20260205_FITT_Rencana Transaksi Material Dengan Persetujuan RUPS_32024946_lamp7.pdf

Kantor Pusat :

12)
1») BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

» »»

Nomor : 00576/2.0036-00/PW03/0073/1/X11/2025 Jakarta, 23 Desember 2025
Perihal : Penilaian Properti

Kepada Yin,

Direksi

PT Bumi Majalengka Permai

Jl. KH. Abdul Halim No. 88

Kel. Majalengka Kulon, Kec. Majalengka
Kab. Majalengka, Prop. Jawa Barat

Dengan hormat,

Menindaklanjuti Surat Penawaran/Kontrak Nomor BEST-07.11.004/Pen/XI/2025 tanggal 07 November
2025, untuk melakukan penilaian properti sebagaimana dalam lingkup penugasan, dengan ini kami KJPP
Bambang, Ernasapta Dan Rekan menyatakan bahwa kami telah melakukan inspeksi dan analisa atas
properti yang dimaksud dengan menyampaikan laporan untuk keperluan PT Bumi Majalengka Permai.

Objek yang dinilai berdasarkan surat proposal penawaran diatas adalah berupa tanah dengan total luas
5.367 m?, bangunan hotel dan convention dengan total luas 6.848 m?, sarana pelengkan, mekanikal
elektrikal, fixture furniture eguipment (FFE) dan kendaraan yang berlokasi Jalan KH. Abdul Halim No. 88
dan Jalan Siti Armilah Blok Rorogan Tengah, Kelurahan Majalengka Kulon, Kecamatan Majalengka,
Kabupaten Majalengka, Propinsi Jawa Barat

Dari hasil analisa, perhitungan dan asumsi-asumsi yang digunakan serta sesuai tujuan penilaian adalah
untuk jual beli, dengan total nilai sebagai berikut :

Nilai Pasar : Rp, 63.721.100.000,-
(Enam puluh tiga miliar tujuh ratus dua puluh satu juta seratus ribu rupiah)

Demikian laporan penilaian ini dilaksanakan dan disusun oleh KJPP Bambang, Emasapta Dan Rekan,
selaku Kantor Jasa Penilai Publik dan selanjutnya diserahkan kepada pemberi tugas,

Pimpinan Rekan

kzin Penilai : P-1-09-00073

MAPPI No. : 92-S-00294

Kualifikasi : Properti (P)

STTD : STTD,PP-58IPM.2/2018

Jl. Pegambiran No. 444, Rawamangun - Jakarta Timur 13220 Perum Alamanda Estate Bok C No 2 “JL Andi Tonro V, Perum Grand Andi Tonro No. 8
Telp : (021) 4700430 - 4721947, Fax : (021) 4715216 Sumberraki, Mertoyudan, Magelang — Kol Jongaya, Kec. Tamaimo, Kota Makassar, Sulamosi Selatan
Email : Nippbambangersa @yahoo.com E-mail : kippbesskh @gmai.coem E-mail : Kppbbambengema.mk @gmal.com

BAMBANG, INMANANYA DAN REKAN

ssniemal Appraisern “

DAFTAR ISI

SURAT PENGANTAR

DO OUaaN—

NE BSADAaranAS

BR

888

Ientifikasi Pemberi Tugas

Identifikasi Pengguna Laporan ...
anggal Kontrak,

Ruang Lingkup Penilaian.
Dasar Nilai yang Digunakan .

Sifat Dan Informasi Yang Dapat Diandalkan

Ea EN LN IX Be ar Lao La La R3 PI RS RI RO AI aa

Independensi
Penugasan dan Kantor Jasa Penilai Publik ...
(ksurnsi dan Kondisi Pembatas serta Skenario yang

Ursian mengenai Tenaga Ahli dan hasil pekerjaan Tenaga Alii dalam hal Penilai Properti mendasarkan
hasil kerja Tenaga Ah ....
Penjelasan mengenai kejadian penting setalah Tanggal Panitaian (subsaguent event).
Ursian mengenai ketentuan peraturan perundang-undangan yang terkait dengan Peni
Tambahan informasi lain bo “awt nd “ee: ngan »aminakedusnenad singkat 1
sampai dengan angka 25...... noer ons Ah .1

tg
ij

OMA MAN

Pertumbuhan Ekonomi Jawa Barat Telwutan I1I-2025 terhadap Triwulan I1I-2024
Pertumbuhan Ekonomi Jawa Barat Kumulatif Trwulan III-2025 terhadap Kumulatif Triwulan |11-2024 sng.
Pertumbuhan Ekonomi Triwulan 1l1-2025 terhadap Triwulan 1I-2025 (0-to-9) ....

Pertumbuhan Ekonomi Triwulan 1II-2025 terhadap Triwulan Ill-2024 (y-on-y)....
Pertumbuhan Ekonomi Triwulan III-2025 kasam Kumutatif Triwulan (12024 slide
Analisis Pasar Mikro... bas

Penitaian Meliputi Objek Mesin dan Peralatan...
Penilaian Sarana dan Prasarana........
Penilaian Fixture, Furniture dan Eguipment..

KANDANG, KEMABAPYA DAN REKAN

Pertimbangan Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian

Penggunaan Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian

1, Pendekatan Penilaiandan Alasan pergganeornya...
2. Metode Penilaian Yang Diterapkan ....
Perhitungan Indikasi Nilai

Perhitungan Rekonsiliasi Estimasi Nilai dan Kesimpulan Nilai

1, Rekonsikasi Nilai Pasar.
2 Kesimpulan Nilai Pasar.

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

F

PENDAHULUAN

1. Nomor Laporan Penilaian
Nomor :100576/2.0036.00/P1/03/00073/1/X11/2025

2 Tanggal Laporan Penilaian
Tanggal : 30 Desember 2025

3. Identifikasi Status Penilai

Penilaian properti ini dilaksanakan oleh KJPP Bambang, Emasapta Dan Rekan
dengan kualifikasi penilai properti yang telah terdaftar di Departemen Keuangan
dengan Nomor Izin 2.09.0036.

Penilai Publik dalam posisi untuk memberikan penilaian secara objektif dan tidak
memihak kepada pemberi tugas maupun pengguna laporan,

Penilai Publik tidak mempunyai potensi benturan kepentingan dengan subjek dan/atau
objek penilaian.

Penilai Publik memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian sehingga tidak
memerlukan bantuan tenaga ahli dalam kaitannya dengan aspek penugasan.

Dalam penugasan penilaian ini, penilai tidak menggunakan bantuan tenaga ahli dari
luar

Seluruh penilai, ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim
penugasan dibawah koordinasi penilai berizin atau penanggungjawab laporan
penilaian.

4 Identifikasi Pemberi Tugas
Pemberi tugas adalah PT Bumi Majalengka Permai, dengan uraian sebagai berikut:

Bidang Usaha 1 Pariwisata dan Perhotelan

Alamat ! Jalan KH. Abdul Halim No, 88, Kelurahan Majalengka Kulon,
Kecamatan Majalengka, Kabupaten Majalengka, Propinsi Jawa
Barat.

Telepon unta

Faksimili : na

Email Ha

5. Identifikasi Pengguna Laporan

Pengguna laporan adalah PT Bumi Majalengka Permai, dengan uraian sebagai berikut:
Bidang Usaha : Pariwisata dan Perhotelan

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

10.

1.

Alamat : Jalan KH. Abdul Halim No. 88, Kelurahan Majalengka Kulon,
Kecamatan Majalengka, Kabupaten Majalengka, Propinsi Jawa
Barat,

Telepon : na

Faksimili Na

Email 1 Na

Website : www.fitrahotel.com

Nomor dan Tanggal Kontrak

Didasarkan pada Surat Proposal Penawaran Jasa Penilaian sebagai pengganti Surat
Perjanjian Kerja (SPK) Nomor BEST-07.11.004/Pen!X1/2025 tanggal 07 November 2025,

Identifikasi Objek Penilaian dan Kepemilikan

Properti yang dinilai terdiri dari :

Tanah dengan total luas 5.357 m2

Bangunan Hotel dan Convention dengan total luas 6.848 m2
Sarana Pelengkap

Mekanikal & Elektrikal

Fixtures, Fumiture & Eguipment (FFE)
Kendaraan

Yang terletak di Jalan KH. Abdul Halim No. 88 dan Jalan Siti Armilah Blok Rorogan Tengah,

Kelurahan Majalengka Kulon, Kecamatan Majalengka, Kabupaten Majalengka, Propinsi
Jawa Barat dan Jalan

Kepemilikan tanah berupa 3 (tiga) buku Sertipikat Hak Milik (SHM) dengan bentuk
kepemilikan tunggal atas nama perseroan.

Jenis Mata Uang Yang Digunakan

Mata uang yang digunakan dalam laporan penilaian ini adalah Rupiah (IDR),

Tanggal Inspeksi Properti

Inspeksi dilaksanakan pada tanggal 13 dan 14 November 2025,

Tanggal Penilaian

Penilaian (cut aff date) kami simpulkan pada tanggal 30 September 2025.
Maksud dan Tujuan Penilaian

Maksud penilaian ini adalah dalam rangka memberikan opini Nilai Pasar atas aset tersebut
dan tujuan penilaian dalam rangka akuisisi dengan penyetaraan jual beli.

"

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

12.

13.

14,

15.

Ruang Lingkup Penilaian

e Penilaian ini dilakukan sesuai dengan POJK No. 28/POJK.04/2021 tanggal 28
Desember 2021, Tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar
Modal, SEOJK No. 33/SE OJK.04/2021 tanggal 31 Desember 2021 Tentang Penilaian
dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal, dan Standar Penilaian
Indonesia Edisi VII Tahun 2018.

# Melakukan verifikasi data dan informasi yang diberikan oleh Klien dalam bentuk
inspeksi lapangan serta wawancara dengan Klien yang mendampingi di lapangan.

# Kami telah menerima data dan dokumen lainnya dan Klien serta data verbal yang
didapatkan selama inspeksi lapangan. Dalam penilaian ini, kami tidak melakukan uji
tuntas atas aspek legal dan finansial.

# Mengamati kondisi dan perkembangan lingkungan sekitar objek penilaian.

# Melakukan pengamatan pasar khususnya pasar aset sejenis dengan aset yang dinilai.

# Melakukan pengumpulan data umum berupa antara lain karakteristik umum wilayah
dan lingkungan setempat yang berpengaruh terhadap nilai.

« Mengumpulkan data properti yang dinilai baik fisik maupun hak atas properti.

# Melakukan verifikasi perencanaan dan persyaratan hukum untuk mengetahui rencana
tata kota atau pengembangan di masa yang akan datang,

Dasar Nilai yang Digunakan
Dasar nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar.

Definisi dan Istilah yang digunakan dalam Penilaian
Nilai Pasar (Market Value)

Nilai Pasar (Market Value) adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau
dibayar untuk penukaran suatu aset atau leabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli
yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi
bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-
masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa
paksaan (SPI 101-3.1).

Tingkat Kedalaman Investigasi

a. Inspeksi dan pengumpulan data serta informasi serta analisis data dilaksanakan
secara lengkap dan menyeluruh.

b, Bila pada aset-aset tertentu dijumpai keterbatasan dan tidak dapat untuk dijangkau
maupun diidentifikasi secara keseluruhan, maka kami menggunakan pendataan
berdasarkan informasi dari pemberi tugas dan/atau pemilik aset dan/atau pihak terkait
lainnya.

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

16.

17.

C. Luas tanah yang termuat pada laporan penilaian berdasarkan luas yang termuat pada
dokumen kepemilikan tanah dan Informasi pemberi tugas.

d, Kami tidak melakukan pengukuran terhadap luas tanah dan luas bangunan, namun
kami melakukan verifikasi terbatas pada kesesuaian data yang kami terima dari
pemberi tugas dan/atau pemilik aset danfatau pihak terkait lainnya dengan kondisi
lapangan sebagaimana lazim dilakukan dalam praktek penilaian.

@e. Inspeksi yang dilakukan Penilai pada tanggal 13 dan 14 November 2025 dilengkapi
dengan surat tugas dan berita acara hasii inspeksi yang ditandatangani oleh Bapak
Asep Sudaryanto (dari pihak PT Bumi Majalengka Permai) sebagai pendamping saat
di lapangan.

f. Kebenaran data-data dan legalitas tanah sesuai dengan surat representasi Nomor,
031/BMP/XV2025, tangal 10 November 2025.

Sifat Dan Informasi Yang Dapat Diandalkan

Semua informasi dan data (dokumen) yang diberikan oleh Pemberi Tugas dan/atau dari
pihak ketiga beserta salinannya adalah sah, benar, lengkap dan telah sesuai dengan
kondisi saat ini serta tidak mengalami perubahan sampai dengan tanggal penilaian. Data-
data tersebut dianggap benar dan sesuai aslinya serta digunakan dalam proses penilaian
tanpa dilakukan verifikasi. Jika informasi atau data yang relevan tidak tersedia. maka
terhadap informasi dan atau asumsi yang digunakan diperlukan konfirmasi dan atau
persetujuan dari Pemberi Tugas.

Informasi dan data yang relevan namun tidak membutuhkan verifikasi, dapat disetujui untuk

digunakan sepanjang sumber data tersebut dipublikasikan tingkat nasional maupun
internasional, sumber data tersebut antara lain:

Bank Indonesia,

Asosiasi Profesi (MAPPI),

Badan Pusat Statistik,

Media cetak dan elektronik online resmi,

Bursa Efek Indonesia atau negara lain,

Lembaga resmi pemerintah atau swasta yang mempublikasi data informasi terkait
dengan properti atau aset lainnya.

Asumsi Dan Asumsi Khusus

a. Objek penilaian diasumsikan terikat dengan dokumen kepemilikan yang bedaku dan
sah secara hukum dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan
apapun juga.

b, Seluruh informasi dan data yang disediakan oleh pemberi tugas termasuk adanya
batasan tingkat kedalaman inspeksi sebagaimana dimaksud dalam tingkat kedalaman
investigasi, maka data dan informasi yang disediakan diasumsikan wajar dan benar.

CG. Penilaian ini diasumsikan bebas dari adanya potensi dan/atau pencemaran lingkungan
atau sejenisnya yang ditimbulkan adanya kegiatan objek penilaian.

4

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

18,

19.

d. Pemilik aset yang menjadi objek penilaian telah mengetahui, memahami maksud dan
tujuan penilaian ini dan menyetujui pelaksanaan penilaian aset ini sesuai dengan
maksud dan tujuan penilaian.

8. Aset yang ditunjukan oleh pemilik danlatau pemberi tugas dan/atau pihak terkait
lainnya kepada kami adalah benar yang dimaksud sebagai objek penilaian

f. Asumsi khusus yang tercantum dalam batang tubuh laporan penilaian namun tidak
tercantum dalam Lingkup Penugasan ini akan dinyatakan dalam Berita Acara yang
disepakati Penilai dan Pemberi Tugas.

9. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya,
untuk suatu pengembangan baru.

h. Luas bangunan dan infrastruktur yang kami perhitungkan berdasarkan data yang kami
terima dari pihak PT Bumi Majalengka Permai (Pemberi Tugas) dan disesuaikan
dengan fisik dilapangan.

i. Dalam hal penilaian bangunan dan infrastruktur, kondisi bangunan dan infrastruktur
yang tersembunyi dan tidak terlihat kami asumsikan menggunakan bahan material
standar dengan volume dan kondisi yang wajar.

j. Penilaian ini didasarkan pada asumsi bahwa properti dibangun sesuai dengan
peraturan yang berlaku, serta telah memiliki atau dalam proses memiliki Persetujuan
Bangunan Gedung yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Bagian-bagian
properti yang tidak diinspeksi tidak memiliki kerusakan berarti dan tidak menyebabkan
KJPP Bambang, Ernasapta Dan Rekan mengubah penilaian.

Uraian Informasi yang digunakan dalam Analisis

Analisa tanah diperoleh disekitar lokasi Penilaian. Analisis bangunan dan sarana
pelengkap berdasarkan BTB (Biaya Teknis Bangunan) MAPPI, Analisis mekanikal dan
elektrikal didapat dari invoice pembelian.

Pendekatan dan Metode Penilaian yang ditetapkan serta Alasan Penggunaanya

Dalam penilaian properti ini, kami menggunakan dua pendekatan yaitu Pendekatan Biaya
(Cost Approach) dan Pendekatan Pendapatan dengan pertimbangan data dan informasi
tidak memadai dilakukan dengan satu pendekatan, sehingga tidak dapat menghasilkan
kesimpulan nilai yang dapat meyakinkan. Hasil indikasi nilai masing-masing pendekatan
penilaian dianalisis dan direkonsiliasi untuk memperoleh kesimpulan nilai (SPI 104 butir
5.6),

Dalam penilaian properti ini kami menggunakan metode penilaian sesuai dengan

pendekatan yang digunakan yaitu :

# Pendekatan Pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan merubah arus kas dimasa
yang akan datang ke nilai kini. Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang
akan dihasilkan aset selama masa manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses
kapitalisasi. Kapitalisasi merupakan konversi pendapatan menjadi sejumlah modal
dengan menggunakan tingkat diskonto yang sesuai.

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

# Pendekatan Biaya, dalam penilaian ini menggunakan Metode Biaya Pengganti dikenal
juga dengan metode Biaya Pengganti Terdapresiasi (Depreciated Replacement
Cost'DRC), metode yang mengindikasikan nilai dengan menghitung biaya untuk
membuat aset yang serupa dengan utilitas setara.

# Rekonsiliasi Nilai, kami melakukan rekonsiliasi nilai dari Indikasi Nilai Pendekatan
Pendapatan dan Pendekatan Biaya.

Metode utama dalam penilaian tanah adalah :

# Teknik perbandingan data pasar untuk penilaian tanah melibatkan perbandingan

langsung dari properti yang dinilai dengan bidang tanah yang sejenis dimana data
aktual untuk transaksi pasar terakhir tersedia. (SPI 300 butir 5,35.a)

« Teknik Ekstraksi adalah teknik perbandingan tidak langsung (terkadang disebut
abstraksi), Teknik ini menghitung estimasi nilai dari pengembangan dengan
menerapkan analisis biaya dikurangi depresiasi dan mengekstraksi hasilnya dari harga
total properti pembanding. Residu yang dihasilkan adalah indikasi dari nilai tanah. (SPI
300 butir 5.35.d).

20, Uraian Proses Penilaian
A. Lingkup Penugasan
Definisi Penugasan / Identifikasi Masalah
# Identifikasi Pemberi Tugas & Pengguna Laporan
« Penentuan Tujuan Penilaian
« Penentuan Dasar Nilai
# Identifikasi Objek Penilaian dan Hak Kepemilikan
« Tanggal Penilaian
«Asumsi & Kondisi Pembatas
B. Implementasi
Pengumpulan data Pemilihan Data

a. Data Umum
Wilayah, Kota dan Lingkungan (Neighborhood)
b. Data Khusus
Data properti yang dinilai
Cc. Data Permintaan & Penawaran
Data Perbandingan (Transaksi, Penawaran, Sewa, Tingkat Hunian,
Pendapatan)

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

C. Analisis Data

# Analisis Pasar

# Permintaan dan Penawaran

« Studi Pasar

# Analisis HBU (Penggunaan Tertinggi dan Terbaik)
- Tanah dalam keadaan Kosong
- Properti setelah dikembangkan

D. Opini Nilai Tanah
E. Pendekatan Penilaian

# Pendekatan Pasar
e Pendekatan Pendapatan
# Pendekatan Biaya

F. Rekonsiliasi Indikasi Nilai dan Opini Nilai Akhir
G. Pelaporan Penilaian

21, Pernyataan Independensi dari Penilaian Properti dan Tim Penugasan Penilaian
Profesional yang Terlibat dalam Penugasan dan Kantor Jasa Penilai Publik

Penilai Publik dalam posisi untuk memberikan penilaian secara objektif dan tidak
memihak kepada pemberi tugas maupun pengguna laporan.

Penilai Publik tdak mempunyai potensi benturan kepentingan dengan subjek
dan/atau objek penilaian.

22. Asumsi dan Kondisi Pembatas serta Skenario Hipotesis yang secara Langsung
Mempengaruhi Penilaian

Kami sebagai penilai tidak melakukan penelitian terhadap keabsahan dokumen
dokumen yang terkait, oleh karenanya kami tidak menjamin kebenaran atau
keabsahannya dan bebas dari sengketa.

KJPP Bambang, Emasapta Dan Rekan, tidak mempunyai kepentingan apapun
baik sekarang maupun dikemudian hari atas properti yang dinilai serta atas nilai
yang dilaporkan.

Nilai properti dalam laporan ini kami nyatakan dalam mata uang rupiah,

Penilaian atas properti ini kami lakukan dengan berpedoman pada Kode Etik
Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilai Indonesia (SPI) yang dikeluarkan
oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) yang berlaku serta POJK No.
28IPOJK.04/2021 tanggal 28 Desember 2021, Tentang Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal, SEOJK No. 33/SE OJK.04/2021
tanggal 31 Desember 2021 Tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian
Properti di Pasar Modal,

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

€ Laporan penliaian ini kami nyatakan sah, jika ditandatangani oleh yang berwenang
serta dibubuhi Stempel (Corporate Seal/Stamp) KJPP Bambang, Emnasapta Dan
Rekan.

# Nilai atas properti yang kami nyatakan dalam laporan penilaian ini dapat digunakan
sesuai dengan maksud dan tujuan dalam laporan penilaian tersebut.

« Kami fidak melakukan pengukuran terhadap luas properti namun hanya berupa
pemeriksaan batas-batas yang dinilai berdasarkan dokumen yang diberikan,

# Kondisi-kondisi tidak wajar yang tersembunyi terhadap properti yang dapat
membawa efek negatif terhadap nilai, tidak menjadi tanggung jawab kami sebab
merupakan bagian pekerjaan ahli lainnya.

# Data dan informasi atau properti yang kami peroleh dari berbagai sumber
mencerminkan data dan informasi yang diperoleh dari dan/atau divalidasi oleh
asosiasi profesi penilai dan informasi, perkiraan dan pendapat yang kami peroleh
dari berbagai sumber, kami anggap merupakan informasi yang dapat dipercaya
kebenarannya, oleh karenanya kami tidak melakukan pengecekan lebih lanjut,
Bilamana dikemudian hari diketahui ada informasi yang tidak benar yang diberikan
kepada kami, maka kami tidak dapat diminta pertanggung jawabannya.

# Laporan harus digunakan secara keseluruhan yang tak terpisahkan dan
penggunaanya terbatas pada maksud dan tujuan penilaian ini saja. Laporan ini
tidak akan berlaku untuk maksud dan tujuan berbeda,

# Penggunaan sebagian atau keseluruhan dari laporan untuk dipublikasikan di
media cetaklelektronik kecuali terdapat informasi yang rahasia, yang dapat
mempengaruhi operasional perusahaan harus mendapat persetujuan tertulis dari
kami sebagai penilai dan pembuat laporan.

# Kami berasumsi bahwasanya properti yang ditunjukkan kepada kami adalah benar
merupakan subjek properti dalam penilaian dan kami tidak melakukan pengecekan
lebih lanjut ternadap kebenarannya.

e Penilai dibebaskan dari segala tuntutan dan kewajiban yang berkaitan dengan
penggunaan laporan yang tidak sesuai dengan maksud dan tujuan dari laporan.

