan penilaian ini diterbitkan
terdapat kejadian penting setelah tanggal penilaian (Subsequent Event).
Berdasarkan Laporan Keuangan Audit Per 30 Juni 2026, ada pengikatan Jual Beli Saham tanggal
7 Mei 2026, PT Michel Energi akan membeli 4.950 lembar saham Perusahaan dari
PT Persaudaraan Bersatu Esa, sehingga PT Michel Energi menjadi pemegang saham Perusahaan,
serta melakukan konversi uang muka setoran modal menjadi 6.408.346 lembar saham.
8
Page 76
BAB II
ANALISIS PERUSAHAAN
2.1. Data dan Informasi
Data dan Informasi yang kami gunakan dalam proses penilaian Ekuitas Perusahaan adalah
sebagai berikut:
1. Laporan Keuangan
Laporan Keuangan Audit Perusahaan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 30 Juni
2026 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Rama Wendra dengan pendapat
bahwa laporan keuangan tersebut disajikan secara wajar dalam semua hal yang
material, Nomor Laporan: 00178/2.0641/AU.1/03/2156-1/1/VIII/2026 tanggal 20
Agustus 2026, Akuntan Publik Evans Fausta Pallasius, CPA.
Laporan Keuangan Audit Perusahaan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
Desember 2025 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Doli, Bambang,
Sulistiyanto, Dadang, & Ali dengan pendapat bahwa laporan keuangan tersebut
disajikan secara wajar dalam semua hal yang material, Nomor Laporan:
00017/2.0936/AU.1/03/0396-3/1/1/2026 tanggal 13 April 2026, Akuntan Publik Doli
Diapary Siregar, CPA.
Laporan Keuangan Audit Perusahaan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
Desember 2024 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Doli, Bambang,
Sulistiyanto, Dadang, & Ali dengan pendapat bahwa laporan keuangan tersebut
disajikan secara wajar dalam semua hal yang material, Nomor Laporan:
00016/2.0936/AU.1/03/0396-2/1/IV/2026 tanggal 13 April 2026, Akuntan Publik Doli
Diapary Siregar, CPA.
Laporan Keuangan Audit Perusahaan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
Desember 2023 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Publik Doli, Bambang,
Sulistiyanto, Dadang, & Ali dengan pendapat bahwa laporan keuangan tersebut
disajikan secara wajar dalam semua hal yang material, Nomor Laporan:
00015/2.0936/AU.1/03/0396-1/1/IV/2026 tanggal 13 April 2026, Akuntan Publik Doli
Diapary Siregar, CPA.
Laporan Keuangan Laporan Keuangan In-house tahun 2022
Laporan Keuangan Laporan Keuangan In-house tahun 2021
2. Laporan Penilaian Aset
Penilaian Aset Perusahaan yang dilakukan oleh KJPP Desmar, Susanto, Salman & Rekan
dengan No. 00399/2.0142-01/PI/10/0363/1/VIII/2026 tertanggal 20 Agustus 2026
3. Surat Pernyataan Manajemen.
4. Data makro ekonomi berupa data inflasi, pertumbuhan ekonomi, suku bunga, kurs, dan
data industri dari Bank Indonesia, Badan Pusat Statistik (BPS), media cetak maupun media
elektronik.
9
Page 77
5. Cover Note Notaris No.4/VIII/N/2026, tanggal 20 Agustus 2026 mengenai Risalah RUPSLB
Keputusan Sirkuler Sebagai Pengganti Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa tanggal
20 Agustus 2026, uang muka setoran modal tersebut akan dikonversi menjadi modal
saham.
6. Keputusan Sirkuler Sebagai Pengganti Rapat Umum Pemegang Saham L u a r B i a s a
d a r i PT Mandirinusa Grahaperkasa tanggal 19 Agustus 2026 yang ditanda tangani oleh Ir.
Wong Budi Setiawan selaku Direktur PT Persaudaraan Bersatu Esa.
7. Perjanjian Utang antara Perusahaan dengan PT Bank Oke Indonesia Tbk.
8. Perizinan – perizinan Perusahaan (Akta Pendirian dan Perubahannya, Nomor Induk
Berusaha, Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP, dan Izin Lokasi)
2.2. Pelaksanaan Wawancara
Berdasarkan surat perintah penugasan yang kami terima, kami telah mengadakan wawancara
dengan Bapak Ismoyo Subandrio sebagai Komisaris dan Ibu Yonarsi sebagai finance accounting,
sebagai pihak yang kami anggap layak dan relevan guna mengumpulkan dan menganalisis data
dan informasi untuk keperluan proses penilaian.
2.3. Perjanjian Utang
Perusahaan memiliki Perjanjian utang dengan pihak berelasi, pihak ketiga dan utang Bank. Pihak
berelasi merupakan utang kepada PT Persaudaraan Bersatu Esa yang merupakan pemegang
saham, pihak ketiga Spring Capital Limited dan utang Bank kepada PT Bank Oke Indonesia, Tbk.
Berikut pernjanjian terkait utang tersebut:
a. Perjanjian Utang dengan PT Persaudaraan Berastu Esa
Pada perjanjian ini Perusahaan mengaku berutang kepada PT Persaudaraan Berastu Esa dan
memerima sejumlah Rp587.465.655.980,- (Lima ratus delapan puluh tujh miliar empat ratus
enam puluh lima juta enam ratus lima puluh lima ribu sembilan ratus delapan puluh rupiah).
Kedua belah pihak sepakan bahwa dalam perjanjian utang ini tidak dikenakan bunga dan
wajib diluansi pada akhir 2028. Utang ini dapat dikonversi menjadi modal secara keseluruhan
atau sebagian pada setiap saat dengan memberitahukan dulu kepada perusahaan. Perjanjian
ini dibuat pada tanggal 1 (satu) Oktober 2018 dan ditanda tangani oleh Direktur Utama
PT Persaudaraan Berastu Esa Ir. Wong Budi Gunawan dan Direktur Utama Perusahaan
Charlie Salim.
Perjanjian telah bebereapa kali mengalami perubahan, Berdasarkan laporan keuangan
Per 30 Juni 2026 sebesar Rp 17.357.636.416.
b. Perjanjian Utang dengan Spring Capital Limited
Pada perjanjian ini Perusahaan menerima pinjaman dari Spring Capital Limited sebesar Rp
850.000.000.000 (Delapan Ratus Lima Puluh Miliar Rupiah). Dimana utang ini dapat
dikonversi menjadi modal oleh Spring Capital Limited. Perjanjian ini dibuat pada tanggal 16
Mei 2016 yang ditanda tangani oleh Direktur Spring Capital Limited Aik Chor Ann dan oleh
Direktur Perusahaan Ir. Lukman Purmosidi.
Berdasarkan Laporan Keuangan Per 30 Juni 2026, pinjaman sudah tidak ada lagi.
10
Page 78
c. Perjanjian Utang dengan PT Bank Oke Indonesia, Tbk.
Pada perjanjian ini Perusahaan menerima pinjaman berupa fasilitas Kredit Investasi non
revolving dari PT Bank Oke Indonesia Tbk sebesar Rp300.000.000.000 (tiga ratus millar
Rupiah) dengan buna sebesar 8,5% (delapan koma lima persen) pertahun yang digunakan
untuk membayar pelunasan utang kepada Spring Capital sebesar Rp300.000.000.000 (tiga
ratus millar Rupiah). Jangka waktu pinjaman ini selama 84 bulan sejak tanggal pencairan.
Berdasarkan Laporan Keuangan Per 30 Juni 2026, pinjaman sebesar Rp. 297.500.000.000.
2.4. Gambaran Umum Perusahaan
a. Latar Belakang Perusahaan
PT Mandirinusa Grahaperkasa (“Perusahaan”) didirikan berdasarkan Akta Notaris No. 308
tanggal 30 Agustus 1995 oleh Benny Kristianto, S.H., notaris di Jakarta. Akta Pendirian ini
telah mendapatkan pengesahan Menteri Hukum dan Hak Asasi Republik Indonesia dalam
Surat Keputusan No. C2-160 HT.01.01Th.95 tanggal 12 Desember 1995.
Anggaran Dasar Perusahaan telah mengalami beberapa kali perubahan, dengan perubahan
terakhir berdasarkan Akta Notaris No. 09 tanggal 14 Agustus 2023 oleh Yenny Lestari
Wilamarta, S.H., M.Kn., notaris di Kota Bekasi tentang Pernyataan Keputusan Para Pemegang
Saham. Akta perubahan tersebut telah memperoleh pengesahan dari Menteri Hukum dan
Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No. AHU.AH.01.09-0153562
tanggal 21 Agustus 2023.
b. Susunan Manajemen Perusahaan
Berdasarkan Laporan Keuangan Audit per 30 Juni 2026, susunan pengurus Perusahaan
adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris : Ismoyo Subandrio
Dewan Direksi
Direktur Utama : Charlie Salim
Direktur : Buyung Gunawan
Berdasarkan Akta Notaris No. 09 tanggal 14 Agustus 2023, susunan pengurus Perusahaan
adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris : Ismoyo Subandrio
Dewan Direksi
Direktur Utama : Charlie Salim
Direktur : Buyung Gunawan
11
Page 79
c. Jenis Ekuitas dan Hak Yang Melekat
Dalam penilaian ini, Objek Penilaian merupakan jenis Ekuitas Biasa dengan hak yang melekat
sesuai dengan kepemilikannya sebagaimana diatur dalam Anggaran Dasar Perusahaan.
d. Perijinan
Perijinan yang telah diperoleh Perusahaan, antara lain sebagai berikut :
Akta Notaris No. 308 tanggal 30 Agustus 1995, perihal Akta Pendirian Perusahaan
Terbatas, dikeluarkan oleh Benny Kristianto, S.H.
SK. No. C2-160 HT.01.01Th.95 tanggal 12 Desember 1995, dikeluarkan oleh Menteri
Kehakiman Republik Indonesia.
Nomor Induk Berusaha No. 2812220034337 tanggal 22 Desember 2022.
Nomor Induk Berusaha No. 28122200343370001 tanggal 28 Desember 2022.
Izin lokasi untuk pembangunan perumahan seluas kurang lebih 546 hektar di Desa
Cipining dan Curugbitung, Kecamatan Curugbitung dan Desa Pasir Kecapi Kecamatan
Maja, Kabupaten Lebak Nomor 460/01/IL/2005 yang dikeluarkan pada 31 Maret 2005
oleh Kepala Kantor Pertanahaan Kabupaten Lebak.
Nomor Pokok Wajib Pajak No. 01.7 40.197.7-028.000, dikeluarkan oleh KPP Pratama
Jakarta Gambir Dua.
Surat Pernyataan Kesanggupan Pengelolaan Dan Pemantauan Lingkungan Hidup (SPPL)
yang dikeluarkan pada 28 Desember 2022.
e. Kegiatan Usaha Perusahaan
Berdasarkan Pasal 3 Anggaran Dasar dalam Akta Pernyataan Keputusan Rapat Umum
Pemegang Saham Luar Biasa Ketiga Perseroan Terbatas Nomor 07 tanggal 6 Desember 2022
oleh Notaris Yenny Lestari Wilamarta, S.H., M.Kn maksud dan tujuan Perusahaan adalah
berusaha dalam bidang perdagangan besar dan real estate.
f. Produk dan/atau Jasa Yang Dihasilkan
Perusahaan yang merupakan objek penilaian berfokus pada usaha real estate. Pada saat ini,
Perusahaan belum memiliki produk residensial yang akan dijual.
g. Lokasi Perusahaan
Perusahaan berkedudukan di Gedung Mayapada Tower 2, Lantai 7 Jalan Jenderal Sudirman,
Kav. 27, Keluraha Karet, Kecamatan Setiabudi, Jakarta Selatan.
h. Susunan Pemegang Saham
Susunan pemegang saham Perusahaan per tanggal 30 Juni 2026 adalah sebagai berikut:
Tabel 1. Susunan Pemegang Saham Perusahaan
Nama Pemegang Saham Lembar Saham % Jumlah
PT Persaudaraan Bersatu Esa 4.950 99,00% 2.475.000.000
Dr. Tahir, MBA 50 1,00% 25.000.000
Jumlah 5.000 100,00% 2.500.000.000
Sumber: Laporan Keuangan Audit Per 30 Juni 2026
12
Page 80
i. Pasar Geografis
Perusahaan bergerak dibidang real estate dengan cakupan pemasaran di wilayah Indonesia.
j. Persaingan Usaha
Jika Perusahaan kedepanya akan mengembangkan kota mandiri dan memasarkan unit
hunian, maka akan memiliki tingkat persaingan usaha yang relatif tinggi. Persaingan di sini
berbeda dari perusahaan pada umumnya, karena Perusahaan bergerak pada industri
pengembangan properti dan kawasan kota mandiri, di mana perusahaan harus berkompetisi
langsung dengan pengembang lainnya yang telah masuk kawasan Maja, khususnya dalam
memperebutkan pangsa pasar kelas menengah melalui penetapan harga dan fasilitas Transit
Oriented Development (TOD).
Barriers to entry di sektor ini sangat tinggi. Prosesnya melibatkan kebutuhan belanja modal
awal yang besar, pembebasan dan pematangan lahan berskala ratusan hektar, hingga
pembangunan infrastruktur kawasan secara komprehensif sebelum sebuah proyek
perumahan bisa mencapai tahap operasi komersial. Dengan melihat kondisi di atas, maka
dapat disimpulkan Perusahaan memiliki tingkat persaingan usaha yang relatif tinggi jika
dikaitkan dengan kondisi industri.
k. Risiko Usaha
Pada saat tanggal Penilaian, Perusahaan berstatus belum beroperasi, dan seluruh aktivitas
selama hanya perpusat pada penambahan aset tanah. Berikut adalah risiko-risiko material
yang mungkin akan muncul:
Risiko Likuditas Aset
Struktur posisi keuangan Perusahaan saat ini sangat terkonsentrasi, di mana 100% aset
tidak lancar berupa Persediaan Tanah Dalam Pengembangan. Properti (terutama lahan
mentah/belum dikembangkan) yang merupakan kelas aset yang sangat tidak likuid.
Apabila Perusahaan membutuhkan likuiditas dana dalam waktu singkat, akan sangat
sulit untuk mengonversi aset tanah tersebut menjadi kas tanpa memberikan potongan
harga (discount) yang signifikan dari nilai wajarnya.
Risiko Arus Kas dan Pendanaan
Karena Perusahaan belum beroperasi secara komersial dan Pendapatan tercatat Rp0,
Perusahaan tidak memiliki arus kas masuk dari aktivitas operasi (operating cash inflow).
