Back to announcement
20260617_AMRT_Informasi Transaksi Afiliasi_32101894_lamp2.pdf
Asset transaction Needs review AMRTSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 61
Page 1
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
(TANAH)
DI
DAIICHI INDUSTRIAL PARK, KOTA SILANG,
PROPINSI CAVITE DAN SAMPALOC STO. CRISTO,
KOTA SARIAYA, PROPINSI QUENZO
FILIPINA
MILIK/ATAS NAMA
DC PROPERTIES MANAGEMENT
CORPORATION
TANGGAL PENILAIAN
31 DESEMBER 2025
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059
Kantor Cabang Jakarta
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Penilai Properti dan Bisnis Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Jakarta Selatan 12750
T (021) 7970913 / 7994521
E ocky@srrkjpp.com
Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)
Page 2
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Kantor Cabang Jakarta
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Penilai Properti dan Bisnis Jakarta Selatan 12750
T (021) 7970913 / 7994521
E ocky@srrkjpp.com
Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)
No. : 00282/2.0059-02/PI/10/0242/1/VI/2026 8 Juni 2026
Kepada Yth.
PT SUMBER ALFARIA TRIJAYA Tbk
Alfa Tower
Jl. Jalur Sutera Barat, Kav. 9, Alam Sutera
Tangerang 15143
U.p. : Direksi
Hal : Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties
Management Corporation
Dengan hormat,
Sehubungan dengan penugasan yang diberikan kepada kami, Kantor Jasa Penilai Publik
(KJPP) Suwendho Rinaldy dan Rekan (“SRR” atau “kami”), oleh manajemen PT Sumber
Alfaria Trijaya Tbk (“AMRT” atau “Pemberi Tugas”), untuk memberikan pendapat
sebagai penilai independen atas nilai pasar dari properti milik/atas nama DC Properties
Management Corporation (“DPMC”), yang berupa:
1. Tanah seluas 28.554,00 m² yang terletak di Daiichi Industrial Park, Maguyam Road,
Kota Silang, Propinsi Cavite, Filipina (“DC Silang”), dan
2. Tanah seluas 20.205,00 m² yang terletak di Sampaloc Sto. Cristo, Kota Sariaya,
Propinsi Quenzo, Filipina (“DC Sariaya”)
(selanjutnya properti yang diuraikan di atas secara keseluruhan disebut “Obyek
Penilaian”), sesuai dengan proposal kami No. 260413.001/SRR-JK/SPN-A/AMRT/OR
tanggal 13 April 2026 yang telah disetujui oleh manajemen AMRT, maka dengan ini kami
sebagai KJPP resmi dengan Izin Usaha No. 2.09.0059 berdasarkan Keputusan Menteri
Keuangan No. 1056/KM.1/2009 tanggal 20 Agustus 2009, menyatakan bahwa kami telah
melakukan penilaian atas Obyek Penilaian dengan tujuan untuk mengungkapkan pendapat
mengenai nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 31 Desember 2025.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation i
Page 3
RUANG LINGKUP PENUGASAN
1. Status Penilai
Penilai Publik Ocky Rinaldy merupakan penilai independen yang bernaung dalam
SRR berdasarkan Izin Penilai Publik No. PB-1.09.00242 dengan kualifikasi Penilaian
Properti dan Bisnis yang terdaftar sebagai profesi penunjang pasar modal di Otoritas
Jasa Keuangan (OJK) dengan Surat Tanda Terdaftar (STTD) Profesi Penunjang Pasar
Modal No. KEP-666/KS.13/2026 tanggal 8 Juni 2026 (Penilai Properti dan Bisnis)
dan bertindak untuk melakukan penilaian secara obyektif tanpa ada benturan
kepentingan dan memiliki kompetensi untuk melakukan penugasan sebagaimana yang
dimaksud dalam lingkup penugasan ini.
2. Pemberi Tugas
Pemberi tugas sebagaimana dimaksud dalam laporan ini adalah:
Nama : PT Sumber Alfaria Trijaya Tbk
Bentuk usaha : Perseroan terbatas terbuka
Alamat : Alfa Tower, Jl. Jalur Sutera Barat, Kavling 9, Alam Sutera,
Tangerang 15143
Bidang usaha : Perdagangan eceran untuk produk konsumen dengan
mengoperasikan jaringan minimarket dan jasa waralaba
Nomor telepon : (021) 8082 1555
Nomor faksimile : (021) 8082 1556
Email : corsec@sat.co.id
Website : alfamart.co.id
3. Pengguna Laporan
Pengguna laporan sebagaimana dimaksud dalam laporan ini adalah:
Nama : PT Sumber Alfaria Trijaya Tbk
Bentuk usaha : Perseroan terbatas terbuka
Alamat : Alfa Tower, Jl. Jalur Sutera Barat, Kavling 9, Alam Sutera,
Tangerang 15143
Bidang usaha : Perdagangan eceran untuk produk konsumen dengan
mengoperasikan jaringan minimarket dan jasa waralaba
Nomor telepon : (021) 8082 1555
Nomor faksimile : (021) 8082 1556
Email : corsec@sat.co.id
Website : alfamart.co.id
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation ii
Page 4
4. Obyek Penilaian dan Hak Kepemilikan
Obyek yang dinilai dalam penilaian ini adalah Obyek Penilaian, yaitu properti
milik/atas nama DPMC, yang berupa:
a. DC Silang, dan
b. DC Sariaya
Obyek Penilaian merupakan aset operasional dari DPMC. Berdasarkan Peraturan OJK
No. 28/POJK.04/2021 tanggal 28 Desember 2021 tentang “Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal” (“POJK 28/2021”), aset operasional
didefinisikan sebagai “aset yang digunakan dalam operasional perusahaan yang
digunakan secara berkelanjutan”.
Obyek Penilaian yang berupa DC Silang dilengkapi dengan 3 (tiga) buah dokumen
kepemilikan tanah yang berupa:
a. Transfer Certificate of Title (TCT) No. T894164 diterbitkan di Filipina, terakhir
tercatat atas nama DC Properties Management Corporation yang berkedudukan di
Filipina, dan terletak di Daiichi Industrial Park, Maguyam Road, Kota Silang,
Propinsi Cavite, Filipina, seluas 9.507,00 m²,
b. TCT No. T882627 diterbitkan di Filipina, terakhir tercatat atas nama
DC Properties Management Corporation yang berkedudukan di Filipina, dan
terletak di Daiichi Industrial Park, Maguyam Road, Kota Silang, Propinsi Cavite,
Filipina, seluas 9.657,00 m², dan
c. TCT No. T60614 diterbitkan di Filipina, terakhir tercatat atas nama DC Properties
Management Corporation yang berkedudukan di Filipina, dan terletak di Daiichi
Industrial Park, Maguyam Road, Kota Silang, Propinsi Cavite, Filipina, seluas
9.390,00 m²
Luas keseluruhan tanah sesuai dengan dokumen-dokumen tersebut adalah
28.554,00 m².
Obyek Penilaian yang berupa DC Sariaya dilengkapi dengan 1 (satu) buah dokumen
kepemilikan tanah yang berupa TCT No. T60614 diterbitkan di Filipina, terakhir
tercatat atas nama DC Properties Management Corporation yang berkedudukan di
Filipina, dan terletak di Sampaloc Sto. Cristo, Kota Sariaya, Propinsi Quenzo,
Filipina, seluas 20.205,00 m².
5. Mata Uang yang Digunakan
Nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 31 Desember 2025 dinyatakan dalam
mata uang Rupiah. Sebagai informasi tambahan, kurs tengah Bank Indonesia (BI)
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation iii
Page 5
untuk mata uang Peso Filipina terhadap Rupiah pada tanggal penilaian adalah
1 PHP = Rp 285,18.
6. Tujuan dan Maksud Penugasan
Tujuan penilaian Obyek Penilaian adalah untuk memberikan pendapat tentang nilai
pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 31 Desember 2025 yang dinyatakan dalam
mata uang Rupiah.
Adapun maksud dari penugasan di atas adalah untuk memenuhi kebutuhan AMRT
dalam rangka sebagai dokumen pendukung dalam proses penilaian saham DPMC
yang dilakukan oleh KJPP Kusnanto dan rekan (“KJPP KR”).
7. Dasar Nilai
Untuk keperluan penilaian atas Obyek Penilaian, dasar nilai yang kami pergunakan
dalam laporan penilaian ini adalah nilai pasar (market value), yang berdasarkan
POJK 28/2021 didefinisikan sebagai “perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian
(cut off date), yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu
obyek penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berniat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan”.
8. Tanggal Penilaian
Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal 31 Desember 2025. Tanggal ini dipilih atas
dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
Sesuai dengan ketentuan dalam POJK 28/2021, laporan penilaian ini berlaku selama
6 (enam) bulan sejak tanggal penilaian, yaitu tanggal 31 Desember 2025, kecuali
terdapat hal-hal yang dapat mempengaruhi kesimpulan nilai lebih dari
5% (lima persen).
9. Tingkat Kedalaman Investigasi
Batasan dalam melakukan inspeksi, penelaahan, dan analisis untuk definisi penugasan
di atas adalah sebagai berikut:
a. Proses pengumpulan, verifikasi dan analisis data dilakukan secara langsung pada
Obyek Penilaian.
b. Inspeksi dapat dilakukan tanpa ada pembatasan akses ke Obyek Penilaian,
termasuk data yang harus disediakan oleh pemberi tugas dan/atau pihak terkait
lainya.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation iv
Page 6
c. Segala sesuatu yang membatasi penugasan ini akan dicatatkan sebagai bagian
yang mengikat atas hasil penugasan yang dilakukan.
10. Sifat dan Sumber Informasi
Dalam penilaian Obyek Penilaian, sumber data dan informasi yang digunakan
diantaranya berasal dari:
a. BI;
b. Lembaga resmi pemerintah atau swasta yang mempublikasi data informasi terkait
dengan Obyek Penilaian dan/atau aset lainnya yang relevan;
c. Badan Pusat Statistik (BPS); dan/atau
d. Media tulis dan elektronik resmi yang terbukti kebenaran data dan informasinya.
11. Asumsi dan Kondisi Pembatas
Asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan dalam penilaian ini adalah sebagai
berikut:
a. Laporan penilaian ini bersifat non-disclaimer opinion.
b. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah melakukan penelaahan atas
dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses penilaian.
c. Data dan informasi yang digunakan dalam penilaian ini bersumber dari dan atau
divalidasi oleh MAPPI.
d. Laporan penilaian ini bersifat terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi
yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional DPMC.
e. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan bertanggung jawab atas laporan penilaian
ini dan kesimpulan nilai akhir.
f. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah melakukan penelaahan atas status
hukum Obyek Penilaian.
g. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak memperkenankan penggunaan
seluruh, ataupun sebagian dari laporan penilaian ini sebagai rujukan dalam bentuk
dokumen, edaran, pernyataan, referensi ataupun dipublikasikan dalam bentuk
apapun juga tanpa izin tertulis dari KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan.
h. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP Suwendho Rinaldy
dan Rekan seperti yang telah disebutkan dalam laporan penilaian ini dianggap
layak dan dapat dipercaya, tetapi KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation v
Page 7
bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai
dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan
sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang ada,
pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang
berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi
tersebut sepenuhnya berada di pihak pemberi tugas.
i. Nilai yang disebutkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan
penilaian ini yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai
dengan tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang disebutkan dalam laporan
penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat
mengakibatkan terjadinya kesalahan.
j. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah mempertimbangkan kondisi Obyek
Penilaian, namun tidak berkewajiban untuk memeriksa bagian-bagian dari Obyek
Penilaian yang tertutup, tidak terlihat, dan tidak dapat dijangkau. KJPP
Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak memberikan jaminan bila ada kerusakan
yang tidak terlihat. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak berkewajiban
untuk melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lainnya. Kecuali diinformasikan
lain, pada penilaian ini kami berasumsi bahwa seluruh aspek tersebut dipenuhi
dengan baik.
k. Nilai pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa
memperhitungkan adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait
dengan transaksi penjualan. Obyek Penilaian yang dinilai diasumsikan bebas dari
segala hipotik, persengketaan dan premi serta biaya lain yang belum terselesaikan.
l. Gambar, denah, ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya
untuk kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survey/pemetaan dan
tidak bertanggung jawab mengenai hal ini.
m. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh secara tertulis dan atau secara
lisan yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan lain,
kami beranggapan bahwa Obyek Penilaian yang dinilai tidak terpengaruh oleh
berbagai hal yang bersifat pembatasan-pembatasan dan Obyek Penilaian maupun
kondisi penggunaan baik saat ini ataupun yang akan datang tidak bertentangan
dengan peraturan-peraturan yang berlaku.
n. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan yang sah
secara hukum dan bebas dari hak atas jalan dan pelanggaran apapun juga, termasuk
pula bebas dari batasan yang memberatkan, halangan-halangan ataupun
pengeluaran tidak wajar lainnya. Untuk tujuan pengungkapan luasan Obyek
Penilaian dalam laporan ini, KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak
melakukan pengukuran ulang terhadap luasan Obyek Penilaian secara detail,
namun menggunakan data dari sertifikat dan gambar bangunan yang diterima dari
Perseroan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation vi
Page 8
o. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai Obyek Penilaian
yang diperoleh atau yang tercantum dalam laporan penilaian ini.
p. Laporan penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan Penilai dari
KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan.
