Back to announcement
20251112_CSIS_Laporan Informasi dan Fakta Material_31984936_lamp3.pdf
Asset transaction Needs review CSISSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 161
Page 1
LAPORAN PENILAIAN REAL PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
(Tanah, Bangunan, Mesin dan Peralatan serta
Sarana Pelengkap Lainnya)
Terletak di:
1. Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya, Desa Sentul
Kecamatan Babakan Madang dan Desa Leuwinutug,
Kecamatan Citeureup, Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
2. Desa Hambalang, Kecamatan Citeureup Kabupaten Bogor,
Provinsi Jawa Barat
3. Desa Tenjojaya dan Desa Cibadak, Kecamatan Cibadak
Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
4. Kawasan Industri Cikembar Desa Cimanggu dan Desa
Sukamulya, Kecamatan Cikembar Kabupaten Sukabumi,
Provinsi Jawa Barat
5. Jalan Raya Manado - Bitung, Komplek Ruko No. 5 dan No. 6
Kelurahan Kolongan, Kecamatan Kalawat Kabupaten Minahasa
Utara, Provinsi Sulawesi Utara
No. Laporan: 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
08 Oktober 2025
Page 2
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
(Tanah, Bangunan, Mesin Peralatan dan Kendaraan serta
Sarana Pelengkap Lainnya)
Terletak di:
1. Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya, Desa Sentul
Kecamatan Babakan Madang dan Desa Leuwinutug,
Kecamatan Citeureup, Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa
Barat
2. Desa Hambalang, Kecamatan Citeureup Kabupaten
Bogor, Provinsi Jawa Barat
3. Desa Tenjojaya dan Desa Cibadak, Kecamatan Cibadak
Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
4. Kawasan Industri Cikembar Desa Cimanggu dan Desa
Sukamulya, Kecamatan Cikembar Kabupaten Sukabumi,
Provinsi Jawa Barat
5. Jalan Raya Manado - Bitung, Komplek Ruko No. 5 dan No.
6 Kelurahan Kolongan, Kecamatan Kalawat Kabupaten
Minahasa Utara, Provinsi Sulawesi Utara.
No. Laporan:
00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 3
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
(Tanah, Bangunan, Mesin Peralatan dan Kendaraan serta
Sarana Pelengkap Lainnya)
Terletak di:
1. Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya, Desa Sentul
Kecamatan Babakan Madang dan Desa Leuwinutug,
Kecamatan Citeureup, Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa
Barat
2. Desa Hambalang, Kecamatan Citeureup Kabupaten
Bogor, Provinsi Jawa Barat
3. Desa Tenjojaya dan Desa Cibadak, Kecamatan Cibadak
Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
4. Kawasan Industri Cikembar Desa Cimanggu dan Desa
Sukamulya, Kecamatan Cikembar Kabupaten Sukabumi,
Provinsi Jawa Barat
5. Jalan Raya Manado - Bitung, Komplek Ruko No. 5 dan No.
6 Kelurahan Kolongan, Kecamatan Kalawat Kabupaten
Minahasa Utara, Provinsi Sulawesi Utara.
No. Laporan:
00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Dipersiapkan untuk Pemberi Tugas :
PT BOGORINDO CEMERLANG
Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya, Kav B Commercial Area
Desa Sentul, Kecamatan Babakan Madang
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Dikerjakan Oleh :
KJPP SYARIF, ENDANG & REKAN
Page 4
No. Laporan: 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025 Jakarta, 08 Oktober 2025
Kepada Yth,
Direksi PT BOGORINDO CEMERLANG
Kawasan Industri Sentul
Jl. Olympic Raya, Kav B Commercial Area
Desa Sentul, Kecamatan Babakan Madang
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Perihal: Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
Dengan hormat,
Memenuhi permintaan PT BOGORINDO CEMERLANG, seperti yang tertuang di
dalam Surat Penawaran/Kontrak Nomor 0068/SPNW-HLD/KJPP-MSE/IX/2025,
tanggal 11 September 2025 dan Addendum tanggal 25 September 2025 yang telah
disetujui, kami sebagai Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Syarif, Endang & Rekan
(“MSE” atau “kami”) sebagai penilai independen yang beroperasi berdasarkan izin
dari Kementerian Keuangan Republik Indonesia Nomor: 1498/KM.1/2012 yang
terdaftar sebagai profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”)
dengan Surat Tanda Terdaftar (STTD) Profesi Penunjang Pasar Modal No. STTD. PP-
133/PM.223/2019 tanggal 17 Januari 2019, telah melaksanakan penilaian terhadap
properti yang dimaksud untuk memberikan pendapat Opini Nilai Pasar dari Objek
Penilaian per tanggal 30 Juni 2025.
Penugasan penilaian ini dilaksanakan untuk memberikan pendapat atau opini Nilai
Pasar dari properti (aset) yang ditujukan kepada PT BOGORINDO CEMERLANG
untuk tujuan Kepentingan Penilaian Saham, serta tidak dapat dipergunakan untuk
kepentingan atau tujuan lainnya.
Dalam laporan ini PT BOGORINDO CEMERLANG bertindak sebagai “Pemberi
Tugas” dan PT CAHAYA SAKTI INVESTINDO SUKSES, Tbk sebagai “Pengguna
Laporan”.
Kami telah melakukan inspeksi/investigasi lapangan dan peninjauan ke lokasi
properti serta telah melakukan proses penilaian atas properti yang dimaksud, sesuai
dengan dokumen-dokumen, pernyataan-pernyataan, dan keterangan-keterangan
yang diberikan oleh pemberi tugas kepada kami.
Properti yang dinilai berupa Tanah, Bangunan, Mesin Peralatan dan Kendaraan yang
terletak di :
1. Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya, Desa Sentul Kecamatan Babakan
Madang dan Desa Leuwinutug, Kecamatan Citeureup, Kabupaten Bogor, Provinsi
Jawa Barat
2. Desa Hambalang, Kecamatan Citeureup Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
3. Desa Tenjojaya dan Desa Cibadak, Kecamatan Cibadak Kabupaten Sukabumi,
Provinsi Jawa Barat
i Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 5
4. Kawasan Industri Cikembar Desa Cimanggu dan Desa Sukamulya, Kecamatan
Cikembar Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
5. Jalan Raya Manado - Bitung, Komplek Ruko No. 5 dan No. 6, Kelurahan Kolongan,
Kecamatan Kalawat Kabupaten Minahasa Utara, Provinsi Sulawesi Utara
Surat pengantar ini diikuti oleh laporan penilaian lengkap/terinci yang merupakan
satu bagian yang tak terpisahkan.
Definisi dan istilah–istilah yang digunakan dalam penilaian ini, adalah sebagai
berikut:
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi
bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak
masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan
tanpa paksaan (SPI 101; Butir 3.1).
Dalam penilaian ini kami mempunyai asumsi bahwa properti/aset yang dinilai dapat
diperjualbelikan, bebas dari sengketa serta tidak bermasalah, dan status kepemilikan
dapat berubah (berpindah tangan). Kami tidak melakukan penelitian terhadap hak
milik atau utang/kerugian atas properti/aset yang dinilai tersebut dan bukanlah
merupakan tanggung jawab kami apabila timbul persoalan hukum yang berhubungan
dengan properti/aset tersebut berkaitan dengan hasil penilaian yang kami terbitkan.
Kami jelaskan bahwa asumsi hukum serta interpretasinya tergantung dari hasil
kajian ahli hukum yang berkompeten atau pihak yang berwenang dan apabila hasil
kajiannya berbeda dengan asumsi dan hasil penilaian kami, maka hasil penilaian ini
tidak berlaku dan dapat dikaji ulang kembali.
ii Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 6
Setelah melakukan proses penilaian, dan dengan mempertimbangkan seluruh
informasi yang relevan serta mengamati kondisi pasar properti pada saat penilaian,
kami berpendapat sesuai dengan asumsi-asumsi, syarat–syarat dan/atau
pembatasan-pembatasan tertentu, dan mengasumsikan bahwa semua data dan
informasi yang kami terima dari pemberi tugas adalah benar dan akurat. Maka,
kesimpulan analisis data–data/dokumen dan informasi yang kami dapatkan serta
faktor lain yang berhubungan dengan penilaian ini, dapat kami simpulkan Nilai
Pasar properti/aset pada tanggal penilaian 30 Juni 2025 adalah sebesar:
Nilai Pasar
Rp 1.599.433.000.000,-
(Satu Triliun Lima Ratus Sembilan Puluh Sembilan Miliar
Empat Ratus Tiga Puluh Tiga Juta Rupiah)
KJPP Syarif, Endang & Rekan, dan para Penilai menyatakan tidak menarik
keuntungan, baik sekarang maupun di masa yang akan datang dari properti/aset
yang dinilai atau dari nilai yang diterbitkan. Tanggungjawab kami terbatas pada nilai
yang kami keluarkan sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI Edisi VII –
2018) dan metode penilaian yang lazim berlaku di Indonesia.
Hormat kami,
KJPP SYARIF, ENDANG & REKAN
Muhammad Syarif, SE, M.Ec. Dev. MAPPI (Cert).
Pimpinan Rekan
Nomor Izin Penilai Publik : P-1.11.00306
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilai Properti (P)
Nomor MAPPI : 02-S-01641
STTD : PP-133/PJ-I/PM.021/2024
iii Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 7
DAFTAR ISI
Halaman
PERNYATAAN PENILAI ............................................................................................................................................................... v
RINGKASAN PENILAIAN ...........................................................................................................................................................vii
1. DEFINISI DAN LINGKUP PENUGASAN ................................................................................................................................... 1
1.1 IDENTIFIKASI STATUS PENILAI................................................................................................................................................. 1
1.2 IDENTIFIKASI PEMBERI TUGAS................................................................................................................................................. 1
1.3 IDENTIFIKASI PENGGUNA LAPORAN ..................................................................................................................................... 1
1.4 IDENTIFIKASI OBJEK PENILAIAN DAN KEPEMILIKAN ................................................................................................ 2
1.5 JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN .................................................................................................................................. 2
1.6 MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN .......................................................................................................................................... 2
1.7 DASAR NILAI .......................................................................................................................................................................................... 2
1.8 TANGGAL PENILAIAN ....................................................................................................................................................................... 3
1.9 TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI ..................................................................................................................................... 3
1.10 SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN ............................................................................... 4
1.11 ASUMSI DAN ASUMSI KHUSUS ..................................................................................................................................................... 5
1.12 PENDEKATAN PENILAIAN DAN METODE ............................................................................................................................. 6
1.13 DEFINISI DAN ISTILAH ..................................................................................................................................................................... 7
1.14 PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI .......................................................................................... 8
1.15 PENILAIAN DILAKUKAN BERDASARKAN SPI ..................................................................................................................... 9
2. TINJAUAN MAKRO EKONOMI DAN PROPERTI................................................................................................................ 10
2.1. Kebijakan Moneter Triwulan II 2025 .................................................................................................................................. 10
2.2. PERKEMBANGAN PROPERTI KOMERSIAL ........................................................................................................................ 16
A. Perkembangan Properti Komersial Triwulan II 2025 .................................................................................................. 16
B. Perkembangan Pasokan Properti Komersial ...................................................................................................................... 16
C. Perkembangan Pasokan Properti Komersial ...................................................................................................................... 17
3. TINJAUAN PROPERTI SEBAGAI OBJEK PENILAIAN ....................................................................................................... 18
3.1 Identifikasi Properti...................................................................................................................................................................... 18
3.1.1 Lokasi Properti 1 .............................................................................................................................................................................. 18
3.1.3 Wilayah, Kota dan Lingkungan (Neighborhood) di Sekitar Properti .............................................................. 18
3.2 Identifikasi Properti 2.................................................................................................................................................................. 33
3.3 Identifikasi Properti 3.................................................................................................................................................................. 38
3.4 Identifikasi Properti 4.................................................................................................................................................................. 50
3.5 Identifikasi Properti 5.................................................................................................................................................................. 63
3.6 Penilaian Mesin Peralatan dan Kendaraan .................................................................................................................... 69
3.7 Kesimpulan ......................................................................................................................................................................................... 75
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATASAN ........................................................................................................................................ 76
Lampiran-lampiran
Foto-Foto
Gambar Denah Tanah
Peta Lokasi
iv Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 8
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda
tangan di bawah ini, menyatakan bahwa:
1. Kami menyatakan, bahwa:
a) Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Objek
Penilaian pada tanggal penilaian (cut off date).
b) Analisis telah dilakukan untuk tujuan penilaian yang diungkapkan dalam
laporan penilaian properti.
c) Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan
peraturan perundang-undangan yang berlaku.
d) Telah melakukan inspeksi terhadap Objek Penilaian.
e) Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional
telah disajikan sebagai kesimpulan nilai.
f) Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisa telah diungkapkan.
g) Kesimpulan nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi
pembatas.
h) Seluruh data dan informasi yang diungkapkan dalam laporan dapat
dipertanggung jawabkan.
2. Pernyataan dalam laporan penilaian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah
benar dan akurat.
3. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam laporan penilaian ini
dibatasi oleh asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam laporan
penilaian, yang mana merupakan hasil analisis, opini dan kesimpulan penilai
yang tidak berpihak dan tidak memiliki benturan kepentingan.
4. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan
datang terhadap properti yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi
atau keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan
terhadap properti yang dinilai.
5. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini penilaian
yang telah disepakati sebelumnya dengan pemberi tugas.
6. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan
sebelumnya atau gambaran nilai yang diinginkan oleh pemberi tugas, besaran
opini nilai, pencapaian hasil yang dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi
kemudian (subsequent event) yang berhubungan secara langsung dengan
penggunaan yang dimaksud.
7. Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang ditetapkan
/dilaksanakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
8. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti
dan/atau jenis industri yang dinilai.
9. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:
a. Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi
Penilaian, dan tanggal Penilaian)
b. Pengumpulan data dan wawancara
c. Analisis data
d. Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian
e. Penulisan laporan.
10. Penilai atau pelaksana inspeksi (surveyor) telah melakukan inspeksi lapangan
yang merupakan Objek Penilaian.
v Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 9
11. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat
dalam pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini
sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini.
12. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, serta laporan
penilaian telah dibuat dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai
Indonesia (KEPI) dan SPI yang berlaku.
Nama Tanda Tangan
Penanggung Jawab:
Muhammad Syarif, SE., M.Ec. Dev. MAPPI (Cert.)
No. MAPPI : 02-S-01641
No. Register Penilai : RMK-2017.00269 ………………………………..
Reviewer:
Jaka Sutasman
No. MAPPI : 16-T-07090
No. Register Penilai : RMK-2018.01974 ...………………………..........
Penilai:
Candra Dermawan Harefa
No. MAPPI : 17-T-07726
No. Register Penilai :RMK-2019.02978 ….………………………..........
Ivan Putra Fajar
No. MAPPI : 16-T-06335
No. Register Penilai : RMK-2018.01944 …………………………………..
Firmansyah
No. MAPPI : 23-P-11978
No. Register Penilai : RMK-2023.04644 …….………………………..........
Risma Wati
No. MAPPI : 24-P-12487
No. Register Penilai : RMK-2025.05086 …….………………………..........
vi Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 10
RINGKASAN PENILAIAN
Dasar penugasan : Surat Penawaran No. 0068/SPNW-HLD/MSE/IX/2025,
tanggal 11 September 2025 dan Addendum tanggal 25
September 2025
Pemberi Tugas : PT BOGORINDO CEMERLANG
Pengguna Laporan : PT CAHAYA SAKTI INVESTINDO SUKSES, Tbk
Jenis Usaha : Pengelola dan Pengembangan Properti
Alamat Pemberi Tugas : Kawasan Industri Sentul
Jl. Olympic Raya Kav B Commercial Area,
Desa Sentul, Kecamatan Babakan Madang
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Objek Penilaian : Berupa Tanah, Bangunan, Mesin Peralatan dan
Kendaraan yang terletak di :
1. Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya, Desa
Sentul Kecamatan Babakan Madang dan Desa
Leuwinutug, Kecamatan Citeureup, Kabupaten
Bogor, Provinsi Jawa Barat
2. Desa Hambalang, Kecamatan Citeureup Kabupaten
Bogor, Provinsi Jawa Barat
3. Desa Tenjojaya dan Desa Cibadak, Kecamatan
Cibadak Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
4. Kawasan Industri Cikembar Desa Cimanggu dan
Desa Sukamulya, Kecamatan Cikembar Kabupaten
Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
5. Jalan Raya Manado - Bitung, Komplek Ruko No. 5
dan No. 6, Kelurahan Kolongan, Kecamatan Kalawat
Kabupaten Minahasa Utara, Provinsi Sulawesi Utara
Jenis Properti : Real Properti
Format Laporan : Laporan Terinci (Self -Contained atau Comprehensive
Style)
Maksud dan Tujuan : Memberikan Opini Nilai Pasar untuk tujuan
Kepentingan Penilaian Saham
Tanggal Inspeksi : 18, 21-22 Oktober 2025
Tanggal Penilaian
(Cut Off Date) : 30 Juni 2025
Dasar Nilai : Nilai Pasar
Pendekatan Penilaian : Pendekatan Pasar dan Pendekatan Biaya
vii Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 11
KESIMPULAN NILAI
Berdasarkan analisis yang telah kami lakukan, ringkasan hasil penilaian, adalah
sebagai berikut :
URAIAN LUAS (m²) NILAI WAJAR
Lokasi 1 :
Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya Kav. B Commercial Area
Desa Sentul, Kecamatan Babakan Madang
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
1 Tanah 95,796 m² Rp 87,810,541,000
2 BANGUNAN
- Office BC 1 ± 385 m² Rp 735,735,000
- Office BC 2 ± 326 m² Rp 785,062,000
- Gudang ± 4,300 m² Rp 5,397,834,000
- Mushola Jalan Lintang ± 110 m² Rp 163,845,000
- Kantin Jalan Lintang ± 144 m² Rp 188,568,000
- Rumah Pompa dan Pos Jaga ± 84 m² Rp 76,230,000
- Masjid AGAPE ± 270 m² Rp 877,230,000
- Kantin AGAPE ± 122 m² Rp 367,403,000
3 SARANA PELENGKAP
- Koridor ± 60 m² Rp 70,500,000
- Halaman Depan ± 665 m² Rp 170,240,000
- Halaman Belakang ± 250 m² Rp 12,000,000
- Listrik 33.000 Va Rp 37,069,000
- Air Bersih 1 titik Rp 5,000,000
Lokasi 2 :
Desa Hambalang, Kecamatan Citeureup
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
1 Tanah 29,345 m² Rp 19,250,320,000
Lokasi 3 :
Desa Tenjojaya, Kecamatan Cibadak
Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
1 Tanah 3,823,925 m² Rp 118,541,675,000
2 BANGUNAN
- Kantor Tenjojaya ± 155 m² Rp 287,995,000
- Pos Security ± 4 m² Rp 2,692,000
3 SARANA PELENGKAP
- Listrik 2.200 watt Rp 2,348,000
- Air Bersih 1 titik Rp 5,000,000
Lokasi 4 :
Kawasan Industri Cikembar
Desa Cimanggu, Kecamatan Cikembar
Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
1 Tanah 2,115,481 m² Rp 1,348,972,514,000
2 BANGUNAN
- Mini Factory ± 864 m² Rp 3,115,008,000
- Kantor Pemasaran ± 459 m² Rp 1,386,792,000
- Rumah Belanda 1 ± 125 m² Rp 210,000,000
- Rumah Belanda 2 ± 234 m² Rp 393,120,000
- Kamar Mandi ± 13 m² Rp 9,906,000
- Garasi ± 60 m² Rp 41,550,000
3 SARANA PELENGKAP
- Main Gate ± 100 m² Rp 194,000,000
- Listrik 6.600 watt Rp 7,494,000
- Air Bersih 1 titik Rp 5,000,000
Lokasi 5 :
Jalan Raya Manado - Bitung, Komplek Ruko No.5 dan 6
Kelurahan Kolongan, Kecamatan Kalawat
Kabupaten Minahasa Utara, Provinsi Sulawesi Utara
1 Ruko
- Tanah ± 90 m²
Rp 1,585,980,000
- Bangunan ± 270 m²
2 Ruko
- Tanah ± 90 m²
Rp 1,585,980,000
- Bangunan ± 270 m²
Mesin dan Peralatan :
1 Mesin, Peralatan dan Inventaris
- Inventaris IT K2 Ls Rp 6,926,000
- Inventaris Kantor K1 Ls Rp 292,230,000
- Inventaris Kantor K2 Ls Rp 207,329,000
- Inventaris Proyek K1 Ls Rp 9,607,000
- Inventaris Proyek K2 Ls Rp 211,948,000
- Software Ls Rp 295,539,000
2 Kendaraan dan Alat berat
- Sepeda Motor 5 Unit Rp 45,105,000
- Mobil dan Truck 13 Unit Rp 2,409,630,000
- Alat Berat 2 Unit Rp 3,660,000,000
JUMLAH KESELURUHAN Rp 1,599,432,945,000
DIBULATKAN Rp 1,599,433,000,000
viii Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 12
1. DEFINISI DAN LINGKUP PENUGASAN
1.1 IDENTIFIKASI STATUS PENILAI
1. Penilai Publik adalah Pimpinan Rekan dari KJPP Syarif, Endang dan Rekan
dengan kualifikasi sebagai berikut;
• Nama Penilai : Muhammad Syarif, SE, M.Ec.Dev., MAPPI (Cert)
• No. Izin Penilai Publik : P-1.11.00306 (Bidang Jasa Penilai Properti)
• No. STTD OJK : PP-133/PJ-I/PM.021/2024
2. Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian objektif dan tidak memihak;
3. Penilai tidak mempunyai potensi benturan kepentingan dengan subjek dan
objek penilaian;
4. Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian;
5. Baik Supervisor/Quality Control, Penilai dan Staf pelaksana dalam penugasan
ini adalah satu kesatuan tim penugasan di bawah koordinator Penilai
Publik/Berizin atau Penanggung jawab laporan penilaian.
1.2 IDENTIFIKASI PEMBERI TUGAS
Pemberi tugas pekerjaan penilaian ini adalah:
Nama Pemberi Tugas : PT BOGORINDO CEMERLANG
Jenis Usaha : Pengelola dan Pengembangan Properti
Alamat Pemberi Tugas : Kawasan Industri Sentul,
Jl. Olympic Raya Kav B Commercial Area
Desa Sentul, Kecamatan Babakan Madang
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Telepon : (021) 8763468-69
Website : www.olympic-kis.com
Pemberi tugas memastikan bahwa dalam waktu yang bersamaan (dalam kurun
waktu 2 bulan), aset atau objek penilaian tersebut tidak sedang atau telah
dilakukan penilaian oleh penilai publik lainnya untuk maksud, tujuan, pengguna
laporan dan tanggal penilaian yang sama atau berdekatan.
1.3 IDENTIFIKASI PENGGUNA LAPORAN
Pengguna Laporan pekerjaan penilaian ini adalah:
Nama Pemberi Tugas : PT CAHAYA SAKTI INVESTINDO SUKSES, Tbk
Jenis Usaha : Pengelola dan Pengembangan Properti
Alamat Pemberi Tugas : Kawasan Industri Olympic Jalan Kaum Sari No. 1
Kelurahan Kedung Halang, Kecamatan Talang Bogor
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Telepon : (0251) 8666 873/874
Website : csis.co.id
1 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 13
1.4 IDENTIFIKASI OBJEK PENILAIAN DAN KEPEMILIKAN
Objek Penilaian sebagaimana dimaksud adalah Real Properti berupa Tanah,
Bangunan, Mesin Peralatan dan Kendaraan yang terletak di :
1) Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya, Desa Sentul Kecamatan Babakan
Madang dan Desa Leuwinutug, Kecamatan Citeureup, Kabupaten Bogor,
Provinsi Jawa Barat
2) Desa Hambalang, Kecamatan Citeureup Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
3) Desa Tenjojaya dan Desa Cibadak, Kecamatan Cibadak Kabupaten Sukabumi,
Provinsi Jawa Barat
4) Kawasan Industri Cikembar Desa Cimanggu dan Desa Sukamulya, Kecamatan
Cikembar Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
5) Jalan Raya Manado - Bitung, Komplek Ruko No. 5 dan No. 6, Kelurahan
Kolongan, Kecamatan Kalawat Kabupaten Minahasa Utara, Provinsi Sulawesi
Utara.
Objek Penilaian dengan Luas total 6.064.727 m² teridentifikasi memiliki berbagai
dokumen kepemilikan berupa salinan Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB),
Sertifikat Hak Milik (SHM) yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten
Bogor, Kantor Pertanahan Kabupaten Sukabumi dan Kantor Pertanahan
Kabupaten Minahasa Utara serta Akta Jual Beli (AJB), Girik, Surat Pernyataan
Pelepasan Hak atas Tanah (SPH) yang dikeluarkan oleh Kantor Terkait yang akan
kami rincikan per lokasi pada Bab 3 dalam laporan kami.
Hak Kepemilikan atas objek penilaian berupa Hak Kepemilikan Tunggal.
1.5 JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN
Jenis mata uang yang digunakan dalam penilaian ini adalah mata uang Rupiah
(Rp.).
1.6 MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN
Maksud dan tujuan dari penugasan penilaian ini adalah untuk menyatakan
pendapat mengenai Nilai Pasar Objek Penilaian pada tanggal penilaian, untuk
keperluan PT BOGORINDO CEMERLANG, dimana penilaian ini dilakukan
berdasarkan pertimbangan-pertimbangan untuk tujuan Kepentingan Penilaian
Saham serta tidak dapat dipergunakan untuk kepentingan atau tujuan lainnya.
1.7 DASAR NILAI
Dasar Nilai Penilaian ini merujuk pada Standar Penilaian Indonesia/SPI Edisi VII-
2018. Dasar penilaian ini adalah Nilai Pasar.
Standar Penilaian Indonesia 2018 mendefinisikan Nilai Pasar sebagai berikut :
• Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar
untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara
pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam
suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di
mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI 101; Butir 3.1)
2 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 14
1.8 TANGGAL PENILAIAN
Inspeksi aset di lokasi dilakukan pada tanggal 18, 21-22 Oktober 2025. Tanggal
penilaian ditentukan pada tanggal 30 Juni 2025.
Sehubungan dengan kemungkinan perubahan yang terjadi terhadap kondisi aset
tersebut, maka laporan penilaian ini hanya dapat mempresentasikan tentang opini
Nilai Wajar pada saat tanggal penilaian. Kami berasumsi bahwa kondisi aset
tersebut pada saat tanggal penilaian sama dengan pada saat investigasi lapangan.
1.9 TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Kegiatan investigasi lapangan pada dasarnya merupakan upaya untuk
memperoleh data-data, dokumen dan informasi yang dibutuhkan untuk dapat
melakukan penilaian properti meliputi:
a. Melakukan inspeksi (peninjauan secara langsung) ke lokasi objek penilaian
dan survey lapangan berdasarkan pada dokumen atau data yang telah
disiapkan oleh pemberi tugas.
b. Melakukan pemeriksaan terhadap properti yang diinspeksi untuk
mengetahui, memastikan dan mendata hal-hal seperti keberadaan dari fisik
properti yang dinilai (melakukan verifikasi untuk memeriksa kesesuaian
antara data objek penilaian yang diperoleh dari pemberi tugas dengan
kondisi objek penilaian), kebenaran atas jenis/tipe properti dan titik
lokasinya, kondisi fisik properti saat inspeksi, yaitu kondisi tanahnya (antara
lain kondisi fisik, bentuk, ukuran/dimensi, elevasi, topografi, keadaan
permukaan, luasan, batas-batas, Karakteristik umum wilayah, penggunaan
lahan pada saat tanggal penilaian, dan pengembangan yang ada), maupun
informasi bangunan jika ada, Sarana Pelengkap Lainnya, kondisi aksesibilitas,
identifikasi jenis kepemilikan atau penguasaan objek penilaian, identifikasi
pemegang hak atas objek penilaian, perjanjian-perjanjian yang mengikat
objek penilaian, dampak atas rencana tata ruang dan tata kota, permasalahan
properti di lapangan, kemudian melakukan pengambilan foto properti dan
lingkungan di sekitarnya serta melakukan analisa pasar properti yang dinilai.
c. Melakukan analisa atas data hasil inspeksi terhadap objek penilaian dan data
pembanding dengan tujuan mendapatkan data yang benar dan akurat.
Ada atau tidaknya asumsi khusus, kondisi yang tidak pasti atau penyimpangan dari
standar yang diterapkan dalam pelaksanaan penilaian ini, akan diinformasikan
kepada pemberi tugas, sebatas sepengetahuan profesional “Penilai” dan sesuai
dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI-2018) dan Kode Etik Penilaian Indonesia
(KEPI) yang berlaku.
Di dalam penilaian ini inspeksi/investigasi lapangan dapat kami lakukan secara
langsung ke Objek Penilaian, dan kami menganalisis Objek Penilaian sesuai dengan
data-data dan informasi yang diberikan oleh pemberi tugas kepada kami.
• Kami telah melakukan inspeksi terhadap objek penilaian pada tanggal 18, 21
dan 22 Oktober 2025, yang didampingi oleh Ibu Esther Kurnia sebagai
Perwakilan dari Pemberi tugas.
3 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 15
• Kami jelaskan, bahwa kami tidak melakukan pengukuran menyeluruh untuk
menghitung luas tanah yang dinilai. Namun demikian kami melakukan
pengecekan terhadap batas-batas yang ada di lapangan dengan ditunjukan oleh
pemberi tugas yang diwakili oleh Ibu Esther Kurnia untuk melakukan
verifikasi terhadap bentuk dan luas tanah, seperti yang tercantum dalam
fotokopi dokumen tanah yang kami terima. Kami mengasumsikan bahwa
besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini sesuai dengan besaran luas
yang dinyatakan dalam salinan surat tanah tersebut di atas, selain itu lokasi dan
batas-batas tanah kami anggap sesuai dengan yang ditunjukkan oleh perwakilan
pemberi tugas.
