Back to announcement
20250901_PANI_Informasi Transaksi Afiliasi_31936480_lamp4.pdf
Asset transaction Needs review PANISource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 14
Page 1
LAPORAN PENDAPAT KEWAJARAN
PT PANTAI INDAH KAPUK DUA Tbk
RENCANA PEMBELIAN
AGUSTUS 2025
Page 2
No. : 00117/2.0162-00/BS/05/0382/1/VIII/2025 29 Agustus 2025 Kepada Yth. PT PANTAI INDAH KAPUK DUA Tbk Office Tower Agung Sedayu Group, Lt. 10 Jl. Marina Raya, Kelurahan Kamal Muara Kecamatan Penjaringan Jakarta Utara 14470 U.p. : Direksi Hal : Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian Dengan hormat, Pada tanggal 29 Agustus 2025, PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”), PT Agung Sedayu (selanjutnya disebut “AS”), dan PT Tunas Mekar Jaya (selanjutnya disebut “TMJ”) telah menandatangani Perjanjian Penjualan dan Pembelian Saham Bersyarat (selanjutnya disebut “PPPSB”), di mana Perseroan merencanakan untuk melakukan pembelian dan menerima pengalihan sebanyak-banyaknya atas 2.500.000.000 atau setara dengan 44,10% saham PT Bangun Kosambi Sukses Tbk (selanjutnya disebut “CBDK”) dari AS dan TMJ, masing-masing sebanyak-banyaknya atas 1.250.000.000 saham atau setara dengan 22,05%, dengan nilai transaksi masing-masing sebesar Rp 6.450 per saham, dengan keseluruhan nilai transaksi maksimal sebesar Rp 16,13 triliun (selanjutnya disebut “Rencana Pembelian”). Sehubungan dengan Rencana Pembelian tersebut, Perseroan merencanakan untuk melakukan penawaran umum terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham dalam portepel Perseroan sebagaimana diatur dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 14/POJK.04/2019 tanggal 30 April 2019 tentang “Perubahan atas Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 32/POJK.04/2015 tentang Penambahan Modal Perusahaan Terbuka Dengan Memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu” (selanjutnya disebut “POJK 14/2019”) dalam rangka pendanaan Rencana Pembelian tersebut (selanjutnya disebut “Rencana PMHMETD”). Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana Pembelian dan Rencana PMHMETD merupakan satu kesatuan transaksi yang tidak dapat dipisahkan satu dengan yang lainnya dan selanjutnya secara bersama-sama disebut “Rencana Transaksi”.
Page 3
Sehubungan dengan Rencana Transaksi tersebut, manajemen Perseroan telah menunjuk
Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya
disebut “KR” atau “kami”) untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas
kewajaran Rencana Pembelian sesuai dengan surat penugasan No. KR/250702-002
tanggal 2 Juli 2025 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan. Selanjutnya, kami
sebagai KJPP resmi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 2.19.0162 tanggal
15 Juli 2019 dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar modal di Otoritas
Jasa Keuangan (selanjutnya disebut “OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi
Penunjang Pasar Modal dari OJK No. STTD.PB-02/PJ-1/PM.223/2023 (penilai bisnis),
menyampaikan pendapat kewajaran (fairness opinion) (selanjutnya disebut “Pendapat
Kewajaran”) atas Rencana Pembelian.
