Back to announcement
20240129_IPAC_Transaksi Material Tanpa Persetujuan RUPS_31572262_lamp8.pdf
Asset transaction Needs review IPACSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 637
Page 1
Page 2
Page 3
Page 4
Page 5
Page 6
Page 7
Page 8
Page 9
Page 10
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
DAFTAR ISI
Halaman
SERTIFIKAT
PERNYATAAN PENILAI
DAFTAR ISI.................................................................................................................................................. 1
DAFTAR FIGUR ........................................................................................................................................... 3
1 PENDAHULUAN.................................................................................................................................. 4
1.1 Latar Belakang Penugasan ................................................................................................................. 4
1.2 Status Penilai Publik ............................................................................................................................ 4
1.3 Identitas Pemberi Tugas ..................................................................................................................... 5
1.4 Identitas Pengguna Laporan .............................................................................................................. 5
1.5 Objek Penilaian .................................................................................................................................... 5
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian ............................................................................................................ 5
1.7 Identifikasi Bentuk Kepemilikan ........................................................................................................ 5
1.8 Definisi dan Istilah yang Digunakan Dalam Penilaian atas Nilai Ekuitas ...................................... 6
1.9 Pernyataan Independensi Penilai ...................................................................................................... 9
1.10 Tanggal Penilaian atas Nilai Ekuitas .................................................................................................. 9
1.11 Premis Nilai yang Digunakan ............................................................................................................. 9
1.12 Dasar Nilai yang Digunakan ............................................................................................................... 9
1.13 Asumsi dan Kondisi Pembatas ........................................................................................................... 9
1.14 Konfirmasi Bahwa Objek Penilaian Tidak Sedang atau Telah Dinilai Dalam Jangka
Waktu Tidak Lebih dari 2 (Dua) Bulan ............................................................................................. 10
1.15 Tenaga Ahli dan Hasil Pekerjaan Tenaga Ahli ................................................................................ 11
1.16 Uraian Penilai Properti dan Hasil Penilaian Aset oleh Penilai Properti yang Digunakan .......... 11
1.17 Penjelasan mengenai Kejadian Penting setelah Tanggal Penilaian atas Nilai Ekuitas
(Subsequent Event) .............................................................................................................................. 11
1.18 Jenis Mata Uang yang Digunakan .................................................................................................... 11
1.19 Sumber dan Data Informasi yang Dapat Dihandalkan ................................................................. 11
1.20 Tambahan Informasi Lain Diluar Hal-hal yang Telah Diuraikan .................................................. 11
1.21 Uraian Mengenai Ketentuan Peraturan Perundang-undangan Yang Terkait dengan
Objek Penilaian atas Nilai Ekuitas .................................................................................................... 11
2 DATA DAN INFORMASI.................................................................................................................... 13
2.1 Hasil Pelaksana Inspeksi Terhadap Objek Penilaian ..................................................................... 13
2.2 Tingkat Kedalaman Inspeksi ............................................................................................................. 13
2.3 Data dan Informasi yang Relevan dengan Objek Penilaian ......................................................... 14
2.4 PT Kencana ABADI Propertindo ("ABADI") ...................................................................................... 15
2.4.1 Riwayat Singkat .................................................................................................................................. 15
2.4.2 Aktivitas Usaha ................................................................................................................................... 15
2.4.3 Tingkat Kepemilikan dan Sifat Pengendalian Objek Penilaian ..................................................... 15
2.4.4 Tingkat Likuiditas Pasar Objek Penilaian ........................................................................................ 16
2.4.5 Manajemen dan Sumber Daya Manusia ........................................................................................ 16
2.4.6 Informasi Non Keuangan yang Relevan Mengenai ABADI............................................................ 16
3 TINJAUAN EKONOMI MAKRO DAN INDUSTRI .............................................................................. 18
3.1 Ekonomi Makro Indonesia ................................................................................................................ 18
3.1.1 Pertumbuhan Ekonomi Indonesia................................................................................................... 18
3.1.2 Nilai Tukar Rupiah ............................................................................................................................. 19
3.1.3 Inflasi ................................................................................................................................................... 20
3.1.4 Tingkat Suku Bunga ........................................................................................................................... 20
3.1.5 Pasar Keuangan ................................................................................................................................. 22
Halaman - 1
Page 11
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
3.2 Gambaran Umum Industri Properti di Indonesia .......................................................................... 22
3.3 Pertumbuhan Properti Baru di Daerah Tangerang ....................................................................... 28
4 ANALISIS ATAS LAPORAN KEUANGAN DAN INFORMASI KEUANGAN LAINNYA ..................... 30
4.1 Penyesuaian Laporan Keuangan ABADI ......................................................................................... 30
4.2 Analisis Kinerja Keuangan ABADI..................................................................................................... 30
4.2.1 Analisis Laporan Keuangan ABADI .................................................................................................. 30
4.2.2 Informasi Perpajakan ABADI ............................................................................................................ 34
4.2.3 Kompensasi Bagi Pemegang Saham ABADI ................................................................................... 35
4.2.4 Informasi mengenai Asuransi yang Ditanggung oleh Perusahaan untuk Karyawan Kunci ..... 35
4.2.5 Analisis dan Pembahasan Manajemen ........................................................................................... 35
5 ANALISIS SWOT DAN RISIKO .......................................................................................................... 36
5.1 Analisis SWOT ..................................................................................................................................... 36
5.2 Analisis Risiko ..................................................................................................................................... 36
6 PENDEKATAN DAN PEMILIHAN METODE PENILAIAN ................................................................. 38
6.1 Pendekatan Penilaian........................................................................................................................ 38
6.2 Pemilihan Pendekatan dan Metode Penilaian ............................................................................... 38
7 PENILAIAN EKUITAS ABADI ............................................................................................................ 40
7.1 Penilaian ABADI dengan Pendekatan Pasar, Metode GPTC ......................................................... 40
7.1.1 Pemilihan Perusahaan Pembanding ............................................................................................... 40
7.1.2 Control Premium dan Discount for Lack of Marketability ................................................................. 45
7.1.3 Nilai Pasar 25,50% Ekuitas ABADI dengan Pendekatan Pasar ..................................................... 46
7.2 Penilaian ABADI dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF ................................................ 47
7.2.1 Ringkasan Proyeksi Keuangan ......................................................................................................... 47
7.2.2 Pemilihan Arus Kas ............................................................................................................................ 48
7.2.3 Penentuan Biaya Modal Tertimbang ............................................................................................... 49
7.2.4 Tingkat Pertumbuhan pada Nilai Terminal .................................................................................... 52
7.2.5 Control Premium, Discount for Lack of Control dan Discount for Lack of Marketability ................. 52
7.2.6 Nilai Pasar 25,50% Ekuitas ABADI dengan Pendekatan Pendapatan .......................................... 53
7.3 Rekonsiliasi Nilai ................................................................................................................................ 53
7.4 Kesimpulan Nilai ................................................................................................................................ 54
8 KUALIFIKASI PENILAI BISNIS .......................................................................................................... 55
✓ LAMPIRAN KEUANGAN
Halaman - 2
Page 12
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
DAFTAR FIGUR
Halaman
Figur 1. Pihak Yang Diwawancarai ........................................................................................................... 14
Figur 2. Susunan Pemegang Saham ABADI ............................................................................................ 15
Figur 3. Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Pengeluaran dan Lapangan
Usaha ............................................................................................................................................ 18
Figur 4. Neraca Pembayaran Indonesia .................................................................................................. 19
Figur 5. Rupiah vs Negara Kawasan dan Suku Bunga Kebijakan Negara Kawasan ........................... 20
Figur 6. Inflasi IHK dan Komponen serta Ekspektasi Inflasi ................................................................. 20
Figur 7. Suku Bunga Kebijakan Bank Indonesia dan IndONIA serta Suku Bunga Perbankan .......... 21
Figur 8. Perkembangan Kredit dan DPK ................................................................................................. 21
Figur 9. Nilai Transaksi Uang Elektronik dan Nilai Transaksi Digital Banking ...................................... 22
Figur 10. Nilai Transaksi ATM/Debit dan Kartu Kredit serta Uang yang Diedarkan ............................ 22
Figur 11. Indeks Harga Properti Q2 2023................................................................................................. 23
Figur 12. Tren Pencarian Properti Bedasarkan Harga ............................................................................ 24
Figur 13. Indeks Harga DKI Jakarta vs Bodetabek ................................................................................... 24
Figur 14. Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial ................................................................ 25
Figur 15. Permintaan Apartemen di Jakarta Utara .................................................................................. 27
Figur 16. Sebaran Permintaan Apartemen di DKI Jakarta....................................................................... 27
Figur 17. Laporan Laba (Rugi)..................................................................................................................... 30
Figur 18. Pertumbuhan Pendapatan, Laba (Rugi) Kotor, Laba (Rugi) Operasional dan Laba (Rugi)
Tahun Berjalan ............................................................................................................................. 31
Figur 19. Analisis Common Size Laba (Rugi)............................................................................................... 31
Figur 20. Ringkasan Posisi Keuangan ........................................................................................................ 31
Figur 21. Pertumbuhan Aset, Liabilitas dan Ekuitas ................................................................................ 32
Figur 22. Analisis Common Size Aset, Liabilitas dan Ekuitas .................................................................... 32
Figur 23. Ringkasan Laporan Arus Kas ...................................................................................................... 32
Figur 24. Komposisi Arus Kas Bersih dari aktivitas Operasi, Investasi dan Pendanaan ...................... 33
Figur 25. Rasio Keuangan ........................................................................................................................... 33
Figur 26. Perusahaan Pedoman ................................................................................................................. 40
Figur 27. Growth in Sales ............................................................................................................................. 41
Figur 28. Growth in Earnings ........................................................................................................................ 42
Figur 29. Liabilities to Equity Ratio ............................................................................................................... 42
Figur 30. Net Margin ..................................................................................................................................... 42
Figur 31. Total Aset ...................................................................................................................................... 43
Figur 32. Market Share ................................................................................................................................. 43
Figur 33. Net Profit Margin ........................................................................................................................... 44
Figur 34. Variable Market Multiple dan Perhitungan Indikasi Nilai Ekuitas ............................................ 44
Figur 35. Penentuan DLOM dalam Penilaian Ekuitas ABADI .................................................................. 46
Figur 36. Nilai Pasar 25,50% Ekuitas ABADI dengan Pendekatan Pasar, Metode GPTC ..................... 46
Figur 37. Proyeksi Laba (Rugi) .................................................................................................................... 47
Figur 38. Proyeksi Posisi Keuangan ........................................................................................................... 48
Figur 39. Proyeksi Arus Kas......................................................................................................................... 48
Figur 40. Beta Levered dan Un-Levered Perusahaan Pembanding .......................................................... 50
Figur 41. DER Market .................................................................................................................................... 51
Figur 42. Biaya Modal Ekuitas .................................................................................................................... 51
Figur 43. Weighted Average Cost of Capital (“WACC”) ................................................................................. 52
Figur 44. Nilai Pasar 25,50% Ekuitas ABADI dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF............. 53
Figur 45. Rekonsiliasi Nilai Pasar 25,50% Ekuitas ABADI......................................................................... 54
Halaman - 3
Page 13
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
1 PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Penugasan
PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”) merupakan pemegang master franchise ERA untuk seluruh
wilayah Indonesia. IPAC merupakan pelopor broker property di Indonesia dengan sistem
franchise. Saat ini IPAC memiliki member broker yang berlokasi di wilayah Tangerang dan
tergabung dalam grup ERA Fiesta, terdiri dari ERA Fiesta Pamulang, ERA Fiesta BSD, ERA Fiesta
Suvarna Sutera, ERA Fiesta Gading Serpong, ERA Fiesta Grande, ERA Fiesta Alam Sutera dan ERA
Fiesta Pantai Indah Kapuk (“PIK”) (Jakarta Utara).
Saat ini IPAC berencana untuk melakukan pengembangan bisnis dengan memperluas market
share broker dan agen dalam bidang broker property, untuk merealisasikan tujuan tersebut IPAC
akan mengakusisi perusahaan-perusahaan franchisee terbaiknya, termasuk ERA Fiesta, yang
salah satunya yaitu PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI") yang dikenal dengan nama ERA
Fiesta Gading Serpong. Berdasarkan informasi dari Manajemen rencana akuisisi tersebut
termasuk kedalam Transaksi Material sesuai dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan ("OJK")
Republik Indonesia No. 17/POJK.04/2020 tentang "Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan
Usaha" (“POJK 17 Tahun 2020”).
ABADI merupakan perusahaan agen properti yang melakukan usaha dibidang jual, beli dan
sewa properti. ABADI memulai kegiatan operasinya pada tahun 2021 dan berkedudukan di
Tangerang.
Terkait dengan rencana akuisisi ERA Fiesta, IPAC memerlukan adanya penilaian atas 51,00%
Ekuitas untuk setiap perusahaan-perusahaan yang akan diakuisisi. Per tanggal penilaian,
pemegang saham ABADI adalah PT Kencana Anugerah Propertindo (“ANUGERAH”) dan
Winda, masing-masing sebesar 50,00%. Akuisisi tersebut akan mengurangi porsi kepemilikan
ANUGERAH dan Winda masing-masing sebesar 25,50%. Namun, untuk laporan penilaian ABADI,
akan dilakukan atas 25,50% ekuitas yang merupakan bagian dari kepemilikan mayoritas, yaitu
sebesar 51,00% dari ekuitas yang akan ditransaksikan. Sedangkan sisanya akan terkonsolidasi
pada penilaian ANUGERAH. Penilaian ini digunakan untuk kepentingan Pasar Modal terkait
dengan POJK 17 Tahun 2020, serta tidak digunakan di luar konteks atau tujuan penilaian
tersebut.
Sehubungan dengan rencana di atas, Kantor Jasa Penilai Publik Yanuar, Rosye dan Rekan
(“Y&R”) telah ditunjuk oleh IPAC berdasarkan persetujuan atas Surat Penawaran Jasa Penilaian
Ekuitas Era Fiesta No.PR.Y&R-00/Y/BS/ERA/VIII/2023/RY/0164, tanggal 04 Agustus 2023
dengan maksud untuk melakukan penilaian atas 25,50% Ekuitas ABADI.
1.2 Status Penilai Publik
Penilai Publik adalah Pemimpin Rekan dari Y&R dengan kualifikasi sebagai berikut:
Nama Penilai Publik : Yanuar Bey S.E., M.M., MAPPI (Cert.)
No. Izin Penilai Publik : B-1.08.00044
STTD : STTD.PB-37/PJ-1/PM.02/2023
Klasifikasi Izin : Penilaian Bisnis (B)
No. MAPPI : 99-S-01230
Y&R adalah Kantor Jasa Penilai Publik yang terdaftar di Kementerian Keuangan dan Pasar Modal
serta memiliki kompetensi untuk melakukan penugasan ini.
Halaman - 4
Page 14
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini kami bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Pemberi Tugas, Objek Penilaian ataupun
pihak-pihak yang terafiliasi dengan Pemberi Tugas dan Objek Penilaian. Y&R juga tidak memiliki
kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
Laporan Penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak
manapun. Imbalan jasa yang kami terima sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang
dihasilkan.
1.3 Identitas Pemberi Tugas
• Nama Perusahaan : PT Era Graharealty Tbk ("IPAC")
• Alamat : TCC Batavia Tower Lantai 8 Unit 3-5, Jalan K.H Mas Mansyur Kav.126,
Jakarta – 10220,
• Telepon : (021) 570 8000 / (021) 2967 5123
• Situs Web : www.eraindonesia.com
1.4 Identitas Pengguna Laporan
• Nama Perusahaan : PT Era Graharealty Tbk ("IPAC")
• Alamat : TCC Batavia Tower Lantai 8 Unit 3-5, Jalan K.H Mas Mansyur Kav.126,
Jakarta – 10220,
• Telepon : (021) 570 8000 / (021) 2967 5123
• Situs Web : www.eraindonesia.com
1.5 Objek Penilaian
Objek penilaian sesuai dengan informasi yang diberikan oleh pemberi tugas adalah penilaian
25,50% Ekuitas ABADI.
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud dari Penilaian ini adalah untuk memberikan pendapat mengenai Nilai Pasar 25,50%
Ekuitas ABADI. Tujuan dari Penilaian ini adalah sebagai bahan pertimbangan IPAC dalam rangka
akuisisi ABADI.
Penilaian ini digunakan untuk kepentingan Pasar Modal terkait dengan Peraturan Otoritas Jasa
Keungan (“OJK”) Republik Indonesia No. 17/POJK.04/2020 tentang “Transaksi Material dan
Perubahan Kegiatan Usaha”, serta tidak digunakan di luar konteks atau tujuan penilaian
tersebut.
1.7 Identifikasi Bentuk Kepemilikan
Berdasarkan informasi yang kami terima, objek penilaian adalah 25,50% Ekuitas ABADI yang
dimiliki oleh Winda.
Halaman - 5
Page 15
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
1.8 Definisi dan Istilah yang Digunakan Dalam Penilaian atas Nilai Ekuitas
ABADI : PT Kencana Abadi Propertindo
ABV : Adjusted Book Value, Nilai Buku yang dihasilkan setelah
dilakukan penyesuaian (normalisasi) terhadap nilai dari satu
atau lebih aset atau kewajiban.
ANUGERAH : PT Kencana Anugerah Propertindo
Arus Kas Bersih : a. Jumlah kas yang tersedia setelah terpenuhinya
kebutuhan kas untuk kegiatan operasional;
b. Jumlah kas yang merupakan arus kas yang tersedia bagi
penyedia modal yang terdiri dari utang dan ekuitas; dan
c. Jumlah kas yang telah bebas dari kewajiban untuk
mempertahankan operasi saat ini dan untuk
mengantisipasi pertumbuhan perusahaan.
Asumsi : Sesuatu yang dianggap akan terjadi termasuk fakta, syarat,
atau keadaan yang mungkin dapat mempengaruhi objek
Penilaian atau pendekatan penilaian dan kewajarannya
telah dianalisis oleh Penilai Bisnis sebagai bagian dari proses
Penilaian.
Dasar Penilaian : Suatu penjelasan dan/atau pendefinisian tentang jenis Nilai
yang sedang diteliti berdasarkan kriteria tertentu.
DCF : Discounted Cash Flow, suatu metode untuk menetapkan
indikasi nilai dari suatu perusahaan, kepemilikan atas
perusahaan atau sekuritas yang dilakukan dengan cara
mendiskonto arus kas bersih dengan tingkat diskon yang
relevan.
Diskon Likuiditas Pasar : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan
(Discount for Lack of pengurang dari Nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari
Marketabilities) kurangnya likuiditas objek Penilaian.
Diskon Tanpa Pengendalian : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan
(Discount for Lack of Control) pengurang dari Nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari
kurangnya tingkat pengendalian atas objek Penilaian.
Faktor Kapitalisasi : Semua jenis rasio yang digunakan untuk mengkonversi
pendapatan menjadi suatu nilai.
GPTC : Guideline Publicly Traded Company adalah suatu metode
yang dilakukan dengan cara menggunakan perbandingan
dengan perusahaan yang sejenis dan dianggap sebanding
yang tercatat di pasar modal.
Holding Company : Suatu perusahaan yang sebagian besar pendapatannya
atau seluruhnya berasal dari penyertaan pada perusahaan
lain.
Kapitalisasi : a. Pengkonversian arus kas bersih atau penghasilan
bersih lain, baik yang bersifat aktual maupun perkiraan,
selama periode tertentu yang ekuivalen dengan nilai
aset pada suatu tanggal tertentu; atau
b. Pengakuan atas suatu pengeluaran modal.
Kelangsungan Usaha (Going : Suatu kondisi yang mencerminkan usaha yang sedang
Concern) beroperasi atau dalam konstruksi, atau suatu premis dalam
penilaian, dimana penilai bisnis menganggap suatu
perusahaan akan terus melanjutkan operasinya secara
berkelanjutan.
KEPI & SPI Edisi VII – 2018 : Kode Etik Penilai Indonesia (“KEPI”) dan Standar Penilaian
Indonesia (“SPI”) 2018 Edisi VII - 2018.
Halaman - 6
Page 16
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
Laporan Keuangan Audit : Laporan Keuangan ABADI yang telah diaudit oleh Kantor
Akuntan Publik Kanaka Puradiredja Suhartono untuk
periode yang berakhir pada 31 Juli 2023, 31 Desember 2022
dan 31 Desember 2021, masing-masing dengan laporan No.
No. Ref. 00482/2.0752/AU.1/05/1014-2/1/XI/2023,
No. Ref. 00481/2.0752/AU.1/05/1014-2/1/XI/2023 dan
No. Ref. 00480/2.0752/AU.1/05/1014-2/1/XI/2023 yang
diterbitkan pada tanggal 28 November 2023 dengan
Akuntan Publik Aris Suryanta, AK., CA., CPA. No. AP.1014 dan
No. STTD.AP-505/PM.22/2018 serta opini wajar dalam
semua hal yang material.
Laporan Penilaian Bisnis : Laporan tertulis yang dibuat oleh penilai bisnis yang
memuat pendapat penilai bisnis mengenai objek penilaian
serta menyajikan informasi tentang proses penilaian.
MAPPI : Masyarakat Profesi Penilai Indonesia.
Metode Kapitalisasi : Metode penilaian yang mendasarkan pada suatu
Pendapatan (Capitalization pendapatan yang dianggap mewakili kemampuan di masa
of Income mendatang dari suatu perusahaan atau business interest
Method) yang dinilai, dibagi dengan suatu tingkat kapitalisasi atau
dikali dengan faktor kapitalisasi, sehingga menjadi suatu
indikasi nilai dari perusahaan atau business interest.
Metode Penilaian : Suatu cara atau rangkaian cara tertentu dalam melakukan
penilaian.
Modal Investasi : Jumlah utang jangka panjang dan ekuitas pada suatu
perusahaan.
Nilai : Perkiraan harga yang diinginkan oleh penjual dan/atau
pembeli atas suatu barang atau jasa dan merupakan jumlah
manfaat ekonomi berdasarkan nilai pasar yang akan
diperoleh dari objek penilaian pada tanggal penilaian.
Nilai Aset Bersih : Total nilai pasar aset dikurangi total nilai pasar liabilitas.
Nilai Buku : a. Hasil kapitalisasi atas biaya perolehan aset, dikurangi
akumulasi depresiasi, deplesi, amortisasi atau
penurunan nilai sebagaimana yang tercatat dalam
laporan keuangan; atau
b. Selisih antara total aset dikurangi dengan total liabilitas
dari perusahaan sebagaimana tercatat dalam laporan
keuangan.
Nilai Pasar : Estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian,
antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual
yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan,
yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua
pihak masing– masing bertindak atas dasar pemahaman
yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan.
Nilai Terminal (Terminal : Nilai dari jumlah arus kas untuk periode setelah periode
Value) waktu tetap, dimana arus kas yang diterapkan dapat
menggunakan model ekuitas atau Modal Investasi.
Objek Penilaian : Penilaian 25,50% Ekuitas ABADI.
Pendekatan Penilaian : Suatu cara untuk memperkirakan Nilai dengan
menggunakan satu atau lebih metode penilaian.
Pendekatan Aset : Pendekatan Penilaian berdasarkan laporan keuangan
historis objek Penilaian yang telah diaudit, dengan cara
menyesuaikan seluruh aset dan liabilitas menjadi Nilai Pasar
Halaman - 7
Page 17
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
sesuai dengan Premis Nilai yang digunakan dalam Penilaian
Bisnis.
Pendekatan Pasar : Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan objek
Penilaian dengan objek lain yang sebanding dan sejenis
serta telah tersedia informasi harga transaksi atau
penawaran.
Pendekatan Pendapatan : Pendekatan Penilaian dengan cara mengkonversi manfaat
ekonomis atau pendapatan yang diperkirakan akan
dihasilkan oleh objek Penilaian dengan tingkat diskonto
tertentu.
Penilaian : Proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis atas nilai
ekonomi suatu objek penilaian.
Penilai : Orang perseorangan yang dengan keahliannya menjalankan
kegiatan Penilaian di pasar modal.
Penilai Bisnis : Penilai yang melakukan kegiatan penilaian bisnis
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan mengenai Penilai yang melakukan kegiatan di
pasar modal.
Penilai Properti : Penilai yang melakukan kegiatan Penilaian properti
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan mengenai Penilai yang melakukan kegiatan di
pasar modal.
Penilai Publik : Penilai yang telah memperoleh izin dari Menteri Keuangan
untuk memberikan jasa penilaian.
Penilaian Bisnis : Proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis atas
objek Penilaian Bisnis sebagaimana dimaksud dalam
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan mengenai Penilai yang
melakukan kegiatan di pasar modal.
Penugasan Penilaian : Penugasan yang diterima oleh Penilai dari pemberi
Profesional penugasan untuk melakukan Penilaian atas objek, tujuan
Penilaian, dan tanggal tertentu dimana Penilai mendasarkan
opininya, yang disajikan dalam laporan Penilaian.
POJK 17 Tahun 2020 : Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
No.17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan
Perubahan Kegiatan Usaha.
POJK 35 Tahun 2020 : Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
No. 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal.
Premi Pengendalian : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan
(Premium for Control) penambah dari Nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari
tingkat pengendalian atas objek Penilaian.
Premis Nilai : Asumsi Nilai yang berhubungan dengan suatu kondisi
transaksi yang dapat digunakan pada objek Penilaian.
Tanggal Laporan : Tanggal ditandatanganinya laporan oleh Penilai Bisnis.
Tanggal Penilaian : Tanggal pada saat Nilai, hasil Penilaian, atau perhitungan
manfaat ekonomi dinyatakan.
Tenaga Ahli : Orang yang mempunyai keahlian dan kualifikasi pada suatu
bidang tertentu di luar ruang lingkup kegiatan Penilaian dan
tidak bekerja pada kantor jasa Penilai publik.
Tingkat Diskonto : Suatu tingkat imbal balik untuk mengkonversikan nilai di
masa depan ke nilai sekarang yang mencerminkan nilai
waktu dari uang dan ketidakpastian atas terealisasinya
pendapatan ekonomi.
Halaman - 8
Page 18
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
Tingkat Imbal Balik : Jumlah laba atau rugi dan/atau perubahan nilai yang
direalisasikan atau diharapkan dari suatu investasi yang
dinyatakan dalam persentase.
Tingkat Kapitalisasi : Jumlah pembagi yang digunakan untuk mengkonversi
pendapatan menjadi Nilai.
Y&R : Kantor Jasa Penilai Publik Yanuar, Rosye dan Rekan.
1.9 Pernyataan Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini, kami bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan ABADI maupun IPAC ataupun pihak-pihak
yang terafiliasi dengan ABADI, maupun IPAC. Y&R juga tidak memiliki kepentingan ataupun
keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Laporan Penilaian ini tidak ditujukan untuk
memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan jasa yang kami terima sama
sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan.
1.10 Tanggal Penilaian atas Nilai Ekuitas
Tanggal efektif penilaian adalah per 31 Juli 2023, dimana batas tersebut diambil atas dasar
pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
1.11 Premis Nilai yang Digunakan
Premis yang dapat digunakan dalam penilaian ini adalah premis “going concern”, yaitu suatu
kondisi yang mencerminkan usaha yang sedang beroperasi atau sekurang-kurangnya dalam
proses konstruksi, di mana Penilai menganggap suatu perusahaan akan terus melanjutkan
operasinya secara berkelanjutan. Dalam penilaian ini, ABADI merupakan perusahaan yang
memiliki keberlangsungan usaha untuk kedepannya, hal tersebut telah didukung oleh
pernyataan dan keyakinan Manajemen.
1.12 Dasar Nilai yang Digunakan
Sesuai maksud dan tujuan penilaian, yaitu untuk kepentingan Pasar Modal terkait dengan POJK
17 Tahun 2020, maka penilaian dilakukan berdasarkan Peraturan OJK Republik Indonesia
No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal”
(“POJK 35 Tahun 2020”). Berdasarkan peraturan tersebut, dasar nilai yang digunakan adalah
Nilai Pasar.
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu
aset atau liabilitas pada Tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, di mana kedua Pihak masing–masing bertindak atas dasar pemahaman
yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (POJK 35 Tahun 2020 Pasal 1).
1.13 Asumsi dan Kondisi Pembatas
1. Y&R menghasilkan laporan penilaian yang bersifat non-disclaimer opinion.
2. Y&R telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses
penyusunan laporan penilaian.
Halaman - 9
Page 19
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
3. Y&R tidak memiliki kepentingan atau hal-hal lainnya yang dapat menyebabkan Y&R
memberikan pendapat yang bias sehubungan dengan informasi yang dibahas dalam
laporan ini.
4. Dalam menyusun laporan ini, Y&R mengandalkan keakuratan dan kelengkapan informasi
yang disediakan oleh Manajemen dan/atau data yang diperoleh dari informasi yang
tersedia untuk publik dan informasi lainnya serta penelitian yang kami anggap relevan.
Y&R tidak terlibat dan tidak melakukan audit ataupun verifikasi atas informasi yang
disediakan tersebut.
5. Pemberi tugas menyatakan bahwa seluruh informasi material yang menyangkut
penugasan penilaian telah diungkapkan seluruhnya kepada Y&R dan tidak ada
pengurangan atas fakta-fakta yang penting.
6. Pemberi tugas telah membebaskan Y&R dari setiap klaim yang dapat dan akan timbul dari
kesalahan ataupun kekurangan dalam bahan atau informasi yang disediakan Manajemen,
konsultan atau pihak ketiga, kepada Y&R dalam penyusunan laporan ini.
7. Y&R tidak memiliki kepentingan pribadi atau kecenderungan untuk berpihak berkenaan
dengan subjek dari laporan ini maupun pihak-pihak yang terlibat didalamnya.
8. Y&R menggunakan proyeksi keuangan yang disampaikan oleh Manajemen dengan
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan dan kemampuan pencapaiannya (fiduciary
duty).
9. Laporan yang dihasilkan terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat
rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
10. Y&R bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan
yang telah disesuaikan.
11. Y&R bertanggung jawab atas laporan penilaian dan kesimpulan Nilai.
12. Y&R telah memperoleh informasi atas status hukum objek penilaian dari pemberi tugas.
13. Laporan penilaian ini ditujukan hanya untuk memenuhi kepentingan Pasar Modal dan
pemenuhan aturan OJK.