• Kami telah mempertimbangkan kondisi aset dimaksud sesuai hasil
inspeksi/investigasi, namun demikian kami tidak berkewajiban untuk
memeriksa bagian–bagian dari aset yang tertutup, tidak terlihat maupun tidak
terjangkau dan kami tidak memberikan jaminan jika terdapat kerusakan serta
gangguan lain yang tidak terlihat.
• Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan
dengan pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain, penilaian kami
berdasarkan pada asumsi tidak adanya pencemaran yang dapat berpengaruh
terhadap nilai yang kami terbitkan.
• Kami telah melakukan penelaahan, perhitungan dan analisis, dan diasumsikan
tidak ada informasi yang tersembunyi atau sengaja disembunyikan oleh
pemberi tugas.
1.10 SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN
Sifat dan informasi yang diandalkan adalah sebagai berikut:
1. Fotokopi data-data dan/atau dokumen-dokumen kepemilikan yang diterima
dari Pemberi Tugas dianggap benar, baik, tidak bermasalah dan dapat
diandalkan. Penilai tidak melakukan verifikasi keabsahan ataupun pengecekan
legalitas terhadap data-data dan dokumen-dokumen tersebut.
2. Data-data yang relevan yang digunakan dalam penilaian ini bersumber dari
hasil inspeksi lapangan/investigasi, informasi yang dipublikasikan, data riset,
database yang dimiliki KJPP atau informasi yang diperoleh dari Lembaga
Resmi Pemerintah atau swasta.
3. Informasi, Perkiraan dan pendapat yang kami peroleh dari berbagai sumber,
kami anggap merupakan informasi yang dapat dipercaya kebenarannya, oleh
karenanya kami tidak melakukan lebih lanjut, bilamana dikemudian hari
diketahui ada informasi yang tidak benar yang diberikan kepada kami, maka
kami tidak dapat diminta pertanggung jawabannya dan penilaian ini dapat
dikaji ulang.
4. Informasi sekunder atas data lain yang diperlukan untuk penilaian yang
diperoleh dari media cetak, media elektronik dan papan pengumuman yang
layak.
5. Lembaga resmi pemerintah pusat dan/daerah atau swasta yang
mempublikasikan data informasi terkait dengan properti dan/atau industri
yang dinilai, antara lain bersumber dari:
• Badan Pertanahan Nasional (BPN)
4 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 16
• Bank Indonesia
• Badan Pusat Statistik (BPS)
• Bank Pemerintah
• Lembaga Riset yang diakui
1.11 ASUMSI DAN ASUMSI KHUSUS
Kami tegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan
pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di dalam
Standar Penilaian Indonesia 2018 (SPI 2018). Dalam penilaian ini kami berasumsi
bahwa :
• Nilai yang tercantum dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan ini
yang merupakan bagian dari Objek Penilaian hanya berlaku sesuai dengan
tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini
tidak dapat digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan
terjadinya kesalahan.
• Objek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan Objek
Penilaian yang sah secara hukum, dapat dialihkan/dipindahtangankan, dan
bebas dari ikatan, tuntutan atau batasan apapun selain yang disebutkan dalam
laporan ini. Batasan lainnya, kondisi, komentar, dan detail telah tercantum di
dalam laporan ini.
• Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan SPI 2018.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab
kami kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas Objek Penilaian. Kami
tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun
dari Objek Penilaian yang kami nilai serta nilai yang kami laporangkaan, baik
pada saat ini maupun di masa yang akan datang.
• Mesin dan Peralatan dinilai sebagai satu kesatuan ditempat (in-situ/in-place)
dan bagian dari bisnis yang berjalan.
5 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 17
1.12 PENDEKATAN PENILAIAN DAN METODE
Pendekatan-pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini, adalah sebagai
berikut:
A. Pendekatan Pasar (Market Approach)
Pendekatan Pasar memberikan indikasi nilai dengan membandingkan aset
dengan aset lainnya yang identik atau sebanding di mana terdapat informasi
harga. (KEPI & SPI Edisi VII - 2018, SPI 106, 6.1.a)
Pada Pendekatan Pasar, terdapat metode perbandingan data pasar dimana
dalam metode ini, penilaian suatu properti/aset dilakukan dengan
membandingkan secara langsung dengan properti/aset lain yang sejenis atau
hampir sama yang terdapat dipasar. Metode ini akan menghasilkan penilaian
yang akurat apabila properti/aset yang dinilai dengan properti/aset yang
menjadi pembanding mempunyai perbedaan yang relatif kecil atau masih dalam
toleransi yang wajar. Varian dari metode ini dapat menggunakan teknik
perhitungan tambah kurang baik dalam bentuk prosentase maupun dalam
bentuk satuan jumlah uang atau dengan teknik perhitungan pasangan berganda
dalam bentuk penyelesaian persamaan simultan.
Perhitungan dilakukan dengan membandingkan data pasar berupa penawaran
atau transaksi yang terjadi atas beberapa properti/aset sejenis dan kemudian
dilakukan analisa hubungan korelasi dari faktor-faktor yang berpengaruh untuk
menentukan nilai aset yang menjadi objek penilaian. Apabila properti/aset yang
dinilai mempunyai faktor yang lebih baik dari data, maka penyesuaiannya
berupa penambahan nilai (positif), sebaliknya bila properti/aset yang dinilai
mempunyai faktor yang kurang dari data, maka penyesuaiannya adalah
pengurangan nilai (negatif). Besarnya penyesuaian tersebut akan sangat
tergantung pada jenis properti, data-data pembanding yang tersedia.
Faktor-faktor yang menjadi pertimbangan dalam melakukan penyesuaian
berbeda-beda pada tiap jenis properti. Faktor-faktor yang menjadi
pertimbangan dalam penilaian dijelaskan pada masing-masing objek penilaian.
B. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Pendekatan Pendapatan memberikan indikasi nilai dengan mengkonversi arus
kas masa depan menjadi satu nilai saat ini. Pada Pendekatan Pendapatan, nilai
aset ditentukan dengan referensi kepada pendapatan, arus kas atau
penghematan biaya yang dihasilkan aset. (KEPI & SPI Edisi VII - 2018, SPI 106,
6.3.a).
Metode yang digunakan dalam Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
adalah sebagai berikut:
• Metode Diskonto Arus Kas (Discounted Cash Flow Method/Metode DCF);
• Metode Kapitalisasi Langsung (Direct Capitalization Method);
6 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 18
• Metode Penyisaan (Residual Technique Method); dan
• Gross Income Multiplier (GIM).
C. Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan Biaya memberikan indikasi nilai menggunakan prinsip ekonomi
bahwa pembeli tidak akan membayar aset lebih dari biaya untuk mendapatkan
aset dengan utilitas yang sama, baik melalui pembelian atau dengan pembuatan
konstruksi dengan mengecualikan faktor-faktor seperti waktu yang tidak
semestinya, ketidaknyamanan, resiko atau faktor lainnya. Pendekatan ini
memberikan indikasi nilai dengan menghitung biaya pengganti atau reproduksi
saat ini dari aset dan membuat pengurangan untuk kemunduran fisik dan
seluruh bentuk keusangan lainnya yang relevan. (KEPI & SPI Edisi VII - 2018,
SPI 106, 6.5.a).
Laporan Penilaian ini disusun mengacu pada Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI)
dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII-2018.
Dalam penilaian ini, menurut kami pendekatan yang digunakan dan paling
sesuai dengan Objek Tanah, Bangunan, Mesin dan Peralatan serta Kendaraan
digunakan Pendekatan Biaya dengan metode penjumlahan.
Pendekatan Pasar (Market Approach) digunakan untuk menilai tanah dan
Kendaraan dengan metode Perbandingan Data Pasar (Direct Comparison
Method). Pendekatan Biaya (Cost Approach) digunakan, untuk menilai
Bangunan, Mesin dan Peralatan digunakan Metode Biaya Pengganti
Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost/DRC) yang digunakan untuk
menentukan indikasi nilai dengan menghitung biaya reproduksi baru atau biaya
pengganti baru dari aset dikurangi dengan penyusutan fisik dan segala bentuk
keusangan.
1.13 DEFINISI DAN ISTILAH
Dasar Nilai Penilaian ini merujuk pada Standars Penilaian Indonesia/SPI Edisi VII-
2018. Dasar penilaian ini adalah Nilai Pasar.
Definisi dan istilah-istilah yang digunakan menurut KEPI dan SPI-2018 sebagai
berikut:
Nilai Pasar
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar
untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli
yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua
pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-
hatian dan tanpa paksaan (SPI 101; Butir 3.1).
7 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 19
Biaya (Cost)
Biaya adalah sejumlah uang yang diperlukan untuk memperoleh atau menciptakan
suatu aset. Ketika aset telah diperoleh atau diciptakan, biaya merupakan suatu
fakta. Harga berhubungan dengan biaya, karena harga yang dibayar untuk suatu
aset menjadi biaya bagi pembeli. (SPI-2018, KPUP: 4.3).
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use)
Didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu
aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai,
secara hukum diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi
dari aset tersebut. (SPI-2018, KPUP: 10.1).
Properti
Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan manfaat
yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan,
yang memberikan hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu (specific
interest) atau sejumlah kepentingan atas apa yang dimilikinya. Oleh karena itu kita
wajib memperhatikan konsep hukum dari properti yang meliputi segala sesuatu
yang merupakan konsep kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai,
berbentuk benda atau bukan (corporeal or non corporeal), berwujud atau tidak
berwujud, dapat dilihat atau tidak, yang memiliki nilai tukar atau yang dapat
membentuk kekayaan. Jenis properti terdiri atas real properti, personal properti,
atau jenis properti lainnya seperti perusahaan/badan usaha (business) dan hak
kepemilikan finansial/HKF (financial interest) atau kombinasi darinya (SPI 2018).
Aset ditinjau dari perspektif keuangan dan akuntansi, adalah sumber daya
ekonomi yang dimiliki dan/atau dikuasai oleh suatu perseorangan/entitas atau
Pemerintah dan dari mana manfaat ekonomi di masa depan diharapkan dapat
diperoleh, serta dapat diukur dalam satuan uang.
1.14 PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI
KJPP Syarif, Endang dan Rekan tidak memperbolehkan penggunaan seluruh,
sebagian ataupun sebagai rujukan dari hasil penilaian ini dalam dokumen, edaran,
pernyataan, referensi ataupun dipublikasikan dalam bentuk apapun juga tanpa
Izin tertulis dari KJPP Syarif, Endang dan Rekan. (SPI Edisi VII - 2018).
8 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 20
1.15 PENILAIAN DILAKUKAN BERDASARKAN SPI
Penilaian dilakukan sesuai dengan KEPI & SPI, bila SPI belum mengatur atas objek
penilaian maka penilai wajib mengikuti standar International, (International
Valuation Standard/IVS) atau standar lainnya yang mengacu ke standar IVS atau
standar/peraturan yang diatur tersendiri.
Suatu penilaian yang dilakukan tidak sesuai SPI tidak dapat dibenarangkaan jika
menghasilkan penilaian yang menyesatkan
Tanggal laporan penilaian merupakan tanggal terbit laporan secara resmi dan
ditandatangani oleh Penilai yang berwenang serta distempel cap/logo Kantor Jasa
Penilai Publik (KJPP) Syarif, Endang & Rekan.
9 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 21
2. TINJAUAN MAKRO EKONOMI DAN PROPERTI
2.1. Kebijakan Moneter Triwulan II 2025
Rapat Dewan Gubernur (RDG) Bank Indonesia pada 19-20 Agustus 2025
memutuskan untuk menurunkan BI-Rate sebesar 25 bps menjadi 5,00%, suku
bunga Deposit Facility sebesar 25 bps menjadi 4,25%, dan suku bunga Lending
Facility sebesar 25 bps menjadi 5,75%. Keputusan ini konsisten dengan tetap
rendahnya prakiraan inflasi tahun 2025 dan 2026 dalam sasaran 2,5±1%,
terjaganya stabilitas nilai tukar Rupiah, dan perlunya mendorong pertumbuhan
ekonomi sesuai dengan kapasitas perekonomian. Ke depan, Bank Indonesia akan
terus mencermati ruang penurunan suku bunga untuk mendorong pertumbuhan
ekonomi yang lebih tinggi sejalan dengan rendahnya prakiraan inflasi dengan
tetap mempertahankan stabilitas nilai tukar Rupiah. Sementara itu, kebijakan
makroprudensial longgar terus diperangkauat untuk mendorong
kredit/pembiayaan, menurunkan suku bunga, dan meningkatkan likuiditas
perbankan bagi pencapaian pertumbuhan ekonomi yang lebih tinggi. Kebijakan
sistem pembayaran juga diarahkan untuk turut menopang pertumbuhan ekonomi
melalui perluasan akseptasi pembayaran digital, penguatan struktur industri
sistem pembayaran, dan penguatan daya tahan infrastruktur sistem pembayaran.
Arah bauran kebijakan moneter, makroprudensial, dan sistem pembayaran untuk
mempertahankan stabilitas dan mendorong pertumbuhan ekonomi yang
berkelanjutan tersebut didukung dengan langkah-langkah kebijakan sebagai
berikut:
1. Penguatan strategi operasi moneter pro-Market guna makin memperkuat
efektivitas transmisi penurunan suku bunga, meningkatkan likuiditas,
mempercepat pendalaman pasar uang dan pasar valuta asing (valas), serta
mendorong aliran masuk modal asing, dengan:
i. memperkuat efektivitas transmisi penurunan suku bunga melalui
penyesuaian struktur suku bunga instrumen moneter dan swap
valas, dengan tetap menjaga daya tarik aliran masuk portofolio asing
ke aset keuangan domestik;
ii. meningkatkan likuiditas di pasar uang dan perbankan melalui lelang
Sekuritas Rupiah Bank Indonesia (SRBI) secara terukur dan
pembelian Surat Berharga Negara (SBN) di pasar sekunder; dan
iii. memperkuat peran dealer utama untuk meningkatkan transaksi
SRBI di pasar sekunder dan transaksi repurchase agreement (repo)
antar pelaku pasar;
2. Penguatan strategi stabilisasi nilai tukar Rupiah yang sesuai dengan
fundamental melalui intervensi baik melalui transaksi spot dan Domestic
Non-Deliverable Forward (DNDF) di pasar domestik maupun transaksi Non-
Deliverable Forward (NDF) di pasar luar negeri. Strategi ini disertai dengan
pembelian Surat Berharga Negara (SBN) di pasar sekunder untuk
meningkatkan likuiditas dan menjaga stabilitas pasar keuangan;
3. Penguatan publikasi asesmen transparansi Suku Bunga Dasar Kredit
(SBDK) dengan pendalaman pada suku bunga kredit berdasarkan sektor
10 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 22
prioritas yang menjadi cakupan Kebijakan Insentif Likuiditas
Makroprudensial (KLM)-(Lampiran);
4. Perluasan akseptasi digital melalui: (i) penguatan pemahaman pengguna
dan merchant atas implementasi QRIS Antarnegara Indonesia-Jepang untuk
koridor Indonesia Outbound, (ii) pengembangan QRIS Antarnegara
Indonesia-Jepang untuk koridor Indonesia Inbound dan persiapan
implementasi QRIS Antarnegara Indonesia-Tiongkok, serta (iii)
memperluas implementasi QRIS Tanpa Pindai (TAP) melalui upaya
peningkatan adopsi digital di berbagai sektor dan wilayah; dan
5. Penguatan dan perluasan kerja sama internasional di area kebanksentralan,
termasuk dengan memperkuat konektivitas sistem pembayaran dan
transaksi menggunakan mata uang lokal, serta memfasilitasi
penyelenggaraan promosi investasi dan perdagangan di sektor prioritas
bekerja sama dengan instansi terkait.
Bank Indonesia juga terus memperkuat sinergi kebijakan dengan Pemerintah
untuk menjaga stabilitas dan mendorong pertumbuhan ekonomi sejalan dengan
program Asta Cita Pemerintah. Selain itu, Bank Indonesia terus mempererat
sinergi kebijakan dengan Komite Stabilitas Sistem Keuangan (KSSK) untuk
menjaga stabilitas sistem keuangan.
Perekonomian dunia melemah sejalan dengan meluasnya implementasi tarif
resiprokal Amerika Serikat (AS). Sejak 7 Agustus 2025, tarif resiprokal AS meluas
dari 44 negara menjadi 70 negara, dengan tarif kepada sebagian negara seperti
India dan Swiss lebih tinggi dari pengumuman semula. Implementasi tarif
resiprokal AS tersebut menimbulkan risiko akan semakin melemahnya
pertumbuhan ekonomi dunia. Bank Indonesia memprakirakan pertumbuhan
ekonomi dunia 2025 berpotensi lebih rendah dari prakiraan sebelumnya sekitar
3,0%. Di AS, prospek pertumbuhan ekonomi diprakirakan akan lebih rendah
sejalan dengan melemahnya permintaan domestik. Ekonomi India juga melemah
seiring dampak tarif AS yang lebih tinggi sehingga menekan kinerja ekspor dan
sektor manufaktur. Sementara itu, ekonomi Eropa, Jepang, dan Tiongkok
diprakirakan lebih baik seiring dengan kesepakatan tarif yang lebih rendah dan
topangan belanja fiskal. Kecenderungan pertumbuhan yang lebih rendah dan
menurunnya inflasi mendorong sebagian besar bank sentral menempuh kebijakan
moneter yang akomodatif, kecuali Jepang. Di AS, tekanan inflasi yang cenderung
menurun mendorong semakin kuatnya ekspektasi penurunan Fed Funds Rate
(FFR) ke depan. Meskipun demikian, dalam jangka pendek ketidakpastian pasar
keuangan global masih berlanjut dan perlu tetap diwaspadai guna menjaga
ketahanan ekonomi domestik dari dampak rambatan global.
Pertumbuhan ekonomi Indonesia triwulan II 2025 lebih baik dari prakiraan.
Ekonomi triwulan II 2025 tumbuh sebesar 5,12% (yoy), lebih tinggi dari
pertumbuhan ekonomi triwulan I 2025 sebesar 4,87% (yoy). Kenaikan
pertumbuhan ekonomi ditopang oleh investasi sejalan dengan penanaman modal
yang tumbuh positif dan konsumsi rumah tangga seiring lebih tingginya mobilitas
masyarakat. Ekspor barang dan jasa juga meningkat dipengaruhi oleh front-
loading ekspor ke AS sebagai antisipasi pengenaan tarif serta kenaikan kunjungan
11 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 23
wisatawan mancanegara. Secara sektoral, seluruh Lapangan Usaha (LU) juga membaik, termasuk LU Industri Pengolahan, LU Perdagangan, serta LU Informasi dan Komunikasi. Secara spasial, pertumbuhan ekonomi seluruh wilayah meningkat, dimana wilayah Jawa mencatat pertumbuhan tertinggi. Pada semester II 2025, pertumbuhan ekonomi diprakirakan membaik didorong oleh tetap positifnya kinerja ekspor dan meningkatnya permintaan domestik sejalan dengan ekspansi belanja Pemerintah. Dengan realisasi triwulan II 2025 tersebut, secara keseluruhan pertumbuhan ekonomi tahun 2025 diprakirakan akan berada di atas titik tengah kisaran 4,6–5,4%. Sinergi dan koordinasi kebijakan Pemerintah dan Bank Indonesia terus diperangkauat untuk mendorong pertumbuhan ekonomi yang lebih tinggi sesuai dengan kapasitas perekonomian nasional. Dalam kaitan ini, belanja Pemerintah termasuk melalui implementasi program prioritas Pemerintah, dapat memberikan dukungan terhadap peningkatan kegiatan ekonomi domestik. Dari sisi Bank Indonesia, bauran kebijakan moneter, makroprudensial, dan sistem pembayaran terus dioptimalkan untuk mendorong pertumbuhan ekonomi sejalan dengan rendahnya inflasi dan terjaganya stabilitas nilai tukar Rupiah. Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) tetap baik dan mendukung ketahanan eksternal perekonomian. Pada triwulan II 2025, defisit transaksi berjalan diprakirakan tetap rendah ditopang oleh surplus neraca perdagangan barang yang pada Juni 2025 mencatat surplus sebesar 4,1 miliar dolar AS, didukung oleh ekspor berbasis sumber daya alam dan produk manufaktur. Pada triwulan III 2025, aliran masuk investasi portofolio ke SBN terus berlanjut dimana pada Juli dan Agustus 2025 (hingga 15 Agustus 2025) mencatat net inflows masing-masing sebesar 1,0 miliar dolar AS. Perkembangan positif juga terjadi di pasar saham yang mulai mencatat net inflows pada Agustus 2025 seiring perbaikan prospek perekonomian Indonesia dan tren penurunan suku bunga. Posisi cadangan devisa pada akhir Juli 2025 tetap tinggi sebesar 152,0 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,3 bulan impor atau 6,2 bulan impor dan pembayaran utang luar negeri Pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan internasional sekitar 3 bulan impor. NPI 2025 diprakirakan tetap baik ditopang defisit transaksi berjalan yang rendah dalam kisaran defisit 0,5% sampai dengan 1,3% dari PDB dan surplus transaksi modal dan finansial yang berlanjut, di tengah ketidakpastian global yang masih tinggi. Nilai tukar Rupiah tetap stabil dengan kecenderungan menguat didukung kebijakan stabilisasi Bank Indonesia dan berlanjutnya aliran masuk modal asing. Nilai tukar Rupiah terhadap dolar AS pada Agustus 2025 (hingga 19 Agustus 2025) menguat sebesar 1,29% (ptp) dibandingkan dengan posisi akhir Juli 2025. Perkembangan nilai tukar ini didukung oleh konsistensi kebijakan stabilisasi Bank Indonesia dan berlanjutnya aliran masuk modal asing, terutama ke instrumen SBN, serta meningkatnya konversi valas ke Rupiah oleh eksportir seiring penerapan penguatan kebijakan Pemerintah terkait Devisa Hasil Ekspor Sumber Daya Alam (DHE SDA). Ke depan, nilai tukar Rupiah diprakirakan stabil dengan kecenderungan menguat didukung komitmen Bank Indonesia dalam menjaga stabilitas nilai tukar Rupiah, imbal hasil yang menarik, inflasi yang rendah, dan prospek pertumbuhan ekonomi Indonesia yang membaik. Bank Indonesia terus memperkuat respons kebijakan stabilisasi, termasuk intervensi terukur di pasar 12 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 24
off-shore NDF dan strategi triple intervention pada transaksi spot, DNDF, dan SBN di pasar sekunder. Seluruh instrumen moneter juga terus dioptimalkan, termasuk penguatan strategi operasi moneter pro-Market melalui optimalisasi instrumen Sekuritas Rupiah Bank Indonesia (SRBI), Sekuritas Valas Bank Indonesia (SVBI), dan Sukuk Valas Bank Indonesia (SUVBI), untuk memperkuat efektivitas kebijakan dalam menarik aliran masuk investasi portofolio asing dan mendukung stabilitas nilai tukar Rupiah. Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) pada Juli 2025 tetap terjaga rendah dan mendukung stabilitas perekonomian. Inflasi IHK Juli 2025 tercatat tetap rendah sebesar 2,37% (yoy) ditopang inflasi inti dan administered prices (AP) yang menurun, serta inflasi volatile food (VF) yang terkendali. Inflasi inti turun menjadi 2,32% (yoy), dipengaruhi konsistensi suku bunga kebijakan moneter dalam mengarahkan ekspektasi inflasi sesuai dengan sasarannya serta imported inflation dan harga pangan global yang rendah. Inflasi kelompok VF terkendali sebesar 3,82% (yoy) didukung oleh terjaganya kecukupan pasokan komoditas pangan utama dan eratnya sinergi pengendalian inflasi oleh Tim Pengendalian Inflasi Pusat/Daerah (TPIP/TPID) melalui Gerakan Nasional Pengendalian Inflasi Pangan (GNPIP). Sementara itu, inflasi kelompok AP menurun menjadi 1,32% (yoy). Ke depan, Bank Indonesia meyakini inflasi tahun 2025 dan 2026 tetap terjaga rendah dalam sasaran 2,5±1%. Inflasi inti diprakirakan tetap rendah seiring ekspektasi inflasi yang terjangkar dalam sasaran, kapasitas ekonomi yang masih besar, imported inflation yang terkendali, dan dampak positif dari digitalisasi. Selain itu, inflasi VF diprakirakan terkendali didukung oleh sinergi pengendalian inflasi Bank Indonesia dengan Pemerintah Pusat dan Daerah. Bank Indonesia terus mengoptimalkan strategi operasi moneter pro-Market untuk memperkuat transmisi penurunan suku bunga dari BI-Rate ke suku bunga pasar uang dan perbankan. Penurunan BI Rate sebesar 100bps sejak September 2024 telah diikuti penurunan suku bunga di pasar uang, meskipun langkah lebih lanjut perlu ditempuh untuk mempercepat penurunan suku bunga perbankan. Di pasar uang, sejalan dengan penurunan BI-Rate pada Juli 2025 dan operasi moneter Bank Indonesia, suku bunga INDONIA terus menurun dari sebelum pengumuman penurunan BI-Rate pada Juli sebesar 5,14% menjadi 4,78% pada 19 Agustus 2025. Suku bunga SRBI untuk tenor 6, 9, dan 12 bulan juga menurun dari masing-masing sebesar 5,85%; 5,86%; dan 5,87% sebelum penurunan BI-Rate pada Juli 2025 menjadi 5,28%; 5,32%; dan 5,34% pada tanggal 15 Agustus 2025. Imbal hasil SBN untuk tenor 2 tahun menurun dari 5,86% menjadi 5,54%, sementara untuk tenor 10 tahun menurun dari 6,56% menjadi 6,40%. Suku bunga deposito 1 bulan juga mulai menurun, yakni dari 4,85% pada Juni 2025 menjadi 4,75% pada Juli 2025. Sementara itu, penurunan suku bunga kredit perbankan masih berjalan lambat. Pada Juli 2025, suku bunga kredit tercatat sebesar 9,16%, masih relatif sama dengan bulan sebelumnya. Bank Indonesia memandang suku bunga kredit perbankan perlu terus menurun sehingga dapat mendorong peningkatan penyaluran kredit/pembiayaan untuk mendukung pertumbuhan ekonomi. Strategi operasi moneter pro-Market terus dioptimalkan untuk mendukung peningkatan likuiditas di pasar uang dan perbankan. Dalam kaitan ini, volume 13 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 25
lelang dan posisi SRBI terus diturunkan. Hingga 15 Agustus 2025, total posisi instrumen SRBI tercatat sebesar Rp720,01 triliun, menurun dari Rp916,97 triliun pada awal Januari 2025. Untuk mendukung ekspansi likuiditas, operasi moneter juga diarahkan pada tenor yang lebih pendek. Implementasi dealer utama (primary dealer) sejak Mei 2024 juga makin meningkatkan transaksi SRBI di pasar sekunder dan repurchase agreement (repo) antar pelaku pasar. Sementara itu, posisi instrumen SVBI dan SUVBI pada 15 Agustus 2025 tercatat masing-masing sebesar 4,56 miliar dolar AS dan 460 juta dolar AS. Untuk memperkuat ekspansi likuiditas kebijakan moneter, Bank Indonesia juga melakukan pembelian SBN dari pasar sekunder, sekaligus mencerminkan sinergi erat antara kebijakan moneter dengan kebijakan fiskal Pemerintah. Selama tahun 2025 (hingga 19 Agustus 2025), Bank Indonesia telah membeli SBN sebesar Rp186,06 triliun, yaitu melalui pasar sekunder sebesar Rp137,80 triliun dan pasar primer dalam bentuk Surat Perbendaharaan Negara (SPN), termasuk syariah, sebesar Rp48,26 triliun. Ke depan, Bank Indonesia akan terus mengoptimalkan strategi operasi moneter pro- Market untuk meningkatkan likuiditas dan efektivitas transmisi kebijakan moneter untuk mendorong pertumbuhan ekonomi dengan tetap mencapai sasaran inflasi dan menjaga stabilitas nilai tukar Rupiah. Kredit perbankan masih perlu terus ditingkatkan untuk mendukung pertumbuhan ekonomi. Kredit perbankan pada Juli 2025 tumbuh sebesar 7,03% (yoy), menurun dibandingkan dengan pertumbuhan pada Juni 2025 sebesar 7,77% (yoy). Dari sisi penawaran, di tengah penurunan suku bunga moneter, pelonggaran likuiditas, dan insentif kebijakan makroprudensial yang ditempuh Bank Indonesia, perilaku perbankan cenderung berhati-hati dalam menyalurangkaan kredit, antara lain tecermin pada standar penyaluran kredit (lending Standar) yang meningkat. Perbankan lebih memilih menempatkan kelebihan likuiditas pada surat-surat berharga. Longgarnya likuiditas perbankan tersebut juga ditopang oleh pertumbuhan DPK pada Juli 2025 yang meningkat menjadi 7,00% (yoy) seiring ekspansi keuangan Pemerintah. Dari sisi permintaan, pertumbuhan kredit lebih banyak ditopang oleh sektor-sektor yang berorientasi ekspor, khususnya pertambangan dan Perkebunan, serta sektor transportasi, industri, dan jasa sosial. Secara keseluruhan, perlambatan kredit mencerminkan permintaan dari pelaku usaha yang belum kuat dan cenderung menggunakan pembiayaan internal bagi usahanya. Berdasarkan penggunaan, pertumbuhan kredit konsumsi dan kredit modal kerja belum kuat yang masing-masing tumbuh sebesar 8,11% (yoy) dan 3,08% (yoy) sedangkan kredit investasi tumbuh tinggi sebesar 12,42% (yoy) sejalan dengan tingginya pertumbuhan investasi. Sementara itu, pembiayaan syariah tumbuh sebesar 8,31% (yoy), sedangkan pertumbuhan kredit UMKM masih rendah sebesar 1,82% (yoy). Ke depan, Bank Indonesia akan terus mendorong penyaluran kredit/pembiayaan perbankan, termasuk melalui kebijakan makroprudensial yang longgar dan mempererat koordinasi dengan KSSK. Secara keseluruhan, Bank Indonesia memprakirakan pertumbuhan kredit perbankan pada 2025 berada dalam kisaran 8-11%. Bank Indonesia terus memperkuat implementasi Kebijakan Insentif Likuiditas Makroprudensial (KLM) untuk mendorong pertumbuhan kredit/pembiayaan perbankan. Hingga minggu pertama Agustus 2025, total insentif KLM mencapai 14 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 26
Rp384 triliun, yang disalurkan kepada kelompok bank BUMN sebesar Rp171,5 triliun, bank BUSN sebesar Rp169,2 triliun, BPD sebesar Rp37,2 triliun, dan KCBA sebesar Rp5,7 triliun. Secara sektoral, insentif KLM disalurkan kepada sektor- sektor prioritas yakni Pertanian, Real Estate, Perumahan Rakyat, Konstruksi, Perdagangan dan Manufaktur, Transportasi, Pergudangan, Pariwisata dan Ekonomi Kreatif, serta UMKM, Ultra Mikro, dan Hijau. Ke depan, kebijakan KLM akan terus diperangkauat untuk mendorong pertumbuhan kredit/pembiayaan perbankan melalui optimalisasi insentif pada sektor yang berkontribusi tinggi terhadap pertumbuhan ekonomi dan penciptaan lapangan kerja serta selaras dengan program-program Asta Cita Pemerintah. Ketahanan perbankan tetap kuat dan mendukung stabilitas sistem keuangan. Permodalan terjaga pada level tinggi, likuiditas perbankan tetap memadai, dan risiko kredit rendah. Dari sisi permodalan, rasio kecukupan modal (Capital Adequacy Ratio/CAR) perbankan pada Juni 2025 tetap tinggi sebesar 25,81% sehingga masih mampu untuk menyerap risiko. Sementara itu, likuiditas perbankan juga terjaga yang tecermin dari tingginya rasio Alat Likuid terhadap Dana Pihak Ketiga (AL/DPK) sebesar 27,08% pada Juli 2025. Rasio kredit bermasalah (Non-Performing Loan/NPL) perbankan terjaga rendah sebesar 2,22% (bruto) dan 0,84% (neto) pada Juni 2025. Hasil stress test Bank Indonesia juga menunjukkan ketahanan perbankan tetap kuat, ditopang oleh kemampuan membayar dan profitabilitas korporasi yang terjaga. Ke depan, Bank Indonesia terus memperkuat sinergi kebijakan bersama KSSK dalam memitigasi berbagai risiko ekonomi global dan domestik yang berpotensi mengganggu stabilitas sistem keuangan. Kinerja transaksi ekonomi dan keuangan digital pada Juli 2025 tetap baik didukung oleh sistem pembayaran yang aman, lancar, dan andal. Dari sisi transaksi, pembayaran digital [1] pada Juli 2025 meningkat di seluruh komponen sehingga tumbuh 45,30% (yoy) dan mencapai 4,44 miliar transaksi. Sejalan peningkatan jumlah pengguna dan merchant, volume transaksi aplikasi mobile dan internet meningkat masing-masing sebesar 26,07% (yoy) dan 12,68% (yoy), termasuk volume transaksi pembayaran digital melalui QRIS yang tumbuh tinggi 162,77% (yoy). Dari sisi infrastruktur, volume transaksi ritel yang diproses melalui BI-FAST tumbuh 37,56% (yoy) sehingga mencapai 414,62 juta transaksi, dengan nilai mencapai Rp1.016,48 triliun di sepanjang Juli 2025. Volume transaksi nilai besar yang diproses melalui BI-RTGS tercatat sebanyak 959,32 ribu transaksi dengan nilai sebesar Rp19.791,94 triliun di sepanjang Juli 2025. Sementara dari sisi pengelolaan uang Rupiah, Uang Kartal Yang Diedarangkaan (UYD) tumbuh 9,68% (yoy) menjadi Rp1.141,83 triliun pada Juli 2025. Stabilitas sistem pembayaran tetap terjaga, juga ditopang oleh infrastruktur yang stabil dan struktur industri yang sehat. Infrastruktur yang stabil tecermin pada penyelenggaraan Sistem Pembayaran Bank Indonesia (SPBI) yang lancar dan andal serta kecukupan pasokan uang dalam jumlah dan kualitas yang memadai pada Juli 2025. Struktur industri yang sehat tergambar pada interkoneksi antar pelaku dalam sistem pembayaran yang terus menguat dan diikuti oleh ekosistem Ekonomi Keuangan Digital (EKD) yang meluas. Transaksi pembayaran berbasis Standar 15 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 27
Nasional Open API Pembayaran (SNAP) juga meningkat sejalan dengan perluasan
tingkat adopsi. Ke depan, Bank Indonesia akan terus memastikan ketersediaan,
keandalan, dan keamanan infrastruktur SPBI, baik ritel maupun wholesale, serta
infrastruktur sistem pembayaran industri. Bank Indonesia terus menjaga
ketersediaan uang Rupiah dalam jumlah yang cukup dengan kualitas yang layak
edar di seluruh wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia (NKRI), termasuk
daerah Terdepan, Terluar, dan Terpencil (3T).
