Back to announcement
20250901_PANI_Informasi Transaksi Afiliasi_31936480_lamp2.pdf
Asset transaction Needs review PANISource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 18
Page 1
LAPORAN PENILAIAN 44,10% SAHAM
PT BANGUN KOSAMBI SUKSES Tbk
PT PANTAI INDAH KAPUK DUA Tbk
TANGGAL PENILAIAN
30 JUNI 2025
Page 2
No. : 00116/2.0162-00/BS/05/0382/1/VIII/2025 28 Agustus 2025 Kepada Yth. PT PANTAI INDAH KAPUK DUA Tbk Office Tower Agung Sedayu Group, Lt. 10 Jl. Marina Raya, Kelurahan Kamal Muara Kecamatan Penjaringan Jakarta Utara 14470 U.p. : Direksi Hal : Ringkasan Penilaian 44,10% Saham PT Bangun Kosambi Sukses Tbk Dengan hormat, Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR” atau “kami”) mendapat penugasan dari manajemen PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas nilai pasar 44,10% saham PT Bangun Kosambi Sukses Tbk (selanjutnya disebut “CBDK”). Penugasan kami tersebut sesuai dengan surat penugasan No. KR/250702-002 tanggal 2 Juli 2025 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan. Selanjutnya, kami sebagai KJPP resmi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 2.19.0162 tanggal 15 Juli 2019 dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (selanjutnya disebut “OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK No. STTD.PB-02/PJ-1/PM.223/2023 (penilai bisnis), menyatakan bahwa kami telah meneliti dan menilai nilai pasar 44,10% saham CBDK (selanjutnya disebut “Objek Penilaian”) dengan tujuan untuk mengungkapkan pendapat mengenai nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2025. ALASAN DAN LATAR BELAKANG RENCANA TRANSAKSI Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang perindustrian, aktivitas perusahaan holding dan konsultasi manajemen. Ruang lingkup kegiatan utama entitas anak Perseroan bergerak dalam bidang usaha yang meliputi real estat, konvensi dan pameran dan hotel. Saat ini, Perseroan bergerak dalam bidang aktivitas perusahaan holding dan konsultasi manajemen dan mayoritas entitas anak Perseroan bergerak dalam bidang real estat. Perseroan mulai beroperasi secara komersial sejak tahun 2001. Perseroan berdomisili di Office Tower Agung Sedayu Group, Lantai 10, Jalan Marina Raya, Kelurahan Kamal Muara, Kecamatan Penjaringan, Jakarta Utara 14470, dengan nomor telepon: (021) 3973 4100 dan email: corporate.secretary@agungsedayu.com.
Page 3
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2025, Perseroan memiliki penyertaan saham pada CBDK dengan struktur
kepemilikan sebagai berikut:
PT Agung Sedayu PT Tunas Mekar
Perseroan Masyarakat
(AS) Jaya (TMJ)
45,90% 22,05% 22,05% 10,00%
CBDK
57,00% 71,69% 71,69% 99,60%
PT Cahaya Gemilang
PT Cahaya Kencana PT Mega Andalan PT Agung Surya
Indah Cemerlang
Indah (CKI) Sukses (MAS) Gemerlap (ASGE)
(CGIC)
99,99% 99,00% 40,00% 0,16%
PT Industri PT Citra Kirana
PT Fin Centerindo PT Panorama Eka
Pameran Nusantara Bisnis Distrik
Satu (FCS) Tunggal (PET)
(IPN) (CKBD)
CBDK, CKI, MAS, CGIC, ASGE, IPN, CKBD, FCS, dan PET selanjutnya secara
bersama-sama disebut “Entitas Anak dan Entitas Asosiasi Perseroan”.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang lingkup kegiatan
usaha dan status Entitas Anak dan Entitas Asosiasi Perseroan adalah sebagai berikut:
Keterangan Status Domisili Operasional Kegiatan Usaha
CBDK Terbuka Indonesia Beroperasi Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian, penjualan,
penyewaan dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa,
aktivitas perusahaan holding dan aktivitas konsultasi manajemen lainnya.
CKI Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian, penjualan,
penyewaan dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa.
MAS Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian, penjualan,
penyewaan dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa.
CGIC Tertutup Indonesia Belum beroperasi Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian, penjualan,
penyewaan dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa.
ASGE Tertutup Indonesia Belum beroperasi Real estat.
IPN Tertutup Indonesia Belum beroperasi Aktivitas penyewaan venue, sewa guna tanpa opsi, real estat, penyewaan dan
penyelenggaraan Meeting, Incentive, Convetion dan Exhibition.
CKBD Tertutup Indonesia Belum beroperasi Jasa perhotelan dan pusat niaga beserta fasilitas-fasilitasnya, real estat dan konstruksi,
di mana ruang lingkup kegiatan CKBD meliputi hotel bintang, restoran, bar, jasa
penyelenggara pertemuan, konferensi dan pameran, spa, dan penatu.
FCS Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian, penjualan,
penyewaan dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa.
PET Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian, penjualan,
penyewaan dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa.