Di sisi lain, Perusahaan tetap harus menanggung beban operasional rutin (seperti
administrasi, legal, atau gaji staf esensial). Hal ini menimbulkan risiko cash burn
(pembakaran kas) yang berkelanjutan, sehingga kelangsungan usaha saat ini sangat
bergantung pada suntikan modal pemegang saham atau penarikan utang baru.
Risiko Beban Kewajiban Tetap
Penguasaan cadangan lahan yang besar membawa konsekuensi kewajiban tetap
tahunan yang tidak bisa dihindari, terlepas dari ada atau tidaknya pendapatan. Risiko ini
mencakup beban Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang nilainya pasti sangat besar untuk
13
Page 81
lahan yang dimiliki, serta biaya pengamanan dan pemeliharaan fisik lahan. Tanpa
adanya pendapatan, beban ini akan terus menggerus ekuitas Perusahaan.
Risiko Keuangan atas Liabilitas
Laporan keuangan menunjukkan adanya utang kepada bank yang cukup signifikan,
utang ini mengenakan beban bunga, hal tersebut akan menambah tekanan pada defisit
arus kas Perusahaan.
Risiko Legal dan Sengketa Lahan
Pada fase landbanking di mana tanah dibiarkan dalam status pengembangan (idle atau
belum dibangun secara fisik), terdapat risiko operasional berupa penyerobotan lahan
oleh pihak tidak bertanggung jawab, klaim tumpang tindih sertifikat, atau sengketa
batas wilayah. Kasus sengketa dapat menghambat rencana pengembangan kawasan di
masa depan dan memunculkan biaya legal yang tidak terduga.
Risiko Kebijakan Pemerintah
Nilai buku Persediaan Tanah Dalam Pengembangan sangat bergantung pada prospek
pengembangan kawasan Maja. Apabila terjadi perubahan Rencana Tata Ruang Wilayah
(RTRW) oleh pemerintah daerah yang merugikan posisi lahan, atau kondisi
makroekonomi memburuk sebelum proyek dimulai, Perusahaan berisiko harus
mencatat kerugian penurunan nilai (impairment loss) atas aset tanah tersebut di dalam
laporan laba rugi.
Risiko Hukum
Perubahan kepemilikan saham Perusahaan, namun belum dicatat dalam akta
Perusahaan. Hingga saat ini masih dalam proses Notaris.
l. Analisis dan Pembahasan Manajemen Terkait Obyek Penilaian
Keuntungan dan Kerugian atas Kontrak Usaha
Perusahaan belum memiliki kontrak usaha, dikarenak belum beroperasi.
Aset dan Kewajiban Kontijensi
Perusahaan tidak memiliki aset dan kewajiban kontinjensi sehingga tidak terdapat analisa
dan pembahasan manajemen terhadap aset dan kewajiban kontijensi.
Hasil Penjualan Produk atau Jasa Perusahaan
Perusahaan pada saat ini belum beroperasi secara komersial.
m. Informasi Keuangan Perusahaan
Laporan keuangan merupakan suatu bentuk laporan yang memuat informasi tentang posisi
keuangan, hasil usaha, perubahan ekuitas, dan arus kas dari suatu perusahaan. Laporan
keuangan memberikan gambaran tentang prestasi historis dari suatu perusahaan yang dapat
dijadikan dasar dalam melakukan analisis untuk membuat peramalan dan proyeksi keuangan
masa depan.
Tabel berikut ini menggambarkan data posisi keuangan Perusahaan untuk periode
31 Desember 2021 sampai 30 Juni 2026:
14
Page 82
Tabel 2. Laporan Posisi Keuangan Perusahaan (Dalam Ribuan Rupiah)
2021 2022 2023 2024 2025 2026
Keterangan
31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 30 Jun
ASET
Aset Lancar
Kas dan Setara Kas - - - - 642 14.510
Jumlah Aset Lancar - - - - 642 14.510
Aset Tidak Lancar
Aset Tetap
Persediaan Tanah Dalam
2.047.662 2.052.203 2.056.493 2.070.985 2.072.231 3.500.371
Pengembangan
Jumlah Aset Tidak Lancar 2.047.662 2.052.203 2.056.493 2.070.985 2.072.231 3.500.371
Total Aset 2.047.662 2.052.203 2.056.493 2.070.985 2.072.873 3.514.881
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang pajak - - - - - 2
Biaya yang Masih Harus
- - - 167 - 50
Dibayar
Utang Lainnya - Pihak
850.000 850.000 850.000 850.000 850.000 -
Ketiga
Jumlah Liabilitas Jangka
850.000 850.000 850.000 850.167 850.000 52
Pendek
Liabilitas Jangka Panjang
Utang Lainnya - Pihak
695.162 699.703 703.993 718.318 720.469 17.357
Berelasi
Utang pihak ketiga - - - - - -
Utang Bank - - - - - 297.500
Jumlah Liabilitas Jangka
695.162 699.703 703.993 718.318 720.469 314.857
Panjang
Jumlah Liabilitas 1.545.162 1.549.703 1.553.993 1.568.485 1.570.469 314.910
EKUITAS
Modal saham 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500
Uang Muka Setoran Modal 500.000 500.000 500.000 500.000 500.000 3.204.173
Saldo Laba (Defisit) - - - - (96) (6.702)
Jumlah Ekuitas 502.500 502.500 502.500 502.500 502.404 3.199.971
Jumlah Liabilitas Dan
2.047.662 2.052.203 2.056.493 2.070.985 2.072.873 3.514.881
Ekuitas
15
Page 83
Trend Analysis
Berikut adalah hasil analisis posisi keuangan Perusahaan dari 31 Desember 2021 sampai 30
Juni 2026 dengan menggunakan metode Trend Analysis:
Gambar 1. Pertumbuhan Posisi Keuangan Perusahaan (Dalam Jutaan Rupiah)
4.000.000 3.514.881
3.500.000 3.217.329
3.000.000
2.500.000 2.047.662 2.052.203 2.056.493 2.070.985 2.072.873
2.000.000 1.545.162 1.549.703 1.553.993 1.568.485 1.570.469
1.500.000
1.000.000 502.500 502.500 502.500 502.500 502.404
297.552
500.000
-
2021 2022 2023 2024 2025 2026
31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 30-Jun
Total Aset Jumlah Liabilitas Jumlah Ekuitas
Common Size Analysis
Berikut adalah hasil analisis posisi keuangan Perusahaan dari 31 Desember 2021 sampai 30
Juni 2026 dengan menggunakan metode Common Size Analysis:
Tabel 3. Analisis Common Size – Laporan Posisi Keuangan
2021 2022 2023 2024 2025 2026
Keterangan
31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 30 Jun
Aset lancar 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,03% 0,41%
Aset tidak lancar 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 99,97% 99,59%
Total Aset 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Liabilitas lancar 41,51% 41,42% 41,33% 41,05% 41,01% 0,00%
Liabilitas tidak lancar 33,95% 34,10% 34,23% 34,68% 34,76% 8,96%
Total Liabilitas 75,46% 75,51% 75,57% 75,74% 75,76% 8,96%
Ekuitas 24,54% 24,49% 24,43% 24,26% 24,24% 91,04%
Sumber: Laporan Keuangan Perusahaan, Diolah
Aset Lancar: Mengalami peningkatan dari yang sebelumnya Rp0 pada periode 2021–2024,
mulai tercatat sebesar Rp642,10 juta pada tahun 2025, dan melonjak menjadi Rp14,51 miliar
pada Juni 2026. Secara komposisi, aset lancar masih sangat kecil dan hanya mencakup 0,70%
dari total aset. Peningkatan ini dipicu sepenuhnya oleh penambahan akun kas dan setara kas
yang baru mulai terisi signifikan di tahun 2025 dan 2026.
Aset Tidak Lancar: dari periode 2021 sampai 2025 ast tidak lancar sangat stabil dan
mendominasi struktur aset dengan nilai disekitar Rp2 Triliun. Pada Juni 2026, aset tidak
lancar mencapai Rp3,50 triliun, yang merepresentasikan 99,59% dari total aset perusahaan.
Hal ini menunjukkan bahwa operasional perusahaan sangat bergantung dan terkonsentrasi
pada Persediaan Tanah Dalam Pengembangan yang nilainya melonjak naik pada tahun 2026.
16
Page 84
Tabel 4. Keterangan Persediaan Tanah dalam Pengembangan
Uraian Keterangan
Nomor Sertifikat SHGB No. 00004, SHGB No. 00126, SHGB No. 00128,
serta Surat Perjanjian Penyerahan Penguasaan
Tanah dan Kesediaan Penyerahan
Luas Tanah 5.491.604 m2
Lokasi Desa Pasirkecapi, Desa Cipining, Desa Curugbitung,
Kecamatan Maja, Kabupaten Lebak, Provinsi Banten,
Indonesia.
Nama Pemegang Hak PT Mandirinusa Grahaperkasa.
Pemilik Asal -
Rincian Penggunaan Tanah Untuk pengembangan residensial dan fasilitas
pendukung lainnya
Rencana Pengembangan Pengembangan masih dalam tahap perencanaan dan
pra pengembangan. Per 30 Juni 2026 aktivitas fisik
belum dimulai
Total Aset: Mengalami tren peningkatan yang tipis namun konsisten setiap tahunnya, dari
Rp2.047,66 miliar pada 2021 menjadi Rp2.087,04 miliar pada 2026. Namun pada pada 30
Juni 2026 mengalami lonjakan yang drastis menjadi sebesar Rp3,51 Triliun.
Liabilitas Lancar: Bertahan stagnan di kisaran Rp850,00 miliar dari tahun 2021 hingga 2025,
namun mengalami penurunan yang sangat ekstrem menjadi hanya Rp52,45 juta pada Juni
2026. Penurunan drastis ini didorong oleh hilangnya saldo Utang Lainnya - Pihak Ketiga yang
merupakan utang kepada Spring Capital yang dialihkan kepada PT Michel Energi yang
kemudian dikonversi menjadi ekuitas sebagai uang muka setoran modal.
Liabilitas Tidak Lancar: Mengalami pertumbuhan yang sangat signifikan, dari Rp695,16 miliar
pada 2021 menjadi Rp314,85 miliar pada Juni 2026. Pendorong utama penurunan drastis
pada Juni 2026 ini adalah karena andanya konversi utang dari pihak berelasi menjadi ekuitas.
Total Liabilitas: Terjadi penurunan beban kewajiban, dari Rp1,54 triliun pada 2021 menjadi
Rp314,90 miliar pada Juni 2026. Secara proporsional, porsi liabilitas terhadap total aset
mengalami penurunan dari 75,46% di tahun 2021 menjadi 8,96%% pada periode Juni 2026.
Jumlah Ekuitas: Mengalami kenaikan dari Rp502,50 miliar pada 2021 menjadi Rp3,19 triliun
pada Juni 2026. Kenaikan ini secara langsung dipengaruhi oleh konversi utang pihak oleh
PT Michel Energi menjadi ekuitas sebagai uang muka setoran modal. Hal ini membuat
struktur modal dasar perusahaan berubah.
17
Page 85
1) Laporan Laba (Rugi) Perusahaan
Tabel berikut ini menggambarkan Laba (Rugi) Perusahaan untuk 31 Desember 2021 sampai
dengan 31 Desember 2025 dan 30 Juni 2026:
Tabel 5. Ikhtisar Laporan Laba (Rugi) Perusahaan (Dalam Jutaan Rupiah)
2021 2022 2023 2024 2025 2026
Keterangan
31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 30 Jun
Pendapatan Usaha - - - - - -
Beban Pokok Pendapatan - - - - - -
Laba Kotor - - - - - -
Beban Usaha
Umum dan Administrasi - - - - (95) (857)
Jumlah beban usaha - - - - (95) (857)
Laba Operasi - - - - (95) (857)
Penghasilan (Beban) Lain-Lain
Beban Pinjaman - - - - - (3.635)
Beban Bunga Pinjaman - - - - - (2.125)
Beban Lain-lain - - - - (1) -
Pendapatan Lain-lain - - - - 0 10
Pendapatan (Beban) lain-lain - Bersih - - - - (1) (5.750)
Rugi Sebelum Pajak - - - - (96) (6.607)
Beban Pajak - - - - - -
Rugi Tahun Berjalan - - - - (96) (6.607)
Sumber: Laporan Keuangan Perusahaan
Trend Analysis
Berikut adalah hasil analisis Laba (Rugi) Perusahaan dari 31 Desember 2021 sampai 30 Juni
2026 dengan menggunakan metode Trend Analysis:
Gambar 2. Pertumbuhan Laba (Rugi) Perusahaan (Dalam Jutaan Rupiah)
- - - - - -
(857)
2021 2022 2023 2024 2025 2026
31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 30-Jun
(95)
(96) (6.607)
Penjualan Laba Kotor
Rugi Usaha Rugi Tahun Berjalan
Common Size Analysis
18
Page 86
Berikut adalah hasil analisis Laporan Laba (Rugi) Perusahaan dari 31 Desember 2021 sampai
30 Juni 2026 dengan menggunakan metode Common Size Analysis:
Tabel 6. Analisis Common Size – Laporan Laba (Rugi)
2021 2022 2023 2024 2025 2026
Keterangan
31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 30 Jun
Pendapatan - - - - - -
Beban pokok pendapatan - - - - - -
Laba Kotor - - - - - -
Laba usaha - - - - - -
Laba bersih - - - - - -
Sumber: Laporan Keuangan Perusahaan
Pendapatan
Perusahaan sampai dengan tanggal Penilaian belum mencatatkan pendapatan karena belum
beroperasi.
Laba (Rugi) Kotor
Sejalan dengan pendapatan, Perusahaan sampai dengan tanggal Penilaian belum
mencatatkan laba kotor.
Laba (Rugi) Usaha
Ketiadaan aktivitas pendapatan memberikan dampak negatif secara absolut pada struktur
Laba Operasi begitu perusahaan mulai menanggung beban. Pada periode 2021 hingga 2024,
Rugi Usaha masih Rp0 karena belum adanya pencatatan beban operasional. Namun,
memasuki tahun 2025, perusahaan mulai mencatatkan Beban Umum dan Administrasi
sebesar Rp95 juta, yang secara langsung menekan operasional menjadi Rugi Usaha senilai
Rp95 juta. Tren kerugian operasi ini menunjukkan kenaikan pada periode hingga Juni 2026,
di mana rugi usaha melonjak menjadi Rp856,89 juta.
