Back to announcement
20240129_IPAC_Transaksi Material Tanpa Persetujuan RUPS_31572262_lamp9.pdf
Asset transaction Needs review IPACSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 293
Page 1
Page 2
Page 3
Page 4
Page 5
Page 6
Page 7
Page 8
Page 9
Page 10
Page 11
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
DAFTAR ISI
Halaman
SERTIFIKAT
PERNYATAAN PENILAI
DAFTAR ISI
DAFTAR FIGUR
DEFINISI DAN ISTILAH
1 PENDAHULUAN ..................................................................................................................................6
1.1 Nomor dan Tanggal Laporan Pendapat Kewajaran .............................................................................. 6
1.2 Status Penilai Publik .................................................................................................................................. 6
1.3 Tanggal Pendapat Kewajaran ................................................................................................................... 7
1.4 Identitas Pemberi Tugas ........................................................................................................................... 7
1.5 Identitas Pengguna Laporan .................................................................................................................... 7
1.6 Maksud dan Tujuan Pemberian Pendapat ............................................................................................. 7
1.7 Pernyataan Independensi Penilai ............................................................................................................ 7
1.8 Tanggung Jawab Penilai ............................................................................................................................ 8
1.9 Keterkaitan Rencana Transaksi dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”) d/h
Bapepam dan LK........................................................................................................................................ 8
1.9.1 Unsur Transaksi Material dalam Rencana Transaksi ............................................................................ 8
1.9.2 Unsur Transaksi Afiliasi dan Unsur Benturan Kepentingan dalam Rencana Transaksi .................... 8
1.10 Penugasan Pemberian Pendapat Kewajaran Profesional .................................................................. 11
1.11 Data, Informasi dan Prosedur ................................................................................................................ 11
1.11.1 Data dan Informasi .................................................................................................................................. 11
1.11.2 Prosedur ................................................................................................................................................... 12
1.12 Informasi Terkait Inspeksi terhadap Objek Pendapat Kewajaran ..................................................... 13
1.13 Pendekatan dan Metode Pendapat Kewajaran ................................................................................... 14
1.14 Asumsi dan Kondisi Pembatas ............................................................................................................... 14
1.15 Penjelasan Mengenai Kejadian Penting Setelah Tanggal Pendapat Kewajaran .............................. 16
2 TINJAUAN DAN ANALISIS RENCANA TRANSAKSI .........................................................................18
2.1 Latar Belakang Rencana Transaksi ........................................................................................................ 18
2.2 Objek Rencana Transaksi........................................................................................................................ 18
2.3 Dasar Rencana Transaksi........................................................................................................................ 18
2.4 Pertimbangan Bisnis yang Digunakan oleh Manajemen IPAC ........................................................... 19
2.5 Analisis Perjanjian dan Persyaratan yang Disepakati dalam Rencana Transaksi ............................ 19
2.6 Analisis Manfaat dan Risiko .................................................................................................................... 24
2.7 Sumber Dana Rencana Transaksi .......................................................................................................... 25
2.8 Pihak-Pihak Dalam Rencana Transaksi ................................................................................................. 25
2.8.1 Pihak Pembeli ........................................................................................................................................... 25
2.8.2 Pihak Penjual ............................................................................................................................................ 26
3 ANALISIS KUALITATIF DAN KUANTITATIF .....................................................................................27
3.1 Analisis Kualitatif...................................................................................................................................... 27
3.1.1 Struktur Perusahaan IPAC ...................................................................................................................... 27
3.1.2 Kinerja Operasional dan Prospek IPAC ................................................................................................. 27
3.1.3 Analisis Industri dan Bisnis ..................................................................................................................... 28
3.1.4 Keuntungan dan Kerugian yang Bersifat Kualitatif atas Rencana Transaksi.................................... 36
3.2 Analisis Kuantitatif ................................................................................................................................... 36
3.2.1 Kinerja Historis ......................................................................................................................................... 36
3.2.2 Tinjauan Laporan Arus Kas Konsolidasian IPAC .................................................................................. 39
Halaman - 1
Page 12
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
3.2.3 Penilaian Atas Proyeksi Keuangan......................................................................................................... 40
3.2.4 Analisis Rasio Keuangan atas Proyeksi Keuangan Setelah Rencana Transaksi ............................... 44
3.2.5 Analisis Proforma Laporan Keuangan Setelah Rencana Transaksi ................................................... 45
3.2.6 Analisis Inkremental ................................................................................................................................ 49
3.2.7 Analisis Sensitivitas .................................................................................................................................. 52
4 ANALISIS KEWAJARAN NILAI RENCANA TRANSAKSI ...................................................................53
4.1 Perbandingan Antara Nilai Rencana Transaksi Dengan Nilai Acuan ................................................. 53
4.2 Analisis untuk Memastikan Bahwa Nilai Rencana Transaksi Memberikan Nilai Tambah Dari
Transaksi yang Akan Dilakukan ............................................................................................................. 54
4.3 Analisis atas Kewajaran Nilai Transaksi Dilakukan Untuk Meyakini Bahwa Rencana Nilai
Transaksi Berada Dalam Kisaran Nilai yang Didapatkan dari Hasil Penilaian ................................. 54
5 ANALISIS ATAS FAKTOR LAIN YANG RELEVAN .............................................................................56
6 KESIMPULAN ANALISIS PENDAPAT KEWAJARAN .........................................................................57
7 PENDAPAT KEWAJARAN ATAS RENCANA TRANSAKSI .................................................................59
8 KUALIFIKASI PENILAI BISNIS ..........................................................................................................60
● LAMPIRAN - LAMPIRAN
Halaman - 2
Page 13
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
DAFTAR FIGUR
Halaman
Figur 1. Unsur Transaksi Material.................................................................................................................. 8
Figur 2. Hubungan Struktur Kepemilikan Saham IPAC dan FIESTA ........................................................... 8
Figur 3. Hubungan Afiliasi Berdasarkan Struktur Kepengurusan............................................................10
Figur 4. Laporan Keuangan Historis IPAC ...................................................................................................11
Figur 5. Susunan Pemegang Saham ABADI ................................................................................................16
Figur 6. Susunan Pemegang Saham BERKAT .............................................................................................16
Figur 7. Struktur Kepemilikan Saham IPAC ................................................................................................25
Figur 8. Struktur Organisasi IPAC ................................................................................................................27
Figur 9. Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Pengeluaran dan Lapangan
Usaha ................................................................................................................................................29
Figur 10. Inflasi IHK dan Komponen serta Ekspektasi Inflasi .....................................................................30
Figur 11. Suku Bunga Kebijakan Bank Indonesia dan IndONIA serta Suku Bunga Perbankan..............31
Figur 12. Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial ....................................................................33
Figur 13. Indeks Harga Properti Q2 2023 ....................................................................................................34
Figur 14. Tren Pencarian Properti Bedasarkan Harga ...............................................................................35
Figur 15. Indeks Harga DKI Jakarta vs Bodetabek.......................................................................................35
Figur 16. Tinjauan Laba-Rugi Konsolidasian IPAC........................................................................................36
Figur 17. Laporan Laba (Rugi) IPAC Tahun 2018 – Juli 2023 .......................................................................37
Figur 18. Posisi Keuangan Konsolidasian IPAC ............................................................................................37
Figur 19. Historis Aset, Liabilitas dan Ekuitas IPAC ......................................................................................38
Figur 20. Tinjauan Rasio Keuangan Konsolidasian IPAC .............................................................................38
Figur 21. Tinjauan Posisi Keuangan Konsolidasian IPAC ............................................................................39
Figur 22. Komposisi Arus Kas Bersih Dari Aktivitas Operasi, Investasi dan Pendanaan .........................40
Figur 23. Proyeksi Laba (Rugi) Sebelum Rencana Transaksi ......................................................................41
Figur 24. Proyeksi Posisi Keuangan Sebelum Rencana Transaksi .............................................................42
Figur 25. Proyeksi Arus Kas Sebelum Rencana Transaksi...........................................................................42
Figur 26. Proyeksi Laba (Rugi) Setelah Rencana Transaksi .........................................................................43
Figur 27. Proyeksi Posisi Keuangan Setelah Rencana Transaksi................................................................43
Figur 28. Proyeksi Arus Kas Setelah Rencana Transaksi .............................................................................44
Figur 29. Proyeksi Rasio Keuangan................................................................................................................44
Figur 30. Proforma Posisi Keuangan IPAC ....................................................................................................46
Figur 31. Proforma Laba (Rugi) IPAC .............................................................................................................48
Figur 32. Nilai Tambah Posisi Keuangan .......................................................................................................49
Figur 33. Nilai Tambah Laba (Rugi) ................................................................................................................49
Figur 34. Nilai Tambah Arus Kas ....................................................................................................................49
Figur 35. Analisis Sensitivitas terhadap Nilai Rencana Transaksi ..............................................................52
Figur 36. Identifikasi Nilai Rencana Transaksi ..............................................................................................53
Figur 37. Nomor Laporan Penilaian Ekuitas ERA Fiesta ..............................................................................53
Figur 38. Perbandingan Nilai Rencana Transaksi Dengan Hasil Penilaian ...............................................54
Figur 39. Analisis Kewajaran Rencana Transaksi .........................................................................................55
Figur 40. Alokasi Nilai Rencana Transaksi .....................................................................................................56
Halaman - 3
Page 14
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
DEFINISI DAN ISTILAH
ABADI : PT Kencana Abadi Propertindo
ANUGERAH : PT Kencana Anugerah Propertindo
Arm’s Length Principle : Kondisi yang menunjukkan suatu transaksi dilaksanakan sesuai
dengan ketentuan praktik bisnis yang berlaku umum antara lain
apabila Transaksi Afiliasi dilakukan dengan memenuhi prinsip
transaksi yang wajar (POJK 42 Pasal 3 Ayat 1).
Asumsi : Sesuatu yang dianggap akan terjadi termasuk fakta, syarat, atau
keadaan yang mungkin dapat mempengaruhi objek Penilaian atau
pendekatan penilaian dan kewajarannya telah dianalisis oleh Penilai
Bisnis sebagai bagian dari proses Penilaian.
BERKAT : PT Kencana Berkat Propertindo
IPAC : PT Era Graharealty Tbk
Kelangsungan Usaha (Going : Suatu kondisi yang mencerminkan usaha yang sedang beroperasi
Concern) atau dalam konstruksi, atau suatu premis dalam Penilaian, dimana
Penilai Bisnis menganggap suatu perusahaan akan terus
melanjutkan operasinya secara berkelanjutan.
Laporan Keuangan : Laporan Keuangan Konsolidasian IPAC untuk periode yang berakhir
Konsolidasian Audit IPAC per 31 Desember 2019 dan 2018 telah diaudit oleh Kantor Akuntan
per 31 Desember 2019 dan Publik Kanaka Puradiredja Suhartono Akuntan Publik Aris Suryanta,
2018 Ak., CA, CPA. dengan No. AP.1014, serta telah terdaftar di OJK dengan
No. STTD.AP-505/PM.22/2018.
Laporan Keuangan : Laporan Keuangan Konsolidasian IPAC untuk periode yang berakhir
Konsolidasian Audit IPAC per 31 Desember 2020 dan telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik
per 31 Desember 2020 Kanaka Puradiredja Suhartono, Akuntan Publik Suhartono, MPA.,
Ak., CA, CPA. dengan No. AP.0206, serta telah terdaftar di OJK dengan
No. STTD.AP-507/PM.22/2018.
Laporan Keuangan : Laporan Keuangan Konsolidasian IPAC untuk periode yang berakhir
Konsolidasian Audit IPAC per 31 Desember 2021 dan telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik
per 31 Desember 2021 Kanaka Puradiredja Suhartono, Akuntan Publik Aris Suryanta, Ak.,
CA, CPA. dengan No. AP.1014, serta telah terdaftar di OJK dengan No.
STTD.AP-505/PM.22/2018.
Laporan Keuangan : Laporan Keuangan Konsolidasian IPAC untuk periode yang berakhir
Konsolidasian Audit IPAC per 31 Desember 2022 dan telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik
per 31 Desember 2022 Kanaka Puradiredja Suhartono, Akuntan Publik Aris Suryanta, Ak.,
CA, CPA. dengan No. AP.1014, serta telah terdaftar di OJK dengan No.
STTD.AP-505/PM.22/2018.
Laporan Keuangan : Laporan Keuangan Konsolidasian IPAC untuk periode yang berakhir
Konsolidasian Audit IPAC per 31 JuLi 2023 yang dikeluarkan oleh Kantor Akuntan Publik
per 31 Juli 2023 Tanudiredja, Wibisana, Rintis & Rekan, Akuntan Publik Aris Suryanta,
Ak., CA, CPA. dengan No. AP.1014, serta telah terdaftar di OJK dengan
No. STTD.AP-505/PM.22/2018.
Laporan Pendapat : Laporan tertulis berisi suatu pernyataan yang diberikan oleh Penilai
Kewajaran Bisnis untuk menyatakan bahwa suatu transaksi yang akan
dilakukan adalah wajar atau tidak wajar.
MAJU : PT Kencana Maju Propertindo
MAKMUR : PT Kencana Makmur Propertindo
Metode Pendapat : Suatu cara atau rangkaian cara tertentu dalam memberikan
Kewajaran pendapat kewajaran.
Penilai : Orang perseorangan yang dengan keahliannya menjalankan
kegiatan Penilaian di pasar modal.
Halaman - 4
Page 15
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Penilai Bisnis : Penilai yang melakukan kegiatan penilaian bisnis sebagaimana
dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan mengenai Penilai
yang melakukan kegiatan di pasar modal.
Penilai Publik : Penilai yang telah memperoleh izin dari Menteri Keuangan untuk
memberikan jasa penilaian
Pihak : Orang perseorangan, perusahaan, usaha bersama, asosiasi, atau
kelompok yang terorganisasi.
POJK 17 Tahun 2020 : Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
No.17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha.
POJK 42 Tahun 2020 : Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi Atau Benturan
Kepentingan
Premis : Asumsi yang berhubungan dengan suatu kondisi transaksi yang
dapat digunakan pada objek pendapat kewajaran.
Subsquent Event : Kejadian penting setelah Tanggal Pendapat Kewajaran, baik yang
diketahui maupun yang patut diketahui sampai dengan Tanggal
Laporan, wajib diungkapkan dalam laporan.
SEJAHTERA : PT Kencana Sejahtera Propertindo
SUKSES : PT Kencana Sukses Propertindo
Tanggal Laporan : Tanggal ditandatanganinya laporan oleh Penilai Bisnis.
Tanggal Pendapat : Tanggal pada saat pendapat kewajaran dinyatakan.
Kewajaran
Y&R : Kantor Jasa Penilai Publik Yanuar, Rosye & Rekan.
Halaman - 5
Page 16
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
1 PENDAHULUAN
1.1 Nomor dan Tanggal Laporan Pendapat Kewajaran
Kantor Jasa Penilai Publik Yanuar, Rosye dan Rekan (“Y&R”) ditunjuk oleh PT Era Graharealty
Tbk (“IPAC"), berdasarkan persetujuan atas Surat Penawaran Jasa Pendapat Kewajaran
No. PR.Y&R-00/Y/BS/ERA/VIII/2023/RY/0163, tanggal 04 Agustus 2023, dengan maksud untuk
memberikan pendapat kewajaran (Fairness Opinion) atas rencana IPAC untuk melakukan akuisisi
atas 51,00% ekuitas pada broker anggota (“Franchisee”) yang tergabung dalam grup ERA Fiesta,
selanjutnya disebut “Rencana Transaksi”. Era Fiesta merupakan broker anggota yang beroperasi
di wilayah Tangerang, terdiri PT Kencana Abadi Propertindo (“ABADI”), PT Kencana Anugerah
Propertindo (“ANUGERAH”), PT Kencana Berkat Propertindo (“BERKAT”), PT Kencana Maju
Propertindo (“MAJU”), PT Kencana Makmur Propertindo (“MAKMUR”), PT Kencana Sejahtera
Propertindo (“SEJAHTERA”) dan PT Kencana Sukses Propertindo (“SUKSES”).
Berdasarkan informasi dari Manajemen, rencana akuisisi tersebut termasuk kedalam transaksi
material sesuai dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan ("OJK") Republik Indonesia
No. 17/POJK.04/2020 tentang "Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha" (“POJK 17 Tahun
2020”) yang ditetapkan pada tanggal 1 Juli 2020 oleh Ketua Dewan Komisioner Otoritas Jasa
Keuangan Republik Indonesia.
Kami adalah Kantor Jasa Penilai Publik yang secara resmi telah ditetapkan berdasarkan Keputusan
Menteri Keuangan No. 365/KM.1/2020 tanggal 27 Juli 2020, dengan nama KANTOR JASA PENILAI
PUBLIK YANUAR, ROSYE DAN REKAN dengan Izin KJPP No. 2.20.0170 dan telah terdaftar sebagai
Profesi Penunjang Pasar Modal di Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar
Profesi Penunjang Pasar Modal No. STTD.PB-37/PJ-1/PM.02/2023. Selanjutnya Y&R telah menyusun
Laporan Pendapat Kewajaran terhadap Rencana Transaksi dengan Laporan No. 00002/2.0170-
00/BS/NB-02/0044/1/I/2024 tanggal 24 Januari 2024.
1.2 Status Penilai Publik
Penilai Publik adalah Pemimpin Rekan dari Y&R dengan kualifikasi sebagai berikut:
Nama Penilai Publik : Yanuar Bey, S.E., M.M., MAPPI (Cert.)
No. Izin Penilai Publik : B-1.08.00044
No. STTD : STTD.PB-37/PJ-1/PM.02/2023
Klasifikasi Izin : Penilaian Bisnis (B)
No. MAPPI : 99-S-01230
Y&R adalah Kantor Jasa Penilai Publik yang terdaftar di Kementerian Keuangan dan Pasar Modal
serta memiliki kompetensi untuk melakukan penugasan ini.
Y&R bertindak secara independen dalam penyusunan laporan ini tanpa adanya benturan
kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Pemberi Tugas, Objek Penilaian ataupun pihak-pihak yang
terafiliasi dengan Pemberi Tugas dan Objek Penilaian. Y&R juga tidak memiliki kepentingan
ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
Laporan Pendapat Kewajaran ini tidak disusun untuk memberikan keuntungan atau merugikan
pihak manapun. Imbalan jasa yang kami terima sama sekali tidak dipengaruhi oleh pendapat yang
dihasilkan.
Halaman - 6
Page 17
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
1.3 Tanggal Pendapat Kewajaran
Tanggal Pendapat Kewajaran adalah 31 Juli 2023, dimana batas tersebut diambil atas dasar
pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian. Sedangkan masa berlaku laporan sesuai dengan
tanggal penilaian akan berakhir pada tanggal 31 Januari 2024.
1.4 Identitas Pemberi Tugas
Pemberi tugas kepada Y&R dalam penyusunan Laporan Pendapat Kewajaran ini adalah:
• Nama Perusahaan : PT Era Graharealty Tbk
• Alamat : TCC Batavia Tower 8th Floor Suites 3-5,
Jalan K.H Mas Mansyur Kav. 126, Jakarta – 10220
• Telepon/ Fax : (021) 765-3888 / (021) 765-3968
• Email : eragraha88@gmail.com
• Website : https://eragraha.com/
• Persetujuan Pekerjaan : Surat Penawaran Jasa Pendapat Kewajaran No. PR.Y&R-
00/Y/BS/ERA/VIII/2023/RY/0163 tanggal 04 Agustus 2023.
1.5 Identitas Pengguna Laporan
Pengguna laporan dalam penyusunan Laporan Pendapat Kewajaran ini adalah:
• Nama Perusahaan : PT Era Graharealty Tbk
• Alamat : TCC Batavia Tower 8th Floor Suites 3-5,
Jalan K.H Mas Mansyur Kav. 126, Jakarta – 10220
• Telepon/ Fax : (021) 765-3888 / (021) 765-3968
• Email : eragraha88@gmail.com
• Website : https://eragraha.com/
• Persetujuan Pekerjaan : Surat Penawaran Jasa Pendapat Kewajaran No. PR.Y&R-
00/Y/BS/ERA/VIII/2023/RY/0163 tanggal 04 Agustus 2023.
1.6 Maksud dan Tujuan Pemberian Pendapat
Maksud dari laporan ini adalah memberikan pendapat kewajaran atas rencana IPAC untuk
melakukan akuisisi atas 51,00% ekuitas pada perusahaan yang tergabung pada ERA Fiesta, terdiri
dari ABADI, ANUGERAH, BERKAT, MAJU, MAKMUR, SEJAHTERA dan SUKSES, selanjutnya disebut
“Rencana Transaksi.
Pendapat Kewajaran ini bertujuan untuk memenuhi ketentuan POJK 17 Tahun 2020 di Pasar Modal.
Pendapat kewajaran ini tidak digunakan di luar konteks atau tujuan pendapat kewajaran tersebut.
1.7 Pernyataan Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan Laporan Pendapat Kewajaran ini, Y&R bertindak secara independen tanpa
adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan IPAC ataupun pihak-pihak yang terafiliasi
dengan IPAC. Y&R juga tidak memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan
penugasan ini. Berdasarkan Surat Penawaran Jasa Pendapat Kewajaran
No. PR.Y&R-00/Y/BS/ERA/VIII/2023/RY/0163 tanggal 04 Agustus 2023 yang telah disetujui oleh
Halaman - 7
Page 18
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Manajemen IPAC, penugasan Y&R adalah untuk memberikan pendapat kewajaran (fairness opinion)
atas Rencana Transaksi.
1.8 Tanggung Jawab Penilai
Dalam batas kemampuan dan keyakinan Y&R sebagai penilai, Y&R menyatakan bahwa semua
perhitungan dan analisis yang dibuat dalam penyusunan pendapat kewajaran telah dilakukan
dengan benar dan Y&R bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran yang diterbitkan.
1.9 Keterkaitan Rencana Transaksi dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”) d/h
Bapepam dan LK
1.9.1 Unsur Transaksi Material dalam Rencana Transaksi
Nilai Rencana Transaksi untuk melakukan akuisisi atas ke-tujuh perusahaan pada ERA Fiesta
adalah sebesar Rp11.220.000.000,- (Sebelas Miliar Dua Ratus Dua Puluh Juta Rupiah) yang akan
dibandingkan dengan Ekuitas IPAC per 31 Juli 2023, berdasarkan Laporan Keuangan
Konsolidasian IPAC untuk periode yang berakhir pada 31 Juli 2023 dan telah diaudit oleh Kantor
Akuntan Publik Kanaka Puradiredja Suhartono, Akuntan Publik Aris Suryanta, Ak., CA, CPA. dengan
No. AP.1014, serta telah terdaftar di OJK dengan No.pe STTD.AP-505/PM.22/2018 (“Laporan
Keuangan Audit IPAC per 31 Juli 2023”), dengan hasil perbandingan sebagai berikut:
Figur 1. Unsur Transaksi Material
Jumlah Ekuitas IPAC Nilai Rencana Transaksi Persentase Nilai Rencana Transaksi
(Rp) (Rp) Terhadap Ekuitas
30.703.260.434 11.220.000.000 36,54%
Sumber : Laporan Keuangan Audit konsolidasian IPAC per 31 Juli 2023, Draft Perjanjian Jual Beli
Saham Bersyarat
Dari data di atas, diketahui bahwa Ekuitas IPAC per tanggal 31 Juli 2023 adalah sebesar
Rp30.703.260.434,-. Berdasarkan POJK 17 Tahun 2020 Pasal 3 ayat (1) Suatu transaksi
dikategorikan sebagai Transaksi Material apabila nilai transaksi sama dengan 20,00% (dua puluh
persen) atau lebih dari ekuitas Perusahaan Terbuka. Rencana Transaksi ini memenuhi unsur
transaksi material karena total nilai Rencana Transaksi dibanding dengan nilai Ekuitas IPAC adalah
sebesar 36,54% atau lebih dari 20,00%. Persentase Rencana Transaksi ini berada di bawah
50,00%, maka tidak wajib wajib terlebih dahulu memperoleh persetujuan Rapat Umum Pemegang
Saham Perusahaan.
1.9.2 Unsur Transaksi Afiliasi dan Unsur Benturan Kepentingan dalam Rencana Transaksi
1.9.2.1 Unsur Transaksi Afiliasi Berdasarkan Struktur Kepemilikan
IPAC akan melakukan akuisisi atas kepemilikan dari pemegang saham perusahaan-perusahaan
yang tergabung dalam ERA Fiesta. Identifikasi unsur transaksi afiliasi dari struktur kepemilikan
saham dapat dilihat melalui tabel kepemilikan saham masing-masing pihak yang bertransaksi
pada figur di bawah ini:
Figur 2. Hubungan Struktur Kepemilikan Saham IPAC dan FIESTA
Jumlah Lembar Presentase
Keterangan Total
Saham Kepemilikan
IPAC
APAC Investments 2 Pte. Ltd. (“APAC”) 860.562.600 90,60% 8.605.626.000
Halaman - 8
Page 19
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Jumlah Lembar Presentase
Keterangan Total
Saham Kepemilikan
Masyarakat 89.305.900 9,40% 893.059.000
FIESTA
ABADI
Winda 100 50,00% 100.000.000
PT Kencana Anugerah Propertindo 100 50,00% 100.000.000
ANUGERAH
Buyanto Tjiawan 100 50,00% 100.000.000
Philipus Hadi Kusuma Lie 100 50,00% 100.000.000
BERKAT
Winda 100 50,00% 100.000.000
PT Kencana Anugerah Propertindo 100 50,00% 100.000.000
MAJU
Winda 40 20,00% 40.000.000
Buyanto Tjiawan 40 20,00% 40.000.000
Kevin Tanuwidjaja 80 40,00% 80.000.000
Kurniawati 40 20,00% 40.000.000
MAKMUR
Buyanto Tjiawan 30 30,00% 40.000.000
Kurniawati 30 30,00% 80.000.000
Tinna Parman 40 40,00% 40.000.000
SEJAHTERA
Buyanto Tjiawan 50 50,00% 50.000.000
Philipus Hadi Kusuma Lie 25 25,00% 25.000.000
Kurniawati 25 25,00% 25.000.000
SUKSES
Buyanto Tjiawan 150 50,00% 150.000.000
Elvaretta Chandra 75 25,00% 75.000.000
Fidrian Sidharta 75 25,00% 75.000.000
Sumber : Laporan Keuangan Audit IPAC dan ERA Fiesta per 31 Juli 2023
Pemegang saham IPAC adalah APAC Investments 2 Pte. Ltd. dengan kepemilikan sebesar
90,60% dan masyarakat sebesar 9,40%. Sedangkan kepemilikan ke-tujuh perusahaan yang
tergabung pada ERA Fiesta adalah perseorangan dan 2 (dua) diantaranya per tanggal penilaian
dimiliki oleh ANUGERAH, namun tidak memiliki hubungan afiliasi terkait dengan struktur
kepemilikan dengan IPAC.
Pada bulan Oktober 2023, terdapat perubahan susunan pemegang saham pada ABADI dan
BERKAT, sehingga Rencana Transaksi akan dilaksanakan dengan struktur kepemilikan saham
sebagai berikut:
Jumlah Lembar Presentase
Keterangan Total
Saham Kepemilikan
ABADI
Winda 80 80.000.000 40,00%
Buyanto Tjiwan 70 70.000.000 35,00%
Kurniawati 50 50.000.000 25,00%
BERKAT
Winda 80 80.000.000 40,00%
Buyanto Tjiwan 70 70.000.000 35,00%
Halaman - 9
Page 20
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Jumlah Lembar Presentase
Keterangan Total
Saham Kepemilikan
Kurniawati 50 50.000.000 25,00%
Berdasarkan struktur kepemilikan di atas, per tanggal penilaian serta dengan adanya
perubahan kepemilikan ABADI dan BERKAT pada bulan Oktober 2023, diketahui bahwa tidak
ada pemilik saham yang sama-sama menyertakan sahamnya di IPAC maupun ERA Fiesta. Dari
segi kepemilikan tersebut, Rencana Transaksi ini tidak terkait dengan POJK 42 Tahun 2020.
Unsur Transaksi Afiliasi Berdasarkan Struktur Kepengurusan
Figur 3. Hubungan Afiliasi Berdasarkan Struktur Kepengurusan
NAMA IPAC
IPAC
Susan Widjayawati KU
Tjio Yafet Kristanto KI
Darmadi Darmawangsa DU
Aan Andriani Sutrisno D
FIESTA
ABADI
Kurniawati K
Winda DU
Buyanto Tjawan D
ANUGERAH
Philipus Hadi Kusuma Lie K
Buyanto Tjawan DU
Kurniawati D
BERKAT
Kurniawati K
Winda DU
Buyanto Tjawan D
MAJU
Kurniawati K
Kevin Tanuwidjaja DU
Buyanto Tjawan D
Winda D
MAKMUR
Kurniawati K
Tinna Parman DU
Buyanto Tjawan D
SEJAHTERA
Philipus Hadi Kusuma Lie K
Buyanto Tjawan DU
Halaman - 10
Page 21
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
NAMA IPAC
Kurniawati D
SUKSES
Buyanto Tjawan K
Elvaretta Chandra DU
Fidrian Sidharta D
Sumber : Manajemen IPAC
Keterangan : Komisaris Utama “KU”, Komisaris Independen “KI”, Direktur Utama “DU”, Direktur “D”.
Berdasarkan struktur kepengurusan, diketahui bahwa per 31 Juli 2023 tidak terdapat hubungan
afiliasi melalui pengurus yang menduduki jabatan pada struktur kepengurusan di IPAC dan ERA
Fiesta, sehingga Rencana Transaksi ini tidak terkait dengan POJK 42 Tahun 2020.
1.9.2.2 Unsur Benturan Kepentingan Dalam Rencana Transaksi
Rencana Transaksi tidak melibatkan beberapa pihak yang menunjukkan hubungan afiliasi
sehingga secara kepentingan ekonomis tidak terdapat benturan kepentingan antara IPAC dan
ERA Fiesta. Berdasarkan pernyataan manajemen IPAC, diketahui tidak ada benturan
kepentingan dalam Rencana Transaksi ini seperti yang diatur dalam POJK 42 Tahun 2020.
1.10 Penugasan Pemberian Pendapat Kewajaran Profesional
• Dalam menyusun laporan ini, Y&R mengandalkan keakuratan dan kelengkapan informasi
yang disediakan oleh IPAC serta data yang diperoleh dari informasi yang tersedia untuk publik
dan informasi lainnya serta penelitian yang kami anggap relevan untuk perhitungan dan
analisis telah dilakukan dengan benar. Y&R tidak terlibat dan tidak melakukan audit ataupun
verifikasi atas informasi yang disediakan tersebut.
• Sebagai tambahan, kami tidak terlibat dalam diskusi dengan IPAC sehubungan dengan
Rencana Transaksi tersebut dan kami tidak terlibat dalam komunikasi ataupun interaksi
apapun dalam mencapai konsensus mengenai persyaratan dan kondisi Rencana Transaksi
tersebut.
1.11 Data, Informasi dan Prosedur
Kami telah melakukan analisis dan mempertimbangkan data dan informasi yang disediakan IPAC
untuk tujuan penugasan ini, yaitu:
1.11.1 Data dan Informasi
a. Laporan Keuangan IPAC
Figur 4. Laporan Keuangan Historis IPAC
Tahun Auditor Akuntan Publik Nomor dan Tanggal Opini
Kantor Akuntan Aris Suryanta, Ak., CA, CPA. No. R-
Wajar dalam
31 Des 2019 Publik Kanaka dengan No. AP.1014, serta 009/2.0752/AU.1/03/1014-
semua hal yang
dan 2018 Puradiredja, telah terdaftar di OJK 3/1/I/2020 tanggal 28 Januari
material
Suhartono 2020
Halaman - 11
Page 22
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Tahun Auditor Akuntan Publik Nomor dan Tanggal Opini
dengan No. STTD.AP-
505/PM.22/2018
Suhartono, MPA., Ak., CA,
Kantor Akuntan No. R-
CPA. dengan No. AP.0206, Wajar dalam
Publik Kanaka 105/2.0752/AU.1/05/0206-
31 Des 2020 serta telah terdaftar di OJK semua hal yang
Puradiredja, 2/1/III/2021 tanggal 31 Maret
dengan No. STTD.AP- material
Suhartono 2021
507/PM.22/2018
Aris Suryanta, Ak., CA, CPA.
Kantor Akuntan No. R-
dengan No. AP.1014, serta Wajar dalam
Publik Kanaka 059/2.0752/AU.1/05/1014-
31 Des 2021 telah terdaftar di OJK semua hal yang
Puradiredja, 1/1/III/2022 tanggal 07 Maret
dengan No. STTD.AP- material
Suhartono 2022
505/PM.22/2018
Aris Suryanta, Ak., CA, CPA.
Kantor Akuntan No. R-
dengan No. AP.1014, serta Wajar dalam
Publik Kanaka 00069/2.0752/AU.1/05/1014-
31 Des 2022 telah terdaftar di OJK semua hal yang
Puradiredja, 2/1/III/2023 tanggal 09 Maret
dengan No. STTD.AP- material
Suhartono 2023
505/PM.22/2018
Aris Suryanta, Ak., CA, CPA.
Kantor Akuntan No. R-
dengan No. AP.1014, serta Wajar dalam
Publik Kanaka 00433/2.0752/AU.1/05/1014-
31 Jul 2023 telah terdaftar di OJK semua hal yang
Puradiredja, 3/1/X/2023 tanggal 20 Oktober
dengan No. STTD.AP- material
Suhartono 2023
505/PM.22/2018
Sumber : Laporan Keuangan Konsolidasian Audit IPAC
b. Laporan Tahunan IPAC untuk tahun 2022;
c. Laporan Keuangan Proforma per 30 Juni 2023 yang disiapkan oleh Kantor Akuntan Publik
Kanaka Puradiredja, Suhartono, oleh Aris Suryanta, Ak., CA, CPA dengan registrasi Akuntan
Publik No. AP. 1014 serta telah terdaftar di OJK dengan No. STTD.AP-505/PM.22/2018 melalui
Laporan No. Ref.: R0-001/ERA-KPS/AIS01/I/2024 tanggal 23 Januari 2024;
d. Proyeksi keuangan IPAC sebelum dan sesudah Transaksi selama 5 (lima) tahun yang disiapkan
oleh Manajemen IPAC;
e. Laporan Penilaian Bisnis ke-tujuh perusahaan ERA Fiesta dari Y&R dalam laporan tanggal 22
Januari 2024 yang ditandatangani oleh Penilai Publik Yanuar Bey, S.E., M.M., MAPPI (Cert.)
dengan ijin penilai No. B-1.08.00044 dan STTD OJK STTD.PB-37/PJ-1/PM.02/2023, dengan
nomor laporan masing-masing sebagai berikut:
Figur 5. Laporan Penilaian Bisnis
Nama Perusahaan Nomor Laporan
ABADI 00003/2.0170-00/BS/03/0044/1/I/2024
ANUGERAH 00004/2.0170-00/BS/03/0044/1/I/2024
BERKAT 00005/2.0170-00/BS/03/0044/1/I/2024
MAJU 00006/2.0170-00/BS/03/0044/1/I/2024
MAKMUR 00007/2.0170-00/BS/03/0044/1/I/2024
SEJAHTERA 00008/2.0170-00/BS/03/0044/1/I/2024
SUKSES 00009/2.0170-00/BS/03/0044/1/I/2024
f. Legalitas perusahaan dan perijinan terkait;
g. Draft perjanjian jual beli saham bersyarat IPAC dengan ERA Fiesta;
h. Dokumen-dokumen lain yang terkait dengan Rencana Transaksi;
i. Diskusi dengan manajemen IPAC; dan
j. Informasi lainnya yang didapat dari berbagai pencarian di S&P Capital IQ, Damodaran, IDX dan
Website terkait dengan industri yang menunjang analisis.
1.11.2 Prosedur
Prosedur yang dilakukan Y&R dalam menganalisis Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
Halaman - 12
Page 23
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
a. Nilai dari objek yang ditransaksikan.
Berdasarkan draf perjanjian dengan masing-masing pihak, total nilai dari Rencana Transaksi
adalah Rp11.220.000 Ribu.
b. Dampak keuangan dari transaksi yang akan dilakukan terhadap kepentingan pemegang
saham.
Rencana Transaksi yang akan dilakukan akan memberikan dampak terhadap kepentingan
pemegang saham terkait pengembangan usaha yang akan dilakukan IPAC. Hal ini mengingat
dengan memperluas jaringan pasar melalui akuisisi salah satu franchisee terbaik, diperkirakan
akan memperbaiki kinerja IPAC.
c. Pertimbangan bisnis yang digunakan oleh manajemen perusahaan terkait dengan rencana
transaksi yang akan dilakukan terhadap kepentingan pemegang saham.
Y&R telah menelaah pertimbangan bisnis yang digunakan manajemen IPAC dalam
pengambilan keputusan terkait Rencana Transaksi.
1.12 Informasi Terkait Inspeksi terhadap Objek Pendapat Kewajaran
Berdasarkan surat tugas No. ST.Y&R-00/BS/ERA/X/2023/RY/0077 tanggal 10 Oktober 2023, kami
telah melaksanakan inspeksi pada:
Hari / Tanggal : Selasa, 10 Oktober 2023
Lokasi : TCC Batavia Tower 8th Floor Suites 3-5, Jalan K.H Mas Mansyur Kav.
126, Jakarta – 10220.
Tim Survey : - Nisa Iksi Rosa
- Synthia Ayu Disha
Pendamping : - Junartan
- Paulus William
Adapun dokumentasi terkait hasil pelaksanaan inspeksi adalah sebagai berikut:
Ruang Depan Ruang Kerja
Halaman - 13
Page 24
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Kegiatan Pelatihan Member Tampak Depan Ruang Produksi
Berdasarkan hasil diskusi dengan Manajemen IPAC diketahui bahwa:
1. ERA Fiesta merupakan salah satu franchisee terbaik yang saat ini dimiliki IPAC, sehingga ERA
Fiesta diyakini dapat mendukung rencana pengembangan usaha IPAC.
2. IPAC berusaha menguatkan penjualan pada wilayah Tangerang dan Jakarta Barat melalui
akuisisi ERA Fiesta.
3. Kenaikan omset pada ERA Fiesta diyakini mampu menaikan pendapatan IPAC dilihat dari
kinerja sebelumnya dan potensi pengembangan properti di wilayah tersebut.
4. Akuisisi saham masing-masing perusahaan dalam ERA Fiesta adalah sebesar 51,00% dan telah
mempertimbangkan manfaat sebagai pihak mayoritas serta risiko yang akan dihadapi untuk
menjalankan usaha tersebut.
5. Nilai Rencana Transaksi untuk 7 (tujuh) perusahaan yang akan diakuisisi adalah Rp11.220.000
Ribu.
6. Dengan melakukan akuisisi terhadap beberapa perusahaan yang tergabung dalam ERA FIesta,
IPAC berencana untuk mengembangkan usahanya melalui pengelolaan marketing dengan
menggunakan IT System.
1.13 Pendekatan dan Metode Pendapat Kewajaran
Pendekatan dan Metode Pendapat Kewajaran yang digunakan dalam penyusunan laporan ini
mengacu pada mengacu pada Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
No. 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal
(“POJK 35 Tahun 2020”) dan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
No. 17/SEOJK.04/2020 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar
Modal (“SEOJK 17 Tahun 2020”), dimana Penilai wajib melakukan analisis yang paling sedikit
meliputi:
• Analisis atas Rencana Transaksi terkait dengan latar belakang, dasar, objek, sumber dana dan
pertimbangan bisnis yang digunakan oleh IPAC;
• Analisis kualitatif dan analisis kuantitatif atas Rencana Transaksi;
• Analisis kewajaran nilai dari Rencana Transaksi yang akan dilaksanakan; dan
• Analisis atas faktor lain yang relevan.
1.14 Asumsi dan Kondisi Pembatas
Asumsi
Beberapa asumsi yang digunakan dalam penyusunan pendapat kewajaran ini adalah:
• Y&R menghasilkan Laporan Pendapat Kewajaran yang bersifat non-disclaimer opinion.
Halaman - 14
Page 25
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
• Y&R telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses
penyusunan Laporan Pendapat Kewajaran.
• Data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat dipercaya keakuratannya.
• Pemberi tugas menyatakan bahwa seluruh informasi material yang menyangkut penugasan
pendapat kewajaran telah diungkapkan seluruhnya kepada Y&R dan tidak ada pengurangan
atas fakta-fakta yang penting.
• Y&R menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan kewajaran
proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan pencapaiannya
(fiduciary duty).
• Y&R bertanggung jawab atas pelaksanaan Pendapat Kewajaran dan kewajaran proyeksi
keuangan yang telah disesuaikan.
• Y&R menghasilkan Laporan Pendapat Kewajaran yang terbuka untuk publik, kecuali terdapat
informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional IPAC.
• Y&R bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran dan kesimpulan nilai yang
dihasilkan.
• Y&R telah memperoleh informasi atas status hukum objek pendapat kewajaran dari pemberi
tugas.
• Laporan Pendapat Kewajaran ini ditujukan hanya untuk memenuhi kepentingan Pasar Modal
dan pemenuhan aturan OJK.
• Laporan Pendapat Kewajaran ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian,
kondisi umum bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah terkait dengan
Rencana Transaksi pada tanggal pendapat ini diterbitkan.
• Dalam penyusunan Laporan Pendapat Kewajaran ini, Y&R menggunakan beberapa asumsi,
seperti terpenuhinya semua kondisi dan kewajiban IPAC dan semua pihak yang terlibat dalam
Rencana Transaksi serta keakuratan informasi mengenai Rencana Transaksi yang
diungkapkan oleh manajemen IPAC.
• Y&R mengasumsikan bahwa IPAC merupakan perusahaan yang berkelanjutan usahanya
dimasa mendatang dan dikelola oleh manajemen yang profesional dan kompeten (going
concern).
• Laporan Pendapat Kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan
sebagian dari analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan informasi dan analisis lainnya
secara utuh sebagai satu kesatuan dapat menyebabkan pandangan dan kesimpulan yang
menyesatkan atas proses yang mendasari pendapat kewajaran. Penyusunan Laporan
Pendapat Kewajaran ini merupakan suatu proses yang rumit dan mungkin tidak dapat
dilakukan melalui analisis yang tidak lengkap.
• Y&R juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penerbitan Laporan Pendapat Kewajaran ini
sampai dengan tanggal terjadinya Rencana Transaksi tidak terjadi perubahan apapun yang
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penyusunan
Laporan Pendapat Kewajaran ini. Kami tidak bertanggungjawab untuk menegaskan kembali
atau melengkapi, memutakhirkan (update) pendapat kami karena adanya perubahan asumsi
dan kondisi serta peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal pendapat kewajaran ini.
Batasan-batasan dalam pelaksanaan penugasan ini adalah:
• Y&R tidak melakukan proses due diligence terhadap entitas atau pihak-pihak yang melakukan
Rencana Transaksi.
• Dalam melaksanakan analisis, Y&R mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan,
kehandalan dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain
yang diberikan kepada Y&R oleh IPAC atau yang tersedia secara umum yang pada hakekatnya
adalah benar, lengkap dan tidak menyesatkan, dan Y&R tidak bertanggung jawab untuk
melakukan pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut. Y&R juga
bergantung kepada jaminan dari manajemen IPAC bahwa mereka tidak mengetahui fakta-
fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan menjadi tidak lengkap atau
menyesatkan.
Halaman - 15
Page 26
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
• Analisis dalam Laporan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi ini dipersiapkan
menggunakan data dan informasi sebagaimana diungkapkan diatas. Segala perubahan atas
data dan informasi tersebut dapat mempengaruhi hasil akhir pendapat Y&R secara material.
Oleh karena itu, Y&R tidak bertanggungjawab atas perubahan kesimpulan terhadap Laporan
Pendapat Kewajaran ini dikarenakan adanya perubahan data dan informasi tersebut.
• Y&R tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari Rencana Transaksi ini. Jasa-
jasa yang diberikan kepada IPAC dalam kaitan dengan Rencana Transaksi ini hanya
merupakan pemberian Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi dan bukan jasa-jasa
akuntansi, audit, atau perpajakan. Y&R tidak melakukan penelitian atas keabsahan Rencana
Transaksi dari aspek hukum dan implikasi aspek perpajakan dari Rencana Transaksi tersebut.
• Pekerjaan yang berkaitan dengan Rencana Transaksi ini tidak merupakan dan tidak dapat
ditafsirkan dalam bentuk apapun, sebagai suatu penelaahan atau audit atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat
dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan,
atau penyimpangan dalam laporan keuangan atau pelanggaran hukum. Selain itu, Y&R tidak
mempunyai kewenangan dan tidak berada dalam posisi untuk mendapatkan dan
menganalisa suatu bentuk transaksi-transaksi lainnya diluar Rencana Transaksi dan mungkin
tersedia untuk IPAC serta pengaruh dari transaksi-transaksi tersebut terhadap Rencana
Transaksi ini.
1.15 Penjelasan Mengenai Kejadian Penting Setelah Tanggal Pendapat Kewajaran
Terjadi perubahan susunan kepemilikan saham ABADI dan BERKAT per Oktober 2023 yang
digunakan sebagai dasar untuk pengalihan saham pada saat Rencana Transaksi, dengan rincian
sebagai berikut:
ABADI
Berdasarkan Akta Perubahan ABADI No. 10, tanggal 13 Oktober 2023 yang dibuat dihadapan
Notaris Anastasia Chandra, S.H., M.KN., Notaris di Kabupaten Tangerang, susunan pemegang
saham ABADI adalah sebagai berikut:
Figur 6. Susunan Pemegang Saham ABADI
Jumlah modal ditempatkan dan disetor
Nama Pemegang Saham Jumlah Saham Persentase
(Dalam Rupiah Penuh)
Winda 80 80.000.000 40,00%
Buyanto Tjiwan 70 70.000.000 35,00%
Kurniawati 50 50.000.000 25,00%
Total 200 200.000.000 100,00%
Sumber : Akta perubahan ABADI No. 10, tanggal 13 Oktober 2023
BERKAT
Berdasarkan Akta Perubahan BERKAT No. 9, tanggal 13 Oktober 2023 yang dibuat dihadapan
Notaris Anastasia Chandra, S.H., M.KN., Notaris di Kabupaten Tangerang,. susunan pemegang
saham BERKAT adalah sebagai berikut:
Figur 7. Susunan Pemegang Saham BERKAT
Jumlah modal ditempatkan dan disetor
Nama Pemegang Saham Jumlah Saham Persentase
(Dalam Rupiah Penuh)
Winda 80 80.000.000 40,00%
Buyanto Tjiwan 70 70.000.000 35,00%
Halaman - 16
Page 27
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Jumlah modal ditempatkan dan disetor
Nama Pemegang Saham Jumlah Saham Persentase
(Dalam Rupiah Penuh)
Kurniawati 50 50.000.000 25,00%
Total 200 200.000.000 100,00%
Sumber : Akta perubahan BERKAT No. 9, tanggal 13 Oktober 2023
Halaman - 17
Page 28
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
2 TINJAUAN DAN ANALISIS RENCANA TRANSAKSI
2.1 Latar Belakang Rencana Transaksi
Dalam mejalankan usahanya, IPAC selalu melakukan peninjauan terhadap broker anggotanya.
Terdapat banyak broker anggota yang memiliki kinerja yang baik dengan indikator laporan
keuangan, produktivitas agen dan catatan penjualan dengan developer dan faktor-faktor relevan
lainnya. Terkait dengan visi IPAC dengan pemegang saham, yaitu APAC, untuk melakukan
percepatan pertumbuhan bisnis agensi, maka IPAC berencana untuk mengubah model bisnis
dengan lebih mendekat kepada masing-masing agen serta transaksi yang mereka lakukan melalui
proses akuisisi salah satu broker anggotanya.
Era Fiesta merupakan salah satu broker anggota IPAC yang memiliki kinerja yang baik. IPAC
berencana melakukan akuisisi atas 7 (tujuh) perusahaan yang tergabung dalam ERA Fiesta, masing-
masing atas sebesar 51,00% kepemilikan sahamnya. Dengan akuisisi tersebut, IPAC dapat menjadi
pemegang saham mayoritas dan dapat berpartisipasi lebih atas setiap kebijakan yang akan
diterapkan.
Akuisisi broker anggota ini diharapkan dapat mendukung perubahan model bisnis yang
direncanakan IPAC. Hal ini dikarenakan kondisi pasar waralaba real estat saat ini yang sangat
kompetitif, dimana merek terkemuka cenderung mengurangi royalti untuk mendapatkan pangsa
pasar broker dan agen yang lebih besar. Oleh karena itu, IPAC memilih langkah untuk melakukan
akusisi broker anggota, yang diharapkan setelah proses akuisisi, maka langkah ini akan
memberikan pertumbuhan yang lebih besar pada kinerja operasi yang dimilikinya.
IPAC akan mengidentifikasi lokasi baru dengan strategi pemasaran untuk memasuki pasar primer
dan berbagai kampanye rekrutmen lainnya, guna memperoleh pangsa pasar yang lebih besar di
pasar agen. Akuisisi terhadap ERA Fiesta oleh IPAC menawarkan potensi sinergi bagi kedua belah
pihak. IPAC dan ERA Fiesta mengharapkan pertumbuhan yang signifikan setelah akuisisi
dilaksanakan, dengan fokus pada rekrutmen tim dan agen yang didukung oleh struktur komisi dan
biaya manajemen yang sangat kompetitif.
2.2 Objek Rencana Transaksi
Objek analisis Pendapat Kewajaran dari Rencana Transaksi adalah ketentuan-ketentuan atas
Perjanjian Jual Beli Saham Bersyarat dalam rangka akuisisi 51,00% ekuitas pada perusahaan yang
tergabung pada ERA Fiesta yaitu ABADI, ANUGERAH, BERKAT, MAJU, MAKMUR, SEJAHTERA dan
SUKSES.
Pada tanggal penilaian, 50% dari kepemilikan saham ABADI dan BERKAT dimiliki oleh ANUGERAH,
sehingga dalam melakukan analisis terhadap nilai rencana transaksi atas saham ABADI dan BERKAT
didasarkan pada hasil penilaian atas 25,50% saham ABADI dan BERKAT, sedangkan sisanya telah
tercermin pada penilaian atas 51,00% saham ANUGERAH.
2.3 Dasar Rencana Transaksi
Dasar Rencana Transaksi ini adalah Perjanjian Jual Beli Saham Bersyarat antara IPAC dan pemegang
saham pada 7 (tujuh) perusahaan yang tergabung dalam ERA Fiesta.
Halaman - 18
Page 29
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
2.4 Pertimbangan Bisnis yang Digunakan oleh Manajemen IPAC
Pertimbangan bisnis yang dilakukan terkait dengan Rencana Transaksi ini adalah:
- Terdapat catatan rekam jejak waralaba terbaik dan proyeksi kedepan melalui rencana bisnis
dan bagaimana grup broker anggota dapat berintegrasi dan menemukan sinergi dengan IPAC.
- Terdapat struktur SDM perusahaan, kinerja dan produktivitas agen broker anggota terbaik
untuk dapat diakusisi dan mendukung visi yang dicanangkan oleh IPAC.
- Akuisisi sebesar 51,00% pada masing-masing perusahaan dilakukan dengan pertimbangan
tetap melibatkan pemegang saham eksisting dalam pertumbuhan kinerja perusahaan dan
mengurangi risiko sebagai opsi saat pencapaian target tertentu di tahun-tahun mendatang.
2.5 Analisis Perjanjian dan Persyaratan yang Disepakati dalam Rencana Transaksi
Rencana Transaksi yang dilakukan IPAC mengacu pada beberapa Perjanjian Jual Beli Saham
Bersyarat, berikut adalah ringkasan dari perjanjian antara IPAC dengan pemegang saham pada 7
(tujuh) perusahaan yang tergabung dalam ERA Fiesta:
1. Pihak
Pihak : Bapak Buyanto Tjiawan, Ibu Kurniawati, Ibu Winda dan Pemegang
Pertama/Penjual Saham Individu Lainnya dari Perusahaan yang akan menjual
kepemilikan saham mereka dalam Perusahaan dalam Transaksi yang
diajukan (“Penjual Individu”). Bapak Buyanto Tjawan, Ibu Kurniawati
dan Ibu Winda akan memastikan Penjual Individu menjual saham
mereka dan mengeksekusi Dokumen Transaksi dengan Pembeli.
Pihak : IPAC, dalam hal ini diwakili oleh Darmadi Darmawangsa selaku
Kedua/Pembeli Direktur Utama
Target Company : 1. ABADI
2. ANUGERAH
3. BERKAT
4. MAJU
5. MAKMUR
6. SEJAHTERA
7. SUKSES
2. Komposisi Pemegang Saham Target Company
Jumlah Lembar Presentase
Keterangan Total
Saham Kepemilikan
ABADI
Winda 80 40,00% 80.000.000
Buyanto Tjiawan 70 35,00% 70.000.000
Kurniawati 50 25,00% 50.000.000
ANUGERAH
Buyanto Tjiawan 100 50,00% 100.000.000
Philipus Hadi Kusuma Lie 100 50,00% 100.000.000
BERKAT
Winda 80 40,00% 80.000.000
Buyanto Tjiawan 70 35,00% 70.000.000
Kurniawati 50 25,00% 50.000.000
MAJU
Winda 40 20,00% 40.000.000
Halaman - 19
Page 30
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Jumlah Lembar Presentase
Keterangan Total
Saham Kepemilikan
Buyanto Tjiawan 40 20,00% 40.000.000
Kevin Tanuwidjaja 80 40,00% 80.000.000
Kurniawati 40 20,00% 40.000.000
MAKMUR
Buyanto Tjiawan 30 30,00% 40.000.000
Kurniawati 30 30,00% 80.000.000
Tinna Parman 40 40,00% 40.000.000
SEJAHTERA
Buyanto Tjiawan 50 50,00% 50.000.000
Philipus Hadi Kusuma Lie 25 25,00% 25.000.000
Kurniawati 25 25,00% 25.000.000
SUKSES
Buyanto Tjiawan 150 50,00% 150.000.000
Elvaretta Chandra 75 25,00% 75.000.000
Fidrian Sidharta 75 25,00% 75.000.000
Pihak Pertama menjamin kebenaran dari komposisi pemegang saham tersebut dan telah
sesuai dengan akta terakhir yang telah mendapat persetujuan dari Kementerian Hukum dan
HAM.
3. Jual Beli Saham
Para Pihak dengan ini sepakat untuk dilakukannya akuisisi saham terhadap Target Company
yang dilakukan oleh Pihak Kedua sebanyak 51,00% (lima puluh satu persen) saham terhadap
akuisisi saham tersebut Pihak Pertama menyatakan persetujuannya untuk melepas sebagian
saham yang dimilikinya sebagaimana tercantum dalam Pasal 3 ayat (1) kepada Pihak Kedua,
dengan komposisi saham yang dilepas dan komposisi saham setelah akuisisi masing-masing
sebagai berikut:
Jumlah Lembar Saham yang Jumlah Lembar Saham
Keterangan
Dijual Setelah Akuisisi
ABADI
Winda 40 40
Buyanto Tjiawan 36 34
Kurniawati 26 24
IPAC 102
ANUGERAH
Buyanto Tjiawan 51 49
Philipus Hadi Kusuma Lie 51 49
IPAC 102
BERKAT
Winda 40 40
Buyanto Tjiawan 36 34
Kurniawati 26 24
IPAC 102
MAJU
Winda 19 21
Buyanto Tjiawan 19 21
Kevin Tanuwidjaja 45 35
Halaman - 20
Page 31
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Jumlah Lembar Saham yang Jumlah Lembar Saham
Keterangan
Dijual Setelah Akuisisi
Kurniawati 19 21
IPAC 102
MAKMUR
Buyanto Tjiawan 15 15
Kurniawati 15 15
Tinna Parman 21 19
IPAC 51
SEJAHTERA
Buyanto Tjiawan 25 25
Philipus Hadi Kusuma Lie 13 12
Kurniawati 13 12
IPAC 51
SUKSES
Buyanto Tjiawan 39 36
Elvaretta Chandra 75 75
Fidrian Sidharta 39 36
IPAC 154
4. Harga Pembelian dan Ketentuan Pembayaran Akuisisi
Keterangan Dalam Ribuan Rupiah
ABADI 1.652.521
ANUGERAH 3.787.844
BERKAT 533.940
MAJU 1.138.009
MAKMUR 1.673.913
SEJAHTERA 1.607.817
SUKSES 825.956
a. Pembayaran pertama sebesar 20% (dua puluh persen) dari Harga Pembelian pada saat
penandatanganan Perjanjian ini.
b. Pembayaran kedua sebesar 80% (delapan puluh persen) dari Harga Pembelian pada saat
penandatanganan Akta Jual Beli.
5. Syarat Pendahuluan
1) Kewajiban Pihak Kedua untuk membeli Saham Yang Dijual sebagaimana dimaksudkan
dalam Perjanjian ini tunduk dan bergantung pada pemenuhan oleh Pihak Pertama atas
seluruh persyaratan menurut ketentuan hukum, atau dengan adanya pengesampingan
baik seluruhnya atau sebagian sepanjang diperbolehkan secara hukum dan jika untuk hal
tersebut memang dapat dikesampingkan.
2) Kewajiban Pihak Pertama untuk menjual Saham Yang Dijual sebagaimana dimaksudkan
dalam Perjanjian ini tunduk dan bergantung pada pemenuhan oleh Pihak Kedua atas
seluruh persyaratan menurut ketentuan hukum, atau dengan adanya pengesampingan
baik seluruhnya atau sebagian sepanjang diperbolehkan secara hukum dan jika untuk hal
tersebut memang dapat dikesampingkan.
3) Setiap Pihak akan menggunakan semua upaya yang wajar untuk memastikan Persyaratan
Pendahuluan yang harus diperolehnya terpenuhi sesegera mungkin dapat dilaksanakan
setelah Tanggal Efektif dan sebelum Tanggal Tenggat Penyelesaian.
Halaman - 21
Page 32
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
4) Jika ada Syarat Pendahuluan yang tidak dapat dipenuhi atau dikesampingkan karena
hukum, pada atau sebelum Tanggal Tenggat Penyelesaian, maka Pihak yang telah
memenuhi kewajibannya dalam Syarat Pendahuluan dapat, berdasarkan kewenangannya
sendiri, memutus Perjanjian ini, kecuali Para Pihak setuju untuk memperpanjang Tanggal
Tenggat Penyelesaian secara tertulis. Setelah pengakhiran Perjanjian ini, Para Pihak tidak
akan memiliki hak dan kewajiban lebih lanjut terhadap satu sama lain, kecuali terhadap
klaim yang timbul sebelum pengakhiran Perjanjian ini dan hal-hal mengikat lainnya seperti
Informasi Rahasia.
6. Pemindahan Hak Atas Saham
1) Setelah selesainya proses Akusisi Saham sebagaimana ditentukan dalam Perjanjian ini,
Para Pihak harus menindaklanjuti segala urusan yang sewajarnya diperlukan untuk
menyelesaikan Transaksi Akuisisi Saham sebagaimana tercantum dalam Lampiran IV.
2) Setelah Tanggal Penyelesaian, maka kendali operasional terhadap Target Company telah
beralih kepada Pihak Kedua.
3) Dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak selesainya proses Akuisisi Saham, Pihak Pertama
dalam kapasitasnya masing-masing akan tetap berada dalam posisi dan peran manajemen
Perusahaan penuh waktu (full time) berkomitmen untuk meningkatkan kinerja,
mendukung perkembangan dan turut aktif dalam usaha Target Company. Komitmen
tersebut dapat dibuat dalam suatu perjanjian untuk mencerminkan komitmen ini dan
klausula-klausula relevan lainnya dalam kaitannya Proses Akuisisi.
4) Para Pihak dapat melakukan dan berinisiatif dalam penambahan, pengurangan atau
perubahan terhadap modal dasar, modal disetor dan/atau modal ditempatkan Para Pihak
dalam hal dianggap perlu perubahan susunan pengurus dan dilaksanakan sesuai dengan
ketentuan perundang-undangan perseroan terbatas.
5) Bersamaan dengan Rapat Umum Pemegang Saham / Keputusan Sirkuler Pemegang
Saham tentang jual beli saham, Para Pihak dapat menetapkan perubahan susunan
pengurus sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
7. Pajak
1) Masing-masing Pihak di dalam Perjanjian ini akan menanggung biaya perpajakan dan
biaya-biaya yang timbul sehubungan dengan persiapan, penandatanganan dan
pelaksanaan Perjanjian ini dan Transaksi (termasuk biaya konsultan hukum, akuntan dan
biaya lainnya), kecuali terhadap biaya Notaris yang akan ditanggung secara bersama-sama
oleh Para Pihak.
2) Batas waktu akhir perhitungan perpajakan Perseroan adalah tanggal 25 Januari 2024
dalam hal terdapat klaim diluar laporan keuangan setelah tanggal sebagaimana dimaksud
segala selisih perhitungan menjadi tanggung jawab Pihak Pertama.
3) Konsekuensi perpajakan dan tanggung jawab segala transaksi keuangan sebelum Tanggal
Penyelesaian menjadi tanggung jawab Pihak Pertama.
4) Konsekuensi dan kewajiban finansial dan hukum dari perpajakan Perseroan setelah
Tanggal Penyelesaian menjadi tanggung jawab bersama dari Para Pihak berdasarkan
komposisi pemegang saham masing-masing.
8. Tindakan Finansial
1) Pihak Pertama sepakat dan setuju bahwa sejak ditandatanganinya Perjanjian ini sampai
dengan Tanggal Penyelesaian, maka seluruh keputusan finansial IPAC yang tidak termasuk
dalam keperluan operasional IPAC harus mendapatkan persetujuan tertulis terlebih
dahulu dari Pihak Kedua.
2) Adapun keperluan operasional yang dimaksud pada ayat (1) Pasal ini adalah:
Halaman - 22
Page 33
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
a. Gaji Komisaris, direksi dan karyawan
b. Biaya komisi
c. Pajak
d. Biaya iklan dan promosi
e. Biaya penyusutan asset
f. Biaya pemeliharaan dan perbaikan gedung/kantor
g. Biaya imbalan kerja (pesangon, UPMK, dst)
h. Biaya perjalanan dinas
i. Biaya jasa profesional (konsultan hukum, notaris)
j. Biaya kantor fotocopy dan cetakan
k. Biaya telepon, air dan listrik
l. Asuransi
3) Pihak Pertama menyatakan dan menjamin bahwa Target Company memiliki dana yang
memadai untuk kelangsungan operasional Target Company sekurang-kurangnya untuk 6
(enam) bulan sejak Tanggal Penyelesaian, sehingga Pihak Kedua tidak perlu menambahkan
dana ke dalam Target Company dalam bentuk apapun juga untuk kepentingan operasional;
Ketidakcukupan dana dalam Target Company menjadi tanggung jawab Pihak Pertama
untuk memenuhinya pada saat Perjanjian ini ditandatangani.
4) Untuk memastikan kecukupan dana operasional tersebut di atas, maka rekening bank
Target Company 3 (tiga) bulan terakhir sampai dengan ditandatanganinya Perjanjian ini
menjadi acuan pelaksanaan ketentuan Pasal ini.
5) Setelah dilakukan akuisisi, maka kendali operasional Target Company dijalankan oleh
orang-orang Target Company sesuai dengan ketentuan yang berlaku serta common business
practice.
9. Aset/Aktiva-Pasiva
1) Pihak Pertama berkewajiban untuk memberikan rincian terhadap seluruh aset
perusahaan, aktiva pasiva kepada Pihak Kedua secara terang, faktual dalam suatu laporan
keuangan yang sah, dan segala hal yang tidak tercantum dalam laporan keuangan
tersebut, dalam hal terjadi risiko atau beban maka menjadi tanggung jawab Pihak Pertama,
termasuk konsekuensi perpajakan.
2) Segala bentuk hak kekayaan intelektual yang melekat pada Target Company termasuk
namun tidak terbatas pada nama merek, sistem dan lain sebagainya, tetap dimiliki oleh
Target Company dan dapat digunakan oleh Target Company secara bebas tanpa ada yang
dikecualikan.
3) Para Pihak sepakat bahwa semua aset yang tidak terkait dengan kegiatan operasional
Target Company, termasuk namun tidak terbatas pada properti dan hipotik terkait, akan
dipisahkan dari Target Company sebelum Tanggal Penyelesaian, sedangkan aset-aset yang
menunjang operasional tetap berada dalam Target Company.
10. Pertangungjawaban Hukum
1) Jika terdapat sengketa, pembebanan jaminan, serta hal yang merugikan lainnya yang
timbul dikemudian hari setelah penandatanganan Perjanjian ini yang didasari oleh
kerjasama yang sebelumnya telah berjalan antara Target Company dengan pihak ketiga
lainnya, maka segala konsekuensi baik hukum maupun finansial akan menjadi tanggung
jawab Pihak Pertama.
2) Apabila Pihak Pertama tidak melaksanakan tanggungjawab sebagaimana dalam ayat (1)
Pasal ini, maka Pihak Kedua berhak mengajukan klaim ganti rugi yang timbul.
3) Jumlah ganti rugi yang harus dibayar oleh pihak yang memberikan ganti rugi sama dengan
total kerugian yang diderita atau ditanggung secara langsung baik materiil dan immateriil
Halaman - 23
Page 34
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
oleh pihak yang menerima ganti rugi sebagai akibat dari atau sehubungan dengan
pelanggaran dari kewajiban tersebut.
4) Dalam hal karena sebab apapun ternyata akuisisi tidak dapat dilaksanakan secara efektif
dibuktikan dengan tidak didapatkannya pengesahan yang diperlukan dari Kementerian
Hukum dan HAM RI kendati telah dilakukan usaha pemenuhannya, maka transaksi akuisisi
ini batal dan seluruh uang yang telah dibayarkan oleh Pihak Kedua wajib dikembalikan
seluruhnya oleh Pihak Pertama kepada Pihak Kedua.
11. Penyelesaian Sengketa
1) Perjanjian dapat diakhiri dengan beberapa persyaratan sebagai berikut:
a. Adanya persetujuan secara tertulis dari Para Pihak ataupun salah satu pihak;
b. Oleh Pihak Pertama apabila Pihak Kedua melanggar kewajiban atas Harga Pembelian
dan Ketentuan Pembayaran Akuisisi Saham sebagaimana diatur dalam Pasal 5
Perjanjian ini.
c. Oleh Pihak Kedua apabila:
(i) Bahwa sebelum Tanggal Penyelesaian, IPAC dinyatakan pailit atau insolvensi
berdasarkan putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap.
(ii) Terdapat klaim hutang / kewajiban lama yang tidak dibuka di awal, hutang lain
atau permasalahan lain yang tidak dapat segera diselesaikan sehingga
memunculkan potensi masalah yang berkepanjangan.
(iii) Pihak Pertama tidak memenuhi persyaratan atau menghambat dalam bentuk
apapun terlaksananya proses akuisisi yang lazim dilakukan.
(iv) Adanya itikad buruk dari Pihak Pertama dalam proses transaksi akuisisi ini
sehingga menimbulkan masalah dikemudian hari yang berkepanjangan.
(v) Hasil audit, penilaian/valuasi dan/atau pemeriksaan IPAC tidak menyarankan
untuk dilakukan akuisisi atau terdapat suatu temuan yang kemungkinan harus
diselesaikan dalam jangka waktu yang berkepanjangan.
2) Dalam hal terjadi pengakhiran, ketentuan-ketentuan tertentu dalam Perjanjian ini
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 20 akan tetap berlaku meskipun telah terjadi
pengakhiran.
3) Perjanjian ini dapat dibatalkan oleh salah satu Pihak dengan mengesampingkan
ketentuan dalam Pasal 1266 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, sehingga terkait
dengan pengakhiran dan/atau pembatalan perjanjian tidak membutuhkan putusan
Pengadilan.
4) Pengakhiran tidak dapat dilakukan setelah Transaksi Akuisisi Saham selesai dilaksanakan.
2.6 Analisis Manfaat dan Risiko
Manfaat yang akan diperoleh IPAC dari Rencana Transaksi adalah memperoleh aliran pendapatan
yang beragam dari waralaba broker anggota dan bisnis agensi oleh IPAC sendiri sebagai pemilik
mayoritas perusahaan yang akan diakuisisi.
Risiko berkenaan dengan Rencana Transaksi ini adalah ketidakpuasan dari broker anggota sebagai
akibat dari bertambahnya jumlah pesaing sesama agen. Selain itu terdapat kemungkinan tidak ada
penjualan waralaba di masa depan di Tangerang dan Jakarta Barat yang eksklusif untuk agensi
IPAC. Dengan kemungkinan risiko yang akan dihadapi, IPAC akan melakukan mitigasi melalui
pelatihan dan pemerataan terkait dengan pasar yang ditangani oleh kelompok broker anggota
serta dengan melakukan integrasi atas sistem IT yang akan digunakan IPAC untuk kelanjutan
usahanya.
Halaman - 24
Page 35
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
2.7 Sumber Dana Rencana Transaksi
Berdasarkan informasi dari manajemen, dana atas Rencana Transaksi akan bersumber dari kas
internal IPAC.
2.8 Pihak-Pihak Dalam Rencana Transaksi
2.8.1 Pihak Pembeli
PT Era Graharealty (“IPAC”)
Sejarah Singkat
PT Era Graharealty ("IPAC") didirikan berdasarkan Akta Notaris Gde Kertayasa, S.H., No. 41,
tanggal 5 Juli 1991, di Jakarta. Akta pendirian tersebut telah mendapatkan pengesahan dari
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia melalui Surat Keputusan No. 02-
5477.HT.01.01.TH.91, tanggal 5 Oktober 1991, dan diumumkan dalam Berita Negara No. 97,
tanggal 3 Desember 1991, Tambahan Berita Negara Republik Indonesia No. 4574. Anggaran Dasar
IPAC telah beberapa kali mengalami perubahan, terakhir dengan Akta Notaris Rini Yulianti, S.H.,
No. 22, tanggal 10 Juni 2022 mengenai perubahan Anggaran Dasar Perusahaan dalam rangka
Proses penawaran Umum Perdana Saham Perusahaan. Perubahan tersebut telah disetujui oleh
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia melalu Surat Keputusan No. AHU-
AH.01.03-0248380, tanggal 10 Juni 2022.
IPAC memulai kegiatan operasionalnya pada tahun 1992 dan memiliki kantor yang berlokasi di
TCC Batavia Tower One, Lantai 8, Jalan K.H. Mas Mansyur Kav. 126, Jakarta.
Aktivitas Usaha
Sesuai dengan Pasal 3 Anggaran Dasar IPAC, maksud dan tujuan perusahaan adalah menjalankan
usaha dalam bidang sewa guna usaha tanpa hak opsi dan real estate. Saat ini kegiatan utama IPAC
adalah bergerak di bidang penjualan franchise real estate (property brokerage) dengan merk "ERA".
Susunan Pemegang Saham
Berdasarkan laporan keuangan audit konsolidasian per 31 Juli 2023, rincian pemegang saham
IPAC dan kepemilikan sahamnya masing-masing adalah sebagai berikut :
Figur 8. Struktur Kepemilikan Saham IPAC
Jumlah Lembar Presentase
Keterangan Total
Saham Kepemilikan
APAC Investments 2 Pte. Ltd (“APAC”) 860.562.600 90,60% 8.605.626.000
Masyarakat 89.305.900 9,40% 893.059.000
Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh 949.868.500 100,00% 9.498.685.000
Sumber : Laporan Keuangan Audit per 31 Juli 2023
Berdasarkan Laporan Keuangan Audit per 31 Juli 2023, pemegang saham mayoritas IPAC adalah
APAC dengan kepemilikan sebesar 90,60%.
Manajemen dan Sumber Daya Manusia
Berdasarkan Laporan Keuangan Audit per 31 Juli 2023, susunan Dewan Komisaris dan Direksi
IPAC adalah sebagai berikut :
Halaman - 25
Page 36
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Susan Widjayawati
Komisaris Independen : Tjio Yafet Kristanto
Dewan Direksi
Direktur Utama : Darmadi Darmawangsa
Direktur : Aan Andriani Sutrisno
Komite audit
Ketua : Tjio Yafet Kristanto
Anggota : Nurharyanto
Anggota : Julius Jurianto
Sekretaris Perusahaan : Edwar
Audit internal : Setiya Wahyuni Tanuwidjaja
Personel manajemen kunci IPAC meliputi seluruh anggota dewan komisaris dan direksi.
Manajemen kunci tersebut memiliki kewenangan dan tanggung jawab untuk merencanakan,
memimpin dan mengendalikan aktivitas perusahaan. Jumlah karyawan IPAC dan entitas anak
pada tanggal 31 Juli 2023 adalah sebanyak 23 orang.
2.8.2 Pihak Penjual
Pihak Penjual merupakan pihak perseorangan yang memiliki kepemilikan pada ERA Fiesta yaitu
ABADI, ANUGERAH, BERKAT, MAJU, MAKMUR, SEJAHTERA dan SUKSES, yang terdiri dari:
1. Buyanto Tjiawan, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk
No. 3671051110790005, beralamat di Kota Tangerang, Jalan Bukit Golf VIII Blok QG 2/25,
RT 001 / RW 008, Cipete, Pinang.
2. Elvaretta Chandra, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk
No. 3671095102870006, beralamat di Kota Tangerang, Jalan Palem X Blok B-10 No. 12, RT 03
/ RW 009, Uwung Jaya, Cibodas.
3. Fidrian Sidharta, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk
No. 3671072106850002, beralamat di Kota Tangerang, Jalan Nusantara B No. 52, RT 002 /
RW 006, Cimone Jaya, Karawaci.
4. Kevin Tanuwidjaja, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk
No. 3173031708920003, beralamat di Jakarta Barat, Komplek Mutiara Taman Palem Blok
C.17 No. 22 RT 006 / RW 014, Cengkareng Timur, Cengkareng.
5. Kurniawati, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk
No. 3173016104680007, beralamat di Jakarta Barat, Jalan Darma Asri Blok NK/17 RT 009 /
RW 011, Duri Kosambi, Cengkareng.
6. Philipus Hadi Kusuma, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk
No. 3173011606640008, beralamat di Jakarta Barat, Jalan Darma Asri Blok NK/17 RT 009 /
RW 011, Duri Kosambi, Cengkareng.
7. Tinna Parman, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk
No. 3674065004800012, beralamat di Kota Tangerang Selatan, Jalan Cemara I No. 20, RT 001
/ RW 001, Pamulang Barat, Pamulang.
8. Winda, individu, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk
No. 3173066112810008, beralamat di Kabupaten Tangerang, Cluster Michelia M1.5 No. 10
RT 005 / RW 004, Curug Sangereng, Kelapa Dua.
Halaman - 26
Page 37
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
3 ANALISIS KUALITATIF DAN KUANTITATIF
3.1 Analisis Kualitatif
3.1.1 Struktur Perusahaan IPAC
IPAC merupakan entitas anak dari APAC dengan kepemilikan sebesar 90,60%, sedangkan
kepemilikan saham lainnya dimiliki oleh masyarakat sebesar 9,40%. IPAC menyadari bahwa sumber
daya manusia berperan sangat penting atas keberhasilan perusahaan dalam menjalankan
usahanya. Oleh karenanya, IPAC selalu memperhatikan pengembangan dan kualitas SDM-nya
melalui peningkatan kemampuan karyawan dan pelayanan kesejahteraan.
Pada tanggal 31 Juli 2023, IPAC memiliki 23 orang karyawan tetap. Seluruh karyawan IPAC
merupakan Warga Negara Indonesia. Berikut adalah struktur organisasi IPAC per 31 Juli 2023:
Figur 9. Struktur Organisasi IPAC
Sumber : Laporan Manajemen IPAC 2022
3.1.2 Kinerja Operasional dan Prospek IPAC
Kinerja Operasional IPAC
IPAC menjalankan kegiatan usahanya yang bergerak dalam bidang Franchisor Agen Real Estate dan
Jasa Agen Real Estate dengan tujuan untuk mencakup pasar yang lebih besar, oleh karena itu,
sumber pendapatan utama IPAC adalah franchise fee. Bisnis tersebut telah digeluti IPAC dan masuk
ke Indonesia selama lebih dari 29 tahun, yaitu sejak tahun 1992. ERA brand memiliki Franchisee dan
Marketing Associate yang tersebar di bebebrapa kota di Indonesia. Kegiatan Usaha IPAC disamping
menjual Franchise atau mewaralabakan brand ERA, adalah juga dengan mengelola sendiri kantor
broker anggota seperti layaknya kantor franchisee lainnya yang berlokasi di kantor pusat. IPAC
memiliki 1 kantor yang dikelola oleh IPAC, serta memiliki 105 kantor yang diwaralabakan.
IPAC melewati tahun 2022 dengan pencapaian kinerja positif dan terukur dibandingkan dengan
tahun-tahun sebelumnya. Hal ini tidak lepas dari komitmen manajemen, seluruh karyawan dan
mitra bisnis untuk meraih kinerja maksimal, sebagai wujud pemenuhan kepercayaan para
pemangku kepentingan. Kinerja IPAC dapat tercermin dari operasional, keuangan dan saham dapat
yang cenderung mengalami perkembangan positif.
Bangkitnya kepercayaan masyarakat untuk mengonsumsi barang ataupun jasa, telah mendorong
pemulihan permintaan domestik serta menyebabkan peningkatan produksi sebagai respon dari
Halaman - 27
Page 38
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
dunia usaha sepanjang tahun 2022. Oleha karena itu, roda bisnis IPAC tentu diharapkan bisa
meningkat signifikan jika dibandingkan dengan tahun-tahun sebelumnya.
Ketika wabah COVID-19 mulai mereda, prospek usaha IPAC masih tetap baik, hal ini didorong oleh
keinginan masyarakat yang tetap optimis dalam dunia investasi. Kebutuhan terkait hunian
merupakan investasi jangka panjang dan merupakan hal pokok bagi masyarakat. Pada tahun 2022
IPAC memperoleh pertumbuhan laba sebesar 23,7% dibandingkan dengan tahun 2021.
Strategi Usaha IPAC
Pertumbuhan ekonomi global yang mulai membaik mempengaruhi perekonomian Indonesia.
Meski demikian, IPAC tetap melihat adanya kemungkinan masih banyak tantangan yang akan
dihadapi. Perekonomian global mulai membaik, disebabkan oleh terkendalinya Pandemi COVID-
19, begitu juga dengan kondisi perekonomian Indonesia yang mulai positif. Di sektor property,
Pemerintah memberikan stimulus yaitu berupa pemangkasan Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Hal
inilah yang membuat IPAC semakin optimis menjalankan proses bisnis properti. Selain stimulus
pemangkasan PPN, Bank Indonesia ikut memberikan kontribusi untuk mendukung geliat bisnis
properti.
Bank Indonesia mengeluarkan regulasi yang memungkinkan perbankan menerapkan uang muka
nol persen meski dalam kenyataannya pencairan kredit dengan DP nol persen itu sepenuhnya
tergantung pada kebijakan masing-masing bank. Bank Indonesia juga telah menekan suku bunga
acuan dan mengeluarkan kebijakan yang mendorong agar perbankan pun ikut menurunkan bunga
kredit pemilikan rumah (KPR).
Kondisi ini terkait sinergi kebijakan antar otoritas Pemerintah yang menjadi kunci atas terjaganya
stabilitas makroekonomi dan sistem keuangan. Sinergi antar otoritas kemudian mendorong
perbaikan ekonomi nasional yang mulai nampak pada akhir tahun 2022. Dengan kebijakan
Pemerintah tersebut, IPAC semakin optimis dalam menjalankan strategi bisnisnya. IPAC memiliki
strategi bisnis yang salah satunya membuka dan memaksimalkan oprasional kantor ERA diberbagai
kota besar di Indonesia.
3.1.3 Analisis Industri dan Bisnis
3.1.3.1 Makro Ekonomi Indonesia
3.1.3.1.1 Pertumbuhan Ekonomi Indonesia
Pertumbuhan ekonomi global 2023 diprakirakan tetap sebesar 2,7%, namun disertai dengan
pergeseran sumber pertumbuhan. Pertumbuhan Amerika Serikat (“AS”) dan beberapa negara
maju di Eropa diprakirakan lebih baik, dipengaruhi oleh konsumsi rumah tangga seiring
dengan perbaikan upah dan keyakinan konsumen. Pertumbuhan ekonomi Jepang
diprakirakan masih kuat dipengaruhi oleh konsumsi rumah tangga dan ekspor yang membaik.
Sementara itu, pertumbuhan ekonomi Tiongkok lebih rendah sejalan dengan tertahannya
konsumsi dan investasi terutama sektor properti. Tekanan inflasi di negara maju masih relatif
tinggi dipengaruhi oleh perekonomian yang lebih kuat dan pasar tenaga kerja yang ketat. Hal
ini diprakirakan akan mendorong kenaikan lebih lanjut suku bunga kebijakan moneter di
negara maju, termasuk Federal Funds Rate (“FFR”). Perkembangan tersebut mendorong aliran
modal ke negara berkembang lebih selektif dan meningkatkan tekanan nilai tukar di negara
berkembang, termasuk Indonesia, sehingga memerlukan penguatan respon kebijakan untuk
memitigasi risiko rambatan global.
Halaman - 28
Page 39
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap baik didukung oleh permintaan domestik.
Perekonomian domestik pada triwulan II 2023 diprakirakan tumbuh lebih baik dari proyeksi,
ditopang oleh peningkatan konsumsi rumah tangga dan investasi. Konsumsi rumah tangga
meningkat didorong oleh terus naiknya mobilitas, membaiknya ekspektasi pendapatan, dan
terkendalinya inflasi, serta dampak positif dari Hari Besar Keagamaan Nasional (“HBKN”) dan
pemberian gaji ke-13 kepada Aparatur Sipil Negara. Investasi juga meningkat terutama
investasi nonbangunan sejalan dengan kinerja ekspor yang positif dan berlanjutnya hilirisasi.
Sementara itu, ekspor barang diprakirakan melambat sejalan ekonomi global yang melemah,
sedangkan ekspor jasa tumbuh tinggi dipengaruhi oleh kenaikan kunjungan wisatawan
mancanegara. Berdasarkan lapangan usaha, pertumbuhan ekonomi terutama ditopang
Industri Pengolahan, Perdagangan Besar dan Eceran, serta Informasi dan Komunikasi.
Sementara secara spasial, pertumbuhan ekonomi terutama ditopang oleh pertumbuhan
wilayah Kalimantan dan Jawa yang masih kuat sejalan dengan terjaganya permintaan
domestik. Dengan perkembangan tersebut, pertumbuhan ekonomi 2023 diprakirakan dapat
mencapai kisaran 4,5-5,3%. Bank Indonesia akan terus memperkuat sinergi stimulus fiskal
Pemerintah dengan stimulus makroprudensial Bank Indonesia untuk mendorong
pertumbuhan ekonomi, khususnya dari sisi permintaan.
Figur 10. Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Pengeluaran dan
Lapangan Usaha
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
Kinerja Neraca Pembayaran Indonesia (“NPI”) mendukung ketahanan eksternal. Neraca
perdagangan triwulan II 2023 mencatat surplus yang lebih rendah dipengaruhi oleh
penurunan harga komoditas dan perlambatan ekonomi global. Sementara itu, ketidakpastian
pasar keuangan global berdampak pada net outflows aliran modal asing dalam bentuk
investasi portofolio pada triwulan II 2023 sebesar 1,3 miliar dolar AS. Namun demikian, pada
triwulan III 2023 aliran modal asing hingga 21 Juli 2023 kembali masuk sehingga mencatat net
inflows sebesar 0,3 miliar dolar AS. Posisi cadangan devisa Indonesia akhir Juni 2023 tercatat
tinggi sebesar 137,5 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,1 bulan impor atau 6,0 bulan
impor dan pembayaran utang luar negeri Pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan
internasional sekitar 3 bulan impor. Ke depan, kinerja NPI pada 2023 diprakirakan akan tetap
baik dengan transaksi berjalan terjaga dalam kisaran surplus 0,4% sampai dengan defisit 0,4%
dari PDB.
3.1.3.1.2 Nilai Tukar Rupiah
Nilai tukar Rupiah terkendali sejalan dengan kebijakan stabilisasi yang ditempuh Bank
Indonesia. Nilai tukar Rupiah secara year to date tercatat menguat 3,63% ptp dari level akhir
Desember 2022, lebih kuat dibandingkan dengan apresiasi Peso Filipina, Rupee India, dan
Baht Thailand masing-masing sebesar 1,78%, 1,11%, dan 0,42%. Ke depan, dengan akan
meredanya ketidakpastian pasar keuangan global, Bank Indonesia memprakirakan nilai tukar
Rupiah akan menguat ditopang oleh prospek pertumbuhan ekonomi yang kuat, inflasi yang
Halaman - 29
Page 40
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
rendah, imbal hasil aset keuangan domestik yang menarik, dan dampak positif dari
implementasi PP 36/2023 tentang DHE SDA.
Persepsi investor terhadap prospek perekonomian Indonesia juga menguat, tecermin pada
peningkatan outlook sovereign credit rating Indonesia oleh lembaga pemeringkat R&I, dari stabil
menjadi positif, dengan level rating tetap terjaga pada BBB+ (dua notch di atas level terendah
investment grade). Bank Indonesia terus memperkuat kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah
melalui triple intervention dan twist operation untuk memitigasi risiko rambatan ketidakpastian
pasar keuangan global.
3.1.3.1.3 Inflasi
Inflasi kembali ke dalam sasaran lebih cepat dari prakiraan. Inflasi IHK pada bulan Juni 2023
tercatat 3,52% (yoy) sehingga berada di dalam sasaran 3,0±1%. Penurunan inflasi terjadi
disemua kelompok. Inflasi inti Juni 2023 tercatat 2,58% (yoy), lebih rendah dibandingkan
dengan inflasi pada bulan sebelumnya sebesar 2,66% (yoy) dipengaruhi oleh stabilnya nilai
tukar, turunnya harga komoditas global, rendahnya dampak lanjutan dari inflasi volatile food,
dan terkendalinya ekspektasi inflasi. Inflasi kelompok volatile food tercatat 1,20% (yoy), turun
dari inflasi bulan sebelumnya yang sebesar 3,28% (yoy). Inflasi kelompok administered prices
juga menurun dari 9,52% (yoy) menjadi 9,21% (yoy). Kembalinya inflasi ke dalam sasaran
sebagai hasil positif dari konsistensi kebijakan moneter serta eratnya sinergi pengendalian
inflasi pangan antara Bank Indonesia dan Pemerintah (Pusat dan Daerah) dalam TPIP dan TPID
melalui penguatan GNPIP di berbagai daerah. Dengan perkembangan tersebut, Bank
Indonesia meyakini inflasi tetap terkendali dalam kisaran 3,0±1% pada sisa tahun 2023 dan
2,5±1% pada 2024.
Figur 11. Inflasi IHK dan Komponen serta Ekspektasi Inflasi
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
3.1.3.1.4 Tingkat Suku Bunga
Likuiditas perbankan tetap longgar sehingga berpotensi mendorong berlanjutnya
peningkatan kredit/pembiayaan. Rasio Alat Likuid terhadap Dana Pihak Ketiga (“AL/DPK”)
tercatat tinggi, yakni 26,73% pada Juni 2023, sejalan dengan stance kebijakan likuiditas longgar
Bank Indonesia. Perkembangan likuiditas tersebut berperan positif terhadap perkembangan
suku bunga perbankan. Di pasar uang, suku bunga IndONIA cukup rendah yakni 5,61% pada
24 Juli 2023. Di pasar obligasi, imbal hasil SBN tenor jangka pendek tercatat 5,99%, sementara
imbal hasil SBN tenor jangka panjang tercatat 6,22% pada tanggal yang sama. Di perbankan,
suku bunga deposito 1 bulan dan suku bunga kredit pada Juni 2023 terjaga rendah, yaitu
sebesar 4,14% dan 9,34%. Bank Indonesia terus memastikan kecukupan likuiditas untuk
Halaman - 30
Page 41
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
terjaganya stabilitas sistem keuangan dan meningkatnya kredit/pembiayaan guna
berlanjutnya pemulihan ekonomi nasional.
Figur 12. Suku Bunga Kebijakan Bank Indonesia dan IndONIA serta Suku Bunga Perbankan
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
Kredit/pembiayaan perbankan tumbuh melambat karena menurunnya permintaan kredit dari
dunia usaha. Di tengah longgarnya sisi penawaran oleh tersedianya likuiditas, tingginya
rencana penyaluran kredit, serta longgarnya standar penyaluran kredit/pembiayaan
perbankan, korporasi cenderung mempercepat pelunasan kredit, dan berperilaku wait and see
dalam meningkatkan rencana investasinya ke depan. Kredit perbankan pada Juni 2023
tumbuh sebesar 7,76% (yoy), terutama ditopang oleh sektor Jasa Dunia Usaha, Jasa Sosial, dan
Pertambangan. Pembiayaan syariah juga tumbuh tinggi mencapai 17,09% (yoy) pada Juni
2023. Di segmen UMKM, pertumbuhan kredit terus berlanjut, yaitu mencapai 7,34% (yoy) pada
Juni 2023. Bank Indonesia berkomitmen untuk terus mendorong penyaluran
kredit/pembiayaan dari sisi penawaran perbankan dalam rangka mengakselerasi
pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan. Untuk itu, kebijakan insentif likuiditas
makroprudensial difokuskan pada sektor-sektor yang memiliki daya ungkit lebih tinggi bagi
pertumbuhan ekonomi dan penciptaan lapangan kerja, khususnya pada sektor hilirisasi
(minerba, pertanian, peternakan, dan perikanan), perumahan (termasuk perumahan rakyat),
pariwisata, inklusif (termasuk UMKM, KUR, dan ultra mikro/UMi), serta ekonomi keuangan
hijau. Bank Indonesia memprakirakan pertumbuhan kredit pada 2023 dalam kisaran 9-11%
(yoy).
