20260205_FITT_Rencana Transaksi Material Dengan Persetujuan RUPS_32024946_lamp5.pdf

1»)
) 2) BAMBANG, BENASAFFA DAN REKAN

D2»

Nomor: 00577/2.0036.00/P1/05/00073/1/X11/2025 Jakarta, 23 Desember 2025
Perihal : Penilaian Properti

Kepada Yth,

Direksi

PT. FITRA AMANAh WISATA
Jl. K.H.Abdul Halim No.88,
Munjul, Kec. Majalengka,
Kabupaten Majalengka,

Jawa Barat 45418

Dengan hormat,

Laporan penilaian (Appraisal Report) ini disusun oleh KJPP Bambang, Emasapta & Rekan untuk
memenuhi permintaan PT. Fitra Amanah Wisata sesuai dengan Surat Proposal Penawaran Jasa
Penilaian Nomor BES-10.11.002/Pen/X1/2025 tanggal 10 November 2025

Objek yang dinilai berdasarkan surat proposal penawaran diatas adalah sebagai berikut :

1. Bangunan Kertajati Umroh Park Majalengka (dalam progress), yang berlokasi Desa Palasah,
Kec. Kertajati, Kab. Majalengka, Jawa Barat.

Dari hasil analisa, perhitungan dan asumsi-asumsi yang digunakan serta sesuai tujuan Penilaian adalah
dalam rangka akuisisi dengan penyetaraan jual beli, dengan nilai adalah sebagai berikut :

Nilai Pasar : Rp 999.412.835,-

(Sembilan ratus sembilan puluh sembilan juta empat ratus dua belas ribu delapan ratus tiga puluh lima
rupiah).

Demikian laporan penilaian ini dilaksanakan dan disusun oleh KJPP Bambang, Ernasapta & Rekan,
selaku Kantor Jasa Penilai Publik dan selanjutnya diserahkan kepada pemberi tugas.

Hormat kami,

bar Kus Callyond MAPPI (Cert)
Pimpinan Rekan |"

Izin Penilai : P-1-09-00073

No. Regidter — : RMK-2017-00071
Penilai Properti

MAPPI No. 1 92-5-00294

STTD : STTD.PP-58/PM.2/2018
Pengantar
Kantor Pusat : Kantor Cabang Magelang : Kantor Cabang Makassar :
Jl. Pegambiran No. 444, Rawamangun - Jakarta Timur 13220 — Perum Alamanda Estate Blok C No.2 Jl. Andi Tonro V, Perum Grand Andi Tonro No. 8
Telp : (021) 4700430 - 4721947, Fax : (021) 4715216 Sumberejo, Mertoyudan, Magelang Kel. Jongaya, Kec. Tamalate, Kota Makassar, Sulawesi Selatan

E-mail : kjppbambangerna@yahoo.com E-mail : kjppbesskh@ gmail.com E-mail : kjppbbambangerna.mk@ gmail.com

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

DAFTAR ISI

SURAT PENGANTAR
DAFTAR ISI
Pendahuluan

1. Nomor Laporan Penilaian
2. Tanggal Laporan Penilaian
3. Identifikasi Status Penilai
4. Identifikasi Pemberi Tugas..
5. Identifikasi Pengguna Laporar
6.
7.
8
9.

Nomor dan Tanggal Kontrak.
Identifikasi Objek Penilaian dan Kepemilikan .
Jenis Mata Uang Yang Digunakan...
. Tanggal Inspeksi Properti
10. Tanggal Penilaian......
11. Maksud dan Tujuan Penilaian.
12. Ruang Lingkup Penilaian
13. Dasar Nilai yang Digunakat
14. Definisi dan Istilah yang digunakan dalam Penilaiai
15. Tingkat Kedalaman Investigasi...
16. Sifat Dan Informasi Yang Dapat Diandalkai
17. Asumsi Dan Asumsi Khusus...
18. Uraian Informasi yang digunakan dalam Analisis.
19. Pendekatan dan Metode Penilaian yang ditetapkan serta Alasan Penggunaanya
20. Uraian Proses Penilaian...
21. Pernyataan Independensi dari Penilaian Properti dan Tim Penugasan Penilaian Profesional yang Terlibat dalam
Penugasan dan Kantor Jasa Penilai Publik ...
22. Asumsi dan Kondisi Pembatas serta Skenario Hipotesis yang secara Langsung Mempengaruhi Penilaiai
23. Uraian mengenai Tenaga Ahli dan hasil pekerjaan Tenaga Ahli dalam hal Penilai Properti mendasarkan Penilaian pada
hasil kerja Tenaga Ahli...
24. Penjelasan mengenai kejadian penting setelah Tanggal Penilaian (subseguent event).
25. Uraian mengenai ketentuan peraturan perundang-undangan yang terkait dengan Penilaian... .
26. Tambahan informasi lain yang ng Wetan diluar hal-hal yang telah diuraikan sebagaimana dimaksud pada angka 1
sampai dengan angka 19.... .9

2
2
2
2
2
2
2
3
3
3
3
4
5
5
6

Tinjauan Pasar
1. Gambaran Ekonomi Indonesia Triwulan IV.
2. Gambaran Pasar Pertumbuhan Ekonomi Jawa Barat.
3. Produk yang Dihasilkan oleh Objek Penilaian ....
Pengungkapan Atas Aset

1. Objek Penilaian merupakan Aset Operasional
2. Pendekatan yang Digunakan
3. Status Kepemilikan............
Data dan Informasi

1. Uraian Tanah....
2. Penilaian Banguna
3. Penilaian Meliputi Obj
4. Penilaian Prasarana........... 2
Pertimbangan Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian
1. Pendekatan dan Metode Penilaian.
Penggunaan Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian
1. Pendekatan Penilaiandan Alasan penggunaannya
2. Metode Penilaian Yang diTerapkan .......
Perhitungan Indikasi Nilai

1. Perhitungan Indikasi

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

Perhitungan Rekonsiliasi Estimasi Nilai dan Kesimpulan Nilai
1. Rekonsiliasi Nilai Wajar.
2. Kesimpulan Nilai Wajar.
Pernyataan Penilai Properti
1. Pernyataan Penilai Properti
2. Kualifikasi Penilai Properti.

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

PENDAHULUAN
1 Nomor Laporan Penilaian
Nomor : 00577/2.0036.00/P1/05/00073/1/X11/2025
2. Tanggal Laporan Penilaian
Tanggal 123 Desember 2025

3. Identifikasi Status Penilai

» Penilaian properti ini dilaksanakan oleh KJPP Bambang, Emasapta & Rekan dengan
kualifikasi penilai properti yang telah terdaftar di Departemen Keuangan dengan Nomor Izin
2.09.0036.

# Penilai Publik dalam posisi untuk memberikan penilaian secara objektif dan tidak memihak
kepada pemberi tugas maupun pengguna laporan.

x Penilai Publik tidak mempunyai potensi benturan kepentingan dengan subjek dan/atau
objek penilaian.

» Penilai Publik memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian sehingga tidak memerlukan
bantuan tenaga ahli dalam kaitannya dengan aspek penugasan.

» Dalam penugasan penilaian ini, penilai tidak menggunakan bantuan tenaga ahli dari luar

» Seluruh penilai, ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim
penugasan dibawah koordinasi penilai berizin atau penanggungjawab laporan penilaian.

4. Identifikasi Pemberi Tugas
Pemberi tugas adalah PT. Fitra Amanah Wisata, dengan uraian sebagai berikut :

Bidang Usaha : Pariwisata dan Pengelolaan Hotel.

Alamat : Jl, KH. Abdul Halim No.88, Kel. Majalengka Kulon, Kec. Majalengka,
Kab. Majalengka, Jawa Barat.

Telepon 1 nia

Faksimili : na

Email : nia

Website 1 nja

5. Identifikasi Pengguna Laporan
Pengguna laporan adalah PT. Fitra Amanah Wisata, dengan uraian sebagai berikut :

Bidang Usaha : Pariwisata dan Pengelolaan Hotel.

Alamat : Jl, KH. Abdul Halim No.88, Kel. Majalengka Kulon, Kec. Majalengka,
Kab. Majalengka, Jawa Barat.

Telepon 1 nja

Faksimili 1 nja

Email : n/a

Website 1 n/a

Pendahuluan

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

6. Nomor dan Tanggal Kontrak
Didasarkan pada Surat Penawaran dan sebagai pengganti Surat Perjanjian Kerja (SPK) Nomor
BES-10.11.002/Pen/XI/2025 tanggal 10 November 2025.
T. Identifikasi Objek Penilaian dan Kepemilikan
Properti yang dinilai terdiri dari :
Bangunan Kertajati Umroh Park Majalengka I Desa. Palasah, Kec. Kertajati, Kab. Majalengka,
Jawa Barat.
Aset berdiri diatas bidang tanah seluas | 93.520 m2, luas yang dikerjasamakan seluas 1 40.000
m2 dengan kepemilikan berdasarkan Ferjanjian Kerja Sama Antara Pemerintah Daerah
Kabupaten Majalengka dengan PT Fitra Amanah Wisata dengan Nomor : KE.0012460-
BKADI2023 dan Nomor : 028/FAWXIII2023 tanggal 15 Desember 2023 dengan angka waktu
perjanjian Kerja sama pemanfaatan bentuk KSP ditetapkan selama 30 (tiga puluh) tahun sejak
perjanjian ini ditandatangani terhitung mulai Tanggal 12 Bulan Desembertahun 2023 sampai
dengan Tanggal 12 Bulan Desember Tahun 2053
8. Jenis Mata Uang Yang Digunakan
Mata uang yang digunakan dalam laporan penilaian ini adalah Rupiah (IDR).
9. Tanggal Inspeksi Properti
Inspeksi dilaksanakan pada tanggal 13 November 2025.
10. Tanggal Penilaian
Penilaian (cut off date) kami simpulkan pada tanggal 30 September 2025.
1. Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud penilaian properti ini untuk mengetahui Nilai Pasar. Tujuan penilaian adalah untuk
dalam rangka akuisisi dengan penyetaraan jual beli.
12: Ruang Lingkup Penilaian
» Penilaian ini dilakukan sesuai dengan POJK No. 28/POJK.04/2021 tanggal 28 Desember
2021, Tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal, SEOJK
No. 33/SE OJK.04/2021 tanggal 31 Desember 2021 Tentang Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal, dan Standar Penilaian Indonesia Edisi VII Tahun
2018.
» Melakukan verifikasi data dan informasi yang diberikan oleh Klien dalam bentuk inspeksi
lapangan serta wawancara dengan Klien yang mendampingi di lapangan.
Pendahuluan

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

1

» Kami telah menerima data dan dokumen lainnya dari Klien serta data verbal yang
didapatkan selama inspeksi lapangan. Dalam penilaian ini, kami tidak melakukan uji tuntas
atas aspek legal dan finansial.

» Mengamati kondisi dan perkembangan lingkungan sekitar objek penilaian.

