20250325_MEGA_Informasi Transaksi Afiliasi_31871149_lamp9.pdf

. KANTOR JASA PENILAI PUBLIK

Herman Meirizki dan Rekan
Konter Pusat Jakarta : Kep. Menkeu No. 350/Km.1/2016
Bidang Jasa : Penilai Properti : Wilayah Kerja : Republik Indonesia

The Akkas Commercial Building Lt.6, Jl. TB. Simatupang No. 23, RT 11 RW 04,

IEEE Toniung Barat, Jagakarsa, Jakarta Selatan, DKI Jakarta 12530

PENDAHULUAN
Jakarta, 13 Maret 2025
No.File : 00295/2.0120-00/PI/07/0374/1/111/2025
Perihal : Penilaian Aset
Kepada Yth.
PT BANK MEGA TBK

Menara Bank Mega

Jalan Kapten P. Tendean Kav. 12-14A

Kelurahan Mampang Prapatan, Kecamatan Mampang Prapatan
Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta

Dengan hormat,

Berdasarkan Surat Proposal Penawaran Jasa Penilaian Aset No. 011507/SP/HMR-JKT/PP-
LR/2025 yang telah disetujui tanggal 30 Januari 2025 tentang Pekerjaan Konsultan untuk
Jasa Penilaian Aset, untuk itu kami telah melakukan inspeksi ke lokasi aset yang dimaksud
dalam rangka penilaian terhadap aset tersebut, sesuai dengan dokumen-dokumen,
pernyataan-pernyataan, dan keterangan-keterangan yang diberikan oleh Pemberi Tugas.

Adapun aset yang dimaksud sebagai objek penilaian adalah:

Ruang Kantor, Mampang Prapatan - Jakarta Selatan

Meliputi ruang kantor dengan luas keseluruhan yang berdasarkan surat perjanjian sewa
ruang 3.9004 meter persegi, yang terdiri dari 1 (satu) Surat Perjanjian Sewa Menyewa
Ruang. Aset tersebut terletak di Menara Bank Mega lantai 10, 20 dan 22, Jalan Kapten P.
Tendean No. 12 - 14A, Kelurahan Mampang Prapatan, Kecamatan Mampang Prapatan,
Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta.

Ruang kantor seluas 3.900,4 meter persegi berdiri diatas bidang tanah berdasarkan SHGB
NIB. 09.02.000000072.0 seluas 4.571 meter persegi dan SHGB NIB. 09.02.000000053.0 seluas
3.429 meter persegi.

STATUS PENILAI
Penilai Publik sebagai penanggung jawab pekerjaan ini adalah :

“ Susi Meirizki, S.T., MAPPI (Cert.)

- No. MAPPI :08-S-02197
- No. Register Penilai : RMK-2017.00334
- No. Ijin Penilai Publik : P-1.13.00374

- Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Properti (P)

LAPORAN PENILAIAN ASET PT BANK MEGA TBK 1

& (021729407271 & hmrvaluation@gmail.com @ www.hmr.co.id
Cabang : Tangerang Selatan (B): Papua Barat (PS): Surabaya (PS): Jakarta Selatan (B)

.

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO ZIN :2.14.0120

mr Herman Meirizki & Rekan
pesan

Business & Property Appraisers

Bertindak dalam kapasitasnya sebagai Penilai Publik dalam proses penilaian properti dan
sebagai Pemimpin Rekan dalam Persekutuan Kantor Jasa Penilai Publik Herman Meirizki
& Rekan selaku penyedia jasa penilaian independen. Dalam proses penilaian properti yang
dilakukan oleh Persekutuan Kantor Jasa Penilai Publik Herman Meirizki dan Rekan akan
melibatkan Penilai yang terdiri dari Penilai Publik dan Tenaga Penilai serta dibantu oleh
Tenaga Pendukung yang kesemuanya merupakan karyawan Persekutuan Kantor Jasa
Penilai Publik Herman Meirizki dan Rekan.

Seluruh Penilai, ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim
penugasan di bawah kordinator Penilai Publik. Penilai tidak sedang memiliki atau
memiliki potensi benturan kepentingan dengan Pemberi Tugas ataupun dengan Objek
Penilaian. Oleh karena itu, Penilai berada dalam posisi untuk memberikan penilaian
Objektif dan tidak memihak. Penilai merupakan Penilai yang berkompeten untuk
melakukan penilaian atas Objek Penilaian, tanpa menggunakan tenaga ahli dari luar.

PEMBERI TUGAS

Pemberi Tugas : PT BANK MEGA TBK

Alamat Kantor : Menara Bank Mega, Jalan Kapten P. Tendean No. 12-14A,
Kelurahan Mampang Prapatan, Kecamatan Mampang Prapatan,
Jakarta Selatan

Pemberi tugas memastikan bahwa dalam waktu yang bersamaan (dalam kurun waktu 2
bulan), aset atau objek penilaian tersebut tidak sedang atau telah dilakukan penilaian lain,
untuk maksud, tujuan, pengguna laporan dan tanggal penilaian yang sama atau
berdekatan.

PENGGUNA LAPORAN

Pengguna Laporan : PT BANK MEGA TBK

Alamat Kantor : Menara Bank Mega, Jalan Kapten P. Tendean No. 12-14A,
Kelurahan Mampang Prapatan, Kecamatan Mampang Prapatan,
Jakarta Selatan

MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN

Maksud kajian ini adalah untuk melakukan verifikasi antara dokumen dan kondisi fisik di
lapangan, memperoleh dan memberikan opini independen atas Nilai Sewa Pasar dari
properti dimaksud sesuai lingkup penugasan yang dapat digunakan sebagai dasar
pertimbangan untuk tujuan Transaksi Atas Objek Properti Sewa dan oleh karenanya
tidak direkomendasikan untuk penggunaan lainnya.

LAPORAN PENILAIAN ASET PT BANK MEGA TBK 2

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14.0120
hmi Herman Meirizki & Rekan

Business & Property Appraisers

Penilaian ini dilaksanakan untuk kepentingan Pasar Modal. Oleh karena itu, dalam
penilaian ini Laporan disusun sesuai Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE OJK
Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian
Properti di Pasar Modal serta mengikuti dan berpedoman kepada Standar Penilaian
Indonesia (SPI) 2018 serta Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).

DASAR NILAI

Dasar Nilai menjelaskan premis fundamental yang mendasari nilai yang dilaporkan,
sebagaimana diatur dalam SPI 101 dan SPI 102. Adalah suatu hal yang kritikal bahwa
Dasar Nilai sesuai dengan persyaratan dan tujuan dari penugasan penilaian, dikarenakan
Dasar Nilai dapat mempengaruhi Penilai dalam menentukan pemilihan metode penilaian,
data masukan dan asumsi serta opini nilai akhir (SPI 2018, KPUP Butir 9-1). Dasar nilai
yang sesuai dengan tujuan penilaian adalah Nilai Sewa Pasar. (SPI 2018, SPI 103 Tabel
Rujukan A.10)

NILAI SEWA PASAR (MARKET RENTAL VALUE)

Nilai Sewa Pasar adalah perkiraan jumlah uang yang dapat diperoleh dari penyewaan
suatu aset pada tanggal penilaian, antara pemilik yang berminat menyewakan dan
penyewa yang berminat menyewa sesuai persyaratan sewa yang layak dalam transaksi
bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan dilakukan secara layak, dan tiap - tiap pihak
mengetahui, bertindak hati - hati, dan tanpa paksaan. (SPI 2018, SPI 101 Butir 3.6).

TANGGAL PENILAIAN

Penilaian dilakukan berdasarkan atas Nilai Sewa Pasar dengan tanggal penilaian 31
Desember 2024 dan inspeksi lapangan dilaksanakan pada tanggal 05 Februari 2025.
Penulisan dan analisa dalam laporan ini berdasarkan tanggal penilaian dan pengamatan
pada tanggal inspeksi.

KESIMPULAN NILAI

Laporan Penilaian ini disusun dan dikeluarkan berdasarkan beberapa asumsi atas semua
dokumen, pernyataan dan keterangan baik lisan maupun tulisan, berikut dokumen dalam
bentuk fotokopi, turunan dan/atau salinan yang dikeluarkan oleh pihak yang berwenang
dari pihak pemberi tugas atau pihak ketiga kepada kami untuk tujuan pekerjaan penilaian
ini adalah benar, akurat, lengkap, dan sesuai dengan keadaan yang sebenarnya, serta
didukung oleh kemampuan, keahlian, data-data statistik dan data lainnya yang
berhubungan dengan laporan penilaian ini yang kami miliki. Oleh sebab itu kami tidak
bertanggung jawab jika data/ informasi tersebut yang diberikan kepada kami tidak sesuai
dengan keadaan yang sebenarnya, sehingga hasil penilaian yang dihasilkan menjadi tidak
valid/ tidak akurat dan oleh karenanya harus dilakukan penilaian ulang.

LAPORAN PENILAIAN ASET PT BANK MEGA TBK 3

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK NO ZIN :2.14.0120
mr Herman Meirizki & Rekan

Business & Property Appraisers

Penilaian ini bergantung pada hal-hal sebagai berikut :

1.
2

10.
Ti

12.

13.

Menghasilkan laporan penilaian properti yang bersifat non-disclaimer opinion.

Mencerminkan bahwa penilai properti telah melakukan penelaahan atas dokumen -
dokumen yang digunakan dalam proses penilaian.

Mencerminkan bahwa data dan informasi yang diperoleh bersumber dari atau
divalidasi oleh Asosiasi Profesi Penilai.

Menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan
kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan
pencapaiannya (fiduciary duty).

Mencerminkan bahwa penilai properti bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian
dan kewajaran proyeksi keuangan.

Menghasilkan laporan penilaian properti yang terbuka untuk publik kecuali terdapat
informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan.

