Back to announcement
20250122_UANG_Keterbukaan Informasi terkait Aksi Korporasi_31847537_lamp3.pdf
Asset transaction Needs review UANGSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 36
Page 1
kantor jasa penilai publik
febriman siregar dan rekan
Ijin Kementrian Keuangan RI No. 2.12.0109
LAPORAN PENDAPAT KEWAJARAN ATAS
RENCANA TRANSAKSI MELAKUKAN PENYETORAN
L APORAN K AJIANMODAL PADA PT VASAMTY LAND MELALUI
P ERHITUNGAN A TAS PENGELUARAN
J ANGKA W SAHAM
AKTUBARUD AN J UMLAH
K ONTRIBUSI A TAS K ERJASAMA untuk P EMANFAATAN A SET
PT PAKUAN, TBK.
P EMERINTAH P ROVINSI G ORONTALO G UBERNUR
Jl. Raya Muchtar RT 002 / RW 007
D ENGAN B ENTUK Kelurahan
BGS (B ANGUNAN
Sawangan, G UNA
Kecamatan S ERAH )
Sawangan
Kota Depok
No. Laporan : 00058/2.0109-05/BS/10/0069/1/I/2025
Page 2
Ijin Kementerian Keuangan RI No. 2.12.0109
Bogor, 21 Januari 2025
No. Laporan : 00058/2.0109-05/BS/10/0069/1/I/2025
Kepada Yth,
PT Pakuan, Tbk.
Jl. Raya Muchtar RT 002 / RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok
Perihal : Laporan Pendapat Kewajaran Atas Rencana Transaksi Melakukan
Penyetoran Modal Pada PT Vasamty Land Sawangan Melalui Pengeluaran
Saham Baru
Dengan hormat,
Memenuhi permintaan PT Pakuan, Tbk., yang tercantum sebagaimana pada Proposal
Penawaran Jasa Fairness Opinion Rencana Transaksi melakukan penyetoran modal
pada PT Vasamty Land Sawangan melalui pengeluaran saham baru, Nomor :
1049A/PNW/FO-BGR-FSR/XI/2024 tertanggal 28 November 2024 dan dalam batas-batas
kemampuan kami sebagai Kantor Jasa Penilai Publik Resmi, bersama ini kami
sampaikan Laporan Pendapat Kewajaran Atas Rencana Transaksi Melakukan
Penyetoran Modal Pada PT Vasamty Land Sawangan Melalui Pengeluaran Saham
Baru, sebagai berikut:
1.1. STATUS PENILAI
Penilai adalah Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Febriman Siregar & Rekan
(“FSR”) yang sesuai Surat Keputusan Menteri Keuangan Nomor No.
936/KM.1/2008 tanggal 31 Desember 2008, dan terdaftar sebagai kantor jasa
profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan dengan Surat Tanda
Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal No. S-838/PM.223/2019. Identifikasi
Penilai yang bertanggung jawab pada laporan kajian ini adalah sebagai berikut :
Nama : Ir. Yohn PS. Napitupulu, Msc., MAPPI (Cert.)
Anggota MAPPI : 92 – S- 00252
No. Izin Penilai Publik : PB-1.08.00069
No. Izin Bapepam-LK : STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024
No. Register : RMK-2017.00069
Klasifikasi bidang jasa : Penilai Bisnis dan Properti
KJPP FSR/Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan kajian atas obyek rencana
transaksi pada perihal dimaksud, dan tidak memiliki benturan kepentingan dengan
subyek atau obyek kajian, sehingga dalam posisi untuk memberikan kajian objektif
dan tidak memihak.
Kantor Cabang Bogor
Jl. Perumahan Bogor Baru Blok D-I No.19
RT.007, RW.001, Kel. Tegallega
Kec. Bogor Tengah, Kota Bogor
Jawa Barat 16129
Telp. : 0251-8397671
Email : fsr.bogor@fsr.co.id
Website : www.fsr.co.id
Cabang : Pekanbaru (P) ; Medan (PS) ; Surabaya (B) ; Sidoarjo (P) ; Bandar Lampung (PS) ;
Bogor (PB) ; Makassar (PS) ; Tangerang Selatan (P)
Page 3
1.2. PEMBERI TUGAS
Nama : PT Pakuan, Tbk.
Bidang Usaha : Real Estat
Alamat Kantor : Jl. Raya Muchtar RT 002/RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok
1.3. PENGGUNA LAPORAN
Nama : PT Pakuan, Tbk.
Bidang Usaha : Real Estat
Alamat Kantor : Jl. Raya Muchtar RT 002/RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok
1.4. MAKSUD DAN TUJUAN PENDAPAT KEWAJARAN
MAKSUD
Laporan Pendapat Kewajaran ini bertujuan untuk mengkaji kewajaran atas
Rencana Transaksi, digunakan untuk kepentingan internal manajemen Perseroan
dan pemenuhan peraturan POJK No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi
dan Transaksi Benturan Kepentingan dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
(POJK) No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material Dan Perubahan Kegiatan
Usaha Utama.
1.5. DASAR NILAI DAN DEFINISI
Dasar nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar (Market Value).
DEFINISI DARI NILAI PASAR – POJK 35 2020
(Market Value)
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada Tanggal Penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi
bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua Pihak
masing–masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian,
dan tanpa paksaan.
- ii -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 4
1.6. TANGGAL PENILAIAN
Tanggal penilaian (cut-off date) 30 September 2024.
1.7. PEMENUHAN STANDAR PENILAIAN
Pedoman laporan pendapat kewajaran ini dilakukan sesuai dengan Peraturan OJK
35 tahun 2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar
Modal” dan SEOJK 17 tahun 2020 tentang “Pedoman Penilaian & Penyajian
Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal”.
1.8. BATASAN ATAU PENGECUALIAN ATAS TANGGUNG JAWAB KEPADA
PIHAK SELAIN PEMBERI TUGAS
Penilai tidak memiliki tanggung jawab kepada pihak ketiga, selain Pemberi Tugas,
kecuali yang diatur dalam peraturan dan hukum yang berlaku.
1.9. PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI
Laporan pendapat kewajaran ini hanya digunakan untuk laporan pendapat
kewajaran atas Rencana Transaksi, dan oleh karenanya tidak direkomendasikan
untuk penggunaan lainnya dan Laporan ini terbuka untuk Publik.
1.10. ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
Pendapat kewajaran ini hanya dapat digunakan sehubungan dengan Rencana
Transaksi yang akan dilaksanakan dan tidak dapat dipergunakan untuk
kepentingan lain. Pendapat kewajaran ini juga tidak dimaksudkan untuk
memberikan rekomendasi persetujuan atau tidak menyetujui Rencana Transaksi
atau mengambil tindakan tertentu atas Rencana Transaksi tersebut.
1.11. ANALISA PENDAPAT KEWAJARAN
Berdasarkan riwayat pihak-pihak yang bertransaksi diatas diketahui bahwa
ada hubungan afiliasi antara PT Pakuan, Tbk. dengan PT Vasamty Land
Sawangan.
Berdasarkan Ringkasan Surat perjanjian antara pembentukan JV tertanggal
27 Maret 2024 antara Perseroan dan Samty Asia Investment PTE. LTD tidak
ada persyaratan khusus yang akan merugikan pihak-pihak yang bertransaksi
sehingga syarat-syarat yang ada pada Rencana Transaksi adalah wajar.
Berdasarkan proyeksi keuangan, Perseroan masih mampu menghasilkan
pendapatan yang positif. Dengan demikian Rencana Transaksi yang dilakukan
adalah wajar.
Berdasarkan proyeksi keuangan Perseroan tanpa Rencana Transaksi dan
dengan adanya Rencana Transaksi, diketahui bahwa jika dilakukannya
Rencana Transaksi Perseroan diperkirakan akan memperoleh laba yang lebih
- iii -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 5
tinggi rata-rata sebesar minimal Rp 1.537.607.338 per tahun dibanding tidak
melakukan Rencana Transaksi.
Harga Rencana Transaksi sebesar Rp. 500.000 atau sebesar Rp. 1.000.000
sebelum stock split dan Nilai Pasar sebesar Rp. 984.010 sebelum stock split,
maka Selisih Harga Rencana Transaksi sebesar 1,59% dari Nilai Pasar,
berada dalam kisaran 7,5%.
Berdasarkan kesimpulan analisa kewajaran diatas, maka kami berpendapat
bahwa Rencana Transaksi ini adalah WAJAR.
1.12. KESIMPULAN
Berdasarkan Analisa kewajaran di atas, maka Penilai berpendapat bahwa Rencana
Transaksi ini adalah WAJAR.
Surat pengantar penilaian ini diikuti oleh Laporan Pendapat kewajaran Terinci
(Comprehensive Style) yang merupakan satu kesatuan yang tak dapat dipisahkan.
Disini kami tegaskan bahwa FSR tidak mengambil keuntungan, baik sekarang maupun di
masa yang akan datang, atas obyek pendapat kewajaran.
Laporan ini tidak sah jika tidak dibubuhi stempel perusahaan (corporate seal) dari Kantor
Jasa Penilai Publik FSR.
