Back to announcement
20250516_IPAC_Rencana Transaksi Material Dengan Persetujuan RUPS_31886243_lamp9.pdf
Asset transaction Needs review IPACSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 92
Page 1
LAPORAN PENDAPAT KEWAJARAN
PT ERA GRAHAREALTY
(“IPAC”)
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2024
Lokasi:
TCC Batavia Tower 8th Floor Suites 3-5,
Jalan K.H Mas Mansyur Kav. 126, Jakarta – 10220
NO. FILE : 00026/2.0170-00/BS/03/0045/1/V/2025
Page 2
Page 3
Page 4
Page 5
Page 6
Page 7
Page 8
Page 9
Page 10
Page 11
Page 12
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
DAFTAR ISI
Halaman
SERTIFIKAT
PERNYATAAN PENILAI
DAFTAR ISI
DAFTAR FIGUR
DEFINISI DAN ISTILAH
1 PENDAHULUAN ..................................................................................................................................6
1.1 Nomor dan Tanggal Laporan Pendapat Kewajaran .............................................................................. 6
1.2 Status Penilai Publik .................................................................................................................................. 6
1.3 Tanggal Pendapat Kewajaran ................................................................................................................... 7
1.4 Identitas Pemberi Tugas ........................................................................................................................... 7
1.5 Identitas Pengguna Laporan .................................................................................................................... 7
1.6 Maksud dan Tujuan Pemberian Pendapat ............................................................................................. 7
1.7 Pernyataan Independensi Penilai ............................................................................................................ 8
1.8 Tanggung Jawab Penilai ............................................................................................................................ 8
1.9 Keterkaitan Rencana Transaksi dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”) d/h
Bapepam dan LK........................................................................................................................................ 8
1.9.1 Unsur Transaksi Material dalam Rencana Transaksi ............................................................................ 8
1.9.2 Unsur Transaksi Afiliasi dan Unsur Benturan Kepentingan dalam Rencana Transaksi .................. 10
1.10 Penugasan Pemberian Pendapat Kewajaran Profesional .................................................................. 12
1.11 Data, Informasi dan Prosedur ................................................................................................................ 12
1.11.1 Data dan Informasi .................................................................................................................................. 12
1.11.2 Prosedur ................................................................................................................................................... 13
1.12 Informasi Terkait Inspeksi terhadap Objek Pendapat Kewajaran ..................................................... 14
1.13 Pendekatan dan Metode Pendapat Kewajaran ................................................................................... 15
1.14 Asumsi dan Kondisi Pembatas ............................................................................................................... 15
1.15 Penjelasan Mengenai Kejadian Penting Setelah Tanggal Pendapat Kewajaran .............................. 17
2 TINJAUAN DAN ANALISIS RENCANA TRANSAKSI .........................................................................18
2.1 Latar Belakang Rencana Transaksi ........................................................................................................ 18
2.2 Objek Rencana Transaksi........................................................................................................................ 18
2.3 Dasar Rencana Transaksi........................................................................................................................ 18
2.4 Pertimbangan Bisnis yang Digunakan oleh Manajemen IPAC ........................................................... 18
2.5 Analisis Perjanjian dan Persyaratan yang Disepakati dalam Rencana Transaksi ............................ 19
2.6 Analisis Manfaat dan Risiko .................................................................................................................... 25
2.7 Sumber Dana Rencana Transaksi .......................................................................................................... 25
2.8 Pihak-Pihak Dalam Rencana Transaksi ................................................................................................. 26
2.8.1 Pihak Pembeli........................................................................................................................................... 26
2.8.2 Pihak Penjual ............................................................................................................................................ 27
3 ANALISIS KUALITATIF DAN KUANTITATIF .....................................................................................29
3.1 Analisis Kualitatif...................................................................................................................................... 29
3.1.1 Riwayat Perusahaan dan Sifat Kegiatan Usaha ................................................................................... 29
3.1.2 Struktur Perusahaan IPAC ...................................................................................................................... 29
3.1.3 Kinerja Operasional, Prospek dan Strategi Usaha IPAC ...................................................................... 30
3.1.4 Analisis Industri dan Bisnis ..................................................................................................................... 31
Halaman - 1
Page 13
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
3.1.5 Keuntungan dan Kerugian yang Bersifat Kualitatif atas Rencana Transaksi .................................... 43
3.2 Analisis Kuantitatif ................................................................................................................................... 43
3.2.1 Kinerja Historis ......................................................................................................................................... 43
3.2.2 Tinjauan Laporan Arus Kas Konsolidasian IPAC .................................................................................. 47
3.2.3 Penilaian Atas Proyeksi Keuangan......................................................................................................... 48
3.2.4 Analisis Rasio Keuangan atas Proyeksi Keuangan Setelah Rencana Transaksi ............................... 52
3.2.5 Analisis Proforma Laporan Keuangan Setelah Rencana Transaksi ................................................... 53
3.2.6 Analisis Inkremental ................................................................................................................................ 57
3.2.7 Analisis Sensitivitas .................................................................................................................................. 60
4 ANALISIS KEWAJARAN NILAI RENCANA TRANSAKSI ...................................................................61
4.1 Perbandingan Antara Nilai Rencana Transaksi Dengan Nilai Acuan ................................................. 61
4.2 Analisis untuk Memastikan Bahwa Nilai Rencana Transaksi Memberikan Nilai Tambah Dari
Transaksi yang Akan Dilakukan ............................................................................................................. 62
4.3 Analisis atas Kewajaran Nilai Transaksi Dilakukan Untuk Meyakini Bahwa Rencana Nilai
Transaksi Berada Dalam Kisaran Nilai yang Didapatkan dari Hasil Penilaian ................................. 62
5 ANALISIS ATAS FAKTOR LAIN YANG RELEVAN .............................................................................64
6 KESIMPULAN ANALISIS PENDAPAT KEWAJARAN .........................................................................65
7 PENDAPAT KEWAJARAN ATAS RENCANA TRANSAKSI .................................................................67
8 KUALIFIKASI PENILAI BISNIS ..........................................................................................................68
● LAMPIRAN - LAMPIRAN
Halaman - 2
Page 14
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
DAFTAR FIGUR
Halaman
Figur 1. Unsur Transaksi Material ...................................................................................................................... 8
Figur 2. Unsur Transaksi Material ...................................................................................................................... 9
Figur 3. Hubungan Struktur Kepemilikan Saham IPAC, ERA FAJAR dan ERA SKY .......................................10
Figur 4. Hubungan Afiliasi Berdasarkan Struktur Kepengurusan ................................................................11
Figur 5. Laporan Keuangan Historis IPAC ........................................................................................................12
Figur 6. Laporan Penilaian Bisnis ......................................................................................................................13
Figur 7. Struktur Kepemilikan Saham IPAC .....................................................................................................26
Figur 8. Struktur Organisasi IPAC .....................................................................................................................30
Figur 9. Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Lapangan Usaha ............................32
Figur 10. Inflasi IHK dan Komponen ...................................................................................................................33
Figur 11. Inflasi Gabungan Kota di Provinsi (%, yoy).........................................................................................33
Figur 12. Rupiah vs Negara Kawasan .................................................................................................................34
Figur 13. Suku Bunga Perbankan / Banking Interest Rates ................................................................................35
Figur 14. Indeks Pertumbuhan Tahunan Indeks Permintaan Kategori Sewa dan Jual.................................36
Figur 15. Indeks Pertumbuhan Triwulan Indeks Permintaan Kategori Sewa dan Jual .................................37
Figur 16. Pertumbuhan Indeks Pasokan Kategori Sewa dan Jual ...................................................................37
Figur 17. Pertumbuhan Indeks Pasokan Kategori Sewa dan Jual ...................................................................38
Figur 18. Perkembangan Indeks Harga Kategori Sewa dan Jual .....................................................................38
Figur 19. Perkembangan Indeks Harga Kategori Sewa dan Jual .....................................................................39
Figur 20. Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial Berdasarkan Tipe ..........................................40
Figur 21. Perkembangan Harga Properti Residensial Tahunan per Wilayah ................................................40
Figur 22. Perkembangan IHPR dan IHPB Konstruksi ........................................................................................41
Figur 23. Pertumbuhan Penjualan Rumah ........................................................................................................41
Figur 24. Faktor-faktor yang Menghambat Penjualan dan Perkembangan Suku Bunga KPR .....................42
Figur 25. Sumber dan Skema Pembiayaan Properti Residensial ....................................................................42
Figur 26. Pertumbuhan KPR ................................................................................................................................43
Figur 27. Tinjauan Laba-Rugi Konsolidasian IPAC .............................................................................................43
Figur 28. Laporan Laba (Rugi) IPAC Tahun 2020-2024 .....................................................................................44
Figur 29. Posisi Keuangan Konsolidasian IPAC .................................................................................................45
Figur 30. Historis Aset, Liabilitas dan Ekuitas IPAC ...........................................................................................45
Figur 31. Tinjauan Rasio Keuangan Konsolidasian IPAC ..................................................................................46
Figur 32. Tinjauan Posisi Keuangan Konsolidasian IPAC .................................................................................47
Figur 33. Komposisi Arus Kas Bersih dari Aktivitas Operasi, Investasi dan Pendanaan ..............................48
Figur 34. Proyeksi Laba (Rugi) Sebelum Rencana Transaksi............................................................................49
Figur 35. Proyeksi Posisi Keuangan Sebelum Rencana Transaksi ..................................................................49
Figur 36. Proyeksi Arus Kas Sebelum Rencana Transaksi ................................................................................50
Figur 37. Proyeksi Laba (Rugi) Setelah Rencana Transaksi ..............................................................................51
Figur 38. Proyeksi Posisi Keuangan Setelah Rencana Transaksi .....................................................................51
Figur 39. Proyeksi Arus Kas Setelah Rencana Transaksi ..................................................................................52
Figur 40. Proyeksi Rasio Keuangan .....................................................................................................................52
Figur 41. Proforma Posisi Keuangan IPAC .........................................................................................................54
Figur 42. Proforma Laba (Rugi) IPAC ..................................................................................................................56
Figur 43. Nilai Tambah Posisi Keuangan ............................................................................................................57
Figur 44. Nilai Tambah Laba (Rugi) .....................................................................................................................57
Figur 45. Nilai Tambah Arus Kas .........................................................................................................................57
Figur 46. Analisis Sensitivitas terhadap Nilai Rencana Transaksi ...................................................................60
Figur 47. Identifikasi Nilai Rencana Transaksi ...................................................................................................61
Figur 48. Nomor Laporan Penilaian Ekuitas ......................................................................................................61
Figur 49. Perbandingan Nilai Rencana Transaksi Dengan Hasil Penilaian ....................................................62
Figur 50. Analisis Kewajaran Rencana Transaksi ..............................................................................................63
Halaman - 3
Page 15
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
DEFINISI DAN ISTILAH
Arm’s Length Principle : Kondisi yang menunjukkan suatu transaksi dilaksanakan sesuai
dengan ketentuan praktik bisnis yang berlaku umum antara lain
apabila Transaksi Afiliasi dilakukan dengan memenuhi prinsip
transaksi yang wajar (POJK 42 Pasal 3 Ayat 1).
Asumsi : Sesuatu yang dianggap akan terjadi termasuk fakta, syarat, atau
keadaan yang mungkin dapat mempengaruhi objek Penilaian atau
pendekatan penilaian dan kewajarannya telah dianalisis oleh Penilai
Bisnis sebagai bagian dari proses Penilaian.
CEF : PT Cahaya Era Fajar
EHP : PT Erasky Harta Persada
ERA FAJAR : ERA FAJAR Group (PT Fajar Inovasi Utama, PT Cahaya Era Fajar, dan
PT Fajar Wira Realty)
ERA SKY : ERA SKY Group (PT Erasky Harta Persada dan PT Lani Harta Persada)
FIU : PT Fajar Inovasi Utama
FWR : PT Fajar Wira Realty
IPAC : PT Era Graharealty Tbk
Kelangsungan Usaha (Going : Suatu kondisi yang mencerminkan usaha yang sedang beroperasi
Concern) atau dalam konstruksi, atau suatu premis dalam Penilaian, dimana
Penilai Bisnis menganggap suatu perusahaan akan terus
melanjutkan operasinya secara berkelanjutan.
LHP : PT Lani Harta Persada
Laporan Keuangan : Laporan Keuangan Konsolidasian IPAC untuk periode yang berakhir
Konsolidasian Audit IPAC per 31 Desember 2020 dan telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik
per 31 Desember 2020 Kanaka Puradiredja Suhartono, Akuntan Publik Suhartono, MPA.,
Ak., CA, CPA. dengan No. AP.0206, serta telah terdaftar di OJK
dengan No. STTD.AP-507/PM.22/2018.
Laporan Keuangan : Laporan Keuangan Konsolidasian IPAC untuk periode yang berakhir
Konsolidasian Audit IPAC per 31 Desember 2021 dan telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik
per 31 Desember 2021 Kanaka Puradiredja Suhartono, Akuntan Publik Aris Suryanta, Ak.,
CA, CPA. dengan No. AP.1014, serta telah terdaftar di OJK dengan
No. STTD.AP-505/PM.22/2018.
Laporan Keuangan : Laporan Keuangan Konsolidasian IPAC untuk periode yang berakhir
Konsolidasian Audit IPAC per 31 Desember 2022 dan telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik
per 31 Desember 2022 Kanaka Puradiredja Suhartono, Akuntan Publik Aris Suryanta, Ak.,
CA, CPA. dengan No. AP.1014, serta telah terdaftar di OJK dengan
No. STTD.AP-505/PM.22/2018.
Laporan Keuangan : Laporan Keuangan Konsolidasian IPAC untuk periode yang berakhir
Konsolidasian Audit IPAC per 31 Desember 2023 dan telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik
per 31 Desember 2023 Kanaka Puradiredja Suhartono, Akuntan Publik Aris Suryanta, Ak.,
CA, CPA. dengan No. AP.1014, serta telah terdaftar di OJK dengan
No. STTD.AP-505/PM.22/2018.
Laporan Keuangan : Laporan Keuangan Konsolidasian IPAC untuk periode yang berakhir
Konsolidasian Audit IPAC per 31 Desember 2024 dan telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik
per 31 Desember 2024 Kanaka Puradiredja Suhartono, Akuntan Publik Syamsudin dengan
No. AP.0209, serta telah terdaftar di OJK dengan No. STTD.AP-
508/PM.22/2018.
Laporan Pendapat : Laporan tertulis berisi suatu pernyataan yang diberikan oleh Penilai
Kewajaran Bisnis untuk menyatakan bahwa suatu transaksi yang akan
dilakukan adalah wajar atau tidak wajar.
Halaman - 4
Page 16
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Metode Pendapat : Suatu cara atau rangkaian cara tertentu dalam memberikan
Kewajaran pendapat kewajaran.
Penilai : Orang perseorangan yang dengan keahliannya menjalankan
kegiatan Penilaian di pasar modal.
Penilai Bisnis : Penilai yang melakukan kegiatan penilaian bisnis sebagaimana
dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan mengenai
Penilai yang melakukan kegiatan di pasar modal.
Penilai Publik : Penilai yang telah memperoleh izin dari Menteri Keuangan untuk
memberikan jasa penilaian
Pihak : Orang perseorangan, perusahaan, usaha bersama, asosiasi, atau
kelompok yang terorganisasi.
POJK 17 Tahun 2020 : Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
No.17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha.
POJK 35 Tahun 2020 : Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 35/POJK.04/2020 Tahun
2020 tentang Penilaian Dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis Di
Pasar Modal
POJK 42 Tahun 2020 : Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi Atau Benturan
Kepentingan
Premis : Asumsi yang berhubungan dengan suatu kondisi transaksi yang
dapat digunakan pada objek pendapat kewajaran.
SE-OJK 17 Tahun 2020 Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
No. 17/SEOJK.04/2020 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal.
Subsquent Event : Kejadian penting setelah Tanggal Pendapat Kewajaran, baik yang
diketahui maupun yang patut diketahui sampai dengan Tanggal
Laporan, wajib diungkapkan dalam laporan.
Tanggal Laporan : Tanggal ditandatanganinya laporan oleh Penilai Bisnis.
Tanggal Pendapat : Tanggal pada saat pendapat kewajaran dinyatakan.
Kewajaran
Y&R : Kantor Jasa Penilai Publik Yanuar, Rosye dan Rekan.
Halaman - 5
Page 17
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
1 PENDAHULUAN
1.1 Nomor dan Tanggal Laporan Pendapat Kewajaran
Kantor Jasa Penilai Publik Yanuar, Rosye dan Rekan (“Y&R”) ditunjuk oleh PT Era Graharealty
Tbk (“IPAC"), berdasarkan persetujuan atas Surat Penawaran Jasa Pendapat Kewajaran
No. PR.Y&R-00/Y/BS/IPAC/IV/2025/RY/0062, tanggal 21 April 2025, dengan maksud untuk
memberikan pendapat kewajaran (Fairness Opinion) atas rencana IPAC yang akan melakukan
akuisisi atas 51,00% ekuitas pada broker anggota (“Franchisee”) yang tergabung dalam grup ERA
FAJAR yang terdiri dari PT Cahaya Era Fajar (“CEF”), PT Fajar Inovasi Utama (“FIU”), dan PT Fajar
Wira Realty (“FWR”) dan grup ERA SKY yang terdiri PT Erasky Harta Persada (“EHP”) dan PT Lani
Harta Persada (“LHP”), selanjutnya disebut “Rencana Transaksi”.
Berdasarkan informasi dari Manajemen, rencana akuisisi tersebut termasuk kedalam transaksi
material sesuai dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan ("OJK") Republik Indonesia
No. 17/POJK.04/2020 tentang "Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha"
(“POJK 17 Tahun 2020”) yang ditetapkan pada tanggal 1 Juli 2020 oleh Ketua Dewan Komisioner
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia.
Kami adalah Kantor Jasa Penilai Publik yang secara resmi telah ditetapkan berdasarkan Keputusan
Menteri Keuangan No. 365/KM.1/2020 tanggal 27 Juli 2020, dengan nama KANTOR JASA PENILAI
PUBLIK YANUAR, ROSYE DAN REKAN dengan Izin KJPP No. 2.20.0170 dan telah terdaftar sebagai
Profesi Penunjang Pasar Modal di Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar
Profesi Penunjang Pasar Modal No. STTD.PB-37/PJ-1/PM.02/2023. Selanjutnya Y&R telah menyusun
Laporan Pendapat Kewajaran terhadap Rencana Transaksi dengan Laporan No. 00026/2.0170-
00/BS/03/0045/1/V/2025 tanggal 19 Mei 2025.
1.2 Status Penilai Publik
Penilai Publik adalah Pemimpin Rekan dari Y&R dengan kualifikasi sebagai berikut:
Nama Penilai Publik : Rosye Yunita, S.E., M.M., MAPPI (Cert.)
No. Izin Penilai Publik : B-1.08.00045
No. STTD : STTD.PB-38/PJ-1/PM.02/2023
No. MAPPI : 02-S-01532
Klasifikasi Izin : Penilaian Bisnis (B)
Y&R adalah Kantor Jasa Penilai Publik yang terdaftar di Kementerian Keuangan dan Pasar Modal
serta memiliki kompetensi untuk melakukan penugasan ini.
Y&R bertindak secara independen dalam penyusunan laporan ini tanpa adanya benturan
kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Pemberi Tugas, Objek Penilaian ataupun pihak-pihak yang
terafiliasi dengan Pemberi Tugas dan Objek Penilaian. Y&R juga tidak memiliki kepentingan
ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
Laporan Pendapat Kewajaran ini tidak disusun untuk memberikan keuntungan atau merugikan
pihak manapun. Imbalan jasa yang kami terima sama sekali tidak dipengaruhi oleh pendapat yang
dihasilkan.
Halaman - 6
Page 18
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
1.3 Tanggal Pendapat Kewajaran
Tanggal Pendapat Kewajaran adalah 31 Desember 2024, dimana batas tersebut diambil atas dasar
pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian. Sedangkan masa berlaku laporan sesuai dengan
tanggal penilaian akan berakhir pada tanggal 30 Juni 2025.
1.4 Identitas Pemberi Tugas
Pemberi tugas kepada Y&R dalam penyusunan Laporan Pendapat Kewajaran ini adalah:
• Nama Perusahaan : PT Era Graharealty Tbk
Up. Ibu Aan Andriani Sutrisno – Direktur
• Kegiatan Usaha : Broker Real Estat
• Alamat : TCC Batavia Tower 8th Floor Suites 3-5,
Jalan K.H Mas Mansyur Kav. 126, Jakarta – 10220
• Telepon/ Fax : (021) 765-3888 / (021) 765-3968
• Email : eragraha88@gmail.com
• Website : https://eragraha.com/
• Persetujuan Pekerjaan : Surat Penawaran Jasa Pendapat Kewajaran
No. PR.Y&R-00/Y/BS/IPAC/IV/2025/RY/0062 tanggal
21 April 2025
1.5 Identitas Pengguna Laporan
Pengguna laporan dalam penyusunan Laporan Pendapat Kewajaran ini adalah:
• Nama Perusahaan : PT Era Graharealty Tbk
Up. Ibu Aan Andriani Sutrisno – Direktur
• Kegiatan Usaha : Broker Real Estat
• Alamat : TCC Batavia Tower 8th Floor Suites 3-5,
Jalan K.H Mas Mansyur Kav. 126, Jakarta – 10220
• Telepon/ Fax : (021) 765-3888 / (021) 765-3968
• Email : eragraha88@gmail.com
• Website : https://eragraha.com/
• Persetujuan Pekerjaan : Surat Penawaran Jasa Pendapat Kewajaran
No. PR.Y&R-00/Y/BS/IPAC/IV/2025/RY/0062 tanggal
21 April 2025
1.6 Maksud dan Tujuan Pemberian Pendapat
Maksud dari laporan ini adalah memberikan pendapat kewajaran atas rencana IPAC untuk
melakukan akuisisi atas 51,00% ekuitas pada masing-masing perusahaan yang tergabung pada ERA
FAJAR dan ERA SKY selanjutnya disebut “Rencana Transaksi”.
Pendapat Kewajaran ini bertujuan untuk memenuhi ketentuan POJK 17 Tahun 2020. Laporan
Pendapat Kewajaran ini tidak digunakan di luar konteks atau tujuan pendapat kewajaran tersebut.
Halaman - 7
Page 19
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
1.7 Pernyataan Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan Laporan Pendapat Kewajaran ini, Y&R bertindak secara independen tanpa
adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan IPAC ataupun pihak-pihak yang terafiliasi
dengan IPAC. Y&R juga tidak memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan
penugasan ini. Berdasarkan Surat Penawaran Jasa Pendapat Kewajaran
No. PR.Y&R-00/Y/BS/IPAC/IV/2025/RY/0062 tanggal 21 April 2025 yang telah disetujui oleh
Manajemen IPAC, penugasan Y&R adalah untuk memberikan pendapat kewajaran (fairness opinion)
atas Rencana Transaksi.
1.8 Tanggung Jawab Penilai
Dalam batas kemampuan dan keyakinan Y&R sebagai penilai, Y&R menyatakan bahwa semua
perhitungan dan analisis yang dibuat dalam penyusunan pendapat kewajaran telah dilakukan
dengan benar dan Y&R bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran yang diterbitkan.
1.9 Keterkaitan Rencana Transaksi dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”) d/h
Bapepam dan LK
1.9.1 Unsur Transaksi Material dalam Rencana Transaksi
Nilai Rencana Transaksi untuk melakukan akuisisi atas ke-tujuh perusahaan pada ERA FAJAR dan
ERA SKY adalah sebesar Rp5.805.778 Ribu (Lima Miliar Delapan Ratus Lima Juta Tujuh Ratus Tujuh
Puluh Delapan Ribu Rupiah), yang kemudian akan dibandingkan dengan Ekuitas IPAC per
31 Desember 2024. Berdasarkan Laporan Keuangan Konsolidasian IPAC untuk periode yang
berakhir pada 31 Desember 2024 dan telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Kanaka
Puradiredja Suhartono, Akuntan Publik Syamsudin dengan No. AP.0209, serta telah terdaftar di
OJK dengan No. STTD.AP-508/PM.22/2018 (“Laporan Keuangan Audit Konsolidasian IPAC per
31 Desember 2024”), berikut adalah hasil perbandingannya:
Figur 1. Unsur Transaksi Material
Jumlah Ekuitas IPAC Nilai Rencana Transaksi Persentase Nilai Rencana Transaksi
(Dalam Ribuan Rupiah) (Dalam Ribuan Rupiah) Terhadap Ekuitas
37.642.873 5.805.778 15,42%
Sumber : Laporan Keuangan Audit konsolidasian IPAC per 31 Desember 2024, Draft Perjanjian
Jual Beli Saham Bersyarat ERA FAJAR dan ERA SKY
Dari data di atas, diketahui bahwa Ekuitas IPAC per tanggal 31 Desember 2024 adalah sebesar
Rp37.642.873 Ribu. Berdasarkan POJK 17 Tahun 2020 Pasal 3 ayat (1) Suatu transaksi
dikategorikan sebagai Transaksi Material apabila nilai transaksi sama dengan 20,00% (dua puluh
persen) atau lebih dari ekuitas Perusahaan Terbuka. Rencana Transaksi ini tidak memenuhi unsur
transaksi material karena total nilai Rencana Transaksi dibanding dengan nilai Ekuitas IPAC adalah
sebesar 15,42% atau lebih kecil dari 20,00%.
Namun Rencana Transaksi ini merupakan Rencana Transaksi yang terkait dengan perolehan atas
perusahaan atau segmen operasi, oleh karena itu kategori Transaksi Materialnya didefinisikan
berdasarkan POJK 17 Tahun 2020 Pasal 3 ayat (2), dimana suatu transaksi dikategorikan sebagai
Transaksi Material apabila:
a. Nilai transaksi sama dengan 20,00% (dua puluh persen) atau lebih dari ekuitas Perusahaan
Terbuka.
b. Total aset yang menjadi objek transaksi dibagi total aset Perusahaan Terbuka nilainya sama
dengan atau lebih dari 20,00% (dua puluh persen).
Halaman - 8
Page 20
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
c. Laba bersih objek transaksi dibagi dengan laba bersih Perusahaan Terbuka nilainya sama
dengan atau lebih dari 20,00% (dua puluh persen).
d. Pendapatan usaha objek transaksi dibagi dengan pendapatan usaha Perusahaan Terbuka
nilainya sama dengan atau lebih dari 20% (dua puluh persen).