ALASAN DAN LATAR BELAKANG RENCANA TRANSAKSI
Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held
company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup
kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang perindustrian, aktivitas
perusahaan holding dan konsultasi manajemen. Ruang lingkup kegiatan utama entitas anak
Perseroan bergerak dalam bidang usaha yang meliputi real estat, konvensi dan pameran
dan hotel. Saat ini, Perseroan bergerak dalam bidang aktivitas perusahaan holding dan
konsultasi manajemen dan mayoritas entitas anak Perseroan bergerak dalam bidang real
estat. Perseroan mulai beroperasi secara komersial sejak tahun 2001. Perseroan berdomisili
di Office Tower Agung Sedayu Group, Lantai 10, Jalan Marina Raya, Kelurahan Kamal
Muara, Kecamatan Penjaringan, Jakarta Utara 14470, dengan nomor telepon:
(021) 3973 4100 dan email: corporate.secretary@agungsedayu.com.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2025, Perseroan memiliki penyertaan saham pada CBDK dengan struktur
kepemilikan sebagai berikut:
Perseroan AS TMJ Masyarakat
45,90% 22,05% 22,05% 10,00%
CBDK
57,00% 71,69% 71,69% 99,60%
PT Cahaya Gemilang
PT Cahaya Kencana PT Mega Andalan PT Agung Surya
Indah Cemerlang
Indah (CKI) Sukses (MAS) Gemerlap (ASGE)
(CGIC)
99,99% 99,00% 40,00% 0,16%
PT Industri PT Citra Kirana
PT Fin Centerindo PT Panorama Eka
Pameran Nusantara Bisnis Distrik
Satu (FCS) Tunggal (PET)
(IPN) (CKBD)
CBDK, CKI, MAS, CGIC, ASGE, IPN, CKBD, FCS, dan PET selanjutnya secara
bersama-sama disebut “Entitas Anak dan Entitas Asosiasi Perseroan”.
2
Page 4
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang lingkup kegiatan
usaha dan status Entitas Anak dan Entitas Asosiasi Perseroan adalah sebagai berikut:
Keterangan Status Domisili Operasional Kegiatan Usaha
CBDK Terbuka Indonesia Beroperasi Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian, penjualan,
penyewaan dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa,
aktivitas perusahaan holding dan aktivitas konsultasi manajemen lainnya.
CKI Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian, penjualan,
penyewaan dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa.
MAS Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian, penjualan,
penyewaan dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa.
CGIC Tertutup Indonesia Belum beroperasi Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian, penjualan,
penyewaan dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa.
ASGE Tertutup Indonesia Belum beroperasi Real estat.
IPN Tertutup Indonesia Belum beroperasi Aktivitas penyewaan venue, sewa guna tanpa opsi, real estat, penyewaan dan
penyelenggaraan Meeting, Incentive, Convetion dan Exhibition.
CKBD Tertutup Indonesia Belum beroperasi Jasa perhotelan dan pusat niaga beserta fasilitas-fasilitasnya, real estat dan konstruksi,
di mana ruang lingkup kegiatan CKBD meliputi hotel bintang, restoran, bar, jasa
penyelenggara pertemuan, konferensi dan pameran, spa, dan penatu.
FCS Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian, penjualan,
penyewaan dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa.
PET Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian, penjualan,
penyewaan dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa.
Di tengah tantangan ekonomi global, industri properti global diperkirakan menunjukkan
potensi prospek pertumbuhan yang stabil didorong oleh beberapa faktor, termasuk inovasi
teknologi, permintaan pasar, dan pertumbuhan ekonomi yang mendorong permintaan
hunian perumahan dan ruang komersial. Hal ini turut didukung peluang pemangkasan suku
bunga yang dapat mendorong pendanaan kredit untuk sektor properti.
Sebagai salah satu kontributor pertumbuhan perekonomian nasional, Pemerintah Indonesia
senantiasa mengupayakan kebijakan yang mendukung peningkatan industri properti.
Penurunan suku bunga dan pemberian insentif pajak diharapkan dapat mendorong
peningkatan daya beli masyarakat sehingga mendorong permintaan produk properti. Hal ini
juga turut didorong potensi pertumbuhan penduduk di kawasan kota besar Indonesia, yang
mendorong peningkatan kebutuhan akan hunian dan ruang komersial.
Sebagai perusahaan properti yang fokus pada pengembangan kawasan terpadu, CBDK
berpotensi besar memanfaatkan peluang prospek pertumbuhan industri properti untuk
mengembangkan produk properti yang sesuai dengan kebutuhan pasar. Selain faktor
eksternal tersebut, CBDK juga memiliki strategi internal antara lain melakukan
pengembangan lahan dan diversifikasi produk properti dengan memperluas portofolio
proyek ke segmen-segmen baru, termasuk pengembangan kawasan komersial modern dan
properti dengan konsep ramah lingkungan yang bertujuan untuk memperkuat daya saing
dan meningkatkan nilai jangka panjang CBDK.