Hormat kami,
KJPP Febriman Siregar dan Rekan
Ir. Yohn PS Napitupulu, M.Sc., MAPPI (Cert.)
Partner
Anggota MAPPI : 92-S-00252
Izin Penilai Publik : PB-1.08.00069
STTD Bapepam-LK : STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024
Register : RMK-2017.00069
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilai Bisnis & Penilai Properti
- iv -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 6
PERNYATAAN PENILAI
KJPP Febriman Siregar dan Rekan dengan ini menyatakan bahwa:
1. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Objek Penilaian pada
tanggal Pendapat Kewajaran.
2. Penilai tidak memiliki benturan kepentingan dan bersifat independen terhadap obyek
yang dinilai.
3. Bahwa perhitungan dan analisis dalam pemberian pendapat kewajaran telah
dilakukan dengan benar sebagaimana diungkapkan dalam laporan ini.
4. Pendapat Kewajaran ini dilakukan dengan memenuhi ketentuan Peraturan Otoritas
Jasa Keuangan Nomor 35 tahun 2020 “Pedoman Penilaian Dan Penyajian Laporan
Penilaian Usaha Di Pasar Modal”.
5. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau
diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui oleh Pemerintah.
6. Penilai memiliki pengalaman mengenai jenis usaha yang dinilai.
7. Dalam melakukan pendapat kewajaran ini kami telah berusaha semaksimal mungkin
untuk bertindak secara obyektif dan independen serta tidak terafiliasi dengan
Perseroan ataupun pihak-pihak lain yang terafiliasi dengan perusahaan tersebut.
8. Penilai bertanggung jawab atas laporan pendapat kewajaran ini.
9. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
10. Lingkup pekerjaan dan data yang di analisa telah diungkapkan.
11. Kesimpulan pendapat kewajaran telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi
pembatas.
12. Seluruh data dan informasi yang diungkapkan dalam laporan dapat
dipertanggungjawabkan.
13. Penilai bertanggung jawab atas Laporan Pendapat kewajaran dsn opini atas Laporan
Pendapat Kewajaran.
14. Besaran imbalan jasa penilai tidak tergantung pada hasil pendapat kewajaran.
-v-
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 7
Selanjutnya KJPP Febriman Siregar dan Rekan menyatakan bahwa Para Penilai yang
kami libatkan dalam penugasan ini adalah Penilai Profesional yang kompeten dan
memiliki keahlian penilaian yang baik.
Team Leader / Penilai : Rekan (Partner) yang merupakan Penilai Publik, professional
yang telah memiliki pengalaman lebih dari 5 (lima) tahun
sebagai Penilai, dalam penugasan Penilai bertindak sebagai
Pimpinan (Team Leader) dan bertanggung jawab secara
penuh atas pelaksanaan pekerjaan penilaian mulai dari
penerimaan penugasan sampai kepada penyampaian laporan
termasuk hasil penilaiannya dan berkewajiban
menandatangani Laporan Penilaian.
Asisten Penilai : Merupakan profesional yang memiliki keahlian dibidangnya
sesuai dengan latar belakang pendidikan dan pengalaman.
Asisten Penilai memiliki tugas membantu Penilai dalam
pengumpulan data, entri data dan kompilasi data serta
membantu dalam penyusunan laporan penilaian.
- vi -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 8
No Nama Tanda Tangan
1. Penanggung Jawab
Ir. Yohn PS Napitupulu, M.Sc. MAPPI (Cert.) --------------------------
Partner
Anggota MAPPI : 92-S-00252
No. Ijin Penilai Publik : PB-1.08.00069
No. Ijin Bapepam-LK : STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilai Bisnis Dan Properti
Register : RMK-2017.00069
2. Reviuer
Didiek Agus Priatmiko, S.Komp. --------------------------
Anggota MAPPI : 11-T-03266
Register : RMK-2017.00838
No. Ijin Penilai Publik
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilai Bisnis Dan Properti
3. Penilai
Yaumil Husna Khair, S.Si., M.M --------------------------
MAPPI No. : 11-P-03270
- vii -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 9
BAGIAN - 1
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
PT Pakuan, Tbk., yang selanjutnya disebut (“Perseroan”) adalah perusahaan yang
bergerak dalam bidang pengembangan properti yang berlokasi di Jalan Raya Muchtar
RT 002 RW 007, Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok.
Perseroan dan Samty Asia Investments PTE. LTD (“SAI”). Bersepakat mendirikan
Perusahaan dalam bentuk perseroan terbatas di Indonesia dengan nama PT Vasamty
Land Sawangan (“VLS”) pada tanggal 27 Maret 2024. VLS didirikan dengan Akta
Pendirian No. 10 tertanggal 3 April 2024 oleh notaris Ungke Mulawanti SH., M.Kn
yang berkedudukan di kabupaten Bekasi Jawa Barat dan telah mendapatkan
pengesahan dari MENKUMHAM Nomor AHU-0026791.AH.01.01.TAHUN 2024
tertanggal 12 April 2024.
Modal yang telah ditempatkan berdasarkan akta pendirian adalah :
Nilai Nominal
Pemegang Saham Kelas Saham Jumlah Saham Nilai Nominal
per Saham
Pakuan Saham Biasa 5.100 Rp.5.100.000.000 Rp.1.000.000
SAI Saham Biasa 4.900 Rp.4.900.000.000 Rp.1.000.000
Jumlah 10.000 Rp.10.000.000.000 Rp.1.000.000
Pada tanggal 17 Januari 2025, VLS melakukan perubahan anggaran dasar Perseroan
dengan melakukan stock split sehingga yaitu modal ditempatkan VLS menjadi:
Nilai Nominal
Pemegang Saham Kelas Saham Jumlah Saham Nilai Nominal
per Saham
Pakuan Saham Biasa 10.200 Rp.5.100.000.000 Rp.500.000
SAI Saham Biasa 9.800 Rp.4.900.000.000 Rp.500.000
Jumlah 20.000 Rp.10.000.000.000 Rp.500.000
Perseroan, bersama – sama dengan SAI sebagai pemegang saham VLS telah
memberikan uang muka investasi masing - masing sebesar:
1. Pakuan telah memberikan uang muka investasi sebesar Rp218.101.500.000;
dan
2. SAI telah memberikan uang muka investasi sebesar Rp209.548.500.000.
Perseroan, berencana untuk melakukan peningkatan modal pada VLS dengan cara
mengkonversi uang muka yang telah diberikan kepada VLS sebelumnya sesuai dengan
kesepakatan sebanyak 436.203 lembar dengan nilai perlembar sesuai nilai nominal
saham VLS Rp 500.000,- / lembar saham atau setara dengan Rp218.101.500.000
selanjutnya dalam laporan ini disebut “Rencana Transaksi”.
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 1
Page 10
Berdasarkan informasi manajemen Perseroan, Rencana Transaksi ini merupakan suatu
transaksi afiliasi dan material sebagaimana diatur dalam POJK No. 42/POJK.04/2020
tentang Transaksi Afiliasi Dan Transaksi Benturan Kepentingan dan POJK No.
17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material Dan Perubahan Kegiatan Usaha.
Direksi menyatakan bahwa Transaksi ini tidak mengandung benturan kepentingan
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No.
42/POJK.04/2020.
1.2 Transaksi Afiliasi
Berdasarkan POJK No. 42/POJK.04/2020 , Transaksi Afiliasi adalah setiap aktivitas
dan/atau transaksi yang dilakukan oleh perusahaan terbuka atau perusahaan terkendali
dengan Afiliasi dari perusahaan terbuka atau Afiliasi dari anggota direksi, anggota
dewan komisaris, pemegang saham utama, atau Pengendali, termasuk setiap aktivitas
dan/atau transaksi yang dilakukan oleh perusahaan terbuka atau perusahaan terkendali
untuk kepentingan Afiliasi dari perusahaan terbuka atau Afiliasi dari anggota direksi,
anggota dewan komisaris, pemegang saham utama, atau Pengendali. Sedangkan
Benturan Kepentingan adalah perbedaan antara kepentingan ekonomis Perusahaan
dengan kepentingan ekonomis pribadi anggota Direksi, Anggota Dewan Komisaris,
atau pemegang saham utama yang dapat merugikan Perusahaan dimaksud.
Berdasarkan keterangan dari manajemen Perseroan, Rencana Transaksi ini merupakan
transaksi afiliasi sebagaimana didefinisikan dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan
Kepentingan.
1.3 Transaksi Material
Berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) No. 17/POJK.04/2020
tentang Transaksi Material Dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama, dimana nilai
transaksi dengan nilai 20% (dua puluh persen) atau lebih dari ekuitas Perusahaan
Publik dikategorikan sebagai transaksi material.
Berdasarkan draft surat perjanjian kerjasama, Perseroan berencana peningkatan
setoran modal sesuai dengan Rencana Transaksi sebanyak 436.203 lembar dengan
nilai nominal Rp.500.000,- / lembar saham atau setara dengan Rp218.101.500.000.