12. Asumsi-Asumsi Pokok
Kami tegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan
pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di dalam Kode
Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Edisi VII - 2018
(“KEPI & SPI”).
Dalam penilaian ini kami berasumsi bahwa:
a. Nilai yang tercantum dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan ini
yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai dengan tujuan
dan maksud penilaian. Nilai yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini tidak
dapat digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya
kesalahan.
b. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan Obyek
Penilaian yang sah secara hukum, dapat dialihkan/dipindahtangankan, dan bebas
dari ikatan, tuntutan atau batasan apapun selain yang disebutkan dalam laporan
ini.
c. Batasan lainnya, kondisi, komentar, dan detail telah tercantum di dalam laporan
ini.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab kami
kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum kepemilikan,
kewajiban utang dan/atau sengketa atas Obyek Penilaian.
Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun
dari Obyek Penilaian yang kami nilai serta nilai yang kami laporkan, baik pada saat
ini maupun di masa yang akan datang.
13. Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi
KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak memperkenankan penggunaan seluruh,
ataupun sebagian dari laporan penilaian ini sebagai rujukan dalam bentuk dokumen,
edaran, pernyataan, referensi ataupun dipublikasikan dalam bentuk apapun juga tanpa
izin tertulis dari KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation vii
Page 9
14. Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan KEPI & SPI
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
KEPI & SPI.
INSPEKSI OBYEK PENILAIAN
Inspeksi atas Obyek Penilaian dilakukan pada tanggal 4 Mei 2026.
DATA YANG PERLU DITELITI
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar dari Obyek Penilaian, kami
telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan
informasi sebagai berikut:
1. Salinan sertifikat tanah TCT No. T894164, TCT No. T882627, TCT No. T60614, dan
TCT No. T60614,
2. Salinan Tax Declaration of Real Property tahun 2021, 2025, dan 2026,
3. Data hasil inspeksi lapangan, dan
4. Dokumen lainnya yang berhubungan dengan penilaian.
KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN
Dari tanggal penilaian, yaitu tanggal 31 Desember 2025, sampai dengan tanggal
diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian penting yang dapat mempengaruhi hasil
penilaian secara signifikan.
PENDEKATAN PENILAIAN
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah pendekatan pasar (market
approach). Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data
transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan Obyek
Penilaian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan karakteristik
dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan
jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah,
mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada,
pencatatan-pencatatan, wawancara-wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation viii
Page 10
dan pemilik-pemilik properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai
properti, harga transaksi serta harga penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik seperti
lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat
kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya
dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada, antara Obyek Penilaian
dengan data pembanding properti yang berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan nilai
pasar.
Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian ini dengan mempertimbangkan bahwa pada
saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding properti yang sebanding
dan sejenis di sekitar Obyek Penilaian yang dapat digunakan dalam proses penilaian.
SISTEMATIKA LAPORAN PENILAIAN
Laporan penilaian ini terdiri atas:
Surat ini, yang mengidentifikasi Obyek Penilaian dan merinci hasil dari pemeriksaan
kami;
Pernyataan;
Asumsi-asumsi dan kondisi pembatas;
Daftar isi;
Resume yang menunjukkan perincian nilai pasar dari Obyek Penilaian;
Laporan penilaian Obyek Penilaian; dan
Foto-foto dari Obyek Penilaian;
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation ix
Page 11
KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hal-hal di atas dan faktor-faktor yang erat hubungannya dengan penilaian,
kami berkesimpulan bahwa:
PHP 352.621.000,00
( TIGA RATUS LIMA PULUH DUA JUTA ENAM RATUS DUA PULUH SATU
RIBU PESO FILIPINA )
merupakan nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 31 Desember 2025, atau jika
dinyatakan dalam mata uang Rupiah, setara dengan:
Rp 100.558.694.000,00
( SERATUS MILIAR LIMA RATUS LIMA PULUH DELAPAN JUTA ENAM
RATUS SEMBILAN PULUH EMPAT RIBU RUPIAH )
Hormat kami,
KJPP SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
Ocky Rinaldy, MAPPI (Cert)
Rekan
Izin Penilai Publik : PB-1.09.00242
No. S T T D : KEP-666/KS.13/2026
No. M A P P I : 95-S-00654
OR/wk
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation x
Page 12
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Kantor Cabang Jakarta
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Penilai Properti dan Bisnis Jakarta Selatan 12750
T (021) 7970913 / 7994521
E ocky@srrkjpp.com
Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)
PERNYATAAN PENILAI
1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar adanya
dan sesuai dengan pengetahuan dan itikad baik dari Penilai.
2. Penilai telah melakukan suatu inspeksi atau penelitian fisik secara langsung atas
Obyek Penilaian.
3. Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apapun terhadap
Obyek Penilaian untuk sekarang dan masa mendatang.
4. Nilai dicantumkan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalennya atas
permintaan pemberi tugas.
5. Dalam melakukan penilaian, penilai telah memenuhi lingkup pekerjaan sebagai
berikut:
• Proses identifikasi (identifikasi batasan, tujuan dan Obyek Penilaian, definisi
penilaian, dan tanggal penilaian);
• Pengumpulan data dan wawancara;
• Analisis data;
• Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian;
• Pembuatan laporan penilaian.
6. Tidak ada penilai lainnya selain yang tertera dan bertandatangan di bawah ini,
yang telah terlibat dalam pelaksanaan inspeksi, analisis, dan pembuatan
kesimpulan dan opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini.
7. Penilai telah menyelesaikan persyaratan pendidikan profesional yang
dilaksanakan/diselenggarakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
(MAPPI).
8. Penilai memiliki pengetahuan yang cukup dan memadai tentang sifat dan/atau
jenis Obyek Penilaian.
9. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan penilaian
telah dibuat dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam KEPI & SPI.
10. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Obyek Penilaian pada
tanggal penilaian (cut off date).
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation xi
Page 13
Signing Partner:
Ocky Rinaldy, MAPPI (Cert) ..........................................
Izin Penilai Publik : PB-1.09.00242
No. M A P P I : 95-S-00654
Reviewer:
Hendro Warsito, MAPPI (Cert) ..........................................
No. M A P P I : 12-S-03795
No. Register : RMK-2017.01701
Alexander Leyn, S.T. ..........................................
No. M A P P I : 06-T-02026
No. Register : RMK-2020.03240
Tim Penilai/Surveyor:
Ahmad Fikri, S.E. ..........................................
No. M A P P I : 12-T-03703
No. Register : RMK-2017.01700
Wahyudi Khoirul Ikhsan, S.Tr.T. ..........................................
No. M A P P I : 19-P-08954
No. Register : RMK-2023.04844
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation xii
Page 14
DAFTAR ISI
NO. URAIAN HALAMAN
- Daftar Istilah xiv
- Resume Penilaian xv
I. Uraian Umum I.1
II. Penilaian DC Silang di
Daiichi Industrial Park
Maguyam Road
Kota Silang
Propinsi Cavite
Filipina
A. Ringkasan Eksekutif II.A.1
B. Pendekatan dan Prosedur Penilaian II.B.1
C. Uraian Penilaian II.C.1
D. Uraian Obyek Penilaian II.D.1
III. Penilaian DC Sariaya di
Sampaloc Sto. Cristo
Kota Sariaya
Propinsi Quenzo
Filipina
A. Ringkasan Eksekutif III.A.1
B. Pendekatan dan Prosedur Penilaian III.B.1
C. Uraian Penilaian III.C.1
D. Uraian Obyek Penilaian III.D.1
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation xiii
Page 15
DAFTAR ISTILAH
- AMRT : PT Sumber Alfaria Trijaya Tbk
- BI : Bank Indonesia
- HBU : Highest and best use
- DC Sariaya : Tanah seluas 20.205,00 m² yang terletak di Sampaloc
Sto. Cristo, Kota Sariaya, Propinsi Quenzo, Filipina
- DC Silang : Tanah seluas 28.554,00 m² yang terletak di Daiichi
Industrial Park, Maguyam Road, Kota Silang, Propinsi
Cavite, Filipina
- DPMC : DC Properties Management Corporation
- KEPI & SPI : Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian
Indonesia Edisi VII - 2018
- KJPP : Kantor Jasa Penilai Publik
- KJPP KR : KJPP Kusnanto dan rekan
- MAPPI : Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
- Obyek Penilaian : DC Silang dan DC Sariaya
- OJK : Otoritas Jasa Keuangan
- POJK 28/2021 : Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 tanggal
28 Desember 2021 tentang “Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal”
- RDG : Rapat Dewan Gubernur
- SRR atau kami : KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan
- TCT : Transfer Certificate of Title
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation xiv
Page 16
RESUME PENILAIAN
No. U r a i a n Nilai Pasar
(PHP ,00) (Rp 000,00)
I. Penilaian DC Silang di
Daiichi Industrial Park
Maguyam Road
Kota Silang
Propinsi Cavite
Filipina
- Tanah (28.554,00 m²) 254.627.000 72.613.255
───────── ────────
Total I 254.627.000 72.613.255
───────── ────────
II. Penilaian DC Sariaya di
Sampaloc Sto. Cristo
Kota Sariaya
Propinsi Quenzo
Filipina
- Tanah (20.205,00 m²) 97.994.000 27.945.439
──────── ────────
Total II 97.994.000 27.945.439
───────── ────────
Total I-II 352.621.000 100.558.694
═════════ ════════
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation xv
Page 17
I. URAIAN UMUM
- OBYEK PENILAIAN
Obyek yang dinilai dalam penilaian ini adalah Obyek Penilaian, yaitu properti
milik/atas nama DPMC, yang berupa:
1. DC Silang, dan
2. DC Sariaya
Obyek Penilaian merupakan aset operasional dari DPMC. Berdasarkan POJK
28/2021, aset operasional didefinisikan sebagai “aset yang digunakan dalam
operasional perusahaan yang digunakan secara berkelanjutan”.
- MATA UANG YANG DIGUNAKAN
Nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 31 Desember 2025 dinyatakan
dalam mata uang Rupiah. Sebagai informasi tambahan, kurs tengah BI untuk mata
uang Peso Filipina terhadap Rupiah pada tanggal penilaian adalah
1 PHP = Rp 285,18.
- TUJUAN DAN MAKSUD PENILAIAN
Tujuan penilaian Obyek Penilaian adalah untuk memberikan pendapat tentang
nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 31 Desember 2025 yang dinyatakan
dalam mata uang Rupiah.