Laba (Rugi) Tahun Berjalan
Rugi tahun berjalan mencerminkan akumulasi dari tekanan beban di tengah tidak adanya
pemasukan, yang mulai menggerus perusahaan di akhir periode. Dari tahun 2021 hingga
2024, Perusahaan belum mencatatkan aktivitas yang memengaruhi Laba/Rugi Bersih. Kinerja
mulai berubah status menjadi rugi pada tahun 2025, di mana perusahaan mencatatkan Rugi
Bersih sebesar Rp95,60 juta yang utamanya dikontribusikan oleh beban administrasi dan
akumulasi beban lain-lain sebesar Rp612,5 ribu. Kenaikan kerugian ini bertambah pada Juni
2026, di mana rugi bersih melonjak luar biasa tajam menjadi Rp6,60 miliar. Lonjakan kerugian
di tahun 2026 ini dipicu tidak hanya oleh beban operasi, melainkan juga oleh pada akun
Beban Lain-lain yang menembus angka Rp5,75 miliar.
2) Laporan Arus Kas Perusahaan
Tabel berikut ini menggambarkan Arus Kas Perusahaan untuk 31 Desember 2021 sampai
dengan 31 Desember 2025 dan 30 Juni 2026:
19
Page 87
Tabel 7. Ikhtisar Laporan Arus Kas Perusahaan (Dalam Jutaan Rupiah)
2021 2022 2023 2024 2025 2026
Keterangan 31 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des
30 Jun
Des
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Pembayaran Beban Operasional - - - - (96) (6.568)
Penerimaan Pendapatan Jasa Giro - - - - 0 11
Kas Bersih Dari Aktivitas Operasi - - - - (96) (6.557)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Penambahan Persediaan Tanah - - (4.290) (14.325) (1.413) (298)
Kas Bersih Dari Aktivitas Investasi - - (4.290) (14.325) (1.413) (298)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Pembayaran pinjaman pihak ketiga - - - - - (300.000)
Penerimaan Pinjaman Pihak Berelasi - - 4.290 14.325 2.151 23.219
Penerimaan Pinjaman Bank - - - - - 300.000
Pembayaran utang bank - - - - - (2.500)
Pembayaran pinjaman pihak ketiga - - - - - (300.000)
Kas Bersih Dari Aktivitas Pendanaan - - 4.290 14.325 2.151 20.719
Penurunan Bersih Kas Dan Setara Kas - - - - 642 13.867
Kas Dan Setara Kas Awal Tahun - - - - - 642
Kas Dan Setara Kas Akhir Tahun - - - - 642 14.510
Sumber: Laporan Keuangan Perusahaan
Trend Analysis
Berikut adalah hasil analisis Laba (Rugi) Perusahaan dari 31 Desember 2021 sampai 30 Juni
2026 dengan menggunakan metode Trend Analysis:
Gambar 3. Tren Arusa Kas Perusahaan (Dalam Jutaan Rupiah)
80% 14.510
60%
40% 642 20.719
2.151
20%
- - -
4.290 -
14.325 (96)
0%
(6.554)
(298)
2021 2022 2023 2024 2025 2026
-20%
31 Des 31 Des 31 Des 31 Des (1.413)
31 Des 30-Jun
-40% (4.290) (14.325)
-60%
Arus Kas Operasi Arus Kas Investasi
Arus Kas Pendanaan Kas Akhir Tahun
20
Page 88
Arus Kas Operasi
Pada periode 2021 hingga 2024, perusahaan sama sekali tidak mencatatkan adanya arus kas
dari aktivitas operasi. Memasuki tahun 2025, arus kas operasi mulai mencatatkan nilai
negatif sebesar Rp95,59 juta. Defisit ini secara dominan disebabkan oleh pembayaran beban
operasional sebesar Rp95,61 juta yang hanya sedikit tertolong oleh penerimaan pendapatan
jasa giro sebesar Rp15 ribu. Pada 30 Juni 2026, defisit arus kas operasi naik menjadi Rp6,55
miliar. Hal ini didorong oleh lonjakan tajam pada pembayaran beban operasional yang
mencapai Rp5,56 miliar dan pendapatan Jasa Giro sebesar Rp 11,19 juta.
Arus Kas Investasi
Aktivitas investasi terpantau nihil pada tahun 2021 dan 2022. Namun, mulai tahun 2023,
perusahaan konsisten mencatatkan arus kas keluar (defisit) untuk investasi secara
berkelanjutan. Pada tahun 2023, defisit investasi tercatat sebesar Rp4,28 miliar, yang
seluruhnya dialokasikan untuk penambahan persediaan tanah. Arus kas keluar ini kemudian
melonjak masif pada tahun 2024 menjadi Rp14,32 miliar akibat eskalasi pembelian pada
akun persediaan tanah yang sama. Tekanan investasi ini mulai mereda pada tahun 2025
dengan penurunan defisit menjadi Rp1,41 miliar, dan menjadi Rp297,50 juta pada Juni 2026.
Seluruh pengeluaran kas pada aktivitas ini terpusat murni pada penambahan persediaan
tanah.
Arus Kas Pendanaan
Sejalan dengan aktivitas di awal periode, arus kas pendanaan tidak mencatatkan pergerakan
pada 2021 dan 2022. Pada tahun 2023, perusahaan mencatatkan pendanaan sebesar Rp4,29
miliar yang bersumber 100% dari penerimaan pinjaman pihak berelasi. Ketergantungan pada
suntikan utang pihak berelasi ini memuncak pada tahun 2024 dengan lonjakan penerimaan
yang sangat drastis menjadi Rp14,33 miliar. Pada tahun 2025, pendanaan menurun menjadi
Rp2,15 miliar, namun tetap mengandalkan pos pinjaman berelasi sebagai sumber aliran
masuk satu-satunya.
Pendanaan yang lebih kompleks dan besar terjadi pada Juni 2026, di mana arus kas neto
pendanaan mencatatkan sebesar Rp20,72 miliar. Pada periode ini, perusahaan tidak hanya
menerima pinjaman pihak berelasi yang kembali meningkat menjadi Rp23,22 miliar,
melainkan juga menarik fasilitas pinjaman bank dalam jumlah sangat besar, yakni Rp300
miliar. Namun, sebagian besar aliran dana masuk tersebut langsung diimbangi oleh arus kas
keluar untuk pelunasan kewajiban, yaitu pembayaran pinjaman pihak ketiga sebesar Rp300
miliar dan pembayaran utang bank sebesar Rp2,5 miliar.
Kas Akhir Tahun
Selama empat tahun berturut-turut dari periode 2021 hingga 2024, saldo kas dan setara kas
akhir tahun perusahaan konstan berada di angka Rp0. Hal ini terjadi karena seluruh suntikan
likuiditas dari aktivitas pendanaan langsung habis terserap secara penuh oleh kebutuhan
masif untuk aktivitas investasi tanah.
Ruang likuiditas baru mulai terbentuk pada akhir tahun 2025, di mana perusahaan akhirnya
mencatatkan saldo kas positif sebesar Rp642,10 juta. Pencapaian ini dimungkinkan karena
21
Page 89
surplus dari pendanaan utang pada tahun tersebut lebih besar dibanding beban gabungan
defisit arus kas operasi dan investasi.
Pada penutupan periode 30 Juni 2026, saldo kas dan setara kas melonjak sangat signifikan
menjadi Rp14,51 miliar (dengan kenaikan neto sebesar Rp13,87 miliar di periode tersebut).
Lonjakan kas ini merepresentasikan sisa dari restrukturisasi utang pada aktivitas pendanaan,
yang berhasil menyediakan ruang likuiditas meski perusahaan harus menambal kerugian
operasional yang cukup parah pada periode berjalan
n. Analisis Rasio Keuangan Perusahaan
Berikut ini merupakan analisis rasio keuangan Perusahaan dari 31 Desember 2021 sampai 30
Juni 2026.
Tabel 8. Analisis Rasio Keuangan
2021 2022 2023 2024 2025 2026
Keterangan
31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 30 Jun
Rasio Likuiditas (x)
Rasio Lancar - - - - 0,00 276,64
Rasio Cepat - - - - 0,00 276,64
Rasio Profitabilitas (%)
Margin Laba Kotor - - - - - -
Margin Laba Bersih - - - - - -
Laba Bersih Terhadap Total Aset - - - - - -
Laba Bersih Terhadap Ekuita - - - - - -
Operational (Hari)
Perputaraan Piutang - - - - - -
Perputaran Persediaan - - - - - -
Perputaran Usaha - - - - - -
Rasio Solvabilitas (x)
Liabilitas Terhadap Total Aset 0,75 0,76 0,76 0,76 0,76 0,08
Liabilitas Terhadap Ekuitas 3,07 3,08 3,09 3,12 3,13 0,09
1) Rasio Likuiditas
Rasio likuiditas merupakan suatu rasio keuangan yang bertujuan untuk mengetahui
sejauh mana kemampuan perusahaan dalam melunasi kewajiban jangka pendeknya.
Rasio likuiditas digunakan untuk mengukur seberapa likuidnya suatu perusahaan.
Beberapa rasio keuangan yang masuk dalam kategori ini antara lain adalah:
Rasio Lancar (Current Ratio)
Rasio ini merupakan perbandingan antara aset lancar dengan utang lancar. Rasio ini
bertujuan untuk mengetahui sampai seberapa jauh jumlah aset lancar perusahaan
dapat menjamin utang jangka pendek yang segera jatuh tempo. Perusahaan pada
periode 2021 hingga 2024 tidak meiliki rasio rancar karena tidak ada terdapat aset
lancar. Pada tahun 2025, rasio ini tercatat di level terbawah yakni 0,00 kali, lalu
mengalami lonjakan yang sangat ekstrem dan tidak wajar menjadi 276,64 kali pada
30 Juni 2026 disebabkan kas yang bertambah.
22
Page 90
Rasio Cepat (Quick Ratio)
Rasio cepat (Quick Ratio) adalah alat ukur keuangan untuk melihat seberapa mampu
sebuah perusahaan membayar utang jangka pendeknya menggunakan aset yang
paling cair. Rasio cepat ini sama dengan rasio lancar karena struktur aset lancar
perusahaan sepenuhnya terdiri dari aset yang sangat likuid tanpa ada beban
persediaan operasional di dalamnya.
2) Rasio Profitabilitas
Rasio profitabilitas digunakan untuk mengukur kemampuan perusahaan dalam
menghasilkan laba. Beberapa rasio Perusahaan yang termasuk dalam kategori ini antara
lain adalah:
Rasio Laba Kotor atas Pendapatan (Gross Profit Margin)
Tidak ada data secara keseluruhan sejak tahun 2021 hingga 30 Juni 2026.
Rasio Laba Bersih atas Pendapatan (Net Profit Margin)
Tidak ada data secara keseluruhan sejak tahun 2021 hingga 30 Juni 2026.
Rasio Laba Bersih terhadap Aset (Return on Asset)
Tidak ada data secara keseluruhan sejak tahun 2021 hingga 30 Juni 2026.
Rasio Laba Bersih terhadap Ekuitas (Return on Equity)
Tidak ada data secara keseluruhan sejak tahun 2021 hingga 30 Juni 2026.
3) Rasio Aktivitas
Rasio ini mengukur efisiensi perusahaan dalam mengelola siklus perputaran kas dari
piutang dan utang usahanya.
Days Sales Outstanding (DSO)
Tidak ada data secara keseluruhan sejak tahun 2021 hingga 30 Juni 2026.
Days Inventory Outstanding (DIO)
Tidak ada data secara keseluruhan sejak tahun 2021 hingga 30 Juni 2026.
Days Payable Outstanding (DPO)
Tidak ada data secara keseluruhan sejak tahun 2021 hingga 30 Juni 2026.
4) Rasio Solvabilitas
Rasio solvabilitas (Solvency Ratio) adalah rasio yang digunakan untuk mengukur seberapa
banyak Perusahaan dibiayai oleh utang. Berikut adalah rasio yang termasuk dalam
kategori ini.
Liabilitas Terhadap Total Aset
Rasio ini merupakan perbandingan antara total utang terhadap total aset
perusahaan yang digunakan untuk mengukur seberapa besar aset Perusahaan
dibiayai oleh utang. Rasio ini terlihat relatif stabil dan terjaga, tercatat sebesar 0,76
kali pada tahun 2021, kemudian turun menjadi 0,09 kali pada periode 30 Juni 2026.
Liabilitas Tehadap Ekuitas
23
Page 91
Rasio ini merupakan perbandingan antara total utang terhadap total ekuitas
perusahaan guna mengukur proporsi utang terhadap modal. Berbeda dengan
stabilitas pada asetnya, rasio terhadap modal menunjukkan tren peningkatan yang
perlahan namun konsisten terjadi setiap tahunnya. Liabilitas Tehadap Ekuitas
tercatat berada di angka 3,07 kali pada tahun 2021, merangkak naik secara
berkelanjutan dari 3,08 kali di 2022 hingga pada akhirnya menyentuh level
terendahnya di 0,10 kali pada 30 Juni 2026. Hal ini menunjukkan porsi utang yang
menurun sehingga struktur permodalannya berubah.
o. Informasi Keuangan Lainnya
Informasi keuangan lainnya meliputi:
1) Perpajakan
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, Perusahaan dan entitas anak memiliki
kewajiban perpajakan yang meliputi Pajak Penghasilan (PPh), antara lain PPh Pasal 21,
PPh Pasal 23, PPh Pasal 25, serta Pajak Pertambahan Nilai (PPN).
2) Kompensasi bagi pemegang saham
Berdasarkan data yang kami terima perusahaan selama periode 2021 sampai 30 Juni
2026 tidak memberikan kompensasi dalam bentuk dividen kepada para pemegang
saham.
3) Asuransi yang ditanggung oleh perusahaan untuk karyawan kunci
Berdasarkan data yang kami terima, tidak ada data terkait asuransi yang ditanggung
oleh Perusahaan untuk karyawan kunci.
4) Keuntungan dan kerugian atas kontrak usaha
Berdasarkan data dan informasi yang kami terima, perusahaan tidak memiliki kontrak
usaha.
5) Aset dan liabilitas di luar laporan posisi keuangan
Tidak terdapat aset atau liabilitas diluar laporan posisi keuangan
24
Page 92
BAB III
TINJAUAN DATA EKONOMI, DATA PASAR INDUSTRI
3.1. Pertumbuhan Ekonomi Dunia
Tingginya gejolak global akibat perang di Timur Tengah memperburuk kondisi perekonomian
dunia. Eskalasi perang diikuti dengan ditutupnya Selat Hormuz, yang berdampak terhadap
lonjakan harga minyak dunia serta kenaikan harga komoditas dunia lainnya seiring
terganggunya produksi, distribusi, dan rantai pasok perdagangan antarnegara. Respons
kebijakan moneter global menjadi lebih ketat, bahkan sejumlah bank sentral mulai menaikkan
suku bunga. Imbal hasil (yield) US Treasury telah naik ke 4,66% (tenor 10 tahun) dan 4,11%
(tenor 2 tahun) pada tanggal 19 Mei 2026.
