Back to announcement
20251112_CSIS_Laporan Informasi dan Fakta Material_31984936_lamp6.pdf
Asset transaction Needs review CSISSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 75
Page 1
LAPORAN PENILAIAN SAHAM
PT BOGORINDO CEMERLANG
No. 00031/2.0113-03/BS/03/0340/1/XI/2025
Tanggal : 12 November 2025
Page 2
LAPORAN PENILAIAN SAHAM
PT BOGORINDO CEMERLANG
No. 00031/2.0113-03/BS/03/0340/1/XI/2025
Tanggal : 12 November 2025
Page 3
No. 00031/2.0113-03/BS/03/0340/1/XI/2025 Bekasi, 12 November 2025
Kepada:
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Jl. Kaum Sari No. 1, RT. 001, RW. 005
Kelurahan Cibuluh, Kecamatan Bogor Utara
Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat
Perihal: Penilaian 100,00% Saham PT Bogorindo Cemerlang
Dengan hormat,
Sesuai dengan Surat Perjanjian Kerja Jasa Penilaian Saham No. 0055/SPK/MSE-
03/ES/IX/2025, tanggal 17 September 2025, kami sebagai Kantor Jasa Penilai Publik resmi
berdasarkan Izin Usaha Kantor Penilai Publik No. 2.12.0113 dan Surat Izin Penilai Publik
No. B-1.12.00340 yang dikeluarkan oleh Menteri Keuangan Republik Indonesia, serta Surat
Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal STTD PPPM-OJK No. STTD.PB-08/PJ-
1/PM.02/2023 yang dikeluarkan oleh Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”), telah ditunjuk oleh
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk (atau selanjutnya disebut “CSIS”) untuk melakukan
penilaian terhadap Nilai Pasar 100,00% saham PT Bogorindo Cemerlang (atau selanjutnya
disebut “Perseroan”) per tanggal 30 Juni 2025.
IDENTITAS PEMBERI TUGAS
Pemberi tugas dalam penyusunan laporan penilaian saham ini adalah:
Nama Perseroan : PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Bidang Usaha : Pengembangan Real Estate Melalui Entitas Anak
Alamat : Jl. Kaum Sari No. 1, RT. 001, RW. 005, Kelurahan Cibuluh,
Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor, Jawa Barat
Telepon : 0251 8666 873
Fax : 0251 8666 875
Website : www.csis.co.id
Email : info@csis.co.id
PENDAHULUAN
CSIS berencana melakukan tambahan modal disetor Perseroan. Sehubungan dengan
rencana transaksi tersebut, CSIS menunjuk KJPP Syarif, Endang & Rekan sebagai Penilai
Independen untuk melaksanakan penilaian 100,00% saham Perseroan per tanggal 30 Juni
2025.
Page 4
Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
TUJUAN PENILAIAN
KJPP Syarif, Endang & Rekan telah ditunjuk oleh CSIS sesuai dengan Surat Perjanjian Kerja
Jasa Penilaian Saham No. 0055/SPK/MSE-03/ES/IX/2025, tanggal 17 September 2025,
dengan tujuan melakukan analisis untuk memberikan opini Nilai Pasar 100,00% saham
Perseroan.
Laporan ini disusun sebagai informasi bagi pihak Pengguna Laporan atas Nilai Pasar Saham,
terkait dengan rencana tambahan modal disetor.
PEDOMAN PENILAIAN
Dalam melakukan penilaian ini, kami berpedoman pada Kode Etik Penilai Indonesia dan
Standar Penilaian Indonesia (KEPI & SPI Edisi VII-2018) yang ditetapkan oleh Masyarakat
Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
Nomor 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar
Modal (POJK 35) serta Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor
17/SEOJK.04/2020 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di
Pasar Modal (SEOJK 17).
DASAR NILAI
Berdasarkan Surat Perjanjian Kerja Jasa Penilaian Saham No. 0055/SPK/MSE-
03/ES/IX/2025, tanggal 17 September 2025, maka standar nilai yang akan digunakan
adalah “Nilai Pasar”.
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu
aset atau liabilitas pada Tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, di mana kedua Pihak masing–masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (Peraturan OJK
No. 35/POJK.04/2020 dan Surat Edaran OJK No. 17/SEOJK.004/2020).
TANGGAL PENILAIAN
Tanggal penilaian adalah per 30 Juni 2025, dimana batas tersebut diambil atas dasar
pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
PENDEKATAN DAN METODE PENILAIAN
Pendekatan yang kami gunakan dalam penetapan Nilai Pasar 100,00% Saham Perseroan
adalah Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dengan metode Discounted Cash Flow
(DCF), dan Pendekatan Aset dengan metode Adjusted Book Value (ABV).
ii
Page 5
Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
Dalam penilaian ini terdapat beberapa asumsi dan kondisi pembatas yang kami gunakan
sehubungan dengan kesimpulan nilai, diantaranya:
• Laporan Penilaian yang kami hasilkan bersifat non-disclaimer opinion;
• Kami telah melakukan penelaahan atas dokumen yang digunakan dalam proses
Penilaian;
• Data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber eksternal maupun internal yang
kami yakini dapat dipercaya keakuratannya;
• Kami menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan
kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan
pencapaiannya (fiduciary duty);
• Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan
yang telah disesuaikan;
• Kami menghasilkan Laporan Penilaian yang terbuka untuk publik, kecuali terdapat
informasi yang bersifat rahasia yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan;
• Kami bertanggung jawab atas Laporan Penilaian dan kesimpulan Nilai; dan
• Kami telah memperoleh informasi atas status hukum objek Penilaian dari pemberi
tugas; dan
• Kami memiliki keyakinan yang memadai bahwa asumsi yang digunakan dalam
penyusunan rencana bisnis adalah relevan dan dapat dipertanggungjawabkan.
KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN (SUBSEQUENT EVENT)
Dalam penyusunan Laporan Penilaian Saham, terdapat kejadian penting yang diketahui
maupun yang patut diketahui setelah tanggal penilaian sampai dengan tanggal laporan
penilaian. Kejadian tersebut terkait perubahan kegiatan usaha Perseroan sesuai Akta No. 5,
tanggal 20 Agustus 2025 oleh Notaris Novita, S.H., M.Kn.
iii
Page 6
Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
KESIMPULAN NILAI
Penilaian ini kami laksanakan, dengan mengacu kepada Kode Etik Penilai Indonesia, Standar
Penilaian Indonesia (KEPI & SPI Edisi VII-2018) yang ditetapkan oleh Masyarakat Profesi
Penilai Indonesia (MAPPI), dan Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020. Kami menggunakan
pendekatan dan metode yang lazim dalam melakukan kajian serta analisis berbagai data
dan informasi yang relevan, dengan suatu batasan kondisi bahwa secara fundamental
asumsi-asumsi yang mendasari kajian dan analisis penilaian tersebut terpenuhi.
Melalui berbagai pertimbangan objektivitas dan kewajaran suatu nilai, maka kami
berpendapat bahwa Nilai Pasar 100,00% saham PT Bogorindo Cemerlang pada tanggal 30
Juni 2025 adalah sebesar:
Rp828.813.277.000,-
(Delapan Ratus Dua Puluh Delapan Miliar Delapan Ratus Tiga Belas Juta Dua Ratus Tujuh
Puluh Tujuh Ribu Rupiah)
Atau nilai pasar per lembar adalah:
Rp3.527,- (Tiga Ribu Lima Ratus Dua Puluh Tujuh Rupiah).
Demikian hasil penilaian yang kami lakukan dengan tetap mengacu pada standar penilaian
dan kode etik yang berlaku.
Hormat kami,
KJPP SYARIF, ENDANG & REKAN
Endang Sunardi, S.T., M.M., MAPPI (Cert.) Digitally signed by Endang Sunardi
DN: cn=Endang Sunardi, c=ID, o=KJPP Syarif
Rekan Endang dan Rekan,
MAPPI : No. 09-S-02341
email=syarifendangdanrekan@gmail.com
Izin Penilai Publik : No. B-1.12.00340
Klasifikasi Izin : Penilaian Bisnis
Register : No. RMK-2017.00303
STTD OJK : No. STTD.PB-08/PJ-1/PM.02/2023
STTD IKNB : No. 173/NB.122/STTD-P/2019
iv
Page 7
Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertanda tangan
di bawah ini menyatakan bahwa:
1. Penilai menyatakan bahwa dalam melakukan penilaian ini, kami bertindak secara
independen dan objektif, tanpa adanya pengaruh dari pihak lain yang dapat
memengaruhi hasil penilaian.
2. Penilai bertanggung jawab atas Laporan Penilaian ini;
3. Penugasan Penilaian telah dilakukan terhadap objek Penilaian pada Tanggal Penilaian;
4. Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam Laporan
Penilaian ini;
5. Penugasan Penilaian ini telah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan;
6. Perkiraan Nilai yang dihasilkan dalam Penugasan Penilaian telah disajikan sebagai
kesimpulan Nilai;
7. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisis telah diungkapkan;
8. Kesimpulan Nilai telah sesuai dengan Asumsi dan kondisi pembatas;
9. Data ekonomi dan industri dalam Laporan ini diperoleh dari berbagai sumber yang
diyakini Penilai dapat dipertanggungjawabkan;
10. Pernyataan faktual yang dipresentasikan dalam laporan penilaian adalah benar sesuai
dengan pemahaman terbaik dari Penilai;
11. Imbalan jasa penilai tidak berkaitan dengan hasil penilaian yang dilaporkan;
12. Penilaian dilakukan dengan memenuhi Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian
Indonesia (KEPI & SPI Edisi VII-2018) yang ditetapkan oleh Masyarakat Profesi Penilai
Indonesia (MAPPI), ketentuan Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020, serta Surat Edaran
OJK No. 17/SEOJK.004/2020;
13. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau
diselenggarakan oleh Asosiasi Profesi Penilai yang diakui Pemerintah;
14. Penilai memiliki pemahaman mengenai lokasi dan/atau jenis objek penilaian yang
dinilai;
15. Penilai melakukan inspeksi terhadap objek penilaian yang dinilai; dan
16. Tidak seorang pun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah menyediakan
bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian.
v
Page 8
Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
KJPP Syarif, Endang & Rekan menyatakan bahwa Para Penilai yang kami libatkan dalam
penugasan Penilaian ini adalah Penilai profesional yang kompeten dan memiliki keahlian
penilaian yang baik.
No. Nama Tugas Tanda Tangan
1. Endang Sunardi, S.T., M.M., MAPPI (Cert.) Penanggung Jawab (....................)
MAPPI : No. 09-S-02341
Izin Penilai : No. B-1.12.00340
Klasifikasi Izin : Penilaian Bisnis
Register : No. RMK-2017.00303
STTD OJK : No. STTD.PB-08/PJ-1/PM.02/2023
STTD IKNB : No. 173/NB.122/STTD-P/2019
2. Meilindra Indriani, S.Si. Reviewer (....................)
MAPPI : No. 14-T-05006
Register : No. RMK-2017.01002
3. Toyib Efendi, S.E., M.Ec.Dev. Staf Penilai (....................)
MAPPI : No. 09-P-02398
Register : No. RMK-2021.03694
4. Muhammad Rizal Hidayat, S.Pt. Tenaga Inspeksi (....................)
MAPPI : No. 13-A-04453
vi
Page 9
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
DAFTAR ISI
SURAT PENGANTAR ............................................................................................................. i
PERNYATAAN PENILAI ......................................................................................................... v
DAFTAR ISI ....................................................................................................................... vii
DAFTAR TABEL ................................................................................................................... x
DAFTAR GAMBAR .............................................................................................................. xi
1 PENDAHULUAN .......................................................................................................1
1.1 Latar Belakang ........................................................................................................1
1.2 Identifikasi Status Penilai ........................................................................................1
1.3 Identifikasi Pemberi Tugas......................................................................................1
1.4 Identifikasi Pengguna Laporan ................................................................................1
1.5 Identifikasi Objek Penilaian dan Kepemilikan ..........................................................2
1.6 Jenis Mata Uang yang Digunakan ............................................................................2
1.7 Maksud dan Tujuan Penilaian .................................................................................2
1.8 Dasar Nilai ..............................................................................................................2
1.9 Daftar Istilah ...........................................................................................................2
1.10 Tanggal Penilaian ...................................................................................................8
1.11 Tingkat Kedalaman Investigasi ...............................................................................8
1.12 Tanggal Laporan Penilaian Bisnis ............................................................................8
1.13 Premis Nilai yang Digunakan ..................................................................................8
1.14 Asumsi, Asumsi Khusus, dan Kondisi Pembatas .....................................................9
1.15 Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi .......................................................10
1.16 Data dan Informasi ...............................................................................................10
1.16.1 Hasil Pelaksanaan Inspeksi ...................................................................................10
1.16.2 Hasil Pemeriksaan atas Dokumen Hukum yang Relevan dengan Objek Penilaian ..11
1.16.3 Penjelasan Mengenai Tingkat Kepemilikan dan Sifat Pengendalian Objek
Penilaian ...............................................................................................................11
1.16.4 Penjelasan Mengenai Tingkat Likuiditas Pasar Objek Penilaian .............................12
1.16.5 Uraian Mengenai Tenaga Ahli dan Hasil Pekerjaan Tenaga Ahli Penilai Bisnis........12
1.16.6 Uraian Mengenai Tenaga Ahli dan Hasil Penilaian Properti ....................................12
1.16.7 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian ..........................................................12
1.16.8 Ketentuan Peraturan Perundang-undangan yang Terkait dengan Penilaian ..........12
1.16.9 Identifikasi Aset Non Operasional, Liabilitas Non Operasional, dan Kelebihan atau
Kekurangan Aset Operasional ...............................................................................13
1.16.10..................Informasi Mengenai Identitas dan Jabatan Pihak yang Diwawancarai dan
Hubungannya dengan Objek Penilaian ..................................................................13
1.17 Informasi Keuangan ..............................................................................................13
1.18 Informasi Perpajakan ............................................................................................13
1.19 Data Industri, Data Pasar, Data Ekonomi, dan Informasi Empiris Lainnya yang
Mendukung Penilaian ...........................................................................................14
1.20 Dokumen dan Sumber Informasi ..........................................................................14
1.21 Konfirmasi Bahwa Penilaian Telah Dilakukan Berdasarkan SPI ...............................15
vii
Page 10
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
2 INFORMASI NON KEUANGAN OBJEK PENILAIAN ......................................................16
2.1 Sifat, Latar dan Riwayat Perseroan ........................................................................16
2.2 Fasilitas Produksi ..................................................................................................16
2.3 Manajemen Perseroan ...........................................................................................17
2.4 Struktur Organisasi ...............................................................................................17
2.5 Jenis-Jenis Ekuitas yang Melekat ..........................................................................17
2.6 Jenis Produk atau Jasa yang Dihasilkan .................................................................17
2.7 Latar Belakang Ekonomi........................................................................................18
2.8 Pasar Geografis.....................................................................................................23
2.9 Pasar Industri .......................................................................................................23
2.10 Pemasok dan Pelanggan Kunci .............................................................................26
2.11 Persaingan Usaha .................................................................................................26
2.12 Risiko Usaha .........................................................................................................26
2.13 Strategi dan Rencana Masa Depan Perusahaan .....................................................28
2.14 Tambahan Informasi Lain yang Diperlukan ...........................................................28
3 PENYESUAIAN TERHADAP DATA LAPORAN KEUANGAN ..........................................29
4 ANALISIS LAPORAN KEUANGAN .............................................................................30
4.1 Laporan Keuangan dan Rasio Keuangan Historis ..................................................30
4.2 Proyeksi Keuangan ...............................................................................................39
4.2.1 Asumsi-Asumsi Proyeksi Keuangan ......................................................................39
4.3 Perbandingan laporan keuangan yang sebanding (common size) untuk periode yang
sesuai ...................................................................................................................41
4.4 Perbandingan Informasi Keuangan Industri yang Sebanding .................................41
4.5 Informasi Perpajakan ............................................................................................42
4.6 Informasi Kompensasi Pemegang Saham ..............................................................42
4.7 Informasi Mengenai Asuransi yang Ditanggung oleh Perusahaan untuk Karyawan
Kunci ....................................................................................................................42
4.8 Analisis dan Pembahasan Manajemen ...................................................................42
4.8.1 Keuntungan dan Kerugian Kontrak Usaha .............................................................42
4.8.2 Aset dan Liabilitas di Luar Laporan Posisi Keuangan .............................................43
4.8.3 Hasil Penjualan Produk/Jasa pada Periode Sebelumnya .........................................43
4.8.4 Perbandingan Kinerja Saat Ini dengan Kinerja Historis ..........................................43
4.8.5 Perbandingan Kinerja Objek Penilaian dengan Tren Industri Sejenis .....................43
5 PENDEKATAN DAN METODE PENILAIAN .................................................................44
5.1 Pendekatan Penilaian yang Umum Digunakan.......................................................44
5.2 Pertimbangan Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian ...................................45
5.3 Penggunaan Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaannya ............................46
6 PERHITUNGAN INDIKASI NILAI ...............................................................................47
6.1 Penilaian menggunakan Metode Discounted Cash Flow ........................................47
6.1.1 Arus Kas untuk Metode Discounted Cash Flow .....................................................47
6.1.2 Penetapan Tingkat Diskonto .................................................................................47
6.1.3 Terminal Value ......................................................................................................50
6.1.4 Kelebihan Kas .......................................................................................................51
viii
Page 11
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
6.1.5 Aset Non Operasional ...........................................................................................51
6.1.6 Hutang Berbunga (Interest Bearing Debt) ..............................................................51
6.1.7 Indikasi Nilai Saham dengan Metode Discounted Cash Flow .................................51
6.2 Penilaian menggunakan Metode Adjusted Book Value (ABV) .................................52
6.2.1 Penilaian Aset Tetap Berwujud (Fixed Tangible Assets) .........................................53
6.2.2 Identifikasi atas Aset Takberwujud Perseroan .......................................................54
6.2.3 Indikasi Nilai Saham dengan Metode ABV .............................................................54
7 DISKON DAN PREMI ...............................................................................................58
7.1 Diskon dan Premi yang Digunakan .......................................................................58
7.2 Pertimbangan Penetapan Diskon dan Premi ..........................................................58
7.3 Nilai Setelah Diskon dan Premi .............................................................................58
8 REKONSILIASI DAN KESIMPULAN NILAI ..................................................................60
8.1 Rekonsiliasi Nilai ..................................................................................................60
8.2 Kesimpulan Nilai ...................................................................................................60
9 VARIABEL LAIN YANG DAPAT MEMPENGARUHI NILAI .............................................61
10 INFORMASI KUALIFIKASI DAN KEAHLIAN PENILAI ...................................................62
ix
Page 12
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
DAFTAR TABEL
Tabel 1 Kepemilikan dan Sifat Pengendalian Objek Penilaian Perseroan .......................... 12
Tabel 2 Kepemilikan Saham Perseroan ............................................................................ 16
Tabel 3 Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Pengeluaran .............. 18
Tabel 4 Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Lapangan Usaha ........ 18
Tabel 5 Neraca Pembayaran Indonesia ............................................................................ 19
Tabel 6 Kinerja Posisi Keuangan Perseroan (Rp.000) ....................................................... 30
Tabel 7 Kinerja Laba Rugi Perseroan (Rp.000) ................................................................. 33
Tabel 8 Analisis Rasio Keuangan ..................................................................................... 37
Tabel 9 Proyeksi Pendapatan Perseroan (Rp.000) ............................................................ 39
Tabel 10 Proyeksi Struktur Biaya Perseroan ..................................................................... 40
Tabel 11 Proyeksi Pendapatan (Beban) Lain-lain Perseroan ............................................. 40
Tabel 12 Perbandingan Laporan Keuangan Selama Tahun 2020-2024............................ 41
Tabel 13 Ikhtisar Common Size Posisi Keuangan Perusahaan Sejenis (30 Juni 2025) ...... 41
Tabel 14 Ikhtisar Common Size Laba (Rugi) Perusahaan Sejenis (30 Juni 2025) .............. 41
Tabel 15 Rata-rata Rasio Keuangan Beberapa Perusahaan Sejenis yang Terdaftar di Bursa
Saham .............................................................................................................. 43
Tabel 16 Surat Utang Negara .......................................................................................... 49
Tabel 17 Biaya Modal untuk Ekuitas ................................................................................ 49
Tabel 18 Weighted Average Cost of Capital ..................................................................... 50
Tabel 19 Perhitungan Saham Metode Discounted Cash Flow (Rp.000) ............................. 51
Tabel 20 Ringkasan Hasil Penilaian Aset ......................................................................... 53
Tabel 21 Perhitungan Replacement Cost Aset Takberwujud Perseroan (Rp.000) ............. 54
Tabel 22 Penyesuaian Posisi Keuangan Perseroan Periode 30 Juni 2025 (Rp.000) ........... 55
Tabel 23 Indikasi Nilai Saham Metode Discounted Cash Flow .......................................... 58
Tabel 24 Indikasi Nilai Saham Metode ABV ...................................................................... 59
Tabel 25 Rekonsiliasi Nilai Pasar Saham Perseroan (Rp.000) ........................................... 60
x
Page 13
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1 Struktur Organisasi Perseroan ......................................................................... 17
Gambar 2 Peta Pertumbuhan Ekonomi Regional Triwulan I 2025 .................................... 19
Gambar 3 Grafik Neraca Perdagangan ............................................................................. 19
Gambar 4 Grafik Aliran Modal Asing ............................................................................... 20
Gambar 5 Grafik Cadangan Devisa .................................................................................. 20
Gambar 6 Indeks Rupiah terhadap USD, Negara Maju kecuali AS, & Negara Berkembang 21
Gambar 7 Grafik Inflasi IHK dan Komponen .................................................................... 22
Gambar 8 Inflasi IHK Provinsi .......................................................................................... 22
Gambar 9 Penyerapan Lahan Industri Tahunan (Ha) ........................................................ 24
Gambar 10 Kinerja Penjualan Kawasan Industri Selama Triwulan-IV 2024 (Ha) ............... 24
xi
Page 14
Laporan Penilaian Saham
PT Global Putra Kusuma
1 PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk (atau selanjutnya disebut “CSIS”) menunjuk
KJPP Syarif, Endang & Rekan sebagai Penilai Independen untuk melaksanakan
penilaian 100,00% saham PT Bogorindo Cemerlang (selanjutnya disebut “Perseroan”)
per tanggal 30 Juni 2025.