Adapun maksud dari penugasan di atas adalah untuk memenuhi kebutuhan AMRT
dalam rangka sebagai dokumen pendukung dalam proses penilaian saham DPMC
yang dilakukan oleh KJPP KR.
- ASUMSI-ASUMSI POKOK
Kami tegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan
pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di dalam
KEPI & SPI.
Dalam penilaian ini kami berasumsi bahwa:
1. Nilai yang tercantum dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan ini
yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai dengan
tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang dinyatakan dalam laporan penilaian
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation I.1
Page 18
ini tidak dapat digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat
mengakibatkan terjadinya kesalahan.
2. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan Obyek
Penilaian yang sah secara hukum, dapat dialihkan/dipindahtangankan, dan
bebas dari ikatan, tuntutan atau batasan apapun selain yang disebutkan dalam
laporan ini.
3. Batasan lainnya, kondisi, komentar, dan detail telah tercantum di dalam
laporan ini.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab
kami kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas Obyek Penilaian.
Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan
apapun dari Obyek Penilaian yang kami nilai serta nilai yang kami laporkan, baik
pada saat ini maupun di masa yang akan datang.
- DEFINISI NILAI YANG DIGUNAKAN
Untuk keperluan penilaian atas Obyek Penilaian, dasar nilai yang kami
pergunakan dalam laporan penilaian ini adalah nilai pasar (market value), yang
berdasarkan POJK 28/2021 didefinisikan sebagai “perkiraan jumlah uang pada
tanggal penilaian (cut off date), yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau
hasil penukaran suatu obyek penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan
penjual yang berniat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing
bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa
paksaan”.
- TANGGAL PENILAIAN DAN TANGGAL INSPEKSI LAPANGAN
Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal 31 Desember 2025. Tanggal ini dipilih
atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian. Peninjauan fisik atas
Obyek Penilaian dilakukan pada tanggal 4 Mei 2026.
- KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN
Dari tanggal penilaian, yaitu tanggal 31 Desember 2025, sampai dengan tanggal
diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian penting yang dapat
mempengaruhi hasil penilaian secara signifikan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation I.2
Page 19
- IDENTITAS PEMBERI TUGAS
Pemberi tugas sebagaimana dimaksud dalam laporan ini adalah:
Nama : PT Sumber Alfaria Trijaya Tbk
Bentuk usaha : Perseroan terbatas terbuka
Alamat : Alfa Tower, Jl. Jalur Sutera Barat, Kavling 9, Alam Sutera,
Tangerang 15143
Bidang usaha : Perdagangan eceran untuk produk konsumen dengan
mengoperasikan jaringan minimarket dan jasa waralaba
Nomor telepon : (021) 8082 1555
Nomor faksimile : (021) 8082 1556
Email : corsec@sat.co.id
Website : alfamart.co.id
- DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN DALAM PENILAIAN
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar dari Obyek
Penilaian, kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau
melaksanakan prosedur atas data dan informasi sebagai berikut:
1. Salinan sertifikat tanah TCT No. T894164, TCT No. T882627, TCT
No. T60614, dan TCT No. T60614,
2. Salinan Tax Declaration of Real Property tahun 2021, 2025, dan 2026,
3. Data hasil inspeksi lapangan, dan
4. Dokumen lainnya yang berhubungan dengan penilaian.
- PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENILAIAN
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah pendekatan pasar (market
approach). Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan
data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan
Obyek Penilaian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan
penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan
karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang
berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi,
keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur
waktu, dan lain-lain bila ada, pencatatan-pencatatan, wawancara-wawancara
dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik properti lainnya
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation I.3
Page 20
yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti, harga transaksi serta harga
penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik
seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan
(frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah,
mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila
ada, antara Obyek Penilaian dengan data pembanding properti yang berhasil
dikumpulkan untuk menghasilkan nilai pasar.
Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian ini dengan mempertimbangkan
bahwa pada saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding properti
yang sebanding dan sejenis di sekitar Obyek Penilaian yang dapat digunakan
dalam proses penilaian.
- TINJAUAN EKONOMI INDONESIA
Rapat Dewan Gubernur (RDG) BI pada 20-21 Januari 2026 memutuskan untuk
mempertahankan BI-Rate sebesar 4,75%, suku bunga Deposit Facility sebesar
3,75%, dan suku bunga Lending Facility sebesar 5,50%. Keputusan ini konsisten
dengan fokus kebijakan saat ini pada upaya stabilisasi nilai tukar Rupiah dari
dampak meningkatnya ketidakpastian global guna mendukung pencapaian sasaran
inflasi 2026-2027 dan mendorong pertumbuhan ekonomi. BI akan terus
memperkuat efektivitas transmisi pelonggaran kebijakan moneter dan kebijakan
makroprudensial yang telah ditempuh selama ini dan tetap mencermati ruang
penurunan suku bunga BI-Rate lebih lanjut dengan prakiraan inflasi 2026-2027
yang terkendali dalam sasaran 2,5±1%, serta turut mendorong pertumbuhan
ekonomi yang lebih tinggi. Kebijakan makroprudensial BI tetap diarahkan untuk
mendorong pertumbuhan (pro-growth) termasuk dengan meningkatkan efektivitas
Kebijakan Insentif Likuiditas Makroprudensial (KLM) untuk mempercepat
penurunan suku bunga dan meningkatkan pertumbuhan kredit/pembiayaan ke
sektor riil, khususnya sektor-sektor prioritas Pemerintah. Kebijakan sistem
pembayaran tetap diarahkan untuk turut mendorong pertumbuhan ekonomi yang
inklusif melalui perluasan akseptasi pembayaran digital, penguatan struktur
industri sistem pembayaran, dan peningkatan daya tahan infrastruktur sistem
pembayaran.
Arah bauran kebijakan moneter, makroprudensial, dan sistem pembayaran untuk
tetap mempertahankan stabilitas dan turut mendorong pertumbuhan ekonomi yang
berkelanjutan tersebut didukung dengan langkah-langkah kebijakan sebagai
berikut:
1. Penguatan stabilisasi nilai tukar Rupiah melalui intervensi baik transaksi non-
deliverable forward (NDF) di pasar luar negeri maupun transaksi spot dan
domestic non-deliverable forward (DNDF) di pasar domestik. Strategi ini
disertai dengan pembelian Surat Berharga Negara (SBN) di pasar sekunder;
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation I.4
Page 21
2. Penguatan strategi operasi moneter pro-market untuk mendukung stabilisasi
nilai tukar Rupiah serta memperkuat efektivitas transmisi kebijakan moneter
dalam menjaga stabilitas dan mendorong pertumbuhan ekonomi dengan:
i. Mengelola struktur suku bunga instrumen moneter;
ii. Mengoptimalkan penerbitan Sekuritas Rupiah BI (SRBI), dan;
iii. Memperkuat peningkatan daya tarik imbal hasil SBN melalui transaksi di
pasar sekunder secara terukur;
3. Penguatan efektivitas pelonggaran kebijakan makroprudensial dalam
mendorong kredit/pembiayaan dan penurunan suku bunga perbankan.
Langkah ini diperkuat dengan publikasi asesmen transparansi Suku Bunga
Dasar Kredit (SBDK) dengan pendalaman pada suku bunga kredit berdasarkan
sektor prioritas yang menjadi cakupan KLM, termasuk respons perubahan
SBDK terhadap perubahan suku bunga kebijakan BI;
4. Penguatan strategi akseptasi digital melalui persiapan implementasi QRIS
Antarnegara Indonesia–Tiongkok dan QRIS Antarnegara Indonesia–Korea
Selatan sekitar triwulan I 2026;
5. Perluasan kerja sama internasional di area kebanksentralan, termasuk
konektivitas sistem pembayaran dan transaksi menggunakan mata uang lokal,
serta fasilitasi penyelenggaraan promosi investasi dan perdagangan di sektor
prioritas bekerja sama dengan instansi terkait.
BI juga terus mempererat sinergi kebijakan dengan Komite Stabilitas Sistem
Keuangan (KSSK) untuk menjaga stabilitas dan mendorong pertumbuhan
ekonomi sejalan dengan program Asta Cita Pemerintah.
Pertumbuhan ekonomi dunia 2026 diprakirakan sedikit lebih rendah menjadi
sebesar 3,2% dibandingkan dengan capaian 2025 sebesar 3,3%. Pertumbuhan
yang lebih rendah tersebut terutama dipengaruhi oleh dampak lanjutan tarif
resiprokal Amerika Serikat (AS) dan kerentanan rantai pasok global, meskipun
prospek perekonomian AS membaik didorong investasi sektor teknologi termasuk
artificial intelligence (AI) dan stimulus fiskal pengurangan pajak. Pertumbuhan
ekonomi Jepang, Tiongkok, dan India pada 2026 diprakirakan melambat akibat
pelemahan permintaan domestik dan ekspor di tengah investasi AI yang juga
meningkat. Dari pasar keuangan global, ruang penurunan Fed Funds Rate (FFR)
berkurang dan disertai masih tingginya yield UST sejalan defisit fiskal AS yang
masih besar. Ketidakpastian pasar keuangan global juga meningkat terutama
dipicu oleh kebijakan tarif resiprokal AS serta meluasnya eskalasi ketegangan
geopolitik. Perkembangan ini mendorong penguatan indeks mata uang dolar AS
terhadap mata uang negara maju (DXY) dan mengakibatkan peningkatan aliran
modal ke emerging market (EM) tertahan. Kondisi tersebut memerlukan
kewaspadaan dan penguatan respons kebijakan untuk memperkuat daya tahan
ekonomi domestik dari rambatan global serta mendorong pertumbuhan yang lebih
tinggi.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation I.5
Page 22
Pertumbuhan ekonomi triwulan IV 2025 diprakirakan lebih tinggi ditopang oleh
kenaikan permintaan domestik sejalan dengan membaiknya keyakinan pelaku
ekonomi dan peningkatan stimulus fiskal. Berdasarkan Lapangan Usaha (LU), LU
utama seperti LU Industri Pengolahan, LU Perdagangan Besar dan Eceran, serta
LU Informasi dan Komunikasi menunjukkan kinerja positif. Secara spasial,
pertumbuhan ekonomi yang tinggi tercatat di wilayah Bali-Nusa Tenggara
(Balinusra), diikuti Jawa dan Kalimantan didorong kenaikan permintaan domestik.
Pertumbuhan ekonomi keseluruhan tahun 2025 diprakirakan berada di kisaran
4,7–5,5%. Pada 2026, pertumbuhan ekonomi diprakirakan meningkat dalam
kisaran 4,9–5,7%, ditopang kenaikan permintaan domestik sejalan dengan
berbagai kebijakan Pemerintah dan berlanjutnya dampak positif dari bauran
kebijakan BI untuk mendorong pertumbuhan ekonomi. Efektivitas berbagai
program stimulus Pemerintah pada tahun 2026 perlu diperkuat untuk mendorong
konsumsi rumah tangga dan penyerapan tenaga kerja. Investasi juga diprakirakan
lebih tinggi ditopang oleh berlanjutnya program prioritas Pemerintah, termasuk
hilirisasi sumber daya alam (SDA), sehingga diharapkan makin dapat
meningkatkan produktivitas dan kapasitas perekonomian.