3.1.3.1.5 Pasar Keuangan
Ketahanan sistem keuangan, khususnya perbankan, terjaga. Permodalan perbankan kuat
dengan rasio kecukupan modal (Capital Adequacy Ratio/CAR) sebesar 26,07% pada Mei 2023.
Risiko kredit tetap terkendali, tecermin dari rasio kredit bermasalah (Non Performing Loan/NPL)
yang rendah, yaitu 2,52% (bruto) dan 0,77% (neto) pada Mei 2023. Likuiditas perbankan pada
Juni 2023 terjaga, dipengaruhi oleh pertumbuhan DPK sebesar 5,79% (yoy). Hasil stress test
Bank Indonesia juga menunjukkan ketahanan perbankan tetap kuat. Bank Indonesia terus
memperkuat sinergi dengan KSSK dalam memitigasi berbagai risiko ekonomi domestik dan
global yang dapat mengganggu ketahanan sistem keuangan serta momentum pemulihan
ekonomi.
Kinerja transaksi ekonomi dan keuangan digital tetap kuat didukung oleh sistem pembayaran
yang aman, lancar, dan andal. Nilai transaksi Uang Elektronik (“UE”) pada triwulan II 2023
meningkat 14,82% (yoy) sehingga mencapai Rp111,35 triliun, sementara nilai transaksi digital
banking tercatat Rp13.827 triliun atau tumbuh sebesar 11,6% (yoy). Nominal transaksi QRIS
terus menunjukkan pertumbuhan sebesar 104,64% (yoy) sehingga mencapai Rp49,65 triliun,
dengan jumlah pengguna 37,0 juta dan jumlah merchant 26,7 juta yang sebagian besar UMKM.
Halaman - 31
Page 42
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Bank Indonesia terus mendorong akselerasi digitalisasi sistem pembayaran untuk inklusi
ekonomi keuangan dan kerja sama antarnegara. Dalam pada itu, nilai transaksi pembayaran
menggunakan kartu ATM, kartu debet, dan kartu kredit mencapai Rp2.115,57 triliun atau
tumbuh sebesar 3,0% (yoy). Dari sisi pengelolaan uang Rupiah, jumlah Uang Kartal Yang
Diedarkan (“UYD”) pada triwulan II 2023 meningkat 8,74% (yoy) sehingga menjadi Rp992,2
triliun. Bank Indonesia terus memastikan ketersediaan uang Rupiah dengan kualitas yang
terjaga di seluruh wilayah NKRI, antara lain dengan melanjutkan kerja sama kelembagaan
dalam pengedaran uang Rupiah ke daerah 3T (Terluar, Terdepan, Terpencil) melalui kegiatan
kas keliling, kas titipan, dan Ekspedisi Rupiah Berdaulat.
3.1.3.2 Gambaran Umum Industri Properti
Industri properti merupakan salah satu leading sektor yang menggerakan perekonomian
Indonesia. Realisasi investasi industri properti juga menduduki peringkat ke 4 terbesar yaitu
menyumbang sebesar Rp109,4 triliun. Namun, terdapat backlog perumahan di Indonesia yang
sebesar 12,71 juta di tahun 2021.
Kontribusi sektor properti terhadap PDB Indonesia sebesar 14-16% setiap tahunnya, yang diikuti
dengan spillover effect kepada 183 sektor lainnya dari sisi output, income, serta dampak lainnya
terhadap pembangunan. Sektor properti juga memainkan peran penting dalam penciptaan
lapangan kerja, yaitu mempekerjakan sekitar 13,8 juta orang atau sekitar 10,2% dari total tenaga
kerja Indonesia.
Dengan meningkatnya jumlah penduduk, permintaan akan perumahan terjangkau semakin
meningkat, khususnya di daerah perkotaan. Disini pengembang properti dapat memanfaatkan
peluang pasar yang ada. Lalu, pengembang properti juga dapat memanfaatkan tren kota pintar
dan hijau untuk turut menyajikan hunian yang modern, layak huni, dan berkelanjutan bagi
Masyarakat.
Pengembang properti memiliki peluang yang besar untuk mengembangankan hotel dan resort
berkualitas tinggi di daerah destinasi pariwisata prioritas Indonesia. Hal ini sekaligus mendukung
pertumbuhan industri pariwisata Indonesia.
Harga Properti Residensial Q2 2023 berdasarkan Bank Indonesia
Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia mengindikasikan bahwa harga
properti residensial di pasar primer secara tahunan masih melanjutkan tren peningkatan pada
triwulan II 2023. Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) triwulan II 2023 tercatat naik sebesar
1,92% (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan kenaikan pada triwulan sebelumnya yang sebesar
1,79% (yoy).
Halaman - 32
Page 43
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Figur 13. Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial
Sumber: Bank Indonesia, Survei Harga Properti Residensial Q2 2023
Peningkatan IHPR tersebut terutama ditopang oleh kenaikan harga rumah tipe kecil sebesar
2,22% (yoy), lebih tinggi dari kenaikan pada triwulan I 2023 yang sebesar 1,77% (yoy). Sementara
itu, harga rumah tipe menengah mengalami peningkatan sebesar 2,72% (yoy), sedikit lebih
rendah dari 2,76% (yoy) pada triwulan I 2023. Peningkatan juga terpantau pada harga rumah tipe
besar dengan kenaikan sebesar 1,49% (yoy). Secara spasial, perkembangan indeks harga rumah
yang meningkat pada triwulan II 2023 terutama terjadi di Kota Batam, Jabodebek-Banten, dan
Denpasar.
Berlanjutnya tren peningkatan harga properti residensial tersebut terjadi di tengah melemahnya
tekanan inflasi IHK kelompok bahan bangunan. Hal tersebut tecermin dari inflasi tahunan untuk
IHK subkelompok pemeliharaan, perbaikan, dan keamanan tempat tinggal/perumahan pada Juni
2023 sebesar 2,29% (yoy), lebih rendah dari 3,21% (yoy) pada triwulan I 2023.
Penjualan Properti Residensial Q2 2023 berdasarkan Bank Indonesia
Penjualan properti residensial di pasar primer pada triwulan II 2023 secara tahunan masih belum
kuat. Hal tersebut tecermin dari penjualan properti residensial yang masih terkontraksi 12,30%
(yoy), lebih dalam dari kontraksi pada triwulan sebelumnya yang sebesar 8,26% (yoy). Penjualan
pada triwulan II 2023 tersebut dipengaruhi oleh belum kuatnya penjualan rumah tipe kecil dan
tipe menengah yang masing-masing terkontraksi 15,81% (yoy) dan 15,17% (yoy). Sementara itu,
penjualan rumah besar terpantau mengalami peningkatan sebesar 15,11% (yoy), setelah
terkontraksi 6,82% (yoy) pada triwulan sebelumnya. Berdasarkan informasi dari responden,
terdapat sejumlah faktor yang menghambat penjualan properti residensial primer, antara lain:
1. Masalah perizinan/birokrasi (30,40%);
2. Suku bunga KPR (29,52%);
3. Proporsi uang muka yang tinggi dalam pengajuan KPR (22,79%); dan
4. Perpajakan (17,29%).
Sementara itu, penjualan rumah secara triwulanan pada triwulan II 2023 kembali tumbuh positif
sebesar 6,59% (qtq). Peningkatan penjualan rumah secara triwulanan tersebut didorong oleh
kenaikan penjualan rumah tipe kecil dan tipe besar yang masing-masing tumbuh sebesar 9,89%
(qtq) dan 22,48% (qtq), setelah keduanya mengalami kontraksi pada triwulan sebelumnya.
Namun demikian, penjualan rumah tipe menengah secara triwulanan mengalami penurunan
sehingga terkontraksi sebesar 4,83% (qtq).
Halaman - 33
Page 44
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Pembiayaan Properti Residensial Q2 2023 berdasarkan Bank Indonesia
Pada triwulan II 2023, sumber pembiayaan non perbankan masih menjadi sumber utama untuk
pembangunan properti residensial, sebesar 72,80% dari total kebutuhan pembiayaan proyek
pembangunan perumahan berasal dari dana internal (Grafik 11). Sumber alternatif pembiayaan
lain yang menjadi preferensi pengembang untuk pembangunan rumah primer antara lain
pinjaman perbankan dan pembayaran dari konsumen dengan proporsi masing-masing sebesar
16,09% dan 7,59% dari total modal (Grafik 11). Berdasarkan komposisi dana internal, porsi
terbesar berasal dari laba ditahan (36,53%) diikuti modal disetor (55,76%). Sementara dari sisi
konsumen, jenis pembiayaan yang menjadi pilihan utama responden dalam melakukan
pembelian rumah primer adalah KPR dengan pangsa sebesar 76,02% dari total pembiayaan,
diikuti oleh tunai bertahap (17,25%) dan secara tunai (6,73%).
Harga Properti Residensial Q2 2023 berdasarkan Data Rumah.com Indonesia Property
Market Report
Berdasarkan data dari Rumah.com tentang Indonesia Property Market Report Q2 2023, Indeks
harga properti nasional pada kuartal pertama 2023 berada pada angka 122,4 atau naik sebesar
1,7% (QoQ). Indeks harga ini juga tercatat naik secara tahunan sebesar 7,1%. Kenaikan ini lebih
tinggi dibandingkan kuartal keempat 2022, yakni 1% (QoQ) dan 5,8% (YoY). Stagnansi masih
terlihat dari sisi ketersediaan barang. Indeks suplai berada pada angka 226,8, turun tipis
dibandingkan kuartal sebelumnya. Secara tahunan, indeks suplai naik 6,6%.
Figur 14. Indeks Harga Properti Q2 2023
Sumber: Rumah.com, Indonesia Property Market Report Q2 2023
Indeks permintaan menunjukkan kenaikan sebesar 14,5% secara kuartalan setelah pada kuartal
sebelumnya turun hingga 20%. Meski demikian, indeks ini masih lebih rendah jika dibandingkan
kuartal yang sama tahun sebelumnya (-14,6%).
Halaman - 34
Page 45
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Kenaikan indeks permintaan secara kuartalan terjadi baik pada tipe rumah tapak maupun
apartemen. Sementara itu, dari sisi tipe hunian, permintaan terhadap rumah tapak masih
mendominasi hingga 91% dari total permintaan hunian pada kuartal pertama 2023.
Figur 15. Tren Pencarian Properti Bedasarkan Harga
Sumber: Rumah.com Indonesia Property Market Report Q2 2023
Data pencarian properti di Rumah.com menunjukkan bahwa pencarian properti didominasi oleh
pencarian dengan harga di atas Rp1 miliar. Hal ini juga bisa menjadi indikasi positif terhadap daya
beli Masyarakat. Dinamika pada indeks permintaan dapat menjadi indikasi bahwa minat
konsumen terhadap properti telah kembali, namun perhatiannya masih terbagi oleh persiapan
Hari Raya. Dampak Idul Fitri diprakirakan akan lebih terasa pada kuartal depan.
Figur 16. Indeks Harga DKI Jakarta vs Bodetabek
Sumber: Rumah.com, Indonesia Property Market Report Q2 2023
Halaman - 35
Page 46
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Saturasi pasar semakin terlihat di wilayah DKI Jakarta pada kuartal pertama 2023. Terutama jika
membandingkan indikator-indikator seperti harga, suplai, dan permintaan dengan wilayah-
wilayah lain di Jabodetabek pada semua jenis properti hunian. Pada saat harga hunian di Bogor,
Depok, Tangerang, dan Bekasi mengalami kenaikan rata-rata 2,6% (QoQ) dan 11,8% (YoY) pada
kuartal kedua tahun ini, rata-rata kenaikan harga di lima wilayah Jakarta, yakni Pusat, Utara,
Timur, Selatan, dan Barat hanya tercatat sekitar 0,2% (QoQ) dan 3,2% (YoY). Kenaikan harga yang
relatif rendah tersebut dibarengi dengan pertumbuhan suplai yang cukup pesat. Indeks suplai
tercatat meningkat sebesar 2% secara kuartalan dan 9,1% secara tahunan. Pertumbuhan suplai
lebih besar bila dibandingkan pertumbuhan suplai secara nasional. Permintaan mengalami
kenaikan naik secara kuartalan, namun secara tahunan trennya masih turun sebesar 11,1%.
Saat permintaan terhadap hunian di Jabodetabek menurun secara tahunan, permintaan
terhadap apartemen di DKI Jakarta justru meningkat. Permintaan terhadap apartemen naik
sebesar 15% (QoQ) dan 3% (YoY) pada kuartal pertama 2023 ini. Kenaikan permintaan terhadap
apartemen di Ibu Kota justru lebih tinggi bila dibandingkan permintaan terhadap rumah tapak,
yakni 13% (QoQ) dan -14% (YoY).
3.1.4 Keuntungan dan Kerugian yang Bersifat Kualitatif atas Rencana Transaksi
Keuntungan yang akan diperoleh IPAC dari Rencana Transaksi adalah peningkatan pendapatan
secara langsung serta dapat mengoptimalkan keuntungan melalui pengelolaan biaya yang efektif
oleh IPAC.
Tidak ada kerugian yang akan diakibatkan terkait dengan Rencana Transaksi ini.
3.2 Analisis Kuantitatif
3.2.1 Kinerja Historis
Tinjauan Laba (Rugi) IPAC
Ikhtisar Laba (Rugi) Komprehensif Konsolisasian IPAC adalah sebagai berikut:
Figur 17. Tinjauan Laba-Rugi Konsolidasian IPAC
(Dalam Ribuan Rupiah)
2018 2019 2020 2021 2022 30 Juli 2023
Uraian
Audit Audit Audit Audit Audit Audit
Pendapatan 16.157.149 23.163.697 16.101.328 20.278.258 26.000.934 13.570.498
Beban Pokok Pendapatan (1.901.958) (7.391.373) (2.569.184) (3.373.779) (5.094.675) (3.127.618)
Laba (Rugi) Bruto 14.255.191 15.772.324 13.532.144 16.904.479 20.906.259 10.442.881
Laba (Rugi) Usaha 323.026 3.781.390 1.609.776 4.611.252 5.177.170 (380.261)
Laba (Rugi) Sebelum Pajak
736.976 829.543 2.095.374 5.014.206 6.127.828 326.411
Penghasilan
Laba (Rugi) Tahun Berjalan 358.238 (2.336.078) 1.532.551 3.911.117 4.716.568 160.637
Laba (Rugi) Komprehensif
1.577.490 (2.339.604) 1.491.175 3.883.753 4.759.433 160.637
Tahun Berjalan
Sumber : Laporan Keuangan Konsolidasian IPAC
Pendapatan IPAC selama periode historis menunjukkan tren yang meningkat, dengan
pendapatan tertinggi tercatat pada tahun 2022. Peningkatan tersebut berasal dari pendapatan
marketing and technical fee (MTF) dengan proporsi sebesar 57,41% dari total pendapatan, yaitu
Rp26.000.934 Ribu, meningkat sebesar 28,22% dibandingkan tahun sebelumnya atau setara
Halaman - 36
Page 47
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
dengan Rp5.722.677 Ribu. Pada periode 31 Juli 2023, pendapatan IPAC adalah sebesar
Rp13.570.498 Ribu, yang setara dengan 52,19% dibandingkan pendapatan setahun penuh di
tahun 2022.
Beban langsung IPAC selama periode historis menunjukkan tren yang meningkat. Beban
langsung IPAC untuk tahun 2022 adalah sebesar Rp5.094.675 Ribu, mengalami peningkatan
sebesar 51,01% atau setara dengan Rp1.720.896 Ribu jika dibandingkan dengan beban pokok
penjualan periode yang sama pada tahun sebelumnya. Peningkatan beban pokok penjualan
tahun 2022 dibandingkan tahun 2021 sejalan dengan peningkatan penjualan pada periode yang
sama. Pada periode 31 Juli 2023, beban langsung IPAC adalah sebesar Rp3.127.618 Ribu, yang
sebagian besar dibayarkan sebagai komisi kepada agen.
Laba bersih IPAC selama periode historis menunjukkan tren yang meningkat. Laba tertinggi IPAC
tercatat pada tahun 2022, yaitu sebesar Rp4.716.568 Ribu, meningkat sebesar 20,59% atau setara
dengan Rp805.451 Ribu. Peningkatan ini terjadi seiring dengan peningkatan pendapatan IPAC,
diimbangi dengan meningkatnya beban langsung dan beban umum dan administrasi. Pada
periode 31 Juli 2023, Laba bersih IPAC tercatat sebesar Rp160.637 Ribu.
Figur 18. Laporan Laba (Rugi) IPAC Tahun 2018 – Juli 2023
Sumber : Laporan Keuangan Konsolidasian IPAC
Posisi Keuangan Konsolidasian IPAC
Figur 19. Posisi Keuangan Konsolidasian IPAC
(Dalam Ribuan Rupiah)
2018 2019 2020 2021 2022 30 Juli 2023
Uraian
Audit Audit Audit Audit Audit Audit
Total Aset Lancar 7.701.440 16.120.547 17.781.524 25.504.389 31.931.822 31.552.859
Total Aset Tidak Lancar 17.059.886 6.946.093 6.252.233 7.452.788 7.156.702 7.193.689
Total Aset 24.761.325 23.066.640 24.033.757 32.957.177 39.088.525 38.746.548
Total Liabilitas Jangka
13.105.714 4.260.941 3.220.367 2.581.962 2.862.663 1.833.513
Pendek
Total Liabilitas Jangka
3.587.302 3.076.994 3.593.510 4.592.026 5.683.239 6.209.774
Panjang
Total Liabilitas 16.693.016 7.337.935 6.813.877 7.173.987 8.545.902 8.043.288
Total Ekuitas 8.068.309 15.728.705 17.219.880 25.783.190 30.542.623 30.703.260
Total Liabilitas dan
24.761.325 23.066.640 24.033.757 32.957.177 39.088.525 38.746.548
Ekuitas
Sumber : Laporan Keuangan Konsolidasian IPAC
Total aset selama lima tahun historis, posisi keuangan IPAC mencerminkan kinerja yang
meningkat. Pada tahun 2022, total aset IPAC adalah sebesar Rp39.088.525 Ribu, total aset
Halaman - 37
Page 48
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
tersebut mayoritas terdiri dari kas dan setara kas, piutang usaha, uang muka dan biaya dibayar
dimuka serta aset pajak tangguhan. Pada periode 31 Juli 2023, total aset IPAC adalah sebesar
Rp38.746.548 Ribu, sedikit meningkat dari tahun sebelumnya pada aset lancar maupun aset
tetap.
Total liabilitas IPAC tiga tahun terakhir cenderung mengalami peningkatan. Pada tahun 2022
tercatat sebesar Rp8.545.902 Ribu meningkat sebesar 19,12% atau setara dengan Rp1.371.914
Ribu. Peningkatan tersebut mayoritas berasal dari utang lain-lain, utang akrual, utang pajak dan
liabilitas imbalan pasca kerja. Total liabilitas mayoritas terdiri dari utang bank jangka pendek.
Pada periode 31 Juli 2023, total liabilitas IPAC adalah sebesar Rp8.043.288 Ribu yang didominasi
oleh liabilitas imbalan kerja.
Ekuitas selama lima tahun historis menunjukkan tren yang meningkat, dengan ekuitas tertinggi
tercatat pada tahun 2022, yaitu sebesar Rp30.542.623 Ribu, meningkat sebesar 18,46% atau
setara dengan Rp4.759.433 Ribu yang dikarenakan menurunnya saldo rugi pada tahun tersebut.
Pada periode 31 Juli 2023, ekuitas IPAC adalah sebesar Rp30.703.260 Ribu, meningkat dari tahun
2022 dikarenakan adanya akumulasi laba.
Figur 20. Historis Aset, Liabilitas dan Ekuitas IPAC
Sumber : Laporan Keuangan Konsolidasian Audit IPAC (diolah Y&R)
Rasio Keuangan
Figur 21. Tinjauan Rasio Keuangan Konsolidasian IPAC
30 Juli
2018 2019 2020 2021 2022
Uraian 2023
Audit Audit Audit Audit Audit
Audit
LIQUIDITY RATIO
Current Ratio 58,76% 378,33% 552,16% 987,79% 1115,46% 1720,90%
Quick Ratio 54,55% 157,87% 530,25% 983,58% 1107,21% 1599,51%
ACTIVITY RATIO
Account Receivable Turnover 29 8 10 1 23 33
Account Payable Turnover 85 4 28 22 9 1
SOLVABILITY RATIO
Total Liabilities to Assets Ratio 67,42% 31,81% 28,35% 21,77% 21,86% 20,76%
Total Liabilities to Equity Ratio 206,90% 46,65% 39,57% 27,82% 27,98% 26,20%
PROFITABILITY RATIO
Gross Profit Margin 88,23% 68,09% 84,04% 83,36% 80,41% 76,95%
Halaman - 38
Page 49
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
30 Juli
2018 2019 2020 2021 2022
Uraian 2023
Audit Audit Audit Audit Audit
Audit
Operating Profit Margin 2,00% 16,32% 10,00% 22,74% 19,91% -2,80%
Net Profit Margin 2,22% -10,09% 9,52% 19,29% 18,14% 1,18%
Return on Assets (ROA) 1,45% -10,13% 6,38% 11,87% 12,07% 0,41%
Return on Equity (ROE) 4,44% -14,85% 8,90% 15,17% 15,44% 0,52%
Sumber : Laporan Keuangan Konsolidasian IPAC (diolah Y&R)
Rasio Likuiditas
Likuiditas menunjukkan tingkat kemampuan IPAC untuk memenuhi seluruh liabilitas jangka
pendek yang tercermin dari rasio antara aset lancar terhadap liabilitas jangka pendek. Semakin
tinggi rasio tersebut, semakin baik kemampuan IPAC untuk memenuhi liabilitas jangka pendek.
Tidak terdapat sumber likuiditas yang material yang belum digunakan oleh IPAC. IPAC memiliki
rasio likuiditas yang positif, sehingga IPAC memiliki kemampuan membayar seluruh liabilitas
jangka pendeknya melalui aset lancar. Pada periode 31 Juli 2023, current ratio dan quick ratio IPAC
masing-masing tercatat sebesar 1720,90% dan 1599,51%.
Rasio Aktivitas
Semakin tinggi nilai activity ratio, maka semakin lambat hari perputarannya, begitu pula
sebaliknya. Selama periode proyeksi, rata-rata perputaran piutang IPAC adalah selama 14 hari,
sedangkan utang usaha rata-rata dibayarkan selama 30 hari. Pada periode 31 Juli 2023, activity
ratio IPAC pada piutang usaha selama 33 hari dan perputaran utang usaha 1 hari.
Rasio Solvabilitas
Rasio solvabilitas merupakan perbandingan dana yang disediakan oleh IPAC dengan dana yang
dipinjam dari kreditur. Rasio ini dimaksudkan untuk mengukur sampai seberapa jauh aset IPAC
dibiayai oleh utang. Selama periode historis, IPAC tidak banyak memiliki utang berbunga. Pada
periode 31 Juli 2023, rasio solvabilitas IPAC tercatat sebesar 20,76% untuk Total Liabilities to Assets
Ratio dan 26,20% untuk Total Liabilities to Equity Ratio.
Rasio Profitabilitas
IPAC menunjukkan bahwa selama tiga tahun kebelakang IPAC mampu mencatatkan laba. Pada
tahun 2020 sampai dengan tahun 2022, IPAC dapat menunjukkan rasio profitabilitas. Pada
periode 31 Juli 2023, net profit margin IPAC sangat kecil dibanding tahun-tahun sebelumnya yaitu
sebesar 1,18%.
3.2.2 Tinjauan Laporan Arus Kas Konsolidasian IPAC
Figur 22. Tinjauan Posisi Keuangan Konsolidasian IPAC
(Dalam Ribuan Rupiah)
2018 2019 220 2021 2022 30 Juli 2023
Uraian
Audit Audit Audit Audit Audit Audit
Kas Bersih yang Diperoleh
dari (Digunakan untuk) 1.390.946 (8.796.979) 2.947.704 6.265.079 5.083.166 (75.475)
Aktivitas Operasi
Kas Bersih Digunakan untuk
115.609 (92.415) 8.181.660 (1.511.533) (159.834) (1.899.709)
Aktivitas Investasi
Kas Bersih yang Diperoleh
dari (Digunakan untuk) (732.025) 9.265.905 (734.095) 3.945.462 (183.524) -
Aktivitas Pendanaan
Halaman - 39
Page 50
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
2018 2019 220 2021 2022 30 Juli 2023
Uraian
Audit Audit Audit Audit Audit Audit
Kenaikan Neto Kas dan
774.530 376.511 10.395.270 8.699.009 4.739.808 (1.975.184)
Setara Kas
Kas dan Setara Kas Awal
5.071.871 5.846.402 6.222.913 16.618.183 25.317.191 30.057.000
Tahun
Kas dan Setara Kas Akhir
5.846.402 6.222.913 16.618.183 25.317.191 30.057.000 28.081.815
Tahun
Sumber : Laporan Keuangan Konsolidasian IPAC
Dari figur kinerja Arus Kas IPAC di atas, diketahui bahwa arus kas IPAC mengalami pergerakan
yang bervariasi. Aktivitas cash flow IPAC untuk periode yang berakhir pada tanggal 31 Juli 2023,
diantaranya adalah:
• Arus kas bersih yang diperoleh dari (digunakan untuk) Aktivitas Operasi IPAC tercatat sebesar
negatif Rp632.106 Ribu yang berasal dari penerimaan kas dari pelanggan dan penghasilan
bunga serta digunakan untuk pembayaran kepada pemasok, karyawan, dan pembayaran dan
penerimaan kas lainnya.
• Arus kas bersih yang diperoleh dari (digunakan untuk) Aktivitas Investasi IPAC tercatat negatif
sebesar Rp1.899.709 Ribu yang digunakan untuk penambahan aset tetap dan uang muka
investasi serta investasi pada entitas asosiasi.
• Tidak ada arus kas yang masuk dan keluar untuk pendanaan per 31 Juli 2023.
Figur 23. Komposisi Arus Kas Bersih Dari Aktivitas Operasi, Investasi dan Pendanaan
Sumber : Laporan Keuangan Konsolidasian IPAC (diolah Y&R)
3.2.3 Penilaian Atas Proyeksi Keuangan
Berdasarkan informasi terkait kinerja IPAC yang didukung oleh pernyataan dan keyakinan
Manajemen IPAC tentang kelangsungan usahanya, analisis pendapat kewajaran atas Rencana
Transaksi didasarkan atas premis “going concern”. Masa periode proyeksi yang digunakan dalam
melakukan analisis keuangan Sebelum dan Setelah Transaksi adalah selama 5,4 Tahun (Agustus
2023-2028), hal tersebut didasarkan pada kondisi dimana proyeksi yang dilakukan sudah dapat
mencerminkan manfaat optimal dari adanya Rencana Transaksi.
3.2.3.1 Proyeksi Keuangan Sebelum Rencana Transaksi
Berikut ini adalah asumsi proyeksi keuangan Sebelum Rencana Transaksi:
Halaman - 40
Page 51
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
1. Pendapatan IPAC berasal dari marketing and technical fee (“MTF”), Komisi, Waralaba, dan
Royalti yang didapatkan dari Agen atas penjualan properti baik perseorangan atau melalui
developer dan waralaba, terdiri dari pendapatan atas kontrak waralaba serta iuran tahunan,
dengan rincian sebagai berikut:
Proporsi pendapatan berdasar
Uraian Kenaikan per Tahun
kategori
Franchise Fee 4,75% 10,00%
Annual Fee 2,19% 10,00%
Royalty Fee (1%) 6,38% 10,00%
Marketing & Technical Fee (9%) 57,41% 10,00%
Commission Fee 27,83% 10,00%
Training Fee 1,44% 10,00%
• Besaran pendapatan royalty fee dan MTF telah disepakati dengan franchisee melalui
perjanjian keanggotaan.
• Kenaikan 10,00% pertahun didasarkan pada pencapaian tahun-tahun sebelumnya,
ketersediaan properti dan pertumbuhan penjualan yang diasumsikan meningkat.
• Komisi didapatkan melalui persentase sesuai dengan jenis properti yang dijual baik
rumah, apartemen, kaveling, gudang, pabrik dan lain-lain.
2. Beban langsung yang dikeluarkan oleh IPAC berupa biaya komisi yang dibayarkan kepada
APAC dan biaya untuk franchise package kepada franchisee, dan biaya pelatihan untuk Agen.
Kenaikan beban langsung berbanding lurus dengan kenaikan pendapatan sebesar 10,00%
per tahun.
3. Beban umum dan administrasi, seperti gaji, biaya marketing dan lain-lain diasumsikan
mengalami kenaikan sebesar 10,00% setiap tahunnya.
4. Terdapat penambahan capital expenditure sebesar Rp200.000 Ribu pertahun yang
dipergunakan untuk membeli peralatan kantor.
5. Pada Agustus 2023, IPAC meningkatkan proporsi kepemilikan sahamnya pada PT Era Pro
Realty, yang sebelumnya memiliki 40,00% saham menjadi 51,00% dengan membeli saham
baru senilai Rp2.525.500 Ribu.
6. Pajak yang diterapkan sebesar 22,00% sesuai dengan Undang-Undang Republik Indonesia
No. 17 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan Pasal 17 ayat (1) butir b.
Berikut adalah proyeksi keuangan IPAC Sebelum Rencana Transaksi adalah:
Proyeksi Laba (Rugi) IPAC Sebelum Rencana Transaksi
Figur 24. Proyeksi Laba (Rugi) Sebelum Rencana Transaksi
(Dalam Ribuan Rupiah)
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agus-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Pendapatan 15.030.529 31.461.130 34.607.243 38.067.968 41.874.765 46.062.241
Beban Langsung (3.217.023) (6.979.104) (7.677.015) (8.444.716) (9.289.188) (10.218.106)
Laba (Rugi) Kotor 11.813.507 24.482.026 26.930.229 29.623.252 32.585.577 35.844.135
Laba (Rugi) Usaha 5.302.841 5.558.756 6.172.597 6.851.821 7.602.969 8.433.231
Laba (Rugi) Sebelum
5.554.489 6.611.908 7.330.064 8.124.035 9.001.404 9.970.510
Pajak Penghasilan
Laba (Rugi) Tahun
4.732.739 5.496.940 6.093.817 6.753.501 7.509.774 8.314.544
Berjalan
Halaman - 41
Page 52
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Proyeksi Posisi Keuangan IPAC Sebelum Rencana Transaksi
Figur 25. Proyeksi Posisi Keuangan Sebelum Rencana Transaksi
(Dalam Ribuan Rupiah)
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agus-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Total Aset Lancar 35.863.933 41.905.261 48.626.803 56.088.773 64.516.682 73.829.491
Total Aset Tidak Lancar 9.248.825 8.808.824 8.365.539 7.922.641 7.511.668 7.109.563
TOTAL ASET 45.112.758 50.714.086 56.992.343 64.011.414 72.028.350 80.939.054
Total Liabilitas Jangka
2.676.363 2.535.223 2.458.139 2.427.828 2.602.097 2.832.305
Pendek
Total Liabilitas Jangka
7.000.395 8.469.267 10.105.026 11.924.361 13.945.630 16.189.025
Panjang
TOTAL LIABILITAS 9.676.758 11.004.490 12.563.165 14.352.189 16.547.727 19.021.330
TOTAL EKUITAS 35.436.000 39.709.596 44.429.177 49.659.224 55.480.623 61.917.724
TOTAL LIABILITAS DAN
45.112.758 50.714.086 56.992.343 64.011.414 72.028.350 80.939.054
EKUITAS
Proyeksi Arus Kas IPAC Sebelum Rencana Transaksi
Figur 26. Proyeksi Arus Kas Sebelum Rencana Transaksi
(Dalam Ribuan Rupiah)
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agus-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Kas Bersih diperoleh dari
(digunakan untuk) 4.664.448 9.370.411 7.601.788 10.146.089 9.398.245 11.177.934
aktivitas operasi
Kas Bersih diperoleh dari
(digunakan untuk) (25.791) (190.000) (190.000) (190.000) (190.000) (190.000)
aktivitas investasi
Kas bersih diperoleh dari
(digunakan untuk) - (1.223.344) (1.374.235) (1.523.454) (1.688.375) (1.877.444)
aktivitas Pendanaan
Kenaikan Bersih Kas dan
4.638.657 7.957.067 6.037.553 8.432.635 7.519.869 9.110.491
Setara Kas
Kas Setara Kas Pada Awal
28.081.815 32.720.472 40.677.539 46.715.092 55.147.727 62.667.596
Periode
Kas Setara Kas Pada Akhir
32.720.472 40.677.539 46.715.092 55.147.727 62.667.596 71.778.087
Periode
3.2.3.2 Proyeksi Keuangan Setelah Rencana Transaksi
Berikut ini adalah asumsi proyeksi keuangan Setelah Rencana Transaksi:
1. Pendapatan IPAC berasal dari MTF, Komisi, Waralaba, dan Royalti yang didapatkan dari Agen
atas penjualan properti baik perseorangan atau melalui developer dan waralaba terdiri dari
pendapatan atas kontrak waralaba serta iuran tahunan, dengan rincian sebagai berikut:
Proporsi pendapatan berdasar
Uraian Kenaikan per Tahun
kategori
Franchise Fee 2,35% 10,00%
Annual Fee 1,08% 10,00%
Royalty Fee (1%) 3,15% 10,00%
Marketing & Technical Fee (9%) 28,36% 10,00%
Commission Fee 64,35% 10,00%
Training Fee 0,71% 10,00%
Halaman - 42
Page 53
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
• Besaran pendapatan royalty fee dan MTF telah disepakati dengan franchisee melalui
perjanjian keanggotaan.
• Kenaikan 10,00% pertahun didasarkan pada pencapaian tahun-tahun sebelumnya,
ketersediaan properti dan pertumbuhan penjualan yang diasumsikan meningkat.
• Komisi didapatkan melalui persentase sesuai dengan jenis properti yang dijual baik
rumah, apartemen, kaveling, gudang, pabrik dan lain-lain.
• Peningkatan pendapatan pada item Commission Fee dikarenakan adanya pertumbuhan
atas akuisisi ERA Fiesta.
• Pertumbuhan pendapatan ERA Fiesta meningkat setiap tahunnya sebesar 20,00% pada
3 tahun masa proyeksi dan 10,00% pada 2 tahun terakhir masa proyeksi.
2. Beban langsung yang dikeluarkan oleh IPAC berupa biaya komisi yang dibayarkan kepada
APAC dan biaya untuk franchise package kepada franchisee, dan biaya pelatihan untuk Agen.
Kenaikan beban langsung berbanding lurus dengan kenaikan pendapatan sebesar 10,00%
per tahun.
3. Beban umum dan administrasi, seperti gaji, biaya marketing dan lain-lain diasumsikan
mengalami kenaikan sebesar 10,00% setiap tahunnya.
4. Terdapat penambahan capital expenditure sebesar Rp200.000 Ribu pertahun yang
dipergunakan untuk membeli peralatan kantor.
5. Pada Agustus 2023, IPAC meningkatkan proporsi kepemilikan sahamnya pada PT Era Pro
Realty, yang sebelumnya memiliki 40,00% saham menjadi 51,00% dengan membeli saham
baru senilai Rp 2.297.500 Ribu.
6. IPAC mengeluarkan dana untuk mengakuisisi 7 perusahaan pada ERA Fiesta yang
diperkirakan akan dilaksanakan pada tahun 2024, dengan Nilai Rencana Transaksi sebesar
Rp11.220.000 Ribu. Dana akuisisi tersebut akan bersumber dari uang kas yang dimiliki IPAC.
7. Terdapat biaya emisi untuk proses Rencana Transaksi sebesar Rp820.000 Ribu.
Pajak yang diterapkan sebesar 22,00% sesuai dengan Undang-Undang Republik Indonesia
No. 17 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan Pasal 17 ayat (1) butir b.
Berikut adalah proyeksi keuangan IPAC Setelah Rencana Transaksi adalah:
Proyeksi Laba (Rugi) IPAC Setelah Rencana Transaksi
Figur 27. Proyeksi Laba (Rugi) Setelah Rencana Transaksi
(Dalam Ribuan Rupiah)
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Pendapatan 15.030.529 63.689.925 73.281.797 84.477.432 92.925.175 102.217.692
Beban Pokok Penjualan (3.217.023) (29.554.696) (34.766.181) (40.950.018) (45.045.020) (49.549.522)
Laba (Rugi) Kotor 11.813.507 34.135.229 38.515.616 43.527.414 47.880.155 52.668.171
Laba (Rugi) Usaha 5.302.841 9.213.379 11.978.873 14.307.661 15.797.948 17.445.082
Laba (Rugi) Sebelum
5.554.489 10.583.191 13.476.666 15.946.233 17.591.378 19.408.855
Pajak Penghasilan
Laba (Rugi) Tahun
4.732.739 8.752.822 11.061.286 13.044.257 14.417.349 15.903.599
Berjalan
Proyeksi Posisi Keuangan IPAC Setelah Rencana Transaksi
Figur 28. Proyeksi Posisi Keuangan Setelah Rencana Transaksi
(Dalam Ribuan Rupiah)
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agus-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Total Aset Lancar 35.863.933 39.774.680 49.816.925 62.428.593 75.699.824 91.955.253
Halaman - 43
Page 54
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agus-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Total Aset Tidak Lancar 9.248.825 24.376.938 23.654.705 22.881.385 22.096.464 21.178.938
TOTAL ASET 45.112.758 64.151.618 73.471.629 85.309.978 97.796.287 113.134.191
Total Liabilitas Jangka
2.676.363 7.791.099 7.209.312 7.613.760 7.649.948 9.241.997
Pendek
Total Liabilitas Jangka
7.000.395 8.469.267 10.105.026 11.924.361 13.945.630 16.189.025
Panjang
TOTAL LIABILITAS 9.676.758 16.260.366 17.314.338 19.538.121 21.595.577 25.431.021
TOTAL EKUITAS 35.436.000 47.891.254 56.157.294 65.771.859 76.200.712 87.703.174
TOTAL LIABILITAS DAN
45.112.758 64.151.620 73.471.631 85.309.980 97.796.290 113.134.195
EKUITAS
Proyeksi Arus Kas IPAC Setelah Rencana Transaksi
Figur 29. Proyeksi Arus Kas Setelah Rencana Transaksi
(Dalam Ribuan Rupiah)
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Kas Bersih diperoleh dari
(digunakan untuk) 4.664.448 17.091.716 10.992.632 18.144.681 14.691.047 19.851.390
aktivitas operasi
Kas Bersih diperoleh dari
(digunakan untuk) (25.791) (11.898.818) (660.290) (678.818) (705.290) (633.818)
aktivitas investasi
Kas bersih diperoleh dari
(digunakan untuk) - (1.724.541) (2.008.341) (2.568.595) (3.045.790) (3.368.661)
aktivitas Pendanaan
Kenaikan Bersih Kas dan
4.638.657 3.468.358 8.324.001 14.897.268 10.939.967 15.848.911
Setara Kas
Kas Setara Kas Pada Awal
28.081.815 32.720.472 36.188.830 44.512.831 59.410.099 70.350.067
Periode
Kas Setara Kas Pada Akhir
32.720.472 36.188.830 44.512.831 59.410.099 70.350.067 86.198.978
Periode
3.2.4 Analisis Rasio Keuangan atas Proyeksi Keuangan Setelah Rencana Transaksi
Berdasarkan atas proyeksi keuangan yang disampaikan oleh pihak manajemen IPAC, maka dapat
diperoleh analisis rasio atas proyeksi tersebut sebagai berikut :
Figur 30. Proyeksi Rasio Keuangan
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agus-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
LIQUIDITY RATIO
Current Ratio 345,57% 312,88% 328,11% 300,53% 288,84% 229,16%
Quick Ratio 1329,44% 488,88% 668,26% 798,88% 968,20% 976,93%
ACTIVITY RATIO
Account Receivable Turnover 29 11 18 6 15 15
Account Payable Turnover 30 29 23 25 21 24
SOLVABILITY RATIO
Total Liabilities to Assets Ratio 21,45% 25,35% 23,57% 22,90% 22,08% 22,48%
Total Liabilities to Equity Ratio 27,31% 33,95% 30,83% 29,71% 28,34% 29,00%
PROFITABILITY RATIO
Gross Profit Margin 78,60% 53,60% 52,56% 51,53% 51,53% 51,53%
Halaman - 44
Page 55
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agus-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Operating Profit Margin 35,28% 14,47% 16,35% 16,94% 17,00% 17,07%
Net Profit Margin 31,49% 13,74% 15,09% 15,44% 15,52% 15,56%
Rate of Return on Assets 10,49% 13,64% 15,06% 15,29% 14,74% 14,06%
Rate of Return on Equity 13,36% 18,28% 19,70% 19,83% 18,92% 18,13%
Rasio keuangan Setelah adanya Rencana Transaksi menunjukkan adanya peningkatan, hal ini
dikarenakan bertambahnya pendapatan ERA Fiesta yang secara langsung terkonsolidasi ke IPAC.
Laba IPAC diproyeksikan dapat lebih besar.
Likuiditas keuangan IPAC dilihat dari Current Ratio dan Quick Ratio pada proyeksi keuangan Setelah
adanya Rencana Transaksi menunjukkan perbaikan. Current Ratio dan Quick Ratio pada akhir
masa proyeksi tercatat masing-masing sebesar 229,16% dan 976,93%, yang artinya IPAC mampu
membayar semua utang lancar dengan kemampuan aset lancarnya.
Activity ratio menunjukkan modal kerja yang membaik setiap tahunnya, perputaran piutang dan
utang menjadi lebih efisien setelah adanya Rencana Transaksi, selama masa proyeksi rata-rata
piutang tertagih adalah selama 16 hari dan rata-rata utang tertagih selama 25 hari. IPAC tidak
memiliki persediaan untuk menjalankan usahanya dikarenakan bergerak pada bidang jasa.
Solvability ratio bukan merupakan rasio yang terdampak karena Rencana Transaksi tidak
menggunakan utang. Solvability ratio IPAC pada akhir masa proyeksi untuk Liabilities to Assets Ratio
dan Liabilities to Equity Ratio masing-masing sebesar 22,48% dan 29,00%.
Profitability ratio menunjukkan perbaikan dari tingkat gross margin sampai net profit yang pada
akhir masa proyeksi masing-masing tercatat sebesar 51,53% dan 15,56%.
3.2.5 Analisis Proforma Laporan Keuangan Setelah Rencana Transaksi
Tujuan informasi keuangan konsolidasian proforma adalah untuk menggambarkan dampak
signifikan pada laporan posisi keuangan konsolidasian proforma Perseroan atas Rencana
Transaksi sebagaimana diuraikan pada lampiran, yang diasumsikan transaksi tersebut seolah-
olah terjadi pada tanggal 31 Juli 2023, serta laporan laba rugi dan penghasilan komprehensif lain
konsolidasian untuk periode tujuh bulan yang berakhir pada tanggal tersebut.
Informasi keuangan konsolidasian proforma kombinasi bisnis yang meliputi laporan posisi
keuangan konsolidasian ringkasan proforma kombinasi bisnis dan laporan laba rugi dan
penghasilan komprehensif lain konsolidasian ringkasan proforma disusun menggunakan asumsi-
asumsi utama sebagai berikut:
1. IPAC sebagai entitas yang mengakuisisi sebagian saham pada ERA Fiesta;
2. Laporan keuangan konsolidasian proforma disusun berdasarkan laporan keuangan IPAC
pada tanggal 31 Juli 2023 dan untuk periode tujuh bulan yang berakhir pada tanggal
tersebut yang telah diaudit oleh KAP Kanaka Puradiredja, Suhartono dalam laporannya
tertanggal 20 Oktober 2023, dan laporan keuangan ERA Fiesta Group per 31 Juli 2023 dan
untuk periode tujuh bulan yang berakhir pada tanggal tersebut yang telah diaudit oleh KAP
Kanaka Puradiredja, Suhartono tertanggal 28 November 2023;
3. Hasil penilaian nilai wajar saham IPAC dan ERA Fiesta Group pada tanggal 31 Juli 2023 oleh
penilai independen KJPP Yanuar, Rosye & Rekan yang ditandatangani oleh Yanuar Bey S.E.,
M.M., MAPPI (Cert.). dalam laporannya masing-masing pada tanggal 22 Januari 2023,
sebagai berikut :
Halaman - 45
Page 56
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Nilai Pasar
Perusahaan
(Dalam Ribuan Rupiah)
ABADI (25,50% Ekuitas) 1.652.910
ANUGERAH (51,00% Ekuitas) 3.788.738
BERKAT (25,50% Ekuitas) 534.065
MAJU (51,00% Ekuitas) 1.138.277
MAKMUR (51,00% Ekuitas) 1.674.307
SEJAHTERA (51,00% Ekuitas) 1.608.196
SUKSES (51,00% Ekuitas) 826.150
4. Informasi keuangan konsolidasian proforma disusun setelah mengeliminasi sebagian
transaksi dan saldo antar entitas.
5. Pengakuisisian saham sebanyak 51% saham dimana IPAC memperoleh pengendalian atas
ANUGERAH, MAJU, MAKMUR, SUKSES dan SEJAHTERA, sebagaimana diungkapkan dalam
catatan 2, dicatat sesuai dengan PSAK 22 (Kombinasi Bisnis) Paragraf 10, bahwa: ''…Pada
tanggal akuisisi, pihak pengakuisisi mengakui, terpisah dari goodwill, aset teridentifikasi
yang diperoleh, liabilitas yang diambil alih, dan kepentingan nonpengendali pihak
diakuisisi". Perhitungan selisih transaksi yang dicatat sebagai Goodwill adalah sebagai
berikut:
Jumlah (Ribuan Rupiah)
Aset teridentifikasi yang diperoleh 3.518.999
Liabilitas yang diambil alih (1.250.791)
Nilai dari aset neto yang diperoleh 2.268.208
Kepentingan nonpengendali pihak
(1.111.422)
diakuisisi
Total nilai perolehan yang dibayar (9.033.539)
Goodwill (7.876.753)
6. Pengakuisisian saham sebanyak 25,50% saham ABADI dan BERKAT, Sebagaimana
diungkapkan dalam catatan 2, dicatat sesuai dengan PSAK 15 (Investasi pada entitas
asosiasi dan ventura bersama), dimana pada tanggal akuisisi pihak pengakuisisi mengakui
nilai investasi sebesar harga perolehannya.
Beriikut merupakan penyesuaian atas asumsi-asumsi tersebut:
Proforma Posisi Keuangan IPAC
Figur 31. Proforma Posisi Keuangan IPAC
(Dalam Ribuan Rupiah)
Gabungan
Historis Proforma
Uraian (IPAC+ERA Penyesuaian
Per 31 Juli 2023 Per 31 Juli 2023
Fiesta)
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 28.081.815 28.540.210 1 17.320.209
(11.220.000)
Piutang usaha
Pihak ketiga 1.245.360 1.245.360 - 1.245.360
Piutang lain-lain
Pihak ketiga - 102.244 - 102.244
Pihak berelasi - 1.128.671 6 804.385
(324.286)
Uang muka dan biaya
1 .913.461 2.142.628 - 2.142.628
dibayar dimuka
Pajak dibayar di muka 312.222 315.839 - 315.839
Halaman - 46
Page 57
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Gabungan
Historis Proforma
Uraian (IPAC+ERA Penyesuaian
Per 31 Juli 2023 Per 31 Juli 2023
Fiesta)
Total Aset Lancar 31.552.859 33.474.953 21.930.667
ASET TIDAK LANCAR
Investasi pada entitas 2
228.000 953.844 2.186.461 3.140.305
asosiasi
Goodwill 3 7.876.753
7.876.753
Aset tetap 5 .747.385 6.814.059 - 6.814.059
Aset hak-guna 128.672 - 128.672
Aset pajak tangguhan 1 .218.304 1.218.304 - 1.218.304
Total Aset Tidak Lancar 7.193.689 9.114.880 19.178.094
TOTAL ASET 38.746.548 42.589.833 41.108.761
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha
Pihak ketiga 10.779 10.779 - 10.779
Utang lain-lain
Pihak ketiga 198.460 254.835 - 254.835
Pihak berelasi 643.718 6 319.432
(324.286)
Utang akrual 9.433 116.436 - 116.436
Utang pajak 348.499 400.995 - 400.995
Pendapatan diterima
671.343 671.343 - 671.343
dimuka
Jaminan 595.000 610.000 610.000
Utang jangka panjang yang
jatuh tempo dalam satu
tahun :
Liabilitas sewa 227.184 - 227.184
Total Liabilitas Jangka
1.833.513 2.935.290 2.611.004
Pendek
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Pendapatan diterima
1.172.030 1.172.030 - 1.172.030
dimuka
Liabilitas imbalan pasca
5.037.745 5.037.745 - 5.037.745
kerja
Utang jangka panjang
setelah dikurangi jatuh
tempo dalam satu tahun:
Liabilitas sewa 473.300 - 473.300
Total Liabilitas Jangka
6.209.775 6.683.074 6.683.074
Panjang
TOTAL LIABILITAS 8.043.288 9.618.364 9.294.079
EKUITAS
Halaman - 47
Page 58
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Gabungan
Historis Proforma
Uraian (IPAC+ERA Penyesuaian
Per 31 Juli 2023 Per 31 Juli 2023
Fiesta)
Modal disetor 9.498.685 10.398.685 4 9.498.685
(900.000)
Tambahan modal disetor 21.680.872 21.680.872 - 21.680.872
Saldo laba (648.522) 719.685 4 (648.522)
(1.368.208)
Pendapatan komprehensif
172.226 172.226 - 172.226
lain
JUMLAH EKUITAS YANG
DAPAT DIATRIBUSIKAN
30.703.260 32.971.468 30.703.260
KEPADA PEMILIK ENTITAS
INDUK
Kepentingan non- 5
- 1.111.422 1.111.422
pengendali
TOTAL EKUITAS 30.703.260 32.971.468 31.814.682
TOTAL LIABILITAS DAN
38.746.548 42.589.833 41.108.761
EKUITAS
Proforma Laba (Rugi) IPAC
Figur 32. Proforma Laba (Rugi) IPAC
(Dalam Ribuan Rupiah)
Audit Proforma
Uraian Penyesuaian
Per 31 Juli 2023 Per 31 Juli 2023
Pendapatan 13.570.499 - 13.570.499
Beban langsung (3.127.618) - (3.127.618)
Laba kotor 10.442.881 - 10.442.881
Beban usaha
Beban umum dan administrasi (10.823.141) - (10.823.141)
Bagian atas laba (rugi) entitas asosiasi - - -
Laba (rugi) usaha (380.261) - (380.261)
Pendapatan (beban) lain-lain
Pendapatan bunga 388.087 - 388.087
Lain-lain bersih 318.584 - 318.584
Laba (rugi) sebelum Pajak Penghasilan 326.411 - 326.411
Pajak kini (349.599) - (349.599)
Pajak tangguhan 183.825 - 183.825
Laba (rugi) periode berjalan 160.637 - 160.637
Jumlah laba komperhensif periode berjalan 160.637 - 160.637
Berikut ini adalah deskripsi-deskripsi singkat tentang penyesuaian proforma:
1. Estimasi kas yang dibayarkan untuk akuisisi
2. Estimasi nilai investasi pada entitas asosiasi kepada ABADI dan BERKAT
3. Estimasi nilai tercatat goodwill atas akuisisi ERA Fiesta
4. Eliminasi modal saham dan saldo laba ERA Fiesta
5. Nilai tercatat atas kepentingan non-pengendali ERA Fiesta
6. Eliminasi utang-piutang antar perusahaan ERA Fiesta
Halaman - 48
Page 59
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
3.2.6 Analisis Inkremental
3.2.6.1 Kontribusi Nilai Tambah terhadap IPAC
Analisis nilai tambah atau inkremental merupakan selisih antara proyeksi sebelum dan setelah
adanya Rencana Transaksi. Berikut adalah nilai tambah untuk laba (rugi), posisi keuangan dan
arus kas:
Nilai Tambah Posisi Keuangan IPAC
Figur 33. Nilai Tambah Posisi Keuangan
(Dalam Ribuan Rupiah)
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agus-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Total Aset Lancar - (2.130.582) 1.190.121 6.339.820 11.183.141 18.125.762
Total Aset Tidak Lancar - 15.568.114 15.289.165 14.958.744 14.584.796 14.069.375
Total Aset - 13.437.532 16.479.286 21.298.564 25.767.937 32.195.137
Total Liabilitas Jangka
- 5.255.876 4.751.172 5.185.932 5.047.851 6.409.692
Pendek
Total Liabilitas Jangka
- - - - - -
Panjang
Total Liabilitas - 5.255.876 4.751.172 5.185.932 5.047.851 6.409.692
Total Ekuitas - 8.181.659 11.728.117 16.112.635 20.720.089 25.785.450
Total Liabilitas Dan Ekuitas - 13.437.534 16.479.289 21.298.567 25.767.940 32.195.142
Nilai Tambah Laba (Rugi) IPAC
Figur 34. Nilai Tambah Laba (Rugi)
(Dalam Ribuan Rupiah)
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agus-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Pendapatan - 32.228.794 38.674.553 46.409.464 51.050.410 56.155.451
Beban Langsung - 22.575.592 27.089.166 32.505.302 35.755.832 39.331.415
Laba (Rugi) Kotor - 9.653.203 11.585.387 13.904.162 15.294.578 16.824.036
Laba (Rugi) Usaha - 3.654.624 5.806.276 7.455.839 8.194.979 9.011.851
Laba (Rugi) Sebelum
- 3.971.284 6.146.602 7.822.198 8.589.974 9.438.345
Pajak Penghasilan
Laba (Rugi) Tahun
- 3.255.883 4.967.469 6.290.756 6.907.575 7.589.055
Berjalan
Nilai Tambah Arus Kas IPAC
Figur 35. Nilai Tambah Arus Kas
(Dalam Ribuan Rupiah)
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agus-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Kas Bersih diperoleh dari
(digunakan untuk) 7.721.305 3.390.844 7.998.592 5.292.802 8.673.456 7.721.305
aktivitas operasi
Halaman - 49
Page 60
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agus-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Kas Bersih diperoleh dari
(digunakan untuk) (11.708.818) (470.290) (488.818) (515.290) (443.818) (11.708.818)
aktivitas investasi
Kas bersih diperoleh dari
(digunakan untuk) (501.196) (634.106) (1.045.141) (1.357.415) (1.491.217) (501.196)
aktivitas Pendanaan
Kenaikan Bersih Kas dan
(4.488.709) 2.286.448 6.464.634 3.420.098 6.738.420 (4.488.709)
Setara Kas
Kas Setara Kas Pada Awal
- (4.488.709) (2.202.261) 4.262.373 7.682.470 -
Periode
Kas Setara Kas Pada Akhir
(4.488.709) (2.202.261) 4.262.373 7.682.470 14.420.891 (4.488.709)
Periode
Berikut adalah analisis inkremental untuk mengukur nilai tambah dari Rencana Transaksi dengan
mempertimbangkan:
1) Analisis nilai tambah proyeksi Sebelum dan Setelah Rencana Transaksi adalah sebagai
berikut:
a.Terjadi penurunan kas pada tahun 2024, dikarenakan transaksi menggunakan kas milik
IPAC dan tidak menggunakan pinjaman, tahun setelahnya kas IPAC kembali meningkat
dikarenakan terdapat akumulasi laba dari operasional ERA Fiesta.
b. Aset IPAC bertambah sejak tahun 2024 dikarenakan adanya pencatatan aset ERA Fiesta
yang telah terkonsolidasi.
c. Properti investasi bertambah disebabkan adanya pencatatan akuisisi ERA Fiesta.
d. Utang pajak pada liabilitas jangka pendek akan lebih besar karena pendapatan
sebelum pajak sebagai dampak dari Rencana Transaksi mengalami peningkatan.
e. Tidak ada perubahan pada liabilitas jangka panjang dikarenakan Rencana Transaksi
tidak dibiayai melalui utang.
f. Rencana Transaksi juga akan meningkatkan ekuitas melalui saldo laba secara
konsolidasi.
2) Setelah Rencana Transaksi, pendapatan IPAC akan menjadi lebih besar dikarenakan
terkonsolidasinya pendapatan ERA Fiesta yang dicatatkan sebagai pendapatan atas komisi
di laporan keuangan IPAC. Rencana Transaksi akan berdampak pada laba bersih yang terus
meningkat.
3) Analisis nilai tambah proyeksi arus kas Sebelum dan Setelah Rencana Transaksi adalah
sebagai berikut:
a) Arus kas operasi akan lebih besar, dikarenakan adanya pencatatan pedapatan pada
ERA Fiesta yang terkonsolidasi ke IPAC atas kondisi usaha yang akan lebih
menguntungkan.
b) Arus kas investasi di tahun 2024 meningkat yang digunakan untuk akuisisi ERA Fiesta
dan dibayarkan kepada pemegang saham lama. Untuk tahun-tahun selanjutnya arus
kas investasi akan lebih besar yang digunakan untuk pembelian aset tetap yang
mendukung kinerja perusahaan.
c) Arus kas pendanaan akan lebih besar dikarenakan pembagian dividen semakin besar
dengan adanya Rencana Transaksi.
3.2.6.2 Biaya atau Pendapatan yang Relevan
• Pendapatan IPAC secara konsolidasi akan mengalami peningkatan dikarenakan adanya
penambahan pendapatan yang bersumber dari ERA Fiesta dan tercatat langsung di
pendapatan komisi.
• Pendapatan ERA Fiesta diasumsikan akan meningkat setelah bergabung ke IPAC, dan
mulai stabil pada 2 tahun terakhir pada masa proyeksi.
• Atas Rencana Transaksi, selain pembayaran untuk akuisisi ERA Fiesta sebesar
Rp11.220.000 Ribu, terdapat biaya emisi untuk jasa profesional sebesar Rp820.000 Ribu.
Halaman - 50
Page 61
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
• Setelah Rencana Transaksi, biaya langsung dan biaya umum administrasi IPAC secara
konsolidasi mengalami kenaikan, dikarenakan terkonsolidasinya ERA Fiesta yang
beberapa biayanya disesuaikan, terutama kenaikan gaji karyawan untuk ERA Fiesta.
• Pembagian dividen akan semakin besar sejalan dengan laba yang dicatatkan dengan
adanya Rencana Transaksi.
3.2.6.3 Informasi Non-Keuangan yang Relevan
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen IPAC, tidak terdapat informasi non-
keuangan yang relevan yang signifikan terkait dengan Rencana Transaksi, selain yang telah
diungkapkan dalam Laporan Pendapat Kewajaran.
3.2.6.4 Prosedur Pengambilan Keputusan atas Rencana Transaksi
Berdasarkan informasi yang diperoleh dari manajemen IPAC, proses pengambilan keputusan
atas Rencana Transaksi telah dilakukan melalui proses yang sesuai prosedur internal IPAC dan
pemegang saham. Setelah menentukan Rencana Transaksi, Direktur harus memperoleh
persetujuan dari Direktur Utama dan Dewan Komisaris. Sebelum Direktur mengusulkan usulan
Rencana Transaksi, Direktur telah melalui tahapan proses analisis internal, sebagaimana yang
telah dikonfirmasi oleh manajemen IPAC. Dengan demikian, manajemen telah mengikuti
prosedur pengambilan keputusan oleh perusahaan dalam menentukan rencana dan nilai
transaksi dengan memperhatikan alternatif lain.
Rencana Transaksi ini merupakan strategi internal Manajemen IPAC yang diambil untuk
memperkuat struktur organisasi guna menciptakan bisnis yang semakin efisien dan sesuai
dengan lini usaha. Hal ini akan memberikan keleluasaan dan fleksibilitas bagi IPAC untuk
memformulasikan strategi bisnis jangka panjang. Dokumen-dokumen sehubungan dengan
pelaksanaan Rencana Transaksi telah dibuat menggunakan syarat dan ketentuan yang sama
apabila dilakukan dengan pihak yang tidak terafiliasi, sehingga syarat dan ketentuan atas
Rencana Transaksi tersebut dilakukan secara arm’s length basis.
Alternatif untuk menumbuhkan bisnis adalah melalui pendirian organik bisnis sendiri atau
melakukan penggabungan dan akuisisi usaha. Untuk pendirian 51rganic bisnis, IPAC mendirikan
bisnis agensi sendiri pada tahun 2021, yaitu ERA Project. Namun mengingat kurangnya
pengalaman di bidang ini, IPAC belum dapat meningkatkan skala bisnisnya. Oleh karena itu, IPAC
beralih fokus ke penggabungan dan akuisisi usaha. Untuk penggabungan dan akuisisi usaha, IPAC
telah mempertimbangkan broker anggota teratas lainnya dan Era Fiesta adalah yang paling
menjanjikan dalam berbagai metrik operasi dan juga kemampuan manajemen.
3.2.6.5 Hal Material Lainnya yang Dapat Memberikan Keyakinan Bagi Penilai Bisnis dalam
Memberikan Opini Kewajaran Rencana Transaksi
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen IPAC, tidak terdapat hal material lainnya
terkait dengan Rencana Transaksi, selain yang telah diungkapkan dalam Laporan Pendapat
Kewajaran.
Halaman - 51
Page 62
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
3.2.7 Analisis Sensitivitas
Analisis sensitivitas dilakukan terhadap faktor yang mempengaruhi hasil rasio keuangan yang
berkaitan dengan Rencana Transaksi. Dikarenakan Rencana Transaksi berhubungan dengan nilai
akuisisi, maka sensitivitas dilakukan atas besaran nilai akuisisi yang dibayarkan. Besaran kenaikan
dan penurunan yang digunakan bertujuan untuk meninjau pergerakan dampak keuangan
terhadap kinerja operasi IPAC. Kenaikan dan penurunan Nilai Rencana Transaksi diasumsikan
sebesar 7,50%, dimana IPAC akan membayar nilai akuisisi sebesar Rp12.061.500 Ribu dan
Rp10.378.500 Ribu.
Berikut merupakan analisis sensitivitas terkait Nilai Rencana Transaksi selama periode proyeksi :
Figur 36. Analisis Sensitivitas terhadap Nilai Rencana Transaksi
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian Jan-Des
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Nilai Rencana Transaksi Naik 7,50% (Rp12.061.500 Ribu)
LIQUIDITY RATIO
Current Ratio 345,57% 312,88% 328,11% 300,53% 288,84% 229,16%
Quick Ratio 1329,44% 478,08% 656,59% 787,83% 957,20% 967,82%
SOLVABILITY RATIO
Total Liabilities to Assets Ratio 21,45% 25,68% 23,84% 23,13% 22,27% 22,65%
Total Liabilities to Equity Ratio 27,31% 33,95% 30,83% 29,71% 28,34% 29,00%
Nilai Rencana Transaksi turun 7,50% (Rp10.378.500 Ribu)
LIQUIDITY RATIO
Current Ratio 345,57% 312,88% 328,11% 300,53% 288,84% 229,16%
Quick Ratio 1329,44% 499,68% 679,93% 809,93% 979,20% 986,03%
SOLVABILITY RATIO
Total Liabilities to Assets Ratio 21,45% 25,02% 23,30% 22,68% 21,89% 22,31%
Total Liabilities to Equity Ratio 27,31% 33,95% 30,83% 29,71% 28,34% 29,00%
Berdasarkan hasil analisis sensitivitas di atas, jika nilai akuisisi diasumsikan mengalami kenaikan
dan penurunan sebesar 7,50%, maka akan berdampak pada rasio likuiditas dan solvabilitas IPAC,
dikarenakan Rencana Transaksi dibiayai oleh kas IPAC dan tidak menggunakan utang maka rasio
yang paling terdampak adalah yang terkait dengan akun kas dan setara kas yang terdapat pada
kelompok aset lancar.
Halaman - 52
Page 63
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
4 ANALISIS KEWAJARAN NILAI RENCANA TRANSAKSI
Nilai Rencana Transaksi ditetapkan dengan melalui pertimbangan-pertimbangan yang tertuang pada
Perjanjian Jual Beli Saham Bersyarat untuk masing-masing ekuitas perusahaan yang tergabung
dalam ERA Fiesta. Nilai yang menjadi Objek Rencana Transaksi ditetapkan bedasarkan kondisi dan
asumsi sesuai dengan tanggal penilaian dengan rincian sebagai berikut:
Figur 37. Identifikasi Nilai Rencana Transaksi
Nilai Transaksi
Perusahaan
(Dalam Ribuan Rupiah)
ABADI (25,50% Ekuitas) 1.652.521
ANUGERAH (51,00% Ekuitas) 3.787.844
BERKAT (25,50% Ekuitas) 533.940
MAJU (51,00% Ekuitas) 1.138.009
MAKMUR (51,00% Ekuitas) 1.673.913
SEJAHTERA (51,00% Ekuitas) 1.607.817
SUKSES (51,00% Ekuitas) 825.956
TOTAL 11.220.000
4.1 Perbandingan Antara Nilai Rencana Transaksi Dengan Nilai Acuan
Perbandingan Analisis Nilai Rencana Transaksi dilakukan dengan membandingkan nilai dengan
Nilai Pasar per tanggal penilaian. Nilai Pasar atas ke 7 (tujuh) perusahaan ERA Fiesta mengacu pada
hasil penilaian yang dilaksanakan oleh Y&R dan Penilai Bisnis Yanuar Bey, S.E., M.M., MAPPI (Cert.)
dengan No. Izin Penilai Publik B-1.08.00044 serta hasil akhirnya telah dituangkan dalam laporan
berikut ini:
Figur 38. Nomor Laporan Penilaian Ekuitas ERA Fiesta
Perusahaan Nomor Laporan
ABADI (25,50% Ekuitas) 00003/2.0170-00/BS/03/0044/1/I/2024
ANUGERAH (51,00% Ekuitas) 00004/2.0170-00/BS/03/0044/1/I/2024
BERKAT (25,50% Ekuitas) 00005/2.0170-00/BS/03/0044/1/I/2024
MAJU (51,00% Ekuitas) 00006/2.0170-00/BS/03/0044/1/I/2024
MAKMUR (51,00% Ekuitas) 00007/2.0170-00/BS/03/0044/1/I/2024
SEJAHTERA (51,00% Ekuitas) 00008/2.0170-00/BS/03/0044/1/I/2024
SUKSES (51,00% Ekuitas) 00009/2.0170-00/BS/03/0044/1/I/2024
Pada tanggal penilaian, 50% dari kepemilikan saham ABADI dan BERKAT dimiliki oleh ANUGERAH,
sehingga dalam melakukan analisis terhadap nilai rencana transaksi atas saham ABADI dan BERKAT
didasarkan pada hasil penilaian atas 25,50% saham ABADI dan BERKAT, sedangkan sisanya telah
tercermin pada penilaian atas 51,00% saham ANUGERAH.
Halaman - 53
Page 64
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
Berikut merupakan perbandingan antara Nilai Rencana Transaksi dengan Hasil Penilaian:
Figur 39. Perbandingan Nilai Rencana Transaksi Dengan Hasil Penilaian
Nilai Transaksi Nilai Pasar
Perusahaan
(Dalam Ribuan Rupiah) (Dalam Ribuan Rupiah)
ABADI (25,50% Ekuitas) 1.652.521 1.652.910
ANUGERAH (51,00% Ekuitas) 3.787.844 3.788.738
BERKAT (25,50% Ekuitas) 533.940 534.065
MAJU (51,00% Ekuitas) 1.138.009 1.138.277
MAKMUR (51,00% Ekuitas) 1.673.913 1.674.307
SEJAHTERA (51,00% Ekuitas) 1.607.817 1.608.196
SUKSES (51,00% Ekuitas) 825.956 826.150
TOTAL 11.220.000 11.222.643
4.2 Analisis untuk Memastikan Bahwa Nilai Rencana Transaksi Memberikan Nilai Tambah Dari
Transaksi yang Akan Dilakukan
Adanya Rencana Transaksi akan memberikan dampak yang positif bagi keuangan dan prospek
bisnis IPAC. Nilai tambah akan diperoleh dengan mengakuisisi perusahaan franchisee yang memiliki
kinerja baik. Rencana Transaksi ini juga merupakan langkah bagi IPAC untuk mengembangkan
usahanya.
Rencana Transaksi yang akan dilakukan oleh IPAC sudah mempertimbangkan kewajaran dari:
1. Ketidakpastian Rencana Pembiayaan Dalam Rencana Transaksi
Rencana Transaksi tidak memerlukan dana dari pihak ketiga karena diasumsikan mampu
didanai oleh kas IPAC sehingga tidak terdapat risiko dari kepastian pembiayaan.
2. Ketidakpastian Nilai Tukar Mata Uang
Mayoritas pendapatan IPAC maupun ERA Fiesta adalah dalam mata uang Rupiah, sehingga
risiko mata uang asing telah terlindungi secara otomatis. IPAC akan terus memonitor
fluktuasi dari nilai tukar mata uang asing, untuk mengantisipasi ketidakpastian nilai tukar
mata uang.
3. Ketidakpastian Risiko Pasar
Rencana Transaksi ini telah mempertimbangkan risiko pasar yang mungkin timbul, sehingga
asumsi yang digunakan terkait pendapatan dan biaya lainnya yang terkait akibat
ketidakpastian pasar dapat diantisipasi.
Aset keuangan dan liabilitas IPAC atas Rencana Transaksi tidak terekspos secara signifikan
terhadap risiko pasar terkait dengan fluktuasi harga properti sebagai objek pendapatan
IPAC, dikarenakan penyelesaian aset dan liabilitas keuangan didasarkan pada harga yang
tercantum dalam kontrak jual beli properti yang ditentukan pada saat transaksi dengan
penjual dan pembeli properti.
4.3 Analisis atas Kewajaran Nilai Transaksi Dilakukan Untuk Meyakini Bahwa Rencana Nilai
Transaksi Berada Dalam Kisaran Nilai yang Didapatkan dari Hasil Penilaian
Dalam menganalisis kewajaran Rencana Transaksi, Y&R menggunakan Nilai Pasar berdasarkan
Laporan Penilaian Ekuitas yang dilaksanakan oleh Y&R dan Penilai Bisnis Yanuar Bey S.E.,M.M.
Halaman - 54
Page 65
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
MAPPI (Cert.) dengan No. Izin Penilai Publik B-1.08.00044. serta hasil akhirnya telah dituangkan
dalam Laporan Penilaian Ekuitas dengan rincian sebagai berikut:
Figur 40. Analisis Kewajaran Rencana Transaksi
Nilai Transaksi Nilai Pasar Persentase
Perusahaan (Dalam Ribuan Rupiah) (Dalam Ribuan Rupiah) Selisih
ABADI (25,50% Ekuitas) 1.652.521 1.652.910 -0,02%
ANUGERAH (51,00% Ekuitas) 3.787.844 3.788.738 -0,02%
BERKAT (25,50% Ekuitas) 533.940 534.065 -0,02%
MAJU (51,00% Ekuitas) 1.138.009 1.138.277 -0,02%
MAKMUR (51,00% Ekuitas) 1.673.913 1.674.307 -0,02%
SEJAHTERA (51,00% Ekuitas) 1.607.817 1.608.196 -0,02%
SUKSES (51,00% Ekuitas) 825.956 826.150 -0,02%
Selisih Nilai Transaksi masing-masing perusahaan adalah sebesar 0,02% lebih besar dari dari Nilai
Pasar yang dijadikan acuan. Sesuai dengan POJK 35 Tahun 2020 tentang Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal, batas atas dan batas bawah pada kisaran nilai, tidak boleh
melebihi 7,50% (Tujuh Koma Lima Persen) dari nilai yang dijadikan acuan.
Berdasarkan analisis kewajaran Nilai Rencana Transaksi diatas, maka Rencana Transaksi untuk
melakukan akuisisi 51,00% ekuitas ERA Fiesta adalah Wajar.
Halaman - 55
Page 66
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
5 ANALISIS ATAS FAKTOR LAIN YANG RELEVAN
Pihak penjual adalah para pemegang saham di ERA Fiesta, yang masing-masing memiliki porsi
kepemilikan dan jumlah saham yang akan dilepas. Berdasarkan tanggal penilaian, distribusi
pembagian tersebut mengacu pada Laporan Keuangan Audit per 31 Juli 2023, sedangkan Rencana
Transaksi akan dilaksanakan sesuai dengan kondisi terkini, dimana terdapat perubahan kepemilikan
saham pada ABADI dan BERKAT sejak Oktober 2023.
Berikut merupakan informasi terkait alokasi nilai Rencana Transaksi kepada masing-masing pemilik
saham berdasarkan tanggal penilaian serta setelah adanya perubahan susunan pemegang saham
pada ABADI dan BERKAT:
Figur 41. Alokasi Nilai Rencana Transaksi
Alokasi Nilai Rencana Transaksi Alokasi Nilai Rencana Transaksi
Berdasarkan Susunan Pemegang Berdasarkan Susunan Pemegang
Nama Pemegang Saham
Saham per 31 Juli 2023 Saham Terakhir
(Dalam Ribuan Rupiah) (Dalam Ribuan Rupiah)
Buyanto Tjiawan 3.596.916 4.368.608
Kurniawati 1.114.145 1.671.479
Winda 2.398.443 1.069.417
Kevin Tanuwidjaja 502.063 502.063
Elvareta Chandra 404.880 404.880
Fidrian Sidharta 210.538 210.538
Tina Parman 689.258 689.258
Philipus Hadi Kusuma 2.303.758 2.303.758
TOTAL 11.220.000 11.220.000
Terjadi penyesuaian pada alokasi nilai Rencana Transaksi untuk Buyanto Tjiawan, Kurniawati dan
Winda yang disebabkan oleh beralihnya kepemilikan saham ANUGERAH pada ABADI dan BERKAT
serta berkurangnya kepemilikan saham Winda pada ABADI dan BERKAT.
Halaman - 56
Page 67
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
6 KESIMPULAN ANALISIS PENDAPAT KEWAJARAN
Kewajaran Rencana Transaksi dapat disimpulkan dengan mempertimbangkan analisis-analisis
sebagai berikut:
• Analisis Rencana Transaksi
Era Fiesta merupakan salah satu broker anggota IPAC yang memiliki kinerja yang baik. IPAC
berencana melakukan akuisisi atas 7 (tujuh) perusahaan yang tergabung dalam ERA Fiesta,
masing-masing atas sebesar 51,00% kepemilikan sahamnya. Dengan akuisisi tersebut, IPAC
dapat menjadi pemegang saham mayoritas dan dapat berpartisipasi lebih atas setiap kebijakan
yang akan diterapkan.
Akuisisi broker anggota ini diharapkan dapat mendukung perubahan model bisnis yang
direncanakan IPAC. Hal ini dikarenakan kondisi pasar waralaba real estat saat ini yang sangat
kompetitif, dimana merek terkemuka cenderung mengurangi royalti untuk mendapatkan
pangsa pasar broker dan agen yang lebih besar. Oleh karena itu, IPAC memilih langkah untuk
melakukan akusisi broker anggota, yang diharapkan setelah proses akuisisi, maka langkah ini
akan memberikan pertumbuhan yang lebih besar pada kinerja operasi yang dimilikinya.
• Analisis kualitatif dan kuantitatif
- Analisis kualitatif
- Keuntungan yang akan diperoleh IPAC dari Rencana Transaksi adalah peningkatan
pendapatan secara langsung serta dapat mengoptimalkan keuntungan melalui
pengelolaan biaya yang efektif oleh IPAC.
- Tidak ada kerugian yang akan diakibatkan terkait dengan Rencana Transaksi ini.
- Manfaat yang akan diperoleh IPAC dari Rencana Transaksi adalah memperoleh aliran
pendapatan yang beragam dari waralaba broker anggota dan bisnis agensi oleh IPAC
sendiri sebagai pemilik mayoritas perusahaan yang akan diakuisisi.
- Risiko berkenaan dengan Rencana Transaksi ini adalah ketidakpuasan dari broker
anggota sebagai akibat dari bertambahnya jumlah pesaing sesama agen. Selain itu
terdapat kemungkinan tidak ada penjualan waralaba di masa depan di Tangerang dan
Jakarta Barat yang eksklusif untuk agensi IPAC. Dengan kemungkinan risiko yang akan
dihadapi, IPAC akan melakukan mitigasi melalui pelatihan dan pemerataan terkait
dengan pasar yang ditangani oleh kelompok broker anggota serta dengan melakukan
integrasi atas sistem IT yang akan digunakan IPAC untuk kelanjutan usahanya.
- Analisis kuantitatif
- IPAC mengeluarkan dana untuk mengakuisisi 7 perusahaan pada ERA Fiesta yang
diperkirakan akan dilaksanakan pada tahun 2024, dengan Nilai Rencana Transaksi
sebesar Rp11.220.000 Ribu. Dana akuisisi tersebut akan bersumber dari uang kas yang
dimiliki IPAC.
- Likuiditas keuangan IPAC dilihat dari Current Ratio dan Quick Ratio pada proyeksi
keuangan Setelah adanya Rencana Transaksi menunjukkan perbaikan. Current Ratio
dan Quick Ratio pada akhir masa proyeksi tercatat masing-masing sebesar 229,16% dan
976,93%, yang artinya IPAC mampu membayar semua utang lancar dengan
kemampuan aset lancarnya.
- Activity ratio menunjukkan modal kerja yang membaik setiap tahunnya, perputaran
piutang dan utang menjadi lebih efisien setelah adanya Rencana Transaksi, selama
masa proyeksi rata-rata piutang tertagih adalah selama 16 hari dan rata-rata utang
tertagih selama 25 hari. IPAC tidak memiliki persediaan untuk menjalankan usahanya
dikarenakan bergerak pada bidang jasa.
- Solvability ratio bukan merupakan rasio yang terdampak karena Rencana Transaksi
tidak menggunakan utang. Solvability ratio IPAC pada akhir masa proyeksi untuk
Liabilities to Assets Ratio dan Liabilities to Equity Ratio masing-masing sebesar 22,48% dan
29,00%.
Halaman - 57
Page 68
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
- Profitability ratio menunjukkan perbaikan dari tingkat gross margin sampai net profit
yang pada akhir masa proyeksi masing-masing tercatat sebesar 51,53% dan 15,56%.
• Analisis kewajaran nilai Rencana Transaksi
Nilai Transaksi Nilai Pasar Persentase
Perusahaan
(Dalam Ribuan Rupiah) (Dalam Ribuan Rupiah) Selisih
ABADI (25,50% Ekuitas) 1.652.521 1.652.910 -0,02%
ANUGERAH (51,00% Ekuitas) 3.787.844 3.788.738 -0,02%
BERKAT (25,50% Ekuitas) 533.940 534.065 -0,02%
MAJU (51,00% Ekuitas) 1.138.009 1.138.277 -0,02%
MAKMUR (51,00% Ekuitas) 1.673.913 1.674.307 -0,02%
SEJAHTERA (51,00% Ekuitas) 1.607.817 1.608.196 -0,02%
SUKSES (51,00% Ekuitas) 825.956 826.150 -0,02%
Selisih Nilai Transaksi masing-masing perusahaan adalah sebesar 0,02% lebih besar dari dari
Nilai Pasar yang dijadikan acuan. Sesuai dengan POJK 35 Tahun 2020 tentang Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal, batas atas dan batas bawah pada kisaran
nilai, tidak boleh melebihi 7,50% (Tujuh Koma Lima Persen) dari nilai yang dijadikan acuan.
Berdasarkan analisis kewajaran Nilai Rencana Transaksi diatas, maka Rencana Transaksi untuk
melakukan akuisisi 51,00% ekuitas ERA Fiesta adalah Wajar.
Halaman - 58
Page 69
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
7 PENDAPAT KEWAJARAN ATAS RENCANA TRANSAKSI
Berdasarkan analisis atas Rencana Transaksi, analisis kualitatif dan kuantitatif, analisis kewajaran
nilai Rencana Transaksi serta penelaahan atas data dan informasi yang diperoleh dan digunakan
sebagaimana diungkapkan dalam Laporan Pendapat Kewajaran ini, kami berpendapat bahwa
Rencana Transaksi adalah WAJAR.
Halaman - 59
Page 70
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Pendapat Kewajaran – PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”)
8 KUALIFIKASI PENILAI BISNIS
Kami adalah Kantor Jasa Penilai Publik yang secara resmi telah ditetapkan berdasarkan Keputusan
Menteri Keuangan No. 365/KM.1/2020 tanggal 27 Juli 2020, dengan nama KANTOR JASA PENILAI
PUBLIK YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”) dengan Izin KJPP No. 2.20.0170.