1.2 Identifikasi Status Penilai
KJPP Syarif, Endang & Rekan ditetapkan sebagai Kantor Jasa Penilai Publik resmi
berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 1498/KM.1/2012, tanggal
28 Desember 2012, dengan Surat Izin Usaha Kantor Jasa Penilai Publik (SIUKJPP)
No. 2.12.0113. Kami adalah Penilai Independen/Penilai Eksternal yang memberikan
penilaian objektif dan tidak memihak. Penilai dalam posisi bebas ikatan, yang pada
saat ini atau di kemudian hari tidak memiliki kepentingan finansial yang berhubungan
dengan subjek dan atau objek Penilaian selain dari jasa penilaian serta Penilai
memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian.
1.3 Identifikasi Pemberi Tugas
Pemberi tugas dalam penyusunan laporan penilaian saham ini adalah:
Nama Perseroan : PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Bidang Usaha : Pengembangan Real Estate Melalui Entitas Anak
Alamat : Jl. Kaum Sari No. 1, RT. 001, RW. 005, Kelurahan Cibuluh,
Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor, Jawa Barat
Telepon : 0251 8666 873
Fax : 0251 8666 875
Website : www.csis.co.id
Email : info@csis.co.id
1.4 Identifikasi Pengguna Laporan
Pengguna laporan dalam penyusunan laporan penilaian saham ini adalah:
Nama Perseroan : PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Bidang Usaha : Pengembangan Real Estate Melalui Entitas Anak
Alamat : Jl. Kaum Sari No. 1, RT. 001, RW. 005, Kelurahan Cibuluh,
Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor, Jawa Barat
Telepon : 0251 8666 873
Fax : 0251 8666 875
Website : www.csis.co.id
1
Page 15
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
Email : info@csis.co.id
1.5 Identifikasi Objek Penilaian dan Kepemilikan
Objek penilaian dalam laporan penilaian saham ini adalah Penilaian 100,00% saham
Perseroan. Pada 30 Juni 2025, saham Perseroan dimiliki oleh PT Cahayasakti
Investindo Sukses Tbk sebesar 52,50%, PT Cahayasakti Lintang Surya sebesar 25,26%,
PT Andalan Utama Bintara sebesar 21,90% dan Tjoea Aubintoro sebesar 0,34%.
1.6 Jenis Mata Uang yang Digunakan
Jenis mata uang yang digunakan dalam melakukan perhitungan Nilai Pasar adalah
mata uang Negara Republik Indonesia yaitu Rupiah (Rp).
1.7 Maksud dan Tujuan Penilaian
KJPP Syarif, Endang & Rekan telah ditunjuk oleh CSIS sesuai dengan Surat Perjanjian
Kerja Jasa Penilaian Saham No. 0055/SPK/MSE-03/ES/IX/2025, tanggal
17 September 2025, dengan tujuan melakukan analisis untuk memberikan opini Nilai
Pasar 100,00% saham Perseroan.
Laporan ini disusun sebagai informasi bagi pihak Pengguna Laporan atas Nilai Pasar
saham, terkait dengan rencana tambahan modal disetor Perseroan.
1.8 Dasar Nilai
Berdasarkan Surat Perjanjian Kerja Jasa Penilaian Saham No. 0055/SPK/MSE-
03/ES/IX/2025, tanggal 17 September 2025, standar nilai yang akan digunakan
adalah “Nilai Pasar”.
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran
suatu aset atau liabilitas pada Tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan,
yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua Pihak masing–masing
bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan.
(Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020 dan Surat Edaran OJK No. 17/SEOJK.004/2020)
1.9 Daftar Istilah
Perseroan = PT Bogorindo Cemerlang
CSIS = PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
2
Page 16
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
OJK = Otoritas Jasa Keuangan
SPI = Standar Penilaian Indonesia
MAPPI = Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
Cut Off Date = Sama dengan Tanggal Pisah Batas atau Tanggal
Penilaian, yaitu tanggal pada saat Nilai, hasil penilaian
atau perhitungan manfaat ekonomi dinyatakan.
Nilai Pasar = Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat
diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau
liabilitas pada Tanggal Penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua
Pihak masing–masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan
tanpa paksaan. (Peraturan OJK No.35/POJK.04/2020)
Kelangsungan Usaha = Suatu premis dalam penilaian, dimana Penilai
(Going Concern) menganggap perusahaan akan terus melanjutkan
operasinya secara berkelanjutan. (SPI 2018-PPI 09-
3.1& Peraturan OJK No.35/POJK.04/2020)
Pendekatan Pendapatan = Berdasarkan Peraturan OJK No.35/POJK.04/2020,
(Income Based Pendekatan Pendapatan (Income Based Approach)
Approach) adalah Pendekatan Penilaian dengan cara
mengonversi manfaat ekonomis atau pendapatan
yang diperkirakan akan dihasilkan oleh Objek
Penilaian dengan tingkat diskonto tertentu.
Pendekatan Pendapatan dilakukan dengan
memperhitungkan nilai kini dari pendapatan atau
keuntungan yang diantisipasikan di masa depan,
yang meliputi tingkat pertumbuhan dan waktu yang
diharapkan, risiko yang terkait dan nilai uang
terhadap waktu (time value of money). Pendapatan
dikonversi menjadi indikasi nilai melalui metode
kapitalisasi langsung dari tingkat pendapatan yang
dianggap mewakili, atau analisis DCF, atau metode
dividen, di mana penerimaan kas diestimasikan
terjadi secara berurutan di masa depan dan
3
Page 17
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
dikonversikan menjadi nilai kini melalui penerapan
tingkat diskonto. (SPI 2018-KPUP-4.8.b)
Pendekatan Aset = Berdasarkan Peraturan OJK No.35/POJK.04/2020,
(Assets Based Pendekatan Aset (Assets Based Approach) adalah
Approach) Pendekatan Penilaian berdasarkan laporan keuangan
historis Objek Penilaian yang telah diaudit, dengan
cara menyesuaikan seluruh aset dan liabilitas menjadi
Nilai Pasar sesuai dengan Premis Nilai yang
digunakan dalam Penilaian Bisnis.
Pendekatan Berbasis Aset dilakukan dengan
menyesuaikan laporan posisi keuangan perusahaan
yang melaporkan seluruh aset baik berwujud maupun
takberwujud dan seluruh liabilitas pada Nilai
Pasarnya, atau nilai yang dicatatkan (carrying amount)
yang dianggap wajar. Jika pendekatan berbasis aset
digunakan untuk menilai badan usaha operasional
yang dinilai berdasarkan asumsi bisnis yang berjalan
(going concern), maka nilai yang diberikan
seharusnya juga mempertimbangkan perkiraan nilai
dari pendekatan lainnya. (SPI 2018-KPUP-4.8.c)
Discounted Cash Flow = Suatu teknik pembuatan model keuangan yang
didasarkan pada asumsi prospek arus kas suatu
properti/aset. Sebagai metode yang dapat diterima
dalam pendekatan pendapatan, analisis DCF
melibatkan proyeksi arus kas untuk suatu periode
baik untuk menilai properti operasional, properti
dalam pengembangan atau bisnis. Proyeksi arus kas
tersebut memerlukan parameter tingkat diskonto
yang berlaku saat ini untuk mendapatkan indikasi
nilai kini dari arus kas dalam kaitannya dengan
properti atau bisnis. Dalam hal penilaian properti
operasional, arus kas secara berkala pada umumnya
diestimasikan sebagai pendapatan kotor dikurangi
kekosongan dan piutang tak tertagih, serta biaya
operasional. Pendapatan operasional bersih dalam
suatu periode bersama dengan estimasi nilai akhir
(terminal value/exit value) pada akhir periode
proyeksi, yang kemudian didiskontokan. Dalam hal
penilaian properti dalam pengembangan, estimasi
modal, biaya pengembangan dan pendapatan
4
Page 18
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
penjualan diestimasikan untuk mencapai sejumlah
pendapatan bersih yang kemudian di diskonto selama
periode pengembangan dan periode pemasaran.
Dalam hal penilaian bisnis, estimasi arus kas dalam
suatu periode dan nilai dari bisnis pada akhir periode
proyeksi, didiskontokan. Aplikasi analisis DCF yang
paling sering digunakan adalah nilai kini (present
value), Nilai kini bersih (Net Present Value) dan tingkat
pengembalian internal (Internal Rate of Return) dari
arus kas. (SPI 2018-PPI 09-3.1)
Arus Kas Bersih (AKB) = AKB adalah jumlah kas yang:
a. Tersedia setelah terpenuhinya kebutuhan kas
untuk kegiatan operasional;
b. Merupakan arus kas yang tersedia bagi penyedia
modal (utang dan ekuitas); dan
c. Telah bebas dari kewajiban untuk
mempertahankan operasi saat ini (current
operation) dan untuk mengantisipasi pertumbuhan
perusahaan. (SPI 2018-SPI.330-3.1& Peraturan
OJK No.35/POJK.04/2020)
Arus Kas Bersih untuk = Laba bersih setelah pajak, ditambah dengan
Modal Investasi (Free depresiasi dan komponen bukan kas lainnya,
Cash Flow to Net the ditambah dengan pembayaran bunga bebas pajak,
Firm or Invested Capital dikurangi atau ditambah perubahan modal kerja,
Net Cash Flow) dikurangi pengeluaran barang modal (capital
expenditure). (SPI 2018-SPI 330-3.3)
Weighted Average Cost = Tingkat pengembalian yang diharapkan oleh pelaku
of Capital (WACC) pasar yang ingin berinvestasi dengan
menginvestasikannya dalam bentuk utang dan
ekuitas. (SPI 2018-PPI 09-4.5.f.2)
Biaya Ekuitas = Biaya ekuitas mempresentasikan tingkat
pengembalian ekuitas yang diharapkan oleh investor.
Terdapat beberapa model untuk mengestimasi biaya
ekuitas, dengan metode yang paling umum yaitu
menggunakan satu atau lebih variasi dari Capital
Asset Pricing Model (CAPM). (SPI 2018-PPI 09-4.5.f.3)
5
Page 19
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
Risk Free Rate (Rf) = Tingkat balikan bebas risiko-tingkat balikan
pengembalian saat ini untuk aset bebas risiko. (SPI
2018-PPI 09-3.1.f)
Dalam hal transaksi dilakukan dengan mata uang
selain Rupiah, maka penentuan tingkat suku bunga
bebas risiko (Rf) wajib berdasarkan obligasi Negara
Republik Indonesia dalam mata uang yang sesuai
dengan mata uang yang disajikan dalam laporan
keuangan Objek Penilaian (Republic of Indonesian
Paper) yang masa jatuh temponya paling kurang 10
(sepuluh) tahun. (Peraturan OJK
No.35/POJK.04/2020)
Market Risk Premium = Tingkat pengembalian yang diharapkan oleh pasar.
(Rm) (SPI 2018-PPI 09-3.1.f)
Equity Market Risk = Premi risiko di atas tingkat balikan bebas risiko yang
Premium (Rm-Rf) diperoleh dari portofolio yang terdiri dari seluruh aset
di ‘pasar’. (SPI 2018-PPI 09-3.1.f)
Beta (β) = Faktor beta, menjadi ukuran sistematik (atau tidak
terdiversifikasi) dari aset tertentu relatif terhadap
risiko portofolio yang terdiri dari seluruh aset yang
berisiko. (SPI 2018-PPI 09-3.1.f)
Koefisien beta yang dipergunakan dalam menghitung
capital asset pricing model wajib berasal dari data
rata-rata industri pada sektor yang sama dengan
objek Penilaian atau rata-rata beberapa perusahaan
pembanding. (Peraturan OJK No.35/POJK.04/2020)
Tingkat Diskonto = Tingkat pengembalian yang digunakan untuk
mendiskontokan proyeksi arus kas yang
merefleksikan nilai waktu dari uang, risiko terkait
dengan jenis arus kas dan operasional masa depan
dari aset. (SPI 2018-SPI.102-3.13)
Tingkat Imbal Balik untuk mengonversikan nilai di
masa depan ke nilai sekarang yang mencerminkan
nilai waktu dari uang dan ketidakpastian atas
terealisasinya pendapatan ekonomi. (Peraturan OJK
No.35/POJK.04/2020)
6
Page 20
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
Nilai Akhir (Terminal = Nilai dari jumlah arus kas untuk periode setelah
Value) periode tetap, dimana arus kas yang digunakan dapat
berupa model kapital investasi (invested capital
model) maupun model ekuitas. (SPI 2018-SPI.330-
5.29.a)
Nilai Sisa (Salvage = Nilai suatu properti, tanpa nilai tanah, seperti jika
Value) dijual secara terpisah untuk setiap bagiannya dan
tidak lagi dimanfaatkan untuk penggunaannya saat
ini serta tanpa memperhatikan penyesuaian dan
perbaikan khusus. (SPI 2018- SPI.102-3.15)
Premi Pengendalian = Suatu jumlah atau persentase tertentu yang
(Premium for Control) merupakan penambah dari nilai suatu ekuitas sebagai
cerminan dari tingkat pengendalian atas Objek
Penilaian. (SPI 2018-SPI.330-3.23 & Peraturan OJK
No.35/POJK.04/2020)
Discount for Lack of = Diskon Tanpa Pengendalian (Discount for Lack of
Control (DLOC) Control) adalah suatu jumlah atau persentase tertentu
yang merupakan pengurang dari Nilai suatu ekuitas
sebagai cerminan dari kurangnya tingkat
pengendalian atas objek Penilaian. (SPI 2018-SPI 330
-3.6 & Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020)
Dalam hal Objek Penilaian adalah perusahaan
tertutup, maka DLOC yang dapat digunakan dalam
penilaian adalah antara 30% (tiga puluh perseratus)
sampai dengan 70% (tujuh puluh perseratus) dari
indikasi Nilai. (Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020)
7
Page 21
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
Discount for Lack of = Suatu jumlah atau persentase tertentu yang
Marketability merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas
(DLOM) sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas dari Objek
Penilaian. (SPI 2018-SPI 330-3.7 & Peraturan OJK
No.35/POJK.04/2020)
Dalam hal Objek Penilaian bukan merupakan
perusahaan terbuka, maka:
- DLOM bagi pemegang saham mayoritas adalah
antara 20% (dua puluh perseratus) sampai dengan
40% (empat puluh perseratus) dari indikasi Nilai.
- DLOM bagi pemegang saham minoritas adalah
antara 30% (tiga puluh perseratus) sampai dengan
50% (lima puluh perseratus) dari indikasi Nilai.
(Peraturan OJK No.35/POJK.04/2020)
1.10 Tanggal Penilaian
Tanggal penilaian adalah per 30 Juni 2025, dimana batas tersebut diambil atas dasar
pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
1.11 Tingkat Kedalaman Investigasi
Dalam melakukan pekerjaan penilaian saham, kami telah melakukan:
1. Inspeksi untuk mengetahui kondisi kegiatan usaha;
2. Pengumpulan data yang diperlukan dalam proses penilaian baik data internal
perusahaan maupun data eksternal perusahaan;
3. Diskusi dengan pihak manajemen dalam rangka memperoleh informasi, gambaran
dan permasalahan usaha serta rencana usaha ke depan;
4. Klarifikasi atas semua data yang telah diterima;
5. Meminta tambahan data dan informasi; dan
6. Mengadakan pertemuan dengan pihak manajemen untuk menyamakan persepsi
terkait dengan asumsi-asumsi yang digunakan.
1.12 Tanggal Laporan Penilaian Bisnis
Laporan penilaian ini adalah No. 00031/2.0113-03/BS/03/0340/1/XI/2025, tanggal
12 November 2025.
1.13 Premis Nilai yang Digunakan
Premis yang dapat digunakan dalam penilaian saham adalah sebagai berikut:
8
Page 22
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
1. Value in use, as part of going concern
Nilai dalam penggunaan, sebagai bagian dari usaha yang berjalan. Pada premis ini
diasumsikan bahwa aset yang akan dinilai dan dijual adalah aset yang sudah
terakit dan terpasang sebagai bagian dari perusahaan yang beroperasi dalam
menghasilkan pendapatan (income producing business enterprise). Premis ini
mempertimbangkan atau merefleksikan adanya hubungan yang bersifat sinergik
dalam peningkatan nilai (value enhancement) aset secara keseluruhan antara aset
berwujud dan semua aset tak berwujud.
2. Value in place, as part of mass assemblage of assets
Nilai terpasang, sebagai bagian dari kelompok aset yang telah terakit. Pada premis
ini aset diasumsikan dinilai dan dijual dalam keadaan terakit dan terpasang dan
diasumsikan bahwa aset mampu beroperasi dengan baik, tetapi pada saat
penilaian tidak beroperasi. Premis ini mempertimbangkan sumbangan dari aset
berwujud dan beberapa aset tak berwujud, misalnya sistem operasi dan
pemeliharaan, biaya instalasi dan supervisi, dan lain-lain dalam peningkatan nilai
tetapi tidak mempertimbangkan sumbangan aset tak berwujud lain dalam bentuk
pool of trained workers, goodwill dan going concern value, other marketing related
intangible assets.
3. Value in exchange, as part of an orderly disposition
Dalam premis ini, diasumsikan bahwa aset dapat dijual secara terpisah dan bukan
merupakan bagian dari aset yang terkait dan terpasang.
4. Value in exchange, as part of forced liquidation
Pada premis ini diasumsikan bahwa aset dapat dijual secara terpisah dan bukan
merupakan bagian dari aset yang terakit dan terpasang serta aset dijual bukan
dalam kondisi pasar yang normal.
Berdasarkan beberapa premis di atas, penilaian saham ( business interest) dilakukan
atas dasar premis “value in use, as part of a going concern”.
1.14 Asumsi, Asumsi Khusus, dan Kondisi Pembatas
Dalam penilaian ini terdapat beberapa asumsi yang harus kami kemukakan
sehubungan dengan kesimpulan nilai, diantaranya:
• Laporan Penilaian yang kami hasilkan bersifat non-disclaimer opinion;
• Kami telah melakukan penelaahan atas dokumen yang digunakan dalam proses
9
Page 23
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
Penilaian;
• Data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber eksternal maupun
internal yang kami yakini dapat dipercaya keakuratannya;
• Kami menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen
dengan kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty);
• Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran proyeksi
keuangan yang telah disesuaikan;
• Kami menghasilkan Laporan Penilaian yang terbuka untuk publik, kecuali
terdapat informasi yang bersifat rahasia yang dapat mempengaruhi operasional
perusahaan;
• Kami bertanggung jawab atas Laporan Penilaian dan kesimpulan Nilai; dan
• Kami telah memperoleh informasi atas status hukum objek Penilaian dari
pemberi tugas;
• Kami memiliki keyakinan yang memadai bahwa asumsi yang digunakan dalam
penyusunan rencana bisnis adalah relevan dan dapat dipertanggungjawabkan.
Selanjutnya kami jelaskan bahwa pada penilaian ini kami tidak menerapkan asumsi
khusus.
1.15 Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi
Laporan ini tidak bertujuan untuk disirkulasikan atau didistribusikan secara umum
dan tidak untuk direproduksi serta digunakan untuk tujuan lain, kecuali atas
persetujuan kami secara tertulis. Kami tidak bertanggung jawab atas kerugian atau
kehilangan yang diderita akibat penggunaan laporan ini oleh pihak lain tanpa
persetujuan kami secara tertulis. Namun, bila laporan ini ditujukan untuk
kepentingan pasar modal, maka laporan kami dapat disirkulasikan secara utuh untuk
mengakomodir kepentingan stakeholder agar dapat melindungi kepentingan
masyarakat luas.
1.16 Data dan Informasi
1.16.1 Hasil Pelaksanaan Inspeksi
Sesuai dengan penugasan yang kami terima untuk melakukan penilaian saham
Perseroan, kami melaksanakan Inspeksi serta pengumpulan dan klarifikasi data
pada:
Hari / Tanggal : Senin, 6 Oktober 2025
Lokasi : Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya Blok B, Babakan
Madang, Bogor.
10
Page 24
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
Berdasarkan hasil wawancara yang dilakukan dengan pihak manajemen Perseroan,
diketahui bahwa Perseroan mulai didirikan pada tahun 1990. Perseroan bergerak
dalam bidang usaha real estate khususnya kawasan industri di Sentul dan Cikembar.