Prospek perekonomian global diprakirakan lebih rendah dengan tekanan inflasi global yang
meningkat. Prospek pertumbuhan ekonomi dunia tahun 2026 diprakirakan lebih rendah
menjadi sebesar 3,0% dan tekanan inflasi global yang diperkirakan meningkat menjadi 4,3%.
Respons kebijakan moneter global menjadi lebih ketat dengan kemungkinan suku bunga
moneter Amerika Serikat, FFR akan naik pada 2027 seiring laju inflasi AS yang tetap tinggi. Yield
US Treasury diperkirakan dapat naik lebih tinggi didorong oleh defisit fiskal AS yang membesar.
Di pasar keuangan global, memburuknya kondisi global tersebut mendorong berlanjutnya
pelarian modal keluar dari berbagai negara, termasuk negara Emerging Markets ke aset yang
memberikan imbal hasil tinggi dan aman (safe-haven assets), khususnya obigasi AS.
Perkembangan ini juga mendorong kuatnya indeks dolar AS dan menimbulkan tekanan
pelemahan baik terhadap mata uang negara maju U.S. Dollar Index (DXY) maupun mata uang
negara berkembang. Terus memburuknya prospek perekonomian dan pasar keuangan global
mengharuskan penguatan respons dan sinergi kebijakan fiskal dan moneter untuk memperkuat
ketahanan eksternal, menjaga stabilitas, dan mendorong pertumbuhan ekonomi domestik.
Gambar 4. Pertumbuhan Ekonomi Dunia
25
Page 93
3.2. Pertumbuhan Ekonomi Indonesia
Berdasarkan rilis Badan Pusat Statistik (BPS), pertumbuhan ekonomi Indonesia pada triwulan I
2026 tercatat sebesar 5,61% (yoy), lebih tinggi dari pertumbuhan triwulan sebelumnya sebesar
5,39% (yoy). Peningkatan ini terutama ditopang oleh permintaan domestik dari konsumsi rumah
tangga dan konsumsi pemerintah. Konsumsi rumah tangga meningkat didorong kenaikan
mobilitas masyarakat pada periode HBKN dan dampak positif berbagai stimulus pemerintah.
Konsumsi pemerintah tumbuh tinggi didorong belanja program prioritas pemerintah, terutama
Makan Bergizi Gratis (MBG), serta peningkatan belanja pegawai melalui gaji ke-14 atau THR.
Investasi khususnya investasi bangunan meningkat dipengaruhi oleh Program Kerja Prioritas
Nasional (PKPN). Sementara itu, ekspor turun dipengaruhi oleh pertumbuhan ekonomi global
yang melambat. Dari sisi Lapangan Usaha (LU), seluruh LU menunjukkan kinerja positif, kecuali
LU Pertambangan dan LU Pengadaan Air, Pengelolaan Sampah, Limbah, dan Daur Ulang. LU
Perdagangan Besar dan Eceran serta LU Penyediaan Akomodasi dan Makan Minum tumbuh
lebih tinggi dari triwulan sebelumnya, didukung oleh tingginya mobilitas masyarakat pada saat
HBKN.
26
Page 94
Secara spasial, pertumbuhan ekonomi triwulan I 2026 paling tinggi tercatat di wilayah Bali-Nusa
Tenggara (Balinusra), diikuti Jawa, Sulawesi-Maluku-Papua (Sulampua), dan Sumatera didorong
oleh kenaikan permintaan domestik. Sementara, pertumbuhan ekonomi triwulan I 2026 di
wilayah Kalimantan melambat dibandingkan triwulan sebelumnya.
Gambar 5. Petumbuhan Ekonomi Domestik
27
Page 95
Sejalan dengan hal tersebut, pertumbuhan transaksi ekonomi dan keuangan digital pada
triwulan I 2026 tetap tinggi didukung oleh sistem pembayaran yang aman, lancar, dan andal.
28
Page 96
Volume transaksi pembayaran digital mencapai 14,82 miliar transaksi atau tumbuh 37,69% (yoy)
pada triwulan I 2026, didukung oleh perluasan akseptasi pembayaran digital. Volume transaksi
melalui aplikasi mobile dan internet masing-masing tumbuh sebesar 11,82% (yoy) dan 17,13%
(yoy), termasuk transaksi QRIS yang terus tumbuh tinggi mencapai 116,43% (yoy). Kinerja positif
tersebut didukung oleh peningkatan jumlah pengguna dan merchant. Dari sisi infrastruktur,
volume transaksi ritel yang diproses melalui BI-FAST mencapai 1,4 miliar transaksi atau tumbuh
30,82% (yoy) dengan nilai transaksi mencapai Rp3.519 triliun pada triwulan I 2026. Sementara
itu, volume transaksi nilai besar yang diproses melalui BI-RTGS tercatat sebanyak 2,46 juta
transaksi atau mencatat penurunan 0,20% (yoy), di tengah nominal transaksi BI-RTGS yang tetap
tumbuh 11,26% (yoy) mencapai Rp51.490 triliun pada triwulan I 2026. Dari sisi pengelolaan uang
Rupiah, Uang Kartal Yang Diedarkan (UYD) tumbuh 8,59% (yoy) menjadi Rp1.347 triliun pada
triwulan I 2026.
Stabilitas sistem pembayaran tetap terjaga pada triwulan I 2026 ditopang oleh infrastruktur
yang stabil dan struktur industri yang sehat. Infrastruktur yang stabil tecermin pada
penyelenggaraan Sistem Pembayaran Bank Indonesia (SPBI) dan sistem pembayaran industri
yang lancar dan andal serta kecukupan pasokan uang dalam jumlah dan kualitas yang memadai.
Struktur industri yang sehat tergambar pada interkoneksi antarpelaku dalam sistem
pembayaran yang terus menguat dan diikuti oleh ekosistem Ekonomi Keuangan Digital (EKD)
yang meluas. Ke depan, Bank Indonesia terus memperkuat struktur industri sistem pembayaran,
khususnya pada aspek manajemen risiko dan keandalan infrastruktur teknologi pelaku industri,
sejalan dengan implementasi Peraturan Bank Indonesia Nomor 10 Tahun 2025 tentang
Pengaturan Industri Sistem Pembayaran (PBI PISP). Bank Indonesia juga akan terus memastikan
keamanan dan keandalan infrastruktur SPBI, baik untuk transaksi ritel maupun wholesale serta
infrastruktur sistem pembayaran industri. Bank Indonesia juga terus menjaga ketersediaan uang
Rupiah dalam jumlah yang cukup dengan kualitas yang layak edar di seluruh wilayah Negara
Kesatuan Republik Indonesia (NKRI), termasuk daerah Terdepan, Terluar, dan Terpencil (3T).
3.3. Nilai Tukar Rupiah
Tabel 9. Nilai Tukar Rupiah
Mata Kurs Jual Kurs Beli
Kurs Jual Kurs Beli
Uang 29 Mei 2026 30 Juni 2026 29 Mei 2026 30 Juni 2026
CNY 2.634 2.642 2.608 2.615 0,279% 0,280%
EUR 20.806 20.463 20.596 20.258 -1,650% -1,642%
JPY 11.231 11.090 11.117 10.978 -1,249% -1,255%
SGD 13.994 13.878 13.854 13.734 -0,834% -0,865%
USD 17.878 17.945 17.700 17.767 0,377% 0,377%
Sumber: Bank Indonesia, diolah
Pergerakan valuta asing sepanjang periode 29 Mei hingga 30 Juni 2026 menunjukkan tren nilai
tukar Rupiah (RUPIAH) yang divergent atau terbelah. Di satu sisi, Rupiah mengalami tekanan
depresiasi terhadap Dolar AS (USD) dengan kurs jual naik sebesar 0,377% menjadi Rp17.945,
serta terhadap Yuan China (CNY) yang meningkat 0,279% menjadi Rp2.642. Pelemahan ini
sejalan dengan gejolak makroekonomi dan arus sentimen global yang sangat dinamis, terutama
dipicu oleh peningkatan ketegangan geopolitik di Timur Tengah, seperti memanasnya tensi
29
Page 97
antara Amerika Serikat dan Iran yang diiringi oleh blokade di Selat Hormuz. Kondisi tersebut
memicu eskalasi kepanikan di pasar keuangan sehingga investor global secara masif
memindahkan portofolio mereka ke aset aman (safe haven) seperti Dolar AS. Sentimen pasar
juga diperparah oleh naiknya harga minyak mentah West Texas Intermediate (WTI) hingga
mencapai kisaran $74 per barel, serta risalah rapat FOMC yang menegaskan kekhawatiran bank
sentral AS terhadap laju inflasi yang persisten. Dari sisi domestik, posisi Rupiah turut tertekan
akibat menipisnya surplus perdagangan Indonesia yang memicu arus modal keluar (capital
outflow), di mana tingginya kebutuhan Dolar AS tidak sebanding dengan pasokannya di pasar.
Meskipun tertekan oleh Dolar AS, Rupiah secara bersamaan justru mencatatkan apresiasi
terhadap beberapa mata uang utama lainnya. Hal ini tercermin dari penurunan nilai tukar Euro
(EUR) sebesar 1,650%, Yen Jepang (JPY) sebesar 1,249%, dan Dolar Singapura (SGD) sebesar
0,834%. Tren ini mengindikasikan bahwa depresiasi yang terjadi sebelumnya lebih banyak
didorong oleh fenomena penguatan Dolar AS secara global (Strong Dollar), alih-alih murni akibat
pelemahan struktural pada fundamental perekonomian Indonesia. Ketahanan relatif Rupiah
terhadap mata uang selain USD ini juga didukung oleh intervensi Bank Indonesia melalui bauran
kebijakan moneter, serta posisi cadangan devisa yang menguat menjadi $145,6 miliar pada akhir
Juni 2026 sebagai bantalan volatilitas. Secara keseluruhan, dinamika pasar valas ini memberikan
eksposur ganda bagi profil risiko valuta asing perusahaan. Entitas bisnis dengan eksposur biaya
atau utang dalam denominasi USD dan CNY akan menghadapi risiko eskalasi, sementara
kewajiban berdenominasi EUR, JPY, maupun SGD justru berpotensi mencatatkan efisiensi nilai
tukar (FX Gain) berkat fundamental domestik yang masih mampu menopang nilai Rupiah.
3.4. Inflasi
Indeks Harga Konsumen (IHK) tetap terkendali, di tengah peningkatan tekanan harga minyak
dunia serta harga komoditas lainnya sebagai dampak eskalasi perang di Timur Tengah. Inflasi
IHK pada Maret 2026 tercatat sebesar 3,48% (yoy), lebih rendah dibandingkan dengan realisasi
pada bulan sebelumnya sebesar 4,76% (yoy). Inflasi inti menurun menjadi 2,52% (yoy) seiring
tetap terjaganya ekspektasi inflasi sesuai dengan sasaran didukung konsistensi kebijakan
moneter Bank Indonesia. Inflasi kelompok volatile food (VF) juga turun menjadi 4,24% (yoy)
didukung oleh kecukupan pasokan komoditas pangan utama di tengah peningkatan permintaan
pada periode perayaan HBKN Idulfitri 1447H. Inflasi kelompok administered prices (AP)
menurun menjadi 6,08% (yoy) dari realisasi bulan sebelumnya sebesar 12,66% (yoy) seiring
minimalnya kebijakan harga yang diatur Pemerintah serta berakhirnya faktor temporer base
effect dari kebijakan diskon tarif listrik rumah tangga pada Januari dan Februari 2025.
Secara spasial, inflasi tahunan IHK Maret 2026 di mayoritas wilayah relatif terjaga, dengan
tekanan inflasi terjadi di wilayah Jawa dan Sumatera. Inflasi tahunan tertinggi tercatat di
Provinsi Aceh 5,31% (yoy), utamanya dipengaruhi oleh ketidakstabilan pasokan dan harga
seiring dampak bencana banjir sejak akhir November 2025. Sementara itu, inflasi tahunan
terendah tercatat di Provinsi Lampung sebesar 1,16% (yoy) seiring terjaganya pasokan pangan
domestik.
30
Page 98
Gambar 6. Tingkat Inflasi Nasional & Daerah
Dari sektor keuangan, ketahanan perbankan tetap kuat untuk memitigasi risiko dampak dari
perang Timur Tengah. Perkembangan ini ditandai dengan likuiditas perbankan yang memadai,
kapasitas permodalan yang terjaga pada level tinggi, dan risiko kredit yang tetap rendah. Rasio
kecukupan modal (Capital Adequacy Ratio/CAR) perbankan pada Februari 2026 tercatat tinggi
sebesar 25,83%, yang tergolong kuat dalam menyerap risiko dan mendukung pertumbuhan
kredit. Rasio kredit bermasalah (Non-Performing Loan/NPL) perbankan secara agregat tetap
rendah sebesar 2,17% (bruto) dan 0,83% (neto) pada Februari 2026. Hasil stress test Bank
Indonesia menunjukkan ketahanan perbankan tetap kuat dalam menghadapi berbagai risiko,
termasuk dampak rambatan gejolak global dari perang Timur Tengah, ditopang oleh
kemampuan bayar dan profitabilitas korporasi yang tetap terjaga.
3.5. Perkembangan Properti Komersial
3.5.1. Perkembangan Permintaan Properti Komersial
Indeks Permintaan Properti Komersial kategori jual pada triwulan I 2026 tumbuh sebesar
0,56% (yoy), melambat dibandingkan dengan 0,69% (yoy) pada triwulan IV 2025 (Grafik 1). Hal
ini disebabkan oleh pelemahan permintaan untuk mayoritas segmen di seluruh kota yang
disurvei kecuali segmen lahan industri yang masih relatif stabil untuk kebutuhan data center,
tekstil, dan konstruksi. Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori sewa
pada triwulan | 2026 secara tahunan terkontraksi sebesar 0, 17% (yoy), tidak
sedalamkontraksi 1,55% (yoy) pada triwulan IV 2025 (Grafik 2). Permintaan yang masih rendah
ini terjadi pada seluruh segmen kategori sewa.