Sehingga untuk mengetahui unsur transkasi material dalam Rencana Transaksi ini, dilakukan
perbandingan menggunakan Laporan Keuangan Konsolidasian IPAC untuk periode yang berakhir
pada 31 Desember 2024 dan telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Kanaka Puradiredja
Suhartono, Akuntan Publik Syamsudin dengan No. AP.0209, serta telah terdaftar di OJK dengan
No. STTD.AP-508/PM.22/2018 (“Laporan Keuangan Audit Konsolidasian IPAC per 31 Desember
2024”), dengan hasil perbandingan sebagai berikut:
Figur 2. Unsur Transaksi Material
IPAC Objek Transaksi
Keterangan (Dalam Ribuan (Dalam Ribuan Persentase Nilai Keterangan
Rupiah) Rupiah)
a Total Ekuitas 37.642.873 5.805.778 15,42% Non Material
b Total Aset 48.477.412 5.440.198 11,22% Non Material
c Laba Bersih 461.920 2.398.241 519,19% Material
d Pendapatan 44.704.984 14.224.547 31,82% Non Material
Sumber : Laporan Keuangan Audit konsolidasian IPAC per 31 Desember 2024, Laporan Keuangan
Audit Objek Rencana Transaksi per 31 Desember 2024, Draft Perjanjian Jual Beli Saham
Bersyarat Objek Rencana Transaksi
Mengacu pada POJK 17 Tahun 2020 Pasal 3 ayat (2) disimpulkan bahwa:
a. Nilai Rencana Transaksi untuk melakukan akuisisi atas lima perusahaan pada ERA FAJAR dan
ERA SKY adalah sebesar Rp5.805.778 Ribu yang akan dibandingkan dengan Ekuitas IPAC per
31 Desember 2024 sebesar Rp37.642.873 Ribu. Sehingga Rencana Transaksi ini tidak
memenuhi unsur transaksi material poin a karena total nilai Rencana Transaksi dibanding
dengan nilai Ekuitas IPAC adalah sebesar 15,42% atau lebih kecil dari 20,00%;
b. Per 31 Desember 2024 Total Aset objek transaksi ERA FAJAR dan ERA SKY adalah sebesar
Rp5.440.198 Ribu dan Total Aset IPAC adalah sebesar Rp48.477.412 Ribu. Rencana Transaksi
ini tidak memenuhi unsur transaksi material poin b karena total aset objek transaksi ERA
FAJAR dan ERA SKY dibagi dengan total aset IPAC masing-masing adalah sebesar 11,22% atau
lebih kecil dari 20,00%;
c. Per 31 Desember 2024 total Laba bersih objek transkasi ERA FAJAR dan ERA SKY sebesar
Rp2.398.241 Ribu dibandingkan dengan laba bersih IPAC adalah sebesar Rp461.920 Ribu.
Rencana Transaksi ini memenuhi unsur transaksi material poin c karena laba bersih objek
transaksi dibagi dengan laba bersih IPAC adalah sebesar 519,9% atau lebih besar dari 20,00%;
d. Per 31 Desember 2024 total Pendapatan usaha objek transaksi ERA FAJAR dan ERA SKY adalah
sebesar Rp14.224.547 Ribu dibandingkan dengan pendapatan usaha IPAC sebesar
Rp44.704.984 Ribu. Rencana Transaksi ini memenuhi unsur transaksi material poin d karena
Pendapatan objek transaksi dibagi dengan pendapatan usaha IPAC adalah sebesar 31,82%
atau lebih kecil dari 20,00%;
Poin c terkait dengan laba bersih, Total persentase nilai transaksi adalah sebesar 519,9% yang
berarti presentasenya di atas 50,00%. Berdasarkan Pasal 1 ayat 6 poin d POJK 17 Tahun 2020, Jika
Transaksi Material sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 ayat (1) dan ayat (2) lebih dari 50% (lima
puluh persen) maka wajib memperoleh persetujuan Rapat Umum Pemegang Saham Perusahaan
terlebih dahulu.
Halaman - 9
Page 21
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
1.9.2 Unsur Transaksi Afiliasi dan Unsur Benturan Kepentingan dalam Rencana Transaksi
1.9.2.1 Unsur Transaksi Afiliasi Berdasarkan Struktur Kepemilikan
IPAC akan melakukan akuisisi atas kepemilikan dari pemegang saham perusahaan-perusahaan
yang tergabung dalam ERA FAJAR dan ERA SKY. Identifikasi unsur transaksi afiliasi dari struktur
kepemilikan saham dapat dilihat melalui tabel kepemilikan saham masing-masing pihak yang
bertransaksi pada figur di bawah ini:
Figur 3. Hubungan Struktur Kepemilikan Saham IPAC, ERA FAJAR dan ERA SKY
Jumlah Lembar Presentase
Keterangan Total
Saham Kepemilikan
IPAC
APAC Investments 2 Pte. Ltd. (“APAC”) 860.562.600 90,60% 8.605.626.000
Masyarakat 89.305.900 9,40% 893.059.000
ERA FAJAR
CEF
Pepen Effendy 100 25,00% 100.000.000
Hermion Saba 90 23,00% 90.000.000
Henry Wirahutama 90 23,00% 90.000.000
Rachmat Fadjar 90 23,00% 90.000.000
Monik Wulan Sari Utami Dewi 30 8,00% 30.000.000
FIU
Henry Wirahutama 80 40,00% 80.000.000
Rachmat Fadjar 50 25,00% 50.000.000
Hermion Saba 50 25,00% 50.000.000
Monik Wulan sari Utami Dewi 20 10,00% 20.000.000
FWR
Rachmat Fadjar 145.000 29,00% 145.000.000
Henry Wirahutama 145.000 29,00% 145.000.000
Hermion Saba 145.000 29,00% 145.000.000
Monik Wulan Sari Utami Dewi 50.000 10,00% 50.000.000
Stefan martinus 15.000 3,00% 15.000.000
ERA SKY
EHP
PT Lani Harta Persada 150 30,00% 150.000.000
Nirmala Afiati 125 25,00% 125.000.000
Henny Ie 125 25,00% 125.000.000
Herlina Wahyuningsih 100 20,00% 100.000.000
LHP
Nirmala Afiati 100 25,00% 100.000.000
Henny Ie 100 25,00% 100.000.000
Tjiulawati 80 20,00% 80.000.000
Nurila 100 25,00% 100.000.000
Tomy Brain 20 5,00% 20.000.000
Sumber : Laporan Keuangan Audit Konsolidasian IPAC per 31 Desember 2024, Laporan
Keuangan Audit ERA FAJAR per 31 Desember 2024, Laporan Keuangan Audit ERA
SKY per 31 Desember 2024
Halaman - 10
Page 22
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Pemegang saham IPAC adalah APAC Investments 2 Pte. Ltd. dengan kepemilikan sebesar
90,60% dan masyarakat sebesar 9,40%. Sedangkan kepemilikan ke-lima perusahaan yang
tergabung pada ERA FAJAR dan ERA SKY adalah perseorangan dan tidak memiliki hubungan
afiliasi dengan struktur kepemilikan IPAC.
Pada 22 Maret 2025, terdapat perubahan susunan pemegang saham pada FWR, sehingga
Rencana Transaksi akan dilaksanakan dengan struktur kepemilikan saham sebagai berikut:
Jumlah Lembar Presentase
Keterangan Total
Saham Kepemilikan
ERA FAJAR
FWR
Rachmat Fadjar 140.000 28,00% 140.000.000
Henry Wirahutama 140.000 28,00% 140.000.000
Hermion Saba 140.000 28,00% 140.000.000
Monik Wulan Sari Utami Dewi 50.000 10,00% 50.000.000
Stefan martinus 30.000 6,00% 30.000.000
Sumber: Akta Perubahan No. 29 Tanggal 22 Maret 2025
Berdasarkan struktur kepemilikan di atas, per tanggal penilaian, diketahui bahwa tidak ada
pemilik saham yang sama-sama menyertakan sahamnya di IPAC maupun ERA FAJAR dan ERA
SKY. Dari segi kepemilikan tersebut, Rencana Transaksi ini tidak terkait dengan POJK 42 Tahun
2020.
Unsur Transaksi Afiliasi Berdasarkan Struktur Kepengurusan
Figur 4. Hubungan Afiliasi Berdasarkan Struktur Kepengurusan
ERA FAJAR ERA SKY
NAMA IPAC
CEF FIU FWR EHP LHP
IPAC
Susan Widjayawati KU
Tjio Yafet Kristanto KI
Darmadi Darmawangsa DU
Aan Andriani Sutrisno D
ERA FAJAR
Rachmat Fadjar K KU KU
Hermion Saba - K K
Henry Wirahutama DU DU DU
Monik Wulan Sari Utama Dewi D D K
Pepen Effendy D - -
Stefan Martinus - - D
ERA SKY
Henny Ie K K
Nirmala Afiati D D
Sumber : Laporan Keuangan Audit Konsolidasian IPAC per 31 Desember 2024, Laporan
Keuangan Audit ERA FAJAR per 31 Desember 2024, Laporan Keuangan Audit ERA
SKY per 31 Desember 2024
Halaman - 11
Page 23
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Keterangan : Komisaris Utama “KU”, Komisaris Independen “KI”, Komisaris “K”, Direktur Utama
“DU”, Direktur “D”.
Berdasarkan struktur kepengurusan, diketahui bahwa per 31 Desember 2024 tidak terdapat
hubungan afiliasi melalui pengurus yang menduduki jabatan pada struktur kepengurusan di
IPAC, ERA FAJAR dan ERA SKY, sehingga Rencana Transaksi ini tidak terkait dengan POJK 42
Tahun 2020.
1.9.2.2 Unsur Benturan Kepentingan Dalam Rencana Transaksi
Rencana Transaksi tidak melibatkan beberapa pihak yang menunjukkan hubungan afiliasi
sehingga secara kepentingan ekonomis tidak terdapat benturan kepentingan antara IPAC
dengan ERA FAJAR dan ERA SKY. Berdasarkan pernyataan manajemen IPAC, diketahui tidak ada
benturan kepentingan dalam Rencana Transaksi ini seperti yang diatur dalam POJK 42 Tahun
2020.
1.10 Penugasan Pemberian Pendapat Kewajaran Profesional
• Dalam menyusun laporan ini, Y&R mengandalkan keakuratan dan kelengkapan informasi
yang disediakan oleh IPAC serta data yang diperoleh dari informasi yang tersedia untuk publik
dan informasi lainnya serta penelitian yang kami anggap relevan untuk perhitungan dan
analisis telah dilakukan dengan benar. Y&R tidak terlibat dan tidak melakukan audit ataupun
verifikasi atas informasi yang disediakan tersebut.
• Sebagai tambahan, kami tidak terlibat dalam diskusi dengan IPAC sehubungan dengan
Rencana Transaksi tersebut dan kami tidak terlibat dalam komunikasi ataupun interaksi
apapun dalam mencapai konsensus mengenai persyaratan dan kondisi Rencana Transaksi
tersebut.
1.11 Data, Informasi dan Prosedur
Kami telah melakukan analisis dan mempertimbangkan data dan informasi yang disediakan IPAC
untuk tujuan penugasan ini, yaitu:
1.11.1 Data dan Informasi
a. Laporan Keuangan IPAC
Figur 5. Laporan Keuangan Historis IPAC
Tahun Auditor Akuntan Publik Nomor dan Tanggal Opini
Kantor Akuntan Suhartono, MPA., Ak., CA, CPA.
Wajar dalam
Publik Kanaka dengan No. AP.0206, serta telah No. R-105/2.0752/AU.1/05/0206-
31 Des 2020 semua hal
Puradiredja, terdaftar di OJK dengan 2/1/III/2021 tanggal 31 Maret 2021
yang material
Suhartono No. STTD.AP-507/PM.22/2018
Kantor Akuntan Aris Suryanta, Ak., CA, CPA.
Wajar dalam
Publik Kanaka dengan No. AP.1014, serta telah No. R-059/2.0752/AU.1/05/1014-
31 Des 2021 semua hal
Puradiredja, terdaftar di OJK dengan 1/1/III/2022 tanggal 07 Maret 2022
yang material
Suhartono No. STTD.AP-505/PM.22/2018
Kantor Akuntan Aris Suryanta, Ak., CA, CPA.
Wajar dalam
Publik Kanaka dengan No. AP.1014, serta telah No. R-00069/2.0752/AU.1/05/1014-
31 Des 2022 semua hal
Puradiredja, terdaftar di OJK dengan 2/1/III/2023 tanggal 09 Maret 2023
yang material
Suhartono No. STTD.AP-505/PM.22/2018
Halaman - 12
Page 24
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Tahun Auditor Akuntan Publik Nomor dan Tanggal Opini
Kantor Akuntan Aris Suryanta, Ak., CA, CPA.
Wajar dalam
Publik Kanaka dengan No. AP.1014, serta telah No. R- 00066/2.0752/AU.1/05/1014-
31 Des 2023 semua hal
Puradiredja, terdaftar di OJK dengan 3/1/III/2024 tanggal 22 Maret 2024
yang material
Suhartono No. STTD.AP-505/PM.22/2018
Kantor Akuntan Syamsudin dengan No. AP.0209,
Wajar dalam
Publik Kanaka serta telah terdaftar di OJK No. R- 00085/2.0752/AU.1/05/0209-
31 Des 2024 semua hal
Puradiredja, dengan No. STTD.AP- 1/1/III/2025 tanggal 20 Maret 2025
yang material
Suhartono 508/PM.22/2018
Sumber : Laporan Keuangan Konsolidasian Audit IPAC
b. Laporan Tahunan IPAC untuk tahun 2024;
c. Laporan Keuangan Proforma per 31 Desember 2024 yang disiapkan oleh Kantor Akuntan
Publik Kanaka Puradiredja, Suhartono, oleh Aris Suryanta, Ak., CA, CPA dengan registrasi
Akuntan Publik No. AP. 1014 serta telah terdaftar di OJK dengan No. STTD.AP-505/PM.22/2018
melalui Laporan No. Ref.: 025/KPS/2.0752/R0-1/ERA/1014-1/V/2025 tanggal 19 Mei 2025;
d. Proyeksi keuangan IPAC sebelum dan sesudah Transaksi selama 5 (lima) tahun yang disiapkan
oleh Manajemen IPAC;
e. Laporan Penilaian Bisnis ke-lima perusahaan ERA FAJAR dan ERA SKY dari Y&R dalam laporan
tanggal 19 Mei 2025 yang ditandatangani oleh Penilai Publik Rosye Yunita, S.E.,M.M., MAPPI
(Cert.) dengan ijin penilai No. B-1.08.00045 dan STTD OJK STTD.PB-38/PJ-1/PM.02/2023,
dengan laporan sebagai berikut:
Figur 6. Laporan Penilaian Bisnis
Nama Perusahaan Nomor Laporan
ERA FAJAR
CEF No. 00022/2.0170-00/BS/03/0045/1/V/2025
FIU No. 00021/2.0170-00/BS/03/0045/1/V/2025
FWR No. 00023/2.0170-00/BS/03/0045/1/V/2025
ERA SKY
EHP No. 00024/2.0170-00/BS/03/0045/1/V/2025
LHP No. 00025/2.0170-00/BS/03/0045/1/V/2025
f. Legalitas perusahaan dan perijinan terkait;
g. Draft perjanjian jual beli saham bersyarat IPAC dengan masing-masing objek Rencana
Transaksi;
h. Dokumen-dokumen lain yang terkait dengan Rencana Transaksi;
i. Diskusi dengan manajemen IPAC; dan
j. Informasi lainnya yang didapat dari berbagai pencarian di S&P Capital IQ, Damodaran, IDX dan
Website terkait dengan industri yang menunjang analisis.
1.11.2 Prosedur
Prosedur yang dilakukan Y&R dalam menganalisis Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
a. Nilai dari objek yang ditransaksikan.
Berdasarkan draf perjanjian dengan masing-masing pihak, total nilai dari Rencana Transaksi
adalah Rp5.805.778 Ribu (Lima Miliar Delapan Ratus Lima Juta Tujuh Ratus Tujuh Puluh
Delapan Ribu Rupiah)
b. Dampak keuangan dari transaksi yang akan dilakukan terhadap kepentingan pemegang
saham.
Halaman - 13
Page 25
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Rencana Transaksi yang akan dilakukan akan memberikan dampak terhadap kepentingan
pemegang saham terkait pengembangan usaha yang akan dilakukan IPAC. Hal ini mengingat
dengan memperluas jaringan pasar melalui akuisisi beberapa franchisee terbaik, diperkirakan
akan memperbaiki kinerja IPAC.
c. Pertimbangan bisnis yang digunakan oleh manajemen perusahaan terkait dengan rencana
transaksi yang akan dilakukan terhadap kepentingan pemegang saham.
Y&R telah menelaah pertimbangan bisnis yang digunakan manajemen IPAC dalam
pengambilan keputusan terkait Rencana Transaksi.
1.12 Informasi Terkait Inspeksi terhadap Objek Pendapat Kewajaran
Berdasarkan surat tugas No. ST.Y&R-00/BS/IPAC/V/2025/RY/0032 tanggal 06 Mei 2025, kami telah
melaksanakan inspeksi pada:
Hari / Tanggal : Selasa, 07 Mei 2025
Lokasi : TCC Batavia Tower 8th Floor Suites 3-5, Jalan K.H Mas Mansyur Kav.
126, Jakarta – 10220
Tim Survey : - Nisa Iksi Rosa
- Septi Widiani
Pendamping : - Junartan
- Paulus William
- Edwar
Adapun dokumentasi terkait hasil pelaksanaan inspeksi adalah sebagai berikut:
Ruang Depan Tampak Depan Ruang Produksi
Ruang Kerja Kegiatan Pelatihan Member
Halaman - 14
Page 26
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Berdasarkan hasil diskusi dengan Manajemen IPAC diketahui bahwa:
1. ERA FAJAR dan ERA SKY merupakan beberapa franchisee terbaik dari IPAC, sehingga melalui
akuisisi ini diyakini dapat mendukung rencana pengembangan usaha IPAC.
2. Kenaikan omset pada ERA FAJAR dan ERA SKY diyakini mampu menaikan pendapatan IPAC
dilihat dari kinerja sebelumnya dan potensi pengembangan properti di wilayah tersebut.
3. Akuisisi saham masing-masing perusahaan dalam ERA FAJAR dan ERA SKY adalah sebesar
51,00% dan telah mempertimbangkan manfaat sebagai pihak mayoritas serta risiko yang akan
dihadapi untuk menjalankan usaha tersebut.
4. Nilai Rencana Transaksi untuk 5 (lima) perusahaan yang akan diakuisisi adalah
Rp5.805.777.562 (Lima Miliar Delapan Ratus Lima Juta Tujuh Ratus Tujuh Puluh Tujuh Ribu
Lima Ratus Enam Puluh Dua Rupiah).
5. Dengan melakukan akuisisi terhadap 5 (lima) perusahaan yang tergabung dalam ERA FAJAR
dan ERA SKY, IPAC berencana akan mengembangkan usahanya melalui pengelolaan
marketing dengan menggunakan IT System.
1.13 Pendekatan dan Metode Pendapat Kewajaran
Pendekatan dan Metode Pendapat Kewajaran yang digunakan dalam penyusunan laporan ini
mengacu pada Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
No. 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal
(“POJK 35 Tahun 2020”) dan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
No. 17/SEOJK.04/2020 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar
Modal (“SEOJK 17 Tahun 2020”), dimana Penilai wajib melakukan analisis yang paling sedikit
meliputi:
• Analisis atas Rencana Transaksi terkait dengan latar belakang, dasar, objek, sumber dana dan
pertimbangan bisnis yang digunakan oleh IPAC;
• Analisis kualitatif dan analisis kuantitatif atas Rencana Transaksi;
• Analisis kewajaran nilai dari Rencana Transaksi yang akan dilaksanakan; dan
• Analisis atas faktor lain yang relevan.
1.14 Asumsi dan Kondisi Pembatas
Asumsi
Beberapa asumsi yang digunakan dalam penyusunan pendapat kewajaran ini adalah:
• Y&R menghasilkan Laporan Pendapat Kewajaran yang bersifat non-disclaimer opinion.
• Y&R telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses
penyusunan Laporan Pendapat Kewajaran.
• Data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat dipercaya keakuratannya.
• Pemberi tugas menyatakan bahwa seluruh informasi material yang menyangkut penugasan
pendapat kewajaran telah diungkapkan seluruhnya kepada Y&R dan tidak ada pengurangan
atas fakta-fakta yang penting.
• Y&R menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan kewajaran
proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan pencapaiannya
(fiduciary duty).
• Y&R bertanggung jawab atas pelaksanaan Pendapat Kewajaran dan kewajaran proyeksi
keuangan yang telah disesuaikan.
• Y&R menghasilkan Laporan Pendapat Kewajaran yang terbuka untuk publik, kecuali terdapat
informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional IPAC.
• Y&R bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran dan kesimpulan nilai yang
dihasilkan.
Halaman - 15
Page 27
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
• Y&R telah memperoleh informasi atas status hukum objek pendapat kewajaran dari pemberi
tugas.
• Laporan Pendapat Kewajaran ini ditujukan hanya untuk memenuhi kepentingan Pasar Modal
dan pemenuhan aturan OJK.
• Laporan Pendapat Kewajaran ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian,
kondisi umum bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah terkait dengan
Rencana Transaksi pada tanggal pendapat ini diterbitkan.
• Dalam penyusunan Laporan Pendapat Kewajaran ini, Y&R menggunakan beberapa asumsi,
seperti terpenuhinya semua kondisi dan kewajiban IPAC dan semua pihak yang terlibat dalam
Rencana Transaksi serta keakuratan informasi mengenai Rencana Transaksi yang
diungkapkan oleh manajemen IPAC.
• Y&R mengasumsikan bahwa IPAC merupakan perusahaan yang berkelanjutan usahanya
dimasa mendatang dan dikelola oleh manajemen yang profesional dan kompeten (going
concern).
• Laporan Pendapat Kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan
sebagian dari analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan informasi dan analisis lainnya
secara utuh sebagai satu kesatuan dapat menyebabkan pandangan dan kesimpulan yang
menyesatkan atas proses yang mendasari pendapat kewajaran. Penyusunan Laporan
Pendapat Kewajaran ini merupakan suatu proses yang rumit dan mungkin tidak dapat
dilakukan melalui analisis yang tidak lengkap.
• Y&R juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penerbitan Laporan Pendapat Kewajaran ini
sampai dengan tanggal terjadinya Rencana Transaksi tidak terjadi perubahan apapun yang
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penyusunan
Laporan Pendapat Kewajaran ini. Kami tidak bertanggungjawab untuk menegaskan kembali
atau melengkapi, memutakhirkan (update) pendapat kami karena adanya perubahan asumsi
dan kondisi serta peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal pendapat kewajaran ini.
Batasan-batasan dalam pelaksanaan penugasan ini adalah:
• Y&R tidak melakukan proses due diligence terhadap entitas atau pihak-pihak yang melakukan
Rencana Transaksi.
• Dalam melaksanakan analisis, Y&R mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan,
kehandalan dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain
yang diberikan kepada Y&R oleh IPAC atau yang tersedia secara umum yang pada hakekatnya
adalah benar, lengkap dan tidak menyesatkan, dan Y&R tidak bertanggung jawab untuk
melakukan pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut. Y&R juga
bergantung kepada jaminan dari manajemen IPAC bahwa mereka tidak mengetahui fakta-
fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan menjadi tidak lengkap atau
menyesatkan.
• Analisis dalam Laporan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi ini dipersiapkan
menggunakan data dan informasi sebagaimana diungkapkan diatas. Segala perubahan atas
data dan informasi tersebut dapat mempengaruhi hasil akhir pendapat Y&R secara material.
Oleh karena itu, Y&R tidak bertanggungjawab atas perubahan kesimpulan terhadap Laporan
Pendapat Kewajaran ini dikarenakan adanya perubahan data dan informasi tersebut.
• Y&R tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari Rencana Transaksi ini. Jasa-
jasa yang diberikan kepada IPAC dalam kaitan dengan Rencana Transaksi ini hanya
merupakan pemberian Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi dan bukan jasa-jasa
akuntansi, audit, atau perpajakan. Y&R tidak melakukan penelitian atas keabsahan Rencana
Transaksi dari aspek hukum dan implikasi aspek perpajakan dari Rencana Transaksi tersebut.
• Pekerjaan yang berkaitan dengan Rencana Transaksi ini tidak merupakan dan tidak dapat
ditafsirkan dalam bentuk apapun, sebagai suatu penelaahan atau audit atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat
dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan,
atau penyimpangan dalam laporan keuangan atau pelanggaran hukum. Selain itu, Y&R tidak
mempunyai kewenangan dan tidak berada dalam posisi untuk mendapatkan dan
Halaman - 16
Page 28
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
menganalisa suatu bentuk transaksi-transaksi lainnya diluar Rencana Transaksi dan mungkin
tersedia untuk IPAC serta pengaruh dari transaksi-transaksi tersebut terhadap Rencana
Transaksi ini.
1.15 Penjelasan Mengenai Kejadian Penting Setelah Tanggal Pendapat Kewajaran
Berdasarkan informasi dari Manajemen, terdapat perubahan Akta Pernyataan Keputusan
Pemegang Saham FWR No. 29 tanggal 22 Maret 2025 yang dibuat dihadapan Notaris Maria Diana
Linggawidjaja, S.H., Notaris di Kota Bogor, mengenai perubahan peralihan saham dan
pengangkatan kembali. Perubahan tersebut telah mendapatkan pengesahan Surat Keputusan
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. AHU-0078744.AH.01.11 tahun 2025
tanggal 11 April 2025.
Halaman - 17
Page 29
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
2 TINJAUAN DAN ANALISIS RENCANA TRANSAKSI
2.1 Latar Belakang Rencana Transaksi
Dalam mejalankan usahanya, IPAC selalu melakukan peninjauan terhadap broker anggotanya.
Terdapat banyak broker anggota yang memiliki kinerja yang baik dengan indikator laporan
keuangan, produktivitas agen dan catatan penjualan dengan developer dan faktor-faktor relevan
lainnya. Terkait dengan visi IPAC dengan pemegang saham, yaitu APAC, untuk melakukan
percepatan pertumbuhan bisnis agensi, maka IPAC berencana untuk mengubah model bisnis
dengan lebih mendekat kepada masing-masing agen serta transaksi yang mereka lakukan melalui
proses akuisisi salah dua broker anggotanya.
ERA FAJAR dan ERA SKY merupakan dua broker anggota IPAC yang memiliki kinerja yang baik. IPAC
berencana melakukan akuisisi atas 5 (lima) perusahaan yang tergabung dalam ERA FAJAR dan ERA
SKY, masing-masing sebesar 51,00% atas kepemilikan sahamnya. Dengan akuisisi tersebut, IPAC
dapat menjadi pemegang saham mayoritas dan dapat berpartisipasi lebih atas setiap kebijakan
yang akan diterapkan.
Akuisisi broker anggota ini diharapkan dapat mendukung perubahan model bisnis yang
direncanakan IPAC. Hal ini dikarenakan kondisi pasar waralaba real estat saat ini yang sangat
kompetitif, dimana merek terkemuka cenderung mengurangi royalti untuk mendapatkan pangsa
pasar broker dan agen yang lebih besar. Oleh karena itu, IPAC memilih langkah untuk melakukan
akusisi broker anggota, yang diharapkan setelah proses akuisisi, maka langkah ini akan
memberikan pertumbuhan yang lebih besar pada kinerja operasi yang dimilikinya.
IPAC akan mengidentifikasi lokasi baru, dengan strategi pemasaran untuk memasuki pasar primer
dan berbagai kampanye rekrutmen lainnya, guna memperoleh pangsa pasar yang lebih besar di
pasar agen. Akuisisi terhadap ERA FAJAR dan ERA SKY oleh IPAC menawarkan potensi sinergi bagi
kedua belah pihak. IPAC, ERA FAJAR dan ERA SKY mengharapkan pertumbuhan yang signifikan
setelah akuisisi dilaksanakan, dengan fokus pada rekrutmen tim dan agen yang didukung oleh
struktur komisi dan biaya manajemen yang sangat kompetitif.
