20250901_PANI_Informasi Transaksi Afiliasi_31936480_lamp5.pdf

Nomor: 00146/2.0047-05/PI/03/0500/1/VIII/2025                                                26 Agustus 2025


Kepada Yth.
PT PANTAI INDAH KAPUK DUA Tbk
Office Tower Agung Sedayu Group
Lantai 8 dan 10 Unit G
Jl. Marina Raya, Kamal Muara, Penjaringan
Jakarta Utara, DKI Jakarta


Perihal : Laporan Ringkas Penilaian Aset PT Cahaya Gemilang Indah Cemerlang (“CGIC”)


Dengan Hormat,
Sehubungan dengan penugasan perihal penilaian terhadap aset milik PT Cahaya Gemilang Indah Cemerlang
(“CGIC”) berdasarkan Surat Perintah Kerja kami No. 067/IDR-SPK/PEN-BDG/VIII/2025 tertanggal 4 Agustus 2025
dan dalam batas-batas kemampuan kami sebagai penilai publik berizin, berdasarkan Izin Usaha No. 2.09.0047, Kep.
Menkeu No. 552/KM.1/2009 tertanggal 10 Juni 2009 dari Kementerian Keuangan Republik Indonesia, yang
terdaftar sebagai profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”) dengan Surat Tanda
Terdaftar (“STTD”) Profesi Penunjang Pasar Modal dari Bagian Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan
(Penilai Properti dan Bisnis), kami telah melaksanakan peninjauan dan pemeriksaan terhadap Objek, kami telah
melaksanakan peninjauan dan pemeriksaan terhadap Objek Penilaian pada tanggal 6 – 8 Agustus 2025 berupa:

“Aset Tetap dan Tanah yang terdiri dari Bangunan, Peralatan Kantor dan Tanah dalam Pengembangan dengan
luas 1.234.201 meter persegi yang terletak di Desa Tanjung Pasir & Desa Pangkalan, Kecamatan Teluknaga,
Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten.”

Kami telah mengadakan pemeriksaan, penelitian serta analisa terhadap aset tersebut dengan memperhatikan faktor-
faktor utama yang berpengaruh terhadap nilai aset, antara lain:

    -   Lokasi, Keadaan Fisik, Spesifikasi, Jenis/Tipe dan Fungsi dari seluruh aset ;
    -   Peruntukan Penggunaan Tanah dan Keadaan Lingkungan;
    -   Tinjauan Pasar Aset.
Maksud dan Tujuan penilaian adalah guna menyatakan opini/pendapat Nilai Pasar atas objek penilaian untuk
kepentingan Pendukung Penilaian Saham dan oleh karenanya tidak direkomendasikan untuk penggunaan lainnya.

Surat pengantar pada bagian depan laporan ini tidak terpisahkan dan tidak dapat dibaca terpisah dari laporan
lengkap penilaian. Laporan Penilaian ini merupakan Laporan Penilaian Ringkas yang terdiri atas surat pengantar,
pernyataan penilai, asumsi-asumsi dan syarat pembatas, ringkasan penilaian.

Penilaian ini disusun mengikuti Kode Etik Penilai Indonesia Dan Standar Penilaian Indonesia (KEPI Dan SPI)
Edisi VII – 2018 dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 28/POJK.04/2021, dimana Dasar Nilai yang
sesuai untuk tujuan penilaian ini adalah Nilai Pasar dari aset yang dinilai. Standar Penilaian Indonesia
mendefinisikan sebagai berikut:

Nilai Pasar (Market Value) didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu asset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual
yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana
kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan
(SPI Edisi VII-2018, SPI 101-3.1).

Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran suatu aset atau
liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual,
dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-
masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (POJK Nomor
28/POJK.04/2021).

Kami menegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan pajak yang terjadi karena
adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di dalam Standar Penilaian Indonesia.




Penilaian Aset – PT Cahaya Gemilang Indah Cemerlang (“CGIC”)                                                   ii

KESIMPULAN NILAI
Berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII – 2018 dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor
28/POJK.04/2021, dan setelah melakukan pengumpulan data dan pemeriksaan terhadap aset yang dinilai kemudian
dilanjutkan dengan melakukan analisa dan pengolahan data dengan mempertimbangkan faktor-faktor yang
mempengaruhi nilai, maka kami berpendapat Jumlah Nilai Pasar aset yang dinilai berdasarkan mata uang Rupiah
pada tanggal 30 Juni 2025 adalah sebagai berikut:


                                                      Nilai Pasar
                                               Rp. 5.987.993.000.000, -
(Lima Triliun Sembilan Ratus Delapan Puluh Tujuh Miliar Sembilan Ratus Sembilan Puluh Tiga Juta Rupiah)


Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun dari Aset yang kami nilai serta
nilai yang kami laporkan, baik pada saat ini maupun di masa yang akan datang. Demikian penilaian aset ini
disampaikan secara obyektif dan bebas dari konflik kepentingan dalam kapasitas kami sebagai Kantor Jasa Penilai
Publik.