14. Laporan penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah terkait dengan
penilaian pada tanggal laporan ini diterbitkan.
15. Y&R berasumsi bahwa perusahaan telah dan akan memenuhi kewajiban berkenaan
dengan perpajakan, retribusi, pungutan-pungutan lainnya dan kewajiban-kewajian lainnya
sesuai dengan peraturan yang berlaku.
16. Y&R tidak bertanggung jawab terhadap kerugian sebagai akibat dari kesalahan opini atau
kesimpulan yang terjadi karena adanya data atau informasi dari Manajemen yang relevan
dan signifikan pengaruhnya terhadap opini atau kesimpulan kami, yang tidak dan atau
belum kami terima dari Manajemen.
17. Tanda tangan pimpinan dan cap perusahaan yang resmi merupakan syarat mutlak sahnya
Certificate of Appraisal ini dan laporan penilaian yang terlampir.
1.14 Konfirmasi Bahwa Objek Penilaian Tidak Sedang atau Telah Dinilai Dalam Jangka Waktu
Tidak Lebih dari 2 (Dua) Bulan
Pemberi Tugas menjamin untuk memberikan konfirmasi bahwa Objek Penilaian tidak sedang
atau telah dinilai oleh Penilai Publik lainnya untuk maksud, tujuan, pengguna laporan dan
tanggal penilaian yang sama atau berdekatan (dalam jangka waktu tidak lebih dari dua bulan).
Bahwa Penilai dibebaskan dari segala bentuk tuntutan/klaim, gugatan ganti rugi yang mungkin
timbul dari pihak ketiga atau pihak lainnya atas konfirmasi Objek Penilaian yang tidak benar dari
Pemberi Tugas dan Pemberi Tugas akan bertanggung jawab atas segala kerugian dan/atau
kewajiban yang dialami oleh Penilai dan Y&R.
Halaman - 10
Page 20
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
1.15 Tenaga Ahli dan Hasil Pekerjaan Tenaga Ahli
Dalam melakukan penilaian 25,50% Ekuitas ABADI, Y&R tidak menggunakan tenaga ahli dan
hasil pekerjaan tenaga ahli.
1.16 Uraian Penilai Properti dan Hasil Penilaian Aset oleh Penilai Properti yang Digunakan
Dalam melakukan penilaian 25,50% Ekuitas ABADI, Y&R tidak menggunakan hasil penilaian aset.
1.17 Penjelasan mengenai Kejadian Penting setelah Tanggal Penilaian atas Nilai Ekuitas
(Subsequent Event)
Berdasarkan informasi dari Manajemen, terdapat perubahan Akta Pernyataan Keputusan
Pemegang Saham ABADI No. 10 tanggal 13 Oktober 2023 yang dibuat dihadapan Notaris
Anastasia Chandra, S.H., M.KN., Notaris di Kabupaten Tangerang, mengenai perubahan
peralihan saham dan pengangkatan kembali. Perubahan tersebut telah mendapatkan
pengesahan Surat Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
No. AHU-0205504.AH.01.11 tahun 2023 tanggal 16 Oktober 2023.
1.18 Jenis Mata Uang yang Digunakan
Hasil Penilaian 25,50% Ekuitas ABADI per 31 Juli 2023 dinyatakan dalam mata uang Rupiah.
1.19 Sumber dan Data Informasi yang Dapat Dihandalkan
Dalam melakukan penilaian ini, Y&R juga menggunakan informasi dari beberapa sumber
informasi relevan yang handal tanpa perlu melakukan verifikasi, yaitu:
• Data-data perusahaan pembanding yang diperoleh dari S&P Capital IQ;
• Data-data ekonomi baik yang bersifat makro ataupun mikro yang diperoleh dari instansi
terkait, seperti Bank Indonesia dan Bursa Efek Indonesia;
• Data-data terkait dengan industri real estate services dibidang agen properti; dan
• Data-data sekunder yang didapatkan terkait informasi yang sesuai dengan penilaian ini.
1.20 Tambahan Informasi Lain Diluar Hal-hal yang Telah Diuraikan
Manajemen ABADI menyatakan bahwa seluruh informasi material yang menyangkut penilaian
ekuitas telah diungkapkan seluruhnya kepada Y&R dan tidak ada pengurangan atas fakta-fakta
yang penting. Manajemen ABADI menyatakan bahwa telah mempelajari, mengetahui dan
memahami semua asumsi dan data-data serta informasi yang digunakan dalam analisis dan
penyusunan laporan ini.
1.21 Uraian Mengenai Ketentuan Peraturan Perundang-undangan Yang Terkait dengan Objek
Penilaian atas Nilai Ekuitas
ABADI merupakan perusahaan agen properti yang melakukan usaha dibidang jual, beli dan
sewa properti di Indonesia. Oleh karena itu, kami menggunakan peraturan perundang-
undangan yang ada di Indonesia, dengan rincian sebagai berikut:
1. Undang-Undang No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas.
2. Undang-Undang No. 7 Tahun 2014 tentang Perdagangan.
Halaman - 11
Page 21
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
3. Peraturan Menteri Perdagangan No. 57/M-DAG/PER/9/2014 tentang Perubahan atas
Peraturan Menteri Perdagangan No. 53/M-DAG/PER/8/2012 tentang Penyelenggaraan
Waralaba.
4. Peraturan Menteri Perdagangan No.105/M-DAG/PER/12/2015 tentang Pemberlakuan
Standar Kompetensi Kerja Nasional Indonesia Kategori Real Estat Golongan Pokok Real
Estat Bidang Perantaraan Perdagangan Properti.
5. Peraturan Menteri Perdagangan No. 51/M-DAG/PER/7/2017 Tahun 2017 tentang
Perusahaan Perantara Perdagangan Properti.
6. Peraturan Menteri Perdagangan No. 31/M-DAG/PER/8/2008 tentang Penyelenggaraan
Waralaba.
7. Peraturan Menteri Perdagangan No. 32/M-DAG/PER/8/2008 tentang Penyelenggaraan
Kegiatan Usaha Perdagangan Dengan Sistem Penjualan Langsung (MLM).
8. Peraturan Menteri Perdagangan No. 33 Tahun 2008 tentang Perusahaan Perantara
Perdagangan Properti.
9. Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 tentang Pengelolaan Hak Pengelolaan Lahan
(HPL) yang akan mengatur pemerataan hingga kesempatan yang sama untuk mengelola
lahan.
Halaman - 12
Page 22
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
2 DATA DAN INFORMASI
2.1 Hasil Pelaksana Inspeksi Terhadap Objek Penilaian
Berdasarkan Surat Tugas No. ST.Y&R-00/BS/ERA/X/2023/RY/0051 tanggal 05 Oktober 2023,
kami melaksanakan inspeksi lapangan dengan hasil sebagai berikut:
No. Surat Tugas : ST.Y&R-00/BS/ERA/X/2023/RY/0051
Lokasi : Ruko St. Petersburg AE I No. 38
Kel. Pakulonan Barat Kec. Kelapa Dua Kab. Tangerang
Tanggal Inspeksi : 05 Oktober 2023
Tenaga Inspeksi : 1. Nisa Iksi Rosa
2. Prita Pratiwi
Pendamping : 1. Kurniawati
2. Buyanto Tjiwan
Adapun dokumentasi terkait hasil pelaksanaan inspeksi lapangan adalah sebagai berikut:
Ruang Depan Kantor ABADI Ruang Meeting ABADI
Tampak Depan Kantor ABADI Ruang Kerja ABADI
2.2 Tingkat Kedalaman Inspeksi
Dalam penilaian ini, kami telah melakukan inspeksi untuk mendapatkan keyakinan yang
memadai diantaranya dengan melakukan site visit terhadap fasilitas milik ABADI yang berlokasi
di Ruko St. Petersburg AE I No. 38, Tangerang. Disamping itu kami juga melakukan wawancara,
Halaman - 13
Page 23
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
baik dengan Manajemen ABADI ataupun pihak yang mewakilinya dan pihak-pihak lain yang
relevan.
Figur 1. Pihak Yang Diwawancarai
Pihak Yang Diwawancarai Jabatan Entitas
Buyanto Tjiwan Direktur ABADI
Kurniawati Komisaris ABADI
Berdasarkan diskusi yang dilakukan dengan Manajemen ABADI, didapatkan informasi sebagai
berikut:
1. IPAC berencana untuk mengakuisisi saham pada perusahaan-perusahaan dalam ERA
Fiesta masing-masing sebesar 51,00%, termasuk 51,00% Ekuitas ABADI.
2. Penjualan unit oleh ABADI dilakukan secara primary (melalui pengembang perumahan)
maupun secondary (per orang langsung) dengan komisi penjualan yang didapatkan sekitar
2,00%-2,50% untuk jual beli properti dan ±5,00% untuk sewa properti.
3. ABADI membayar franchise fee kepada IPAC sebesar 10,00% dari total komisi yang
didapatkan, dimana 1,00% digunakan untuk pembayaran royalti dan 9,00% untuk
marketing dan technical fee.
4. Setiap agen yang berhasil melakukan transaksi, akan mendapatkan komisi sebesar
50,00%-65,00% dari komisi yang didapatkan.
5. Pendapatan lain-lain juga dapat diperoleh dengan adanya komisi dari bank rekanan untuk
pembelian dengan metode pembayaran kredit. ABADI bekerja sama dengan banyak bank
yang menyediakan fasilitas kredit tersebut.
2.3 Data dan Informasi yang Relevan dengan Objek Penilaian
1. Akta Pendirian ABADI akta No. 60 tanggal 09 Agustus 2021 yang dibuat dihadapan Charles
Hermawan, S.H., Notaris di Jakarta dan telah mendapatkan pengesahan Surat Keputusan
Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. AHU-0136181.AH.01.11 tanggal 10 Agustus
2021.
2. Akta Perubahan Terakhir No. 10 tanggal 13 Oktober 2023 yang dibuat oleh Notaris
Anastasia Chandra, S.H., M.KN. dan telah mendapatkan Pengesahan dari Kementerian
Hukum dan Hak Asasi Manusia No. AHU-0205504.AH.01.11 tahun 2023 tanggal 16 Oktober
2023.
3. Nomor Pokok Wajib Pajak ABADI No. 43.277.984.1-451.000.
4. Nomor Induk Berusaha ABADI No. 0909210055021.
5. Perjanjian Keanggotaan Branch Office No. B43/ERA/XII/2022 antara IPAC dan ERA Fiesta
dengan ABADI tanggal 01 Desember 2022.
6. Laporan Keuangan ABADI Tidak Audit untuk periode yang berakhir pada 31 Desember
2018, 2019 dan 2020 yang disediakan oleh Manajemen, yang selanjutnya disebut (“Laporan
Keuangan Tidak Audit”).
7. Laporan Keuangan ABADI yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Kanaka
Puradiredja Suhartono untuk periode yang berakhir pada 31 Juli 2023, 31 Desember 2022
dan 31 Desember 2021, masing-masing dengan laporan No. Ref.
00482/2.0752/AU.1/05/1014-2/1/XI/2023, No. Ref. 00481/2.0752/AU.1/05/1014-2/1/XI/2023
dan No. Ref. 00480/2.0752/AU.1/05/1014-2/1/XI/2023 yang diterbitkan pada tanggal 28
November 2023 dengan Akuntan Publik Aris Suryanta, AK., CA., CPA. No. AP.1014 dan No.
STTD.AP-505/PM.22/2018 serta opini wajar dalam semua hal yang material, yang
selanjutnya disebut (“Laporan Keuangan Audit”).
8. Proyeksi keuangan ABADI periode 31 Agustus 2023 sampai dengan 31 Desember 2028 yang
disiapkan oleh Manajemen.
Halaman - 14
Page 24
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
2.4 PT Kencana ABADI Propertindo ("ABADI")
2.4.1 Riwayat Singkat
ABADI didirikan berdasarkan Akta Notaris Charles Hermawan, S.H. No. 60 tanggal 9 Agustus
2021, di Kota Tangerang. Akta pendirian tersebut telah mendapatkan pengesahan dari
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia melalui surat keputusan No. AHU-
0136181.AH.01.11 tanggal 10 Agustus 2021.
Maksud dan tujuan ABADI adalah menjalankan usaha dalam bidang real estate dan konstruksi.
Perusahaan berdomisili di Tangerang, Ruko St. Petersburg Jl. Kelapa Puan Raya Blok AE 1
No.38, Gading Serpong, Tangerang, Pakulonan Bar, Kecamatan Kelapa Dua, Kabupaten
Tangerang, Banten 15810.
2.4.2 Aktivitas Usaha
Sesuai dengan Pasal 3 Akta Pendiriannya, maksud dan tujuan pendirian ABADI adalah
berusaha dalam bidang real estate yang dimiliki sendiri atau disewa (68110).
Untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut, ABADI dapat melaksanakan kegiatan usaha
pembelian, penjualan, persewaan dan pengoperasian real estate baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa, seperti bangunan apartemen, bangunan tempat tinggal dan bangunan
bukan tempat tinggal (seperti tempat pameran, fasilitas penyimpanan pribadi, mall, pusat
perbelanjaan dan lainnya) serta penyediaan rumah dan flat atau apartemen dengan atau
tanpa perabotan untuk digunakan secara permanen, baik dalam bulanan atau tahunan.
Termasuk kegiatan penjualan tanah, pengembangan gedung untuk dioperasikan sendiri
(untuk penyewaan ruang-ruang di gedung tersebut), pembagian real estate menjadi tanah
kapling tanpa pengembangan lahan dan pengoperasian kawasan tempat tinggal untuk rumah
yang bisa dipindah-pindah.
2.4.3 Tingkat Kepemilikan dan Sifat Pengendalian Objek Penilaian
Susunan pemegang saham ABADI per 31 Juli 2023 adalah sebagai berikut:
Figur 2. Susunan Pemegang Saham ABADI
Jumlah modal ditempatkan
Nama Pemegang Saham Jumlah Saham Persentase
dan disetor
PT Kencana Anugerah Propertindo 100 100.000.000 50,00%
Winda 100 100.000.000 50,00%
Total 200 200.000.000 100,00%
Sumber : Laporan Keuangan Audit
Modal saham ABADI berdasarkan figur di atas adalah ANUGERAH dan Winda dengan
kepemilikan masing-masing sebesar 50,00%.
Terjadi perubahan susunan pemegang saham ABADI, berdasarkan akta perubahan terakhir
ABADI No. 10 tanggal 13 Oktober 2023 yang dibuat dihadapan Notaris Anastasia Chandra,
S.H., M.KN., Notaris di Kabupaten Tangerang. Susunan pemegang saham ABADI berdasarkan
perubahan akta tersebut adalah sebagai berikut:
Halaman - 15
Page 25
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
Figur 3. Susunan Pemegang Saham ABADI
Jumlah modal ditempatkan dan disetor
Nama Pemegang Saham Jumlah Saham Persentase
(Dalam Rupiah Penuh)
Winda 80 80.000.000 40,00%
Buyanto Tjiwan 70 70.000.000 35,00%
Kurniawati 50 50.000.000 25,00%
Total 200 200.000.000 100,00%
Sumber : Akta perubahan ABADI No. 10 tanggal 13 Oktober 2023 yang dibuat dihadapan
Notaris Anastasia Chandra, S.H., M.KN.,
2.4.4 Tingkat Likuiditas Pasar Objek Penilaian
ABADI merupakan perusahaan tertutup yang sahamnya tidak diperdagangkan di Pasar Modal,
maka objek penilaian ini menurut penilai bersifat tidak likuid.
2.4.5 Manajemen dan Sumber Daya Manusia
Berdasarkan Laporan Keuangan Audit per 31 Juli 2023, susunan Dewan Komisaris dan Direksi
ABADI adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris : Kurniawati
Direksi
Direktur Utama : Winda
Direktur : Buyanto Tjawan
Pada tanggal 31 Juli 2023, ABADI memiliki karyawan sebanyak 4 orang serta didukung oleh 61
orang agen pemasaran.
2.4.6 Informasi Non Keuangan yang Relevan Mengenai ABADI
Pasar Geografis
ABADI menargetkan penjualan properti, dengan jangkauan daerah Jakarta Barat dan
Tangerang, namun tidak terbatas untuk dapat menjual properti di daerah lainnya.
Pemasok dan Pelanggan Kunci
Pemasok untuk usaha ABADI adalah perusahaan properti, yang menjual dan menyewakan
properti baik berupa rumah tinggal, apartemen, kaveling dan ruko seperti PT Summarecon
Agung Tbk, PT Alam Sutera Realty Tbk, PT Agung Podomoro Land Tbk, PT Jaya Real Property
Tbk, PT Alam Sutera Realty Tbk, PT Bumi Serpong Damai Tbk serta perusahaan properti
lainnya, termasuk properti milik perorangan.
ABADI tidak memiliki pelanggan kunci karena sebagian besar pelanggannya adalah
perorangan. Pelanggan juga didapatkan melalui kerja sama dengan Bank rekanan untuk
program Kredit Kepemilikan Properti.
Halaman - 16
Page 26
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
Pesaing
Pesaing ABADI adalah perusahaan-perusahaan yang menjalankan kegiatan usaha serupa,
yaitu pada bidang agen properti. Agen properti yang berada di sekitar wilayah operasional
ABADI adalah sebagai berikut:
- Ray White;
- Century 21;
- Rumah 123;
- Promex;
- Xavier Marks;
- Jendela Realty;
- Property Pro;
- LJ Hooker; dan
- Brighton.
Halaman - 17
Page 27
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
3 TINJAUAN EKONOMI MAKRO DAN INDUSTRI
3.1 Ekonomi Makro Indonesia
3.1.1 Pertumbuhan Ekonomi Indonesia
Pertumbuhan ekonomi global 2023 diprakirakan tetap sebesar 2,7%, namun disertai dengan
pergeseran sumber pertumbuhan. Pertumbuhan Amerika Serikat (“AS”) dan beberapa negara
maju di Eropa diprakirakan lebih baik, dipengaruhi oleh konsumsi rumah tangga seiring
dengan perbaikan upah dan keyakinan konsumen. Pertumbuhan ekonomi Jepang
diprakirakan masih kuat dipengaruhi oleh konsumsi rumah tangga dan ekspor yang membaik.
Sementara itu, pertumbuhan ekonomi Tiongkok lebih rendah sejalan dengan tertahannya
konsumsi dan investasi terutama sektor properti. Tekanan inflasi di negara maju masih relatif
tinggi dipengaruhi oleh perekonomian yang lebih kuat dan pasar tenaga kerja yang ketat. Hal
ini diprakirakan akan mendorong kenaikan lebih lanjut suku bunga kebijakan moneter di
negara maju, termasuk Federal Funds Rate (“FFR”). Perkembangan tersebut mendorong aliran
modal ke negara berkembang lebih selektif dan meningkatkan tekanan nilai tukar di negara
berkembang, termasuk Indonesia, sehingga memerlukan penguatan respon kebijakan untuk
memitigasi risiko rambatan global.
Pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap baik didukung oleh permintaan domestik.
Perekonomian domestik pada triwulan II 2023 diprakirakan tumbuh lebih baik dari proyeksi,
ditopang oleh peningkatan konsumsi rumah tangga dan investasi. Konsumsi rumah tangga
meningkat didorong oleh terus naiknya mobilitas, membaiknya ekspektasi pendapatan, dan
terkendalinya inflasi, serta dampak positif dari Hari Besar Keagamaan Nasional (“HBKN”) dan
pemberian gaji ke-13 kepada Aparatur Sipil Negara. Investasi juga meningkat terutama
investasi nonbangunan sejalan dengan kinerja ekspor yang positif dan berlanjutnya hilirisasi.
Sementara itu, ekspor barang diprakirakan melambat sejalan ekonomi global yang melemah,
sedangkan ekspor jasa tumbuh tinggi dipengaruhi oleh kenaikan kunjungan wisatawan
mancanegara. Berdasarkan lapangan usaha, pertumbuhan ekonomi terutama ditopang
Industri Pengolahan, Perdagangan Besar dan Eceran, serta Informasi dan Komunikasi.
Sementara secara spasial, pertumbuhan ekonomi terutama ditopang oleh pertumbuhan
wilayah Kalimantan dan Jawa yang masih kuat sejalan dengan terjaganya permintaan
domestik. Dengan perkembangan tersebut, pertumbuhan ekonomi 2023 diprakirakan dapat
mencapai kisaran 4,5-5,3%. Bank Indonesia akan terus memperkuat sinergi stimulus fiskal
Pemerintah dengan stimulus makroprudensial Bank Indonesia untuk mendorong
pertumbuhan ekonomi, khususnya dari sisi permintaan.
Figur 4. Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Pengeluaran dan
Lapangan Usaha
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
Halaman - 18
Page 28
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
Kinerja Neraca Pembayaran Indonesia (“NPI”) mendukung ketahanan eksternal. Neraca
perdagangan triwulan II 2023 mencatat surplus yang lebih rendah dipengaruhi oleh
penurunan harga komoditas dan perlambatan ekonomi global. Sementara itu, ketidakpastian
pasar keuangan global berdampak pada net outflows aliran modal asing dalam bentuk
investasi portofolio pada triwulan II 2023 sebesar 1,3 miliar dolar AS. Namun demikian, pada
triwulan III 2023 aliran modal asing hingga 21 Juli 2023 kembali masuk sehingga mencatat net
inflows sebesar 0,3 miliar dolar AS. Posisi cadangan devisa Indonesia akhir Juni 2023 tercatat
tinggi sebesar 137,5 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,1 bulan impor atau 6,0 bulan
impor dan pembayaran utang luar negeri Pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan
internasional sekitar 3 bulan impor. Ke depan, kinerja NPI pada 2023 diprakirakan akan tetap
baik dengan transaksi berjalan terjaga dalam kisaran surplus 0,4% sampai dengan defisit 0,4%
dari PDB. Neraca transaksi modal dan finansial diprakirakan juga tetap terjaga, ditopang oleh
aliran masuk modal asing dalam bentuk Penanaman Modal Asing (“PMA”) maupun investasi
portofolio, sejalan persepsi positif investor terhadap prospek perekonomian nasional.
Figur 5. Neraca Pembayaran Indonesia
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
*)
Angka Sementara
**)
Angka Sangat Sementara
3.1.2 Nilai Tukar Rupiah
Nilai tukar Rupiah terkendali sejalan dengan kebijakan stabilisasi yang ditempuh Bank
Indonesia. Nilai tukar Rupiah secara year to date tercatat menguat 3,63% ptp dari level akhir
Desember 2022, lebih kuat dibandingkan dengan apresiasi Peso Filipina, Rupee India, dan
Baht Thailand masing-masing sebesar 1,78%, 1,11%, dan 0,42%. Ke depan, dengan akan
meredanya ketidakpastian pasar keuangan global, Bank Indonesia memprakirakan nilai tukar
Rupiah akan menguat ditopang oleh prospek pertumbuhan ekonomi yang kuat, inflasi yang
rendah, imbal hasil aset keuangan domestik yang menarik, dan dampak positif dari
implementasi PP 36/2023 tentang DHE SDA.
Persepsi investor terhadap prospek perekonomian Indonesia juga menguat, tecermin pada
peningkatan outlook sovereign credit rating Indonesia oleh lembaga pemeringkat R&I, dari stabil
menjadi positif, dengan level rating tetap terjaga pada BBB+ (dua notch di atas level terendah
investment grade). Bank Indonesia terus memperkuat kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah
Halaman - 19
Page 29
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
melalui triple intervention dan twist operation untuk memitigasi risiko rambatan ketidakpastian
pasar keuangan global.
Figur 6. Rupiah vs Negara Kawasan dan Suku Bunga Kebijakan Negara Kawasan
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
3.1.3 Inflasi
Inflasi kembali ke dalam sasaran lebih cepat dari prakiraan. Inflasi IHK pada bulan Juni 2023
tercatat 3,52% (yoy) sehingga berada di dalam sasaran 3,0±1%. Penurunan inflasi terjadi
disemua kelompok. Inflasi inti Juni 2023 tercatat 2,58% (yoy), lebih rendah dibandingkan
dengan inflasi pada bulan sebelumnya sebesar 2,66% (yoy) dipengaruhi oleh stabilnya nilai
tukar, turunnya harga komoditas global, rendahnya dampak lanjutan dari inflasi volatile food,
dan terkendalinya ekspektasi inflasi. Inflasi kelompok volatile food tercatat 1,20% (yoy), turun
dari inflasi bulan sebelumnya yang sebesar 3,28% (yoy). Inflasi kelompok administered prices
juga menurun dari 9,52% (yoy) menjadi 9,21% (yoy). Kembalinya inflasi ke dalam sasaran
sebagai hasil positif dari konsistensi kebijakan moneter serta eratnya sinergi pengendalian
inflasi pangan antara Bank Indonesia dan Pemerintah (Pusat dan Daerah) dalam TPIP dan TPID
melalui penguatan GNPIP di berbagai daerah. Dengan perkembangan tersebut, Bank
Indonesia meyakini inflasi tetap terkendali dalam kisaran 3,0±1% pada sisa tahun 2023 dan
2,5±1% pada 2024.
Figur 7. Inflasi IHK dan Komponen serta Ekspektasi Inflasi
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
3.1.4 Tingkat Suku Bunga
Likuiditas perbankan tetap longgar sehingga berpotensi mendorong berlanjutnya
peningkatan kredit/pembiayaan. Rasio Alat Likuid terhadap Dana Pihak Ketiga (“AL/DPK”)
tercatat tinggi, yakni 26,73% pada Juni 2023, sejalan dengan stance kebijakan likuiditas longgar
Bank Indonesia. Perkembangan likuiditas tersebut berperan positif terhadap perkembangan
Halaman - 20
Page 30
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
suku bunga perbankan. Di pasar uang, suku bunga IndONIA cukup rendah yakni 5,61% pada
24 Juli 2023. Di pasar obligasi, imbal hasil SBN tenor jangka pendek tercatat 5,99%, sementara
imbal hasil SBN tenor jangka panjang tercatat 6,22% pada tanggal yang sama. Di perbankan,
suku bunga deposito 1 bulan dan suku bunga kredit pada Juni 2023 terjaga rendah, yaitu
sebesar 4,14% dan 9,34%. Bank Indonesia terus memastikan kecukupan likuiditas untuk
terjaganya stabilitas sistem keuangan dan meningkatnya kredit/pembiayaan guna
berlanjutnya pemulihan ekonomi nasional.
Figur 8. Suku Bunga Kebijakan Bank Indonesia dan IndONIA serta Suku Bunga Perbankan
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
Kredit/pembiayaan perbankan tumbuh melambat karena menurunnya permintaan kredit dari
dunia usaha. Di tengah longgarnya sisi penawaran oleh tersedianya likuiditas, tingginya
rencana penyaluran kredit, serta longgarnya standar penyaluran kredit/pembiayaan
perbankan, korporasi cenderung mempercepat pelunasan kredit, dan berperilaku wait and see
dalam meningkatkan rencana investasinya ke depan. Kredit perbankan pada Juni 2023
tumbuh sebesar 7,76% (yoy), terutama ditopang oleh sektor Jasa Dunia Usaha, Jasa Sosial, dan
Pertambangan. Pembiayaan syariah juga tumbuh tinggi mencapai 17,09% (yoy) pada Juni
2023. Di segmen UMKM, pertumbuhan kredit terus berlanjut, yaitu mencapai 7,34% (yoy) pada
Juni 2023. Bank Indonesia berkomitmen untuk terus mendorong penyaluran
kredit/pembiayaan dari sisi penawaran perbankan dalam rangka mengakselerasi
pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan. Untuk itu, kebijakan insentif likuiditas
makroprudensial difokuskan pada sektor-sektor yang memiliki daya ungkit lebih tinggi bagi
pertumbuhan ekonomi dan penciptaan lapangan kerja, khususnya pada sektor hilirisasi
(minerba, pertanian, peternakan, dan perikanan), perumahan (termasuk perumahan rakyat),
pariwisata, inklusif (termasuk UMKM, KUR, dan ultra mikro/UMi), serta ekonomi keuangan
hijau. Bank Indonesia memprakirakan pertumbuhan kredit pada 2023 dalam kisaran 9-11%
(yoy).
Figur 9. Perkembangan Kredit dan DPK
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
Halaman - 21
Page 31
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
3.1.5 Pasar Keuangan
Ketahanan sistem keuangan, khususnya perbankan, terjaga. Permodalan perbankan kuat
dengan rasio kecukupan modal (Capital Adequacy Ratio/CAR) sebesar 26,07% pada Mei 2023.
Risiko kredit tetap terkendali, tecermin dari rasio kredit bermasalah (Non Performing Loan/NPL)
yang rendah, yaitu 2,52% (bruto) dan 0,77% (neto) pada Mei 2023. Likuiditas perbankan pada
Juni 2023 terjaga, dipengaruhi oleh pertumbuhan DPK sebesar 5,79% (yoy). Hasil stress test
Bank Indonesia juga menunjukkan ketahanan perbankan tetap kuat. Bank Indonesia terus
memperkuat sinergi dengan KSSK dalam memitigasi berbagai risiko ekonomi domestik dan
global yang dapat mengganggu ketahanan sistem keuangan serta momentum pemulihan
ekonomi.
Figur 10. Nilai Transaksi Uang Elektronik dan Nilai Transaksi Digital Banking
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
Figur 11. Nilai Transaksi ATM/Debit dan Kartu Kredit serta Uang yang Diedarkan
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
3.2 Gambaran Umum Industri Properti di Indonesia
Industri properti merupakan salah satu leading sektor yang menggerakan perekonomian
Indonesia. Realisasi investasi industri properti juga menduduki peringkat ke 4 terbesar yaitu
menyumbang sebesar Rp109,4 triliun. Namun, terdapat backlog perumahan di Indonesia yang
sebesar 12,71 juta di tahun 2021.
Kontribusi sektor properti terhadap PDB Indonesia sebesar 14-16% setiap tahunnya, yang
diikuti dengan spillover effect kepada 183 sektor lainnya dari sisi output, income, serta dampak
lainnya terhadap pembangunan. Sektor properti juga memainkan peran penting dalam
penciptaan lapangan kerja, yaitu mempekerjakan sekitar 13,8 juta orang atau sekitar 10,2% dari
total tenaga kerja Indonesia.