# Bahwa dengan dilandasi itikad baik, semua dokumen yang diberikan atau
dipergunakan oleh Pemberi Tugas dan pihak ketiga kepada kami dalam rangka
penilaian ini adalah sah, benar, lengkap dan sesuai dengan kenyataan sebenarnya
dan bahwa dokumen-dokumen yang diberikan kepada kami dalam bentuk foto
copy, turunan dan/atau salinan adalah sesuai dengan aslinya dan dokumen asli
tersebut adalah sah, asli, lengkap serta sesuai dengan kenyataan sebenarnya,

« Bahwa perhitungan biaya penilaian ditentukan berdasarkan hari — orang kerja
(man-day) dan bukan ditentukan berdasarkan prosentase dari besarnya nilal yang
diberikan/ dicantumkan didalam laporan ini.

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

2.

e Bahwa kami mempertimbangkan kondisi properti dimaksud sesuai hasil inspeksi,
namun demikian tidak berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan maupun
bagian-bagian dari properti yang tertutup, tidak terlihat maupun tidak terjangkau
Gan kami tidak memberikan jaminan jika terdapat pelapukan, kerusakan serta
gangguan lain yang tidak terlihat.

# Bahwa dalam penilaian mesin-mesin dan peralatan dirincikan sebagai satu unit

kerja lengkap, yaitu termasuk semua bagian (part) dan perlengkapan (accessories)
yang biasanya secara teknis tergabung dalam unit kerja tersebut.

# Bahwa perhitungan nilai khususnya mesin-mesin dan peralatan yang berasal dari
Negara Luar (Import) menggunakan kurs pasar yang berlaku pada saat penilaian
dilakukan | dilaksanakan,

Uraian mengenai Tenaga Ahli dan hasil pekerjaan Tenaga Ahli dalam hal Penilai
Properti mendasarkan Penilaian pada hasil kerja Tenaga Ahli
« Penilai Publik memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian sehingga tidak
memerlukan bantuan tenaga ahli dalam kaitannya dengan aspek penugasan.

# Dalam penugasan penilaian ini, penilai tidak menggunakan bantuan tenaga ahli
dari luar,

# Seluruh penilai, ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan
tim penugasan dibawah koordinasi penilai berizin atau penanggungjawab laporan
penilaian.

«Penilai yang terlibat:
Budi Setiawan, ST, MAPPI : 11-T-03340, RMK-2017-01444, Reviewer
Djumiran, ST, MAPPI : 11-T-03227, RMK-2017-01442, Penilai Aset Miadya
Darim, S.Kom, MAPPI : 11-T-03344, RMK-2017-01435, Penilai Aset Madya

Penjelasan mengenai kejadian penting setelah Tanggal Penilaian (subseguent event)
Laporan penilaian ini diterbitkan dalam kondisi adanya kejadian penting setelah tanggal
penilaian (subseguent event). Dengan demikian kami menyatakan bahwa nilai pada
tanggal penilaian sebagaimana yang dimaksud dalam laporan penilaian ini tidak mengubah
kesimpulan nilai yang ada.

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

Uraian mengenai ketentuan peraturan perundang-undangan yang terkait dengan
Penilaian

Penilaian ini dilakukan sesuai dengan POJK No. 28/POJK.04/2021 tanggal 28 Desember
2021, Tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal, SEOJK
No, 33/SE OJK.04/2021 tanggal 31 Desember 2021 Tentang Penilaian dan Penyajian

Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal, serta Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi
VII Tahun 2018,

Tambahan informasi lain yang diperlukan diluar hal-hal yang telah diuraikan
sebagaimana dimaksud pada angka 1 sampai dengan angka 25

Tidak ada penambahan informasi lain yang diperlukan diluar hal-hal yang telah diuraikan
sebagaimana dimaksud pada angka 1 sampai dengan angka 25.

1

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

F

TINJAUAN PASAR

1, Analisis Pasar
Perkembangan Permintaan Properti Komersial

Indeks Permintaan Properti Komersial kategori jual pada triwulan III 2025 tumbuh sebesar 0.6794
(yoy), lebih tinggi dibandingkan 0,454 (yoy) pada triwulan sebelumnya (Grafik 1). Hal ini didorong
terutama oleh peningkatan permintaan segmen tahan industri di wilayah Bodebek dan Banten,
serta segmen perkantoran jual di Jakarta. Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial
kategori sewa pada triwulan Il 2025 secara tahunan terkontraksi 1,539 (yoy), lebih dalam dari
kontraksi 01896 (yoy) pada triwulan II 2025 (Grafik 2). Penurunan permintaan terutama terjadi
pada segmen convention hall di Jakarta dan Palembang serta segmen hotel hampir di seluruh
kota cakupan survei.

AAA TKANEN)
Pbeetttit

Li mama memang Dg Ta mua Leena mena mean 5 ennan men

AA LALI

Secara triwulanan, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori jual pada triwulan III 2025
tumbuh sebesar 0,26”/0 (gta), lebihtinggi dibandingkan pertumbuhan 0,069 (ata) pada triwulan
sebelumnya (Grafik 3). Kenaikan permintaan tersebut terutama didorong oleh kenaikan
permintaan segmen lahan industri di wilayah Bodebek. Lebih lanjut, Indeks Permintaan Properti
Komersial kategori sewa secara triwulanan tumbuh sebesar 1,1996 (gta), meningkatdibandingkan
0,3356 (ata) pada triwulan sebelum nya (Grafik 4). Kenaikan tersebutdidorong oleh peningkatan
permintaan pada segmen hotel pada mayoritas kota dan perkantoran sewa di Jakarta dan
Surabaya,

Tinjauan Pasar

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

tara
ketingagi

Perkembangan Pasokan Properti Komersial

Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual pada triwulan III 2025 tercatat tumbuh sebesar
1,001 (yoy), lebih tinggi dibandingkan 0,1596 (yoy) pada triwulan 112025 terutama didorong oleh
pembukaan lahan industri baru di wilayah Bodebek (Grafik 5). Selanjutnya, Indeks Pasokan
Properti Komersial kategori sewa secara tahunan tumbuh sebesar 2,029 (yoy), sedikit lebih tinggi
dibandingkan pertumbuhan triwulan sebelumnya sebesar 1,9796 (yoy) (Grafik 6). Perkembangan
ini didukung oleh pasokan pada segmen hotel di Jabodebek, Surabaya, dan Palembang yang

P3
—
5
tx
-

Secara triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual pada triwulan III 2025
meningkat sebesar 0,89”/0 (yoy) didorong oleh peningkatan pasokan segmen lahan industri di
wilayah Bodebek (Grafik 7). Sementara itu, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa
tercatat tumbuh sebesar 0,3396 (gta), melambat dari 0,42"6 (ata) pada triwulan II 2025 (Grafik 8).
Perlambatan pasokan terutama terjadi pada segmen ritel sewa di Semarang.

tani

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

| ,
Pr

Perkembangan Harga Properti Komersial

Pada kategori jual, perkembangan Indeks Harga Properti Komersial pada triwulan III 2025 tumbuh
sebesar 0.454 (yoy), relatif stabil dengan triwulan sebelumnya yang tumbuh sebesar 0,4316 (yoy)
(Grafik 9). Di sisi lain, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa terkontraksi 0,491
(yoy), setelah mengalami peningkatan 1,1496 (yoy) pada triwulan sebelumnya (Grafik 10)
Penurunan harga sewa terutama disebabkan penurunan hargasegmen hotel sebagai upaya
pengembang untuk mempertahankan tingkat permintaan.

penoonaea anna

eesadisanegi

Secara triwulanan, Indeks Harga Properti Komersial kategori jual pada triwulan III 2025
terkontraksi 0,024 (ata), setelah pada triwulan sebelumnya meningkat 0,1696 (gta) (Grafik 11).
Kondisi tersebut disebabkan oleh kontraksi harga pada segmen lahan industri di wilayah Bodebek
dipengaruhi penguatan nilai tukar rupiah mengingat harga lahan industri umumnya menggunakan
acuan dolar AS. Indeks Harga Properti Komersial kategori sewa pada triwulan III 2025 juga
terkontraksi 0,0896 (ata), setelah mengalami kenaikan 0,1196 (gta) pada triwulan sebelumnya
(Grafik 12). Kontraksi indeks harga disebabkan oleh pelemahan harga pada segmen hotel
terutama di Jabodebek dan Semarang.

“dmn: Hy NX un La YP :

itebiii

Mntotas titutantie “1 anang Gee Ga dibmankah Si betatan bis dahan ik bitmren-dima

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

2. Tinjauan Pasar (Market Overview) Jawa Barat
A. PDRB Menurut Lapangan Usaha
1. Pertumbuhan Ekonomi Jawa Barat Triwulan III-2025 Terhadap Triwulan 1I-2025 (g-to-g)

Ekonomi Jawa Barat triwulan |II-2025 dibanding triwulan !I-2025 (g-to-g) mengalami pertumbuhan
sebesar 046 persen. Pertumbuhan terjadi pada sebagian besar lapangan usaha, kecuali
Administrasi Pemerintahan, Pertahanan dan Jaminan Sosial Wajib yang mengalami penurunan
sebesar -16,15 persen, diikuti Jasa Lainnya sebesar -7,82 persen, Pertanian, Kehutanan, dan
Perikanan sebesar -5,96 persen, Pertambangan dan Penggalian sebesar -3,55 persen: dan
Transportasi dan Pergudangan sebesar -1,42 persen, Lapangan usaha yang mengalami
pertumbuhan terbesar adalah Jasa Keuangan dan Asuransi sebesar 5,99 persen: Jasa
Perusahaan sebesar 5,34 persen: Jasa Pendidikan sebesar 3,91 persen, Real Estate sebesar
2,75 persen, dan Industri Pengolahan sebesar 2,49 persen, Sementara itu, Lapangan Usaha
Perdagangan Besar dan Eceran, Reparasi Mobil dan Sepeda Motor sebagai salah satu lapangan
yang memiliki peran dominan juga mengalami pertumbuhan positif sebesar 0,32 persen

teeran dan kturean

ATARIOMA @TL NS @TE LO)

sarribar 1 Pertumbuhan Baterapa Lapangan Usaha (g-to-g/persen)
Struktur PDRB Jawa Barat menurut lapangan usaha atas dasar harga berlaku triwulan IIl-2025
tidak menunjukkan perubahan berarti. Perekonomian Jawa Barat masih didominasi oleh
Lapangan Usaha Industri Pengolahan dengan kontribusi sebesar 40,94 persen, diikuti oleh
Perdagangan Besar-Eceran, Reparasi Mobil dan Sepeda Motor sebesar 14,38 persen: Pertanian,
Kehutanan, dan Perikanan sebesar 8,57 persen: dan Konstruksi sebesar 8,39 persen. Peranan
keempat lapangan usaha tersebut dalam perekonomian Jawa Barat mencapai 72,28 persen.

2. Pertumbuhan Ekonomi Jawa Barat Triwulan |II-2025 Terhadap Triwulan I1I-2024 (y-on-y)

Ekonomi Jawa Barat triwulan 1l-2025 dibanding triwulan 1!I-2024 (y-on-y) mengalami
pertumbuhan sebesar 5,20 persen. Pertumbuhan ini ditopang oleh lapangan usaha dominan
yang tumbuh cukup baik pada triwulan tersebut, seperti Pertanian tumbuh 543 persen,

Perdagangan tumbuh 5,17 persen: Konstruksi tumbuh 5,02 persen: dan Industri Pengolahan
Tiyjauan Pasar 4

Tana: MPN DAN REKAN

Protessional Apprai c

tumbuh 3,15 persen. Lapangan usaha yang mengalami pertumbuhan signifikan adalah Jasa
Perusahaan sebesar 16,37 persen: Penyediaan Akomodasi dan Makan Minum sebesar 15,53
persen, Jasa Kesehatan dan Kegiatan Sosial sebesar 12,51 persen, Transportasi dan
Pergudangan sebesar 11,62 persen serta Informasi dan Komunikasi sebesar 9,31 persen.

si
NA?

162

533

5,12
34
918
343
5,
57
Ag
543
130
6,79
5,02
A76
8,25
1,37
1,76
851
425
372
10,03

3,16

jua Penuaan Ina Veampertai Bo Liya

Penlagangan
Pengdlahan Getar Peruahaan Akamodasih Kesehatan Pergudangan
toean Mamin

Miri M202A Miri A02, Tr 18-20125

sunbar 2 Pertumbuhan Beberapa Lapangan Usahay on-y/persan,
3. Pertumbuhan Ekonomi Jawa Barat Kumulatif Triwulan III-2025 Terhadap Kumulatif
Triwulan I!I-2024 (c-to-c)

Ekonomi Jawa Barat hingga triwulan 1Il-2025 mengalami pertumbuhan sebesar 5,14 persen (c-
to-c). Membaiknya ekonomi pada triwulan I-2025 sampai triwulan |1I-2025 memberi andil terhadap
positifnya pertumbuhan ekonomi Jawa Barat secara kumulatif, Lapangan usaha yang mengalami
pertumbuhan signifikan adalah Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan sebesar 12,77 persen,
Diikuti Jasa Perusahaan sebesar 11,14 persen: Transportasi dan Pergudangan sebesar 10,77
persen: dan Penyediaan Akomodasi dan Makan Minum sebesar 10,58 persen.

Han

8

La 1

sm.
Pengiaban Memek Pematang 8 #hersedaik
Pentrelangan Mehta
#TEAMA MT AIOT5 ST IKTONI

samba Pertumbuhan Beberapa Lapangan Usaha (c-to-c/persan

Tinjauan Pasar s

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

B. PDRB Menurut Pengeluaran
1, Pertumbuhan Ekonomi Triwulan 1!I-2025 Terhadap Triwulan 1I-2025 (g-to-g)

Perekonomian Jawa Barat pada triwulan Il-2025 dibanding triwulan 1I-2025 tumbuh sebesar 0,46
persen (g-to-g). Pertumbuhan terjadi pada beberapa komponen pengeluaran, pertumbuhan
tertinggi terjadi pada Komponen Ekspor Barang dan Jasa sebesar 10,49 persen, namun
komponen Impor Barang dan Jasa (yang merupakan faktor pengurang dalam PDRB menurut
pengeluaran) tumbuh cukup tinggi sebesar 10,80 persen, sehingga pertumbuhan net ekspor
menjadi sebesar menjadi sebesar 942 persen. Komponen dengan pertumbuhan tertinggi
selanjutnya adalah Komponen Pengeluaran Konsumsi Pemerintah (PK-P) yang tumbuh sebesar
5,23 persen: diikuti oleh Komponen Pembentukan Modal Tetap Bruto (PMTB) yang tumbuh
sebesar 1,89 persen. Sementara itu, kontraksi terjadi pada Komponen Pengeluaran Konsumsi
Lembaga Nonprofit yang melayani Rumah Tangga (PK-LNPRT) sebesar 3,84 persen: diikuti oleh
Komponen Pengeluaran Konsumsi Rumah Tangga (PK-RT) sebesar 2,04 persen.

3

En

va Iaf Lv ca“ 2d UAN

. . .
Gambar 4 Pertumbuhan Beberapa Komponen Pengeluaran (g-to-g/persanj

Struktur PDRB Jawa Barat menurut pengeluaran atas dasar harga berlaku triwulan 1lI-2025 tidak
menunjukkan perubahan yang berarti. Perekonomian Jawa Barat masih didominasi oleh
Komponen Pengeluaran Konsumsi Rumah Tangga (PK-RT) yang mencakup lebih dari separuh
PDRB Jawa Barat yaitu sebesar 65,15 persen, diikuti oleh Komponen Ekspor Barang dan Jasa
sebesar 62,30 persen, Komponen Pembentukan Modal Tetap Bruto (PMTB) sebesar 24,63
persen, Share Komponen Pengeluaran Konsumsi Pemerintah (PK-P) sebesar 4,60 persen: dan
Komponen Pengeluaran Konsumsi Lembaga Nonprofit yang melayani Rumah Tangga (PK-
LNPRT) sebesar 0,66 persen. Sementara itu, Komponen Impor Barang dan Jasa sebagai faktor
pengurang dalam PDRB memiliki paran sebesar 57,37 persen,

2. Pertumbuhan Ekonomi Triwulan III-2025 Terhadap Triwulan III-2024 (y-on-y)
Perekonomian Jawa Barat pada triwulan 1II-2025 mengalami pertumbuhan sebesar 5,20 persen

dibandingkan dengan periode yang sama pada tahun 2024. Pertumbuhan ini ditopang oleh
Tinfavan Pasar 6

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

pertumbuhan beberapa komponen pengeluaran. Pertumbuhan tertinggi terjadi pada Komponen
Pembentukan Modal Tetap Bruto (PMTB) yang tumbuh sebesar 5,27 persen, diikuti oleh
Komponen dengan pertumbuhan tertinggi selanjutnya Komponen Pengeluaran Konsumsi
Pemerintah (PK-P) yang tumbuh sebesar 5,04 persen: selanjutnya Komponen Pengeluaran
Konsumsi Rumah Tangga (PK-RT) tumbuh sebesar 4,92 persen: diikuti Komponen Pengeluaran
Konsumsi Lembaga Nonprofit yang Melayani Rumah Tangga (PK-LNPRT) sebesar 4,22 persen.
Selanjutnya Komponen Ekspor Barang dan Jasa mengalami pertumbuhan sebesar 3,89 persen,
sementara Komponen Impor Barang dan Jasa juga tumbuh sebesar 3,80 persen, sehingga
secara net ekspor tumbuh sebesar 4.89 persen,

|
5
- 33
41 :
1 :
33 Ni

Watu arah un
Ukir AN ..

Ten initas MU ai MK

Gambar 5 Pertumbuhan Beberapa Komponen Pengeluaran (y-on-y/persen)

3. Pertumbuhan Ekonomi Kumulatif Triwulan III-2025 Terhadap Kumulatif Triwulan Ill-
2024 (c-to-c)

Perekonomian Jawa Barat secara kumulatif triwulan 11I-2025 dibanding kumulatif triwulan I1I-2024
mencatatkan pertumbuhan signifikan yaitu sebesar 5,14 persen (c-to-c). Perlumbuhan ini
ditopang oleh meningkatnya seluruh komponen pengeluaran. Pertumbuhan tertinggi terjadi pada
Komponen Ekspor Barang dan Jasa tumbuh sebesar 1,75 persen namun terkoreksi oleh
Komponen Impor Barang dan Jasa yang mengalami kontraksi sebesar 0,04 persen, sehingga net
ekspor tumbuh sebesar 8,17 persen. Selanjutnya adalah Komponen Pengeluaran Konsumsi
Lembaga Nonprofit yang Melayani Rumah Tangga (PK-LNPRT) yang tumbuh sebesar 5.62
persen, selanjutnya diikuti oleh Komponen Pembentukan Modal Tetap Bruto (PMTB) tumbuh
sebesar 5,06 persen, diikuti Komponen Pengeluaran Konsumsi Rumah Tangga (PK-RT) tumbuh
sebesar 4,90 persen, dan Komponen Pengeluaran Konsumsi Pemerintah (PK-P) tumbuh sebesar
411 persen.

Tinjauan Pasar

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

al

:
E
3 3
2g Im : TN
3 5

PENGTIUMKAN — PENETLUEKAN  PUSELINAKAN — FEMOENINKAN  NNPOR KARANG, WFOA BARANG
MINUM KOMLUMN AMPAT KUMKUM weosi tuan un yana UAN desa
rowan Tanba peng eataa

Gambar 6 Pertumbuhan Beberapa Komponen Pengeluaran Ic-to-cpersen

Pariwisata

Dalam mendukung pembangunan ekonomi suatu wilayah, sektor pariwisata memiliki andil yang
sangat besar. Dengan memanfaatkan sumber daya alam dan sumber daya manusia yang ada
dengan sebaik-baiknya maka suatu daerah dapat menarik para wisatawan baik yang ada di
dalam negeri maupun wisatawan asing untuk datang dan berwisata di daerahnya. Pertumbuhan
sektor pariwisata dapat dilihat dari perkembangan wisatawan yang berkunjung. perkembangan
hotel/ penginapan dan perkembangan fasilitas akomodasi lainnya.

Pada tahun 2024, jumlah akomodasi pada hotel berbintang sebanyak 620 akomodasi dengan
jumlah kamar yang tersedia 67.250 kamar dan 106.035 tempat tidur. Sementara pada hotel non
bintang dan akomodasi lainnya sebanyak 2.505 akomodasi dengan jumlah kamar yang tersedia
45.899 kamar dan 68.858 tempat tidur.

TPK hotel bintang di Jawa Barat pada Desember 2024 tercatat sebesar 53,56 persen atau naik
10,51 poin dibandingkan TPK November 2024 yang tercatat sebesar 52,99 persen. TPK hotel
nonbintang pada Desember 2024 sebesar 26,85 persen naik 18,23 poin di bandingkan November
2024 yang tercatat 22,71 persen.

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

3 n

Mean "am AR aka yaa, bln Gm

Gambar «4 Jumlah Akomodasi dan Kamar yang Tersedia Menurut
Figures Klasifikasi Hotel di Provinsi Jawa Barat, 2024
Number of Accommodatione and Available Rooms by
Hotel Classification in Jawa Berat Province, 2024

pan SSL,

PTT OYITI

Senbes/Sowar Madan Pesat SUS, Sarvei Hofei Tatanan (VMESIAP5—Siaintio Indonesia Moe Server

Gambar 82. Tingkat Penghunian Kamar Hotel di Provinsi Jawa Barat
Figures (90), 2024

Occupancy Rate of Hotel in Jawa Barat Province ("6|, 2024

3. Analisis Pasar Mikro

Objek penilaian berada di Jalan KH. Abdul Halim No. 88 dan Jalan Siti Armilah Blok Rorogan

Tengah, Kelurahan Majalengka Kulon, Kecamatan Majalengka, Kabupaten Majalengka,
Propinsi Jawa Barat.

Objek penilaian berada di Kawasan Pemukiman Perkotaan dimana lingkungan di sekitar lokasi
tersebut banyak pula terdapat beberapa pusat bisnis, perdagangan, pendidikan, pertokoan dan
fasilitas umum lainnya.

Tinjauan Pasar

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

F

Objek penilaian memiliki potensi pada pasar segmen menengah ke atas. Lokasi, jenisitipe dan
fungsi pada kondisi pasarnya normal, diminati oleh investor namun tidak berlebihan. Sementara
itu, perkembangan transaksi properti di sekitar lokasi aset, adalah cenderung stabil. Dimana di
Jalan KH. Abdul Halim dan sekitarnya berdasarkan data penawaran tanah kosong, Indikasi
harga pasar properti tanah secara umum berkisar antara Rp. 4900.000/m? s.d Rp.
6.000.000/m?. Kisaran harga tersebut umumnya tergantung kepada faktor lokasi, luas, bentuk
maupun legalitas.

Tingkat marketability obyek yang dinilai adalah cukup marketable, dikarenakan objek penilaian
berada di wilayah yang mudah diakses dan perkembangan atau pertumbuhan properti disekitar
objek yang dinilai cukup baik.

Tinjauan Pasar

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

PENGUNGKAPAN ATAS ASET

1. Objek Penilaian merupakan Aset Operasional

Aset Operasional adalah aset yang digunakan dalam operasional perusahaan yang digunakan secara
berkelanjutan.