Penilai Bisnis yang menandatangani laporan pendapat kewajaran ini merupakan Penilai Bisnis
bersertifikat MAPPI dengan perizinan sebagai berikut:
No. Izin Penilai Publik : B-1.08.00044
No. STTD : STTD.PB-37/PJ-1/PM.02/2023
Klasifikasi Izin : Penilaian Bisnis (B)
No. MAPPI : 99-S-01230
Halaman - 60
Page 71
LAMPIRAN KEUANGAN
Page 72
PROYEKSI SEBELUM RENCANA TRANSAKSI
Page 73
PROYEKSI KEUANGAN SEBELUM TRANSAKSI
Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Era Graharealty Tbk
Dalam Ribuan Rupiah
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 32.720.472 40.677.539 46.715.092 55.147.727 62.667.596 71.778.087
Piutang usaha 2.860.103 1.001.036 1.730.362 795.967 1.674.991 1.842.490
Piutang lain-lain -
Uang muka dan biaya dibayar dimuka 283.358 226.687 181.349 145.080 174.095 208.915
Pajak dibayar di muka
Jumlah aset lancar 35.863.933 41.905.262 48.626.804 56.088.773 64.516.682 73.829.491
ASET TIDAK LANCAR
Aset tetap 5.382.572 4.602.920 3.783.268 2.923.615 2.023.963 1.084.311
Aset tidak berwujud - - - - - -
Properti investasi 2.525.500 2.525.500 2.525.500 2.525.500 2.525.500 2.525.500
Aset pajak tangguhan 1.340.753 1.680.405 2.056.772 2.473.525 2.962.205 3.499.751
Jumlah aset lancar 9.248.825 8.808.824 8.365.539 7.922.641 7.511.668 7.109.563
JUMLAH ASET 45.112.758 50.714.086 56.992.343 64.011.414 72.028.350 80.939.054
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 634.464 697.910 767.701 844.472 928.919 1.021.811
Utang lain-lain 58.039 29.020 14.510 7.255 21.765 65.294
Utang akrual 69.061 55.249 44.199 35.359 42.431 50.917
Utang pajak 647.016 485.262 363.946 272.960 341.200 426.500
Pendapatan diterima dimuka 671.343 671.343 671.343 671.343 671.343 671.343
Jaminan 596.440 596.440 596.440 596.440 596.440 596.440
Utang jangka panjang yang jatuh tempo dalam satu tahun :
Utang bank
Utang lain-lain
Liabilitas imbalan kerja
Jumlah liabilitas jangka pendek 2.676.363 2.535.223 2.458.139 2.427.828 2.602.097 2.832.305
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Pendapatan diterima dimuka 1.281.064 1.081.064 881.064 681.064 481.064 281.064
Liabilitas imbalan pasca kerja 5.719.331 7.388.203 9.223.962 11.243.297 13.464.566 15.907.961
Utang jangka panjang setelah dikurangi jatuh tempo dalam satu tahun:
Utang bank
Jumlah liabilitas jangka panjang 7.000.395 8.469.267 10.105.026 11.924.361 13.945.630 16.189.025
JUMLAH LIABILITAS 9.676.758 11.004.490 12.563.165 14.352.189 16.547.727 19.021.330
EKUITAS
Modal saham
Modal dasar
Modal ditempatkan dan disetor penuh 9.498.685 9.498.685 9.498.685 9.498.685 9.498.685 9.498.685
Tambahan modal disetor 21.680.872 21.680.872 21.680.872 21.680.872 21.680.872 21.680.872
Deviden - (1.223.344) (2.597.579) (4.121.033) (5.809.409) (7.686.852)
Defisit 4.084.217 9.581.157 15.674.974 22.428.475 29.938.249 38.252.793
Pendapatan komprehensif lain 172.226 172.226 172.226 172.226 172.226 172.226
Jumlah ekuitas 35.436.000 39.709.596 44.429.177 49.659.224 55.480.623 61.917.724
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 45.112.758 50.714.086 56.992.343 64.011.414 72.028.350 80.939.054
Page 74
PROYEKSI KEUANGAN SEBELUM TRANSAKSI
Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Era Graharealty Tbk
Dalam Ribuan Rupiah
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Pendapatan
Marketing and technical fee (MTF) 9.133.874 18.060.335 19.866.368 21.853.005 24.038.305 26.442.136
Komisi 4.176.752 8.756.092 9.631.701 10.594.871 11.654.359 12.819.794
Waralaba 587.737 2.184.385 2.402.823 2.643.105 2.907.416 3.198.158
Royalti 1.014.875 2.006.704 2.207.375 2.428.112 2.670.924 2.938.016
Jasa pengelolaan
Lain-lain 117.291 453.615 498.976 548.874 603.761 664.137
Jumlah Pendapatan 15.030.529 31.461.130 34.607.243 38.067.968 41.874.765 46.062.241
Jumlah Beban Langsung (3.217.023) (6.979.104) (7.677.015) (8.444.716) (9.289.188) (10.218.106)
Laba Kotor 11.813.507 24.482.026 26.930.229 29.623.252 32.585.577 35.844.135
Laba Operasi 5.302.841 5.558.756 6.172.597 6.851.821 7.602.969 8.433.231
Laba Sebelum Pajak 5.554.489 6.611.908 7.330.064 8.124.035 9.001.404 9.970.510
Jumlah laba bersih tahun berjalan 4.732.739 5.496.940 6.093.817 6.753.501 7.509.774 8.314.544
Penghasilan (beban) komprehensif lain
Pos-pos yang tidak akan direklasifikasikan ke laba rugi:
Pengukuran kembali liabilitas imbalan pasca kerja - - - - - -
Pajak tangguhan - - - - - -
Penghasilan Komprehensif lain tahun berjalan - - - - - -
Jumlah laba komprehensif tahun berjalan 4.732.739 5.496.940 6.093.817 6.753.501 7.509.774 8.314.544
Page 75
PROYEKSI KEUANGAN SEBELUM TRANSAKSI
Laporan Arus Kas Konsolidasian
PT Era Graharealty Tbk
Dalam Ribuan Rupiah
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Arus Kas dari Aktivitas Operasi
Penerimaan kas pelanggan 17.463.818 44.467.665 46.085.165 52.374.769 55.590.509 61.896.121
Pembayaran kas kepada pemasok (12.096.819) (34.685.786) (38.018.230) (41.703.606) (45.600.391) (50.051.953)
Pembayaran pesangon karyawan
Pembayaran kepada karyawan - - - - - -
Kas bersih diperoleh dari operasi 5.366.998 9.781.879 8.066.935 10.671.163 9.990.118 11.844.168
Penerimaan bunga 121.401 560.437 616.480 678.129 745.941 820.536
Pembayaran bunga pinjaman - - - - - -
Pembayaran pajak penghasilan (944.199) (1.454.620) (1.612.614) (1.787.288) (1.980.309) (2.193.512)
Penerimaan (pembayaran) kas lainnya 120.248 482.715 530.987 584.085 642.494 706.743
Kas bersih diperoleh dari aktivitas operasi 4.664.448 9.370.411 7.601.788 10.146.089 9.398.245 11.177.934
Arus Kas dari Aktivitas Investasi
Perolehan aset tetap (25.791) (200.000) (200.000) (200.000) (200.000) (200.000)
Penerimaan dari pelepasan aset tetap - 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000
Penerimaan dari pengalihan properti investasi - - - - - -
Kas bersih (digunakan untuk) aktivitas investasi (25.791) (190.000) (190.000) (190.000) (190.000) (190.000)
Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan
Pembayaran pinjaman bank - - - - - -
Biaya emisi efek
Pembayaran deviden - (1.223.344) (1.374.235) (1.523.454) (1.688.375) (1.877.444)
Penerimaan dari penambahan modal
Kas bersih diperoleh dari (digunakan untuk) aktivitas pendanaan
- (1.223.344) (1.374.235) (1.523.454) (1.688.375) (1.877.444)
Kenaikan Bersih Kas dan Setara Kas 4.638.657 7.957.067 6.037.553 8.432.635 7.519.869 9.110.491
Kas Setara Kas Pada Awal Periode 28.081.815 32.720.472 40.677.539 46.715.092 55.147.727 62.667.596
Kas Setara Kas Pada Akhir Periode 32.720.472 40.677.539 46.715.092 55.147.727 62.667.596 71.778.087
Page 76
PROYEKSI SETELAH RENCANA TRANSAKSI
Page 77
PROYEKSI KEUANGAN SETELAH TRANSAKSI
Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Era Graharealty Tbk
Dalam Ribuan Rupiah
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 32.720.472 36.188.829 44.512.831 59.410.099 70.350.066 86.198.977
Piutang usaha 2.860.103 1.900.509 3.664.090 1.414.759 3.717.007 4.088.706
Piutang lain-lain - 698.578 698.578 698.578 698.578 698.578
Uang muka dan biaya dibayar dimuka
283.358 970.631 925.294 889.024 918.040 952.859
Pajak dibayar di muka - 16.133 16.133 16.133 16.133 16.133
Jumlah aset lancar 35.863.933 39.774.680 49.816.925 62.428.593 75.699.824 91.955.254
ASET TIDAK LANCAR
Aset tetap 5.382.572 6.422.706 5.400.473 4.268.241 3.026.009 1.673.777
Aset tidak berwujud - 343.643 342.981 360.848 405.186 378.052
Properti investasi 2.525.500 15.930.185 15.854.478 15.778.771 15.703.064 15.627.357
Aset pajak tangguhan 1.340.753 1.680.405 2.056.772 2.473.525 2.962.205 3.499.751
Jumlah aset lancar 9.248.825 24.376.938 23.654.705 22.881.385 22.096.464 21.178.938
JUMLAH ASET 45.112.758 64.151.619 73.471.630 85.309.979 97.796.288 113.134.191
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 634.464 2.375.193 2.199.567 2.843.752 2.536.093 3.240.603
Utang lain-lain 58.039 3.532.650 3.270.888 3.140.007 3.401.769 4.187.054
Utang akrual 69.061 72.361 61.240 52.343 59.460 68.001
Utang pajak 647.016 533.113 399.834 299.875 374.843 468.556
Pendapatan diterima dimuka 671.343 671.343 671.343 671.343 671.343 671.343
Jaminan 596.440 606.440 606.440 606.440 606.440 606.440
Utang jangka panjang yang jatuh tempo dalam satu tahun :
Utang bank - - - - - -
Utang lain-lain
Liabilitas imbalan kerja
Jumlah liabilitas jangka pendek
2.676.363 7.791.099 7.209.312 7.613.760 7.649.948 9.241.997
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Pendapatan diterima dimuka 1.281.064 1.081.064 881.064 681.064 481.064 281.064
Liabilitas imbalan pasca kerja 5.719.331 7.388.203 9.223.962 11.243.297 13.464.566 15.907.961
Utang jangka panjang setelah dikurangi jatuh tempo dalam satu tahun:
Utang bank
Jumlah liabilitas jangka panjang
7.000.395 8.469.267 10.105.026 11.924.361 13.945.630 16.189.025
JUMLAH LIABILITAS 9.676.758 16.260.366 17.314.338 19.538.121 21.595.577 25.431.021
EKUITAS
Modal saham
Modal dasar
Modal ditempatkan dan disetor
9.498.685
penuh 10.798.685 10.798.685 10.798.685 10.798.685 10.798.685
Tambahan modal disetor 21.680.872 21.680.872 21.680.872 21.680.872 21.680.872 21.680.872
Deviden - (1.724.541) (3.732.881) (6.301.476) (9.347.266) (12.715.927)
Defisit 4.084.217 16.964.012 27.238.392 39.421.553 52.896.196 67.767.318
Pendapatan komprehensif lain 172.226 172.226 172.226 172.226 172.226 172.226
Jumlah ekuitas 35.436.000 47.891.254 56.157.294 65.771.859 76.200.712 87.703.174
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS
45.112.758 64.151.620 73.471.631 85.309.980 97.796.290 113.134.195
Page 78
PROYEKSI KEUANGAN SETELAH TRANSAKSI
Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Era Graharealty Tbk
Dalam Ribuan Rupiah
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Pendapatan
Marketing and technical fee (MTF)
9.133.874 18.060.335 19.866.368 21.853.005 24.038.305 26.442.136
Komisi 4.176.752 40.984.886 48.306.254 57.004.335 62.704.769 68.975.246
Waralaba 587.737 2.184.385 2.402.823 2.643.105 2.907.416 3.198.158
Royalti 1.014.875 2.006.704 2.207.375 2.428.112 2.670.924 2.938.016
Jasa pengelolaan
Lain-lain 117.291 453.615 498.976 548.874 603.761 664.137
Jumlah Pendapatan 15.030.529 63.689.925 73.281.797 84.477.432 92.925.175 102.217.692
Jumlah Beban Langsung (3.217.023) (29.554.696) (34.766.181) (40.950.018) (45.045.020) (49.549.522)
Laba Kotor 11.813.507 34.135.229 38.515.616 43.527.414 47.880.155 52.668.171
Laba Operasi 5.302.841 9.213.379 11.978.873 14.307.661 15.797.948 17.445.082
Laba Sebelum Pajak 5.554.489 10.583.191 13.476.666 15.946.233 17.591.378 19.408.855
Jumlah laba bersih tahun berjalan
4.732.739 8.752.822 11.061.286 13.044.257 14.417.349 15.903.599
Penghasilan (beban) komprehensif lain
Pos-pos yang tidak akan direklasifikasikan ke laba rugi:
Pengukuran kembali liabilitas imbalan pasca
- kerja - - - - -
Pajak tangguhan - - - - - -
Penghasilan Komprehensif lain tahun berjalan
- - - - - -
Jumlah laba komprehensif tahun 4.732.739
berjalan 8.752.822 11.061.286 13.044.257 14.417.349 15.903.599
Page 79
PROYEKSI KEUANGAN SETELAH TRANSAKSI
Laporan Arus Kas Konsolidasian
PT Era Graharealty Tbk
Dalam Ribuan Rupiah
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Arus Kas dari Aktivitas Operasi
Penerimaan kas pelanggan 17.463.818 69.932.465 71.363.553 86.563.032 90.393.911 101.611.172
Pembayaran kas kepada pemasok
(12.096.819) (42.278.931) (48.348.198) (54.945.547) (60.870.675) (65.430.550)
Pembayaran pesangon karyawan (9.354.729) (10.290.202) (11.319.222) (12.451.145) (13.696.259)
Pembayaran kepada karyawan - - - - - -
Kas bersih diperoleh dari operasi 5.366.998 18.298.805 12.725.153 20.298.263 17.072.092 22.484.363
Penerimaan bunga 121.401 560.341 616.375 678.012 745.813 820.395
Pembayaran bunga pinjaman - - - - - -
Pembayaran pajak penghasilan (944.199) (2.170.021) (2.791.747) (3.318.730) (3.662.707) (4.042.803)
Penerimaan (pembayaran) kas lainnya
120.248 402.592 442.851 487.136 535.850 589.435
Kas bersih diperoleh dari aktivitas
4.664.448
operasi 17.091.716 10.992.632 18.144.681 14.691.047 19.851.390
Arus Kas dari Aktivitas Investasi
Perolehan aset tetap (25.791) (723.818) (705.290) (723.818) (750.290) (678.818)
Penerimaan dari pelepasan aset tetap - 45.000 45.000 45.000 45.000 45.000
Penerimaan dari pengalihan properti investasi
- (11.220.000) - - - -
Kas bersih (digunakan untuk) aktivitas
(25.791)
investasi (11.898.818) (660.290) (678.818) (705.290) (633.818)
Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan
Pembayaran pinjaman bank - - - - - -
Biaya emisi efek
Pembayaran deviden - (1.724.541) (2.008.341) (2.568.595) (3.045.790) (3.368.661)
Penerimaan dari penambahan modal
Kas bersih diperoleh dari (digunakan untuk)
- aktivitas(1.724.541)
pendanaan (2.008.341) (2.568.595) (3.045.790) (3.368.661)
Kenaikan Bersih Kas dan Setara Kas
4.638.657 3.468.358 8.324.001 14.897.268 10.939.967 15.848.911
Kas Setara Kas Pada Awal Periode
28.081.815 32.720.472 36.188.830 44.512.831 59.410.099 70.350.067
Kas Setara Kas Pada Akhir Periode
32.720.472 36.188.830 44.512.831 59.410.099 70.350.067 86.198.978
Page 80
Inkermental
Setelah dan Sebelum Rencana
Transaksi
Page 81
INKREMENTAL
Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Era Graharealty Tbk
Dalam Ribuan Rupiah
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas (0) (4.488.709) (2.202.262) 4.262.372 7.682.470 14.420.890
Piutang usaha - 899.473 1.933.728 618.793 2.042.016 2.246.217
Piutang lain-lain - 698.578 698.578 698.578 698.578 698.578
Uang muka dan biaya dibayar dimuka - 743.944 743.944 743.944 743.944 743.944
Pajak dibayar di muka - 16.133 16.133 16.133 16.133 16.133
Jumlah aset lancar (0) (2.130.582) 1.190.122 6.339.820 11.183.142 18.125.762
ASET TIDAK LANCAR
Aset tetap - 1.819.786 1.617.206 1.344.626 1.002.046 589.466
Aset tidak berwujud - 343.643 342.981 360.848 405.186 378.052
Properti investasi - 13.404.685 13.328.978 13.253.271 13.177.564 13.101.857
Aset pajak tangguhan - - - - - -
Jumlah aset lancar - 15.568.114 15.289.165 14.958.744 14.584.796 14.069.375
JUMLAH ASET (0) 13.437.532 16.479.287 21.298.565 25.767.937 32.195.137
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha - 1.677.282 1.431.866 1.999.281 1.607.174 2.218.792
Utang lain-lain - 3.503.630 3.256.378 3.132.752 3.380.004 4.121.760
Utang akrual - 17.112 17.041 16.984 17.029 17.084
Utang pajak - 47.851 35.888 26.916 33.643 42.056
Pendapatan diterima dimuka - - - - - -
Jaminan - 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000
Utang jangka panjang yang jatuh tempo dalam satu tahun : - - - - - -
Utang bank - - - - - -
Utang lain-lain - - - - - -
Liabilitas imbalan kerja - - - - - -
Jumlah liabilitas jangka pendek - 5.255.876 4.751.172 5.185.932 5.047.851 6.409.692
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Pendapatan diterima dimuka - - - - - -
Liabilitas imbalan pasca kerja - - - - - -
Utang jangka panjang setelah dikurangi jatuh tempo dalam satu tahun:
- - - - - -
Utang bank - - - - - -
Jumlah liabilitas jangka panjang - - - - - -
JUMLAH LIABILITAS - 5.255.876 4.751.172 5.185.932 5.047.851 6.409.692
EKUITAS
Modal saham - - - - - -
Modal dasar - - - - - -
Modal ditempatkan dan disetor penuh - 1.300.000 1.300.000 1.300.000 1.300.000 1.300.000
Tambahan modal disetor - - - - - -
Deviden - (501.196) (1.135.302) (2.180.443) (3.537.858) (5.029.075)
Defisit - 7.382.855 11.563.419 16.993.078 22.957.947 29.514.525
Pendapatan komprehensif lain - - - - - -
Jumlah ekuitas - 8.181.659 11.728.117 16.112.635 20.720.089 25.785.450
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS - 13.437.534 16.479.289 21.298.567 25.767.940 32.195.142
Page 82
INKREMENTAL
Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Era Graharealty Tbk
Dalam Ribuan Rupiah
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Pendapatan
Marketing and technical fee (MTF) - - - - - -
Komisi - 32.228.794 38.674.553 46.409.464 51.050.410 56.155.451
Waralaba - - - - - -
Royalti - - - - - -
Jasa pengelolaan - - - - - -
Lain-lain - - - - - -
Jumlah Pendapatan - 32.228.794 38.674.553 46.409.464 51.050.410 56.155.451
Jumlah Beban Langsung - 22.575.592 27.089.166 32.505.302 35.755.832 39.331.415
Laba Kotor - 9.653.203 11.585.387 13.904.162 15.294.578 16.824.036
Laba Operasi - 3.654.624 5.806.276 7.455.839 8.194.979 9.011.851
Laba Sebelum Pajak - 3.971.284 6.146.602 7.822.198 8.589.974 9.438.345
Jumlah laba bersih tahun berjalan - 3.255.883 4.967.469 6.290.756 6.907.575 7.589.055
Penghasilan (beban) komprehensif lain
Pos-pos yang tidak akan direklasifikasikan ke laba rugi:
Pengukuran kembali liabilitas imbalan pasca kerja - - - - - -
Pajak tangguhan - - - - - -
Penghasilan Komprehensif lain tahun berjalan - - - - - -
Jumlah laba komprehensif tahun berjalan - 3.255.883 4.967.469 6.290.756 6.907.575 7.589.055
Page 83
INKREMENTAL
Laporan Arus Kas Konsolidasian
PT Era Graharealty Tbk
Dalam Ribuan Rupiah
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Arus Kas dari Aktivitas Operasi
Penerimaan kas pelanggan - 25.464.800 25.278.388 34.188.263 34.803.402 39.715.052
Pembayaran kas kepada pemasok - (7.593.145) (10.329.968) (13.241.940) (15.270.285) (15.378.597)
Pembayaran pesangon karyawan - (9.354.729) (10.290.202) (11.319.222) (12.451.145) (13.696.259)
Pembayaran kepada karyawan - - - - - -
Kas bersih diperoleh dari operasi - 8.516.926 4.658.218 9.627.100 7.081.973 10.640.196
Penerimaan bunga - (96) (106) (116) (128) (141)
Pembayaran bunga pinjaman - - - - - -
Pembayaran pajak penghasilan - (715.401) (1.179.133) (1.531.442) (1.682.399) (1.849.291)
Penerimaan (pembayaran) kas lainnya - (80.123) (88.136) (96.949) (106.644) (117.308)
Kas bersih diperoleh dari aktivitas operasi - 7.721.305 3.390.844 7.998.592 5.292.802 8.673.456
Arus Kas dari Aktivitas Investasi
Perolehan aset tetap - (523.818) (505.290) (523.818) (550.290) (478.818)
Penerimaan dari pelepasan aset tetap - 35.000 35.000 35.000 35.000 35.000
Penerimaan dari pengalihan properti investasi - (11.220.000) - - - -
Kas bersih (digunakan untuk) aktivitas investasi - (11.708.818) (470.290) (488.818) (515.290) (443.818)
Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan
Pembayaran pinjaman bank - - - - - -
Biaya emisi efek - - - - - -
Pembayaran deviden - (501.196) (634.106) (1.045.141) (1.357.415) (1.491.217)
Penerimaan dari penambahan modal - - - - - -
Kas bersih diperoleh dari (digunakan untuk) aktivitas pendanaan - (501.196) (634.106) (1.045.141) (1.357.415) (1.491.217)
Kenaikan Bersih Kas dan Setara Kas - (4.488.709) 2.286.448 6.464.634 3.420.098 6.738.420
Kas Setara Kas Pada Awal Periode - - (4.488.709) (2.202.261) 4.262.373 7.682.470
Kas Setara Kas Pada Akhir Periode - (4.488.709) (2.202.261) 4.262.373 7.682.470 14.420.891
Page 84
INKREMENTAL
Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Era Graharealty Tbk
Dalam Persentase
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Jul-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 0,00% -11,03% -4,71% 7,73% 12,26% 20,09%
Piutang usaha 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Piutang lain-lain 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Uang muka dan biaya dibayar dimuka 0,00% 328,18% 410,23% 512,78% 427,32% 356,10%
Pajak dibayar di muka 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah aset lancar 0,00% -5,08% 2,45% 11,30% 17,33% 24,55%
ASET TIDAK LANCAR
Aset tetap 0,00% 39,54% 42,75% 45,99% 49,51% 54,36%
Aset tidak berwujud 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Properti investasi 0,00% 530,77% 527,78% 524,78% 521,78% 518,78%
Aset pajak tangguhan 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah aset lancar 0,00% 176,73% 182,76% 188,81% 194,16% 197,89%
JUMLAH ASET 0,00% 26,50% 28,91% 33,27% 35,77% 39,78%
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 0,00% 240,33% 186,51% 236,75% 173,02% 217,14%
Utang lain-lain 0,00% 12073,28% 22442,54% 43181,04% 15529,70% 6312,59%
Utang akrual 0,00% 30,97% 38,55% 48,03% 40,13% 33,55%
Utang pajak 0,00% 9,86% 9,86% 9,86% 9,86% 9,86%
Pendapatan diterima dimuka 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jaminan 0,00% 1,68% 1,68% 1,68% 1,68% 1,68%
Utang jangka panjang yang jatuh tempo dalam satu tahun : 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Utang bank 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Utang lain-lain 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Liabilitas imbalan kerja 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah liabilitas jangka pendek 0,00% 207,31% 193,28% 213,60% 193,99% 226,31%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Pendapatan diterima dimuka 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Liabilitas imbalan pasca kerja 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Utang jangka panjang setelah dikurangi jatuh tempo dalam satu tahun: 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Utang bank 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah liabilitas jangka panjang 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
JUMLAH LIABILITAS 0,00% 47,76% 37,82% 36,13% 30,50% 33,70%
EKUITAS
Modal saham 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Modal dasar 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Modal ditempatkan dan disetor penuh 0,00% 13,69% 13,69% 13,69% 13,69% 13,69%
Tambahan modal disetor 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Deviden 0,00% 40,97% 43,71% 52,91% 60,90% 65,42%
Defisit 0,00% 77,06% 73,77% 75,77% 76,68% 77,16%
Pendapatan komprehensif lain 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah ekuitas 0,00% 20,60% 26,40% 32,45% 37,35% 41,64%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 0,00% 26,50% 28,91% 33,27% 35,77% 39,78%
Page 85
INKREMENTAL
Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Era Graharealty Tbk
Dalam Persentase
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Jul-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Pendapatan
Marketing and technical fee (MTF) 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Komisi 0,00% 368,07% 401,53% 438,04% 438,04% 438,04%
Waralaba 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Royalti 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jasa pengelolaan 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Lain-lain 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Pendapatan 0,00% 102,44% 111,75% 121,91% 121,91% 121,91%
Jumlah Beban Langsung 0,00% 323,47% 352,86% 384,92% 384,92% 384,92%
Laba Kotor 0,00% 39,43% 43,02% 46,94% 46,94% 46,94%
Laba Operasi 0,00% 65,75% 94,07% 108,82% 107,79% 106,86%
Laba Sebelum Pajak 0,00% 60,06% 83,85% 96,28% 95,43% 94,66%
Jumlah laba bersih tahun berjalan 0,00% 59,23% 81,52% 93,15% 91,98% 91,27%
Penghasilan (beban) komprehensif lain
Pos-pos yang tidak akan direklasifikasikan ke laba rugi:
Pengukuran kembali liabilitas imbalan pasca kerja 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Pajak tangguhan 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Penghasilan Komprehensif lain tahun berjalan 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah laba komprehensif tahun berjalan 0,00% 59,23% 81,52% 93,15% 91,98% 91,27%
Page 86
INKREMENTAL
Laporan Arus Kas Konsolidasian
PT Era Graharealty Tbk
Dalam Ribuan Rupiah
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Jul-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Arus Kas dari Aktivitas Operasi
Penerimaan kas pelanggan 0,00% 57,27% 54,85% 65,28% 62,61% 64,16%
Pembayaran kas kepada pemasok 0,00% 21,89% 27,17% 31,75% 33,49% 30,73%
Pembayaran pesangon karyawan 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Pembayaran kepada karyawan 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Kas bersih diperoleh dari operasi 0,00% 87,07% 57,74% 90,22% 70,89% 89,83%
Penerimaan bunga 0,00% -0,02% -0,02% -0,02% -0,02% -0,02%
Pembayaran bunga pinjaman 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Pembayaran pajak penghasilan 0,00% 49,18% 73,12% 85,69% 84,96% 84,31%
Penerimaan (pembayaran) kas lainnya 0,00% -16,60% -16,60% -16,60% -16,60% -16,60%
Kas bersih diperoleh dari aktivitas operasi 0,00% 82,40% 44,61% 78,83% 56,32% 77,59%
Arus Kas dari Aktivitas Investasi
Perolehan aset tetap 0,00% 261,91% 252,64% 261,91% 275,14% 239,41%
Penerimaan dari pelepasan aset tetap 0,00% 350,00% 350,00% 350,00% 350,00% 350,00%
Penerimaan dari pengalihan properti investasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Kas bersih (digunakan untuk) aktivitas investasi 0,00% 6162,54% 247,52% 257,27% 271,21% 233,59%
Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan
Pembayaran pinjaman bank 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Biaya emisi efek 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Pembayaran deviden 0,00% 40,97% 46,14% 68,60% 80,40% 79,43%
Penerimaan dari penambahan modal 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Kas bersih diperoleh dari (digunakan untuk) aktivitas pendanaan 0,00% 40,97% 46,14% 68,60% 80,40% 79,43%
Kenaikan Bersih Kas dan Setara Kas 0,00% -56,41% 37,87% 76,66% 45,48% 73,96%
Kas Setara Kas Pada Awal Periode 0,00% 0,00% -11,03% -4,71% 7,73% 12,26%
Kas Setara Kas Pada Akhir Periode 0,00% -11,03% -4,71% 7,73% 12,26% 20,09%
Page 87
PROYEKSI KEUANGAN SETELAH TRANSAKSI
Rasio Keuangan Konsolidasian
PT Era Graharealty Tbk
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
LIQUIDITY RATIO
Current Ratio 345,57% 312,88% 328,11% 300,53% 288,84% 229,16%
Quick Ratio 1329,44% 488,88% 668,26% 798,88% 968,20% 976,93%
ACTIVITY RATIO
Account Receivable
29 11 18 6 15 15
Turnover
Account Payable Turnover 30 29 23 25 21 24
SOLVABILITY RATIO
Total Liabilities to Assets
21,45% 25,35% 23,57% 22,90% 22,08% 22,48%
Ratio
Total Liabilities to Equity
27,31% 33,95% 30,83% 29,71% 28,34% 29,00%
Ratio
PROFITABILITY RATIO
Gross Profit Margin 78,60% 53,60% 52,56% 51,53% 51,53% 51,53%
Operating Profit Margin 35,28% 14,47% 16,35% 16,94% 17,00% 17,07%
Net Profit Margin 31,49% 13,74% 15,09% 15,44% 15,52% 15,56%
Return on Assets (ROA) 10,49% 13,64% 15,06% 15,29% 14,74% 14,06%
Return on Equity (ROE) 13,36% 18,28% 19,70% 19,83% 18,92% 18,13%
Page 88
Sensitivitas
Page 89
ANALISIS SENSITIVITAS
NILAI RENCANA TRANSAKSI NAIK 7,5%
PT Era Graharealty Tbk
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
LIQUIDITY RATIO
Current Ratio 345,57% 312,88% 328,11% 300,53% 288,84% 229,16%
Quick Ratio 1329,44% 478,08% 656,59% 787,83% 957,20% 967,82%
SOLVABILITY RATIO
Total Liabilities to Assets
21,45% 25,68% 23,84% 23,13% 22,27% 22,65%
Ratio
Total Liabilities to Equity
27,31% 33,95% 30,83% 29,71% 28,34% 29,00%
Ratio
PROFITABILITY RATIO
Gross Profit Margin 78,60% 53,60% 52,56% 51,53% 51,53% 51,53%
Operating Profit Margin 35,28% 14,47% 16,35% 16,94% 17,00% 17,07%
Net Profit Margin 31,49% 13,74% 15,09% 15,44% 15,52% 15,56%
Return on Assets (ROA) 10,49% 13,83% 15,23% 15,44% 14,87% 14,16%
Return on Equity (ROE) 13,36% 18,28% 19,70% 19,83% 18,92% 18,13%
Page 90
ANALISIS SENSITIVITAS
NILAI RENCANA TRANSAKSI NAIK 7,5%
PT Era Graharealty Tbk
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
LIQUIDITY RATIO
Current Ratio 345,57% 312,88% 328,11% 300,53% 288,84% 229,16%
Quick Ratio 1329,44% 499,68% 679,93% 809,93% 979,20% 986,03%
SOLVABILITY RATIO
Total Liabilities to Assets
21,45% 25,02% 23,30% 22,68% 21,89% 22,31%
Ratio
Total Liabilities to Equity
27,31% 33,95% 30,83% 29,71% 28,34% 29,00%
Ratio
PROFITABILITY RATIO
Gross Profit Margin 78,60% 53,60% 52,56% 51,53% 51,53% 51,53%
Operating Profit Margin 35,28% 14,47% 16,35% 16,94% 17,00% 17,07%
Net Profit Margin 31,49% 13,74% 15,09% 15,44% 15,52% 15,56%
Return on Assets (ROA) 10,49% 13,47% 14,88% 15,14% 14,62% 13,95%
Return on Equity (ROE) 13,36% 18,28% 19,70% 19,83% 18,92% 18,13%
Page 91
Akta Perjanjian
Page 92
CONDITIONAL SHARES PURCHASE AGREEMENT (CSPA) /
PERJANJIAN JUAL BELI SAHAM BERSYARAT
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO
Perjanjian ini dibuat di Jakarta Pusat, pada hari hari Kamis, tanggal dua puluh lima bulan Januari
tahun Duaribu Duapuluh Empat (25-01-2024), oleh dan antara:
1. Winda, individu, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor
3173066112810008, beralamat di Kabupaten Tangerang, Cluster Michelia M1.5 No. 10 RT 005
/ RW 004, Curug Sangereng, Kelapa Dua; Pemegang dan Pemilik 80 (delapan puluh) saham
PT Kencana Abadi Propertindo (Era Fiesta Gading Serpong);
2. Buyanto Tjiawan, individu, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor
3671051110790005, beralamat di Kota Tangerang, Jl. Bukit Golf VIII Blok QG 2/25, RT 001 /
RW 008, Cipete, Pinang; Pemegang dan Pemilik 70 (tujuh puluh) saham PT Kencana Abadi
Propertindo (Era Fiesta Gading Serpong);
3. Kurniawati, individu, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor
3173016104680007, beralamat di Jakarta Barat, Jl. Darma Asri Blok NK/17 RT 009 / RW 011,
Duri Kosambi, Cengkareng; Pemegang dan Pemilik 50 (lima puluh) saham PT Kencana
Abadi Propertindo (Era Fiesta Gading Serpong);
Pihak-pihak tersebut di atas merupakan Pemegang Saham pada PT Kencana Abadi Propertindo
(Era Fiesta Gading Serpong) yang selanjutnya secara bersama-sama dapat disebut sebagai “Pihak
Pertama/Penjual”.
1. PT ERA GRAHAREALTY Tbk, suatu perseroan terbatas yang didirikan secara sah
berdasarkan hukum Republik Indonesia, berkedudukan di Jakarta Pusat dan beralamat di TCC
Batavia Tower One, 8th Floor, Suites 3-5, Jl. K.H. Mas Mansyur Kav. 126, Jakarta Pusat, dalam
hal ini diwakili oleh Darmadi Darmawangsa selaku Direktur Utama, berdasarkan Akta No. 149
tanggal 30 Maret 2021 yang dibuat di hadapan Jose Dima Satria, Notaris di Jakarta Selatan,
oleh karenanya sah bertindak untuk dan atas nama PT ERA GRAHAREALTY Tbk, selanjutnya
disebut sebagai “Pihak Kedua/Pembeli”
Pihak Pertama dan Pihak Kedua secara bersama-sama disebut sebagai “Para Pihak”.
Bahwa Para Pihak menerangkan terlebih dahulu sebagai berikut:
A. Pihak Kedua berencana untuk melakukan akuisisi atau pengambilalihan saham terhadap PT
Kencana Abadi Propertindo (Era Fiesta Gading Serpong) (“Target Company”).
B. Bahwa pengambilalihan tersebut dilakukan Pihak Kedua secara langsung kepada Pemegang
Saham Perseroan tersebut di atas.
C. Pihak Pertama selaku Pemegang Saham Perseroan menyatakan sepakat dan setuju terhadap
pengambilalihan oleh Pihak Kedua terhadap saham yang dimiliki pada Perseroan.
1
Page 93
Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, Para Pihak sepakat untuk mengikatkan diri pada ketentuan-
ketentuan sebagai berikut:
PASAL 1
DEFINISI DAN INTERPRETASI
(1) DEFINISI
Untuk tujuan Perjanjian ini, kecuali dinyatakan lain, istilah-istilah berikut memiliki arti yang
ditentukan atau disebut dalam Pasal ini:
a. Akuisisi Saham berarti seluruh proses dan prosedur yang diperlukan untuk kepentingan
pengambilalihan saham Pihak Pertama oleh Pihak Kedua.
b. Afiliasi berarti sehubungan dengan setiap Entitas, setiap Entitas lain baik yang secara
langsung maupun tidak langsung, dikendalikan oleh, atau berada di bawah pengendalian
bersama Entitas tersebut di awal.
c. Entitas berarti setiap individu, perseroan/korporasi, perseroan terbatas, kemitraan umum,
kemitraan terbatas, usaha perseorangan, bentuk organisasi bisnis lainnya, wali amanat,
serikat, asosiasi, atau instansi pemerintahan.
d. Anggaran Dasar berarti anggaran dasar dari Perseroan yang berlaku pada saat Tanggal
Efektif.
e. Tanggal Efektif berarti tanggal dimana Para Pihak menandatangani Perjanjian ini.
f. Tanggal Tenggat Penyelesaian berarti 180 (seratus delapan puluh) hari sejak Tanggal
Efektif atau tanggal lain yang disetujui oleh Para Pihak secara tertulis.
g. Tanggal Penyelesaian berarti tanggal dimana Akuisisi Saham diselesaikan, yang akan
terjadi paling lambat 7 (tujuh) hari kalender sejak dipenuhinya Syarat Pendahuluan, atau
tanggal lain sebagaimana dapat disepakati bersama oleh Para Pihak secara tertulis.
h. Syarat Pendahuluan berarti kewajiban/persyaratan yang wajib dipenuhi oleh Para Pihak
untuk melakukan Akuisisi Saham, sebagaimana diatur dalam Lampiran I.
i. Target Company berarti Perseroan atau PT Kencana Abadi Propertindo (Era Fiesta
Gading Serpong), suatu perseroan terbatas yang didirikan secara sah berdasarkan hukum
Republik Indonesia, berkedudukan di Kabupaten Tangerang, beralamat di Ruko ST.
Petersburg No. 38, Pakulonan Barat, Kelapa Dua, Tangerang, Banten. (Lampiran II).
j. Saham berarti saham yang telah dikeluarkan dan disetorkan oleh Target Company.
k. Saham Yang Dijual berarti sebagaimana yang diberikan pada istilah tersebut di Pasal 4
ayat (1) Perjanjian ini.
l. Transaksi berarti pengalihan atas Saham Yang Dijual oleh Pihak Pertama kepada Pihak
Kedua.
m. Harga Pembelian berarti sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat (1).
n. Rp berarti mata uang yang sah dari Republik Indonesia.
o. Dokumen Transaksi berarti surat, lembar kerja, akta atau perjanjian lain dalam
bentuk/format apapun yang akan ditandatangani oleh Para Pihak dari waktu ke waktu
dengan tujuan melaksanakan Transaksi termasuk lampiran-lampirannya.
p. Informasi Rahasia berarti seluruh informasi yang tersedia untuk masing-masing Pihak
yang diperoleh sehubungan dengan dan selama proses negosiasi menjelang
penandatanganan dan penyelesaian dari Perjanjian ini.
q. Persetujuan Korporasi berarti setiap persetujuan yang dipersyaratkan berdasarkan setiap
aturan yang berlaku untuk setiap Pihak untuk menandatangani Dokumen Transaksi.
r. Pembebanan berarti setiap bentuk pembebanan dan/atau penjaminan termasuk namun
tidak terbatas pada: penggadaian, pungutan, kepentingan jaminan, opsi, hak retensi, hak
2
Page 94
tanggungan, klaim/sita, gadai, hipotek, jaminan fidusia, pre-emptive rights, rights of first
refusal, perwakilan, perjanjian pemungutan suara, kewajiban-kewajiban, surat kuasa untuk
kepentingan pemegang jaminan, pemahaman atau pengaturan atau setiap bentuk
pembatasan hak atau pengalihan atas setiap dasar apapun, dan setiap hak lainnya,
kepentingan, kuasa atau pengaturan atas setiap dasar yang memiliki dampak atau efek
terhadap: (i) penyediaan jaminan untuk, atau sebaliknya (ii) melindungi dari wanprestasi
berdasarkan kepada, kewajiban-kewajiban setiap Entitas; namun tidak, dalam setiap hal,
termasuk setiap pembebanan yang dibuat berdasarkan Perjanjian ini atau Dokumen
Transaksi sebagaimana relevan.
s. Klaim berarti klaim, tindakan, tuntutan atau permintaan yang diajukan terhadap orang yang
bersangkutan.
t. Sengketa berarti setiap perbedaan, konflik atau kontroversi yang timbul dan berhubungan
dengan Perjanjian ini atau pelaksanaannya, termasuk tapi tidak terbatas pada setiap
pertanyaan terkait keberadaan atau keabsahan, atau pengakhiran hak atau kewajiban Para
Pihak atau untuk perbuatan melawan hukum.
u. OSS berarti online single submission, yakni suatu platform online terintegrasi untuk proses
perizinan, persetujuan dan permohonan perizinan yang dikelola dan dioperasikan oleh
Badan Koordinasi Penanaman Modal.
v. Hari Kerja berarti hari (selain Sabtu, Minggu, atau hari libur nasional) dimana bank-bank
beroperasi untuk menjalankan usaha perbankan umum di Indonesia.
w. Rekening Bank berarti rekening bank yang ditunjuk Pihak Pertama.
x. Menteri berarti Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia.
(2) INTERPRETASI
Judul hanya untuk memudahkan dan tidak mempengaruhi penafsiran. Dalam Perjanjian ini,
kecuali berdasarkan konteksnya diartikan secara lain:
a. Kata-kata yang menyatakan suatu gender mencakup juga gender dan kata-kata yang
menyatakan bentuk tunggal juga termasuk bentuk jamak dan sebaliknya.
b. Setiap bagian dari kalimat atau bentuk gramatikal atau ungkapan yang sama atas suatu
kata atau frase yang didefinisikan dalam Perjanjian ini memiliki makna yang saling
berkorespondensi.
c. Lampiran dari Perjanjian ini merupakan bentuk yang tak terpisahkan dari Perjanjian ini dan
akan dianggap, dibaca dan diartikan sebagai suatu bagian yang tidak terpisahkan dari
Perjanjian ini.
d. Judul dan penebalan huruf hanyalah untuk memudahkan dan tidak mempengaruhi
penafsiran atas Perjanjian ini dan perlu dikesampingkan ketika menafsirkan Perjanjian ini.
e. Kata-kata yang menyatakan orang perorangan termasuk setiap perseroan atau badan
lainnya, berupa badan korporasi atau bukan korporasi, persekutuan, asosiasi, otoritas
publik, dua atau lebih pihak yang memiliki kepentingan yang sama atau tergabung, atau
badan hukum atau komersial lainnya atau bentuk usaha lainnya dan sebaliknya (termasuk
eksekutor, administrator, penerus, pengganti, penerima pengalihan dan pengalihan yang
diijinkan dari orang bersangkutan).
f. Rujukan terhadap suatu perjanjian atau dokumen (termasuk namun tidak terbatas pada
Perjanjian ini) meliputi rujukan pada perjanjian atau dokumen tersebut sebagaimana dari
waktu ke waktu dimodifikasi atau diubah dengan cara apapun atau dengan apapun juga dan
setiap instrumen atau dokumen lainnya dari waktu-waktu diterbitkan atau ditandatangani
sebagai pelengkap, tambahan, pengganti dari dokumen tersebut baik sebelum atau
sesudah Tanggal Efektif.
3
Page 95
g. Rujukan terhadap suatu Pihak di dalam suatu dokumen mencakup penerus, orang yang
ditunjuk, perwakilan pribadi dan penerima pengalihan yang diijinkan dari Pihak tersebut.
h. Rujukan terhadap suatu waktu dan tanggal atas pelaksanaan suatu kewajiban oleh suatu
pihak merupakan rujukan pada waktu Indonesia barat dan tanggal di Indonesia kecuali
dinyatakan lain.
i. Hari, bulan atau tahun berarti hari, bulan atau tahun, sesuai dengan keadaan yang dihitung
berdasarkan kalender Gregorian.
j. Pada saat atau di dalam hari dimana sesuatu hal akan dilaksanakan jatuh pada hari yang
bukan merupkan Hari Kerja, hal tersebut harus dilaksanakan pada Hari Kerja berikutnya.
k. Setiap tujukan pada “secara tertulis” atau ungkapan yang serupa mencakup juga rujukan
terhadap surat elektronik, transmisi faksimili atau alat komunikasi sejenisnya.
l. Setiap perjanjian, pemberitahuan, kesepakatan, persetujuan, pengungkapan atau
komunikasi berdasarkan atau menurut Perjanjian ini harus dibuat secara tertulis.
m. Kata-kata “termasuk” tidak terbatas dan akan dianggap diikuti dengan kata-kata “namun
tidak terbatas pada”, baik apabila kata-kata tersebut diikuti dengan kata-kata “namun tidak
terbatas pada” ataupun tidak.
PASAL 2
TRANSAKSI
(1) Dengan tunduk pada syarat dan ketentuan yang tercantum dalam Perjanjian ini, Pihak Pertama
setuju untuk menjual seluruh Saham Yang Dijual dan oleh karenanya Pihak Kedua setuju untuk
membeli seluruh Saham Yang Dijual.
(2) Sejak Tanggal Efektif sampai dengan Tanggal Penyelesaian, mana yang lebih dahulu terjadi,
Pihak Pertama dilarang, tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari Pihak Kedua:
a. Untuk menjual, mengalihkan atau melepaskan Saham Yang Dijual kepada pihak lain,
termasuk menawarkan, atau melakukan diskusi atau negosiasi untuk menjual, mengalihkan
atau melepaskan Saham Yang Dijual kepada pihak lain;
b. Membebankan, memberikan opsi, atau memberikan kepentingan dalam setiap Saham
Yang Dijual kepada pihak ketiga, termasuk menawarkan, atau melakukan diskusi atau
negosiasi untuk, memberikan opsi atau memberikan kepentingan dalam setiap Saham
Yang Dijual kepada pihak ketiga.
PASAL 3
KOMPOSISI PEMEGANG SAHAM TARGET COMPANY
(1) Saat ditandatanganinya Perjanjian ini, komposisi pemegang saham terakhir Target Company
berdasarkan Akta Notaris Nomor 10 tanggal 13 Oktober 2023 jo. SK Menteri Hukum dan Hak
Asasi Manusia Nomor AHU-AH.01.09-0174033, adalah sebagai berikut:
a. Nyonya Winda pemilik 80 (delapan puluh) dalam Perseroan;
b. Tuan Buyanto Tjiawan pemilik 70 (tujuh puluh) saham dalam Perseroan;
c. Nyonya Kurniawati pemilik 50 (lima puluh) saham dalam Perseroan.
(2) Pihak Pertama menjamin kebenaran dari komposisi pemegang saham tersebut telah sesuai
dengan akta perseroan terakhir yang telah mendapat persetujuan dari Kementerian Hukum dan
HAM.
4
Page 96
PASAL 4
JUAL BELI SAHAM
(1) Para Pihak dengan ini sepakat untuk dilakukannya akuisisi saham terhadap Target Company
yang dilakukan oleh Pihak Kedua sebanyak 51% (lima puluh satu persen) saham atau 102
(seratus dua) saham dan terhadap akuisisi saham tersebut Pihak Pertama menyatakan
persetujuannya untuk melepas saham yang dimilikinya sebagaimana tercantum dalam Pasal 3
ayat (1) kepada Pihak Kedua, dengan komposisi saham yang dilepas masing-masing sebagai
berikut:
a. Nyonya Winda menjual sebanyak 40 (empat puluh) saham miliknya dalam PT Kencana
Abadi Propertindo.
b. Tuan Buyanto Tjiawan sebanyak 36 (tiga puluh enam) saham miliknya dalam PT Kencana
Abadi Propertindo;
c. Nyonya Kurniawati sebanyak 26 (dua puluh enam) saham miliknya dalam PT Kencana
Abadi Propertindo.
Sehingga total saham yang akan dijual kepada Pihak Kedua adalah sebanyak 102 (seratus dua)
saham dalam PT Kencana Abadi Propertindo (“Saham Yang Dijual”).
(2) Bahwa dengan dilakukannya akuisisi saham tersebut maka kendali mayoritas Perseroan beralih
kepada Pihak Kedua, dengan susunan Pemegang Saham setelah akuisisi adalah sebagai
berikut:
a. PT Era Graharealty Tbk sejumlah 102 (seratus dua) saham.
b. Nyonya Winda sejumlah 40 (tiga puluh sembilan) saham.
c. Tuan Buyanto Tjiawan sejumlah 34 (tiga puluh empat) saham.
d. Nyonya Kurniawati sejumlah 24 (dua puluh empat) saham.
Sehingga seluruhnya berjumlah 200 (dua ratus) saham.
(3) Untuk memenuhi ketentuan perundang-undangan atau adanya kebutuhan lain, maka Pihak
Kedua dapat menunjuk pihak lain sebagai pembeli baik secara sendiri maupun bersama-sama
dengan Pihak Kedua.
PASAL 5
HARGA PEMBELIAN DAN KETENTUAN PEMBAYARAN AKUISISI SAHAM
(1) Harga Pembelian saham adalah sebesar Rp 1.652.521.000,- (satu miliar enam ratus lima
puluh dua juta Lima ratus dua puluh satu ribu rupiah) terhadap 51% (lima puluh satu persen)
saham atau 102 (seratus dua) saham Pihak Pertama yang akan dilakukan Pihak Kedua
melalui transfer bank dengan tahapan pembayaran sebagai berikut:
a. Pembayaran pertama sebesar 20% (dua puluh persen) dari Harga Pembelian pada saat
penandatanganan Perjanjian ini.
b. Pembayaran kedua sebesar 80% (delapan puluh persen) dari Harga Pembelian pada saat
penandatanganan Akta Jual Beli.
(2) Pembayaran sebagaimana dimaksud pada Ayat (1) Pasal ini dilakukan melalui transfer ke
rekening bank Pihak Pertama (masing-masing pribadi) oleh Pihak Kedua, sesuai dengan
tahapan pembayaran sebagaimana ayat (1) di atas serta tabel pembayaran dalam Lampiran III,
yang merupakan satu kesatuan tak terpisahkan dengan Perjanjian ini.
5
Page 97
(3) Setiap pembayaran dengan transfer atau bilyet giro hanya dianggap sebagai pembayaran yang
sah apabila rekening Pihak Kedua telah terdebit dari pencairan giro tersebut, dan untuk itu Pihak
Pertama akan memberikan bukti pembayaran (kwitansi) kepada Pihak Kedua.
(4) Biaya administrasi bank berkaitan dengan cara pembayaran tersebut merupakan beban
masing-masing pihak sesuai aturan yang berlaku di bank masing-masing.
PASAL 6
SYARAT PENDAHULUAN
(1) Kewajiban Pihak Kedua untuk membeli Saham Yang Dijual sebagaimana dimaksudkan dalam
Perjanjian ini tunduk dan bergantung pada pemenuhan oleh Pihak Pertama atas seluruh
persyaratan menurut ketentuan hukum, atau dengan adanya pengesampingan baik seluruhnya
atau sebagian sepanjang diperbolehkan secara hukum dan jika untuk hal tersebut memang
dapat dikesampingkan.
(2) Kewajiban Pihak Pertama untuk menjual Saham Yang Dijual sebagaimana dimaksudkan dalam
Perjanjian ini tunduk dan bergantung pada pemenuhan oleh Pihak Kedua atas seluruh
persyaratan menurut ketentuan hukum, atau dengan adanya pengesampingan baik seluruhnya
atau sebagian sepanjang diperbolehkan secara hukum dan jika untuk hal tersebut memang
dapat dikesampingkan.
(3) Setiap Pihak akan menggunakan semua upaya yang wajar untuk memastikan Persyaratan
Pendahuluan yang harus diperolehnya terpenuhi sesegera mungkin dapat dilaksanakan setelah
Tanggal Efektif dan sebelum Tanggal Tenggat Penyelesaian.
(4) Jika ada Syarat Pendahuluan yang tidak dapat dipenuhi atau dikesampingkan karena hukum,
pada atau sebelum Tanggal Tenggat Penyelesaian, maka Pihak yang telah memenuhi
kewajibannya dalam Syarat Pendahuluan dapat, berdasarkan kewenangannya sendiri,
memutus Perjanjian ini, kecuali Para Pihak setuju untuk memperpanjang Tanggal Tenggat
Penyelesaian secara tertulis. Setelah pengakhiran Perjanjian ini, Para Pihak tidak akan memiliki
hak dan kewajiban lebih lanjut terhadap satu sama lain, kecuali terhadap klaim yang timbul
sebelum pengakhiran Perjanjian ini dan hal-hal mengikat lainnya seperti Informasi Rahasia.
PASAL 7
PEMINDAHAN HAK ATAS SAHAM
(1) Satu dan lain hal, akuisisi saham ini dilaksanakan dengan suatu akta jual beli atau bentuk lain
untuk pemindahan hak dengan memakai syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan yang berlaku,
wajar dan lazim menurut ketentuan perundang-undangan dan anggaran dasar perseroan, atau
praktek hukum yang berlaku dan untuk ketentuan ini Para Pihak setuju untuk melaksanakan
setiap proses akuisisi, termasuk dilakukannya pengumuman yang diperlukan untuk itu serta
menandatangani surat-surat yang diperlukan untuk itu, tidak ada yang dikecualikan.
(2) Pada Tanggal Penyelesaian, hak kepemilikan atas Saham Yang Dijual berikut segala kewajiban
yang melekat pada Saham Yang Dijual tersebut secara sah dan resmi akan beralih dari Pihak
Pertama kepada Pihak Kedua.
6
Page 98
(3) Sehubungan dengan pemindahan hak atas saham Target Company, Pihak Pertama telah
menyetujui secara internal untuk mengesampingkan ketentuan Pasal 7 Ayat 2 Anggaran Dasar
Target Company dan Pasal 57 Ayat 1 huruf a Undang-Undang No. 40 tahun 2007 tentang
Perseroan Terbatas, yang mengatur mengenai keharusan menawarkan terlebih dahulu kepada
pemegang saham lain apabila hendak memindahkan hak atas saham.
(4) Dalam rentang waktu 5 (lima) tahun sejak ditandatanganinya Perjanjian ini, Pihak Kedua berhak
untuk membeli ataupun meningkatkan kepemilikan sahamnya pada Target Company melalui
pembelian ataupun pengalihan saham sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang
berlaku terhadap saham yang masih dimiliki oleh Pihak Pertama dalam PT Kencana Abadi
Propertindo sebesar 49% (empat puluh sembilan persen) atau sejumlah 49 (empat puluh
sembilan) saham dengan nilai ekuitas berdasarkan 8,0x (delapan koma nol kali) Pendapatan
Bersih berdasarkan laporan AUDIT tahun fiskal terbaru Target Company.
(5) Pihak Pertama dilarang untuk menjual ataupun mengalihkan saham yang masih dimiliki dalam
Target Company kepada pihak manapun kecuali kepada Pihak Kedua dalam rentang waktu 5
(lima) tahun sejak ditandatanganinya Perjanjian ini. Setelah rentang waktu tersebut dilampaui
maka pengalihan atas saham yang masih dimiliki Pihak Pertama dalam Target Company
dilakukan berdasarkan ketentuan perundang-undangan yang berlaku.
(6) Dalam rentang waktu 5 (lima) tahun sejak ditandatanganinya Perjanjian ini, dalam hal Pihak
Kedua ingin menjual sahamnya kepada pihak lain, Pihak Kedua berhak untuk menggunakan
hak drag along untuk memaksa Pemegang Saham lain dari Pihak Kedua untuk menjual
sahamnya.
PASAL 8
KETENTUAN SETELAH PENYELESAIAN
(1) Setelah selesainya proses Akusisi Saham sebagaimana ditentukan dalam Perjanjian ini, Para
Pihak harus menindaklanjuti segala urusan yang sewajarnya diperlukan untuk menyelesaikan
Transaksi Akuisisi Saham sebagaimana tercantum dalam Lampiran IV.
(2) Setelah Tanggal Penyelesaian, maka kendali operasional terhadap Target Company telah
beralih kepada Pihak Kedua.
(3) Dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak selesainya proses Akuisisi Saham, Pihak Pertama
dalam kapasitasnya masing-masing akan tetap berada dalam posisi dan peran manajemen
Perusahaan penuh waktu (full time) berkomitmen untuk meningkatkan kinerja, mendukung
perkembangan dan turut aktif dalam usaha Target Company. Komitmen tersebut dapat dibuat
dalam suatu perjanjian untuk mencerminkan komitmen ini dan klausula-klausula relevan lainnya
dalam kaitannya Proses Akuisisi.
(4) Para Pihak dapat melakukan dan berinisiatif dalam penambahan, pengurangan atau perubahan
terhadap modal dasar, modal disetor dan/atau modal ditempatkan Para Pihak dalam hal
dianggap perlu perubahan susunan pengurus dan dilaksanakan sesuai dengan ketentuan
perundang-undangan perseroan terbatas.
7
Page 99
(5) Bersamaan dengan Rapat Umum Pemegang Saham / Keputusan Sirkuler Pemegang Saham
tentang jual beli saham, Para Pihak dapat menetapkan perubahan susunan pengurus sesuai
dengan ketentuan yang berlaku.
PASAL 9
PERNYATAAN DAN JAMINAN
(1) Pihak Pertama selaku pemegang saham Target Company menjamin bahwa Perseroan adalah
perseroan terbatas yang didirikan dan secara sah berdiri berdasarkan hukum dari negara
Republik Indonesia.
(2) Pihak Pertama masing-masing adalah seorang individu yang telah mencapai usia kedewasaan
secara hukum sebagai seorang individu yang dewasa yang dapat melakukan tindakan hukum
atas namanya sendiri, dan tidak berada dalam perwalian.
(3) Pihak Pertama memiliki kuasa dan kewenangan penuh untuk membuat dan melaksanakan hak-
hak dan kewajiban-kewajibannya berdasarkan setiap Dokumen Transaksi dimana Pihak
Pertama merupakan salah satu pihak, dan setiap Dokumen Transaksi merupakan atau akan,
ketika dieksekusi, merupakan kewajiban mengikat terhadap Pihak Pertama sebagaimana
ketentuannya.
(4) Pihak Pertama telah memperoleh seluruh persetujuan Perseroan yang diperlukan, termasuk
untuk persetujuan pasangan apabila diperlukan, untuk memungkinkannya agar membuat dan
melaksanakan kewajiban-kewajibannya berdasarkan Dokumen Transaksi.
(5) Penandatanganan, penyerahan dan pelaksanaan Perjanjian ini tidak akan bertentangan
dengan ketentuan material apapun dari atau mengakibatkan pelanggaran material terhadap
perjanjian yang mengikat Pihak Pertama.
(6) Pihak Pertama menjamin tidak ada keadaan yang tidak diungkapkan yang dapat membuat
Perjanjian ini atau setiap Dokumen Transaksi menjadi tidak sah, dapat dinyatakan tidak sah,
atau tidak dapat dilaksanakan. Apabila hal tersebut ternyata dikemudian hari muncul maka
seluruh tanggung jawab hukum, finansial, ekses biaya dan kerugian akan ditanggung
sepenuhnya oleh Pihak Pertama.
(7) Pihak Pertama menjamin sepenuhnya kepada Pihak Kedua bahwa Saham Yang Dijual tersebut:
a. Bebas dari setiap Pembebanan;
b. Bebas dari setiap Klaim dari siapapun untuk memperoleh saham atau menahan seseorang
untuk memperoleh saham (termasuk berdasarkan suatu opsi, hak untuk memesan terlebih
dahulu, atau hak penolakan terlebih dahulu, seperti dalam perjanjian pemegang saham
atau berdasarkan perjanjian manapun);
c. Tidak dikenakan sesuatu sitaan, tidak terlibat dalam suatu perkara atau dioperkan dan
diserahkan dari siapapun juga;
d. Hak milik Pihak Pertama sepenuhnya dan hanya dapat dijual/dioperkan atau
dipindahtangankan oleh masing-masing Pihak Pertama
e. Telah terdaftar dan tercatat dalam daftar pemegang saham Perseroan;
f. Tidak menjadi jaminan sesuatu hutang;
8
Page 100
g. Tidak dibebani dengan perjanjian, ikatan dan beban-beban dalam bentuk apapun termasuk
segala keuntungan, dividen dan hasil-hasil yang belum diambil dan yang belum
dikeluarkan;
h. Akan diserahkan kepada Pihak Kedua waktu Pihak Kedua melunasi harga jual beli saham-
saham tersebut.
(8) Mengenai hal-hal tersebut baik sekarang maupun dikemudian hari, Pihak Kedua tidak akan
mendapat tuntutan apapun juga dari pihak lain yang menyatakan mempunyai hak terlebih
dahulu atau turut mempunyai hak dalam bentuk apapun atas apa yang dijual atau dipindahkan
dan diserahkan tersebut, oleh karena itu Pihak Kedua atau pihak yang ditunjuk oleh Pihak
Kedua, dengan ini dibebaskan oleh Pihak Pertama dari segala tuntutan dan/atau gugatan pihak
lain mengenai hal-hal tersebut.
(9) Dengan dilaksanakannya pengikatan ini, tanpa bantuan Pihak Kedua, Pihak Pertama tidak
berhak lagi baik secara langsung maupun tidak langsung untuk menjaminkan,
menjual/mengoperkan, mengikat perjanjian dalam bentuk apapun atau dengan cara apapun
juga memberikan hak dan kuasa atas saham-saham tersebut kepada pihak lain, terkecuali
kepada Pihak Kedua atau pihak lain yang ditunjuk oleh Pihak Kedua, segala tindakan Pihak
Pertama yang bertentangan dengan itu dan dilakukan oleh Pihak Pertama baik sebelumnya,
sekarang maupun dikemudian hari adalah tidak sah dan batal demi hukum.
(10) Pihak Pertama menyatakan dan menjamin kepada Pihak Kedua, bilamana perlu Pihak Pertama
akan menuangkan pernyataan-pernyataan tersebut dalam surat pernyataan tersendiri yang
merupakan satu kesatuan tak terpisahkan dengan Perjanjian ini yakni:
a. Perseroan terbebas dari sengketa apapun bentuknya baik pidana, perdata, hubungan
industrial maupun hak kekayaan intelektual. Segala bentuk tanggung jawab pidana
sebelum akuisisi saham ini dilakukan sepenuhnya menjadi tanggung jawab Pihak Pertama.
b. Perseroan tidak memiliki hutang selain yang tertera dalam laporan keuangan.
c. Perseroan telah memiliki seluruh perijinan yang lazim bagi agen properti. Sehubungan
dengan hal tersebut Pihak Pertama akan menyerahkan seluruh administrasi perijinan, login,
password, EFIN Pajak, OSS dan identifikasi apapun terkait perijinan, tidak ada yang
dikecualikan;
d. Perseroan menjamin telah melakukan kewajiban ketenagakerjaan apapun bentuk dan
namanya sesuai ketentuan yang perundang-undangan yang berlaku (BPJS
Ketenagakerjaan dan BPJS Kesehatan), dan menjamin jika dikemudian hari terdapat
sengketa ketenagakerjaan termasuk namun tidak terbatas pada kewajiban terkait BPJS,
Pihak Pertama akan membebaskan Pihak Kedua dari segala gugatan dan/atau tuntutan.
Dalam hal muncul gugatan dan/atau tuntutan terkait terkait dengan BPJS Ketenagakerjaan
dan BPJS Kesehatan, maka konsekuensi yang timbul secara keuangan akan menjadi
tanggung jawab Pihak Kedua, akan tetapi konsekuensi secara pidana menjadi tanggung
jawab Pihak Pertama.
(11) Konsekuensi dan kewajiban finansial, pajak, dan hukum serta kemungkinan resiko dan klaim
pidana terhadap Target Company sebelum Tanggal Penyelesaian menjadi tanggung jawab
Pihak Pertama.
(12) Pihak Pertama dengan ini setuju untuk mengungkapkan dengan segera kepada Pihak Kedua
secara tertulis ketika menyadari, setiap hal, kejadian atau keadaan (termasuk setiap kelalaian
9
Page 101
untuk bertindak) yang akan timbul atau diketahui olehnya setelah Tanggal Efektif dan sebelum
Tanggal Penyelesaian yang menimbulkan pelanggaran atas setiap Jaminan yang merupakan
tanggung jawabnya serta memberikan hak kepada Pihak Kedua untuk melakukan tindakan-
tindakan yang diperlukan untuk memenuhi dan menjaga kepentingan Pihak Kedua.
(13) Dalam hal salah satu atau beberapa ketentuan, pasal atau ayat dalam Perjanjian ini menjadi
cacat, gugur, batal demi hukum atau akibat hukum lainnya baik disebabkan oleh ketentuan
hukum yang berlaku ketetapan hakim, atau badan peradilan atau pihak yang berwenang, atau
oleh sebab-sebab hukum lainnya, maka hal tersebut tidak akan mengakibatkan pasal, ayat atau
ketentuan lainnya yang tercantum dalam Perjanjian ini menjadi mendapatkan akibat yang sama.
Pasal, ayat atau ketentuan lain yang tidak terkena akibat tersebut tetap berlaku dan mengikat
serta wajib untuk dilaksanakan oleh Para Pihak.
PASAL 10
PAJAK
(1) Masing-masing Pihak di dalam Perjanjian ini akan menanggung biaya perpajakan dan biaya-
biaya yang timbul sehubungan dengan persiapan, penandatanganan dan pelaksanaan
Perjanjian ini dan Transaksi (termasuk biaya konsultan hukum, akuntan dan biaya lainnya),
kecuali terhadap biaya Notaris yang akan ditanggung secara bersama-sama oleh Para Pihak.
(2) Batas waktu akhir perhitungan perpajakan Perseroan adalah tanggal 25 Januari 2024 dalam
hal terdapat klaim diluar laporan keuangan setelah tanggal sebagaimana dimaksud segala
selisih perhitungan menjadi tanggung jawab Pihak Pertama.
(3) Konsekuensi perpajakan dan tanggung jawab segala transaksi keuangan sebelum Tanggal
Penyelesaian menjadi tanggung jawab Pihak Pertama (Buyanto Tjiawan, Winda)
(4) Konsekuensi dan kewajiban finansial dan hukum dari perpajakan Perseroan setelah Tanggal
Penyelesaian menjadi tanggung jawab bersama dari Para Pihak berdasarkan komposisi
pemegang saham masing-masing
PASAL 11
KUASA
(1) Guna menjamin terlaksananya jual-beli dan pemindahan hak atas saham-saham tersebut pada
waktunya setelah harga jual beli saham-saham telah diterima secara lunas dan penuh oleh
Pihak Pertama, maka sekarang untuk nantinya, Pihak Pertama dengan ini memberi kuasa
khusus dengan hak substitusi kepada Pihak Kedua, baik secara bersama-sama maupun
sendiri-sendiri, untuk dan atas nama Pihak Pertama untuk:
a. Melaksanakan penjualan dan pemindahan atas saham-saham tersebut kepada Pihak
Kedua dengan memakai syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan yang umum berlaku dalam
suatu penjualan dan memindahkan hak atas saham-saham.
b. Mengusulkan Rapat Umum Pemegang Saham beserta agendanya, menyelenggarakan
Rapat Umum Pemegang Saham, mencatatkan nama Pihak Kedua atas saham-saham
tersebut dan menerima surat-surat saham-saham tersebut apabila telah dicetak dan
selama saham-saham tersebut belum dicatatkan atas nama Pihak Kedua, Pihak Kedua
berhak mewakili Pihak Pertama dalam segala Rapat Umum Pemegang Saham Perseroan,
10
Page 102
mengeluarkan hak suara, mengajukan, menerima atau menolak usul-usul, menerima
dividen serta melakukan segala sesuatu yang dapat dilakukan oleh seseorang pemegang
saham dengan hak-haknya, untuk terpenuhinya hak Pihak Kedua selaku pembeli saham-
saham tersebut.
c. Untuk keperluan tersebut yang diberi kuasa berhak menghadap kepada siapapun dan
dimanapun juga, meminta dan memberikan keterangan, membuat dan menandatangani
segala akta/surat yang diperlukan dan selanjutnya melakukan segala sesuatu tindakan
yang diperlukan untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut di atas, tidak ada yang
dikecualikan.
(2) Pemberian kekuasaan-kekuasaan dari Pihak Pertama kepada Pihak Kedua yang ditetapkan
dalam perjanjian ini, merupakan bagian penting dan syarat yang tidak terpisahkan dari
perjanjian ini, yang tanpa adanya kekuasaan tersebut niscaya perjanjian ini tidak akan dibuat
atau dilaksanakan. Oleh karena itu kuasa-kuasa tersebut tidak dapat dicabut kembali dan tidak
akan berakhir oleh sebab-sebab apapun juga, antara lain sebab-sebab yang disebutkan dalam
Pasal 1813 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
(3) Pihak Pertama menyatakan telah mencabut seluruh kuasa yang berkaitan saham yang
sebelumnya ada (jikapun ada), serta Pihak Pertama menyatakan dan menjamin tidak ada
pemberian kuasa lainnya berkaitan dengan hal-hal tersebut, oleh karena itu segala perbuatan
yang dilaksanakan oleh Pihak Pertama yang bertentangan dengan dengan itu, demi hukum
adalah tidak sah terhadap siapapun juga.
(4) Ketentuan-ketentuan dalam akta ini tidak akan berakhir karena Pihak Pertama dan/atau Pihak
Kedua meninggal dunia atau pailit, tetapi turun menurun dan harus dipenuhi oleh (para) ahli
waris atau (para) penerima/pengganti hak dari Pihak Pertama dan/atau Pihak Kedua.
(5) Dalam hal diperlukan sebuah surat kuasa khusus untuk keperluan maksud di atas, maka Para
Pihak menegaskan bahwa klausula pasal ini dianggap sudah mencakup surat kuasa tersebut,
tidak ada yang dikecualikan.
PASAL 12
TINDAKAN FINANSIAL PERSEROAN
(1) Pihak Pertama sepakat dan setuju bahwa sejak ditandatanganinya Perjanjian ini sampai
dengan Tanggal Penyelesaian, maka seluruh keputusan finansial Perseroan yang tidak
termasuk dalam keperluan operasional Perseroan harus mendapatkan persetujuan tertulis
terlebih dahulu dari Pihak Kedua.
(2) Adapun keperluan operasional yang dimaksud pada ayat (1) Pasal ini adalah:
a. Gaji Komisaris, direksi dan karyawan
b. Biaya komisi
c. Pajak
d. Biaya iklan dan promosi
e. Biaya penyusutan asset
f. Biaya pemeliharaan dan perbaikan gedung/kantor
g. Biaya imbalan kerja (pesangon, UPMK, dst)
h. Biaya perjalanan dinas
11
Page 103
i. Biaya jasa profesional (konsultan hukum, notaris)
j. Biaya kantor fotocopy dan cetakan
k. Biaya telepon, air dan listrik
l. Asuransi
(3) Pihak Pertama menyatakan dan menjamin bahwa Target Company memiliki dana yang
memadai untuk kelangsungan operasional Target Company sekurang-kurangnya untuk 6
(enam) bulan sejak Tanggal Penyelesaian, sehingga Pihak Kedua tidak perlu menambahkan
dana ke dalam Target Company dalam bentuk apapun juga untuk kepentingan operasional;
Ketidakcukupan dana dalam Target Company menjadi tanggung jawab Pihak Pertama untuk
memenuhinya pada saat Perjanjian ini ditandatangani.
(4) Untuk memastikan kecukupan dana operasional tersebut di atas, maka rekening bank Target
Company 3 (tiga) bulan terakhir sampai dengan ditandatanganinya Perjanjian ini menjadi acuan
pelaksanaan ketentuan Pasal ini (Lampiran V).
(5) Setelah dilakukan akuisisi, maka kendali operasional Target Company dijalankan oleh orang-
orang Target Company sesuai dengan ketentuan yang berlaku serta common business practice.
PASAL 13
ASET/AKTIVA-PASIVA PERSEROAN
(1) Pihak Pertama berkewajiban untuk memberikan rincian terhadap seluruh aset perusahaan,
aktiva pasiva kepada Pihak Kedua secara terang, faktual dalam suatu laporan keuangan yang
sah, dan segala hal yang tidak tercantum dalam laporan keuangan tersebut, dalam hal terjadi
risiko atau beban maka menjadi tanggung jawab Pihak Pertama, termasuk konsekuensi
perpajakan.
(2) Segala bentuk hak kekayaan intelektual yang melekat pada Target Company termasuk namun
tidak terbatas pada nama merek, sistem dan lain sebagainya, tetap dimiliki oleh Target
Company dan dapat digunakan oleh Target Company secara bebas tanpa ada yang
dikecualikan.
(3) Para Pihak sepakat bahwa semua aset yang tidak terkait dengan kegiatan operasional Target
Company, termasuk namun tidak terbatas pada properti dan hipotik terkait, akan dipisahkan
dari Target Company sebelum Tanggal Penyelesaian, sedangkan aset-aset yang menunjang
operasional tetap berada dalam Target Company.
PASAL 14
NON-KOMPETISI
(1) Dalam rentang waktu para pihak masih sebagai pemegang saham di Target Company, Apabila
Pihak Pertama baik secara langsung maupun tidak langsung, terkait atau tidak terkait, dalam
bentuk atau kapasitas apapun, dilarang untuk:
a. Mendirikan, menjalankan, mengoperasikan, melakukan, memiliki dan/atau membuat bisnis
atau usaha, memiliki saham (termasuk pemegang saham nominee) atau hak kepemilikan
dalam entitas manapun, yang serupa dengan yang dijalankan oleh Target Company
dan/atau Pihak Kedua, anak Perusahaannya, atau pemberi waralabanya;
12
Page 104
b. Bertindak sebagai pemilik, pemberi lisensi, pemegang lisensi, mitra, pejabat, karyawan,
agen, kontraktor / konsultan independen, penyewa, atau dalam kapasitas lainnya dari
Perusahaan manapun yang menjalankan bisnis serupa yang bersaing dengan Target
Company, Pihak Kedua, anak Perusahaannya, atau pemberi waralabanya;
c. Mencari, menawarkan, menghasut, untuk melibatkan atau mempekerjakan setiap personel
(Agen, Karyawan, Manajer, Direksi) Target Company maupun Pihak Kedua;
d. Mengungkapkan informasi rahasia apapun yang berkaitan dengan Perjanjian ini, termasuk
harga dan strategi bisnis.
(2) Dalam rentang waktu para pihak masih sebagai pemegang saham di Target Company, Apabila
Pihak Pertama ingin membuka perusahaan dan/atau usaha baru yang bergerak dibidang
properti, broker, konsultan properti, real estate dan/atau usaha sejenis lainnya, wajib dengan
persetujuan tertulis terlebih dahulu dari Pihak Kedua dan dengan komposisi kepemilikan saham
di Perusahaan baru tersebut adalah sebesar 51% (lima puluh satu persen) saham harus dimiliki
oleh Pihak Kedua dan 49% dimiliki oleh Pihak Pertama.
(3) Dalam hal melalui sebuah petunjuk atau bukti yang menurut penilaian Pihak Kedua telah cukup
bahwa Pihak Pertama melakukan pelanggaran terhadap ketentuan pada ayat (1) dan ayat (2)
Pasal ini, maka Pihak Pertama wajib membayar denda secara seketika dan sekaligus lunas
sebesar Rp 1.000.000.000,- (satu miliar Rupiah), termasuk membayar seluruh ganti rugi yang
dialami oleh Pihak Kedua.
PASAL 15
BANTUAN
(1) Dalam jangka waktu 1 (satu) tahun sejak tanggal efektif akuisisi, apabila Pihak Kedua
mendapatkan permasalahan yang berhubungan dengan Target Company di masa kendali
masih berada ada Pihak Pertama, maka Pihak Pertama selaku penjual berkewajiban untuk
menyelesaikan permasalahan tersebut.
(2) Segala bentuk tindakan pertanggung jawaban atas permasalahan Target Company, maka Pihak
Pertama berkewajiban untuk melaporkan segala tindakan yang akan dilakukan kepada Pihak
Kedua.
PASAL 16
PERTANGGUNGJAWABAN HUKUM
(1) Jika terdapat sengketa, pembebanan jaminan, serta hal yang merugikan lainnya yang timbul
dikemudian hari setelah penandatanganan Perjanjian ini yang didasari oleh kerjasama yang
sebelumnya telah berjalan antara Target Company dengan pihak ketiga lainnya, maka segala
konsekuensi baik hukum maupun finansial akan menjadi tanggung jawab Pihak Pertama.
(2) Apabila Pihak Pertama tidak melaksanakan tanggungjawab sebagaimana dalam ayat (1) Pasal
ini, maka Pihak Kedua berhak mengajukan klaim ganti rugi yang timbul.
(3) Jumlah ganti rugi yang harus dibayar oleh pihak yang memberikan ganti rugi sama dengan total
kerugian yang diderita atau ditanggung secara langsung baik materiil dan immateriil oleh pihak
13
Page 105
yang menerima ganti rugi sebagai akibat dari atau sehubungan dengan pelanggaran dari
kewajiban tersebut.
(4) Dalam hal karena sebab apapun ternyata akuisisi tidak dapat dilaksanakan secara efektif
dibuktikan dengan tidak didapatkannya pengesahan yang diperlukan dari Kementerian Hukum
dan HAM RI kendati telah dilakukan usaha pemenuhannya, maka transaksi akuisisi ini batal
dan seluruh uang yang telah dibayarkan oleh Pihak Kedua wajib dikembalikan seluruhnya oleh
Pihak Pertama kepada Pihak Kedua.
PASAL 17
PENGAKHIRAN PERJANJIAN
(1) Perjanjian dapat diakhiri dengan beberapa persyaratan sebagai berikut:
a. Adanya persetujuan secara tertulis dari Para Pihak ataupun salah satu pihak;
b. Oleh Pihak Pertama apabila Pihak Kedua melanggar kewajiban atas Harga Pembelian dan
Ketentuan Pembayaran Akuisisi Saham sebagaimana diatur dalam Pasal 5 Perjanjian ini.
c. Oleh Pihak Kedua apabila:
(i) Bahwa sebelum Tanggal Penyelesaian, Perseroan dinyatakan pailit atau insolvensi
berdasarkan putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap.
(ii) Terdapat klaim hutang / kewajiban lama yang tidak dibuka di awal, hutang lain atau
permasalahan lain yang tidak dapat segera diselesaikan sehingga memunculkan
potensi masalah yang berkepanjangan.
(iii) Pihak Pertama tidak memenuhi persyaratan atau menghambat dalam bentuk
apapun terlaksananya proses akuisisi yang lazim dilakukan.
(iv) Adanya itikad buruk dari Pihak Pertama dalam proses transaksi akuisisi ini sehingga
menimbulkan masalah dikemudian hari yang berkepanjangan.
(v) Hasil audit, penilaian/valuasi dan/atau pemeriksaan Perseroan tidak menyarankan
untuk dilakukan akuisisi atau terdapat suatu temuan yang kemungkinan harus
diselesaikan dalam jangka waktu yang berkepanjangan.
(2) Dalam hal terjadi pengakhiran, ketentuan-ketentuan tertentu dalam Perjanjian ini sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 20 akan tetap berlaku meskipun telah terjadi pengakhiran.
(3) Perjanjian ini dapat dibatalkan oleh salah satu Pihak dengan mengesampingkan ketentuan
dalam Pasal 1266 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, sehingga terkait dengan pengakhiran
dan/atau pembatalan perjanjian tidak membutuhkan putusan Pengadilan.
(4) Pengakhiran tidak dapat dilakukan setelah Transaksi Akuisisi Saham selesai dilaksanakan.
PASAL 18
GANTI RUGI
(1) Pihak Kedua berhak untuk mengajukan klaim ganti rugi dari dan terhadap kerugian yang diderita
atau dibayarkan oleh Pihak Kedua, yang timbul dari atau sehubungan dengan pelanggaran oleh
Pihak Pertama atas Jaminan yang diberikan oleh Pihak Pertama dalam Perjanjian ini.
14
Page 106
(2) Jika ada kerugian yang timbul dikemudian hari setelah penandatanganan Perjanjian ini yang
didasari oleh kerjasama yang sedang berjalan saat ini antara Target Company dengan pihak
ketiga lainnya, akan menjadi tanggung jawab Pihak Kedua.
PASAL 19
KORESPONDENSI
(1) Semua pemberitahuan, persetujuan, pengesampingan dan komunikasi lainnya berdasarkan
Perjanjian ini harus dilakukan secara tertulis dan akan dianggap telah diberikan sebagaimana
mestinya apabila:
a. Disampaikan secara langsung (dengan tanda terima yang patut); atau
b. Ketika diterima oleh penerima, jika dikirim melalui layanan pengiriman/kurir (dengan tanda
terima yang patut), dalam setiap hal ke alamat yang tepat yang ditetapkan di bawah (atau
ke alamat lain sebagaimana suatu Pihak dapat menunjuk dengan pemberitahuan kepada
Pihak lainnya); dan
c. Dikirimkan melalui email dengan tanda terima yang patut.
(2) Pemberitahuan dapat disampaikan kepada Pihak Pertama melalui:
Contact person : Aan Andriani Sutrisno
Alamat : TCC Batavia Tower One, 8th Floor, Suites 3-5,
Jl. K.H. Mas Mansyur Kav. 126, Jakarta Pusat
E-mail : corsec@eraindonesia.com
Mobile Phone : +62811911980
(3) Pemberitahuan dapat disampaikan kepada Pihak Kedua melalui:
Contact person :
Alamat :
E-mail :
Mobile Phone :
PASAL 20
INFORMASI RAHASIA
(1) Masing-masing pihak dengan ini sepakat untuk merahasiakan segala informasi akuisisi
sehubungan dengan:
a. Ketentuan dan permasalahan yang diatur dalam setiap atau sehubungan dengan, termasuk
namun tidak terbatas pada negosiasi, penandatanganan dan pelaksanaan dari dokumen
transaksi; dan
b. Seluruh informasi rahasia yang tersedia pada setiap afiliasi Pihak Pertama atau afiliasi Pihak
Kedua atau atas nama dari masing-masing anggota afiliasi Pihak Pertama atau afiliasi Pihak
Kedua sehubungan dengan Perjanjian ini yang terkait dengan anggota afiliasi Pihak
Pertama atau afiliasi Pihak Kedua.
(2) Masing-masing pihak dengan ini sepakat bahwa setiap pengungkapan yang sekiranya perlu
dilakukan oleh salah satu pihak kepada pihak manapun, terkait dengan transaksi, harus terlebih
dahulu mendapatkan persetujuan tertulis dari pihak lainnya.
(3) Ketentuan pada ayat (1) Pasal ini tidak menghalangi pengungkapan Informasi Rahasia
sepanjang:
15
Page 107
a. Disyaratkan supaya memungkinkan entitas yang bersangkutan untuk melaksanakan
haknya berdasarkan dokumen transaksi atau untuk keperluan penyelenggaraan perkara
terkait dengan transaksi;
b. Informasi rahasia tersebut diungkapkan secara rahasia oleh entitas yang bersangkutan
kepada penasihat profesionalnya, auditor atau bankirnya dengan ketentuan bahwa entitas
yang mengungkapkan tersebut akan memastikan agar penasihat, auditor atau bankirnya
akan memenuhi ketentuan pada ayat (1) Pasal ini.
c. Informasi rahasia tersebut diungkapkan kepada anggota afiliasi masing-masing pihak,
pemegang saham utama, direktur dan penasihat atau pihak lain yang disetujui oleh para
pihak (secara tegas menerapkan prinsip need to be known basis), dengan ketentuan bahwa
masing-masing pihak akan memastikan agar pihak tersebut memenuhi ayat (1) Pasal ini.
d. Informasi rahasia tersebut diungkapkan:
(i) Apabila diminta atau disyaratkan oleh setiap pengadilan dengan yurisdiksi yang
kompeten atau setiap badan pemerintahan, pengawas atau pengatur yang
kompeten.
(ii) Apabila diperlukan oleh hukum yang berlaku
(iii) Informasi rahasia tersebut telah menjadi domain publik dikarenakan alasan selain
sebagai hasil dari pelanggaran atas ayat (1) Pasal ini atau kesanggupan atau
kewajiban lainnya untuk menjaga kerahasiaan.
PASAL 21
PERUBAHAN, PENGESAMPINGAN, PERSETUJUAN DAN PENGALIHAN
(1) Tidak ada perubahan atau pengesampingan atas setiap ketentuan dalam Perjanjian ini yang
akan berlaku kecuali dilakukan secara tertulis dan ditandatangani oleh Para Pihak (atau, dalam
hal pengesampingan, oleh atau atas nama Pihak yang mengesampingkan hal tersebut).
(2) Setiap persetujuan yang diberikan berdasarkan Perjanjian ini hanya akan berlaku apabila
diberikan secara tertulis dan disampaikan oleh Pihak yang menyetujui dan hanya untuk keadaan
dan tujuan mana persetujuan tersebut diberikan.
(3) Suatu Pihak tidak dapat mengalihkan bagian apapun dari hak dan kewajibannya dalam
Perjanjian ini tanpa persetujuan tertulis dari Pihak lainnya. Tindakan apapun oleh suatu Pihak
untuk mengalihkan hak atau kewajibannya dalam Perjanjian ini tanpa persetujuan Pihak lainnya
dianggap tidak berlaku secara sah.
PASAL 22
KETERPISAHAN
Setiap ketentuan dalam Perjanjian ini yang dilarang atau tidak dapat diberlakukan dalam wilayah
hukum manapun akan, pada wilayah hukum tersebut, menjadi tidak berlaku sepanjang larangan
atau ketidakberlakuan tersebut tanpa membatalkan ketentuan lainnya dalam Perjanjian ini, dan
larangan atau ketidakberlakuan di setiap wilayah hukum tersebut tidak akan membatalkan atau
menyebabkan ketidakberlakuan atas ketentuan tersebut di wilayah hukum lainnya. Dalam hal
terdapat suatu ketentuan dalam Perjanjian ini yang menjadi tidak sah, Para Pihak akan segera
melakukan negosiasi ulang dengan itikad baik untuk menyepakati suatu ketentuan baru guna
memberlakukan kembali Perjanjian ini sedekat mungkin dengan maksud dan akibat semula.
Sepanjang diperbolehkan oleh hukum yang berlaku, Para Pihak dalam Perjanjian ini dengan ini
16
Page 108
mengesampingkan setiap ketentuan hukum yang menyebabkan ketentuan dalam Perjanjian ini
dilarang dalam hal apapun.
PASAL 23
PENYELESAIAN SENGKETA
(1) Setiap perselisihan, kontroversi atau tuntutan apapun yang timbul dari atau berkaitan dengan
Perjanjian ini, atau pelanggaran, pemutusan, pertama-tama harus diusahakan untuk
diselesaikan melalui musyawarah untuk mufakat oleh kedua belah pihak.
(2) Dalam musyawarah sebagaimana ayat (1) Pasal ini tidak mencapai mufakat, maka perselisihan
tersebut harus diselesaikan dalam tingkat pertama dan terakhir melalui Badan Arbitrase
Nasional Indonesia (BANI).
PASAL 24
KETENTUAN LAIN
(1) Perjanjian ini diatur oleh dan ditafsirkan sesuai dengan hukum Republik Indonesia.
(2) Perjanjian ini dibuat dalam Bahasa Indonesia dan bahasa Inggris. Kedua versi adalah sama
keotentikannya. Dalam hal terdapat ketidaksesuaian atau perbedaan penafsiran antara versi
Bahasa Indonesia dan versi bahasa Inggris, maka versi bahasa Indonesia akan berlaku dan
versi Bahasa Inggris terkait akan dianggap secara otomatis diubah (dengan keberlakuan pada
tanggal Perjanjian ini) agar bagian terkait dari versi Bahasa Inggris konsisten dengan bagian
terkait dari versi bahasa Indonesia.
(3) Perjanjian ini dapat ditandatangani dalam satu atau lebih salinan, yang mana masing-masing
salinan dianggap sebagai dokumen asli dari Perjanjian ini dan semuanya yang, apabila
disatukan akan dianggap sebagai satu kesatuan dari perjanjian yang sama.
PASAL 25
PENUTUP
Demikian Perjanjian ini dibuat dan ditandatangani oleh Para Pihak pada hari dan tanggal yang telah
disebutkan pada halaman pertama Perjanjian ini dalam rangkap dua yang dibubuhi materai
secukupnya mempunyai kekuatan yang sama.
17
Page 109
PIHAK PERTAMA PIHAK KEDUA
PT ERA GRAHAREALTY Tbk
Winda Darmadi Darmawangsa
Direktur Utama
Buyanto Tjiawan
Kurniawati
18
Page 110
LAMPIRAN I
SYARAT PENDAHULUAN
A. PERSYARATAN PENDAHULUAN
1. Penjual memperoleh Persetujuan Korporasi yang menyetujui Transaksi sebagaimana
diwajibkan dalam anggaran dasar Penjual telah diperoleh.
2. Penjual memastikan diperolehnya keputusan rapat umum pemegang saham Perseroan yang
menyetujui Transaksi.
3. Pernyataan dan jaminan yang diberikan oleh Penjual, dan pernyataan dan jaminan yang
diberikan oleh Pembeli, secara material masih tetap benar, akurat dan tidak menyesatkan.
4. Penjual menyiapkan pengumuman tertulis mengenai rencana pengambilalihan yang terjadi
akibat pengalihan atas Saham Yang Dijual dalam sebuah koran harian yang diedarkan
secara nasional sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Perseroan Terbatas;
5. Tidak ada keberatan dari kreditor Perseroan dalam waktu 14 (empat belas) hari setelah
pengumuman dalam angka (7) di atas.
6. Pembeli Telah menyiapkan laporan penilai atas transaksi yang dimaksud dalam perjanjian
ini yang menyatakan transaksi ini wajar sebagaimana yang diisyaratkan dalam Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan No. 17 tahun 2020 tentang Transaksi Material.
A. SYARAT PENDAHULUAN PIHAK KEDUA
Tindakan Yang Dilakukan Keterangan
Mengumumkan keterbukaan Keterbukaan informasi wajib memuat paling sedikit: (Pasal 17 POJK
informasi kepada masyarakat 17/20)
dan Otoritas Jasa Keuangan 1. Uraian mengenai Transaksi Material, paling sedikit:
a. objek transaksi yaitu pembelian saham PT Kencana Abadi
Propertindo (Era Fiesta Gading Serpong).
b. nilai transaksi.
c. pihak yang melakukan transaksi.
2. Penjelasan, pertimbangan, dan alasan dilakukannya Transaksi
Material (dalam hal ini pembelian saham PT Kencana Abadi
Propertindo) serta pengaruh transaksi tersebut pada kondisi
keuangan IPAC.
3. dalam hal Perusahaan Terbuka menggunakan Penilai untuk
melakukan penilaian atas objek transaksi, ringkasan laporan
Penilai paling sedikit:
a. identitas pihak
b. objek penilaian
c. tujuan penilaian
d. asumsi dan kondisi pembatas
e. pendekatan dan metode penilaian
f. kesimpulan nilai
4. ringkasan laporan Penilai mengenai kewajaran transaksi, paling
sedikit:
a. identitas pihak
b. objek penilaian
c. tujuan penilaian
d. asumsi dan kondisi pembatas
19
Page 111
e. pendekatan dan metode penilaian
f. pendapat kewajaran atas transaksi.
5. penjelasan tentang tempat atau alamat, nomor telepon, dan
alamat email yang dapat dihubungi pemegang saham untuk
memperoleh informasi mengenai Transaksi Material
6. pernyataan direksi bahwa Transaksi Material merupakan atau
tidak merupakan transaksi afiliasi sebagaimana dimaksud dalam
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan mengenai transaksi afiliasi dan
transaksi benturan kepentingan.
7. pernyataan dewan komisaris dan direksi bahwa:
a. Transaksi Material tidak mengandung benturan kepentingan
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan mengenai transaksi afiliasi dan transaksi benturan
kepentingan.
b. semua informasi material telah diungkapkan dan informasi
tersebut tidak menyesatkan.
8. Data keuangan PT Kencana Abadi Propertindo (Era Fiesta
Gading Serpong), yang telah diaudit untuk 2 tahun terakhir.
Penandatanganan Perjanjian Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)/Conditional Shares Purchase
Pengikatan Jual Beli Agreement (CSPA)
Saham/CSPA PT Kencana
Abadi Propertindo (Era Fiesta
Gading Serpong) dengan PT
Era Graharealty, Tbk.
Pengumuman internal secara
tertulis kepada Karyawan
B. SYARAT PENDAHULUAN PIHAK PERTAMA
Tindakan Yang Dilakukan Keterangan
Menyusun Rancangan (Pasal 125 Ayat 6 UUPT)
Pengambilalihan Direksi Perseroan yang akan diambil alih dan Perseroan yang akan
mengambilalih dengan persetujuan DeKom menyusun Ringkasan
Rancangan Pengambilalihan yang sekurang-kurangnya memuat:
a. Nama dan tempat kedudukan dari Perseroan yang akan
mengambilalih dan Perseroan yang akan diambil alih.
b. Alasan serta penjelasan Direksi Perseroan yang akan
mengambilalih dan Direksi Perseroan yang akan diambil alih.
c. Laporan keuangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 66 ayat
(2) huruf a untuk tahun buku terakhir dari Perseroan yang akan
mengambil alih dan Perseroan yang akan diambil alih.
d. tata cara penilaian dan konversi saham dari Perseroan yang akan
diambil alih terhadap saham penukarnya apabila pembayaran
Pengambilalihan dilakukan dengan saham
e. jumlah saham yang akan diambil alih
20
Page 112
f. kesiapan pendanaan
g. neraca konsolidasi proforma Perseroan yang akan mengambil
alih setelah Pengambilalihan yang disusun sesuai dengan prinsip
akuntansi yang berlaku umum di Indonesia
h. cara penyelesaian hak pemegang saham yang tidak setuju
terhadap Pengambilalihan
i. cara penyelesaian status, hak dan kewajiban anggota Direksi,
Dewan Komisaris, dan karyawan dari Perseroan yang akan
diambil alih
j. perkiraan jangka waktu pelaksanaan Pengambilalihan, termasuk
jangka waktu pemberian kuasa pengalihan saham dari pemegang
saham kepada Direksi Perseroan
k. rancangan perubahan anggaran dasar Perseroan hasil
Pengambilalihan apabila ada.
Penandatanganan Perjanjian Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)/Conditional Shares Purchase
Pengikatan Jual Beli Agreement (CSPA)
Saham/CSPA PT Kencana
Abadi Propertindo (Era Fiesta
Gading Serpong) dengan PT
Era Graharealty, Tbk.
Pengumuman internal secara
tertulis kepada Karyawan
Penyelenggaraan Rapat 1. Menyetujui pengambilalihan saham PT Kencana Abadi
Umum Pemegang Saham Propertindo (Era Fiesta Gading Serpong) sebesar 51% (lima
Luar Biasa/Keputusan puluh satu persen) saham oleh PT Era Graharealty, Tbk
Sirkuler sebagaimana Ringkasan Rancangan pengambilaihan.
2. Menyetujui Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)/Conditional
Shares Purchase Agreement (CSPA).
Menyampaikan Salinan Akta RUPSLB/Keputusan Sirkuler
pemberitahuan kepada
Menteri sehubungan dengan
terjadinya akuisisi.
21
Page 113
LAMPIRAN II
PROFIL PERSEROAN / COMPANY PROFILE
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO
Nama Perseroan/ PT KENCANA ABADI PROPERTINDO
Company Name
Persetujuan Menteri AHU-0049606.AH.01.01.Tahun2021
Hukum dan Hak
Asasi Manusia/
Approval of Minister
of Law and Human
Rights
Anggaran Dasar Akta No. 60 tanggal 09 Agustus 2021
Terakhir/
Latest Articles of Akta No. 10 tanggal 13 Oktober 2023
Association
Modal Terakhir/ Jumlah Nominal Jumlah/Total
Latest Capitalization Saham/Total Saham/
Shares Nominal Value
Modal Rp Rp 1.000.000,-
Dasar/Authorized 800.000.000,
Capital -
Modal Rp
Ditempatkan/Issu 200.000.000,
ed Capital -
Modal Rp
Disetor/Paid-Up 200.000.000,
Capital -
Pemegang Jumlah Nominal Jumlah Nominal
SahamTerakhir/ Kepemilikan Saham/ Saham/Total
Latest Shareholders Saham/Num Nominal Value Nominal Value
ber of Shares
Winda 80 Rp 80.000.000,-
Buyanto Tjiawan 70 Rp 70.000.000,-
Kurniawati 50 Rp 50.000.000,-
22
Page 114
Susunan Direksi dan Direksi/Board of Directors
Dewan Komisaris Direktur/Director :
Terakhir/ Winda : Direktur Utama
Latest BOD and BOC Buyanto Tjiawan : Direktur
Composition
Dewan Komisaris/Board of Commissioners
Komisaris / Commissioner :
Kurniawati : Komisaris
Daftar Hutang a. _____
Kepada Pemegang b.______
Saham /
List of Shareholder
Loan
23
Page 115
LAMPIRAN III
TABEL PEMBAYARAN
Nama Perusahaan Pemegang Nilai Transaksi Jual Bank/Nomor Rekening
Saham/Jumlah
Saham
PT Kencana Abadi Winda/40 saham Rp. 648.047.000,- Bank: BCA
Propertindo No. Rek: 4671264899
(ERA FIESTA Gading
Serpong)
Buyanto Tjiawan/36 Rp. 583.243.000,- Bank:BCA
saham No. Rek: 5270311867
Kurniawati/26 Rp. 421.231.000,- Bank: BCA
No. Rek: 5490015789
24
Page 116
LAMPIRAN IV
KEWAJIBAN PENYELESAIAN
Setelah proses Akuisisi Saham selesai dilakukan, Para Pihak harus menindaklanjuti segala urusan
yang sewajarnya diperlukan untuk menyelesaikan transaksi, sebagai berikut:
1. Melalui notaris yang ditunjuk untuk melaporkan perubahan data Perseroan kepada Menteri dan
mendapatkan bukti penerimaan pemberitahuan dari Menteri.