Mencerminkan bahwa penilai properti bertanggung jawab atas laporan penilaian
properti dan kesimpulan nilai akhir.

Mencerminkan bahwa penilai properti telah melakukan penelaahan atas status hukum
obyek penilaian.

Aset dimaksud dilengkapi dengan dokumen yang berlaku dan sah secara hukum,
dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun juga selain
yang dikemukakan dalam laporan ini. Aset yang dinilai seolah-olah bebas dan bersih
dibawah tanggung jawab (milik) pemberi tugas.

Aset dimaksud tetap dikelola dan dirawat secara wajar selama masa pemakaian.
Aset dimaksud tidak terjadi perubahan kondisi fisik secara signifikan dan/atau tidak
terjadi penyerobotan oleh pihak lain selama pemakaian.

Nilai Aset dimaksud dianggap dimiliki dengan cara dibeli secara tunai sehingga cara
pembelian dan progres pembayaran / cicilan angsuran yang masih tersisa saat ini
tidak mempengaruhi nilai yang kami rekomendasikan.

Asumsi-asumsi dan Syarat-syarat Pembatasan Umum, kondisi, komentar, dan detail
yang tertulis di dalam laporan ini.

Berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI), dan dengan mempertimbangkan seluruh
informasi yang relevan serta mengamati kondisi pasar makro perekonomian Indonesia
yang ada, maka kami berpendapat sesuai dengan asumsi-asumsi, metode penilaian, syarat-
syarat dan/atau pembatasan-pembatasan tertentu, serta kami mengasumsikan bahwa
semua data dan informasi yang kami terima adalah benar dan akurat, bahwa nilai aset
tersebut pada tanggal penilaian, adalah sebagai berikut :

LAPORAN PENILAIAN ASET PT BANK MEGA TBK 4

TAN Da Pa
hmr Herman Meirizki & Rekan

Business & Property Appraisers

Nilai Sewa Pasar per meter persegi perbulan :
Rp 153.000,-
(SERATUS LIMA PULUH TIGA RIBU RUPIAH)

Service Charge per meter persegi per bulan :
Rp 77.000,-
(TUJUH PULUH TUJUH RIBU RUPIAH)

Nilai tersebut merupakan nilai dari aset yang dijelaskan dalam laporan ini oleh karenanya
harus dianggap sebagai kesatuan yang tidak dapat dipisahkan dari batasan-batasan yang
terdapat dalam Laporan ini.

Dalam situasi terjadinya gejolak pasar properti dan situasi ketidakpastian ekonomi global
termasuk Indonesia saat ini, mengakibatkan infomasi dan analis pasar dalam keterbatasan
dan ketidakpastian. Sehingga adanya keterbatasan tersebut, analisis yang kami
informasikan dalam laporan ini perlu pemahaman dan kehati-hatian dalam
penggunaannya.

Akhirnya sesuai dengan praktek standar yang biasa kami lakukan, maka kami menegaskan
bahwa kami tidak menarik keuntungan dalam bentuk apapun, baik sekarang maupun
dimasa yang akan datang atas aset yang dinilai atau dari pendapat nilai yang dikeluarkan.
Kami mengingatkan bahwa laporan ini hanya merupakan salah satu bentuk informasi awal
yang digunakan sebagai dasar kajian dalam mengambil keputusan, namun tidak mengikat
dan tidak dapat dijadikan sebagai dasar penentu suatu keputusan yang berakibat hukum.
Laporan ini harus dibaca secara menyeluruh, bersifat rahasia dan hanya disampaikan
kepada Pemberi Tugas sesuai dengan Surat Perjanjian Kerja. Kami tidak bertanggung
jawab kepada pihak ketiga atas rujukan terhadap laporan ini, baik sebagian maupun
keseluruhan dan tidak dibenarkan untuk menerbitkan duplikat dokumen maupun
pernyataan, edaran, ataupun untuk dikomunikasikan kepada pihak ketiga tanpa
persetujuan tertulis terlebih dahulu dari kami baik mengenai format cetak maupun konteks
dimana akan dimunculkan / dipublikasikan.

Selanjutnya jika dikemudian hari ditemukan data-data baru yang menurut pandangan
kami membutuhkan suatu perbaikan pada laporan ini, maka kami berhak untuk
melakukan perubahan pada laporan penilaian ini.

Demikian penilaian aset ini, yang diberikan secara obyektif dan bebas dari konflik
kepentingan dalam kapasitas kami sebagai Perusahaan Penilai. Atas kepercayaan yang
telah diberikan kepada kami untuk melakukan penilaian aset ini kami ucapkan terima
kasih.

Kualifikasi Profesional

Izin Penilai : P-1,13.00374

MAPPI 108-5-02197

No. Register :RMK-2017.00334

LAPORAN PENILAIAN ASET PT BANK MEGA TBK 5

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14.0120
hmr £ Herman Meirizki & Rekan

Business & Property Appraisers

DAFTAR ISI
Halaman
SURAT PENGANTAR 1
DAFTAR ISI 6
PERNYATAAN PENILAI 8
RINGKASAN NILAI 10

1. DEFINISI & LINGKUP PENUGASAN

Teh
12
13
14
15
16
17
18
1.9
110
111
112
113
114
115
116
117
118
119
1.20

Status Penilai

Pemberi Tugas

Pengguna Laporan

Objek Penilaian

Hak Kepemilikan

Jenis Mata Uang Yang Digunakan

Maksud dan Tujuan Penilaian

Dasar Nilai

Tanggal Penilaian

Tingkat Kedalaman Investigasi

Sifat dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan
Definisi dan Istilah Yang Digunakan Dalam Penilaian
Asumsi Umum

Asumsi Khusus

Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi
Konfirmasi Dasar Penilaian

Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian

Ruang Lingkup dan Proses Penilaian

Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian Yang Digunakan
Kesimpulan Penilaian

EA AAA AAA RR AA

,
»

SINI TAN UP WNNNN En

LAPORAN PENILAIAN ASET

PT BANK MEGA TBK

ag yA ega pa
hmf Meirizki & Rekan

Her Sanga Laga Appraisers

II. PENILAIAN RUANG KANTOR, MAMPANG PRAPATAN - JAKARTA 1-1
SELATAN

11 Penjelasan Umum Objek 1-1
II11 Lokasi dan Identitas II -1
1112 Fasilitas dan Keadaan Lingkungan II - 2
111.3 Kondisi Fisik IN - 3
1114 Hak Kepemilikan IN - 4
111.5 Komentar Pasar Properti II - 6
111.6 — Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use) 1 - 9
111.7 Analisa Dampak Lingkungan 1 - 9
11.2 Proses Penilaian II -10
11.21 Pendekatan dan Metode Penilaian Yang Digunakan II -10
11.22 Penilaian Ruang Kantor 1 -11
11.23 Spesifikasi Bangunan II -12
1124 Kesimpulan Nilai Sewa Pasar Ruang Kantor II -15
11.25  Asumsi-Asumsi dan Syarat-Syarat Pembatasan Umum II -16
LAPORAN PENILAIAN ASET PT BANK MEGA TBK 7

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14.0120
hm Herman Meirizki & Rekan

Business & Property Appraisers

PERNYATAAN PENILAI

Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, maka kami yang bertanda
tangan di bawah ini menyatakan bahwa :

1

Memenuhi Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 28/POJK.04/2021, tentang Penilaian

dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal menyatakan bahwa:

a) Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap objek penilaian pada
tanggal penilaian (Cut Off Date):

b) Analisis telah dilakukan untuk tujuan penilaian yang diungkapkan dalam
Laporan Penilaian Properti,

c) Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku:

d) Telah dilakukan inspeksi terhadap objek penilaian,

e) Perkiraan Nilai yang di hasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah
disajikan sebagai kesimpulan Nilai,

f) — Lingkup pekerjaan dan data yang di analisa telah diungkapkan,

g) Kesimpulan Nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatasan,

h) Seluruh data dan informasi yang diungkapkan dalam Laporan dapat di
pertanggung jawabkan, dan

1) Besaran Imbalan Jasa Penilaian tidak tergantung pada hasil penilaian.

Pernyataan dalam laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah benar dan
akurat.

Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian ini
dibatasi oleh asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan
Penilaian, yang mana merupakan hasil analisis, opini dan kesimpulan Penilai yang
tidak berpihak dan tidak memiliki benturan kepentingan.

Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang
terhadap properti yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau
keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap properti
yang dinilai.

Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang
telah disepakati sebelumnya dengan Pemberi Tugas.

Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya
atau gambaran nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai,
pencapaian hasil yang dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi kemudian
(subseguent event) yang berhubungan secara langsung dengan penggunaan dimaksud.

Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan professional — yang
ditetapkan/ dilaksanakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).

LAPORAN PENILAIAN ASET PT BANK MEGA TBK 8

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14.0120
hm Herman Meirizki & Rekan

Business & Property Appraisers

8. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti dan/atau
jenis industri yang dinilai.

9. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut :
a. Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi Penilaian
dan tanggal Penilaian):

Pengumpulan data dan wawancara,

Analisis data,

Estimasi nilai dengan menggunakan Pendekatan Penilaian,
Penulisan Laporan.

pap

10. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan pada tanggal 05 Februari 2025 yang
merupakan Objek Penilaian.

11. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam
pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang
dinyatakan dalam Laporan Penilaian ini.

12. Analisis, opini dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta Laporan Penilaian telah
dibuat dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar
Penilaian Indonesia (SPI).