2. Pendekatan yang digunakan

Dalam penilaian properti ini, kami menggunakan dua pendekatan yaitu Pendekatan Biaya (Cost
Approach) dan Pendekatan Pendapatan sesuai dengan ketentuan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal
(POJK Nomor 28!POJK.04/2021) pasal 3 dan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan Nomor
33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penialain Properti di Pasar
Modal (SEOJK Nomor 33/SEOJK.04/2021). Hasil indikasi nilai masing-masing pendekatan penilaian
dianalisis dan direkonsiliasi untuk memperoleh kesimpulan nilai (SPI 104 butir 5.6).

Dalam penilaian properti ini kami menggunakan metode penilaian sesuai dengan pendekatan yang

digunakan yaitu :

« Pendekatan Pendapatan menghasilkan indikasi nilal dengan merubah arus kas dimasa yang
akan datang ke nilai kini. Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan
aset selama masa manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi
merupakan konversi pendapatan menjadi sejumlah modal dengan menggunakan tingkat diskonto
yang sesuai.

# Pendekatan Biaya, dalam penilaian ini menggunakan Metode Biaya Pengganti dikenal juga
dengan metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost/DRC), metode
yang mengindikasikan nilal dengan menghitung biaya untuk membuat aset yang serupa dengan
utilitas setara.

# Rekonsiliasi Nilai, kami melakukan rekonsiliasi nilai dari Indikasi Nilai Pendekatan Pendapatan
dan Pendekatan Biaya.
Metode utama dalam penilaian tanah adalah :

« Teknik perbandingan data pasar untuk penilaian tanah melibatkan perbandingan langsung dari
properti yang dinilai dengan bidang tanah yang sejenis dimana data aktual untuk transaksi pasar
terakhir tersedia. (SPI 300 butir 5.35.a)

« Teknik Ekstraksi adalah teknik perbandingan tidak langsung (terkadang disebut abstraksi). Teknik
ini menghitung estimasi nilai dari pengembangan dengan menerapkan analisis biaya dikurangi
depresiasi dan mengekstraksi hasilnya dari harga total properti pembanding. Residu yang
dihasiikan adalah indikasi dari nilai tanah. (SPI 300 butir 5.35.d).

Pengungkapan Atas Aset

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

3. Status Kepemilikan

Kepemilikan tanah berupa 3 (tiga) buku Sertipikat Hak Guna Banguna (SHGB) dengan bentuk
kepemilikan tunggal atas nama perseroan,

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

DATA DAN INFORMASI

1, Uraian Tanah

2. Lokasi dan Identifikasi

1)

3)

Alamat Lengkap

Objek yang dinilai berdasarkan surat proposal penawaran diatas adalah berupa tanah
dengan total luas 5.357 m?, bangunan hotel dan convention dengan total luas 4 6.348 m2,
sarana pelengkap, mekanikal elektrikal, fixture fumiture egulpment (FFE) dan kendaraan,
yang berlokasi Jalan KH. Abdul Halim No, 88 dan Jalan Siti Armilah Blok Rorogan Tengah,
Kelurahan Majalengka Kulon, Kecamatan Majalengka, Kabupaten Majalengka, Propinsi
Jawa Barat, dengan titik koordinat google maps -6.832577902258137,
108.20926770920478.

Akses Menuju Lokasi Tanah
Jalan KH. Abdul Halim dan Jalan Siti Armilah merupakan akses jalan di depan lokasi.
Jarak Lokasi Tanah Dengan Properti atau Tempat Tertentu yang Mudah diidentifikasi

Lokasi properti ini dapat ditempuh dari berbagai arah salah satunya dari Gerbang Tol Kertajati
menuju arah Majalengka sejauh # 16,5 km hingga sampai di Bunderan Munjul Majalengka
melewatinya dan lokasi berada disebelah kanan jalan / sisi Selatan, seperti terlihat dalam
gambar peta lokasi yang terlampir dalam laporan ini.

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

4) Spesifikasi Jalan

Jalan KH, Abdul Halim di depan lokasi dengan lebar # 12 meter dan Jalan Siti Armilah dengan
lebar 8 meter, diperkeras dengan aspal hotmix dalam kondisi baik.

b. Data Lingkungan
1) Pemanfaatan dan Penggunaan Tanah disekitarnya
Situasi lingkungan properti ini berada di kawasan peruntukan pemukiman.
2) Peruntukan Penggunaan Tanah (Zoning)
Sesuai dengan hitps://gistaru.atrbpn.go.idirtronlina! Peruntukan Pemukiman.

3) Properti atau Tempat disekitarnya yang Mudah diidentifikasi dan Dapat Dijadikan
Acuan Lokasi

Bangunan-bangunan yang terdapat disekitar lokasi ini antara lain:

Putrajaya Hotel

Bunderan Munjul Majalengka
Taman Raharja

Majalengka University

4) Fasilitas Umum yang Tersedia

Sarana, fasilitas sosial dan fasilitas umum yang terdapat disekitar lokasi dan daerah
sekitarnya antara lain:
@ Jalan KH. Abdul Halim di depan lokasi dengan lebar - 12 meter dan Jalan Siti Armilah
dengan lebar # 8 meter diperkeras dengan aspal hotmix dalam kondisi baik.
# Distribusi jaringan listrik dari Perusahaan Listrik Negara (PLN) telah tersedia di
daerah sekitar dan di lokasi.
€ Jaringan telepon dari PT. TELKOM, telah tersedia di daerah sekitar.
€ Keperluan air bersih diperoleh dari air tanah.
« Saluran pembuangan air kotor (drainage) tersedia dilokasi dan sekitarnya dalam
kondisi cukup baik.

C. Data Tanah

1) Legalitas Tanah

Total luas tanah yang dinilai dalam taporan ini adalah seluas 5.357 m? sesuai yang tercantum
dalam 3 (liga) buku Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) terletak Jalan KH. Abdul Halim
No. 88 dan Jalan Siti Armilah Blok Rorogan Tengah, Kelurahan Majalengka Kulon,
Kecamatan Majalengka, Kabupaten Majalengka, Propinsi Jawa Barat.

Sertipikat tanah tersebut dikeluarkan oleh Kepala Kantor Badan Pertanahan Nasional
Kabupaten Majalengka, dengan keterangan data tanah sebagai berikut :

Data dan Informasi

1

No. Pamogang Hak Tanggal | MasaBerioku | Gambar Surat Ukur Luas
Suca Sakarang Pengeluaran | Baraktenya No. & Tpi (
Sertifikat Sertipikat
020212 | PT. BUMI MAJALENGKA PERMAI HK Tan 181Vajalengkakelani 2002 3637
Berkecudukan @ Jawa Barat dan 2122012
Beranetor Pusat i Kabupaten
Yaaengka
000213 | PT, BUMI MAJALENGKA PERMA) 2801-1496 - TM1908 119
Bentadudukan d Kabupaten 23 ud 1996
Magienyaa
core | Preeummwenaxaperu | 2so7tras . mangan 1130
Berkadudukan di Kabupaten 23 Jak 1108
Majakengka
Total luna 5.387

2) Topografi dan Bentuk Tanah

Keadaan permukaan tanah lebih tinggi dengan badan jalan yang berada di depannya. Bentuk
tanah menyerupai empat persegi panjang dengan lebar yang menghadap Jalan KH. Abdul
Halim # 25 meter (sisi sebelah Timur) dan Jalan Siti Armilah t 48 meter (sisi sebelah Selatan).
Batas - batas bidang tanah yang dinilai:

Sebelah Utara 1 Jalan KH. Abdul Halim

Sebelah Timur: Tanah & Bangunan

Sebelah Selatan —: Jalan Siti Armilah
Sebelah Barat : Tanah & Bangunan Bengkel

d. Pemanfaatan Tanah
Pada saat ini tanah dimanfaatkan sebagai Hotel Bintang Tiga (Fitra Hotel Majalengka)

@. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik

Seperti yang diuraikan atas penilaian tanah dan bangunan hotel dalam laporan ini serta ditinjau
dari secara fisik dimungkinkan, secara hukum dijjinkan, secara finansial layak dan dapat
menghasilkan nilai tertinggi dari aset, menurut pendapat kami penggunaan lahan untuk area
komersial pada saat ini merupakan pemanfaatan yang tertinggi dan terbaik atas tanah tersebut
yang digunakan untuk hotel.

1) Penggunaan Secara Hukum
Berdasarkan pengembangan aset pada saat penilaian dengan status kepemilikan tanah atas
objek adalah seluas 5.357 m? sesuai yang tercantum dalam 3 (tiga) buku Sertipikat Hak Guna

Bangunan (SHGB) terletak Jalan KH. Abdul Halim No. 88 dan Jalan Siti Armilah Blok Rorogan
Tengah, Kelurahan Majalengka Kulon, Kecamatan Majalengka, Kabupaten Majalengka,

Data dan Informasi

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

Propinsi Jawa Barat, serta memperhatikan Peraturan Daerah Kabupaten Majalengka, maka
diuraikan sebagai berikut:
# Peruntukan
Aset dimaksud dalam penilaian ini merupakan tanah dan bangunan hotel,
peruntukan pemukiman

# Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

Berdasarkan dari informasi yang didapatkan dari dinas terkait, belum diatur.
# Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

Berdasarkan dari informasi yang didapatkan dari dinas terkait, belum diatur.
# Ketinggian Bangunan (KB)

Berdasarkan dari informasi yang didapatkan dari dinas terkait, belum diatur.

2) Penggunaan Secara Fisik

Dengan memperhatikan peruntukan dan penggunaan aset dimaksud telah memenuhi
penggunaan yang layak secara fisik.

3) Penggunaan Secara Finansial
Dengan mempertimbangkan penggunaan aset yang secara hukum diijinkan, secara fisik
dimungkinkan dan penggunaan ekonomis dari tanah dan bangunan hotel sebagai properti
dengan peruntukan kawasan pemukiman, serta memperhatikan dari kondisi pasar sewa,
tingkat hunian dan parameter lain yang mempengaruhi pendapatan properti, menunjukkan
bahwa jika dikembangkan sebagai hotel memenuhi penggunaan yang layak secara finansial.
4) Penggunaan berdasarkan Nilai Tertinggi

Dengan memperhatikan peruntukan tata kota, legalitas, lokasi, situasi pasar dan
pengembangan disekelilingnya jika dikembangan sebagai kawasan Zona Perdagangan dan
Jasa yang digunakan untuk hotel mencerminkan nilai tertinggi.

Kesimpulan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik Properti Setelah Dikembangkan (Highest and
Beast Use as Improved).

Berdasarkan analisa terhadap faktor-faktor tersebut di atas, kondisi aset saat ini memenuhi
kelayakan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik.

f. Uraian Tentang Objek Penilaian yang Tidak Memenuhi Prinsip Penggunaan Tertinggi dan
Terbaik

Objek Penilaian tidak dapat memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik apabila dalam
pemanfaatannya tidak sesuai dengan peruntukannya dan tidak dapat memberikan keuntungan
yang maksimal secara finansial.

Data dan Informasi

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

9. Data dan/atau Properti Pembanding

1, Tanah Kosong
Lokasi ! Jalan KH. Abdul Halim, Samping Bengkel
Luas Tanah 1. 3.080m2
Luas Bangunan 1 0g
Harga Penawaran 1. Rp. 19.480.000.000,-
2 Tanah Kosong
Lokasi Jalan KH. Abdul Halim, Majalengka
Luas Tanah 1 2836m2
Luas Bangunan 3 -
Harga Penawaran 1. Rp. 14.100.000.000,-
3. Tanah Kosong
Lokasi 1 Jalan KH, Abdul Halim, Majalengka
Luas Tanah 1 3.080m2
Luas Bangunan $ -
Harga Penawaran £. Rp. 16.478.000.000,-
2. Penilaian Bangunan
a. Uraian Teknis, Pendekatan yang Digunakan Untuk Mendapatkan Nilai dan Nilai Setiap
Bangunan
Pendekatan Biaya (Cost Approach) dimana nilai properti dengan mengestimasikan biaya
perolehan hak tanah ditambah dengan nilai bangunan dan sarana pelengkap.
Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayar pembeli di pasar untuk aset
yang akan dinilai, tidak lebih dari biaya untuk membeli atau membangun untuk aset yang setara,
kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar, ketidaknyamanan, risiko atau faktor lainnya, Umumnya
aset yang dinilai akan kurang menarik dikarenakan faktor usia atau sudah usang, dibandingkan
dengan aset alternatif yang baru dibeli atau dibangun. Untuk hal ini, diperlukan penyesuaian
karena adanya perbedaan biaya dengan aset alternatif, tergantung pada Dasar Nilai yang

diperlukan (KPUP butir 17.0).
Pendekatan Biaya untuk Penilaian Real Properti

Pendekatan Biaya menghasilkan nilai dengan mengestimasi biaya untuk pembelian tanah dan
membangun properti baru dengan kegunaan yang sama atau mengadaptasi properti tua untuk
penggunaan yang sama tanpa biaya tambahan akibat penundaan. Biaya tanah dikembalikan ke
total biaya konstruksi. Untuk properti yang lebih tua, beberapa biaya untuk berbagai bentuk
depresiasi yang terjadi (penyusutan fisik, keusangan fungsional atau teknis, dan keusangan
ekonomi atau eksternal) dikurangkan untuk mengestimasi indikasi Nilai Pasar. (SPI 300 butir
5.22).

Data dan Informasi

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

Pada umumnya terdapat tiga metode Pendekatan Biaya: (SPI 106 butir 6.6.2).

1, Metode Biaya Pengganti dikenal juga dengan metode Biaya Pengganti Terdepresiasi
(Depreciated Replacement Cost'DRCJ: metode yang mengindikasikan nilai dengan
menghitung biaya untuk membuat aset yang serupa dengan utilitas yang setara,

2, Metode Biaya Reproduksi: metode yang mengindikasikan nilai dengan menghitung biaya
untuk membuat replika aset, dan

3, Metode Penjumlahan: metode yang menghitung nilai aset dengan menjumlahkan nilai
dari setiap bagian komponennya,

Pada penilaian ini Penilai menggunakan Metode Biaya Pengganti/Biaya Pengganti Terdepresiasi
(Depreciated Replacement Cost) untuk penilaian bangunan, dan Metode Ekstraksi untuk
penilaian tanah.

Metode Biaya Pengganti

Secara umum, Biaya Pengganti Baru adalah biaya yang relevan dalam menentukan harga
dimana pelaku pasar akan membayar, yang didasarkan pada penggantian aset dengan utilitas
yang setara, dan bukan membuat aset yang sama secara fisik. (SPI 106 butir 6.6.b).

Biaya pengganti baru kemudian disesuaikan untuk kerusakan fisik dan seluruh bentuk keusangan
yang relevan. Setelah penyesuaian tersebut, biaya ini disebut sebagai Biaya Pengganti
Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost). (SPI 106 butir 6.6.0).

Langkah-langkah utama dalam Metode Biaya Pengganti adalah: (SPI 108 butir 6.6.d).

1. Menghitung seluruh biaya yang akan dikeluarkan oleh pelaku pasar tipikal yang akan
membuat atau mendapatkan aset yang memberi utilitas setara,

2 Menentukan apakah terdapat depresiasi yang terkait fisik, fungsi dan keusangan
eksternal yang berhubungan dengan aset yang dinilai, dan

3, Mengurangkan total depresiasi dari total Biaya Pengganti Baru untuk mendapatkan nilai
dari aset.

Biaya Pengganti pada umumnya adalah untuk aset modern yang setara (modem eguivalent
asset), yang memberikan fungsi yang mirip dan utilitas yang setara dengan aset yang dinilai,
namun memiliki desain saat ini dan dikonstruksikan atau dibuat menggunakan material dan
teknologi saat ini yang efektif dari sisi biaya (cost effective). (SPI 106 butir 6.6.2).
b. Deprosiasi/Keusangan

Dalam konteks Pendekatan Biaya, depresiasi merujuk kepada penyesuaian yana diperhitungkan
untuk mengestimasi biaya pembuatan aset dengan utilitas yang setara guna merefleksikan
dampak terhadap nilai dari berbagai keusangan yang mempengaruhi aset yang dinilai, (SPI 106
butir 6.8.2).
Penyesuaian depresiasi umumnya dipertimbangkan untuk berbagai tipe penyusutan! keusangan,
yang dapat dipisahkan lebih jauh kedalam sub-kategori apabila melakukan penyesuaian:

Data dan Informasi

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

1, Penyusutan fisik : kehilangan utilitas yang disebabkan oleh kerusakan fisik aset atau
komponennya yang berasal dari umur dan penggunaan.

2. Keusangan fungsional : kehilangan utilitas yang berasal dari inefisiensi dari aset yang
dinilai dibandingkan dengan penggantinya seperti desain, spesifikasi, dan teknologi yang
sudah ketinggalan jaman,

3, Keusangan eksternal atau ekonomis : kehilangan utilitas yang disebabkan olah faktor
ekonomi, lokasi, atau faktor eksternal lainnya. Keusangan jenis ini dapat berupa temporer
atau permanen.

Cc. Spesifikasi Teknis Bangunan
Diatas bidang tanah ini telah berdiri bangunan hotel dengan Surat Izin Mendirikan Bangunan
(IMB) No. 645/145/DPMPTSP/VI/2018 tanggal 12 April 2018, Bangunan convention yang telah
dilengkapi dengan Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) No. 6451700/DPMPTSP/!II/2021
tanggal 10 Maret 2021, dengan spesifikasi bangunan sebagai berikut :

a. Bangunan Hotel 3 Lantai

Pondasi : Tapak Beton
Struktur 1 Beton Bertulang
Jumlah Lantai : 3 (Tiga Lantai)
Rangka Atap 1 Dak Beton (Jika Pakai Balok)
Penutup Atap 1 Dak Beton
Plafond 1 Gypsum
Grc
Beton Ekspose
Dinding 1 Bata Ringan
Dilapis Cat (Diplester & Diaci)
Dilapis Keramik
Pintu : Pintu Kaca Rk Aluminium
Pintu Km Upvc/Pvc
Pintu Kayu Panil
Jendela 1 Jendela Kaca Rangka Aluminium
Lantai 1 Granit/Homogenous Tile
Keramik
Luas Bangunan 2 5.445 M2
Kondisi Bangunan : Sangat Baik
Tahun Bangunan 1 2017
b. Bangunan Pos Jaga
Pondasi : Batu Kali
Struktur 1 Beton Bertulang
Jumlah Lantai 2 (Satu Lantai)
Rangka Atap 1 Dak Beton (Jika Pakai Balok)
Penutup Atap 1 Dak Beton
Plafond 1 GRC
Dinding 1 Bata Merah
Dilapis Cat (Diplester & Diaci)
Pintu 1 Pintu Kaca Rk Aluminium (include kusen)
Jendela 2.

Data dan Informasi

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

Lantai

Luas Bangunan
Kondisi Bangunan
Tahun Bangunan

Bangunan Rumah Genset
Pondasi

Struktur

Jumlah Lantai
Rangka Atap
Penutup Atap
Plafond

Dinding

Pintu

Jendela

Lantai

Luas Bangunan
Kondisi Bangunan
Tahun Bangunan

Bangunan Convention Hall
Pondasi

Struktur

Jumlah Lantai

Rangka Atap

Penutup Atap

Plafond

Dinding

Pintu

Jendela
Lantai

Luas Bangunan
Kondisi Bangunan
Tahun Bangunan

Bangunan Pos Jaga
Pondasi

Struktur

Jumiah Lantai
Rangka Atap
Penutup Atap
Plafond

2 Keramik
1 12N
: Baik

1 2017

1 Tapak Beton

: Beton Bertulang

21 (Satu Lantai)

1 Dak Beton (Jika Pakai Balok)
1 Dak Beton

: Bata Merah
1 Pintu Besi

1 Plat Lantai Beton T- 8 Cm
1 18M2

1 Baik

1 2017

1 Tapak Beton

1 Beton Bertulang

1 2 (Dua Lantai)

1 Dak Beton (Jika Pakai Balok)
: Dak Belon

1 Gypsum

Grc
Beton Ekspose

1 Bata Ringan

Dilapis Cat (Diplester & Diaci)
Dilapis Keramik

Dilapis Wallpaper

Dilapis Alum, Composite Panel

1 Pintu Kaca Rk Aluminium

Pintu Km Upvc/Pvc
Pintu Kayu Panil

: Granit/Homogenous Tile

Keramik

2 1,300 M2
1 Sangat Baik
1 2020

1 Batu Kali

1 Beton Bertulang

1 1 (Satu Lantai)

1 Dak Beton (Jika Pakai Balok)
1 Dak Beton

Pata dan Informasi

serangan PNANANA DAN REKAN

Dinding 1 Bata Merah
Dilapis Cat (Diplester & Diaci)
Pintu : Pintu Kaca Rk Aluminium (include kusen)
Jendela z
Lantai 2 Keramik
Luas Bangunan : 10m
Kondisi Bangunan : Baik
Tahun Bangunan : 2020
ft Bangunan Swage Treatment Palnt (STP)
Pondasi Batu Kali
Struktur 1 Beton Bertulang
Jumlah Lantai 2 1 (Satu Lantai)
Rangka Atap 1
Penutup Atap 1 Dak Beton
Dinding : Bata Merah
Dilapis Cat (Diplester & Diaci)
Pintu £
Jendela ! 3
Lantai : Rabat Beton (Semen Ekspose)
Luas Bangunan 1 33M2
Kondisi Bangunan : Baik
Tahun Bangunan 1 2020
9. Ground Water Tank (GWT) ea air PAM
Pondasi Batu
Struktur : Beton aki
Jumlah Lantai 1 1 (Satu Lantai)
Rangka Atap 1 -
Penutup Atap 1 Dak Beton
Plafond 1
Dinding : Bata Merah
Dilapis Cat (Diplester & Diaci)
Pintu 1 -
Jendela !
Lantai 1 Rabat Beton (Semen Ekspose)
Luas Bangunan 1 30M3
Kondisi Bangunan 1 Baik
Tahun Bangunan : 2020

3. Penilaian Meliputi Objek Mesin dan Peralatan
a. Uraian Teknis Pendekatan

Pendekatan yang digunakan adalah Pendekatan Biaya umumnya digunakan untuk penilaian
mesin dan peralatan, terutama untuk aset individual yang khusus atau fasilitas penggunaan
khusus,

Data dan Informasi

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

1

2)

Langkah pertama dengan mengestimasi biaya pasar untuk mengganti objek aset, dengan
mengacu pada batas bawah dari Biaya Pengganti atau Biaya Reproduksi. Biaya Pengganti
adalah biaya untuk memperoleh aset alternatif dengan utilitas yang setara, dapat berupa aset
ekuivalen modem dengan fungsi yang sama, atau Biaya Reproduksi dari replika yang sesuai
dengan objek aset. Penyesuaian untuk Biaya Pengganti harus dirancang untuk menghasilkan
biaya yang sama dengan aset ekuivalen modem berdasarkan kapasitas produksi dan
kegunaannya, Setelah diperoleh Biaya Pengganti, nilai harus disesuaikan karena dampak
penyusutan fisik, keusangan fungsional, teknologi dan ekonomi (SPI 106 8,8).

Biaya aktual dari entitas untuk akuisisi atau membangun aset dapat digunakan sebagai Biaya
Pengganti suatu aset dalam keadaan tertentu,

Tetapi sebelum menggunakan informasi biaya historis tersebut, Penilai harus
mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut:

1

2)

3)

4)

Waktu perolehan historis: Biaya aktual dari entitas mungkin tidak relevan, atau mungkin perlu
disesuaikan dengan infiasiindeks yang ekuivalen dengan tangga! penilaian, karena
perolehan tidak terjadi pada tanggal penilaian dan terjadi perubahan harga pasar,
inflasi/deftasi atau faktor lainnya.

