Back to announcement
20251112_CSIS_Laporan Informasi dan Fakta Material_31984936_lamp5.pdf
Asset transaction Needs review CSISSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 18
Page 1
LAPORAN RINGKAS
PENDAPAT KEWAJARAN
RENCANA TRANSAKSI PENAMBAHAN MODAL
PADA
PT BOGORINDO CEMERLANG
OLEH
PT CAHAYASAKTI INVESTINDO SUKSES TBK
No. 00032/2.0113-03/BS/03/0340/1/XI/2025
Tanggal : 12 November 2025
1
Page 2
LAPORAN RINGKAS
PENDAPAT KEWAJARAN
RENCANA TRANSAKSI PENAMBAHAN MODAL
PADA
PT BOGORINDO CEMERLANG
OLEH
PT CAHAYASAKTI INVESTINDO SUKSES TBK
No. 00032/2.0113-03/BS/03/0340/1/XI/2025
Tanggal : 12 November 2025
2
Page 3
No. 00032/2.0113-03/BS/03/0340/1/XI/2025 Bekasi, 12 November 2025
Kepada :
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Jl. Kaum Sari No. 1, Cibuluh, Bogor Utara
Kota Bogor, Jawa Barat
Perihal : Laporan Pendapat Kewajaran PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk atas Rencana
Transaksi Penambahan Modal pada PT Bogorindo Cemerlang
Dengan hormat,
KJPP Syarif, Endang & Rekan merupakan Kantor Jasa Penilai Publik yang telah memiliki
perizinan dan terdaftar berdasarkan lzin Usaha Kantor Penilai Publik No. 2.12.0113 dan
Surat lzin Penilai Publik No. B-1.12.00340 yang dikeluarkan oleh Menteri Keuangan
Republik Indonesia dan telah terdaftar sebagai Profesi Penunjang Pasar Modal di Otoritas
Jasa Keuangan (OJK) dengan Surat Tanda Terdaftar (STTD) No. STTD.PB-08/PM.2/2018.
Berdasarkan Surat Perjanjian Kerja No. 0056/SPK/MSE-03/ES/IX/2025, tanggal 17
September 2025, kami telah melaksanakan Penilaian untuk memberikan Pendapat
Kewajaran atas Rencana Transaksi Penambahan Modal yang dilakukan oleh PT Cahayasakti
Investindo Sukses Tbk (atau selanjutnya disebut “CSIS”) pada entitas anak atas nama
PT Bogorindo Cemerlang (atau selanjutnya disebut “BC”) seperti yang tertuang dalam
laporan ini.
1. PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
CSIS berencana melakukan Penambahan Modal pada BC guna mendukung usaha BC
dalam pengembangan kawasan industri. Rencana Transaksi tersebut, merupakan
bagian dari rencana Penambahan Modal dengan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu
(PMHMETD I) kepada para pemegang saham CSIS sebanyak-banyaknya
522.800.000 (lima ratus dua puluh dua juta delapan ratus ribu) saham Baru dengan
nilai nominal Rp100,- (seratus Rupiah) per saham atau sebanyak-banyaknya
28,57% dari modal ditempatkan dan disetor penuh CSIS setelah PMHMETD I, dengan
Harga Pelaksanaan sebesar Rp380,- (tiga ratus delapan puluh Rupiah) per saham
sehingga jumlah dana yang akan diterima CSIS dalam PMHMETD I ini adalah
sebanyak-banyaknya Rp198.664.000.000,- (seratus sembilan puluh delapan miliar
enam ratus enam puluh empat juta Rupiah). Seluruh dana yang diperoleh setelah
1
Page 4
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
dikurangi dengan biaya-biaya emisi, akan digunakan CSIS untuk setoran modal
pada BC.
Total nilai Rencana Transaksi Penambahan Modal adalah sebesar
Rp195.829.500.000,- (seratus sembilan puluh lima miliar delapan ratus dua puluh
sembilan juta lima ratus ribu Rupiah), yang setara 55,31% dari ekuitas CSIS
berdasarkan Laporan keuangan Interim per 30 Juni 2025 yang sebesar
Rp354.054.446.441,- (tiga ratus lima puluh empat miliar lima puluh empat juta
empat ratus empat puluh enam ribu empat ratus empat puluh satu Rupiah).
Rencana Transaksi Penambahan Modal oleh CSIS pada BC memenuhi ketentuan
peraturan tentang transaksi afiliasi sebagaimana didefinisikan dalam Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 42/POJK.04/2020, tanggal 20 April
2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan karena
dilakukan dengan pihak terafiliasi. Selain itu, Rencana Transaksi juga memenuhi
ketentuan mengenai transaksi material sebagaimana didefinisikan dalam Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 17/POJK.04/2020, tanggal 20 April
2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha karena nilai
rencana transaksi sama dengan 20,00% atau lebih dari ekuitas CSIS per 30 Juni
2025. Sesuai ketentuan, Perusahaan Terbuka yang akan melakukan Transaksi
Material wajib terlebih dahulu memperoleh persetujuan RUPS dalam hal nilai
transaksi lebih dari 50,00%.
