Back to announcement
20260504_TFCO_Keterbukaan Informasi terkait Aksi Korporasi_32076974_lamp3.pdf
Asset transaction Needs review TFCOSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 168
Page 1
LAPORAN DRAFT STUDI KELAYAKAN
PENAMBAHAN BIDANG USAHA
MENCAKUP EMPAT KODE UTAMA YANG DIFOKUSKAN
PADA SEKTOR PROPERTI DAN REAL ESTAT
PEMBERI TUGAS:
PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK
NOMOR LAPORAN: -
TANGGAL LAPORAN: 17 APRIL 2026
TANGGAL PENILAIAN PER: 31 DESEMBER 2025
Page 2
LAPORAN DRAFT STUDI KELAYAKAN
PENAMBAHAN BIDANG USAHA
MENCAKUP EMPAT KODE UTAMA YANG DIFOKUSKAN
PADA SEKTOR PROPERTI DAN REAL ESTAT
PEMBERI TUGAS:
PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK
NOMOR LAPORAN: -
TANGGAL LAPORAN: 17 APRIL 2026
TANGGAL PENILAIAN PER: 31 DESEMBER 2025
Page 3
PROPERTY & BUSINESS APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 4
End Line >> Hapus Tulisan Jangan Lupa
PROPERTY & BUSINESS APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 5
Nomor: - Jakarta, 17 April 2026
Kepada Yth.:
Direksi / Pemegang Saham
PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK
Jl. M.H. Thamrin, Kel. Panunggangan,
Kec. Pinang, Kota Tangerang, Prop. Banten 15143
Perihal: Laporan Draft Studi Kelayakan Penambahan Bidang Usaha Mencakup Empat Kode Utama yang Difokuskan Pada
Sektor Properti dan Real Estat
Dengan hormat,
1. PENDAHULUAN
Sesuai dengan Proposal Nomor: 0661802026 SPAKR tertanggal 18 Februari 2026, PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK
(“Perusahaan”) yang bergerak di bidang Industri Polyester, telah menunjuk KJPP Anas Karim Rivai dan Rekan, sebagai
Penilai Independen untuk menyusun Laporan Studi Kelayakan atas Penambahan Kegiatan Usaha yang sesuai dengan
Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI) sebagai berikut;
68111 - Aktivitas Pengembangan Bangunan dan Lahan Hunian
68112 - Aktivitas Penyewaan Bangunan dan Lahan Hunian Milik Sendiri atau Sewa
68124 - Penyewaan Tempat Penyelenggaraan Aktivitas Pertemuan, Perjalanan Intensif, Konvensi, dan
Pameran, serta Acara Khusus
68125 - Pengelolaan Pusat Perbelanjaan
Industri manufaktur polyester bersifat siklikal dan menantang, sehingga sektor properti dipilih karena karakteristik
pendapatannya yang relatif stabil dalam jangka menengah-panjang. Perusahaan berencana melakukan diversifikasi
kegiatan usaha ke sektor properti guna mengoptimalkan aset tanah miliknya yang belum produktif dan menciptakan
sumber pendapatan baru yang berkelanjutan (recurring income). Penambahan KBLI ini difokuskan untuk
mengembangkan aset tanah non-operasional menjadi aset produktif untuk meningkatkan nilai perusahaan secara
keseluruhan seluas 11.267 m² yang berlokasi di Jl. Ahmad Yani, Gayungan, Surabaya Rencana produk properti yang akan
dibangun meliputi:
• Kost Eksklusif (Kostel/Co-Living): Sebanyak 178 unit hunian sewa modern untuk mahasiswa, tenaga medis, dan
profesional muda.
• Rumah Kantor (Rukan): Sebanyak 20 unit untuk pelaku UKM, startup, atau kantor perwakilan.
• Commercial Space: Mencakup area ritel, co-working space, dan ruang pertemuan (MICE).
• Fasilitas Pendukung: Club House, kantin, serta sarana olahraga seperti lapangan basket dan badminton.
Penambahan KBLI ini merupakan langkah strategis Perseroan untuk melakukan diversifikasi usaha di luar sektor
manufaktur polyester dan mengoptimalkan pemanfaatan aset tanah milik sendiri di Surabaya melalui proyek
“Gayungan Square” di dalamnya terdapat “Gayungan Point”, “Gayungan Arcade” dan “Gayungan Living”. Secara
administratif, penambahan ini menjadi fondasi legalitas bagi Perseroan untuk memproses perizinan berusaha melalui
sistem OSS, seperti PKKPR dan PBG, sebelum memulai tahap konstruksi. Penambahan KBLI merupakan tahapan
fundamental agar Perseroan secara sah dapat mengajukan perizinan melalui sistem OSS (seperti PKKPR dan PBG),
melakukan kerja sama pembiayaan, serta mencatat pendapatan baru dalam struktur usaha. Maka bersama ini kami
sampaikan Laporan Studi Kelayakan Penambahan Bidang Usaha tersebut.
2. TANGGAL PENILAIAN
Tanggal Penilaian dalam Laporan Studi Kelayakan ini adalah per 31 Desember 2025.
Page 6
3. IDENTITAS PEMBERI TUGAS
Nama : PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK
Bidang Usaha : Industri Polyester
Alamat Kantor : Jl. M.H. Thamrin, Kel. Panunggangan, Kec. Pinang, Kota Tangerang, Prop. Banten 15143.
Telepon : +62-21-53120188
Email : corsec@tifico.co.id
Website : www.tifico.co.id
4. MAKSUD DAN TUJUAN STUDI KELAYAKAN
Studi Kelayakan ini dibuat untuk mengetahui kelayakan usaha sehubungan dengan penambahan Kegiatan Usaha yang sesuai
dengan Rencana penambahan bidang usaha Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI) tahun 2025 mencakup
empat kode utama yang difokuskan pada sektor properti dan real estat. Serta sebagai syarat pemenuhan atas Peraturan
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha (“POJK No.17/2020”), dan bukan untuk kepentingan perbankan ataupun kepentingan lainnya. Dalam hal ini PT
TIFICO FIBER INDONESIA, TBK tidak melakukan perubahan kegiatan usaha akan tetapi melakukan diversifikasi produk
(penambahan jenis produk) atau penambahan bidang usaha dengan rincian kegiatan usaha yang ditambahkan:
1. KBLI 68111 - Aktivitas Pengembangan Bangunan dan Lahan Hunian: Mencakup kegiatan pembangunan fisik serta
pengembangan aset lahan untuk keperluan hunian.
2. KBLI 68112 - Aktivitas Penyewaan Bangunan dan Lahan Hunian Milik Sendiri atau Sewa: Mencakup kegiatan
operasional penyewaan properti hunian guna menciptakan pendapatan berulang (recurring income), berupa
penyewaan unit Kost Eksklusif (Kostel).
3. KBLI 68124 - Penyewaan Tempat Penyelenggaraan Aktivitas Pertemuan, Perjalanan Insentif, Konvensi, dan
Pameran, serta Acara Khusus: Ditujukan untuk penyewaan fasilitas gedung pertemuan dan ruang rapat (MICE) bagi
perusahaan swasta, instansi pemerintah, maupun komunitas.
4. KBLI 68125 - Pengelolaan Pusat Perbelanjaan: Mencakup pengelolaan dan penyewaan ruang ritel serta area
makanan dan minuman (F&B) dalam satu kawasan terpadu.
5. PROSEDUR YANG DIGUNAKAN
Dalam menyusun Studi Kelayakan ini, analisis dilakukan berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor
35/POJK.04/2020, tanggal 25 Mei 2020 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal, Surat Edaran
Otoritas Jasa Keuangan Nomor 17/SEOJK.04/2020 Tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis Di Pasar
Modal, serta Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII 2018 yang disusun oleh Masyarakat Penilai Indonesia (MAPPI) dengan
memperhatikan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI), dan peraturan yang terkait yaitu mencakup:
1. Kajian Kelayakan Pasar.
2. Kajian Kelayakan Teknis.
3. Kajian Kelayakan Pola Bisnis.
4. Kajian Kelayakan Model Manajemen.
5. Kajian Kelayakan Keuangan.
6. INDEPENDENSI PENILAI
Dalam mempersiapkan Laporan Studi Kelayakan ini kami telah bertindak secara independen tanpa adanya konflik dan tidak
terafiliasi dengan Perusahaan, dan pihak-pihak yang terkait dengan Perusahaan tersebut. Kami juga tidak mempunyai
kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan dengan penugasan ini. Selanjutnya, Laporan Studi Kelayakan ini tidak dilakukan
untuk memberikan keuntungan atau kerugian pada pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak
dipengaruhi oleh kewajaran nilai yang dihasilkan dari proses analisis kelayakan ini dan kami hanya menerima imbalan sesuai
dengan yang tercantum pada Proposal Nomor: 0661802026 SPAKR tertanggal 18 Februari 2026.
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK ii
Page 7
7. RUANG LINGKUP PENUGASAN
Studi Kelayakan ini dibuat untuk mengetahui kelayakan usaha sehubungan dengan penambahan Kegiatan Usaha yang sesuai
dengan Rencana penambahan bidang usaha Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI) tahun 2025 mencakup
empat kode utama yang difokuskan pada sektor properti dan real estat. Dalam hal ini PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK tidak
melakukan perubahan kegiatan usaha akan tetapi melakukan diversifikasi produk (penambahan jenis produk) atau
penambahan bidang usaha dengan rincian kegiatan usaha yang ditambahkan:
1. KBLI 68111 - Aktivitas Pengembangan Bangunan dan Lahan Hunian: Mencakup kegiatan pembangunan fisik serta
pengembangan aset lahan untuk keperluan hunian.
2. KBLI 68112 - Aktivitas Penyewaan Bangunan dan Lahan Hunian Milik Sendiri atau Sewa: Mencakup kegiatan
operasional penyewaan properti hunian guna menciptakan pendapatan berulang (recurring income), berupa
penyewaan unit Kost Eksklusif (Kostel).
3. KBLI 68124 - Penyewaan Tempat Penyelenggaraan Aktivitas Pertemuan, Perjalanan Insentif, Konvensi, dan
Pameran, serta Acara Khusus: Ditujukan untuk penyewaan fasilitas gedung pertemuan dan ruang rapat (MICE) bagi
perusahaan swasta, instansi pemerintah, maupun komunitas.
4. KBLI 68125 - Pengelolaan Pusat Perbelanjaan: Mencakup pengelolaan dan penyewaan ruang ritel serta area
makanan dan minuman (F&B) dalam satu kawasan terpadu.
Maka Lingkup Penyusunan Studi Kelayakan ini meliputi antara lain:
1. Tujuan dari Penugasan Studi Kelayakan. 5. Kelayakan teknis.
2. Asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan dalam Penugasan. 6. Kelayakan pola bisnis.
3. Dasar Nilai dan Premis Nilai yang digunakan. 7. Kelayakan model manajemen.
4. Kelayakan pasar. 8. Kelayakan keuangan
8. ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
Asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan dalam penyusunan studi kelayakan ini adalah:
1. Laporan studi kelayakan ini bersifat non-disclaimer opinion.
2. Kami telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam studi kelayakan.
3. Dalam menyusun laporan studi kelayakan ini, penilai mengandalkan keakuratan dan kelengkapan informasi yang
disediakan oleh pemberi tugas atau data yang diperoleh dari informasi yang tersedia untuk publik dan informasi
lainnya serta penelitian yang kami anggap relevan.
4. Penilai menggunakan proyeksi keuangan yang disampaikan oleh manajemen dengan mencerminkan kewajaran
proyeksi keuangan dan kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty).
5. Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan studi kelayakan dan kewajaran proyeksi keuangan yang telah
disesuaikan.
6. Laporan yang dihasilkan terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat
mempengaruhi operasional Perusahaan.
7. Penilai bertanggung jawab atas laporan studi kelayakan dan kesimpulan yang dihasilkan.
8. Penilai telah memperoleh informasi atas status hukum obyek studi kelayakan dari pemberi tugas.
9. KUALIFIKASI PENILAI
KJPP Anas Karim Rivai dan Rekan (KJPP AKR) ditetapkan sebagai Kantor Jasa Penilai Publik resmi berdasarkan Keputusan
Menteri Keuangan Nomor: 395/KM.1/2009 tertanggal 20 April 2009, dengan Surat Ijin Usaha Kantor Jasa Penilai Publik
(SIUKJPP) Nomor: 2.09.0030 dan terdaftar sebagai profesi penunjang pasar modal atas nama:
• Yanuar Ari Wibowo, S.P, MAPPI (Cert)
o Izin Penilai dari Menkeu RI Nomor: B-1.12.00345 o Nomor Register: RMK-2017.00306
o STTD OJK Nomor: STTD.PB-06/PJ-1/PM.02/2023. o MAPPI No. 07-S-02150
KJPP AKR menyatakan bahwa Penilai yang bertandatangan dalam dokumen ini bertindak dalam kapasitasnya sebagai
Rekan dalam Kantor Jasa Penilai Publik Anas Karim Rivai dan Rekan, penyedia jasa penilaian independen. Penilai tidak
sedang memiliki atau memiliki potensi benturan kepentingan dengan Pemberi Tugas ataupun dengan Obyek Penilaian.
Oleh karena itu, Penilai berada dalam posisi untuk memberikan penilaian obyektif dan tidak memihak. Penilai yang
menandatangani proposal ini merupakan Penilai yang berkompeten untuk melakukan penilaian atas Obyek Penilaian,
dengan atau tanpa menggunakan tenaga ahli dari luar.
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK iii
Page 8
10. KEJADIAN SETELAH TANGGAL STUDI KELAYAKAN
Dari tanggal efektif Studi Kelayakan, yaitu tanggal 31 Desember 2025, sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan ini,
tidak terdapat kejadian penting yang dapat mempengaruhi hasil Studi Kelayakan secara signifikan.
11. SUMBER INFORMASI
Berikut pihak-pihak yang diwawancarai dan hubungannya dengan Objek Penilaian saat Inspeksi Lapangan:
• Bapak Sugito Budiono (Direktur Utama).
• Ibu Diana Budiman (Direktur).
• Ibu Silvia Wiratama (Direktur).
• Bapak Johan Wirjanata (Direktur).
Dalam menyusun Studi Kelayakan, kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur
atas data dan informasi, antara lain, sebagai berikut:
• Rancangan Keterbukaan Informasi kepada pemegang saham Perseroan yang disusun oleh Perseroan dalam rangka
pelaksanaan Rencana Perubahan Kegiatan Usaha (“Keterbukaan Informasi”);
• Laporan Keuangan Perseroan yang berakhir pada 31 Desember 2025 yang diaudit oleh KAP Purwanto, Susanti &
Surja (anggota Ernst & Young Global Limited) dengan Nomor Laporan: 00357/2.1505/AU.1/04/0690-5/1/III/2026
tertanggal 30 Maret 2026 dengan opini, “Menurut opini kami, laporan keuangan terlampir menyajikan secara wajar,
dalam semua hal yang material, posisi keuangan Perusahaan tanggal 31 Desember 2025, serta kinerja keuangan dan
arus kasnya untuk tahun yang berakhir pada tanggal tersebut, sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan di
Indonesia.”;
• Laporan Keuangan Perseroan yang berakhir pada 31 Desember 2024 yang diaudit oleh KAP Purwantono, Sungkoro
& Surja (anggota Ernst & Young Global Limited) dengan Nomor Laporan: 00519/2.1032/AU.1/04/0690-4/1/III/2025
tertanggal 31 Maret 2025 dengan opini, “Menurut opini kami, laporan keuangan terlampir menyajikan secara wajar,
dalam semua hal yang material, posisi keuangan Perusahaan tanggal 31 Desember 2024, serta kinerja keuangan dan
arus kasnya untuk tahun yang berakhir pada tanggal tersebut, sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan di
Indonesia.”;
• Laporan Keuangan Perseroan yang berakhir pada 31 Desember 2023 yang diaudit oleh KAP Purwantono, Sungkoro
& Surja dengan Nomor Laporan: 00458/2.1032/AU.1/04/0690-3/1/III/2024 tertanggal 28 Maret 2024 dengan opini,
“Menurut opini kami, laporan keuangan terlampir menyajikan secara wajar, dalam semua hal yang material, posisi
keuangan Perusahaan tanggal 31 Desember 2023, serta kinerja keuangan dan arus kasnya untuk tahun yang berakhir
pada tanggal tersebut, sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan di Indonesia.”;
• Laporan Keuangan Perseroan yang berakhir pada 31 Desember 2022 yang diaudit oleh KAP Purwantono, Sungkoro
& Surja dengan Nomor Laporan: 00487/2.1032/AU.1/04/0690-2/1/III/2023 tertanggal 29 Maret 2023 dengan opini,
“Menurut opini kami, laporan keuangan terlampir menyajikan secara wajar, dalam semua hal yang material, posisi
keuangan Perusahaan tanggal 31 Desember 2022, serta kinerja keuangan dan arus kasnya untuk tahun yang berakhir
pada tanggal tersebut, sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan di Indonesia.”;
• Laporan Keuangan Perseroan yang berakhir pada 31 Desember 2020 yang diaudit oleh KAP Purwantono, Sungkoro
& Surja dengan Nomor Laporan: 01324/2.1032/AU.1/04/1175-3/1/V/2021 tertanggal 30 Mei 2021 dengan opini,
“Menurut opini kami, laporan keuangan terlampir menyajikan secara wajar, dalam semua hal yang material, posisi
keuangan PT Tifico Fiber Indonesia Tbk tanggal 31 Desember 2020, serta kinerja keuangan dan arus kasnya untuk
tahun yang berakhir pada tanggal tersebut, sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan di Indonesia.”;
• Bisnis Plan, Proyeksi keuangan Perseroan dengan Rencana Perubahan Kegiatan Usaha dan tanpa Rencana Perubahan
Kegiatan Usaha tahun yang disusun oleh Perseroan;
• Akta Pendirian Perusahaan Nomor 60 merupakan dokumen hukum utama yang mendasari pembentukan P.T. Teijin
Indonesia Fiber Corporation (disingkat P.T. Tifico), yang dikeluarkan oleh Eliza Pondaag, seorang Notaris di Jakarta,
pada tanggal 25 Oktober 1973;
• Tambahan Berita-Negara R.I. Nomor 54 adalah pengumuman resmi pemerintah yang diterbitkan oleh Pemerintah
Republik Indonesia pada tanggal 5 Juli 1974;
• Akta Nomor 8 Pernyataan Keputusan Rapat Perubahan Anggaran Dasar PT Tifico Fiber Indonesia Tbk dikeluarkan
oleh Shanti Indah Lestari, S.H., M.Kn., seorang Notaris di Kabupaten Tangerang, pada tanggal 12 Juni 2025;
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK iv
Page 9
• Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar dengan nomor AHU-AH.01.03-0165056 diterbitkan
oleh Direktorat Jenderal Administrasi Hukum Umum (AHU) di bawah Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia
pada tanggal 24 Juni 2025;
• Izin Usaha Industri (IUI) Besar dengan nomor 10/36/IU/PMDN/2018 dikeluarkan oleh Dinas Penanaman Modal dan
Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP) Provinsi Banten pada tanggal 20 April 2018;
• Nomor Induk Berusaha (NIB) dengan nomor 8120109941049 diterbitkan melalui Sistem OSS oleh Pemerintah
Republik Indonesia pada tanggal 14 September 2018 dan dicetak ulang pada 16 Januari 2024;
• Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) PT Tifico Fiber Indonesia Tbk adalah 0010 0021 1109 2000 (format 16 digit) atau
01.000.211.1-092.000 (format 15 digit);
• Sertifikat Perpanjangan Jangka Waktu Pelindungan Merek untuk merek "TIFICO" dikeluarkan oleh Direktorat
Jenderal Kekayaan Intelektual, Kementerian Hukum dan HAM. Sertifikat ini menjamin hak eksklusif penggunaan
merek perusahaan untuk kelas barang 23 dengan masa berlaku hingga tanggal 28 Desember 2034;
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) Nomor 1586 untuk lahan seluas 5.429 m 2 di Kelurahan Gayungan, Surabaya,
diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kota Surabaya pada tanggal 20 Maret 2015 yang berlaku hingga tanggal 10 Maret
2035;
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) Nomor 1595 untuk tanah seluas 1.755 m 2 di Kelurahan Gayungan, Surabaya,
dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan Kota Surabaya pada tanggal 26 Mei 2016 yang memiliki masa berlaku hingga
tanggal 28 Oktober 2045;
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) Nomor 26 untuk tanah seluas 1.503 m2 di Kelurahan Gayungan, Surabaya,
dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan Kota Surabaya pada tanggal 29 Januari 1990 yang memiliki masa berlaku hingga
tanggal 28 Januari 2030;
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) Nomor 30 untuk tanah seluas 1.090 m2 di Kelurahan Gayungan, Surabaya,
dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan Kota Surabaya pada tanggal 8 Oktober 1990 yang memiliki masa berlaku hingga
tanggal 7 Oktober 2030;
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) Nomor 31 untuk tanah seluas 1.490 m2 di Kelurahan Gayungan, Surabaya,
dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan Kota Surabaya pada tanggal 8 Oktober 1990 yang memiliki masa berlaku hingga
tanggal 7 Oktober 2030;
• Struktur Organisasi PT Tifico Fiber Indonesia Tbk adalah dokumen internal perusahaan yang disetujui dan
ditandatangani oleh Sugito Budiono selaku President Director pada tanggal 2 Januari 2025;
• Data Karyawan (Jumlah Penggunaan TKI) merupakan laporan statistik sumber daya manusia perusahaan untuk
periode Desember 2025 dengan jumlah total 1.518 tenaga kerja berdasarkan kategori jabatan, mulai dari tingkat
Direksi hingga pekerja kontrak;
• Surat Permohonan Informasi Persyaratan Perizinan dengan nomor 0010/TFCO/COR-SEC/II/2026 dikeluarkan oleh
Joy Matthew Pangemanan selaku Corporate Secretary PT Tifico pada tanggal 26 Februari 2026. Surat ini ditujukan
kepada DPMPTSP Kota Surabaya untuk menanyakan prosedur legalitas terkait rencana pembangunan proyek
properti komersial di lahan milik perusahaan di Surabaya;
• Timeline Pendaftaran Merek untuk nama "Gayungan Square", "Gayungan Point", dan "Gayungan Living" merupakan
dokumen perencanaan internal yang disusun untuk periode Maret 2026 hingga Februari 2027;
• Surat Tanggapan Permohonan Informasi dengan nomor 500.16.7.3/1645/436.7.15/2026 diterbitkan oleh Ir. Lasidi,
S.T., M.T. selaku Kepala DPMPTSP Kota Surabaya pada tanggal 17 Maret 2026. Surat ini memberikan arahan teknis
dan administratif kepada perusahaan mengenai persyaratan tata ruang dan perizinan bangunan yang harus dipenuhi
untuk proyek di Surabaya;
• Formulir Pendaftaran Merek Indonesia Nomor: JIDJID2026035724 tanggal 21 April 2026.
• Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Perubahan Kegiatan Usaha;
• Hasil diskusi dan wawancara dengan pihak Perseroan, yaitu Bapak Sugito Budiono sebagai Direktur Utama Perseroan,
mengenai alasan, latar belakang, dan hal-hal lain yang terkait dengan Rencana Perubahan Kegiatan Usaha;
• Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik seperti website Bursa Efek Indonesia
(BEI), website Bank Indonesia (BI) dan websiteBloomberg; dan
• Informasi lain dari pihak Perseroan dan pihak-pihak lain yang relevan untuk penugasan.
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK v
Page 10
12. PROFIL PERUSAHAAN
PT Tifico Fiber Indonesia Tbk (sebelumnya bernama P.T. Teijin Indonesia Fiber Corporation atau P.T. Tifico) didirikan
berdasarkan Akta Pendirian No. 60 tertanggal 25 Oktober 1973 yang dibuat di hadapan Eliza Pondaag, Notaris di Jakarta.
Perusahaan ini mendapatkan pengesahan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia pada tanggal 29 April 1974 dengan
Nomor Y.A.5/143/14 dan telah diumumkan dalam Tambahan Berita Negara R.I. No. 54 tertanggal 5 Juli 1974. Seiring
perkembangannya, anggaran dasar perusahaan telah mengalami beberapa kali perubahan untuk disesuaikan dengan
peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Perubahan anggaran dasar terakhir dicatatkan dalam Akta Nomor 8 tertanggal 12 Juni 2025 yang dibuat oleh Notaris
Shanti Indah Lestari, S.H., M.Kn., di Kabupaten Tangerang. Dokumen perubahan ini telah mendapatkan pengesahan resmi
dari Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia melalui Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar
Nomor AHU-AH.01.03-0165056 tertanggal 24 Juni 2025. Dalam struktur kepemimpinan terbaru per 2 Januari 2025,
perusahaan dipimpin oleh Sugito Budiono sebagai Presiden Direktur.
Sebagai entitas yang bergerak di bidang industri manufaktur poliester, perusahaan memiliki legalitas operasional yang
lengkap, termasuk Nomor Induk Berusaha (NIB) 8120109941049 yang diterbitkan melalui sistem OSS. Perusahaan
terdaftar sebagai wajib pajak dengan NPWP 01.000.211.1-092.000 sejak tanggal 5 November 1982. Operasional pabrik
yang berlokasi di Tangerang didukung oleh Izin Usaha Industri (IUI) Besar No. 10/36/IU/PMDN/2018 yang mencakup
produksi Polyester Chip, Staple Fiber, dan Filament Yarn. Hingga Desember 2025, perusahaan mengelola sumber daya
manusia sebanyak 1.518 tenaga kerja.
Dalam menjaga hak kekayaan intelektualnya, perusahaan memiliki sertifikat perpanjangan merek "TIFICO" untuk kelas
barang 23 yang berlaku hingga 28 Desember 2034. Selain aset operasional di Tangerang, perusahaan memiliki aset tanah
strategis di Gayungan, Surabaya, yang dibuktikan dengan beberapa sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB), antara lain HGB
No. 1586, 1595, 26, 30, dan 31 dengan masa berlaku yang bervariasi hingga tahun 2045. Saat ini, perusahaan tengah
melakukan langkah strategis untuk pengembangan properti komersial di lahan Surabaya tersebut, yang telah
mendapatkan koordinasi teknis dari DPMPTSP Kota Surabaya pada Maret 2026.
13. BIDANG USAHA
Maksud dan tujuan serta Kegiatan usaha utama perusahaan berfokus pada industri manufaktur poliester yang mencakup
seluruh rantai produksi dari bahan baku hingga barang jadi. Berdasarkan Izin Usaha Industri (IUI) dan NIB, klasifikasi
bidang usaha perusahaan meliputi:
• Industri Serat/Benang/Strip Filamen Buatan (KBLI 20301): Memproduksi benang poliester (filament yarn) dan
benang pilin (drawn twisted yarn).
• Industri Serat Stapel Buatan (KBLI 20302): Memproduksi serat pendek poliester (staple fiber).
• Industri Damar Buatan (Resin Sintetis) dan Bahan Baku Plastik (KBLI 20131): Memproduksi biji poliester (polyester
chips).
• Pengembangan Properti (Rencana Strategis): Perusahaan sedang menginisiasi optimalisasi aset tanah di Surabaya
untuk pembangunan kawasan properti komersial terpadu (mix-use development) yang mencakup bangunan
komersial, ruang usaha (rukan), fasilitas pertemuan (MICE), serta hunian sewa (co-living).
Fasilitas dan Aset Milik Perusahaan
Perusahaan memiliki fasilitas operasional dan aset tanah yang sangat luas sebagai penunjang utama kegiatan
produksinya:
• Kompleks Industri Tangerang: Terletak di Jl. M.H. Thamrin, Tangerang, Banten, dengan total penggunaan lahan
seluas 616.565 m2. Fasilitas ini mencakup pabrik dengan kapasitas terpasang tahunan sebesar 182.120 ton untuk
polyester chips, 154.400 ton untuk staple fiber, serta puluhan ribu ton untuk jenis benang lainnya. Lokasi ini juga
berfungsi sebagai gudang penyimpanan peralatan dan bahan baku.
• Aset Tanah Strategis di Surabaya: Perusahaan memiliki sejumlah lahan dengan status Hak Guna Bangunan (HGB) di
Kelurahan Gayungan, Surabaya, dengan rincian luas sebagai berikut:
o HGB No. 1586: Luas 5.429 m2. o HGB No. 30: Luas 1.090 m2.
o HGB No. 1595: Luas 1.755 m . 2
o HGB No. 31: Luas 1.490 m2.
o HGB No. 26: Luas 1.503 m2.
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK vi
Page 11
• Sumber Daya Manusia: Didukung oleh total 1.518 tenaga kerja per Desember 2025, yang mencakup jajaran direksi,
manajerial, hingga tenaga profesional operasional.
• Kekayaan Intelektual: Memiliki hak eksklusif atas merek "TIFICO" yang terdaftar untuk kelas barang 23 (benang dan
serat untuk tekstil) dengan masa perlindungan hingga 28 Desember 2034. Perusahaan juga sedang dalam proses
pendaftaran merek untuk pengembangan properti baru seperti "Gayungan Square", "Gayungan Point", dan
"Gayungan Living".
14. STRUKTUR PERMODALAN DAN PEMEGANG SAHAM PERUSAHAAN
Perseroan didirikan dengan nama PT Teijin Indonesia Fiber Corporation berdasarkan Akta No. 60 tanggal 25 Oktober
1973 di hadapan Eliza Pondaag, S.H., Notaris di Jakarta. Berdasarkan ketentuan Anggaran Dasar terbaru yang dimuat
dalam Akta Notaris No. 8 tanggal 12 Juni 2025 di hadapan Shanti Indah Lestari, S.H., M.Kn., Perseroan telah melakukan
perubahan pasal-pasal tertentu yang mencakup tata kelola dan susunan pengurus. Seluruh modal saham Perseroan
memiliki Nilai Nominal Rp500 per saham. Hingga akhir periode pelaporan 31 Desember 2025, jumlah modal dasar,
ditempatkan, dan disetor penuh Perseroan tetap konsisten sebesar 4.823.076.400 saham dengan total nilai nominal
Rp2.411.538.200.000. Perseroan menetapkan target struktur modal yang didominasi oleh ekuitas (mencapai 93% pada
tahun 2024) dengan liabilitas yang rendah (7%). Kebijakan ini bertujuan untuk memastikan modal yang kuat guna
mempertahankan kelangsungan usaha secara sehat dan efisien. Rencana permodalan disusun secara rutin oleh Direksi
sebagai bagian dari Rencana Bisnis dan disetujui oleh Dewan Komisaris.
No Nama Pemegang Saham Jumlah Saham Persentase (%)
1 PT Prospect Motor (Pengendali) 1.595.335.024 33,08%
2 PT Hermawan Sentral Investama 838.382.111 17,38%
3 PT Wiratama Karya Sejati 809.572.997 16,79%
4 Anton Wiratama 307.305.122 6,37%
5 Tatang Hermawan 274.983.880 5,70%
6 Afandi Hermawan 254.248.638 5,27%
7 Aling Hermawan 254.030.938 5,27%
8 Silvia Wiratama 78.768.726 1,63%
9 Nio Ing Tjung 1.149.982 0,02%
10 Masyarakat/Publik 409.298.982 8,49%
Total 4.823.076.400 100,00%
15. SUSUNAN DEWAN KOMISARIS DAN DIREKSI
Berdasarkan Akta Notaris No. 5 dari Notaris Shanti Indah Lestari, S.H., M.Kn. tanggal 12 Juni 2024 mengenai perubahan
Dewan Komisaris dan Direksi. Akta perubahan ini telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No. AHU-AH.01.09-00220905 Tahun 2024 tanggal 2 Juli 2024,
sehingga menjadikan Susunan perusahaan sebagai berikut:
Dewan Direksi Dewan Komisaris
Direktur Utama : Sugito Budiono Komisaris Utama : Anton Wiratama
Wakil Direktur Utama : Nio Ing Tjung Komisaris : Afandi Hermawan
Direktur : Johan Wirjanata Komisaris Independen : Bambang Prayitno
Direktur : Diana Budiman Komisaris Independen : Sisyanti Sishandrini
Direktur : Silvia Wiratama
Direktur : Johan Wirjanata
16. KINERJA POSISI KEUANGAN
Berikut adalah penggabungan laporan keuangan historis terperinci PT Tifico Fiber Indonesia Tbk untuk periode 2019
hingga 2025 dalam satu tabel komprehensif. Seluruh data diekstrak dari laporan auditor independen, dengan angka
untuk tahun 2020 dan 2021 menggunakan data penyajian kembali (restated) sesuai laporan keuangan tahun 2022 guna
mencerminkan dampak perubahan kebijakan akuntansi imbalan kerja (PSAK 24). Seluruh angka disajikan dalam mata
uang Dolar Amerika Serikat (USD).
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK vii
Page 12
Tabel 1. Kinerja Neraca Perusahaan (USD)
Tahun
Uraian
2019 2020 (R) 2021 (R) 2022 2023 2024 2025
ASET
Aset Lancar
Kas dan Setara Kas 37.178.155 56.167.126 64.472.076 25.222.931 42.108.093 45.308.766 43.480.293
Piutang Usaha - Neto 18.300.757 16.709.453 24.102.065 18.715.957 18.681.732 16.145.437 14.951.396
Persediaan - Neto 35.738.306 30.561.909 34.824.440 46.297.868 43.277.980 41.224.709 41.393.949
Instrumen Utang (Lancar) 4.106.870 4.317.064 6.380.923 6.380.923 1.910.308 1.900.779 18.891.919
Aset Lancar Lainnya 3.372.651 7.716.737 9.496.771 8.645.363 6.617.248 12.280.061 6.643.394
Total Aset Lancar 98.696.739 115.472.289 139.276.275 105.263.042 112.595.361 116.826.752 131.360.951
Aset Tidak Lancar
Aset Tetap - Neto 197.643.914 185.469.895 176.759.936 172.609.007 171.110.393 169.115.220 167.038.912
Properti Investasi - Neto 8.167.281 8.137.063 8.106.854 8.076.638 8.046.421 8.016.205 7.985.989
Instrumen Utang (Non-
6.024.538 6.021.527 41.568.065 41.568.065 38.572.696 38.353.118 31.207.711
Lancar)
Aset Tidak Lancar Lainnya 3.036.804 2.416.095 8.867.819 6.585.555 5.054.528 4.818.977 3.651.361
Total Aset Tidak Lancar 214.872.537 202.044.580 234.578.949 228.839.265 222.784.038 220.303.520 209.883.973
TOTAL ASET 313.569.276 317.516.869 334.578.949 334.102.307 335.379.399 337.130.272 341.244.924
LIABILITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Pinjaman Bank J. Pendek 1.184.643 6.309.972 2.700.192 2.064.593 1.673.882 2.144.547 1.295.716
Utang Usaha - Pihak Ketiga 11.988.589 11.307.690 16.537.254 14.574.144 13.335.667 11.536.176 14.253.393
Liabilitas J. Pendek Lain 4.753.170 4.632.217 6.122.324 5.972.646 4.207.264 4.267.264 6.002.840
Total Liab. J. Pendek 17.926.402 22.249.879 25.359.770 22.611.383 19.216.813 17.947.987 21.551.949
Liabilitas J. Panjang
Liab. Imbalan Kerja (LTH) 5.850.257 5.421.830 5.468.406 4.451.778 5.792.786 5.568.407 6.158.406
Liab. Pajak Tangguhan - - - - - - 1.553.856
Total Liab. J. Panjang 5.850.257 5.421.830 5.550.444 4.451.778 5.792.786 5.568.407 7.712.262
TOTAL LIABILITAS 23.776.659 27.671.709 30.910.214 27.063.161 25.009.599 23.516.394 29.264.211
EKUITAS
Modal Saham 290.705.453 290.705.453 290.705.453 290.705.453 290.705.453 290.705.453 290.705.453
Saldo Laba (Defisit) (1.065.570) (1.224.601) 12.718.915 16.404.332 19.704.000 22.957.607 21.254.226
Ekuitas Lainnya 152.734 364.308 244.367 (69.639) (39.653) (49.182) 21.034
TOTAL EKUITAS 289.792.617 289.845.160 303.668.735 307.039.146 310.369.800 313.613.878 311.980.713
(R) = As Restated (Disajikan Kembali) sesuai Laporan Keuangan 2022.
Catatan Penting Data Audit:
• Aset Hak Guna & Sewa: Perusahaan mulai mengakui aset hak guna dan liabilitas sewa secara signifikan sejak
penerapan PSAK 73 pada tahun 2020. Nilai aset hak guna per 2024 adalah USD 0 karena telah disusutkan penuh atau
dihentikan.
• Jaminan Pinjaman: Seluruh aset tetap (kecuali tanah), persediaan, dan piutang usaha dijaminkan untuk fasilitas
kredit dari PT Bank Central Asia Tbk dengan pagu plafon USD 100.000.000.
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK viii
Page 13
Analisis Historis Neraca
Secara struktural, posisi keuangan PT Tifico Fiber Indonesia Tbk menunjukkan ketahanan yang stabil dengan
kecenderungan pertumbuhan aset yang moderat. Total aset perusahaan tumbuh dari USD 313,57 juta pada 2019
menjadi USD 341,24 juta pada 2025, mencerminkan Rata-Rata Pertumbuhan Tahunan (CAGR) sebesar 1,42%. Lompatan
aset yang paling signifikan terjadi pada tahun 2021 sebesar 5,37% (menjadi USD 334,58 juta), yang didorong oleh
peningkatan instrumen utang non-lancar dan posisi kas yang kuat. Namun, perlu dicatat adanya penurunan aset lancar
yang cukup tajam pada 2022 sebesar 24,42% sebelum akhirnya kembali pulih secara bertahap hingga mencapai USD
131,36 juta di tahun 2025.
Di sisi liabilitas, perusahaan menunjukkan manajemen utang yang sangat konservatif dan sehat. Total liabilitas sempat
memuncak di tahun 2021 sebesar USD 30,91 juta (naik 11,70% dari tahun sebelumnya), namun berhasil ditekan hingga
ke level USD 23,52 juta pada 2024. Meskipun pada 2025 terjadi kenaikan liabilitas sebesar 24,44% menjadi USD 29,26
juta—terutama akibat munculnya liabilitas pajak tangguhan—struktur modal tetap didominasi oleh ekuitas yang sangat
kuat. Ekuitas perusahaan tumbuh konsisten dengan rata-rata pertumbuhan tahunan sebesar 1,24%, meningkat dari USD
289,79 juta (2019) menjadi USD 311,98 juta (2025), yang mencerminkan akumulasi saldo laba yang positif meski sempat
mengalami fluktuasi di tahun terakhir.
Tabel 2. Laba Rugi Perusahaan (USD)
Tahun
Uraian
2019 2020 (R) 2021 (R) 2022 2023 2024 2025
LABA RUGI
Pendapatan 189.022.126 148.735.880 214.250.936 225.468.149 196.072.753 187.579.309 188.525.304
Beban Pokok Penjualan (190.979.977) (144.595.029) (193.699.844) (216.957.509) (191.285.909) (183.232.669) (186.886.539)
Laba (Rugi) Bruto (1.957.851) 4.140.851 20.551.092 8.510.640 4.786.844 4.346.640 1.638.765
Beban Operasi (4.332.149) (5.456.567) (4.671.061) (4.947.980) (4.744.244) (4.283.404) (3.929.802)
Rugi Selisih Kurs - Neto 279.312 9.161 (302.043) (3.184.813) 953.230 (402.726) (32.846)
Pendapatan Operasi Lain 1.364.737 906.682 908.081 1.108.138 257.404 462.735 632.825
Laba (Rugi) Operasi (4.645.951) (399.873) 16.486.069 1.485.985 1.253.234 123.245 (1.691.058)
Penghasilan Bunga 1.032.660 1.021.026 1.368.818 2.002.051 2.288.091 2.826.830 3.359.576
Beban Keuangan (50.937) (49.148) (49.988) (52.489) (47.758) (44.235) (64.036)
Pajak Final (260.068) (258.372) (253.414) (165.356) (246.247) (283.351) (405.276)
Manfaat (Beban) Pajak (1.334.053) (1.171.172) (3.993.499) 145.581 50.152 318.896 (2.643.922)
Laba (Rugi) Bersih (5.258.349) (857.539) 13.557.986 3.415.772 3.297.472 2.941.385 (1.444.716)
(R) = As Restated (Disajikan Kembali) sesuai Laporan Keuangan 2022.
Catatan Penting Data Audit:
• Penyajian Kembali (2022): Dampak penerapan siaran pers DSAK IAI terkait PSAK 24 mengakibatkan penyesuaian
saldo laba awal per 1 Januari 2021 naik sebesar USD 532.516.
• Hal Audit Utama (KAM): Sejak tahun 2022 hingga 2024, auditor (EY) secara konsisten menekankan Penilaian
Persediaan sebagai hal audit utama karena estimasi nilai realisasi neto yang melibatkan pertimbangan manajemen
terhadap harga pasar dan tren global. Pada tahun 2025, fokus audit bergeser ke Pengakuan Pendapatan.
Analisis Historis Laba Rugi
Kinerja operasional perusahaan memperlihatkan dinamika yang menantang dengan volatilitas pendapatan yang cukup
tinggi. Pendapatan mencapai titik tertinggi pada tahun 2022 sebesar USD 225,47 juta (tumbuh 5,24%), namun mengalami
kontraksi berturut-turut pada 2023 (-13,04%) dan 2024 (-4,33%). Secara historis, rata-rata pertumbuhan pendapatan
berada di angka negatif tipis yaitu -0,04%, yang mengindikasikan pasar serat sintetis yang sangat kompetitif dan jenuh.
Tekanan terbesar terlihat pada tahun 2025 di mana laba bruto tergerus hingga 62,30% menjadi hanya USD 1,64 juta,
yang berdampak pada rugi operasi sebesar USD 1,69 juta akibat beban pokok penjualan yang tetap tinggi di tengah
stagnasi pendapatan.
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK ix
Page 14
Meskipun operasional inti mengalami tekanan di tahun-tahun tertentu, laba bersih perusahaan seringkali terbantu oleh
penghasilan bunga yang signifikan. Contohnya, pada tahun 2021, perusahaan mencatatkan rekor laba bersih sebesar USD
13,56 juta, berbalik dari rugi bersih di tahun 2020. Namun, tren profitabilitas menunjukkan penurunan di akhir periode
laporan; laba bersih turun dari USD 2,94 juta (2024) menjadi rugi bersih sebesar USD 1,44 juta pada 2025. Penurunan
tajam ini didorong oleh beban pajak yang besar dan penurunan margin bruto, meskipun perusahaan berhasil melakukan
efisiensi pada beban operasi yang turun sebesar 8,25% di tahun terakhir.
Analisis Rasio Keuangan Historis
Rasio Keuangan 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Current Ratio (x) 5,51 5,19 5,49 4,66 5,86 6,51 6,10
Debt to Equity Ratio (x) 0,08 0,10 0,10 0,09 0,08 0,07 0,09
Net Profit Margin (%) -2,78% -0,58% 6,33% 1,52% 1,68% 1,57% -0,77%
Return on Assets (%) -1,68% -0,27% 4,05% 1,02% 0,98% 0,87% -0,42%
Dari perspektif likuiditas, PT Tifico Fiber Indonesia Tbk berada dalam posisi yang sangat aman. Current Ratio yang secara
konsisten berada di atas 5,0x (bahkan mencapai 6,10x pada 2025) menunjukkan bahwa perusahaan memiliki aset lancar
yang jauh lebih besar daripada kewajiban jangka pendeknya. Hal ini memberikan fleksibilitas operasional yang luar biasa
dan risiko gagal bayar yang hampir tidak ada. Sejalan dengan itu, Debt to Equity Ratio (DER) yang rata-rata di bawah
0,10x menegaskan strategi pendanaan perusahaan yang sangat rendah risiko, di mana hampir seluruh operasional
didanai oleh modal sendiri daripada hutang bank.
Namun, tantangan utama muncul pada rasio profitabilitas. Net Profit Margin (NPM) mengalami fluktuasi yang tajam,
sempat mencapai performa terbaiknya di 6,33% pada 2021 namun harus jatuh ke angka negatif -0,77% pada 2025.
Demikian pula dengan Return on Assets (ROA) yang relatif rendah, menunjukkan bahwa perusahaan belum optimal
dalam memutar asetnya yang besar untuk menghasilkan laba bersih. Meskipun neraca sangat sehat, efisiensi biaya dan
strategi penetapan harga menjadi faktor krusial yang perlu diperbaiki untuk meningkatkan margin keuntungan di masa
depan.
Kesimpulan Analisa Historis
Secara keseluruhan, PT Tifico Fiber Indonesia Tbk merupakan perusahaan dengan fundamental neraca yang sangat
kokoh namun menghadapi tantangan serius pada efisiensi operasional. Struktur modal yang kuat dengan
ketergantungan rendah pada hutang luar memberikan perlindungan yang baik terhadap gejolak ekonomi makro. Namun,
profitabilitas yang tidak stabil dan ketergantungan pada pendapatan non-operasional (seperti bunga) menunjukkan
bahwa bisnis inti di sektor serat sintetis sedang menghadapi tekanan margin yang berat. Perusahaan perlu fokus pada
inovasi produk atau efisiensi beban pokok penjualan guna memastikan pertumbuhan yang berkelanjutan, karena
ketahanan neraca saja tidak cukup tanpa didukung oleh pertumbuhan laba operasional yang konsisten.
17. PRODUK ATAU JASA YANG DIHASILKAN
PT Tifico Fiber Indonesia Tbk merupakan produsen serat poliester terkemuka yang menghasilkan tiga kategori produk
utama, yaitu biji poliester (polyester chip), serat poliester (polyester staple fiber), dan benang poliester (polyester filament
yarn). Segmen serat poliester merupakan kontributor pendapatan terbesar bagi Perseroan yang mencakup 53,12% dari
total pendapatan pada tahun 2024. Selain produk berbahan murni, Perseroan juga memproduksi poliester daur ulang
atau RCL (Recycled Polyester) yang terbuat dari 100% sampah botol plastik dan telah mendapatkan sertifikasi Global
Recycled Standard (GRS). Seluruh produk manufaktur ini diolah melalui proses polimerisasi menggunakan bahan baku
utama berupa Purified Terephthalic Acid (PTA) dan Mono Ethylene Glycol (MEG).
Ragam produk serat stapel yang dihasilkan meliputi Regular Fiber untuk bahan kain TC, TR, dan PE, Hollow Fiber sebagai
pengisi bantal dan boneka, serta Shortcut Fiber yang digunakan sebagai pengganti pulp kayu dalam pembuatan kertas.
Pada segmen benang filamen, Perseroan memproduksi berbagai varian benang seperti Fully Oriented Yarn (FOY), Partially
Oriented Yarn (POY), Spin Drawn Yarn (SDY), dan Drawn Textured Yarn (DTY). Perseroan juga melakukan inovasi produk
bernilai tambah tinggi yang telah dikembangkan dalam beberapa tahun terakhir, seperti benang medis (medical yarn)
dan serat higienis (hygiene fibers). Kapasitas produksi tahunan Perseroan saat ini mencapai 182.120 ton untuk biji
poliester, 154.400 ton untuk serat stapel, dan 75.770 ton untuk benang filamen.
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK x
Page 15
Situasi Bisnis Eksisteing Saat ini Perseroan berfokus di industri polyester dengan produk utama berupa biji poliester (Polyester Chips), serat poliester (Polyester Staple Fiber), dan benang poliester (Polyester Filament Yarn) Serat Poliester Perseroan menghasilkan produk jenis Staple Fiber antara lain: • Reguler Fiber yang digunakan sebagai bahan TC, TR dan PE 100%. • Hollow Fiber yang digunakan sebagai bahan Padding, Bed cover, Boneka, dll. • Shortcut Fiber yang digunakan sebagai substitusi dari pulp kayu untuk membuat kertas. Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xi
Page 16
Benang Polyester Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xii
Page 17
Biji Poliester Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xiii
Page 18
Sebagai bagian dari strategi diversifikasi usaha dan optimalisasi aset, Perseroan berencana mengembangkan proyek
properti komersial terpadu bernama “Gayungan Square” di dalamnya terdapat “Gayungan Point”, “Gayungan Arcade”
dan “Gayungan Living” di Surabaya. Proyek mixed-use ini akan menyediakan hunian sewa eksklusif (kostel/co-living)
sebanyak 178 unit dengan luas rata-rata per unit sebesar 20 m². Selain hunian, kawasan ini akan dilengkapi dengan 20
unit rumah kantor (rukan) setinggi tiga lantai yang menyasar pelaku UKM, profesional, dan perusahaan rintisan.
Perseroan juga akan menyediakan fasilitas gedung pertemuan dan meeting room untuk kebutuhan MICE (Meeting,
Incentive, Convention, and Exhibition) guna mendukung aktivitas bisnis dan komunitas di wilayah tersebut.
Kawasan “Gayungan Square” di dalamnya terdapat “Gayungan Point”, “Gayungan Arcade” dan “Gayungan Living” juga
akan didukung oleh fasilitas ritel dan F&B melalui penyewaan ruang usaha (rental space), termasuk area kantin yang
menyediakan 20 unit kios. Fasilitas olahraga yang direncanakan meliputi lapangan basket, badminton, serta area gym
untuk mendukung gaya hidup sehat penghuni dan masyarakat sekitar. Seluruh produk manufaktur Perseroan telah
memenuhi standar kualitas internasional dan keamanan lingkungan, seperti OEKO-TEX Standard 100, sertifikasi Halal
MUI, serta sistem manajemen mutu ISO 9001, ISO 14001, dan ISO 45001. Melalui pengembangan lini bisnis properti ini,
Perseroan bertujuan untuk menciptakan sumber pendapatan berulang (recurring income) dan meningkatkan nilai
perusahaan secara keseluruhan.
Denah Lokasi Bidang Usaha Baru
Peta Lokasi Bidang Usaha Baru
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xiv
Page 19
Berdasarkan RDTR Surabaya dengan situs (www.petaperuntukan.dprkpp.web.id) dan mengacu pada Peraturan Daerah Kota PERDA Nomor 3 Tahun 2025 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Surabaya Tahun 2025-2045, lokasi pengembangan baru di berada di Zona Perkantoran (KT) dengan Sub-Zona Kantor Pemerintah (KT-1). Berdasarkan hasil Highest and Best Use Study (HBU) terhadap aset lahan milik Perseroan yang berlokasi di koridor Jalan Ahmad Yani, Kota Surabaya, kawasan tersebut memiliki tingkat potensi yang tinggi untuk dikembangkan menjadi properti komersial atau hunian terpadu (mixed-use development). Hal ini didukung oleh posisi lahan yang memiliki frontage langsung ke jalan utama dengan tingkat visibilitas dan eksposur yang sangat baik, sehingga memberikan nilai komersial yang kuat. Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xv
Page 20
Blok Plan Rencana Produk Bidang Usaha Baru
Mix-Use Commercial Space, Perkantoran Dan Kostel
Gedung Commercial Space
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xvi
Page 21
Rukan, Kostel, dan Sport Area
Jumlah Jumlah Luas
Jenis Properti Keterangan
Unit/Blok Lantai (Unit/Bangunan)
Kost Eksklusif (Kostel) 178 Unit 4 Lantai per unit Terbagi dalam 3 blok: Blok A (72 unit), Blok B (64
unit), dan Blok C (42 unit).
Rumah Kantor (Rukan) 20 Unit 3 Lantai LT: , LB: Lokasi pada Blok B dan ditujukan untuk pelaku
UKM atau profesional.
Commercial Space 1 Gedung 3 Lantai (Total) Mencakup area ritel, lobby, atrium, co-working
space, dan meeting room.
Kantin 20 Unit Kios 2 Lantai per unit 10 unit di lantai 1 dan 10 unit di lantai 2.
Club House 1 Bangunan 2 Lantai per lantai Dilengkapi ruang administrasi, ruang ganti, dan
teras.
Lapangan Basket 1 Unit - Bagian dari fasilitas area olahraga.
Lapangan Badminton 1 Unit - Bagian dari fasilitas area olahraga.
Informasi Tambahan:
• Lokasi Proyek: Terletak di koridor Jalan Ahmad Yani, Gayungan, Surabaya, dengan total luas lahan
pengembangan sebesar 11.267 .
• Tujuan: Pengembangan ini bertujuan untuk optimalisasi aset non-operasional Perseroan guna menciptakan
pendapatan berulang (recurring income) melalui penyewaan properti.
• Fasilitas Pendukung: Selain bangunan utama, kawasan ini dirancang dengan prasarana pendukung, taman, dan
area parkir yang terintegrasi.
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xvii
Page 22
18. TEKNOLOGI YANG DIGUNAKAN
Dalam memproduksi poliester, PT Tifico Fiber Indonesia Tbk menggunakan serangkaian teknologi yang berfokus pada
efisiensi proses kimia, pengelolaan lingkungan, dan penghematan energi. Berikut adalah rincian teknologi yang
digunakan:
1. Proses Produksi Utama (Polimerisasi)
Seluruh produk utama Perseroan, termasuk biji poliester (Polyester Chip), serat poliester (Staple Fiber), benang poliester
(Filament Yarn), dan produk daur ulang (RCL), dihasilkan melalui proses polimerisasi. Proses ini menggunakan bahan
baku utama berupa Purified Terephthalic Acid (PTA) dan Mono Ethylene Glycol (MEG) yang berasal dari minyak mentah
dan gas alam.
2. Teknologi Ramah Lingkungan (Green Technology)
Perseroan secara aktif mengintegrasikan teknologi ramah lingkungan ke dalam mesin-mesin produksinya guna
meningkatkan efisiensi energi sekaligus mengurangi dampak negatif terhadap lingkungan. Beberapa implementasi
spesifiknya meliputi:
• Pemanfaatan Residu: Mengoptimalkan sumber energi terbarukan dengan memanfaatkan kalori residu dari proses
produksi, limbah PTA, dan sludge IPAL sebagai bahan bakar boiler untuk mengurangi ketergantungan pada bahan
bakar fosil.
• Peremajaan Mesin (Renewal Machinery): Melakukan pembaruan secara berkala terhadap mesin-mesin yang sudah
usang dengan mesin berteknologi baru yang lebih hemat energi guna mengoptimalkan efisiensi produksi.
3. Teknologi Pengendalian Emisi dan Debu
Untuk menjaga kualitas udara dan memenuhi standar regulasi, Perseroan menerapkan teknologi pengendalian emisi
pada sumber-sumber energi mereka:
• ESP (Electrostatic Precipitators): Digunakan pada boiler unit pembangkit listrik untuk mengurangi emisi debu.
• Bag Filter dan Cyclone: Diterapkan pada steam boiler dan insinerator untuk menyaring partikel debu sebelum
dilepaskan ke udara.
4. Teknologi Pengolahan Limbah (WWT)
Dalam pemanfaatan sumber daya air, Perseroan menggunakan sistem Waste Water Treatment (WWT) atau pengolahan
limbah air yang efektif. Teknologi ini memungkinkan Perseroan untuk mendaur ulang air dari proses industri sehingga
dapat digunakan kembali, yang membantu menekan dampak negatif terhadap sumber daya air di sekitar area
operasional.
5. Inovasi Produk Bernilai Tambah
Perseroan juga memanfaatkan teknologi untuk mengembangkan produk inovatif selama lima tahun terakhir, seperti **
medical yarn** (benang medis) dan hygiene fibers (serat higienis), serta terus memperbesar skala produksi produk
berbahan 100% sampah plastik daur ulang yang telah bersertifikasi Global Recycled Standard (GRS).
PT Tifico Fiber Indonesia Tbk akan menerapkan serangkaian teknologi yang relevan dan terintegrasi untuk mendukung
lini bisnis properti barunya, baik pada tahap pembangunan maupun tahap operasional. Penerapan teknologi ini
diharapkan dapat meningkatkan nilai tambah aset properti, menjamin keamanan, serta memberikan kenyamanan bagi
para penghuni dan penyewa di kawasan properti Perseroan. Berikut adalah rincian teknologi yang digunakan:
1. Tahap Perencanaan dan Pembangunan
Perseroan memanfaatkan sistem perencanaan dan desain berbasis digital. Teknologi ini bertujuan untuk:
• Meningkatkan akurasi desain bangunan.
• Meningkatkan efisiensi pelaksanaan proyek dan optimalisasi waktu pembangunan.
• Memperkuat pengendalian biaya konstruksi.
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xviii
Page 23
2. Tahap Operasional dan Pengelolaan
Untuk menunjang efisiensi dan transparansi selama masa operasional, Perseroan akan mengimplementasikan teknologi
berikut:
• Property Management System (PMS): Sistem terintegrasi untuk mengelola penyewaan, administrasi penyewa,
sistem penagihan, pelaporan keuangan, serta pemeliharaan aset secara terstruktur dan terdokumentasi.
• Building Management System (BMS): Digunakan untuk mengendalikan utilitas gedung seperti listrik, air, dan sistem
pendingin secara efisien guna menekan biaya operasional jangka panjang.
• Property Technology (Proptech): Implementasi teknologi untuk kenyamanan dan keamanan pengguna, yang
meliputi:
o Sistem akses dan keamanan berbasis smart card, RFID, atau digital access control.
o Sistem CCTV terintegrasi di seluruh kawasan.
19. PASAR YANG DITUJU
PT Tifico Fiber Indonesia Tbk ("Perseroan") menetapkan target pasar yang terbagi ke dalam dua lini bisnis utama, yaitu
industri manufaktur serat poliester dan rencana diversifikasi ke sektor properti komersial. Secara keseluruhan, Perseroan
berusaha menjaga stabilitas melalui pasar manufaktur poliester yang sudah mapan, sembari menciptakan sumber
pendapatan baru (recurring income) dari pasar properti di Surabaya. Berikut adalah rincian pasar yang dituju oleh
Perseroan:
1. Pasar Industri Poliester (Eksisting)
Perseroan beroperasi di sektor hulu produksi poliester dengan jangkauan pasar sebagai berikut:
• Jangkauan Geografis: Perseroan menyasar pasar domestik dan internasional. Pada tahun 2024, penjualan domestik
mendominasi sebesar 80,42%, sementara pasar ekspor mencakup 19,58%. Negara tujuan ekspor utama meliputi
Jepang, Thailand, Amerika Serikat, Tiongkok, dan Jerman.
• Fokus Strategis: Mengingat persaingan global yang ketat (terutama dari Tiongkok), Perseroan secara sadar memilih
strategi untuk fokus pada pasar domestik guna mengoptimalkan peluang di dalam negeri dan membangun
hubungan lebih erat dengan pelanggan lokal.
• Segmen Pelanggan: Sebagai produsen hulu, pelanggan utama Perseroan adalah entitas industri (B2B), termasuk
perusahaan besar seperti Teijin Frontier Co., Ltd. dan PT Indo Kordsa Polyester.
• Dukungan UMKM: Perseroan juga berkomitmen mendukung pengembangan Usaha Mikro, Kecil, dan Menengah
(UMKM) dengan menyediakan serat poliester berkualitas tinggi untuk meningkatkan daya saing produk mereka
dalam rantai pasok tekstil nasional.
2. Pasar Properti Komersial (“Gayungan Square” di dalamnya terdapat “Gayungan Point”, “Gayungan Arcade” dan
“Gayungan Living”)
Melalui rencana penambahan bidang usaha properti di Surabaya, Perseroan membidik segmen pasar yang sangat spesifik
berdasarkan fasilitas yang dikembangkan:
• Kost Eksklusif (Co-Living/Kostel): Menargetkan mahasiswa, dosen, dan peserta pendidikan profesi dari universitas
sekitar (seperti UIN Sunan Ampel, Univ. Bhayangkara, dan Petra), serta tenaga medis (dokter/staf) dari rumah sakit
terdekat (RS Bhayangkara, RSI Jemursari, RSPAL). Selain itu, produk ini menyasar profesional muda dan pekerja urban
dengan mobilitas tinggi.
• Rumah Kantor (Rukan): Ditujukan bagi pelaku UKM, perusahaan rintisan (startup), profesional (seperti konsultan,
notaris, atau klinik), serta kantor perwakilan yang membutuhkan ruang usaha multifungsi di lokasi strategis.
• Gedung Pertemuan dan MICE: Menyasar instansi pemerintah, perusahaan swasta (untuk rapat, pelatihan, atau
seminar), lembaga pendidikan, dan komunitas lokal untuk acara bisnis maupun sosial.
• Rental Space (Ritel & F&B): Menargetkan pelaku usaha makanan, minuman, dan penyedia jasa kebutuhan harian
yang memanfaatkan captive market dari penghuni kostel dan pengguna rukan di dalam kawasan, serta masyarakat
permukiman sekitar.
• Sarana Olahraga: Membidik masyarakat umum dan komunitas yang memiliki kesadaran terhadap gaya hidup sehat
di wilayah Surabaya.
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xix
Page 24
20. KONDISI USAHA DAN PERSAINGAN
Kondisi usaha dan persaingan PT Tifico Fiber Indonesia Tbk mencakup tantangan berat di industri tekstil dan produk
tekstil (TPT) eksisting serta peluang strategis dalam rencana diversifikasi ke sektor properti.
1. Kondisi dan Persaingan Industri Poliester (Eksisting)
Industri TPT di Indonesia sepanjang tahun 2024 hingga 2025 menghadapi iklim usaha yang sangat menantang. Kondisi
ini dipengaruhi oleh ketidakpastian geopolitik global, fluktuasi nilai mata uang, dan perubahan harga komoditas global.
• Tekanan Produk Impor: Pasar domestik melemah akibat gempuran produk impor dari Tiongkok yang mengalami
kelebihan pasokan (over supply) sehingga dijual dengan harga jauh lebih murah. Hal ini memicu perang harga yang
menggerus daya saing produsen lokal.
• Kondisi Pasokan bahan Baku: Jika ketegangan geopolitik Timur Tengah tidak segera mereda, industri poliester
nasional terancam mengalami stagnasi produksi total, yang pada akhirnya akan memicu efek domino berupa
kenaikan harga pada sektor kain dan pakaian jadi dalam waktu singkat. Diperlukan langkah mitigasi taktis dari
pemerintah, seperti relaksasi bea masuk bahan baku non-Timur Tengah, untuk mencegah kelumpuhan pada sektor
hulu tekstil. Kondisi pasokan bahan baku industri poliester di Indonesia saat ini tengah berada dalam titik kritis akibat
eskalasi konflik di Timur Tengah yang mengganggu rantai pasok global. Industri ini menghadapi tantangan ganda
berupa ketergantungan impor Monoetilen Glikol (MEG) yang mencapai 85% dari wilayah konflik serta lonjakan harga
turunan petrokimia yang mencapai angka 40% akibat volatilitas harga minyak mentah. Secara logistik, ancaman
blokade di jalur maritim strategis memaksa para pelaku industri untuk segera melakukan diversifikasi sumber
pasokan ke negara alternatif seperti Malaysia, Amerika Serikat, atau Afrika, meskipun langkah ini berisiko
meningkatkan biaya produksi lebih tinggi.
• Kondisi Pasar: Permintaan ekspor cenderung rendah, sementara daya beli masyarakat domestik belum sepenuhnya
pulih, dengan pertumbuhan konsumsi rumah tangga yang melambat di bawah 5%.
• Regulasi Pemerintah: Implementasi Permendag Nomor 8 Tahun 2024 yang menghapus persyaratan pertimbangan
teknis (Pertek) impor sempat menimbulkan kekhawatiran karena membanjirnya produk tekstil impor secara masif
di pasar dalam negeri.
• Kenaikan Biaya Produksi: Perseroan menghadapi lonjakan harga energi dan bahan baku utama (PTA dan MEG) yang
dipengaruhi harga minyak mentah dunia, serta kenaikan upah buruh yang menekan margin keuntungan.
• Lanskap Persaingan: Persaingan yang sangat ketat menyebabkan beberapa kompetitor menghentikan operasional
atau menutup pabriknya. Perseroan merespons kondisi ini dengan menurunkan kapasitas produksi sebesar 30%
untuk menjaga keseimbangan arus kas.
2. Kondisi dan Persaingan Sektor Properti (Bisnis Baru)
Perseroan melihat peluang untuk mengoptimalkan aset tanah di Surabaya melalui proyek “Gayungan Square” di
dalamnya terdapat “Gayungan Point”, “Gayungan Arcade” dan “Gayungan Living” sebagai langkah mitigasi terhadap
volatilitas bisnis manufaktur.
• Potensi Pasar Surabaya: Surabaya merupakan pusat ekonomi Indonesia Timur yang memiliki kebutuhan
berkelanjutan terhadap hunian sewa dan ruang komersial. Sektor properti di wilayah ini dinilai relatif resilien
dibandingkan segmen spekulatif.
• Persaingan Bisnis Properti:
o Kost Eksklusif (Co-Living): Persaingan berasal dari kost menengah hingga premium di sekitar kampus dan
rumah sakit. TFCO mengandalkan keunggulan pengelolaan profesional dan integrasi fasilitas.
o Rumah Kantor (Rukan): Persaingan cukup ketat di sepanjang koridor jalan utama Surabaya. Keunggulan
Perseroan terletak pada lokasi strategis (frontage) di Jl. Ahmad Yani dengan visibilitas tinggi.
o MICE dan Rental Space: Perseroan bersaing dengan hotel dan mall besar (seperti Royal Plaza dan City of
Tomorrow). Strategi Perseroan adalah menyasar ceruk pasar (market niche) skala komunitas dan pelaku
UKM.
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xx
Page 25
3. Strategi Menghadapi Persaingan
Untuk mempertahankan keberlanjutan usaha, Perseroan menerapkan beberapa kebijakan strategis:
• Fokus Pasar Domestik: Mengoptimalkan hubungan dengan pelanggan dalam negeri guna menghindari persaingan
global yang terlalu agresif, terutama dari Tiongkok.
• Keunggulan Kualitas: Mempertahankan standar kualitas produk sebagai nilai pembeda utama dari produk impor
murah.
• Efisiensi Operasional: Melakukan peremajaan mesin, pemanfaatan kalori residu, dan penggunaan teknologi ramah
lingkungan untuk menekan biaya energi.
• Inovasi Produk: Terus memperbesar skala produksi produk daur ulang (Recycled Polyester) yang bersertifikasi
internasional (GRS) untuk memenuhi permintaan pasar yang sadar lingkungan.
21. POLA BISNIS
PT Tifico Fiber Indonesia Tbk ("Perseroan") menjalankan pola bisnis yang berfokus pada dua pilar utama, yaitu
manufaktur serat poliester sebagai bisnis inti dan diversifikasi ke sektor properti komersial sebagai strategi
pertumbuhan jangka panjang. Secara keseluruhan, pola bisnis Perseroan didasarkan pada strategi optimalisasi aset dan
diversifikasi pendapatan (income diversification) untuk menjaga kesinambungan kinerja keuangan di tengah dinamika
industri yang siklikal.
Berikut adalah detail pola bisnis Perseroan berdasarkan segmen usahanya:
1. Pola Bisnis Industri Poliester (Bisnis Inti)
Dalam lini bisnis manufaktur, Perseroan mengoperasikan model bisnis industri hulu yang terintegrasi:
• Proses Produksi: Produk dihasilkan melalui proses polimerisasi menggunakan bahan baku utama berupa Purified
Terephthalic Acid (PTA) dan Mono Ethylene Glycol (MEG) yang berasal dari minyak mentah dan gas alam.
• Segmen Produk: Perseroan membagi aktivitasnya ke dalam empat segmen utama: Polyester Chip, Polyester Staple
Fiber (kontributor pendapatan terbesar), Polyester Filament Yarn, dan produk daur ulang atau RCL (Recycled
Polyester).
• Jangkauan Pasar: Perseroan melayani pasar domestik dan internasional, dengan fokus strategis pada pasar
domestik (mencapai 80,42% dari penjualan) untuk menghindari persaingan global yang terlalu agresif.
• Model Penjualan: Sebagai produsen hulu, Perseroan menggunakan mekanisme penjualan langsung dan kontraktual
kepada pelanggan industri (B2B), termasuk dukungan terhadap pengembangan UMKM melalui penyediaan bahan
baku berkualitas.
2. Pola Bisnis Properti (Diversifikasi Strategis)
Melalui proyek “Gayungan Square” di dalamnya terdapat “Gayungan Point”, “Gayungan Arcade” dan “Gayungan
Living” di Surabaya, Perseroan mengadopsi model bisnis properti yang berorientasi pada pendapatan berulang
(recurring income):
• Pengembangan Terpadu (Mixed-Use): Perseroan mengembangkan kawasan yang mengintegrasikan fungsi hunian
sewa (kostel), ruang usaha (rukan), fasilitas pertemuan (MICE), ritel, dan sarana olahraga dalam satu ekosistem.
• Model Pemanfaatan: Berbeda dengan model jual-putus, Perseroan berfokus pada penyewaan dan pengelolaan
aset milik sendiri untuk menciptakan arus kas yang stabil dalam jangka menengah dan panjang.
• Integrasi Teknologi: Pengelolaan operasional didukung oleh teknologi properti (Proptech), seperti Property
Management System (PMS) untuk administrasi penyewa dan Building Management System (BMS) untuk efisiensi
utilitas.
3. Keunggulan Kompetitif dan Nilai Perusahaan berupa Pola bisnis Perseroan diperkuat oleh beberapa faktor kunci:
• Kepemilikan Aset: Memanfaatkan lahan milik sendiri yang strategis sehingga tidak bergantung pada akuisisi lahan
baru yang mahal.
• Landasan Nilai (5 Pilar): Seluruh operasional didasarkan pada nilai-nilai SDM andal, inovasi di segala lini, kepuasan
pelanggan, kerja sama tim yang harmonis, serta lingkungan kerja yang aman dan lestari.
• Komitmen Keberlanjutan (ESG): Mengintegrasikan prinsip ekonomi sirkular melalui produk daur ulang (RCL)
bersertifikasi internasional (GRS) dan penerapan teknologi ramah lingkungan dalam proses produksi.
• Manajemen Risiko: Menerapkan sistem manajemen risiko yang terintegrasi untuk mengantisipasi volatilitas harga
komoditas (PTA/MEG) serta dinamika pasar properti.