2.2 Objek Rencana Transaksi
Objek analisis Pendapat Kewajaran adalah Rencana Transaksi atas 51,00% ekuitas pada masing-
masing perusahaan yang tergabung pada ERA FAJAR dan ERA SKY.
2.3 Dasar Rencana Transaksi
Dasar Rencana Transaksi ini adalah Draft Perjanjian Jual Beli Saham Bersyarat antara IPAC dan
pemegang saham pada 5 (lima) perusahaan yang tergabung dalam ERA FAJAR dan ERA SKY.
2.4 Pertimbangan Bisnis yang Digunakan oleh Manajemen IPAC
Pertimbangan bisnis yang dilakukan terkait dengan Rencana Transaksi ini adalah:
- IPAC memiliki catatan rekam jejak waralaba terbaik, diantaranya yaitu ERA FAJAR dan ERA SKY
dengan prospek ke depan yang baik, melalui rencana bisnis dan bagaimana grup broker
anggota dapat berintegrasi serta menemukan sinergi dengan IPAC.
- Terdapat struktur SDM perusahaan, kinerja dan produktivitas agen broker anggota terbaik
untuk dapat diakusisi dan mendukung visi yang dicanangkan oleh IPAC.
Halaman - 18
Page 30
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
- Akuisisi sebesar 51,00% pada masing-masing perusahaan dilakukan dengan pertimbangan
tetap melibatkan pemegang saham eksisting dalam pertumbuhan kinerja perusahaan dan
mengurangi risiko sebagai opsi saat pencapaian target tertentu di tahun-tahun mendatang.
2.5 Analisis Perjanjian dan Persyaratan yang Disepakati dalam Rencana Transaksi
Rencana Transaksi yang dilakukan IPAC mengacu pada 5 (lima) Draft Perjanjian Jual Beli Saham
Bersyarat, berikut adalah ringkasan dari perjanjian antara IPAC dengan pemegang saham pada 5
(lima) perusahaan yang tergabung dalam ERA FAJAR dan ERA SKY:
1. Pihak
Pihak Pertama/Penjual :
ERA FAJAR
1. CEF : Rachmat Fadjar, Henry Wirahutama, Hermion Saba, Monik
Wulan sari Utami Dewi, dan Pepen Effendy Tjahhadi
2. FIU : Rachmat Fadjar, Henry Wirahutama, Hermion Saba, dan
Monik Wulan sari Utami Dewi
3. FWR : Rachmat Fadjar, Henry Wirahutama, Hermion Saba, Monik
Wulan sari Utami Dewi, dan Stefan Martinus
ERA SKY
1. EHP : LHP, Nirmala Afiati, Herlina Wahyuningsih, dan Henny Ie
2. LHP : Nirmala Afiati, Henny Ie, Tjiu Lawati, Nurila, dan Tomy Brain
Pihak Kedua/Pembeli : IPAC, dalam hal ini diwakili oleh Darmadi Darmawangsa
selaku Direktur Utama
Target Company : 1. ECF
2. FIU
3. FWC
4. EHP
5. LHP
2. Komposisi Pemegang Saham Target Company
2.1 CEF
Saat ditandatanganinya Perjanjian ini, komposisi pemegang saham terakhir Target
Company berdasarkan Akta Notaris No. 40 tanggal 29 Mei 2024 jo. SK Menteri Hukum
dan Hak Asasi Manusia No. AHU-AH.01.09-0215622 TAHUN 2024, adalah sebagai
berikut:
Jumlah Lembar Presentase
Keterangan Total
Saham Kepemilikan
Pepen Effendy 100 25,00% 100.000.000
Hermion Saba 90 23,00% 90.000.000
Henry Wirahutama 90 23,00% 90.000.000
Rachmat Fadjar 90 23,00% 90.000.000
Monik Wulan Sari Utami Dewi 30 8,00% 30.000.000
Halaman - 19
Page 31
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
2.2 FIU
Saat ditandatanganinya Perjanjian ini, komposisi pemegang saham terakhir Target
Company berdasarkan Akta Notaris No. 24 tanggal 22 April 2022 jo. SK Menteri Hukum
dan Hak Asasi Manusia No. AHU-0028587.AH.01.01.TAHUN 2022 adalah sebagai berikut:
Jumlah Lembar Presentase
Keterangan Total
Saham Kepemilikan
Henry Wirahutama 80 40,00% 80.000.000
Rachmat Fadjar 50 25,00% 50.000.000
Hermion Saba 50 25,00% 50.000.000
Monik Wulan sari Utami Dewi 20 10,00% 20.000.000
2.3 FWR
Saat ditandatanganinya Perjanjian ini, komposisi pemegang saham terakhir Target
Company berdasarkan Akta Notaris No. 29 tanggal 22 Maret 2025 jo. SK Menteri Hukum
dan Hak Asasi Manusia No. AHU-AH.01.09-0183781 TAHUN 2025 adalah sebagai
berikut:
Jumlah Lembar Presentase
Keterangan Total
Saham Kepemilikan
Rachmat Fadjar 140.000 28,00% 140.000.000
Henry Wirahutama 140.000 28,00% 140.000.000
Hermion Saba 140.000 28,00% 140.000.000
Monik Wulan Sari Utami Dewi 50.000 10,00% 50.000.000
Stefan martinus 30.000 6,00% 30.000.000
2.4 EHP
Saat ditandatanganinya Perjanjian ini, komposisi pemegang saham terakhir Target
Company berdasarkan Akta Notaris No. 15 tanggal 19 Juni 2024 jo. Daftar Perseroan di
Kementrian Hukum dan Ham No. AHU-0121340.AH.01.11.TAHUN 2024 tanggal 20 Juni
2024 adalah sebagai berikut:
Jumlah Lembar Presentase
Keterangan Total
Saham Kepemilikan
PT Lani Harta Persada 150 30,00% 150.000.000
Nirmala Afiati 125 25,00% 125.000.000
Henny Ie 125 25,00% 125.000.000
Herlina Wahyuningsih 100 20,00% 100.000.000
2.5 LHP
Saat ditandatanganinya Perjanjian ini, komposisi pemegang saham terakhir Target
Company berdasarkan Akta Notaris No. 18 tanggal 18 November 2020 jo. SK Menteri
Hukum dan Hak Asasi Manusia No. AHU-0196798.AH.01.11.Tahun 2020 tanggal 24
November 2020 adalah sebagai berikut:
Halaman - 20
Page 32
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Jumlah Lembar Presentase
Keterangan Total
Saham Kepemilikan
LHP
Nirmala Afiati 100 25,00% 100.000.000
Henny Ie 100 25,00% 100.000.000
Tjiulawati 80 20,00% 80.000.000
Nurila 100 25,00% 100.000.000
Tomy Brain 20 5,00% 20.000.000
Pihak Pertama menjamin kebenaran dari komposisi pemegang saham tersebut dan
telah sesuai dengan akta terakhir yang telah mendapat persetujuan dari Kementerian
Hukum dan HAM.
3. Jual Beli Saham
Para Pihak dengan ini sepakat untuk dilakukannya akuisisi saham terhadap Target Company
yang dilakukan oleh Pihak Kedua sebanyak 51,00% (lima puluh satu persen) saham. Terhadap
akuisisi saham tersebut, Pihak Pertama menyatakan persetujuannya untuk melepas sebagian
saham yang dimilikinya sebagaimana tercantum dalam Pasal 3 ayat (1) kepada Pihak Kedua,
dengan komposisi saham yang dilepas dan komposisi saham setelah akuisisi masing-masing
sebagai berikut:
Jumlah Lembar Saham yang Jumlah Kepemilikan Saham
Keterangan
Dijual Setelah Akuisisi
CEF
Rachmat Fadjar 44 44
Henry Wirahutama 45 45
Hermion Saba 44 44
Monik Wulan Sari Utami Dewi 14 14
Pepen Effendy Tjahjadi 49 49
IPAC 204
FIU
Henry Wirahutama 39 41
Rachmat Fadjar 26 24
Hermion Saba 26 24
Monik Wulan sari Utami Dewi 11 9
IPAC 102
FWR
Henry Wirahutama 67.500 72.500
Rachmat Fadjar 68.500 71.500
Hermion Saba 68.500 71.500
Monik Wulan Sari Utami Dewi 25.500 24.500
Stefan martinus 25.000 5.000
IPAC 255.000
EHP
PT Lani Harta Persada 76 74
Nirmala Afiati 64 61
Henny Ie 64 61
Herlina Wahyuningsih 51 49
IPAC 255
LHP
Halaman - 21
Page 33
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Jumlah Lembar Saham yang Jumlah Kepemilikan Saham
Keterangan
Dijual Setelah Akuisisi
Nirmala Afiati 51 49
Henny Ie 51 49
Tjiulawati 41 39
Nurila 51 49
Tomy Brain 10 10
IPAC 204
4. Harga Pembelian dan Ketentuan Pembayaran Akuisisi Saham
Harga Pembelian
Keterangan
(Rp)
ERA FAJAR
CEF 774.976.206
FIU 1.033.562.354
FWR 1.290.298.650
ERA SKY
EHP 125.920.687
LHP 2.581.019.665
Total 5.805.777.562
Harga pembelian saham Pihak Pertama yang akan dilakukan Pihak Kedua melalui transfer bank
dengan tahapan pembayaran sebagai berikut:
a. Pembayaran pertama sebesar 20% (dua puluh persen) dari Harga Pembelian pada saat
penandatanganan Perjanjian ini.
b. Pembayaran kedua sebesar 80% (delapan puluh persen) dari Harga Pembelian pada saat
penandatanganan Akta Jual Beli.
5. Syarat Pendahuluan
1) Kewajiban Pihak Kedua untuk membeli Saham Yang Dijual sebagaimana dimaksudkan
dalam Perjanjian ini tunduk dan bergantung pada pemenuhan oleh Pihak Pertama atas
seluruh persyaratan menurut ketentuan hukum, atau dengan adanya pengesampingan
baik seluruhnya atau sebagian sepanjang diperbolehkan secara hukum dan jika untuk hal
tersebut memang dapat dikesampingkan.
2) Kewajiban Pihak Pertama untuk menjual Saham Yang Dijual sebagaimana dimaksudkan
dalam Perjanjian ini tunduk dan bergantung pada pemenuhan oleh Pihak Kedua atas
seluruh persyaratan menurut ketentuan hukum, atau dengan adanya pengesampingan
baik seluruhnya atau sebagian sepanjang diperbolehkan secara hukum dan jika untuk hal
tersebut memang dapat dikesampingkan.
3) Setiap Pihak akan menggunakan semua upaya yang wajar untuk memastikan Persyaratan
Pendahuluan yang harus diperolehnya terpenuhi sesegera mungkin dapat dilaksanakan
setelah tanggal efektif dan sebelum tanggal tenggat penyesuaian.
4) Jika ada Syarat Pendahuluan yang tidak dapat dipenuhi atau dikesampingkan karena
hukum, pada atau sebelum Tanggal Tenggat Penyelesaian, maka Pihak yang telah
memenuhi kewajibannya dalam Syarat Pendahuluan dapat, berdasarkan kewenangannya
sendiri, memutus Perjanjian ini, kecuali Para Pihak setuju untuk memperpanjang Tanggal
Tenggat Penyelesaian secara tertulis. Setelah pengakhiran Perjanjian ini, Para Pihak tidak
akan memiliki hak dan kewajiban lebih lanjut terhadap satu sama lain, kecuali terhadap
klaim yang timbul sebelum pengakhiran Perjanjian ini dan hal-hal mengikat lainnya seperti
Informasi Rahasia.
Halaman - 22
Page 34
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
6. Pemindahan Hak Atas Saham
Satu dan lain hal, akuisisi saham ini dilaksanakan dengan suatu akta jual beli atau bentuk lain
untuk pemindahan hak dengan memakai syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan yang
berlaku, wajar dan lazim menurut ketentuan perundang-undangan dan anggaran dasar
perseroan, atau praktek hukum yang berlaku dan untuk ketentuan ini Para Pihak setuju untuk
melaksanakan setiap proses akuisisi, termasuk dilakukannya pengumuman yang diperlukan
untuk itu serta menandatangani surat-surat yang diperlukan untuk itu, tidak ada yang
dikecualikan. Pada Tanggal Penyelesaian, hak kepemilikan atas Saham Yang Dijual berikut
segala kewajiban yang melekat pada Saham Yang Dijual tersebut secara sah dan resmi akan
beralih dari Pihak Pertama kepada Pihak Kedua. Sehubungan dengan pemindahan hak atas
saham Target Company, Pihak Pertama telah menyetujui secara internal untuk
mengesampingkan ketentuan Pasal 7 Ayat 2 Anggaran Dasar Target Company dan Pasal 57
Ayat 1 huruf a Undang-Undang No. 40 tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas, yang mengatur
mengenai keharusan menawarkan terlebih dahulu kepada pemegang saham lain apabila
hendak memindahkan hak atas saham.Pihak Kedua berhak untuk kapanpun membeli
ataupun meningkatkan kepemilikan sahamnya pada Target Company melalui pembelian
ataupun pengalihan saham sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang berlaku
terhadap saham yang masih dimiliki oleh Pihak Pertama (seperti yang tertera dalam tabel
dibawah) berdasarkan kesepakatan dan/atau negosiasi yang akan dilakukan selanjutnya
berdasarkan laporan audit tahun fiskal terbaru Target Company.
Perusahaan Persentase Lembar Saham
CEF 49,00% 204
FIU 49,00% 204
FWR 49,00% 98
EHP 49,00% 98
LHP 49,00% 98
1) Sejak ditandatanganinya Perjanjian ini, dalam hal Pihak Pertama ingin menjual ataupun
mengalihkan saham yang masih dimiliki dalam Target Company, maka harus terlebih
dahulu mendapatkan persetujuan tertulis dari Pihak Kedua. Apabila Pihak Kedua
menyetujui penjualan ataupun pengalihan saham tersebut, maka Pihak Kedua akan
menjadi pihak yang membeli dan/atau menerima pengalihan saham tersebut.
2) Dalam rentang waktu 5 (lima) tahun sejak ditandatanganinya Perjanjian ini, dalam hal
Pihak Kedua ingin menjual sahamnya kepada pihak lain, Pihak Kedua berhak untuk
menggunakan hak drag along untuk memaksa Pemegang Saham lain dari Pihak Kedua
untuk menjual sahamnya.
7. Pajak
1) Semua biaya yang timbul sehubungan dengan dari transaksi akuisisi ini seperti Konsultan
Hukum, akuntan Publik, KJPP, Notaris, dan Iklan Koran akan ditanggung oleh Pihak
Kedua, sedangkan pajak pribadi yang timbul dari penerimaan uang di rekening Pihak
Pertama menjadi tanggung jawab Pihak Pertama.
2) Batas waktu akhir perhitungan perpajakan Perseroan (Target Company) adalah tanggal 26
Januari 2024. Dalam hal terdapat klaim diluar laporan keuangan setelah tanggal
sebagaimana dimaksud segala selisih perhitungan menjadi tanggung jawab Pihak
Pertama.
3) Konsekuensi perpajakan dan tanggung jawab segala transaksi keuangan sebelum
Tanggal Penyelesaian menjadi tanggung jawab Pihak Pertama.
4) Konsekuensi dan kewajiban finansial dan hukum dari perpajakan perusahaan setelah
Tanggal Penyelesaian menjadi tanggung jawab bersama dari Para Pihak berdasarkan
masing-masing komposisi saham yang dipegang.
Halaman - 23
Page 35
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
8. Tindakan Finansial
1) Pihak Pertama sepakat dan setuju bahwa sejak ditandatanganinya Perjanjian ini sampai
dengan Tanggal Penyelesaian, maka seluruh keputusan finansial IPAC yang tidak termasuk
dalam keperluan operasional IPAC harus mendapatkan persetujuan tertulis terlebih
dahulu dari Pihak Kedua.
2) Adapun keperluan operasional yang dimaksud pada ayat (1) Pasal ini adalah:
a. Gaji komisaris, direksi dan karyawan
b. Biaya komisi
c. Pajak
d. Biaya iklan dan promosi
e. Biaya penyusutan asset
f. Biaya pemeliharaan dan perbaikan gedung/kantor
g. Biaya imbalan kerja (pesangon, UPMK, dst)
h. Biaya perjalanan dinas
i. Biaya jasa profesional (konsultan hukum, notaris)
j. Biaya kantor fotocopy dan cetakan
k. Biaya telepon, air dan listrik
l. Asuransi
3) Pihak Pertama menyatakan dan menjamin bahwa Target Company memiliki dana yang
memadai untuk kelangsungan operasional Target Company sekurang-kurangnya untuk 6
(enam) bulan sejak Tanggal Penyelesaian, sehingga Pihak Kedua tidak perlu menambahkan
dana ke dalam Target Company dalam bentuk apapun juga untuk kepentingan operasional;
Ketidakcukupan dana dalam Target Company menjadi tanggung jawab Pihak Pertama
untuk memenuhinya pada saat Perjanjian ini ditandatangani.
4) Untuk memastikan kecukupan dana operasional tersebut di atas, maka rekening bank
Target Company 3 (tiga) bulan terakhir sampai dengan ditandatanganinya Perjanjian ini
menjadi acuan pelaksanaan ketentuan Pasal ini.
5) Setelah dilakukan akuisisi, maka kendali operasional Target Company dijalankan oleh
orang-orang Target Company sesuai dengan ketentuan yang berlaku serta common business
practice.
9. Aset/Aktiva-Pasiva
1) Pihak Pertama berkewajiban untuk memberikan rincian terhadap seluruh aset
perusahaan, aktiva pasiva kepada Pihak Kedua secara terang, faktual dalam suatu laporan
keuangan yang sah, dan segala hal yang tidak tercantum dalam laporan keuangan
tersebut, dalam hal terjadi risiko atau beban maka menjadi tanggung jawab Pihak Pertama,
termasuk konsekuensi perpajakan.
2) Segala bentuk hak kekayaan intelektual yang melekat pada Target Company termasuk
namun tidak terbatas pada nama merek, sistem dan lain sebagainya, tetap dimiliki oleh
Target Company dan dapat digunakan oleh Target Company secara bebas tanpa ada yang
dikecualikan.
3) Para Pihak sepakat bahwa semua aset yang tidak terkait dengan kegiatan operasional
Target Company, termasuk namun tidak terbatas pada properti dan hipotik terkait, akan
dipisahkan dari Target Company sebelum Tanggal Penyelesaian, sedangkan aset-aset yang
menunjang operasional tetap berada dalam Target Company.
10. Pertangungjawaban Hukum
1) Jika terdapat sengketa, pembebanan jaminan, serta hal yang merugikan lainnya yang
timbul dikemudian hari setelah penandatanganan Perjanjian ini yang didasari oleh
Halaman - 24
Page 36
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
kerjasama yang sebelumnya telah berjalan antara Target Company dengan pihak ketiga
lainnya, maka segala konsekuensi baik hukum maupun finansial akan menjadi tanggung
jawab Pihak Pertama.
2) Apabila Pihak Pertama tidak melaksanakan tanggung jawab sebagaimana dalam ayat (1)
Pasal ini, maka Pihak Kedua berhak mengajukan klaim ganti rugi yang timbul.
3) Jumlah ganti rugi yang harus dibayar oleh pihak yang memberikan ganti rugi sama dengan
total kerugian yang diderita atau ditanggung secara langsung baik materiil dan immateriil
oleh pihak yang menerima ganti rugi sebagai akibat dari atau sehubungan dengan
pelanggaran dari kewajiban tersebut.
4) Dalam hal karena sebab apapun ternyata akuisisi tidak dapat dilaksanakan secara efektif
dibuktikan dengan tidak didapatkannya pengesahan yang diperlukan dari Kementerian
Hukum dan HAM RI kendati telah dilakukan usaha pemenuhannya, maka transaksi akuisisi
ini batal dan seluruh uang yang telah dibayarkan oleh Pihak Kedua wajib dikembalikan
seluruhnya oleh Pihak Pertama kepada Pihak Kedua.
Penyelesaian Sengketa
1) Setiap perselisihan, kontroversi atau tuntutan apapun yang timbul dari atau berkaitan
dengan Perjanjian ini, atau pelanggaran, pemutusan, pertama-tama harus diusahakan
untuk diselesaikan melalui musyawarah untuk mufakat oleh kedua belah pihak.
2) Dalam musyawarah sebagaimana ayat (1) Pasal ini tidak mencapai mufakat, maka
perselisihan tersebut harus diselesaikan dalam tingkat pertama dan terakhir melalui
Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI).
2.6 Analisis Manfaat dan Risiko
Manfaat yang akan diperoleh IPAC dari Rencana Transaksi adalah memperoleh aliran pendapatan
yang beragam dari waralaba broker anggota dan bisnis agensi oleh IPAC sendiri sebagai pemilik
mayoritas perusahaan-perusahaan yang akan diakuisisi.
Risiko berkenaan dengan Rencana Transaksi ini adalah ketidakpuasan dari broker anggota sebagai
akibat dari bertambahnya jumlah pesaing sesama agen. Dengan kemungkinan risiko yang akan
dihadapi, IPAC akan melakukan mitigasi melalui pelatihan dan pemerataan terkait dengan pasar
yang ditangani oleh kelompok broker anggota serta dengan melakukan integrasi atas sistem IT
yang akan digunakan IPAC untuk kelanjutan usahanya.
2.7 Sumber Dana Rencana Transaksi
Berdasarkan informasi dari manajemen, dana atas Rencana Transaksi akan bersumber dari kas
internal IPAC.
Halaman - 25
Page 37
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
2.8 Pihak-Pihak Dalam Rencana Transaksi
2.8.1 Pihak Pembeli
PT Era Graharealty (“IPAC”)
Sejarah Singkat
PT Era Graharealty ("IPAC") didirikan berdasarkan Akta Notaris Gde Kertayasa, S.H., No. 41,
tanggal 5 Juli 1991, di Jakarta. Akta pendirian tersebut telah mendapatkan pengesahan dari
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia melalui Surat Keputusan No. 02-
5477.HT.01.01.TH.91, tanggal 5 Oktober 1991, dan diumumkan dalam Berita Negara No. 97,
tanggal 3 Desember 1991, Tambahan Berita Negara Republik Indonesia No. 4574. Anggaran Dasar
IPAC telah beberapa kali mengalami perubahan, terakhir dengan Akta Notaris Rini Yulianti, S.H.,
No. 22, tanggal 10 Juni 2022 mengenai perubahan Anggaran Dasar Perusahaan dalam rangka
Proses penawaran Umum Perdana Saham Perusahaan. Perubahan tersebut telah disetujui oleh
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia melalu Surat Keputusan No. AHU-
AH.01.03-0248380, tanggal 10 Juni 2022.
IPAC memulai kegiatan operasionalnya pada tahun 1992 dan memiliki kantor yang berlokasi di
TCC Batavia Tower One, Lantai 8, Jalan K.H. Mas Mansyur Kav. 126, Jakarta.
Aktivitas Usaha
Sesuai dengan Pasal 2 Akta Pendirian IPAC, maksud dan tujuan perusahaan adalah menjalankan
usaha dalam bidang:
a. Perdagangan umum, termasuk perdagangan lokal, antar pulau, ekspor-impor, grosir,
distributor dan pertokoan;
b. Suplier;
c. Keagenan dari perusahaan-perusahaan lain, baik dalam maupun luar negeri;
d. Kontraktor segala macam bangunan, termasuk gedung-gedung, jalan, jembatan, dermaga,
pengairan dan pekerjaan sipil pada umumnya;
e. Pembangunan perusahaan (real estate);
f. Marketing brokerage real estate agent;
g. Percetakan, penerbitan dan grafika;
h. Periklanan;
i. Alat-alat tulis dan kantor;
j. Alat-alat listrik, elektronika, telekomunikaasi dan informatika;
k. Industri dan kerajinan;
l. Showroom, perbengkelan dan perakitan;
m. Jasa dalam segala bidang, kecuali mengenai pajak dan hukum;
Susunan Pemegang Saham
Berdasarkan Laporan Keuangan Audit Konsolidasian per 31 Desember 2024, rincian pemegang
saham IPAC dan kepemilikan sahamnya masing-masing adalah sebagai berikut:
Figur 7. Struktur Kepemilikan Saham IPAC
Jumlah Lembar Presentase
Keterangan Total
Saham Kepemilikan
APAC Investments 2 Pte. Ltd (“APAC”) 860.562.600 90,60% 8.605.626.000
Masyarakat 89.305.900 9,40% 893.059.000
Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh 949.868.500 100,00% 9.498.685.000
Sumber : Laporan Keuangan Audit per 31 Desember 2024
Halaman - 26
Page 38
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Berdasarkan Laporan Keuangan Audit per 31 Desember 2024, pemegang saham mayoritas IPAC
adalah APAC dengan kepemilikan sebesar 90,60%.
Manajemen dan Sumber Daya Manusia
Berdasarkan Laporan Keuangan Audit per 31 Desember 2024, susunan Dewan Komisaris dan
Direksi IPAC adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Susan Widjayawati
Komisaris Independen : Tjio Yafet Kristanto
Dewan Direksi
Direktur Utama : Darmadi Darmawangsa
Direktur : Aan Andriani Sutrisno
Komite audit
Ketua : Tjio Yafet Kristanto
Anggota : Nurharyanto
Anggota : Julius Jurianto
Sekretaris Perusahaan : Edwar
Audit internal : Setiya Wahyuni Tanuwidjaja
Personel manajemen kunci IPAC adalah orang-orang yang mempunyai kewenangan dan
tanggung jawab untuk merencanakan, memimpin dan mengendalikan aktivitas IPAC. Seluruh
anggota dewan komisaris dan direksi dianggap sebagai manajemen kunci IPAC.
Per tanggal 31 Desember 2024, jumlah karyawan IPAC dan entitas anak sebanyak 65 orang
karyawan.
2.8.2 Pihak Penjual
2.8.2.1 ERA FAJAR
Pihak Penjual merupakan pihak perseorangan yang memiliki kepemilikan saham pada ERA
FAJAR yaitu CEF, FIU, FWR , yang terdiri dari:
1. Rachmat Fadjar, individu, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk
No. 3271022510440001, beralamat di Jalan Kingkilaban No. 11A RT. 006 RW. 014 Desa
Baranangsiang, Kecamatan Kota Bogor Timur, Kota Bogor; Pemegang dan Pemilik 90
lembar saham CEF; 50 lembar saham FIU; 145.000 lembar saham FWR;
2. Henry Wirahutama, individu, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk
No. 3271021407820009 , beralamat di Golf Estate Bogor Raya Blok Anyelir 30, RT. 03 RW. 01
Desa Sukaraja, Kecamatan Sukaraja Kabupaten Bogor; Pemegang dan Pemilik 90 lembar
saham CEF; 50 lembar saham FIU; 145.000 lembar saham FWR;
3. Hermion Saba, individu, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk
No. 3271024508540002, beralamat di Jalan Kingkilaban No. 11A RT. 006 RW. 014 Desa
Baranangsiang, Kecamatan Kota Bogor Timur, Kota Bogor; Pemegang dan Pemilik 90
lembar saham CEF; 50 lembar saham FIU; 145.000 lembar saham FWR;
4. Monik Wulan Sari Utami Dewi, individu, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda
Penduduk No. 3271026912850003, beralamat di Jalan Kingkilaban No.11A RT. 006 RW. 014
Desa Baranangsiang, Kecamatan Kota Bogor Timur, Kota Bogor; Pemegang dan Pemilik 30
lembar saham CEF; 50 lembar saham FIU; 50.000 lembar saham FWR;
Halaman - 27
Page 39
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
5. Pepen Effendy Tjahhadi, individu, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda
Penduduk No. 3201012208740010, beralamat di Jalan Gardu Tinggi No. 3 RT. 003 RW. 007
Kelurahan Sukasari Kecamatan Bogor Timur; Pemegang dan Pemilik 100 lembar saham
CEF;
6. Stefan Martinus, individu, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk
No. 3271020404940003, beralamat di Mutiara Bogor Raya Blok G.04/21 RT. 002 RW. 017
Kelurahan Katulampa, Kecamatan Kota Bogor Timur Kota Bogor; Pemegang dan Pemilik
30.000 lembar saham FWR.