1.2. Nomor dan Tanggal Laporan Penilaian
Kami telah menyusun Laporan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi dengan
Laporan No. 00032/2.0113-03/BS/05/0340/1/XI/2025, tanggal 12 November
2025.
1.3. Tanggal Penilaian
Tanggal Penilaian dalam laporan pendapat kewajaran ini adalah per 30 Juni 2025.
1.4. Identitas Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Pemberi tugas dan pengguna laporan dalam penyusunan Laporan Pendapat
Kewajaran ini adalah:
Nama Perseroan : PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Bidang Usaha : Pengembangan Real Estate Melalui Entitas Anak
Alamat : Jl. Kaum Sari No. 1, RT. 001, RW. 005, Kelurahan Cibuluh,
Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor, Jawa Barat
Telepon : 0251 8666 873
2
Page 5
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Fax : 0251 8666 875
Website : www.csis.co.id
Email : info@csis.co.id
1.5. Objek Penilaian
Objek Pendapat Kewajaran dalam penugasan ini adalah Rencana Transaksi
Penambahan Modal oleh CSIS pada BC.
1.6. Maksud dan Tujuan Pemberian Pendapat Kewajaran
Maksud dan tujuan dari laporan penilaian ini adalah pemberian Pendapat Kewajaran
atas Rencana Transaksi Penambahan Modal oleh CSIS pada BC. Pendapat kewajaran
ini diberikan dalam rangka memenuhi Peraturan No. 42/POJK.04/2020 tentang
Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan Transaksi Tertentu dan Peraturan
No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha.
1.7. Benturan Kepentingan atas Transaksi yang Akan Dilakukan
Rencana Transaksi melibatkan pihak yang secara kepentingan ekonomis dari
masing-masing pihak diketahui tidak ada benturan kepentingan atas Rencana
Transaksi yang akan dilakukan.
1.8. Data, Informasi dan Prosedur yang Digunakan
Untuk dapat memberikan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi, sebagai
Penilai Independen kami telah mempelajari, mempertimbangkan, mengacu atau
melaksanakan akan prosedur atas hal-hal sebagai berikut:
1. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak per 31 Desember
2020, No. 00358/2.1068/AU.1/03/1044-3/1/IV/2021, tanggal 30 April 2021,
yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Erna, S.E., Ak., CA., CPA, dari Kantor
Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan dengan opini wajar
tanpa modifikasian;
2. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak per 31 Desember
2021, No. 00224/2.1068/AU.1/03/0007-2/1/III/2022, tanggal 29 Maret
2022, yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Sutomo, S.E, Ak., MM, CPA, CA,
SAS, dari Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan
dengan opini wajar tanpa modifikasian;
3. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak per 31 Desember
2022, No. 00829/2.1068/AU.1/03/0007-2/1/IX/2023, tanggal 29 September
2023, yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Sutomo, S.E, Ak., MM, CPA, CA,
3
Page 6
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
SAS, dari Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan
dengan opini wajar tanpa modifikasian;
4. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak per 31 Desember
2023, No. 00230/2.1068/AU.1/03/1044-1/1/III/2024, tanggal 28 Maret
2024, yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Erna, S.E., Ak., CA., CPA, dari
Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan dengan
opini wajar tanpa modifikasian;
5. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak per 31 Desember
2024, No. 00157/2.1068/AU.1/03/1044-2/1/III/2025, tanggal 25 Maret
2025, yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Erna, S.E., Ak., CA., CPA, dari
Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan dengan
opini wajar tanpa modifikasian;
6. Laporan Keuangan Konsolidasian Interim Perseroan dan Entitas Anak per 30
Juni 2025, No. 00753/2.1068/AU.1/03/1241-1/1/IX/2025, tanggal 8
September 2025, yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Martinus Arifin, SE,
Ak., CA., CPA, dari Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang &
Rekan dengan opini wajar tanpa modifikasian;
7. Proyeksi Keuangan CSIS dengan dan tanpa transaksi periode 2025 sampai
dengan 2030;
8. Akta dan Legalitas Umum CSIS;
9. Laporan Penilaian Saham BC per tanggal penilaian 30 Juni 2025
No. 00031/2.0113-03/BS/03/0340/1/XI/2025, tanggal 12 November 2025,
oleh Penilai Publik Endang Sunardi, S.T., M.M., MAPPI (Cert.) dari Kantor Jasa
Penilai Publik Syarif, Endang & Rekan;
10. Laporan asurans praktisi independen atas kompilasi informasi keuangan
proforma No. 155/1.C1079/MA.1/06.25, tanggal 12 November 2025 oleh
Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan;
11. Surat Pernyataan Manajemen atas Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan
No. 069/DIRUT-CSIS/EKS/XI/2025, tanggal 3 November 2025, dinyatakan
bahwa Rencana Transaksi mengandung unsur transaksi afiliasi dan tidak
terdapat benturan kepentingan;
12. Surat Pernyataan Manajemen atas Transaksi Material No. 068/DIRUT-
CSIS/EKS/XI/2025, tanggal 3 November 2025, dinyatakan bahwa Rencana
Transaksi termasuk pada transaksi material;
13. Wawancara dan diskusi dengan manajemen CSIS sehubungan dengan
penugasan pendapat Kewajaran, diantaranya adalah Bapak Tjoea Aubintoro
sebagai Direktur Utama dan Ibu Maria Ekanita sebagai Sekretaris Perusahaan;
14. Surat Pernyataan Manajemen atas kebenaran data dan informasi yang diberikan
No. 067/DIRUT-CSIS/EKS/XI/2025, tanggal 3 November 2025.