31
Page 99
Gambar 7. Gambar Pertumbuhan Tahunan Indeks Permintaan Properti Komersial Kategori Jual
Sumber: Bank Indonesia
Secara triwulanan, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori jual pada triwulan 1 2026
tumbuh sebesar 0,04% (qtq), melambat dibandingkan 0,20% (qtq) pada triwulan sebelumnya
(Grafik 3). Perlambatan permintaan disebabkan oleh masih stagnannya permintaan dari
seluruh segmen. Lebih lanjut, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori sewa secara
triwulanan terkontraksi sebesar 2,51% (qtq), setelah mengalami pertumbuhan sebesar 0,86%
(qtq) pada triwulan sebelumnya (Grafik 4). Hal ini disebabkan oleh penurunan permintaan
pada segmen convention hall di Jakarta dan Palembang, segmen hotel di seluruh kota yang
disurvei, serta segmen apartemen sewa di Bandung, Surabaya, dan Denpasar.
Gambar 8. Gambar Pertumbuhan Triwulan Indeks Permintaan Properti Komersial Kategori Jual
Sumber: Bank Indonesia
3.5.2. Perkembangan Pasokan Properti Komersial
Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual pada triwulan | 2026 tercatat tumbuh sebesar
2,06% (yoy), lebih rendah dibandingkan 2,18% (yoy) pada triwulan IV 2025 yang disebabkan
oleh stagnannya pasokan untuk seluruh segmen (Grafik 5). Di sisi lain, Indeks Pasokan Properti
Komersial kategori sewa secara tahunan tumbuh sebesar 2,00% (yoy), lebih tinggi
dibandingkan pertumbuhan triwulan sebelumnya sebesar 1,61% (yoy) terutama didorong oleh
peningkatan pengembangan hotel terutama di Jakarta, Bodebek, Surabaya, dan Denpasar
(Grafik 6).
32
Page 100
Gambar 9. Pertumbuhan Tahunan Indeks Pasokan Properti Komersial Kategori Jual
Sumber: Bank Indonesia
Secara triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual pada triwulan I 2026
cenderung stabil dibandingkan triwulan sebelumnya pada seluruh segmen (Grafik 7).
Sementara itu, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewatercatattumbuh 1,09% (qtq),
lebih tinggi dari 0, 15% (qtq) pada triwulan IV 2025 (Grafik 8). Kenaikan pasokan terutama
terjadi pada segmen hotel di wilayah Bodebek, Banten, Bandung, Surabaya, dan Denpasar.
Gambar 10. Pertumbuhan Tahunan Indeks Pasokan Properti Komersial Kategori Jual
Sumber: Bank Indonesia
3.5.3. Perkembangan Harga Properti Komersial
Pada kategori jual, perkembangan Indeks Harga Properti Komersial pada triwulan 1 2026
tumbuh sebesar 0,66% (yoy), lebih rendah dibandingkan dengan triwulan sebelumnya yang
tumbuh sebesar 0,78% (yoy) (Grafik 9). Perlambatan harga jual disebabkan oleh penurunan
harga pada segmen perkantoran jual di Jakarta dan segmen warehouse complexdi Palembang
sebagai strategi untuk meningkatkan permintaan. Di sisi lain, Indeks Harga Properti Komersial
kategori sewa terkontraksi 1,76% (yoy), lebih dalam dari kontraksi 1,35% (yoy) pada triwulan
sebelumnya (Grafik 10). Penurunan harga sewa terutama disebabkan penurunan harga
segmenhotel di Jakarta dan Denpasar serta segmen ritel sewa di Bandung, Semarang,
Surabaya, dan Denpasar sebagai strategi untuk menjaga tingkat permintaan.
33
Page 101
Gambar 11. Perkembangan Indeks Harga Properti Komersil Kategori Jual Tahunan
Sumber: Bank Indonesia
Secara triwulanan, Indeks Harga Properti Komersial kategori jual pada triwulan I 2026 tumbuh
sebesar 0,16% (qtq), lebih rendah dari kenaikan 0,35% (qtq) yang disebabkan oleh
perlambatan harga jual segmen lahan industri di Semarang (Grafik 11). Indeks Harga Properti
Komersial kategori sewa pada triwulan | 2026 melanjutkan kontraksi 1,52% (qtq), lebih dalam
dari kontraksi 0,27% (qtq) pada triwulan sebelumnya (Grafik 12). Kontraksi indeks harga
disebabkan oleh penurunan harga sewa terutama pada segmen hotel di seluruh kota yang
disurvei dan segmen convention hall di Jakarta dan Palembang.
Gambar 12. Perkembangan Indeks Harga Kategori Jual Properti Komersil Triwulanan
Sumber: Bank Indonesia
34
Page 102
3.6. Perkembangan Properti Residensial
3.6.1. Harga Properti Residensial Triwulan I 2026
Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia menunjukkan harga properti
residensial di pasar primer tumbuh terbatas . Hal ini tecermin dari Indeks Harga Properti
Residensial (IHPR) pada triwulan I 202 6 yang tercatat sebesar 110, 60, tumbuh sebesar 0,62%
(yoy), lebih rendah dibandingkan dengan 0,83% (yoy) pada triwulan I V 202 5 (Grafik 1) .
Perlambatan tersebut terutama dipengaruhi oleh perlambatan pertumbuhan harga rumah tipe
menengah dan besar yang masing -masing mencatatkan indeks sebesar 113,5 6 (Grafik 3) dan
108, 14 (Grafik 2) . Kedua tipe rumah tersebut masing -masing mencatatkan pertumbuhan
sebesar 0,88 % (yoy) dan 0,50% (yoy ), melambat dibandingkan triwulan I V 2025 sebesar 1,12%
(yoy) dan 0,72% (yoy) . Sementara itu, pertumbuhan harga rumah tipe kecil turut mencatatkan
perlambatan dengan indeks sebesar 113, 91, tumbuh melambat sebesar 0, 61% (yoy)
dibandingkan triwulan I V 2025 sebesar 0,76% (yoy) (Grafik 4).
Secara spasial, dari 18 kota yang disurvei, 1 0 kota diantaranya mengalami perlambatan
pertumbuhan dan 3 kota mengalami penurunan IHPR secara tahunan. Perlambatan
pertumbuhan harga salah satunya tercatat di Banjarmasin yang mengalami pertumbuhan 0,52%
(yoy), setelah tumbuh sebesar 1,63% (yoy) pada triwulan sebelumnya . Sementara itu, h arga
rumah di Surabaya pada triwulan I 202 6 mencatatkan kontraksi yang semakin dalam sebesar 0,
27% (yoy) dibandingkan triwulan IV 202 5 yang terkontraksi 0,04% (yoy) . Di sisi lain , harga
rumah di Padang dan Balikpapan meningkat dari triwulan sebelumnya masing -masing sebesar
0,17% (yoy) dan 0,43 % (yoy) , menjadi 1,21% (yoy) dan 1,44 % (yoy) pada triwulan I 202 6 (Grafik
5).
Secara triwulanan, IHPR di pasar primer pada triwulan I 202 6 tumbuh sebesar 0, 04% (qtq),
melambat dibandingkan 0,17% (qtq) pada triwulan sebelumnya (Grafik 1) . Perlambatan
tersebut terutama didorong oleh pertumbuhan rumah tipe kecil yang melambat yaitu sebesar
0,06% (qtq) dari 0,28% (qtq) pada triwulan sebelumnya (Grafik 4). Sementara itu, pertumbuhan
harga rumah tipe menengah mengalami kontraksi sebesar 0,01% (qtq) , turun dibandingkan
0,12% pada triwulan I V 2025 (Grafik 3 ). Selain itu , pertumbuhan harga rumah tipe besar turut
mengalami perlambat an sebesar 0,06% (qtq) dari 0,17% (qtq) pada triwulan sebelumnya (Grafik
2).
Secara spasial, perlambatan harga secara triwulanan pada triwulan I 202 6 terutama bersumber
dari pertumbuhan harga rumah di Pontianak dan Yogyakarta, masing -masing terkontraksi
sebesar 0,74% (qtq) dan 0,68% (qtq) , dari sebelumnya sebesar 0,56 % (qtq) dan 0,18 % (qtq)
pada triwulan IV 2025 . Sementara itu, perkembangan harga rumah di Bandar Lampung dan
Denpasar relatif stabil dibandingkan triwulan sebelumnya. Di sisi lain, IHPR di sejumlah kota
tercatat tumbuh lebih tinggi dibandingkan triwulan sebelumnya , terutama di Padang dan
Balikpapan yang masing -masing tumbuh sebesar 1,08 % (qtq) , dari triwulan sebelumnya yang
terkontraksi sebesar 0,04% (qtq) dan tumbuh sebesar 0,14 % (qtq) (Tabel 3 ).
35
Page 103
Gambar 13. Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial
Sumber: Bank Indonesia
3.6.2. Penjualan Properti Residensial Triwulan I 2026
Penjualan properti residensial di pasar primer pada triwulan I 202 6 secara tahunan mengalami
penurunan. Pertumbuhan penjualan properti residensial terkontraksi sebesar 25,67 % (yoy),
dari sebelumnya tumbuh sebesar 7,83 % (yoy) pada triwulan IV 2025 . Penurunan
pertumbuhan penjualan rumah tersebut dipengaruhi oleh pertumbuhan penjualan rumah tipe
kecil yang terkontraksi sebesar 45,59 % (yoy) , dari sebelumnya tumbuh tinggi sebesar 17,32
36
Page 104
% (yoy). Di sisi lain, p enjualan rumah tipe menengah tumbuh sebesar 8,28 % (yoy), lebih tinggi
dari triwulan sebelumnya yang terkontraksi sebesar 4,84 % (yoy) . Sementara itu, penjualan
rumah tipe besar masih mengalami kontraksi sebesar 8,03 % (yoy) , walaupun tidak sedalam
kontraksi triwulan sebelumnya sebesar 10,95 % (yoy) (Grafik 6).
Secara triwulanan, penjualan rumah pada triwulan I 202 6 turut mencatatkan kontraksi
sebesar 7,69 % (qtq) dari sebelumnya tumbuh sebesar 2,01% (qtq) pada triwulan IV 2025 .
Penurunan tersebut terutama di sebabkan oleh penjualan rumah tipe besar yang terkontraksi
sebesar 20,38% (qtq), dari sebelumnya tumbuh tinggi sebesar 31,97 % (qtq) . Selain itu,
penjualan rumah tipe menengah juga mencatatkan kontraksi sebesar 10,72% (qtq), dari
sebelumnya tumbuh sebesar 8,59% (qtq). Sementara itu, penjualan rumah tipe kecil
mengalami kontraksi lebih dalam menjadi 14,68 % (qtq) pada triwulan I 202 6 dari kontraksi
7,43% (qtq) pada triwulan IV 2025 (Grafik 7).
Gambar 14. Pertumbuhan Penjualan Rumah
Penjualan properti residensial primer masih menghadapi tantangan. Berdasarkan hasil survei
, tantangan utama pengembangan dan penjualan properti residensial pada pasar primer
meliputi kenaikan harga bahan bangunan ( 20,97 %), masalah perizinan/birokrasi ( 18,15 %) ,
suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (K PR) (16,47 %), proporsi uang muka yang tinggi dalam
pengajuan KPR (12,16 %), dan perpajakan (11,28 %) (Grafik 8). Sementara itu, suku bunga KPR
tercatat stabil dibandingkan triwulan IV 2025 sebesar 7,42% (Grafik 9).
Gambar 15. Faktor – Faktor yang Mempengaruhi Penjualan & Suku Bunga KPR
Sumber: Bank Indonesia
37
Page 105
BAB IV
PENDEKATAN DAN METODE PENILAIAN
4.1. Pendekatan dan Metode Perhitungan Indikasi Nilai
Prosedur perhitungan indikasi nilai dilaksanakan dengan mengaplikasikan pendekatan dan
metode penilaian yang berlaku umum dalam penilaian perusahaan atau ekuitas sesuai dengan
POJK No. 35/2020, SEOJK No. 17/2020 serta Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian
Indonesia Tahun 2018 Edisi VII (KEPI & SPI Edisi VII-2018). Ada tiga pendekatan dalam Penilaian
Ekuitas yang umum digunakan, yaitu:
a. Pendekatan Aset (Asset Approach)
Pendekatan aset adalah Pendekatan Penilaian berdasarkan laporan keuangan historis Obyek
Penilaian yang telah diaudit, dengan cara menyesuaikan seluruh aset dan kewajiban menjadi
Nilai Pasar sesuai dengan Premis Nilai yang digunakan dalam Penilaian Bisnis.
b. Pendekatan Pasar (Market Approach)
Pendekatan pasar adalah Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan Obyek
Penilaian dengan obyek lain yang sebanding dan sejenis serta telah tersedia informasi harga
transaksi atau penawaran.
c. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Pendekatan pendapatan adalah Pendekatan Penilaian dengan cara mengkonversi manfaat
ekonomis atau pendapatan yang diperkirakan akan dihasilkan oleh Obyek Penilaian dengan
tingkat diskonto tertentu.
4.2. Pemilihan Pendekatan dan Metode Penilaian
Pendekatan dan metode penilaian yang digunakan merupakan pendekatan dan metode
penilaian yang umum digunakan sesuai dengan POJK No. 35/2020, SEOJK No. 17/2020 serta
Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Tahun 2018 Edisi VII (KEPI & SPI
Edisi VII-2018). Pemilihan pendekatan dan metode penilaian diterapkan dengan
mempertimbangkan karakteristik dan klasifikasi objek penilaian.
Dalam penilaian ini, pendekatan penilaian yang diaplikasikan adalah Pendekatan Aset dan
Pendekatan Pasar. Untuk Pendekatan Aset digunakan Metode Adjusted Book Value (ABV),
sedangkan untuk Pendekatan Pasar digunakan Metode Guideline Publicly Trade Company
(GPTC). Pendekatan Aset digunakan dengan pertimbangan Perusahaan memiliki aset yang
mempunyai kontribusi yang signifikan terhadap aktivitas operasional Perusahaan. Pendekatan
Aset adalah pendekatan berdasarkan laporan keuangan historis objek penilaian yang diaudit,
dengan cara menyesuaikan seluruh aset dan liabilitas menjadi Nilai Pasar. Sementara,
Pendekatan Pasar digunakan dengan pertimbangan bahwa terdapat perusahaan yang sepadan
dan sebanding dengan Perusahaan. Pendekatan Pasar adalah pendekatan penilaian dengan
membandingkan objek penilaian dengan objek lain yang sebanding dan sejenis serta telah
tersedia informasi harga transaksi atau penawaran.
38
Page 106
Penggunaan Pendekatan Aset ABV dalam penilaian ini dikarenakan ekuitas Perusahaan sangat
bergantung pada aset tetap yang dimiliki, sesuai dengan POJK 35 tahun 2020 pasal 59 dan
Penggunaan Pendekatan Pasar GPTC dalam penilaian ini dikarenakan metode diskonto arus kas
tidak dapat digunakan.