2.8.2.2 ERA SKY
Pihak Penjual merupakan pihak perseorangan dan perseroan yang memiliki kepemilikan saham
pada ERA SKY yaitu EHP dan LHP, yang terdiri dari:
1. LHP, perseroan terbatas yang berkedudukan di Jalan K.H. Agus Salim No. 46 RT. 03 RW. 05
Kelurahan Bekasi Jaya Kecamatan Bekasi Timur Kota Bekasi, dalam hal ini diwakili oleh
Nirmala Afiati selaku Direktur; Pemegang dan Pemilik 150 lembar saham EHP;
2. Nirmala Afiati, individu, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk
No. 3275065809800020, beralamat di Taman Harapan Baru Blok I.2/7 RT. 006 RW. 022
Kelurahan Pejuang Kecamatan Medan Satria Kota Bekasi; Pemegang dan Pemilik 100
lembar saham EHP dan 100 lembar saham LHP;
3. Herlina Wahyuningsih, individu, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda
Penduduk No. 3603286602820001, beralamat di Harapan Mulya Regency CA 33 N 3
RT. 004 RW. 021, Kelurahan Setia Mulya, Kecamatan Tarumajaya, Kabupaten Bekasi;
Pemegang dan Pemilik 80 lembar saham EHP;
4. Henny Ie, individu, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk
No. 32750116804820016, beralamat di Jalan KH Agus Salim No. 46 RT. 003 RW. 005
Kelurahan Bekasi Jaya ; Pemegang dan Pemilik 100 lembar saham EHP dan 100 lembar
saham LHP;
5. Tjiu Lawati, individu, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk
No. 3172034209720008, beralamat di Villa Permata Gading A-1/22 RT. 009 RW. 006,
Kelurahan Tugu Selatan, Kecamatan Koja Jakarta Utara Bogor; Pemegang dan Pemilik 80
lembar saham LHP;
6. Nurila, individu, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk
No. 3275015605720015, beralamat di Summarecon Bekasi Cluster Maple, Jalan Maple
Selatan C I/7 RT. 005 RW. 013, Kelurahan Harapan Mulya, Kecamatan Medan Satria Kota
Bekasi; Pemegang dan Pemilik 100 lembar saham LHP;
7. Tomy Brain, individu, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk
No. 3275012809810019, beralamat di Perum Taman Kota Blok A4 No. 1 RT. 003 RW. 016,
Kelurahan Bekasi Jaya, Kecamatan Bekasi Timur, Kota Bekasi; Pemegang dan Pemilik 20
lembar saham LHP.
Halaman - 28
Page 40
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
3 ANALISIS KUALITATIF DAN KUANTITATIF
3.1 Analisis Kualitatif
3.1.1 Riwayat Perusahaan dan Sifat Kegiatan Usaha
PT Era Graharealty ("IPAC") didirikan berdasarkan Akta Notaris Gde Kertayasa, S.H., No. 41, tanggal
5 Juli 1991, di Jakarta. Akta pendirian tersebut telah mendapatkan pengesahan dari Menteri Hukum
dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia melalui Surat Keputusan No. 02-5477.HT.01.01.TH.91,
tanggal 5 Oktober 1991, dan diumumkan dalam Berita Negara No. 97, tanggal 3 Desember 1991,
Tambahan Berita Negara Republik Indonesia No. 4574. Anggaran Dasar IPAC telah beberapa kali
mengalami perubahan, terakhir dengan Akta Notaris Rini Yulianti, S.H., No. 22, tanggal 10 Juni 2022
mengenai perubahan Anggaran Dasar Perusahaan dalam rangka Proses penawaran Umum
Perdana Saham Perusahaan. Perubahan tersebut telah disetujui oleh Menteri Hukum dan Hak
Asasi Manusia Republik Indonesia melalu Surat Keputusan No. AHU-AH.01.03-0248380, tanggal 10
Juni 2022. IPAC Mencatatkan sahamnya di Bursa Efek Indonesia (BEI), pada hari Rabu 30 Juni 2021,
dengan kode saham IPAC.
IPAC salah satu penggagas pertama di Indonesia yang melakukan pengelolaan marketing dengan
menggunakan IT System. Sudah banyak jalinan kerjasama yang dibuat dengan berbagai developer
untuk memasarkan produk properti kepada masyarakat. IPAC merupakan pemegang hak atas
lisensi ERA Indonesia yang merupakan master franchise real estate dari Amerika Serikat. ERA
Indonesia merupakan bagian dari ERA Asia Pacific yang saat ini terafiliasi dengan APAC Realty
Limted ltd yang memegang Master Franchise di 13 negara di Asia Pacific. IPAC pernah meraih
berbagai prestasi yang membanggakan baik skala nasional ataupun internasional. ERA Indonesia
saat ini mempunyai 101 kantor penerima waralaba tersebar di beberapa kota besar di seluruh
Indonesia.
IPAC bergerak dalam bidang waralaba dan jasa agen real estat dengan brand ERA Indonesia dengan
tujuan untuk memasuki pasar yang lebih besar dimana fee Franchise dan royalti sebagai
pendapatan utama. Bisnis ini telah digeluti IPAC dan telah masuk ke Indonesia selama lebih dari 30
tahun sejak 1992. ERA Brand memiliki penerima waralaba dan Marketing Associate yang tersebar di
beberapa kota di Indonesia. Kegiatan Usaha IPAC disamping mewaralabakan Brand ERA, IPAC juga
mengelola sendiri Kantor Member Broker seperti layaknya kantor penerima Waralaba lainnya.
3.1.2 Struktur Perusahaan IPAC
IPAC menyadari bahwa sumber daya manusia berperan sangat penting atas keberhasilan
perusahaan dalam menjalankan usahanya. Oleh karenanya, IPAC selalu memperhatikan
pengembangan dan kualitas SDM-nya melalui peningkatan kemampuan karyawan dan pelayanan
kesejahteraan.
Pada tanggal 31 Desember 2024, IPAC memiliki 65 orang karyawan tetap. Seluruh karyawan IPAC
merupakan Warga Negara Indonesia. Berikut adalah struktur organisasi IPAC per 31 Desember
2024.
Halaman - 29
Page 41
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Figur 8. Struktur Organisasi IPAC
Sumber : Laporan Tahunan IPAC 2024
3.1.3 Kinerja Operasional, Prospek dan Strategi Usaha IPAC
Kinerja Operasional IPAC
IPAC menjalankan kegiatan usahanya yang bergerak dalam bidang pemberi waralaba agen real
estat dan jasa agen real estat dengan tujuan untuk mencakup pasar yang lebih besar di mana
franchise fee dan royalti sebagai pendapatan utama IPAC. Kegiatan usaha tersebut sudah digeluti
sejak tahun 1992, ketika IPAC memasuki Indenesia atau sekitar 30 tahun lebih.
IPAC menjalankan kegiatan usahanya yang bergerak dalam bidang Franchisor Agen Real Estate dan
Jasa Agen Real Estate dengan tujuan untuk mencakup pasar yang lebih besar. Oleh karena itu,
sumber pendapatan utama IPAC adalah franchise fee. Bisnis tersebut telah digeluti IPAC dan masuk
ke Indonesia selama lebih dari 29 tahun, yaitu sejak tahun 1992. ERA brand memiliki Franchisee dan
Marketing Associate yang tersebar di beberapa kota di Indonesia. Kegiatan Usaha IPAC disamping
menjual Franchise atau mewaralabakan brand ERA, adalah juga dengan mengelola sendiri kantor
broker anggota seperti layaknya kantor franchise lainnya yang berlokasi di kantor pusat. IPAC
memiliki 3 kantor yang dikelola oleh IPAC, serta memiliki 97 kantor yang diwaralabakan.
Pencapaian yang diraih oleh IPAC merupakan keberhasilan dalam menjaga tingkat efisiensi
operasional serta mempertahankan produk yang sudah ada. Secara kumulatif hasil kinerja IPAC
telah mencapai target pertumbuhan yang positif sesuai dengan yang telah ditetapkan di awal tahun
2024, walaupun menghadapi sejumlah tantangan. Hal ini juga dipengaruhi oleh kondisi ekonomi
dunia dan makro Indonesia.
Prospek Usaha IPAC
Kondisi global yang mulai membaik memengaruhi perekonomian Indonesia. Meski demikian, IPAC
melihat kemungkinan masih banyak tantangannya. Begitu juga dengan kondisi perekonomian
Indonesia yang mulai positif. Di sektor properti, Pemerintah memberikan stimulus PPN yaitu
berupa kebijakan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) ditanggung Pemerintah 50% hingga 100% untuk
properti primary. Hal inilah yang membuat IPAC semakin optimis menjalankan proses bisnis
properti.
Halaman - 30
Page 42
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Secara keseluruhan, terdapat perlambatan pertumbuhan ekonomi makro Indonesia pada tahun
2024. Meski demikian, perekonomian Indonesia masih terkendali. Dengan mulai membaiknya
ekonomi Indonesia, IPAC berupaya untuk meningkatkan kapasitas layanan kepada masyarakat
yang membutuhkan hunian. Untuk meningkatkan kapasitas layanan, IPAC telah melakukan strategi
yaitu memperkuat struktur permodalan, dan membangun kemitraan di daerah yang berpotensi
untuk dapat dikembangkan.
Indonesia sudah mulai bangkit dari Pandemi Covid-19 yang cenderung menurun. Dengan kondisi
ini, IPAC tentunya akan melihat beberapa peluang dan tantangan bisnis, untuk memperoleh
beberapa manfaat dan mendatangkan keuntungan. Hal ini terlihat dari upaya IPAC yang melakukan
beberapa strategi bisnis, secara umum keberhasilan investasi bisnis properti ditentukan oleh
ketepatan dalam mengambil peluang yang ada.
Adanya peningkatan minat investor terhadap aset logistik dan aset-aset alternatif seperti pusat
data (data center) dan hunian vertikal atau tempat tinggal yang disewakan, akan mengalami
pertumbuhan. Peluang bisnis properti 2024 bisa tumbuh secara signifikan. Selain itu, diprediksi
dalam sepuluh tahun ke depan akan terlihat gelombang tingkat kepemilikan rumah yang pesat.
Strategi Usaha IPAC
IPAC yang bergerak dibidang waralaba dan jasa agen real estat, menjadi perusahaan terbuka pada
16 Juni 2021. Go Public dilakukan ditengah krisis kesehatan karena adanya Covid-19, IPAC tetap
yakin bahwa IPO dapat berjalan sesuai harapan. Paska pandemi, IPAC akan selalu menyalakan
semangat dengan mitra bisnisnya.
Sebagai perusahaan publik, IPAC akan selalu menjaga integritas dalam menghadapi beragam
persoalan. Dengan pengalaman hampir tiga dekade, IPAC tentunya sudah memiliki berbagai track
record yang menjadi kekuatan dan kelengkapan. Kekuatan brand, kelengkapan infrastruktur yang
dipadukan dengan keunggulan kompetensi para mitra bisnis mampu menghadapi berbagai
tantangan. Selain itu, ketepatan dalam strategi kolaborasi yang dipersiapkan, membuat IPAC yakin
dapat bangkit bersama mitra bisnis untuk menyongsong masa depan yang lebih baik.
Setelah di akuisisi oleh APAC 2 yang merupakan bagian dari Morgan Stanley memberikan pengaruh
positif bagi kinerja IPAC. Melalui berbagai proses bisnis, IPAC terus berupaya untuk meningkatkan
pencapaian pertumbuhan dan kinerja. IPAC terus berinovasi dalam menghadapi lingkungan bisnis
yang semakin kompleks paska pandemi dan di era digital. Dalam menghadapi era digital, IPAC
berusaha terus mengikuti, berkembang dan bertumbuh melalui berbagai keunggulan inovasi, serta
mampu mengubah tantangan menjadi peluang.
3.1.4 Analisis Industri dan Bisnis
3.1.4.1 Makro Ekonomi Indonesia
3.1.4.1.1 Pertumbuhan Ekonomi Indonesia
Perekonomian Indonesia tetap tumbuh baik didukung oleh permintaan domestik. Secara
keseluruhan, pertumbuhan ekonomi 2024 diprakirakan sedikit di bawah titik tengah kisaran
4,7-5,5%. Pada 2025, pertumbuhan ekonomi diperkirakan juga cenderung lebih rendah dari
prakiraan sebelumnya. Ekspor diprakirakan lebih rendah sehubungan dengan melambatnya
permintaan negara-negara mitra dagang utama, kecuali AS. Konsumsi rumah tangga juga
masih lemah, khususnya golongan menengah ke bawah sehubungan dengan belum kuatnya
ekspektasi penghasilan dan ketersediaan lapangan kerja. Pada saat yang sama, dorongan
investasi swasta juga belum kuat karena masih lebih besarnya kapasitas produksi dalam
Halaman - 31
Page 43
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
memenuhi permintaan, baik domestik maupun ekspor. Bank Indonesia memprakirakan
pertumbuhan ekonomi Indonesia 2025 mencapai kisaran 4,7-5,5%, sedikit lebih rendah dari
kisaran prakiraan sebelumnya 4,8-5,6%. Dalam kaitan ini, Bank Indonesia terus
mengoptimalkan bauran kebijakannya untuk tetap menjaga stabilitas dan turut mendorong
pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan. Upaya tersebut dilakukan melalui optimalisasi
stimulus kebijakan makro-prudensial dan akselerasi digitalisasi transaksi pembayaran yang
ditempuh Bank Indonesia dengan kebijakan stimulus fiskal Pemerintah. Lebih dari itu, Bank
Indonesia mendukung penuh implementasi program-program Pemerintah dalam Asta Cita,
termasuk untuk ketahanan pangan, pembiayaan ekonomi, serta akselerasi ekonomi dan
keuangan digital.
Figur 9.Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Lapangan Usaha
Sumber: Bank Indonesia Triwulan IV 2024
3.1.4.1.2 Inflasi
Inflasi tetap terjaga dalam kisaran sasaran. Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) 2024 terjaga
dalam kisaran sasarannya 2,51%, sejalan inflasi IHK Desember 2024 yang tercatat 1,57% (yoy).
Perkembangan ini dipengaruhi oleh inflasi inti yang terkendali pada level 2,26% (yoy) sejalan
dengan konsistensi suku bunga kebijakan Bank Indonesia (BI-Rate) untuk mengarahkan
ekspektasi inflasi sesuai dengan sasarannya. Sementara itu, kelompok volatile food (VF)
mencatat inflasi 0,12% (yoy) didukung oleh peningkatan pasokan pangan seiring berlanjutnya
musim panen, serta eratnya sinergi pengendalian inflasi TPIP/TPID melalui GNPIP. Secara
spasial, inflasi IHK di berbagai daerah juga terkendali dalam kisaran sasaran inflasi nasional.
Ke depan, Bank Indonesia meyakini inflasi IHK tetap terkendali dalam sasarannya. Inflasi inti
diprakirakan terjaga seiring ekspektasi inflasi yang terjangkar dalam sasaran, kapasitas
perekonomian yang masih besar dan dapat merespons permintaan domestik, imported
inflation yang terkendali sejalan dengan kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah Bank
Indonesia, serta dampak positif berkembangnya digitalisasi. Inflasi VF diprakirakan terkendali
didukung oleh sinergi pengendalian inflasi Bank Indonesia dan Pemerintah Pusat dan Daerah.
Bank Indonesia terus berkomitmen memperkuat efektivitas kebijakan moneter guna menjaga
inflasi tahun 2025 dan 2026 terkendali dalam sasaran 2,5÷1%, dengan tetap mendukung
upaya turut mendorong pertumbuhan ekonomi.
Halaman - 32
Page 44
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Figur 10. Inflasi IHK dan Komponen
Sumber: Bank Indonesia Triwulan IV 2024
Figur 11. Inflasi Gabungan Kota di Provinsi (%, yoy)
Sumber: Bank Indonesia Triwulan IV 2024
3.1.4.1.3 Nilai Tukar Rupiah
Bank Indonesia terus memperkuat inovasi untuk meningkatkan efektivitas kebijakan moneter
dalam memastikan terkendalinya inflasi dan tetap stabilnya nilai tukar Rupiah. Kebijakan ini
juga dimaksudkan untuk mempercepat upaya pendalaman pasar uang dan pasar valas serta
mendorong aliran masuk modal asing ke dalam negeri. Hingga 14 Januari 2025, posisi
instrumen SRBI, SVBI, dan SUVBI masing-masing tercatat sebesar Rp914,72 triliun, 1,96 miliar
dolar AS, dan 436 juta dolar AS. Penerbitan SRBI telah mendukung upaya peningkatan aliran
masuk portfolio asing ke dalam negeri dan penguatan nilai tukar Rupiah. Kepemilikan
nonresiden dalam SRBI mencapai Rp228,85 triliun (25,02% dari total outstanding).
Implementasi dealer utama (primary dealer) sejak Mei 2024 juga makin meningkatkan transaksi
SRBI di pasar sekunder dan repurchase agreement (repo) antar pelaku pasar, sehingga
memperkuat efektivitas instrumen moneter dalam stabilisasi nilai tukar Rupiah dan
Halaman - 33
Page 45
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
pengendalian inflasi. Ke depan, Bank Indonesia terus mengoptimalkan berbagai inovasi
instrumen pro-market, baik dari sisi volume maupun sisi daya tarik imbal hasil, guna
meningkatkan efektivitas transmisi kebijakan moneter, mempercepat pendalaman pasar
uang dan pasar valas, serta mendorong aliran masuk modal asing.
Figure 12. Rupiah vs Negara Kawasan
Sumber: Bank Indonesia Triwulan IV 2024
3.1.4.1.4 Tingkat Suku Bunga
Likuiditas perbankan memadai sehingga memperkuat lending capacity perbankan. Pada 2025,
KLM diarahkan untuk mendorong kredit/pembiayaan perbankan guna mendukung
pertumbuhan dan penciptaan lapangan kerja. Likuiditas perbankan tetap memadai, tercermin
dari rasio Alat Likuid terhadap Dana Pihak Ketiga (AL/DPK) pada Desember 2024 yang tinggi,
sebesar 25,59%. Rasio kecukupan modal (Capital Adequacy Ratio/CAR) perbankan pada
November 2024 tercatat tinggi sebesar 26,89%, tergolong kuat dalam menyerap risiko dan
mendukung pertumbuhan kredit. Risiko kredit tetap terkendali, tecermin dari rasio kredit
bermasalah (Non-Performing Loan/NPL) perbankan pada November 2024 yang terjaga rendah,
sebesar 2,19% (bruto) dan 0,75% (neto). Hasil stress-test Bank Indonesia menunjukkan
ketahanan perbankan yang tetap kuat dalam menghadapi berbagai risiko, serta ditopang oleh
kemampuan membayar dan profitabilitas korporasi yang terjaga. Bank Indonesia akan terus
memperkuat sinergi kebijakan bersama KSSK dalam memitigasi berbagai risiko yang
berpotensi mengganggu stabilitas sistem keuangan.
Halaman - 34
Page 46
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Figur 13. Suku Bunga Perbankan / Banking Interest Rates
Sumber: Bank Indonesia Triwulan IV 2024
3.1.4.2 Gambaran Umum Industri dan Lingkungan Properti
Pasar Properti di Indonesia Ukuran pasar diperkirakan mencapai USD 68,55 miliar pada tahun
2025, dan diharapkan mencapai USD 90,96 miliar pada tahun 2030, dengan CAGR sebesar 5,82%
selama periode perkiraan (2025-2030).
Pasar real estat Indonesia tengah menyaksikan transformasi digital yang signifikan melalui
munculnya solusi PropTech. Gelombang pertama inovasi PropTech secara khusus difokuskan
untuk memenuhi kebutuhan populasi kelas menengah yang terus tumbuh, dengan platform yang
terutama berfokus pada layanan pencarian, pembelian, dan penyewaan properti. Evolusi digital
ini membentuk kembali transaksi real estat tradisional, menjadikannya lebih efisien dan dapat
diakses oleh segmen populasi yang lebih luas. Integrasi teknologi juga telah menghasilkan
pengembangan properti yang cerdas dan berkelanjutan, yang dicontohkan oleh proyek-proyek
seperti Transit-Oriented Development (TOD) di BSD City, yang menggabungkan infrastruktur
perumahan, komersial, dan transportasi umum dalam lingkungan yang terhubung secara digital.
Sektor industri dan logistik telah menjadi komponen penting dalam lanskap real estat Indonesia,
khususnya di wilayah Jabodetabek. Pasar telah mengalami perkembangan substansial dalam
fasilitas pergudangan modern, didorong oleh pertumbuhan e-commerce yang pesat dan
kebutuhan akan infrastruktur logistik yang canggih. Tingkat hunian rata-rata gudang yang
disewakan di wilayah Jabodetabek telah mempertahankan kinerja yang kuat, dengan permintaan
terutama datang dari perusahaan-perusahaan yang terkait dengan logistik, termasuk perusahaan
e-commerce dan barang konsumsi. Tren ini didukung oleh investasi signifikan dari pengembang
domestik dan internasional yang berlomba-lomba membangun properti logistik modern yang
terintegrasi.
Investasi asing terus memainkan peran penting dalam membentuk pasar real estat Indonesia,
dengan pengembang internasional dan investor institusional menunjukkan peningkatan minat
pada berbagai segmen properti. Pasar telah menarik arus masuk modal yang signifikan,
khususnya dalam pengembangan kawasan industri, fasilitas logistik, dan pengembangan
multiguna. Kelompok properti internasional utama secara aktif memperluas kehadiran mereka
di Indonesia, mengakui potensi Indonesia sebagai tujuan investasi utama di Asia Tenggara. Minat
Halaman - 35
Page 47
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
internasional ini semakin diperkuat oleh upaya Pemerintah untuk meningkatkan kemudahan
berbisnis dan mengembangkan infrastruktur pendukung, menciptakan lingkungan yang lebih
menarik bagi investasi real estat asing di sektor pengembangan real estat.
3.1.4.2.1 Perkembangan Permintaan Properti Komersial
Indeks permintaan properti komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV 2024 secara
tahunan tumbuh sebesar 2,84% (yoy), lebih rendah dibandingkan dengan 4,10% (yoy) pada
triwulan II 2024. Perkembangan tersebut terutama didorong penurunan permintaan pada
segmen apartemen sewa, serta perlambatan permintaan pada segmen hotel dan convetion
hall. Penurunan pada segmen apartemen sewa dipengaruhi oleh keterlambatan permintaan
di Bandung dan Surabaya, serta berlanjutnya penurunan permintaan di Jakarta. Perlambatan
permintaan segmen hotel terjadi di mayoritas kota amatan, sedangkan perlambatan
permintaan segmen convetion hall terjadi di Palembang. Sementara itu, indeks permintaan
properti komersial untuk kategori jual pada triwulan IV 2024 tumbuh sebesar 0,35% (yoy),
sedikit lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan triwulan sebelumnya sebesar 0,27% (yoy).
Kondisi tersebut terutama didorong oleh peningkatan permintaan pada segmen lahan
industri di wilayah Bogor, Depok, Bekasi (Bodebek) dan Semarang, khususnya di bidang data
center dan Food & Beverage (F&B) processing, serta pada segmen warehouse complex di
Palembang.
Figur 14. Indeks Pertumbuhan Tahunan Indeks Permintaan Kategori Sewa dan Jual
Sumber: Bank Indonesia Triwulan IV 2024
Indeks permintaan properti komersial kategori sewa secara triwulan tumbuh sebesar 0,88%
(qtq), lebih rendah dari kenaikan triwulan sebelumnya sebesar 2,58% (qtq). Perkembangan
tersebut disebabkan oleh penurunan permintaan pada segmen apartemen sewa di Jakarta
dan Bandung, serta perlambatan pada segmen hotel di mayoritas kota yang diamati, kecuali
di Semarang dan Surabaya. Perlambatan permintaan juga terjadi pada segmen convetion hall
di Jakarta dan Palembang. Di sisi lain, indeks permintaan properti komersial kategori jual pada
triwulan IV 2024 secara triwulanan tumbuh sebesar 0,17% (qtq), lebih tinggi dibandingkan
triwulan III 2024 yang tumbuh tipis sebsar 0,04% (qtq). Peningkatan ini didorong oleh kenaikan
permintaan pada segmen lahan industri, terutama di Semarang dan segmen warehouse
complex, terutama di Palembang.
Halaman - 36
Page 48
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Figur 15. Indeks Pertumbuhan Triwulan Indeks Permintaan Kategori Sewa dan Jual
Sumber: Bank Indonesia Triwulan IV 2024
Perkembangan Pasokan Properti Komersial
Indeks pasokan properti komersial kategori sewa pada triwulan IV 2024 secara tahunan
tumbuh sebesar 2,89% (yoy), lebih tinggi dibandingkan kenaikan triwulan III 2024 sebear 2,45%
(yoy). Kenaikan pasokan tersebut terjadi pada mayoritas segmen, kecuali apartemen sewa.
Kenaikan pasokan pada segmen ritel sewa terutama tercatat di Jakarta, Bodebek, dan
Surabaya, sementara kenaikan pasokan pada segmen hotel, terutama di Jakarta dan Bandung.
Lebih lanjut, indeks pasokan properti komersial kategori jual tercatat tumbuh relatif sebesar
0,11% (yoy) dibandingkan pertumbuhan pada triwulan sebelumnya.
Figur 16. Pertumbuhan Indeks Pasokan Kategori Sewa dan Jual
Sumber: Bank Indonesia Triwulan IV 2024
Secara triwulan, indeks pasokan properti komersial kategori sewa tercatat meningkat dari
sebesar 0,27% (qtq) pada triwulan III 2024 menjadi sebesar 0,565 (qtq) pada triwulan IV 2024.
Peningkatan ini terutama didorong oleh kenaikan pasokan pada segemn ritel sewa di jakarta,
Bodebek, dan Surabaya. Sementara intu, indeks pasokan properti komersial kategori jual pada
triwulan IV 2024 relatif tidak mengalami perubahan dibandingkan dengan triwulan
sebelumnya. Kondisi ini didorong oleh relatif stabilnya pasokan pada seluruh segmen kategori
jual.