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xxi
Page 26
22. STRATEGI PEMASARAN DAN PENJUALAN
Strategi pemasaran dan penjualan PT Tifico Fiber Indonesia Tbk terbagi menjadi dua fokus utama, yaitu untuk
mempertahankan kepemimpinan di industri manufaktur poliester serta strategi penetrasi untuk lini bisnis properti yang
baru. Secara keseluruhan, strategi ini dirancang untuk menciptakan sumber pendapatan berulang (recurring income)
yang stabil melalui sektor properti, sekaligus menjaga posisi kuat di sektor manufaktur poliester. Berikut adalah rincian
strategi pemasaran dan penjualan perusahaan:
1. Strategi Industri Poliester (Bisnis Utama). Perseroan menerapkan pendekatan yang berfokus pada kualitas dan
pasar domestik guna menghadapi tantangan industri global:
• Fokus Pasar Domestik: Perseroan memprioritaskan pasar dalam negeri, yang mencakup 80,42% dari total penjualan
pada tahun 2024, untuk memitigasi risiko persaingan global yang agresif dari Tiongkok.
• Diferensiasi Kualitas: Manajemen menjaga standar kualitas produksi yang tinggi sebagai nilai utama untuk
membedakan produk Perseroan dengan produk impor murah yang membanjiri pasar.
• Inovasi Produk Bernilai Tambah: Perseroan berfokus pada pengembangan produk dengan nilai tambah tinggi,
seperti medical yarn dan hygiene fibers, serta memperbesar penggunaan recycled chip bottle (RCL) yang sangat
diterima oleh pasar karena kesadaran lingkungan.
• Kepuasan Pelanggan: Perusahaan secara rutin melakukan survei kepuasan pelanggan untuk memastikan produk
memenuhi ekspektasi dan membangun loyalitas jangka panjang.
• Dukungan UMKM: Membuka peluang kerja sama dan menyediakan serat poliester berkualitas tinggi bagi pelaku
Usaha Mikro, Kecil, dan Menengah (UMKM) untuk memperkuat rantai pasok nasional.
• Pemanfaatan Peluang Industri: Menarik pelanggan baru dari kompetitor yang telah menghentikan operasionalnya
akibat tekanan bisnis.
2. Strategi Bisnis Properti (Bisnis Baru). Untuk proyek properti di Surabaya, Perseroan menggunakan strategi
pemasaran terpadu yang agresif:
• Target Pasar Spesifik: Pemasaran diarahkan pada segmen mahasiswa, tenaga medis, pekerja urban, serta pelaku
UKM yang membutuhkan ruang usaha strategis.
• Pemasaran Digital: Mengoptimalkan media sosial seperti Instagram dan TikTok melalui konten visual modern dan
kampanye berbayar (ads) untuk menjangkau segmen milenial dan profesional muda.
• Kerja Sama Platform Agregator: Menjalin kemitraan dengan platform kost dan properti terkemuka seperti
Mamikos, Rukita, atau Cove untuk meningkatkan visibilitas secara daring.
• Optimalisasi SEO: Mengelola situs web resmi dan konten digital agar proyek mudah ditemukan oleh calon penyewa
di mesin pencari.
• Pemanfaatan Captive Market: Strategi ritel dan F&B difokuskan untuk melayani penghuni kostel dan pengguna
rukan di dalam kawasan itu sendiri guna menjaga okupansi yang stabil.
• Sistem Manajemen Terintegrasi: Implementasi Property Management System (PMS) untuk memudahkan proses
reservasi, pembayaran, dan komunikasi transparan dengan penyewa.
23. KEBUTUHAN PRODUKSI ATAU OPERASI
Kebutuhan produksi dan operasional PT Tifico Fiber Indonesia Tbk terbagi menjadi dua fokus utama, yaitu untuk
menjalankan bisnis manufaktur serat poliester yang sudah ada serta persiapan operasional untuk lini bisnis properti
baru.
Berikut adalah rincian kebutuhan produksi dan operasional tersebut:
1. Kebutuhan Operasional Bisnis Manufaktur Poliester
Perseroan membutuhkan integrasi sumber daya fisik, energi, dan manusia yang signifikan untuk mempertahankan
kapasitas produksinya:
• Bahan Baku Utama: Produksi poliester sangat bergantung pada pasokan Purified Terephthalic Acid (PTA) dan Mono
Ethylene Glycol (MEG) yang merupakan turunan minyak mentah dan gas alam. Untuk produk daur ulang (RCL),
Perseroan membutuhkan pasokan sampah botol plastik (recycled chip bottle).
• Energi dan Utilitas: Operasional pabrik membutuhkan pasokan energi yang stabil, di mana 57% berasal dari PLN
dan 43% dari pembangkit listrik sendiri (power plant). Sumber energi utama meliputi batubara, gas alam, listrik,
dan BBM. Selain itu, kebutuhan air industri dipenuhi dari Sungai Cisadane dan hasil daur ulang sistem Waste Water
Treatment (WWT).
• Sumber Daya Manusia: Per Desember 2025, operasional Perseroan didukung oleh 894 karyawan (total 1.518
termasuk entitas afiliasi) yang bekerja dengan budaya 5S (Seiri, Seiton, Seiso, Seiketsu, Shitsuke).
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xxii
Page 27
• Perawatan dan Teknologi: Perseroan melakukan peremajaan mesin (renewal machinery) secara berkala untuk
menjaga efisiensi produksi. Operasional juga mencakup pengendalian emisi menggunakan teknologi seperti
Electrostatic Precipitator (ESP), Bag Filter, dan Cyclone.
2. Kebutuhan Operasional Bisnis Properti (“Gayungan Square” di dalamnya terdapat “Gayungan Point”, “Gayungan
Arcade” dan “Gayungan Living”)
Untuk menjalankan rencana bisnis properti di Surabaya, kebutuhan operasionalnya meliputi:
• Penyediaan Lahan dan Infrastruktur: Memanfaatkan aset tanah seluas 11.267 m² di Jl. Ahmad Yani, Surabaya
untuk membangun 178 unit kostel, 20 unit rukan, area MICE, ritel, dan sarana olahraga.
• Sistem Manajemen Digital: Operasional properti membutuhkan implementasi Property Management System
(PMS) untuk administrasi penyewa dan penagihan, serta Building Management System (BMS) untuk efisiensi
utilitas (listrik/air).
• Keamanan dan Fasilitas: Dibutuhkan sistem keamanan terintegrasi seperti CCTV, digital access control (smart
card/RFID), serta pengelolaan area publik seperti taman dan lapangan olahraga.
• Struktur Organisasi Baru: Perseroan berencana membentuk Divisi Properti khusus dengan kebutuhan tenaga kerja
sebanyak 15 orang, mencakup manajer pengembangan, operasional, pemasaran, keuangan, hingga legal.
3. Kebutuhan Kepatuhan dan Keberlanjutan
Dalam setiap operasionalnya, Perseroan wajib memenuhi standar tertentu:
• Standar Keselamatan (K3): Mempertahankan sertifikasi bendera emas SMK3 dan menyediakan sarana
keselamatan yang memadai untuk mencapai zero accident.
• Pengelolaan Lingkungan: Operasional membutuhkan anggaran untuk pengelolaan limbah B3, serta penerapan
prinsip 3R (Reduce, Reuse, Recycle) untuk mencapai target zero waste.
• Sertifikasi Produk: Memastikan kelanjutan sertifikasi OEKO-TEX Standard 100, Halal MUI, serta sertifikasi Global
Recycled Standard (GRS) untuk produk daur ulang.
24. FAKTOR RISIKO UTAMA
PT Tifico Fiber Indonesia Tbk membagi faktor risiko utamanya ke dalam beberapa kategori, yang mencakup risiko dari
bisnis manufaktur serat poliester yang sudah berjalan maupun risiko dari rencana ekspansi ke sektor properti.
Berikut adalah rincian faktor risiko utama perusahaan:
1. Risiko Pasar dan Operasional (Industri Poliester)
• Risiko Harga Komoditas: Harga bahan baku utama Perseroan, yaitu Purified Terephthalic Acid (PTA) dan Mono
Ethylene Glycol (MEG), sangat dipengaruhi oleh fluktuasi harga minyak mentah dunia. Perubahan harga ini
berdampak langsung pada biaya produksi dan margin keuntungan. Jika ketegangan geopolitik Timur Tengah tidak
segera mereda, industri poliester nasional terancam mengalami stagnasi produksi total, yang pada akhirnya akan
memicu efek domino berupa kenaikan harga pada sektor kain dan pakaian jadi dalam waktu singkat. Diperlukan
langkah mitigasi taktis dari pemerintah, seperti relaksasi bea masuk bahan baku non-Timur Tengah, untuk mencegah
kelumpuhan pada sektor hulu tekstil.
• Persaingan Produk Impor: Industri tekstil domestik menghadapi tekanan berat dari gempuran produk impor,
terutama dari Tiongkok, yang sering dijual dengan harga di bawah pasar (dumping) karena kelebihan pasokan di
negara asal.
• Risiko Nilai Tukar Mata Uang Asing: Meskipun mata uang pelaporan adalah Dolar AS, Perseroan tetap terpapar
risiko fluktuasi kurs saat mengonversi mata uang untuk pembelian bahan pembantu dalam Rupiah, Yen Jepang, Euro,
atau Dolar Singapura.
• Risiko Tingkat Suku Bunga: Perubahan suku bunga pasar dapat memengaruhi beban bunga atas pinjaman bank
jangka panjang yang dimiliki Perseroan.
2. Risiko Keuangan
• Risiko Kredit: Risiko kerugian yang timbul jika pelanggan gagal memenuhi kewajiban pembayarannya (wanprestasi).
• Risiko Likuiditas: Risiko di mana pendapatan jangka pendek tidak mampu menutupi pengeluaran jangka pendek.
Perseroan memitigasi hal ini dengan menjaga fasilitas kredit dan rutin mengevaluasi proyeksi arus kas.
• Penilaian Persediaan: Adanya risiko di mana biaya perolehan persediaan lebih tinggi secara signifikan dibandingkan
nilai realisasi netonya, yang dipengaruhi oleh tren permintaan global dan estimasi harga jual.
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xxiii
Page 28
3. Risiko Terkait Lini Bisnis Properti (Bisnis Baru)
Sehubungan dengan proyek “Gayungan Square” di dalamnya terdapat “Gayungan Point”, “Gayungan Arcade” dan
“Gayungan Living”, Perseroan mengidentifikasi beberapa risiko spesifik:
• Risiko Investasi dan Pembangunan: Meliputi keterlambatan pengembalian investasi, keterlambatan proyek,
pembengkakan biaya konstruksi, serta penurunan kualitas bangunan.
• Risiko Regulasi dan Perizinan: Keterlambatan dalam memperoleh izin dasar dan teknis seperti PKKPR, PBG,
AMDAL/UKL-UPL, dan ANDALALIN dapat menghambat pelaksanaan proyek.
• Risiko Permintaan Pasar: Rendahnya tingkat penyerapan pasar (okupansi) terhadap hunian sewa (kostel) dan ruang
kantor (rukan) yang dikembangkan.
• Risiko Persaingan Properti: Tekanan terhadap tarif sewa akibat persaingan dari pengembang properti eksisting di
wilayah Surabaya.
4. Risiko Eksternal dan Geopolitik
• Ketidakpastian Geopolitik: Konflik Ukraina-Rusia dan ketegangan di Timur Tengah menciptakan volatilitas pada
pasar keuangan dan energi global, yang secara tidak langsung memengaruhi biaya operasional Perseroan.
• Bencana Alam dan Kebakaran: Risiko kerusakan aset tetap dan gangguan operasional akibat kejadian alam atau
kecelakaan industri. Perseroan memitigasi risiko ini melalui perlindungan asuransi paket polis tertentu.
25. PERSYARATAN LEGALITAS DALAM MENJALANKAN BISNIS BARU DI BIDANG PROPERTI
Penambahan KBLI (Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia) merupakan tahapan awal yang bersifat fundamental
dan menjadi fondasi legalitas sebelum Perseroan dapat menjalankan bisnis baru di bidang properti.
Berikut adalah alasan utama mengapa penambahan KBLI harus dilakukan terlebih dahulu:
• Fondasi Legalitas dan Kepatuhan Regulasi: Sebagai perusahaan terbuka, setiap kegiatan usaha yang dijalankan
harus sesuai dengan maksud dan tujuan yang tercantum dalam Anggaran Dasar perusahaan. Tanpa KBLI yang
relevan, Perseroan secara hukum belum memiliki dasar untuk mengakui kegiatan usaha baru tersebut secara sah
dalam struktur organisasinya.
• Syarat Mutlak Perizinan Berusaha (OSS): Sistem perizinan berusaha berbasis risiko (OSS) mewajibkan pendaftaran
KBLI yang sesuai agar perusahaan dapat mengajukan izin usaha. Penambahan KBLI ini menjadi titik awal yang
menentukan seluruh rantai proses perizinan selanjutnya; jika KBLI tidak sesuai, tahapan berikutnya tidak dapat
diproses dalam sistem OSS.
• Prasyarat Perizinan Teknis: KBLI yang terdaftar menjadi syarat untuk memperoleh berbagai izin teknis
pembangunan properti, seperti:
o PKKPR (Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang).
o PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) dan SLF (Sertifikat Laik Fungsi).
o AMDAL/UKL-UPL (Perizinan Lingkungan) dan ANDALALIN (Analisis Dampak Lalu Lintas).
• Dasar Kerja Sama dengan Pihak Ketiga: KBLI yang sah memberikan dasar hukum bagi Perseroan untuk melakukan
kerja sama pembiayaan atau perikatan kontraktual dengan pihak ketiga terkait proyek baru tersebut.
• Kejelasan Penapisan Izin: Instansi pemerintah, seperti DPMPTSP Kota Surabaya, memerlukan KBLI yang pasti untuk
melakukan proses penapisan (screening) guna menentukan ruang lingkup kegiatan usaha dan persyaratan teknis
yang harus dipenuhi.
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xxiv
Page 29
26. PERSYARATAN MODAL DAN STRATEGI FINANSIAL
Perseroan memiliki ketentuan modal yang diatur secara ketat baik oleh regulasi internal (Anggaran Dasar) maupun
undang-undang yang berlaku di Indonesia:
• Modal Dasar dan Disetor: Berdasarkan perubahan terakhir (tahun 2010), modal dasar dan modal disetor Perseroan
adalah sebesar Rp2.411.538.200.000, yang terdiri dari 4.823.076.400 saham dengan nilai nominal Rp500 per saham.
• Cadangan Wajib: Sesuai Pasal 70 UU No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas, Perseroan wajib menyisihkan
paling sedikit 20% dari jumlah modal ditempatkan dan disetor sebagai cadangan dari saldo laba bersih setiap
tahunnya.
• Struktur Modal 2025: Target struktur modal Perseroan tetap stabil, didominasi oleh ekuitas sebesar 91,4% dan
liabilitas sebesar 8,6%. Rasio utang terhadap ekuitas (Debt to Equity Ratio) tercatat pada tingkat yang sehat yaitu
9,38%.
Strategi Finansial Utama
Strategi finansial Perseroan difokuskan pada pemeliharaan kelangsungan usaha dan efisiensi struktur permodalan:
• Kebijakan Pengelolaan Modal: Rencana permodalan disusun secara rutin oleh Direksi sebagai bagian dari Rencana
Bisnis dan disetujui oleh Dewan Komisaris untuk memastikan ketersediaan modal yang cukup dan struktur yang
optimal.
• Manajemen Likuiditas dan Utang: Perseroan mengelola profil likuiditas secara hati-hati melalui pengaturan
kecukupan kas dan penyediaan fasilitas kredit berkomitmen dari pihak ketiga (seperti PT Bank Central Asia Tbk)
untuk mendanai pengeluaran modal serta mengelola pinjaman yang jatuh tempo.
• Pendekatan Investasi Konservatif: Di tengah kondisi pasar manufaktur yang menantang, Perseroan menerapkan
pendekatan konservatif dengan tidak melakukan manuver diversifikasi besar atau inovasi produk yang
membutuhkan belanja modal (Capex) sangat tinggi, guna menghindari risiko beban finansial yang berlebihan.
• Optimalisasi Dana Penyusutan: Perseroan berupaya mengelola dana dari penyusutan sebagai salah satu sumber
dana internal.
Strategi Diversifikasi Pendapatan (Rencana Properti 2025)
Sebagai bagian dari strategi jangka panjang untuk memperkuat struktur pendapatan dan mengurangi dampak siklikal
industri manufaktur, Perseroan merencanakan diversifikasi ke sektor properti:
• Optimalisasi Aset: Memanfaatkan aset tanah non-operasional di Surabaya seperti proyek "“Gayungan Square” di
dalamnya terdapat “Gayungan Point”, “Gayungan Arcade” dan “Gayungan Living”") untuk menciptakan pendapatan
berulang (recurring income) melalui penyewaan rukan, kost eksklusif, dan fasilitas MICE.
• Pembiayaan Proyek: Berdasarkan Business Plan dan telah dikonfirmasi oleh Manajemen, biaya pembangunan
proyek properti ini direncanakan sebesar US$6.094.651 (Exclude Land), di mana seluruhnya (100%) direncanakan
berasal dari modal sendiri (ekuitas).
27. KONDISI PEREKONOMIAN DUNIA
Ketidakpastian pasar keuangan global tetap berlanjut dengan divergensi pertumbuhan antarnegara yang masih nyata.
Proyeksi pertumbuhan ekonomi dunia untuk tahun 2025 diperbarui menjadi 3,3% dan diprakirakan sedikit melambat
menjadi 3,2% pada tahun 2026. Ekonomi Amerika Serikat (AS) diproyeksikan tumbuh 2,8% pada 2025 sebelum melambat
ke 2,3% pada 2026, sementara ekonomi Tiongkok diprakirakan tumbuh 5,0% (2025) dan melambat ke 4,4% (2026). Di sisi
lain, kawasan Eropa masih menunjukkan pertumbuhan yang rendah sebesar 0,9% pada 2025, meskipun diprediksi
membaik ke 1,3% pada 2026, sejalan dengan India yang tetap resilien dengan proyeksi 6,5% (2025) dan 6,6% (2026).
Kebijakan moneter global mulai menyesuaikan, di mana Bank Indonesia menetapkan BI-Rate sebesar 4,75% pada
Desember 2025. Tekanan inflasi dunia diprakirakan berada pada level 3,3% pada 2025 dan 3,2% pada 2026, dengan inflasi
di negara maju seperti AS mulai melandai ke level 2,3% pada tahun 2026.
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xxv
Page 30
Grafik 1. Indikator Kondisi Makro Ekonomi Global 28. PERTUMBUHAN EKONOMI INDONESIA Pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap solid dengan realisasi pada triwulan III 2025 sebesar 5,12% (yoy) dan pada triwulan IV 2025 tercatat sebesar 5,04% (yoy). Pertumbuhan ini didukung oleh investasi (PMTDB) yang tumbuh kuat sebesar 5,04% (yoy) pada triwulan IV, terutama didorong oleh investasi nonbangunan yang melonjak signifikan sebesar 10,34% (yoy). Konsumsi rumah tangga tetap menjadi penopang utama dengan pertumbuhan 4,89% (yoy), sementara kinerja ekspor tumbuh positif mencapai 9,91% (yoy) pada triwulan IV 2025. Secara regional pada triwulan III 2025, pertumbuhan tertinggi dicatatkan oleh wilayah Jawa (5,17%), diikuti oleh Sulampua (4,96%), Sumatra (4,90%), Balinusra (4,71%), dan Kalimantan (4,70%). Ketahanan eksternal tetap terjaga yang tecermin dari neraca perdagangan November 2025 yang mencatat surplus sebesar 2,7 miliar dolar AS. Posisi cadangan devisa pada akhir Desember 2025 tetap tinggi sebesar 152,6 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,2 bulan impor dan pembayaran utang luar negeri Pemerintah. Nilai tukar Rupiah menghadapi tantangan ketidakpastian global dengan indeks terhadap USD berada pada level 118,56 per Januari 2026. Di sisi harga, inflasi IHK pada Desember 2025 terjaga dalam sasaran 2,5±1% yaitu sebesar 2,92% (yoy), dengan inflasi inti sebesar 2,38% (yoy) dan inflasi volatile food yang meningkat menjadi 6,21% (yoy). Di sektor keuangan, pertumbuhan kredit sepanjang tahun 2025 mencapai 9,69% (yoy), berada dalam kisaran sasaran 8- 11%. Ketahanan perbankan tetap kuat dengan rasio kecukupan modal (CAR) yang meningkat menjadi 26,05% dan likuiditas (AL/DPK) yang terjaga di level 28,57% pada Desember 2025. Risiko kredit juga rendah dengan NPL Net sebesar 0,86%. Sementara itu, digitalisasi sistem pembayaran terus terakselerasi dengan volume transaksi QRIS yang tumbuh tinggi sebesar 139,99% (yoy) dan Uang Elektronik tumbuh 44,98% (yoy) pada triwulan IV 2025. Layanan BI-FAST juga mencatatkan pertumbuhan volume sebesar 30,44% (yoy). Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xxvi
Page 31
Grafik 2. Pertumbuhan PDB Domestik Indonesia
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) perlu terus diperkuat di tengah meningkatnya ketidakpastian global. NPI triwulan IV
2025 diprakirakan tetap baik ditopang neraca perdagangan yang pada November 2025 kembali mencatat surplus sebesar
2,7 miliar dolar AS didukung oleh ekspor nonmigas berbasis sumber daya alam seperti logam mulia dan
perhiasan/permata, nikel dan barang daripadanya, serta bahan bakar mineral. Sementara itu, aliran modal triwulan IV
2025 mencatat net inflows terutama ditopang kenaikan cukup tinggi pada bulan Desember 2025 yang bersumber dari
penerbitan global bond, setelah sebelumnya pada bulan Oktober dan November 2025 ercatat rendah sejalan dengan
ketidakpastian global yang masih tinggi. Posisi cadangan devisa Indonesia akhir Desember 2025 meningkat menjadi
sebesar 156,5 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,4 bulan impor atau 6,3 bulan impor dan pembayaran utang
luar negeri Pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan internasional sekitar 3 bulan impor.
Grafik 3. Neraca Perdagangan Indonesia dan Cadangan Devisa
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xxvii
Page 32
Kebijakan nilai tukar Bank Indonesia terus diperkuat untuk menjaga stabilitas nilai tukar Rupiah dari dampak peningkatan
ketidakpastian global. Nilai tukar Rupiah pada 20 Januari 2026 tercatat sebesar Rp16.945 per dolar AS, melemah 1,53%
(ptp) bila dibandingkan dengan level akhir Desember 2025. Pelemahan nilai tukar tersebut dipengaruhi aliran keluar
modal asing akibat meningkatnya ketidakpastian pasar keuangan global. Selain itu, kenaikan permintaan valas oleh
perbankan dan korporasi domestik sejalan dengan kegiatan ekonomi turut memengaruhi kinerja Rupiah. Guna menjaga
stabilitas nilai tukar Rupiah, Bank Indonesia menempuh intensitas langkah stabilisasi melalui intervensi di pasar NDF baik
di off-shore maupun on-shore (DNDF) dan pasar spot. Respons kebijakan ini dapat menjaga volatilitas nilai tukar Rupiah
dan tetap konsisten dengan upaya pencapaian sasaran inflasi 2,5±1% pada 2026.
Grafik 4. Mata Uang Rupiah dibandingkan dengan Negara Kawasan
Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) 2025 terjaga dalam kisaran sasaran 2,5±1%, dengan Inflasi IHK Desember 2025
sebesar 2,92% (yoy). Inflasi inti tetap terjaga rendah sebesar 2,38% (yoy), sejalan pertumbuhan ekonomi yang masih di
bawah kapasitas serta didukung konsistensi suku bunga kebijakan moneter Bank Indonesia dalam menjangkar ekspektasi
inflasi sesuai dengan sasarannya dan imported inflation yang tetap terkendali. Inflasi kelompok administered prices (AP)
terjaga rendah sebesar 1,93% (yoy). Sementara itu, inflasi kelompok volatile food (VF) masih relatif tinggi sebesar 6,21%
(yoy) disumbang terutama oleh komoditas bawang merah seiring pasokan yang terbatas akibat gangguan cuaca dan
kenaikan harga benih.
Grafik 5. Inflasi Indonesia
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xxviii
Page 33
Kebijakan moneter Bank Indonesia terus diperkuat untuk mendorong pertumbuhan ekonomi lebih tinggi dengan tetap
menjaga stabilitas perekonomian. Kebijakan moneter ditempuh melalui penurunan suku bunga BI-Rate, stabilisasi nilai
tukar Rupiah, dan ekspansi likuiditas moneter. Sejak September 2024, BI-Rate telah turun sebesar 150 bps, yaitu 25 bps
pada September 2024 dan 125 bps selama tahun 2025 menjadi 4,75% hingga Desember 2025, yang merupakan level
terendah sejak tahun 2022. Kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah terus diperkuat dengan intervensi di pasar off-shore
melalui NDF dan intervensi di pasar domestik melalui pasar spot, DNDF, serta pembelian SBN di pasar sekunder. Ekspansi
likuiditas Rupiah juga ditempuh Bank Indonesia melalui penurunan posisi instrumen moneter SRBI dari Rp916,97 triliun
pada awal tahun 2025 menjadi Rp730,90 triliun pada akhir tahun 2025, serta berlanjut turun menjadi Rp694,04 triliun
pada 20 Januari 2026. Bank Indonesia juga membeli SBN sebagai bentuk sinergi erat antara kebijakan moneter dan
kebijakan fiskal, yang pada 2026 (hingga 20 Januari 2026) mencapai Rp23,69 triliun, termasuk pembelian di pasar
sekunder sebesar Rp13,21 triliun. Pembelian SBN di pasar sekunder dilakukan sesuai mekanisme pasar, terukur,
transparan, dan konsisten dengan program moneter dalam menjaga stabilitas perekonomian sehingga dapat terus
menjaga kredibilitas kebijakan moneter.
Penguatan kebijakan insentif likuiditas makroprudensial (KLM) dan akselerasi digitalisasi sistem pembayaran terus
ditempuh untuk mendorong pertumbuhan ekonomi. Implementasi penguatan KLM yang berlaku pada 16 Desember 2025
diarahkan untuk mempercepat penurunan suku bunga kredit/pembiayaan perbankan, melalui peningkatan besaran
insentif bagi bank yang lebih cepat menurunkan suku bunga kredit baru sejalan dengan penurunan suku bunga kebijakan
Bank Indonesia. Hingga minggu pertama Januari 2026, total insentif KLM mencapai Rp397,9 triliun, yang disalurkan
kepada kelompok bank BUMN sebesar Rp182,9 triliun, BUSN sebesar Rp174,7 triliun, BPD sebesar Rp33,1 triliun, dan
KCBA sebesar Rp7,2 triliun. Secara sektoral, insentif KLM disalurkan kepada sektor-sektor prioritas yang mencakup sektor
Pertanian, Industri, dan Hilirisasi, sektor Jasa termasuk Ekonomi Kreatif, sektor Konstruksi, Real Estate, dan Perumahan,
serta sektor UMKM, Koperasi, Inklusi, dan Berkelanjutan.
Grafik 6. Indikator Moneter
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xxix
Page 34
Transmisi pelonggaran kebijakan moneter perlu terus didorong. Pelonggaran kebijakan moneter yang telah ditempuh
Bank Indonesia dan penempatan dana Saldo Anggaran Lebih (SAL) Pemerintah di perbankan perlu diikuti dengan
penurunan suku bunga perbankan lebih cepat. Seiring dengan penurunan BI-Rate sebesar 125 bps selama tahun 2025
dan ekspansi likuiditas moneter Bank Indonesia, suku bunga INDONIA menurun 234 bps sejak awal tahun 2025 menjadi
sebesar 3,69% pada 20 Januari 2026. Suku bunga SRBI untuk tenor 6, 9, dan 12 bulan menurun masing-masing sebesar
254 bps, 254 bps, dan 258 bps sejak awal tahun 2025 menjadi sebesar 4,62%; 4,66%; dan 4,69% pada 15 Januari 2026.
Sementara itu, imbal hasil SBN untuk tenor 2 tahun dan 10 tahun masing-masing tercatat sebesar 5,06% dan 6,31% pada
20 Januari 2026. Transmisi penurunan suku bunga kebijakan terhadap terhadap suku bunga perbankan terus berlanjut,
baik pada suku bunga dana maupun suku bunga kredit. Suku bunga deposito 1 bulan turun sebesar 56 bps dari 4,81%
pada awal 2025 menjadi 4,25% pada Desember 2025, meskipun upaya lanjutan perlu terus dilakukan untuk penurunan
pemberian special rate kepada deposan besar. Dengan penurunan suku bunga dana tersebut, suku bunga kredit
perbankan mulai menurun, yaitu sebesar 39 bps dari 9,20% pada awal 2025 menjadi sebesar 8,81% pada Desember 2025.
Jumlah uang beredar meningkat sejalan dengan kebijakan Bank Indonesia untuk mendorong efektivitas ekspansi
likuiditas moneter guna mendorong pertumbuhan ekonomi. Pada Desember 2025, pertumbuhan M0 tercatat sebesar
11,4% (yoy), meningkat signifikan dibandingkan dengan pertumbuhan pada bulan sebelumnya sebesar 6,5% (yoy).
Bahkan, pertumbuhan uang Primer (M0) Adjusted, yaitu uang primer yang telah menetralisasi dampak KLM, tercatat
lebih tinggi yaitu 16,8% (yoy) dari pertumbuhan pada bulan sebelumnya sebesar 13,3% (yoy). Dari komponennya,
pertumbuhan M0 yang meningkat dipengaruhi oleh meningkatnya uang kartal dan giro bank di Bank Indonesia sejalan
dengan kenaikan kegiatan ekonomi. Dari faktor yang memengaruhi, pertumbuhan M0 yang lebih tinggi dipengaruhi oleh
koordinasi fiskal dan moneter sejalan dengan ekspansi likuiditas bank sentral dan stimulus fiskal Pemerintah di akhir
tahun. Sementara itu, pertumbuhan uang beredar dalam arti luas (M2) pada November 2025 tercatat 8,3% (yoy), lebih
tinggi dibandingkan dengan pertumbuhan pada Oktober 2025 sebesar 7,7% (yoy). Dari sisi faktor yang memengaruhi,
pertumbuhan M2 yang meningkat dipengaruhi oleh tagihan bersih kepada Pemerintah Pusat dan perkembangan
penyaluran kredit.
Grafik 7. Uang Kartal Beredar
Kredit perbankan pada 2025 tumbuh sebesar 9,69% (yoy), berada dalam kisaran prakiraan Bank Indonesia sebesar 8-11%
(yoy). Berdasarkan kelompok penggunaan, pertumbuhan kredit investasi, kredit modal kerja, dan kredit konsumsi pada
2025 masing-masing sebesar 21,06% (yoy), 4,52% (yoy), dan 6,58% (yoy). Capaian tersebut sejalan dengan upaya BI untuk
menurunkan suku bunga dan memperkuat kebijakan insentif likuiditas makroprudensial (KLM) serta realisasi program
prioritas Pemerintah di tengah kondisi makro dan keuangan yang terjaga. Sementara dari sisi permintaan, pelaku usaha
perlu terus didorong untuk melakukan ekspansi usaha dengan memanfaatkan fasilitas pinjaman yang belum digunakan
(undisbursed loan) yang tercatat masih cukup besar pada Desember 2025, yaitu mencapai Rp2.439,2 triliun atau 22,12%
dari plafon kredit yang tersedia. Dari sisi penawaran, kapasitas pembiayaan bank tetap memadai ditopang oleh rasio Alat
Likuid terhadap Dana Pihak Ketiga (AL/DPK) sebesar 28,57% dan DPK yang tumbuh tinggi sebesar 13,83% (yoy) pada
Desember 2025. Selain itu, minat penyaluran kredit perbankan terus membaik, tecermin dari persyaratan pemberian
kredit (lending requirement) yang semakin longgar, kecuali pada segmen kredit konsumsi dan UMKM akibat masih
tingginya risiko kredit pada kedua segmen tersebut.
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xxx
Page 35
Grafik 8. Kapasitas Pembiayaan Bank
Ketahanan sistem keuangan terjaga baik didukung likuiditas perbankan yang memadai, kapasitas permodalan yang
terjaga pada level tinggi, dan risiko kredit yang rendah. Rasio kecukupan modal (Capital Adequacy Ratio/CAR) perbankan
pada November 2025 tercatat tinggi sebesar 26,05%, tergolong kuat dalam menyerap risiko dan mendukung
pertumbuhan kredit. Rasio kredit bermasalah (Non-Performing Loan/NPL) perbankan secara agregat tetap rendah
sebesar 2,21% (bruto) dan 0,86% (neto) pada November 2025. Hasil stress test Bank Indonesia menunjukkan ketahanan
perbankan yang tetap kuat dalam menghadapi berbagai risiko, ditopang oleh kemampuan bayar dan profitabilitas
korporasi yang terjaga.
Grafik 9. Indikator Moneter Indonesia
Pertumbuhan transaksi ekonomi dan keuangan digital pada triwulan IV 2025 tetap tinggi didukung oleh sistem
pembayaran yang aman, lancar, dan andal. Volume transaksi pembayaran digital mencapai 14,26 miliar transaksi atau
tumbuh 39,21% (yoy) pada triwulan IV 2025 didukung oleh perluasan akseptasi pembayaran digital. Volume transaksi
melalui aplikasi mobile dan internet masing-masing tumbuh sebesar 12,10% (yoy) dan 15,10% (yoy), termasuk transaksi
QRIS yang terus tumbuh tinggi mencapai 139,99% (yoy). Kinerja positif tersebut didukung oleh peningkatan jumlah
pengguna dan merchant. Dari sisi infrastruktur, volume transaksi ritel yang diproses melalui BI-FAST mencapai 1.358,65
juta transaksi atau tumbuh 30,44% (yoy) dengan nilai transaksi mencapai Rp3.442,26 triliun pada triwulan IV 2025.
Sementara itu, volume transaksi nilai besar yang diproses melalui BI-RTGS tercatat sebanyak 2,88 juta transaksi atau
tumbuh 3,82% (yoy), dengan nilai sebesar Rp65.069,78 triliun pada triwulan IV 2025. Dari sisi pengelolaan uang Rupiah,
Uang Kartal Yang Diedarkan (UYD) tumbuh 12,90% (yoy) menjadi Rp1.359,94 triliun pada triwulan IV 2025.
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xxxi
Page 36
Grafik 10. Volume Transaksi Pembayaran Digital
Stabilitas sistem pembayaran tetap terjaga ditopang oleh infrastruktur yang stabil dan struktur industri yang sehat.
Infrastruktur yang stabil tecermin pada penyelenggaraan Sistem Pembayaran Bank Indonesia (SPBI) dan sistem
pembayaran industri yang lancar dan andal serta kecukupan pasokan uang dalam jumlah dan kualitas yang memadai
pada triwulan IV 2025. Struktur industri yang sehat tergambar pada interkoneksi antarpelaku dalam sistem pembayaran
yang terus menguat dan diikuti oleh ekosistem Ekonomi Keuangan Digital (EKD) yang meluas. Perluasan adopsi Standar
Nasional Open API Pembayaran (SNAP) mendukung penguatan interkoneksi, tecermin dari transaksi pembayaran
berbasis SNAP yang terus meningkat.
Ke depan, Bank Indonesia akan terus memastikan keamanan dan keandalan infrastruktur SPBI, baik ritel maupun
wholesale, serta infrastruktur sistem pembayaran industri. Selain itu, struktur industri sistem pembayaran akan terus
diperkuat, khususnya pada aspek manajemen risiko dan keandalan infrastruktur teknologi pelaku industri, sejalan dengan
implementasi Peraturan Bank Indonesia Nomor 10 Tahun 2025 tentang Pengaturan Industri Sistem Pembayaran (PBI
PISP). Bank Indonesia konsisten menjaga ketersediaan uang Rupiah dalam jumlah yang cukup dengan kualitas yang layak
edar di seluruh wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia (NKRI), termasuk daerah Terdepan, Terluar, dan Terpencil
(3T) serta untuk pemenuhan kebutuhan uang dalam rangka Hari Besar Keagamaan Nasional (HBKN).
Grafik 11. Kinerja Transaksi Pembayaran
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xxxii
Page 37
29. PROSPEK EKONOMI
Prospek perekonomian Indonesia dalam 5 tahun ke depan (2024-2028) menunjukkan potensi pertumbuhan yang positif,
meskipun diwarnai berbagai tantangan global dan domestik. Beberapa lembaga dan tokoh memberikan proyeksi yang
beragam, dengan rentang pertumbuhan yang berbeda-beda. Prospek perekonomian Indonesia dalam 5 tahun ke depan
cukup positif, dengan potensi pertumbuhan di kisaran 5-6% per tahun, bahkan bisa lebih tinggi jika beberapa faktor
pendorong dapat dimaksimalkan dan tantangan dapat diatasi dengan baik. Pemerintah dan pihak terkait perlu terus
menjaga stabilitas ekonomi makro, mendorong investasi, meningkatkan daya saing, dan mengatasi berbagai tantangan
yang ada untuk mencapai pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan dan inklusif.
Prospek perekonomian Indonesia ke depan diprakirakan tetap positif. Bank Indonesia memproyeksikan pertumbuhan
ekonomi untuk keseluruhan tahun 2025 berada dalam kisaran 4,7–5,5%. Pada tahun 2026, pertumbuhan diprakirakan
meningkat lebih lanjut dalam rentang 4,9–5,7%. Sejalan dengan itu, intermediasi perbankan diprediksi akan terus
menguat dengan pertumbuhan kredit pada tahun 2026 diprakirakan berada dalam kisaran 8,0–12,0%. Pemerintah dan
otoritas terkait akan terus memperkuat sinergi kebijakan untuk menjaga stabilitas makroekonomi dan mendorong
momentum pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan di tengah tantangan global.
Lembaga/Sumber 2024 2025 2026-2027 2028
Bank Indonesia (BI) 4,7-5,5% 4,8-5,6% - 5,3-6,1%
Pemerintah (Target) ±5,7% ±5,7% ±5,7% ±5,7%
IMF (Untuk Indonesia) - 5,1-5,5% - -
Prabowo Subianto (Presiden RI) >8% >8% >8% >8%
30. PERKEMBANGAN DAN SASARAN INDUSTRI POLIESTER
Industri tekstil dan produk tekstil (TPT) di Indonesia saat ini berada dalam fase transformasi yang krusial, bergeser dari
ketergantungan pada serat alami menuju dominasi serat sintetis, khususnya poliester. Sebagai pilar strategis ekonomi
nasional, sektor poliester tidak hanya mencerminkan ketahanan manufaktur Indonesia di kancah global tetapi juga
menjadi indikator utama keberhasilan program hilirisasi industri petrokimia. Dengan kapasitas produksi yang
menempatkan Indonesia dalam jajaran sepuluh besar produsen serat sintetis dunia, industri ini menghadapi dualitas
antara peluang besar dari pasar domestik yang masif dan tantangan eksistensial dari dinamika perdagangan global serta
pergeseran regulasi fiskal internasional. Transformasi industri tekstil Indonesia dari basis kapas tradisional menuju
poliester merupakan respons adaptif terhadap realitas ketersediaan bahan baku domestik dan pergeseran permintaan
fungsional. Indonesia secara historis memiliki tradisi tekstil yang kaya, namun modernisasi yang dipicu oleh investasi
teknologi serat buatan pada dekade 1970-an telah mengubah struktur industri secara fundamental. Penggunaan
poliester berkembang pesat karena keunggulan biaya, daya tahan, dan fleksibilitas aplikasinya dibandingkan kapas yang
sebagian besar masih harus diimpor.
Kontribusi sektor manufaktur terhadap Produk Domestik Bruto (PDB) Indonesia mencapai 19,25% pada Kuartal IV-2025,
mempertegas posisinya sebagai kontributor terbesar ekonomi nasional sepanjang tahun. Industri pengolahan non-migas
menjadi mesin utama pertumbuhan dengan performa yang tetap solid di tengah ketidakpastian global. Sektor Industri
Tekstil dan Pakaian Jadi (TPT) mencatatkan pemulihan yang signifikan dengan pertumbuhan sebesar 4,37% (y-on-y) pada
kuartal penutup ini. Meskipun angka ini lebih moderat dibanding lonjakan di kuartal sebelumnya, performanya tetap
menjadi penopang stabilitas sektor industri di saat pertumbuhan ekonomi nasional secara keseluruhan berada di angka
5,39%. Keberhasilan ini didorong oleh penguatan kebijakan pengawasan impor dan peningkatan permintaan domestik
menjelang akhir tahun. Signifikansi sektor ini juga tercermin dari sisi ketenagakerjaan; industri manufaktur secara luas
menjadi penyerap tenaga kerja terbesar yang mendukung total penyerapan kerja nasional hingga lebih dari 146,54 juta
orang per Agustus 2025. Khusus untuk klaster industri padat karya seperti TPT dan alas kaki, sektor ini tetap menjadi
"benteng pertahanan sosial" yang vital dengan menyerap jutaan pekerja, menjaga daya beli masyarakat di tengah
tantangan bonus demografi.
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xxxiii
Page 38
Pasar tekstil Indonesia diestimasikan bernilai USD 13,83 miliar pada tahun 2024 dan diproyeksikan tumbuh dengan CAGR
sebesar 5,54% hingga mencapai USD 18,10 miliar pada tahun 2029. Pertumbuhan ini didorong oleh populasi domestik
yang mencapai 273 juta jiwa dengan pengeluaran tahunan per kapita untuk pakaian sebesar USD 78,14. Sektor pakaian
jadi (apparel) tetap menjadi pangsa pasar terbesar bagi serat poliester, menguasai sekitar 47,6% dari total aplikasi serat
secara global, sebuah proporsi yang juga dominan di pasar Indonesia.
Indikator Ekonomi Tekstil Indonesia Nilai 2024 Proyeksi 2029 CAGR
Ukuran Pasar Tekstil (USD Miliar) 13,83 18,10 5,54%
Pangsa Serat Sintetis (%) 43,96% 46,20% (est) 4,51%
Pasar Apparel Domestik (USD Miliar) 21,7 (2023) 26,50 (est) 3,50%
Kontribusi Manufaktur ke PDB (%) 18,98% 20,50% (est) -
Sumber: Indonesia Textiles - Market Share Analysis, Industry Trends & Statistics, Growth Forecasts (2024 - 2029).
Indonesia memiliki kapasitas produksi poliester yang solid, dikelola oleh perusahaan-perusahaan besar yang terintegrasi
secara vertikal. Menurut data Asosiasi Produsen Serat dan Benang Filamen Indonesia (APSyFI), kapasitas nasional untuk
Polyester Staple Fiber (PSF) melebihi 830.000 ton per tahun, sementara kapasitas benang filamen poliester dan nilon
melampaui 840.000 ton per tahun. Keberadaan 22 perusahaan anggota APSyFI memastikan bahwa Indonesia tetap
kompetitif di pasar global serat sintetis. Dalam rantai produksi poliester, terdapat pembedaan mendasar antara serat
stapel (PSF) dan benang filamen. PSF adalah serat dengan panjang tertentu yang dipotong-potong untuk meniru
karakteristik serat alami seperti kapas atau wol, yang kemudian dipintal menjadi benang pintal (spun yarn) atau
digunakan sebagai pengisi (fiberfill) untuk furnitur dan bedding. Di sisi lain, benang filamen merupakan serat kontinu
yang memberikan permukaan lebih halus dan kekuatan tarik yang lebih tinggi, sering digunakan dalam aplikasi pakaian
olahraga, kain dekorasi, dan tekstil teknis. Meskipun memiliki kapasitas terpasang yang besar, tingkat utilisasi pabrik di
Indonesia mengalami fluktuasi yang tajam. Pada tahun 2024, utilisasi sektor serat secara umum turun menjadi 65% dari
total kapasitas 1,7 juta ton, sementara sektor filamen mengalami penurunan lebih drastis ke level 35% hingga 40%.
Penurunan ini mencerminkan tekanan dari impor produk jadi serta keterbatasan modal kerja yang dialami beberapa
pemain besar akibat restrukturisasi utang.
Dalam rantai produksi poliester, terdapat pembedaan mendasar antara serat stapel (PSF) dan benang filamen. PSF adalah
serat dengan panjang tertentu yang dipotong-potong untuk meniru karakteristik serat alami seperti kapas atau wol, yang
kemudian dipintal menjadi benang pintal (spun yarn) atau digunakan sebagai pengisi (fiberfill) untuk furnitur dan
bedding. Di sisi lain, benang filamen merupakan serat kontinu yang memberikan permukaan lebih halus dan kekuatan
tarik yang lebih tinggi, sering digunakan dalam aplikasi pakaian olahraga, kain dekorasi, dan tekstil teknis. Meskipun
memiliki kapasitas terpasang yang besar, tingkat utilisasi pabrik di Indonesia mengalami fluktuasi yang tajam. Pada tahun
2024, utilisasi sektor serat secara umum turun menjadi 65% dari total kapasitas 1,7 juta ton, sementara sektor filamen
mengalami penurunan lebih drastis ke level 35% hingga 40%. Penurunan ini mencerminkan tekanan dari impor produk
jadi serta keterbatasan modal kerja yang dialami beberapa pemain besar akibat restrukturisasi utang.
Lanskap industri poliester Indonesia didominasi oleh segelintir pemain kunci yang memiliki fasilitas produksi masif dan
integrasi hulu ke hilir.
1. PT Tifico Fiber Indonesia Tbk: Sebagai salah satu produsen terkemuka, Tifico memiliki kapasitas produksi sekitar
200.000 ton per tahun yang mencakup benang filamen, serat stapel, dan chip poliester. Menghadapi pasar yang lesu
pada tahun 2024, perusahaan mengambil langkah strategis dengan memangkas kapasitas produksi sebesar 30%
guna menjaga efisiensi arus kas. Pendapatan bersih perusahaan tercatat sebesar USD 187,57 juta, turun dari USD
196,07 juta pada tahun sebelumnya, yang dipengaruhi oleh penyesuaian harga jual mengikuti tren penurunan harga
bahan baku petrokimia global.
2. PT Indo-Rama Synthetics Tbk: Perusahaan ini merupakan bagian dari grup global Indorama Ventures, yang
memberikan keunggulan dalam akses teknologi dan jaringan distribusi internasional. Fasilitas produksinya di
Purwakarta dan Campaka memproduksi berbagai jenis benang pintal, filamen, hingga resin PET.4 Hingga September
2025, Indorama mencatatkan pendapatan tahunan (TTM) sebesar USD 777 juta, meskipun menghadapi tekanan
pada laba bersih akibat kenaikan biaya energi dan beban bunga.
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xxxiv
Page 39
3. PT Asia Pacific Fibers Tbk (APF): APF merupakan pemain terintegrasi yang memproduksi mulai dari PTA hingga kain
performa tinggi. Namun, pada tahun 2024, perusahaan menghadapi krisis operasional akibat kesulitan likuiditas,
yang menyebabkan penutupan sementara pabrik polimer di Karawang dan penurunan utilisasi pabrik filamen di
Kendal hingga ke level 30%. Penurunan pendapatan sebesar 34,1% pada tahun 2024 menunjukkan betapa rentannya
produsen besar terhadap gangguan modal kerja dan tekanan pasar.
Kapasitas Est.
Perusahaan Utama Poliester Fokus Produk Status Operasional 2024
(Ton/Tahun)
Tifico Fiber Indonesia 200.000 PSF, PFY, Chips Kapasitas dikurangi 30%
Indo-Rama Synthetics > 250.000 Spun Yarn, PFY, PET Beroperasi penuh, tekanan margin
Asia Pacific Fibers > 300.000 PTA, PSF, PFY Utilisasi rendah (30-35%)
Indonesia Toray Synthetics > 150.000 Nylon, PSF, PFY Stabil, fokus pasar ekspor
Sumber: Indonesia Textiles - Market Share Analysis, Industry Trends & Statistics, Growth Forecasts (2024 - 2029).
Keberlanjutan industri poliester sangat bergantung pada ketersediaan dua bahan kimia utama: Purified Terephthalic Acid
(PTA) dan Mono Ethylene Glycol (MEG). Secara kimiawi, poliester (polyethylene terephthalate) terbentuk melalui reaksi
polimerisasi kondensasi antara asam tereftalat dan etilena glikol. Indonesia menghadapi tantangan struktural dalam
pemenuhan kedua bahan baku ini, di mana kapasitas hulu belum mampu mengimbangi pesatnya pertumbuhan industri
hilir. Kebutuhan nasional untuk MEG mencapai 600.000 ton per tahun, namun kapasitas produksi dalam negeri, yang
didominasi oleh PT Polychem Indonesia, hanya sebesar 200.000 ton per tahun. Defisit sebesar 400.000 ton ini harus
dipenuhi melalui impor, yang seringkali memiliki harga lebih kompetitif dibandingkan produksi lokal. Harga MEG
domestik dilaporkan lebih mahal sekitar 35% dibandingkan harga internasional, yang memberikan tekanan tambahan
pada struktur biaya produsen poliester nasional. Untuk PTA, bahan baku utamanya adalah P-Xylene yang berasal dari
sektor aromatik. Saat ini, utilisasi pabrik P-Xylene domestik baru mencapai 44%, dengan gap pasokan sekitar 500.000
ton.21 Hal ini mengakibatkan ketergantungan pada impor PTA yang memperburuk neraca perdagangan sektor kimia
Indonesia, yang mencatatkan defisit hingga USD 11 miliar pada tahun 2024.
Pemerintah Indonesia merespons defisit bahan baku ini melalui percepatan pembangunan kompleks petrokimia berskala
besar yang terintegrasi. Salah satu tonggak sejarah terpenting adalah beroperasinya Lotte Chemical Indonesia New
Ethylene (LINE) Project di Cilegon pada 15 Oktober 2025. Proyek senilai USD 3,95 miliar ini memiliki kapasitas produksi 1
juta ton etilena, 520.000 ton propilena, dan 400.000 ton Benzene-Toluene-Xylene (BTX) per tahun. Keberadaan BTX
sangat krusial karena merupakan prekursor utama untuk produksi P-Xylene dan selanjutnya PTA. Selain Lotte, proyek
Grass Root Refinery (GRR) Tuban, yang merupakan kemitraan strategis antara Pertamina dan Rosneft, ditargetkan
menjadi fasilitas petrokimia terbesar di Asia Tenggara. Meskipun pembangunannya mengalami tantangan jadwal, proyek
ini diharapkan mulai beroperasi pada tahun 2027 dan akan memberikan kontribusi signifikan terhadap kemandirian
bahan baku serat sintetis nasional dengan mengintegrasikan proses pengilangan minyak dan produksi kimia di satu lokasi.
Industri poliester Indonesia beroperasi dalam lingkungan perdagangan yang sangat kompetitif, di mana tekanan dari
produk impor murah—terutama dari Tiongkok—menjadi ancaman eksistensial bagi produsen lokal. Tiongkok menguasai
sekitar 39% pangsa pasar ekspor tekstil dan pakaian jadi global, dan kelebihan kapasitas produksi mereka seringkali
merembes ke pasar Indonesia melalui praktik perdagangan yang agresif. Untuk melindungi industri dalam negeri, APSyFI
secara konsisten mendesak pemerintah untuk menerapkan Bea Masuk Anti Dumping (BMAD) sebesar 20% pada benang
filamen impor. Tanpa tindakan pengamanan ini, harga produk lokal sulit bersaing dengan produk impor yang disubsidi
oleh negara asalnya. Selain itu, implementasi Permendag Nomor 8 Tahun 2024, yang mempermudah proses impor untuk
komoditas tertentu termasuk tekstil, dikritik oleh pelaku usaha karena dianggap memperparah banjirnya produk asing di
pasar domestik. Data menunjukkan bahwa impor tekstil dan produk tekstil Indonesia mencapai nilai yang signifikan,
menempatkan Indonesia sebagai importir tekstil terbesar ke-10 di dunia dengan nilai USD 16,01 miliar. Kontradiksi ini—
di mana Indonesia adalah produsen besar sekaligus importir besar—menunjukkan adanya masalah dalam rantai pasok
internal, di mana kain dan pakaian jadi impor seringkali lebih murah daripada produk yang diproduksi menggunakan
benang lokal.
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xxxv
Page 40
Tren global menuju keberlanjutan telah mendorong industri poliester Indonesia untuk mengadopsi prinsip ekonomi
sirkular. Penggunaan poliester daur ulang (rPET) kini bukan lagi sekadar pilihan etis, melainkan tuntutan pasar dari merek-
merek fashion internasional yang berkomitmen mengurangi jejak karbon mereka. Indonesia memiliki potensi besar
dalam industri daur ulang plastik PET menjadi serat tekstil. Tantangan utama dalam daur ulang tekstil adalah memproses
kain campuran (seperti poliester-kapas).
Daur ulang mekanis tradisional cenderung memperpendek panjang serat dan menurunkan kualitasnya. Inovasi daur
ulang kimia yang dikembangkan oleh peneliti Indonesia, Erha Andini, menawarkan solusi revolusioner, dengan
menggunakan microwave dan katalis seng oksida, poliester dalam kain campuran dapat diuraikan kembali menjadi
monomer BHET hanya dalam waktu 15 menit, yang kemudian dapat dipolimerisasi ulang menjadi serat poliester baru
dengan kualitas virgin. Teknologi ini, jika diskalakan, akan memungkinkan sistem "fiber-to-fiber recycling" yang menutup
loop material secara sempurna. Kapasitas daur ulang PET nasional mencapai 286.000 ton per tahun, namun sebagian
besar masih digunakan untuk aplikasi non-pangan dan industri non-tekstil. Beberapa perusahaan telah mempelopori
produksi Recycled Polyester Staple Fiber (Re-PSF) berkualitas tinggi:
• PT Inocycle Technology Group Tbk (INOV): Sebagai pemain terbesar di segmen ini, INOV mengoperasikan fasilitas
yang mengubah botol plastik bekas menjadi serat stapel daur ulang yang digunakan untuk industri otomotif,
bedding, dan tekstil rumah tangga. Kinerja stabil INOV dengan penjualan Rp307 miliar pada paruh pertama 2024
menunjukkan pertumbuhan permintaan yang kuat untuk material ramah lingkungan.
• Hadtex: Produsen rPET terkemuka di Bandung ini memiliki kapasitas tahunan sebesar 24.000 ton. Produknya
digunakan secara luas untuk aplikasi fungsional seperti geotekstil dan filtrasi.
• PT Indorama Ventures Indonesia: Melalui unit bisnisnya, Indorama telah memproduksi 100% resin PET daur ulang
dan serat berkelanjutan sejak 2021, memperkuat posisinya sebagai pionir solusi sirkular di Indonesia.
Industri poliester Indonesia menghadapi masa depan yang penuh dengan peluang sekaligus risiko. Pertumbuhan pasar
domestik yang didorong oleh urbanisasi dan peningkatan pendapatan disposabel memberikan fondasi yang kuat bagi
pertumbuhan volume produksi. Namun, keberhasilan industri ini dalam jangka panjang akan sangat bergantung pada
tiga pilar utama: integrasi hulu, inovasi berkelanjutan, dan adaptasi teknologi. Keberhasilan proyek petrokimia seperti
Lotte LINE dan GRR Tuban merupakan syarat mutlak untuk menekan biaya bahan baku dan meningkatkan daya saing
harga poliester lokal di pasar global. Tanpa kemandirian bahan baku, industri serat Indonesia akan terus terombang-
ambing oleh volatilitas harga komoditas dunia dan risiko nilai tukar.
Ekonomi sirkular bukan lagi sekadar tren pemasaran tetapi merupakan lisensi untuk beroperasi di masa depan. Produsen
yang mampu mengintegrasikan rPET ke dalam lini produksi mereka akan memiliki keunggulan kompetitif dalam
memenangkan kontrak dari merek global yang semakin sadar lingkungan. Inovasi dalam daur ulang kimia harus didukung
oleh kebijakan pengumpulan sampah yang lebih efisien di tingkat nasional. Perlindungan pasar domestik melalui
instrumen perdagangan yang sah secara internasional (seperti anti-dumping dan safeguard) harus dilakukan secara tegas
guna memberikan ruang bernapas bagi industri dalam negeri untuk melakukan restrukturisasi dan modernisasi. Dengan
sinergi antara kebijakan pemerintah yang suportif, investasi swasta yang progresif, dan adopsi teknologi 4.0, industri
tekstil poliester Indonesia berpotensi besar untuk tidak hanya mempertahankan posisinya sebagai sepuluh besar dunia,
tetapi juga menjadi model bagi manufaktur berkelanjutan dan terintegrasi di kawasan Asia Tenggara pada tahun 2030.
31. PERKEMBANGAN DAN SASARAN INDUSTRI PROPERTI
Sektor residensial tetap menjadi kontributor terbesar bagi industri properti Indonesia, dengan pangsa pasar mencapai
58,02% pada tahun 2025. Permintaan didominasi oleh segmen rumah tapak (landed houses), terutama di kawasan satelit
Jakarta. Tangerang muncul sebagai pemimpin pasar dengan menyumbang 55% dari total pasokan baru di wilayah
Jabodetabek pada semester kedua 2025, diikuti oleh Bogor-Depok sebesar 19% dan Bekasi 12%. Karakteristik pembeli di
segmen ini adalah keluarga muda dan profesional yang mencari hunian dengan akses infrastruktur yang mapan dan
fasilitas modern. Segmentasi harga menunjukkan bahwa rumah kelas menengah dengan harga antara Rp1 miliar hingga
Rp2 miliar mendominasi transaksi dengan pangsa 26,4%. Namun, minat terhadap hunian kelas atas juga mulai bangkit,
mencerminkan pemulihan daya beli kelompok ekonomi atas. Pengembang merespons tren ini dengan memfokuskan
strategi pada proyek township yang terintegrasi, yang menawarkan keamanan, privasi, dan ruang terbuka hijau, selaras
dengan meningkatnya kesadaran akan gaya hidup sehat pascapandemi.
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xxxvi
Page 41
Analisis Pasar Rumah Tapak Jabodetabek Semester II 2025
Sub-Wilayah Unit Diluncurkan Tingkat Penjualan Harga Lahan Rata-rata (IDR/m²)
Jakarta 343 87,2% 16.224.082
Tangerang 2.488 94,5% 14.824.953
Bekasi 543 95,8% 10.985.202
Bogor - Depok 860 92,8% 8.950.369
Rata-rata Jabodetabek 4.523 94,27% 12.746.152
Sumber: Cushman & Wakefield MarketBeat H2 2025.
Pertumbuhan industri properti tidak lagi terpusat hanya di Jakarta. Bali terus menunjukkan performa luar biasa sebagai
destinasi investasi properti wisata terkini. Pemulihan kunjungan wisatawan asing yang mencapai 6,3 juta pada 2024 telah
memicu lonjakan permintaan vila dan hunian sewa jangka pendek. Di Denpasar, harga rumah naik rata-rata 13,2% per
tahun, jauh melampaui rata-rata nasional. Namun, pemerintah mulai mengambil langkah preventif dengan
memberlakukan moratorium pembangunan hotel dan vila baru di daerah jenuh seperti Badung dan Denpasar guna
menjaga keseimbangan ekologi dan mencegah oversupply. Hal ini mendorong arus modal ke wilayah Bali Utara dan
pulau-pulau sekitar seperti Lombok dan Labuan Bajo. Ibu Kota Nusantara (IKN) juga menjadi magnet baru bagi investasi
properti jangka panjang. Pembangunan infrastruktur dasar dan perkantoran pemerintahan telah menarik minat sektor
swasta untuk membangun kawasan residensial, ritel, dan fasilitas penunjang lainnya. Investasi yang masuk ke IKN hingga
fase VI telah mencapai IDR 1,75 triliun, mencakup sektor pendidikan, riset, dan bisnis pendukung. Kota-kota besar lainnya
seperti Surabaya, Makassar, dan Medan juga tetap masuk dalam radar investor karena pertumbuhan ekonomi regional
yang kuat dan peran mereka sebagai hub logistik di wilayah masing-masing.
Perbandingan Wilayah Pertumbuhan Potensial 2026
Wilayah Sektor Penggerak Utama Proyeksi Kenaikan Harga Fokus Pengembangan
Jabodetabek Residensial & Perkantoran 2,0% - 4,0% TOD, Township, Smart Home
Bali Vila & Pariwisata 10,0% - 15,0% Green Property, Branded Residence
Integrated Mixed-use,
IKN Komersial & Institusi N/A (Fase Awal) Sustainability
Jawa Timur Industri & Logistik 3,5% - 5,0% Gudang Modern, Hub Manufaktur
Makassar Residensial & Hub Retail 2,2% - 5,0% Hunian Menengah, Ekspansi Retail
Sumber: Konsolidasi data sekunder dan laporan pasar properti.
Pemerintah Indonesia telah melakukan reformasi kebijakan yang signifikan untuk mempermudah kepemilikan properti
oleh warga negara asing (WNA). Langkah ini bertujuan untuk meningkatkan aliran modal asing langsung (FDI) dan
menjadikan Indonesia destinasi menarik bagi profesional global serta pensiunan kaya. Salah satu perubahan krusial
adalah penyederhanaan prosedur peralihan dari Izin Tinggal Terbatas (KITAS) menjadi Izin Tinggal Tetap (KITAP) bagi
investor. Pada tahun 2026, pemegang Investor KITAP diberikan hak tinggal selama 5 tahun yang dapat diperpanjang
secara otomatis, memberikan stabilitas hukum yang lebih besar bagi mereka yang ingin memiliki aset properti dengan
skema Hak Pakai (Right to Use). Selain itu, diluncurkannya program Golden Visa memberikan jalur hijau bagi investor
individu dengan nilai investasi besar (USD 2,5 juta hingga USD 5 juta) untuk tinggal hingga 10 tahun dan memiliki properti
dengan syarat yang lebih mudah. Kebijakan ini secara langsung menstimulasi pasar apartemen mewah dan vila kelas atas
di lokasi-lokasi strategis seperti Jakarta, Bali, dan Batam.
32. PASAR INDUSTRI PROPERTI SURABAYA
Surabaya, sebagai episentrum ekonomi Jawa Timur dan gerbang utama perdagangan untuk wilayah Indonesia Timur,
mencatatkan performa ekonomi yang sangat tangguh di tengah fluktuasi global. Pada tahun 2024, pertumbuhan ekonomi
Kota Surabaya mencapai angka 5,76%, sebuah pencapaian yang menempatkannya sebagai kota dengan laju
pertumbuhan tertinggi di Provinsi Jawa Timur. Pertumbuhan ini tidak sekadar angka statistik, melainkan refleksi dari
transformasi Surabaya menjadi hub jasa, perdagangan, dan industri yang terintegrasi dalam kerangka metropolitan
Gerbangkertosusila (Gresik-Bangkalan-Mojokerto-Surabaya-Sidoarjo-Lamongan).
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xxxvii
Page 42
Stabilitas makroekonomi ini didukung oleh alokasi anggaran pembangunan yang masif, di mana pada tahun 2025,
Pemerintah Kota Surabaya menetapkan anggaran prioritas sebesar Rp6,03 triliun khusus untuk sektor infrastruktur, yang
mencakup hampir 48,85% dari total belanja daerah. Investasi publik ini secara langsung menciptakan multiplier effect
terhadap nilai aset properti di seluruh wilayah. Di sisi lain, sektor industri konstruksi sendiri telah menyumbang nilai pasar
sebesar Rp301,1 triliun pada tahun 2024, dengan proyek-proyek industrial spesifik mencapai nilai Rp5,6 triliun. Secara
nasional, industri perkantoran dan real estate Indonesia bernilai sekitar USD 13 miliar, di mana Surabaya bersama Jakarta
dan Bandung menjadi kontributor utama. Urbanisasi yang diproyeksikan mencapai 68% di masa depan akan terus
menekan permintaan terhadap ruang hunian dan komersial di kota-kota besar. Bagi Surabaya, hal ini berarti transisi dari
pola pembangunan yang bersifat sporadis menjadi kawasan kota mandiri (township) yang lebih terencana, didorong oleh
pengembang-pengembang raksasa yang memiliki modal kuat dan visi jangka panjang. Ketahanan pasar properti Surabaya
juga diuji oleh kondisi moneter, di mana suku bunga Bank Indonesia yang diperkirakan berada di kisaran 5,5% tetap
menjadi faktor yang dipertimbangkan oleh investor. Meskipun demikian, adanya kebijakan insentif pemerintah seperti
Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) yang diperpanjang hingga tahun 2026 dan 2027 memberikan
napas segar bagi sektor residensial, khususnya untuk rumah tapak dengan harga di bawah Rp5 miliar.
Indikator Ekonomi Utama Surabaya Nilai / Proyeksi
Pertumbuhan Ekonomi (2024) 5,76%
Anggaran Infrastruktur (2025) Rp6,03 Triliun
Nilai Proyek Sektor Industrial (2024) Rp5,6 Triliun
Proyeksi Pertumbuhan Ekonomi Nasional (2025) 5,1% - 5,4%
Estimasi Kurs Rupiah (2025) Rp16.475 - Rp16.580
Sumber: Diolah dari data Mordor Intelligence, Bank Indonesia, dan Savills.
Meskipun tingkat okupansi secara keseluruhan masih menjadi tantangan, beberapa sub-wilayah menunjukkan performa
yang kuat. Wilayah Surabaya Barat tetap menjadi lokasi dengan pertumbuhan harga sewa tercepat, di mana kawasan
Wiyung mencatatkan kenaikan median harga sewa sebesar 21% dan Surabaya Kota sebesar 6%. Investasi di sektor
apartemen sewa saat ini lebih difokuskan pada yield sewa daripada apresiasi nilai aset jangka pendek. Lokasi di sekitar
stasiun kereta api seperti Stasiun Gubeng mencatat kenaikan median harga sewa hingga 10%, mencapai Rp110 juta per
tahun untuk unit-unit premium. Hal ini menegaskan bahwa konektivitas transportasi merupakan penentu utama nilai
sewa properti vertikal di Surabaya. Pertumbuhan pasar sewa juga didorong oleh perkembangan industri gaya hidup.
Keberadaan kafe, pusat kebugaran (seperti Atlas Sports Club atau kolam renang di perumahan mewah), dan pusat ritel
modern menjadi daya tarik tambahan bagi penyewa. Pengembang seperti Tanrise Property dengan proyek Kyo Society-
nya mulai menyerahterimakan unit, yang diharapkan akan menambah pasokan apartemen dengan konsep manajemen
sewa yang lebih profesional. Pertumbuhan pasar sewa juga didorong oleh perkembangan industri gaya hidup.
Keberadaan kafe, pusat kebugaran (seperti Atlas Sports Club atau kolam renang di perumahan mewah), dan pusat ritel
modern menjadi daya tarik tambahan bagi penyewa. Pengembang seperti Tanrise Property dengan proyek Kyo Society-
nya mulai menyerahterimakan unit, yang diharapkan akan menambah pasokan apartemen dengan konsep manajemen
sewa yang lebih profesional.
Median Harga Sewa
Wilayah Sewa Populer Jenis Properti Dinamika Harga
(Tahun)
Pakuwon Indah Apartemen Rp50 Juta Stabil, Permintaan Ekspatriat
Dukuh Pakis Apartemen Rp55 Juta Naik 8%
Wiyung Apartemen Rp34 Juta Naik 21%
CitraLand Rumah Tapak Rp55 Juta Permintaan Keluarga Stabil
Pakuwon City Rumah Tapak Rp80 Juta Terintegrasi Fasilitas Pendidikan
Surabaya Kota Rumah Tapak Rp80 Juta Lokasi CBD, Akses Bisnis
Sumber: Diolah dari data Mordor Intelligence, Bank Indonesia, dan Savills.
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xxxviii
Page 43
Pasar properti komersial Surabaya sedang mengalami transformasi fungsional. Mal tidak lagi hanya menjadi tempat
belanja, melainkan pusat interaksi sosial, sementara kantor bertransformasi menjadi ruang kolaborasi hibrida. Tingkat
hunian ritel di Surabaya diproyeksikan tumbuh 3% setiap tahun hingga mencapai 76% pada tahun 2025. Permintaan
ruang ritel didorong oleh sektor fashion serta makanan dan minuman (F&B) yang terus melakukan ekspansi gerai.
Landlord atau pemilik mal di Surabaya menunjukkan kepercayaan diri yang tinggi dengan terus memodernisasi properti
mereka guna menciptakan pengalaman berbelanja yang segar. Pakuwon Group, melalui Pakuwon Mall dan Tunjungan
City, tetap menjadi penguasa pasar ritel di Surabaya. Hingga kuartal 3 2025, pendapatan sewa ritel Pakuwon tumbuh
15%, didukung oleh tingkat okupansi mal yang sangat tinggi, berkisar antara 90% hingga 100% pada mal-mal utama
seperti Kota Kasablanka di Jakarta dan mal-mal di Surabaya. Penambahan Pakuwon City Mall 3 pada Oktober 2024 dan
hotel Aloft di kawasan yang sama menunjukkan strategi integrasi yang kuat untuk menangkap pasar wisatawan dan
masyarakat lokal. Pasar perkantoran sewa menghadapi tekanan yang lebih besar dibandingkan sektor ritel. Pendapatan
sewa kantor secara keseluruhan tercatat turun sekitar 23% pada beberapa portofolio pengembang akibat penurunan
okupansi. Namun, terdapat tren menarik di mana penyewa mulai bermigrasi ke gedung-gedung yang memiliki sertifikasi
Green Building dan standar kesehatan yang lebih tinggi. Pemerintah Indonesia melalui standar SNGS 03-2014 mewajibkan
efisiensi energi dan konservasi air pada bangunan gedung, termasuk kantor. Di Surabaya, gedung perkantoran Grade A
di wilayah CBD tetap dicari oleh perusahaan multinasional karena kredibilitas dan fasilitasnya yang menunjang model
kerja hibrida.4 ROI dari sewa kantor di Surabaya Pusat dinilai sangat kuat karena dominasi gedung-gedung kelas atas
yang melayani sektor perbankan, logistik, dan jasa profesional. Pasar perkantoran di Surabaya juga mulai kedatangan
pemain baru dari sektor teknologi dan pusat data (data center). Surabaya diproyeksikan akan menjadi hub pusat data
untuk Indonesia Timur, yang akan memicu permintaan terhadap ruang kantor spesialis dengan infrastruktur digital yang
sangat andal.