Halaman - 22
Page 32
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
Dengan meningkatnya jumlah penduduk, permintaan akan perumahan terjangkau semakin
meningkat, khususnya di daerah perkotaan. Disini pengembang properti dapat memanfaatkan
peluang pasar yang ada. Lalu, pengembang properti juga dapat memanfaatkan tren kota pintar
dan hijau untuk turut menyajikan hunian yang modern, layak huni, dan berkelanjutan bagi
Masyarakat.
Pengembang properti memiliki peluang yang besar untuk mengembangankan hotel dan resort
berkualitas tinggi di daerah destinasi pariwisata prioritas Indonesia. Hal ini sekaligus
mendukung pertumbuhan industri pariwisata Indonesia.
• Harga Properti Residensial Q2 2023 berdasarkan Data Rumah.com Indonesia Property
Market Report
Berdasarkan data Rumah.com Indonesia Property Market Report Q2 2023 yang Indeks harga
properti nasional pada kuartal pertama 2023 berada pada angka 122,4 atau naik sebesar
1,7% (QoQ). Indeks harga ini juga tercatat naik secara tahunan sebesar 7,1%. Kenaikan ini
lebih tinggi dibandingkan kuartal keempat 2022, yakni 1% (QoQ) dan 5,8% (YoY). Stagnansi
masih terlihat dari sisi ketersediaan barang. Indeks suplai berada pada angka 226,8, turun
tipis dibandingkan kuartal sebelumnya. Secara tahunan, indeks suplai naik 6,6%.
Figur 12. Indeks Harga Properti Q2 2023
Sumber: Rumah.com Indonesia Property Market Report Q2 2023
Indeks permintaan menunjukkan kenaikan sebesar 14,5% secara kuartalan setelah pada
kuartal sebelumnya turun hingga 20%. Meski demikian, indeks ini masih lebih rendah jika
dibandingkan kuartal yang sama tahun sebelumnya (-14,6%).
Kenaikan indeks permintaan secara kuartalan terjadi baik pada tipe rumah tapak maupun
apartemen. Sementara itu, dari sisi tipe hunian, permintaan terhadap rumah tapak masih
mendominasi hingga 91% dari total permintaan hunian pada kuartal pertama 2023.
Halaman - 23
Page 33
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
Figur 13. Tren Pencarian Properti Bedasarkan Harga
Sumber: Rumah.com Indonesia Property Market Report Q2 2023
Data pencarian properti di Rumah.com menunjukkan bahwa pencarian properti didominasi
oleh pencarian dengan harga di atas Rp1 miliar. Hal ini juga bisa menjadi indikasi positif
terhadap daya beli Masyarakat. Dinamika pada indeks permintaan dapat menjadi indikasi
bahwa minat konsumen terhadap properti telah kembali, namun perhatiannya masih
terbagi oleh persiapan Hari Raya. Dampak Idul Fitri diprakirakan akan lebih terasa pada
kuartal depan.
Figur 14. Indeks Harga DKI Jakarta vs Bodetabek
Sumber: Rumah.com Indonesia Property Market Report Q2 2023
Saturasi pasar semakin terlihat di wilayah DKI Jakarta pada kuartal pertama 2023. Terutama
jika membandingkan indikator-indikator seperti harga, suplai, dan permintaan dengan
wilayah-wilayah lain di Jabodetabek pada semua jenis properti hunian. Pada saat harga
hunian di Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi mengalami kenaikan rata-rata 2,6% (QoQ)
dan 11,8% (YoY) pada kuartal kedua tahun ini, rata-rata kenaikan harga di lima wilayah
Halaman - 24
Page 34
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
Jakarta, yakni Pusat, Utara, Timur, Selatan, dan Barat hanya tercatat sekitar 0,2% (QoQ) dan
3,2% (YoY). Kenaikan harga yang relatif rendah tersebut dibarengi dengan pertumbuhan
suplai yang cukup pesat. Indeks suplai tercatat meningkat sebesar 2% secara kuartalan dan
9,1% secara tahunan. Pertumbuhan suplai lebih besar bila dibandingkan pertumbuhan
suplai secara nasional. Permintaan mengalami kenaikan naik secara kuartalan, namun
secara tahunan trennya masih turun sebesar 11,1%.
Saat permintaan terhadap hunian di Jabodetabek menurun secara tahunan, permintaan
terhadap apartemen di DKI Jakarta justru meningkat. Permintaan terhadap apartemen naik
sebesar 15% (QoQ) dan 3% (YoY) pada kuartal pertama 2023 ini. Kenaikan permintaan
terhadap apartemen di Ibu Kota justru lebih tinggi bila dibandingkan permintaan terhadap
rumah tapak, yakni 13% (QoQ) dan -14% (YoY).
• Harga Properti Residensial Q2 2023 berdasarkan Bank Indonesia
Sedangkan berdasarkan hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia
mengindikasikan bahwa harga properti residensial di pasar primer secara tahunan masih
melanjutkan tren peningkatan pada triwulan II 2023. Indeks Harga Properti Residensial
(IHPR) triwulan II 2023 tercatat naik sebesar 1,92% (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan
kenaikan pada triwulan sebelumnya yang sebesar 1,79% (yoy).
Figur 15. Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial
Sumber: Bank Indonesia, Survei Harga Properti Residensial Q2 2023
Peningkatan IHPR tersebut terutama ditopang oleh kenaikan harga rumah tipe kecil sebesar
2,22% (yoy), lebih tinggi dari kenaikan pada triwulan I 2023 yang sebesar 1,77% (yoy).
Sementara itu, harga rumah tipe menengah mengalami peningkatan sebesar 2,72% (yoy),
sedikit lebih rendah dari 2,76% (yoy) pada triwulan I 2023. Peningkatan juga terpantau pada
harga rumah tipe besar dengan kenaikan sebesar 1,49% (yoy). Secara spasial,
perkembangan indeks harga rumah yang meningkat pada triwulan II 2023 terutama terjadi
di Kota Batam, Jabodebek-Banten, dan Denpasar.
Berlanjutnya tren peningkatan harga properti residensial tersebut terjadi di tengah
melemahnya tekanan inflasi IHK kelompok bahan bangunan. Hal tersebut tecermin dari
inflasi tahunan untuk IHK subkelompok pemeliharaan, perbaikan, dan keamanan tempat
tinggal/perumahan pada Juni 2023 sebesar 2,29% (yoy), lebih rendah dari 3,21% (yoy) pada
triwulan I 2023.
Halaman - 25
Page 35
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
• Penjualan Properti Residensial Q2 2023 berdasarkan Bank Indonesia
Penjualan properti residensial di pasar primer pada triwulan II 2023 secara tahunan masih
belum kuat. Hal tersebut tecermin dari penjualan properti residensial yang masih
terkontraksi 12,30% (yoy), lebih dalam dari kontraksi pada triwulan sebelumnya yang
sebesar 8,26% (yoy). Penjualan pada triwulan II 2023 tersebut dipengaruhi oleh belum
kuatnya penjualan rumah tipe kecil dan tipe menengah yang masing-masing terkontraksi
15,81% (yoy) dan 15,17% (yoy). Sementara itu, penjualan rumah besar terpantau mengalami
peningkatan sebesar 15,11% (yoy), setelah terkontraksi 6,82% (yoy) pada triwulan
sebelumnya. Berdasarkan informasi dari responden, terdapat sejumlah faktor yang
menghambat penjualan properti residensial primer, antara lain:
i. Masalah perizinan/birokrasi (30,40%);
ii. Suku bunga KPR (29,52%);
iii. Proporsi uang muka yang tinggi dalam pengajuan KPR (22,79%); dan
iv. Perpajakan (17,29%).
Sementara itu, penjualan rumah secara triwulanan pada triwulan II 2023 kembali tumbuh
positif sebesar 6,59% (qtq). Peningkatan penjualan rumah secara triwulanan tersebut
didorong oleh kenaikan penjualan rumah tipe kecil dan tipe besar yang masing-masing
tumbuh sebesar 9,89% (qtq) dan 22,48% (qtq), setelah keduanya mengalami kontraksi pada
triwulan sebelumnya. Namun demikian, penjualan rumah tipe menengah secara triwulanan
mengalami penurunan sehingga terkontraksi sebesar 4,83% (qtq).
• Pembiayaan Properti Residensial Q2 2023 berdasarkan Bank Indonesia
Pada triwulan II 2023, sumber pembiayaan nonperbankan masih menjadi sumber utama
untuk pembangunan properti residensial, sebesar 72,80% dari total kebutuhan pembiayaan
proyek pembangunan perumahan berasal dari dana internal (Grafik 11). Sumber alternatif
pembiayaan lain yang menjadi preferensi pengembang untuk pembangunan rumah primer
antara lain pinjaman perbankan dan pembayaran dari konsumen dengan proporsi
masingmasing sebesar 16,09% dan 7,59% dari total modal (Grafik 11). Berdasarkan
komposisi dana internal, porsi terbesar berasal dari laba ditahan (36,53%) diikuti modal
disetor (55,76%). Sementara dari sisi konsumen, jenis pembiayaan yang menjadi pilihan
utama responden dalam melakukan pembelian rumah primer adalah KPR dengan pangsa
sebesar 76,02% dari total pembiayaan, diikuti oleh tunai bertahap (17,25%) dan secara tunai
(6,73%).
• Permintaan Apartemen di Jakarta Utara
Perkembangan Jakarta Utara (Jakut) saat ini tidak lepas dari gencarnya pengembangan
kawasan hunian oleh salah satu pengembang ternama. Salah satu pengembangan kawasan
hunian tersebut mengusung konsep kota mandiri dengan konsep waterfront yang eksklusif.
Tak tanggung-tanggung, pengembangan kawasan yang bertajuk Pantai Indah Kapuk (PIK)
ini menyasar konsumen kelas atas sehingga infrastrukturnya pun memiliki kualitas dan
estetika yang tinggi. Ini adalah salah satu faktor yang membuat kawasan Jakut naik daun
dan diminati konsumen.
Data Rumah.com Property Market Index mencatat median harga apartemen di Jakarta
Utara sebesar Rp15,8 Juta. Median harga tertinggi berasal dari kawasan Penjaringan,
sementara yang terendah terdapat di Tanjung Priok.
Halaman - 26
Page 36
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
Figur 16. Permintaan Apartemen di Jakarta Utara
Sumber : https://propertygurumarketplaces.infogram.com
Besarnya dampak PIK terhadap minat apartemen di Jakarta Utara secara keseluruhan
terlihat dari sebaran suplai dan permintaan terhadap apartemen di kawasan Jakut. Baik
permintaan dan suplai apartemen di kawasan pantai Jakarta ini terpusat pada kawasan
Penjaringan. Di kecamatan inilah letak sebagian besar wilayah PIK berada.
Figur 17. Sebaran Permintaan Apartemen di DKI Jakarta
Sumber : https://propertygurumarketplaces.infogram.com
Pasar properti nasional mulai kembali aktif setelah periode liburan akhir tahun. Optimisme
dari sisi penjual terlihat dari kenaikan harga properti yang lebih tinggi secara kuartalan pada
kuartal pertama 2023 dibandingkan kenaikan pada kuartal sebelumnya.
Sementara itu, kendati masih berhati-hati, minat konsumen terhadap properti sudah mulai
kembali. Indeks permintaan pada kuartal pertama 2023 menunjukkan kenaikan yang cukup
tinggi, meskipun secara tahunan masih lebih rendah.
Optimisme dari sisi penjual maupun pembeli juga tak lepas dari stabilitas makroekonomi,
di antaranya adalah nilai tukar rupiah yang menguat, optimisme BI terkait pertumbuhan
Halaman - 27
Page 37
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
ekonomi, serta kebijakan BI dalam mempertahankan suku bunga acuan pada angka 5,75%
sejak Januari 2023 lalu.
Di DKI Jakarta, pergeseran minat konsumen dari rumah tapak menuju apartemen terlihat.
Fokus minat konsumen tertuju pada kawasan mapan Jakarta Selatan dan kawasan yang
sedang berkembang, Jakarta Utara.
3.3 Pertumbuhan Properti Baru di Daerah Tangerang
Pertumbuhan properti di daerah Tangerang dan sekitarnya semakin banyak salah satunya
perumahan tapak. Para pengembang properti di Tangerang telah memainkan peran penting
dalam penggerakan utama di balik pertumbuhan ini. Menurut data yang disajikan dalam Jakarta
MarketBeat Reports Landed Residential H1 2023, bahwa Tangerang mendominasi pertumbuhan
properti baru.
Pertumbuhan ini membuat pasokan unit rumah tapak relatif stabil pada Semester Satu tahun
2023 (kuartal kesatu dan kuartal kedua). Sebanyak 4.445 unit tambahan untuk total pasokan
unit yang didominasi Tangerang sebesar 51,00%. Perkembangan properti di Tangerang dan
sekitarnya disebabkan lahan di daerah Jakarta mulai berkurang, sehingga pengembang properti
melirik ke daerah Tangerang dan sekitarnya.
Di saat harga hunian di Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi mengalami kenaikan rata-rata
2,6% (QoQ) dan 11,8% (YoY) pada kuartal kedua tahun ini, rata-rata kenaikan harga di lima
wilayah Jakarta, yakni Pusat, Utara, Timur, Selatan, dan Barat hanya tercatat sekitar 0,2% (QoQ)
dan 3,2% (YoY).
Penyebab Pertumbuhan Properti Baru di Tangerang
Peningkatan properti yang berlangsung di tangerang melibatkan berbagai jenis properti
termasuk perumahan, apartemen, dan komersial. Kabarnya, sektor properti telah mendorong
pertumbuhan ekonomi di wilayah Tangerang dan sekitarnya menjadi perhatian bagi
pengembang properti dan investor. Alasan ini juga diikuti oleh pengembang properti sulit
mendapatkan lahan di kota Jakarta
Melihat harga tanah semakin bertambah dengan rata-rata Rp12.428.000 per meter persegi. Hal
ini bisa menjadi bisa menjadi salah satu faktor yang memungkinkan para pengembang akan
memikirkan untuk melirik Tangerang dan sekitarnya. Pelaku pengembang properti tidak ingin
memberatkan para konsumen untuk mendapatkan rumah yang ukurannya tidak seberapa.
Maka dari itu perlu lahan yang memadai seperti di Tangerang dan sekitarnya.
Properti Baru Mendorong Infrastruktur di Tangerang
Dalam beberapa tahun terakhir, Tangerang dan sekitarnya mengalami pertumbuhan ekonomi.
Hal ini yang menyebabkan meningkatnya infrastruktur, bertambahnya pusat pendidikan, dan
bisnis di sekitarnya. Beberapa faktor inilah masyarakat mulai bergeser untuk melirik Tangerang
dan sekitarnya bahwa memiliki potensi yang baik untuk masa depan. Tentunya dampak ini akan
menciptakan permintaan akan perumahan yang terus tumbuh.
Pemerintah mulai memperlebarkan moda transportasi massa dari Jakarta ke daerah Tangerang
untuk memudahkan dalam mobilitas. Karena bisa dilihat banyak sekali masyarakat yang tinggal
di Tangerang membutuhkan moda transportasi menuju tempat kerja mereka. Pemerintah
menyediakan Commuter Line, Transjakarta, hingga MRT Fase 3 yang akan dibangun tahun 2024
semakin banyaknya pemilik properti yang tinggal di Tangerang dan sekitarnya.
Halaman - 28
Page 38
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
Tidak hanya itu, tersedia juga aksesibilitas ke Tangerang dan sekitarnya seperti jalan tol.
Membuat wilayah Tangerang semakin menarik bagi pengembang dan investor disini. Mengikuti
kehadiran akses yang disediakan juga, bahwa keberadaan pusat bisnis dan institusi pendidikan
terkemuka seperti Universitas Multimedia Nusantara, Universitas Binus dan lain-lainnya.
Kehadiran pusat bisnis dan institusi pendidikan menarik pada permintaan akan hunian yang
nyaman.
Variasi Penambahan Properti di Tangerang
Properti baru di Tangerang sangatlah bervariasi jenisnya, mulai dari rumah tapak, hunian
vertikal, hingga properti komersial seperti ruko atau office space. Kali ini, pembahasan berfokus
pada rumah tapak yang menjadi incaran masyarakat untuk memiliki tempat tinggal dalam
jangka panjang. Sudah banyak sekali rumah tapak yang akan dibangun di sekitar Tangerang.
Banyak sekali perumahan di Tangerang yang memberikan berbagai fasilitas dan desain yang
minimalis menjadi ciri khasnya. Selain, tersedia juga berbagai konsep yang disediakan oleh
pengembang properti. Mulai dari simple townhouse hingga smart home. Meskipun konsep yang
diberikan oleh pengembang sangat variatif namun keamanan dan kenyamanan yang diinginkan
oleh penghuni.
Halaman - 29
Page 39
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
4 ANALISIS ATAS LAPORAN KEUANGAN DAN INFORMASI KEUANGAN LAINNYA
4.1 Penyesuaian Laporan Keuangan ABADI
Penyesuaian laporan keuangan meliputi normalizing adjustment atau penyesuaian pencatatan
dan kebijakan akuntansi, eliminasi akun-akun yang bersifat non-recurring, control adjustment,
serta pemisahan akun-akun operating dan non-operating.
Berdasarkan review yang telah kami lakukan terhadap laporan keuangan ABADI tidak diperlukan
adanya penyesuaian pencatatan dan kebijakan akuntansi pada laporan keuangan. Demikian
juga terhadap akun-akun non-recurring, control adjustment dan non-operating tidak diperlukan
adanya penyesuaian.
4.2 Analisis Kinerja Keuangan ABADI
4.2.1 Analisis Laporan Keuangan ABADI
Berikut laporan laba (rugi) berdasarkan Laporan Keuangan Audit untuk periode
31 Desember 2021 sampai dengan 31 Juli 2023:
Tinjauan Laba (Rugi)
Figur 18. Laporan Laba (Rugi)
(Dalam Ribuan Rupiah)
2021 2022 31 Juli 2023
Uraian
Audit Audit Audit
Pendapatan 2.489.272 4.787.139 3.602.365
Beban Langsung (1.283.019) (2.759.683) (2.435.420)
Laba (Rugi) Kotor 1.206.253 2.027.456 1.166.945
Laba (Rugi) Sebelum Pajak Penghasilan 637.008 (8.559) 302.944
Laba (Rugi) Bersih Tahun Berjalan 624.562 (32.495) 284.933
Laba (Rugi) Komprehensif Tahun Berjalan 624.562 (32.495) 284.933
Sumber : Laporan Keuangan Audit
Pendapatan ABADI berasal dari pendapatan komisi yaitu pendapatan yang terkait dengan jasa
agensi penjualan properti yang dilakukan secara langsung. ABADI melakukan kegiatannya
mulai pada 9 Agustus 2021, sehingga pada 2021 pendapatan pada tahun tersebut penjualan
tercatat selama 4 bulan. Pendapatan ABADI dari 2018 hingga 2021 terus mengalami
peningkatan. sampai dengan Juli 2023 Abadi mencapai 75,25% dari pendapatan 2022.
Selama tahun historis, ABADI dapat mencatatkan laba tahun berjalan pada tahun 2020
Rp624.562 Ribu dan mecatatkan kerugian sebesar Rp32.495 Ribu di tahun 2022 dikarenakan
terdapat biaya yang besar untuk overhead kantor. Namun, pada Juli 2023 kembali
mencatatkan laba karena efisiensi biaya.
Halaman - 30
Page 40
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
Figur 19. Pertumbuhan Pendapatan, Laba (Rugi) Kotor, Laba (Rugi) Operasional dan Laba
(Rugi) Tahun Berjalan
(Dalam Ribuan Rupiah)
Sumber : Laporan Keuangan Audit (Diolah Y&R)
Analisis Common Size Laba (Rugi)
Figur 20. Analisis Common Size Laba (Rugi)
2021 2022 31 Juli 2023
Uraian
Audit Audit Audit
Pendapatan Usaha 100,00% 100,00% 100,00%
Beban Langsung 51,54% 57,65% 67,61%
Laba (Rugi) Kotor 48,46% 42,35% 32,39%
Laba (Rugi) Sebelum Pajak Penghasilan 25,59% -0,18% 8,41%
Laba (Rugi) Bersih Tahun Berjalan 25,09% -0,68% 7,91%
Laba (Rugi) Komprehensif Tahun Berjalan 25,09% -0,68% 7,91%
Sumber : Laporan Keuangan Audit (Diolah Y&R)
Tinjauan Posisi Keuangan
Figur 21. Ringkasan Posisi Keuangan
(Dalam Ribuan Rupiah)
Uraian 2021 2022 Jan-Jul 2023
Aset Lancar 920.917 526.345 633.338
Aset Tidak Lancar 57.290 848.580 809.994
Total Aset 978.206 1.374.924 1.443.332
Liabilitas Lancar 153.644 416.193 366.332
Lianilitas Tidak Lancar - 166.516 -
Total Liabilitas 153.644 582.709 366.332
Total Ekuitas 824.562 792.215 1.077.000
Total Liabilitas dan Ekuitas 978.206 1.374.924 1.443.332
Sumber : Laporan Keuangan Audit
Halaman - 31
Page 41
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
Berdasarkan figur di atas, total aset ABADI mengalami kenaikan sampai dengan 31 Juli 2023.
Kenaikan signifikan terjadi pada tahun 2022 yang mencatatkan penambahan aset tetap
berupa bangunan dan inventaris kantor.
Total liabilitas Abadi terdiri dari liabilitas jangka pendek yaitu utang lain-lain, utang akrual dan
utang pajak. Selama tahun historis jumlah liabilitas ABADI terus mengalami kenaikan, hal ini
dikarenakan adanya tambahan utang lain-lain dan utang akrual untuk menunjang operasional
ABADI. Pada 31 Juli 2023 tercatat jumlah liabilitas ABADI sebesar Rp366.332 Ribu.
Total ekuitas ABADI mengalami peningkatan sampai dengan tahun 31 Juli 2023. Hal ini sejalan
dengan laba yang dapat dicatatkan ABADI pada tahun 2022. Pada 31 Juli 2023, jumlah ekuitas
Abadi tercatat sebesar Rp1.077.000 Ribu.
Figur 22. Pertumbuhan Aset, Liabilitas dan Ekuitas
(Dalam Ribuan Rupiah)
Sumber : Laporan Keuangan Audit (Diolah Y&R)
Analisis Common Size Aset, Liabilitas dan Ekuitas
Figur 23. Analisis Common Size Aset, Liabilitas dan Ekuitas
Uraian 2021 2022 Jan-Jul 2023
Aset Lancar 94,14% 38,28% 43,88%
Aset Tidak Lancar 5,86% 61,72% 56,12%
Total Aset 100,00% 100,00% 100,00%
Liabilitas Lancar 15,71% 30,27% 25,38%
Lianilitas Tidak Lancar 0,00% 12,11% 0,00%
Total Liabilitas 15,71% 42,38% 25,38%
Ekuitas 84,29% 57,62% 74,62%
Total Liabilitas dan Ekuitas 100,00% 100,00% 100,00%
Sumber : Laporan Keuangan Audit (Diolah Y&R)
Tinjauan Laporan Arus Kas
Figur 24. Ringkasan Laporan Arus Kas
(Dalam Ribuan Rupiah)
2021 2022 31 Juli 2023
Uraian
Audit Audit Audit
Kas Bersih yang Diperoleh dari (Digunakan
774.617 (118.109) 356.030
untuk) dari Aktivitas Operasi
Halaman - 32
Page 42
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
2021 2022 31 Juli 2023
Uraian
Audit Audit Audit
Kas Bersih yang Diperoleh dari (Digunakan)
(285.800) (394) 84.443
untuk Aktivitas Investasi
Kas Bersih yang Diperoleh dari (Digunakan
(44.000) (275.189) (233.122)
untuk) Aktivitas Pendanaan
Kenaikan (penurunan) kas dan setara
444.817 (393.693) 207.352
kas
Kas dan setara kas awal tahun - 444.817 51.124
Kas dan setara kas akhir tahun 444.817 51.124 258.476
Sumber : Laporan Keuangan Audit
Dari Laporan Keuangan Audit yang diperoleh, aktivitas cash flow ABADI pada periode yang
berakhir 31 Juli 2023 adalah:
• Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi tercatat sebesar Rp356.030 Ribu yang
merupakan penerimaan kas dari pelanggan dan kas lainnya dan digunakan untuk
pembayaran kas kepada pemasok dan beban usaha, pembayaran kepada karyawan serta
pembayaran pajak penghasilan.
• Kas Bersih yang Diperoleh dari (Digunakan) untuk Aktivitas Investasi tercatat sebesar
Rp84.443 Ribu, yang digunakan untuk pembelian aset teap dan penerimaan dari
pembayaran piutang pihak berelasi.
• Kas Bersih yang digunakan untuk Aktivitas Pendanaan sejumlah Rp233.122 Ribu untuk
pembayaran liabilitas sewa.
Figur 25. Komposisi Arus Kas Bersih dari aktivitas Operasi, Investasi dan Pendanaan
(Dalam Ribuan Rupiah)
Sumber : Laporan Keuangan Audit (Diolah Y&R)
Rasio Keuangan
Figur 26. Rasio Keuangan
Uraian 2021 2022 Jan-Jul 2023
LIQUIDITY
Current Ratio 775,78% 4272,15% 1911,78%
Cash Ratio 289,51% 12,28% 70,56%
ACTIVITY
Days of Account Payable Turnover 2 2 20
Halaman - 33
Page 43
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
Uraian 2021 2022 Jan-Jul 2023
SOLVABILITY
Total Liability to Equity Ratio 18,63% 73,55% 34,01%
Total Liability to Assets Ratio 15,71% 30,27% 25,38%
PROFITABILITY
Gross Profit Margin 48,46% 42,35% 32,39%
Net Profit Margin 25,09% -0,68% 7,91%
Rate of Return on Assets 63,85% -2,36% 19,74%
Rate of Return on Equity 75,74% -4,10% 26,46%
Sumber : Laporan Keuangan Audit (Diolah Y&R)
Rasio Likuiditas
Figur diatas menunjukkan ABADI memiliki rasio likuiditas yang positif karena memiliki
kemampuan membayar seluruh utang jangka pendeknya melalui aset lancar selama periode
historis. Current ratio Abadi pada 31 Juli 2023 tercatat sebesar 1911,78% sedangkan cash ratio
sebesar 70,56%.
Rasio Aktivitas
Rasio aktivitas yang tercatat pada ABADI terkait dengan perputaran utang akrual yang
dibayarkan ke IPAC, selama masa historis rata-rata pembayaran utang akrual tersebut selama
8 hari.
Rasio Solvabilitas
Secara umum dapat dikatakan semakin besar total liabilities to equity ratio adalah semakin
menurun kinerjanya, karena semakin besar peranan utang sebagai sumber pembiayaan yang
berarti juga semakin kecil debt capacity-nya. Selain itu, semakin besar total liabilities to asset
ratio maka semakin kurang baik karena semakin besar porsi debt dalam pembiayaan.
Selama periode historis, ABADI tidak memiliki utang berbunga, utang yang tercatat sebagai
liabilitas Abadi adalah utang lain-lain, utang akrual dan utang pajak. Pada 31 Juli 2023 rasio
total liabilities to equity ratio ABADI tercatat sebesar 34,01% dan total liabilities to assets ratio
tercatat sebesar 25,38%.
Rasio Profitabilitas
Rasio profitabilitas menunjukkan kemampuan suatu perusahaan untuk memperoleh laba
dalam operasinya. Selama tahun historis, ABADI dapat mencatatkan rasio profitabilitas yang
positif pada tahun 2020 dan kerugian pada tahun 2021, namun pada periode 31 Juli 2023
ABADI kembali mencatatkan laba
4.2.2 Informasi Perpajakan ABADI
Pada Laporan Keuangan Audit per 31 Juli 2023 tercatat utang pajak sebesar Rp172 Ribu.
Halaman - 34
Page 44
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
4.2.3 Kompensasi Bagi Pemegang Saham ABADI
Selama periode historisnya, ABADI belum pernah membagikan dividen atas usahanya.
4.2.4 Informasi mengenai Asuransi yang Ditanggung oleh Perusahaan untuk Karyawan Kunci
Berdasarkan informasi yang kami peroleh, terdapat fasilitas asuransi berupa BPJS.
4.2.5 Analisis dan Pembahasan Manajemen
ABADI merupakan salah satu perusahaan agen properti yang memiliki lisensi franchise IPAC,
pemegang master franchise ERA untuk seluruh wilayah Indonesia dan pelopor broker properti
di Indonesia dengan sistem franchise. ABADI tergabung pada ERA Fiesta yang terdiri dari 7
Perusahaan, yang berfokus pada properti di Daerah Jakarta Barat, Jakarta Utara, Kabupaten
dan Kota Tangerang.
Sejak didirikan pada Tahun 2021, ABADI memperoleh pendapatan komisi atas penjualan
properti yang dilakukan baik secara primary maupun secondary. Sampai dengan 31 Juli 2023,
kinerja keuangan ABADI masih mengalami tren yang fluktuatif. Per 31 Juli 2023, ABADI
mencatat laba sebesar Rp284.933 Ribu.
Saat ini, fokus pasar ABADI masih terbatas di daerah Tangerang dengan jumlah karyawan
sebanyak 4 orang. Untuk kedepannya Manajemen berencana untuk memperluas jaringan
dengan branding dan lisensi franchise IPAC yang dimiliki. Nilai-nilai yang akan dijalani oleh
ABADI akan sama dengan nilai IPAC, yaitu:
Keunggulan
Untuk membangun tim yang unggul untuk menjadi pemimpin dalam industri Broker.
Integritas
Untuk memiliki integritas yang akan mengarah pada Merek yang sepenuhnya dikenal dan
professional.
Antusiasme
Merangkul antusiasme kerja untuk menghargai pencapaian tinggi para Agen.
Kepuasan Pelanggan
Pertama dalam kepuasan pelanggan.
Kerja Tim
Jaringan terbesar di Indonesia adalah hasil dari Kerja Tim yang luar biasa di TIM ERA.
Halaman - 35
Page 45
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
5 ANALISIS SWOT DAN RISIKO
5.1 Analisis SWOT
Analisis SWOT (strength, weakness, opportunity and threat) terdiri atas faktor internal yang bisa
dikontrol dan faktor eksternal atau lingkungan yang mungkin sulit dikontrol. Kedua sisi
dianalisis supaya dapat disusun suatu strategi sehingga tercapai keberhasilan dan mempunyai
daya saing. Dari faktor internal bisa diidentifikasi kekuatan dan kelemahan (strength and
weakness) sedangkan dari faktor eksternal berupa peluang dan ancaman (opportunity and
threat).