Dengan portofolio produk properti yang terletak pada satu kawasan dengan pengembangan
lahan Perseroan, Perseroan mengharapkan dapat bersinergi dengan CBDK dalam
pengembangan megaproyek kota mandiri PIK2 dan PIK 2 Extention, yang dirancang untuk
menjadi pusat pertumbuhan baru yang menyatukan hunian, bisnis, hiburan, serta
infrastruktur kelas dunia dalam satu ekosistem yang terintegrasi. Dengan demikian,
Perseroan merencanakan untuk melakukan Rencana Pembelian.
3
Page 5
Setelah Rencana Pembelian menjadi efektif, dengan kepemilikan sebesar 90,00% pada
CBDK, Perseroan dapat memiliki kendali penuh atas pengembangan usaha CBDK pada
masa yang akan datang. Dengan demikian, Perseroan mengharapkan dapat
mengimplementasikan strategi bisnis Perseroan pada CBDK untuk melakukan
pengembangan kawasan terpadu megaproyek kota mandiri PIK 2 dan PIK 2 Extention yang
modern dan berkelanjutan.
Sebagai perusahaan yang bergerak dalam kegiatan usaha sejenis, yaitu real estat, yang
memiliki persediaan lahan (landbank) di kawasan PIK 2 dan PIK 2 Extention, Perseroan dan
CBDK memiliki peluang dan tantangan bisnis yang sama. Dalam rangka penerapan strategi
dan upaya Perseroan dan CBDK terutama dalam menghadapi tantangan dalam industri real
estat, manajemen Perseroan memandang bahwa Rencana Pembelian sejalan dengan
tujuan bersama untuk menciptakan perusahaan properti yang lebih terintegrasi serta
memperluas pangsa pasar Perseroan dan CBDK untuk pembangunan jangka panjang
dengan kekuatan persediaan lahan (landbank), sinergi infrastruktur, dan strategi
pembangunan kawasan tetap menjadi fondasi utama untuk menjaga pertumbuhan yang
berkelanjutan, yang diharapkan dapat menciptakan sinergi perusahaan yang lebih kuat dan
lebih mampu bersaing dengan perusahaan properti lainnya dalam memenuhi kebutuhan
permintaan konsumen.
Setelah Rencana Pembelian menjadi efektif, di bawah kendali penuh Perseroan, CBDK
dapat mendapat dukungan signifikan dari Perseroan baik dari kemudahan sumber
pendanaan dan keunggulan pengalaman Perseroan dalam pengembangan kawasan hunian
dan komersial yang terpadu, yang diharapkan dapat meningkatkan keunggulan kompetitif
CBDK dan memberikan kontribusi positif bagi peningkatan kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan pada masa yang akan datang.
Dengan berfokus pada pengembangan bisnis real estat khususnya PIK 2 dan PIK 2
Extention, maka Rencana Pembelian ini akan meningkatkan aset Perseroan dan
mendukung pertumbuhan pendapatan Perseroan ke depannya, sehingga dapat
meningkatkan imbal hasil investasi bagi seluruh pemegang saham Perseroan dan
pemangku kepentingan.
4
Page 6
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Sebagai perusahaan properti yang fokus pada pengembangan kawasan terpadu, CBDK
berpotensi besar memanfaatkan peluang prospek pertumbuhan industri properti untuk
mengembangkan produk properti yang sesuai dengan kebutuhan pasar. Selain faktor
eksternal tersebut, CBDK juga memiliki strategi internal antara lain melakukan
pengembangan lahan dan diversifikasi produk properti dengan memperluas portofolio
proyek ke segmen-segmen baru, termasuk pengembangan kawasan komersial modern
dan properti dengan konsep ramah lingkungan yang bertujuan untuk memperkuat daya
saing dan meningkatkan nilai jangka panjang CBDK.
• Dengan portofolio produk properti yang terletak pada satu kawasan dengan
pengembangan lahan Perseroan, Perseroan mengharapkan dapat bersinergi dengan
CBDK dalam pengembangan megaproyek kota mandiri PIK2 dan PIK 2 Extention, yang
dirancang untuk menjadi pusat pertumbuhan baru yang menyatukan hunian, bisnis,
hiburan, serta infrastruktur kelas dunia dalam satu ekosistem yang terintegrasi. Dengan
demikian, Perseroan merencanakan untuk melakukan Rencana Pembelian.