Yang Melakukan Penilaian :

No. Sina Penilai Probistoniai Panah .
1. | Susi Meirizki, S.T., MAPPI (Cert.) Penilai Publik
Izin Penilai — P-1.13.00374 (Properti),
MAPPI 08-5-02197 Penanggung
No. Register 'RMK-2017.00334 Jawab, Reviewer
2. | Rahman Hadi, S.T. Reviewer
MAPPI 12-P-03468

No. Register 'RMK-2021.04136

3. | Sopiatul Munawaroh, S.T. Ouality Assurance

MAPPI 12-T-03473
No. Register 'RMK-2018.02074

4. | Wahyu Irwan Syahputra, S.E. Penilai, Pelaksana
MAPPI 14-T-04715 Inspeksi
No. Register” RMK-2021.03911

2lzk| 2

LAPORAN PENILAIAN ASET PT BANK MEGA TBK 9

Herman Meirizki & Rel
mmm Business & Property Appraisers

RINGKASAN NILAI
PENILAIAN ASET UNTUK KEPENTINGAN PT BANK MEGA TBK
TANGGAL PENILAIAN : 31 DESEMBER 2024

RUANG KANTOR - MENARA BANK MEGA LANTAI 10, 20, DAN 22, JALAN
KAPTEN P. TENDEAN NO. 12-14A4, KELURAHAN MAMPANG PRAPATAN,
KECAMATAN MAMPANG PRAPATAN, KOTA JAKARTA SELATAN, PROVINSI
DKI JAKARTA

- RUANG KANTOR (3.900,4 M2) 153.000,- 77.000,-
Terdiri dari :
- Ruang Kantor Lantai 10 (1.226,8 m2?)

- Ruang Kantor Lantai 20 (1.309,3 m2)
- Ruang Kantor Lantai 22 (1.364,3 m2)

LAPORAN PENILAIAN ASET PT BANK MEGA TBK 10

BABI

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14.0120
mr Herman Meirizki & Rekan

memaa Business & Property Appraisers

I. DEFINISI & LINGKUP PENUGASAN

1.1 STATUS PENILAI

Penilai Publik sebagai penanggung jawab pekerjaan ini adalah :

« Susi Meirizki, S.T, MAPPI (Cert,)
- No. MAPPI :08-S-02197
- No. Register Penilai — : RMK-2017.00334
- No. Ijin Penilai Publik : P-1.13.00374
- Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Properti (P)

Bertindak dalam kapasitasnya sebagai Penilai Publik dalam proses penilaian properti dan
sebagai Pemimpin Rekan dalam Persekutuan Kantor Jasa Penilai Publik Herman Meirizki
& Rekan selaku penyedia jasa penilaian independen. Dalam proses penilaian properti yang
dilakukan oleh Persekutuan Kantor Jasa Penilai Publik Herman Meirizki dan Rekan akan
melibatkan Penilai yang terdiri dari Penilai Publik dan Tenaga Penilai serta dibantu oleh
Tenaga Pendukung yang kesemuanya merupakan karyawan Persekutuan Kantor Jasa
Penilai Publik Herman Meirizki dan Rekan.

Seluruh Penilai, ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim
penugasan di bawah kordinator Penilai Publik. Penilai tidak sedang memiliki atau
memiliki potensi benturan kepentingan dengan Pemberi Tugas ataupun dengan Objek
Penilaian. Oleh karena itu, Penilai berada dalam posisi untuk memberikan penilaian
objektif dan tidak memihak. Penilai merupakan Penilai yang berkompeten untuk
melakukan penilaian atas Objek Penilaian, tanpa menggunakan tenaga ahli dari luar.

1.2 PEMBERI TUGAS

Pemberi Tugas :. PT BANK MEGA TBK

Alamat Kantor : Menara Bank Mega, Jalan Kapten P. Tendean No. 12-14A,
Kelurahan Mampang Prapatan, Kecamatan Mampang Prapatan,
Jakarta Selatan

Pemberi tugas memastikan bahwa dalam waktu yang bersamaan (dalam kurun waktu 2
bulan), aset atau objek penilaian tersebut tidak sedang atau telah dilakukan penilaian lain,
untuk maksud, tujuan, pengguna laporan dan tanggal penilaian yang sama atau
berdekatan.

LAPORAN PENILAIAN ASET PT BANK MEGA TBK I-1

Pain Ti PUBLIK - NO IZIN :2.14:0120
hmf : Metrizki & Rekan

Herman & Property Appraisers

1. 3 PENGGUNA LAPORAN

Pengguna Laporan : PT BANK MEGA TBK

Alamat Kantor : Menara Bank Mega, Jalan Kapten P. Tendean No. 12-14A,
Kelurahan Mampang Prapatan, Kecamatan Mampang Prapatan,
Jakarta Selatan

1.4 OBJEK PENILAIAN

Objek penilaian berupa ruang kantor yang berlokasi di Menara Bank Mega Lantai 10, 20
dan 22, Jalan Kapten P. Tendean No. 12-14A, Kelurahan Mampang Prapatan, Kecamatan
Mampang Prapatan, Kota Jakarta Selatan, provinsi DKI Jakarta.

Kondisi fisik ruang kantor yang dinilai dalam kondisi terawat. Pada saat inspeksi objek
yang dinilai berupa ruang kantor dalam keadaan tersewa oleh PT Duta Visual Nusantara
Tivi Tujuh.

Realisasi pembangunan atas objek ini masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah

(RTRW) yang ditetapkan dan sarana infrastruktur listrik, telepon dan instalasi air bersih,
telah tersedia.

1. 5 HAK KEPEMILIKAN

Aset yang dinilai berdasarkan pada lingkup penugasan dan aset yang ditunjukan pada saat
inspeksi lapangan. Kepemilikan aset tersebut adalah milik Perseroan Terbatas PT Bank
Mega, Tbk. Berdasarkan Sertipikat Hak Guna Bangunan Nomor Identifikasi Bidang (NIB)
09.02.000000072.0 seluas 4.571 meter persegi dan Sertipikat Hak Guna Bangunan Nomor
Identifikasi Bidang (NIB) 09.02.000000053.0 seluas 3.429 meter persegi, karenanya kami
tidak berkewajiban lebih jauh untuk meneliti kepemilikan aset secara legal.

Pada penilaian ini sesuai dengan lingkup penugasan, objek penilaian sewa ruang kantor
lantai 10, lantai 20 dan lantai 22 dengan total keseluruhan adalah seluas 3.900,4 meter
persegi.

Berdasarkan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kota Jakarta Selatan, aset yang dinilai
mempunyai ketentuan sebagai Kawasan Perdagangan dan Jasa Skala Kota.

1. 6 JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN

Kami menilai aset dimaksud dengan menggunakan Mata Uang Rupiah. Kami
mengingatkan bahwa penggunaan nilai tukar selain yang tercantum dalam laporan ini
tidak berlaku.

LAPORAN PENILAIAN ASET PT BANK MEGA TBK I-2

Pk AL Ag Pan
Meirizki & Rekan

Pam & Property Appraisers

1.7 MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN

Maksud kajian ini adalah untuk melakukan verifikasi antara dokumen dan kondisi fisik di
lapangan, memperoleh dan memberikan opini independen atas Nilai Sewa Pasar dari
properti dimaksud sesuai lingkup penugasan yang dapat digunakan sebagai dasar
pertimbangan untuk tujuan Transaksi Atas Objek Properti Sewa dan oleh karenanya
tidak direkomendasikan untuk penggunaan lainnya.

Penilaian ini dilaksanakan untuk kepentingan Pasar Modal. Oleh karena itu, dalam
penilaian ini Laporan disusun sesuai Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE OJK
Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian
Properti di Pasar Modal serta mengikuti dan berpedoman kepada Standar Penilaian
Indonesia (SPI) 2018 serta Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).

1.8 DASAR NILAI

Dasar Nilai menjelaskan premis fundamental yang mendasari nilai yang dilaporkan,
sebagaimana diatur dalam SPI 101 dan SPI 102. Adalah suatu hal yang kritikal bahwa
Dasar Nilai sesuai dengan persyaratan dan tujuan dari penugasan penilaian, dikarenakan
Dasar Nilai dapat mempengaruhi Penilai dalam menentukan pemilihan metode penilaian,
data masukan dan asumsi serta opini nilai akhir (SPI 2018, KPUP Butir 9-1). Dasar nilai
yang sesuai dengan tujuan penilaian adalah Nilai Sewa Pasar. (SPI 2018, SPI 103 Tabel
Rujukan A.10)

NILAI SEWA PASAR (MARKET RENTAL VALUE)

Nilai Sewa Pasar adalah perkiraan jumlah uang yang dapat diperoleh dari penyewaan
suatu aset pada tanggal penilaian, antara pemilik yang berminat menyewakan dan
penyewa yang berminat menyewa sesuai persyaratan sewa yang layak dalam transaksi
bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan dilakukan secara layak, dan tiap - tiap pihak
mengetahui, bertindak hati - hati, dan tanpa paksaan. (SPI 2018, SPI 101 Butir 3.6).

1 9 TANGGAL PENILAIAN

Penilaian dilakukan berdasarkan atas Nilai Sewa Pasar dengan tanggal penilaian 31
Desember 2024 dan inspeksi lapangan dilaksanakan pada tanggal 05 Februari 2025.
Penulisan dan analisa dalam laporan ini berdasarkan tanggal penilaian dan pengamatan
pada tanggal inspeksi.

LAPORAN PENILAIAN ASET PT BANK MEGA TBK I3

Pa enda aa
Meirizki & Rekan

Mermaa & Property Appraisers

1.10 TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI

Investigasi lapangan merupakan bagian kegiatan investigasi. Investigasi lapangan
ditujukan untuk melakukan verifikasi data dengan kondisi sebenarnya objek penilaian.
Pelaksanaan investigasi lapangan telah kami laksanakan dan selama melakukan investigasi
lapangan kami didampingi langsung oleh Ibu Aprilia Handayani selaku perwakilan
pemberi tugas.

Pendamping menunjukan aset yang dijadikan objek penilaian serta memberikan informasi
dan penjelasan berkaitan spesifikasi dan kondisi aset yang dijadikan objek penilaian.