» Melakukan pengamatan pasar khususnya pasar aset sejenis dengan aset yang dinilai.

» Melakukan pengumpulan data umum berupa antara lain karakteristik umum wilayah dan
lingkungan setempat yang berpengaruh terhadap nilai.

» Mengumpulkan data properti yang dinilai baik fisik maupun hak atas properti.

» Melakukan verifikasi perencanaan dan persyaratan hukum untuk mengetahui rencana tata
kota atau pengembangan di masa yang akan datang.

13. Dasar Nilai yang Digunakan
Dasar nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar

14, Definisi dan Istilah yang digunakan dalam Penilaian

Nilai Pasar

Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran
suatu aset atau leabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman
yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI 101-3.1)

15. Tingkat Kedalaman Investigasi

a.

d.

Inspeksi dan pengumpulan data serta informasi serta analisis data dilaksanakan secara
lengkap dan menyeluruh.

Bila pada aset-aset tertentu dijumpai keterbatasan dan tidak dapat untuk dijangkau
maupun diidentifikasi secara keseluruhan, maka kami menggunakan pendataan
berdasarkan informasi dari pemberi tugas dan/atau pemilik aset dan/atau pihak terkait
lainnya.

Aset berdiri diatas bidang tanah seluas - 93.520 m2, luas yang dikerjasamakan seluas
& 40.000 m2 dengan kepemilikan berdasarkan Perjanjian Kerja Sama Antara
Pemerintah Daerah Kabupaten Majalengka dengan PT Fitra Amanah Wisata dengan
Nomor : KE.00/2460-BKAD/2023 dan Nomor : 028/FAW/XII/2023 tanggal 15 Desember
2023 dengan angka waktu perjanjian Kerja sama pemanfaatan bentuk KSP ditetapkan
selama 30 (tiga puluh) tahun sejak perjanjian ini ditandatangani terhitung mulai Tanggal
12 Bulan Desember tahun 2023 sampai dengan Tanggal 12 Bulan Desember Tahun
2053.

Kami tidak melakukan penilaian atas tanah.

Pendahuluan

»

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

16.

17.

prais

@e. Ketika inspeksi dilakukan, bangunan Umroh Park Majalengka masih dalam progress
pekerjaan # 2.459 dari total RAB.

f. Kami tidak melakukan pengukuran terhadap luas tanah.

9. Kami tidak menerima informasi terkait Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dari pihak
pemberi tugas.

h. Inspeksi dilakukan pada tanggal 13 November 2025 didampingi oleh Bapak Hidayah
dari pihak PT Fitra Amanah Wisata.

i. Kebenaran data-data dan legalitas tanah sesuai dengan surat representasi Nomor.
056/FAW/XI/2025, tangal 10 November 2025

Sifat Dan Informasi Yang Dapat Diandalkan

Semua informasi dan data (dokumen) yang diberikan oleh Pemberi Tugas dan/atau dari pihak
ketiga beserta salinannya adalah sah, benar, lengkap dan telah sesuai dengan kondisi saat ini
serta tidak mengalami perubahan sampai dengan tanggal penilaian. Data-data tersebut
dianggap benar dan sesuai aslinya serta digunakan dalam proses penilaian tanpa dilakukan
verifikasi. Jika informasi atau data yang relevan tidak tersedia, maka terhadap informasi dan
atau asumsi yang digunakan diperlukan konfirmasi dan atau persetujuan dari Pemberi Tugas.

Informasi dan data yang relevan namun tidak membutuhkan verifikasi, dapat disetujui untuk
digunakan sepanjang sumber data tersebut dipublikasikan tingkat nasional maupun
internasional, sumber data tersebut antara lain :

Bank Indonesia,

Asosiasi Profesi (MAPPI),

Badan Pusat Statistik,

Media cetak dan elektronik online.resmi,

Bursa Efek Indonesia atau negara lain,

Lembaga resmi pemerintah atau swasta yang mempublikasi data informasi terkait dengan
properti atau aset lainnya.

Asumsi Dan Asumsi Khusus

a. Objek penilaian diasumsikan terikat dengan dokumen kepemilikan yang berlaku dan
sah secara hukum dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan
apapun juga.

b. Seluruh informasi dan data yang disediakan oleh pemberi tugas termasuk adanya
batasan tingkat kedalaman investigasi sebagaimana dimaksud dalam tingkat
kedalaman investigasi, maka data dan informasi yang disediakan diasumsikan wajar
dan benar.

c. Penilaian ini diasumsikan bebas dari adanya potensi dan/atau pencemaran lingkungan
atau sejenisnya yang ditimbulkan adanya kegiatan objek penilaian.

d. Pemilik aset yang menjadi objek penilaian telah mengetahui, memahami maksud dan
tujuan penilaian ini dan menyetujui pelaksanaan penilaian aset ini sesuai dengan
maksud dan tujuan penilaian.

Pendahuluan

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

18.

19.

F

e.

Aset yang ditunjukan oleh pemilik dan/atau pemberi tugas dan/atau pihak terkait lainnya
kepada kami adalah benar yang dimaksud sebagai objek penilaian.

Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya,
untuk suatu pengembangan baru.

Gambar denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk
kemudahan visual saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak
bertanggung jawab mengenai hal itu.

Dalam hal penilaian bangunan dan infrastruktur, kondisi bangunan dan infrastruktur
yang tersembunyi dan tidak terlihat kami asumsikan menggunakan bahan material
standar dengan volume dan kondisi yang wajar.

Penilaian ini didasarkan pada asumsi bahwa properti dibangun sesuai dengan peraturan
yang berlaku, serta telah memiliki atau dalam proses memiliki Ijin Mendirikan Bangunan
(IMB) dan Ijin Penggunaan Bangunan (IPB) yang dikeluarkan oleh instansi yang
berwenang. Bagian-bagian properti yang tidak diinspeksi tidak memiliki kerusakan
berarti dan tidak menyebabkan KJPP Bambang, Ernasapta dan Rekan mengubah
penilaianObjek penilaian diasumsikan terikat dengan dokumen kepemilikan yang

berlaku dan sah secara hukum dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau
halangan apapun juga.

Uraian Informasi yang digunakan dalam Analisis

Analisa bangunanUmroh Park Majalengka berdasarkan RAB (Rencana Anggaran Biaya) dari
pihak pemberi tugas.

Pendekatan dan Metode Penilaian yang ditetapkan serta Alasan Penggunaanya

Dalam penilaian properti ini, kami menggunakan satu pendekatan yaitu Pendekatan Biaya (Cost
Approach). Sesuai dengan karakteristik aset yang dinilai Dimana:

Tidak tersedia data-data pasar yang sejenis dan sebanding untuk dapat dapat dijadikan
sebagai pembanding, sehingga Pendekatan Pasar (Market Approach) tidak dapat
digunakan dalam penilaian ini.

Aset termasuk dalam kategori properti yang menghasilkan pendapatan (income
property producing), akan tetapi tidak tersedia data-data historis yang mendukung dan
yang dapat digunakan untuk penerapan pendekatan pendapatan.

Spesifikasi teknis dari objek penilaian dapat diidentifikasi dengan jelas, demikian juga
dengan harga satuan bahan dan upah dapat diidentifikasikan dengan jelas dengan
demikian maka Biaya Pengganti Baru dapat dihitung. Kondisi fisik dari aset juga dapat

diidentifikasi sebagai dasar untuk mengetahui besaran dari penyusutan atas objek
penilaian..

Metode penilaian yang diterapkan :

Dalam penilaian Bangunan kertajati Umroh Park Majalengka kami menggunakan
metode penilaian sesuai dengan pendekatan yang digunakan yaitu, Pendekatan Biaya,
dalam penilaian ini menggunakan Metode Biaya Pengganti dikenal juga dengan Metode
Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost/DRC), metode yang

Pendahuluan

5

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

20. Uraian Proses Penilaian
A. Lingkup Penugasan

Definisi Penugasan / Identifikasi Masalah

z Identifikasi Pemberi Tugas & Pengguna Laporan
Penentuan Tujuan Penilaian
Penentuan Dasar Nilai
Identifikasi Objek Penilaian dan Hak Kepemilikan
Tanggal Penilaian
Asumsi & Kondisi Pembatas

B. Implementasi
Pengumpulan data Pemilihan Data

a. Data Umum
Wilayah, Kota dan Lingkungan (Neighborhood)

b. Data Khusus
Data properti yang dinilai

c. Data Permintaan & Penawaran
Data Perbandingan (Transaksi, Penawaran, Sewa, Tingkat Hunian, Pendapatan)

C. Analisis Data
» Analisis Pasar
z Permintaan dan Penawaran
» Studi Pasar
» Analisis HBU (Penggunaan Tertinggi dan Terbaik)
Tanah dalam keadaan Kosong
Properti setelah dikembangkan

D. Opini Nilai Tanah

E. Pendekatan Penilaian
» Pendekatan Pasar
z Pendekatan Pendapatan
» Pendekatan Biaya

F. Rekonsiliasi Indikasi Nilai dan Opini Nilai Akhir
G. Pelaporan Penilaian

2. Pernyataan Independensi dari Penilaian Properti dan Tim Penugasan Penilaian
Profesional yang Terlibat dalam Penugasan dan Kantor Jasa Penilai Publik

x Penilai Publik dalam posisi untuk memberikan penilaian secara objektif dan tidak
memihak kepada pemberi tugas maupun pengguna laporan.

» Penilai Publik tidak mempunyai potensi benturan kepentingan dengan subjek dan/atau
objek penilaian.

Pendahuluan

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

22. Asumsi dan Kondisi Pembatas serta Skenario Hipotesis yang secara Langsung
Mempengaruhi Penilaian

Kami sebagai penilai tidak melakukan penelitian terhadap keabsahan dokumen
dokumen yang terkait, oleh karenanya kami tidak menjamin kebenaran atau
keabsahannya dan bebas dari sengketa.

KJPP Bambang, Ernasapta & Rekan, tidak mempunyai kepentingan apapun baik
sekarang maupun dikemudian hari atas properti yang dinilai serta atas nilai yang
dilaporkan.

Nilai properti dalam laporan ini kami nyatakan dalam mata uang rupiah.

Penilaian atas properti ini kami lakukan dengan berpedoman pada Kode Etik Penilai
Indonesia (KEPI) dan Standar Penilai Indonesia (SPI) yang dikeluarkan oleh
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) yang berlaku serta POJK No.
28/POJK.04/2021 tanggal 28 Desember 2021, Tentang Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal, SEOJK No. 33/SE OJK.04/2021 tanggal 31
Desember 2021 Tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar
Modal.

Laporan penilaian ini kami nyatakan sah, jika ditandatangani oleh yang berwenang serta
dibubuhi Stempel (Corporate Seal/Stamp) KJPP Bambang, Emasapta & Rekan.

Nilai atas properti yang kami nyatakan dalam laporan penilaian ini dapat digunakan
sesuai dengan maksud dan tujuan dalam laporan penilaian tersebut.