Di tengah tantangan ekonomi global, industri properti global diperkirakan menunjukkan
potensi prospek pertumbuhan yang stabil didorong oleh beberapa faktor, termasuk inovasi
teknologi, permintaan pasar, dan pertumbuhan ekonomi yang mendorong permintaan hunian
perumahan dan ruang komersial. Hal ini turut didukung peluang pemangkasan suku bunga
yang dapat mendorong pendanaan kredit untuk sektor properti.
ii
Page 4
Sebagai salah satu kontributor pertumbuhan perekonomian nasional, Pemerintah Indonesia
senantiasa mengupayakan kebijakan yang mendukung peningkatan industri properti.
Penurunan suku bunga dan pemberian insentif pajak diharapkan dapat mendorong
peningkatan daya beli masyarakat sehingga mendorong permintaan produk properti. Hal ini
juga turut didorong potensi pertumbuhan penduduk di kawasan kota besar Indonesia, yang
mendorong peningkatan kebutuhan akan hunian dan ruang komersial.
Sebagai perusahaan properti yang fokus pada pengembangan kawasan terpadu, CBDK
berpotensi besar memanfaatkan peluang prospek pertumbuhan industri properti untuk
mengembangkan produk properti yang sesuai dengan kebutuhan pasar. Selain faktor
eksternal tersebut, CBDK juga memiliki strategi internal antara lain melakukan
pengembangan lahan dan diversifikasi produk properti dengan memperluas portofolio proyek
ke segmen-segmen baru, termasuk pengembangan kawasan komersial modern dan properti
dengan konsep ramah lingkungan yang bertujuan untuk memperkuat daya saing dan
meningkatkan nilai jangka panjang CBDK.
Dengan portofolio produk properti yang terletak pada satu kawasan dengan pengembangan
lahan Perseroan, Perseroan mengharapkan dapat bersinergi dengan CBDK dalam
pengembangan megaproyek kota mandiri PIK2 dan PIK 2 Extention, yang dirancang untuk
menjadi pusat pertumbuhan baru yang menyatukan hunian, bisnis, hiburan, serta infrastruktur
kelas dunia dalam satu ekosistem yang terintegrasi. Dengan demikian, Perseroan
merencanakan untuk melakukan pembelian atas sebanyak-banyaknya 44,10% saham CBDK
dari AS dan TMJ, masing-masing sebesar 22,05% (selanjutnya disebut “Rencana
Pembelian”).
Sehubungan dengan Rencana Pembelian tersebut, Perseroan merencanakan untuk
melakukan penawaran umum terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham
dalam portepel Perseroan sebagaimana diatur dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
No. 14/POJK.04/2019 tanggal 30 April 2019 tentang “Perubahan atas Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan Nomor 32/POJK.04/2015 tentang Penambahan Modal Perusahaan Terbuka
Dengan Memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu” (selanjutnya disebut
“POJK 14/2019”) dalam rangka pendanaan Rencana Pembelian tersebut (selanjutnya disebut
“Rencana PMHMETD”).
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana Pembelian dan
Rencana PMHMETD merupakan satu kesatuan transaksi yang tidak dapat dipisahkan satu
dengan yang lainnya dan selanjutnya secara bersama-sama disebut “Rencana Transaksi”.
Setelah Rencana Pembelian menjadi efektif, dengan kepemilikan sebesar maksimal sebesar
90,00% pada CBDK, Perseroan dapat memiliki kendali penuh atas pengembangan usaha
CBDK pada masa yang akan datang. Dengan demikian, Perseroan mengharapkan dapat
mengimplementasikan strategi bisnis Perseroan pada CBDK untuk melakukan
pengembangan kawasan terpadu megaproyek kota mandiri PIK 2 dan PIK 2 Extention yang
modern dan berkelanjutan.
iii
Page 5
Sebagai perusahaan yang bergerak dalam kegiatan usaha sejenis, yaitu real estat, yang
memiliki persediaan lahan (landbank) di kawasan PIK 2 dan PIK 2 Extention, Perseroan dan
CBDK memiliki peluang dan tantangan bisnis yang sama. Dalam rangka penerapan strategi
dan upaya Perseroan dan CBDK terutama dalam menghadapi tantangan dalam industri real
estat, manajemen Perseroan memandang bahwa Rencana Pembelian sejalan dengan tujuan
bersama untuk menciptakan perusahaan properti yang lebih terintegrasi serta memperluas
pangsa pasar Perseroan dan CBDK untuk pembangunan jangka panjang dengan kekuatan
persediaan lahan (landbank), sinergi infrastruktur, dan strategi pembangunan kawasan tetap
menjadi fondasi utama untuk menjaga pertumbuhan yang berkelanjutan, yang diharapkan
dapat menciptakan sinergi perusahaan yang lebih kuat dan lebih mampu bersaing dengan
perusahaan properti lainnya dalam memenuhi kebutuhan permintaan konsumen.