Dalam penilaian ini kami melakukan verifikasi kesesuaian antara data objek penilaian dari
pemberi tugas dengan kondisi objek penilaian dari investigasi lapangan berdasarkan daftar
aset yang diberikan oleh pemberi tugas.

Dalam melakukan kegiatan penilaian ini, kami melakukan inspeksi terhadap seluruh aset-
aset yang disepakati oleh pemberi tugas, yang termasuk kedalam ruang lingkup penilaian,
namun demikian kami tidak melakukan inspeksi terhadap aset / sarana atau instalasi
yang tertutup, tidak dapat dijangkau dan membahayakan, serta bagian yang tertanam.
Oleh karenanya kami tidak memberikan pendapat umum atas kondisi aset tersebut yang
dalam perhitungannya berdasarkan pengamatan visual dan dianggap dalam kondisi yang
masih dapat berjalan dan akan diperhitungkan secara wajar sesuai dengan fungsinya.

Dalam melakukan investigasi lapangan, penelaah, perhitungan dan analisa terhadap objek
penilaian kami memiliki keterbatasan dalam beberapa hal antara lain disebabkan oleh
instalasi yang tertutup, tidak dapat dijangkau dan membahayakan, serta bagian yang
tertanam.

1 11 SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN

Semua informasi dan data (dokumen) yang diberikan oleh Pemberi Tugas dan/ atau dari
pihak ketiga beserta salinannya adalah sah, benar, lengkap dan telah sesuai dengan kondisi
saat ini serta tidak mengalami perubahan sampai dengan tanggal penilaian. Data-data
tersebut dianggap benar dan sesuai aslinya. Data dan informasi lain yang dianggap dapat
dipercaya dalam mendukung pelaksanaan penilaian bersumber dari Lembaga resmi
pemerintah atau swasta yang mempublikasikan data informasi terkait dengan properti,
seperti Badan Pertanahan Nasional, Dinas Tata Ruang, Bank Indonesia, Media Cetak,
Media Elektronik, KEPI dan SPI Edisi VII Tahun 2018, MAPPI, dan sumber lainnya yang
dapat dipercaya.

LAPORAN PENILAIAN ASET PT BANK MEGA TBK 14

.

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14.0120

mr Herman Meirizki & Rekan
menangaan

Business & Property Appraisers

1.12 DEFINISI DAN ISTILAH YANG DIGUNAKAN DALAM PENILAIAN

Dalam penilaian ini kami berpedoman pada Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No.
28/POJK.04/2021 dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia
(SPI) Edisi VII Tahun 2018. Dalam Standar Penilaian Indonesia didefinisikan sebagai
berikut :

a. Real Properti

Real Properti adalah penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas
tanah termasuk hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu, semua kepentingan,
dan manfaat yang berkaitan dengan kepemilikan real estat. (SE OJK Nomor
33/SEOJK.04/2021)

b. Aset Operasional

Aset Operasional adalah aset yang digunakan dalam operasional perusahaan yang
digunakan secara berkelanjutan. (SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021)

€. Aset Non Operasional

Aset Non Operasional adalah aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan yang
terdiri atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang, aset surplus,
atau aset investasi. (SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021)

d. Nilai (Value)

Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset atau harga yang
paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran pada tanggal Penilaian.
(SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021)

e. Harga (Price)

Harga adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan untuk suatu aset.
Karena kemampuan keuangan, motivasi atau kepentingan khusus dari pembeli atau
penjual, harga yang dibayarkan mungkin berbeda dengan nilai dari aset tersebut
berdasarkan anggapan pihak lain. (SPI 2018, KPUP Butir 4.2)

f£. Nilai Sewa Pasar

Nilai Sewa Pasar adalah perkiraan jumlah uang yang dapat diperoleh dari penyewaan
suatu aset pada tanggal penilaian, antara pemilik yang berminat menyewakan dan
penyewa yang berminat menyewa sesuai persyaratan sewa yang layak dalam transaksi
bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan dilakukan secara layak, dan tiap - tiap pihak
mengetahui, bertindak hati - hati, dan tanpa paksaan. (SPI 2018, SPI 101 Butir 3.6).

g- Penggunaan Terbaik dan Tertinggi (Highest and Best Use)

Penggunaan Terbaik dan Tertinggi didefinisikan sebagai penggunaan yang paling layak
dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, dapat dibenarkan secara
wajar, secara hukum sah, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi.

LAPORAN PENILAIAN ASET PT BANK MEGA TBK I-5

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14.0120
hmf : Herman Meirizki & Rekan

Business & Property Appraisers

1.13 ASUMSI UMUM

Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini dan setiap nilai dalam laporan yang
merupakan bagian dari objek penilaian hanya berlaku sesuai dengan maksud dan
tujuan penilaian. Nilai dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk
tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.

Objek penilaian dilengkapi dengan dokumen atas hak kepemilikan/ penguasaan
tanah yang sah secara hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau
halangan apapun juga.

Inspeksi lapangan yang kami lakukan hanyalah terhadap kondisi objek penilaian
yang dikemukakan dalam laporan ini adalah merupakan kondisi yang terlihat,
sehingga tidak dimaksudkan untuk memeriksa kondisi di dalam objek penilaian,
kami hanya melihat secara visual, tidak secara detail pada bagian yang tidak terlihat.

Dokumen-dokumen, pernyataan-pernyataan dan keterangan-keterangan yang
diberikan oleh pemberi tugas atau pihak ketiga kepada kami untuk tujuan penilaian
properti ini adalah benar, akurat, lengkap dan sesuai dengan keadaan sebenarnya,
serta tidak mengalami perubahan sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan
penilaian ini.

Bahwa objek penilaian yang ditunjukkan kepada kami adalah benar merupakan
properti dalam penilaian.

Semua tuntutan hukum dan ikatan, jika ada, telah diabaikan karena properti yang
dinilai dianggap dilindungi oleh hak milik yang sah.

1.14 ASUMSI KHUSUS

Tanggal Penilaian sebelum tanggal inspeksi, oleh karena itu kami berasumsi bahwa
tidak ada perubahan yang signifikan pada kondisi properti yang dinilai antara
tanggal penilaian dan tanggal inspeksi di lapangan. Apabila terdapat perubahan
maka laporan ini tidak berlaku.

Kami tidak melakukan pengukuran ruang kantor, namun demikian kami melakukan
pengecekan terhadap batas - batas yang ditunjukkan oleh Ibu Aprilia Handayani
selaku perwakilan dari pemberi tugas. Luas ruang kantor berdasarkan Surat
Perjanjian Sewa Menyewa Ruang.

LAPORAN PENILAIAN ASET PT BANK MEGA TBK I-6

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14.0120
hmi Herman Meirizki & Rekan

Business & Property Appraisers

115 PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI

Hasil Penilaian ini hanya ditujukan kepada Pemberi Tugas sesuai dengan tujuan yang telah
disetujui. Untuk penggunaan maupun publikasi kepada pihak selain Pemberi Tugas,
terhadap keseluruhan atau sebagian dari laporan, atau referensi yang dipublikasikan,
termasuk referensi mengenai laporan keuangan perusahaan, dan/atau laporan
direksi/pimpinan perusahaan, dan/atau pernyataan atau kajian lainnya atau
pernyataan/edaran apapun, maka Pemberi Tugas harus mendapatkan persetujuan tertulis
dari KJPP Herman Meirizki dan Rekan.

1.16 KONFIRMASI DASAR PENILAIAN

Analisis, opini dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, serta laporan penilaian telah
dibuat dengan memenuhi Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 28/POJK.04/2021 serta
ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi
VII Tahun 2018.

1.17 KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN

Kejadian - kejadian penting setelah tanggal penilaian (subseguent events) tidak dapat
digunakan untuk memutakhirkan hasil penilaian.

1.18 RUANG LINGKUP DAN PROSES PENILAIAN

Proses penilaian merupakan tahapan-tahapan penentuan properti yang didasarkan pada
tujuan untuk memahami permasalahan, merencanakan hal-hal yang perlu dilakukan
dalam rangka pemecahan masalah tersebut, mendapatkan data-data, mengklasifikasikan
data, menganalisis selanjutnya menghasilkan opini nilai. Tahapan-tahapan tersebut adalah
sebagai berikut :

Identifikasi permasalahan

Analisis Pendahuluan

Inspeksi lapangan

Pengumpulan data dan analisis

Penerapan Metoda Penilaian

Rekonsiliasi Nilai (Bila menggunakan lebih dari satu pendekatan)
Kesimpulan Nilai dan Laporan Penilaian

NA OP ON

LAPORAN PENILAIAN ASET PT BANK MEGA TBK 17

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14.0120
hm :: Metrrizki & Rekan

Han nga Property Appraisers

1.19 PENDEKATAN PENILAIAN DAN METODE PENILAIAN YANG DIGUNAKAN

Pendekatan dan metode penilaian serta prosedur penilaian yang digunakan sesuai dengan
dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI) dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No.

28/POJK.04/2021, tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar
Modal.

Berdasarkan profil obyek penilaian, aset yang dinilai dimiliki oleh PT Bank Mega Tbk.
Berdasarkan jenis dan karakteristik aset, maka jenis aset dapat digolongkan sebagai
penilaian unit properti berupa ruang kantor.

Aset yang dinilai merupakan aset non operasional. Sesuai dengan jenis dan karakteristik
objek penilaian tersebut dan dengan mempertimbangkan jenis Objek Penilaian, Tujuan
Penilaian dan Pendekatan Penilaian yang dapat digunakan serta memperhatikan Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan No. 28/ POJK.04/2021, maka dalam penilaian ini untuk pendekatan
penilaian yang digunakan dapat dijelaskan sebagai berikut :

- Ruang Kantor

Objek penilaian berupa ruang kantor dilakukan penilaian dengan menggunakan
Pendekatan Pasar metode perbandingan data pasar. Pendekatan Pendapatan hampir tidak
memungkinkan dalam penilaian ruang kantor karena termasuk penilaian unit properti.
Pendekatan biaya tidak bisa diterapkan dalam proses penilaian unit properti ini yang
dinilai hanya sebagian.