2.2. PERKEMBANGAN PROPERTI KOMERSIAL
A. Perkembangan Properti Komersial Triwulan II 2025
Indeks Permintaan Properti Komersial kategori jual pada triwulan Il 2025
tumbuh sebesar 0,45% (yoy), relatif stabil dibandingkan pertumbuhan triwulan
sebelumnya sebesar 0,48% (yoy). Hal ini didukung oleh stabilnya permintaan
perkantoran jual di Jakarta. Selain itu, permintaan segmen lahan industri di
Banten juga tetap tumbuh, dipengaruhi oleh tingkat harga yang kompetitif. Di
sisi lain, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori sewa pada triwulan II
2025 secara tahunan sebesar 0, 18% (yoy), menurun dibandingkan triwulan I
2025 yang tumbuh sebesar 1,74% (yoy). Penurunan permintaan terutama
terjadi pada segmen hotel di Jakarta, Makassar, Surabaya, Balikpapan, dan
Palembang.
Secara triwulanan, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori jual pada
triwulan lI 2025 tumbuh sebesar 0,06% (qta), melambat dibandingkan
pertumbuhan 0,18% (qta) pada triwulan sebelumnya. Perlambatan tersebut
disebabkan oleh permintaan segmen perkantoran jual di Jakarta dan Surabaya
yang menurun. Di sisi lain, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori sewa
secara triwulanan tumbuh sebesar 0,33% (qtq), meningkat dibandingkan
triwulan sebelumnya yang terkoneksi sebesar 3,85% (qtq). Kenaikan tersebut
didorong oleh peningkatan permintaan pada segmen convention hall sejalan
dengan berlangsungnya event nasional dan internasional di Jakarta.
B. Perkembangan Pasokan Properti Komersial
Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual pada triwulan lI 2025 tercatat
tumbuh sebesar 0, 15% (yoy) melambat dibandingkan 0,23% (yoy) pada
triwulan I 2025 yang disebabkan perlambatan pasokan warehouse complex di
Jakarta dan Palembang. Sementara itu, Indeks Pasokan Properti Komersial
kategori sewa secara tahunan tumbuh sebesar 1,97% (yoy), relatif stabil
dibandingkan pertumbuhan triwulan sebelumnya sebesar 2,04% (yoy).
Perkembangan ini didukung oleh pasokan pada seluruh segmen pada kategori
sewa yang tetap tumbuh positif.
Secara triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual pada
triwulan lI 2025 relatif tidak berubah dibandingkan triwulan sebelumnya.
Sementara itu, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa tercatat
tumbuh sebesar 0,42% (qta), melambat dari 0,70% (qta) pada triwulan I 2025.
16 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 28
Perlambatan ini terutama disebabkan oleh penurunan pasokan pada segmen convention hall dan apartemen sewa. C. Perkembangan Pasokan Properti Komersial Pada kategori jual, Perkembangan Indeks Harga Properti Komersial pada triwulan II 2025 tumbuh sebesar 0,43% (yoy), relatif sama dengan triwulan sebelumnya yang tumbuh sebesar 0,42% (yoy). Sementara itu, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa tumbuh sebesar 1,14% (yoy), lebih rendah dibandingkan pertumbuhan triwulan sebelumnya sebesar 2,53% (yoy). Perlambatan harga sewa terutama disebabkan penurunan harga pada segmen rite sewa dan convention hall serta perlambatan harga segmen hotel, sebagai upaya pengembang untuk mempertahankan tingkat permintaan. Secara triwulanan, Indeks Harga Properti Komersial kategori jual pada triwulan II 2025 tumbuh sebesar 0, 16% (qtq), melambat dibandingkan pertumbuhan triwulan sebelumnya sebesar 0,28% (qta). Kondisi tersebut disebabkan oleh perlambatan harga pada segmen lahan industri di Semarang, perkantoran jual di Surabaya, serta warehouse complex di Jakarta dan Palembang. Di sisi lain, Indeks Harga Properti Komersial kategori sewa pada triwulan II 2025 mengalami peningkatan sebesar 0,11% (qta), setelah mengalami kontraksi 1,10% (qta) pada triwulan sebelumnya. Peningkatan indeks harga didorong oleh pertumbuhan harga yang lebih tinggi pada segmen apartemen sewa di Jakarta, segmen hotel di Bodebek, Bandung, dan Denpasar, serta segmen convention hall di Jakarta. 17 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 29
3. TINJAUAN PROPERTI SEBAGAI OBJEK PENILAIAN
3.1 Identifikasi Properti
3.1.1 Lokasi Properti 1
Lokasi properti yang dinilai terletak di Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya,
Desa Sentul Kecamatan Babakan Madang dan Desa Leuwinutug, Kecamatan
Citeureup, Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat. Titik Koordinat antara
6°31'48.6"S 106°51'08.2"E - 6°30'44.9"S 106°51'33.6"E.
3.1.2 Identifikasi Jenis Properti
Properti yang dinilai berupa Tanah, Bangunan, Mesin dan Peralatan serta
Kendaraan.
Objek Penilaian ini terletak di sisi barat dari Jalan Tol Jagorawi dan sisi sebelah
timur Jalan Raya Sentul – Citeureup dan sebelah utara Jl. Alternatif Sentul. Bila
ditempuh dari Jalan Toll Jagorawi dari arah Jakarta menuju ke arah bogor maka
keluar dari Exit tol sentul kemudian berputar arah pada bundaran Monumen
Pancakarsa menuju arah barat ke Jalan alternatif Sentul kurang lebih 1 km
berputar arah di Jl alternatif sentul kemudian berjalan kurang lebih 500 m belok
kiri ke arah Jl Olympic Raya dimana aset berada.
Jalan Olympic raya yang merupakan jalan utama menuju Objek Penilaian,
perkerasan dengan aspal dan beton dengan lebar jalan kurang lebih 10 sampai 12
meter dengan kondisi terawat, dilengkapi dengan drainase tertutup dan terbuka
dengan lebar kurang lebih 1 meter dan lampu penerangan jalan.
Tempat-tempat dan bangunan-bangunan penting yang dapat digunakan sebagai
petunjuk keberadaan lokasi, antara lain adalah sebagai berikut:
• Sentul Internasional Sirkuit (jarak dari properti ± 2 kilometer)
• Nutrifood Indonesia Plant Sentul (jarak dari properti ± 500 meter)
• Bigland Hotel Sentul Suites & Convention (jarak dari properti ± 50 meter)
3.1.3 Wilayah, Kota dan Lingkungan (Neighborhood) di Sekitar Properti
Properti terletak di kawasan atau wilayah dengan peruntukan sebagai Kawasan
Industri. Penggunaan tanah di sekitar properti pada umumnya adalah
Pergudangan dan Pabrik.
Ketersediaan sarana/fasilitas kebutuhan sosial masyarakat seperti; tempat
perbelanjaan kebutuhan sehari-hari, fasilitas kesehatan (Rumah Sakit, Klinik),
gedung sekolah, pertokoan, tempat ibadah dan lainnya telah cukup tersedia.
Fasilitas tersebut berada dalam radius kurang lebih 1 sampai dengan 5 kilometer
dari lokasi properti.
Sarana infrastruktur cukup tersedia di sekitar lokasi properti, seperti; aliran
listrik dari PLN, saluran telepon dari PT Telkom dan jaringan air bersih diperoleh
dari air tanah dan PDAM.
18 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 30
Sarana transportasi umum seperti; angkutan kota serta bus antar kota tersedia
dan dapat ditemui di Jalan alternatif sentul yang yang berada kurang lebih 500
meter dari properti berada.
3.1.4 Dokumen Kepemilikan
Objek Penilaian sebagaimana dimaksud adalah Real Properti berupa Tanah
seluas 95.796 m² dan Bangunan dan sarana pelengkap lainnya, Mesin peralatan
dan Kendaraan yang terletak di Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya, Desa
Sentul Kecamatan Babakan Madang dan Desa Leuwinutug, Kecamatan Citeureup,
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat.
Teridentifikasi memiliki dokumen kepemilikan berupa beberapa salinan
Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) dan Sertifikat Hak Milik (SHM) dengan
luas total 74.545 m² terletak di Desa Sentul Kecamatan Babakan Madang dan
Desa Leuwinutug Kecamatan Citeureup yang dikeluarkan oleh Kantor
Pertanahan Kabupaten Bogor dengan rincian sebagai berikut :
No Sertifikat Nomor Atas Nama Tanggal Tanggal No. Surat Ukur Tanggal GS Luas
Terbit Berakhir Tanah
Sertifikat Sertifikat
1 SHGB 51/Leuwinutug PT 20 19 90/Leuwinutug/2001 05 192
BOGORINDO November November November
CEMERLANG 2001 2031 2001
2 SHGB 54/Leuwinutug PT 20 19 93/Leuwinutug/2001 05 2.029
BOGORINDO November November November
CEMERLANG 2001 2031 2001
3 SHGB 257/Leuwinutug PT 14 02 96/Leuwinutug/2002 30 Januari 1.000
BOGORINDO Februari Desember 2002
CEMERLANG 2002 2043
4 SHGB 258/Leuwinutug PT 18 02 95/Leuwinutug/2002 30 Januari 2.545
BOGORINDO Februari Desember 2002
CEMERLANG 2002 2043
5 SHGB 105/Leuwinutug PT 22 Januari 21 Januari 01/Leuwinutug/2007 10 Januari 3.039
BOGORINDO 2007 2036 2007
CEMERLANG
6 SHGB 109/Leuwinutug PT 22 Januari 21 Januari 05/Leuwinutug/2007 10 Januari 3.280
BOGORINDO 2007 2036 2007
CEMERLANG
7 SHGB 106/Leuwinutug PT 22 Januari 21 Januari 02/Leuwinutug/2007 10 Januari 1.137
BOGORINDO 2007 2036 2007
CEMERLANG
8 SHGB 210/Leuwinutug PT 22 Januari 21 Januari 06/Leuwinutug/2007 10 Januari 8.777
BOGORINDO 2007 2036 2007
CEMERLANG
9 SHGB 108/Leuwinutug PT 22 21 Januari 04/Leuwinutug/2007 10 Januari 4.322
BOGORINDO Oktober 2036 2007
CEMERLANG 2007
10 SHGB 205/Leuwinutug PT 24 23 21/Leuwinutug/2008 14 Agustus 27
BOGORINDO September September 2008
CEMERLANG 2008 2038
11 SHGB 208/Leuwinutug PT 24 23 18/Leuwinutug/2008 14 Agustus 312
BOGORINDO September September 2008
CEMERLANG 2008 2038
12 SHGB 203/Leuwinutug PT 24 23 28/Leuwinutug/2008 14 Agustus 995
BOGORINDO September September 2008
CEMERLANG 2008 2038
13 SHGB 212/Leuwinutug PT 24 23 27/Leuwinutug/2008 14 Agustus 135
BOGORINDO September September 2008
CEMERLANG 2008 2038
14 SHGB 213/Leuwinutug PT 24 23 26/Leuwinutug/2008 14 Agustus 7.398
BOGORINDO September September 2008
CEMERLANG 2008 2038
15 SHGB 215/Leuwinutug PT 24 23 24/Leuwinutug/2008 14 Agustus 90
BOGORINDO September September 2008
19 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 31
No Sertifikat Nomor Atas Nama Tanggal Tanggal No. Surat Ukur Tanggal GS Luas
Terbit Berakhir Tanah
Sertifikat Sertifikat
CEMERLANG 2008 2038
16 SHGB 249/Leuwinutug PT 10 April 27 Maret 05/Leuwinutug/2007 28 Maret 2
BOGORINDO 2013 2043 2013
CEMERLANG
17 SHGB 323/Leuwinutug PT 24 02 142/Leuwinutug/2016 30 Mei 517
BOGORINDO Oktober Oktober 2016
CEMERLANG 2016 2045
18 SHGB 326/Leuwinutug PT 20 21 Januari 152/Leuwinutug/2016 08 26
BOGORINDO Desember 2036 November
CEMERLANG 2016 2016
19 SHGB 370/Leuwinutug PT 03 Januari 03 157/Leuwinutug/2016 08 314
BOGORINDO 2017 November November
CEMERLANG 2045 2016
20 SHGB 452/Leuwinutug PT 03 21 Januari 298/Leuwinutug/2018 26 433
BOGORINDO Desember 2036 November
CEMERLANG 2018 2018
21 SHGB 537/Leuwinutug PT 01 12 467/Leuwinutug/2020 30 104
BOGORINDO Februari September November
CEMERLANG 2021 2046 2020
22 SHGB 61/Leuwinutug PT 01 Juli 02 April 514/Leuwinutug/2021 15 Juni 642
BOGORINDO 2021 2032 2021
CEMERLANG
23 SHGB 557/Leuwinutug PT 01 Juli 04 Mei 510/Leuwinutug/2021 14 Juni 384
BOGORINDO 2021 2045 2021
CEMERLANG
24 SHGB 558/Leuwinutug PT 01 Juli 04 Mei 511/Leuwinutug/2021 14 Juni 182
BOGORINDO 2021 2045 2021
CEMERLANG
25 SHGB 566/Leuwinutug PT 01 Juli 23 529/Leuwinutug/2021 15 Juni 202
BOGORINDO 2021 September 2021
CEMERLANG 2038
26 SHGB 559/Leuwinutug PT 01 Juli 04 Mei 512/Leuwinutug/2021 14 Juni 133
BOGORINDO 2021 2045 2021
CEMERLANG
27 SHGB 567/Leuwinutug PT 01 Juli 23 530/Leuwinutug/2021 15 Juni 251
BOGORINDO 2021 September 2021
CEMERLANG 2038
28 SHGB 560/Leuwinutug PT 01 Juli 04 Mei 513/Leuwinutug/2021 14 Juni 123
BOGORINDO 2021 2045 2021
CEMERLANG
29 SHGB 546/Leuwinutug PT 01 Juli 24 Maret 514/Leuwinutug/2021 15 Juni 182
BOGORINDO 2021 2045 2021
CEMERLANG
30 SHGB 568/Leuwinutug PT 01 Juli 23 531/Leuwinutug/2021 15 Juni 79
BOGORINDO 2021 September 2021
CEMERLANG 2038
31 SHGB 46/Leuwinutug PT 20 19 85/Leuwinutug/2001 05 751
BOGORINDO November November November
CEMERLANG 2021 2031 2001
32 SHGB 529/Leuwinutug PT 04 12 461/Leuwinutug/2020 24 108
BOGORINDO Desember September November
CEMERLANG 2021 2046 2020
33 SHGB 619/Leuwinutug PT 09 03 Juni 603/Leuwinutug/2022 26 Oktober 157
BOGORINDO November 2052 2022
CEMERLANG 2022
34 SHGB 487/Leuwinutug PT 14 01 Januari 603/Leuwinutug/2027 31 Oktober 19
BOGORINDO November 2049 2022
CEMERLANG 2022
35 SHGB 626/Leuwinutug PT 04 Januari 08 613/Leuwinutug/2022 24 2.439
BOGORINDO 2023 November November
CEMERLANG 2052 2022
36 SHGB 650/Leuwinutug PT 26 25 650/Leuwinutug/2023 06 Oktober 520
BOGORINDO Oktober September 2023
CEMERLANG 2023 2053
Total Luas Tanah 42.846
20 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 32
No Sertifikat Nomor Atas Nama Tanggal Tanggal No. Surat Ukur Tanggal GS Luas
Terbit Berakhir Tanah
Sertifikat Sertifikat
1 SHGB 1541/Sentul PT 24 13 Januari 96/Sentul/1999 22 November 1.500
BOGORINDO Agustus 2052 1999
CEMERLANG 2000
2 SHGB 89/Sentul PT 31 30 166/Sentul/2001 06 Desember 1.638
BOGORINDO Desember Desember 2001
CEMERLANG 2001 2031
3 SHGB 77/Sentul PT 31 30 154/Sentul/2001 06 Desember 255
BOGORINDO Desember Desember 2001
CEMERLANG 2001 2031
4 SHGB 78/Sentul PT 31 30 155/Sentul/2001 06 Desember 2.160
BOGORINDO Desember Desember 2001
CEMERLANG 2001 2031
5 SHGB 88/Sentul PT 31 30 165/Sentul/2001 06 Desember 241
BOGORINDO Desember Desember 2001
CEMERLANG 2001 2031
6 SHGB 94/Sentul PT 20 19 179/Sentul/2002 16 Agustus 2.005
BOGORINDO Agustus Agustus 2002
CEMERLANG 2002 2032
7 SHGB 158/Sentul PT 26 23 72/Sentul/2004 08 November 1.016
BOGORINDO November November 2004
CEMERLANG 2004 2034
8 SHGB 153/Sentul PT 09 Juni 21 97/Sentul/2004 27 Oktober 3.435
BOGORINDO 2005 Desember 2004
CEMERLANG 2027
9 SHGB 147/Sentul PT 09 Juni 21 91/Sentul/2004 27 Oktober 185
BOGORINDO 2005 Desember 2004
CEMERLANG 2027
10 SHGB 143/Sentul PT 09 Juni 21 87/Sentul/2004 27 Oktober 493
BOGORINDO 2005 Desember 2004
CEMERLANG 2027
11 SHGB 155/Sentul PT 09 Juni 21 99/Sentul/2004 27 Oktober 25
BOGORINDO 2005 Desember 2004
CEMERLANG 2027
12 SHGB 168/Sentul PT 06 05 75/Sentul/2004 26 Oktober 1.160
BOGORINDO September September 2004
CEMERLANG 2005 2035
13 SHGB 167/Sentul PT 06 05 74/Sentul/2004 26 Oktober 178
BOGORINDO September September 2004
CEMERLANG 2005 2035
14 SHGB 169/Sentul PT 08 07 63/Sentul/2005 01 September 2.076
BOGORINDO September September 2005
CEMERLANG 2005 2035
15 SHGB 172/Sentul PT 08 07 66/Sentul/2005 01 September 440
BOGORINDO September September 2005
CEMERLANG 2005 2035
16 SHGB 230/Sentul PT 18 Januari 17 Januari 12/Sentul/2007 03 Januari 1.318
BOGORINDO 2007 2036 2007
CEMERLANG
17 SHGB 218/Sentul PT 18 Januari 17 Januari 91/Sentul/2007 12 Januari 75
BOGORINDO 2007 2036 2007
CEMERLANG
18 SHGB 220/Sentul PT 18 Januari 17 Januari 02/Sentul/2007 03 Januari 10.067
BOGORINDO 2007 2036 2007
CEMERLANG
19 SHGB 226/Sentul PT 18 Januari 17 Januari 08/Sentul/2007 03 Januari 790
BOGORINDO 2007 2036 2007
CEMERLANG
20 SHGB 279/Sentul PT 22 21 15/Sentul/2008 23 Juli 2008 13
BOGORINDO Agustus Agustus
CEMERLANG 2008 2038
21 SHGB 552/Sentul PT 27 Juni 20 Juni 268/Sentul/2011 22 Juni 2011 4
BOGORINDO 2011 2041
CEMERLANG
22 SHGB 1163/Sentul PT 15 21 388/Sentul/2016 04 Februari 51
BOGORINDO Februari Desember 2016
CEMERLANG 2016 2027
23 SHGB 1164/Sentul PT 15 21 389/Sentul/2016 04 Februari 1.247
BOGORINDO Februari Desember 2016
CEMERLANG 2016 2027
21 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 33
No Sertifikat Nomor Atas Nama Tanggal Tanggal No. Surat Ukur Tanggal GS Luas
Terbit Berakhir Tanah
Sertifikat Sertifikat
24 SHGB 1165/Sentul PT 15 21 390/Sentul/2016 04 Februari 390
BOGORINDO Februari Desember 2016
CEMERLANG 2016 2027
25 SHM 607/Sentul PT Tanggal - 34/Sentul/2010 10 Agustus 937
BOGORINDO Tidak 2010
CEMERLANG Terbaca
Total Luas Tanah 31.699
Objek Penilaian teridentifikasi memiliki Dokumen lain berupa Akta Jual Beli dan Surat
Pernyataan Pelepasan Hak atas Tanah dengan luas total 21.251 m² terletak di Desa Sentul
Kecamatan Babakan Madang dan Desa Leuwinutug Kecamatan Citeureup dengan rincian
sebagai berikut :
No Jenis Dokumen Nomor Tanggal Dokumen Desa Kecamatan Keterangan Luas
Dokumen Tanah
1 39/2006 Sentul Babakan Tan Wellih 226
AJB/SPHT/GIRIK Madang
2 42/2006 - Sentul Babakan Tan Wellih 1.375
AJB/SPHT/GIRIK Madang
3 53/2006 - Sentul Babakan Tan Wellih 500
AJB/SPHT/GIRIK Madang
4 62/04/2007 11 April 2007 Sentul Babakan Tan Wellih 1.125
AJB/SPHT/GIRIK Madang
5 1731/2016 24 Mei 2016 Leuwinutug Citeureup Ex. 100
AJB/SPHT/GIRIK Sapri/Bayu/AJB
6 1731/2016 - Leuwinutug Citeureup Ex. Rina Ika 100
AJB/SPHT/GIRIK Santi/IF/OBP
7 PHT/001/X/202 16 Oktober 2020 Leuwinutug Citeureup H.Agus Styawan 154
AJB/SPHT/GIRIK 0
8 592.3/06/PHT/B - Leuwinutug Citeureup Ex. Dai B 240
AJB/SPHT/GIRIK GRD/XII/2001 Tamami
9 592.3/04/PHT/B 02 Agustus 2006 Leuwinutug Citeureup Ikam bt 271
AJB/SPHT/GIRIK GRD/VIII/2006 Madropi
10 592.3/08/PHT/B 12 Juni 2009 Leuwinutug Citeureup H.Sadeli 344
AJB/SPHT/GIRIK GRD/VI/2009
11 PHT/07/BIC/VI/ 01 Februari 2005 Leuwinutug Citeureup Hj Halimah 50
AJB/SPHT/GIRIK 2004 Binti Umrata
12 PHT/17/BIC/VII/ - Leuwinutug Citeureup - 74
AJB/SPHT/GIRIK 2004
13 PHT/35/BIC/IX/ 21 September Leuwinutug Citeureup Kasirin 105
AJB/SPHT/GIRIK 2004 2004
14 PHT/07/BIC/III/ - Leuwinutug Citeureup Ex Hj Kasim 60
AJB/SPHT/GIRIK 2005
15 PHT/62/BIC/X/2 29 Oktober 2004 Leuwinutug Citeureup H.Kosim 435
AJB/SPHT/GIRIK 004 b.Hardi
16 PHT/63/BIC/X/2 29 Oktober 2004 Leuwinutug Citeureup H.Kosim 355
AJB/SPHT/GIRIK 004 b.Hardi
17 PHT/64/BIC/XI/ 10 November 2004 Leuwinutug Citeureup H.Ujang Junaedi 205
AJB/SPHT/GIRIK 2004
18 PHT/65/BIC/XI/ 10 November 2004 Leuwinutug Citeureup Ropik 150
AJB/SPHT/GIRIK 2004 Sopimudin
19 PHT/66/BIC/XI/ 10 November 2004 Leuwinutug Citeureup H.Kosim 840
AJB/SPHT/GIRIK 2004 b.Hardi
20 PHT/108/BIC/XI 16 Desember 2004 Leuwinutug Citeureup H.Ahim 225
AJB/SPHT/GIRIK I/2004
21 PHT/109/BIC/XI 04 November 2005 Leuwinutug Citeureup Hj Konariyah 705
AJB/SPHT/GIRIK I/2004
22 PHT/38/BIC/VI/ 22 Juni 2005 Leuwinutug Citeureup H.Kosim 80
AJB/SPHT/GIRIK 2005 b.Hardi
23 PHT/01/BIC/I/2 04 Januari 2006 Leuwinutug Citeureup Encep Bin Hadi 150
AJB/SPHT/GIRIK 006
24 PHT/10/BIC/II/2 27 Februari 2006 Leuwinutug Citeureup Radijem 322
AJB/SPHT/GIRIK 006
25 PHT/12/BIC/III/ 08 Maret 2006 Leuwinutug Citeureup H. Achmad 295
AJB/SPHT/GIRIK 2006 Daenuri
22 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 34
No Jenis Dokumen Nomor Tanggal Dokumen Desa Kecamatan Keterangan Luas
Dokumen Tanah
26 PHT/66/BIC/IV/ 24 April 2006 Leuwinutug Citeureup Hj.Aminah 412
AJB/SPHT/GIRIK 2006
27 PHT/78/BIC/VI/ 12 Juni 2006 Leuwinutug Citeureup Nyai Tiara 167
AJB/SPHT/GIRIK 2006
28 PHT/79/BIC/VII/ 07 Juli 2006 Leuwinutug Citeureup Kasimin 135
AJB/SPHT/GIRIK 2006
29 PHT/80/BIC/VII/ 07 Juli 2006 Leuwinutug Citeureup Totok Sulistiyo 128
AJB/SPHT/GIRIK 2006
30 PHT/86/BIC/VII/ 24 Juli 2006 Leuwinutug Citeureup Aom 61
AJB/SPHT/GIRIK 2006
31 PHT/92/BIC/VIII 31 Juli 2006 Leuwinutug Citeureup Engkos Kosasih 218
AJB/SPHT/GIRIK /2006
32 PHT/93/BIC/VIII 31 Juli 2006 Leuwinutug Citeureup H.Obing 100
AJB/SPHT/GIRIK /2006
33 PHT/95/BIC/VIII 01 Agustus 2006 Leuwinutug Citeureup Asep Kurnia 94
AJB/SPHT/GIRIK /2006
34 PHT/100/BIC/IX 15 September Leuwinutug Citeureup Ucep 325
AJB/SPHT/GIRIK /2006 2006
35 PHT/103/BIC/X/ 30 Oktober 2006 Leuwinutug Citeureup Aisyah 69
AJB/SPHT/GIRIK 2006
36 PHT/08/BIC/IV/ 26 April 2007 Leuwinutug Citeureup Nurjanah 133
AJB/SPHT/GIRIK 2007
37 PHT/09/BIC/IV/ 26 April 2007 Leuwinutug Citeureup Wariyanah 109
AJB/SPHT/GIRIK 2007
38 PHT/10/BIC/IV/ 27 Februari 2006 Leuwinutug Citeureup Maman 308
AJB/SPHT/GIRIK 2007 Firmansyah
39 PHT/59/BIC/VII/ 16 Juli 2007 Leuwinutug Citeureup Ujang Farid 197
AJB/SPHT/GIRIK 2007
40 PHT/61/BIC/VII/ 16 Juli 2005 Leuwinutug Citeureup Bawani 93
AJB/SPHT/GIRIK 2007
41 PHT/67/BIC/VII/ - Leuwinutug Citeureup 141
AJB/SPHT/GIRIK 2007
42 PHT/158/BIC/VI 15 Juni 2013 Leuwinutug Citeureup Martina 388
AJB/SPHT/GIRIK /2013 Palembangan
43 PHT/159/BIC/VI 15 Juni 2013 Leuwinutug Citeureup Martina 620
AJB/SPHT/GIRIK /2013 Palembangan
44 PHT/160/BIC/VI 15 Juni 2013 Leuwinutug Citeureup Martina 1.000
AJB/SPHT/GIRIK /2013 Palembangan
45 PHT/161/BIC/VI 15 Juni 2013 Leuwinutug Citeureup Martina 970
AJB/SPHT/GIRIK /2013 Palembangan
46 GARAPAN / SETU - Leuwinutug Citeureup 2.175
AJB/SPHT/GIRIK
47 GARAPAN / SETU - Leuwinutug Citeureup 4.082
AJB/SPHT/GIRIK
48 1726/2016 25 Mei 2016 Leuwinutug Citeureup 179
AJB/SPHT/GIRIK
49 1727/2016 25 Mei 2016 Leuwinutug Citeureup 166
AJB/SPHT/GIRIK
50 1728/2016 25 Mei 2016 Leuwinutug Citeureup 188
AJB/SPHT/GIRIK
51 PHT/81/BIC/VII/ 07 Juli 2006 Leuwinutug Citeureup Seno 197
AJB/SPHT/GIRIK 2006 Ariwibowo
52 PHT/85/BIC/VII/ - Leuwinutug Citeureup Ade Rudi 110
AJB/SPHT/GIRIK 2006 Suryana
Total Luas Tanah 21.251
Total Luas tanah yang dinilai adalah 95.796 m².