Setelah Rencana Pembelian menjadi efektif, di bawah kendali penuh Perseroan, CBDK dapat
mendapat dukungan signifikan dari Perseroan baik dari kemudahan sumber pendanaan dan
keunggulan pengalaman Perseroan dalam pengembangan kawasan hunian dan komersial
yang terpadu, yang diharapkan dapat meningkatkan keunggulan kompetitif CBDK dan
memberikan kontribusi positif bagi peningkatan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan
pada masa yang akan datang.
Dengan berfokus pada pengembangan bisnis real estat khususnya PIK 2 dan PIK 2 Extention,
maka Rencana Pembelian ini akan meningkatkan aset Perseroan dan mendukung
pertumbuhan pendapatan Perseroan ke depannya, sehingga dapat meningkatkan imbal hasil
investasi bagi seluruh pemegang saham Perseroan dan pemangku kepentingan.
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Sebagai perusahaan properti yang fokus pada pengembangan kawasan terpadu, CBDK
berpotensi besar memanfaatkan peluang prospek pertumbuhan industri properti untuk
mengembangkan produk properti yang sesuai dengan kebutuhan pasar. Selain faktor
eksternal tersebut, CBDK juga memiliki strategi internal antara lain melakukan
pengembangan lahan dan diversifikasi produk properti dengan memperluas portofolio
proyek ke segmen-segmen baru, termasuk pengembangan kawasan komersial modern
dan properti dengan konsep ramah lingkungan yang bertujuan untuk memperkuat daya
saing dan meningkatkan nilai jangka panjang CBDK.
• Dengan portofolio produk properti yang terletak pada satu kawasan dengan
pengembangan lahan Perseroan, Perseroan mengharapkan dapat bersinergi dengan
CBDK dalam pengembangan megaproyek kota mandiri PIK2 dan PIK 2 Extention, yang
dirancang untuk menjadi pusat pertumbuhan baru yang menyatukan hunian, bisnis,
hiburan, serta infrastruktur kelas dunia dalam satu ekosistem yang terintegrasi. Dengan
demikian, Perseroan merencanakan untuk melakukan Rencana Pembelian.
• Setelah Rencana Pembelian menjadi efektif, dengan kepemilikan maksimal sebesar
90,00% pada CBDK, Perseroan dapat memiliki kendali penuh atas pengembangan usaha
CBDK pada masa yang akan datang. Dengan demikian, Perseroan mengharapkan dapat
mengimplementasikan strategi bisnis Perseroan pada CBDK untuk melakukan
pengembangan kawasan terpadu megaproyek kota mandiri PIK 2 dan PIK 2 Extention
yang modern dan berkelanjutan.
iv
Page 6
• Sebagai perusahaan yang bergerak dalam kegiatan usaha sejenis, yaitu real estat, yang
memiliki persediaan lahan (landbank) di kawasan PIK 2 dan PIK 2 Extention, Perseroan
dan CBDK memiliki peluang dan tantangan bisnis yang sama. Dalam rangka penerapan
strategi dan upaya Perseroan dan CBDK terutama dalam menghadapi tantangan dalam
industri real estat, manajemen Perseroan memandang bahwa Rencana Pembelian
sejalan dengan tujuan bersama untuk menciptakan perusahaan properti yang lebih
terintegrasi serta memperluas pangsa pasar Perseroan dan CBDK untuk pembangunan
jangka panjang dengan kekuatan persediaan lahan (landbank), sinergi infrastruktur, dan
strategi pembangunan kawasan tetap menjadi fondasi utama untuk menjaga
pertumbuhan yang berkelanjutan, yang diharapkan dapat menciptakan sinergi
perusahaan yang lebih kuat dan lebih mampu bersaing dengan perusahaan properti
lainnya dalam memenuhi kebutuhan permintaan konsumen.
• Setelah Rencana Pembelian menjadi efektif, di bawah kendali penuh Perseroan, CBDK
dapat mendapat dukungan signifikan dari Perseroan baik dari kemudahan sumber
pendanaan dan keunggulan pengalaman Perseroan dalam pengembangan kawasan
hunian dan komersial yang terpadu, yang diharapkan dapat meningkatkan keunggulan
kompetitif CBDK dan memberikan kontribusi positif bagi peningkatan kinerja keuangan
konsolidasian Perseroan pada masa yang akan datang.
• Setelah Rencana Pembelian menjadi efektif, Perseroan mengharapkan prospek sinergi
untuk pengembangan kawasan PIK 2 dan PIK 2 Extention pada masa yang akan datang
berpotensi meningkatkan nilai jual atas persediaan lahan (landbank), sehingga
diharapkan dapat memberikan kontribusi positif terhadap kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan pada masa yang akan datang yang pada akhirnya memberikan nilai tambah
bagi seluruh pemegang saham Perseroan.
• Dengan berfokus pada pengembangan bisnis real estat khususnya PIK 2 dan PIK 2
Extention, maka Rencana Pembelian ini akan meningkatkan aset Perseroan dan
mendukung pertumbuhan pendapatan Perseroan ke depannya, sehingga dapat
meningkatkan imbal hasil investasi bagi seluruh pemegang saham Perseroan dan
pemangku kepentingan.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana Pembelian
tersebut merupakan transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK
No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang “Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan
Kepentingan” (selanjutnya disebut “POJK 42/2020”).