Halaman - 37
Page 49
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Figur 17. Pertumbuhan Indeks Pasokan Kategori Sewa dan Jual
Sumber: Bank Indonesia Triwulan IV 2024
Perkembangan Pasokan Properti Komersial
Perkembangan permintaan properti komersial yang naik terbatas diikuti oleh perlambatan
harga properti komersial, khususnya kategori sewa. Indeks Harga Properti Komersial untuk
kategori sewa pada triwulan IV 2024 tumbuh sebesar 0,93% (yoy), lebih rendah dibandingkan
kenaikan pada triwulan sebelumnya sebesar 2,09% (yoy). Perlambatan indeks harga tersebut
dipengaruhi oleh perkembangan harga segmen ritel sewa di Jakarta, Banten, Medan, dan
Surabaya, segmen hotel di Jakarta, Medan, Surabaya, dan Palembang, serta segmen convetion
hall di Jakarta. Pada kategori jual, perkembangan indeks harga properti komersial juga
melambat dari sebesar 0,40% pada triwulan III 2024 menjadi sebesar 0,19% pada triwulan IV
2024. Perlambatan tersebut disebabkan penurunan harga pada segmen perkantoran jual di
Surabaya sebagai strategi menarik konsumen. Sementara itu, harga segmen lahan industri
mengalami perlambatan di wilayah Bodebek dan Semarang.
Figur 18. Perkembangan Indeks Harga Kategori Sewa dan Jual
Sumber: Bank Indonesia Triwulan IV 2024
Secara triwulan, indeks harga properti komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV 2024
tumbuh sebsar 0,06% (qtq), lebih rendah dibandingkan triwulan sebleumnya yang tumbuh
sebesar 1,56% (qtq). Perlambatan tersebut disebabkan oleh penurunan harga pada segmen
ritel sewa di Banten, Bandung, Medan, dan Surabaya, serta perlambatan harga pada segmen
hotel di mayoritas kota amatan. Di sisi lain, indeks harga properti komersial untuk kategori
jual pada triwulan IV 2024 tumbuh rendah sebesar 0,02% (qtq), setelah pada triwulan
sebelumnya tercatat kontraksi 0,03% (qtq). Peningkatan tersebut didorong oleh peningkatan
indeks harga pada segmen perkantoran jual di Surabaya, serta segmen lahan industri di
wilayah Bodebek.
Halaman - 38
Page 50
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Figur 19. Perkembangan Indeks Harga Kategori Sewa dan Jual
Sumber: Bank Indonesia Triwulan IV 2024
3.1.4.2.2 Survei Harga Properti Residensial
Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia menunjukkan harga proeprti
residensial di pasar primer tetap tumbuh terbatas. Hal ini tercermin dari indeks harga properti
residensial di pasar (IHPR) pada triwulan IV 2024 yang secara tahunan tumbuh sebesar 1,39%
(yoy), lebih rendah dibandingkan dengan pertumbuhan pada triwulan sebelumnya yang
mencapai 1,46% (yoy). Perkembangan tersebut dipengaruhi oleh perlambatan kenaikan harga
pada rumah tipe kecil dan menengah yang masing-masing tumbuh sebesar 1,84% (yoy) dan
1,31% (yoy), lebih rendah dibandingkan dengan 1,97% (yoy) dan 1,33% (yoy) pada triwulan III
2024. Sementara itu, harga rumah tipe besar menunjukkan peningkatan dari 1,04% (yoy)
menjadi 1,46% (yoy) pada triwulan IV 2024.
Secara spasial, IHPR di 18 Kota mengalami peningkatan secara tahunan, dengan 10 kota
tercatat mengalami perlambatanm pertumbuhan. Perlambatan pertumbuhan terbesar terjadi
di Kota Pontianak dan Banjarmasin dari masing-masing sebesar 3,34% (yoy) dan 1,57% (yoy)
pada triwulan III 2024, menjadi 2,82% (yoy) dan 1,29% (yoy) pada triwulan IV 2024. Sementara
itu, harga rumah di beberapa kota tumbuh lebih tinggi dibandingkan triwulan sebelumnya,
terutama di kota Surabaya, yang tumbuh 0,73% (yoy) menjadi 1,09% (yoy). Akselerasi harga
yang cukup besar juga terjadi di Kota Balikpapan dan Pekanbaru, dari masing-masing sebesar
1,22% (yoy) dan 2,47% (yoy) menjadi 1,495 (yoy) dan 2,64% (yoy).
Secara triwulanan, IHPR di pasar primer pada triwulan IV 2024 juga tumbuh sebesar 0,19%
(qtq), lebih rendah dari 0,27% (qtq) pada triwulan sebelumnya. Perlambatan harga rumah ini
disebabkan oleh pertumbuhan harga tipe rumah kecil dan menengah pada triwulan IV 2024
masing-masing sebesar 0,23% (qtq) dan 0,17% (qtq), lebih rendah dari 0,50% (qtq) dan 0,40%
(qtq) pada triwulan III 2024. Di sisi lain, perkembangan harga rumah tipe besar pada triwulan
IV 2024 relatif stabil sebesar 0,19% (qtq).
Secara spasial, IHPR di 18 kota juga tumbuh positif secara triwulanan, meski tercatat
melambat di 11 kota yang disurvei. perlambatan harga properti residensial terbesar terpantau
di Kota Pekanbaru dari tumbuh 1,35% (qtq) pada triwulan III 2024 menjadi 0,26% (qtq) pada
triwulan IV 2024, diikuti oleh Kota Medan dari 0,68% (qtq) menjadi 0,10% (qtq) dan Kota
Bandung dari 0,65% (qtq) menjadi 0,12% (qtq).
Halaman - 39
Page 51
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Figur 20. Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial Berdasarkan Tipe
Sumber: Bank Indonesia Triwulan IV 2024
Figur 21. Perkembangan Harga Properti Residensial Tahunan per Wilayah
Sumber: Bank Indonesia Triwulan IV 2024
Perkembangan harga properti residensial yang melambat pada triwulan IV 2024 sejalan
dengan inflasi indeks harga perdagangan besar untuk barang konstruksi yang tumbuh lebih
rendah, dari 0,80% (yoy) pada triwulan III 2024 menjadi 0,72% (yoy) pada triwulan IV 2024.
Halaman - 40
Page 52
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Figur 22. Perkembangan IHPR dan IHPB Konstruksi
Sumber: Bank Indonesia Triwulan IV 2024
Penjualan Properti Residensial Triwulan IV 2024
Penjualan properti residensial di pasar primer pada triwulan IV 2024, secara tahunan
menunjukkan penurunan. Pada triwulan IV 2024, penjualan properti residensial mencatat
kontraksi pertumbuhan sebesar 15,09% (yoy), lebih dalam dibandingkan dengan kontraksi
pada triwulan sebelumnya sebesar 7,14% (yoy). Perkembangan tersebut didorong oleh
penurunan penjualan rumah tipe kecil dan menengah yang masing-masing tercatat kontraksi
sebesar 23,70% (yoy) dan 16,61% (yoy). Sementara itu, penjualan rumah tipe besar tumbuh
20,44% (yoy) pada triwulan IV 2024.
Figur 23. Pertumbuhan Penjualan Rumah
Sumber: Bank Indonesia Triwulan IV 2024
Halaman - 41
Page 53
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Secara triwulanan, penjualan rumah juga menurun. Penjualan rumah primer pada triwulan IV
2024 mengalami kontraksi pertumbuhan sebesar 6,26% (qtq), berlanjut dari kontraksi pada
triwulan sebelumnya sebsar 7,62% (qtq). Kontraksi pertumbuhan penjualan rumah pada
triwulan IV 2024 terjadi pada rumah tipe kecil dan menengah masing-masing sebesar 11,49%
(qtq) dan 9,13% (qtq). Sementara itu, penjualan rumah tipe besar menunjukkan peningkatan
sebesar 14,12% (qtq).
Berdasarkan hasil survei, sejumlah faktor yang menghambat pengembangan dan penjualan
properti residensial primer adalah kenaikan harga bangunan (21,40%), masalah perizinan
(15,05%), suku bunga KPR (14,31%), proporsi uang muka yang tinggi dalam pengajuan KPR
(10,59%), perpajakan (9,72%), dan lainnya (15,05%)
Figur 24. Faktor-faktor yang Menghambat Penjualan dan Perkembangan Suku Bunga KPR
Sumber: Bank Indonesia Triwulan IV 2024
Pembiayan Properti Residensial
Pada triwulan IV 2024, sumber pembiayaan utama pengembangan dalam pembangunan
properti residensial masih berasal dari dana internal perusahaan dengan pangsa 74,38%.
Sumber pembiayaan lainnya yang digunakan pengembang untuk pembangunan rumah
primer adalah dari pinjaman perbankan (15,18%) dan pembayaran dari konsumen (5,61%).
Sementara dari sisi konsumen, mayoritas pembelian rumah primer dilakukan melalui KPR
dengan pangsa sebesar 72,54%. Selanjutnya, pembelian rumah primer melalui pembayaran
tunai bertahap dan tunai masing-masing memiliki pangsa sebesar 18,74% dan 8,72%.
Figur 25. Sumber dan Skema Pembiayaan Properti Residensial
Sumber: Bank Indonesia Triwulan IV 2024
Halaman - 42
Page 54
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Pada triwulan IV 2024, total nilai KPR secara tahunan tumbuh sebesar 9,67% (yoy), lebih
rendah dibandingkan dengan triwulan sebelumnya sebesar 10,37% (yoy). Sementara itu, nilai
KPR secara triwulanan tumbuh 2,04% (qtq) pada triwulan IV 2024, lebih tinggi dari 1,705 (qtq)
pada triwulan III 2024.
Figur 26. Pertumbuhan KPR
Sumber: Bank Indonesia Triwulan IV 2024
3.1.5 Keuntungan dan Kerugian yang Bersifat Kualitatif atas Rencana Transaksi
Keuntungan yang akan diperoleh IPAC dari Rencana Transaksi adalah peningkatan pendapatan
secara langsung serta dapat mengoptimalkan keuntungan melalui pengelolaan biaya yang efektif
oleh IPAC.
Tidak ada kerugian yang akan diakibatkan terkait dengan Rencana Transaksi ini.
3.2 Analisis Kuantitatif
3.2.1 Kinerja Historis
Tinjauan Laba (Rugi) IPAC
Ikhtisar Laba (Rugi) Komprehensif Konsolisasian IPAC adalah sebagai berikut:
Figur 27. Tinjauan Laba-Rugi Konsolidasian IPAC
(Dalam Ribuan Rupiah)
2020 2021 2022 2023 2024
Uraian
Audit Audit Audit Audit Audit
Pendapatan 16.101.328 20.278.258 26.000.934 28.512.936 44.704.984
Beban Pokok Pendapatan 2.569.184 3.373.779 5.094.675 7.260.653 18.794.671
Laba (Rugi) Bruto 13.532.144 16.904.479 20.906.259 21.252.283 25.910.312
Laba (Rugi) Usaha 1.609.776 4.611.252 5.177.170 3.227.556 1.585.746
Halaman - 43
Page 55
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
2020 2021 2022 2023 2024
Uraian
Audit Audit Audit Audit Audit
Laba (Rugi) Sebelum Pajak
2.095.374 5.014.206 6.127.828 4.193.796 1.211.140
Penghasilan
Laba (Rugi) Tahun Berjalan 1.532.551 3.911.117 4.716.568 3.117.923 461.920
Laba (Rugi) Komprehensif
1.491.175 3.883.753 4.759.433 3.062.275 1.436.096
Tahun Berjalan
Sumber : Laporan Keuangan Audit Konsolidasian IPAC
Pendapatan IPAC selama periode historis menunjukkan tren yang meningkat, dengan
pendapatan tertinggi tercatat pada tahun 2024. Pada tahun 2024, Pendapatan tercatat sebesar
Rp44.704.984 Ribu, atau meningkat sebesar 298,26% dibandingkan tahun sebelumnya.
Peningkatan tersebut berasal dari pendapatan komisi dengan proporsi sebesar 64,47% dari total
Pendapatan.
Beban Pokok Pendapatan IPAC menunjukkan hubungan positif dengan pendapatan selama
periode historis, yaitu menunjukkan tren yang meningkat. Pada tahun 2024, Beban Pokok
Pendapatan IPAC tercatat sebesar Rp18.794.671 Ribu, mengalami peningkatan sebesar 268,91%
dari tahun sebelumnya. Beban terbesar berasal dari Beban Komisi kepada agen sebesar
Rp18.479.981 Ribu.
Selama periode historis, IPAC terus mencatatkan Laba Bersih. Pada tahun 2024, Laba Bersih
tercatat sebesar Rp461.920 Ribu, yang turun sebesar 85,2%, jika dibandingkan dengan tahun 2023
sebesar Rp3.117.923 Ribu. Penurunan tersebut salah satunya disebabkan oleh adanya
peningkatan Beban Komisi dan Beban Pemasaran.
Figur 28. Laporan Laba (Rugi) IPAC Tahun 2020-2024
50.000.000
45.000.000
40.000.000
35.000.000
30.000.000
25.000.000
20.000.000
15.000.000
10.000.000
5.000.000
-
2020* 2021* 2022* 2023* 2024
Pendapatan Beban Pokok Pendapatan
Laba Kotor Laba Operasi
Laba Sebelum Pajak Laba Bersih Tahun Berjalan
Sumber : Laporan Keuangan Audit Konsolidasian IPAC
Halaman - 44
Page 56
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Posisi Keuangan Konsolidasian IPAC
Figur 29. Posisi Keuangan Konsolidasian IPAC
(Dalam Ribuan Rupiah)
2020 2021 2022 2023 2024
Uraian
Audit Audit Audit Audit Audit
Total Aset Lancar 17.781.524 25.504.389 31.931.822 34.130.695 26.952.453
Total Aset Tidak Lancar 6.252.233 7.452.788 7.156.702 10.560.380 21.524.959
Total Aset 24.033.757 32.957.177 39.088.525 44.691.076 48.477.412
Total Liabilitas Jangka
3.220.367 2.581.962 2.862.663 3.117.728 4.192.537
Pendek
Total Liabilitas Jangka
3.593.510 4.592.026 5.683.239 6.707.411 6.642.002
Panjang
Total Liabilitas 6.813.877 7.173.987 8.545.902 9.825.139 10.834.539
Total Ekuitas 17.219.880 25.783.190 30.542.623 34.865.937 37.642.873
Total Liabilitas dan
24.033.757 32.957.177 39.088.525 44.691.076 48.477.412
Ekuitas
Sumber : Laporan Keuangan Audit Konsolidasian IPAC
Laporan Posisi Keuangan IPAC menunjukkan bahwa selama tahun historis, Total Aset
menunjukkan kinerja yang meningkat. Pada tahun 2024, Total Aset IPAC adalah sebesar
Rp48.477.412 Ribu, meningkat sekitar 14,33% dibandingkan tahun sebelumnya, dengan proporsi
Aset Lancar dan Aset Tidak Lancar masing-masing sebesar 55,60% dan 44,50%.
Total Liabilitas IPAC selama tahun historis juga turut mengalami peningkatan. Pada tahun 2024,
Total Liabilitas IPAC tercatat sebesar Rp10.834.539 Ribu, meningkat sebesar 26,78%. Peningkatan
tersebut mayoritas berasal dari Utang Lain-lain, Utang Akrual dan Liabilitas Imbalan Paska Kerja.
Pada periode 31 Desember 2024, Total Liabilitas IPAC didominasi oleh Liabilitas Imbalan Kerja
sebesar Rp5.797.913.
Ekuitas selama tahun historis menunjukkan tren yang terus meningkat, dengan Ekuitas tertinggi
tercatat pada tahun 2024, yaitu sebesar Rp37.642.873 Ribu, meningkat sebesar 23,25% dari tahun
sebelumnya. Salah satu penyebab kenaikan tersebut dikarenakan adanya peningkatan pada
saldo Laba dan Pendapatan Komprehensif Lain.
Figur 30. Historis Aset, Liabilitas dan Ekuitas IPAC
60.000.000
50.000.000
40.000.000
30.000.000
20.000.000
10.000.000
-
2020* 2021* 2022* 2023* 2024
Aset Liabilitas Ekuitas
Sumber : Laporan Keuangan Audit Konsolidasian IPAC (diolah Y&R)
Halaman - 45
Page 57
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Rasio Keuangan
Figur 31. Tinjauan Rasio Keuangan Konsolidasian IPAC
2020 2021 2022 2023 2024
Uraian
Audit Audit Audit Audit Audit
LIQUIDITY RATIO
Cash Rtaio 516,03% 980,54% 1049,97% 994,36% 548,71%
Current Ratio 552,16% 987,79% 1115,46% 1094,73% 642,87%
Quick Ratio 530,25% 983,58% 1107,21% 1079,75% 625,41%
ACTIVITY RATIO
Account Receivable Turnover 10 1 23 34 26
Account Payable Turnover 28 22 9 2 0
SOLVABILITY RATIO
Total Liabilities to Assets Ratio 3,82% 0,56% 0,00% 0,00% 0,00%
Total Liabilities to Equity Ratio 5,33% 0,71% 0,00% 0,00% 0,00%
PROFITABILITY RATIO
Gross Profit Margin 84,04% 83,36% 80,41% 74,54% 57,96%
Operating Profit Margin 12,17% 22,74% 19,91% 11,32% 3,55%
Net Profit Margin 5,66% 19,29% 18,14% 10,94% 1,03%
Return on Assets (ROA) 3,79% 11,87% 12,07% 6,98% 0,95%
Return on Equity (ROE) 5,29% 15,17% 15,44% 8,94% 1,23%
Sumber : Laporan Keuangan Audit Konsolidasian IPAC (diolah Y&R)
Rasio Likuiditas
Likuiditas menunjukkan tingkat kemampuan IPAC untuk memenuhi seluruh liabilitas jangka
pendek yang tercermin dari rasio antara Aset Lancar terhadap Liabilitas Jangka Pendek. Semakin
tinggi rasio tersebut, semakin baik kemampuan IPAC untuk memenuhi Liabilitas Jangka Pendek.
Tidak terdapat sumber likuiditas yang material yang belum digunakan oleh IPAC. IPAC memiliki
rasio likuiditas yang positif, sehingga IPAC memiliki kemampuan membayar seluruh Liabilitas
Jangka Pendeknya melalui Aset Lancar. Pada periode 31 Desember 2024, Cash Ratio, Current Ratio
dan Quick Ratio IPAC masing-masing tercatat sebesar 548,71%, 642,87% dan 625,41%.
Rasio Aktivitas
Semakin tinggi nilai Activity Ratio, maka semakin lambat hari perputarannya, begitu pula
sebaliknya. Selama periode historis, rata-rata perputaran piutang IPAC adalah selama 19 hari,
sedangkan Utang Usaha rata-rata dibayarkan selama 12 hari. Pada periode 31 Desember 2024,
Activity Ratio IPAC pada Piutang Usaha selama 26 hari dan perputaran Utang Usaha 0 hari.
Rasio Solvabilitas
Rasio solvabilitas merupakan perbandingan dana yang disediakan oleh IPAC dengan dana yang
dipinjam dari kreditur. Rasio ini dimaksudkan untuk mengukur sampai seberapa jauh aset IPAC
dibiayai oleh utang. Selama periode historis, IPAC tidak banyak memiliki utang berbunga. Pada
periode 31 Desember 2024, Rasio Solvabilitas IPAC tercatat sebesar 0,00% untuk Total Liabilities
to Assets Ratio dan 0,00% untuk Total Liabilities to Equity Ratio.
Rasio Profitabilitas
Rasio Profitabilitas menunjukkan kemampuan suatu perusahaan untuk memperoleh laba dalam
operasinya. Selama tahun historis, IPAC mampu mencatatkan laba dalam operasinya.
Halaman - 46
Page 58
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Pada periode 31 Desember 2024, Net Profit Margin IPAC sangat kecil dibanding tahun-tahun
sebelumnya yaitu sebesar 1,03% yang disebabkan oleh adanya peningkatan Beban Pokok
Pendapatan dan Beban Umum & Administrasi.
3.2.2 Tinjauan Laporan Arus Kas Konsolidasian IPAC
Figur 32. Tinjauan Posisi Keuangan Konsolidasian IPAC
(Dalam Ribuan Rupiah)
2020 2021 2022 2023 2024
Uraian
Audit Audit Audit Audit Audit
Kas Bersih yang Diperoleh
dari (Digunakan untuk) 2.947.704 6.265.079 5.083.166 4.610.352 2.869.622
Aktivitas Operasi
Kas Bersih Digunakan untuk
8.181.660 (1.511.533) (159.834) (3.665.941) (12.022.312)
Aktivitas Investasi
Kas Bersih yang Diperoleh
dari (Digunakan untuk) (734.095) 3.945.462 (183.524) - 1.156.000
Aktivitas Pendanaan
Kenaikan Neto Kas dan
10.395.270 8.699.009 4.739.808 944.412 (7.996.690)
Setara Kas
Kas dan Setara Kas Awal
6.222.913 16.618.183 25.317.191 30.057.000 31.001.411
Tahun
Kas dan Setara Kas Akhir
16.618.183 25.317.191 30.057.000 31.001.411 23.004.721
Tahun
Sumber : Laporan Keuangan Audit Konsolidasian IPAC
Dari figur kinerja Arus Kas IPAC di atas, diketahui bahwa arus kas IPAC mengalami pergerakan
yang bervariasi. Aktivitas Cash Flow IPAC untuk periode yang berakhir pada tanggal 31 Desember
2024, diantaranya adalah:
• Arus Kas Bersih yang diperoleh dari (digunakan untuk) Aktivitas Operasi IPAC tercatat sebesar
positif Rp2.869.622 Ribu, berasal dari penerimaan kas dari pelanggan dan penghasilan bunga
serta digunakan untuk pembayaran kepada pemasok, karyawan, dan pembayaran dan
penerimaan kas lainnya.
• Arus Kas Bersih yang diperoleh dari (digunakan untuk) Aktivitas Investasi IPAC tercatat negatif
sebesar Rp12.022.312 Ribu, yang digunakan untuk penambahan aset tetap, penambahan
aset hak guna akuisisi serta investasi pada entitas asosiasi.
• Arus Kas Bersih yang diperoleh dari (digunakan untuk) Aktivitas Pendanaan IPAC tercatat
positif Rp1.156.000 Ribu, yang berasal dari penerimaan akibat adanya penambahan modal.
Halaman - 47
Page 59
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Figur 33. Komposisi Arus Kas Bersih dari Aktivitas Operasi, Investasi dan Pendanaan
10.000.000
5.000.000
-
2020* 2021* 2022* 2023* 2024
(5.000.000)
(10.000.000)
(15.000.000)
Kas bersih diperoleh dari aktivitas operasi
Kas bersih (digunakan untuk) aktivitas investasi
Kas bersih diperoleh dari (digunakan untuk) aktivitas pendanaan
Sumber : Laporan Keuangan Konsolidasian IPAC (diolah Y&R)
3.2.3 Penilaian Atas Proyeksi Keuangan
Berdasarkan informasi terkait kinerja IPAC yang didukung oleh pernyataan dan keyakinan
Manajemen IPAC tentang kelangsungan usahanya, analisis pendapat kewajaran atas Rencana
Transaksi didasarkan atas premis “going concern”. Masa periode proyeksi yang digunakan dalam
melakukan analisis keuangan Sebelum dan Setelah Transaksi adalah selama 5 Tahun (2025-2029),
hal tersebut didasarkan pada kondisi dimana proyeksi yang dilakukan sudah dapat
mencerminkan manfaat optimal dari adanya Rencana Transaksi.
3.2.3.1 Proyeksi Keuangan Sebelum Rencana Transaksi
Berikut ini adalah asumsi proyeksi keuangan Sebelum Rencana Transaksi:
1. Pendapatan IPAC berasal dari marketing and technical fee (“MTF”), Komisi, Waralaba, dan
Royalti yang didapatkan dari Agen atas penjualan properti, baik perseorangan atau melalui
developer dan waralaba, terdiri dari Pendapatan atas Kontrak Waralaba serta Iuran Tahunan,
dengan rincian sebagai berikut:
Proporsi Pendapatan
Uraian Kenaikan per Tahun
Berdasarkan Kategori
Marketing and technical fee (MTF) 28,02% 10,00%
Komisi 64,47% 10,00%
Waralaba 3,49% 10,00%
Royalti 3,11% 10,00%
Lain-lain 0,91% 10,00%
• Besaran pendapatan Royalty Fee dan MTF telah disepakati dengan franchisee melalui
perjanjian keanggotaan.
• Kenaikan 10,00% pertahun didasarkan pada pencapaian tahun-tahun sebelumnya,
ketersediaan properti dan pertumbuhan penjualan yang diasumsikan meningkat.
• Komisi didapatkan melalui persentase sesuai dengan jenis properti yang dijual, baik
rumah, apartemen, kaveling, gudang, pabrik dan lain-lain.
Halaman - 48
Page 60
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
2. Beban Langsung yang dikeluarkan oleh IPAC berupa biaya komisi yang dibayarkan kepada
APAC dan biaya untuk franchise package kepada franchisee, dan biaya lain-lain. Kenaikan
Beban Langsung berbanding lurus dengan kenaikan Pendapatan sebesar 10,00% per tahun.
3. Beban Umum dan Administrasi, seperti gaji, biaya marketing dan lain-lain diasumsikan
mengalami kenaikan rata-rata 9,30% per tahun selama masa proyeksi.
4. Terdapat penambahan capex sebesar Rp200.000 Ribu pertahun, yang digunakan untuk
membeli peralatan kantor.
5. Terdapat penambahan sewa pada tahun ke 3 (tiga) proyeksi karena masa sewa akan habis
di tahun tersebut.
6. Pajak yang diterapkan sebesar 22,00% sesuai dengan Undang-Undang Republik Indonesia
No. 17 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan Pasal 17 ayat (1) butir b.
Berikut adalah proyeksi keuangan IPAC Sebelum Rencana Transaksi:
Proyeksi Laba (Rugi) IPAC Sebelum Rencana Transaksi
Figur 34. Proyeksi Laba (Rugi) Sebelum Rencana Transaksi
(Dalam Ribuan Rupiah)
2025 2026 2027 2028 2029
Uraian
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Pendapatan 49.175.482 54.093.030 59.502.333 65.452.567 71.997.823
Beban Langsung (19.367.481) (21.304.229) (23.434.652) (25.778.117) (28.355.929)
Laba (Rugi) Kotor 29.808.001 32.788.801 36.067.681 39.674.450 43.641.895
Laba (Rugi) Usaha 4.534.846 5.188.533 5.908.005 6.699.842 7.571.278
Laba (Rugi) Sebelum Pajak
2.927.824 3.420.809 3.963.510 4.560.896 5.218.438
Penghasilan
Laba (Rugi) Tahun Berjalan 2.611.708 3.031.787 3.494.199 4.030.677 4.590.877
Proyeksi Posisi Keuangan IPAC Sebelum Rencana Transaksi
Figur 35. Proyeksi Posisi Keuangan Sebelum Rencana Transaksi
(Dalam Ribuan Rupiah)
2025 2026 2027 2028 2029
Uraian
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Total Aset Lancar 29.463.915 33.308.432 36.013.956 40.736.230 45.869.390
Total Aset Tidak Lancar 19.982.938 18.498.636 18.549.272 17.166.258 15.826.395
TOTAL ASET 49.446.853 51.807.067 54.563.228 57.902.488 61.695.785
Total Liabilitas Jangka Pendek 3.962.461 3.943.815 3.963.724 4.145.857 4.355.946
Total Liabilitas Jangka Panjang 6.642.002 6.642.002 6.642.002 6.642.002 6.642.002
TOTAL LIABILITAS 10.604.463 10.585.817 10.605.726 10.787.859 10.997.948
TOTAL EKUITAS 38.842.390 41.221.250 43.957.502 47.114.629 50.697.837
TOTAL LIABILITAS DAN
49.446.853 51.807.067 54.563.228 57.902.488 61.695.785
EKUITAS
Halaman - 49
Page 61
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Proyeksi Arus Kas IPAC Sebelum Rencana Transaksi
Figur 36. Proyeksi Arus Kas Sebelum Rencana Transaksi
(Dalam Ribuan Rupiah)
2025 2026 2027 2028 2029
Uraian
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Kas Bersih diperoleh dari
(digunakan untuk) aktivitas 3.177.270 4.932.683 5.488.030 4.789.693 5.948.114
operasi
Kas Bersih diperoleh dari
(digunakan untuk) aktivitas (200.000) (164.739) (1.671.791) (222.567) (227.081)
investasi
Kas bersih diperoleh dari
(digunakan untuk) aktivitas (686.878) (652.927) (757.947) (873.550) (1.007.669)
Pendanaan
Kenaikan Bersih Kas dan
2.290.392 4.115.017 3.058.292 3.693.576 4.713.364
Setara Kas
Kas Setara Kas Pada Awal
23.004.721 25.295.114 29.410.131 32.468.423 36.161.999
Periode
Kas Setara Kas Pada Akhir
25.295.114 29.410.131 32.468.423 36.161.999 40.875.363
Periode
3.2.3.2 Proyeksi Keuangan Setelah Rencana Transaksi
Berikut ini adalah asumsi proyeksi keuangan Setelah Rencana Transaksi:
1. Pendapatan IPAC berasal dari marketing and technical fee (“MTF”), Komisi, Waralaba, dan Royalti
yang didapatkan dari Agen atas penjualan properti, baik perseorangan atau melalui developer
dan waralaba, terdiri dari Pendapatan atas Kontrak Waralaba serta Iuran Tahunan.