Dasar Nilai: Perhatian harus diambil saat memperhitungkan biaya atau margin laba dari pasar
tertentu, karena mungkin tidak merupakan yang dibayar oleh pelaku pasar pada umumnya.
Penilai juga harus mempertimbangkan kemungkinan bahwa biaya entitas yang terjadi
mungkin tidak bersifat historis karena kebijakan akuntansi sebelumnya atau pembelian aset
mesin dan peralatan bekas. Umumnya Biaya Pengganti suatu aset diperoleh dengan cara
menerapkan metode trending terhadap biaya historis dengan menggunakan indeks yang
sesuai.

Biaya spesifik: Penilai harus mempertimbangkan semua biaya yang signifikan telah
dimasukkan dan biaya tersebut berkontribusi terhadap nilai aset.

Komponen non-pasar: Setiap biaya, diskon atau rabat yang dikeluarkan atau tersedia untuk
pelaku pasar yang khas harus dikecualikan.

Teknik untuk memperoleh Biaya Reproduksi/Pengganti Baru

1

2)

Teknik Detail (Detail Method)

Teknik untuk memperoleh Biaya Pengganti Baru dengan cara menghitung biaya komponen
dari mesin dan peralatan, mencakup biaya langsung maupun tidak langsung yang wajar,
Metode ini dikenal juga sebagai Summation Method.

Teknik Trending (Trending Method)

Teknik untuk memperoleh Biaya Reproduksi Baru dari mesin dan peralatan dengan
menerapkan index atau trend factor terhadap biaya historis (historical cost) yang diukur
sesuai pasar, dengan merubah biaya masa lalu (biaya perolehan dari barang baru) menjadi
indikasi Biaya Reproduksi per tanggal penilaian.

Data dar Informasi

Iu)

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

3)

4

Teknik Cost to Capacity

Teknik untuk mengestimasi Biaya Reproduksi atau Pengganti Baru dari mesin dan peralatan
dengan mengacu pada biaya mesin serupa dengan kapasitas yang berbeda.

Hubungan antara biaya dan kapasitas sering tidak linier, sehingga bentuk penyesuaian
eksponensial mungkin diperlukan.

Teknik Cost to Capacity umumnya menggunakan salah satu dari dua cara berikut:

a) Untuk mengestimasi Biaya Pengganti aset dengan kapasitas tertentu, dimana Biaya
Pengganti aset dengan kapasitas yang berbeda diketahui (seperti kapasitas dua objek
aset dapat diganti dengan aset tunggal yang biayanya diketahui),

b) Untuk mengestimasi Biaya Pengganti aset ekuivalen modem dengan kapasitas yang
sesuai dengan kebutuhan permintaan dimana objek aset memiliki kapasitas berlebih
(sebagai ukuran kurangnya utilitas akan disesuaikan sebagai keusangan ekonomi).

Teknik ini hanya dapat digunakan sebagai crosscheck kecuali ada mesin pembanding

dengan kapasitas yang didesain sama, dan berada dalam wilayah geografis yang sama,

Dalam hal estimasi Biaya Reproduksi/Pengganti Baru dengan teknik yang lain tidak

dimungkinkan'terbatas, maka teknik cost fo capacity dapat digunakan dengan memberikan

justifikasi dan dinyatakan didalam laporan.

Teknik Lain

Teknik lainya yang dapat digunakan, seperti engineering method untuk mengestimasi Biaya

Reproduksi/Pengganti Baru dari suatu fasilitas Industri atau mesin Individual, antara lain:

a) The Lang Factor Method, metode untuk mengestimasi biaya suatu fasilitas industri
dengan cara mengalikan suatu biaya komponen industry dengan multipiler factor.

b) The Hand Factor Method, metode untuk mengestimasi biaya mesin dan peralatan

terinstalasi dengan cara mengalikan biaya dasar mesin dan peralatan dengan multiplier
factor.

b. Penyusutan
Penyusutan untuk mesin dan peralatan yang sudah digunakan, mencakup:

Penyusutan fisik

Penyusutan fisik adalah hilangnya nilai atau kegunaan dari properti karena penggunaan atau
berkurangnya usia penggunaan, disebabkankeausan, kerusakan, kelelahan bahan dan
faktor-faktor yang sejenis. Untuk menentukan besar penyusutan fisik digunakan beberapa
teknik antara lain:

1, Teknik Observasi (Observation Method): besar penyusutan ditentukan dalam bentuk
persentase, diperoleh Penilai berdasarkanpengalaman yang dimilikinya, dengan
melakukan pengamatan atas kondisi objek penilaian dibandingkan dengan mesin
dan peralatan yang masih baru.

Data dan Informasi

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

2. Teknik Use/Tofal Use: mengestimasi penyusutan fisik berdasarkan analisis
penggunaan/pemakaian dari mesin dan peralatan dibandingkan dengan total masa
manfaat,

3, Teknik Age/Life: mengestimasi penyusutan fisik berdasarkan umur efektif objek
penilaian dibandingkan dengan umur ekonomi mesin dan peralatan.

4, Teknik Pengukuran Mata Uang (Diract Dollar Measurement): teknik ini diaplikasikan
dengan menganalisa besar penyusutan yang dapat diperbaiki (curable) dengan
mengestimasi dalam satuan mata uang.

b, Keusangan Fungsional (Teknis)

Keusangan yang disebabkan adanya kemajuan teknologi yang mempunyai efisiensi lebih
baik, atau karena perencanaan (design) yang kurang baik. Faktor keusangan fungsional
mengakibatkan terjadinya kelebihan biaya modal dan biaya operasional,

C. Keusangan Ekonomi

Keusangan yang disebabkan adanya faktor eksternal, mencakup perubahan kondisi
ekonomi, peraturan pemerintah, sosial dan lingkungan. Faktor tersebut antara lain
disebabkan oleh peningkatan biaya bahan baku, tenaga kerja atau utilitas: menurunnya
permintaan atas produk, meningkatnya persaingan, ketersediaan pembiayaan, perubahan
peruntukan,

Cc. Spesifikasi Teknis Mesin dan Peralatan

Dengan rincian sebagai berikut:
Rincian Penilaian Mesin Peralatan / Mekanikal Elektrikal

No, Uraian Jumlah
Unit)

1 Un 1
Model , -

Tahun 2017

Kondisi d Baik

Unit dilengkapi instalasi, panel kontrol dan peralatan standard untuk dapat
beroprasi secara normal.

2 Genset 1
Merek/ Buatan : -

Model : -

Kapasitas t

Tahun : 2017

Kondisi 1 Baik

Unit dilengkapi instalasi, panel kontrol dan peralatan standard untuk dapat

beroprasi secara normal.

Data dan Infornas!

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

3 | Generator Set Merk Perkins Kapasitas 80 KVA
Merek/ Buatan

Model

Kapasitas

Tahun

Kondisi

secara normal

4 | AC Ceiling Cassette
Mereki Buatan
Model

Kapasitas

Tahun

Kondisi

beroprasi secara normal.

5 | AC Split
Merek! Buatan
| Model

| Kapasitas

| Tahun

| Kondisi

| beroprasi secara normal.

|
8 | Instalasi Listrik (1 Lot)
Terdiri dari :
Lot System jaringan listrik, instalasi, dil
| Tahun
| Kondisi

| beroprasi secara normal!
7 | Instalasi Air Bersih (1 Lot)

Tahun
Kondisi

beroprasi secara normal.
8 | Instalasi Air Kotor (1 Lot)
Tahun

Kondisi

beroprasi secara normal.

Perkins

80 KVA
2020
Bak

Unit dilengkapi instalasi, panel kontrol dan peralatan standard untuk dapat beroprasi

Unit dilengkapi instalasi pipa, panel kontrol dan peralatan standard untuk dapat

2020
Baik

| Unt diengkapi instalasi pipa, panel kontrol dan peralatan standard untuk dapat

2020
Cukup

| | Unit dilengkapi instalasi pipa, poathondtibur perdana eaihad Keset

2020
Cukup

Uni dlengkaplIntalsi pia, panel konvoi dan peralatan standard ud dapa

2020
Cukup

Unit dilengkapi instalasi pipa, panel kontrol dan peralatan damar untuk dapat

10

10

Data dan Informasi

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

4

Penilaian Sarana dan Prasarana
a. Uraian Teknis Pendekatan

Pendekatan Biaya (Cost Approach) dimana nilai properti dengan mengestimasikan biaya
perolehan hak tanah ditambah dengan nilai bangunan dan sarana pelengkap.

Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayar pembeli di pasar untuk aset
yang akan dinilai, tidak lebih dari biaya untuk membeli atau membangun untuk aset yang setara,
kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar, ketidaknyamanan, risiko atau faktor lainnya. Umumnya
aset yang dinilal akan kurang menarik dikarenakan faktor usia atau sudah usang, dibandingkan
dangan aset alternatif yang baru dibeli atau dibangun. Untuk hal ini, diperlukan penyesuaian
karena adanya perbedaan biaya dengan aset altematif, tergantung pada Dasar Nilai yang
diperlukan (KPUP butir 17.0).

Pendekatan Biaya untuk Penilaian Real Properti

Pendekatan Biaya menghasilkan nilai dengan mengestimasi biaya untuk pembelian tanah dan
membangun properti baru dengan kegunaan yang sama atau mengadaptasi properti tua untuk
penggunaan yang sama tanpa biaya tambahan akibat penundaan, Biaya tanah dikembalikan ke
total biaya konstruksi. Untuk properti yang lebih tua, beberapa biaya untuk berbagai bentuk
depresiasi yang terjadi (penyusutan fisik: keusangan fungsional atau teknis: dan keusangan
@konomi atau eksternal) dikurangkan untuk mengestimasi indikasi Nilai Pasar. (SPI 300 butir
5.22).

Pada umumnya terdapat tiga metode Pendekatan Biaya: (SPI 106 butir 6.6-a),

1 Metode Biaya Pengganti dikenal juga dengan metode Biaya Pengganti Terdepresiasi
(Depreciated Replacement Cost/DRC): metode yang mengindikasikan nilai dengan
menghitung biaya untuk membuat aset yang serupa dengan utilitas yang setara,

2. Metode Biaya Reproduksi, metode yang mengindikasikan nilai dengan menghitung biaya
untuk membuat replika aset, dan

3. Metode Penjumlahan, metode yang menghitung nilai aset dengan menjumlahkan nilai
dari setiap bagian komponennya.

Pada penilaian ini Penilai menggunakan Metode Biaya Penggani/Biaya Pengganti Terdepresiasi
(Depreciated Replacement Cost) untuk penilaian bangunan, dan Metode Eksiraksi untuk
penilaian tanah.

Metode Biaya Pengganti

Secara umum, Biaya Pengganti Baru adalah biaya yang relevan dalam menentukan harga

dimana pelaku pasar akan membayar, yang didasarkan pada penggantian aset dengan utilitas
yang setara, dan bukan membuat aset yang sama secara fisik. (SPI 106 butir 6.6.b).

Data dan Informasi

“

BANG, ERNASAPTA DAN REKAN

Biaya pengganti baru kemudian disesuaikan untuk kerusakan fisik dan seluruh bentuk keusangan
yang relevan, Setelah penyesuaian tersebut, biaya ini disebut sebagai Biaya Pengganti
Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cast). (SPI 106 butir 6.6.c),

Langkah-langkah utama dalam Metode Biaya Pengganti adatah: (SPI 106 butir 6.6.d).

1. Menghitung seluruh biaya yang akan dikeluarkan oleh pelaku pasar tipikal yang akan
membuat atau mendapatkan aset yang memberi utilitas setara,

2. Menentukan apakah terdapat depresiasi yang terkait fisik, fungsi dan keusangan
eksternal yang berhubungan dengan aset yang dinilai, dan
3. Mengurangkan total depresiasi dari total Biaya Pengganti Baru untuk mendapatkan nilai
dari aset
Biaya Pengganti pada umumnya adalah untuk aset modem yang setara (modem egulvalent
asset), yang memberikan fungsi yang mirip dan utilitas yang setara dengan aset yang dinilai,
namun memiliki desain saat ini dan dikonstruksikan atau dibuat menggunakan material dan
teknologi saat ini yang efektif dari sisi biaya (cost effective). (SPI 106 butir 6.6.e).

Depresiasi/Keusangan

Dalam konteks Pendekatan Biaya, depresiasi merujuk kepada penyesuaian yang diperhitungkan
untuk mengestimasi biaya pembuatan aset dengan utilitas yang setara guna merefleksikan
dampak terhadap nilai dari berbagai keusangan yang mempengaruhi aset yang dinilai. (SPI 106
butir 6.8.)

Penyesuaian depresiasi umumnya. dipertimbangkan untuk berbagai tipe penyusutan/
keusangan, yang dapat dipisahkan lebih jauh kedalam sub-kategori apabila melakukan
penyesuaian:

1. Penyusutan fisik : kehilangan utilitas yang disebabkan oleh kerusakan fisik aset atau
komponennya yang berasal dari umur dan penggunaan.

2. Keusangan fungsional : kehilangan utilitas yang berasal dari inefisiensi dari aset yang
dinilai dibandingkan dengan penggantinya seperti desain, spesifikasi, dan teknologi yang
sudah ketinggalan jaman.

3. Keusangan eksternal atau ekonomis : kehilangan utilitas yang disebabkan oleh faktor
@konomi, lokasi, atau faktor eksternal lainnya. Keusangan jenis ini dapat berupa temporer
atau permanen.

Cc. Spesifikasi Teknis Sarana dan Prasarana

Dengan rincian sebagai berikut :
Sarana Pelengkap
1, Listrik kapasitas 250 KVA
2, Area Parkir seluas 4 670 m2

Data dan Informasi

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

Professional A

TOK

spraiters

Listrik PLN 80 Kva

Sumber air bersih sumur bor 1 titik
Sumber PDAM 1 titik

Pagar tembok panjang 200 meter
Pengerasan Area Parkir seluas t 664 m?

5. Penilaian Fixture, Furniture dan Eguipment

a. Uraian Teknis Pendekatan

Pendekatan yang digunakan adalah Pendekatan Biaya umumnya digunakan untuk penilaian
mesin dan peralatan, terutama untuk aset individual yang khusus atau fasilitas penggunaan
khusus,

1

3)

4)

8)

Langkah pertama dengan mengestimasi biaya pasar untuk mengganti objek aset, dengan
mengacu pada batas bawah dari Biaya Pengganti atau Biaya Reproduksi. Biaya Pengganti
adalah biaya untuk memperoleh aset alternatif dengan utilitas yang setara, dapat berupa aset
ekulvalen modem dengan fungsi yang sama, atau Biaya Reproduksi dari replika yang sesuai
dengan objek aset. Penyesualan untuk Biaya Pengganti harus dirancang untuk menghasilkan
biaya yang sama dengan aset ekuivalen modem berdasarkan kapasitas produksi dan
kegunaannya. Setelah diperoleh Biaya Pengganti, nilai harus disesuaikan karena dampak
penyusutan fisik, keusangan fungsional, teknologi dan ekonomi (SPI 106 6.8),

Biaya aktual dari entitas untuk akuisisi atau membangun aset dapat digunakan sebagai Biaya
Pengganti suatu aset dalam keadaan tertentu.

Tetapi sebelum menggunakan informasi biaya historis tersebut, Penilai harus
mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut:

Waktu perolehan historis: Biaya aktual dari entitas mungkin tidak relevan, atau mungkin pertu
disesuaikan dengan inflasilndeks yang ekuivalen dengan tanggal penilaian, karena
perolehan tidak terjadi pada tanggal penilaian dan terjadi perubahan harga pasar,
inflasideflasi atau faktor lainnya.

Dasar Nilai: Perhatian harus diambil saat memperhitungkan biaya atau margin laba dari pasar
tertentu, karena mungkin tidak merupakan yang dibayar oleh pelaku pasar pada umumnya.
Penilai juga harus mempertimbangkan kemungkinan bahwa biaya entitas yang terjadi
mungkin tidak bersifat historis karena kebijakan akuntansi sebelumnya atau pembelian aset
mesin dan peralatan bekas. Umumnya Biaya Pengganti suatu aset diperoleh dengan cara
menerapkan metode trending terhadap biaya historis dengan menggunakan indeks yang
sesuai.

Biaya spesifik: Penilai harus mempertimbangkan semua biaya yang signifikan telah
dimasukkan dan biaya tersebut berkontribusi terhadap nilai aset.

Komponen nan-pasar: Setiap biaya, diskon atau rabat yang dikeluarkan atau tersedia untuk
pelaku pasar yang khas harus dikecualikan,

Data dan Informasi

16

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

Teknik untuk memperoleh Biaya Reproduksi/Pengganti Baru
1) Teknik Detail (Detail Method)

Teknik untuk memperoleh Biaya Pengganti Baru dengan cara menghitung biaya komponen
dari mesin dan peralatan, mencakup biaya langsung maupun tidak langsung yang wajar.
Metode ini dikenal juga sebagai Summation Method,

2) Teknik Trending (Trending Method)

Teknik untuk memperoleh Biaya Reproduksi Baru dari mesin dan peralatan dengan
menerapkan index atau trend factor terhadap biaya historis (historical cost) yang diukur
sesuai pasar, dengan merubah biaya masa lalu (biaya perolehan dari barang baru) menjadi
indikasi Biaya Reproduksi per tanggal penilaian,

3) Teknik Cost to Capacity”

Teknik untuk mengestimasi Biaya Reproduksi atau Pengganti Baru dari mesin dan peralatan
engan mengacu pada biaya mesin serupa dengan kapasitas yang berbeda.

Hubungan antara biaya dan kapasitas sering tidak Iinier, sehingga bentuk penyesuaian
eksponensial mungkin diperlukan.

Teknik Cost to Capacity umumnya menggunakan salah satu dari dua cara berikut:

a) Untuk mengestimasi Biaya Pengganti aset dengan kapasitas tertentu, dimana Biaya
Pengganti aset dengan kapasitas yang berbeda diketahui (seperti kapasitas dua objek
aset dapat diganti dengan aset tunggal yang biayanya diketahui),

b) Untuk mengestimasi Biaya Pengganti aset ekulvalen modem dengan kapasitas yang
sesuai dengan kebutuhan permintaan dimana objek aset memiliki kapasitas berlebih
(sebagai ukuran kurangnya utilitas akan disesuaikan sebagai keusangan ekonomi).

Teknik ini hanya dapat digunakan sebagai crosscheck kecuali ada mesin pembanding
dengan kapasitas yang didesain sama, dan berada dalam wilayah geografis yang sama.
Dalam hal estimasi Biaya Reproduksi/Pengaanti Baru dengan teknik yang lain tidak
dimungkinkan/terbatas, maka teknik cost to capacity dapat digunakan dengan memberikan
justifikasi dan dinyatakan didalam laporan,

4) Teknik Lain

Teknik lainya yang dapat digunakan, seperti engineering method untuk mengestimasi Biaya

Reproduksi/Pengganti Baru dari suatu fasilitas industri atau mesin individual, antara lain,

a) The Lang Factor Method, metode untuk mengestimasi biaya suatu fasilitas indusiri
dengan cara mengalikan suatu biaya komponen industry dengan multiplier factor.

b) The Hand Factor Method, metode untuk mengestimasi biaya mesin dan peralatan

terinstalasi dengan cara mengalikan biaya dasar mesin dan peralatan dengan multipliar
factor.

Deta dan Informasi hi

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

b, Penyusutan
Penyusutan untuk mesin dan peralatan yang sudah digunakan, mencakup:
a. Penyusutan fisik

Penyusutan fisik adalah hilangnya nilai atau kegunaan dari properti karena penggunaan atau

berkurangnya usia penggunaan, disebabkankeausan, kerusakan, kelelahan bahan dan

faktor-faktor yang sejanis. Untuk menentukan besar penyusutan fisik digunakan beberapa
teknik antara lain:

1. Teknik Observasi (Observation Method), besar penyusutan ditentukan dalam bentuk
persentase, diperoleh Penilai berdasarkanpengalaman yang dimilikinya, dengan
melakukan pengamatan atas kondisi objek penilaian dibandingkan dengan mesin dan
peralatan yang masih baru.

2 Teknik Use/Total Use: mengestimasi penyusutan fisik berdasarkan analisis
penggunaanpemakaian dari mesin dan peralatan dibandingkan dengan total masa
manfaat.

3. Teknik Age/Life: mengestimasi penyusutan fisik berdasarkan umur efektif objek penilaian
dibandingkan dengan umur ekonomi mesin dan peralatan.

4. Teknik Pengukuran Mata Uang (Direct Dollar Measuremont): teknik ini diaplikasikan
dengan menganalisa besar penyusutan yang dapat diperbaiki (eurable) dengan
mengestimasi dalam satuan mata uang.

b. Keusangan Fungsional (Teknis)

Keusangan yang disebabkan adanya kemajuan teknologi yang mempunyai efisiensi lebih
baik, atau karena perencanaan (design) yang kurang baik. Faktor keusangan fungsional
mengakibatkan terjadinya kelebihan biaya modal dan biaya operasional.