1.16.2 Hasil Pemeriksaan atas Dokumen Hukum yang Relevan dengan Objek Penilaian
Kami menerima salinan dokumen-dokumen hukum milik Perseroan. Perseroan telah
memiliki legalitas formal dan operasional serta perizinan dalam menjalankan
usahanya.
Nama Perusahaan : PT Bogorindo Cemerlang
Bentuk Badan Hukum : Perseroan Terbatas
Perizinan Umum
Akta Pendirian : No. 194, tanggal 16 Oktober 1990 dari Supiah
Nurbiati, S.H., Notaris di Bogor.
Pengesahan Akta Pendirian : Kementerian Kehakiman Republik Indonesia
dalam Surat Keputusan No. C-
2.7511.HT.01.01.TH.1991, tanggal 9
Desember 1991.
Akta Perubahan Anggaran : Akta No. 8 tanggal, 15 November 2022 oleh
Dasar Terakhir Noneng Hodijah, S.H., M.Kn Notaris yang
berkedudukan di Bogor.
Pengesahan Akta Perubahan : Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi
Anggaran Dasar terakhir Manusia Republik Indonesia No. AHU-
0083063.AH.01.02.Tahun 2022, tanggal 16
November 2022.
NPWP : No. 0014 6525 0740 3000
Nomor Induk Berusaha (NIB) : No. 8120101870299
1.16.3 Penjelasan Mengenai Tingkat Kepemilikan dan Sifat Pengendalian Objek Penilaian
Objek Penilaian adalah sejumlah 235.000.000 lembar saham Perseroan. Susunan
pemegang saham Perseroan sampai dengan tanggal penilaian adalah sebagai
berikut.
11
Page 25
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
Tabel 1 Kepemilikan dan Sifat Pengendalian Objek Penilaian Perseroan
Total Total
No Nama Pemegang Saham Kepemilikan
Saham (Rp.000)
1. PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk 123.375.000 52,50% 123.375.000
2. PT Cahayasakti Lintang Surya 59.350.000 25,26% 59.350.000
3. PT Andalan Utama Bintara 51.475.000 21,90% 51.475.000
4. Tjoea Aubintoro 800.000 0,34% 800.000
Total 235.000.000 100,00% 235.000.000
Sumber: Manajemen Perseroan
1.16.4 Penjelasan Mengenai Tingkat Likuiditas Pasar Objek Penilaian
Perseroan merupakan perusahaan tertutup yang kegiatan usahanya dalam bidang
usaha kontraktor, developer, dan real estate. Mengingat kinerja dan prospek
perusahaan, maka tingkat likuiditas Perseroan dapat dikatakan berada pada kondisi
menengah.
1.16.5 Uraian Mengenai Tenaga Ahli dan Hasil Pekerjaan Tenaga Ahli Penilai Bisnis
Pada penilaian ini kami tidak melibatkan Tenaga Ahli Penilai yang dapat mendukung
proses analisis Penilaian.
1.16.6 Uraian Mengenai Tenaga Ahli dan Hasil Penilaian Properti
Pada penilaian ini kami menggunakan hasil penilaian properti, karena Perseroan
merupakan perusahaan yang dalam operasionalnya bergantung pada aset tetap.
Selain itu, Perseroan juga memiliki aset tetap yang signifikan.
1.16.7 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian
Dalam penyusunan Laporan Penilaian Saham, terdapat kejadian penting yang
diketahui maupun yang patut diketahui setelah tanggal penilaian sampai dengan
tanggal laporan penilaian. Kejadian tersebut terkait perubahan kegiatan usaha
Perseroan sesuai Akta No. 5, tanggal 20 Agustus 2025 oleh Notaris Novita, S.H.,
M.Kn.
1.16.8 Ketentuan Peraturan Perundang-undangan yang Terkait dengan Penilaian
Dalam melakukan penilaian ini, kami berpedoman pada Kode Etik Penilai Indonesia
dan Standar Penilaian Indonesia (KEPI & SPI Edisi VII-2018) yang ditetapkan oleh
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
Republik Indonesia No. 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Bisnis di Pasar Modal serta Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan Republik
12
Page 26
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
Indonesia No. 17/SEOJK.04/2020 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Bisnis di Pasar Modal.
1.16.9 Identifikasi Aset Non Operasional, Liabilitas Non Operasional, dan Kelebihan atau
Kekurangan Aset Operasional
Sampai dengan tanggal penilaian, tidak teridentifikasi atas adanya Aset Non
Operasional, Liabilitas Non Operasional, dan Kelebihan atau Kekurangan Aset
Operasional yang terkait dan pengaruhnya terhadap penilaian.
1.16.10 Informasi Mengenai Identitas dan Jabatan Pihak yang Diwawancarai dan
Hubungannya dengan Objek Penilaian
Pihak yang diwawancarai, dimintakan data, serta yang mendampingi pada saat
proses penilaian ini adalah Tjoea Aubintoro sebagai Direktur Perseroan.
1.17 Informasi Keuangan
Informasi keuangan pada tanggal penilaian merujuk pada Laporan Keuangan Audit
Perseroan oleh KAP Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan periode 30 Juni 2025
yang ditandatangani oleh Akuntan Publik Martinus Arifin, SE., Ak., CA., CPA, untuk
tahun-tahun yang berakhir 31 Desember 2024, 31 Desember 2023 yang
ditandatangani oleh Akuntan Publik Erna, SE., Ak., CA., CPA, untuk tahun-tahun yang
berakhir 31 Desember 2022, 31 Desember 2021 yang ditandatangani oleh Akuntan
Publik Sutomo, SE, Ak., MM, CPA, CA, SAS, dan untuk tahun yang berakhir 31
Desember 2020 yang ditandatangani oleh Akuntan Publik Erna, SE., Ak., CA., CPA.
1.18 Informasi Perpajakan
Pada tanggal 29 Oktober 2021, Pemerintah Republik Indonesia memberlakukan
Undang-Undang No. 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan yang
secara garis besar memuat Perubahan UU Pajak Penghasilan (PPh) dengan perubahan
yaitu penyesuaian kebijakan penurunan tarif PPh Badan yang ditetapkan pada tarif
22% mulai tahun 2022.
Dengan berlakunya UU ini maka Ketentuan Pasal 5 ayat (1) huruf b Undang-Undang
Nomor 2 Tahun 2020 mengenai penurunan tarif pajak penghasilan wajib pajak badan
dalam negeri dan bentuk usaha tetap sebesar 20% yang mulai berlaku pada tahun
pajak 2022 dicabut dan dinyatakan tidak berlaku.
13
Page 27
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
1.19 Data Industri, Data Pasar, Data Ekonomi, dan Informasi Empiris Lainnya yang
Mendukung Penilaian
Sumber informasi eksternal yang digunakan pada laporan ini adalah:
1. Perkembangan ekonomi Indonesia triwulan II 2025, dari Bank Indonesia;
2. Statistik Ekonomi Keuangan Indonesia (SEKI), Juni 2025;
3. Ringkasan Hasil Penerbitan Surat Berharga Negara, Direktorat Jenderal
Pengelolaan Pembiayaan dan Risiko Kementerian Keuangan, 1 Juli 2025;
4. Country Default Spreads and Risk Premiums, last updated: July 2025by Aswath
Damodaran; dan
5. Betas by sector, last updated January 2025 by Aswath Damodaran.
1.20 Dokumen dan Sumber Informasi
Sumber informasi internal perusahaan yang dapat digunakan dalam penyusunan
laporan adalah:
1. Laporan Keuangan Audit Perseroan periode 31 Desember 2020
No. 00316/2.1068/AU.1/04/1044-3/1/IV/2021, tanggal 29 April 2021 oleh
Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan yang
ditandatangani oleh Akuntan Publik Erna, SE., Ak., CA., CPA dengan opini wajar
tanpa pengecualian;
2. Laporan Keuangan Audit Perseroan periode 31 Desember 2021
No. 00217/2.1068/AU.1/03/0007-2/1/III/2022, tanggal 28 Maret 2022 oleh
Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan yang
ditandatangani oleh Akuntan Publik Sutomo, SE, Ak., MM, CPA, CA, SAS dengan
opini wajar tanpa pengecualian;
3. Laporan Keuangan Audit Perseroan periode 31 Desember 2022
No. 00198/2.1068/AU.1/03/0007-3/1/III/2023, tanggal 28 Maret 2023 oleh
Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan yang
ditandatangani oleh Akuntan Publik Sutomo, SE, Ak., MM, CPA, CA, SAS dengan
opini wajar tanpa pengecualian;
4. Laporan Keuangan Audit Perseroan periode 31 Desember 2023
No. 00235/2.1068/AU.1/03/1044-1/1/III/2024, tanggal 28 Maret 2024 oleh
Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan yang
ditandatangani oleh Akuntan Publik Erna, SE., Ak., CA., CPA dengan opini wajar
tanpa pengecualian;
5. Laporan Keuangan Audit Perseroan periode 31 Desember 2024
No. 00158/2.1068/AU.1/03/1044-2/1/III/2025, tanggal 25 Maret 2025 oleh
Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan yang
ditandatangani oleh Akuntan Publik Erna, SE., Ak., CA., CPA dengan opini wajar
tanpa pengecualian;
6. Laporan Keuangan Audit Interim Perseroan periode 30 Juni 2025
No. 00741/2.1068/AU.1/03/1241-1/1/VIII/2025, tanggal 25 Agustus 2025
14
Page 28
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
oleh Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan yang
ditandatangani oleh Akuntan Publik Martinus Arifin, SE., Ak., CA., CPA dengan
opini wajar tanpa pengecualian;
7. Laporan Penilaian Real Properti per tanggal penilaian 30 Juni 2025
No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025, tanggal 8 Oktober 2025, dari
KJPP Syarif, Endang & Rekan oleh Penilai Aset Muhammad Syarif, SE., M.Ec.Dev.,
MAPPI (Cert.);
8. Proyeksi keuangan tahun 2024 sampai dengan tahun 2030 dari Perseroan;
9. Legalitas umum Perseroan; dan
10. Representative Letter No. 066/DIRUT-CSIS/EKS/XI/2025 tanggal 3 November
2025.
1.21 Konfirmasi Bahwa Penilaian Telah Dilakukan Berdasarkan SPI
Penilaian dilakukan dengan memenuhi Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar
Penilaian Indonesia (KEPI & SPI Edisi VII-2018) yang ditetapkan oleh Masyarakat
Profesi Penilai Indonesia (MAPPI), ketentuan Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020,
serta Surat Edaran OJK No. 17/SEOJK.004/2020.
15
Page 29
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
2 INFORMASI NON KEUANGAN OBJEK PENILAIAN
2.1 Sifat, Latar dan Riwayat Perseroan
Perseroan didirikan berdasarkan Akta No. 194, tanggal 16 Oktober 1990, dari Supiah
Nurbiati, S.H., Notaris di Bogor. Akta pendirian Perusahaan telah disahkan oleh
Kementerian Kehakiman Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No. C-
2.7511.HT.01.01.TH.1991, tanggal 9 Desember 1991.
Anggaran dasar Perusahaan telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir
dengan Akta Notaris No. 8, tanggal 15 November 2022, oleh Noneng Hodijah, S.H.,
M.Kn. Notaris di Kota Bogor. Perubahan tersebut telah diterima dan dicatat dalam
Sistem Administrasi Badan Hukum Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No. AHU-0083063.AH.01.02.Tahun
2022, tanggal 16 November 2022.
Sesuai dengan pasal 3 anggaran dasar, ruang lingkup kegiatan Perusahaan bergerak
dalam bidang usaha kontraktor, developer dan real estate. Saat ini, kegiatan utama
Perusahaan adalah real estate pengelolaan kawasan industri, penjualan kavling
industri dan pergudangan.
Entitas induk Perusahaan adalah CSIS dan entitas induk terakhir adalah PT Cahaya
Infra Antariksa.
Adapun kepemilikan saham Perseroan seperti disajikan pada tabel berikut.
Tabel 2 Kepemilikan Saham Perseroan
Total Total
No Nama Pemegang Saham Kepemilikan
Saham (Rp.000)
1. PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk 123.375.000 52,50% 123.375.000
2. PT Cahayasakti Lintang Surya 59.350.000 25,26% 59.350.000
3. PT Andalan Utama Bintara 51.475.000 21,90% 51.475.000
4. Tjoea Aubintoro 800.000 0,34% 800.000
Total 235.000.000 100,00% 235.000.000
Sumber: Manajemen Perseroan
2.2 Fasilitas Produksi
Dalam menjalankan kegiatan operasional, Perseroan didukung oleh fasilitas utama
berupa kantor pusat yang berlokasi di Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya Blok
B, Babakan Madang, Bogor.
16
Page 30
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
2.3 Manajemen Perseroan
Sampai dengan tanggal penilaian, susunan manajemen Perseroan adalah sebagai
berikut.
Dewan Komisaris:
Komisaris : Octova Lily
Dewan Direksi:
Direktur : Tjoea Aubintoro
2.4 Struktur Organisasi
Perseroan menjalankan operasionalnya dengan menggunakan struktur organisasi
sebagai berikut:
Gambar 1 Struktur Organisasi Perseroan
Sumber: Manajemen Perseroan
2.5 Jenis-Jenis Ekuitas yang Melekat
Jenis ekuitas yang melekat pada Perseroan sampai dengan tanggal penilaian adalah
modal saham, tambahan modal disetor, dan saldo laba.
2.6 Jenis Produk atau Jasa yang Dihasilkan
Perseroan merupakan kontraktor, developer dan real estate dengan produk yang
ditawarkan yaitu unit bangunan dan kavling tanah. Sedangkan jasa yang ditawarkan
adalah service charges.
17
Page 31
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
2.7 Latar Belakang Ekonomi
Pertumbuhan Ekonomi
Pada triwulan II 2025, pertumbuhan ekonomi ditopang oleh investasi bangunan
terkait kegiatan di sektor transportasi. Kinerja ekspor juga baik didorong oleh ekspor
berbasis sumber daya alam dan produk manufaktur. Sementara itu, konsumsi rumah
tangga perlu ditingkatkan, tercermin pada pengeluaran yang masih terbatas. Secara
sektoral, lapangan usaha (LU) Pertanian tetap ditopang oleh kinerja sub sektor LU
Perkebunan dan dukungan program Pemerintah, sedangkan kinerja beberapa LU
utama lainnya seperti LU Industri Pengolahan serta LU Penyediaan Akomodasi dan
Makan Minum belum kuat. Secara spasial, perekonomian di wilayah Sulawesi, Maluku,
dan Papua (Sulampua) diproyeksikan tumbuh sekitar 5%, sementara wilayah lainnya
belum menunjukkan peningkatan.
Tabel 3 Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Pengeluaran
Sumber: Bank Indonesia
Tabel 4 Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Lapangan Usaha
Sumber: Bank Indonesia
18
Page 32
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
Gambar 2 Peta Pertumbuhan Ekonomi Regional Triwulan I 2025
Sumber: Bank Indonesia
Neraca Pembayaran Indonesia
Tabel 5 Neraca Pembayaran Indonesia
Sumber: Bank Indonesia. *Angka sementara; **Angka sangat sementara
Gambar 3 Grafik Neraca Perdagangan
Sumber: Bank Indonesia
19
Page 33
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) tetap baik dan mendukung ketahanan eksternal.
Neraca perdagangan pada Mei 2025 mencatat surplus sebesar 4,3 miliar dolar AS,
meningkat dari surplus April 2025 yang sebesar 0,2 miliar dolar AS. Kinerja positif
ini didukung oleh ekspor komoditas seperti mesin listrik, besi, dan baja. Kinerja
ekspor diperkirakan akan tetap positif berkat perundingan tarif dengan Pemerintah
AS.
Gambar 4 Grafik Aliran Modal Asing
Sumber: Bank Indonesia. *Angka sementara;**Angka sangat sementara
Gambar 5 Grafik Cadangan Devisa
Sumber: Bank Indonesia
Sementara itu, aliran modal asing ke instrumen portofolio domestik terus berlanjut,
didorong oleh prospek ekonomi Indonesia yang baik, imbal hasil instrumen keuangan
yang tinggi, dan pergeseran aliran modal ke negara berkembang seiring dengan
meningkatnya risiko ekonomi di AS. Aliran modal asing ke Surat Berharga Negara
20
Page 34
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
(SBN) pada awal triwulan III 2025 (hingga 14 Juli 2025) tercatat sebesar 0,9 miliar
dolar AS, melanjutkan net inflows pada triwulan II 2025 sebesar 1,6 miliar dolar AS.
Posisi cadangan devisa per akhir Juni 2025 tetap tinggi, yaitu sebesar 152,6 miliar
dolar AS. Jumlah ini setara dengan pembiayaan 6,4 bulan impor atau 6,2 bulan impor
dan pembayaran utang luar negeri pemerintah, dan berada di atas standar kecukupan
internasional yang setara dengan 3 bulan impor.
Nilai Tukar Rupiah
Nilai tukar Rupiah menguat didukung kebijakan stabilisasi Bank Indonesia serta
berlanjutnya aliran masuk modal asing. Nilai tukar Rupiah pada Juni 2025 (hingga 30
Juni 2025) menguat sebesar 0,34% (ptp) dibandingkan dengan posisi akhir bulan
sebelumnya. Perkembangan terkini hingga pertengahan Juli 2025 (hingga 15 Juli
2025) menunjukkan Rupiah tetap stabil di tengah meningkatnya ketidakpastian
global.
Gambar 6 Indeks Rupiah terhadap USD, Negara Maju kecuali AS & Negara
Berkembang
Sumber: Bank Indonesia
Secara umum, perkembangan Rupiah relatif stabil bila dibandingkan dengan
kelompok mata uang negara berkembang mitra dagang utama Indonesia dan
terhadap kelompok mata uang negara maju di luar dolar AS, sehingga tetap
mendukung daya saing ekspor Indonesia. Perkembangan nilai tukar ini didukung oleh
konsistensi kebijakan stabilisasi Bank Indonesia dan berlanjutnya aliran masuk modal
asing, terutama ke instrumen SBN, serta konversi valas ke Rupiah oleh eksportir pasca
penerapan penguatan kebijakan Pemerintah terkait Devisa Hasil Ekspor Sumber Daya
Alam (DHE SDA).
21
Page 35
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
Inflasi
Gambar 7 Grafik Inflasi IHK dan Komponen
Sumber: Bank Indonesia
Gambar 8 Inflasi IHK Provinsi
Sumber: Bank Indonesia
Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) pada Juni 2025 tetap terjaga rendah dan
mendukung stabilitas perekonomian. Inflasi IHK Juni 2025 tercatat rendah 1,87%
(yoy) ditopang inflasi inti yang menurun, inflasi volatile food (VF) yang rendah, dan
inflasi administered prices (AP) yang terkendali. Inflasi inti tercatat turun menjadi
2,37% (yoy), dipengaruhi konsistensi suku bunga kebijakan moneter dalam
mengarahkan ekspektasi inflasi sesuai dengan sasarannya serta permintaan yang
lebih rendah. Inflasi kelompok VF masih tercatat rendah 0,57% (yoy) didukung oleh
kecukupan pasokan komoditas pangan utama dan eratnya sinergi pengendalian
inflasi oleh Tim Pengendalian Inflasi Pusat/Daerah (TPIP/TPID) melalui Gerakan
22
Page 36
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
Nasional Pengendalian Inflasi Pangan (GNPIP). Sementara itu, inflasi kelompok AP
tetap terkendali 1,34% (yoy), di tengah kenaikan tarif air minum PAM dan cukai hasil
tembakau.
2.8 Pasar Geografis
Pasar geografis Perseroan mencakup beberapa calon pelanggan di Jabodetabek yang
berminat pada kawasan Selatan seperti Bogor. Khususnya untuk wilayah Bogor,
keterbatasan lahan semakin terasa, mendorong ekspansi industri bergeser ke
Sukabumi. Sukabumi muncul sebagai lokasi yang menarik bagi pertumbuhan industri
di selatan Jakarta, didukung oleh infrastruktur jalan tol yang sudah beroperasi.
2.9 Pasar Industri
Perekonomian Indonesia triwulan I 2025 tercatat tumbuh positif sebesar 4,87% (yoy).
Industri sejenis yang memiliki korelasi terhadap kegiatan operasional Perseroan
adalah industri jasa perusahaan yang mengalami pertumbuhan sebesar 9,27% (yoy).
Pemerintah Indonesia menargetkan pertumbuhan ekonomi sebesar 8% dalam periode
2025—2029, dengan sektor industri sebagai pilar utama. Investasi di kawasan
industri diproyeksikan tumbuh rata-rata 16,75% per tahun, sementara penyerapan
tenaga kerja meningkat sekitar 3,47 juta orang per tahun. Kawasan industri
diharapkan mendorong pertumbuhan ekonomi, dengan target PDB industri
pengolahan non-migas mencapai 8,58% pada 2029.
Pengembangan kawasan industri telah mengalami evolusi dari generasi pertama
hingga generasi keempat. Awalnya dikelola oleh BUMN, kemudian berkembang ke
sektor swasta, lalu menjadi kawasan industri modern, dan kini memasuki era berbasis
industri 4.0. Kebijakan pengembangan difokuskan pada efisiensi logistik,
pemanfaatan sumber daya alam, serta penerapan teknologi tinggi yang ramah
lingkungan dan hemat air.