Proporsi Pendapatan
Uraian Kenaikan per Tahun
Berdasarkan Kategori
Marketing and technical fee (MTF) 28,02% 10,00%
Komisi 64,47% 10,00%
Waralaba 3,49% 10,00%
Royalti 3,11% 10,00%
Lain-lain 0,91% 10,00%
• Besaran pendapatan Royalty Fee dan MTF telah disepakati dengan franchisee melalui
perjanjian keanggotaan.
• Kenaikan 10,00% pertahun didasarkan pada pencapaian tahun-tahun sebelumnya,
ketersediaan properti dan pertumbuhan penjualan yang diasumsikan meningkat.
• Komisi didapatkan melalui persentase sesuai dengan jenis properti yang dijual, baik
rumah, apartemen, kaveling, gudang, pabrik dan lain-lain.
• Peningkatan pendapatan pada item Commission Fee dikarenakan adanya pertumbuhan
atas akuisisi ERA FAJAR dan ERA SKY.
• Peningkatan pendapatan setelah akuisisi di tahun pertama meningkat sebesar 45,00%
kemudian karena mendapat market share dari ERA FAJAR dan ERA SKY .
• Pertumbuhan pendapatan ERA FAJAR dan ERA SKY setelah dikelola oleh IPAC akan
meningkat setiap tahunnya sebesar 10,00%, selaras dengan pertumbuhan IPAC.
Halaman - 50
Page 62
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
2. Beban Langsung yang dikeluarkan oleh IPAC berupa biaya komisi yang dibayarkan kepada
APAC dan biaya untuk franchise package kepada franchisee, dan biaya lain-lain. Kenaikan Beban
Langsung berbanding lurus dengan kenaikan Pendapatan sebesar 10,00% per tahun.
3. Beban Umum dan Administrasi, seperti gaji, biaya marketing dan lain-lain diasumsikan
mengalami kenaikan sebesar 10,00% setiap tahunnya.
4. Terdapat penambahan capex sebesar Rp625.200 Ribu pertahun yang digunakan untuk
membeli peralatan kantor.
5. Terdapat penambahan sewa pada tahun ke 3 (tiga) proyeksi karena masa sewa akan habis di
tahun tersebut.
6. IPAC mengeluarkan dana untuk mengakuisisi 3 perusahaan ERA FAJAR dan 2 perusahaan ERA
SKY yang diperkirakan akan dilaksanakan pada tahun 2025, dengan total Nilai Rencana
Transaksi sebesar Rp5.805.778 Ribu. Dana akuisisi tersebut akan bersumber dari uang kas
yang dimiliki IPAC.
7. Pajak yang diterapkan sebesar 22,00% sesuai dengan Undang-Undang Republik Indonesia
No. 17 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan Pasal 17 ayat (1) butir b.
Berikut adalah proyeksi keuangan IPAC Setelah Rencana Transaksi:
Proyeksi Laba (Rugi) IPAC Setelah Rencana Transaksi
Figur 37. Proyeksi Laba (Rugi) Setelah Rencana Transaksi
(Dalam Ribuan Rupiah)
2025 2026 2027 2028 2029
Uraian
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Pendapatan 64.817.483 71.299.232 78.429.155 86.272.070 94.899.278
Beban Pokok Penjualan (28.385.729) (31.347.781) (34.482.559) (37.930.814) (41.723.896)
Laba (Rugi) Kotor 36.431.755 39.951.451 43.946.596 48.341.256 53.175.382
Laba (Rugi) Usaha 7.512.837 8.361.992 9.425.063 10.595.378 11.883.662
Laba (Rugi) Sebelum Pajak
5.763.198 6.437.389 7.308.000 8.266.609 9.322.016
Penghasilan
Laba (Rugi) Tahun Berjalan 5.205.182 5.768.138 6.524.568 7.384.872 8.301.688
Proyeksi Posisi Keuangan IPAC Setelah Rencana Transaksi
Figur 38. Proyeksi Posisi Keuangan Setelah Rencana Transaksi
(Dalam Ribuan Rupiah)
2025 2026 2027 2028 2029
Uraian
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Total Aset Lancar 30.130.808 34.308.150 37.920.949 43.546.025 49.763.034
Total Aset Tidak Lancar 26.205.792 25.143.708 25.183.738 23.973.330 22.753.328
TOTAL ASET 56.336.600 59.451.859 63.104.687 67.519.355 72.516.362
Total Liabilitas Jangka Pendek 5.960.164 5.946.687 5.983.165 6.256.584 6.571.533
Total Liabilitas Jangka Panjang 6.642.002 6.642.002 6.642.002 6.642.002 6.642.002
TOTAL LIABILITAS 12.602.166 12.588.689 12.625.166 12.898.586 13.213.535
TOTAL EKUITAS 43.734.434 46.863.170 50.479.522 54.620.771 59.302.830
TOTAL LIABILITAS DAN
56.336.600 59.451.859 63.104.688 67.519.357 72.516.365
EKUITAS
Halaman - 51
Page 63
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Proyeksi Arus Kas IPAC Setelah Rencana Transaksi
Figur 39. Proyeksi Arus Kas Setelah Rencana Transaksi
(Dalam Ribuan Rupiah)
2025 2026 2027 2028 2029
Uraian
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Kas Bersih diperoleh dari
(digunakan untuk) aktivitas 4.009.745 5.927.657 7.054.132 6.155.305 7.671.469
operasi
Kas Bersih diperoleh dari
(digunakan untuk) aktivitas (6.439.211) (648.485) (1.969.388) (721.489) (679.187)
investasi
Kas bersih diperoleh dari
(digunakan untuk) aktivitas (686.878) (913.982) (1.010.680) (1.156.758) (1.324.502)
Pendanaan
Kenaikan Bersih Kas dan
(3.116.344) 4.365.190 4.074.065 4.277.058 5.667.780
Setara Kas
Kas Setara Kas Pada Awal
26.968.475 23.852.131 28.217.321 32.291.386 36.568.444
Periode
Kas Setara Kas Pada Akhir
23.852.131 28.217.321 32.291.386 36.568.444 42.236.224
Periode
3.2.4 Analisis Rasio Keuangan atas Proyeksi Keuangan Setelah Rencana Transaksi
Berdasarkan atas proyeksi keuangan yang disampaikan oleh pihak manajemen IPAC, maka dapat
diperoleh analisis rasio atas proyeksi tersebut adalah sebagai berikut :
Figur 40. Proyeksi Rasio Keuangan
2025 2026 2027 2028 2029
Uraian
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
LIQUIDITY RATIO
Cash Ratio 400,19% 474,50% 539,70% 584,48% 642,71%
Current Ratio 505,54% 576,93% 633,79% 696,00% 757,25%
Quick Ratio 474,01% 546,08% 603,73% 666,80% 728,93%
ACTIVITY RATIO
Account Receivable Turnover 25 22 18 22 22
Account Payable Turnover 19 19 19 19 19
SOLVABILITY RATIO
Total Liabilities to Assets Ratio 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Total Liabilities to Equity Ratio 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
PROFITABILITY RATIO
Gross Profit Margin 56,21% 56,03% 56,03% 56,03% 56,03%
Operating Profit Margin 11,59% 11,73% 12,02% 12,28% 12,52%
Net Profit Margin 8,03% 8,09% 8,32% 8,56% 8,75%
Rate of Return on Assets 9,24% 9,70% 10,34% 10,94% 11,45%
Rate of Return on Equity 11,90% 12,31% 12,93% 13,52% 14,00%
Rasio keuangan Setelah adanya Rencana Transaksi menunjukkan adanya peningkatan, hal ini
dikarenakan bertambahnya Pendapatan dari ERA FAJAR dan ERA SKY yang secara langsung
terkonsolidasi ke IPAC. Besaran Rasio Profitabilitas diproyeksikan akan lebih besar.
Likuiditas keuangan IPAC dilihat dari Cash Ratio, Current Ratio dan Quick Ratio pada proyeksi
keuangan Setelah adanya Rencana Transaksi menunjukkan perbaikan. Current Ratio dan Quick
Halaman - 52
Page 64
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Ratio pada akhir masa proyeksi tercatat masing-masing sebesar 642,71%, 757,25% dan 728,93%,
yang artinya IPAC mampu membayar semua Utang Lancar dengan kemampuan Aset Lancarnya.
Liquidity Ratio IPAC paling berpengaruh di antara rasio lainnya, karena Rencana Transkaksi ini
dilakukan dengan menggunakan kas dengan proporsi 15,42% dari Ekuitas IPAC.
Activity ratio menunjukkan modal kerja yang membaik setiap tahunnya, perputaran piutang dan
utang menjadi lebih efisien setelah adanya Rencana Transaksi. Selama masa proyeksi, rata-rata
piutang tertagih adalah selama 22 hari dan rata-rata utang tertagih selama 19 hari. IPAC tidak
memiliki persediaan untuk menjalankan usahanya dikarenakan bergerak pada bidang jasa.
Solvability ratio bukan merupakan rasio yang terdampak karena Rencana Transaksi tidak
menggunakan utang, IPAC juga tidak memproyeksikan adanya debt untuk rencana kegiatan
usahanya ke depan.
Profitability Ratio menunjukkan perbaikan dari tingkat Gross Margin sampai Net Profit yang pada
akhir masa proyeksi masing-masing tercatat sebesar 56,03% dan 8,75%. Besaran tersebut
didapatkan karena setelah tahun pertama akuisisi, terdapat kenaikan pendapatan sebesar
45,00% dari tahun sebelumnya.
3.2.5 Analisis Proforma Laporan Keuangan Setelah Rencana Transaksi
Tujuan informasi keuangan konsolidasian proforma adalah untuk menggambarkan dampak
signifikan pada Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian proforma IPAC atas Rencana Transaksi
sebagaimana diuraikan pada lampiran, yang diasumsikan transaksi tersebut seolah-olah terjadi
pada tanggal 31 Desember 2024, serta Laporan Laba Rugi Dan Penghasilan Komprehensif Lain
Konsolidasian untuk periode yang berakhir pada tanggal tersebut.
Informasi keuangan konsolidasian proforma kombinasi bisnis yang meliputi Laporan Posisi
Keuangan Konsolidasian Ringkasan Proforma Kombinasi Bisnis dan Laporan Laba Rugi dan
Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian. Ringkasan proforma disusun menggunakan
asumsi-asumsi utama sebagai berikut:
1. IPAC sebagai entitas yang mengakuisisi sebagian saham pada ERA FAJAR dan ERA SKY;
2. Laporan keuangan konsolidasian proforma disusun berdasarkan laporan keuangan
Perseroan pada tanggal 31 Desember 2024 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
tersebut yang telah diaudit oleh KAP Kanaka Puradiredja, Suhartono dalam laporannya
tertanggal 21 Maret 2025, dan laporan keuangan ERA Fajar Group dan ERA Sky Group per 31
Desember 2024 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal tersebut yang telah diaudit oleh
KAP Kanaka Puradiredja, Suhartono, masing-masing tertanggal 7 Mei 2025 dan 16 Mei 2025 .
3. Hasil penilaian nilai wajar saham IPAC, ERA FAJAR dan ERA SKY pada tanggal 31 Desember
2024 oleh penilai independen KJPP Yanuar, Rosye & Rekan yang ditandatangani oleh Rosye
Yunita, S.E., M.M., MAPPI (Cert.) dalam laporannya masing-masing pada tanggal 19 Mei 2025,
sebagai berikut :
Nilai Pasar
Perusahaan
(Dalam Ribuan Rupiah)
ERA FAJAR
CEF 653.750
FIU 1.673.949
FWR 893.027
ERA SKY
EHP 125.607
LHP 2.574.583
Halaman - 53
Page 65
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
4. Nilai perolehan yang dibayar atas transaksi akuisisi ERA FAJAR Group dan ERA SKY Group
yang telah dinegosiasikan dan ditentukan antara para pihak masing-masing sebesar
Rp3.098.837.210 dan Rp2.706.940.352.
5. Informasi keuangan konsolidasian proforma disusun setelah mengeliminasi sebagian
transaksi dan saldo antar entitas.
6. Pengakuisisian saham sebanyak 51% saham dimana IPAC memperoleh pengendalian atas
CEF, FIU, FWR, EHP dan LHP, sebagaimana diungkapkan dalam catatan 2, dicatat sesuai
dengan PSAK 103 (Kombinasi Bisnis) Paragraf 10, bahwa: ''…Pada tanggal akuisisi, pihak
pengakuisisi mengakui, terpisah dari goodwill, aset teridentifikasi yang diperoleh, liabilitas
yang diambil alih, dan kepentingan nonpengendali pihak diakuisisi". Perhitungan selisih
transaksi yang dicatat sebagai Goodwill adalah sebagai berikut:
Jumlah (Ribuan Rupiah)
Aset teridentifikasi yang diperoleh 5.439.726
Liabilitas yang diambil alih (1.588.959)
Nilai dari aset neto yang diperoleh 3.850.767
Kepentingan nonpengendali pihak diakuisisi (1.886.876)
Total nilai perolehan yang dibayar (5.805.778)
Goodwill (3.841.886)
Beriikut merupakan penyesuaian atas asumsi-asumsi tersebut:
Proforma Posisi Keuangan IPAC
Figur 41. Proforma Posisi Keuangan IPAC
(Dalam Ribuan Rupiah)
Historis Gabungan Proforma
Uraian Per 31 Desember (IPAC+ERA Penyesuaian Per 31 Desember
2024 FAJAR+ERA SKY) 2024
ASET
ASET LANCAR
1
(5.805.778)
Kas dan setara kas 23.004.721 26.968.475 21.200.227
2
37.529
Piutang usaha
Pihak ketiga 3.138.967 3.138.967 - 3.138.967
Piutang lain-lain
Pihak ketiga 76.708.254 563.873 - 563.873
Pihak berelasi - 634.376 - 634.376
Uang muka dan biaya
732.057 779.890 - 779.890
dibayar dimuka
Pajak dibayar di muka - - - -
Total Aset Lancar 26.952.453 32.085.581 26.317.333
ASET TIDAK LANCAR
Biaya dibayar dimuka - 41.316 8 -
(41.316)
Investasi pada entitas 3
- 68.474 (34.693) 33.780
asosiasi
Goodwill 12.251.542 12.251.542 4 16.093.429
3.841.886
Aset tetap 5.216.500 5.245.098 - 5.245.098
Aset hak-guna 2.645.041 2.771.374 - 2.771.374
Taksiran restitusi pajak 26.334 26.563 - 26.563
Aset pajak tangguhan 1 .385.541 1.398.180 - 1.398.180
Halaman - 54
Page 66
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Historis Gabungan Proforma
Uraian Per 31 Desember (IPAC+ERA Penyesuaian Per 31 Desember
2024 FAJAR+ERA SKY) 2024
Jaminan - 20.000 8 -
(20.000)
Total Aset Tidak Lancar 21.524.959 21.831.557 25.577.434
TOTAL ASET 48.477.412 53.917.138 51.894.766
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha
Pihak ketiga 18.612 18.612 - 18.612
Utang lain-lain
Pihak ketiga 1.923.726 3.221.711 - 3.221.711
Pihak berelasi - - - -
Utang akrual 79.998 93.329 - 93.329
Utang pajak 615.909 893.552 - 893.552
Pendapatan diterima 8
671.343 671.343 (41.316) 630.027
dimuka
Jaminan 882.950 882.950 8 862.950
(20.000)
Utang jangka panjang yang
jatuh tempo dalam satu
tahun :
Liabilitas sewa - - - -
Total Liabilitas Jangka
4.192.537 5.781496 5.720.180
Pendek
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Pendapatan diterima
844.089 844.089 - 844.089
dimuka
Liabilitas imbalan pasca
5.797.913 5.797.913 - 5.797.913
kerja
Utang jangka panjang
setelah dikurangi jatuh
tempo dalam satu tahun:
Liabilitas sewa - - - -
Total Liabilitas Jangka
6.642.002 6.642.002 6.642.002
Panjang
TOTAL LIABILITAS 10.834.539 12.423.498 12.362.182
EKUITAS
Modal disetor 9.498.685 11.498.685 7 9.498.685
(2.000.000)
Tambahan modal disetor 21.680.872 21.680.872 - 21.680.872
6
1.446
Saldo laba 2.747.512 4.598.279 2.748.958
7
(1.850.767)
Pendapatan komprehensif
1.090.754 1.090.754 - 1.090.754
lain
JUMLAH EKUITAS YANG
DAPAT DIATRIBUSIKAN
35.017.823 38.868.590 35.019.269
KEPADA PEMILIK ENTITAS
INDUK
Halaman - 55
Page 67
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Historis Gabungan Proforma
Uraian Per 31 Desember (IPAC+ERA Penyesuaian Per 31 Desember
2024 FAJAR+ERA SKY) 2024
5
Kepentingan non- 1.886.876
2.625.050 2.625.050 4.513.316
pengendali 5
1.390
TOTAL EKUITAS 37.642.873 41.493.640 39.532.585
TOTAL LIABILITAS DAN
48.477.412 53.917.138 51.894.766
EKUITAS
Proforma Laba (Rugi) IPAC
Figur 42. Proforma Laba (Rugi) IPAC
(Dalam Ribuan Rupiah)
Audit Proforma
Uraian Per 31 Desember Penyesuaian Per 31 Desember
2024 2024
Pendapatan 44.704.984 - 44.704.984
Beban langsung ( 18.794.671) - ( 18.794.671)
Laba kotor 25.910.312 - 25.910.312
Beban usaha
Beban umum dan administrasi ( 24.324.566) - ( 24.324.566)
Bagian atas laba (rugi) entitas asosiasi - - -
Laba (rugi) usaha 1.585.746 - 1.585.746
Pendapatan (beban) lain-lain
Pendapatan bunga 496.622 - 496.622
Lain-lain bersih (871.227) - (871.227)
Laba (rugi) sebelum Pajak Penghasilan 1.211.141 - 1.211.141
Pajak kini (1.051.359) - (1.051.359)
Pajak Final (21.048) (21.048)
Pajak tangguhan 323.187 - 323.187
Laba (rugi) periode berjalan 461.920 - 461.920
Jumlah laba komperhensif periode berjalan 1.436.095 - 1.436.095
Berikut ini adalah deskripsi singkat tentang penyesuaian proforma:
1. Nilai tercatat atas estimasi kas dan setara kas yang dibayarkan untuk akuisisi.
2. Nilai tercatat atas kas dan setara kas masuk untuk LHP atas penjualan saham EHP kepada
IPAC.
3. Nilai tercatat atas pelepasan investasi pada entitas asosiasi kepada IPAC.
4. Nilai tercatat atas estimasi nilai tercatat goodwill atas akuisisi ERA Fajar dan ERA Sky.
5. Nilai tercatat atas kepentingan non-pengendali ERA Fajar dan ERA Sky.
6. Nilai tercatat atas dampak dari pelepasan investasi pada entitas asosiasi milik LHP kepada
IPAC.
7. Eliminasi modal saham dan saldo laba ERA Fajar dan ERA Sky.
8. Eliminasi transaksi antar entitas dalam kelompok usaha.
Halaman - 56
Page 68
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
3.2.6 Analisis Inkremental
3.2.6.1 Kontribusi Nilai Tambah terhadap IPAC
Analisis nilai tambah atau inkremental merupakan selisih antara proyeksi Sebelum dan Setelah
Rencana Transaksi. Berikut adalah nilai tambah untuk posisi keuangan, laba (rugi) dan arus kas:
Nilai Tambah Posisi Keuangan IPAC
Figur 43. Nilai Tambah Posisi Keuangan
(Dalam Ribuan Rupiah)
2025 2026 2027 2028 2029
Uraian
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Total Aset Lancar 666.893 999.718 1.906.992 2.809.795 3.893.644
Total Aset Tidak Lancar 6.222.853 6.645.073 6.634.466 6.807.072 6.926.933
Total Aset 6.889.747 7.644.791 8.541.458 9.616.867 10.820.577
Total Liabilitas Jangka Pendek 1.997.703 2.002.872 2.019.440 2.110.728 2.215.587
Total Liabilitas Jangka Panjang - - - - -
Total Liabilitas 1.997.703 2.002.872 2.019.440 2.110.728 2.215.587
Total Ekuitas 4.892.044 5.641.920 6.522.020 7.506.142 8.604.993
Total Liabilitas Dan Ekuitas 6.889.747 7.644.792 8.541.460 9.616.869 10.820.580
Nilai Tambah Laba (Rugi) IPAC
Figur 44. Nilai Tambah Laba (Rugi)
(Dalam Ribuan Rupiah)
2025 2026 2027 2028 2029
Uraian
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Pendapatan 15.642.001 17.206.202 18.926.822 20.819.504 22.901.454
Beban Langsung (9.018.248) (10.043.552) (11.047.907) (12.152.697) (13.367.967)
Laba (Rugi) Kotor 6.623.754 7.162.650 7.878.915 8.666.806 9.533.487
Laba (Rugi) Usaha 2.977.991 3.173.459 3.517.057 3.895.536 4.312.384
Laba (Rugi) Sebelum Pajak
2.835.373 3.016.580 3.344.490 3.705.712 4.103.578
Penghasilan
Laba (Rugi) Tahun Berjalan 2.593.474 2.736.351 3.030.369 3.354.195 3.710.811
Nilai Tambah Arus Kas IPAC
Figur 45. Nilai Tambah Arus Kas
(Dalam Ribuan Rupiah)
2025 2026 2027 2028 2029
Uraian
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Kas Bersih diperoleh dari
(digunakan untuk) aktivitas 832.475 994.974 1.566.103 1.365.613 1.723.355
operasi
Kas Bersih diperoleh dari
(digunakan untuk) aktivitas (6.239.211) (483.747) (297.597) (498.922) (452.107)
investasi
Kas bersih diperoleh dari
(digunakan untuk) aktivitas - (261.055) (252.733) (283.208) (316.833)
Pendanaan
Halaman - 57
Page 69
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
2025 2026 2027 2028 2029
Uraian
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Kenaikan Bersih Kas dan
(5.406.736) 250.173 1.015.773 583.482 954.416
Setara Kas
Kas Setara Kas Pada Awal
3.963.754 (1.442.982) (1.192.810) (177.037) 406.445
Periode
Kas Setara Kas Pada Akhir
(1.442.982) (1.192.810) (177.037) 406.445 1.360.861
Periode
Berikut adalah analisis inkremental untuk mengukur nilai tambah dari Rencana Transaksi dengan
mempertimbangkan:
1) Analisis nilai tambah proyeksi Sebelum dan Setelah Rencana Transaksi adalah sebagai
berikut:
a. Terjadi penurunan kas pada tahun 2025 Setelah Rencana Transaksi yang lebih kecil
3,98% dibandingkan Sebelum Rencana Transaksi. Rencana Transaksi menggunakan kas
milik IPAC dan tidak menggunakan pinjaman, namun sudah langsung mendapatkan
keuntungan secara konsolidasi di tahun pertama. Kas akan lebih besar pada tahun ke-
3 karena setiap tahunnya setelah akuisisi, kas IPAC kembali meningkat dikarenakan
terdapat akumulasi laba dari operasional ERA FAJAR dan ERA SKY.
b. Aset IPAC bertambah 13,93% dimulai sejak tahun 2025, dikarenakan adanya
pencatatan aset ERA FAJAR dan ERA SKY yang telah terkonsolidasi.
c. Tercatat Properti investasi Setelah Rencana Transaksi sebesar Rp5.805.778 Ribu, yang
sebelumnya tidak ada karena pencatatan akuisisi ERA FAJAR dan ERA SKY dengan
besaran sesuai dengan Nilai Rencana Transaksi.
d. Perputaran Piutang Usaha akan lebih cepat 1 hari dan perputaran Utang Usaha akan
lebih lambat 1 hari karena Pendapatan sebelum pajak sebagai dampak dari Rencana
Transaksi mengalami peningkatan.
e. Tidak ada perubahan pada Liabilitas Jangka Panjang dikarenakan Rencana Transaksi
tidak dibiayai melalui utang.
f. Rencana Transaksi juga akan meningkatkan Ekuitas melalui saldo laba secara
konsolidasi.
2) Setelah Rencana Transaksi, Pendapatan IPAC akan menjadi lebih besar 31,81% dikarenakan
terkonsolidasinya Pendapatan ERA FAJAR dan ERA SKY yang dicatatkan sebagai Pendapatan
atas Komisi di laporan keuangan IPAC. Rencana Transaksi akan berdampak pada Laba Bersih
yang terus meningkat.
3) Analisis nilai tambah proyeksi arus kas Sebelum dan Setelah Rencana Transaksi adalah
sebagai berikut:
a) Arus Kas Operasi akan lebih besar, dikarenakan adanya pencatatan Pendapatan dari
ERA FAJAR dan ERA SKY yang terkonsolidasi ke IPAC atas kondisi usaha yang akan lebih
menguntungkan.
b) Arus Kas Investasi setelah Rencana Transaksi akan meningkat rata-rata sebesar
283,68% karena dengan akuisisi ERA FAJAR dan ERA SKY, terdapat investasi yang
digunakan untuk pembelian Aset Tetap untuk mendukung kinerja perusahaan.
c) Arus Kas Pendanaan akan lebih besar dikarenakan pembagian dividen semakin besar
dengan adanya Rencana Transaksi.
Halaman - 58
Page 70
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
3.2.6.2 Biaya atau Pendapatan yang Relevan
• Pendapatan IPAC secara konsolidasi akan mengalami peningkatan dikarenakan adanya
penambahan Pendapatan yang bersumber dari ERA FAJAR dan ERA SKY dan tercatat
langsung di Pendapatan atas Komisi.
• Pendapatan ERA FAJAR dan ERA SKY diasumsikan akan meningkat sebesar 10,00% setiap
tahunnya selama masa proyeksi setelah dikelola langsung oleh IPAC.