2. Menerbitkan sertifikat saham kolektif-sertifikat saham kolektif baru atas nama Pihak Kedua
(yang merefleksikan komposisi kepemilikan saham setelah dilakukannya Akuisisi Saham).
3. Membuat catatan atas transaksi Akuisisi Saham ke dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan
untuk merefleksikan Pihak Kedua sebagai pemegang dari Saham Yang Dijual.
4. Melakukan pemutakhiran data dalam OSS RBA yang mencerminkan komposisi kepemilikan
saham di Perseroan setelah Akuisisi Saham.
25
Page 117
LAMPIRAN V
REKENING BANK PT KENCANA ABADI PROPERTINDO 3 (TIGA) BULAN TERAKHIR
26
Page 118
CONDITIONAL SHARES PURCHASE AGREEMENT (CSPA) /
PERJANJIAN JUAL BELI SAHAM BERSYARAT
PT KENCANA ANUGERAH PROPERTINDO
Perjanjian ini dibuat di Jakarta Pusat, pada hari hari Kamis, tanggal dua puluh lima bulan Januari
tahun Duaribu Duapuluh Empat (25-01-2024), oleh dan antara:
1. Buyanto Tjiawan, individu, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor
3671051110790005, beralamat di Kota Tangerang, Jl. Bukit Golf VIII Blok QG 2/25, RT 001 /
RW 008, Cipete, Pinang; Pemegang dan Pemilik 100 (seratus) saham PT Kencana
Anugerah Propertindo;
2. Philipus Hadi Kusuma Lie, individu, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda
Penduduk Nomor 3173011606640008, beralamat di Jakarta Barat, Jl. Darma Asri Blok NK/17
RT 009 / RW 011, Duri Kosambi, Cengkareng; Pemegang dan Pemilik 100 (seratus) saham
PT Kencana Anugerah Propertindo;
Pihak-pihak tersebut di atas merupakan Pemegang Saham pada PT Kencana Anugerah Propertindo
(Era Fiesta) yang selanjutnya secara bersama-sama dapat disebut sebagai “Pihak
Pertama/Penjual”.
1. PT ERA GRAHAREALTY Tbk, suatu perseroan terbatas yang didirikan secara sah
berdasarkan hukum Republik Indonesia, berkedudukan di Jakarta Pusat dan beralamat di TCC
Batavia Tower One, 8th Floor, Suites 3-5, Jl. K.H. Mas Mansyur Kav. 126, Jakarta Pusat, dalam
hal ini diwakili oleh Darmadi Darmawangsa selaku Direktur Utama, berdasarkan Akta No. 149
tanggal 30 Maret 2021 yang dibuat di hadapan Jose Dima Satria, Notaris di Jakarta Selatan,
oleh karenanya sah bertindak untuk dan atas nama PT ERA GRAHAREALTY Tbk, selanjutnya
disebut sebagai “Pihak Kedua/Pembeli”
Pihak Pertama dan Pihak Kedua secara bersama-sama disebut sebagai “Para Pihak”.
Bahwa Para Pihak menerangkan terlebih dahulu sebagai berikut:
A. Pihak Kedua berencana untuk melakukan akuisisi atau pengambilalihan saham terhadap PT
Kencana Anugerah Propertindo (Era Fiesta) (“Target Company”).
B. Bahwa pengambilalihan tersebut dilakukan Pihak Kedua secara langsung kepada Pemegang
Saham Perseroan tersebut di atas.
C. Pihak Pertama selaku Pemegang Saham Perseroan menyatakan sepakat dan setuju terhadap
pengambilalihan oleh Pihak Kedua terhadap saham yang dimiliki pada Perseroan.
Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, Para Pihak sepakat untuk mengikatkan diri pada ketentuan-
ketentuan sebagai berikut:
1
Page 119
PASAL 1
DEFINISI DAN INTERPRETASI
(1) DEFINISI
Untuk tujuan Perjanjian ini, kecuali dinyatakan lain, istilah-istilah berikut memiliki arti yang
ditentukan atau disebut dalam Pasal ini:
a. Akuisisi Saham berarti seluruh proses dan prosedur yang diperlukan untuk kepentingan
pengambilalihan saham Pihak Pertama oleh Pihak Kedua.
b. Afiliasi berarti sehubungan dengan setiap Entitas, setiap Entitas lain baik yang secara
langsung maupun tidak langsung, dikendalikan oleh, atau berada di bawah pengendalian
bersama Entitas tersebut di awal.
c. Entitas berarti setiap individu, perseroan/korporasi, perseroan terbatas, kemitraan umum,
kemitraan terbatas, usaha perseorangan, bentuk organisasi bisnis lainnya, wali amanat,
serikat, asosiasi, atau instansi pemerintahan.
d. Anggaran Dasar berarti anggaran dasar dari Perseroan yang berlaku pada saat Tanggal
Efektif.
e. Tanggal Efektif berarti tanggal dimana Para Pihak menandatangani Perjanjian ini.
f. Tanggal Tenggat Penyelesaian berarti 180 (seratus delapan puluh) hari sejak Tanggal
Efektif atau tanggal lain yang disetujui oleh Para Pihak secara tertulis.
g. Tanggal Penyelesaian berarti tanggal dimana Akuisisi Saham diselesaikan, yang akan
terjadi paling lambat 7 (tujuh) hari kalender sejak dipenuhinya Syarat Pendahuluan, atau
tanggal lain sebagaimana dapat disepakati bersama oleh Para Pihak secara tertulis.
h. Syarat Pendahuluan berarti kewajiban/persyaratan yang wajib dipenuhi oleh Para Pihak
untuk melakukan Akuisisi Saham, sebagaimana diatur dalam Lampiran I.
i. Target Company berarti Perseroan atau PT Kencana Anugerah Propertindo (Era Fiesta),
suatu perseroan terbatas yang didirikan secara sah berdasarkan hukum Republik
Indonesia, berkedudukan di Kota Tangerang, beralamat di Ruko Boulevard Duta Garden
Blok D01 No. 32, RT 023 / RW 008, Jurumudi Baru, Benda, Tangerang, Banten (Lampiran
II).
j. Saham berarti saham yang telah dikeluarkan dan disetorkan oleh Target Company.
k. Saham Yang Dijual berarti sebagaimana yang diberikan pada istilah tersebut di Pasal 4
ayat (1) Perjanjian ini.
l. Transaksi berarti pengalihan atas Saham Yang Dijual oleh Pihak Pertama kepada Pihak
Kedua.
m. Harga Pembelian berarti sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat (1).
n. Rp berarti mata uang yang sah dari Republik Indonesia.
o. Dokumen Transaksi berarti surat, lembar kerja, akta atau perjanjian lain dalam
bentuk/format apapun yang akan ditandatangani oleh Para Pihak dari waktu ke waktu
dengan tujuan melaksanakan Transaksi termasuk lampiran-lampirannya.
p. Informasi Rahasia berarti seluruh informasi yang tersedia untuk masing-masing Pihak
yang diperoleh sehubungan dengan dan selama proses negosiasi menjelang
penandatanganan dan penyelesaian dari Perjanjian ini.
q. Persetujuan Korporasi berarti setiap persetujuan yang dipersyaratkan berdasarkan setiap
aturan yang berlaku untuk setiap Pihak untuk menandatangani Dokumen Transaksi.
r. Pembebanan berarti setiap bentuk pembebanan dan/atau penjaminan termasuk namun
tidak terbatas pada: penggadaian, pungutan, kepentingan jaminan, opsi, hak retensi, hak
tanggungan, klaim/sita, gadai, hipotek, jaminan fidusia, pre-emptive rights, rights of first
refusal, perwakilan, perjanjian pemungutan suara, kewajiban-kewajiban, surat kuasa untuk
2
Page 120
kepentingan pemegang jaminan, pemahaman atau pengaturan atau setiap bentuk
pembatasan hak atau pengalihan atas setiap dasar apapun, dan setiap hak lainnya,
kepentingan, kuasa atau pengaturan atas setiap dasar yang memiliki dampak atau efek
terhadap: (i) penyediaan jaminan untuk, atau sebaliknya (ii) melindungi dari wanprestasi
berdasarkan kepada, kewajiban-kewajiban setiap Entitas; namun tidak, dalam setiap hal,
termasuk setiap pembebanan yang dibuat berdasarkan Perjanjian ini atau Dokumen
Transaksi sebagaimana relevan.
s. Klaim berarti klaim, tindakan, tuntutan atau permintaan yang diajukan terhadap orang yang
bersangkutan.
t. Sengketa berarti setiap perbedaan, konflik atau kontroversi yang timbul dan berhubungan
dengan Perjanjian ini atau pelaksanaannya, termasuk tapi tidak terbatas pada setiap
pertanyaan terkait keberadaan atau keabsahan, atau pengakhiran hak atau kewajiban Para
Pihak atau untuk perbuatan melawan hukum.
u. OSS berarti online single submission, yakni suatu platform online terintegrasi untuk proses
perizinan, persetujuan dan permohonan perizinan yang dikelola dan dioperasikan oleh
Badan Koordinasi Penanaman Modal.
v. Hari Kerja berarti hari (selain Sabtu, Minggu, atau hari libur nasional) dimana bank-bank
beroperasi untuk menjalankan usaha perbankan umum di Indonesia.
w. Rekening Bank berarti rekening bank yang ditunjuk Pihak Pertama.
x. Menteri berarti Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia.
(2) INTERPRETASI
Judul hanya untuk memudahkan dan tidak mempengaruhi penafsiran. Dalam Perjanjian ini,
kecuali berdasarkan konteksnya diartikan secara lain:
a. Kata-kata yang menyatakan suatu gender mencakup juga gender dan kata-kata yang
menyatakan bentuk tunggal juga termasuk bentuk jamak dan sebaliknya.
b. Setiap bagian dari kalimat atau bentuk gramatikal atau ungkapan yang sama atas suatu
kata atau frase yang didefinisikan dalam Perjanjian ini memiliki makna yang saling
berkorespondensi.
c. Lampiran dari Perjanjian ini merupakan bentuk yang tak terpisahkan dari Perjanjian ini dan
akan dianggap, dibaca dan diartikan sebagai suatu bagian yang tidak terpisahkan dari
Perjanjian ini.
d. Judul dan penebalan huruf hanyalah untuk memudahkan dan tidak mempengaruhi
penafsiran atas Perjanjian ini dan perlu dikesampingkan ketika menafsirkan Perjanjian ini.
e. Kata-kata yang menyatakan orang perorangan termasuk setiap perseroan atau badan
lainnya, berupa badan korporasi atau bukan korporasi, persekutuan, asosiasi, otoritas
publik, dua atau lebih pihak yang memiliki kepentingan yang sama atau tergabung, atau
badan hukum atau komersial lainnya atau bentuk usaha lainnya dan sebaliknya (termasuk
eksekutor, administrator, penerus, pengganti, penerima pengalihan dan pengalihan yang
diijinkan dari orang bersangkutan).
f. Rujukan terhadap suatu perjanjian atau dokumen (termasuk namun tidak terbatas pada
Perjanjian ini) meliputi rujukan pada perjanjian atau dokumen tersebut sebagaimana dari
waktu ke waktu dimodifikasi atau diubah dengan cara apapun atau dengan apapun juga dan
setiap instrumen atau dokumen lainnya dari waktu-waktu diterbitkan atau ditandatangani
sebagai pelengkap, tambahan, pengganti dari dokumen tersebut baik sebelum atau
sesudah Tanggal Efektif.
g. Rujukan terhadap suatu Pihak di dalam suatu dokumen mencakup penerus, orang yang
ditunjuk, perwakilan pribadi dan penerima pengalihan yang diijinkan dari Pihak tersebut.
3
Page 121
h. Rujukan terhadap suatu waktu dan tanggal atas pelaksanaan suatu kewajiban oleh suatu
pihak merupakan rujukan pada waktu Indonesia barat dan tanggal di Indonesia kecuali
dinyatakan lain.
i. Hari, bulan atau tahun berarti hari, bulan atau tahun, sesuai dengan keadaan yang dihitung
berdasarkan kalender Gregorian.
j. Pada saat atau di dalam hari dimana sesuatu hal akan dilaksanakan jatuh pada hari yang
bukan merupkan Hari Kerja, hal tersebut harus dilaksanakan pada Hari Kerja berikutnya.
k. Setiap tujukan pada “secara tertulis” atau ungkapan yang serupa mencakup juga rujukan
terhadap surat elektronik, transmisi faksimili atau alat komunikasi sejenisnya.
l. Setiap perjanjian, pemberitahuan, kesepakatan, persetujuan, pengungkapan atau
komunikasi berdasarkan atau menurut Perjanjian ini harus dibuat secara tertulis.
m. Kata-kata “termasuk” tidak terbatas dan akan dianggap diikuti dengan kata-kata “namun
tidak terbatas pada”, baik apabila kata-kata tersebut diikuti dengan kata-kata “namun tidak
terbatas pada” ataupun tidak.
PASAL 2
TRANSAKSI
(1) Dengan tunduk pada syarat dan ketentuan yang tercantum dalam Perjanjian ini, Pihak Pertama
setuju untuk menjual Saham Yang Dijual dan oleh karenanya Pihak Kedua setuju untuk membeli
Saham Yang Dijual.
(2) Sejak Tanggal Efektif sampai dengan Tanggal Penyelesaian, mana yang lebih dahulu terjadi,
Pihak Pertama dilarang, tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari Pihak Kedua:
a. Untuk menjual, mengalihkan atau melepaskan Saham Yang Dijual kepada pihak lain,
termasuk menawarkan, atau melakukan diskusi atau negosiasi untuk menjual, mengalihkan
atau melepaskan Saham Yang Dijual kepada pihak lain;
b. Membebankan, memberikan opsi, atau memberikan kepentingan dalam setiap Saham
Yang Dijual kepada pihak ketiga, termasuk menawarkan, atau melakukan diskusi atau
negosiasi untuk, memberikan opsi atau memberikan kepentingan dalam setiap Saham
Yang Dijual kepada pihak ketiga.
PASAL 3
KOMPOSISI PEMEGANG SAHAM TARGET COMPANY
(1) Saat ditandatanganinya Perjanjian ini, komposisi pemegang saham terakhir Target Company
berdasarkan Akta Notaris Nomor 07 tanggal 07 April 2014 jo. SK Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia Nomor AHU-03232.40.10.2014, adalah sebagai berikut:
a. Tuan Buyanto Tjiawan pemilik 100 (seratus) saham dalam Perseroan.
b. Tuan Philipus Hadi Kusuma Lie pemilik 100 (seratus) saham dalam Perseroan.
(2) Pihak Pertama menjamin kebenaran dari komposisi pemegang saham tersebut telah sesuai
dengan akta perseroan terakhir yang telah mendapat persetujuan dari Kementerian Hukum dan
HAM.
4
Page 122
PASAL 4
JUAL BELI SAHAM
(1) Para Pihak dengan ini sepakat untuk dilakukannya akuisisi saham terhadap Target Company
yang dilakukan oleh Pihak Kedua sebanyak 51% (lima puluh satu persen) saham atau 102
(seratus dua) saham dan terhadap akuisisi saham tersebut Pihak Pertama menyatakan
persetujuannya untuk melepas sebagian saham yang dimilikinya sebagaimana tercantum
dalam Pasal 3 ayat (1) kepada Pihak Kedua, dengan komposisi saham yang dilepas masing-
masing sebagai berikut:
a. Tuan Buyanto Tjiawan menjual sebanyak 51 (lima puluh satu) saham miliknya dalam PT
Kencana Anugerah Propertindo.
b. Tuan Philipus Hadi Kusuma Lie menjual sebanyak 51 (lima puluh satu) saham miliknya
dalam PT Kencana Anugerah Propertindo.
Sehingga total saham yang akan dijual kepada Pihak Kedua adalah sebanyak 102 (seratus dua)
saham dalam PT Kencana Anugerah Propertindo (“Saham Yang Dijual”).
(2) Bahwa dengan dilakukannya akuisisi saham sebagaimana ayat (1) Pasal ini, maka kendali
mayoritas Perseroan beralih kepada Pihak Kedua, dengan susunan Pemegang Saham setelah
akuisisi adalah sebagai berikut :
a. PT Era Graharealty Tbk sejumlah 102 (seratus dua) saham.
b. Tuan Buyanto Tjiawan sejumlah 49 (empat puluh sembilan) saham.
c. Tuan Philipus Hadi Kusuma sejumlah 49 (empat puluh sembilan) saham.
Sehingga seluruhnya berjumlah 200 (dua ratus) saham.
(3) Untuk memenuhi ketentuan perundang-undangan atau adanya kebutuhan lain, maka Pihak
Kedua dapat menunjuk pihak lain sebagai pembeli baik secara sendiri maupun bersama-sama
dengan Pihak Kedua.
PASAL 5
HARGA PEMBELIAN DAN KETENTUAN PEMBAYARAN AKUISISI SAHAM
(1) Harga Pembelian saham adalah sebesar Rp 3.787.844.000,- (tiga miliar tujuh ratus delapan
puluh tujuh juta delapan ratus empat puluh empat ribu rupiah) terhadap 51% (lima puluh
satu persen) saham atau 102 (seratus dua) saham Pihak Pertama yang akan dilakukan
Pihak Kedua melalui transfer bank dengan tahapan pembayaran sebagai berikut:
a. Pembayaran pertama sebesar 20% (dua puluh persen) dari Harga Pembelian pada saat
penandatanganan Perjanjian ini.
b. Pembayaran kedua sebesar 80% (delapan puluh persen) dari Harga Pembelian pada saat
penandatanganan Akta Jual Beli.
(2) Pembayaran sebagaimana dimaksud pada Ayat (1) Pasal ini dilakukan melalui transfer ke
rekening bank Pihak Pertama (masing-masing pribadi) oleh Pihak Kedua, sesuai dengan
tahapan pembayaran sebagaimana ayat (1) di atas serta tabel pembayaran dalam Lampiran III,
yang merupakan satu kesatuan tak terpisahkan dengan Perjanjian ini.
(3) Setiap pembayaran dengan transfer atau bilyet giro hanya dianggap sebagai pembayaran yang
sah apabila rekening Pihak Kedua telah terdebit dari pencairan giro tersebut, dan untuk itu Pihak
Pertama akan memberikan bukti pembayaran (kwitansi) kepada Pihak Kedua.
5
Page 123
(4) Biaya administrasi bank berkaitan dengan cara pembayaran tersebut merupakan beban
masing-masing pihak sesuai aturan yang berlaku di bank masing-masing.
PASAL 6
SYARAT PENDAHULUAN
(1) Kewajiban Pihak Kedua untuk membeli Saham Yang Dijual sebagaimana dimaksudkan dalam
Perjanjian ini tunduk dan bergantung pada pemenuhan oleh Pihak Pertama atas seluruh
persyaratan menurut ketentuan hukum, atau dengan adanya pengesampingan baik seluruhnya
atau sebagian sepanjang diperbolehkan secara hukum dan jika untuk hal tersebut memang
dapat dikesampingkan.
(2) Kewajiban Pihak Pertama untuk menjual Saham Yang Dijual sebagaimana dimaksudkan dalam
Perjanjian ini tunduk dan bergantung pada pemenuhan oleh Pihak Kedua atas seluruh
persyaratan menurut ketentuan hukum, atau dengan adanya pengesampingan baik seluruhnya
atau sebagian sepanjang diperbolehkan secara hukum dan jika untuk hal tersebut memang
dapat dikesampingkan.
(3) Setiap Pihak akan menggunakan semua upaya yang wajar untuk memastikan Persyaratan
Pendahuluan yang harus diperolehnya terpenuhi sesegera mungkin dapat dilaksanakan setelah
Tanggal Efektif dan sebelum Tanggal Tenggat Penyelesaian.
(4) Jika ada Syarat Pendahuluan yang tidak dapat dipenuhi atau dikesampingkan karena hukum,
pada atau sebelum Tanggal Tenggat Penyelesaian, maka Pihak yang telah memenuhi
kewajibannya dalam Syarat Pendahuluan dapat, berdasarkan kewenangannya sendiri,
memutus Perjanjian ini, kecuali Para Pihak setuju untuk memperpanjang Tanggal Tenggat
Penyelesaian secara tertulis. Setelah pengakhiran Perjanjian ini, Para Pihak tidak akan memiliki
hak dan kewajiban lebih lanjut terhadap satu sama lain, kecuali terhadap klaim yang timbul
sebelum pengakhiran Perjanjian ini dan hal-hal mengikat lainnya seperti Informasi Rahasia.
PASAL 7
PEMINDAHAN HAK ATAS SAHAM
(1) Satu dan lain hal, akuisisi saham ini dilaksanakan dengan suatu akta jual beli atau bentuk lain
untuk pemindahan hak dengan memakai syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan yang berlaku,
wajar dan lazim menurut ketentuan perundang-undangan dan anggaran dasar perseroan, atau
praktek hukum yang berlaku dan untuk ketentuan ini Para Pihak setuju untuk melaksanakan
setiap proses akuisisi, termasuk dilakukannya pengumuman yang diperlukan untuk itu serta
menandatangani surat-surat yang diperlukan untuk itu, tidak ada yang dikecualikan.
(2) Pada Tanggal Penyelesaian, hak kepemilikan atas Saham Yang Dijual berikut segala kewajiban
yang melekat pada Saham Yang Dijual tersebut secara sah dan resmi akan beralih dari Pihak
Pertama kepada Pihak Kedua.
6
Page 124
(3) Sehubungan dengan pemindahan hak atas saham Target Company, Pihak Pertama telah
menyetujui secara internal untuk mengesampingkan ketentuan Pasal 7 Ayat 2 Anggaran Dasar
Target Company dan Pasal 57 Ayat 1 huruf a Undang-Undang No. 40 tahun 2007 tentang
Perseroan Terbatas, yang mengatur mengenai keharusan menawarkan terlebih dahulu kepada
pemegang saham lain apabila hendak memindahkan hak atas saham.
(4) Dalam rentang waktu 5 (lima) tahun sejak ditandatanganinya Perjanjian ini, Pihak Kedua berhak
untuk membeli ataupun meningkatkan kepemilikan sahamnya pada Target Company melalui
pembelian ataupun pengalihan saham sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang
berlaku terhadap saham yang masih dimiliki oleh Pihak Pertama dalam PT Kencana Anugerah
Propertindo sebesar 49% (empat puluh sembilan persen) atau sejumlah 49 (empat puluh
sembilan) saham dengan nilai ekuitas berdasarkan 8,0x (delapan koma nol kali) Pendapatan
Bersih berdasarkan laporan AUDIT tahun fiskal terbaru Target Company.
(5) Pihak Pertama dilarang untuk menjual ataupun mengalihkan saham yang masih dimiliki dalam
Target Company kepada pihak manapun kecuali kepada Pihak Kedua dalam rentang waktu 5
(lima) tahun sejak ditandatanganinya Perjanjian ini. Setelah rentang waktu tersebut dilampaui
maka pengalihan atas saham yang masih dimiliki Pihak Pertama dalam Target Company
dilakukan berdasarkan ketentuan perundang-undangan yang berlaku.
(6) Dalam rentang waktu 5 (lima) tahun sejak ditandatanganinya Perjanjian ini, dalam hal Pihak
Kedua ingin menjual sahamnya kepada pihak lain, Pihak Kedua berhak untuk menggunakan
hak drag along untuk memaksa Pemegang Saham lain dari Pihak Kedua untuk menjual
sahamnya.
PASAL 8
KETENTUAN SETELAH PENYELESAIAN
(1) Setelah selesainya proses Akusisi Saham sebagaimana ditentukan dalam Perjanjian ini, Para
Pihak harus menindaklanjuti segala urusan yang sewajarnya diperlukan untuk menyelesaikan
Transaksi Akuisisi Saham sebagaimana tercantum dalam Lampiran IV.
(2) Setelah Tanggal Penyelesaian, maka kendali operasional terhadap Target Company telah
beralih kepada Pihak Kedua.
(3) Dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak selesainya proses Akuisisi Saham, Pihak Pertama
dalam kapasitasnya masing-masing akan tetap berada dalam posisi dan peran manajemen
Perusahaan penuh waktu (full time) berkomitmen untuk meningkatkan kinerja, mendukung
perkembangan dan turut aktif dalam usaha Target Company. Komitmen tersebut dapat dibuat
dalam suatu perjanjian untuk mencerminkan komitmen ini dan klausula-klausula relevan lainnya
dalam kaitannya Proses Akuisisi.
(4) Para Pihak dapat melakukan dan berinisiatif dalam penambahan, pengurangan atau perubahan
terhadap modal dasar, modal disetor dan/atau modal ditempatkan Para Pihak dalam hal
dianggap perlu perubahan susunan pengurus yang dilaksanakan sesuai dengan ketentuan
perundang-undangan perseroan terbatas.
7
Page 125
(5) Bersamaan dengan Rapat Umum Pemegang Saham/Keputusan Sirkuler Pemegang Saham
tentang jual beli saham, Para Pihak dapat menetapkan perubahan susunan pengurus sesuai
dengan ketentuan yang berlaku.
PASAL 9
PERNYATAAN DAN JAMINAN
(1) Pihak Pertama selaku pemegang saham Target Company menjamin bahwa Perseroan adalah
perseroan terbatas yang didirikan dan secara sah berdiri berdasarkan hukum dari negara
Republik Indonesia.
(2) Pihak Pertama masing-masing adalah seorang individu yang telah mencapai usia kedewasaan
secara hukum sebagai seorang individu yang dewasa yang dapat melakukan tindakan hukum
atas namanya sendiri, dan tidak berada dalam perwalian.
(3) Pihak Pertama memiliki kuasa dan kewenangan penuh untuk membuat dan melaksanakan hak-
hak dan kewajiban-kewajibannya berdasarkan setiap Dokumen Transaksi dimana Pihak
Pertama merupakan salah satu pihak, dan setiap Dokumen Transaksi merupakan atau akan,
ketika dieksekusi, merupakan kewajiban mengikat terhadap Pihak Pertama sebagaimana
ketentuannya.
(4) Pihak Pertama telah memperoleh seluruh persetujuan Perseroan yang diperlukan, termasuk
untuk persetujuan pasangan apabila diperlukan, untuk memungkinkannya agar membuat dan
melaksanakan kewajiban-kewajibannya berdasarkan Dokumen Transaksi.
(5) Penandatanganan, penyerahan dan pelaksanaan Perjanjian ini tidak akan bertentangan
dengan ketentuan material apapun dari atau mengakibatkan pelanggaran material terhadap
perjanjian yang mengikat Pihak Pertama.
(6) Pihak Pertama menjamin tidak ada keadaan yang tidak diungkapkan yang dapat membuat
Perjanjian ini atau setiap Dokumen Transaksi menjadi tidak sah, dapat dinyatakan tidak sah,
atau tidak dapat dilaksanakan. Apabila hal tersebut ternyata dikemudian hari muncul maka
seluruh tanggung jawab hukum, finansial, ekses biaya dan kerugian akan ditanggung
sepenuhnya oleh Pihak Pertama.
(7) Pihak Pertama menjamin sepenuhnya kepada Pihak Kedua bahwa Saham Yang Dijual tersebut:
a. Bebas dari setiap Pembebanan;
b. Bebas dari setiap Klaim dari siapapun untuk memperoleh saham atau menahan seseorang
untuk memperoleh saham (termasuk berdasarkan suatu opsi, hak untuk memesan terlebih
dahulu, atau hak penolakan terlebih dahulu, seperti dalam perjanjian pemegang saham
atau berdasarkan perjanjian manapun);
c. Tidak dikenakan sesuatu sitaan, tidak terlibat dalam suatu perkara atau dioperkan dan
diserahkan dari siapapun juga;
d. Hak milik Pihak Pertama sepenuhnya dan hanya dapat dijual/dioperkan atau
dipindahtangankan oleh masing-masing Pihak Pertama
e. Telah terdaftar dan tercatat dalam daftar pemegang saham Perseroan;
f. Tidak menjadi jaminan sesuatu hutang;
8
Page 126
g. Tidak dibebani dengan perjanjian, ikatan dan beban-beban dalam bentuk apapun termasuk
segala keuntungan, dividen dan hasil-hasil yang belum diambil dan yang belum
dikeluarkan;
h. Akan diserahkan kepada Pihak Kedua waktu Pihak Kedua melunasi harga jual beli saham-
saham tersebut.
(8) Mengenai hal-hal tersebut baik sekarang maupun dikemudian hari, Pihak Kedua tidak akan
mendapat tuntutan apapun juga dari pihak lain yang menyatakan mempunyai hak terlebih
dahulu atau turut mempunyai hak dalam bentuk apapun atas apa yang dijual atau dipindahkan
dan diserahkan tersebut, oleh karena itu Pihak Kedua atau pihak yang ditunjuk oleh Pihak
Kedua, dengan ini dibebaskan oleh Pihak Pertama dari segala tuntutan dan/atau gugatan pihak
lain mengenai hal-hal tersebut.
(9) Dengan dilaksanakannya pengikatan ini, tanpa bantuan Pihak Kedua, Pihak Pertama tidak
berhak lagi baik secara langsung maupun tidak langsung untuk menjaminkan,
menjual/mengoperkan, mengikat perjanjian dalam bentuk apapun atau dengan cara apapun
juga memberikan hak dan kuasa atas saham-saham tersebut kepada pihak lain, terkecuali
kepada Pihak Kedua atau pihak lain yang ditunjuk oleh Pihak Kedua, segala tindakan Pihak
Pertama yang bertentangan dengan itu dan dilakukan oleh Pihak Pertama baik sebelumnya,
sekarang maupun dikemudian hari adalah tidak sah dan batal demi hukum.
(10) Pihak Pertama menyatakan dan menjamin kepada Pihak Kedua, bilamana perlu Pihak Pertama
akan menuangkan pernyataan-pernyataan tersebut dalam surat pernyataan tersendiri yang
merupakan satu kesatuan tak terpisahkan dengan Perjanjian ini yakni:
a. Perseroan terbebas dari sengketa apapun bentuknya baik pidana, perdata, hubungan
industrial maupun hak kekayaan intelektual. Segala bentuk tanggung jawab pidana
sebelum akuisisi saham ini dilakukan sepenuhnya menjadi tanggung jawab Pihak Pertama.
b. Perseroan tidak memiliki hutang selain yang tertera dalam laporan keuangan.
c. Perseroan telah memiliki seluruh perijinan yang lazim bagi agen properti. Sehubungan
dengan hal tersebut Pihak Pertama akan menyerahkan seluruh administrasi perijinan, login,
password, EFIN Pajak, OSS dan identifikasi apapun terkait perijinan, tidak ada yang
dikecualikan;
d. Perseroan menjamin telah melakukan kewajiban ketenagakerjaan apapun bentuk dan
namanya sesuai ketentuan yang perundang-undangan yang berlaku (BPJS
Ketenagakerjaan dan BPJS Kesehatan), dan menjamin jika dikemudian hari terdapat
sengketa ketenagakerjaan termasuk namun tidak terbatas pada kewajiban terkait BPJS,
Pihak Pertama akan membebaskan Pihak Kedua dari segala gugatan dan/atau tuntutan.
Dalam hal muncul gugatan dan/atau tuntutan terkait terkait dengan BPJS Ketenagakerjaan
dan BPJS Kesehatan, maka konsekuensi yang timbul secara keuangan akan menjadi
tanggung jawab Pihak Kedua, akan tetapi konsekuensi secara pidana menjadi tanggung
jawab Pihak Pertama.
(11) Konsekuensi dan kewajiban finansial, pajak, dan hukum serta kemungkinan resiko dan klaim
pidana terhadap Target Company sebelum Tanggal Penyelesaian menjadi tanggung jawab
Pihak Pertama.
9
Page 127
(12) Pihak Pertama dengan ini setuju untuk mengungkapkan dengan segera kepada Pihak Kedua
secara tertulis ketika menyadari, setiap hal, kejadian atau keadaan (termasuk setiap kelalaian
untuk bertindak) yang akan timbul atau diketahui olehnya setelah Tanggal Efektif dan sebelum
Tanggal Penyelesaian yang menimbulkan pelanggaran atas setiap Jaminan yang merupakan
tanggung jawabnya serta memberikan hak kepada Pihak Kedua untuk melakukan tindakan-
tindakan yang diperlukan untuk memenuhi dan menjaga kepentingan Pihak Kedua.
(13) Dalam hal salah satu atau beberapa ketentuan, pasal atau ayat dalam Perjanjian ini menjadi
cacat, gugur, batal demi hukum atau akibat hukum lainnya baik disebabkan oleh ketentuan
hukum yang berlaku ketetapan hakim, atau badan peradilan atau pihak yang berwenang, atau
oleh sebab-sebab hukum lainnya, maka hal tersebut tidak akan mengakibatkan pasal, ayat atau
ketentuan lainnya yang tercantum dalam Perjanjian ini menjadi mendapatkan akibat yang sama.
Pasal, ayat atau ketentuan lain yang tidak terkena akibat tersebut tetap berlaku dan mengikat
serta wajib untuk dilaksanakan oleh Para Pihak.
PASAL 10
PAJAK
(1) Masing-masing Pihak di dalam Perjanjian ini akan menanggung biaya perpajakan dan biaya-
biaya yang timbul sehubungan dengan persiapan, penandatanganan dan pelaksanaan
Perjanjian ini dan Transaksi (termasuk biaya konsultan hukum, akuntan dan biaya lainnya),
kecuali terhadap biaya Notaris yang akan ditanggung secara bersama-sama oleh Para Pihak.
(2) Batas waktu akhir perhitungan perpajakan Perseroan adalah tanggal 25 Januari 2024 dalam
hal terdapat klaim diluar laporan keuangan setelah tanggal sebagaimana dimaksud segala
selisih perhitungan menjadi tanggung jawab Pihak Pertama.
(3) Konsekuensi perpajakan dan tanggung jawab segala transaksi keuangan sebelum Tanggal
Penyelesaian menjadi tanggung jawab Pihak Pertama (Buyanto Tjiawan, Winda)
(4) Konsekuensi dan kewajiban finansial dan hukum dari perpajakan Perseroan setelah Tanggal
Penyelesaian menjadi tanggung jawab bersama dari Para Pihak berdasarkan komposisi
pemegang saham masing-masing
PASAL 11
KUASA
(1) Guna menjamin terlaksananya jual-beli dan pemindahan hak atas saham-saham tersebut pada
waktunya setelah harga jual beli saham-saham telah diterima secara lunas dan penuh oleh
Pihak Pertama, maka sekarang untuk nantinya, Pihak Pertama dengan ini memberi kuasa
khusus dengan hak substitusi kepada Pihak Kedua, baik secara bersama-sama maupun
sendiri-sendiri, untuk dan atas nama Pihak Pertama untuk:
a. Melaksanakan penjualan dan pemindahan atas saham-saham tersebut kepada Pihak
Kedua dengan memakai syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan yang umum berlaku dalam
suatu penjualan dan memindahkan hak atas saham-saham.
b. Mengusulkan Rapat Umum Pemegang Saham beserta agendanya, menyelenggarakan
Rapat Umum Pemegang Saham, mencatatkan nama Pihak Kedua atas saham-saham
tersebut dan menerima surat-surat saham-saham tersebut apabila telah dicetak dan
10
Page 128
selama saham-saham tersebut belum dicatatkan atas nama Pihak Kedua, Pihak Kedua
berhak mewakili Pihak Pertama dalam segala Rapat Umum Pemegang Saham Perseroan,
mengeluarkan hak suara, mengajukan, menerima atau menolak usul-usul, menerima
dividen serta melakukan segala sesuatu yang dapat dilakukan oleh seseorang pemegang
saham dengan hak-haknya, untuk terpenuhinya hak Pihak Kedua selaku pembeli saham-
saham tersebut.
c. Untuk keperluan tersebut yang diberi kuasa berhak menghadap kepada siapapun dan
dimanapun juga, meminta dan memberikan keterangan, membuat dan menandatangani
segala akta/surat yang diperlukan dan selanjutnya melakukan segala sesuatu tindakan
yang diperlukan untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut di atas, tidak ada yang
dikecualikan.
(2) Pemberian kekuasaan-kekuasaan dari Pihak Pertama kepada Pihak Kedua yang ditetapkan
dalam perjanjian ini, merupakan bagian penting dan syarat yang tidak terpisahkan dari
perjanjian ini, yang tanpa adanya kekuasaan tersebut niscaya perjanjian ini tidak akan dibuat
atau dilaksanakan. Oleh karena itu kuasa-kuasa tersebut tidak dapat dicabut kembali dan tidak
akan berakhir oleh sebab-sebab apapun juga, antara lain sebab-sebab yang disebutkan dalam
Pasal 1813 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
(3) Pihak Pertama menyatakan telah mencabut seluruh kuasa yang berkaitan saham yang
sebelumnya ada (jikapun ada), serta Pihak Pertama menyatakan dan menjamin tidak ada
pemberian kuasa lainnya berkaitan dengan hal-hal tersebut, oleh karena itu segala perbuatan
yang dilaksanakan oleh Pihak Pertama yang bertentangan dengan dengan itu, demi hukum
adalah tidak sah terhadap siapapun juga.
(4) Ketentuan-ketentuan dalam akta ini tidak akan berakhir karena Pihak Pertama dan/atau Pihak
Kedua meninggal dunia atau pailit, tetapi turun menurun dan harus dipenuhi oleh (para) ahli
waris atau (para) penerima/pengganti hak dari Pihak Pertama dan/atau Pihak Kedua.
(5) Dalam hal diperlukan sebuah surat kuasa khusus untuk keperluan maksud di atas, maka Para
Pihak menegaskan bahwa klausula pasal ini dianggap sudah mencakup surat kuasa tersebut,
tidak ada yang dikecualikan.
PASAL 12
TINDAKAN FINANSIAL PERSEROAN
(1) Pihak Pertama sepakat dan setuju bahwa sejak ditandatanganinya Perjanjian ini sampai
dengan Tanggal Penyelesaian, maka seluruh keputusan finansial Perseroan yang tidak
termasuk dalam keperluan operasional Perseroan harus mendapatkan persetujuan tertulis
terlebih dahulu dari Pihak Kedua.
(2) Adapun keperluan operasional yang dimaksud pada ayat (1) Pasal ini adalah:
a. Gaji Komisaris, direksi dan karyawan
b. Biaya komisi
c. Pajak
d. Biaya iklan dan promosi
e. Biaya penyusutan asset
f. Biaya pemeliharaan dan perbaikan gedung/kantor
11
Page 129
g. Biaya imbalan kerja (pesangon, UPMK, dst)
h. Biaya perjalanan dinas
i. Biaya jasa profesional (konsultan hukum, notaris)
j. Biaya kantor fotocopy dan cetakan
k. Biaya telepon, air dan listrik
l. Asuransi
(3) Pihak Pertama menyatakan dan menjamin bahwa Target Company memiliki dana yang
memadai untuk kelangsungan operasional Target Company sekurang-kurangnya untuk 6
(enam) bulan sejak Tanggal Penyelesaian, sehingga Pihak Kedua tidak perlu menambahkan
dana ke dalam Target Company dalam bentuk apapun juga untuk kepentingan operasional;
Ketidakcukupan dana dalam Target Company menjadi tanggung jawab Pihak Pertama untuk
memenuhinya pada saat Perjanjian ini ditandatangani.
(4) Untuk memastikan kecukupan dana operasional tersebut di atas, maka rekening bank Target
Company 3 (tiga) bulan terakhir sampai dengan ditandatanganinya Perjanjian ini menjadi acuan
pelaksanaan ketentuan Pasal ini (Lampiran V).
(5) Setelah dilakukan akuisisi, maka kendali operasional Target Company dijalankan oleh orang-
orang Target Company sesuai dengan ketentuan yang berlaku serta common business practice.
PASAL 13
ASET/AKTIVA-PASIVA PERSEROAN
(1) Pihak Pertama berkewajiban untuk memberikan rincian terhadap seluruh aset perusahaan,
aktiva pasiva kepada Pihak Kedua secara terang, faktual dalam suatu laporan keuangan yang
sah, dan segala hal yang tidak tercantum dalam laporan keuangan tersebut, dalam hal terjadi
risiko atau beban maka menjadi tanggung jawab Pihak Pertama, termasuk konsekuensi
perpajakan.
(2) Segala bentuk hak kekayaan intelektual yang melekat pada Target Company termasuk namun
tidak terbatas pada nama merek, sistem dan lain sebagainya, tetap dimiliki oleh Target
Company dan dapat digunakan oleh Target Company secara bebas tanpa ada yang
dikecualikan.
(3) Para Pihak sepakat bahwa semua aset yang tidak terkait dengan kegiatan operasional Target
Company, termasuk namun tidak terbatas pada properti dan hipotik terkait, akan dipisahkan
dari Target Company sebelum Tanggal Penyelesaian, sedangkan aset-aset yang menunjang
operasional tetap berada dalam Target Company.
PASAL 14
NON-KOMPETISI
(1) Dalam rentang waktu para pihak masih sebagai pemegang saham di Target Company, Apabila,
Pihak Pertama baik secara langsung maupun tidak langsung, terkait atau tidak terkait, dalam
bentuk atau kapasitas apapun, dilarang untuk:
12
Page 130
a. Mendirikan, menjalankan, mengoperasikan, melakukan, memiliki dan/atau membuat bisnis
atau usaha, memiliki saham (termasuk pemegang saham nominee) atau hak kepemilikan
dalam entitas manapun, yang serupa dengan yang dijalankan oleh Target Company
dan/atau Pihak Kedua, anak Perusahaannya, atau pemberi waralabanya;
b. Bertindak sebagai pemilik, pemberi lisensi, pemegang lisensi, mitra, pejabat, karyawan,
agen, kontraktor / konsultan independen, penyewa, atau dalam kapasitas lainnya dari
Perusahaan manapun yang menjalankan bisnis serupa yang bersaing dengan Target
Company, Pihak Kedua, anak Perusahaannya, atau pemberi waralabanya;
c. Mencari, menawarkan, menghasut, untuk melibatkan atau mempekerjakan setiap personel
(Agen, Karyawan, Manajer, Direksi) Target Company maupun Pihak Kedua;
d. Mengungkapkan informasi rahasia apapun yang berkaitan dengan Perjanjian ini, termasuk
harga dan strategi bisnis.
(2) Dalam hal melalui sebuah petunjuk atau bukti yang menurut penilaian Pihak Kedua telah cukup
bahwa Pihak Pertama melakukan pelanggaran terhadap ketentuan pada ayat (1) Pasal ini,
maka Pihak Pertama wajib membayar denda secara seketika dan sekaligus lunas sebesar Rp
1.000.000.000,- (satu milyar Rupiah) termasuk membayar seluruh ganti rugi yang dialami oleh
Pihak Kedua.
PASAL 15
BANTUAN
(1) Dalam jangka waktu 1 (satu) tahun sejak tanggal efektif akuisisi, apabila Pihak Kedua
mendapatkan permasalahan yang berhubungan dengan Target Company di masa kendali
masih berada ada Pihak Pertama, maka Pihak Pertama selaku penjual berkewajiban untuk
menyelesaikan permasalahan tersebut.
(2) Segala bentuk tindakan pertanggung jawaban atas permasalahan Target Company, maka Pihak
Pertama berkewajiban untuk melaporkan segala tindakan yang akan dilakukan kepada Pihak
Kedua.
PASAL 16
PERTANGGUNGJAWABAN HUKUM
(1) Jika terdapat sengketa, pembebanan jaminan, serta hal yang merugikan lainnya yang timbul
dikemudian hari setelah penandatanganan Perjanjian ini yang didasari oleh kerjasama yang
sebelumnya telah berjalan antara Target Company dengan pihak ketiga lainnya, maka segala
konsekuensi baik hukum maupun finansial akan menjadi tanggung jawab Pihak Pertama.
(2) Apabila Pihak Pertama tidak melaksanakan tanggungjawab sebagaimana dalam ayat (1) Pasal
ini, maka Pihak Kedua berhak mengajukan klaim ganti rugi yang timbul.
(3) Jumlah ganti rugi yang harus dibayar oleh pihak yang memberikan ganti rugi sama dengan total
kerugian yang diderita atau ditanggung secara langsung baik materiil dan immateriil oleh pihak
yang menerima ganti rugi sebagai akibat dari atau sehubungan dengan pelanggaran dari
kewajiban tersebut.
13
Page 131
(4) Dalam hal karena sebab apapun ternyata akuisisi tidak dapat dilaksanakan secara efektif
dibuktikan dengan tidak didapatkannya pengesahan yang diperlukan dari Kementerian Hukum
dan HAM RI kendati telah dilakukan usaha pemenuhannya, maka transaksi akuisisi ini batal
dan seluruh uang yang telah dibayarkan oleh Pihak Kedua wajib dikembalikan seluruhnya oleh
Pihak Pertama kepada Pihak Kedua.
PASAL 17
PENGAKHIRAN PERJANJIAN
(1) Perjanjian dapat diakhiri dengan beberapa persyaratan sebagai berikut:
a. Adanya persetujuan secara tertulis dari Para Pihak ataupun salah satu pihak;
b. Oleh Pihak Pertama apabila Pihak Kedua melanggar kewajiban atas Harga Pembelian dan
Ketentuan Pembayaran Akuisisi Saham sebagaimana diatur dalam Pasal 5 Perjanjian ini.
c. Oleh Pihak Kedua apabila:
(i) Bahwa sebelum Tanggal Penyelesaian, Perseroan dinyatakan pailit atau insolvensi
berdasarkan putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap.
(ii) Terdapat klaim hutang/kewajiban lama yang tidak dibuka di awal, hutang lain atau
permasalahan lain yang tidak dapat segera diselesaikan sehingga memunculkan
potensi masalah yang berkepanjangan.
(iii) Pihak Pertama tidak memenuhi persyaratan atau menghambat dalam bentuk
apapun terlaksananya proses akuisisi yang lazim dilakukan.
(iv) Adanya itikad buruk dari Pihak Pertama dalam proses transaksi akuisisi ini sehingga
menimbulkan masalah dikemudian hari yang berkepanjangan.
(v) Hasil audit, penilaian/valuasi dan/atau pemeriksaan Perseroan tidak menyarankan
untuk dilakukan akuisisi atau terdapat suatu temuan yang kemungkinan harus
diselesaikan dalam jangka waktu yang berkepanjangan.
(2) Dalam hal terjadi pengakhiran, ketentuan-ketentuan tertentu dalam Perjanjian ini sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 20 akan tetap berlaku meskipun telah terjadi pengakhiran.
(3) Perjanjian ini dapat dibatalkan oleh salah satu Pihak dengan mengesampingkan ketentuan
dalam Pasal 1266 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, sehingga terkait dengan pengakhiran
dan/atau pembatalan perjanjian tidak membutuhkan putusan Pengadilan.
(4) Pengakhiran tidak dapat dilakukan setelah Transaksi Akuisisi Saham selesai dilaksanakan.
PASAL 18
GANTI RUGI
(1) Pihak Kedua berhak untuk mengajukan klaim ganti rugi dari dan terhadap kerugian yang diderita
atau dibayarkan oleh Pihak Kedua, yang timbul dari atau sehubungan dengan pelanggaran oleh
Pihak Pertama atas Jaminan yang diberikan oleh Pihak Pertama dalam Perjanjian ini.
(2) Jika ada kerugian yang timbul dikemudian hari setelah penandatanganan Perjanjian ini yang
didasari oleh kerjasama yang sedang berjalan saat ini antara Target Company dengan pihak
ketiga lainnya, akan menjadi tanggung jawab Pihak Kedua.
14
Page 132
PASAL 19
KORESPONDENSI
(1) Semua pemberitahuan, persetujuan, pengesampingan dan komunikasi lainnya berdasarkan
Perjanjian ini harus dilakukan secara tertulis dan akan dianggap telah diberikan sebagaimana
mestinya apabila:
a. Disampaikan secara langsung (dengan tanda terima yang patut); atau
b. Ketika diterima oleh penerima, jika dikirim melalui layanan pengiriman/kurir (dengan tanda
terima yang patut), dalam setiap hal ke alamat yang tepat yang ditetapkan di bawah (atau
ke alamat lain sebagaimana suatu Pihak dapat menunjuk dengan pemberitahuan kepada
Pihak lainnya); dan
c. Dikirimkan melalui email dengan tanda terima yang patut.
(2) Pemberitahuan dapat disampaikan kepada Pihak Pertama melalui:
Contact person : Aan Andriani Sutrisno
Alamat : TCC Batavia Tower One, 8th Floor, Suites 3-5,
Jl. K.H. Mas Mansyur Kav. 126, Jakarta Pusat
E-mail : corsec@eraindonesia.com
Mobile Phone : +62811911980
(3) Pemberitahuan dapat disampaikan kepada Pihak Kedua melalui:
Contact person :
Alamat :
E-mail :
Mobile Phone :
PASAL 20
INFORMASI RAHASIA
(1) Masing-masing pihak dengan ini sepakat untuk merahasiakan segala informasi akuisisi
sehubungan dengan:
a. Ketentuan dan permasalahan yang diatur dalam setiap atau sehubungan dengan, termasuk
namun tidak terbatas pada negosiasi, penandatanganan dan pelaksanaan dari dokumen
transaksi; dan
b. Seluruh informasi rahasia yang tersedia pada setiap afiliasi Pihak Pertama atau afiliasi Pihak
Kedua atau atas nama dari masing-masing anggota afiliasi Pihak Pertama atau afiliasi Pihak
Kedua sehubungan dengan Perjanjian ini yang terkait dengan anggota afiliasi Pihak
Pertama atau afiliasi Pihak Kedua.
(2) Masing-masing pihak dengan ini sepakat bahwa setiap pengungkapan yang sekiranya perlu
dilakukan oleh salah satu pihak kepada pihak manapun, terkait dengan transaksi, harus terlebih
dahulu mendapatkan persetujuan tertulis dari pihak lainnya.
(3) Ketentuan pada ayat (1) Pasal ini tidak menghalangi pengungkapan Informasi Rahasia
sepanjang:
a. Disyaratkan supaya memungkinkan entitas yang bersangkutan untuk melaksanakan
haknya berdasarkan dokumen transaksi atau untuk keperluan penyelenggaraan perkara
terkait dengan transaksi;
15
Page 133
b. Informasi rahasia tersebut diungkapkan secara rahasia oleh entitas yang bersangkutan
kepada penasihat profesionalnya, auditor atau bankirnya dengan ketentuan bahwa entitas
yang mengungkapkan tersebut akan memastikan agar penasihat, auditor atau bankirnya
akan memenuhi ketentuan pada ayat (1) Pasal ini;
c. Informasi rahasia tersebut diungkapkan kepada anggota afiliasi masing-masing pihak,
pemegang saham utama, direktur dan penasihat atau pihak lain yang disetujui oleh para
pihak (secara tegas menerapkan prinsip need to be known basis), dengan ketentuan bahwa
masing-masing pihak akan memastikan agar pihak tersebut memenuhi ayat (1) Pasal ini.
d. Informasi rahasia tersebut diungkapkan:
(i) Apabila diminta atau disyaratkan oleh setiap pengadilan dengan yurisdiksi yang
kompeten atau setiap badan pemerintahan, pengawas atau pengatur yang
kompeten.
(ii) Apabila diperlukan oleh hukum yang berlaku
(iii) Informasi rahasia tersebut telah menjadi domain publik dikarenakan alasan selain
sebagai hasil dari pelanggaran atas ayat (1) Pasal ini atau kesanggupan atau
kewajiban lainnya untuk menjaga kerahasiaan.
PASAL 21
PERUBAHAN, PENGESAMPINGAN, PERSETUJUAN DAN PENGALIHAN
(1) Tidak ada perubahan atau pengesampingan atas setiap ketentuan dalam Perjanjian ini yang
akan berlaku kecuali dilakukan secara tertulis dan ditandatangani oleh Para Pihak (atau, dalam
hal pengesampingan, oleh atau atas nama Pihak yang mengesampingkan hal tersebut).
(2) Setiap persetujuan yang diberikan berdasarkan Perjanjian ini hanya akan berlaku apabila
diberikan secara tertulis dan disampaikan oleh Pihak yang menyetujui dan hanya untuk keadaan
dan tujuan mana persetujuan tersebut diberikan.
(3) Suatu Pihak tidak dapat mengalihkan bagian apapun dari hak dan kewajibannya dalam
Perjanjian ini tanpa persetujuan tertulis dari Pihak lainnya. Tindakan apapun oleh suatu Pihak
untuk mengalihkan hak atau kewajibannya dalam Perjanjian ini tanpa persetujuan Pihak lainnya
dianggap tidak berlaku secara sah.
PASAL 22
KETERPISAHAN
Setiap ketentuan dalam Perjanjian ini yang dilarang atau tidak dapat diberlakukan dalam wilayah
hukum manapun akan, pada wilayah hukum tersebut, menjadi tidak berlaku sepanjang larangan
atau ketidakberlakuan tersebut tanpa membatalkan ketentuan lainnya dalam Perjanjian ini, dan
larangan atau ketidakberlakuan di setiap wilayah hukum tersebut tidak akan membatalkan atau
menyebabkan ketidakberlakuan atas ketentuan tersebut di wilayah hukum lainnya. Dalam hal
terdapat suatu ketentuan dalam Perjanjian ini yang menjadi tidak sah, Para Pihak akan segera
melakukan negosiasi ulang dengan itikad baik untuk menyepakati suatu ketentuan baru guna
memberlakukan kembali Perjanjian ini sedekat mungkin dengan maksud dan akibat semula.
Sepanjang diperbolehkan oleh hukum yang berlaku, Para Pihak dalam Perjanjian ini dengan ini
mengesampingkan setiap ketentuan hukum yang menyebabkan ketentuan dalam Perjanjian ini
dilarang dalam hal apapun.
16
Page 134
PASAL 23
PENYELESAIAN SENGKETA
(1) Setiap perselisihan, kontroversi atau tuntutan apapun yang timbul dari atau berkaitan dengan
Perjanjian ini, atau pelanggaran, pemutusan, pertama-tama harus diusahakan untuk
diselesaikan melalui musyawarah untuk mufakat oleh kedua belah pihak.
(2) Dalam musyawarah sebagaimana ayat (1) Pasal ini tidak mencapai mufakat, maka perselisihan
tersebut harus diselesaikan dalam tingkat pertama dan terakhir melalui Badan Arbitrase
Nasional Indonesia (BANI).
PASAL 24
KETENTUAN LAIN
(1) Perjanjian ini diatur oleh dan ditafsirkan sesuai dengan hukum Republik Indonesia.
(2) Perjanjian ini dibuat dalam Bahasa Indonesia dan bahasa Inggris. Kedua versi adalah sama
keotentikannya. Dalam hal terdapat ketidaksesuaian atau perbedaan penafsiran antara versi
Bahasa Indonesia dan versi bahasa Inggris, maka versi bahasa Indonesia akan berlaku dan
versi Bahasa Inggris terkait akan dianggap secara otomatis diubah (dengan keberlakuan pada
tanggal Perjanjian ini) agar bagian terkait dari versi Bahasa Inggris konsisten dengan bagian
terkait dari versi bahasa Indonesia.
(3) Perjanjian ini dapat ditandatangani dalam satu atau lebih salinan, yang mana masing-masing
salinan dianggap sebagai dokumen asli dari Perjanjian ini dan semuanya yang, apabila
disatukan akan dianggap sebagai satu kesatuan dari perjanjian yang sama.
PASAL 25
PENUTUP
Demikian Perjanjian ini dibuat dan ditandatangani oleh Para Pihak pada hari dan tanggal yang telah
disebutkan pada halaman pertama Perjanjian ini dalam rangkap dua yang dibubuhi materai
secukupnya mempunyai kekuatan yang sama.
PIHAK PERTAMA PIHAK KEDUA
PT ERA GRAHAREALTY Tbk
Buyanto Tjiawan Darmadi Darmawangsa
Direktur Utama
17
Page 135
Philipus Hadi Kusuma Lie
18
Page 136
LAMPIRAN I
SYARAT PENDAHULUAN
A. PERSYARATAN PENDAHULUAN
1. Penjual memperoleh Persetujuan Korporasi yang menyetujui Transaksi sebagaimana
diwajibkan dalam anggaran dasar Penjual telah diperoleh.
2. Penjual memastikan diperolehnya keputusan rapat umum pemegang saham Perseroan yang
menyetujui Transaksi.
3. Pernyataan dan jaminan yang diberikan oleh Penjual, dan pernyataan dan jaminan yang
diberikan oleh Pembeli, secara material masih tetap benar, akurat dan tidak menyesatkan.
4. Penjual menyiapkan pengumuman tertulis mengenai rencana pengambilalihan yang terjadi
akibat pengalihan atas Saham Yang Dijual dalam sebuah koran harian yang diedarkan secara
nasional sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Perseroan Terbatas;
5. Tidak ada keberatan dari kreditor Perseroan dalam waktu 14 (empat belas) hari setelah
pengumuman dalam angka (7) di atas.
6. Pembeli telah menyiapkan laporan penilai atas transaksi yang dimaksud dalam perjanjian ini
yang menyatakan transaksi ini wajar sebagaimana yang diisyaratkan dalam Peraturan Otoritas
Jasa Keuangan No. 17 tahun 2020 tentang Transaksi Material.
B. SYARAT PENDAHULUAN PIHAK KEDUA
Tindakan Yang Dilakukan Keterangan
Mengumumkan keterbukaan Keterbukaan informasi wajib memuat paling sedikit: (Pasal 17 POJK
informasi kepada Masyarakat 17/20)
dan Otoritas Jasa Keuangan 1. Uraian mengenai Transaksi Material, paling sedikit:
a. objek transaksi yaitu pembelian saham PT Kencana Anugerah
Propertindo (Era Fiesta).
b. nilai transaksi.
c. pihak yang melakukan transaksi.
2. Penjelasan, pertimbangan, dan alasan dilakukannya Transaksi
Material (dalam hal ini pembelian saham PT Kencana Anugerah
Propertindo) serta pengaruh transaksi tersebut pada kondisi
keuangan IPAC.
3. dalam hal Perusahaan Terbuka menggunakan Penilai untuk
melakukan penilaian atas objek transaksi, ringkasan laporan
Penilai paling sedikit:
a. identitas pihak
b. objek penilaian
c. tujuan penilaian
d. asumsi dan kondisi pembatas
e. pendekatan dan metode penilaian
f. kesimpulan nilai
4. ringkasan laporan Penilai mengenai kewajaran transaksi, paling
sedikit:
a. identitas pihak
b. objek penilaian
c. tujuan penilaian
d. asumsi dan kondisi pembatas
19
Page 137
e. pendekatan dan metode penilaian
f. pendapat kewajaran atas transaksi.
5. penjelasan tentang tempat atau alamat, nomor telepon, dan
alamat email yang dapat dihubungi pemegang saham untuk
memperoleh informasi mengenai Transaksi Material
6. pernyataan direksi bahwa Transaksi Material merupakan atau
tidak merupakan transaksi afiliasi sebagaimana dimaksud dalam
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan mengenai transaksi afiliasi dan
transaksi benturan kepentingan.
7. pernyataan dewan komisaris dan direksi bahwa:
a. Transaksi Material tidak mengandung benturan kepentingan
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan mengenai transaksi afiliasi dan transaksi benturan
kepentingan.
b. semua informasi material telah diungkapkan dan informasi
tersebut tidak menyesatkan.
8. Data keuangan PT Kencana Anugerah Propertindo (Era
Fiesta), yang telah diaudit untuk 2 tahun terakhir.
Penandatanganan Perjanjian Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)/Conditional Shares Purchase
Pengikatan Jual Beli Agreement (CSPA)
Saham/CSPA PT Kencana
Anugerah Propertindo (Era
Fiesta) dengan PT Era
Graharealty, Tbk.
Pengumuman internal secara
tertulis kepada Karyawan
C. SYARAT PENDAHULUAN PIHAK PERTAMA
Tindakan Yang Dilakukan Keterangan
Menyusun Rancangan (Pasal 125 Ayat 6 UUPT)
Pengambilalihan Direksi Perseroan yang akan diambil alih dan Perseroan yang akan
mengambilalih dengan persetujuan DeKom menyusun Ringkasan
Rancangan Pengambilalihan yang sekurang-kurangnya memuat :
a. Nama dan tempat kedudukan dari Perseroan yang akan
mengambilalih dan Perseroan yang akan diambil alih.
b. Alasan serta penjelasan Direksi Perseroan yang akan
mengambilalih dan Direksi Perseroan yang akan diambil alih.
c. Laporan keuangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 66 ayat
(2) huruf a untuk tahun buku terakhir dari Perseroan yang akan
mengambil alih dan Perseroan yang akan diambil alih.
d. tata cara penilaian dan konversi saham dari Perseroan yang akan
diambil alih terhadap saham penukarnya apabila pembayaran
Pengambilalihan dilakukan dengan saham
20
Page 138
e. jumlah saham yang akan diambil alih
f. kesiapan pendanaan
g. neraca konsolidasi proforma Perseroan yang akan mengambil
alih setelah Pengambilalihan yang disusun sesuai dengan prinsip
akuntansi yang berlaku umum di Indonesia
h. cara penyelesaian hak pemegang saham yang tidak setuju
terhadap Pengambilalihan
i. cara penyelesaian status, hak dan kewajiban anggota Direksi,
Dewan Komisaris, dan karyawan dari Perseroan yang akan
diambil alih
j. perkiraan jangka waktu pelaksanaan Pengambilalihan, termasuk
jangka waktu pemberian kuasa pengalihan saham dari pemegang
saham kepada Direksi Perseroan
k. rancangan perubahan anggaran dasar Perseroan hasil
Pengambilalihan apabila ada.
Penandatanganan Perjanjian Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)/Conditional Shares Purchase
Pengikatan Jual Beli Agreement (CSPA)
Saham/CSPA PT Kencana
Anugerah Propertindo (Era
Fiesta) dengan PT Era
Graharealty, Tbk.
Pengumuman internal secara
tertulis kepada Karyawan
Penyelenggaraan Rapat 1. Menyetujui pengambilalihan saham PT Kencana Anugerah
Umum Pemegang Saham Propertindo (Era Fiesta) sebesar 51% (lima puluh satu persen)
Luar Biasa/Keputusan saham oleh PT Era Graharealty, Tbk sebagaimana Ringkasan
Sirkuler Rancangan pengambilaihan.
2. Menyetujui Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)/Conditional
Shares Purchase Agreement (CSPA).
Menyampaikan Salinan Akta RUPSLB/Keputusan Sirkuler
pemberitahuan kepada
Menteri sehubungan dengan
terjadinya akuisisi.
21
Page 139
LAMPIRAN II
PROFIL PERSEROAN / COMPANY PROFILE
PT KENCANA ANUGERAH PROPERTINDO
Nama Perseroan/ PT KENCANA ANUGERAH PROPERTINDO
Company Name
Persetujuan Menteri AHU-03232.40.10.2014
Hukum dan Hak
Asasi Manusia/
Approval of Minister
of Law and Human
Rights
Anggaran Dasar No. 07 tanggal 07 April 2014
Terakhir/
Latest Articles of No. 29 tanggal 08 Juli 2019
Association
Modal Terakhir/ Jumlah Nominal Jumlah/Total
Latest Capitalization Saham/Total Saham/
Shares Nominal Value
Modal Rp 1.000.000
Dasar/Authorized 500.000.000,
Capital -
Modal Rp
Ditempatkan/Issu 200.000.000,
ed Capital -
Modal Rp
Disetor/Paid-Up 200.000.000,
Capital -
Pemegang Jumlah Nominal Jumlah Nominal
SahamTerakhir/ Kepemilikan Saham/ Saham/Total
Latest Shareholders Saham/Num Nominal Value Nominal Value
ber of Shares
Buyanto Tjiawan 100 Rp 100.000.000,-
Philipus Hadi 100 Rp 100.000.000,-
Kusuma Lie
22
Page 140
Susunan Direksi dan Direksi/Board of Directors
Dewan Komisaris Direktur/Director :
Terakhir/ Buyanto Tjiawan : Direktur Utama
Latest BOD and BOC Kurniawati : Direktur
Composition
Dewan Komisaris/Board of Commissioners
Komisaris / Commissioner :
Philipus Hadi Kusuma Lie : Komisaris
Daftar Hutang a. _____
Kepada Pemegang b.______
Saham /
List of Shareholder
Loan
23
Page 141
LAMPIRAN III
REKENING PEMBAYARAN HARGA PEMBELIAN KEPADA PIHAK PERTAMA
Nama Perusahaan Pemegang Nilai Transaksi Jual Bank/Nomor Rekening
Saham/Jumlah
Saham
PT Kencana Anugerah Buyanto Tjiawan/ 51 Rp. 1.893.922.000,- Bank: BCA
Propertindo (lima puluh satu) saham No. Rek: 5270311867
(ERA FIESTA)
Philipus Hadi Kusuma Rp. 1.893.922.000,- Bank: BCA
Lie /51 (lima puluh satu) No. Rek: 5490009835
saham
24
Page 142
LAMPIRAN IV
KEWAJIBAN PENYELESAIAN
Setelah proses Akuisisi Saham selesai dilakukan, Para Pihak harus menindaklanjuti segala urusan
yang sewajarnya diperlukan untuk menyelesaikan transaksi, sebagai berikut:
1. Melalui notaris yang ditunjuk untuk melaporkan perubahan data Perseroan kepada Menteri dan
mendapatkan bukti penerimaan pemberitahuan dari Menteri.
2. Menerbitkan sertifikat saham kolektif-sertifikat saham kolektif baru atas nama Pihak Kedua
(yang merefleksikan komposisi kepemilikan saham setelah dilakukannya Akuisisi Saham).
3. Membuat catatan atas transaksi Akuisisi Saham ke dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan
untuk merefleksikan Pihak Kedua sebagai pemegang dari Saham Yang Dijual.
4. Melakukan pemutakhiran data dalam OSS RBA yang mencerminkan komposisi kepemilikan
saham di Perseroan setelah Akuisisi Saham.
25
Page 143
LAMPIRAN V
REKENING BANK PT KENCANA ANUGERAH PROPERTINDO 3 (TIGA) BULAN TERAKHIR
26
Page 144
CONDITIONAL SHARES PURCHASE AGREEMENT (CSPA) /
PERJANJIAN JUAL BELI SAHAM BERSYARAT
PT KENCANA BERKAT PROPERTINDO
Perjanjian ini dibuat di Jakarta Pusat, pada hari Kamis, tanggal dua puluh lima bulan Januari tahun
Duaribu Duapuluh Empat (25-01-2024), oleh dan antara:
1. Winda, individu, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor
3173066112810008, beralamat di Kabupaten Tangerang, Cluster Michelia M1.5 No. 10 RT 005
/ RW 004, Curug Sangereng, Kelapa Dua; Pemegang dan Pemilik 80 (delapan puluh) saham
PT Kencana Berkat Propertindo (Era Fiesta BSD);
2. Buyanto Tjiawan, individu, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor
3671051110790005, beralamat di Kota Tangerang, Jl. Bukit Golf VIII Blok QG 2/25, RT 001 /
RW 008, Cipete, Pinang; Pemegang dan Pemilik 70 (tujuh puluh) saham PT Kencana Berkat
Propertindo (Era Fiesta BSD);
3. Kurniawati, individu, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor
3173016104680007, beralamat di Jakarta Barat, Jl. Darma Asri Blok NK/17 RT 009 / RW 011,
Duri Kosambi, Cengkareng; Pemegang dan Pemilik 50 (lima puluh) saham PT Kencana
Berkat Propertindo (Era Fiesta BSD);
Pihak-pihak tersebut di atas merupakan Pemegang Saham pada PT Kencana Berkat Propertindo
(Era Fiesta BSD) yang selanjutnya secara bersama-sama dapat disebut sebagai “Pihak
Pertama/Penjual”.
1. PT ERA GRAHAREALTY Tbk, suatu perseroan terbatas yang didirikan secara sah
berdasarkan hukum Republik Indonesia, berkedudukan di Jakarta Pusat dan beralamat di TCC
Batavia Tower One, 8th Floor, Suites 3-5, Jl. K.H. Mas Mansyur Kav. 126, Jakarta Pusat, dalam
hal ini diwakili oleh Darmadi Darmawangsa selaku Direktur Utama, berdasarkan Akta No. 149
tanggal 30 Maret 2021 yang dibuat di hadapan Jose Dima Satria, Notaris di Jakarta Selatan,
oleh karenanya sah bertindak untuk dan atas nama PT ERA GRAHAREALTY Tbk, selanjutnya
disebut sebagai “Pihak Kedua/Pembeli”
Pihak Pertama dan Pihak Kedua secara bersama-sama disebut sebagai “Para Pihak”.
Bahwa Para Pihak menerangkan terlebih dahulu sebagai berikut:
A. Pihak Kedua berencana untuk melakukan akuisisi atau pengambilalihan saham terhadap PT
Kencana Berkat Propertindo (Era Fiesta BSD) (“Target Company”).
B. Bahwa pengambilalihan tersebut dilakukan Pihak Kedua secara langsung kepada Pemegang
Saham Perseroan tersebut di atas.
C. Pihak Pertama selaku Pemegang Saham Perseroan menyatakan sepakat dan setuju terhadap
pengambilalihan oleh Pihak Kedua terhadap saham yang dimiliki pada Perseroan.
1
Page 145
Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, Para Pihak sepakat untuk mengikatkan diri pada ketentuan-
ketentuan sebagai berikut:
PASAL 1
DEFINISI DAN INTERPRETASI
(1) DEFINISI
Untuk tujuan Perjanjian ini, kecuali dinyatakan lain, istilah-istilah berikut memiliki arti yang
ditentukan atau disebut dalam Pasal ini:
a. Akuisisi Saham berarti seluruh proses dan prosedur yang diperlukan untuk kepentingan
pengambilalihan saham Pihak Pertama oleh Pihak Kedua.
b. Afiliasi berarti sehubungan dengan setiap Entitas, setiap Entitas lain baik yang secara
langsung maupun tidak langsung, dikendalikan oleh, atau berada di bawah pengendalian
bersama Entitas tersebut di awal.
c. Entitas berarti setiap individu, perseroan/korporasi, perseroan terbatas, kemitraan umum,
kemitraan terbatas, usaha perseorangan, bentuk organisasi bisnis lainnya, wali amanat,
serikat, asosiasi, atau instansi pemerintahan.
d. Anggaran Dasar berarti anggaran dasar dari Perseroan yang berlaku pada saat Tanggal
Efektif.
e. Tanggal Efektif berarti tanggal dimana Para Pihak menandatangani Perjanjian ini.
f. Tanggal Tenggat Penyelesaian berarti 180 (seratus delapan puluh) hari sejak Tanggal
Efektif atau tanggal lain yang disetujui oleh Para Pihak secara tertulis.
g. Tanggal Penyelesaian berarti tanggal dimana Akuisisi Saham diselesaikan, yang akan
terjadi paling lambat 7 (tujuh) hari kalender sejak dipenuhinya Syarat Pendahuluan, atau
tanggal lain sebagaimana dapat disepakati bersama oleh Para Pihak secara tertulis.
h. Syarat Pendahuluan berarti kewajiban/persyaratan yang wajib dipenuhi oleh Para Pihak
untuk melakukan Akuisisi Saham, sebagaimana diatur dalam Lampiran I.
i. Target Company berarti Perseroan atau PT Kencana Berkat Propertindo (Era Fiesta BSD),
suatu perseroan terbatas yang didirikan secara sah berdasarkan hukum Republik
Indonesia, berkedudukan di Kota Tangerang Selatan, beralamat di Kencanaloka Blok B4
No. 21, RT 004 / RW 006, Rawa Mekar Jaya, Serpong. (Lampiran II).
j. Saham berarti saham yang telah dikeluarkan dan disetorkan oleh Target Company.
k. Saham Yang Dijual berarti sebagaimana yang diberikan pada istilah tersebut di Pasal 4
ayat (1) Perjanjian ini.
l. Transaksi berarti pengalihan atas Saham Yang Dijual oleh Pihak Pertama kepada Pihak
Kedua.
m. Harga Pembelian berarti sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat (1).
n. Rp berarti mata uang yang sah dari Republik Indonesia.
o. Dokumen Transaksi berarti surat, lembar kerja, akta atau perjanjian lain dalam
bentuk/format apapun yang akan ditandatangani oleh Para Pihak dari waktu ke waktu
dengan tujuan melaksanakan Transaksi termasuk lampiran-lampirannya.
p. Informasi Rahasia berarti seluruh informasi yang tersedia untuk masing-masing Pihak
yang diperoleh sehubungan dengan dan selama proses negosiasi menjelang
penandatanganan dan penyelesaian dari Perjanjian ini.
q. Persetujuan Korporasi berarti setiap persetujuan yang dipersyaratkan berdasarkan setiap
aturan yang berlaku untuk setiap Pihak untuk menandatangani Dokumen Transaksi.
r. Pembebanan berarti setiap bentuk pembebanan dan/atau penjaminan termasuk namun
tidak terbatas pada: penggadaian, pungutan, kepentingan jaminan, opsi, hak retensi, hak
2
Page 146
tanggungan, klaim/sita, gadai, hipotek, jaminan fidusia, pre-emptive rights, rights of first
refusal, perwakilan, perjanjian pemungutan suara, kewajiban-kewajiban, surat kuasa untuk
kepentingan pemegang jaminan, pemahaman atau pengaturan atau setiap bentuk
pembatasan hak atau pengalihan atas setiap dasar apapun, dan setiap hak lainnya,
kepentingan, kuasa atau pengaturan atas setiap dasar yang memiliki dampak atau efek
terhadap: (i) penyediaan jaminan untuk, atau sebaliknya (ii) melindungi dari wanprestasi
berdasarkan kepada, kewajiban-kewajiban setiap Entitas; namun tidak, dalam setiap hal,
termasuk setiap pembebanan yang dibuat berdasarkan Perjanjian ini atau Dokumen
Transaksi sebagaimana relevan.
s. Klaim berarti klaim, tindakan, tuntutan atau permintaan yang diajukan terhadap orang yang
bersangkutan.
t. Sengketa berarti setiap perbedaan, konflik atau kontroversi yang timbul dan berhubungan
dengan Perjanjian ini atau pelaksanaannya, termasuk tapi tidak terbatas pada setiap
pertanyaan terkait keberadaan atau keabsahan, atau pengakhiran hak atau kewajiban Para
Pihak atau untuk perbuatan melawan hukum.
u. OSS berarti online single submission, yakni suatu platform online terintegrasi untuk proses
perizinan, persetujuan dan permohonan perizinan yang dikelola dan dioperasikan oleh
Badan Koordinasi Penanaman Modal.
v. Hari Kerja berarti hari (selain Sabtu, Minggu, atau hari libur nasional) dimana bank-bank
beroperasi untuk menjalankan usaha perbankan umum di Indonesia.
w. Rekening Bank berarti rekening bank yang ditunjuk Pihak Pertama.
x. Menteri berarti Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia.
(2) INTERPRETASI
Judul hanya untuk memudahkan dan tidak mempengaruhi penafsiran. Dalam Perjanjian ini,
kecuali berdasarkan konteksnya diartikan secara lain:
a. Kata-kata yang menyatakan suatu gender mencakup juga gender dan kata-kata yang
menyatakan bentuk tunggal juga termasuk bentuk jamak dan sebaliknya.
b. Setiap bagian dari kalimat atau bentuk gramatikal atau ungkapan yang sama atas suatu
kata atau frase yang didefinisikan dalam Perjanjian ini memiliki makna yang saling
berkorespondensi.
c. Lampiran dari Perjanjian ini merupakan bentuk yang tak terpisahkan dari Perjanjian ini dan
akan dianggap, dibaca dan diartikan sebagai suatu bagian yang tidak terpisahkan dari
Perjanjian ini.
d. Judul dan penebalan huruf hanyalah untuk memudahkan dan tidak mempengaruhi
penafsiran atas Perjanjian ini dan perlu dikesampingkan ketika menafsirkan Perjanjian ini.
e. Kata-kata yang menyatakan orang perorangan termasuk setiap perseroan atau badan
lainnya, berupa badan korporasi atau bukan korporasi, persekutuan, asosiasi, otoritas
publik, dua atau lebih pihak yang memiliki kepentingan yang sama atau tergabung, atau
badan hukum atau komersial lainnya atau bentuk usaha lainnya dan sebaliknya (termasuk
eksekutor, administrator, penerus, pengganti, penerima pengalihan dan pengalihan yang
diijinkan dari orang bersangkutan).
f. Rujukan terhadap suatu perjanjian atau dokumen (termasuk namun tidak terbatas pada
Perjanjian ini) meliputi rujukan pada perjanjian atau dokumen tersebut sebagaimana dari
waktu ke waktu dimodifikasi atau diubah dengan cara apapun atau dengan apapun juga dan
setiap instrumen atau dokumen lainnya dari waktu-waktu diterbitkan atau ditandatangani
sebagai pelengkap, tambahan, pengganti dari dokumen tersebut baik sebelum atau
sesudah Tanggal Efektif.
3
Page 147
g. Rujukan terhadap suatu Pihak di dalam suatu dokumen mencakup penerus, orang yang
ditunjuk, perwakilan pribadi dan penerima pengalihan yang diijinkan dari Pihak tersebut.
h. Rujukan terhadap suatu waktu dan tanggal atas pelaksanaan suatu kewajiban oleh suatu
pihak merupakan rujukan pada waktu Indonesia barat dan tanggal di Indonesia kecuali
dinyatakan lain.
i. Hari, bulan atau tahun berarti hari, bulan atau tahun, sesuai dengan keadaan yang dihitung
berdasarkan kalender Gregorian.
j. Pada saat atau di dalam hari dimana sesuatu hal akan dilaksanakan jatuh pada hari yang
bukan merupkan Hari Kerja, hal tersebut harus dilaksanakan pada Hari Kerja berikutnya.
k. Setiap tujukan pada “secara tertulis” atau ungkapan yang serupa mencakup juga rujukan
terhadap surat elektronik, transmisi faksimili atau alat komunikasi sejenisnya.
l. Setiap perjanjian, pemberitahuan, kesepakatan, persetujuan, pengungkapan atau
komunikasi berdasarkan atau menurut Perjanjian ini harus dibuat secara tertulis.
m. Kata-kata “termasuk” tidak terbatas dan akan dianggap diikuti dengan kata-kata “namun
tidak terbatas pada”, baik apabila kata-kata tersebut diikuti dengan kata-kata “namun tidak
terbatas pada” ataupun tidak.
PASAL 2
TRANSAKSI
(1) Dengan tunduk pada syarat dan ketentuan yang tercantum dalam Perjanjian ini, Pihak Pertama
setuju untuk menjual seluruh Saham Yang Dijual dan oleh karenanya Pihak Kedua setuju untuk
membeli seluruh Saham Yang Dijual.
(2) Sejak Tanggal Efektif sampai dengan Tanggal Penyelesaian, mana yang lebih dahulu terjadi,
Pihak Pertama dilarang, tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari Pihak Kedua:
a. Untuk menjual, mengalihkan atau melepaskan Saham Yang Dijual kepada pihak lain,
termasuk menawarkan, atau melakukan diskusi atau negosiasi untuk menjual, mengalihkan
atau melepaskan Saham Yang Dijual kepada pihak lain;
b. Membebankan, memberikan opsi, atau memberikan kepentingan dalam setiap Saham
Yang Dijual kepada pihak ketiga, termasuk menawarkan, atau melakukan diskusi atau
negosiasi untuk, memberikan opsi atau memberikan kepentingan dalam setiap Saham
Yang Dijual kepada pihak ketiga.
PASAL 3
KOMPOSISI PEMEGANG SAHAM TARGET COMPANY
(1) Saat ditandatanganinya Perjanjian ini, komposisi pemegang saham terakhir Target Company
berdasarkan Akta Notaris Nomor 9 tanggal 13 Oktober 2023 jo. SK Menteri Hukum dan Hak
Asasi Manusia Nomor AHU-AH.01.09-0173912, adalah sebagai berikut:
a. Nyonya Winda pemilik 80 (delapan puluh) saham dalam Perseroan;
b. Tuan Buyanto Tjiawan pemilik 70 (tujuh puluh) saham dalam Perseroan;
c. Nyonya Kurniawati pemilik 50 (lima puluh) saham dalam Perseroan.
(2) Pihak Pertama menjamin kebenaran dari komposisi pemegang saham tersebut telah sesuai
dengan akta perseroan terakhir yang telah mendapat persetujuan dari Kementerian Hukum dan
HAM.
4
Page 148
PASAL 4
JUAL BELI SAHAM
(1) Para Pihak dengan ini sepakat untuk dilakukannya akuisisi saham terhadap Target Company
yang dilakukan oleh Pihak Kedua sebanyak 51% (lima puluh satu persen) saham atau 102
(seratus dua) saham dan terhadap akuisisi saham tersebut Pihak Pertama menyatakan
persetujuannya untuk melepas saham yang dimilikinya sebagaimana tercantum dalam Pasal 3
ayat (1) kepada Pihak Kedua, dengan komposisi saham yang dilepas masing-masing sebagai
berikut:
a. Nyonya Winda menjual sebanyak 40 (empat puluh) saham miliknya dalam PT Kencana
Berkat Propertindo.
b. Tuan Buyanto Tjiawan sebanyak 36 (tiga puluh enam) saham miliknya dalam PT Kencana
Berkat Propertindo.
c. Nyonya Kurniawati sebanyak 26 (dua puluh enam) saham miliknya dalam PT Kencana
Berkat Propertindo.
Sehingga total saham yang akan dijual kepada Pihak Kedua adalah sebanyak 102 (seratus dua)
saham dalam PT Kencana Berkat Propertindo (“Saham Yang Dijual”).
(2) Bahwa dengan dilakukannya akuisisi saham sebagaimana ayat (1) Pasal ini, maka kendali
mayoritas Perseroan beralih kepada Pihak Kedua, dengan susunan Pemegang Saham setelah
akuisisi adalah sebagai berikut:
a. PT Era Graharealty Tbk sejumlah 102 (seratus dua) saham.
b. Nyonya Winda sejumlah 40 (empat puluh) saham.
c. Tuan Buyanto Tjiawan sejumlah 34 (tiga puluh empat) saham.
d. Nyonya Kurniawati sejumlah 24 (dua puluh empat) saham.
Sehingga seluruhnya berjumlah 200 (dua ratus) saham.
(3) Untuk memenuhi ketentuan perundang-undangan atau adanya kebutuhan lain, maka Pihak
Kedua dapat menunjuk pihak lain sebagai pembeli baik secara sendiri maupun bersama-sama
dengan Pihak Kedua.
PASAL 5
HARGA PEMBELIAN DAN KETENTUAN PEMBAYARAN AKUISISI SAHAM
(1) Harga Pembelian saham adalah sebesar Rp 533.940.000,- (lima ratus tiga puluh tiga juta
sembilan ratus empat puluh ribu Rupiah) terhadap 51% (lima puluh satu persen) saham atau
102 (seratus dua) saham Pihak Pertama yang akan dilakukan Pihak Kedua melalui transfer
bank dengan tahapan pembayaran sebagai berikut:
a. Pembayaran pertama sebesar 20% (dua puluh persen) dari Harga Pembelian pada saat
penandatanganan Perjanjian ini.
b. Pembayaran kedua sebesar 80% (delapan puluh persen) dari Harga Pembelian pada saat
penandatanganan Akta Jual Beli.
(2) Pembayaran sebagaimana dimaksud pada Ayat (1) Pasal ini dilakukan melalui transfer ke
rekening bank Pihak Pertama (masing-masing pribadi) oleh Pihak Kedua, sesuai dengan
tahapan pembayaran sebagaimana ayat (1) di atas serta tabel pembayaran dalam Lampiran III,
yang merupakan satu kesatuan tak terpisahkan dengan Perjanjian ini.
5
Page 149
(3) Setiap pembayaran dengan transfer atau bilyet giro hanya dianggap sebagai pembayaran yang
sah apabila rekening Pihak Kedua telah terdebit dari pencairan giro tersebut, dan untuk itu Pihak
Pertama akan memberikan bukti pembayaran (kwitansi) kepada Pihak Kedua.
(4) Biaya administrasi bank berkaitan dengan cara pembayaran tersebut merupakan beban
masing-masing pihak sesuai aturan yang berlaku di bank masing-masing.
PASAL 6
SYARAT PENDAHULUAN
(1) Kewajiban Pihak Kedua untuk membeli Saham Yang Dijual sebagaimana dimaksudkan dalam
Perjanjian ini tunduk dan bergantung pada pemenuhan oleh Pihak Pertama atas seluruh
persyaratan menurut ketentuan hukum, atau dengan adanya pengesampingan baik seluruhnya
atau sebagian sepanjang diperbolehkan secara hukum dan jika untuk hal tersebut memang
dapat dikesampingkan.
(2) Kewajiban Pihak Pertama untuk menjual Saham Yang Dijual sebagaimana dimaksudkan dalam
Perjanjian ini tunduk dan bergantung pada pemenuhan oleh Pihak Kedua atas seluruh
persyaratan menurut ketentuan hukum, atau dengan adanya pengesampingan baik seluruhnya
atau sebagian sepanjang diperbolehkan secara hukum dan jika untuk hal tersebut memang
dapat dikesampingkan.
(3) Setiap Pihak akan menggunakan semua upaya yang wajar untuk memastikan Persyaratan
Pendahuluan yang harus diperolehnya terpenuhi sesegera mungkin dapat dilaksanakan setelah
Tanggal Efektif dan sebelum Tanggal Tenggat Penyelesaian.
(4) Jika ada Syarat Pendahuluan yang tidak dapat dipenuhi atau dikesampingkan karena hukum,
pada atau sebelum Tanggal Tenggat Penyelesaian, maka Pihak yang telah memenuhi
kewajibannya dalam Syarat Pendahuluan dapat, berdasarkan kewenangannya sendiri,
memutus Perjanjian ini, kecuali Para Pihak setuju untuk memperpanjang Tanggal Tenggat
Penyelesaian secara tertulis. Setelah pengakhiran Perjanjian ini, Para Pihak tidak akan memiliki
hak dan kewajiban lebih lanjut terhadap satu sama lain, kecuali terhadap klaim yang timbul
sebelum pengakhiran Perjanjian ini dan hal-hal mengikat lainnya seperti Informasi Rahasia.
PASAL 7
PEMINDAHAN HAK ATAS SAHAM
(1) Satu dan lain hal, akuisisi saham ini dilaksanakan dengan suatu akta jual beli atau bentuk lain
untuk pemindahan hak dengan memakai syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan yang berlaku,
wajar dan lazim menurut ketentuan perundang-undangan dan anggaran dasar perseroan, atau
praktek hukum yang berlaku dan untuk ketentuan ini Para Pihak setuju untuk melaksanakan
setiap proses akuisisi, termasuk dilakukannya pengumuman yang diperlukan untuk itu serta
menandatangani surat-surat yang diperlukan untuk itu, tidak ada yang dikecualikan.
(2) Pada Tanggal Penyelesaian, hak kepemilikan atas Saham Yang Dijual berikut segala kewajiban
yang melekat pada Saham Yang Dijual tersebut secara sah dan resmi akan beralih dari Pihak
Pertama kepada Pihak Kedua.
6
Page 150
(3) Sehubungan dengan pemindahan hak atas saham Target Company, Pihak Pertama telah
menyetujui secara internal untuk mengesampingkan ketentuan Pasal 7 Ayat 2 Anggaran Dasar
Target Company dan Pasal 57 Ayat 1 huruf a Undang-Undang No. 40 tahun 2007 tentang
Perseroan Terbatas, yang mengatur mengenai keharusan menawarkan terlebih dahulu kepada
pemegang saham lain apabila hendak memindahkan hak atas saham.