Kami tidak melakukan pengukuran terhadap luas properti namun hanya berupa
pemeriksaan batas-batas yang dinilai berdasarkan dokumen yang diberikan.

Kondisi-kondisi tidak wajar yang tersembunyi terhadap properti yang dapat membawa
efek negatif terhadap nilai, tidak menjadi tanggung jawab kami sebab merupakan
bagian pekerjaan ahli lainnya.

Data dan informasi atau properti yang kami peroleh dari berbagai sumber
mencerminkan data dan informasi yang diperoleh dari dan/atau divalidasi oleh asosiasi
profesi penilai dan informasi, perkiraan dan pendapat yang kami peroleh dari berbagai
sumber, kami anggap merupakan informasi yang dapat dipercaya kebenarannya, oleh
karenanya kami tidak melakukan pengecekan lebih lanjut. Bilamana dikemudian hari
diketahui ada informasi yang tidak benar yang diberikan kepada kami, maka kami tidak
dapat diminta pertanggung jawabannya.

Laporan harus digunakan secara keseluruhan yang tak terpisahkan dan penggunaanya
terbatas pada maksud dan tujuan penilaian ini saja. Laporan ini tidak akan berlaku untuk
maksud dan tujuan berbeda.

Penggunaan sebagian atau keseluruhan dari laporan untuk dipublikasikan di media
cetak/elektronik kecuali terdapat informasi yang rahasia, yang dapat mempengaruhi
operasional perusahaan harus mendapat persetujuan tertulis dari kami sebagai penilai
dan pembuat laporan.

Kami berasumsi bahwasanya properti yang ditunjukkan kepada kami adalah benar
merupakan subjek properti dalam penilaian dan kami tidak melakukan pengecekan
lebih lanjut terhadap kebenarannya.

Pendahuluan

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

Penilai dibebaskan dari segala tuntutan dan kewajiban yang berkaitan dengan
penggunaan laporan yang tidak sesuai dengan maksud dan tujuan dari laporan.

Bahwa dengan dilandasi itikad baik, semua dokumen yang diberikan atau dipergunakan
oleh Pemberi Tugas dan pihak ketiga kepada kami dalam rangka penilaian ini adalah
sah, benar, lengkap dan sesuai dengan kenyataan sebenarnya dan bahwa dokumen-
dokumen yang diberikan kepada kami dalam bentuk foto copy, turunan dan/atau salinan
adalah sesuai dengan aslinya dan dokumen asli tersebut adalah sah, asli, lengkap serta
sesuai dengan kenyataan sebenarnya.

Bahwa perhitungan biaya penilaian ditentukan berdasarkan hari — orang kerja (man-
day) dan bukan ditentukan berdasarkan prosentase dari besarnya nilai yang diberikan/
dicantumkan didalam laporan ini.

Bahwa kami mempertimbangkan kondisi properti dimaksud sesuai hasil inspeksi,
namun demikian tidak berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan maupun
bagian-bagian dari properti yang tertutup, tidak terlihat maupun tidak terjangkau dan
kami tidak memberikan jaminan jika terdapat pelapukan, kerusakan serta gangguan lain
yang tidak terlihat.

Bahwa dalam penilaian mesin-mesin dan peralatan dirincikan sebagai satu unit kerja
lengkap, yaitu termasuk semua bagian (part) dan perlengkapan (accessories) yang
biasanya secara teknis tergabung dalam unit kerja tersebut.

Bahwa perhitungan nilai khususnya mesin-mesin dan peralatan yang berasal dari
Negara Luar (Import) menggunakan kurs pasar yang berlaku pada saat penilaian
dilakukan / dilaksanakan.

23. Uraian mengenai Tenaga Ahli dan hasil pekerjaan Tenaga Ahli dalam hal Penilai Properti
mendasarkan Penilaian pada hasil kerja Tenaga Ahli

Penilai Publik memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian sehingga tidak
memerlukan bantuan tenaga ahli dalam kaitannya dengan aspek penugasan.

Dalam penugasan penilaian ini, penilai tidak menggunakan bantuan tenaga ahli dari
luar.

Seluruh penilai, ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim
penugasan dibawah koordinasi penilai berizin atau penanggungjawab laporan
penilaian.

Penilai yang terlibat :
- Budi Setiawan, ST, MAPPI : 11-T-03340,RMK-2017.01444, Reviewer
Djumiran, ST, MAPPI : 11-1-03227, RMK-2017.01442, Penilai Aset Madya
Darim, S. Kom, MAPPI : 11-T-03344, RMK-2017-01435, Penilai Aset Madya

24. Penjelasan mengenai kejadian penting setelah Tanggal Penilaian (subseguent event)

Laporan penilaian ini diterbitkan dalam kondisi sebelum adanya kejadian penting
setelah tanggal penilaian (subseguent event). Dengan demikian kami menyatakan
bahwa nilai pada tanggal penilaian sebagaimana yang dimaksud dalam laporan
penilaian ini tidak mengubah kesimpulan nilai yang ada..

Pendahuluan

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

25. Uraian mengenai ketentuan peraturan perundang-undangan yang terkait dengan
Penilaian

Penilaian ini dilakukan sesuai dengan POJK No. 28/POJK.04/2021 tanggal 28 Desember 2021,
Tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal, SEOJK No. 33/SE
OJK.04/2021 tanggal 31 Desember 2021 Tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian
Properti di Pasar Modal, dan Standar Penilaian Indonesia Edisi VII Tahun 2018.

26. Tambahan informasi lain yang diperlukan diluar hal-hal yang telah diuraikan
sebagaimana dimaksud pada angka 1 sampai dengan angka 19

Tidak ada penambahan informasi lain yang diperlukan diluar hal-hal yang telah diuraikan
sebagaimana dimaksud pada angka 1 sampai dengan angka 19

Pendahuluan

AMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

rofessional A

1.

TINJAUAN PASAR

Analisis Pasar
Perkembangan Permintaan Properti Komersial

Indeks Permintaan Properti Komersial kategori jual pada triwulan III 2025 tumbuh sebesar 0,6796
(yoy), lebih tinggi dibandingkan 0,4596 (yoy) pada triwulan sebelumnya (Grafik 1). Hal ini didorong
terutama oleh peningkatan permintaan segmen lahan industri di wilayah Bodebek dan Banten,
serta segmen perkantoran jual di Jakarta. Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial
kategori sewa pada triwulan III 2025 secara tahunan terkontraksi 1,5396 (yoy), lebih dalam dari
kontraksi 0,1896 (yoy) pada triwulan II 2025 (Grafik 2). Penurunan permintaan terutama terjadi
pada segmen convention hall di Jakarta dan Palembang serta segmen hotel hampir di seluruh
kota cakupan survei.

Secara triwulanan, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori jual pada triwulan III 2025
tumbuh sebesar 0,26”/0 (gta), lebihtinggi dibandingkan pertumbuhan 0,0696 (gta) pada triwulan
sebelumnya (Grafik 3). Kenaikan permintaan tersebut terutama didorong oleh kenaikan
permintaan segmen lahan industri di wilayah Bodebek. Lebih lanjut, Indeks Permintaan Properti
Komersial kategori sewa secara triwulanan tumbuh sebesar 1,1996 (gta), meningkatdibandingkan
0,3396 (ata) pada triwulan sebelum nya (Grafik 4). Kenaikan tersebutdidorong oleh peningkatan
permintaan pada segmen hotel pada mayoritas kota dan perkantoran sewa di Jakarta dan
Surabaya.

Tinjauan Pasar

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

6 Consultanis

Appra

Perkembangan Pasokan Properti Komersial

Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual pada triwulan III 2025 tercatat tumbuh sebesar
1,0094 (yoy), lebih tinggi dibandingkan 0,1596 (yoy) pada triwulan 112025 terutama didorong oleh
pembukaan lahan industri baru di wilayah Bodebek (Grafik 5). Selanjutnya, Indeks Pasokan
Properti Komersial kategori sewa secara tahunan tumbuh sebesar 2,024 (yoy), sedikit lebih tinggi
dibandingkan pertumbuhan triwulan sebelumnya sebesar 1,9796 (yoy) (Grafik 6). Perkembangan
ini didukung oleh pasokan pada segmen hotel di Jabodebek, Surabaya, dan Palembang yang
meningkat.

Secara triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual pada triwulan III 2025
meningkat sebesar 0,89”/0 (yoy) didorong oleh peningkatan pasokan segmen lahan industri di
wilayah Bodebek (Grafik 7). Sementara itu, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa
tercatat tumbuh sebesar 0,3396 (ata), melambat dari 0,4296 (ata) pada triwulan II 2025 (Grafik 8).
Perlambatan pasokan terutama terjadi pada segmen ritel sewa di Semarang.

Tinjauan Pasar PI

Lama Pe DAN REKAN

rs e Consultant

Perkembangan Harga Properti Komersial

Pada kategori jual, perkembangan Indeks Harga Properti Komersial pada triwulan III 2025 tumbuh
sebesar 0,45Y4 (yoy), relatif stabil dengan triwulan sebelumnya yang tumbuh sebesar 0,43Y6 (yoy)
(Grafik 9). Di sisi lain, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa terkontraksi 0,4996
(yoy), setelah mengalami peningkatan 1,1496 (yoy) pada triwulan sebelumnya (Grafik 10).
Penurunan harga sewa terutama disebabkan penurunan hargasegmen hotel sebagai upaya
pengembang untuk mempertahankan tingkat permintaan.

Secara triwulanan, Indeks Harga Properti Komersial kategori jual pada triwulan III 2025
terkontraksi 0,0296 (gta), setelah pada triwulan sebelumnya meningkat 0,1696 (ata) (Grafik 11).
Kondisi tersebut disebabkan oleh kontraksi harga pada segmen lahan industri di wilayah Bodebek
dipengaruhi penguatan nilai tukar rupiah mengingat harga lahan industri umumnya menggunakan
acuan dolar AS. Indeks Harga Properti Komersial kategori sewa pada triwulan III 2025 juga
terkontraksi 0,0896 (ata), setelah mengalami kenaikan 0,1196 (ata) pada triwulan sebelumnya
(Grafik 12). Kontraksi indeks harga disebabkan oleh pelemahan harga pada segmen hotel
terutama di Jabodebek dan Semarang.

akesatatata

Sumber : Bank Indonesia

Tinjauan Pasar

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

2. Tinjauan Pasar (Market Overview) Jawa Barat
A. PDRB Menurut Lapangan Usaha
4. Pertumbuhan Ekonomi Jawa Barat Triwulan lII-2025 Terhadap Triwulan II-2025 (g-to-g)

Ekonomi Jawa Barat triwulan 11I-2025 dibanding triwulan 1I-2025 (g-to-g) mengalami pertumbuhan
sebesar 0,46 persen. Pertumbuhan terjadi pada sebagian besar lapangan usaha, kecuali
Administrasi Pemerintahan, Pertahanan dan Jaminan Sosial Wajib yang mengalami penurunan
sebesar -16,15 persen, diikuti Jasa Lainnya sebesar -7,82 persen, Pertanian, Kehutanan, dan
Perikanan sebesar -6,96 persen, Pertambangan dan Penggalian sebesar -3,55 persen: dan
Transportasi dan Pergudangan sebesar -1,42 persen. Lapangan usaha yang mengalami
pertumbuhan terbesar adalah Jasa Keuangan dan Asuransi sebesar 5,99 persen, Jasa
Perusahaan sebesar 5,34 persen: Jasa Pendidikan sebesar 3,91 persen, Real Estate sebesar
2,75 persen, dan Industri Pengolahan. sebesar 2,49 persen. Sementara itu, Lapangan Usaha
Perdagangan Besar dan Eceran, Reparasi Mobil dan Sepeda Motor sebagai salah satu lapangan
yang memiliki peran dominan juga mengalami pertumbuhan positif sebesar 0,32 persen.