Portofolio Ritel & Kantor Pakuwon (3Q 2025) Luas NLA (sqm) Tingkat Okupansi
Pakuwon Mall Surabaya 179 > 90%
Tunjungan Plaza 174 Sangat Tinggi
Pakuwon City Mall 1, 2, 3 Beragam Pertumbuhan Agresif
Pakuwon Tower Surabaya 41 63% (Meningkat dari 45%)
Perkantoran Sewa (Nasional) - Penurunan Pendapatan 23%
Sumber: Diolah dari data Mordor Intelligence, Bank Indonesia, dan Savills.
Para pelaku industri menunjukkan optimisme bahwa tahun 2026 akan menjadi titik balik kebangkitan properti. Pakuwon
Jati, misalnya, tetap berkomitmen pada strategi pendapatan berulang (recurring income) dengan memperluas portofolio
mal dan hotel mereka di Surabaya dan kota-kota lain seperti Semarang dan Batam. Strategi ini memberikan stabilitas
keuangan bagi pengembang di tengah fluktuasi penjualan properti residensial. Analisis siklus bisnis menunjukkan bahwa
sektor-sektor tertentu seperti pariwisata, hiburan, serta makanan dan minuman akan menjadi pendorong utama
permintaan ruang komersial pada tahun 2025-2026. Selain itu, konsep Green Property diprediksi akan menjadi faktor
krusial dalam pengambilan keputusan investasi, di mana 84% responden dalam survei pasar menganggap aspek
keberlanjutan sebagai prioritas masa depan. Pertumbuhan industri properti di Surabaya pada periode 2024-2026
didorong oleh fondasi ekonomi kota yang kuat dan pembangunan infrastruktur yang masif. Meskipun terdapat tekanan
dari sisi suku bunga dan daya beli, optimisme para pengembang besar dan dukungan regulasi pemerintah melalui insentif
pajak memberikan sinyal positif bagi pasar. Surabaya Barat akan tetap menjadi primadona untuk pertumbuhan nilai
kapital, sementara Surabaya Utara dan Gresik akan mendominasi sektor industri. Bagi investor, kunci keberhasilan di
pasar Surabaya adalah jeli dalam melihat arah pengembangan infrastruktur publik dan memilih properti yang terintegrasi
dengan fasilitas gaya hidup serta transportasi massal.
33. POTENSI PASAR INDUSTRI PROPERTI
Menuju akhir 2026, industri properti Indonesia diproyeksikan akan memasuki fase kebangkitan yang lebih masif.
Transmisi penurunan suku bunga yang mulai efektif, berlanjutnya insentif PPN DTP hingga 2027, serta percepatan proyek
infrastruktur strategis seperti MRT Fase 2 dan Tol Layang Jabodetabek akan menjadi katalisator utama. Tahun 2026
dianggap sebagai momentum emas untuk berinvestasi (buying moment) sebelum harga properti diprediksi akan
mengalami lonjakan signifikan atau "booming" pada tahun 2027.
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xxxix
Page 44
Evolusi perilaku konsumen dari kepemilikan menjadi penyewa (terutama di kalangan Gen Z) membuka ceruk pasar baru bagi pengembangan hunian sewa berbasis komunitas dan apartemen kompak di area TOD. Sementara itu, dominasi pasar sekunder memberikan stabilitas bagi industri secara keseluruhan, menjadikannya benteng pertahanan terhadap fluktuasi ekonomi global. Sektor industri dan logistik tetap akan menjadi motor pertumbuhan PDB dari sisi properti komersial, seiring dengan posisi strategis Indonesia dalam rantai pasok manufaktur global dan ekonomi digital. Dengan fundamental yang kuat dan dukungan kebijakan yang konsisten, industri properti Indonesia tetap menjadi salah satu instrumen investasi yang paling menjanjikan di kawasan regional selama dekade mendatang. Industri properti di Indonesia saat ini tengah berada dalam fase evolusi struktural yang dipicu oleh konvergensi stabilitas makroekonomi, kebijakan fiskal yang agresif, dan pergeseran fundamental dalam perilaku konsumen. Setelah melewati masa konsolidasi pascapandemi, pasar real estat nasional menunjukkan ketahanan yang luar biasa, didorong oleh pertumbuhan Produk Domestik Bruto (PDB) yang stabil di kisaran 5,0% hingga 5,1%. Arsitektur pasar ini mencerminkan optimisme yang luas, di mana ukuran pasar properti diproyeksikan tumbuh dari USD 64,78 miliar pada tahun 2024 menjadi sekitar USD 70,37 miliar pada tahun 2026, dengan target jangka panjang mencapai USD 93,75 miliar pada tahun 2031. Pertumbuhan ini didorong oleh tingkat pertumbuhan tahunan majemuk (CAGR) yang stabil sebesar 5,91%, yang menempatkan Indonesia sebagai salah satu pasar real estat paling dinamis di kawasan Asia Tenggara. Kekuatan utama yang menggerakkan pasar ini adalah demografi penduduk yang masif, di mana Indonesia merupakan negara terpadat di Asia Tenggara dan keempat di dunia. Urbanisasi yang pesat, yang mencapai 59% dari total populasi pada tahun 2024, menambah sekitar 3 juta penduduk kota baru setiap tahunnya. Fenomena ini tidak hanya meningkatkan permintaan akan unit hunian secara absolut, tetapi juga mengubah struktur rumah tangga menjadi lebih kecil, yang secara mekanis meningkatkan kebutuhan akan dwellling unit yang terpisah. Sinergi antara kebijakan pemerintah, seperti pemberian insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) 100% dan penurunan suku bunga acuan (BI Rate) ke level 4,75% pada akhir 2025, menciptakan landasan yang kuat bagi akselerasi sektor properti menuju fase "booming" yang diprediksi terjadi pada tahun 2027. Stabilitas makroekonomi Indonesia menjadi pilar utama yang menyokong kepercayaan investor dalam sektor properti. Meskipun menghadapi ketidakpastian global dan fragmentasi geopolitik, indikator utama seperti inflasi tetap terkendali pada level 2,92% hingga akhir 2025. Penguatan nilai tukar Rupiah yang stabil di kisaran Rp15.873 hingga Rp16.500 per USD memberikan kepastian biaya bagi para pengembang, terutama dalam pengadaan material konstruksi yang masih memiliki komponen impor. Namun, tantangan tetap ada dalam bentuk inflasi biaya konstruksi, di mana harga baja tetap 35% lebih tinggi dari tingkat pra-pandemi dan semen mengalami kenaikan sekitar 8%, yang pada akhirnya menekan margin pengembang dan memengaruhi harga jual akhir. Kebijakan moneter Bank Indonesia yang mulai melonggar merupakan sinyal positif bagi pasar properti. Penurunan suku bunga acuan ke 4,75% diharapkan dapat segera ditransmisikan ke suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang saat ini masih stabil di kisaran 9,1% hingga 9,3%. Mengingat adanya jeda waktu transmisi sekitar 6 hingga 12 bulan, dampak nyata dari penurunan suku bunga ini diproyeksikan akan mulai terasa secara masif pada tahun 2026, yang akan merangsang daya beli masyarakat kelas menengah. Sektor perbankan, khususnya bank syariah seperti Bank Syariah Indonesia (BSI), memainkan peran katalis dengan pertumbuhan pembiayaan griya sebesar 8,51% YoY, melampaui rata-rata nasional sebesar 7,66%. Pemerintah juga meluncurkan program strategis pembangunan 3 juta rumah per tahun hingga 2029 untuk mengatasi backlog perumahan nasional yang mencapai 9,9 juta rumah tangga. Dukungan fiskal diwujudkan melalui alokasi dana Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) sebesar Rp25,1 triliun untuk 350.000 unit rumah, serta KUR Perumahan sebesar Rp130 triliun untuk pengembang kecil. Insentif PPN DTP 100% yang diperpanjang hingga 2026-2027 menjadi penggerak utama dalam menjaga momentum penjualan stok rumah yang tersedia, terutama untuk unit dengan harga di bawah Rp5 miliar. Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xl
Page 45
Proyeksi Indikator Ekonomi dan Ukuran Pasar Properti 2024-2031
Indikator Ekonomi 2024 (Aktual/Est) 2026 (Proyeksi) 2031 (Proyeksi)
Pertumbuhan PDB (%) 5,03% 5,2% - 5,4% 5,1% (Avg)
Ukuran Pasar Real Estat (USD Miliar) 64,78 70,37 93,75
Tingkat Inflasi (%) 2,9% 3,1% 2,8%
BI Rate (%) 5,75% 4,75% 4,5%
Suku Bunga KPR Efektif (%) 9,3% 8,5% - 8,9% 7,5%
Sumber: Diolah dari data Mordor Intelligence, Bank Indonesia, dan Savills.
34. PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN YANG TERKAIT
Beberapa peraturan perundangan-undangan yang terkait dengan penambahan kegiatan usaha Perusahaan, antara lain
adalah:
1. Tata Kelola Perusahaan dan Pasar Modal
Dalam menerapkan Tata Kelola Perusahaan yang Baik (GCG), Perseroan berpedoman pada:
• Undang-Undang No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas.
• Undang-Undang No. 8 Tahun 1995 tentang Pasar Modal.
• POJK No. 29/POJK.04/2016 tentang Laporan Tahunan Emiten atau Perusahaan Publik.
• SEOJK No. 16/SEOJK.04/2021 tentang Bentuk dan Isi Laporan Tahunan Emiten atau Perusahaan Publik.
• POJK No. 21/POJK.04/2015 tentang Penerapan Pedoman Tata Kelola Perusahaan Terbuka.
• POJK No. 15/POJK.04/2020 tentang Rencana dan Penyelenggaraan Rapat Umum Pemegang Saham Perusahaan
Terbuka.
• POJK No. 33/POJK.04/2014 tentang Direksi dan Dewan Komisaris Emiten dan Perusahaan Publik.
• POJK No. 51/POJK.03/2017 tentang Penerapan Keuangan Berkelanjutan bagi Lembaga Jasa Keuangan, Emiten, dan
Perusahaan Publik.
• POJK No. 4 Tahun 2024 mengenai kewajiban pelaporan kepemilikan saham oleh Direksi dan Dewan Komisaris.
• POJK No. 55/POJK.04/2015 tentang Pembentukan dan Pedoman Pelaksanaan Kerja Komite Audit.
• POJK No. 56/POJK.04/2015 tentang Pembentukan dan Pedoman Penyusunan Piagam Unit Audit Internal.
2. Kebijakan Perdagangan dan Industri
• Peraturan Menteri Perdagangan (Permendag) No. 8 Tahun 2024 (revisi dari Permendag No. 36 Tahun 2023) tentang
Kebijakan dan Pengaturan Impor, yang berdampak signifikan pada arus impor produk tekstil.
• Undang-Undang No. 1 Tahun 1967 tentang Penanaman Modal Asing (sebagaimana telah diubah dengan UU No. 11
Tahun 1970).
• Keputusan Ketua Bapepam-LK No. Kep-259/BL/2008 (Peraturan No. IX.H.1) tentang Pengambilalihan Perusahaan
Terbuka.
3. Perpajakan
• Undang-Undang No. 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan (UU HPP).
• Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang (Perppu) No. 1 Tahun 2020 tentang Kebijakan Keuangan Negara
untuk Penanganan Pandemi COVID-19, terkait penyesuaian tarif PPh badan.
• Peraturan Pemerintah (PP) No. 56 Tahun 2015 tentang Penurunan Tarif Pajak Penghasilan Bagi Wajib Pajak Badan
Dalam Negeri yang Berbentuk Perseroan Terbuka.
4. Ketenagakerjaan
• Undang-Undang No. 13 Tahun 2003 tentang Ketenagakerjaan, termasuk kepatuhan terhadap Pasal 68 mengenai
batas usia kerja minimum.
• Undang-Undang No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja.
• Peraturan Pemerintah No. 35 Tahun 2021 tentang Perjanjian Kerja Waktu Tertentu, Alih Daya, Waktu Kerja dan
Waktu Istirahat, serta Pemutusan Hubungan Kerja.
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xli
Page 46
5. Pengembangan Properti (KBLI Baru)
Untuk rencana penambahan bidang usaha properti, peraturan terkait meliputi:
• POJK No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Penambahan Kegiatan Usaha.
• Peraturan Pemerintah No. 5 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko (OSS RBA).
• Peraturan BPS No. 7 Tahun 2025 tentang Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI).
• PP No. 12 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman.
• PP No. 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
• Perda Kota Surabaya No. 3 Tahun 2025 tentang RTRW Kota Surabaya Tahun 2025-2045 dan Perda No. 8 Tahun 2018
tentang RDTR dan Peraturan Zonasi Kota Surabaya.
6. Kekayaan Intelektual
• Undang-Undang No. 20 Tahun 2016 tentang Merek dan Indikasi Geografis, terkait perpanjangan merek "TIFICO" dan
pendaftaran merek baru untuk unit bisnis properti.
35. HASIL PELAKSANAAN INSPEKSI
Berdasarkan Surat Izin Inspeksi Lapangan Lokasi Bidang Usaha Baru di Surabaya Nomor: 004/2.09.0030/B.0345/BS-
IL/III/2026 tertanggal 04 Maret 2026 dan Surat Inspeksi Lapangan untuk Usaha Existing Nomor:
005/2.09.0030/B.0345/BS-IL/III/2026 tertanggal 11 Maret 2026, KJPP Anas Karim Rivai dan Rekan telah melaksanakan
Inspeksi Lapangan dengan hasil sebagai berikut:
a. Tanggal Inspeksi Lapangan - Surabaya : Rabu / 4 Maret 2026
b. Tanggal Inspeksi Lapangan - Tangerang : Rabu / 11 Maret 2026.
c. Inspektor :
1. Yanuar Ari Wibowo (Ph. 08567224280) 2. Muhammad Falah Arafat Nasution (Ph. 081807811463)
NIK. 3175013101830001 NIK. 3273013010790005
No. Register: RMK-2017.00306
MAPPI No. 07-S-02150
3. Erwin Yudiastanto (Ph. 08999933257)
NIK. 3175010109840002
No. Register: RMK-2020-03136
MAPPI No. 14-P-05059
d. Lokasi :
➢ Lokasi Bidang Usaha Baru Perusahaan.
Jl. Ahmad Yani, Gayungan, Kec. Gayungan, Surabaya, Jawa Timur 60235.
Koordinat: 7°19'33.3"S 112°43'51.4"E
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xlii
Page 47
➢ Lokasi Existing.
Jl. M.H. Thamrin, Kel. Panunggangan, Kec. Pinang, Kota Tangerang, Prop. Banten 15143.
Koordinat: 6°13'37.7"S 106°38'23.3"E
e. Foto-Foto : Inspeksi Lapangan
Grafik 12. Inspeksi Perusahaan
Kantor Perusahaan Lokasi Bidang Usaha Baru
Diskusi di Kantor Perusahaan Diskusi di Lokasi Bidang Usaha Baru
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xliii
Page 48
36. DATA DAN INFORMASI YANG DIKUMPULKAN SAAT INSPEKSI LAPANGAN
KJPP Anas Karim Rivai dan Rekan saat Inspeksi Lapangan dilakukan berhasil mendapatkan Data dan Informasi yang
dibutuhkan untuk kegiatan Studi Kelayakan Penambahan BIdang Usaha Perusahaan adalah sebagai berikut:
===KEUANGAN===
• Rancangan Keterbukaan Informasi kepada pemegang saham Perseroan yang disusun oleh Perseroan dalam rangka
pelaksanaan Rencana Perubahan Kegiatan Usaha (“Keterbukaan Informasi”);
• Laporan Keuangan Perseroan yang berakhir pada 31 Desember 2025 yang diaudit oleh KAP Purwanto, Susanti & Surja
(anggota Ernst & Young Global Limited) dengan Nomor Laporan: 00357/2.1505/AU.1/04/0690-5/1/III/2026 tertanggal 30
Maret 2026 dengan opini, “Menurut opini kami, laporan keuangan terlampir menyajikan secara wajar, dalam semua hal
yang material, posisi keuangan Perusahaan tanggal 31 Desember 2025, serta kinerja keuangan dan arus kasnya untuk
tahun yang berakhir pada tanggal tersebut, sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan di Indonesia.”;
• Laporan Keuangan Perseroan yang berakhir pada 31 Desember 2024 yang diaudit oleh KAP Purwantono, Sungkoro & Surja
(anggota Ernst & Young Global Limited) dengan Nomor Laporan: 00519/2.1032/AU.1/04/0690-4/1/III/2025 tertanggal 31
Maret 2025 dengan opini, “Menurut opini kami, laporan keuangan terlampir menyajikan secara wajar, dalam semua hal
yang material, posisi keuangan Perusahaan tanggal 31 Desember 2024, serta kinerja keuangan dan arus kasnya untuk
tahun yang berakhir pada tanggal tersebut, sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan di Indonesia.”;
• Laporan Keuangan Perseroan yang berakhir pada 31 Desember 2023 yang diaudit oleh KAP Purwantono, Sungkoro & Surja
dengan Nomor Laporan: 00458/2.1032/AU.1/04/0690-3/1/III/2024 tertanggal 28 Maret 2024 dengan opini, “Menurut
opini kami, laporan keuangan terlampir menyajikan secara wajar, dalam semua hal yang material, posisi keuangan
Perusahaan tanggal 31 Desember 2023, serta kinerja keuangan dan arus kasnya untuk tahun yang berakhir pada tanggal
tersebut, sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan di Indonesia.”;
• Laporan Keuangan Perseroan yang berakhir pada 31 Desember 2022 yang diaudit oleh KAP Purwantono, Sungkoro & Surja
dengan Nomor Laporan: 00487/2.1032/AU.1/04/0690-2/1/III/2023 tertanggal 29 Maret 2023 dengan opini, “Menurut
opini kami, laporan keuangan terlampir menyajikan secara wajar, dalam semua hal yang material, posisi keuangan
Perusahaan tanggal 31 Desember 2022, serta kinerja keuangan dan arus kasnya untuk tahun yang berakhir pada tanggal
tersebut, sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan di Indonesia.”;
• Laporan Keuangan Perseroan yang berakhir pada 31 Desember 2020 yang diaudit oleh KAP Purwantono, Sungkoro & Surja
dengan Nomor Laporan: 01324/2.1032/AU.1/04/1175-3/1/V/2021 tertanggal 30 Mei 2021 dengan opini, “Menurut opini
kami, laporan keuangan terlampir menyajikan secara wajar, dalam semua hal yang material, posisi keuangan PT Tifico
Fiber Indonesia Tbk tanggal 31 Desember 2020, serta kinerja keuangan dan arus kasnya untuk tahun yang berakhir pada
tanggal tersebut, sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan di Indonesia.”;
• Bisnis Plan, Proyeksi keuangan Perseroan dengan Rencana Perubahan Kegiatan Usaha dan tanpa Rencana Perubahan
Kegiatan Usaha tahun yang disusun oleh Perseroan;
===LEGALITAS===
• Akta Pendirian Perusahaan Nomor 60 merupakan dokumen hukum utama yang mendasari pembentukan P.T. Teijin
Indonesia Fiber Corporation (disingkat P.T. Tifico), yang dikeluarkan oleh Eliza Pondaag, seorang Notaris di Jakarta, pada
tanggal 25 Oktober 1973;
• Tambahan Berita-Negara R.I. Nomor 54 adalah pengumuman resmi pemerintah yang diterbitkan oleh Pemerintah
Republik Indonesia pada tanggal 5 Juli 1974;
• Akta Nomor 8 Pernyataan Keputusan Rapat Perubahan Anggaran Dasar PT Tifico Fiber Indonesia Tbk dikeluarkan oleh
Shanti Indah Lestari, S.H., M.Kn., seorang Notaris di Kabupaten Tangerang, pada tanggal 12 Juni 2025;
• Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar dengan nomor AHU-AH.01.03-0165056 diterbitkan oleh
Direktorat Jenderal Administrasi Hukum Umum (AHU) di bawah Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia pada tanggal
24 Juni 2025;
• Izin Usaha Industri (IUI) Besar dengan nomor 10/36/IU/PMDN/2018 dikeluarkan oleh Dinas Penanaman Modal dan
Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP) Provinsi Banten pada tanggal 20 April 2018;
• Nomor Induk Berusaha (NIB) dengan nomor 8120109941049 diterbitkan melalui Sistem OSS oleh Pemerintah Republik
Indonesia pada tanggal 14 September 2018 dan dicetak ulang pada 16 Januari 2024;
• Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) PT Tifico Fiber Indonesia Tbk adalah 0010 0021 1109 2000 (format 16 digit) atau
01.000.211.1-092.000 (format 15 digit);
• Sertifikat Perpanjangan Jangka Waktu Pelindungan Merek untuk merek "TIFICO" dikeluarkan oleh Direktorat Jenderal
Kekayaan Intelektual, Kementerian Hukum dan HAM. Sertifikat ini menjamin hak eksklusif penggunaan merek perusahaan
untuk kelas barang 23 dengan masa berlaku hingga tanggal 28 Desember 2034;
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xliv
Page 49
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) Nomor 1586 untuk lahan seluas 5.429 m 2 di Kelurahan Gayungan, Surabaya,
diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kota Surabaya pada tanggal 20 Maret 2015 yang berlaku hingga tanggal 10 Maret
2035;
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) Nomor 1595 untuk tanah seluas 1.755 m 2 di Kelurahan Gayungan, Surabaya,
dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan Kota Surabaya pada tanggal 26 Mei 2016 yang memiliki masa berlaku hingga tanggal
28 Oktober 2045;
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) Nomor 26 untuk tanah seluas 1.503 m2 di Kelurahan Gayungan, Surabaya, dikeluarkan
oleh Kantor Pertanahan Kota Surabaya pada tanggal 29 Januari 1990 yang memiliki masa berlaku hingga tanggal 28 Januari
2030;
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) Nomor 30 untuk tanah seluas 1.090 m2 di Kelurahan Gayungan, Surabaya, dikeluarkan
oleh Kantor Pertanahan Kota Surabaya pada tanggal 8 Oktober 1990 yang memiliki masa berlaku hingga tanggal 7 Oktober
2030;
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) Nomor 31 untuk tanah seluas 1.490 m2 di Kelurahan Gayungan, Surabaya, dikeluarkan
oleh Kantor Pertanahan Kota Surabaya pada tanggal 8 Oktober 1990 yang memiliki masa berlaku hingga tanggal 7 Oktober
2030;
• Struktur Organisasi PT Tifico Fiber Indonesia Tbk adalah dokumen internal perusahaan yang disetujui dan ditandatangani
oleh Sugito Budiono selaku President Director pada tanggal 2 Januari 2025;
• Data Karyawan (Jumlah Penggunaan TKI) merupakan laporan statistik sumber daya manusia perusahaan untuk periode
Desember 2025 dengan jumlah total 1.518 tenaga kerja berdasarkan kategori jabatan, mulai dari tingkat Direksi hingga
pekerja kontrak;
• Surat Permohonan Informasi Persyaratan Perizinan dengan nomor 0010/TFCO/COR-SEC/II/2026 dikeluarkan oleh Joy
Matthew Pangemanan selaku Corporate Secretary PT Tifico pada tanggal 26 Februari 2026. Surat ini ditujukan kepada
DPMPTSP Kota Surabaya untuk menanyakan prosedur legalitas terkait rencana pembangunan proyek properti komersial
di lahan milik perusahaan di Surabaya;
• Timeline Pendaftaran Merek untuk nama "Gayungan Square", "Gayungan Point", dan "Gayungan Living" merupakan
dokumen perencanaan internal yang disusun untuk periode Maret 2026 hingga Februari 2027;
• Surat Tanggapan Permohonan Informasi dengan nomor 500.16.7.3/1645/436.7.15/2026 diterbitkan oleh Ir. Lasidi, S.T.,
M.T. selaku Kepala DPMPTSP Kota Surabaya pada tanggal 17 Maret 2026. Surat ini memberikan arahan teknis dan
administratif kepada perusahaan mengenai persyaratan tata ruang dan perizinan bangunan yang harus dipenuhi untuk
proyek di Surabaya;
• Formulir Pendaftaran Merek Indonesia Nomor: JIDJID2026035724 tanggal 21 April 2026.
37. SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN
Sumber Informasi yang kami peroleh dari Literatur dan Internet (Situs BI, Situs BPS, Situs Damodaran, Situs Business
Week, Situs Yahoo Finance, Situs Reuters, Situs Bloomberg, dan Situs Pendukung Lainya) kami tidak melakukan verifikasi
data lebih lanjut dikarenakan Sumber Informasi tersebut sudah terpercaya dan umum dipergunakan dalam Penilaian,
sedangkan Dalam pelaksanaan penugasan ini kami juga menggunakan informasi-informasi yang diperoleh dari Pemberi
Tugas seperti yang tercantum pada bab II.15.3 dan data lainnya yaitu:
• Data dan informasi ekonomi dan industri yang dikeluarkan oleh pihak ketiga.
• Hasil wawancara dengan pihak-pihak terkait di “Perusahaan”, seperti Manajemen dan pegawai kunci perusahaan.
• Informasi ekonomi dan industri yang dikeluarkan yang relevan dengan penugasan yang dikeluarkan oleh pihak
ketiga.
• Pajak penghasilan Pph badan untuk perusahaan diperhitungkan sesuai ketentuan yang berlaku yaitu berdasarkan
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor: 55 tahun 2022 pasal 64 tentang penurunan tarif Pajak Penghasilan
sebesar 22,00% dari laba sebelum pajak penghasilan mulai berlaku pada tahun pajak 2022, sesuai dengan ketentuan
Undang- undan Nomor 7 tahun 2021 tentang harmonisasi undang- undang perpajakan.
• Hasil diskusi dengan pihak manajemen Perusahaan.
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xlv
Page 50
38. ASUMSI DAN ASUMSI KHUSUS
• Kami berasumsi bahwa obyek yang kami nilai tidak mempunyai masalah hukum dan bahwa hak kepemilikannya
adalah sah dan dapat dipasarkan.
• Kami berasumsi bahwasannya obyek penilaian yang ditunjukkan kepada kami adalah benar merupakan subjek dalam
penilaian dan kami tidak melakukan pengecekan lebih lanjut terhadap kebenarannya.
• Kami berasumsi bahwa data-data dan sumber informasi yang diberikan atau yang dikirimkan oleh pemberi tugas
pada kami adalah benar, baik dengan atau pun tanpa adanya Surat Representatif.
39. ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
Asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan dalam penyusunan studi kelayakan ini adalah:
a. Laporan studi kelayakan ini bersifat non-disclaimer opinion.
b. Kami telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam studi kelayakan.
c. Dalam menyusun laporan studi kelayakan ini, penilai mengandalkan keakuratan dan kelengkapan informasi yang
disediakan oleh pemberi tugas atau data yang diperoleh dari informasi yang tersedia untuk publik dan informasi
lainnya serta penelitian yang kami anggap relevan.
d. Penilai menggunakan proyeksi keuangan yang disampaikan oleh manajemen dengan mencerminkan kewajaran
proyeksi keuangan dan kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty).
e. Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan studi kelayakan dan kewajaran proyeksi keuangan yang telah
disesuaikan.
f. Laporan yang dihasilkan terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat
mempengaruhi operasional Perusahaan.
g. Penilai bertanggung jawab atas laporan studi kelayakan dan kesimpulan yang dihasilkan.
h. Penilai telah memperoleh informasi atas status hukum obyek studi kelayakan dari pemberi tugas.
40. INDEPENDENSI PENILAI
Dalam Laporan ini KJPP AKR bertindak secara independen tanpa adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan
Pemberi Tugas ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Pemberi Tugas. KJPP AKR juga tidak memiliki kepentingan ataupun
keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Berdasarkan Proposal yang sekaligus sebagai surat kesepakatan penugasan
yang telah ditandatangani oleh Pemberi Tugas.
41. PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI
Laporan Studi Kelayakan ini disusun berdasarkan permintaan dari Pemberi Tugas yang akan digunakan atau
dipublikasikan oleh Pemberi Tugas baik secara keseluruhan atau sebagian dari Laporan, atau Referensi yang
Dipublikasikan, termasuk Referensi mengenai Laporan Keuangan Perusahaan, dan/atau Laporan Direksi/Pimpinan
Perusahaan, dan/atau Pernyataan atau Kajian Lainnya atau Pernyataan/Edaran apapun dari Perusahaan harus dengan
Persetujuan Penilai. Tanda tangan Penilai Publik dan Cap KJPP AKR yang resmi merupakan syarat mutlak Laporan
Penilaian yang dihasilkan.
42. TARIF PAJAK
Pajak penghasilan Pph badan untuk perusahaan diperhitungkan sesuai ketentuan yang berlaku yaitu berdasarkan
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor: 55 tahun 2022 pasal 64 tentang penurunan tarif Pajak Penghasilan
sebesar 22,00% dari laba sebelum pajak penghasilan mulai berlaku pada tahun pajak 2022, sesuai dengan ketentuan
Undang- undan Nomor 7 tahun 2021 tentang harmonisasi undang- undang perpajakan.
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xlvi
Page 51
43. STRUKTUR ORGANISASI PERUSAHAAN (EXSISTING) Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xlvii
Page 52
44. STRUKTUR ORGANISASI PERUSAHAAN PENAMBAHAN BIDANG USAHA BARU Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xlviii
Page 53
45. KESIMPULAN
Analisis kelayakan terhadap rencana penambahan usaha Perusahaan telah dilakukan melalui analisa Kelayakan Pasar,
Kelayakan Teknis, Kelayakan Pola Bisnis, Kelayakan Model Manajemen, dan Kelayakan Keuangan.
Kajian Kelayakan Pasar
Berdasarkan dokumen Rencana Bisnis (Business Plan) Perseroan, Kajian Kelayakan Pasar untuk rencana penambahan
bidang usaha properti di Surabaya mencakup analisis kondisi makroekonomi, prospek sektor properti, analisis
persaingan, serta strategi pemasaran sebagai berikut:
1. Kondisi Makroekonomi dan Prospek Industri
• Ketahanan Ekonomi: Ekonomi Indonesia menunjukkan ketahanan dengan pertumbuhan PDB yang diproyeksikan
stabil di kisaran 5,0% pada tahun 2025, didukung oleh konsumsi domestik dan inflasi yang terkendali.
• Pertumbuhan Sektor Real Estat: Sektor real estat diprakirakan tumbuh positif sebesar 3,71% hingga 3,95% pada
tahun 2025. Surabaya, sebagai pusat ekonomi Indonesia Timur, memiliki kebutuhan berkelanjutan terhadap properti
hunian dan komersial akibat urbanisasi dan pertumbuhan kelas menengah.
2. Prospek Produk Berdasarkan Segmen Pasar
Perseroan merencanakan pengembangan kawasan terpadu yang terbagi dalam beberapa sub-segmen potensial:
• Kost Eksklusif (Co-Living/Kostel): Memiliki prospek sangat kuat karena kedekatan lokasi dengan RS Bhayangkara,
UIN Sunan Ampel, dan Universitas Bhayangkara. Target utamanya adalah mahasiswa, tenaga medis, dan profesional
muda.
• Rumah Kantor (Rukan): Menargetkan pelaku UKM, startup, dan kantor perwakilan yang membutuhkan ruang usaha
multifungsi di lokasi strategis dengan visibilitas tinggi di koridor utama Surabaya.
• Fasilitas MICE (Gedung Pertemuan): Mengisi ceruk pasar untuk kegiatan pertemuan skala kecil hingga menengah
bagi instansi pemerintah, lembaga pendidikan, dan penyelenggara acara sosial.
• Rental Space & Fasilitas Pendukung: Menyediakan area ritel, F&B, dan sarana olahraga (seperti lapangan Padel)
untuk melayani captive market dari penghuni kostel dan rukan, serta masyarakat sekitar.
3. Analisis Persaingan Bisnis
Perseroan telah melakukan survei pasar terhadap kompetitor di sekitar lokasi proyek:
• Kostel: Harga sewa rata-rata pesaing berkisar antara Rp2,5 juta hingga Rp3 juta per bulan dengan tingkat okupansi
rata-rata mencapai 93%.
• Rukan: Harga sewa ruko/rukan di area sekitar rata-rata mencapai Rp93,8 juta per tahun, sementara harga jual rata-
rata berada di angka Rp3,64 miliar.
• MICE & Retail: Persaingan berasal dari hotel dan mall eksisting seperti Royal Plaza dan City of Tomorrow. Keunggulan
Perseroan terletak pada konsep kawasan terintegrasi yang menciptakan ekosistem bisnis mandiri.
4. Target Pasar dan Strategi Pemasaran
• Segmentasi: Fokus pada individu dan institusi dengan kebutuhan hunian sewa jangka menengah-panjang serta
ruang usaha fungsional.
• Strategi Pemasaran Terpadu: Meliputi pemasaran langsung, kerja sama dengan agen properti, serta
optimalisasi kanal digital.
• Pemasaran Digital: Menggunakan media sosial (Instagram & TikTok Ads) untuk menjangkau milenial dan
profesional muda, serta bekerja sama dengan platform agregator seperti Rukita, Cove, atau Mamikos.
5. Kesinambungan dan Nilai Tambah
• Recurring Income: Diversifikasi ini bertujuan menciptakan sumber pendapatan berulang yang stabil untuk
menyeimbangkan volatilitas bisnis manufaktur tekstil yang bersifat siklikal.
• Optimalisasi Aset: Memanfaatkan lahan tidur di Jl. Ahmad Yani menjadi aset produktif guna meningkatkan nilai
perusahaan (capital appreciation) dalam jangka panjang.
• Keunggulan Kompetitif: Perseroan memiliki lahan sendiri (tanpa biaya akuisisi baru) dan lokasi dengan frontage
langsung ke jalan utama yang memberikan eksposur komersial sangat kuat.
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK xlix
Page 54
Kajian Kelayakan Teknis
kajian kelayakan teknis PT Tifico Fiber Indonesia Tbk berfokus pada rencana pengembangan aset properti di Surabaya
melalui proyek bernama “Gayungan Square” di dalamnya terdapat “Gayungan Point”, “Gayungan Arcade” dan
“Gayungan Living” serta optimalisasi fasilitas manufaktur eksisting di Tangerang. Berikut adalah rincian aspek teknis
dalam rencana pengembangan tersebut:
1. Lokasi dan Status Lahan Proyek Surabaya
• Lokasi: Aset tanah kosong terletak di koridor utama Jl. Ahmad Yani, Gayungan, Surabaya, Jawa Timur.
• Luas Lahan: Total area lahan adalah 11.267 m² yang terdiri dari 5 sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) atas nama
Perseroan.
• Karakteristik Site: Lokasi dinilai sangat strategis karena memiliki visibilitas tinggi (frontage langsung ke jalan utama),
akses ganda (jalan utama dan jalan lingkungan), serta dekat dengan fasilitas publik seperti Rumah Sakit Bhayangkara,
kampus UIN Sunan Ampel, dan kawasan industri Rungkut.
2. Rencana Produk dan Fasilitas
Berdasarkan studi Highest and Best Use (HBU), kawasan ini akan dikembangkan menjadi kawasan mixed-use yang
meliputi:
• Kostel (Kost Eksklusif/Co-living): Direncanakan sebanyak 178 unit yang terbagi dalam 3 blok (A, B, dan C) setinggi 4
lantai.
• Rukan (Rumah Kantor): Terdiri dari 20 unit bangunan setinggi 3 lantai dengan luas tanah 96 m² dan luas bangunan
216 m².
• Commercial Space: Gedung 3 lantai yang mencakup lobi, atrium, area ritel, ruang kerja bersama (co-working space),
dan ruang pertemuan (meeting room).
• Fasilitas Pendukung: Mencakup Club House 2 lantai, area olahraga (lapangan basket dan badminton), serta kantin
berisi 20 unit kios.
3. Kepatuhan Regulasi Teknis dan Zonasi
• Zonasi: Berdasarkan RDTR Surabaya, lokasi berada di Zona Perkantoran (KT) dengan Sub-Zona Kantor Pemerintah
(KT-1) yang mengizinkan kegiatan pusat bisnis, hotel, ritel, dan MICE.
• Intensitas Bangunan: Rencana teknis mengikuti ketentuan KDB maksimum 50%, KLB 2 poin, KTB maksimum 65%,
dan KDH minimal 10%.
• Ketinggian Bangunan: Batas maksimal tanpa kriteria khusus adalah 40 meter, namun dapat mencapai 50-250 meter
jika memenuhi persyaratan kontribusi daerah dan ketersediaan angkutan massal.
4. Pemanfaatan Teknologi
Perseroan akan menerapkan teknologi terintegrasi untuk efisiensi operasional:
• Tahap Perencanaan: Menggunakan desain berbasis digital untuk akurasi biaya dan waktu pembangunan.
• Tahap Operasional: Implementasi Property Management System (PMS) untuk administrasi penyewaan serta
PropTech seperti akses keamanan berbasis smart card/RFID, CCTV terintegrasi, dan Building Management System
(BMS) untuk pengendalian utilitas (listrik/air) secara efisien.
5. Aspek Lingkungan dan Keberlanjutan
• Perseroan berkomitmen mematuhi izin lingkungan seperti AMDAL atau UKL-UPL.
• Rencana teknis mengadopsi konsep Green Building, termasuk sistem daur ulang air, penggunaan panel surya untuk
area publik, serta desain bangunan yang memaksimalkan pencahayaan dan ventilasi alami.
6. Kelayakan Teknis Operasional Manufaktur (Eksisting)
Pada fasilitas pabrik di Tangerang, kajian teknis mencakup:
• Teknologi Hijau: Mengintegrasikan green technology pada mesin produksi untuk meningkatkan efisiensi energi dan
pemanfaatan sumber energi terbarukan (seperti kalori residu dan limbah proses produksi sebagai bahan bakar
boiler).
• Manajemen Kapasitas: Melakukan penyesuaian volume produksi (termasuk pengurangan kapasitas sebesar 30%
pada tahun 2024) untuk menjaga keseimbangan operasional dan arus kas di tengah fluktuasi permintaan.
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK l
Page 55
Kajian Kelayakan Pola Bisnis
Kajian kelayakan pola bisnis untuk penambahan bidang usaha baru di sektor properti mencakup beberapa aspek utama
sebagai berikut:
1. Keunggulan Kompetitif
Perseroan memiliki beberapa kekuatan fundamental yang mendukung kelayakan pola bisnis barunya:
• Kepemilikan Aset Lahan Sendiri: Perseroan telah memiliki lahan strategis di Surabaya yang saat ini belum
dimanfaatkan secara optimal (non-produktif), sehingga memberikan fleksibilitas pengembangan tanpa perlu
akuisisi lahan baru.
• Rekam Jejak Manajemen: Memiliki pengalaman panjang dalam pengelolaan aset tetap berskala besar serta
penerapan Tata Kelola Perusahaan yang Baik (GCG) sebagai perusahaan terbuka.
• Konsep Pengembangan Terpadu: Rencana pengembangan kawasan bersifat mixed-use yang mengintegrasikan
hunian (kostel), area komersial (rukan), fasilitas pertemuan (MICE), dan pusat perbelanjaan untuk menciptakan
nilai tambah kawasan.
2. Kemampuan Menciptakan Nilai (Value Creation)
Pola bisnis ini dirancang untuk menciptakan nilai melalui:
• Optimalisasi Aset: Mengubah aset non-operasional menjadi aset produktif yang menghasilkan pendapatan.
• Pendapatan Berulang (Recurring Income): Menciptakan sumber pendapatan baru yang stabil melalui skema
penyewaan properti jangka menengah dan panjang.
• Apresiasi Nilai Aset: Meningkatkan nilai ekonomi lahan dan kawasan secara keseluruhan melalui pembangunan
infrastruktur dan fasilitas yang terintegrasi.
3. Kemampuan Pesaing Meniru Model Usaha
Meskipun sektor properti memiliki persaingan tinggi dan model usahanya secara prinsip dapat ditiru, Perseroan
memiliki faktor pembeda:
• Ekosistem Bisnis Terintegrasi: Tidak semua pesaing mampu mengembangkan kawasan terpadu yang mencakup
pengembangan hunian, penyewaan, rental space, dan MICE dalam satu ekosistem.
• Standar Perusahaan Terbuka: Penggunaan standar tata kelola dan disiplin keuangan perusahaan publik menjadi
nilai lebih dibandingkan pengembang berskala kecil.
4. Proses Bisnis dan Integrasi
Pola bisnis baru ini akan mengintegrasikan dua lini utama:
• Bisnis Eksisting (Manufaktur): Tetap berfokus pada produksi biji poliester, serat poliester, dan benang poliester.
• Bisnis Baru (Properti): Mencakup rantai proses mulai dari identifikasi lahan, studi kelayakan, perizinan, konstruksi,
hingga pemasaran dan operasional penyewaan properti.
5. Pertimbangan dan Alasan Strategis
Langkah diversifikasi ini dianggap layak karena berfungsi sebagai penyeimbang terhadap volatilitas bisnis manufaktur
yang cenderung bersifat siklikal. Dengan menciptakan struktur pendapatan yang lebih stabil melalui recurring income
properti, Perseroan bertujuan meningkatkan ketahanan kinerja keuangan dan memberikan nilai tambah yang
berkesinambungan bagi para pemangku kepentingan.
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK li
Page 56
Kajian Kelayakan Model Manajemen
PT Tifico Fiber Indonesia Tbk ("Perseroan") dalam rencana penambahan bidang usaha baru di sektor properti (KBLI 2025)
difokuskan pada pembentukan struktur organisasi yang terintegrasi dan peningkatan kapasitas manajerial. Perseroan
merencanakan pembentukan divisi khusus (Divisi Properti) yang bertanggung jawab penuh atas seluruh kegiatan
operasional properti. Divisi ini dirancang untuk memastikan perencanaan dan pengelolaan dilakukan secara terfokus,
terstruktur, dan selaras dengan prinsip Tata Kelola Perusahaan yang Baik (GCG). Divisi ini akan berfungsi sebagai unit
kerja yang terintegrasi dengan struktur organisasi induk dan berkoordinasi dengan fungsi pendukung seperti keuangan,
hukum, SDM, dan manajemen risiko. Untuk mendukung kelayakan operasional, secara total, divisi properti direncanakan
akan didukung oleh 15 tenaga kerja, termasuk 7 staf teknis dan pendukung. Struktur divisi properti akan dipimpin oleh
seorang Kepala Divisi Properti (atau General Manager) yang membawahi beberapa posisi manajerial strategis, antara
lain:
• Manajer Pengembangan Properti: Mengelola desain, anggaran, jadwal pembangunan, dan koordinasi kontraktor.
• Manajer Operasional dan Pengelolaan Properti: Bertanggung jawab atas pengelolaan penyewa (tenant
management) dan pemeliharaan fasilitas.
• Manajer Pemasaran dan Komersial: Fokus pada strategi promosi, akuisisi penyewa, dan optimalisasi pendapatan
sewa.
• Manajer Keuangan dan Administrasi Properti: Mengelola arus kas unit properti dan berkoordinasi dengan fungsi
keuangan pusat.
• Manajer Legal dan Perizinan Properti: Menangani aspek hukum, kontrak, serta pengurusan perizinan pembangunan
(seperti PBG dan SLF).
Secara keseluruhan, model manajemen yang diusulkan dinilai layak karena terintegrasi dengan fungsi pengawasan pusat
(Direksi dan Dewan Komisaris) namun tetap memberikan ruang bagi tim ahli khusus untuk menjalankan dinamika bisnis
properti secara mandiri.
Direktur Pengadaan sebagai Kepala Divisi Properti: Diana Budiman
Lahir pada tahun 1982, Warga Negara Indonesia. Beliau meraih gelar Bachelor of Commerce dari Double Major
Accounting & Management Employment Relations dari University of Auckland, New Zealand. Selain itu, beliau juga
menyelesaikan Post Graduate Diploma in Business Administration yang dianugerahkan oleh University of Melbourne,
New Zealand. Beliau memulai karier sebagai Marketing Manager di PT Dunia Express (2002–2007), kemudian menjabat
sebagai Marketing Manager di PT Cargill Indonesia (2007–2010). Selanjutnya beliau menjabat sebagai General Manager
Purchasing Department Perseroan (2010–2022). Pada Juni 2024 beliau diangkat sebagai Direktur Procurement Perseroan
berdasarkan keputusan Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan. Beliau tidak memiliki hubungan afiliasi dengan anggota
Direksi lain, anggota Dewan Komisaris, maupun dengan Pemegang Saham Utama dan Pengendali.
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK lii
Page 57
Kajian Kelayakan Keuangan
Dari Kajian Kelayakan Keuangan, menunjukkan bahwa rencana Perusahaan untuk menambah kegiatan usaha barunya
memenuhi kriteria kelayakan dengan variabel-variabel sebagai berikut:
Kelayakan
Kelayakan Eksisting Kelayakan
ANALISA Penambahan
(Sebelum -KBLI) Incremental
(Sesudah +KBLI)
NPV 49.580.794 59.849.892 10.269.099
IRR #NUM! 43,10% 12,92%
Profitability Index 4,75 3,86 2,64
Payback Period Analysis 0,00 Tahun 5,38 Tahun 9,78 Tahun
0 Tahun dan 0 Bulan 5 Tahun dan 5 Bulan 9 Tahun dan 10 Bulan
Kelayakan Eksisting (Sebelum KBLI)
• Net Present Value ( NPV ) > 0 --> Layak
Net Present Value (NPV) menunjukkan angka yang positif yaitu diperoleh sebesar USD `49.580.794 atau
Rp842.873.492.638,- pada tingkat discount factor sebesar 5,14%
• Internal Rate of Return (IRR) > Discount Rate --> Layak
Internal Rate of Return (IRR) merupakan tingkat pengembalian yang dihasilkan dalam proyeksi ini adalah sebesar
00,0%. Setelah dilakukan perhitungan IRR untuk Kelayakan Eksisting, hasilnya tidak terdefenisi, karena angka IRR
yang sangat besar, sehingga analisa IRR kurang relevan untuk menunjukkan kelayakan. Hal ini wajar karena low
investment.
Profitability Index ( PI ) > 1 --> Layak
Profitability Index (PI) atau Benefit Cost Rasio (BCR) yang dihasilkan adalah sebesar 4,75 yang berarti lebih besar dari
1 (satu).
• Payback Period ( PP )
Payback Period adalah 0,00 tahun (0 tahun 0 bulan), yang terhitung sejak tahun 2025, disebabkan tidak adanya
Investasi.
Kelayakan Penambahan Usaha (Sesudah+KBLI)
• Net Present Value ( NPV ) > 0 --> Layak
Net Present Value (NPV) menunjukkan angka yang positif yaitu diperoleh sebesar USD 59.849.892 atau
Rp1.017.448.169.438,- pada tingkat discount factor sebesar 5,14%
• Internal Rate of Return (IRR) > Discount Rate --> Layak
Internal Rate of Return (IRR) merupakan tingkat pengembalian yang dihasilkan dalam proyeksi ini adalah sebesar
43,10% yang berarti lebih besar dari tingkat diskon faktor yang diasumsikan sebesar 5,14% per tahun.
• Profitability Index ( PI ) > 1 --> Layak
Profitability Index (PI) atau Benefit Cost Rasio (BCR) yang dihasilkan adalah sebesar 3,86 yang berarti lebih besar dari
1 (satu).
• Payback Period ( PP )
Payback Period adalah dicapai selama 5,38 tahun (5 Tahun dan 5 Bulan), yang terhitung sejak tahun 2025.
Kelayakan Incremental
Net Present Value ( NPV ) > 0 --> Layak
Net Present Value (NPV) menunjukkan angka yang positif yaitu diperoleh sebesar USD10.269.099 atau
Rp174.574.676.800,- pada tingkat discount factor sebesar 5,14%
• Internal Rate of Return (IRR) > Discount Rate --> Layak
Internal Rate of Return (IRR) merupakan tingkat pengembalian yang dihasilkan dalam proyeksi ini adalah sebesar
12,92% yang berarti lebih besar dari tingkat diskon faktor yang diasumsikan sebesar 5,14% per tahun.
• Profitability Index ( PI ) > 1 --> Layak
Profitability Index (PI) atau Benefit Cost Rasio (BCR) yang dihasilkan adalah sebesar 2,64 yang berarti lebih besar dari
1 (satu).
• Payback Period ( PP )
Payback Period adalah dicapai selama 9,78 tahun (9 tahun 10 bulan), yang terhitung sejak tahun 2025.
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK liii
Page 58
Berdasarkan analisis komprehensif terhadap rencana penambahan bidang usaha properti PT Tifico Fiber Indonesia Tbk, proyek pengembangan kawasan terpadu “Gayungan Square” di dalamnya terdapat “Gayungan Point”, “Gayungan Arcade” dan “Gayungan Living” di Surabaya dinyatakan layak untuk dijalankan. Secara Kelayakan Pasar, proyek ini memiliki prospek yang sangat positif karena berlokasi di hub ekonomi strategis Surabaya dengan target pasar yang jelas, mencakup mahasiswa, tenaga medis, dan profesional muda. Meskipun persaingan di Surabaya cukup kompetitif, Perseroan memiliki keunggulan kompetitif melalui konsep kawasan terintegrasi (mixed-use) yang menggabungkan hunian, perkantoran, dan ritel dalam satu ekosistem, sehingga menciptakan captive market yang stabil. Secara Analisis Kelayakan Teknis mengonfirmasi bahwa aset lahan seluas 11.267 m² di Jl. Ahmad Yani milik Perseroan telah sesuai dengan regulasi tata ruang (RDTR) Kota Surabaya untuk zona bisnis dan superblok. Penggunaan teknologi modern seperti Property Management System (PMS) dan konsep smart building akan mendukung efisiensi operasional di masa depan. Dari sisi Kelayakan Pola Bisnis, strategi diversifikasi ini sangat relevan untuk memperkuat struktur pendapatan Perseroan melalui recurring income (pendapatan berulang) guna menyeimbangkan volatilitas industri manufaktur tekstil yang bersifat siklikal. Penggunaan lahan milik sendiri meminimalkan risiko biaya akuisisi lahan dan memberikan fleksibilitas dalam pengembangan bertahap. Terkait Kelayakan Model Manajemen, Perseroan memiliki rekam jejak pengelolaan aset besar selama lebih dari empat dekade dan akan membentuk "Divisi Properti" khusus yang terstruktur untuk memastikan penerapan Good Corporate Governance (GCG) dalam lini bisnis baru ini. Terakhir, berdasarkan Kelayakan Keuangan, parameter proyek menunjukkan indikator profitabilitas yang kuat dengan nilai IRR sebesar 43,10% (di atas WACC 5,14%), NPV positif sebesar AS$ 59,8 juta, serta Profitability Index sebesar 3,86, yang menegaskan bahwa investasi ini secara ekonomi sangat menguntungkan bagi Perseroan. Seluruh kajian ini kami sampaikan dengan catatan bahwa semua asumsi yang diterapkan dalam Studi Kelayakan ini dapat dipenuhi, di mana proyeksi tersebut disusun menggunakan informasi terbaru yang tersedia baik dari data internal maupun sumber eksternal yang relevan dan dapat dipertanggungjawabkan. Perseroan menyadari bahwa realisasi kinerja usaha di masa depan tetap dipengaruhi oleh berbagai faktor eksternal, termasuk kondisi makroekonomi, dinamika pasar, serta kebijakan regulasi, sehingga perubahan signifikan pada faktor-faktor tersebut dapat memengaruhi hasil proyeksi yang telah ditetapkan. Dengan demikian, laporan ini dimaksudkan sebagai dasar perencanaan strategis yang objektif guna memberikan gambaran menyeluruh mengenai kelayakan rencana penambahan kegiatan usaha Perseroan kepada pihak-pihak terkait. 46. PENUTUP Penugasan untuk mempersiapkan Studi Kelayakan Usaha ini bukan dan tidak dapat dianggap dalam segala hal sebagai, review atau audit atau pelaksanaan prosedur tertentu pada informasi keuangan. Penugasan kami tidak dilakukan untuk tujuan mengungkapkan kelemahan pengendalian internal, kesalahan dalam laporan keuangan, segala bentuk implikasi pajak atau pelanggaran hukum. Studi Kelayakan Usaha ini juga tidak dimaksudkan sebagai rekomendasi untuk menyetujui atau tidak menyetujui rencana proyek atau untuk mengambil tindakan tertentu atas Rencana Kegiatan Usaha. Demikian laporan ini kami sampaikan, untuk detail Laporan harap mengacu pada Laporan Lengkap Studi Kelayakan ini, atas kepercayaan yang telah diberikan kami ucapkan terima kasih dan kami berharap kiranya laporan ini dapat berguna bagi kemajuan usaha selanjutnya. Hormat kami, Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Anas Karim Rivai dan Rekan Yanuar Ari Wibowo, S.P., MAPPI (Cert.) Rekan – Penilai Bisnis Izin Penilai Publik: No.B-1.12.00345 No. Register: RMK-2017.00306 MAPPI No. 07-S-02150 STTD.PB-06/PJ-1/PM.02/2023 Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK liv
Page 59
PERNYATAAN PENILAI
1. Dalam mempersiapkan Laporan Studi Kelayakan ini kami telah bertindak secara independen tanpa adanya konflik
dan tidak terafiliasi dengan Perusahaan, dan pihak- pihak yang terkait dengan Perusahaan tersebut. Kami juga
tidak mempunyai kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan dengan penugasan ini. Selanjutnya, Laporan
Studi Kelayakan ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau kerugian pada pihak manapun. Imbalan
yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh hasil analisa yang dihasilkan dari proses analisis
kelayakan ini dan kami hanya menerima imbalan sesuai dengan yang tercantum pada Proposal Nomor:
0661802026 SPAKR tertanggal 18 Februari 2026.
2. Kami menyatakan bahwa perhitungan dan analisis dalam Studi Kelayakan Bisnis telah dilakukan dengan benar.
3. Penilai bertanggung jawab atas hasil Studi Kelayakan Bisnis.
KJPP Anas Karim Rivai dan Rekan menyatakan bahwa Para Penilai yang kami libatkan dalam penugasan Penilaian ini
adalah Penilai profesional yang kompeten dan memiliki keahlian penilaian yang baik.
No. Nama Penilai Tanda Tangan
1. Penanggung Jawab:
Yanuar Ari Wibowo, SP., MAPPI (Cert.)
Izin Penilai Publik No. B-1.12.00345
No. Register: RMK-2017.00306
STTD Nomor: STTD.PB-06/PJ-1/PM.02/2023
MAPPI No. 07-S-02150
2. Reviewer I:
Moh. Ikbal, SE
No. Register: RMK-2020-03220
MAPPI No. 07-P-02152
3. Penilai:
Dano Luckman, ST
No. Register: RMK-2017-01867
MAPPI No. 10-P-02480
4. Asisten Penilai / Surveyor:
Erwin Yudiastanto
No. Register: RMK-2020-03136
MAPPI No. 14-P-05059
5. Quality Control:
Rhena Yuwanita, SP.
No. Register: RMK-2020-03196
MAPPI No. 12-P-03467
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK lv
Page 60
DAFTAR ISI SURAT ............................................................................................................................................................................................ i PERNYATAAN PENILAI ...................................................................................................................................................................... lv DAFTAR ISI ....................................................................................................................................................................................... lvi DAFTAR TABEL ............................................................................................................................................................................... lviii DAFTAR GRAFIK ............................................................................................................................................................................... lix 1. PENDAHULUAN ................................................................................................................................................................. 1 1.1. Nomor dan Tanggal Laporan Penilaian .............................................................................................................................. 1 1.2. Tanggal Penilaian ............................................................................................................................................................... 1 1.3. Identitas Pemberi Tugas .................................................................................................................................................... 1 1.4. Latar Belakang ................................................................................................................................................................... 2 1.5. Maksud dan Tujuan Studi Kelayakan ................................................................................................................................. 2 1.6. Data dan Informasi yang Digunakan .................................................................................................................................. 3 1.7. Prosedur yang Digunakan .................................................................................................................................................. 4 1.8. Ruang Lingkup Penugasan ................................................................................................................................................. 5 1.9. Dasar Nilai dan Premis Nilai yang Digunakan .................................................................................................................... 5 1.10. Asumsi dan Kondisi Pembatas ........................................................................................................................................... 5 1.11. Kualifikasi Penilai ............................................................................................................................................................... 6 1.12. Kejadian Setelah Tanggal Studi Kelayakan ........................................................................................................................ 6 2. INFORMASI UMUM ........................................................................................................................................................... 7 2.1. Profil Perusahaan .............................................................................................................................................................. 7 2.1.1. Bidang Usaha ..................................................................................................................................................................... 7 2.1.2. Struktur Permodalan dan Pemegang Saham Perusahaan ................................................................................................. 8 2.1.3. Susunan Dewan Komisaris dan Direksi .............................................................................................................................. 8 2.1.4. Legalitas dan Izin Operasional ........................................................................................................................................... 9 2.2. Kinerja Keuangan ............................................................................................................................................................. 10 2.2.1. Kinerja Posisi Keuangan ................................................................................................................................................... 10 2.2.2. Kinerja Laba (Rugi) ........................................................................................................................................................... 12 2.3. Produk atau Jasa yang Dihasilkan .................................................................................................................................... 14 2.4. Teknologi yang Digunakan ............................................................................................................................................... 22 2.5. Pasar yang Dituju ............................................................................................................................................................. 23 2.6. Kondisi Usaha dan Persaingan ......................................................................................................................................... 24 2.7. Pola Bisnis ........................................................................................................................................................................ 25 2.8. Strategi Pemasaran dan Penjualan .................................................................................................................................. 26 2.9. Kebutuhan Produksi atau Operasi ................................................................................................................................... 26 2.10. Kebutuhan Manajemen dan Sumber Daya Manusia ....................................................................................................... 27 2.11. Hak Atas Kekayaan Intelektual ........................................................................................................................................ 28 2.12. Peraturan Perundang-undangan yang Terkait................................................................................................................. 31 2.13. Aspek Lingkungan ............................................................................................................................................................ 32 2.14. Faktor Risiko Utama ........................................................................................................................................................ 32 2.15. Persyaratan Modal dan Strategi Finansial ....................................................................................................................... 33 3. KELAYAKAN PASAR .......................................................................................................................................................... 34 3.1. Kondisi Pasar ................................................................................................................................................................... 34 3.1.1. Kondisi Perekonomian Dunia .......................................................................................................................................... 34 3.1.2. Kondisi Ekonomi Indonesia .............................................................................................................................................. 34 3.1.2.1. Pertumbuhan Ekonomi .................................................................................................................................................... 34 3.1.2.2. Perbaikan Ekonomi .......................................................................................................................................................... 35 3.1.2.3. Neraca Pembayaran Indonesia ........................................................................................................................................ 40 3.1.2.4. Nilai Tukar Rupiah ........................................................................................................................................................... 40 3.1.2.5. Inflasi ............................................................................................................................................................................... 41 3.2. Perkembangan dan Sasaran Industri Poliester ................................................................................................................ 41 3.3. Perkembangan Dan Sasaran Industri Properti ................................................................................................................. 45 3.4. Pasar Industri Properti Surabaya ..................................................................................................................................... 46 3.5. Potensi Pasar Industri Properti ........................................................................................................................................ 48 Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK lvi
Page 61
3.6. Industri Poliester dan Properti ........................................................................................................................................ 49 3.7. Pemasok dan Pelanggan Kunci ........................................................................................................................................ 49 3.8. Kesinambungan dan Potensi Nilai Pasar Poliester dan Properti ...................................................................................... 50 3.9. Pesaing Usaha.................................................................................................................................................................. 51 3.10. Strategi Pemasaran ......................................................................................................................................................... 52 3.11. Kondisi dan Keberlangsungan Usaha Poliester dan Properti ........................................................................................... 53 3.12. Strategi Keberlanjutan Perseroan ................................................................................................................................... 54 3.13. Produk Yang Telah dirilis Oleh Perusahaan ..................................................................................................................... 55 3.14. Produk Yang Akan Dirilis Oleh Perusahaan ...................................................................................................................... 58 4. KELAYAKAN TEKNIS ......................................................................................................................................................... 62 4.1. Rencana Penambahan Kegiatan Usaha ........................................................................................................................... 62 4.2. Aspek Lingkungan ............................................................................................................................................................ 62 4.3. Kapasitas Properti ........................................................................................................................................................... 63 4.4. Ketersediaan dan Kualitas Sumber Daya ......................................................................................................................... 63 4.5. Proses Pembangunan Properti ........................................................................................................................................ 64 5. KELAYAKAN POLA BISNIS ................................................................................................................................................. 67 5.1. Keunggulan Kompetitif .................................................................................................................................................... 67 5.2. Kemampuan Pesaing Untuk Meniru ................................................................................................................................ 70 5.3. Kemampuan untuk Menciptakan Nilai ............................................................................................................................ 70 5.4. Pertimbangan dan Alasan ................................................................................................................................................ 71 6. KELAYAKAN MODEL MANAJEMEN .................................................................................................................................. 72 6.1. Kapasitas dan Kemampuan Manajemen ......................................................................................................................... 72 6.2. Manajemen Kekayaan Intelektual ................................................................................................................................... 74 6.3. Ketersediaan Tenaga Kerja dan Manajemen Rencana Penambahan Kegiatan Usaha Perusahaan ................................. 74 6.4. Manajemen Risiko ........................................................................................................................................................... 76 6.5. Kesesuaian Struktur Organisasi dan Manajemen ............................................................................................................ 77 7. KELAYAKAN KEUANGAN .................................................................................................................................................. 78 7.1. Gambaran Umum Rencana Perusahaan .......................................................................................................................... 78 7.2. Biaya Pendirian (Start Up Costs) Dan Sumber Pembiayaam ............................................................................................ 78 7.3. Analisa Kelayakan Proyeksi Keuangan ............................................................................................................................. 79 7.3.1. Asumsi Proyeksi Laporan Keuangan Tanpa Pengembangan Usaha ................................................................................. 79 7.3.2. Asumsi Proyeksi Laporan Keuangan Dengan Pengembangan Usaha .............................................................................. 85 7.3.3. Perhitungan Tingkat Discount Factor .............................................................................................................................. 91 7.3.4. Analisa Proyeksi Laba Rugi Perusahaan Tanpa Rencana Pengembangan Usaha ............................................................. 95 7.3.5. Analisa Proyeksi Laba Rugi Perusahaan dengan Rencana Pengembangan Usaha ........................................................... 95 7.3.6. Analisa Kelayakan Usaha untuk Rencana Pengembangan Usaha .................................................................................... 96 8. KESIMPULAN ................................................................................................................................................................... 99 8.1. Kajian Kelayakan Keuangan ............................................................................................................................................. 99 8.2. Kesimpulan Studi Kelayakan ............................................................................................................................................ 99 Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK lvii
Page 62
DAFTAR TABEL Tabel 1. Kinerja Neraca Perusahaan (USD) .................................................................................................................................. viii Tabel 2. Laba Rugi Perusahaan (USD) ............................................................................................................................................ ix Tabel 3. Kinerja Posisi Keuangan Perusahaan (Aset) ..................................................................................................................... 11 Tabel 4. Kinerja Laba (Rugi) Perusahaan – Dalam Rupiah ............................................................................................................. 12 Tabel 5. Proyeksi Rencana Penjualan Tanpa Pengembangan Usaha/Eksisting (USD) ................................................................... 80 Tabel 6. Realisasi Beban Pokok Penjualan Tanpa Pengembangan Usaha/Eksisting (USD) ............................................................ 80 Tabel 7. Proyeksi Beban Pokok Penjualan Tanpa Pengembangan Usaha/Eksisting (USD) ............................................................ 81 Tabel 8. Proyeksi Beban Usaha/Operasional Tanpa Pengembangan Usaha/Eksisting (USD) ........................................................ 81 Tabel 9. Proyeksi Penyusutan Tanpa Pengembangan Usaha/Eksisting (USD) ............................................................................... 81 Tabel 10. Proyeksi Kebutuhan Modal Kerja Bersih Tanpa Pengembangan Usaha/Eksisting (USD) ................................................. 82 Tabel 11. Proyeksi Posisi Keuangan Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha /Eksisting (USD) ............................................................ 83 Tabel 12. Proyeksi Laba Rugi Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha /Eksisting (USD) ...................................................................... 84 Tabel 14. Proyeksi Rencana Penjualan dan Harga Jual dengan Pengembangan Usaha (USD) ........................................................ 85 Tabel 15. Proyeksi Penjualan dengan Pengembangan Usaha (USD) ............................................................................................... 86 Tabel 16. Proyeksi Beban Pokok Penjualan Dengan Pengembangan (USD) .................................................................................... 87 Tabel 17. Proyeksi Beban Usaha/Operasional Dengan Pengembangan Usaha (USD) ..................................................................... 88 Tabel 18. Proyeksi Kebutuhan Modal Kerja Bersih Dengan Pengembangan Usaha (USD).............................................................. 89 Tabel 19. Proyeksi Posisi Keuangan Dengan Pengembangan Usaha (USD) ..................................................................................... 90 Tabel 20. Proyeksi Laba Rugi Dengan Pengembangan Usaha (USD) ............................................................................................... 91 Tabel 21. Seri Obligasi ..................................................................................................................................................................... 92 Tabel 22. Beta Levered dan Beta Un-Levered Perusahaan Pembanding ........................................................................................ 93 Tabel 23. Suku Bunga Bank Pemerintah ......................................................................................................................................... 94 Tabel 24. Perhitungan DISCOUNT FACTOR/WACC .......................................................................................................................... 94 Tabel 25. Analisa Profitability Rasio – Tanpa Pengembangan Usaha (Terhadap Jumlah Penjualan) .............................................. 95 Tabel 26. Analisa Profitability Rasio – Dengan Pengembangan Usaha (Terhadap Jumlah Penjualan) ............................................ 95 Tabel 27. Proyeksi Internal Rate of Return (IRR) ............................................................................................................................. 96 Tabel 28. Proyeksi Net Present Value (NPV) ................................................................................................................................... 96 Tabel 29. Proyeksi Profitability Index (PI/BCR) ................................................................................................................................ 97 Tabel 30. Proyeksi Payback Period .................................................................................................................................................. 97 Tabel 31. Proyeksi Break Even Point ............................................................................................................................................... 97 Tabel 32. Analisa Sensitivitas Inkremental setelah adanya Penambahan KBLI ............................................................................... 98 Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK lviii
Page 63
DAFTAR GRAFIK Grafik 1. Indikator Kondisi Makro Ekonomi Global ...................................................................................................................... xxvi Grafik 2. Pertumbuhan PDB Domestik Indonesia ....................................................................................................................... xxvii Grafik 3. Neraca Perdagangan Indonesia dan Cadangan Devisa ................................................................................................. xxvii Grafik 4. Mata Uang Rupiah dibandingkan dengan Negara Kawasan ........................................................................................ xxviii Grafik 5. Inflasi Indonesia ........................................................................................................................................................... xxviii Grafik 6. Indikator Moneter ......................................................................................................................................................... xxix Grafik 7. Uang Kartal Beredar ....................................................................................................................................................... xxx Grafik 8. Kapasitas Pembiayaan Bank .......................................................................................................................................... xxxi Grafik 9. Indikator Moneter Indonesia ......................................................................................................................................... xxxi Grafik 10. Volume Transaksi Pembayaran Digital ......................................................................................................................... xxxii Grafik 11. Kinerja Transaksi Pembayaran ...................................................................................................................................... xxxii Grafik 12. Inspeksi Perusahaan .......................................................................................................................................................xliii Grafik 13. Indikator Kondisi Makro Ekonomi Global ........................................................................................................................ 34 Grafik 14. Pertumbuhan PDB Domestik Indonesia .......................................................................................................................... 35 Grafik 15. Indikator Moneter Indonesia ........................................................................................................................................... 36 Grafik 16. Kinerja Transaksi Pembayaran ......................................................................................................................................... 38 Grafik 17. Neraca Perdagangan Indonesia dan Cadangan Devisa .................................................................................................... 40 Grafik 18. Mata Uang Rupiah dibandingkan dengan Negara Kawasan ............................................................................................ 40 Grafik 19. Inflasi Indonesia ............................................................................................................................................................... 41 Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK lix
Page 64
1. PENDAHULUAN
1.1. Nomor dan Tanggal Laporan Penilaian
Sesuai dengan Proposal Nomor: 0661802026 SPAKR tertanggal 18 Februari 2026, PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK
(“Perusahaan”) yang bergerak di bidang Industri Polyester, telah menunjuk KJPP Anas Karim Rivai dan Rekan, sebagai
Penilai Independen untuk menyusun Laporan Studi Kelayakan atas Penambahan Kegiatan Usaha yang sesuai dengan
Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI) sebagai berikut;
68111 - Aktivitas Pengembangan Bangunan dan Lahan Hunian
68112 - Aktivitas Penyewaan Bangunan dan Lahan Hunian Milik Sendiri atau Sewa
68124 - Penyewaan Tempat Penyelenggaraan Aktivitas Pertemuan, Perjalanan Intensif, Konvensi, dan
Pameran, serta Acara Khusus
68125 - Pengelolaan Pusat Perbelanjaan
Industri manufaktur polyester bersifat siklikal dan menantang, sehingga sektor properti dipilih karena karakteristik
pendapatannya yang relatif stabil dalam jangka menengah-panjang. Perusahaan berencana melakukan diversifikasi
kegiatan usaha ke sektor properti guna mengoptimalkan aset tanah miliknya yang belum produktif dan menciptakan
sumber pendapatan baru yang berkelanjutan (recurring income). Penambahan KBLI ini difokuskan untuk
mengembangkan aset tanah non-operasional menjadi aset produktif untuk meningkatkan nilai perusahaan secara
keseluruhan seluas 11.267 m² yang berlokasi di Jl. Ahmad Yani, Gayungan, Surabaya Rencana produk properti yang akan
dibangun meliputi:
• Kost Eksklusif (Kostel/Co-Living): Sebanyak 178 unit hunian sewa modern untuk mahasiswa, tenaga medis, dan
profesional muda.
• Rumah Kantor (Rukan): Sebanyak 20 unit untuk pelaku UKM, startup, atau kantor perwakilan.
• Commercial Space: Mencakup area ritel, co-working space, dan ruang pertemuan (MICE).
• Fasilitas Pendukung: Club House, kantin, serta sarana olahraga seperti lapangan basket dan badminton.