(4) Dalam rentang waktu 5 (lima) tahun sejak ditandatanganinya Perjanjian ini, Pihak Kedua berhak
untuk membeli ataupun meningkatkan kepemilikan sahamnya pada Target Company melalui
pembelian ataupun pengalihan saham sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang
berlaku terhadap saham yang masih dimiliki oleh Pihak Pertama dalam PT Kencana Berkat
Propertindo sebesar 49% (empat puluh sembilan persen) atau sejumlah 49 (empat puluh
sembilan) saham dengan nilai ekuitas berdasarkan 8,0x (delapan koma nol kali) Pendapatan
Bersih berdasarkan laporan AUDIT tahun fiskal terbaru Target Company.
(5) Pihak Pertama dilarang untuk menjual ataupun mengalihkan saham yang masih dimiliki dalam
Target Company kepada pihak manapun kecuali kepada Pihak Kedua dalam rentang waktu 5
(lima) tahun sejak ditandatanganinya Perjanjian ini. Setelah rentang waktu tersebut dilampaui
maka pengalihan atas saham yang masih dimiliki Pihak Pertama dalam Target Company
dilakukan berdasarkan ketentuan perundang-undangan yang berlaku.
(6) Dalam rentang waktu 5 (lima) tahun sejak ditandatanganinya Perjanjian ini, dalam hal Pihak
Kedua ingin menjual sahamnya kepada pihak lain, Pihak Kedua berhak untuk menggunakan
hak drag along untuk memaksa Pemegang Saham lain dari Pihak Kedua untuk menjual
sahamnya.
PASAL 8
KETENTUAN SETELAH PENYELESAIAN
(1) Setelah selesainya proses Akusisi Saham sebagaimana ditentukan dalam Perjanjian ini, Para
Pihak harus menindaklanjuti segala urusan yang sewajarnya diperlukan untuk menyelesaikan
Transaksi Akuisisi Saham sebagaimana tercantum dalam Lampiran IV.
(2) Setelah Tanggal Penyelesaian, maka kendali operasional terhadap Target Company telah
beralih kepada Pihak Kedua.
(3) Dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak selesainya proses Akuisisi Saham, Pihak Pertama
dalam kapasitasnya masing-masing akan tetap berada dalam posisi dan peran manajemen
Perusahaan penuh waktu (full time) berkomitmen untuk meningkatkan kinerja, mendukung
perkembangan dan turut aktif dalam usaha Target Company. Komitmen tersebut dapat dibuat
dalam suatu perjanjian untuk mencerminkan komitmen ini dan klausula-klausula relevan lainnya
dalam kaitannya Proses Akuisisi.
(4) Para Pihak dapat melakukan dan berinisiatif dalam penambahan, pengurangan atau perubahan
terhadap modal dasar, modal disetor dan/atau modal ditempatkan Para Pihak dalam hal
dianggap perlu perubahan susunan pengurus dan dilaksanakan sesuai dengan ketentuan
perundang-undangan perseroan terbatas.
7
Page 151
(5) Bersamaan dengan Rapat Umum Pemegang Saham / Keputusan Sirkuler Pemegang Saham
tentang jual beli saham, Para Pihak dapat menetapkan perubahan susunan pengurus sesuai
dengan ketentuan yang berlaku.
PASAL 9
PERNYATAAN DAN JAMINAN
(1) Pihak Pertama selaku pemegang saham Target Company menjamin bahwa Perseroan adalah
perseroan terbatas yang didirikan dan secara sah berdiri berdasarkan hukum dari negara
Republik Indonesia.
(2) Pihak Pertama masing-masing adalah seorang individu yang telah mencapai usia kedewasaan
secara hukum sebagai seorang individu yang dewasa yang dapat melakukan tindakan hukum
atas namanya sendiri, dan tidak berada dalam perwalian.
(3) Pihak Pertama memiliki kuasa dan kewenangan penuh untuk membuat dan melaksanakan hak-
hak dan kewajiban-kewajibannya berdasarkan setiap Dokumen Transaksi dimana Pihak
Pertama merupakan salah satu pihak, dan setiap Dokumen Transaksi merupakan atau akan,
ketika dieksekusi, merupakan kewajiban mengikat terhadap Pihak Pertama sebagaimana
ketentuannya.
(4) Pihak Pertama telah memperoleh seluruh persetujuan Perseroan yang diperlukan, termasuk
untuk persetujuan pasangan apabila diperlukan, untuk memungkinkannya agar membuat dan
melaksanakan kewajiban-kewajibannya berdasarkan Dokumen Transaksi.
(5) Penandatanganan, penyerahan dan pelaksanaan Perjanjian ini tidak akan bertentangan
dengan ketentuan material apapun dari atau mengakibatkan pelanggaran material terhadap
perjanjian yang mengikat Pihak Pertama.
(6) Pihak Pertama menjamin tidak ada keadaan yang tidak diungkapkan yang dapat membuat
Perjanjian ini atau setiap Dokumen Transaksi menjadi tidak sah, dapat dinyatakan tidak sah,
atau tidak dapat dilaksanakan. Apabila hal tersebut ternyata dikemudian hari muncul maka
seluruh tanggung jawab hukum, finansial, ekses biaya dan kerugian akan ditanggung
sepenuhnya oleh Pihak Pertama.
(7) Pihak Pertama menjamin sepenuhnya kepada Pihak Kedua bahwa Saham Yang Dijual tersebut:
a. Bebas dari setiap Pembebanan;
b. Bebas dari setiap Klaim dari siapapun untuk memperoleh saham atau menahan seseorang
untuk memperoleh saham (termasuk berdasarkan suatu opsi, hak untuk memesan terlebih
dahulu, atau hak penolakan terlebih dahulu, seperti dalam perjanjian pemegang saham
atau berdasarkan perjanjian manapun);
c. Tidak dikenakan sesuatu sitaan, tidak terlibat dalam suatu perkara atau dioperkan dan
diserahkan dari siapapun juga;
d. Hak milik Pihak Pertama sepenuhnya dan hanya dapat dijual/dioperkan atau
dipindahtangankan oleh masing-masing Pihak Pertama
e. Telah terdaftar dan tercatat dalam daftar pemegang saham Perseroan;
f. Tidak menjadi jaminan sesuatu hutang;
8
Page 152
g. Tidak dibebani dengan perjanjian, ikatan dan beban-beban dalam bentuk apapun termasuk
segala keuntungan, dividen dan hasil-hasil yang belum diambil dan yang belum
dikeluarkan;
h. Akan diserahkan kepada Pihak Kedua waktu Pihak Kedua melunasi harga jual beli saham-
saham tersebut.
(8) Mengenai hal-hal tersebut baik sekarang maupun dikemudian hari, Pihak Kedua tidak akan
mendapat tuntutan apapun juga dari pihak lain yang menyatakan mempunyai hak terlebih
dahulu atau turut mempunyai hak dalam bentuk apapun atas apa yang dijual atau dipindahkan
dan diserahkan tersebut, oleh karena itu Pihak Kedua atau pihak yang ditunjuk oleh Pihak
Kedua, dengan ini dibebaskan oleh Pihak Pertama dari segala tuntutan dan/atau gugatan pihak
lain mengenai hal-hal tersebut.
(9) Dengan dilaksanakannya pengikatan ini, tanpa bantuan Pihak Kedua, Pihak Pertama tidak
berhak lagi baik secara langsung maupun tidak langsung untuk menjaminkan,
menjual/mengoperkan, mengikat perjanjian dalam bentuk apapun atau dengan cara apapun
juga memberikan hak dan kuasa atas saham-saham tersebut kepada pihak lain, terkecuali
kepada Pihak Kedua atau pihak lain yang ditunjuk oleh Pihak Kedua, segala tindakan Pihak
Pertama yang bertentangan dengan itu dan dilakukan oleh Pihak Pertama baik sebelumnya,
sekarang maupun dikemudian hari adalah tidak sah dan batal demi hukum.
(10) Pihak Pertama menyatakan dan menjamin kepada Pihak Kedua, bilamana perlu Pihak Pertama
akan menuangkan pernyataan-pernyataan tersebut dalam surat pernyataan tersendiri yang
merupakan satu kesatuan tak terpisahkan dengan Perjanjian ini yakni:
a. Perseroan terbebas dari sengketa apapun bentuknya baik pidana, perdata, hubungan
industrial maupun hak kekayaan intelektual. Segala bentuk tanggung jawab pidana
sebelum akuisisi saham ini dilakukan sepenuhnya menjadi tanggung jawab Pihak Pertama.
b. Perseroan tidak memiliki hutang selain yang tertera dalam laporan keuangan.
c. Perseroan telah memiliki seluruh perijinan yang lazim bagi agen properti. Sehubungan
dengan hal tersebut Pihak Pertama akan menyerahkan seluruh administrasi perijinan, login,
password, EFIN Pajak, OSS dan identifikasi apapun terkait perijinan, tidak ada yang
dikecualikan;
d. Perseroan menjamin telah melakukan kewajiban ketenagakerjaan apapun bentuk dan
namanya sesuai ketentuan yang perundang-undangan yang berlaku (BPJS
Ketenagakerjaan dan BPJS Kesehatan), dan menjamin jika dikemudian hari terdapat
sengketa ketenagakerjaan termasuk namun tidak terbatas pada kewajiban terkait BPJS,
Pihak Pertama akan membebaskan Pihak Kedua dari segala gugatan dan/atau tuntutan.
Dalam hal muncul gugatan dan/atau tuntutan terkait terkait dengan BPJS Ketenagakerjaan
dan BPJS Kesehatan, maka konsekuensi yang timbul secara keuangan akan menjadi
tanggung jawab Pihak Kedua, akan tetapi konsekuensi secara pidana menjadi tanggung
jawab Pihak Pertama.
(11) Konsekuensi dan kewajiban finansial, pajak, dan hukum serta kemungkinan resiko dan klaim
pidana terhadap Target Company sebelum Tanggal Penyelesaian menjadi tanggung jawab
Pihak Pertama.
(12) Pihak Pertama dengan ini setuju untuk mengungkapkan dengan segera kepada Pihak Kedua
secara tertulis ketika menyadari, setiap hal, kejadian atau keadaan (termasuk setiap kelalaian
9
Page 153
untuk bertindak) yang akan timbul atau diketahui olehnya setelah Tanggal Efektif dan sebelum
Tanggal Penyelesaian yang menimbulkan pelanggaran atas setiap Jaminan yang merupakan
tanggung jawabnya serta memberikan hak kepada Pihak Kedua untuk melakukan tindakan-
tindakan yang diperlukan untuk memenuhi dan menjaga kepentingan Pihak Kedua.
(13) Dalam hal salah satu atau beberapa ketentuan, pasal atau ayat dalam Perjanjian ini menjadi
cacat, gugur, batal demi hukum atau akibat hukum lainnya baik disebabkan oleh ketentuan
hukum yang berlaku ketetapan hakim, atau badan peradilan atau pihak yang berwenang, atau
oleh sebab-sebab hukum lainnya, maka hal tersebut tidak akan mengakibatkan pasal, ayat atau
ketentuan lainnya yang tercantum dalam Perjanjian ini menjadi mendapatkan akibat yang sama.
Pasal, ayat atau ketentuan lain yang tidak terkena akibat tersebut tetap berlaku dan mengikat
serta wajib untuk dilaksanakan oleh Para Pihak.
PASAL 10
PAJAK
(1) Masing-masing Pihak di dalam Perjanjian ini akan menanggung biaya perpajakan dan biaya-
biaya yang timbul sehubungan dengan persiapan, penandatanganan dan pelaksanaan
Perjanjian ini dan Transaksi (termasuk biaya konsultan hukum, akuntan dan biaya lainnya),
kecuali terhadap biaya Notaris yang akan ditanggung secara bersama-sama oleh Para Pihak.
(2) Batas waktu akhir perhitungan perpajakan Perseroan adalah tanggal 25 Januari 2024, dalam
hal terdapat klaim diluar laporan keuangan setelah tanggal sebagaimana dimaksud segala
selisih perhitungan menjadi tanggung jawab Pihak Pertama (Winda,Kurniawati, Buyanto
Tjiawan)
(3) Konsekuensi dan kewajiban perpajakan dan tanggung jawab segala transaksi keuangan
sebelum Tanggal Penyelesaian menjadi tanggung jawab Pihak Pertama (Buyanto Tjiawan,
Winda).
(4) Konsekuensi dan kewajiban finansial dan hukum dari perpajakan Perseroan setelah Tanggal
Penyelesaian menjadi tanggung jawab bersama dari Para Pihak berdasarkan komposisi
pemegang saham masing-masing.
PASAL 11
KUASA
(1) Guna menjamin terlaksananya jual-beli dan pemindahan hak atas saham-saham tersebut pada
waktunya setelah harga jual beli saham-saham telah diterima secara lunas dan penuh oleh
Pihak Pertama, maka sekarang untuk nantinya, Pihak Pertama dengan ini memberi kuasa
khusus dengan hak substitusi kepada Pihak Kedua, baik secara bersama-sama maupun
sendiri-sendiri, untuk dan atas nama Pihak Pertama untuk:
a. Melaksanakan penjualan dan pemindahan atas saham-saham tersebut kepada Pihak
Kedua dengan memakai syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan yang umum berlaku dalam
suatu penjualan dan memindahkan hak atas saham-saham.
b. Mengusulkan Rapat Umum Pemegang Saham beserta agendanya, menyelenggarakan
Rapat Umum Pemegang Saham, mencatatkan nama Pihak Kedua atas saham-saham
tersebut dan menerima surat-surat saham-saham tersebut apabila telah dicetak dan
10
Page 154
selama saham-saham tersebut belum dicatatkan atas nama Pihak Kedua, Pihak Kedua
berhak mewakili Pihak Pertama dalam segala Rapat Umum Pemegang Saham Perseroan,
mengeluarkan hak suara, mengajukan, menerima atau menolak usul-usul, menerima
dividen serta melakukan segala sesuatu yang dapat dilakukan oleh seseorang pemegang
saham dengan hak-haknya, untuk terpenuhinya hak Pihak Kedua selaku pembeli saham-
saham tersebut.
c. Untuk keperluan tersebut yang diberi kuasa berhak menghadap kepada siapapun dan
dimanapun juga, meminta dan memberikan keterangan, membuat dan menandatangani
segala akta/surat yang diperlukan dan selanjutnya melakukan segala sesuatu tindakan
yang diperlukan untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut di atas, tidak ada yang
dikecualikan.
(2) Pemberian kekuasaan-kekuasaan dari Pihak Pertama kepada Pihak Kedua yang ditetapkan
dalam perjanjian ini, merupakan bagian penting dan syarat yang tidak terpisahkan dari
perjanjian ini, yang tanpa adanya kekuasaan tersebut niscaya perjanjian ini tidak akan dibuat
atau dilaksanakan. Oleh karena itu kuasa-kuasa tersebut tidak dapat dicabut kembali dan tidak
akan berakhir oleh sebab-sebab apapun juga, antara lain sebab-sebab yang disebutkan dalam
Pasal 1813 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
(3) Pihak Pertama menyatakan telah mencabut seluruh kuasa yang berkaitan saham yang
sebelumnya ada (jikapun ada), serta Pihak Pertama menyatakan dan menjamin tidak ada
pemberian kuasa lainnya berkaitan dengan hal-hal tersebut, oleh karena itu segala perbuatan
yang dilaksanakan oleh Pihak Pertama yang bertentangan dengan dengan itu, demi hukum
adalah tidak sah terhadap siapapun juga.
(4) Ketentuan-ketentuan dalam akta ini tidak akan berakhir karena Pihak Pertama dan/atau Pihak
Kedua meninggal dunia atau pailit, tetapi turun menurun dan harus dipenuhi oleh (para) ahli
waris atau (para) penerima/pengganti hak dari Pihak Pertama dan/atau Pihak Kedua.
(5) Dalam hal diperlukan sebuah surat kuasa khusus untuk keperluan maksud di atas, maka Para
Pihak menegaskan bahwa klausula pasal ini dianggap sudah mencakup surat kuasa tersebut,
tidak ada yang dikecualikan.
PASAL 12
TINDAKAN FINANSIAL PERSEROAN
(1) Pihak Pertama sepakat dan setuju bahwa sejak ditandatanganinya Perjanjian ini sampai
dengan Tanggal Penyelesaian, maka seluruh keputusan finansial Perseroan yang tidak
termasuk dalam keperluan operasional Perseroan harus mendapatkan persetujuan tertulis
terlebih dahulu dari Pihak Kedua.
(2) Adapun keperluan operasional yang dimaksud pada ayat (1) Pasal ini adalah:
a. Gaji Komisaris, direksi dan karyawan
b. Biaya komisi
c. Pajak
d. Biaya iklan dan promosi
e. Biaya penyusutan asset
f. Biaya pemeliharaan dan perbaikan gedung/kantor
11
Page 155
g. Biaya imbalan kerja (pesangon, UPMK, dst)
h. Biaya perjalanan dinas
i. Biaya jasa profesional (konsultan hukum, notaris)
j. Biaya kantor fotocopy dan cetakan
k. Biaya telepon, air dan listrik
l. Asuransi
(3) Pihak Pertama menyatakan dan menjamin bahwa Target Company memiliki dana yang
memadai untuk kelangsungan operasional Target Company sekurang-kurangnya untuk 6
(enam) bulan sejak Tanggal Penyelesaian, sehingga Pihak Kedua tidak perlu menambahkan
dana ke dalam Target Company dalam bentuk apapun juga untuk kepentingan operasional;
Ketidakcukupan dana dalam Target Company menjadi tanggung jawab Pihak Pertama untuk
memenuhinya pada saat Perjanjian ini ditandatangani.
(4) Untuk memastikan kecukupan dana operasional tersebut di atas, maka rekening bank Target
Company 3 (tiga) bulan terakhir sampai dengan ditandatanganinya Perjanjian ini menjadi acuan
pelaksanaan ketentuan Pasal ini (Lampiran V).
(5) Setelah dilakukan akuisisi, maka kendali operasional Target Company dijalankan oleh orang-
orang Target Company sesuai dengan ketentuan yang berlaku serta common business practice.
PASAL 13
ASET/AKTIVA-PASIVA PERSEROAN
(1) Pihak Pertama berkewajiban untuk memberikan rincian terhadap seluruh aset perusahaan,
aktiva pasiva kepada Pihak Kedua secara terang, faktual dalam suatu laporan keuangan yang
sah, dan segala hal yang tidak tercantum dalam laporan keuangan tersebut, dalam hal terjadi
risiko atau beban maka menjadi tanggung jawab Pihak Pertama, termasuk konsekuensi
perpajakan.
(2) Segala bentuk hak kekayaan intelektual yang melekat pada Target Company termasuk namun
tidak terbatas pada nama merek, sistem dan lain sebagainya, tetap dimiliki oleh Target
Company dan dapat digunakan oleh Target Company secara bebas tanpa ada yang
dikecualikan.
(3) Para Pihak sepakat bahwa semua aset yang tidak terkait dengan kegiatan operasional Target
Company, termasuk namun tidak terbatas pada properti dan hipotik terkait, akan dipisahkan
dari Target Company sebelum Tanggal Penyelesaian, sedangkan aset-aset yang menunjang
operasional tetap berada dalam Target Company.
PASAL 14
NON-KOMPETISI
(1) Dalam rentang waktu para pihak masih sebagai pemegang saham di Target Company, Apabila
Pihak Pertama baik secara langsung maupun tidak langsung, terkait atau tidak terkait, dalam
bentuk atau kapasitas apapun, dilarang untuk:
12
Page 156
a. Mendirikan, menjalankan, mengoperasikan, melakukan, memiliki dan/atau membuat bisnis
atau usaha, memiliki saham (termasuk pemegang saham nominee) atau hak kepemilikan
dalam entitas manapun, yang serupa dengan yang dijalankan oleh Target Company
dan/atau Pihak Kedua, anak Perusahaannya, atau pemberi waralabanya;
b. Bertindak sebagai pemilik, pemberi lisensi, pemegang lisensi, mitra, pejabat, karyawan,
agen, kontraktor / konsultan independen, penyewa, atau dalam kapasitas lainnya dari
Perusahaan manapun yang menjalankan bisnis serupa yang bersaing dengan Target
Company, Pihak Kedua, anak Perusahaannya, atau pemberi waralabanya;
c. Mencari, menawarkan, menghasut, untuk melibatkan atau mempekerjakan setiap personel
(Agen, Karyawan, Manajer, Direksi) Target Company maupun Pihak Kedua;
d. Mengungkapkan informasi rahasia apapun yang berkaitan dengan Perjanjian ini, termasuk
harga dan strategi bisnis.
(2) Dalam rentang waktu para pihak masih sebagai pemegang saham di Target Company, Apabila
Pihak Pertama ingin membuka perusahaan dan/atau usaha baru yang bergerak dibidang
properti, broker, konsultan properti, real estate dan/atau usaha sejenis lainnya, wajib dengan
persetujuan tertulis terlebih dahulu dari Pihak Kedua dan dengan komposisi kepemilikan saham
di Perusahaan baru tersebut adalah sebesar 51% (lima puluh satu persen) saham harus dimiliki
oleh Pihak Kedua dan 49% dimiliki oleh Pihak Pertama.
(3) Dalam hal melalui sebuah petunjuk atau bukti yang menurut penilaian Pihak Kedua telah cukup
bahwa Pihak Pertama melakukan pelanggaran terhadap ketentuan pada ayat (1) dan ayat (2)
Pasal ini, maka Pihak Pertama wajib membayar denda secara seketika dan sekaligus lunas
sebesar Rp 1.000.000.000,- (satu milyar Rupiah) termasuk membayar seluruh ganti rugi yang
dialami oleh Pihak Kedua.
PASAL 15
BANTUAN
(1) Dalam jangka waktu 1 (satu) tahun sejak tanggal efektif akuisisi, apabila Pihak Kedua
mendapatkan permasalahan yang berhubungan dengan Target Company di masa kendali
masih berada ada Pihak Pertama, maka Pihak Pertama selaku penjual berkewajiban untuk
menyelesaikan permasalahan tersebut.
(2) Segala bentuk tindakan pertanggung jawaban atas permasalahan Target Company, maka Pihak
Pertama berkewajiban untuk melaporkan segala tindakan yang akan dilakukan kepada Pihak
Kedua.
PASAL 16
PERTANGGUNGJAWABAN HUKUM
(1) Jika terdapat sengketa, pembebanan jaminan, serta hal yang merugikan lainnya yang timbul
dikemudian hari setelah penandatanganan Perjanjian ini yang didasari oleh kerjasama yang
sebelumnya telah berjalan antara Target Company dengan pihak ketiga lainnya, maka segala
konsekuensi baik hukum maupun finansial akan menjadi tanggung jawab Pihak Pertama.
(2) Apabila Pihak Pertama tidak melaksanakan tanggungjawab sebagaimana dalam ayat (1) Pasal
ini, maka Pihak Kedua berhak mengajukan klaim ganti rugi yang timbul.
13
Page 157
(3) Jumlah ganti rugi yang harus dibayar oleh pihak yang memberikan ganti rugi sama dengan total
kerugian yang diderita atau ditanggung secara langsung baik materiil dan immateriil oleh pihak
yang menerima ganti rugi sebagai akibat dari atau sehubungan dengan pelanggaran dari
kewajiban tersebut.
(4) Dalam hal karena sebab apapun ternyata akuisisi tidak dapat dilaksanakan secara efektif
dibuktikan dengan tidak didapatkannya pengesahan yang diperlukan dari Kementerian Hukum
dan HAM RI kendati telah dilakukan usaha pemenuhannya, maka transaksi akuisisi ini batal
dan seluruh uang yang telah dibayarkan oleh Pihak Kedua wajib dikembalikan seluruhnya oleh
Pihak Pertama kepada Pihak Kedua.
PASAL 17
PENGAKHIRAN PERJANJIAN
(1) Perjanjian dapat diakhiri dengan beberapa persyaratan sebagai berikut:
a. Adanya persetujuan secara tertulis dari Para Pihak ataupun salah satu pihak;
b. Oleh Pihak Pertama apabila Pihak Kedua melanggar kewajiban atas Harga Pembelian dan
Ketentuan Pembayaran Akuisisi Saham sebagaimana diatur dalam Pasal 5 Perjanjian ini.
c. Oleh Pihak Kedua apabila :
(i) Bahwa sebelum Tanggal Penyelesaian, Perseroan dinyatakan pailit atau insolvensi
berdasarkan putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap.
(ii) Terdapat klaim hutang / kewajiban lama yang tidak dibuka di awal, hutang lain atau
permasalahan lain yang tidak dapat segera diselesaikan sehingga memunculkan
potensi masalah yang berkepanjangan.
(iii) Pihak Pertama tidak memenuhi persyaratan atau menghambat dalam bentuk
apapun terlaksananya proses akuisisi yang lazim dilakukan.
(iv) Adanya itikad buruk dari Pihak Pertama dalam proses transaksi akuisisi ini sehingga
menimbulkan masalah dikemudian hari yang berkepanjangan.
(v) Hasil audit, penilaian/valuasi dan/atau pemeriksaan Perseroan tidak menyarankan
untuk dilakukan akuisisi atau terdapat suatu temuan yang kemungkinan harus
diselesaikan dalam jangka waktu yang berkepanjangan.
(2) Dalam hal terjadi pengakhiran, ketentuan-ketentuan tertentu dalam Perjanjian ini sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 20 akan tetap berlaku meskipun telah terjadi pengakhiran.
(3) Perjanjian ini dapat dibatalkan oleh salah satu Pihak dengan mengesampingkan ketentuan
dalam Pasal 1266 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, sehingga terkait dengan pengakhiran
dan/atau pembatalan perjanjian tidak membutuhkan putusan Pengadilan.
(4) Pengakhiran tidak dapat dilakukan setelah Transaksi Akuisisi Saham selesai dilaksanakan.
PASAL 18
GANTI RUGI
(1) Pihak Kedua berhak untuk mengajukan klaim ganti rugi dari dan terhadap kerugian yang diderita
atau dibayarkan oleh Pihak Kedua, yang timbul dari atau sehubungan dengan pelanggaran oleh
Pihak Pertama atas Jaminan yang diberikan oleh Pihak Pertama dalam Perjanjian ini.
14
Page 158
(2) Jika ada kerugian yang timbul dikemudian hari setelah penandatanganan Perjanjian ini yang
didasari oleh kerjasama yang sedang berjalan saat ini antara Target Company dengan pihak
ketiga lainnya, akan menjadi tanggung jawab Pihak Kedua.
PASAL 19
KORESPONDENSI
(1) Semua pemberitahuan, persetujuan, pengesampingan dan komunikasi lainnya berdasarkan
Perjanjian ini harus dilakukan secara tertulis dan akan dianggap telah diberikan sebagaimana
mestinya apabila:
a. Disampaikan secara langsung (dengan tanda terima yang patut); atau
b. Ketika diterima oleh penerima, jika dikirim melalui layanan pengiriman/kurir (dengan tanda
terima yang patut), dalam setiap hal ke alamat yang tepat yang ditetapkan di bawah (atau
ke alamat lain sebagaimana suatu Pihak dapat menunjuk dengan pemberitahuan kepada
Pihak lainnya); dan
c. Dikirimkan melalui email dengan tanda terima yang patut.
(2) Pemberitahuan dapat disampaikan kepada Pihak Pertama melalui:
Contact person : Aan Andriani Sutrisno
Alamat : TCC Batavia Tower One, 8th Floor, Suites 3-5,
Jl. K.H. Mas Mansyur Kav. 126, Jakarta Pusat
E-mail : corsec@eraindonesia.com
Mobile Phone : +62811911980
(3) Pemberitahuan dapat disampaikan kepada Pihak Kedua melalui:
Contact person :
Alamat :
E-mail :
Mobile Phone :
PASAL 20
INFORMASI RAHASIA
(1) Masing-masing pihak dengan ini sepakat untuk merahasiakan segala informasi akuisisi
sehubungan dengan:
a. Ketentuan dan permasalahan yang diatur dalam setiap atau sehubungan dengan, termasuk
namun tidak terbatas pada negosiasi, penandatanganan dan pelaksanaan dari dokumen
transaksi; dan
b. Seluruh informasi rahasia yang tersedia pada setiap afiliasi Pihak Pertama atau afiliasi Pihak
Kedua atau atas nama dari masing-masing anggota afiliasi Pihak Pertama atau afiliasi Pihak
Kedua sehubungan dengan Perjanjian ini yang terkait dengan anggota afiliasi Pihak
Pertama atau afiliasi Pihak Kedua.
(2) Masing-masing pihak dengan ini sepakat bahwa setiap pengungkapan yang sekiranya perlu
dilakukan oleh salah satu pihak kepada pihak manapun, terkait dengan transaksi, harus terlebih
dahulu mendapatkan persetujuan tertulis dari pihak lainnya.
15
Page 159
(3) Ketentuan pada ayat (1) Pasal ini tidak menghalangi pengungkapan Informasi Rahasia
sepanjang:
a. Disyaratkan supaya memungkinkan entitas yang bersangkutan untuk melaksanakan
haknya berdasarkan dokumen transaksi atau untuk keperluan penyelenggaraan perkara
terkait dengan transaksi;
b. Informasi rahasia tersebut diungkapkan secara rahasia oleh entitas yang bersangkutan
kepada penasihat profesionalnya, auditor atau bankirnya dengan ketentuan bahwa entitas
yang mengungkapkan tersebut akan memastikan agar penasihat, auditor atau bankirnya
akan memenuhi ketentuan pada ayat (1) Pasal ini.
c. Informasi rahasia tersebut diungkapkan kepada anggota afiliasi masing-masing pihak,
pemegang saham utama, direktur dan penasihat atau pihak lain yang disetujui oleh para
pihak (secara tegas menerapkan prinsip need to be known basis), dengan ketentuan bahwa
masing-masing pihak akan memastikan agar pihak tersebut memenuhi ayat (1) Pasal ini.
d. Informasi rahasia tersebut diungkapkan:
(i) Apabila diminta atau disyaratkan oleh setiap pengadilan dengan yurisdiksi yang
kompeten atau setiap badan pemerintahan, pengawas atau pengatur yang
kompeten.
(ii) Apabila diperlukan oleh hukum yang berlaku
(iii) Informasi rahasia tersebut telah menjadi domain publik dikarenakan alasan selain
sebagai hasil dari pelanggaran atas ayat (1) Pasal ini atau kesanggupan atau
kewajiban lainnya untuk menjaga kerahasiaan.
PASAL 21
PERUBAHAN, PENGESAMPINGAN, PERSETUJUAN DAN PENGALIHAN
(1) Tidak ada perubahan atau pengesampingan atas setiap ketentuan dalam Perjanjian ini yang
akan berlaku kecuali dilakukan secara tertulis dan ditandatangani oleh Para Pihak (atau, dalam
hal pengesampingan, oleh atau atas nama Pihak yang mengesampingkan hal tersebut).
(2) Setiap persetujuan yang diberikan berdasarkan Perjanjian ini hanya akan berlaku apabila
diberikan secara tertulis dan disampaikan oleh Pihak yang menyetujui dan hanya untuk keadaan
dan tujuan mana persetujuan tersebut diberikan.
(3) Suatu Pihak tidak dapat mengalihkan bagian apapun dari hak dan kewajibannya dalam
Perjanjian ini tanpa persetujuan tertulis dari Pihak lainnya. Tindakan apapun oleh suatu Pihak
untuk mengalihkan hak atau kewajibannya dalam Perjanjian ini tanpa persetujuan Pihak lainnya
dianggap tidak berlaku secara sah.
PASAL 22
KETERPISAHAN
Setiap ketentuan dalam Perjanjian ini yang dilarang atau tidak dapat diberlakukan dalam wilayah
hukum manapun akan, pada wilayah hukum tersebut, menjadi tidak berlaku sepanjang larangan
atau ketidakberlakuan tersebut tanpa membatalkan ketentuan lainnya dalam Perjanjian ini, dan
larangan atau ketidakberlakuan di setiap wilayah hukum tersebut tidak akan membatalkan atau
menyebabkan ketidakberlakuan atas ketentuan tersebut di wilayah hukum lainnya. Dalam hal
terdapat suatu ketentuan dalam Perjanjian ini yang menjadi tidak sah, Para Pihak akan segera
melakukan negosiasi ulang dengan itikad baik untuk menyepakati suatu ketentuan baru guna
16
Page 160
memberlakukan kembali Perjanjian ini sedekat mungkin dengan maksud dan akibat semula.
Sepanjang diperbolehkan oleh hukum yang berlaku, Para Pihak dalam Perjanjian ini dengan ini
mengesampingkan setiap ketentuan hukum yang menyebabkan ketentuan dalam Perjanjian ini
dilarang dalam hal apapun.
PASAL 23
PENYELESAIAN SENGKETA
(1) Setiap perselisihan, kontroversi atau tuntutan apapun yang timbul dari atau berkaitan dengan
Perjanjian ini, atau pelanggaran, pemutusan, pertama-tama harus diusahakan untuk
diselesaikan melalui musyawarah untuk mufakat oleh kedua belah pihak.
(2) Dalam musyawarah sebagaimana ayat (1) Pasal ini tidak mencapai mufakat, maka perselisihan
tersebut harus diselesaikan dalam tingkat pertama dan terakhir melalui Badan Arbitrase
Nasional Indonesia (BANI).
PASAL 24
KETENTUAN LAIN
(1) Perjanjian ini diatur oleh dan ditafsirkan sesuai dengan hukum Republik Indonesia.
(2) Perjanjian ini dibuat dalam Bahasa Indonesia dan bahasa Inggris. Kedua versi adalah sama
keotentikannya. Dalam hal terdapat ketidaksesuaian atau perbedaan penafsiran antara versi
Bahasa Indonesia dan versi bahasa Inggris, maka versi bahasa Indonesia akan berlaku dan
versi Bahasa Inggris terkait akan dianggap secara otomatis diubah (dengan keberlakuan pada
tanggal Perjanjian ini) agar bagian terkait dari versi Bahasa Inggris konsisten dengan bagian
terkait dari versi bahasa Indonesia.
(3) Perjanjian ini dapat ditandatangani dalam satu atau lebih salinan, yang mana masing-masing
salinan dianggap sebagai dokumen asli dari Perjanjian ini dan semuanya yang, apabila
disatukan akan dianggap sebagai satu kesatuan dari perjanjian yang sama.
PASAL 25
PENUTUP
Demikian Perjanjian ini dibuat dan ditandatangani oleh Para Pihak pada hari dan tanggal yang telah
disebutkan pada halaman pertama Perjanjian ini dalam rangkap dua yang dibubuhi materai
secukupnya mempunyai kekuatan yang sama.
PIHAK PERTAMA PIHAK KEDUA
PT ERA GRAHAREALTY Tbk
Winda Darmadi Darmawangsa
Direktur Utama
17
Page 161
Buyanto Tjiawan
Kurniawati
18
Page 162
LAMPIRAN I
SYARAT PENDAHULUAN
A. PERSYARATAN PENDAHULUAN
1. Penjual memperoleh Persetujuan Korporasi yang menyetujui Transaksi sebagaimana
diwajibkan dalam anggaran dasar Penjual telah diperoleh.
2. Penjual memastikan diperolehnya keputusan rapat umum pemegang saham Perseroan yang
menyetujui Transaksi.
3. Pernyataan dan jaminan yang diberikan oleh Penjual, dan pernyataan dan jaminan yang
diberikan oleh Pembeli, secara material masih tetap benar, akurat dan tidak menyesatkan.
4. Penjual menyiapkan pengumuman tertulis mengenai rencana pengambilalihan yang terjadi
akibat pengalihan atas Saham Yang Dijual dalam sebuah koran harian yang diedarkan secara
nasional sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Perseroan Terbatas;
5. Tidak ada keberatan dari kreditor Perseroan dalam waktu 14 (empat belas) hari setelah
pengumuman dalam angka (7) di atas.
6. Pembeli telah menyiapkan laporan penilai atas transaksi yang dimaksud dalam perjanjian ini
yang menyatakan transaksi ini wajar sebagaimana yang diisyaratkan dalam Peraturan Otoritas
Jasa Keuangan No. 17 tahun 2020 tentang Transaksi Material.
B. SYARAT PENDAHULUAN PIHAK KEDUA
Tindakan Yang Dilakukan Keterangan
Mengumumkan keterbukaan Keterbukaan informasi wajib memuat paling sedikit: (Pasal 17 POJK
informasi kepada masyarakat 17/20)
dan Otoritas Jasa Keuangan 1. Uraian mengenai Transaksi Material, paling sedikit:
a. objek transaksi yaitu pembelian saham PT Kencana Berkat
Propertindo (Era Fiesta BSD).
b. nilai transaksi.
c. pihak yang melakukan transaksi.
2. Penjelasan, pertimbangan, dan alasan dilakukannya Transaksi
Material (dalam hal ini pembelian saham PT Kencana Berkat
Propertindo) serta pengaruh transaksi tersebut pada kondisi
keuangan IPAC.
3. dalam hal Perusahaan Terbuka menggunakan Penilai untuk
melakukan penilaian atas objek transaksi, ringkasan laporan
Penilai paling sedikit:
a. identitas pihak
b. objek penilaian
c. tujuan penilaian
d. asumsi dan kondisi pembatas
e. pendekatan dan metode penilaian
f. kesimpulan nilai
4. ringkasan laporan Penilai mengenai kewajaran transaksi, paling
sedikit:
a. identitas pihak
b. objek penilaian
c. tujuan penilaian
d. asumsi dan kondisi pembatas
19
Page 163
e. pendekatan dan metode penilaian
f. pendapat kewajaran atas transaksi.
5. penjelasan tentang tempat atau alamat, nomor telepon, dan
alamat email yang dapat dihubungi pemegang saham untuk
memperoleh informasi mengenai Transaksi Material
6. pernyataan direksi bahwa Transaksi Material merupakan atau
tidak merupakan transaksi afiliasi sebagaimana dimaksud dalam
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan mengenai transaksi afiliasi dan
transaksi benturan kepentingan.
7. pernyataan dewan komisaris dan direksi bahwa:
a. Transaksi Material tidak mengandung benturan kepentingan
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan mengenai transaksi afiliasi dan transaksi benturan
kepentingan.
b. semua informasi material telah diungkapkan dan informasi
tersebut tidak menyesatkan.
8. Data keuangan PT Kencana Berkat Propertindo (Era Fiesta BSD),
yang telah diaudit untuk 2 tahun terakhir.
Penandatanganan Perjanjian Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)/Conditional Shares Purchase
Pengikatan Jual Beli Agreement (CSPA)
Saham/CSPA PT Kencana
Berkat Propertindo (Era
Fiesta BSD) dengan PT Era
Graharealty, Tbk.
Pengumuman internal secara
tertulis kepada Karyawan
C. SYARAT PENDAHULUAN PIHAK PERTAMA
Tindakan Yang Dilakukan Keterangan
Menyusun Rancangan (Pasal 125 Ayat 6 UUPT)
Pengambilalihan Direksi Perseroan yang akan diambil alih dan Perseroan yang akan
mengambilalih dengan persetujuan DeKom menyusun Ringkasan
Rancangan Pengambilalihan yang sekurang-kurangnya memuat:
a. Nama dan tempat kedudukan dari Perseroan yang akan
mengambilalih dan Perseroan yang akan diambil alih.
b. Alasan serta penjelasan Direksi Perseroan yang akan
mengambilalih dan Direksi Perseroan yang akan diambil alih.
c. Laporan keuangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 66 ayat
(2) huruf a untuk tahun buku terakhir dari Perseroan yang akan
mengambil alih dan Perseroan yang akan diambil alih.
d. tata cara penilaian dan konversi saham dari Perseroan yang akan
diambil alih terhadap saham penukarnya apabila pembayaran
Pengambilalihan dilakukan dengan saham
e. jumlah saham yang akan diambil alih
20
Page 164
f. kesiapan pendanaan
g. neraca konsolidasi proforma Perseroan yang akan mengambil
alih setelah Pengambilalihan yang disusun sesuai dengan prinsip
akuntansi yang berlaku umum di Indonesia
h. cara penyelesaian hak pemegang saham yang tidak setuju
terhadap Pengambilalihan
i. cara penyelesaian status, hak dan kewajiban anggota Direksi,
Dewan Komisaris, dan karyawan dari Perseroan yang akan
diambil alih
j. perkiraan jangka waktu pelaksanaan Pengambilalihan, termasuk
jangka waktu pemberian kuasa pengalihan saham dari pemegang
saham kepada Direksi Perseroan
k. rancangan perubahan anggaran dasar Perseroan hasil
Pengambilalihan apabila ada.
Penandatanganan Perjanjian Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)/Conditional Shares Purchase
Pengikatan Jual Beli Agreement (CSPA)
Saham/CSPA PT Kencana
Berkat Propertindo (Era
Fiesta BSD) dengan PT Era
Graharealty, Tbk.
Pengumuman internal secara
tertulis kepada Karyawan
Penyelenggaraan Rapat 1. Menyetujui pengambilalihan saham PT Kencana Berkat
Umum Pemegang Saham Propertindo (Era Fiesta BSD) sebesar 51% (lima puluh satu
Luar Biasa/Keputusan persen) saham oleh PT Era Graharealty, Tbk sebagaimana
Sirkuler Ringkasan Rancangan pengambilaihan.
2. Menyetujui Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)/Conditional
Shares Purchase Agreement (CSPA).
Menyampaikan Salinan Akta RUPSLB/Keputusan Sirkuler
pemberitahuan kepada
Menteri sehubungan dengan
terjadinya akuisisi.
21
Page 165
LAMPIRAN II
PROFIL PERSEROAN / COMPANY PROFILE
PT KENCANA BERKAT PROPERTINDO
Nama Perseroan/ PT KENCANA BERKAT PROPERTINDO
Company Name
Persetujuan Menteri AHU-0012898.AH.01.01.Tahun2019
Hukum dan Hak
Asasi Manusia/
Approval of Minister
of Law and Human
Rights
Anggaran Dasar Akta No. 03 tanggal 01 Maret 2019
Terakhir/
Latest Articles of Akta No. 9 tanggal 13 Oktober 2023
Association
Modal Terakhir/ Jumlah Nominal Jumlah/Total
Latest Capitalization Saham/Total Saham/
Shares Nominal Value
Modal Rp Rp 1.000.000,-
Dasar/Authorized 800.000.000,
Capital -
Modal Rp
Ditempatkan/Issu 200.000.000,
ed Capital -
Modal Rp
Disetor/Paid-Up 200.000.000,
Capital -
Pemegang Jumlah Nominal Jumlah Nominal
SahamTerakhir/ Kepemilikan Saham/ Saham/Total
Latest Shareholders Saham/Num Nominal Value Nominal Value
ber of Shares
Winda 80 Rp 80.000.000,-
Buyanto Tjiawan 70 Rp 70.000.000,-
Kurniawati 50 Rp 50.000.000,-
22
Page 166
Susunan Direksi dan Direksi/Board of Directors
Dewan Komisaris Direktur/Director :
Terakhir/ Winda : Direktur Utama
Latest BOD and BOC Buyanto Tjiawan : Direktur
Composition
Dewan Komisaris/Board of Commissioners
Komisaris / Commissioner :
Kurniawati : Komisaris
Daftar Hutang a. _____
Kepada Pemegang b.______
Saham /
List of Shareholder
Loan
23
Page 167
LAMPIRAN III
TABEL PEMBAYARAN
Nama Perusahaan Pemegang Nilai Transaksi Jual Bank/Nomor Rekening
Saham/Jumlah
Saham
PT Kencana Berkat Winda/40 saham Bank: BCA
Propertindo Rp. 209.388.000,- No. Rek: 4671264899
(ERA FIESTA BSD)
Buyanto Tjiawan/36 Rp. 188.449.500,- Bank:BCA
saham No. Rek: 5270311867
Kurniawati/26 saham Rp. 136.102.500,- Bank: BCA
No. Rek: 5490015789
24
Page 168
LAMPIRAN IV
KEWAJIBAN PENYELESAIAN
Setelah proses Akuisisi Saham selesai dilakukan, Para Pihak harus menindaklanjuti segala urusan
yang sewajarnya diperlukan untuk menyelesaikan transaksi, sebagai berikut:
1. Melalui notaris yang ditunjuk untuk melaporkan perubahan data Perseroan kepada Menteri dan
mendapatkan bukti penerimaan pemberitahuan dari Menteri.
2. Menerbitkan sertifikat saham kolektif-sertifikat saham kolektif baru atas nama Pihak Kedua
(yang merefleksikan komposisi kepemilikan saham setelah dilakukannya Akuisisi Saham).
3. Membuat catatan atas transaksi Akuisisi Saham ke dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan
untuk merefleksikan Pihak Kedua sebagai pemegang dari Saham Yang Dijual.
4. Melakukan pemutakhiran data dalam OSS RBA yang mencerminkan komposisi kepemilikan
saham di Perseroan setelah Akuisisi Saham.
25
Page 169
LAMPIRAN V
REKENING BANK PT KENCANA BERKAT PROPERTINDO 3 (TIGA) BULAN TERAKHIR
26
Page 170
CONDITIONAL SHARES PURCHASE AGREEMENT (CSPA) /
PERJANJIAN JUAL BELI SAHAM BERSYARAT
PT KENCANA MAJU PROPERTINDO
Perjanjian ini dibuat di Jakarta Pusat, pada hari hari Kamis, tanggal dua puluh lima bulan Januari
tahun Duaribu Duapuluh Empat (25-01-2024), oleh dan antara:
1. Kevin Tanuwidjaja, individu, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk
Nomor 3173031708920003, beralamat di Jakarta Barat, Komplek Mutiara Taman Palem Blok
C.17 No. 22 RT 006 / RW 014, Cengkareng Timur, Cengkareng; Pemegang dan Pemilik 80
(delapan puluh) saham PT Kencana Maju Propertindo (Era Fiesta PIK);
2. Winda, individu, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor
3173066112810008, beralamat di Kabupaten Tangerang, Cluster Michelia M1.5 No. 10 RT 005
/ RW 004, Curug Sangereng, Kelapa Dua; Pemegang dan Pemilik 40 (empat puluh) saham
PT Kencana Maju Propertindo (Era Fiesta PIK);
3. Kurniawati, individu, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor
3173016104680007, beralamat di Jakarta Barat, Jl. Darma Asri Blok NK/17 RT 009 / RW 011,
Duri Kosambi, Cengkareng; Pemegang dan Pemilik 40 (empat puluh) saham PT Kencana
Maju Propertindo (Era Fiesta PIK);
4. Buyanto Tjiawan, individu, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor
3671051110790005, beralamat di Kota Tangerang, Jl. Bukit Golf VIII Blok QG 2/25, RT 001 /
RW 008, Cipete, Pinang, Pemegang dan Pemilik 40 (empat puluh) saham PT Kencana Maju
Propertindo (Era Fiesta PIK);
Pihak-pihak tersebut di atas merupakan Pemegang Saham pada PT Kencana Maju Propertindo (Era
Fiesta PIK) yang selanjutnya secara bersama-sama dapat disebut sebagai “Pihak
Pertama/Penjual”.
1. PT ERA GRAHAREALTY Tbk, suatu perseroan terbatas yang didirikan secara sah
berdasarkan hukum Republik Indonesia, berkedudukan di Jakarta Pusat dan beralamat di TCC
Batavia Tower One, 8th Floor, Suites 3-5, Jl. K.H. Mas Mansyur Kav. 126, Jakarta Pusat, dalam
hal ini diwakili oleh Darmadi Darmawangsa selaku Direktur Utama, berdasarkan Akta No. 149
tanggal 30 Maret 2021 yang dibuat di hadapan Jose Dima Satria, Notaris di Jakarta Selatan,
oleh karenanya sah bertindak untuk dan atas nama PT ERA GRAHAREALTY Tbk, selanjutnya
disebut sebagai “Pihak Kedua/Pembeli”
Pihak Pertama dan Pihak Kedua secara bersama-sama disebut sebagai “Para Pihak”.
Bahwa Para Pihak menerangkan terlebih dahulu sebagai berikut:
A. Pihak Kedua berencana untuk melakukan akuisisi atau pengambilalihan saham terhadap PT
Kencana Maju Propertindo (Era Fiesta PIK) (“Target Company”).
1
Page 171
B. Bahwa pengambilalihan tersebut dilakukan Pihak Kedua secara langsung kepada Pemegang
Saham Perseroan tersebut di atas.
C. Pihak Pertama selaku Pemegang Saham Perseroan menyatakan sepakat dan setuju terhadap
pengambilalihan oleh Pihak Kedua terhadap saham yang dimiliki pada Perseroan.
Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, Para Pihak sepakat untuk mengikatkan diri pada ketentuan-
ketentuan sebagai berikut:
PASAL 1
DEFINISI DAN INTERPRETASI
(1) DEFINISI
Untuk tujuan Perjanjian ini, kecuali dinyatakan lain, istilah-istilah berikut memiliki arti yang
ditentukan atau disebut dalam Pasal ini:
a. Akuisisi Saham berarti seluruh proses dan prosedur yang diperlukan untuk kepentingan
pengambilalihan saham Pihak Pertama oleh Pihak Kedua.
b. Afiliasi berarti sehubungan dengan setiap Entitas, setiap Entitas lain baik yang secara
langsung maupun tidak langsung, dikendalikan oleh, atau berada di bawah pengendalian
bersama Entitas tersebut di awal.
c. Entitas berarti setiap individu, perseroan/korporasi, perseroan terbatas, kemitraan umum,
kemitraan terbatas, usaha perseorangan, bentuk organisasi bisnis lainnya, wali amanat,
serikat, asosiasi, atau instansi pemerintahan.
d. Anggaran Dasar berarti anggaran dasar dari Perseroan yang berlaku pada saat Tanggal
Efektif.
e. Tanggal Efektif berarti tanggal dimana Para Pihak menandatangani Perjanjian ini.
f. Tanggal Tenggat Penyelesaian berarti 180 (seratus delapan puluh) hari sejak Tanggal
Efektif atau tanggal lain yang disetujui oleh Para Pihak secara tertulis.
g. Tanggal Penyelesaian berarti tanggal dimana Akuisisi Saham diselesaikan, yang akan
terjadi paling lambat 7 (tujuh) hari kalender sejak dipenuhinya Syarat Pendahuluan, atau
tanggal lain sebagaimana dapat disepakati bersama oleh Para Pihak secara tertulis.
h. Syarat Pendahuluan berarti kewajiban/persyaratan yang wajib dipenuhi oleh Para Pihak
untuk melakukan Akuisisi Saham, sebagaimana diatur dalam Lampiran I.
i. Target Company berarti Perseroan atau PT Kencana Maju Propertindo (Era Fiesta PIK),
suatu perseroan terbatas yang didirikan secara sah berdasarkan hukum Republik
Indonesia, berkedudukan di Jakarta Utara, beralamat di Rukan Golf Island Blok E No. 136,
Pantai Indah Kapuk, Kapuk Muara, Penjaringan. (Lampiran II).
j. Saham berarti saham yang telah dikeluarkan dan disetorkan oleh Target Company.
k. Saham Yang Dijual berarti sebagaimana yang diberikan pada istilah tersebut di Pasal 4
ayat (1) Perjanjian ini.
l. Transaksi berarti pengalihan atas Saham Yang Dijual oleh Pihak Pertama kepada Pihak
Kedua.
m. Harga Pembelian berarti sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat (1).
n. Rp berarti mata uang yang sah dari Republik Indonesia.
o. Dokumen Transaksi berarti surat, lembar kerja, akta atau perjanjian lain dalam
bentuk/format apapun yang akan ditandatangani oleh Para Pihak dari waktu ke waktu
dengan tujuan melaksanakan Transaksi termasuk lampiran-lampirannya.
2
Page 172
p. Informasi Rahasia berarti seluruh informasi yang tersedia untuk masing-masing Pihak
yang diperoleh sehubungan dengan dan selama proses negosiasi menjelang
penandatanganan dan penyelesaian dari Perjanjian ini.
q. Persetujuan Korporasi berarti setiap persetujuan yang dipersyaratkan berdasarkan setiap
aturan yang berlaku untuk setiap Pihak untuk menandatangani Dokumen Transaksi.
r. Pembebanan berarti setiap bentuk pembebanan dan/atau penjaminan termasuk namun
tidak terbatas pada: penggadaian, pungutan, kepentingan jaminan, opsi, hak retensi, hak
tanggungan, klaim/sita, gadai, hipotek, jaminan fidusia, pre-emptive rights, rights of first
refusal, perwakilan, perjanjian pemungutan suara, kewajiban-kewajiban, surat kuasa untuk
kepentingan pemegang jaminan, pemahaman atau pengaturan atau setiap bentuk
pembatasan hak atau pengalihan atas setiap dasar apapun, dan setiap hak lainnya,
kepentingan, kuasa atau pengaturan atas setiap dasar yang memiliki dampak atau efek
terhadap: (i) penyediaan jaminan untuk, atau sebaliknya (ii) melindungi dari wanprestasi
berdasarkan kepada, kewajiban-kewajiban setiap Entitas; namun tidak, dalam setiap hal,
termasuk setiap pembebanan yang dibuat berdasarkan Perjanjian ini atau Dokumen
Transaksi sebagaimana relevan.
s. Klaim berarti klaim, tindakan, tuntutan atau permintaan yang diajukan terhadap orang yang
bersangkutan.
t. Sengketa berarti setiap perbedaan, konflik atau kontroversi yang timbul dan berhubungan
dengan Perjanjian ini atau pelaksanaannya, termasuk tapi tidak terbatas pada setiap
pertanyaan terkait keberadaan atau keabsahan, atau pengakhiran hak atau kewajiban Para
Pihak atau untuk perbuatan melawan hukum.
u. OSS berarti online single submission, yakni suatu platform online terintegrasi untuk proses
perizinan, persetujuan dan permohonan perizinan yang dikelola dan dioperasikan oleh
Badan Koordinasi Penanaman Modal.
v. Hari Kerja berarti hari (selain Sabtu, Minggu, atau hari libur nasional) dimana bank-bank
beroperasi untuk menjalankan usaha perbankan umum di Indonesia.
w. Rekening Bank berarti rekening bank yang ditunjuk Pihak Pertama.
x. Menteri berarti Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia.
(2) INTERPRETASI
Judul hanya untuk memudahkan dan tidak mempengaruhi penafsiran. Dalam Perjanjian ini,
kecuali berdasarkan konteksnya diartikan secara lain:
a. Kata-kata yang menyatakan suatu gender mencakup juga gender dan kata-kata yang
menyatakan bentuk tunggal juga termasuk bentuk jamak dan sebaliknya.
b. Setiap bagian dari kalimat atau bentuk gramatikal atau ungkapan yang sama atas suatu
kata atau frase yang didefinisikan dalam Perjanjian ini memiliki makna yang saling
berkorespondensi.
c. Lampiran dari Perjanjian ini merupakan bentuk yang tak terpisahkan dari Perjanjian ini dan
akan dianggap, dibaca dan diartikan sebagai suatu bagian yang tidak terpisahkan dari
Perjanjian ini.
d. Judul dan penebalan huruf hanyalah untuk memudahkan dan tidak mempengaruhi
penafsiran atas Perjanjian ini dan perlu dikesampingkan ketika menafsirkan Perjanjian ini.
e. Kata-kata yang menyatakan orang perorangan termasuk setiap perseroan atau badan
lainnya, berupa badan korporasi atau bukan korporasi, persekutuan, asosiasi, otoritas
publik, dua atau lebih pihak yang memiliki kepentingan yang sama atau tergabung, atau
badan hukum atau komersial lainnya atau bentuk usaha lainnya dan sebaliknya (termasuk
3
Page 173
eksekutor, administrator, penerus, pengganti, penerima pengalihan dan pengalihan yang
diijinkan dari orang bersangkutan).
f. Rujukan terhadap suatu perjanjian atau dokumen (termasuk namun tidak terbatas pada
Perjanjian ini) meliputi rujukan pada perjanjian atau dokumen tersebut sebagaimana dari
waktu ke waktu dimodifikasi atau diubah dengan cara apapun atau dengan apapun juga dan
setiap instrumen atau dokumen lainnya dari waktu-waktu diterbitkan atau ditandatangani
sebagai pelengkap, tambahan, pengganti dari dokumen tersebut baik sebelum atau
sesudah Tanggal Efektif.
g. Rujukan terhadap suatu Pihak di dalam suatu dokumen mencakup penerus, orang yang
ditunjuk, perwakilan pribadi dan penerima pengalihan yang diijinkan dari Pihak tersebut.
h. Rujukan terhadap suatu waktu dan tanggal atas pelaksanaan suatu kewajiban oleh suatu
pihak merupakan rujukan pada waktu Indonesia barat dan tanggal di Indonesia kecuali
dinyatakan lain.
i. Hari, bulan atau tahun berarti hari, bulan atau tahun, sesuai dengan keadaan yang dihitung
berdasarkan kalender Gregorian.
j. Pada saat atau di dalam hari dimana sesuatu hal akan dilaksanakan jatuh pada hari yang
bukan merupkan Hari Kerja, hal tersebut harus dilaksanakan pada Hari Kerja berikutnya.
k. Setiap tujukan pada “secara tertulis” atau ungkapan yang serupa mencakup juga rujukan
terhadap surat elektronik, transmisi faksimili atau alat komunikasi sejenisnya.
l. Setiap perjanjian, pemberitahuan, kesepakatan, persetujuan, pengungkapan atau
komunikasi berdasarkan atau menurut Perjanjian ini harus dibuat secara tertulis.
m. Kata-kata “termasuk” tidak terbatas dan akan dianggap diikuti dengan kata-kata “namun
tidak terbatas pada”, baik apabila kata-kata tersebut diikuti dengan kata-kata “namun tidak
terbatas pada” ataupun tidak.
PASAL 2
TRANSAKSI
(1) Dengan tunduk pada syarat dan ketentuan yang tercantum dalam Perjanjian ini, Pihak Pertama
setuju untuk menjual Saham Yang Dijual dan oleh karenanya Pihak Kedua setuju untuk membeli
Saham Yang Dijual.
(2) Sejak Tanggal Efektif sampai dengan Tanggal Penyelesaian, mana yang lebih dahulu terjadi,
Pihak Pertama dilarang, tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari Pihak Kedua:
a. Untuk menjual, mengalihkan atau melepaskan Saham Yang Dijual kepada pihak lain,
termasuk menawarkan, atau melakukan diskusi atau negosiasi untuk menjual, mengalihkan
atau melepaskan Saham Yang Dijual kepada pihak lain;
b. Membebankan, memberikan opsi, atau memberikan kepentingan dalam setiap Saham
Yang Dijual kepada pihak ketiga, termasuk menawarkan, atau melakukan diskusi atau
negosiasi untuk, memberikan opsi atau memberikan kepentingan dalam setiap Saham
Yang Dijual kepada pihak ketiga.
PASAL 3
KOMPOSISI PEMEGANG SAHAM TARGET COMPANY
(1) Saat ditandatanganinya Perjanjian ini, komposisi pemegang saham terakhir Target Company
berdasarkan Akta Notaris Nomor 155 tanggal 22 Juni 2021 jo. SK Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia Nomor AHU-0040464.AH.01.01.Tahun2021, adalah sebagai berikut :
4
Page 174
a. Tuan Kevin pemilik 80 (delapan puluh) saham dalam Perseroan.
b. Nyonya Winda pemilik 40 (empat puluh) saham dalam Perseroan.
c. Tuan Buyanto Tjiawan pemilik 40 (empat puluh) saham dalam Perseroan.
d. Nyonya Kurniawati pemilik 40 (empat puluh) saham dalam Perseroan.
(2) Pihak Pertama menjamin kebenaran dari komposisi pemegang saham tersebut telah sesuai
dengan akta perseroan terakhir yang telah mendapat persetujuan dari Kementerian Hukum dan
HAM.
PASAL 4
JUAL BELI SAHAM
(1) Para Pihak dengan ini sepakat untuk dilakukannya akuisisi saham terhadap Target Company
yang dilakukan oleh Pihak Kedua sebanyak 51% (lima puluh satu persen) saham atau 102
(seratus dua) saham dan terhadap akuisisi saham tersebut Pihak Pertama menyatakan
persetujuannya untuk melepas saham yang dimilikinya sebagaimana tercantum dalam Pasal 3
ayat (1) kepada Pihak Kedua, dengan komposisi saham yang dilepas masing-masing sebagai
berikut:
a. Tuan Kevin menjual sebanyak 45 (empat puluh lima) saham miliknya dalam PT Kencana
Maju Propertindo.
b. Nyonya Winda menjual sebanyak 19 (sembilan belas) saham miliknya dalam PT Kencana
Maju Propertindo.
c. Nyonya Kurniawati menjual sebanyak 19 (sembilan belas) saham miliknya dalam PT
Kencana Maju Propertindo.
d. Tuan Buyanto Tjiawan menjual sebanyak 19 (sembilan belas) saham miliknya dalam PT
Kencana Maju Propertindo.
Sehingga total saham yang akan dijual kepada Pihak Kedua adalah sebanyak 102 (seratus dua)
saham dalam PT Kencana Maju Propertindo (“Saham Yang Dijual”).
(2) Bahwa dengan dilakukannya akuisisi saham tersebut maka kendali mayoritas Perseroan beralih
kepada Pihak Kedua, dengan susunan Pemegang Saham setelah akuisisi adalah sebagai
berikut:
a. PT Era Graharealty Tbk sejumlah 102 (seratus dua) saham.
b. Tuan Kevin Tanuwidjaja sejumlah 35 (tiga puluh lima) saham.
c. Nyonya Winda sejumlah 21 (dua puluh satu) saham.
d. Nyonya Kurniawati sejumlah 21 (dua puluh satu)saham.
e. Tuan Buyanto Tjiawan sejumlah 21 (dua puluh satu) saham.
Sehingga seluruhnya berjumlah 200 (dua ratus) saham.
(3) Untuk memenuhi ketentuan perundang-undangan atau adanya kebutuhan lain, maka Pihak
Kedua dapat menunjuk pihak lain sebagai pembeli baik secara sendiri maupun bersama-sama
dengan Pihak Kedua.
PASAL 5
HARGA PEMBELIAN DAN KETENTUAN PEMBAYARAN AKUISISI SAHAM
(1) Harga Pembelian saham adalah sebesar Rp.1.138.009.000,- (satu miliar seratus tiga puluh
delapan juta tiga sembilan ribu Rupiah) terhadap 51% (lima puluh satu persen) saham atau 102
5
Page 175
(seratus dua) saham Pihak Pertama yang akan dilakukan Pihak Kedua melalui transfer bank
dengan tahapan pembayaran sebagai berikut:
a. Pembayaran pertama sebesar 20% (dua puluh persen) dari Harga Pembelian pada saat
penandatanganan Perjanjian ini.
b. Pembayaran kedua sebesar 80% (delapan puluh persen) dari Harga Pembelian pada saat
penandatanganan Akta Jual Beli.
(2) Pembayaran sebagaimana dimaksud pada Ayat (1) Pasal ini dilakukan melalui transfer ke
rekening bank Pihak Pertama (masing-masing pribadi) oleh Pihak Kedua, sesuai dengan
tahapan pembayaran sebagaimana ayat (1) di atas serta tabel pembayaran dalam Lampiran III,
yang merupakan satu kesatuan tak terpisahkan dengan Perjanjian ini.
(3) Setiap pembayaran dengan transfer atau bilyet giro hanya dianggap sebagai pembayaran yang
sah apabila rekening Pihak Kedua telah terdebit dari pencairan giro tersebut, dan untuk itu Pihak
Pertama akan memberikan bukti pembayaran (kwitansi) kepada Pihak Kedua.
(4) Biaya administrasi bank berkaitan dengan cara pembayaran tersebut merupakan beban
masing-masing pihak sesuai aturan yang berlaku di bank masing-masing.
PASAL 6
SYARAT PENDAHULUAN
(1) Kewajiban Pihak Kedua untuk membeli Saham Yang Dijual sebagaimana dimaksudkan dalam
Perjanjian ini tunduk dan bergantung pada pemenuhan oleh Pihak Pertama atas seluruh
persyaratan menurut ketentuan hukum, atau dengan adanya pengesampingan baik seluruhnya
atau sebagian sepanjang diperbolehkan secara hukum dan jika untuk hal tersebut memang
dapat dikesampingkan.
(2) Kewajiban Pihak Pertama untuk menjual Saham Yang Dijual sebagaimana dimaksudkan dalam
Perjanjian ini tunduk dan bergantung pada pemenuhan oleh Pihak Kedua atas seluruh
persyaratan menurut ketentuan hukum, atau dengan adanya pengesampingan baik seluruhnya
atau sebagian sepanjang diperbolehkan secara hukum dan jika untuk hal tersebut memang
dapat dikesampingkan.
(3) Setiap Pihak akan menggunakan semua upaya yang wajar untuk memastikan Persyaratan
Pendahuluan yang harus diperolehnya terpenuhi sesegera mungkin dapat dilaksanakan setelah
Tanggal Efektif dan sebelum Tanggal Tenggat Penyelesaian.
(4) Jika ada Syarat Pendahuluan yang tidak dapat dipenuhi atau dikesampingkan karena hukum,
pada atau sebelum Tanggal Tenggat Penyelesaian, maka Pihak yang telah memenuhi
kewajibannya dalam Syarat Pendahuluan dapat, berdasarkan kewenangannya sendiri,
memutus Perjanjian ini, kecuali Para Pihak setuju untuk memperpanjang Tanggal Tenggat
Penyelesaian secara tertulis. Setelah pengakhiran Perjanjian ini, Para Pihak tidak akan memiliki
hak dan kewajiban lebih lanjut terhadap satu sama lain, kecuali terhadap klaim yang timbul
sebelum pengakhiran Perjanjian ini dan hal-hal mengikat lainnya seperti Informasi Rahasia.
6
Page 176
PASAL 7
PEMINDAHAN HAK ATAS SAHAM
(1) Satu dan lain hal, akuisisi saham ini dilaksanakan dengan suatu akta jual beli atau bentuk lain
untuk pemindahan hak dengan memakai syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan yang berlaku,
wajar dan lazim menurut ketentuan perundang-undangan dan anggaran dasar perseroan, atau
praktek hukum yang berlaku dan untuk ketentuan ini Para Pihak setuju untuk melaksanakan
setiap proses akuisisi, termasuk dilakukannya pengumuman yang diperlukan untuk itu serta
menandatangani surat-surat yang diperlukan untuk itu, tidak ada yang dikecualikan.
(2) Pada Tanggal Penyelesaian, hak kepemilikan atas Saham Yang Dijual berikut segala kewajiban
yang melekat pada Saham Yang Dijual tersebut secara sah dan resmi akan beralih dari Pihak
Pertama kepada Pihak Kedua.
(3) Sehubungan dengan pemindahan hak atas saham Target Company, Pihak Pertama telah
menyetujui secara internal untuk mengesampingkan ketentuan Pasal 7 Ayat 2 Anggaran Dasar
Target Company dan Pasal 57 Ayat 1 huruf a Undang-Undang No. 40 tahun 2007 tentang
Perseroan Terbatas, yang mengatur mengenai keharusan menawarkan terlebih dahulu kepada
pemegang saham lain apabila hendak memindahkan hak atas saham.
(4) Dalam rentang waktu 5 (lima) tahun sejak ditandatanganinya Perjanjian ini, Pihak Kedua berhak
untuk membeli ataupun meningkatkan kepemilikan sahamnya pada Target Company melalui
pembelian ataupun pengalihan saham sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang
berlaku terhadap saham yang masih dimiliki oleh Pihak Pertama dalam PT Kencana Maju
Propertindo sebesar 49% (empat puluh sembilan persen) atau sejumlah 49 (empat puluh
sembilan) saham dengan nilai ekuitas berdasarkan 8,0x (delapan koma nol kali) Pendapatan
Bersih berdasarkan laporan AUDIT tahun fiskal terbaru Target Company..
(5) Pihak Pertama dilarang untuk menjual ataupun mengalihkan saham yang masih dimiliki dalam
Target Company kepada pihak manapun kecuali kepada Pihak Kedua dalam rentang waktu 5
(lima) tahun sejak ditandatanganinya Perjanjian ini. Setelah rentang waktu tersebut dilampaui
maka pengalihan atas saham yang masih dimiliki Pihak Pertama dalam Target Company
dilakukan berdasarkan ketentuan perundang-undangan yang berlaku.
(6) Dalam rentang waktu 5 (lima) tahun sejak ditandatanganinya Perjanjian ini, dalam hal Pihak
Kedua ingin menjual sahamnya kepada pihak lain, Pihak Kedua berhak untuk menggunakan
hak drag along untuk memaksa Pemegang Saham lain dari Pihak Kedua untuk menjual
sahamnya.
PASAL 8
KETENTUAN SETELAH PENYELESAIAN
(1) Setelah selesainya proses Akusisi Saham sebagaimana ditentukan dalam Perjanjian ini, Para
Pihak harus menindaklanjuti segala urusan yang sewajarnya diperlukan untuk menyelesaikan
Transaksi Akuisisi Saham sebagaimana tercantum dalam Lampiran IV.
7
Page 177
(2) Setelah Tanggal Penyelesaian, maka kendali operasional terhadap Target Company telah
beralih kepada Pihak Kedua.
(3) Dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak selesainya proses Akuisisi Saham, Pihak Pertama
dalam kapasitasnya masing-masing akan tetap berada dalam posisi dan peran manajemen
Perusahaan penuh waktu (full time) berkomitmen untuk meningkatkan kinerja, mendukung
perkembangan dan turut aktif dalam usaha Target Company. Komitmen tersebut dapat dibuat
dalam suatu perjanjian untuk mencerminkan komitmen ini dan klausula-klausula relevan lainnya
dalam kaitannya Proses Akuisisi.
(4) Para Pihak dapat melakukan dan berinisiatif dalam penambahan, pengurangan atau perubahan
terhadap modal dasar, modal disetor dan/atau modal ditempatkan Para Pihak dalam hal
dianggap perlu perubahan susunan pengurus dan dilaksanakan sesuai dengan ketentuan
perundang-undangan perseroan terbatas.
(5) Bersamaan dengan Rapat Umum Pemegang Saham / Keputusan Sirkuler Pemegang Saham
tentang jual beli saham, Para Pihak dapat menetapkan perubahan susunan pengurus sesuai
dengan ketentuan yang berlaku.
PASAL 9
PERNYATAAN DAN JAMINAN
(1) Pihak Pertama selaku pemegang saham Target Company menjamin bahwa Perseroan adalah
perseroan terbatas yang didirikan dan secara sah berdiri berdasarkan hukum dari negara
Republik Indonesia.
(2) Pihak Pertama masing-masing adalah seorang individu yang telah mencapai usia kedewasaan
secara hukum sebagai seorang individu yang dewasa yang dapat melakukan tindakan hukum
atas namanya sendiri, dan tidak berada dalam perwalian.
(3) Pihak Pertama memiliki kuasa dan kewenangan penuh untuk membuat dan melaksanakan hak-
hak dan kewajiban-kewajibannya berdasarkan setiap Dokumen Transaksi dimana Pihak
Pertama merupakan salah satu pihak, dan setiap Dokumen Transaksi merupakan atau akan,
ketika dieksekusi, merupakan kewajiban mengikat terhadap Pihak Pertama sebagaimana
ketentuannya.
(4) Pihak Pertama telah memperoleh seluruh persetujuan Perseroan yang diperlukan, termasuk
untuk persetujuan pasangan apabila diperlukan, untuk memungkinkannya agar membuat dan
melaksanakan kewajiban-kewajibannya berdasarkan Dokumen Transaksi.
(5) Penandatanganan, penyerahan dan pelaksanaan Perjanjian ini tidak akan bertentangan
dengan ketentuan material apapun dari atau mengakibatkan pelanggaran material terhadap
perjanjian yang mengikat Pihak Pertama.
(6) Pihak Pertama menjamin tidak ada keadaan yang tidak diungkapkan yang dapat membuat
Perjanjian ini atau setiap Dokumen Transaksi menjadi tidak sah, dapat dinyatakan tidak sah,
atau tidak dapat dilaksanakan. Apabila hal tersebut ternyata dikemudian hari muncul maka
8
Page 178
seluruh tanggung jawab hukum, finansial, ekses biaya dan kerugian akan ditanggung
sepenuhnya oleh Pihak Pertama.
(7) Pihak Pertama menjamin sepenuhnya kepada Pihak Kedua bahwa Saham Yang Dijual tersebut:
a. Bebas dari setiap Pembebanan;
b. Bebas dari setiap Klaim dari siapapun untuk memperoleh saham atau menahan seseorang
untuk memperoleh saham (termasuk berdasarkan suatu opsi, hak untuk memesan terlebih
dahulu, atau hak penolakan terlebih dahulu, seperti dalam perjanjian pemegang saham
atau berdasarkan perjanjian manapun);
c. Tidak dikenakan sesuatu sitaan, tidak terlibat dalam suatu perkara atau dioperkan dan
diserahkan dari siapapun juga;
d. Hak milik Pihak Pertama sepenuhnya dan hanya dapat dijual/dioperkan atau
dipindahtangankan oleh masing-masing Pihak Pertama
e. Telah terdaftar dan tercatat dalam daftar pemegang saham Perseroan;
f. Tidak menjadi jaminan sesuatu hutang;
g. Tidak dibebani dengan perjanjian, ikatan dan beban-beban dalam bentuk apapun termasuk
segala keuntungan, dividen dan hasil-hasil yang belum diambil dan yang belum
dikeluarkan;
h. Akan diserahkan kepada Pihak Kedua waktu Pihak Kedua melunasi harga jual beli saham-
saham tersebut.
(8) Mengenai hal-hal tersebut baik sekarang maupun dikemudian hari, Pihak Kedua tidak akan
mendapat tuntutan apapun juga dari pihak lain yang menyatakan mempunyai hak terlebih
dahulu atau turut mempunyai hak dalam bentuk apapun atas apa yang dijual atau dipindahkan
dan diserahkan tersebut, oleh karena itu Pihak Kedua atau pihak yang ditunjuk oleh Pihak
Kedua, dengan ini dibebaskan oleh Pihak Pertama dari segala tuntutan dan/atau gugatan pihak
lain mengenai hal-hal tersebut.
(9) Dengan dilaksanakannya pengikatan ini, tanpa bantuan Pihak Kedua, Pihak Pertama tidak
berhak lagi baik secara langsung maupun tidak langsung untuk menjaminkan,
menjual/mengoperkan, mengikat perjanjian dalam bentuk apapun atau dengan cara apapun
juga memberikan hak dan kuasa atas saham-saham tersebut kepada pihak lain, terkecuali
kepada Pihak Kedua atau pihak lain yang ditunjuk oleh Pihak Kedua, segala tindakan Pihak
Pertama yang bertentangan dengan itu dan dilakukan oleh Pihak Pertama baik sebelumnya,
sekarang maupun dikemudian hari adalah tidak sah dan batal demi hukum.
(10) Pihak Pertama menyatakan dan menjamin kepada Pihak Kedua, bilamana perlu Pihak Pertama
akan menuangkan pernyataan-pernyataan tersebut dalam surat pernyataan tersendiri yang
merupakan satu kesatuan tak terpisahkan dengan Perjanjian ini yakni:
a. Perseroan terbebas dari sengketa apapun bentuknya baik pidana, perdata, hubungan
industrial maupun hak kekayaan intelektual. Segala bentuk tanggung jawab pidana
sebelum akuisisi saham ini dilakukan sepenuhnya menjadi tanggung jawab Pihak Pertama.
b. Perseroan tidak memiliki hutang selain yang tertera dalam laporan keuangan.
c. Perseroan telah memiliki seluruh perijinan yang lazim bagi agen properti. Sehubungan
dengan hal tersebut Pihak Pertama akan menyerahkan seluruh administrasi perijinan, login,
password, EFIN Pajak, OSS dan identifikasi apapun terkait perijinan, tidak ada yang
dikecualikan;
9
Page 179
d. Perseroan menjamin telah melakukan kewajiban ketenagakerjaan apapun bentuk dan
namanya sesuai ketentuan yang perundang-undangan yang berlaku (BPJS
Ketenagakerjaan dan BPJS Kesehatan), dan menjamin jika dikemudian hari terdapat
sengketa ketenagakerjaan termasuk namun tidak terbatas pada kewajiban terkait BPJS,
Pihak Pertama akan membebaskan Pihak Kedua dari segala gugatan dan/atau tuntutan.
Dalam hal muncul gugatan dan/atau tuntutan terkait terkait dengan BPJS Ketenagakerjaan
dan BPJS Kesehatan, maka konsekuensi yang timbul secara keuangan akan menjadi
tanggung jawab Pihak Kedua, akan tetapi konsekuensi secara pidana menjadi tanggung
jawab Pihak Pertama.
(11) Konsekuensi dan kewajiban finansial, pajak, dan hukum serta kemungkinan resiko dan klaim
pidana terhadap Target Company sebelum Tanggal Penyelesaian menjadi tanggung jawab
Pihak Pertama.
(12) Pihak Pertama dengan ini setuju untuk mengungkapkan dengan segera kepada Pihak Kedua
secara tertulis ketika menyadari, setiap hal, kejadian atau keadaan (termasuk setiap kelalaian
untuk bertindak) yang akan timbul atau diketahui olehnya setelah Tanggal Efektif dan sebelum
Tanggal Penyelesaian yang menimbulkan pelanggaran atas setiap Jaminan yang merupakan
tanggung jawabnya serta memberikan hak kepada Pihak Kedua untuk melakukan tindakan-
tindakan yang diperlukan untuk memenuhi dan menjaga kepentingan Pihak Kedua.
(13) Dalam hal salah satu atau beberapa ketentuan, pasal atau ayat dalam Perjanjian ini menjadi
cacat, gugur, batal demi hukum atau akibat hukum lainnya baik disebabkan oleh ketentuan
hukum yang berlaku ketetapan hakim, atau badan peradilan atau pihak yang berwenang, atau
oleh sebab-sebab hukum lainnya, maka hal tersebut tidak akan mengakibatkan pasal, ayat atau
ketentuan lainnya yang tercantum dalam Perjanjian ini menjadi mendapatkan akibat yang sama.
Pasal, ayat atau ketentuan lain yang tidak terkena akibat tersebut tetap berlaku dan mengikat
serta wajib untuk dilaksanakan oleh Para Pihak.
PASAL 10
PAJAK
(1) Masing-masing Pihak di dalam Perjanjian ini akan menanggung biaya perpajakan dan biaya-
biaya yang timbul sehubungan dengan persiapan, penandatanganan dan pelaksanaan
Perjanjian ini dan Transaksi (termasuk biaya konsultan hukum, akuntan dan biaya lainnya),
kecuali terhadap biaya Notaris yang akan ditanggung secara bersama-sama oleh Para Pihak.
(2) Batas waktu akhir perhitungan perpajakan Perseroan adalah tanggal 25 Januari 2024, dalam
hal terdapat klaim diluar laporan keuangan setelah tanggal sebagaimana dimaksud segala
selisih perhitungan menjadi tanggung jawab Pihak Pertama (Kevin Tanuwidjaja,
Winda,Kurniawat, Buyanto Tjiawan)
(3) Konsekuensi dan kewajiban perpajakan dan tanggung jawab segala transaksi keuangan
sebelum Tanggal Penyelesaian menjadi tanggung jawab Pihak Pertama.
(4) Konsekuensi dan kewajiban finansial dan hukum dari perpajakan Perseroan setelah Tanggal
Penyelesaian menjadi tanggung jawab bersama dari Para Pihak berdasarkan komposisi
pemegang saham masing-masing
10
Page 180
PASAL 11
KUASA
(1) Guna menjamin terlaksananya jual-beli dan pemindahan hak atas saham-saham tersebut pada
waktunya setelah harga jual beli saham-saham telah diterima secara lunas dan penuh oleh
Pihak Pertama, maka sekarang untuk nantinya, Pihak Pertama dengan ini memberi kuasa
khusus dengan hak substitusi kepada Pihak Kedua, baik secara bersama-sama maupun
sendiri-sendiri, untuk dan atas nama Pihak Pertama untuk:
a. Melaksanakan penjualan dan pemindahan atas saham-saham tersebut kepada Pihak
Kedua dengan memakai syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan yang umum berlaku dalam
suatu penjualan dan memindahkan hak atas saham-saham.
b. Mengusulkan Rapat Umum Pemegang Saham beserta agendanya, menyelenggarakan
Rapat Umum Pemegang Saham, mencatatkan nama Pihak Kedua atas saham-saham
tersebut dan menerima surat-surat saham-saham tersebut apabila telah dicetak dan
selama saham-saham tersebut belum dicatatkan atas nama Pihak Kedua, Pihak Kedua
berhak mewakili Pihak Pertama dalam segala Rapat Umum Pemegang Saham Perseroan,
mengeluarkan hak suara, mengajukan, menerima atau menolak usul-usul, menerima
dividen serta melakukan segala sesuatu yang dapat dilakukan oleh seseorang pemegang
saham dengan hak-haknya, untuk terpenuhinya hak Pihak Kedua selaku pembeli saham-
saham tersebut.
c. Untuk keperluan tersebut yang diberi kuasa berhak menghadap kepada siapapun dan
dimanapun juga, meminta dan memberikan keterangan, membuat dan menandatangani
segala akta/surat yang diperlukan dan selanjutnya melakukan segala sesuatu tindakan
yang diperlukan untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut di atas, tidak ada yang
dikecualikan.
(2) Pemberian kekuasaan-kekuasaan dari Pihak Pertama kepada Pihak Kedua yang ditetapkan
dalam perjanjian ini, merupakan bagian penting dan syarat yang tidak terpisahkan dari
perjanjian ini, yang tanpa adanya kekuasaan tersebut niscaya perjanjian ini tidak akan dibuat
atau dilaksanakan. Oleh karena itu kuasa-kuasa tersebut tidak dapat dicabut kembali dan tidak
akan berakhir oleh sebab-sebab apapun juga, antara lain sebab-sebab yang disebutkan dalam
Pasal 1813 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
(3) Pihak Pertama menyatakan telah mencabut seluruh kuasa yang berkaitan saham yang
sebelumnya ada (jikapun ada), serta Pihak Pertama menyatakan dan menjamin tidak ada
pemberian kuasa lainnya berkaitan dengan hal-hal tersebut, oleh karena itu segala perbuatan
yang dilaksanakan oleh Pihak Pertama yang bertentangan dengan dengan itu, demi hukum
adalah tidak sah terhadap siapapun juga.
(4) Ketentuan-ketentuan dalam akta ini tidak akan berakhir karena Pihak Pertama dan/atau Pihak
Kedua meninggal dunia atau pailit, tetapi turun menurun dan harus dipenuhi oleh (para) ahli
waris atau (para) penerima/pengganti hak dari Pihak Pertama dan/atau Pihak Kedua.
(5) Dalam hal diperlukan sebuah surat kuasa khusus untuk keperluan maksud di atas, maka Para
Pihak menegaskan bahwa klausula pasal ini dianggap sudah mencakup surat kuasa tersebut,
tidak ada yang dikecualikan.
11
Page 181
PASAL 12
TINDAKAN FINANSIAL PERSEROAN
(1) Pihak Pertama sepakat dan setuju bahwa sejak ditandatanganinya Perjanjian ini sampai
dengan Tanggal Penyelesaian, maka seluruh keputusan finansial Perseroan yang tidak
termasuk dalam keperluan operasional Perseroan harus mendapatkan persetujuan tertulis
terlebih dahulu dari Pihak Kedua.
(2) Adapun keperluan operasional yang dimaksud pada ayat (1) Pasal ini adala:
a. Gaji Komisaris, direksi dan karyawan
b. Biaya komisi
c. Pajak
d. Biaya iklan dan promosi
e. Biaya penyusutan asset
f. Biaya pemeliharaan dan perbaikan gedung/kantor
g. Biaya imbalan kerja (pesangon, UPMK, dst)
h. Biaya perjalanan dinas
i. Biaya jasa profesional (konsultan hukum, notaris)
j. Biaya kantor fotocopy dan cetakan
k. Biaya telepon, air dan listrik
l. Asuransi
(3) Pihak Pertama menyatakan dan menjamin bahwa Target Company memiliki dana yang
memadai untuk kelangsungan operasional Target Company sekurang-kurangnya untuk 6
(enam) bulan sejak Tanggal Penyelesaian, sehingga Pihak Kedua tidak perlu menambahkan
dana ke dalam Target Company dalam bentuk apapun juga untuk kepentingan operasional;
Ketidakcukupan dana dalam Target Company menjadi tanggung jawab Pihak Pertama untuk
memenuhinya pada saat Perjanjian ini ditandatangani.
(4) Untuk memastikan kecukupan dana operasional tersebut di atas, maka rekening bank Target
Company 3 (tiga) bulan terakhir sampai dengan ditandatanganinya Perjanjian ini menjadi acuan
pelaksanaan ketentuan Pasal ini (Lampiran V).
(5) Setelah dilakukan akuisisi, maka kendali operasional Target Company dijalankan oleh orang-
orang Target Company sesuai dengan ketentuan yang berlaku serta common business practice.
PASAL 13
ASET/AKTIVA-PASIVA PERSEROAN
(1) Pihak Pertama berkewajiban untuk memberikan rincian terhadap seluruh aset perusahaan,
aktiva pasiva kepada Pihak Kedua secara terang, faktual dalam suatu laporan keuangan yang
sah, dan segala hal yang tidak tercantum dalam laporan keuangan tersebut, dalam hal terjadi
risiko atau beban maka menjadi tanggung jawab Pihak Pertama, termasuk konsekuensi
perpajakan.
(2) Segala bentuk hak kekayaan intelektual yang melekat pada Target Company termasuk namun
tidak terbatas pada nama merek, sistem dan lain sebagainya, tetap dimiliki oleh Target
12
Page 182
Company dan dapat digunakan oleh Target Company secara bebas tanpa ada yang
dikecualikan.
(3) Para Pihak sepakat bahwa semua aset yang tidak terkait dengan kegiatan operasional Target
Company, termasuk namun tidak terbatas pada properti dan hipotik terkait, akan dipisahkan
dari Target Company sebelum Tanggal Penyelesaian, sedangkan aset-aset yang menunjang
operasional tetap berada dalam Target Company.
PASAL 14
NON-KOMPETISI
(1) Dalam rentang waktu para pihak masih sebagai pemegang saham di Target Company, Apabila
Pihak Pertama baik secara langsung maupun tidak langsung, terkait atau tidak terkait, dalam
bentuk atau kapasitas apapun, dilarang untuk:
a. Mendirikan, menjalankan, mengoperasikan, melakukan, memiliki dan/atau membuat bisnis
atau usaha, memiliki saham (termasuk pemegang saham nominee) atau hak kepemilikan
dalam entitas manapun, yang serupa dengan yang dijalankan oleh Target Company
dan/atau Pihak Kedua, anak Perusahaannya, atau pemberi waralabanya;
b. Bertindak sebagai pemilik, pemberi lisensi, pemegang lisensi, mitra, pejabat, karyawan,
agen, kontraktor / konsultan independen, penyewa, atau dalam kapasitas lainnya dari
Perusahaan manapun yang menjalankan bisnis serupa yang bersaing dengan Target
Company, Pihak Kedua, anak Perusahaannya, atau pemberi waralabanya;
c. Mencari, menawarkan, menghasut, untuk melibatkan atau mempekerjakan setiap personel
(Agen, Karyawan, Manajer, Direksi) Target Company maupun Pihak Kedua;
d. Mengungkapkan informasi rahasia apapun yang berkaitan dengan Perjanjian ini, termasuk
harga dan strategi bisnis.
(2) Dalam hal melalui sebuah petunjuk atau bukti yang menurut penilaian Pihak Kedua telah cukup
bahwa Pihak Pertama melakukan pelanggaran terhadap ketentuan pada ayat (1) Pasal ini,
maka Pihak Pertama wajib membayar denda secara seketika dan sekaligus lunas sebesar Rp
1.000.000.000,- (satu milyar Rupiah), termasuk membayar seluruh ganti rugi yang dialami oleh
Pihak Kedua.
PASAL 15
BANTUAN
(1) Dalam jangka waktu 1 (satu) tahun sejak tanggal efektif akuisisi, apabila Pihak Kedua
mendapatkan permasalahan yang berhubungan dengan Target Company di masa kendali
masih berada ada Pihak Pertama, maka Pihak Pertama selaku penjual berkewajiban untuk
menyelesaikan permasalahan tersebut.
(2) Segala bentuk tindakan pertanggung jawaban atas permasalahan Target Company, maka Pihak
Pertama berkewajiban untuk melaporkan segala tindakan yang akan dilakukan kepada Pihak
Kedua.
13
Page 183
PASAL 16
PERTANGGUNGJAWABAN HUKUM
(1) Jika terdapat sengketa, pembebanan jaminan, serta hal yang merugikan lainnya yang timbul
dikemudian hari setelah penandatanganan Perjanjian ini yang didasari oleh kerjasama yang
sebelumnya telah berjalan antara Target Company dengan pihak ketiga lainnya, maka segala
konsekuensi baik hukum maupun finansial akan menjadi tanggung jawab Pihak Pertama.
(2) Apabila Pihak Pertama tidak melaksanakan tanggungjawab sebagaimana dalam ayat (1) Pasal
ini, maka Pihak Kedua berhak mengajukan klaim ganti rugi yang timbul.