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) perlu terus diperkuat di tengah meningkatnya
ketidakpastian global. NPI triwulan IV 2025 diprakirakan tetap baik ditopang
neraca perdagangan yang pada November 2025 kembali mencatat surplus sebesar
2,7 miliar dolar AS didukung oleh ekspor nonmigas berbasis sumber daya alam
seperti logam mulia dan perhiasan/permata, nikel dan barang daripadanya, serta
bahan bakar mineral. Aliran modal triwulan IV 2025 mencatat net inflows
terutama ditopang kenaikan cukup tinggi pada bulan Desember 2025 yang
bersumber dari penerbitan global bond, setelah sebelumnya pada bulan Oktober
dan November 2025 tercatat rendah sejalan dengan ketidakpastian global yang
masih tinggi. NPI 2025 diprakirakan tetap berdaya tahan dengan transaksi berjalan
yang masih sehat dalam kisaran defisit 0,5% sampai dengan surplus 0,3% dari
PDB. Posisi cadangan devisa Indonesia akhir Desember 2025 meningkat menjadi
sebesar 156,5 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,4 bulan impor atau
6,3 bulan impor dan pembayaran utang luar negeri Pemerintah, serta berada di atas
standar kecukupan internasional sekitar 3 bulan impor. Secara keseluruhan NPI
pada tahun 2026 tetap baik dengan defisit transaksi berjalan yang tetap rendah
dalam kisaran defisit 0,9–0,1% PDB. Dari sisi neraca transaksi modal dan
finansial, meningkatnya ketidakpastian keuangan global mendorong aliran keluar
modal asing pada investasi portofolio yang hingga 19 Januari 2026 mencatat net
outflows sebesar 1,6 miliar dolar AS.
Kebijakan nilai tukar BI terus diperkuat untuk menjaga stabilitas nilai tukar
Rupiah dari dampak peningkatan ketidakpastian global. Nilai tukar Rupiah pada
20 Januari 2026 tercatat sebesar Rp16.945 per dolar AS, melemah 1,53% (ptp)
bila dibandingkan dengan level akhir Desember 2025. Pelemahan nilai tukar
tersebut dipengaruhi aliran keluar modal asing akibat meningkatnya
ketidakpastian pasar keuangan global. Selain itu, kenaikan permintaan valas oleh
perbankan dan korporasi domestik sejalan dengan kegiatan ekonomi turut
memengaruhi kinerja Rupiah. Guna menjaga stabilitas nilai tukar Rupiah, BI
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation I.6
Page 23
menempuh intensitas langkah stabilisasi melalui intervensi di pasar NDF baik di
off-shore maupun on-shore (DNDF) dan pasar spot. Respons kebijakan ini dapat
menjaga volatilitas nilai tukar Rupiah dan tetap konsisten dengan upaya
pencapaian sasaran inflasi 2,5±1% pada 2026. BI berkomitmen untuk menjaga
stabilitas nilai tukar Rupiah termasuk melalui intervensi terukur di transaksi NDF,
DNDF, dan pasar spot, serta memperkuat strategi operasi moneter pro-market.
Nilai tukar Rupiah diprakirakan akan stabil dengan kecenderungan menguat
didukung oleh imbal hasil yang menarik, inflasi yang rendah, dan tetap baiknya
prospek pertumbuhan ekonomi Indonesia.
Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) 2025 terjaga dalam kisaran sasaran
2,5±1%, dengan Inflasi IHK Desember 2025 sebesar 2,92% (yoy). Inflasi inti tetap
terjaga rendah sebesar 2,38% (yoy), sejalan pertumbuhan ekonomi yang masih di
bawah kapasitas serta didukung konsistensi suku bunga kebijakan moneter BI
dalam menjangkar ekspektasi inflasi sesuai dengan sasarannya dan imported
inflation yang tetap terkendali. Inflasi kelompok administered prices (AP) terjaga
rendah sebesar 1,93% (yoy). Sementara itu, inflasi kelompok volatile food (VF)
masih relatif tinggi sebesar 6,21% (yoy) disumbang terutama oleh komoditas
bawang merah seiring pasokan yang terbatas akibat gangguan cuaca dan kenaikan
harga benih. BI meyakini inflasi tahun 2026 dan 2027 tetap terjaga rendah dalam
sasaran 2,5±1%. Inflasi inti diprakirakan tetap rendah seiring ekspektasi inflasi
yang terjangkar dalam sasaran, kapasitas ekonomi yang masih besar, imported
inflation yang terkendali, dan dampak positif dari digitalisasi. Inflasi VF
diprakirakan tetap terkendali didukung oleh sinergi pengendalian inflasi oleh Tim
Pengendalian Inflasi Pusat/Daerah (TPIP/TPID) dan penguatan implementasi
Program Ketahanan Pangan Nasional.
Kebijakan moneter ditempuh melalui penurunan suku bunga BI-Rate, stabilisasi
nilai tukar Rupiah, dan ekspansi likuiditas moneter. Sejak September 2024, BI-
Rate telah turun sebesar 150 bps, yaitu 25 bps pada September 2024 dan 125 bps
selama tahun 2025 menjadi 4,75% hingga Desember 2025, yang merupakan level
terendah sejak tahun 2022. Kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah terus diperkuat
dengan intervensi di pasar off-shore melalui NDF dan intervensi di pasar domestik
melalui pasar spot, DNDF, serta pembelian SBN di pasar sekunder. Ekspansi
likuiditas Rupiah juga ditempuh BI melalui penurunan posisi instrumen moneter
SRBI dari Rp916,97 triliun pada awal tahun 2025 menjadi Rp730,90 triliun pada
akhir tahun 2025, serta berlanjut turun menjadi Rp694,04 triliun pada 20 Januari
2026. BI juga membeli SBN sebagai bentuk sinergi erat antara kebijakan moneter
dan kebijakan fiskal, yang pada 2026 (hingga 20 Januari 2026) mencapai Rp23,69
triliun, termasuk pembelian di pasar sekunder sebesar Rp13,21 triliun. Pembelian
SBN di pasar sekunder dilakukan sesuai mekanisme pasar, terukur, transparan,
dan konsisten dengan program moneter dalam menjaga stabilitas perekonomian
sehingga dapat terus menjaga kredibilitas kebijakan moneter.
Penguatan Kebijakan Insentif Likuiditas Makroprudensial (KLM) dan akselerasi
digitalisasi sistem pembayaran terus ditempuh untuk mendorong pertumbuhan
ekonomi. Implementasi penguatan KLM yang berlaku pada 16 Desember 2025
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation I.7
Page 24
diarahkan untuk mempercepat penurunan suku bunga kredit/pembiayaan
perbankan, melalui peningkatan besaran insentif bagi bank yang lebih cepat
menurunkan suku bunga kredit baru sejalan dengan penurunan suku bunga
kebijakan BI. Hingga minggu pertama Januari 2026, total insentif KLM mencapai
Rp397,9 triliun, yang disalurkan kepada kelompok bank BUMN sebesar
Rp182,9 triliun, BUSN sebesar Rp174,7 triliun, BPD sebesar Rp33,1 triliun, dan
KCBA sebesar Rp7,2 triliun. Secara sektoral, insentif KLM disalurkan kepada
sektor-sektor prioritas yang mencakup sektor pertanian, industri, dan hilirisasi,
sektor jasa termasuk ekonomi kreatif, sektor konstruksi, real estate, dan
perumahan, serta sektor UMKM, Koperasi, Inklusi, dan Berkelanjutan.
Transmisi pelonggaran kebijakan moneter perlu terus didorong. Pelonggaran
kebijakan moneter yang telah ditempuh BI dan penempatan dana Saldo Anggaran
Lebih (SAL) Pemerintah di perbankan perlu diikuti dengan penurunan suku bunga
perbankan lebih cepat. Seiring dengan penurunan BI-Rate sebesar 125 bps selama
tahun 2025 dan ekspansi likuiditas moneter BI, suku bunga Indonesia menurun
234 bps sejak awal tahun 2025 menjadi sebesar 3,69% pada 20 Januari 2026. Suku
bunga SRBI untuk tenor 6, 9, dan 12 bulan menurun masing-masing sebesar
254 bps, 254 bps, dan 258 bps sejak awal tahun 2025 menjadi sebesar 4,62%;
4,66%; dan 4,69% pada 15 Januari 2026. Sementara itu, imbal hasil SBN untuk
tenor 2 tahun dan 10 tahun masing-masing tercatat sebesar 5,06% dan 6,31% pada
20 Januari 2026. Transmisi penurunan suku bunga kebijakan terhadap suku bunga
perbankan terus berlanjut, baik pada suku bunga dana maupun suku bunga kredit.
Suku bunga deposito 1 bulan turun sebesar 56 bps dari 4,81% pada awal 2025
menjadi 4,25% pada Desember 2025, meskipun upaya lanjutan perlu terus
dilakukan untuk penurunan pemberian special rate kepada deposan besar. Dengan
penurunan suku bunga dana tersebut, suku bunga kredit perbankan mulai
menurun, yaitu sebesar 39 bps dari 9,20% pada awal 2025 menjadi sebesar 8,81%
pada Desember 2025.
Pada Desember 2025, pertumbuhan M0 tercatat sebesar 11,4% (yoy), meningkat
signifikan dibandingkan dengan pertumbuhan pada bulan sebelumnya sebesar
6,5% (yoy). Bahkan, pertumbuhan uang Primer (M0) Adjusted, yaitu uang primer
yang telah menetralisasi dampak KLM, tercatat lebih tinggi yaitu 16,8% (yoy) dari
pertumbuhan pada bulan sebelumnya sebesar 13,3% (yoy). Dari komponennya,
pertumbuhan M0 yang meningkat dipengaruhi oleh meningkatnya uang kartal dan
giro bank di BI sejalan dengan kenaikan kegiatan ekonomi. Dari faktor yang
memengaruhi, pertumbuhan M0 yang lebih tinggi dipengaruhi oleh koordinasi
fiskal dan moneter sejalan dengan ekspansi likuiditas bank sentral dan stimulus
fiskal Pemerintah di akhir tahun. Sementara itu, pertumbuhan uang beredar dalam
arti luas (M2) pada November 2025 tercatat 8,3% (yoy), lebih tinggi dibandingkan
dengan pertumbuhan pada Oktober 2025 sebesar 7,7% (yoy). Dari sisi faktor yang
memengaruhi, pertumbuhan M2 yang meningkat dipengaruhi oleh tagihan bersih
kepada Pemerintah Pusat dan perkembangan penyaluran kredit.
Kredit perbankan pada 2025 tumbuh sebesar 9,69% (yoy), berada dalam kisaran
prakiraan BI sebesar 8-11% (yoy). Berdasarkan kelompok penggunaan,
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation I.8
Page 25
pertumbuhan kredit investasi, kredit modal kerja, dan kredit konsumsi pada 2025
masing-masing sebesar 21,06% (yoy), 4,52% (yoy), dan 6,58% (yoy). Capaian
tersebut sejalan dengan upaya BI untuk menurunkan suku bunga dan memperkuat
Kebijakan Insentif Likuiditas Makroprudensial (KLM) serta realisasi program
prioritas Pemerintah di tengah kondisi makro dan keuangan yang terjaga.
Sementara dari sisi permintaan, pelaku usaha perlu terus didorong untuk
melakukan ekspansi usaha dengan memanfaatkan fasilitas pinjaman yang belum
digunakan (undisbursed loan) yang tercatat masih cukup besar pada Desember
2025, yaitu mencapai Rp2.439,2 triliun atau 22,12% dari plafon kredit yang
tersedia. Dari sisi penawaran, kapasitas pembiayaan bank tetap memadai ditopang
oleh rasio Alat Likuid terhadap Dana Pihak Ketiga (AL/DPK) sebesar 28,57% dan
DPK yang tumbuh tinggi sebesar 13,83% (yoy) pada Desember 2025. Minat
penyaluran kredit perbankan terus membaik, tercermin dari persyaratan pemberian
kredit (lending requirement) yang semakin longgar, kecuali pada segmen kredit
konsumsi dan UMKM akibat masih tingginya risiko kredit pada kedua segmen
tersebut. BI memprakirakan pertumbuhan kredit 2026 pada kisaran 8-12%.
Ketahanan sistem keuangan terjaga baik didukung likuiditas perbankan yang
memadai, kapasitas permodalan yang terjaga pada level tinggi, dan risiko kredit
yang rendah. Rasio kecukupan modal (capital adequacy ratio/CAR) perbankan
pada November 2025 tercatat tinggi sebesar 26,05%, tergolong kuat dalam
menyerap risiko dan mendukung pertumbuhan kredit. Rasio kredit bermasalah
(non-performing loan/NPL) perbankan secara agregat tetap rendah sebesar 2,21%
(bruto) dan 0,86% (neto) pada November 2025. Hasil stress test BI menunjukkan
ketahanan perbankan yang tetap kuat dalam menghadapi berbagai risiko, ditopang
oleh kemampuan bayar dan profitabilitas korporasi yang terjaga.