Strategi industrialisasi dalam RPJMN 2025—2029 mencakup lima fokus utama, yaitu
pengembangan industri prioritas, aglomerasi industri di KI/KEK, akselerasi ekspor,
penguatan industri kecil dan menengah (IKM), serta penerapan industri hijau. Saat
ini, Indonesia memiliki 166 perusahaan kawasan industri dengan luas total 94.171
hektare dan tingkat okupansi 59,72%. Dalam lima tahun terakhir, jumlah kawasan
industri bertambah 50 kawasan baru, meningkat 43,10%.
Lonjakan Investasi Dorong Penyerapan Lahan Industri
Selama satu dekade terakhir, aktivitas penjualan dan penyewaan lahan industri di
wilayah Jabodetabek telah mencapai rekor tertinggi. Pada tahun 2024, total transaksi
23
Page 37
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
mencapai 427,06 hektar, hampir menyamai puncaknya pada tahun 2014.
Dibandingkan dengan total transaksi pada tahun 2023, terjadi peningkatan hampir dua
kali lipat.
Salah satu pendorong utama lonjakan ini adalah penjualan lahan industri seluas 150
hektar di Subang Smartpolitan kepada produsen kendaraan listrik Tiongkok, BYD.
Transaksi ini berkontribusi signifikan terhadap penyerapan lahan industri secara
keseluruhan. Namun, meskipun transaksi Subang Smartpolitan tidak termasuk, total
transaksi pada tahun 2024 masih melampaui total transaksi pada tahun 2023, yang
menggarisbawahi pesatnya ekspansi sektor kawasan industri.
Gambar 9 Penyerapan Lahan Industri Tahunan (Ha)
Sumber: Colliers International
Gambar 10 Kinerja Penjualan Kawasan Industri Selama Triwulan-IV 2024 (Ha)
Sumber: Colliers International
24
Page 38
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
Pada kuartal keempat tahun 2024, transaksi terbesar terjadi di Karawang New Industry
City, dengan total 36 hektar, terdiri dari 22 hektar penjualan lahan industri dan 14
hektar penyewaan gudang untuk pabrik baterai kendaraan listrik. Transaksi terbesar
kedua tercatat di Serang, khususnya di kawasan industri Modern Cikande, dengan
empat transaksi seluas 18,15 hektar. Transaksi-transaksi ini didominasi oleh
perusahaan aluminium Tiongkok yang mengakuisisi lahan seluas 15 hektar, sementara
3 hektar sisanya diakuisisi oleh perusahaan Tiongkok di sektor tiang pancang dan dua
perusahaan lokal yang bergerak di industri kimia dan logam.
Selain itu, aktivitas pusat data tetap kuat, terutama di KIIC, tempat transaksi besar
seluas 18 hektar terjadi. Di kawasan industri GIIC, total transaksi mencapai 14,6 hektar
pada kuartal keempat 2024, sehingga total kumulatif tahun ini mencapai 59,31
hektar—menjadikannya kawasan dengan transaksi tertinggi kedua setelah Subang
Smartpolitan. Transaksi di GIIC mencakup lahan seluas 7 hektar yang dibeli oleh
perusahaan pusat data, lahan gudang seluas 3 hektar, dan dua lahan seluas total 4,6
hektar yang diakuisisi oleh perusahaan FMCG.
Penjualan lahan industri juga mulai kembali marak di Kota Bukit Indah (Indotaisei)
setelah bertahun-tahun stagnan. Pada kuartal keempat, sebuah perusahaan logistik
berekspansi dengan mengakuisisi lahan seluas 1,65 hektar, sementara produsen alat
musik membeli lahan seluas 5 hektar, sehingga total transaksi di area tersebut menjadi
6,66 hektar. Di Karawang, Arta Industrial Hill mencatat penjualan seluas 5,3 hektar,
terdiri dari 4,3 hektar yang dijual kepada perusahaan tekstil berteknologi tinggi dan 1
hektar kepada produsen komponen baterai.
Untuk wilayah Bekasi, Jababeka melaporkan total transaksi seluas 5,1 hektar di Q4,
dengan transaksi terbesar adalah pembelian lahan seluas 4 hektar oleh perusahaan
pusat data lokal. Sisa transaksi terdiri dari lahan-lahan kecil yang diakuisisi oleh
perusahaan-perusahaan Indonesia dan Tiongkok di sektor kimia, logistik, permesinan,
dan komponen industri. Sementara itu, Suryacipta di Karawang mencatat satu transaksi
seluas 2,5 hektar, yang dibeli oleh perusahaan bahan bangunan.
Sebuah perusahaan industri makanan yang berbasis di Singapura menyewa lahan
seluas 0,5 hektar di Kota Bukit Indah. Sedangkan pada Bekasi Fajar, hanya tercatat
transaksi kecil seluas 212 meter persegi pada kuartal keempat. Namun, secara
tahunan, total transaksi di Bekasi Fajar mencapai 12,92 hektar pada tahun 2024.
Tren Harga Lahan Industri
Depresiasi nilai tukar rupiah terhadap dolar AS telah memengaruhi harga lahan
industri. Dalam denominasi rupiah, harga lahan tampak lebih rendah dibandingkan
dengan lahan yang harganya dalam USD, meskipun secara riil tetap stabil. Dari kuartal
ketiga hingga keempat tahun 2024, harga di sebagian besar kawasan industri tetap
25
Page 39
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
stabil, kecuali satu kawasan di Karawang yang menaikkan harganya menjadi US$175
per meter persegi—kenaikan sekitar 6% dari periode sebelumnya. Penyesuaian harga
ini didorong oleh peningkatan aktivitas penjualan di kawasan tersebut, yang
menumbuhkan kepercayaan diri para pengelola kawasan untuk menyesuaikan harga.
Sementara itu, di kawasan industri lainnya, tidak terjadi kenaikan harga yang
signifikan, karena sebagian besar penyesuaian telah diterapkan sepanjang tahun 2024.
Namun, mengingat tren peningkatan penjualan yang berkelanjutan, masih terdapat
potensi kenaikan harga di tahun-tahun mendatang, terutama di kawasan industri yang
baru dikembangkan dan awalnya menawarkan harga yang lebih kompetitif. Seiring
dengan terus meningkatnya permintaan dan masuknya penyewa yang lebih besar ke
pasar, harga lahan di kawasan yang sedang berkembang ini kemungkinan akan
mengalami penyesuaian.
Mengenai biaya pemeliharaan (biaya layanan), belum ada perubahan signifikan yang
tercatat sejauh ini. Namun, dengan potensi kenaikan upah minimum regional,
beberapa kawasan industri yang masih mempertahankan tarif layanan di bawah
standar mungkin akan segera merevisi biaya mereka untuk menyesuaikan dengan
perubahan ini.
2.10 Pemasok dan Pelanggan Kunci
Berdasarkan informasi manajemen, Perseroan tidak memiliki pemasok dan pelanggan
kunci.
2.11 Persaingan Usaha
Persaingan usaha antar perusahaan sejenis menjadi semakin ketat. Persaingan ini
berasal dari pemilik kawasan industri yang berdekatan dengan Perseroan. Oleh
karena itu, Perseroan harus menggunakan strategi pemasaran yang memahami
karakter industri pengguna dengan melakukan promosi, diversifikasi produk, dan
meningkatkan pelayanan sesuai dengan permintaan pasar sehingga Perseroan akan
mampu menghadapi persaingan usaha.
2.12 Risiko Usaha
Dalam kegiatan usaha Perseroan terdapat risiko-risiko yang mungkin terjadi dan
perlu diperhatikan serta diperlukan adanya mitigasi risiko. Beberapa risiko yang
mungkin terjadi pada kegiatan usaha tersebut yang perlu diperhatikan dan disiapkan
upaya-upaya antisipasi agar tidak mengganggu kegiatan usaha Perseroan,
diantaranya adalah sebagai berikut.
26
Page 40
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
1. Risiko Persaingan Usaha
Persaingan merupakan sesuatu yang tidak dapat terhindarkan dalam sebuah
usaha dan menjadi tantangan yang harus dihadapi. Saat ini, persaingan dalam
industri menjadi semakin ketat, baik dari berbagai merk ternama (internasional)
maupun dari semakin banyaknya kawasan industri baru yang muncul di pasar
Indonesia. Mitigasi yang dapat dilakukan adalah Perseroan berusaha melakukan
kegiatan usahanya secara profesional dan akan senantiasa memenuhi ketentuan
yang telah disepakati dengan para penghuni. Perseroan juga menjaga kualitas
produk serta memberikan harga jual yang bersaing termasuk layanan purna jual
yang berkualitas.
2. Risiko Sub kontraktor
Kegagalan kinerja (keterlambatan, kualitas buruk), risiko finansial (terlambat
dibayar, biaya tenaga kerja lebih tinggi), dan risiko operasional (kesalahan
proposal, masalah hukum, kecelakaan kerja). Ketidakbecusan subkontraktor
dapat berdampak pada penundaan, pembengkakan biaya, dan merusak reputasi
kontraktor utama. Mitigasi yang dapat dilakukan adalah Perseroan menerapkan
sistem pengendalian kualitas produk yang ketat atas produk yang diperoleh dari
sub-kontraktor. Selain itu, Perseroan juga menjalin hubungan yang
berkesinambungan dengan sub-kontraktor agar setiap kendala yang dihadapi
oleh sub-kontraktor dapat dikomunikasikan sehingga sub-kontraktor dapat
menyelesaikan proyek dengan tepat waktu dan sesuai dengan permintaan
konsumen.
3. Risiko Ketersediaan dan Kenaikan Harga Bahan Baku
Risiko ketersediaan dan kenaikan harga bahan baku proyek adalah salah satu
tantangan terbesar yang bisa memengaruhi biaya, jadwal, dan profitabilitas
proyek. Mitigasi yang dapat dilakukan adalah memberikan uang muka kepada
para pemasok untuk mendapatkan kepastian harga dan pasokan atas material
pabrikan yang berskala besar seperti besi, beton, concrete, dan lain-lain serta
memperhitungkan estimasi inflasi pada harga penawaran terutama pada kontrak
yang tidak memiliki klausal kenaikan harga.
4. Risiko Penurunan Permintaan
Rendahnya permintaan atas ketidaktersediaan infrastruktur dapat
mempengaruhi penurunan permintaan akan lahan. Mitigasi yang dapat dilakukan
adalah mulai masuk ke dalam pengerjaan proyek infrastruktur, dimana Perseroan
telah memiliki pengalaman dalam proyek ini namun belum menjadi prioritas
27
Page 41
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
utama. Ke depannya, Perseroan akan semakin meningkatkan prioritas terhadap
pengerjaan proyek infrastruktur ini.
5. Risiko Kondisi Makro Ekonomi
Sebagai suatu perusahaan yang bergerak dalam pengembangan kawasan
industri, kegiatan usaha Perseroan dipengaruhi oleh adanya perubahan kondisi
ekonomi, sosial, politik, dan keamanan di Indonesia, yang menyebabkan
turunnya daya beli masyarakat. Mitigasi yang dapat dilakukan adalah Perseroan
perlu selalu memonitor perkembangan situasi kondisi pasar, ekonomi, sosial,
politik dan juga keamanan Indonesia. Apabila Perseroan mengidentifikasi apabila
terdapat hal-hal yang akan memberikan dampak signifikan pada Perseroan,
maka Perseroan akan menyesuaikan kebijakan operasional Perseroan, termasuk
namun tidak terbatas pada kebijakan keuangan, operasional dan sumber daya
manusia Perseroan.
2.13 Strategi dan Rencana Masa Depan Perusahaan
Strategi masa depan yang akan dilakukan adalah memaksimalkan penjualan kavling-
kavling yang tersedia dengan cara mengimplementasikan strategi pemasaran baru
untuk meningkatkan pemilihan proyek-proyek yang ada, menjaga hubungan baik
dengan para pelanggan, mempertahankan reputasi baik Perseroan, dan menetapkan
kebijakan untuk mempertahankan kualitas pelayanan, menciptakan inovasi baru
dibidang rancang bangun dan metode pengerjaan proyek.
2.14 Tambahan Informasi Lain yang Diperlukan
Tidak terdapat tambahan informasi lain selain dari informasi yang telah
diungkapkan.
28
Page 42
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
3 PENYESUAIAN TERHADAP DATA LAPORAN KEUANGAN
- Kami telah melakukan pengecekan ulang terhadap perhitungan dalam proyeksi
keuangan;
- Kami telah menganalisis dan menyajikan kembali data keuangan objek Penilaian
secara konsisten dan menggunakan mata uang yang sama dengan mata uang
yang digunakan dalam laporan keuangan;
- Kami tidak menyesuaikan asumsi-asumsi proyeksi keuangan pada struktur biaya
dan struktur pendapatan;
- Kami telah menyesuaikan akun pada pos-pos non-recurring dalam laporan laba
rugi;
- Kami telah menyesuaikan beban bunga untuk setiap tahun proyeksi merujuk
pada bunga pasar;
- Kami melakukan penyesuaian laba rugi untuk memperoleh EBITDA yaitu
memisahkan beban non kas berupa depresiasi dan amortisasi. Sehingga biaya
pokok dan beban usaha sudah terpisah dari beban non kas tersebut. Hal ini
memudahkan dalam menghitung arus kas bersih untuk perusahaan ( free cash
flow to firm); dan
- Pada arus kas, Penilai tidak melakukan penyesuaian, sehingga saldo kas akhir
pada arus kas per cut off penilaian langsung digunakan sebagai kas awal pada
proyeksi keuangan.
29
Page 43
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
4 ANALISIS LAPORAN KEUANGAN
4.1 Laporan Keuangan dan Rasio Keuangan Historis
Posisi Keuangan
Kinerja Posisi keuangan Perseroan per 31 Desember 2020 sampai dengan 30 Juni
2025 adalah sebagai berikut:
Tabel 6 Kinerja Posisi Keuangan Perseroan (Rp.000)
Keterangan 30 Juni 2025 2024 2023 2022 2021 2020
ASET
Aset Lancar
Kas dan setara kas 2.931.933 1.154.943 5.594.501 12.830.054 6.131.613 1.483.081
Piutang usaha
Pihak berelasi - - 4.640 - - 4.968
Pihak ketiga 1.753.135 1.746.789 324.467 1.821.926 2.898.271 518.153
Piutang lain-lain
Pihak berelasi 49.536.010 44.845.566 42.242.614 39.032.267 37.061.991 19.398.661
Pihak ketiga 664.582 71.074 361.334 416.740 408.642 1.702.580
Persediaan
Kavling tanah 22.633.759 36.404.790 42.159.224 43.999.414 61.258.353 75.626.739
Unit Bangunan 12.391.082 13.694.570 7.995.173 9.002.712 25.418.029 31.297.472
Persediaan dalam
penyelesaian
Kavling tanah 315.064.506 310.984.298 308.690.982 306.011.419 301.122.927 289.870.655
Unit Bangunan 995.171 19.902.720 31.166.210 20.116.218 - 3.820.129
Uang muka 2.757.810 5.686.721 19.889.779 18.036.106 19.654.427 23.116.225
Biaya dibayar di muka 5.650.750 5.202.622 4.347.713 1.860.730 2.052.037 2.667.732
Pajak dibayar di muka 1.716.616 1.879.333 2.281.295 3.082.514 3.347.708 2.222.077
Total Aset Lancar 416.095.355 441.573.427 465.057.932 456.210.099 459.353.999 451.728.471
Aset Tidak Lancar
Aset Tetap
Harga Perolehan
Tanah 42.971.142 42.998.132 43.222.261 43.489.258 23.399.258 20.150.772
Bangunan 7.474.035 7.430.535 9.879.016 7.553.886 7.553.886 7.553.886
Kendaraan 2.116.339 1.548.236 1.433.236 1.593.707 2.547.818 1.296.657
Inventaris kantor 2.939.704 2.807.526 2.611.329 2.897.153 2.582.167 2.378.515
Total biaya perolehan 59.551.220 58.834.430 57.145.843 55.534.004 36.083.129 31.379.830
Akumulasi penyusutan
Tanah (3.893.808) (3.712.241) (3.888.728) (3.506.675) (3.132.990) (2.758.742)
Bangunan (1.029.018) (1.220.691) (1.087.929) (1.131.686) (1.008.498) (882.454)
Kendaraan (2.226.988) (2.116.551) (1.918.719) (2.374.601) (2.239.246) (2.144.743)
Inventaris kantor (421.875) (168.750) - - - -
Jumlah akumulasi
penyusutan (7.571.689) (7.218.234) (6.895.376) (7.012.963) (6.380.734) (5.785.939)
Nilai Buku 51.979.531 51.616.196 50.250.467 48.521.041 29.702.394 25.593.891
Properti Investasi
Biaya Perolehan
Tanah 8.685.237 2.888.474 3.048.448 3.048.448 3.048.448 5.675.353
Bangunan 15.016.591 - - - - -
Akumulasi penyusutan
Bangunan (125.138) - - - - -
30
Page 44
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
Keterangan 30 Juni 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Aset Takberwujud
Biaya Perolehan
Perangkat lunak 480.000 492.600 492.600
Akumulasi amortisasi
Perangkat lunak (190.000) (138.100) (15.025)
Aset Hak Guna 882.267 979.129 1.400.071 1.373.314 551.297 -
Tanah untuk pengembangan 20.531.419 20.531.419 20.531.419 20.714.649 16.172.133 16.172.133
Aset pajak tangguhan 275.482 267.236 234.033 236.700 185.152 389.187
Total Aset Tidak Lancar 97.535.389 76.636.954 75.942.013 73.902.890 49.663.024 47.830.564
TOTAL ASET 513.630.744 518.210.382 540.999.945 530.112.990 509.017.023 499.559.035
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank 879.436 1.722.231 3.946.751 - 554.293 3.258.485
Utang usaha
Pihak ketiga 2.520.058 452.248 3.094.224 2.947.849 - -
Pihak berelasi - - - - - -
Utang lain-lain
Pihak ketiga 2.845.280 9.620.075 18.957.786 25.799.288 11.881.392 14.287.065
Pihak berelasi 48.492.871 54.133.800 67.661.473 75.559.615 84.842.170 100.140.962
Uang muka penjualan 62.564.982 80.568.961 88.348.993 79.633.766 85.283.035 89.460.073
Beban akrual 409.515 201.224 5.155.091 4.896.954 6.650.495 2.974.803
Utang pajak 1.760.384 1.058.038 255.495 1.529.062 1.463.771 662.792
Pendapatan diterima di
muka - - - - 471.749 463.255
Bagian liabilitas jangka
panjang jatuh tempo satu
tahun: 62.564.982 80.568.961 88.348.993 79.633.766 85.283.035 89.460.073
Utang bank 3.788.309 3.278.366 2.635.609 3.204.974 2.416.042 2.097.805
Liabilitas sewa 47.751 128.975 473.168 467.995 102.023 -
Total Liabilitas Jangka
Pendek 123.308.586 151.163.917 190.528.592 194.039.503 193.664.970 213.345.240
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang bank 18.726.448 20.069.868 16.738.802 8.735.574 15.415.278 4.720.585
Liabilitas sewa - 12.199 138.922 403.575 159.871 -
Pendapatan diterima di
muka 2.754.929 2.717.012 4.415.424 6.398.024 841.599 3.340.046
Liabilitas imbalan kerja 1.252.191 1.214.710 1.063.785 1.075.910 3.714.435 1.769.033
Total Liabilitas Jangka
Panjang 22.733.568 24.013.788 22.356.932 16.613.083 20.131.183 9.829.664
TOTAL LIABILITAS 146.042.155 175.177.706 212.885.524 210.652.586 213.796.153 223.174.905
EKUITAS
Modal saham 235.000.000 235.000.000 235.000.000 235.000.000 235.000.000 235.000.000
CSIS 123.375.000 123.375.000 123.375.000 123.375.000 123.375.000 -
PT Cahayasakti Lintang
Surya 59.350.000 59.350.000 59.350.000 59.350.000 59.350.000 59.350.000
PT Andalan Utama
Bintara 51.475.000 51.475.000 51.475.000 51.475.000 51.475.000 174.850.000
Tjoea Aubintoro 800.000 800.000 800.000 800.000 800.000 800.000
Tambahan modal disetor (95.775) (95.775) (95.775) (95.775) (95.775) (95.775)
Saldo laba 132.684.364 108.128.451 93.210.197 84.556.179 60.316.645 41.479.905
TOTAL EKUITAS 367.588.589 343.032.676 328.114.422 319.460.404 295.220.870 276.384.130
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 513.630.744 518.210.382 540.999.945 530.112.990 509.017.023 499.559.035
Sumber: Laporan Keuangan Perseroan
31
Page 45
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
Pada per 31 Desember 2020 sampai dengan 30 Juni 2025, aset Perseroan tercatat
mengalami perkembangan sebagai berikut:
- Total aset per 30 Juni 2025 adalah sebesar Rp513,64 miliar, mengalami penurunan
sebesar Rp4,58 miliar atau 0,88% dari total aset per 31 Desember 2024 yang
sebesar Rp518,21 miliar. Penurunan tersebut terutama disebabkan oleh turunnya
persediaan pada aset lancar sebesar 29,90 miliar.