Hak Kepemilikan atas objek penilaian berupa Hak Kepemilikan Tunggal.
Batas-batas kawasan tanah, adalah sebagai berikut:
• Sebelah Utara : Kawasan Pergudangan dan Permukiman
• Sebelah Timur : Permukiman dan Jalan Tol Jagorawi
• Sebelah Selatan : Tanah Kosong dan Kawasan
• Sebelah Barat : Kawasan Pergudangan dan Tanah Kosong
23 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 35
Luasan tanah dihitung berdasarkan dokumen bukti kepemilikan/Sertifikat yang
diberikan kepada kami, sedangkan ploting area atas tanah yang dimaksud
berdasarkan gambar situasi yang ada didalam dokumen bukti kepemilikan/
Sertifikat tersebut. Bentuk tanahnya sebagian besar beraturan, dan kontur tanah
datar. Pada saat inspeksi, sebagian besar merupakan tanah kosong dan sebagian
sisanya diatas tanah tersebut telah berdiri Bangunan Gudang, Kantor, Bangunan
Lainnya dan Sarana Pelengkap Lainnya.
3.1.5 Data Peruntukan dan Perizinan
Lokasi properti yang dinilai berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW)
pemerintah daerah setempat serta pengamatan dan keterangan yang kami
peroleh berdasarkan informasi yang diperoleh dari Direktorat Jenderal Tata
Ruang Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional
https://gistaru.atrbpn.go.id/rtronline/ peruntukannya adalah untuk Kawasan
Industri.
Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
Properti/Aset yang dinilai, kami tidak menerima salinan surat Izin Mendirikan
Bangunan (IMB).
3.1.6 Data Pembanding Properti/Aset
Penawaran properti/aset sejenis dan sebanding yang menjadi analisis Penilai
adalah data transaksi/penawaran sejenis dan sebanding pada tanggal penilaian,
adalah sebagai berikut:
Data Tanah Depan / Dekat dengan Kawasan Pertokoan
Data 1
- Jenis properti : Tanah Kosong
- Alamat : Jalan Raya Bojong Koneng, Babakan Madang,
Bogor, Jawa Barat
- Jarak dari properti : ± 10 kilometer
- Luas tanah : 1.543 m²
- Surat tanah : SHM
- Sumber data : Bapak Ahmad Dimyati (Agen Properti)
- Penawaran : Rp. 11.500.000.000,-
24 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 36
Data 2
- Jenis properti : Tanah Kosong
- Alamat : Jalan Gunung Pancar, Babakan Madang,
Bogor, Jawa Barat
- Jarak dari properti : ± 8 kilometer
- Luas tanah : 15.000 m²
- Surat tanah : SHM
- Sumber data : Bp Hery Suseno (Agen Properti)
- Penawaran : Rp. 135.000.000.000,-
Data 3
- Jenis properti : Tanah Kosong
- Alamat : Jalan Gunung Pancar, Babakan Madang,
Bogor, Jawa Barat
- Jarak dari properti : ± 6 kilometer
- Luas tanah : 525 m²
- Surat tanah : Girik
- Sumber data : Ibu Fitri Veronika (Agen)
- Penawaran : Rp. 4.462.500.000,-
Data Tanah Dalam Kawasan
Data 1
- Jenis properti : Tanah Kosong
- Alamat : Jalan Raya Sentul Citeureup, Bogor, Jawa
Barat
- Jarak dari properti : ± 1 kilometer
- Luas tanah : 600 m²
- Surat tanah : SHM
- Sumber data : Bapak Yayat Hidayat (Agen Properti)
- Penawaran : Rp. 1.620.000.000,-
Data 2
- Jenis properti : Tanah Kosong
- Alamat : Jalan Raya Sentul Citeureup, Bogor, Jawa
Barat
- Jarak dari properti : ± 1 kilometer
- Luas tanah : 12.200 m²
- Surat tanah : SHGB
- Sumber data : Bp Anugerah (Agen Properti)
- Penawaran : Rp. 36.000.000.000,-
Data 3
- Jenis properti : Tanah Kosong
- Alamat : Jalan Raya Sentul Citeureup, Bogor, Jawa
Barat
- Jarak dari properti : ± 2 kilometer
- Luas tanah : 55. 805 m²
- Surat tanah : SHM
25 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 37
- Sumber data : Bp Heru Hermawan (Agen)
- Penawaran : Rp. 139.000.000.000,
Data Tanah Luar Kawasan
Data 1
- Jenis properti : Tanah Kosong
- Alamat : Jalan Desa Bojong Koneng, Babakan Madang,
Bogor, Jawa Barat
- Jarak dari properti : ± 10 kilometer
- Luas tanah : 12.000 m²
- Surat tanah : SHM
- Sumber data : Bapak Heru Hermawan (Agen Properti)
- Penawaran : Rp. 7.200.000.000,-
Data 2
- Jenis properti : Tanah Kosong
- Alamat : Jalan Desa Karang Tengah, Bogor, Jawa Barat
- Jarak dari properti : ± 8 kilometer
- Luas tanah : 50.000 m²
- Surat tanah : SHM
- Sumber data : Bp Agus Syamsudin (Agen Properti)
- Penawaran : Rp. 25.000.000.000,-
Data 3
- Jenis properti : Tanah Kosong
- Alamat : Jalan Desa Karang Tengah, Bogor, Jawa Barat
- Jarak dari properti : ± 7 kilometer
- Luas tanah : 21. 930 m²
- Surat tanah : SHM
- Sumber data : Bp Yudha Ang (Agen)
- Penawaran : Rp. 19.700.000.000,-
3.1.7 Analisis Data
A. Analisis Pasar (Permintaan dan Penawaran)
Berdasarkan analisis terhadap data-data pasar yang kami dapatkan dan
informasi yang kami terima, kami berkesimpulan secara umum permintaan
dan penawaran properti yang sejenis dan sebanding yang dipasarkan dan
ditawarkan disekitar lokasi properti/aset relatif cukup tersedia, penawaran
dan permintaan umumnya cenderung pada peruntukan Industri.
Harga penawaran tanah untuk industri disekitar properti berada berkisar
antara Rp. 6.300.000,- per meter persegi sampai dengan Rp. 7.650.000,-
per meter persegi untuk tanah dikawasan depan, Rp. 2.000.000,- per meter
persegi sampai dengan Rp. 2.500.000,- per meter persegi untuk tanah
dalam kawasan industri, Rp. 425.000,- per meter persegi sampai dengan Rp.
720.000,- per meter persegi untuk tanah diluar kawasan, harga tersebut
tergantung pada letak/posisi, kontur, bentuk tanah, surat-surat kepemilikan,
luas, akses jalan dan kedekatan dengan pusat keramaian.
26 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 38
B. Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use/HBU)
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use/HBU) didefinisikan
sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang
secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara
hukum diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari
aset tersebut. (SPI-2018, KPUP: 10.1). Berdasarkan definisi HBU tersebut di
atas dapat diuraikan, sebagai berikut:
• Penggunaan Secara Fisik Dimungkinkan
Tanah yang secara teknis dilihat dari beberapa aspek seperti lokasi, luas
tanah, kontur tanah, kondisi lingkungan serta sarana fasilitas umum di
sekitar aset, maka setelah mempertimbangkan beberapa aspek di atas
pembangunan sebagai Bangunan Gudang Industri dimungkinkan secara
fisik.
• Penggunaan Secara Hukum Diizinkan (Legal)
Memperhatikan peruntukan yang telah di tentukan oleh pemerintah,
berdasarkan Rencana Tata Ruang yang dikeluarkan oleh Direktorat
Jenderal Tata Ruang Kementerian Agraria dan Tata Ruang Badan
Pertanahan Nasional yang diakses dari https://gistaru.atrbpn.go.id/ dan
Nomor 1 Tahun 2024 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten
Bogor Tahun 2024 - 2044 bahwa aset terletak di Kawasan Industri maka
penggunaan sebagai Bangunan Gudang Industri dan Sarana Pelengkap
Lainnya, diizinkan secara hukum.
• Penggunaan Secara Finansial Layak
Terdapat pasar yang secara finansial dapat menghasilkan pendapatan
dalam penggunaan tanah jika berfungsi sebagai Bangunan Gudang Industri
dan Sarana Pelengkap Lainnya.
• Memberikan Manfaat yang Tertinggi dan Terbaik
Memberikan manfaat yang tertinggi dan terbaik jika digunakan sebagai
Bangunan Gudang Industri.
Tanah yang menjadi objek penilaian menurut pendapat kami sebagai Penilai
telah sesuai dengan prinsip HBU sebagai Kawasan Industri.
Pada laporan penilaian ini, penilai tidak melakukan studi Penggunaan
Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use), dan studi Amdal karena lingkup
penugasan studi Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use)
berada di luar lingkup penugasan penilaian.
27 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 39
3.1.8 Penilaian Tanah
Berdasarkan data penawaran atau transaksi properti/aset sejenis dan sebanding,
yang menjadi analisis Penilai, dengan mempertimbangkan semua data-data dan
informasi yang kami terima, serta faktor relevan yang turut mempengaruhi nilai
tanah, seperti:
• Bukti kepemilikan atas tanah.
• Bentuk, luas dan topografi tanah.
• Lingkungan dan sekitarnya.
• Lokasi, view dan letak tanah.
• Peruntukan yang diizinkan.
• Sarana dan prasarana, serta fasilitas umum dan sosial yang tersedia.
• Waktu penawaran/transaksi.
• Jenis pembayaran.
• Mudah atau tidaknya dicapai (accessibility).
• Kesesuaiannya (conformity), Perkembangan tanah di masa mendatang.
• Pajak Bumi dan Bangunan (NJOP).
Kami berkesimpulan bahwa Nilai Pasar dari Tanah tersebut pada kondisi saat
tanggal penilaian 30 Juni 2025, adalah;
Nilai Pasar:
Rp 87.810.541.000,-
(Delapan Puluh Tujuh Miliar Delapan Ratus Sepuluh Juta
Lima Ratus Empat Puluh Satu Ribu Rupiah)
28 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 40
3.1.9 Penilaian Bangunan dan Sarana Pelengkap Lainnya
Uraian bangunan yang menjadi objek penilaian berdasarkan kondisi visual saat
peninjauan lapangan dan disesuaikan dengan informasi/data yang diberikan oleh
Pemberi Tugas, dapat diuraikan sebagai berikut :
A. Bangunan
Office BC 1
Spesifikasi Teknis:
• Tahun dibangun : 2008
• Jumlah lantai : 2(dua) lantai
• Konstruksi : Beton bertulang
• Dinding : Bata dengan dilapisi cat (diplester & diaci)
• Atap : Dak beton
• Lantai : Keramik
• Jendela :Jendela Kaca stopsol dan Jendela Kaca alumunium
• Pintu :Pintu Kaca rangka Aluminium dan
Tempered floor
• Luas bangunan : 385 m2
• Kondisi : Cukup Baik
• Fasilitas bangunan : Air Bersih, Sanitair Listrik
Office BC 2
Spesifikasi Teknis:
• Tahun dibangun : 2008
• Jumlah lantai : 2(dua) lantai
• Konstruksi : Beton bertulang
• Dinding : Bata dengan dilapisi cat (diplester & diaci)
• Atap : Dak beton
• Lantai : Keramik
• Jendela :Jendela Kaca stopsol dan Jendela Kaca alumunium
• Pintu :Pintu Kaca rangka Aluminium dan
Tempered floor
• Luas bangunan : 326 m2
• Kondisi : Cukup Baik
• Fasilitas bangunan : Air Bersih, Sanitair Listrik
29 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 41
Gudang
Spesifikasi Teknis:
• Tahun dibangun : 2004
• Jumlah lantai : 1(satu) lantai
• Konstruksi : Beton bertulang
• Dinding : Bata Merah dan Spandek Rangka Baja
• Atap : Dak Beton
• Lantai : Plat Beton
• Plafon : Beton Ekspose
• Pintu : Pintu Besi
• Luas bangunan : 4.300 m2
• Kondisi : Cukup Baik
• Fasilitas bangunan : Elektrikal
Musholla Jalan Lintang
Spesifikasi Teknis:
• Tahun dibangun : 2004
• Jumlah lantai : 1(satu) lantai
• Konstruksi : Beton bertulang
• Dinding : Bata dengan dilapisi cat (diplester & diaci)
• Atap : Spandek
• Plafon : Gypsum
• Lantai : Keramik
• Jendela : Jendela Kaca Rangka Kayu
• Pintu : Pintu Kayu Panil
• Luas bangunan : 110 m2
• Kondisi : Cukup Baik
• Fasilitas bangunan : Air Bersih, Listrik
Kantin Jalan Lintang
Spesifikasi Teknis:
• Tahun dibangun : 2004
• Jumlah lantai : 1(satu) lantai
• Konstruksi : Beton bertulang
• Dinding : Bata dengan dilapisi cat (diplester & diaci)
• Atap : Seng gelombang
• Lantai : Keramik
• Partisi : Bata Merah
• Jendela : Jendela Kaca Tempered Frame Less
• Pintu :Pintu Kaca Tempered
& Pintu Kayu Double Triplek
• Luas bangunan : 144 m2
30 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 42
• Kondisi : Cukup Baik
• Fasilitas bangunan : Air Bersih, Listrik
Rumah Pompa dan Pos Jaga
Spesifikasi Teknis:
• Tahun dibangun : 2000
• Jumlah lantai : 1(satu) lantai
• Konstruksi : Beton bertulang
• Dinding : Bata dengan dilapisi cat (diplester & diaci)
• Atap : Seng gelombang
• Lantai : Keramik
• Plafon : Beton Ekspose dan Triplek
• Partisi : Bata Merah
• Jendela : Jendela Kaca Rangka Aluminium
• Pintu : Pintu Besi & Pintu Kayu Double Triplek
• Luas bangunan : 84 m2
• Kondisi : Sedang
• Fasilitas bangunan : Listrik & Plumbing
Masjid Agape
Spesifikasi Teknis:
• Tahun dibangun : 2024
• Jumlah lantai : 1 (satu) lantai
• Konstruksi : Beton bertulang
• Dinding : Bata dengan dilapisi cat (diplester & diaci)
• Atap : Seng
• Plafon : Gypsumboard
• Jendela : Jendela Kaca Rangka Aluminium
• Pintu : Pintu Kaca Rangka Aluminium
• Lantai : Keramik
• Luas bangunan : 270 m2
• Kondisi : Sangat Baik
• Fasilitas bangunan : Listrik & Plumbing
Kantin Agape
Spesifikasi Teknis:
• Tahun dibangun : 2024
• Jumlah lantai : 1 (satu) lantai
• Konstruksi : Beton bertulang
• Dinding : Bata dengan dilapisi cat (diplester & diaci)
• Atap : Seng
• Plafon : Gypsumboard
31 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 43
• Jendela : Jendela Kaca Rangka Aluminium
• Pintu : Pintu Kaca Rangka Aluminium
• Lantai : Keramik
• Luas bangunan : 122 m2
• Kondisi : Sangat Baik
• Fasilitas bangunan : Listrik & Plumbing
B. Sarana Pelengkap Lainnya
Koridor Kantor
Spesifikasi Teknis:
• Tahun dibangun : 2010
• Spesifikasi : Beton bertulang
• Luas : ± 60 m2
• Kondisi : Cukup Baik
Perkerasan Halaman Depan
Spesifikasi Teknis:
• Tahun dibangun : 2008
• Perkerasan : Paving Block
• Luas : ± 250 m2
• Kondisi : Cukup Baik
Perkerasan Halaman Belakang
Spesifikasi Teknis:
• Tahun dibangun : 2008
• Perkerasan : Beton Bertulang
• Luas : ± 665 m2
Kondisi : Cukup Baik
Listrik dan Air Bersih
Spesifikasi Teknis:
• Tahun dibangun : PLN 33 Kva dan Sumur Bor
• Kondisi : Cukup Baik
Kami berkesimpulan bahwa Nilai Pasar dari bangunan dan sarana pelengkap
lainnya tersebut, pada tanggal penilaian 30 Juni 2025, adalah sebesar :
Nilai Pasar
Rp 8.886.716.000,-
(Delapan Miliar Delapan Ratus Delapan Puluh Enam Juta
Tujuh Ratus Enam Belas Ribu Rupiah)
32 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 44
3.2 Identifikasi Properti 2
3.2.1 Lokasi Properti 2
Lokasi properti yang dinilai terletak di Desa Hambalang, Kecamatan Citeureup,
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat. Titik Koordinat: 6°32'50.8"S
106°53'06.6"E.
3.2.2 Identifikasi Jenis Properti
Properti yang dinilai berupa Tanah Kosong. Objek Penilaian ini terletak di sisi
barat dari Jalan raya Hambalang. Sisi sebelah timur dari Tagana Training Center
Bila ditempuh dari Jalan Tol Jagorawi dari arah Jakarta menuju ke arah Bogor
maka keluar dari Exit tol sentul kemudian di bundaran Monumen Pancakarsa
menuju arah timur ke Jalan Raya Sirkuit sentul kurang lebih 5 km kemudian
menuju Jl Babakan Sirkuit hingga mencapai Jalan Raya Desa Hambalang hingga
mencapai Tagana Training center, dimana aset berada di sisi timur tagana
training center dan sebelah barat Jalan Desa Hambalang.
Jalan Desa Hambalang yang merupakan jalan utama menuju Objek Penilaian,
perkerasan dengan aspal dengan lebar jalan kurang lebih 6 sampai 8 meter
dengan kondisi terawat, dilengkapi dengan drainase dan terbuka dengan lebar
kurang lebih 0.5 meter dan lampu penerangan jalan.
Tempat-tempat dan bangunan-bangunan penting yang dapat digunakan sebagai
petunjuk keberadaan lokasi, antara lain adalah sebagai berikut:
• Tagana Training Center (jarak dari properti ± 500 meter)
• Garden Camp Hambalang (jarak dari properti ± 1 kilometer)
• Pesantren Darut Taqwa Hambalang (jarak dari properti ± 1 kilometer)
3.2.3 Wilayah Kota dan Lingkungan (Neighborhood) di Sekitar Properti
Properti terletak di kawasan atau wilayah dengan peruntukan sebagai Kawasan
Permukiman Perkotaan. Penggunaan tanah di sekitar properti pada umumnya
adalah Perumahan dan Perkebunan Pertanian.
Ketersediaan sarana/fasilitas kebutuhan sosial masyarakat seperti; tempat
perbelanjaan kebutuhan sehari-hari, fasilitas kesehatan (Rumah Sakit, Klinik),
gedung sekolah, pertokoan, tempat ibadah dan lainnya telah cukup tersedia.
Fasilitas tersebut berada dalam radius kurang lebih 1 sampai dengan 5 kilometer
dari lokasi properti.
Sarana infrastruktur cukup tersedia di sekitar lokasi properti, seperti; aliran
listrik dari PLN, saluran telepon dari PT Telkom dan jaringan air bersih diperoleh
dari air tanah dan PDAM,
Sarana transportasi umum seperti; angkutan kota serta bus antar kota tersedia
dan dapat ditemui di Jalan Raya Hambalang yang yang berada kurang lebih 1
kilometer dari properti berada.
33 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 45
3.2.4 Wilayah Kota dan Lingkungan (Neighborhood) di Sekitar Properti
Objek Penilaian sebagaimana dimaksud adalah Real Properti berupa Tanah saja
yang terletak di Desa Hambalang, Kecamatan Citeureup, Kabupaten Bogor,
Provinsi Jawa Barat.
Teridentifikasi memiliki dokumen kepemilikan berupa 13 (empat) salinan
Sertifikat Hak Milik (SHM) dengan luas total 29.345 m² yang dikeluarkan oleh
Kantor Pertanahan Kabupaten Bogor dengan rincian sebagai berikut :
No Sertifikat Nomor Atas Tanggal No. Surat Ukur Tanggal Luas
Nama Terbit GS Tanah
Sertifikat
1 SHM 2072/Hambalang AU 10 Maret 62/Hambalang/2015 20 Mei 1.027
BINTORO 2016 2015
2 SHM 2075/Hambalang AU 23 64/Hambalang/2015 26 Mei 5.615
BINTORO November 2015
2015
3 SHM 2079/Hambalang AU 25 April 52/Hambalang/2015 10 403
BINTORO 2016 Februari
2015
4 SHM 2080/Hambalang AU 05 68/Hambalang/2015 30 Juni 4.555
BINTORO Oktober 2015
2015
5 SHM 2083/Hambalang AU 13 71/Hambalang/2015 30 Juni 2.606
BINTORO November 2015
2015
6 SHM 2094/Hambalang AU 14 51/Hambalang/2015 05 Maret 1.134
BINTORO September 2015
2016
7 SHM 2095/Hambalang AU 14 54/Hambalang/2015 10 Maret 5.574
BINTORO September 2015
2016
8 SHM 2096/Hambalang AU 16 Mei 49/Hambalang/2015 06 Maret 804
BINTORO 2016 2015
9 SHM 2119/Hambalang AU 08 Juni 55/Hambalang/2015 10 Maret 1.295
BINTORO 2016 2015
10 SHM 2120/Hambalang AU 18 Mei 53/Hambalang/2015 10 Maret 883
BINTORO 2016 2015
11 SHM 2121/Hambalang AU 08 Juni 50/Hambalang/2015 06 Maret 3.465
BINTORO 2016 2015
12 SHM 2127/Hambalang AU 12 85/Hambalang/2015 21 778
BINTORO Agustus September
2016 2015
13 SHM 2175/Hambalang AU - 83/Hambalang/2017 29 1.206
BINTORO September
2017
Total Luas Tanah 29.345
Total Luas tanah yang dinilai adalah 29.345 m².
Hak Kepemilikan atas objek penilaian berupa Hak Kepemilikan Tunggal.
Batas-batas kawasan tanah, adalah sebagai berikut:
• Sebelah Utara : Tanah Kosong
• Sebelah Timur : Tanah Kosong
• Sebelah Selatan : Tanah Kosong
• Sebelah Barat : Tanah Kosong
Luasan tanah dihitung berdasarkan dokumen bukti kepemilikan/Sertifikat yang
diberikan kepada kami, sedangkan ploting area atas tanah yang dimaksud
berdasarkan gambar situasi yang ada didalam dokumen bukti kepemilikan/
Sertifikat tersebut. Bentuk tanahnya sebagian besar tidak beraturan, dan kontur
34 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 46
tanah berbukit dan tidak datar. Pada saat inspeksi, sebagian besar merupakan
tanah kosong digunakan sebagai Perkebunan.
3.2.5 Data Peruntukan dan Perizinan
Lokasi properti yang dinilai berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW)
pemerintah daerah setempat serta pengamatan dan keterangan yang kami
peroleh berdasarkan informasi yang diperoleh dari Direktorat Jenderal Tata
Ruang Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional
https://gistaru.atrbpn.go.id/rtronline/ peruntukannya adalah untuk Kawasan
Permukiman Perkotaan.
3.2.6 Data Pembanding Properti/Aset
Penawaran properti/aset sejenis dan sebanding yang menjadi analisis Penilai
adalah data transaksi/penawaran sejenis dan sebanding pada tanggal penilaian,
adalah sebagai berikut:
Data 1
- Jenis properti : Tanah Kosong
- Alamat : Jalan Raya Desa Hambalang
- Koordinat : 6°32'27.8"S 106°53'19.8"E
- Jarak dari properti : ± 1 kilometer
- Luas tanah : 34.287 m²
- Surat tanah : SHM
- Sumber data : Bapak Dhani (Agen Properti)
- Penawaran : Rp. 34.287.000.000,-
Data 2
- Jenis properti : Tanah Kosong
- Alamat : Jalan Raya Desa Hambalang
- Koordinat : 6°33'05.3"S 106°52'45.6"E
- Jarak dari properti : ± 1 kilometer
- Luas tanah : 12.000 m²
- Surat tanah : SHM
35 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 47
- Sumber data : Bp Tedja (Agen Properti)
- Penawaran : Rp. 12.000.000.000,-
Data 3
- Jenis properti : Tanah Kosong
- Alamat : Jalan Raya Desa Hambalang
- Koordinat : 6°32'25.1"S 106°53'23.8"E
- Jarak dari properti : ± 1 kilometer
- Luas tanah : 450.000 m²
- Surat tanah : SHM
- Sumber data : Ibu Yohana (Agen)
- Penawaran : Rp. 576.000.000.000,-
3.2.7 Analisis Data
A. Analisis Pasar (Permintaan dan Penawaran)
Berdasarkan analisis terhadap data-data pasar yang kami dapatkan dan
informasi yang kami terima, kami berkesimpulan secara umum permintaan
dan penawaran properti yang sejenis dan sebanding yang dipasarkan dan
ditawarkan disekitar lokasi properti/aset relatif cukup tersedia, penawaran
dan permintaan umumnya cenderung Kawasan Permukiman Perkotaan.
Harga penawaran tanah untuk industri disekitar properti berada berkisar
antara Rp. 850.000- per meter persegi sampai dengan Rp. 1.050.000,- per
meter persegi, harga tersebut tergantung pada letak/posisi, kontur, bentuk
tanah, surat-surat kepemilikan, luas, akses jalan dan kedekatan dengan pusat
keramaian.
B. Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use/HBU)
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use/HBU) didefinisikan
sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang
secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara
hukum diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari
aset tersebut. (SPI-2018, KPUP: 10.1). Berdasarkan definisi HBU tersebut di
atas dapat diuraikan, sebagai berikut:
• Penggunaan Secara Fisik Dimungkinkan
Tanah yang secara teknis dilihat dari beberapa aspek seperti lokasi, luas
tanah, kontur tanah, kondisi lingkungan serta sarana fasilitas umum di
sekitar aset, maka setelah mempertimbangkan beberapa aspek di atas
pembangunan sebagai Kawasan Permukiman Perkotaan dimungkinkan
secara fisik.
• Penggunaan Secara Hukum Diizinkan (Legal)
Memperhatikan peruntukan yang telah di tentukan oleh pemerintah,
berdasarkan Rencana Tata Ruang yang dikeluarkan oleh Direktorat
Jenderal Tata Ruang Kementerian Agraria dan Tata Ruang Badan
Pertanahan Nasional yang diakses dari https://gistaru.atrbpn.go.id/ dan
Nomor 1 Tahun 2024 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten
Bogor Tahun 2024 - 2044 bahwa aset terletak di Kawasan Permukiman
Perkotaan maka penggunaan sebagai Permukiman diizinkan secara hukum.
36 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 48
• Penggunaan Secara Finansial Layak
Terdapat pasar yang secara finansial dapat menghasilkan pendapatan
dalam penggunaan tanah jika berfungsi sebagai Kawasan Permukiman.
• Memberikan Manfaat yang Tertinggi dan Terbaik
Memberikan manfaat yang tertinggi dan terbaik jika digunakan sebagai
Permukiman.
Tanah yang menjadi objek penilaian menurut pendapat kami sebagai Penilai
telah sesuai dengan prinsip HBU sebagai Kawasan Permukiman.