Pertumbuhan transaksi ekonomi dan keuangan digital pada triwulan IV 2025 tetap
tinggi didukung oleh sistem pembayaran yang aman, lancar, dan andal. Volume
transaksi pembayaran digital mencapai 14,26 miliar transaksi atau tumbuh 39,21%
(yoy) pada triwulan IV 2025 didukung oleh perluasan akseptasi pembayaran
digital. Volume transaksi melalui aplikasi mobile dan internet masing-masing
tumbuh sebesar 12,10% (yoy) dan 15,10% (yoy), termasuk transaksi QRIS yang
terus tumbuh tinggi mencapai 139,99% (yoy). Kinerja positif tersebut didukung
oleh peningkatan jumlah pengguna dan merchant. Dari sisi infrastruktur, volume
transaksi ritel yang diproses melalui BI-FAST mencapai 1.358,65 juta transaksi
atau tumbuh 30,44% (yoy) dengan nilai transaksi mencapai Rp3.442,26 triliun
pada triwulan IV 2025. Sementara itu, volume transaksi nilai besar yang diproses
melalui BI-RTGS tercatat sebanyak 2,88 juta transaksi atau tumbuh 3,82% (yoy),
dengan nilai sebesar Rp65.069,78 triliun pada triwulan IV 2025. Dari sisi
pengelolaan uang Rupiah, Uang Kartal Yang Diedarkan (UYD) tumbuh 12,90%
(yoy) menjadi Rp1.359,94 triliun pada triwulan IV 2025.
Infrastruktur yang stabil tecermin pada penyelenggaraan Sistem Pembayaran BI
(SPBI) dan sistem pembayaran industri yang lancar dan andal serta kecukupan
pasokan uang dalam jumlah dan kualitas yang memadai pada triwulan IV 2025.
Struktur industri yang sehat tergambar pada interkoneksi antarpelaku dalam sistem
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation I.9
Page 26
pembayaran yang terus menguat dan diikuti oleh ekosistem Ekonomi Keuangan
Digital (EKD) yang meluas. Perluasan adopsi Standar Nasional Open API
Pembayaran (SNAP) mendukung penguatan interkoneksi, tecermin dari transaksi
pembayaran berbasis SNAP yang terus meningkat. Ke depan, BI akan terus
memastikan keamanan dan keandalan infrastruktur SPBI, baik ritel maupun
wholesale, serta infrastruktur sistem pembayaran industri. Selain itu, struktur
industri sistem pembayaran akan terus diperkuat, khususnya pada aspek
manajemen risiko dan keandalan infrastruktur teknologi pelaku industri, sejalan
dengan implementasi Peraturan BI Nomor 10 Tahun 2025 tentang Pengaturan
Industri Sistem Pembayaran (PBI PISP). BI konsisten menjaga ketersediaan uang
Rupiah dalam jumlah yang cukup dengan kualitas yang layak edar di seluruh
wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia (NKRI), termasuk daerah Terdepan,
Terluar, dan Terpencil (3T) serta untuk pemenuhan kebutuhan uang dalam rangka
Hari Besar Keagamaan Nasional (HBKN).
*****************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation I.10
Page 27
II. PENILAIAN DC SILANG DI
DAIICHI INDUSTRIAL PARK
MAGUYAM ROAD
KOTA SILANG
PROPINSI CAVITE
FILIPINA
A. RINGKASAN EKSEKUTIF
Pemberi Tugas : AMRT, atau PT Sumber Alfaria
Trijaya Tbk
Properti yang Dinilai : Tanah seluas 28.554,00 m² milik/atas
nama DPMC
Lokasi : Daiichi Industrial Park, Maguyam Road,
Kota Silang, Propinsi Cavite, Filipina
Luas Tanah : 28.554,00 m²
Bukti Kepemilikan Tanah : TCT No. T894164, TCT No. T882627,
dan TCT No. T60614
Koordinat Obyek Penilaian : 14.267538 121.003962
Peruntukan Tata Kota : Kawasan industri
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik : Penggunaan tanah sebagai gudang
diperkirakan akan memenuhi prinsip
penggunaan tertinggi dan terbaik
Tanggal Inspeksi : 4 Mei 2026
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2025
Tujuan Penilaian : Untuk memenuhi kebutuhan AMRT
dalam rangka sebagai dokumen
pendukung dalam proses penilaian
saham DPMC yang dilakukan oleh
KJPP KR
Definisi Nilai : Nilai pasar
Pendekatan Penilaian : Pendekatan pasar
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation II.A.1
Page 28
Opini Nilai (Nilai Pasar) : PHP 254.627.000,00
(Dua Ratus Lima Puluh Empat Juta
Enam Ratus Dua Puluh Tujuh Ribu Peso
Filipina) atau setara dengan:
Rp 72.613.255.000,00
(Tujuh Puluh Dua Miliar Enam Ratus
Tiga Belas Juta Dua Ratus Lima Puluh
Lima Ribu Rupiah)
*******************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation II.A.2
Page 29
B. PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENILAIAN
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah pendekatan pasar (market
approach). Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan
data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan
Obyek Penilaian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan
penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan
karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang
berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi,
keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur
waktu, dan lain-lain bila ada, pencatatan-pencatatan, wawancara-wawancara
dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik properti lainnya
yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti, harga transaksi serta harga
penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik
seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan
(frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah,
mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila
ada, antara Obyek Penilaian dengan data pembanding properti yang berhasil
dikumpulkan untuk menghasilkan nilai pasar.
Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian ini dengan mempertimbangkan
bahwa pada saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding properti
yang sebanding dan sejenis di sekitar Obyek Penilaian yang dapat digunakan
dalam proses penilaian.
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation II.B.1
Page 30
C. URAIAN PENILAIAN
C.1. PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Dalam melakukan penilaian Obyek Penilaian digunakan pendekatan pasar.
Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data transaksi
atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan Obyek Penilaian
yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan
karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang
berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi,
keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur
waktu, dan lain-lain bila ada, pencatatan-pencatatan, wawancara-wawancara
dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik properti lainnya
yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti, harga transaksi serta harga
penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik
seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan
(frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah,
mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila
ada, antara Obyek Penilaian dengan data pembanding properti yang berhasil
dikumpulkan untuk menghasilkan nilai pasar Obyek Penilaian.
PROSEDUR PENILAIAN
Sesuai dengan pendekatan dan metode penilaian yang telah diuraikan di atas,
untuk menentukan nilai pasar Obyek Penilaian berdasarkan pendekatan pasar,
kami melakukan perhitungan berdasarkan kondisi pasar dengan prosedur yang
dijelaskan dalam uraian berikut ini.
1. Mengumpulkan Data Penawaran/Transaksi Properti Pembanding
Data penawaran atau transaksi atas properti pembanding yang sejenis dan
sebanding yang tersedia di pasar dan memiliki kesamaan karakteristik dengan
Obyek Penilaian harus dikumpulkan terlebih dahulu untuk dapat melakukan
proses penilaian selanjutnya.
2. Penyesuaian (Adjustment)
Penyesuaian dilakukan dengan langsung membandingkan secara keseluruhan
perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan
bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation II.C.1
Page 31
kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah, mudah atau
tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada antara
Obyek Penilaian dengan data pembanding properti yang berhasil
dikumpulkan.
Prosedur penyesuaian yang dilakukan dalam proses penilaian dengan
menggunakan pendekatan pasar adalah sebagai berikut:
a. Data pembanding yang berupa data penawaran properti yang sebanding
dan sejenis dengan Obyek Penilaian diberi diskon untuk merefleksikan
estimasi harga transaksi.
b. Setelah estimasi harga transaksi untuk masing-masing data pembanding
diperoleh, dilakukan penyesuaian untuk perbedaan-perbedaan dalam hal
karakteristik antara Obyek Penilaian dan tiap-tiap data pembanding, antara
lain lokasi, ukuran, aksesibilitas, dan tanda bukti kepemilikan dengan
tujuan untuk sedapat mungkin menyamakan masing-masing data
pembanding dengan Obyek Penilaian. Apabila data pembanding memiliki
karakteristik yang lebih baik daripada Obyek Penilaian, maka dilakukan
penyesuaian negatif, sedangkan apabila data pembanding memiliki
karakteristik yang lebih jelek daripada Obyek Penilaian, maka dilakukan
penyesuaian positif.
c. Setelah penyesuaian untuk masing-masing data pembanding dilakukan,
kesimpulan indikasi nilai pasar Obyek Penilaian diperoleh dengan
melakukan rata-rata tertimbang dari indikasi nilai masing-masing data
pembanding yang telah disesuaikan. Bobot dari tiap-tiap data pembanding
ditentukan berdasarkan besar kecilnya penyesuaian yang dilakukan. Data
pembanding dengan penyesuaian yang lebih besar (secara absolut) diberi
bobot yang lebih kecil, sedangkan data pembanding dengan penyesuaian
yang lebih kecil (secara absolut) diberi bobot yang lebih besar.
3. Indikasi Nilai Pasar Obyek Penilaian
Nilai pasar Obyek Penilaian diperoleh dengan membandingkan data transaksi
atau penawaran yang tersedia di pasar atas properti yang sebanding dan sejenis
kemudian dilakukan penyesuaian atas Obyek Penilaian dengan memberikan
pembobotan untuk masing-masing perbedaan karakteristik antara Obyek
Penilaian dengan properti pembanding.