4
Page 7
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Prosedur yang Digunakan
Laporan dan fakta yang terkandung dalam Laporan adalah berdasarkan informasi
dan representasi yang disediakan oleh CSIS dan dikompilasi oleh Penilai. Informasi
yang terkandung dalam Laporan ini adalah benar dan akurat dalam semua hal yang
material, tidak menyesatkan, dan bahwa tidak ada fakta lainnya, yang mana jika
dihilangkan dapat membuat Laporan ini dan informasi atau pernyataan di dalamnya
menjadi menyesatkan.
Selain itu informasi lainnya seperti informasi pasar, industri, dan data lainnya
diperoleh dari data riset dari domain publik. Dalam penyusunan laporan ini, telah
dilakukan prosedur sebagai berikut: (i) CSIS telah diberikan kesempatan untuk
meminta dan mengulas, serta telah menerima semua informasi yang diperlukan
untuk memeriksa kembali keakuratan informasi atau untuk melengkapi informasi
di dalamnya (ii) CSIS tidak bergantung kepada Penilai atau seseorang yang memiliki
hubungan afiliasi dengan Penilai atau pihak lain yang berafiliasi dengan Penilai
sehubungan dengan pemeriksaan keakuratan informasi atau keputusan.
Penyampaian dari laporan ini atau setiap negosiasi yang dibuat berdasarkan laporan
ini, dalam kondisi apa pun, tidak dapat diimplikasikan bahwa informasi yang
terkandung adalah benar setelah tanggal Laporan ini. Prosedur lain yang dilakukan
Penilai adalah memeriksa dan menganalisis seluruh dokumen transaksi, laporan
keuangan, dan tiap bagian dari rencana transaksi dalam hal kewajarannya.
1.9. Ruang Lingkup Penilaian
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) merupakan suatu pernyataan yang diberikan
oleh Penilai Usaha untuk menyatakan bahwa suatu transaksi yang akan dilakukan
adalah wajar atau tidak wajar. Sesuai dengan peraturan Otoritas Jasa Keuangan
(POJK) No. 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian
Bisnis di Pasar Modal, pemberian pendapat kewajaran diberikan setelah dilakukan
analisis atas:
a. Nilai dari objek yang ditransaksikan;
b. Dampak keuangan dari transaksi yang akan dilakukan terhadap kepentingan
pemegang saham; dan
c. Pertimbangan bisnis yang digunakan oleh manajemen perusahaan terkait
dengan Rencana Transaksi yang akan dilakukan terhadap kepentingan
pemegang saham.
Sifat Rencana Transaksi terkait dengan ada atau tidak adanya hubungan antara
pihak-pihak yang bertransaksi diatur sesuai dengan POJK No. 42/POJK.04/2020,
tentang Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan Transaksi Tertentu dan nilai
materialitas Rencana Transaksi diatur sesuai dengan Peraturan
5
Page 8
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha
Utama. Sehubungan dengan peraturan-peraturan tersebut berkaitan dengan
penunjukan Penilai untuk memberikan pendapat kewajaran atas Rencana Transaksi,
maka ruang lingkup pendapat kewajaran berdasarkan pada analisis atas kewajaran
dari Rencana Transaksi tersebut.
1.10. Pendekatan dan Metode
Sesuai dengan SEOJK No. 17/SEOJK.04/2020, pendekatan dan metode yang
digunakan adalah sebagai berikut:
a. Analisis transaksi;
b. Analisis kualitatif dan analisis kuantitatif atas rencana transaksi;
c. Analisis atas kewajaran nilai transaksi; dan
d. Analisis atas faktor lain yang relevan.
1.11. Asumsi dan Kondisi Pembatas
Asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan dalam penyusunan Pendapat
Kewajaran ini adalah:
• Laporan Pendapat Kewajaran ini bersifat non-disclaimer opinion.