4,82

Industri Perdagangan Pertanian Konstruksi —” Jasa jasa Jasa Real Estate — Lainnya
Pengolahan — Besar Keuangan Perusahaan Pendidikan
Eceran dan Asuransi

mTril-2024 @Trll-2025 @Trlil-2025

Gambar1 Pertumbuhan Beberapa Lapangan Usaha (g-to-g/persen)

Struktur PDRB Jawa Barat menurut lapangan usaha atas dasar harga berlaku triwulan 11I-2025
tidak menunjukkan perubahan berarti. Perekonomian Jawa Barat masih didominasi oleh
Lapangan Usaha Industri Pengolahan dengan kontribusi sebesar 40,94 persen, diikuti oleh
Perdagangan Besar-Eceran, Reparasi Mobil dan Sepeda Motor sebesar 14,38 persen, Pertanian,
Kehutanan, dan Perikanan sebesar 8,57 persen: dan Konstruksi sebesar 8,39 persen. Peranan
keempat lapangan usaha tersebut dalam perekonomian Jawa Barat mencapai 72,28 persen.

2. Pertumbuhan Ekonomi Jawa Barat Triwulan I!I-2025 Terhadap Triwulan 1II-2024 (y-on-y)

Ekonomi Jawa Barat triwulan 1!I-2025 dibanding triwulan 1l1-2024 (y-on-y) mengalami
pertumbuhan sebesar 5,20 persen. Pertumbuhan ini ditopang oleh lapangan usaha dominan
yang tumbuh cukup baik pada triwulan tersebut, seperti Pertanian tumbuh 5,43 persen,

Perdagangan tumbuh 5,17 persen: Konstruksi tumbuh 5,02 persen: dan Industri Pengolahan
Tinjauan Pasar 4

PERANAN, segaemgna DAN REKAN

tumbuh 3,15 persen. Lapangan usaha yang mengalami pertumbuhan signifikan adalah Jasa
Perusahaan sebesar 16,37 persen: Penyediaan Akomodasi dan Makan Minum sebesar 15,53
persen, Jasa Kesehatan dan Kegiatan Sosial sebesar 12,51 persen, Transportasi dan
Pergudangan sebesar 11,62 persen serta Informasi dan Komunikasi sebesar 9,31 persen.

16,37

“

a
mia S
Haa bean

, a
pe 3 P3
Haa SN AN 1

1
Pa
“ »
1
Industri — Perdagangan Pertanian — Konstruksi las Penyadiaan Jasa Trarsportasi& Lainnya
Pengolahan — Besar Perusahaan Akomodasi & Kesehatan Pergudangan
Eceran MaMin

@Trii-2024 @Tril-2025 @Trili-2025

Gambar 2 Pertumbuhan Beberapa Lapangan Usaha (y-on-y/persen)

3. Pertumbuhan Ekonomi Jawa Barat Kumulatif Triwulan 1!I-2025 Terhadap Kumulatif
Triwulan IIl-2024 (c-to-c)

Ekonomi Jawa Barat hingga triwulan III-2025 mengalami pertumbuhan sebesar 5,14 persen (c-
to-c). Membaiknya ekonomi pada triwulan I-2025 sampai triwulan I1I-2025 memberi andil terhadap
positifnya pertumbuhan ekonomi Jawa Barat secara kumulatif. Lapangan usaha yang mengalami
pertumbuhan signifikan adalah Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan sebesar 12,77 persen.
Diikuti Jasa Perusahaan sebesar 11,14 persen, Transportasi dan Pergudangan sebesar 10,77
persen: dan Penyediaan Akomodasi dan Makan Minum sebesar 10,58 persen.

Industri Perdagangan Pertanian Konstruksi Jasa Tramportasi Penyediaan infokom Lainnya
Pengalahan Besar & Peruahsan Bo” Akomodasi &
Eceran Pergudangan MaMin

aTri2024 @Tril2025 @TrNi-2025

Gambar 3 Pertumbuhan Beberapa Lapangan Usaha (c-to-c/persen
Tinjauan Pasar s

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

B. PDRB Menurut Pengeluaran
1. Pertumbuhan Ekonomi Triwulan III-2025 Terhadap Triwulan 1l-2025 (g-to-g)

Perekonomian Jawa Barat pada triwulan III-2025 dibanding triwulan 1I-2025 tumbuh sebesar 0,46
persen (g-to-g). Pertumbuhan terjadi pada beberapa komponen pengeluaran, pertumbuhan
tertinggi terjadi pada Komponen Ekspor Barang dan Jasa sebesar 10,49 persen, namun
komponen Impor Barang dan Jasa (yang merupakan faktor pengurang dalam PDRB menurut
pengeluaran) tumbuh cukup tinggi sebesar 10,80 persen, sehingga pertumbuhan net ekspor
menjadi sebesar menjadi sebesar 9,42 persen. Komponen dengan pertumbuhan tertinggi
selanjutnya adalah Komponen Pengeluaran Konsumsi Pemerintah (PK-P) yang tumbuh sebesar
5,23 persen: diikuti oleh Komponen Pembentukan Modal Tetap Bruto (PMTB) yang tumbuh
sebesar 1,89 persen. Sementara itu, kontraksi terjadi pada Komponen Pengeluaran Konsumsi
Lembaga Nonprofit yang melayani Rumah Tangga (PK-LNPRT) sebesar 3,84 persen, diikuti oleh
Komponen Pengeluaran Konsumsi Rumah Tangga (PK-RT) sebesar 2,04 persen.

249

1080
aza

“066

Gambar 4 Pertumbuhan Beberapa Komponen Pengeluaran (g-to-g/persen)

Struktur PDRB Jawa Barat menurut pengeluaran atas dasar harga berlaku triwulan 11I-2025 tidak
menunjukkan perubahan yang berarti. Perekonomian Jawa Barat masih didominasi oleh
Komponen Pengeluaran Konsumsi Rumah Tangga (PK-RT) yang mencakup lebih dari separuh
PDRB Jawa Barat yaitu sebesar 65,15 persen, diikuti oleh Komponen Ekspor Barang dan Jasa
sebesar 62,30 persen: Komponen Pembentukan Modal Tetap Bruto (PMTB) sebesar 24,63
persen. Share Komponen Pengeluaran Konsumsi Pemerintah (PK-P) sebesar 4,60 persen, dan
Komponen Pengeluaran Konsumsi Lembaga Nonprofit yang melayani Rumah Tangga (PK-
LNPRT) sebesar 0,66 persen. Sementara itu, Komponen Impor Barang dan Jasa sebagai faktor
pengurang dalam PDRB memiliki peran sebesar 57,37 persen.

2. Pertumbuhan Ekonomi Triwulan 1II-2025 Terhadap Triwulan lII-2024 (y-on-y)
Perekonomian Jawa Barat pada triwulan lII-2025 mengalami pertumbuhan sebesar 5,20 persen

dibandingkan dengan periode yang sama pada tahun 2024. Pertumbuhan ini ditopang oleh
Tinjauan Pasar

6

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

pertumbuhan beberapa komponen pengeluaran. Pertumbuhan tertinggi terjadi pada Komponen
Pembentukan Modal Tetap Bruto (PMTB) yang tumbuh sebesar 5,27 persen, diikuti oleh
Komponen dengan pertumbuhan tertinggi selanjutnya Komponen Pengeluaran Konsumsi
Pemerintah (PK-P) yang tumbuh sebesar 5,04 persen, selanjutnya Komponen Pengeluaran
Konsumsi Rumah Tangga (PK-RT) tumbuh sebesar 4,92 persen, diikuti Komponen Pengeluaran
Konsumsi Lembaga Nonprofit yang Melayani Rumah Tangga (PK-LNPRT) sebesar 4,22 persen.
Selanjutnya Komponen Ekspor Barang dan Jasa mengalami pertumbuhan sebesar 3,89 persen,
sementara Komponen Impor Barang dan Jasa juga tumbuh sebesar 3,60 persen, sehingga
secara net ekspor tumbuh sebesar 4,89 persen.

1ne2

P1 2
“ MG hg
“ESA

360

038

Gambar 5 Pertambuhan Beberapa Komponen Pengeluaran (y-on-y/persen)

3. Pertumbuhan Ekonomi Kumulatif Triwulan 11l-2025 Terhadap Kumulatif Triwulan Ill-
2024 (c-to-c)

Perekonomian Jawa Barat secara kumulatif triwulan 11l-2025 dibanding kumulatif triwulan 11I-2024
mencatatkan pertumbuhan signifikan yaitu sebesar 5,14 persen (c-to-c). Pertumbuhan ini
ditopang oleh meningkatnya seluruh komponen pengeluaran. Pertumbuhan tertinggi terjadi pada
Komponen Ekspor Barang dan Jasa tumbuh sebesar 1,75 persen namun terkoreksi oleh
Komponen Impor Barang dan Jasa yang mengalami kontraksi sebesar 0,04 persen, sehingga net
ekspor tumbuh sebesar 8,17 persen. Selanjutnya adalah Komponen Pengeluaran Konsumsi
Lembaga Nonprofit yang Melayani Rumah Tangga (PK-LNPRT) yang tumbuh sebesar 5,62
persen: selanjutnya diikuti oleh Komponen Pembentukan Modal Tetap Bruto (PMTB) tumbuh
sebesar 5,06 persen, diikuti Komponen Pengeluaran Konsumsi Rumah Tangga (PK-RT) tumbuh
sebesar 4,90 persen: dan Komponen Pengeluaran Konsumsi Pemerintah (PK-P) tumbuh sebesar
1,11 persen.

Tinjauan Pasar

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

inga

na ES,
Pi

PENGELUARAN
Konsumsi Unpar

LKSPOR BARANG IMPOR BARANG
DAN JASA DAN JASA

Gambar & Pertumbuhan Beberapa Komponen Pengeluaran (c-to-c/persen)

3. Analisis Pasar Mikro
Objek penilaian berada di Desa. Palasah, Kec. Kertajati, Kab. Majalengka, Jawa Barat.

Objek penilaian berada di Kawasan Peruntukan lainnya dimana lingkungan di sekitar lokasi
tersebut banyak terdapat beberapa pemukiman, persawahan dan fasilitas umum lainnya.