• Setelah Rencana Pembelian menjadi efektif, dengan kepemilikan sebesar 90,00% pada
CBDK, Perseroan dapat memiliki kendali penuh atas pengembangan usaha CBDK pada
masa yang akan datang. Dengan demikian, Perseroan mengharapkan dapat
mengimplementasikan strategi bisnis Perseroan pada CBDK untuk melakukan
pengembangan kawasan terpadu megaproyek kota mandiri PIK 2 dan PIK 2 Extention
yang modern dan berkelanjutan.
• Sebagai perusahaan yang bergerak dalam kegiatan usaha sejenis, yaitu real estat, yang
memiliki persediaan lahan (landbank) di kawasan PIK 2 dan PIK 2 Extention, Perseroan
dan CBDK memiliki peluang dan tantangan bisnis yang sama. Dalam rangka penerapan
strategi dan upaya Perseroan dan CBDK terutama dalam menghadapi tantangan dalam
industri real estat, manajemen Perseroan memandang bahwa Rencana Pembelian
sejalan dengan tujuan bersama untuk menciptakan perusahaan properti yang lebih
terintegrasi serta memperluas pangsa pasar Perseroan dan CBDK untuk pembangunan
jangka panjang dengan kekuatan persediaan lahan (landbank), sinergi infrastruktur, dan
strategi pembangunan kawasan tetap menjadi fondasi utama untuk menjaga
pertumbuhan yang berkelanjutan, yang diharapkan dapat menciptakan sinergi
perusahaan yang lebih kuat dan lebih mampu bersaing dengan perusahaan properti
lainnya dalam memenuhi kebutuhan permintaan konsumen.
• Setelah Rencana Pembelian menjadi efektif, di bawah kendali penuh Perseroan, CBDK
dapat mendapat dukungan signifikan dari Perseroan baik dari kemudahan sumber
pendanaan dan keunggulan pengalaman Perseroan dalam pengembangan kawasan
hunian dan komersial yang terpadu, yang diharapkan dapat meningkatkan keunggulan
kompetitif CBDK dan memberikan kontribusi positif bagi peningkatan kinerja keuangan
konsolidasian Perseroan pada masa yang akan datang.
5
Page 7
• Setelah Rencana Pembelian menjadi efektif, Perseroan mengharapkan prospek sinergi
untuk pengembangan kawasan PIK 2 dan PIK 2 Extention pada masa yang akan datang
berpotensi meningkatkan nilai jual atas persediaan lahan (landbank), sehingga
diharapkan dapat memberikan kontribusi positif terhadap kinerja keuangan
konsolidasian Perseroan pada masa yang akan datang yang pada akhirnya memberikan
nilai tambah bagi seluruh pemegang saham Perseroan.
• Dengan berfokus pada pengembangan bisnis real estat khususnya PIK 2 dan PIK 2
Extention, maka Rencana Pembelian ini akan meningkatkan aset Perseroan dan
mendukung pertumbuhan pendapatan Perseroan ke depannya, sehingga dapat
meningkatkan imbal hasil investasi bagi seluruh pemegang saham Perseroan dan
pemangku kepentingan.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat bahwa AS
dan TMJ merupakan entitas utama Perseroan, maka Rencana Pembelian merupakan
transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK
No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang “Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan
Kepentingan” (selanjutnya disebut “POJK 42/2020”).
Selanjutnya, berdasarkan laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan
Publik (selanjutnya disebut “KAP”) Johan Malonda Mustika & Rekan (selanjutnya disebut
“JMM”), jumlah ekuitas, jumlah aset, pendapatan neto, dan laba periode berjalan
konsolidasian Perseroan masing-masing adalah sebesar Rp 29,43 triliun, Rp 48,76 triliun,
Rp 1,65 triliun, dan Rp 0,65 triliun. Selanjutnya, berdasarkan PPPSB, nilai transaksi atas
Rencana Pembelian tersebut adalah sebesar Rp 16,13 triliun.
Berdasarkan laporan keuangan konsolidasian CBDK untuk periode enam bulan yang
berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh KAP JMM, jumlah aset,
pendapatan neto, dan laba periode berjalan konsolidasian CBDK masing-masing adalah
sebesar Rp 21,89 triliun, Rp 1,20 triliun, dan Rp 0,59 triliun.