Pendekatan Aset menjadi pendekatan utama dikarenakan kondisi Perusahaan saat dilakukan
penilaian belum beroperasi dan Pendekatan Pasar menjadi pendekatan kedua karena
pendekatan pendapatan tidak bisa digunakan dalam penilaian disebabkan kondisi perusahaan
belum beroperasi sesuai dengan SEOJK No. 17/2020 dan POJK 35 tahun 2020 pasal 75 seperti
dijelaskan dibawah ini.
Metode arus kas hanya dapat digunakan untuk menilai:
Perusahaan yang telah melakukan kegiatan operasional satu tahun atau lebih atau,
Perusahaan yang telah melakukan kegiatan operasional kurang dari satu tahun namun
merupakan Perusahaan yang dibentuk untuk menjalankan kontrak penjualan atau
penyediaan jasa dengan pihak ketiga.
39
Page 107
BAB V
PROSES PENILAIAN
5.1 Prosedur Penilaian
Proses penilaian Ekuitas Perusahaan, dapat disampaikan sebagai berikut:
LINGKUP PENUGASAN
DEFINISI PENUGASAN/IDENTIFIKASI MASALAH
Identifikasi
Pemberi Penentuan Identifikasi Asumsi &
Penentuan Tanggal
Tugas & Tujuan Objek Kondisi
Dasar Nilai Penilaian
Pengguna Penilaian Penilaian Pembatas
Laporan
IMPLEMENTASI
PENGUMPULAN DAN PEMILIHAN DATA
Data Makro Ekonomi dan
Data Perusahaan Data Perusahan Pembanding
Industri
UJI TUNTAS PENILAIAN
Analisis Makro Analisis
Analisis Informasi Umum Analisis Penyesuaian Laporan
Ekonomi & Kewajaran
Perusahaan Keuangan
Industri Proyeksi
PENDEKATAN PENILAIAN
Pendekatan Pendapatan Pendekatan Aset
REKONSILIASI INDIKASI NILAI DAN OPINI NILAI AKHIR
PELAPORAN PENILAIAN
5.2 Aplikasi Diskon dan Premi
Control Premium (Premi Kendali) merupakan nilai tambah yang melekat dalam kepemilikan
mayoritas yang mencerminkan adanya kekuatan kendali dalam kepemilikan mayoritas tersebut
(SPI).
Discount Lack Of Control (DLOC) merupakan diskon yang diaplikasikan kepada suatu indikasi nilai
ekuitas yang diperoleh dari aplikasi metode penilaian usaha yang menghasilkan nilai saham
mayoritas, bila obyek ekuitas yang dinilai bersifat minoritas.
Control Premium dan Discount Lack Of Control mencerminkan penambahan terhadap nilai dari
penyertaan mayoritas atau pengurangan terhadap nilai dari penyertaan minoritas sebagai
pengaruh dari ketiadaan pengendalian dari pemilik yang berada dalam posisi minoritas atau
40
Page 108
dibatasi pengendaliannya. Pengurangan ini diperhitungkan karena pemilik yang dalam kondisi
tidak memiliki kemampuan untuk mengendalikan akan memperoleh manfaat yang berbeda dari
pemilik yang memiliki kemampuan untuk mengendalikan karena adanya keleluasaan dari
pemilik yang mengendalikan untuk mengoptimalkan manfaat dengan:
a. Menentukan arah perkembangan jangka panjang obyek penilaian.
b. Memilih pengurus inti obyek penilaian.
c. Menentukan hak dan fasilitas untuk pengurus inti.
d. Menentukan kebijakan investasi.
e. Menentukan dengan pihak mana kegiatan usaha akan dilakukan.
f. Menentukan besarnya deviden yang akan dibayarkan.
g. Menolak usulan-usulan diatas yang berasal dari pemegang saham minoritas.
Discount Lack Of Marketability (DLOM) merupakan potongan yang diaplikasikan kepada suatu
indikasi nilai ekuitas (Business Ownership Interest) karena keterbatasan yang melekat pada
ekuitas tersebut. DLOM mencerminkan pengurangan terhadap nilai dari penyertaan sebagai
pengaruh dari tidak likuidnya obyek penilaian untuk diperdagangkan.
Objek penilaian merupakan 100% ekuitas Perusahaan dimana sesuai dengan pasal 40 POJK No.
35 tahun 2020 penilai wajib menggunakan diskon likuiditas pasar.
Sesuai dengan pasal 41 POJK No. 35 tahun 2020, diskon likuiditas pasar untuk penilaian
mayoritas perusahaan tertutup sebesar 20%-40% dan sesuai dengan pasal 43 POJK No. 35 tahun
2020, control premium (premi kendali) untuk penilaian mayoritas perusahaan tertutup sebesar
30%-70%.
Penggunaan ABV dalam penilaian ini dikarenakan ekuitas Perusahaan sangat bergantung pada
aset tetap yang dimiliki, sesuai dengan POJK 35 tahun 2020 pasal 59. Sementara, penggunaan
metode GPTC dalam penilaian ini dikarenakan metode diskonto arus kas tidak dapat digunakan.
Penilai menggunakan Discount Lack of Marketability (DLOM) sebesar 20% dengan dasar
pertimbangan bahwa Perusahaan merupakan perusahaan tertutup dengan sifat kepemilikan
mayoritas. Selain itu, adanya faktor kepastian atas pembeli saham Perusahaan.
Penilai tidak menggunakan Discount Lack of Control (DLOC) dalam melakukan penilaian dengan
dasar pertimbangan, Penilai menggunakan pendekatan aset ABV, sehingga nilai yang dihasilkan
menggunakan pendeketan tersebut mencerminkan nilai saham pengendali.
Penggunaan premium control 30% dalam pendekatan pasar GPTC dikarenakan nilai yang
dihasilkan dari pendekatan pasar mencerminkan nilai minoritas sehingga perlu ditambahkan
premi untuk melakukan rekonsiliasi pendekatan.
41
Page 109
5.3 Penilaian Ekuitas Perusahaan
a. Indikasi Nilai dengan Pendekatan Aset Melalui Metode Adjusted Book Value (ABV)
Tabel 10. Adjusted Book Value (Dalam Rupiah Penuh)
KETERANGAN 30 Juni 2026 Adjustment 30 Juni 2026
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 14.509.548.288 14.509.548.288
Jumlah Aset Lancar 14.509.548.288 14.509.548.288
ASET TETAP
Persediaan Tanah Dalam Pengembangan 3.500.371.428.367 810.150.571.633 4.310.522.000.000
Jumlah Aset Tidak Lancar 3.500.371.428.367 810.150.571.633 4.310.522.000.000
JUMLAH ASET 3.514.880.976.655 810.150.571.633 4.325.031.548.288
KEWAJIBAN
KEWAJIBAN LANCAR
Utang pajak 2.450.000 2.450.000
Biaya yang Masih Harus Dibayar 50.000.000 50.000.000
Jumlah kewajiban lancar 52.450.000 52.450.000
KEWAJIBAN TIDAK LANCAR
Utang Lainnya - Pihak Berelasi 17.357.425.000 17.357.425.000
Utang Bank 297.500.000.000 297.500.000.000
Jumlah Kewajiban Tidak Lancar 314.857.425.000 314.857.425.000
JUMLAH KEWAJIBAN 314.909.875.000 314.909.875.000
EKUITAS
Modal saham 2.500.000.000 2.500.000.000
Uang Muka Setoran Modal 3.204.173.211.416 3.204.173.211.416
Saldo Laba (Defisit) (6.702.109.761) (6.702.109.761)
JUMLAH EKUITAS 3.199.971.101.655 810.150.571.633 4.010.121.673.288
JUMLAH KEWAJIBAN DAN EKUITAS 3.514.880.976.655 4.325.031.548.288
Penyesuaian dilakukan terhadap nilai buku laporan keuangan yaitu pada akun Persediaan
Tanah Dalam Pengembangan, kecuali Kas & Setara Kas dikarenakan nilai buku dari akun
tersebut telah mencerminkan nilai wajar/pasar.
Aset
Akun Persediaan Tanah Dalam Pengembangan berdasarkan laporan penilaian aset yang
dikeluarkan oleh KJPP Desmar, Susanto, Salman & Rekan dengan nomor laporan
00399/2.0142-01/PI/10/0363/1/VIII/2026 tertanggal 20 Agustus 2026. Berikut ringkasan
terkait hasil penilaian aset:
Tabel 11. Hasil Penilaian Aset
No Deskripsi
1. Luas Tanah : 5.468.623 m²
Kepemilikan : 1. SHGB. No. 00004 atas Nama : PT. Mandirinusa Grahaperkasa
Berkedudukan di Kota Administrasi Jakarta Barat.
2. SHGB. No. 00126 atas Nama : PT. Mandirinusa Grahaperkasa
Berkedudukan di Kota Administrasi Jakarta Barat.
3. SHGB. No. 00218 atas Nama : PT. Mandirinusa Grahaperkasa
Berkedudukan di Kota Administrasi Jakarta Barat.
42
Page 110
No Deskripsi
Alamat :
Desa Pasirkecapi, Desa Cipining, DesaCurugbitung, Kecamatan
Maja, KabupatenLebak, Provinsi Banten, Indonesia.
Bentuk Kepemilikan : Tunggal
Nilai Pasar : Rp4.310.522.000.000,-
Sumber: Laporan Penilaian Properti KJPP Desmar, Susanto, Salman & Rekan
Liabilitas
Akun liabilitas tidak dilakukan penyesuaian, menggunakan nilai buku tercatat pada laporan
keuangan sesuai dengan POJK 35 tahun 2020 pasal 59.
Berdasarkan analisis yang dilakukan, berikut adalah indikasi Nilai Pasar ekuitas Perusahaan
dengan menggunakan metode ABV:
Tabel 12. Indikasi Nilai Pasar Ekuitas Perusahaan dengan Metode Adjusted Book Value
Uraian % Nilai (
Nilai Ekuitas 100,00% Per 30 Juni 2026 4.010.121.673.288
Discount Lack of Control - -
Indikasi Nilai Ekuitas Setelah DLOC 4.010.121.673.288
Discount Lack of Marketability 20% (802.024.334.658)
Indikasi Nilai Pasar 100,00% Saham 3.208.097.338.630
Berdasarkan perhitungan tersebut diatas, maka kami berpendapat bahwa indikasi Nilai Pasar
100,00%% ekuitas Perusahaan pada tanggal 30 Juni 2026 dengan menggunakan pendekatan
aset melalui metode Adjusted Book Value adalah sebesar Rp3.208.097.338.630,- (Tiga
triliun dua ratus delapan miliar sembilan puluh tujuh juta tiga ratus tiga puluh delapan ribu
enam ratus tiga puluh rupiah).
b. Indikasi Nilai dengan Pendekatan Pasar Melalui Metode Guideline Publicly Trade Company
(GPTC)
Dalam Pendekatan Pasar melalui metode GPTC, analisa kesebandingan dilakukan
berdasarkan POJK 35 tahun 2020 menggunakan parameter data pembanding sebagai
berikut:
1. Bidang Industri
2. Karakteristik Pertumbuhan
3. Kinerja keuangan historikal
4. Total Aset
5. Pangsa Pasar
Dasar parameter data pembanding diatas diterapkan pada kondisi dan karakteristik MNGP
sebagai berikut:
1. Bidang Industri adalah Perusahaan Properti
2. Karakteristik Pertumbuhan menggunakan perbandingan commonsize statement atas
dasar struktur permodalan, karena MNGP belum mempunyai pendapatan
3. Kinerja keuangan historikal menggunakan perbandingan commonsize statement
4. Total Aset menggunakan data pembanding
5. Pangsa Pasar didasarkan pada jenis produk yang dihasilkan yaitu produk residensial
43
Page 111
Berikut adalah hasil Analisa kesebandingan yang dihasilkan menggunakan parameter data
pembanding tersebut diatas untuk selanjutnya digunakan dalam GPTC:
Tabel 13. Hasil Analisis Kesebandingan
Struktur Total Pangsa
Perusahaan Industri ROA ROE
Permodalan Aset Pasar
Suryamas Dutamakmur Tbk v v v v x x
PT Wulandari Bangun Laksana Tbk v v v v x x
Bund Center Investment Ltd v v v v x x
Teladan Setia Group Bhd v v v v x x
AYER Holdings Bhd v v v v x x
Menang Corporation (Malaysia) Bhd v v v v x x
NCT Alliance Bhd v v v v x x
Ibraco Bhd v v v v x x
SEAL Incorporated Bhd v v v v x x
Lagenda Properties Bhd v v v v x x
* Keterangan: v = Sebanding x = Tidak Sebanding
Tabel 14. Guideline Publicly Traded Company
No Ticker Comparable Name Unit MVIC/BVIC
1 IDX:SMDM Suryamas Dutamakmur Tbk × 0,86
2 IDX:BSBK PT Wulandari Bangun Laksana Tbk × 0,69
3 SGX:BTE Bund Center Investment Ltd × 1,03
4 KLSE:TELADAN Teladan Setia Group Bhd × 1,16
5 KLSE:AYER AYER Holdings Bhd × 1,31
6 KLSE:MENANG Menang Corporation (Malaysia) Bhd × 1,07
7 KLSE:NCT NCT Alliance Bhd × 1,31
8 KLSE:IBRACO Ibraco Bhd × 1,18
9 KLSE:SEAL SEAL Incorporated Bhd × 1,05
10 KLSE:LAGENDA Lagenda Properties Bhd × 1,01
Average × 1,07
Median × 1,06
Min × 0,69
Max × 1,31
Valuation Object * Mio. Rupiah 3.514.829
Multiple Value 3.753.777
Debt (314.857)
Equity Value 3.438.920
Weight (%) 100%
Indicatve Valuation 100% Ekuitas 3.438.920
CP (30%) 1.031.676
Indicatve Value After CP 4.470.596
DLOM (20%) (894.119)
Indicatve Value After DLOM 3.576.476
Indicatve Value After DLOM (Full Amount) 3.576.476.466.527
* Valuation Object adalah PT Mandirinusa Grahaperkasa (MNGP)
Berdasarkan perhitungan tersebut diatas, maka kami berpendapat bahwa indikasi Nilai Pasar
100,00% Ekuitas Perusahaan pada tanggal 30 Juni 2026 dengan menggunakan pendekatan
pasar melalui metode Guideline Publicly Trade Company adalah sebesar
Rp3.576.476.466.527,- (Tiga triliun lima ratus tujuh puluh enam miliar empat ratus tujuh
puluh enam juta empat ratus enam puluh enam ribu lima ratus dua puluh tujuh rupiah).