1. Analisis Kekuatan (Strength)
▪ ABADI merupakan perusahaan yang memiliki lisensi franchise IPAC dan tergabung dalam
ERA Fiesta yang berfokus untuk menjalankan kegiatan keagenan properti IPAC di daerah
Tangerang dan Jakarta Barat.
▪ Agen pemasaran yang tergabung dalam ABADI memiliki pendidikan dan pengalaman
dibidang properti serta diberikan pelatihan secara berkala.
▪ Sumber daya yang dimiliki oleh ABADI merupakan orang-orang yang berkompeten
dalam bidang agen properti.
2. Analisis Kelemahan (Weakness)
▪ Saat ini, fokus pasar masih terbatas di daerah Tangerang dan DKI Jakarta.
▪ Sistem basis data yang masih manual.
3. Analisis Kesempatan (Opportunity)
▪ Kebutuhan masyarakat terkait tempat tinggal dan terbatasnya pengetahuan pemilihan
rumah yang tepat serta waktu yang dimiliki konsumen dapat menjadi peluang bagi jasa
agen properti.
▪ Industri properti masih memiliki potensi pertumbuhan yang besar di Indonesia.
4. Analisis Ancaman (Threat)
▪ Industri properti dikenal sebagai industri yang sangat kompetitif, di mana agen properti
bersaing satu sama lain untuk mendapatkan klien. Hal tersebut dapat berdampak
terhadap pendapatan perusahaan.
▪ Perusahaan yang berkaitan dengan agen properti memiliki tantangan terkait volatilitas
pasar, persaingan yang ketat dan tantangan teknologi.
▪ Perubahan regulasi oleh Pemerintah dapat memberikan dampak yang negatif kepada
keberlangsungan usaha jasa agen properti.
5.2 Analisis Risiko
Seperti halnya kegiatan usaha yang dilakukan oleh perusahaan lainnya, usaha yang dilakukan
tidak terlepas dari berbagai risiko usaha yang disebabkan oleh berbagai faktor yang dapat
mempengaruhi kinerja perusahaan. Berikut adalah beberapa risiko yang dihadapi:
1. Risiko Suku Bunga
Risiko suku bunga adalah risiko dimana arus kas masa datang dari suatu instrumen
keuangan akan berfluktuasi akibat perubahan suku bunga pasar.
2. Risiko Nilai Tukar Mata Uang Asing
ABADI tidak terekspos terhadap pengaruh fluktuasi nilai tukar mata uang asing. Sebagian
besar pendapatan dan beban dilakukan dalam mata uang Rupiah. Manajemen mengelola
eksposur terhadap mata uang asing dengan melakukan penyesuaian pada harga yang
diterapkan kepada konsumen.
Halaman - 36
Page 46
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
3. Risiko Kredit
Risiko kredit mengacu pada risiko rekanan gagal dalam memenuhi liabilitas kontraktualnya
yang mengakibatkan kerugian bagi ABADI.
Risiko kredit terutama melekat pada piutang usaha dan piutang lain-lain dan simpanan bank.
Risiko kredit pada simpanan bank diperhitungkan minimal karena ditempatkan dengan
institusi keuangan terpercaya yang telah memiliki catatan yang baik. Piutang usaha pihak
ketiga ditempatkan pada pihak ketiga yang terpercaya dan memiliki catatan yang baik.
Eksposur dan counterparties dimonitor secara terus menerus dan nilai agregat transaksi
terkait tersebar di antara counterparties yang telah disetujui oleh Direksi.
4. Risiko Likuiditas
Risiko likuiditas adalah risiko kesulitan untuk memenuhi liabilitas keuangannya akibat
kekurangan dana. Eksposur perusahaan atas risiko likuiditas pada umumnya timbul dari
ketidaksesuaian profil jatuh tempo antara aset dan liabilitas.
Halaman - 37
Page 47
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
6 PENDEKATAN DAN PEMILIHAN METODE PENILAIAN
6.1 Pendekatan Penilaian
Prosedur penilaian dilaksanakan dengan mengaplikasikan pendekatan dan metode penilaian
yang berlaku umum dalam penilaian penyertaan pada perusahaan atau ekuitas sesuai dengan
POJK 35 Tahun 2020. Beberapa pendekatan yang lazim dalam penilaian adalah sebagai
berikut:
• Pendekatan Pasar (Market Based Approach)
Pendekatan Pasar (Market Based Approach) adalah pendekatan Penilaian dengan cara
membandingkan objek Penilaian dengan objek lain yang sebanding dan sejenis serta telah
tersedia informasi harga transaksi atau penawaran.
• Pendekatan Pendapatan (Income Based Approach)
Pendekatan Pendapatan (Income Based Approach) adalah pendekatan Penilaian dengan cara
mengkonversi manfaat ekonomis atau pendapatan yang diperkirakan akan dihasilkan oleh
objek Penilaian dengan tingkat diskonto tertentu.
• Pendekatan Aset (Asset Based Approach)
Pendekatan Aset (Asset Based Approach) adalah Pendekatan Penilaian berdasarkan laporan
keuangan historis objek Penilaian yang telah diaudit, dengan cara menyesuaikan seluruh
aset dan liabilitas menjadi Nilai Pasar sesuai dengan Premis Nilai yang digunakan dalam
Penilaian Bisnis.
Pemilihan dan kepercayaan atas ketepatan metode dan prosedur bergantung pada kondisi
perusahaan dan bukan didasarkan pada suatu formula yang baku.
6.2 Pemilihan Pendekatan dan Metode Penilaian
Dari beberapa pendekatan yang lazim digunakan dalam penilaian ekuitas seperti tersebut
diatas, perlu ditentukan pendekatan dan metode yang akan digunakan dalam penilaian 25,50%
Ekuitas ABADI. Berdasarkan ketiga pendekatan diatas, maka kami memilih 2 (dua) pendekatan
yaitu Pendekatan Pendapatan (Income-Based Approach) dengan menggunakan Metode
Discounted Cash Flow (“DCF”) dan Pendekatan Pasar (Marketj Based Approach) dengan
menggunakan Metode Guideline Publicly Traded Company (“GPTC”).
Pendekatan Pendapatan dengan Metode DCF paling sesuai apabila jumlah pendapatan yang
dapat diperoleh perusahaan di masa yang akan datang dapat diperkirakan dengan cukup
meyakinkan. Memperhatikan sifat dan karakteristik dari ABADI, maka kami berpendapat
pendekatan ini dapat digunakan dalam penilaian atas 25,50% Ekuitas ABADI. Dengan metode
DCF, operasi ABADI diproyeksikan sesuai dengan skenario pengembangan yang disampaikan
dalam business plan. Pendapatan mendatang (future income, cashflow) yang dihasilkan
berdasarkan proyeksi dikonversi dengan faktor diskonto, sesuai dengan ekspektasi tingkat
risiko atas pendapatan mendatang (manfaat ekonomi) yang diharapkan. Indikasi nilai adalah
total nilai kini dari pendapatan mendatang tersebut, dengan asumsi going concern, yaitu ABADI
berjalan terus walaupun pemilik atau manajemen berganti. Oleh karena itu, model arus kas
bersih yang digunakan dalam penilaian ekuitas adalah arus kas bersih untuk perusahaan (free
cash flow to firm/FCFF).
Halaman - 38
Page 48
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
Pendekatan Pasar (Market Approach) paling sesuai apabila terdapat perusahaan yang sepadan
dan sebanding dengan perusahaan yang akan dinilai. Saat ini terdapat beberapa perusahaan
agen properti yang telah listing dan memiliki karakteristik bisnis yang sejenis dengan ABADI.
Oleh karena itu pendekatan ini dapat digunakan dalam penilaian ekuitas ABADI, dimana metode
yang akan digunakan adalah metode GPTC.
Halaman - 39
Page 49
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
7 PENILAIAN EKUITAS ABADI
7.1 Penilaian ABADI dengan Pendekatan Pasar, Metode GPTC
7.1.1 Pemilihan Perusahaan Pembanding
Dalam melakukan penilaian ekuitas dengan pendekatan pasar (market approach) kami akan
mengaplikasikan metode GPTC. Dengan metode ini nilai ekuitas perusahaan diperkirakan
melalui suatu faktor pengali atau konversi yang disebut multiple atau key valuation ratio. Multiple
tersebut dicari dan diambil dari perusahaan pembanding atau pedoman yang sahamnya telah
memiliki nilai pasar.
Prosedur yang dilakukan dengan Pendekatan Pasar ini adalah sebagai berikut:
I. Mencari Perusahaan Pedoman
Berdasarkan data di S&P Capital IQ maka terdapat 10 (Sepuluh) perusahaan pembanding
yang bergerak dalam industri real estate services di bidang agen properti untuk dipilih, yaitu:
Figur 27. Perusahaan Pedoman
No. Perusahaan Pembanding Kode
1 APAC Realty Limited SGX:CLN
2 Hiyes International Co., Ltd. TWSE:2348
3 Philippine Realty and Holdings Corporation PSE:RLT
4 China Union Holdings Ltd. SZSE:000036
5 Zhong Ao Home Group Limited SEHK:1538
6 CBRE Group, Inc. NYSE:CBRE
7 Colliers International Group Inc. TSX:CIGI
8 Anywhere Real Estate Inc. NYSE:HOUS
9 Leju Holdings Limited NYSE:LEJU
10 Primo Service Solutions Public Company Limited SET:PRI
Sumber : S&P Capital IQ
II. Analisis Perbandingan
Pemilihan kriteria pembanding merujuk pada ketentuan POJK 35 Tahun 2020 didasarkan
atas kesamaan sebagai berikut:
1) Industri, kegiatan usaha, produk, dan risiko usaha adalah sejenis;
2) Karakteristik pertumbuhan (growth in sales and earnings) dan struktur permodalan
(capital structure) adalah sebanding;
3) Kinerja keuangan historis selama 5 (lima) tahun terakhir adalah sebanding;
4) Ukuran perusahaan (total assets) adalah sebanding;
5) Pangsa pasar (market share) adalah sebanding;
Berdasarkan kriteria di atas, tidak semua kriteria tersebut dapat dipenuhi, oleh karena itu
jumlah perusahaan pembanding yang digunakan paling sedikit 8 (Delapan) perusahaan
(POJK 35 Tahun 2020 Pasal 62). Atas dasar tersebut kami memilih 8 (Delapan) perusahaan
yang akan digunakan sebagai pembanding dengan mengeliminasi perusahaan yang
memiliki laba bersih negatif pada periode terakhir laporan keuangannya (Last Twelve
Months/LTM).
Halaman - 40
Page 50
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
Informasi/Keterangan Terkait Audit atas Laporan Keuangan Perusahaan
Pembanding
Review atas laporan keuangan pembanding:
1. APAC Realty Limited yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Ernst & Young LLP
untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian Interim periode 30 Juni
2023.
2. Hiyes International Co., Ltd. yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Qinye United
(Deloitte & Touche) untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian
Interim periode 30 Juni 2023.
3. Philippine Realty and Holdings Corporation yang telah diaudit oleh Maceda Valencia
& Co. (Nexia International) untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan
Konsolidasian Interim periode 30 Juni 2023.
4. China Union Holdings Ltd. yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Dahua untuk
periode 31 Desember 2022 dan Laporan Interim periode 30 Juni 2023.
5. Zhong Ao Home Group Limited yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Ernst
& Young (Hong Kong) untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian
Interim periode 30 Juni 2023.
6. CBRE Group, Inc. yang telah diaudit oleh KPMG LLP untuk periode periode
31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian Interim periode 30 Juni 2023.
7. Colliers International Group Inc. yang telah diaudit oleh PricewaterhouseCoopers LLP
untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian Interim periode 30 Juni
2023.
8. Primo Service Solutions Public Company Limited yang telah diaudit oleh EY Office
Limited untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian Interim periode
30 Juni 2023.
Analisis Kriteria Kesebandingan
Berikut adalah perbandingan ABADI dari tahun 2018 sampai dengan 31 Juli 2023 dengan
perusahaan pembanding:
1. Growth in Sales
Figur 28. Growth in Sales
Growth in Sales
Perusahaan LTMQ2
2019 2020 2021 2022 Korelasi
2023
ABADI - - 0,00% 92,31% 7,77%
APAC Realty Limited -14,43% 8,48% 89,59% -3,66% -9,01% 1,00
Hiyes International Co., Ltd. 48,75% 133,80% 75,45% -22,01% -7,51% (1,00)
Philippine Realty and Holdings
3,01% -65,05% -35,15% 20,78% -16,48% 1,00
Corporation
China Union Holdings Ltd. -9,61% -11,89% -26,99% 23,94% -3,92% 1,00
Zhong Ao Home Group Limited 41,27% 19,02% 12,22% -9,58% 0,76% (1,00)
CBRE Group, Inc. 11,20% 2,79% 14,30% 15,32% 2,10% 1,00
Colliers International Group
7,06% -5,68% 44,02% 13,19% 0,07% 1,00
Inc.
Primo Service Solutions Public
38,71% 8,09% 76,54% 76,93% 53,76% 1,00
Company Limited
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
Halaman - 41
Page 51
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
2. Growth in Earnings
Figur 29. Growth in Earnings
Growth in Earnings
Perusahaan LTMQ2
2019 2020 2021 2022 Korelasi
2023
ABADI - - 0,00% -105,20% -1714,55%
APAC Realty Limited -43,76% 20,05% 117,60% -24,24% -44,49% 1,00
Hiyes International Co., Ltd. 21,94% 167,41% 26,49% -49,94% -13,24% (1,00)
Philippine Realty and Holdings
25,36% -91,16% 377,82% -12,06% -47,85% 1,00
Corporation
China Union Holdings Ltd. -17,80% -10,47% -28,37% 13,04% -7,39% 1,00
Zhong Ao Home Group Limited 19,10% 16,20% -8,09% -32,89% -15,45% (1,00)
CBRE Group, Inc. 20,33% -39,67% 139,18% -19,76% -37,75% 1,00
Colliers International Group Inc. 6,28% -29,21% -346,76% -185,00% -26,28% (1,00)
Primo Service Solutions Public
100,34% 18,62% 166,98% 104,41% 36,51% 1,00
Company Limited
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
3. Liabilities to Equity Ratio
Figur 30. Liabilities to Equity Ratio
Liabilities to Equity Ratio
Perusahaan Q2
% (Peer/company)
2023
ABADI 34,72%
APAC Realty Limited 124,22% 257,75%
Hiyes International Co., Ltd. 334,41% 863,08%
Philippine Realty and Holdings Corporation 33,79% -2,70%
China Union Holdings Ltd. 30,39% -12,48%
Zhong Ao Home Group Limited 94,31% 171,60%
CBRE Group, Inc. 144,36% 315,73%
Colliers International Group Inc. 192,63% 454,75%
Primo Service Solutions Public Company Limited 32,40% -6,70%
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
4. Net Margin
Figur 31. Net Margin
Net Margin
Perusahaan LTMQ2
2018 2019 2020 2021 2022 Korelasi
2023
ABADI - - - 25,09% -0,68% 10,17%
APAC Realty Limited 5,72% 3,76% 4,16% 4,78% 3,76% 2,29% 0,49
Hiyes International Co., Ltd. 40,73% 33,39% 38,19% 27,53% 17,67% 16,58% 0,87
Philippine Realty and
33,93% 41,30% 10,45% 76,97% 56,04% 34,99% 0,58
Holdings Corporation
China Union Holdings Ltd. 30,92% 28,12% 28,57% 28,03% 25,57% 24,64% 0,77
Zhong Ao Home Group
10,45% 8,81% 8,60% 7,05% 5,23% 4,39% 0,73
Limited
CBRE Group, Inc. 5,00% 5,40% 3,17% 6,64% 4,62% 2,82% 0,60
Halaman - 42
Page 52
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
Net Margin
Perusahaan LTMQ2
2018 2019 2020 2021 2022 Korelasi
2023
Colliers International Group
4,55% 4,52% 3,39% -5,81% 4,36% 3,21% (0,95)
Inc.
Primo Service Solutions
9,48% 13,69% 15,03% 22,72% 26,25% 23,31% (0,90)
Public Company Limited
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
5. Total Aset
Figur 32. Total Aset
Total Aset
Perusahaan Q2
2023 % (Peer/company)
(Dalam Ribuan Rupiah)
ABADI 1.443.332
APAC Realty Limited 3.873.548.542 268275%
Hiyes International Co., Ltd. 13.726.595.622 950935%
Philippine Realty and Holdings Corporation 2.330.994.628 161401%
China Union Holdings Ltd. 16.839.503.280 1166610%
Zhong Ao Home Group Limited 4.090.199.658 283286%
CBRE Group, Inc. 326.285.253.938 22606290%
Colliers International Group Inc. 79.549.802.250 5511439%
Primo Service Solutions Public Company Limited 938.487.241 64922%
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
6. Market Share
Figur 33. Market Share
Market Share
Perusahaan LTMQ2
2018 2019 2020 2021 2022 Korelasi
2023
ABADI - - - 0,00% 0,00% 0,00%
APAC Realty Limited 1,25% 0,97% 1,03% 1,66% 1,39% 1,25% 0,57
Hiyes International Co., Ltd. 0,15% 0,20% 0,46% 0,68% 0,47% 0,42% 0,54
Philippine Realty and
0,09% 0,08% 0,03% 0,02% 0,02% 0,01% (0,76)
Holdings Corporation
China Union Holdings Ltd. 2,00% 1,64% 1,42% 0,88% 0,95% 0,90% (0,86)
Zhong Ao Home Group
0,61% 0,79% 0,92% 0,87% 0,69% 0,69% (0,28)
Limited
CBRE Group, Inc. 84,67% 85,41% 86,05% 83,53% 84,22% 84,62% (0,62)
Colliers International Group
11,21% 10,89% 10,07% 12,31% 12,18% 12,00% 0,82
Inc.
Primo Service Solutions
0,02% 0,03% 0,03% 0,05% 0,07% 0,11% 0,92
Public Company Limited
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
Halaman - 43
Page 53
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
7. Kinerja Keuangan Perusahaan Pembanding 5 Tahun Terakhir
Figur 34. Net Profit Margin
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
Ringkasan laporan keuangan perusahaan pembanding dapat dilihat pada lampiran
(ringkasan laporan keuangan perusahaan pembanding ABADI).
Sumber data dimana data-data finansial dan terkait dengan multiple pembanding tersebut
kami peroleh dari S&P Capital IQ. Penilai meyakini kehandalan data yang disediakan dari
sumber data yang reliable seperti S&P Capital IQ. Indikasi Nilai Ekuitas perusahaan yang
dinilai diperoleh dengan cara mengalikan market multiple dari perusahaan pembanding
dengan faktor fundamental dari perusahaan yang dinilai per tanggal penilaian.
Berikut adalah perhitungan Indikasi Nilai Ekuitas berdasarkan multiple dari perusahaan
pembanding:
Figur 35. Variable Market Multiple dan Perhitungan Indikasi Nilai Ekuitas
Keterangan P/S P/BV P/E
APAC Realty Limited 0,36 1,43 15,58
Hiyes International Co., Ltd. 1,56 1,16 9,42
Philippine Realty and Holdings Corporation 4,07 0,17 11,62
China Union Holdings Ltd. 2,77 1,07 11,26
Zhong Ao Home Group Limited 0,16 0,28 3,58
CBRE Group, Inc. 0,81 2,85 28,88
Colliers International Group Inc. 1,09 2,66 33,93
Primo Service Solutions Public Company Limited 6,82 5,74 29,27
Rata-rata 2,21 1,92 17,94
Median 1,33 1,29 13,60
Nilai Buku ABADI per 31 Juli 2023 *) 5.159.143 1.077.000 524.641
Hasil Pengkalian (Nilai Buku x Median) 6.839.401 1.391.940 7.134.714
Bobot 40,00% 20,00% 40,00%
Nilai setelah Bobot 2.735.760 278.388 2.853.886
Indikasi Nilai ABADI setelah bobot (Dalam Ribuan Rupiah) 5.868.034
Sumber : S&P Capital IQ
*) Nilai buku per 31 Juli 2023 (Last Twelve Months / LTM)
Halaman - 44
Page 54
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
Indikasi nilai yang digunakan dalam pendekatan pasar dihasilkan dalam transaksi yang
bersifat wajar dikarenakan transaksi dilakukan di bursa yang ditransaksikan secara bebas
dan tanpa ikatan dengan informasi yang terbuka. Berdasarkan kondisi ABADI per 31 Juli
2023, kondisi earnings, book value dan sales ABADI menunjukkan angka yang positif,
sehingga dalam penilaian Ekuitas ABADI bobot diberikan pada multiple P/S, P/BV dan P/E
dari market kemudian dikalikan dengan earnings (12 Bulan Terakhir), book value dan sales
(12 Bulan Terakhir) dengan periode yang berakhir pada 31 Juli 2023, sehingga dihasilkan
indikasi nilai ekuitas sebelum CP dan DLOM.
7.1.2 Control Premium dan Discount for Lack of Marketability
Control Premium (“CP”)
CP merupakan nilai tambah yang melekat dalam kepemilikan mayoritas yang mencerminkan
adanya kekuatan kendali dalam saham mayoritas tersebut, sedangkan Discount for Lack of
Control (“DLOC”) merupakan diskon yang diaplikasikan kepada suatu indikasi nilai ekuitas yang
diperoleh dari aplikasi metode penilaian usaha yang menghasilkan nilai saham mayoritas, bila
obJek ekuitas yang dinilai bersifat minoritas.
CP dan DLOC mencerminkan perubahan terhadap nilai dari penyertaan mayoritas atau
pengurangan terhadap nilai dari penyertaan minoritas sebagai pengaruh dari ketiadaan
pengendalian dari pemilik yang berada dalam posisi minoritas atau dibatasi pengendaliannya.
Pengurangan ini diperhitungkan karena pemilik yang dalam kondisi tidak memiliki kemampuan
untuk mengendalikan akan memperoleh manfaat yang berbeda dari pemilik yang memiliki
kemampuan untuk mengendalikan karena adanya keleluasaan dari pemilik yang
mengendalikan untuk mengoptimalkan manfaat antara lain dengan:
• Menentukan arah perkembangan jangka panjang objek penilaian.
• Memilih pengurus inti objek penilaian.
• Menentukan hak dan fasilitas untuk pengurus inti.
• Menentukan kebijakan investasi.
• Menentukan dengan pihak mana kegiatan usaha akan dilakukan.
• Menentukan besarnya deviden yang akan dibayarkan.
• Menolak usulan-usulan di atas yang berasal dari pemegang saham minoritas.
Pengenaan CP atau DLOC terhadap unsur kendali sangat tergantung dari metode penilaian
yang digunakan.
Pada penilaian 25,50% Ekuitas ABADI yang merupakan indikasi nilai mayoritas, maka untuk
pendekatan pasar dengan metode GPTC kami mengaplikasikan CP sebesar 30,00% yang
menurut kami adalah suatu tingkat yang wajar dan berada dalam rentang kisaran yang sesuai
dengan POJK 35 Tahun 2020. CP atau DLOC yang dapat digunakan dalam hal objek penilaian
merupakan perusahaan tertutup adalah antara 30,00% sampai dengan 70,00% dari indikasi
nilai.
Discount for Lack of Marketability (“DLOM”)
DLOM merupakan potongan yang diaplikasikan kepada suatu indikasi nilai ekuitas (Business
Ownership Interest) karena keterbatasan yang melekat pada ekuitas tersebut untuk
diperjualbelikan di pasar. Sebagai referensi, POJK 35 Tahun 2020 menyatakan diskon likuiditas
pasar (discount for lack of marketabilities) adalah suatu jumlah atau persentasi tertentu yang
merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas objek
penilaian.
Halaman - 45
Page 55
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
POJK 35 Tahun 2020 mengatur bahwa dalam hal objek penilaian bukan merupakan perusahaan
terbuka, maka diskon likuiditas pasar bagi pemegang saham mayoritas adalah antara 20,00%
sampai dengan 40,00%. Sesuai dengan tujuan penilaian, maka dalam analisis penilaian nilai
25,50% ekuitas ABADI, kami mengaplikasikan DLOM sebesar 30,00%, yang menurut kami adalah
wajar. Angka tersebut ditentukan berdasarkan pertimbangan kami atas faktor-faktor penentu
di bawah ini:
Figur 36. Penentuan DLOM dalam Penilaian Ekuitas ABADI
Faktor Penentu
No. Keterangan Pengukuran Skor
DLOM
Seberapa seringnya, besar dan
Apakah perusahaan membagikan
pasti penerimaan dividen yang
dividen secara reguler kepada
Size of distribution diterima oleh pemilik saham.
1 pemegang saham? Membagikan 10,00%
during holding period Semakin pasti, sering dan besar
dividen = 0, Perusahaan tidak
penerimaannya, makin kecil
membagikan dividen = 10.
potongan yang diaplikasikan.
Saham yang memiliki prospek
untuk dicairkan dalam suatu Apakah saham memiliki prospek
2 Prospect for liquidity kerangka waktu tertentu yang untuk dicairkan? Perusahaan tidak 10,00%
dapat diprediksikan akan likuid = 10, Perusahaan likuid = 0.
mempengaruhi besaran DLOM.
Apakah perusahaan memiliki
Semakin besar jumlah pembeli pembeli potensial? Tidak memiliki
0,00%
potensial, semakin rendah DLOM. pembeli potensial = 10, Memiliki
pembeli potensial = 0.
Perusahaan Tbk = -5
- Listed OR Private Company 5,00%
Perusahaan Ttp = +5
3 Pool of Potential Buyers - Controlling or Non-Controlling
Minoritas Tbk Minoritas Tbk = +5
Minoritas Ttp Minoritas Ttp = +5 -5,00%
Mayoritas Tbk Mayoritas Tbk = -5
Mayoritas Ttp Mayoritas Ttp = -5
Apakah perusahaan memiliki
Tingkat risiko usaha yang tinggi
4 Risk Factor tingkat risiko yang tinggi? Risiko 10,00%
akan mempengaruhi DLOM.
rendah = 0, Risiko Tinggi = 10.
Total Skor 30,00%
7.1.3 Nilai Pasar 25,50% Ekuitas ABADI dengan Pendekatan Pasar
Berdasarkan analisis yang dilakukan dengan Pendekatan Pasar, Metode GPTC, berikut adalah
indikasi nilai 25,50% Ekuitas ABADI:
Figur 37. Nilai Pasar 25,50% Ekuitas ABADI dengan Pendekatan Pasar, Metode GPTC
Indikasi Nilai
Keterangan
(Dalam Ribuan Rupiah)
Indikasi Nilai 100,00% Ekuitas ABADI 5.868.034
Indikasi Nilai 25,50% Ekuitas ABADI 1.496.349
CP (30,00%) 448.905
Indikasi Nilai 25,50% Ekuitas ABADI Setelah CP 1.945.253
DLOM (30,00%) (583.576)
Nilai Pasar 25,50% Ekuitas ABADI 1.361.677
Nilai Pasar 25,50% Ekuitas ABADI per 31 Juli 2023 dengan metode GPTC adalah sebesar
Rp1.361.677 Ribu (Satu Miliar Tiga Ratus Enam Puluh Satu Juta Enam Ratus Tujuh Puluh
Tujuh Ribu Rupiah).
Halaman - 46
Page 56
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
7.2 Penilaian ABADI dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF
Kami telah me-review business plan ABADI dengan memperhatikan kondisi eksisting saat ini serta
perkiraan perkembangan kondisi dimasa yang akan datang yang dapat berpengaruh terhadap
kinerja ABADI guna melihat kewajaran pencapaiannya. Manajemen telah memberikan
keyakinan memadai bahwa semua asumsi yang digunakan telah disusun secara wajar dan telah
merefleksikan kompleksitas bisnis yang sesungguhnya.
Berikut adalah asumsi-asumsi utama yang digunakan dalam penyusunan proyeksi keuangan:
▪ Jangka waktu proyeksi di mulai dari 01 Agustus 2023 hingga 31 Desember 2028 dimana
periode proyeksi ini didasarkan pada bisnis ABADI yang telah stabil, sehingga 5 (tahun)
cukup dapat menggambarkan proyeksi bisnis ABADI.
▪ Jumlah hari kerja periode proyeksi diasumsikan selama 365/366 hari.
▪ Kenaikan pendapatan diasumsikan sejalan dengan pertumbuhan ketersediaan unit
properti, harga dan kebutuhan akan permukiman terutama pada Daerah Jakarta Barat,
Kota dan Kabupaten Tangerang sebesar 10,00% setiap tahunnya sampai dengan akhir
periode proyeksi.
▪ Besaran komisi yang didapatkan diasumsikan sebesar 2,50% dari nilai transaksi, yang
merupakan rata-rata rate jual ataupun sewa.
▪ Biaya komisi diasumsikan sebesar 63,50% terhadap pendapatan, dengan
mempertimbangkan besaran komisi agen sebesar 50,00%-65,00% dan overiding fee
sebesar 5,00%.
▪ Biaya royalti diasumsikan sebesar 10,00% terhadap pendapatan, sesuai dengan
kesepakatan 1,00% digunakan untuk biaya royalti dengan identitas IPAC dan 9,00%
digunakan untuk marketing dan technical fee.
▪ Biaya gaji dan tunjangan diasumsikan mengalami pertumbuhan sebesar 8,00% sesuai
dengan inflasi, sedangkan biaya umum dan administrasi lainnya diasumsikan tumbuh
sebesar 5,00% setiap tahunnya sampai dengan akhir periode proyeksi.
▪ Hari perputaran utang akrual diasumsikan sebesar 7 hari, berdasarkan perjanjian
keanggotaan yang disepakati dengan pemilik franchise yaitu IPAC.
▪ Abadi memiliki aset hak guna berupa ruko yang berlaku sampai dengan Desember 2023
dan pada tahun berikutnya sewa dianggarkan pada biaya dengan kenaikan tarif dewa
sebesar 5,00% per tahun.
▪ Pajak yang diterapkan sebesar pada periode proyeksi Agustus-Desember 2023 adalah
sebesar 0,05% terhadap pendapatan, hal ini sesuai dengan Peraturan Pemerintah (PP)
No. 23 Tahun 2018 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan Dari Usaha yang Diterima
atau Diperoleh Wajib Pajak yang Memiliki Peredaran Bruto Tertentu, dimana jangka waktu
pengenaan tarif PPh Final 0,5% bagi Wajib Pajak Badan berbentuk Perseroan Terbatas
selama 3 tahun.