Berdasarkan laporan keuangan konsolidasian interim PT Pakuan, Tbk. dan Entitas
Anak per 30 September 2024, nilai ekuitas Perseroan adalah sebesar
Rp311.041.779.626,-.
1.4 Ruang Lingkup
Pendapat kewajaran ini hanya dapat digunakan sehubungan dengan Transaksi yang
akan dilaksanakan dan tidak dapat dipergunakan untuk kepentingan lain. Pendapat
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 2
Page 11
kewajaran ini juga tidak dimaksudkan untuk memberikan rekomendasi persetujuan
atau tidak menyetujui Rencana Transaksi atau mengambil tindakan tertentu Transaksi
tersebut.
Pihak ketiga yang ditunjuk untuk memberikan Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi
adalah KJPP Febriman Siregar & Rekan (FSR) yang diharapkan dapat melakukan
kajian secara obyektif dan independen, sesuai dengan Surat Perintah Kerja (SPK)
Nomor : 1049A/PNW/FO-BGR-FSR/XI/2024, tanggal 28 November 2024.
1.5 Identitas Pemberi Tugas
Berikut adalah identitas pemberi tugas:
Nama : PT Pakuan, Tbk.
Bidang Usaha : Real Estat
Alamat Kantor : Jl. Muchtar RT 002 RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok
1.6 Pengguna Laporan
Berikut adalah identitas pengguna laporan:
Nama : PT Pakuan, Tbk.
Bidang Usaha : Real Estat
Alamat Kantor : Jl. Muchtar RT 002 RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok
1.7 Maksud dan Tujuan
Laporan Pendapat Kewajaran ini bertujuan untuk mengkaji kewajaran atas Rencana
Transaksi yang berhubungan dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No.
42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan
dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi
Material Dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama.
1.8 Obyek Penilaian
Obyek penilaian adalah Rencana Transaksi tambahan setoran modal ke VLS sebanyak
436.203 lembar dengan nilai perlembar sesuai nilai nominal saham VLS Rp 500.000,- /
lembar saham atau setara dengan Rp218.101.500.000.
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 3
Page 12
1.9 Tanggal Penilaian (Cut Off Date)
Analisis kewajaran dilaksanakan menggunakan parameter dan laporan keuangan
interim VLS per tanggal 30 September 2024 dan laporan keuangan konsolidasian
interim PT Pakuan, Tbk. dan Entitas Anak per tanggal 30 September 2024.
1.10 Kejadian-Kejadian Penting Setelah Tanggal Efektif (Subsequent Events)
Berdasarkan informasi yang kami terima tidak terdapat kejadian-kejadian Penting
setelah Tanggal Efektif dari tanggal penilaian (30 September 2024) hingga tanggal
laporan penilaian ini diterbitkan.
1.11 Sumber Data
Sebagai Penilai Independen dalam mempersiapkan Pendapat Kewajaran atas Rencana
Transaksi, kami telah mempelajari, mengacu, dan mempertimbangkan hal-hal sebagai
berikut:
1. Pemberitahuan dari Perseroan tentang Rencana Transaksi.
2. Laporan Keuangan Interim PT Vasamty Land Sawangan untuk periode enam
bulan sejak tanggal 3 April 2024 (Tanggal Pendirian) sampai dengan tanggal 30
September 2024.
3. Laporan Keuangan Konsolidasian Interim PT Pakuan, Tbk. dan Entitas Anak
pada tanggal 30 September 2024 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik
Suharli, Sugiharto & Rekan dengan opini bahwa laporan tersebut menyajikan
secara wajar dalam semua hal yang material.
4. Laporan Keuangan Konsolidasian PT Pakuan, Tbk. dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 dan 2022 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Mirawati Sensi Idris dengan opini bahwa laporan tersebut
menyajikan secara wajar dalam semua hal yang material.
5. Laporan Keuangan Konsolidasian PT Pakuan, Tbk. dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 dan 2021 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan dengan
opini bahwa laporan tersebut menyajikan secara wajar dalam semua hal yang
material.
6. Laporan Keuangan Konsolidasian PT Pakuan, Tbk. dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 dan 2020 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan dengan
opini bahwa laporan tersebut menyajikan secara wajar dalam semua hal yang
material.
7. Laporan Keuangan Konsolidasian PT Pakuan, Tbk. dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 dan 2019 yang telah diaudit oleh
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 4
Page 13
Kantor Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan dengan
opini bahwa laporan tersebut menyajikan secara wajar dalam semua hal yang
material.
8. Business Plan Perseroan.
9. Surat pernyataan (representasi) manajemen PT Pakuan, Tbk. terkait dengan
Rencana Transaksi
10. Wawancara dengan pihak manajemen PT Pakuan, Tbk.
11. Berbagai sumber informasi yang berkaitan dengan kondisi ekonomi, kondisi pasar
dan lainnya, baik berdasarkan media cetak, elektronik dan hasil analisis lain dari
pihak independen yang kami anggap relevan.
12. Penilaian Saham PT Vasamty Land Sawangan.
1.12 Asumsi–Asumsi dan Syarat Pembatas
Dalam penyusunan pendapat independen ini, kami menggunakan beberapa asumsi,
antara lain:
1. Laporan Pendapat Kewajaran ini bersifat non-disclaimer opinion.
2. KJPP FSR telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan
dalam proses penilaian.
3. Data-data dan informasi yang diperoleh KJPP FSR berasal dari sumber yang
dapat dipercaya keakuratannya.
4. KJPP FSR menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan
kemampuan untuk pencapaiannya (fiduciary duty)
5. KJPP FSR bertanggung jawab atas atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran
proyeksi keuangan yang telah disesuaikan.
6. KJPP FSR menghasilkan Laporan Penilaian Bisnis yang terbuka untuk publik,
kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia yang dapat mempengaruhi
operasional perusahaan.
7. KJPP FSR bertanggung jawab atas Laporan Penilaian Bisnis dan Kesimpulan
Pendapat Kewajaran.
8. KJPP FSR telah memperoleh informasi atas status hukum objek penilaian dari
pemberi tugas.
9. KJPP FSR mengasumsikan bahwa sejak Rencana Transaksi hingga penerbitan
pendapat kewajaran ini tidak terjadi perubahan apapun yang berpengaruh secara
material terhadap Rencana Transaksi.
10. KJPP FSR berasumsi bahwa Perseroan mentaati semua peraturan yang ditetapkan
pemerintah, khususnya yang terkait dengan operasional Perseroan, baik dimasa
lalu maupun dimasa mendatang.
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 5
Page 14
11. KJPP FSR berasumsi bahwa legalitas yang dimiliki oleh Perseroan tidak ada
masalah baik secara hukum atau masalah lainnya baik sebelum maupun setelah
Transaksi.
12. KJPP FSR berasumsi bahwa Perseroan telah dan akan memenuhi kewajiban yang
berkenaan dengan perpajakan, retribusi dan pungutan-pungutan lainnya sesuai
dengan peraturan yang berlaku.
13. KJPP FSR telah memperoleh informasi atas syarat-syarat dan ketentuan-
ketentuan dalam perjanjian-perjanjian yang terkait dengan Rencana Transaksi dari
Perseroan.
14. Laporan disusun hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang
dicantumkan pada laporan. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain
selain Pemberi Tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini
bertanggung jawab atas segala resiko yang timbul.
15. Penilai tidak melakukan penelitian dan penyelidikan yang ada hubungannya
dengan kebenaran legalitas serta hutang piutang yang mengakibatkan kerugian
atas properti yang dinilai karena bukan merupakan ruang lingkup pekerjaan
penilai. Kami berasumsi bahwa obyek yang dinilai tersebut telah bebas dari segala
tuntutan hukum.
16. Inspeksi lapangan yang kami lakukan hanyalah terhadap kondisi aset yang
dikemukakan dalam laporan ini adalah merupakan kondisi yang terlihat. Sehingga
tidak dimaksudkan untuk memeriksa kondisi properti di bawah permukaan
tanah/air, tidak menyelidiki kelayakan konstruksi (building audit) dan tidak
menyelidiki kondisi teknis secara detail.
17. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan
dengan pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain. Penilaian kami didasarkan
pada asumsi mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat berpengaruh
terhadap nilai.
18. KJPP FSR tidak berkewajiban untuk memberikan kesaksian atau hadir di depan
pengadilan atau pejabat pemerintah jika hal tersebut tidak terkait dengan maksud
dan tujuan laporan ini serta di luar ruang lingkup dari penugasan.
19. Jika dikemudian hari Penilai diminta untuk memberikan penjelasan dan
pemaparan yang dilakukan diluar wilayah kerja kantor kami maupun kepada pihak
selain pemberi tugas dan pengguna jasa maka segala bentuk biaya yang timbul
menjadi beban pemberi tugas.
20. Laporan ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan Pimpinan dan stempel
kantor (office seal) dari KJPP FSR.