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana
Pembelian tersebut merupakan transaksi material, sehingga Perseroan harus memenuhi
Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal 20 April 2020 tentang “Transaksi Material dan
Perubahan Kegiatan Usaha” (selanjutnya disebut “POJK 17/2020”).
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi dan transaksi material,
POJK 42/2020 dan POJK 17/2020 mensyaratkan adanya laporan penilaian saham atas
transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai independen.
v
Page 7
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi tersebut, maka Perseroan
menunjuk penilai independen, KR untuk melakukan penilaian atas Objek Penilaian.
Mengingat CBDK adalah perusahaan terbuka yang sahamnya dapat diperjualbelikan di pasar
modal, maka saham CBDK bersifat likuid. Namun demikian, mengingat volume perdagangan
saham CBDK kurang likuid, maka saham CBDK bersifat kurang likuid.
PREMIS PENILAIAN
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis penilaian
bahwa CBDK adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
TUJUAN DAN MAKSUD PENILAIAN
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen tentang nilai
pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalensinya
pada tanggal 30 Juni 2025.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari Objek
Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan pertimbangan oleh
manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana Pembelian serta untuk
memenuhi POJK 42/2020 dan POJK 17/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan OJK
No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar
Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK 35/2020”) serta Standar Penilaian
Indonesia 2018, Edisi Revisi SPI300, SPI310, SPI320, SPI330 (selanjutnya disebut “SPI”).
DEFINISI NILAI YANG DIGUNAKAN
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka, maka
dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk digunakan dalam
penilaian ini adalah nilai pasar, di mana berdasarkan POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan
sebagai “estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau
liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
vi
Page 8
INDEPENDENSI PENILAI
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan CBDK ataupun pihak-pihak
yang terafiliasi dengan Perseroan dan CBDK. KR juga tidak memiliki kepentingan ataupun
keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak
dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami
terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis
penilaian ini dan KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan
No. KR/250702-002 tanggal 2 Juli 2025 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
TANGGAL EFEKTIF PENILAIAN
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal 30 Juni 2025.
Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian serta dari data
keuangan CBDK yang kami terima. Data keuangan tersebut berupa laporan keuangan
konsolidasian CBDK untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 yang
menjadi dasar penilaian ini.
JENIS LAPORAN
Jenis laporan penilaian 44,10% saham PT Bangun Kosambi Sukses Tbk ini merupakan
laporan terinci.
KEJADIAN PENTING SETELAH T ANGGAL PENILAIAN (SUBSEQUENT EVENTS)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal penilaian,
yaitu tanggal 30 Juni 2025, sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian 44,10%
saham PT Bangun Kosambi Sukses Tbk tidak terdapat kejadian penting setelah tanggal
penilaian (subsequent events) yang secara signifikan dapat memengaruhi penilaian nilai
pasar Objek Penilaian.
vii
Page 9
DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar Objek Penilaian, kami telah
menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan
informasi sebagai berikut:
1. Laporan keuangan konsolidasian CBDK untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik (selanjutnya disebut
“KAP”) Johan Molanda Mustika & Rekan (selanjutnya disebut “JMM”) sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00287/2.0826/AU.1/03/0726-1/1/VIII/2025 tanggal
18 Agustus 2025 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu
hal;
2. Laporan keuangan konsolidasian CBDK untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh KAP JMM sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00010/2.0826/AU.1/03/0727-3/1/ll/2025 tanggal 28 Februari 2025 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian;
3. Laporan keuangan konsolidasian CBDK untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh KAP JMM sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00018/2.0826/AU.1/03/0727-2/1/ll/2024 tanggal 28 Februari 2024 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal;
4. Laporan keuangan konsolidasian CBDK untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP JMM sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00116/2.0826/AU.1/03/0727-1/1/III/2023 tanggal 30 Maret 2023 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal dan hal lain;
5. Laporan keuangan konsolidasian CBDK untuk tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP Haryono, Junianto & Asmoro
(selanjutnya disebut “HJA”) sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00108/2.1132/AU.1/03/1113-5/1/IV/2022 tanggal 18 April 2022 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian;
6. Laporan keuangan konsolidasian CBDK untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 yang telah diaudit oleh KAP HJA sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00202/2.1132/AU.1/03/1113-3/1/XII/2021 tanggal 26 November 2021
dengan pendapat wajar dengan modifikasian;
7. Laporan keuangan CKI untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh KAP JMM sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00298/2.0826/AU.1/03/0726-1/1/VIII/2025 tanggal 18 Agustus 2025 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian;
8. Laporan keuangan MAS untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh KAP JMM sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00301/2.0826/AU.1/03/0726-1/1/Vlll/2025 tanggal 18 Agustus 2025 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian;
viii
Page 10
9. Laporan keuangan MAS untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 yang