• Atas Rencana Transaksi, selain pembayaran untuk akuisisi ERA FAJAR dan ERA SKY
sebesar Rp5.805.778 Ribu.
• Setelah Rencana Transaksi, Biaya Langsung dan Biaya Umum Administrasi IPAC secara
konsolidasi mengalami kenaikan, dikarenakan terkonsolidasinya ERA FAJAR dan ERA SKY
yang beberapa biayanya disesuaikan, terutama kenaikan gaji karyawan.
• Pembagian dividen akan semakin besar sejalan dengan laba yang dicatatkan dengan
adanya Rencana Transaksi.
3.2.6.3 Informasi Non-Keuangan yang Relevan
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen IPAC, tidak terdapat informasi non-
keuangan yang relevan yang signifikan terkait dengan Rencana Transaksi, selain yang telah
diungkapkan dalam Laporan Pendapat Kewajaran.
3.2.6.4 Prosedur Pengambilan Keputusan atas Rencana Transaksi
Berdasarkan informasi yang diperoleh dari manajemen IPAC, proses pengambilan keputusan
atas Rencana Transaksi telah dilakukan melalui proses yang sesuai prosedur internal IPAC dan
pemegang saham. Setelah menentukan Rencana Transaksi, Direktur harus memperoleh
persetujuan dari Direktur Utama dan Dewan Komisaris. Sebelum Direktur mengusulkan usulan
Rencana Transaksi, Direktur telah melalui tahapan proses analisis internal, sebagaimana yang
telah dikonfirmasi oleh manajemen IPAC. Dengan demikian, manajemen telah mengikuti
prosedur pengambilan keputusan oleh perusahaan dalam menentukan rencana dan nilai
transaksi dengan memperhatikan alternatif lain.
Rencana Transaksi ini merupakan strategi internal Manajemen IPAC yang diambil untuk
memperkuat struktur organisasi guna menciptakan bisnis yang semakin efisien dan sesuai
dengan lini usaha. Hal ini akan memberikan keleluasaan dan fleksibilitas bagi IPAC untuk
memformulasikan strategi bisnis jangka panjang. Dokumen-dokumen sehubungan dengan
pelaksanaan Rencana Transaksi telah dibuat menggunakan syarat dan ketentuan yang sama
apabila dilakukan dengan pihak yang tidak terafiliasi, sehingga syarat dan ketentuan atas
Rencana Transaksi tersebut dilakukan secara arm’s length basis.
Alternatif untuk menumbuhkan bisnis adalah melalui pendirian organik bisnis sendiri atau
melakukan penggabungan dan akuisisi usaha. Untuk pendirian organik bisnis, IPAC mendirikan
bisnis agensi sendiri pada tahun 2021, yaitu ERA Project. Namun mengingat kurangnya
pengalaman di bidang ini, IPAC belum dapat meningkatkan skala bisnisnya. Oleh karena itu, IPAC
beralih fokus ke penggabungan dan akuisisi usaha. Untuk penggabungan dan akuisisi usaha, IPAC
telah mempertimbangkan broker anggota teratas lainnya yang merupakan franchisee IPAC dan
ERA FAJAR dan ERA SKY adalah beberapa dari perusahaan-perusahaan yang paling menjanjikan
dalam berbagai metrik operasi dan juga kemampuan manajemen.
Halaman - 59
Page 71
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
3.2.6.5 Hal Material Lainnya yang Dapat Memberikan Keyakinan Bagi Penilai Bisnis dalam
Memberikan Opini Kewajaran Rencana Transaksi
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen IPAC, tidak terdapat hal material lainnya
terkait dengan Rencana Transaksi, selain yang telah diungkapkan dalam Laporan Pendapat
Kewajaran.
3.2.7 Analisis Sensitivitas
Analisis sensitivitas dilakukan terhadap faktor yang mempengaruhi hasil rasio keuangan yang
berkaitan dengan Rencana Transaksi. Dikarenakan Rencana Transaksi berhubungan dengan nilai
akuisisi, maka sensitivitas dilakukan atas besaran nilai akuisisi yang dibayarkan. Besaran kenaikan
dan penurunan yang digunakan bertujuan untuk meninjau pergerakan dampak keuangan
terhadap kinerja operasi IPAC. Kenaikan dan penurunan Nilai Rencana Transaksi diasumsikan
sebesar 7,50%, dimana IPAC akan membayar nilai total akuisisi sebesar Rp6.241.211 Ribu dan
Rp5.370.344 Ribu.
Berikut merupakan analisis sensitivitas terkait Nilai Rencana Transaksi selama periode proyeksi :
Figur 46. Analisis Sensitivitas terhadap Nilai Rencana Transaksi
2025 2026 2027 2028 2029
Uraian
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Nilai Rencana Transaksi Naik 7,5% atau sama dengan Rp6.241.211 Ribu
LIQUIDITY RATIO
Cash Ratio 392,89% 467,18% 532,43% 577,52% 636,09%
Current Ratio 498,23% 569,61% 626,52% 689,04% 750,63%
Quick Ratio 466,71% 538,76% 596,45% 659,84% 722,30%
Nilai Rencana Transaksi Turun 7,5% atau sama dengan Rp5.370.344 Ribu
LIQUIDITY RATIO
Cash Ratio 407,50% 481,83% 546,98% 591,44% 649,34%
Current Ratio 512,84% 584,25% 641,07% 702,96% 763,88%
Quick Ratio 481,32% 553,41% 611,01% 673,76% 735,55%
Berdasarkan hasil analisis sensitivitas di atas, jika nilai akuisisi diasumsikan mengalami kenaikan
dan penurunan sebesar 7,50%, maka hanya akan berdampak pada Rasio Likuiditas IPAC,
dikarenakan Rencana Transaksi dibiayai oleh kas IPAC dan tidak menggunakan utang maka rasio
yang paling terdampak adalah yang terkait dengan akun kas dan setara kas yang terdapat pada
kelompok aset lancar. Kenaikan dan penurunan nilai Rencana Transkasi akan menyebabkan
selisih penurunan dan kenaikan rasio sebesar 7,31%. Asumsi dan kenaikan nilai akuisisi tidak
mempengaruhi peningkatan pendapatan dan biaya kedepannya, sehingga Rasio Profitabilitas
pada tahun-tahun proyeksi tidak sensitif atas nilai ekuitas.
Halaman - 60
Page 72
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
4 ANALISIS KEWAJARAN NILAI RENCANA TRANSAKSI
Nilai Rencana Transaksi ditetapkan dengan melalui pertimbangan-pertimbangan yang tertuang pada
Draft Perjanjian Jual Beli Saham Bersyarat untuk masing-masing ekuitas perusahaan yang tergabung
dalam ERA FAJAR dan ERA SKY. Nilai yang menjadi Objek Rencana Transaksi ditetapkan bedasarkan
kondisi dan asumsi sesuai dengan tanggal penilaian dengan rincian sebagai berikut:
Figur 47. Identifikasi Nilai Rencana Transaksi
Nilai Rencana Transaksi
Perusahaan
(Dalam Ribuan Rupiah)
ERA FAJAR 3.098.837
CEF (51,00%) 629.008
FIU (51,00%) 1.619.829
FWR (51,00%) 850.000
ERA SKY 2.706.940
EHP (35,70%) 125.921
LHP (51,00%) 2.581.020
TOTAL 5.805.778
Pada tanggal penilaian, 30,00% dari kepemilikan saham EHP dimiliki oleh LHP, sehingga dalam
melakukan analisis terhadap nilai rencana transaksi atas saham EHP didasarkan pada hasil penilaian
atas 35,70% saham EHP, sedangkan sisanya telah tercermin pada penilaian atas 51,00% saham LHP.
4.1 Perbandingan Antara Nilai Rencana Transaksi Dengan Nilai Acuan
Perbandingan Analisis Nilai Rencana Transaksi dilakukan dengan membandingkan Nilai Rencana
Transaksi dengan Nilai Pasar per tanggal penilaian. Nilai Pasar atas ke 5 (lima) perusahaan yang
diakuisisi mengacu pada hasil penilaian yang dilaksanakan oleh Y&R dan Penilai Bisnis Rosye
Yunita, S.E., M.M., MAPPI (Cert.) dengan No. Izin Penilai Publik B-1.08.00045 dan STTD.PB-38/PJ-
1/PM.02/2023 yang hasil akhirnya telah dituangkan dalam laporan berikut ini:
Figur 48. Nomor Laporan Penilaian Ekuitas
Perusahaan Nomor Laporan
CEF (51,00%) 00022/2.0170-00/BS/03/0045/1/V/2025
FIU (51,00%) 00021/2.0170-00/BS/03/0045/1/V/2025
FWR (51,00%) 00023/2.0170-00/BS/03/0045/1/V/2025
EHP (35,70%) 00024/2.0170-00/BS/03/0045/1/V/2025
LHP (51,00%) 00025/2.0170-00/BS/03/0045/1/V/2025
Halaman - 61
Page 73
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Berikut merupakan perbandingan antara Nilai Rencana Transaksi dengan Nilai Pasar berdasarkan
hasil penilaian:
Figur 49. Perbandingan Nilai Rencana Transaksi Dengan Hasil Penilaian
Nilai Rencana Transaksi Nilai Pasar
Perusahaan
(Dalam Rp Ribu) (Dalam Rp Ribu)
CEF (51,00%) 629.008 653.750
FIU (51,00%) 1.619.829 1.673.949
FWR (51,00%) 850.000 893.027
EHP (35,70%)* 125.921 125.705
LHP (51,00%) 2.581.020 2.574.628
Total Nilai Rencana Transaksi 5.805.778 5.921.058
*) Penilaian atas 35,70% Ekuitas EHP merupakan bagian dari rencana IPAC untuk melakukan
akuisisi atas 51,00% Ekuitas EHP, yang 30,00% sahamnya dimiliki oleh LHP
4.2 Analisis untuk Memastikan Bahwa Nilai Rencana Transaksi Memberikan Nilai Tambah Dari
Transaksi yang Akan Dilakukan
Adanya Rencana Transaksi akan memberikan dampak yang positif bagi keuangan dan prospek
bisnis IPAC. Nilai tambah akan diperoleh dengan mengakuisisi perusahaan franchisee yang memiliki
kinerja baik. Rencana Transaksi ini juga merupakan langkah bagi IPAC untuk mengembangkan
usahanya.
Rencana Transaksi yang akan dilakukan oleh IPAC sudah mempertimbangkan kewajaran dari:
1. Ketidakpastian Rencana Pembiayaan Dalam Rencana Transaksi
Rencana Transaksi tidak memerlukan dana dari pihak ketiga karena diasumsikan mampu
didanai oleh kas IPAC sehingga tidak terdapat risiko dari kepastian pembiayaan.
2. Ketidakpastian Risiko Pasar
Rencana Transaksi ini telah mempertimbangkan risiko pasar yang mungkin timbul, sehingga
asumsi yang digunakan terkait pendapatan dan biaya lainnya yang terkait akibat
ketidakpastian pasar dapat diantisipasi.
Aset keuangan dan liabilitas IPAC atas Rencana Transaksi tidak terekspos secara signifikan
terhadap risiko pasar terkait dengan fluktuasi harga properti sebagai objek pendapatan
IPAC, dikarenakan penyelesaian aset dan liabilitas keuangan didasarkan pada harga yang
tercantum dalam kontrak jual beli properti yang ditentukan pada saat transaksi dengan
penjual dan pembeli properti.
4.3 Analisis atas Kewajaran Nilai Transaksi Dilakukan Untuk Meyakini Bahwa Rencana Nilai
Transaksi Berada Dalam Kisaran Nilai yang Didapatkan dari Hasil Penilaian
Dalam menganalisis kewajaran Rencana Transaksi, Y&R menggunakan Nilai Pasar berdasarkan
Laporan Penilaian Ekuitas yang dilaksanakan oleh Y&R dan Penilai Bisnis Rosye Yunita, S.E., M.M.,
MAPPI (Cert.) dengan No. Izin Penilai Publik B-1.08.00045 dan STTD.No. PB-38/PJ-1/PM.02/2023
Halaman - 62
Page 74
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Figur 50. Analisis Kewajaran Rencana Transaksi
Nilai Rencana Nilai Pasar
Transaksi (Dalam Ribuan Persentase
Perusahaan
(Dalam Ribuan Rupiah) Selisih
Rupiah)
CEF (51,00%) 629.008 653.750 -3,78%
FIU (51,00%) 1.619.829 1.673.949 -3,23%
FWR (51,00%) 850.000 893.027 -4,82%
EHP (35,70%)* 125.921 125.705 0,17%
LHP (51,00%) 2.581.020 2.574.628 0,25%
Total Nilai Rencana Transaksi 5.805.778 5.921.058 -1,95%
*) Penilaian atas 35,70% Ekuitas EHP merupakan bagian dari rencana IPAC untuk melakukan
akuisisi atas 51,00% Ekuitas EHP, yang 30,00% sahamnya dimiliki oleh LHP
Selisih total Nilai Rencana Transaksi lebih kecil 1,95% dari Nilai Pasar yang dijadikan acuan. Sesuai
dengan POJK 35 Tahun 2020 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar
Modal, batas atas dan batas bawah pada kisaran nilai, tidak boleh melebihi 7,50% (Tujuh Koma
Lima Persen) dari nilai yang dijadikan acuan.
Berdasarkan analisis kewajaran Nilai Rencana Transaksi diatas, maka Rencana Transaksi untuk
melakukan akuisisi 51,00% ekuitas ERA FAJAR dan ERA SKY adalah Wajar.
Halaman - 63
Page 75
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
5 ANALISIS ATAS FAKTOR LAIN YANG RELEVAN
Faktor-faktor yang relevan dengan Rencana Transaksi sudah dianalisis dan diungkapkan pada bab-
bab sebelumnya baik secara kualitatif dan kuantitatif beserta pertimbangan manfaat, keuntungan,
risiko dan kerugian. Sehingga kami tidak melakukan analisis atas faktor lain yang relevan.
Halaman - 64
Page 76
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
6 KESIMPULAN ANALISIS PENDAPAT KEWAJARAN
Kewajaran Rencana Transaksi dapat disimpulkan dengan mempertimbangkan analisis-analisis
sebagai berikut:
• Analisis Rencana Transaksi
ERA FAJAR dan ERA SKY merupakan broker anggota IPAC yang memiliki kinerja yang baik. IPAC
berencana melakukan akuisisi atas 5 (lima) perusahaan yang tergabung dalam dua grup
tersebut, masing-masing sebesar 51,00% kepemilikan sahamnya. Dengan akuisisi tersebut,
IPAC dapat menjadi pemegang saham mayoritas dan dapat berpartisipasi lebih atas setiap
kebijakan yang akan diterapkan.
Akuisisi broker anggota ini diharapkan dapat mendukung perubahan model bisnis yang
direncanakan IPAC. Hal ini dikarenakan kondisi pasar waralaba real estat saat ini yang sangat
kompetitif, dimana merek terkemuka cenderung mengurangi royalti untuk mendapatkan
pangsa pasar broker dan agen yang lebih besar. Oleh karena itu, IPAC memilih langkah untuk
melakukan akusisi broker anggota, yang diharapkan setelah proses akuisisi, maka langkah ini
akan memberikan pertumbuhan yang lebih besar pada kinerja operasi yang dimilikinya.
• Analisis Kualitatif dan Kuantitatif
- Analisis kualitatif
- Keuntungan yang akan diperoleh IPAC dari Rencana Transaksi adalah peningkatan
pendapatan secara langsung serta dapat mengoptimalkan keuntungan melalui
pengelolaan biaya yang efektif oleh IPAC.
- Tidak ada kerugian yang akan diakibatkan terkait dengan Rencana Transaksi ini.
- Manfaat yang akan diperoleh IPAC dari Rencana Transaksi adalah memperoleh aliran
pendapatan yang beragam dari waralaba broker anggota dan bisnis agensi oleh IPAC
sendiri sebagai pemilik mayoritas perusahaan-perusahaan yang akan diakuisisi.
- Risiko berkenaan dengan Rencana Transaksi ini adalah ketidakpuasan dari broker
anggota sebagai akibat dari bertambahnya jumlah pesaing sesama agen. Dengan
kemungkinan risiko yang akan dihadapi, IPAC akan melakukan mitigasi melalui
pelatihan dan pemerataan terkait dengan pasar yang ditangani oleh kelompok broker
anggota serta dengan melakukan integrasi atas sistem IT yang akan digunakan IPAC
untuk kelanjutan usahanya.
- Analisis kuantitatif
- IPAC mengeluarkan dana untuk mengakuisis 5 (lima) perusahaan pada ERA FAJAR dan
ERA SKY yang diperkirakan akan dilaksanakan pada tahun 2025, dengan Nilai Rencana
Transaksi sebesar Rp5.805.778 Ribu. Dana akuisisi tersebut akan bersumber dari uang
kas yang dimiliki IPAC.
- Terjadi penurunan kas pada tahun 2025 Setelah Rencana Transaksi yang lebih kecil
3,98% dibandingkan Sebelum Rencana Transaksi. Rencana Transaksi menggunakan
kas milik IPAC dan tidak menggunakan pinjaman, namun sudah langsung
mendapatkan keuntungan secara konsolidasi di tahun pertama. Kas akan lebih besar
pada tahun ke-3 karena setiap tahunnya setelah akuisisi, kas IPAC kembali meningkat
dikarenakan terdapat akumulasi laba dari operasional ERA FAJAR dan ERA SKY.
- Aset IPAC bertambah 13,93% dimulai sejak tahun 2025, dikarenakan adanya
pencatatan aset ERA FAJAR dan ERA SKY yang telah terkonsolidasi.
- Tercatat Properti investasi Setelah Rencana Transaksi sebesar Rp5.805.778 Ribu, yang
sebelumnya tidak ada karena pencatatan akuisisi ERA FAJAR dan ERA SKY dengan
besaran sesuai dengan Nilai Rencana Transaksi.
Halaman - 65
Page 77
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
- Perputaran Piutang Usaha akan lebih cepat 1 hari dan perputaran Utang Usaha akan
lebih lambat 1 hari karena Pendapatan sebelum pajak sebagai dampak dari Rencana
Transaksi mengalami peningkatan.
- Tidak ada perubahan pada Liabilitas Jangka Panjang dikarenakan Rencana Transaksi
tidak dibiayai melalui utang.
- Rencana Transaksi juga akan meningkatkan Ekuitas melalui saldo laba secara
konsolidasi.
- Setelah Rencana Transaksi, Pendapatan IPAC akan menjadi lebih besar 31,81%
dikarenakan terkonsolidasinya Pendapatan ERA FAJAR dan ERA SKY yang dicatatkan
sebagai Pendapatan atas Komisi di laporan keuangan IPAC. Rencana Transaksi akan
berdampak pada Laba Bersih yang terus meningkat.
- Profitability ratio menunjukkan perbaikan dari tingkat gross margin sampai net profit
yang pada akhir masa proyeksi masing-masing tercatat sebesar 56,03% dan 8,75%.
• Analisis Kewajaran Nilai Rencana Transaksi
Nilai Rencana Transaksi Nilai Pasar Persentase
Perusahaan (Dalam Ribuan Rupiah)
(Dalam Ribuan Rupiah) Selisih
CEF (51,00%) 629.008 653.750 -3,78%
FIU (51,00%) 1.619.829 1.673.949 -3,23%
FWR (51,00%) 850.000 893.027 -4,82%
EHP (35,70%)* 125.921 125.705 0,17%
LHP (51,00%) 2.581.020 2.574.628 0,25%
Total Nilai Rencana Transaksi 5.805.778 5.921.058 -1,95%
*) Penilaian atas 35,70% Ekuitas EHP merupakan bagian dari rencana IPAC untuk melakukan
akuisisi atas 51,00% Ekuitas EHP, yang 30,00% sahamnya dimiliki oleh LHP
Selisih total Nilai Rencana Transaksi lebih kecil 1,95% dari Nilai Pasar yang dijadikan acuan.
Sesuai dengan POJK 35 Tahun 2020 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di
Pasar Modal, batas atas dan batas bawah pada kisaran nilai, tidak boleh melebihi 7,50% (Tujuh
Koma Lima Persen) dari nilai yang dijadikan acuan.
Berdasarkan analisis kewajaran Nilai Rencana Transaksi diatas, maka Rencana Transaksi untuk
melakukan akuisisi 51,00% ekuitas ERA FAJAR dan ERA SKY adalah Wajar.
Halaman - 66
Page 78
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
7 PENDAPAT KEWAJARAN ATAS RENCANA TRANSAKSI
Berdasarkan analisis atas Rencana Transaksi, analisis kualitatif dan kuantitatif, analisis kewajaran
nilai Rencana Transaksi serta penelaahan atas data dan informasi yang diperoleh dan digunakan
sebagaimana diungkapkan dalam Laporan Pendapat Kewajaran ini, kami berpendapat bahwa
Rencana Transaksi adalah WAJAR.
Halaman - 67
Page 79
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
8 KUALIFIKASI PENILAI BISNIS
Kami adalah Kantor Jasa Penilai Publik yang secara resmi telah ditetapkan berdasarkan Keputusan
Menteri Keuangan No. 365/KM.1/2020 tanggal 27 Juli 2020, dengan nama KANTOR JASA PENILAI
PUBLIK YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”) dengan Izin KJPP No. 2.20.0170.