Pemilihan pendekatan dalam penilaian sangat tergantung dari jenis objek yang dinilai dan
ketersediaan data di lapangan. Sesuai maksud dan tujuan penilaian, dasar nilai, jenis dan
karakteristik objek penilaian serta ketersediaan data pasar di lapangan, maka pendekatan
penilaian berbasis pasar untuk real properti menurut KEPI & SPI Edisi VII Tahun 2018
(KPUP) dalam penilaian ini pendekatan yang digunakan adalah :

- Pendekatan Pasar

Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang
dinilai dengan aset yang identik atau sebanding, dimana informasi harga transaksi atau
penawaran tersedia (SPI 2018 - KPUP 15.1).

LAPORAN PENILAIAN ASET PT BANK MEGA TBK I-8

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14.0120
mi Herman Meirizki & Rekan

Business & Property Appraisers

Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru
terjadi di pasar dari transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir yang
telah terjadi hanya sedikit atau tidak ada, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan
harga yang ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed) dari aset yang identik
atau sebanding, relevansinya dengan informasi ini perlu diketahui secara jelas dan dengan
seksama dianalisis. Dalam hal ini perlu dilakukan penyesuaian atas informasi harga
transaksi atau penawaran apabila terdapat perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya,
sesuai dengan Dasar Nilai dan asumsi yang akan digunakan dalam penilaian. Perbedaan
dapat juga meliputi karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang ditransaksikan
(aset pembanding) dan yang dinilai. (SPI 2018 - KPUP 15.2)

Dari pendekatan penilaian tersebut, berdasarkan pertimbangan sebagai berikut :

1. Properti dalam penilaian adalah berupa ruang kantor.
2. Data pembanding yang tersedia dilapangan.

Maka sesuai dengan KEPI & SPI Edisi VII Tahun 2018 - SPI 106 dan SPI 310 dalam
penilaian ini digunakan Pendekatan sebagai berikut :

- Pendekatan Pasar - Perbandingan Data Pasar

LAPORAN PENILAIAN ASET PT BANK MEGA TBK I-9

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14.0120
hmf Herman Meirizki & Rekan

Business & Property Appraisers

1.20 KESIMPULAN PENILAIAN

Laporan Penilaian ini disusun dan dikeluarkan berdasarkan beberapa asumsi atas semua
dokumen, pernyataan dan keterangan baik lisan maupun tulisan, berikut dokumen dalam
bentuk fotokopi, turunan dan/atau salinan yang dikeluarkan oleh pihak yang berwenang
dari pihak pemberi tugas atau pihak ketiga kepada kami untuk tujuan pekerjaan penilaian
ini adalah benar, akurat, lengkap, dan sesuai dengan keadaan yang sebenarnya, serta
didukung oleh kemampuan, keahlian, data-data statistik dan data lainnya yang
berhubungan dengan laporan penilaian ini yang kami miliki. Oleh sebab itu kami tidak
bertanggung jawab jika data/ informasi tersebut yang diberikan kepada kami tidak sesuai
dengan keadaan yang sebenarnya, sehingga hasil penilaian yang dihasilkan menjadi tidak
valid/ tidak akurat dan oleh karenanya harus dilakukan penilaian ulang.

Penilaian ini bergantung pada hal-hal sebagai berikut :

1. Menghasilkan laporan penilaian properti yang bersifat non-disclaimer opinion.

2. Mencerminkan bahwa penilai properti telah melakukan penelaahan atas dokumen -
dokumen yang digunakan dalam proses penilaian.

3. Mencerminkan bahwa data dan informasi yang diperoleh bersumber dari atau
divalidasi oleh Asosiasi Profesi Penilai.

4. Menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan
kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan
pencapaiannya (fiduciary duty).

5. Mencerminkan bahwa penilai properti bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian
dan kewajaran proyeksi keuangan.

6. Menghasilkan laporan penilaian properti yang terbuka untuk publik kecuali terdapat
informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan.

7. Mencerminkan bahwa penilai properti bertanggung jawab atas laporan penilaian
properti dan kesimpulan nilai akhir.

8. Mencerminkan bahwa penilai properti telah melakukan penelaahan atas status hukum
obyek penilaian.

9. Aset dimaksud dilengkapi dengan dokumen yang berlaku dan sah secara hukum,
dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun juga selain
yang dikemukakan dalam laporan ini. Aset yang dinilai seolah-olah bebas dan bersih
dibawah tanggung jawab (milik) pemberi tugas.

10. Aset dimaksud tetap dikelola dan dirawat secara wajar selama masa pemakaian.

11. Aset dimaksud tidak terjadi perubahan kondisi fisik secara signifikan dan/atau tidak
terjadi penyerobotan oleh pihak lain selama pemakaian.

LAPORAN PENILAIAN ASET PT BANK MEGA TBK I-10

.

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK NO IZIN :2.14.0120

m Herman Meirizki & Rekan
tetas

Business & Property Appraisers

12. Nilai Aset dimaksud dianggap dimiliki dengan cara dibeli secara tunai sehingga cara
pembelian dan progres pembayaran / cicilan angsuran yang masih tersisa saat ini
tidak mempengaruhi nilai yang kami rekomendasikan.

13. Asumsi-asumsi dan Syarat-syarat Pembatasan Umum, kondisi, komentar, dan detail
yang tertulis di dalam laporan ini.

Berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI), dan dengan mempertimbangkan seluruh
informasi yang relevan serta mengamati kondisi pasar makro perekonomian Indonesia
yang ada, maka kami berpendapat sesuai dengan asumsi-asumsi, metode penilaian, syarat-
syarat dan/atau pembatasan-pembatasan tertentu, serta kami mengasumsikan bahwa
semua data dan informasi yang kami terima adalah benar dan akurat, bahwa nilai aset
tersebut pada tanggal penilaian, adalah sebagai berikut :

Nilai Sewa Pasar per meter persegi perbulan :
Rp 153.000,-
(SERATUS LIMA PULUH TIGA RIBU RUPIAH)

Service Charge per meter persegi per bulan :
Rp 77.000,-
(TUJUH PULUH TUJUH RIBU RUPIAH)

LAPORAN PENILAIAN ASET PT BANK MEGA TBK I-l1

BAB II

.
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14.0120
m Herman Meirizki & Rekan

ma Business & Property Appraisers

II. PENILAIAN RUANG KANTOR, MAMPANG PRAPATAN - JAKARTA SELATAN

11.1 PENJELASAN UMUM OBJEK

IL1.1 Lokasi dan Identitas

Objek penilaian berupa ruang kantor yang berlokasi di Menara Bank Mega Lantai 10, 20
dan 22, Jalan Kapten P. Tendean No. 12-14A, Kelurahan Mampang Prapatan, Kecamatan
Mampang Prapatan, Kota Jakarta Selatan, provinsi DKI Jakarta.

Lokasi objek dapat dicapai dari Universitas Paramadina ke arah barat di Jalan Gatot
Subroto sejauh kurang lebih 130 meter, kemudian belok kiri ke Jalan Kapten P. Tendean
sejauh kurang lebih 250 meter. Objek berada di sebelah kiri jalan.

apa
O0ay "7

e

Puri Beta 2 - Flyover Kuningan (Express

Jl. Kapten Tendean o

Titik Koordinat Aset : -6.240545, 106.830220

Bangunan-bangunan di sekitar objek yang dapat dijadikan petunjuk, antara lain :
- Hotel Mercure Jakarta Gatot Subroto
- Amaris Hotel Tendean
- RSUD Mampang Prapatan

LAPORAN PENILAIAN ASET PT BANK MEGA TBK II-1

11.1.2 Fasilitas dan Keadaan Lingkungan

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14.0120
m Herman Metrizki & Rek:

Business & Property Appraisers

ekan

Objek terletak di Menara Bank Mega Lantai 10, 20 dan 22, Jalan Kapten P. Tendean No. 12-
14A, Kelurahan Mampang Prapatan, Kecamatan Mampang Prapatan, Kota Jakarta
Selatan, provinsi DKI Jakarta. Keadaan lingkungan sekitar objek merupakan kawasan
perdagangan dan jasa dengan tingkat kepadatan tinggi.

4

--

Gal.Parang aan

2.

Jalan di depan Menara Bank Mega terbuat dari perkerasan aspal dengan lebar badan jalan
kurang lebih 12 meter. Jalan tersebut dilengkapi dengan saluran air tipe tertutup.

MENARA BANK MEGA BERADA DI
SEBELAH KIRI JALAN

SUASANA JALAN KAPTEN P. TENDEAN,

SUASANA JALAN KAPTEN P. TENDEAN,

MENARA BANK MEGA BERADA DI
SEBELAH KANAN JALAN

LAPORAN PENILAIAN ASET PT BANK MEGA TBK

12:

“1 1 IM JI IU IU Ii IN II nu —

“— na JM JI Ik Ih Ik

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN : 2.14.0120
Herman Meirizki & Rekan

mmm Business & Property Appraisers

Fasilitas infrastruktur yang sudah tersedia di sekitar objek adalah jaringan listrik dari
PLN, jaringan telepon dari TELKOM dan PAM. Fasilitas umum yang berada dalam radius
2 kilometer antara lain dapat ditemui rumah sakit, kantor pemerintahan dan lain - lain.

Angkutan umum dapat ditemui di Jalan Kapten P. Tendean (di depan Menara Bank Mega)
dengan jenis angkutan umum seperti angkutan bus transjakarta dan angkutan

penumpang lainnya.