C, Keusangan Ekonomi

Keusangan yang disebabkan adanya faktor eksternal, mencakup perubahan kondisi
ekonomi, peraturan pemerintah, sosial dan lingkungan. Faktor tersebut antara lain
disebabkan oleh peningkatan blaya bahan baku, tenaga kerja atau utilitas, menurunnya
permintaan atas produk, meningkatnya persaingan, ketersediaan pembiayaan, perubahan
peruntukan,

C, Spesifikasi Fixture, Furniture dan Eguipment
Dengan rincian sebagai berikut:
Rincian Penilaian Fixture, Furniture dan Eguipment

No, Uraian Tahun
1 | Pillow Case, matras protector, bed sheet 2017
2 | Pembelian Bed Runner 2017
3. | Bed Runner 2017
Data dan Informasi

Dota dar Informasi

& T Bed Runner 2017
5 | PillowCase 2019
6 | Towel 2019
7 | Linen dan Towel 2022
8 | Kain Sateen 2022
9 | Linen dan Towel 2022
10 | Linen 2022
11 | Kain Sateen | 2022
12 | Bed Runner 2023
13 | Linen 2023
14 | Linen 2023
15 | Laptop 2017
16 | Software Program Emerald 2017
17 | PC Komputer Server Dan POS 2017
18 | Laptop 2017
19 | PC Komputer 4 unit 2017
20 | Pembelian Printer POS 2017
21 | Printer Epson TMU U29$ Serial 2 unit 2017
22 | Printer Epson TMU 220D Paraliel 2 Unit 2017
23 | Printer Epson LX310 1 Unit 2017
24 | PC Komputer12 unit 2017
25 | UPS 21 unit 2020
26 | UPS ICA 602E Server 2020
27 | Laptop Zunit 2020
28 | Tablet Samsung 2020
29 | Printer Design 2020
30 | Printer Epson 3unit 2020
3 | Printer Epson L805 1Unit 2020
32 | Software Program Emerald 2020
33 | Program Absen Webcam 2020
34 | Software Program Emerald 2020
35 | Pembalian Peralatan IT & Printer 2020
38 | Laptop 2019
37 | Laptop 2019
38 | Computer 2020
39 | Laptop 2020
40 | Proyektor 2020
41 | Instalasi LAN 2020
42 | Cable mini 2021
43 | Adaptor 2021
44 | Peralatan IT 2021
45 | Scanner 2021
48 | Printer 2021
47 | Laptop GM 2021
48 | Monitor 2022
49 | Monitor dan LED 2022
50 | Printer 2022
St | Router Hotel 2022
52 | TV System 2022
53 | Bracket TV 2022
54 | Laptop HO 2022
55 | TV System 2022
56 | INAX Desain Grafis 2022
57 | Komputer 2022
58 | Perlengkapan IT 2022
59 | Kekurangan perlengkapan — 2022

Messional App

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

3IBBGKEKAGIAS

-
"

BLOLKLOLCLBRBAGANRAS ASISTEN

Komputer 3

Server Hotel

ABSS

Peralatan IT

Laptop

CCTV

HDMI

Meja dan Kursi Bar
Mairass & divan Zees
Pembelian White Board
Sofa Room 1 unit
Sofa Room 7 unit

Sofa

Pembelian Sofa Lobby

Sofa Klippan SO2 Black Ikea 4Pcs
Gualov table ikea 2Pcs

Sofa Lobby

Sofa Lobby

Kursi Dan Meja untuk Cafe Outdoor

Kursi Dan Meja untuk Cafe Outdoor

Leon Chair XRB-0.358 Green

Kecimpring

Bunga

Round Table, Kursi, Cover

Fumiture

Meja dan Kursi Convention

Kursi Meja

Loker Meja

Fumiture Kamar

Furniture Operasional

Banguet

Banguet

DP Cermin

Door Lock

Keytag

Lampu LED

Vaccum Cleaner 30L 2 unit

Small Deluxe Hotel Cart 3 pcs

Drawtube Extension Handle 2 pcs

Waist And Round Shape Duster 2 Pcs

Dust Pan Upright With Broom 16 Pcs

Hall Mop 24In With Handle 3 Pcs

Bucket Wnnger With 2 Palis Blue Red 6 Pcs
Dust Bin Rectangular With Ashtray Black 16 Pcs
Dust Bin Black Oval Guest Room 244 Pcs
Laundry Trolley 2 Pcs

Rubber Scrapper 18 Straight Shapehandie 8 Pcs
Ladider Adjustable 2.6 MTR 4x2 Aluminium 1 Pcs
Floor Sign 4 Pcs

Floor Sign Caution Wet Floor 4 Pcs
Serubber & Polisher 17In 154RPM 1100W 1 Pcs
Ladder Ext 2BFT/8.4MTR Fiber Orange 1 Pcs
Window Sgueegee With Handle 16inch (4Pcs @Rp. 44,200)
Luggage Cart TitaniurBlack 50x40x122Cm 2 Pcs
Luggage Cart Titaniu'Black 110x65x186Cm 1 Pcs
Black Janitor Cart W!Cover 2 Pcs

2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2019

2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
217
2017
2017
2017
2017

2017

2

-
Ka
2

181

Lal

“T Service Cart S/Sieel 95x45x80Cm 1 Pes

Spread Water Set 16In With Handle 2 Pcs
Floor Brush & Scrapper With Handle 5 Pcs

| Plastic Tool Carrier40.5x27x17.5Cm 3 Pos
| Shovet Round Wood Handie 1 Pcs

Dust Bin Blue 120L Pedal & Yellow Lid 2 Pcs
Hair Dryer Gun Type 1200W 220V 8 Pcs
Dust Bin With Black Cover Round Room 4 Pcs
Troly & perlengkapan Housekeeping

Slipper 3000 Pcs

Kulkas Minibar Polytron PRH-47W 8 Unit
Kettie FLC EK-08WH 4 Tray Set 10 Unit
Speaker untuk meeting room

AC Sharp Suite room & Cafs indoor
Mesin Laundry

HT 2unit

HT 1 Unit

HT Baofeng

CCTV

Sound System

Ashley Mic MIIB

Mice Shure SVX24/PG53

Neon box
Pemasangan AC
Instalasi AC

HT Blender dan COS
HT Blender dan COS
HP Operasional
Peralatan Operasional
Lampu Studia
Baterai UPS APC
Tv

Routel Hotel
HP Samsung untuk aplikasi

217
217
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2021
2021

2017

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

172
173
174
175
176
17
178
179
180
181
182
183
184
185

Hp Samsung Pengganti
Infocus

Printer Epson
Sound System
Infocus
Soundsystem
Printer FO

TP Link

TV Cooca
Handphone Sales
DVR CCTV

Mesin Cuci
AC Resto

Iphone
Tv

AC
Shower
Peralatan Bar & Resto ( piring endok, gelas , dil)
Peralatan Bar & Resto
Sink Kitchen
Rack Solid Shelf S/S 1500x500x1500 3Pcs @Rp 3,200,000
Rack Solid Shelf S/S 1300x500x1500 1Pcs
Single Sink W/ Swing Door 1Pcs
Single Faucet Pcs -
Grease Trap 1Pcs
Undercounter Chiller 2 Door.
Kitchen ware
Sauce pan 0.8L
Sauce pan 271
Sauce pan 6,5L
Curved Saute Pan
Mixing Bowl 26CM
Mixing Bowl 36CM
Taper Bowi 24CM
Taper Bowi 40CM
Crepe/Pancake Tin Non Stick
Bliniz Pan Non Stick
Conical Strainer 22CM
Oil Strainar
Funnet 11CM
Fine Wire Mesh Skimmer
Wire Skimmer
Net Skimmer 21CM
Ladie 0.07L
Ladie 0.5L
Ladie 1L
Carving Fork
Scraper 3"

5
Cook Knife 20CM Yellow
Cook Knife 25CM Green
Cook Knife 25CM Black
Fish Filleting Knife 20CM Blue
Butcher Knife 26CM
Boning Knife 15CM

Sficing Knife 30Cm

2025
2025

2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017

2017
baal

Pr

#ewetonal

Ag

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

praiser

FESSSNS

Meat Hook

Skewer

Meat Grill Tinned

Crab-X Food Box 25x18x6CM
Crab-X Food Box 26x18x9CM
Ingredient

Food Pan 2 1/2”

Food Pan 4"

Food Pan 8"

Food Pan 25"

Alum Foll

Cling Film

Iron Wok Hand Made

Iron Wok Hand Made

Iron Wok WiTubular

Dil Pot
Chinese Wok Ladle
Chinesa Wok Tumer
Ingredient/Oii Container 22CM
Ingredient/Of Container 24CM
Chef Spatula 7" W/Plastic 75MM
Wooden Spoon

Tang WiGauge Black 12"
Mesh 9OM For Sugar

Tong HiGauge Black 16"
Salt Shaker Can

Pepper Shaker

Sgueeze Dispensers 80z
Chef Torch

Lemon Zester Biack

Potato Ballers

Potato Peeler Double
Asparagaus Peeler

Potato Peeler REX metal W/Movable blade
Shaping Knife

Paring knite

Striking Knife

Poly Cutting Board 12”

Poly Cutting Board 15" Red
Poly Cutting Board 15" Yellow
Poly Cutting Board 15" Green
Poly Cutting Board 15" Tan

Poly Cutting Board 15" Blue

Wire Stand For Chopping Board
Step On Cont 12Gal Light

Block Scrub Brush 9”

Short HDL Utiity Brush Synthetic 8"
Wire Brush W/Scrapper Long Plastic
Extra HID Pad 3 1/2" x 5"

Green Scouring Pad

Wooden Spatula
Wooden Brush For Wox

Rack Base 25 Compartment

Rack Extender 25 Compartment
Rack Base 36 Compariment

Rack Extender 36 Compartment

2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
217
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

284 | Rack Base 38 Compartment 2017
285 | Rack Extender 36 Compartment 2017
288 | Rack Base 36 Compartment 2017
287 | Ice Cube 2017
288 | Chef SIS Stock Pot BP 25,7 L 2017
289 | Chef S/S Stock Pot BP 366 L 2017
290 | Chef S/S Stock Pot BP 66,5L 2017
291 | Chef S/S Sauce Pot BP 6,3L 2017
292 | Chef SIS Sauce Pot BP 9,8L 2017
293 | Chef SS Sauce Pot BP161L 2017
294 | Chef SS Sauce Pot BP 30.2L 2017
295 | Chef SIS Casserole BP 2.8 L 2017
296 | Chef SIS Casserole BP 10,5L 2017
297 | Chef S'S Casserole BP 201 2017
298 | Chef SIS Sauce Pan BP 20CM 2017
208 | Heavy Duty Stockpot 50L 2017
300 | Large Stockpot W' Steamer Plate Langseng Rst Alumunium | 2017
30t | Deluxe Mixing Bowl Aisi 2017
302 | Deluxe Mixing Bowl Aisi 2017
303 | Deluxe Mixing Bow Aisi 2017
304 | Chefs Al frying Pan Non Stick 18CM 2017
305 | Chefs Al frying Pan Non Stick 24CM 2017
306 | Gunting Laser Tanica 2017
307 | Pisau Oxone 2017
308 | Pisau Zebra 2017
309 | Asah pisau 2017
310 | Touchscreen Kitchen Scale 2017
311 | Kompor Gas 2017
312 | Dispenser Beras 2017
313 | Desert Fork 2017
314 | Desert Spoon 2017
315 | Pajak 1094 2017
318 | S/S Wall Siself 1500x300x250 2Unit @Rp 920,000 2017
317 | SIS Wall Sheif 1250x300x250 2Unit @Rp 830.000 2017
318 | Ovengas 217
319 | Napkins 50 Pcs 2017
320 | Lock & Lock 2017
321 | Oven Roti Essential 6040-3T-M 2017
322 | Mixertepung 2017
323 | Convection Oven CO 5512E 2017
324 | Getra conveyor toaster 2019
325 | Akebonno cofie maker 2019
326 | Mesin Kopi 2019
327 | Peralatan Kitchen 2020
328 | Peralatan Kitchen 2020
329 | Mini bar 2021
330 | Ovensharp 2021
331 | Juice Glass 22
352 | Blender 2022
333 | Rice Cooker 2024
334 | Key File 140MM 2017
335 | Grease Gun 400CC 2017
338 | Oil Can With Flexible Spout 500CC 2017
337 | Testing Manifold 2017
388 | Vacum Pump 1/3HP 2017
339 | Drain Cleaner 100MM 2017
Informasi

Data aan

Professional Appra

ERNASAPTA DAN REKAN

340 |
341 |
342 |

8

FEEKEEEEEKAERERKISISININTNKEANKENENBTENGAKARRESSESKE

High Pressure Cleaner 180Bar 3000Watt
Profesional Staple Gun 6-10MM
Combination Wrench set 6-32MM
Combination Wrench set 1/4-1.1/4In
Open End Wrench Set 6-32MM
Adjustable Wrench 24Inc

Basin Wrench 11Inc
Chain Pipe Wrench 10lnc

Belt Wrench 11lnc

Socket Set 3/8Inc t/dinc

Precision Screwdriver Set
Screwdriver Set

Ballpoint Hex Key M 1/16-3/8Inc
Balipoint Hex Key M 1.5-10MM

Torx Wrench Set S T10-T50
Straight Jaw Locking Plier 7inc

Long Nose Piier Blnc

Diagonal Cutter Plier 7lnc

Groove Joint Plier #0lnc
Combination Plier 8Inc

Bolt Cutter 24Inc 3in?

Handsaw 14Inc 2 Angles

Hacksaw Frame 12Inc 2 Angle
Sledge Hammer 2Lb TPR Handie
Claw Hammer 200Z Fiberglass Handie
Suction Lifter 3Cup 118MM 150Kg
Hand Riveter Set 2.4-4.8MM

Pipa Cutter & Flaring Tool Set 316-5/8Inc
Impact Screwdriver W/Bit Grip Handle
Crimping Modular Plier 3 Combination
Multi Purpose Bench Vise Sin

Spirit Level 400MM

Measuring Tape SMx19MM PS19-5.0D
Laser Distance Meter 100M

Prof Digital Multimeter Autoranging
Infrared Thermometer (-50)-750 Celsius
Ctamp Meter AC Mini Autoranging
Electric Diri 10MM 400W

Impact Drill Set

Electric Blower 4001

Angle Grinder 130MM 2200W

Belt Sander 533x78MM 810W
Planner Wood 82x3MM 900W'

Cut Off machine 16inc

dig Sam 85MM 5B0W
Circular Saw 185MM

Earmuff Fokdable

Soldering Tool Set

Inverter Tig Welding 2004

Welding Helment

Tool 8ex 41x15.4x9.5CM
Pipe Wrench Aluminium Handle 24inc
Tool Cabinet 120x20x60Cm
ing Pump Plastic
Corsair 8GB CMSOBGx4M1A2133C15 1Unit
Corsair 8GB CMV8Gx4M112133C15 2Unt @Rp 900,000

217
217
2017
217
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
217
2017
2017

| 2017

2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017
2017

2017

|

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

tial Agepr

398 | VGA Asus PH GTX 1050TI 4GB DOR5 1Unit 2017
397 | Edimax PS-1206P 3Unit @Rp 475,000 2017
398 | Printer HP M12W 4Unit @Rp 1,600,000 2017
399 | Hub Switch Gigabit 16 Port DGS1016D 1Unit 2017
400 | RJ45 AMP Cats 1Pack 2017
401 | Crimping Tol Talon Cats TL-2810R 1Unit 2017
402 | Network Tester GokiTool TCT-2690 Pro Unit 2017
403 | Close Rack 32U 1Unit 2017
404 | Puch Down Crone LSA Trendnet TC-PDT 1Unit 2017
405 | Telephone Line Tester 1Unit 2017
406 | Seagate Backup Plus 2TB 2.5" 1Unit 2017
407 | Seagate Backup Plus 4TB 3.5" 3Unit @Rp 1.975.000 2017
408 | LG DVD RW Extemal tunit 2017
409 | Cable Ties Label 2.5 x 100MM 6Pack @Rp 37.000 2017
410 | Multi Tester Sanwa PC720M 1Urit 2017
411 | Monitor LG 16" 4 Keyboard Mouse Logitech MK1201Unt | 2017
412 | APAR 2017
413 | Kabel 2017
414 | Batteray 2017
415 | Cordiess Impact Dri 18V Li-ON 2017
418 | Angie Grinder 180MM 2200W 2017
417 | Socket Set SO1213/841/4 MM 2017
418 | Compressor 2HP 24L BBAR APH Direct 2017
419 | Ciamp Meter 10004 Ac/Dc 2017
420 | Safety Belt 2017
421 | Combination Wrench Set 6-221M 2017
422 | Spary Gun High Volume 1.3 MM 2017
423 | Half Mask Respirator Single 2017
424 | BivBoard im

6, Penilaian Meliputi Objek Kendaraan

a, Uraian Teknis Pendekatan

Dalam penilaian ini kami menggunakan Pendekatan Pasar (Market Approach).

Pendekatan Pasar (Market Approach)

Dalam pendekatan pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru terjadi
di pasar dari transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi yang telah terjadi hanya
sedikit, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang ditawarkan (untuk dijual) atau
yang terdaftar (listed) dari aset yang identik atau sebanding, relevansi denga informasi ini perlu
diketahui secara jelas dengan seksama dianalisis. Dalam hal ini perlu didilakukan penyesuaian
atas informasi harga transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai dan asumsi yang
akan digunakan dalam penilaian, Perbedaan dapat juga meliputi karakeristik hukum, ekonomi
atau fisik dari aset yang ditransaksikan dan yang dinilai,

Metode utama dalam penilaian kendaraan adalah:

Teknik perbandingan data pasar untuk penilaian kendaraan melibatkan perbandingan langsung
dari properti yang dinilai dengan yang sejenis dimana data aktual untuk transaksi pasar terakhir
tersedia,

Data dan Informasi

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

d. Spesifikasi Teknis Kendaraan

Dengan rincian sebagai berikut:
No. Keterangan | Unit! Lot

Terdiri dari :

| 4 Unit Kendaraan roda 4 1
Merek 1 Toyota
Jenis / Model : Mikrobus
Tipe : Toyota Hiace Comuter MT
Nomor Polisi 1 E7052V0
Transmisi ! Manual
Warna 1 Silver Metalik
No. Rangka 1 JTFSB22P6K0183522

| No, Mesin 1. 2KDA994744
Bahan Bakar 1 Solar
Cc 1. 2494
Atas Nama 1 PT Bumi Majalengka Permai
Tahun 1 2019
1 Unit Kendaraan roda 4 1
Merak : Toyota
Jenis £ Minibus
Model : Mobil Penumpang
Tipe : Calya 2G MT

| Nomor Polisi 1 E1721W0
Transmisi : Manual
Wama : Hitam
No. Rangka » MHKASGJBJK3124857
No. Mesin 1 3NRK442843
Bahan Bakar 1 Bensin
CC 1 197
Atas Nama £ PT Bumi Majalengka Permai
Tahun : 2019
1 Unit Kendaraan roda 4 1
Merek 1 Toyota
Jenis 1 Minibus
Model : Mobil Penumpang
Tipe : Calya 1,2G MT
Nomor Polisi 1 E1723WO
Transmisi : Manual
Warna : Hitam
No, Rangka 2 MHKABGJBJKJ124757
No. Mesin 1 3NRK442155
Bahan Bakar 1 Bensin
cc 2 1197
Atas Nama : PT Bumi Majalengka Permai

| Tahun 2 2019

Data dan Informasi

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

1 Unit Kendaraan roda 4
Merek : Toyota
Jenis 1 Minibus
Model : Mobil Penumpang
Tipe 1 Avanza 1,3 G MT
Nomor Polisi 1 E1274VS
Transmisi : Manual
Wama : Hitam Metalik
No. Rangka 2 MHKMSEA3JHKCO61201
No. Mesin 1 INRF260540
Bahan Bakar 1 Bensin
foto) 1 1329
| Atas Nama : PT Bumi Majalengka Permai
Tahun 1 2017
1 Unit Kendaraan roda 2
Merek : Honda
Jenis 1 Sepeda Motor
Model £ Mobil Penumpang
Nomor Polisi 1 E2344UI
Transmisi : Automatic
Wama 1 Hitam
No, Rangka 1. MHTJP9119HK399795
| No. Mesin 1 JPSIE1392529
Bahan Bakar 1 Bensin
cc 1 108
Atas Nama : PT Bumi Majalengka Permai
Tahun 1 2017
Total Nilai Kendaraan

Data dan Informasi

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

PERTIMBANGAN PENDEKATAN PENILAIAN DAN METODE PENILAIAN

Pendekatan dan Metode Penilaian

Dalam mengemukakan serta menentukan nilai terdapat 3 (tiga) pendekatan (Approach) yang lazim
diterapkan di dalam penilaian antara lain adalah sebagai berikut:

3,

Pendekatan Pasar (Market Approach)

Dalam pendekatan pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru terjadi di
pasar dari transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi yang telah terjadi hanya
sedikit, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang ditawarkan (untuk dijual) atau
yang terdaftar (listed) dari aset yang Identik atau sebanding, relevansi denga informasi ini perlu
diketahui secara jelas dengan seksama dianalisis. Dalam hal ini perlu didilakukan penyesuaian atas
informasi harga transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai dan asumsi yang akan
digunakan dalam penilaian. Perbedaan dapat juga meliputi karakeristik hukum, ekonomi atau fisik
dari aset yang ditransaksikan dan yang dinilai.

a) Prosedur yang harus dilakukan Penilai Properti dalam Pendekatan Pasar yaitu sebagai berikut:
1) Pengumpulan data: dan
2) Penyesuaian di dalam Pendekatan Pasar.

b) Pengumpulan data sebagaimana dimaksud pada huruf a angka 1) dilakukan dengan cara
melakukan penelitian untuk mendapatkan informasi data transaksi dan data penawaran dari
properti yang sebanding dan sejenis,

€) Data sebagaimana dimaksud pada huruf b wajib bersumber dari dan/atau divalidasi oleh
asosiasi profesi Penilai.

d) Penyesuaian sebagaimana dimaksud pada huruf a angka 2) dilakukan paling sedikit terhadap
faktor:
1) lokasi antara lain dengan memperhatikan lingkungan, akses, dan fasilitas,
2) peruntukan (zoning) antara lain dengan memperhatikan ketentuan peraturan perundang-
undangan pada saat Penilaian,
3) sifat fisik objek Penilaian:
a) tanah antara lain dengan memperhatikan fisik, luasan, bentuk, dan elevasi,
b) bangunan antara lain dengan memperhatikan kondisi dan fasilitas bangunan: dan
C) objek Penilaian lainnya disesuaikan dengan karakteristik jenis objek Penilaian,

e) Faktor pembanding yang harus dipertimbangkan, paling sedikit meliputi:
1) hak yang terkandung dalam objek Penilaian dan properti pembanding:
2) kondisi penjualan:
3) kondisi pasar,
4) lokasi, dan
5) karakteristik fisik.

Pendekatan Pertlaan dan Metode Pentaran I

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

9

U

Penilai Properti harus mengidentifikasi hak yang terdapat pada objek Penilaian dan properti
pembanding sebagaimana dimaksud pada huruf e angka 1) yang dipilih untuk dianalisis dan
selanjutnya dilakukan penyesuaian untuk setiap perbedaan hak yang terdapat pada objek
Penilaian dan properti pembanding.

Penilai Properti harus melakukan penyesuaian atas harga transaksi atau penawaran jual
properti pembanding terkait dengan kondisi penjualan sebagaimana dimaksud pada huruf e
angka 2).

Kondisi penjualan sebagaimana dimaksud pada huruf g seperti motivasi penjual dan pembeli
dalam suatu transaksi yang layak dan bersifat wajar, transaksi dengan pihak yang mempunyai
hubungan istimewa, atau penguasaan yang dilakukan oleh pemerintah (eminent domain),

Penilai Properti harus melakukan penyesuaian harga transaksi atau penawaran jual properti
pembanding dengan kondisi pasar sebagaimana dimaksud pada huruf e angka 3).

Penilai Properti-harus melakukan penyesuaian atas harga transaksi atau penawaran jual
properti pembanding terkait dengan lokasi sebagaimana dimaksud pada huruf # angka 4).
Penilai Properti harus melakukan penyesuaian atas perbandingan, dalam hal terdapat
perbedaan karakteristik fisik sebagaimana dimaksud pada huruf e angka 5) antara properti
pembanding dengan objek Penilaian.

Perbedaan karakteristik fisik sebagaimana dimaksud pada huruf k antara properti pembanding
dengan objek Penilaian meliputi antara lain ukuran, umur, kondisi, kualitas konstruksi, model
arsitektur, material bangunan, sarana pelengkap, ukuran tapak, atau karakteristik lainnya
dalam hal objek Penilaian bukan tanah dan bangunan.

m) Dalam melakukan penyesualan data properti pembanding sehingga memenuhi syarat atau

u

o)

Asumsi dalam Nilai Pasar, Penilai Properti harus memenuhi ketentuan sebagai berikut:

1) menerapkan secara konsisten dalam menetapkan penyesuaian antara data objek
Penilaian dengan data properti pembanding:

2) melakukan penyesuaian data properti pembanding, dengan menggunakan bentuk
penyesuaian sebagai berikut:

a) penyesuaian bentuk persentase: atau
b) penyesuaian bentuk satuan uang:

3) melakukan rangkaian penyesuaian (seguence of adjustmenf) dengan cara
menjumlahkan faktor-faktor penyesuaian secara bersama-sama atau dapat dilakukan
sendiri-sendiri menurut cara penyesuaian yang dilakukan dalam bentuk persentase atau
satuan uang.