Siapapun yang mendapat laporan ini, atau tembusan dari padanya, tidak ada hak untuk mengumumkan atau
mempergunakannya untuk keperluan apapun tanpa izin tertulis dari KJPP Iwan Bachron dan Rekan, izin inipun
hanya diberikan dengan syarat-syarat yang layak. Laporan ini tidak sah jika tidak dibubuhi tanda tangan pimpinan
dan stempel kantor (office seal) dari KJPP Iwan Bachron dan Rekan.




Hormat kami,
KJPP IWAN BACHRON DAN REKAN
Appraiser and Consultant




Bunga Budiarti, S.E., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)
Rekan

Penilai Properti
Izin Penilai Publik No. P-1.17.00500
MAPPI No. 11-S-02732
No. Register: RMK-2017.00554



Penilaian Aset – PT Cahaya Gemilang Indah Cemerlang (“CGIC”)                                                  iii

                                               PERNYATAAN PENILAI

Dalam batas kemampuan dan keyakinan serta pemahaman kami sebagai penilai, yang bertanda tangan di bawah ini
menyatakan bahwa:

   1.    Kami telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau diselenggarakan oleh
         Asosiasi Penilai yang diakui oleh Pemerintah.
   2.    Keterangan-keterangan dan pernyataan dalam laporan ini, sebatas pengetahuan kami adalah benar dan
         akurat.
   3.    Analisis dan kesimpulan dalam laporan ini hanya dibatasi dan telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan
         syarat-syarat pembatas serta kondisi yang dilaporkan.
   4.    Penilai telah melaksanakan ruang lingkup penilaian meliputi: identifikasi masalah, inspeksi lapangan,
         pengumpulan data & wawancara, analisis data, estimasi nilai menggunakan pendekatan penilaian, dan
         pelaporan.
   5.    Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti dan/atau jenis industri yang
         dinilai.
   6.    Kami tidak mempunyai kepentingan apapun terhadap obyek yang dinilai dan imbalan jasa yang kami terima
         tidak terkait dengan hasil penilaian yang dilaporkan.
   7.    Perhitungan dan analisis dalam laporan penilaian aset untuk kepentingan KJPP Kusnanto dan Rekan telah
         dilakukan dengan benar; dan KJPP Iwan Bachron & Rekan bertanggungjawab atas hasil penilaian aset
         milik PT Cahaya Gemilang Indah Cemerlang (“CGIC”).
   8.    Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap aset untuk kepentingan KJPP Kusnanto dan
         Rekan pada tanggal penilaian yang ditentukan yaitu 30 Juni 2025.
   9.    Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam laporan ini.
   10. Pernyataan dalam laporan ini, yang menjadi dasar dari analisis, pendapat dan kesimpulan yang diuraikan
         didalamnya adalah betul dan benar; laporan ini menjelaskan semua syarat-syarat pembatasan yang
         mempengaruhi analisis, pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini; dan laporan ini telah
         disusun sesuai dengan dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dari POJK No. 28/POJK.04/2021 serta KEPI
         & SPI Edisi VII - 2018.
   11. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan sebagai kesimpulan
         nilai.
   12. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisa telah diungkapkan.
   13. Kesimpulan nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.
   14. Data ekonomi dan industri dalam laporan ini diperoleh dari berbagai sumber yang kami yakini dapat
         dipertanggungjawabkan.
   15. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang telah disepakati
         sebelumnnya dengan Pemberi Tugas.
   16. Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian ini telah menyediakan bantuan
         profesional dalam menyiapkan laporan penilaian


Penilaian Aset – PT Cahaya Gemilang Indah Cemerlang (“CGIC”)                                                 iv

Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang mempengaruhi analisa,
pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini.


No.                     NAMA                                                       TANDA TANGAN

1.     Penanggung Jawab
       Bunga Budiarti, S.E., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)
       Izin Penilai Publik No. P-1.17.00500
       MAPPI No. 11-S-02732
       No. Register: RMK-2017.00554



2.     Reviewer
       Eleven H. Hutasoit
       MAPPI No. 13-T-04347
       No. Register: RMK-2017.01882




3.     Penilai
       Rizki Juliansyah Sungkawa, SST.
       MAPPI No. 18-T-08604
       No. Register: RMK-2019.02985


       Agus Gunawan, S. Hum.
       MAPPI No. 14-P-04847
       No. Register: RMK-2017.01883




Penilaian Aset – PT Cahaya Gemilang Indah Cemerlang (“CGIC”)                                           v