• Kami telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan
dalam Pendapat Kewajaran.
• Dalam menyusun laporan ini, penilai mengandalkan keakuratan dan
kelengkapan informasi yang disediakan oleh CSIS atau data yang diperoleh dari
informasi yang tersedia untuk publik dan informasi lainnya serta penelitian
yang kami anggap relevan.
• Penilai menggunakan proyeksi keuangan sebelum dan setelah Rencana
Transaksi untuk periode proyeksi tahun 2025 sampai dengan tahun 2030 yang
telah disesuaikan yang mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang
dibuat oleh CSIS dengan kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty).
• Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran proyeksi
keuangan yang telah disesuaikan.
• Laporan yang dihasilkan terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional CSIS.
• Penilai bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran dan kesimpulan
yang dihasilkan.
• Penilai telah memperoleh informasi atas status hukum objek Pendapat
Kewajaran dari pemberi tugas.
6
Page 9
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
1.12. Penilai Bisnis serta Hasil Penilaian yang Menjadi Dasar dalam Pemberian Pendapat
Kewajaran
Berdasarkan Laporan Penilaian Saham BC per tanggal penilaian 30 Juni 2025,
No. 00031/2.0113-03/BS/03/0340/1/XI/2025, tanggal 12 November 2025, oleh
Penilai Publik Endang Sunardi, S.T., M.M., MAPPI (Cert.) dari Kantor Jasa Penilai
Publik Syarif, Endang dan Rekan, Nilai Pasar 100,00% Saham BC adalah sebesar
Rp828.813.277.000,- (delapan ratus dua puluh delapan miliar delapan ratus tiga
belas juta dua ratus tujuh puluh tujuh ribu Rupiah).
Berdasarkan hasil penilaian tersebut, nilai pasar BC per lembar saham adalah
sebesar Rp3.527,- (tiga ribu lima ratus dua puluh tujuh Rupiah).
1.13. Kejadian Setelah Tanggal Penilaian
Dalam penyusunan Pendapat Kewajaran, tidak terdapat kejadian penting yang
diketahui maupun yang patut diketahui setelah tanggal penilaian sampai dengan
tanggal laporan penilaian.
2. Analisis Transaksi
2.1. Pihak-pihak yang terkait dalam Rencana Transaksi
Pihak-pihak yang terkait dalam Rencana Transaksi antara lain:
• PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk (CSIS) sebagai pihak yang melakukan
penambahan modal; dan
• PT Bogorindo Cemerlang (BC) sebagai pihak penerima penambahan modal.
2.2. Hubungan Pihak yang Akan Melakukan Transaksi
Rencana Transaksi akan dilakukan antara CSIS sebagai pihak yang melakukan
penambahan modal dengan BC sebagai pihak penerima penambahan modal.
Rencana Transaksi merupakan transaksi afiliasi, mengingat bahwa:
• CSIS merupakan pemegang saham mayoritas dengan kepemilikan sebesar
52,50% pada BC; dan
• Bapak Tjoea Aubintoro menjabat sebagai Direktur Utama CSIS sekaligus Direktur
di BC serta pemegang saham BC sebesar 0,34%.
Berdasarkan Peraturan No. 42/POJK.04/2020, Transaksi Afiliasi adalah setiap
aktivitas dan/atau transaksi yang dilakukan oleh perusahaan terbuka atau
perusahaan terkendali dengan Afiliasi dari perusahaan terbuka atau Afiliasi dari
anggota direksi, anggota dewan komisaris, pemegang saham utama, atau
7
Page 10
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Pengendali, termasuk setiap aktivitas dan/atau transaksi yang dilakukan oleh
perusahaan terbuka atau perusahaan terkendali untuk kepentingan Afiliasi dari
perusahaan terbuka atau Afiliasi dari anggota direksi, anggota dewan komisaris,
pemegang saham utama, atau Pengendali.
Dengan demikian, Rencana Transaksi yang akan dilakukan merupakan Transaksi
Afiliasi sebagaimana dimaksud dalam Peraturan No. 42/POJK.04/2020, karena
dilakukan dengan pihak terafiliasi.
Rencana Transaksi ini bukan merupakan transaksi yang mengandung benturan
kepentingan sebagaimana dimaksud dalam POJK No. 42/2020 karena tidak
terdapat perbedaan antara kepentingan ekonomis Perusahaan dan kepentingan
ekonomis pribadi anggota Direksi, anggota Dewan Komisaris Pemegang Saham
Utama atau pengendali yang dapat merugikan Perusahaan.
2.3. Materialitas Nilai Transaksi
Rencana Transaksi yang akan dilakukan merupakan transaksi material dengan
gambaran sebagai berikut.