Penambahan KBLI ini merupakan langkah strategis Perseroan untuk melakukan diversifikasi usaha di luar sektor
manufaktur polyester dan mengoptimalkan pemanfaatan aset tanah milik sendiri di Surabaya melalui proyek
“Gayungan Square” di dalamnya terdapat “Gayungan Point”, “Gayungan Arcade” dan “Gayungan Living”. Secara
administratif, penambahan ini menjadi fondasi legalitas bagi Perseroan untuk memproses perizinan berusaha melalui
sistem OSS, seperti PKKPR dan PBG, sebelum memulai tahap konstruksi. Penambahan KBLI merupakan tahapan
fundamental agar Perseroan secara sah dapat mengajukan perizinan melalui sistem OSS (seperti PKKPR dan PBG),
melakukan kerja sama pembiayaan, serta mencatat pendapatan baru dalam struktur usaha. Maka bersama ini kami
sampaikan Laporan Studi Kelayakan Penambahan Bidang Usaha tersebut.
1.2. Tanggal Penilaian
Tanggal Penilaian dalam Laporan Studi Kelayakan ini adalah per 31 Desember 2025..
1.3. Identitas Pemberi Tugas
Pemberi tugas dalam studi kelayakan ini adalah:
Nama : PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK
Bidang Usaha : Industri Polyester
Alamat Kantor : Jl. M.H. Thamrin, Kel. Panunggangan, Kec. Pinang, Kota Tangerang, Prop. Banten 15143.
Telepon : +62-21-53120188
Email : corsec@tifico.co.id
Website : www.tifico.co.id
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 1
Page 65
1.4. Latar Belakang
Rencana penambahan bidang usaha properti oleh PT Tifico Fiber Indonesia Tbk didorong oleh keinginan strategis untuk
melakukan diversifikasi usaha di luar sektor manufaktur utama. Perseroan, yang telah beroperasi selama lebih dari
empat dekade di industri poliester, menyadari bahwa karakteristik industri tekstil sangat menantang dan bersifat siklikal,
serta dipengaruhi oleh dinamika ekonomi global, kenaikan biaya produksi, hingga persaingan produk impor. Melalui
langkah ini, Perseroan berupaya memperkuat struktur pendapatan dan menjaga stabilitas kinerja keuangan jangka
panjang agar tetap adaptif terhadap perubahan pasar.
Selain faktor diversifikasi, Perseroan bermaksud untuk mengoptimalkan pemanfaatan aset tanah milik sendiri yang
selama ini dikategorikan sebagai aset non-operasional atau belum produktif. Fokus utama rencana ini tertuju pada lahan
strategis seluas kurang lebih 11.267 yang berlokasi di Jl. Ahmad Yani, Gayungan, Surabaya. Dengan menambahkan bidang
usaha properti, Perseroan berencana mengubah lahan tersebut menjadi aset produktif yang mampu menghasilkan
pendapatan berulang (recurring income) melalui pengembangan, penyewaan, dan pengelolaan properti real estat secara
mandiri.
Sebagai langkah awal, Perseroan melakukan penambahan klasifikasi KBLI baru (68111, 68112, 68124, dan 68125) untuk
memberikan fondasi legalitas dan kepatuhan regulasi yang diperlukan sebelum mengeksekusi proyek pengembangan.
Melalui konsep mixed-use development yang dinamakan “Gayungan Square” di dalamnya terdapat “Gayungan Point”,
“Gayungan Arcade” dan “Gayungan Living”, Perseroan akan mengembangkan berbagai produk properti seperti hunian
sewa eksklusif (kostel), rumah kantor (rukan), pusat perbelanjaan, serta fasilitas pertemuan (MICE). Inisiatif ini selaras
dengan visi jangka panjang untuk menciptakan nilai tambah yang berkesinambungan serta meningkatkan nilai aset dan
nilai perusahaan secara keseluruhan.
1.5. Maksud dan Tujuan Studi Kelayakan
Studi Kelayakan ini dibuat untuk mengetahui kelayakan usaha sehubungan dengan penambahan Kegiatan Usaha yang sesuai
dengan Rencana penambahan bidang usaha Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI) tahun 2025 mencakup
empat kode utama yang difokuskan pada sektor properti dan real estat. Serta sebagai syarat pemenuhan atas Peraturan
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha (“POJK No.17/2020”), dan bukan untuk kepentingan perbankan ataupun kepentingan lainnya. Dalam hal ini PT
TIFICO FIBER INDONESIA, TBK tidak melakukan perubahan kegiatan usaha akan tetapi melakukan diversifikasi produk
(penambahan jenis produk) atau penambahan bidang usaha dengan rincian kegiatan usaha yang ditambahkan:
1. KBLI 68111 - Aktivitas Pengembangan Bangunan dan Lahan Hunian: Mencakup kegiatan pembangunan fisik serta
pengembangan aset lahan untuk keperluan hunian.
2. KBLI 68112 - Aktivitas Penyewaan Bangunan dan Lahan Hunian Milik Sendiri atau Sewa: Mencakup kegiatan
operasional penyewaan properti hunian guna menciptakan pendapatan berulang (recurring income), berupa
penyewaan unit Kost Eksklusif (Kostel).
3. KBLI 68124 - Penyewaan Tempat Penyelenggaraan Aktivitas Pertemuan, Perjalanan Insentif, Konvensi, dan
Pameran, serta Acara Khusus: Ditujukan untuk penyewaan fasilitas gedung pertemuan dan ruang rapat (MICE) bagi
perusahaan swasta, instansi pemerintah, maupun komunitas.
4. KBLI 68125 - Pengelolaan Pusat Perbelanjaan: Mencakup pengelolaan dan penyewaan ruang ritel serta area
makanan dan minuman (F&B) dalam satu kawasan terpadu.
Laporan ini tidak dimaksudkan untuk pemenuhan transaksi afiliasi sesuai dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
Nomor 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang transaksi afiliasi dan benturann kepentingan.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 2
Page 66
1.6. Data dan Informasi yang Digunakan
Dalam rangka melakukan Studi Kelayakan ini, kami telah mempelajari, menganalisa dan mempertimbangkan informasi
sebagai berikut:
• Rancangan Keterbukaan Informasi kepada pemegang saham Perseroan yang disusun oleh Perseroan dalam rangka
pelaksanaan Rencana Perubahan Kegiatan Usaha (“Keterbukaan Informasi”);
• Laporan Keuangan Perseroan yang berakhir pada 31 Desember 2025 yang diaudit oleh KAP Purwanto, Susanti &
Surja (anggota Ernst & Young Global Limited) dengan Nomor Laporan: 00357/2.1505/AU.1/04/0690-5/1/III/2026
tertanggal 30 Maret 2026 dengan opini, “Menurut opini kami, laporan keuangan terlampir menyajikan secara wajar,
dalam semua hal yang material, posisi keuangan Perusahaan tanggal 31 Desember 2025, serta kinerja keuangan dan
arus kasnya untuk tahun yang berakhir pada tanggal tersebut, sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan di
Indonesia.”;
• Laporan Keuangan Perseroan yang berakhir pada 31 Desember 2024 yang diaudit oleh KAP Purwantono, Sungkoro
& Surja (anggota Ernst & Young Global Limited) dengan Nomor Laporan: 00519/2.1032/AU.1/04/0690-4/1/III/2025
tertanggal 31 Maret 2025 dengan opini, “Menurut opini kami, laporan keuangan terlampir menyajikan secara wajar,
dalam semua hal yang material, posisi keuangan Perusahaan tanggal 31 Desember 2024, serta kinerja keuangan dan
arus kasnya untuk tahun yang berakhir pada tanggal tersebut, sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan di
Indonesia.”;
• Laporan Keuangan Perseroan yang berakhir pada 31 Desember 2023 yang diaudit oleh KAP Purwantono, Sungkoro
& Surja dengan Nomor Laporan: 00458/2.1032/AU.1/04/0690-3/1/III/2024 tertanggal 28 Maret 2024 dengan opini,
“Menurut opini kami, laporan keuangan terlampir menyajikan secara wajar, dalam semua hal yang material, posisi
keuangan Perusahaan tanggal 31 Desember 2023, serta kinerja keuangan dan arus kasnya untuk tahun yang berakhir
pada tanggal tersebut, sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan di Indonesia.”;
• Laporan Keuangan Perseroan yang berakhir pada 31 Desember 2022 yang diaudit oleh KAP Purwantono, Sungkoro
& Surja dengan Nomor Laporan: 00487/2.1032/AU.1/04/0690-2/1/III/2023 tertanggal 29 Maret 2023 dengan opini,
“Menurut opini kami, laporan keuangan terlampir menyajikan secara wajar, dalam semua hal yang material, posisi
keuangan Perusahaan tanggal 31 Desember 2022, serta kinerja keuangan dan arus kasnya untuk tahun yang berakhir
pada tanggal tersebut, sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan di Indonesia.”;
• Laporan Keuangan Perseroan yang berakhir pada 31 Desember 2020 yang diaudit oleh KAP Purwantono, Sungkoro
& Surja dengan Nomor Laporan: 01324/2.1032/AU.1/04/1175-3/1/V/2021 tertanggal 30 Mei 2021 dengan opini,
“Menurut opini kami, laporan keuangan terlampir menyajikan secara wajar, dalam semua hal yang material, posisi
keuangan PT Tifico Fiber Indonesia Tbk tanggal 31 Desember 2020, serta kinerja keuangan dan arus kasnya untuk
tahun yang berakhir pada tanggal tersebut, sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan di Indonesia.”;
• Bisnis Plan, Proyeksi keuangan Perseroan dengan Rencana Perubahan Kegiatan Usaha dan tanpa Rencana Perubahan
Kegiatan Usaha tahun yang disusun oleh Perseroan;
• Akta Pendirian Perusahaan Nomor 60 merupakan dokumen hukum utama yang mendasari pembentukan P.T. Teijin
Indonesia Fiber Corporation (disingkat P.T. Tifico), yang dikeluarkan oleh Eliza Pondaag, seorang Notaris di Jakarta,
pada tanggal 25 Oktober 1973;
• Tambahan Berita-Negara R.I. Nomor 54 adalah pengumuman resmi pemerintah yang diterbitkan oleh Pemerintah
Republik Indonesia pada tanggal 5 Juli 1974;
• Akta Nomor 8 Pernyataan Keputusan Rapat Perubahan Anggaran Dasar PT Tifico Fiber Indonesia Tbk dikeluarkan
oleh Shanti Indah Lestari, S.H., M.Kn., seorang Notaris di Kabupaten Tangerang, pada tanggal 12 Juni 2025;
• Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar dengan nomor AHU-AH.01.03-0165056 diterbitkan
oleh Direktorat Jenderal Administrasi Hukum Umum (AHU) di bawah Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia
pada tanggal 24 Juni 2025;
• Izin Usaha Industri (IUI) Besar dengan nomor 10/36/IU/PMDN/2018 dikeluarkan oleh Dinas Penanaman Modal dan
Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP) Provinsi Banten pada tanggal 20 April 2018;
• Nomor Induk Berusaha (NIB) dengan nomor 8120109941049 diterbitkan melalui Sistem OSS oleh Pemerintah
Republik Indonesia pada tanggal 14 September 2018 dan dicetak ulang pada 16 Januari 2024;
• Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) PT Tifico Fiber Indonesia Tbk adalah 0010 0021 1109 2000 (format 16 digit) atau
01.000.211.1-092.000 (format 15 digit);
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 3
Page 67
• Sertifikat Perpanjangan Jangka Waktu Pelindungan Merek untuk merek "TIFICO" dikeluarkan oleh Direktorat
Jenderal Kekayaan Intelektual, Kementerian Hukum dan HAM. Sertifikat ini menjamin hak eksklusif penggunaan
merek perusahaan untuk kelas barang 23 dengan masa berlaku hingga tanggal 28 Desember 2034;
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) Nomor 1586 untuk lahan seluas 5.429 m2 di Kelurahan Gayungan, Surabaya,
diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kota Surabaya pada tanggal 20 Maret 2015 yang berlaku hingga tanggal 10 Maret
2035;
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) Nomor 1595 untuk tanah seluas 1.755 m2 di Kelurahan Gayungan, Surabaya,
dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan Kota Surabaya pada tanggal 26 Mei 2016 yang memiliki masa berlaku hingga
tanggal 28 Oktober 2045;
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) Nomor 26 untuk tanah seluas 1.503 m2 di Kelurahan Gayungan, Surabaya,
dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan Kota Surabaya pada tanggal 29 Januari 1990 yang memiliki masa berlaku hingga
tanggal 28 Januari 2030;
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) Nomor 30 untuk tanah seluas 1.090 m2 di Kelurahan Gayungan, Surabaya,
dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan Kota Surabaya pada tanggal 8 Oktober 1990 yang memiliki masa berlaku hingga
tanggal 7 Oktober 2030;
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) Nomor 31 untuk tanah seluas 1.490 m2 di Kelurahan Gayungan, Surabaya,
dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan Kota Surabaya pada tanggal 8 Oktober 1990 yang memiliki masa berlaku hingga
tanggal 7 Oktober 2030;
• Struktur Organisasi PT Tifico Fiber Indonesia Tbk adalah dokumen internal perusahaan yang disetujui dan
ditandatangani oleh Sugito Budiono selaku President Director pada tanggal 2 Januari 2025;
• Data Karyawan (Jumlah Penggunaan TKI) merupakan laporan statistik sumber daya manusia perusahaan untuk
periode Desember 2025 dengan jumlah total 1.518 tenaga kerja berdasarkan kategori jabatan, mulai dari tingkat
Direksi hingga pekerja kontrak;
• Surat Permohonan Informasi Persyaratan Perizinan dengan nomor 0010/TFCO/COR-SEC/II/2026 dikeluarkan oleh
Joy Matthew Pangemanan selaku Corporate Secretary PT Tifico pada tanggal 26 Februari 2026. Surat ini ditujukan
kepada DPMPTSP Kota Surabaya untuk menanyakan prosedur legalitas terkait rencana pembangunan proyek
properti komersial di lahan milik perusahaan di Surabaya;
• Timeline Pendaftaran Merek untuk nama "Gayungan Square", "Gayungan Point", dan "Gayungan Living" merupakan
dokumen perencanaan internal yang disusun untuk periode Maret 2026 hingga Februari 2027;
• Surat Tanggapan Permohonan Informasi dengan nomor 500.16.7.3/1645/436.7.15/2026 diterbitkan oleh Ir. Lasidi,
S.T., M.T. selaku Kepala DPMPTSP Kota Surabaya pada tanggal 17 Maret 2026. Surat ini memberikan arahan teknis
dan administratif kepada perusahaan mengenai persyaratan tata ruang dan perizinan bangunan yang harus dipenuhi
untuk proyek di Surabaya;
• Formulir Pendaftaran Merek Indonesia Nomor: JIDJID2026035724 tanggal 21 April 2026.
• Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Perubahan Kegiatan Usaha;
• Hasil diskusi dan wawancara dengan pihak Perseroan, yaitu Bapak Sugito Budiono sebagai Direktur Utama Perseroan,
mengenai alasan, latar belakang, dan hal-hal lain yang terkait dengan Rencana Perubahan Kegiatan Usaha;
1.7. Prosedur yang Digunakan
Dalam menyusun Studi Kelayakan ini, analisis dilakukan berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor
35/POJK.04/2020, tanggal 25 Mei 2020 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal, Surat
Edaran Otoritas Jasa Keuangan Nomor 17 /SEOJK.04/2020 Tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian
Bisnis Di Pasar Modal, serta Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII 2018 yang disusun oleh Masyarakat Penilai
Indonesia (MAPPI) dengan memperhatikan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI), dan peraturan yang terkait yaitu
mencakup:
1. Kajian Kelayakan Pasar.
2. Kajian Kelayakan Teknis.
3. Kajian Kelayakan Pola Bisnis.
4. Kajian Kelayakan Model Manajemen.
5. Kajian Kelayakan Keuangan.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 4
Page 68
1.8. Ruang Lingkup Penugasan
Studi Kelayakan ini dibuat untuk mengetahui kelayakan usaha sehubungan dengan penambahan Kegiatan Usaha yang sesuai
dengan Rencana penambahan bidang usaha Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI) tahun 2025 mencakup
empat kode utama yang difokuskan pada sektor properti dan real estat. Dalam hal ini PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK tidak
melakukan perubahan kegiatan usaha akan tetapi melakukan diversifikasi produk (penambahan jenis produk) atau
penambahan bidang usaha dengan rincian kegiatan usaha yang ditambahkan:
1. KBLI 68111 - Aktivitas Pengembangan Bangunan dan Lahan Hunian: Mencakup kegiatan pembangunan fisik serta
pengembangan aset lahan untuk keperluan hunian.
2. KBLI 68112 - Aktivitas Penyewaan Bangunan dan Lahan Hunian Milik Sendiri atau Sewa: Mencakup kegiatan
operasional penyewaan properti hunian guna menciptakan pendapatan berulang (recurring income), berupa
penyewaan unit Kost Eksklusif (Kostel).
3. KBLI 68124 - Penyewaan Tempat Penyelenggaraan Aktivitas Pertemuan, Perjalanan Insentif, Konvensi, dan
Pameran, serta Acara Khusus: Ditujukan untuk penyewaan fasilitas gedung pertemuan dan ruang rapat (MICE) bagi
perusahaan swasta, instansi pemerintah, maupun komunitas.
4. KBLI 68125 - Pengelolaan Pusat Perbelanjaan: Mencakup pengelolaan dan penyewaan ruang ritel serta area
makanan dan minuman (F&B) dalam satu kawasan terpadu.
Maka Lingkup Penyusunan Studi Kelayakan ini meliputi antara lain:
1. Tujuan dari Penugasan Studi Kelayakan. 5. Kelayakan teknis.
2. Asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan dalam 6. Kelayakan pola bisnis.
Penugasan. 7. Kelayakan model manajemen.
3. Dasar Nilai dan Premis Nilai yang digunakan. 8. Kelayakan keuangan.
4. Kelayakan pasar.
1.9. Dasar Nilai dan Premis Nilai yang Digunakan
Standar nilai yang akan digunakan adalah “Nilai Pasar”. Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh
dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada Tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana
kedua Pihak masing–masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan.
(Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020 dan Surat Edaran OJK No. 17/SEOJK.004/2020).
Premis Nilai yang digunakan adalah going Concern, dimana asset maupun Perusahaan akan melanjutkan aktivitas dalam
jangka waktu yang tidak terbatas dimasa depan, dimana entitas akan berusaha untuk mempetahankan dan
meningkatkan kegiatan usahanya.
1.10. Asumsi dan Kondisi Pembatas
Asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan dalam penyusunan studi kelayakan ini adalah:
1. Laporan studi kelayakan ini bersifat non-disclaimer opinion.
2. Kami telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam studi kelayakan.
3. Dalam menyusun laporan studi kelayakan ini, penilai mengandalkan keakuratan dan kelengkapan informasi yang
disediakan oleh pemberi tugas atau data yang diperoleh dari informasi yang tersedia untuk publik dan informasi
lainnya serta penelitian yang kami anggap relevan.
4. Penilai menggunakan proyeksi keuangan yang disampaikan oleh manajemen dengan mencerminkan kewajaran
proyeksi keuangan dan kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty).
5. Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan studi kelayakan dan kewajaran proyeksi keuangan yang telah
disesuaikan.
6. Laporan yang dihasilkan terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat
mempengaruhi operasional Perusahaan.
7. Penilai bertanggung jawab atas laporan studi kelayakan dan kesimpulan yang dihasilkan.
8. Penilai telah memperoleh informasi atas status hukum obyek studi kelayakan dari pemberi tugas.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 5
Page 69
1.11. Kualifikasi Penilai
KJPP Anas Karim Rivai dan Rekan (KJPP AKR) ditetapkan sebagai Kantor Jasa Penilai Publik resmi berdasarkan Keputusan
Menteri Keuangan Nomor: 395/KM.1/2009 tertanggal 20 April 2009, dengan Surat Ijin Usaha Kantor Jasa Penilai Publik
(SIUKJPP) Nomor: 2.09.0030 dan terdaftar sebagai profesi penunjang pasar modal atas nama:
• Yanuar Ari Wibowo, S.P, MAPPI (Cert)
o Izin Penilai dari Menkeu Republik Indonesia Nomor: B-1.12.00345
o STTD OJK Nomor: STTD.PB-06/PJ-1/PM.02/2023
o Nomor Register: RMK-2017.00306
o MAPPI No. 07-S-02150
KJPP AKR menyatakan bahwa Penilai yang bertandatangan dalam dokumen ini bertindak dalam kapasitasnya sebagai
Rekan dalam Kantor Jasa Penilai Publik Anas Karim Rivai dan Rekan, penyedia jasa penilaian independen. Penilai tidak
sedang memiliki atau memiliki potensi benturan kepentingan dengan Pemberi Tugas ataupun dengan Obyek Penilaian.
Oleh karena itu, Penilai berada dalam posisi untuk memberikan penilaian obyektif dan tidak memihak. Penilai yang
menandatangani proposal ini merupakan Penilai yang berkompeten untuk melakukan penilaian atas Obyek Penilaian,
dengan atau tanpa menggunakan tenaga ahli dari luar.
1.12. Kejadian Setelah Tanggal Studi Kelayakan
Dari tanggal efektif Studi Kelayakan, yaitu tanggal 31 Desember 2025, sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan ini,
tidak terdapat kejadian penting yang dapat mempengaruhi hasil Studi Kelayakan secara signifikan.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 6
Page 70
2. INFORMASI UMUM
2.1. Profil Perusahaan
PT Tifico Fiber Indonesia Tbk (sebelumnya bernama P.T. Teijin Indonesia Fiber Corporation atau P.T. Tifico) didirikan
berdasarkan Akta Pendirian No. 60 tertanggal 25 Oktober 1973 yang dibuat di hadapan Eliza Pondaag, Notaris di Jakarta.
Perusahaan ini mendapatkan pengesahan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia pada tanggal 29 April 1974 dengan
Nomor Y.A.5/143/14 dan telah diumumkan dalam Tambahan Berita Negara R.I. No. 54 tertanggal 5 Juli 1974. Seiring
perkembangannya, anggaran dasar perusahaan telah mengalami beberapa kali perubahan untuk disesuaikan dengan
peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Perubahan anggaran dasar terakhir dicatatkan dalam Akta Nomor 8 tertanggal 12 Juni 2025 yang dibuat oleh Notaris
Shanti Indah Lestari, S.H., M.Kn., di Kabupaten Tangerang. Dokumen perubahan ini telah mendapatkan pengesahan resmi
dari Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia melalui Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar
Nomor AHU-AH.01.03-0165056 tertanggal 24 Juni 2025. Dalam struktur kepemimpinan terbaru per 2 Januari 2025,
perusahaan dipimpin oleh Sugito Budiono sebagai Presiden Direktur.
Sebagai entitas yang bergerak di bidang industri manufaktur poliester, perusahaan memiliki legalitas operasional yang
lengkap, termasuk Nomor Induk Berusaha (NIB) 8120109941049 yang diterbitkan melalui sistem OSS. Perusahaan
terdaftar sebagai wajib pajak dengan NPWP 01.000.211.1-092.000 sejak tanggal 5 November 1982. Operasional pabrik
yang berlokasi di Tangerang didukung oleh Izin Usaha Industri (IUI) Besar No. 10/36/IU/PMDN/2018 yang mencakup
produksi Polyester Chip, Staple Fiber, dan Filament Yarn. Hingga Desember 2025, perusahaan mengelola sumber daya
manusia sebanyak 1.518 tenaga kerja.
Dalam menjaga hak kekayaan intelektualnya, perusahaan memiliki sertifikat perpanjangan merek "TIFICO" untuk kelas
barang 23 yang berlaku hingga 28 Desember 2034. Selain aset operasional di Tangerang, perusahaan memiliki aset tanah
strategis di Gayungan, Surabaya, yang dibuktikan dengan beberapa sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB), antara lain HGB
No. 1586, 1595, 26, 30, dan 31 dengan masa berlaku yang bervariasi hingga tahun 2045. Saat ini, perusahaan tengah
melakukan langkah strategis untuk pengembangan properti komersial di lahan Surabaya tersebut, yang telah
mendapatkan koordinasi teknis dari DPMPTSP Kota Surabaya pada Maret 2026.
2.1.1. Bidang Usaha
Maksud dan tujuan serta Kegiatan usaha utama perusahaan berfokus pada industri manufaktur poliester yang mencakup
seluruh rantai produksi dari bahan baku hingga barang jadi. Berdasarkan Izin Usaha Industri (IUI) dan NIB, klasifikasi
bidang usaha perusahaan meliputi:
• Industri Serat/Benang/Strip Filamen Buatan (KBLI 20301): Memproduksi benang poliester (filament yarn) dan
benang pilin (drawn twisted yarn).
• Industri Serat Stapel Buatan (KBLI 20302): Memproduksi serat pendek poliester (staple fiber).
• Industri Damar Buatan (Resin Sintetis) dan Bahan Baku Plastik (KBLI 20131): Memproduksi biji poliester (polyester
chips).
• Pengembangan Properti (Rencana Strategis): Perusahaan sedang menginisiasi optimalisasi aset tanah di Surabaya
untuk pembangunan kawasan properti komersial terpadu (mix-use development) yang mencakup bangunan
komersial, ruang usaha (rukan), fasilitas pertemuan (MICE), serta hunian sewa (co-living).
Fasilitas dan Aset Milik Perusahaan
Perusahaan memiliki fasilitas operasional dan aset tanah yang sangat luas sebagai penunjang utama kegiatan
produksinya:
• Kompleks Industri Tangerang: Terletak di Jl. M.H. Thamrin, Tangerang, Banten, dengan total penggunaan lahan
seluas 616.565 m2. Fasilitas ini mencakup pabrik dengan kapasitas terpasang tahunan sebesar 182.120 ton untuk
polyester chips, 154.400 ton untuk staple fiber, serta puluhan ribu ton untuk jenis benang lainnya. Lokasi ini juga
berfungsi sebagai gudang penyimpanan peralatan dan bahan baku.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 7
Page 71
• Aset Tanah Strategis di Surabaya: Perusahaan memiliki sejumlah lahan dengan status Hak Guna Bangunan (HGB) di
Kelurahan Gayungan, Surabaya, dengan rincian luas sebagai berikut:
• HGB No. 1586: Luas 5.429 m2. • HGB No. 30: Luas 1.090 m2.
• HGB No. 1595: Luas 1.755 m2. • HGB No. 31: Luas 1.490 m2.
• HGB No. 26: Luas 1.503 m . 2
• Sumber Daya Manusia: Didukung oleh total 1.518 tenaga kerja per Desember 2025, yang mencakup jajaran direksi,
manajerial, hingga tenaga profesional operasional.
• Kekayaan Intelektual: Memiliki hak eksklusif atas merek "TIFICO" yang terdaftar untuk kelas barang 23 (benang dan
serat untuk tekstil) dengan masa perlindungan hingga 28 Desember 2034. Perusahaan juga sedang dalam proses
pendaftaran merek untuk pengembangan properti baru seperti "Gayungan Square", "Gayungan Point", dan
"Gayungan Living".
2.1.2. Struktur Permodalan dan Pemegang Saham Perusahaan
Perseroan didirikan dengan nama PT Teijin Indonesia Fiber Corporation berdasarkan Akta No. 60 tanggal 25 Oktober
1973 di hadapan Eliza Pondaag, S.H., Notaris di Jakarta. Berdasarkan ketentuan Anggaran Dasar terbaru yang dimuat
dalam Akta Notaris No. 8 tanggal 12 Juni 2025 di hadapan Shanti Indah Lestari, S.H., M.Kn., Perseroan telah melakukan
perubahan pasal-pasal tertentu yang mencakup tata kelola dan susunan pengurus. Seluruh modal saham Perseroan
memiliki Nilai Nominal Rp500 per saham. Hingga akhir periode pelaporan 31 Desember 2025, jumlah modal dasar,
ditempatkan, dan disetor penuh Perseroan tetap konsisten sebesar 4.823.076.400 saham dengan total nilai nominal
Rp2.411.538.200.000. Perseroan menetapkan target struktur modal yang didominasi oleh ekuitas (mencapai 93% pada
tahun 2024) dengan liabilitas yang rendah (7%). Kebijakan ini bertujuan untuk memastikan modal yang kuat guna
mempertahankan kelangsungan usaha secara sehat dan efisien. Rencana permodalan disusun secara rutin oleh Direksi
sebagai bagian dari Rencana Bisnis dan disetujui oleh Dewan Komisaris.
No Nama Pemegang Saham Jumlah Saham Persentase (%)
1 PT Prospect Motor (Pengendali) 1.595.335.024 33,08%
2 PT Hermawan Sentral Investama 838.382.111 17,38%
3 PT Wiratama Karya Sejati 809.572.997 16,79%
4 Anton Wiratama 307.305.122 6,37%
5 Tatang Hermawan 274.983.880 5,70%
6 Afandi Hermawan 254.248.638 5,27%
7 Aling Hermawan 254.030.938 5,27%
8 Silvia Wiratama 78.768.726 1,63%
9 Nio Ing Tjung 1.149.982 0,02%
10 Masyarakat/Publik 409.298.982 8,49%
Total 4.823.076.400 100,00%
2.1.3. Susunan Dewan Komisaris dan Direksi
Berdasarkan Akta Notaris No. 5 dari Notaris Shanti Indah Lestari, S.H., M.Kn. tanggal 12 Juni 2024 mengenai perubahan
Dewan Komisaris dan Direksi. Akta perubahan ini telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No. AHU-AH.01.09-00220905 Tahun 2024 tanggal 2 Juli 2024,
sehingga menjadikan Susunan perusahaan sebagai berikut:
Dewan Direksi Dewan Komisaris
Direktur Utama : Sugito Budiono Komisaris Utama : Anton Wiratama
Wakil Direktur Utama : Nio Ing Tjung Komisaris : Afandi Hermawan
Direktur : Johan Wirjanata Komisaris Independen : Bambang Prayitno
Direktur : Diana Budiman Komisaris Independen : Sisyanti Sishandrini
Direktur : Silvia Wiratama
Direktur : Johan Wirjanata
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 8
Page 72
2.1.4. Legalitas dan Izin Operasional
Dalam menjalankan kegiatan operasional Perusahaan memiliki dokumen perizinan usaha dan legalitas lainnya yang
dikeluarkan oleh instansi terkait antara lain:
• Akta Pendirian Perusahaan Nomor 60 merupakan dokumen hukum utama yang mendasari pembentukan P.T. Teijin
Indonesia Fiber Corporation (disingkat P.T. Tifico), yang dikeluarkan oleh Eliza Pondaag, seorang Notaris di Jakarta, pada
tanggal 25 Oktober 1973;
• Tambahan Berita-Negara R.I. Nomor 54 adalah pengumuman resmi pemerintah yang diterbitkan oleh Pemerintah
Republik Indonesia pada tanggal 5 Juli 1974;
• Akta Nomor 8 Pernyataan Keputusan Rapat Perubahan Anggaran Dasar PT Tifico Fiber Indonesia Tbk dikeluarkan oleh
Shanti Indah Lestari, S.H., M.Kn., seorang Notaris di Kabupaten Tangerang, pada tanggal 12 Juni 2025;
• Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar dengan nomor AHU-AH.01.03-0165056 diterbitkan oleh
Direktorat Jenderal Administrasi Hukum Umum (AHU) di bawah Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia pada tanggal
24 Juni 2025;
• Izin Usaha Industri (IUI) Besar dengan nomor 10/36/IU/PMDN/2018 dikeluarkan oleh Dinas Penanaman Modal dan
Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP) Provinsi Banten pada tanggal 20 April 2018;
• Nomor Induk Berusaha (NIB) dengan nomor 8120109941049 diterbitkan melalui Sistem OSS oleh Pemerintah Republik
Indonesia pada tanggal 14 September 2018 dan dicetak ulang pada 16 Januari 2024;
• Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) PT Tifico Fiber Indonesia Tbk adalah 0010 0021 1109 2000 (format 16 digit) atau
01.000.211.1-092.000 (format 15 digit);
• Sertifikat Perpanjangan Jangka Waktu Pelindungan Merek untuk merek "TIFICO" dikeluarkan oleh Direktorat Jenderal
Kekayaan Intelektual, Kementerian Hukum dan HAM. Sertifikat ini menjamin hak eksklusif penggunaan merek perusahaan
untuk kelas barang 23 dengan masa berlaku hingga tanggal 28 Desember 2034;
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) Nomor 1586 untuk lahan seluas 5.429 m2 di Kelurahan Gayungan, Surabaya,
diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kota Surabaya pada tanggal 20 Maret 2015 yang berlaku hingga tanggal 10 Maret
2035;
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) Nomor 1595 untuk tanah seluas 1.755 m2 di Kelurahan Gayungan, Surabaya,
dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan Kota Surabaya pada tanggal 26 Mei 2016 yang memiliki masa berlaku hingga tanggal
28 Oktober 2045;
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) Nomor 26 untuk tanah seluas 1.503 m2 di Kelurahan Gayungan, Surabaya, dikeluarkan
oleh Kantor Pertanahan Kota Surabaya pada tanggal 29 Januari 1990 yang memiliki masa berlaku hingga tanggal 28 Januari
2030;
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) Nomor 30 untuk tanah seluas 1.090 m2 di Kelurahan Gayungan, Surabaya, dikeluarkan
oleh Kantor Pertanahan Kota Surabaya pada tanggal 8 Oktober 1990 yang memiliki masa berlaku hingga tanggal 7 Oktober
2030;
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) Nomor 31 untuk tanah seluas 1.490 m2 di Kelurahan Gayungan, Surabaya, dikeluarkan
oleh Kantor Pertanahan Kota Surabaya pada tanggal 8 Oktober 1990 yang memiliki masa berlaku hingga tanggal 7 Oktober
2030;
• Struktur Organisasi PT Tifico Fiber Indonesia Tbk adalah dokumen internal perusahaan yang disetujui dan ditandatangani
oleh Sugito Budiono selaku President Director pada tanggal 2 Januari 2025;
• Data Karyawan (Jumlah Penggunaan TKI) merupakan laporan statistik sumber daya manusia perusahaan untuk periode
Desember 2025 dengan jumlah total 1.518 tenaga kerja berdasarkan kategori jabatan, mulai dari tingkat Direksi hingga
pekerja kontrak;
• Surat Permohonan Informasi Persyaratan Perizinan dengan nomor 0010/TFCO/COR-SEC/II/2026 dikeluarkan oleh Joy
Matthew Pangemanan selaku Corporate Secretary PT Tifico pada tanggal 26 Februari 2026. Surat ini ditujukan kepada
DPMPTSP Kota Surabaya untuk menanyakan prosedur legalitas terkait rencana pembangunan proyek properti komersial
di lahan milik perusahaan di Surabaya;
• Timeline Pendaftaran Merek untuk nama "Gayungan Square", "Gayungan Point", dan "Gayungan Living" merupakan
dokumen perencanaan internal yang disusun untuk periode Maret 2026 hingga Februari 2027;
• Surat Tanggapan Permohonan Informasi dengan nomor 500.16.7.3/1645/436.7.15/2026 diterbitkan oleh Ir. Lasidi, S.T.,
M.T. selaku Kepala DPMPTSP Kota Surabaya pada tanggal 17 Maret 2026. Surat ini memberikan arahan teknis dan
administratif kepada perusahaan mengenai persyaratan tata ruang dan perizinan bangunan yang harus dipenuhi untuk
proyek di Surabaya;
• Formulir Pendaftaran Merek Indonesia Nomor: JIDJID2026035724 tanggal 21 April 2026.
• Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Perubahan Kegiatan Usaha;
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 9
Page 73
2.2. Kinerja Keuangan
Analisa kinerja keuangan Perusahaan didasarkan pada:
• Rancangan Keterbukaan Informasi kepada pemegang saham Perseroan yang disusun oleh Perseroan dalam rangka
pelaksanaan Rencana Perubahan Kegiatan Usaha (“Keterbukaan Informasi”);
• Laporan Keuangan Perseroan yang berakhir pada 31 Desember 2025 yang diaudit oleh KAP Purwanto, Susanti &
Surja (anggota Ernst & Young Global Limited) dengan Nomor Laporan: 00357/2.1505/AU.1/04/0690-5/1/III/2026
tertanggal 30 Maret 2026 dengan opini, “Menurut opini kami, laporan keuangan terlampir menyajikan secara wajar,
dalam semua hal yang material, posisi keuangan Perusahaan tanggal 31 Desember 2025, serta kinerja keuangan dan
arus kasnya untuk tahun yang berakhir pada tanggal tersebut, sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan di
Indonesia.”;
• Laporan Keuangan Perseroan yang berakhir pada 31 Desember 2024 yang diaudit oleh KAP Purwantono, Sungkoro
& Surja (anggota Ernst & Young Global Limited) dengan Nomor Laporan: 00519/2.1032/AU.1/04/0690-4/1/III/2025
tertanggal 31 Maret 2025 dengan opini, “Menurut opini kami, laporan keuangan terlampir menyajikan secara wajar,
dalam semua hal yang material, posisi keuangan Perusahaan tanggal 31 Desember 2024, serta kinerja keuangan dan
arus kasnya untuk tahun yang berakhir pada tanggal tersebut, sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan di
Indonesia.”;
• Laporan Keuangan Perseroan yang berakhir pada 31 Desember 2023 yang diaudit oleh KAP Purwantono, Sungkoro
& Surja dengan Nomor Laporan: 00458/2.1032/AU.1/04/0690-3/1/III/2024 tertanggal 28 Maret 2024 dengan opini,
“Menurut opini kami, laporan keuangan terlampir menyajikan secara wajar, dalam semua hal yang material, posisi
keuangan Perusahaan tanggal 31 Desember 2023, serta kinerja keuangan dan arus kasnya untuk tahun yang berakhir
pada tanggal tersebut, sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan di Indonesia.”;
• Laporan Keuangan Perseroan yang berakhir pada 31 Desember 2022 yang diaudit oleh KAP Purwantono, Sungkoro
& Surja dengan Nomor Laporan: 00487/2.1032/AU.1/04/0690-2/1/III/2023 tertanggal 29 Maret 2023 dengan opini,
“Menurut opini kami, laporan keuangan terlampir menyajikan secara wajar, dalam semua hal yang material, posisi
keuangan Perusahaan tanggal 31 Desember 2022, serta kinerja keuangan dan arus kasnya untuk tahun yang berakhir
pada tanggal tersebut, sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan di Indonesia.”;
• Laporan Keuangan Perseroan yang berakhir pada 31 Desember 2020 yang diaudit oleh KAP Purwantono, Sungkoro
& Surja dengan Nomor Laporan: 01324/2.1032/AU.1/04/1175-3/1/V/2021 tertanggal 30 Mei 2021 dengan opini,
“Menurut opini kami, laporan keuangan terlampir menyajikan secara wajar, dalam semua hal yang material, posisi
keuangan PT Tifico Fiber Indonesia Tbk tanggal 31 Desember 2020, serta kinerja keuangan dan arus kasnya untuk
tahun yang berakhir pada tanggal tersebut, sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan di Indonesia.”;
• Bisnis Plan, Proyeksi keuangan Perseroan dengan Rencana Perubahan Kegiatan Usaha dan tanpa Rencana Perubahan
Kegiatan Usaha tahun yang disusun oleh Perseroan;
2.2.1. Kinerja Posisi Keuangan
Berikut adalah penggabungan laporan keuangan historis terperinci PT Tifico Fiber Indonesia Tbk untuk periode 2019
hingga 2025 dalam satu tabel komprehensif. Seluruh data diekstrak dari laporan auditor independen, dengan angka
untuk tahun 2020 dan 2021 menggunakan data penyajian kembali (restated) sesuai laporan keuangan tahun 2022 guna
mencerminkan dampak perubahan kebijakan akuntansi imbalan kerja (PSAK 24). Seluruh angka disajikan dalam mata
uang Dolar Amerika Serikat (USD).
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 10
Page 74
Tabel 3. Kinerja Posisi Keuangan Perusahaan (Aset)
Tahun
Uraian
2019 2020 (R) 2021 (R) 2022 2023 2024 2025
ASET
Aset Lancar
Kas dan Setara Kas 37.178.155 56.167.126 64.472.076 25.222.931 42.108.093 45.308.766 43.480.293
Piutang Usaha - Neto 18.300.757 16.709.453 24.102.065 18.715.957 18.681.732 16.145.437 14.951.396
Persediaan - Neto 35.738.306 30.561.909 34.824.440 46.297.868 43.277.980 41.224.709 41.393.949
Instrumen Utang (Lancar) 4.106.870 4.317.064 6.380.923 6.380.923 1.910.308 1.900.779 18.891.919
Aset Lancar Lainnya 3.372.651 7.716.737 9.496.771 8.645.363 6.617.248 12.280.061 6.643.394
Total Aset Lancar 98.696.739 115.472.289 139.276.275 105.263.042 112.595.361 116.826.752 131.360.951
Aset Tidak Lancar
Aset Tetap - Neto 197.643.914 185.469.895 176.759.936 172.609.007 171.110.393 169.115.220 167.038.912
Properti Investasi - Neto 8.167.281 8.137.063 8.106.854 8.076.638 8.046.421 8.016.205 7.985.989
Instrumen Utang (Non-
6.024.538 6.021.527 41.568.065 41.568.065 38.572.696 38.353.118 31.207.711
Lancar)
Aset Tidak Lancar Lainnya 3.036.804 2.416.095 8.867.819 6.585.555 5.054.528 4.818.977 3.651.361
Total Aset Tidak Lancar 214.872.537 202.044.580 234.578.949 228.839.265 222.784.038 220.303.520 209.883.973
TOTAL ASET 313.569.276 317.516.869 334.578.949 334.102.307 335.379.399 337.130.272 341.244.924
LIABILITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Pinjaman Bank J. Pendek 1.184.643 6.309.972 2.700.192 2.064.593 1.673.882 2.144.547 1.295.716
Utang Usaha - Pihak Ketiga 11.988.589 11.307.690 16.537.254 14.574.144 13.335.667 11.536.176 14.253.393
Liabilitas J. Pendek Lain 4.753.170 4.632.217 6.122.324 5.972.646 4.207.264 4.267.264 6.002.840
Total Liab. J. Pendek 17.926.402 22.249.879 25.359.770 22.611.383 19.216.813 17.947.987 21.551.949
Liabilitas J. Panjang
Liab. Imbalan Kerja (LTH) 5.850.257 5.421.830 5.468.406 4.451.778 5.792.786 5.568.407 6.158.406
Liab. Pajak Tangguhan - - - - - - 1.553.856
Total Liab. J. Panjang 5.850.257 5.421.830 5.550.444 4.451.778 5.792.786 5.568.407 7.712.262
TOTAL LIABILITAS 23.776.659 27.671.709 30.910.214 27.063.161 25.009.599 23.516.394 29.264.211
EKUITAS
Modal Saham 290.705.453 290.705.453 290.705.453 290.705.453 290.705.453 290.705.453 290.705.453
Saldo Laba (Defisit) (1.065.570) (1.224.601) 12.718.915 16.404.332 19.704.000 22.957.607 21.254.226
Ekuitas Lainnya 152.734 364.308 244.367 (69.639) (39.653) (49.182) 21.034
TOTAL EKUITAS 289.792.617 289.845.160 303.668.735 307.039.146 310.369.800 313.613.878 311.980.713
(R) = As Restated (Disajikan Kembali) sesuai Laporan Keuangan 2022.
Catatan Penting Data Audit:
• Aset Hak Guna & Sewa: Perusahaan mulai mengakui aset hak guna dan liabilitas sewa secara signifikan sejak
penerapan PSAK 73 pada tahun 2020. Nilai aset hak guna per 2024 adalah USD 0 karena telah disusutkan penuh atau
dihentikan.
• Jaminan Pinjaman: Seluruh aset tetap (kecuali tanah), persediaan, dan piutang usaha dijaminkan untuk fasilitas
kredit dari PT Bank Central Asia Tbk dengan pagu plafon USD 100.000.000.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 11
Page 75
Analisis Historis Neraca
Secara struktural, posisi keuangan PT Tifico Fiber Indonesia Tbk menunjukkan ketahanan yang stabil dengan
kecenderungan pertumbuhan aset yang moderat. Total aset perusahaan tumbuh dari USD 313,57 juta pada 2019
menjadi USD 341,24 juta pada 2025, mencerminkan Rata-Rata Pertumbuhan Tahunan (CAGR) sebesar 1,42%. Lompatan
aset yang paling signifikan terjadi pada tahun 2021 sebesar 5,37% (menjadi USD 334,58 juta), yang didorong oleh
peningkatan instrumen utang non-lancar dan posisi kas yang kuat. Namun, perlu dicatat adanya penurunan aset lancar
yang cukup tajam pada 2022 sebesar 24,42% sebelum akhirnya kembali pulih secara bertahap hingga mencapai USD
131,36 juta di tahun 2025.
Di sisi liabilitas, perusahaan menunjukkan manajemen utang yang sangat konservatif dan sehat. Total liabilitas sempat
memuncak di tahun 2021 sebesar USD 30,91 juta (naik 11,70% dari tahun sebelumnya), namun berhasil ditekan hingga
ke level USD 23,52 juta pada 2024. Meskipun pada 2025 terjadi kenaikan liabilitas sebesar 24,44% menjadi USD 29,26
juta—terutama akibat munculnya liabilitas pajak tangguhan—struktur modal tetap didominasi oleh ekuitas yang sangat
kuat. Ekuitas perusahaan tumbuh konsisten dengan rata-rata pertumbuhan tahunan sebesar 1,24%, meningkat dari USD
289,79 juta (2019) menjadi USD 311,98 juta (2025), yang mencerminkan akumulasi saldo laba yang positif meski sempat
mengalami fluktuasi di tahun terakhir.
2.2.2. Kinerja Laba (Rugi)
Kinerja Laba (Rugi) Perusahaan selama tahun 2019 sampai dengan tahun 2024 adalah sebagai berikut:
Tabel 4. Kinerja Laba (Rugi) Perusahaan – Dalam Rupiah
Tahun
Uraian
2019 2020 (R) 2021 (R) 2022 2023 2024 2025
LABA RUGI
Pendapatan 189.022.126 148.735.880 214.250.936 225.468.149 196.072.753 187.579.309 188.525.304
Beban Pokok
(190.979.977) (144.595.029) (193.699.844) (216.957.509) (191.285.909) (183.232.669) (186.886.539)
Penjualan
Laba (Rugi) Bruto (1.957.851) 4.140.851 20.551.092 8.510.640 4.786.844 4.346.640 1.638.765
Beban Operasi (4.332.149) (5.456.567) (4.671.061) (4.947.980) (4.744.244) (4.283.404) (3.929.802)
Rugi Selisih Kurs -
279.312 9.161 (302.043) (3.184.813) 953.230 (402.726) (32.846)
Neto
Pendapatan Operasi
1.364.737 906.682 908.081 1.108.138 257.404 462.735 632.825
Lain
Laba (Rugi) Operasi (4.645.951) (399.873) 16.486.069 1.485.985 1.253.234 123.245 (1.691.058)
Penghasilan Bunga 1.032.660 1.021.026 1.368.818 2.002.051 2.288.091 2.826.830 3.359.576
Beban Keuangan (50.937) (49.148) (49.988) (52.489) (47.758) (44.235) (64.036)
Pajak Final (260.068) (258.372) (253.414) (165.356) (246.247) (283.351) (405.276)
Manfaat (Beban)
(1.334.053) (1.171.172) (3.993.499) 145.581 50.152 318.896 (2.643.922)
Pajak
Laba (Rugi) Bersih (5.258.349) (857.539) 13.557.986 3.415.772 3.297.472 2.941.385 (1.444.716)
(R) = As Restated (Disajikan Kembali) sesuai Laporan Keuangan 2022.
Catatan Penting Data Audit:
• Penyajian Kembali (2022): Dampak penerapan siaran pers DSAK IAI terkait PSAK 24 mengakibatkan penyesuaian
saldo laba awal per 1 Januari 2021 naik sebesar USD 532.516.
• Hal Audit Utama (KAM): Sejak tahun 2022 hingga 2024, auditor (EY) secara konsisten menekankan Penilaian
Persediaan sebagai hal audit utama karena estimasi nilai realisasi neto yang melibatkan pertimbangan manajemen
terhadap harga pasar dan tren global. Pada tahun 2025, fokus audit bergeser ke Pengakuan Pendapatan.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 12
Page 76
Analisis Historis Laba Rugi
Kinerja operasional perusahaan memperlihatkan dinamika yang menantang dengan volatilitas pendapatan yang cukup
tinggi. Pendapatan mencapai titik tertinggi pada tahun 2022 sebesar USD 225,47 juta (tumbuh 5,24%), namun mengalami
kontraksi berturut-turut pada 2023 (-13,04%) dan 2024 (-4,33%). Secara historis, rata-rata pertumbuhan pendapatan
berada di angka negatif tipis yaitu -0,04%, yang mengindikasikan pasar serat sintetis yang sangat kompetitif dan jenuh.
Tekanan terbesar terlihat pada tahun 2025 di mana laba bruto tergerus hingga 62,30% menjadi hanya USD 1,64 juta,
yang berdampak pada rugi operasi sebesar USD 1,69 juta akibat beban pokok penjualan yang tetap tinggi di tengah
stagnasi pendapatan.
Meskipun operasional inti mengalami tekanan di tahun-tahun tertentu, laba bersih perusahaan seringkali terbantu oleh
penghasilan bunga yang signifikan. Contohnya, pada tahun 2021, perusahaan mencatatkan rekor laba bersih sebesar USD
13,56 juta, berbalik dari rugi bersih di tahun 2020. Namun, tren profitabilitas menunjukkan penurunan di akhir periode
laporan; laba bersih turun dari USD 2,94 juta (2024) menjadi rugi bersih sebesar USD 1,44 juta pada 2025. Penurunan
tajam ini didorong oleh beban pajak yang besar dan penurunan margin bruto, meskipun perusahaan berhasil melakukan
efisiensi pada beban operasi yang turun sebesar 8,25% di tahun terakhir.
Analisis Rasio Keuangan Historis
Rasio Keuangan 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Current Ratio (x) 5,51 5,19 5,49 4,66 5,86 6,51 6,10
Debt to Equity Ratio (x) 0,08 0,10 0,10 0,09 0,08 0,07 0,09
Net Profit Margin (%) -2,78% -0,58% 6,33% 1,52% 1,68% 1,57% -0,77%
Return on Assets (%) -1,68% -0,27% 4,05% 1,02% 0,98% 0,87% -0,42%
Dari perspektif likuiditas, PT Tifico Fiber Indonesia Tbk berada dalam posisi yang sangat aman. Current Ratio yang secara
konsisten berada di atas 5,0x (bahkan mencapai 6,10x pada 2025) menunjukkan bahwa perusahaan memiliki aset lancar
yang jauh lebih besar daripada kewajiban jangka pendeknya. Hal ini memberikan fleksibilitas operasional yang luar biasa
dan risiko gagal bayar yang hampir tidak ada. Sejalan dengan itu, Debt to Equity Ratio (DER) yang rata-rata di bawah
0,10x menegaskan strategi pendanaan perusahaan yang sangat rendah risiko, di mana hampir seluruh operasional
didanai oleh modal sendiri daripada hutang bank.
Namun, tantangan utama muncul pada rasio profitabilitas. Net Profit Margin (NPM) mengalami fluktuasi yang tajam,
sempat mencapai performa terbaiknya di 6,33% pada 2021 namun harus jatuh ke angka negatif -0,77% pada 2025.
Demikian pula dengan Return on Assets (ROA) yang relatif rendah, menunjukkan bahwa perusahaan belum optimal
dalam memutar asetnya yang besar untuk menghasilkan laba bersih. Meskipun neraca sangat sehat, efisiensi biaya dan
strategi penetapan harga menjadi faktor krusial yang perlu diperbaiki untuk meningkatkan margin keuntungan di masa
depan.
Kesimpulan Analisa Historis
Secara keseluruhan, PT Tifico Fiber Indonesia Tbk merupakan perusahaan dengan fundamental neraca yang sangat
kokoh namun menghadapi tantangan serius pada efisiensi operasional. Struktur modal yang kuat dengan
ketergantungan rendah pada hutang luar memberikan perlindungan yang baik terhadap gejolak ekonomi makro. Namun,
profitabilitas yang tidak stabil dan ketergantungan pada pendapatan non-operasional (seperti bunga) menunjukkan
bahwa bisnis inti di sektor serat sintetis sedang menghadapi tekanan margin yang berat. Perusahaan perlu fokus pada
inovasi produk atau efisiensi beban pokok penjualan guna memastikan pertumbuhan yang berkelanjutan, karena
ketahanan neraca saja tidak cukup tanpa didukung oleh pertumbuhan laba operasional yang konsisten.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 13
Page 77
2.3. Produk atau Jasa yang Dihasilkan PT Tifico Fiber Indonesia Tbk merupakan produsen serat poliester terkemuka yang menghasilkan tiga kategori produk utama, yaitu biji poliester (polyester chip), serat poliester (polyester staple fiber), dan benang poliester (polyester filament yarn). Segmen serat poliester merupakan kontributor pendapatan terbesar bagi Perseroan yang mencakup 53,12% dari total pendapatan pada tahun 2024. Selain produk berbahan murni, Perseroan juga memproduksi poliester daur ulang atau RCL (Recycled Polyester) yang terbuat dari 100% sampah botol plastik dan telah mendapatkan sertifikasi Global Recycled Standard (GRS). Seluruh produk manufaktur ini diolah melalui proses polimerisasi menggunakan bahan baku utama berupa Purified Terephthalic Acid (PTA) dan Mono Ethylene Glycol (MEG). Ragam produk serat stapel yang dihasilkan meliputi Regular Fiber untuk bahan kain TC, TR, dan PE, Hollow Fiber sebagai pengisi bantal dan boneka, serta Shortcut Fiber yang digunakan sebagai pengganti pulp kayu dalam pembuatan kertas. Pada segmen benang filamen, Perseroan memproduksi berbagai varian benang seperti Fully Oriented Yarn (FOY), Partially Oriented Yarn (POY), Spin Drawn Yarn (SDY), dan Drawn Textured Yarn (DTY). Perseroan juga melakukan inovasi produk bernilai tambah tinggi yang telah dikembangkan dalam beberapa tahun terakhir, seperti benang medis (medical yarn) dan serat higienis (hygiene fibers). Kapasitas produksi tahunan Perseroan saat ini mencapai 182.120 ton untuk biji poliester, 154.400 ton untuk serat stapel, dan 75.770 ton untuk benang filamen. Situasi Bisnis Eksisteing Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 14
Page 78
Saat ini Perseroan berfokus di industri polyester dengan produk utama berupa biji poliester (Polyester Chips), serat poliester (Polyester Staple Fiber), dan benang poliester (Polyester Filament Yarn) Serat Poliester Perseroan menghasilkan produk jenis Staple Fiber antara lain: • Reguler Fiber yang digunakan sebagai bahan TC, TR dan PE 100%. • Hollow Fiber yang digunakan sebagai bahan Padding, Bed cover, Boneka, dll. • Shortcut Fiber yang digunakan sebagai substitusi dari pulp kayu untuk membuat kertas. Benang Polyester Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 15
Page 79
Biji Poliester Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 16
Page 80
Sebagai bagian dari strategi diversifikasi usaha dan optimalisasi aset, Perseroan berencana mengembangkan proyek properti komersial terpadu bernama “Gayungan Square” di dalamnya terdapat “Gayungan Point”, “Gayungan Arcade” dan “Gayungan Living” di Surabaya. Proyek mixed-use ini akan menyediakan hunian sewa eksklusif (kostel/co-living) sebanyak 178 unit dengan luas rata-rata per unit sebesar 20 m². Selain hunian, kawasan ini akan dilengkapi dengan 20 unit rumah kantor (rukan) setinggi tiga lantai yang menyasar pelaku UKM, profesional, dan perusahaan rintisan. Perseroan juga akan menyediakan fasilitas gedung pertemuan dan meeting room untuk kebutuhan MICE (Meeting, Incentive, Convention, and Exhibition) guna mendukung aktivitas bisnis dan komunitas di wilayah tersebut. Kawasan “Gayungan Square” di dalamnya terdapat “Gayungan Point”, “Gayungan Arcade” dan “Gayungan Living” juga akan didukung oleh fasilitas ritel dan F&B melalui penyewaan ruang usaha (rental space), termasuk area kantin yang menyediakan 20 unit kios. Fasilitas olahraga yang direncanakan meliputi lapangan basket, badminton, serta area gym untuk mendukung gaya hidup sehat penghuni dan masyarakat sekitar. Seluruh produk manufaktur Perseroan telah memenuhi standar kualitas internasional dan keamanan lingkungan, seperti OEKO-TEX Standard 100, sertifikasi Halal MUI, serta sistem manajemen mutu ISO 9001, ISO 14001, dan ISO 45001. Melalui pengembangan lini bisnis properti ini, Perseroan bertujuan untuk menciptakan sumber pendapatan berulang (recurring income) dan meningkatkan nilai perusahaan secara keseluruhan. Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 17
Page 81
Denah Lokasi Bidang Usaha Baru
Peta Lokasi Bidang Usaha Baru
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 18
Page 82
Berdasarkan RDTR Surabaya dengan situs (www.petaperuntukan.dprkpp.web.id) dan mengacu pada Peraturan Daerah Kota PERDA Nomor 3 Tahun 2025 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Surabaya Tahun 2025-2045, lokasi pengembangan baru di berada di Zona Perkantoran (KT) dengan Sub-Zona Kantor Pemerintah (KT-1). Berdasarkan hasil Highest and Best Use Study (HBU) terhadap aset lahan milik Perseroan yang berlokasi di koridor Jalan Ahmad Yani, Kota Surabaya, kawasan tersebut memiliki tingkat potensi yang tinggi untuk dikembangkan menjadi properti komersial atau hunian terpadu (mixed-use development). Hal ini didukung oleh posisi lahan yang memiliki frontage langsung ke jalan utama dengan tingkat visibilitas dan eksposur yang sangat baik, sehingga memberikan nilai komersial yang kuat. Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 19
Page 83
Blok Plan Rencana Produk Bidang Usaha Baru
Mix-Use Commercial Space, Perkantoran Dan Kostel
Gedung Commercial Space
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 20
Page 84
Rukan, Kostel, dan Sport Area
Jenis Properti Jumlah Jumlah Luas Keterangan
Unit/Blok Lantai (Unit/Bangunan)
Kost Eksklusif 178 Unit 4 Lantai per unit Terbagi dalam 3 blok: Blok A (72 unit), Blok B (64
(Kostel) unit), dan Blok C (42 unit).
Rumah Kantor 20 Unit 3 Lantai LT: , LB: Lokasi pada Blok B dan ditujukan untuk pelaku
(Rukan) UKM atau profesional.
Commercial Space 1 Gedung 3 Lantai (Total) Mencakup area ritel, lobby, atrium, co-working
space, dan meeting room.
Kantin 20 Unit Kios 2 Lantai per unit 10 unit di lantai 1 dan 10 unit di lantai 2.
Club House 1 Bangunan 2 Lantai per lantai Dilengkapi ruang administrasi, ruang ganti, dan
teras.
Lapangan Basket 1 Unit - Bagian dari fasilitas area olahraga.
Lapangan 1 Unit - Bagian dari fasilitas area olahraga.
Badminton
Informasi Tambahan:
• Lokasi Proyek: Terletak di koridor Jalan Ahmad Yani, Gayungan, Surabaya, dengan total luas lahan
pengembangan sebesar 11.267 .
• Tujuan: Pengembangan ini bertujuan untuk optimalisasi aset non-operasional Perseroan guna menciptakan
pendapatan berulang (recurring income) melalui penyewaan properti.
• Fasilitas Pendukung: Selain bangunan utama, kawasan ini dirancang dengan prasarana pendukung, taman, dan
area parkir yang terintegrasi.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 21
Page 85
2.4. Teknologi yang Digunakan
Dalam memproduksi poliester, PT Tifico Fiber Indonesia Tbk menggunakan serangkaian teknologi yang berfokus pada
efisiensi proses kimia, pengelolaan lingkungan, dan penghematan energi. Berikut adalah rincian teknologi yang
digunakan:
1. Proses Produksi Utama (Polimerisasi)
Seluruh produk utama Perseroan, termasuk biji poliester (Polyester Chip), serat poliester (Staple Fiber), benang poliester
(Filament Yarn), dan produk daur ulang (RCL), dihasilkan melalui proses polimerisasi. Proses ini menggunakan bahan
baku utama berupa Purified Terephthalic Acid (PTA) dan Mono Ethylene Glycol (MEG) yang berasal dari minyak mentah
dan gas alam.
2. Teknologi Ramah Lingkungan (Green Technology)
Perseroan secara aktif mengintegrasikan teknologi ramah lingkungan ke dalam mesin-mesin produksinya guna
meningkatkan efisiensi energi sekaligus mengurangi dampak negatif terhadap lingkungan. Beberapa implementasi
spesifiknya meliputi:
• Pemanfaatan Residu: Mengoptimalkan sumber energi terbarukan dengan memanfaatkan kalori residu dari proses
produksi, limbah PTA, dan sludge IPAL sebagai bahan bakar boiler untuk mengurangi ketergantungan pada bahan
bakar fosil.
• Peremajaan Mesin (Renewal Machinery): Melakukan pembaruan secara berkala terhadap mesin-mesin yang sudah
usang dengan mesin berteknologi baru yang lebih hemat energi guna mengoptimalkan efisiensi produksi.
3. Teknologi Pengendalian Emisi dan Debu
Untuk menjaga kualitas udara dan memenuhi standar regulasi, Perseroan menerapkan teknologi pengendalian emisi
pada sumber-sumber energi mereka:
• ESP (Electrostatic Precipitators): Digunakan pada boiler unit pembangkit listrik untuk mengurangi emisi debu.
• Bag Filter dan Cyclone: Diterapkan pada steam boiler dan insinerator untuk menyaring partikel debu sebelum
dilepaskan ke udara.
4. Teknologi Pengolahan Limbah (WWT)
Dalam pemanfaatan sumber daya air, Perseroan menggunakan sistem Waste Water Treatment (WWT) atau pengolahan
limbah air yang efektif. Teknologi ini memungkinkan Perseroan untuk mendaur ulang air dari proses industri sehingga
dapat digunakan kembali, yang membantu menekan dampak negatif terhadap sumber daya air di sekitar area
operasional.
5. Inovasi Produk Bernilai Tambah
Perseroan juga memanfaatkan teknologi untuk mengembangkan produk inovatif selama lima tahun terakhir, seperti **
medical yarn** (benang medis) dan hygiene fibers (serat higienis), serta terus memperbesar skala produksi produk
berbahan 100% sampah plastik daur ulang yang telah bersertifikasi Global Recycled Standard (GRS).
PT Tifico Fiber Indonesia Tbk akan menerapkan serangkaian teknologi yang relevan dan terintegrasi untuk mendukung
lini bisnis properti barunya, baik pada tahap pembangunan maupun tahap operasional. Penerapan teknologi ini
diharapkan dapat meningkatkan nilai tambah aset properti, menjamin keamanan, serta memberikan kenyamanan bagi
para penghuni dan penyewa di kawasan properti Perseroan. Berikut adalah rincian teknologi yang digunakan:
1. Tahap Perencanaan dan Pembangunan
Perseroan memanfaatkan sistem perencanaan dan desain berbasis digital. Teknologi ini bertujuan untuk:
• Meningkatkan akurasi desain bangunan.
• Meningkatkan efisiensi pelaksanaan proyek dan optimalisasi waktu pembangunan.
• Memperkuat pengendalian biaya konstruksi.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 22
Page 86
2. Tahap Operasional dan Pengelolaan
Untuk menunjang efisiensi dan transparansi selama masa operasional, Perseroan akan mengimplementasikan teknologi
berikut:
• Property Management System (PMS): Sistem terintegrasi untuk mengelola penyewaan, administrasi penyewa,
sistem penagihan, pelaporan keuangan, serta pemeliharaan aset secara terstruktur dan terdokumentasi.
• Building Management System (BMS): Digunakan untuk mengendalikan utilitas gedung seperti listrik, air, dan sistem
pendingin secara efisien guna menekan biaya operasional jangka panjang.
• Property Technology (Proptech): Implementasi teknologi untuk kenyamanan dan keamanan pengguna, yang
meliputi:
o Sistem akses dan keamanan berbasis smart card, RFID, atau digital access control.
o Sistem CCTV terintegrasi di seluruh kawasan.
2.5. Pasar yang Dituju
PT Tifico Fiber Indonesia Tbk ("Perseroan") menetapkan target pasar yang terbagi ke dalam dua lini bisnis utama, yaitu
industri manufaktur serat poliester dan rencana diversifikasi ke sektor properti komersial. Secara keseluruhan, Perseroan
berusaha menjaga stabilitas melalui pasar manufaktur poliester yang sudah mapan, sembari menciptakan sumber
pendapatan baru (recurring income) dari pasar properti di Surabaya. Berikut adalah rincian pasar yang dituju oleh
Perseroan:
1. Pasar Industri Poliester (Eksisting)
Perseroan beroperasi di sektor hulu produksi poliester dengan jangkauan pasar sebagai berikut:
• Jangkauan Geografis: Perseroan menyasar pasar domestik dan internasional. Pada tahun 2024, penjualan domestik
mendominasi sebesar 80,42%, sementara pasar ekspor mencakup 19,58%. Negara tujuan ekspor utama meliputi
Jepang, Thailand, Amerika Serikat, Tiongkok, dan Jerman.
• Fokus Strategis: Mengingat persaingan global yang ketat (terutama dari Tiongkok), Perseroan secara sadar memilih
strategi untuk fokus pada pasar domestik guna mengoptimalkan peluang di dalam negeri dan membangun
hubungan lebih erat dengan pelanggan lokal.
• Segmen Pelanggan: Sebagai produsen hulu, pelanggan utama Perseroan adalah entitas industri (B2B), termasuk
perusahaan besar seperti Teijin Frontier Co., Ltd. dan PT Indo Kordsa Polyester.
• Dukungan UMKM: Perseroan juga berkomitmen mendukung pengembangan Usaha Mikro, Kecil, dan Menengah
(UMKM) dengan menyediakan serat poliester berkualitas tinggi untuk meningkatkan daya saing produk mereka
dalam rantai pasok tekstil nasional.
2. Pasar Properti Komersial (“Gayungan Square” di dalamnya terdapat “Gayungan Point”, “Gayungan Arcade” dan
“Gayungan Living”)
Melalui rencana penambahan bidang usaha properti di Surabaya, Perseroan membidik segmen pasar yang sangat spesifik
berdasarkan fasilitas yang dikembangkan:
• Kost Eksklusif (Co-Living/Kostel): Menargetkan mahasiswa, dosen, dan peserta pendidikan profesi dari universitas
sekitar (seperti UIN Sunan Ampel, Univ. Bhayangkara, dan Petra), serta tenaga medis (dokter/staf) dari rumah sakit
terdekat (RS Bhayangkara, RSI Jemursari, RSPAL). Selain itu, produk ini menyasar profesional muda dan pekerja urban
dengan mobilitas tinggi.
• Rumah Kantor (Rukan): Ditujukan bagi pelaku UKM, perusahaan rintisan (startup), profesional (seperti konsultan,
notaris, atau klinik), serta kantor perwakilan yang membutuhkan ruang usaha multifungsi di lokasi strategis.
• Gedung Pertemuan dan MICE: Menyasar instansi pemerintah, perusahaan swasta (untuk rapat, pelatihan, atau
seminar), lembaga pendidikan, dan komunitas lokal untuk acara bisnis maupun sosial.
• Rental Space (Ritel & F&B): Menargetkan pelaku usaha makanan, minuman, dan penyedia jasa kebutuhan harian
yang memanfaatkan captive market dari penghuni kostel dan pengguna rukan di dalam kawasan, serta masyarakat
permukiman sekitar.
• Sarana Olahraga: Membidik masyarakat umum dan komunitas yang memiliki kesadaran terhadap gaya hidup sehat
di wilayah Surabaya.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 23
Page 87
2.6. Kondisi Usaha dan Persaingan
Kondisi usaha dan persaingan PT Tifico Fiber Indonesia Tbk mencakup tantangan berat di industri tekstil dan produk
tekstil (TPT) eksisting serta peluang strategis dalam rencana diversifikasi ke sektor properti.
1. Kondisi dan Persaingan Industri Poliester (Eksisting)
Industri TPT di Indonesia sepanjang tahun 2024 hingga 2025 menghadapi iklim usaha yang sangat menantang. Kondisi
ini dipengaruhi oleh ketidakpastian geopolitik global, fluktuasi nilai mata uang, dan perubahan harga komoditas global.
• Tekanan Produk Impor: Pasar domestik melemah akibat gempuran produk impor dari Tiongkok yang mengalami
kelebihan pasokan (over supply) sehingga dijual dengan harga jauh lebih murah. Hal ini memicu perang harga yang
menggerus daya saing produsen lokal.
• Kondisi Pasokan bahan Baku: Jika ketegangan geopolitik Timur Tengah tidak segera mereda, industri poliester
nasional terancam mengalami stagnasi produksi total, yang pada akhirnya akan memicu efek domino berupa
kenaikan harga pada sektor kain dan pakaian jadi dalam waktu singkat. Diperlukan langkah mitigasi taktis dari
pemerintah, seperti relaksasi bea masuk bahan baku non-Timur Tengah, untuk mencegah kelumpuhan pada sektor
hulu tekstil. Kondisi pasokan bahan baku industri poliester di Indonesia saat ini tengah berada dalam titik kritis akibat
eskalasi konflik di Timur Tengah yang mengganggu rantai pasok global. Industri ini menghadapi tantangan ganda
berupa ketergantungan impor Monoetilen Glikol (MEG) yang mencapai 85% dari wilayah konflik serta lonjakan harga
turunan petrokimia yang mencapai angka 40% akibat volatilitas harga minyak mentah. Secara logistik, ancaman
blokade di jalur maritim strategis memaksa para pelaku industri untuk segera melakukan diversifikasi sumber
pasokan ke negara alternatif seperti Malaysia, Amerika Serikat, atau Afrika, meskipun langkah ini berisiko
meningkatkan biaya produksi lebih tinggi.