44
Page 112
c. Kesimpulan Nilai
Untuk mendapatkan nilai yang mewakili kedua indikasi nilai tersebut, baik indikasi nilai yang
dihasilkan dengan menggunakan metode Adjusted Book Value (ABV) dan indikasi nilai yang
dihasilkan melalui metode Guideline Publicly Trade Company (GPTC) maka dilakukan
rekonsiliasi dengan terlebih dahulu dilakukan pembobotan terhadap kedua metode
tersebut. Pada prinsipnya setiap metode yang digunakan dalam penilaian idealnya akan
menghasilkan suatu indikasi nilai yang kurang lebih sama sehingga pembobotan pada
masing-masing metode harusnya sama (sebanding), Namun dalam penilaian ini Kami
menggunakan bobot yang lebih besar pada pendekatan aset yakni sebesar 90%
dibandingkan bobot pada pendekatan pasar sebesar 10% dengan pertimbangan bahwa
Perusahaan memiliki aset yang mempunyai kontribusi yang signifikan terhadap aktivitas
operasional Perusahaan, dalam hal ini tanah. Terkait aset – aset lain, selain Persediaan Tanah
Dalam Pengembangan (Kas & Setara Kas), tidak dilakukan penyesuaian atas nilai buku ke nilai
pasar dikarenakan nilai buku dari Kas dan Setara Kas sudah mencerminkan nilai wajar/pasar,
dan akun liabilitas tidak dilakukan penyesuaian dari nilai buku yang tercatat dalam laporan
keuangan, sesuai dengan pasal 59 ayat 3 POJK 35 tahun 2020. Pendekatan aset menjadi
pendekatan utama dikarenakan kondisi Perusahaan saat dilakukan penilaian masih belum
beroperasi. Pendekatan Pasar menjadi pendekatan kedua karena pendekatan pendapatan
tidak bisa digunakan dalam penilaian disebabkan kondisi Perusahaan belum beroperasi
sesuai dengan POJK 35 tahun 2020 pasal 75, sehingga kami berkeyakinan bahwa metode ABV
lebih tepat dalam menggambarkan nilai fundamental Perusahaan dibandingkan dengan
pendekatan pasar. Berikut hasil rekonsiliasi nilai dari kedua metode penilaian tersebut
diatas.
Tabel 15. Rekonsiliasi Nilai (Dalam Rupiah Penuh)
Nilai Pasar Tertimbang
Pendekatan Penilaian Nilai Pasar (Rp.) Bobot
(Rp.)
Pendekatan Aset (Assets Approach) 3.208.097.338.630 90% 2.887.287.604.767
Pendekatan Pasar (Market Approach) 3.576.476.466.527 10% 357.647.646.653
Jumlah 3.244.935.251.420
Pembulatan 3.244.935.251.000
Berdasarkan analisis dari semua data dan informasi yang kami peroleh dan dengan
mempertimbangkan berbagai faktor yang relevan yang mempengaruhi penilaian kami, dan
mengacu pada hasil perhitungan dengan menggunakan metode penilaian tersebut diatas,
kami berpendapat bahwa Nilai Pasar 100,00% Ekuitas PT Mandirinusa Grahaperkasa per
30 Juni 2026 adalah sebesar:
Rp3.244.935.251.000.-
(Tiga Triliun Dua Ratus Empat Puluh Empat Miliar Sembilan Ratus Tiga Puluh Lima Juta
Dua Ratus Lima Puluh Satu Ribu Rupiah)
45
Page 113
LAMPIRAN
46
Page 114
1
Page 115
2
Page 116
3
Page 117
4
Page 118
5
Page 119
6
Page 120
7
Page 121
kantor jasa penilai publik
febriman siregar dan rekan
Ijin Kementrian Keuangan RI No. 2.12.0109
LAPORAN PENILAIAN 100,00% EKUITAS
PT ART DESIGN INDONESIA
L APORAN K AJIAN untuk keperluan
PT DMS PROPERTINDO TBK.
P ERHITUNGAN A TAS J ANGKA W AKTU D AN J UMLAH
K ONTRIBUSI A TAS Gedung Graha Mampang,
K ERJASAMA Lantai 2,
P EMANFAATAN A SET
Jl. Mampang Prapatan Raya No. 100
P EMERINTAH P ROVINSI Jakarta G ORONTALO
12760
G UBERNUR
D ENGAN B ENTUK BGS (B ANGUNAN G UNA S ERAH )
No. Laporan : 00746/2.0109-05/BS/03/0069/1/VIII/2026
Page 122
Ijin Kementerian Keuangan RI No. 2.12.0109
Bogor, 27 Agustus 2026
Kepada Yth,
Direksi
PT DMS Propertindo Tbk.
Gedung Graha Mampang, Lantai 2,
Jl. Mampang Prapatan Raya No. 100 Jakarta 12760
No. Laporan : 00746/2.0109-05/BS/03/0069/1/VIII/2026
Hal : Laporan Penilaian 100,00% Ekuitas PT ART DESIGN INDONESIA
(“Perusahaan”)
Dengan hormat,
LAPORAN PENILAIAN 100,00% EKUITAS
PT ART DESIGN INDONESIA
Berdasarkan Surat Penawaran No. 0420/PNW/PS-BGR-FSR/VII/2026 tertanggal 13 Juli 2026, KJPP
Febriman Siregar dan Rekan (selanjutnya disebut “KJPP FSR” atau “Kami”) yang telah memperoleh izin
usaha dari Menteri Keuangan berdasarkan surat keputusannya No. 459/KM.1/2020/tanggal 17
September 2020 dan telah terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan (OJK) berdasarkan Surat No. S-
838/PM.223/2019 tanggal 31 Juli 2019 dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal
(Pendaftaran Ulang) No. KEP-996/KS.13/2026 sebagai Penilai Properti/Aset dan Bisnis di Pasar Modal
mendapat penugasan dari PT ART DESIGN INDONESIA (Selanjutnya disebut “Perusahaan”) untuk
melakukan penilaian dan memberikan pendapat atas Nilai Pasar 100,00% Ekuitas Perusahaan per
tanggal 30 Juni 2026.
Maksud dan tujuan Penilaian Ekuitas ini adalah untuk memberikan opini nilai pasar atas 100% ekuitas
PT Art Design Indonesia (ADI) dalam rangka kepentingan aksi korporasi berupa rencana transaksi
akuisisi PT Art Design Indonesia (ADI) oleh PT DMS Propertindo, Tbk. (KOTA).
Laporan penilaian ini mengacu kepada POJK No. 35/2020 serta Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI") dan
Standar Penilaian Indonesia Edisi VII Tahun 2018 (KEPI & SPI Edisi VII-2018) revisi SPI 300, SPI 310, SPI
320, SPI 330 Tahun 2020. Laporan penilaian ini digunakan untuk kepentingan otoritas Jasa Keuangan
(0JK), Bursa Efek Indonesia (pasar modal) dan tidak digunakan untuk perpajakan, pengadilan, dan
tujuan lain di luar dari tujuan yang telah disebutkan dalam laporan ini.
Dasar nilai yang digunakan sesuai maksud dan tujuan di atas adalah Nilai Pasar. Mengacu pada POJK
No. 35/2020, Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Tahun 2018 Edisi VII, Edisi
Revisi SPI 330 Tahun 2020.
Kantor Cabang Bogor
Jl. Perumahan Bogor Baru Blok D-I No.19
RT.007, RW.001, Kel. Tegallega
Kec. Bogor Tengah, Kota Bogor
Jawa Barat 16129
Telp. : 0251-8397671
Email : fsr.bogor@fsr.co.id
Website : www.fsr.co.id
Cabang : Pekanbaru (P) ; Medan (PS) ; Surabaya (B) ; Sidoarjo (P) ; Bandar Lampung (PS) ;
Bogor (PB) ; Makassar (P) ; Tangerang Selatan (P) ; Semarang (P)
Page 123
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli
dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI 2018, SPI 101.3.1.).
Penilaian dilakukan berdasarkan Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Tahun
2018 Edisi VII (KEPI & SPI Edisi VII-2018) dan sesuai dengan POJK No. 35/2020.
Pendekatan dan metode penilaian yang digunakan merupakan pendekatan dan metode penilaian yang
umum digunakan sesuai dengan Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Tahun
2018 Edisi VII (KEPI & SPI Edisi VII-2018) dan POJK No. 35/2020. Pemilihan pendekatan dan metode
penilaian diterapkan dengan mempertimbangkan karakteristik dan klasifikasi objek penilaian. Dalam
penilaian ini, pendekatan penilaian yang diaplikasikan adalah Pendekatan Aset dan Pendekatan Pasar.
Untuk Pendekatan Aset digunakan Metode Adjusted Book Value (ABV), sedangkan untuk Pendekatan
Pasar digunakan Metode Guideline Publicly Trade Company (GPTC). Pendekatan Aset digunakan
dengan pertimbangan bahwa Perusahaan memiliki aset yang mempunyai kontribusi yang signifikan
terhadap aktivitas operasional perusahaan, dalam hal ini tanah. Terkait aset – aset lain, selain
Persediaan - tanah dalam pengembangan berupa tanah (Kas & Setara Kas, pajak dibayar di muka, dan
aset lancar lainnya), tidak dilakukan penyesuaian atas nilai buku ke nilai pasar dikarenakan nilai buku
dari aset – aset tersebut telah mencerminkan nilai wajar/pasar dari aset – aset tersebut, dan akun
liabilitas tidak dilakukan penyesuaian dari nilai buku yang tercatat dalam laporan keuangan, sesuai
dengan pasal 59 ayat 3 POJK 35 tahun 2020. Pendekatan Aset menjadi pendekatan utama dikarenakan
kondisi Perusahaan saat dilakukan penilaian belum beroperasi. Sementara Pendekatan Pasar
digunakan dengan pertimbangan bahwa terdapat perusahaan yang sepadan dan sebanding dengan
Perusahaan. Dalam Pendekatan Pasar melalui metode GPTC, analisa kesebandingan dilakukan
berdasarkan POJK 35 tahun 2020 menggunakan parameter data pembanding sebagai berikut:
1. Bidang Industri
2. Karakteristik Pertumbuhan
3. Kinerja keuangan historical
4. Total Aset
5. Pangsa Pasar
Hasil analisa kesebandingan yang dihasilkan menggunakan parameter data pembanding tersebut
diatas dapat dilihat rinciannya dalam Tabel 23 Bab 5 Proses Penilaian subbab 3.b mengenai Indikasi
Nilai dengan Pendekatan Pasar Melalui Metode Guideline Publicly Trade Company (GPTC). Begitu pula
analisa perhitungan GPTC, berikut dengan penyesuaiannya yang menggunakan Discount Lack Of
Marketability (DLOM) dan Control Premium (CP) dapat dilihat pada tabel 24 pada bab dan subbab yang
sama.
Pendekatan Pasar menjadi pendekatan kedua karena pendekatan pendapatan tidak bisa digunakan
dalam penilaian disebabkan kondisi Perusahaan belum beroperasi sesuai dengan POJK 35 tahun 2020
pasal 75, sehingga kami berkeyakinan bahwa metode ABV lebih tepat dalam menggambarkan nilai
fundamental Perusahaan dibandingkan dengan pendekatan pasar.
ii
Page 124
Nilai Pasar Tertimbang
Pendekatan Penilaian Nilai Pasar (Rp.) Bobot
(Rp.)
Pendekatan Aset (Assets Approach) 1.260.595.225.980 90% 1.134.535.703.382
Pendekatan Pasar (Market Approach) 1.188.819.423.136 10% 118.881.942.314
Jumlah 1.253.417.645.696
Pembulatan 1.253.417.646.000
Berdasarkan analisis dari semua data dan informasi yang kami peroleh dan dengan
mempertimbangkan berbagai faktor yang relevan yang mempengaruhi penilaian, dan mengacu pada
hasil perhitungan dengan menggunakan metode penilaian yang digunakan, kami berpendapat bahwa
Nilai Pasar 100,00% Ekuitas Perusahaan per 30 Juni 2026 setelah dilakukan pembulatan adalah
sebesar:
Rp1.253.417.646.000.-
(Satu Triliun Dua Ratus Lima Puluh Tiga Miliar Empat Ratus Tujuh Belas Juta
Enam Ratus Empat Puluh Enam Ribu Rupiah)
Nilai Pasar Ekuitas tersebut kami tentukan berdasarkan data dan informasi yang kami peroleh dari
pihak manajemen Perusahaan, serta pihak-pihak lain yang relevan dengan penilaian. KJPP FSR
menganggap bahwa semua data dan informasi yang diperoleh tersebut adalah benar dan tidak ada
keadaan atau hal hal yang tidak terungkap yang dapat mempengaruhi Nilai Pasar Ekuitas tersebut
secara material. KJPP FSR juga mengasumsikan bahwa objek yang kami nilai tidak mempunyai masalah
hukum dan hak kepemilikannya adalah sah dan dapat dipasarkan, KJPP FSR tidak melakukan reviu
terhadap aspek hukum maupun uji tuntas aspek keuangan dan bukan merupakan tanggung jawab
KJPP FSR bilamana terdapat kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas aset yang termasuk dalam penilaian.
Kami menyatakan dengan sesungguhnya, bahwa dalam melaksanakan penugasan ini, kami bertindak
sebagai pihak independen yang tidak terikat dengan kepentingan apapun, baik saat ini maupun di
masa datang terkait dengan usaha perusahaan yang dinilai maupun atas hasil penilaian yang telah
dilaporkan.
Laporan penilaian ini merupakan satu kesatuan dan tidak dapat dipisahkan serta harus dibaca secara
keseluruhan dimulai dari surat pengantar sampai dengan lampiran. Demikian kami sampaikan, kami
ucapkan terimakasih.
Hormat kami,
KJPP Febriman Siregar dan Rekan
Ir. Yohn PS Napitupulu, M.Sc., MAPPI (Cert.)
Rekan
Penilai Properti dan Bisnis (PB)
Ijin Penilai Publik No. PB-1.08.00069
STTD Pasar Modal No. STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024
MAPPI No. 92-S-00252
Register No. RMK-2017.00069
iii
Page 125
kantor jasa penilai publik
febriman siregar dan rekan
Ijin Kementrian Keuangan RI No. 2.12.0109
LAPORAN PENILAIAN 100,00% EKUITAS
PT MANDIRINUSA GRAHAPERKASA
L APORAN K AJIAN untuk keperluan
PT DMS PROPERTINDO TBK.