                                   ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS
1. Laporan penilaian ini bersifat non-disclaimer opinion.
2. KJPP Iwan Bachron & Rekan telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam
     proses penilaian.
3. Kami berasumsi bahwa data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat dipercaya
     keakuratannya.
4. Laporan penilaian ini terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat
     mempengaruhi operasional PT Cahaya Gemilang Indah Cemerlang (“CGIC”).
5. KJPP Iwan Bachron dan Rekan bertanggung jawab atas laporan penilaian ini dan kesimpulan nilai akhir.
6. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP Iwan Bachron dan Rekan seperti yang telah
     disebutkan dalam laporan penilaian ini dianggap layak dan dapat dipercaya, tetapi KJPP Iwan Bachron dan
     Rekan tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang
     sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami
     terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang
     berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada di
     pihak pemberi tugas.
7. Nilai yang disebutkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan penilaian ini yang merupakan
     bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai dengan tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang disebutkan
     dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan
     terjadinya kesalahan.
8. KJPP Iwan Bachron dan Rekan telah mempertimbangkan kondisi Obyek Penilaian, namun tidak berkewajiban
     untuk memeriksa bagian-bagian dari Obyek Penilaian yang tertutup, tidak terlihat, dan tidak dapat dijangkau.
     KJPP Iwan Bachron dan Rekan tidak memberikan jaminan bila ada kerusakan yang tidak terlihat. KJPP Iwan
     Bachron dan Rekan tidak berkewajiban untuk melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lainnya. Kecuali
     diinformasikan lain, pada penilaian ini kami berasumsi bahwa seluruh aspek tersebut dipenuhi dengan baik.
9. Nilai pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa memperhitungkan adanya kewajiban
     atas pajak atau biaya-biaya yang terkait dengan transaksi penjualan. Obyek Penilaian yang dinilai diasumsikan
     bebas dari segala hipotik, persengketaan dan premi serta biaya lain yang belum terselesaikan.
10. Jumlah Nilai Pasar pada ringkasan penilaian, hanya merupakan penjumlahan Nilai Pasar masing-masing item
     pada lokasi yang dimaksud dalam laporan penilaian ini dan tidak dapat diartikan jika keseluruhan aset
     dipindahtangankan secara bersamaan pada tanggal penilaian.
11. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai Obyek Penilaian yang diperoleh atau yang
     tercantum dalam laporan penilaian ini.
12. Laporan penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan Penilai dari KJPP Iwan Bachron dan Rekan.
13. Laporan Penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan Pimpinan dan stempel kantor (office seal)
     dari KJPP Iwan Bachron dan Rekan.

Penilaian Aset – PT Cahaya Gemilang Indah Cemerlang (“CGIC”)                                                     vi

                             RINGKASAN EKSEKUTIF PENILAIAN ASET
                     PT CAHAYA GEMILANG INDAH CEMERLANG (“CGIC”)

Objek penilaian                   : Aset Tetap dan Tanah yang terdiri dari Bangunan, Peralatan Kantor dan
                                      Tanah dalam Pengembangan dengan luas 1.234.201 meter persegi yang
                                      terletak Desa Tanjung Pasir dan Desa Pangkalan, Kecamatan Teluknaga,
                                      Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten.
Pemberi Tugas                     : PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk
Pengguna Laporan                  : PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk, dan
                                      KJPP Kusnanto dan Rekan
Maksud dan Tujuan Penilaian       : Memberikan opini/pendapat Nilai Pasar atas aset yang dinilai untuk
                                      kepentingan Pendukung Penilaian Saham.
Dasar Nilai                       : Nilai Pasar
Tanggal Inspeksi                  : 6 – 8 Agustus 2025
Tanggal Penilaian                 : 30 Juni 2025
Jenis Mata Uang                   : Rupiah
Pendekatan Penilaian              : *Pendekatan Pasar (Market Approach) dengan menggunakan Metode
                                      Perbandingan Data Pasar
                                      **Pendekatan Biaya (Cost Approach) dengan Metode Biaya Pengganti
                                      Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost Method)


OPINI NILAI:

 NO                   URAIAN                         INDIKASI NILAI PASAR                  NILAI PASAR
   I.   Aset Tetap

    1. Bangunan**                                  Rp.             2.116.100.000,-
    2. Peralatan Kantor**                          Rp.                 2.300.000,-
                              Sub Total            Rp.             2.118.400.000,-

  II. Tanah
    1. Tanah dalam Pengembangan
                                                   Rp.         5.985.874.850.000,-
       1.234.201 m²*
                         Sub Total                 Rp.         5.985.874.850.000,-
                     TOTAL                         Rp.         5.987.993.250.000,-   Rp.    5.987.993.250.000,-
                 PEMBULATAN                        Rp.         5.987.993.000.000,-   Rp.    5.987.993.000.000,-




Penilaian Aset – PT Cahaya Gemilang Indah Cemerlang (“CGIC”)                                                      vii