• Kondisi Pasar: Permintaan ekspor cenderung rendah, sementara daya beli masyarakat domestik belum sepenuhnya
pulih, dengan pertumbuhan konsumsi rumah tangga yang melambat di bawah 5%.
• Regulasi Pemerintah: Implementasi Permendag Nomor 8 Tahun 2024 yang menghapus persyaratan pertimbangan
teknis (Pertek) impor sempat menimbulkan kekhawatiran karena membanjirnya produk tekstil impor secara masif
di pasar dalam negeri.
• Kenaikan Biaya Produksi: Perseroan menghadapi lonjakan harga energi dan bahan baku utama (PTA dan MEG) yang
dipengaruhi harga minyak mentah dunia, serta kenaikan upah buruh yang menekan margin keuntungan.
• Lanskap Persaingan: Persaingan yang sangat ketat menyebabkan beberapa kompetitor menghentikan operasional
atau menutup pabriknya. Perseroan merespons kondisi ini dengan menurunkan kapasitas produksi sebesar 30%
untuk menjaga keseimbangan arus kas.
2. Kondisi dan Persaingan Sektor Properti (Bisnis Baru)
Perseroan melihat peluang untuk mengoptimalkan aset tanah di Surabaya melalui proyek “Gayungan Square” di
dalamnya terdapat “Gayungan Point”, “Gayungan Arcade” dan “Gayungan Living” sebagai langkah mitigasi terhadap
volatilitas bisnis manufaktur.
• Potensi Pasar Surabaya: Surabaya merupakan pusat ekonomi Indonesia Timur yang memiliki kebutuhan
berkelanjutan terhadap hunian sewa dan ruang komersial. Sektor properti di wilayah ini dinilai relatif resilien
dibandingkan segmen spekulatif.
• Persaingan Bisnis Properti:
o Kost Eksklusif (Co-Living): Persaingan berasal dari kost menengah hingga premium di sekitar kampus dan
rumah sakit. TFCO mengandalkan keunggulan pengelolaan profesional dan integrasi fasilitas.
o Rumah Kantor (Rukan): Persaingan cukup ketat di sepanjang koridor jalan utama Surabaya. Keunggulan
Perseroan terletak pada lokasi strategis (frontage) di Jl. Ahmad Yani dengan visibilitas tinggi.
o MICE dan Rental Space: Perseroan bersaing dengan hotel dan mall besar (seperti Royal Plaza dan City of
Tomorrow). Strategi Perseroan adalah menyasar ceruk pasar (market niche) skala komunitas dan pelaku
UKM.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 24
Page 88
3. Strategi Menghadapi Persaingan
Untuk mempertahankan keberlanjutan usaha, Perseroan menerapkan beberapa kebijakan strategis:
• Fokus Pasar Domestik: Mengoptimalkan hubungan dengan pelanggan dalam negeri guna menghindari persaingan
global yang terlalu agresif, terutama dari Tiongkok.
• Keunggulan Kualitas: Mempertahankan standar kualitas produk sebagai nilai pembeda utama dari produk impor
murah.
• Efisiensi Operasional: Melakukan peremajaan mesin, pemanfaatan kalori residu, dan penggunaan teknologi ramah
lingkungan untuk menekan biaya energi.
• Inovasi Produk: Terus memperbesar skala produksi produk daur ulang (Recycled Polyester) yang bersertifikasi
internasional (GRS) untuk memenuhi permintaan pasar yang sadar lingkungan.
2.7. Pola Bisnis
PT Tifico Fiber Indonesia Tbk ("Perseroan") menjalankan pola bisnis yang berfokus pada dua pilar utama, yaitu
manufaktur serat poliester sebagai bisnis inti dan diversifikasi ke sektor properti komersial sebagai strategi
pertumbuhan jangka panjang. Secara keseluruhan, pola bisnis Perseroan didasarkan pada strategi optimalisasi aset dan
diversifikasi pendapatan (income diversification) untuk menjaga kesinambungan kinerja keuangan di tengah dinamika
industri yang siklikal.
Berikut adalah detail pola bisnis Perseroan berdasarkan segmen usahanya:
1. Pola Bisnis Industri Poliester (Bisnis Inti)
Dalam lini bisnis manufaktur, Perseroan mengoperasikan model bisnis industri hulu yang terintegrasi:
• Proses Produksi: Produk dihasilkan melalui proses polimerisasi menggunakan bahan baku utama berupa Purified
Terephthalic Acid (PTA) dan Mono Ethylene Glycol (MEG) yang berasal dari minyak mentah dan gas alam.
• Segmen Produk: Perseroan membagi aktivitasnya ke dalam empat segmen utama: Polyester Chip, Polyester Staple
Fiber (kontributor pendapatan terbesar), Polyester Filament Yarn, dan produk daur ulang atau RCL (Recycled
Polyester).
• Jangkauan Pasar: Perseroan melayani pasar domestik dan internasional, dengan fokus strategis pada pasar
domestik (mencapai 80,42% dari penjualan) untuk menghindari persaingan global yang terlalu agresif.
• Model Penjualan: Sebagai produsen hulu, Perseroan menggunakan mekanisme penjualan langsung dan kontraktual
kepada pelanggan industri (B2B), termasuk dukungan terhadap pengembangan UMKM melalui penyediaan bahan
baku berkualitas.
2. Pola Bisnis Properti (Diversifikasi Strategis)
Melalui proyek “Gayungan Square” di dalamnya terdapat “Gayungan Point”, “Gayungan Arcade” dan “Gayungan
Living” di Surabaya, Perseroan mengadopsi model bisnis properti yang berorientasi pada pendapatan berulang
(recurring income):
• Pengembangan Terpadu (Mixed-Use): Perseroan mengembangkan kawasan yang mengintegrasikan fungsi hunian
sewa (kostel), ruang usaha (rukan), fasilitas pertemuan (MICE), ritel, dan sarana olahraga dalam satu ekosistem.
• Model Pemanfaatan: Berbeda dengan model jual-putus, Perseroan berfokus pada penyewaan dan pengelolaan
aset milik sendiri untuk menciptakan arus kas yang stabil dalam jangka menengah dan panjang.
• Integrasi Teknologi: Pengelolaan operasional didukung oleh teknologi properti (Proptech), seperti Property
Management System (PMS) untuk administrasi penyewa dan Building Management System (BMS) untuk efisiensi
utilitas.
3. Keunggulan Kompetitif dan Nilai Perusahaan berupa Pola bisnis Perseroan diperkuat oleh beberapa faktor kunci:
• Kepemilikan Aset: Memanfaatkan lahan milik sendiri yang strategis sehingga tidak bergantung pada akuisisi lahan
baru yang mahal.
• Landasan Nilai (5 Pilar): Seluruh operasional didasarkan pada nilai-nilai SDM andal, inovasi di segala lini, kepuasan
pelanggan, kerja sama tim yang harmonis, serta lingkungan kerja yang aman dan lestari.
• Komitmen Keberlanjutan (ESG): Mengintegrasikan prinsip ekonomi sirkular melalui produk daur ulang (RCL)
bersertifikasi internasional (GRS) dan penerapan teknologi ramah lingkungan dalam proses produksi.
• Manajemen Risiko: Menerapkan sistem manajemen risiko yang terintegrasi untuk mengantisipasi volatilitas harga
komoditas (PTA/MEG) serta dinamika pasar properti.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 25
Page 89
2.8. Strategi Pemasaran dan Penjualan
Strategi pemasaran dan penjualan PT Tifico Fiber Indonesia Tbk terbagi menjadi dua fokus utama, yaitu untuk
mempertahankan kepemimpinan di industri manufaktur poliester serta strategi penetrasi untuk lini bisnis properti yang
baru. Secara keseluruhan, strategi ini dirancang untuk menciptakan sumber pendapatan berulang (recurring income)
yang stabil melalui sektor properti, sekaligus menjaga posisi kuat di sektor manufaktur poliester. Berikut adalah rincian
strategi pemasaran dan penjualan perusahaan:
3. Strategi Industri Poliester (Bisnis Utama). Perseroan menerapkan pendekatan yang berfokus pada kualitas dan
pasar domestik guna menghadapi tantangan industri global:
• Fokus Pasar Domestik: Perseroan memprioritaskan pasar dalam negeri, yang mencakup 80,42% dari total penjualan
pada tahun 2024, untuk memitigasi risiko persaingan global yang agresif dari Tiongkok.
• Diferensiasi Kualitas: Manajemen menjaga standar kualitas produksi yang tinggi sebagai nilai utama untuk
membedakan produk Perseroan dengan produk impor murah yang membanjiri pasar.
• Inovasi Produk Bernilai Tambah: Perseroan berfokus pada pengembangan produk dengan nilai tambah tinggi,
seperti medical yarn dan hygiene fibers, serta memperbesar penggunaan recycled chip bottle (RCL) yang sangat
diterima oleh pasar karena kesadaran lingkungan.
• Kepuasan Pelanggan: Perusahaan secara rutin melakukan survei kepuasan pelanggan untuk memastikan produk
memenuhi ekspektasi dan membangun loyalitas jangka panjang.
• Dukungan UMKM: Membuka peluang kerja sama dan menyediakan serat poliester berkualitas tinggi bagi pelaku
Usaha Mikro, Kecil, dan Menengah (UMKM) untuk memperkuat rantai pasok nasional.
• Pemanfaatan Peluang Industri: Menarik pelanggan baru dari kompetitor yang telah menghentikan operasionalnya
akibat tekanan bisnis.
4. Strategi Bisnis Properti (Bisnis Baru). Untuk proyek properti di Surabaya, Perseroan menggunakan strategi
pemasaran terpadu yang agresif:
• Target Pasar Spesifik: Pemasaran diarahkan pada segmen mahasiswa, tenaga medis, pekerja urban, serta pelaku
UKM yang membutuhkan ruang usaha strategis.
• Pemasaran Digital: Mengoptimalkan media sosial seperti Instagram dan TikTok melalui konten visual modern dan
kampanye berbayar (ads) untuk menjangkau segmen milenial dan profesional muda.
• Kerja Sama Platform Agregator: Menjalin kemitraan dengan platform kost dan properti terkemuka seperti
Mamikos, Rukita, atau Cove untuk meningkatkan visibilitas secara daring.
• Optimalisasi SEO: Mengelola situs web resmi dan konten digital agar proyek mudah ditemukan oleh calon penyewa
di mesin pencari.
• Pemanfaatan Captive Market: Strategi ritel dan F&B difokuskan untuk melayani penghuni kostel dan pengguna
rukan di dalam kawasan itu sendiri guna menjaga okupansi yang stabil.
• Sistem Manajemen Terintegrasi: Implementasi Property Management System (PMS) untuk memudahkan proses
reservasi, pembayaran, dan komunikasi transparan dengan penyewa.
2.9. Kebutuhan Produksi atau Operasi
Kebutuhan produksi dan operasional PT Tifico Fiber Indonesia Tbk terbagi menjadi dua fokus utama, yaitu untuk
menjalankan bisnis manufaktur serat poliester yang sudah ada serta persiapan operasional untuk lini bisnis properti
baru. Berikut adalah rincian kebutuhan produksi dan operasional tersebut:
1. Kebutuhan Operasional Bisnis Manufaktur Poliester
Perseroan membutuhkan integrasi sumber daya fisik, energi, dan manusia yang signifikan untuk mempertahankan
kapasitas produksinya:
• Bahan Baku Utama: Produksi poliester sangat bergantung pada pasokan Purified Terephthalic Acid (PTA) dan Mono
Ethylene Glycol (MEG) yang merupakan turunan minyak mentah dan gas alam. Untuk produk daur ulang (RCL),
Perseroan membutuhkan pasokan sampah botol plastik (recycled chip bottle).
• Energi dan Utilitas: Operasional pabrik membutuhkan pasokan energi yang stabil, di mana 57% berasal dari PLN
dan 43% dari pembangkit listrik sendiri (power plant). Sumber energi utama meliputi batubara, gas alam, listrik,
dan BBM. Selain itu, kebutuhan air industri dipenuhi dari Sungai Cisadane dan hasil daur ulang sistem Waste Water
Treatment (WWT).
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 26
Page 90
•
• Sumber Daya Manusia: Per Desember 2025, operasional Perseroan didukung oleh 894 karyawan (total 1.518
termasuk entitas afiliasi) yang bekerja dengan budaya 5S (Seiri, Seiton, Seiso, Seiketsu, Shitsuke).
• Perawatan dan Teknologi: Perseroan melakukan peremajaan mesin (renewal machinery) secara berkala untuk
menjaga efisiensi produksi. Operasional juga mencakup pengendalian emisi menggunakan teknologi seperti
Electrostatic Precipitator (ESP), Bag Filter, dan Cyclone.
2. Kebutuhan Operasional Bisnis Properti (“Gayungan Square” di dalamnya terdapat “Gayungan Point”, “Gayungan
Arcade” dan “Gayungan Living”)
Untuk menjalankan rencana bisnis properti di Surabaya, kebutuhan operasionalnya meliputi:
• Penyediaan Lahan dan Infrastruktur: Memanfaatkan aset tanah seluas 11.267 m² di Jl. Ahmad Yani, Surabaya
untuk membangun 178 unit kostel, 20 unit rukan, area MICE, ritel, dan sarana olahraga.
• Sistem Manajemen Digital: Operasional properti membutuhkan implementasi Property Management System
(PMS) untuk administrasi penyewa dan penagihan, serta Building Management System (BMS) untuk efisiensi
utilitas (listrik/air).
• Keamanan dan Fasilitas: Dibutuhkan sistem keamanan terintegrasi seperti CCTV, digital access control (smart
card/RFID), serta pengelolaan area publik seperti taman dan lapangan olahraga.
• Struktur Organisasi Baru: Perseroan berencana membentuk Divisi Properti khusus dengan kebutuhan tenaga kerja
sebanyak 15 orang, mencakup manajer pengembangan, operasional, pemasaran, keuangan, hingga legal.
3. Kebutuhan Kepatuhan dan Keberlanjutan
Dalam setiap operasionalnya, Perseroan wajib memenuhi standar tertentu:
• Standar Keselamatan (K3): Mempertahankan sertifikasi bendera emas SMK3 dan menyediakan sarana
keselamatan yang memadai untuk mencapai zero accident.
• Pengelolaan Lingkungan: Operasional membutuhkan anggaran untuk pengelolaan limbah B3, serta penerapan
prinsip 3R (Reduce, Reuse, Recycle) untuk mencapai target zero waste.
• Sertifikasi Produk: Memastikan kelanjutan sertifikasi OEKO-TEX Standard 100, Halal MUI, serta sertifikasi Global
Recycled Standard (GRS) untuk produk daur ulang.
2.10. Kebutuhan Manajemen dan Sumber Daya Manusia
PT Tifico Fiber Indonesia Tbk ("Perseroan") dalam rencana penambahan bidang usaha baru di sektor properti (KBLI 2025)
difokuskan pada pembentukan struktur organisasi yang terintegrasi dan peningkatan kapasitas manajerial. Perseroan
merencanakan pembentukan divisi khusus (Divisi Properti) yang bertanggung jawab penuh atas seluruh kegiatan
operasional properti. Divisi ini dirancang untuk memastikan perencanaan dan pengelolaan dilakukan secara terfokus,
terstruktur, dan selaras dengan prinsip Tata Kelola Perusahaan yang Baik (GCG). Divisi ini akan berfungsi sebagai unit
kerja yang terintegrasi dengan struktur organisasi induk dan berkoordinasi dengan fungsi pendukung seperti keuangan,
hukum, SDM, dan manajemen risiko. Untuk mendukung kelayakan operasional, secara total, divisi properti direncanakan
akan didukung oleh 15 tenaga kerja, termasuk 7 staf teknis dan pendukung. Struktur divisi properti akan dipimpin oleh
seorang Kepala Divisi Properti (atau General Manager) yang membawahi beberapa posisi manajerial strategis, antara
lain:
• Manajer Pengembangan Properti: Mengelola desain, anggaran, jadwal pembangunan, dan koordinasi kontraktor.
• Manajer Operasional dan Pengelolaan Properti: Bertanggung jawab atas pengelolaan penyewa (tenant
management) dan pemeliharaan fasilitas.
• Manajer Pemasaran dan Komersial: Fokus pada strategi promosi, akuisisi penyewa, dan optimalisasi pendapatan
sewa.
• Manajer Keuangan dan Administrasi Properti: Mengelola arus kas unit properti dan berkoordinasi dengan fungsi
keuangan pusat.
• Manajer Legal dan Perizinan Properti: Menangani aspek hukum, kontrak, serta pengurusan perizinan pembangunan
(seperti PBG dan SLF).
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 27
Page 91
Secara keseluruhan, model manajemen yang diusulkan dinilai layak karena terintegrasi dengan fungsi pengawasan pusat (Direksi dan Dewan Komisaris) namun tetap memberikan ruang bagi tim ahli khusus untuk menjalankan dinamika bisnis properti secara mandiri. Direktur Pengadaan sebagai Kepala Divisi Properti: Diana Budiman Lahir pada tahun 1982, Warga Negara Indonesia. Beliau meraih gelar Bachelor of Commerce dari Double Major Accounting & Management Employment Relations dari University of Auckland, New Zealand. Selain itu, beliau juga menyelesaikan Post Graduate Diploma in Business Administration yang dianugerahkan oleh University of Melbourne, New Zealand. Beliau memulai karier sebagai Marketing Manager di PT Dunia Express (2002–2007), kemudian menjabat sebagai Marketing Manager di PT Cargill Indonesia (2007–2010). Selanjutnya beliau menjabat sebagai General Manager Purchasing Department Perseroan (2010–2022). Pada Juni 2024 beliau diangkat sebagai Direktur Procurement Perseroan berdasarkan keputusan Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan. Beliau tidak memiliki hubungan afiliasi dengan anggota Direksi lain, anggota Dewan Komisaris, maupun dengan Pemegang Saham Utama dan Pengendali. 2.11. Hak Atas Kekayaan Intelektual Dalam menjaga hak kekayaan intelektualnya, perusahaan memiliki sertifikat perpanjangan merek "TIFICO" untuk kelas barang 23 yang berlaku hingga 28 Desember 2034. Selain aset operasional di Tangerang, perusahaan memiliki aset tanah strategis di Gayungan, Surabaya, yang dibuktikan dengan beberapa sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB), antara lain HGB No. 1586, 1595, 26, 30, dan 31 dengan masa berlaku yang bervariasi hingga tahun 2045. Saat ini, perusahaan tengah melakukan langkah strategis untuk pengembangan properti komersial di lahan Surabaya tersebut, yang telah mendapatkan koordinasi teknis dari DPMPTSP Kota Surabaya pada Maret 2026. Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 28
Page 92
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 29
Page 93
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 30
Page 94
2.12. Peraturan Perundang-undangan yang Terkait
Beberapa peraturan perundangan-undangan yang terkait dengan penambahan kegiatan usaha Perusahaan, antara lain
adalah:
1. Tata Kelola Perusahaan dan Pasar Modal
Dalam menerapkan Tata Kelola Perusahaan yang Baik (GCG), Perseroan berpedoman pada:
• Undang-Undang No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas.
• Undang-Undang No. 8 Tahun 1995 tentang Pasar Modal.
• POJK No. 29/POJK.04/2016 tentang Laporan Tahunan Emiten atau Perusahaan Publik.
• SEOJK No. 16/SEOJK.04/2021 tentang Bentuk dan Isi Laporan Tahunan Emiten atau Perusahaan Publik.
• POJK No. 21/POJK.04/2015 tentang Penerapan Pedoman Tata Kelola Perusahaan Terbuka.
• POJK No. 15/POJK.04/2020 tentang Rencana dan Penyelenggaraan Rapat Umum Pemegang Saham Perusahaan
Terbuka.
• POJK No. 33/POJK.04/2014 tentang Direksi dan Dewan Komisaris Emiten dan Perusahaan Publik.
• POJK No. 51/POJK.03/2017 tentang Penerapan Keuangan Berkelanjutan bagi Lembaga Jasa Keuangan, Emiten, dan
Perusahaan Publik.
• POJK No. 4 Tahun 2024 mengenai kewajiban pelaporan kepemilikan saham oleh Direksi dan Dewan Komisaris.
• POJK No. 55/POJK.04/2015 tentang Pembentukan dan Pedoman Pelaksanaan Kerja Komite Audit.
• POJK No. 56/POJK.04/2015 tentang Pembentukan dan Pedoman Penyusunan Piagam Unit Audit Internal.
2. Kebijakan Perdagangan dan Industri
• Peraturan Menteri Perdagangan (Permendag) No. 8 Tahun 2024 (revisi dari Permendag No. 36 Tahun 2023) tentang
Kebijakan dan Pengaturan Impor, yang berdampak signifikan pada arus impor produk tekstil.
• Undang-Undang No. 1 Tahun 1967 tentang Penanaman Modal Asing (sebagaimana telah diubah dengan UU No. 11
Tahun 1970).
• Keputusan Ketua Bapepam-LK No. Kep-259/BL/2008 (Peraturan No. IX.H.1) tentang Pengambilalihan Perusahaan
Terbuka.
3. Perpajakan
• Undang-Undang No. 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan (UU HPP).
• Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang (Perppu) No. 1 Tahun 2020 tentang Kebijakan Keuangan Negara
untuk Penanganan Pandemi COVID-19, terkait penyesuaian tarif PPh badan.
• Peraturan Pemerintah (PP) No. 56 Tahun 2015 tentang Penurunan Tarif Pajak Penghasilan Bagi Wajib Pajak Badan
Dalam Negeri yang Berbentuk Perseroan Terbuka.
4. Ketenagakerjaan
• Undang-Undang No. 13 Tahun 2003 tentang Ketenagakerjaan, termasuk kepatuhan terhadap Pasal 68 mengenai
batas usia kerja minimum.
• Undang-Undang No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja.
• Peraturan Pemerintah No. 35 Tahun 2021 tentang Perjanjian Kerja Waktu Tertentu, Alih Daya, Waktu Kerja dan
Waktu Istirahat, serta Pemutusan Hubungan Kerja.
5. Pengembangan Properti (KBLI Baru)
Untuk rencana penambahan bidang usaha properti, peraturan terkait meliputi:
• POJK No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Penambahan Kegiatan Usaha.
• Peraturan Pemerintah No. 5 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko (OSS RBA).
• Peraturan BPS No. 7 Tahun 2025 tentang Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI).
• PP No. 12 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman.
• PP No. 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
• Perda Kota Surabaya No. 3 Tahun 2025 tentang RTRW Kota Surabaya Tahun 2025-2045 dan Perda No. 8 Tahun 2018
tentang RDTR dan Peraturan Zonasi Kota Surabaya.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 31
Page 95
6. Kekayaan Intelektual
• Undang-Undang No. 20 Tahun 2016 tentang Merek dan Indikasi Geografis, terkait perpanjangan merek "TIFICO" dan
pendaftaran merek baru untuk unit bisnis properti.
2.13. Aspek Lingkungan
Perusahaan menerapkan kebijakan untuk melakukan kegiatan operasional dengan memperhatikan tanggung jawab
terhadap lingkungan. Upaya dalam pelestarian lingkungan hidup yang telah dilakukan diuraikan sebagai berikut:
• Perseroan berkomitmen mematuhi izin lingkungan seperti AMDAL atau UKL-UPL.
• Rencana teknis mengadopsi konsep Green Building, termasuk sistem daur ulang air, penggunaan panel surya untuk
area publik, serta desain bangunan yang memaksimalkan pencahayaan dan ventilasi alami..
2.14. Faktor Risiko Utama
PT Tifico Fiber Indonesia Tbk membagi faktor risiko utamanya ke dalam beberapa kategori, yang mencakup risiko dari
bisnis manufaktur serat poliester yang sudah berjalan maupun risiko dari rencana ekspansi ke sektor properti.
Berikut adalah rincian faktor risiko utama perusahaan:
1. Risiko Pasar dan Operasional (Industri Poliester)
• Risiko Harga Komoditas: Harga bahan baku utama Perseroan, yaitu Purified Terephthalic Acid (PTA) dan Mono
Ethylene Glycol (MEG), sangat dipengaruhi oleh fluktuasi harga minyak mentah dunia. Perubahan harga ini
berdampak langsung pada biaya produksi dan margin keuntungan. Jika ketegangan geopolitik Timur Tengah tidak
segera mereda, industri poliester nasional terancam mengalami stagnasi produksi total, yang pada akhirnya akan
memicu efek domino berupa kenaikan harga pada sektor kain dan pakaian jadi dalam waktu singkat. Diperlukan
langkah mitigasi taktis dari pemerintah, seperti relaksasi bea masuk bahan baku non-Timur Tengah, untuk mencegah
kelumpuhan pada sektor hulu tekstil.
• Persaingan Produk Impor: Industri tekstil domestik menghadapi tekanan berat dari gempuran produk impor,
terutama dari Tiongkok, yang sering dijual dengan harga di bawah pasar (dumping) karena kelebihan pasokan di
negara asal.
• Risiko Nilai Tukar Mata Uang Asing: Meskipun mata uang pelaporan adalah Dolar AS, Perseroan tetap terpapar
risiko fluktuasi kurs saat mengonversi mata uang untuk pembelian bahan pembantu dalam Rupiah, Yen Jepang, Euro,
atau Dolar Singapura.
• Risiko Tingkat Suku Bunga: Perubahan suku bunga pasar dapat memengaruhi beban bunga atas pinjaman bank
jangka panjang yang dimiliki Perseroan.
2. Risiko Keuangan
• Risiko Kredit: Risiko kerugian yang timbul jika pelanggan gagal memenuhi kewajiban pembayarannya (wanprestasi).
• Risiko Likuiditas: Risiko di mana pendapatan jangka pendek tidak mampu menutupi pengeluaran jangka pendek.
Perseroan memitigasi hal ini dengan menjaga fasilitas kredit dan rutin mengevaluasi proyeksi arus kas.
• Penilaian Persediaan: Adanya risiko di mana biaya perolehan persediaan lebih tinggi secara signifikan dibandingkan
nilai realisasi netonya, yang dipengaruhi oleh tren permintaan global dan estimasi harga jual.
3. Risiko Terkait Lini Bisnis Properti (Bisnis Baru)
Sehubungan dengan proyek “Gayungan Square” di dalamnya terdapat “Gayungan Point”, “Gayungan Arcade” dan
“Gayungan Living”, Perseroan mengidentifikasi beberapa risiko spesifik:
• Risiko Investasi dan Pembangunan: Meliputi keterlambatan pengembalian investasi, keterlambatan proyek,
pembengkakan biaya konstruksi, serta penurunan kualitas bangunan.
• Risiko Regulasi dan Perizinan: Keterlambatan dalam memperoleh izin dasar dan teknis seperti PKKPR, PBG,
AMDAL/UKL-UPL, dan ANDALALIN dapat menghambat pelaksanaan proyek.
• Risiko Permintaan Pasar: Rendahnya tingkat penyerapan pasar (okupansi) terhadap hunian sewa (kostel) dan ruang
kantor (rukan) yang dikembangkan.
• Risiko Persaingan Properti: Tekanan terhadap tarif sewa akibat persaingan dari pengembang properti eksisting di
wilayah Surabaya.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 32
Page 96
4. Risiko Eksternal dan Geopolitik
• Ketidakpastian Geopolitik: Konflik Ukraina-Rusia dan ketegangan di Timur Tengah menciptakan volatilitas pada
pasar keuangan dan energi global, yang secara tidak langsung memengaruhi biaya operasional Perseroan.
• Bencana Alam dan Kebakaran: Risiko kerusakan aset tetap dan gangguan operasional akibat kejadian alam atau
kecelakaan industri. Perseroan memitigasi risiko ini melalui perlindungan asuransi paket polis tertentu.
2.15. Persyaratan Modal dan Strategi Finansial
Perseroan memiliki ketentuan modal yang diatur secara ketat baik oleh regulasi internal (Anggaran Dasar) maupun
undang-undang yang berlaku di Indonesia:
• Modal Dasar dan Disetor: Berdasarkan perubahan terakhir (tahun 2010), modal dasar dan modal disetor Perseroan
adalah sebesar Rp2.411.538.200.000, yang terdiri dari 4.823.076.400 saham dengan nilai nominal Rp500 per saham.
• Cadangan Wajib: Sesuai Pasal 70 UU No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas, Perseroan wajib menyisihkan
paling sedikit 20% dari jumlah modal ditempatkan dan disetor sebagai cadangan dari saldo laba bersih setiap
tahunnya.
• Struktur Modal 2025: Target struktur modal Perseroan tetap stabil, didominasi oleh ekuitas sebesar 91,4% dan
liabilitas sebesar 8,6%. Rasio utang terhadap ekuitas (Debt to Equity Ratio) tercatat pada tingkat yang sehat yaitu
9,38%.
Strategi Finansial Utama
Strategi finansial Perseroan difokuskan pada pemeliharaan kelangsungan usaha dan efisiensi struktur permodalan:
• Kebijakan Pengelolaan Modal: Rencana permodalan disusun secara rutin oleh Direksi sebagai bagian dari Rencana
Bisnis dan disetujui oleh Dewan Komisaris untuk memastikan ketersediaan modal yang cukup dan struktur yang
optimal.
• Manajemen Likuiditas dan Utang: Perseroan mengelola profil likuiditas secara hati-hati melalui pengaturan
kecukupan kas dan penyediaan fasilitas kredit berkomitmen dari pihak ketiga (seperti PT Bank Central Asia Tbk)
untuk mendanai pengeluaran modal serta mengelola pinjaman yang jatuh tempo.
• Pendekatan Investasi Konservatif: Di tengah kondisi pasar manufaktur yang menantang, Perseroan menerapkan
pendekatan konservatif dengan tidak melakukan manuver diversifikasi besar atau inovasi produk yang
membutuhkan belanja modal (Capex) sangat tinggi, guna menghindari risiko beban finansial yang berlebihan.
• Optimalisasi Dana Penyusutan: Perseroan berupaya mengelola dana dari penyusutan sebagai salah satu sumber
dana internal.
Strategi Diversifikasi Pendapatan (Rencana Properti 2025)
Sebagai bagian dari strategi jangka panjang untuk memperkuat struktur pendapatan dan mengurangi dampak siklikal
industri manufaktur, Perseroan merencanakan diversifikasi ke sektor properti:
• Optimalisasi Aset: Memanfaatkan aset tanah non-operasional di Surabaya seperti proyek "“Gayungan Square” di
dalamnya terdapat “Gayungan Point”, “Gayungan Arcade” dan “Gayungan Living”") untuk menciptakan pendapatan
berulang (recurring income) melalui penyewaan rukan, kost eksklusif, dan fasilitas MICE.
• Pembiayaan Proyek: Berdasarkan Business Plan dan telah dikonfirmasi oleh Manajemen, biaya pembangunan
proyek properti ini direncanakan sebesar US$6.094.651 (Exclude Land), di mana seluruhnya (100%) direncanakan
berasal dari modal sendiri (ekuitas).
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 33
Page 97
3. KELAYAKAN PASAR
3.1. Kondisi Pasar
3.1.1. Kondisi Perekonomian Dunia
Ketidakpastian pasar keuangan global tetap berlanjut dengan divergensi pertumbuhan antarnegara yang masih nyata.
Proyeksi pertumbuhan ekonomi dunia untuk tahun 2025 diperbarui menjadi 3,3% dan diprakirakan sedikit melambat
menjadi 3,2% pada tahun 2026. Ekonomi Amerika Serikat (AS) diproyeksikan tumbuh 2,8% pada 2025 sebelum melambat
ke 2,3% pada 2026, sementara ekonomi Tiongkok diprakirakan tumbuh 5,0% (2025) dan melambat ke 4,4% (2026). Di sisi
lain, kawasan Eropa masih menunjukkan pertumbuhan yang rendah sebesar 0,9% pada 2025, meskipun diprediksi
membaik ke 1,3% pada 2026, sejalan dengan India yang tetap resilien dengan proyeksi 6,5% (2025) dan 6,6% (2026).
Kebijakan moneter global mulai menyesuaikan, di mana Bank Indonesia menetapkan BI-Rate sebesar 4,75% pada
Desember 2025. Tekanan inflasi dunia diprakirakan berada pada level 3,3% pada 2025 dan 3,2% pada 2026, dengan inflasi
di negara maju seperti AS mulai melandai ke level 2,3% pada tahun 2026..
Grafik 13. Indikator Kondisi Makro Ekonomi Global
3.1.2. Kondisi Ekonomi Indonesia
3.1.2.1. Pertumbuhan Ekonomi
Pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap solid dengan realisasi pada triwulan III 2025 sebesar 5,12% (yoy) dan pada
triwulan IV 2025 tercatat sebesar 5,04% (yoy). Pertumbuhan ini didukung oleh investasi (PMTDB) yang tumbuh kuat
sebesar 5,04% (yoy) pada triwulan IV, terutama didorong oleh investasi nonbangunan yang melonjak signifikan sebesar
10,34% (yoy). Konsumsi rumah tangga tetap menjadi penopang utama dengan pertumbuhan 4,89% (yoy), sementara
kinerja ekspor tumbuh positif mencapai 9,91% (yoy) pada triwulan IV 2025. Secara regional pada triwulan III 2025,
pertumbuhan tertinggi dicatatkan oleh wilayah Jawa (5,17%), diikuti oleh Sulampua (4,96%), Sumatra (4,90%), Balinusra
(4,71%), dan Kalimantan (4,70%).
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 34
Page 98
Ketahanan eksternal tetap terjaga yang tecermin dari neraca perdagangan November 2025 yang mencatat surplus
sebesar 2,7 miliar dolar AS. Posisi cadangan devisa pada akhir Desember 2025 tetap tinggi sebesar 152,6 miliar dolar AS,
setara dengan pembiayaan 6,2 bulan impor dan pembayaran utang luar negeri Pemerintah. Nilai tukar Rupiah
menghadapi tantangan ketidakpastian global dengan indeks terhadap USD berada pada level 118,56 per Januari 2026. Di
sisi harga, inflasi IHK pada Desember 2025 terjaga dalam sasaran 2,5±1% yaitu sebesar 2,92% (yoy), dengan inflasi inti
sebesar 2,38% (yoy) dan inflasi volatile food yang meningkat menjadi 6,21% (yoy).
Di sektor keuangan, pertumbuhan kredit sepanjang tahun 2025 mencapai 9,69% (yoy), berada dalam kisaran sasaran 8-
11%. Ketahanan perbankan tetap kuat dengan rasio kecukupan modal (CAR) yang meningkat menjadi 26,05% dan
likuiditas (AL/DPK) yang terjaga di level 28,57% pada Desember 2025. Risiko kredit juga rendah dengan NPL Net sebesar
0,86%. Sementara itu, digitalisasi sistem pembayaran terus terakselerasi dengan volume transaksi QRIS yang tumbuh
tinggi sebesar 139,99% (yoy) dan Uang Elektronik tumbuh 44,98% (yoy) pada triwulan IV 2025. Layanan BI-FAST juga
mencatatkan pertumbuhan volume sebesar 30,44% (yoy).
Grafik 14. Pertumbuhan PDB Domestik Indonesia
3.1.2.2. Perbaikan Ekonomi
Kebijakan moneter Bank Indonesia terus diperkuat untuk mendorong pertumbuhan ekonomi lebih tinggi dengan tetap
menjaga stabilitas perekonomian. Kebijakan moneter ditempuh melalui penurunan suku bunga BI-Rate, stabilisasi nilai
tukar Rupiah, dan ekspansi likuiditas moneter. Sejak September 2024, BI-Rate telah turun sebesar 150 bps, yaitu 25 bps
pada September 2024 dan 125 bps selama tahun 2025 menjadi 4,75% hingga Desember 2025, yang merupakan level
terendah sejak tahun 2022. Kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah terus diperkuat dengan intervensi di pasar off-shore
melalui NDF dan intervensi di pasar domestik melalui pasar spot, DNDF, serta pembelian SBN di pasar sekunder. Ekspansi
likuiditas Rupiah juga ditempuh Bank Indonesia melalui penurunan posisi instrumen moneter SRBI dari Rp916,97 triliun
pada awal tahun 2025 menjadi Rp730,90 triliun pada akhir tahun 2025, serta berlanjut turun menjadi Rp694,04 triliun
pada 20 Januari 2026. Bank Indonesia juga membeli SBN sebagai bentuk sinergi erat antara kebijakan moneter dan
kebijakan fiskal, yang pada 2026 (hingga 20 Januari 2026) mencapai Rp23,69 triliun, termasuk pembelian di pasar
sekunder sebesar Rp13,21 triliun. Pembelian SBN di pasar sekunder dilakukan sesuai mekanisme pasar, terukur,
transparan, dan konsisten dengan program moneter dalam menjaga stabilitas perekonomian sehingga dapat terus
menjaga kredibilitas kebijakan moneter.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 35
Page 99
Penguatan kebijakan insentif likuiditas makroprudensial (KLM) dan akselerasi digitalisasi sistem pembayaran terus
ditempuh untuk mendorong pertumbuhan ekonomi. Implementasi penguatan KLM yang berlaku pada 16 Desember 2025
diarahkan untuk mempercepat penurunan suku bunga kredit/pembiayaan perbankan, melalui peningkatan besaran
insentif bagi bank yang lebih cepat menurunkan suku bunga kredit baru sejalan dengan penurunan suku bunga kebijakan
Bank Indonesia. Hingga minggu pertama Januari 2026, total insentif KLM mencapai Rp397,9 triliun, yang disalurkan
kepada kelompok bank BUMN sebesar Rp182,9 triliun, BUSN sebesar Rp174,7 triliun, BPD sebesar Rp33,1 triliun, dan
KCBA sebesar Rp7,2 triliun. Secara sektoral, insentif KLM disalurkan kepada sektor-sektor prioritas yang mencakup sektor
Pertanian, Industri, dan Hilirisasi, sektor Jasa termasuk Ekonomi Kreatif, sektor Konstruksi, Real Estate, dan Perumahan,
serta sektor UMKM, Koperasi, Inklusi, dan Berkelanjutan.
Grafik 15. Indikator Moneter Indonesia
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 36
Page 100
Transmisi pelonggaran kebijakan moneter perlu terus didorong. Pelonggaran kebijakan moneter yang telah ditempuh Bank Indonesia dan penempatan dana Saldo Anggaran Lebih (SAL) Pemerintah di perbankan perlu diikuti dengan penurunan suku bunga perbankan lebih cepat. Seiring dengan penurunan BI-Rate sebesar 125 bps selama tahun 2025 dan ekspansi likuiditas moneter Bank Indonesia, suku bunga INDONIA menurun 234 bps sejak awal tahun 2025 menjadi sebesar 3,69% pada 20 Januari 2026. Suku bunga SRBI untuk tenor 6, 9, dan 12 bulan menurun masing-masing sebesar 254 bps, 254 bps, dan 258 bps sejak awal tahun 2025 menjadi sebesar 4,62%; 4,66%; dan 4,69% pada 15 Januari 2026. Sementara itu, imbal hasil SBN untuk tenor 2 tahun dan 10 tahun masing-masing tercatat sebesar 5,06% dan 6,31% pada 20 Januari 2026. Transmisi penurunan suku bunga kebijakan terhadap terhadap suku bunga perbankan terus berlanjut, baik pada suku bunga dana maupun suku bunga kredit. Suku bunga deposito 1 bulan turun sebesar 56 bps dari 4,81% pada awal 2025 menjadi 4,25% pada Desember 2025, meskipun upaya lanjutan perlu terus dilakukan untuk penurunan pemberian special rate kepada deposan besar. Dengan penurunan suku bunga dana tersebut, suku bunga kredit perbankan mulai menurun, yaitu sebesar 39 bps dari 9,20% pada awal 2025 menjadi sebesar 8,81% pada Desember 2025. Jumlah uang beredar meningkat sejalan dengan kebijakan Bank Indonesia untuk mendorong efektivitas ekspansi likuiditas moneter guna mendorong pertumbuhan ekonomi. Pada Desember 2025, pertumbuhan M0 tercatat sebesar 11,4% (yoy), meningkat signifikan dibandingkan dengan pertumbuhan pada bulan sebelumnya sebesar 6,5% (yoy). Bahkan, pertumbuhan uang Primer (M0) Adjusted, yaitu uang primer yang telah menetralisasi dampak KLM, tercatat lebih tinggi yaitu 16,8% (yoy) dari pertumbuhan pada bulan sebelumnya sebesar 13,3% (yoy). Dari komponennya, pertumbuhan M0 yang meningkat dipengaruhi oleh meningkatnya uang kartal dan giro bank di Bank Indonesia sejalan dengan kenaikan kegiatan ekonomi. Dari faktor yang memengaruhi, pertumbuhan M0 yang lebih tinggi dipengaruhi oleh koordinasi fiskal dan moneter sejalan dengan ekspansi likuiditas bank sentral dan stimulus fiskal Pemerintah di akhir tahun. Sementara itu, pertumbuhan uang beredar dalam arti luas (M2) pada November 2025 tercatat 8,3% (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan pertumbuhan pada Oktober 2025 sebesar 7,7% (yoy). Dari sisi faktor yang memengaruhi, pertumbuhan M2 yang meningkat dipengaruhi oleh tagihan bersih kepada Pemerintah Pusat dan perkembangan penyaluran kredit. Stabilitas sistem pembayaran tetap terjaga ditopang oleh infrastruktur yang stabil dan struktur industri yang sehat. Infrastruktur yang stabil tecermin pada penyelenggaraan Sistem Pembayaran Bank Indonesia (SPBI) dan sistem pembayaran industri yang lancar dan andal serta kecukupan pasokan uang dalam jumlah dan kualitas yang memadai pada triwulan IV 2025. Struktur industri yang sehat tergambar pada interkoneksi antarpelaku dalam sistem pembayaran yang terus menguat dan diikuti oleh ekosistem Ekonomi Keuangan Digital (EKD) yang meluas. Perluasan adopsi Standar Nasional Open API Pembayaran (SNAP) mendukung penguatan interkoneksi, tecermin dari transaksi pembayaran berbasis SNAP yang terus meningkat. Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 37
Page 101
Ke depan, Bank Indonesia akan terus memastikan keamanan dan keandalan infrastruktur SPBI, baik ritel maupun
wholesale, serta infrastruktur sistem pembayaran industri. Selain itu, struktur industri sistem pembayaran akan terus
diperkuat, khususnya pada aspek manajemen risiko dan keandalan infrastruktur teknologi pelaku industri, sejalan dengan
implementasi Peraturan Bank Indonesia Nomor 10 Tahun 2025 tentang Pengaturan Industri Sistem Pembayaran (PBI
PISP). Bank Indonesia konsisten menjaga ketersediaan uang Rupiah dalam jumlah yang cukup dengan kualitas yang layak
edar di seluruh wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia (NKRI), termasuk daerah Terdepan, Terluar, dan Terpencil
(3T) serta untuk pemenuhan kebutuhan uang dalam rangka Hari Besar Keagamaan Nasional (HBKN).
Grafik 16. Kinerja Transaksi Pembayaran
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 38
Page 102
Kredit perbankan pada 2025 tumbuh sebesar 9,69% (yoy), berada dalam kisaran prakiraan Bank Indonesia sebesar 8-11%
(yoy). Berdasarkan kelompok penggunaan, pertumbuhan kredit investasi, kredit modal kerja, dan kredit konsumsi pada
2025 masing-masing sebesar 21,06% (yoy), 4,52% (yoy), dan 6,58% (yoy). Capaian tersebut sejalan dengan upaya BI untuk
menurunkan suku bunga dan memperkuat kebijakan insentif likuiditas makroprudensial (KLM) serta realisasi program
prioritas Pemerintah di tengah kondisi makro dan keuangan yang terjaga. Sementara dari sisi permintaan, pelaku usaha
perlu terus didorong untuk melakukan ekspansi usaha dengan memanfaatkan fasilitas pinjaman yang belum digunakan
(undisbursed loan) yang tercatat masih cukup besar pada Desember 2025, yaitu mencapai Rp2.439,2 triliun atau 22,12%
dari plafon kredit yang tersedia. Dari sisi penawaran, kapasitas pembiayaan bank tetap memadai ditopang oleh rasio Alat
Likuid terhadap Dana Pihak Ketiga (AL/DPK) sebesar 28,57% dan DPK yang tumbuh tinggi sebesar 13,83% (yoy) pada
Desember 2025. Selain itu, minat penyaluran kredit perbankan terus membaik, tecermin dari persyaratan pemberian
kredit (lending requirement) yang semakin longgar, kecuali pada segmen kredit konsumsi dan UMKM akibat masih
tingginya risiko kredit pada kedua segmen tersebut.
Ketahanan sistem keuangan terjaga baik didukung likuiditas perbankan yang memadai, kapasitas permodalan yang
terjaga pada level tinggi, dan risiko kredit yang rendah. Rasio kecukupan modal (Capital Adequacy Ratio/CAR) perbankan
pada November 2025 tercatat tinggi sebesar 26,05%, tergolong kuat dalam menyerap risiko dan mendukung
pertumbuhan kredit. Rasio kredit bermasalah (Non-Performing Loan/NPL) perbankan secara agregat tetap rendah
sebesar 2,21% (bruto) dan 0,86% (neto) pada November 2025. Hasil stress test Bank Indonesia menunjukkan ketahanan
perbankan yang tetap kuat dalam menghadapi berbagai risiko, ditopang oleh kemampuan bayar dan profitabilitas
korporasi yang terjaga. Pertumbuhan transaksi ekonomi dan keuangan digital pada triwulan IV 2025 tetap tinggi didukung
oleh sistem pembayaran yang aman, lancar, dan andal. Volume transaksi pembayaran digital mencapai 14,26 miliar
transaksi atau tumbuh 39,21% (yoy) pada triwulan IV 2025 didukung oleh perluasan akseptasi pembayaran digital.
Volume transaksi melalui aplikasi mobile dan internet masing-masing tumbuh sebesar 12,10% (yoy) dan 15,10% (yoy),
termasuk transaksi QRIS yang terus tumbuh tinggi mencapai 139,99% (yoy). Kinerja positif tersebut didukung oleh
peningkatan jumlah pengguna dan merchant. Dari sisi infrastruktur, volume transaksi ritel yang diproses melalui BI-FAST
mencapai 1.358,65 juta transaksi atau tumbuh 30,44% (yoy) dengan nilai transaksi mencapai Rp3.442,26 triliun pada
triwulan IV 2025. Sementara itu, volume transaksi nilai besar yang diproses melalui BI-RTGS tercatat sebanyak 2,88 juta
transaksi atau tumbuh 3,82% (yoy), dengan nilai sebesar Rp65.069,78 triliun pada triwulan IV 2025. Dari sisi pengelolaan
uang Rupiah, Uang Kartal Yang Diedarkan (UYD) tumbuh 12,90% (yoy) menjadi Rp1.359,94 triliun pada triwulan IV 2025.
Prospek perekonomian Indonesia dalam 5 tahun ke depan (2024-2028) menunjukkan potensi pertumbuhan yang positif,
meskipun diwarnai berbagai tantangan global dan domestik. Beberapa lembaga dan tokoh memberikan proyeksi yang
beragam, dengan rentang pertumbuhan yang berbeda-beda. Prospek perekonomian Indonesia dalam 5 tahun ke depan
cukup positif, dengan potensi pertumbuhan di kisaran 5-6% per tahun, bahkan bisa lebih tinggi jika beberapa faktor
pendorong dapat dimaksimalkan dan tantangan dapat diatasi dengan baik. Pemerintah dan pihak terkait perlu terus
menjaga stabilitas ekonomi makro, mendorong investasi, meningkatkan daya saing, dan mengatasi berbagai tantangan
yang ada untuk mencapai pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan dan inklusif. Prospek perekonomian Indonesia ke
depan diprakirakan tetap positif. Bank Indonesia memproyeksikan pertumbuhan ekonomi untuk keseluruhan tahun 2025
berada dalam kisaran 4,7–5,5%. Pada tahun 2026, pertumbuhan diprakirakan meningkat lebih lanjut dalam rentang 4,9–
5,7%. Sejalan dengan itu, intermediasi perbankan diprediksi akan terus menguat dengan pertumbuhan kredit pada tahun
2026 diprakirakan berada dalam kisaran 8,0–12,0%. Pemerintah dan otoritas terkait akan terus memperkuat sinergi
kebijakan untuk menjaga stabilitas makroekonomi dan mendorong momentum pertumbuhan ekonomi yang
berkelanjutan di tengah tantangan global.
Lembaga/Sumber 2024 2025 2026-2027 2028
Bank Indonesia (BI) 4,7-5,5% 4,8-5,6% - 5,3-6,1%
Pemerintah (Target) ±5,7% ±5,7% ±5,7% ±5,7%
IMF (Untuk Indonesia) - 5,1-5,5% - -
Prabowo Subianto (Presiden RI) >8% >8% >8% >8%
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 39
Page 103
3.1.2.3. Neraca Pembayaran Indonesia
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) perlu terus diperkuat di tengah meningkatnya ketidakpastian global. NPI triwulan IV
2025 diprakirakan tetap baik ditopang neraca perdagangan yang pada November 2025 kembali mencatat surplus sebesar
2,7 miliar dolar AS didukung oleh ekspor nonmigas berbasis sumber daya alam seperti logam mulia dan
perhiasan/permata, nikel dan barang daripadanya, serta bahan bakar mineral. Sementara itu, aliran modal triwulan IV
2025 mencatat net inflows terutama ditopang kenaikan cukup tinggi pada bulan Desember 2025 yang bersumber dari
penerbitan global bond, setelah sebelumnya pada bulan Oktober dan November 2025 ercatat rendah sejalan dengan
ketidakpastian global yang masih tinggi. Posisi cadangan devisa Indonesia akhir Desember 2025 meningkat menjadi
sebesar 156,5 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,4 bulan impor atau 6,3 bulan impor dan pembayaran utang
luar negeri Pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan internasional sekitar 3 bulan impor.
Grafik 17. Neraca Perdagangan Indonesia dan Cadangan Devisa
3.1.2.4. Nilai Tukar Rupiah
Kebijakan nilai tukar Bank Indonesia terus diperkuat untuk menjaga stabilitas nilai tukar Rupiah dari dampak peningkatan
ketidakpastian global. Nilai tukar Rupiah pada 20 Januari 2026 tercatat sebesar Rp16.945 per dolar AS, melemah 1,53%
(ptp) bila dibandingkan dengan level akhir Desember 2025. Pelemahan nilai tukar tersebut dipengaruhi aliran keluar
modal asing akibat meningkatnya ketidakpastian pasar keuangan global. Selain itu, kenaikan permintaan valas oleh
perbankan dan korporasi domestik sejalan dengan kegiatan ekonomi turut memengaruhi kinerja Rupiah. Guna menjaga
stabilitas nilai tukar Rupiah, Bank Indonesia menempuh intensitas langkah stabilisasi melalui intervensi di pasar NDF baik
di off-shore maupun on-shore (DNDF) dan pasar spot. Respons kebijakan ini dapat menjaga volatilitas nilai tukar Rupiah
dan tetap konsisten dengan upaya pencapaian sasaran inflasi 2,5±1% pada 2026.
Grafik 18. Mata Uang Rupiah dibandingkan dengan Negara Kawasan
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 40
Page 104
3.1.2.5. Inflasi
Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) 2025 terjaga dalam kisaran sasaran 2,5±1%, dengan Inflasi IHK Desember 2025
sebesar 2,92% (yoy). Inflasi inti tetap terjaga rendah sebesar 2,38% (yoy), sejalan pertumbuhan ekonomi yang masih di
bawah kapasitas serta didukung konsistensi suku bunga kebijakan moneter Bank Indonesia dalam menjangkar ekspektasi
inflasi sesuai dengan sasarannya dan imported inflation yang tetap terkendali. Inflasi kelompok administered prices (AP)
terjaga rendah sebesar 1,93% (yoy). Sementara itu, inflasi kelompok volatile food (VF) masih relatif tinggi sebesar 6,21%
(yoy) disumbang terutama oleh komoditas bawang merah seiring pasokan yang terbatas akibat gangguan cuaca dan
kenaikan harga benih..
Grafik 19. Inflasi Indonesia
3.2. Perkembangan dan Sasaran Industri Poliester
Industri tekstil dan produk tekstil (TPT) di Indonesia saat ini berada dalam fase transformasi yang krusial, bergeser dari
ketergantungan pada serat alami menuju dominasi serat sintetis, khususnya poliester. Sebagai pilar strategis ekonomi
nasional, sektor poliester tidak hanya mencerminkan ketahanan manufaktur Indonesia di kancah global tetapi juga
menjadi indikator utama keberhasilan program hilirisasi industri petrokimia. Dengan kapasitas produksi yang
menempatkan Indonesia dalam jajaran sepuluh besar produsen serat sintetis dunia, industri ini menghadapi dualitas
antara peluang besar dari pasar domestik yang masif dan tantangan eksistensial dari dinamika perdagangan global serta
pergeseran regulasi fiskal internasional. Transformasi industri tekstil Indonesia dari basis kapas tradisional menuju
poliester merupakan respons adaptif terhadap realitas ketersediaan bahan baku domestik dan pergeseran permintaan
fungsional. Indonesia secara historis memiliki tradisi tekstil yang kaya, namun modernisasi yang dipicu oleh investasi
teknologi serat buatan pada dekade 1970-an telah mengubah struktur industri secara fundamental. Penggunaan
poliester berkembang pesat karena keunggulan biaya, daya tahan, dan fleksibilitas aplikasinya dibandingkan kapas yang
sebagian besar masih harus diimpor.
Kontribusi sektor manufaktur terhadap Produk Domestik Bruto (PDB) Indonesia mencapai 19,25% pada Kuartal IV-2025,
mempertegas posisinya sebagai kontributor terbesar ekonomi nasional sepanjang tahun. Industri pengolahan non-migas
menjadi mesin utama pertumbuhan dengan performa yang tetap solid di tengah ketidakpastian global. Sektor Industri
Tekstil dan Pakaian Jadi (TPT) mencatatkan pemulihan yang signifikan dengan pertumbuhan sebesar 4,37% (y-on-y) pada
kuartal penutup ini. Meskipun angka ini lebih moderat dibanding lonjakan di kuartal sebelumnya, performanya tetap
menjadi penopang stabilitas sektor industri di saat pertumbuhan ekonomi nasional secara keseluruhan berada di angka
5,39%. Keberhasilan ini didorong oleh penguatan kebijakan pengawasan impor dan peningkatan permintaan domestik
menjelang akhir tahun.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 41
Page 105
Signifikansi sektor ini juga tercermin dari sisi ketenagakerjaan; industri manufaktur secara luas menjadi penyerap tenaga
kerja terbesar yang mendukung total penyerapan kerja nasional hingga lebih dari 146,54 juta orang per Agustus 2025.
Khusus untuk klaster industri padat karya seperti TPT dan alas kaki, sektor ini tetap menjadi "benteng pertahanan sosial"
yang vital dengan menyerap jutaan pekerja, menjaga daya beli masyarakat di tengah tantangan bonus demografi. Pasar
tekstil Indonesia diestimasikan bernilai USD 13,83 miliar pada tahun 2024 dan diproyeksikan tumbuh dengan CAGR
sebesar 5,54% hingga mencapai USD 18,10 miliar pada tahun 2029. Pertumbuhan ini didorong oleh populasi domestik
yang mencapai 273 juta jiwa dengan pengeluaran tahunan per kapita untuk pakaian sebesar USD 78,14. Sektor pakaian
jadi (apparel) tetap menjadi pangsa pasar terbesar bagi serat poliester, menguasai sekitar 47,6% dari total aplikasi serat
secara global, sebuah proporsi yang juga dominan di pasar Indonesia.
Indikator Ekonomi Tekstil Indonesia Nilai 2024 Proyeksi 2029 CAGR
Ukuran Pasar Tekstil (USD Miliar) 13,83 18,10 5,54%
Pangsa Serat Sintetis (%) 43,96% 46,20% (est) 4,51%
Pasar Apparel Domestik (USD Miliar) 21,7 (2023) 26,50 (est) 3,50%
Kontribusi Manufaktur ke PDB (%) 18,98% 20,50% (est) -
Sumber: Indonesia Textiles - Market Share Analysis, Industry Trends & Statistics, Growth Forecasts (2024 - 2029).
Indonesia memiliki kapasitas produksi poliester yang solid, dikelola oleh perusahaan-perusahaan besar yang terintegrasi
secara vertikal. Menurut data Asosiasi Produsen Serat dan Benang Filamen Indonesia (APSyFI), kapasitas nasional untuk
Polyester Staple Fiber (PSF) melebihi 830.000 ton per tahun, sementara kapasitas benang filamen poliester dan nilon
melampaui 840.000 ton per tahun. Keberadaan 22 perusahaan anggota APSyFI memastikan bahwa Indonesia tetap
kompetitif di pasar global serat sintetis. Dalam rantai produksi poliester, terdapat pembedaan mendasar antara serat
stapel (PSF) dan benang filamen. PSF adalah serat dengan panjang tertentu yang dipotong-potong untuk meniru
karakteristik serat alami seperti kapas atau wol, yang kemudian dipintal menjadi benang pintal (spun yarn) atau
digunakan sebagai pengisi (fiberfill) untuk furnitur dan bedding. Di sisi lain, benang filamen merupakan serat kontinu
yang memberikan permukaan lebih halus dan kekuatan tarik yang lebih tinggi, sering digunakan dalam aplikasi pakaian
olahraga, kain dekorasi, dan tekstil teknis. Meskipun memiliki kapasitas terpasang yang besar, tingkat utilisasi pabrik di
Indonesia mengalami fluktuasi yang tajam. Pada tahun 2024, utilisasi sektor serat secara umum turun menjadi 65% dari
total kapasitas 1,7 juta ton, sementara sektor filamen mengalami penurunan lebih drastis ke level 35% hingga 40%.
Penurunan ini mencerminkan tekanan dari impor produk jadi serta keterbatasan modal kerja yang dialami beberapa
pemain besar akibat restrukturisasi utang.
Dalam rantai produksi poliester, terdapat pembedaan mendasar antara serat stapel (PSF) dan benang filamen. PSF adalah
serat dengan panjang tertentu yang dipotong-potong untuk meniru karakteristik serat alami seperti kapas atau wol, yang
kemudian dipintal menjadi benang pintal (spun yarn) atau digunakan sebagai pengisi (fiberfill) untuk furnitur dan
bedding. Di sisi lain, benang filamen merupakan serat kontinu yang memberikan permukaan lebih halus dan kekuatan
tarik yang lebih tinggi, sering digunakan dalam aplikasi pakaian olahraga, kain dekorasi, dan tekstil teknis. Meskipun
memiliki kapasitas terpasang yang besar, tingkat utilisasi pabrik di Indonesia mengalami fluktuasi yang tajam. Pada tahun
2024, utilisasi sektor serat secara umum turun menjadi 65% dari total kapasitas 1,7 juta ton, sementara sektor filamen
mengalami penurunan lebih drastis ke level 35% hingga 40%. Penurunan ini mencerminkan tekanan dari impor produk
jadi serta keterbatasan modal kerja yang dialami beberapa pemain besar akibat restrukturisasi utang.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 42
Page 106
Lanskap industri poliester Indonesia didominasi oleh segelintir pemain kunci yang memiliki fasilitas produksi masif dan
integrasi hulu ke hilir.
1. PT Tifico Fiber Indonesia Tbk: Sebagai salah satu produsen terkemuka, Tifico memiliki kapasitas produksi sekitar 200.000
ton per tahun yang mencakup benang filamen, serat stapel, dan chip poliester. Menghadapi pasar yang lesu pada tahun
2024, perusahaan mengambil langkah strategis dengan memangkas kapasitas produksi sebesar 30% guna menjaga
efisiensi arus kas. Pendapatan bersih perusahaan tercatat sebesar USD 187,57 juta, turun dari USD 196,07 juta pada tahun
sebelumnya, yang dipengaruhi oleh penyesuaian harga jual mengikuti tren penurunan harga bahan baku petrokimia
global.
2. PT Indo-Rama Synthetics Tbk: Perusahaan ini merupakan bagian dari grup global Indorama Ventures, yang memberikan
keunggulan dalam akses teknologi dan jaringan distribusi internasional. Fasilitas produksinya di Purwakarta dan Campaka
memproduksi berbagai jenis benang pintal, filamen, hingga resin PET.4 Hingga September 2025, Indorama mencatatkan
pendapatan tahunan (TTM) sebesar USD 777 juta, meskipun menghadapi tekanan pada laba bersih akibat kenaikan biaya
energi dan beban bunga.
3. PT Asia Pacific Fibers Tbk (APF): APF merupakan pemain terintegrasi yang memproduksi mulai dari PTA hingga kain
performa tinggi. Namun, pada tahun 2024, perusahaan menghadapi krisis operasional akibat kesulitan likuiditas, yang
menyebabkan penutupan sementara pabrik polimer di Karawang dan penurunan utilisasi pabrik filamen di Kendal hingga
ke level 30%. Penurunan pendapatan sebesar 34,1% pada tahun 2024 menunjukkan betapa rentannya produsen besar
terhadap gangguan modal kerja dan tekanan pasar.
Kapasitas Est.
Perusahaan Utama Poliester Fokus Produk Status Operasional 2024
(Ton/Tahun)
Tifico Fiber Indonesia 200.000 PSF, PFY, Chips Kapasitas dikurangi 30%
Indo-Rama Synthetics > 250.000 Spun Yarn, PFY, PET Beroperasi penuh, tekanan margin
Asia Pacific Fibers > 300.000 PTA, PSF, PFY Utilisasi rendah (30-35%)
Indonesia Toray Synthetics > 150.000 Nylon, PSF, PFY Stabil, fokus pasar ekspor
Sumber: Indonesia Textiles - Market Share Analysis, Industry Trends & Statistics, Growth Forecasts (2024 - 2029).
Keberlanjutan industri poliester sangat bergantung pada ketersediaan dua bahan kimia utama: Purified Terephthalic Acid
(PTA) dan Mono Ethylene Glycol (MEG). Secara kimiawi, poliester (polyethylene terephthalate) terbentuk melalui reaksi
polimerisasi kondensasi antara asam tereftalat dan etilena glikol. Indonesia menghadapi tantangan struktural dalam
pemenuhan kedua bahan baku ini, di mana kapasitas hulu belum mampu mengimbangi pesatnya pertumbuhan industri
hilir. Kebutuhan nasional untuk MEG mencapai 600.000 ton per tahun, namun kapasitas produksi dalam negeri, yang
didominasi oleh PT Polychem Indonesia, hanya sebesar 200.000 ton per tahun. Defisit sebesar 400.000 ton ini harus
dipenuhi melalui impor, yang seringkali memiliki harga lebih kompetitif dibandingkan produksi lokal. Harga MEG
domestik dilaporkan lebih mahal sekitar 35% dibandingkan harga internasional, yang memberikan tekanan tambahan
pada struktur biaya produsen poliester nasional. Untuk PTA, bahan baku utamanya adalah P-Xylene yang berasal dari
sektor aromatik. Saat ini, utilisasi pabrik P-Xylene domestik baru mencapai 44%, dengan gap pasokan sekitar 500.000
ton.21 Hal ini mengakibatkan ketergantungan pada impor PTA yang memperburuk neraca perdagangan sektor kimia
Indonesia, yang mencatatkan defisit hingga USD 11 miliar pada tahun 2024.
Pemerintah Indonesia merespons defisit bahan baku ini melalui percepatan pembangunan kompleks petrokimia berskala
besar yang terintegrasi. Salah satu tonggak sejarah terpenting adalah beroperasinya Lotte Chemical Indonesia New
Ethylene (LINE) Project di Cilegon pada 15 Oktober 2025. Proyek senilai USD 3,95 miliar ini memiliki kapasitas produksi 1
juta ton etilena, 520.000 ton propilena, dan 400.000 ton Benzene-Toluene-Xylene (BTX) per tahun. Keberadaan BTX
sangat krusial karena merupakan prekursor utama untuk produksi P-Xylene dan selanjutnya PTA. Selain Lotte, proyek
Grass Root Refinery (GRR) Tuban, yang merupakan kemitraan strategis antara Pertamina dan Rosneft, ditargetkan
menjadi fasilitas petrokimia terbesar di Asia Tenggara. Meskipun pembangunannya mengalami tantangan jadwal, proyek
ini diharapkan mulai beroperasi pada tahun 2027 dan akan memberikan kontribusi signifikan terhadap kemandirian
bahan baku serat sintetis nasional dengan mengintegrasikan proses pengilangan minyak dan produksi kimia di satu lokasi.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 43
Page 107
Industri poliester Indonesia beroperasi dalam lingkungan perdagangan yang sangat kompetitif, di mana tekanan dari
produk impor murah—terutama dari Tiongkok—menjadi ancaman eksistensial bagi produsen lokal. Tiongkok menguasai
sekitar 39% pangsa pasar ekspor tekstil dan pakaian jadi global, dan kelebihan kapasitas produksi mereka seringkali
merembes ke pasar Indonesia melalui praktik perdagangan yang agresif. Untuk melindungi industri dalam negeri, APSyFI
secara konsisten mendesak pemerintah untuk menerapkan Bea Masuk Anti Dumping (BMAD) sebesar 20% pada benang
filamen impor. Tanpa tindakan pengamanan ini, harga produk lokal sulit bersaing dengan produk impor yang disubsidi
oleh negara asalnya. Selain itu, implementasi Permendag Nomor 8 Tahun 2024, yang mempermudah proses impor untuk
komoditas tertentu termasuk tekstil, dikritik oleh pelaku usaha karena dianggap memperparah banjirnya produk asing di
pasar domestik. Data menunjukkan bahwa impor tekstil dan produk tekstil Indonesia mencapai nilai yang signifikan,
menempatkan Indonesia sebagai importir tekstil terbesar ke-10 di dunia dengan nilai USD 16,01 miliar. Kontradiksi ini—
di mana Indonesia adalah produsen besar sekaligus importir besar—menunjukkan adanya masalah dalam rantai pasok
internal, di mana kain dan pakaian jadi impor seringkali lebih murah daripada produk yang diproduksi menggunakan
benang lokal.
Tren global menuju keberlanjutan telah mendorong industri poliester Indonesia untuk mengadopsi prinsip ekonomi
sirkular. Penggunaan poliester daur ulang (rPET) kini bukan lagi sekadar pilihan etis, melainkan tuntutan pasar dari merek-
merek fashion internasional yang berkomitmen mengurangi jejak karbon mereka. Indonesia memiliki potensi besar
dalam industri daur ulang plastik PET menjadi serat tekstil. Tantangan utama dalam daur ulang tekstil adalah memproses
kain campuran (seperti poliester-kapas). Daur ulang mekanis tradisional cenderung memperpendek panjang serat dan
menurunkan kualitasnya. Inovasi daur ulang kimia yang dikembangkan oleh peneliti Indonesia, Erha Andini, menawarkan
solusi revolusioner, dengan menggunakan microwave dan katalis seng oksida, poliester dalam kain campuran dapat
diuraikan kembali menjadi monomer BHET hanya dalam waktu 15 menit, yang kemudian dapat dipolimerisasi ulang
menjadi serat poliester baru dengan kualitas virgin. Teknologi ini, jika diskalakan, akan memungkinkan sistem "fiber-to-
fiber recycling" yang menutup loop material secara sempurna. Kapasitas daur ulang PET nasional mencapai 286.000 ton
per tahun, namun sebagian besar masih digunakan untuk aplikasi non-pangan dan industri non-tekstil. Beberapa
perusahaan telah mempelopori produksi Recycled Polyester Staple Fiber (Re-PSF) berkualitas tinggi:
• PT Inocycle Technology Group Tbk (INOV): Sebagai pemain terbesar di segmen ini, INOV mengoperasikan fasilitas yang
mengubah botol plastik bekas menjadi serat stapel daur ulang yang digunakan untuk industri otomotif, bedding, dan
tekstil rumah tangga. Kinerja stabil INOV dengan penjualan Rp307 miliar pada paruh pertama 2024 menunjukkan
pertumbuhan permintaan yang kuat untuk material ramah lingkungan.
• Hadtex: Produsen rPET terkemuka di Bandung ini memiliki kapasitas tahunan sebesar 24.000 ton. Produknya digunakan
secara luas untuk aplikasi fungsional seperti geotekstil dan filtrasi.
• PT Indorama Ventures Indonesia: Melalui unit bisnisnya, Indorama telah memproduksi 100% resin PET daur ulang dan
serat berkelanjutan sejak 2021, memperkuat posisinya sebagai pionir solusi sirkular di Indonesia.
Industri poliester Indonesia menghadapi masa depan yang penuh dengan peluang sekaligus risiko. Pertumbuhan pasar
domestik yang didorong oleh urbanisasi dan peningkatan pendapatan disposabel memberikan fondasi yang kuat bagi
pertumbuhan volume produksi. Namun, keberhasilan industri ini dalam jangka panjang akan sangat bergantung pada
tiga pilar utama: integrasi hulu, inovasi berkelanjutan, dan adaptasi teknologi. Keberhasilan proyek petrokimia seperti
Lotte LINE dan GRR Tuban merupakan syarat mutlak untuk menekan biaya bahan baku dan meningkatkan daya saing
harga poliester lokal di pasar global. Tanpa kemandirian bahan baku, industri serat Indonesia akan terus terombang-
ambing oleh volatilitas harga komoditas dunia dan risiko nilai tukar.