PENILAIAN
Dari perhitungan dengan menggunakan pendekatan pasar, diperoleh hasil bahwa
nilai pasar Obyek Penilaian adalah sebesar PHP 254.627.000,00, dengan
ringkasan perhitungan sebagai berikut:
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation II.C.2
Page 32
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 1 Data 2 Data 3
1 2 3
1. Lokasi/Location Maguyam Road Maguyam Road Maguyam Road Maguyam Road
Nama Kompleks/Name of Complex Daiichi Industrial Park Daiichi Industrial Park Daiichi Industrial Park Daiichi Industrial Park
Kecamatan/Subdistrict /Municipality Silang Silang Silang Silang
Propinsi/Province Cavite Cavite Cavite Cavite
Koordinat/Coordinate 14.267538 121.003962 14.263433, 120.998114 14.270131, 120.995533 14.269159, 120.995646
2. Luas Tanah/Land Area (m²) 28.554 7.729 7.514 6.124
3. Luas Bangunan/Building Area (m²) 0,00 0,00 0,00 0,00
4. Tanggal Transaksi/Transaction Date 08/05/2026 10:26:00 08/05/2026 10:26:00 08/05/2026 0:00:00
5. Harga Transaksi/Transaction Price 100.477.000 97.682.000 58.000.000
6. Status/Status Offering Offering Offering
7. Diskon/Discount 10,0% 10,0% 10,0%
6. Jenis Properti/Property W arehouse Vacant Land Tanah kosong Vacant Land
7. Peruntukan Tata Kota/Urban Planning Industrial Area Industrial Area Industrial Area Industrial Area
9. Bukti Kepemilikan/Proof of Ownership Transfer Certificate of Tile Transfer Certificate of Tile Transfer Certificate of Tile Transfer Certificate of Tile
(TCT) (TCT) (TCT) (TCT)
10. Penggunaan/Usage DC W arehouse Vacant Land Vacant Land Vacant Land
1 1 1
ANALISA/ANALYSIS
11. Indikasi Harga Tanah/Indicative land price (PHP) 90.429.300 87.913.800 52.200.000
12. Kelas Bangunan/Building classification
13. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (PHP/m²) - - -
14. Asumsi kondisi bangunan 0 0 0,00%
15. Indikasi harga pasar bangunan (PHP) - - -
16. Indikasi harga pasar tanah (PHP) 90.429.300 87.913.800 52.200.000
17. Indikasi Harga Tanah/Indicative land price (PHP/m²) 11.700 11.700 8.524
18. Analisa Penyesuaian Nilai Tanah per m²/
Analysis of Land Value Adjustments per m²
a. W aktu/Time (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan/2 muka jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp jln utama -1,2% -140 -1,2% -140 -1,2% -102
- Jarak thdp pusat Keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kondisi/sifat tanah (keras/lembek) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi pantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi sungai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan/Road class 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan/Comfornity
a. Ukuran/Land size -15,0% -1.755 -15,0% -1.755 -15,0% -1.279
d. Kontur/Topografi
- Kontur/Countur (datar [flat]/bergelombang [hilly]) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Elevasi/Elevation (dibawah/diatas permukaan jalan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Aksesibilitas/Accessibility 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
c. Bukti Kepemilikan/Proof of Ownership 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
d. Bentuk tanah/Shape of Land 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
e. Penggunaan tanah/Land using 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
f. Plot ratio 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
g. Peruntukan Tata Kota/Urban Planning 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
Total -16,2% -1.895 -16,2% -1.895 -16,2% -1.381
19. Indikasi Nilai Tanah/
Indicative Land Value (PHP/m²) 9.805 9.805 7.143
20. Bobot/Weighting 100,00% 33,33% 33,33% 33,33%
21. Hasil Pembobotan/Weighted Result (PHP) 3.268 3.268 2.381
22. Nilai Pasar Tanah/Market Value of land
(PHP/m²) 8.917,393 Contact Person
23. Pembulatan/Rounding (PHP/m²) 8.917,000
24. Nilai Pasar Tanah/Market Value of
254.627.000 Mrs. Gia Mrs. Gia Mr. Jayson
Land (PHP)
+63 9176 2988 28 +63 9176 2988 28 https://onepropertee.co
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation II.C.3
Page 33
C.2. KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hal-hal di atas dan faktor-faktor yang erat hubungannya dengan
penilaian, kami berkesimpulan bahwa:
PHP 254.627.000,00
( DUA RATUS LIMA PULUH EMPAT JUTA ENAM RATUS DUA PULUH
TUJUH RIBU PESO FILIPINA )
merupakan nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 31 Desember 2025, atau
jika dinyatakan dalam mata uang Rupiah, setara dengan:
Rp 72.613.255.000,00
( TUJUH PULUH DUA MILIAR ENAM RATUS TIGA BELAS JUTA DUA
RATUS LIMA PULUH LIMA RIBU RUPIAH )
*******************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation II.C.4
Page 34
D. URAIAN OBYEK PENILAIAN
- TANAH
Obyek Penilaian adalah tanah yang berdiri di atas 1 (satu) bidang tanah dengan
3 (tiga) buah dokumen kepemilikan.
Deskripsi tanah tersebut dapat dilihat dalam uraian berikut:
LETAK DAN IDENTIFIKASI
Tanah dalam penilaian adalah 1 (satu) bidang tanah yang terletak di Filipina,
Propinsi Cavite, Kota Silang, dan dapat diidentifikasikan sebagai Daiichi
Industrial Park, Maguyam Road.
DATA TANAH
Obyek Penilaian dilengkapi dengan 3 (tiga) buah dokumen kepemilikan tanah
yang berupa:
1. TCT No. T894164 diterbitkan di Filipina, terakhir tercatat atas nama
DC Properties Management Corporation yang berkedudukan di Filipina, dan
terletak di Daiichi Industrial Park, Maguyam Road, Kota Silang, Propinsi
Cavite, Filipina, seluas 9.507,00 m²,
2. TCT No. T882627 diterbitkan di Filipina, terakhir tercatat atas nama
DC Properties Management Corporation yang berkedudukan di Filipina, dan
terletak di Daiichi Industrial Park, Maguyam Road, Kota Silang, Propinsi
Cavite, Filipina, seluas 9.657,00 m², dan
3. TCT No. T60614 diterbitkan di Filipina, terakhir tercatat atas nama
DC Properties Management Corporation yang berkedudukan di Filipina, dan
terletak di Daiichi Industrial Park, Maguyam Road, Kota Silang, Propinsi
Cavite, Filipina, seluas 9.390,00 m²
Luas keseluruhan tanah sesuai dengan dokumen-dokumen tersebut adalah
28.554,00 m².
ANALISIS LINGKUNGAN
Lokasi tanah terletak di kawasan industri yang merupakan daerah bebas banjir.
Daerah tersebut mudah dicapai dari South Luzon Expressway ke arah tenggara,
keluar pada gerbang toll SLEX Carmon Toll Gate, pada pertigaan dengan
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation II.D.1
Page 35
Governor’s Dr. Road membelok ke arah barat daya, dan kemudian pada petigaan
dengan Maguyam Road membelok ke arah barat daya ± 2 kmmenuju lokasi yang
dimaksud.
Di sekitarnya pada umumnya adalah pergudangan dan pabrik dengan kondisi rata-
rata baik dan bersifat permanen.
Di sebelah tenggara dari lokasi dengan jarak ± 430 m terdapat Maguyam
Barangay Hall, di sebelah barat daya ± 200 m terdapat Kantor Administrasi
Daiichi Industrial Park, sedangkan pusat Kota Cavite berada di Trace Martires
City yang terletak di sebelah barat laut dengan jarak ± 28 km.
Kami juga mengidentifikasi sisi positif dari lokasi Obyek Penilaian yaitu lokasi
Obyek Penilaian berada di kawasan industri.
ANALISIS SITE
Lokasi tanah terletak di sisi sebelah utara dari jalan lingkungan.
Bentuk tanah menyerupai persegi panjang dengan ukuran lebar depan yang sejajar
dengan jalan di depan lokasi ± 260 m dan panjang ke belakang maksimum
± 102 m.
Kontur tanah pada umumnya datar dengan ketinggian kurang lebih sama dengan
permukaan jalan di depan lokasi.
Sifat tanah adalah pada umumnya tanah keras.
Di atas tanah terdapat bangunan gudang distribution center Alfa, namun bangunan
tersebut tidak di perhitungkan dalam penilaian ini.
Batas-batas tanah adalah sebagai berikut:
- Sebelah utara : Gudang dan tanah kosong.
- Sebelah timur : Gudang.
- Sebelah selatan : Jalan lingkungan.
- Sebelah barat : Gudang.
Perkerasan jalan di depan lokasi (jalan lingkungan) terbuat dari beton bertulang
dengan lebar ± 14 m yang dilengkapi dengan saluran air tertutup, trotoar, dan
lampu penerangan jalan umum.
Lokasi tersebut dapat dicapai dari arah selatan, melalui dari South Luzon
Expressway - Governor’s Dr. Road - Maguyam Road.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation II.D.2
Page 36
PERENCANAAN KOTA
Berdasarkan informasi yang kami terima, lokasi Obyek Penilaian terletak di areal
yang memiliki peruntukan sebagai kawasan industri.
FASILITAS LINGKUNGAN
Lalu lintas umum terdapat di sepanjang Maguyam Road, yang merupakan lalu
lintas utama di daerah tersebut yang terletak di sebelah selatan ± 14 m dari lokasi
Obyek Penilaian dan merupakan lalu lintas dua arah dari utara ke selatan dan
sebaliknya dengan intensitas pemakaian yang sedang.
Perkerasan jalan terbuat dari beton bertulang dengan lebar ± 10 m yang dilengkapi
dengan saluran air tertutup dan lampu penerangan jalan umum.
Di daerah tersebut telah tersedia fasilitas listrik, telepon, dan lain-lain.
PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK
(ZONING, HIGHEST AND BEST USE)
Berdasarkan POJK 28/2021, dalam melakukan analisis penggunaan tertinggi dan
terbaik (highest and best use atau HBU) penilai wajib memenuhi ketentuan
sebagai berikut:
1. Menelaah aspek ketentuan peraturan perundang-undangan pada saat penilaian
atas obyek penilaian.
2. Menelaah aspek fisik dari obyek penilaian.
3. Menelaah aspek finansial dari obyek penilaian yang didukung dengan kondisi
pasar.
4. Memberikan kesimpulan yang menunjukkan produktivitas optimal dari obyek
penilaian.
5. Tidak diperkenankan untuk mempertimbangkan adanya perubahan
peruntukan obyek penilaian, koefisien dasar bangunan, koefisien lantai
bangunan, koefisien dasar hijau, dan ketinggian bangunan.
Analisis pemanfaatan tertinggi dan terbaik atas tanah dengan kondisi saat ini yaitu
sebagai tanah (as is) adalah sebagai berikut:
1. Uji Aspek Hukum
Pemenuhan peraturan perundang-undangan yang berlaku pada saat penilaian.
Analisis kelayakan secara peraturan berkaitan dengan apakah suatu properti
ataupun alternatif properti yang akan dikembangkan di atas suatu bidang tanah
tertentu didukung atau diijinkan oleh ketentuan peraturan yang ada. Ketentuan
peraturan berupa zoning (peruntukan tanah), KDB (Koefisien Dasar
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation II.D.3
Page 37
Bangunan), KLB (Koefisien Luas Bangunan), ketinggian maksimal bangunan,
sempadan jalan dan ketentuan tentang Rencana Umum Tata Ruang/Wilayah
(RUTR/W) lainnya serta peraturan berkaitan dengan lalu lintas dan lingkungan
hidup sangat berpengaruh terhadap alternatif properti yang dapat
dikembangkan.
Berdasarkan informasi yang kami terima, lokasi Obyek Penilaian terletak di
areal yang memiliki peruntukan sebagai kawasan industri. Ketentuan tersebut
di atas telah dapat dipenuhi oleh Obyek Penilaian yang berupa tanah. Dengan
demikian, Obyek Penilaian telah sesuai dengan peruntukan dan/atau peraturan
yang berlaku.
2. Uji Aspek Fisik
Kelayakan fisik dari Obyek Penilaian. Analisis kelayakan secara fisik
berkaitan dengan apakah suatu properti (bangunan) atau alternatif properti
layak untuk didirikan di atas satu bidang tanah tertentu dengan karakteristik
tanah yang tertentu pula. Karakteristik fisik tanah berupa lokasi, luas, bentuk,
kontur, ataupun sifat tanah sangat berpengaruh terhadap alternatif properti
yang dapat dikembangkan di atasnya.
Berdasarkan pengamatan kami di lapangan, kondisi fisik tanah adalah sebagai
berikut:
- Lokasi : Cukup strategis
- Luas tanah : 28.554,00 m²
- Bentuk tanah : Proporsional
- Kontur tanah : Datar
- Sifat tanah : Relatif stabil
Dengan memperhatikan uraian kondisi fisik dan akses tanah tersebut di atas,
maka tanah telah memenuhi penggunaan yang layak secara fisik.
3. Uji Aspek Finansial
Kelayakan finansial dari Obyek Penilaian. Analisis kelayakan secara keuangan
berkaitan dengan apakah properti ataupun alternatif properti dapat
memberikan keuntungan atau pendapatan bersih (net income) yang positif.
Untuk menentukan kelayakan secara keuangan, perlu diestimasi dan
diekspektasikan dari setiap potensial kegunaan terbaik dan tertinggi. Prospek
masa depan dapat diestimasi dengan cara membandingkan dengan properti
sejenis yang sudah berjalan. Analisis pasar, mikro dan makro ekonomi sangat
diperlukan. Selanjutnya, halhal yang juga harus diperhatikan adalah mengenai
pendapatan potensial (potential income), tingkat kekosongan (vacancy rate),
biaya operasi (operating cost), pendapatan bersih (net income), dan tingkat
pengembalian (discount rate/capitalization rate). Sebuah properti dikatakan
layak secara keuangan bilamana dapat memberikan pendapatan bersih yang
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation II.D.4
Page 38
positif. Seberapa besar pendapatan bersih yang dapat dikatakan layak sangat
tergantung pada preferensi masing-masing investor.