Tingkat marketability obyek yang dinilai adalah cukup marketable, dikarenakan objek penilaian
berada di wilayah yang mudah diakses dan perkembangan atau pertumbuhan properti disekitar
objek yang dinilai cukup baik.

Tinjauan Pasar

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

PENGUNGKAPAN ATAS ASET

1. Objek Penilaian merupakan Aset Operasional

Aset Operasional adalah aset yang digunakan dalam operasional perusahaan yang digunakan
secara berkelanjutan.

2. Pendekatan yang digunakan

Dalam penilaian properti ini, kami menggunakan satu pendekatan yaitu Pendekatan Biaya (Cost
Approach). Sesuai dengan karakteristik aset yang dinilai Dimana:

" Tidak tersedia data-data pasar yang sejenis dan sebanding untuk dapat dapat dijadikan
sebagai pembanding, sehingga Pendekatan Pasar (Market Approach) tidak dapat
digunakan dalam penilaian ini.

" Aset termasuk dalam kategori properti yang menghasilkan pendapatan (income
property producing), akan tetapi tidak tersedia data-data historis yang mendukung dan
yang dapat digunakan untuk penerapan pendekatan pendapatan.

» Spesifikasi teknis dari objek penilaian dapat diidentifikasi dengan jelas, demikian juga
dengan harga satuan bahan dan upah dapat diidentifikasikan dengan jelas dengan
demikian.maka Biaya Pengganti Baru dapat dihitung. Kondisi fisik dari aset juga dapat
diidentifikasi sebagai dasar untuk mengetahui besaran dari penyusutan atas objek
penilaian..

Metode penilaian yang diterapkan :

Dalam penilaian Bangunan Kertajati Umroh Park Majalengka kami menggunakan metode
penilaian sesuai dengan pendekatan yang digunakan yaitu, Pendekatan Biaya, dalam penilaian
ini menggunakan Metode Biaya Pengganti dikenal juga dengan Metode Biaya Pengganti
Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost/DRC), metode yang mengindikasikan nilai
dengan menghitung biaya untuk membuat aset yang serupa dengan utilitas setara.

3. Status Kepemilikan

Kepemilikan bidang tanah seluas 493.520 m?, luas yang dikerjasamakan seluas--40.000 m2? dengan
kepemilikan berdasarkan Perjanjian Kerja Sama Antara Pemerintah Daerah Kabupaten Majalengka
dengan PT Fitra Amanah Wisata dengan Nomor : KE.00/2460-BKAD/2023 dan Nomor :
028/FAWIXII/2023 tanggal 15 Desember 2023 dengan angka waktu perjanjian Kerja sama
pemanfaatan bentuk KSP ditetapkan selama 30 (tiga puluh) tahun sejak perjanjian ini ditandatangani
terhitung mulai Tanggal 12 Bulan Desember tahun 2023 sampai dengan Tanggal 12 Bulan
Desember Tahun 2053.

Pengungkapan Atas Aset

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

1.

DATA DAN INFORMASI

Uraian Tanah

a. Lokasi dan Identifikasi

1)

2)

3)

4)

Alamat Lengkap

Properti yang dimaksud didalam penilaian ini yaitu Bangunan Kertajati Umroh Park
Majalengka yang terletak di Desa Palasah, Kec. Kertajati, Kab. Majalengka, Jawa Barat.
dengan titik koordinat -6.691080348350306, 108.13734929232915.

Akses Menuju Lokasi Tanah

Jalan Jaladustan-Ujungjaya merupakan akses menuju lokasi.

Jarak Lokasi Tanah Dengan Properti atau Tempat Tertentu yang Mudah
diidentifikasi

Lokasi properti ini dapat ditempuh dari pintu keluar tol Kertajati menuju Bandara
International Jawa Barat sepanjang 2 kilometer kemudian berbelok kekiri masuk kejalan
Babakan — Ujungjaya sepanjang - 3.5 kilometer belok keiri sepanjang - 1.5 kilometer
belok kekiri masuk sekitar 180 meter adalah letak lokasi yang dinilai, seperti terlihat
dalam gambar peta lokasi yang terlampir dalam laporan ini.

Spesifikasi Jalan

Jalan Jaladustan-Ujung jaya di depan lokasi dengan lebar 5 meter. diperkeras dengan
aspal hotmix dalam kondisi baik.

b. Data Lingkungan

1)

2)

3)

Pemanfaatan dan Penggunaan Tanah disekitarnya
Situasi lingkungan properti ini berada didaerah Persawahan

Peruntukan Penggunaan Tanah (Zoning)

Tanah ini berada di Zona Kawasan Peruntukan Kawasan Lainnya Perda No. 11 Tahun
2011

Properti atau Tempat disekitarnya yang Mudah diidentifikasi dan Dapat Dijadikan
Acuan Lokasi

Bangunan-bangunan yang terdapat disekitar lokasi ini antara lain :

Pemukiman warga

Padepokan Cidudut

Kawasan Kertajati Internasional Industrial estate Majalengka
Bandara Internasional Jawa Barat 5.5 kilometer dari lokasi

Data dan Informasi

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

4) Fasilitas Umum yang Tersedia

Sarana, fasilitas sosial dan fasilitas umum yang terdapat disekitar lokasi dan daerah
sekitarnya antara lain:

» Pusat perbelanjaan dapat dengan mudah dicapai dari lokasi yang dinilai.

» Sarana kesehatan seperti Rumah Sakit Daerah Majalengka 32 kilometer dari lokasi
yang dinilai.

" Sekolah SD, SMP, SMU, terdapat tidak jauh dari lokasi yang dinilai.

» Sarana angkutan yang tersedia di Kertajati Kadipaten --6 kilometer dari lokasi yang
dinilai antara lain Bus Kota, Taxi dan Ojek.

Cc. Data Tanah

1) Legalitas Tanah

bidang tanah seluas # 93.520 m2, luas yang dikerjasamakan seluas: 40.000 m? dengan
kepemilikan berdasarkan Perjanjian Kerja Sama Antara Pemerintah Daerah Kabupaten
Majalengka dengan PT Fitra Amanah Wisata dengan Nomor : KE.00/2460-BKAD/2023 dan
Nomor : 028/FAW/XI1/2023 tanggal 15 Desember 2023 dengan angka waktu perjanjian
Kerja sama pemanfaatan bentuk KSP ditetapkan selama 30 (tiga puluh) tahun sejak
perjanjian ini ditandatangani terhitung mulai Tanggal 12 Bulan Desember tahun 2023
sampai dengan Tanggal 12 Bulan Desember Tahun 2053

No | Luas (m2) Bukti Kepemilikan Status Luas yang
dikerjasamakan (m2)

1 93.520 | Sertipikat Hak Pakai | Status.” Hak — Milik 40.000
Nomor 5 Tanggal 18 | pemerintah — Kabupaten
September 1998 Majalengka

2) Topografi dan Bentuk Tanah

Keadaan permukaan tanah lebih rendah dengan badan jalan yang berada di depannya.
Bentuk tanah tidak beraturan.

Batas - batas bidang tanah yang dinilai :

Sebelah Utara : Kali Cuyu

Sebelah Timur : Tanah Milik Poniman

Sebelah Selatan — : Tanah milik Song Sing Shu, Tanah Milik PP Pro, Tanah Milik Wewey
Sebelah Barat : Tanah Milik PT. Kahatex

d. Pemanfaatan Tanah
Rencana pemanfaatan tanah adalah Kertajatri Umroh Park Majalengka yang saat ini masih
tahap pekerjaan.

e. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik

Seperti yang diuraikan atas penilaian bangunan kertajati Umroh Park Majalengka dalam
laporan ini serta ditinjau dari secara fisik dimungkinkan, secara hukum diijinkan, secara

Data dan Informasi

2

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

finansial layak dan dapat menghasilkan nilai tertinggi dari aset, menurut pendapat kami
penggunaan lahan untuk area komersial pada saat ini merupakan pemanfaatan yang
tertinggi dan terbaik atas tanah tersebut yang digunakan untuk Wisata Religi.

1

2)

3)

1)

Penggunaan Secara Hukum

Berdasarkan pengembangan aset pada saat penilaian dengan status Kepemilikan
bidang tanah seluas # 93.520 m2, luas yang dikerjasamakan seluas 40.000 m? dengan
kepemilikan berdasarkan Perjanjian Kerja Sama Antara Pemerintah Daerah Kabupaten
Majalengka dengan PT Fitra Amanah Wisata dengan Nomor : KE.00/2460-BKAD/2023
dan Nomor : 028/FAWI/XII/2023 tanggal 15 Desember 2023 dengan angka waktu
perjanjian Kerja sama pemanfaatan bentuk KSP ditetapkan selama 30 (tiga puluh)
tahun sejak perjanjian ini ditandatangani terhitung mulai Tanggal 12 Bulan Desember
tahun 2023 sampai dengan Tanggal 12 Bulan Desember Tahun 2053. serta
memperhatikan Peraturan Daerah Kab Majalengka, maka diuraikan sebagai berikut :

» Peruntukan

Aset dimaksud dalam penilaian ini merupakan kertajati Umroh Park, peruntukan di
wilayah tersebut adalah awasan Peruntukan Lainnya.

» Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
Berdasarkan dari informasi yang didapatkan dari dinas terkait, belum ada aturan
tentang KDB.

» Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
Berdasarkan dari informasi yang didapatkan dari dinas terkait, belum ada aturan
tentang KLB.

z Ketinggian Bangunan (KB)
Berdasarkan dari informasi yang didapatkan dari dinas terkait, belum ada aturan
tentang KB.

Penggunaan Secara Fisik

Dengan memperhatikan peruntukan dan penggunaan aset dimaksud telah memenuhi
penggunaan yang layak secara fisik.

Penggunaan Secara Finansial

Dengan mempertimbangkan penggunaan aset yang secara hukum diijinkan, secara
fisik dimungkinkan dan penggunaan ekonomis dari Kertjati Umroh Park sebagai properti
dengan peruntukan kawasan Peruntukan Lainnya, serta memperhatikan dari kondisi
pasar sewa, tingkat hunian dan parameter lain yang mempengaruhi pendapatan
properti, menunjukkan bahwa jika dikembangkan sebagai area perdagangan dan jasa
yang digunakan untuk Kertajati Umroh Park Majalengka memenuhi penggunaan yang
layak secara finansial.

Penggunaan berdasarkan Nilai Tertinggi

Dengan memperhatikan peruntukan tata kota, legalitas, lokasi, situasi pasar dan
pengembangan di sekelilingnya, maka pengembangan sebagai kawasan Zona
Perdagangan dan Jasa yang digunakan untuk Umroh Park Majalengka mencerminkan

Data dan Informasi

3

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

nilai tertinggi.