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 6
Page 15
BAGIAN - 2
KAJIAN KEWAJARAN RENCANA TRANSAKSI
2.1. Metode Analisis Atas Rencana Transaksi
Dalam melakukan evaluasi kewajaran atas Rencana Transaksi, kami melakukan analisis
dengan tahapan-tahapan sebagai berikut:
Analisis Rencana Transaksi yang meliputi identifikasi dan hubungan antara pihak-
pihak yang terlibat Rencana Transaksi, analisis perjanjian dan persyaratan dalam
Rencana Transaksi, analisis manfaat dan risiko Rencana Transaksi.
Analisis kualitatif atas Rencana Transaksi yang meliputi riwayat Perseroan dan
kegiatan usaha Perseroan, analisis industri, analisis operasional dan prospek
Perseroan, analisis alasan dilakukannya Rencana Transaksi, keuntungan dan
kerugian Rencana Transaksi.
Analisis kuantitatif atas Rencana Transaksi yang meliputi analisis laporan keuangan
historikal Perseroan, analisis rasio keuangan, analisis proyeksi keuangan, analisis
keuangan sebelum dan setelah Rencana Transaksi, dan analisis nilai tambah.
Analisis kewajaran Rencana Transaksi.
2.2. Analisis Rencana Transaksi
2.2.1 Identifikasi Pihak-Pihak Yang Terlibat Rencana Transaksi
Pihak-pihak yang terlibat dalam Rencana Transaksi yaitu:
1. PT Pakuan, Tbk. (“Perseroan”). Pihak yang akan melakukan tambahan setoran
modal ke PT Vasamty Land Sawangan.
2. PT Vasamty Land Sawangan (“VLS”). Pihak yang akan menerima tambahan
setoran modal.
A. PT Pakuan, Tbk. (Perseroan)
Struktur Permodalan dan Komposisi Pemegang Saham Perseroan
Berdasarkan Laporan Keuangan Interim per 30 September 2024, susunan pemegang
saham Perseroan adalah sebagai berikut:
Tabel 2.1. Susunan Pemegang Saham Perseroan
Jumlah Saham Nilai Nominal Komposisi
Pemegang Saham
(Lembar) Saham (%)
PT Sirius Surya Sentosa 732.655.000 73.265.500.000 60,55
PT Bhineka Abadi Investama 114.773.100 11.477.310.000 9,49
Masyarakat (masing-masing < 5%) 362.571.900 36.257.190.000 29,96
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 7
Page 16
Jumlah Saham Nilai Nominal Komposisi
Pemegang Saham
(Lembar) Saham (%)
Total 1.210.000.000 121.000.000.000 100
Susunan Pengurus Perseroan
Berdasarkan Laporan Keuangan Interim per 30 September 2024, susunan pengurus
Perseroan adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama dan Independen : Yoshihiro Kobi
Komisaris Independen : Bonny Harry
Wakil Komisaris Utama : Johan Yudhya Santosa
Dewan Direksi
Direktur Utama : Erick Wihardja
Wakil Direktur Utama : Aditya Wisnu Wardhana
Direktur : Hum Jiun Tyan
Komite Audit
Ketua : Bonny Harry
Anggota : Margini Setianingsih
Anggota : Irma Sundari Sulaeman
Berdasarkan Akta Notaris No 19, tanggal 17 Januari 2025, susunan pengurus Perseroan
adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama dan Independen : Yoshihiro Kobi
Komisaris Independen : Bonny Harry
Dewan Direksi
Direktur Utama : Erick Wihardja
Wakil Direktur Utama : Aditya Wisnu Wardhana
B. PT Vasamty Land Sawangan (VLS)
Struktur Permodalan dan Komposisi Pemegang Saham VLS
Susunan pemegang saham VLS adalah sebagai berikut:
Tabel 2.2. Susunan Pemegang Saham VLS
Nilai Nominal Rp1.000.000,00 per saham
Nama Pemegang Saham
Jumlah Saham Nilai Nominal (Rp) %
Modal Dasar 20.000 10.000.000.000
Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
- Perseroan 10.800 5.100.000.000 51
- Samty Asia Investment Pte. Ltd. 9.800 4.900.000.000 49
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 8
Page 17
Nilai Nominal Rp1.000.000,00 per saham
Nama Pemegang Saham
Jumlah Saham Nilai Nominal (Rp) %
Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor 20.000 10.000.000.000 100
Penuh
Jumlah Saham dalam Portepel 0 0
Susunan Pengurus VLS
Berdasarkan Laporan Keuangan Audit per 30 September 2024, susunan pengurus VLS
adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Agnus Suryadi
Komisaris : Chang Sihao
Dewan Direksi
Direktur Utama : Erick Wihardja
Direktur : Denny
Direktur : Tetsuro Kawamoto
Berdasarkan Akta Notaris No. 10 tanggal 17 Januari 2025, susunan pengurus Perseroan
adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Agnus Suryadi
Komisaris : Yuki Watanabe
Direksi
Presiden Direktur : Erick Wihadarja
Direktur : Denny
Direktur : Takuro Shikida
Berdasarkan identifikasi pihak-pihak yang bertransaksi diatas, diketahui bahwa terdapat
hubungan afiliasi antara Perseroan dan VLS, yaitu Perseroan selaku pemegang saham
VLS dengan kepemilikan 51% saham.
2.2.2 Ringkasan Surat Perjanjian Pembentukan JV
Ringkasan Surat perjanjian pembentukan JV tertanggal 27 Maret 2024 antara Perseroan
dan Samty Asia Investment PTE. LTD adalah sebagai berikut:
Para Pihak menyepakati dan menyanggupi untuk mendirikan Perusahaan dalam
bentuk perseroan terbatas di Indonesia dengan nama “PT Vasamty Land Sawangan”.
Semua biaya dan pengeluaran sehubungan dengan pendirian Perusahaan akan
ditanggung oleh Para Pihak sesuai dengan Proporsi Kepemilikan Saham.
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 9
Page 18
Para Pihak sepakat Modal dasar saham: Rp437.650.000.000, masing-masing Saham
senilai Rp500.000 yang terbagi menjadi 875.300 lembar Saham biasa. Dengan rincian
sebagai berikut :
Persentase Modal
Pemegang Saham Kelas Saham Jumlah Saham
Saham
Pakuan Saham Biasa 446.403 51%
Samty Saham Biasa 428.897 49%
Jumlah 875.300 100%
Berdasarkan Laporan Penilaian Saham PT Vasamty Land Sawangan yang dikeluarkan
KJPP Febriman Siregar dan Rekan dengan Nomor Laporan : 00057/2.0109-
05/BS/06/0069/1/I/2025 tertanggal 21 Januari 2025 adalah sebesar
Rp. 9.840.098.000 atau Rp. 984.010 per lembar saham sebelum stock split.
Berdasarkan ringkasan surat perjanjian diatas, tidak ada persyaratan khusus yang akan
merugikan pihak-pihak yang bertransaksi sehingga syarat-syarat yang ada pada Rencana
Transaksi adalah Wajar.
2.2.3 Analisis Manfaat dan Risiko Rencana Transaksi
Analisis ini dilakukan untuk melihat manfaat yang akan diperoleh dan risiko yang akan
dihadapi dengan dilaksanakannya Rencana Transaksi.
a. Manfaat Transaksi
Perseroan mempertahankan kepemilikannya secara langsung atas VLS. Selain
itu, VLS meningkatkan ekuitas dan mengurangi lliabilitasnya sebesar
Rp218.101.500.000 (dua ratus delapan belas miliar seratus satu juta lima ratus
ribu Rupiah).
Perseroan mempertahankan porsi kepemilikan dengan melakukan tambahan
setoran modal
b. Risiko Rencana Transaksi
Risiko tidak tercapainya proyeksi akan mengganggu kinerja Perseroan
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 10
Page 19
2.3. Analisis Kualitatif Atas Rencana Transaksi
2.3.1 Riwayat Singkat Perseroan dan Kegiatan Usaha
Perseroan (Entitas Induk) didirikan di Republik Indonesia sesuai Akta Notaris Ridwan
Suselo, S.H., No. 21 tanggal 8 Maret 1971, notaris di Jakarta. Akta pendirian ini telah
mendapat pengesahan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. Y.A.5/304/5
tanggal 9 Desember 1972 dan telah dimuat dalam Berita Negara Republik Indonesia No.
26 tanggal 30 Maret 1982 Tambahan No. 401 dan No. 28 tanggal 6 April 1973
Tambahan No. 250.
Anggaran Dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir dengan
Akta Pernyataan Keputusan Rapat No. 4 tanggal 22 September 2021, dibuat di hadapan
Vita Cahyojati, S.H., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat pengesahan Menkumham
berdasarkan Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar No.
AHU.AH.01.03-0452068 tanggal 23 September 2021 dan didaftarkan dalam Daftar
Perseroan di bawah No. AHU-0163669.AH.01.11.TAHUN2021tanggal 23 September
2021.
Perseroan beralamat di Jalan Raya Muchtar RT 002 RW 007, Kelurahan Sawangan,
Kecamatan Sawangan, Kota Depok.