Penyesuaian bentuk persentase sebagaimana dimaksud pada huruf m angka 2) huruf a),
digunakan untuk menyesuaikan perbedaan antara data objek Penilaian dengan data properti
pembanding.

Penyesuaian perbedaan antara data objek Penilaian dengan data properti pembanding antara
lain berupa kondisi fisik dan lokasi dalam bentuk persentase.

Pendekatan Pendalan dan Metode Penilaian

»

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

p) Penyesuaian dilakukan dengan menghitung perbedaan kelebihan atau kekurangan dalam
bentuk persentase, antara lain:

1) jika data objek Penilaian dan data properti pembanding sama, tidak diperlukan
penyesuaian,

2) jika data objek Penilaian lebih unggul sebesar x9b (x persen) dari data properti
pembanding, keunggulan sebesar x9o (x persen) tersebut ditambahkan kepada nilai
properti pembanding: dan

3) jika data objek Penilaian lebih buruk sebesar x9h (x persen) dari data properti
pembanding, kekurangan sebesar x36 (x persen) tersebut dikurangkan dari nilai properti
pembanding.

Gg) Penyesuaian bentuk satuan uang sebagaimana dimaksud pada huruf m angka 2) huruf b),
digunakan untuk menyesuaikan perbedaan antara data objek Penilaian dengan data properti
pembanding.

") Penyesuaian perbedaan antara data objek Penilaian dengan data properti pembanding antara
lain berupa kondisi fisik dan lokasi dalam satuan uang.

s) Penyesuaian dilakukan dengan menghitung perbedaan kelebihan atau kekurangan dalam
bentuk satuan uang, sebagai berikut:
1) jika data objek Penilaian dan data properti pembanding sama, maka tidak diperlukan
2) jika data objek Penilaian lebih unggul sebesar x rupiah dari pada data properti
pembanding, keunggulan sebesar x rupiah tersebut ditambahkan kepada nilai properti
pembanding: dan
3) jika data objek Penilaian lebih buruk sebesar x rupiah dari data properti pembanding,
kekurangan sebesar x rupiah tersebut dikurangkan dari nilai properti pembanding,

t) Dalam melakukan penyesuaian Penilai Properti dapat menggunakan teknik penyesuaian,
sebagai berikut:
1) teknik tambah kurang secara menyeluruh (Overal' Adjusment/Pluses Minuses):
2) teknik penyesuaian biaya (Cost Adjusment),
3) teknik berpasangan (Paired Comparison): atau
4) teknik statistik.
u) Teknik tambah kurang secara menyeluruh (Overall Adjusment / Pluses Minuses) sebagaimana
dimaksud pada huruf t angka 1) dilakukan dengan langsung membandingkan secara
keseluruhan kelebihan dan kekurangan dari objek Penilaian dengan properti pembanding.

vV) Teknik penyesuaian biaya (Cost Adjusmenf) sebagaimana dimaksud pada huruf t angka 2)
dilakukan dengan memperhitungkan biaya yang dibutuhkan untuk melakukan penyamaan
kondisi dengan properti pembanding jika terdapat perbedaan yang dapat diubah, seperti
ketinggian tanah (elevasi), topografi, struktur tanah dapat dilakukan penyesuian dengan
memperhitungkan biaya pengurukan (cut and fil).

Pendekatan Perkaan dar Metode Pentalan 3

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

w) Dalam menggunakan teknik penyesuaian biaya sebagaimana dimaksud pada huruf v, Penilai
Properti harus memperhatikan bahwa biaya pengembangan lahan (land improvement) tidak
selalu setara dengan nilai dari pengembangan tersebut.

x) Teknik berpasangan (Paired Comparison) sebagaimana dimaksud pada huruf t angka 3)
dilakukan berdasarkan satu perbedaan dari pasangan properti pembanding yang dipasang-
pasangkan.

y) Teknik statistik sebagaimana dimaksud pada huruf t angka 4) diperlukan jumlah properti
pembanding yang cukup, paling sedikit 20 (dua puluh) properti pembanding.

z) Penilai Properti harus menggunakan market data grid untuk menyatakan konsistensi dari
penyesuaian yang dibuat.

aa) Grid tersebut merupakan bagian untuk melakukan rekonsiliasi terhadap beberapa indikasi Nilai
dari properti pembanding yang telah disesuaikan.

bb) Penilai Properti harus membuat rekonsiliasi atau pembobotan terhadap berbagai indikasi Nilai
yang dihasilkan setelah dilakukan penyesuaian pada setiap properti pembanding untuk
menghasilkan indikasi nilai tunggal.

ce) Tingkat pembobotan untuk masing-masing properti pembanding ditentukan berdasarkan pada
tingkat kemiripan masing-masing properti pembanding terhadap objek yang dinilai,

b. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Dengan metode arus kas terdiskon, nilai diperoleh dengan cara mengubah keuntungan masa
depan dari properti tersebut menjadi perkiraan nilai saat ini (Present Value).

Metode tersebut pada umumnya merupakan teknik yang digunakan pada properti-properti yang
secara tetap menghasilkan pendapatan, sebab dapat mensimulasikan antara strategi dan investasi
yang rasional yang dipahami oleh investor, Data-data yang digunakan pada pendekatan
pendapatan ini didapat dengan cara menyelidiki kondisi pasar setempat, sehingga dapat
mengurangi keputusan yang subyektif.
Pendekatan pendapatan dilakukan dalam tiga tahap :
Memprediksikan pendapatan bersih dalam jumlah tahun tertentu
« Memilih discount rate atau capilalization rate yang tepat
" Menggunakan prosedur discounting atau kapitalisasi yang tepat
a) Metode yang digunakan dalam Pendekatan Pendapatan terdiri atas:

1) metode diskonto arus kas:

2) metode kapitalisasi langsung,

3) metode residu, dan/atau

4) gross income multiplier.
b) Dalam hal Penilai Properti menggunakan metode diskonto arus kas sebagaimana dimaksud

pada huruf a angka 1), berlaku ketentuan sebagai berikut:

Pendekatan Pervakan dan Metode Pentalan 4

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

g)

|

)
n)

1) Dalam hal proyeksi tingkat pendapatan tidak atau belum stabil dan dengan periode
pendapatan terbatas (tidak kekal/tidak perpetuity), Penilai Properti harus menggunakan
metode diskonto arus kas.

2) Nilai objek Penilaian didapatkan dengan mengalikan rangkaian proyeksi aliran
pendapatan dimasa yang akan datang dengan Tingkat Diskonto tertentu menjadi nilai
sekarang.

3) Langkah-langkah yang harus dilakukan dalam penggunaan metode diskonto arus kas,
paling sedikit

f) melakukan analisis pendapatan dan pengeluaran dari objek Penilaian dan
properti pembanding:
2) menghitung estimasi pendapatan kotor potensial (potential gross income)
dengan memperhatikan, paling sedikit:
1) keandalan Asumsi yang digunakan,
2) data historis yang digunakan: dan
3) biaya sewa dan luas area bangunan.
melakukan penjumlahan antara pendapatan lainlain dan pendapatan kotor potensial setelah
dikurangi Tingkat Kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and collection
loss) untuk memperoleh pendapatan kotor efektif (effective gross income),
menentukan biaya operasi (operating expenses), dengan memperhatikan, paling sedikit:

1) keandalan Asumsi yang digunakan:

2) data historis yang digunakan: dan

3) biaya perawatan bangunan.

mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya operasional untuk mendapatkan
pendapatan bersih operasi sebelum bunga dan pajak:

menentukan Tingkat Diskonto:

menentukan prosedur pendiskontoan:

mendiskontokan pendapatan bersih operasi (net operating income) untuk mengestimasi
indikasi Nilai objek Penilaian: dan

dalam hal terdapat terminal value sebagai salah satu unsur pembentuk indikasi Nilai, Penilai
Properti dapat menggunakan metode kapitalisasi langsung dalam perhitungan terminal value
dengan mempertimbangkan Tingkat Kapitalisasi pada periode awal (Initial Capitalization Rate)
yang merupakan tolok ukur untuk memastikan besaran Tingkat Kapitalisasi terminal (terminal
capitalization rate) atau menggunakan nilai sisa dari properti,

C. Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan biaya menetapkan nilai real properti dengan mengestimasi biaya perolehan
(menggunakan Pendekatan Pasar) dan biaya pengganti pengembangan baru diatasnya dengan
utilitas yang sebanding atau mengadaptasi properti lama dengan penggunaan yang sama, tanpa
mempertimbangkan antara lain biaya akibat penundaan waktu pengembangan dan biaya lembur.

Pendekatan Peritalan dan Metode Perdtmari $

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

F

Estimasi insentif kewirausahaan atau keuntungan'kerugian developer ditambahkan pada tanah dan
biaya konstruksi. Untuk properti-properti yang lebih tua, pendekatan biaya memperhitungkan suatu
estimasi mengenai depresiasi yang mencakup bagian-bagian yang mengalami kemunduran mutu
fisik (physical deterioration) dan kemerosotan secara fungsional & Ekonomis (functional & economic
obsolescence).

Atau dengan perkataan lain dapat dijelaskan sebagai berikut: Pendekatan Biaya adalah suatu
pendekatan untuk mendapatkan nilai suatu properti meliputi: nilai tanah ditambah nilai atas
bangunan & sarana pelengkap, mesin dan peralatan lainnya, serta kendaraan.

Nilai tanah, kendaraan dan alat berat diperoleh dengan menggunakan Pendekatan Data Pasar,
sedangkan nilai bangunan & sarana pelengkap lainnya mesin dan peralatan lainnya diperoleh dari
penaksiran Biaya Reproduksi/Pembuatan Baru (Cost of Reproduction New/CRN), dikurangi dengan
Penyusutan (Depreciation) yang diakibatkan oleh kemunduran fisik, keusangan fungsional &
ekonomis (phsycal deterioration and functional & economic obsolesoance).

Biaya Reproduksi/Pembuatan Baru adalah jumlah uang yang dikeluarkan untuk
reproduksi/penaganti properti baru yang dihitung berdasarkan harga pasar setempat saat ini/pada
tanggal penilaiannya untuk bahan/material atau unit, biaya jasa kontraktor/arsitekikonsultan tehnik
termasuk keuntungan, biaya instalisasi, biaya supervisi, biaya tenaga ahli tehnik termasuk semua
pengeluaran standar yang berkaitan dengan angkutan, asuransi, pondasi, bea masuk, Pajak
Pertambahan Nilai (PPN), Pajak Penghasilan Impor (PPh Impor), dan biaya bunga selama masa
konstruksi, tetapi tidak termasuk biaya upah lembur dan premi'bonus.

Dalam menentukan besarnya depresiasi, Penilai seharusnya mengestimasi depresiasi dengan
membandingkan aset ekivalen moderen terhadap aset yang dinilai. Tingkat depresiasi dapat
menganalisis secara terpisah atau secara keseluruhan meliputi :

» Penyusutan fisik

»  Keusangan fungsional atau teknis

»  Keusangan ekonomi atau ekstemal

Penyusutan Fisik yang disebabkan umur pemakaian, dan kurangnya pemeliharaan, metode
penilaian yang berbeda dapat digunakan dalam mengestimasi jumlah biaya yang dibutuhkan untuk
memperbaiki kondisi fisik dari aset. Estimasi depresiasi dari komponen yang spesifik dan biaya
kontraktor dapat digunakan atau membandingkan secara langsung dengan unit yang serupa.
Keusangan Fungsional atau teknis dapat disebabkan oleh kemajuan dalam teknologi karena
adanya aset baru yang dapat lebih efisien dalam menghasilkan barang dan jasa. Teknologi produksi
yang moderen dapat menyebabkan set yang ada sebelumnya mengalami keusangan, baik
keseluruhan atau sebagian dalam hal biaya baru yang sepadan. Keusangan dan optimisasi
mungkin dipertimbangkan untuk mengadopsi Biaya Pengganti Baru dari Aset Ekivalen Moderen
yang berbeda dari Biaya Reproduksi Baru satu aset.

Pendekatan Pentalan dan Metode Penkalan 6

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

Keusangan ekonomis atau external karena pengaruh esternal dapat mempengaruhi nilai dari aset.
Faktor external meliputi perubahan kondisi ekonomi, yang mempengaruhi permintaan akan barang
dan jasa serta potensi keuntungan dari entitas bisnis. Selain itu dapat juga disebabkan pengaruh
perubahan regulasi peraturan pemerintah, sosial dan lingkungan.

Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciatad Replacement Cost - DRC) adalah metode penerapan
dari Pendekatan Biaya, yang digunakan untuk menentukan indikasi nilai dengan menghitung Biaya
Reprodukasi Baru atau Biaya Pengganti Baru dari aset dikurangi dengan penyusutan fisik dan
segala bentuk keusangan.

Pendekatan Peritalan dan Metode Pariakan 7

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

PENGGUNAAN PENDEKATAN PENILAIAN DAN METODE PENILAIAN

1. Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaannya

Dalam penilaian properti ini berdasarkan POJK No. 28/POJK.04/2021 pasal 32 huruf b, dengan ini
kami menggunakan dua pendekatan yaitu Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya. Hasil
indikasi nilai masing-masing pendekatan penilaian dianalisis dan direkonsiliasi untuk memperoleh
kesimpulan nilai (SPI 104 butir 5.6).

Tabel berikut ini memuat informasi terkait teknik penilaian dan asumsi-asumsi signifikan yang

digunakan dalam perhitungan Nilai Pasar properti investasi:

Input Yang Tidak Bisa
Properti | Teknik Penilaian : Sensitivity
Tingkat diskonto ditentukan | Peningkatan pada tngkat
dengan menggunakan metode | diskonto yang digunakan
Bond Of Invsemant dimana biaya | akan mengakibatkan
ekuitas dengan menggunakan | penurunan signifikan pada
Pendekaan Pengenalan Capita! Asset Pricing Model yang | nilai pasar, dan sebaliknya
(income Approach) dengan akan Gngkat diskonto
Hotel mengunakan metode diskonto

Bintang 3

arus kas (Discounted Cash Flow
(DC) dan Pendekatan Biaya
(Cost Approach) dengan metode
biaya penggant terdepresiasi

sebesar 12,295

Kenaikan Average Room Rate
(ARR) sebesar 2.89 berdasarkan
rata-rata pertumbuhan ARR, dan
bertumbuhan tingkat cobupaney
rate 33.238 dengan kenaikan
tata-rat pertahun 7,389.

Peningkatan signifikan pada
asumsi kenakan harga sewa
yang digunakan akan
menghasikan peningkatan
dan sebaiknya

2. Metode Penilaian yang Diterapkan

Dalam penilaian properti ini kami menggunakan metode penilaian sesuai dengan pendekatan yang
digunakan yaitu :

# Pendekatan Pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan merubah arus kas dimasa yang
akan datang ke nilai kini. Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan
aset selama masa manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi
merupakan konversi pendapatan menjadi sejumlah modal dengan menggunakan tingkat
diskonto yang sesuai,

Dalam hal Penilai Properti menggunakan metode diskonto arus kas berlaku ketentuan sebagai
berikut:
1) Dalam hal proyeksi tingkat pendapatan tidak atau belum stabil dan dengan periode
pendapatan terbatas (tidak kekallidak perpetuity), Penilai Properti harus
menggunakan metode diskonto arus kas.

Penggunaan Pendekatan Penilaian dan Metode Peraikakrt 1

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

2) Nilai objek Penilaian didapatkan dengan mengalikan rangkaian proyeksi aliran
pendapatan dimasa yang akan datang dengan Tingkat Diskonto tertentu menjadi nilai
sekarang.

3) Langkah-langkah yang harus dilakukan dalam penggunaan metode diskonto arus kas,
paling sedikit
a) melakukan analisis pendapatan dan pengeluaran dari objek Penilaian dan properti

pembanding:
b) menghitung estimasi pendapatan kotor potensial (potential gross incorne) dengan
memperhatikan, paling sedikit:
1) keandalan Asumsi yang digunakan:
2) data historis yang digunakan: dan
3) biaya sewa dan luas area bangunan.

« Pendekatan Biaya, dalam penilaian ini menggunakan Metode Biaya Pengganti dikenal juga
dengan metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost/DRC), metode
yang mengindikasikan nilai dengan menghitung biaya untuk membuat aset yang serupa
dengan utilitas setara.

# Rekonsiliasi Nilai, kami melakukan rekonsiliasi nilai dari Indikasi Nilai Pendekatan Pendapatan
dan Pendekatan Biaya,

Penggunaan Pendakatan Penilaian dan Metode Peniatan

-

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

Prufe Appraise

PERHITUNGAN INDIKASI NILAI

1. Indikasi Nilai Pasar dengan Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Pada waktu dilakukan inspeksi lokasi digunakan untuk Fitra Hotel Majalengka ini merupakan hotel
bintang 3 dengan 113 unit kamar, dengan fasilitas AC, televisi serta fasilitas lainnya seperti

restoran,

- Superior 105
- Executive 7
- Suite 1

Asumsi-asumsi yang digunakan dalam pendekatan pendapatan Ini adalah :
«Penerimaan pendapatan diproyeksikan selama 10 tahun.
« Sumber pendapatan (Sale Revenue)
Sumber penerimaan pendapatan diperoleh dari hasil penyewaan kamar, convention, food &
beverage dan other income.
# Tarif Kamar Hotel (Average Room Rate)
Tarif kamar hotel rata-rata per makam di Fitra Hotel Majalengka diproyeksikan untuk tahun
pertama sebesar Rp. 356.900,- kemudian diproyeksikan dengan kenaikan tiap tahunnya
berdasarkan kondisi pasar saat ini dan yang akan datang.
# Tingkat hunian (Occupancy)
Di dalam penilaian ini diproyeksikan tingkat hunian hotel untuk tahun pertama sebesar
33,234 kemudian diproyeksikan tahun ke-2 sebesar 35,8894, tahun ke-3 sebesar 38,746,
tahun ke-4 sebesar 41,8396, tahun ke-5 sebesar 45,1696, tahun ke-6 sebesar 48,759h, tahun
ke-7 sebesar 5264"4, tahun ke-8 sebesar 56,8395, tahun ke-9 sebesar 61,364 dan
selanjutnya tahun ke-10 sebesar 66,254.
« Biaya Operasional (Exponses)
« Kamar (Room Expenses)
«Makanan (Food Cost)
«Minuman (Beverage Cost)
» Other Expenses
« Biaya Konstan (Constant Cost)
« Biaya Umum dan Administrasi (Adminstrafion & General Expenses)
» Marketing Expenses
» Energy Cost
«Repair & Maintenance

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

« Fixed Charges
«Property Tax & Insurance
» Basic Management Fee
"Reserve for Replacement
# Terminal Value
Terminal value dalam perhitungan ini berdasarkan Nilai Sisa (Salvage Value) dari bangunan
hotel, dengan indikasi nilai sisa (Salvage Value) bangunan hotel pada tahun terakhir proyeksi
sebesar Rp. 28.035.819.279,-

«Tingkat Diskonto
Tingkat Diskonto ditetapkan berdasarkan perhitungan BOIM (Band of Invesment), dengan
perhitungan sebagai berikut:
PERHITUNGAN DISCOUNT RATE
BAND OF INVESTMENT
METHODE
Sektor Hotel/Gaming
Beta Unlevered 069  Damodaran Jan 2025
Beta Re-Levered (beta levered) t87  BL-8Ux(teitxtudwe)
DER 186
Tarif Pajak Perusahaan 016 Jka Perusahaan dikenakan pajak
final, maka - 016 (eg. Usaha sewa)
Rm 13.664
Rf 66354 Yield SUN23 Th
Eauity Risk Premium (Rpm) 7.034 Damodaran Jan 2025
Raling-Based Default Spreed 1.87
Kd 8.89K web BI, Suku bunga Investasi
Ke 1861 (RIMB Levx Erp)
Debt (Wd) 55k
Eguity (We) 356
Pajak 000k
1g 2 (Ke x We) # Kd (1-7) X Wd)

COUNT RATE

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

Kesimpulan Nilai
Berdasarkan asumsi-asumsi yang digunakan dan sesuai data yang diperoleh kami berpendapat

bahwa Nilai Pasar atas properti secara keseluruhan menggunakan metode Pendekatan
Pendapatan dengan Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow) adalah sebesar :

Nilai Pasar : Rp. 61.170.600.000,-
(Enam puluh satu miliar seratus tujuh puluh juta enam ratus ribu rupiah)

2. Indikasi Nilai Pasar dengan Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Pendekatan Biaya (Cost Approach) dimana nilai properti dengan mengestimasikan biaya
perolehan hak tanah ditambah dengan nilai bangunan dan sarana pelengkap.

Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayar pembeli di pasar untuk aset
yang akan dinilai, tidak lebih dari biaya untuk membeli atau membangun untuk aset yang setara,
kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar, ketidaknyamanan, risiko atau faktor lainnya. Umumnya
aset yang dinilai akan kurang menarik dikarenakan faktor usia atau sudah usang, dibandingkan
dengan aset alternatif yang baru dibeli atau dibangun. Untuk hal ini, diperlukan penyesuaian
karena adanya perbedaan biaya dengan aset alternatif, tergantung pada Dasar Nilai yang
diperlukan (KPUP butir 17.0).

1) Penilaian Tanah

Dalam penilaian tanah mall kami menggunakan Teknik Ekstraksi, dimana teknik ekstraksi
adalah teknik perbandingan tidak langsung (terkadang disebut abstraksi). Teknik ini
menghitung estimasi nilai dari pengembangan dengan menerapkan analisis biaya dikurangi
depresiasi dan mengekstraksi hasilnya dari harga total properti pembanding. Residu yang
dihasilkan adalah indikasi dari nilai tanah. (SPI 300 butir 5.35.d).

Objek Penilaian Data 1 Data 2 Data 3
Lokasi JL KH. Abdul Halim | Jl. KH. Abdul Halim | Jl. KH. Abdul Halim | J. KH. Abdul Halim
Luas Tanah (m2) — | 5357 3.080 2838 3.080
Tips Properti Hotel Bintang 3 Tanah Kosong Tanah Koseng Tanah Kosong
Status Penawaran Penawaran Penawaran
“Sertifikat SHGB SHM SHM SHM J
Aksesbilitas Jalan Primer Lebar | Jalan Primee Lebar | Jalan Primer Lebar | Jalan Primer Lebar

L 12 meter 12 meter 12 meter 12 meter

Perhitungan Inedikarsi NB 3

essebunal Ap

2)

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

Jenis Jalan Aspal Hotrnix Aspal Hotmix Aspal Hotmix Aspal Hotmix

Elevasi Rata Rata Rata Rata

Topografi Datar Datar Datar Datar

Posisi tanah | Antara Antara Antara Antara

Bentuk Tanah Persegi Persegi Persegi Persegi

Waktu penawaran 2025 2025 2025

Harga 6.000.000 5.000.000 5.350.000

Perawaran/ransaksi

(Ro.m2)

Nilsi Pasar Berdasarkan analisis penyesuaian terhadap beberapa parameter yang berpengaruh
lerhadap indikasi ndai objek penilaian hak atas properti dan karakteristik fisik tanah opini
Rp. 15.792.400.000,-

Penilaian Bangunan

Pada penilaian ini Penilai menggunakan Metode Biaya Pengganti/Biaya Pengganti

Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost) untuk penilaian bangunan, dan Metode

Ekstraksi untuk penilaian tanah.

Metode Biaya Pengganti

Secara umum, Biaya Pengganti Baru adalah biaya yang relevan dalam menentukan harga

dimana pelaku pasar akan membayar, yang didasarkan pada penggantian aset dengan

utilitas yang setara, dan bukan membuat aset yang sama secara fisik. (SPI 106 butir 6.6.b).