111.3 Kondisi Fisik

Kondisi fisik ruang kantor yang dinilai dalam kondisi terawat. Pada saat inspeksi objek
yang dinilai berupa ruang kantor dalam keadaan tersewa oleh PT Duta Visual Nusantara

Tivi Tujuh.

TAMPAK DEPAN OBJEK RUANG
KANTOR LANTAI 10

TAMPAK DEPAN OBJEK RUANG
KANTOR LANTAI 20

TAMPAK DEPAN OBJEK RUANG
KANTOR LANTAI 22

TAMPAK SUASANA OBJEK LANTAI 20 | TAMPAK SUASANA OBJEK LANTAI 22

LAPORAN PENILAIAN ASET

PT BANK MEGA TBK

1I-3

ag Aa
hmi Herman Meirizki & Rekan
Business & Property Appraisers

T1.1.4 Hak Kepemilikan

Aset yang dinilai berdasarkan pada lingkup penugasan dan aset yang ditunjukan pada
saat inspeksi lapangan. Kepemilikan aset tersebut adalah milik Perseroan Terbatas PT
Bank Mega, Tbk. Berdasarkan Sertipikat Hak Guna Bangunan Nomor Identifikasi Bidang
(NIB) 09.02.000000072.0 seluas 4.571 meter persegi dan Sertipikat Hak Guna Bangunan
Nomor Identifikasi Bidang (NIB) 09.02.000000053.0 seluas 3.429 meter persegi, karenanya
kami tidak berkewajiban lebih jauh untuk meneliti kepemilikan aset secara legal.

Pada penilaian ini sesuai dengan lingkup penugasan, objek penilaian sewa ruang kantor
lantai 10, lantai 20 dan lantai 22 dengan total keseluruhan adalah seluas 3.900,4 meter

persegi.

Berdasarkan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kota Jakarta Selatan, aset yang dinilai
mempunyai ketentuan sebagai Kawasan Perdagangan dan Jasa Skala Kota.

DENAH LANTAI 10 BERDASARKAN SURAT PERJANJIAN SEWA

u

Area Kawasan
Menara Bank Mega

Area Kawasan Area Kawasan
Menara Bank Mega Luas Area:1.2268m2 | Menara Bank Mega

Area Kawasan
Menara Bank Mega

LAPORAN PENILAIAN ASET PT BANK MEGA TBK 1-4

ma TA en Pa 0120
Meirizki & Rekan

Pen Ka Me Appraisers

DENAH LANTAI 20 BERDASARKAN SURAT PERJANJIAN SEWA

Area Kawasan
Menara Bank Mega

Area Kawasan
Menara Bank Mega

Area Kawasan
Luas Area:1309,3m2 / Menara Bank Mega

Area Kawasan
Menara Bank Mega

u

3

DENAH LANTAI 22 BERDASARKAN SURAT PERJANJIAN SEWA

Area Kawasan
Menara Bank Mega
Area Kawasan Area Kawasan
Menara Bank Mega | Luas Area:1.364,3m2 | Menara Bank Mega

Area Kawasan
Menara Bank Mega

u

Li

LAPORAN PENILAIAN ASET

PT BANK MEGA TBK

II-5

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IIN :2.14.0120
hmr Herman Meirizki & Rekan

Business & Property Appraisers

Kami mengingatkan bahwa kami tidak melakukan pengukuran menyeluruh untuk
menghitung luas unit yang dinilai. Namun demikian kami melakukan pengecekan
terhadap batas-batas atau patok-patok yang ada di lapangan dengan ditunjukkan oleh Ibu
Aprilia Handayani selaku perwakilan dari pemberi tugas untuk melakukan verifikasi
terhadap bentuk dan luas unit, seperti yang tercantum dalam dokumen tanah yang kami
terima. Kami mengasumsikan bahwa besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini
sesuai dengan besaran luasan yang dinyatakan dalam salinan surat perjanjian tersebut
diatas, selain itu lokasi dan batas - batas tanah kami anggap sesuai dengan yang
ditunjukkan oleh Ibu Aprilia Handayani selaku perwakilan dari pemberi tugas.

Dalam penilaian ini kami mengasumsikan bahwa perpanjangan masa berlaku Hak Guna
Bangunan dapat diberikan oleh pejabat yang berwenang. Selain itu kami tidak meneliti
secara detil aspek hukum dari surat perjanjian di atas dan menyarankan agar menunjuk
konsultan hukum independen untuk melakukannya. Untuk keperluan penilaian ini kami
beranggapan bahwa aset dimaksud telah dilengkapi dengan surat tanah yang sah secara
hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun juga selain
yang dikemukakan dalam laporan ini.

1.1.5 Komentar Pasar Properti

Faktor penting yang mempengaruhi nilai adalah lokasi yang cukup strategis. Kelompok
pembeli adalah pengguna langsung (end user) dari kalangan menengah keatas. Waktu
yang diperlukan untuk penjualan adalah sekitar 1 tahun. Metode yang terbaik untuk
penjualan melalui agen properti ataupun dijual langsung oleh pemilik dengan promosi
yang cukup.

Berdasarkan hasil survei lapangan, kami mendapatkan data pembanding sewa dengan
karakteristik sama. Data yang kami dapat terletak di Menara M Ten, indikasi nilai sewa
ruang kantor kurang lebih Rp 148.000,- per m? sampai Rp 159.000,- per m? per bulan.

Untuk service charge data yang kami dapat terletak di Menara M Ten, besaran service
charge kantor untuk menara ini kurang lebih Rp 75.000,- sampai Rp 80.000,- per meter
persegi per bulan.

LAPORAN PENILAIAN ASET PT BANK MEGA TBK II-6

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IIN :2.14.0120
hmr Herman Meirizki & Rekan

Business & Property Appraisers

Data - data yang didapat dilapangan yang digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam

penilaian ini adalah sebagai berikut :

- Data Pembanding Sewa Kantor
Data 1:
- Jenis
- Status Hak Unit
- Luas Unit
- Lokasi

- Harga Penawaran Sewa/
Bulan

- Indikasi Harga Transaksi
- Titik Koordinat

Data 2:
- Jenis
- Status Hak Unit
- Luas Unit
- Lokasi

- Harga Penawaran Sewa/
Bulan

- Indikasi Harga Transaksi
- Titik Koordinat

Data 3:
- Jenis
- Status Hak Unit
- Luas Unit
- Lokasi

- Harga Penawaran Sewa/
Bulan

- Indikasi Harga Transaksi
- Titik Koordinat

Ruang Kantor

Perjanjian Sewa

Kurang lebih 360 meter persegi

Menara M Ten, Kelurahan Kuningan Barat,
Kecamatan Mampang Prapatan, Kota Jakarta
Selatan

Rp 57.600.000,-

Rp 57.024.000,-
-6.239333, 106.824556

Ruang Kantor

Perjanjian Sewa

Kurang lebih 753 meter persegi

Menara M Ten, Kelurahan Kuningan Barat,
Kecamatan Mampang Prapatan, Kota Jakarta
Selatan

Rp 112.950.000,-

Rp 111.820.500,-
-6.239333, 106.824556

Ruang Kantor

Perjanjian Sewa

Kurang lebih 753 meter persegi

Menara M Ten, Kelurahan Kuningan Barat,
Kecamatan Mampang Prapatan, Kota Jakarta
Selatan

Rp 120.480.000,-

Rp 118.070.400,-
-6.239333, 106.824556

LAPORAN PENILAIAN ASET

PT BANK MEGA TBK 1-7

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14.0120
hmr £ Herman Meirizki & Rekan
Business & Property Appraisers

- Data Pembanding Service Charge

Data 1:
- Jenis
- Lokasi

- Harga Penawaran service
charge/ Bulan

- Titik Koordinat

Data 2:
- Jenis
- Lokasi

- Harga Penawaran service
charge/ Bulan

- Titik Koordinat

Data 3:
- Jenis
- Lokasi

- Harga Penawaran service
charge/ Bulan

- Titik Koordinat

Ruang Kantor

Menara M Ten, Kelurahan Kuningan Barat,
Kecamatan Mampang Prapatan, Kota Jakarta
Selatan

Rp 80.000,-
-6.239333, 106.824556

Ruang Kantor

Menara M Ten, Kelurahan Kuningan Barat,
Kecamatan Mampang Prapatan, Kota Jakarta
Selatan

Rp 80.000,-

-6.239333, 106.824556

Ruang Kantor

Menara M Ten, Kelurahan Kuningan Barat,
Kecamatan Mampang Prapatan, Kota Jakarta
Selatan

Rp 80.000,-

-6.239333, 106.824556

Kami juga mengidentifikasi beberapa faktor penambah dari properti yang dinilai.

Faktor Penambah :

- Lokasi aset berada di lingkungan yang sudah tertata
- Akses menuju lokasi mudah dicapai

LAPORAN PENILAIAN ASET

PT BANK MEGA TBK 1I-8

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14,0120
Herman Meirizki & Rekan
Business & Property Appraisers

I1.1.6 Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use)

Dalam melakukan analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use) kami
mempertimbangkan kondisi tanah sebagai tanah kosong (As Though Vacant) maupun
kondisi tanah dalam keadaan yang sudah terbangun saat ini (As Improved) dengan
memperhatikan lokasi, situasi pasar dan pengembangan di sekelilingnya.

Analisa Sebagai Kondisi Terbangun (As Improved)

Bila ditinjau terhadap analisa penggunaan tertinggi dan terbaiknya untuk kondisi tanah
sudah terbangun, maka kondisi properti terbangun saat ini sebagai bangunan gedung
kantor masih memenuhi kelayakan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik, karena secara fisik
di atas tanah tersebut dimungkinkan untuk dibangun bangunan gedung kantor, secara
hukum diizinkan untuk membangun bangunan dan secara market menghasilkan nilai
yang tertinggi.

Ditinjau dari analisa terhadap faktor-faktor tersebut diatas, maka kondisi properti
terbangun saat ini masih memenuhi kelayakan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik.