Kegiatan Usaha Perseroan
Sesuai dengan Pasal 3 Anggaran Dasar Entitas Induk, maksud, tujuan serta kegiatan
Entitas Induk adalah dalam bidang penyediaan akomodasi, real estat, aktivitas olahraga
dan rekreasi lainnya, dan konstruksi.
2.4. Gambaran Perekonomian Dunia dan Indonesia
Berdasarkan Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan III-2024,
ketidakpastian pasar keuangan global kembali meningkat. Ketegangan geopolitik di
Timur Tengah telah mendorong meningkatnya ketidakpastian pasar keuangan global. Di
bidang ekonomi, pertumbuhan dunia pada 2024 diperkirakan tumbuh sebesar 3,2%
dengan kecenderungan yang melambat. Inflasi global dalam tren penurunan sehingga
mendorong konvergensi pelonggaran kebijakan moneter, khususnya negara maju.
Di Amerika Serikat, rilis tingkat pengangguran terkini menunjukkan perbaikan ditengah
prospek inflasi yang lebih rendah sehingga mendorong ekspektasi pelaku pasar terhadap
penurunan Fed Funds Rate (FFR) yang lebih rendah dari perkiraan semula. Hal tersebut
menyebabkan kenaikan yieldUS Treasury tenor 2 dan 10 tahun dan indeks dolar AS
(DXY). Ke depan, tren penurunan suku bunga kebijakan negara maju, khususnya AS
diperkirakan tetap berlanjut, meskipun dinamika ketegangan geopolitik perlu terus
dicermati. Perkembangan ini memerlukan kehati-hatian dalam merumuskan respons
kebijakan dalam memitigasi dampak rambatan global, termasuk dalam mendorong aliran
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 11
Page 20
masuk modal asing dan memperkuat stabilitas nilai tukar guna menjaga stabilitas dan
mendukung pertumbuhan ekonomi.
Tabel 2.3. Pertumbuhan PDB Dunia
Sumber: Laporan Kebijakan Moneter Tw I-2024
Berdasarkan Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan III-2024,
perekonomian Indonesia tetap tumbuh baik dan perlu terus didorong agar lebih tinggi.
Pertumbuhan teriwulan III-2024 didukung oleh permintaan domestik. Investasi tetap
kuat, khususnya investasi bangunan sejalan dengan penyelesaian berbagai Proyek
Strategis Nasional (PSN). Konsumsi rumah tangga, khususnya kelas menengah ke atas,
tetap terjaga. Ekspor nonmigas tumbuh positif di tengah perlambatan ekonomi global
dan penuruna harga komoditas. Dasi sisi Lapangan Usaha (LU), pertumbuhan ditopang
oelh Industri Pengolahan, Konstruksi dan Perdagangan Besar dan Eceran. Seacara
spasial, kinerja ekonomi terjaga diseluruh wilayah
Nilai Tukar Rupiah. Stabilitas nilai tukar Rupiah terjaga, sejalan dengan konsistensi
kebijakan moneter yang ditempuh Bank Indonesia. Nilai tukar Rupiah pada Oktober
2024 (hingga 15 Oktober 2024) melemah sebesar 2,82% (ptp) dari bulan sebelumnya.
Pelemahan nilai tukar tersebut terutama dipengaruhi oleh peningkatan ketidakpastian
global akibat eskalasi ketegangan geopolitik di Timur Tengah. Namun demikian, apabila
dibandingkan dengan level akhir Desember 2023, nilai tukar Rupiah terdepresiasi hanya
sebesar 1,17%, lebih baik dibandingkan dengan pelemahan Peso Filipina, Dollar Taiwan
dan Won Korea yang masing-masing terdepresiasi sebesar 4,25%, 4,58% dan 5,62%.
Kedepan, nilai tukar Rupiah diperkirakan stabil sejalan dengan menariknya imbal hasil,
rendahnya inflasi dan tetap baiknya prospek pertumbuhanekonomi Indonesia, serta
komitmen Bank Indonesia dalam menjaga stabilitas perekonomian. Seluruh instrumen
moneter akan terus dioptimalkan, termasuk penguatan strategi operasi meneter pro
market melalui optimalisasi instrumen SRBI, SVBI dan SUVBI, untuk memperkuat
efetivitas kebijakan dalam menarik aliran masuk modal asing dan mendukung penguatan
nilai tukar Rupiah.
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 12
Page 21
Grafik 2.1 Rupiah vs Negara Kawasan
Sumber: Laporan Kebijakan Moneter Tw I-2024
Inflasi. Inflasi IHK tercatat rendah di seluruh komponen sehingga mencapai 1,84%
(yoy) pada September 2024. Inflasi inti tercatat sebesar 2,09% (yoy), sementara inflasi
volatile food terus menurun menjadi 1,43% (yoy). Penurunan inflasi VF didukung oleh
peningkatan pasokan pangan seiring berlanjutnya musim panen, eratnya sinergi
pengendalian inflasi TPIP/TPID melalui GNPIP dan pengaruh base effect harga
pangan. Ke depan, Bank Indonesia meyakini inflasi IHK tetap terkendali dalam
sasarannya. Inflasi inti diperkirakan terjaga seiring ekspektasi inflasi yang terjangkar
dalam sasaran, kapasitas perekonomian yang masih besar dan dapat merespons
permintaan domestik, imported inflation yang terkendali didukung oleh sinergi
pengedalian inflasi Bank Indonesia dan Pemerintah Pusat dan Daerah . Bank Indonesia
terus berkomitmen memperkuat efetivitas kebijakan moneter guna menjaga inflasi tahun
2024 dan 2025 terkendali dengan tetap mendukung upaya penguatan pertumbuhan
ekonomi.
2.5. Tinjauan Industri Properti
Knight Frank Indonesia membagikan outlook properti di tahun 2024 sekaligus
kewaspadaan dalam pertumbuhan properti di Indonesia. Risiko geopolitik dari kondisi
global terus membayangi terakumulasi dengan berbagai tantangan domestik, kondisi ini
berdampak pada pergerakan investor, baik untuk properti komersial maupun properti
residensial, yang cenderung wait and see hingga ada kepastian hasil pemilu. Pemulihan
ekonomi setelah pandemi yang digulirkan juga harus melalui berbagai tantangan, mulai
dari peningkatan inflasi, peningkatan suku bunga dan kenaikan BBM.
Ditengah tantangan tersebut pemerintah menyiapkan sejumlah strategi untuk menjaga
pertumbuhan industri properti, salah satunya insentif PPN DTP yang dirilis kembali
akhir tahun lalu, mampu memberikan pesan dukungan untuk pertumbuhan properti
yang positif.
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 13
Page 22
Knight Frank Indonesia menyebutkan bahwa pertumbuhan properti di tahun 2024 akan
diwarnai dengan tumbuhnya tren-tren baru yang menyesuaikan dengan dinamika pasar
properti, seperti kehadiran green building dan digitalisasi pemasaran yang semakin
marak untuk menangkap konsumen milenial. Sejalan dengan itu, pengembangan
infrastruktur di luar Pulau Jawa mendorong pertumbuhan properti yang lebih baik di
luar Pulau Jawa, diikuti dengan inovasi dan diversifikasi produk yang menjadi navigasi
yang terus diperlukan untuk memenuhi kebutuhan pasar properti.
Knight Frank Indonesia juga melakukan survei untuk mendapatkan pandangan dari para
pemangku kepentingan dalam menatap pertumbuhan sektor properti di tahun 2024.
Hasil survei menunjukkan, pada tahun 2024 pertumbuhan ekonomi diperkirakan stabil
dengan potensi terus tumbuh, meski tetap harus waspada ditengah kondisi ekonomi dan
geopolitik global saat ini. Beberapa risiko utama di tahun 2024 yang perlu diantisipasi
dalam menjaga Pertumbuhan Ekonomi, diantaranya dampak pemilu, potensi kenaikan
suku bunga, dan kenaikan inflasi. Selain itu, hasil survei juga menunjukkan prediksi
pertumbuhan properti tahun 2024 diwarnai dengan asumsi tetap akan tumbuh.
Sementara itu, insentif PPN DTP dinilai memberi dampak positif dalam pertumbuhan
properti di akhir tahun 2023.
Subsektor residensial (rumah tapak) diperkirakan akan terus tumbuh walaupun ada
kekhawatiran terhadap suku bunga. Sebaran perkembangan tren dari subsektor properti
yang ditemukan yakni Rumah Tapak, Industri dan Pergudangan diprediksi akan
meningkat, sektor ritel dan hotel diperkirakan stabil dan sektor Apartement Strata, Resor
Vila dan Perkantoran akan stagnan. Knight Frank Indonesia juga memperkirakan kota
Jakarta, Ibu Kota Nusantara (IKN), Bali, Surabaya dan Tangerang menjadi Top 5 Cities
yang dinilai akan memiliki prospek untuk pertumbuhan properti tahun 2024. Sementara
itu, sektor Energi Terbarukan, Logistik, dan Ecommerce dipercaya sebagai sektor bisnis
yang memiliki daya ungkit positif terhadap pertumbuhan properti tahun 2024.