Kesimpulan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik Properti Setelah Dikembangkan (Highest
and Best Use as Improved).

Berdasarkan analisa terhadap faktor-faktor tersebut di atas, kondisi aset saat ini memenuhi
kelayakan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik.

f. Uraian Tentang Objek Penilaian yang Tidak Memenuhi Prinsip Penggunaan Tertinggi
dan Terbaik

Objek Penilaian tidak dapat memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik apabila
dalam pemanfaatannya tidak sesuai dengan peruntukannya dan tidak dapat memberikan
keuntungan yang maksimal secara finansial.

2 Penilaian Bangunan

a. Uraian Teknis, Pendekatan yang Digunakan Untuk Mendapatkan Nilai dan Nilai Setiap
Bangunan

Pendekatan Biaya (Cost Approach) dimana nilai properti dengan mengestimasikan biaya
perolehan hak tanah ditambah dengan nilai bangunan dan sarana pelengkap.

Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayar pembeli di pasar untuk
aset yang akan dinilai, tidak lebih dari biaya untuk membeli atau membangun untuk aset
yang setara, kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar, ketidaknyamanan, risiko atau faktor
lainnya. Umumnya aset yang dinilai akan kurang menarik dikarenakan faktor usia atau
sudah usang, dibandingkan dengan aset alternatif yang baru dibeli atau dibangun. Untuk
hal ini, diperlukan penyesuaian karena adanya perbedaan biaya dengan aset alternatif,
tergantung pada Dasar Nilai yang diperlukan (KPUP butir 17.0).

Pendekatan Biaya untuk Penilaian Real Properti

Pendekatan Biaya menghasilkan nilai dengan mengestimasi biaya untuk pembelian tanah
dan membangun properti baru dengan kegunaan yang sama atau mengadaptasi properti
tua untuk penggunaan yang sama tanpa biaya tambahan akibat penundaan. Biaya tanah
dikembalikan ke total biaya konstruksi. Untuk properti yang lebih tua, beberapa biaya untuk
berbagai bentuk depresiasi yang terjadi (penyusutan fisik: keusangan fungsional atau
teknis, dan keusangan ekonomi atau eksternal) dikurangkan untuk mengestimasi indikasi
Nilai Pasar. (SPI 300 butir 5.22).

Pada umumnya terdapat tiga metode Pendekatan Biaya: (SPI 106 butir 6.6.a).

1. Metode Biaya Pengganti dikenal juga dengan metode Biaya Pengganti Terdepresiasi
(Depreciated Replacement Cost/DRC), metode yang mengindikasikan nilai dengan
menghitung biaya untuk membuat aset yang serupa dengan utilitas yang setara,

2. Metode Biaya Reproduksi, metode yang mengindikasikan nilai dengan menghitung
biaya untuk membuat replika aset, dan

3. Metode Penjumlahan: metode yang menghitung nilai aset dengan menjumlahkan nilai
dari setiap bagian komponennya.

Data dan Informasi

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

Pada penilaian ini Penilai menggunakan Metode Biaya Pengganti/Biaya Pengganti
Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost) untuk penilaian bangunan, dan Metode
Ekstraksi untuk penilaian tanah.

Metode Biaya Pengganti

Secara umum, Biaya Pengganti Baru adalah biaya yang relevan dalam menentukan harga
dimana pelaku pasar akan membayar, yang didasarkan pada penggantian aset dengan
utilitas yang setara, dan bukan membuat aset yang sama secara fisik. (SPI 106 butir 6.6.b).

Biaya pengganti baru kemudian disesuaikan untuk kerusakan fisik dan seluruh bentuk
keusangan yang relevan. Setelah penyesuaian tersebut, biaya ini disebut sebagai Biaya
Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost). (SPI 106 butir 6.6.c).

Langkah-langkah utama dalam Metode Biaya Pengganti adalah: (SPI 106 butir 6.6.d).

1. Menghitung seluruh biaya yang akan dikeluarkan oleh pelaku pasar tipikal yang akan
membuat atau mendapatkan aset yang memberi utilitas setara,

2. Menentukan apakah terdapat depresiasi yang terkait fisik, fungsi dan keusangan
eksternal yang berhubungan dengan aset yang dinilai, dan

3. Mengurangkan total depresiasi dari total Biaya Pengganti Baru untuk mendapatkan nilai
dari aset.

Biaya Pengganti pada umumnya adalah untuk aset modern yang setara (modern eguivalent
asset), yang memberikan fungsi yang mirip dan utilitas yang setara dengan aset yang dinilai,
namun memiliki desain saat ini dan dikonstruksikan atau dibuat menggunakan material dan
teknologi saat ini yang efektif dari sisi biaya (cost effective). (SPI 106 butir 6.6.e).

Depresiasi/Keusangan

Dalam konteks Pendekatan Biaya, depresiasi merujuk kepada penyesuaian yang
diperhitungkan untuk mengestimasi biaya pembuatan aset dengan utilitas yang setara guna
merefleksikan dampak terhadap nilai dari berbagai keusangan yang mempengaruhi aset
yang dinilai. (SPI 106 butir 6.8.a).

Penyesuaian depresiasi umumnya dipertimbangkan untuk berbagai tipe penyusutan/
keusangan, yang dapat dipisahkan lebih jauh kedalam sub-kategori apabila melakukan
penyesuaian:

1. Penyusutan fisik : kehilangan utilitas yang disebabkan oleh kerusakan fisik aset atau
komponennya yang berasal dari umur dan penggunaan.

2. Keusangan fungsional : kehilangan utilitas yang berasal dari inefisiensi dari aset yang
dinilai dibandingkan dengan penggantinya seperti desain, spesifikasi, dan teknologi
yang sudah ketinggalan jaman.

3. Keusangan eksternal atau ekonomis : kehilangan utilitas yang disebabkan oleh faktor
ekonomi, lokasi, atau faktor eksternal lainnya. Keusangan jenis ini dapat berupa
temporer atau permanen.

b. Spesifikasi Teknis Bangunan

Diatas bidang tanah ini telah berdiri bangunan kertajati Umroh Park sampai dengan laporan
ini terbit kami belum menerima Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB).
Data dan Informasi

5

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

NOS) URAIAN PEKERJAAN JUMLAH 7 BOBOT RAB (6)
(Rp)
PEKERJAAN PERSIAPAN
IT PERSIAPAN 780.000.000,00 Tote
PEKERJAAN STRUKTUR
IU | CERBANGUTAMA 584.713.340,00 1,380
IL | GEDUNG KUNIK 1.078.637.430,00 2651
It | SERBAGUNA -
IV | PENDAFTARAN, GEDUNG IMIGRASI, MUSHOLA, 23M1.217.04554 5,796
SOUVENIR |
V | ros (eazaR) 1.921.482.123,44 arm
Vi | MASUIDIL HARAM 1.959.982.610,00 121696
MIL | Puuasera 36.482.400,00 00996
VII | mASUID NABAWI 1.589.092.030,00 3881
ix | TOILETAREA MANASIK 522.166.631,24 1289
X | TOILET KEBUN KURMA 3101028.144,36 07616
X1 | mina 169.365.280,00 0.420
Xii | LEMPARJUMROH 11.870.140,00 0034
XII | JABAL RAHMAH 23339.166,67 00616
SUB TOTAL PEKERJAAN STRUKTUR | 13522371371,25 33166
PEKERJAAN ARSITEKTUR
| | GERBANGUTAMA 303.350.800,00 0,756
IL | GEDUNGKLUNIK 460.441.500,00 413
MI | SERBAGUNA 771.800.000,00 191
IV | PENDAFTARAN, GEDUNG IMIGRASI, MUSHOLA, 2.060.158.350,00 5054
SOUVENIR
V | oscenzag 4.AT1.790.500,00 2894
Mi | MASuIL HARAM 2.296.920.300,00 5645
Mil | PuvasERA 140.400.000,00 034m
vit | masup naBawi 928.037.500,00 22896
IX | TOILET AREA MANASIK 659.187.300,00 1,620
X | TOILET KEBUN KURVMA 230.075.050,00 0,566
Xi | mina 225:700.000,00 08516
xi | LEMPAR JUMROH 18.605.000,00 00516
xi | JaBaL RAHMAH 216.540.200,00 0534
SUB TOTAL PEKERJAAN ARSITEKTUR | 9.297.307.000,00 2201
PEKERJAAN EP
1 GERBANG UTAMA 25.914.000,00 0,067
IL | GEDUNGKUNIK 469.272.900,00 11596
II | SERBAGUNA 750113.000,00 Or
IV | PENDAFTARAN, GEDUNG IMIGRASI, MUSHOLA, 400.874.000,00 0984
SOUVENIR
V | kioseazaR) 191.888.000,00 0479p
Mi | masuDiL HARAM 353.654.500,00 0873
Vit | MASuD NaBAW 396.050.400,00 OST
VII | TOILET AREA MANASIK 58:322.25000 01496
IX | TOILET KEBUN KURMA 35.119.80000 0.099

Data dan Informasi

BAMBANG,

Profession ai:

rs 6 Con!

ERNASAPTA DAN REKAN

ut

X | MINA 0 0,006
XL | LEMPAR JUMROH 0 00096
XII | JABAL RAHMAH 0 00074
XIII | SITEPLAN 3.125.304.600,00 16696
'SUB TOTAL PEKERJAAN MEP | 5.204.523.450,00 12,760

PEKERJAAN LANDSCAPE
IL.) PAVING BLOCK 6.789.580.000,00 16,654
Il | SALURAN 962.456.666,67 2,36
JI.| KOLAM 61.019.980,00 0,159
IV | TAMAN, RUMPUT, POHON KURMA 3.961.000.000,00 9719
'SUB TOTAL PEKERJAAN LANDSCAPE | 11.774.056.646,67 28,879o
TOTAL 40.778.258.467,92 100,070

Data dan Informasi

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

PERTIMBANGAN PENDEKATAN PENILAIAN DAN METODE PENILAIAN

Pendekatan dan Metode Penilaian

Dalam mengemukakan serta menentukan nilai terdapat 3 (tiga) pendekatan (Approach) yang lazim
diterapkan di dalam penilaian antara lain adalah sebagai berikut :

Pendekatan Pasar (Market Approach)

Dalam pendekatan pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru terjadi di
pasar dari transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi yang telah terjadi hanya
sedikit, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang ditawarkan (untuk dijual) atau
yang terdaftar (listed) dari aset yang identik atau sebanding, relevansi denga informasi ini perlu
diketahui secara jelas dengan seksama dianalisis. Dalam hal ini perlu didilakukan penyesuaian
atas informasi harga transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai dan asumsi yang
akan digunakan dalam penilaian. Perbedaan dapat juga meliputi karakeristik hukum, ekonomi atau
fisik dari aset yang ditransaksikan dan yang dinilai.

a) Prosedur yang harus dilakukan Penilai Properti dalam Pendekatan Pasar yaitu sebagai
berikut:
1) Pengumpulan data: dan
2) Penyesuaian di dalam Pendekatan Pasar.

b) Pengumpulan data sebagaimana dimaksud pada huruf a angka 1) dilakukan dengan cara
melakukan penelitian untuk mendapatkan informasi data transaksi dan data penawaran dari
properti yang sebanding dan sejenis.