Dengan demikian, nilai transaksi dari Rencana Pembelian mencerminkan lebih dari 50,00%
nilai ekuitas Perseroan per tanggal 30 Juni 2025 dan pendapatan neto dan laba periode
berjalan konsolidasian CBDK tersebut mencerminkan lebih dari 50,00% nilai pendapatan
neto dan laba periode berjalan konsolidasian Perseroan per tanggal
30 Juni 2025 sehingga berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
Rencana Pembelian merupakan transaksi material, sehingga Perseroan harus memenuhi
Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal 20 April 2020 tentang “Transaksi Material dan
Perubahan Kegiatan Usaha” (selanjutnya disebut “POJK 17/2020”).
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi dan transaksi material,
POJK 42/2020 dan POJK 17/2020 mensyaratkan adanya laporan pendapat kewajaran atas
transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi tersebut, maka Perseroan
menunjuk penilai independen, KR untuk memberikan Pendapat Kewajaran atas Rencana
Pembelian.
6
Page 8
Selanjutnya, Pendapat Kewajaran ini hanya dapat digunakan sehubungan dengan Rencana
Pembelian dan tidak dapat digunakan untuk kepentingan lainnya. Pendapat Kewajaran ini
juga tidak dimaksudkan untuk memberikan rekomendasi untuk menyetujui atau tidak
menyetujui Rencana Pembelian atau mengambil tindakan tertentu atas Rencana Pembelian.
OBJEK TRANSAKSI PENDAPAT KEWAJARAN
Objek transaksi dalam Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian adalah rencana
Perseroan untuk melakukan pembelian dan menerima pengalihan sebanyak-banyaknya
atas 2.500.000.000 atau setara dengan 44,10% saham CBDK dari AS dan TMJ, masing-
masing sebanyak-banyaknya atas 1.250.000.000 saham atau setara dengan 22,05%,
dengan nilai transaksi masing-masing sebesar Rp 6.450 per saham, dengan keseluruhan
nilai transaksi maksimal sebesar Rp 16,13 triliun.
MAKSUD DAN TUJUAN PENDAPAT KEWAJARAN
Maksud dan tujuan penyusunan laporan pendapat kewajaran atas Rencana Pembelian
adalah untuk memberikan gambaran kepada Direksi Perseroan mengenai kewajaran
Rencana Pembelian dari aspek keuangan dan untuk memenuhi ketentuan yang berlaku,
yaitu POJK 42/2020 dan POJK 17/2020.
Pendapat Kewajaran ini disusun dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan
OJK No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di
Pasar Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK 35/2020”) serta Standar
Penilaian Indonesia 2018, Edisi Revisi SPI300, SPI310, SPI320, SPI330 (selanjutnya
disebut “SPI”).
TANGGAL PENDAPAT KEWAJARAN
Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian dalam Laporan Pendapat Kewajaran
diperhitungkan pada tanggal 30 Juni 2025. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan
kepentingan dan tujuan analisis Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian.
JENIS LAPORAN
Jenis Laporan Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian ini merupakan laporan terinci.