▪ Untuk periode selanjutnya sampai dengan akhir periode proyeksi diasumsikan sebesar
22,00% sesuai dengan Undang-Undang Republik Indonesia No. 17 Tahun 2021 tentang
Harmonisasi Peraturan Perpajakan Pasal 17 ayat (1) butir b.
7.2.1 Ringkasan Proyeksi Keuangan
Berdasarkan asumsi-asumsi yang disampaikan diatas, berikut adalah ringkasan proyeksi
keuangan:
Figur 38. Proyeksi Laba (Rugi)
(Dalam Ribuan Rupiah)
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Pendapatan Bersih 1.663.487 5.792.438 6.371.681 7.008.850 7.709.735 8.480.708
Halaman - 47
Page 57
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Biaya Langsung (1.056.315) (3.678.198) (4.046.018) (4.450.619) (4.895.681) (5.385.250)
Laba/(Rugi) Kotor 607.173 2.114.240 2.325.664 2.558.230 2.814.053 3.095.458
Laba/(Rugi) Operasional 208.899 743.888 842.624 952.496 1.074.710 1.210.599
Laba/(Rugi) Setelah Pajak 200.581 580.232 657.247 742.947 838.274 944.267
Laba/(Rugi) Tahun Berjalan 200.581 580.232 657.247 742.947 838.274 944.267
Figur 39. Proyeksi Posisi Keuangan
(Dalam Ribuan Rupiah)
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Aset Lancar 731.398 1.171.406 1.894.684 2.703.743 3.608.251 4.618.843
Aset Tidak Lancar 777.549 712.659 647.769 582.878 517.988 453.098
Total Aset 1.508.947 1.884.065 2.542.453 3.286.622 4.126.239 5.071.941
Total Liabilitas 231.366 26.251 27.392 28.614 29.958 31.392
Ekuitas 1.277.581 1.857.814 2.515.061 3.258.008 4.096.281 5.040.548
Total Liabilitas dan Ekuitas 1.508.947 1.884.065 2.542.453 3.286.622 4.126.239 5.071.941
Figur 40. Proyeksi Arus Kas
(Dalam Ribuan Rupiah)
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Kas Bersih yang Diperoleh dari
(Digunakan untuk) dari Aktivitas 222.509 648.591 723.278 809.059 904.508 1.010.592
Operasi
Kas Bersih yang Diperoleh dari
(Digunakan untuk) untuk - - - - - -
Aktivitas Investasi
Kas Bersih yang Diperoleh dari
(Digunakan untuk) Aktivitas (124.449) (208.583) - - - -
Pendanaan
Kenaikan (penurunan) kas
98.060 440.008 723.278 809.059 904.508 1.010.592
dan setara kas
Kas dan setara kas awal
258.476 356.536 796.544 1.519.822 2.328.882 3.233.390
tahun
Kas dan setara kas akhir
356.536 796.544 1.519.822 2.328.882 3.233.390 4.243.981
tahun
7.2.2 Pemilihan Arus Kas
Dalam penilaian dengan menggunakan metode DCF, terdapat 2 (dua) pilihan arus kas bersih
untuk didiskonto yaitu arus kas bersih untuk ekuitas dan arus kas bersih untuk perusahaan.
Dalam analisis penilaian ini arus kas bersih (“AKB”) yang digunakan adalah AKB untuk
perusahaan yang berarti bahwa arus kas bersih yang tersedia untuk semua penyedia kapital di
dalam perusahaan (baik investor maupun kreditor) yang sudah bebas dari kewajiban
penyediaan pengeluaran barang modal (capital expenditure), dan modal kerja yang dihitung
sebagai berikut:
Laba Bersih
+ Beban Bunga * (1-T)
+ Depresiasi
Halaman - 48
Page 58
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
- Capital Expenditure
+/- Working Capital
= Arus Kas Bersih Untuk Perusahaan (Free Cash Flow to Firm)
Proyeksi AKB tersebut kemudian didiskontokan dengan menggunakan faktor diskonto yang
sesuai dengan AKB yang digunakan. Tingkat diskonto menggambarkan tingkat pengembalian
yang diharapkan investor (required rate of return) dan kreditor setelah memperhitungkan risiko-
risiko yang bersangkutan dengan proyeksi pendapatan pada masa mendatang.
7.2.3 Penentuan Biaya Modal Tertimbang
Biaya Modal Untuk Ekuitas (Cost of Equity)
Mengacu pada ketentuan-ketentuan yang tercantum di POJK 35 Tahun 2020, penentuan biaya
modal untuk ekuitas wajib mengaplikasikan model Capital Asset Pricing Model (“CAPM”). Model
ini menyatakan bahwa biaya ekuitas adalah bunga bebas risiko ditambah premium untuk
menutup risiko sistimatis dari sekuritas saham, dengan formula sebagai berikut:
Ke = Rf + ß (Rm-Rf) + α
Dimana :
Rf = tingkat kembalian untuk investasi bebas risiko
ß = risiko sistimatis
Rm = tingkat kembalian yang diharapkan oleh pasar ekuitas
Rp = selisih antara Rm dengan Rf
α = risiko spesifik
Rf (Risk free rate), adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-instrumen yang dianggap tidak
memiliki kemungkinan gagal bayar. Untuk kasus Indonesia, instrumen bebas risiko yang dapat
dipilih adalah yield obligasi Pemerintah untuk jangka panjang.
Terkait dengan tanggal penilaian yang jatuh pada 31 Juli 2023, maka instrumen bebas risiko
yang dipilih didasarkan pada obligasi Pemerintah dengan bunga tetap yang dikeluarkan oleh
Pemerintah, yaitu SUN dalam mata uang Rupiah dengan tenor 30 tahun, yield sebesar 6,70%
yang merujuk pada S&P Capital IQ. Angka tersebut akan digunakan sebagai tingkat kembalian
bebas risiko (Rf).
Rp (Equity Risk Premium-ERP), adalah selisih antara tingkat bunga investasi bebas risiko dengan
tingkat kembalian investasi dalam bentuk penyertaan. Penentuan equity market risk premium
memasukkan premi untuk risiko spesifik negara (country-specific risk premiums) seperti
volatilitas harga saham untuk menghasilkan base equity market risk premium. Dengan
mengikutkan risiko-risiko ini, dihasilkan tingkat diskonto yang mengakomodasi perubahan-
perubahan sentimen jangka pendek di sekuritas pada pasar negara berkembang (emerging
market).
Premi risiko pasar (Rm-Rf) ditentukan dengan menggunakan rujukan dari hasil Penelitian
Damodaran yang dimutakhirkan pada 01 Juli 2023 dengan risk premium untuk pasar negara
berkembang seperti Indonesia adalah sebesar 7,89% untuk Risk Premium Market dan sebesar
2,04% untuk Country Default Spread.
ß (Beta), Beta merupakan pengukur tingkat kepekaan pengembalian saham terhadap
pengembalian pasar saham secara keseluruhan (seperti index yang dikeluarkan oleh S&P 500
atau IHSG). Koefisien beta kemudian digunakan dalam menghitung CAPM yang selanjutnya
Halaman - 49
Page 59
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
menjadi dasar penentuan discount factor. Koefisien beta tersebut berasal dari data rata-rata
industri yang sejenis, yaitu industri real estate services, di bidang agen properti.
Beta dari perusahaan-perusahaan pembanding digunakan untuk menghitung cost of equity,
dimana beta tersebut dihitung dari rata-rata unlevered beta. Cara ini dilakukan untuk
menetralisir pengaruh leverage yang ada di masing-masing perusahaan terhadap beta.
Perusahaan yang sama dengan leverage yang berbeda akan memiliki cost of equity yang berbeda
pula, oleh karena itu pengaruh leverage yang ada di tiap perusahaan perlu dinetralisir dengan
cara menghitung unlevered beta.
Unlevered beta dihitung dengan formula sebagai berikut :
βL
βu =
1 + (1-T) x DER
Dimana :
T = Tarif Pajak Penghasilan Badan
DER = Debt to equity ratio
βL = Beta levered, yaitu ukuran risiko sistematis dari suatu saham yang diukur secara
objektif dari responsivitas pengembalian perusahaan terhadap pergerakan
pengembalian portofolio pasar apabila dibandingkan dengan portofolio pasar
dengan pengaruh utang
βu = Beta unlevered, yaitu ukuran risiko sistematis dari suatu saham yang diukur
secara objektif dari responsivitas pengembalian perusahaan terhadap
pergerakan pengembalian portofolio pasar apabila dibandingkan dengan
portofolio pasar tanpa pengaruh utang.
Adapun Beta perusahaan pembanding industri real estate services, di bidang agen properti
adalah sebagai berikut:
Figur 41. Beta Levered dan Un-Levered Perusahaan Pembanding
Effective
Beta Total Debt/ Beta
No. Perusahaan Tax Rate
Levered Market Cap Unlevered
(5 years)
1 APAC Realty Limited 0,88 14,4% 18,9% 0,79
2 Hiyes International Co., Ltd. 0,77 236,5% 20,7% 0,27
Philippine Realty and Holdings
3 0,55 98,2% 41,8% 0,35
Corporation
4 China Union Holdings Ltd. 0,95 9,5% 24,9% 0,89
5 Zhong Ao Home Group Limited 0,73 143,6% 29,8% 0,36
6 CBRE Group, Inc. 1,10 21,6% 17,7% 0,93
7 Colliers International Group Inc. 1,13 45,2% 30,8% 0,86
Primo Service Solutions Public Company
8 1,33 0,3% 23,7% 1,33
Limited
Average 0,72
Sumber : S&P Capital IQ
Halaman - 50
Page 60
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
Figur 42. DER Market
Market Capitalization Total Debt
No. Perusahaan
(Dalam Ribuan Rupiah) (Dalam Ribuan Rupiah)
1 APAC Realty Limited 2.462.010.157 355.197.700
2 Hiyes International Co., Ltd. 3.664.446.493 8.667.886.777
Philippine Realty and Holdings
3 298.181.194 292.685.252
Corporation
4 China Union Holdings Ltd. 13.791.317.426 1.314.244.678
5 Zhong Ao Home Group Limited 595.265.274 854.550.000
6 CBRE Group, Inc. 380.243.358.799 82.216.664.000
7 Colliers International Group Inc. 72.268.933.524 32.667.401.144
Primo Service Solutions Public Company
8 4.069.116.699 11.849.555
Limited
Total 477.392.629.564,88 126.380.479.106,05
DER Market 26,47%
Sumber : S&P Capital IQ
Unlevered beta median perusahaan pembanding yang diperoleh dari perhitungan ini adalah
sebesar 0,72 kemudian di-relever dengan tingkat leverage yang berlaku dipasar yaitu sebesar
26,47% dengan formula sebagai berikut:
βL = βu x (1 + (1-T) x DER)
βL = 0,72 x (1 + (1 – 22,00%) x 26,47%)
= 0,87
α (Alpha), Faktor alpha merupakan risiko spesifik perusahaan yang mungkin mencerminkan
jenis properti, perusahaan dan premi risiko lainnya. Pada penilaian ini, faktor Alpha atau risiko
spesifik perusahaan adalah nol disebabkan telah dilakukan penyesuaian pada asumsi proyeksi
ABADI.
Berdasarkan uraian di atas, maka biaya modal ekuitas ABADI adalah:
Figur 43. Biaya Modal Ekuitas
Keterangan Persentase
Risk Free Rate (Rf) 6,70%
Risk Premium Market (Rpm) 7,89%
Country Default Spread (CDS) 2,04%
β (Beta) 0,87
Alpha 0,00%
COST OF EQUITY 11,54%
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
Biaya Utang (Cost of Debt)
Sesuai dengan AKB yang digunakan, yaitu arus kas bersih untuk perusahaan (free cash flow to
firm), maka tingkat diskonto yang digunakan adalah tingkat diskonto yang merupakan rata-rata
tertimbang biaya modal, baik yang berasal dari kreditor (pinjaman) maupun yang berasal dari
(investor) penyertaan. Penentuan posisi tingkat leverage yang optimal adalah mencari titik
dimana tambahan penghematan pajak yang berasal dari tambahan utang akan sama dengan
tambahan biaya bunga sebagai akibat dari risiko gagal bayar yang diantisipasi dari keberadaan
keseluruhan utang.
Halaman - 51
Page 61
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
Dalam penilaian ini, untuk biaya bunga untuk utang digunakan tingkat bunga pinjaman rata-
rata dalam mata uang IDR yang berlaku yang bersumber dari pinjaman kredit investasi
(Perseroan) Bank Indonesia Juli 2023. Berdasarkan biaya bunga tersebut maka diperoleh biaya
modal dengan perhitungan sebagai berikut:
Kd = i x (1-T)
Kd = 9,38% x (1 – 22,00%)
= 7,32%
Biaya Modal Tertimbang
Berikut adalah perhitungan WACC untuk industri real estate services, di bidang agen properti per
31 Juli 2023:
Figur 44. Weighted Average Cost of Capital (“WACC”)
Jenis Modal Biaya Modal Komposisi Tertimbang
Biaya Utang 7,32% 20,93% 1,53%
Biaya Ekuitas 11,54% 79,07% 9,13%
WACC 10,66%
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
Dengan mempertimbangkan faktor-faktor di atas dan kekuatan atau kelebihan serta risiko yang
dihadapi, kami berpendapat bahwa tingkat diskonto ABADI per 31 Juli 2023 sebesar 10,66%
adalah wajar.
7.2.4 Tingkat Pertumbuhan pada Nilai Terminal
Untuk melakukan penilaian suatu bisnis dengan premis going concern dimana terdapat proyeksi
untuk periode waktu tetap dan periode waktu kekal, Penilai Bisnis perlu menghitung nilai bisnis
untuk periode waktu tetap dan periode waktu kekal. Nilai bisnis tersebut adalah jumlah dari
nilai periode waktu tetap dan periode waktu kekal yang disebut sebagai nilai terminal. Metode
yang digunakan untuk mengestimasi nilai terminal adalah Metode Kapitalisasi Pendapatan.
Dalam hal ini, asumsi yang digunakan terhadap Objek Penilaian adalah perusahaan yang
bersifat going concern, dimana perusahaan diperkirakan akan berjalan terus untuk jangka waktu
yang tidak terhingga, meskipun terjadi pergantian pemilik atau manajemen. Dalam Penilaian
25,50% Ekuitas ABADI, kami menggunakan nilai terminal sebesar 2,60% didasarkan pada CAGR
dari industri real estate services, di bidang agen properti untuk daerah Jakarta dan Tangerang.
Besaran tersebut lebih konservatif dibandingkan besaran inflasi yang ditetapkan dalam
Indonesia Economic & Demographic Data – S&P Capital IQ yaitu sebesar 3,51%.
7.2.5 Control Premium, Discount for Lack of Control dan Discount for Lack of Marketability
Control Premium (“CP”)
Penilaian menggunakan Pendekatan Pendapatan dengan model FCFF akan menghasilkan
indikasi nilai mayoritas dan dikarenakan penilaian 25,50% Ekuitas ABADI menghasilkan indikasi
nilai mayoritas, maka kami tidak mengaplikasikan adanya DLOC.
Halaman - 52
Page 62
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
Discount for Lack of Marketability (“DLOM”)
DLOM merupakan potongan yang diaplikasikan kepada suatu indikasi nilai ekuitas (Business
Ownership Interest) karena keterbatasan yang melekat pada ekuitas tersebut untuk
diperjualbelikan di pasar. Sebagai referensi, POJK 35 Tahun 2020 menyatakan diskon likuiditas
pasar (discount for lack of marketabilities) adalah suatu jumlah atau persentasi tertentu yang
merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas objek
penilaian.
POJK 35 Tahun 2020 mengatur bahwa dalam hal objek penilaian bukan merupakan perusahaan
terbuka, maka diskon likuiditas pasar bagi pemegang saham mayoritas adalah antara 20,00%
sampai dengan 40,00%. Sesuai dengan tujuan penilaian, maka dalam analisis penilaian atas nilai
25,50% Ekuitas ABADI, kami mengaplikasikan DLOM sebesar 30,00%, yang menurut kami adalah
suatu tingkat yang wajar.
7.2.6 Nilai Pasar 25,50% Ekuitas ABADI dengan Pendekatan Pendapatan
Berdasarkan asumsi-asumsi yang telah disampaikan di atas dan sesuai dengan proyeksi
keuangan ABADI, hasil perhitungan Nilai Pasar 25,50% Ekuitas ABADI per 31 Juli 2023, dengan
Pendekatan Pendapatan, Metode DCF adalah sebagai berikut:
Figur 45. Nilai Pasar 25,50% Ekuitas ABADI dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF
(Dalam Ribuan Rupiah)
Keterangan Nilai
Net Present Value 10.033.796
Kas dan Setara Kas 258.476
Liabilitas (333.032)
Indikasi Nilai 100,00% Ekuitas ABADI 9.959.240
Indikasi Nilai 25,50% Ekuitas ABADI 2.539.606
DLOC (0,00%) -
Indikasi Nilai Setelah DLOC 2.539.606
DLOM (30,00%) (761.882)
Nilai Pasar 25,50% Ekuitas ABADI 1.777.724
Nilai Pasar 25,50% Ekuitas ABADI dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF per 31 Juli 2023
adalah sebesar Rp1.777.724 Ribu (Satu Miliar Tujuh Ratus Tujuh Puluh Tujuh Juta Tujuh
Ratus Dua Puluh Empat Ribu Rupiah).
7.3 Rekonsiliasi Nilai
Untuk mendapatkan nilai yang mewakili indikasi nilai kedua pendekatan penilaian, dilakukan
rekonsiliasi dengan terlebih dahulu dilakukan pembobotan terhadap kedua pendekatan
tersebut. Pembobotan dilakukan berdasarkan tingkat kepercayaan Penilai atas data yang
dijadikan sebagai masukan pada masing-masing pendekatan penilaian.
Pada Penilaian 25,50% Ekuitas ABADI, Y&R memberikan bobot untuk Pendekatan Pendapatan,
Metode DCF sebesar 70,00% dan Pendekatan Pasar, Metode GPTC sebesar 30,00%.
Y&R memberikan bobot tersebut dikarenakan jenis usaha yang dijalankan ABADI sangat
tergantung kepada kemampuan perusahaan dalam mengoptimalkan potensi pasar properti
di daerahnya, disamping itu kebanyakan perusahaan yang tercatat di bursa sudah well establish,
Halaman - 53
Page 63
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
sedangkan ABADI masih dalam tahap early growth. Berikut rekonsiliasi nilai dari kedua
pendekatan di atas:
Figur 46. Rekonsiliasi Nilai Pasar 25,50% Ekuitas ABADI
Nilai Pasar Nilai Tertimbang
Metode Bobot
(Dalam Ribuan Rupiah) (Dalam Ribuan Rupiah)
Pendekatan Pasar, Metode GPTC 1.361.677 30% 408.503
Pendekatan Pendapatan, Metode DCF 1.777.724 70% 1.244.407
Nilai Pasar 25,50%% Ekuitas ABADI per 31 Juli 2023 1.652.910
Berdasarkan hasil analisis yang telah dilakukan terhadap seluruh aspek yang terkait dalam
rangka menentukan nilai pasar ekuitas ABADI, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar 25,50%
Ekuitas ABADI per 31 Juli 2023 adalah sebesar Rp 1.652.910 Ribu (Satu Miliar Enam Ratus
Lima Puluh Dua Juta Sembilan Ratus Sepuluh Ribu Rupiah).
7.4 Kesimpulan Nilai
Berdasarkan analisis dari semua data dan informasi yang kami peroleh dan dengan
mempertimbangkan berbagai faktor yang relevan yang mempengaruhi penilaian dan mengacu
pada hasil perhitungan dengan menggunakan metode penilaian yang tepat, kami berpendapat
bahwa Nilai Pasar 25,50% Ekuitas ABADI per 31 Juli 2023 adalah sebesar:
Rp 1.652.910 Ribu
(Satu Miliar Enam Ratus Lima Puluh Dua Juta Sembilan Ratus Sepuluh Ribu Rupiah)
Nilai pasar saham tersebut kami tentukan berdasarkan tanggal penilaian yang telah ditentukan
serta data dan informasi yang kami peroleh dari pihak manajemen ABADI, serta
pihak-pihak lain yang relevan dengan penilaian. Y&R menganggap bahwa semua data dan
informasi yang diperoleh tersebut adalah benar dan tidak ada keadaan atau hal hal yang tidak
terungkap yang dapat mempengaruhi nilai pasar saham tersebut secara material. Y&R juga
mengasumsikan bahwa aset yang termasuk dalam penilaian, bebas dari sengketa dan ditunjang
oleh dokumen kepemilikan yang sah dan berlaku, Y&R tidak melakukan verifikasi secara detail
dan bukan merupakan tanggung jawab Y&R bilamana terdapat kemungkinan terjadinya
masalah yang berkaitan dengan status hukum kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa
atas aset yang termasuk dalam penilaian.
Kami menyatakan dengan sesungguhnya, bahwa dalam melaksanakan penugasan ini, kami
bertindak sebagai pihak independen yang tidak terikat dengan kepentingan apapun, baik saat
ini maupun di masa datang terkait dengan usaha perusahaan yang dinilai maupun atas hasil
penilaian yang telah dilaporkan.
Halaman - 54
Page 64
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Abadi Propertindo ("ABADI")
8 KUALIFIKASI PENILAI BISNIS
Penilai yang menandatangani laporan ini merupakan Penilai Bisnis bersertifikat MAPPI dengan
perijinan sebagai berikut:
No. Izin Penilai Publik : B-1.08.00044
STTD : STTD.PB-37/PJ-1/PM.02/2023
Klasifikasi Izin : Penilaian Bisnis (B)
No. MAPPI : 99-S-01230
Halaman - 55
Page 65
LAMPIRAN KEUANGAN
Page 66
Penilaian 25,50% Ekuitas ABADI
Pendekatan Pasar
Metode Guideline Publicly Traded Company
("GPTC")
Page 67
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
No Perusahaan Ticker Produk / Jasa Industri
APAC Realty Limited, and investment holding company, provides real estate services in Singapore, Indonesia,
Malaysia, Thailand, and Vietnam. It operates through three segments: Real Estate Brokerage Income; Rental
Income; and Others. The company offers property brokerage services for primary and secondary home sales,
as well as for the rental of residential, commercial, and industrial properties under the ERA brand name. It
also holds the ERA regional master franchise rights for 17 countries in the Asia Pacific; and franchise rights for
Singapore. In addition, the company provides training programs and courses for real estate agents in
preparation for professional certification exams; management services for real estate developments; capital
markets and investment sales; and auction services for financial institutions and property owners, as well as
1 APAC Realty Limited SGX:CLN undertakes valuation works on behalf of clients, such as financial institutions, government agencies, and Real Estate Services
property owners. Further, it engages in the rental of investment properties, workstations, lockers, and
furniture products; provision of incentives, referral, professional indemnity insurance, administration,
business conference, real estate consultancy, and sales of marketing materials; advertising activities; and
property management services. The company was founded in 1982 and is headquartered in Singapore.
Hi-Yes International Co., Ltd. engages in the real estate agency and brokerage businesses in Taiwan. Its real
estate agency and brokerage business include pre-sale housing, new housing, remaining housing, general
office, and land and parking space, as well as product planning and advice, integrated marketing, and
transaction intermediary transfer services. The company also offers engineering construction, architectural
2 Hi-Yes International Co., Ltd. TWSE:2348 design and interior decoration, building materials, water and electricity configuration, financing, appraisal Real Estate Services
and bookkeeping services, etc. The company was formerly known as Veutron Corp and changed its name to
Hi-Yes International Co., Ltd. in April 2013. Hi-Yes International Co., Ltd. is based in Taipei, Taiwan.
Philippine Realty and Holdings Corporation, together with its subsidiaries, engages in the acquisition,
development, sale, and lease of real estate and personal properties in the Philippines. The company
operates through Sale of Real Estate and Leasing, Property Management, and Insurance Brokerage
segments. It develops and sells condominiums; and leases office and storage units, parking slots, commercial
spaces, commercial strips, and residential condominium units. It is also involved in the administration, Diversified Real Estate
3 Philippine Realty and Holdings Corporation PSE:RLT
operation, and monitoring of real estate properties; and provision of insurance brokerage services. The Activities
company was incorporated in 1981 and is based in Quezon City, the Philippines.
China Union Holdings Ltd. engages in the real estate development, property management, and service
management in China. It also provides real estate brokerage services, and property services for residential
Diversified Real Estate
4 China Union Holdings Ltd. SZSE:000036 real estate projects and commercial real estate projects. The company was incorporated in 1993 and is
headquartered in Shenzhen, China. Activities
Zhong Ao Home Group Limited, an investment holding company, engages in the provision of property
services in the People’s Republic of China. The company offers property management services and ancillary
services, such as cleaning, gardening, security guard, repair and maintenance, and butler services to the
residential and non-residential properties, and commercial and government buildings; and provides indoor
and outdoor environmental cleaning, greening, and maintenance services; and real estate agency services on
the leasing and sales assistance of residential properties and retail units provided to property developers
and owners. It also provides sales assistance services to property developers; general assistance to facilitate
the sales process of the properties; landscaping services; engineering services; and catering services, as well
Real Estate Operating and
5 Zhong Ao Home Group Limited SEHK:1538 as engages in the sale of engineering spare parts. In addition, the company offers real estate information
Management
consulting services; real estate brokerage and consulting services; real estate marketing planning, house
leasing, real estate investment consulting services; as well as agency services for obtaining property
ownerships. Further it is involved in the sales of elevators and installation services, provision of security
services, and operation of shuttle buses. The company was founded in 2005 and is headquartered in
Guangzhou, the People’s Republic of China. Zhong Ao Home Group Limited operates as a subsidiary of
Qichang International Limited.
CBRE Group, Inc. operates as a commercial real estate services and investment company worldwide. It
operates through three segments: Advisory Services, Global Workplace Solutions, and Real Estate
Investments segments. The Advisory Services segment provides strategic advice and execution to owners,
investors, and occupiers of real estate in connection with leasing of offices; industrial and retail space;
property sales and mortgage services under the CBRE Capital Markets brand; property and project
management services, including construction management, marketing, building engineering, lease
administration, accounting, and financial services for owners of and investors in office, industrial, and retail
properties; and valuation services that include market value appraisals, litigation support, discounted cash
flow analyses, and feasibility studies, as well as consulting services, such as property condition reports, hotel
6 CBRE Group, Inc. NYSE:CBRE Real Estate Services
advisory, and environmental consulting. The Global Workplace Solutions segment offers facilities
management, project management, and transaction management services. The Real Estate Investments
segment provides investment management services under the CBRE Investment Management brand to
pension funds, insurance companies, sovereign wealth funds, foundations, endowments, and other
institutional investors; development services under the Trammell Crow Company brand primarily to users of
and investors in commercial real estate; and flexible-space solutions under the CBRE Hana brand CBRE
Group, Inc. was founded in 1906 and is headquartered in Dallas, Texas.
Colliers International Group Inc. provides commercial real estate professional and investment management
services to corporate and institutional clients in the Americas, Europe, the Middle East, Africa, and the Asia
Pacific. It offers transaction brokerage services, including sales, leasing, and debt finance services, as well as
landlord and tenant representation services; capital markets and investment services; and mortgage
investment banking services. The company provides outsourcing and advisory services, such as corporate
and workplace solutions; occupier; engineering and design, appraisal and valuation, and loan services;
workplace strategy; property marketing; and research services. It also offers property management services
7 Colliers International Group Inc. TSX:CIGI comprising building operations and maintenance, facilities management, lease administration, property Real Estate Services
accounting and financial reporting, contract management and, construction management; and project
management services, which include bid document review, construction monitoring and delivery
management, contract administration and integrated cost control, development management, facility and
engineering functionality, milestone and performance monitoring, quality assurance, risk management and
strategic project consulting. In addition, the company provides investment management services that
consists of asset management and investor advisory services. The company was founded in 1972 and is
headquartered in Toronto, Canada.