Ekuitas CSIS Nilai Rencana
Persentase
Uraian 30 Juni 2025 Transaksi
(%)
(Rp.000) (Rp.000)
Rencana Transaksi Penambahan
354.054.446 195.829.500 55,31%
Modal oleh CSIS pada BC
Berdasarkan Laporan Keuangan Interim Audit CSIS per 30 Juni 2025, total ekuitas
CSIS adalah sebesar Rp354.054.446.441,- (tiga ratus lima puluh empat miliar lima
puluh empat juta empat ratus empat puluh enam ribu empat ratus empat puluh
satu Rupiah). Berdasarkan Keterangan Manajemen, diketahui bahwa nilai Rencana
Transaksi adalah sebesar Rp195.829.500.000,- (seratus sembilan puluh lima miliar
delapan ratus dua puluh sembilan juta lima ratus ribu Rupiah). Dengan demikian,
persentase nilai transaksi terhadap ekuitas CSIS per 30 Juni 2025 adalah sebesar
55,31%.
Berdasarkan Peraturan No. 17/POJK.04/2020, suatu transaksi dikategorikan
sebagai transaksi material apabila nilai transaksi sama dengan 20% atau lebih dari
ekuitas Perusahaan Terbuka. Perusahaan Terbuka yang akan melakukan Transaksi
Material wajib terlebih dahulu memperoleh persetujuan RUPS dalam hal nilai
transaksi lebih dari 50%.
8
Page 11
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Dengan demikian, Rencana Transaksi termasuk transaksi material sesuai dengan
Peraturan No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha Utama.
2.4. Perjanjian dan Persyaratan yang Disepakati dalam Rencana Transaksi
Rencana Transaksi Penambahan Modal oleh CSIS pada BC belum memiliki perjanjian
dan persyaratan yang disepakati secara formal. Namun demikian, berdasarkan
informasi yang diperoleh dari manajemen, diketahui bahwa CSIS berencana untuk
melakukan penambahan modal pada BC sebesar Rp195.829.500.000,- (seratus
sembilan puluh lima miliar delapan ratus dua puluh sembilan juta lima ratus ribu
Rupiah). Adapun rencana transaksi tersebut dapat diuraikan sebagai berikut:
1. Para pihak
Pihak Penanam Modal : CSIS
Pihak Penerima Modal : BC
2. Nilai Penambahan modal
Penambahan modal oleh CSIS pada BC sebesar Rp195.829.500.000,- (seratus
sembilan puluh lima miliar delapan ratus dua puluh sembilan juta lima ratus
ribu Rupiah).
3. Harga per Lembar Saham
Harga untuk setiap lembar saham dalam penambahan modal tersebut adalah
sebesar Rp3.485,- (tiga ribu empat ratus delapan puluh lima Rupiah).
4. Tujuan Penggunaan Dana
Dana yang diperoleh dari penambahan modal tersebut direncanakan akan
digunakan untuk mendukung pengembangan usaha BC, dengan rincian
sebagai berikut:
• Pembangunan infrastruktur di Kawasan Industri Cikembar sebesar
Rp93.000.000.000,- (sembilan puluh tiga miliar Rupiah).
• Pembangunan infrastruktur di Bukit Panenjoan sebesar
Rp10.000.000.000,- (sepuluh miliar Rupiah).
• Pembangunan Gudang di Kawasan Industri Sentul yang dapat dijual atau
disewakan sebesar Rp7.000.000.000,- (tujuh miliar Rupiah).
• Sisanya akan digunakan untuk pembebasan lahan menambah landbank di
sekitar Kawasan Industri Cikembar.
9
Page 12
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
2.5. Manfaat dan Risiko atas Transaksi yang Akan Dilakukan
Manfaat dari Rencana Transaksi diantaranya adalah sebagai berikut:
• Penguatan permodalan entitas anak, yang mana BC memperoleh tambahan dana
untuk mendukung pengembangan kawasan industri.
• Dukungan terhadap pengembangan kawasan industri berpotensi memberi
tambahan sumber pendapatan bagi CSIS melalui kontribusi laba dari entitas
anak.
• Dengan penambahan modal, CSIS dapat menjaga pengaruh dan kendali dalam
arah strategis BC.
Risiko dari Rencana Transaksi diantaranya adalah sebagai berikut:
• Hasil investasi sangat tergantung pada kemampuan BC dalam mengelola dan
mengembangkan usaha.
• Alokasi modal dalam jumlah signifikan dapat membatasi fleksibilitas keuangan
CSIS untuk kebutuhan lain.
3. Analisis Kualitatif
3.1. Alasan Dilakukannya Transaksi
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi Penambahan Modal oleh CSIS pada BC
adalah untuk memperkuat struktur permodalan entitas anak sehingga BC memiliki
kapasitas yang lebih memadai dalam mengembangkan kawasan industri sesuai
dengan strategi bisnis yang telah ditetapkan. Melalui penambahan modal ini,
menciptakan peluang bagi peningkatan kinerja konsolidasi CSIS di masa
mendatang. Selain itu, transaksi ini mencerminkan komitmen CSIS dalam
mendukung pertumbuhan usaha entitas anak, yang diharapkan dapat memberikan
nilai tambah baik bagi CSIS maupun pemegang saham.