(3) Jumlah ganti rugi yang harus dibayar oleh pihak yang memberikan ganti rugi sama dengan total
kerugian yang diderita atau ditanggung secara langsung baik materiil dan immateriil oleh pihak
yang menerima ganti rugi sebagai akibat dari atau sehubungan dengan pelanggaran dari
kewajiban tersebut.
(4) Dalam hal karena sebab apapun ternyata akuisisi tidak dapat dilaksanakan secara efektif
dibuktikan dengan tidak didapatkannya pengesahan yang diperlukan dari Kementerian Hukum
dan HAM RI kendati telah dilakukan usaha pemenuhannya, maka transaksi akuisisi ini batal
dan seluruh uang yang telah dibayarkan oleh Pihak Kedua wajib dikembalikan seluruhnya oleh
Pihak Pertama kepada Pihak Kedua.
PASAL 17
PENGAKHIRAN PERJANJIAN
(1) Perjanjian dapat diakhiri dengan beberapa persyaratan sebagai berikut:
a. Adanya persetujuan secara tertulis dari Para Pihak ataupun salah satu pihak;
b. Oleh Pihak Pertama apabila Pihak Kedua melanggar kewajiban atas Harga Pembelian dan
Ketentuan Pembayaran Akuisisi Saham sebagaimana diatur dalam Pasal 5 Perjanjian ini.
c. Oleh Pihak Kedua apabila :
(i) Bahwa sebelum Tanggal Penyelesaian, Perseroan dinyatakan pailit atau insolvensi
berdasarkan putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap.
(ii) Terdapat klaim hutang/kewajiban lama yang tidak dibuka di awal, hutang lain atau
permasalahan lain yang tidak dapat segera diselesaikan sehingga memunculkan
potensi masalah yang berkepanjangan.
(iii) Pihak Pertama tidak memenuhi persyaratan atau menghambat dalam bentuk
apapun terlaksananya proses akuisisi yang lazim dilakukan.
(iv) Adanya itikad buruk dari Pihak Pertama dalam proses transaksi akuisisi ini sehingga
menimbulkan masalah dikemudian hari yang berkepanjangan.
(v) Hasil audit, penilaian/valuasi dan/atau pemeriksaan Perseroan tidak menyarankan
untuk dilakukan akuisisi atau terdapat suatu temuan yang kemungkinan harus
diselesaikan dalam jangka waktu yang berkepanjangan.
(2) Dalam hal terjadi pengakhiran, ketentuan-ketentuan tertentu dalam Perjanjian ini sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 20 akan tetap berlaku meskipun telah terjadi pengakhiran.
14
Page 184
(3) Perjanjian ini dapat dibatalkan oleh salah satu Pihak dengan mengesampingkan ketentuan
dalam Pasal 1266 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, sehingga terkait dengan pengakhiran
dan/atau pembatalan perjanjian tidak membutuhkan putusan Pengadilan.
(4) Pengakhiran tidak dapat dilakukan setelah Transaksi Akuisisi Saham selesai dilaksanakan.
PASAL 18
GANTI RUGI
(1) Pihak Kedua berhak untuk mengajukan klaim ganti rugi dari dan terhadap kerugian yang diderita
atau dibayarkan oleh Pihak Kedua, yang timbul dari atau sehubungan dengan pelanggaran oleh
Pihak Pertama atas Jaminan yang diberikan oleh Pihak Pertama dalam Perjanjian ini.
(2) Jika ada kerugian yang timbul dikemudian hari setelah penandatanganan Perjanjian ini yang
didasari oleh kerjasama yang sedang berjalan saat ini antara Target Company dengan pihak
ketiga lainnya, akan menjadi tanggung jawab Pihak Kedua.
PASAL 19
KORESPONDENSI
(1) Semua pemberitahuan, persetujuan, pengesampingan dan komunikasi lainnya berdasarkan
Perjanjian ini harus dilakukan secara tertulis dan akan dianggap telah diberikan sebagaimana
mestinya apabila:
a. Disampaikan secara langsung (dengan tanda terima yang patut); atau
b. Ketika diterima oleh penerima, jika dikirim melalui layanan pengiriman/kurir (dengan tanda
terima yang patut), dalam setiap hal ke alamat yang tepat yang ditetapkan di bawah (atau
ke alamat lain sebagaimana suatu Pihak dapat menunjuk dengan pemberitahuan kepada
Pihak lainnya); dan
c. Dikirimkan melalui email dengan tanda terima yang patut.
(2) Pemberitahuan dapat disampaikan kepada Pihak Pertama melalui:
Contact person : Aan Andriani Sutrisno
Alamat : TCC Batavia Tower One, 8th Floor, Suites 3-5,
Jl. K.H. Mas Mansyur Kav. 126, Jakarta Pusat
E-mail : corsec@eraindonesia.com
Mobile Phone : +62811911980
(3) Pemberitahuan dapat disampaikan kepada Pihak Kedua melalui:
Contact person :
Alamat :
E-mail :
Mobile Phone :
PASAL 20
INFORMASI RAHASIA
(1) Masing-masing pihak dengan ini sepakat untuk merahasiakan segala informasi akuisisi
sehubungan dengan:
15
Page 185
a. Ketentuan dan permasalahan yang diatur dalam setiap atau sehubungan dengan, termasuk
namun tidak terbatas pada negosiasi, penandatanganan dan pelaksanaan dari dokumen
transaksi; dan
b. Seluruh informasi rahasia yang tersedia pada setiap afiliasi Pihak Pertama atau afiliasi Pihak
Kedua atau atas nama dari masing-masing anggota afiliasi Pihak Pertama atau afiliasi Pihak
Kedua sehubungan dengan Perjanjian ini yang terkait dengan anggota afiliasi Pihak
Pertama atau afiliasi Pihak Kedua.
(2) Masing-masing pihak dengan ini sepakat bahwa setiap pengungkapan yang sekiranya perlu
dilakukan oleh salah satu pihak kepada pihak manapun, terkait dengan transaksi, harus terlebih
dahulu mendapatkan persetujuan tertulis dari pihak lainnya.
(3) Ketentuan pada ayat (1) Pasal ini tidak menghalangi pengungkapan Informasi Rahasia
sepanjang:
a. Disyaratkan supaya memungkinkan entitas yang bersangkutan untuk melaksanakan
haknya berdasarkan dokumen transaksi atau untuk keperluan penyelenggaraan perkara
terkait dengan transaksi;
b. Informasi rahasia tersebut diungkapkan secara rahasia oleh entitas yang bersangkutan
kepada penasihat profesionalnya, auditor atau bankirnya dengan ketentuan bahwa entitas
yang mengungkapkan tersebut akan memastikan agar penasihat, auditor atau bankirnya
akan memenuhi ketentuan pada ayat (1) Pasal ini.
c. Informasi rahasia tersebut diungkapkan kepada anggota afiliasi masing-masing pihak,
pemegang saham utama, direktur dan penasihat atau pihak lain yang disetujui oleh para
pihak (secara tegas menerapkan prinsip need to be known basis), dengan ketentuan bahwa
masing-masing pihak akan memastikan agar pihak tersebut memenuhi ayat (1) Pasal ini.
d. Informasi rahasia tersebut diungkapkan:
(i) Apabila diminta atau disyaratkan oleh setiap pengadilan dengan yurisdiksi yang
kompeten atau setiap badan pemerintahan, pengawas atau pengatur yang
kompeten.
(ii) Apabila diperlukan oleh hukum yang berlaku
(iii) Informasi rahasia tersebut telah menjadi domain publik dikarenakan alasan selain
sebagai hasil dari pelanggaran atas ayat (1) Pasal ini atau kesanggupan atau
kewajiban lainnya untuk menjaga kerahasiaan.
PASAL 21
PERUBAHAN, PENGESAMPINGAN, PERSETUJUAN DAN PENGALIHAN
(1) Tidak ada perubahan atau pengesampingan atas setiap ketentuan dalam Perjanjian ini yang
akan berlaku kecuali dilakukan secara tertulis dan ditandatangani oleh Para Pihak (atau, dalam
hal pengesampingan, oleh atau atas nama Pihak yang mengesampingkan hal tersebut).
(2) Setiap persetujuan yang diberikan berdasarkan Perjanjian ini hanya akan berlaku apabila
diberikan secara tertulis dan disampaikan oleh Pihak yang menyetujui dan hanya untuk keadaan
dan tujuan mana persetujuan tersebut diberikan.
(3) Suatu Pihak tidak dapat mengalihkan bagian apapun dari hak dan kewajibannya dalam
Perjanjian ini tanpa persetujuan tertulis dari Pihak lainnya. Tindakan apapun oleh suatu Pihak
16
Page 186
untuk mengalihkan hak atau kewajibannya dalam Perjanjian ini tanpa persetujuan Pihak lainnya
dianggap tidak berlaku secara sah.
PASAL 22
KETERPISAHAN
Setiap ketentuan dalam Perjanjian ini yang dilarang atau tidak dapat diberlakukan dalam wilayah
hukum manapun akan, pada wilayah hukum tersebut, menjadi tidak berlaku sepanjang larangan
atau ketidakberlakuan tersebut tanpa membatalkan ketentuan lainnya dalam Perjanjian ini, dan
larangan atau ketidakberlakuan di setiap wilayah hukum tersebut tidak akan membatalkan atau
menyebabkan ketidakberlakuan atas ketentuan tersebut di wilayah hukum lainnya. Dalam hal
terdapat suatu ketentuan dalam Perjanjian ini yang menjadi tidak sah, Para Pihak akan segera
melakukan negosiasi ulang dengan itikad baik untuk menyepakati suatu ketentuan baru guna
memberlakukan kembali Perjanjian ini sedekat mungkin dengan maksud dan akibat semula.
Sepanjang diperbolehkan oleh hukum yang berlaku, Para Pihak dalam Perjanjian ini dengan ini
mengesampingkan setiap ketentuan hukum yang menyebabkan ketentuan dalam Perjanjian ini
dilarang dalam hal apapun.
PASAL 23
PENYELESAIAN SENGKETA
(1) Setiap perselisihan, kontroversi atau tuntutan apapun yang timbul dari atau berkaitan dengan
Perjanjian ini, atau pelanggaran, pemutusan, pertama-tama harus diusahakan untuk
diselesaikan melalui musyawarah untuk mufakat oleh kedua belah pihak.
(2) Dalam musyawarah sebagaimana ayat (1) Pasal ini tidak mencapai mufakat, maka perselisihan
tersebut harus diselesaikan dalam tingkat pertama dan terakhir melalui Badan Arbitrase
Nasional Indonesia (BANI).
PASAL 24
KETENTUAN LAIN
(1) Perjanjian ini diatur oleh dan ditafsirkan sesuai dengan hukum Republik Indonesia.
(2) Perjanjian ini dibuat dalam Bahasa Indonesia dan bahasa Inggris. Kedua versi adalah sama
keotentikannya. Dalam hal terdapat ketidaksesuaian atau perbedaan penafsiran antara versi
Bahasa Indonesia dan versi bahasa Inggris, maka versi bahasa Indonesia akan berlaku dan
versi Bahasa Inggris terkait akan dianggap secara otomatis diubah (dengan keberlakuan pada
tanggal Perjanjian ini) agar bagian terkait dari versi Bahasa Inggris konsisten dengan bagian
terkait dari versi bahasa Indonesia.
(3) Perjanjian ini dapat ditandatangani dalam satu atau lebih salinan, yang mana masing-masing
salinan dianggap sebagai dokumen asli dari Perjanjian ini dan semuanya yang, apabila
disatukan akan dianggap sebagai satu kesatuan dari perjanjian yang sama.
17
Page 187
PASAL 25
PENUTUP
Demikian Perjanjian ini dibuat dan ditandatangani oleh Para Pihak pada hari dan tanggal yang telah
disebutkan pada halaman pertama Perjanjian ini dalam rangkap dua yang dibubuhi materai
secukupnya mempunyai kekuatan yang sama.
PIHAK PERTAMA PIHAK KEDUA
PT ERA GRAHAREALTY Tbk
Kevin Tanuwidjaja Darmadi Darmawangsa
Direktur Utama
Winda
Kurniawati
Buyanto Tjiawan
18
Page 188
LAMPIRAN I
SYARAT PENDAHULUAN
A. PERSYARATAN PENDAHULUAN
1. Penjual memperoleh Persetujuan Korporasi yang menyetujui Transaksi sebagaimana
diwajibkan dalam anggaran dasar Penjual telah diperoleh.
2. Penjual memastikan diperolehnya keputusan rapat umum pemegang saham Perseroan yang
menyetujui Transaksi.
3. Pernyataan dan jaminan yang diberikan oleh Penjual, dan pernyataan dan jaminan yang
diberikan oleh Pembeli, secara material masih tetap benar, akurat dan tidak menyesatkan.
4. Penjual menyiapkan pengumuman tertulis mengenai rencana pengambilalihan yang terjadi
akibat pengalihan atas Saham Yang Dijual dalam sebuah koran harian yang diedarkan secara
nasional sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Perseroan Terbatas;
5. Tidak ada keberatan dari kreditor Perseroan dalam waktu 14 (empat belas) hari setelah
pengumuman dalam angka (7) di atas.
6. Pembeli Telah menyiapkan laporan penilai atas transaksi yang dimaksud dalam perjanjian ini
yang menyatakan transaksi ini wajar sebagaimana yang diisyaratkan dalam Peraturan Otoritas
Jasa Keuangan No. 17 tahun 2020 tentang Transaksi Material.
B. SYARAT PENDAHULUAN PIHAK KEDUA
Tindakan Yang Dilakukan Keterangan
Mengumumkan keterbukaan Keterbukaan informasi wajib memuat paling sedikit: (Pasal 17 POJK
informasi kepada masyarakat 17/20)
dan Otoritas Jasa Keuangan 1. Uraian mengenai Transaksi Material, paling sedikit:
a. objek transaksi yaitu pembelian saham PT Kencana Maju
Propertindo (Era Fiesta PIK).
b. nilai transaksi.
c. pihak yang melakukan transaksi.
2. Penjelasan, pertimbangan, dan alasan dilakukannya Transaksi
Material (dalam hal ini pembelian saham PT Kencana Maju
Propertindo) serta pengaruh transaksi tersebut pada kondisi
keuangan IPAC.
3. dalam hal Perusahaan Terbuka menggunakan Penilai untuk
melakukan penilaian atas objek transaksi, ringkasan laporan
Penilai paling sedikit:
a. identitas pihak
b. objek penilaian
c. tujuan penilaian
d. asumsi dan kondisi pembatas
e. pendekatan dan metode penilaian
f. kesimpulan nilai
4. ringkasan laporan Penilai mengenai kewajaran transaksi, paling
sedikit:
a. identitas pihak
b. objek penilaian
c. tujuan penilaian
19
Page 189
d. asumsi dan kondisi pembatas
e. pendekatan dan metode penilaian
f. pendapat kewajaran atas transaksi.
5. penjelasan tentang tempat atau alamat, nomor telepon, dan
alamat email yang dapat dihubungi pemegang saham untuk
memperoleh informasi mengenai Transaksi Material
6. pernyataan direksi bahwa Transaksi Material merupakan atau
tidak merupakan transaksi afiliasi sebagaimana dimaksud dalam
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan mengenai transaksi afiliasi dan
transaksi benturan kepentingan.
7. pernyataan dewan komisaris dan direksi bahwa:
a. Transaksi Material tidak mengandung benturan kepentingan
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan mengenai transaksi afiliasi dan transaksi benturan
kepentingan.
b. semua informasi material telah diungkapkan dan informasi
tersebut tidak menyesatkan.
8. Data keuangan PT Kencana Maju Propertindo (Era Fiesta PIK),
yang telah diaudit untuk 2 tahun terakhir.
Penandatanganan Perjanjian Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)/Conditional Shares Purchase
Pengikatan Jual Beli Agreement (CSPA)
Saham/CSPA PT Kencana
Maju Propertindo (Era Fiesta
PIK) dengan PT Era
Graharealty, Tbk.
Pengumuman internal secara
tertulis kepada Karyawan
C. SYARAT PENDAHULUAN PIHAK PERTAMA
Tindakan Yang Dilakukan Keterangan
Menyusun Rancangan (Pasal 125 Ayat 6 UUPT)
Pengambilalihan Direksi Perseroan yang akan diambil alih dan Perseroan yang akan
mengambilalih dengan persetujuan DeKom menyusun Ringkasan
Rancangan Pengambilalihan yang sekurang-kurangnya memuat:
a. Nama dan tempat kedudukan dari Perseroan yang akan
mengambilalih dan Perseroan yang akan diambil alih.
b. Alasan serta penjelasan Direksi Perseroan yang akan
mengambilalih dan Direksi Perseroan yang akan diambil alih.
c. Laporan keuangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 66 ayat
(2) huruf a untuk tahun buku terakhir dari Perseroan yang akan
mengambil alih dan Perseroan yang akan diambil alih.
d. tata cara penilaian dan konversi saham dari Perseroan yang akan
diambil alih terhadap saham penukarnya apabila pembayaran
Pengambilalihan dilakukan dengan saham
20
Page 190
e. jumlah saham yang akan diambil alih
f. kesiapan pendanaan
g. neraca konsolidasi proforma Perseroan yang akan mengambil
alih setelah Pengambilalihan yang disusun sesuai dengan prinsip
akuntansi yang berlaku umum di Indonesia
h. cara penyelesaian hak pemegang saham yang tidak setuju
terhadap Pengambilalihan
i. cara penyelesaian status, hak dan kewajiban anggota Direksi,
Dewan Komisaris, dan karyawan dari Perseroan yang akan
diambil alih
j. perkiraan jangka waktu pelaksanaan Pengambilalihan, termasuk
jangka waktu pemberian kuasa pengalihan saham dari pemegang
saham kepada Direksi Perseroan
k. rancangan perubahan anggaran dasar Perseroan hasil
Pengambilalihan apabila ada.
Penandatanganan Perjanjian Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)/Conditional Shares Purchase
Pengikatan Jual Beli Agreement (CSPA)
Saham/CSPA PT Kencana
Maju Propertindo (Era Fiesta
PIK) dengan PT Era
Graharealty, Tbk.
Pengumuman internal secara
tertulis kepada Karyawan
Penyelenggaraan Rapat 1. Menyetujui pengambilalihan saham PT Kencana Maju
Umum Pemegang Saham Propertindo (Era Fiesta PIK) sebesar 51% (lima puluh satu
Luar Biasa/Keputusan persen) saham oleh PT Era Graharealty, Tbk sebagaimana
Sirkuler Ringkasan Rancangan pengambilaihan.
2. Menyetujui Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)/Conditional
Shares Purchase Agreement (CSPA).
Menyampaikan Salinan Akta RUPSLB/Keputusan Sirkuler
pemberitahuan kepada
Menteri sehubungan dengan
terjadinya akuisisi.
21
Page 191
LAMPIRAN II
PROFIL PERSEROAN / COMPANY PROFILE
PT KENCANA MAJU PROPERTINDO
Nama Perseroan/ PT KENCANA MAJU PROPERTINDO
Company Name
Persetujuan Menteri AHU-0040464.AH.01.01.Tahun2021
Hukum dan Hak
Asasi Manusia/
Approval of Minister
of Law and Human
Rights
Anggaran Dasar Akta No. 155 tanggal 22 Juni 2021
Terakhir/
Latest Articles of
Association
Modal Terakhir/ Jumlah Nominal Jumlah/Total
Latest Capitalization Saham/Total Saham/
Shares Nominal Value
Modal Rp Rp 1.000.000,-
Dasar/Authorized 800.000.000,
Capital -
Modal Rp
Ditempatkan/Issu 200.000.000,
ed Capital -
Modal Rp
Disetor/Paid-Up 200.000.000,
Capital -
Pemegang Jumlah Nominal Jumlah Nominal
SahamTerakhir/ Kepemilikan Saham/ Saham/Total
Latest Shareholders Saham/Num Nominal Value Nominal Value
ber of Shares
Kevin Tanuwidjaja 80 Rp 80.000.000,-
Winda 40 Rp 40.000.000,-
Kurniawati 40 Rp 40.000.000,-
22
Page 192
Buyanto Tjiawan 40 Rp 40.000.000,-
Susunan Direksi dan Direksi/Board of Directors
Dewan Komisaris Direktur/Director :
Terakhir/ Kevin Tanuwidjaja : Direktur Utama
Latest BOD and BOC Buyanto Tjiawan : Direktur
Composition Winda : Direktur
Dewan Komisaris/Board of Commissioners
Komisaris / Commissioner :
Kurniawati : Komisaris
Daftar Hutang a. _____
Kepada Pemegang b.______
Saham /
List of Shareholder
Loan
23
Page 193
LAMPIRAN III
TABEL PEMBAYARAN
Nama Perusahaan Pemegang Nilai Transaksi Jual Bank/Nomor Rekening
Saham/Jumlah
Saham
PT Kencana Maju Kevin Tanuwidjaja / 45 Rp. 502.063.000,- Bank:BCA
Propertindo saham No. Rek: 8740170822
(ERA FIESTA PIK)
Winda / 19 saham Rp. 211.982.000,- Bank: BCA
No. Rek: 4671264899
Buyanto Tjiawan / 19 Rp. 211.982.000,- Bank:BCA
saham No. Rek: 5270311867
Rp. 211.982.000,- Bank: BCA
Kurniawati / 19 saham No. Rek: 5490015789
24
Page 194
LAMPIRAN IV
KEWAJIBAN PENYELESAIAN
Setelah proses Akuisisi Saham selesai dilakukan, Para Pihak harus menindaklanjuti segala urusan
yang sewajarnya diperlukan untuk menyelesaikan transaksi, sebagai berikut:
1. Melalui notaris yang ditunjuk untuk melaporkan perubahan data Perseroan kepada Menteri dan
mendapatkan bukti penerimaan pemberitahuan dari Menteri.
2. Menerbitkan sertifikat saham kolektif-sertifikat saham kolektif baru atas nama Pihak Kedua
(yang merefleksikan komposisi kepemilikan saham setelah dilakukannya Akuisisi Saham).
3. Membuat catatan atas transaksi Akuisisi Saham ke dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan
untuk merefleksikan Pihak Kedua sebagai pemegang dari Saham Yang Dijual.
4. Melakukan pemutakhiran data dalam OSS RBA yang mencerminkan komposisi kepemilikan
saham di Perseroan setelah Akuisisi Saham.
25
Page 195
LAMPIRAN V
REKENING BANK PT KENCANA MAJU PROPERTINDO 3 (TIGA) BULAN TERAKHIR
26
Page 196
CONDITIONAL SHARES PURCHASE AGREEMENT (CSPA) /
PERJANJIAN JUAL BELI SAHAM BERSYARAT
PT KENCANA MAKMUR PROPERTINDO
Perjanjian ini dibuat di Jakarta Pusat, pada hari hari Kamis, tanggal dua puluh lima bulan Januari
tahun Duaribu Duapuluh Empat (25-01-2024), oleh dan antara:
1. Tinna Parman, individu, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor
3674065004800012, beralamat di Kota Tangerang Selatan, Jl. Cemara I No. 20, RT 001 / RW
001, Pamulang Barat, Pamulang; Pemegang dan Pemilik 40 (empat puluh) saham PT
Kencana Makmur Propertindo (Era Fiesta Pamulang);
2. Buyanto Tjiawan, individu, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor
3671051110790005, beralamat di Kota Tangerang, Jl. Bukit Golf VIII Blok QG 2/25, RT 001 /
RW 008, Cipete, Pinang, Pemegang dan Pemilik 30 (tiga puluh) saham PT Kencana
Makmur Propertindo (Era Fiesta Pamulang);
3. Kurniawati, individu, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor
3173016104680007, beralamat di Jakarta Barat, Jl. Darma Asri Blok NK/17 RT 009 / RW 011,
Duri Kosambi, Cengkareng; Pemegang dan Pemilik 30 (tiga puluh) saham PT Kencana
Makmur Propertindo (Era Fiesta Pamulang);
Pihak-pihak tersebut di atas merupakan Pemegang Saham pada PT Kencana Makmur Propertindo
(Era Fiesta Alam Sutera) yang selanjutnya secara bersama-sama dapat disebut sebagai “Pihak
Pertama/Penjual”.
1. PT ERA GRAHAREALTY Tbk, suatu perseroan terbatas yang didirikan secara sah
berdasarkan hukum Republik Indonesia, berkedudukan di Jakarta Pusat dan beralamat di TCC
Batavia Tower One, 8th Floor, Suites 3-5, Jl. K.H. Mas Mansyur Kav. 126, Jakarta Pusat, dalam
hal ini diwakili oleh Darmadi Darmawangsa selaku Direktur Utama, berdasarkan Akta No. 149
tanggal 30 Maret 2021 yang dibuat di hadapan Jose Dima Satria, Notaris di Jakarta Selatan,
oleh karenanya sah bertindak untuk dan atas nama PT ERA GRAHAREALTY Tbk, selanjutnya
disebut sebagai “Pihak Kedua/Pembeli”
Pihak Pertama dan Pihak Kedua secara bersama-sama disebut sebagai “Para Pihak”.
Bahwa Para Pihak menerangkan terlebih dahulu sebagai berikut:
A. Pihak Kedua berencana untuk melakukan akuisisi atau pengambilalihan saham terhadap PT
Kencana Makmur Propertindo (Era Fiesta Pamulang) (“Target Company”).
B. Bahwa pengambilalihan tersebut dilakukan Pihak Kedua secara langsung kepada Pemegang
Saham Perseroan tersebut di atas.
C. Pihak Pertama selaku Pemegang Saham Perseroan menyatakan sepakat dan setuju terhadap
pengambilalihan oleh Pihak Kedua terhadap saham yang dimiliki pada Perseroan.
1
Page 197
Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, Para Pihak sepakat untuk mengikatkan diri pada ketentuan-
ketentuan sebagai berikut:
PASAL 1
DEFINISI DAN INTERPRETASI
(1) DEFINISI
Untuk tujuan Perjanjian ini, kecuali dinyatakan lain, istilah-istilah berikut memiliki arti yang
ditentukan atau disebut dalam Pasal ini:
a. Akuisisi Saham berarti seluruh proses dan prosedur yang diperlukan untuk kepentingan
pengambilalihan saham Pihak Pertama oleh Pihak Kedua.
b. Afiliasi berarti sehubungan dengan setiap Entitas, setiap Entitas lain baik yang secara
langsung maupun tidak langsung, dikendalikan oleh, atau berada di bawah pengendalian
bersama Entitas tersebut di awal.
c. Entitas berarti setiap individu, perseroan/korporasi, perseroan terbatas, kemitraan umum,
kemitraan terbatas, usaha perseorangan, bentuk organisasi bisnis lainnya, wali amanat,
serikat, asosiasi, atau instansi pemerintahan.
d. Anggaran Dasar berarti anggaran dasar dari Perseroan yang berlaku pada saat Tanggal
Efektif.
e. Tanggal Efektif berarti tanggal dimana Para Pihak menandatangani Perjanjian ini.
f. Tanggal Tenggat Penyelesaian berarti 180 (seratus delapan puluh) hari sejak Tanggal
Efektif atau tanggal lain yang disetujui oleh Para Pihak secara tertulis.
g. Tanggal Penyelesaian berarti tanggal dimana Akuisisi Saham diselesaikan, yang akan
terjadi paling lambat 7 (tujuh) hari kalender sejak dipenuhinya Syarat Pendahuluan, atau
tanggal lain sebagaimana dapat disepakati bersama oleh Para Pihak secara tertulis.
h. Syarat Pendahuluan berarti kewajiban/persyaratan yang wajib dipenuhi oleh Para Pihak
untuk melakukan Akuisisi Saham, sebagaimana diatur dalam Lampiran I.
i. Target Company berarti Perseroan atau PT Kencana Makmur Propertindo (Era Fiesta
Pamulang), suatu perseroan terbatas yang didirikan secara sah berdasarkan hukum
Republik Indonesia, berkedudukan di Kabupaten Tangerang, beralamat di Ruko Pamulang
Permai I SH 9 No. 16, RT 001 / RW 023, Pamulang Barat, Pamulang. (Lampiran II).
j. Saham berarti saham telah yang dikeluarkan dan disetorkan oleh Target Company.
k. Saham Yang Dijual berarti sebagaimana yang diberikan pada istilah tersebut di Pasal 4
ayat (1) Perjanjian ini.
l. Transaksi berarti pengalihan atas Saham Yang Dijual oleh Pihak Pertama kepada Pihak
Kedua.
m. Harga Pembelian berarti sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat (1).
n. Rp berarti mata uang yang sah dari Republik Indonesia.
o. Dokumen Transaksi berarti surat, lembar kerja, akta atau perjanjian lain dalam
bentuk/format apapun yang akan ditandatangani oleh Para Pihak dari waktu ke waktu
dengan tujuan melaksanakan Transaksi termasuk lampiran-lampirannya.
p. Informasi Rahasia berarti seluruh informasi yang tersedia untuk masing-masing Pihak
yang diperoleh sehubungan dengan dan selama proses negosiasi menjelang
penandatanganan dan penyelesaian dari Perjanjian ini.
q. Persetujuan Korporasi berarti setiap persetujuan yang dipersyaratkan berdasarkan setiap
aturan yang berlaku untuk setiap Pihak untuk menandatangani Dokumen Transaksi.
r. Pembebanan berarti setiap bentuk pembebanan dan/atau penjaminan termasuk namun
tidak terbatas pada: penggadaian, pungutan, kepentingan jaminan, opsi, hak retensi, hak
2
Page 198
tanggungan, klaim/sita, gadai, hipotek, jaminan fidusia, pre-emptive rights, rights of first
refusal, perwakilan, perjanjian pemungutan suara, kewajiban-kewajiban, surat kuasa untuk
kepentingan pemegang jaminan, pemahaman atau pengaturan atau setiap bentuk
pembatasan hak atau pengalihan atas setiap dasar apapun, dan setiap hak lainnya,
kepentingan, kuasa atau pengaturan atas setiap dasar yang memiliki dampak atau efek
terhadap: (i) penyediaan jaminan untuk, atau sebaliknya (ii) melindungi dari wanprestasi
berdasarkan kepada, kewajiban-kewajiban setiap Entitas; namun tidak, dalam setiap hal,
termasuk setiap pembebanan yang dibuat berdasarkan Perjanjian ini atau Dokumen
Transaksi sebagaimana relevan.
s. Klaim berarti klaim, tindakan, tuntutan atau permintaan yang diajukan terhadap orang yang
bersangkutan.
t. Sengketa berarti setiap perbedaan, konflik atau kontroversi yang timbul dan berhubungan
dengan Perjanjian ini atau pelaksanaannya, termasuk tapi tidak terbatas pada setiap
pertanyaan terkait keberadaan atau keabsahan, atau pengakhiran hak atau kewajiban Para
Pihak atau untuk perbuatan melawan hukum.
u. OSS berarti online single submission, yakni suatu platform online terintegrasi untuk proses
perizinan, persetujuan dan permohonan perizinan yang dikelola dan dioperasikan oleh
Badan Koordinasi Penanaman Modal.
v. Hari Kerja berarti hari (selain Sabtu, Minggu, atau hari libur nasional) dimana bank-bank
beroperasi untuk menjalankan usaha perbankan umum di Indonesia.
w. Rekening Bank berarti rekening bank yang ditunjuk Pihak Pertama.
x. Menteri berarti Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia.
(2) INTERPRETASI
Judul hanya untuk memudahkan dan tidak mempengaruhi penafsiran. Dalam Perjanjian ini,
kecuali berdasarkan konteksnya diartikan secara lain:
a. Kata-kata yang menyatakan suatu gender mencakup juga gender dan kata-kata yang
menyatakan bentuk tunggal juga termasuk bentuk jamak dan sebaliknya.
b. Setiap bagian dari kalimat atau bentuk gramatikal atau ungkapan yang sama atas suatu
kata atau frase yang didefinisikan dalam Perjanjian ini memiliki makna yang saling
berkorespondensi.
c. Lampiran dari Perjanjian ini merupakan bentuk yang tak terpisahkan dari Perjanjian ini dan
akan dianggap, dibaca dan diartikan sebagai suatu bagian yang tidak terpisahkan dari
Perjanjian ini.
d. Judul dan penebalan huruf hanyalah untuk memudahkan dan tidak mempengaruhi
penafsiran atas Perjanjian ini dan perlu dikesampingkan ketika menafsirkan Perjanjian ini.
e. Kata-kata yang menyatakan orang perorangan termasuk setiap perseroan atau badan
lainnya, berupa badan korporasi atau bukan korporasi, persekutuan, asosiasi, otoritas
publik, dua atau lebih pihak yang memiliki kepentingan yang sama atau tergabung, atau
badan hukum atau komersial lainnya atau bentuk usaha lainnya dan sebaliknya (termasuk
eksekutor, administrator, penerus, pengganti, penerima pengalihan dan pengalihan yang
diijinkan dari orang bersangkutan).
f. Rujukan terhadap suatu perjanjian atau dokumen (termasuk namun tidak terbatas pada
Perjanjian ini) meliputi rujukan pada perjanjian atau dokumen tersebut sebagaimana dari
waktu ke waktu dimodifikasi atau diubah dengan cara apapun atau dengan apapun juga dan
setiap instrumen atau dokumen lainnya dari waktu-waktu diterbitkan atau ditandatangani
sebagai pelengkap, tambahan, pengganti dari dokumen tersebut baik sebelum atau
sesudah Tanggal Efektif.
3
Page 199
g. Rujukan terhadap suatu Pihak di dalam suatu dokumen mencakup penerus, orang yang
ditunjuk, perwakilan pribadi dan penerima pengalihan yang diijinkan dari Pihak tersebut.
h. Rujukan terhadap suatu waktu dan tanggal atas pelaksanaan suatu kewajiban oleh suatu
pihak merupakan rujukan pada waktu Indonesia barat dan tanggal di Indonesia kecuali
dinyatakan lain.
i. Hari, bulan atau tahun berarti hari, bulan atau tahun, sesuai dengan keadaan yang dihitung
berdasarkan kalender Gregorian.
j. Pada saat atau di dalam hari dimana sesuatu hal akan dilaksanakan jatuh pada hari yang
bukan merupkan Hari Kerja, hal tersebut harus dilaksanakan pada Hari Kerja berikutnya.
k. Setiap tujukan pada “secara tertulis” atau ungkapan yang serupa mencakup juga rujukan
terhadap surat elektronik, transmisi faksimili atau alat komunikasi sejenisnya.
l. Setiap perjanjian, pemberitahuan, kesepakatan, persetujuan, pengungkapan atau
komunikasi berdasarkan atau menurut Perjanjian ini harus dibuat secara tertulis.
m. Kata-kata “termasuk” tidak terbatas dan akan dianggap diikuti dengan kata-kata “namun
tidak terbatas pada”, baik apabila kata-kata tersebut diikuti dengan kata-kata “namun tidak
terbatas pada” ataupun tidak.
PASAL 2
TRANSAKSI
(1) Dengan tunduk pada syarat dan ketentuan yang tercantum dalam Perjanjian ini, Pihak Pertama
setuju untuk menjual seluruh Saham Yang Dijual dan oleh karenanya Pihak Kedua setuju untuk
membeli seluruh Saham Yang Dijual.
(2) Sejak Tanggal Efektif sampai dengan Tanggal Penyelesaian, mana yang lebih dahulu terjadi,
Pihak Pertama dilarang, tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari Pihak Kedua:
a. Untuk menjual, mengalihkan atau melepaskan Saham Yang Dijual kepada pihak lain,
termasuk menawarkan, atau melakukan diskusi atau negosiasi untuk menjual, mengalihkan
atau melepaskan Saham Yang Dijual kepada pihak lain;
b. Membebankan, memberikan opsi, atau memberikan kepentingan dalam setiap Saham
Yang Dijual kepada pihak ketiga, termasuk menawarkan, atau melakukan diskusi atau
negosiasi untuk, memberikan opsi atau memberikan kepentingan dalam setiap Saham
Yang Dijual kepada pihak ketiga.
PASAL 3
KOMPOSISI PEMEGANG SAHAM TARGET COMPANY
(1) Saat ditandatanganinya Perjanjian ini, komposisi pemegang saham terakhir Target Company
berdasarkan Akta Notaris Nomor 07 tanggal 15 Desember 2015 jo. SK Menteri Hukum dan Hak
Asasi Manusia Nomor AHU-2473278.AH.01.01.Tahun2015, adalah sebagai berikut:
a. Nyonya Tinna Parman pemilik 40 (empat puluh) saham dalam Perseroan.
b. Tuan Buyanto Tjiawan pemilik 30 (tiga puluh) saham dalam Perseroan.
c. Nyonya Kurniawati pemilik 30 (tiga puluh) saham dalam Perseroan.
(2) Pihak Pertama menjamin kebenaran dari komposisi pemegang saham tersebut telah sesuai
dengan akta perseroan terakhir yang telah mendapat persetujuan dari Kementerian Hukum dan
HAM.
4
Page 200
PASAL 4
JUAL BELI SAHAM
(1) Para Pihak dengan ini sepakat untuk dilakukannya akuisisi saham terhadap Target Company
yang dilakukan oleh Pihak Kedua sebanyak 51% (lima puluh satu persen) saham atau 51 (lima
puluh satu) saham dan terhadap akuisisi saham tersebut Pihak Pertama menyatakan
persetujuannya untuk melepas saham yang dimilikinya sebagaimana tercantum dalam Pasal 3
ayat (1) kepada Pihak Kedua, dengan komposisi saham yang dilepas masing-masing sebagai
berikut:
a. Nyonya Tinna Parman menjual sebanyak 21 (dua puluh satu) saham miliknya dalam PT
Kencana Makmur Propertindo.
b. Tuan Buyanto Tjiawan menjual sebanyak 15 (lima belas) saham miliknya dalam PT Kencana
Makmur Propertindo.
c. Nyonya Kurniawati menjual sebanyak 15 (lima belas) miliknya dalam PT Kencana Makmur
Propertindo.
Sehingga total saham yang akan dijual kepada Pihak Kedua adalah sebanyak 51 (lima puluh
satu) saham dalam PT Kencana Makmur Propertindo (“Saham Yang Dijual”).
(2) Bahwa dengan dilakukannya akuisisi saham tersebut maka mayoritas Perseroan beralih
kepada Pihak Kedua, dengan susunan Pemegang Saham setelah akuisisi adalah sebagai
berikut:
a. PT Era Graharealty Tbk sejumlah 51 (lima puluh satu) saham.
b. Nyonya Tinna Parman sejumlah 19 (sembilan belas) saham.
c. Tuan Buyanto Tjiawan sejumlah 15 (lima belas) saham.
d. Nyonya Kurniawati sejumlah 15 (lima belas) saham.
Sehingga seluruhnya berjumlah 100 (seratus) saham.
(3) Untuk memenuhi ketentuan perundang-undangan atau adanya kebutuhan lain, maka Pihak
Kedua dapat menunjuk pihak lain sebagai pembeli baik secara sendiri maupun bersama-sama
dengan Pihak Kedua.
PASAL 5
HARGA PEMBELIAN DAN KETENTUAN PEMBAYARAN AKUISISI SAHAM
(1) Harga Pembelian saham adalah sebesar Rp 1.673.913.000,- (satu miliar enam ratus tujuh
puluh tiga juta sembilan ratus tiga belas ribu Rupiah) terhadap 51% (lima puluh satu persen)
saham atau 51 (lima puluh satu) saham Pihak Pertama yang akan dilakukan Pihak Kedua
melalui transfer bank dengan tahapan pembayaran sebagai berikut:
a. Pembayaran pertama sebesar 20% (dua puluh persen) dari Harga Pembelian pada saat
penandatanganan Perjanjian ini.
b. Pembayaran kedua sebesar 80% (delapan puluh persen) dari Harga Pembelian pada saat
penandatanganan Akta Jual Beli.
c. Pembayaran sebagaimana dimaksud pada Ayat (1) Pasal ini dilakukan melalui transfer ke
rekening bank Pihak Pertama (masing-masing pribadi) oleh Pihak Kedua, sesuai dengan
tahapan pembayaran sebagaimana ayat (1) di atas serta tabel pembayaran dalam Lampiran III,
yang merupakan satu kesatuan tak terpisahkan dengan Perjanjian ini.
5
Page 201
d. Setiap pembayaran dengan transfer atau bilyet giro hanya dianggap sebagai pembayaran yang
sah apabila rekening Pihak Kedua telah terdebit dari pencairan giro tersebut, dan untuk itu Pihak
Pertama akan memberikan bukti pembayaran (kwitansi) kepada Pihak Kedua.
e. Biaya administrasi bank berkaitan dengan cara pembayaran tersebut merupakan beban
masing-masing pihak sesuai aturan yang berlaku di bank masing-masing.
PASAL 6
SYARAT PENDAHULUAN
(1) Kewajiban Pihak Kedua untuk membeli Saham Yang Dijual sebagaimana dimaksudkan dalam
Perjanjian ini tunduk dan bergantung pada pemenuhan oleh Pihak Pertama atas seluruh
persyaratan menurut ketentuan hukum, atau dengan adanya pengesampingan baik seluruhnya
atau sebagian sepanjang diperbolehkan secara hukum dan jika untuk hal tersebut memang
dapat dikesampingkan.
(2) Kewajiban Pihak Pertama untuk menjual Saham Yang Dijual sebagaimana dimaksudkan dalam
Perjanjian ini tunduk dan bergantung pada pemenuhan oleh Pihak Kedua atas seluruh
persyaratan menurut ketentuan hukum, atau dengan adanya pengesampingan baik seluruhnya
atau sebagian sepanjang diperbolehkan secara hukum dan jika untuk hal tersebut memang
dapat dikesampingkan.
(3) Setiap Pihak akan menggunakan semua upaya yang wajar untuk memastikan Persyaratan
Pendahuluan yang harus diperolehnya terpenuhi sesegera mungkin dapat dilaksanakan setelah
Tanggal Efektif dan sebelum Tanggal Tenggat Penyelesaian.
(4) Jika ada Syarat Pendahuluan yang tidak dapat dipenuhi atau dikesampingkan karena hukum,
pada atau sebelum Tanggal Tenggat Penyelesaian, maka Pihak yang telah memenuhi
kewajibannya dalam Syarat Pendahuluan dapat, berdasarkan kewenangannya sendiri,
memutus Perjanjian ini, kecuali Para Pihak setuju untuk memperpanjang Tanggal Tenggat
Penyelesaian secara tertulis. Setelah pengakhiran Perjanjian ini, Para Pihak tidak akan memiliki
hak dan kewajiban lebih lanjut terhadap satu sama lain, kecuali terhadap klaim yang timbul
sebelum pengakhiran Perjanjian ini dan hal-hal mengikat lainnya seperti Informasi Rahasia.
PASAL 7
PEMINDAHAN HAK ATAS SAHAM
(1) Satu dan lain hal, akuisisi saham ini dilaksanakan dengan suatu akta jual beli atau bentuk lain
untuk pemindahan hak dengan memakai syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan yang berlaku,
wajar dan lazim menurut ketentuan perundang-undangan dan anggaran dasar perseroan, atau
praktek hukum yang berlaku dan untuk ketentuan ini Para Pihak setuju untuk melaksanakan
setiap proses akuisisi, termasuk dilakukannya pengumuman yang diperlukan untuk itu serta
menandatangani surat-surat yang diperlukan untuk itu, tidak ada yang dikecualikan.
(2) Pada Tanggal Penyelesaian, hak kepemilikan atas Saham Yang Dijual berikut segala kewajiban
yang melekat pada Saham Yang Dijual tersebut secara sah dan resmi akan beralih dari Pihak
Pertama kepada Pihak Kedua.
6
Page 202
(3) Sehubungan dengan pemindahan hak atas saham Target Company, Pihak Pertama telah
menyetujui secara internal untuk mengesampingkan ketentuan Pasal 7 Ayat 2 Anggaran Dasar
Target Company dan Pasal 57 Ayat 1 huruf a Undang-Undang No. 40 tahun 2007 tentang
Perseroan Terbatas, yang mengatur mengenai keharusan menawarkan terlebih dahulu kepada
pemegang saham lain apabila hendak memindahkan hak atas saham.
(4) Dalam rentang waktu 5 (lima) tahun sejak ditandatanganinya Perjanjian ini, Pihak Kedua berhak
untuk membeli ataupun meningkatkan kepemilikan sahamnya pada Target Company melalui
pembelian ataupun pengalihan saham sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang
berlaku terhadap saham yang masih dimiliki oleh Pihak Pertama dalam PT Kencana Makmur
Propertindo sebesar 49% (empat puluh sembilan persen) atau sejumlah 49 (empat puluh
sembilan) saham dengan nilai ekuitas berdasarkan 8,0x (delapan koma nol kali) Pendapatan
Bersih berdasarkan laporan AUDIT tahun fiskal terbaru Target Company.
(5) Pihak Pertama dilarang untuk menjual ataupun mengalihkan saham yang masih dimiliki dalam
Target Company kepada pihak manapun kecuali kepada Pihak Kedua dalam rentang waktu 5
(lima) tahun sejak ditandatanganinya Perjanjian ini. Setelah rentang waktu tersebut dilampaui
maka pengalihan atas saham yang masih dimiliki Pihak Pertama dalam Target Company
dilakukan berdasarkan ketentuan perundang-undangan yang berlaku.
(6) Dalam rentang waktu 5 (lima) tahun sejak ditandatanganinya Perjanjian ini, dalam hal Pihak
Kedua ingin menjual sahamnya kepada pihak lain, Pihak Kedua berhak untuk menggunakan
hak drag along untuk memaksa Pemegang Saham lain dari Pihak Kedua untuk menjual
sahamnya.
PASAL 8
KETENTUAN SETELAH PENYELESAIAN
(1) Setelah selesainya proses Akusisi Saham sebagaimana ditentukan dalam Perjanjian ini, Para
Pihak harus menindaklanjuti segala urusan yang sewajarnya diperlukan untuk menyelesaikan
Transaksi Akuisisi Saham sebagaimana tercantum dalam Lampiran IV.
(2) Setelah Tanggal Penyelesaian, maka kendali operasional terhadap Target Company telah
beralih kepada Pihak Kedua.
(3) Dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak selesainya proses Akuisisi Saham, Pihak Pertama
dalam kapasitasnya masing-masing akan tetap berada dalam posisi dan peran manajemen
Perusahaan penuh waktu (full time) berkomitmen untuk meningkatkan kinerja, mendukung
perkembangan dan turut aktif dalam usaha Target Company. Komitmen tersebut dapat dibuat
dalam suatu perjanjian untuk mencerminkan komitmen ini dan klausula-klausula relevan lainnya
dalam kaitannya Proses Akuisisi.
(4) Para Pihak dapat melakukan dan berinisiatif dalam penambahan, pengurangan atau perubahan
terhadap modal dasar, modal disetor dan/atau modal ditempatkan Para Pihak dalam hal
dianggap perlu perubahan susunan pengurus dan dilaksanakan sesuai dengan ketentuan
perundang-undangan perseroan terbatas.
7
Page 203
(5) Bersamaan dengan Rapat Umum Pemegang Saham / Keputusan Sirkuler Pemegang Saham
tentang jual beli saham, Para Pihak dapat menetapkan perubahan susunan pengurus sesuai
dengan ketentuan yang berlaku.
PASAL 9
PERNYATAAN DAN JAMINAN
(1) Pihak Pertama selaku pemegang saham Target Company menjamin bahwa Perseroan adalah
perseroan terbatas yang didirikan dan secara sah berdiri berdasarkan hukum dari negara
Republik Indonesia.
(2) Pihak Pertama masing-masing adalah seorang individu yang telah mencapai usia kedewasaan
secara hukum sebagai seorang individu yang dewasa yang dapat melakukan tindakan hukum
atas namanya sendiri, dan tidak berada dalam perwalian.
(3) Pihak Pertama memiliki kuasa dan kewenangan penuh untuk membuat dan melaksanakan hak-
hak dan kewajiban-kewajibannya berdasarkan setiap Dokumen Transaksi dimana Pihak
Pertama merupakan salah satu pihak, dan setiap Dokumen Transaksi merupakan atau akan,
ketika dieksekusi, merupakan kewajiban mengikat terhadap Pihak Pertama sebagaimana
ketentuannya.
(4) Pihak Pertama telah memperoleh seluruh persetujuan Perseroan yang diperlukan, termasuk
untuk persetujuan pasangan apabila diperlukan, untuk memungkinkannya agar membuat dan
melaksanakan kewajiban-kewajibannya berdasarkan Dokumen Transaksi.
(5) Penandatanganan, penyerahan dan pelaksanaan Perjanjian ini tidak akan bertentangan
dengan ketentuan material apapun dari atau mengakibatkan pelanggaran material terhadap
perjanjian yang mengikat Pihak Pertama.
(6) Pihak Pertama menjamin tidak ada keadaan yang tidak diungkapkan yang dapat membuat
Perjanjian ini atau setiap Dokumen Transaksi menjadi tidak sah, dapat dinyatakan tidak sah,
atau tidak dapat dilaksanakan. Apabila hal tersebut ternyata dikemudian hari muncul maka
seluruh tanggung jawab hukum, finansial, ekses biaya dan kerugian akan ditanggung
sepenuhnya oleh Pihak Pertama.
(7) Pihak Pertama menjamin sepenuhnya kepada Pihak Kedua bahwa Saham Yang Dijual tersebut:
a. Bebas dari setiap Pembebanan;
b. Bebas dari setiap Klaim dari siapapun untuk memperoleh saham atau menahan seseorang
untuk memperoleh saham (termasuk berdasarkan suatu opsi, hak untuk memesan terlebih
dahulu, atau hak penolakan terlebih dahulu, seperti dalam perjanjian pemegang saham
atau berdasarkan perjanjian manapun);
c. Tidak dikenakan sesuatu sitaan, tidak terlibat dalam suatu perkara atau dioperkan dan
diserahkan dari siapapun juga;
d. Hak milik Pihak Pertama sepenuhnya dan hanya dapat dijual/dioperkan atau
dipindahtangankan oleh masing-masing Pihak Pertama;
e. Telah terdaftar dan tercatat dalam daftar pemegang saham Perseroan;
f. Tidak menjadi jaminan sesuatu hutang;
8
Page 204
g. Tidak dibebani dengan perjanjian, ikatan dan beban-beban dalam bentuk apapun termasuk
segala keuntungan, dividen dan hasil-hasil yang belum diambil dan yang belum
dikeluarkan;
h. Akan diserahkan kepada Pihak Kedua waktu Pihak Kedua melunasi harga jual beli saham-
saham tersebut.
(8) Mengenai hal-hal tersebut baik sekarang maupun dikemudian hari, Pihak Kedua tidak akan
mendapat tuntutan apapun juga dari pihak lain yang menyatakan mempunyai hak terlebih
dahulu atau turut mempunyai hak dalam bentuk apapun atas apa yang dijual atau dipindahkan
dan diserahkan tersebut, oleh karena itu Pihak Kedua atau pihak yang ditunjuk oleh Pihak
Kedua, dengan ini dibebaskan oleh Pihak Pertama dari segala tuntutan dan/atau gugatan pihak
lain mengenai hal-hal tersebut.
(9) Dengan dilaksanakannya pengikatan ini, tanpa bantuan Pihak Kedua, Pihak Pertama tidak
berhak lagi baik secara langsung maupun tidak langsung untuk menjaminkan,
menjual/mengoperkan, mengikat perjanjian dalam bentuk apapun atau dengan cara apapun
juga memberikan hak dan kuasa atas saham-saham tersebut kepada pihak lain, terkecuali
kepada Pihak Kedua atau pihak lain yang ditunjuk oleh Pihak Kedua, segala tindakan Pihak
Pertama yang bertentangan dengan itu dan dilakukan oleh Pihak Pertama baik sebelumnya,
sekarang maupun dikemudian hari adalah tidak sah dan batal demi hukum.
(10) Pihak Pertama menyatakan dan menjamin kepada Pihak Kedua, bilamana perlu Pihak Pertama
akan menuangkan pernyataan-pernyataan tersebut dalam surat pernyataan tersendiri yang
merupakan satu kesatuan tak terpisahkan dengan Perjanjian ini yakni:
a. Perseroan terbebas dari sengketa apapun bentuknya baik pidana, perdata, hubungan
industrial maupun hak kekayaan intelektual. Segala bentuk tanggung jawab pidana
sebelum akuisisi saham ini dilakukan sepenuhnya menjadi tanggung jawab Pihak Pertama.
b. Perseroan tidak memiliki hutang selain yang tertera dalam laporan keuangan.
c. Perseroan telah memiliki seluruh perijinan yang lazim bagi agen properti. Sehubungan
dengan hal tersebut Pihak Pertama akan menyerahkan seluruh administrasi perijinan, login,
password, EFIN Pajak, OSS dan identifikasi apapun terkait perijinan, tidak ada yang
dikecualikan;
d. Perseroan menjamin telah melakukan kewajiban ketenagakerjaan apapun bentuk dan
namanya sesuai ketentuan yang perundang-undangan yang berlaku (BPJS
Ketenagakerjaan dan BPJS Kesehatan), dan menjamin jika dikemudian hari terdapat
sengketa ketenagakerjaan termasuk namun tidak terbatas pada kewajiban terkait BPJS,
Pihak Pertama akan membebaskan Pihak Kedua dari segala gugatan dan/atau tuntutan.
Dalam hal muncul gugatan dan/atau tuntutan terkait terkait dengan BPJS Ketenagakerjaan
dan BPJS Kesehatan, maka konsekuensi yang timbul secara keuangan akan menjadi
tanggung jawab Pihak Kedua, akan tetapi konsekuensi secara pidana menjadi tanggung
jawab Pihak Pertama.
(11) Konsekuensi dan kewajiban finansial, pajak, dan hukum serta kemungkinan resiko dan klaim
pidana terhadap Target Company sebelum Tanggal Penyelesaian menjadi tanggung jawab
Pihak Pertama.
(12) Pihak Pertama dengan ini setuju untuk mengungkapkan dengan segera kepada Pihak Kedua
secara tertulis ketika menyadari, setiap hal, kejadian atau keadaan (termasuk setiap kelalaian
9
Page 205
untuk bertindak) yang akan timbul atau diketahui olehnya setelah Tanggal Efektif dan sebelum
Tanggal Penyelesaian yang menimbulkan pelanggaran atas setiap Jaminan yang merupakan
tanggung jawabnya serta memberikan hak kepada Pihak Kedua untuk melakukan tindakan-
tindakan yang diperlukan untuk memenuhi dan menjaga kepentingan Pihak Kedua.
(13) Dalam hal salah satu atau beberapa ketentuan, pasal atau ayat dalam Perjanjian ini menjadi
cacat, gugur, batal demi hukum atau akibat hukum lainnya baik disebabkan oleh ketentuan
hukum yang berlaku ketetapan hakim, atau badan peradilan atau pihak yang berwenang, atau
oleh sebab-sebab hukum lainnya, maka hal tersebut tidak akan mengakibatkan pasal, ayat atau
ketentuan lainnya yang tercantum dalam Perjanjian ini menjadi mendapatkan akibat yang sama.
Pasal, ayat atau ketentuan lain yang tidak terkena akibat tersebut tetap berlaku dan mengikat
serta wajib untuk dilaksanakan oleh Para Pihak.
PASAL 10
PAJAK
(1) Masing-masing Pihak di dalam Perjanjian ini akan menanggung biaya perpajakan dan biaya-
biaya yang timbul sehubungan dengan persiapan, penandatanganan dan pelaksanaan
Perjanjian ini dan Transaksi (termasuk biaya konsultan hukum, akuntan dan biaya lainnya),
kecuali terhadap biaya Notaris yang akan ditanggung secara bersama-sama oleh Para Pihak.
(2) Batas waktu akhir perhitungan perpajakan Perseroan adalah tanggal 25 Januari 2024, dalam
hal terdapat klaim diluar laporan keuangan setelah tanggal sebagaimana dimaksud segala
selisih perhitungan menjadi tanggung jawab Pihak Pertama (Tinna Parman, Buyanto Tjiawan,
Kurniawati)
(3) Konsekuensi dan kewajiban perpajakan dan tanggung jawab segala transaksi keuangan
sebelum Tanggal Penyelesaian menjadi tanggung jawab Pihak Pertama (Tinna Parman,
Buyanto Tjiawan, Kurniawati)
(4) Konsekuensi dan kewajiban finansial dan hukum dari perpajakan Perseroan setelah Tanggal
Penyelesaian menjadi tanggung jawab bersama dari Para Pihak berdasarkan komposisi
pemegang saham masing-masing
PASAL 11
KUASA
(1) Guna menjamin terlaksananya jual-beli dan pemindahan hak atas saham-saham tersebut pada
waktunya setelah harga jual beli saham-saham telah diterima secara lunas dan penuh oleh
Pihak Pertama, maka sekarang untuk nantinya, Pihak Pertama dengan ini memberi kuasa
khusus dengan hak substitusi kepada Pihak Kedua, baik secara bersama-sama maupun
sendiri-sendiri, untuk dan atas nama Pihak Pertama untuk:
a. Melaksanakan penjualan dan pemindahan atas saham-saham tersebut kepada Pihak
Kedua dengan memakai syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan yang umum berlaku dalam
suatu penjualan dan memindahkan hak atas saham-saham.
b. Mengusulkan Rapat Umum Pemegang Saham beserta agendanya, menyelenggarakan
Rapat Umum Pemegang Saham, mencatatkan nama Pihak Kedua atas saham-saham
tersebut dan menerima surat-surat saham-saham tersebut apabila telah dicetak dan
10
Page 206
selama saham-saham tersebut belum dicatatkan atas nama Pihak Kedua, Pihak Kedua
berhak mewakili Pihak Pertama dalam segala Rapat Umum Pemegang Saham Perseroan,
mengeluarkan hak suara, mengajukan, menerima atau menolak usul-usul, menerima
dividen serta melakukan segala sesuatu yang dapat dilakukan oleh seseorang pemegang
saham dengan hak-haknya, untuk terpenuhinya hak Pihak Kedua selaku pembeli saham-
saham tersebut.
c. Untuk keperluan tersebut yang diberi kuasa berhak menghadap kepada siapapun dan
dimanapun juga, meminta dan memberikan keterangan, membuat dan menandatangani
segala akta/surat yang diperlukan dan selanjutnya melakukan segala sesuatu tindakan
yang diperlukan untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut di atas, tidak ada yang
dikecualikan.
(2) Pemberian kekuasaan-kekuasaan dari Pihak Pertama kepada Pihak Kedua yang ditetapkan
dalam perjanjian ini, merupakan bagian penting dan syarat yang tidak terpisahkan dari
perjanjian ini, yang tanpa adanya kekuasaan tersebut niscaya perjanjian ini tidak akan dibuat
atau dilaksanakan. Oleh karena itu kuasa-kuasa tersebut tidak dapat dicabut kembali dan tidak
akan berakhir oleh sebab-sebab apapun juga, antara lain sebab-sebab yang disebutkan dalam
Pasal 1813 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
(3) Pihak Pertama menyatakan telah mencabut seluruh kuasa yang berkaitan saham yang
sebelumnya ada (jikapun ada) serta Pihak Pertama menyatakan dan menjamin tidak ada
pemberian kuasa lainnya berkaitan dengan hal-hal tersebut, oleh karena itu segala perbuatan
yang dilaksanakan oleh Pihak Pertama yang bertentangan dengan dengan itu, demi hukum
adalah tidak sah terhadap siapapun juga.
(4) Ketentuan-ketentuan dalam akta ini tidak akan berakhir karena Pihak Pertama dan/atau Pihak
Kedua meninggal dunia atau pailit, tetapi turun menurun dan harus dipenuhi oleh (para) ahli
waris atau (para) penerima/pengganti hak dari Pihak Pertama dan/atau Pihak Kedua.
(5) Dalam hal diperlukan sebuah surat kuasa khusus untuk keperluan maksud di atas, maka Para
Pihak menegaskan bahwa klausula pasal ini dianggap sudah mencakup surat kuasa tersebut,
tidak ada yang dikecualikan.
PASAL 12
TINDAKAN FINANSIAL PERSEROAN
(1) Pihak Pertama sepakat dan setuju bahwa sejak ditandatanganinya Perjanjian ini sampai
dengan Tanggal Penyelesaian, maka seluruh keputusan finansial Perseroan yang tidak
termasuk dalam keperluan operasional Perseroan harus mendapatkan persetujuan tertulis
terlebih dahulu dari Pihak Kedua.
(2) Adapun keperluan operasional yang dimaksud pada ayat (1) Pasal ini adalah:
a. Gaji Komisaris, direksi dan karyawan
b. Biaya komisi
c. Pajak
d. Biaya iklan dan promosi
e. Biaya penyusutan asset
f. Biaya pemeliharaan dan perbaikan gedung/kantor
11
Page 207
g. Biaya imbalan kerja (pesangon, UPMK, dst)
h. Biaya perjalanan dinas
i. Biaya jasa profesional (konsultan hukum, notaris)
j. Biaya kantor fotocopy dan cetakan
k. Biaya telepon, air dan listrik
l. Asuransi
(3) Pihak Pertama menyatakan dan menjamin bahwa Target Company memiliki dana yang
memadai untuk kelangsungan operasional Target Company sekurang-kurangnya untuk 6
(enam) bulan sejak Tanggal Penyelesaian, sehingga Pihak Kedua tidak perlu menambahkan
dana ke dalam Target Company dalam bentuk apapun juga untuk kepentingan operasional;
Ketidakcukupan dana dalam Target Company menjadi tanggung jawab Pihak Pertama untuk
memenuhinya pada saat Perjanjian ini ditandatangani.
(4) Untuk memastikan kecukupan dana operasional tersebut di atas, maka rekening bank Target
Company 3 (tiga) bulan terakhir sampai dengan ditandatanganinya Perjanjian ini menjadi acuan
pelaksanaan ketentuan Pasal ini (Lampiran V).
(5) Setelah dilakukan akuisisi, maka kendali operasional Target Company dijalankan oleh orang-
orang Target Company sesuai dengan ketentuan yang berlaku serta common business practice.
PASAL 13
ASET/AKTIVA-PASIVA PERSEROAN
(1) Pihak Pertama berkewajiban untuk memberikan rincian terhadap seluruh aset perusahaan,
aktiva pasiva kepada Pihak Kedua secara terang, faktual dalam suatu laporan keuangan yang
sah, dan segala hal yang tidak tercantum dalam laporan keuangan tersebut, dalam hal terjadi
risiko atau beban maka menjadi tanggung jawab Pihak Pertama, termasuk konsekuensi
perpajakan.
(2) Segala bentuk hak kekayaan intelektual yang melekat pada Target Company termasuk namun
tidak terbatas pada nama merek, sistem dan lain sebagainya, tetap dimiliki oleh Target
Company dan dapat digunakan oleh Target Company secara bebas tanpa ada yang
dikecualikan.
(3) Para Pihak sepakat bahwa semua aset yang tidak terkait dengan kegiatan operasional Target
Company, termasuk namun tidak terbatas pada properti dan hipotik terkait, akan dipisahkan
dari Target Company sebelum Tanggal Penyelesaian, sedangkan aset-aset yang menunjang
operasional tetap berada dalam Target Company.
PASAL 14
NON-KOMPETISI
(1) Dalam rentang waktu para pihak masih sebagai pemegang saham di Target Company, Apabila
Pihak Pertama baik secara langsung maupun tidak langsung, terkait atau tidak terkait, dalam
bentuk atau kapasitas apapun, dilarang untuk:
a. Mendirikan, menjalankan, mengoperasikan, melakukan, memiliki dan/atau membuat bisnis
atau usaha, memiliki saham (termasuk pemegang saham nominee) atau hak kepemilikan
12
Page 208
dalam entitas manapun, yang serupa dengan yang dijalankan oleh Target Company
dan/atau Pihak Kedua, anak Perusahaannya, atau pemberi waralabanya;
b. Bertindak sebagai pemilik, pemberi lisensi, pemegang lisensi, mitra, pejabat, karyawan,
agen, kontraktor / konsultan independen, penyewa, atau dalam kapasitas lainnya dari
Perusahaan manapun yang menjalankan bisnis serupa yang bersaing dengan Target
Company, Pihak Kedua, anak Perusahaannya, atau pemberi waralabanya;
c. Mencari, menawarkan, menghasut, untuk melibatkan atau mempekerjakan setiap personel
(Agen, Karyawan, Manajer, Direksi) Target Company maupun Pihak Kedua;
d. Mengungkapkan informasi rahasia apapun yang berkaitan dengan Perjanjian ini, termasuk
harga dan strategi bisnis.
(2) Dalam hal melalui sebuah petunjuk atau bukti yang menurut penilaian Pihak Kedua telah cukup
bahwa Pihak Pertama melakukan pelanggaran terhadap ketentuan pada ayat (1) Pasal ini,
maka Pihak Pertama wajib membayar denda secara seketika dan sekaligus lunas sebesar Rp
1.000.000.000,- (satu milyar Rupiah), termasuk membayar seluruh ganti rugi yang dialami oleh
Pihak Kedua.
PASAL 15
BANTUAN
(1) Dalam jangka waktu 1 (satu) tahun sejak tanggal efektif akuisisi, apabila Pihak Kedua
mendapatkan permasalahan yang berhubungan dengan Target Company di masa kendali
masih berada ada Pihak Pertama, maka Pihak Pertama selaku penjual berkewajiban untuk
menyelesaikan permasalahan tersebut.
(2) Segala bentuk tindakan pertanggung jawaban atas permasalahan Target Company, maka Pihak
Pertama berkewajiban untuk melaporkan segala tindakan yang akan dilakukan kepada Pihak
Kedua.
PASAL 16
PERTANGGUNGJAWABAN HUKUM
(1) Jika terdapat sengketa, pembebanan jaminan, serta hal yang merugikan lainnya yang timbul
dikemudian hari setelah penandatanganan Perjanjian ini yang didasari oleh kerjasama yang
sebelumnya telah berjalan antara Target Company dengan pihak ketiga lainnya, maka segala
konsekuensi baik hukum maupun finansial akan menjadi tanggung jawab Pihak Pertama.
(2) Apabila Pihak Pertama tidak melaksanakan tanggungjawab sebagaimana dalam ayat (1) Pasal
ini, maka Pihak Kedua berhak mengajukan klaim ganti rugi yang timbul.
(3) Jumlah ganti rugi yang harus dibayar oleh pihak yang memberikan ganti rugi sama dengan total
kerugian yang diderita atau ditanggung secara langsung baik materiil dan immateriil oleh pihak
yang menerima ganti rugi sebagai akibat dari atau sehubungan dengan pelanggaran dari
kewajiban tersebut.
(4) Dalam hal karena sebab apapun ternyata akuisisi tidak dapat dilaksanakan secara efektif
dibuktikan dengan tidak didapatkannya pengesahan yang diperlukan dari Kementerian Hukum
13
Page 209
dan HAM RI kendati telah dilakukan usaha pemenuhannya, maka transaksi akuisisi ini batal
dan seluruh uang yang telah dibayarkan oleh Pihak Kedua wajib dikembalikan seluruhnya oleh
Pihak Pertama kepada Pihak Kedua.
PASAL 17
PENGAKHIRAN PERJANJIAN
(1) Perjanjian dapat diakhiri dengan beberapa persyaratan sebagai berikut:
a. Adanya persetujuan secara tertulis dari Para Pihak ataupun salah satu pihak;
b. Oleh Pihak Pertama apabila Pihak Kedua melanggar kewajiban atas Harga Pembelian dan
Ketentuan Pembayaran Akuisisi Saham sebagaimana diatur dalam Pasal 5 Perjanjian ini.
c. Oleh Pihak Kedua apabila:
(i) Bahwa sebelum Tanggal Penyelesaian, Perseroan dinyatakan pailit atau insolvensi
berdasarkan putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap.
(ii) Terdapat klaim hutang / kewajiban lama yang tidak dibuka di awal, hutang lain atau
permasalahan lain yang tidak dapat segera diselesaikan sehingga memunculkan
potensi masalah yang berkepanjangan.
(iii) Pihak Pertama tidak memenuhi persyaratan atau menghambat dalam bentuk
apapun terlaksananya proses akuisisi yang lazim dilakukan.
(iv) Adanya itikad buruk dari Pihak Pertama dalam proses transaksi akuisisi ini sehingga
menimbulkan masalah dikemudian hari yang berkepanjangan.
(v) Hasil audit, penilaian/valuasi dan/atau pemeriksaan Perseroan tidak menyarankan
untuk dilakukan akuisisi atau terdapat suatu temuan yang kemungkinan harus
diselesaikan dalam jangka waktu yang berkepanjangan.
(2) Dalam hal terjadi pengakhiran, ketentuan-ketentuan tertentu dalam Perjanjian ini sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 20 akan tetap berlaku meskipun telah terjadi pengakhiran.
(3) Perjanjian ini dapat dibatalkan oleh salah satu Pihak dengan mengesampingkan ketentuan
dalam Pasal 1266 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, sehingga terkait dengan pengakhiran
dan/atau pembatalan perjanjian tidak membutuhkan putusan Pengadilan.
(4) Pengakhiran tidak dapat dilakukan setelah Transaksi Akuisisi Saham selesai dilaksanakan.
PASAL 18
GANTI RUGI
(1) Pihak Kedua berhak untuk mengajukan klaim ganti rugi dari dan terhadap kerugian yang diderita
atau dibayarkan oleh Pihak Kedua, yang timbul dari atau sehubungan dengan pelanggaran oleh
Pihak Pertama atas Jaminan yang diberikan oleh Pihak Pertama dalam Perjanjian ini.
(2) Jika ada kerugian yang timbul dikemudian hari setelah penandatanganan Perjanjian ini yang
didasari oleh kerjasama yang sedang berjalan saat ini antara Target Company dengan pihak
ketiga lainnya, akan menjadi tanggung jawab Pihak Kedua.
14
Page 210
PASAL 19
KORESPONDENSI
(1) Semua pemberitahuan, persetujuan, pengesampingan dan komunikasi lainnya berdasarkan
Perjanjian ini harus dilakukan secara tertulis dan akan dianggap telah diberikan sebagaimana
mestinya apabila:
a. Disampaikan secara langsung (dengan tanda terima yang patut); atau
b. Ketika diterima oleh penerima, jika dikirim melalui layanan pengiriman/kurir (dengan tanda
terima yang patut), dalam setiap hal ke alamat yang tepat yang ditetapkan di bawah (atau
ke alamat lain sebagaimana suatu Pihak dapat menunjuk dengan pemberitahuan kepada
Pihak lainnya); dan
c. Dikirimkan melalui email dengan tanda terima yang patut.
(2) Pemberitahuan dapat disampaikan kepada Pihak Pertama melalui:
Contact person : Aan Andriani Sutrisno
Alamat : TCC Batavia Tower One, 8th Floor, Suites 3-5,
Jl. K.H. Mas Mansyur Kav. 126, Jakarta Pusat
E-mail : corsec@eraindonesia.com
Mobile Phone : +62811911980
(3) Pemberitahuan dapat disampaikan kepada Pihak Kedua melalui:
Contact person :
Alamat :
E-mail :
Mobile Phone :
PASAL 20
INFORMASI RAHASIA
(1) Masing-masing pihak dengan ini sepakat untuk merahasiakan segala informasi akuisisi
sehubungan dengan:
a. Ketentuan dan permasalahan yang diatur dalam setiap atau sehubungan dengan, termasuk
namun tidak terbatas pada negosiasi, penandatanganan dan pelaksanaan dari dokumen
transaksi; dan
b. Seluruh informasi rahasia yang tersedia pada setiap afiliasi Pihak Pertama atau afiliasi Pihak
Kedua atau atas nama dari masing-masing anggota afiliasi Pihak Pertama atau afiliasi Pihak
Kedua sehubungan dengan Perjanjian ini yang terkait dengan anggota afiliasi Pihak
Pertama atau afiliasi Pihak Kedua.
(2) Masing-masing pihak dengan ini sepakat bahwa setiap pengungkapan yang sekiranya perlu
dilakukan oleh salah satu pihak kepada pihak manapun, terkait dengan transaksi, harus terlebih
dahulu mendapatkan persetujuan tertulis dari pihak lainnya.
(3) Ketentuan pada ayat (1) Pasal ini tidak menghalangi pengungkapan Informasi Rahasia
sepanjang:
a. Disyaratkan supaya memungkinkan entitas yang bersangkutan untuk melaksanakan
haknya berdasarkan dokumen transaksi atau untuk keperluan penyelenggaraan perkara
terkait dengan transaksi;
15
Page 211
b. Informasi rahasia tersebut diungkapkan secara rahasia oleh entitas yang bersangkutan
kepada penasihat profesionalnya, auditor atau bankirnya dengan ketentuan bahwa entitas
yang mengungkapkan tersebut akan memastikan agar penasihat, auditor atau bankirnya
akan memenuhi ketentuan pada ayat (1) Pasal ini;
c. Informasi rahasia tersebut diungkapkan kepada anggota afiliasi masing-masing pihak,
pemegang saham utama, direktur dan penasihat atau pihak lain yang disetujui oleh para
pihak (secara tegas menerapkan prinsip need to be known basis), dengan ketentuan bahwa
masing-masing pihak akan memastikan agar pihak tersebut memenuhi ayat (1) Pasal ini;
d. Informasi rahasia tersebut diungkapkan:
(i) Apabila diminta atau disyaratkan oleh setiap pengadilan dengan yurisdiksi yang
kompeten atau setiap badan pemerintahan, pengawas atau pengatur yang
kompeten.
(ii) Apabila diperlukan oleh hukum yang berlaku.
(iii) Informasi rahasia tersebut telah menjadi domain publik dikarenakan alasan selain
sebagai hasil dari pelanggaran atas ayat (1) Pasal ini atau kesanggupan atau
kewajiban lainnya untuk menjaga kerahasiaan.
PASAL 21
PERUBAHAN, PENGESAMPINGAN, PERSETUJUAN DAN PENGALIHAN
(1) Tidak ada perubahan atau pengesampingan atas setiap ketentuan dalam Perjanjian ini yang
akan berlaku kecuali dilakukan secara tertulis dan ditandatangani oleh Para Pihak (atau, dalam
hal pengesampingan, oleh atau atas nama Pihak yang mengesampingkan hal tersebut).
(2) Setiap persetujuan yang diberikan berdasarkan Perjanjian ini hanya akan berlaku apabila
diberikan secara tertulis dan disampaikan oleh Pihak yang menyetujui dan hanya untuk keadaan
dan tujuan mana persetujuan tersebut diberikan.
(3) Suatu Pihak tidak dapat mengalihkan bagian apapun dari hak dan kewajibannya dalam
Perjanjian ini tanpa persetujuan tertulis dari Pihak lainnya. Tindakan apapun oleh suatu Pihak
untuk mengalihkan hak atau kewajibannya dalam Perjanjian ini tanpa persetujuan Pihak lainnya
dianggap tidak berlaku secara sah.
PASAL 22
KETERPISAHAN
Setiap ketentuan dalam Perjanjian ini yang dilarang atau tidak dapat diberlakukan dalam wilayah
hukum manapun akan, pada wilayah hukum tersebut, menjadi tidak berlaku sepanjang larangan
atau ketidakberlakuan tersebut tanpa membatalkan ketentuan lainnya dalam Perjanjian ini, dan
larangan atau ketidakberlakuan di setiap wilayah hukum tersebut tidak akan membatalkan atau
menyebabkan ketidakberlakuan atas ketentuan tersebut di wilayah hukum lainnya. Dalam hal
terdapat suatu ketentuan dalam Perjanjian ini yang menjadi tidak sah, Para Pihak akan segera
melakukan negosiasi ulang dengan itikad baik untuk menyepakati suatu ketentuan baru guna
memberlakukan kembali Perjanjian ini sedekat mungkin dengan maksud dan akibat semula.
Sepanjang diperbolehkan oleh hukum yang berlaku, Para Pihak dalam Perjanjian ini dengan ini
mengesampingkan setiap ketentuan hukum yang menyebabkan ketentuan dalam Perjanjian ini
dilarang dalam hal apapun.
16
Page 212
PASAL 23
PENYELESAIAN SENGKETA
(1) Setiap perselisihan, kontroversi atau tuntutan apapun yang timbul dari atau berkaitan dengan
Perjanjian ini, atau pelanggaran, pemutusan, pertama-tama harus diusahakan untuk
diselesaikan melalui musyawarah untuk mufakat oleh kedua belah pihak.
(2) Dalam musyawarah sebagaimana ayat (1) Pasal ini tidak mencapai mufakat, maka perselisihan
tersebut harus diselesaikan dalam tingkat pertama dan terakhir melalui Badan Arbitrase
Nasional Indonesia (BANI).
PASAL 24
KETENTUAN LAIN
(1) Perjanjian ini diatur oleh dan ditafsirkan sesuai dengan hukum Republik Indonesia.
(2) Perjanjian ini dibuat dalam Bahasa Indonesia dan bahasa Inggris. Kedua versi adalah sama
keotentikannya. Dalam hal terdapat ketidaksesuaian atau perbedaan penafsiran antara versi
Bahasa Indonesia dan versi bahasa Inggris, maka versi bahasa Indonesia akan berlaku dan
versi Bahasa Inggris terkait akan dianggap secara otomatis diubah (dengan keberlakuan pada
tanggal Perjanjian ini) agar bagian terkait dari versi Bahasa Inggris konsisten dengan bagian
terkait dari versi bahasa Indonesia.
(3) Perjanjian ini dapat ditandatangani dalam satu atau lebih salinan, yang mana masing-masing
salinan dianggap sebagai dokumen asli dari Perjanjian ini dan semuanya yang, apabila
disatukan akan dianggap sebagai satu kesatuan dari perjanjian yang sama.
PASAL 25
PENUTUP
Demikian Perjanjian ini dibuat dan ditandatangani oleh Para Pihak pada hari dan tanggal yang telah
disebutkan pada halaman pertama Perjanjian ini dalam rangkap dua yang dibubuhi materai
secukupnya mempunyai kekuatan yang sama.
PIHAK PERTAMA PIHAK KEDUA
PT ERA GRAHAREALTY Tbk
Tinna Parman Darmadi Darmawangsa
Direktur Utama
17
Page 213
Buyanto Tjiawan
Kurniawati
18
Page 214
LAMPIRAN I
SYARAT PENDAHULUAN
A. PERSYARATAN PENDAHULUAN
1. Penjual memperoleh Persetujuan Korporasi yang menyetujui Transaksi sebagaimana
diwajibkan dalam anggaran dasar Penjual telah diperoleh.
2. Penjual memastikan diperolehnya keputusan rapat umum pemegang saham Perseroan yang
menyetujui Transaksi.
3. Pernyataan dan jaminan yang diberikan oleh Penjual, dan pernyataan dan jaminan yang
diberikan oleh Pembeli, secara material masih tetap benar, akurat dan tidak menyesatkan.
4. Penjual menyiapkan pengumuman tertulis mengenai rencana pengambilalihan yang terjadi
akibat pengalihan atas Saham Yang Dijual dalam sebuah koran harian yang diedarkan secara
nasional sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Perseroan Terbatas;
5. Tidak ada keberatan dari kreditor Perseroan dalam waktu 14 (empat belas) hari setelah
pengumuman dalam angka (7) di atas.
6. Pembeli telah menyiapkan laporan penilai atas transaksi yang dimaksud dalam perjanjian ini
yang menyatakan transaksi ini wajar sebagaimana yang diisyaratkan dalam Peraturan Otoritas
Jasa Keuangan No. 17 tahun 2020 tentang Transaksi Material.
B. SYARAT PENDAHULUAN PIHAK KEDUA
Tindakan Yang Dilakukan Keterangan
Mengumumkan keterbukaan Keterbukaan informasi wajib memuat paling sedikit: (Pasal 17 POJK
informasi kepada Masyarakat 17/20)
dan Otoritas Jasa Keuangan 1. Uraian mengenai Transaksi Material, paling sedikit:
a. objek transaksi yaitu pembelian saham PT Kencana Makmur
Propertindo (Era Fiesta Pamulang).
b. nilai transaksi.
c. pihak yang melakukan transaksi.
2. Penjelasan, pertimbangan, dan alasan dilakukannya Transaksi
Material (dalam hal ini pembelian saham PT Kencana Makmur
Propertindo) serta pengaruh transaksi tersebut pada kondisi
keuangan IPAC.
3. dalam hal Perusahaan Terbuka menggunakan Penilai untuk
melakukan penilaian atas objek transaksi, ringkasan laporan
Penilai paling sedikit:
a. identitas pihak
b. objek penilaian
c. tujuan penilaian
d. asumsi dan kondisi pembatas
e. pendekatan dan metode penilaian
f. kesimpulan nilai
4. ringkasan laporan Penilai mengenai kewajaran transaksi, paling
sedikit:
a. identitas pihak
b. objek penilaian
c. tujuan penilaian
d. asumsi dan kondisi pembatas
19
Page 215
e. pendekatan dan metode penilaian
f. pendapat kewajaran atas transaksi.
5. penjelasan tentang tempat atau alamat, nomor telepon, dan
alamat email yang dapat dihubungi pemegang saham untuk
memperoleh informasi mengenai Transaksi Material
6. pernyataan direksi bahwa Transaksi Material merupakan atau
tidak merupakan transaksi afiliasi sebagaimana dimaksud dalam
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan mengenai transaksi afiliasi dan
transaksi benturan kepentingan.
7. pernyataan dewan komisaris dan direksi bahwa:
a. Transaksi Material tidak mengandung benturan kepentingan
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan mengenai transaksi afiliasi dan transaksi benturan
kepentingan.
b. semua informasi material telah diungkapkan dan informasi
tersebut tidak menyesatkan.
8. Data keuangan PT Kencana Makmur Propertindo (Era Fiesta
Pamulang), yang telah diaudit untuk 2 tahun terakhir.
Penandatanganan Perjanjian Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)/Conditional Shares Purchase
Pengikatan Jual Beli Agreement (CSPA)
Saham/CSPA PT Kencana
Makmur Propertindo (Era
Fiesta Pamulang) dengan PT
Era Graharealty, Tbk.
Pengumuman internal secara
tertulis kepada Karyawan
C. SYARAT PENDAHULUAN PIHAK PERTAMA
Tindakan Yang Dilakukan Keterangan
Menyusun Rancangan (Pasal 125 Ayat 6 UUPT)
Pengambilalihan Direksi Perseroan yang akan diambil alih dan Perseroan yang akan
mengambilalih dengan persetujuan DeKom menyusun Ringkasan
Rancangan Pengambilalihan yang sekurang-kurangnya memuat:
a. Nama dan tempat kedudukan dari Perseroan yang akan
mengambilalih dan Perseroan yang akan diambil alih.
b. Alasan serta penjelasan Direksi Perseroan yang akan
mengambilalih dan Direksi Perseroan yang akan diambil alih.
c. Laporan keuangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 66 ayat
(2) huruf a untuk tahun buku terakhir dari Perseroan yang akan
mengambil alih dan Perseroan yang akan diambil alih.
d. tata cara penilaian dan konversi saham dari Perseroan yang akan
diambil alih terhadap saham penukarnya apabila pembayaran
Pengambilalihan dilakukan dengan saham
e. jumlah saham yang akan diambil alih
20
Page 216
f. kesiapan pendanaan
g. neraca konsolidasi proforma Perseroan yang akan mengambil
alih setelah Pengambilalihan yang disusun sesuai dengan prinsip
akuntansi yang berlaku umum di Indonesia
h. cara penyelesaian hak pemegang saham yang tidak setuju
terhadap Pengambilalihan
i. cara penyelesaian status, hak dan kewajiban anggota Direksi,
Dewan Komisaris, dan karyawan dari Perseroan yang akan
diambil alih
j. perkiraan jangka waktu pelaksanaan Pengambilalihan, termasuk
jangka waktu pemberian kuasa pengalihan saham dari pemegang
saham kepada Direksi Perseroan
k. rancangan perubahan anggaran dasar Perseroan hasil
Pengambilalihan apabila ada.
Penandatanganan Perjanjian Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)/Conditional Shares Purchase
Pengikatan Jual Beli Agreement (CSPA)
Saham/CSPA PT Kencana
Makmur Propertindo (Era
Fiesta Pamulang) dengan PT
Era Graharealty, Tbk.
Pengumuman internal secara
tertulis kepada Karyawan
Penyelenggaraan Rapat 1. Menyetujui pengambilalihan saham PT Kencana Makmur
Umum Pemegang Saham Propertindo (Era Fiesta Pamulang) sebesar 51% (lima puluh satu
Luar Biasa/Keputusan persen) saham oleh PT Era Graharealty, Tbk sebagaimana
Sirkuler Ringkasan Rancangan pengambilaihan.
2. Menyetujui Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)/Conditional
Shares Purchase Agreement (CSPA).
Menyampaikan Salinan Akta RUPSLB/Keputusan Sirkuler
pemberitahuan kepada
Menteri sehubungan dengan
terjadinya akuisisi.
21
Page 217
LAMPIRAN II
PROFIL PERSEROAN / COMPANY PROFILE
PT KENCANA MAKMUR PROPERTINDO
Nama Perseroan/ PT KENCANA MAKMUR PROPERTINDO
Company Name
Persetujuan Menteri AHU-2473278.AH.01.01.Tahun2015
Hukum dan Hak
Asasi Manusia/
Approval of Minister
of Law and Human
Rights
Anggaran Dasar Akta No. 07 tanggal 15 Desember 2015
Terakhir/
Latest Articles of
Association
Modal Terakhir/ Jumlah Nominal Jumlah/Total
Latest Capitalization Saham/Total Saham/
Shares Nominal Value
Modal Rp Rp 1.000.000,-
Dasar/Authorized 400.000.000,
Capital -
Modal Rp
Ditempatkan/Issu 100.000.000,
ed Capital -
Modal Rp
Disetor/Paid-Up 100.000.000,
Capital -
Pemegang Jumlah Nominal Jumlah Nominal
SahamTerakhir/ Kepemilikan Saham/ Saham/Total
Latest Shareholders Saham/Num Nominal Value Nominal Value
ber of Shares
Tinna Parman 40 Rp 40.000.000,-
Kurniawati 30 Rp 30.000.000,-
Buyanto Tjiawan 30 Rp 30.000.000,-
22
Page 218
Susunan Direksi dan Direksi/Board of Directors
Dewan Komisaris Direktur/Director :
Terakhir/ Tinna Parman : Direktur Utama
Latest BOD and BOC Buyanto Tjiawan : Direktur
Composition
Dewan Komisaris/Board of Commissioners
Komisaris / Commissioner :
Kurniawati : Komisaris
Daftar Hutang a. _____
Kepada Pemegang b.______
Saham /
List of Shareholder
Loan
23
Page 219
LAMPIRAN III
TABEL PEMBAYARAN
Nama Perusahaan Pemegang Nilai Transaksi Jual Bank/Nomor Rekening
Saham/Jumlah
Saham
PT Kencana Makmur Tinna Parman/21 Rp. 492.327.500,- Bank: BCA
Propertindo saham No. Rek: 4671252858
(ERA FIESTA
Pamulang)
Kurniawati /15 saham Rp. 689.258.000,- Bank: BCA
No. Rek: 5490015789
Buyanto Tjiawan/15 Rp. 492.327.500,- Bank: BCA
saham No. Rek: 5270311867
24
Page 220
LAMPIRAN IV
KEWAJIBAN PENYELESAIAN
Setelah proses Akuisisi Saham selesai dilakukan, Para Pihak harus menindaklanjuti segala urusan
yang sewajarnya diperlukan untuk menyelesaikan transaksi, sebagai berikut:
1. Melalui notaris yang ditunjuk untuk melaporkan perubahan data Perseroan kepada Menteri dan
mendapatkan bukti penerimaan pemberitahuan dari Menteri.
2. Menerbitkan sertifikat saham kolektif-sertifikat saham kolektif baru atas nama Pihak Kedua
(yang merefleksikan komposisi kepemilikan saham setelah dilakukannya Akuisisi Saham).
3. Membuat catatan atas transaksi Akuisisi Saham ke dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan
untuk merefleksikan Pihak Kedua sebagai pemegang dari Saham Yang Dijual.
4. Melakukan pemutakhiran data dalam OSS RBA yang mencerminkan komposisi kepemilikan
saham di Perseroan setelah Akuisisi Saham.
25
Page 221
LAMPIRAN V
REKENING BANK PT KENCANA MAKMUR PROPERTINDO 3 (TIGA) BULAN TERAKHIR
26
Page 222
CONDITIONAL SHARES PURCHASE AGREEMENT (CSPA) /
PERJANJIAN JUAL BELI SAHAM BERSYARAT
PT KENCANA SEJAHTERA PROPERTINDO
Perjanjian ini dibuat di Jakarta Pusat, pada hari hari Kamis, tanggal dua puluh lima bulan Januari
tahun Duaribu Duapuluh Empat (25-01-2024), oleh dan antara:
1. Buyanto Tjiawan, individu, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor
3671051110790005, beralamat di Kota Tangerang, Jl. Bukit Golf VIII Blok QG 2/25, RT 001 /
RW 008, Cipete, Pinang; Pemegang dan Pemilik 50 (lima puluh) saham PT Kencana
Sejahtera Propertindo (Era Fiesta Suvarna Sutera);
2. Philipus Hadi Kusuma Lie, individu, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda
Penduduk Nomor 3173011606640008, beralamat di Jakarta Barat, Jl. Darma Asri Blok NK/17
RT 009 / RW 011, Duri Kosambi, Cengkareng; Pemegang dan Pemilik 25 (dua puluh lima)
saham PT Kencana Sejahtera Propertindo (Era Fiesta Suvarna Sutera);
3. Kurniawati, individu, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor
3173016104680007, beralamat di Jakarta Barat, Jl. Darma Asri Blok NK/17 RT 009 / RW 011,
Duri Kosambi, Cengkareng, Pemegang dan Pemilik 25 (dua puluh lima) saham PT Kencana
Sejahtera Propertindo (Era Fiesta Suvarna Sutera);
Pihak-pihak tersebut di atas merupakan Pemegang Saham pada PT Kencana Sejahtera Propertindo
(Era Fiesta Suvarna Sutera) yang selanjutnya secara bersama-sama dapat disebut sebagai “Pihak
Pertama/Penjual”.