Pada laporan penilaian ini, penilai tidak melakukan studi Penggunaan
Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use), dan studi Amdal karena lingkup
penugasan studi Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use)
berada di luar lingkup penugasan penilaian.
3.2.8 Penilaian Tanah
Berdasarkan data penawaran atau transaksi properti/aset sejenis dan sebanding,
yang menjadi analisis Penilai, dengan mempertimbangkan semua data-data dan
informasi yang kami terima, serta faktor relevan yang turut mempengaruhi nilai
tanah, seperti :
• Bukti kepemilikan atas tanah.
• Bentuk, luas dan topografi tanah.
• Lingkungan dan sekitarnya.
• Lokasi, view dan letak tanah.
• Peruntukan yang diizinkan.
• Sarana dan prasarana, serta fasilitas umum dan sosial yang tersedia.
• Waktu penawaran/transaksi.
• Jenis pembayaran.
• Mudah atau tidaknya dicapai (accessibility).
• Kesesuaiannya (conformity), Perkembangan tanah di masa mendatang.
• Pajak Bumi dan Bangunan (NJOP).
Kami berkesimpulan bahwa Nilai Pasar dari Tanah tersebut pada kondisi saat
tanggal penilaian 30 Juni 2025, adalah;
Nilai Pasar:
Rp 19.250.320.000,-
(Sembilan Belas Miliar Dua Ratus Lima Puluh Juta
Tiga Ratus Dua Puluh Ribu Rupiah)
37 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 49
3.3 Identifikasi Properti 3
3.3.1 Lokasi Properti 3
Lokasi properti yang dinilai terletak di Desa Tenjojaya, Kecamatan Cibadak,
Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat. Titik Koordinat antara 6°53′55.1″S
106°46′14.0″E - 6°55'09.2"S 106°46'28.8"E.
3.3.2 Identifikasi Jenis Properti
Properti yang dinilai berupa Tanah, Bangunan Kantor dan Kendaraan. Objek
Penilaian ini terletak di sisi utara Jalan desa Tenjojaya dan Kantor Desa Tenjojaya
dan sisi sebelah barat sisi sungai Ciangsana, Jalan Perintis Kemerdekaan dan
Jalan Tenjojaya Bantarmuncang. Bila ditempuh dari Exit tol Bocimi Parungkuda,
mengarah ke selatan ke arah cibadak ke Jl. Raya Sukaraja Sukabumi sejauh
kurang lebih 4 km, kemudian ke selatan menuju Jl Tenjojaya-Bantarmuncang
kurang lebih 4 km, lalu belok ke barat ke Jl Desa Tenjojaya, dimana aset berada di
sisi sebelah utara Jl Desa Tenjojaya.
Jalan Desa Tenjojaya yang merupakan jalan utama menuju aset, perkerasan
dengan aspal lebar jalan kurang lebih 4 sampai 6 meter dengan kondisi terawat,
dilengkapi dengan drainase terbuka dengan lebar kurang lebih 0,5 meter dan
lampu penerangan jalan.
Tempat-tempat dan bangunan-bangunan penting yang dapat digunakan sebagai
petunjuk keberadaan lokasi, antara lain adalah sebagai berikut :
• Kantor Desa Tenjojaya (jarak dari properti ± 100 meter)
• SD Negeri Panenjoan (jarak dari properti ± 50 meter)
• Lapangan Sepakbola Tenjojaya (jarak dari properti ± 200 meter)
3.3.3 Wilayah, Kota dan Lingkungan (Neighborhood) di Sekitar Properti
Properti terletak di kawasan atau wilayah dengan peruntukan sebagai Kawasan
Tanaman Hortikultura. Penggunaan tanah di sekitar properti pada umumnya
adalah Daerah Pertanian / Perkebunan Hortikultura dan sebagian kecil sebagai
wilayah Permukiman Pedesaan.
Ketersediaan sarana/fasilitas kebutuhan sosial masyarakat seperti; tempat
perbelanjaan kebutuhan sehari-hari, fasilitas kesehatan (Rumah Sakit, Klinik),
gedung sekolah, pertokoan, tempat ibadah dan lainnya telah cukup tersedia.
Fasilitas tersebut berada dalam radius kurang lebih 1 sampai dengan 5 kilometer
dari lokasi properti.
Sarana infrastruktur cukup tersedia di sekitar lokasi properti, seperti; aliran
listrik dari PLN, saluran telepon dari PT Telkom dan jaringan air bersih diperoleh
dari air tanah dan PDAM.
Sarana transportasi umum seperti; angkutan kota serta bus antar kota tersedia
dan dapat ditemui di Jalan Tenjojaya - Bantarmuncang yang yang berada kurang
lebih 1000 meter dari properti berada.
38 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 50
3.3.4 Dokumen Kepemilikan
Objek Penilaian sebagaimana dimaksud adalah Real Properti berupa Tanah
seluas 3.823.925 m² dan Bangunan dan sarana pelengkap lainnya Kendaraan
yang terletak di Desa Tenjojaya, Desa Pamuruyan, Desa Cibadak, Kecamatan
Cibadak, Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat.
Teridentifikasi memiliki dokumen kepemilikan berupa beberapa salinan
Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) dengan luas total 3.564.049 m² terletak di
Desa Tenjojaya, Kecamatan Cibadak, Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten Sukabumi dengan rincian
sebagai berikut :
No Sertifikat Nomor Atas Nama Tanggal Tanggal No. Surat Ukur Tanggal Luas Tanah
Terbit Berakhir GS Sertifikat
Sertifikat
1 SHGB 183/Tenjojaya PT 16 29 Mei 152/Tenjojaya/2013 23 April 23.729
BOGORINDO Februari 2043 2013
CEMERLANG 2013
2 SHGB 216/Tenjojaya PT 30 29 Mei 258/Tenjojaya/2014 29 Januari 97.662
BOGORINDO Januari 2043 2014
CEMERLANG 2014
3 SHGB 217/Tenjojaya PT 30 29 Mei 260/Tenjojaya/2014 29 Januari 97.553
BOGORINDO Januari 2043 2014
CEMERLANG 2014
4 SHGB 218/Tenjojaya PT 30 29 Mei 262/Tenjojaya/2014 29 Januari 97.028
BOGORINDO Januari 2043 2014
CEMERLANG 2014
5 SHGB 219/Tenjojaya PT 30 29 Mei 255/Tenjojaya/2014 29 Januari 96.543
BOGORINDO Januari 2043 2014
CEMERLANG 2014
6 SHGB 220/Tenjojaya PT 30 29 Mei 231/Tenjojaya/2014 29 Januari 98.545
BOGORINDO Januari 2043 2014
CEMERLANG 2014
7 SHGB 221/Tenjojaya PT 30 29 Mei 238/Tenjojaya/2014 29 Januari 83.035
BOGORINDO Januari 2043 2014
CEMERLANG 2014
8 SHGB 222/Tenjojaya PT 30 29 Mei 240/Tenjojaya/2014 29 Januari 87.852
BOGORINDO Januari 2043 2014
CEMERLANG 2014
9 SHGB 223/Tenjojaya PT 30 29 Mei 235/Tenjojaya/2014 29 Januari 80.738
BOGORINDO Januari 2043 2014
CEMERLANG 2014
10 SHGB 224/Tenjojaya PT 30 29 Mei 241/Tenjojaya/2014 29 Januari 82.782
BOGORINDO Januari 2043 2014
CEMERLANG 2014
11 SHGB 225/Tenjojaya PT 30 29 Mei 243/Tenjojaya/2014 29 Januari 87.397
BOGORINDO Januari 2043 2014
CEMERLANG 2014
12 SHGB 226/Tenjojaya PT 30 29 Mei 237/Tenjojaya/2014 29 Januari 59.819
BOGORINDO Januari 2043 2014
CEMERLANG 2014
13 SHGB 227/Tenjojaya PT 30 29 Mei 263/Tenjojaya/2014 29 Januari 77.616
BOGORINDO Januari 2043 2014
CEMERLANG 2014
14 SHGB 228/Tenjojaya PT 30 29 Mei 250/Tenjojaya/2014 29 Januari 96.558
BOGORINDO Januari 2043 2014
CEMERLANG 2014
15 SHGB 229/Tenjojaya PT 30 29 Mei 254/Tenjojaya/2014 29 Januari 85.929
BOGORINDO Januari 2043 2014
CEMERLANG 2014
16 SHGB 230/Tenjojaya PT 30 29 Mei 261/Tenjojaya/2014 29 Januari 96.159
BOGORINDO Januari 2043 2014
CEMERLANG 2014
17 SHGB 231/Tenjojaya PT 30 29 Mei 259/Tenjojaya/2014 29 Januari 95.930
BOGORINDO Januari 2043 2014
CEMERLANG 2014
18 SHGB 232/Tenjojaya PT 30 29 Mei 232/Tenjojaya/2014 29 Januari 95.241
BOGORINDO Januari 2043 2014
39 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 51
No Sertifikat Nomor Atas Nama Tanggal Tanggal No. Surat Ukur Tanggal Luas Tanah
Terbit Berakhir GS Sertifikat
Sertifikat
CEMERLANG 2014
19 SHGB 233/Tenjojaya PT 30 29 Mei 233/Tenjojaya/2014 29 Januari 94.234
BOGORINDO Januari 2043 2014
CEMERLANG 2014
20 SHGB 234/Tenjojaya PT 30 29 Mei 256/Tenjojaya/2014 29 Januari 87.486
BOGORINDO Januari 2043 2014
CEMERLANG 2014
21 SHGB 235/Tenjojaya PT 30 29 Mei 253/Tenjojaya/2014 29 Januari 86.895
BOGORINDO Januari 2043 2014
CEMERLANG 2014
22 SHGB 236/Tenjojaya PT 30 29 Mei 252/Tenjojaya/2014 29 Januari 83.755
BOGORINDO Januari 2043 2014
CEMERLANG 2014
23 SHGB 237/Tenjojaya PT 30 29 Mei 249/Tenjojaya/2014 29 Januari 89.207
BOGORINDO Januari 2043 2014
CEMERLANG 2014
24 SHGB 238/Tenjojaya PT 30 29 Mei 251/Tenjojaya/2014 29 Januari 92.842
BOGORINDO Januari 2043 2014
CEMERLANG 2014
25 SHGB 239/Tenjojaya PT 30 29 Mei 248/Tenjojaya/2014 29 Januari 94.291
BOGORINDO Januari 2043 2014
CEMERLANG 2014
26 SHGB 240/Tenjojaya PT 30 29 Mei 236/Tenjojaya/2014 29 Januari 94.328
BOGORINDO Januari 2043 2014
CEMERLANG 2014
27 SHGB 241/Tenjojaya PT 30 29 Mei 239/Tenjojaya/2014 29 Januari 89.441
BOGORINDO Januari 2043 2014
CEMERLANG 2014
28 SHGB 242/Tenjojaya PT 30 29 Mei 244/Tenjojaya/2014 29 Januari 65.733
BOGORINDO Januari 2043 2014
CEMERLANG 2014
29 SHGB 243/Tenjojaya PT 30 29 Mei 242/Tenjojaya/2014 29 Januari 99.990
BOGORINDO Januari 2043 2014
CEMERLANG 2014
30 SHGB 244/Tenjojaya PT 30 29 Mei 245/Tenjojaya/2014 29 Januari 79.682
BOGORINDO Januari 2043 2014
CEMERLANG 2014
31 SHGB 245/Tenjojaya PT 30 29 Mei 246/Tenjojaya/2014 29 Januari 95.817
BOGORINDO Januari 2043 2014
CEMERLANG 2014
32 SHGB 246/Tenjojaya PT 30 29 Mei 247/Tenjojaya/2014 29 Januari 79.905
BOGORINDO Januari 2043 2014
CEMERLANG 2014
33 SHGB 247/Tenjojaya PT 30 29 Mei 230/Tenjojaya/2014 29 Januari 59.808
BOGORINDO Januari 2043 2014
CEMERLANG 2014
34 SHGB 248/Tenjojaya PT 30 29 Mei 234/Tenjojaya/2014 29 Januari 69.533
BOGORINDO Januari 2043 2014
CEMERLANG 2014
35 SHGB 249/Tenjojaya PT 30 29 Mei 257/Tenjojaya/2014 29 Januari 91.505
BOGORINDO Januari 2043 2014
CEMERLANG 2014
Total Luas Tanah 2.994.568
No Sertifikat Nomor Atas Nama Tanggal Tanggal No. Surat Ukur Tanggal Luas Tanah
Terbit Berakhir GS Sertifikat
Sertifikat
1 SHGB 21/Pamuryan PT 18 Juni 21 1413/1996 18 Juni 37.050
BOGORINDO 1996 Februari 1996
CEMERLANG 2046
2 SHGB 250/Tenjojaya PT 17 16 216/Tenjojaya/2013 16 4.180
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
3 SHGB 251/Tenjojaya PT 17 16 200/Tenjojaya/2013 16 5.596
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
4 SHGB 252/Tenjojaya PT 17 16 199/Tenjojaya/2013 16 2.374
40 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 52
No Sertifikat Nomor Atas Nama Tanggal Tanggal No. Surat Ukur Tanggal Luas Tanah
Terbit Berakhir GS Sertifikat
Sertifikat
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
5 SHGB 253/Tenjojaya PT 24 16 191/Tenjojaya/2013 16 2.079
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
6 SHGB 254/Tenjojaya PT 17 16 202/Tenjojaya/2013 16 4.325
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
7 SHGB 255/Tenjojaya PT 17 16 207/Tenjojaya/2013 16 1.860
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
8 SHGB 256/Tenjojaya PT 17 16 211/Tenjojaya/2013 16 2.700
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
9 SHGB 257/Tenjojaya PT 17 16 210/Tenjojaya/2013 16 1.610
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
10 SHGB 258/Tenjojaya PT 17 16 208/Tenjojaya/2013 16 6.100
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
11 SHGB 259/Tenjojaya PT 17 16 209/Tenjojaya/2013 16 1.800
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
12 SHGB 260/Tenjojaya PT 24 16 190/Tenjojaya/2013 16 800
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
13 SHGB 261/Tenjojaya PT 17 16 205/Tenjojaya/2013 16 19.526
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
14 SHGB 262/Tenjojaya PT 17 16 204/Tenjojaya/2013 16 35.389
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
15 SHGB 263/Tenjojaya PT 17 16 203/Tenjojaya/2013 16 2.295
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
16 SHGB 264/Tenjojaya PT 24 16 189/Tenjojaya/2013 16 21.953
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
17 SHGB 265/Tenjojaya PT 17 16 227/Tenjojaya/2013 16 8.550
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
18 SHGB 266/Tenjojaya PT 17 16 198/Tenjojaya/2013 16 4.236
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
19 SHGB 267/Tenjojaya PT 17 16 206/Tenjojaya/2013 16 5.413
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
20 SHGB 268/Tenjojaya PT 24 16 188/Tenjojaya/2013 16 23.329
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
21 SHGB 269/Tenjojaya PT 17 16 215/Tenjojaya/2013 16 5.600
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
22 SHGB 270/Tenjojaya PT 17 16 217/Tenjojaya/2013 16 1.850
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
23 SHGB 271/Tenjojaya PT 17 16 219/Tenjojaya/2013 16 11.829
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
24 SHGB 272/Tenjojaya PT 17 16 220/Tenjojaya/2013 16 3.815
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
25 SHGB 273/Tenjojaya PT 17 16 229/Tenjojaya/2013 16 1.000
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
26 SHGB 274/Tenjojaya PT 17 16 221/Tenjojaya/2013 16 2.860
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
27 SHGB 275/Tenjojaya PT 17 16 226/Tenjojaya/2013 16 1.425
41 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 53
No Sertifikat Nomor Atas Nama Tanggal Tanggal No. Surat Ukur Tanggal Luas Tanah
Terbit Berakhir GS Sertifikat
Sertifikat
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
28 SHGB 276/Tenjojaya PT 17 16 222/Tenjojaya/2013 16 22.420
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
29 SHGB 277/Tenjojaya PT 17 16 212/Tenjojaya/2013 16 5.300
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
30 SHGB 278/Tenjojaya PT 17 16 213/Tenjojaya/2013 16 7.076
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
31 SHGB 279/Tenjojaya PT 17 16 214/Tenjojaya/2013 16 1.700
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
32 SHGB 280/Tenjojaya PT 17 16 218/Tenjojaya/2013 16 3.325
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
33 SHGB 281/Tenjojaya PT 17 16 224/Tenjojaya/2013 16 1.560
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
34 SHGB 282/Tenjojaya PT 17 16 228/Tenjojaya/2013 16 240
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
35 SHGB 283/Tenjojaya PT 17 16 225/Tenjojaya/2013 16 805
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
36 SHGB 284/Tenjojaya PT 17 16 193/Tenjojaya/2013 16 1.770
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
37 SHGB 285/Tenjojaya PT 17 16 194/Tenjojaya/2013 16 1.205
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
38 SHGB 286/Tenjojaya PT 17 16 195/Tenjojaya/2013 16 1.300
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
39 SHGB 287/Tenjojaya PT 17 16 196/Tenjojaya/2013 16 740
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
40 SHGB 288/Tenjojaya PT 17 16 197/Tenjojaya/2013 16 235
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
41 SHGB 289/Tenjojaya PT 17 16 201/Tenjojaya/2013 16 4.195
BOGORINDO Januari Februari Desember
CEMERLANG 2014 2046 2013
42 SHGB 31/Tenjojaya PT 25 Juni 21 1924 22 Juni 56.540
BOGORINDO 1991 Februari 1991
CEMERLANG 2043
43 SHGB 32/Tenjojaya PT 21 Juni 21 197 06 Maret 58.500
BOGORINDO 1991 Februari 1974
CEMERLANG 2043
44 SHGB 33/Tenjojaya PT 18 Mei 21 2148/1992 18 Mei 15.820
BOGORINDO 1992 Februari 1992
CEMERLANG 2043
45 SHGB 34/Tenjojaya PT 18 Mei 21 2150/1992 18 Mei 15.860
BOGORINDO 1992 Februari 1992
CEMERLANG 2043
46 SHGB 35/Tenjojaya PT 18 Mei 21 2145/1992 18 Mei 16.120
BOGORINDO 1992 Februari 1992
CEMERLANG 2043
47 SHGB 36/Tenjojaya PT 18 Mei 21 1711/1992 18 Mei 20.000
BOGORINDO 1992 Februari 1992
CEMERLANG 2043
48 SHGB 37/Tenjojaya PT 18 Mei 21 1712/1992 18 Mei 14.370
BOGORINDO 1992 Februari 1992
CEMERLANG 2043
49 SHGB 38/Tenjojaya PT 18 Mei 21 1713/1992 18 Mei 10.380
BOGORINDO 1992 Februari 1992
CEMERLANG 2043
50 SHGB 39/Tenjojaya PT 18 Mei 21 1714/1992 18 Mei 12.910
42 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 54
No Sertifikat Nomor Atas Nama Tanggal Tanggal No. Surat Ukur Tanggal Luas Tanah
Terbit Berakhir GS Sertifikat
Sertifikat
BOGORINDO 1992 Februari 1992
CEMERLANG 2043
51 SHGB 40/Tenjojaya PT 18 Mei 21 1715/1992 18 Mei 15.270
BOGORINDO 1992 Februari 1992
CEMERLANG 2043
52 SHGB 41/Tenjojaya PT 18 Mei 21 1716/1992 18 Mei 10.750
BOGORINDO 1992 Februari 1992
CEMERLANG 2043
53 SHGB 42/Tenjojaya PT 18 Mei 21 1717/1992 18 Mei 11.610
BOGORINDO 1992 Februari 1992
CEMERLANG 2043
54 SHGB 43/Tenjojaya PT 18 Mei 21 2146/1992 18 Mei 13.360
BOGORINDO 1992 Februari 1992
CEMERLANG 2043
55 SHGB 203/Tenjojaya PT 18 Mei 11 2147/1992 18 Mei 20.000
BOGORINDO 1992 September 1992
CEMERLANG 2043
Total Luas Tanah 562.905
No Sertifikat Nomor Atas Nama Tanggal Tanggal No. Surat Ukur Tanggal Luas
Terbit Berakhir GS Tanah
Sertifikat Sertifikat
1 SHGB 725/Cibadak PT 12 21 Februari 118/2000 24 Agustus 535
BOGORINDO Februari 2043 2000
CEMERLANG 2001
2 SHGB 726/Cibadak PT 22 21 Februari 92/Cibadak/2011 12 1.215
BOGORINDO Desember 2043 Desember
CEMERLANG 2011 2011
3 SHGB 727/Cibadak PT 27 21 Februari 41/Cibadak/2006 18 200
BOGORINDO November 2043 September
CEMERLANG 2006 2006
4 SHGB 728/Cibadak PT 27 21 Februari 42/Cibadak/2006 18 845
BOGORINDO November 2043 September
CEMERLANG 2006 2006
5 SHGB 860/Cibadak PT 19 25 660/Cibadak/2017 05 Juli 3.781
BOGORINDO Oktober September 2017
CEMERLANG 2017 2047
Total Luas Tanah 6.576
Objek Penilaian teridentifikasi memiliki Dokumen lain berupa Akta Jual Beli dan Surat
Pernyataan Pelepasan Hak atas Tanah dengan luas total 259.876 m² terletak di Desa
Tenjojaya, Kecamatan Cibadak dengan rincian sebagai berikut:
No Jenis Dokumen Nomor Dokumen Tanggal Desa Kecamatan Keterangan Luas
Dokumen Tanah
1 Tenjojaya Cibadak Hj. Primastri 2.097
AJB/SPHT/GIRIK Suryandari
2 Tenjojaya Cibadak Nizam Ahmad 3.020
AJB/SPHT/GIRIK Zabidi
3 Tenjojaya Cibadak Nizam Ahmad 536
AJB/SPHT/GIRIK Zabidi
4 Tenjojaya Cibadak Broto Mintarto 6.225
AJB/SPHT/GIRIK
5 Tenjojaya Cibadak Budianto 10.649
AJB/SPHT/GIRIK
6 Tenjojaya Cibadak G. Hartoyo 18.270
AJB/SPHT/GIRIK
7 593/59-Pem/IV/2019 30 April Tenjojaya Cibadak Kabul 150
AJB/SPHT/GIRIK 2019
8 593/103-Pem/IV/2019 30 April Tenjojaya Cibadak Kateno 6.405
AJB/SPHT/GIRIK 2019
9 593/98-Pem/IV/2019 30 April Tenjojaya Cibadak Kusman 14.776
AJB/SPHT/GIRIK 2019
10 593/91-Pem/IV/2019 30 April Tenjojaya Cibadak Kustantina 2.633
43 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 55
No Jenis Dokumen Nomor Dokumen Tanggal Desa Kecamatan Keterangan Luas
Dokumen Tanah
AJB/SPHT/GIRIK 2019
11 593/96-Pem/IV/2019 30 April Tenjojaya Cibadak Kustantina 3.025
AJB/SPHT/GIRIK 2019
12 Tenjojaya Cibadak Kustantina 880
AJB/SPHT/GIRIK
13 Tenjojaya Cibadak Kustantina 2.633
AJB/SPHT/GIRIK
14 Tenjojaya Cibadak Kustantina 7.420
AJB/SPHT/GIRIK
15 Tenjojaya Cibadak Kustantina 2.952
AJB/SPHT/GIRIK
16 Tenjojaya Cibadak Lanang Tri 2.106
AJB/SPHT/GIRIK Hardian
17 593/66-Pem/IV/2019 30 April Tenjojaya Cibadak Lanang Tri 130
AJB/SPHT/GIRIK 2019 Hardian
18 593/100-Pem/IV/2019 30 April Tenjojaya Cibadak Lanang Tri 720
AJB/SPHT/GIRIK 2019 Hardian
19 593/65-Pem/IV/2019 30 April Tenjojaya Cibadak Lanang Tri 693
AJB/SPHT/GIRIK 2019 Hardian
20 593/99-Pem/IV/2019 30 April Tenjojaya Cibadak Lanang Tri 196
AJB/SPHT/GIRIK 2019 Hardian
21 Tenjojaya Cibadak Lanang Tri 2.314
AJB/SPHT/GIRIK Hardian
22 593/40-Pem/IV/2019 30 April Tenjojaya Cibadak Lanang Tri 1.970
AJB/SPHT/GIRIK 2019 Hardian
23 593/104-Pem/IV/2019 30 April Tenjojaya Cibadak Lanang Tri 10.182
AJB/SPHT/GIRIK 2019 Hardian
24 Tenjojaya Cibadak Lanang Tri 755
AJB/SPHT/GIRIK Hardian
25 593/101-Pem/IV/2019 30 April Tenjojaya Cibadak Lanang Tri 315
AJB/SPHT/GIRIK 2019 Hardian
26 593/80-Pem/IV/2019 30 April Tenjojaya Cibadak Lanang Tri 687
AJB/SPHT/GIRIK 2019 Hardian
27 593/79-Pem/IV/2019 30 April Tenjojaya Cibadak Lanang Tri 1.048
AJB/SPHT/GIRIK 2019 Hardian
28 593/81-Pem/IV/2019 30 April Tenjojaya Cibadak Lanang Tri 700
AJB/SPHT/GIRIK 2019 Hardian
29 Tenjojaya Cibadak Marsudi 2.836
AJB/SPHT/GIRIK
30 Tenjojaya Cibadak Marsudi 19.135
AJB/SPHT/GIRIK
31 Tenjojaya Cibadak Nizam Ahmad 10.456
AJB/SPHT/GIRIK Zabidi
32 593/95-Pem/IV/2019 30 April Tenjojaya Cibadak Nizam Ahmad 1.279
AJB/SPHT/GIRIK 2019 Zabidi
33 593/76-Pem/IV/2019 30 April Tenjojaya Cibadak Nizam Ahmad 720
AJB/SPHT/GIRIK 2019 Zabidi
34 593/78-Pem/IV/2019 30 April Tenjojaya Cibadak Nizam Ahmad 1.118
AJB/SPHT/GIRIK 2019 Zabidi
35 593/64-Pem/IV/2019 30 April Tenjojaya Cibadak Nizam Ahmad 14.390
AJB/SPHT/GIRIK 2019 Zabidi
36 Tenjojaya Cibadak Nizam Ahmad 693
AJB/SPHT/GIRIK Zabidi
37 Tenjojaya Cibadak Nizam Ahmad 935
AJB/SPHT/GIRIK Zabidi
38 593/77-Pem/IV/2019 30 April Tenjojaya Cibadak Nizam Ahmad 206
AJB/SPHT/GIRIK 2019 Zabidi
39 593/69-Pem/IV/2019 30 April Tenjojaya Cibadak Nizam Ahmad 3.365
AJB/SPHT/GIRIK 2019 Zabidi
40 593/68-Pem/IV/2019 30 April Tenjojaya Cibadak Nizam Ahmad 430
AJB/SPHT/GIRIK 2019 Zabidi
41 593/58-Pem/IV/2019 30 April Tenjojaya Cibadak Hj. Primastri 199
AJB/SPHT/GIRIK 2019 Suryandari
42 Tenjojaya Cibadak Hj. Primastri 3.350
AJB/SPHT/GIRIK Suryandari
43 Tenjojaya Cibadak Hj. Primastri 634
AJB/SPHT/GIRIK Suryandari
44 Tenjojaya Cibadak Sanimin 6.179
AJB/SPHT/GIRIK
45 Tenjojaya Cibadak Sanimin 9.582
44 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 56
No Jenis Dokumen Nomor Dokumen Tanggal Desa Kecamatan Keterangan Luas
Dokumen Tanah
AJB/SPHT/GIRIK
46 Tenjojaya Cibadak Sanimin 9.472
AJB/SPHT/GIRIK
47 Tenjojaya Cibadak Sri Sugiantini 10.170
AJB/SPHT/GIRIK
48 593/60-Pem/IV/2019 30 April Tenjojaya Cibadak Suratun 10.820
AJB/SPHT/GIRIK 2019
49 Tenjojaya Cibadak Sutarno 20.283
AJB/SPHT/GIRIK
50 593/63-Pem/IV/2019 30 April Tenjojaya Cibadak Tasrip Mujiono 8.655
AJB/SPHT/GIRIK 2019
51 593/97-Pem/IV/2019 30 April Tenjojaya Cibadak Trisnu Mudiono 21.482
AJB/SPHT/GIRIK 2019
Total Luas Tanah 259.876
Total Luas tanah yang dinilai adalah 3.823.925 m².
Hak Kepemilikan atas objek penilaian berupa Hak Kepemilikan Tunggal.
Batas-batas kawasan tanah, adalah sebagai berikut:
• Sebelah Utara : Tanah Kosong dan Permukiman
• Sebelah Timur : Tanah Kosong dan Sungai
• Sebelah Selatan : Jalan Desa Tenjojaya dan Permukiman
• Sebelah Barat : Tanah Kosong
Luasan tanah dihitung berdasarkan dokumen bukti kepemilikan/Sertifikat yang
diberikan kepada kami, sedangkan ploting area atas tanah yang dimaksud
berdasarkan gambar situasi yang ada didalam dokumen bukti kepemilikan/
Sertifikat tersebut. Bentuk tanahnya sebagian besar beraturan, dan kontur tanah
datar. Pada saat inspeksi, sebagian besar merupakan tanah kosong dan tanah
kebun serta sebagian sisanya diatas tanah tersebut telah berdiri Bangunan
Kantor.
3.3.5 Data Peruntukan dan Perizinan
Lokasi properti yang dinilai berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW)
pemerintah daerah setempat serta pengamatan dan keterangan yang kami
peroleh berdasarkan informasi yang diperoleh dari Direktorat Jenderal Tata
Ruang Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional
https://gistaru.atrbpn.go.id/rtronline/ peruntukannya adalah untuk Kawasan
Hortikultura.
45 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 57
Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
Properti/Aset yang dinilai, kami tidak menerima salinan surat Izin Mendirikan
Bangunan (IMB).