7
Page 9
DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN
Dalam menyusun Pendapat Kewajaran ini, kami telah menelaah, mempertimbangkan,
mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan informasi, antara lain sebagai berikut:
1. Keterbukaan Informasi sehubungan dengan Rencana Transaksi yang disusun oleh
manajemen Perseroan;
2. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk periode enam bulan yang berakhir
pada tanggal 30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh KAP JMM sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00288/2.0826/AU.1/05/0726-5/1/VIII/2025 tanggal
18 Agustus 2025 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu
hal dan hal lain;
3. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh KAP JMM sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00009/2.0826/AU.1/05/0726-4/1/II/2025 tanggal 28 Februari 2025
dengan pendapat wajar tanpa modifikasian;
4. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh KAP JMM sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00008/2.0826/AU.1/05/0726-3/1/II/2024 tanggal 28 Februari 2024
dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal;
5. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP JMM sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00069/2.0826/AU.1/04/0726-2/1/III/2023 tanggal 30 Maret 2023 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal;
6. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP JMM sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00148/2.0826/AU.1/04/0726-1/1/IV/2022 tanggal 22 April 2022 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dengan hal lain;
7. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 yang telah diaudit oleh KAP Doli, Bambang, Sulistiyanto, Dadang &
Ali (selanjutnya disebut “DBSDA”) sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00137/3.0262/AU.1/04/0413-2/1/IV/2021 tanggal 23 April 2021 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian;
8. Laporan keuangan konsolidasian CBDK untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh KAP JMM sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00287/2.0826/AU.1/03/0726-1/1/VIII/2025 tanggal 18 Agustus 2025
dengan pendapat wajar tanpa modifikasian penekanan suatu hal;
8
Page 10
9. Laporan keuangan konsolidasian CBDK untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh KAP JMM sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00010/2.0826/AU.1/03/0727-3/1/II/2025 tanggal 28 Februari 2025
dengan pendapat wajar tanpa modifikasian;
10. Laporan keuangan konsolidasian CBDK untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh KAP JMM sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00018/2.0826/AU.1/03/0727-2/1/II/2024 tanggal 28 Februari 2024
dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal;
11. Laporan keuangan konsolidasian CBDK untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP JMM sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00116/2.0826/AU.1/03/0727-1/1/III/2023 tanggal 30 Maret 2023 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal dan hal lain;
12. Laporan keuangan konsolidasian CBDK untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP Haryono, Junianto & Asmoro
(selanjutnya disebut “HJA”) sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00108/2.1132/AU.1/03/1113-5/1/IV/2022 tanggal 18 April 2022 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian;
13. Laporan keuangan konsolidasian CBDK untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 yang telah diaudit oleh KAP HJA sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00202/2.1132/AU.1/03/1113-3/1/XII/2021 tanggal 26 November 2021
dengan pendapat wajar dengan pengecualian;
14. Laporan keuangan konsolidasian proforma Perseroan untuk periode enam bulan yang
berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 sehubungan dengan Rencana Transaksi yang telah
direviu oleh KAP JMM sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00065/2.0826/KP/05/0726-2/1/VIII/2025 tanggal 29 Agustus 2025;
15. Proyeksi laporan keuangan konsolidasian Perseroan sebelum dan setelah Rencana
Transaksi untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2030 yang
disusun oleh manajemen Perseroan;
16. Laporan penilaian 44,10% saham CBDK per tanggal 30 Juni 2025 yang disusun oleh
KJPP KR sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00116/2.0162-
00/BS/05/0382/1/VIII/2025 tanggal 28 agustus 2025;
17. PPPSB;
18. Anggaran dasar Perseroan yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta Notaris
No. 18 dari Fathiah Helmi, S.H., tanggal 28 Agustus 2024 mengenai peningkatan modal
ditempatkan dan disetor penuh Perseroan;
19. Anggaran dasar CBDK yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta Notaris No. 2
dari Gatot Widodo, S.E., S.H., M.Kn., tanggal 8 November 2024 tentang perubahan
ketentuan dan wewenang Direksi CBDK;
9
Page 11
20. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Yohanes Edmond Budiman
dengan posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar belakang, dan hal-hal lain yang
terkait dengan Rencana Transaksi;
21. Informasi mengenai rencana-rencana bisnis yang akan dilakukan oleh Perseroan di
masa mendatang;
22. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi;
23. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia,
dan Bloomberg;
24. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia,
dan Bloomberg;
25. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia,
dan Bloomberg;
26. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan serta pihak-pihak lain yang relevan
untuk penugasan; dan
27. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik dan hasil
analisis lain yang kami anggap relevan.
KONDISI PEMBATAS DAN ASUMSI-ASUMSI POKOK
Analisis Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian dipersiapkan menggunakan data
dan informasi sebagaimana diungkapkan di atas, data dan informasi mana telah kami
telaah. Dalam melaksanakan analisis, kami bergantung pada keakuratan, kehandalan, dan
kelengkapan dari semua informasi keuangan, informasi atas status hukum Perseroan dan
informasi-informasi lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan atau yang tersedia
secara umum dan kami tidak bertanggung jawab atas kebenaran informasi-informasi
tersebut. Segala perubahan atas data dan informasi tersebut dapat memengaruhi hasil akhir
pendapat kami secara material. Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen
Perseroan bahwa mereka tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan
informasi-informasi yang diberikan kepada kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
Oleh karenanya, kami tidak bertanggung jawab atas perubahan kesimpulan atas Pendapat
Kewajaran kami dikarenakan adanya perubahan data dan informasi tersebut.