Permintaan Properti Komersial. Indeks Permintaan Properti Komersial untuk
kategori sewa pada triwulan III 2024 secara tahunan tumbuh 4,10% (yoy), meningkat
dibandingkan triwulan II 2024 yang tumbuh 4,00% (yoy). Peningkatan Indeks
Permintaan untuk kategori sewa terutama terjadi pada segmen perkantoran sewa dan
convention hall. Peningkatan permintaan segmen perkantoran sewa terjadi di Jakarta,
Surabaya dan Medan. Sementara peningkatan permintaan convention hall terjadi di
Jakarta dan Palembang serta segmen hotel di Makassar dan Denpasar seiring dengan
maraknya kegiatan Meeting, Incentive, Convention and Exhibition (MICE) yang
diselenggarakan oleh instansi pemerintah. Lebih lanjut, permintaan untuk segmen hotel
juga tercatat meningkat di beberapa kota tempat penyelenggaraan event nasional seperti
di Balikpapan terkait dengan kegiatan Upacara Hari Ulang Tahun (HUT) Kemerdekaan
Republik Indonesia yang dilaksanakan di Ibu Kota Nusantara (IKN) serta di Medan
terkait pelaksanaan kegiatan PON XXI di Aceh dan Medan.
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 14
Page 23
Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan
III 2024 tumbuh 0,27% (yoy), melambat dibandingkan pertumbuhan triwulan
sebelumnya yang sebesar 0,31% (yoy). Hal itu dipengaruhi oleh perlambatan permintaan
pada segmen lahan industri di Semarang serta segmen warehouse complex di wilayah
Bogor, Depok, Bekasi dan Palembang.
Grafik 2.1 Pertumbuhan Tahunan Indeks Demand Kategori Sewa (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Grafik 2.2 Pertumbuhan Tahunan Indeks Demand Kategori Jual (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Sejalan dengan pertumbuhan tahunan, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori
sewa secara triwulanan meningkat 2,57% (qtq), lebih tinggi dari kenaikan triwulan
sebelumnya yang sebesar 2,27% (qtq) (Grafik 3.5). Peningkatan Indeks Permintaan
tersebut didorong oleh peningkatan pada segmen hotel di wilayah Bodebek, Bandung,
Surabaya, Palembang, Medan, Balikpapan dan Denpasar. Selain itu, peningkatan Indeks
Permintaan juga didorong segmen perkantoran sewa di Balikpapan, Denpasar, Makassar
dan Pelambang serta segmen convention hall di Jakarta dan Palembang.
Selanjutnya, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori jual pada triwulan III 2024
secara triwulanan tumbuh 0,03% (qtq), melambat dibandingkan triwulan II 2024 yang
tumbuh 0,10% (qtq). Perlambatan ini didorong oleh perlambatan permintaan pada
segmen lahan industri di Wilayah Bodebek serta segmen warehouse complex di Jakarta
dan Palembang.
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 15
Page 24
Grafik 2.3 Pertumbuhan Triwulan Indeks Demand Kategori Sewa (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
Grafik 2.4 Pertumbuhan Triwulan Indeks Demand Kategori Jual (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
Perkembangan Pasokan Properti Komersial. Indeks Pasokan Properti Komersial
kategori sewa pada triwulan III 2024 secara tahunan tumbuh 2,45% (yoy), lebih tinggi
dibandingkan kenaikan triwulan II 2024 yang sebesar 2,15% (yoy). Kenaikan pasokan
tersebut terjadi pada seluruh segmen properti sewa. Kenaikan pasokan terutama terjadi
pada segmen ritel sewa di Banten serta segmen apartemen sewa di Denpasar.
Sejalan dengan hal tersebut, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual tumbuh
0,12% (yoy), lebih tinggi dari triwulan sebelumnya yang sebesar 0,07% (yoy). Kondisi ini
didorong oleh peningkatan pasokan khususnya penambahan area pada segmen
warehouse complex di wilayah Bodebek.
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 16
Page 25
Grafik 2.5 Pertumbuhan Tahunan Indeks Supply Kategori Sewa (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Grafik 2.6 Pertumbuhan Tahunan Indeks Supply Kategori Jual (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Secara triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa pada triwulan III
2024 masih melanjutkan perlambatan dari 0,49% (qtq) pada triwulan II 2024 menjadi
0,27% (qtq). Perlambatan tersebut terutama terjadi pada segmen ritel karena
penyesuaian pasokan dengan kebutuhan tenant yang semakin terkonsentrasi pada
kegiatan ritel yang masih memiliki traffic pengunjung tinggi seperti tenant Food &
Beverage, sport fashion, skincare dan indoor playground. Hal tersebut membutuhkan
perubahan layout dan renovasi pada segmen ritel sewa di kota seperti Medan. Sejalan
dengan kategori sewa, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual juga mengalami
perlambatan dari 0,08% (qtq) pada triwulan sebelumnya 0,03% (qtq) pada triwulan III
2024. Perlambatan ini terutama disebabkan oleh tertahannya pasokan pada segmen
warehouse complex di Jakarta dan Palembang.
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 17
Page 26
Grafik 2.7 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Supply Kategori Sewa (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
Grafik 2.8 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Supply Kategori Jual (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
Perkembangan Harga Properti Komersial. Meski dari sisi permintaan mengalami
peningkatan, perkembangan harga properti komersial baik kategori jual maupun sewa
mengalami perlambatan. Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada
triwulan III 2024 tumbuh 2,09% (yoy), lebih rendah dibandingkan kenaikan triwulan
sebelumnya yang tumbuh 2,32% (yoy). Perlambatan Indeks Harga tersebut terjadi pada
seluruh segmen kategori sewa.
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 18
Page 27
Pada kategori jual, perkembangan Indeks Harga Properti Komersial juga melambat dari
0,40% (yoy) pada triwulan II 2024 menjadi 0,63% pada triwulan III 2024. Perlambatan
tersebut disebabkan penurunan harga pada segmen perkantoran jual di Surabaya sebagai
strategi menarik konsumen. Sementara itu, harga segmen lahan industri mengalami
perlambatan di wilayah Bodebek dan Semarang.
Grafik 2.9 Perkembangan Indeks Harga Kategori Sewa Tahunan (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Grafik 2.10 Perkembangan Indeks Harga Kategori Jual Tahunan (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Secara triwulanan, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan
III 2024 meningkat sebesar 1,56% (qtq), lebih tinggi dibandingkan peningkatan triwulan
sebelumnya yang sebesar 1,47% (qtq). Peningkatan terjadi pada segmen hotel di
Balikpapan, Medan dan Palembang.
Di sisi lain, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan III 2024
terkontraksi 0,03% (qtq), setelah pada triwulan sebelumnya masih tumbuh 0,15% (qtq).
Kontraksi ini terutama disebabkan oleh penurunan Indeks Harga pada segmen lahan
industri di wilayah Bodebek.
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 19
Page 28
Grafik 2.11 Perkembangan Indeks Harga Kategori Sewa Triwulanan (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
2.12 Perkembangan Indeks Harga Kategori Jual Triwulanan (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
2.6. Analisis Kuantitatif
2.6.1 Kinerja Historikal Perseroan
Untuk melihat perkembangan kinerja Perseroan, seperti posisi keuangan dan potensi
atau kemajuan yang dialami selama beberapa tahun terakhir, maka hasil analisis
keuangan historikal yang bersumber dari laporan keuangan audit per 31 Desember 2020,
31 Desember 2021, 31 Desember 2022, 31 Desember 2023 dan 30 April 2024 disajikan
sebagai berikut:
Tabel 2.4. Historikal Keuangan Perseroan (dalam juta rupiah)
30 Sept
Deskripsi 2020 2021 2022 2023
2024
Aset Lancar 142.708 371.884 743.133 623.711 742.821
Aset Tidak Lancar 177.827 636.096 745.695 833.358 860.422
Total Aset 320.535 1.007.980 1.488.828 1.457.069 1.603.243
Liabilitas Lancar 80.759 439.299 1.446.986 838.627 889.972
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 20
Page 29
30 Sept
Deskripsi 2020 2021 2022 2023
2024
Liabilitas Tidak Lancar 125.335 528.939 61.496 376.700 402.229
Total Liabilitas 206.094 968.237 1.508.482 1.215.327 1.292.201
Ekuitas 114.441 39.743 (19.654) 241.742 311.042
Total Liabilitas & Ekuitas 320.535 1.007.980 1.488.828 1.457.069 1.603.243
Penjualan 11.153 7.460 - 539.041 253.222
Beban Pokok Penjualan 6.658 5.986 - 218.869 90.629
Laba (Rugi) Kotor 4.495 1.474 - 320.172 162.593
Laba (Rugi) Sebelum Pajak (29.350) (76.375) (59.001) 261.225 74.399
Laba (Rugi) Bersih (29.255) (76.143) (59.113) 261.225 74.399
Tabel 2.5. Pertumbuhan Kinerja Keuangan Perseroan (%)
30 Sept
Deskripsi 2020 2021 2022 2023
2024
Aset Lancar - 160,59 99,83 -16,07 19,10
Aset Tidak Lancar - 257,70 17,23 11,76 3,25
Total Aset - 214,47 47,70 -2,13 10,03
Liabilitas Lancar - 443,96 229,39 -42,04 6,12
Liabilitas Tidak Lancar - 322,02 -88,37 512,56 6,78
Total Liabilitas - 369,80 55,80 -19,43 6,33
Ekuitas - -65,27 -149,45 -1.329,99 28,67
Total Liabilitas & Ekuitas - 214,47 47,70 -2,13 12,04
Pendapatan - -33,11 -100,00 - -53,02
Beban Pokok Pendapatan - -10,09 -100,00 - -58,59
Laba (Rugi) Kotor - -67,21 -100,00 - -49,22
Laba (Rugi) Sebelum Pajak - 160,22 -22,75 -542,75 -71,52
Laba (Rugi) Bersih - 160,27 -22,37 -541,91 -71,52
Analisa Neraca Perseroan
Total Aset dalam 4 periode laporan keuangan (2020-2023) mengalami peningkatan
dengan rata-rata sebesar 86,68% pertahun. Per 30 September 2024 total aset tercatat
sebesar Rp1,60 triliun. Peningkatan terjadi pada aset tetap dan investasi pada entitas
asosiasi yang merupakan penempatan investasi ke PT Lotte Land Sawangan dengan
kepemilikan saham sebanyak 3.300 lembar saham dengan total nilai sebesar
Rp3.300.000.000 atau sebesar 30,00% dari saham yang dikeluarkan PT Lotte Land
Sawangan .