3.3.6 Data Pembanding Properti/Aset
Penawaran properti/aset sejenis dan sebanding yang menjadi analisis Penilai
adalah data transaksi/penawaran sejenis dan sebanding pada tanggal penilaian,
adalah sebagai berikut :
Data 1
- Jenis properti : Tanah Kosong
- Alamat : Desa Tenjojaya
- Koordinat : 6°54'10.6"S 106°46'06.7"E
- Jarak dari properti : ± 500 meter
- Luas tanah : 3.350 m²
- Surat tanah : SHM
- Sumber data : Bapak Albert (Agen Properti)
- Penawaran : Rp. 184.250.000,-
Data 2
- Jenis properti : Tanah Kosong
- Alamat : Desa Warnajati
- Koordinat : 6°53'32.0"S 106°46'14.6"E
- Jarak dari properti : ± 700 meter
- Luas tanah : 13.000 m²
- Surat tanah : SHM
- Sumber data : Ibu Chairania Shenny (Agen Properti)
- Penawaran : Rp. 895.000.000,-
Data 3
- Jenis properti : Tanah Kosong
- Alamat : Desa Tenjojaya
- Koordinat : 6°54'11.3"S 106°46'18.3"E
- Jarak dari properti : ± 500 meter
- Luas tanah : 50.000 m²
- Surat tanah : SHM
- Sumber data : Ibu Yohana (Agen)
- Penawaran : Rp. 4.000.000.000,-
3.3.7 Analisis Data
A. Analisis Pasar (Permintaan dan Penawaran)
Berdasarkan analisis terhadap data-data pasar yang kami dapatkan dan
informasi yang kami terima, kami berkesimpulan secara umum permintaan
dan penawaran properti yang sejenis dan sebanding yang dipasarkan dan
ditawarkan disekitar lokasi properti/aset relatif cukup tersedia, penawaran
dan permintaan umumnya cenderung Kawasan Hortikultura.
Harga penawaran tanah untuk industri disekitar properti berada berkisar
antara Rp. 50.000- per meter persegi sampai dengan Rp. 65.000,- per
meter persegi, harga tersebut tergantung pada letak/posisi, kontur, bentuk
46 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 58
tanah, surat-surat kepemilikan, luas, akses jalan dan kedekatan dengan pusat
keramaian.
B. Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use/HBU)
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use/HBU) didefinisikan
sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang
secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara
hukum diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari
aset tersebut. (SPI-2018, KPUP: 10.1). Berdasarkan definisi HBU tersebut di
atas dapat diuraikan, sebagai berikut:
• Penggunaan Secara Fisik Dimungkinkan
Tanah yang secara teknis dilihat dari beberapa aspek seperti lokasi, luas
tanah, kontur tanah, kondisi lingkungan serta sarana fasilitas umum di
sekitar aset, maka setelah mempertimbangkan beberapa aspek di atas
pembangunan sebagai Kawasan Hortikultura dimungkinkan secara fisik.
• Penggunaan Secara Hukum Diizinkan (Legal)
Memperhatikan peruntukan yang telah di tentukan oleh pemerintah,
berdasarkan Rencana Tata Ruang yang dikeluarkan oleh Direktorat
Jenderal Tata Ruang Kementerian Agraria dan Tata Ruang Badan
Pertanahan Nasional yang diakses dari https://gistaru.atrbpn.go.id/ dan
Nomor 10 Tahun 2023 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten
Sukabumi Tahun 2023 - 2043 bahwa aset terletak di Kawasan Hortikultura
maka penggunaan sebagai Perkebunan diizinkan secara hukum.
• Penggunaan Secara Finansial Layak
Terdapat pasar yang secara finansial dapat menghasilkan pendapatan
dalam penggunaan tanah jika berfungsi sebagai Kawasan Hortikultura.
• Memberikan Manfaat yang Tertinggi dan Terbaik
Memberikan manfaat yang tertinggi dan terbaik jika digunakan sebagai
Kawasan Hortikultura.
Tanah yang menjadi objek penilaian menurut pendapat kami sebagai Penilai
telah sesuai dengan prinsip HBU sebagai Kawasan Hortikultura.
Pada laporan penilaian ini, penilai tidak melakukan studi Penggunaan
Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use), dan studi Amdal karena lingkup
penugasan studi Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use)
berada di luar lingkup penugasan penilaian.
47 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 59
3.3.8 Penilaian Tanah
Berdasarkan data penawaran atau transaksi properti/aset sejenis dan sebanding,
yang menjadi analisis Penilai, dengan mempertimbangkan semua data-data dan
informasi yang kami terima, serta faktor relevan yang turut mempengaruhi nilai
tanah, seperti :
• Bukti kepemilikan atas tanah.
• Bentuk, luas dan topografi tanah.
• Lingkungan dan sekitarnya.
• Lokasi, view dan letak tanah.
• Peruntukan yang diizinkan.
• Sarana dan prasarana, serta fasilitas umum dan sosial yang tersedia.
• Waktu penawaran/transaksi.
• Jenis pembayaran.
• Mudah atau tidaknya dicapai (accessibility).
• Kesesuaiannya (conformity), Perkembangan tanah di masa mendatang.
• Pajak Bumi dan Bangunan (NJOP).
Kami berkesimpulan bahwa Nilai Pasar dari Tanah tersebut pada kondisi saat
tanggal penilaian 30 Juni 2025, adalah :
Nilai Pasar:
Rp 118.541.675.000,-
(Seratus Delapan Belas Miliar Lima Ratus Empat Puluh Satu Juta
Enam Ratus Tujuh Puluh Lima Ribu Rupiah)
3.3.9 Penilaian Bangunan dan Sarana Pelengkap
Uraian bangunan yang menjadi objek penilaian berdasarkan kondisi visual saat
peninjauan lapangan dan disesuaikan dengan informasi/data yang diberikan oleh
Pemberi Tugas, dapat diuraikan sebagai berikut :
Kantor Tenjojaya
Spesifikasi Teknis:
• Tahun dibangun : 1980
• Jumlah lantai : 1(satu) lantai
• Konstruksi : Beton bertulang
• Dinding : Bata dengan dilapisi cat (diplester & diaci)
• Atap : Dak beton
• Plafon : Triplek
• Lantai : Keramik
• Jendela : Jendela Kaca rangka alumunium
• Pintu : Pintu Kaca rangka Aluminium
48 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 60
• Luas bangunan : 155 m2
• Kondisi : Cukup Baik
• Fasilitas bangunan : Air Bersih, Sanitair Listrik
Pos Jaga
Spesifikasi Teknis:
• Tahun dibangun : 2010
• Jumlah lantai : 1(satu) lantai
• Konstruksi : Beton bertulang
• Dinding : Bata dengan dilapisi cat (diplester & diaci)
• Atap : Genteng Metal
• Lantai : Keramik
• Jendela :-
• Pintu : Pintu Garasi
• Luas bangunan : 4 m2
• Kondisi : Cukup Baik
• Fasilitas bangunan : Elektrikal
Sarana Pelengkap
Spesifikasi Teknis: Listrik dan Air Bersih
Kami berkesimpulan bahwa Nilai Pasar dari Bangunan dan sarana pelengkap tersebut
pada kondisi saat tanggal penilaian 30 Juni 2025, adalah :
Nilai Pasar:
Rp.298.035.000,-
(Dua Ratus Sembilan Puluh Delapan Juta Tiga Puluh Lima Ribu Rupiah)
49 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 61
3.4 Identifikasi Properti 4
3.4.1 Lokasi Properti 4
Lokasi properti yang dinilai terletak di Kawasan Industri Cikembar, Desa
Cimanggu, Kecamatan Cikembar, Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat. Titik
Koordinat 6°57'39.1"S 106°46'01.7"E.
3.4.2 Identifikasi Jenis Properti
Properti yang dinilai berupa Tanah, Bangunan, dan Kendaraan. Objek Penilaian
ini terletak di sisi selatan Jalan Cikembar – Cikembang. Bila ditempuh dari Exit tol
Bocimi Parungkuda, mengarah ke selatan ke arah cibadak ke Jl. Raya Sukaraja
Sukabumi ke arah Cimanggu sejauh kurang lebih 15 kilometer, dimana aset
berada di sisi sebelah selatan Jl Cikembar - Cikembang.
Jalan Jl Cikembar - Cikembang yang merupakan jalan utama menuju aset,
perkerasan dengan aspal lebar jalan kurang lebih 12 meter dengan kondisi
terawat, dilengkapi dengan drainase terbuka dengan lebar kurang lebih 0,5 meter
dan lampu penerangan jalan.
Tempat-tempat dan bangunan-bangunan penting yang dapat digunakan sebagai
petunjuk keberadaan lokasi, antara lain adalah sebagai berikut :
• Yon Armed 13 Kostrad Sukabumi (jarak dari properti ± 1000 meter)
• Terminal Cikembang (jarak dari properti ± 500 meter)
• SD Negeri Panenjoan (jarak dari properti ± 50 meter)
3.4.3 Wilayah, Kota dan Lingkungan (Neighborhood) di Sekitar Properti
Properti terletak di kawasan atau wilayah dengan peruntukan sebagai Kawasan
Peruntukan Industri. Penggunaan tanah di sekitar properti pada umumnya
adalah Pergudangan dan Pabrik.
Ketersediaan sarana/fasilitas kebutuhan sosial masyarakat seperti; tempat
perbelanjaan kebutuhan sehari-hari, fasilitas kesehatan (Rumah Sakit, Klinik),
gedung sekolah, pertokoan, tempat ibadah dan lainnya telah cukup tersedia.
Fasilitas tersebut berada dalam radius kurang lebih 1 sampai dengan 5 kilometer
dari lokasi properti.
Sarana infrastruktur cukup tersedia di sekitar lokasi properti, seperti; aliran
listrik dari PLN, saluran telepon dari PT Telkom dan jaringan air bersih diperoleh
dari air tanah.
Sarana transportasi umum seperti; angkutan kota serta bus antar kota tersedia
dan dapat ditemui di Jalan Cikembar -Cikembang yang yang berada kurang lebih
100 meter dari properti berada.
50 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 62
3.4.4 Dokumen Kepemilikan
Objek Penilaian sebagaimana dimaksud adalah Real Properti berupa Tanah
seluas 2.115.481 m² dan Bangunan dan Sarana Pelengkap Lainnya serta
Kendaraan yang terletak di Kawasan Industri Cikembar, Desa Cimanggu,
Kecamatan Cikembar, Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat.
Teridentifikasi memiliki dokumen kepemilikan berupa beberapa salinan
Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) dengan luas total 2.053.842 m² terletak di
Desa Sukamulya dan Desa Desa Cimanggu Kecamatan Cikembar, Kabupaten
Sukabumi, Provinsi Jawa Barat, yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan
Kabupaten Sukabumi dengan rincian sebagai berikut :
No Sertifikat Nomor Tanggal Terbit Tanggal Berakhir Tanggal GS Luas Tanah
Sertifikat Sertifikat
1 SHGB 432/Sukamulya 13 Februari 2013 21 Februari 2043 07 Februari 10.350
2013
2 SHGB 433/Sukamulya 13 Februari 2013 21 Februari 2043 07 Februari 15.000
2013
3 SHGB 434/Sukamulya 13 Februari 2013 21 Februari 2043 07 Februari 14.785
2013
4 SHGB 435/Sukamulya 13 Februari 2013 21 Februari 2043 07 Februari 13.477
2013
5 SHGB 436/Sukamulya 13 Februari 2013 21 Februari 2043 07 Februari 20.000
2013
6 SHGB 437/Sukamulya 13 Februari 2013 21 Februari 2043 07 Februari 14.250
2013
Total Luas Tanah 87.862
No Sertifikat Nomor Tanggal Terbit Tanggal Berakhir Tanggal GS Luas Tanah
Sertifikat Sertifikat
1 SHGB 375 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
2 SHGB 377 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
3 SHGB 378 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 10.239
2013
4 SHGB 379 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 18.209
2013
5 SHGB 380 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
6 SHGB 381 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
7 SHGB 382 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
8 SHGB 418 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 8.689
2013
9 SHGB 454 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
10 SHGB 455 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 13.266
2013
11 SHGB 456 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 5.281
2013
12 SHGB 457 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 5.514
2013
13 SHGB 459 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 9.231
2013
14 SHGB 460 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 16.868
2013
15 SHGB 814 17 Februari 2023 17 Februari 2023 17 Februari 4.295
2023
Total Luas Tanah 211.592
51 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 63
No Sertifikat Nomor Tanggal Terbit Tanggal Berakhir Tanggal GS Luas Tanah
Sertifikat Sertifikat
1 SHGB 372/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
2 SHGB 390/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 19.070
2013
3 SHGB 391/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
4 SHGB 392/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
5 SHGB 393/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
6 SHGB 423/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 12.500
2013
7 SHGB 360/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
8 SHGB 362/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 15.827
2013
9 SHGB 363/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
10 SHGB 364/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
11 SHGB 365/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
12 SHGB 366/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 19.500
2013
13 SHGB 367/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
14 SHGB 368/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 17.500
2013
15 SHGB 369/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 12.000
2013
16 SHGB 370/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 14.500
2013
17 SHGB 371/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
18 SHGB 373/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
19 SHGB 374/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
20 SHGB 376/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
21 SHGB 383/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
22 SHGB 384/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
23 SHGB 385/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
24 SHGB 386/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
25 SHGB 387/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
26 SHGB 388/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
27 SHGB 389/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
28 SHGB 394/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 19.500
2013
29 SHGB 395/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 19.500
2013
30 SHGB 396/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
31 SHGB 397/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 19.500
2013
32 SHGB 398/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
33 SHGB 399/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
34 SHGB 400/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
52 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 64
No Sertifikat Nomor Tanggal Terbit Tanggal Berakhir Tanggal GS Luas Tanah
Sertifikat Sertifikat
35 SHGB 401/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
36 SHGB 402/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
37 SHGB 403/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
38 SHGB 404/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
39 SHGB 405/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
40 SHGB 406/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
41 SHGB 407/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 17.000
2013
42 SHGB 408/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
43 SHGB 409/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
44 SHGB 410/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 19.300
2013
45 SHGB 411/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 16.158
2013
46 SHGB 412/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 19.800
2013
47 SHGB 413/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 11.642
2013
48 SHGB 414/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 15.972
2013
49 SHGB 415/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 18.599
2013
50 SHGB 416/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 14.104
2013
51 SHGB 417/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 16.000
2013
52 SHGB 419/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 19.000
2013
53 SHGB 420/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 19.500
2013
54 SHGB 421/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
55 SHGB 422/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
56 SHGB 424/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 12.500
2013
57 SHGB 425/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 17.000
2013
58 SHGB 426/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
59 SHGB 427/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
60 SHGB 428/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
61 SHGB 429/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
62 SHGB 430/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 19.700
2013
63 SHGB 431/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 4.278
2013
64 SHGB 432/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
65 SHGB 433/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 6.841
2013
66 SHGB 434/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
67 SHGB 435/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 15.250
2013
68 SHGB 436/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
69 SHGB 437/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 17.500
2013
53 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 65
No Sertifikat Nomor Tanggal Terbit Tanggal Berakhir Tanggal GS Luas Tanah
Sertifikat Sertifikat
70 SHGB 438/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
71 SHGB 439/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
72 SHGB 440/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 18.500
2013
73 SHGB 441/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
74 SHGB 442/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
75 SHGB 443/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
76 SHGB 444/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
77 SHGB 445/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
78 SHGB 446/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
79 SHGB 447/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 19.500
2013
80 SHGB 448/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
81 SHGB 449/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
82 SHGB 450/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 19.500
2013
83 SHGB 451/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
84 SHGB 452/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
85 SHGB 453/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
86 SHGB 458/Cimanggu 13 Februari 2013 13 Februari 2013 13 Februari 20.000
2013
87 SPH 5.900
88 SHGB 586/Cimanggu 13 November 2018 13 November 2018 13 November 1.025
2018
Total Luas Tanah 1.613.966
No Sertifikat Nomor Tanggal Terbit Tanggal Berakhir Tanggal GS Luas Tanah
Sertifikat Sertifikat
1 SHGB 463 30 Juli 2015 30 Juli 2015 30 Juli 2015 8.431
2 SHGB 821 09 Juni 2023 09 Juni 2023 09 Juni 2023 1.500
3 SHGB 822 Pecahan dari Induk SHGB No. 463
4 SHGB 823 Pecahan dari Induk SHGB No. 463
5 SHGB 824 Pecahan dari Induk SHGB No. 463
6 SHGB 464 10 November 2015 10 November 2015 10 November 1.051
2015
7 Proses Pecahan dari Induk SHGB No. 464
Splite Pecahan dari Induk SHGB No. 464
8 Proses Pecahan dari Induk SHGB No. 464
Splite Pecahan dari Induk SHGB No. 464
9 Proses Pecahan dari Induk SHGB No. 464
Splite
10 Proses
Splite
11 Proses
Splite
12 SHGB 465 23 Juni 2016 15 Juni 2046 04 Februari 17.710
2016
13 Proses Pecahan dari Induk SHGB No. 465
Splite
14 SHGB 335/Cimanggu 27 April 1998 27 April 1998 27 April 1998 12.075
15 Proses Pecahan dari Induk SHGB No. 467
Splite Pecahan dari Induk SHGB No. 467
16 Proses Pecahan dari Induk SHGB No. 467
Splite
17 Proses
54 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 66
No Sertifikat Nomor Tanggal Terbit Tanggal Berakhir Tanggal GS Luas Tanah
Sertifikat Sertifikat
Splite
18 SHGB 474 22 Januari 2018 22 Januari 2018 22 Januari 5.678
2018
19 Proses Pecahan dari Induk SHGB No. 474
Splite
20 SHGB 355 27 April 1998 27 April 1998 27 April 1998 10.773
21 848 06 September 06 September 2023 06 September 1.500
2023 2023
22 849 17 Oktober 2023 17 Oktober 2023 17 Oktober 1.500
2023
23 SHGB 359 27 Agustus 2012 27 Agustus 2012 27 Agustus 8.460
2012
24 SHGB 356 04 Desember 2012 04 Desember 2012 04 Desember 1.963
2012
25 SHGB 357 04 Desember 2012 04 Desember 2012 04 Desember 3.103
2012
26 SHGB 591 11 Februari 2019 11 Februari 2019 11 Februari 6.769
2019
27 Proses Pecahan dari Induk SHGB No. 591
Splite Pecahan dari Induk SHGB No. 591
28 Proses Pecahan dari Induk SHGB No. 591
Splite
29 Proses
Splite
30 SHGB 582 23 Mei 2018 02 Maret 2048 24 April 2017 17.376
31 Proses Pecahan dari Induk SHGB No. 582
Splite
32 SHGB 686 09 Oktober 2019 09 Oktober 2019 09 Oktober 6.913
2019
Total Luas Tanah 140.422
Objek Penilaian teridentifikasi memiliki Dokumen lain berupa Akta Jual Beli luas
total 61.639 m² terletak di Desa Cimanggu Kecamatan Cikembar dengan rincian
sebagai berikut :
No Jenis Dokumen Nomor Desa Kecamatan Luas Tanah
Dokumen
1 AJB 385/2014 Cimanggu Cikembar 19.446
2 AJB 386/2014 Cimanggu Cikembar 1.264
3 AJB 387/2014 Cimanggu Cikembar 19.557
4 AJB 388/2014 Cimanggu Cikembar 21.372
Total Luas Tanah 61.639
Total Luas tanah yang dinilai adalah 2.115.481 m².
Hak Kepemilikan atas objek penilaian berupa Hak Kepemilikan Tunggal.
Batas-batas kawasan tanah, adalah sebagai berikut:
• Sebelah Utara : Jalan Cikembar-Cikembang dan Tanah Kosong
• Sebelah Timur : Tanah Kosong dan Permukiman
• Sebelah Selatan : Tanah Kosong
• Sebelah Barat : Tanah Kosong
Luasan tanah dihitung berdasarkan dokumen bukti kepemilikan/Sertifikat yang
diberikan kepada kami, sedangkan ploting area atas tanah yang dimaksud
berdasarkan gambar situasi yang ada didalam dokumen bukti kepemilikan/
Sertifikat tersebut. Bentuk tanahnya sebagian besar beraturan, dan kontur tanah
datar. Pada saat inspeksi, sebagian besar merupakan tanah kosong dan tanah
kebun dan sebagian sisanya diatas tanah tersebut telah berdiri Bangunan
Gudang, Kantor, dan Sarana Pelengkap Lainnya.
55 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 67
3.4.5 Data Peruntukan dan Perizinan
Lokasi properti yang dinilai berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW)
pemerintah daerah setempat serta pengamatan dan keterangan yang kami
peroleh berdasarkan informasi yang diperoleh dari Direktorat Jenderal Tata
Ruang Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional
https://gistaru.atrbpn.go.id/rtronline/ peruntukannya adalah untuk Kawasan
Peruntukan Industri.
Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
Properti/Aset yang dinilai, memiliki surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB),
yaitu :
• Izin Mendirikan Bangunan Nomor : 503.3/647/4114/PMB-BPMPT/2014
tanggal 24 September 2014, atas nama pemilik PT. Bogorindo Cemerlang,
nama bangunan kawasan Industri Cikembar tahap satu dan fasilitas lainnya.
Yang ditetapkan oleh Kepala Badan Penanaman Modal dan Pelayanan
Terpadu Kabupaten Sukabumi.
3.4.6 Data Penawaran Properti/Aset
Penawaran properti/aset sejenis dan sebanding yang menjadi analisis Penilai
adalah data transaksi/penawaran sejenis dan sebanding pada tanggal penilaian,
adalah sebagai berikut :
Data Tanah Depan dan Luar Industri
Data 1
- Jenis properti : Tanah Kosong
- Alamat : Desa Cimanggu
- Koordinat : 6°54'10.6"S 106°46'06.7"E
- Jarak dari properti : ± 3 kilometer
- Luas tanah : 39.000 m²
- Surat tanah : SHM
- Sumber data : Bapak Zulyardi (Agen Properti)
- Penawaran : Rp. 70.200.000.000,-
56 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 68
Data 2
- Jenis properti : Tanah Kosong
- Alamat : Jalan Desa
- Koordinat : 6°53'32.0"S 106°46'14.6"E
- Jarak dari properti : ± 3 kilometer
- Luas tanah : 40.000 m²
- Surat tanah : SHM
- Sumber data : Bp Viki (Agen Properti)
- Penawaran : Rp. 60.000.000.000,-
Data 3
- Jenis properti : Tanah Kosong
- Alamat : Jalan Pelabuhan II
- Koordinat : 6°57'41.0"S 106°47'02.8"E
- Jarak dari properti : ± 1 kilometer
- Luas tanah : 20.570 m²
- Surat tanah : SHM
- Sumber data : Ibu Pernama Kurniadi (Agen)
- Penawaran : Rp. 51.425.000.000,-
-
Data Tanah Belakang Industri
Data 1
- Jenis properti : Tanah Kosong
- Alamat : Desa Cimanggu
- Koordinat : 6°57'23.2"S 106°46'31.1"E
- Jarak dari properti : ± 1 kilometer
- Luas tanah : 5.647 m²
- Surat tanah : SHM
- Sumber data : Bapak Zulyardi (Agen Properti)
- Penawaran : Rp. 4.000.000.000,-
Data 2
- Jenis properti : Tanah Kosong
- Alamat : Kampung Cibarengkok
- Koordinat : 6°57'54.2"S 106°46'40.2"E
- Jarak dari properti : ± 3 kilometer
- Luas tanah : 1.400 m²
- Surat tanah : SHM
- Sumber data : Bp Ade (Agen Properti)
- Penawaran : Rp. 1.400.000.000,-
Data 3
- Jenis properti : Tanah Kosong
- Alamat : Bojongkembar
- Koordinat : 6°58'21.5"S 106°48'58.3"E
- Jarak dari properti : ±3 kilometer
- Luas tanah : 3.074 m²
- Surat tanah : SHM
- Sumber data : Ibu Jumayanti (Agen)
57 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 69
- Penawaran : Rp. 1.537.000.000,-
3.4.7 Analisis Data
A. Analisis Pasar (Permintaan dan Penawaran)
Berdasarkan analisis terhadap data-data pasar yang kami dapatkan dan
informasi yang kami terima, kami berkesimpulan secara umum permintaan
dan penawaran properti yang sejenis dan sebanding yang dipasarkan dan
ditawarkan disekitar lokasi properti/aset relatif cukup tersedia, penawaran
dan permintaan umumnya cenderung pada peruntukan Industri.
Harga penawaran tanah untuk industri disekitar properti berada berkisar
antara Rp. 1.000.000,- per meter persegi sampai dengan Rp. 2.000.000,-
per meter persegi untuk tanah di bagian depan dan berkisar antara Rp.
450.000,- per meter persegi sampai dengan Rp. 850.000,- per meter persegi
untuk tanah di bagian belakang, harga tersebut tergantung pada letak/posisi,
kontur, bentuk tanah, surat-surat kepemilikan, luas, akses jalan dan kedekatan
dengan pusat keramaian.
B. Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use/HBU)
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use/HBU) didefinisikan
sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang
secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara
hukum diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari
aset tersebut. (SPI-2018, KPUP: 10.1). Berdasarkan definisi HBU tersebut di
atas dapat diuraikan, sebagai berikut:
• Penggunaan Secara Fisik Dimungkinkan
Tanah yang secara teknis dilihat dari beberapa aspek seperti lokasi, luas
tanah, kontur tanah, kondisi lingkungan serta sarana fasilitas umum di
sekitar aset, maka setelah mempertimbangkan beberapa aspek di atas
pembangunan sebagai Kawasan Industri dimungkinkan secara fisik.
• Penggunaan Secara Hukum Diizinkan (Legal)
Memperhatikan peruntukan yang telah di tentukan oleh pemerintah,
berdasarkan Rencana Tata Ruang yang dikeluarkan oleh Direktorat
Jenderal Tata Ruang Kementerian Agraria dan Tata Ruang Badan
Pertanahan Nasional yang diakses dari https://gistaru.atrbpn.go.id/ dan
Nomor 10 Tahun 2023 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten
Sukabumi Tahun 2023 - 2043 bahwa aset terletak di Kawasan Peruntukan
Industri maka penggunaan sebagai Pabrik dan Pergudangan diizinkan
secara hukum.
• Penggunaan Secara Finansial Layak
Terdapat pasar yang secara finansial dapat menghasilkan pendapatan
dalam penggunaan tanah jika berfungsi sebagai di Kawasan Peruntukan
Industri.
58 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 70
• Memberikan Manfaat yang Tertinggi dan Terbaik
Memberikan manfaat yang tertinggi dan terbaik jika digunakan sebagai
Kawasan Peruntukan Industri.
Tanah yang menjadi objek penilaian menurut pendapat kami sebagai Penilai
telah sesuai dengan prinsip HBU sebagai Kawasan Peruntukan Industri.
Pada laporan penilaian ini, penilai tidak melakukan studi Penggunaan Tertinggi
dan Terbaik (Highest and Best Use), dan studi Amdal karena lingkup penugasan
studi Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use) berada di luar
lingkup penugasan penilaian.
3.4.8 Penilaian Tanah
Berdasarkan data penawaran atau transaksi properti/aset sejenis dan
sebanding, yang menjadi analisis Penilai, dengan mempertimbangkan semua
data-data dan informasi yang kami terima, serta faktor relevan yang turut
mempengaruhi nilai tanah, seperti :
• Bukti kepemilikan atas tanah.
• Bentuk, luas dan topografi tanah.
• Lingkungan dan sekitarnya.
• Lokasi, view dan letak tanah.
• Peruntukan yang diizinkan.
• Sarana dan prasarana, serta fasilitas umum dan sosial yang tersedia.
• Waktu penawaran/transaksi.
• Jenis pembayaran.
• Mudah atau tidaknya dicapai (accessibility).
• Kesesuaiannya (conformity), Perkembangan tanah di masa mendatang.