1.1.7 Analisa Dampak Lingkungan

Kami tidak mengetahui adanya laporan audit lingkungan ataupun penyelidikan
lingkungan ataupun penyelidikan kandungan tanah yang telah dilaksanakan terhadap
lokasi tersebut dalam hal ini jika ditemukannya kontaminasi atau kemungkinan terjadinya
kontaminasi lingkungan.

Dalam melaksanakan penilaian ini kami mengasumsikan bahwa properti tersebut tidak
pernah digunakan sehubungan dengan kegiatan yang berkaitan dengan kontaminasi dan
polusi lingkungan. Kami tidak melakukan penelitian perihal penggunaan masa lalu
maupun saat ini, baik di properti yang bersebelahan untuk kemudian menetapkan ada
atau tidaknya kontaminasi ataupun polusi lingkungan, sehingga kami beranggapan tidak
adanya masalah tersebut.

Namun demikian, apabila ternyata ditemukan adanya kontaminasi ataupun potensi
kontaminasi lingkungan di properti ataupun properti yang bersebelahan, kami
menyatakan bahwa penilaian ini dengan sendirinya tidak berlaku dan perlu segera
dilakukan penilaian ulang.

LAPORAN PENILAIAN ASET PT BANK MEGA TBK II-9

mad

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14.0120
hm :: Meirizki & Rekan

en Fira Property Appraisers

11.2 PROSES PENILAIAN

11.21 Pendekatan dan Metode Penilaian Yang Digunakan

Pemilihan pendekatan dalam penilaian sangat tergantung dari jenis objek yang dinilai dan
ketersediaan data di lapangan. Sesuai maksud dan tujuan penilaian, dasar nilai, jenis dan
karakteristik objek penilaian serta ketersediaan data pasar di lapangan, maka pendekatan
penilaian berbasis pasar untuk real properti menurut KEPI & SPI Edisi VII Tahun 2018
(KPUP) dalam penilaian ini pendekatan yang digunakan adalah :

- Pendekatan Pasar

Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang
dinilai dengan aset yang identik atau sebanding, dimana informasi harga transaksi atau
penawaran tersedia (SPI 2018 - KPUP 15.1).

Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru
terjadi di pasar dari transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir
yang telah terjadi hanya sedikit atau tidak ada, dapat dipertimbangkan dengan
menggunakan harga yang ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed) dari aset
yang identik atau sebanding, relevansinya dengan informasi ini perlu diketahui secara
jelas dan dengan seksama dianalisis. Dalam hal ini perlu dilakukan penyesuaian atas
informasi harga transaksi atau penawaran apabila terdapat perbedaan dengan transaksi
yang sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai dan asumsi yang akan digunakan dalam
penilaian. Perbedaan dapat juga meliputi karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari
aset yang ditransaksikan (aset pembanding) dan yang dinilai. (SPI 2018 - KPUP 15.2)

Dari pendekatan penilaian tersebut, berdasarkan pertimbangan sebagai berikut :

1. Properti dalam penilaian adalah berupa ruang kantor.
2. Data pembanding yang tersedia dilapangan.

Maka sesuai dengan KEPI & SPI Edisi VII Tahun 2018 - SPI 106 dan SPI 310 dalam
penilaian ini digunakan Pendekatan sebagai berikut :

| PENDEKATAN | METODE YANG DIGUNAKAN
- Pendekatan Pasar | - Perbandingan Data Pasar
LAPORAN PENILAIAN ASET PT BANK MEGA TBK 1-10

.
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN:2.14.0120
mr Herman Meirizki & Rekan

MmmEEEM Business & Property Appraisers

112.2 Penilaian Ruang Kantor
I1.2.2.1 Faktor Justifikasi

Sehubungan dengan Metode Perbandingan Data Pasar, faktor-faktor yang menjadi
pertimbangan dalam melakukan justifikasi perbandingan adalah :

1. Hak atas properti yang dialihkan, meliputi faktor status kepemilikan dengan
perbandingan antara Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Girik atau lain-lainnya.

2. Syarat Pembiayaan, meliputi jenis dan kondisi pembiayaan dalam transaksi harus di
analisis dan diperhitungkan.

3. Kondisi Penjualan, motivasi khusus dari pihak-pihak dalam transaksi diberbagai
situasi dapat mempengaruhi harga yang dibayarkan dan bahkan membuat beberapa
transaksi menjadi bukan pasar, seperti adanya keterpaksaan atas suatu transaksi.

4. Pengeluaran yang dilakukan segera setelah pembelian, meliputi biaya perbaikan atau
penggantian struktur atau bagian dari struktur, biaya untuk memulihkan
kontaminasi lingkungan, biaya yang berhubungan dengan perubahan peruntukan
untuk ijin pengembangan.

5. Kondisi Pasar, kondisi pasar pada saat transaksi penjualan properti pembanding
dapat berbeda dengan kondisi pada tanggal penilaian dari properti yang dinilai.

6. Lokasi, meliputi pertimbangan pada lebar dan kondisi fisik jalan di depan aset,
aksesibilitas ke pusat kegiatan/ keramaian dan posisi atas tanah.

7. Karakteristik Fisik, meliputi pertimbangan kondisi fisik dan topografi tanah, ukuran
luas tanah sehubungan dengan likuiditas (tingkat kemudahan) penjualan, bentuk
denah tanah dan lebar frontage tanah.

8. Karakteristik Ekonomi digunakan untuk menganalisis properti penghasil
pendapatan.

9. Penggunaan, meliputi peruntukan/ zoning dan restriksi atau limitasi lainnya yang
mempengaruhi penggunaan properti.

10. Komponen non-realty dalam penjualan, seperti perabotan, perlengkapan dan
peralatan (fixture, furniture and eguipment / FF&E).

LAPORAN PENILAIAN ASET PT BANK MEGA TBK II-11

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14.0120
hmf # Herman Meirizki & Rekan

Business & Property Appraisers

112.3 Spesifikasi Bangunan

Kami tidak melakukan inspeksi terhadap bagian bangunan atau instalasi-instalasi
bangunan yang tertutup, tidak dapat dijangkau, tidak dapat diestimasi secara visual, atau
bagian yang tertanam dianggap dalam kondisi yang masih dapat berjalan dan akan
diperhitungkan secara wajar sesuai dengan fungsinya.

Kami tidak dapat memberikan pendapat ataupun saran atas kondisi bagian aset yang
tidak diinspeksi dan laporan ini tidak dimaksudkan untuk memberikan gambaran
ataupun pernyataan atas bagian bangunan tersebut.

Uraian lengkap bangunan tersebut adalah sebagai berikut :

- Ruang Kantor Lantai 10

Konstruksi Rangka Bangunan : Beton bertulang

Pondasi : Tiang pancang

Luas Bangunan : Kurang lebih 1.226,8 meter persegi

Atap : Dak Beton

Plafon 1 Acoustic

Dinding : Pasangan bata ringan diplester, diaci dan dicat,
serta sebagian dilapisi keramik

Lantai : Keramik, pvc dan rabat beton dilapis karpet

Jendela : Kaca dengan rangka alumunium

Pintu : Kaca tempered floor hinge, pintu kaca rangka
alumunium dan PVC

Penggunaan Ruangan : Kantor

Kondisi Fisik : Cukup

Kondisi Perawatan : Cukup

LAPORAN PENILAIAN ASET PT BANK MEGA TBK 11-12

- Ruang Kantor Lantai 20

Konstruksi Rangka Bangunan

Pondasi
Luas Bangunan

na ea mpe
Herman Meirizki & Rekan
Business & Property Appraisers

: Beton bertulang
: Tiang pancang
: Kurang lebih 1.309,3 meter persegi

Atap : Dak Beton

Plafon 1 Acoustic

Dinding : Pasangan bata ringan diplester, diaci dan dicat,
serta sebagian dilapisi keramik

Lantai : Keramik, pvc dan rabat beton dilapis karpet

Jendela : Kaca dengan rangka alumunium

Pintu : Kaca tempered floor hinge, pintu kaca rangka
alumunium dan PVC

Penggunaan Ruangan : Kantor

Kondisi Fisik : Cukup

Kondisi Perawatan : Cukup

LAPORAN PENILAIAN ASET PT BANK MEGA TBK 11-13

- Ruang Kantor Lantai 22

Konstruksi Rangka Bangunan

Pondasi
Luas Bangunan

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK- NO IZIN :2.14.0120
hmf # Herman Meirizki & Rekan

Business & Property Appraisers

: Beton bertulang
: Tiang pancang
: Kurang lebih 1.364,3 meter persegi

Atap : Dak Beton

Plafon : Acoustic

Dinding : Pasangan bata ringan diplester, diaci dan dicat,
serta sebagian dilapisi keramik

Lantai : Keramik, pvc dan rabat beton dilapis karpet

Jendela : Kaca dengan rangka alumunium

Pintu : Kaca tempered floor hinge, pintu kaca rangka
alumunium dan PVC

Penggunaan Ruangan : Kantor

Kondisi Fisik : Cukup

Kondisi Perawatan : Cukup

LAPORAN PENILAIAN ASET PT BANK MEGA TBK 11-14

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14.0120
hm Herman Meirizki & Rekan

Business & Property Appraisers

11.24 Kesimpulan Nilai Sewa Pasar Ruang Kantor

Setelah memperhatikan berbagai faktor yang berhubungan dengan penilaian ini, maka
kami berpendapat bahwa Nilai Sewa Pasar per meter persegi per bulan dan Service
Charge per meter persegi per bulan ruang kantor seluas 3.900,4 pada tanggal penilaian
adalah :

Nilai Sewa Pasar per meter persegi perbulan :
Rp 153.000,-
(SERATUS LIMA PULUH TIGA RIBU RUPIAH)

Service Charge per meter persegi per bulan :
Rp 77.000,-

(TUJUH PULUH TUJUH RIBU RUPIAH)

LAPORAN PENILAIAN ASET PT BANK MEGA TBK II-15

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.140120
hmr Herman Meirizki & Rekan

Business & Property Appraisers

11.2.5 Asumsi-Asumsi dan Syarat-Syarat Pembatasan Umum

Penilaian aset ini berdasarkan dengan asumsi-asumsi dan syarat-syarat pembatasan
sebagai berikut :

Ts

Bahwa kami tidak mempunyai kepentingan finansial terhadap aset yang dinilai dan
hasil dari penilaian yang dilakukan.