Proyeksi laporan keuangan konsolidasian Perseroan sebelum dan setelah Rencana
Transaksi disusun oleh manajemen Perseroan. Kami telah melakukan penelaahan atas
proyeksi laporan keuangan tersebut dan proyeksi laporan keuangan tersebut telah
menggambarkan kondisi operasi dan kinerja Perseroan. Secara garis besar, tidak ada
penyesuaian yang signifikan yang perlu kami lakukan terhadap target kinerja Perseroan.
10
Page 12
Kami tidak melakukan inspeksi atas aset tetap atau fasilitas Perseroan. Selain itu, kami juga
tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari Rencana Pembelian. Jasa-jasa
yang kami berikan kepada Perseroan dalam kaitan dengan Rencana Pembelian hanya
merupakan pemberian Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian dan bukan jasa-jasa
akuntansi, audit, atau perpajakan. Kami tidak melakukan penelitian atas keabsahan
Rencana Pembelian dari aspek hukum dan implikasi aspek perpajakan. Pendapat
Kewajaran atas Rencana Pembelian hanya ditinjau dari segi ekonomis dan keuangan.
Laporan Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian bersifat non-disclaimer opinion dan
merupakan laporan yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat
rahasia, yang dapat memengaruhi operasional Perseroan. Selanjutnya, kami juga telah
memperoleh informasi atas status hukum Perseroan dan CBDK berdasarkan anggaran
dasar Perseroan dan CBDK.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan Rencana Pembelian tidak merupakan dan tidak
dapat ditafsirkan merupakan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau
pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga
tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal,
kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau pelanggaran hukum. Selain
itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak berada dalam posisi untuk mendapatkan
dan menganalisis suatu bentuk transaksi-transaksi lainnya di luar Rencana Pembelian yang
ada dan mungkin tersedia untuk Perseroan serta pengaruh dari transaksi-transaksi tersebut
terhadap Rencana Pembelian.
Pendapat Kewajaran ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah terkait dengan Rencana
Pembelian pada tanggal Pendapat Kewajaran ini diterbitkan.
Dalam penyusunan Pendapat Kewajaran ini, kami menggunakan beberapa asumsi, seperti
terpenuhinya semua kondisi dan kewajiban Perseroan serta semua pihak yang terlibat
dalam Rencana Pembelian. Rencana Pembelian akan dilaksanakan seperti yang telah
dijelaskan sesuai dengan jangka waktu yang telah ditetapkan serta keakuratan informasi
mengenai Rencana Pembelian yang diungkapkan oleh manajemen Perseroan.
Pendapat Kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian
dari analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan informasi dan analisis lainnya secara
utuh sebagai satu kesatuan dapat menyebabkan pandangan dan kesimpulan yang
menyesatkan atas proses yang mendasari Pendapat Kewajaran. Penyusunan Pendapat
Kewajaran ini merupakan suatu proses yang rumit dan mungkin tidak dapat dilakukan
melalui analisis yang tidak lengkap.
Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penerbitan Pendapat Kewajaran sampai
dengan tanggal terjadinya Rencana Pembelian ini tidak terjadi perubahan apapun yang
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penyusunan
Pendapat Kewajaran ini. Kami tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau
melengkapi, memutakhirkan pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan kondisi,
serta peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini. Perhitungan dan analisis
dalam rangka pemberian Pendapat Kewajaran telah dilakukan dengan benar dan kami
bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran.
11
Page 13
Kesimpulan Pendapat Kewajaran ini berlaku bilamana tidak terdapat perubahan yang
memiliki dampak material terhadap Rencana Pembelian. Perubahan tersebut termasuk,
namun tidak terbatas pada, perubahan kondisi baik secara internal pada Perseroan maupun
secara eksternal, yaitu kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis, perdagangan
dan keuangan, serta peraturan-peraturan pemerintah Indonesia dan peraturan terkait
lainnya setelah tanggal Laporan Pendapat Kewajaran ini dikeluarkan. Bilamana setelah
tanggal Laporan Pendapat Kewajaran ini dikeluarkan terjadi perubahan-perubahan tersebut
di atas, maka Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian mungkin berbeda.