Berdasarkan kondisi pasar di sekitar, pemanfaatan lahan sebagai gudang
diperkirakan akan memiliki potensi untuk menghasilkan pendapatan. Sesuai
dengan uraian tersebut di atas, secara finansial Obyek Penilaian diperkirakan
akan memiliki produktifitas yang optimal sebagai tanah.
4. Uji Produktifitas
Mengingat uraian-uraian di atas dan memperhatikan penggunaan tanah di
sekitarnya, maka menurut pendapat kami penggunaan/pemanfaatan tanah
sebagai gudang diperkirakan merupakan penggunaan/pemanfaatan yang
tertinggi dan terbaik dari tanah tersebut.
******************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation II.D.5
Page 39
LAMPIRAN
FOTO-FOTO OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation
Page 40
FOTO-FOTO OBYEK PENILAIAN DI
DAIICHI INDUSTRIAL PARK
MAGUYAM ROAD
KOTA SILANG
PROPINSI CAVITE
FILIPINA
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation
Page 41
SITUASI JALAN DI DEPAN LOKASI (JALAN LINGKUNGAN)
DARI ARAH TIMUR
SITUASI JALAN DI DEPAN LOKASI (JALAN LINGKUNGAN)
DARI ARAH BARAT
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation
Page 42
GERBANG MASUK OBYEK PENILAIAN
FOTO SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation
Page 43
FOTO SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
FOTO SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation
Page 44
FOTO SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
FOTO SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation
Page 45
III. PENILAIAN DC SARIAYA DI
SAMPALOC STO. CRISTO
KOTA SARIAYA
PROPINSI QUENZO
FILIPINA
A. RINGKASAN EKSEKUTIF
Pemberi Tugas : AMRT, atau PT Sumber Alfaria
Trijaya Tbk
Properti yang Dinilai : Tanah seluas 20.205,00 m² milik/atas
nama DPMC
Lokasi : Sampaloc Sto. Cristo, Kota Sariaya,
Propinsi Quenzo, Filipina
Luas Tanah : 20.205,00 m²
Bukti Kepemilikan Tanah : TCT No. T60614
Koordinat Obyek Penilaian : 13.948121 121.497342
Peruntukan Tata Kota : Kawasan industri
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik : Penggunaan tanah sebagai gudang
diperkirakan akan memenuhi prinsip
penggunaan tertinggi dan terbaik
Tanggal Inspeksi : 4 Mei 2026
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2025
Tujuan Penilaian : Untuk memenuhi kebutuhan AMRT
dalam rangka sebagai dokumen
pendukung dalam proses penilaian
saham DPMC yang dilakukan oleh
KJPP KR
Definisi Nilai : Nilai pasar
Pendekatan Penilaian : Pendekatan pasar
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation III.A.1
Page 46
Opini Nilai (Nilai Pasar) : PHP 97.994.000,00
(Sembilan Puluh Tujuh Juta Sembilan
Ratus Sembilan Puluh Empat Ribu Peso
Filipina) atau setara dengan:
Rp 27.945.439.000,00
(Dua Puluh Tujuh Miliar Sembilan
Ratus Empat Puluh Lima Juta Empat
Ratus Tiga Puluh Sembilan Ribu
Rupiah)
*******************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation III.A.2
Page 47
B. PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENILAIAN
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah pendekatan pasar (market
approach). Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan
data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan
Obyek Penilaian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan
penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan
karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang
berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi,
keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur
waktu, dan lain-lain bila ada, pencatatan-pencatatan, wawancara-wawancara
dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik properti lainnya
yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti, harga transaksi serta harga
penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik
seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan
(frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah,
mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila
ada, antara Obyek Penilaian dengan data pembanding properti yang berhasil
dikumpulkan untuk menghasilkan nilai pasar.
Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian ini dengan mempertimbangkan
bahwa pada saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding properti
yang sebanding dan sejenis di sekitar Obyek Penilaian yang dapat digunakan
dalam proses penilaian.
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation III.B.1
Page 48
C. URAIAN PENILAIAN
C.1. PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Dalam melakukan penilaian Obyek Penilaian digunakan pendekatan pasar.
Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data transaksi
atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan Obyek Penilaian
yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan
karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang
berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi,
keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur
waktu, dan lain-lain bila ada, pencatatan-pencatatan, wawancara-wawancara
dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik properti lainnya
yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti, harga transaksi serta harga
penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik
seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan
(frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah,
mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila
ada, antara Obyek Penilaian dengan data pembanding properti yang berhasil
dikumpulkan untuk menghasilkan nilai pasar Obyek Penilaian.
PROSEDUR PENILAIAN
Sesuai dengan pendekatan dan metode penilaian yang telah diuraikan di atas,
untuk menentukan nilai pasar Obyek Penilaian berdasarkan pendekatan pasar,
kami melakukan perhitungan berdasarkan kondisi pasar dengan prosedur yang
dijelaskan dalam uraian berikut ini.
1. Mengumpulkan Data Penawaran/Transaksi Properti Pembanding
Data penawaran atau transaksi atas properti pembanding yang sejenis dan
sebanding yang tersedia di pasar dan memiliki kesamaan karakteristik dengan
Obyek Penilaian harus dikumpulkan terlebih dahulu untuk dapat melakukan
proses penilaian selanjutnya.
2. Penyesuaian (Adjustment)
Penyesuaian dilakukan dengan langsung membandingkan secara keseluruhan
perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan
bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation III.C.1
Page 49
kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah, mudah atau
tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada antara
Obyek Penilaian dengan data pembanding properti yang berhasil
dikumpulkan.
Prosedur penyesuaian yang dilakukan dalam proses penilaian dengan
menggunakan pendekatan pasar adalah sebagai berikut:
a. Data pembanding yang berupa data penawaran properti yang sebanding
dan sejenis dengan Obyek Penilaian diberi diskon untuk merefleksikan
estimasi harga transaksi.
b. Setelah estimasi harga transaksi untuk masing-masing data pembanding
diperoleh, dilakukan penyesuaian untuk perbedaan-perbedaan dalam hal
karakteristik antara Obyek Penilaian dan tiap-tiap data pembanding, antara
lain lokasi, ukuran, aksesibilitas, dan tanda bukti kepemilikan dengan
tujuan untuk sedapat mungkin menyamakan masing-masing data
pembanding dengan Obyek Penilaian. Apabila data pembanding memiliki
karakteristik yang lebih baik daripada Obyek Penilaian, maka dilakukan
penyesuaian negatif, sedangkan apabila data pembanding memiliki
karakteristik yang lebih jelek daripada Obyek Penilaian, maka dilakukan
penyesuaian positif.
c. Setelah penyesuaian untuk masing-masing data pembanding dilakukan,
kesimpulan indikasi nilai pasar Obyek Penilaian diperoleh dengan
melakukan rata-rata tertimbang dari indikasi nilai masing-masing data
pembanding yang telah disesuaikan. Bobot dari tiap-tiap data pembanding
ditentukan berdasarkan besar kecilnya penyesuaian yang dilakukan. Data
pembanding dengan penyesuaian yang lebih besar (secara absolut) diberi
bobot yang lebih kecil, sedangkan data pembanding dengan penyesuaian
yang lebih kecil (secara absolut) diberi bobot yang lebih besar.
3. Indikasi Nilai Pasar Obyek Penilaian
Nilai pasar Obyek Penilaian diperoleh dengan membandingkan data transaksi
atau penawaran yang tersedia di pasar atas properti yang sebanding dan sejenis
kemudian dilakukan penyesuaian atas Obyek Penilaian dengan memberikan
pembobotan untuk masing-masing perbedaan karakteristik antara Obyek
Penilaian dengan properti pembanding.
PENILAIAN
Dari perhitungan dengan menggunakan pendekatan pasar, diperoleh hasil bahwa
nilai pasar Obyek Penilaian adalah sebesar PHP 97.994.000,00, dengan ringkasan
perhitungan sebagai berikut:
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation III.C.2
Page 50
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 1 Data 2 Data 3
1 2 3
1. Lokasi/Location Sampaloc Sto. Cristo Maharlika Highway Sariaya Bypass Road Sariaya Bypass Road
Kecamatan/Subdistrict /Municipality Sariaya Sariaya Sariaya Sariaya
Propinsi/Province Quenzo Quenzo Quenzo Quenzo
Koordinat/Coordinate 13.948121 121.497342 13.941508, 121.492430 13.951722, 121.526278 13.948353, 121.533609
2. Luas Tanah/Land Area (m²) 20.205,00 5.000,00 5.000,00 2.254,00
3. Luas Bangunan/Building Area (m²) 0,00 0,00 0,00 0,00
4. Tanggal Transaksi/Transaction Date 07/05/2026 0:00:00 07/05/2026 17:55:00 07/05/2026 10:05:00
5. Harga Transaksi/Transaction Price (PHP) 45.000.000 32.500.000 13.524.000
6. Status/Status Offering Offering Offering
7. Diskon/Discount 10,0% 10,0% 10,0%
6. Jenis Properti/Property Warehouse Vacant Land Vacant Land Vacant Land
7. Peruntukan Tata Kota/Urban Planning Commercial Area Commercial Area Commercial Area Commercial Area
9. Bukti Kepemilikan/Proof of Ownership Transfer Certificate of Title Transfer Certificate of Title Transfer Certificate of Title Transfer Certificate of Title
(TCT) No-444800 (TCT) (TCT) (TCT)
10. Penggunaan/Usage DC W arehouse Vacant Land Vacant Land Vacand Land
1 1 1
ANALISA/ANALYSIS
11. Indikasi Harga Tanah/Indicative land price (PHP) 40.500.000 29.250.000 12.171.600
12. Kelas Bangunan/Building classification
13. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (PHP/m²) - - -
14. Asumsi kondisi bangunan 0 0 0,00%
15. Indikasi harga pasar bangunan (PHP) - - -
16. Indikasi harga pasar tanah (PHP) 40.500.000 29.250.000 12.171.600
17. Indikasi Harga Tanah/Indicative land price (PHP/m²) 8.100 5.850 5.400
18. Analisa Penyesuaian Nilai Tanah per m²/
Analysis of Land Value Adjustments per m²
a. W aktu/Time (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan/2 muka jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp jln utama 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp pusat Keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kondisi/sifat tanah (keras/lembek) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi pantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi sungai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan/Road class -10,0% -810 -7,5% -439 -7,5% -405
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan/Comfornity
a. Ukuran/Land size -15,0% -1.215 -15,0% -878 -20,0% -1.080
d. Kontur/Topografi
- Kontur/Countur (datar [flat]/bergelombang [hilly]) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Elevasi/Elevation (dibawah/diatas permukaan jalan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Aksesibilitas/Accessibility 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
c. Bukti Kepemilikan/Proof of Ownership 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
d. Bentuk tanah/Shape of Land 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
e. Penggunaan tanah/Land using 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
f. Plot ratio 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
g. Peruntukan Tata Kota/Urban Planning 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
Total -25,0% -2.025 -22,5% -1.316 -27,5% -1.485
19. Indikasi Nilai Tanah/
Indicative Land Value (PHP/m²) 6.075 4.534 3.915
20. Bobot/Weighting 100,00% 33,11% 36,79% 30,10%
21. Hasil Pembobotan/Weighted Result (PHP) 2.011 1.668 1.178
22. Nilai Pasar Tanah/Market Value of land
(PHP/m²) 4.858 Contact Person
23. Pembulatan/Rounding (PHP/m²) 4.850
24. Nilai Pasar Tanah/Market Value of Land
97.994.000 Ms. Tintin Mrs. Patricia Mrs. Kie
(PHP)
https://onepropertee.co https://www.facebook.co https://www.instagram .c
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation III.C.3
Page 51
C.2. KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hal-hal di atas dan faktor-faktor yang erat hubungannya dengan
penilaian, kami berkesimpulan bahwa:
PHP 97.994.000,00
( SEMBILAN PULUH TUJUH JUTA SEMBILAN RATUS SEMBILAN
PULUH EMPAT RIBU PESO FILIPINA )
merupakan nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 31 Desember 2025, atau
jika dinyatakan dalam mata uang Rupiah, setara dengan:
Rp 27.945.439.000,00
( DUA PULUH TUJUH MILIAR SEMBILAN RATUS EMPAT PULUH
LIMA JUTA EMPAT RATUS TIGA PULUH SEMBILAN RIBU
RUPIAH )
*******************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation III.C.4
Page 52
D. URAIAN OBYEK PENILAIAN
- TANAH
Obyek Penilaian adalah tanah yang berdiri di atas 1 (satu) bidang tanah dengan
1 (satu) buah dokumen kepemilikan.