Primo Service Solutions Public Company Limited engages in the real estate service business in Thailand. The
company offers interior design; moving services; property management; consultation services in the areas of
buying and selling of properties, as well as maid service and cleaning, real estate broker service, and juristic Real Estate Operating and
8 Primo Service Solutions Public Company Limited SET:PRI
management services. The company was founded in 2011 and is based in Samut Prakan, Thailand. Management
Objek Penilaian --> ABADI
Total
Page 68
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
Total Aset
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 % Selisih
1 APAC Realty Limited 2.998.239.287 3.036.573.624 3.385.493.355 4.077.500.742 4.498.205.331 3.873.548.542 268275%
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 1.140.337.226 2.261.422.011 4.565.227.853 11.098.339.485 13.514.055.004 13.726.595.622 950935%
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 1.381.433.238 1.689.609.208 1.769.685.930 2.277.466.357 2.397.401.120 2.330.994.628 161401%
4 China Union Holdings Ltd. 22.781.297.741 24.130.888.985 23.373.135.375 21.498.757.778 20.794.594.311 16.839.503.280 1166610%
5 Zhong Ao Home Group Limited 2.812.626.552 3.765.361.356 4.415.103.038 4.905.876.381 4.406.442.684 4.090.199.658 283286%
6 CBRE Group, Inc. 194.087.325.439 224.136.798.248 251.249.183.704 314.481.026.277 318.552.417.781 326.285.253.938 22606290%
7 Colliers International Group Inc. 34.003.376.340 40.029.376.332 45.853.301.976 55.189.031.310 79.169.590.633 79.549.802.250 5511439%
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 48.303.796 70.861.891 67.234.545 113.867.133 734.849.575 938.487.241 64922%
Objek Penilaian --> ABADI 978.206 1.374.924 1.443.332
Total
Page 69
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
Total Revenue
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited 4.470.419.977 3.825.264.577 4.149.752.077 7.867.392.358 7.579.059.974 6.896.473.877 - 0,81
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 533.373.600 793.417.816 1.855.027.448 3.254.581.738 2.538.182.354 2.347.615.238 - 1,00
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 311.274.179 320.655.860 112.065.295 72.672.075 87.774.199 73.307.224 0,42
4 China Union Holdings Ltd. 7.178.915.368 6.489.086.891 5.717.804.652 4.174.838.331 5.174.473.910 4.971.478.442 0,95
5 Zhong Ao Home Group Limited 2.202.655.315 3.111.776.227 3.703.674.311 4.156.216.866 3.758.190.769 3.786.645.580 - 0,98
6 CBRE Group, Inc. 303.891.192.925 337.939.347.263 347.362.915.362 397.029.297.629 457.841.426.943 467.441.255.301 1,00
7 Colliers International Group Inc. 40.235.184.670 43.077.570.150 40.629.683.935 58.513.007.580 66.229.453.713 66.274.524.098 0,99
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 82.815.565 114.873.599 124.166.282 219.207.317 387.842.278 596.356.730 0,90
Objek Penilaian --> ABADI 2.489.272 4.787.139 5.159.143
Total 358.905.831.598 395.671.992.383 403.655.089.363 475.287.213.894 543.596.404.139 552.387.656.490
Page 70
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
Net Income
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited 255.827.912 143.879.906 172.725.335 375.845.123 284.746.211 158.073.933 0,05
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 217.255.390 264.916.017 708.417.202 896.110.390 448.569.421 389.197.520 0,53
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 105.624.731 132.415.256 11.706.211 55.934.445 49.187.938 25.653.556 - 0,17
4 China Union Holdings Ltd. 2.219.910.003 1.824.764.634 1.633.769.303 1.170.257.944 1.322.878.256 1.225.069.753 - 0,98
5 Zhong Ao Home Group Limited 230.275.125 274.257.327 318.686.638 292.913.292 196.585.920 166.209.111 0,42
6 CBRE Group, Inc. 15.179.516.097 18.265.259.391 11.019.825.537 26.356.709.792 21.147.744.776 13.164.991.912 0,02
7 Colliers International Group Inc. 1.830.944.007 1.945.894.702 1.377.558.377 (3.399.299.592) 2.889.243.279 2.129.883.018 - 0,70
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 7.851.457 15.729.534 18.657.909 49.812.505 101.822.370 139.002.501 - 0,24
Objek Penilaian --> ABADI 624.562 -32.495 524.641
Total
Page 71
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
Net margin
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited 5,72% 3,76% 4,16% 4,78% 3,76% 2,29% 0,49
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 40,73% 33,39% 38,19% 27,53% 17,67% 16,58% 0,87
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 33,93% 41,30% 10,45% 76,97% 56,04% 34,99% 0,58
4 China Union Holdings Ltd. 30,92% 28,12% 28,57% 28,03% 25,57% 24,64% 0,77
5 Zhong Ao Home Group Limited 10,45% 8,81% 8,60% 7,05% 5,23% 4,39% 0,73
6 CBRE Group, Inc. 5,00% 5,40% 3,17% 6,64% 4,62% 2,82% 0,60
7 Colliers International Group Inc. 4,55% 4,52% 3,39% -5,81% 4,36% 3,21% - 0,95
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 9,48% 13,69% 15,03% 22,72% 26,25% 23,31% - 0,90
Objek Penilaian --> ABADI 0,00% 0,00% 0,00% 25,09% -0,68% 10,17%
Total
Page 72
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
Growth In Sales
No Perusahaan
2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited -14,43% 8,48% 89,59% -3,66% -9,01% (0,52)
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 48,75% 133,80% 75,45% -22,01% -7,51% (0,67)
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 3,01% -65,05% -35,15% 20,78% -16,48% 0,97
4 China Union Holdings Ltd. -9,61% -11,89% -26,99% 23,94% -3,92% 0,92
5 Zhong Ao Home Group Limited 41,27% 19,02% 12,22% -9,58% 0,76% (0,89)
6 CBRE Group, Inc. 11,20% 2,79% 14,30% 15,32% 2,10% 0,49
7 Colliers International Group Inc. 7,06% -5,68% 44,02% 13,19% 0,07% (0,30)
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 38,71% 8,09% 76,54% 76,93% 53,76% 0,45
Objek Penilaian --> ABADI 0,00% 0,00% 0,00% 92,31% 7,77%
Total
Page 73
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
Growth In Earnings
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited -43,76% 20,05% 117,60% -24,24% -44,49% 0,64
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 21,94% 167,41% 26,49% -49,94% -13,24% 0,08
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 25,36% -91,16% 377,82% -12,06% -47,85% 0,61
4 China Union Holdings Ltd. -17,80% -10,47% -28,37% 13,04% -7,39% (0,06)
5 Zhong Ao Home Group Limited 19,10% 16,20% -8,09% -32,89% -15,45% (0,17)
6 CBRE Group, Inc. 20,33% -39,67% 139,18% -19,76% -37,75% 0,62
7 Colliers International Group Inc. 6,28% -29,21% -346,76% -185,00% -26,28% (0,89)
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 100,34% 18,62% 166,98% 104,41% 36,51% 0,90
Objek Penilaian --> ABADI 0,00% 0,00% 0,00% -105,20% -1714,55%
Total
Page 74
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
Total Liabilities
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23
1 APAC Realty Limited 1.483.218.189 1.540.000.801 1.756.540.009 2.379.671.069 2.640.900.519 2.145.996.659
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 454.425.805 1.418.101.957 2.899.967.457 7.888.418.361 10.111.726.472 10.566.782.776
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 427.031.293 616.086.771 617.952.678 526.475.642 576.747.876 588.673.036
4 China Union Holdings Ltd. 11.404.302.880 12.909.892.051 10.825.639.955 8.016.356.083 6.701.132.319 3.924.717.078
5 Zhong Ao Home Group Limited 1.541.908.601 2.298.816.361 2.513.350.545 2.701.063.087 2.184.378.594 1.985.177.774
6 CBRE Group, Inc. 121.829.508.893 137.329.474.392 146.710.351.224 181.141.686.378 184.914.005.553 192.756.188.020
7 Colliers International Group Inc. 23.397.654.058 27.901.075.070 31.528.576.824 39.201.446.826 54.747.442.913 52.364.973.402
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 12.702.377 16.772.753 22.696.020 32.748.563 68.509.858 229.635.886
Objek Penilaian --> ABADI 153.644 582.709 366.332
Total
Page 75
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
Equity
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23
1 APAC Realty Limited 1.515.021.097 1.496.572.822 1.628.953.346 1.697.829.673 1.857.304.812 1.727.551.883
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 685.911.421 843.320.054 1.665.260.396 3.209.921.124 3.402.328.532 3.159.812.846
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 954.401.945 1.073.522.437 1.151.733.252 1.750.990.716 1.820.653.244 1.742.321.592
4 China Union Holdings Ltd. 11.376.994.852 11.220.996.931 12.547.495.412 13.482.401.690 14.093.461.985 12.914.786.200
5 Zhong Ao Home Group Limited 1.270.717.951 1.466.544.996 1.901.752.493 2.204.813.295 2.222.064.090 2.105.021.885
6 CBRE Group, Inc. 72.257.816.546 86.807.323.856 104.538.832.480 133.339.339.899 133.638.412.228 133.529.065.918
7 Colliers International Group Inc. 10.605.722.282 12.128.301.262 14.324.725.152 15.987.584.484 24.422.147.720 27.184.828.848
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 35.601.418 54.089.138 44.538.526 81.118.570 666.339.717 708.851.355
Objek Penilaian --> ABADI 1.415.254 1.221.422 1.055.010
Total
Page 76
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
DER
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Selisih
1 APAC Realty Limited 97,90% 102,90% 107,83% 140,16% 142,19% 124,22% 257,75%
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 66,25% 168,16% 174,14% 245,75% 297,20% 334,41% 863,08%
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 44,74% 57,39% 53,65% 30,07% 31,68% 33,79% -2,70%
4 China Union Holdings Ltd. 100,24% 115,05% 86,28% 59,46% 47,55% 30,39% -12,48%
5 Zhong Ao Home Group Limited 121,34% 156,75% 132,16% 122,51% 98,30% 94,31% 171,60%
6 CBRE Group, Inc. 168,60% 158,20% 140,34% 135,85% 138,37% 144,36% 315,73%
7 Colliers International Group Inc. 220,61% 230,05% 220,10% 245,20% 224,17% 192,63% 454,75%
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 35,68% 31,01% 50,96% 40,37% 10,28% 32,40% -6,70%
Objek Penilaian --> ABADI - - - 10,86% 47,71% 34,72%
Total
Page 77
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
Market Share
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited 1,25% 0,97% 1,03% 1,66% 1,39% 1,25% (0,97)
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 0,15% 0,20% 0,46% 0,68% 0,47% 0,42% (1,00)
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 0,09% 0,08% 0,03% 0,02% 0,02% 0,01% (0,34)
4 China Union Holdings Ltd. 2,00% 1,64% 1,42% 0,88% 0,95% 0,90% 0,64
5 Zhong Ao Home Group Limited 0,61% 0,79% 0,92% 0,87% 0,69% 0,69% (1,00)
6 CBRE Group, Inc. 84,67% 85,41% 86,05% 83,53% 84,22% 84,62% 0,97
7 Colliers International Group Inc. 11,21% 10,89% 10,07% 12,31% 12,18% 12,00% (0,87)
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 0,02% 0,03% 0,03% 0,05% 0,07% 0,11% 0,87
Objek Penilaian --> ABADI 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Total
Page 78
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
current year Rasio
No Perusahaan
Price Outstanding Share M. Cap P/BV P/S P/E
1 APAC Realty Limited 6.931 355.197.700 2.462.010.157 1,43 0,36 15,58
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 31.599 115.969.000 3.664.446.493 1,16 1,56 9,42
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 33 9.100.102.685 298.181.194 0,17 4,07 11,62
4 China Union Holdings Ltd. 9.294 1.483.934.025 13.791.317.426 1,07 2,77 11,26
5 Zhong Ao Home Group Limited 697 854.550.000 595.265.274 0,28 0,16 3,58
6 CBRE Group, Inc. 1.257.315 302.425.012 380.243.358.799 2,85 0,81 28,88
7 Colliers International Group Inc. 1.531.791 47.179.376 72.268.933.524 2,66 1,09 33,93
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 12.716 320.000.000 4.069.116.699 5,74 6,82 29,27
1,29 1,33 13,60
Objek Penilaian --> ABADI
Total
Page 79
Pendekatan Pasar, Metode GPTC PT KENCANA ABADI PROPERTINDO (Dalam Ribuan Rupiah) No. Perusahaan Pembanding P/S P/BV P/E 1 APAC Realty Limited 0,36 1,43 15,58 2 Hiyes International Co., Ltd. 1,56 1,16 9,42 3 Philippine Realty and Holdings Corporation 4,07 0,17 11,62 4 China Union Holdings Ltd. 2,77 1,07 11,26 5 Zhong Ao Home Group Limited 0,16 0,28 3,58 6 CBRE Group, Inc. 0,81 2,85 28,88 7 Colliers International Group Inc. 1,09 2,66 33,93 8 Primo Service Solutions Public Company Limited 6,82 5,74 29,27 Rata - rata 2,21 1,92 17,94 Median 1,33 1,29 13,60 Nilai Buku ABADI per 31 Juli 2023 *) 5.159.143 1.077.000 524.641 Hasil Pengkalian (Nilai Buku x Median) 6.839.401 1.391.940 7.134.714 Bobot 40,00% 20,00% 40,00% Nilai setelah Bobot 2.735.760 278.388 2.853.886 Indikasi Nilai 100,00% Ekuitas ABADI 5.868.034 Indikasi Nilai 25,50% Ekuitas ABADI 1.496.349 CP (30,00%) 448.905 Indikasi Nilai setelah CP 1.945.253 DLOM (30,00%) (583.576) Nilai Pasar 25,50% Ekuitas ABADI per 31 Juli 2023 1.361.677
Page 80
Penilaian 25,50% Ekuitas ABADI
Pendekatan Pendapatan
Metode Discounted Cash Flow
("DCF")
Page 81
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO
ASUMSI
DALAM RIBUAN RUPIAH 0,42 1,42 2,42 3,42 4,42 5,42
01/12/2022 01/12/2023 01/12/2024 01/12/2025 01/12/2026 01/12/2027 01/12/2028
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Aug-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Jumlah Bulan Dalam Sebulan Bulan 5 12 12 12 12 12
Jumlah Hari Dalam Setahun Hari 153 366 365 365 365 366
Kenaikan Omzet % 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00%
Rata-rata Komisi Agen % 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%
BIAYA LANGSUNG
terhadap
Biaya Komisi Pendapatan 63,50% 63,50% 63,50% 63,50% 63,50% 63,50%
BIAYA ADMINISTRASI & UMUM
terhadap
Royalti Pendapatan 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00%
Overhead Kantor % Pertumbuhan 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00%
Promosi % Pertumbuhan 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00%
Gaji dan Tunjangan % Pertumbuhan 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00%
Transportasi % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Jamuan % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Sewa % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Lain-lain % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Pajak Final % Pendapatan 0,50% - - - - -
Pajak Badan % 22,00% 22,00% 22,00% 22,00% 22,00%
Perputaran
Utang Akrual Hari 7 7 7 7 7 7
Page 82
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO
PROYEKSI PENDAPATAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Aug-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
PENDAPATAN
PENDAPATAN 1.663.487 5.792.438 6.371.681 7.008.850 7.709.735 8.480.708
JUMLAH PENDAPATAN 1.663.487 5.792.438 6.371.681 7.008.850 7.709.735 8.480.708
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO
PROYEKSI BIAYA LANGSUNG
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Aug-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
BIAYA LANGSUNG
Biaya Komisi 1.056.315 3.678.198 4.046.018 4.450.619 4.895.681 5.385.250
JUMLAH BIAYA LANGSUNG 1.056.315 3.678.198 4.046.018 4.450.619 4.895.681 5.385.250
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO
PROYEKSI BIAYA ADMINISTRASI & UMUM
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Aug-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
BIAYA ADMINISTRASI & UMUM
Royalti 166.349 579.244 637.168 700.885 770.973 848.071
Overhead Kantor 80.405 293.999 317.519 342.921 370.354 399.983
Promosi 44.972 164.437 177.592 191.800 207.144 223.715
Gaji dan Tunjangan 42.840 156.643 169.175 182.709 197.325 213.111
Transportasi 24.974 88.781 93.220 97.881 102.775 107.914
Penyusutan 32.445 64.890 64.890 64.890 64.890 64.890
Jamuan 5.692 20.233 21.244 22.307 23.422 24.593
Lain-lain 598 2.124 2.231 2.342 2.459 2.582
JUMLAH BIAYA ADMINISTRASI & UMUM 398.274 1.370.352 1.483.040 1.605.734 1.739.343 1.884.859
Page 83
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO
PROYEKSI ASET TETAP
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Aug-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
PENAMBAHAN
Bangunan dan inventaris - - - - - -
JUMLAH PENAMBAHAN - - - - - -
NILAI PEROLEHAN
Bangunan dan inventaris 874.897 874.897 874.897 874.897 874.897 874.897
JUMLAH NILAI PEROLEHAN 874.897 874.897 874.897 874.897 874.897 874.897
DEPRESIASI
Bangunan dan inventaris 32.445 64.890 64.890 64.890 64.890 64.890
JUMLAH DEPRESIASI 32.445 64.890 64.890 64.890 64.890 64.890
AKUMULASI DEPRESIASI
Bangunan dan inventaris 97.348 162.238 227.128 292.019 356.909 421.799
JUMLAH AKUMULASI DEPRESIASI 97.348 162.238 227.128 292.019 356.909 421.799
NILAI BUKU
Bangunan dan inventaris 777.549 712.659 647.769 582.878 517.988 453.098
JUMLAH NILAI BUKU 777.549 712.659 647.769 582.878 517.988 453.098
Page 84
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO
PROYEKSI LABA (RUGI)
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Aug-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
PENDAPATAN 1.663.487 5.792.438 6.371.681 7.008.850 7.709.735 8.480.708
BIAYA LANGSUNG (1.056.315) (3.678.198) (4.046.018) (4.450.619) (4.895.681) (5.385.250)
63,50% 63,50% 63,50% 63,50% 63,50% 63,50%
LABA (RUGI) KOTOR 607.173 2.114.240 2.325.664 2.558.230 2.814.053 3.095.458
36,50% 36,50% 36,50% 36,50% 36,50% 36,50%
BIAYA ADMINISTRASI & UMUM (398.274) (1.370.352) (1.483.040) (1.605.734) (1.739.343) (1.884.859)
23,94% 23,66% 23,28% 22,91% 22,56% 22,23%
LABA (RUGI) OPERASIONAL 208.899 743.888 842.624 952.496 1.074.710 1.210.599
12,56% 12,84% 13,22% 13,59% 13,94% 14,27%
PENDAPATAN (BIAYA) LAIN-LAIN
Jasa Giro (Bunga Bank) - - - - - -
Utang Bunga - - - - - -
Pajak Jasa Giro - - - - - -
Pendapatan / Biaya Lain-Lain - - - - - -
JUMLAH PENDAPATAN (BIAYA) LAIN-LAIN - - - - - -
LABA (RUGI) BERSIH SEBELUM PAJAK 208.899 743.888 842.624 952.496 1.074.710 1.210.599
12,56% 12,84% 13,22% 13,59% 13,94% 14,27%
Pajak (8.317) (163.655) (185.377) (209.549) (236.436) (266.332)
LABA (RUGI) BERSIH SETELAH PAJAK 200.581 580.232 657.247 742.947 838.274 944.267
12,06% 10,02% 10,32% 10,60% 10,87% 11,13%
Page 85
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO
PROYEKSI POSISI KEUANGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Aug-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 356.536 796.544 1.519.822 2.328.882 3.233.390 4.243.981
Piutang usaha - - - - - -
Piutang lain-lain
Pihak ketiga 7.665 7.665 7.665 7.665 7.665 7.665
Pihak berelasi 367.197 367.197 367.197 367.197 367.197 367.197
Pajak dibayar dimuka - - - - - -
JUMLAH ASET LANCAR 731.398 1.171.406 1.894.684 2.703.743 3.608.251 4.618.843
ASET TIDAK LANCAR
Investasi pada entitas asosiasi - - - - - -
Aset Tetap 777.549 712.659 647.769 582.878 517.988 453.098
Aset hak guna - - - - - -
JUMLAH ASET TIDAK LANCAR 777.549 712.659 647.769 582.878 517.988 453.098
JUMLAH ASET 1.508.947 1.884.065 2.542.453 3.286.622 4.126.239 5.071.941
LIABILITAS
Utang lain-lain
Pihak ketiga 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000
Pihak berelasi - - - - - -
Utang akrual 7.611 11.078 12.220 13.442 14.786 16.220
Utang pajak 172 172 172 172 172 172
Utang sewa pembiayaan 208.583 - - - - -
Utang sewa pembiayaan
JUMLAH LIABILITAS 231.366 26.251 27.392 28.614 29.958 31.392
EKUITAS
Modal Saham 200.000 200.000 200.000 200.000 200.000 200.000
Laba Ditahan 1.077.581 1.657.814 2.315.061 3.058.008 3.896.281 4.840.548
JUMLAH EKUITAS 1.277.581 1.857.814 2.515.061 3.258.008 4.096.281 5.040.548
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 1.508.947 1.884.065 2.542.453 3.286.622 4.126.239 5.071.941
Page 86
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO
PROYEKSI ARUS KAS
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Aug-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
EAT 200.581 580.232 657.247 742.947 838.274 944.267
Depresiasi 32.445 64.890 64.890 64.890 64.890 64.890
Piutang
Pihak ketiga - - - - - -
Pihak berelasi - - - - - -
Utang akrual (10.517) 3.468 1.141 1.222 1.344 1.434
KAS BERSIH YANG DIPEROLEH (DIGUNAKAN) DARI OPERASI 222.509 648.591 723.278 809.059 904.508 1.010.592
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Aset Tetap - - - - - -
KAS BERSIH YANG DIPEROLEH (DIGUNAKAN) UNTUK INVESTASI - - - - - -
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Utang sewa pembiayaan (124.449) (208.583) - - - -
KAS BERSIH YANG DIPEROLEH (DIGUNAKAN) DARI PENDANAAN (124.449) (208.583) - - - -
KENAIKAN/PENURUNAN BERSIH KAS 98.060 440.008 723.278 809.059 904.508 1.010.592
KAS DAN BANK PADA AWAL TAHUN 258.476 356.536 796.544 1.519.822 2.328.882 3.233.390
KAS DAN BANK PADA AKHIR TAHUN 356.536 796.544 1.519.822 2.328.882 3.233.390 4.243.981
Page 87
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO
Perhitungan Weighted Average Cost of Capital ("WACC")
WACC
CAPITAL TYPE Cost of Capital Composition Weighted
COST OF DEBT (Kd = I X (1-T)) 7,32% 20,93% 1,53%
COST OF EQUITY (Ke = Rf + (Rpm) * Beta 11,54% 79,07% 9,13%
Weighted Average Cost of capital (WACC) 10,66%
COST OF EQUITY CALCULATION COST OF DEBT CALCULATION
Risk Free Rate (Rf) 6,70% a Bank Interest Rate 9,38%
Risk Premium Market (Rpm) 7,89% b Tax 22,00%
Country Default Spread (CDS) 2,04%
β (Beta) 0,87
Alpha 0,00%
COST OF EQUITY 11,54% COST OF DEBT 7,32%
Unleverage Beta ==========> 0,72 BU = BL
1 + (( 1 - t ) x (Kd/Ke))
Leverage Beta Valuation Object ==========> 0,87 BL = BU x (1+(1-T) x (Kd/Ke))
Description :
Rf : Risk Free Rate
Rpm : Market Risk Premium (Rm - Rf)
β : Beta
Rs : Company Specific Risk
Page 88
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO
FREE CASH FLOW TO FIRM
DALAM RIBUAN RUPIAH 0,42 1,42 2,42 3,42 4,42 5,42
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN
Agus-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
FREE CASH FLOW TO FIRM
EAT 200.581 580.232 657.247 742.947 838.274 944.267
Interest (1-t) - - - - - -
Depresiasi dan Amortisasi 32.445 64.890 64.890 64.890 64.890 64.890
Capital Expenditures - - - - - -
Perubahan Modal Kerja (10.517) 3.468 1.141 1.222 1.344 1.434
Free Cash Flow to Firm 222.509 648.591 723.278 809.059 904.508 1.010.592
Terminal Value 2,60% 12.041.926
TOTAL 222.509 648.591 723.278 809.059 904.508 13.052.518
Discount Factor 10,66% 0,959 0,866 0,783 0,708 0,639 0,578
Present Value 213.316 561.906 566.262 572.415 578.312 7.541.585
Net Present Value 10.033.796
Kas dan setara kas 258.476
Interest Bearing Debt (333.032)
Indikasi Nilai 25,50% Ekuitas ABADI 100,00% 9.959.240
Indikasi Nilai 25,50% Ekuitas ABADI 25,50% 2.539.606
DLOC (0,00%) 0,00% -
Indikasi Nilai 25,50% Ekuitas ABADI Setelah DLOC 2.539.606
DLOM (30,00%) 30,00% (761.882)
Nilai Pasar 25,50% Ekuitas ABADI per 31 Juli 2023 1.777.724
Page 89
REKONSILIASI
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO
(Dalam Ribuan Rupiah)
Uraian Nilai Pasar Bobot Nilai Pasar
Pendekatan Pasar, Metode GPTC 1.361.677 30% 408.503
Pendekatan Pendapatan, Metode DCF 1.777.724 70% 1.244.407
Nilai Pasar 25,50% Ekuitas ABADI per 31 Juli 2023 1.652.910
Page 90
REKONSILIASI NILAI
Page 91
REKONSILIASI
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO
(Dalam Ribuan Rupiah)
Uraian Nilai Pasar Bobot Nilai Pasar
Pendekatan Pasar, Metode GPTC 3.814.222 30% 1.144.267
Pendekatan Pendapatan, Metode DCF 4.979.620 70% 3.485.734
Nilai Pasar 50,00% Ekuitas ABADI per 31 Juli 2023 4.630.001
Page 92
Page 93
Page 94
Page 95
Page 96
Page 97
Page 98
Page 99
Page 100
Page 101
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
DAFTAR ISI
Halaman
SERTIFIKAT
PERNYATAAN PENILAI
DAFTAR ISI.................................................................................................................................................. 1
DAFTAR FIGUR ........................................................................................................................................... 3
1 PENDAHULUAN.................................................................................................................................. 4
1.1 Latar Belakang Penugasan ................................................................................................................. 4
1.2 Status Penilai Publik ............................................................................................................................ 4
1.3 Identitas Pemberi Tugas ..................................................................................................................... 5
1.4 Identitas Pengguna Laporan .............................................................................................................. 5
1.5 Objek Penilaian .................................................................................................................................... 5
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian ............................................................................................................ 5
1.7 Identifikasi Bentuk Kepemilikan ........................................................................................................ 5
1.8 Definisi dan Istilah yang Digunakan Dalam Penilaian atas Nilai Ekuitas ...................................... 5
1.9 Pernyataan Independensi Penilai ...................................................................................................... 9
1.10 Tanggal Penilaian atas Nilai Ekuitas .................................................................................................. 9
1.11 Premis Nilai yang Digunakan ............................................................................................................. 9
1.12 Dasar Nilai yang Digunakan ............................................................................................................... 9
1.13 Asumsi dan Kondisi Pembatas ........................................................................................................... 9
1.14 Konfirmasi Bahwa Objek Penilaian Tidak Sedang atau Telah Dinilai Dalam Jangka
Waktu Tidak Lebih dari 2 (Dua) Bulan ............................................................................................. 10
1.15 Tenaga Ahli dan Hasil Pekerjaan Tenaga Ahli ................................................................................ 11
1.16 Uraian Penilai Properti dan Hasil Penilaian Aset oleh Penilai Properti yang Digunakan .......... 11
1.17 Penjelasan mengenai Kejadian Penting setelah Tanggal Penilaian atas Nilai Ekuitas
(Subsequent Event) .............................................................................................................................. 11
1.18 Jenis Mata Uang yang Digunakan .................................................................................................... 11
1.19 Sumber dan Data Informasi yang Dapat Dihandalkan ................................................................. 11
1.20 Tambahan Informasi Lain Diluar Hal-hal yang Telah Diuraikan .................................................. 11
1.21 Uraian Mengenai Ketentuan Peraturan Perundang-undangan Yang Terkait dengan
Objek Penilaian atas Nilai Ekuitas .................................................................................................... 11
2 DATA DAN INFORMASI.................................................................................................................... 13
2.1 Hasil Pelaksana Inspeksi Terhadap Objek Penilaian ..................................................................... 13
2.2 Tingkat Kedalaman Inspeksi ............................................................................................................. 13
2.3 Data dan Informasi yang Relevan dengan Objek Penilaian ......................................................... 14
2.4 PT Kencana ANUGERAH Propertindo ("ANUGERAH") ................................................................... 15
2.4.1 Riwayat Singkat .................................................................................................................................. 15
2.4.2 Aktivitas Usaha ................................................................................................................................... 15
2.4.3 Tingkat Kepemilikan dan Sifat Pengendalian Objek Penilaian ..................................................... 16
2.4.4 Tingkat Likuiditas Pasar Objek Penilaian ........................................................................................ 16
2.4.5 Manajemen dan Sumber Daya Manusia ........................................................................................ 16
2.4.6 Informasi Non Keuangan yang Relevan Mengenai ANUGERAH .................................................. 17
3 TINJAUAN EKONOMI MAKRO DAN INDUSTRI .............................................................................. 18
3.1 Ekonomi Makro Indonesia ................................................................................................................ 18
3.1.1 Pertumbuhan Ekonomi Indonesia................................................................................................... 18
3.1.2 Nilai Tukar Rupiah ............................................................................................................................. 19
3.1.3 Inflasi ................................................................................................................................................... 20
3.1.4 Tingkat Suku Bunga ........................................................................................................................... 20
3.1.5 Pasar Keuangan ................................................................................................................................. 22
Halaman - 1
Page 102
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
3.2 Gambaran Umum Industri Properti di Indonesia .......................................................................... 22
3.3 Pertumbuhan Properti Baru di Daerah Tangerang ....................................................................... 28
4 ANALISIS ATAS LAPORAN KEUANGAN DAN INFORMASI KEUANGAN LAINNYA ..................... 30
4.1 Penyesuaian Laporan Keuangan ANUGERAH ................................................................................ 30
4.2 Analisis Kinerja Keuangan ANUGERAH ........................................................................................... 30
4.2.1 Analisis Laporan Keuangan ANUGERAH ......................................................................................... 30
4.2.2 Informasi Perpajakan ANUGERAH ................................................................................................... 34
4.2.3 Kompensasi Bagi Pemegang Saham ANUGERAH .......................................................................... 34
4.2.4 Informasi mengenai Asuransi yang Ditanggung oleh Perusahaan untuk Karyawan Kunci ..... 35
4.2.5 Analisis dan Pembahasan Manajemen ........................................................................................... 35
5 ANALISIS SWOT DAN RISIKO .......................................................................................................... 36
5.1 Analisis SWOT ..................................................................................................................................... 36
5.2 Analisis Risiko ..................................................................................................................................... 36
6 PENDEKATAN DAN PEMILIHAN METODE PENILAIAN ................................................................. 38
6.1 Pendekatan Penilaian........................................................................................................................ 38
6.2 Pemilihan Pendekatan dan Metode Penilaian ............................................................................... 38
7 PENILAIAN EKUITAS ANUGERAH ................................................................................................... 40
7.1 Penilaian ANUGERAH dengan Pendekatan Pasar, Metode GPTC ................................................ 40
7.1.1 Pemilihan Perusahaan Pembanding ............................................................................................... 40
7.1.2 Control Premium dan Discount for Lack of Marketability ................................................................. 45
7.1.3 Nilai Pasar 51,00% Ekuitas ANUGERAH dengan Pendekatan Pasar ............................................ 46
7.2 Penilaian ANUGERAH dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF ....................................... 47
7.2.1 Ringkasan Proyeksi Keuangan ......................................................................................................... 47
7.2.2 Pemilihan Arus Kas ............................................................................................................................ 48
7.2.3 Penentuan Biaya Modal Tertimbang ............................................................................................... 49
7.2.4 Tingkat Pertumbuhan pada Nilai Terminal .................................................................................... 52
7.2.5 Control Premium, Discount for Lack of Control dan Discount for Lack of Marketability ................. 52
7.2.6 Nilai Pasar 51,00% Ekuitas ANUGERAH dengan Pendekatan Pendapatan................................. 53
7.3 Rekonsiliasi Nilai ................................................................................................................................ 53
7.4 Kesimpulan Nilai ................................................................................................................................ 54
8 KUALIFIKASI PENILAI BISNIS .......................................................................................................... 55
Halaman - 2
Page 103
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
DAFTAR FIGUR
Halaman
Figur 1. Pihak Yang Diwawancarai ........................................................................................................... 14
Figur 2. Susunan Pemegang Saham ANUGERAH................................................................................... 16
Figur 3. Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Pengeluaran dan Lapangan
Usaha ............................................................................................................................................ 18
Figur 4. Neraca Pembayaran Indonesia .................................................................................................. 19
Figur 5. Rupiah vs Negara Kawasan dan Suku Bunga Kebijakan Negara Kawasan ........................... 20
Figur 6. Inflasi IHK dan Komponen serta Ekspektasi Inflasi ................................................................. 20
Figur 7. Suku Bunga Kebijakan Bank Indonesia dan IndONIA serta Suku Bunga Perbankan .......... 21
Figur 8. Perkembangan Kredit dan DPK ................................................................................................. 21
Figur 9. Nilai Transaksi Uang Elektronik dan Nilai Transaksi Digital Banking ...................................... 22
Figur 10. Nilai Transaksi ATM/Debit dan Kartu Kredit serta Uang yang Diedarkan ............................ 22
Figur 11. Indeks Harga Properti Q2 2023................................................................................................. 23
Figur 12. Tren Pencarian Properti Bedasarkan Harga ............................................................................ 24
Figur 13. Indeks Harga DKI Jakarta vs Bodetabek ................................................................................... 24
Figur 14. Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial ................................................................ 25
Figur 15. Permintaan Apartemen di Jakarta Utara .................................................................................. 27
Figur 16. Sebaran Permintaan Apartemen di DKI Jakarta....................................................................... 27
Figur 17. Laporan Laba (Rugi)..................................................................................................................... 30
Figur 18. Pertumbuhan Pendapatan, Laba (Rugi) Kotor, Laba (Rugi) Operasional dan Laba (Rugi)
Tahun Berjalan ............................................................................................................................. 31
Figur 19. Analisis Common Size Laba (Rugi)............................................................................................... 31
Figur 20. Ringkasan Posisi Keuangan ........................................................................................................ 31
Figur 21. Pertumbuhan Aset, Liabilitas dan Ekuitas ................................................................................ 32
Figur 22. Analisis Common Size Aset, Liabilitas dan Ekuitas .................................................................... 32
Figur 23. Ringkasan Laporan Arus Kas ...................................................................................................... 32
Figur 24. Komposisi Arus Kas Bersih dari aktivitas Operasi, Investasi dan Pendanaan ...................... 33
Figur 25. Rasio Keuangan ........................................................................................................................... 33
Figur 26. Perusahaan Pedoman ................................................................................................................. 40
Figur 27. Growth in Sales ............................................................................................................................. 41
Figur 28. Growth in Earnings ........................................................................................................................ 42
Figur 29. Liabilities to Equity Ratio ............................................................................................................... 42
Figur 30. Net Margin ..................................................................................................................................... 42
Figur 31. Total Aset ...................................................................................................................................... 43
Figur 32. Market Share ................................................................................................................................. 43
Figur 33. Net Profit Margin ........................................................................................................................... 44
Figur 34. Variable Market Multiple dan Perhitungan Indikasi Nilai Ekuitas ............................................ 44
Figur 35. Penentuan DLOM dalam Penilaian Ekuitas ANUGERAH ......................................................... 46
Figur 36. Nilai Pasar 51,00% Ekuitas ANUGERAH dengan Pendekatan Pasar, Metode GPTC ............ 46
Figur 37. Proyeksi Laba (Rugi) .................................................................................................................... 48
Figur 38. Proyeksi Posisi Keuangan ........................................................................................................... 48
Figur 39. Proyeksi Arus Kas......................................................................................................................... 48
Figur 40. Beta Levered dan Un-Levered Perusahaan Pembanding .......................................................... 50
Figur 41. DER Market .................................................................................................................................... 51
Figur 42. Biaya Modal Ekuitas .................................................................................................................... 51
Figur 43. Weighted Average Cost of Capital (“WACC”) ................................................................................. 52
Figur 44. Nilai Pasar 51,00% Ekuitas ANUGERAH dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF ... 53
Figur 45. Rekonsiliasi Nilai Pasar 51,00% Ekuitas ANUGERAH ............................................................... 54
Halaman - 3
Page 104
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
1 PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Penugasan
PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”) merupakan pemegang master franchise ERA untuk seluruh
wilayah Indonesia. IPAC merupakan pelopor broker property di Indonesia dengan sistem
franchise. Saat ini IPAC memiliki member broker yang berlokasi di wilayah Tangerang dan
tergabung dalam grup ERA Fiesta, terdiri dari ERA Fiesta BSD, ERA Fiesta Pamulang, ERA Fiesta
Suvarna Sutera, ERA Fiesta Gading Serpong, ERA Fiesta Grande, ERA Fiesta Alam Sutera dan ERA
Fiesta Pantai Indah Kapuk (“PIK”) (Jakarta Utara).