KEJADIAN PENTING SETELAH T ANGGAL PENDAPAT KEWAJARAN (SUBSEQUENT EVENTS)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal Pendapat
Kewajaran, yaitu tanggal 30 Juni 2025, sampai dengan tanggal diterbitkannya Laporan
Pendapat Kewajaran, tidak terdapat kejadian penting setelah tanggal Pendapat Kewajaran
(subsequent events), yang secara signifikan dapat memengaruhi Pendapat Kewajaran.
PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENDAPAT KEWAJARAN ATAS RENCANA PEMBELIAN
Dalam evaluasi Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian ini, kami telah melakukan
analisis melalui pendekatan dan prosedur Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian
dari hal-hal sebagai berikut:
I. Analisis atas Rencana Pembelian;
II. Analisis Kualitatif dan Kuantitatif atas Rencana Pembelian; dan
III. Analisis atas Kewajaran Rencana Pembelian.
12
Page 14
KESIMPULAN
Berdasarkan ruang lingkup pekerjaan, asumsi-asumsi, data, dan informasi yang diperoleh
dari manajemen Perseroan yang digunakan dalam penyusunan laporan ini, penelaahan atas
dampak keuangan Rencana Pembelian sebagaimana diungkapkan dalam Laporan
Pendapat Kewajaran ini, kami berpendapat bahwa Rencana Pembelian adalah wajar.
DISTRIBUSI PENDAPAT KEWAJARAN INI
Pendapat Kewajaran ini ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam kaitannya
dengan Rencana Pembelian dan tidak untuk digunakan oleh pihak lain atau untuk
kepentingan lain. Pendapat Kewajaran ini tidak merupakan rekomendasi kepada pemegang
saham untuk menyetujui Rencana Pembelian atau melakukan tindakan lainnya dalam kaitan
dengan Rencana Pembelian dan tidak dapat digunakan secara demikian oleh pemegang
saham.
Pendapat Kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian
dari analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan isi Pendapat Kewajaran ini secara
keseluruhan dapat menyebabkan pandangan yang menyesatkan atas proses yang
mendasari Pendapat Kewajaran ini.
Pendapat Kewajaran ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak bertanggung
jawab untuk memutakhirkan atau melengkapi Pendapat Kewajaran kami karena peristiwa-
peristiwa yang terjadi setelah tanggal Pendapat Kewajaran ini. Pendapat Kewajaran ini tidak
sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang berwenang dan stempel perusahaan
(corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
Hormat kami,
KJPP KUSNANTO & REKAN
Andi Wijaya
Rekan
Izin Penilai : B-1.13.00382
STTD : STTD.PB-02/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 08-S-02223
13
Names mentioned 27 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.3
unresolved
org
PT Cahaya Gemilang
p.3
unresolved
org
PT Cahaya Kencana
p.3
unresolved
org
PT Mega Andalan
p.3
unresolved
org
PT Agung Surya Indah Cemerlang Indah
p.3
unresolved
org
PT Citra Kirana
p.3
unresolved
org
PT Fin Centerindo
p.3
unresolved
org
PT Panorama Eka Pameran Nusantara
p.3
unresolved
org
Johan Malonda Mustika & Rekan
p.7
unresolved
org
JMM
p.7 ×10
unresolved
org
Doli
p.9
unresolved
org
Haryono
p.10
unresolved
org
HJA
p.10
unresolved
org
KJPP KR
p.10
unresolved
person
Fathiah Helmi
p.10
unresolved
org
Bank Indonesia
p.11 ×3
unresolved
org
KJPP Kusnanto
p.14 ×2
unresolved
org
KJPP KUSNANTO & REKAN
p.14
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.500
3114 ms
12 Sep 2026 22:36
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [{'area_sqm': None,
'category': 'OTHER',
'description': 'dalam Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian '
'adalah rencana'}],
'currency': 'IDR',
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': 'dalam Pendapat Kewajaran atas Rencana Pembelian adalah '
'rencana',
'object_truncated': True,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': '6450'}