Biaya pengganti baru kemudian disesuaikan untuk kerusakan fisik dan seluruh bentuk

keusangan yang relevan. Setelah penyesuaian tersebut, biaya ini disebut sebagai Biaya

Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost). (SPI 106 butir 6.6.c).

Langkah-langkah utama dalam Metode Biaya Pengganti adalah: (SPI 108 butir 6.6.0).

a) Menghitung seluruh biaya yang akan dikeluarkan oleh pelaku pasar tipikal yang akan
membuat atau mendapatkan aset yang memberi utilitas setara,

b) Menentukan apakah terdapat depresiasi yang terkait fisik, fungsi dan keusangan
eksternal yang berhubungan dengan aset yang dinilai, dan

c) Mengurangkan total depresiasi dari total Biaya Pengganti Baru untuk mendapatkan nilai
dari aset.

Biaya Pengganti pada umumnya adalah untuk asat modern yang setara (modem eguivalent
asset), yang memberikan fungsi yang mirip dan utilitas yang setara dengan aset yang dinilai,

Perfitungan Indikasi Mas 4

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

namun memiliki desain saat ini dan dikonstruksikan atau dibuat menggunakan material dan
teknologi saat ini yang efektif dari sisi biaya (cost effective). (SPI 106 butir 6.6.e).

Depresiasi/Keusangan

Dalam konteks Pendekatan Biaya, depresiasi merujuk kepada penyesuaian yang

diperhitungkan untuk mengestimasi biaya pembuatan aset dengan utilitas yang setara guna

merefleksikan dampak terhadap nilai dari berbagai keusangan yang mempengaruhi aset

yang dinilai, (SPI 106 butir 6.8.2).

Penyesuaian depresiasi umumnya dipertimbangkan untuk berbagai tipe penyusutan!

keusangan, yang dapat dipisahkan lebih jauh kedalam sub-kategori apabila melakukan

penyesuaian:

a) Penyusutan fisik : kehilangan utilitas yang disebabkan oleh kerusakan fisik aset atau
komponennya yang berasal dari umur dan penggunaan.

b) Keusangan fungsional : kehilangan utilitas yang berasal dari inefisiensi dari aset yang
dinilai dibandingkan dengan penggantinya seperti desain, spesifikasi, dan teknologi yang
sudah ketinggalan jaman.

c) Keusangan ekstemal atau ekonomis : kehilangan utilitas yang disebabkan oleh faktor
#konomi, lokasi, atau faktor eksternal lainnya. Keusangan jenis ini dapat berupa temporer
atau permanen.

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

Ptolessiwnal Apprzisets o Consultanih

Perhitungan Biaya Teknis Bangunan Hotel 3 Lantai

| : .
| rentang 5 sda 4
- sy G
| Ka DN 8 co aa ta1g
Kena
3 at MMA Aa TAMA TALI
Ta Tea
Kanaan | Ki)
FF .. TOT maba K1 amora maa
Tt Ti Ta Tera |
ea - £
mata
Belbaa ———
z

nasi .. "—...m— PO aga Paaa A0 at
Degan 5 MN.

Pa nang Ban an mama Ka rrya aan II sega DA roman

TN Kama ba Tenan RR
Tenan Te aan Par
anang — Haa Da ememaa Fi

Berdasarkan analisis penyesuaian terhadap spesifikasi material bangunan dengan
menggunakan Biaya Teknis Bangunan (BTB) opini nilai objek penilaian adalah Rp.
24.301.600.000,-

Perhitungan Biaya Teknis Bangunan Pos Jaga

zr ag ar
tas Pe . —
ca van sn
peta
” 5 2 Pena
Pm
5 ana ed
aa ne Ka ts
"ot — 6 - "tua
aa
— aa
teng 3 neang :
-| weni)
retak
"eh mnt |
tg N.. Pa
— —. T san . um rem)
aa . BEN KS CRIK "ani BULAN
Kanan tema LNG
ee — aa
bear Pn Tora en peter PAI .— neum)
ee
TN -
Kn er
rani La sewa ta ea Pe AR 2.)
Pa nnee Cia0 pan ae en raga TA segan SA ANA and
0 Sa
peak ema PETA Tm)
zara — wara ...

Berdasarkan analisis penyesuaian terhadap spesifikasi material bangunan dengan
menggunakan Biaya Teknis Bangunan (BTB) opini nilai objek penilaian adalah Rp.
24.600.000,-

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

Perhitungan Biaya Teknis Bangunan Rumah Genset

Ta ai ma
p-— .- t..
vanyan
pat |
Tangan KI 2
Tua
er
Sara tag ag #eyatay
| Peang Ata | 2 —
z c
ram - )
5 c maan!
7
wan c 1) wan
- »
T
t— F -
ae
Kia da)
Ta —ena
7
. - HO1ML And rasat Pu Rab 0m ....|
png Ta Tea Sar wi |
. — ag “
-
Ba as
3 - pg aa GA Sergai PE) | — S0
(——ena
—i— T
HM Ker Tan taat F0 wan ay tunda Pa (Un
aa ara ag Pembaa PPA Tam)
n Kg mamaku Fee ang
Pa RT Te ea Aa —an)

Berdasarkan analisis penyesuaian terhadap spesifikasi material bangunan dengan
menggunakan Biaya Teknis Bangunan (BTB) opini nilai objek penilaian adalah Rp.
35.800.000,-

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

Prolesshoral Appraisers « Crnsu ts

Perhitungan Biaya Teknis Bangunan Convention Hall

ka wateg sang 5 a
bawa una
kere —|
tega tag
Peru Atap.
masa
..
kt)
Lagi
ui wa)
»— —
watu
Pi
Kai — 1
awan mar mw)
Ta
Ha naa
CI
tam TOTAL HE mek PP API Tum —..
aa Tebetsn anda tas Kan MI
.
ae Kai aa -
—
San AK van tum ha Ga dea Pa Pe tama
—n
ran nga g
Ka peemang aa seng: —5-— ala mama Tan
ai masa Ta esa PE —— ai
aan Tari mag FR i Kasad
aa - Ta BE memoai P Kidal)

Berdasarkan analisis penyesuaian terhadap spesifikasi material bangunan dengan
menggunakan Biaya Teknis Bangunan (BTB) opini nilai objek penilaian adalah Rp.
8.273.200.000,-

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

Protesndonal Appratsers « Consultant

Perhitungan Biaya Teknis Bangunan Pos Jaga

Per ET
Pee — aa — memar

— negara
ta "
3| ng al
c : 5
Ez Tai
wang Lo
- “|
£ ni
— T
- :
- .. am)
Naa can Ta BALAI
Tan
Tofak MA meme PP PI mann .—.
Ta ema ame |
ar - 5
an rn 150 Mun aan Po .
AA — KI KL.
aa TA SD Ba TT pn analad Taj
Tran ban ma Pen m3.)
re — tyas tega Tani wig Nat se Ta
Tata an Tar van Pa —.nj

Berdasarkan analisis penyesuaian terhadap spesifikasi material bangunan dengan
menggunakan Biaya Teknis Bangunan (BTB) opini nilai objek penilaian adalah Rp.

23.700.000,-

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

Profesitorial Apprakserw « Cow

Perhitungan Biaya Teknis Bangunan Swage Treatment Plant (STP)

HE RE

ng 2 5) oran
Ng
mamah - aren -
an TA
|
- —
- - ad
Pai stan . 3m)
1 js oten Uh TA TKUN
Tamara T 3 —an
tara
- WNA TM date PP3 Aa AO | ..—.
Ta area Der Kn
| 0 m—.. ang
ea Keasar
maa —
3 Han mna Pl (ema
ne Pa Tara)
Temat 15 200 TM tar Man Tran an naga EN dengan DA PENA NA Lita —
Ta masa Tg Teman PAR “FF
Pel #ntntargen Jan hi4 agama PPTO
Ba — Tati mama Fa am)

Berdasarkan analisis penyesuaian terhadap spesifikasi material bangunan dengan
menggunakan Biaya Teknis Bangunan (BTB) opini nilai objek penilaian adalah Rp.
67.800.000,-

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

Perhitungan Biaya Teknis Bangunan Ground Water Tank (GWT) Penampungan Air

PAM

—sa
Ta
aman 5 Kereta hg G
Ki
7. Pendan hha n
nang resa —ua
5 5
wan wang Sg)
nah
pan La
pa
sate c —A
“oa f Pi um
B
Ha MI OA YANG POLA
Land
TOTAL DR data PPa Pa | «an
aa ea
PE “ah se tua Inertet mega Fan Ra — HTM
Hn 5-5 T
aa maan Ka aa mna ST Sea Le
AI dengar Cot
Pay ma -. TE unwm Rea ala
Baar Tar FT maca R3

Berdasarkan analisis penyesuaian terhadap spesifikasi material bangunan dengan
menggunakan Biaya Teknis Bangunan (BTB) opini nilai objek penilaian adalah Rp.
61.200.000,-

PANGPAYA, BANARAPTA DAN REKAN

Professional Ap cr @ Consultan

3) Penilaian Sarana dan Prasarana
jasa muse aman
(partarman
setan
kas Ra san 1 Pi Taman
Maap
Wentnjanani ET
usran
.. Muntenanarn | Meyutariang Dayu serang sen penaangan
Aan PET Aa
CI
Toni Pemtadutan MP R00)
AIEDAM

aya Perunangan

#

Pertstungan Indikasi Nat

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

Professional Appraisow « Comsultants

4) Penilaian Fixture, Furniture & Eguipment
Rincian Penilaian Fixture, Furniture dan Eguipment

No. Uraian Tahun Nilai Pasar
(Rp)
1 | Pilow Case, matras protector, bed sheet 217 79802009
2 | Pembelian Bed Runner 2017 5.704.000
3 | BedRunner 217 4187000
& | BedRunner 2017 1.517.000
5 | PilwCase 2019 5.828.000
6 | Towel 2019 19642000
7 | Lnendan Towel 2022 12123000
8 | Kain Sateen 2022 2.216.000
9 | Lnendan Towel 2022 56.218.000
10 | Linen 202 55.904.000
11 | Kain Sateen 2022 2.206.000
12 | Bed Runner 2123 4243000
13 | Linen 2023 20.177.000
14 | Linen 2023 19945000
15 | Laptop 217 4413000
16 | Software Program Emeraid 2017 16.550.000
17 | PC Komputer Server Dan POS 2017 12.625.000
18 | Lapiop 2017 3.297.000
19 | PC Komputer 4 urit 2017 6.528.000
20 | Pembelian Printer POS 2017 3.806.000
21 | Printer Epson TMU U298 Serial 2 unit 2017 1.988.000
22 | Printer Epson TMU 2200 Paralel 2 Unit 2017 1.213.000
23 | Printer Epson LX3101 Uni 217 608.000
24 | PC Komputer 12 unit 217 15753000
25 | UPS A unit 22 12512000
28 | UPS ICA 602 Server 212) 2559000
27 | Lapiop 2unit 2020 7571000
28 | Tablet Samsung 2020 2283000
29 | Printar Design 2020 1.468.000
30 | Printer Epson 3 unit 2020 3.765.000
34 | Printer Epson L805 1Unit 2020 2.124.000
32 | Software Program Emeraid 2020 1.121.000
33 | Program Absen Webcam 2020 2.758.000
34 | Software Program Emerald 220 22.087.000
35 | Pembelian Peralatan IT & Printer 2029 4.551.000
35 | Laptop 219 2746000
37 | Laptop 219 4022000
38 | Computer 220 1282000
39 | Laptop 2020 5.494.000
40 | Proyektor 2020 53.343.000
44 | Instalasi LAN 2020 39.721.000
42 | Cablemini 27 1.258.000
43 | Adaptor 2021 836.000
44 | Peralatan IT 2021 1.509.000
45 | Scanner 2021 611.009
46 | Printer 2021 2315000
47 | Laptop GM 2021 4762000
48 | Monitor 2022 1.324.000
49 | Monilordan LED 222 1.379.000
50 | Printer 2022 1.625.000
51 | Router Hotel 2022 5.270.000
52 | TV System 2022 31.821.000
53 | Bracket TV 2022 508.000
54 | Laptop HO 22 7.877.000
55 | TV System 2022 31.865.000

|

1

56 | IMAX Desain Grafis | 2022 14.490.200
57 | Komputer x22 8.091.000
58 | Perlengkapan IT 2022 12.187.000
59 | Kekurangan perlengkapan 222 2300
60 | Komputer 3 2022 12.137.000
6t | Server Hotel 2022 65.728.000
62 | ABSS 202 10.296.000
63 | Peralatan IT 202 1.029.000
64 | Laptop 2024 11.300.000
65 | CCTV 2024 2.397.000
86 | HDMI 2024 2193000
67 | Mejadan Kursi Bar 2017 48.039.000
68 | Matrass & divan Zees 2017 148.846.000
69 | Pembelian While Board 217 870.000
70 | Sota Room 1 unit 217 305.200
TI | Sofa Room 7 unit 2017 6.804.000
72 | Sofa 2017 717.000
73 | Pembelian Sofa Lobby 2017 6.313.000
74 | Sofa Kippan SO2 Black Ikea 4Pcs 2017 5.872.000
75 | Gualov table ikea 2Pcs 2017 40.000
TG | Sofa Lobby 2017 1.057.000
Seta Lobby 2017 1.067.000

78 | Kursi Dan Meja untuk Cale Outdoor 2017 2770000
79 | Kursi Dan Meja untuk Cale Outdoor 2017 21770000
80 | Leon Chair XR8-0.358 Green 217 480.100
B1 | Kecmpring 219 551000
82 | Bunga 2020 30.357.000
B3 | Round Table, Kursi, Cover 2020 127.716000
B4 | Fumiture 2020 13.240.000
85 | Mejadan Kursi Cenventon 2020 21.515.000
86 | Kursi Meja 221 1.748.000
87 | Loker Meja 2021 5.084.000
88 | Fumiture Kamar 22 9.073.000
89 | Fumiture Operasional 222 417300
90 | Banguat 222 4.560.000
91 | Banguet 2022 4560000
82 | DP Cermin 2022 8.275.000
93 | Doorlock 2023 2.569.000
9d | Keytag 2024 4.386.000
95 | Lampu LED 2024 3.128.000
98 | Vacoum Cleaner 30L 2 unit 2017 1.564.000
97 | Smali Deluxe Hotel Cari 3 pcs 2017 2.599.000
98 | Oramtube Extension Handle 2 pos 2017 46.000
99 | Waist And Round Shape Duster 2 Pcs 217 55.000
109 | Dust Pan Upright With Broom 16 Pcs 217 557.000
101 | Hall Mop 24In With Handle 3 Pes 217 100.000
102 | Bucket Wringer Wih 2 Pals Blus Red'6 Pcs 217 228.000
103 | Dust Bin Rectangular With Ashtray Black 16 Pcs 2017 3.375.000
104 | Dust Bin Black Oval Guest Room 244 Pcs 2017 11.013.000
105 | Laundry Trolley 2 Pcs 2017 711.000
108 | Rubber Scrappar 19 Straight Shapehandie 6 Pcs 2017 185.000
107 | Ladder Adjustable 28 MTR 4x2 Aluminium 1 Pcs 2017 388.000
108 | FioorSign 4 Pes 2017 54000
109 | Aoor Sign Caution Wet Floor 4 Pcs 2017 54.000
110 | Scrubber& Polisher 17in 154RPM 1100W 1 Pcs 2017 2383000
111 | Ladder Ext 28FTIB4MTR Fiber Orange 1 Pos 2017 2.175.000
112 | Window Sgueepee With Handle 16inch (4Pcs MRp. 44,200) | 2017 53.000
113 | Lupgage Cart Titanium'Black 50x40x122Cm 2 Pcs 2017 1.985.000
114 | Lungage Cart Titanlum/Black 110x65x186Cm 1 Pcs 2017 2114000
115 | Black Janitor Cart WiCover 2 Pcs 2017 711.000
| 116: | Service Cart S/Steel 85x45x89Cm 1 Pcs 2017 383.000

Permtungan Indikasi Wis 13

117 | Spread Water Set 16in With Handle 2 Pcs 2017 18000
118 | Floor Brush & Scrapper With Handie 5 Pcs 2017 199.000
119 | Plastic Tool Carrier 40.5x27x17.5Cm 3 Pcs 2017 37.000
120 | Shovel Round Wood Handle 1 Pcs 2017 24.000
121 | Dust Bin Blue 120L Pedal & Yellow Lid 2 Pcs 2017 407.000
122 | Hair Dryer Gun Type 1200W 220V 8 Pcs 217 1072000
123 | Dust Bin With Black Cover Round Room 4 Pcs 217 329.000
124 | Troly & perlengkapan Housekeeping 217 694.000
125 | Slipoer 3000 Pcs 2017 11855.000
125 | Gelra conveyor toaster 2017 692000
127 | Blower karpet 2017 658.00
128 | Salang taman 2017 280000
129 | Mesin potong rumput 2017 1.527.000
130 | Tempat sampah 2021 220010
18 | Troy 2021 598.000
132 | Peralatan Operasional 2021 2.510.000
133 | Troty 2021 4.506.000
134 | Ban Troly & Freon 2021 458908)
135 | Tempat Sabun 2023 117.000
138 | AC 217 65.831.000
137 | Water Heater 2017 49870000
138 | Television 2017 80.795.000
139 | Mesin Laundry 2017 28.756.000
140 | MIC Wireless 2017 151700
141 | Sound System 2017 14.252.000
142 | Infokus 3unit 2017 8.473.000
143 | HT 2017 1,875,000
144 IPTV pengganti PABX 2017 21.308.000
145 | Alat Penguat Sinyal HP 217 9.930.000
146 | Door lock RFID 217 57.927.000
147 | Kulkas kecil & Kettie 217 5.708.000
148 | Kulkas Minibar Polytron PRH-47W 9 Unit Psili 3475000
149 | Ketile FLC EK-08WH # Tray Set 10 Unit 217 2.234.000
150 | Speaker untuk meeting room 2017 7.447.000
151 | AC Sharp Suite room & Cafe indoor 2017 12.371.000
152 | Mesin Laundry 2019 39.207.000
153 | HT2unt 2019 1.002.000
154 | HT1 Unit 2019 666.000
155 | HT Baoteng 2119 1.339.000
156 | CCTV 220 15.999.000
157 | Sound System 2020 51.583.000
158 | Ashley Mic MIIB 220 3.641.000
159 | Mice Shure SVX24/PGSB 2020 228900
160 | Neonbax 21 8.367.000
161 | Pemasangan AC 2021 6.716.000
162 | Instalasi AC 2071 1.406.000
163 | HT Blenderdan COS 22 28.262.000
184 | HT Blender dan COS 2022 4.148.000
165 | HP Operasional 22 4413000
168 | Peralatan Operasional 22 1.838.000
167 | Lampu Studia 222 302.000
168 | Baterai UPS APC 2022 12.557.000
169 | TV 2022 357.426.000
170 | Routel Hotel 2022 12.957.000
171 | HP Samsung untuk aplikasi 2022 1.249.000
172 | Hp Samsung Pengganti 202 1.249.000
173. | infocus 2020 12.614.000
174 | Printer Epson 2020 1,075.000
175 | Sound System 220 28.757.000
178 | Infoous | 2000 6813000
| 177 | Soundsystem 2920 53.514.000

16

178 | Printer FO 2020 1.197.000
179 | TP Link 2023 28.543.000
180 | TV Cooca 2023 7.446.000
181 | Handphone Sales 2024 1470000
182 | DVRCCTV 2024 5.264.000
183 | Mesin Cuci 2024 13.332.000
184 | AC Resto 2024 6.344.000
185 | Iphone 2025 11.630.000
188 | TV 2025 12.744.000
187 | AC 2025 8.850.000
188 | Shower 2017 573.000
1S | Peralatan Bar & Resio ( piring endok, gelas , dil) 217 11.201.000
190 | Peralatan Bar & Resio 2017 38.250.000
191 | Sink Kitchen 217 5.023.000
192 | Rack Solid Shelf SIS 1500x500x1500 3Pcs @Rp 3.200.000 | 2M7 2648000
193 | Rack Solid Shelf SS 1300x500x1500 1Pcs 2017 799000
194 | Single Sink WI Swing Door 1Pcs 2017 1.020.000
195 | Singie Faucet 1Pcs 2017 248.000
196 | Grease Trap 1Pcs 2017 393.200
197 | Undercounter Chiler 2 Door. 2017 5.082.000
128 | Klichen ware 2017 7.179.000
199 | Sauce pan0.8L 2017 289.000
200 | Sauce pan 27L 2017 137.000
201 | Saucepan6.5L 2017 2000
202 | Curved Saute Pan 2017 317.000
203 | Maing Bowl 26CM 2017 93.000
204 | Moing Bowl 38CM 2017 154000
205 | Taper Bow 24CM 2017 41000
206 | Taper Bow 40CM 2017 151.000
207 | Crepe'Pancake Tin Non Stick 2017 44.000
208 | Biniz Par Non Sick 2017 35.000
209 | Conical Strainer 22CM 2017 30.000
210 | Ol Strainer 2017 49.000
211 | Funnel 11CM 2017 41.000
212 | Fine Wire Mesh Skimmer 2017 33.000
213 | Wire Skimmer 2017 46.000
214 | Net Skimmer21CM 2017 26.000
215 | Ladies O07L 217 13000
216 | LadeOs 2017 129000
217 | Ladoil 2017 92000
218 | Carving Fork 2017 110.000
219 | Seraper3" 2017 24.000
220 | Seraper 5" 2017 28.000
221 | Cook Knile 20CM Yelow 2017 48.000
222 | Cook Knife 25CM Green 2017 62.000
223 | Cook Knife 25CM Black 2017 62.000
224 | Fish Filleting Knife 20CM Blue 2017 55.000
225 | Butcher Knife 28CM 2017 65000
228 | Boning Knife 15CM 2017 20000
227 | Slicing Knife 30Cm 217 255.000
228 | Meat Hook 217 82000
229 | Skewer 2017 24.000
230 | Meat Gril Tinned 2017 34.000
231 | Grab-X Food Box 26x18x6CM 2017 124.000
232 | Grab-X Food Box 26x18x9CM 217 103.000
233 | ingredient 2017 110.000
234 | Food Pan 2112" 2017 496.020
225 | Food Pang” 2017 53.000
235 | Food Pang” 2017 82000
237 | Food Pan 25" 2017 96.009
228 | Alum Foil 2017 482.000

Perturungan Inckasi hitar 17

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

Wrofesatonal Appraisam « Comuultart:

285 | Cing Fim 217 13000
249 | Iron Wok Hand Made 2017 110.000
241 | Iron Wok Hand Made 2017 10.000
242 | Iron Wok WiTubular 2017 48.000
243 | Ol Pot 9 2017 96.000
244 | Chinese Wok Ladle 2017 165.000
245 | Chinase Wok Tumer 2017 111.000
246 | Ingredient/Oil Container 22CM 2017 57.000
247 | Ingredient'Oil Container 28CM 2017 57.000
248 | Chef Spatula 7" WPlastic 75MM 2017 20.000
249 | Wooden Spoon 2017 11.000
250 | Tong HfGauge Black 12” 2017 13.000
251 | Mesh 9CM For Sugar 2017 2000
252 | Tang H/Gauge Black 16" 2017 16.000
253 | Salt Shaker Can 2017 52000
254 | Pepper Shaker 2017 52000
255 | Sguseze Dispensers 80z 2017 24000
256 | Chef Torch 2017 75000
257 | Lemon Zester Black 2017 9000
258 | Potato Bailers 2017 8009
259 | Potato Peeler Double 2017 34.000
260 | Asparagaus Pesler 2017 2000
261 | Potato Peeler REX metal WiMovable blade 217 15000
262 | Shaping Knife 2017 19000
263 | Paring kale 2017 88000
264 | Striking Knife 2017 179.000
2685 | Poly Culling Board 12” 2017 110.000
266 | Poly Cutting Board 15" Red 217 89.000
267 | Poly Cutting Board 15” Yellow 2017 39.000
268 | Poly Cutting Board 15” Green 2017 89.000
289 | Poly Cutting Board 15" Tan 2017 39.000
270 | Poly Cutting Board 15" Blue 2017 89.000
271 | Wire Stand For Chopping Board 2017 89.000
272 | Siep On Cont 12Gal Light 2017 193.000
273 | Biock Scrub Brush 9" 2017 17.000
274 | Snon HOL Ulilty Brush Synthetic 8" 2017 23000
275 | Wire Brush W/Scrapper Long Plastic 2017 20000
276 | Exira HID Pad 3 1/2” x 5" 2017 37.000
217 | Green Scouring Pad 2017 37.000
278 | Wooden Spatula 217 8009
219 | Wocden Brush For Wax 2017 16000
280 | Rack Base 25 Compartment 2017 413.009
281 | Rack Extender 25 Compartment 217 172000
282 | Rack Base 36 Compartment 217 420000
283 | Rack Extender 36 Compartment 2017 372000
284 | Rack Base 38 Compatmeni 2017 420000
285 | Rack Extender 38 Compartment 207 372000
286 | Rack Base 38 Compartment 2017 420.000
287 | ice Cube 2017 4464000
288 | Chef SIS Stock Pol BP 257 L 2017 420.000
289 | Chef SIS Stock Pot BP 36,6 L 2017 595.200
290 | Chef SIS Stock Pot BP 66,5L 2017 463.000
Z1 | Chef SIS Sauce Pot BP6,3L 2017 96.000
292 | Chef S/S Sauce Pot BP98L 2017 121.000
293 | Chef SIS Sauce Pot BP 161 L 2017 154.000
254 | Chef S/S Sauce Pot BP30,21 2017 215000
255 | Chat S/S Casserole BP 28L 2017 125.000
296 | Chef S/S Casserola BP 10,5L 2017 137.000
297 | Chef SS Casserole BP 201 L 217 237.000
238 | Chet SS Sauce Pan BP 20CM 2017 116.000
299 | Heavy Duty Stockpot S0L. 2017 573.000

Pertutungan Indikasi Mm 18

NENEA, GENAAAETA YAN BOKAN

Profession

al Apprais

C1 ora Itarata

300 | Large Stockpot WI Steamer Plate Langseng Rst Alumunium | 2017 1.426.000
301 | Deluxe Moing Bowl Aisi 2017 41.000
302 | Deluxe Mbing Bowl Aisi 2017 123.000
308 | Deluxe Morng Bowl Aisi 2017 119.000
304 | Chafs Al frying Pan Non Stick 18CM 2017 100.000
305 | Chefs Alfrying Pan Non Stick 24CM 2017 140.000
305 | Gunting Laser Tanica 2017 37000
307 | Pisau Oxone 2017 58.000
303 | Pisau Zebra 217 26000
309 | Asah pisau 2017 33.000
310 | Touciscreen Kilchen Scale 217 92000
31t | Kompor Gas 217 8700
312 | Dispenser Beras 217 75.000
313 | Deseri Fork 2017 564.000
314 | Deseri Spoon 2017 564.000
315 | Pajak 1016 2017 890.090
316 | SIS Wali Sheif 1500x300x250 Zunit @iRp 920.000 2017 507.000
317 | SIS Wall Shelf 1250x300x250 2Unit @Rp 330.000 2017 457.000
318 | Ovengas 2017 3.813.000
319 | Napkins 50 Pcs 2017 463.000
320 | Lock & Lock 217 1.593.000
321 | Oven Roti Essenliai 6040-3T-M 2017 5.158.000
322 | Mixer tepung 21? 3.461.000
323 | Convecton Oven CO 5512E 217 3813000
324 | Getra conveyor toasier 219 2813000
325 | Akebonno cofie makar 2019 124000
328 | Mesin Kopi 2019 151711000
327 | Peralatan Kilchan 2020 148.913.000
328 | Peralatan Kitchen 2020 38.101.000
329 | Mini bar 2021 1.866.000
330 | Oven sharp 2021 756.000
331 | Juice Glass 2021 753.000
332 | Blender 22 1.692.000
339 | Rice Cooker 2024 20.113.000
334 | Key File 140MM 2017 2090
335 | Grease Gun 400CC 207 64.000
338 | Oil Can With Flexble Spout 500CC Zn? 17.000
337 | Testing Manifokd 217 168.200
338 | Vacum Pump 1/3HP 2017 716.000
439 | Drain Cisaner 100MM 2017 2.784.000
340 | High Pressure Cleaner 180Bar 3000Watt 2017 1.230.000
341 | Profesional Staple Gun 8-10MM 2017 53.009
342 | Combination Wrench set 8-32MM 2017 270.000
M3 | Combination Wrench set 1/4-11i4In 2017 324.009
344 | Open End Wrench Set €-32MM 2017 239.000
345 | Adjustable Wranch 24Inc 217 163.000
348 | Basin Wrench #1ins 217 25000
347 | Chan Pipe Wrench 10lnc 217 284.000
349 | Bet Wrench Mine 2017 43.000
349 | Socket Sat 3i8inc 1/4lnc 2017 143.000
350 | Precision Screwdriver Set 2017 61.000
351 | Scsewiriver Set 2017 20.000
352 | Balipont Hex Key M 1/16-3/8inc 2017 280
253 | Balipoint Hex Key M 1.510MM 2017 28.00
354 | Torx Wranch Set S T10-750 2017 26.000
355 | Siraight Jaw Locking Per 7inc 2017 47.000
356 | Long Nosa PierBinc 2017 40.000
357 | Diagonal Cutter Plier 7lnc 2017 40.000
358 | Groove.kint Pier 10inc 2017 53000
359 | Cambination Ptier 8Inc 217 44.000
360 | Boit Cutter 24inc 3in1 217 163.000
Perhitungan Indikasi Aoi

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

381 | Handsaw Ydine 2 Angles 2017 Kun
362 | Hacksaw Frame 12ine 2 Angie 217 21.000
363 | Sledge Hammer ZLb TPR Handle 2017 30000
384 | Ciaw Hammer 2002 Fiberglass Handie 217 24.000
365 | Suction Liter 3Cup MBMM 150K9 217 185.000
368 | Hand Rivetor Set 24-4.8MM 217 38000
387 | Pipe Cutter & Flsring Tool Set 3/18-58inc 2017 52.000
388 | Impact Screwdriver WIBII Grip Handte 2017 61.000
389 | Crimping Modular Plier 3 Combinaton 2017 116.000
370 | Muli Purpase Bench Vise Sin 2017 402.000
371 | Siri Level 4000M 2017 15.000
372 | Measuring Tape SMK19MM PS185.00 2017 38000
373 | Laser Distanos Meter 100M 2017 644.000
374 | Prof Dioital Multimeter Autoranging 2017 250.000
375 | intrared Thermometer (-50)-750 Celsus 2017 509.000
378 | Ciamp Meter AC Mini Autoranging 21 118000
377 | Electric Drill 101MM 400w: 217 110.000
372 | impaet Ori Set 217 106.000
379 | Electric Blower 400W 217 115000
380 | Angie Grinder 180MN 2200W 217 389.000
381 | Bait Sander 533x76MM BIC 2017 192.600
332 | Planner Wood B2GMIM SO0W 2017 226000
383 | CutO#mashine 16irc 2017 1.028.000

Jig Saw BBMM S80W 2017 278000
385 | Circular Saw 185MM 2017 310.000
388 | Earmuti Foklable 2017 72000
387 | Soieering Tool Set 2017 71000
383 | inverter Tig Welding 2004 21 1.250.000
389 | Woking Helment 217 18000
399 | Todl Box 4tx154295CM 217 176.000
391 | Pipe Wrench Aluminlum Handle 28inc 217 148.000
392 | Tool Cabinet 120x20x80Cm 2017 627.000
393 | Desokiering Pump Plastic 2017 5000
394 | Corsar 3GB CMSOSGxAMIA2133C15 Unit 2017 248000
395 | Comair 3GB CMVAGMAN 142133015 2Unit BRp900,000 | 2017 495.000
396 | VGA Asus PH GTX 1050TI 4GB DORS Unit 2017 6891000
387 | Edimax PS-1206P 3Unit @Rp 475.000 2017 393.000
308 | Printer HP M12W 4Unit RP 1,800,000 217 1.765.010
389 | Hub Swich Gigabit 16 Port DGS1016D 1Unit 21 248.000
400 | RJ45 AMP Cats 1Pack aw 38.000
aot | crimping Tol Talon Cats TL-2810R 1nd 217 8.000
4n2 | Network Tester GoldTool TCT-2690 Pro 1Unit 21 344.000
403 | Ciose Rack 32U 1Unit 2017 2208.000
404 | Puch Down Crone LSA Trendnet TC-PDT tUnil 2017 82.000
405 | Telephone Line Testor 1Unit 2017 41.000
406 | Seagate Backup Plus 2TB 25” (Unit 2017 372000
407 | Seagate Backup Plus 4TB 3.5" dllnit @Rp 1,975,000 2017 1.834.000
408 | LGDVD RW External tunit 2017 82000
409 | Cabie Ties Label 2.5 x 100MM EPask @Rp 37,000 217 61.000
410 | Muti Tester Sanwa PC720M 1Unit 2017 1.082.000
dit | MoritorLG 167 4 Keyboard Mcuse Logitech MK12) tUnit | 2017 435.000
412 | apar 21 2.968.000
413 | Kabai 217 343.000
414 | Batteray 217 88.000
415 | Cordiess Impact Oril 18 L-ON 2017 484.000
418 | Angie Grindar 180MM 2200W 217 390.000
417 | Socket Set SO1242841I4 MM 2017 812.000
418 | Compressor 2HP 241 BBAR 1PH Direct 2017 503.000
419 | Ciamp Meter 10004 AciDc 2017 462.000
420 | Satety Bet 20t7 133.000
421 | Combinaton Wroneh Set 6-22 2017 141.000

Perhitungan Indikasi NA 39

Lanannyaan RATA DAN REKAN

Vrotessiomal

5)

422 | Spary Gun High Volume 1.3 MM

423 | Hal! Mask Respirator Single
424 | BilBoard

217
07
218

200000
15000
114.123.000

Total Nilai Fixturo, Furniture & Eguipment :

Penilaian Mesin dan Peralatan
Rincian Penilaian Mesin Peralatan / Mekanikal Elektrikal

No, Uraian

Jumlah
(Unit)

Nilai Pasar
(Rp)

1 ju

Merek/ Buatan pa
Tahun 2017
Unit diengkapi instalasi, panel kontrol dan peralatan
standard untuk dapat beroprasi secara normal,

2 | Genset

Merek/ Buatan

Model

Kapasitas z
Tahun : 217
Kondisi Baik
Unit dilengkapi Inslatasi, panel kontrol dan peralatan
standard untuk dapat beroprasi secara ncrmal.

3 Ganarai Oak Maak Perie Kapaatan BO KVA,
Marek! Buatan
Model

Tahun 2029
Kondisi Baik
Umt dilengkapi instalasi, panel kontrol dan stik
standard untuk dapat beroprasi secara normal,

4 | AC Ceiling Cassette

Merek/ Buatan

Model -
Kapasitas .
Tahun i Za
Kondisi 2
«ep BENNENNA ME
standard untuk dapat beroprasi secara normal,

5 | ACSpkt

Merek/ Buatan £
Kapasitas : »
Tahun 7 ag
Kondisi :
KN Monas ob nge
standard untuk dapat beroprasi secara normal,

6 | Instalasi Listrik (1 Lot)
Terdiri dari «
Lot System jaringan Ikstrik, Instalasi, dll

Kapasitas | BKVA

10

10

146.100.000

123.500.000

78.300.009

222.800.000 |

3.000.000

Perhitungan Indikasi Ma

mernyan dmmatola

ntortal Apprais

Tahun
Kondisi

12020

Cukup
Unit dilengkapi instalasi pipa, panel kontrol dan peralatan
standard untuk dapat beroprasi secara normal.

T | instalasi Air Bersih (1 Lot) 1 98.300.000
Tahun 1 20
Kondisi 1. ukup
Unit dilengkapi instalasi pipa, panel kontrol dan peralatan
standard untuk dapat beroprasi secara normal.
B | instalasi Air Kotor (1 Lot) 1 81.800.000
Tahun 2120
Unit dilengkapi instalasi ppa, panel kontrol dan peralatan
standard untuk dapat beroprasi secara normal.
Total Nilai Peralatan / Mekanikal Elektrikal : 993.200.000
6) Penilaian Kendaraan
Rincian Penilaian Kendaraan :
No. Ketorangan Unit/ Lot ea
Terdiri dari -
1 1 La aan roda 4 1 381.000.000
Toyota
Ta Mod 2 Mirobus
Tipe 2 Toyota Hiase Comuter MT
Nomor Polisi E 7052 V0
Transmisi Manual
Wama 1 Silver Metalik
No, Rangka 1
No. Mesin 1 2KDA9G4744
Bahan Bakar 1. Solar
cc A94
Atas Nama 1 PT Bumi Majalengka Permai
Tahun : 2017
“1 1 Unit Kendaraan roda 4 1 1240001000
Merek Toyota
Jenis : Minibus
Model 1 Mobil Penumpang
Tipe 2 Avanza 13G MT
| Nomor Polisi E174VS
| Transmisi : Manual
| Warna 2 Hitam Metaik
No. Rangka  MHKMSEA3JHKCO81201
No. Mesin 2 INRF280540
Bahan Bakar 1 Bensin
cc 1 32
Alas Nama 2 PT Bumi Majalengka Permai
Tahun 1 217
3 1 Unit Kendaraan roda 4 1 109.000.000
Merek 2 Toyota
Jariis : Minibus
Model 1 Mobil Penumpang
Tipe : Calya 12G MT
Nomor Polisi 1 E1723W0
Trarsmisi : Manu

Perhitungan Indikasi Nia

H

“1 Wama 1 Hitam
No. Rangka 1 MHKASGIBIK3124857
No. Mesin 1 BNRK442043
Bahan Bakar 1 Bensin
cc 2: 117
Atas Nama 2. PT Bumi Majalengka Permai
Tahun 1 2019
4 1 Unit Kendaraan roda 4 1 109.000.000
Merek 2 Toyota
Jenis : Minibus
Model 3 Mobil Penumpang
Tips 1 Calya 12G MT
Nomor Polisi 1 E1721WD
Transmisi 1 Manyal
Wama 1 Hitam
No. Rangka 1. MHKABGJSJKJ128757
No. Mesin 1 3NRK442155
cc 2 Ng
Atas Nama 1. PT Bumi Majalengka Pemai
Tahun 1. 2019
5 1 Unit Kendaraan roda 2 1 7.000.000
Merak 2. Honda
Jeris 1 Sepeda Motor
Model 1 Mobil
Namar Polisi 1 E2MUI
Transmisi £ Automatic
Wama 2 Hitam
No. Rangka 1 METIP9NSHK299795
No, Mesin 1 JPSIE1392529
Bahan Bakar 1 Bensin
Cc 2 108
Atas Nama : PT Bumi Majalengka Permai
Tahun 12017
Total Nilai Kendaraan 5 710.000.000 |
1) Kesimpulan Indikasi Nilai Pasar menggunakan Pendekatan Biaya
Indikasi
No, Uraian Luas Nilai Pasar
| (m2) Rp)
1 Tanah 5.357 27.624.400.000
2 Bangunan 6.848 32.797,600.000
3 Sarana Pelengkap 2 897.400.000
4 Mekanikal Elektrikal - 993.200.000
5 FFE (Fixture, Fumiture & Eguipment) - 3.059.400.000
6 Kendaraan 5 710.000.000
Sub Total 66.082.000.000

00000” ALT 19
" Gandurasdaa rn IsuMaMI
22 PES OLTT9
(eren IT Her peang
Bentar oo suo9a Maraso 2m ad
4

TESSAS LOL  TENEGT SIG Ter NG Oerrog SE TENSUKL Ser raTuk Pa al AEIVTD ARE SIT GIS BA SLTOYT Isasuzdag Punaweny
OPLULEYAGU KA GELUKT BAK BETOKET MNC YO PETI BETINA MEP LOPNIOT TE EOGTPA GOPAK Tt 1 TSUr Ly Bor Tagor Menuai penuag P MAKA

Seseas La

KOrontrotee

EELeag Bala
Da KLO EOS"

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

mal Apj

REKONSILIASI ESTIMASI NILAI DAN KESIMPULAN NILAI

Rekonsiliasi Nilai Pasar

Langkah terakhir dalam proses penilaian adalah rekonsiliasi dari 2 pendekatan. Untuk mendapatkan
Nilai Pasar, kami telah membuat rata-rata tertimbang dari setiap nilai indikasi sebagai berikut:

1, Indikasi Nilai dengan Pendekatan Pendapatan 61.170.600.000
2 Indikasi Nilai dengan Pendekatan Biaya
Indikasi
No, Uraian Luas Nilai Pasar
(m2) | Rp) |
1 Tanah 5357 27 624.400.000
2 | Bangunan 6343 32.797.600.000
3 | Sarana Pelengkap - 897.400.000
4 | Mekanikal Elektrikal “ 998.200.000
5 | FFE (Fixture, Furniture & Eguipment) - 3.059.400.000 |
& | Kendaraan 5 710.000.000
Sub Total 66.082.000.000
Rekonsiliasi
Berdasarkan Pendekatan Biaya 51,38h 34.316.239700
Berdasarkan Pendekatan Pendapatan 48011 29.404.838.700
Nilai Pasar Properti nx 63,721,079.399
Dibulatkan 63,721.100.000
Kesimpulan Nilai

Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan dan kondisi pasar yang berlaku, kami
berpendapat bahwa Nilai Pasar atas objek penilaian berupa tanah dengan total luas 5.357 m,
bangunan hotel dan convention dengan total luas # 6.848 m?, sarana pelengkap, mekanikal
elektrikal, fixture furniture eguipment (FFE) dan kendaraan yang berlokasi Jalan KH. Abdul Halim
No. 88 dan Jalan Siti Armilah Blok Rorogan Tengah, Kelurahan Majalengka Kulon, Kecamatan
Majalengka, Kabupaten Majalengka, Propinsi Jawa Barat. adalah:

Nilai Pasar: Rp. 63.721.100.000,-
(Enam puluh tiga miliar tujuh ratus dua puluh satu juta seratus ribu rupiah)

Rekonsilkesi Ntar dan Kesimpulan Mia 1

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

PERNYATAAN PENILAI PROPERTI

Penilai Properti harus menyatakan bahwa:

1, Penugasan Penilaian Profesional telah dilakukan terhadap objek Penilaian pada Tanggal Penilaian,

2, Analisis telah dilakukan untuk tujuan Penilaian yang diungkapkan dalam Laporan Penilaian Properti,
3, Penugasan Penilaian Profesional telah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan

perundangundangan:

4. Telah dilakukan Inspeksi terhadap objek Penilaian,

—

0»

1,

12.

Perkiraan Nilai yang dihasilkan dalam Penugasan Penilaian Profesional telah disajikan sebagai
kesimpulan Nilai:

Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisa telah diungkapkan:

Kesimpulan Nilai telah sesuai dengan Asumsi dan kondisi pembatas:

Seluruh data dan informasi yang diungkapkan dalam laporan dapat dipertanggungjawabkan, dan
Besaran imbalan jasa Penilai tidak tergantung pada hasil Penilaian.

. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam pelaksanaan

inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan
penilaian ini,

Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, serta laporan penilaian telah dibuat dengan
memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan SPI yang berlaku.

Laporan penilaian ini tak berlaku umum tetapi hanya berlaku khusus bagi klien yang tertera dalam
laporan ini selaku pemberi tugas dan tidak boleh diperbanyak oleh siapapun tanpa persetujuan tertulis
dari klion yang bersangkutan.

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

KUALIFIKASI PENILAI PROPERTI

No. Nama Jabatan Tanda Tangan
1, | Bambang Kus Cahyono, SE, MAPPI (Cert.) Penanggung
Izin Penilai Publik : P-1-09-00073 Jawab
MAPPI 1 92-500294
No, Register 2. RMK-2017.00071
2 | Budi Setiawan, ST Revaer” —
MAPPI 11-T-03340
No. Register . RMK-2017.01444 y
3, | Ojumiran, ST Penilai
MAPPI 1 172227
No. Register : RMK-2017.01442
4. | Darim, S.Kom Penilai ,
MAPPI 2. N1-T-03344
No, Register : RMK-2017.01435

Pernyataan Peraita' Praperti

»

PHOTO - PHOTO |

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

Nas Nama PT BUMI MAJALENGKA PERMAI
Alamat Obyek JL KH Abdul Halim No. 86, Kel. Majalengka Kulon, Kec. Majalengka, Kab. Majalengka, Jawa Barat

Jalan KH. Abdul Halim depan lokasi yang dinilai

saman HOTEL

Bangunan Hotal yang dindai Lobby hotel

Sisi lain area restoran

IG, ERNASAPTA DAN REKAN

Atas Nara PT BUMI MAJALENGKA PERMA
Mamat Obyek 4. KH, Abdul Halim No. 88, Kel. Mafalangka Kulon, Kec. Majalengka, Kab. Majalengka, Jawa Barat

5, ERNASAPTA DAN REKAN

Sisi ain depan lobby kamar lantai 2

Atas Nanta PT BUMI MAJALENGKA PERMAI
Alamat Onyek 4. KH, Abdul Harim No. 88, Kal Majakegka Kukn, Kec, Majslengka, Kab. Majakogka, Jawa Barat

Bangunan pos jaga

ANG, ERNASAPTA DAN REKAN

htas Nama
Alamat Obyak

PT BUMI MAJALENGKA PERMAI
Jl, Ski Armiah, Kel. Majalengka Kulon, Kec. Majalengka, Kab. Majalengka, Jawa Barat

GAMBAR-GAMBAR |

PEN

— MY G5 KEAg“—
7 AE
C e

|

Jasuan yeung urunbueg
Zeber sog ueunbueg '$

WEH uonuanuo) ueunGueg '€
Ieue € (SIOH ueunburg 'z
@6er sag usunbueg '1

— 5 -
| NVNNYONVI NVONVHALIM

ZU OGL UURUPL SET 'ELZOOON BOHS €
ZUI GELI MUI SETTI GL Z00ON GOHS &
TUI LEOE " MULI SETI "Z1 Z00ON HOHS "1
HVNVL NYONYHILIM

—————r—-j-i

NVILIM KVA VLAVSVNAA ONVINYI ddfil | Me. ta
Iereg emar enbuagfew Ge1 |
Pn enbuagelan urnwesy "uegny enim ueyenan
as GNEH MAY UN URUT
1 Bi

NVNONVF NYG HVNVL ISVO.LIS HYANVYO

sruenpusuony « saasmaddy penoissapoag

NVG VLdVSVNMI "ON