telah diaudit oleh KAP JMM sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00015/2.0826/AU.1/03/0727-3/1/ll/2025 tanggal 28 Februari 2025 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian;
10. Laporan keuangan MAS untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 yang
telah diaudit oleh KAP JMM sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00019/2.0826/AU.1/03/0727-2/1/II/2024 tanggal 28 Februari 2024 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal;
11. Laporan keuangan MAS untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 yang
telah diaudit oleh KAP JMM sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00103/2.0826/AU.1/03/0727-1/1/III/2023 tanggal 30 Maret 2023 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal dan hal lain;
12. Laporan keuangan MAS untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 yang
telah diaudit oleh KAP HJA sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00109/2.1132/AU.1/03/1113-5/1/IV/2022 tanggal 18 April 2022 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal;
13. Laporan keuangan MAS untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 yang
telah diaudit oleh KAP HJA sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00006/2.1132/AU.1/03/1113-3/1/1/2022 tanggal 2 Januari 2022 dengan pendapat
wajar dengan modifikasian;
14. Laporan keuangan CGIC untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh KAP JMM sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00297/2.0826/AU.1/03/0726-1/1/VIII/2025 tanggal 18 Agustus 2025 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian;
15. Laporan keuangan ASGE untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2025 yang telah dikonsolidasikan ke dalam laporan keuangan konsolidasian
CBDK untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 yang telah
diaudit oleh KAP JMM sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00287/2.0826/AU.1/03/0726-1/1/VIII/2025 tanggal 18 Agustus 2025 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal;
16. Laporan keuangan IPN untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh KAP JMM sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00300/2.0826/AU.1/05/0726-1/1/VIII/2025 tanggal 18 Agustus 2025 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian dengan hal lain;
17. Laporan keuangan CKBD untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh KAP JMM sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00299/2.0826/AU.1/05/0726-1/1/VIII/2025 tanggal 18 Agustus 2025 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian;
ix
Page 11
18. Laporan keuangan FCS untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh KAP JMM sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00296/2.0826/AU.1/03/0726-1/1/Vlll/2025 tanggal 18 Agustus 2025 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian;
19. Laporan keuangan PET untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh KAP JMM sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00295/2.0826/AU.1/03/0726-1/1/VIII/2025 tanggal 18 Agustus 2025 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian;
20. Proyeksi laporan keuangan CBDK untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2025 – 2033 yang disusun oleh manajemen CBDK;
21. Proyeksi laporan keuangan MAS untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2025 – 2034 yang disusun oleh manajemen MAS;
22. Laporan penilaian properti CBDK per tanggal 30 Juni 2025 yang disusun oleh KJPP Iwan
Bachron dan Rekan (selanjutnya disebut “IBR”) sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00144/2.0047-05/PI/03/0500/1/VIII/2025 tanggal 26 Agustus 2025;
23. Laporan penilaian properti CKI per tanggal 30 Juni 2025 yang disusun oleh KJPP IBR
sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00147/2.0047-05/PI/03/0500/1/VIII/2025
tanggal 26 Agustus 2025;
24. Laporan penilaian properti MAS per tanggal 30 Juni 2025 yang disusun oleh KJPP IBR
sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00145/2.0047-05/PI/03/0500/1/VIII/2025
tanggal 26 Agustus 2025;
25. Laporan penilaian properti CGIC per tanggal 30 Juni 2025 yang disusun oleh KJPP IBR
sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00146/2.0047-05/PI/03/0500/1/VIII/2025
tanggal 26 Agustus 2025;
26. Laporan penilaian properti IPN per tanggal 30 Juni 2025 yang disusun oleh KJPP IBR
sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00149/2.0047-05/PI/03/0500/1/VIII/2025
tanggal 26 Agustus 2025;
27. Laporan penilaian properti FCS per tanggal 30 Juni 2025 yang disusun oleh KJPP IBR
sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00148/2.0047-05/PI/03/0500/1/VIII/2025
tanggal 26 Agustus 2025;
28. Anggaran dasar CBDK yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta Notaris No. 2
dari Gatot Widodo, S.E., S.H., M.Kn., tanggal 8 November 2024 tentang perubahan
ketentuan dan wewenang Direksi CBDK;
29. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Yohanes Edmond Budiman
dengan posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar belakang, dan hal-hal lain yang
terkait dengan Rencana Transaksi;
x
Page 12
30. Tarif pajak yang diberlakukan atas CBDK adalah berdasarkan pendapatan neto dalam
periode yang bersangkutan yang dihitung berdasarkan tarif pajak final yang berlaku umum
di Indonesia, yaitu sebesar 2,50% untuk tahun 2025 – 2033;
31. Tarif pajak yang diberlakukan atas MAS adalah berdasarkan pendapatan neto dalam
periode yang bersangkutan yang dihitung berdasarkan tarif pajak final yang berlaku umum
di Indonesia, yaitu masing-masing sebesar 2,50% dan 10,00% untuk tahun 2025 – 2034;
32. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan CBDK serta pihak-pihak lain yang
relevan untuk penugasan;
33. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
34. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain website
Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
35. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
36. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi; dan
37. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik dan hasil
analisis lain yang kami anggap relevan.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan dan
kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain yang diberikan
kepada kami oleh Perseroan dan CBDK atau yang tersedia secara umum dan kami tidak
bertanggung jawab atas kebenaran informasi-informasi tersebut.