Ekonomi sirkular bukan lagi sekadar tren pemasaran tetapi merupakan lisensi untuk beroperasi di masa depan. Produsen
yang mampu mengintegrasikan rPET ke dalam lini produksi mereka akan memiliki keunggulan kompetitif dalam
memenangkan kontrak dari merek global yang semakin sadar lingkungan. Inovasi dalam daur ulang kimia harus didukung
oleh kebijakan pengumpulan sampah yang lebih efisien di tingkat nasional. Perlindungan pasar domestik melalui
instrumen perdagangan yang sah secara internasional (seperti anti-dumping dan safeguard) harus dilakukan secara tegas
guna memberikan ruang bernapas bagi industri dalam negeri untuk melakukan restrukturisasi dan modernisasi. Dengan
sinergi antara kebijakan pemerintah yang suportif, investasi swasta yang progresif, dan adopsi teknologi 4.0, industri
tekstil poliester Indonesia berpotensi besar untuk tidak hanya mempertahankan posisinya sebagai sepuluh besar dunia,
tetapi juga menjadi model bagi manufaktur berkelanjutan dan terintegrasi di kawasan Asia Tenggara pada tahun 2030.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 44
Page 108
3.3. Perkembangan Dan Sasaran Industri Properti
Sektor residensial tetap menjadi kontributor terbesar bagi industri properti Indonesia, dengan pangsa pasar mencapai
58,02% pada tahun 2025. Permintaan didominasi oleh segmen rumah tapak (landed houses), terutama di kawasan satelit
Jakarta. Tangerang muncul sebagai pemimpin pasar dengan menyumbang 55% dari total pasokan baru di wilayah
Jabodetabek pada semester kedua 2025, diikuti oleh Bogor-Depok sebesar 19% dan Bekasi 12%. Karakteristik pembeli di
segmen ini adalah keluarga muda dan profesional yang mencari hunian dengan akses infrastruktur yang mapan dan
fasilitas modern. Segmentasi harga menunjukkan bahwa rumah kelas menengah dengan harga antara Rp1 miliar hingga
Rp2 miliar mendominasi transaksi dengan pangsa 26,4%. Namun, minat terhadap hunian kelas atas juga mulai bangkit,
mencerminkan pemulihan daya beli kelompok ekonomi atas. Pengembang merespons tren ini dengan memfokuskan
strategi pada proyek township yang terintegrasi, yang menawarkan keamanan, privasi, dan ruang terbuka hijau, selaras
dengan meningkatnya kesadaran akan gaya hidup sehat pascapandemi.
Analisis Pasar Rumah Tapak Jabodetabek Semester II 2025
Sub-Wilayah Unit Diluncurkan Tingkat Penjualan Harga Lahan Rata-rata (IDR/m²)
Jakarta 343 87,2% 16.224.082
Tangerang 2.488 94,5% 14.824.953
Bekasi 543 95,8% 10.985.202
Bogor - Depok 860 92,8% 8.950.369
Rata-rata Jabodetabek 4.523 94,27% 12.746.152
Sumber: Cushman & Wakefield MarketBeat H2 2025.
Pertumbuhan industri properti tidak lagi terpusat hanya di Jakarta. Bali terus menunjukkan performa luar biasa sebagai
destinasi investasi properti wisata terkini. Pemulihan kunjungan wisatawan asing yang mencapai 6,3 juta pada 2024 telah
memicu lonjakan permintaan vila dan hunian sewa jangka pendek. Di Denpasar, harga rumah naik rata-rata 13,2% per
tahun, jauh melampaui rata-rata nasional. Namun, pemerintah mulai mengambil langkah preventif dengan
memberlakukan moratorium pembangunan hotel dan vila baru di daerah jenuh seperti Badung dan Denpasar guna
menjaga keseimbangan ekologi dan mencegah oversupply.
Hal ini mendorong arus modal ke wilayah Bali Utara dan pulau-pulau sekitar seperti Lombok dan Labuan Bajo. Ibu Kota
Nusantara (IKN) juga menjadi magnet baru bagi investasi properti jangka panjang. Pembangunan infrastruktur dasar dan
perkantoran pemerintahan telah menarik minat sektor swasta untuk membangun kawasan residensial, ritel, dan fasilitas
penunjang lainnya. Investasi yang masuk ke IKN hingga fase VI telah mencapai IDR 1,75 triliun, mencakup sektor
pendidikan, riset, dan bisnis pendukung. Kota-kota besar lainnya seperti Surabaya, Makassar, dan Medan juga tetap
masuk dalam radar investor karena pertumbuhan ekonomi regional yang kuat dan peran mereka sebagai hub logistik di
wilayah masing-masing.
Perbandingan Wilayah Pertumbuhan Potensial 2026
Wilayah Sektor Penggerak Utama Proyeksi Kenaikan Harga Fokus Pengembangan
Jabodetabek Residensial & Perkantoran 2,0% - 4,0% TOD, Township, Smart Home
Bali Vila & Pariwisata 10,0% - 15,0% Green Property, Branded Residence
IKN Komersial & Institusi N/A (Fase Awal) Integrated Mixed-use,
Sustainability
Jawa Timur Industri & Logistik 3,5% - 5,0% Gudang Modern, Hub Manufaktur
Makassar Residensial & Hub Retail 2,2% - 5,0% Hunian Menengah, Ekspansi Retail
Sumber: Konsolidasi data sekunder dan laporan pasar properti.
Pemerintah Indonesia telah melakukan reformasi kebijakan yang signifikan untuk mempermudah kepemilikan properti
oleh warga negara asing (WNA). Langkah ini bertujuan untuk meningkatkan aliran modal asing langsung (FDI) dan
menjadikan Indonesia destinasi menarik bagi profesional global serta pensiunan kaya. Salah satu perubahan krusial
adalah penyederhanaan prosedur peralihan dari Izin Tinggal Terbatas (KITAS) menjadi Izin Tinggal Tetap (KITAP) bagi
investor.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 45
Page 109
Pada tahun 2026, pemegang Investor KITAP diberikan hak tinggal selama 5 tahun yang dapat diperpanjang secara
otomatis, memberikan stabilitas hukum yang lebih besar bagi mereka yang ingin memiliki aset properti dengan skema
Hak Pakai (Right to Use). Selain itu, diluncurkannya program Golden Visa memberikan jalur hijau bagi investor individu
dengan nilai investasi besar (USD 2,5 juta hingga USD 5 juta) untuk tinggal hingga 10 tahun dan memiliki properti dengan
syarat yang lebih mudah. Kebijakan ini secara langsung menstimulasi pasar apartemen mewah dan vila kelas atas di
lokasi-lokasi strategis seperti Jakarta, Bali, dan Batam.
3.4. Pasar Industri Properti Surabaya
Surabaya, sebagai episentrum ekonomi Jawa Timur dan gerbang utama perdagangan untuk wilayah Indonesia Timur,
mencatatkan performa ekonomi yang sangat tangguh di tengah fluktuasi global. Pada tahun 2024, pertumbuhan ekonomi
Kota Surabaya mencapai angka 5,76%, sebuah pencapaian yang menempatkannya sebagai kota dengan laju
pertumbuhan tertinggi di Provinsi Jawa Timur. Pertumbuhan ini tidak sekadar angka statistik, melainkan refleksi dari
transformasi Surabaya menjadi hub jasa, perdagangan, dan industri yang terintegrasi dalam kerangka metropolitan
Gerbangkertosusila (Gresik-Bangkalan-Mojokerto-Surabaya-Sidoarjo-Lamongan). Stabilitas makroekonomi ini didukung
oleh alokasi anggaran pembangunan yang masif, di mana pada tahun 2025, Pemerintah Kota Surabaya menetapkan
anggaran prioritas sebesar Rp6,03 triliun khusus untuk sektor infrastruktur, yang mencakup hampir 48,85% dari total
belanja daerah. Investasi publik ini secara langsung menciptakan multiplier effect terhadap nilai aset properti di seluruh
wilayah. Di sisi lain, sektor industri konstruksi sendiri telah menyumbang nilai pasar sebesar Rp301,1 triliun pada tahun
2024, dengan proyek-proyek industrial spesifik mencapai nilai Rp5,6 triliun. Secara nasional, industri perkantoran dan
real estate Indonesia bernilai sekitar USD 13 miliar, di mana Surabaya bersama Jakarta dan Bandung menjadi kontributor
utama. Urbanisasi yang diproyeksikan mencapai 68% di masa depan akan terus menekan permintaan terhadap ruang
hunian dan komersial di kota-kota besar. Bagi Surabaya, hal ini berarti transisi dari pola pembangunan yang bersifat
sporadis menjadi kawasan kota mandiri (township) yang lebih terencana, didorong oleh pengembang-pengembang
raksasa yang memiliki modal kuat dan visi jangka panjang. Ketahanan pasar properti Surabaya juga diuji oleh kondisi
moneter, di mana suku bunga Bank Indonesia yang diperkirakan berada di kisaran 5,5% tetap menjadi faktor yang
dipertimbangkan oleh investor. Meskipun demikian, adanya kebijakan insentif pemerintah seperti Pajak Pertambahan
Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) yang diperpanjang hingga tahun 2026 dan 2027 memberikan napas segar bagi
sektor residensial, khususnya untuk rumah tapak dengan harga di bawah Rp5 miliar.
Indikator Ekonomi Utama Surabaya Nilai / Proyeksi
Pertumbuhan Ekonomi (2024) 5,76%
Anggaran Infrastruktur (2025) Rp6,03 Triliun
Nilai Proyek Sektor Industrial (2024) Rp5,6 Triliun
Proyeksi Pertumbuhan Ekonomi Nasional (2025) 5,1% - 5,4%
Estimasi Kurs Rupiah (2025) Rp16.475 - Rp16.580
Sumber: Diolah dari data Mordor Intelligence, Bank Indonesia, dan Savills.
Meskipun tingkat okupansi secara keseluruhan masih menjadi tantangan, beberapa sub-wilayah menunjukkan performa
yang kuat. Wilayah Surabaya Barat tetap menjadi lokasi dengan pertumbuhan harga sewa tercepat, di mana kawasan
Wiyung mencatatkan kenaikan median harga sewa sebesar 21% dan Surabaya Kota sebesar 6%. Investasi di sektor
apartemen sewa saat ini lebih difokuskan pada yield sewa daripada apresiasi nilai aset jangka pendek. Lokasi di sekitar
stasiun kereta api seperti Stasiun Gubeng mencatat kenaikan median harga sewa hingga 10%, mencapai Rp110 juta per
tahun untuk unit-unit premium. Hal ini menegaskan bahwa konektivitas transportasi merupakan penentu utama nilai
sewa properti vertikal di Surabaya. Pertumbuhan pasar sewa juga didorong oleh perkembangan industri gaya hidup.
Keberadaan kafe, pusat kebugaran (seperti Atlas Sports Club atau kolam renang di perumahan mewah), dan pusat ritel
modern menjadi daya tarik tambahan bagi penyewa. Pengembang seperti Tanrise Property dengan proyek Kyo Society-
nya mulai menyerahterimakan unit, yang diharapkan akan menambah pasokan apartemen dengan konsep manajemen
sewa yang lebih profesional. Pertumbuhan pasar sewa juga didorong oleh perkembangan industri gaya hidup.
Keberadaan kafe, pusat kebugaran (seperti Atlas Sports Club atau kolam renang di perumahan mewah), dan pusat ritel
modern menjadi daya tarik tambahan bagi penyewa. Pengembang seperti Tanrise Property dengan proyek Kyo Society-
nya mulai menyerahterimakan unit, yang diharapkan akan menambah pasokan apartemen dengan konsep manajemen
sewa yang lebih profesional.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 46
Page 110
Median Harga Sewa
Wilayah Sewa Populer Jenis Properti Dinamika Harga
(Tahun)
Pakuwon Indah Apartemen Rp50 Juta Stabil, Permintaan Ekspatriat
Dukuh Pakis Apartemen Rp55 Juta Naik 8%
Wiyung Apartemen Rp34 Juta Naik 21%
CitraLand Rumah Tapak Rp55 Juta Permintaan Keluarga Stabil
Pakuwon City Rumah Tapak Rp80 Juta Terintegrasi Fasilitas Pendidikan
Surabaya Kota Rumah Tapak Rp80 Juta Lokasi CBD, Akses Bisnis
Sumber: Diolah dari data Mordor Intelligence, Bank Indonesia, dan Savills.
Pasar properti komersial Surabaya sedang mengalami transformasi fungsional. Mal tidak lagi hanya menjadi tempat
belanja, melainkan pusat interaksi sosial, sementara kantor bertransformasi menjadi ruang kolaborasi hibrida. Tingkat
hunian ritel di Surabaya diproyeksikan tumbuh 3% setiap tahun hingga mencapai 76% pada tahun 2025. Permintaan
ruang ritel didorong oleh sektor fashion serta makanan dan minuman (F&B) yang terus melakukan ekspansi gerai.
Landlord atau pemilik mal di Surabaya menunjukkan kepercayaan diri yang tinggi dengan terus memodernisasi properti
mereka guna menciptakan pengalaman berbelanja yang segar. Pakuwon Group, melalui Pakuwon Mall dan Tunjungan
City, tetap menjadi penguasa pasar ritel di Surabaya. Hingga kuartal 3 2025, pendapatan sewa ritel Pakuwon tumbuh
15%, didukung oleh tingkat okupansi mal yang sangat tinggi, berkisar antara 90% hingga 100% pada mal-mal utama
seperti Kota Kasablanka di Jakarta dan mal-mal di Surabaya. Penambahan Pakuwon City Mall 3 pada Oktober 2024 dan
hotel Aloft di kawasan yang sama menunjukkan strategi integrasi yang kuat untuk menangkap pasar wisatawan dan
masyarakat lokal.
Pasar perkantoran sewa menghadapi tekanan yang lebih besar dibandingkan sektor ritel. Pendapatan sewa kantor secara
keseluruhan tercatat turun sekitar 23% pada beberapa portofolio pengembang akibat penurunan okupansi. Namun,
terdapat tren menarik di mana penyewa mulai bermigrasi ke gedung-gedung yang memiliki sertifikasi Green Building dan
standar kesehatan yang lebih tinggi. Pemerintah Indonesia melalui standar SNGS 03-2014 mewajibkan efisiensi energi
dan konservasi air pada bangunan gedung, termasuk kantor. Di Surabaya, gedung perkantoran Grade A di wilayah CBD
tetap dicari oleh perusahaan multinasional karena kredibilitas dan fasilitasnya yang menunjang model kerja hibrida.4 ROI
dari sewa kantor di Surabaya Pusat dinilai sangat kuat karena dominasi gedung-gedung kelas atas yang melayani sektor
perbankan, logistik, dan jasa profesional. Pasar perkantoran di Surabaya juga mulai kedatangan pemain baru dari sektor
teknologi dan pusat data (data center). Surabaya diproyeksikan akan menjadi hub pusat data untuk Indonesia Timur,
yang akan memicu permintaan terhadap ruang kantor spesialis dengan infrastruktur digital yang sangat andal.
Portofolio Ritel & Kantor Pakuwon (3Q 2025) Luas NLA (sqm) Tingkat Okupansi
Pakuwon Mall Surabaya 179 > 90%
Tunjungan Plaza 174 Sangat Tinggi
Pakuwon City Mall 1, 2, 3 Beragam Pertumbuhan Agresif
Pakuwon Tower Surabaya 41 63% (Meningkat dari 45%)
Perkantoran Sewa (Nasional) - Penurunan Pendapatan 23%
Sumber: Diolah dari data Mordor Intelligence, Bank Indonesia, dan Savills.
Para pelaku industri menunjukkan optimisme bahwa tahun 2026 akan menjadi titik balik kebangkitan properti. Pakuwon
Jati, misalnya, tetap berkomitmen pada strategi pendapatan berulang (recurring income) dengan memperluas portofolio
mal dan hotel mereka di Surabaya dan kota-kota lain seperti Semarang dan Batam. Strategi ini memberikan stabilitas
keuangan bagi pengembang di tengah fluktuasi penjualan properti residensial. Analisis siklus bisnis menunjukkan bahwa
sektor-sektor tertentu seperti pariwisata, hiburan, serta makanan dan minuman akan menjadi pendorong utama
permintaan ruang komersial pada tahun 2025-2026. Selain itu, konsep Green Property diprediksi akan menjadi faktor
krusial dalam pengambilan keputusan investasi, di mana 84% responden dalam survei pasar menganggap aspek
keberlanjutan sebagai prioritas masa depan. Pertumbuhan industri properti di Surabaya pada periode 2024-2026
didorong oleh fondasi ekonomi kota yang kuat dan pembangunan infrastruktur yang masif.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 47
Page 111
Meskipun terdapat tekanan dari sisi suku bunga dan daya beli, optimisme para pengembang besar dan dukungan regulasi pemerintah melalui insentif pajak memberikan sinyal positif bagi pasar. Surabaya Barat akan tetap menjadi primadona untuk pertumbuhan nilai kapital, sementara Surabaya Utara dan Gresik akan mendominasi sektor industri. Bagi investor, kunci keberhasilan di pasar Surabaya adalah jeli dalam melihat arah pengembangan infrastruktur publik dan memilih properti yang terintegrasi dengan fasilitas gaya hidup serta transportasi masal. 3.5. Potensi Pasar Industri Properti Menuju akhir 2026, industri properti Indonesia diproyeksikan akan memasuki fase kebangkitan yang lebih masif. Transmisi penurunan suku bunga yang mulai efektif, berlanjutnya insentif PPN DTP hingga 2027, serta percepatan proyek infrastruktur strategis seperti MRT Fase 2 dan Tol Layang Jabodetabek akan menjadi katalisator utama. Tahun 2026 dianggap sebagai momentum emas untuk berinvestasi (buying moment) sebelum harga properti diprediksi akan mengalami lonjakan signifikan atau "booming" pada tahun 2027. Evolusi perilaku konsumen dari kepemilikan menjadi penyewa (terutama di kalangan Gen Z) membuka ceruk pasar baru bagi pengembangan hunian sewa berbasis komunitas dan apartemen kompak di area TOD. Sementara itu, dominasi pasar sekunder memberikan stabilitas bagi industri secara keseluruhan, menjadikannya benteng pertahanan terhadap fluktuasi ekonomi global. Sektor industri dan logistik tetap akan menjadi motor pertumbuhan PDB dari sisi properti komersial, seiring dengan posisi strategis Indonesia dalam rantai pasok manufaktur global dan ekonomi digital. Dengan fundamental yang kuat dan dukungan kebijakan yang konsisten, industri properti Indonesia tetap menjadi salah satu instrumen investasi yang paling menjanjikan di kawasan regional selama dekade mendatang. Industri properti di Indonesia saat ini tengah berada dalam fase evolusi struktural yang dipicu oleh konvergensi stabilitas makroekonomi, kebijakan fiskal yang agresif, dan pergeseran fundamental dalam perilaku konsumen. Setelah melewati masa konsolidasi pascapandemi, pasar real estat nasional menunjukkan ketahanan yang luar biasa, didorong oleh pertumbuhan Produk Domestik Bruto (PDB) yang stabil di kisaran 5,0% hingga 5,1%. Arsitektur pasar ini mencerminkan optimisme yang luas, di mana ukuran pasar properti diproyeksikan tumbuh dari USD 64,78 miliar pada tahun 2024 menjadi sekitar USD 70,37 miliar pada tahun 2026, dengan target jangka panjang mencapai USD 93,75 miliar pada tahun 2031. Pertumbuhan ini didorong oleh tingkat pertumbuhan tahunan majemuk (CAGR) yang stabil sebesar 5,91%, yang menempatkan Indonesia sebagai salah satu pasar real estat paling dinamis di kawasan Asia Tenggara. Kekuatan utama yang menggerakkan pasar ini adalah demografi penduduk yang masif, di mana Indonesia merupakan negara terpadat di Asia Tenggara dan keempat di dunia. Urbanisasi yang pesat, yang mencapai 59% dari total populasi pada tahun 2024, menambah sekitar 3 juta penduduk kota baru setiap tahunnya. Fenomena ini tidak hanya meningkatkan permintaan akan unit hunian secara absolut, tetapi juga mengubah struktur rumah tangga menjadi lebih kecil, yang secara mekanis meningkatkan kebutuhan akan dwellling unit yang terpisah. Sinergi antara kebijakan pemerintah, seperti pemberian insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) 100% dan penurunan suku bunga acuan (BI Rate) ke level 4,75% pada akhir 2025, menciptakan landasan yang kuat bagi akselerasi sektor properti menuju fase "booming" yang diprediksi terjadi pada tahun 2027. Stabilitas makroekonomi Indonesia menjadi pilar utama yang menyokong kepercayaan investor dalam sektor properti. Meskipun menghadapi ketidakpastian global dan fragmentasi geopolitik, indikator utama seperti inflasi tetap terkendali pada level 2,92% hingga akhir 2025. Penguatan nilai tukar Rupiah yang stabil di kisaran Rp15.873 hingga Rp16.500 per USD memberikan kepastian biaya bagi para pengembang, terutama dalam pengadaan material konstruksi yang masih memiliki komponen impor. Namun, tantangan tetap ada dalam bentuk inflasi biaya konstruksi, di mana harga baja tetap 35% lebih tinggi dari tingkat pra-pandemi dan semen mengalami kenaikan sekitar 8%, yang pada akhirnya menekan margin pengembang dan memengaruhi harga jual akhir. Kebijakan moneter Bank Indonesia yang mulai melonggar merupakan sinyal positif bagi pasar properti. Penurunan suku bunga acuan ke 4,75% diharapkan dapat segera ditransmisikan ke suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang saat ini masih stabil di kisaran 9,1% hingga 9,3%. Mengingat adanya jeda waktu transmisi sekitar 6 hingga 12 bulan, dampak nyata dari penurunan suku bunga ini diproyeksikan akan mulai terasa secara masif pada tahun 2026, yang akan merangsang daya beli masyarakat kelas menengah. Sektor perbankan, khususnya bank syariah seperti Bank Syariah Indonesia (BSI), memainkan peran katalis dengan pertumbuhan pembiayaan griya sebesar 8,51% YoY, melampaui rata-rata nasional sebesar 7,66%. Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 48
Page 112
Pemerintah juga meluncurkan program strategis pembangunan 3 juta rumah per tahun hingga 2029 untuk mengatasi
backlog perumahan nasional yang mencapai 9,9 juta rumah tangga. Dukungan fiskal diwujudkan melalui alokasi dana
Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) sebesar Rp25,1 triliun untuk 350.000 unit rumah, serta KUR Perumahan
sebesar Rp130 triliun untuk pengembang kecil. Insentif PPN DTP 100% yang diperpanjang hingga 2026-2027 menjadi
penggerak utama dalam menjaga momentum penjualan stok rumah yang tersedia, terutama untuk unit dengan harga di
bawah Rp5 miliar.
Proyeksi Indikator Ekonomi dan Ukuran Pasar Properti 2024-2031
Indikator Ekonomi 2024 (Aktual/Est) 2026 (Proyeksi) 2031 (Proyeksi)
Pertumbuhan PDB (%) 5,03% 5,2% - 5,4% 5,1% (Avg)
Ukuran Pasar Real Estat (USD Miliar) 64,78 70,37 93,75
Tingkat Inflasi (%) 2,9% 3,1% 2,8%
BI Rate (%) 5,75% 4,75% 4,5%
Suku Bunga KPR Efektif (%) 9,3% 8,5% - 8,9% 7,5%
Sumber: Diolah dari data Mordor Intelligence, Bank Indonesia, dan Savills.
3.6. Industri Poliester dan Properti
Perseroan menjalankan industri poliester karena bidang ini merupakan kegiatan usaha inti (bisnis utama) yang telah
ditekuni sejak didirikan pada tahun 1973, dengan visi untuk menjadi produsen serat poliester yang unggul baik di pasar
domestik maupun internasional. Industri poliester dipandang strategis karena perannya sebagai salah satu penggerak
utama ekonomi nasional serta kontribusinya yang signifikan terhadap Produk Domestik Bruto (PDB) dan industri
pengolahan nonmigas. Melalui fasilitas pabriknya, Perseroan memproduksi berbagai produk utama seperti biji poliester
(polyester chip), serat poliester (polyester staple fiber), dan benang poliester (polyester filament yarn) untuk melayani
industri tekstil maupun sektor non-tekstil seperti home furnishing dan penggunaan industri lainnya.
Di sisi lain, alasan Perseroan melakukan diversifikasi ke industri properti adalah untuk menjalankan strategi optimalisasi
aset dan diversifikasi pendapatan. Perseroan memiliki aset tanah non-operasional seluas kurang lebih 11.267 m² di
koridor strategis Jalan Ahmad Yani, Surabaya, yang selama ini belum dimanfaatkan secara optimal dari sisi ekonomi.
Mengingat karakteristik industri manufaktur poliester yang cenderung bersifat siklikal dan volatil, sektor properti dipilih
karena mampu memberikan pendapatan jangka menengah hingga panjang yang relatif stabil (recurring income). Melalui
rencana pengembangan kawasan properti komersial terpadu (mixed-use development), Perseroan bertujuan
menciptakan sumber pendapatan baru yang berkelanjutan, meningkatkan nilai aset, serta memperkuat nilai perusahaan
secara keseluruhan di luar sektor manufaktur.
3.7. Pemasok dan Pelanggan Kunci
PT Tifico Fiber Indonesia Tbk mengidentifikasi pemasok kunci melalui nilai pembelian bahan baku utama, yaitu Purified
Terephthalic Acid (PTA) dan Mono Ethylene Glycol (MEG), yang diperoleh melalui proses polimerisasi bahan baku minyak
mentah dan gas alam. Pemasok utama dengan kontribusi pembelian secara individual melebihi 10% adalah PT Ineos
Aromatics Indonesia yang menyumbang 25,23% pada tahun 2024 dan PT Merak Chemical Indonesia sebesar 23,32%.
Selain kedua perusahaan tersebut, Perseroan memiliki hubungan bisnis dan saldo utang usaha yang signifikan dengan
mitra lain seperti Sabic Asia Pacific Pte. Ltd., PT Sadikun Niagamas Raya, dan PT Mitsubishi Corporation. Perseroan
menerapkan kebijakan seleksi dan evaluasi berkala terhadap mitra bisnis atau vendor untuk memastikan kualitas serta
kesinambungan pasokan bahan baku. Di sisi hilir, Perseroan memiliki pelanggan kunci yang memberikan kontribusi
pendapatan signifikan bagi keberlangsungan usaha di industri serat poliester. Pelanggan utama dengan nilai penjualan di
atas 10% adalah Teijin Frontier Co., Ltd. yang berkontribusi sebesar 13,60% pada tahun 2024 dan PT Indo Kordsa Tbk
(atau PT Indo Kordsa Polyester) sebesar 13,41%.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 49
Page 113
Selain itu, terdapat sejumlah pelanggan besar lainnya yang tercatat memiliki saldo piutang usaha signifikan, antara lain
PT World Yamatex Spinning Mills, PT Tawekal Megah Laksana, PT Pacific Poly, PT Subah Spinning Mills, dan PT
Indonesia Toyobo Film Solution. Pasar domestik merupakan kontributor pendapatan terbesar Perseroan (sekitar 80,42%
pada 2024), sedangkan pasar ekspor mencakup negara-negara seperti Jepang, Thailand, Amerika Serikat, Cina, dan
Jerman. Untuk memitigasi risiko piutang tidak tertagih, Perseroan menerapkan kebijakan manajemen risiko kredit yang
ketat dengan hanya menjalin hubungan usaha dengan pelanggan yang memiliki sejarah kredit baik. Bagi pelanggan
dengan catatan kredit yang kurang memadai, Perseroan mewajibkan sistem Cash Before Delivery (CBD) atau meminta
penyediaan jaminan bank. Perseroan juga berkomitmen menjaga kepuasan pelanggan melalui penyediaan produk
berkualitas tinggi dengan harga kompetitif dan ketepatan waktu pengiriman, yang dipantau melalui survei kepuasan
pelanggan secara rutin. Strategi hubungan pelanggan dan pemasok ini dijalankan berdasarkan prinsip tata kelola
perusahaan yang baik (GCG) untuk mendukung pertumbuhan jangka panjang yang berkelanjutan.
Rencana pengembangan unit bisnis properti PT Tifico Fiber Indonesia Tbk melalui proyek “Gayungan Square” di
dalamnya terdapat “Gayungan Point”, “Gayungan Arcade” dan “Gayungan Living” di Surabaya memiliki target
pelanggan kunci yang mencakup penyewa kost eksklusif (kostel) dari kalangan mahasiswa dan dosen universitas sekitar
(UIN Sunan Ampel, Universitas Bhayangkara, Universitas Petra), tenaga medis dan dokter (RS Bhayangkara, RSI Jemursari,
RSPAL), serta profesional muda dan pekerja urban. Selain itu, pelanggan kunci untuk area komersial terdiri dari pelaku
UKM, perusahaan rintisan (startup), penyedia jasa kesehatan pendukung, dan kantor perwakilan yang membutuhkan
ruang rumah kantor (rukan) yang fleksibel, serta instansi pemerintah dan perusahaan swasta untuk pemanfaatan fasilitas
MICE (pertemuan dan seminar). Di sisi pasokan, Perseroan mengidentifikasi kebutuhan akan pemasok dan mitra strategis
seperti kontraktor dan vendor konstruksi untuk pekerjaan struktur, arsitektur, MEP, hingga pengadaan furnitur unit
kostel. Untuk mendukung pemasaran dan operasional digital, Perseroan berencana menggandeng mitra pengelola
properti profesional serta platform agregator hunian seperti Rukita, Cove, atau Mamikos guna memperluas akses pasar
secara daring. Kesinambungan operasional unit bisnis ini juga akan didukung oleh penyedia teknologi untuk penerapan
sistem manajemen properti (PMS), sistem keamanan digital (RFID/Smart Card), serta sistem manajemen bangunan guna
memastikan efisiensi dan nilai tambah aset jangka panjang.
3.8. Kesinambungan dan Potensi Nilai Pasar Poliester dan Properti
Kesinambungan dan potensi nilai pasar pada sektor poliester serta rencana ekspansi ke bidang properti oleh PT Tifico
Fiber Indonesia Tbk (Perseroan) dapat dirangkum sebagai berikut:
1. Pasar Poliester: Ketahanan di Tengah Dinamika Global
Pasar poliester saat ini menghadapi tantangan berat namun tetap menunjukkan indikasi kesinambungan melalui strategi
adaptif.
• Kondisi Pasar Saat Ini: Industri tekstil dan produk tekstil (TPT) nasional mengalami tekanan akibat gempuran produk
impor (terutama dari Tiongkok) dengan harga murah dan rendahnya permintaan ekspor.
• Kesinambungan Melalui Efisiensi: Untuk menjaga keberlangsungan usaha, Perseroan mengambil langkah strategis
seperti pengurangan kapasitas produksi sebesar 30% untuk menjaga arus kas tetap stabil.
• Potensi Pertumbuhan 2025: Perseroan menargetkan kenaikan pendapatan sebesar 21% pada tahun 2025.
Optimisme ini didorong oleh ekspektasi pemulihan daya beli masyarakat serta peluang perluasan pangsa pasar
setelah beberapa kompetitor menghentikan operasionalnya.
• Nilai Tambah Melalui Produk Daur Ulang: Perseroan meningkatkan potensi nilai pasar dengan fokus pada produk
berbasis daur ulang (Recycled Polyester) yang telah bersertifikasi global (Global Recycled Standard), guna memenuhi
meningkatnya permintaan pasar akan produk berkelanjutan.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 50
Page 114
2. Pasar Properti: Optimalisasi Aset dan Diversifikasi Pendapatan
Perseroan berencana masuk ke sektor properti untuk menyeimbangkan sifat bisnis manufaktur yang siklikal.
• Potensi Lokasi Strategis: Perseroan akan mengembangkan lahan non-operasional seluas 11.267 m² di Gayungan,
Surabaya. Lokasi ini sangat potensial karena berada di koridor utama Jalan Ahmad Yani, dekat dengan fasilitas
kesehatan (RS Bhayangkara), institusi pendidikan (UIN Sunan Ampel, Petra), dan kawasan bisnis.
• Konsep Pengembangan “Gayungan Square” di dalamnya terdapat “Gayungan Point”, “Gayungan Arcade” dan
“Gayungan Living”: Rencana pengembangan kawasan terpadu (mixed-use) mencakup beberapa segmen dengan
potensi pasar masing-masing:
o Kost Eksklusif (Kostel/Co-Living): Menargetkan mahasiswa, tenaga medis, dan profesional muda dengan
potensi pendapatan berulang (recurring income) yang stabil.
o Rumah Kantor (Rukan): Menjawab kebutuhan ruang usaha fleksibel bagi UKM, startup, dan kantor
perwakilan.
o Fasilitas MICE dan Rental Space: Penyewaan ruang pertemuan dan area ritel/F&B untuk melayani penghuni
kostel serta masyarakat sekitar sebagai captive market.
3. Kesinambungan Jangka Panjang
Integrasi kedua sektor ini bertujuan untuk memperkuat fundamental bisnis Perseroan secara keseluruhan:
• Stabilitas Keuangan: Sektor properti diharapkan berfungsi sebagai penyeimbang volatilitas bisnis manufaktur
melalui pendapatan jangka menengah-panjang yang relatif stabil.
• Strategi Keberlanjutan (ESG): Perseroan berkomitmen menerapkan prinsip ekonomi sirkular pada poliester dan
konsep Green Building pada proyek properti (seperti sistem daur ulang air dan panel surya) untuk meningkatkan
daya saing dan nilai aset di mata investor.
• Pemanfaatan Teknologi: Implementasi Property Management System (PMS) dan PropTech akan digunakan untuk
meningkatkan efisiensi operasional dan keamanan pada unit bisnis baru.
Secara keseluruhan, meskipun industri poliester sedang diuji, inovasi produk daur ulang dan diversifikasi ke sektor
properti komersial di Surabaya dipandang sebagai strategi kunci untuk menjaga kesinambungan pertumbuhan dan nilai
perusahaan di masa depan.
3.9. Pesaing Usaha
Pesaing usaha PT Tifico Fiber Indonesia Tbk terbagi ke dalam dua sektor utama, yaitu industri poliester (tekstil) yang
merupakan bisnis inti saat ini, serta industri properti di Surabaya yang menjadi rencana diversifikasi usaha Perseroan.
1. Pesaing dalam Industri Poliester dan Tekstil
Perseroan menghadapi persaingan ketat baik dari pemain lokal maupun produk impor:
• Kompetitor Lokal: Beberapa perusahaan besar di Indonesia yang menjadi pesaing di industri hulu tekstil antara lain
PT Asia Pacific Fibers Tbk, PT Polychem Indonesia Tbk, dan Sritex Group. Sumber mencatat bahwa pada tahun 2025,
industri ini mengalami tekanan berat yang menyebabkan beberapa kompetitor serupa menghentikan operasional
atau menutup lini usaha mereka.
• Produk Impor: Persaingan paling signifikan datang dari produk tekstil asal Tiongkok. Produk dari Tiongkok
mengalami kondisi over-supply sehingga membanjiri pasar domestik dengan harga yang jauh lebih murah (praktik
dumping), yang menggerus pangsa pasar produsen lokal.
2. Pesaing dalam Industri Properti (Surabaya)
Dalam rencana pengembangan proyek properti “Gayungan Square” di dalamnya terdapat “Gayungan Point”, “Gayungan
Arcade” dan “Gayungan Living” di Surabaya, Perseroan telah mengidentifikasi pesaing berdasarkan segmen produknya:
a) Segmen Kost Eksklusif (Co-Living/Kostel) Pesaing di sekitar lokasi proyek Ahmad Yani, Surabaya meliputi:
• Kost Casa Sevilla Jemur Andayani. • Cove Kosakata dan Cove Rayana.
• The Gayungsari Barat 93. • Casa Mejoyo Coliving.
• Kost Premium Graha Feliz. • Avekost Pradah Permai.
• Rock House Jagir Surabaya. • Kost/co Living Darmo Permai Surabaya.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 51
Page 115
b) Segmen Rumah Kantor (Rukan) Pesaing ruko dan rukan di koridor strategis Surabaya antara lain:
• Ruko Ahmad Yani Frontage Surabaya. • Ruko Section One A22.
• Ruko City 9 - A. Yani. • Ruko/Rukan Prapanca.
• Atmost Business Loft (Sinar Mas Land). • Ruko Sentra Kencana dan Ruko Rungkut Asri
• Ruko/Rukan Mangga Dua Jagir (PT Duta Pertiwi Tbk). • Ruko Ambengan Plaza dan Ruko Wisata Bukit Mas.
• Ruko Sakura Regency..
c) Segmen Gedung Pertemuan dan MICE Perseroan bersaing dengan hotel dan gedung serbaguna eksisting seperti:
• Ruang Rapat: Cleo Business Hotel Jemursari, Taman Beverly, Trillium Office & Residence, dan THE ROYAL 55
OFFICE.
• Gedung Pertemuan: Gedung Wanita Candra Kencana, Gedung Juang 45, Graha Adi Balas Klumprik, dan
Convention Hall Arief Rahman Hakim.
d) Segmen Rental Space (Pusat Perbelanjaan) dan Fasilitas Pendukung
• Pusat Ritel: Royal Plaza, City of Tomorrow Mall (Cito), BG Junction Mall, Pusat Grosir Surabaya, ITC Mega Grosir
Surabaya, dan Pakuwon Mall Surabaya.
• Fasilitas Olahraga & Co-Working: Foremost Padel Club, Heroes Padel Club, FIT HUB Graha Pena, Flash Fitness
Gayungsari, Koopi Co-Working Space, dan Landmark Coworking.
Secara umum, di sektor properti, Perseroan bersaing dengan pengembang berskala besar, menengah, hingga pemilik
aset individu yang telah mapan di Surabaya. Keunggulan kompetitif yang diandalkan Perseroan untuk menghadapi
persaingan ini adalah kepemilikan lahan strategis sendiri dan konsep kawasan terpadu (mixed-use).
3.10. Strategi Pemasaran
Strategi pemasaran dan penjualan PT Tifico Fiber Indonesia Tbk terbagi menjadi dua fokus utama, yaitu untuk
mempertahankan kepemimpinan di industri manufaktur poliester serta strategi penetrasi untuk lini bisnis properti yang
baru. Secara keseluruhan, strategi ini dirancang untuk menciptakan sumber pendapatan berulang (recurring income)
yang stabil melalui sektor properti, sekaligus menjaga posisi kuat di sektor manufaktur poliester. Berikut adalah rincian
strategi pemasaran dan penjualan perusahaan:
1. Strategi Industri Poliester (Bisnis Utama). Perseroan menerapkan pendekatan yang berfokus pada kualitas dan
pasar domestik guna menghadapi tantangan industri global:
• Fokus Pasar Domestik: Perseroan memprioritaskan pasar dalam negeri, yang mencakup 80,42% dari total penjualan
pada tahun 2024, untuk memitigasi risiko persaingan global yang agresif dari Tiongkok.
• Diferensiasi Kualitas: Manajemen menjaga standar kualitas produksi yang tinggi sebagai nilai utama untuk
membedakan produk Perseroan dengan produk impor murah yang membanjiri pasar.
• Inovasi Produk Bernilai Tambah: Perseroan berfokus pada pengembangan produk dengan nilai tambah tinggi,
seperti medical yarn dan hygiene fibers, serta memperbesar penggunaan recycled chip bottle (RCL) yang sangat
diterima oleh pasar karena kesadaran lingkungan.
• Kepuasan Pelanggan: Perusahaan secara rutin melakukan survei kepuasan pelanggan untuk memastikan produk
memenuhi ekspektasi dan membangun loyalitas jangka panjang.
• Dukungan UMKM: Membuka peluang kerja sama dan menyediakan serat poliester berkualitas tinggi bagi pelaku
Usaha Mikro, Kecil, dan Menengah (UMKM) untuk memperkuat rantai pasok nasional.
• Pemanfaatan Peluang Industri: Menarik pelanggan baru dari kompetitor yang telah menghentikan operasionalnya
akibat tekanan bisnis.
2. Strategi Bisnis Properti (Bisnis Baru). Untuk proyek properti di Surabaya, Perseroan menggunakan strategi
pemasaran terpadu yang agresif:
• Target Pasar Spesifik: Pemasaran diarahkan pada segmen mahasiswa, tenaga medis, pekerja urban, serta pelaku
UKM yang membutuhkan ruang usaha strategis.
• Pemasaran Digital: Mengoptimalkan media sosial seperti Instagram dan TikTok melalui konten visual modern dan
kampanye berbayar (ads) untuk menjangkau segmen milenial dan profesional muda.
• Kerja Sama Platform Agregator: Menjalin kemitraan dengan platform kost dan properti terkemuka seperti
Mamikos, Rukita, atau Cove untuk meningkatkan visibilitas secara daring.
• Optimalisasi SEO: Mengelola situs web resmi dan konten digital agar proyek mudah ditemukan oleh calon penyewa
di mesin pencari.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 52
Page 116
• Pemanfaatan Captive Market: Strategi ritel dan F&B difokuskan untuk melayani penghuni kostel dan pengguna
rukan di dalam kawasan itu sendiri guna menjaga okupansi yang stabil.
• Sistem Manajemen Terintegrasi: Implementasi Property Management System (PMS) untuk memudahkan proses
reservasi, pembayaran, dan komunikasi transparan dengan penyewa.
3.11. Kondisi dan Keberlangsungan Usaha Poliester dan Properti
Kondisi dan keberlangsungan usaha PT Tifico Fiber Indonesia Tbk (Perseroan) saat ini mencakup dua fokus utama:
mempertahankan daya saing di industri poliester yang menantang dan melakukan diversifikasi strategis ke sektor
properti.
1. Kondisi dan Keberlangsungan Usaha Poliester
Industri tekstil dan produk tekstil (TPT), khususnya poliester, menghadapi tekanan berat sepanjang tahun 2024 dan 2025.
• Tantangan Utama: Sektor ini terdampak oleh banjir produk impor (terutama dari Tiongkok) dengan harga murah
akibat kelebihan pasokan global, rendahnya permintaan ekspor, serta fluktuasi harga bahan baku (PTA dan MEG)
yang dipengaruhi harga minyak mentah dunia.
• Kinerja Keuangan (2024): Pendapatan Perseroan pada 2024 tercatat sebesar USD 2.941.385.
• Strategi Keberlangsungan:
o Pengurangan Kapasitas: Sebagai respons adaptif terhadap fluktuasi permintaan, Manajemen melakukan
pengurangan kapasitas produksi sebesar 30% untuk menjaga keseimbangan arus kas.
o Efisiensi dan Inovasi: Fokus pada efisiensi biaya operasional, pemanfaatan teknologi, serta pengembangan
produk bernilai tambah tinggi seperti produk berbasis daur ulang (100% sampah plastik) dan serat khusus
(medical yarn, hygiene fibers).
• Prospek 2025: Direksi tetap optimis dengan menargetkan kenaikan pendapatan sebesar 21% pada tahun 2025,
didorong oleh ekspektasi pemulihan daya beli masyarakat dan kebijakan pemerintah baru yang diharapkan lebih
protektif terhadap industri dalam negeri.
2. Kondisi dan Keberlangsungan Usaha Properti
Sebagai langkah mitigasi terhadap sifat industri manufaktur yang siklikal, Perseroan merencanakan ekspansi ke bidang
properti melalui optimalisasi aset lahan di Surabaya.
• Rencana Pengembangan (The Gayu Square): Perseroan berencana membangun kawasan properti komersial
terpadu (mix-use development) di atas lahan seluas 11.267 m² di Jalan Ahmad Yani, Surabaya. Produk yang
direncanakan meliputi:
o Kost Eksklusif (Kostel): 178 unit hunian sewa.
o Rumah Kantor (Rukan): 20 unit untuk pelaku UKM dan profesional.
o MICE & Rental Space: Gedung pertemuan, co-working space, pusat ritel, dan sarana olahraga.
• Faktor Keberlangsungan Properti:
o Pendapatan Berulang (Recurring Income): Strategi penyewaan properti bertujuan menciptakan arus kas yang
stabil dan berkelanjutan jangka panjang.
o Lokasi Strategis: Lahan berada di koridor utama Surabaya yang dekat dengan fasilitas kesehatan (RS),
pendidikan (Kampus), dan pusat bisnis, sehingga memiliki potensi penyerapan pasar yang tinggi.
o Teknologi (PropTech): Implementasi Property Management System (PMS) dan teknologi keamanan digital
untuk meningkatkan efisiensi operasional dan kenyamanan penyewa.
• Target Legalitas: Perseroan telah merencanakan penambahan klasifikasi KBLI 2025 (kode 68111, 68112, 68124, dan
68125) sebagai fondasi hukum sebelum eksekusi proyek.
Sinergi untuk Pertumbuhan Berkelanjutan
Strategi integrasi antara usaha manufaktur poliester yang sudah mapan dengan unit usaha properti baru diharapkan
dapat memperkuat struktur pendapatan Perseroan secara keseluruhan. Melalui penerapan prinsip Good Corporate
Governance (GCG) dan fokus pada aspek ESG (Environmental, Social, and Governance), Perseroan berupaya
memastikan keberlanjutan bisnis jangka panjang bagi seluruh pemangku kepentingan.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 53
Page 117
3.12. Strategi Keberlanjutan Perseroan
Strategi keberlanjutan PT Tifico Fiber Indonesia Tbk (Perseroan) berfokus pada tema "Menumbuhkan Optimisme yang Kuat dengan
Fokus Tak Tergoyahkan pada Pertumbuhan Masa Depan yang Berkelanjutan". Perseroan mengintegrasikan elemen keberlanjutan
ke dalam strategi bisnis dan tata kelola perusahaan dengan berlandaskan pada prinsip Environmental, Social, and Governance (ESG).
Berikut adalah rincian utama dari strategi keberlanjutan Perseroan:
1. Lima Pilar Nilai Perseroan
Strategi keberlanjutan diimplementasikan melalui lima pilar utama yang menjadi panduan operasional:
• Sumber Daya Manusia yang Andal dan Kompeten: Mewujudkan lingkungan kerja inklusif, aman, dan sehat melalui program
pelatihan berkelanjutan (mencapai 1.116 jam pada 2024) untuk meningkatkan daya saing.
• Inovasi ke Segala Lini: Fokus pada pencapaian keuntungan jangka panjang melalui pengembangan bisnis inovatif yang selaras
dengan kebutuhan pasar.
• Kepuasan Pelanggan: Memastikan kualitas produk yang tinggi dan ketepatan pengiriman melalui proses kontrol yang ketat guna
membangun loyalitas pelanggan.
• Kerjasama Tim dan Hubungan Industri Harmonis: Membangun sinergi internal serta hubungan yang kuat dengan mitra industri,
pemasok, dan pemangku kepentingan lainnya.
• Lingkungan Kerja Aman dan Kelestarian Lingkungan: Menerapkan budaya kerja 5S (Seiri, Seiton, Seiso, Seiketsu, Shitsuke) untuk
disiplin efisiensi serta prinsip 3R (Reduce, Reuse, Recycle) untuk menekan dampak lingkungan.
2. Strategi Aspek Lingkungan (Environment)
Perseroan berkomitmen meminimalkan jejak karbon dan dampak operasional terhadap ekosistem:
• Efisiensi Energi: Menargetkan pengurangan konsumsi energi sebesar 1% setiap tahun dan mengintegrasikan teknologi ramah
lingkungan (green technology) pada mesin produksi.
• Energi Terbarukan: Mengoptimalkan pemanfaatan sumber energi alternatif seperti kalori residue proses produksi, limbah PTA,
dan sludge IPAL sebagai bahan bakar boiler.
• Pengelolaan Limbah: Berupaya mencapai target zero waste dengan menerapkan prinsip 3R secara konsisten sehingga tidak ada
limbah yang terbuang ke lingkungan.
• Konservasi Air: Memenuhi kebutuhan air secara bertanggung jawab melalui Sungai Cisadane dan proses daur ulang air
menggunakan Waste Water Treatment (WWT).
• Program Penghijauan: Hingga Desember 2024, Perseroan telah menanam total 4.086 pohon sebagai bagian dari upaya
pelestarian ekosistem sekitar.
3. Strategi Keberlanjutan Bisnis dan Diversifikasi
Untuk menghadapi tantangan industri poliester yang siklikal, Perseroan melakukan langkah-langkah strategis berikut:
• Diversifikasi ke Sektor Properti: Mengembangkan kawasan properti komersial terpadu (The Gayu Square) di Surabaya untuk
menciptakan pendapatan berulang (recurring income) dan mengoptimalkan aset lahan yang belum produktif.
• Produk Berbasis Daur Ulang: Mengembangkan lini produk berbahan 100% sampah plastik (Recycled Polyester) yang telah
bersertifikat Global Recycled Standard (GRS) untuk memenuhi tuntutan ekonomi sirkular.
• Fokus Pasar Domestik: Menyesuaikan strategi dengan memperkuat hubungan di pasar dalam negeri guna menghindari tekanan
persaingan harga global yang ekstrem, terutama dari Tiongkok.
• Pendekatan Investasi Konservatif: Memilih untuk tidak melakukan diversifikasi besar yang membutuhkan belanja modal
(Capex) sangat tinggi di tengah kondisi pasar yang tidak menentu guna menjaga kestabilan finansial.
4. Aspek Sosial dan Tata Kelola (Social & Governance)
• Penguatan Kompetensi & K3: Menjamin keselamatan kerja yang dibuktikan dengan perolehan bendera emas SMK3 dan
menyediakan fasilitas klinik serta akses evakuasi darurat bagi karyawan.
• Dukungan UMKM: Membuka peluang kerja sama dengan UMKM untuk memperkuat rantai pasok industri tekstil nasional dan
mendorong ekonomi lokal.
• Good Corporate Governance (GCG): Memastikan transparansi, akuntabilitas, dan manajemen risiko yang ketat dalam setiap
proses pengambilan keputusan untuk menjaga kepercayaan investor dan pemangku kepentingan.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 54
Page 118
3.13. Produk Yang Telah dirilis Oleh Perusahaan PT Tifico Fiber Indonesia Tbk merupakan produsen serat poliester terkemuka yang menghasilkan tiga kategori produk utama, yaitu biji poliester (polyester chip), serat poliester (polyester staple fiber), dan benang poliester (polyester filament yarn). Segmen serat poliester merupakan kontributor pendapatan terbesar bagi Perseroan yang mencakup 53,12% dari total pendapatan pada tahun 2024. Selain produk berbahan murni, Perseroan juga memproduksi poliester daur ulang atau RCL (Recycled Polyester) yang terbuat dari 100% sampah botol plastik dan telah mendapatkan sertifikasi Global Recycled Standard (GRS). Seluruh produk manufaktur ini diolah melalui proses polimerisasi menggunakan bahan baku utama berupa Purified Terephthalic Acid (PTA) dan Mono Ethylene Glycol (MEG). Ragam produk serat stapel yang dihasilkan meliputi Regular Fiber untuk bahan kain TC, TR, dan PE, Hollow Fiber sebagai pengisi bantal dan boneka, serta Shortcut Fiber yang digunakan sebagai pengganti pulp kayu dalam pembuatan kertas. Pada segmen benang filamen, Perseroan memproduksi berbagai varian benang seperti Fully Oriented Yarn (FOY), Partially Oriented Yarn (POY), Spin Drawn Yarn (SDY), dan Drawn Textured Yarn (DTY). Perseroan juga melakukan inovasi produk bernilai tambah tinggi yang telah dikembangkan dalam beberapa tahun terakhir, seperti benang medis (medical yarn) dan serat higienis (hygiene fibers). Kapasitas produksi tahunan Perseroan saat ini mencapai 182.120 ton untuk biji poliester, 154.400 ton untuk serat stapel, dan 75.770 ton untuk benang filamen. Situasi Bisnis Eksisteing Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 55
Page 119
Saat ini Perseroan berfokus di industri polyester dengan produk utama berupa biji poliester (Polyester Chips), serat poliester (Polyester Staple Fiber), dan benang poliester (Polyester Filament Yarn) Serat Poliester Perseroan menghasilkan produk jenis Staple Fiber antara lain: • Reguler Fiber yang digunakan sebagai bahan TC, TR dan PE 100%. • Hollow Fiber yang digunakan sebagai bahan Padding, Bed cover, Boneka, dll. • Shortcut Fiber yang digunakan sebagai substitusi dari pulp kayu untuk membuat kertas. Benang Polyester Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 56
Page 120
Biji Poliester Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 57
Page 121
3.14. Produk Yang Akan Dirilis Oleh Perusahaan
Sebagai bagian dari strategi diversifikasi usaha dan optimalisasi aset, Perseroan berencana mengembangkan proyek
properti komersial terpadu bernama “Gayungan Square” di dalamnya terdapat “Gayungan Point”, “Gayungan Arcade”
dan “Gayungan Living” di Surabaya. Proyek mixed-use ini akan menyediakan hunian sewa eksklusif (kostel/co-living)
sebanyak 178 unit dengan luas rata-rata per unit sebesar 20 m². Selain hunian, kawasan ini akan dilengkapi dengan 20
unit rumah kantor (rukan) setinggi tiga lantai yang menyasar pelaku UKM, profesional, dan perusahaan rintisan.
Perseroan juga akan menyediakan fasilitas gedung pertemuan dan meeting room untuk kebutuhan MICE (Meeting,
Incentive, Convention, and Exhibition) guna mendukung aktivitas bisnis dan komunitas di wilayah tersebut.
Kawasan “Gayungan Square” di dalamnya terdapat “Gayungan Point”, “Gayungan Arcade” dan “Gayungan Living” juga
akan didukung oleh fasilitas ritel dan F&B melalui penyewaan ruang usaha (rental space), termasuk area kantin yang
menyediakan 20 unit kios. Fasilitas olahraga yang direncanakan meliputi lapangan basket, badminton, serta area gym
untuk mendukung gaya hidup sehat penghuni dan masyarakat sekitar. Seluruh produk manufaktur Perseroan telah
memenuhi standar kualitas internasional dan keamanan lingkungan, seperti OEKO-TEX Standard 100, sertifikasi Halal
MUI, serta sistem manajemen mutu ISO 9001, ISO 14001, dan ISO 45001. Melalui pengembangan lini bisnis properti ini,
Perseroan bertujuan untuk menciptakan sumber pendapatan berulang (recurring income) dan meningkatkan nilai
perusahaan secara keseluruhan.
Denah Lokasi Bidang Usaha Baru
Peta Lokasi Bidang Usaha Baru
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 58
Page 122
Berdasarkan RDTR Surabaya dengan situs (www.petaperuntukan.dprkpp.web.id) dan mengacu pada Peraturan Daerah Kota PERDA Nomor 3 Tahun 2025 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Surabaya Tahun 2025-2045, lokasi pengembangan baru di berada di Zona Perkantoran (KT) dengan Sub-Zona Kantor Pemerintah (KT-1). Berdasarkan hasil Highest and Best Use Study (HBU) terhadap aset lahan milik Perseroan yang berlokasi di koridor Jalan Ahmad Yani, Kota Surabaya, kawasan tersebut memiliki tingkat potensi yang tinggi untuk dikembangkan menjadi properti komersial atau hunian terpadu (mixed-use development). Hal ini didukung oleh posisi lahan yang memiliki frontage langsung ke jalan utama dengan tingkat visibilitas dan eksposur yang sangat baik, sehingga memberikan nilai komersial yang kuat. Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 59
Page 123
Blok Plan Rencana Produk Bidang Usaha Baru
Mix-Use Commercial Space, Perkantoran Dan Kostel
Gedung Commercial Space
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 60
Page 124
Rukan, Kostel, dan Sport Area
Jumlah Jumlah Luas
Jenis Properti Keterangan
Unit/Blok Lantai (Unit/Bangunan)
Kost Eksklusif 178 Unit 4 Lantai per unit Terbagi dalam 3 blok: Blok A (72 unit), Blok B (64 unit),
(Kostel) dan Blok C (42 unit).
Rumah Kantor 20 Unit 3 Lantai LT: , LB: Lokasi pada Blok B dan ditujukan untuk pelaku UKM
(Rukan) atau profesional.
Commercial Space 1 Gedung 3 Lantai (Total) Mencakup area ritel, lobby, atrium, co-working space,
dan meeting room.
Kantin 20 Unit Kios 2 Lantai per unit 10 unit di lantai 1 dan 10 unit di lantai 2.
Club House 1 Bangunan 2 Lantai per lantai Dilengkapi ruang administrasi, ruang ganti, dan teras.
Lapangan Basket 1 Unit - Bagian dari fasilitas area olahraga.
Lapangan 1 Unit - Bagian dari fasilitas area olahraga.
Badminton
Informasi Tambahan:
• Lokasi Proyek: Terletak di koridor Jalan Ahmad Yani, Gayungan, Surabaya, dengan total luas lahan pengembangan sebesar
11.267 .
• Tujuan: Pengembangan ini bertujuan untuk optimalisasi aset non-operasional Perseroan guna menciptakan pendapatan
berulang (recurring income) melalui penyewaan properti.
• Fasilitas Pendukung: Selain bangunan utama, kawasan ini dirancang dengan prasarana pendukung, taman, dan area parkir
yang terintegrasi.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 61
Page 125
4. KELAYAKAN TEKNIS 4.1. Rencana Penambahan Kegiatan Usaha PT Tifico Fiber Indonesia Tbk merencanakan pengembangan kegiatan usaha strategis melalui optimalisasi aset tetap non- operasional dan diversifikasi sumber pendapatan. Langkah ini diambil guna menjaga kesinambungan kinerja keuangan Perseroan di tengah karakteristik industri manufaktur polyester yang cenderung bersifat siklikal. Fokus utama dari rencana ini adalah pemanfaatan aset lahan seluas 11.267 m² yang berlokasi strategis di koridor Jalan Ahmad Yani, Surabaya, yang saat ini dinilai belum memberikan nilai ekonomi yang optimal bagi perusahaan. Dalam mendukung rencana tersebut, Perseroan akan menambah empat bidang usaha baru berdasarkan Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI) 2025, yaitu KBLI 68111 untuk aktivitas pengembangan bangunan dan lahan hunian, 68112 untuk aktivitas penyewaan bangunan dan lahan hunian milik sendiri atau sewa, 68124 untuk penyewaan tempat penyelenggaraan aktivitas MICE (pertemuan, pameran, dan acara khusus), serta 68125 untuk pengelolaan pusat perbelanjaan. Pengembangan fisik dari bidang usaha baru ini akan diwujudkan melalui proyek kawasan properti komersial terpadu (mixed-use development) yang diberi nama “Gayungan Square” di dalamnya terdapat “Gayungan Point”, “Gayungan Arcade” dan “Gayungan Living”. Proyek “Gayungan Square” di dalamnya terdapat “Gayungan Point”, “Gayungan Arcade” dan “Gayungan Living” dirancang untuk mencakup berbagai komponen produk properti yang saling terintegrasi, termasuk penyediaan 178 unit Kostel (Kost Eksklusif/Co-living), 20 unit Rumah Kantor (Rukan) tiga lantai, serta area commercial space yang diperuntukkan bagi ritel, pusat makanan (F&B), dan ruang kerja bersama (co-working space). Selain itu, kawasan ini juga akan dilengkapi dengan fasilitas penunjang seperti gedung pertemuan (function room) berkapasitas 500 orang untuk mendukung aktivitas MICE, gedung Club House, serta sarana olahraga (sport area) seperti lapangan basket dan badminton. Target pasar dari pengembangan ini meliputi segmen mahasiswa, tenaga medis, pekerja urban, pelaku UKM, hingga penyelenggara kegiatan komunitas dan bisnis di wilayah Surabaya. Sebagai bentuk kesiapan teknis dan manajerial, Perseroan akan membentuk Divisi Properti khusus yang terintegrasi dalam struktur organisasi untuk mengelola seluruh tahapan proyek mulai dari perencanaan, konstruksi, pemasaran, hingga operasional properti. Dalam proses pembangunannya, Perseroan memanfaatkan teknologi sistem perencanaan dan desain berbasis digital guna memastikan akurasi teknis, efisiensi pelaksanaan, serta pengendalian biaya yang optimal. Jadwal pelaksanaan proyek dipetakan secara terukur, di mana tahap perizinan dimulai pada tahun 2026, diikuti oleh konstruksi fisik pada rentang tahun 2026 hingga 2027, dan ditargetkan mulai beroperasi secara komersial pada tahun 2027. 4.2. Aspek Lingkungan Perseroan berkomitmen penuh untuk melaksanakan seluruh tahapan pengembangan properti dengan senantiasa mengedepankan tanggung jawab terhadap lingkungan hidup. Dalam rencana pembangunan proyek “Gayungan Square” di dalamnya terdapat “Gayungan Point”, “Gayungan Arcade” dan “Gayungan Living” di Surabaya, Perseroan akan memastikan kepatuhan mutlak terhadap ketentuan perizinan lingkungan yang berlaku, mencakup penyusunan dokumen AMDAL (Analisis Mengenai Dampak Lingkungan) dan/atau UKL-UPL (Upaya Pengelolaan Lingkungan dan Upaya Pemantauan Lingkungan) sebagai persyaratan fundamental sebelum pengajuan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). Kebijakan pengelolaan lingkungan ini dirancang untuk meminimalkan dampak negatif operasional serta mengantisipasi risiko resistensi dari masyarakat sekitar melalui pelaksanaan pemantauan lingkungan yang berkelanjutan sesuai dengan regulasi pemerintah. Strategi keberlanjutan dalam proyek ini diwujudkan melalui penerapan prinsip Environmental, Social, and Governance (ESG), termasuk implementasi konsep Green Building guna meningkatkan daya tarik aset bagi penyewa dan investor. Perseroan berencana mengintegrasikan teknologi ramah lingkungan seperti sistem daur ulang air (water recycling system), penggunaan panel surya untuk area publik, serta desain bangunan yang mengoptimalkan pencahayaan dan ventilasi alami guna menekan konsumsi energi secara jangka panjang. Langkah ini selaras dengan target perusahaan untuk mengurangi pemakaian energi sebesar 1% setiap tahunnya dan mengoptimalkan penggunaan sumber energi yang lebih bersih. Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 62
Page 126
Selain efisiensi energi, Perseroan akan menerapkan prinsip 3R (Reduce, Reuse, Recycle) secara konsisten dalam pengelolaan limbah di kawasan properti tersebut. Pengelolaan limbah domestik maupun potensi limbah bahan berbahaya dan beracun (B3) akan dilakukan secara terukur dan memenuhi standar regulasi guna memastikan tidak ada dampak pencemaran terhadap ekosistem di sekitar area operasional. Melalui komitmen untuk menjaga kelestarian lingkungan dan memastikan kegiatan operasional tidak merusak ekosistem sekitar, Perseroan berupaya menciptakan keseimbangan antara pertumbuhan ekonomi perusahaan dengan kelestarian lingkungan hidup demi masa depan yang berkelanjutan. 4.3. Kapasitas Properti Rencana penambahan kegiatan usaha ini diwujudkan melalui proyek pengembangan kawasan properti komersial terpadu (mixed-use development) bernama “Gayungan Square” di dalamnya terdapat “Gayungan Point”, “Gayungan Arcade” dan “Gayungan Living” di atas lahan seluas 11.267 m². Kapasitas utama proyek ini didominasi oleh penyediaan hunian sewa berupa 178 unit Kostel (Kost Eksklusif/Co-living) yang terbagi ke dalam tiga blok bangunan berlantai empat. Blok A memiliki kapasitas 72 unit (18 unit per lantai), Blok B memiliki kapasitas 64 unit (16 unit per lantai), dan Blok C menyediakan 42 unit hunian pada lantai 2 hingga 4, sementara lantai dasarnya diperuntukkan bagi fasilitas parkir. Setiap unit kostel dirancang dengan luas fungsional sebesar 20 m² (4x5 meter) untuk memenuhi standar hunian urban modern. Selain hunian, kawasan ini menyediakan kapasitas komersial melalui pembangunan 20 unit Rumah Kantor (Rukan) setinggi tiga lantai. Seluruh unit rukan memiliki spesifikasi yang seragam, yaitu menempati kaveling seluas 96 m² dengan total luas bangunan mencapai 216 m² per unit. Kapasitas ini diproyeksikan mampu mengakomodasi kebutuhan operasional berbagai pelaku usaha, mulai dari kantor perwakilan, konsultan, hingga penyedia jasa kesehatan pendukung. The Gayu Square juga memiliki gedung komersial terintegrasi dengan total area yang dapat disewakan (rentable area) sebesar 2.556 m². Gedung ini dirancang untuk fungsi ritel di lantai 1 dan 2, serta area kerja bersama (co-working space) di lantai 3. Fasilitas MICE disediakan melalui gedung pertemuan (function room) dengan kapasitas daya tampung mencapai 500 orang guna mendukung kegiatan seminar, pelatihan, maupun acara sosial. Untuk mendukung ekonomi lokal, disediakan pula area UMKM Center di lantai 1 dengan luas sewa sebesar 200 m². Kapasitas penunjang lainnya mencakup Club House dua lantai seluas 500 m² yang dilengkapi dengan ruang administrasi, ruang ganti, dan teras santai. Tersedia juga fasilitas Kantin dua lantai yang menampung 20 unit kios (10 kios per lantai) masing-masing seluas 9 m². Untuk mendukung gaya hidup sehat, Perseroan membangun sarana olahraga (sport area) yang mencakup lapangan basket seluas 600 m² dan lapangan badminton seluas 173 m². Seluruh rencana kapasitas ini dirancang untuk menciptakan ekosistem bisnis yang saling melengkapi dan mengoptimalkan nilai ekonomi aset Perseroan. 4.4. Ketersediaan dan Kualitas Sumber Daya PT Tifico Fiber Indonesia Tbk memiliki ketersediaan sumber daya yang memadai dan berkualitas untuk mendukung rencana penambahan kegiatan usaha di sektor properti. Hingga Desember 2025, Perseroan memiliki total tenaga kerja sebanyak 1.518 orang. Sebagai perusahaan manufaktur yang telah beroperasi lebih dari empat dekade, Perseroan menempatkan "Sumber Daya Manusia yang Andal dan Kompeten" sebagai pilar pertama dari nilai perusahaan (5 Pilar), yang menunjukkan komitmen kuat terhadap kualitas tenaga kerja. Pengalaman panjang dalam pengelolaan aset tetap berskala besar dan tata kelola perusahaan terbuka menjadi fondasi utama dalam menjaga standar kualitas operasional di lini bisnis baru. dalam rencana penambahan bidang usaha baru di sektor properti (KBLI 2025) difokuskan pada pembentukan struktur organisasi yang terintegrasi dan peningkatan kapasitas manajerial. Perseroan merencanakan pembentukan divisi khusus (Divisi Properti) yang bertanggung jawab penuh atas seluruh kegiatan operasional properti. Divisi ini dirancang untuk memastikan perencanaan dan pengelolaan dilakukan secara terfokus, terstruktur, dan selaras dengan prinsip Tata Kelola Perusahaan yang Baik (GCG). Divisi ini akan berfungsi sebagai unit kerja yang terintegrasi dengan struktur organisasi induk dan berkoordinasi dengan fungsi pendukung seperti keuangan, hukum, SDM, dan manajemen risiko. Untuk mendukung kelayakan operasional, secara total, divisi properti direncanakan akan didukung oleh 15 tenaga kerja, termasuk 7 staf teknis dan pendukung. Struktur divisi properti akan dipimpin oleh seorang Kepala Divisi Properti (atau General Manager) yang membawahi beberapa posisi manajerial strategis, antara lain: • Manajer Pengembangan Properti: Mengelola desain, anggaran, jadwal pembangunan, dan koordinasi kontraktor. Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 63
Page 127
• Manajer Operasional dan Pengelolaan Properti: Bertanggung jawab atas pengelolaan penyewa (tenant
management) dan pemeliharaan fasilitas.
• Manajer Pemasaran dan Komersial: Fokus pada strategi promosi, akuisisi penyewa, dan optimalisasi pendapatan
sewa.
• Manajer Keuangan dan Administrasi Properti: Mengelola arus kas unit properti dan berkoordinasi dengan fungsi
keuangan pusat.
• Manajer Legal dan Perizinan Properti: Menangani aspek hukum, kontrak, serta pengurusan perizinan pembangunan
(seperti PBG dan SLF).
Secara keseluruhan, model manajemen yang diusulkan dinilai layak karena terintegrasi dengan fungsi pengawasan pusat
(Direksi dan Dewan Komisaris) namun tetap memberikan ruang bagi tim ahli khusus untuk menjalankan dinamika bisnis
properti secara mandiri.
Direktur Pengadaan sebagai Kepala Divisi Properti: Diana Budiman
Lahir pada tahun 1982, Warga Negara Indonesia. Beliau meraih gelar Bachelor of Commerce dari Double Major
Accounting & Management Employment Relations dari University of Auckland, New Zealand. Selain itu, beliau juga
menyelesaikan Post Graduate Diploma in Business Administration yang dianugerahkan oleh University of Melbourne,
New Zealand. Beliau memulai karier sebagai Marketing Manager di PT Dunia Express (2002–2007), kemudian menjabat
sebagai Marketing Manager di PT Cargill Indonesia (2007–2010). Selanjutnya beliau menjabat sebagai General Manager
Purchasing Department Perseroan (2010–2022). Pada Juni 2024 beliau diangkat sebagai Direktur Procurement Perseroan
berdasarkan keputusan Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan. Beliau tidak memiliki hubungan afiliasi dengan anggota
Direksi lain, anggota Dewan Komisaris, maupun dengan Pemegang Saham Utama dan Pengendali.
4.5. Proses Pembangunan Properti
Penambahan KBLI (Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia) merupakan tahapan awal yang bersifat fundamental
dan menjadi fondasi legalitas sebelum Perseroan dapat menjalankan bisnis baru di bidang properti.
Berikut adalah alasan utama mengapa penambahan KBLI harus dilakukan terlebih dahulu:
• Fondasi Legalitas dan Kepatuhan Regulasi: Sebagai perusahaan terbuka, setiap kegiatan usaha yang dijalankan
harus sesuai dengan maksud dan tujuan yang tercantum dalam Anggaran Dasar perusahaan. Tanpa KBLI yang
relevan, Perseroan secara hukum belum memiliki dasar untuk mengakui kegiatan usaha baru tersebut secara sah
dalam struktur organisasinya.
• Syarat Mutlak Perizinan Berusaha (OSS): Sistem perizinan berusaha berbasis risiko (OSS) mewajibkan pendaftaran
KBLI yang sesuai agar perusahaan dapat mengajukan izin usaha. Penambahan KBLI ini menjadi titik awal yang
menentukan seluruh rantai proses perizinan selanjutnya; jika KBLI tidak sesuai, tahapan berikutnya tidak dapat
diproses dalam sistem OSS.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 64
Page 128
• Prasyarat Perizinan Teknis: KBLI yang terdaftar menjadi syarat untuk memperoleh berbagai izin teknis
pembangunan properti, seperti:
o PKKPR (Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang).
o PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) dan SLF (Sertifikat Laik Fungsi).
o AMDAL/UKL-UPL (Perizinan Lingkungan) dan ANDALALIN (Analisis Dampak Lalu Lintas).