Penilai Bisnis yang menandatangani laporan pendapat kewajaran ini merupakan Penilai Bisnis
bersertifikat MAPPI dengan perizinan sebagai berikut:
No. Izin Penilai Publik : B-1.08.00045
No. STTD : STTD.PB-38/PJ-1/PM.02/2023
Klasifikasi Izin : Penilaian Bisnis (B)
No. MAPPI : 02-S-01532
Halaman - 68
Page 80
LAMPIRAN KEUANGAN
Page 81
PROYEKSI KEUANGAN SEBELUM RENCANA TRANSAKSI
Page 82
Proyeksi Posisi Keuangan Sebelum Rencana Transaksi
PT Era Graharealty Tbk
Dalam Ribuan Rupiah
Uraian 2025 2026 2027 2028 2029
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 25.295.114 29.410.131 32.468.423 36.161.999 40.875.363
Piutang usaha 3.480.821 3.245.582 2.921.024 3.927.154 4.319.869
Piutang lain-lain 0 0 0 0 0
Uang muka dan biaya dibayar dimuka 687.980 652.719 624.510 647.077 674.158
Pajak dibayar di muka 0 0 0 0 0
Jumlah aset lancar 29.463.915 33.308.432 36.013.956 40.736.230 45.869.390
ASET TIDAK LANCAR
Aset tetap 4.192.845 3.165.023 2.133.035 1.096.880 56.558
Aset tidak berwujud
Aset Hak Guna 1.825.005 1.004.968 1.684.932 864.895 44.859
Properti investasi
Aset pajak tangguhan 1.713.546 2.077.102 2.479.763 2.952.941 3.473.436
Goodwill 12.251.542 12.251.542 12.251.542 12.251.542 12.251.542
Taksiran restitusi pajak
Jumlah aset tidak lancar 19.982.938 18.498.636 18.549.272 17.166.258 15.826.395
JUMLAH ASET 49.446.853 51.807.067 54.563.228 57.902.488 61.695.785
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 968.374 1.065.211 1.171.733 1.288.906 1.417.796
Utang lain-lain 961.863 961.863 961.863 961.863 961.863
Utang akrual 16.000 16.000 16.000 16.000 16.000
Utang pajak 461.931 346.449 259.836 324.796 405.994
Pendapatan diterima dimuka 671.343 671.343 671.343 671.343 671.343
Jaminan 882.950 882.950 882.950 882.950 882.950
Utang jangka panjang yang jatuh tempo dalam satu tahun :
0 0 0 0 0
Utang bank 0 0 0 0 0
Utang lain-lain 0 0 0 0 0
Liabilitas imbalan kerja 0 0 0 0 0
Jumlah liabilitas jangka pendek 3.962.461 3.943.815 3.963.724 4.145.857 4.355.946
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Pendapatan diterima dimuka 844.089 844.089 844.089 844.089 844.089
Liabilitas imbalan pasca kerja 5.797.913 5.797.913 5.797.913 5.797.913 5.797.913
Utang jangka panjang setelah dikurangi jatuh tempo dalam satu tahun:
0 0 0 0 0
Utang bank 0 0 0 0 0
Jumlah liabilitas jangka panjang 6.642.002 6.642.002 6.642.002 6.642.002 6.642.002
JUMLAH LIABILITAS 10.604.463 10.585.817 10.605.726 10.787.859 10.997.948
EKUITAS
Modal saham
Modal dasar
Modal ditempatkan dan disetor penuh 9.498.685 9.498.685 9.498.685 9.498.685 9.498.685
Tambahan modal disetor 21.680.872 21.680.872 21.680.872 21.680.872 21.680.872
saldo laba (rugi) 5.359.220 8.391.007 11.885.206 15.915.883 20.506.760
Pendapatan komprehensif lain 1.090.754 1.090.754 1.090.754 1.090.754 1.090.754
Kepentingan Non-Pengendali 1.212.859 559.932 (198.015) (1.071.565) (2.079.234)
Jumlah ekuitas 38.842.390 41.221.250 43.957.502 47.114.629 50.697.837
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 49.446.853 51.807.067 54.563.228 57.902.488 61.695.785
Page 83
Proyeksi Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Sebelum Rencana Transaksi
PT Era Graharealty Tbk
Dalam Ribuan Rupiah
Uraian 2025 2026 2027 2028 2029
Pendapatan
Marketing and technical fee (MTF) 13.778.490 15.156.338 16.671.972 18.339.170 20.173.087
Komisi 31.702.202 34.872.422 38.359.664 42.195.630 46.415.193
Waralaba 1.714.435 1.885.878 2.074.466 2.281.913 2.510.104
Royalti 1.530.943 1.684.038 1.852.442 2.037.686 2.241.454
Jasa pengelolaan
Lain-lain 449.413 494.354 543.789 598.168 657.985
Jumlah Pendapatan 49.175.482 54.093.030 59.502.333 65.452.567 71.997.823
Beban Langsung
Marketing and technical fee (MTF)
Komisi (19.021.321) (20.923.453) (23.015.798) (25.317.378) (27.849.116)
Royalti
Waralaba
Lain-lain (346.160) (380.776) (418.853) (460.739) (506.813)
Jumlah Beban Langsung (19.367.481) (21.304.229) (23.434.652) (25.778.117) (28.355.929)
Laba Kotor 29.808.001 32.788.801 36.067.681 39.674.450 43.641.895
Beban Umum dan Administrasi
Gaji dan tunjangan (10.738.713) (11.812.584) (12.993.842) (14.293.227) (15.722.549)
Pemasaran (6.049.766) (6.654.743) (7.320.217) (8.052.239) (8.857.463)
Imbalan pasca kerja (1.615.933) (1.777.526) (1.955.279) (2.150.807) (2.365.888)
Beban pajak
Honorarium tenaga ahli (1.575.950) (1.733.545) (1.906.899) (2.097.589) (2.307.348)
Penyusutan (1.223.655) (1.227.822) (1.231.989) (1.236.155) (1.240.322)
Utilitas (735.979) (809.577) (890.535) (979.588) (1.077.547)
Asuransi (393.777) (433.155) (476.470) (524.117) (576.529)
Transportasi (294.414) (323.856) (356.241) (391.865) (431.052)
Cadangan kerugian penurunan nilai
Pemeliharaan (230.881) (253.969) (279.366) (307.302) (338.032)
Penyusutan aset hak guna (820.036) (820.036) (820.036) (820.036) (820.036)
Beban kantor (1.420.521) (1.562.573) (1.718.831) (1.890.714) (2.079.785)
Amortisasi
Lain-lain (173.530) (190.883) (209.971) (230.968) (254.065)
Jumlah Beban Umum dan Administrasi (25.273.155) (27.600.268) (30.159.676) (32.974.608) (36.070.616)
Laba Operasi 4.534.846 5.188.533 5.908.005 6.699.842 7.571.278
Pendapatan (Beban) Lain-lain
Pendapatan bunga
Pendapatan bunga 544.144 598.558 658.414 724.255 796.681
Efek penyelesaian pada nilai kini kewajiban imbalan pasti
Beban keuangan
(Kerugian) atas pengalihan properti investasi
Beban Pajak
Laba atas pelepasan aset tetap
Lain-lain (2.151.165) (2.366.282) (2.602.910) (2.863.201) (3.149.521)
Jumlah pendapatan (beban) lain-lain (1.607.021) (1.767.724) (1.944.496) (2.138.945) (2.352.840)
Laba Sebelum Pajak 2.927.824 3.420.809 3.963.510 4.560.896 5.218.438
Manfaat (beban) pajak penghasilan `
Pajak kini (644.121) (752.578) (871.972) (1.003.397) (1.148.056)
Pajak tangguhan 328.005 363.556 402.661 473.178 520.495
Jumlah laba bersih tahun berjalan 2.611.708 3.031.787 3.494.199 4.030.677 4.590.877
Penghasilan (beban) komprehensif lain
Penghasilan Komprehensif lain tahun berjalan 0 0 0 0 0
Jumlah laba komprehensif tahun berjalan 2.611.708 3.031.787 3.494.199 4.030.677 4.590.877
Page 84
Proyeksi Arus Kas Sebelum Rencana Transaksi
PT Era Graharealty Tbk
Dalam Ribuan Rupiah
Uraian 2025 2026 2027 2028 2029
Arus Kas dari Aktivitas Operasi
Kas bersih diperoleh dari aktivitas operasi 3.177.270 4.932.683 5.488.030 4.789.693 5.948.114
Arus Kas dari Aktivitas Investasi
Kas bersih (digunakan untuk) aktivitas investasi (200.000) (164.739) (1.671.791) (222.567) (227.081)
Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan
Kas bersih diperoleh dari (digunakan untuk) aktivitas pendanaan
(686.878) (652.927) (757.947) (873.550) (1.007.669)
Kenaikan Bersih Kas dan Setara Kas 2.290.392 4.115.017 3.058.292 3.693.576 4.713.364
Kas Setara Kas Pada Awal Periode 23.004.721 25.295.114 29.410.131 32.468.423 36.161.999
Kas Setara Kas Pada Akhir Periode 25.295.114 29.410.131 32.468.423 36.161.999 40.875.363
- - - - -
Proyeksi Rasio Keuangan Sebelum Rencana Transaksi
PT Era Graharealty Tbk
365 365 365 366 365
Uraian 2025 2026 2027 2028 2029
LIQUIDITY RATIO
Cash Ratio 638,37% 745,73% 819,14% 872,24% 938,38%
Current Ratio 743,58% 844,57% 908,59% 982,58% 1053,03%
Quick Ratio 726,21% 828,02% 892,83% 966,97% 1037,55%
ACTIVITY RATIO
Account Receivable Turnover 26 22 18 22 22
Inventory Turnover 0 0 0 0 0
Account Payable Turnover 18 18 18 18 18
SOLVABILITY RATIO
Total Liabilities to Assets Ratio 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Total Liabilities to Equity Ratio 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
PROFITABILITY RATIO
Gross Profit Margin 60,62% 60,62% 60,62% 60,62% 60,62%
Operating Profit Margin 9,22% 9,59% 9,93% 10,24% 10,52%
Net Profit Margin 5,31% 5,60% 5,87% 6,16% 6,38%
Return on Assets (ROA) 5,28% 5,85% 6,40% 6,96% 7,44%
Return on Equity (ROE) 6,72% 7,35% 7,95% 8,56% 9,06%
Page 85
PROYEKSI KEUANGAN SETELAH RENCANA TRANSAKSI
Page 86
Proyeksi Posisi Keuangan Setelah Rencana Transaksi
PT Era Graharealty Tbk
Dalam Ribuan Rupiah
Uraian 2025 2026 2027 2028 2029
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 23.852.131 28.217.321 32.291.386 36.568.444 42.236.224
Piutang usaha 4.399.877 4.256.544 3.830.889 5.150.418 5.665.460
Piutang lain-lain 1.121.541 1.121.541 1.121.541 1.121.541 1.121.541
Uang muka dan biaya dibayar dimuka 744.247 699.732 664.121 692.610 726.797
Pajak dibayar di muka 13.012 13.012 13.012 13.012 13.012
Jumlah aset lancar 30.130.808 34.308.150 37.920.949 43.546.025 49.763.034
ASET TIDAK LANCAR
Aset tetap 4.356.311 3.449.149 2.532.612 1.606.700 671.413
Investasi saham 5.805.778 5.805.778 5.805.778 5.805.778 5.805.778
Aset Hak Guna 2.006.554 1.484.251 2.033.948 1.271.645 461.341
Properti investasi 68.583 68.583 68.583 68.583 68.583
Aset pajak tangguhan 1.717.024 2.084.406 2.491.276 2.969.083 3.494.670
Goodwill 12.251.542 12.251.542 12.251.542 12.251.542 12.251.542
Taksiran restitusi pajak
Jumlah aset tidak lancar 26.205.792 25.143.708 25.183.738 23.973.330 22.753.328
JUMLAH ASET 56.336.600 59.451.859 63.104.687 67.519.355 72.516.362
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 1.471.641 1.626.302 1.788.883 1.967.725 2.164.451
Utang lain-lain 2.232.348 2.232.348 2.232.348 2.232.348 2.232.348
Utang akrual 29.330 29.330 29.330 29.330 29.330
Utang pajak 672.553 504.415 378.311 472.889 591.111
Pendapatan diterima dimuka 671.343 671.343 671.343 671.343 671.343
Jaminan 882.950 882.950 882.950 882.950 882.950
Utang jangka panjang yang jatuh tempo dalam satu tahun :
Utang bank 0 0 0 0 0
Utang lain-lain 0 0 0 0 0
Liabilitas imbalan kerja 0 0 0 0 0
Jumlah liabilitas jangka pendek 5.960.164 5.946.687 5.983.165 6.256.584 6.571.533
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Pendapatan diterima dimuka 844.089 844.089 844.089 844.089 844.089
Liabilitas imbalan pasca kerja 5.797.913 5.797.913 5.797.913 5.797.913 5.797.913
Utang jangka panjang setelah dikurangi jatuh tempo
dalam satu tahun: 0 0 0 0 0
Utang bank 0 0 0 0 0
Jumlah liabilitas jangka panjang 6.642.002 6.642.002 6.642.002 6.642.002 6.642.002
JUMLAH LIABILITAS 12.602.166 12.588.689 12.625.166 12.898.586 13.213.535
EKUITAS
Modal saham
Modal dasar
Modal ditempatkan dan disetor penuh 11.498.685 11.498.685 11.498.685 11.498.685 11.498.685
Tambahan modal disetor 21.680.872 21.680.872 21.680.872 21.680.872 21.680.872
saldo laba (rugi) 15.091.264 19.133.982 23.761.013 29.059.020 35.065.581
Pendapatan komprehensif lain 1.090.754 1.090.754 1.090.754 1.090.754 1.090.754
Kepentingan Non-Pengendali (5.627.141) (6.541.123) (7.551.802) (8.708.560) (10.033.062)
Jumlah ekuitas 43.734.434 46.863.170 50.479.522 54.620.771 59.302.830
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 56.336.600 59.451.859 63.104.688 67.519.357 72.516.365
Page 87
Proyeksi Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Setelah Rencana Transaksi
PT Era Graharealty Tbk
Dalam Ribuan Rupiah
Uraian 2025 2026 2027 2028 2029
Pendapatan
Marketing and technical fee (MTF) 13.778.490 15.156.338 16.671.972 18.339.170 20.173.087
Komisi 47.349.203 52.084.123 57.292.536 63.021.789 69.323.968
Waralaba 1.709.435 1.880.378 2.068.416 2.275.258 2.502.784
Royalti 1.530.943 1.684.038 1.852.442 2.037.686 2.241.454
Jasa pengelolaan
Lain-lain 449.413 494.354 543.789 598.168 657.985
Jumlah Pendapatan 64.817.483 71.299.232 78.429.155 86.272.070 94.899.278
Beban Langsung
Marketing and technical fee (MTF)
Komisi (28.039.569) (30.967.005) (34.063.705) (37.470.076) (41.217.083)
Royalti
Waralaba
Lain-lain (346.160) (380.776) (418.853) (460.739) (506.813)
Jumlah Beban Langsung (28.385.729) (31.347.781) (34.482.559) (37.930.814) (41.723.896)
Laba Kotor 36.431.755 39.951.451 43.946.596 48.341.256 53.175.382
Beban Umum dan Administrasi
Gaji dan tunjangan (13.017.270) (14.318.998) (15.750.897) (17.325.987) (19.058.586)
Pemasaran (6.465.872) (7.112.459) (7.823.705) (8.606.076) (9.466.683)
Imbalan pasca kerja (1.665.650) (1.832.215) (2.015.436) (2.216.980) (2.438.678)
Beban pajak
Honorarium tenaga ahli (1.785.170) (1.963.687) (2.160.056) (2.376.061) (2.613.667)
Penyusutan (1.347.787) (1.357.162) (1.366.537) (1.375.912) (1.385.287)
Utilitas (887.132) (975.845) (1.073.429) (1.180.772) (1.298.849)
Asuransi (393.777) (433.155) (476.470) (524.117) (576.529)
Transportasi (294.414) (323.856) (356.241) (391.865) (431.052)
Cadangan kerugian penurunan nilai
Pemeliharaan (258.439) (284.283) (312.711) (343.982) (378.381)
Beban kantor (1.001.136) (1.005.303) (1.005.303) (1.005.303) (1.005.303)
Beban kantor (1.092.275) (1.201.502) (1.321.652) (1.453.818) (1.599.199)
Amortisasi
Lain-lain (709.996) (780.996) (859.095) (945.005) (1.039.505)
Jumlah Beban Umum dan Administrasi (28.918.918) (31.589.459) (34.521.534) (37.745.878) (41.291.719)
Laba Operasi 7.512.837 8.361.992 9.425.063 10.595.378 11.883.662
Pendapatan (Beban) Lain-lain
Pendapatan bunga
Pendapatan bunga 556.853 612.539 673.793 741.172 815.289
Efek penyelesaian pada nilai kini kewajiban imbalan pasti
Beban keuangan
(Kerugian) atas pengalihan properti investasi
Beban Pajak
Laba atas pelepasan aset tetap
Lain-lain (2.306.492) (2.537.141) (2.790.856) (3.069.941) (3.376.935)
Jumlah pendapatan (beban) lain-lain (1.749.639) (1.924.603) (2.117.063) (2.328.769) (2.561.646)
Laba Sebelum Pajak 5.763.198 6.437.389 7.308.000 8.266.609 9.322.016
Manfaat (beban) pajak penghasilan
Pajak kini (889.499) (1.036.633) (1.190.302) (1.359.543) (1.545.915)
Pajak tangguhan 331.483 367.382 406.870 477.807 525.588
Jumlah laba bersih tahun berjalan 5.205.182 5.768.138 6.524.568 7.384.872 8.301.688
Penghasilan (beban) komprehensif lain
Penghasilan Komprehensif lain tahun berjalan 0 0 0 0 0
Jumlah laba komprehensif tahun berjalan 5.205.182 5.768.138 6.524.568 7.384.872 8.301.688
Page 88
Proyeksi Arus Kas Setelah Rencana Transaksi
PT Era Graharealty Tbk
Dalam Ribuan Rupiah
Uraian 2025 2026 2027 2028 2029
Arus Kas dari Aktivitas Operasi
Kas bersih diperoleh dari aktivitas operasi 4.009.745 5.927.657 7.054.132 6.155.305 7.671.469
Arus Kas dari Aktivitas Investasi
Kas bersih (digunakan untuk) aktivitas investasi (6.439.211) (648.485) (1.969.388) (721.489) (679.187)
Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan
Kas bersih diperoleh dari (digunakan untuk) aktivitas pendanaan (686.878) (913.982) (1.010.680) (1.156.758) (1.324.502)
Kenaikan Bersih Kas dan Setara Kas (3.116.344) 4.365.190 4.074.065 4.277.058 5.667.780
Kas Setara Kas Pada Awal Periode 26.968.475 23.852.131 28.217.321 32.291.386 36.568.444
Kas Setara Kas Pada Akhir Periode 23.852.131 28.217.321 32.291.386 36.568.444 42.236.224
- - - - -
Proyeksi Rasio Keuangan Setelah Rencana Transaksi
PT Era Graharealty Tbk
365 365 365 366 365
Uraian 2025 2026 2027 2028 2029
LIQUIDITY RATIO
Cash Ratio 400,19% 474,50% 539,70% 584,48% 642,71%
Current Ratio 505,54% 576,93% 633,79% 696,00% 757,25%
Quick Ratio 474,01% 546,08% 603,73% 666,80% 728,93%
ACTIVITY RATIO
Account Receivable Turnover 25 22 18 22 22
Inventory Turnover 0 0 0 0 0
Account Payable Turnover 19 19 19 19 19
SOLVABILITY RATIO
Debt to Assets Ratio 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Debt to Equity Ratio 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
PROFITABILITY RATIO
Gross Profit Margin 56,21% 56,03% 56,03% 56,03% 56,03%
Operating Profit Margin 11,59% 11,73% 12,02% 12,28% 12,52%
Net Profit Margin 8,03% 8,09% 8,32% 8,56% 8,75%
Return on Assets (ROA) 9,24% 9,70% 10,34% 10,94% 11,45%
Return on Equity (ROE) 11,90% 12,31% 12,93% 13,52% 14,00%
Page 89
INKREMENTAL
Page 90
Inkremental Posisi Keuangan atas Rencana Transaksi
PT Era Graharealty Tbk
Dalam Ribuan Rupiah
Uraian 2025 2026 2027 2028 2029
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas (1.442.982) (1.192.810) (177.037) 406.445 1.360.861
Piutang usaha 919.056 1.010.962 909.866 1.223.264 1.345.590
Piutang lain-lain 1.121.541 1.121.541 1.121.541 1.121.541 1.121.541
Uang muka dan biaya dibayar dimuka 56.267 47.013 39.611 45.533 52.639
Pajak dibayar di muka 13.012 13.012 13.012 13.012 13.012
Jumlah aset lancar 666.893 999.718 1.906.992 2.809.795 3.893.644
ASET TIDAK LANCAR
Aset tetap 163.466 284.126 399.577 509.821 614.856
Investasi saham 5.805.778 5.805.778 5.805.778 5.805.778 5.805.778
Aset Hak Guna 181.549 479.283 349.016 406.749 416.483
Properti investasi 68.583 68.583 68.583 68.583 68.583
Aset pajak tangguhan 3.478 7.304 11.512 16.142 21.234
Goodwill 0 0 0 0 0
Taksiran restitusi pajak 0 0 0 0 0
Jumlah aset tidak lancar 6.222.853 6.645.073 6.634.466 6.807.072 6.926.933
JUMLAH ASET 6.889.747 7.644.791 8.541.458 9.616.867 10.820.577
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 503.267 561.091 617.150 678.819 746.655
Utang lain-lain 1.270.485 1.270.485 1.270.485 1.270.485 1.270.485
Utang akrual 13.331 13.331 13.331 13.331 13.331
Utang pajak 210.621 157.966 118.474 148.093 185.116
Pendapatan diterima dimuka 0 0 0 0 0
Jaminan 0 0 0 0 0
Utang jangka panjang yang jatuh tempo dalam satu
tahun : 0 0 0 0 0
Utang bank 0 0 0 0 0
Utang lain-lain 0 0 0 0 0
Liabilitas imbalan kerja 0 0 0 0 0
Jumlah liabilitas jangka pendek 1.997.703 2.002.872 2.019.440 2.110.728 2.215.587
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Pendapatan diterima dimuka 0 0 0 0 0
Liabilitas imbalan pasca kerja 0 0 0 0 0
Utang jangka panjang setelah dikurangi jatuh tempo dalam satu tahun:
0 0 0 0 0
Utang bank 0 0 0 0 0
Jumlah liabilitas jangka panjang 0 0 0 0 0
JUMLAH LIABILITAS 1.997.703 2.002.872 2.019.440 2.110.728 2.215.587
EKUITAS
Modal saham 0 0 0 0 0
Modal dasar 0 0 0 0 0
Modal ditempatkan dan disetor penuh 2.000.000 2.000.000 2.000.000 2.000.000 2.000.000
Tambahan modal disetor 0 0 0 0 0
Defisit 9.732.044 10.742.975 11.875.807 13.143.137 14.558.821
Pendapatan komprehensif lain 0 0 0 0 0
Kepentingan Non-Pengendali (6.840.000) (7.101.055) (7.353.787) (7.636.995) (7.953.828)
Jumlah ekuitas 4.892.044 5.641.920 6.522.020 7.506.142 8.604.993
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 6.889.747 7.644.792 8.541.460 9.616.869 10.820.580
Page 91
Inkremental Laba Rugi atas Rencana Transaksi
PT Era Graharealty Tbk
Dalam Ribuan Rupiah
Uraian 2025 2026 2027 2028 2029
Pendapatan
Marketing and technical fee (MTF) 0 0 0 0 0
Komisi 15.647.001 17.211.702 18.932.872 20.826.159 22.908.775
Waralaba (5.000) (5.500) (6.050) (6.655) (7.321)
Royalti 0 0 0 0 0
Jasa pengelolaan 0 0 0 0 0
Lain-lain 0 0 0 0 0
Jumlah Pendapatan 15.642.001 17.206.202 18.926.822 20.819.504 22.901.454
Beban Langsung
Marketing and technical fee (MTF) 0 0 0 0 0
Komisi (9.018.248) (10.043.552) (11.047.907) (12.152.697) (13.367.967)
Royalti 0 0 0 0 0
Waralaba 0 0 0 0 0
Lain-lain 0 0 0 0 0
Jumlah Beban Langsung (9.018.248) (10.043.552) (11.047.907) (12.152.697) (13.367.967)
Laba Kotor 6.623.754 7.162.650 7.878.915 8.666.806 9.533.487
Beban Umum dan Administrasi
Gaji dan tunjangan (2.278.558) (2.506.414) (2.757.055) (3.032.760) (3.336.036)
Pemasaran (416.106) (457.716) (503.488) (553.837) (609.220)
Imbalan pasca kerja (49.717) (54.689) (60.158) (66.173) (72.791)
Beban pajak 0 0 0 0 0
Honorarium tenaga ahli (209.220) (230.142) (253.156) (278.472) (306.319)
Penyusutan (124.132) (129.340) (134.548) (139.757) (144.965)
Utilitas (151.153) (166.268) (182.895) (201.184) (221.302)
Asuransi 0 0 0 0 0
Transportasi 0 0 0 0 0
Cadangan kerugian penurunan nilai 0 0 0 0 0
Pemeliharaan (27.558) (30.314) (33.346) (36.680) (40.348)
Beban kantor (181.100) (185.267) (185.267) (185.267) (185.267)
Beban kantor 328.247 361.071 397.178 436.896 480.586
Amortisasi 0 0 0 0 0
Lain-lain (536.467) (590.113) (649.125) (714.037) (785.441)
Jumlah Beban Umum dan Administrasi (3.645.763) (3.989.191) (4.361.858) (4.771.270) (5.221.103)
Laba Operasi 2.977.991 3.173.459 3.517.057 3.895.536 4.312.384
Pendapatan bunga 0 0 0 0 0
Pendapatan bunga 12.710 13.981 15.379 16.917 18.608
Efek penyelesaian pada nilai kini kewajiban imbalan pasti 0 0 0 0 0
Beban keuangan 0 0 0 0 0
(Kerugian) atas pengalihan properti investasi 0 0 0 0 0
Beban Pajak 0 0 0 0 0
Laba atas pelepasan aset tetap 0 0 0 0 0
Lain-lain (155.327) (170.860) (187.946) (206.741) (227.415)
Jumlah pendapatan (beban) lain-lain (142.617) (156.879) (172.567) (189.824) (208.806)
Laba Sebelum Pajak 2.835.373 3.016.580 3.344.490 3.705.712 4.103.578
Manfaat (beban) pajak penghasilan
Pajak kini
Pajak tangguhan
Jumlah laba bersih tahun berjalan 2.593.474 2.736.351 3.030.369 3.354.195 3.710.811
Penghasilan (beban) komprehensif lain
Penghasilan Komprehensif lain tahun berjalan 0 0 0 0 0
Jumlah laba komprehensif tahun berjalan 2.593.474 2.736.351 3.030.369 3.354.195 3.710.811
Page 92
Inkremental Arus Kas atas Rencana Transaksi
PT Era Graharealty Tbk
Dalam Ribuan Rupiah
Uraian 2025 2026 2027 2028 2029
Arus Kas dari Aktivitas Operasi
Kas bersih diperoleh dari aktivitas operasi 832.475 994.974 1.566.103 1.365.613 1.723.355
Arus Kas dari Aktivitas Investasi
Kas bersih (digunakan untuk) aktivitas investasi (6.239.211) (483.747) (297.597) (498.922) (452.107)
Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan
Kas bersih diperoleh dari (digunakan untuk) aktivitas pendanaan 0 (261.055) (252.733) (283.208) (316.833)
Kenaikan Bersih Kas dan Setara Kas (5.406.736) 250.173 1.015.773 583.482 954.416
Kas Setara Kas Pada Awal Periode 3.963.754 (1.442.982) (1.192.810) (177.037) 406.445
Kas Setara Kas Pada Akhir Periode (1.442.982) (1.192.810) (177.037) 406.445 1.360.861
PT Era Graharealty Tbk
Sensitivitas Nilai Rencana Transaksi Turun 7,5%
Uraian 2025 2026 2027 2028 2029
LIQUIDITY RATIO
Cash Ratio 407,50% 481,83% 546,98% 591,44% 649,34%
Current Ratio 512,84% 584,25% 641,07% 702,96% 763,88%
Quick Ratio 481,32% 553,41% 611,01% 673,76% 735,55%
ACTIVITY RATIO
Account Receivable Turnover 25 22 18 22 22
Inventory Turnover 0 0 0 0 0
Account Payable Turnover 19 19 19 19 19
SOLVABILITY RATIO
Debt to Assets Ratio 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Debt to Equity Ratio 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
PROFITABILITY RATIO
Gross Profit Margin 56,21% 56,03% 56,03% 56,03% 56,03%
Operating Profit Margin 11,59% 11,73% 12,02% 12,28% 12,52%
Net Profit Margin 8,03% 8,09% 8,32% 8,56% 8,75%
Return on Assets (ROA) 9,24% 9,70% 10,34% 10,94% 11,45%
Return on Equity (ROE) 11,90% 12,31% 12,93% 13,52% 14,00%
PT Era Graharealty Tbk
Sensitivitas Nilai Rencana Transaksi Naik 7,5%
Uraian 2025 2026 2027 2028 2029
LIQUIDITY RATIO
Cash Ratio 392,89% 467,18% 532,43% 577,52% 636,09%
Current Ratio 498,23% 569,61% 626,52% 689,04% 750,63%
Quick Ratio 466,71% 538,76% 596,45% 659,84% 722,30%
ACTIVITY RATIO
Account Receivable Turnover 25 22 18 22 22
Inventory Turnover 0 0 0 0 0
Account Payable Turnover 19 19 19 19 19
SOLVABILITY RATIO
Debt to Assets Ratio 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Debt to Equity Ratio 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
PROFITABILITY RATIO
Gross Profit Margin 56,21% 56,03% 56,03% 56,03% 56,03%
Operating Profit Margin 11,59% 11,73% 12,02% 12,28% 12,52%
Net Profit Margin 8,03% 8,09% 8,32% 8,56% 8,75%
Return on Assets (ROA) 9,24% 9,70% 10,34% 10,94% 11,45%
Return on Equity (ROE) 11,90% 12,31% 12,93% 13,52% 14,00%
Names mentioned 47 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
KJPP YANUAR
p.12 ×69
unresolved
org
Bapepam
p.12 ×4
unresolved
org
PT Cahaya Era Fajar EHP
p.15
unresolved
org
PT Erasky Harta Persada ERA FAJAR
p.15
unresolved
org
PT Fajar Inovasi Utama
p.15 ×2
unresolved
org
PT Cahaya Era Fajar
p.15 ×2
unresolved
org
PT Fajar Wira Realty
p.15 ×2
unresolved
org
PT Erasky Harta Persada
p.15 ×2
unresolved
org
PT Lani Harta Persada
p.15 ×6
unresolved
org
PT Fajar Inovasi Utama FWR
p.15
unresolved
org
PT Fajar Wira Realty IPAC
p.15
unresolved
person
MPA.
p.15 ×2
unresolved
person
Akuntan Publik Aris Suryanta
p.15 ×7
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.16 ×3
unresolved
org
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
p.16 ×3
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Yanuar
p.16 ×2
unresolved
org
Rosye dan Rekan
p.16 ×2
unresolved
org
KJPP
p.17 ×2
unresolved
org
Kementerian Keuangan dan Pasar Modal
p.17
unresolved
person
Aan Andriani Sutrisno
p.18 ×6
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Kanaka Puradiredja Suhartono
p.19 ×2
unresolved
org
Pte. Ltd.
p.21 ×3
unresolved
—
Susan Widjayawati
p.22
unresolved
—
Darmadi Darmawangsa
· Direktur Utama
p.22
unresolved
person
Penilai Publik Rosye Yunita
p.24 ×3
unresolved
person
Maria Diana Linggawidjaja
· Notaris
p.28
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. AHU-
p.28
unresolved
org
Kementerian Hukum dan HAM.
p.32
unresolved
org
Kementerian Hukum dan HAM RI
p.36
unresolved
org
Arbitrase Nasional Indonesia
p.36
unresolved
person
Akta Notaris Gde Kertayasa
p.37 ×2
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.37 ×4
unresolved
person
Akta Notaris Rini Yulianti
p.37 ×2
unresolved
person
K.H. Mas Mansyur
p.37
unresolved
—
Nirmala Afiati
· Direktur
p.39
unresolved
org
Bank Indonesia
p.43 ×32
unresolved
org
Bank Indonesia Triwulan IV
p.43 ×18
unresolved
org
Rosye & Rekan
p.64
unresolved
person
Penilai Bisnis Rosye Yunita
p.72 ×2
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.500
11803 ms
12 Sep 2026 22:51
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': 'Publik : Rosye Yunita, S.E., M.M., MAPPI (Cert.)',
'assets': [{'area_sqm': None,
'category': 'OTHER',
'description': 'dibagi total aset Perusahaan Terbuka nilainya '
'sama'}],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'CONFLICT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': 'dibagi total aset Perusahaan Terbuka nilainya sama',
'object_truncated': True,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': '2024-12-31',
'value': None}