Cc) Data sebagaimana dimaksud pada huruf b wajib bersumber dari dan/atau divalidasi oleh
asosiasi profesi Penilai.

d) Penyesuaian sebagaimana dimaksud pada huruf a angka 2) dilakukan paling sedikit terhadap
faktor:
1) lokasi antara lain dengan memperhatikan lingkungan, akses, dan fasilitas,
2) peruntukan (zoning) antara lain dengan memperhatikan ketentuan peraturan
perundang-undangan pada saat Penilaian,

3) sifat fisik objek Penilaian,
a) tanah antara lain dengan memperhatikan fisik, luasan, bentuk, dan elevasi,
bb) bangunan antara lain dengan memperhatikan kondisi dan fasilitas bangunan,

dan

c) objek Penilaian lainnya disesuaikan dengan karakteristik jenis objek Penilaian.

6) Faktor pembanding yang harus dipertimbangkan, paling sedikit meliputi:
1) hak yang terkandung dalam objek Penilaian dan properti pembanding,
2) kondisi penjualan,
3) kondisi pasar,
4) lokasi, dan
5) karakteristik fisik.

Penilai Properti harus mengidentifikasi hak yang terdapat pada objek Penilaian dan properti
pembanding sebagaimana dimaksud pada huruf e angka 1) yang dipilih untuk dianalisis dan

Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian 1

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

9

n)

p)

selanjutnya dilakukan penyesuaian untuk setiap perbedaan hak yang terdapat pada objek
Penilaian dan properti pembanding.

Penilai Properti harus melakukan penyesuaian atas harga transaksi atau penawaran jual
properti pembanding terkait dengan kondisi penjualan sebagaimana dimaksud pada huruf e
angka 2).

Kondisi penjualan sebagaimana dimaksud pada huruf g seperti motivasi penjual dan pembeli
dalam suatu transaksi yang layak dan bersifat wajar, transaksi dengan pihak yang mempunyai
hubungan istimewa, atau penguasaan yang dilakukan oleh pemerintah (eminent domain).

Penilai Properti harus melakukan penyesuaian harga transaksi atau penawaran jual properti
pembanding dengan kondisi pasar sebagaimana dimaksud pada huruf e angka 3).

Penilai Properti harus melakukan penyesuaian atas harga transaksi atau penawaran jual
properti pembanding terkait dengan lokasi sebagaimana dimaksud pada huruf e angka 4).

Penilai Properti harus melakukan penyesuaian atas perbandingan, dalam hal terdapat
perbedaan karakteristik fisik sebagaimana dimaksud pada huruf e angka 5) antara properti
pembanding dengan objek Penilaian.

Perbedaan karakteristik fisik sebagaimana dimaksud pada huruf k antara properti pembanding
dengan objek Penilaian meliputi antara lain ukuran, umur, kondisi, kualitas konstruksi, model
arsitektur, material bangunan, sarana pelengkap, ukuran tapak, atau karakteristik lainnya
dalam hal objek Penilaian bukan tanah dan bangunan.

Dalam melakukan penyesuaian data properti pembanding sehingga memenuhi syarat atau
Asumsi dalam Nilai Pasar, Penilai Properti harus memenuhi ketentuan sebagai berikut:
1) menerapkan secara konsisten dalam menetapkan penyesuaian antara data objek
Penilaian dengan data properti pembanding:
2) melakukan penyesuaian data properti pembanding, dengan menggunakan bentuk
penyesuaian sebagai berikut:
a) penyesuaian bentuk persentase, atau
'b) penyesuaian bentuk satuan uang, dan
3) melakukan rangkaian penyesuaian (seguence of adjustment) dengan cara
menjumlahkan faktor-faktor penyesuaian secara bersama-sama atau dapat dilakukan
sendiri-sendiri menurut cara penyesuaian yang dilakukan dalam bentuk persentase
atau satuan uang.

Penyesuaian bentuk persentase sebagaimana dimaksud pada huruf m angka 2) huruf a),
digunakan untuk menyesuaikan perbedaan antara data objek Penilaian dengan data properti
pembanding.

Penyesuaian perbedaan antara data objek Penilaian dengan data properti pembanding antara
lain berupa kondisi fisik dan lokasi dalam bentuk persentase.

Penyesuaian dilakukan dengan menghitung perbedaan kelebihan atau kekurangan dalam
bentuk persentase, antara lain:
1) jika data objek Penilaian dan data properti pembanding sama, tidak diperlukan
penyesuaian:
2) jika data objek Penilaian lebih unggul sebesar x9o (x persen) dari data properti
pembanding, keunggulan sebesar x96 (x persen) tersebut ditambahkan kepada nilai
properti pembanding: dan

Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian 2

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

9)

2

3) jika data objek Penilaian lebih buruk sebesar x9o (x persen) dari data properti
pembanding, kekurangan sebesar x96 (x persen) tersebut dikurangkan dari nilai properti
pembanding.

Penyesuaian bentuk satuan uang sebagaimana dimaksud pada huruf m angka 2) huruf b),
digunakan untuk menyesuaikan perbedaan antara data objek Penilaian dengan data properti
pembanding.

Penyesuaian perbedaan antara data objek Penilaian dengan data properti pembanding antara
lain berupa kondisi fisik dan lokasi dalam satuan uang.

Penyesuaian dilakukan dengan menghitung perbedaan kelebihan atau kekurangan dalam
bentuk satuan uang, sebagai berikut:

1) jika data objek Penilaian dan data properti pembanding sama, maka tidak diperlukan
penyesuaian,

2) jika data objek Penilaian lebih unggul sebesar x rupiah dari pada data properti
pembanding, keunggulan sebesar x rupiah tersebut ditambahkan kepada nilai properti
pembanding, dan

3) jika data objek Penilaian lebih buruk sebesar x rupiah dari data properti pembanding,
kekurangan sebesar x rupiah tersebut dikurangkan dari nilai properti pembanding.

Dalam melakukan penyesuaian Penilai Properti dapat menggunakan teknik penyesuaian,
sebagai berikut:

1) teknik tambah kurang secara menyeluruh (Overall Adjusment/Pluses Minuses):

2) teknik penyesuaian biaya (Cost Adjusment),

3) teknik berpasangan (Paired Comparison), atau

4) teknik statistik.

Teknik tambah kurang secara menyeluruh (Overall Adjusment / Pluses Minuses)
sebagaimana dimaksud pada huruf t angka 1) dilakukan dengan langsung membandingkan
secara keseluruhan kelebihan dan kekurangan dari objek Penilaian dengan properti
pembanding.

Teknik penyesuaian biaya (Cost Adjusment) sebagaimana dimaksud pada huruf t angka 2)
dilakukan dengan memperhitungkan biaya yang dibutuhkan untuk melakukan penyamaan
kondisi dengan properti pembanding jika terdapat perbedaan yang dapat diubah, seperti
ketinggian tanah (elevasi), topografi, struktur tanah dapat dilakukan penyesuian dengan
memperhitungkan biaya pengurukan (cut and fill).

Dalam menggunakan teknik penyesuaian biaya sebagaimana dimaksud pada huruf v, Penilai
Properti harus memperhatikan bahwa biaya pengembangan lahan (land improvement) tidak
selalu setara dengan nilai dari pengembangan tersebut.

Teknik berpasangan (Paired Comparison) sebagaimana dimaksud pada huruf t angka 3)
dilakukan berdasarkan satu perbedaan dari pasangan properti pembanding yang dipasang-
pasangkan.

Teknik statistik sebagaimana dimaksud pada huruf t angka 4) diperlukan jumlah properti
pembanding yang cukup, paling sedikit 20 (dua puluh) properti pembanding.

Penilai Properti harus menggunakan market data grid untuk menyatakan konsistensi dari
penyesuaian yang dibuat.

Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian 3

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

aa) Grid tersebut merupakan bagian untuk melakukan rekonsiliasi terhadap beberapa indikasi
Nilai dari properti pembanding yang telah disesuaikan.

bb) Penilai Properti harus membuat rekonsiliasi atau pembobotan terhadap berbagai indikasi Nilai
yang dihasilkan setelah dilakukan penyesuaian pada setiap properti pembanding untuk
menghasilkan indikasi nilai tunggal.

cc) Tingkat pembobotan untuk masing-masing properti pembanding ditentukan berdasarkan pada
tingkat kemiripan masing-masing properti pembanding terhadap objek yang dinilai.

b. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Dengan metode arus kas terdiskon, nilai diperoleh dengan cara mengubah keuntungan masa
depan dari properti tersebut menjadi perkiraan nilai saat ini (Present Value).

Metode tersebut pada umumnya merupakan teknik yang digunakan pada properti-properti yang
secara tetap menghasilkan pendapatan, sebab dapat mensimulasikan antara strategi dan
investasi yang rasional yang dipahami oleh investor. Data-data yang digunakan pada pendekatan
pendapatan ini didapat dengan cara menyelidiki kondisi pasar setempat, sehingga dapat
mengurangi keputusan yang subyektif.

Pendekatan pendapatan dilakukan dalam tiga tahap :

"  Memprediksikan pendapatan bersih dalam jumlah tahun tertentu
" Memilih discount rate atau capitalization rate yang tepat

" Menggunakan prosedur discounting atau kapitalisasi yang tepat

a) Metode yang digunakan dalam Pendekatan Pendapatan terdiri atas:
1) metode diskonto arus kas,
2) metode kapitalisasi langsung:
3) metode residu, dan/atau
4) gross income muttiplier.

b) Dalam hal Penilai Properti menggunakan metode diskonto arus kas sebagaimana dimaksud
pada huruf a angka 1), berlaku ketentuan sebagai berikut:

1) Dalam hal proyeksi tingkat pendapatan tidak atau belum stabil dan dengan periode
pendapatan terbatas (tidak kekal/tidak perpetuity), Penilai Properti harus menggunakan
metode diskonto arus kas.

2) Nilai objek Penilaian didapatkan dengan mengalikan rangkaian proyeksi aliran
pendapatan dimasa yang akan datang dengan Tingkat Diskonto tertentu menjadi nilai
sekarang.

3) Langkah-langkah yang harus dilakukan dalam penggunaan metode diskonto arus kas,
paling sedikit:

1) melakukan analisis pendapatan dan pengeluaran dari objek Penilaian dan
properti pembanding:

2) menghitung estimasi pendapatan kotor potensial (potential gross incorne)
dengan memperhatikan, paling sedikit:
1) keandalan Asumsi yang digunakan,
2) data historis yang digunakan, dan
3) biaya sewa dan luas area bangunan.

Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian 4

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

c) melakukan penjumlahan antara pendapatan lainlain dan pendapatan kotor potensial setelah
dikurangi Tingkat Kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and collection
loss) untuk memperoleh pendapatan kotor efektif (effective gross income):

d) menentukan biaya operasi (operating expenses), dengan memperhatikan, paling sedikit:
1) keandalan Asumsi yang digunakan,
2) data historis yang digunakan: dan
3) biaya perawatan bangunan.

e) mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya operasional untuk mendapatkan
pendapatan bersih operasi sebelum bunga dan pajak:

f) menentukan Tingkat Diskonto,
9) menentukan prosedur pendiskontoan,

h) mendiskontokan pendapatan bersih operasi (net operating income) untuk mengestimasi
indikasi Nilai objek Penilaian, dan

i) — dalam hal terdapat terminal value sebagai salah satu unsur pembentuk indikasi Nilai, Penilai
Properti dapat menggunakan. metode kapitalisasi langsung dalam perhitungan terminal value
dengan mempertimbangkan Tingkat Kapitalisasi pada periode awal (Initial Capitalization
Rate) yang merupakan tolok ukur untuk memastikan besaran Tingkat Kapitalisasi terminal
(terminal capitalization rate) atau menggunakan nilai sisa dari properti.

Cc. Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Pendekatan biaya menetapkan nilai real properti dengan mengestimasi biaya perolehan
(menggunakan Pendekatan Pasar) dan biaya pengganti pengembangan baru diatasnya dengan
utilitas yang sebanding atau mengadaptasi properti lama dengan penggunaan yang sama, tanpa
mempertimbangkan antara lain biaya akibat penundaan waktu pengembangan dan biaya lembur.

Estimasi insentif kewirausahaan atau keuntungan/kerugian developer ditambahkan pada tanah
dan biaya konstruksi. Untuk properti-properti yang lebih tua, pendekatan biaya memperhitungkan
suatu estimasi mengenai depresiasi yang mencakup bagian-bagian yang mengalami kemunduran
mutu fisik (physical deterioration) dan kemerosotan secara fungsional & Ekonomis (functional &
economic obsolescence).

Atau dengan perkataan lain dapat dijelaskan sebagai berikut, Pendekatan Biaya adalah suatu
pendekatan untuk mendapatkan nilai suatu properti meliputi, nilai tanah ditambah nilai atas
bangunan & sarana pelengkap, mesin dan peralatan lainnya, serta kendaraan.

Nilai tanah, kendaraan dan alat berat diperoleh dengan menggunakan Pendekatan Data Pasar,
sedangkan nilai bangunan & sarana pelengkap lainnya mesin dan peralatan lainnya diperoleh dari
penaksiran Biaya Reproduksi/Pembuatan Baru (Cost of Reproduction New/CRN), dikurangi
dengan Penyusutan (Depreciation) yang diakibatkan oleh kemunduran fisik, keusangan
fungsional & ekonomis (phsycal deterioration and functional & economic obsolescence).

Biaya Reproduksi/Pembuatan Baru adalah jumlah uang yang dikeluarkan untuk
reproduksi/pengganti properti baru yang dihitung berdasarkan harga pasar setempat saat ini/pada
tanggal penilaiannya untuk bahan/material atau unit, biaya jasa kontraktor/arsitek/konsultan tehnik
termasuk keuntungan, biaya instalisasi, biaya supervisi, biaya tenaga ahli tehnik termasuk semua
pengeluaran standar yang berkaitan dengan angkutan, asuransi, pondasi, bea masuk, Pajak

Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian 5

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

Pertambahan Nilai (PPN), Pajak Penghasilan Impor (PPh Impor), dan biaya bunga selama masa
konstruksi, tetapi tidak termasuk biaya upah lembur dan premi/bonus.

Dalam menentukan besarnya depresiasi, Penilai seharusnya mengestimasi depresiasi dengan
membandingkan aset ekivalen moderen terhadap aset yang dinilai. Tingkat depresiasi dapat
menganalisis secara terpisah atau secara keseluruhan meliputi :

» Penyusutan fisik

»  Keusangan fungsional atau teknis

»  Keusangan ekonomi atau eksternal

Penyusutan Fisik yang disebabkan umur pemakaian, dan kurangnya pemeliharaan, metode
penilaian yang berbeda dapat digunakan dalam mengestimasi jumlah biaya yang dibutuhkan
untuk memperbaiki kondisi fisik dari aset. Estimasi depresiasi dari komponen yang spesifik dan
biaya kontraktor dapat digunakan atau membandingkan secara langsung dengan unit yang
serupa.

Keusangan Fungsional atau teknis dapat disebabkan oleh kemajuan dalam teknologi karena
adanya aset baru yang dapat lebih efisien dalam menghasilkan barang dan jasa. Teknologi
produksi yang moderen dapat menyebabkan set yang ada sebelumnya mengalami keusangan,
baik keseluruhan atau sebagian dalam hal biaya baru yang sepadan. Keusangan dan optimisasi
mungkin dipertimbangkan untuk mengadopsi Biaya Pengganti Baru dari Aset Ekivalen Moderen
yang berbeda dari Biaya Reproduksi Baru satu aset.

Keusangan ekonomis atau external karena pengaruh esternal dapat mempengaruhi nilai dari aset.
Faktor extemal meliputi perubahan kondisi ekonomi, yang mempengaruhi permintaan akan
barang dan jasa serta potensi keuntungan dari entitas bisnis. Selain itu dapat juga disebabkan
pengaruh perubahan regulasi peraturan pemerintah, sosial dan lingkungan.

Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost - DRC) adalah metode
penerapan dari Pendekatan Biaya, yang digunakan untuk menentukan indikasi nilai dengan
menghitung Biaya Reprodukasi Baru atau Biaya Pengganti Baru dari aset dikurangi dengan
penyusutan fisik dan segala bentuk keusangan.

Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian 6

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

PENGGUNAAN PENDEKATAN PENILAIAN DAN METODE PENILAIAN

4. Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaannya

Dalam penilaian properti ini berdasarkan POJK No. 33/SEOJK.04/2021, Romawi III, Nomor 4,

huruf c, dengan ini kami menggunakan satu pendekatan yaitu Pendekatan Biaya.

Tabel berikut ini memuat informasi terkait teknik penilaian dan asumsi-asumsi signifikan yang

digunakan dalam perhitungan Nilai Pasar properti investasi,.

2. Metode Penilaian yang Diterapkan

Properti

Teknik Penilaian

Input Yang Tidak Bisa
Diobservasi

Sensitivity

Objek Wisata Religi

Pendekatan Biaya (Cost
Approach) dengan metode
biaya pengganti
terdepresiasi

Berdasarkan Rencana
Anggaran Biaya (RAB) yang
disesuaikan dengan kondisi
fisik.

» Pendekatan Biaya, dalam penilaian ini menggunakan Metode Biaya Pengganti dikenal juga
dengan metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost/DRC),
metode yang mengindikasikan nilai dengan menghitung biaya untuk membuat aset yang
serupa dengan utilitas setara.

Penggunaan Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN
REKONSILIASI ESTIMASI NILAI DAN KESIMPULAN NILAI

Rekonsiliasi Estimasi Nilai

Penilaian Bangunan Kertajati Umroh Park Majalengka mengunakan 1 pendekatan yaitu pendekatan
biaya dimana nilai indikasi adalah sebagai berikut:

1. Indikasi Nilai Pendekatan Biaya:

No. Uraian Luas Nilai Pasar
(m2) (Rp)
Bangunan Kertajati Umroh Park Majalengka - 999.412.835
1 (under Construction) dengan bobot pekerjaan
2.45Y6 dari RAB
Sub Total 999.412.835

Kesimpulan Nilai

Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan dan kondisi pasar yang berlaku, kami
berpendapat bahwa Nilai Pasar atas objek penilaian berupa bangunan Kertajati Umroh Park
Majalengka yang berlokasi di Desa. Palasah, Kec. Kertajati, Kab. Majalengka, Jawa Barat adalah:

Nilai Pasar: Rp. 999.412.835,-

(Sembilan ratus sembilan puluh sembilan juta empat ratus dua belas ribu
Delapan ratus tiga puluh lima rupiah)

Rekonsiliasi Nilai dan Kesimpulan Nilai 1

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

PERNYATAAN PENILAI PROPERTI

Penilai Properti harus menyatakan bahwa:

1:
2.
3.

Penugasan Penilaian Profesional telah dilakukan terhadap objek Penilaian pada Tanggal Penilaian:
Analisis telah dilakukan untuk tujuan Penilaian yang diungkapkan dalam Laporan Penilaian Properti

Penugasan Penilaian Profesional telah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan
perundangundangan,

4. Telah dilakukan Inspeksi terhadap objek Penilaian,

&

0 oa »

1.

12.

Perkiraan Nilai yang dihasilkan dalam Penugasan Penilaian Profesional telah disajikan sebagai
kesimpulan Nilai,

Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisa telah diungkapkan:

Kesimpulan Nilai telah sesuai dengan Asumsi dan kondisi pembatas:

Seluruh data dan informasi yang diungkapkan dalam laporan dapat dipertanggungjawabkan, dan
Besaran imbalan jasa Penilai tidak tergantung pada hasil Penilaian.

. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam pelaksanaan

inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan
penilaian ini.

Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, serta laporan penilaian telah dibuat dengan
memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan SPI yang berlaku.

Laporan penilaian ini tak berlaku umum tetapi hanya berlaku khusus bagi klien yang tertera dalam
laporan ini selaku pemberi tugas dan tidak boleh diperbanyak oleh siapapun tanpa persetujuan
tertulis dari klien yang bersangkutan.

Pernyataan Penilai Properti 1

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

Prof

1iser o

KUALIFIKASI PENILAI PROPERTI

No. Nama Kualifikasi Tanda Tangan

1. | Bambang Kus Cahyono, SE Penanggung jawab
MAPPI : 92-S-00294
RMK-2017.00071

1. | Budi Setiawan, ST Reviewer
MAPPI : 11-T-03340
RMK-2017.01444

2. | Djumiran, ST Penilai Aset Madya
MAPPI : 11-T-03227
RMK-2017.01442

3. | Darim, S.Kom Penilai Aset Madya ra
MAPPI : 11-T-03344
RMK-2017-01435

Pernyataan Penilai Properti 2

, ERNASAPTA DAN REKAN

Lay Out Tanah dan
Bangunan

Nama Debitur : PT FITRA AMANAH WISATA
Alamat Obyek 1 Desa Palasah, Kecamatan Kertajati
Kabupaten Majalengka, Jawa Barat

Catatan :

Gambar Situasi/ Surat Ukur

PHOTO - PHOTO |

BAMBANG, ERNASAPTA DAN REKAN

Profe: | Appraisers » Consultants

L FOTO - FOTO ASET J

“Akses jalan II Tampak gerbang utama 1

L Masjidil Haram ) £ Bangunan serba guna

L Toller Kebun Kurma 1 C Brea Jalan didepan Kios bazar