3.2. Keuntungan dan Kerugian yang Bersifat Kualitatif
Rencana Transaksi Penambahan Modal oleh CSIS pada BC secara kualitatif
memberikan sejumlah keuntungan, antara lain memperkuat posisi CSIS sebagai
induk usaha di sektor properti dan kawasan industri, meningkatkan kendali
manajerial dalam arah pengembangan BC, serta sebagai komitmen Perseroan dalam
mendukung pertumbuhan usaha entitas anak. Namun demikian, transaksi ini juga
memiliki kerugian kualitatif, seperti meningkatnya ketergantungan CSIS pada
kinerja BC, serta risiko operasional BC secara tidak langsung menjadi risiko CSIS.
10
Page 13
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
4. Analisis Kuantitatif
Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian Proforma
Berikut ini adalah posisi keuangan sebelum transaksi dan proforma posisi keuangan
setelah transaksi dilakukan.
Keterangan 30 Juni 2025 Penyesuaian Proforma
ASET
Aset Lancar
Kas dan setara kas 3.338.109 - 3.338.109
Piutang usaha – pihak ketiga 1.753.135 - 1.753.135
Piutang lain-lain – pihak ketiga 930.305 - 930.305
Persediaan 351.084.518 178.829.500 529.914.018
Uang muka 2.761.810 - 2.761.810
Biaya dibayar di muka 5.655.037 - 5.655.037
Pajak dibayar di muka 2.449.702 - 2.449.702
Total Aset Lancar 367.972.616 178.829.500 546.802.116
Aset Tidak Lancar
Investasi pada entitas asosiasi 47.645.362 - 47.645.362
Aset tetap 51.925.191 10.000.000 61.925.191
Properti investasi 23.576.690 7.000.000 30.576.690
Aset takberwujud 295.863 - 295.863
Aset hak-guna 882.267 - 882.267
Tanah untuk pengembangan 20.531.419 - 20.531.419
Aset pajak tangguhan 339.857 - 339.857
Total Aset Tidak Lancar 145.196.648 17.000.000 162.196.649
TOTAL ASET 513.169.264 195.829.500 708.998.765
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang bank jangka pendek 879.436 - 879.436
Utang usaha – pihak ketiga 8.476.728 - 8.476.728
Utang lain-lain
Pihak ketiga 2.954.031 - 2.954.031
Pihak berelasi 55.043.747 - 55.043.747
Uang muka penjualan – pihak ketiga 62.564.982 - 62.564.982
Beban akrual 484.830 - 484.830
Utang pajak 1.767.627 - 1.767.627
Bagian liabilitas jangka panjang
yang jatuh tempo dalam satu tahun:
Utang bank 3.788.309 - 3.788.309
Liabilitas sewa 95.020 - 95.020
Total Liabilitas Jangka Pendek 136.054.710 - 136.054.710
11
Page 14
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Keterangan 30 Juni 2025 Penyesuaian Proforma
Liabilitas Jangka Panjang
Utang bank 18.726.448 - 18.726.448
Liabilitas sewa 33.926 - 33.926
Pendapatan diterima di muka 2.754.929 - 2.754.929
Liabilitas imbalan kerja 1.544.804 - 1.544.804
Total Liabilitas Jangka Panjang 23.060.108 - 23.060.107
TOTAL LIABILITAS 159.114.818 - 159.114.817
EKUITAS
Modal saham 130.700.000 52.280.000 182.980.000
Tambahan modal disetor 29.367.882 172.176.276 201.544.158
Saldo laba 19.381.985 - 19.381.985
Jumlah ekuitas yang dapat diatribusikan
179.449.867 224.456.276 403.906.143
kepada pemilik entitas induk
Kepentingan non-pengendali 174.604.580 (28.626.776) 145.977.804
TOTAL EKUITAS 354.054.446 195.829.500 549.883.947
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 513.169.264 195.829.500 708.998.764
Asumsi-Asumsi yang Digunakan dalam Penyusunan Laporan Keuangan Proforma
a. Asumsi seluruh pemegang saham akan melaksanakan PMHMETD yang menjadi
haknya dengan harga Rp380,- per lembar saham sehingga peningkatan modal
ditempatkan dan disetor sebanyak 522.800.000 lembar saham atau sebesar
Rp198.664.000.000,-. Adapun biaya emisi saham dengan asumsi dilakukan
pada tanggal 30 Juni 2025 sebesar sekitar Rp2.834.500.000,-.