• Dasar Kerja Sama dengan Pihak Ketiga: KBLI yang sah memberikan dasar hukum bagi Perseroan untuk melakukan
kerja sama pembiayaan atau perikatan kontraktual dengan pihak ketiga terkait proyek baru tersebut.
• Kejelasan Penapisan Izin: Instansi pemerintah, seperti DPMPTSP Kota Surabaya, memerlukan KBLI yang pasti untuk
melakukan proses penapisan (screening) guna menentukan ruang lingkup kegiatan usaha dan persyaratan teknis
yang harus dipenuhi.
Grafik 20. Flowchart Pengurusan Perizinan Pembangunan Properti Komersial
Proses pembangunan proyek “Gayungan Square” di dalamnya terdapat “Gayungan Point”, “Gayungan Arcade” dan
“Gayungan Living” dilaksanakan melalui rangkaian tahapan sistematis yang terintegrasi, dimulai dari pemenuhan aspek
legalitas dasar hingga fase operasional komersial. Tahap awal yang bersifat fundamental adalah Penambahan KBLI
(68111, 68112, 68124, dan 68125) ke dalam Anggaran Dasar Perseroan dan sistem Online Single Submission (OSS)
berbasis risiko. Langkah ini menjadi fondasi hukum bagi Perseroan untuk memproses perizinan teknis selanjutnya di
wilayah Kota Surabaya, yang meliputi pengajuan Keterangan Rencana Kota (KRK), Persetujuan Kesesuaian Kegiatan
Pemanfaatan Ruang (PKKPR), arahan sistem drainase, serta pengurusan dokumen lingkungan hidup baik berupa AMDAL
maupun UKL-UPL. Perseroan juga diwajibkan memenuhi analisis dampak lalu lintas (ANDALALIN) dan menyusun
dokumen perencanaan teknis bangunan sebagai prasyarat utama untuk mendapatkan Persetujuan Bangunan Gedung
(PBG).
Memasuki tahap konstruksi, Perseroan mengadopsi sistem perencanaan dan desain berbasis digital guna memastikan
akurasi teknis, pengendalian biaya pembangunan yang ketat, serta efisiensi waktu pelaksanaan proyek. Aktivitas fisik
pembangunan mencakup pengerjaan struktur, arsitektur, mekanikal, elektrikal, dan plumbing (MEP), hingga tahap
penyelesaian (finishing) dan pengadaan furnitur untuk unit Kostel. Lingkup pekerjaan konstruksi ini terbagi ke dalam
beberapa zona, yaitu Zona A untuk gedung komersial, Zona B untuk unit Rukan tiga lantai, serta Zona C yang meliputi
area sport, Club House, kantin, dan hunian sewa (Kostel) empat lantai. Seluruh proses konstruksi diawasi secara
profesional oleh Manajer Pengembangan Properti dan konsultan pengawas untuk menjaga kualitas bangunan agar tetap
sesuai dengan standar kinerja yang ditetapkan.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 65
Page 129
Berdasarkan jadwal pelaksanaan proyek (Time Schedule), tahap perizinan ditargetkan selesai sepenuhnya pada tahun 2026, sementara tahap konstruksi fisik direncanakan berlangsung secara intensif mulai kuartal keempat tahun 2026 hingga akhir tahun 2027. Sebelum gedung mulai dioperasikan, Perseroan akan menempuh tahap pra-operasional melalui pengajuan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) guna memastikan bangunan telah memenuhi standar keandalan teknis dan keamanan. Pada tahap akhir, operasional properti akan didukung oleh implementasi teknologi modern seperti Property Management System (PMS) untuk pengelolaan penyewaan dan Building Management System (BMS) untuk efisiensi energi, di mana target operasional komersial secara penuh diproyeksikan dimulai pada tahun 2027. Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 66
Page 130
5. KELAYAKAN POLA BISNIS
5.1. Keunggulan Kompetitif
PT Tifico Fiber Indonesia Tbk memiliki keunggulan kompetitif fundamental melalui kepemilikan aset lahan seluas 11.267
m² di Jalan Ahmad Yani, Surabaya, dengan status kepemilikan sendiri. Kondisi ini memberikan fleksibilitas finansial dan
efisiensi modal yang tinggi karena Perseroan tidak memiliki ketergantungan pada akuisisi lahan baru yang berbiaya
mahal, sehingga struktur biaya pengembangan menjadi jauh lebih efisien dibandingkan kompetitor. Kepemilikan lahan
ini juga memungkinkan Perseroan untuk merancang pengembangan proyek secara bertahap (phased development) yang
adaptif terhadap dinamika pasar.
Lokasi proyek yang berada di koridor utama Jalan Ahmad Yani memberikan visibilitas dan ekspos komersial yang sangat
kuat (primary frontage). Keunggulan lokasi ini diperkuat oleh kedekatannya dengan berbagai magnet aktivitas ekonomi
dan fasilitas publik utama di Surabaya Selatan, yang meliputi:
• Fasilitas Kesehatan: Sangat dekat dengan RS Bhayangkara, RSI Jemursari, dan RSPAL.
• Institusi Pendidikan: Berada di area jangkauan kampus UIN Sunan Ampel, Universitas Bhayangkara, dan
Universitas Kristen Petra.
• Pusat Bisnis dan Pemerintahan: Dekat dengan berbagai kantor BUMN, instansi pemerintah (Dinas Kesehatan,
PU, Pertanian), serta gedung pameran.
Perseroan menerapkan konsep pengembangan kawasan terpadu ("mixed-use development") melalui proyek The Gayu
Square yang mengintegrasikan fungsi hunian (Kostel), ruang usaha (Rukan), fasilitas MICE, dan area komersial dalam satu
ekosistem. Pendekatan ini menciptakan captive market internal, di mana penghuni kostel dan pengguna rukan menjadi
basis pelanggan tetap bagi penyedia jasa ritel, makanan (F&B), serta fasilitas olahraga di dalam kawasan, yang pada
akhirnya meminimalkan risiko okupansi rendah dan memperpanjang siklus kunjungan.
Sebagai entitas yang telah beroperasi lebih dari empat dekade, Perseroan memiliki reputasi korporasi yang solid dan
pengalaman panjang dalam pengelolaan aset tetap berskala besar. Status sebagai Perusahaan Terbuka (Tbk) menjamin
diterapkannya standar Tata Kelola Perusahaan yang Baik (Good Corporate Governance) yang disiplin, transparan, dan
akuntabel. Hal ini menjadi nilai tambah krusial dalam membangun kepercayaan calon penyewa institusional maupun
mitra bisnis dibandingkan dengan pengembang properti berskala kecil.
Diferensiasi teknis lainnya diwujudkan melalui komitmen terhadap digitalisasi operasional dan implementasi prinsip
ESG (Environmental, Social, and Governance). Perseroan berencana mengadopsi teknologi properti seperti Property
Management System (PMS) dan Building Management System (BMS) untuk efisiensi utilitas, serta menerapkan konsep
Green Building. Penggunaan energi bersih melalui panel surya dan sistem daur ulang air tidak hanya menekan biaya
operasional jangka panjang, tetapi juga meningkatkan daya tarik aset bagi investor dan nilai pasar properti secara
berkelanjutan.
Kawasan “Gayungan Square” di dalamnya terdapat “Gayungan Point”, “Gayungan Arcade” dan “Gayungan Living” juga
akan didukung oleh fasilitas ritel dan F&B melalui penyewaan ruang usaha (rental space), termasuk area kantin yang
menyediakan 20 unit kios. Fasilitas olahraga yang direncanakan meliputi lapangan basket, badminton, serta area gym
untuk mendukung gaya hidup sehat penghuni dan masyarakat sekitar. Seluruh produk manufaktur Perseroan telah
memenuhi standar kualitas internasional dan keamanan lingkungan, seperti OEKO-TEX Standard 100, sertifikasi Halal
MUI, serta sistem manajemen mutu ISO 9001, ISO 14001, dan ISO 45001. Melalui pengembangan lini bisnis properti ini,
Perseroan bertujuan untuk menciptakan sumber pendapatan berulang (recurring income) dan meningkatkan nilai
perusahaan secara keseluruhan.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 67
Page 131
Denah Lokasi Bidang Usaha Baru
Peta Lokasi Bidang Usaha Baru
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 68
Page 132
Berdasarkan RDTR Surabaya dengan situs (www.petaperuntukan.dprkpp.web.id) dan mengacu pada Peraturan Daerah Kota PERDA Nomor 3 Tahun 2025 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Surabaya Tahun 2025-2045, lokasi pengembangan baru di berada di Zona Perkantoran (KT) dengan Sub-Zona Kantor Pemerintah (KT-1). Berdasarkan hasil Highest and Best Use Study (HBU) terhadap aset lahan milik Perseroan yang berlokasi di koridor Jalan Ahmad Yani, Kota Surabaya, kawasan tersebut memiliki tingkat potensi yang tinggi untuk dikembangkan menjadi properti komersial atau hunian terpadu (mixed-use development). Hal ini didukung oleh posisi lahan yang memiliki frontage langsung ke jalan utama dengan tingkat visibilitas dan eksposur yang sangat baik, sehingga memberikan nilai komersial yang kuat. Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 69
Page 133
5.2. Kemampuan Pesaing Untuk Meniru
Perseroan menyadari bahwa sektor properti merupakan industri dengan tingkat persaingan yang relatif tinggi dan
memiliki model usaha yang pada prinsipnya dapat ditiru oleh pelaku usaha lain. Namun demikian, kemampuan pesaing
untuk menyamai atau meniru proyek “Gayungan Square” di dalamnya terdapat “Gayungan Point”, “Gayungan Arcade”
dan “Gayungan Living” secara identik dibatasi oleh beberapa hambatan masuk (entry barriers) strategis yang dimiliki
oleh Perseroan. Keunggulan Perseroan tidak hanya terletak pada produk fisik, tetapi pada kombinasi antara kepemilikan
aset lahan strategis, perencanaan pengembangan jangka panjang, serta perlindungan hak kekayaan intelektual.
Hambatan utama bagi pesaing adalah kepemilikan aset lahan seluas 11.267 m² di koridor utama Jalan Ahmad Yani,
Surabaya, dengan status kepemilikan sendiri (HGB). Mengingat ketersediaan lahan kosong dengan luasan signifikan di
lokasi frontage jalan utama kota Surabaya sangat terbatas, pesaing akan menghadapi kesulitan besar dalam mencari
lahan serupa tanpa biaya akuisisi yang sangat tinggi. Kepemilikan lahan ini memberikan Perseroan fleksibilitas biaya yang
tidak dapat ditiru oleh pengembang yang baru memulai akuisisi lahan pada harga pasar saat ini.
Selain itu, model pengembangan kawasan terpadu (mixed-use development) yang mengintegrasikan fungsi hunian
(Kostel), ruang usaha (Rukan), fasilitas MICE, dan area komersial dalam satu ekosistem bisnis menjadi faktor pembeda
yang signifikan. Tidak semua pesaing, terutama pengembang skala menengah atau individu, memiliki kapasitas untuk
mengelola sinergi antar segmen usaha tersebut guna menciptakan captive market internal yang solid. Pendekatan
pengelolaan yang profesional dan terstruktur ini didukung oleh standar Tata Kelola Perusahaan yang Baik (GCG) dan
manajemen keuangan yang disiplin sebagai perusahaan terbuka (Tbk), yang menjadi nilai kepercayaan lebih bagi
penyewa institusional dibandingkan dengan pengembang berskala lebih kecil.
Untuk meminimalkan risiko imitasi merek dan konsep, Perseroan secara proaktif melakukan langkah-langkah
perlindungan hukum sebagai berikut:
• Pendaftaran Hak Kekayaan Intelektual (HKI): Perseroan telah menjadwalkan pendaftaran merek dagang proyek
seperti "Gayungan Square", "Gayungan Point", dan "Gayungan Living" melalui Direktorat Jenderal Kekayaan
Intelektual (DJKI). Proses ini memberikan perlindungan hukum eksklusif selama 10 tahun untuk mencegah
penggunaan identitas merek yang serupa oleh pesaing.
• Digitalisasi Operasional: Implementasi teknologi properti (PropTech) melalui Property Management System
(PMS) dan Building Management System (BMS) menciptakan standar efisiensi operasional dan kenyamanan
pengguna yang sulit disamai oleh pengelola properti konvensional.
Dengan mengandalkan reputasi korporasi yang telah terbangun selama lebih dari empat dekade dalam mengelola aset
besar, Perseroan memiliki ketahanan strategis yang kuat dalam menjaga keunikan model bisnisnya di pasar properti
Surabaya.
5.3. Kemampuan untuk Menciptakan Nilai
PT Tifico Fiber Indonesia Tbk memiliki kemampuan strategis untuk menciptakan nilai tambah yang signifikan melalui
transformasi aset tanah non-operasional menjadi aset produktif melalui proyek “Gayungan Square” di dalamnya
terdapat “Gayungan Point”, “Gayungan Arcade” dan “Gayungan Living”. Langkah ini dirancang untuk menciptakan
sumber pendapatan baru yang bersifat berulang (recurring income) serta meningkatkan nilai ekonomi secara
keseluruhan atas lahan dan kawasan yang dikembangkan. Dengan beralih dari sekadar pemilik lahan menjadi
pengembang dan pengelola kawasan properti, Perseroan mampu mendiversifikasi risiko bisnis manufaktur polyester
yang bersifat siklikal dan memperkuat stabilitas arus kas jangka menengah hingga panjang.
Penciptaan nilai dalam proyek ini diwujudkan melalui konsep pengembangan terpadu (mixed-use development) yang
menyinergikan berbagai fungsi properti dalam satu ekosistem. Integrasi antara hunian sewa (Kostel), ruang usaha
(Rukan), fasilitas MICE, serta area komersial ritel dan olahraga memungkinkan terciptanya captive market internal.
Sinergi antar segmen usaha ini tidak hanya memberikan kontribusi pendapatan langsung, tetapi juga memperpanjang
siklus kunjungan konsumen dan memperkuat daya tarik kawasan secara berkelanjutan bagi penyewa maupun investor.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 70
Page 134
Secara teknis dan operasional, Perseroan meningkatkan nilai pasar aset melalui implementasi teknologi properti
(PropTech) dan prinsip ESG (Environmental, Social, and Governance). Penggunaan sistem manajemen gedung (BMS) dan
sistem penyewaan digital (PMS) memastikan efisiensi biaya operasional, sementara penerapan konsep Green Building
meningkatkan nilai jual dan daya tarik aset di mata penyewa institusional. Strategi ini diproyeksikan memberikan
peningkatan nilai modal (capital appreciation) yang stabil atas properti Perseroan di masa depan.
Melalui pengelolaan yang profesional dan berbasis perencanaan jangka panjang, Perseroan optimistis mampu
menciptakan nilai yang berkesinambungan bagi seluruh pemangku kepentingan dan memperkuat posisi keuangan
Perseroan di pasar modal.
5.4. Pertimbangan dan Alasan
Rencana penambahan kegiatan usaha di sektor properti didasarkan pada beberapa pertimbangan strategis utama,
terutama sebagai upaya untuk memperkuat struktur pendapatan Perseroan di tengah dinamika industri manufaktur
polyester yang bersifat siklikal. Karakteristik industri utama Perseroan yang fluktuatif menuntut adanya sumber
pendapatan yang lebih stabil guna menjaga kesinambungan kinerja keuangan dalam jangka panjang. Sektor properti,
khususnya melalui pengelolaan real estat dan penyewaan, dinilai memiliki arus kas yang lebih terprediksi dan dapat
berfungsi sebagai penyeimbang (rebalancing) terhadap volatilitas bisnis manufaktur.
Alasan mendasar lainnya adalah strategi optimalisasi aset tetap, di mana Perseroan saat ini memiliki aset tanah kosong
seluas 11.267 m² di koridor utama Jalan Ahmad Yani, Surabaya, yang dikategorikan sebagai aset non-operasional. Hingga
saat ini, lahan strategis tersebut belum dimanfaatkan secara optimal dari sisi ekonomi, sehingga pengembangannya
menjadi kawasan properti komersial terpadu akan mentransformasi aset non-produktif tersebut menjadi aset produktif
yang menghasilkan nilai tambah ekonomi berkelanjutan.
Selain itu, diversifikasi ke sektor properti selaras dengan visi jangka panjang Perseroan untuk meningkatkan nilai
perusahaan secara keseluruhan melalui penguatan struktur permodalan dan ekuitas. Dengan menciptakan sumber
pendapatan berulang (recurring income) melalui skema penyewaan unit hunian (Kostel), ruang usaha (Rukan), fasilitas
MICE, dan area komersial, Perseroan tidak hanya mengandalkan pendapatan dari penjualan produk manufaktur, tetapi
juga memperoleh manfaat dari potensi peningkatan nilai pasar aset properti (capital appreciation) di masa depan.
Langkah strategis ini diharapkan dapat memberikan imbal hasil yang optimal bagi pemegang saham serta memperkuat
posisi Perseroan sebagai perusahaan terbuka yang adaptif dan berorientasi pada pertumbuhan berkelanjutan.
Pertimbangan dan Alasan Penambahan Kegiatan Usaha
Aspek Pertimbangan Alasan Strategis dan Tujuan
Mitigasi Risiko Siklikal Industri manufaktur polyester memiliki karakteristik yang cenderung bersifat siklikal.
Diversifikasi ke sektor properti diperlukan untuk menyeimbangkan fluktuasi bisnis utama
Perseroan.
Optimalisasi Aset Tetap Perseroan memiliki aset lahan non-operasional seluas 11.267 m² di koridor Jalan Ahmad Yani,
Surabaya, yang hingga saat ini belum dimanfaatkan secara optimal dari sisi ekonomi.
Stabilitas Arus Kas Sektor properti (real estat) memiliki karakteristik pendapatan jangka menengah-panjang
yang relatif stabil serta berfungsi sebagai penyedia pendapatan berulang (recurring income).
Peningkatan Nilai Perusahaan Mengembangkan lahan non-produktif menjadi aset produktif bertujuan untuk meningkatkan
nilai aset dan nilai perusahaan secara keseluruhan melalui penguatan struktur modal.
Kebutuhan Pasar Lokal Adanya peluang untuk menangkap pertumbuhan kebutuhan hunian (Kostel) dan ruang
komersial (Rukan/MICE) yang mendukung aktivitas kesehatan, pendidikan, dan perkantoran
di wilayah Surabaya.
Fondasi Legalitas Penambahan KBLI merupakan titik awal penentuan seluruh rantai proses perizinan dalam
sistem OSS guna mendukung rencana pengembangan aset secara legal dan terstruktur.
Penerapan strategi ini diharapkan dapat memperkuat struktur pendapatan Perseroan dan menciptakan nilai yang
berkesinambungan bagi seluruh pemangku kepentingan.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 71
Page 135
6. KELAYAKAN MODEL MANAJEMEN 6.1. Kapasitas dan Kemampuan Manajemen PT Tifico Fiber Indonesia Tbk memiliki landasan kapasitas manajemen yang kuat dengan rekam jejak operasional lebih dari empat dekade di industri manufaktur berskala besar, yang mencakup keahlian dalam perencanaan operasional, pengelolaan aset tetap yang signifikan, serta penerapan prinsip Tata Kelola Perusahaan yang Baik (Good Corporate Governance) sebagai perusahaan terbuka. Kemampuan manajemen saat ini telah teruji dalam menjaga stabilitas kinerja dan ketahanan operasional di tengah dinamika industri polyester yang bersifat siklikal dan penuh tantangan ekonomi global. Landasan pengalaman dalam menjaga kualitas produk dan efisiensi di industri manufaktur ini menjadi modal penting bagi perusahaan untuk berekspansi ke sektor bisnis baru secara profesional. Perseroan memiliki ketersediaan sumber daya yang memadai dan berkualitas untuk mendukung rencana penambahan kegiatan usaha di sektor properti. Hingga Desember 2025, Perseroan memiliki total tenaga kerja sebanyak 1.518 orang. Sebagai perusahaan manufaktur yang telah beroperasi lebih dari empat dekade, Perseroan menempatkan "Sumber Daya Manusia yang Andal dan Kompeten" sebagai pilar pertama dari nilai perusahaan (5 Pilar), yang menunjukkan komitmen kuat terhadap kualitas tenaga kerja. Pengalaman panjang dalam pengelolaan aset tetap berskala besar dan tata kelola perusahaan terbuka menjadi fondasi utama dalam menjaga standar kualitas operasional di lini bisnis baru. Dalam rangka penambahan bisnis di sektor properti, manajemen memutuskan untuk melakukan pemisahan pengelolaan dengan membentuk divisi khusus (Divisi Properti) agar perencanaan, pelaksanaan, dan pengawasan dapat dilakukan secara terfokus dan terstruktur. Divisi ini dirancang untuk berfungsi sebagai unit kerja yang terintegrasi dengan organisasi induk, namun tetap berkoordinasi erat dengan fungsi pendukung eksisting seperti keuangan, hukum, SDM, dan manajemen risiko. Struktur organisasi divisi baru ini akan dipimpin oleh seorang Kepala Divisi Properti/GM yang bertanggung jawab penuh atas pengambilan keputusan strategis dan pencapaian target kinerja properti kepada Direksi. Di bawah kepemimpinan Kepala Divisi, struktur manajemen properti akan diperkuat oleh lima posisi manajer dengan fungsi spesifik, yaitu: Manajer Pengembangan Properti (teknis dan pembangunan), Manajer Operasional dan Pengelolaan Properti (pengelolaan penyewa dan pemeliharaan), Manajer Pemasaran dan Komersial (akuisisi penyewa dan promosi), Manajer Keuangan dan Administrasi Properti (anggaran dan arus kas), serta Manajer Legal dan Perizinan Properti (kepatuhan hukum dan izin). Untuk mengatasi keterbatasan pengalaman di sektor properti, perusahaan akan melakukan rekrutmen tenaga profesional yang berkompeten serta menjalin kerja sama dengan mitra strategis atau konsultan pihak ketiga guna mempercepat proses alih pengetahuan (knowledge transfer). Secara keseluruhan, perusahaan telah merencanakan ketersediaan tenaga kerja sebanyak 15 orang (terdiri dari 1 Kepala Divisi, 5 Manajer, dan 9 Staf) untuk memastikan operasional bisnis baru berjalan secara efektif dan efisien. Berdasarkan Akta Notaris No. 5 dari Notaris Shanti Indah Lestari, S.H., M.Kn. tanggal 12 Juni 2024 mengenai perubahan Dewan Komisaris dan Direksi. Akta perubahan ini telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No. AHU-AH.01.09-00220905 Tahun 2024 tanggal 2 Juli 2024, sehingga menjadikan Susunan perusahaan sebagai berikut: Dewan Direksi Dewan Komisaris Direktur Utama : Sugito Budiono Komisaris Utama : Anton Wiratama Wakil Direktur Utama : Nio Ing Tjung Komisaris : Afandi Hermawan Direktur : Johan Wirjanata Komisaris Independen : Bambang Prayitno Direktur : Diana Budiman Komisaris Independen : Sisyanti Sishandrini Direktur : Silvia Wiratama Direktur : Johan Wirjanata Perseroan secara strategis memanfaatkan landasan operasionalnya yang telah teruji selama lebih dari empat dekade di industri manufaktur polyester untuk dikonversi menjadi keunggulan kompetitif dalam manajemen properti. Melalui penerapan budaya kerja 5S (Seiri, Seiton, Seiso, Seiketsu, dan Shitsuke) yang menekankan pada kedisiplinan dan efisiensi di setiap lini, manajemen memiliki kapasitas internal yang kuat untuk menjaga standar kualitas fasilitas dan layanan penyewa pada proyek “Gayungan Square” di dalamnya terdapat “Gayungan Point”, “Gayungan Arcade” dan “Gayungan Living”. Upaya diversifikasi ini dirancang sebagai langkah optimasi aset non-operasional di Surabaya guna menciptakan recurring income yang stabil, sekaligus berfungsi sebagai penyeimbang risiko terhadap volatilitas bisnis polyester yang bersifat siklikal. Dengan integrasi proses bisnis yang mencakup pemanfaatan teknologi digital dalam desain dan operasional, Perseroan meyakini mampu menciptakan nilai tambah yang berkelanjutan bagi pemangku kepentingan. Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 72
Page 136
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 73
Page 137
6.2. Manajemen Kekayaan Intelektual
Perusahaan dalam melakukan Rencana Penambahan Kegiatan Usaha mengetahui dan telah melakukan mitigasi untuk
perlindungan kekayaan intelektual dan manajemen risiko perusahaan. Perusahaan telah melakukan pendaftaran merek
pada Direktorat Jenderal Kekayaan Intelektual atas merek yang akan digunakan sehubungan dengan Rencana
Penambahan Kegiatan Usaha dan menerapkan manajemen risiko dalam kegiatan operasional Perusahaan, salah satunya
dengan memberikan pelatihan-pelatihan yang diperlukan untuk tenaga kerja yang telah dimiliki oleh Perusahaan.
Perseroan saat ini belum memiliki Hak Kekayaan Intelektual (HKI) yang terdaftar khusus untuk unit bisnis properti yang
baru direncanakan. Namun, untuk merek dagang utama perusahaan, yaitu "TIFICO", Perseroan telah berhasil
memperpanjang jangka waktu perlindungan hukumnya hingga tanggal 28 Desember 2034 untuk Kelas 23. Pengelolaan
HKI yang sudah ada ini menunjukkan komitmen perusahaan dalam melindungi aset tak berwujudnya secara
berkelanjutan.
Sebagai bagian dari strategi pengembangan bisnis properti di Surabaya, Perseroan telah menetapkan tiga nama merek
yang akan segera didaftarkan, yaitu:
• "Gayungan Square".
• "Gayungan Point".
• "Gayungan Living".
Perseroan telah menyusun jadwal pendaftaran merek yang terstruktur melalui Direktorat Jenderal Kekayaan Intelektual
(DJKI) dengan rincian sebagai berikut:
• Maret 2026 (Fase Pra-Pendaftaran): Melakukan penelusuran pada Pangkalan Data Kekayaan Intelektual (PDKI)
untuk memastikan tidak ada kesamaan dengan merek pihak ketiga, finalisasi desain logo, serta penyiapan
administrasi legal.
• April 2026 (Pengajuan & Filing Date): Pengajuan pendaftaran secara elektronik (e-Filing) untuk mendapatkan Bukti
Penerimaan Pendaftaran yang berfungsi sebagai perlindungan hukum awal.
• Mei - Juni 2026 (Masa Publikasi): Pengumuman resmi dalam Berita Resmi Merek (BRM) selama dua bulan guna
memberikan kesempatan bagi pihak ketiga yang ingin mengajukan keberatan.
• Juli - Desember 2026 (Pemeriksaan Substantif): Proses evaluasi mendalam oleh pemeriksa merek DJKI sesuai
dengan undang-undang yang berlaku.
• Januari - Februari 2027 (Penerbitan Sertifikat): Penerbitan sertifikat merek resmi yang memberikan hak eksklusif
kepada Perseroan selama 10 tahun ke depan.
Manajemen menyadari bahwa perlindungan kekayaan intelektual sangat krusial untuk meminimalkan risiko sengketa
hukum di masa depan serta melindungi nilai komersial dari merek-merek properti tersebut. Pendaftaran ini bertujuan
untuk mengamankan hak penggunaan nama secara legal dan mencegah peniruan oleh pesaing, sehingga mampu
menciptakan nilai tambah bagi kawasan yang dikembangkan. Langkah ini juga sejalan dengan kepatuhan Perseroan
sebagai perusahaan terbuka dalam menjalankan tata kelola yang baik (Good Corporate Governance).
6.3. Ketersediaan Tenaga Kerja dan Manajemen Rencana Penambahan Kegiatan Usaha Perusahaan
PT Tifico Fiber Indonesia Tbk memiliki ketersediaan sumber daya yang memadai dan berkualitas untuk mendukung
rencana penambahan kegiatan usaha di sektor properti. Hingga Desember 2025, Perseroan memiliki total tenaga kerja
sebanyak 1.518 orang. Sebagai perusahaan manufaktur yang telah beroperasi lebih dari empat dekade, Perseroan
menempatkan "Sumber Daya Manusia yang Andal dan Kompeten" sebagai pilar pertama dari nilai perusahaan (5 Pilar),
yang menunjukkan komitmen kuat terhadap kualitas tenaga kerja. Pengalaman panjang dalam pengelolaan aset tetap
berskala besar dan tata kelola perusahaan terbuka menjadi fondasi utama dalam menjaga standar kualitas operasional
di lini bisnis baru. dalam rencana penambahan bidang usaha baru di sektor properti (KBLI 2025) difokuskan pada
pembentukan struktur organisasi yang terintegrasi dan peningkatan kapasitas manajerial. Perseroan merencanakan
pembentukan divisi khusus (Divisi Properti) yang bertanggung jawab penuh atas seluruh kegiatan operasional properti.
Divisi ini dirancang untuk memastikan perencanaan dan pengelolaan dilakukan secara terfokus, terstruktur, dan selaras
dengan prinsip Tata Kelola Perusahaan yang Baik (GCG).
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 74
Page 138
Divisi ini akan berfungsi sebagai unit kerja yang terintegrasi dengan struktur organisasi induk dan berkoordinasi dengan
fungsi pendukung seperti keuangan, hukum, SDM, dan manajemen risiko. Untuk mendukung kelayakan operasional,
secara total, divisi properti direncanakan akan didukung oleh 15 tenaga kerja, termasuk 7 staf teknis dan pendukung.
Struktur divisi properti akan dipimpin oleh seorang Kepala Divisi Properti (atau General Manager) yang membawahi
beberapa posisi manajerial strategis, antara lain:
• Manajer Pengembangan Properti: Mengelola desain, anggaran, jadwal pembangunan, dan koordinasi kontraktor.
• Manajer Operasional dan Pengelolaan Properti: Bertanggung jawab atas pengelolaan penyewa (tenant
management) dan pemeliharaan fasilitas.
• Manajer Pemasaran dan Komersial: Fokus pada strategi promosi, akuisisi penyewa, dan optimalisasi pendapatan
sewa.
• Manajer Keuangan dan Administrasi Properti: Mengelola arus kas unit properti dan berkoordinasi dengan fungsi
keuangan pusat.
• Manajer Legal dan Perizinan Properti: Menangani aspek hukum, kontrak, serta pengurusan perizinan pembangunan
(seperti PBG dan SLF).
Secara keseluruhan, model manajemen yang diusulkan dinilai layak karena terintegrasi dengan fungsi pengawasan pusat
(Direksi dan Dewan Komisaris) namun tetap memberikan ruang bagi tim ahli khusus untuk menjalankan dinamika bisnis
properti secara mandiri.
Direktur Pengadaan sebagai Kepala Divisi Properti: Diana Budiman
Lahir pada tahun 1982, Warga Negara Indonesia. Beliau meraih gelar Bachelor of Commerce dari Double Major
Accounting & Management Employment Relations dari University of Auckland, New Zealand. Selain itu, beliau juga
menyelesaikan Post Graduate Diploma in Business Administration yang dianugerahkan oleh University of Melbourne,
New Zealand. Beliau memulai karier sebagai Marketing Manager di PT Dunia Express (2002–2007), kemudian menjabat
sebagai Marketing Manager di PT Cargill Indonesia (2007–2010). Selanjutnya beliau menjabat sebagai General Manager
Purchasing Department Perseroan (2010–2022). Pada Juni 2024 beliau diangkat sebagai Direktur Procurement Perseroan
berdasarkan keputusan Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan. Beliau tidak memiliki hubungan afiliasi dengan anggota
Direksi lain, anggota Dewan Komisaris, maupun dengan Pemegang Saham Utama dan Pengendali.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 75
Page 139
6.4. Manajemen Risiko
PT Tifico Fiber Indonesia Tbk (Perseroan) menerapkan manajemen risiko yang terintegrasi ke dalam seluruh proses
bisnisnya untuk memaksimalkan peluang, mengantisipasi dinamika perubahan iklim bisnis, serta membangun
kepercayaan pemangku kepentingan. Berikut adalah manajemen risiko Perseroan:
1. Konteks Industri dan Tantangan Bisnis
Perseroan beroperasi di tengah dinamika industri yang sangat menantang, terutama pada sektor tekstil dan produk
tekstil (TPT) nasional.
• Industri Tekstil (Hulu): Tahun 2024-2025 menjadi periode berat akibat melemahnya permintaan domestik dan
gempuran produk impor dari Tiongkok yang mengalami over-supply. Hal ini diperburuk oleh praktik impor ilegal
berharga murah yang menggerus pangsa pasar produk lokal. Sebagai respon, Perseroan sempat melakukan
pengurangan kapasitas produksi sebesar 30% untuk menjaga arus kas.
• Sektor Properti (Diversifikasi): Menghadapi siklus industri manufaktur yang fluktuatif, Perseroan melakukan
diversifikasi ke sektor properti di Surabaya. Industri properti komersial di Surabaya dinilai masih memiliki prospek
positif, khususnya untuk konsep mixed-use seperti hunian sewa (co-living) dan ruang usaha (rukan).
2. Analisis Manajemen Risiko Terintegrasi
Perseroan mengidentifikasi risiko menjadi beberapa kategori utama dengan langkah mitigasi sebagai berikut:
A. Risiko Keuangan dan Pasar
• Risiko Harga Komoditas: Harga bahan baku utama (PTA dan MEG) sangat bergantung pada fluktuasi minyak
mentah dunia. Perseroan tidak memiliki mekanisme formal untuk mitigasi risiko ini.
• Risiko Nilai Tukar: Meskipun menggunakan Dolar AS sebagai mata uang pelaporan, eksposur muncul saat
konversi ke Rupiah, Yen, atau Euro untuk biaya operasional dan bahan pembantu. Tidak ada kebijakan lindung
nilai (hedging) formal yang diterapkan.
• Risiko Kredit: Diantisipasi dengan verifikasi ketat terhadap pelanggan, penerapan sistem Cash Before Delivery
(CBD) bagi pelanggan berisiko, serta pemantauan piutang secara terus-menerus.
• Risiko Likuiditas: Dikelola melalui pengaturan kecukupan kas dan fasilitas kredit berkomitmen untuk mendanai
belanja modal dan pinjaman jatuh tempo.
B. Risiko Operasional Bisnis Properti Baru
Terkait rencana penambahan unit usaha properti, Perseroan memetakan risiko spesifik:
• Risiko Investasi: Mitigasi melalui studi kelayakan komprehensif dan penerapan investasi bertahap (phased
development).
• Risiko Perencanaan & Pembangunan: Diantisipasi dengan pemilihan kontraktor berpengalaman dan
pengawasan proyek yang ketat untuk mencegah pembengkakan biaya.
• Risiko Permintaan: Melakukan kajian pasar berkelanjutan dan strategi promosi yang efektif untuk memastikan
tingkat hunian (occupancy) sesuai target.
• Risiko Regulasi: Memastikan kepatuhan terhadap perizinan seperti PKKPR, PBG, SLF, serta pemantauan
perubahan kebijakan pemerintah.
3. Analisa SWOT (Bidang Usaha Baru Properti)
Berikut adalah matriks kekuatan, kelemahan, peluang, dan ancaman terkait rencana diversifikasi usaha Perseroan:
Komponen Detail Analisa
Strengths (Kekuatan) • Kepemilikan aset lahan milik sendiri di lokasi strategis (Surabaya) sehingga tidak membutuhkan biaya
akuisisi tambahan.
• Tata kelola perusahaan (GCG) yang baik sebagai perusahaan terbuka.
• Pengalaman panjang dalam mengelola aset tetap berskala besar.
Weaknesses • Kebutuhan investasi awal yang relatif besar.
(Kelemahan) • Properti merupakan lini bisnis baru sehingga ada keterbatasan pengalaman spesifik di bidang tersebut.
Opportunities • Pertumbuhan permintaan hunian sewa dan properti komersial di Surabaya.
(Peluang) • Potensi pendapatan berulang (recurring income) dari penyewaan properti untuk menyeimbangkan
volatilitas bisnis manufaktur.
• Pemanfaatan teknologi properti (PropTech) untuk efisiensi operasional.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 76
Page 140
Komponen Detail Analisa
Threats (Ancaman) • Persaingan ketat dari pengembang properti yang sudah mapan di Surabaya.
• Fluktuasi kondisi makroekonomi dan suku bunga yang mempengaruhi daya beli masyarakat.
• Risiko bencana alam atau kebakaran yang dapat merusak aset.
4. Strategi Turunan SWOT (Mitigasi Risiko Strategis)
• Strategi SO: Mengembangkan lahan menjadi kawasan mixed-use terpadu (hunian & komersial) untuk menangkap
pertumbuhan pasar Surabaya.
• Strategi WO: Menjalin kemitraan strategis dengan pengelola profesional untuk mengatasi keterbatasan
pengalaman internal.
• Strategi ST: Memanfaatkan lokasi strategis untuk menciptakan diferensiasi produk guna menghadapi persaingan.
• Strategi WT: Membatasi eksposur risiko dengan memulai pembangunan dalam skala yang terukur dan melakukan
evaluasi berkala.
Perseroan melalui Dewan Komisaris dan Direksi meyakini bahwa dengan sistem manajemen risiko yang terintegrasi dan
strategi yang adaptif, stabilitas kinerja dapat tetap terjaga di tengah dinamika pasar yang tidak menentu.
6.5. Kesesuaian Struktur Organisasi dan Manajemen
Untuk mendapatkan hasil yang optimal, salah satu faktor yang penting adalah kemampuan dari pengelola (manajemen).
Adapun Perusahaannisasi Perusahaan adalah sebagai berikut:
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 77
Page 141
7. KELAYAKAN KEUANGAN
Aspek keuangan adalah salah satu aspek yang dikaji dalam studi kelayakan. Kajian ini menganalisis besaran investasi dan
pendapatan pertahunnya sehingga didapatkan suatu kesimpulan apakah suatu proyek/rencana layak dilaksanakan
ataupun tidak.
Dalam melakukan analisa kelayakan atas rencana pengembangan usaha kami melakukan beberapa tahap analisa sebagai
berikut:
1. Menganalisa proyeksi keuangan tanpa rencana pengembangan usaha, proyeksi tersebut telah disediakan oleh
manajemen Perusahaan.
2. Menganalisa proyeksi atas rencana pengembangan usaha, proyeksi telah disediakan oleh manajemen Perusahaan.
3. Analisa Inkremental atas pengembangan usaha yang akan dilaksanakan oleh Perusahaan, Analia incremental inilah
yang akan menjadi kesimpulan layak atau tidaknya rencana pengembangan yang akan dilaksanakan Perusahaan.
Dalam studi kelayakan ini, Penilai mengkaji beberapa hal berikut: kebutuhan investasi, proyeksi keuangan, penentuan
tingkat diskonto (discount rate), kelayakan investasi, dan analisa sensitivitas.
7.1. Gambaran Umum Rencana Perusahaan
PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK dengan strategi pengembangan dan diversifikasi usaha Perseroan, manajemen
merencanakan untuk menambahkan kegiatan usaha baru di bidang real estate, yang diharapkan dapat memberikan
sumber pendapatan tambahan serta mengoptimalkan pemanfaatan aset non-produktif yang dimiliki Perseroan. Rencana
pengembangan usaha tersebut dilakukan melalui penambahan Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI) 2025
yang relevan, yaitu KBLI:
• 68111 - Aktivitas Pengembangan Bangunan dan Lahan Hunian
• 68112 - Aktivitas Penyewaan Bangunan dan Lahan Hunian Milik Sendiri atau Sewa
• 68124 - Penyewaan Tempat Penyelenggaraan Aktivitas Pertemuan, Perjalanan Intensif, Konvensi, dan Pameran,
serta Acara Khusus dan
• 68125 - Pengelolaan Pusat Perbelanjaan
Penambahan kedua KBLI tersebut merupakan bagian dari langkah strategis Perseroan dalam melakukan diversifikasi
usaha, optimalisasi aset, serta penguatan struktur pendapatan, tanpa mengurangi fokus utama Perseroan pada kegiatan
usaha inti di industri polyester. Kegiatan usaha baru ini diharapkan dapat memberikan kontribusi positif terhadap kinerja
keuangan Perseroan serta mendukung pertumbuhan usaha yang berkelanjutan dalam jangka panjang.
7.2. Biaya Pendirian (Start Up Costs) Dan Sumber Pembiayaam
Biaya investasi penambahan usaha baru (properti) adalah sebesar USD 6.094.651, sumber pendanaan 100% dari modal
sendiri, nilai investasi diluar dari nilai perolehan tanah. Berikut adalah rincian total investasi perseroan untuk
pengembangan usaha baru:
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 78
Page 142
U R A I A N JUMLAH BIAYA 2026 2027
1 TANAH - - -
2 KONSULTAN DAN PRA OPERASI
Perencanaan 609 91 518
Pengawasan Konstruksi 609 91 518
Pengelolaan Kegiatan 609 91 518
Jumlah KONSULTAN DAN PRA OPERASI 1.827 273 1.554
3 PERIZINAN
Legal 2.437 366 2.071
PBG dan SLF 2.437 366 2.071
Jumlah PERIZINAN 4.874 732 4.142
4 GEDUNG KOMERSIAL (ZONA A) :
PRA PEMBANGUNAN 23.966 3.595 20.371
PEKERJAAN PEMBANGUNAN 2.342.958 351.445 1.991.513
Jumlah Pekerjaan Pembangunan GEDUNG KOMERSIAL (ZONA A) : 2.366.924 355.040 2.011.884
5 RUKAN 3 LANTAI (ZONA B) :
PRA PEMBANGUNAN 14.854 2.228 12.626
PEKERJAAN PEMBANGUNAN 1.266.656 189.998 1.076.658
Jumlah Pekerjaan Pembangunan RUKAN 3 LANTAI (ZONA B) : 1.281.510 192.226 1.089.284
6 ZONA C1
PEKERJAAN PEMBANGUNAN :
AREA SPORT 12.740 1.912 10.828
KANTIN 83.736 12.560 71.176
GEDUNG CLUB HOUSE 24.000 3.600 20.400
LAPANGAN BASKET 15.529 2.329 13.200
LAPANGAN BADMINTON 4.477 672 3.805
Jumlah Pekerjaan Pembangunan ZONA C1 140.482 21.073 119.409
7 KOSTEL 4 LANTAI (ZONA C2)
PRA PEMBANGUNAN 6.280 942 5.338
PEKERJAAN PEMBANGUNAN 2.292.754 343.914 1.948.840
Jumlah Pekerjaan Pembangunan KOSTEL 4 LANTAI (ZONA C2) 2.299.034 344.856 1.954.178
JUMLAH BIAYA INVESTASI (Excl. Land) 6.094.651 914.200 5.180.451
SUMBER PENDANAAN
Pinjaman Perbankan (KI) 0,00% - - -
Pinjaman Perbankan (KMK) 0,00% - - -
Pinjaman Perbankan (Refinancing) 0,00% - - -
Dana Sendiri (KI) 100,00% 6.094.651 914.200 5.180.451
Dana Sendiri (KMK) 0,00% - - -
Jumlah 100,0% 6.094.651 914.200 5.180.451
7.3. Analisa Kelayakan Proyeksi Keuangan
7.3.1. Asumsi Proyeksi Laporan Keuangan Tanpa Pengembangan Usaha
Aspek keuangan ini disusun untuk mengetahui tingkat kelayakan usaha dalam rangka peningkatan kegiatannya tersebut
ditinjau dari segi keuangan sehingga didapatkan suatu kesimpulan apakah suatu proyek/rencana usaha layak
dilaksanakan ataupun tidak. Penyusunan proyeksi keuangan dalam studi kelayakan ini didasarkan pada asumsi-asumsi
yang diberikan oleh Perusahaan berdasarkan bisnis plan yang diberikan.
Proyeksi keuangan yang diberikan ke penilai disediakan untuk pemenuhan data kelayakan keuangan atas rencana
penambahan kegiatan usaha yang akan dibuat oleh penilai independen, dimana proyeksi yang digunakan sudah
menunjukkan proyeksi yang moderat, dan kemampuan pencapaian proyeksi yang optimal.
Penetapan asumsi-asumsi proyeksi keuangan yang digunakan dalam proyeksi laba-rugi, neraca dan arus kas bersih
dilakukan penyusunannya selama 10 (sepuluh) tahun, yaitu mulai tahun 2026 hingga tahun 2035. Periode Proyeksi ini
digunakan berdasarkan data yang diperoleh dari rencana business plan atau Rencana Jangka Panjang Perusahaan/RJPP
(Tahun 2026 s.d 2035) untuk pengembangan usaha yang dimiliki Perusahaan. Dari business plan yang kami terima, untuk
kondisi Eksisting kami lakukan beberapa penyesuaian asumsi dengan memakai data historis dan pada penambahan
Usaha Baru, kami lakukan penyesuaian beberapa asumsi yang terkait tingkat hunian/occupancy, sehingga kami
berpendapat bahwa asumsi disusun secara wajar dan mempertimbanngkan kemapuan untuk melaksanakannya.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 79
Page 143
1. Proyeksi Penjualan/Pendapatan Tanpa Pengembangan Usaha (Eksisting)
Penjualan/Pendapatan-bersih Tanpa pengembangan usaha, adalah sebagai berikut:
Tabel 5. Proyeksi Rencana Penjualan Tanpa Pengembangan Usaha/Eksisting (USD)
Audit Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
KETERANGAN Per 31 Des Per 31 Des Per 31 Des Per 31 Des Per 31 Des Per 31 Des Per 31 Des Per 31 Des Per 31 Des Per 31 Des Per 31 Des
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
PENJUALAN USAHA - BERSIH
Polyester Staple Fiber 102.513.685 105.589.096 108.756.769 112.019.472 115.380.056 118.841.458 122.406.701 126.078.902 129.861.269 133.757.107 137.769.820
54% 54% 54% 54% 54% 54% 54% 54% 54% 54% 54%
Polyester Filament Yarn 46.101.315 47.484.355 48.908.885 50.376.152 51.887.436 53.444.059 55.047.381 56.698.803 58.399.767 60.151.760 61.956.312
24% 24% 24% 24% 24% 24% 24% 24% 24% 24% 24%
Polyester Chip 37.531.797 38.657.751 39.817.484 41.012.008 42.242.368 43.509.639 44.814.929 46.159.376 47.544.158 48.970.482 50.439.597
20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20%
RCL (Recycled Chip) 2.378.507 2.449.862 2.523.358 2.599.059 2.677.031 2.757.342 2.840.062 2.925.264 3.013.022 3.103.412 3.196.515
1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1%
Jumlah Penjualan Produk 188.525.304 194.181.064 200.006.495 206.006.690 212.186.891 218.552.498 225.109.073 231.862.345 238.818.215 245.982.761 253.362.244
% Growth / % Kenaikan 0,50% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
Proyeksi Penjualan/Pendapatan Usaha - bersih:
Sesuai business plan, Proyeksi Penjualan/Pendapatan Usaha-bersih diawali tahun 2026 hingga tahun 2035, dengan
pertumbuhan 3% tiap tahun dari tahun sebelumnya, rincian sebagai berikut:
Polyester Staple Fiber
Untuk tahun 2026 Penjualan Polyester Staple Fiber diasumsikan naik 3% dari tahun sebelumnya sebesar USD 105.589.096
atau sebesar 54% dari jumlah penjualan produk. Selanjutnya tiap tahun hingga 2035 bertumbuh 3% dari tahun sebelumnya
menjadi USD 137.769.820.
Polyester Filament Yarn
Untuk tahun 2026 Penjualan Polyester Filament Yarn diasumsikan naik 3% dari tahun sebelumnya sebesar USD 47.484.355
atau sebesar 24% dari jumlah penjualan produk. Selanjutnya tiap tahun hingga 2035 bertumbuh 3% dari tahun sebelumnya
menjadi USD 61.956.312.
Polyester Chip
Untuk tahun 2026 Penjualan Polyester Chip diasumsikan naik 3% dari tahun sebelumnya sebesar USD 38.657.751 atau
sebesar 20% dari jumlah penjualan produk. Selanjutnya tiap tahun hingga 2035 bertumbuh 3% dari tahun sebelumnya
menjadi USD 50.439.597.
RCL (Recycled Chip)
Untuk tahun 2026 Penjualan RCL (Recycled Chip) diasumsikan naik 3% dari tahun sebelumnya sebesar USD 2.449.862 atau
sebesar 1% dari jumlah penjualan produk. Selanjutnya tiap tahun hingga 2035 bertumbuh 3% dari tahun sebelumnya
menjadi USD 3.196.515.
2. Proyeksi Beban Pokok Penjualan Tanpa Pengembangan Usaha (Eksisting)
Proyeksi Beban Pokok Pendapatan/Penjualan (Cost of Goods Sold) untuk tanpa pengembangan usaha (eksisting)
diasumsikan sebagai berikut:
Tabel 6. Realisasi Beban Pokok Penjualan Tanpa Pengembangan Usaha/Eksisting (USD)
Audit Audit Audit Audit Audit AVERAGE
KETERANGAN Per 31 Des Per 31 Des Per 31 Des Per 31 Des Per 31 Des
(dalam %)
2021 2022 2023 2024 2025
BEBAN POKOK PENJUALAN (COGS) (184.846.964) (211.593.942) (186.738.407) (179.166.425) (182.642.132)
% Growth / % Kenaikan 14,47% -11,75% -4,05% 1,94% 0,15%
% To Sales / dari Penjualan 86,28% 93,85% 95,24% 95,52% 96,88% 95,37%
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 80
Page 144
Secara historis pada 4 tahun terakhir rasio beban pokok penjualan terhadap penjualan didapat rata-rata sebesar 95,37%.
Prosentase ini dipakai sebagai margin yang dikenakan untuk proyeksi Beban Pokok Penjualan.
Tabel 7. Proyeksi Beban Pokok Penjualan Tanpa Pengembangan Usaha/Eksisting (USD)
Audit Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
KET ERA NG A N 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember
BEBAN POKOK PENJUALAN (COGS) 182.642.132 185.190.594 190.746.311 196.468.701 202.362.762 208.433.645 214.686.654 221.127.253 227.761.071 234.593.903 241.631.720
3. Proyeksi Beban Usaha/Operasional Tanpa Pengembangan Usaha (Eksisting)
Proyeksi Beban Usaha/Operasional diasumsikan dapat dilihat pada tabel adalah sebagai berikut:
Tabel 8. Proyeksi Beban Usaha/Operasional Tanpa Pengembangan Usaha/Eksisting (USD)
Audit Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
KET ERA NG A N 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember
BEBAN USAHA/OPERASIONAL
Beban Penjualan / Pemasaran 1.154.046 1.252.285 1.289.854 1.328.549 1.368.406 1.409.458 1.451.742 1.495.294 1.540.153 1.586.357 1.633.948
Beban Administrasi dan Umum 2.707.982 2.887.821 3.079.603 3.284.121 3.502.221 3.734.806 3.982.837 4.247.339 4.529.408 4.830.208 5.150.986
Jumlah 3.862.028 4.140.106 4.369.456 4.612.670 4.870.627 5.144.264 5.434.579 5.742.633 6.069.561 6.416.566 6.784.934
Proyeksi Beban Usaha/Operasional:
Proyeksi Beban Usaha/Operasional tersebut diasumsikan mulai tahun 2026 hingga tahun 2035 adalah sebagai berikut:
• Beban Penjualan
Beban Penjualan sepanjang horison proyeksi tahun 2026 hingga tahun 2035 diasumsikan rata- rata per tahun adalah sebesar
0,64% dari jumlah Penjualan Usaha-bersih.
• Beban Umum dan Administrasi
Beban Umum dan Administrasi untuk tahun 2026 hingga tahun 2035 diasumsikan kenaikan rata- rata tiap tahun adalah
sebesar 6,64% dari jumlah tahun sebelumnya.
4. Biaya Penyusutan Dan Amortisasi Tanpa Pengembangan Usaha (Eksisting)
Proyeksi Beban Penyusutan dan Amortisasi tersebut diasumsikan mulai tahun 2026 hingga tahun 2035 adalah sebagai
berikut:
Beban Penyusutan dan Amortisasi
Beban Penyusutan Aset Tetap dan Amortisasi Aset Tidak Berwujud dilaksanakan dengan metode garis lurus (straight line
method) sebagai berikut:
Tabel 9. Proyeksi Penyusutan Tanpa Pengembangan Usaha/Eksisting (USD)
Umur Dasar Audit Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
KET ERA NG A N Masa Penyusutan 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Manfaat (Garis Lurus) Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember
BEBAN PENYUSUTAN
Tanah - - - - - - - - - - - - - -
Bangunan 48 Thn 0,66% GL (429.656) (429.656) (429.656) (429.656) (429.656) (429.656) (429.656) (429.656) (473.040) - -
Prasarana Bangunan 40 Thn 0,46% GL (31.123) (31.123) (31.123) (31.123) (31.123) (31.123) (31.123) (31.123) (27.475) - -
Mesin dan Peralatan 35 Thn 0,67% GL (1.682.650) (3.667.211) (3.667.211) (3.667.211) (3.667.211) (3.667.211) (3.667.211) (3.667.211) (1.244.747) - -
Perabot dan Peralatan Kantor 20 Thn 0,44% GL 90.382 (73.090) (73.090) (73.090) (73.090) (73.090) (73.090) (73.090) (73.090) (73.090) (73.090)
Alat Pengangkut 15 Thn 6,67% (52.382) (111.101) (111.101) (20.094) - - - - - - -
Proyeksi penyusutan diasumsikan tetap dengan melanjutkan daripada penyusutan tahun sebelumnya (realisasi) tanpa
ada penambahan atau pengurangan Beban Penyusutan.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 81
Page 145
5. Taksiran Pajak Penghasilan
Taksiran pajak penghasilan pph badan untuk perusahaan diperhitungkan sesuai ketentuan yang berlaku yaitu
berdasarkan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 55 Tahun 2022, Pasal 64 tentang Penurunan Tarif Pajak
Penghasilan yang diterapkan atas penghasilan kena pajak bagi Wajib Pajak badan dalam negeri dan bentuk usaha tetap
sebesar 22,00% (dua puluh dua persen) dari laba sebelum pajak penghasilan yang mulai berlaku pada Tahun Pajak 2022.
6. Proyeksi Modal Kerja Tanpa Pengembangan Usaha (Eksisting)
Proyeksi Kebutuhan Modal Kerja Bersih diasumsikan sebagai berikut:
Tabel 10. Proyeksi Kebutuhan Modal Kerja Bersih Tanpa Pengembangan Usaha/Eksisting (USD)
Audit Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
KET ERA NG A N 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember
KEBUTUHAN MODAL KERJA BERSIH (NWC)
Piutang Usaha 14.951.396 17.724.808 18.256.552 18.752.871 19.368.376 19.949.427 20.491.768 21.164.348 21.799.278 22.391.909 23.126.854
Persediaan ; 41.393.949 40.324.022 41.533.743 42.662.871 44.063.148 45.385.042 46.618.871 48.148.991 49.593.461 50.941.699 52.613.703
Persediaan Bahan Baku - 14.772.887 15.216.073 15.629.734 16.142.732 16.627.014 17.079.033 17.639.600 18.168.787 18.662.720 19.275.267
Persediaan Barang Dalam Proses - 6.187.768 6.373.401 6.546.667 6.761.541 6.964.387 7.153.719 7.388.518 7.610.174 7.817.062 8.073.633
Persediaan Barang Jadi - 19.363.368 19.944.269 20.486.470 21.158.875 21.793.641 22.386.118 23.120.874 23.814.500 24.461.916 25.264.803
Jumlah 56.345.345 58.048.830 59.790.295 61.415.742 63.431.524 65.334.470 67.110.639 69.313.339 71.392.739 73.333.607 75.740.557
Dikurangi ;
Utang Usaha 14.253.393 13.927.140 14.249.494 11.679.911 12.060.431 12.419.314 12.762.954 13.178.759 13.570.920 13.946.424 14.400.785
Jumlah 14.253.393 13.927.140 14.249.494 11.679.911 12.060.431 12.419.314 12.762.954 13.178.759 13.570.920 13.946.424 14.400.785
JUMLAH MODAL KERJA BERSIH 42.091.952 44.121.690 45.540.801 49.735.831 51.371.093 52.915.155 54.347.685 56.134.580 57.821.819 59.387.183 61.339.772
PERUBAHAN MODAL KERJA BERSIH - (2.029.738) (1.419.111) (4.195.029) (1.635.262) (1.544.062) (1.432.530) (1.786.895) (1.687.239) (1.565.364) (1.952.589)
Proyeksi Kebutuhan Modal Kerja Bersih:
Kebutuhan Modal Kerja Bersih tersebut diasumsikan mulai tahun 2026 hingga tahun 2035 adalah sebagai berikut:
• Piutang Usaha diasumsikan dengan perputaran (turn-over) yang diperhitungkan per tahun selama 33 hari dari Jumlah
Penjualan Usaha-bersih.
• Persediaan Bahan Baku diasumsikan dengan perputaran (turn-over) yang diperhitungkan per tahun selama 29 hari
dari Jumlah Beban Pokok Penjualan.
• Persediaan Dalam Proses diasumsikan dengan perputaran (turn-over) yang diperhitungkan per tahun selama 12 hari
dari Jumlah Beban Pokok Penjualan.
• Persediaan Barang Jadi diasumsikan dengan perputaran (turn-over) yang diperhitungkan per tahun selama 38 hari
dari Jumlah Beban Pokok Penjualan.
• Utang Usaha diasumsikan dengan perputaran (turn-over) yang diperhitungkan per tahun selama 27 hari dari Jumlah
Harga Pokok Penjualan (tidak termasuk penyusutan).
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 82
Page 146
7. Proyeksi Laporan Keuangan Tanpa Pengembangan Usaha (Eksisting)
Tanpa adanya rencana pengembangan usaha proyeksi Posisi laporan keuangan Perusahaan dan proyeksi laba rugi
menjadi sebagai berikut:
Tabel 11. Proyeksi Posisi Keuangan Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha /Eksisting (USD)
Audit Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
KET ERA NG A N 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Bank 43.480.293 45.132.713 43.425.995 47.316.784 51.086.734 55.122.404 59.390.584 63.451.763 67.178.997 70.717.719 73.991.592
Investasi pada Instrumen Utang 18.891.919 18.891.919 18.891.919 18.891.919 18.891.919 18.891.919 18.891.919 18.891.919 18.891.919 18.891.919 18.891.919
Piutang Usaha-neto 14.951.396 17.724.808 18.276.433 18.783.691 19.410.129 20.002.349 20.553.262 21.233.671 21.875.914 22.475.849 23.218.808
Piutang Lain-Lain-neto 1.332.337 1.332.337 1.332.337 1.332.337 1.332.337 1.332.337 1.332.337 1.332.337 1.332.337 1.332.337 1.332.337
Persediaan : 41.393.949 40.324.022 41.534.775 42.664.470 44.065.300 45.387.759 46.622.023 48.152.543 49.597.387 50.945.999 52.618.414
Pajak Dibayar Dimuka 5.067.114 5.067.114 5.067.114 5.067.114 5.067.114 5.067.114 5.067.114 5.067.114 5.067.114 5.067.114 5.067.114
Biaya Dibayar Dimuka 243.943 243.943 243.943 243.943 243.943 243.943 243.943 243.943 243.943 243.943 243.943
Aset Lancar Lainnya 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000
Jumlah Aset Lancar 131.360.951 134.716.856 134.772.516 140.300.259 146.097.476 152.047.825 158.101.182 164.373.290 170.187.610 175.674.880 181.364.127
ASET TIDAK LANCAR
Properti Investasi 7.985.989 - - - - - - - - - -
Estimasi Tagihan Pajak 1.202.628 1.202.628 1.202.628 1.202.628 1.202.628 1.202.628 1.202.628 1.202.628 1.202.628 1.202.628 1.202.628
Aset Tetap ;
Perolehan Aset Tetap 751.463.659 760.363.848 765.544.299 765.544.299 765.544.299 765.544.299 765.544.299 765.544.299 765.544.299 765.544.299 765.544.299
Akumulasi Penyusutan (584.424.747) (588.767.401) (593.282.737) (597.707.066) (602.111.301) (606.515.536) (610.919.772) (615.324.007) (617.345.514) (617.621.759) (617.898.004)
Nilai Buku 167.038.912 171.596.447 172.261.562 167.837.233 163.432.998 159.028.763 154.624.528 150.220.292 148.198.785 147.922.540 147.646.295
Uang Muka Pembelian Aset Tetap 41.717 41.717 41.717 41.717 41.717 41.717 41.717 41.717 41.717 41.717 41.717
Investasi pada Instrumen Utang 31.207.711 31.207.711 31.207.711 31.207.711 31.207.711 31.207.711 31.207.711 31.207.711 31.207.711 31.207.711 31.207.711
Aset Tidak Lancar Lainnya 2.407.016 2.407.016 2.407.016 2.407.016 2.407.016 2.407.016 2.407.016 2.407.016 2.407.016 2.407.016 2.407.016
Jumlah Aset Tidak Lancar 209.883.973 206.455.519 207.120.634 202.696.305 198.292.070 193.887.835 189.483.600 185.079.364 183.057.857 182.781.612 182.505.367
JUMLAH ASET 341.244.924 341.172.375 341.893.150 342.996.563 344.389.545 345.935.659 347.584.782 349.452.655 353.245.468 358.456.492 363.869.494
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS LANCAR
Pinjaman Bank Jangka Pendek 1.295.716 1.295.716 1.295.716 1.295.716 1.295.716 1.295.716 1.295.716 1.295.716 1.295.716 1.295.716 1.295.716
Utang Usaha - Pihak Ketiga 14.253.393 13.791.534 14.205.915 14.591.960 15.070.998 15.523.223 15.945.314 16.468.738 16.962.860 17.424.072 17.996.030
Utang Lain-Lain : 3.319.015 3.319.015 3.319.015 3.319.015 3.319.015 3.319.015 3.319.015 3.319.015 3.319.015 3.319.015 3.319.015
Beban Akrual 1.459.287 1.459.287 1.459.287 1.459.287 1.459.287 1.459.287 1.459.287 1.459.287 1.459.287 1.459.287 1.459.287
Liabilitas Kontrak 398.564 398.564 398.564 398.564 398.564 398.564 398.564 398.564 398.564 398.564 398.564
Liabilitas Imbalan Kerja - Porsi Jangka Pendek 719.934 719.934 719.934 719.934 719.934 719.934 719.934 719.934 719.934 719.934 719.934
Utang Pajak 106.040 106.040 106.040 106.040 106.040 106.040 106.040 106.040 106.040 106.040 106.040
Jumlah Liabilitas Lancar 21.551.949 21.090.090 21.504.471 21.890.516 22.369.554 22.821.779 23.243.870 23.767.294 24.261.416 24.722.628 25.294.586
LIABILITAS TIDAK LANCAR
Liabilitas Imbalan Kerja jangka panjang 6.158.406 6.158.406 6.158.406 6.158.406 6.158.406 6.158.406 6.158.406 6.158.406 6.158.406 6.158.406 6.158.406
Utang Pajak Tangguhan 1.553.856 1.553.856 1.553.856 1.553.856 1.553.856 1.553.856 1.553.856 1.553.856 1.553.856 1.553.856 1.553.856
Jumlah Liabilitas Tidak Lancar 7.712.262 7.712.262 7.712.262 7.712.262 7.712.262 7.712.262 7.712.262 7.712.262 7.712.262 7.712.262 7.712.262
Jumlah Liabilitas 29.264.211 28.802.352 29.216.733 29.602.778 30.081.816 30.534.041 30.956.132 31.479.556 31.973.678 32.434.890 33.006.848
EKUITAS
Modal Saham - Ditempatkan dan Disetor 290.705.453 290.705.453 290.705.453 290.705.453 290.705.453 290.705.453 290.705.453 290.705.453 290.705.453 290.705.453 290.705.453
Tambahan Modal (191.119) (191.119) (191.119) (191.119) (191.119) (191.119) (191.119) (191.119) (191.119) (191.119) (191.119)
Selisih lebih penilaian aset neto dalam rangka kuasi reorganisasi 241.158 241.158 241.158 241.158 241.158 241.158 241.158 241.158 241.158 241.158 241.158
Keuntungan (Kerugian) yang belum direalisasi atas investasi pada
(29.005) (29.005) (29.005) (29.005) (29.005) (29.005) (29.005) (29.005) (29.005) (29.005) (29.005)
instrumen utang
Saldo Laba-(Rugi) Berjalan 21.254.226 21.643.536 21.949.930 22.667.299 23.581.242 24.675.131 25.902.163 27.246.612 30.545.302 35.295.115 40.136.159
Jumlah Ekuitas 311.980.713 312.370.023 312.676.417 313.393.786 314.307.729 315.401.618 316.628.650 317.973.099 321.271.789 326.021.602 330.862.646
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 341.244.924 341.172.375 341.893.150 342.996.563 344.389.545 345.935.659 347.584.782 349.452.655 353.245.468 358.456.492 363.869.494
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 83
Page 147
Tabel 12. Proyeksi Laba Rugi Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha /Eksisting (USD)
Audit Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
KET ERA NG A N 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember
PENDAPATAN
PENJUALAN USAHA
Pendapatan Bersih - Eksisting 188.525.304 194.181.064 200.006.495 206.006.690 212.186.891 218.552.498 225.109.073 231.862.345 238.818.215 245.982.761 253.362.244
Jumlah Penjualan Usaha-bersih 188.525.304 194.181.064 200.006.495 206.006.690 212.186.891 218.552.498 225.109.073 231.862.345 238.818.215 245.982.761 253.362.244
BEBAN POKOK PENJUALAN (COGS)
Beban Pokok Penjualan - Eksisting 182.642.132 185.190.594 190.746.311 196.468.701 202.362.762 208.433.645 214.686.654 221.127.253 227.761.071 234.593.903 241.631.720
Jumlah Beban Pokok Penjualan 182.642.132 185.190.594 190.746.311 196.468.701 202.362.762 208.433.645 214.686.654 221.127.253 227.761.071 234.593.903 241.631.720
LABA-(RUGI) KOTOR 5.883.172 8.990.470 9.260.184 9.537.990 9.824.129 10.118.853 10.422.419 10.735.091 11.057.144 11.388.858 11.730.524
BEBAN USAHA/OPERASIONAL
Eksisting :
Beban Penjualan/Pemasaran 1.154.046 1.252.285 1.289.854 1.328.549 1.368.406 1.409.458 1.451.742 1.495.294 1.540.153 1.586.357 1.633.948
Beban Administrasi dan Umum 2.707.982 2.887.821 3.079.603 3.284.121 3.502.221 3.734.806 3.982.837 4.247.339 4.529.408 4.830.208 5.150.986
Jumlah Beban Usaha 3.862.028 4.140.106 4.369.456 4.612.670 4.870.627 5.144.264 5.434.579 5.742.633 6.069.561 6.416.566 6.784.934
LABA-(RUGI) USAHA - (EBITDA) 2.021.144 4.850.364 4.890.728 4.925.319 4.953.502 4.974.589 4.987.840 4.992.458 4.987.584 4.972.293 4.945.591
Penyusutan dan Amortisasi - Eksisting 4.312.181 4.312.181 4.312.181 4.221.174 4.201.080 4.201.080 4.201.080 4.201.080 1.818.352 73.090 73.090
Penyusutan dan Amortisasi - Pengembangan Usaha Baru - - - - - - - - - -
LABA-(RUGI) USAHA - Setelah Penyusutan dan Amortisasi -
(EBIT) (2.291.037) 538.183 578.547 704.145 752.422 773.509 786.760 791.378 3.169.232 4.899.203 4.872.501
PENDAPATAN (BEBAN) LAIN-LAIN
Pendapatan Operasi Lain-Lain 949.986
Pendapatan Bunga Bank 3.359.576
Laba-(Rugi) Selisih Kurs Mata Uang Asing - Bersih (32.846)
(Rugi) Laba pelepasan atau penjualan Aset Tetap -
Beban Operasi Lain-lain (317.161)
Beban Keuangan (64.036)
Jumlah Pendapatan (Beban) Lain-Lain 3.895.519 - - - - - - - - - -
LABA-(RUGI) SEBELUM PAJAK PENGHASILAN - (EBT) 1.604.482 538.183 578.547 704.145 752.422 773.509 786.760 791.378 3.169.232 4.899.203 4.872.501
538.183 578.547 704.145 752.422 773.509 786.760 791.378 3.169.232 4.899.203 4.872.501
TAKSIRAN PAJAK PENGHASILAN -
Pajak Final (405.276) - - - - - - - - - -
(Beban) Manfaat Pajak Penghasilan Eksiting (2.643.922) (118.400) (127.280) (154.912) (165.533) (170.172) (173.087) (174.103) (697.231) (1.077.825) (1.071.950)
(Beban) Manfaat Pajak Penghasilan KBLI baru - - - - - - - - - -
LABA-(RUGI) BERSIH TAHUN BERJALAN / EAT (1.444.716) 419.783 451.266 549.233 586.889 603.337 613.673 617.275 2.472.001 3.821.378 3.800.550
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 84
Page 148
7.3.2. Asumsi Proyeksi Laporan Keuangan Dengan Pengembangan Usaha
1. Proyeksi Penjualan/Pendapatan Dengan Pengembangan Usaha
Penjualan/Pendapatan-bersih Tanpa pengembangan usaha, adalah sebagai berikut:
Tabel 14. Proyeksi Rencana Penjualan dan Harga Jual dengan Pengembangan Usaha (USD)
KOSTEL, SEWA SPACE, RUKAN dan MICE 01-01-12 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
U R A I A N
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Type Of Market
Free Individual a. Percentage 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0%
b. Room Night Sold 0 11 53 75 96 96 96 96 96 96
c. Room Discount 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0%
d. Average Room Rate IDR 3.219.170 3.219.170 3.541.087 3.895.196 4.284.716 4.713.187 5.184.506 5.702.957 6.273.252 6.900.578
USD 189 189 208 229 252 277 305 335 369 406
e. Room Sales IDR 0 34.663.322 189.094.071 291.204.869 411.846.886 453.031.575 498.334.733 548.168.206 602.985.026 663.283.529
USD 0 2.039 11.123 17.130 24.226 26.649 29.314 32.245 35.470 39.017
Corporate a. Percentage 90,0% 90,0% 90,0% 90,0% 90,0% 90,0% 90,0% 90,0% 90,0% 90,0%
b. Room Night Sold 0 194 961 1.346 1.730 1.730 1.730 1.730 1.730 1.730
c. Room Discount 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0%
d. Average Room Rate IDR 3.219.170 3.219.170 3.541.087 3.895.196 4.284.716 4.713.187 5.184.506 5.702.957 6.273.252 6.900.578
USD 189 189 208 229 252 277 305 335 369 406
e. Room Sales IDR 0 623.939.789 3.403.693.276 5.241.687.645 7.413.243.955 8.154.568.350 8.970.025.185 9.867.027.704 10.853.730.474 11.939.103.522
USD 0 36.702 200.217 308.335 436.073 479.680 527.649 580.413 638.455 702.300
Family a. Percentage 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0%
b. Room Night Sold 0 11 53 75 96 96 96 96 96 96
c. Room Discount 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0%
d. Average Room Rate IDR 3.219.170 3.219.170 3.541.087 3.895.196 4.284.716 4.713.187 5.184.506 5.702.957 6.273.252 6.900.578
USD 189 189 208 229 252 277 305 335 369 406
e. Room Sales IDR 0 34.663.322 189.094.071 291.204.869 411.846.886 453.031.575 498.334.733 548.168.206 602.985.026 663.283.529
USD 0 2.039 11.123 17.130 24.226 26.649 29.314 32.245 35.470 39.017
Total Room Sales a. Percentage 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0%
b. Room Night Sold 0 215 1.068 1.495 1.922 1.922 1.922 1.922 1.922 1.922
c. Room Discount 100,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0%
d. Avrg Room Rate IDR 0 3.219.170 3.541.087 3.895.196 4.284.716 4.713.187 5.184.506 5.702.957 6.273.252 6.900.578
USD 0 189 208 229 252 277 305 335 369 406
e. Room Sales IDR 0 693.266.432 3.781.881.418 5.824.097.383 8.236.937.728 9.060.631.500 9.966.694.650 10.963.364.115 12.059.700.527 13.265.670.580
USD 40.780 222.464 342.594 484.526 532.978 586.276 644.904 709.394 780.334
Rent and MICE (Meeting/Incentives/Conventions/Exhibitions)
Function Room
Ratio Pemakaian/Tahun 0,00 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85
Pemakaian / Tahun (x) 24 - 79 313 312 312 312 313 312 312 312
Utilitas 0% 25% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35%
Average Check IDR 0 20.000.000 22.000.000 24.200.000 26.620.000 29.282.000 32.210.200 35.431.220 38.974.342 42.871.776
USD 1.176 1.294 1.424 1.566 1.722 1.895 2.084 2.293 2.522
Subtotal Function Room IDR 0 393.205.479 2.420.000.000 2.654.726.776 2.920.199.454 3.212.219.399 3.543.122.000 3.886.785.473 4.275.464.020 4.703.010.422
USD 0 23.130 142.353 156.160 171.776 188.954 208.419 228.634 251.498 276.648
Rental Space Business Center
Rentable Area M² 0 2.556 2.556 2.556 2.556 2.556 2.556 2.556 2.556 2.556
Utilitas % 0,00 20% 35% 55% 65% 75% 80% 80% 80% 80%
Area Tersewa M² 0 511 895 1.406 1.661 1.917 2.045 2.045 2.045 2.045
Average Check / Meter / Bulan IDR 0 199.750 219.725 241.698 265.867 292.454 321.699 353.869 389.256 428.182
USD 0 11,8 12,9 14,2 15,6 17,2 18,9 20,8 22,9 25,2
Subtotal Rental Space Business Center IDR 0 308.854.435 2.358.791.820 4.077.340.146 5.300.542.190 6.727.611.241 7.893.730.523 8.683.103.575 9.551.413.932 10.506.555.326
USD 0 18.168 138.752 239.844 311.797 395.742 464.337 510.771 561.848 618.033
UMKM Center Lantai I
Rentable Area M² 0 200 200 200 200 200 200 200 200 200
Utilitas % 0,00 30% 50% 60% 70% 80% 80% 80% 80% 80%
Area Tersewa M² 0 60 100 120 140 160 160 160 160 160
Average Check / Meter / Bulan IDR 0 100.583 110.642 121.706 133.876 147.264 161.990 178.190 196.008 215.609
USD 0 5,9 6,5 7,2 7,9 8,7 9,5 10,5 11,5 12,7
Subtotal UMKM Center Lantai I IDR 0 18.253.808 132.770.000 175.256.400 224.912.380 282.746.992 311.021.691 342.123.860 376.336.246 413.969.871
USD 0 1.074 7.810 10.309 13.230 16.632 18.295 20.125 22.137 24.351
Rukan
Rentable Unit M² 0 20 20 20 20 20 20 20 20 20
Utilitas % 0,00 0% 35% 40% 50% 65% 75% 80% 80% 80%
Area Tersewa M² 0 - 7 8 10 13 15 16 16 16
Average Check / Year IDR 0 125.001.000 137.501.100 151.251.210 166.376.331 183.013.964 201.315.361 221.446.897 243.591.586 267.950.745
USD 0 7.353 8.088 8.897 9.787 10.766 11.842 13.026 14.329 15.762
Subtotal Rukan IDR 0 0 962.507.700 1.210.009.680 1.663.763.310 2.379.181.533 3.019.730.408 3.543.150.345 3.897.465.379 4.287.211.917
USD 0 0 56.618 71.177 97.868 139.952 177.631 208.421 229.263 252.189
Club House
Rentable Area M² 0 500 500 500 500 500 500 500 500 500
Utilitas % 0,00 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Area Tersewa M² 0 500 500 500 500 500 500 500 500 500
Average Check / Meter / Bulan IDR 0 53.833 59.217 65.138 71.652 78.817 86.699 95.369 104.906 115.397
USD 0 3,2 3,5 3,8 4,2 4,6 5,1 5,6 6,2 6,8
Subtotal Club House IDR 0 0 355.300.000 390.830.000 429.913.000 472.904.300 520.194.730 572.214.203 629.435.623 692.379.186
USD 0 0 20.900 22.990 25.289 27.818 30.600 33.660 37.026 40.728
TOTAL MICE 0,0 720.313.723 6.229.369.520 8.508.163.002 10.539.330.333,4 13.074.663.465,1 15.287.799.351,5 17.027.377.455,9 18.730.115.201,5 20.603.126.721,6
0 42.371 366.434 500.480 619.961 769.098 899.282 1.001.610 1.101.771 1.211.949
Other Operated Department
Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL)
Unit Sewa Unit 218 218 218 218 218 218 218 218 218 218
Rate/Unit/Bulan IDR 1.000.000 1.000.000 1.060.000 1.123.600 1.191.016 1.262.477 1.338.226 1.418.519 1.503.630 1.593.848
USD 58,8 58,8 62,4 66,1 70,1 74,3 78,7 83,4 88,4 93,8
Rate/Bulan IDR 218.000.000 218.000.000 231.080.000 244.944.800 259.641.488 275.219.977 291.733.176 309.237.166 327.791.396 347.458.880
USD 12.824 12.824 13.593 14.409 15.273 16.189 17.161 18.190 19.282 20.439
TOTAL Other Operated Department IDR 0 659.375.342 2.772.960.000 2.939.337.600 3.115.697.856 3.302.639.727 3.500.798.111 3.710.845.998 3.933.496.758 4.169.506.563
USD 0 38.787 163.115 172.902 183.276 194.273 205.929 218.285 231.382 245.265
TOTAL PENDAPATAN IDR 2.072.955.497 12.784.210.938 17.271.597.985 21.891.965.917 25.437.934.693 28.755.292.113 31.701.587.569 34.723.312.486 38.038.303.864
USD 121.939 752.012 1.015.976 1.287.763 1.496.349 1.691.488 1.864.799 2.042.548 2.237.547
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 85
Page 149
Tabel 15. Proyeksi Penjualan dengan Pengembangan Usaha (USD)
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
KET ERA NG A N 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Desem ber Desem ber Desem ber Desem ber Desem ber Desem ber Desem ber Desem ber Desem ber Desem ber
RO O M S A L ES
Free Individual - 2.039 11.123 17.130 24.226 26.649 29.314 32.245 35.470 39.017
Corporate - 36.702 200.217 308.335 436.073 479.680 527.649 580.413 638.455 702.300
Family - 2.039 11.123 17.130 24.226 26.649 29.314 32.245 35.470 39.017
Rent and MICE
(Meeting/Incentives/Conventions/Exhibitions)
Function Room - 23.130 142.353 156.160 171.776 188.954 208.419 228.634 251.498 276.648
Rental Space Business Center - 18.168 138.752 239.844 311.797 395.742 464.337 510.771 561.848 618.033
UMKM Center Lantai I - 1.074 7.810 10.309 13.230 16.632 18.295 20.125 22.137 24.351
Rukan - - 56.618 71.177 97.868 139.952 177.631 208.421 229.263 252.189
Club House - - 20.900 22.990 25.289 27.818 30.600 33.660 37.026 40.728
Other Operated Departm ent
Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) - 38.787 163.115 172.902 183.276 194.273 205.929 218.285 231.382 245.265
Jum lah Penjualan Usaha-Bersih - 121.939 752.012 1.015.976 1.287.763 1.496.349 1.691.488 1.864.799 2.042.548 2.237.547
PIUTANG USAHA
ž Saldo Aw al - - 19.881 30.820 41.752 52.922 61.494 69.323 76.636 83.940
JUMLAH PIUTANG USAHA - 121.939 771.894 1.046.797 1.329.515 1.549.271 1.752.982 1.934.123 2.119.183 2.321.488
ž Saldo Akhir - (19.881) (30.820) (41.752) (52.922) (61.494) (69.323) (76.636) (83.940) (91.954)
PENERIMAAN PIUTANG USAHA 0 102.057 741.074 1.005.044 1.276.593 1.487.777 1.683.658 1.857.487 2.035.243 2.229.534
Proyeksi Penjualan/Pendapatan Usaha - bersih:
Pendapatan Sewa Kamar
Terdiri dari Individual, Corporate dan Family, komposisi terhadap pendapatan masing-masing untuk Individual sebesar 5%,
corporate 90% dan familiy 5%. Diasumsikan proses pembangunan dimulai 2026 hingga September 2027, sehingga
pendapatan mulai komersial ditahun Oktober 2027, dengan harga sewa rata-rata diawal proyeksi sebesar USD 199,33 atau
IDR 3.388.600 per bulan. Selanjutnya harga mengalami kenaikan sebesar 10% tiap tahun. Diasumsikan juga bahwa dalam
pendapatan diberlakukan diskon sebesar 5% tiap tahun. Hingga akhir proyeksi harga sewa setelah diskon menjadi USD 406
atau IDR 6.900.578. Total Pendapatan Kamar tahun 2027 sebesar USD 40.780 atau IDR 693.266.432 dan diakhir proyeksi
tahun 2035 menjadi sebesar USD 780.334 atau IDR 13.265.670.580.