Total Liabilitas dalam 4 periode laporan keuangan (2020-2023) mengalami
peningkatan dengan rata-rata sebesar 135,39% pertahun. Per 30 September 2024
total liabilitas tercatat sebesar Rp1,29 triliun. Pada tahun 2022 Perseroan memiliki
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 21
Page 30
utang bank sebesar Rp301.250.908.346 yang merupakan utang bank jangka panjang
yang diperoleh Entitas Induk dari PT Bank Mandiri (Persero) Tbk.
Total Ekuitas dalam 4 periode laporan keuangan (2020-2023) mengalami penurunan
dengan rata-rata sebesar 514,90% pertahun. Per 30 September 2024 total ekuitas
tercatat sebesar Rp311,04 miliar. Penurunan terjadi dikarenakan defisit sebesar
Rp146.530.256.878 pada tahun 2022.
Grafik 2.1. Perkembangan Neraca Historikal Perseroan
1.800.000
1.600.000
1.400.000
1.200.000
1.000.000
800.000
600.000
400.000
200.000
‐
(200.000)
30 Sept
2020 2021 2022 2023
2024
Total Aset 320.535 1.007.980 1.488.828 1.457.069 1.603.243
Total Kewajiban 206.094 968.237 1.508.482 1.215.327 1.292.201
Ekuitas 114.441 39.743 (19.654) 241.742 311.042
Analisa Laba Rugi Perseroan
Per 31 Desember 2021 tidak terdapat pelanggan dari pendapatan golf dan restoran
serta hotel yang nilai pendapatannya melebihi 10% dari jumlah pendapatan
konsolidasian. Per 30 September 2024 penjualan tercatat sebesar Rp253,22 miliar
yang terdiri dari pendapatan tanah, rumah toko dan rumah tapak.
Laba (Rugi) Kotor per 30 September 2024 laba kotor tercatat sebesar Rp162,59
miliar.
Laba (Rugi) Bersih dalam 4 periode laporan keuangan (2020-2023) mengalami
penurunan dengan rata-rata sebesar 134,67% pertahun yang dikarenakan dalam 3
periode laporan keuangan (2020, 2021 dan 2022) Perseroan mengalami kerugian. Per
30 September 2024 laba bersih tercatat sebesar Rp74,39 miliar.
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 22
Page 31
Grafik 2.2. Perkembangan Laba Rugi Historikal Perseroan
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
‐
(100.000)
(200.000)
30 Sept
2020 2021 2022 2023
2024
Penjualan 11.153 7.460 ‐ 539.041 253.222
Laba (Rugi) Kotor 4.495 1.474 ‐ 320.172 162.593
Laba (Rugi) Sebelum Pajak (29.350) (76.375) (59.001) 261.225 74.399
Laba (Rugi) Bersih (29.255) (76.143) (59.113) 261.225 74.399
Analisa Arus Kas Perseroan
Tabel 2.6. Arus Kas Perseroan (dalam juta rupiah)
30 Sept
Deskripsi 2020 2021 2022 2023
2024
Arus Kas dari (digunakan untuk)
(50.852) 53.963 408.566 (91.374) 3.550
Aktivitas Operasi
Arus Kas dari (dignakan untuk)
(622) (363.821) (153.047) (6.655) 34.093
Aktivitas Investasi
Arus Kas dari (digunakan untuk)
50..280 359.813 (168.900) 25.628 15.520
Aktivitas Pendanaan
Kenaikan (Penurunan) Bersih Kas dan
(1.195) 49.955 86.618 (72.402) 53.164
Setara Kas
Saldo Kas dan Setara Kas Pada Awal
2.994 1.798 53.718 140.337 67.935
Tahun
Saldo Kas dan Setara Kas Pada Akhir
1.798 53.718 140.337 67.935 121.099
Tahun
Rasio Keuangan Perseroan
Tabel 2.7. Rasio Keuangan Perseroan
30 Sept
Deskripsi 2020 2021 2022 2023
2024
Rasio Likuiditas
- Current Ratio (x) 1,77 0,85 0,51 0,74 0,83
- Working Capital to Total Asset Ratio 19,33% -6,69% -47,28% -14,75% -9,18%
Rasio Aktivitas
- Fixed Asset Turnover (x) 0,40 3,58 0,00 100,89 48,04
- Total Asset Turnover (x) 0,03 0,01 0,00 0,37 0,16
- Sales to Current Assets (x) 0,08 0,02 0,00 0,86 0,34
Rasio Solvabilitas
- Debt to Total Aset Ratio (x) 0,64 0,96 1,01 0,83 0,81
- Debt Equity Rasio 1,80 24,36 -76,75 5,03 4,15
Rasio Profitabilitas
- Gross Profit Margin 40,30% 19,76% - 59,40% 64,21%
- Net Profit Margin -262,31% -1.020,68% - 48,46% 29,38%
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 23
Page 32
30 Sept
Deskripsi 2020 2021 2022 2023
2024
- Return on Equity (ROE) -25,56% -191,59% 300,77% 108,06% 23,92%
- Return on Assets (ROA) -9,13% -7,55% -3,97% 17,93% 4,64%
Berdasarkan rasio keuangan diatas, kondisi Perseroan per 30 September 2024 adalah
sebagai berikut:
Rasio Likuiditas menunjukkan kemampuan suatu perusahaan untuk memenuhi
liabilitas keuangannya yang harus segera dipenuhi atau kemampuan perusahaan
untuk memenuhi liabilitas keuangan dalam jangka pendek (pada saat ditagih). Current
ratio (rasio lancar) sebesar 1,83 kali, hal ini menunjukkan bahwa Perseroan belum
mampu memenuhi liabilitas keuangan dalam jangka pendek.
Rasio Aktivitas digunakan untuk mengukur efisiensi penggunaan dana yang tertanam
pada aset serta untuk melihat seberapa besar optimalisasi Perseroan dalam
menggunakan asetnya untuk memperoleh pendapatan dan laba. Total asset turnover
(perputaran aset) Perseroan sebesar 0,16 kali dan sales to current assets ratio 0,34 kali.
Rasio Solvabilitas atau leverage menunjukkan kemampuan suatu perusahaan untuk
memenuhi seluruh liabilitasnya baik jangka pendek maupun jangka panjang. Total
debt to equity ratio (DER)/rasio hutang atas ekuitas Perseroan sebesar 4,15 kali yang
menunjukkan bahwa Perseroan belum mampu memenuhi seluruh liabilitasnya
dengan menggunakan ekuitas yang dimiliki, sedangkan debt to total assets ratio (DAR)
atau rasio hutang atas harta yang dimiliki Perseroan sebesar 0,81 kali.
Rasio Profitabilitas menunjukkan kemampuan dalam menghasilkan laba selama
periode tertentu. Profitabilitas suatu perusahaan diukur dengan keberhasilan
menggunakan asetnya secara produktif, dengan demikian profitabilitas suatu
perusahaan juga dapat diketahui dengan memperbandingkan antara laba yang
diperoleh dengan jumlah aset atau modal pada suatu periode tertentu. Return on equity
(ROE) sebesar 23,92% dan return on asset (ROA) sebesar 4,64%.
2.6.2 Analisis Nilai Tambah
Analisis nilai tambah Rencana Transaksi dilakukan untuk melihat kemampuan
menghasilkan pendapatan dan laba yang lebih baik dengan membandingkan antara
proyeksi keuangan tanpa dilaksanakannya Rencana Transaksi dengan dilaksanakannya
Rencana Transaksi.