Perhitungan selisih antara nilai nominal dan harga pelaksanaan adalah sebagai
berikut:
Penambahan melalui HMETD dengan
harga pelaksanaan 198.664.000.000
Penambahan melalui HMETD dengan
nilai nominal 52.280.000.000
Selisih 146.384.000.000
Dikurangi: biaya emisi (2.834.500.000)
Agio saham (diakui sebagai tambahan
modal disetor) 143.549.500.000
12
Page 15
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
b. Dana yang diterima, seluruhnya akan digunakan untuk penambahan modal
entitas anak yang akan digunakan sebagai berikut:
• Sekitar Rp93.000.000.000,- untuk pembangunan infrastruktur di Kawan
Industri Cikembar.
• Sekitar Rp10.000.000.000,- untuk pembangunan infrastruktur di Bukit
Panenjoan.
• Sekitar Rp7.000.000.000,- untuk pembangunan Gudang di kawasan
Industri Sentul yang dapat dijual atau disewakan.
• Sisanya akan digunakan untuk pembebasan lahan menambah landbank di
sekitar Kawasan Industri Cikembar.
Analisis Inkremental
Hasil analisis inkremental menunjukkan bahwa terdapat nilai tambah atas
dilakukannya rencana transaksi. Berdasarkan hasil analisis inkremental,
diperkirakan nilai tambah atas laba tahun berjalan sebesar Rp1,43 miliar pada tahun
2025, dan Rp5,40 miliar pada tahun 2030. Dari sisi aset diperkirakan nilai tambah
atas aset sebesar Rp195,83 miliar pada tahun 2025 dan terus meningkat hingga
mencapai Rp203,13 miliar pada tahun 2030. Dari sisi ekuitas, diperkirakan nilai
tambah atas ekuitas sebesar Rp195,83 miliar pada tahun 2025 yang mengalami
fluktuasi, dengan nilai pada tahun 2030 mencapai Rp195,92 miliar.
5. Analisis Kewajaran Nilai Transaksi
Hasil Penilaian
Berdasarkan Laporan Penilaian Saham BC per tanggal penilaian 30 Juni 2025,
No. 00031/2.0113-03/BS/03/0340/1/XI/2025, tanggal 12 November 2025, oleh
Penilai Publik Endang Sunardi, S.T., M.M., MAPPI (Cert.) dari Kantor Jasa Penilai
Publik Syarif, Endang dan Rekan, Nilai Pasar 100,00% Saham BC adalah sebesar
Rp828.813.277.000,- (delapan ratus dua puluh delapan miliar delapan ratus tiga
belas juta dua ratus tujuh puluh tujuh ribu Rupiah).
Berdasarkan hasil penilaian tersebut, nilai pasar BC per lembar saham adalah
sebesar Rp3.527,- (tiga ribu lima ratus dua puluh tujuh Rupiah).
Nilai Transaksi
CSIS akan melakukan Penambahan Modal pada BC sebesar Rp195.829.500.000,-
(seratus sembilan puluh lima miliar delapan ratus dua puluh sembilan juta lima
ratus ribu Rupiah). Berdasarkan informasi dari pihak manajemen, nilai Rencana
Transaksi per lembar saham adalah sebesar Rp3.485,- (tiga ribu empat ratus
delapan puluh lima Rupiah).
13
Page 16
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Kewajaran Nilai Transaksi
Kewajaran nilai transaksi berdasarkan Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020 tentang
Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Usaha di Pasar Modal,
menyatakan bahwa batas atas dan batas bawah pada kisaran nilai tidak melebihi
7,50% dari nilai hasil penilaian.
Berdasarkan hal tersebut, berikut tabel uji batas atas dan batas bawah atas Rencana
Transaksi.
Nilai
Uraian Keterangan
(Rp)
Batas Atas Nilai Rencana
7,5% di atas Nilai Pasar Saham 3.791
Transaksi
Nilai Pasar BC per Lembar
Penilaian Saham 3.527
Saham
Nilai Rencana Transaksi per
Informasi Manajemen 3.485
Lembar Saham
Batas Bawah Nilai Rencana 7,5% di bawah Nilai Pasar
3.262
Transaksi Saham
Berdasarkan tabel di atas, maka Rencana Transaksi tersebut adalah wajar karena
berada pada uji batas atas dan batas bawah sebesar 7,5%. Sedangkan selisih harga
dalam Rencana Transaksi sebesar 1,19% dibandingkan dengan Nilai Pasar seperti
yang ditunjukkan dengan tabel sebagai berikut.
Nilai Pasar BC per Nilai Rencana
Selisih
Uraian Lembar Saham Transaksi per
(%)
(Rp) Lembar Saham
Rencana Transaksi Penambahan
3.527 3.485 -1,19
Modal oleh CSIS pada BC
6. Analisis atas Faktor Lain yang Relevan
Faktor-faktor yang relevan dengan Rencana Transaksi sudah dianalisis dan
diungkapkan pada bab-bab sebelumnya, baik secara kualitatif maupun kuantitatif,
termasuk pertimbangan manfaat, keuntungan, risiko, dan kerugian. Dengan
demikian, kami tidak melakukan analisis atas faktor lain yang relevan.