Saat ini IPAC berencana untuk melakukan pengembangan bisnis dengan memperluas market
share broker dan agen dalam bidang broker property, untuk merealisasikan tujuan tersebut IPAC
akan mengakusisi perusahaan-perusahaan franchisee terbaiknya, termasuk ERA Fiesta, yang
salah satunya yaitu PT Kencana Anugerah Propertindo (“ANUGERAH”) yang dikenal dengan
nama ERA Fiesta BSD. Berdasarkan informasi dari Manajemen rencana akuisisi tersebut
termasuk kedalam Transaksi Material sesuai dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan ("OJK")
Republik Indonesia No. 17/POJK.04/2020 tentang "Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan
Usaha" (“POJK 17 Tahun 2020”).
ANUGERAH merupakan salah satu perusahaan Agen Properti yang melakukan usaha dibidang
jual, beli, dan sewa properti. ANUGERAH berdiri sejak 28 November 2014 dan berkedudukan di
Tangerang, dalam perkembangannya ANUGERAH memiliki kinerja yang baik dan memiliki
entitas asosiasi yang bergerak pada bidang usaha yang sama, yaitu PT Kencana Abadi
Propertindo (“ABADI”) dan PT Kencana Berkat Propertindo (“BERKAT”) dengan kepemilikan
masing-masing sebesar 50,00%.
Terkait dengan rencana akuisisi ERA Fiesta, IPAC memerlukan adanya penilaian atas 51,00%
Ekuitas ANUGERAH, dalam rangka menentukan Nilai Pasar sahamnya. Penilaian ANUGERAH
juga termasuk 25,50% ABADI dan BERKAT. Penilaian ini digunakan untuk kepentingan Pasar
Modal terkait dengan POJK 17 Tahun 2020, serta tidak digunakan di luar konteks atau tujuan
penilaian tersebut.
Sehubungan dengan rencana di atas, Kantor Jasa Penilai Publik Yanuar, Rosye dan Rekan
(“Y&R”) telah ditunjuk oleh IPAC berdasarkan persetujuan atas Surat Penawaran Jasa Penilaian
Ekuitas Era Fiesta No.PR.Y&R-00/Y/BS/ERA/VIII/2023/RY/0164, tanggal 04 Agustus 2023
dengan maksud untuk melakukan penilaian atas 51,00% Ekuitas ANUGERAH.
1.2 Status Penilai Publik
Penilai Publik adalah Pemimpin Rekan dari Y&R dengan kualifikasi sebagai berikut:
Nama Penilai Publik : Yanuar Bey S.E., M.M., MAPPI (Cert.)
No. Izin Penilai Publik : B-1.08.00044
STTD : STTD.PB-37/PJ-1/PM.02/2023
Klasifikasi Izin : Penilaian Bisnis (B)
No. MAPPI : 99-S-01230
Y&R adalah Kantor Jasa Penilai Publik yang terdaftar di Kementerian Keuangan dan Pasar Modal
serta memiliki kompetensi untuk melakukan penugasan ini.
Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini kami bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Pemberi Tugas, Objek Penilaian ataupun
Halaman - 4
Page 105
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
pihak-pihak yang terafiliasi dengan Pemberi Tugas dan Objek Penilaian. Y&R juga tidak memiliki
kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
Laporan Penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak
manapun. Imbalan jasa yang kami terima sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang
dihasilkan.
1.3 Identitas Pemberi Tugas
• Nama Perusahaan : PT Era Graharealty Tbk ("IPAC")
• Alamat : TCC Batavia Tower Lantai 8 Unit 3-5, Jalan K.H Mas Mansyur Kav.126,
Jakarta – 10220,
• Telepon : (021) 570 8000 / (021) 2967 5123
• Situs Web : www.eraindonesia.com
1.4 Identitas Pengguna Laporan
• Nama Perusahaan : PT Era Graharealty Tbk ("IPAC")
• Alamat : TCC Batavia Tower Lantai 8 Unit 3-5, Jalan K.H Mas Mansyur Kav.126,
Jakarta – 10220,
• Telepon : (021) 570 8000 / (021) 2967 5123
• Situs Web : www.eraindonesia.com
1.5 Objek Penilaian
Objek penilaian sesuai dengan informasi yang diberikan oleh pemberi tugas adalah penilaian
51,00% Ekuitas ANUGERAH.
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud dari Penilaian ini adalah untuk memberikan pendapat mengenai Nilai Pasar 51,00%
Ekuitas ANUGERAH. Tujuan dari Penilaian ini adalah sebagai bahan pertimbangan IPAC dalam
rangka akuisisi ANUGERAH.
Penilaian ini digunakan untuk kepentingan Pasar Modal terkait dengan Peraturan Otoritas Jasa
Keungan (“OJK”) Republik Indonesia No. 17/POJK.04/2020 tentang “Transaksi Material dan
Perubahan Kegiatan Usaha”, serta tidak digunakan di luar konteks atau tujuan penilaian
tersebut.
1.7 Identifikasi Bentuk Kepemilikan
Berdasarkan informasi yang kami terima, objek penilaian adalah 51,00% Ekuitas ANUGERAH
yang masing-masing dimiliki oleh Buyanto Tjiwan (25,50%) dan Philipus Hadi Kusuma Lie
(25,50%).
1.8 Definisi dan Istilah yang Digunakan Dalam Penilaian atas Nilai Ekuitas
ABADI : PT Kencana Abadi Propertindo
Halaman - 5
Page 106
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
ABV : Adjusted Book Value, Nilai Buku yang dihasilkan setelah
dilakukan penyesuaian (normalisasi) terhadap nilai dari satu
atau lebih aset atau kewajiban.
ANUGERAH : PT Kencana Anugerah Propertindo
Arus Kas Bersih : a. Jumlah kas yang tersedia setelah terpenuhinya
kebutuhan kas untuk kegiatan operasional;
b. Jumlah kas yang merupakan arus kas yang tersedia bagi
penyedia modal yang terdiri dari utang dan ekuitas; dan
c. Jumlah kas yang telah bebas dari kewajiban untuk
mempertahankan operasi saat ini dan untuk
mengantisipasi pertumbuhan perusahaan.
Asumsi : Sesuatu yang dianggap akan terjadi termasuk fakta, syarat,
atau keadaan yang mungkin dapat mempengaruhi objek
Penilaian atau pendekatan penilaian dan kewajarannya
telah dianalisis oleh Penilai Bisnis sebagai bagian dari proses
Penilaian.
BERKAT : PT Kencana Berkat Propertindo
Dasar Penilaian : Suatu penjelasan dan/atau pendefinisian tentang jenis Nilai
yang sedang diteliti berdasarkan kriteria tertentu.
DCF : Discounted Cash Flow, suatu metode untuk menetapkan
indikasi nilai dari suatu perusahaan, kepemilikan atas
perusahaan atau sekuritas yang dilakukan dengan cara
mendiskonto arus kas bersih dengan tingkat diskon yang
relevan.
Diskon Likuiditas Pasar : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan
(Discount for Lack of pengurang dari Nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari
Marketabilities) kurangnya likuiditas objek Penilaian.
Diskon Tanpa Pengendalian : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan
(Discount for Lack of Control) pengurang dari Nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari
kurangnya tingkat pengendalian atas objek Penilaian.
Faktor Kapitalisasi : Semua jenis rasio yang digunakan untuk mengkonversi
pendapatan menjadi suatu nilai.
GPTC : Guideline Publicly Traded Company adalah suatu metode
yang dilakukan dengan cara menggunakan perbandingan
dengan perusahaan yang sejenis dan dianggap sebanding
yang tercatat di pasar modal.
Holding Company : Suatu perusahaan yang sebagian besar pendapatannya
atau seluruhnya berasal dari penyertaan pada perusahaan
lain.
Kapitalisasi : a. Pengkonversian arus kas bersih atau penghasilan
bersih lain, baik yang bersifat aktual maupun perkiraan,
selama periode tertentu yang ekuivalen dengan nilai
aset pada suatu tanggal tertentu; atau
b. Pengakuan atas suatu pengeluaran modal.
Kelangsungan Usaha (Going : Suatu kondisi yang mencerminkan usaha yang sedang
Concern) beroperasi atau dalam konstruksi, atau suatu premis dalam
penilaian, dimana penilai bisnis menganggap suatu
perusahaan akan terus melanjutkan operasinya secara
berkelanjutan.
KEPI & SPI Edisi VII – 2018 : Kode Etik Penilai Indonesia (“KEPI”) dan Standar Penilaian
Indonesia (“SPI”) 2018 Edisi VII - 2018.
Laporan Keuangan Audit : Laporan Keuangan ANUGERAH yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Kanaka Puradiredja Suhartono untuk
periode yang berakhir pada 31 Juli 2023, 31 Desember 2022
Halaman - 6
Page 107
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
dan 31 Desember 2021, masing-masing dengan laporan No.
Ref. 00470/2.0752/AU.1/05/1014-2/1/XI/2023, No. Ref.
00469/2.0752/AU.1/05/1014-2/1/XI/2023 dan No. Ref.
00468/2.0752/AU.1/05/1014-2/1/XI/2023 yang diterbitkan
pada tanggal 28 November 2023 dengan Akuntan Publik Aris
Suryanta, AK., CA., CPA. No. AP.1014 dan No. STTD.AP-
505/PM.22/2018 serta opini wajar dalam semua hal yang
material.
Laporan Keuangan Tidak : Laporan Keuangan yang disajikan oleh Manajemen Tahun
Audit 2018, 2019 dan 2020
Laporan Penilaian Bisnis : Laporan tertulis yang dibuat oleh penilai bisnis yang
memuat pendapat penilai bisnis mengenai objek penilaian
serta menyajikan informasi tentang proses penilaian.
MAPPI : Masyarakat Profesi Penilai Indonesia.
Metode Kapitalisasi : Metode penilaian yang mendasarkan pada suatu
Pendapatan (Capitalization pendapatan yang dianggap mewakili kemampuan di masa
of Income mendatang dari suatu perusahaan atau business interest
Method) yang dinilai, dibagi dengan suatu tingkat kapitalisasi atau
dikali dengan faktor kapitalisasi, sehingga menjadi suatu
indikasi nilai dari perusahaan atau business interest.
Metode Penilaian : Suatu cara atau rangkaian cara tertentu dalam melakukan
penilaian.
Modal Investasi : Jumlah utang jangka panjang dan ekuitas pada suatu
perusahaan.
Nilai : Perkiraan harga yang diinginkan oleh penjual dan/atau
pembeli atas suatu barang atau jasa dan merupakan jumlah
manfaat ekonomi berdasarkan nilai pasar yang akan
diperoleh dari objek penilaian pada tanggal penilaian.
Nilai Aset Bersih : Total nilai pasar aset dikurangi total nilai pasar liabilitas.
Nilai Buku : a. Hasil kapitalisasi atas biaya perolehan aset, dikurangi
akumulasi depresiasi, deplesi, amortisasi atau
penurunan nilai sebagaimana yang tercatat dalam
laporan keuangan; atau
b. Selisih antara total aset dikurangi dengan total liabilitas
dari perusahaan sebagaimana tercatat dalam laporan
keuangan.
Nilai Pasar : Estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian,
antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual
yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan,
yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua
pihak masing– masing bertindak atas dasar pemahaman
yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan.
Nilai Terminal (Terminal : Nilai dari jumlah arus kas untuk periode setelah periode
Value) waktu tetap, dimana arus kas yang diterapkan dapat
menggunakan model ekuitas atau Modal Investasi.
Objek Penilaian : Penilaian 51,00% Ekuitas ANUGERAH.
Pendekatan Penilaian : Suatu cara untuk memperkirakan Nilai dengan
menggunakan satu atau lebih metode penilaian.
Pendekatan Aset : Pendekatan Penilaian berdasarkan laporan keuangan
historis objek Penilaian yang telah diaudit, dengan cara
menyesuaikan seluruh aset dan liabilitas menjadi Nilai Pasar
sesuai dengan Premis Nilai yang digunakan dalam Penilaian
Bisnis.
Halaman - 7
Page 108
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
Pendekatan Pasar : Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan objek
Penilaian dengan objek lain yang sebanding dan sejenis
serta telah tersedia informasi harga transaksi atau
penawaran.
Pendekatan Pendapatan : Pendekatan Penilaian dengan cara mengkonversi manfaat
ekonomis atau pendapatan yang diperkirakan akan
dihasilkan oleh objek Penilaian dengan tingkat diskonto
tertentu.
Penilaian : Proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis atas nilai
ekonomi suatu objek penilaian.
Penilai : Orang perseorangan yang dengan keahliannya menjalankan
kegiatan Penilaian di pasar modal.
Penilai Bisnis : Penilai yang melakukan kegiatan penilaian bisnis
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan mengenai Penilai yang melakukan kegiatan di
pasar modal.
Penilai Properti : Penilai yang melakukan kegiatan Penilaian properti
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan mengenai Penilai yang melakukan kegiatan di
pasar modal.
Penilai Publik : Penilai yang telah memperoleh izin dari Menteri Keuangan
untuk memberikan jasa penilaian.
Penilaian Bisnis : Proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis atas
objek Penilaian Bisnis sebagaimana dimaksud dalam
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan mengenai Penilai yang
melakukan kegiatan di pasar modal.
Penugasan Penilaian : Penugasan yang diterima oleh Penilai dari pemberi
Profesional penugasan untuk melakukan Penilaian atas objek, tujuan
Penilaian, dan tanggal tertentu dimana Penilai mendasarkan
opininya, yang disajikan dalam laporan Penilaian.
POJK 17 Tahun 2020 : Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
No.17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan
Perubahan Kegiatan Usaha.
POJK 35 Tahun 2020 : Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
No. 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal.
Premi Pengendalian : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan
(Premium for Control) penambah dari Nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari
tingkat pengendalian atas objek Penilaian.
Premis Nilai : Asumsi Nilai yang berhubungan dengan suatu kondisi
transaksi yang dapat digunakan pada objek Penilaian.
Tanggal Laporan : Tanggal ditandatanganinya laporan oleh Penilai Bisnis.
Tanggal Penilaian : Tanggal pada saat Nilai, hasil Penilaian, atau perhitungan
manfaat ekonomi dinyatakan.
Tenaga Ahli : Orang yang mempunyai keahlian dan kualifikasi pada suatu
bidang tertentu di luar ruang lingkup kegiatan Penilaian dan
tidak bekerja pada kantor jasa Penilai publik.
Tingkat Diskonto : Suatu tingkat imbal balik untuk mengkonversikan nilai di
masa depan ke nilai sekarang yang mencerminkan nilai
waktu dari uang dan ketidakpastian atas terealisasinya
pendapatan ekonomi.
Tingkat Imbal Balik : Jumlah laba atau rugi dan/atau perubahan nilai yang
direalisasikan atau diharapkan dari suatu investasi yang
dinyatakan dalam persentase.
Halaman - 8
Page 109
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
Tingkat Kapitalisasi : Jumlah pembagi yang digunakan untuk mengkonversi
pendapatan menjadi Nilai.
Y&R : Kantor Jasa Penilai Publik Yanuar, Rosye dan Rekan.
1.9 Pernyataan Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini, kami bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan ANUGERAH maupun IPAC ataupun pihak-
pihak yang terafiliasi dengan ANUGERAH, maupun IPAC. Y&R juga tidak memiliki kepentingan
ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Laporan Penilaian ini tidak ditujukan
untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan jasa yang kami terima
sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan.
1.10 Tanggal Penilaian atas Nilai Ekuitas
Tanggal efektif penilaian adalah per 31 Juli 2023, dimana batas tersebut diambil atas dasar
pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
1.11 Premis Nilai yang Digunakan
Premis yang dapat digunakan dalam penilaian ini adalah premis “going concern”, yaitu suatu
kondisi yang mencerminkan usaha yang sedang beroperasi atau sekurang-kurangnya dalam
proses konstruksi, di mana Penilai menganggap suatu perusahaan akan terus melanjutkan
operasinya secara berkelanjutan. Dalam penilaian ini, ANUGERAH merupakan perusahaan yang
memiliki keberlangsungan usaha untuk kedepannya, hal tersebut telah didukung oleh
pernyataan dan keyakinan Manajemen.
1.12 Dasar Nilai yang Digunakan
Sesuai maksud dan tujuan penilaian, yaitu untuk kepentingan Pasar Modal terkait dengan POJK
17 Tahun 2020, maka penilaian dilakukan berdasarkan Peraturan OJK Republik Indonesia
No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal”
(“POJK 35 Tahun 2020”). Berdasarkan peraturan tersebut, dasar nilai yang digunakan adalah
Nilai Pasar.
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu
aset atau liabilitas pada Tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, di mana kedua Pihak masing–masing bertindak atas dasar pemahaman
yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (POJK 35 Tahun 2020 Pasal 1).
1.13 Asumsi dan Kondisi Pembatas
1. Y&R menghasilkan laporan penilaian yang bersifat non-disclaimer opinion.
2. Y&R telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses
penyusunan laporan penilaian.
3. Y&R tidak memiliki kepentingan atau hal-hal lainnya yang dapat menyebabkan Y&R
memberikan pendapat yang bias sehubungan dengan informasi yang dibahas dalam
laporan ini.
Halaman - 9
Page 110
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
4. Dalam menyusun laporan ini, Y&R mengandalkan keakuratan dan kelengkapan informasi
yang disediakan oleh Manajemen dan/atau data yang diperoleh dari informasi yang
tersedia untuk publik dan informasi lainnya serta penelitian yang kami anggap relevan.
Y&R tidak terlibat dan tidak melakukan audit ataupun verifikasi atas informasi yang
disediakan tersebut.
5. Pemberi tugas menyatakan bahwa seluruh informasi material yang menyangkut
penugasan penilaian telah diungkapkan seluruhnya kepada Y&R dan tidak ada
pengurangan atas fakta-fakta yang penting.
6. Pemberi tugas telah membebaskan Y&R dari setiap klaim yang dapat dan akan timbul dari
kesalahan ataupun kekurangan dalam bahan atau informasi yang disediakan Manajemen,
konsultan atau pihak ketiga, kepada Y&R dalam penyusunan laporan ini.
7. Y&R tidak memiliki kepentingan pribadi atau kecenderungan untuk berpihak berkenaan
dengan subjek dari laporan ini maupun pihak-pihak yang terlibat didalamnya.
8. Y&R menggunakan proyeksi keuangan yang disampaikan oleh Manajemen dengan
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan dan kemampuan pencapaiannya (fiduciary
duty).
9. Laporan yang dihasilkan terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat
rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
10. Y&R bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan
yang telah disesuaikan.
11. Y&R bertanggung jawab atas laporan penilaian dan kesimpulan Nilai.
12. Y&R telah memperoleh informasi atas status hukum objek penilaian dari pemberi tugas.
13. Laporan penilaian ini ditujukan hanya untuk memenuhi kepentingan Pasar Modal dan
pemenuhan aturan OJK.
14. Laporan penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah terkait dengan
penilaian pada tanggal laporan ini diterbitkan.
15. Y&R berasumsi bahwa perusahaan telah dan akan memenuhi kewajiban berkenaan
dengan perpajakan, retribusi, pungutan-pungutan lainnya dan kewajiban-kewajian lainnya
sesuai dengan peraturan yang berlaku.
16. Y&R tidak bertanggung jawab terhadap kerugian sebagai akibat dari kesalahan opini atau
kesimpulan yang terjadi karena adanya data atau informasi dari Manajemen yang relevan
dan signifikan pengaruhnya terhadap opini atau kesimpulan kami, yang tidak dan atau
belum kami terima dari Manajemen.
17. Tanda tangan pimpinan dan cap perusahaan yang resmi merupakan syarat mutlak sahnya
Certificate of Appraisal ini dan laporan penilaian yang terlampir.
1.14 Konfirmasi Bahwa Objek Penilaian Tidak Sedang atau Telah Dinilai Dalam Jangka Waktu
Tidak Lebih dari 2 (Dua) Bulan
Pemberi Tugas menjamin untuk memberikan konfirmasi bahwa Objek Penilaian tidak sedang
atau telah dinilai oleh Penilai Publik lainnya untuk maksud, tujuan, pengguna laporan dan
tanggal penilaian yang sama atau berdekatan (dalam jangka waktu tidak lebih dari dua bulan).
Bahwa Penilai dibebaskan dari segala bentuk tuntutan/klaim, gugatan ganti rugi yang mungkin
timbul dari pihak ketiga atau pihak lainnya atas konfirmasi Objek Penilaian yang tidak benar dari
Pemberi Tugas dan Pemberi Tugas akan bertanggung jawab atas segala kerugian dan/atau
kewajiban yang dialami oleh Penilai dan Y&R.
Halaman - 10
Page 111
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
1.15 Tenaga Ahli dan Hasil Pekerjaan Tenaga Ahli
Dalam melakukan penilaian 51,00% Ekuitas ANUGERAH, Y&R tidak menggunakan tenaga ahli
dan hasil pekerjaan tenaga ahli.
1.16 Uraian Penilai Properti dan Hasil Penilaian Aset oleh Penilai Properti yang Digunakan
Dalam melakukan penilaian 51,00% Ekuitas ANUGERAH, Y&R tidak menggunakan hasil penilaian
aset.
1.17 Penjelasan mengenai Kejadian Penting setelah Tanggal Penilaian atas Nilai Ekuitas
(Subsequent Event)
Sampai dengan diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian-kejadian penting setelah
Tanggal Penilaian yang dapat berpengaruh secara signifikan terhadap hasil analisis penilaian.
1.18 Jenis Mata Uang yang Digunakan
Hasil Penilaian 51,00% Ekuitas ANUGERAH per 31 Juli 2023 dinyatakan dalam mata uang Rupiah.
1.19 Sumber dan Data Informasi yang Dapat Dihandalkan
Dalam melakukan penilaian ini, Y&R juga menggunakan informasi dari beberapa sumber
informasi relevan yang handal tanpa perlu melakukan verifikasi, yaitu:
• Data-data perusahaan pembanding yang diperoleh dari S&P Capital IQ;
• Data-data ekonomi baik yang bersifat makro ataupun mikro yang diperoleh dari instansi
terkait, seperti Bank Indonesia dan Bursa Efek Indonesia;
• Data-data terkait dengan industri real estate services dibidang agen properti; dan
• Data-data sekunder yang didapatkan terkait informasi yang sesuai dengan penilaian ini.
1.20 Tambahan Informasi Lain Diluar Hal-hal yang Telah Diuraikan
Manajemen ANUGERAH menyatakan bahwa seluruh informasi material yang menyangkut
penilaian ekuitas telah diungkapkan seluruhnya kepada Y&R dan tidak ada pengurangan atas
fakta-fakta yang penting. Manajemen ANUGERAH menyatakan bahwa telah mempelajari,
mengetahui dan memahami semua asumsi dan data-data serta informasi yang digunakan
dalam analisis dan penyusunan laporan ini.
1.21 Uraian Mengenai Ketentuan Peraturan Perundang-undangan Yang Terkait dengan Objek
Penilaian atas Nilai Ekuitas
ANUGERAH merupakan perusahaan agen properti yang melakukan usaha dibidang jual, beli
dan sewa properti di Indonesia. Oleh karena itu, kami menggunakan peraturan perundang-
undangan yang ada di Indonesia, dengan rincian sebagai berikut:
1. Undang-Undang No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas.
2. Undang-Undang No. 7 Tahun 2014 tentang Perdagangan.
3. Peraturan Menteri Perdagangan No. 57/M-DAG/PER/9/2014 tentang Perubahan atas
Peraturan Menteri Perdagangan No. 53/M-DAG/PER/8/2012 tentang Penyelenggaraan
Waralaba.
Halaman - 11
Page 112
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
4. Peraturan Menteri Perdagangan No.105/M-DAG/PER/12/2015 tentang Pemberlakuan
Standar Kompetensi Kerja Nasional Indonesia Kategori Real Estat Golongan Pokok Real
Estat Bidang Perantaraan Perdagangan Properti.
5. Peraturan Menteri Perdagangan No. 51/M-DAG/PER/7/2017 Tahun 2017 tentang
Perusahaan Perantara Perdagangan Properti.
6. Peraturan Menteri Perdagangan No. 31/M-DAG/PER/8/2008 tentang Penyelenggaraan
Waralaba.
7. Peraturan Menteri Perdagangan No. 32/M-DAG/PER/8/2008 tentang Penyelenggaraan
Kegiatan Usaha Perdagangan Dengan Sistem Penjualan Langsung (MLM).
8. Peraturan Menteri Perdagangan No. 33 Tahun 2008 tentang Perusahaan Perantara
Perdagangan Properti.
9. Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 tentang Pengelolaan Hak Pengelolaan Lahan
(HPL) yang akan mengatur pemerataan hingga kesempatan yang sama untuk mengelola
lahan.