- Total aset per 31 Desember 2024 adalah sebesar Rp518,21 miliar, mengalami
turun sebesar Rp22,79 miliar atau 4,21% dari total aset per 31 Desember 2023
yang sebesar Rp541,00 miliar. Penurunan tersebut terutama disebabkan oleh
turunnya uang muka pada aset lancar sebesar Rp14,20 miliar.
- Total aset per 31 Desember 2023 adalah sebesar Rp541,00 miliar, mengalami
kenaikan sebesar Rp10,12 miliar atau 2,05% dari total aset per 31 Desember 2022
yang sebesar Rp10,89 miliar. Kenaikan tersebut terutama disebabkan oleh naiknya
persediaan pada aset lancar sebesar Rp10,88 miliar.
- Total aset per 31 Desember 2022 adalah sebesar Rp530,11 miliar, mengalami
kenaikan sebesar Rp21,10 miliar atau 4,14% dari total aset per 31 Desember 2021
yang sebesar Rp590,02 miliar. Kenaikan tersebut terutama disebabkan oleh
naiknya biaya perolehan tanah pada aset tidak lancar sebesar Rp20,09 miliar.
- Total aset per 31 Desember 2021 adalah sebesar Rp509,02 miliar, mengalami
kenaikan sebesar Rp9,46 miliar atau 1,89% dari total aset per 31 Desember 2020
yang sebesar Rp499,56 miliar. Kenaikan tersebut terutama disebabkan oleh
naiknya piutang lain-lain pada aset lancar sebesar Rp16,37 miliar.
Pada per 31 Desember 2020 sampai dengan 30 Juni 2025, liabilitas Perseroan tercatat
mengalami perkembangan sebagai berikut:
- Total liabilitas per 30 Juni 2025 adalah sebesar Rp146,04 miliar, mengalami
penurunan sebesar Rp29,14 miliar atau 16,63% dari total liabilitas per
31 Desember 2024 yang sebesar Rp175,18 miliar. Penurunan tersebut terutama
disebabkan atas penurunan uang muka penjualan sebesar Rp18,00 miliar di sisi
liabilitas jangka pendek.
- Total liabilitas per 31 Desember 2024 adalah sebesar Rp175,18 miliar, mengalami
penurunan sebesar Rp37,71 miliar atau 17,71% dari total liabilitas per
31 Desember 2023 yang sebesar Rp212,86 miliar. Penurunan tersebut terutama
disebabkan atas utang lain-lain sebesar Rp22,87 miliar di sisi liabilitas jangka
pendek.
- Total liabilitas per 31 Desember 2023 adalah sebesar Rp212,89 miliar, mengalami
kenaikan sebesar Rp2,23 miliar atau 1,06% dari total liabilitas per 31 Desember
2022 sebesar Rp210,65 miliar. Kenaikan tersebut terutama disebabkan oleh
naiknya utang bank pada liabilitas jangka panjang sebesar Rp8,00 miliar di sisi
liabilitas jangka panjang.
- Total liabilitas per 31 Desember 2022 adalah sebesar Rp210,65 miliar, mengalami
penurunan sebesar Rp3,14 miliar atau 1,47% dari total liabilitas per 31 Desember
2021 yang sebesar Rp213,80 miliar. Penurunan tersebut terutama disebabkan
32
Page 46
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
oleh turunnya utang lain-lain pihak berelasi pada liabilitas jangka pendek sebesar
Rp9,28 miliar.
- Total liabilitas per 31 Desember 2021 adalah sebesar Rp213,80 miliar, mengalami
penurunan sebesar Rp9,38 miliar atau 4,20% dari total liabilitas per 31 Desember
200 yang sebesar Rp223,17 miliar. Penurunan tersebut terutama disebabkan oleh
turunnya utang lain-lain pihak berelasi pada liabilitas jangka pendek sebesar
Rp15,30 miliar.
Pada per 31 Desember 2020 sampai dengan 30 Juni 2025, ekuitas Perseroan tercatat
mengalami perkembangan sebagai berikut:
- Ekuitas Perseroan per 30 Juni 2025 adalah sebesar Rp367,59 miliar, mengalami
kenaikan sebesar Rp24,56 miliar atau setara 7,16% dari jumlah ekuitas per
31 Desember 2024 yang sebesar Rp343,03 miliar. Kenaikan tersebut terutama
disebabkan oleh meningkatnya saldo laba sebesar Rp24,56 miliar.
- Ekuitas Perseroan per 31 Desember 2024 adalah sebesar Rp343,03 miliar,
mengalami kenaikan sebesar Rp14,92 miliar atau setara 4,55% dari jumlah ekuitas
per 31 Desember 2023 yang sebesar Rp328,11 miliar. Kenaikan tersebut terutama
disebabkan oleh meningkatnya saldo laba sebesar Rp14,92 miliar.
- Ekuitas Perseroan per 31 Desember 2023 adalah sebesar Rp328,11 miliar,
mengalami kenaikan sebesar Rp8,65 miliar atau setara 2,71% dari jumlah ekuitas
per 31 Desember 2022 yang sebesar Rp319,46 miliar. Kenaikan tersebut terutama
disebabkan oleh meningkatnya saldo laba sebesar Rp8,65 miliar.
- Ekuitas Perseroan per 31 Desember 2022 adalah sebesar Rp319,46 miliar,
mengalami kenaikan sebesar Rp24,24 miliar atau setara 8,21% dari jumlah ekuitas
per 31 Desember 2021 yang sebesar Rp295,22 miliar. Kenaikan tersebut terutama
disebabkan oleh meningkatnya saldo laba sebesar Rp24,24 miliar.
- Ekuitas Perseroan per 31 Desember 2021 adalah sebesar Rp295,22 miliar,
mengalami kenaikan sebesar Rp18,84 miliar atau setara 6,82% dari jumlah ekuitas
per 31 Desember 2020 sebesar Rp276,38 miliar. Kenaikan tersebut terutama
disebabkan oleh meningkatnya modal saham sebesar Rp18,84 miliar.
Laba Rugi
Kinerja laba rugi Perseroan per 31 Desember 2020 sampai dengan 30 Juni 2025
adalah sebagai berikut:
Tabel 7 Kinerja Laba Rugi Perseroan (Rp.000)
Keterangan 30 Juni 2025 2024 2023 2022 2021 2020
PENJUALAN 60.513.207 83.395.781 50.900.592 80.804.763 76.017.172 78.698.917
Unit bangunan 28.900.000 40.209.000 33.849.179 68.322.654 46.569.361 43.620.000
Kaveling Rumah 26.240.899 32.721.840 6.921.550 2.948.260 20.034.591 25.710.000
Service charge 5.372.308 10.464.941 10.129.864 9.533.849 9.413.220 9.368.917
BEBAN POKOK PENJUALAN (24.832.530) (38.897.313) (29.066.202) (47.623.201) (44.389.425) (50.789.802)
Unit bangunan (14.134.876) (20.289.231) (16.958.156) (38.710.575) (29.437.267) (33.271.984)
Kaveling Rumah (7.132.008) (11.292.161) (5.265.022) (2.787.220) (9.535.591) (12.308.600)
33
Page 47
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
Keterangan 30 Juni 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Service charge (3.565.647) (7.315.922) (6.843.025) (6.125.407) (5.416.566) (5.209.218)
LABA (RUGI) KOTOR 35.680.677 44.498.468 21.834.390 33.181.561 31.627.747 27.909.115
BEBAN USAHA (11.851.230) (29.139.888) (15.904.602) (9.313.520) (10.129.797) (8.501.877)
Beban Penjualan
Gaji, upah, dan tunjangan
lainnya (1.016.000) (943.823) (955.400) (1.734.155) (1.528.971) (1.402.176)
Pemasaran (498.208) (246.106) (624.916) (344.518) (338.570) (1.056.912)
Perjalanan dinas dan
transportasi (404.815) (66.453) (61.400) (176.688) (97.001) (93.833)
Lain-lain (534.662) (52.459) (82.708) (638.753) (38.741) (55.558)
Beban umum &
Administrasi
Perbaikan dan
pemeliharaan (3.146.231) (10.532.454) (873.515) (220.949) (289.156) (546.770)
Gaji, upah, dan tunjangan
lainnya (2.878.048) (7.420.758) (5.827.081) (3.070.299) (3.315.428) (2.058.531)
Penyusutan (806.154) (1.098.245) (685.530) (848.066) (650.548) (606.882)
Pajak (734.788) (2.083.684) (3.452.897) (817.119) (1.227.823) (1.226.043)
Sumbangan dan rekreasi (489.917) (2.693.250) (1.239.868) (655.203) (1.292.060) (527.411)
Imbalan kerja karyawan (263.255) (203.327) (159.682) - - (341.448)
Keamanan dan kebersihan (215.108) (378.480) (113.855) (73.835) (150.612) (87.810)
Transportasi (153.299) (151.298) (70.958) - - -
Jasa profesional (148.320) (323.306) (284.118) (330.954) (151.720) (255.715)
Amortisasi (96.862) (214.380) (229.693) - - -
Asuransi (67.368) (523.384) (457.582) - - -
Perizinan (7.000) (1.373.280) (190.603) - - -
Lain-lain (391.195) (835.202) (594.794) (402.982) (1.049.165) (242.788)
PENDAPATAN (BEBAN)
LAIN-LAIN
Sewa 1.659.142 3.215.812 2.923.467 612.419 608.926 1.083.313
Bagi hasil 767.220 1.407.378 1.267.979 1.483.399 1.039.891 913.179
Jasa Perantara 170.291 710.933 1.928.629 452.500 497.750 -
Laba penjualan aset 131.010 33.438 - - 7.500 1.996.621
Bunga 7.652 206.874 227.432 115.474 - -
Keterlambatan pembayaran - - - 204.623 206.075 -
Lain-lain 534.002 - - 1.994.556 1.442.284 1.598.717
Beban lain-lain (52.327) (1.305.388) (37.349) (32.982) (252.397) (1.871.975)
LABA (RUGI) OPERASIONAL 27.046.438 19.627.628 12.239.945 28.698.029 25.047.979 23.127.093
PENDAPATAN (BEBAN) LAIN-
LAIN (2.702.043) (4.157.970) (3.493.807) (4.108.407) (3.846.112) (3.494.811)
Penghasilan lain-lain (1.528.867) (1.946.686) (1.193.932) (2.236.469) (1.949.739) (2.253.494)
Pendapatan Keuangan (1.173.176) (2.211.284) (2.299.875) (1.871.938) (1.896.373) (1.241.317)
LABA (RUGI) SEBELUM PAJAK
24.344.394 15.469.658 8.746.138 24.589.622 21.201.868 19.632.283
PENGHASILAN
MANFAAT (BEBAN) PAJAK 52.966 (592.277) (226.130) (210.778) (395.997) (148.602)
PENGHASILAN BADAN
Pajak Penghasilan Badan - - - (223.033) (200.668) (180.893)
Beban pajak tangguhan 52.966 (592.277) (226.130) 12.256 (195.329) 32.291
LABA (RUGI) PERIODE BERJALAN 24.397.360 14.877.381 8.520.008 24.378.845 20.805.871 19.483.680
34
Page 48
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
Keterangan 30 Juni 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Pos yang tidak direklasifikasi
ke laba rugi
Pengukuran kembali atas 203.273 52.402 171.808 (178.603) 39.575 516.772
imbalan kerja
Pajak penghasilan terkait (44.720) (11.528) (37.798) 39.293 (8.707) (129.193)
Total 158.553 40.874 134.010 (139.311) 30.869 387.579
JUMLAH LABA KOMPREHENSIF
TAHUN BERJALAN 24.555.913 14.918.254 8.654.018 24.239.534 20.836.740 19.871.259
Sumber: Laporan Keuangan Perseroan
Selama tahun 2020 sampai dengan periode 6 (enam) bulan tahun 2025 yaitu 30 Juni
2025, penjualan Perseroan tercatat mengalami perkembangan sebagai berikut:
- Penjualan Perseroan selama periode 6 (enam) bulan tahun 2025 adalah sebesar
Rp60,51 miliar, atau sudah mencapai 72,56% dari pendapatan tahun 2024.
- Penjualan Perseroan pada tahun 2024 adalah sebesar Rp83,40 miliar, tercatat
meningkat sebesar Rp32,50 miliar atau 63,84% dari tahun 2023 yang sebesar
Rp50,90 miliar.
- Penjualan Perseroan pada tahun 2023 adalah sebesar Rp50,90 miliar, tercatat
menurun sebesar Rp29,90 miliar atau 37,01% dari tahun 2022 yang sebesar
Rp80,80 miliar.
- Penjualan Perseroan pada tahun 2022 adalah sebesar Rp80,80 miliar, tercatat
meningkat sebesar Rp4,79 miliar atau 6,30% dari tahun 2021 yang sebesar
Rp76,02 miliar.
- Penjualan Perseroan pada tahun 2021 adalah sebesar Rp76,02 miliar, tercatat
menurun sebesar Rp2,68 miliar atau 3,41% dari tahun 2020 yang sebesar Rp78,70
miliar.
Selama tahun 2020 sampai dengan periode 6 (enam) bulan tahun 2025 yaitu 30 Juni
2025, laba kotor Perseroan tercatat mengalami perkembangan sebagai berikut:
- Beban pokok penjualan selama periode 6 (enam) bulan tahun 2025 adalah sebesar
Rp24,83 miliar, atau mencapai 63,84% dari tahun sebelumnya. Maka pada periode
6 (enam) bulan tahun 2025 laba kotor Perseroan tercatat sebesar Rp35,68 miliar.
- Beban pokok penjualan pada tahun 2024 adalah sebesar Rp38,90 miliar
mengalami peningkatan sebesar Rp9,83 miliar atau 33,82% dari tahun 2023 yang
sebesar Rp29,07 miliar. Dikarenakan peningkatan pendapatan yang signifikan
sebesar 63,84%, maka pada tahun 2024 laba kotor Perseroan tercatat sebesar
Rp44,50 miliar atau mengalami peningkatan dari tahun 2023 yang tercatat sebesar
Rp21,83 miliar.
- Beban pokok penjualan pada tahun 2023 adalah sebesar Rp29,07 miliar
mengalami penurunan sebesar Rp18,56 miliar atau 38,97% dari tahun 2022 yang
sebesar Rp47,62 miliar. Dikarenakan penurunan pendapatan yang signifikan
sebesar 37,01%, maka pada tahun 2023 laba kotor Perseroan tercatat sebesar
Rp21,83 miliar atau mengalami penurunan dari tahun 2022 yang tercatat sebesar
Rp33,18 miliar.
35
Page 49
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
- Beban pokok penjualan pada tahun 2022 adalah sebesar Rp47,62 miliar
mengalami kenaikan sebesar Rp3,23 miliar atau 7,29% dari tahun 2021 yang
sebesar Rp44,39 miliar. Maka pada tahun 2022 laba kotor Perseroan tercatat
sebesar Rp33,18 miliar atau mengalami peningkatan dari tahun 2021 yang tercatat
sebesar Rp31,63 miliar.
- Beban pokok penjualan pada tahun 2021 adalah sebesar Rp44,39 miliar
mengalami penurunan sebesar Rp6,40 miliar atau 12,60% dari tahun 2020 yang
sebesar Rp50,79 miliar. Maka pada tahun 2021 laba kotor Perseroan tercatat
sebesar Rp31,63 miliar atau mengalami peningkatan dari tahun 2021 yang tercatat
sebesar Rp27,91 miliar.
Selama tahun 2020 sampai dengan periode 6 (enam) bulan tahun 2025 yaitu 30 Juni
2025, laba (rugi) operasional Perseroan tercatat mengalami perkembangan sebagai
berikut:
- Beban umum dan administrasi serta beban penjualan Perseroan selama periode 6
(enam) bulan tahun 2025 adalah sebesar Rp11,85 miliar sedangkan pendapatan
lain-lain sebesar Rp3,27 miliar. Sehingga pada periode 6 (enam) bulan tahun 2025
Perseroan mencatatkan laba operasional sebesar Rp27,05 miliar.
- Beban umum dan administrasi serta beban penjualan Perseroan pada tahun 2024
adalah sebesar Rp29,14 miliar sedangkan pendapatan lain-lain sebesar Rp4,30
miliar. Sehingga pada tahun 2024 Perseroan mencatatkan laba operasional
sebesar Rp19,66 miliar atau meningkat sebesar 60,63% dari tahun sebelumnya
yang sebesar Rp12,24 miliar.
- Beban umum dan administrasi serta beban penjualan Perseroan pada tahun 2023
adalah sebesar Rp15,90 miliar sedangkan pendapatan lain-lain sebesar Rp6,31
miliar. Sehingga pada tahun 2023, Perseroan mencatatkan laba operasional
sebesar Rp12,24 miliar atau turun sebesar 57,35% dari tahun sebelumnya yang
sebesar Rp28,70 miliar.
- Beban umum dan administrasi serta beban penjualan Perseroan pada tahun 2022
adalah sebesar Rp9,31 miliar sedangkan pendapatan lain-lain sebesar Rp4,83
miliar. Sehingga pada tahun 2022 Perseroan mencatatkan laba operasional
sebesar Rp28,70 miliar atau naik sebesar 14,57% dari tahun sebelumnya yang
sebesar 25,05 miliar.
- Beban umum dan administrasi serta beban penjualan Perseroan pada tahun 2021
adalah sebesar Rp10,13 miliar sedangkan pendapatan lain-lain sebesar Rp3,55
miliar. Sehingga pada tahun 2021 Perseroan mencatatkan laba operasional
sebesar Rp25,05 miliar atau naik sebesar 8,31% dari tahun sebelumnya yang
sebesar Rp23,13 miliar.
Setelah diakumulasi oleh beban keuangan dan beban pajak penghasilan final, selama
tahun 2020 sampai dengan periode 6 (enam) bulan tahun 2025 yaitu 30 Juni 2025,
laba sebelum pajak Perseroan tercatat mengalami perkembangan sebagai berikut:
36
Page 50
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
- Pada periode 6 (enam) bulan tahun 2025 yaitu 30 Juni 2025, Perseroan
mencatatkan laba sebelum pajak sebesar Rp24,34 miliar atau mencapai 157,71%
dari laba sebelum pajak tahun 2024.
- Pada tahun 2024, Perseroan mencatatkan laba sebelum pajak sebesar Rp15,47
miliar atau mengalami kenaikan dari tahun 2023 yang mencatatkan laba sebelum
pajak sebesar Rp8,75 miliar.
- Pada tahun 2023, Perseroan mencatatkan laba sebelum pajak sebesar Rp8,75
miliar atau mengalami penurunan dari tahun 2022 yang mencatatkan laba
sebelum pajak sebesar Rp24,59 miliar.
- Pada tahun 2022, Perseroan mencatatkan laba sebelum pajak sebesar Rp24,59
miliar atau mengalami kenaikan dari tahun 2021 yang mencatatkan laba sebelum
pajak sebesar Rp21,20 miliar.
- Pada tahun 2021, Perseroan mencatatkan laba sebelum pajak sebesar Rp21,20
miliar atau mengalami kenaikan dari tahun 2020 yang mencatatkan laba sebelum
pajak sebesar Rp19,63 miliar.
Setelah adanya manfaat (beban) pajak penghasilan, selama tahun 2020 sampai
dengan periode 6 (enam) bulan tahun 2025 yaitu 30 Juni 2025, laba tahun berjalan
Perseroan tercatat mengalami perkembangan dengan rincian sebagai berikut:
- Pada periode 6 (enam) bulan tahun 2025 yaitu 30 Juni 2025, Perseroan
mencatatkan laba tahun berjalan sebesar Rp24,40 miliar atau mencapai 164,36%
dari laba tahun berjalan tahun 2024.
- Pada tahun 2024, Perseroan mencatatkan laba tahun berjalan sebesar Rp14,88
miliar atau mengalami kenaikan dari tahun 2023 yang mencatatkan laba tahun
berjalan sebesar Rp8,52 miliar.
- Pada tahun 2023, Perseroan mencatatkan laba tahun berjalan sebesar Rp8,52
miliar atau mengalami penurunan dari tahun 2022 yang mencatatkan laba tahun
berjalan sebesar Rp24,38 miliar.
- Pada tahun 2022, Perseroan mencatatkan laba tahun berjalan sebesar Rp24,38
miliar atau mengalami kenaikan dari tahun 2021 yang mencatatkan laba tahun
berjalan sebesar Rp20,81 miliar.
- Pada tahun 2021, Perseroan mencatatkan laba tahun berjalan sebesar Rp20,81
miliar atau mengalami kenaikan dari tahun 2020 yang mencatatkan laba tahun
berjalan sebesar Rp19,48 miliar.