Kami tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari CBDK. Jasa-jasa yang kami
berikan kepada Perseroan hanya merupakan penilaian atas Objek Penilaian dan bukan
jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian
tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan merupakan dalam bentuk apapun, suatu
penelaahan atau audit, atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi
keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan
kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan
keuangan, atau pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak
mencoba mendapatkan bentuk transaksi-transaksi lainnya yang dilakukan Perseroan.
xi
Page 13
KONDISI PEMBATAS DAN ASUMSI-ASUMSI POKOK
Penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis dan
keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku sampai dengan tanggal
penerbitan laporan penilaian ini.
Penilaian Objek Penilaian yang dilakukan dengan metode diskonto arus kas didasarkan pada
proyeksi laporan keuangan CBDK dan MAS yang disusun oleh manajemen CBDK dan MAS.
Dalam penyusunan proyeksi laporan keuangan, berbagai asumsi dikembangkan berdasarkan
kinerja CBDK dan MAS pada tahun-tahun sebelumnya dan berdasarkan rencana manajemen
di masa yang akan datang. Kami telah melakukan penyesuaian terhadap proyeksi laporan
keuangan tersebut agar dapat menggambarkan kondisi operasi dan kinerja CBDK dan MAS
yang dinilai pada saat penilaian ini dengan lebih wajar. Secara garis besar, tidak ada
penyesuaian yang signifikan yang kami lakukan terhadap target kinerja CBDK dan MAS yang
dinilai dan telah mencerminkan kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty). Kami
bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi laporan keuangan
berdasarkan kinerja historis CBDK dan MAS dan informasi manajemen CBDK terhadap
proyeksi laporan keuangan CBDK dan MAS tersebut. Kami juga bertanggung jawab atas
laporan penilaian CBDK dan kesimpulan nilai akhir.
Dalam penugasan penilaian ini, kami mengasumsikan terpenuhinya semua kondisi dan
kewajiban Perseroan. Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penilaian sampai
dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian tidak terjadi perubahan apapun yang
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penilaian. Kami
tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan
(update) pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan,
kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain
yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan CBDK atau yang tersedia secara umum yang
pada hakekatnya adalah benar, lengkap, dan tidak menyesatkan dan kami tidak bertanggung
jawab untuk melakukan pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut.
Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan dan CBDK bahwa mereka
tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan kepada
kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
Analisis penilaian Objek Penilaian dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi tersebut dapat
memengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Kami tidak bertanggung jawab atas
perubahan kesimpulan atas penilaian kami maupun segala kehilangan, kerusakan, biaya,
ataupun pengeluaran apapun yang disebabkan oleh ketidakterbukaan informasi sehingga
data yang kami peroleh menjadi tidak lengkap dan/atau dapat disalahartikan.
xii
Page 14
Karena hasil dari penilaian kami sangat tergantung dari data serta asumsi-asumsi yang
mendasarinya, perubahan pada sumber data serta asumsi sesuai data pasar akan mengubah
hasil dari penilaian kami. Oleh karena itu, kami sampaikan bahwa perubahan terhadap data
yang digunakan dapat berpengaruh terhadap hasil penilaian dan bahwa perbedaan yang
terjadi dapat bernilai material. Walaupun isi dari laporan penilaian ini telah dilaksanakan
dengan itikad baik dan dengan cara yang profesional, kami tidak dapat menerima tanggung
jawab atas kemungkinan terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh adanya
analisis tambahan, diaplikasikannya hasil penilaian sebagai dasar untuk melakukan analisis
transaksi ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan sebagai dasar penilaian.
Laporan penilaian Objek Penilaian bersifat non-disclaimer opinion dan merupakan laporan
yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat
memengaruhi operasional Perseroan dan CBDK.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian Objek Penilaian tidak merupakan dan tidak
dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat
dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan
atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau pelanggaran hukum. Selanjutnya, kami
juga telah memperoleh informasi atas status hukum CBDK berdasarkan anggaran dasar
CBDK.
TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Dalam menyusun laporan penilaian Objek Penilaian, KR diberikan kesempatan untuk
melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan laporan penilaian Objek Penilaian.
PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis internal
akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis historis atas laporan
posisi keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif CBDK dan MAS, pengkajian atas kondisi
operasi dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki CBDK dan MAS. Prospek CBDK dan
MAS di masa yang akan datang kami evaluasi berdasarkan rencana usaha serta proyeksi
laporan keuangan yang diberikan oleh manajemen yang telah kami kaji kewajaran dan
konsistensinya. Analisis eksternal didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor
eksternal yang dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian
singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar suatu
“business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi keuangan dan
laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya diperlukan penyesuaian
terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan normalisasi keuntungan laporan laba rugi
komprehensif yang biasanya disusun oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun
nilai buku suatu perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan
laba rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis yang
dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian tersebut.
xiii
Page 15
METODE PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode diskonto
arus kas (discounted cash flow [DCF] method), metode penyesuaian aset bersih (adjusted net
asset method), metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek (guideline publicly
traded company method), dan metode kapitalisasi kelebihan pendapatan (capitalized excess
earning method).
Metode diskonto arus kas dipilih mengingat bahwa kegiatan usaha yang dilaksanakan oleh
CBDK dan MAS di masa depan masih akan berfluktuasi sesuai dengan perkiraan atas
perkembangan usaha CBDK dan MAS. Dalam melaksanakan penilaian dengan metode ini,
operasi CBDK dan MAS diproyeksikan sesuai dengan perkiraan atas perkembangan usaha
CBDK dan MAS. Arus kas yang dihasilkan berdasarkan proyeksi dikonversi menjadi nilai kini
dengan tingkat diskonto yang sesuai dengan tingkat risiko. Indikasi nilai adalah total nilai kini
dari arus kas tersebut.
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari semua
komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang
bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan kemudian diperoleh dengan menghitung selisih
antara nilai pasar seluruh aset (berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek digunakan dalam penilaian ini karena
walaupun di pasar saham perusahaan terbuka tidak diperoleh informasi mengenai
perusahaan sejenis dengan skala usaha dan aset yang setara, namun diperkirakan data
saham perusahaan terbuka yang ada dapat digunakan sebagai data perbandingan atas nilai
saham yang dimiliki oleh CKI, IPN, FCS, dan PET.
Metode kapitalisasi kelebihan pendapatan yang digunakan dalam penilaian CBDK dan MAS
merupakan metode penilaian yang berdasarkan pada pendekatan aset. Dengan metode ini,
nilai dari semua komponen aset dan liabilitas harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya,
kecuali untuk komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank
atau utang bank).
Sebagai langkah selanjutnya perlu dihitung arus kas bersih dari perusahaan yang dinilai.
Selisih antara arus kas bersih dengan pendapatan yang diharapkan merupakan kelebihan
pendapatan yang dihasilkan oleh aset berwujud bersih. Nilai aset takberwujud kemudian
dihitung dengan cara mengkapitalisasikan kelebihan pendapatan tersebut dengan tingkat
kapitalisasi yang sesuai. Langkah berikutnya adalah menghitung indikasi nilai pasar saham
dengan menjumlahkan nilai aset berwujud bersih dan nilai aset takberwujud.
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai untuk
diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak manajemen Perseroan dan
CBDK. Tidak tertutup kemungkinan untuk diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian
lain yang dapat memberikan hasil yang berbeda.
Selanjutnya nilai-nilai yang diperoleh dari tiap-tiap metode tersebut direkonsiliasi dengan
melakukan pembobotan.
xiv
Page 16
RINGKASAN HASIL PENILAIAN
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, ringkasan hasil penilaian kami adalah sebagai
berikut:
I. Nilai Pasar 44,10% Saham CBDK Berdasarkan Metode Diskonto Arus Kas
Berdasarkan metode diskonto arus kas, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai pasar
100,00% saham CBDK sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 34,88 triliun. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 10,00%, maka nilai pasar
100,00% saham CBDK adalah sebesar Rp 34,33 triliun. Dengan demikian, nilai pasar
44,10% saham CBDK berdasarkan metode diskonto arus kas adalah sebesar
Rp 15,14 triliun.
II. Nilai Pasar 44,10% Saham CBDK Berdasarkan Metode Kapitalisasi Kelebihan
Pendapatan
Berdasarkan metode kapitalisasi kelebihan pendapatan, diperoleh hasil bahwa
indikasi nilai pasar 100,00% saham CBDK sebelum diskon likuiditas pasar adalah
sebesar Rp 39,21 triliun. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 10,00%, maka nilai
pasar 100,00% saham CBDK adalah sebesar Rp 38,22 triliun. Dengan demikian, nilai
pasar 44,10% saham CBDK berdasarkan metode kapitalisasi kelebihan pendapatan
adalah sebesar Rp 16,86 triliun.
III. Rekonsiliasi Nilai
Untuk mendapatkan nilai pasar yang mewakili nilai dari kedua metode penilaian yang
digunakan, dilakukan rekonsiliasi dengan terlebih dahulu melakukan pembobotan
terhadap nilai pasar yang dihasilkan dari kedua metode tersebut, masing-masing
dengan bobot 40,00% untuk metode diskonto arus kas dan 60,00% untuk metode
kapitalisasi kelebihan pendapatan.