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 24
Page 33
Berikut adalah Laba (Rugi) Perseroan tanpa adanya Rencana Transaksi selama periode
proyeksi:
Tabel 2.8. Proyeksi Sebelum Rencana Transaksi
Berikut ini adalah proyeksi Laba Rugi Perseroan dengan adanya Rencana Transaksi.
Tabel 2.9. Proyeksi Setelah Rencana Transaksi
Keterangan 2024 2025 2026 2027 2028 Rata‐rata
Laba Bersih Dengan Transaksi 540.491.827.636 544.232.133.909 421.559.800.540 331.420.864.661 108.493.535.090 389.239.632.367
Laba Bersih Tanpa Transaksi 277.864.202.769 553.757.046.671 552.953.568.383 390.223.033.308 163.712.274.016 387.702.025.029
Selisih 262.627.624.867 (9.524.912.762) (131.393.767.843) (58.802.168.647) (55.218.738.925) 1.537.607.338
Pada tahun 2025, pendapatan Perseroan tidak menunjukkan perubahan signifikan antara
sebelum dan setelah rencana transaksi karena tanah yang direncanakan untuk kerja sama
dengan SAI sudah diproyeksikan akan membukukan pendapatan mulai tahun 2026
dalam proyeksi tanpa transaksi.
Pada tahun 2026-2028, pendapatan Perseroan dengan transaksi mengalami penurunan
dibandingkan dengan proyeksi sebelum rencana transaksi, karena pendapatan dari
pengembangan tanah yang dijual ke VLS dibukukan di laporan keuangan VLS. Namun,
Perseroan tetap akan mengakui atribusi laba/rugi dari VLS sebagai entitas anak.
Melalui rencana transaksi ini, Perseroan akan dapat meminimalisir risiko pasar atas
penjualan produk residensial, meskipun Perseroan kehilangan 49% potensi pendapatan
dari penjualan produk residensial pada tahun 2026-2028.
Berdasarkan proyeksi keuangan Perseroan tanpa Rencana Transaksi dan dengan adanya
Rencana Transaksi, diketahui bahwa jika dilakukannya Rencana Transaksi Perseroan
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 25
Page 34
diperkirakan akan memperoleh laba yang lebih tinggi rata-rata sebesar minimal
Rp 1.537.607.338,- per tahun dibanding tidak melakukan Rencana Transaksi.
2.6.3 Analisis Kewajaran Harga Transaksi
Analisis kewajaran Rencana Transaksi adalah analisis kewajaran suatu transaksi dengan
membandingkan Nilai Pasar Wajar dengan harga yang disepakati pada Akta
Kesepakatan Bersama.
a. Nilai Pasar
Berdasarkan Laporan Penilaian Saham PT Vasamty Land Sawangan yang
dikeluarkan KJPP Febriman Siregar dan Rekan dengan Nomor Laporan :
00057/2.0109-05/BS/06/0069/1/I/2025 tertanggal 21 Januari 2025 adalah sebesar
Rp. . 984.010,- per lembar saham sebelum stock split.
b. Harga Rencana Transaksi
Berdasarkan Rencana Transaksi harga yang disepakati adalah sebesar
Rp.218.101.500.000 atau 500.000 per lembar saham setelah stock split atau senilai
Rp 1.000.000,- per lembar saham sebelum stock split.
c. Perbandingan Harga Rencana Transaksi dengan Nilai Pasar
Dengan membandingkan Harga Rencana Transaksi dan Nilai Pasar, yaitu sebagai
berikut.
Harga Rencana Transaksi sebesar Rp. 500.000 atau sebesar Rp. 1.000.000 sebelum
stock split dan Nilai Pasar sebesar Rp 492.005 per saham setelah stock split atau
sebesar Rp. 984.010 per saham sebelum stock split, maka Selisih Harga Rencana
Transaksi sebesar 1,59% dari Nilai Pasar.
Batas Bawah Rencana transaksi Batas atas
Rp 925.000,- / saham Rp 1.000.000,- / saham Rp. 1.075.000 / saham
Setelah Stock Split
Batas Bawah Rencana transaksi Batas atas
Rp 462.500,- / saham Rp 500.000,- / saham Rp. 537.500 / saham
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 26
Page 35
Berdasarkan peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 35 Tahun 2020 ”Batas atas dan
batas bawah pada kisaran Nilai, tidak boleh melebihi 7,5% (tujuh koma lima persen) dari
Nilai yang dijadikan acuan:. Berdasarkan perbandingan harga Rencana Transaksi dengan
Nilai Pasar diketahui bahwa Harga Rencana Transaksi 1,59% dari Nilai Pasar dan berada
dalam batasan ±7,5%, maka harga yang ditetapkan adalah Wajar.
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 27
Page 36
BAGIAN - 3
KESIMPULAN
3.1 Kesimpulan
Berdasarkan riwayat pihak-pihak yang bertransaksi diatas diketahui bahwa ada
hubungan afiliasi antara PT Pakuan, Tbk. dengan PT Vasamty Land Sawangan.
Berdasarkan Ringkasan Surat perjanjian antara pembentukan JV tertanggal 27 Maret
2024 antara Perseroan dan Samty Asia Investment PTE. LTD tidak ada persyaratan
khusus yang akan merugikan pihak-pihak yang bertransaksi, sehingga syarat-syarat
yang ada pada Rencana Transaksi adalah wajar.
Berdasarkan proyeksi keuangan, Perseroan masih mampu menghasilkan pendapatan
yang positif. Dengan demikian Rencana Transaksi yang dilakukan adalah wajar.
Berdasarkan proyeksi keuangan Perseroan tanpa Rencana Transaksi dan dengan
adanya Rencana Transaksi, diketahui bahwa jika dilakukannya Rencana Transaksi
Perseroan diperkirakan akan memperoleh laba yang lebih tinggi rata-rata sebesar
minimal Rp 1,5 M per tahun dibanding tidak melakukan Rencana Transaksi.
Berdasarkan perbandingan harga Rencana Transaksi dengan Nilai Pasar diketahui
sebesar Rp. 500.000 atau sebesar Rp. 1.000.000 sebelum stock split dan Nilai Pasar
sebesar Rp. 984.010 sebelum stock split, maka Selisih Harga Rencana Transaksi
sebesar 1,59% dari Nilai Pasar, berada dalam kisaran 7,5%, maka harga yang
ditetapkan adalah wajar.
Berdasarkan kesimpulan analisa kewajaran diatas, maka kami berpendapat bahwa
Rencana Transaksi ini adalah WAJAR.
3.2 Distribusi Pendapat Kewajaran
Pendapat kewajaran ini ditujukan untuk kepentingan Manajemen Perseroan dalam
kaitannya dengan Rencana Transaksi dan tidak untuk digunakan oleh pihak lain atau
untuk kepentingan lain.
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 27
Names mentioned 50 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PT VASAMTY LAND MELALUI P ERHITUNGAN A TAS
p.1
unresolved
org
Kementerian Keuangan RI
p.2
unresolved
org
PT Vasamty Land Sawangan Melalui Pengeluaran Saham Baru
p.2 ×2
unresolved
org
Febriman Siregar & Rekan
p.2 ×2
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.2
unresolved
person
Msc.
p.2
unresolved
—
MAPPI
p.2
unresolved
—
Izin Bapepam-LK
p.2
unresolved
org
Bapepam-LK
p.2 ×6
unresolved
org
KJPP FSR
p.2 ×15
unresolved
org
Samty Asia Investment PTE. LTD
p.4 ×4
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar dan Rekan
p.5 ×3
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar
p.5 ×6
unresolved
org
Rekan Ir. Yohn PS Napitupulu
p.5
unresolved
org
PENILAI KJPP Febriman Siregar dan Rekan
p.6
unresolved
org
Selanjutnya KJPP Febriman Siregar dan Rekan
p.7
unresolved
person
Penanggung Jawab Ir. Yohn PS Napitupulu
p.8 ×4
unresolved
person
Penilai Yaumil Husna Khair
p.8
unresolved
org
Samty Asia Investments PTE. LTD
p.9
unresolved
person
Ungke Mulawanti SH.
p.9
unresolved
org
Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk.
p.11
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Suharli
p.12
unresolved
org
Sugiharto & Rekan
p.12
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Mirawati Sensi Idris
p.12
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Kosasih
p.12 ×3
unresolved
org
Tjahjo & Rekan
p.12 ×3
unresolved
org
PT Bhineka Abadi Investama
p.15
unresolved
person
Akta Notaris Ridwan Suselo
p.19
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. Y.A.
p.19
unresolved
person
Vita Cahyojati
· Notaris
p.19
unresolved
org
Bank Indonesia
p.19 ×19
unresolved
org
Kota Nusantara
p.22 ×2
unresolved
org
Bank Indonesia Grafik
p.23 ×5
unresolved
org
Bank Indonesia Perkembangan Pasokan Properti Komersial. Indeks Pasokan
p.24
unresolved
org
Bank Indonesia Perkembangan Harga Properti Komersial. Meski
p.26
unresolved
org
PT Lotte Land Sawangan
p.29 ×2
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
5952 ms
12 Sep 2026 22:54
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'CONFLICT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}