Tabel 8 Analisis Rasio Keuangan
Keterangan 30/06/2025 2024 2023 2022 2021 2020 Rata-rata
A. LIQUIDITY (%)
Current Ratio 337,44% 292,12% 244,09% 235,11% 237,19% 211,74% 259,61%
Quick Ratio 3,80% 1,92% 3,11% 7,55% 4,66% 0,94% 3,66%
Working Capital To Total Assets 57,00% 56,04% 50,74% 49,46% 52,20% 47,72% 52,19%
B. ACTIVITY (X)
Total Assets Turnover (X) 0,06 0,16 0,09 0,15 0,15 0,16 0,13
Inventory Turnover (X) 0,04 0,10 0,07 0,13 0,11 0,13 0,10
37
Page 51
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
Keterangan 30/06/2025 2024 2023 2022 2021 2020 Rata-rata
Average Days Inventory (Day) 10320,80 3575,05 4897,59 2905,78 3188,75 2879,01 4.627,83
Account Receivable Turnover (X) 17,26 47,74 154,66 44,35 26,23 150,44 73,45
Average Collection Period (Day) 21,15 7,65 2,36 8,23 13,92 2,43 9,29
Working Capital Turnover (X) 0,10 0,29 0,19 0,31 0,29 0,33 0,25
C. SOLVABILITY(%)
Total Debt to Equity Ratio 39,73% 51,07% 64,88% 65,94% 72,42% 80,75% 62,46%
Total Debt to Asset Ratio 28,43% 33,80% 39,35% 39,74% 42,00% 44,67% 38,00%
Long Term Debt To Equity Ratio 6,18% 7,00% 6,81% 5,20% 6,82% 3,56% 5,93%
D. RENTABILITY (%)
Gross Profit Margin 58,96% 53,36% 42,90% 41,06% 41,61% 35,46% 45,56%
Operating Profit Margin 44,70% 23,54% 24,05% 35,52% 32,95% 29,39% 31,69%
Net Profit Margin 40,32% 17,84% 16,74% 30,17% 27,37% 24,76% 26,20%
Rate of Return on Investment 2,37% 2,87% 1,57% 4,60% 4,09% 3,90% 3,23%
Rate of Return on Equity 3,32% 4,33% 2,60% 7,63% 7,05% 7,05% 5,33%
Sumber: Laporan Keuangan (data diolah)
Rasio Likuiditas
Rasio likuiditas menggambarkan kemampuan perusahaan untuk memenuhi
kewajiban jangka pendek yang harus dibayar dengan aset lancarnya. Semakin besar
perbandingan aset lancar dengan kewajiban jangka pendek maka artinya semakin
tinggi pula kemampuan perusahaan dalam menutupi kewajiban jangka pendek. Rasio
likuiditas menunjukkan rata-rata current ratio sebesar 259,61%, artinya Perseroan
memiliki Rp2,59 aset lancar yang dapat digunakan untuk memenuhi setiap Rp1,-
liabilitas jangka pendek. Sedangkan untuk quick ratio hanya memiliki rata-rata
sebesar 3,66%, artinya Perseroan memiliki Rp0,04 aset lancar (kas dan piutang usaha)
yang dapat digunakan untuk memenuhi setiap Rp1,- liabilitas jangka pendek.
Rasio Aktivitas
Rasio aktivitas menggambarkan kemampuan Perseroan dalam memanfaatkan aset-
aset yang dimilikinya untuk menghasilkan kas dan pendapatan. Rata-rata perputaran
aset adalah sebanyak 0,13 kali per tahunnya. Rasio ini mengukur aktivitas aset dan
kemampuan perusahaan menghasilkan penjualan melalui asetnya. Dengan demikian,
kemampuan Perseroan untuk menghasilkan pendapatan dari total aset yang dimiliki
cukup rendah karena total aset yang dimiliki lebih besar dari jumlah pendapatan yang
dihasilkan. Hal tersebut bisa dilihat dari rata-rata rasio perputaran aset yang
dihasilkan yang tidak melebihi 1 kali perputaran dalam satu tahun.
Rasio Solvabilitas
Rasio Solvabilitas menggambarkan kemampuan perusahaan untuk mengembalikan
pinjaman yang diberikan oleh kreditor baik dalam bentuk jangka pendek maupun
jangka panjang. Salah satu rasio solvabilitas adalah Debt to Equity Ratio (DER)
38
Page 52
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
menunjukkan besarnya porsi utang terhadap ekuitas dalam pembiayaan perusahaan
sedangkan Debt to Asset Ratio (DAR) menunjukkan posisi liabilitas terhadap aset
dalam pembiayaan perusahaan. Rasio solvabilitas menunjukkan rata-rata DER
sebesar 62,46%, menunjukkan bahwa perusahaan memiliki tingkat utang yang relatif
rendah dibandingkan dengan ekuitasnya. Sementara itu rata-rata DAR adalah sebesar
38,00%, menunjukkan bahwa total kewajiban perusahaan melebihi total asetnya, yang
berarti perusahaan memiliki leverage yang sangat tinggi. Rasio ini mengindikasikan
bahwa perusahaan dibiayai oleh utang lebih besar daripada nilai aset yang
dimilikinya.
Rasio Rentabilitas
Rasio Rentabilitas menggambarkan kemampuan yang dimiliki perusahaan untuk
menghasilkan sebuah laba. Rata-rata gross profit margin sebesar 45,56%. Gross
Profit Margin merupakan perbandingan laba kotor dengan besarnya tingkat
pendapatan. Sementara itu rata-rata net profit margin sebesar 26,20%. Net profit
margin merupakan rasio yang membandingkan antara laba bersih yang dihasilkan
perusahaan dari pendapatan bersih.
4.2 Proyeksi Keuangan
4.2.1 Asumsi-Asumsi Proyeksi Keuangan
Waktu Operasional
Proyeksi keuangan disusun berdasarkan tanggal penilaian, maka waktu operasional
akan dimulai pada bulan Juli tahun 2025 sampai dengan tahun 2030 dengan jumlah
hari operasional sebanyak 150 hari di tahun 2025 dan 300 hari untuk tahun-tahun
proyeksi selanjutnya.
Struktur Pendapatan
Berikut proyeksi pendapatan Perseroan selama masa proyeksi.
Tabel 9 Proyeksi Pendapatan Perseroan (Rp.000)
2025
Keterangan 2026 2027 2028 2029 2030
Juli—Des
Penjualan Sentul 32.070.450 16.600.000 - - - -
Penjualan Cikembar 15.849.150 110.000.000 169.000.000 225.000.000 297.000.000 396.000.000
Pendapatan Jasa 6.265.200 12.770.400 13.970.400 14.750.400 15.650.400 17.360.400
39
Page 53
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
Struktur Biaya
Berikut proyeksi struktur biaya Perseroan yang terdiri dari beban pokok penjualan
dan beban usaha selama masa proyeksi.
Tabel 10 Proyeksi Struktur Biaya Perseroan
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Beban Pokok Penjualan
HPP SENTUL To Sales 33,16% 28,36% - - - -
HPP CIKEMBAR To Sales 73,44% 34,65% 31,93% 31,41% 33,14% 33,11%
HPP JASA To Sales 58,62% 64,82% 65,18% 67,90% 70,40% 69,81%
Beban Usaha
Beban Penjualan
Beban Komisi To Sales 4,76% 9,50% 8,85% 10,57% 11,13% 12,95%
Beban Pemasaran Growth - 25,72% 23,99% 22,72% 21,78% 21,06%
Pendapatan (Beban) Lain-lain
Berikut proyeksi struktur biaya Perseroan yang terdiri dari beban pokok penjualan
dan beban usaha selama masa proyeksi.
Tabel 11 Proyeksi Pendapatan (Beban) Lain-lain Perseroan
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Pendapatan Lain-lain To Sales 5,01% 3,79% 5,87% 7,52% 8,34% 7,90%
Biaya Lain-lain To Sales -0,07% -0,06% -0,05% -0,04% -0,03% -0,02%
Pajak Penghasilan
Tarif PPH Badan diasumsikan sebesar 22,00% dari penghasilan sebelum pajak (EBT).
Hal ini berdasarkan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 Tentang Harmonisasi
Peraturan Perpajakan.
Tingkat Bunga
Tingkat bunga atas Fasilitas Kredit Investasi (KI) adalah sebesar 8,92% dan bunga atas
Fasilitas Kredit Modal Kerja (KMK) adalah sebesar 8,82%. Khusus untuk asumsi tingkat
suku bunga KI, digunakan dalam menghitung cost of debt yang selanjutnya
digunakan dalam menghitung WACC.
Perputaran
Selama masa proyeksi, perputaran piutang usaha terjadi setiap 7 hari dan utang
usaha terjadi setiap 30 hari.
40
Page 54
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
4.3 Perbandingan laporan keuangan yang sebanding (common size) untuk periode yang
sesuai
Berikut ini adalah laporan keuangan perusahaan-perusahaan sebanding dengan
Perseroan untuk periode yang sesuai.
Tabel 12 Perbandingan Laporan Keuangan Selama Tahun 2020-2024
Uraian MKPI.JK JRPT.JK SMRA.JK MTLA.JK ASRI.JK DILD.JK GWSA.JK AMAN.JK GPRA.JK KIJA.JK Perseroan
Aset lancar 18,06% 28,83% 48,77% 55,14% 13,25% 33,89% 33,09% 51,96% 79,62% 70,42% 87,58%
Aset tidak lancar 81,94% 71,17% 51,23% 44,86% 86,75% 66,11% 66,91% 48,04% 20,38% 29,58% 12,42%
Aset 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Liabilitas jk. pendek 13,39% 27,66% 34,02% 20,56% 16,34% 31,94% 1,52% 19,91% 23,45% 12,69% 36,35%
Liabilitas jk. panjang 8,79% 3,70% 25,66% 8,53% 36,14% 26,60% 7,24% 12,87% 11,71% 35,29% 3,56%
Liabilitas 22,18% 31,36% 59,68% 29,09% 52,48% 58,54% 8,76% 32,78% 35,16% 47,98% 36,67%
Ekuitas 77,82% 68,64% 40,32% 70,91% 47,52% 41,46% 91,24% 67,22% 64,84% 52,02% 61,28%
Uraian MKPI.JK JRPT.JK SMRA.JK MTLA.JK ASRI.JK DILD.JK GWSA.JK AMAN.JK GPRA.JK KIJA.JK Perseroan
Pendapatan 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
HPP -50,71% -49,07% -48,05% -61,65% -51,88% -38,06% -41,17% -54,58% -57,12% -50,71% -49,07%
Laba (Rugi) Kotor 49,29% 50,93% 51,95% 38,35% 48,12% 61,94% 58,83% 45,42% 42,88% 49,29% 50,93%
Beban Usaha -19,88% -20,62% -11,94% -11,68% -168,29% -26,54% -30,86% -18,46% -13,78% -19,88% -20,62%
Laba (Rugi) Usaha 29,41% 30,30% 40,02% 26,68% -120,17% 35,40% 27,97% 26,96% 29,09% 29,41% 30,30%
Pendapatan (Beban) -16,45% -17,34% -43,73% -18,65% 213,81% 58,24% -10,18% -9,17% -5,28% -16,45% -17,34%
Lain-lain
Laba (Rugi) 12,96% 12,96% -3,71% 8,03% 93,64% 93,64% 17,79% 17,79% 23,81% 12,96% 12,96%
Sebelum Pajak
Pajak -0,66% 15,77% -1,47% -0,61% -71,24% -66,70% -0,31% -9,85% -0,43% -0,66% 15,77%
Laba (Rugi) Setelah 12,30% 28,73% -5,18% 7,42% 22,40% 26,94% 17,48% 7,94% 23,38% 12,30% 28,73%
Pajak
4.4 Perbandingan Informasi Keuangan Industri yang Sebanding
Perseroan bukan merupakan perusahaan terbuka, namun untuk melihat kewajaran
posisi keuangan dan Laba Rugi, disajikan informasi keuangan industri yang merujuk
pada data laporan keuangan beberapa perusahaan sejenis yang terdaftar di Bursa
saham.
Tabel 13 Ikhtisar Common Size Posisi Keuangan Perusahaan Sejenis (30 Juni 2025)
Uraian MKPI.JK JRPT.JK SMRA.JK MTLA.JK ASRI.JK DILD.JK GWSA.JK AMAN.JK GPRA.JK KIJA.JK
Aset Lancar 32,80% 31,23% 44,34% 56,03% 16,31% 28,67% 22,31% 50,15% 78,26% 76,53%
Aset Tidak Lancar 67,20% 68,77% 55,66% 43,97% 83,69% 71,33% 77,69% 49,85% 21,74% 23,47%
Total Aset 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Liabilitas Jangka Pendek 82,81% 94,46% 64,59% 59,54% 32,37% 47,93% 33,48% 48,98% 50,78% 25,95%
Liabilitas Jangka Panjang 5,40% 2,31% 49,54% 13,11% 69,83% 51,89% 4,17% 40,20% 20,50% 61,82%
Total Liabilitas 23,89% 29,49% 58,32% 24,48% 50,80% 49,91% 5,89% 44,07% 29,41% 45,50%
Ekuitas 76,11% 70,51% 41,68% 75,52% 49,20% 50,09% 94,11% 55,93% 70,59% 54,50%
Total Liabilitas & Ekuitas 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Sumber: Laporan Keuangan Perusahaan sejenis
Tabel 14 Ikhtisar Common Size Laba (Rugi) Perusahaan Sejenis (30 Juni 2025)
Uraian MKPI.JK JRPT.JK SMRA.JK MTLA.JK ASRI.JK DILD.JK GWSA.JK AMAN.JK GPRA.JK KIJA.JK
Pendapatan 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
HPP -47,90% -44,99% -49,79% -47,83% -45,21% -65,08% -42,48% -36,34% -20,29% -59,05%
41
Page 55
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
Uraian MKPI.JK JRPT.JK SMRA.JK MTLA.JK ASRI.JK DILD.JK GWSA.JK AMAN.JK GPRA.JK KIJA.JK
Laba (Rugi) Kotor 52,10% 55,01% 50,21% 52,17% 54,79% 34,92% 57,52% 63,66% 79,71% 40,95%
Beban Usaha -9,44% -13,33% -20,26% -21,82% -21,45% -12,81% -163,94% -22,07% -51,19% -10,38%
Laba (Rugi) Usaha 42,66% 41,68% 29,94% 30,35% 33,33% 22,11% -106,42% 41,59% 28,51% 30,57%
Pendapatan (beban) lainnya -0,01% -0,49% -14,59% -1,53% -28,84% -17,46% 298,17% -8,56% -7,93% -5,65%
Laba (Rugi) Sebelum Pajak 42,66% 41,19% 15,35% 28,82% 4,50% 4,65% 191,75% 33,04% 20,58% 24,92%
Pajak -3,84% -1,11% -0,11% 0,00% -0,57% -3,33% 0,00% -0,06% 0,00% -1,90%
Laba (Rugi) Setelah Pajak 38,81% 40,08% 15,25% 28,82% 3,93% 1,32% 191,75% 32,97% 20,58% 23,02%
Sumber: Laporan Keuangan Perusahaan sejenis
4.5 Informasi Perpajakan
Pada tanggal 29 Oktober 2021, Pemerintah Republik Indonesia memberlakukan
Undang-Undang No. 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan yang
secara garis besar memuat Perubahan UU Pajak Penghasilan (PPh) dengan perubahan
yaitu penyesuaian kebijakan penurunan tarif PPh Badan yang ditetapkan pada tarif
22% mulai tahun 2022.
Dengan berlakunya UU ini maka Ketentuan Pasal 5 ayat (1) huruf b Undang-Undang
Nomor 2 Tahun 2020 mengenai penurunan tarif pajak penghasilan wajib pajak badan
dalam negeri dan bentuk usaha tetap sebesar 20% yang mulai berlaku pada tahun
pajak 2022 dicabut dan dinyatakan tidak berlaku.
Berdasarkan laporan Keuangan Audit interim per 30 Juni 2025, Pajak Penghasilan
Badan Perseroan atas liabilitas imbalan kerja untuk periode 6 (enam) bulan yang
berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 sebesar Rp52.965.993,-.
4.6 Informasi Kompensasi Pemegang Saham
Sampai dengan tanggal penilaian tidak ada informasi terkait informasi kompensasi
pemegang saham.
4.7 Informasi Mengenai Asuransi yang Ditanggung oleh Perusahaan untuk Karyawan
Kunci
Sampai dengan tanggal penilaian tidak ada informasi terkait asuransi yang
ditanggung oleh Perusahaan untuk Karyawan Kunci.
4.8 Analisis dan Pembahasan Manajemen
4.8.1 Keuntungan dan Kerugian Kontrak Usaha
Sampai dengan tanggal penilaian tidak ada informasi terkait keuntungan dan
kerugian kontrak usaha.
42
Page 56
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
4.8.2 Aset dan Liabilitas di Luar Laporan Posisi Keuangan
Sampai dengan tanggal penilaian tidak ada informasi terkait aset dan liabilitas di luar
laporan posisi keuangan.
4.8.3 Hasil Penjualan Produk/Jasa pada Periode Sebelumnya
Hasil penjualan produk sampai dengan tanggal penilaian berasal dari penjualan lahan
industri, service charge, dan sewa lahan.
4.8.4 Perbandingan Kinerja Saat Ini dengan Kinerja Historis
Berdasarkan Laporan keuangan Perseroan, pada posisi keuangan per 30 Juni 2025
adalah sebesar Rp513,64 miliar, mengalami penurunan sebesar Rp4,58 miliar atau
0,88% dari total aset per 31 Desember 2024 yang sebesar Rp518,21 miliar.
Sementara itu dari sisi ekuitas tercatat mengalami kenaikan sebesar Rp24,56 miliar
atau setara 7,16% dari jumlah ekuitas per 31 Desember 2024 yang sebesar Rp343,03
miliar. Kemudian dari sisi Liabilitas, Perseroan mengalami penurunan sebesar
Rp29,14 miliar atau 16,63% dari total liabilitas per 31 Desember 2024 yang sebesar
Rp175,18 miliar.
Dari sisi laba rugi, sampai dengan per 30 Juni 2025, Perseroan baru mencatatkan
pendapatan sebesar Rp60,51 miliar, atau sudah mencapai 72,56% dari pendapatan
tahun 2024. Dengan Pendapatan tersebut, Perseroan mencatatkan laba tahun
berjalan sebesar Rp24,40 miliar atau mencapai 164,36% dari laba tahun berjalan
tahun 2024.
4.8.5 Perbandingan Kinerja Objek Penilaian dengan Tren Industri Sejenis
Perseroan bukan merupakan perusahaan terbuka, namun untuk melihat kewajaran
kinerja keuangan disajikan informasi keuangan industri yang sebanding merujuk
pada data Laporan Keuangan beberapa perusahaan sejenis yang terdaftar di Bursa
saham. Berdasarkan rasio keuangan tersebut, diketahui rata-rata rasio keuangan
rentabilitas Perseroan masih berada di dalam kisaran beberapa perusahaan
pembanding tersebut.
Tabel 15 Rata-rata Rasio Keuangan Beberapa Perusahaan Sejenis yang Terdaftar di
Bursa Saham
Uraian MKPI.JK JRPT.JK SMRA.JK MTLA.JK ASRI.JK DILD.JK GWSA.JK AMAN.JK GPRA.JK KIJA.JK Perseroan
Gross Profit Margin 44,72% 47,25% 49,29% 50,93% 51,95% 38,35% 48,12% 61,94% 58,83% 45,42% 42,88%
Operating Profit Margin 32,36% 43,57% 29,41% 30,30% 40,02% 26,68% -120,17% 35,40% 27,97% 26,96% 29,09%
Net Profit Margin 31,10% 40,30% 12,30% 28,73% -5,18% 7,42% 22,40% 26,94% 17,48% 7,94% 23,38%
Catatan: Rata-rata Rasio Keuangan tahun 2020 sampai dengan 2024
43
Page 57
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
5 PENDEKATAN DAN METODE PENILAIAN
5.1 Pendekatan Penilaian yang Umum Digunakan
Untuk penilaian usaha, prosedur penilaian dilaksanakan dengan mengaplikasikan
pendekatan dan metode penilaian usaha yang berlaku umum dalam penilaian
perusahaan atau sekuritas sesuai dengan Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020, Surat
Edaran OJK No. 17/SEOJK.004/2020 dan Standar Penilaian Indonesia (SPI). Berikut
adalah pendekatan penilaian usaha yang umum digunakan:
a. Pendekatan Pasar
Pendekatan Pasar (Market Based Approach) adalah Pendekatan Penilaian dengan
cara membandingkan Objek Penilaian dengan Objek lain yang sebanding dan
sejenis serta telah memiliki harga jual (Peraturan OJK No.35/POJK.04/2020 dan
Surat Edaran OJK No.17/SEOJK.004/2020).
Pendekatan Pasar dilakukan dengan membandingkan badan usaha yang dinilai
dengan badan usaha lainnya, hak kepemilikan perusahaan atau saham yang
sejenis yang dijual di pasar terbuka. Perusahaan yang dibandingkan seharusnya
berasal dari industri yang sama atau sejenis dan bereaksi sama terhadap
perubahan berbagai variabel ekonomi. Sumber data yang umum didapatkan
termasuk pasar akuisisi di mana seluruh perusahaan diperjualbelikan, transaksi
terdahulu atas kepemilikan perusahaan dan pasar saham publik di mana hak
kepemilikan dari badan usaha sejenis diperdagangkan. (SPI 2018-KPUP-4.8.a)
b. Pendekatan Pendapatan
Pendekatan Pendapatan (Income Based Approach) adalah Pendekatan Penilaian
dengan cara mengkonversi manfaat ekonomis atau pendapatan yang diperkirakan
akan dihasilkan oleh Objek Penilaian dengan tingkat diskonto tertentu (Peraturan
OJK No. 35/POJK.04/2020 dan Surat Edaran OJK No. 17/SEOJK.004/2020).