1. PT ERA GRAHAREALTY Tbk, suatu perseroan terbatas yang didirikan secara sah
berdasarkan hukum Republik Indonesia, berkedudukan di Jakarta Pusat dan beralamat di TCC
Batavia Tower One, 8th Floor, Suites 3-5, Jl. K.H. Mas Mansyur Kav. 126, Jakarta Pusat, dalam
hal ini diwakili oleh Darmadi Darmawangsa selaku Direktur Utama, berdasarkan Akta No. 149
tanggal 30 Maret 2021 yang dibuat di hadapan Jose Dima Satria, Notaris di Jakarta Selatan,
oleh karenanya sah bertindak untuk dan atas nama PT ERA GRAHAREALTY Tbk, selanjutnya
disebut sebagai “Pihak Kedua/Pembeli”
Pihak Pertama dan Pihak Kedua secara bersama-sama disebut sebagai “Para Pihak”.
Bahwa Para Pihak menerangkan terlebih dahulu sebagai berikut:
A. Pihak Kedua berencana untuk melakukan akuisisi atau pengambilalihan saham terhadap PT
Kencana Sejahtera Propertindo (Era Fiesta Suvarna Sutera) (“Target Company”).
B. Bahwa pengambilalihan tersebut dilakukan Pihak Kedua secara langsung kepada Pemegang
Saham Perseroan tersebut di atas.
C. Pihak Pertama selaku Pemegang Saham Perseroan menyatakan sepakat dan setuju terhadap
pengambilalihan oleh Pihak Kedua terhadap saham yang dimiliki pada Perseroan.
1
Page 223
Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, Para Pihak sepakat untuk mengikatkan diri pada ketentuan-
ketentuan sebagai berikut:
PASAL 1
DEFINISI DAN INTERPRETASI
(1) DEFINISI
Untuk tujuan Perjanjian ini, kecuali dinyatakan lain, istilah-istilah berikut memiliki arti yang
ditentukan atau disebut dalam Pasal ini:
a. Akuisisi Saham berarti seluruh proses dan prosedur yang diperlukan untuk kepentingan
pengambilalihan saham Pihak Pertama oleh Pihak Kedua.
b. Afiliasi berarti sehubungan dengan setiap Entitas, setiap Entitas lain baik yang secara
langsung maupun tidak langsung, dikendalikan oleh, atau berada di bawah pengendalian
bersama Entitas tersebut di awal.
c. Entitas berarti setiap individu, perseroan/korporasi, perseroan terbatas, kemitraan umum,
kemitraan terbatas, usaha perseorangan, bentuk organisasi bisnis lainnya, wali amanat,
serikat, asosiasi, atau instansi pemerintahan.
d. Anggaran Dasar berarti anggaran dasar dari Perseroan yang berlaku pada saat Tanggal
Efektif.
e. Tanggal Efektif berarti tanggal dimana Para Pihak menandatangani Perjanjian ini.
f. Tanggal Tenggat Penyelesaian berarti 180 (seratus delapan puluh) hari sejak Tanggal
Efektif atau tanggal lain yang disetujui oleh Para Pihak secara tertulis.
g. Tanggal Penyelesaian berarti tanggal dimana Akuisisi Saham diselesaikan, yang akan
terjadi paling lambat 7 (tujuh) hari kalender sejak dipenuhinya Syarat Pendahuluan, atau
tanggal lain sebagaimana dapat disepakati bersama oleh Para Pihak secara tertulis.
h. Syarat Pendahuluan berarti kewajiban/persyaratan yang wajib dipenuhi oleh Para Pihak
untuk melakukan Akuisisi Saham, sebagaimana diatur dalam Lampiran I.
i. Target Company berarti Perseroan atau PT Kencana Sejahtera Propertindo (Era Fiesta
Suvarna Sutera), suatu perseroan terbatas yang didirikan secara sah berdasarkan hukum
Republik Indonesia, berkedudukan di Kabupaten Tangerang, beralamat di Ruko Terrace 8
B Blok A No. 39, Wanakerta, Sindang Jaya. (Lampiran II).
j. Saham berarti saham yang telah dikeluarkan dan disetorkan oleh Target Company.
k. Saham Yang Dijual berarti sebagaimana yang diberikan pada istilah tersebut di Pasal 4
ayat (1) Perjanjian ini.
l. Transaksi berarti pengalihan atas Saham Yang Dijual oleh Pihak Pertama kepada Pihak
Kedua.
m. Harga Pembelian berarti sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat (1).
n. Rp berarti mata uang yang sah dari Republik Indonesia.
o. Dokumen Transaksi berarti surat, lembar kerja, akta atau perjanjian lain dalam
bentuk/format apapun yang akan ditandatangani oleh Para Pihak dari waktu ke waktu
dengan tujuan melaksanakan Transaksi termasuk lampiran-lampirannya.
p. Informasi Rahasia berarti seluruh informasi yang tersedia untuk masing-masing Pihak
yang diperoleh sehubungan dengan dan selama proses negosiasi menjelang
penandatanganan dan penyelesaian dari Perjanjian ini.
q. Persetujuan Korporasi berarti setiap persetujuan yang dipersyaratkan berdasarkan setiap
aturan yang berlaku untuk setiap Pihak untuk menandatangani Dokumen Transaksi.
r. Pembebanan berarti setiap bentuk pembebanan dan/atau penjaminan termasuk namun
tidak terbatas pada: penggadaian, pungutan, kepentingan jaminan, opsi, hak retensi, hak
tanggungan, klaim/sita, gadai, hipotek, jaminan fidusia, pre-emptive rights, rights of first
2
Page 224
refusal, perwakilan, perjanjian pemungutan suara, kewajiban-kewajiban, surat kuasa untuk
kepentingan pemegang jaminan, pemahaman atau pengaturan atau setiap bentuk
pembatasan hak atau pengalihan atas setiap dasar apapun, dan setiap hak lainnya,
kepentingan, kuasa atau pengaturan atas setiap dasar yang memiliki dampak atau efek
terhadap: (i) penyediaan jaminan untuk, atau sebaliknya (ii) melindungi dari wanprestasi
berdasarkan kepada, kewajiban-kewajiban setiap Entitas; namun tidak, dalam setiap hal,
termasuk setiap pembebanan yang dibuat berdasarkan Perjanjian ini atau Dokumen
Transaksi sebagaimana relevan.
s. Klaim berarti klaim, tindakan, tuntutan atau permintaan yang diajukan terhadap orang yang
bersangkutan.
t. Sengketa berarti setiap perbedaan, konflik atau kontroversi yang timbul dan berhubungan
dengan Perjanjian ini atau pelaksanaannya, termasuk tapi tidak terbatas pada setiap
pertanyaan terkait keberadaan atau keabsahan, atau pengakhiran hak atau kewajiban Para
Pihak atau untuk perbuatan melawan hukum.
u. OSS berarti online single submission, yakni suatu platform online terintegrasi untuk proses
perizinan, persetujuan dan permohonan perizinan yang dikelola dan dioperasikan oleh
Badan Koordinasi Penanaman Modal.
v. Hari Kerja berarti hari (selain Sabtu, Minggu, atau hari libur nasional) dimana bank-bank
beroperasi untuk menjalankan usaha perbankan umum di Indonesia.
w. Rekening Bank berarti rekening bank yang ditunjuk Pihak Pertama.
x. Menteri berarti Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia.
(2) INTERPRETASI
Judul hanya untuk memudahkan dan tidak mempengaruhi penafsiran. Dalam Perjanjian ini,
kecuali berdasarkan konteksnya diartikan secara lain:
a. Kata-kata yang menyatakan suatu gender mencakup juga gender dan kata-kata yang
menyatakan bentuk tunggal juga termasuk bentuk jamak dan sebaliknya.
b. Setiap bagian dari kalimat atau bentuk gramatikal atau ungkapan yang sama atas suatu
kata atau frase yang didefinisikan dalam Perjanjian ini memiliki makna yang saling
berkorespondensi.
c. Lampiran dari Perjanjian ini merupakan bentuk yang tak terpisahkan dari Perjanjian ini dan
akan dianggap, dibaca dan diartikan sebagai suatu bagian yang tidak terpisahkan dari
Perjanjian ini.
d. Judul dan penebalan huruf hanyalah untuk memudahkan dan tidak mempengaruhi
penafsiran atas Perjanjian ini dan perlu dikesampingkan ketika menafsirkan Perjanjian ini.
e. Kata-kata yang menyatakan orang perorangan termasuk setiap perseroan atau badan
lainnya, berupa badan korporasi atau bukan korporasi, persekutuan, asosiasi, otoritas
publik, dua atau lebih pihak yang memiliki kepentingan yang sama atau tergabung, atau
badan hukum atau komersial lainnya atau bentuk usaha lainnya dan sebaliknya (termasuk
eksekutor, administrator, penerus, pengganti, penerima pengalihan dan pengalihan yang
diijinkan dari orang bersangkutan).
f. Rujukan terhadap suatu perjanjian atau dokumen (termasuk namun tidak terbatas pada
Perjanjian ini) meliputi rujukan pada perjanjian atau dokumen tersebut sebagaimana dari
waktu ke waktu dimodifikasi atau diubah dengan cara apapun atau dengan apapun juga dan
setiap instrumen atau dokumen lainnya dari waktu-waktu diterbitkan atau ditandatangani
sebagai pelengkap, tambahan, pengganti dari dokumen tersebut baik sebelum atau
sesudah Tanggal Efektif.
3
Page 225
g. Rujukan terhadap suatu Pihak di dalam suatu dokumen mencakup penerus, orang yang
ditunjuk, perwakilan pribadi dan penerima pengalihan yang diijinkan dari Pihak tersebut.
h. Rujukan terhadap suatu waktu dan tanggal atas pelaksanaan suatu kewajiban oleh suatu
pihak merupakan rujukan pada waktu Indonesia barat dan tanggal di Indonesia kecuali
dinyatakan lain.
i. Hari, bulan atau tahun berarti hari, bulan atau tahun, sesuai dengan keadaan yang dihitung
berdasarkan kalender Gregorian.
j. Pada saat atau di dalam hari dimana sesuatu hal akan dilaksanakan jatuh pada hari yang
bukan merupkan Hari Kerja, hal tersebut harus dilaksanakan pada Hari Kerja berikutnya.
k. Setiap tujukan pada “secara tertulis” atau ungkapan yang serupa mencakup juga rujukan
terhadap surat elektronik, transmisi faksimili atau alat komunikasi sejenisnya.
l. Setiap perjanjian, pemberitahuan, kesepakatan, persetujuan, pengungkapan atau
komunikasi berdasarkan atau menurut Perjanjian ini harus dibuat secara tertulis.
m. Kata-kata “termasuk” tidak terbatas dan akan dianggap diikuti dengan kata-kata “namun
tidak terbatas pada”, baik apabila kata-kata tersebut diikuti dengan kata-kata “namun tidak
terbatas pada” ataupun tidak.
PASAL 2
TRANSAKSI
(1) Dengan tunduk pada syarat dan ketentuan yang tercantum dalam Perjanjian ini, Pihak Pertama
setuju untuk menjual seluruh Saham Yang Dijual dan oleh karenanya Pihak Kedua setuju untuk
membeli seluruh Saham Yang Dijual.
(2) Sejak Tanggal Efektif sampai dengan Tanggal Penyelesaian, mana yang lebih dahulu terjadi,
Pihak Pertama dilarang, tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari Pihak Kedua:
a. Untuk menjual, mengalihkan atau melepaskan Saham Yang Dijual kepada pihak lain,
termasuk menawarkan, atau melakukan diskusi atau negosiasi untuk menjual, mengalihkan
atau melepaskan Saham Yang Dijual kepada pihak lain;
b. Membebankan, memberikan opsi, atau memberikan kepentingan dalam setiap Saham
Yang Dijual kepada pihak ketiga, termasuk menawarkan, atau melakukan diskusi atau
negosiasi untuk, memberikan opsi atau memberikan kepentingan dalam setiap Saham
Yang Dijual kepada pihak ketiga.
PASAL 3
KOMPOSISI PEMEGANG SAHAM TARGET COMPANY
(1) Saat ditandatanganinya Perjanjian ini, komposisi pemegang saham terakhir Target Company
berdasarkan Akta Notaris Nomor 59 tanggal 09 Agustus 2021 jo. SK Menteri Hukum dan Hak
Asasi Manusia Nomor AHU-0049605.AH.01.01.Tahun2021, adalah sebagai berikut:
a. Tuan Buyanto Tjiawan pemilik 50 (lima puluh) saham dalam Perseroan.
b. Tuan Philipus Hadi Kusuma Lie pemilik 25 (dua puluh lima) saham dalam Perseroan.
c. Nyonya Kurniawati pemilik 25 (dua puluh lima) saham dalam Perseroan.
(2) Pihak Pertama menjamin kebenaran dari komposisi pemegang saham tersebut telah sesuai
dengan akta perseroan terakhir yang telah mendapat persetujuan dari Kementerian Hukum dan
HAM.
4
Page 226
PASAL 4
JUAL BELI SAHAM
(1) Para Pihak dengan ini sepakat untuk dilakukannya akuisisi saham terhadap Target Company
yang dilakukan oleh Pihak Kedua sebanyak 51% (lima puluh satu persen) saham atau 51 (lima
puluh satu) saham dan terhadap akuisisi saham tersebut Pihak Pertama menyatakan
persetujuannya untuk melepas sebagian saham yang dimilikinya sebagaimana tercantum
dalam Pasal 3 ayat (1) kepada Pihak Kedua, dengan komposisi saham yang dilepas masing-
masing sebagai berikut:
a. Tuan Buyanto Tjiawan menjual sebanyak 25 (dua puluh lima) saham dalam PT Kencana
Sejahtera Propertindo.
b. Tuan Philipus Hadi Kusuma Lie menjual sebanyak 13 (tiga belas) saham dalam PT Kencana
Sejahtera Propertindo.
c. Nyonya Kurniawati menjual sebanyak 13 (tiga belas) saham dalam PT Kencana Sejahtera
Propertindo.
Sehingga total saham yang akan dijual kepada Pihak Kedua adalah sebanyak 51 (lima puluh
satu) saham dalam PT Kencana Sejahtera Propertindo (“Saham Yang Dijual”).
(2) Bahwa dengan dilakukannya akuisisi saham sebagaimana ayat (1) Pasal ini, maka kendali
kendali mayoritas Perseroan beralih kepada Pihak Kedua, dengan susunan Pemegang Saham
setelah akuisisi adalah sebagai berikut:
a. PT Era Graharealty Tbk sejumlah 51 (lima puluh satu) saham.
b. Tuan Buyanto Tjiawan sejumlah 25 (dua puluh lima) saham.
c. Tuan Philipus Hadi Kusuma Lie sejumlah 12 (dua belas) saham.
d. Nyonya Kurniawati sejumlah 12 (dua belas) saham.
Sehingga seluruhnya berjumlah 100 (seratus) saham.
(3) Untuk memenuhi ketentuan perundang-undangan atau adanya kebutuhan lain, maka Pihak
Kedua dapat menunjuk pihak lain sebagai pembeli baik secara sendiri maupun bersama-sama
dengan Pihak Kedua.
PASAL 5
HARGA PEMBELIAN DAN KETENTUAN PEMBAYARAN AKUISISI SAHAM
(1) Harga Pembelian saham adalah sebesar Rp 1.607.817.000,- (satu miliar enam ratus tujuh juta
delapan ratus tujuh belas ribu Rupiah) terhadap 51% (lima puluh satu persen) saham atau 51
(lima puluh satu) saham Pihak Pertama yang akan dilakukan Pihak Kedua melalui transfer bank
dengan tahapan pembayaran sebagai berikut:
a. Pembayaran pertama sebesar 20% (dua puluh persen) dari Harga Pembelian pada saat
penandatanganan Perjanjian ini.
b. Pembayaran kedua sebesar 80% (delapan puluh persen) dari Harga Pembelian pada saat
penandatanganan Akta Jual Beli.
(2) Pembayaran sebagaimana dimaksud pada Ayat (1) Pasal ini dilakukan melalui transfer ke
rekening bank Pihak Pertama (masing-masing pribadi) oleh Pihak Kedua, sesuai dengan
tahapan pembayaran sebagaimana ayat (1) di atas serta tabel pembayaran dalam Lampiran III,
yang merupakan satu kesatuan tak terpisahkan dengan Perjanjian ini.
5
Page 227
(3) Setiap pembayaran dengan transfer atau bilyet giro hanya dianggap sebagai pembayaran yang
sah apabila rekening Pihak Kedua telah terdebit dari pencairan giro tersebut, dan untuk itu Pihak
Pertama akan memberikan bukti pembayaran (kwitansi) kepada Pihak Kedua.
(4) Biaya administrasi bank berkaitan dengan cara pembayaran tersebut merupakan beban
masing-masing pihak sesuai aturan yang berlaku di bank masing-masing.
PASAL 6
SYARAT PENDAHULUAN
(1) Kewajiban Pihak Kedua untuk membeli Saham Yang Dijual sebagaimana dimaksudkan dalam
Perjanjian ini tunduk dan bergantung pada pemenuhan oleh Pihak Pertama atas seluruh
persyaratan menurut ketentuan hukum, atau dengan adanya pengesampingan baik seluruhnya
atau sebagian sepanjang diperbolehkan secara hukum dan jika untuk hal tersebut memang
dapat dikesampingkan.
(2) Kewajiban Pihak Pertama untuk menjual Saham Yang Dijual sebagaimana dimaksudkan dalam
Perjanjian ini tunduk dan bergantung pada pemenuhan oleh Pihak Kedua atas seluruh
persyaratan menurut ketentuan hukum, atau dengan adanya pengesampingan baik seluruhnya
atau sebagian sepanjang diperbolehkan secara hukum dan jika untuk hal tersebut memang
dapat dikesampingkan.
(3) Setiap Pihak akan menggunakan semua upaya yang wajar untuk memastikan Persyaratan
Pendahuluan yang harus diperolehnya terpenuhi sesegera mungkin dapat dilaksanakan setelah
Tanggal Efektif dan sebelum Tanggal Tenggat Penyelesaian.
(4) Jika ada Syarat Pendahuluan yang tidak dapat dipenuhi atau dikesampingkan karena hukum,
pada atau sebelum Tanggal Tenggat Penyelesaian, maka Pihak yang telah memenuhi
kewajibannya dalam Syarat Pendahuluan dapat, berdasarkan kewenangannya sendiri,
memutus Perjanjian ini, kecuali Para Pihak setuju untuk memperpanjang Tanggal Tenggat
Penyelesaian secara tertulis. Setelah pengakhiran Perjanjian ini, Para Pihak tidak akan memiliki
hak dan kewajiban lebih lanjut terhadap satu sama lain, kecuali terhadap klaim yang timbul
sebelum pengakhiran Perjanjian ini dan hal-hal mengikat lainnya seperti Informasi Rahasia.
PASAL 7
PEMINDAHAN HAK ATAS SAHAM
(1) Satu dan lain hal, akuisisi saham ini dilaksanakan dengan suatu akta jual beli atau bentuk lain
untuk pemindahan hak dengan memakai syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan yang berlaku,
wajar dan lazim menurut ketentuan perundang-undangan dan anggaran dasar perseroan, atau
praktek hukum yang berlaku dan untuk ketentuan ini Para Pihak setuju untuk melaksanakan
setiap proses akuisisi, termasuk dilakukannya pengumuman yang diperlukan untuk itu serta
menandatangani surat-surat yang diperlukan untuk itu, tidak ada yang dikecualikan.
(2) Pada Tanggal Penyelesaian, hak kepemilikan atas Saham Yang Dijual berikut segala kewajiban
yang melekat pada Saham Yang Dijual tersebut secara sah dan resmi akan beralih dari Pihak
Pertama kepada Pihak Kedua.
6
Page 228
(3) Sehubungan dengan pemindahan hak atas saham Target Company, Pihak Pertama telah
menyetujui secara internal untuk mengesampingkan ketentuan Pasal 7 Ayat 2 Anggaran Dasar
Target Company dan Pasal 57 Ayat 1 huruf a Undang-Undang No. 40 tahun 2007 tentang
Perseroan Terbatas, yang mengatur mengenai keharusan menawarkan terlebih dahulu kepada
pemegang saham lain apabila hendak memindahkan hak atas saham.
(4) Dalam rentang waktu 5 (lima) tahun sejak ditandatanganinya Perjanjian ini, Pihak Kedua berhak
untuk membeli ataupun meningkatkan kepemilikan sahamnya pada Target Company melalui
pembelian ataupun pengalihan saham sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang
berlaku terhadap saham yang masih dimiliki oleh Pihak Pertama dalam PT Kencana Sejahtera
Propertindo sebesar 49% (empat puluh sembilan persen) atau sejumlah 49 (empat puluh
sembilan) saham dengan nilai ekuitas berdasarkan 8,0x (delapan koma nol kali) Pendapatan
Bersih berdasarkan laporan AUDIT tahun fiskal terbaru Target Company..
(5) Pihak Pertama dilarang untuk menjual ataupun mengalihkan saham yang masih dimiliki dalam
Target Company kepada pihak manapun kecuali kepada Pihak Kedua dalam rentang waktu 5
(lima) tahun sejak ditandatanganinya Perjanjian ini. Setelah rentang waktu tersebut dilampaui
maka pengalihan atas saham yang masih dimiliki Pihak Pertama dalam Target Company
dilakukan berdasarkan ketentuan perundang-undangan yang berlaku.
(6) Dalam rentang waktu 5 (lima) tahun sejak ditandatanganinya Perjanjian ini, dalam hal Pihak
Kedua ingin menjual sahamnya kepada pihak lain, Pihak Kedua berhak untuk menggunakan
hak drag along untuk memaksa Pemegang Saham lain dari Pihak Kedua untuk menjual
sahamnya.
PASAL 8
KETENTUAN SETELAH PENYELESAIAN
(1) Setelah selesainya proses Akusisi Saham sebagaimana ditentukan dalam Perjanjian ini, Para
Pihak harus menindaklanjuti segala urusan yang sewajarnya diperlukan untuk menyelesaikan
Transaksi Akuisisi Saham sebagaimana tercantum dalam Lampiran IV.
(2) Setelah Tanggal Penyelesaian, maka kendali operasional terhadap Target Company telah
beralih kepada Pihak Kedua.
(3) Dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak selesainya proses Akuisisi Saham, Pihak Pertama
dalam kapasitasnya masing-masing akan tetap berada dalam posisi dan peran manajemen
Perusahaan penuh waktu (full time) berkomitmen untuk meningkatkan kinerja, mendukung
perkembangan dan turut aktif dalam usaha Target Company. Komitmen tersebut dapat dibuat
dalam suatu perjanjian untuk mencerminkan komitmen ini dan klausula-klausula relevan lainnya
dalam kaitannya Proses Akuisisi.
(4) Para Pihak dapat melakukan dan berinisiatif dalam penambahan, pengurangan atau perubahan
terhadap modal dasar, modal disetor dan/atau modal ditempatkan Para Pihak dalam hal
dianggap perlu perubahan susunan pengurus yang dilaksanakan sesuai dengan ketentuan
perundang-undangan perseroan terbatas.
7
Page 229
(5) Bersamaan dengan Rapat Umum Pemegang Saham / Keputusan Sirkuler Pemegang Saham
tentang jual beli saham, Para Pihak dapat menetapkan perubahan susunan pengurus sesuai
dengan ketentuan yang berlaku.
PASAL 9
PERNYATAAN DAN JAMINAN
(1) Pihak Pertama selaku pemegang saham Target Company menjamin bahwa Perseroan adalah
perseroan terbatas yang didirikan dan secara sah berdiri berdasarkan hukum dari negara
Republik Indonesia.
(2) Pihak Pertama masing-masing adalah seorang individu yang telah mencapai usia kedewasaan
secara hukum sebagai seorang individu yang dewasa yang dapat melakukan tindakan hukum
atas namanya sendiri, dan tidak berada dalam perwalian.
(3) Pihak Pertama memiliki kuasa dan kewenangan penuh untuk membuat dan melaksanakan hak-
hak dan kewajiban-kewajibannya berdasarkan setiap Dokumen Transaksi dimana Pihak
Pertama merupakan salah satu pihak, dan setiap Dokumen Transaksi merupakan atau akan,
ketika dieksekusi, merupakan kewajiban mengikat terhadap Pihak Pertama sebagaimana
ketentuannya.
(4) Pihak Pertama telah memperoleh seluruh persetujuan Perseroan yang diperlukan, termasuk
untuk persetujuan pasangan apabila diperlukan, untuk memungkinkannya agar membuat dan
melaksanakan kewajiban-kewajibannya berdasarkan Dokumen Transaksi.
(5) Penandatanganan, penyerahan dan pelaksanaan Perjanjian ini tidak akan bertentangan
dengan ketentuan material apapun dari atau mengakibatkan pelanggaran material terhadap
perjanjian yang mengikat Pihak Pertama.
(6) Pihak Pertama menjamin tidak ada keadaan yang tidak diungkapkan yang dapat membuat
Perjanjian ini atau setiap Dokumen Transaksi menjadi tidak sah, dapat dinyatakan tidak sah,
atau tidak dapat dilaksanakan. Apabila hal tersebut ternyata dikemudian hari muncul maka
seluruh tanggung jawab hukum, finansial, ekses biaya dan kerugian akan ditanggung
sepenuhnya oleh Pihak Pertama.
(7) Pihak Pertama menjamin sepenuhnya kepada Pihak Kedua bahwa Saham Yang Dijual tersebut:
a. Bebas dari setiap Pembebanan;
b. Bebas dari setiap Klaim dari siapapun untuk memperoleh saham atau menahan seseorang
untuk memperoleh saham (termasuk berdasarkan suatu opsi, hak untuk memesan terlebih
dahulu, atau hak penolakan terlebih dahulu, seperti dalam perjanjian pemegang saham
atau berdasarkan perjanjian manapun);
c. Tidak dikenakan sesuatu sitaan, tidak terlibat dalam suatu perkara atau dioperkan dan
diserahkan dari siapapun juga;
d. Hak milik Pihak Pertama sepenuhnya dan hanya dapat dijual/dioperkan atau
dipindahtangankan oleh masing-masing Pihak Pertama
e. Telah terdaftar dan tercatat dalam daftar pemegang saham Perseroan;
f. Tidak menjadi jaminan sesuatu hutang;
8
Page 230
g. Tidak dibebani dengan perjanjian, ikatan dan beban-beban dalam bentuk apapun termasuk
segala keuntungan, dividen dan hasil-hasil yang belum diambil dan yang belum
dikeluarkan;
h. Akan diserahkan kepada Pihak Kedua waktu Pihak Kedua melunasi harga jual beli saham-
saham tersebut.
(8) Mengenai hal-hal tersebut baik sekarang maupun dikemudian hari, Pihak Kedua tidak akan
mendapat tuntutan apapun juga dari pihak lain yang menyatakan mempunyai hak terlebih
dahulu atau turut mempunyai hak dalam bentuk apapun atas apa yang dijual atau dipindahkan
dan diserahkan tersebut, oleh karena itu Pihak Kedua atau pihak yang ditunjuk oleh Pihak
Kedua, dengan ini dibebaskan oleh Pihak Pertama dari segala tuntutan dan/atau gugatan pihak
lain mengenai hal-hal tersebut.
(9) Dengan dilaksanakannya pengikatan ini, tanpa bantuan Pihak Kedua, Pihak Pertama tidak
berhak lagi baik secara langsung maupun tidak langsung untuk menjaminkan,
menjual/mengoperkan, mengikat perjanjian dalam bentuk apapun atau dengan cara apapun
juga memberikan hak dan kuasa atas saham-saham tersebut kepada pihak lain, terkecuali
kepada Pihak Kedua atau pihak lain yang ditunjuk oleh Pihak Kedua, segala tindakan Pihak
Pertama yang bertentangan dengan itu dan dilakukan oleh Pihak Pertama baik sebelumnya,
sekarang maupun dikemudian hari adalah tidak sah dan batal demi hukum.
(10) Pihak Pertama menyatakan dan menjamin kepada Pihak Kedua, bilamana perlu Pihak Pertama
akan menuangkan pernyataan-pernyataan tersebut dalam surat pernyataan tersendiri yang
merupakan satu kesatuan tak terpisahkan dengan Perjanjian ini yakni:
a. Perseroan terbebas dari sengketa apapun bentuknya baik pidana, perdata, hubungan
industrial maupun hak kekayaan intelektual. Segala bentuk tanggung jawab pidana
sebelum akuisisi saham ini dilakukan sepenuhnya menjadi tanggung jawab Pihak Pertama.
b. Perseroan tidak memiliki hutang selain yang tertera dalam laporan keuangan.
c. Perseroan telah memiliki seluruh perijinan yang lazim bagi agen properti. Sehubungan
dengan hal tersebut Pihak Pertama akan menyerahkan seluruh administrasi perijinan, login,
password, EFIN Pajak, OSS dan identifikasi apapun terkait perijinan, tidak ada yang
dikecualikan;
d. Perseroan menjamin telah melakukan kewajiban ketenagakerjaan apapun bentuk dan
namanya sesuai ketentuan yang perundang-undangan yang berlaku (BPJS
Ketenagakerjaan dan BPJS Kesehatan), dan menjamin jika dikemudian hari terdapat
sengketa ketenagakerjaan termasuk namun tidak terbatas pada kewajiban terkait BPJS,
Pihak Pertama akan membebaskan Pihak Kedua dari segala gugatan dan/atau tuntutan.
Dalam hal muncul gugatan dan/atau tuntutan terkait terkait dengan BPJS Ketenagakerjaan
dan BPJS Kesehatan, maka konsekuensi yang timbul secara keuangan akan menjadi
tanggung jawab Pihak Kedua, akan tetapi konsekuensi secara pidana menjadi tanggung
jawab Pihak Pertama.
(11) Konsekuensi dan kewajiban finansial, pajak, dan hukum serta kemungkinan resiko dan klaim
pidana terhadap Target Company sebelum Tanggal Penyelesaian menjadi tanggung jawab
Pihak Pertama.
9
Page 231
(12) Pihak Pertama dengan ini setuju untuk mengungkapkan dengan segera kepada Pihak Kedua
secara tertulis ketika menyadari, setiap hal, kejadian atau keadaan (termasuk setiap kelalaian
untuk bertindak) yang akan timbul atau diketahui olehnya setelah Tanggal Efektif dan sebelum
Tanggal Penyelesaian yang menimbulkan pelanggaran atas setiap Jaminan yang merupakan
tanggung jawabnya serta memberikan hak kepada Pihak Kedua untuk melakukan tindakan-
tindakan yang diperlukan untuk memenuhi dan menjaga kepentingan Pihak Kedua.
(13) Dalam hal salah satu atau beberapa ketentuan, pasal atau ayat dalam Perjanjian ini menjadi
cacat, gugur, batal demi hukum atau akibat hukum lainnya baik disebabkan oleh ketentuan
hukum yang berlaku ketetapan hakim, atau badan peradilan atau pihak yang berwenang, atau
oleh sebab-sebab hukum lainnya, maka hal tersebut tidak akan mengakibatkan pasal, ayat atau
ketentuan lainnya yang tercantum dalam Perjanjian ini menjadi mendapatkan akibat yang sama.
Pasal, ayat atau ketentuan lain yang tidak terkena akibat tersebut tetap berlaku dan mengikat
serta wajib untuk dilaksanakan oleh Para Pihak.
PASAL 10
PAJAK
(1) Masing-masing Pihak di dalam Perjanjian ini akan menanggung biaya perpajakan dan biaya-
biaya yang timbul sehubungan dengan persiapan, penandatanganan dan pelaksanaan
Perjanjian ini dan Transaksi (termasuk biaya konsultan hukum, akuntan dan biaya lainnya),
kecuali terhadap biaya Notaris yang akan ditanggung secara bersama-sama oleh Para Pihak.
(2) Batas waktu akhir perhitungan perpajakan Perseroan adalah tanggal 25 Januari 2024 dalam
hal terdapat klaim diluar laporan keuangan setelah tanggal sebagaimana dimaksud segala
selisih perhitungan menjadi tanggung jawab Pihak Pertama (Buyanto Tjiawan, Philipus Hadi
Kusuma Lie, dan Kurniawati)
(3) Konsekuensi perpajakan dan tanggung jawab segala transaksi keuangan sebelum Tanggal
Penyelesaian menjadi tanggung jawab Pihak Pertama (Buyanto Tjiawan, Philipus Hadi Kusuma
Lie, dan Kurniawati)
(4) Konsekuensi dan kewajiban finansial dan hukum dari perpajakan Perseroan setelah Tanggal
Penyelesaian menjadi tanggung jawab bersama dari Para Pihak berdasarkan komposisi
pemegang saham masing-masing
PASAL 11
KUASA
(1) Guna menjamin terlaksananya jual-beli dan pemindahan hak atas saham-saham tersebut pada
waktunya setelah harga jual beli saham-saham telah diterima secara lunas dan penuh oleh
Pihak Pertama, maka sekarang untuk nantinya, Pihak Pertama dengan ini memberi kuasa
khusus dengan hak substitusi kepada Pihak Kedua, baik secara bersama-sama maupun
sendiri-sendiri, untuk dan atas nama Pihak Pertama untuk:
a. Melaksanakan penjualan dan pemindahan atas saham-saham tersebut kepada Pihak
Kedua dengan memakai syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan yang umum berlaku dalam
suatu penjualan dan memindahkan hak atas saham-saham.
10
Page 232
b. Mengusulkan Rapat Umum Pemegang Saham beserta agendanya, menyelenggarakan
Rapat Umum Pemegang Saham, mencatatkan nama Pihak Kedua atas saham-saham
tersebut dan menerima surat-surat saham-saham tersebut apabila telah dicetak dan
selama saham-saham tersebut belum dicatatkan atas nama Pihak Kedua, Pihak Kedua
berhak mewakili Pihak Pertama dalam segala Rapat Umum Pemegang Saham Perseroan,
mengeluarkan hak suara, mengajukan, menerima atau menolak usul-usul, menerima
dividen serta melakukan segala sesuatu yang dapat dilakukan oleh seseorang pemegang
saham dengan hak-haknya, untuk terpenuhinya hak Pihak Kedua selaku pembeli saham-
saham tersebut.
c. Untuk keperluan tersebut yang diberi kuasa berhak menghadap kepada siapapun dan
dimanapun juga, meminta dan memberikan keterangan, membuat dan menandatangani
segala akta/surat yang diperlukan dan selanjutnya melakukan segala sesuatu tindakan
yang diperlukan untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut di atas, tidak ada yang
dikecualikan.
(2) Pemberian kekuasaan-kekuasaan dari Pihak Pertama kepada Pihak Kedua yang ditetapkan
dalam perjanjian ini, merupakan bagian penting dan syarat yang tidak terpisahkan dari
perjanjian ini, yang tanpa adanya kekuasaan tersebut niscaya perjanjian ini tidak akan dibuat
atau dilaksanakan. Oleh karena itu kuasa-kuasa tersebut tidak dapat dicabut kembali dan tidak
akan berakhir oleh sebab-sebab apapun juga, antara lain sebab-sebab yang disebutkan dalam
Pasal 1813 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
(3) Pihak Pertama menyatakan telah mencabut seluruh kuasa yang berkaitan saham yang
sebelumnya ada (jikapun ada), serta Pihak Pertama menyatakan dan menjamin tidak ada
pemberian kuasa lainnya berkaitan dengan hal-hal tersebut, oleh karena itu segala perbuatan
yang dilaksanakan oleh Pihak Pertama yang bertentangan dengan dengan itu, demi hukum
adalah tidak sah terhadap siapapun juga.
(4) Ketentuan-ketentuan dalam akta ini tidak akan berakhir karena Pihak Pertama dan/atau Pihak
Kedua meninggal dunia atau pailit, tetapi turun menurun dan harus dipenuhi oleh (para) ahli
waris atau (para) penerima/pengganti hak dari Pihak Pertama dan/atau Pihak Kedua.
(5) Dalam hal diperlukan sebuah surat kuasa khusus untuk keperluan maksud di atas, maka Para
Pihak menegaskan bahwa klausula pasal ini dianggap sudah mencakup surat kuasa tersebut,
tidak ada yang dikecualikan.
PASAL 12
TINDAKAN FINANSIAL PERSEROAN
(1) Pihak Pertama sepakat dan setuju bahwa sejak ditandatanganinya Perjanjian ini sampai
dengan Tanggal Penyelesaian, maka seluruh keputusan finansial Perseroan yang tidak
termasuk dalam keperluan operasional Perseroan harus mendapatkan persetujuan tertulis
terlebih dahulu dari Pihak Kedua.
(2) Adapun keperluan operasional yang dimaksud pada ayat (1) Pasal ini adalah:
a. Gaji Komisaris, direksi dan karyawan
b. Biaya komisi
c. Pajak
11
Page 233
d. Biaya iklan dan promosi
e. Biaya penyusutan asset
f. Biaya pemeliharaan dan perbaikan gedung/kantor
g. Biaya imbalan kerja (pesangon, UPMK, dst)
h. Biaya perjalanan dinas
i. Biaya jasa profesional (konsultan hukum, notaris)
j. Biaya kantor fotocopy dan cetakan
k. Biaya telepon, air dan listrik
l. Asuransi
(3) Pihak Pertama menyatakan dan menjamin bahwa Target Company memiliki dana yang
memadai untuk kelangsungan operasional Target Company sekurang-kurangnya untuk 6
(enam) bulan sejak Tanggal Penyelesaian, sehingga Pihak Kedua tidak perlu menambahkan
dana ke dalam Target Company dalam bentuk apapun juga untuk kepentingan operasional;
Ketidakcukupan dana dalam Target Company menjadi tanggung jawab Pihak Pertama untuk
memenuhinya pada saat Perjanjian ini ditandatangani.
(4) Untuk memastikan kecukupan dana operasional tersebut di atas, maka rekening bank Target
Company 3 (tiga) bulan terakhir sampai dengan ditandatanganinya Perjanjian ini menjadi acuan
pelaksanaan ketentuan Pasal ini (Lampiran V).
(5) Setelah dilakukan akuisisi, maka kendali operasional Target Company dijalankan oleh orang-
orang Target Company sesuai dengan ketentuan yang berlaku serta common business practice.
PASAL 13
ASET/AKTIVA-PASIVA PERSEROAN
(1) Pihak Pertama berkewajiban untuk memberikan rincian terhadap seluruh aset perusahaan,
aktiva pasiva kepada Pihak Kedua secara terang, faktual dalam suatu laporan keuangan yang
sah, dan segala hal yang tidak tercantum dalam laporan keuangan tersebut, dalam hal terjadi
risiko atau beban maka menjadi tanggung jawab Pihak Pertama, termasuk konsekuensi
perpajakan.
(2) Segala bentuk hak kekayaan intelektual yang melekat pada Target Company termasuk namun
tidak terbatas pada nama merek, sistem dan lain sebagainya, tetap dimiliki oleh Target
Company dan dapat digunakan oleh Target Company secara bebas tanpa ada yang
dikecualikan.
(3) Para Pihak sepakat bahwa semua aset yang tidak terkait dengan kegiatan operasional Target
Company, termasuk namun tidak terbatas pada properti dan hipotik terkait, akan dipisahkan
dari Target Company sebelum Tanggal Penyelesaian, sedangkan aset-aset yang menunjang
operasional tetap berada dalam Target Company.
PASAL 14
NON-KOMPETISI
12
Page 234
(1) Dalam rentang waktu para pihak masih sebagai pemegang saham di Target Company, Apabila
Pihak Pertama baik secara langsung maupun tidak langsung, terkait atau tidak terkait, dalam
bentuk atau kapasitas apapun, dilarang untuk:
a. Mendirikan, menjalankan, mengoperasikan, melakukan, memiliki dan/atau membuat bisnis
atau usaha, memiliki saham (termasuk pemegang saham nominee) atau hak kepemilikan
dalam entitas manapun, yang serupa dengan yang dijalankan oleh Target Company
dan/atau Pihak Kedua, anak Perusahaannya, atau pemberi waralabanya;
b. Bertindak sebagai pemilik, pemberi lisensi, pemegang lisensi, mitra, pejabat, karyawan,
agen, kontraktor / konsultan independen, penyewa, atau dalam kapasitas lainnya dari
Perusahaan manapun yang menjalankan bisnis serupa yang bersaing dengan Target
Company, Pihak Kedua, anak Perusahaannya, atau pemberi waralabanya;
c. Mencari, menawarkan, menghasut, untuk melibatkan atau mempekerjakan setiap personel
(Agen, Karyawan, Manajer, Direksi) Target Company maupun Pihak Kedua;
d. Mengungkapkan informasi rahasia apapun yang berkaitan dengan Perjanjian ini, termasuk
harga dan strategi bisnis.
(2) Dalam hal melalui sebuah petunjuk atau bukti yang menurut penilaian Pihak Kedua telah cukup
bahwa Pihak Pertama melakukan pelanggaran terhadap ketentuan pada ayat (1) Pasal ini,
maka Pihak Pertama wajib membayar denda secara seketika dan sekaligus lunas sebesar Rp
1.000.000.000,- (satu miliar Rupiah), termasuk membayar seluruh ganti rugi yang dialami oleh
Pihak Kedua.
PASAL 15
BANTUAN
(1) Dalam jangka waktu 1 (satu) tahun sejak tanggal efektif akuisisi, apabila Pihak Kedua
mendapatkan permasalahan yang berhubungan dengan Target Company di masa kendali
masih berada ada Pihak Pertama, maka Pihak Pertama selaku penjual berkewajiban untuk
menyelesaikan permasalahan tersebut.
(2) Segala bentuk tindakan pertanggung jawaban atas permasalahan Target Company, maka Pihak
Pertama berkewajiban untuk melaporkan segala tindakan yang akan dilakukan kepada Pihak
Kedua.
PASAL 16
PERTANGGUNGJAWABAN HUKUM
(1) Jika terdapat sengketa, pembebanan jaminan, serta hal yang merugikan lainnya yang timbul
dikemudian hari setelah penandatanganan Perjanjian ini yang didasari oleh kerjasama yang
sebelumnya telah berjalan antara Target Company dengan pihak ketiga lainnya, maka segala
konsekuensi baik hukum maupun finansial akan menjadi tanggung jawab Pihak Pertama.
(2) Apabila Pihak Pertama tidak melaksanakan tanggungjawab sebagaimana dalam ayat (1) Pasal
ini, maka Pihak Kedua berhak mengajukan klaim ganti rugi yang timbul.
13
Page 235
(3) Jumlah ganti rugi yang harus dibayar oleh pihak yang memberikan ganti rugi sama dengan total
kerugian yang diderita atau ditanggung secara langsung baik materiil dan immateriil oleh pihak
yang menerima ganti rugi sebagai akibat dari atau sehubungan dengan pelanggaran dari
kewajiban tersebut.
(4) Dalam hal karena sebab apapun ternyata akuisisi tidak dapat dilaksanakan secara efektif
dibuktikan dengan tidak didapatkannya pengesahan yang diperlukan dari Kementerian Hukum
dan HAM RI kendati telah dilakukan usaha pemenuhannya, maka transaksi akuisisi ini batal
dan seluruh uang yang telah dibayarkan oleh Pihak Kedua wajib dikembalikan seluruhnya oleh
Pihak Pertama kepada Pihak Kedua.
PASAL 17
PENGAKHIRAN PERJANJIAN
(1) Perjanjian dapat diakhiri dengan beberapa persyaratan sebagai berikut:
a. Adanya persetujuan secara tertulis dari Para Pihak ataupun salah satu pihak;
b. Oleh Pihak Pertama apabila Pihak Kedua melanggar kewajiban atas Harga Pembelian dan
Ketentuan Pembayaran Akuisisi Saham sebagaimana diatur dalam Pasal 5 Perjanjian ini.
c. Oleh Pihak Kedua apabila :
(i) Bahwa sebelum Tanggal Penyelesaian, Perseroan dinyatakan pailit atau insolvensi
berdasarkan putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap.
(ii) Terdapat klaim hutang / kewajiban lama yang tidak dibuka di awal, hutang lain atau
permasalahan lain yang tidak dapat segera diselesaikan sehingga memunculkan
potensi masalah yang berkepanjangan.
(iii) Pihak Pertama tidak memenuhi persyaratan atau menghambat dalam bentuk
apapun terlaksananya proses akuisisi yang lazim dilakukan.
(iv) Adanya itikad buruk dari Pihak Pertama dalam proses transaksi akuisisi ini sehingga
menimbulkan masalah dikemudian hari yang berkepanjangan.
(v) Hasil audit, penilaian/valuasi dan/atau pemeriksaan Perseroan tidak menyarankan
untuk dilakukan akuisisi atau terdapat suatu temuan yang kemungkinan harus
diselesaikan dalam jangka waktu yang berkepanjangan.
(2) Dalam hal terjadi pengakhiran, ketentuan-ketentuan tertentu dalam Perjanjian ini sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 20 akan tetap berlaku meskipun telah terjadi pengakhiran.
(3) Perjanjian ini dapat dibatalkan oleh salah satu Pihak dengan mengesampingkan ketentuan
dalam Pasal 1266 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, sehingga terkait dengan pengakhiran
dan/atau pembatalan perjanjian tidak membutuhkan putusan Pengadilan.
(4) Pengakhiran tidak dapat dilakukan setelah Transaksi Akuisisi Saham selesai dilaksanakan.
PASAL 18
GANTI RUGI
(1) Pihak Kedua berhak untuk mengajukan klaim ganti rugi dari dan terhadap kerugian yang diderita
atau dibayarkan oleh Pihak Kedua, yang timbul dari atau sehubungan dengan pelanggaran oleh
Pihak Pertama atas Jaminan yang diberikan oleh Pihak Pertama dalam Perjanjian ini.
14
Page 236
(2) Jika ada kerugian yang timbul dikemudian hari setelah penandatanganan Perjanjian ini yang
didasari oleh kerjasama yang sedang berjalan saat ini antara Target Company dengan pihak
ketiga lainnya, akan menjadi tanggung jawab Pihak Kedua.
PASAL 19
KORESPONDENSI
(1) Semua pemberitahuan, persetujuan, pengesampingan dan komunikasi lainnya berdasarkan
Perjanjian ini harus dilakukan secara tertulis dan akan dianggap telah diberikan sebagaimana
mestinya apabila:
a. Disampaikan secara langsung (dengan tanda terima yang patut); atau
b. Ketika diterima oleh penerima, jika dikirim melalui layanan pengiriman/kurir (dengan tanda
terima yang patut), dalam setiap hal ke alamat yang tepat yang ditetapkan di bawah (atau
ke alamat lain sebagaimana suatu Pihak dapat menunjuk dengan pemberitahuan kepada
Pihak lainnya); dan
c. Dikirimkan melalui email dengan tanda terima yang patut.
(2) Pemberitahuan dapat disampaikan kepada Pihak Pertama melalui:
Contact person : Aan Andriani Sutrisno
Alamat : TCC Batavia Tower One, 8th Floor, Suites 3-5,
Jl. K.H. Mas Mansyur Kav. 126, Jakarta Pusat
E-mail : corsec@eraindonesia.com
Mobile Phone : +62811911980
(3) Pemberitahuan dapat disampaikan kepada Pihak Kedua melalui:
Contact person :
Alamat :
E-mail :
Mobile Phone :
PASAL 20
INFORMASI RAHASIA
(1) Masing-masing pihak dengan ini sepakat untuk merahasiakan segala informasi akuisisi
sehubungan dengan:
a. Ketentuan dan permasalahan yang diatur dalam setiap atau sehubungan dengan, termasuk
namun tidak terbatas pada negosiasi, penandatanganan dan pelaksanaan dari dokumen
transaksi; dan
b. Seluruh informasi rahasia yang tersedia pada setiap afiliasi Pihak Pertama atau afiliasi Pihak
Kedua atau atas nama dari masing-masing anggota afiliasi Pihak Pertama atau afiliasi Pihak
Kedua sehubungan dengan Perjanjian ini yang terkait dengan anggota afiliasi Pihak
Pertama atau afiliasi Pihak Kedua.
(2) Masing-masing pihak dengan ini sepakat bahwa setiap pengungkapan yang sekiranya perlu
dilakukan oleh salah satu pihak kepada pihak manapun, terkait dengan transaksi, harus terlebih
dahulu mendapatkan persetujuan tertulis dari pihak lainnya.
15
Page 237
(3) Ketentuan pada ayat (1) Pasal ini tidak menghalangi pengungkapan Informasi Rahasia
sepanjang:
a. Disyaratkan supaya memungkinkan entitas yang bersangkutan untuk melaksanakan
haknya berdasarkan dokumen transaksi atau untuk keperluan penyelenggaraan perkara
terkait dengan transaksi;
b. Informasi rahasia tersebut diungkapkan secara rahasia oleh entitas yang bersangkutan
kepada penasihat profesionalnya, auditor atau bankirnya dengan ketentuan bahwa entitas
yang mengungkapkan tersebut akan memastikan agar penasihat, auditor atau bankirnya
akan memenuhi ketentuan pada ayat (1) Pasal ini.
c. Informasi rahasia tersebut diungkapkan kepada anggota afiliasi masing-masing pihak,
pemegang saham utama, direktur dan penasihat atau pihak lain yang disetujui oleh para
pihak (secara tegas menerapkan prinsip need to be known basis), dengan ketentuan bahwa
masing-masing pihak akan memastikan agar pihak tersebut memenuhi ayat (1) Pasal ini.
d. Informasi rahasia tersebut diungkapkan:
(i) Apabila diminta atau disyaratkan oleh setiap pengadilan dengan yurisdiksi yang
kompeten atau setiap badan pemerintahan, pengawas atau pengatur yang
kompeten.
(ii) Apabila diperlukan oleh hukum yang berlaku
(iii) Informasi rahasia tersebut telah menjadi domain publik dikarenakan alasan selain
sebagai hasil dari pelanggaran atas ayat (1) Pasal ini atau kesanggupan atau
kewajiban lainnya untuk menjaga kerahasiaan.
PASAL 21
PERUBAHAN, PENGESAMPINGAN, PERSETUJUAN DAN PENGALIHAN
(1) Tidak ada perubahan atau pengesampingan atas setiap ketentuan dalam Perjanjian ini yang
akan berlaku kecuali dilakukan secara tertulis dan ditandatangani oleh Para Pihak (atau, dalam
hal pengesampingan, oleh atau atas nama Pihak yang mengesampingkan hal tersebut).
(2) Setiap persetujuan yang diberikan berdasarkan Perjanjian ini hanya akan berlaku apabila
diberikan secara tertulis dan disampaikan oleh Pihak yang menyetujui dan hanya untuk keadaan
dan tujuan mana persetujuan tersebut diberikan.
(3) Suatu Pihak tidak dapat mengalihkan bagian apapun dari hak dan kewajibannya dalam
Perjanjian ini tanpa persetujuan tertulis dari Pihak lainnya. Tindakan apapun oleh suatu Pihak
untuk mengalihkan hak atau kewajibannya dalam Perjanjian ini tanpa persetujuan Pihak lainnya
dianggap tidak berlaku secara sah.
PASAL 22
KETERPISAHAN
Setiap ketentuan dalam Perjanjian ini yang dilarang atau tidak dapat diberlakukan dalam wilayah
hukum manapun akan, pada wilayah hukum tersebut, menjadi tidak berlaku sepanjang larangan
atau ketidakberlakuan tersebut tanpa membatalkan ketentuan lainnya dalam Perjanjian ini, dan
larangan atau ketidakberlakuan di setiap wilayah hukum tersebut tidak akan membatalkan atau
menyebabkan ketidakberlakuan atas ketentuan tersebut di wilayah hukum lainnya. Dalam hal
terdapat suatu ketentuan dalam Perjanjian ini yang menjadi tidak sah, Para Pihak akan segera
melakukan negosiasi ulang dengan itikad baik untuk menyepakati suatu ketentuan baru guna
16
Page 238
memberlakukan kembali Perjanjian ini sedekat mungkin dengan maksud dan akibat semula.
Sepanjang diperbolehkan oleh hukum yang berlaku, Para Pihak dalam Perjanjian ini dengan ini
mengesampingkan setiap ketentuan hukum yang menyebabkan ketentuan dalam Perjanjian ini
dilarang dalam hal apapun.
PASAL 23
PENYELESAIAN SENGKETA
(1) Setiap perselisihan, kontroversi atau tuntutan apapun yang timbul dari atau berkaitan dengan
Perjanjian ini, atau pelanggaran, pemutusan, pertama-tama harus diusahakan untuk
diselesaikan melalui musyawarah untuk mufakat oleh kedua belah pihak.
(2) Dalam musyawarah sebagaimana ayat (1) Pasal ini tidak mencapai mufakat, maka perselisihan
tersebut harus diselesaikan dalam tingkat pertama dan terakhir melalui Badan Arbitrase
Nasional Indonesia (BANI).
PASAL 24
KETENTUAN LAIN
(1) Perjanjian ini diatur oleh dan ditafsirkan sesuai dengan hukum Republik Indonesia.
(2) Perjanjian ini dibuat dalam Bahasa Indonesia dan bahasa Inggris. Kedua versi adalah sama
keotentikannya. Dalam hal terdapat ketidaksesuaian atau perbedaan penafsiran antara versi
Bahasa Indonesia dan versi bahasa Inggris, maka versi bahasa Indonesia akan berlaku dan
versi Bahasa Inggris terkait akan dianggap secara otomatis diubah (dengan keberlakuan pada
tanggal Perjanjian ini) agar bagian terkait dari versi Bahasa Inggris konsisten dengan bagian
terkait dari versi bahasa Indonesia.
(3) Perjanjian ini dapat ditandatangani dalam satu atau lebih salinan, yang mana masing-masing
salinan dianggap sebagai dokumen asli dari Perjanjian ini dan semuanya yang, apabila
disatukan akan dianggap sebagai satu kesatuan dari perjanjian yang sama.
PASAL 25
PENUTUP
Demikian Perjanjian ini dibuat dan ditandatangani oleh Para Pihak pada hari dan tanggal yang telah
disebutkan pada halaman pertama Perjanjian ini dalam rangkap dua yang dibubuhi materai
secukupnya mempunyai kekuatan yang sama.
PIHAK PERTAMA PIHAK KEDUA
PT ERA GRAHAREALTY Tbk
17
Page 239
Buyanto Tjiawan Darmadi Darmawangsa
Direktur Utama
Philipus Hadi Kusuma Lie
Kurniawati
18
Page 240
LAMPIRAN I
SYARAT PENDAHULUAN
A. PERSYARATAN PENDAHULUAN
1. Penjual memperoleh Persetujuan Korporasi yang menyetujui Transaksi sebagaimana
diwajibkan dalam anggaran dasar Penjual telah diperoleh.
2. Penjual memastikan diperolehnya keputusan rapat umum pemegang saham Perseroan yang
menyetujui Transaksi.
3. Pernyataan dan jaminan yang diberikan oleh Penjual, dan pernyataan dan jaminan yang
diberikan oleh Pembeli, secara material masih tetap benar, akurat dan tidak menyesatkan.
4. Penjual menyiapkan pengumuman tertulis mengenai rencana pengambilalihan yang terjadi
akibat pengalihan atas Saham Yang Dijual dalam sebuah koran harian yang diedarkan
secara nasional sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Perseroan Terbatas;
5. Tidak ada keberatan dari kreditor Perseroan dalam waktu 14 (empat belas) hari setelah
pengumuman dalam angka (7) di atas.
6. Pembeli telah menyiapkan laporan penilai atas transaksi yang dimaksud dalam perjanjian ini
yang menyatakan transaksi ini wajar sebagaimana yang diisyaratkan dalam Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan No. 17 tahun 2020 tentang Transaksi Material.
B. SYARAT PENDAHULUAN PIHAK KEDUA
Tindakan Yang Dilakukan Keterangan
Mengumumkan keterbukaan Keterbukaan informasi wajib memuat paling sedikit: (Pasal
informasi kepada masyarakat 17 POJK 17/20)
dan Otoritas Jasa Keuangan 1. Uraian mengenai Transaksi Material, paling sedikit:
a. objek transaksi yaitu pembelian saham PT Kencana
Sejahtera Propertindo (Era Fiesta Suvarna Sutera).
b. nilai transaksi.
c. pihak yang melakukan transaksi.
2. Penjelasan, pertimbangan, dan alasan dilakukannya
Transaksi Material (dalam hal ini pembelian saham PT
Kencana Sejahtera Propertindo) serta pengaruh transaksi
tersebut pada kondisi keuangan IPAC.
3. dalam hal Perusahaan Terbuka menggunakan Penilai
untuk melakukan penilaian atas objek transaksi, ringkasan
laporan Penilai paling sedikit:
a. identitas pihak
b. objek penilaian
c. tujuan penilaian
d. asumsi dan kondisi pembatas
e. pendekatan dan metode penilaian
f. kesimpulan nilai
19
Page 241
4. ringkasan laporan Penilai mengenai kewajaran transaksi,
paling sedikit:
a. identitas pihak
b. objek penilaian
c. tujuan penilaian
d. asumsi dan kondisi pembatas
e. pendekatan dan metode penilaian
f. pendapat kewajaran atas transaksi.
5. penjelasan tentang tempat atau alamat, nomor telepon,
dan alamat email yang dapat dihubungi pemegang saham
untuk memperoleh informasi mengenai Transaksi Material
6. pernyataan direksi bahwa Transaksi Material merupakan
atau tidak merupakan transaksi afiliasi sebagaimana
dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
mengenai transaksi afiliasi dan transaksi benturan
kepentingan.
7. pernyataan dewan komisaris dan direksi bahwa:
a. Transaksi Material tidak mengandung benturan
kepentingan sebagaimana dimaksud dalam Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan mengenai transaksi afiliasi dan
transaksi benturan kepentingan.
b. semua informasi material telah diungkapkan dan
informasi tersebut tidak menyesatkan.
8. Data keuangan PT Kencana Sejahtera Propertindo (Era
Fiesta Suvarna Sutera), yang telah diaudit untuk 2 tahun
terakhir.
Penandatanganan Perjanjian Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)/Conditional Shares
Pengikatan Jual Beli Purchase Agreement (CSPA)
Saham/CSPA PT Kencana
Sejahtera Propertindo (Era
Fiesta Suvarna Sutera)
dengan PT Era Graharealty,
Tbk.
Pengumuman internal secara
tertulis kepada Karyawan
C. SYARAT PENDAHULUAN PIHAK PERTAMA
Tindakan Yang Dilakukan Keterangan
Menyusun Rancangan (Pasal 125 Ayat 6 UUPT)
Pengambilalihan Direksi Perseroan yang akan diambil alih dan Perseroan
yang akan mengambilalih dengan persetujuan DeKom
menyusun Ringkasan Rancangan Pengambilalihan yang
sekurang-kurangnya memuat:
a. Nama dan tempat kedudukan dari Perseroan yang akan
mengambilalih dan Perseroan yang akan diambil alih.
20
Page 242
b. Alasan serta penjelasan Direksi Perseroan yang akan
mengambilalih dan Direksi Perseroan yang akan diambil
alih.
c. Laporan keuangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal
66 ayat (2) huruf a untuk tahun buku terakhir dari
Perseroan yang akan mengambil alih dan Perseroan yang
akan diambil alih.
d. tata cara penilaian dan konversi saham dari Perseroan
yang akan diambil alih terhadap saham penukarnya
apabila pembayaran Pengambilalihan dilakukan dengan
saham
e. jumlah saham yang akan diambil alih
f. kesiapan pendanaan
g. neraca konsolidasi proforma Perseroan yang akan
mengambil alih setelah Pengambilalihan yang disusun
sesuai dengan prinsip akuntansi yang berlaku umum di
Indonesia
h. cara penyelesaian hak pemegang saham yang tidak
setuju terhadap Pengambilalihan
i. cara penyelesaian status, hak dan kewajiban anggota
Direksi, Dewan Komisaris, dan karyawan dari Perseroan
yang akan diambil alih
j. perkiraan jangka waktu pelaksanaan Pengambilalihan,
termasuk jangka waktu pemberian kuasa pengalihan
saham dari pemegang saham kepada Direksi Perseroan
k. rancangan perubahan anggaran dasar Perseroan hasil
Pengambilalihan apabila ada.
Penandatanganan Perjanjian Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)/Conditional Shares
Pengikatan Jual Beli Purchase Agreement (CSPA)
Saham/CSPA PT Kencana
Sejahtera Propertindo (Era
Fiesta Suvarna Sutera)
dengan PT Era Graharealty,
Tbk.
Pengumuman internal secara
tertulis kepada Karyawan
Penyelenggaraan Rapat 1. Menyetujui pengambilalihan saham PT Kencana
Umum Pemegang Saham Sejahtera Propertindo (Era Fiesta Suvarna Sutera)
Luar Biasa/Keputusan sebesar 51% (lima puluh satu persen) saham oleh PT Era
Sirkuler Graharealty, Tbk sebagaimana Ringkasan Rancangan
pengambilaihan.
2. Menyetujui Perjanjian Pengikatan Jual Beli
(PPJB)/Conditional Shares Purchase Agreement (CSPA).
21
Page 243
Menyampaikan Salinan Akta RUPSLB/Keputusan Sirkuler
pemberitahuan kepada
Menteri sehubungan dengan
terjadinya akuisisi.
LAMPIRAN II
PROFIL PERSEROAN / COMPANY PROFILE
PT KENCANA SEJAHTERA PROPERTINDO
Nama Perseroan/ PT KENCANA SEJAHTERA PROPERTINDO
Company Name
Persetujuan Menteri AHU-0049605.AH.01.01.Tahun2021
Hukum dan Hak
Asasi Manusia/
Approval of Minister
of Law and Human
Rights
Anggaran Dasar Akta No. 59 tanggal 09 Agustus 2021
Terakhir/
Latest Articles of
Association
Modal Terakhir/ Jumlah Nominal Jumlah/Total
Latest Capitalization Saham/Total Saham/
Shares Nominal Value
Modal Rp
Dasar/Authorized 100.000.000,
Capital -
Modal Rp
Ditempatkan/Issu 100.000.000,
ed Capital -
Modal Rp
Disetor/Paid-Up 100.000.000,
Capital -
Pemegang Jumlah Nominal Jumlah Nominal
SahamTerakhir/ Kepemilikan Saham/ Saham/Total
Latest Shareholders Saham/Num Nominal Value Nominal Value
ber of Shares
Buyanto Tjiawan 50 Rp 50.000.000,-
Kurniawati 25 Rp 25.000.000,-
22
Page 244
Philipus Hadi 25 Rp 25.000.000,-
Kusuma
Susunan Direksi dan Direksi/Board of Directors
Dewan Komisaris Direktur/Director :
Terakhir/ Buyanto Tjiawan : Direktur Utama
Latest BOD and BOC Kurniawati : Direktur
Composition
Dewan Komisaris/Board of Commissioners
Komisaris / Commissioner :
Philipus Hadi Kusuma : Komisaris
Daftar Hutang a. _____
Kepada Pemegang b.______
Saham /
List of Shareholder
Loan
23
Page 245
LAMPIRAN III
TABEL PEMBAYARAN
Nama Perusahaan Pemegang Nilai Transaksi Jual Bank/Nomor Rekening
Saham/Jumlah
Saham
PT Kencana Sejahtera Buyanto Tjiawan/25 Rp. 788.146.000,- Bank: BCA
Propertindo saham No. Rek: 5270311867
(ERA FIESTA Suvarna
Sutera)
Philipus Hadi Rp. 409.835.500,- Bank: BCA
Kusuma/13 saham No. Rek: 5490009835
Kurniawati/13 saham Rp. 409.835.500,- Bank:BCA
No. Rek: 5490015789
24
Page 246
LAMPIRAN IV
KEWAJIBAN PENYELESAIAN
Setelah proses Akuisisi Saham selesai dilakukan, Para Pihak harus menindaklanjuti segala urusan
yang sewajarnya diperlukan untuk menyelesaikan transaksi, sebagai berikut:
1. Melalui notaris yang ditunjuk untuk melaporkan perubahan data Perseroan kepada Menteri dan
mendapatkan bukti penerimaan pemberitahuan dari Menteri.
2. Menerbitkan sertifikat saham kolektif-sertifikat saham kolektif baru atas nama Pihak Kedua
(yang merefleksikan komposisi kepemilikan saham setelah dilakukannya Akuisisi Saham).
3. Membuat catatan atas transaksi Akuisisi Saham ke dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan
untuk merefleksikan Pihak Kedua sebagai pemegang dari Saham Yang Dijual.
4. Melakukan pemutakhiran data dalam OSS RBA yang mencerminkan komposisi kepemilikan
saham di Perseroan setelah Akuisisi Saham.
25
Page 247
LAMPIRAN V
REKENING BANK PT KENCANA SEJAHTERA PROPERTINDO 3 (TIGA) BULAN TERAKHIR
26
Page 248
CONDITIONAL SHARES PURCHASE AGREEMENT (CSPA) /
PERJANJIAN JUAL BELI SAHAM BERSYARAT
PT KENCANA SUKSES PROPERTINDO
Perjanjian ini dibuat di Jakarta Pusat, pada hari hari Kamis, tanggal dua puluh lima bulan Januari
tahun Duaribu Duapuluh Empat (25-01-2024), oleh dan antara:
1. Elvaretta Chandra, individu, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk
Nomor 3671095102870006, beralamat di Kota Tangerang, Jl. Palem X Blok B-10 No. 12, RT
003 / RW 009, Uwung Jaya, Cibodas; Pemegang dan Pemilik 150 (seratus lima puluh)
saham PT Kencana Sukses Propertindo (Era Fiesta Alam Sutera);
2. Fidrian Sidharta, individu, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor
3671072106850002, beralamat di Kota Tangerang, Jl. Nusantara B No. 52, RT 002 / RW 006,
Cimone Jaya, Karawaci; Pemegang dan Pemilik 75 (tujuh puluh lima) saham PT Kencana
Sukses Propertindo (Era Fiesta Alam Sutera);
3. Buyanto Tjiawan, individu, Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor
3671051110790005, beralamat di Kota Tangerang, Jl. Bukit Golf VIII Blok QG 2/25, RT 001 /
RW 008, Cipete, Pinang, Pemegang dan Pemilik 75 (empat puluh) saham PT Kencana
Sukses Propertindo (Era Fiesta Alam Sutera);
Pihak-pihak tersebut di atas merupakan Pemegang Saham pada PT Kencana Sukses Propertindo
(Era Fiesta Alam Sutera) yang selanjutnya secara bersama-sama dapat disebut sebagai “Pihak
Pertama/Penjual”.
1. PT ERA GRAHAREALTY Tbk, suatu perseroan terbatas yang didirikan secara sah
berdasarkan hukum Republik Indonesia, berkedudukan di Jakarta Pusat dan beralamat di TCC
Batavia Tower One, 8th Floor, Suites 3-5, Jl. K.H. Mas Mansyur Kav. 126, Jakarta Pusat, dalam
hal ini diwakili oleh Darmadi Darmawangsa selaku Direktur Utama, berdasarkan Akta No. 149
tanggal 30 Maret 2021 yang dibuat di hadapan Jose Dima Satria, Notaris di Jakarta Selatan,
oleh karenanya sah bertindak untuk dan atas nama PT ERA GRAHAREALTY Tbk, selanjutnya
disebut sebagai “Pihak Kedua/Pembeli”
Pihak Pertama dan Pihak Kedua secara bersama-sama disebut sebagai “Para Pihak”.
Bahwa Para Pihak menerangkan terlebih dahulu sebagai berikut:
A. Pihak Kedua berencana untuk melakukan akuisisi atau pengambilalihan saham terhadap PT
Kencana Sukses Propertindo (Era Fiesta Alam Sutera) (“Target Company”).
B. Bahwa pengambilalihan tersebut dilakukan Pihak Kedua secara langsung kepada Pemegang
Saham Perseroan tersebut di atas.
C. Pihak Pertama selaku Pemegang Saham Perseroan menyatakan sepakat dan setuju terhadap
pengambilalihan oleh Pihak Kedua terhadap saham yang dimiliki pada Perseroan.
1
Page 249
Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, Para Pihak sepakat untuk mengikatkan diri pada ketentuan-
ketentuan sebagai berikut:
PASAL 1
DEFINISI DAN INTERPRETASI
(1) DEFINISI
Untuk tujuan Perjanjian ini, kecuali dinyatakan lain, istilah-istilah berikut memiliki arti yang
ditentukan atau disebut dalam Pasal ini:
a. Akuisisi Saham berarti seluruh proses dan prosedur yang diperlukan untuk kepentingan
pengambilalihan saham Pihak Pertama oleh Pihak Kedua.
b. Afiliasi berarti sehubungan dengan setiap Entitas, setiap Entitas lain baik yang secara
langsung maupun tidak langsung, dikendalikan oleh, atau berada di bawah pengendalian
bersama Entitas tersebut di awal.
c. Entitas berarti setiap individu, perseroan/korporasi, perseroan terbatas, kemitraan umum,
kemitraan terbatas, usaha perseorangan, bentuk organisasi bisnis lainnya, wali amanat,
serikat, asosiasi, atau instansi pemerintahan.
d. Anggaran Dasar berarti anggaran dasar dari Perseroan yang berlaku pada saat Tanggal
Efektif.
e. Tanggal Efektif berarti tanggal dimana Para Pihak menandatangani Perjanjian ini.
f. Tanggal Tenggat Penyelesaian berarti 180 (seratus delapan puluh) hari sejak Tanggal
Efektif atau tanggal lain yang disetujui oleh Para Pihak secara tertulis.
g. Tanggal Penyelesaian berarti tanggal dimana Akuisisi Saham diselesaikan, yang akan
terjadi paling lambat 7 (tujuh) hari kalender sejak dipenuhinya Syarat Pendahuluan, atau
tanggal lain sebagaimana dapat disepakati bersama oleh Para Pihak secara tertulis.
h. Syarat Pendahuluan berarti kewajiban/persyaratan yang wajib dipenuhi oleh Para Pihak
untuk melakukan Akuisisi Saham, sebagaimana diatur dalam Lampiran I.
i. Target Company berarti Perseroan atau PT Kencana Sukses Propertindo (Era Fiesta Alam
Sutera), suatu perseroan terbatas yang didirikan secara sah berdasarkan hukum Republik
Indonesia, berkedudukan di Kota Tangerang Selatan, beralamat di Ruko Alam Sutera Town
Center (ASTC), Alam Sutera Boulevard Blok 10F No. 46, Pakulonan, Serpong Utara.
(Lampiran II).
j. Saham berarti saham yang telah dikeluarkan dan disetorkan oleh Target Company.
k. Saham Yang Dijual berarti sebagaimana yang diberikan pada istilah tersebut di Pasal 4
ayat (1) Perjanjian ini.
l. Transaksi berarti pengalihan atas Saham Yang Dijual oleh Pihak Pertama kepada Pihak
Kedua.
m. Harga Pembelian berarti sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat (1).
n. Rp berarti mata uang yang sah dari Republik Indonesia.
o. Dokumen Transaksi berarti surat, lembar kerja, akta atau perjanjian lain dalam
bentuk/format apapun yang akan ditandatangani oleh Para Pihak dari waktu ke waktu
dengan tujuan melaksanakan Transaksi termasuk lampiran-lampirannya.
p. Informasi Rahasia berarti seluruh informasi yang tersedia untuk masing-masing Pihak
yang diperoleh sehubungan dengan dan selama proses negosiasi menjelang
penandatanganan dan penyelesaian dari Perjanjian ini.
q. Persetujuan Korporasi berarti setiap persetujuan yang dipersyaratkan berdasarkan setiap
aturan yang berlaku untuk setiap Pihak untuk menandatangani Dokumen Transaksi.
2
Page 250
r. Pembebanan berarti setiap bentuk pembebanan dan/atau penjaminan termasuk namun
tidak terbatas pada: penggadaian, pungutan, kepentingan jaminan, opsi, hak retensi, hak
tanggungan, klaim/sita, gadai, hipotek, jaminan fidusia, pre-emptive rights, rights of first
refusal, perwakilan, perjanjian pemungutan suara, kewajiban-kewajiban, surat kuasa untuk
kepentingan pemegang jaminan, pemahaman atau pengaturan atau setiap bentuk
pembatasan hak atau pengalihan atas setiap dasar apapun, dan setiap hak lainnya,
kepentingan, kuasa atau pengaturan atas setiap dasar yang memiliki dampak atau efek
terhadap: (i) penyediaan jaminan untuk, atau sebaliknya (ii) melindungi dari wanprestasi
berdasarkan kepada, kewajiban-kewajiban setiap Entitas; namun tidak, dalam setiap hal,
termasuk setiap pembebanan yang dibuat berdasarkan Perjanjian ini atau Dokumen
Transaksi sebagaimana relevan.
s. Klaim berarti klaim, tindakan, tuntutan atau permintaan yang diajukan terhadap orang yang
bersangkutan.
t. Sengketa berarti setiap perbedaan, konflik atau kontroversi yang timbul dan berhubungan
dengan Perjanjian ini atau pelaksanaannya, termasuk tapi tidak terbatas pada setiap
pertanyaan terkait keberadaan atau keabsahan, atau pengakhiran hak atau kewajiban Para
Pihak atau untuk perbuatan melawan hukum.
u. OSS berarti online single submission, yakni suatu platform online terintegrasi untuk proses
perizinan, persetujuan dan permohonan perizinan yang dikelola dan dioperasikan oleh
Badan Koordinasi Penanaman Modal.
v. Hari Kerja berarti hari (selain Sabtu, Minggu, atau hari libur nasional) dimana bank-bank
beroperasi untuk menjalankan usaha perbankan umum di Indonesia.
w. Rekening Bank berarti rekening bank yang ditunjuk Pihak Pertama.
x. Menteri berarti Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia.
(2) INTERPRETASI
Judul hanya untuk memudahkan dan tidak mempengaruhi penafsiran. Dalam Perjanjian ini,
kecuali berdasarkan konteksnya diartikan secara lain:
a. Kata-kata yang menyatakan suatu gender mencakup juga gender dan kata-kata yang
menyatakan bentuk tunggal juga termasuk bentuk jamak dan sebaliknya.
b. Setiap bagian dari kalimat atau bentuk gramatikal atau ungkapan yang sama atas suatu
kata atau frase yang didefinisikan dalam Perjanjian ini memiliki makna yang saling
berkorespondensi.
c. Lampiran dari Perjanjian ini merupakan bentuk yang tak terpisahkan dari Perjanjian ini dan
akan dianggap, dibaca dan diartikan sebagai suatu bagian yang tidak terpisahkan dari
Perjanjian ini.
d. Judul dan penebalan huruf hanyalah untuk memudahkan dan tidak mempengaruhi
penafsiran atas Perjanjian ini dan perlu dikesampingkan ketika menafsirkan Perjanjian ini.
e. Kata-kata yang menyatakan orang perorangan termasuk setiap perseroan atau badan
lainnya, berupa badan korporasi atau bukan korporasi, persekutuan, asosiasi, otoritas
publik, dua atau lebih pihak yang memiliki kepentingan yang sama atau tergabung, atau
badan hukum atau komersial lainnya atau bentuk usaha lainnya dan sebaliknya (termasuk
eksekutor, administrator, penerus, pengganti, penerima pengalihan dan pengalihan yang
diijinkan dari orang bersangkutan).
f. Rujukan terhadap suatu perjanjian atau dokumen (termasuk namun tidak terbatas pada
Perjanjian ini) meliputi rujukan pada perjanjian atau dokumen tersebut sebagaimana dari
waktu ke waktu dimodifikasi atau diubah dengan cara apapun atau dengan apapun juga dan
setiap instrumen atau dokumen lainnya dari waktu-waktu diterbitkan atau ditandatangani
3
Page 251
sebagai pelengkap, tambahan, pengganti dari dokumen tersebut baik sebelum atau
sesudah Tanggal Efektif.
g. Rujukan terhadap suatu Pihak di dalam suatu dokumen mencakup penerus, orang yang
ditunjuk, perwakilan pribadi dan penerima pengalihan yang diijinkan dari Pihak tersebut.
h. Rujukan terhadap suatu waktu dan tanggal atas pelaksanaan suatu kewajiban oleh suatu
pihak merupakan rujukan pada waktu Indonesia barat dan tanggal di Indonesia kecuali
dinyatakan lain.
i. Hari, bulan atau tahun berarti hari, bulan atau tahun, sesuai dengan keadaan yang dihitung
berdasarkan kalender Gregorian.
j. Pada saat atau di dalam hari dimana sesuatu hal akan dilaksanakan jatuh pada hari yang
bukan merupkan Hari Kerja, hal tersebut harus dilaksanakan pada Hari Kerja berikutnya.
k. Setiap tujukan pada “secara tertulis” atau ungkapan yang serupa mencakup juga rujukan
terhadap surat elektronik, transmisi faksimili atau alat komunikasi sejenisnya.
l. Setiap perjanjian, pemberitahuan, kesepakatan, persetujuan, pengungkapan atau
komunikasi berdasarkan atau menurut Perjanjian ini harus dibuat secara tertulis.
m. Kata-kata “termasuk” tidak terbatas dan akan dianggap diikuti dengan kata-kata “namun
tidak terbatas pada”, baik apabila kata-kata tersebut diikuti dengan kata-kata “namun tidak
terbatas pada” ataupun tidak.
PASAL 2
TRANSAKSI
(1) Dengan tunduk pada syarat dan ketentuan yang tercantum dalam Perjanjian ini, Pihak Pertama
setuju untuk menjual Saham Yang Dijual dan oleh karenanya Pihak Kedua setuju untuk membeli
Saham Yang Dijual.
(2) Sejak Tanggal Efektif sampai dengan Tanggal Penyelesaian, mana yang lebih dahulu terjadi,
Pihak Pertama dilarang, tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari Pihak Kedua:
a. Untuk menjual, mengalihkan atau melepaskan Saham Yang Dijual kepada pihak lain,
termasuk menawarkan, atau melakukan diskusi atau negosiasi untuk menjual, mengalihkan
atau melepaskan Saham Yang Dijual kepada pihak lain;
b. Membebankan, memberikan opsi, atau memberikan kepentingan dalam setiap Saham
Yang Dijual kepada pihak ketiga, termasuk menawarkan, atau melakukan diskusi atau
negosiasi untuk, memberikan opsi atau memberikan kepentingan dalam setiap Saham
Yang Dijual kepada pihak ketiga.
PASAL 3
KOMPOSISI PEMEGANG SAHAM TARGET COMPANY
(1) Saat ditandatanganinya Perjanjian ini, komposisi pemegang saham terakhir Target Company
berdasarkan Akta Notaris Nomor 125 tanggal 28 Juli 2021 jo. SK Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia Nomor AHU-0047569.AH.01.01.Tahun2021, adalah sebagai berikut:
a. Nyonya Elvaretta Chandra pemilik 150 (seratus lima puluh) saham dalam Perseroan.
b. Tuan Fidrian Sidharta pemilik 75 (tujuh puluh lima) saham dalam Perseroan.
c. Tuan Buyanto Tjiawan pemilik 75 (tujuh puluh lima) saham dalam Perseroan.
4
Page 252
(2) Pihak Pertama menjamin kebenaran dari komposisi pemegang saham tersebut telah sesuai
dengan akta perseroan terakhir yang telah mendapat persetujuan dari Kementerian Hukum dan
HAM.
PASAL 4
JUAL BELI SAHAM
(1) Para Pihak dengan ini sepakat untuk dilakukannya akuisisi saham terhadap Target Company
yang dilakukan oleh Pihak Kedua sebanyak 51% (lima puluh satu persen) saham atau 154
(seratus lima puluh empat) saham dan terhadap akuisisi saham tersebut Pihak Pertama
menyatakan persetujuannya untuk melepas saham yang dimilikinya sebagaimana tercantum
dalam Pasal 3 ayat (1) kepada Pihak Kedua, dengan komposisi saham yang dilepas masing-
masing sebagai berikut:
a. Nyonya Elvaretta Chandra menjual sebanyak 75 (tujuh puluh lima) saham miliknya dalam
PT Kencana Sukses Propertindo.
b. Tuan Fidrian Sidharta menjual sebanyak 39 (tiga puluh sembilan) saham miliknya dalam
PT Kencana Sukses Propertindo.
c. Tuan Buyanto Tjiawan menjual sebanyak 39 (tiga puluh sembilan) saham miliknya dalam
PT Kencana Sukses Propertindo.
Sehingga total saham yang akan dijual kepada Pihak Kedua adalah sebanyak 153 (seratus lima
puluh tiga) saham dalam PT Kencana Sukses Propertindo (“Saham Yang Dijual”).
(2) Bahwa dengan dilakukannya akuisisi saham tersebut maka kendali mayoritas Perseroan beralih
kepada Pihak Kedua, dengan susunan Pemegang Saham setelah akuisisi adalah sebagai
berikut:
a. PT Era Graharealty Tbk sejumlah 153 (seratus lima puluh tiga) saham.
b. Nyonya Elvaretta Chandra sejumlah 75 (tujuh puluh empat) saham.
c. Tuan Fidrian Sidharta sejumlah 36 (tiga puluh enam) saham.
d. Tuan buyanto Tjiawan sejumlah 36 (tiga puluh enam) saham.
Sehingga seluruhnya berjumlah 300 (tiga ratus) saham.
(3) Untuk memenuhi ketentuan perundang-undangan atau adanya kebutuhan lain, maka Pihak
Kedua dapat menunjuk pihak lain sebagai pembeli baik secara sendiri maupun bersama-sama
dengan Pihak Kedua.
PASAL 5
HARGA PEMBELIAN DAN KETENTUAN PEMBAYARAN AKUISISI SAHAM
(1) Harga Pembelian saham adalah sebesar Rp. 825.956.000,- (delapan ratus dua puluh lima juta
sembilan ratus lima puluh enam ribu Rupiah) terhadap 51% (lima puluh satu persen) saham
atau 154 (seratus lima puluh empat) saham Pihak Pertama yang akan dilakukan Pihak Kedua
melalui transfer bank dengan tahapan pembayaran sebagai berikut :
a. Pembayaran pertama sebesar 20% (dua puluh persen) dari Harga Pembelian pada saat
penandatanganan Perjanjian ini.
b. Pembayaran kedua sebesar 80% (delapan puluh persen) dari Harga Pembelian pada saat
penandatanganan Akta Jual Beli.
5
Page 253
(2) Pembayaran sebagaimana dimaksud pada Ayat (1) Pasal ini dilakukan melalui transfer ke
rekening bank Pihak Pertama (masing-masing pribadi) oleh Pihak Kedua, sesuai dengan
tahapan pembayaran sebagaimana ayat (1) di atas serta tabel pembayaran dalam Lampiran
III, yang merupakan satu kesatuan tak terpisahkan dengan Perjanjian ini.
(3) Setiap pembayaran dengan transfer atau bilyet giro hanya dianggap sebagai pembayaran
yang sah apabila rekening Pihak Kedua telah terdebit dari pencairan giro tersebut, dan untuk
itu Pihak Pertama akan memberikan bukti pembayaran (kwitansi) kepada Pihak Kedua.
(4) Biaya administrasi bank berkaitan dengan cara pembayaran tersebut merupakan beban
masing-masing pihak sesuai aturan yang berlaku di bank masing-masing.
PASAL 6
SYARAT PENDAHULUAN
(1) Kewajiban Pihak Kedua untuk membeli Saham Yang Dijual sebagaimana dimaksudkan dalam
Perjanjian ini tunduk dan bergantung pada pemenuhan oleh Pihak Pertama atas seluruh
persyaratan menurut ketentuan hukum, atau dengan adanya pengesampingan baik seluruhnya
atau sebagian sepanjang diperbolehkan secara hukum dan jika untuk hal tersebut memang
dapat dikesampingkan.
(2) Kewajiban Pihak Pertama untuk menjual Saham Yang Dijual sebagaimana dimaksudkan dalam
Perjanjian ini tunduk dan bergantung pada pemenuhan oleh Pihak Kedua atas seluruh
persyaratan menurut ketentuan hukum, atau dengan adanya pengesampingan baik seluruhnya
atau sebagian sepanjang diperbolehkan secara hukum dan jika untuk hal tersebut memang
dapat dikesampingkan.
(3) Setiap Pihak akan menggunakan semua upaya yang wajar untuk memastikan Persyaratan
Pendahuluan yang harus diperolehnya terpenuhi sesegera mungkin dapat dilaksanakan setelah
Tanggal Efektif dan sebelum Tanggal Tenggat Penyelesaian.
(4) Jika ada Syarat Pendahuluan yang tidak dapat dipenuhi atau dikesampingkan karena hukum,
pada atau sebelum Tanggal Tenggat Penyelesaian, maka Pihak yang telah memenuhi
kewajibannya dalam Syarat Pendahuluan dapat, berdasarkan kewenangannya sendiri,
memutus Perjanjian ini, kecuali Para Pihak setuju untuk memperpanjang Tanggal Tenggat
Penyelesaian secara tertulis. Setelah pengakhiran Perjanjian ini, Para Pihak tidak akan memiliki
hak dan kewajiban lebih lanjut terhadap satu sama lain, kecuali terhadap klaim yang timbul
sebelum pengakhiran Perjanjian ini dan hal-hal mengikat lainnya seperti Informasi Rahasia.
PASAL 7
PEMINDAHAN HAK ATAS SAHAM
(1) Satu dan lain hal, akuisisi saham ini dilaksanakan dengan suatu akta jual beli atau bentuk lain
untuk pemindahan hak dengan memakai syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan yang berlaku,
wajar dan lazim menurut ketentuan perundang-undangan dan anggaran dasar perseroan, atau
praktek hukum yang berlaku dan untuk ketentuan ini Para Pihak setuju untuk melaksanakan
setiap proses akuisisi, termasuk dilakukannya pengumuman yang diperlukan untuk itu serta
menandatangani surat-surat yang diperlukan untuk itu, tidak ada yang dikecualikan.
6
Page 254
(2) Pada Tanggal Penyelesaian, hak kepemilikan atas Saham Yang Dijual berikut segala kewajiban
yang melekat pada Saham Yang Dijual tersebut secara sah dan resmi akan beralih dari Pihak
Pertama kepada Pihak Kedua.
(3) Sehubungan dengan pemindahan hak atas saham Target Company, Pihak Pertama telah
menyetujui secara internal untuk mengesampingkan ketentuan Pasal 7 Ayat 2 Anggaran Dasar
Target Company dan Pasal 57 Ayat 1 huruf a Undang-Undang No. 40 tahun 2007 tentang
Perseroan Terbatas, yang mengatur mengenai keharusan menawarkan terlebih dahulu kepada
pemegang saham lain apabila hendak memindahkan hak atas saham.
(4) Dalam rentang waktu 5 (lima) tahun sejak ditandatanganinya Perjanjian ini, Pihak Kedua berhak
untuk membeli ataupun meningkatkan kepemilikan sahamnya pada Target Company melalui
pembelian ataupun pengalihan saham sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang
berlaku terhadap saham yang masih dimiliki oleh Pihak Pertama dalam PT Kencana Sukses
Propertindo sebesar 49% (empat puluh sembilan persen) atau sejumlah 49 (empat puluh
sembilan) saham dengan nilai ekuitas berdasarkan 8,0x (delapan koma nol kali) Pendapatan
Bersih berdasarkan laporan AUDIT tahun fiskal terbaru Target Company.
(5) Pihak Pertama dilarang untuk menjual ataupun mengalihkan saham yang masih dimiliki dalam
Target Company kepada pihak manapun kecuali kepada Pihak Kedua dalam rentang waktu 5
(lima) tahun sejak ditandatanganinya Perjanjian ini. Setelah rentang waktu tersebut dilampaui
maka pengalihan atas saham yang masih dimiliki Pihak Pertama dalam Target Company
dilakukan berdasarkan ketentuan perundang-undangan yang berlaku.
(6) Dalam rentang waktu 5 (lima) tahun sejak ditandatanganinya Perjanjian ini, dalam hal Pihak
Kedua ingin menjual sahamnya kepada pihak lain, Pihak Kedua berhak untuk menggunakan
hak drag along untuk memaksa Pemegang Saham lain dari Pihak Kedua untuk menjual
sahamnya.
PASAL 8
KETENTUAN SETELAH PENYELESAIAN
(1) Setelah selesainya proses Akusisi Saham sebagaimana ditentukan dalam Perjanjian ini, Para
Pihak harus menindaklanjuti segala urusan yang sewajarnya diperlukan untuk menyelesaikan
Transaksi Akuisisi Saham sebagaimana tercantum dalam Lampiran IV.