7. Pendapat Mengenai Kewajaran Transaksi
Berdasarkan pertimbangan analisis transaksi, analisis kualitatif dan analisis
kuantitatif atas Rencana Transaksi, analisis atas kewajaran nilai transaksi dan
analisis faktor lain yang relevan, maka kami berpendapat bahwa Rencana Transaksi
Penambahan Modal yang dilakukan oleh CSIS pada BC adalah Wajar.
14
Page 17
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
8. Kualifikasi Penilai Usaha
Kami adalah Kantor Jasa Penilai Publik yang secara resmi telah ditetapkan
berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 1498/KM.1/2012, tanggal
28 Desember 2012, dengan nama Kantor Jasa Penilai Publik Syarif, Endang dan
Rekan dengan Izin KJPP No. 2.12.0113.
Penilai Usaha yang menandatangani laporan penilaian usaha ini merupakan Penilai
Usaha bersertifikat MAPPI dengan perizinan sebagai berikut:
MAPPI : No. 09-S-02341
Izin Penilai Publik : No. B-1.12.00340
Klasifikasi izin : Penilaian Bisnis
Register : No. RMK-2017.00303
STTD OJK : No. STTD.PB-08/PJ-1/PM.02/2023
STTD IKNB : No. 173/NB.122/STTD-P/2019
15
Page 18
Pendapat Kewajaran
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
9. Kesimpulan
Atas dasar analisis yang kami lakukan terhadap Kewajaran Rencana Transaksi yang
meliputi analisis transaksi, analisis kualitatif dan analisis kuantitatif atas Rencana
Transaksi, analisis atas kewajaran nilai transaksi dan analisis faktor lain yang
relevan, maka kami berpendapat bahwa Rencana Transaksi Penambahan Modal
yang dilakukan oleh CSIS pada BC adalah Wajar.
Kesimpulan akhir di atas berlaku bilamana tidak terdapat perubahan yang memiliki dampak
material terhadap Rencana Transaksi. Perubahan tersebut termasuk, namun tidak terbatas
pada perubahan kondisi, baik secara internal maupun secara eksternal yaitu kondisi pasar
dan perekonomian, kondisi umum bisnis, perdagangan dan keuangan serta peraturan-
peraturan pemerintah Indonesia dan peraturan terkait lainnya setelah tanggal Laporan
Pendapat Kewajaran ini dikeluarkan. Bilamana setelah tanggal Laporan Pendapat Kewajaran
ini dikeluarkan terjadi perubahan-perubahan tersebut di atas, maka kesimpulan mengenai
kewajaran Rencana Transaksi ini mungkin berbeda.
Hormat kami,
KJPP SYARIF, ENDANG & REKAN
Endang Sunardi, S.T., M.M., MAPPI (Cert.) Digitally signed by Endang Sunardi
DN: cn=Endang Sunardi, c=ID, o=KJPP Syarif
Rekan Endang dan Rekan,
email=syarifendangdanrekan@gmail.com
MAPPI : No. 09-S-02341
Izin Penilai Publik : No. B-1.12.00340
Klasifikasi Izin : Penilaian Bisnis
Register : No. RMK-2017.00303
STTD OJK : No. STTD.PB-08/PJ-1/PM.02/2023
STTD IKNB : No. 173/NB.122/STTD-P/2019
16
Names mentioned 22 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PT BOGORINDO CEMERLANG OLEH
p.1 ×2
unresolved
org
PT Bogorindo Cemerlang
p.3 ×3
unresolved
org
KJPP Syarif
p.3 ×2
unresolved
org
Endang & Rekan
p.3 ×3
unresolved
org
Menteri Keuangan Republik Indonesia
p.3
unresolved
org
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
p.4 ×2
unresolved
person
Akuntan Publik Erna
p.5 ×3
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan
p.5 ×7
unresolved
person
Akuntan Publik Sutomo
p.5 ×2
unresolved
person
CPA
p.5 ×2
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang
p.5 ×6
unresolved
person
Akuntan Publik Martinus Arifin
p.6
unresolved
person
Penilai Publik Endang Sunardi
p.6 ×3
unresolved
person
Maria Ekanita
· Sekretaris Perusahaan
p.6
unresolved
org
Endang dan Rekan
p.9 ×4
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Syarif
p.17
unresolved
org
KJPP
p.17
unresolved
org
REKAN Endang Sunardi
p.18
unresolved
org
KJPP Syarif Rekan
p.18
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.182
3139 ms
12 Sep 2026 22:33
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': '2025-06-30',
'value': None}