Pendekatan Pendapatan dilakukan dengan memperhitungkan nilai kini dari
pendapatan atau keuntungan yang diantisipasikan di masa depan, yang meliputi
tingkat pertumbuhan dan waktu yang diharapkan, risiko yang terkait dan nilai
uang terhadap waktu (time value of money). Pendapatan dikonversi menjadi
indikasi nilai melalui metode kapitalisasi langsung dari tingkat pendapatan yang
dianggap mewakili, atau analisis DCF, atau metode dividen, di mana penerimaan
kas diestimasikan terjadi secara berurutan di masa depan dan dikonversikan
menjadi nilai kini melalui penerapan tingkat diskonto. (SPI 2018-KPUP-4.8.b)
44
Page 58
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
c. Pendekatan Berbasis Aset
Pendekatan Aset (Asset Based Approach) adalah Pendekatan Penilaian berdasarkan
laporan keuangan historis Objek Penilaian yang telah diaudit, dengan cara
menyesuaikan seluruh aset dan kewajiban menjadi Nilai Pasar sesuai dengan
Premis Nilai yang digunakan dalam Penilaian Usaha. (Peraturan OJK
No. 35/POJK.04/2020 dan Surat Edaran OJK No. 17/SEOJK.004/2020)
Pendekatan Berbasis Aset dilakukan dengan menyesuaikan laporan posisi
keuangan perusahaan yang melaporkan seluruh aset baik berwujud maupun tidak
berwujud dan seluruh liabilitas pada Nilai Pasarnya, atau nilai yang dicatatkan
(carrying amount) yang dianggap wajar. Jika pendekatan berbasis aset digunakan
untuk menilai badan usaha operasional yang dinilai berdasarkan asumsi bisnis
yang berjalan (going concern), maka estimasi nilai yang diberikan seharusnya juga
mempertimbangkan perkiraan nilai dari pendekatan lainnya. (SPI 2018-KPUP-
4.8.c)
5.2 Pertimbangan Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian
Kami telah mempertimbangkan Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020 yang terinci
sebagai berikut:
- Pada Pendekatan Pendapatan, Perseroan telah memiliki proyeksi keuangan selama
5 tahun yang akan datang.
- Pada Pendekatan Aset, Perseroan memiliki aset tetap dalam jumlah yang signifikan
dan Perseroan yang bergantung pada nilai aset tetap dan persediaan.
- Pada Pendekatan Pasar, terdapatnya perusahaan pembanding yang tercatat di
bursa efek.
Dengan mempertimbangkan ketiga pendekatan tersebut, kami menggunakan dua
pendekatan yang paling memungkinkan untuk menghasilkan hasil penilaian yang
handal dan objektif, yaitu Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Aset.
Dasar pemilihan pendekatan dan metode penilaian telah merujuk kepada ketentuan
yang diatur dalam POJK No. 35/POJK.04/2020, serta mempertimbangkan
karakteristik dan kondisi objek penilaian seperti sebagai berikut:
a) Dasar pemilihan pendekatan pendapatan adalah karena kami melihat bahwa
terdapat manfaat ekonomis/pendapatan yang diperkirakan akan dihasilkan oleh
objek penilaian. Pada pendekatan pendapatan, kami menggunakan metode DCF.
Dasar pemilihan metode DCF adalah kami telah memperoleh business plan dan
proyeksi keuangan dari pihak manajemen objek penilaian.
45
Page 59
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
b) Dasar pemilihan pendekatan aset adalah karena Perseroan memiliki aset tetap
yang signifikan atau proporsinya mencapai nilai material dari total aset. Pada
pendekatan aset kami menggunakan metode ABV. Dasar pemilihan metode ABV
adalah karena Perseroan tidak beroperasional dan Perseroan tidak memiliki
riwayat pendapatan yang mempunyai prospek positif.
Sebagai bentuk pemenuhan dari POJK 35 dan SEOJK 17 bahwa pendekatan yang
digunakan adalah minimal 2 (dua) pendekatan, sehingga dalam penilaian ini sesuai
dengan data yang tersedia pendekatan yang dipilih adalah pendekatan pendapatan
dan pendekatan aset.
5.3 Penggunaan Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaannya
Pendekatan pertama yang kami gunakan dalam penetapan Nilai Pasar adalah
Pendekatan Pendapatan (Income Based Approach) dengan metode Discounted Cash
Flow (DCF). Alasan digunakannya Pendekatan Pendapatan adalah karena Perseroan
adalah perusahaan yang diidentifikasi memiliki arus keuntungan di masa yang akan
datang dari kegiatan usahanya.
Pendekatan kedua yang kami gunakan dalam penetapan Nilai Pasar adalah
Pendekatan Berbasis Aset (Asset Based Approach) dengan metode Adjusted Book
Value (ABV). Alasan digunakannya Pendekatan Aset adalah karena Perseroan tidak
memiliki riwayat pendapatan yang mempunyai prospek positif dan diragukan
kemampuannya untuk melanjutkan kelangsungan usaha serta Perseroan tidak
memiliki aset tetap dalam jumlah yang signifikan.
46
Page 60
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
6 PERHITUNGAN INDIKASI NILAI
6.1 Penilaian menggunakan Metode Discounted Cash Flow
6.1.1 Arus Kas untuk Metode Discounted Cash Flow
Untuk penilaian dengan menggunakan metode DCF, terdapat 3 (tiga) pilihan arus kas
untuk didiskonto yaitu dividen, arus kas bersih untuk ekuitas, dan arus kas bersih
untuk perusahaan. Dalam penilaian ini, Arus Kas Bersih (“AKB”) yang akan digunakan
sebagai economic income yang didiskonto untuk dijadikan indikasi nilai bisnis adalah
AKB untuk perusahaan (Free Cash Flow to Firm).
Pengertian AKB berarti bahwa arus kas yang diperoleh sudah bebas dari kewajiban
penyediaan pengeluaran barang modal (capital expenditure), baik untuk
mempertahankan operasi perusahaan saat ini maupun penyediaan cadangan untuk
penggantian (reserve for replacement), modal kerja, dan untuk pertumbuhan melalui
penyediaan dana tambahan pengeluaran barang modal, yang dihitung sebagai
berikut:
EAT
+ Depresiasi/Amortisasi
+ Interest, I(1-t)
- Changes in Net Fixed Assets
- Changes in Working Capital
= Arus Kas Bersih untuk Perusahaan (Free Cash Flow to Firm)
6.1.2 Penetapan Tingkat Diskonto
Faktor diskonto yang digunakan adalah Weighted Average Cost of Capital (WACC)
yang dihitung dengan rumus sebagai berikut:
WACC = (Kd*(1-t)* % Debt) + (Ke* % Equity)
Keterangan:
WACC = Weighted average cost of capital (tingkat biaya tertimbang atas modal)
Kd = Cost of debt (tingkat bunga hutang perusahaan)
Ke = The required rate of return (biaya ekuitas)
T = Tax rate (tarif pajak)
% Debt = Proportion of Debt in the Capital structure (proporsi hutang dalam
struktur kapital)
% Equity = Proportion of Equity in the Capital structure (proporsi ekuitas dalam
struktur kapital)
47
Page 61
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
Berikut adalah asumsi yang digunakan untuk mengestimasi tingkat diskonto yang
akan digunakan dalam Penilaian.
Cost of Debt (tingkat biaya hutang)
Tingkat biaya hutang (Cost of Debt) diperoleh dengan mempertimbangkan faktor-
faktor sebagai berikut:
- Rata-rata tertimbang tingkat suku bunga efektif atas dana pinjaman investasi yang
akan digunakan yaitu sebesar 8,92%.
- Tingkat pajak yang digunakan adalah sebesar 22,00% berdasarkan tingkat pajak
korporasi di Indonesia (Undang-undang Nomor 1 Tahun 2020 - PPh Badan).
Dengan pertimbangan faktor-faktor tersebut, maka tingkat biaya hutang (Cost of
Debt) yang diaplikasikan dalam laporan ini adalah sebagai berikut:
Kd = i x ((1-T)
Kd = 8,92% x (1-22,00%) = 6,96%
Cost of Equity (biaya modal untuk ekuitas)
Tingkat diskonto untuk ekuitas diperoleh dengan mengaplikasikan Model CAPM
(Capital Asset Pricing Model). Model ini menyatakan bahwa biaya ekuitas adalah
bunga bebas risiko ditambah premium untuk menutup risiko sistematis dari sekuritas
saham, dengan formula sebagai berikut:
Ke = Rf + (Rm – Rf) β + Rs
Ke = Rf + (Rp x β) + Rs
Keterangan:
Rf = tingkat kembalian untuk investasi bebas risiko
Rm = tingkat kembalian yang diharapkan oleh pasar ekuitas
Rp = market risk premium untuk pasar ekuitas secara keseluruhan
β = ukuran risiko sistematis dari suatu saham yang diukur secara objektif
dari responsivitas pengembalian perusahaan terhadap pergerakan
pengembalian portofolio pasar
Rs = tingkat kembalian tambahan spesifik untuk Perusahaan
Tingkat biaya modal untuk ekuitas diperoleh dengan mempertimbangkan faktor-
faktor sebagai berikut:
Rf (Risk free rate), adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-instrumen yang
dianggap tidak memiliki kemungkinan gagal bayar. Untuk kasus Indonesia, instrumen
bebas risiko yang dapat dipilih adalah tingkat bunga Surat Utang Negara (most active
government bond). Dalam penilaian Perseroan digunakan Surat Utang Negara dengan
48
Page 62
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
rata-rata yield adalah sebesar 6,92%. Angka tersebut akan digunakan sebagai tingkat
kembalian bebas risiko (Rf).
Tabel 16 Surat Utang Negara
Bond Maturity Yield
FR0103 15-Jul-35 6,5946%
FR0106 15-Aug-40 6,9466%
FR0107 15-Aug-45 7,0098%
FR0102 15-Jul-54 7,0100%
FR0105 15-Jul-64 7,0589%
Rata-rata 6,9240%
Sumber: Direktorat Jenderal Pengelolaan Pembiayaan dan Risiko, Kementerian Keuangan RI, 1
Juli 2025
Rp (Market Risk Premium - MRP), adalah selisih antara tingkat bunga investasi bebas
risiko dengan tingkat kembalian yang diharapkan oleh pasar ekuitas.
Premi risiko pasar (Rm-Rf) atau MRP ditentukan dengan mempertimbangkan kondisi
pasar modal Indonesia sebagai pasar modal yang emerging. Berdasarkan penelitian
yang dilakukan Aswath Damodaran per Juli 2025, diprediksi market risk premium
adalah sebesar 7,03%.
Beta (β), adalah faktor untuk meliput risiko sistematis dari suatu ekuitas. Beta akan
dikalikan dengan market risk premium untuk mendapatkan equity risk premium.
Untuk memperoleh faktor Beta yang sesuai dan akan digunakan dalam perhitungan
Nilai Pasar, kami menggunakan beta pembanding berdasarkan penelitian yang
dilakukan Aswath Damodaran dalam industri Real Estate (Development) per Januari
2025 yaitu rata-rata sebesar 0,96.
Rs (Specific Company Risk Premium). Sebagian dari risiko yang dihadapi oleh
Indonesia telah tercermin dalam perhitungan equity risk premium namun belum
mencerminkan risiko yang berkaitan dengan karakteristik spesifik yang dimiliki oleh
suatu perusahaan. Melihat kondisi saat ini dan rencana usaha yang diproyeksikan
oleh Perseroan, maka kami berpendapat tidak perlu ditambahkan adanya premi
risiko.
Berdasarkan uraian di atas, maka biaya modal ekuitas Perseroan adalah:
Tabel 17 Biaya Modal untuk Ekuitas
Keterangan Biaya Modal untuk Ekuitas
Biaya Modal untuk Ekuitas
a. Risk Free Rate ( Rf ) 6,92%
b. Risk Premium Ekuitas ( Rm ) 7,03%
49
Page 63
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
Keterangan Biaya Modal untuk Ekuitas
c. β (Beta) 0,96
c. Specific Risk 0,00%
Biaya Modal untuk Ekuitas-CAPM 13,66%
Credit Default Spread 1,87%
Biaya Modal untuk Ekuitas 11,79%
Sumber: Proyeksi Keuangan
Pada formulasi di atas, yield tingkat bunga bebas risiko sebenarnya telah
memperhatikan semua risiko pasar, sehingga dalam perhitungan tingkat diskonto
yang berlaku di Indonesia, yield tersebut harus dikoreksi dengan credit default spread
sebesar 1,87%, sehingga biaya modal ekuitas yang diterapkan dalam penilaian
Perseroan menjadi 11,79%.
Berdasarkan asumsi tersebut, besarnya WACC yang kami gunakan sebagai tingkat
diskonto dalam penilaian Perseroan adalah sebesar 8,94% seperti pada tabel berikut:
Tabel 18 Weighted Average Cost of Capital
Jenis Modal Biaya Modal Bobot Tertimbang
Cost of Debt ( Kd = i x (1-T)) 6,96% 68,23% 4,75%
Cost of Equity ( Ke = Rf + ( Rm-Rf ) * Beta 11,79% 31,77% 3,74%
Weighted Average Cost of Capital (WACC) 8,49%
Sumber: Proyeksi Keuangan
6.1.3 Terminal Value
Sesuai dengan Peraturan OJK mengenai proyeksi pendapatan ekonomis, bahwa
periode proyeksi pendapatan ekonomis wajib dilakukan dalam jangka waktu paling
singkat 5 (lima) tahun ke depan, atau disesuaikan dengan sisa umur dari fasilitas
produksi utama objek Penilaian.
Untuk melakukan Penilaian suatu bisnis dengan premis Kelangsungan Usaha dimana
terdapat proyeksi untuk periode waktu tetap dan periode waktu kekal, Penilai Bisnis
perlu menghitung nilai terminal (terminal value). Kami menggunakan periode waktu
tetap. Hal ini dikarenakan terdapat informasi atas sisa umur dari fasilitas produksi
utama, sehingga kami menerapkan adanya salvage pada properti jual. Kami
menggunakan periode waktu kekal yang dimulai dari satu tahun setelah periode
waktu tetap sampai dengan seterusnya. Hal ini dikarenakan tidak terdapat informasi
atas sisa umur dari fasilitas produksi utama, sehingga kami menerapkan adanya
terminal value pada properti operasional.
Terminal Value merupakan nilai dari free cash flow suatu perusahaan selama suatu
akhir periode waktu tertentu sampai waktu tak terhingga, berdasarkan asumsi suatu
50
Page 64
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
perusahaan akan going concern. Nilai Terminal Value suatu perusahaan dipengaruhi
oleh asumsi tingkat pertumbuhan perusahaan terkait untuk waktu yang tak
terhingga. Dalam penilaian ini, tingkat pertumbuhan untuk terminal value yang
digunakan adalah sebesar 5,00%, berada di atas target inflasi dari Bank Indonesia
yang menargetkan sebesar 3+1%.
6.1.4 Kelebihan Kas
Pada saat penilaian dilaksanakan dan berdasarkan laporan keuangan Perseroan per
30 Juni 2025, diperoleh informasi atas kelebihan kas dan setara kas yang dapat
menambah nilai Perseroan. Kelebihan kas dan setara kas yang tersedia mencapai
Rp2.931.933.387,-.
6.1.5 Aset Non Operasional
Pada saat penilaian dilaksanakan dan berdasarkan laporan keuangan Perseroan per
30 Juni 2025, tidak diperoleh informasi adanya aset non operasional lain yang dapat
menambah nilai Perseroan.
6.1.6 Hutang Berbunga (Interest Bearing Debt)
Pada saat penilaian dilaksanakan dan berdasarkan laporan keuangan Perseroan per
30 Juni 2025, diperoleh informasi bahwa Perseroan memiliki utang berbunga (Interest
Bearing Debt) yang dapat mengurangi nilai sebesar Rp23.441.944.672,-.
6.1.7 Indikasi Nilai Saham dengan Metode Discounted Cash Flow
Berikut indikasi nilai saham Perseroan pada 30 Juni 2025 dengan metode DCF:
Tabel 19 Perhitungan Saham Metode Discounted Cash Flow (Rp.000)
2025 2026 2027 2028 2029 2030
Uraian
0,50 1,50 2,50 3,50 4,50 5,50
CASH IN FLOW
EAT 14.303.093 46.305.939 73.866.513 102.665.364 135.190.398 177.499.595
Depreciation 1.301.395 2.544.522 4.023.229 5.701.178 7.540.128 9.610.578
Interest, I(1-t) 3.235.519 6.820.016 6.927.559 7.806.834 9.078.256 10.975.001
Sub Total 18.840.007 55.670.477 84.817.300 116.173.376 151.808.782 198.085.174
CASH OUT FLOW
Change in Net Fixed Assets (724.678) (31.449.355) (34.449.355) (37.749.355) (41.379.355) (3.099.355)
+/- Working Capital 8.264.908 (5.629.820) (185.141) 847.494 1.156.114 846.073
Sub Total 7.540.231 (37.079.175) (34.634.497) (36.901.861) (40.223.241) (2.253.282)
FREE CASH FLOW Total 26.380.238 18.591.303 50.182.804 79.271.515 111.585.541 195.831.892
Salvage Value - - - - - 664.073.301
Terminal Value Growth (5,00%) - - - - - 157.636.016
51
Page 65
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
2025 2026 2027 2028 2029 2030
Uraian
0,50 1,50 2,50 3,50 4,50 5,50
Discount Factor (8,49%) 0,9601 0,8849 0,8157 0,7518 0,6930 0,6387
DISCOUNTED FREE CASH
Total 25.326.867 16.451.977 40.932.541 59.598.655 77.327.280 649.953.573
FLOW
OPERATING VALUE Rp. 000 869.590.894
Non Operating Assets Rp. 000 -
Cash Rp. 000 2.931.933
CORPORATE VALUE Rp. 000 872.522.827
Interest Bearing Debt Rp. 000 (23.441.945)
Hutang Lainnya Rp. 000 -
EQUITY VALUE Rp. 000 849.080.882
Indication of 100,00%
Rp. 000 849.080.882
Shares
DLOC -
849.080.882
DLOM (254.724.265)
MARKET VALUE OF
Rp. 000 594.356.618
100,00% SHARES
Berdasarkan hasil perhitungan tersebut, Nilai Pasar 100,00% saham Perseroan pada
tanggal 30 Juni 2025 dengan menggunakan metode DCF adalah sebesar
Rp594.356.618.000,-.
6.2 Penilaian menggunakan Metode Adjusted Book Value (ABV)
Metode Adjusted Book Value (ABV) atau Penyesuaian Aset Bersih (PAB) merupakan
salah satu metode yang digunakan untuk menilai saham objek penilaian berdasarkan
nilai buku yang disesuaikan. Komponen penting dalam metode ABV dirinci sebagai
berikut:
1. Penyesuaian terhadap aset lancar wajib dilakukan sesuai dengan sifat aset lancar
tersebut;
2. Penilaian atas aset tetap berwujud (fixed tangible assets) wajib dilakukan sesuai
dengan metode yang berlaku dalam Penilaian sesuai dengan Premis Nilai yang
ditetapkan;
3. Identifikasi dan penilaian aset takberwujud dengan mempertimbangkan manfaat
ekonomi yang dihasilkan oleh aset takberwujud tersebut;
4. Utang atau liabilitas dinilai sesuai dengan nilai yang tercantum dalam laporan
posisi keuangan, kecuali terdapat faktor lain yang mempengaruhi; dan
5. Surat utang dinilai atas dasar Nilai Pasar.
Pada Penilaian saham perusahaan dengan metode PAB, kami telah
mempertimbangkan kesesuaian penggunaan metode ini sesuai dengan POJK No.
35/POJK.04/2020, Pasal 59, dalam hal ini Perseroan telah memiliki hasil Penilaian
atas aset tetap berwujud dari Penilai Properti. Selain itu, sebelum melakukan
52
Page 66
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
penyesuaian atas semua pos yang terdaftar dalam posisi keuangan, kami terlebih
dahulu melakukan identifikasi terhadap adanya Aset Lancar, Aset Tetap Berwujud,
dan Aset Takberwujud.
6.2.1 Penilaian Aset Tetap Berwujud (Fixed Tangible Assets)
Dalam penilaian ini, kami mengidentifikasi adanya aset tetap berwujud yang dimiliki
maupun tercatat dalam Laporan Posisi Keuangan Perseroan, sehingga dilakukan
penyesuaian nilai buku persediaan, aset tetap, properti investasi, aset hak guna, dan
tanah untuk pengembangan menjadi nilai pasar. Berdasarkan Laporan Penilaian Real
Properti per tanggal penilaian 30 Juni 2025 No. 00045/2.0113-
00/PI/03/0306/1/X/2025, tanggal 8 Oktober 2025, dari KJPP Syarif, Endang & Rekan,
diperoleh Nilai Pasar Aset Perseroan adalah sebesar Rp1.599.433.000.000,-.