(2) Setelah Tanggal Penyelesaian, maka kendali operasional terhadap Target Company telah
beralih kepada Pihak Kedua.
(3) Dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak selesainya proses Akuisisi Saham, Pihak Pertama
dalam kapasitasnya masing-masing akan tetap berada dalam posisi dan peran manajemen
Perusahaan penuh waktu (full time) berkomitmen untuk meningkatkan kinerja, mendukung
perkembangan dan turut aktif dalam usaha Target Company. Komitmen tersebut dapat dibuat
dalam suatu perjanjian untuk mencerminkan komitmen ini dan klausula-klausula relevan lainnya
dalam kaitannya Proses Akuisisi.
7
Page 255
(4) Para Pihak dapat melakukan dan berinisiatif dalam penambahan, pengurangan atau perubahan
terhadap modal dasar, modal disetor dan/atau modal ditempatkan Para Pihak dalam hal
dianggap perlu perubahan susunan pengurus dan dilaksanakan sesuai dengan ketentuan
perundang-undangan perseroan terbatas.
(5) Bersamaan dengan Rapat Umum Pemegang Saham / Keputusan Sirkuler Pemegang Saham
tentang jual beli saham, Para Pihak dapat menetapkan perubahan susunan pengurus sesuai
dengan ketentuan yang berlaku.
PASAL 9
PERNYATAAN DAN JAMINAN
(1) Pihak Pertama selaku pemegang saham Target Company menjamin bahwa Perseroan adalah
perseroan terbatas yang didirikan dan secara sah berdiri berdasarkan hukum dari negara
Republik Indonesia.
(2) Pihak Pertama masing-masing adalah seorang individu yang telah mencapai usia kedewasaan
secara hukum sebagai seorang individu yang dewasa yang dapat melakukan tindakan hukum
atas namanya sendiri, dan tidak berada dalam perwalian.
(3) Pihak Pertama memiliki kuasa dan kewenangan penuh untuk membuat dan melaksanakan hak-
hak dan kewajiban-kewajibannya berdasarkan setiap Dokumen Transaksi dimana Pihak
Pertama merupakan salah satu pihak, dan setiap Dokumen Transaksi merupakan atau akan,
ketika dieksekusi, merupakan kewajiban mengikat terhadap Pihak Pertama sebagaimana
ketentuannya.
(4) Pihak Pertama telah memperoleh seluruh persetujuan Perseroan yang diperlukan, termasuk
untuk persetujuan pasangan apabila diperlukan, untuk memungkinkannya agar membuat dan
melaksanakan kewajiban-kewajibannya berdasarkan Dokumen Transaksi.
(5) Penandatanganan, penyerahan dan pelaksanaan Perjanjian ini tidak akan bertentangan
dengan ketentuan material apapun dari atau mengakibatkan pelanggaran material terhadap
perjanjian yang mengikat Pihak Pertama.
(6) Pihak Pertama menjamin tidak ada keadaan yang tidak diungkapkan yang dapat membuat
Perjanjian ini atau setiap Dokumen Transaksi menjadi tidak sah, dapat dinyatakan tidak sah,
atau tidak dapat dilaksanakan. Apabila hal tersebut ternyata dikemudian hari muncul maka
seluruh tanggung jawab hukum, finansial, ekses biaya dan kerugian akan ditanggung
sepenuhnya oleh Pihak Pertama.
(7) Pihak Pertama menjamin sepenuhnya kepada Pihak Kedua bahwa Saham Yang Dijual tersebut:
a. Bebas dari setiap Pembebanan;
b. Bebas dari setiap Klaim dari siapapun untuk memperoleh saham atau menahan seseorang
untuk memperoleh saham (termasuk berdasarkan suatu opsi, hak untuk memesan terlebih
dahulu, atau hak penolakan terlebih dahulu, seperti dalam perjanjian pemegang saham
atau berdasarkan perjanjian manapun);
c. Tidak dikenakan sesuatu sitaan, tidak terlibat dalam suatu perkara atau dioperkan dan
diserahkan dari siapapun juga;
8
Page 256
d. Hak milik Pihak Pertama sepenuhnya dan hanya dapat dijual/dioperkan atau
dipindahtangankan oleh masing-masing Pihak Pertama
e. Telah terdaftar dan tercatat dalam daftar pemegang saham Perseroan;
f. Tidak menjadi jaminan sesuatu hutang;
g. Tidak dibebani dengan perjanjian, ikatan dan beban-beban dalam bentuk apapun termasuk
segala keuntungan, dividen dan hasil-hasil yang belum diambil dan yang belum
dikeluarkan;
h. Akan diserahkan kepada Pihak Kedua waktu Pihak Kedua melunasi harga jual beli saham-
saham tersebut.
(8) Mengenai hal-hal tersebut baik sekarang maupun dikemudian hari, Pihak Kedua tidak akan
mendapat tuntutan apapun juga dari pihak lain yang menyatakan mempunyai hak terlebih
dahulu atau turut mempunyai hak dalam bentuk apapun atas apa yang dijual atau dipindahkan
dan diserahkan tersebut, oleh karena itu Pihak Kedua atau pihak yang ditunjuk oleh Pihak
Kedua, dengan ini dibebaskan oleh Pihak Pertama dari segala tuntutan dan/atau gugatan pihak
lain mengenai hal-hal tersebut.
(9) Dengan dilaksanakannya pengikatan ini, tanpa bantuan Pihak Kedua, Pihak Pertama tidak
berhak lagi baik secara langsung maupun tidak langsung untuk menjaminkan,
menjual/mengoperkan, mengikat perjanjian dalam bentuk apapun atau dengan cara apapun
juga memberikan hak dan kuasa atas saham-saham tersebut kepada pihak lain, terkecuali
kepada Pihak Kedua atau pihak lain yang ditunjuk oleh Pihak Kedua, segala tindakan Pihak
Pertama yang bertentangan dengan itu dan dilakukan oleh Pihak Pertama baik sebelumnya,
sekarang maupun dikemudian hari adalah tidak sah dan batal demi hukum.
(10) Pihak Pertama menyatakan dan menjamin kepada Pihak Kedua, bilamana perlu Pihak Pertama
akan menuangkan pernyataan-pernyataan tersebut dalam surat pernyataan tersendiri yang
merupakan satu kesatuan tak terpisahkan dengan Perjanjian ini yakni:
a. Perseroan terbebas dari sengketa apapun bentuknya baik pidana, perdata, hubungan
industrial maupun hak kekayaan intelektual. Segala bentuk tanggung jawab pidana
sebelum akuisisi saham ini dilakukan sepenuhnya menjadi tanggung jawab Pihak Pertama.
b. Perseroan tidak memiliki hutang selain yang tertera dalam laporan keuangan.
c. Perseroan telah memiliki seluruh perijinan yang lazim bagi agen properti. Sehubungan
dengan hal tersebut Pihak Pertama akan menyerahkan seluruh administrasi perijinan, login,
password, EFIN Pajak, OSS dan identifikasi apapun terkait perijinan, tidak ada yang
dikecualikan;
d. Perseroan menjamin telah melakukan kewajiban ketenagakerjaan apapun bentuk dan
namanya sesuai ketentuan yang perundang-undangan yang berlaku (BPJS
Ketenagakerjaan dan BPJS Kesehatan), dan menjamin jika dikemudian hari terdapat
sengketa ketenagakerjaan termasuk namun tidak terbatas pada kewajiban terkait BPJS,
Pihak Pertama akan membebaskan Pihak Kedua dari segala gugatan dan/atau tuntutan.
Dalam hal muncul gugatan dan/atau tuntutan terkait terkait dengan BPJS Ketenagakerjaan
dan BPJS Kesehatan, maka konsekuensi yang timbul secara keuangan akan menjadi
tanggung jawab Pihak Kedua, akan tetapi konsekuensi secara pidana menjadi tanggung
jawab Pihak Pertama.
9
Page 257
(11) Konsekuensi dan kewajiban finansial, pajak, dan hukum serta kemungkinan resiko dan klaim
pidana terhadap Target Company sebelum Tanggal Penyelesaian menjadi tanggung jawab
Pihak Pertama.
(12) Pihak Pertama dengan ini setuju untuk mengungkapkan dengan segera kepada Pihak Kedua
secara tertulis ketika menyadari, setiap hal, kejadian atau keadaan (termasuk setiap kelalaian
untuk bertindak) yang akan timbul atau diketahui olehnya setelah Tanggal Efektif dan sebelum
Tanggal Penyelesaian yang menimbulkan pelanggaran atas setiap Jaminan yang merupakan
tanggung jawabnya serta memberikan hak kepada Pihak Kedua untuk melakukan tindakan-
tindakan yang diperlukan untuk memenuhi dan menjaga kepentingan Pihak Kedua.
(13) Dalam hal salah satu atau beberapa ketentuan, pasal atau ayat dalam Perjanjian ini menjadi
cacat, gugur, batal demi hukum atau akibat hukum lainnya baik disebabkan oleh ketentuan
hukum yang berlaku ketetapan hakim, atau badan peradilan atau pihak yang berwenang, atau
oleh sebab-sebab hukum lainnya, maka hal tersebut tidak akan mengakibatkan pasal, ayat atau
ketentuan lainnya yang tercantum dalam Perjanjian ini menjadi mendapatkan akibat yang sama.
Pasal, ayat atau ketentuan lain yang tidak terkena akibat tersebut tetap berlaku dan mengikat
serta wajib untuk dilaksanakan oleh Para Pihak.
PASAL 10
PAJAK
(1) Masing-masing Pihak di dalam Perjanjian ini akan menanggung biaya perpajakan dan biaya-
biaya yang timbul sehubungan dengan persiapan, penandatanganan dan pelaksanaan
Perjanjian ini dan Transaksi (termasuk biaya konsultan hukum, akuntan dan biaya lainnya),
kecuali terhadap biaya Notaris yang akan ditanggung secara bersama-sama oleh Para Pihak.
(2) Batas waktu akhir perhitungan perpajakan Perseroan adalah tanggal 25 Januari 2024 dalam
hal terdapat klaim diluar laporan keuangan setelah tanggal sebagaimana dimaksud segala
selisih perhitungan menjadi tanggung jawab Pihak Pertama.
(3) Konsekuensi perpajakan dan tanggung jawab segala transaksi keuangan sebelum Tanggal
Penyelesaian menjadi tanggung jawab Pihak Pertama (Buyanto Tjiawan, Winda)
(4) Konsekuensi dan kewajiban finansial dan hukum dari perpajakan Perseroan setelah Tanggal
Penyelesaian menjadi tanggung jawab bersama dari Para Pihak berdasarkan komposisi
pemegang saham masing-masing
PASAL 11
KUASA
(1) Guna menjamin terlaksananya jual-beli dan pemindahan hak atas saham-saham tersebut pada
waktunya setelah harga jual beli saham-saham telah diterima secara lunas dan penuh oleh
Pihak Pertama, maka sekarang untuk nantinya, Pihak Pertama dengan ini memberi kuasa
khusus dengan hak substitusi kepada Pihak Kedua, baik secara bersama-sama maupun
sendiri-sendiri, untuk dan atas nama Pihak Pertama untuk:
10
Page 258
a. Melaksanakan penjualan dan pemindahan atas saham-saham tersebut kepada Pihak
Kedua dengan memakai syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan yang umum berlaku dalam
suatu penjualan dan memindahkan hak atas saham-saham.
b. Mengusulkan Rapat Umum Pemegang Saham beserta agendanya, menyelenggarakan
Rapat Umum Pemegang Saham, mencatatkan nama Pihak Kedua atas saham-saham
tersebut dan menerima surat-surat saham-saham tersebut apabila telah dicetak dan
selama saham-saham tersebut belum dicatatkan atas nama Pihak Kedua, Pihak Kedua
berhak mewakili Pihak Pertama dalam segala Rapat Umum Pemegang Saham Perseroan,
mengeluarkan hak suara, mengajukan, menerima atau menolak usul-usul, menerima
dividen serta melakukan segala sesuatu yang dapat dilakukan oleh seseorang pemegang
saham dengan hak-haknya, untuk terpenuhinya hak Pihak Kedua selaku pembeli saham-
saham tersebut.
c. Untuk keperluan tersebut yang diberi kuasa berhak menghadap kepada siapapun dan
dimanapun juga, meminta dan memberikan keterangan, membuat dan menandatangani
segala akta/surat yang diperlukan dan selanjutnya melakukan segala sesuatu tindakan
yang diperlukan untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut di atas, tidak ada yang
dikecualikan.
(2) Pemberian kekuasaan-kekuasaan dari Pihak Pertama kepada Pihak Kedua yang ditetapkan
dalam perjanjian ini, merupakan bagian penting dan syarat yang tidak terpisahkan dari
perjanjian ini, yang tanpa adanya kekuasaan tersebut niscaya perjanjian ini tidak akan dibuat
atau dilaksanakan. Oleh karena itu kuasa-kuasa tersebut tidak dapat dicabut kembali dan tidak
akan berakhir oleh sebab-sebab apapun juga, antara lain sebab-sebab yang disebutkan dalam
Pasal 1813 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
(3) Pihak Pertama menyatakan telah mencabut seluruh kuasa yang berkaitan saham yang
sebelumnya ada (jikapun ada) serta Pihak Pertama menyatakan dan menjamin tidak ada
pemberian kuasa lainnya berkaitan dengan hal-hal tersebut, oleh karena itu segala perbuatan
yang dilaksanakan oleh Pihak Pertama yang bertentangan dengan dengan itu, demi hukum
adalah tidak sah terhadap siapapun juga.
(4) Ketentuan-ketentuan dalam akta ini tidak akan berakhir karena Pihak Pertama dan/atau Pihak
Kedua meninggal dunia atau pailit, tetapi turun menurun dan harus dipenuhi oleh (para) ahli
waris atau (para) penerima/pengganti hak dari Pihak Pertama dan/atau Pihak Kedua.
(5) Dalam hal diperlukan sebuah surat kuasa khusus untuk keperluan maksud di atas, maka Para
Pihak menegaskan bahwa klausula pasal ini dianggap sudah mencakup surat kuasa tersebut,
tidak ada yang dikecualikan.
PASAL 12
TINDAKAN FINANSIAL PERSEROAN
(1) Pihak Pertama sepakat dan setuju bahwa sejak ditandatanganinya Perjanjian ini sampai
dengan Tanggal Penyelesaian, maka seluruh keputusan finansial Perseroan yang tidak
termasuk dalam keperluan operasional Perseroan harus mendapatkan persetujuan tertulis
terlebih dahulu dari Pihak Kedua.
11
Page 259
(2) Adapun keperluan operasional yang dimaksud pada ayat (1) Pasal ini adalah:
a. Gaji Komisaris, direksi dan karyawan
b. Biaya komisi
c. Pajak
d. Biaya iklan dan promosi
e. Biaya penyusutan asset
f. Biaya pemeliharaan dan perbaikan gedung/kantor
g. Biaya imbalan kerja (pesangon, UPMK, dst)
h. Biaya perjalanan dinas
i. Biaya jasa profesional (konsultan hukum, notaris)
j. Biaya kantor fotocopy dan cetakan
k. Biaya telepon, air dan listrik
l. Asuransi
(3) Pihak Pertama menyatakan dan menjamin bahwa Target Company memiliki dana yang
memadai untuk kelangsungan operasional Target Company sekurang-kurangnya untuk 6
(enam) bulan sejak Tanggal Penyelesaian, sehingga Pihak Kedua tidak perlu menambahkan
dana ke dalam Target Company dalam bentuk apapun juga untuk kepentingan operasional;
Ketidakcukupan dana dalam Target Company menjadi tanggung jawab Pihak Pertama untuk
memenuhinya pada saat Perjanjian ini ditandatangani.
(4) Untuk memastikan kecukupan dana operasional tersebut di atas, maka rekening bank Target
Company 3 (tiga) bulan terakhir sampai dengan ditandatanganinya Perjanjian ini menjadi acuan
pelaksanaan ketentuan Pasal ini (Lampiran V).
(5) Setelah dilakukan akuisisi, maka kendali operasional Target Company dijalankan oleh orang-
orang Target Company sesuai dengan ketentuan yang berlaku serta common business practice.
PASAL 13
ASET/AKTIVA-PASIVA PERSEROAN
(1) Pihak Pertama berkewajiban untuk memberikan rincian terhadap seluruh aset perusahaan,
aktiva pasiva kepada Pihak Kedua secara terang, faktual dalam suatu laporan keuangan yang
sah, dan segala hal yang tidak tercantum dalam laporan keuangan tersebut, dalam hal terjadi
risiko atau beban maka menjadi tanggung jawab Pihak Pertama, termasuk konsekuensi
perpajakan.
(2) Segala bentuk hak kekayaan intelektual yang melekat pada Target Company termasuk namun
tidak terbatas pada nama merek, sistem dan lain sebagainya, tetap dimiliki oleh Target
Company dan dapat digunakan oleh Target Company secara bebas tanpa ada yang
dikecualikan.
(3) Para Pihak sepakat bahwa semua aset yang tidak terkait dengan kegiatan operasional Target
Company, termasuk namun tidak terbatas pada properti dan hipotik terkait, akan dipisahkan
dari Target Company sebelum Tanggal Penyelesaian, sedangkan aset-aset yang menunjang
operasional tetap berada dalam Target Company.
12
Page 260
PASAL 14
NON-KOMPETISI
(1) Dalam jangka waktu 5 (lima) tahun setelah Tanggal Penyelesaian, Pihak Pertama baik secara
langsung maupun tidak langsung, terkait atau tidak terkait, dalam bentuk atau kapasitas
apapun, dilarang untuk:
a. Mendirikan, menjalankan, mengoperasikan, melakukan, memiliki dan/atau membuat bisnis
atau usaha, memiliki saham (termasuk pemegang saham nominee) atau hak kepemilikan
dalam entitas manapun, yang serupa dengan yang dijalankan oleh Target Company
dan/atau Pihak Kedua, anak Perusahaannya, atau pemberi waralabanya;
b. Bertindak sebagai pemilik, pemberi lisensi, pemegang lisensi, mitra, pejabat, karyawan,
agen, kontraktor / konsultan independen, penyewa, atau dalam kapasitas lainnya dari
Perusahaan manapun yang menjalankan bisnis serupa yang bersaing dengan Target
Company, Pihak Kedua, anak Perusahaannya, atau pemberi waralabanya;
c. Mencari, menawarkan, menghasut, untuk melibatkan atau mempekerjakan setiap personel
(Agen, Karyawan, Manajer, Direksi) Target Company maupun Pihak Kedua;
d. Mengungkapkan informasi rahasia apapun yang berkaitan dengan Perjanjian ini, termasuk
harga dan strategi bisnis.
(2) Dalam hal melalui sebuah petunjuk atau bukti yang menurut penilaian Pihak Kedua telah cukup
bahwa Pihak Pertama melakukan pelanggaran terhadap ketentuan pada ayat (1) Pasal ini,
maka Pihak Pertama wajib membayar denda secara seketika dan sekaligus lunas sebesar Rp
1.000.000.000,- (satu milyar Rupiah) termasuk membayar seluruh ganti rugi yang dialami oleh
Pihak Kedua.
PASAL 15
BANTUAN
(1) Dalam jangka waktu 1 (satu) tahun sejak tanggal efektif akuisisi, apabila Pihak Kedua
mendapatkan permasalahan yang berhubungan dengan Target Company di masa kendali
masih berada ada Pihak Pertama, maka Pihak Pertama selaku penjual berkewajiban untuk
menyelesaikan permasalahan tersebut.
(2) Segala bentuk tindakan pertanggung jawaban atas permasalahan Target Company, maka Pihak
Pertama berkewajiban untuk melaporkan segala tindakan yang akan dilakukan kepada Pihak
Kedua.
PASAL 16
PERTANGGUNGJAWABAN HUKUM
(1) Jika terdapat sengketa, pembebanan jaminan, serta hal yang merugikan lainnya yang timbul
dikemudian hari setelah penandatanganan Perjanjian ini yang didasari oleh kerjasama yang
sebelumnya telah berjalan antara Target Company dengan pihak ketiga lainnya, maka segala
konsekuensi baik hukum maupun finansial akan menjadi tanggung jawab Pihak Pertama.
(2) Apabila Pihak Pertama tidak melaksanakan tanggungjawab sebagaimana dalam ayat (1) Pasal
ini, maka Pihak Kedua berhak mengajukan klaim ganti rugi yang timbul.
13
Page 261
(3) Jumlah ganti rugi yang harus dibayar oleh pihak yang memberikan ganti rugi sama dengan total
kerugian yang diderita atau ditanggung secara langsung baik materiil dan immateriil oleh pihak
yang menerima ganti rugi sebagai akibat dari atau sehubungan dengan pelanggaran dari
kewajiban tersebut.
(4) Dalam hal karena sebab apapun ternyata akuisisi tidak dapat dilaksanakan secara efektif
dibuktikan dengan tidak didapatkannya pengesahan yang diperlukan dari Kementerian Hukum
dan HAM RI kendati telah dilakukan usaha pemenuhannya, maka transaksi akuisisi ini batal
dan seluruh uang yang telah dibayarkan oleh Pihak Kedua wajib dikembalikan seluruhnya oleh
Pihak Pertama kepada Pihak Kedua.
PASAL 17
PENGAKHIRAN PERJANJIAN
(1) Perjanjian dapat diakhiri dengan beberapa persyaratan sebagai berikut:
a. Adanya persetujuan secara tertulis dari Para Pihak ataupun salah satu pihak;
b. Oleh Pihak Pertama apabila Pihak Kedua melanggar kewajiban atas Harga Pembelian dan
Ketentuan Pembayaran Akuisisi Saham sebagaimana diatur dalam Pasal 5 Perjanjian ini.
c. Oleh Pihak Kedua apabila:
(i) Bahwa sebelum Tanggal Penyelesaian, Perseroan dinyatakan pailit atau insolvensi
berdasarkan putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap.
(ii) Terdapat klaim hutang / kewajiban lama yang tidak dibuka di awal, hutang lain atau
permasalahan lain yang tidak dapat segera diselesaikan sehingga memunculkan
potensi masalah yang berkepanjangan.
(iii) Pihak Pertama tidak memenuhi persyaratan atau menghambat dalam bentuk
apapun terlaksananya proses akuisisi yang lazim dilakukan.
(iv) Adanya itikad buruk dari Pihak Pertama dalam proses transaksi akuisisi ini sehingga
menimbulkan masalah dikemudian hari yang berkepanjangan.
(v) Hasil audit, penilaian/valuasi dan/atau pemeriksaan Perseroan tidak menyarankan
untuk dilakukan akuisisi atau terdapat suatu temuan yang kemungkinan harus
diselesaikan dalam jangka waktu yang berkepanjangan.
(2) Dalam hal terjadi pengakhiran, ketentuan-ketentuan tertentu dalam Perjanjian ini sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 20 akan tetap berlaku meskipun telah terjadi pengakhiran.
(3) Perjanjian ini dapat dibatalkan oleh salah satu Pihak dengan mengesampingkan ketentuan
dalam Pasal 1266 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, sehingga terkait dengan pengakhiran
dan/atau pembatalan perjanjian tidak membutuhkan putusan Pengadilan.
(4) Pengakhiran tidak dapat dilakukan setelah Transaksi Akuisisi Saham selesai dilaksanakan.
PASAL 18
GANTI RUGI
(1) Pihak Kedua berhak untuk mengajukan klaim ganti rugi dari dan terhadap kerugian yang diderita
atau dibayarkan oleh Pihak Kedua, yang timbul dari atau sehubungan dengan pelanggaran oleh
Pihak Pertama atas Jaminan yang diberikan oleh Pihak Pertama dalam Perjanjian ini.
14
Page 262
(2) Jika ada kerugian yang timbul dikemudian hari setelah penandatanganan Perjanjian ini yang
didasari oleh kerjasama yang sedang berjalan saat ini antara Target Company dengan pihak
ketiga lainnya, akan menjadi tanggung jawab Pihak Kedua.
PASAL 19
KORESPONDENSI
(1) Semua pemberitahuan, persetujuan, pengesampingan dan komunikasi lainnya berdasarkan
Perjanjian ini harus dilakukan secara tertulis dan akan dianggap telah diberikan sebagaimana
mestinya apabila:
a. Disampaikan secara langsung (dengan tanda terima yang patut); atau
b. Ketika diterima oleh penerima, jika dikirim melalui layanan pengiriman/kurir (dengan tanda
terima yang patut), dalam setiap hal ke alamat yang tepat yang ditetapkan di bawah (atau
ke alamat lain sebagaimana suatu Pihak dapat menunjuk dengan pemberitahuan kepada
Pihak lainnya); dan
c. Dikirimkan melalui email dengan tanda terima yang patut.
(2) Pemberitahuan dapat disampaikan kepada Pihak Pertama melalui:
Contact person : Aan Andriani Sutrisno
Alamat : TCC Batavia Tower One, 8th Floor, Suites 3-5,
Jl. K.H. Mas Mansyur Kav. 126, Jakarta Pusat
E-mail : corsec@eraindonesia.com
Mobile Phone : +62811911980
(3) Pemberitahuan dapat disampaikan kepada Pihak Kedua melalui:
Contact person :
Alamat :
E-mail :
Mobile Phone :
PASAL 20
INFORMASI RAHASIA
(1) Masing-masing pihak dengan ini sepakat untuk merahasiakan segala informasi akuisisi
sehubungan dengan:
a. Ketentuan dan permasalahan yang diatur dalam setiap atau sehubungan dengan, termasuk
namun tidak terbatas pada negosiasi, penandatanganan dan pelaksanaan dari dokumen
transaksi; dan
b. Seluruh informasi rahasia yang tersedia pada setiap afiliasi Pihak Pertama atau afiliasi Pihak
Kedua atau atas nama dari masing-masing anggota afiliasi Pihak Pertama atau afiliasi Pihak
Kedua sehubungan dengan Perjanjian ini yang terkait dengan anggota afiliasi Pihak
Pertama atau afiliasi Pihak Kedua.
(2) Masing-masing pihak dengan ini sepakat bahwa setiap pengungkapan yang sekiranya perlu
dilakukan oleh salah satu pihak kepada pihak manapun, terkait dengan transaksi, harus terlebih
dahulu mendapatkan persetujuan tertulis dari pihak lainnya.
15
Page 263
(3) Ketentuan pada ayat (1) Pasal ini tidak menghalangi pengungkapan Informasi Rahasia
sepanjang:
a. Disyaratkan supaya memungkinkan entitas yang bersangkutan untuk melaksanakan
haknya berdasarkan dokumen transaksi atau untuk keperluan penyelenggaraan perkara
terkait dengan transaksi;
b. Informasi rahasia tersebut diungkapkan secara rahasia oleh entitas yang bersangkutan
kepada penasihat profesionalnya, auditor atau bankirnya dengan ketentuan bahwa entitas
yang mengungkapkan tersebut akan memastikan agar penasihat, auditor atau bankirnya
akan memenuhi ketentuan pada ayat (1) Pasal ini.
c. Informasi rahasia tersebut diungkapkan kepada anggota afiliasi masing-masing pihak,
pemegang saham utama, direktur dan penasihat atau pihak lain yang disetujui oleh para
pihak (secara tegas menerapkan prinsip need to be known basis), dengan ketentuan bahwa
masing-masing pihak akan memastikan agar pihak tersebut memenuhi ayat (1) Pasal ini.
d. Informasi rahasia tersebut diungkapkan:
(i) Apabila diminta atau disyaratkan oleh setiap pengadilan dengan yurisdiksi yang
kompeten atau setiap badan pemerintahan, pengawas atau pengatur yang
kompeten.
(ii) Apabila diperlukan oleh hukum yang berlaku
(iii) Informasi rahasia tersebut telah menjadi domain publik dikarenakan alasan selain
sebagai hasil dari pelanggaran atas ayat (1) Pasal ini atau kesanggupan atau
kewajiban lainnya untuk menjaga kerahasiaan.
PASAL 21
PERUBAHAN, PENGESAMPINGAN, PERSETUJUAN DAN PENGALIHAN
(1) Tidak ada perubahan atau pengesampingan atas setiap ketentuan dalam Perjanjian ini yang
akan berlaku kecuali dilakukan secara tertulis dan ditandatangani oleh Para Pihak (atau, dalam
hal pengesampingan, oleh atau atas nama Pihak yang mengesampingkan hal tersebut).
(2) Setiap persetujuan yang diberikan berdasarkan Perjanjian ini hanya akan berlaku apabila
diberikan secara tertulis dan disampaikan oleh Pihak yang menyetujui dan hanya untuk keadaan
dan tujuan mana persetujuan tersebut diberikan.
(3) Suatu Pihak tidak dapat mengalihkan bagian apapun dari hak dan kewajibannya dalam
Perjanjian ini tanpa persetujuan tertulis dari Pihak lainnya. Tindakan apapun oleh suatu Pihak
untuk mengalihkan hak atau kewajibannya dalam Perjanjian ini tanpa persetujuan Pihak lainnya
dianggap tidak berlaku secara sah.
PASAL 22
KETERPISAHAN
Setiap ketentuan dalam Perjanjian ini yang dilarang atau tidak dapat diberlakukan dalam wilayah
hukum manapun akan, pada wilayah hukum tersebut, menjadi tidak berlaku sepanjang larangan
atau ketidakberlakuan tersebut tanpa membatalkan ketentuan lainnya dalam Perjanjian ini, dan
larangan atau ketidakberlakuan di setiap wilayah hukum tersebut tidak akan membatalkan atau
menyebabkan ketidakberlakuan atas ketentuan tersebut di wilayah hukum lainnya. Dalam hal
terdapat suatu ketentuan dalam Perjanjian ini yang menjadi tidak sah, Para Pihak akan segera
melakukan negosiasi ulang dengan itikad baik untuk menyepakati suatu ketentuan baru guna
16
Page 264
memberlakukan kembali Perjanjian ini sedekat mungkin dengan maksud dan akibat semula.
Sepanjang diperbolehkan oleh hukum yang berlaku, Para Pihak dalam Perjanjian ini dengan ini
mengesampingkan setiap ketentuan hukum yang menyebabkan ketentuan dalam Perjanjian ini
dilarang dalam hal apapun.
PASAL 23
PENYELESAIAN SENGKETA
(1) Setiap perselisihan, kontroversi atau tuntutan apapun yang timbul dari atau berkaitan dengan
Perjanjian ini, atau pelanggaran, pemutusan, pertama-tama harus diusahakan untuk
diselesaikan melalui musyawarah untuk mufakat oleh kedua belah pihak.
(2) Dalam musyawarah sebagaimana ayat (1) Pasal ini tidak mencapai mufakat, maka perselisihan
tersebut harus diselesaikan dalam tingkat pertama dan terakhir melalui Badan Arbitrase
Nasional Indonesia (BANI).
PASAL 24
KETENTUAN LAIN
(1) Perjanjian ini diatur oleh dan ditafsirkan sesuai dengan hukum Republik Indonesia.
(2) Perjanjian ini dibuat dalam Bahasa Indonesia dan bahasa Inggris. Kedua versi adalah sama
keotentikannya. Dalam hal terdapat ketidaksesuaian atau perbedaan penafsiran antara versi
Bahasa Indonesia dan versi bahasa Inggris, maka versi bahasa Indonesia akan berlaku dan
versi Bahasa Inggris terkait akan dianggap secara otomatis diubah (dengan keberlakuan pada
tanggal Perjanjian ini) agar bagian terkait dari versi Bahasa Inggris konsisten dengan bagian
terkait dari versi bahasa Indonesia.
(3) Perjanjian ini dapat ditandatangani dalam satu atau lebih salinan, yang mana masing-masing
salinan dianggap sebagai dokumen asli dari Perjanjian ini dan semuanya yang, apabila
disatukan akan dianggap sebagai satu kesatuan dari perjanjian yang sama.
PASAL 25
PENUTUP
Demikian Perjanjian ini dibuat dan ditandatangani oleh Para Pihak pada hari dan tanggal yang telah
disebutkan pada halaman pertama Perjanjian ini dalam rangkap dua yang dibubuhi materai
secukupnya mempunyai kekuatan yang sama.
17
Page 265
PIHAK PERTAMA PIHAK KEDUA
PT ERA GRAHAREALTY Tbk
Elvaretta Chandra Darmadi Darmawangsa
Direktur Utama
Fidrian Sidharta
Buyanto Tjiawan
18
Page 266
LAMPIRAN I
SYARAT PENDAHULUAN
A. PERSYARATAN PENDAHULUAN
1. Penjual memperoleh Persetujuan Korporasi yang menyetujui Transaksi sebagaimana
diwajibkan dalam anggaran dasar Penjual telah diperoleh.
2. Penjual memastikan diperolehnya keputusan rapat umum pemegang saham Perseroan yang
menyetujui Transaksi.
3. Pernyataan dan jaminan yang diberikan oleh Penjual, dan pernyataan dan jaminan yang
diberikan oleh Pembeli, secara material masih tetap benar, akurat dan tidak menyesatkan.
4. Penjual menyiapkan pengumuman tertulis mengenai rencana pengambilalihan yang terjadi
akibat pengalihan atas Saham Yang Dijual dalam sebuah koran harian yang diedarkan secara
nasional sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Perseroan Terbatas;
5. Tidak ada keberatan dari kreditor Perseroan dalam waktu 14 (empat belas) hari setelah
pengumuman dalam angka (7) di atas.
6. Pembeli telah menyiapkan laporan penilai atas transaksi yang dimaksud dalam perjanjian ini
yang menyatakan transaksi ini wajar sebagaimana yang diisyaratkan dalam Peraturan Otoritas
Jasa Keuangan No. 17 tahun 2020 tentang Transaksi Material.
B. SYARAT PENDAHULUAN PIHAK KEDUA
Tindakan Yang Dilakukan Keterangan
Mengumumkan keterbukaan Keterbukaan informasi wajib memuat paling sedikit: (Pasal 17 POJK
informasi kepada Masyarakat 17/20)
dan Otoritas Jasa Keuangan 1. Uraian mengenai Transaksi Material, paling sedikit:
a. objek transaksi yaitu pembelian saham PT Kencana Sukses
Propertindo (Era Fiesta Alam Sutera).
b. nilai transaksi.
c. pihak yang melakukan transaksi.
2. Penjelasan, pertimbangan, dan alasan dilakukannya Transaksi
Material (dalam hal ini pembelian saham PT Kencana Sukses
Propertindo) serta pengaruh transaksi tersebut pada kondisi
keuangan IPAC.
3. dalam hal Perusahaan Terbuka menggunakan Penilai untuk
melakukan penilaian atas objek transaksi, ringkasan laporan
Penilai paling sedikit:
a. identitas pihak
b. objek penilaian
c. tujuan penilaian
d. asumsi dan kondisi pembatas
e. pendekatan dan metode penilaian
f. kesimpulan nilai
4. ringkasan laporan Penilai mengenai kewajaran transaksi, paling
sedikit:
a. identitas pihak
b. objek penilaian
c. tujuan penilaian
d. asumsi dan kondisi pembatas
19
Page 267
e. pendekatan dan metode penilaian
f. pendapat kewajaran atas transaksi.
5. penjelasan tentang tempat atau alamat, nomor telepon, dan
alamat email yang dapat dihubungi pemegang saham untuk
memperoleh informasi mengenai Transaksi Material
6. pernyataan direksi bahwa Transaksi Material merupakan atau
tidak merupakan transaksi afiliasi sebagaimana dimaksud dalam
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan mengenai transaksi afiliasi dan
transaksi benturan kepentingan.
7. pernyataan dewan komisaris dan direksi bahwa:
a. Transaksi Material tidak mengandung benturan kepentingan
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan mengenai transaksi afiliasi dan transaksi benturan
kepentingan.
b. semua informasi material telah diungkapkan dan informasi
tersebut tidak menyesatkan.
8. Data keuangan PT Kencana Sukses Propertindo (Era Fiesta Alam
Sutera), yang telah diaudit untuk 2 tahun terakhir.
Penandatanganan Perjanjian Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)/Conditional Shares Purchase
Pengikatan Jual Beli Agreement (CSPA)
Saham/CSPA PT Kencana
Sukses Propertindo (Era
Fiesta Alam Sutera) dengan
PT Era Graharealty, Tbk.
Pengumuman internal secara
tertulis kepada Karyawan
C. SYARAT PENDAHULUAN PIHAK PERTAMA
Tindakan Yang Dilakukan Keterangan
Menyusun Rancangan (Pasal 125 Ayat 6 UUPT)
Pengambilalihan Direksi Perseroan yang akan diambil alih dan Perseroan yang akan
mengambilalih dengan persetujuan DeKom menyusun Ringkasan
Rancangan Pengambilalihan yang sekurang-kurangnya memuat:
a. Nama dan tempat kedudukan dari Perseroan yang akan
mengambilalih dan Perseroan yang akan diambil alih.
b. Alasan serta penjelasan Direksi Perseroan yang akan
mengambilalih dan Direksi Perseroan yang akan diambil alih.
c. Laporan keuangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 66 ayat
(2) huruf a untuk tahun buku terakhir dari Perseroan yang akan
mengambil alih dan Perseroan yang akan diambil alih.
d. tata cara penilaian dan konversi saham dari Perseroan yang akan
diambil alih terhadap saham penukarnya apabila pembayaran
Pengambilalihan dilakukan dengan saham
e. jumlah saham yang akan diambil alih
20
Page 268
f. kesiapan pendanaan
g. neraca konsolidasi proforma Perseroan yang akan mengambil
alih setelah Pengambilalihan yang disusun sesuai dengan prinsip
akuntansi yang berlaku umum di Indonesia
h. cara penyelesaian hak pemegang saham yang tidak setuju
terhadap Pengambilalihan
i. cara penyelesaian status, hak dan kewajiban anggota Direksi,
Dewan Komisaris, dan karyawan dari Perseroan yang akan
diambil alih
j. perkiraan jangka waktu pelaksanaan Pengambilalihan, termasuk
jangka waktu pemberian kuasa pengalihan saham dari pemegang
saham kepada Direksi Perseroan
k. rancangan perubahan anggaran dasar Perseroan hasil
Pengambilalihan apabila ada.
Penandatanganan Perjanjian Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)/Conditional Shares Purchase
Pengikatan Jual Beli Agreement (CSPA)
Saham/CSPA PT Kencana
Sukses Propertindo (Era
Fiesta Alam Sutera) dengan
PT Era Graharealty, Tbk.
Pengumuman internal secara
tertulis kepada Karyawan
Penyelenggaraan Rapat 1. Menyetujui pengambilalihan saham PT Kencana Sukses
Umum Pemegang Saham Propertindo (Era Fiesta Alam Sutera) sebesar 51% (lima puluh
Luar Biasa/Keputusan satu persen) saham oleh PT Era Graharealty, Tbk sebagaimana
Sirkuler Ringkasan Rancangan pengambilaihan.
2. Menyetujui Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)/Conditional
Shares Purchase Agreement (CSPA).
Menyampaikan Salinan Akta RUPSLB/Keputusan Sirkuler
pemberitahuan kepada
Menteri sehubungan dengan
terjadinya akuisisi.
21
Page 269
LAMPIRAN II
PROFIL PERSEROAN / COMPANY PROFILE
PT KENCANA SUKSES PROPERTINDO
Nama Perseroan/ PT KENCANA SUKSES PROPERTINDO
Company Name
Persetujuan Menteri AHU-0047569.AH.01.01.Tahun2021
Hukum dan Hak
Asasi Manusia/
Approval of Minister
of Law and Human
Rights
Anggaran Dasar Akta No. 125 tanggal 28 Juli 2021
Terakhir/
Latest Articles of
Association
Modal Terakhir/ Jumlah Nominal Jumlah/Total
Latest Capitalization Saham/Total Saham/
Shares Nominal Value
Modal Rp Rp 1.000.000,-
Dasar/Authorized 300.000.000,
Capital -
Modal Rp
Ditempatkan/Issu 300.000.000,
ed Capital -
Modal Rp
Disetor/Paid-Up 300.000.000,
Capital -
Pemegang Jumlah Nominal Jumlah Nominal
SahamTerakhir/ Kepemilikan Saham/ Saham/Total
Latest Shareholders Saham/Num Nominal Value Nominal Value
ber of Shares
Elvaretta Chandra 150 Rp 150.000.000,-
Fidrian Sidharta 75 Rp 75.000.000,-
Buyanto Tjiawan 75 Rp 75.000.000,-
22
Page 270
Susunan Direksi dan Direksi/Board of Directors
Dewan Komisaris Direktur/Director :
Terakhir/ Elvaretta Chandra : Direktur Utama
Latest BOD and BOC Fidrian Sidharta : Direktur
Composition
Dewan Komisaris/Board of Commissioners
Komisaris / Commissioner :
Buyanto Tjiawan : Komisaris
Daftar Hutang a. _____
Kepada Pemegang b.______
Saham /
List of Shareholder
Loan
23
Page 271
LAMPIRAN III
TABEL PEMBAYARAN
Nama Perusahaan Pemegang Nilai Transaksi Jual Bank/Nomor Rekening
Saham/Jumlah
Saham
PT Kencana Sukses Elvaretta Chandra/75 Rp.404.880.000,- Bank:BCA
Propertindo saham No. Rek: 7130667361
(ERA FIESTA Alam
Sutera)
Fidrian Sidharta/39 Rp.210.538.000,- Bank: BCA
saham No. Rek: 1087569616
Buyanto Tjiawan/39 Rp.210.538.000,- Bank: BCA
saham No. Rek: 5270311867
24
Page 272
LAMPIRAN IV
KEWAJIBAN PENYELESAIAN
Setelah proses Akuisisi Saham selesai dilakukan, Para Pihak harus menindaklanjuti segala urusan
yang sewajarnya diperlukan untuk menyelesaikan transaksi, sebagai berikut:
1. Melalui notaris yang ditunjuk untuk melaporkan perubahan data Perseroan kepada Menteri dan
mendapatkan bukti penerimaan pemberitahuan dari Menteri.
2. Menerbitkan sertifikat saham kolektif-sertifikat saham kolektif baru atas nama Pihak Kedua
(yang merefleksikan komposisi kepemilikan saham setelah dilakukannya Akuisisi Saham).
3. Membuat catatan atas transaksi Akuisisi Saham ke dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan
untuk merefleksikan Pihak Kedua sebagai pemegang dari Saham Yang Dijual.
4. Melakukan pemutakhiran data dalam OSS RBA yang mencerminkan komposisi kepemilikan
saham di Perseroan setelah Akuisisi Saham.
25
Page 273
LAMPIRAN V
REKENING BANK PT KENCANA SUKSES PROPERTINDO 3 (TIGA) BULAN TERAKHIR
26
Page 274
PROFORMA
Page 275
PT ERA GRAHAREALTY Tbk LAPORAN POSISI KEUANGAN KONSOLIDASIAN PROFORMA TANGGAL 31 JULI 2023 DAN LAPORAN LABA RUGI DAN PENGHASILAN KOMPREHENSIF LAIN KONSOLIDASIAN PROFORMA UNTUK PERIODE TUJUH BULAN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT
Page 276
DAFTAR ISI
Halaman
Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian Proforma 1-2
Laporan Laba Rugi dan Penghasilan
Komprehensif Lain Konsolidasian Proforma 3
Catatan atas Informasi Keuangan Konsolidasian Proforma 4 - 14
Page 277
Page 278
Page 279
Page 280
PT ERA GRAHAREALTY Tbk
LAPORAN POSISI KEUANGAN KONSOLIDASIAN PROFORMA
Per 31 Juli 2023
(Disajikan dalam rupiah, kecuali dinyatakan lain)
Gabungan Penyesuaian
ERA FIESTA GROUP **) (ERA GRAHA REALTY + Proforma Proforma
IPAC *) ANUGERAH MAJU MAKMUR SUKSES SEJAHTERA ERA FIESTA GROUP) Dr (Cr) Konsolidasi
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 28.081.815.454 173.863.265 64.853.547 96.269.989 76.568.773 46.838.926 28.540.209.954 1. (11.220.000.000) 17.320.209.954
Piutang usaha
Pihak ketiga 1.245.360.462 - - - - - 1.245.360.462 - 1.245.360.462
Piutang lain-lain
Pihak ketiga - 64.617.937 - 37.626.457 - - 102.244.394 - 102.244.394
Pihak berelasi - 520.735.423 - - 225.000.000 382.935.898 1.128.671.321 6. (324.285.897) 804.385.424
Uang muka dan biaya dibayar dimuka 1.913.461.059 - 229.166.667 - - - 2.142.627.726 - 2.142.627.726
Pajak dibayar dimuka 312.222.449 3.616.302 - - - - 315.838.751 - 315.838.751
Jumlah aset lancar 31.552.859.424 762.832.927 294.020.213 133.896.446 301.568.773 429.774.824 33.474.952.607 21.930.666.710
ASET TIDAK LANCAR
Investasi pada entitas asosiasi 228.000.000 725.844.513 - - - - 953.844.513 2. 2.186.461.000 3.140.305.513
Goodwill - - - - - - - 3. 7.876.752.965 7.876.752.965
Aset tetap - setelah dikurangi
akumulasi penyusutan 5.747.385.004 5.034.375 22.172.831 - - 1.039.467.302 6.814.059.512 - 6.814.059.512
Aset hak-guna, bersih setelah
dikurangi akumulasi penyusutan - 28.750.000 - 80.511.139 19.411.236 - 128.672.375 - 128.672.375
Aset pajak tangguhan 1.218.303.808 - - - - - 1.218.303.808 - 1.218.303.808
Jumlah Aset Tidak Lancar 7.193.688.812 759.628.888 22.172.831 80.511.139 19.411.236 1.039.467.302 9.114.880.208 19.178.094.173
JUMLAH ASET 38.746.548.236 1.522.461.815 316.193.045 214.407.585 320.980.009 1.469.242.126 42.589.832.815 41.108.760.883
1
Page 281
PT ERA GRAHAREALTY Tbk
LAPORAN POSISI KEUANGAN KONSOLIDASIAN PROFORMA
Per 31 Juli 2023
(Disajikan dalam rupiah, kecuali dinyatakan lain)
Gabungan Penyesuaian
ERA FIESTA GROUP **) (ERA GRAHA REALTY + Proforma Proforma
IPAC *) ANUGERAH MAJU MAKMUR SUKSES SEJAHTERA ERA FIESTA GROUP) Dr (Cr) Konsolidasi
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha
Pihak ketiga 10.778.819 - - - - - 10.778.819 - 10.778.819
Utang lain-lain
Pihak ketiga 198.459.938 - 25.000.000 - 31.375.010 - 254.834.948 - 254.834.948
Pihak berelasi - 424.285.897 50.000.000 - 90.500.000 78.932.000 643.717.897 6. (324.285.897) 319.432.000
Utang akrual 9.432.700 8.658.204 63.468.848 17.301.009 8.582.440 8.992.954 116.436.155 - 116.436.155
Utang pajak 348.499.184 34.508.040 2.349.133 10.772.678 654.679 4.211.776 400.995.490 - 400.995.490
Pendapatan diterima dimuka 671.342.748 - - - - - 671.342.748 - 671.342.748
Jaminan 595.000.000 - 15.000.000 - - - 610.000.000 - 610.000.000
Utang jangka panjang yang jatuh tempo
dalam satu tahun:
Liabilitas sewa - - - - - 227.184.000 227.184.000 - 227.184.000
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 1.833.513.389 467.452.141 155.817.981 28.073.687 131.112.129 319.320.730 2.935.290.057 2.611.004.160
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Pendapatan diterima dimuka 1.172.029.830 - - - - - 1.172.029.830 - 1.172.029.830
Liabilitas imbalan pasca kerja 5.037.744.583 - - - - - 5.037.744.583 - 5.037.744.583
Liabilitas sewa - setelah dikurangi bagian
yang jatuh tempo dalam waktu satu tahun - - - - - 473.300.000 473.300.000 - 473.300.000
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 6.209.774.413 - - - - 473.300.000 6.683.074.413 6.683.074.413
JUMLAH LIABILITAS 8.043.287.802 467.452.141 155.817.981 28.073.687 131.112.129 792.620.730 9.618.364.470 9.294.078.573
EKUITAS
Modal disetor 9.498.685.000 200.000.000 200.000.000 100.000.000 300.000.000 100.000.000 10.398.685.000 4. (900.000.000) 9.498.685.000
Tambahan modal disetor 21.680.872.247 - - - - - 21.680.872.247 - 21.680.872.247
Saldo laba (648.522.373) 855.009.674 (39.624.936) 86.333.897 (110.132.120) 576.621.396 719.685.538 4. (1.368.207.911) (648.522.373)
Pendapatan komprehensif lain 172.225.560 - - - - - 172.225.560 - 172.225.560
JUMLAH EKUITAS YANG DAPAT
DIATRIBUSIKAN KEPADA PEMILIK
ENTITAS INDUK 30.703.260.434 1.055.009.674 160.375.064 186.333.897 189.867.880 676.621.396 32.971.468.345 30.703.260.434
Kepentingan non-pengendali - - - - - - - 5. 1.111.421.876 1.111.421.876
JUMLAH EKUITAS 30.703.260.434 1.055.009.674 160.375.064 186.333.897 189.867.880 676.621.396 32.971.468.345 31.814.682.311
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 38.746.548.236 1.522.461.815 316.193.045 214.407.585 320.980.009 1.469.242.126 42.589.832.815 41.108.760.883
Berikut ini adalah deskripsi-deskripsi singkat tentang penyesuaian proforma:
*) Nilai tercatat IPAC berdasarkan laporan keuangan per 31 Juli 2023 yang diaudit oleh KAP Kanaka Puradiredja Suhartono tertanggal 20 Oktober 2023.
**) Nilai tercatat ERA Fiesta Group berdasarkan laporan keuangan per 31 Juli 2023 yang diaudit oleh KAP Kanaka Puradiredja Suhartono tertanggal 28 November 2023.
1. Estimasi kas yang dibayarkan untuk akuisisi
2. Estimasi nilai investasi pada entitas asosiasi kepada PT Kencana Abadi Propertindo dan PT Kencana Berkat Propertindo
3. Estimasi nilai tercatat goodwill atas akuisisi ERA Fiesta Group
4. Eliminasi modal saham dan saldo laba ERA Fiesta Group
5. Nilai tercatat atas kepentingan non-pengendali ERA Fiesta Group
6. Eliminasi utang-piutang antar perusahaan ERA Fiesta Group
2
Page 282
PT ERA GRAHAREALTY Tbk
LAPORAN LABA RUGI DAN PENGHASILAN KOMPREHENSIF LAIN KONSOLIDASIAN PROFORMA
Untuk periode tujuh bulan yang berakhir pada tanggal tersebut
(Disajikan dalam rupiah, kecuali dinyatakan lain)
Penyesuaian
Proforma
IPAC *) Dr (Cr) Proforma Konsolidasi
PENDAPATAN 13.570.498.216 - 13.570.498.216
BEBAN LANGSUNG (3.127.617.645) - (3.127.617.645)
LABA KOTOR 10.442.880.571 10.442.880.571
BEBAN USAHA
Beban umum dan administrasi (10.823.141.249) - (10.823.141.249)
Bagian atas laba (rugi) entitas asosiasi - - -
LABA (RUGI) USAHA (380.260.678) (380.260.678)
PENDAPATAN (BEBAN)
LAIN-LAIN
Pendapatan bunga 388.087.368 - 388.087.368
Lain-lain - bersih 318.584.031 - 318.584.031
LABA (RUGI) SEBELUM
PAJAK PENGHASILAN 326.410.722 326.410.722
MANFAAT (BEBAN) PAJAK
PENGHASILAN
Pajak kini (349.598.955) - (349.598.955)
Pajak tangguhan 183.825.308 - 183.825.308
LABA (RUGI) PERIODE BERJALAN 160.637.075 160.637.075
JUMLAH LABA KOMPREHENSIF
PERIODE BERJALAN 160.637.075 160.637.075
3
Page 283
PT ERA GRAHAREALTY Tbk
CATATAN ATAS INFORMASI KEUANGAN KONSOLIDASIAN PROFORMA
Tanggal 31 Juli 2023 dan periode tujuh bulan yang berakhir pada tanggal tersebut
(Dinyatakan dalam Rupiah, kecuali Dinyatakan Lain)
1. INFORMASI UMUM
a. Perseroan
IPAC didirikan dengan nama PT Era Graharealty sesuai dengan Akta Pendirian No. 41 tanggal 5 Juli 1991 yang dibuat di
hadapan Gde Kertayasa, S.H., Notaris di Jakarta, akta pendirian tersebut telah mendapat pengesahan dari Menteri
Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia (selanjutnya disebut sebagai “Menkumham RI”) Nomor: 02-5477.HT.01.01.TH.91 tanggal 5 Oktober
1991 tentang Pengesahan Pendirian Badan Hukum Perseroan dan telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan dengan
Nomor: AHU-15101.40.10.2014 tanggal 25 Juni 2014, serta telah diumumkan dalam Berita Negara Nomor: 97 tanggal 3
Desember 1991, Tambahan Berita Negara Republik Indonesia No. 4574. (untuk selanjutnya disebut “Akta Pendirian
IPAC”).
Anggaran Dasar Perusahaan telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir dengan Akta Notaris Rini Yulianti, S.H.,
No. 65 tanggal 25 Mei 2023 mengenai perubahan susunan anggota Dewan Komisaris Perseroan dan penyesuaian
Anggaran Dasar Perseroan untuk disesuaikan dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 14/POJK.04/2022 tentang
Penyampaian Laporan Keuangan Berkala Emiten atau Perusahaan Publik. Perubahan tersebut telah disetujui oleh
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan surat keputusan No. AHU-AH.01.09-0122206 dan No.
AHU-AH.01.03-0070339 tanggal 30 Mei 2023.
Sesuai dengan pasal 3 Anggaran Dasar Perusahaan, maksud dan tujuan Perusahaan adalah menjalankan usaha dalam
bidang sewa guna usaha tanpa hak opsi dan real estate. Saat ini kegiatan utama Perusahaan adalah bergerak di bidang
penjualan franchise real estate (property brokerage) dengan merk "ERA".
Perusahaan memulai kegiatan operasinya pada tahun 1992.
Perusahaan berdomisili di Jakarta, TCC Batavia Tower One, Lantai 8, Jl. K.H. Mas Mansyur Kav. 126.
Struktur permodalan dan komposisi kepemilikan saham Perseroan per 31 Juli 2023 adalah sebagai berikut:
Keterangan Jumlah Saham Nilai Nominal (Rp) Persentase (%)
Modal Ditempatkan dan Disetor
Pemegang Saham
- APAC Investments 2 Pte. Ltd 860.562.600 8.605.626.000 90,60%
- Masyarakat 89.305.900 893.059.000 9,40%
TOTAL 949.868.500 9.498.685.000 100%
APAC 2 Investment Pte Ltd dan Morgan Stanley masing-masing merupakan entitas induk dan entitas induk terakhir
Perusahaan.
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan per 31 Juli 2023 adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Susan Widjayawati
Komisaris : Tjio Yafet Kristanto
Direksi
Direktur Utama : Darmadi Darmawangsa
Direktur : Aan Andriani Sutrisno
4
Page 284
PT ERA GRAHAREALTY Tbk
CATATAN ATAS INFORMASI KEUANGAN KONSOLIDASIAN PROFORMA
Tanggal 31 Juli 2023 dan periode tujuh bulan yang berakhir pada tanggal tersebut
(Dinyatakan dalam Rupiah, kecuali Dinyatakan Lain)
1. INFORMASI UMUM (lanjutan)
b. Entitas anak dan asosiasi yang akan diakuisisi
1) PT Kencana Anugerah Propertindo
ANUGERAH didirikan dengan nama PT Kencana Anugerah Propertindo berdasarkan Akta Muliani Santoso, S.H. No.
7 tanggal 7 April 2014, di Kota Tangerang. Akta pendirian tersebut telah mendapatkan pengesahan dari Menteri
Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia melalui surat keputusan No. AHU-03232.40.10.2014 tanggal 17
April 2014. (“Akta Pendirian ANUGERAH”).
Anggaran Dasar ANUGERAH sebagaimana dimaksud dalam Akta Pendirian ANUGERAH telah mengalami
perubahan. Anggaran Dasar ANUGERAH telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir dengan Akta Notaris
Charles Hermawan, S.H. No. 29 tanggal 8 Juli 2019 mengenai anggaran dasar Perusahaan. Perubahan tersebut telah
disetujui oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan surat keputusan No. AHU-
0105812.AH.01.11 tanggal 8 Juli 2019.
Sesuai dengan pasal 3 Anggaran Dasar Perusahaan, maksud dan tujuan Perusahaan adalah menjalankan usaha
dalam bidang real estate dan konstruksi.
Perusahaan berdomisili di Ruko Azores, Jl. Banjar Wijaya No.02, RT.002/RW.1, Poris Plawad Indah, Kec. Cipondoh,
Kota Tangerang, Banten 15141.
Kepemilikan saham ANUGERAH pada tanggal 31 Juli 2023 adalah sebagai berikut:
Keterangan Jumlah Saham Nilai Nominal (Rp) Persentase (%)
Modal Ditempatkan dan Disetor
Pemegang Saham
- Buyanto Tjiawan 100 100.000.000 50%
- Philipus Hadi Kusuma Lie 100 100.000.000 50%
TOTAL 200 200.000.000 100%
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi ANUGERAH per 31 Juli 2023 adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris : Philipus Hadi Kusuma Lie
Direksi
Direktur Utama : Buyanto Tjiawan
Direktur : Kurniawati
2) PT Kencana Maju Propertindo
MAJU didirikan dengan nama PT Kencana Maju Propertindo berdasarkan Akta Notaris Charles Hermawan, S.H., No.
155 tanggal 22 Juni 2021, di Tangerang. Akta pendirian tersebut telah mendapatkan pengesahan dari Menteri Hukum
dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia melalui surat keputusan No. AHU-0110487.AH.01.11 tanggal 23 Juni
2021. (“Akta Pendirian MAJU”).
Sesuai dengan pasal 3 Anggaran Dasar Perusahaan, maksud dan tujuan Perusahaan adalah menjalankan usaha
dalam bidang real estate.
5
Page 285
PT ERA GRAHAREALTY Tbk
CATATAN ATAS INFORMASI KEUANGAN KONSOLIDASIAN PROFORMA
Tanggal 31 Juli 2023 dan periode tujuh bulan yang berakhir pada tanggal tersebut
(Dinyatakan dalam Rupiah, kecuali Dinyatakan Lain)
1. INFORMASI UMUM (lanjutan)
b. Entitas anak dan asosiasi yang akan diakuisisi (lanjutan)
2) PT Kencana Maju Propertindo (lanjutan)
Perusahaan berdomisili di Rukan Golf Island Blok E No.136 Kawasan Pulau Maju, Jl. Pantai Indah Kapuk, Daerah
Khusus Ibukota Jakarta 14460.
Kepemilikan saham MAJU pada tanggal 31 Juli 2023 adalah sebagai berikut:
Keterangan Jumlah Saham Nilai Nominal (Rp) Persentase (%)
Modal Ditempatkan dan Disetor
Pemegang Saham
- Kevin Tanuwidjaja 80 80.000.000 40%
- Buyanto Tjiawan 40 40.000.000 20%
- Winda 40 40.000.000 20%
- Kurniawati 40 40.000.000 20%
TOTAL 200 200.000.000 100%
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi MAJU per 31 Juli 2023 adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris : Kurniawati
Direksi
Direktur Utama : Kevin Tanuwidjaja
Direktur : Buyanto Tjiawan
Direktur : Winda
3) PT Kencana Makmur Propertindo
MAKMUR didirikan dengan nama PT Kencana Makmur Propertindo berdasarkan Akta Muliani Santoso, S.H., No. 07
tanggal 15 Desember 2015, di Jakarta. Akta pendirian tersebut telah mendapatkan pengesahan dari Menteri Hukum
dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia melalui surat keputusan No. AHU-2473278.AH.01.01 tanggal 21
Desember 2015. (“Akta Pendirian MAKMUR”).
Anggaran Dasar MAKMUR sebagaimana dimaksud dalam Akta Pendirian MAKMUR telah mengalami perubahan.
Anggaran Dasar MAKMUR telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir dengan Akta Notaris Charles
Hermawan, S.H., No. 30 tanggal 08 Juli 2019 mengenai perubahan susunan anggota Direksi dan Dewan Komisaris.
Perubahan tersebut telah disetujui oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan surat
keputusan No. AHU-0105826.AH.01.11 tanggal 08 Juli 2019.
Sesuai dengan pasal 3 Anggaran Dasar Perusahaan, maksud dan tujuan Perusahaan adalah menjalankan usaha
dalam bidang real estate dan konstruksi.
Perusahaan berdomisili di Tangerang Selatan, Ruko Anggrek Loka 65, Blok B No. 20 Rawabuntu Serpong.
6
Page 286
PT ERA GRAHAREALTY Tbk
CATATAN ATAS INFORMASI KEUANGAN KONSOLIDASIAN PROFORMA
Tanggal 31 Juli 2023 dan periode tujuh bulan yang berakhir pada tanggal tersebut
(Dinyatakan dalam Rupiah, kecuali Dinyatakan Lain)
1. INFORMASI UMUM (lanjutan)
b. Entitas anak dan asosiasi yang akan diakuisisi (lanjutan)
3) PT Kencana Makmur Propertindo (lanjutan)
Kepemilikan saham MAKMUR pada tanggal 31 Juli 2023 adalah sebagai berikut:
Keterangan Jumlah Saham Nilai Nominal (Rp) Persentase (%)
Modal Ditempatkan dan Disetor
Pemegang Saham
- Tinna Parman 40 40.000.000 40%
- Buyanto Tjiawan 30 30.000.000 30%
- Kurniawati 30 30.000.000 30%
TOTAL 100 100.000.000 100%
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi MAKMUR per 31 Juli 2023 adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris : Kurniawati
Direksi
Direktur Utama : Tinna Parman
Direktur : Buyanto Tjiawan
4) PT Kencana Sukses Propertindo
SUKSES didirikan dengan nama PT Kencana Sukses Propertindo berdasarkan Akta Notaris Charles Hermawan, S.H.,
No. 125 tanggal 28 Juli 2021, di Tangerang. Akta pendirian tersebut telah mendapatkan pengesahan dari Menteri
Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia melalui surat keputusan No. AHU-0130547.AH.01.11 tanggal 29
Juli 2021. (“Akta Pendirian SUKSES”).
Sesuai dengan pasal 3 Anggaran Dasar Perusahaan, maksud dan tujuan Perusahaan adalah menjalankan usaha
dalam bidang real estate.
Perusahaan berdomisili di Tangerang Selatan, Ruko Alam Sutera Town Center (ASTC), Blok 10F No. 46 Alam Sutera,
Serpong Utara.
Kepemilikan saham SUKSES pada tanggal 31 Juli 2023 adalah sebagai berikut:
Keterangan Jumlah Saham Nilai Nominal (Rp) Persentase (%)
Modal Ditempatkan dan Disetor
Pemegang Saham
- Elvaretta Chandra 150 150.000.000 50%
- Fidrian Sudharta 75 75.000.000 25%
- Buyanto Tjiawan 75 75.000.000 25%
TOTAL 300 300.000.000 100%
7
Page 287
PT ERA GRAHAREALTY Tbk
CATATAN ATAS INFORMASI KEUANGAN KONSOLIDASIAN PROFORMA
Tanggal 31 Juli 2023 dan periode tujuh bulan yang berakhir pada tanggal tersebut
(Dinyatakan dalam Rupiah, kecuali Dinyatakan Lain)
1. INFORMASI UMUM (lanjutan)
b. Entitas anak dan asosiasi yang akan diakuisisi (lanjutan)
4) PT Kencana Sukses Propertindo (lanjutan)
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi SUKSES per 31 Juli 2023 adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris : Buyanto Tjiawan
Direksi
Direktur Utama : Elvaretta Chandra
Direktur : Fidrian Sidharta
5) PT Kencana Sejahtera Propertindo
SEJAHTERA didirikan dengan nama PT Kencana Sejahtera Propertindo berdasarkan Akta Notaris Charles
Hermawan, S.H., No. 59 tanggal 09 Agustus 2021, di Tangerang. Akta pendirian tersebut telah mendapatkan
pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia melalui surat keputusan No. AHU-
0136178.AH.01.11 tanggal 10 Agustus 2021. (“Akta Pendirian SEJAHTERA”).
Anggaran Dasar SEJAHTERA sebagaimana dimaksud dalam Akta Pendirian SEJAHTERA telah mengalami
perubahan. Anggaran Dasar SEJAHTERA telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir dengan Akta Notaris
Stella Tommy, S.H., M.Kn No. 32 tanggal 21 Maret 2022 mengenai perubahan susunan anggota Direksi dan Dewan
Komisaris. Perubahan tersebut telah disetujui oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
dengan surat keputusan No. AHU-AH.01.03-0188461 tanggal 22 Maret 2022.
Sesuai dengan pasal 3 Anggaran Dasar Perusahaan, maksud dan tujuan Perusahaan adalah menjalankan usaha
dalam bidang real estate.
Perusahaan berdomisili di Tangerang, Ruko Terrace 8 Blok A No. 39 Suvarna Sutera - Tangerang.
Kepemilikan saham SEJAHTERA pada tanggal 31 Juli 2023 adalah sebagai berikut:
Keterangan Jumlah Saham Nilai Nominal (Rp) Persentase (%)
Modal Ditempatkan dan Disetor
Pemegang Saham
- Buyanto Tjiawan 50 50.000.000 50%
- Kurniawati 25 25.000.000 25%
- Philips Hadi Kusuma Lie 25 25.000.000 25%
TOTAL 100 100.000.000 100%
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi SEJAHTERA per 31 Juli 2023 adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris : Philipus Hadi Kusuma Lie
Direksi
Direktur Utama : Buyanto Tjiawan
Direktur : Kurniawati
8
Page 288
PT ERA GRAHAREALTY Tbk
CATATAN ATAS INFORMASI KEUANGAN KONSOLIDASIAN PROFORMA
Tanggal 31 Juli 2023 dan periode tujuh bulan yang berakhir pada tanggal tersebut
(Dinyatakan dalam Rupiah, kecuali Dinyatakan Lain)
1. INFORMASI UMUM (lanjutan)
b. Entitas anak dan asosiasi yang akan diakuisisi (lanjutan)
6) PT Kencana Abadi Propertindo
ABADI didirikan dengan nama PT Kencana Abadi Propertindo berdasarkan Akta Notaris Charles Hermawan, S.H. No.
60 tanggal 9 Agustus 2021, di Kota Tangerang. Akta pendirian tersebut telah mendapatkan pengesahan dari Menteri
Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia melalui surat keputusan No. AHU-0136181.AH.01.11 tanggal 10
Agustus 2021. (“Akta Pendirian ABADI”).
Sesuai dengan pasal 3 Anggaran Dasar Perusahaan, maksud dan tujuan Perusahaan adalah menjalankan usaha
dalam bidang real estate dan konstruksi.
Perusahaan berdomisili di Tangerang, Ruko St. Petersburg Jl. Kelapa Puan Raya Blok AE 1 No. 38, Gading Serpong,
Tangerang, Pakulonan Bar, Kecamatan Kelapa Dua, Kabupaten Tangerang, Banten 15810.
Kepemilikan saham ABADI pada tanggal 31 Juli 2023 adalah sebagai berikut:
Keterangan Jumlah Saham Nilai Nominal (Rp) Persentase (%)
Modal Ditempatkan dan Disetor
Pemegang Saham
- PT Kencana Anugerah Propertindo 100 100.000.000 50%
- Winda 100 100.000.000 50%
TOTAL 200 200.000.000 100%
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi ABADI per 31 Juli 2023 adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris : Kurniawati
Direksi
Direktur Utama : Winda
Direktur : Buyanto Tjiawan
Berdasarkan pernyataan keputusan pemegang saham ABADI sebagaimana yang disebutkan dalam akta notaris
Anastasia Chandra, S.H, Mkn. No. 10 tanggal 13 Oktober 2023 yang telah mendapat pengesahan dari Menteri
Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia melalui Surat Keputusan No. AHU-AH.01.09-0174023 tanggal 16
Oktober 2023, para pemegang saham Perusahaan telah menyetujui keputusan sebagai berikut:
- Menyetujui pengalihan saham Perusahaan milik Winda sebanyak 20 lembar saham atau sebesar Rp20.000.000
kepada Buyanto Tjiawan;
- Menyetujui pengalihan saham Perusahaan milik PT Kencana Anugerah Propertindo sebanyak 100 lembar saham
atau sebanyak Rp100.000.000 kepada Buyanto Tjiawan dan Kurniawati masing-masing sebanyak 50 lembar saham
atau sebesar Rp50.000.000.
9
Page 289
PT ERA GRAHAREALTY Tbk
CATATAN ATAS INFORMASI KEUANGAN KONSOLIDASIAN PROFORMA
Tanggal 31 Juli 2023 dan periode tujuh bulan yang berakhir pada tanggal tersebut
(Dinyatakan dalam Rupiah, kecuali Dinyatakan Lain)
1. INFORMASI UMUM (lanjutan)
b. Entitas anak dan asosiasi yang akan diakuisisi (lanjutan)
6) PT Kencana Abadi Propertindo (lanjutan)
Sehingga susunan pemegang saham ABADI menjadi sebagai berikut:
Keterangan Jumlah Saham Nilai Nominal (Rp) Persentase (%)
Modal Ditempatkan dan Disetor
Pemegang Saham
- Winda 80 80.000.000 40%
- Buyanto Tjiawan 70 70.000.000 35%
- Kurniawati 50 50.000.000 25%
TOTAL 200 200.000.000 100%
7) PT Kencana Berkat Propertindo
BERKAT didirikan dengan nama PT Kencana Berkat Propertindo berdasarkan Akta Notaris Charles Hermawan, S.H.
No 03 tanggal 01 Maret 2019, di Tangerang. Akta pendirian tersebut telah mendapatkan pengesahan dari Menteri
Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia melalui surat keputusan No. AHU-00012898.AH.01.01 tanggal 11
Maret 2019. (“Akta Pendirian BERKAT”).
Sesuai dengan pasal 3 Anggaran Dasar Perusahaan, maksud dan tujuan Perusahaan adalah menjalankan usaha
dalam bidang real estate.
Perusahaan berdomisili di Ruko Kencana Loka Blok B4 No 21, BSD, Tangerang, Banten.
Kepemilikan saham BERKAT pada tanggal 31 Juli 2023 adalah sebagai berikut:
Keterangan Jumlah Saham Nilai Nominal (Rp) Persentase (%)
Modal Ditempatkan dan Disetor
Pemegang Saham
- PT Kencana Anugerah Propertindo 100 100.000.000 50%
- Winda 100 100.000.000 50%
TOTAL 200 200.000.000 100%
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi BERKAT per 31 Juli 2023 adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris : Kurniawati
Direksi
Direktur Utama : Winda
Direktur : Buyanto Tjiawan
10
Page 290
PT ERA GRAHAREALTY Tbk
CATATAN ATAS INFORMASI KEUANGAN KONSOLIDASIAN PROFORMA
Tanggal 31 Juli 2023 dan periode tujuh bulan yang berakhir pada tanggal tersebut
(Dinyatakan dalam Rupiah, kecuali Dinyatakan Lain)
1. INFORMASI UMUM (lanjutan)
b. Entitas anak dan asosiasi yang akan diakuisisi (lanjutan)
7) PT Kencana Berkat Propertindo (lanjutan)
Berdasarkan pernyataan keputusan pemegang saham BERKAT sebagaimana yang disebutkan dalam akta notaris
Anastasia Chandra, S.H, Mkn. No. 9 tanggal 13 Oktober 2023 yang telah mendapat pengesahan dari Menteri Hukum
dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia melalui Surat Keputusan No. AHU-AH.01.09-0173912 tanggal 16 Oktober
2023, para pemegang saham Perusahaan telah menyetujui keputusan sebagai berikut:
- Menyetujui pengalihan saham Perusahaan milik Winda sebanyak 20 lembar saham atau sebesar Rp20.000.000
kepada Buyanto Tjiawan;
- Menyetujui pengalihan saham Perusahaan milik PT Kencana Anugerah Propertindo sebanyak 100 lembar saham
atau sebanyak Rp100.000.000 kepada Buyanto Tjiawan dan Kurniawati masing-masing sebanyak 50 lembar saham
atau sebesar Rp50.000.000.
Sehingga susunan pemegang saham BERKAT menjadi sebagai berikut:
Keterangan Jumlah Saham Nilai Nominal (Rp) Persentase (%)
Modal Ditempatkan dan Disetor
Pemegang Saham
- Winda 80 80.000.000 40%
- Buyanto Tjiawan 70 70.000.000 35%
- Kurniawati 50 50.000.000 25%
TOTAL 200 200.000.000 100%
2. URAIAN MENGENAI RENCANA TRANSAKSI
Objek dan nilai transaksi
Objek transaksi adalah pengambilalihan saham ERA Fiesta Group oleh Perseroan, dengan rincian sebagai berikut:
1) Pengambilalihan sebanyak 102 saham yang mewakili kurang lebih 51% dari seluruh saham yang ditempatkan dan disetor
penuh dengan PT Kencana Anugerah Propertindo.
2) Pengambilalihan sebanyak 102 saham yang mewakili kurang lebih 51% dari seluruh saham yang ditempatkan dan disetor
penuh dengan PT Kencana Maju Propertindo.
3) Pengambilalihan sebanyak 51 saham yang mewakili kurang lebih 51% dari seluruh saham yang ditempatkan dan disetor
penuh dengan PT Kencana Makmur Propertindo.
4) Pengambilalihan sebanyak 154 saham yang mewakili kurang lebih 51% dari seluruh saham yang ditempatkan dan disetor
penuh dengan PT Kencana Sukses Propertindo.
5) Pengambilalihan sebanyak 51 saham yang mewakili kurang lebih 51% dari seluruh saham yang ditempatkan dan disetor
penuh dengan PT Kencana Sejahtera Propertindo.
6) Pengambilalihan sebanyak 102 saham yang mewakili kurang lebih 25,50% dari seluruh saham yang ditempatkan dan
disetor penuh dengan PT Kencana Abadi Propertindo.
7) Pengambilalihan sebanyak 102 saham yang mewakili kurang lebih 25,50% dari seluruh saham yang ditempatkan dan
disetor penuh dengan PT Kencana Berkat Propertindo.
Nilai total keseluruhan rencana transaksi tersebut adalah sebesar Rp11.220.000.000.
11
Page 291
PT ERA GRAHAREALTY Tbk
CATATAN ATAS INFORMASI KEUANGAN KONSOLIDASIAN PROFORMA
Tanggal 31 Juli 2023 dan periode tujuh bulan yang berakhir pada tanggal tersebut
(Dinyatakan dalam Rupiah, kecuali Dinyatakan Lain)
3. PERLAKUAN AKUNTANSI
Kombinasi bisnis antara IPAC dan ERA Fiesta Group dicatat dengan menggunakan metode akuisisi kombinasi bisnis sesuai
dengan Standar Akuntansi Keuangan Indonesia (PSAK) 22 "Kombinasi Bisnis". IPAC merupakan pihak pengakuisisi dan ERA
Fiesta Group sebagai pihak yang diakuisisi.
Dalam menerapkan metode akuisisi, nilai wajar aset yang teridentifikasi dan liabilitas yang diambil alih dari ERA Fiesta Group
(sebagai pihak yang diakuisisi) pada tanggal akuisisi dicatat dalam laporan keuangan Perusahaan. Selisih antara harga
pembelian (consideration transfered) dan nilai wajar dari aset bersih ERA Fiesta Group dicatat sebagai goodwill.
Saldo dan transaksi antara IPAC dan ERA Fiesta Group dieliminasi. Kebijakan akuntansi disesuaikan jika perlu untuk
memastikan konsistensi kebijakan akuntansi utama yang diadopsi antara IPAC dan ERA Fiesta Group.
4. TUJUAN INFORMASI KEUANGAN KONSOLIDASIAN PROFORMA
Tujuan informasi keuangan konsolidasian proforma adalah untuk menggambarkan dampak signifikan pada laporan posisi
keuangan konsolidasian proforma Perseroan atas Rencana Transaksi sebagaimana diuraikan pada Catatan poin 2 dan 3
tersebut, yang diasumsikan transaksi tersebut seolah-olah terjadi pada tanggal 31 Juli 2023, serta laporan laba rugi dan
penghasilan komprehensif lain konsolidasian untuk periode tujuh bulan yang berakhir pada tanggal tersebut.
5. ASUMSI-ASUMSI YANG DIGUNAKAN DALAM PENYUSUNAN INFORMASI KEUANGAN KONSOLIDASIAN PROFORMA
Informasi keuangan konsolidasian proforma kombinasi bisnis yang meliputi laporan posisi keuangan konsolidasian ringkasan
proforma kombinasi bisnis dan laporan laba rugi dan penghasilan komprehensif lain konsolidasian ringkasan proforma
disusun menggunakan asumsi-asumsi utama sebagai berikut:
a. IPAC sebagai entitas yang mengakuisisi sebagian saham pada ERA Fiesta Group.
b. Laporan keuangan konsolidasian proforma disusun berdasarkan laporan keuangan Perseroan pada tanggal 31 Juli 2023
dan untuk periode tujuh bulan yang berakhir pada tanggal tersebut yang telah diaudit oleh KAP Kanaka Puradiredja,
Suhartono dalam laporannya tertanggal 20 Oktober 2023, dan laporan keuangan ERA Fiesta Group per 31 Juli 2023 dan
untuk periode tujuh bulan yang berakhir pada tanggal tersebut yang telah diaudit oleh KAP Kanaka Puradiredja,
Suhartono tertanggal 28 November 2023.
c. Hasil penilaian nilai wajar saham IPAC dan ERA Fiesta Group pada tanggal 31 Juli 2023 oleh penilai independen KJPP
Yanuar, Rosye & Rekan yang ditandatangani oleh Yanuar Bey S.E., M.M., MAPPI (Cert.). dalam laporannya masing-
masing pada tanggal 22 Januari 2023, sebagai berikut :
PT Kencana Anugerah Propertindo
Metode Nilai Pasar Bobot Nilai Tertimbang
Pendekatan pasar, metode GPTC 3.567.188.000 30% 1.070.156.400
Pendekatan pendapatan, metode DCF 3.883.688.000 70% 2.718.581.600
Nilai pasar 3.788.738.000
PT Kencana Maju Propertindo
Metode Nilai Pasar Bobot Nilai Tertimbang
Pendekatan pasar, metode GPTC 809.448.000 30% 242.834.400
Pendekatan pendapatan, metode DCF 1.279.204.000 70% 895.442.800
Nilai pasar 1.138.277.200
12
Page 292
PT ERA GRAHAREALTY Tbk
CATATAN ATAS INFORMASI KEUANGAN KONSOLIDASIAN PROFORMA
Tanggal 31 Juli 2023 dan periode tujuh bulan yang berakhir pada tanggal tersebut
(Dinyatakan dalam Rupiah, kecuali Dinyatakan Lain)
5. ASUMSI-ASUMSI YANG DIGUNAKAN DALAM PENYUSUNAN INFORMASI KEUANGAN KONSOLIDASIAN PROFORMA
(lanjutan)
PT Kencana Makmur Propertindo
Metode Nilai Pasar Bobot Nilai Tertimbang
Pendekatan pasar, metode GPTC 936.219.000 30% 280.865.700
Pendekatan pendapatan, metode DCF 1.990.631.000 70% 1.393.441.700
Nilai pasar 1.674.307.400
PT Kencana Sukses Propertindo
Metode Nilai Pasar Bobot Nilai Tertimbang
Pendekatan pasar, metode GPTC 1.516.205.000 30% 454.861.500
Pendekatan pendapatan, metode DCF 530.413.000 70% 371.289.100
Nilai pasar 826.150.600
PT Kencana Sejahtera Propertindo
Metode Nilai Pasar Bobot Nilai Tertimbang
Pendekatan pasar, metode GPTC 2.242.862.000 30% 672.858.600
Pendekatan pendapatan, metode DCF 1.336.196.000 70% 935.337.200
Nilai pasar 1.608.195.800
PT Kencana Abadi Propertindo
Metode Nilai Pasar Bobot Nilai Tertimbang
Pendekatan pasar, metode GPTC 1.361.677.000 30% 408.503.100
Pendekatan pendapatan, metode DCF 1.777.724.000 70% 1.244.406.800
Nilai pasar 1.652.909.900
PT Kencana Berkat Propertindo
Metode Nilai Pasar Bobot Nilai Tertimbang
Pendekatan pasar, metode GPTC 593.081.000 30% 177.924.300
Pendekatan pendapatan, metode DCF 508.773.000 70% 356.141.100
Nilai pasar 534.065.400
f. Informasi keuangan konsolidasian proforma disusun setelah mengeliminasi sebagian transaksi dan saldo antar entitas.
g. Pengakuisisian saham sebanyak 51% saham dimana Perseroan memperoleh pengendalian atas PT Kencana Anugerah
Propertindo, PT Kencana Maju Propertindo, PT Kencana Makmur Propertindo, PT Kencana Sukses Propertindo dan PT
Kencana Sejahtera Propertindo, sebagaimana diungkapkan dalam catatan 2, dicatat sesuai dengan PSAK 22 (Kombinasi
Bisnis) Paragraf 10, bahwa: ''…Pada tanggal akuisisi, pihak pengakuisisi mengakui, terpisah dari goodwill, aset
teridentifikasi yang diperoleh, liabilitas yang diambil alih, dan kepentingan nonpengendali pihak diakuisisi". Perhitungan
selisih transaksi yang dicatat sebagai Goodwill adalah sebagai berikut:
Jumlah (Rp)
Aset teridentifikasi yang diperoleh 3.518.998.682
Liabilitas yang diambil alih (1.250.790.771)
Nilai dari aset neto yang diperoleh 2.268.207.911
Kepentingan nonpengendali pihak diakuisisi (1.111.421.876)
Total nilai perolehan yang dibayar (9.033.539.000)
Goodwill (7.876.752.966)
13
Page 293
PT ERA GRAHAREALTY Tbk
CATATAN ATAS INFORMASI KEUANGAN KONSOLIDASIAN PROFORMA
Tanggal 31 Juli 2023 dan periode tujuh bulan yang berakhir pada tanggal tersebut
(Dinyatakan dalam Rupiah, kecuali Dinyatakan Lain)
5. ASUMSI-ASUMSI YANG DIGUNAKAN DALAM PENYUSUNAN INFORMASI KEUANGAN KONSOLIDASIAN PROFORMA
(lanjutan)
h. Pengakuisisian saham sebanyak 25,50% saham PT Kencana Abadi Propertindo dan PT Kencana Berkat Propertindo,
sebagaimana diungkapkan dalam catatan 2, dicatat sesuai dengan PSAK 15 (Investasi pada entitas asosiasi dan ventura
bersama), dimana pada tanggal akuisisi pihak pengakuisisi mengakui nilai investasi sebesar harga perolehannya.
6. TANGGUNG JAWAB PENYUSUNAN INFORMASI KEUANGAN PROFORMA
Manajeman Perusahaan bertanggung jawab terhadap seluruh data, informasi dan asumsi dasar yang digunakan di dalam
penyusunan informasi keuangan konsolidasian proforma pada tanggal dan untuk periode yang berakhir pada 31 Juli 2023,
yang telah diselesaikan pada tanggal 23 Januari 2024.
14
Names mentioned 92 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
KJPP YANUAR
p.11 ×61
unresolved
org
Bapepam
p.11 ×4
unresolved
org
Bank Indonesia
p.13 ×28
unresolved
org
PT Kencana Abadi Propertindo ANUGERAH
p.14
unresolved
org
PT Kencana Anugerah Propertindo Arm’s Length Principle
p.14
unresolved
org
PT Kencana Berkat Propertindo IPAC
p.14
unresolved
person
MPA.
p.14 ×2
unresolved
person
Akuntan Publik Aris Suryanta
p.14 ×9
unresolved
org
Rintis & Rekan
p.14
unresolved
org
PT Kencana Maju Propertindo MAKMUR
p.14
unresolved
org
PT Kencana Makmur Propertindo Metode Pendapat
p.14
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.15 ×3
unresolved
org
PT Kencana Sejahtera Propertindo SUKSES
p.15
unresolved
org
PT Kencana Sukses Propertindo
p.15 ×7
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Yanuar
p.15 ×2
unresolved
org
Rosye & Rekan
p.15 ×2
unresolved
org
Rosye dan Rekan
p.16
unresolved
org
PT Kencana Abadi Propertindo
p.16 ×19
unresolved
org
PT Kencana Anugerah Propertindo
p.16 ×21
unresolved
org
PT Kencana Berkat Propertindo
p.16 ×5
unresolved
org
PT Kencana Maju Propertindo
p.16 ×6
unresolved
org
PT Kencana Makmur Propertindo
p.16 ×6
unresolved
org
PT Kencana Sejahtera Propertindo
p.16 ×5
unresolved
org
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
p.16 ×3
unresolved
org
KJPP
p.16 ×2
unresolved
org
Kementerian Keuangan dan Pasar Modal
p.16
unresolved
org
Pte. Ltd.
p.18 ×4
unresolved
—
Susan Widjayawati
p.20
unresolved
—
Darmadi Darmawangsa
· Direktur Utama
p.20 ×2
unresolved
—
Aan Andriani Sutrisno
p.20 ×6
unresolved
person
Buyanto Tjawan
p.20 ×7
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Kanaka Puradiredja
p.22
unresolved
person
Penilai Publik Yanuar Bey
p.22 ×3
unresolved
person
Tampak Depan Ruang Produksi
· Member
p.24
unresolved
person
Anastasia Chandra
· Notaris
p.26 ×4
unresolved
org
Kementerian
p.30 ×4
unresolved
org
Kementerian Hukum dan HAM RI
p.34 ×3
unresolved
person
Akta Notaris Gde Kertayasa
· Notaris
p.35 ×2
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.35 ×18
unresolved
person
Akta Notaris Rini Yulianti
p.35 ×2
unresolved
person
K.H. Mas Mansyur
p.35 ×6
unresolved
org
Bank Indonesia Triwulan II
p.39 ×3
unresolved
org
Bank Indonesia Hasil Survei Harga Properti Residensial
p.42
unresolved
org
PT Era Pro Realty
p.51 ×2
unresolved
person
Penilai Bisnis Yanuar Bey
p.63 ×2
unresolved
org
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO Perjanjian
p.92
unresolved
person
Jose Dima Satria
· Notaris
p.92 ×2
unresolved
org
Koordinasi Penanaman Modal.
p.94 ×2
unresolved
org
PT Kencana Abadi Propertindo. Sehingga
p.96
unresolved
org
Arbitrase Nasional Indonesia
p.108 ×2
unresolved
org
PT Kencana Abadi Umum Pemegang Saham
p.112
unresolved
org
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO Nama
p.113
unresolved
org
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO Company Name Persetujuan Menteri
p.113
unresolved
org
PT Kencana Abadi Winda
p.115
unresolved
org
PT KENCANA ANUGERAH PROPERTINDO Perjanjian
p.118
unresolved
org
PT Kencana Anugerah Propertindo. Sehingga
p.122
unresolved
person
Philipus Hadi Kusuma
p.122
unresolved
org
PT Kencana Anugerah Umum Pemegang Saham
p.138
unresolved
org
PT Kencana Berkat Umum Pemegang Saham
p.164
unresolved
org
PT Kencana Maju Umum Pemegang Saham
p.190
unresolved
org
PT Kencana Makmur Umum Pemegang Saham
p.216
unresolved
org
PT Kencana Umum Pemegang Saham
p.242
unresolved
org
PT Era Sirkuler
p.242
unresolved
org
PT Kencana Sukses Umum Pemegang Saham
p.268
unresolved
org
PT Kencana Anugerah Propertindo ANUGERAH
p.284
unresolved
person
Akta Muliani Santoso
p.284 ×2
unresolved
person
Akta Notaris Charles Hermawan
p.284 ×7
unresolved
org
PT Kencana Maju Propertindo MAJU
p.284
unresolved
org
PT Kencana Makmur Propertindo MAKMUR
p.285
unresolved
org
PT Kencana Sukses Propertindo SUKSES
p.286
unresolved
org
PT Kencana Sejahtera Propertindo SEJAHTERA
p.287
unresolved
person
Akta Notaris Stella Tommy
p.287
unresolved
org
PT Kencana Abadi Propertindo ABADI
p.288
unresolved
org
PT Kencana Berkat Propertindo BERKAT
p.289
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.500
62633 ms
12 Sep 2026 21:38
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': 'Publik : Yanuar Bey, S.E., M.M., MAPPI (Cert.)',
'assets': [{'area_sqm': None,
'category': 'SHARES',
'description': 'yaitu pembelian saham PT Kencana Abadi'}],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'CONFLICT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': 'yaitu pembelian saham PT Kencana Abadi',
'object_truncated': False,
'parties': [{'name': '(2) Setiap persetujuan yang diberikan berdasarkan '
'Perjanjian ini hanya',
'relationship': 'akan berlaku apabila'}],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': '2024-01-31',
'value': None}