Deskripsi tanah tersebut dapat dilihat dalam uraian berikut:
LETAK DAN IDENTIFIKASI
Tanah dalam penilaian adalah 1 (satu) bidang tanah yang terletak di Filipina,
Propinsi Quenzo, Kota Sariaya, dan dapat diidentifikasikan sebagai Sampaloc
Sto. Cristo.
DATA TANAH
Obyek Penilaian dilengkapi dengan 1 (satu) buah dokumen kepemilikan tanah
yang berupa TCT No. T60614 diterbitkan di Filipina, terakhir tercatat atas nama
DC Properties Management Corporation yang berkedudukan di Filipina, dan
terletak di Sampaloc Sto. Cristo, Kota Sariaya, Propinsi Quenzo, Filipina, seluas
20.205,00 m².
ANALISIS LINGKUNGAN
Lokasi tanah terletak di kawasan industri yang merupakan daerah bebas banjir.
Daerah tersebut mudah dicapai dari Pan-Philippine Highway ke arah timur, melalui
Maharlika Highway ke arah timur laut ± 2 km, dan kemudian pada pertigaan
dengan jalan lingkungan membelok ke arah utara ± 127 m menuju lokasi yang
dimaksud.
Di sekitarnya pada umumnya adalah rumah tinggal dan gudang dengan kondisi
rata-rata baik dan bersifat permanen.
Di sebelah tenggara dari lokasi dengan jarak ± 130 m terdapat pom bensin Alpha,
di sebelah timur ± 200 m terdapat pom bensin Speed, sedangkan pusat Kota
Sariaya terletak di sebelah timur laut dengan jarak ± 3,2 km.
Kami juga mengidentifikasi sisi positif dari lokasi Obyek Penilaian yaitu lokasi
Obyek Penilaian berada di area kawasan industri.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation II.D.1
Page 53
ANALISIS SITE
Lokasi tanah terletak di sisi sebelah barat dari jalan lingkungan.
Bentuk tanah menyerupai persegi panjang dengan ukuran lebar depan yang sejajar
dengan jalan di depan lokasi ± 109 m dan panjang ke belakang maksimum
± 185 m.
Kontur tanah pada umumnya datar, dengan ketinggian kurang lebih sama dengan
permukaan jalan di depan lokasi.
Sifat tanah adalah pada umumnya tanah keras.
Di atas tanah terdapat bangunan gudang distribution center Alpa, namun
bangunan tersebut tidak di perhitungkan dalam penilaian ini.
Batas-batas tanah adalah sebagai berikut:
- Sebelah utara : Tanah kosong.
- Sebelah timur : Jalan lingkungan.
- Sebelah selatan : Tanah kosong.
- Sebelah barat : Tanah kosong.
Perkerasan jalan di depan lokasi (jalan lingkungan) terbuat dari pasir dan batu
yang dipadatkan dengan lebar ± 6 m yang dilengkapi dengan lampu penerangan
jalan umum.
Lokasi tersebut dapat dicapai dari arah selatan, melalui dari Pan-Philippine
Highway - Maharlika Highway - jalan lingkungan.
PERENCANAAN KOTA
Berdasarkan informasi yang kami terima, lokasi Obyek Penilaian terletak di areal
yang memiliki peruntukan sebagai kawasan industri.
FASILITAS LINGKUNGAN
Lalu lintas umum terdapat di sepanjang Maharlika Highway, yang merupakan lalu
lintas utama di daerah tersebut yang terletak di sebelah selatan ± 127 m dari lokasi
Obyek Penilaian dan merupakan lalu lintas dua arah dari utara ke selatan dan
sebaliknya dengan intensitas pemakaian yang sedang.
Perkerasan jalan terbuat dari beton bertulang dengan lebar ± 16 m yang dilengkapi
dengan saluran air tertutup dan lampu penerangan jalan umum.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation II.D.2
Page 54
Di daerah tersebut telah tersedia fasilitas listrik, telepon, dan lain-lain.
PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK
(ZONING, HIGHEST AND BEST USE)
Berdasarkan POJK 28/2021, dalam melakukan analisis penggunaan tertinggi dan
terbaik (highest and best use atau HBU) penilai wajib memenuhi ketentuan
sebagai berikut:
1. Menelaah aspek ketentuan peraturan perundang-undangan pada saat penilaian
atas obyek penilaian.
2. Menelaah aspek fisik dari obyek penilaian.
3. Menelaah aspek finansial dari obyek penilaian yang didukung dengan kondisi
pasar.
4. Memberikan kesimpulan yang menunjukkan produktivitas optimal dari obyek
penilaian.
5. Tidak diperkenankan untuk mempertimbangkan adanya perubahan
peruntukan obyek penilaian, koefisien dasar bangunan, koefisien lantai
bangunan, koefisien dasar hijau, dan ketinggian bangunan.
Analisis pemanfaatan tertinggi dan terbaik atas tanah dengan kondisi saat ini yaitu
sebagai tanah (as is) adalah sebagai berikut:
1. Uji Aspek Hukum
Pemenuhan peraturan perundang-undangan yang berlaku pada saat penilaian.
Analisis kelayakan secara peraturan berkaitan dengan apakah suatu properti
ataupun alternatif properti yang akan dikembangkan di atas suatu bidang tanah
tertentu didukung atau diijinkan oleh ketentuan peraturan yang ada. Ketentuan
peraturan berupa zoning (peruntukan tanah), KDB (Koefisisen Dasar
Bangunan), KLB (Koefisisen Luas Bangunan), ketinggian maksimal
bangunan, sempadan jalan dan ketentuan tentang Rencana Umum Tata
Ruang/Wilayah (RUTR/W) lainnya serta peraturan berkaitan dengan lalu
lintas dan lingkungan hidup sangat berpengaruh terhadap alternatif properti
yang dapat dikembangkan.
Berdasarkan informasi yang kami terima, lokasi Obyek Penilaian terletak di
areal yang memiliki peruntukan sebagai kawasan industri. Ketentuan tersebut
di atas telah dapat dipenuhi oleh Obyek Penilaian yang berupa tanah. Dengan
demikian, Obyek Penilaian telah sesuai dengan peruntukan dan/atau peraturan
yang berlaku.
2. Uji Aspek Fisik
Kelayakan fisik dari Obyek Penilaian. Analisis kelayakan secara fisik
berkaitan dengan apakah suatu properti (bangunan) atau alternatif properti
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation II.D.3
Page 55
layak untuk didirikan di atas satu bidang tanah tertentu dengan karakteristik
tanah yang tertentu pula. Karakteristik fisik tanah berupa lokasi, luas, bentuk,
kontur, ataupun sifat tanah sangat berpengaruh terhadap alternatif properti
yang dapat dikembangkan di atasnya.
Berdasarkan pengamatan kami di lapangan, kondisi fisik tanah adalah sebagai
berikut:
- Lokasi : Cukup strategis
- Luas tanah : 20.205,00 m²
- Bentuk tanah : Proporsional
- Kontur tanah : Datar
- Sifat tanah : Relatif stabil
Dengan memperhatikan uraian kondisi fisik dan akses tanah tersebut di atas,
maka tanah telah memenuhi penggunaan yang layak secara fisik.
3. Uji Aspek Finansial
Kelayakan finansial dari Obyek Penilaian. Analisis kelayakan secara keuangan
berkaitan dengan apakah properti ataupun alternatif properti dapat
memberikan keuntungan atau pendapatan bersih (net income) yang positif.
Untuk menentukan kelayakan secara keuangan, perlu diestimasi dan
diekspektasikan dari setiap potensial kegunaan terbaik dan tertinggi. Prospek
masa depan dapat diestimasi dengan cara membandingkan dengan properti
sejenis yang sudah berjalan. Analisis pasar, mikro dan makro ekonomi sangat
diperlukan. Selanjutnya, halhal yang juga harus diperhatikan adalah mengenai
pendapatan potensial (potential income), tingkat kekosongan (vacancy rate),
biaya operasi (operating cost), pendapatan bersih (net income), dan tingkat
pengembalian (discount rate/capitalization rate). Sebuah properti dikatakan
layak secara keuangan bilamana dapat memberikan pendapatan bersih yang
positif. Seberapa besar pendapatan bersih yang dapat dikatakan layak sangat
tergantung pada preferensi masing-masing investor.
Berdasarkan kondisi pasar di sekitar, pemanfaatan lahan sebagai gudang
diperkirakan akan memiliki potensi untuk menghasilkan pendapatan. Sesuai
dengan uraian tersebut di atas, secara finansial Obyek Penilaian diperkirakan
akan memiliki produktifitas yang optimal sebagai tanah.
4. Uji Produktifitas
Mengingat uraian-uraian di atas dan memperhatikan penggunaan tanah di
sekitarnya, maka menurut pendapat kami penggunaan/pemanfaatan tanah
sebagai gudang diperkirakan merupakan penggunaan/pemanfaatan yang
tertinggi dan terbaik dari tanah tersebut.
******************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation II.D.4
Page 56
LAMPIRAN
FOTO-FOTO OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation
Page 57
FOTO-FOTO OBYEK PENILAIAN DI
SAMPALOC STO. CRISTO
KOTA SARIAYA
PROPINSI QUENZO
FILIPINA
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation
Page 58
SITUASI JALAN MENUJU LOKASI (JL. MAGUYAM)
DARI ARAH TIMUR
SITUASI JALAN DI DEPAN LOKASI (JALAN LINGKUNGAN)
DARI ARAH SELATAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation
Page 59
SITUASI JALAN DI DEPAN LOKASI (JALAN LINGKUNGAN)
DARI ARAH UTARA
GERBANG MASUK OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation
Page 60
FOTO SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
FOTO SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation
Page 61
FOTO SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
FOTO SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation
Names mentioned 25 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
Atas Nama DC Properties Management Corporation
p.2 ×71
unresolved
org
Suwendho Rinaldy dan Rekan
p.2 ×15
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.2
unresolved
org
Penilaian Properti Milik/Atas Nama DC Properties Management Corporation
p.3 ×2
unresolved
org
Bank Indonesia
p.4 ×2
unresolved
org
KJPP Kusnanto
p.5 ×2
unresolved
org
KJPP KR
p.5 ×3
unresolved
org
Pusat Statistik
p.6
unresolved
org
KJPP Suwendho Rinaldy
p.6 ×15
unresolved
org
Publikasi KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan
p.8
unresolved
org
KJPP SUWENDHO RINALDY DAN REKAN Ocky Rinaldy
p.11
unresolved
person
Ocky Rinaldy, MAPPI (Cert)
· Rekan
p.11 ×2
unresolved
person
Hendro Warsito
p.13
unresolved
person
Alexander Leyn
p.13
unresolved
person
Ahmad Fikri
p.13
unresolved
org
Alfaria Trijaya Tbk
p.27 ×2
unresolved
org
KJPP KR Definisi Nilai
p.27 ×2
unresolved
person
Gia
p.32 ×2
unresolved
person
Jayson Land
p.32
unresolved
person
Dr. Road
p.35 ×2
unresolved
person
Tintin
p.50
unresolved
person
Patricia
p.50
unresolved
person
Kie
p.50
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.182
9605 ms
12 Sep 2026 22:09
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': '3442.26'}