Bahwa dengan dilandasi itikad baik, semua dokumen yang diberikan atau
diperlihatkan oleh Pemberi Tugas dan pihak ketiga kepada kami dalam rangka
penilaian aset ini adalah sah, benar, lengkap dan sesuai dengan kenyataan
sebenarnya serta tidak mengalami perubahan sampai dengan tanggal penilaian aset
ini, Bahwa dokumen-dokumen yang diberikan kepada kami dalam bentuk fotokopi,
turunan dan/atau salinan adalah sesuai dengan aslinya dan dokumen tersebut
adalah sah, benar, lengkap dan sesuai dengan kenyataan sebenarnya serta tidak
mengalami perubahan sampai dengan tanggal penilaian aset ini, Bila ternyata
dokumen tersebut tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya, maka diluar
tanggung jawab penilai dan laporan ini dengan sendirinya menjadi tidak berlaku.

Bahwa semua tanda tangan, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam setiap
dokumen yang diberikan dan/atau diperlihatkan oleh Pemberi Tugas kepada kami
adalah benar, termasuk surat tanah, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam
setiap dokumen fotokopi, turunan dan / atau salinan yang diberikan oleh pemberi
tugas pada kami adalah sesuai dengan yang terdapat dalam dokumen aslinya dan
tanda tangan, materai, coretan dan tanda yang terdapat pada dokumen tersebut
adalah benar adanya.

Bahwa instansi Pemerintah dan/atau pihak yang mengeluarkan dan/atau
menerbitkan izin, persetujuan, lisensi dan/atau bukti tanda pendaftaran kepada
Pemberi Tugas adalah pejabat dan/atau pihak yang berwenang untuk melakukan
tindakan-tindakan tersebut dan diwakili oleh orang - (orang) yang berhak dan
mempunyai izin, persetujuan, lisensi, dan / atau bukti tanda pendaftaran yang
bersangkutan.

Bahwa dalam melakukan penilaian aset ini, kami tidak memberikan legalitas atas
suatu transaksi dimana Pemberi Tugas menjadi pihak atau mempunyai kepentingan
didalamnya atas aset yang terkait.

Bahwa dalam melakukan penilaian aset ini, kami tidak memeriksa
kelengkapan/syarat-syarat yang harus dipenuhi layaknya sebagai jaminan
pengikatan hak tanggungan, dan oleh karenanya jika laporan ini bertujuan sebagai
dasar kebijakan pemberian kredit oleh bank, maka pihak bank bersangkutan
berkewajiban memeriksa dan memastikan terpenuhinya syarat-syarat tersebut
termasuk didalamnya aspek legalitas.

LAPORAN PENILAIAN ASET PT BANK MEGA TBK II-16

10.

11.

12.

13.

14.

15.

16.

ang Aa NOTIN 2140120
hmf # Meirizki & Rekan

Hem apa Property Appraisers

Kecuali dinyatakan secara tegas dalam laporan penilaian aset ini, tidak dapat
diasumsikan bahwa kami berkewajiban dan telah melakukan pemeriksaan legalitas
dan/atau hutang atas aset yang dinilai: kami tidak melakukan
penelitian/penyelidikan atas kepemilikan dan/atau hutang serta keabsahan
dokumen-dokumen dari aset yang dinilai, dengan anggapan hak atas Harta Milik
tersebut jelas dan berada dibawah kepemilikan yang sah.

Bahwa semua sengketa dalam bentuk perkara pidana maupun perdata (baik di dalam
maupun di luar Pengadilan) yang berkaitan dengan aset yang dinilai tidak menjadi
tanggung jawab kami, dalam penaksiran ini aset yang ditaksir seolah-olah bebas dan
bersih dibawah tanggung jawab (milik) pemberi tugas.

Bahwa tanggung jawab kami terbatas kepada pemberi tugas dimaksud dan kami
tidak bertanggung jawab terhadap pihak lain yang menggunakan Laporan Penilaian

Bahwa Laporan Penilaian ini dianggap sah apabila terdapat cap (seal) dan tanda
tangan asli dari pihak kami.

Bahwa nilai diberikan dalam bentuk satuan Rupiah yang didasari pemahaman
bahwa pasar properti dimaksud dalam mata uang rupiah.

Bahwa biaya penilaian ditentukan berdasarkan hari - orang (man-day) dan bukan
ditentukan berdasarkan besarnya nilai yang diberikan dalam Laporan Penilaian.

Bahwa perubahan-perubahan yang dilakukan oleh pihak Pemerintah maupun swasta
yang berkaitan dengan kondisi aset, dalam hal ini rezoning, pelebaran jalan, market
conditions dan sebagainya bukan menjadi tanggung jawab kami.

Bahwa jika terdapat bangunan sebagai objek penilaian, maka kami
mempertimbangkan kondisi visual bangunan dimaksud, namun demikian tidak
berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-bagian dari aset
yang tertutup, tidak terlihat maupun tidak terjangkau, dan kami tidak memberikan
jaminan jika terdapat pelapukan rayap, kerusakan serta gangguan lain yang tidak
terlihat.

Bahwa objek penilaian tidak mengandung dan/atau menggunakan material yang
bersifat merusak dan berbahaya.

Bahwa jika terdapat bangunan dan sarana pelengkap lainnya sebagai objek penilaian,
maka semua bangunan dan sarana pelengkap lainnya tersebut dianggap berada
dalam garis batas tanah tersebut, dan dibangun sesuai dengan peraturan
pembangunan daerah yang berlaku, kecuali disebutkan secara khusus.

LAPORAN PENILAIAN ASET PT BANK MEGA TBK 11-17

17.

18.

19.

20.

2,

22

23.

Upsansmnanak. NOTIN:214.0120
hmi Metirizki & Rekan

Herm Feng Property Appraisers

Bahwa gambar, sketsa atau peta yang dilampirkan dalam laporan penilaian ini
dimaksudkan untuk membantu pembaca agar mendapatkan gambaran tentang aset
yang dinilai. Kami tidak melakukan pengukuran menyeluruh atas objek yang
dimaksud pada gambar, sketsa atau peta tersebut dan tidak bertanggung jawab
untuk hal-hal yang berhubungan dengan itu.

Bahwa dalam penilaian ini, jika terdapat mesin-mesin maka dirincikan sebagai satu
unit kerja lengkap, yaitu termasuk semua bagian (part) dan perlengkapan
(accessories) yang biasanya secara teknis tergabung dalam unit tersebut.

Bahwa jika dikemudian hari ditemukan data-data baru yang menurut pandangan
kami membutuhkan suatu perbaikan pada laporan ini, maka kami berhak untuk
melakukan perubahan pada laporan penilaian ini.

KJPP HERMAN MEIRIZKI & REKAN oleh karena penaksiran ini, tidak mempunyai
kewajiban untuk memberikan penjelasan kepada pihak lain maupun memberi
kesaksian atau kehadiran dalam suatu perkara pengadilan atau Instansi Pemerintah
lainnya yang berhubungan.

Laporan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan seperti tertulis didalam laporan,
serta ditujukan terbatas kepada pemberi tugas. Tanggung jawab yang berkaitan
dengan laporan tersebut hanya terbatas kepada si pemberi tugas dimaksud dan
penilai tidak bertanggung jawab terhadap pihak lain selain si pemberi tugas
dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas segala
resiko yang timbul.

Bahwa tanggung jawab KJPP HERMAN MEIRIZKI & REKAN sehubungan dengan
jasa yang diberikan dalam Laporan Penilaian ini (terlepas pada tindakan dalam
kontrak, kelalaian, atau lain hal) terbatas pada Fee yang dibayarkan oleh pemberi
tugas untuk bagian dari kewajiban jasa atau hasil-hasil pekerjaan yang diberikan.
Dalam keadaan apapun, KJPP HERMAN MEIRIZKI & REKAN termasuk di
dalamnya Pemimpin Rekan, Wakil Pemimpin Rekan, Rekan dan seluruh staf yang
ada, tidak bertanggung jawab atas akibat, kejadian khusus atau kerugian yang
ditimbulkan dari pelaksanaan hukum, kerugian atau biaya (termasuk, tetapi tidak
terbatas pada kerugian atas keuntungan, biaya yang dimungkinkan, dan sebagainya)
walaupun untuk hal itu KJPP HERMAN MEIRIZKI & REKAN sebelumnya telah
diberitahukan kemungkinan akan terjadinya hal-hal tersebut.

Bahwa pemberi tugas harus memberikan ganti rugi dan jaminan dari segala
gangguan kepada KJPP HERMAN MEIRIZKI & REKAN dari dan terhadap
gugatan, tanggung jawab, biaya dan pengeluaran (termasuk akan tetapi tidak
terbatas pada biaya hukum dan waktu yang telah diberikan) ditujukan pada,
dibayarkan atau ditimbulkan oleh KJPP HERMAN MEIRIZKI & REKAN pada
setiap saat dan berbagai cara yang ditimbulkan sehubungan dengan dikeluarkannya
Laporan Penilaian atas aset dimaksud, kecuali sejauh telah ditentukan dalam
perjanjian sebelumnya.
merana

LAPORAN PENILAIAN ASET PT BANK MEGA TBK 11-18