Alasan kami memberikan bobot 40,00% untuk metode diskonto arus kas dan 60,00%
untuk metode kapitalisasi kelebihan pendapatan, yaitu karena data dan informasi yang
digunakan pada metode kapitalisasi kelebihan pendapatan yang kami gunakan untuk
menentukan nilai pasar Objek Penilaian merupakan data dan informasi yang memiliki
tingkat kehandalan yang lebih memadai dibandingkan dengan data dan informasi yang
digunakan pada metode diskonto arus kas.
Berdasarkan hasil rekonsiliasi tersebut, diperoleh hasil bahwa nilai pasar Objek
Penilaian adalah sebesar Rp 16,17 triliun.
xv
Page 17
Sehubungan dengan penilaian ini, kami ingin menekankan bahwa nilai pasar yang dihitung
dengan metode diskonto arus kas didasarkan atas asumsi-asumsi mengenai tingkat
pendapatan, beban, dan akun-akun laporan posisi keuangan yang dikembangkan pihak
manajemen CBDK melalui analisis atas kinerja historis dan pernyataan manajemen CBDK
mengenai rencana-rencana untuk masa yang akan datang sebelum Rencana Transaksi. Kami
melakukan penelaahan atas asumsi-asumsi tersebut dan menurut pendapat kami,
asumsi-asumsi tersebut wajar. Akan tetapi, kami tidak bertanggung jawab atas pencapaian
asumsi-asumsi tersebut. Setiap perubahan dari asumsi-asumsi ini akan memengaruhi
perhitungan nilai Objek Penilaian. Karena tidak ada kepastian bahwa dasar-dasar dan
asumsi-asumsi tersebut akan terealisasi, kami tidak dapat memberikan jaminan bahwa
hasil-hasil yang diproyeksikan akan tercapai.
KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima dan dengan
mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang memengaruhi penilaian, maka menurut
pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2025 adalah sebesar
Rp 16,17 triliun.
Nilai pasar Objek Penilaian tersebut kami tentukan berdasarkan data dan informasi yang kami
peroleh dari pihak manajemen Perseroan dan CBDK serta pihak-pihak lain yang relevan
dengan penilaian. Kami menganggap bahwa semua informasi tersebut adalah benar dan
bahwa tidak ada keadaan atau hal-hal yang tidak terungkap yang akan memengaruhi nilai
pasar tersebut secara material.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab kami
kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum kepemilikan,
kewajiban utang dan/atau sengketa atas CBDK. Kami tegaskan pula bahwa kami tidak
memperoleh manfaat atau keuntungan apapun baik saat ini maupun di masa mendatang dan
imbalan jasa yang telah disetujui atas penilaian CBDK tidak tergantung pada nilai yang
dilaporkan.
DISTRIBUSI LAPORAN PENILAIAN
Penilaian ini hanya ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam kaitannya dengan
Rencana Pembelian serta tidak dapat digunakan atau dikutip untuk tujuan lain tanpa adanya
izin tertulis dari KR dan/atau tidak untuk digunakan oleh pihak lain.
Penilaian ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis
dan keuangan, serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak bertanggung jawab untuk
menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi
setelah tanggal laporan ini. Walaupun demikian, kami memiliki hak untuk, jika diperlukan,
mengubah atau melengkapi hasil dari laporan ini jika terdapat tambahan informasi yang
relevan setelah tanggal laporan ini yang kami anggap dapat berpengaruh secara signifikan
terhadap hasil penilaian kami. Laporan penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat
dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas dan tidak dapat
dipergunakan untuk tujuan lainnya.
xvi
Page 18
Pendapat yang kami sampaikan di sini harus dipandang sebagai satu kesatuan bersama
dengan laporan lengkap yang telah kami siapkan. Penggunaan sebagian analisis dan
informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat menyebabkan
pandangan yang menyesatkan.
Penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang berwenang dan stempel
perusahaan (corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
Hormat kami,
Andi Wijaya
Rekan
Izin Penilai : B-1.13.00382
STTD : STTD.PB-02/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 08-S-02223
xvii
Names mentioned 26 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.2
unresolved
org
PT Tunas Mekar
p.3
unresolved
org
PT Cahaya Gemilang
p.3
unresolved
org
PT Cahaya Kencana
p.3
unresolved
org
PT Mega Andalan
p.3
unresolved
org
PT Agung Surya Indah Cemerlang Indah
p.3
unresolved
org
PT Citra Kirana
p.3
unresolved
org
PT Fin Centerindo
p.3
unresolved
org
PT Panorama Eka Pameran Nusantara
p.3
unresolved
org
Johan Molanda Mustika & Rekan
p.9
unresolved
org
JMM
p.9 ×13
unresolved
org
Haryono
p.9
unresolved
org
HJA
p.9 ×3
unresolved
org
KJPP Iwan Bachron dan Rekan
p.11
unresolved
org
KJPP Iwan Bachron
p.11
unresolved
org
KJPP IBR
p.11 ×5
unresolved
org
Bank Indonesia
p.12 ×3
unresolved
org
KJPP Kusnanto
p.18
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
3362 ms
12 Sep 2026 22:36
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}