Pendapatan MICE (Meeting/Incentives/Conventions/Exhibitions)
Function Room
Diasumsikan ketersediaan Ruangan selama 1 minggu ada 6 hari, ketersediaan ruangan selama 1 tahun terdapat 312 hari.
Diasumsikan tahun 2027, memiliki 3 bulan awal komersial menjadi ketersediaan ruangan 79 hari (kali pemakaian), karena
diawal komersial utilitas diasumsikan 25%. Tahun selanjutnya hingga sepanjang akhir proyeksi 2035, ketersediaan ruangan
terdapat 313 hari (kali pemakaian) untuk kabisat dan 312 hari (kali pemakaian) untuk non kabisat dengan utilitas
diasumsikan tiap tahun sebesar 35%. Harga sewa diasumsikan di awal proyeksi sebesar USD 1.176 atau IDR 20.000.000 dan
mengalami kenaikan tiap tahun sebesar 10%. Hingga akhir proyeksi harga sewa menjadi USD 2.522 atau IDR 42.871.776.
Total pendapatan Function Room tahun 2027 sebesar USD 23.130 atau IDR 393.205.479 dan diakhir tahun 2035 menjadi
USD 276.648 atau IDR 4.703.010.422.
Rental Space Business Center
Asumsi ketersediaan Rentable Area seluas 2.556 M², utilitas di awal tahun di proyeksi sebesar 20% dan meningkat tiap tahun
berturut-turut 35% pada 2028, 55% pada 2029, 65% pada 2030, 75% pada 2031, dan 2032 hingga 2035 menjadi 80%. Harga
sewa per meter diasumsikan di awal proyeksi sebesar USD 11,8 atau IDR 199.750 dan mengalami kenaikan tiap tahun
sebesar 10%. Hingga akhir proyeksi harga sewa per meter menjadi USD 25,2 atau IDR 428.182. Total pendapatan Rental
Space Business Center tahun 2027 sebesar USD 18.168 atau IDR 308.854.435 dan diakhir tahun 2035 menjadi USD 618.033
atau IDR 10.506.555.326.
UMKM Center
Asumsi ketersediaan Rentable Area seluas 200 M², utilitas di awal tahun di proyeksi sebesar 30% dan meningkat tiap tahun
berturut-turut 50% pada 2028, 60% pada 2029, 70% pada 2030, dan 2031 hingga 2035 menjadi 80%. Harga sewa per meter
diasumsikan di awal proyeksi sebesar USD 5,9 atau IDR 100.583 dan mengalami kenaikan tiap tahun sebesar 10%. Hingga
akhir proyeksi harga sewa per meter menjadi USD 12,7 atau IDR 215.609. Total pendapatan UMKM Center tahun 2027
sebesar USD 1.074 atau IDR 18.253.808 dan diakhir tahun 2035 menjadi USD 24.351 atau IDR 413.969.871.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 86
Page 150
Rukan
Asumsi ketersediaan Rentable Unit sebanyak 20 unit, utilitas di tahun 2028 sebesar 35% dan meningkat tiap tahun berturut-
turut 40% pada 2029, 50% pada 2030, 65% pada 2031, 75% pada 2032 dan 2033 hingga 2035 menjadi 80%. Harga sewa per
meter diasumsikan di awal proyeksi sebesar USD 8.088 atau IDR 137.501.100 dan mengalami kenaikan tiap tahun sebesar
10%. Hingga akhir proyeksi harga sewa per meter menjadi USD 15.762 atau IDR 267.950.745. Total pendapatan Rukan tahun
2028 sebesar USD 56.618 atau IDR 962.507.700 dan diakhir tahun 2035 menjadi USD 252.189 atau IDR 4.287.211.917.
Club House
Asumsi ketersediaan Rentable Area 500 M², utilitas hingga tahun 2035 sebesar 100%. Harga sewa per meter diasumsikan di
awal proyeksi sebesar USD 3,5 atau IDR 59.217 dan mengalami kenaikan tiap tahun sebesar 10%. Hingga akhir proyeksi
harga sewa per meter menjadi USD 6,8 atau IDR 115.397. Total pendapatan Rukan tahun 2028 sebesar USD 20.900 atau
IDR 355.300.000 dan diakhir tahun 2035 menjadi USD 40.728 atau IDR 692.379.186.
Pendapatan Lain
Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL)
Asumsi ketersediaan Unit Sewa sebanyak 218 unit, Tarif diasumsikan di awal proyeksi sebesar USD 58,8 atau IDR 1.000.000
dan mengalami kenaikan tiap tahun sebesar 6%. Hingga akhir proyeksi harga sewa per meter menjadi USD 93,8 atau IDR
1.593.848. Total pendapatan IPL tahun 2027 sebesar USD 38.787 atau IDR 659.375.342 dan diakhir tahun 2035 menjadi
USD 245.265 atau IDR 4.169.506.563.
2. Proyeksi Beban Pokok Penjualan Dengan Pengembangan Usaha
Proyeksi Beban Pokok Pendapatan/Penjualan (Cost of Goods Sold) untuk pengembangan usaha diasumsikan sebagai
berikut:
Tabel 16. Proyeksi Beban Pokok Penjualan Dengan Pengembangan (USD)
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
KET ERA NG A N 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Desem ber Desem ber Desem ber Desem ber Desem ber Desem ber Desem ber Desem ber Desem ber Desem ber
BEBAN POKOK PENJUALAN (COGS)
CONSTANT COST :
Room - 2.039 11.123 17.130 24.226 26.649 29.314 32.245 35.470 39.017
Function Room - 1.388 8.541 9.370 10.307 11.337 12.505 13.718 15.090 16.599
Rental Space Business Center - 908 6.938 11.992 15.590 19.787 23.217 25.539 28.092 30.902
UMKM Center Lantai I - 54 391 515 662 832 915 1.006 1.107 1.218
Rukan - - 2.831 3.559 4.893 6.998 8.882 10.421 11.463 12.609
Club House - - 1.045 1.150 1.264 1.391 1.530 1.683 1.851 2.036
IPL - 1.939 8.156 8.645 9.164 9.714 10.296 10.914 11.569 12.263
Subjumlah Constant Cost - 6.328 39.024 52.360 66.106 76.707 86.659 95.526 104.642 114.644
VARIABLE COST
Room - 102 556 856 1.211 1.332 1.466 1.612 1.773 1.951
Function Room - 278 1.708 1.874 2.061 2.267 2.501 2.744 3.018 3.320
Rental Space Business Center - 136 1.041 1.799 2.338 2.968 3.483 3.831 4.214 4.635
UMKM Center Lantai I - 11 78 103 132 166 183 201 221 244
Rukan - - 283 356 489 700 888 1.042 1.146 1.261
Club House - - 209 230 253 278 306 337 370 407
IPL - 388 1.631 1.729 1.833 1.943 2.059 2.183 2.314 2.453
Sub jumlah Variable Cost - 914 5.506 6.947 8.318 9.655 10.886 11.949 13.057 14.270
BEBAN POKOK PENJUALAN (COGS) - 7.243 44.531 59.308 74.424 86.362 97.544 107.476 117.699 128.914
Proyeksi Harga Pokok Penjualan:
Constant Cost
• Room : 5% dari pendapatan Kamar
• Function Room : 6% dari pendapatan Function Room
• Rental Space Business Center : 5% dari pendapatan Rental Space Business Center
• UMKM Center : 5% dari pendapatan UMKM Center
• Rukan : 5% dari pendapatan Rukan
• Club House : 5% dari Pendapatan Club House
• IPL : 5% dari Pendapatan IPL
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 87
Page 151
Variabel Cost
• Room : 5% dari Constant Cost Kamar
• Function Room : 20% dari Constant Cost Function Room
• Rental Space Business Center : 15% dari Constant Cost Rental Space Business Center
• UMKM Center : 20% dari Constant Cost UMKM Center
• Rukan : 10% dari Constant Cost Rukan
• Club House : 20% dari Constant Cost Club House
• IPL : 20% dari Constant Cost IPL
3. Proyeksi Beban Usaha/Operasional Dengan Pengembangan Usaha
Proyeksi Beban Usaha/Operasional diasumsikan dapat dilihat pada tabel adalah sebagai berikut:
Tabel 17. Proyeksi Beban Usaha/Operasional Dengan Pengembangan Usaha (USD)
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
KET ERA NG A N 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember
UNDISTRIBUTED OPERATING COST
Staff Expenses - 21.962 92.440 98.070 104.042 110.378 117.100 124.232 131.798 139.824
Administration & General Expenses - 2.439 15.040 15.792 16.582 17.411 18.282 19.196 20.155 21.163
Repair & Maintenance - 4.878 30.080 31.585 33.164 34.822 36.563 38.391 40.311 42.326
Water & Energy - 4.878 30.080 31.585 33.164 34.822 36.563 38.391 40.311 42.326
Jumlah - 34.156 167.641 177.031 186.952 197.433 208.508 220.210 232.574 245.640
Proyeksi Beban Usaha/Operasional:
Proyeksi Beban Usaha/Operasional tersebut diasumsikan mulai tahun 2026 hingga tahun 2035 adalah sebagai berikut:
• Beban Karyawan
Beban Karyawan untuk tahun 2026 sebesar USD 21.962 hingga tahun 2035 sebesar USD 139.824. Diasumsikan rata- rata
per tahun naik sebesar 6% dari tahun sebelumnya.
• Beban Umum dan Administrasi
Beban Umum dan Administrasi untuk tahun 2027 dan 2028 sebesar 2% dari pendapatan. Selanjutnya hingga 2035 naik tiap
tahun dari tahun sebelumnya sebesar 5%.
• Repair & Maintenance
Beban Umum dan Administrasi untuk tahun 2027 dan 2028 sebesar 4% dari pendapatan. Selanjutnya hingga 2035 naik tiap
tahun dari tahun sebelumnya sebesar 5%.
• Water & Energy
Beban Umum dan Administrasi untuk tahun 2027 dan 2028 sebesar 4% dari pendapatan. Selanjutnya hingga 2035 naik tiap
tahun dari tahun sebelumnya sebesar 5%.
4. Biaya Penyusutan Dan Amortisasi Dengan Pengembangan Usaha
Proyeksi Beban Penyusutan dan Amortisasi tersebut diasumsikan mulai tahun 2021 hingga tahun 2025 adalah sebagai
berikut:
Beban Penyusutan dan Amortisasi
Beban Penyusutan Aset Tetap dan Amortisasi Aset Tidak Berwujud dilaksanakan dengan metode garis lurus (straight line
method) sebagai berikut:
Perolehan Aset Tetap
• Capex Investasi (Bangunan dan Prasarana) : 3,33% per tahun.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 88
Page 152
5. Taksiran Pajak Penghasilan
Taksiran pajak penghasilan pph badan untuk perusahaan diperhitungkan sesuai ketentuan yang berlaku yaitu
berdasarkan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 55 Tahun 2022, Pasal 64 tentang Penurunan Tarif Pajak
Penghasilan yang diterapkan atas penghasilan kena pajak bagi Wajib Pajak badan dalam negeri dan bentuk usaha tetap
sebesar 22,00% (dua puluh dua persen) dari laba sebelum pajak penghasilan yang mulai berlaku pada Tahun Pajak 2022,
6. Proyeksi Modal Kerja Dengan Pengembangan Usaha
Proyeksi Kebutuhan Modal Kerja Bersih diasumsikan dapat dilihat pada tabel sebagai berikut:
Tabel 18. Proyeksi Kebutuhan Modal Kerja Bersih Dengan Pengembangan Usaha (USD)
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
KET ERA NG A N 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember Desember
KEBUTUHAN MODAL KERJA BERSIH (NWC)
Piutang Usaha - 19.881 30.820 41.752 52.922 61.494 69.323 76.636 83.940 91.954
Biaya Operasional - 33.414 41.223 43.651 46.098 48.682 51.272 54.298 57.347 60.569
Persediaan ; - 1.032 1.599 2.152 2.717 3.152 3.552 3.926 4.300 4.711
Jumlah - 55.221 74.997 89.269 103.787 115.709 126.824 137.806 148.807 160.753
Dikurangi ;
Utang Usaha - 635 498 616 730 829 925 1.013 1.104 1.207
Jumlah - 635 498 616 730 829 925 1.013 1.104 1.207
JUMLAH MODAL KERJA BERSIH - 54.587 74.499 88.652 103.057 114.880 125.899 136.793 147.703 159.546
PERUBAHAN MODAL KERJA BERSIH - (54.587) (19.912) (14.153) (14.405) (11.823) (11.020) (10.894) (10.910) (11.843)
Proyeksi Kebutuhan Modal Kerja Bersih:
• Piutang Usaha diasumsikan dengan perputaran (turn-over) yang diperhitungkan per tahun selama 15 hari dari Jumlah
Penjualan Usaha-bersih.
• Biaya Operasional diasumsikan dengan perputaran (turn-over) yang diperhitungkan per tahun selama 90 hari dari
Undistributed Operating Cost.
• Persediaan Barang Jadi diasumsikan dengan perputaran (turn-over) yang diperhitungkan per tahun selama 15 hari
dari Jumlah Constant Cost.
• Utang Usaha diasumsikan dengan perputaran (turn-over) yang diperhitungkan per tahun selama 30 hari dari Jumlah
Pembelian Barang dan bahan.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 89
Page 153
7. Proyeksi Laporan Keuangan Dengan Pengembangan Usaha
Dengan adanya rencana pengembangan usaha proyeksi Posisi laporan keuangan Perusahaan dan proyeksi laba rugi
menjadi sebagai berikut:
Tabel 19. Proyeksi Posisi Keuangan Dengan Pengembangan Usaha (USD)
Audit Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
KET ERA NG A N 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Desem ber Desem ber Desem ber Desem ber Desem ber Desem ber Desem ber Desem ber Desem ber Desem ber Desem ber
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Bank 43.480.293 45.132.713 43.425.995 47.316.784 51.086.734 55.122.404 59.390.584 63.451.763 67.178.997 70.717.719 73.991.592
Investasi pada Instrumen Utang 18.891.919 18.891.919 18.891.919 18.891.919 18.891.919 18.891.919 18.891.919 18.891.919 18.891.919 18.891.919 18.891.919
Piutang Usaha-neto 14.951.396 17.724.808 18.276.433 18.783.691 19.410.129 20.002.349 20.553.262 21.233.671 21.875.914 22.475.849 23.218.808
Piutang Lain-Lain-neto 1.332.337 1.332.337 1.332.337 1.332.337 1.332.337 1.332.337 1.332.337 1.332.337 1.332.337 1.332.337 1.332.337
Persediaan : 41.393.949 40.324.022 41.534.775 42.664.470 44.065.300 45.387.759 46.622.023 48.152.543 49.597.387 50.945.999 52.618.414
Pajak Dibayar Dimuka 5.067.114 5.067.114 5.067.114 5.067.114 5.067.114 5.067.114 5.067.114 5.067.114 5.067.114 5.067.114 5.067.114
Biaya Dibayar Dimuka 243.943 243.943 243.943 243.943 243.943 243.943 243.943 243.943 243.943 243.943 243.943
Aset Lancar Lainnya 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000
Jum lah Aset Lancar 131.360.951 134.716.856 134.772.516 140.300.259 146.097.476 152.047.825 158.101.182 164.373.290 170.187.610 175.674.880 181.364.127
ASET TIDAK LANCAR
Properti Investasi 7.985.989 - - - - - - - - - -
Estimasi Tagihan Pajak 1.202.628 1.202.628 1.202.628 1.202.628 1.202.628 1.202.628 1.202.628 1.202.628 1.202.628 1.202.628 1.202.628
Aset Tetap ;
Perolehan Aset Tetap 751.463.659 760.363.848 765.544.299 765.544.299 765.544.299 765.544.299 765.544.299 765.544.299 765.544.299 765.544.299 765.544.299
Akumulasi Penyusutan (584.424.747) (588.767.401) (593.282.737) (597.707.066) (602.111.301) (606.515.536) (610.919.772) (615.324.007) (617.345.514) (617.621.759) (617.898.004)
Nilai Buku 167.038.912 171.596.447 172.261.562 167.837.233 163.432.998 159.028.763 154.624.528 150.220.292 148.198.785 147.922.540 147.646.295
Uang Muka Pembelian Aset Tetap 41.717 41.717 41.717 41.717 41.717 41.717 41.717 41.717 41.717 41.717 41.717
Investasi pada Instrumen Utang 31.207.711 31.207.711 31.207.711 31.207.711 31.207.711 31.207.711 31.207.711 31.207.711 31.207.711 31.207.711 31.207.711
Aset Tidak Lancar Lainnya 2.407.016 2.407.016 2.407.016 2.407.016 2.407.016 2.407.016 2.407.016 2.407.016 2.407.016 2.407.016 2.407.016
Jum lah Aset Tidak Lancar 209.883.973 206.455.519 207.120.634 202.696.305 198.292.070 193.887.835 189.483.600 185.079.364 183.057.857 182.781.612 182.505.367
JUMLAH ASET 341.244.924 341.172.375 341.893.150 342.996.563 344.389.545 345.935.659 347.584.782 349.452.655 353.245.468 358.456.492 363.869.494
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS LANCAR
Pinjaman Bank Jangka Pendek 1.295.716 1.295.716 1.295.716 1.295.716 1.295.716 1.295.716 1.295.716 1.295.716 1.295.716 1.295.716 1.295.716
Utang Usaha - Pihak Ketiga 14.253.393 13.791.534 14.205.915 14.591.960 15.070.998 15.523.223 15.945.314 16.468.738 16.962.860 17.424.072 17.996.030
Utang Lain-Lain : 3.319.015 3.319.015 3.319.015 3.319.015 3.319.015 3.319.015 3.319.015 3.319.015 3.319.015 3.319.015 3.319.015
Beban Akrual 1.459.287 1.459.287 1.459.287 1.459.287 1.459.287 1.459.287 1.459.287 1.459.287 1.459.287 1.459.287 1.459.287
Liabilitas Kontrak 398.564 398.564 398.564 398.564 398.564 398.564 398.564 398.564 398.564 398.564 398.564
Liabilitas Imbalan Kerja - Porsi Jangka Pendek 719.934 719.934 719.934 719.934 719.934 719.934 719.934 719.934 719.934 719.934 719.934
Utang Pajak 106.040 106.040 106.040 106.040 106.040 106.040 106.040 106.040 106.040 106.040 106.040
Jum lah Liabilitas Lancar 21.551.949 21.090.090 21.504.471 21.890.516 22.369.554 22.821.779 23.243.870 23.767.294 24.261.416 24.722.628 25.294.586
LIABILITAS TIDAK LANCAR
Liabilitas Imbalan Kerja jangka panjang 6.158.406 6.158.406 6.158.406 6.158.406 6.158.406 6.158.406 6.158.406 6.158.406 6.158.406 6.158.406 6.158.406
Utang Pajak Tangguhan 1.553.856 1.553.856 1.553.856 1.553.856 1.553.856 1.553.856 1.553.856 1.553.856 1.553.856 1.553.856 1.553.856
Jum lah Liabilitas Tidak Lancar 7.712.262 7.712.262 7.712.262 7.712.262 7.712.262 7.712.262 7.712.262 7.712.262 7.712.262 7.712.262 7.712.262
Jum lah Liabilitas 29.264.211 28.802.352 29.216.733 29.602.778 30.081.816 30.534.041 30.956.132 31.479.556 31.973.678 32.434.890 33.006.848
EKUITAS
Modal Saham - Ditempatkan dan Disetor 290.705.453 290.705.453 290.705.453 290.705.453 290.705.453 290.705.453 290.705.453 290.705.453 290.705.453 290.705.453 290.705.453
Tambahan Modal (191.119) (191.119) (191.119) (191.119) (191.119) (191.119) (191.119) (191.119) (191.119) (191.119) (191.119)
Selisih lebih penilaian aset neto dalam rangka kuasi reorganisasi 241.158 241.158 241.158 241.158 241.158 241.158 241.158 241.158 241.158 241.158 241.158
Keuntungan (Kerugian) yang belum direalisasi atas investasi pada
(29.005) (29.005) (29.005) (29.005) (29.005) (29.005) (29.005) (29.005) (29.005) (29.005) (29.005)
instrumen utang
Saldo Laba-(Rugi) Berjalan 21.254.226 21.643.536 21.949.930 22.667.299 23.581.242 24.675.131 25.902.163 27.246.612 30.545.302 35.295.115 40.136.159
Jum lah Ekuitas 311.980.713 312.370.023 312.676.417 313.393.786 314.307.729 315.401.618 316.628.650 317.973.099 321.271.789 326.021.602 330.862.646
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 341.244.924 341.172.375 341.893.150 342.996.563 344.389.545 345.935.659 347.584.782 349.452.655 353.245.468 358.456.492 363.869.494
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 90
Page 154
Tabel 20. Proyeksi Laba Rugi Dengan Pengembangan Usaha (USD)
Audit Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
KET ERA NG A N 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Desem ber Desem ber Desem ber Desem ber Desem ber Desem ber Desem ber Desem ber Desem ber Desem ber Desem ber
PENDAPATAN
PENJUALAN USAHA
Pendapatan Bersih - Eksisting 188.525.304 194.181.064 200.006.495 206.006.690 212.186.891 218.552.498 225.109.073 231.862.345 238.818.215 245.982.761 253.362.244
Pendapatan Pengembangan Usaha Baru - 121.939 752.012 1.015.976 1.287.763 1.496.349 1.691.488 1.864.799 2.042.548 2.237.547
Jum lah Penjualan Usaha-bersih 188.525.304 194.181.064 200.128.434 206.758.703 213.202.868 219.840.261 226.605.422 233.553.833 240.683.014 248.025.309 255.599.791
BEBAN POKOK PENJUALAN (COGS)
Beban Pokok Penjualan - Eksisting 182.642.132 185.190.594 190.746.311 196.468.701 202.362.762 208.433.645 214.686.654 221.127.253 227.761.071 234.593.903 241.631.720
Beban Pokok Penjualan - Pengembangan Usaha Baru - 8.906 56.308 76.169 96.514 112.403 127.255 140.406 153.923 168.760
Jum lah Beban Pokok Penjualan 182.642.132 185.190.594 190.755.217 196.525.009 202.438.931 208.530.159 214.799.057 221.254.509 227.901.477 234.747.826 241.800.479
LABA-(RUGI) KOTOR 5.883.172 8.990.470 9.373.217 10.233.694 10.763.937 11.310.102 11.806.364 12.299.324 12.781.537 13.277.483 13.799.312
BEBAN USAHA/OPERASIONAL
Eksisting :
Beban Penjualan/Pemasaran 1.154.046 1.252.285 1.289.854 1.328.549 1.368.406 1.409.458 1.451.742 1.495.294 1.540.153 1.586.357 1.633.948
Beban Administrasi dan Umum 2.707.982 2.887.821 3.079.603 3.284.121 3.502.221 3.734.806 3.982.837 4.247.339 4.529.408 4.830.208 5.150.986
Pengem bangan Usaha Baru :
undistributed operating cost - 34.156 167.641 177.031 186.952 197.433 208.508 220.210 232.574 245.640
Base Fee (2,0% Dari Pendapatan Bruto Usaha Baru) - 5.405 36.140 52.214 68.755 81.233 92.821 102.988 113.388 124.831
Incentive Management Fee (7,0% Dari Laba Operasional Bruto/Gross Operating Profits) - 2.495 17.667 25.292 33.135 39.062 44.567 49.395 54.335 59.768
FF & E Reserve (3,0% Dari Pendapatan Bruto Usaha Baru) - 1.663 11.778 16.861 22.090 26.042 29.711 32.930 36.223 39.846
Marketing Fee (2,0% Dari Pendapatan Bruto Usaha Baru) - 11.031 43.765 45.953 48.251 50.663 53.196 55.856 58.649 61.581
Pre Opening Fees - - - - - - - - - -
Jum lah Beban Usaha 3.862.028 4.140.106 4.424.206 4.889.661 5.187.979 5.503.445 5.829.012 6.171.437 6.530.940 6.911.735 7.316.600
LABA-(RUGI) USAHA - (EBITDA) 2.021.144 4.850.364 4.949.011 5.344.032 5.575.958 5.806.657 5.977.353 6.127.887 6.250.597 6.365.748 6.482.712
Penyusutan dan Amortisasi - Eksisting 4.312.181 4.312.181 4.312.181 4.221.174 4.201.080 4.201.080 4.201.080 4.201.080 1.818.352 73.090 73.090
Penyusutan dan Amortisasi - Pengembangan Usaha Baru 30.473 203.155 203.155 203.155 203.155 203.155 203.155 203.155 203.155 203.155
LABA-(RUGI) USAHA - Setelah Penyusutan dan Am ortisasi -
(EBIT) (2.291.037) 507.710 433.675 919.703 1.171.723 1.402.422 1.573.118 1.723.652 4.229.090 6.089.503 6.206.467
PENDAPATAN (BEBAN) LAIN-LAIN
Pendapatan Operasi Lain-Lain 949.986
Pendapatan Bunga Bank 3.359.576
Laba-(Rugi) Selisih Kurs Mata Uang Asing - Bersih (32.846)
(Rugi) Laba pelepasan atau penjualan Aset Tetap -
Beban Operasi Lain-lain (317.161)
Beban Keuangan (64.036)
Jum lah Pendapatan (Beban) Lain-Lain 3.895.519 - - - - - - - - - -
LABA-(RUGI) SEBELUM PAJAK PENGHASILAN - (EBT) 1.604.482 507.710 433.675 919.703 1.171.723 1.402.422 1.573.118 1.723.652 4.229.090 6.089.503 6.206.467
538.183 578.547 704.145 752.422 773.509 786.760 791.378 3.169.232 4.899.203 4.872.501
TAKSIRAN PAJAK PENGHASILAN (30.473)
Pajak Final (405.276) - - - - - - - - - -
(Beban) Manfaat Pajak Penghasilan Eksiting (2.643.922) (118.400) (127.280) (154.912) (165.533) (170.172) (173.087) (174.103) (697.231) (1.077.825) (1.071.950)
(Beban) Manfaat Pajak Penghasilan KBLI baru - - (47.423) (92.246) (138.361) (172.999) (205.100) (233.169) (261.866) (293.473)
LABA-(RUGI) BERSIH TAHUN BERJALAN / EAT (1.444.716) 389.310 306.394 717.369 913.944 1.093.889 1.227.032 1.344.449 3.298.691 4.749.812 4.841.044
Penghasilan Kom prehensif Lain :
Pengukuran Kembali atas Program imbalan pasti (258.665)
Beban Pajak Terkait -
Kerugian yang belum direalisasi atas investasi pada instrumen utang -
Penghasilan Kom prehensif Lain Setelah Pajak (258.665) - - - - - - - - - -
Laba-Rugi Ditahan Aw al Tahun 22.957.607 21.254.226 21.643.536 21.949.930 22.667.299 23.581.242 24.675.131 25.902.163 27.246.612 30.545.302 35.295.115
LABA-RUGI DITAHAN AKHIR TAHUN 21.254.226 21.643.536 21.949.930 22.667.299 23.581.242 24.675.131 25.902.163 27.246.612 30.545.302 35.295.115 40.136.159
7.3.3. Perhitungan Tingkat Discount Factor
Model Arus kas dalam proses studi kelayakan atas usaha Perusahaan adalah menggunakan free cash flow to firm (FCFF).
atau arus kas bersih yang akan diterima oleh Perusahaan dimasa yang akan datang selama periode proyeksi dan
masa/periode kekal. Arus kas bersih yang akan diterima Perusahaan didapat dari:
FCFF = EAT + D + ΔWC + ΔI + (1-t)*i
dimana:
FCFF : arus kas bersih untuk pemegang saham
EAT : laba bersih setelah pajak
D : depresiasi dan amortisasi
∆WC : perubahan modal kerja bersih
∆I : perubahan arus kas investasi/capex
(1-t)*i : Bunga setelah pajak
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 91
Page 155
Tingkat diskonto yang relevan adalah biaya modal untuk kapital yang ditentukan dengan Weighted Average Cost of
Capital (WACC) dengan menggunakan persamaan sebagai berikut:
WACC = (1- t) x Kd x [CoD)] + (Ke x [CoE)]
dimana:
WACC = Biaya modal untuk kapital
T = tarif pajak marginal
Kd = Biaya modal atas Hutang
Ke = Biaya modal atas Ekuitas
CoD = Porsi Hutang
CoE = Porsi Ekuitas
Untuk mencari nilai WACC maka harus dihitung dulu Nilai Biaya Modal atas Ekuitas dengan rumus sebagai berikut:
E( Ri ) = R f + ( RPm )
dimana:
E(Ri) : balikan yang diharapkan dari suatu sekuritas tertentu
Rf : tingkat balikan yang tersedia untuk sekuritas bebas risiko (risk free rate)
β : beta
RPm : premi risiko ekuitas untuk pasar secara keseluruhan (equity risk premium)
Rf adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-instrumen yang dianggap tidak memiliki kemungkinan gagal bayar. Di
Indonesia. instrumen bebas risiko yang dapat dipilih adalah tingkat bunga obligasi Pemerintah untuk jangka panjang.
Untuk penilaian ini. instrumen bebas risiko yang digunakan didasarkan pada obligasi dalam mata uang USD yang
berdurasi paling cepat 25 tahun dengan tingkat yield sebesar 3,05%. Dalam penilaian ini kami mengimplementasikan
tingkat suku bunga bebas resiko adalah sebesar 3,05% dan angka tersebut akan digunakan sebagai tingkat balikan bebas
risiko (Rf).
Tabel 21. Seri Obligasi
Seri Obligasi Jatuh Tempo (Yield)
INDON 51 12 Januari 2051 3,05%
RPm adalah selisih antara tingkat bunga investasi bebas risiko dengan tingkat balikan investasi dalam bentuk penyertaan.
Penentuan equity market risk premium memasukkan premi untuk risiko spesifik negara (country-specific risk premiums)
seperti volatilitas harga saham untuk menghasilkan base equity market risk premium. Dengan mengikutsertakan risiko-
risiko ini. dihasilkan tingkat diskonto yang mengakomodasi perubahan-perubahan sentimen jangka pendek di sekuritas
pada pasar negara berkembang (emerging market). Untuk penilaian ini. kami menggunakan tingkat premi risiko sebesar
6,69%. Berdasarkan hasil riset Aswath Damodaran (Stern Business School. New York University). dimana disebutkan
bahwa tingkat premi risiko untuk pasar Indonesia adalah sebesar 6,69%. kami meyakini bahwa country risk telah tercover
pada risk free. sehingga risk premium yang kami perhitungkan adalah sebesar 6,69%.
Beta (β) adalah faktor untuk meliput risiko sistematis dari suatu ekuitas. Beta akan dikalikan dengan market risk premium
untuk mendapatkan equity risk premium. Untuk memperoleh faktor beta yang sesuai dan akan digunakan dalam
perhitungan nilai pasar Obyek Transaksi kami menggunakan pembanding dari industri Perusahaan yaitu Textiles, Apparel
& Luxury Goods dan Real Estate Management & Development.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 92
Page 156
Dalam perhitungan digunakan beta dari Perusahaan-Perusahaan tersebut sebagai beta untuk menghitung cost of equity
Perusahaan. dimana beta tersebut dihitung dari rata-rata unlevered beta. Cara ini dilakukan untuk menetralisir pengaruh
leverage yang ada di masing-masing Perusahaan terhadap beta. Perusahaan yang sama dengan leverage yang berbeda
akan memiliki cost of equity yang berbeda pula. oleh karena itu pengaruh leverage yang ada di tiap Perusahaan perlu
dinetralisir dengan cara menghitung unlevered beta.
Unlevered beta dihitung dengan formula sebagai berikut:
βL
βu =
1 + (1-T) x DER
dimana:
T : Tingkat pajak
DER : Debt to equity ratio
βL : Beta levered, yaitu ukuran risiko sistematis dari suatu saham yang diukur secara obyektif dari responsivitas
pengembalian Perusahaan terhadap pergerakan pengembalian portofolio pasar apabila dibandingkan
dengan portofolio pasar dengan pengaruh hutang.
Βu : Beta unlevered. yaitu ukuran risiko sistematis dari suatu saham yang diukur secara obyektif dari responsivitas
pengembalian Perusahaan terhadap pergerakan pengembalian portofolio pasar apabila dibandingkan
dengan portofolio pasar tanpa pengaruh hutang.
Unlevered beta rata-rata Perusahaan pembanding yang diperoleh dari perhitungan ini kemudian di-relever dengan
tingkat leverage yang berlaku pasar untuk memperoleh beta yang sesuai untuk mendiskonto AKB Perusahaan tersebut
dengan formula sebagai berikut:
βL = βu x (1 + (1-T) x DER)
Unlevered beta Perusahaan sejenis yang akan digunakan sebagai dasar perhitungan beta untuk Perusahaan adalah
sebagai berikut:
Tabel 22. Beta Levered dan Beta Un-Levered Perusahaan Pembanding
LT Debt to Equity
No. Com pany Nam e Negara Industry Group Beta Levered Effective Tax Rate Beta Un-Levered
Ratio (D E R)
1 China Weaving Materials Holdings Ltd Hong Kong Textiles, Apparel & Luxury Goods 8,25% 0,0097 -154,35% 0,0080
2 Amarjothi Spinning Mills Ltd India Textiles, Apparel & Luxury Goods 25,13% 0,1860 40,45% 0,1618
3 SK International Export Ltd India Textiles, Apparel & Luxury Goods 0,63% 0,5152 -1,28% 0,5119
4 Fujian Fynex Textile Science & Technology Co Ltd China Textiles, Apparel & Luxury Goods 1,34% 0,5194 -24,75% 0,5109
5 Trisula Textile Industries Tbk PT Indonesia Textiles, Apparel & Luxury Goods 6,92% 1,1744 41,97% 1,1291
6 Divyadhan Recycling Industries Ltd India Textiles, Apparel & Luxury Goods 3,49% 0,1247 44,90% 0,1223
7 Indorama Synthetics Tbk Indonesia Textiles, Apparel & Luxury Goods 20,28% 0,3635 31,42% 0,3191
8 Inocycle Technology Tbk PT Indonesia Textiles, Apparel & Luxury Goods 2,90% 0,8100 -7,91% 0,7854
9 Multi Spunindo Jaya Tbk PT Indonesia Textiles, Apparel & Luxury Goods 0,07% 0,4703 0,56% 0,4700
10 Veekayem Fashion & Apparels Ltd India Textiles, Apparel & Luxury Goods 21,19% 0,6041 23,57% 0,5199
11 Hang Lung Group Ltd Hong Kong Real Estate Management & Development 32,15% 0,5832 40,68% 0,4898
12 Hang Lung Ppt Hong Kong Real Estate Management & Development 33,69% 0,6807 41,23% 0,5682
13 Seazen Group Ltd China Real Estate Management & Development 49,02% 2,4692 94,75% 2,4072
14 Hysan Development Co Ltd Hong Kong Real Estate Management & Development 42,68% 0,7514 50,00% 0,6193
15 Red Star Macalline Group Corp Ltd China Real Estate Management & Development 41,39% 1,1231 7,45% 0,8121
16 Sino Harbour Group Holdings Ltd China Real Estate Management & Development 22,98% 0,2348 77,34% 0,2232
17 K Wah International Holdings Ltd Hong Kong Real Estate Management & Development 23,01% 0,5570 41,07% 0,4905
18 Liu Chong Hing Investment Ltd Hong Kong Real Estate Management & Development 20,19% 0,2600 3,95% 0,2178
19 Shun Tak Holdings Ltd Hong Kong Real Estate Management & Development 33,79% 0,8290 -24,42% 0,5836
20 Guangzhou R&F Properties Co Ltd China Real Estate Management & Development 29,91% 1,4322 -20,06% 1,0538
21 Shenzhen Heungkong Holding Co Ltd China Real Estate Management & Development 32,18% 0,6251 -42,10% 0,4290
22 Agung Podomoro Land Tbk Indonesia Real Estate Management & Development 31,99% 0,4185 21,57% 0,3345
23 Asian Pac Holdings Bhd Malaysia Real Estate Management & Development 24,85% 0,3919 24,68% 0,3302
24 BEDI Bhd Malaysia Real Estate Management & Development 27,20% 0,8190 30,33% 0,6885
25 CIC Group JSC Vietnam Real Estate Management & Development 43,18% 0,3142 20,77% 0,2341
26 EcoFirst Consolidated Bhd Malaysia Real Estate Management & Development 33,21% 0,2299 -2,78% 0,1714
27 Golden Land Bhd Malaysia Real Estate Management & Development 44,14% 0,3152 -57,30% 0,1860
28 Hong Fok Corporation Ltd Singapore Real Estate Management & Development 22,88% 0,1283 9,90% 0,1064
29 Kerjaya Prospek Property Bhd Malaysia Real Estate Management & Development 26,41% 0,2303 24,49% 0,1920
30 LBS Bina Group Bhd Malaysia Real Estate Management & Development 45,94% 0,4725 38,61% 0,3686
31 Sime Darby Property Bhd Malaysia Real Estate Management & Development 23,77% 0,3910 33,41% 0,3376
32 SJ Group JSC Vietnam Real Estate Management & Development 21,18% 0,2436 20,05% 0,2083
33 SP Setia Bhd Malaysia Real Estate Management & Development 30,51% 1,1777 37,72% 0,9897
34 Sunsuria Bhd Malaysia Real Estate Management & Development 31,51% 0,1266 34,49% 0,1050
35 Teladan Setia Group Bhd Malaysia Real Estate Management & Development 38,99% 0,3327 29,22% 0,2607
36 Wing Tai Holdings Ltd Singapore Real Estate Management & Development 34,23% 0,2303 -14,62% 0,1654
Nilai Rata-Rata Tertim bang - Market Multiple Average Debt To Equity Ratio dan Beta Un-Levered 25,87% 0,4753
Sumber: diolah dari http://www.stern.nyu.edu/
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 93
Page 157
Dari data tabel sebelumnya. tampak bahwa rata-rata dari unlevered beta dari Perusahaan Pembanding adalah sebesar
0,4753.
Untuk kepentingan penilaian. komposisi pendanaan dihitung berdasarkan Long Term debt to equity ratio pada industri
sejenis. Sehingga diperoleh DER sebesar 25,84% yang akan digunakan sebagai DER yang mewakili Perusahaan. Dengan
demikian. beta unlevered Perusahaan pembanding harus di-levered dengan DER tersebut. sehingga diperoleh beta
sebesar 0,5711 dengan tarif pajak 22%.
βL = βu x (1 + (1-T) x DER)
βL = 0,4753 x (1 + (1-22%) x 25,84%) = 0,5711
Dengan demikian diperoleh Market Risk Premium adalah (0,5711 x 6,69%) sebesar 3,82347%.
Biaya Modal Atas Ekuitas
Berdasarkan nilai beta sebesar 1.09 maka dengan menggunakan persamaan CAPM diperoleh biaya modal atas ekuitas
Perusahaan adalah 5,26%. sebagaimana tampak dalam perhitungan di bawah ini.
Ke = Rf + (β x RPm) - RBDS = 3,05% + (0,5711 x 6,69%) – 1,62% = 5,26%%
RBDS (Rating Based Default Spread). merupakan penyesuaian country default spread Indonesia pada desember 2025
yaitu sebesar 1,62%. berdasarkan hasil riset Aswath Damodaran (New York University Business School).
Penentuan Biaya Modal Untuk Hutang
Karena perhitungan nilai fairness opinion Perusahaan dilakukan dengan mendiskonto tingkat kembalian terhadap
keseluruhan kapital (free cash flow to capital). maka tingkat diskonto yang digunakan adalah tingkat diskonto yang
merupakan rata-rata tertimbang biaya modal. baik yang berasal dari pinjaman jangka panjang maupun yang berasal dari
penyertaan.
Penentuan posisi tingkat leverage yang optimal adalah mencari titik dimana tambahan penghematan pajak yang berasal
dari tambahan hutang akan sama dengan tambahan biaya bunga sebagai akibat dari risiko gagal bayar yang diantisipasi
dari keberadaan keseluruhan hutang. Biaya hutang diperoleh dari rata-rata suku bunga pinjaman dalam USD yaitu
sebesar 6% dengan perhitungan sebagai berikut:
Tabel 23. Suku Bunga Bank Pemerintah
Uraian Des 2025 (%)
Suku Bunga Pinjaman dalam USD 6%
Kd = i x ((1-T)
Kd = 6% x (1-22%) = 4,68%
Untuk kepentingan penilaian. komposisi pendanaan dihitung berdasarkan kinerja perbandingan interest bearing debt
dengan ekuitas pasar pada per 31 Desember 2025 yang akan digunakan dalam proyeksi struktur keuangan jangka panjang
Perusahaan. yaitu sebesar 20,53%. sedangkan sisanya yaitu sebesar 79,47% akan dipenuhi dengan modal sendiri. Dengan
mempertimbangkan faktor-faktor di atas dan kekuatan/kelebihan serta risiko yang dihadapi. Kami berpendapat bahwa
tingkat diskonto sebesar 11,26% untuk Perusahaan adalah wajar untuk mendiskonto arus kas bersih dengan perhitungan
sebagai berikut:
Tabel 24. Perhitungan DISCOUNT FACTOR/WACC
Keterangan Komposisi Modal Biaya Modal WACC
Interest Bearing Debt 20,53% 4,68% 0,96%
Ekuitas 79,47% 5,26% 4,18%
Weighted Average Cost of Capital (WACC) 5,14%
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 94
Page 158
7.3.4. Analisa Proyeksi Laba Rugi Perusahaan Tanpa Rencana Pengembangan Usaha
Analisa Profitability Rasio
Analisis profitabilitas adalah analisis untuk mengetahui kemampuan Perusahaan dalam usahanya mendapatkan laba
(profit) dari pendapatan (earning) terkait penjualan. Jenis-jenis rasio profitabilitas dipakai untuk memperlihatkan
seberapa besar laba atau keuntungan yang diperoleh dari kinerja suatu Perusahaan. Sebagai gambaran bagaimana
Perusahaan mendapatkan laba dalam penambahan kegiatan usahanya terdapat pada tabel berikut ini:
Tabel 25. Analisa Profitability Rasio – Tanpa Pengembangan Usaha (Terhadap Jumlah Penjualan)
ANALISA PROFITABILITY RATIO Average 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Gross Profit Margin (LABA-RUGI KOTOR) 4,63% 4,63% 4,63% 4,63% 4,63% 4,63% 4,63% 4,63% 4,63% 4,63% 4,63%
Earning Before Interest,Tax,Depr & Amort (EBITDA) 2,24% 2,50% 2,45% 2,39% 2,33% 2,28% 2,22% 2,15% 2,09% 2,02% 1,95%
Earning Before Tax (EBT) 0,75% 0,28% 0,29% 0,34% 0,35% 0,35% 0,35% 0,34% 1,33% 1,99% 1,92%
Net Profit Margin (EAT) 0,59% 0,22% 0,23% 0,27% 0,28% 0,28% 0,27% 0,27% 1,04% 1,55% 1,50%
Dari hasil analisa proyeksi laba-Rugi – Tanpa Pengembangan Usaha, menunjukkan tingkat Analisa Profitability Rasio
Proyek/Usaha ini diperoleh angka rata-rata rasio positif, dimana hal ini tercermin pada tabel sebagai berikut:
• Rata-rata Profitability Ratio Gross Profit Margin selama masa proyeksi 2026 s/d 2035 adalah sebesar 4,63%
• Rata-rata Profitability Ratio EBITDA selama masa proyeksi 2026 s/d 2035 adalah sebesar 2,24%.
• Rata-rata Profitability Ratio Earning Before Tax/EBT selama masa proyeksi 2026 s/d 2035 adalah sebesar 0,75%.
• Rata-rata Profitability Ratio Net Profit Margin/EAT selama masa proyeksi 2026 s/d 2035 adalah sebesar 0,59%.
Profitabilitas Perusahaan dari tanpa penambahan kegiatan usaha yang digambarkan dalam persentase EBITDA terhadap
pendapatan mengalami penurunan selama masa proyeksi tahun 2026 sampai dengan 2030.
7.3.5. Analisa Proyeksi Laba Rugi Perusahaan dengan Rencana Pengembangan Usaha
Analisa Profitability Rasio
Analisis profitabilitas adalah analisis untuk mengetahui kemampuan Perusahaan dalam usahanya mendapatkan laba
(profit) dari pendapatan (earning) terkait penjualan. Jenis-jenis rasio profitabilitas dipakai untuk memperlihatkan
seberapa besar laba atau keuntungan yang diperoleh dari kinerja suatu Perusahaan. Sebagai gambaran bagaimana
Perusahaan mendapatkan laba dalam penambahan kegiatan usahanya terdapat pada tabel berikut ini:
Tabel 26. Analisa Profitability Rasio – Dengan Pengembangan Usaha (Terhadap Jumlah Penjualan)
ANALISA PROFITABILITY RATIO Average 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Gross Profit Margin (LABA-RUGI KOTOR) 5,10% 4,63% 4,68% 4,95% 5,05% 5,14% 5,21% 5,27% 5,31% 5,35% 5,40%
Earning Before Interest,Tax,Depr & Amort (EBITDA) 2,58% 2,50% 2,47% 2,58% 2,62% 2,64% 2,64% 2,62% 2,60% 2,57% 2,54%
Earning Before Tax (EBT) 1,02% 0,26% 0,22% 0,44% 0,55% 0,64% 0,69% 0,74% 1,76% 2,46% 2,43%
Net Profit Margin (EAT) 0,79% 0,20% 0,15% 0,35% 0,43% 0,50% 0,54% 0,58% 1,37% 1,92% 1,89%
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 95
Page 159
Dari hasil analisa proyeksi laba-Rugi - Tanpa Pengembangan Usaha, menunjukkan tingkat Analisa Profitability Rasio
Proyek/Usaha ini diperoleh angka rata-rata rasio positif, dimana hal ini tercermin pada tabel sebagai berikut:
• Rata-rata Profitability Ratio Gross Profit Margin selama masa proyeksi 2026 s/d 2035 adalah sebesar 5,10%
• Rata-rata Profitability Ratio EBITDA selama masa proyeksi 2026 s/d 2035 adalah sebesar 2,58%.
• Rata-rata Profitability Ratio Earning Before Tax/EBT selama masa proyeksi 2026 s/d 2035 adalah sebesar 1,02%.
• Rata-rata Profitability Ratio Net Profit Margin/EAT selama masa proyeksi 2026 s/d 2035 adalah sebesar 0,79%.
Rasio Profitabilitas Perusahaan dari dengan penambahan kegiatan usaha mengalami kenaikan selama masa proyeksi
tahun 2026 sampai dengan 2035.
7.3.6. Analisa Kelayakan Usaha untuk Rencana Pengembangan Usaha
Berdasarkan asumsi-asumsi yang telah disampaikan maka Parameter-parameter kelayakan dapat disampaikan sebagai
berikut:
• Internal Rate of Return (IRR)
IRR merupakan nilai tingkat pengembalian investasi pada saat NPV Perusahaan sama dengan 0, yang artinya tingkat
pengembalian dan risiko dari total investasi pada saat ini adalah sama dengan tingkat pengembalian dan risiko pasar.
Sehingga apabila IRR proyek lebih besar dari WACC, maka proyek ini layak dikerjakan dan apabila IRR proyek lebih
kecil dari WACC maka proyek ini tidak layak dikerjakan.
Tabel 27. Proyeksi Internal Rate of Return (IRR)
Analisa IRR (%)
Tanpa Pengembangan ~ (Tidak Terhingga)
Dengan Pengembangan 48,32%
Inkremental 12,70%
Rencana pengembangan usaha memberikan nilai IRR yang sangat tinggi.
• Net Present Value (NPV)
NPV merupakan nilai dari total investasi yang dikeluarkan pada awal periode setelah ditambah arus kas bersih yang
akan diterima oleh Perusahaan setiap tahun sampai akhir tahun periode proyek. Dengan membandingkan antara
total investasi yang dikeluarkan pada awal periode proyek dan total arus kas yang akan diterima setiap tahun, maka
dapat diketahui apabila proyek tersebut menghasilkan NPV positif maka proyek ini layak dikerjakan apabila
menghasilkan NPV negatif maka proyek ini tidak layak dikerjakan.
Tabel 28. Proyeksi Net Present Value (NPV)
Analisa NPV (Rp)
Tanpa Pengembangan 54.726.386
Dengan Pengembangan 64.685.379
Inkremental 9.958.993
Proyek dengan pengembangan usaha memberikan nilai kini yang lebih baik dengan nilai incremental sebesar
9,9 miliar rupiah.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 96
Page 160
• Profitability Index (PI/BCR)
PI merupakan rasio yang digunakan untuk mengetahui nilai tambah dari investasi yang dilakukan pada awal periode
Perusahaan. Nilai tambah yang didapat dari investasi diperhitungkan dengan membagi total investasi proyek pada
awal periode dengan jumlah arus kas yang dihasilkan selama periode berjalannya proyek. Apabila PI dihasilkan dari
suatu proyek sama dengan1 (satu) maka arus kas dari proyek setiap tahun tidak menghasilkan nilai tambah, apabila
PI lebih besar dari 1 (satu), maka nilai arus kas yang dihasilkan dari proyek setiap tahun menghasilkan nilai tambah
bagi Perusahaan sedangkan PI lebih kecil dari 1 (satu), maka nilai arus kas yang dihasilkan dari proyek setiap tahun
tidak menghasilkan nilai tambah bagi Perusahaan. Dalam menganalisis PI suatu proyek maka kelayakan dapat dinilai
apabila nilai PI lebih dari 1 (satu).
Tabel 29. Proyeksi Profitability Index (PI/BCR)
Analisa PI/BCR (Kali)
Tanpa Pengembangan 6,09
Dengan Pengembangan 4,42
Inkremental 2,59
Proyek dengan pengembangan usaha memberikan nilai PI menjadi 4,42kali.
• Payback Period
Payback Period tidak ada kriteria, hanya menunjukkan tingkat pengembalian investasi. Payback Period adalah dicapai
selama 4,61 tahun (4 tahun 8 bulan), yang terhitung sejak tahun 2026.
Tabel 30. Proyeksi Payback Period
Payback Periode Tahun
Tanpa Pengembangan 0,00
Dengan Pengembangan 4,61
Inkremental 9,79
Proyek dengan rencana pengembangan memberikan masa pengembalian yang relative cukup baik.
• Break Even Point (BEP)
Titik impas atau break even point (BEP) adalah keadaan suatu usaha yang tidak memperoleh laba dan tidak
menderita rugi atau dengan kata lain suatu usaha dikatakan impas jika jumlah pendapatan (revenue) sama dengan
jumlah biaya, atau apabila laba kontribusi hanya dapat digunakan untuk menutup biaya tetap saja. Perhitungan BEP
untuk Rupiah pada proyeksi Dengan Rencana Penambahan Kegiatan Usaha adalah sebagai berikut:
Tabel 31. Proyeksi Break Even Point
BEP Rata-Rata (%)
Tanpa Pengembangan 51,67%
Dengan Pengembangan 49,36%
Inkremental 28,68%
Tingkat BEP untuk rencana pengembangan usaha memberikan tingkat break event point yang relatif baik, dimana
BEP dengan pengembagan usaha dicapai pada tingkat 49,36%.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 97
Page 161
• Analisis Sensitivitas Inkremental Setelah Adanya Penambahan KBLI
Analisis sensitivitas yang dilakukan menunjukkan bahwa proyek sangat sensitif terhadap semua unsur sensitifitas
yang dianalisa, yaitu penurunan pendapatan dan kenaikan harga pokok Penjualan. Analisa sensitifitas inkremental
atas penambaha KBLI disajikan pada tabel berikut:
Tabel 32. Analisa Sensitivitas Inkremental setelah adanya Penambahan KBLI
NORMAL
U R A I A N CONDITION CHANGE
CONDITION
1. Pendapatan Turun 0,000% 0,089% 0,177% 0,266%
Net Present Value (NPV) 9.958.993 4.979.497 (0) (4.979.497)
Internal Rate of Return (IRR) 12,7% 9,21% 5,14% 0,06%
Profitability Index (PI) 2,5896 2,0617 1,5337 1,0058
Payback Period 9,79 9,9 10,1 10,5
2. Harga Pokok Naik 0,000% 0,094% 0,187% 0,281%
Net Present Value (NPV) 9.958.993 4.979.497 (0) (4.979.497)
Internal Rate of Return (IRR) 12,70% 9,21% 5,14% 0,07%
Profitability Index (PI) 2,5896 2,0618 1,5340 1,0062
Payback Period 9,79 9,92 10,13 10,49
Rencana penambahan KBLI tersebut sangat sensitif terhadap penurunan pendapatan dimana dengan adanya
penurunan pendapatan diatas 0,177% rencana penambahan KBLI tersebut menjadi tidak layak. Hal yang sama juga
terjadi pada kenaikan Harga pokok penjualan, dimana dengan adanya kenaikan harga pokok penjualan sebesar
0,187% maka penambahan KBLI tersebut menjadi tidak layak.
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 98
Page 162
8. KESIMPULAN
8.1. Kajian Kelayakan Keuangan
Dari Kajian Kelayakan Keuangan, menunjukkan bahwa rencana Perusahaan untuk menambah kegiatan usaha barunya
memenuhi kriteria kelayakan dengan variabel-variabel sebagai berikut:
• Net Present Value ( NPV ) > 0 --> Layak
Net Present Value (NPV) menunjukkan angka yang positif yaitu diperoleh sebesar IDR 9.958.993, pada tingkat discount
factor sebesar 5,14%
• Internal Rate of Return (IRR) > Discount Rate --> Layak
Internal Rate of Return (IRR) merupakan tingkat pengembalian yang dihasilkan dalam proyeksi ini adalah sebesar 12,70%
yang berarti lebih besar dari tingkat diskon faktor yang diasumsikan sebesar 5,14% per tahun.
• Profitability Index ( PI ) > 1 --> Layak
Profitability Index (PI) atau Benefit Cost Rasio (BCR) yang dihasilkan adalah sebesar 2,59 yang berarti lebih besar dari 1
(satu).
• Payback Period ( PP )
Payback Period adalah dicapai selama 9,79 tahun (9 tahun 10 bulan), yang terhitung sejak tahun 2026.
8.2. Kesimpulan Studi Kelayakan
Karena proyek tersebut memberikan NPV sebesar 9,9 Miliar rupiah dan pencapaian IRR yang baik dengan pengembangan
usaha diperoleh sebesar 12,7%. Dengan demikian, berdasarkan analisis atas Kelayakan Pasar, Kelayakan Teknis,
Kelayakan Pola Bisnis, Kelayakan Model Manajemen, dan Kelayakan Keuangan, dapat disimpulkan bahwa rencana
penambahan kegiatan usaha yang sesuai dengan Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI) 68111 - Aktivitas
Pengembangan Bangunan dan Lahan Hunian, 68112 - Aktivitas Penyewaan Bangunan dan Lahan Hunian Milik Sendiri
atau Sewa, 68124 - Penyewaan Tempat Penyelenggaraan Aktivitas Pertemuan, Perjalanan Intensif, Konvensi, dan
Pameran, serta Acara Khusus dan 68125 - Pengelolaan Pusat Perbelanjaan adalah LAYAK, karena akan mendatangkan
tambahan manfaat bagi Perusahaan. Seluruh kajian ini kami sampaikan dengan catatan semua asumsi yang diterapkan dalam
Studi Kelayakan ini dapat dipenuhi.
---end report – hapus jangan lupa
Lampiran Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK 99
Page 163
PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK LAMPIRAN LAPORAN STUDI KELAYAKAN PENAMBAHAN BIDANG USAHA
Page 164
Page 165
Page 166
Page 167
--end of lampiran—jgn lupa hapus
Page 168
Names mentioned 83 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
person
H. Thamrin
p.5 ×6
unresolved
org
KJPP Anas Karim Rivai dan Rekan
p.5 ×4
unresolved
org
KJPP Anas Karim Rivai
p.5 ×7
unresolved
org
Rekan
· Penilai
p.5 ×2
unresolved
org
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
p.6 ×2
unresolved
org
Studi Kelayakan Penambahan bidang usaha PT TIFICO FIBER INDONESIA, TBK
p.6 ×2
unresolved
org
KUALIFIKASI PENILAI KJPP Anas Karim Rivai dan Rekan
p.7 ×2
unresolved
org
KJPP AKR
p.7 ×7
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.7 ×2
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Anas Karim Rivai dan Rekan
p.7 ×2
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Anas Karim Rivai
p.7 ×2
unresolved
org
Young Global Limited
p.8 ×8
unresolved
org
Purwantono
p.8 ×16
unresolved
org
P.T. Teijin Indonesia Fiber Corporation
p.8 ×8
unresolved
person
Shanti Indah Lestari
p.8 ×11
unresolved
org
Direktorat Jenderal Administrasi Hukum Umum
p.9 ×4
unresolved
org
Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia
p.9 ×6
unresolved
org
Kementerian Hukum dan HAM. Sertifikat
p.9 ×4
unresolved
—
Joy Matthew Pangemanan
· Corporate Secretary
p.9 ×4
unresolved
org
PT Tifico
p.9 ×4
unresolved
person
Ir. Lasidi
p.9 ×8
unresolved
org
Bank Indonesia
p.9 ×53
unresolved
person
Eliza Pondaag
· Notaris
p.10 ×5
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia
p.10 ×2
unresolved
org
PT Prospect Motor (Pengendali)
p.11 ×2
unresolved
org
PT Hermawan Sentral Investama
p.11 ×3
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.11 ×3
unresolved
org
Teijin Frontier Co., Ltd.
p.23 ×3
unresolved
org
PT Indo Kordsa Polyester.
p.23 ×3
unresolved
org
PT Indorama Ventures Indonesia
p.40 ×2
unresolved
org
Kota Nusantara
p.41 ×2
unresolved
org
Pemerintah Kota Surabaya
p.42 ×2
unresolved
org
Menteri Perdagangan
p.45 ×2
unresolved
org
Bapepam-LK
p.45 ×4
unresolved
org
Negeri
p.45 ×2
unresolved
org
SAAT INSPEKSI LAPANGAN KJPP Anas Karim Rivai dan Rekan
p.48
unresolved
org
Direktorat Jenderal Kekayaan Intelektual
p.48 ×2
unresolved
org
PT Cargill Indonesia
p.56 ×4
unresolved
person
Yanuar Ari Wibowo, S.P., MAPPI (Cert.)
· Rekan – Penilai Bisnis
p.58 ×6
unresolved
org
Studi Kelayakan Bisnis. KJPP Anas Karim Rivai dan Rekan
p.59
unresolved
person
Moh. Ikbal
p.59
unresolved
org
PT Ineos Aromatics Indonesia
p.112
unresolved
org
PT Merak Chemical Indonesia
p.112
unresolved
org
Sabic Asia Pacific Pte. Ltd.
p.112
unresolved
org
PT Sadikun Niagamas Raya
p.112
unresolved
org
PT World Yamatex Spinning Mills
p.113
unresolved
org
PT Tawekal Megah Laksana
p.113
unresolved
org
PT Pacific Poly
p.113
unresolved
org
PT Subah Spinning Mills
p.113
unresolved
org
PT Indonesia Toyobo Film Solution. Pasar
p.113
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.500
11698 ms
12 Sep 2026 22:29
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': 'Tanda Tangan',
'assets': [{'area_sqm': None,
'category': 'OTHER',
'description': 'kami menggunakan pembanding dari industri '
'Perusahaan yaitu Textiles, Apparel'}],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': 'kami menggunakan pembanding dari industri Perusahaan yaitu '
'Textiles, Apparel',
'object_truncated': True,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': '2025-12-31',
'value': '3442.26'}