Kami berkesimpulan bahwa Nilai Pasar dari Tanah tersebut pada kondisi saat tanggal
penilaian 30 Juni 2025, adalah :
Nilai Pasar:
Rp. 1.348.972.514.000,-
(Satu Triliun Tiga Ratus Empat Puluh Delapan Miliar Sembilan Ratus Tujuh
Puluh Dua Juta Lima Ratus Empat Belas Ribu Rupiah)
59 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 71
3.4.9 Penilaian Bangunan dan Sarana Pelengkap
Uraian bangunan yang menjadi objek penilaian berdasarkan kondisi visual saat
peninjauan lapangan dan disesuaikan dengan informasi/data yang diberikan oleh
Pemberi Tugas, dapat diuraikan sebagai berikut :
Gudang
Spesifikasi Teknis:
• Tahun dibangun : 2021
• Jumlah lantai : 1(satu) lantai
• Konstruksi : Beton bertulang
• Dinding : Bata Merah dan Spandek Rangka Baja
• Atap : Dak Beton
• Lantai : Plat Beton
• Plafon : Beton Ekspose
• Pintu : Pintu Besi
• Luas bangunan : 864 m2
• Kondisi : Cukup Baik
• Fasilitas bangunan : Elektrikal
Kantor Pemasaran
Spesifikasi Teknis:
• Tahun dibangun : 2014
• Jumlah lantai : 3(tiga) lantai
• Konstruksi : Beton bertulang
• Dinding : Bata dengan dilapisi cat (diplester & diaci)
• Atap : Dak beton
• Lantai : Keramik
• Jendela :Jendela Kaca stopsol dan Jendela Kaca alumunium
• Pintu : Pintu Kaca rangka Aluminium dan
Tempered floor
• Luas bangunan : 459 m2
• Kondisi : Cukup Baik
• Fasilitas bangunan : Air Bersih, Sanitair Listrik
Rumah Belanda 1
Spesifikasi Teknis:
• Tahun dibangun : 1980
• Jumlah lantai : 1(satu) lantai
• Konstruksi : Beton bertulang
• Dinding : Bata dengan dilapisi cat (diplester & diaci)
• Atap : Genteng Beton
• Plafon : Triplek
60 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 72
• Lantai : Keramik
• Jendela : Jendela Kaca rangka alumunium
• Pintu : Pintu Kaca rangka Aluminium
• Luas bangunan : 125 m2
• Kondisi : Cukup Baik
Fasilitas bangunan : Air Bersih, Sanitair Listrik
Rumah Belanda 2
Spesifikasi Teknis:
• Tahun dibangun : 1980
• Jumlah lantai : 1(satu) lantai
• Konstruksi : Beton bertulang
• Dinding : Bata dengan dilapisi cat (diplester & diaci)
• Atap : Genteng Beton
• Plafon : Triplek
• Lantai : Keramik
• Jendela : Jendela Kaca rangka alumunium
• Pintu : Pintu Kaca rangka Aluminium
• Luas bangunan : 234 m2
• Kondisi : Cukup Baik
Fasilitas bangunan : Air Bersih, Sanitair Listrik
Kamar Mandi
Spesifikasi Teknis:
• Tahun dibangun : 2000
• Jumlah lantai : 1(satu) lantai
• Konstruksi : Beton bertulang
• Dinding : Bata dengan dilapisi cat (diplester & diaci)
• Atap : Seng
• Lantai : Keramik
• Jendela :-
• Pintu : Pintu Kayu
• Luas bangunan : 13 m2
• Kondisi : Cukup Baik
• Fasilitas bangunan : Elektrikal
Garasi
Spesifikasi Teknis:
• Tahun dibangun : 2000
• Jumlah lantai : 1(satu) lantai
• Konstruksi : Beton bertulang
• Dinding : Bata dengan dilapisi cat (diplester & diaci)
61 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 73
• Atap : Seng
• Lantai : Keramik
• Jendela :-
• Pintu : Pintu Kayu
• Luas bangunan : 60 m2
• Kondisi : Cukup Baik
• Fasilitas bangunan : Elektrikal
Sarana Pelengkap Lainnya
Main Gate
Spesifikasi Teknis:
• Tahun dibangun : 2010
• Spesifikasi : Beton bertulang
• Luas : ± 100 m2
• Kondisi : Cukup Baik
Listrik dan Air Bersih
Spesifikasi Teknis:
• Tahun dibangun : PLN 6600 Kva dan Sumur
Kondisi : Cukup Baik
Kami berkesimpulan bahwa Nilai Pasar dari Bangunan dan Sarana Pelengkap tersebut
pada kondisi saat tanggal penilaian 30 Juni 2025, adalah :
Nilai Pasar:
Rp. 5.362.870.000,-
(Lima Miliar Tiga Ratus Enam Puluh Dua Juta
Delapan Ratus Tujuh Puluh Ribu Rupiah)
62 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 74
3.5 Identifikasi Properti 5
3.5.1 Lokasi Properti 5
Lokasi properti yang dinilai terletak di Jalan Raya Manado - Bitung, Komplek
Ruko No. 5 dan No. 6, Kelurahan Kolongan, Kecamatan Kalawat Kabupaten
Minahasa Utara, Provinsi Sulawesi Utara. Titik Koordinat 1°27'35.1"N
124°55'57.3"E.
3.5.2 Identifikasi Jenis Properti
Properti yang dinilai berupa 2 unit Ruko. Objek Penilaian ini terletak di sisi timur
laut dari Jalan Raya Manado Bitung. Bila ditempuh dari arah Manado menuju
bitung maka akan melewati Jalan Raya Manado Bitung sejauh 5 km, kemudian
aset berada di sebelah timur laut Jalan Raya Manado Bitung di komplek Ruko.
laut Jalan Raya Manado Bitung yang merupakan jalan di depan Objek Penilaian,
perkerasan dengan aspal dan beton dengan lebar jalan kurang lebih 10 sampai
12 meter dengan kondisi terawat, dilengkapi dengan drainase tertutup dan
terbuka dengan lebar kurang lebih 0,5 meter dan lampu penerangan jalan.
Tempat-tempat dan bangunan-bangunan penting yang dapat digunakan sebagai
petunjuk keberadaan lokasi, antara lain adalah sebagai berikut:
• SPBU Kolongan (jarak dari properti ± 500 meter)
• Transito Hotel (jarak dari properti ± 500 meter)
• Manado Independent School (jarak dari properti ± 500 meter)
3.5.3 Wilayah, Kota dan Lingkungan (Neighborhood) di Sekitar Properti
Properti terletak di kawasan atau wilayah dengan peruntukan sebagai Kawasan
Pertanian lahan basah. Penggunaan tanah di sekitar properti pada umumnya
adalah Pertokoan dan Pergudangan.
Ketersediaan sarana/fasilitas kebutuhan sosial masyarakat seperti; tempat
perbelanjaan kebutuhan sehari-hari, fasilitas kesehatan (Rumah Sakit, Klinik),
gedung sekolah, pertokoan, tempat ibadah dan lainnya telah cukup tersedia.
Fasilitas tersebut berada dalam radius kurang lebih 1 sampai dengan 5 kilometer
dari lokasi properti.
Sarana infrastruktur cukup tersedia di sekitar lokasi properti, seperti; aliran
listrik dari PLN, saluran telepon dari PT Telkom dan jaringan air bersih diperoleh
dari air tanah.
Sarana transportasi umum seperti; angkutan kota serta bus antar kota tersedia
dan dapat ditemui di Jalan Raya Manado Bitung yang yang berada didepan
properti berada.
63 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 75
3.5.4 Dokumen Kepemilikan
Objek Penilaian sebagaimana dimaksud adalah Real Properti berupa 2 Unit Ruko
yang terletak di Jalan Raya Manado - Bitung, Komplek Ruko No. 5 dan No. 6,
Kelurahan Kolongan, Kecamatan Kalawat Kabupaten Minahasa Utara, Provinsi
Sulawesi Utara.
Teridentifikasi memiliki dokumen kepemilikan berupa 2 (dua) salinan Sertifikat
Hak Guna Bangunan (SHGB) yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan
Kabupaten Minahasa Utara dengan rincian sebagai berikut :
No Sertifikat Nomor Atas Nama Tanggal Tanggal No. Surat Tanggal Luas
Terbit Berakhir Ukur GS Tanah
Sertifikat Sertifikat
1 SHGB 01038/Kolongan PT 22 Oktober 06 Juli 2041 00402/Kolo 20 90
BOGORINDO 2015 ngan/2015 Oktober
CEMERLANG 2015
2 SHGB 01037/Kolongan PT 22 Oktober 06 Juli 2041 00401/Kolo 20 90
BOGORINDO 2015 ngan/2015 Oktober
CEMERLANG 2015
Total Luas Tanah 180
Hak Kepemilikan atas objek penilaian berupa Hak Kepemilikan Tunggal.
Batas-batas kawasan tanah, adalah sebagai berikut:
• Sebelah Timur Laut : Gudang
• Sebelah Tenggara : Bangunan Ruko
• Sebelah Barat daya : Halaman Parangkair dan Jalan Raya
• Sebelah Barat Laut : Bangunan Ruko
Luasan tanah dihitung berdasarkan dokumen bukti kepemilikan/Sertifikat yang
diberikan kepada kami, sedangkan ploting area atas tanah yang dimaksud
berdasarkan gambar situasi yang ada didalam dokumen bukti kepemilikan/
Sertifikat tersebut. Bentuk tanahnya sebagian besar beraturan, dan kontur tanah
datar. Pada saat inspeksi, diatas tanah tersebut telah berdiri Bangunan Ruko.
64 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 76
3.5.5 Data Peruntukan dan Perizinan
Lokasi properti yang dinilai berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW)
pemerintah daerah setempat serta pengamatan dan keterangan yang kami
peroleh berdasarkan informasi yang diperoleh dari Direktorat Jenderal Tata
Ruang Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional
https://gistaru.atrbpn.go.id/rtronline/ peruntukannya adalah untuk Kawasan
Pertanian lahan basah.
Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
Properti/Aset yang dinilai, kami tidak menerima salinan surat Izin Mendirikan
Bangunan (IMB).
3.5.6 Data Pembanding Properti/Aset
Penawaran properti/aset sejenis dan sebanding yang menjadi analisis Penilai
adalah data transaksi/penawaran sejenis dan sebanding pada tanggal penilaian,
adalah sebagai berikut :
Data 1
- Jenis properti : Bangunan Ruko
- Alamat : Jalan Raya Manado - Bitung, Komplek Ruko.
Kelurahan Kolongan
- Koordinat : 1°27'35.7"N 124°55'56.2"E
- Jarak dari properti : ± 50 meter
- Luas tanah : 90 m²
- Luas bangunan : 270 m²
- Surat tanah : SHM
- Sumber data : Bapak Andi Praz (Agen Properti)
- Penawaran : Rp. 2.000.000.000,-
Data 2
- Jenis properti : Bangunan Ruko
- Alamat : Jalan Raya Manado - Bitung, Kelurahan
Kolongan
- Koordinat : 1°27'30.9"N 124°56'00.3"E
- Jarak dari properti : ± 200 meter
65 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 77
- Luas tanah : 75 m²
- Luas bangunan : 225 m²
- Surat tanah : SHM
- Sumber data : Bapak Jeferson (Agen Properti)
- Penawaran : Rp. 1.600.000.000,-
Data 3
- Jenis properti : Bangunan Ruko
- Alamat : Jalan Raya Manado - Bitung, Komplek Ruko.
Kelurahan Kolongan
- Koordinat : 1°27'35.5"N 124°55'56.3"E
- Jarak dari properti : ± 50 meter
- Luas tanah : 90 m²
- Luas bangunan : 270 m²
- Surat tanah : SHM
- Sumber data : Bapak Chris Riung (Agen Properti)
- Penawaran : Rp. 1.600.000.000,-
3.5.7 Analisis Data
A. Analisis Pasar (Permintaan dan Penawaran)
Berdasarkan analisis terhadap data-data pasar yang kami dapatkan dan
informasi yang kami terima, kami berkesimpulan secara umum permintaan
dan penawaran properti yang sejenis dan sebanding yang dipasarkan dan
ditawarkan disekitar lokasi properti/aset relatif cukup tersedia, penawaran
dan permintaan umumnya cenderung pada peruntukan perdagangan dan
jasa.
Harga penawaran Ruko disekitar properti berada berkisar antara Rp.
1.500.000.000,- sampai dengan Rp. 1.700.000.000,- per meter unit, harga
tersebut tergantung pada letak/posisi, kontur, bentuk tanah, surat-surat
kepemilikan, luas, akses jalan dan kedekatan dengan pusat keramaian.
B. Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use/HBU)
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use/HBU) didefinisikan
sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang
secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara
hukum diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari
aset tersebut. (SPI-2018, KPUP: 10.1). Berdasarkan definisi HBU tersebut di
atas dapat diuraikan, sebagai berikut:
• Penggunaan Secara Fisik Dimungkinkan
Tanah yang secara teknis dilihat dari beberapa aspek seperti lokasi, luas
tanah, kontur tanah, kondisi lingkungan serta sarana fasilitas umum di
sekitar aset, maka setelah mempertimbangkan beberapa aspek di atas
pembangunan sebagai Bangunan Ruko dimungkinkan secara fisik.
66 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 78
• Penggunaan Secara Hukum Diizinkan (Legal)
Memperhatikan peruntukan yang telah di tentukan oleh pemerintah,
berdasarkan Rencana Tata Ruang yang dikeluarkan oleh Direktorat
Jenderal Tata Ruang Kementerian Agraria dan Tata Ruang / Badan
Pertanahan Nasional yang diakses https://gistaru.atrbpn.go.id/rtronline/
dan Peraturan Daerah Kabupaten Minahasa Utara Nomor 1 Tahun 2013
Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Minahasa Utara Tahun 2013-2033
bahwa aset terletak di Kawasan Pertanian lahan basah maka penggunaan
sebagai Bangunan Ruko, belum diizinkan secara hukum.
• Penggunaan Secara Finansial Layak
Terdapat pasar yang secara finansial dapat menghasilkan pendapatan
dalam penggunaan tanah jika berfungsi sebagai Bangunan Ruko.
• Memberikan Manfaat yang Tertinggi dan Terbaik
Memberikan manfaat yang tertinggi dan terbaik jika digunakan sebagai
bangunan Ruko
Tanah yang menjadi objek penilaian menurut pendapat kami sebagai Penilai
belum sepenuhnya belum sesuai dengan prinsip HBU sebagai bangunan Ruko.
Pada laporan penilaian ini, penilai tidak melakukan studi Penggunaan
Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use), dan studi Amdal karena lingkup
penugasan studi Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use)
berada di luar lingkup penugasan penilaian.
3.5.8 Penilaian Ruko
Berdasarkan data penawaran atau transaksi properti/aset sejenis dan sebanding,
yang menjadi analisis Penilai, dengan mempertimbangkan semua data-data dan
informasi yang kami terima, serta faktor relevan yang turut mempengaruhi nilai
tanah, seperti :
• Bukti kepemilikan atas .
• Bentuk, luas dan topografi tanah.
• Lingkungan dan sekitarnya.
• Lokasi, view dan letak tanah.
• Peruntukan yang diizinkan.
• Sarana dan prasarana, serta fasilitas umum dan sosial yang tersedia.
• Waktu penawaran/transaksi.
• Jenis pembayaran.
• Mudah atau tidaknya dicapai (accessibility).
• Kesesuaiannya (conformity), Perkembangan tanah di masa mendatang.
• Pajak Bumi dan Bangunan (NJOP).
Uraian bangunan yang menjadi objek penilaian berdasarkan kondisi visual saat
peninjauan lapangan dan disesuaikan dengan informasi/data yang diberikan oleh
Pemberi Tugas, dapat diuraikan sebagai berikut :
67 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 79
Bangunan Ruko No.5
Spesifikasi Teknis:
• Tahun dibangun : 2015
• Jumlah lantai : 3(tiga) lantai
• Konstruksi : Beton bertulang
• Dinding : Bata dengan dilapisi cat (diplester & diaci)
• Atap : Dak Beton
• Plafon : Dak beton
• Lantai : Keramik
• Jendela : Jendela Kaca rangka alumunium
• Pintu : Pintu Kaca rangka Aluminium
• Luas bangunan : 270 m2
• Kondisi : Cukup Baik
• Fasilitas bangunan : Air Bersih, Sanitair Listrik
Bangunan Ruko No.6
Spesifikasi Teknis:
• Tahun dibangun : 2015
• Jumlah lantai : 3(tiga) lantai
• Konstruksi : Beton bertulang
• Dinding : Bata dengan dilapisi cat (diplester & diaci)
• Atap : Dak Beton
• Plafon : Dak beton
• Lantai : Keramik
• Jendela : Jendela Kaca rangka alumunium
• Pintu : Pintu Kaca rangka Aluminium
• Luas bangunan : 270 m2
• Kondisi : Cukup Baik
Fasilitas bangunan : Air Bersih, Sanitair Listrik
Kami berkesimpulan bahwa Nilai Pasar dari Bangunan Ruko tersebut pada
kondisi saat tanggal penilaian 30 Juni 2025, adalah :
Nilai Pasar:
Rp. 3.171.960.000,-
(Tiga Miliar Seratus Tujuh Puluh Satu Juta
Sembilan Ratus Enam Puluh Ribu Rupiah)
68 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 80
3.6 Penilaian Mesin Peralatan dan Kendaraan
3.6.1 Lokasi Properti
Lokasi properti yang dinilai terletak di beberapa lokasi Kawasan Industri Sentul,
Jl. Olympic Raya, Desa Sentul, Kabupaten Bogor; Desa Tenjojaya, Kecamatan
Cibadak, Kabupaten Sukabumi dan Kawasan Industri Cikembar Desa Cimanggu
dan Desa Sukamulya, Kecamatan Cikembar Kabupaten Sukabumi.
3.6.2 Identifikasi Jenis Properti
Aset yang dinilai adalah Personal Properti berupa mesin, peralatan dan
inventaris serta Kendaraan yang terletak di beberapa lokasi Kawasan Industri
Sentul, Jl. Olympic Raya, Desa Sentul, Kabupaten Bogor; Desa Tenjojaya,
Kecamatan Cibadak, Kabupaten Sukabumi dan Kawasan Industri Cikembar Desa
Cimanggu dan Desa Sukamulya, Kecamatan Cikembar Kabupaten Sukabumi.
Penilaian aset berupa mesin dan peralatan dinilai sebagai satu kesatuan
ditempat (in-situ/in place) dan bagian dari bisnis yang berjalan. Properti/ aset
yang dinilai berupa mesin, peralatan dan inventaris serta Kendaraan. Rincian
aset yang dinilai adalah sbb :
No. Nama Barang
I Inventaris IT K2
1 1 SET NAS HDD SYNOLOGY Server Storage Cloud DS 223J 4TB
2 Hardisk NAS - Seagate Ironwolf Hardisk NAS 4TB SATA (Server)
II Inventaris Kantor K1
1 1 Unit Printer Epson L 121 (HNY)
2 Procc 17 Gen 11RAM 32GBSSD 512 PSU 600, UPS
3 1 Unit Computer Core I3
4 PC Core I3 Gen 12 BGB RAM 256GB SSD
5 Pompa Grundfos N30-30 (POND J5)
6 1 Set PC Rakitan (Drafter Project)
7 Drone DJI Mavic 2 Pro Combo
8 1 Set PC Rakitan (Marcom)
9 1 Unit Printer Epson L121 (Marketing)
10 1 Unit Mesin Absent Solution X100C
11 1 unit Headphone Logitech G331 (DGM)
12 1 unit UPS JCA CN650 650VA (DD)
13 1 Unit SSD & RAM Upgrade PC (DGM)
14 10 pcs lampu reel spotlights 10 watt (AUB)
15 1 unit Router Asus T-AC1200 (OPR)
16 4 pcs Handy Talky WLN Type KD-CI
17 1 pcs Meteran Laser Bosch type GLM 500
18 Carpet Water Marangka 20M2 (R AUB)
69 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 81
No. Nama Barang 19 1 Unit Digital Camera Sony Alpha mirrorless 20 Tambahan Carpet Water Marangka 20M2 (R AUB) 21 1 unit Harddisk External 2 TB (SAP) 22 1 set Terpal AC & Mesin Steam Pembersih AC Kyodo 23 1 unit Clamp Multimeter Digital Tang Ampere 24 1 Unit Printer Epson L31210 (MKT KIC) 25 1 Unit Printer Epson L1800 A3 Photo Ink (PROJECT) 26 6 bh Balon Udara (KIC) 27 3 bh Pompa Taman (KIC) 28 1 unit Harddisk Merangka Handisk 1 Tb (DD) 29 1 set Payung, Meja, & Kursi Taman Cafe Cappadocia (KIC) 30 1 unit Harddisk External 18TB (AUB) 31 1 unit Drone DJI RS 3 (AUB) 32 1 unit UPS Enerplus True Online Sineware + Microprocessor & LCD 33 1 unit Speaker Bluetooth Anker Soundcode (AUB) 34 Pembelian Alat Fogging 35 1 unit Meja Security Office BC 36 1 unit Wireless Keyboard Mouse Logitech MK275 (Bu Mia) 37 1 unit Laptop Lenovo V14 G3 I3 8GB 256SSD (Yesaya) 38 1 Unit Printer Epson L121 (MKT) 39 CCTV Ezvix CGN (MG KIC) 40 Dispenser SANKEN Duo Galon (MG KIC) 41 1 Unit Termos Akebonno Coffee Maker 10LT (SMI) 42 1 Set Meja Kursi Outdoor Camping (AUB) 43 1 Unit PC Rakitan Custom Processor INTEL (SMI) 44 1 UNIT HP APPLE IPHONE 14 PRO 256 GB (YOLD) 45 2 UNIT WIRELESS LAVALIER MICROPHONE PORTABLE (MKT) 46 1 UNIT HP APPLE IPHONE 11 PRO MAX 256 GB (MKT) 47 1 UNIT BRACKET TV AVA 1500 YP 70 Inch (MG KIC) 48 1 UNIT SAMSUNG QLED UHD SMARTTV 50 INCH (MG KIC) 49 3 Unit Lemari Pakaian PTLPS017780A (Rumah Anisa Cantik) 50 3 Unit SVEA Meja TV Model 01 (Rumah Anisa Cantik) 51 1 Unit TV LG UHD AI 65 Inc (R Meeting Gedung Belanda CKB) 52 1 Unit TP-Link TL-SG1016D 16 Port (Gedung Belanda) 53 3 Unit Wifi Router Asus Dual Band (Gedung Belanda) 54 1 Unit White Board Sakana uk120*240 Magnet+Kaki (R Meeting BC 1) 55 1 Unit Rack Wall Mount 4U (Gedung Belanda) 56 OTB Rack Mount 8 Core (Gedung Belanda) 57 1 Meja Direksi Bpk AUB (CKB) 58 Meja Meeting Kayu Mahoni (R Meeting CKB) 59 24 Unit Kursi Kerja Hitam 257 (CKB) 70 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 82
No. Nama Barang
60 1 Unit Hiro Sofa 1 Seater Leather Brown (KIC)
61 "1 Unit Hiro Sofa 3 Seater Leather Brown (KIC)
62 "2 Unit Hiro Sofa 1 Seater Leather Brown (KIC)
63 "2 Unit Hiro Sofa 2 Seater Leather Brown (KIC)
64 12 Unit Table LEG Part Mix 1 (KIC)
65 48 Unit 10205 Part Sofa LEG Metal Black (KIC)
66 12 Unit Part Table LEG TJ-F20B-16B-18 Black (KIC)
67 12 Unit DM Meja Kantor Besar BC Brown Teak (KIC)
68 12 Unit DM Meja Kantor Kecil BC Brown Teak (KIC)
69 1 Set PC Rakitan Gaming dan Editing Fullset Custom (MKT)
70 2 Unit Matras Socozy Type Slot 120x200 (Rumah Anisa Cantik)
71 2 Unit Lemari Pakaian 2 Pintu Sonoma OAK (Rumah Anisa Cantik)
72 1 Unit Set Sofa Capella L Seater (Rumah Anisa Cantik)
73 1 Unit Coffee Table 600T (Rumah Anisa Cantik)
74 1 Set Meja Makan A106 Grey (Rumah Anisa Cantik)
75 Laptop Lenovo V14 G4 Core I5-13420H (IT)
76 1 Set Laptop Lenovo V14 G3 IAP Grey + Mouse Wireless White (HRD)
77 1 Set Laptop Lenovo V14 G4 Ryzen 3 + Mouse Wireless White (Legal)
78 Routerboard Mikrotik - RB450GX4 (Office KIC)
79 VGA Card - RX 6400 iTX 4GB DDR 6 (Office KIC)
80 Monitor Acer LED IPS EK221Q E3-Full HD 22''Inch (KIC)
81 1 Unit Mesin Absent Solution X100C (KIC)
82 Laptop Lenovo V14 G4 AMD Ryzen (GA KIC)
83 Samsung Tab S10 Ultra 5G 12/256GB Grey (AUB)
84 CCTV Bardi Smart IP Camera With Battery+Memori Card 256GB
(Lobby BC 1)
85 Tenda Camping Outdoor Planet Kap8-12 Pax Warna Khaki
430x305x210cm (KIC)
86 Ranjang Double Bed Eclipse 180x200 (Tenjo)
87 Lemari Wardrobe Lily 2 Doors White (Tenjo)
88 Lemari Sepatu Bureau LS-001M White (Tenjo)
89 Steel Cabinet 043 White (Tenjo)
90 Steel Cabinet XR H-6 Drawer White (Tenjo)
91 10 unit Office Chair 257 Black (Tenjo)
92 Manager Desk TJ F20 Brown (Tenjo)
93 3 Unit Desk 1/2 Biro (Tenjo)
94 2 Unit Sofa Set L-Foshan Black (Tenjo)
95 Matras Socozy Chicago 180x200 (Tenjo)
96 Meja Meeting 01 BC (Tenjo)
97 1 Set PC Rakitan CORE I3, 8GB, 256SSD+ Monitor (MKT)
98 1 Unit CCTV Bardi Outdoor PTZ IP 128GB (Lobby BC 2)
99 1 Unit CCTV Bardi PTZ IP Camera Wifi 128GB (BC 1 Lt2)
71 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 83
No. Nama Barang 100 Mikrotik Router and Wireless RB 951 (Server KIS) 101 Lemari Steel Cabinet BW-006 White (Office KIC) 102 Smart TV 75 INC Merangka Samsung 75DU7000 (R Meeting BC 1 KIS) 103 Bracket Standing Smart TV 75 INC (R Meeting BC 1 KIS) 104 Miyako Water Dispenser WDP 300 (Kantor Tenjojaya) 105 Printer Epson L3210 Ecotank (Kantor Tenjojaya) 106 Toshiba LED Smart TV 4K 55 INC (Kantor Tenjojaya) 107 "1 Unit Mesin Absent Solution X100-C (Kantor Tenjojaya) 108 Router Mikrotik HAP LITE RB941-2ND (Kantor Tenjojaya) 109 Wifi Router ASUS RTAX53U (Kantor Tenjojaya) 110 Alat Ukur Nilai PH ATC Lutron PH-222 (KIS) 111 2 Unit Brinno TLC 300 W Clamp Timelapse Camera (KIS) III Inventaris Kantor K2 1 AC Daikin 1 PK, R32 Out Door, In Door 1 unit 2 2 Unit Lemari Arsip Kaca 3 Lemari High Filling Cabinet Slide Panel 4 Cermin Convex Mirror Outdoor 100cm 5 Tiang Banner Kav Ex Cosmo 6 4 Tabung APAR 6kg Merangka ABC Powder 7 Portal Samping Kav H5 8 Portal Area Pool Container 9 1 Tabung APAR 6kg Merangka ABC Powder 10 1 Unit Pompa Alkon Honda Daishin (Pond J5) 11 1 AC Panasonic 1PK & Pipa 5 mtr (RAUB) 12 2 AC Panasonic 1,5PK & Kabel Eterna (ROpr) 13 3 AC Panasonic 2 PK & Jasa Bongkar (F&A) 14 Filling Cabinet 3 Laci (HNY) 15 2 AC Daikin 1 1/2 PK Gedung BC 2 Lt 1 16 2 unit AC Panasonic 2 PK (Lobby BC 1) 17 1 unit Lemari Besi u/ Divisi Marketing 18 4 unit Rak Besi 6 Tingkat u/File BC-CSIS 19 1 unit AC Panasonic 1,5 PK (R Operasional) 20 2 unit Container Cafe + Lampu (Cappadocia - KIC) 21 1 Unit AC 1 PK LG 09 TN (Ruang Bpk Yohanes) 22 1 unit Pompa Air 50 Meter (Gedung belanda) 23 7 UNIT KURSI MELATI PUTIH (MG KIC) 24 1 Unit AC DAIKIN STC15NV (MG KIC) 25 3 Unit AC Daikin STC50NV (MG KIC) 26 1 UNIT COFFEE TABLE 091/1 (MG KIC) 27 1 UNIT SINGLE DOOR LOCK RACK (MG KIC) 72 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 84
No. Nama Barang
28 2 UNIT SOFA GRACE (MG KIC)
29 1 Unit AC Hisense 09CDG 1 PK (Gedung Belanda 1)
30 2 Unit AC Hisense 18CDG 2 PK (Gedung Belanda 1)
31 4 UNIT PERAHU KARET ZM300&ZM306 (CKB)
32 2 Unit AC Merangka Changhong 2 PK (R Meeting BC1)
33 AC Changhong CSC-09NVB41 (Kantor Tenjojaya)
IV Inventaris Proyek K1
1 Mesin Gerinda Tangan BOSCH 4" GWS 060
2 Trafo Las Diden MIGI 130A
3 Mesin Bor BOSCH 13MM GSB 550
4 Set Alat Kerja Gardener (CKB)
5 1 unit Set Pompa Alcon Merangka Honda 1 (CKB)
6 1 unit Set Pompa Alcon Merangka Honda 2 (CKB)
7 1 Unit Range Finder D800 Jarak 800 M (KIC)
VI Inventaris Proyek K2
1 1 unit Mesin Potong Rumput Stihl
2 Neon Signage "Sentul Industrial Estate"
3 GPS 1 Unit Geodetic RTK CHCNAV I50 (PRJ)
4 3 unit Mesin Potong Rumput Tasco 4Tak TAC-439 (CKB)
5 Neon Sign "Sentul Industrial Estate" (Entrance Signage)
6 Neon Signage "Marketing Gallery" (KIC)
7 1 Mesin Potong Rumput Tasco Tac 439 (SMI)
8 Mesin Potong Rumput Honda UMR 435N (100422) (Kantor Tenjojaya)
9 3 Unit Mesin Potong Rumput UMR 435N (100422) (Panenjoan)
VII Software
1 Program Aplikasi vCloud Property+ (Vpro)
Kendaraan dan Alat Berat
Mobil dan Truck
1 Mitsubishi L-300 Ambulance F 9989 F
2 Toyota Hilux G M/T F 8086 GH
3 Truk Mitsubishi Colt Diesel FE 71 110ps
4 Honda HRV A/T F 1585 PX
5 Daihatsu Xenia F 1574 AH (Abu-abu) 2017
6 Daihatsu Xenia F 1575 AH (Hitam) 2017
7 Mitsubishi Colt Diesel Truk Tangki F 8813 GO 2018
8 1 Unit Truk Tangki Air Mitsubishi A 8986 YM (KIC) 2002
9 Truck Mitsubishi Canter FE 74 HD N 136PS F8616HX Yellow (KIC) F
8616 HX THN 2024
73 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 85
No. Nama Barang
10 Wuling Cloud EV Premium 460-R24 Pearl White F 1535 FCB 2024
11 Toyota Rush TRD F 1338 FAA 2021
12 Toyota Alphard 25 G A/T F 1168 FAI 2021
13 1 Unit Toyota Avanza All New 1,5 G CVT F 1363 FAW
Sepeda Motor
1 Motor H Karisma 125D F 5452 AG
2 Motor Honda Vario F 2327 AT
3 Motor Honda New Revo CW F1 F 5957 FAR
4 Motor Honda Verza 150 Standar MMC F 5960 FAR
5 Motor Honda CRF 150L F 4792 FG
Alat Berat
1 Komatsu Bulldozer D85E-SS-2/U (J15233)
2 Komatsu Hydraulic Excavator PC200-10M0 (DBCH1970)
Kami berkesimpulan bahwa Nilai Pasar dari Mesin, Peralatan dan Kendaraan
pada tanggal penilaian 30 Juni 2025, adalah sebesar:
Nilai Pasar
Rp 7.138.314.000,-
(Tujuh Miliar Seratus Tiga Puluh Delapan Juta
Tiga Ratus Empat Belas Ribu Rupiah)
74 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 86
3.7 Kesimpulan
Setelah melakukan pemeriksaan langsung ke lokasi properti yang dinilai,
mengumpulkan data internal dan eksternal yang terkait, menganalisis,
membandingkan serta melakukan penyesuaian atas semua faktor yang relevan
yang turut mempengaruhi nilai, dengan mengikuti prosedur penilaian yang
lazim; dengan tidak terlepas dari asumsi syarat pembatas, pernyataan dan
catatan yang dimuat dalam laporan penilaian yang mengikuti surat ini, maka
dengan ini kami menyatakan Opini Nilai Pasar dari Properti pada tanggal 30
Juni 2025 adalah ;
Nilai Pasar
Rp 1.599.433.000.000,-
(Satu Triliun Lima Ratus Sembilan Puluh Sembilan Miliar
Empat Ratus Tiga Puluh Tiga Juta Rupiah)
75 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 87
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATASAN
(ASSUMPTIONS AND LIMITING CONDITION)
1. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada penilai seperti yang
disebutkan dalam laporan Penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi penilai
tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak
sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa
menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang
ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang
berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi
tersebut sepenuhnya berada di pihak Pemberi tugas
2. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka penilaian
dan laporan Penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas untuk Pemberi
Tugas yang dimaksud dan penasehat profesionalnya dan disajikan hanya untuk
maksud dan tujuan sesuai dengan yang dicantumkan pada laporan Penilaian. Kami
tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain Pemberi Tugas dimaksud. Pihak
lain yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas segala resiko yang
timbul.
3. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan yang
merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud
dan tujuan Penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan Penilaian ini tidak boleh
digunakan untuk tujuan Penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya
kesalahan.
4. Kami telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian tidak
berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian bagian dari
properti yang tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau. Kami tidak
memberikan jaminan bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama dan lainnya atau
kerusakan yang tidak terlihat. Penilai tidak berkewajiban untuk melakukan
pemeriksaan terhadap fasilitas lingkungan dan lainnya, kecuali diinformasikan lain,
Penilaian kami didasarangkaan pada asumsi bahwa seluruh aspek ini dipenuhi
dengan baik.
5. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan
dengan pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami
didasarangkaan pada asumsi mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat
berpengaruh terhadap nilai.
6. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk
kemudahan Visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak
bertanggung jawab mengenai hal ini.
7. Semua bukti kepemilikan dan perjanjian yang ada didasarangkaan kepada informasi
dan data yang diberikan Pemberi Tugas dan/atau Pengguna Laporan. Oleh karena
itu kami tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan secara rinci, melainkan
didasarangkaan kepada data Sertifikat, gambar bangunan dan data lainnya yang
diterima dari Pemberi Tugas.
8. Dalam lingkup penilaian ini status properti diasumsikan dalam kondisi kepemilikan
yang sah dan bebas dari sengketa, perjanjian khusus beban hutang dan hipotik.
9. Semua fotokopi dokumen yang diberikan oleh atau diperlihatkan pemberi tugas
kepada kami dalam rangka penilaian properti ini, kami anggap adalah sah, benar
sesuai dengan kenyataan yang sebenarnya dan jika ini dalam rangka perikatan,
76 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 88
keabsahan dokumen akan diperiksa oleh profesi penunjang lain atau yang
berwenang untuk tugas tersebut.
10. Jumlah keseluruhan dari nilai properti dalam laporan ini hakikatnya mencerminkan
kesatuan nilai atas seluruh properti yang masuk dalam lingkup penilaian, upaya
untuk memisahkan satu atau beberapa nilai properti dengan maksud dan
kepentingan tertentu akan menjadikan laporan penilaian ini tidak berlaku, kecuali
apabila telah dipertimbangkan sebelumnya dan dijabarkan dalam laporan penilaian.
11. Penilaian berlaku terbatas pada tanggal penilaian dan pendapat mengenai kondisi,
penggunaan dan lainnya didasarangkaan atas hasil pengamatan pada tanggal yang
tertulis dalam laporan.
12. Bahwa dalam melakukan penilaian properti ini, kami tidak memeriksa
kelengkapan/syarat-syarat yang harus dipenuhi layaknya sebagai jaminan
pengikatan hak tanggungan, dan oleh karenanya jika laporan ini bertujuan sebagai
dasar kebijakan pemberian kredit oleh bank, maka pihak bank bersangkutan
berkewajiban memeriksa dan memastikan terpenuhinya syarat-syarat tersebut
termasuk didalamnya aspek legalitas.
13. Nilai properti/aset dilaporkan dalam mata uang Indonesia atau Rupiah, kecuali
dinyatakan lain.
14. Apabila tidak ada persetujuan yang disepakati sebelumnya, KJPP SYARIF, ENDANG
& REKAN tidak berkewajiban untuk hadir guna memberikan kesaksian hukum atas
hasil penilaian properti/aset didepan lembaga pemerintahan atau lembaga
peradilan lainnya. Namun jika hal tersebut terjadi maka segala biaya yang akan
timbul seluruhnya menjadi tanggung jawab pemberi tugas.
15. Laporan penilaian ini tidak berlaku apabila tidak dicetak di atas kertas berlogo dan
cap resmi KJPP SYARIF, ENDANG & REKAN dan ditanda tangani oleh Penilai yang
ditunjuk perusahaan.
16. Perbedaan kondisi yang mungkin terjadi antara tanggal penilaian dengan waktu
penggunaan hasil penilaian dapat menurunkan relevansi opini nilai terhadap
kebutuhan pengguna hasil penilaian, dikarenakan adanya perbedaan akses data dan
informasi serta asumsi dan analisis penilaian. Apabila pengguna hasil penilaian
menemukan kondisi tersebut, disarankan untuk menugaskan Penilai melakukan
review terhadap penugasan yang telah dilaksanakan dan apabila dimungkinkan dan
dibutuhkan, Penilai dapat melakukan penilaian ulang dengan mengulang kembali
prosedur penilaian yang sebelumnya dilakukan, secara lebih lengkap. Proses dan
prosedur tersebut harus dituangkan dalam penugasan yang berdiri sendiri dan
berbeda dengan penugasan penilaian sebelumnya.
17. Tanggung jawab kami terbatas pada Nilai yang kami keluarkan dan kepada pemberi
tugas yang dimaksud dan kami tidak bertanggung jawab terhadap pihak lain yang
menggunakan.
77 Laporan Penilaian Properti PT BOGORINDO CEMERLANG
File No. 00045/2.0113-00/PI/03/0306/1/X/2025
Page 89
FOTO - FOTO PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
Tanah, Bangunan, serta Sarana Pelengkap Lainnya
Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya
Desa Sentul, Kecamatan Babakan Madang
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Tampak Jalan Lingkungan Kawasan Industri Sentul
Tampak Jalan Lingkungan Kawasan Industri Sentul
Page 90
FOTO - FOTO PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
Tanah, Bangunan, serta Sarana Pelengkap Lainnya
Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya
Desa Sentul, Kecamatan Babakan Madang
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Tampak Depan Office BC 1
Tampak Dalam Marketing Gallery Lt. 1
Page 91
FOTO - FOTO PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
Tanah, Bangunan, serta Sarana Pelengkap Lainnya
Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya
Desa Sentul, Kecamatan Babakan Madang
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Tampak Dalam Ruang Meeting Lt. 2
Tampak Dalam Ruang Direksi Lt. 2
Page 92
FOTO - FOTO PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
Tanah, Bangunan, serta Sarana Pelengkap Lainnya
Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya
Desa Sentul, Kecamatan Babakan Madang
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Tampak Dalam Ruang Staff Lt. 2
Tampak Depan Office BC 2
Page 93
FOTO - FOTO PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
Tanah, Bangunan, serta Sarana Pelengkap Lainnya
Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya
Desa Sentul, Kecamatan Babakan Madang
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Tampak Dalam Kantor Lt. 1
Tampak Dalam Kantor Lt. 1
Page 94
FOTO - FOTO PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
Tanah, Bangunan, serta Sarana Pelengkap Lainnya
Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya
Desa Sentul, Kecamatan Babakan Madang
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Tampak Dalam Ruang Staff
Tampak Gudang Lt. 2
Page 95
FOTO - FOTO PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
Tanah, Bangunan, serta Sarana Pelengkap Lainnya
Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya
Desa Sentul, Kecamatan Babakan Madang
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Tampak Depan Gudang
Tampak Dalam Gudang
Page 96
FOTO - FOTO PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
Tanah, Bangunan, serta Sarana Pelengkap Lainnya
Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya
Desa Sentul, Kecamatan Babakan Madang
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Tampak Jalan Lingkungan Di Depan Aset
Tampak Dalam Aset (Tanah Kosong)
Page 97
FOTO - FOTO PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
Tanah, Bangunan, serta Sarana Pelengkap Lainnya
Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya
Desa Sentul, Kecamatan Babakan Madang
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Tampak Dalam Aset
Tampak Dalam Aset
Page 98
FOTO - FOTO PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
Tanah, Bangunan, serta Sarana Pelengkap Lainnya
Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya
Desa Sentul, Kecamatan Babakan Madang
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Tampak Dalam Aset
Tampak Dalam Aset
Page 99
FOTO - FOTO PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
Tanah, Bangunan, serta Sarana Pelengkap Lainnya
Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya
Desa Sentul, Kecamatan Babakan Madang
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Tampak Depan Bangunan Kantin Agape
Tampak Depan Bangunan Masjid Agape
Page 100
FOTO - FOTO PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
Tanah, Bangunan, serta Sarana Pelengkap Lainnya
Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya
Desa Sentul, Kecamatan Babakan Madang
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Tampak Depan Bangunan Masjid Jalan Lintang
Tampak Depan Bangunan Kantin Jalan Lintang
Page 101
PETA LOKASI PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya, Kav B Commercial Area
Desa Sentul, Kecamatan Babakan Madang
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
LOKASI
PROPERTI
Keterangan :
Koordinat Bumi: 6°31'33.5"S 106°51'14.3"E
Page 102
DENAH TANAH
PT BOGORINDO CEMERLANG
Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya, Kav B Commercial Area
Desa Sentul, Kecamatan Babakan Madang
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Tanah yang di Nilai
Luas Total 95.576 m²
Page 103
DENAH BANGUNAN
PT BOGORINDO CEMERLANG
Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya, Kav B Commercial Area
Desa Sentul, Kecamatan Babakan Madang
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Musholla &
Kantin Lintang
Kantor BC
1Dan 2
Mesjid & Kantin
Agape
Warehouse
Page 104
DENAH BANGUNAN OFFICE
PT BOGORINDO CEMERLANG
PT BOGORINDO CEMERLANG
Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya, Kav B Commercial Area
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Page 105
DENAH BANGUNAN WAREHOUSE
PT BOGORINDO CEMERLANG
Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya, Kav B Commercial Area
Desa Sentul, Kecamatan Babakan Madang
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Page 106
DENAH BANGUNAN KANTIN & MESJID AGAPE
PT BOGORINDO CEMERLANG
Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya, Kav B Commercial Area
Desa Sentul, Kecamatan Babakan Madang
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Page 107
DENAH BANGUNAN MUSHOLLA, KANTIN, R.POMPA Jl. Lintang
PT BOGORINDO CEMERLANG
PT BOGORINDO CEMERLANG
Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya, Kav B Commercial Area
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Page 108
PETA TATA KOTA
PT BOGORINDO CEMERLANG
Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya, Kav B Commercial Area
Desa Sentul, Kecamatan Babakan Madang
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Keterangan:
Sumber: https://gistaru.atrbpn.go.id/
Kawasan Peruntukan Industri
Page 109
FOTO - FOTO PROPERTI
PT. BOGORINDO CEMERLANG
Tanah Kosong
Desa Hambalang, Kecamatan Citeureup
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Tampak Jalan Menuju Lokasi Properti
Tampak Jalan Menuju Lokasi Properti
Page 110
FOTO - FOTO PROPERTI
PT. BOGORINDO CEMERLANG
Tanah Kosong
Desa Hambalang, Kecamatan Citeureup
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Tampak Kondisi Aset
Tampak Kondisi Aset
Page 111
FOTO - FOTO PROPERTI
PT. BOGORINDO CEMERLANG
Tanah Kosong
Desa Hambalang, Kecamatan Citeureup
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Tampak Kondisi Aset
Tampak Kondisi Aset
Page 112
PETA LOKASI PROPERTI
PT. BOGORINDO CEMERLANG
Desa Hambalang, Kecamatan Citeureup
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
LOKASI
PROPERTI
Keterangan :
Koordinat Bumi: 6°32′46.6″S 106°53′11.6″E
Page 113
DENAH TANAH
PT. BOGORINDO CEMERLANG
Desa Hambalang, Kecamatan Citeureup
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Tanah yang di Nilai
Luas Total 29.345 m²
Page 114
PETA TATA KOTA
PT. BOGORINDO CEMERLANG
Desa Hambalang, Kecamatan Citeureup
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Lokasi
Properti
Kawasan Pemukiman Perkotaan
Page 115
FOTO - FOTO PROPERTI
PT. BOGORINDO CEMERLANG
Tanah Kosong
Desa Tenjojaya, Kecamatan Cibadak
Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
Tampak Jalan Lingkungan Di Depan Aset
Tampak Jalan Lingkungan Di Depan Aset
Page 116
FOTO - FOTO PROPERTI
PT. BOGORINDO CEMERLANG
Tanah Kosong
Desa Tenjojaya, Kecamatan Cibadak
Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
Tampak Kondisi Aset
Tampak Kondisi Aset
Page 117
FOTO - FOTO PROPERTI
PT. BOGORINDO CEMERLANG
Tanah Kosong
Desa Tenjojaya, Kecamatan Cibadak
Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
Tampak Kondisi Aset
Tampak Kondisi Aset
Page 118
FOTO - FOTO PROPERTI
PT. BOGORINDO CEMERLANG
Tanah Kosong
Desa Tenjojaya, Kecamatan Cibadak
Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
Tampak Kondisi Aset
Tampak Kondisi Aset
Page 119
FOTO - FOTO PROPERTI
PT. BOGORINDO CEMERLANG
Tanah Kosong
Desa Tenjojaya, Kecamatan Cibadak
Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
Tampak Kondisi Aset
Tampak Kondisi Aset
Page 120
FOTO - FOTO PROPERTI
PT. BOGORINDO CEMERLANG
Tanah Kosong
Desa Tenjojaya, Kecamatan Cibadak
Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
Tampak Jalan Lingkungan Di Depan Kantor
Tampak Depan Bangunan Kantor
Page 121
FOTO - FOTO PROPERTI
PT. BOGORINDO CEMERLANG
Tanah Kosong
Desa Tenjojaya, Kecamatan Cibadak
Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
Tampak Dalam Bangunan Kantor
Tampak Depan Bangunan Pos Security
Page 122
PETA LOKASI PROPERTI
PT. BOGORINDO CEMERLANG
Desa Tenjojaya, Kecamatan Cibadak
Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
LOKASI
PROPERTI
Kantor BC
Tenjojaya
Keterangan :
Koordinat Bumi: 6°53′55.1″S 106°46′14.0″E
Page 123
DENAH TANAH 1 PT. BOGORINDO CEMERLANG Desa Tenjojaya, Kecamatan Cibadak Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
Page 124
DENAH TANAH 2
PT. BOGORINDO CEMERLANG
Desa Tenjojaya, Kecamatan Cibadak
Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
Tanah yang di Nilai
Luas Total 3.823.925 m²
Page 125
DENAH BANGUNAN KANTOR TENJO
PT. BOGORINDO CEMERLANG
Desa Tenjojaya, Kecamatan Cibadak
Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
Tanah yang di Nilai
Luas Total 3.823.925 m²
Page 126
PETA BANGUNAN KANTOR TENJOJAYA
PT. BOGORINDO CEMERLANG
Desa Tenjojaya, Kecamatan Cibadak
Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
Kantor Tenjojaya
Pos Satpam
Page 127
PETA TATA KOTA
PT. BOGORINDO CEMERLANG
Desa Tenjojaya, Kecamatan Cibadak
Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
Keterangan:
Sumber: https://gistaru.atrbpn.go.id/
Kawasan Peruntukan Hortikultura
Page 128
FOTO - FOTO PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
Kawasan Industri Cikembar
Desa Cimanggu, Kecamatan Cikembar
Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
Tampak Jalan Lingkungan Kawasan Industri Cikembar
Tampak Jalan Lingkungan Kawasan Industri Cikembar
Page 129
FOTO - FOTO PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
Kawasan Industri Cikembar
Desa Cimanggu, Kecamatan Cikembar
Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
Tampak Depan Marketing Gallery
Tampak Dalam Marketing Gallery Lt. 1
Page 130
FOTO - FOTO PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
Kawasan Industri Cikembar
Desa Cimanggu, Kecamatan Cikembar
Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
Tampak Dalam Marketing Gallery Lt. 2
Tampak Dalam Marketing Gallery Lt. 3
Page 131
FOTO - FOTO PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
Kawasan Industri Cikembar
Desa Cimanggu, Kecamatan Cikembar
Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
Tampak Depan Mini Factory
Tampak Dalam Mini Factory Lt. 1
Page 132
FOTO - FOTO PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
Kawasan Industri Cikembar
Desa Cimanggu, Kecamatan Cikembar
Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
Tampak Dalam Mini Factory Lt. 2
Tampak Dalam Aset (Tanah Kosong)
Page 133
FOTO - FOTO PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
Kawasan Industri Cikembar
Desa Cimanggu, Kecamatan Cikembar
Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
Tampak Dalam Aset
Tampak Dalam Aset
Page 134
FOTO - FOTO PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
Kawasan Industri Cikembar
Desa Cimanggu, Kecamatan Cikembar
Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
Tampak Dalam Aset
Tampak Dalam Aset
Page 135
FOTO - FOTO PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
Kawasan Industri Cikembar
Desa Cimanggu, Kecamatan Cikembar
Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
Tampak Depan Rumah Belanda 1
Tampak Dalam Rumah Belanda 1
Page 136
FOTO - FOTO PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
Kawasan Industri Cikembar
Desa Cimanggu, Kecamatan Cikembar
Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
Tampak Dalam Rumah Belanda 1
Tampak Depan Rumah Belanda 2
Page 137
FOTO - FOTO PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
Kawasan Industri Cikembar
Desa Cimanggu, Kecamatan Cikembar
Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
Tampak Dalam Rumah Belanda 2
Tampak Dalam Rumah Belanda 2
Page 138
FOTO - FOTO PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
Kawasan Industri Cikembar
Desa Cimanggu, Kecamatan Cikembar
Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
Tampak Garasi
Tampak Kamar Mandi
Page 139
PETA LOKASI PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
Kawasan Industri Cikembar
Desa Cimanggu, Kecamatan Cikembar
Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
Kantor
Pemasaran
Rumah
Belanda 1&2
LOKASI
PROPERTI
Keterangan :
Koordinat Bumi: 6°57'28.7"S 106°46'18.7"E
Page 140
DENAH TANAH
PT BOGORINDO CEMERLANG
Kawasan Industri Cikembar
Desa Cimanggu, Kecamatan Cikembar
Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
Tanah yang di Nilai
Luas Total 3.823.925 m²
Page 141
DENAH TANAH
PT BOGORINDO CEMERLANG
Kawasan Industri Cikembar
Desa Cimanggu, Kecamatan Cikembar
Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
Page 142
DENAH BANGUNAN R.BELANDA 1&2
PT BOGORINDO CEMERLANG
Kawasan Industri Cikembar
Desa Cimanggu, Kecamatan Cikembar
Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
Page 143
DENAH BANGUNAN KANTOR PEMASARAN DAN MINI FACTORY
PT BOGORINDO CEMERLANG
Kawasan Industri Cikembar
Desa Cimanggu, Kecamatan Cikembar
Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
Kantor Pemasaran
Mini Factory
Page 144
PETA TATA KOTA
PT BOGORINDO CEMERLANG
Kawasan Industri Cikembar
Desa Cimanggu, Kecamatan Cikembar
Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat
Keterangan:
Sumber: https://gistaru.atrbpn.go.id/
Kawasan Peruntukan Industri
Page 145
FOTO - FOTO PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
Bangunan Ruko
Jalan Raya Manado - Bitung, Komplek Ruko No.5 dan No. 6
Kelurahan Kolongan, Kecamatan Kalawat
Kabupaten Minahasa Utara, Provinsi Sulawesi Utara
Tampak Jalan Depan Aset
Tampak Jalan Depan Aset
Page 146
FOTO - FOTO PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
Bangunan Ruko
Jalan Raya Manado - Bitung, Komplek Ruko No.5 dan No. 6
Kelurahan Kolongan, Kecamatan Kalawat
Kabupaten Minahasa Utara, Provinsi Sulawesi Utara
Tampak Depan Ruko No. 5 dan No. 6
Tampak Depan Ruko No. 5 dan No. 6
Page 147
FOTO - FOTO PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
Bangunan Ruko
Jalan Raya Manado - Bitung, Komplek Ruko No.5 dan No. 6
Kelurahan Kolongan, Kecamatan Kalawat
Kabupaten Minahasa Utara, Provinsi Sulawesi Utara
Tampak Dalam Aset Lantai 1
Tampak Dalam Aset Lantai 1
Page 148
FOTO - FOTO PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
Bangunan Ruko
Jalan Raya Manado - Bitung, Komplek Ruko No.5 dan No. 6
Kelurahan Kolongan, Kecamatan Kalawat
Kabupaten Minahasa Utara, Provinsi Sulawesi Utara
Tampak Dalam Aset Lantai 2
Tampak Dalam Aset Lantai 2
Page 149
FOTO - FOTO PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
Bangunan Ruko
Jalan Raya Manado - Bitung, Komplek Ruko No.5 dan No. 6
Kelurahan Kolongan, Kecamatan Kalawat
Kabupaten Minahasa Utara, Provinsi Sulawesi Utara
Tampak Dalam Aset Lantai 3
Tampak Dalam Aset Lantai 3
Page 150
PETA LOKASI PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
Bangunan Ruko
Jalan Raya Manado - Bitung, Komplek Ruko No.5 dan No. 6
Kelurahan Kolongan, Kecamatan Kalawat
Kabupaten Minahasa Utara, Provinsi Sulawesi Utara
LOKASI
PROPERTI
Keterangan :
Koordinat Bumi 1°27'34.9"N 124°55'56.9"E
Page 151
PETA TATA KOTA
PT BOGORINDO CEMERLANG
Bangunan Ruko
Jalan Raya Manado - Bitung, Komplek Ruko No.5 dan No. 6
Kelurahan Kolongan, Kecamatan Kalawat
Kabupaten Minahasa Utara, Provinsi Sulawesi Utara
Keterangan:
Sumber: https://gistaru.atrbpn.go.id/
Page 152
DENAH TANAH
PT BOGORINDO CEMERLANG
Bangunan Ruko
Jalan Raya Manado - Bitung, Komplek Ruko No.5 dan No. 6
Kelurahan Kolongan, Kecamatan Kalawat
Kabupaten Minahasa Utara, Provinsi Sulawesi Utara
2
1
Keterangan : 1. SHGB No. 01037 : 90 m²
2. SHGB No. 01038 : 90 m²
Total Luas : 180 m²
Page 153
DENAH BANGUNAN
PT BOGORINDO CEMERLANG
Bangunan Ruko
Jalan Raya Manado - Bitung, Komplek Ruko No.5 dan No. 6
Kelurahan Kolongan, Kecamatan Kalawat
Kabupaten Minahasa Utara, Provinsi Sulawesi Utara
2
1
Keterangan :
Page 154
FOTO - FOTO PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
Kendaraan dan Alat Berat
Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya, Kav B Commercial area
Desa Sentul, Kec. Babakan Madang
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Tampak Daihatsu Xenia
Tampak Toyota Avanza All New 1,5 G CVT
Page 155
FOTO - FOTO PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
Kendaraan dan Alat Berat
Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya, Kav B Commercial area
Desa Sentul, Kec. Babakan Madang
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Tampak Toyota Rush TRD
Tampak Dump Truck Mitsubishi Colt Diesel
Page 156
FOTO - FOTO PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
Kendaraan dan Alat Berat
Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya, Kav B Commercial area
Desa Sentul, Kec. Babakan Madang
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Tampak Toyota Hilux
Tampak Sepeda Motor
Page 157
FOTO - FOTO PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
Kendaraan dan Alat Berat
Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya, Kav B Commercial area
Desa Sentul, Kec. Babakan Madang
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Tampak Excavator Komatsu
Tampak Excavator Komatsu
Page 158
FOTO - FOTO PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
Kendaraan dan Alat Berat
Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya, Kav B Commercial area
Desa Sentul, Kec. Babakan Madang
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Tampak Buldozer dan Excavator Komatsu
Tampak Buldozer Komatsu
Page 159
FOTO - FOTO PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
MESIN, PERALATAN DAN INVENTARIS
Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya, Kav B Commercial area
Desa Sentul, Kec. Babakan Madang
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Tampak Inventaris Kantor
Tampak Inventaris Kantor
Page 160
FOTO - FOTO PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
MESIN, PERALATAN DAN INVENTARIS
Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya, Kav B Commercial area
Desa Sentul, Kec. Babakan Madang
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Tampak Peralatan Komputer
Tampak Inventaris Kantor
Page 161
FOTO - FOTO PROPERTI
PT BOGORINDO CEMERLANG
MESIN, PERALATAN DAN INVENTARIS
Kawasan Industri Sentul, Jl. Olympic Raya, Kav B Commercial area
Desa Sentul, Kec. Babakan Madang
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Tampak AC
Tampak Furniture
Names mentioned 66 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PT BOGORINDO CEMERLANG
p.1 ×12
unresolved
org
PT BOGORINDO CEMERLANG Kawasan Industri Sentul
p.3 ×10
unresolved
org
KJPP SYARIF
p.3 ×8
unresolved
org
ENDANG & REKAN
p.3 ×7
unresolved
org
Kementerian Keuangan Republik Indonesia
p.4
unresolved
org
PT CAHAYA SAKTI INVESTINDO SUKSES
p.4 ×3
unresolved
org
PT BOGORINDO CEMERLANG File
p.4 ×85
unresolved
org
REKAN Muhammad Syarif
p.6
unresolved
person
Muhammad Syarif
p.9 ×2
unresolved
—
MAPPI
p.9 ×6
unresolved
—
Register Penilai : RMK-2017.00269
p.9
unresolved
—
Register Penilai : RMK-2018.01974
p.9
unresolved
—
Register Penilai :RMK-2019.02978
p.9
unresolved
—
Register Penilai : RMK-2018.01944
p.9
unresolved
—
Register Penilai : RMK-2023.04644
p.9
unresolved
—
Register Penilai : RMK-2025.05086
p.9
unresolved
org
PT BOGORINDO CEMERLANG Pengguna
p.10
unresolved
org
Endang dan Rekan
p.12 ×3
unresolved
person
Esther Kurnia
p.14 ×2
unresolved
org
Pertanahan Nasional
p.15 ×7
unresolved
org
Bank Indonesia
p.16 ×33
unresolved
org
Pusat Statistik
p.16
unresolved
org
PT Telkom
p.29 ×5
unresolved
person
Hj Halimah
p.33
unresolved
person
Hj Kasim
p.33
unresolved
person
Hj Konariyah
p.33
unresolved
person
H. Achmad
p.33
unresolved
org
Direktorat Jenderal Tata Ruang Kementerian Agraria dan Tata Ruang
p.35 ×5
unresolved
person
Ahmad Dimyati
p.35
unresolved
person
Hery Suseno
p.36
unresolved
person
Fitri Veronika
p.36
unresolved
person
Yayat Hidayat
p.36
unresolved
person
Heru Hermawan
p.37 ×2
unresolved
person
Agus Syamsudin
p.37
unresolved
person
Yudha Ang
p.37
unresolved
org
Kementerian Agraria dan Tata Ruang Badan Pertanahan Nasional
p.38 ×4
unresolved
person
Tedja
p.47
unresolved
person
Yohana
p.47 ×2
unresolved
person
Hj. Primastri
p.54 ×4
unresolved
person
Chairania Shenny
p.57
unresolved
org
Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Kabupaten Sukabumi.
p.67
unresolved
person
Zulyardi
p.67 ×2
unresolved
person
Viki
p.68
unresolved
person
Pernama Kurniadi
p.68
unresolved
person
Ade
p.68
unresolved
person
Jumayanti
p.68
unresolved
person
Andi Praz
p.76
unresolved
person
Jeferson
p.77
unresolved
person
Chris Riung
p.77
unresolved
org
Kementerian Agraria dan Tata Ruang
p.78
unresolved
person
AUB
p.81
unresolved
person
Yohanes
p.83
unresolved
org
PT BOGORINDO CEMERLANG Tanah
p.89 ×12
unresolved
org
PT. BOGORINDO CEMERLANG Tanah Kosong Desa Hambalang
p.109 ×3
unresolved
org
PT. BOGORINDO CEMERLANG Desa Hambalang
p.112 ×3
unresolved
org
PT. BOGORINDO CEMERLANG Tanah Kosong Desa Tenjojaya
p.115 ×7
unresolved
org
PT. BOGORINDO CEMERLANG Desa Tenjojaya
p.122 ×6
unresolved
org
PT BOGORINDO CEMERLANG Kawasan Industri Cikembar Desa Cimanggu
p.128 ×17
unresolved
org
PT BOGORINDO CEMERLANG Bangunan
p.145 ×9
unresolved
org
PT BOGORINDO CEMERLANG Kendaraan
p.154 ×5
unresolved
org
PT BOGORINDO CEMERLANG MESIN
p.159 ×3
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.182
18264 ms
12 Sep 2026 22:34
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': 'Muhammad Syarif, SE, M.Ec.Dev., MAPPI (Cert)',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}