P ERHITUNGAN A TAS J ANGKA W AKTU D AN J UMLAH
K ONTRIBUSI A TAS Gedung Graha Mampang,
K ERJASAMA Lantai 2,
P EMANFAATAN A SET
Jl. Mampang Prapatan Raya No. 100
P EMERINTAH P ROVINSI Jakarta G ORONTALO
12760
G UBERNUR
D ENGAN B ENTUK BGS (B ANGUNAN G UNA S ERAH )
No. Laporan : 00747/2.0109-05/BS/03/0069/1/VIII/2026
Page 126
Ijin Kementerian Keuangan RI No. 2.12.0109
Bogor, 27 Agustus 2026
Kepada Yth,
Direksi
PT DMS Propertindo Tbk.
Gedung Graha Mampang, Lantai 2,
Jl. Mampang Prapatan Raya No. 100 Jakarta 12760
No. Laporan : 00747/2.0109-05/BS/03/0069/1/VIII/2026
Hal : Laporan Penilaian 100,00% Ekuitas PT Mandirinusa Grahaperkasa
(“Perusahaan”)
Dengan hormat,
LAPORAN PENILAIAN 100,00% EKUITAS
PT Mandirinusa Grahaperkasa
Berdasarkan Surat Penawaran No. 0424/PNW/PS-BGR-FSR/VI1/2026 tertanggal 14 Juli 2026, KJPP
Febriman Siregar dan Rekan (selanjutnya disebut “KJPP FSR” atau “Kami”) yang telah memperoleh izin
usaha dari Menteri Keuangan berdasarkan surat keputusannya No. 459/KM.1/2020/tanggal 17
September 2020 dan telah terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan (OJK) berdasarkan Surat No. S-
838/PM.223/2019 tanggal 31 Juli 2019 dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal
(Pendaftaran Ulang) No. KEP-996/KS.13/2026 sebagai Penilai Properti/Aset dan Bisnis di Pasar Modal
mendapat penugasan dari PT MANDIRINUSA GRAHAPERKASA (Selanjutnya disebut “Perusahaan”)
untuk melakukan penilaian dan memberikan pendapat atas Nilai Pasar 100,00% Ekuitas Perusahaan
per tanggal 30 Juni 2026.
Maksud dan tujuan Penilaian Ekuitas ini adalah untuk memberikan opini nilai pasar atas 100% ekuitas
PT Mandirinusa Graha Perkasa (MNGP) dalam rangka kepentingan aksi korporasi berupa rencana
transaksi akuisisi PT Mandirinusa Graha Perkasa (MNGP) oleh PT DMS Propertindo, Tbk. (KOTA).
Laporan penilaian ini mengacu kepada POJK No. 35/2020 serta Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI") dan
Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII – 2018 revisi SPI 300, SPI 310, SPI 320, SPI 330 Tahun 2020.
Laporan penilaian ini digunakan untuk kepentingan otoritas Jasa Keuangan (0JK), Bursa Efek Indonesia
(pasar modal) dan tidak digunakan untuk perpajakan, pengadilan, dan tujuan lain di luar dari tujuan
yang telah disebutkan dalam laporan ini.
Dasar nilai yang digunakan sesuai maksud dan tujuan di atas adalah Nilai Pasar.
Kantor Cabang Bogor
Jl. Perumahan Bogor Baru Blok D-I No.19
RT.007, RW.001, Kel. Tegallega
Kec. Bogor Tengah, Kota Bogor
Jawa Barat 16129
Telp. : 0251-8397671
Email : fsr.bogor@fsr.co.id
i
Website : www.fsr.co.id
Cabang : Pekanbaru (P) ; Medan (PS) ; Surabaya (B) ; Sidoarjo (P) ; Bandar Lampung (PS) ;
Bogor (PB) ; Makassar (P) ; Tangerang Selatan (P) ; Semarang (P)
Page 127
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli
dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI 2018, SPI 101.3.1.).
Penilaian dilakukan berdasarkan Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Tahun
2018 Edisi VII (KEPI & SPI Edisi VII-2018) dan sesuai dengan POJK No. 35/2020.
Pendekatan dan metode penilaian yang digunakan merupakan pendekatan dan metode penilaian yang
umum digunakan sesuai dengan Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Tahun
2018 Edisi VII (KEPI & SPI Edisi VII-2018) dan POJK No. 35/2020. Pemilihan pendekatan dan metode
penilaian diterapkan dengan mempertimbangkan karakteristik dan klasifikasi objek penilaian. Dalam
penilaian ini, pendekatan penilaian yang diaplikasikan adalah Pendekatan Aset dan Pendekatan Pasar.
Untuk Pendekatan Aset digunakan Metode Adjusted Book Value (ABV), sedangkan untuk Pendekatan
Pasar digunakan Metode Guideline Publicly Trade Company (GPTC). Pendekatan Aset digunakan
dengan pertimbangan bahwa Perusahaan memiliki aset yang mempunyai kontribusi yang signifikan
terhadap aktivitas operasional perusahaan, dalam hal ini persediaan tanah dalam pengembangan.
Aset lain selain persediaan tanah dalam pembangunan berupa kas dan setara kas tidak dilakukan
penyesuaian atas nilai buku ke nilai pasar dikarenakan nilai buku dari aset tersebut telah
mencerminkan nilai wajar/pasar dari aset tersebut, dan akun liabilitas tidak dilakukan penyesuaian
dari nilai buku yang tercatat dalam laporan keuangan, sesuai dengan Pasal 59 ayat 3 POJK 35 tahun
2020. Pendekatan Aset menjadi pendekatan utama dikarenakan kondisi Perusahaan saat dilakukan
penilaian masih dalam tahap perencanaan dan pra pengembangan. Sementara Pendekatan Pasar
digunakan dengan pertimbangan bahwa terdapat perusahaan yang sepadan dan sebanding dengan
Perusahaan. Dalam Pendekatan Pasar melalui metode GPTC, analisa kesebandingan dilakukan
berdasarkan POJK 35 tahun 2020 menggunakan parameter data pembanding sebagai berikut:
1. Bidang Industri
2. Karakteristik Pertumbuhan
3. Kinerja keuangan historical
4. Total Aset
5. Pangsa Pasar
Hasil analisa kesebandingan yang dihasilkan menggunakan parameter data pembanding tersebut
diatas dapat dilihat rinciannya dalam Tabel 23 Bab 5 Proses Penilaian subbab 3.b mengenai Indikasi
Nilai dengan Pendekatan Pasar Melalui Metode Guideline Publicly Trade Company (GPTC). Begitu pula
analisa perhitungan GPTC, berikut dengan penyesuaiannya yang menggunakan Discount Lack Of
Marketability (DLOM) dan Control Premium (CP) dapat dilihat pada tabel 24 pada bab dan subbab yang
sama.
Pendekatan Pasar menjadi pendekatan kedua karena pendekatan pendapatan tidak bisa digunakan
dalam penilaian disebabkan kondisi Perusahaan belum beroperasi sesuai dengan POJK 35 tahun 2020
pasal 75, sehingga kami berkeyakinan bahwa metode ABV lebih tepat dalam menggambarkan nilai
fundamental Perusahaan dibandingkan dengan pendekatan pasar.
ii
Page 128
Nilai Pasar Tertimbang
Pendekatan Penilaian Nilai Pasar (Rp.) Bobot
(Rp.)
Pendekatan Aset (Assets Approach) 3.208.097.338.630 90% 2.887.287.604.767
Pendekatan Pasar (Market Approach) 3.576.476.466.527 10% 357.647.646.653
Jumlah 3.244.935.251.420
Pembulatan 3.244.935.251.000
Berdasarkan analisis dari semua data dan informasi yang kami peroleh dan dengan
mempertimbangkan berbagai faktor yang relevan yang mempengaruhi penilaian, dan mengacu pada
hasil perhitungan dengan menggunakan metode penilaian yang digunakan, kami berpendapat bahwa
Nilai Pasar 100,00% Ekuitas Perusahaan per 30 Juni 2026 setelah dilakukan pembulatan adalah
sebesar:
Rp3.244.935.251.000.-
(Tiga Triliun Dua Ratus Empat Puluh Empat Miliar Sembilan Ratus Tiga Puluh Lima Juta
Dua Ratus Lima Puluh Satu Ribu Rupiah)
Nilai Pasar Ekuitas tersebut kami tentukan berdasarkan data dan informasi yang kami peroleh dari
pihak manajemen Perusahaan, serta pihak-pihak lain yang relevan dengan penilaian. KJPP FSR
menganggap bahwa semua data dan informasi yang diperoleh tersebut adalah benar dan tidak ada
keadaan atau hal hal yang tidak terungkap yang dapat mempengaruhi Nilai Pasar Ekuitas tersebut
secara material. KJPP FSR juga mengasumsikan bahwa objek yang kami nilai tidak mempunyai masalah
hukum dan hak kepemilikannya adalah sah dan dapat dipasarkan, KJPP FSR tidak melakukan reviu
terhadap aspek hukum maupun uji tuntas aspek keuangan dan bukan merupakan tanggung jawab
KJPP FSR bilamana terdapat kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas aset yang termasuk dalam penilaian.
Kami menyatakan dengan sesungguhnya, bahwa dalam melaksanakan penugasan ini, kami bertindak
sebagai pihak independen yang tidak terikat dengan kepentingan apapun, baik saat ini maupun di
masa datang terkait dengan usaha perusahaan yang dinilai maupun atas hasil penilaian yang telah
dilaporkan.
Laporan penilaian ini merupakan satu kesatuan dan tidak dapat dipisahkan serta harus dibaca secara
keseluruhan dimulai dari surat pengantar sampai dengan lampiran. Demikian kami sampaikan, kami
ucapkan terimakasih.
Hormat kami,
KJPP Febriman Siregar dan Rekan
Ir. Yohn PS Napitupulu, M.Sc., MAPPI (Cert.)
Rekan
Penilai Properti dan Bisnis (PB)
Ijin Penilai Publik No. PB-1.08.00069
STTD Pasar Modal No. STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024
MAPPI No. 92-S-00252
Register No. RMK-2017.00069
iii
Names mentioned 81 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PT ART DESIGN INDONESIA L APORAN K AJIAN
p.1 ×2
unresolved
org
Kementerian Keuangan RI
p.2 ×4
unresolved
org
PT ART DESIGN INDONESIA
p.2 ×19
unresolved
org
PT ART DESIGN INDONESIA Berdasarkan Surat Penawaran
p.2 ×2
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar dan Rekan
p.2 ×12
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar
p.2 ×12
unresolved
org
KJPP FSR
p.2 ×33
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.2 ×4
unresolved
org
Rekan Ir. Yohn PS Napitupulu
p.4 ×4
unresolved
person
Ir. Yohn PS Napitupulu, M.Sc. MAPPI (Cert.)
p.6 ×10
unresolved
person
Eduardo Juantareno
p.6 ×2
unresolved
person
Didiek Agus Priatmiko, S.Komp.
p.6 ×2
unresolved
person
Alfina Khairunnisa, S.Ak.
p.6 ×2
unresolved
person
Ramdan Pauzi
p.6 ×3
unresolved
—
Telepon/Fax
p.8 ×8
unresolved
org
PT ART DESIGN INDONESIA Bidang
p.8
unresolved
org
Bank Indonesia
p.11 ×40
unresolved
org
Pusat Statistik
p.11 ×6
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Febriman Siregar & Rekan
p.14 ×2
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Febriman Siregar
p.14 ×2
unresolved
person
Ismoyo Subandrio
· Komisaris
p.14 ×5
unresolved
person
Yonarsi
p.14 ×3
unresolved
org
KJPP Desmar
p.15 ×8
unresolved
org
Salman & Rekan
p.15 ×8
unresolved
person
Ronald Tulus Maruli Silitonga
p.15 ×2
unresolved
org
PT Michel Energi
p.15 ×6
unresolved
org
PT Tunas Pelopor Bangsa
p.15 ×5
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Rama Wendra
p.16 ×5
unresolved
person
Akuntan Publik Evans Fausta Pallasius
p.16 ×5
unresolved
—
Franciscus Wongso
· Direktur
p.17
unresolved
org
PT Avatar Mandiri Sejahtera Piutang
p.17
unresolved
org
PT Avatar Mandiri Sejahtera
p.17 ×3
unresolved
org
PT Banyu Biru Perkasa Piutang
p.17
unresolved
org
PT Banyu Biru Perkasa
p.17 ×4
unresolved
org
PT Chandra Utama Raya Perjanjian
p.18
unresolved
org
PT Persada Inti Nusa
p.18 ×2
unresolved
org
PT Persada Inti Nusa Perjanjian
p.18
unresolved
org
PT Sasana Putra Mulia Piutang
p.18
unresolved
org
PT Sasana Putra Mulia
p.18 ×2
unresolved
person
Ririh Krishani
p.18 ×2
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Republik Indonesia
p.18 ×2
unresolved
person
Sunarni
p.18 ×2
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.18 ×2
unresolved
—
Fransiscus Wongso
p.20
unresolved
org
PT Michel Energi. Hal
p.24
unresolved
org
Bank Indonesia. Inflasi
p.36 ×2
unresolved
person
H. Inflasi
p.36 ×2
unresolved
org
Pasar Suryamas Dutamakmur Tbk
p.50 ×2
unresolved
org
Bund Center Investment Ltd
p.50 ×4
unresolved
org
Menang Corporation
p.50 ×4
unresolved
org
PT MANDIRINUSA GRAHAPERKASA L APORAN K AJIAN
p.61 ×2
unresolved
org
PT Mandirinusa Grahaperkasa
p.62 ×13
unresolved
org
PT Mandirinusa Grahaperkasa Berdasarkan Surat Penawaran
p.62 ×2
unresolved
org
PT Mandirinusa Graha Perkasa
p.62 ×4
unresolved
org
PT Mandirinusa Grahaperkasa Bidang
p.68
unresolved
org
PT Persaudaraan Bersatu Esa
p.75 ×4
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Doli
p.76 ×2
unresolved
person
Akuntan Publik Doli Diapary Siregar
p.76 ×3
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Publik Doli
p.76
unresolved
org
Spring Capital Limited
p.77 ×5
unresolved
org
PT Persaudaraan Berastu Esa
p.77 ×2
unresolved
org
PT Persaudaraan Berastu Esa Ir. Wong Budi Gunawan
p.77
unresolved
person
Ir. Wong Budi Gunawan
p.77 ×2
unresolved
person
Ir. Lukman Purmosidi.
p.77
unresolved
person
Benny Kristianto
p.78 ×2
unresolved
person
Yenny Lestari Wilamarta
p.78 ×2
unresolved
org
Menteri
p.78
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia.
p.79
unresolved
org
PT Mandirinusa Grahaperkasa. Pemilik Asal
p.84
unresolved
org
PT. Mandirinusa Grahaperkasa Berkedudukan
p.109 ×3
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
No extraction attempted yet.