Tabel 20 Ringkasan Hasil Penilaian Aset
Uraian Nilai Pasar (Rp)
Persediaan
Kavling tanah 30.691.461.000
Unit Bangunan 7.673.760.000
Persediaan dalam penyelesaian
Kavling tanah 1.472.608.843.000
Unit Bangunan
Aset Tetap
Tanah 30.379.190.000
Bangunan 4.647.987.000
Kendaraan 1.535.535.000
Inventaris kantor 802.024.000
Mesin 3.881.555.000
Properti Investasi
Tanah
Bangunan 5.397.834.000
Aset Hak Guna 919.200.000
Tanah untuk pengembangan 40.895.556.000
Total 1.599.432.945.000
Total (dibulatkan) 1.599.433.000.000
Sumber: Laporan Penilaian Real Properti KJPP Syarif, Endang & Rekan
Pendekatan dan metode penilaian yang digunakan oleh Penilai Properti adalah
pendekatan pasar dengan metode perbandingan data pasar ( direct comparison
method) dan pendekatan biaya. Terdapat perbedaan antara nilai buku dengan nilai
pasar aset berdasarkan hasil penilaian properti. Hal ini dipengaruhi oleh depresiasi
atau penurunan fungsionalitas dan/atau perubahan kondisi ekonomi dan pasar
53
Page 67
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
seperti penurunan permintaan untuk aset tertentu dalam sektor industri terkait
sehingga nilai pasar aset dapat turun, bahkan jika nilai buku tetap tinggi.
6.2.2 Identifikasi atas Aset Takberwujud Perseroan
Dalam penilaian ini, kami mengidentifikasi adanya aset takberwujud yang melekat
pada kegiatan usaha yang dijalankan oleh Perseroan yaitu software, sehingga kami
melakukan penilaian atas aset takberwujud dalam penilaian ini.
Perhitungan Metode Replacement Cost
Untuk menentukan biaya pengganti baru (Replacement Cost), maka perlu dihitung
terlebih dahulu biaya perolehan awal dengan harga pada tanggal penilaian. Sisa masa
manfaat atas aset takberwujud adalah 4 tahun (48 bulan). Perlu diperhitungkan
adanya penyesuaian amortisasi untuk setiap tahun proyeksi pengurangan atas pajak.
Selanjutnya dihitung present value dari penghematan pajak penghasilan di masa
depan yang dihasilkan dari kemampuan perusahaan untuk mengurangi nilai aset
takberwujud sehingga dapat diketahui Nilai Pasar atas aset takberwujud tersebut.
Tabel 21 Perhitungan Replacement Cost Aset Takberwujud Perseroan (Rp.000)
Economic Effective Indicated
USEFUL
Perolehan Lives Lives Value
DATE NAME DESCRIPTION LIFE 2023 2024 2025 Condition
Awal 30-Jun-
(months) (month) (month)
25
Inflasi 3,69% 2,30% 1,19%
Program Aplikasi
Perangkat
011223 vCloudProperty+ 48 480.000 481.474 492.564 495.487 48 18 62,50% 309.679
Lunak
(Vpro)
Total Replacement Costs 309.679
Tax 22% (68.129)
Cost Savings - After Tax 241.550
Tax Amortization Benefit (TAB)
CAC 22,00%
Tax 22,00%
Amortization Period (year) 4
TAB Multiplier 0,16
Tax Amortization Benefit 38.394
Market Value - MD 279.944
Market Value - SW 279.944
6.2.3 Indikasi Nilai Saham dengan Metode ABV
Penyesuaian posisi keuangan Perseroan per 30 Juni 2025 disajikan sebagai berikut.
54
Page 68
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
Tabel 22 Penyesuaian Posisi Keuangan Perseroan Periode 30 Juni 2025 (Rp.000)
Uraian 30/06/2025 Adjustment Economic Value
ASET
Aset Lancar
Kas dan Setara Kas 2.931.933 - 2.931.933
Piutang Usaha 1.753.135 - 1.753.135
Piutang Lain-lain 50.200.592 - 50.200.592
Persediaan 351.084.518 1.159.889.546 1.510.974.064
Uang muka 2.757.810 - 2.757.810
Biaya dibayar di muka 5.650.750 - 5.650.750
Pajak dibayar di muka 1.716.616 - 1.716.616
Aset lancar lainnya - - -
Total Aset Lancar 416.095.355 1.159.889.546 1.575.984.900
Aset Tidak Lancar
Aset Tetap
Harga Perolehan 59.551.220 (10.733.240) 41.246.291
Akumulasi Depresiasi (7.571.689)
Nilai Buku 59.551.220 (10.733.240) 41.246.291
Properti Investasi
Harga Perolehan 23.701.828 (18.178.856) 5.397.834
Akumulasi Depresiasi (125.138)
Nilai Buku 23.576.690 (18.178.856) 5.397.834
Aset Tak Berwujud
Biaya Perolehan 480.000 (290.000) -
Akumulasi penyusutan (190.000)
Nilai Buku 290.000 (290.000) -
Aset Hak Guna 882.267 36.933 919.200
Tanah untuk pengembangan 20.531.419 20.364.137 40.895.556
Aset pajak tangguhan 275.482 - 275.482
Total Aset Tidak Lancar 97.535.389 (8.801.026) 88.734.363
Aset Tak Berwujud
Software - 279.944 279.944
Nilai Buku - 279.944 279.944
TOTAL ASET 513.630.744 1.151.368.464 1.664.999.208
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas Lancar
Utang bank 879.436 - 879.436
Utang Usaha 2.520.058 - 2.520.058
Utang lain-lain 51.338.151 - 51.338.151
Uang muka penjualan 62.564.982 - 62.564.982
Beban akrual 409.515 - 409.515
Utang pajak 1.760.384 - 1.760.384
Bagian liabilitas jangka panjang jatuh
tempo satu tahun:
Utang bank 3.788.309 - 3.788.309
55
Page 69
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
Uraian 30/06/2025 Adjustment Economic Value
Liabilitas sewa 47.751 - 47.751
Pinjaman Bank Jangka Pendek - - -
Total Liabilitas Jangka Pendek 123.308.586 - 123.308.586
Liabilitas Tidak Lancar
Bagian liabilitas jangka panjang setelah
dikurangi yang jatuh tempo satu tahun:
Utang bank 18.726.448 - 18.726.448
Liabilitas sewa - - -
Pendapatan diterima di muka 2.754.929 - 2.754.929
Liabilitas imbalan kerja 1.252.191 - 1.252.191
Total Liabilitas Jangka Panjang 22.733.568 - 22.733.568
Total Liabilitas 146.042.155 - 146.042.155
Ekuitas
Modal Disetor 235.000.000 - 235.000.000
Tambahan modal disetor (95.775) - (95.775)
Saldo Laba (Rugi) 132.684.364 - 132.684.364
Laba Tahun Berjalan - - -
Adjustment - 1.151.368.464 1.151.368.464
Total Ekuitas 367.588.589 1.151.368.464 1.518.957.053
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 513.630.744 1.151.368.464 1.664.999.208
Penjelasan atas Penyesuaian Posisi Keuangan
Aset Lancar
Total persediaan Perseroan per 30 Juni 2025 adalah sebesar Rp351.084.518.000,-.
Setelah dilakukan penyesuaian oleh Penilaian Aset KJPP Syarif, Endang & Rekan,
diperoleh penyesuaian nilai pasar persediaan sebesar Rp1.159.889.546.000,-
menjadi sebesar Rp1.510.974.064.000,-.
Total aset lancar pada 30 Juni 2025 adalah sebesar Rp416.095.355.000,-. Terdapat
penyesuaian persediaan sebesar Rp1.159.889.546.000,-, sehingga nilai pasar aset
lancar menjadi sebesar Rp1.575.984.900.000,-.
Aset Tidak Lancar
Nilai buku aset tetap Perseroan per 30 Juni 2025 sebesar Rp51.979.531.000,-.
Setelah dilakukan penyesuaian oleh Penilaian Aset KJPP Syarif, Endang & Rekan,
diperoleh penyesuaian nilai pasar aset tetap sebesar Rp10.733.240.000,- menjadi
sebesar Rp41.246.291.000,-.
Nilai buku properti investasi Perseroan per 30 Juni 2025 adalah sebesar
Rp23.576.690.000,-. Setelah dilakukan penyesuaian oleh Penilaian Aset KJPP Syarif,
Endang & Rekan, diperoleh penyesuaian nilai pasar properti investasi sebesar
Rp18.178.856.000,- menjadi sebesar Rp5.397.834.000,-.
56
Page 70
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
Total aset hak guna Perseroan per 30 Juni 2025 sebesar Rp882.267.000,-. Setelah
dilakukan penyesuaian oleh Penilaian Aset KJPP Syarif, Endang & Rekan, diperoleh
penyesuaian nilai pasar aset hak guna sebesar Rp36.933.000,- menjadi sebesar
Rp5.397.834.000,-.
Total tanah untuk pengembangan Perseroan per 30 Juni 2025 sebesar
Rp20.531.419.000,-. Setelah dilakukan penyesuaian oleh Penilaian Aset KJPP Syarif,
Endang & Rekan, diperoleh penyesuaian nilai pasar tanah untuk pengembangan
sebesar Rp20.364.137.000,- menjadi Rp 40.895.556.000,-.
Kami telah melakukan identifikasi terkait terdapatnya aset takberwujud yang berasal
dari software. Atas adanya Aset takberwujud diperoleh nilai pasar sebesar
Rp279.944.000,-.
Total aset tidak lancar pada 30 Juni 2025 adalah sebesar Rp97.535.389.000,-.
Terdapat penyesuaian sebesar Rp8.521.082.000,- pada aset tetap, properti investasi,
aset hak guna, tanah untuk pengembangan dan aset takberwujud, sehingga nilai
pasar aset tidak lancar menjadi sebesar Rp89.014.307.000,-.
Liabilitas Lancar
Total liabilitas lancar Perseroan per 30 Juni 2025 tercatat sebesar
Rp123.308.586.000,- dan tidak terjadi penyesuaian nilai buku, sehingga nilai
tersebut merupakan face value.
Liabilitas Tidak Lancar
Total liabilitas tidak lancar Perseroan per 30 Juni 2025 tercatat sebesar
Rp22.733.568.000,- dan tidak terjadi penyesuaian nilai buku, sehingga nilai tersebut
merupakan face value.
Ekuitas
Total ekuitas Perseroan per 30 Juni 2025 tercatat sebesar Rp367.588.589.000,-.
Terdapat penyesuaian nilai buku sebesar Rp1.151.368.464.000,-, sehingga nilai
pasar ekuitas Perseroan menjadi sebesar Rp1.518.957.053.000,-. Penyesuaian nilai
buku ekuitas berasal dari penyesuaian persediaan pada aset lancar, dan pada aset
tetap, properti investasi, aset hak guna, tanah untuk pengembangan dan aset
takberwujud.
Berdasarkan hasil analisis dan penyesuaian yang dilakukan, indikasi Nilai Pasar
100,00% Saham Perseroan sebesar Rp1.518.957.053.000,-.
57
Page 71
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
7 DISKON DAN PREMI
7.1 Diskon dan Premi yang Digunakan
Merujuk pada Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020, Dalam hal Perseroan bukan
merupakan perusahaan terbuka maka Discount for Lack of Marketability (DLOM) bagi
pemegang saham mayoritas adalah antara 20% (dua puluh persen) sampai 40% (empat
puluh persen). Sedangkan, Premi Pengendalian (Premium for Control - CP) atau
Discount for Lack of Control (DLOC) bagi pemegang saham minoritas adalah antara
30% (tiga puluh persen) sampai 70% (tujuh puluh persen).
Dalam penilaian saham Perseroan, mengingat objek penilaian merupakan saham
mayoritas sebesar 100,00% saham Perseroan, sehingga untuk menghasilkan nilai
pasar kami tidak mengimplementasikan DLOC. Sedangkan untuk penyesuaian
terhadap kondisi ketidakmampuan untuk dipasarkan secara cepat maka diterapkan
DLOM sebesar 30,00%.
7.2 Pertimbangan Penetapan Diskon dan Premi
Faktor-faktor yang dipertimbangkan dalam menetapkan jumlah atau persentase
diskon diantaranya:
- Berdasarkan informasi Manajemen, bahwa tujuan penilaian ini adalah untuk
tambahan modal disetor oleh CSIS; dan
- Berdasarkan informasi dari Manajemen objek penilaian adalah 100,00% saham
Perseroan sehingga tidak diterapkan DLOC.
7.3 Nilai Setelah Diskon dan Premi
Berdasarkan hasil analisis yang dilakukan, berikut adalah indikasi Nilai Pasar yang
dihasilkan adalah sebagai berikut.
Tabel 23 Indikasi Nilai Saham Metode Discounted Cash Flow
Nilai Pasar
Keterangan
(Rp.000)
Nilai Ekuitas 849.080.882
Indikasi Nilai 100,00% Ekuitas 849.080.882
Discount for Lack of Control (0,00%) -
Indikasi Nilai Ekuitas 849.080.882
Discount for Lack of Marketability (30,00%) (254.724.265)
Nilai Pasar 100,00% Saham 594.356.618
58
Page 72
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
Tabel 24 Indikasi Nilai Saham Metode ABV
Nilai Pasar
Keterangan
(Rp.000)
Indikasi Nilai 100,00% Ekuitas 1.518.957.053
Discount for Lack of Marketability (30,00%) (455.687.115,9)
Nilai Pasar 100,00% Saham 1.063.269.937
59
Page 73
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
8 REKONSILIASI DAN KESIMPULAN NILAI
8.1 Rekonsiliasi Nilai
Nilai yang dihasilkan dari pendekatan pendapatan dengan metode DCF dan
pendekatan aset dengan metode ABV dibobotkan dengan komposisi 50% : 50%.
Pertimbangan yang mendasari komposisi rekonsiliasi adalah:
• Perseroan saat ini sedang beroperasi secara normal dan going concern, yang
ditunjukkan dengan adanya rencana penjualan atau business plan, dan tetap
berupaya di masa yang akan datang untuk menghasilkan laba operasi, serta tetap
konsisten dimana perusahaan akan berjalan terus sehingga digunakan pendekatan
pendapatan dengan metode DCF; dan
• Kegiatan usaha Perseroan bergantung pada aset-aset yang dimilikinya, sehingga
digunakan pendekatan aset dengan metode ABV.
Nilai Pasar saham Perseroan hasil pembobotan per 30 Juni 2025 atas 100,00% Saham
adalah sebagai berikut:
Tabel 25 Rekonsiliasi Nilai Pasar Saham Perseroan (Rp.000)
Indikasi Nilai Hasil Penilaian Nilai
Rekonsiliasi DLOM Komposisi
(Rp.000) (Rp.000) (Rp.000)
1 DCF 849.080.882 30,00% 594.356.618 50,00% 297.178.309
2 ABV 1.518.957.053 30,00% 1.063.269.937 50,00% 531.634.969
MARKET VALUE OF 100,00% SHARES 828.813.277
MARKET VALUE OF 100,00% SHARES (ROUNDED) 828.813.000
Nilai Pasar 100,00% saham Perseroan pada tanggal 30 Juni 2025 adalah sebesar
Rp828.813.277.000,- (Delapan Ratus Dua Puluh Delapan Miliar Delapan Ratus Tiga
Belas Juta Dua Ratus Tujuh Puluh Tujuh Ribu Rupiah).
8.2 Kesimpulan Nilai
Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap seluruh aspek
yang terkait dalam rangka menentukan Nilai Pasar 100,00% saham Perseroan, maka
kami berpendapat bahwa Nilai Pasar 100,00% saham Perseroan pada tanggal 30 Juni
2025 adalah sebesar Rp828.813.277.000,- (Delapan Ratus Dua Puluh Delapan Miliar
Delapan Ratus Tiga Belas Juta Dua Ratus Tujuh Puluh Tujuh Ribu Rupiah)., atau nilai
pasar per lembar adalah Rp3.527,- (Tiga Ribu Lima Ratus Dua Puluh Tujuh Rupiah).
60
Page 74
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
9 VARIABEL LAIN YANG DAPAT MEMPENGARUHI NILAI
Kami tidak melihat adanya data dan informasi tentang variabel lain yang dapat
mempengaruhi nilai saham yang dihitung sampai dengan tanggal laporan ini
dikeluarkan.
61
Page 75
Laporan Penilaian Saham
PT Bogorindo Cemerlang
10 INFORMASI KUALIFIKASI DAN KEAHLIAN PENILAI
Kami adalah Kantor Jasa Penilai Publik yang secara resmi telah ditetapkan
berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 1498/KM.1/2012, tanggal
28 Desember 2012, dengan nama Kantor Jasa Penilai Publik Syarif, Endang dan Rekan
dengan Izin KJPP No. 2.12.0113.
Penilai Usaha yang menandatangani laporan penilaian usaha ini merupakan Penilai
Usaha bersertifikat MAPPI dengan perizinan sebagai berikut:
MAPPI : No. 09-S-02341
Izin Penilai Publik : No. B-1.12.00340
Klasifikasi izin : Penilaian Bisnis
Register : No. RMK-2017.00303
STTD OJK : No. STTD.PB-08/PJ-1/PM.02/2023
STTD IKNB : No. 173/NB.122/STTD-P/2019
62
Names mentioned 71 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PT BOGORINDO CEMERLANG
· Nama Perusahaan
p.1 ×54
unresolved
org
Menteri Keuangan Republik Indonesia
p.3
unresolved
org
KJPP Syarif
p.3 ×13
unresolved
org
Endang & Rekan
p.3 ×15
unresolved
org
Rekan
· Penilai
p.3 ×2
unresolved
org
PT Bogorindo Cemerlang TUJUAN PENILAIAN KJPP Syarif
p.4
unresolved
org
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
p.4 ×3
unresolved
org
PT Bogorindo Cemerlang ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
p.5
unresolved
person
Novita
p.5 ×2
unresolved
org
PT Bogorindo Cemerlang KESIMPULAN NILAI Penilaian
p.6
unresolved
org
REKAN Endang Sunardi
p.6
unresolved
org
KJPP Syarif Rekan
p.6
unresolved
org
Endang dan Rekan
p.6 ×2
unresolved
org
PT Bogorindo Cemerlang PERNYATAAN PENILAI
p.7
unresolved
org
PT Bogorindo Cemerlang KJPP Syarif
p.8
unresolved
person
Endang Sunardi, S.T., M.M., MAPPI (Cert.)
p.8 ×2
unresolved
person
Meilindra Indriani
p.8
unresolved
person
Toyib Efendi, S.E., M.Ec.Dev.
p.8 ×2
unresolved
org
Muhammad Rizal Hidayat, S.Pt.
p.8
unresolved
org
PT Bogorindo Cemerlang DAFTAR ISI SURAT PENGANTAR
p.9
unresolved
org
PT Bogorindo Cemerlang DAFTAR TABEL Tabel
p.12
unresolved
org
PT Bogorindo Cemerlang DAFTAR GAMBAR Gambar
p.13
unresolved
org
PT Cahayasakti Lintang Surya
p.15 ×4
unresolved
org
PT Bogorindo Cemerlang CSIS
p.15
unresolved
org
PT Bogorindo Cemerlang Risk Free Rate
p.19
unresolved
org
PT Bogorindo Cemerlang Nilai Akhir
p.20
unresolved
org
PT Bogorindo Cemerlang Discount
p.21
unresolved
org
PT Bogorindo Cemerlang Penilaian
p.23
unresolved
org
PT Bogorindo Cemerlang Bentuk
p.24
unresolved
person
Supiah Nurbiati
p.24 ×2
unresolved
org
Kementerian Kehakiman Republik Indonesia
p.24 ×2
unresolved
person
Noneng Hodijah
· Notaris
p.24 ×2
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Anggaran Dasar
p.24
unresolved
org
PT Bogorindo Cemerlang Tabel
p.25 ×3
unresolved
org
PT Bogorindo Cemerlang Indonesia
p.26
unresolved
org
Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan
p.26
unresolved
org
Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang
p.26
unresolved
person
Akuntan Publik Martinus Arifin
p.26 ×2
unresolved
person
Akuntan Publik Erna
p.26 ×5
unresolved
person
Akuntan Publik Sutomo
p.26 ×3
unresolved
person
CPA
p.26 ×3
unresolved
org
Bank Indonesia
p.27 ×14
unresolved
org
Kementerian Keuangan
p.27
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan
p.27 ×6
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang
p.27 ×6
unresolved
person
Penilai Aset Muhammad Syarif
p.28
unresolved
org
Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.29
unresolved
org
PT Cahaya Infra Antariksa. Adapun
p.29
unresolved
org
PT Bogorindo Cemerlang Gambar
p.32
unresolved
org
Bank Indonesia Neraca Pembayaran Indonesia Tabel
p.32
unresolved
org
PT Bogorindo Cemerlang Neraca Pembayaran Indonesia
p.33
unresolved
org
PT Bogorindo Cemerlang Inflasi Gambar
p.35
unresolved
org
Bank Indonesia Gambar
p.35
unresolved
org
Bank Indonesia Inflasi Indeks Harga Konsumen
p.35
unresolved
org
PT Bogorindo Cemerlang Nasional Pengendalian Inflasi Pangan
p.36
unresolved
org
PT Bogorindo Cemerlang Struktur Biaya Berikut
p.53
unresolved
org
PT Bogorindo Cemerlang Berikut
p.61
unresolved
org
Direktorat Jenderal Pengelolaan Pembiayaan dan Risiko
p.62
unresolved
org
Kementerian Keuangan RI
p.62
unresolved
org
PT Bogorindo Cemerlang Total
p.70
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Syarif
p.75
unresolved
org
KJPP
p.75
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
14268 ms
12 Sep 2026 22:34
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}