Halaman - 12
Page 113
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
2 DATA DAN INFORMASI
2.1 Hasil Pelaksana Inspeksi Terhadap Objek Penilaian
Berdasarkan Surat Tugas No. ST.Y&R-00/BS/ERA/X/2023/RY/0053 tanggal 05 Oktober 2023,
kami melaksanakan inspeksi lapangan dengan hasil sebagai berikut:
No. Surat Tugas : ST.Y&R-00/BS/ERA/X/2023/RY/0053
Lokasi : Ruko Boulevard Blok D. 01 No.32
Kel. Jurumudi Baru Kec. Benda Kota Tangerang
Tanggal Inspeksi : 05 Oktober 2023
Tenaga Inspeksi : 1. Nisa Iksi Rosa
2. Prita Pratiwi
Pendamping : 1. Kurniawati
2. Buyanto Tjiwan
Adapun dokumentasi terkait hasil pelaksanaan inspeksi lapangan adalah sebagai berikut:
Ruang Depan Kantor ANUGERAH Ruang Meeting ANUGERAH
Tampak Depan Kantor ANUGERAH Display Member Broker ANUGERAH
2.2 Tingkat Kedalaman Inspeksi
Dalam penilaian ini, kami telah melakukan inspeksi untuk mendapatkan keyakinan yang
memadai diantaranya dengan melakukan site visit terhadap fasilitas milik ANUGERAH yang
berlokasi di Ruko Boulevard Blok D. 01 No.32, Tangerang. Disamping itu kami juga melakukan
wawancara, baik dengan Manajemen ANUGERAH ataupun pihak yang mewakilinya dan pihak-
pihak lain yang relevan.
Halaman - 13
Page 114
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
Figur 1. Pihak Yang Diwawancarai
Pihak Yang Diwawancarai Jabatan Entitas
Buyanto Tjiwan Direktur ANUGERAH
Kurniawati Direktur ANUGERAH
Berdasarkan diskusi yang dilakukan dengan Manajemen ANUGERAH, didapatkan informasi
sebagai berikut:
1. IPAC berencana untuk mengakuisisi saham pada perusahaan-perusahaan dalam ERA
Fiesta masing-masing sebesar 51,00%, termasuk 51,00% Ekuitas ANUGERAH.
2. Penjualan unit oleh ANUGERAH dilakukan secara primary (melalui pengembang
perumahan) maupun secondary (per orang langsung) dengan komisi penjualan yang
didapatkan sekitar 2,00%-2,50% untuk jual beli properti dan ±5,00% untuk sewa properti.
3. ANUGERAH membayar franchise fee kepada IPAC sebesar 10,00% dari total komisi yang
didapatkan, dimana 1,00% digunakan untuk pembayaran royalti dan 9,00% untuk
marketing dan technical fee.
4. Setiap agen yang berhasil melakukan transaksi, akan mendapatkan komisi sebesar
50,00%-65,00% dari komisi yang didapatkan.
5. Pendapatan lain-lain juga dapat diperoleh dengan adanya komisi dari bank rekanan untuk
pembelian dengan metode pembayaran kredit. ANUGERAH bekerja sama dengan banyak
bank yang menyediakan fasilitas kredit tersebut.
2.3 Data dan Informasi yang Relevan dengan Objek Penilaian
1. Akta Pendirian ANUGERAH didirikan berdasarkan akta No. 07 tanggal 07 April 2014 yang
dibuat dihadapan Muliani Santoso, S.H., Notaris di Jakarta dan telah mendapatkan
pengesahan Surat Keputusan Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. AHU-
03232.40.10.2014 tanggal 17 April 2014.
2. Akta Perubahan Terakhir ANUGERAH No. 29 tanggal 08 Juli 2019 yang dibuat oleh Notaris
Charles Hermawan, S.H., Notaris di Kota Tangerang dan telah mendapatkan pengesahan
Surat Keputusan Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. AHU-0035464.AH.01.02
tanggal 08 Juli 2019.
3. Nomor Pokok Wajib Pajak ANUGERAH No. 70.172.777.8-402.000.
4. Nomor Induk Berusaha ANUGERAH No. 9120101863515.
5. Perjanjian Keanggotaan Member Office No. 301/era/vii/2019 antara IPAC ANUGERAH tanggal
01 Juli 2019.
6. Laporan Keuangan ANUGERAH Tidak Audit untuk periode yang berakhir pada 31 Desember
2018, 2019 dan 2020 yang disediakan oleh Manajemen, yang selanjutnya disebut (“Laporan
Keuangan Tidak Audit”).
7. Laporan Keuangan ANUGERAH yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Kanaka
Puradiredja Suhartono untuk periode yang berakhir pada 31 Juli 2023, 31 Desember 2022
dan 31 Desember 2021, masing-masing dengan laporan No. Ref.
00470/2.0752/AU.1/05/1014-2/1/XI/2023, No. Ref. 00469/2.0752/AU.1/05/1014-2/1/XI/2023
dan No. Ref. 00468/2.0752/AU.1/05/1014-2/1/XI/2023 yang diterbitkan pada tanggal 28
November 2023 dengan Akuntan Publik Aris Suryanta, AK., CA., CPA. No. AP.1014 dan No.
STTD.AP-505/PM.22/2018 serta opini wajar dalam semua hal yang material, yang
selanjutnya disebut (“Laporan Keuangan Audit”).
8. Proyeksi keuangan ANUGERAH periode 31 Agustus 2023 sampai dengan 31 Desember 2028
yang disiapkan oleh Manajemen.
Halaman - 14
Page 115
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
2.4 PT Kencana ANUGERAH Propertindo ("ANUGERAH")
2.4.1 Riwayat Singkat
ANUGERAH didirikan berdasarkan Akta Muliani Santoso, S.H. No. 7 tanggal 07 April 2014, di
Kota Tangerang. Akta pendirian tersebut telah mendapatkan pengesahan dari Menteri Hukum
dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia melalui Surat Keputusan No. AHU-
03232.40.10.2014 tanggal 17 April 2014.
Anggaran Dasar ANUGERAH telah mengalami perubahan, terakhir dilakukan melalui Akta
No. 29 tanggal 08 Juli 2019 yang dibuat oleh Notaris Charles Hermawan, S.H., Notaris di Kota
Tangerang dan telah mendapatkan pengesahan Surat Keputusan Menteri Kehakiman
Republik Indonesia No. AHU-0035464.AH.01.02 tanggal 08 Juli 2019.
Maksud dan tujuan perusahaan adalah menjalankan usaha dalam bidang real estate dan
konstruksi.
Anugerah berdomisili di Ruko Azores, Jl. Banjar Wijaya No.02, RT.002/RW.1, Poris Plawad
Indah, Kec. Cipondoh, Kota Tangerang, Banten 15141. Anugerah memulai kegiatan operasinya
pada tahun 2014.
2.4.2 Aktivitas Usaha
Sesuai dengan Pasal 3 Akta Pendiriannya, maksud dan tujuan ANUGERAH adalah berusaha
dalam bidang pembangunan, perdagangan dan jasa. Untuk mencapai maksud dan tujuan
tersebut di atas Anugerah dapat melaksanakan kegiatan usaha sebagai berikut:
a) Menjalankan usaha dalam bidang kontraktor/pemborong bangunan, Gedung, jalan,
jembatan, pengairan, instalasi air, listrik gas dan telekomunikasi, baik sebagai perencana
maupun pelaksana;
b) Menjalankan usaha-usaha dalam bidang penyediaan dan pematangan lahan, termasuk
antara lain menyelenggarakan pendirian-pendirian Gedung-gedung varu, rehabilitasi
Gedung-gedung yang sudah ada, menguasai dan melakukan penjualan serta sewa
menyewa Gedung-gedung dan hak atas tanah;
c) Berusaha dalam bidang pembangunan dan pemilikan perumahan (real estaste), Gedung
kantorm apartemen, condominium, property serta pusat perdagangan (shopping centre)
dan berusaha sebagai developer dengan segala aktivitas dan kegiatan yang berkaitan
dengan usaha tersebut, termasuk pula pembebasan (land clearing), pemerataan,
pemetaan, perkavelingan dan penjualan tanah baik tanah untuk perumahan maupun
tanah untuk industry berikut juga segala bangunan yang ada di atasnya;
d) Menjalankan usaha perdagangan yang berhubungan dengan real estate dan property
yaitu penjualan dan pembelian bangunan-bangunan rumah, Gedung perkantoran,
Gedung pertokoan unit-unit apartemeb ruangan kondominium serta uruangan kantor;
e) Berusaha dalam bidang jasa agen property yang meliputi jasa pemberian informasi dan
penjualan di bidang property serta kegiatan usaha terkait, jasa penyewaan ruangan, jasa
manajemen villa, jasa konsultasi bidang perhotelan, jasa pengelolaan hotel, hasa
penyewaan dan pengelolaan kawasan industri, jasa pelatihan di sumber daya manusia,
memberikan jasa penasihat Keuangan untuk melakukan kegiatan-kegiatan investasi.
Akta perubahan terakhir:
a) Maksud dan tujuan dari ANUGERAH ini ialah berusaha dalam bidang real estat;
b) Untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut di atas, Perseroan dapat melaksanakan
kegiatan usaha sebagai berikut:
Halaman - 15
Page 116
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
- Menjalankan usaha-usaha di bidang real estat, meliputi real estat atas dasar balas
jasa (fee) atau kontrak. Kelompok ini mencakup kegiatan penyediaan real estat atas
dasar balas jasa atau kontrak, termasuk jasa yang berkaitan dengan real estat seperti
kegiatan agen dan makelar real estate, perantara pembelian, penjualan, dan
penyewaan real estate atas dasar balas jasa atau kontrak, pengelolaan real estat atas
dasar balas jasa atau kontrak, jasa penaksiran real estat dan agen pemegang wasiat
real estat (68200).
2.4.3 Tingkat Kepemilikan dan Sifat Pengendalian Objek Penilaian
Susunan pemegang saham ANUGERAH per 31 Juli 2023 adalah sebagai berikut:
Figur 2. Susunan Pemegang Saham ANUGERAH
Jumlah modal ditempatkan
Nama Pemegang Saham Jumlah Saham Persentase
dan disetor
Buyanto Tjiawan 100 100.000.000 50,00%
Philipus Hadi Kusuma Lie 100 100.000.000 50,00%
Total 200 200.000.000 100,00%
Sumber : Laporan Keuangan Audit
Pemegang saham mayoritas ANUGERAH berdasarkan figur di atas adalah Buyanto Tjiawan
dan Philipus Hadi Kusuma Lie dengan kepemilikan masing-masing sebesar 50,00%.
2.4.4 Tingkat Likuiditas Pasar Objek Penilaian
ANUGERAH merupakan perusahaan tertutup yang sahamnya tidak diperdagangkan di Pasar
Modal, maka objek penilaian ini menurut penilai bersifat tidak likuid.
2.4.5 Manajemen dan Sumber Daya Manusia
Berdasarkan Laporan Keuangan Audit per 31 Juli 2023, susunan Dewan Komisaris dan Direksi
ANUGERAH adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris : Philipus Hadi Kusuma Lie
Direksi
Direktur Utama : Buyanto Tjawan
Direktur : Kurniawati
Pada tanggal 31 Juli 2023, ANUGERAH memiliki karyawan sebanyak 6 orang serta didukung
oleh 33 orang agen pemasaran.
Halaman - 16
Page 117
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
2.4.6 Informasi Non Keuangan yang Relevan Mengenai ANUGERAH
Pasar Geografis
ANUGERAH menargetkan penjualan properti, dengan jangkauan daerah Tangerang, namun
tidak terbatas untuk dapat menjual properti di daerah lainnya.
Pemasok dan Pelanggan Kunci
Pemasok untuk usaha ANUGERAH adalah perusahaan properti, yang menjual dan
menyewakan properti baik berupa rumah tinggal, apartemen, kaveling dan ruko seperti PT
Summarecon Agung Tbk, PT Alam Sutera Realty Tbk, PT Agung Podomoro Land Tbk, PT Jaya
Real Property Tbk, PT Alam Sutera Realty Tbk, PT Bumi Serpong Damai Tbk serta perusahaan
properti lainnya, termasuk properti milik perorangan.
ANUGERAH tidak memiliki pelanggan kunci karena sebagian besar pelanggannya adalah
perorangan. Pelanggan juga didapatkan melalui kerja sama dengan Bank rekanan untuk
program Kredit Kepemilikan Properti.
Pesaing
Pesaing ANUGERAH adalah perusahaan-perusahaan yang menjalankan kegiatan usaha
serupa, yaitu pada bidang agen properti. Agen properti yang berada di sekitar wilayah
operasional ANUGERAH adalah sebagai berikut:
- Ray White;
- Century 21;
- Rumah 123;
- Promex;
- Xavier Marks;
- Jendela Realty;
- Property Pro;
- LJ Hooker; dan
- Brighton.
Halaman - 17
Page 118
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
3 TINJAUAN EKONOMI MAKRO DAN INDUSTRI
3.1 Ekonomi Makro Indonesia
3.1.1 Pertumbuhan Ekonomi Indonesia
Pertumbuhan ekonomi global 2023 diprakirakan tetap sebesar 2,7%, namun disertai dengan
pergeseran sumber pertumbuhan. Pertumbuhan Amerika Serikat (“AS”) dan beberapa negara
maju di Eropa diprakirakan lebih baik, dipengaruhi oleh konsumsi rumah tangga seiring
dengan perbaikan upah dan keyakinan konsumen. Pertumbuhan ekonomi Jepang
diprakirakan masih kuat dipengaruhi oleh konsumsi rumah tangga dan ekspor yang membaik.
Sementara itu, pertumbuhan ekonomi Tiongkok lebih rendah sejalan dengan tertahannya
konsumsi dan investasi terutama sektor properti. Tekanan inflasi di negara maju masih relatif
tinggi dipengaruhi oleh perekonomian yang lebih kuat dan pasar tenaga kerja yang ketat. Hal
ini diprakirakan akan mendorong kenaikan lebih lanjut suku bunga kebijakan moneter di
negara maju, termasuk Federal Funds Rate (“FFR”). Perkembangan tersebut mendorong aliran
modal ke negara berkembang lebih selektif dan meningkatkan tekanan nilai tukar di negara
berkembang, termasuk Indonesia, sehingga memerlukan penguatan respon kebijakan untuk
memitigasi risiko rambatan global.
Pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap baik didukung oleh permintaan domestik.
Perekonomian domestik pada triwulan II 2023 diprakirakan tumbuh lebih baik dari proyeksi,
ditopang oleh peningkatan konsumsi rumah tangga dan investasi. Konsumsi rumah tangga
meningkat didorong oleh terus naiknya mobilitas, membaiknya ekspektasi pendapatan, dan
terkendalinya inflasi, serta dampak positif dari Hari Besar Keagamaan Nasional (“HBKN”) dan
pemberian gaji ke-13 kepada Aparatur Sipil Negara. Investasi juga meningkat terutama
investasi nonbangunan sejalan dengan kinerja ekspor yang positif dan berlanjutnya hilirisasi.
Sementara itu, ekspor barang diprakirakan melambat sejalan ekonomi global yang melemah,
sedangkan ekspor jasa tumbuh tinggi dipengaruhi oleh kenaikan kunjungan wisatawan
mancanegara. Berdasarkan lapangan usaha, pertumbuhan ekonomi terutama ditopang
Industri Pengolahan, Perdagangan Besar dan Eceran, serta Informasi dan Komunikasi.
Sementara secara spasial, pertumbuhan ekonomi terutama ditopang oleh pertumbuhan
wilayah Kalimantan dan Jawa yang masih kuat sejalan dengan terjaganya permintaan
domestik. Dengan perkembangan tersebut, pertumbuhan ekonomi 2023 diprakirakan dapat
mencapai kisaran 4,5-5,3%. Bank Indonesia akan terus memperkuat sinergi stimulus fiskal
Pemerintah dengan stimulus makroprudensial Bank Indonesia untuk mendorong
pertumbuhan ekonomi, khususnya dari sisi permintaan.
Figur 3. Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Pengeluaran dan
Lapangan Usaha
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
Halaman - 18
Page 119
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
Kinerja Neraca Pembayaran Indonesia (“NPI”) mendukung ketahanan eksternal. Neraca
perdagangan triwulan II 2023 mencatat surplus yang lebih rendah dipengaruhi oleh
penurunan harga komoditas dan perlambatan ekonomi global. Sementara itu, ketidakpastian
pasar keuangan global berdampak pada net outflows aliran modal asing dalam bentuk
investasi portofolio pada triwulan II 2023 sebesar 1,3 miliar dolar AS. Namun demikian, pada
triwulan III 2023 aliran modal asing hingga 21 Juli 2023 kembali masuk sehingga mencatat net
inflows sebesar 0,3 miliar dolar AS. Posisi cadangan devisa Indonesia akhir Juni 2023 tercatat
tinggi sebesar 137,5 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,1 bulan impor atau 6,0 bulan
impor dan pembayaran utang luar negeri Pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan
internasional sekitar 3 bulan impor. Ke depan, kinerja NPI pada 2023 diprakirakan akan tetap
baik dengan transaksi berjalan terjaga dalam kisaran surplus 0,4% sampai dengan defisit 0,4%
dari PDB. Neraca transaksi modal dan finansial diprakirakan juga tetap terjaga, ditopang oleh
aliran masuk modal asing dalam bentuk Penanaman Modal Asing (“PMA”) maupun investasi
portofolio, sejalan persepsi positif investor terhadap prospek perekonomian nasional.
Figur 4. Neraca Pembayaran Indonesia
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
*)
Angka Sementara
**)
Angka Sangat Sementara
3.1.2 Nilai Tukar Rupiah
Nilai tukar Rupiah terkendali sejalan dengan kebijakan stabilisasi yang ditempuh Bank
Indonesia. Nilai tukar Rupiah secara year to date tercatat menguat 3,63% ptp dari level akhir
Desember 2022, lebih kuat dibandingkan dengan apresiasi Peso Filipina, Rupee India, dan
Baht Thailand masing-masing sebesar 1,78%, 1,11%, dan 0,42%. Ke depan, dengan akan
meredanya ketidakpastian pasar keuangan global, Bank Indonesia memprakirakan nilai tukar
Rupiah akan menguat ditopang oleh prospek pertumbuhan ekonomi yang kuat, inflasi yang
rendah, imbal hasil aset keuangan domestik yang menarik, dan dampak positif dari
implementasi PP 36/2023 tentang DHE SDA.
Persepsi investor terhadap prospek perekonomian Indonesia juga menguat, tecermin pada
peningkatan outlook sovereign credit rating Indonesia oleh lembaga pemeringkat R&I, dari stabil
menjadi positif, dengan level rating tetap terjaga pada BBB+ (dua notch di atas level terendah
investment grade). Bank Indonesia terus memperkuat kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah
Halaman - 19
Page 120
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
melalui triple intervention dan twist operation untuk memitigasi risiko rambatan ketidakpastian
pasar keuangan global.
Figur 5. Rupiah vs Negara Kawasan dan Suku Bunga Kebijakan Negara Kawasan
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
3.1.3 Inflasi
Inflasi kembali ke dalam sasaran lebih cepat dari prakiraan. Inflasi IHK pada bulan Juni 2023
tercatat 3,52% (yoy) sehingga berada di dalam sasaran 3,0±1%. Penurunan inflasi terjadi
disemua kelompok. Inflasi inti Juni 2023 tercatat 2,58% (yoy), lebih rendah dibandingkan
dengan inflasi pada bulan sebelumnya sebesar 2,66% (yoy) dipengaruhi oleh stabilnya nilai
tukar, turunnya harga komoditas global, rendahnya dampak lanjutan dari inflasi volatile food,
dan terkendalinya ekspektasi inflasi. Inflasi kelompok volatile food tercatat 1,20% (yoy), turun
dari inflasi bulan sebelumnya yang sebesar 3,28% (yoy). Inflasi kelompok administered prices
juga menurun dari 9,52% (yoy) menjadi 9,21% (yoy). Kembalinya inflasi ke dalam sasaran
sebagai hasil positif dari konsistensi kebijakan moneter serta eratnya sinergi pengendalian
inflasi pangan antara Bank Indonesia dan Pemerintah (Pusat dan Daerah) dalam TPIP dan TPID
melalui penguatan GNPIP di berbagai daerah. Dengan perkembangan tersebut, Bank
Indonesia meyakini inflasi tetap terkendali dalam kisaran 3,0±1% pada sisa tahun 2023 dan
2,5±1% pada 2024.
Figur 6. Inflasi IHK dan Komponen serta Ekspektasi Inflasi
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
3.1.4 Tingkat Suku Bunga
Likuiditas perbankan tetap longgar sehingga berpotensi mendorong berlanjutnya
peningkatan kredit/pembiayaan. Rasio Alat Likuid terhadap Dana Pihak Ketiga (“AL/DPK”)
tercatat tinggi, yakni 26,73% pada Juni 2023, sejalan dengan stance kebijakan likuiditas longgar
Bank Indonesia. Perkembangan likuiditas tersebut berperan positif terhadap perkembangan
Halaman - 20
Page 121
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
suku bunga perbankan. Di pasar uang, suku bunga IndONIA cukup rendah yakni 5,61% pada
24 Juli 2023. Di pasar obligasi, imbal hasil SBN tenor jangka pendek tercatat 5,99%, sementara
imbal hasil SBN tenor jangka panjang tercatat 6,22% pada tanggal yang sama. Di perbankan,
suku bunga deposito 1 bulan dan suku bunga kredit pada Juni 2023 terjaga rendah, yaitu
sebesar 4,14% dan 9,34%. Bank Indonesia terus memastikan kecukupan likuiditas untuk
terjaganya stabilitas sistem keuangan dan meningkatnya kredit/pembiayaan guna
berlanjutnya pemulihan ekonomi nasional.
Figur 7. Suku Bunga Kebijakan Bank Indonesia dan IndONIA serta Suku Bunga Perbankan
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
Kredit/pembiayaan perbankan tumbuh melambat karena menurunnya permintaan kredit dari
dunia usaha. Di tengah longgarnya sisi penawaran oleh tersedianya likuiditas, tingginya
rencana penyaluran kredit, serta longgarnya standar penyaluran kredit/pembiayaan
perbankan, korporasi cenderung mempercepat pelunasan kredit, dan berperilaku wait and see
dalam meningkatkan rencana investasinya ke depan. Kredit perbankan pada Juni 2023
tumbuh sebesar 7,76% (yoy), terutama ditopang oleh sektor Jasa Dunia Usaha, Jasa Sosial, dan
Pertambangan. Pembiayaan syariah juga tumbuh tinggi mencapai 17,09% (yoy) pada Juni
2023. Di segmen UMKM, pertumbuhan kredit terus berlanjut, yaitu mencapai 7,34% (yoy) pada
Juni 2023. Bank Indonesia berkomitmen untuk terus mendorong penyaluran
kredit/pembiayaan dari sisi penawaran perbankan dalam rangka mengakselerasi
pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan. Untuk itu, kebijakan insentif likuiditas
makroprudensial difokuskan pada sektor-sektor yang memiliki daya ungkit lebih tinggi bagi
pertumbuhan ekonomi dan penciptaan lapangan kerja, khususnya pada sektor hilirisasi
(minerba, pertanian, peternakan, dan perikanan), perumahan (termasuk perumahan rakyat),
pariwisata, inklusif (termasuk UMKM, KUR, dan ultra mikro/UMi), serta ekonomi keuangan
hijau. Bank Indonesia memprakirakan pertumbuhan kredit pada 2023 dalam kisaran 9-11%
(yoy).
Figur 8. Perkembangan Kredit dan DPK
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
Halaman - 21
Page 122
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
3.1.5 Pasar Keuangan
Ketahanan sistem keuangan, khususnya perbankan, terjaga. Permodalan perbankan kuat
dengan rasio kecukupan modal (Capital Adequacy Ratio/CAR) sebesar 26,07% pada Mei 2023.
Risiko kredit tetap terkendali, tecermin dari rasio kredit bermasalah (Non Performing Loan/NPL)
yang rendah, yaitu 2,52% (bruto) dan 0,77% (neto) pada Mei 2023. Likuiditas perbankan pada
Juni 2023 terjaga, dipengaruhi oleh pertumbuhan DPK sebesar 5,79% (yoy). Hasil stress test
Bank Indonesia juga menunjukkan ketahanan perbankan tetap kuat. Bank Indonesia terus
memperkuat sinergi dengan KSSK dalam memitigasi berbagai risiko ekonomi domestik dan
global yang dapat mengganggu ketahanan sistem keuangan serta momentum pemulihan
ekonomi.
Figur 9. Nilai Transaksi Uang Elektronik dan Nilai Transaksi Digital Banking
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
Figur 10. Nilai Transaksi ATM/Debit dan Kartu Kredit serta Uang yang Diedarkan
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
3.2 Gambaran Umum Industri Properti di Indonesia
Industri properti merupakan salah satu leading sektor yang menggerakan perekonomian
Indonesia. Realisasi investasi industri properti juga menduduki peringkat ke 4 terbesar yaitu
menyumbang sebesar Rp109,4 triliun. Namun, terdapat backlog perumahan di Indonesia yang
sebesar 12,71 juta di tahun 2021.
Kontribusi sektor properti terhadap PDB Indonesia sebesar 14-16% setiap tahunnya, yang
diikuti dengan spillover effect kepada 183 sektor lainnya dari sisi output, income, serta dampak
lainnya terhadap pembangunan. Sektor properti juga memainkan peran penting dalam
penciptaan lapangan kerja, yaitu mempekerjakan sekitar 13,8 juta orang atau sekitar 10,2% dari
total tenaga kerja Indonesia.
Halaman - 22
Page 123
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
Dengan meningkatnya jumlah penduduk, permintaan akan perumahan terjangkau semakin
meningkat, khususnya di daerah perkotaan. Disini pengembang properti dapat memanfaatkan
peluang pasar yang ada. Lalu, pengembang properti juga dapat memanfaatkan tren kota pintar
dan hijau untuk turut menyajikan hunian yang modern, layak huni, dan berkelanjutan bagi
Masyarakat.
Pengembang properti memiliki peluang yang besar untuk mengembangankan hotel dan resort
berkualitas tinggi di daerah destinasi pariwisata prioritas Indonesia. Hal ini sekaligus
mendukung pertumbuhan industri pariwisata Indonesia.
• Harga Properti Residensial Q2 2023 berdasarkan Data Rumah.com Indonesia Property
Market Report
Berdasarkan data Rumah.com Indonesia Property Market Report Q2 2023 yang Indeks harga
properti nasional pada kuartal pertama 2023 berada pada angka 122,4 atau naik sebesar
1,7% (QoQ). Indeks harga ini juga tercatat naik secara tahunan sebesar 7,1%. Kenaikan ini
lebih tinggi dibandingkan kuartal keempat 2022, yakni 1% (QoQ) dan 5,8% (YoY). Stagnansi
masih terlihat dari sisi ketersediaan barang. Indeks suplai berada pada angka 226,8, turun
tipis dibandingkan kuartal sebelumnya. Secara tahunan, indeks suplai naik 6,6%.
Figur 11. Indeks Harga Properti Q2 2023
Sumber: Rumah.com Indonesia Property Market Report Q2 2023
Indeks permintaan menunjukkan kenaikan sebesar 14,5% secara kuartalan setelah pada
kuartal sebelumnya turun hingga 20%. Meski demikian, indeks ini masih lebih rendah jika
dibandingkan kuartal yang sama tahun sebelumnya (-14,6%).
Kenaikan indeks permintaan secara kuartalan terjadi baik pada tipe rumah tapak maupun
apartemen. Sementara itu, dari sisi tipe hunian, permintaan terhadap rumah tapak masih
mendominasi hingga 91% dari total permintaan hunian pada kuartal pertama 2023.
Halaman - 23
Page 124
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
Figur 12. Tren Pencarian Properti Bedasarkan Harga
Sumber: Rumah.com Indonesia Property Market Report Q2 2023
Data pencarian properti di Rumah.com menunjukkan bahwa pencarian properti didominasi
oleh pencarian dengan harga di atas Rp1 miliar. Hal ini juga bisa menjadi indikasi positif
terhadap daya beli Masyarakat. Dinamika pada indeks permintaan dapat menjadi indikasi
bahwa minat konsumen terhadap properti telah kembali, namun perhatiannya masih
terbagi oleh persiapan Hari Raya. Dampak Idul Fitri diprakirakan akan lebih terasa pada
kuartal depan.
Figur 13. Indeks Harga DKI Jakarta vs Bodetabek
Sumber: Rumah.com Indonesia Property Market Report Q2 2023
Saturasi pasar semakin terlihat di wilayah DKI Jakarta pada kuartal pertama 2023. Terutama
jika membandingkan indikator-indikator seperti harga, suplai, dan permintaan dengan
wilayah-wilayah lain di Jabodetabek pada semua jenis properti hunian. Pada saat harga
hunian di Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi mengalami kenaikan rata-rata 2,6% (QoQ)
dan 11,8% (YoY) pada kuartal kedua tahun ini, rata-rata kenaikan harga di lima wilayah
Halaman - 24
Page 125
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
Jakarta, yakni Pusat, Utara, Timur, Selatan, dan Barat hanya tercatat sekitar 0,2% (QoQ) dan
3,2% (YoY). Kenaikan harga yang relatif rendah tersebut dibarengi dengan pertumbuhan
suplai yang cukup pesat. Indeks suplai tercatat meningkat sebesar 2% secara kuartalan dan
9,1% secara tahunan. Pertumbuhan suplai lebih besar bila dibandingkan pertumbuhan
suplai secara nasional. Permintaan mengalami kenaikan naik secara kuartalan, namun
secara tahunan trennya masih turun sebesar 11,1%.
Saat permintaan terhadap hunian di Jabodetabek menurun secara tahunan, permintaan
terhadap apartemen di DKI Jakarta justru meningkat. Permintaan terhadap apartemen naik
sebesar 15% (QoQ) dan 3% (YoY) pada kuartal pertama 2023 ini. Kenaikan permintaan
terhadap apartemen di Ibu Kota justru lebih tinggi bila dibandingkan permintaan terhadap
rumah tapak, yakni 13% (QoQ) dan -14% (YoY).
• Harga Properti Residensial Q2 2023 berdasarkan Bank Indonesia
Sedangkan berdasarkan hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia
mengindikasikan bahwa harga properti residensial di pasar primer secara tahunan masih
melanjutkan tren peningkatan pada triwulan II 2023. Indeks Harga Properti Residensial
(IHPR) triwulan II 2023 tercatat naik sebesar 1,92% (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan
kenaikan pada triwulan sebelumnya yang sebesar 1,79% (yoy).
Figur 14. Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial
Sumber: Bank Indonesia, Survei Harga Properti Residensial Q2 2023
Peningkatan IHPR tersebut terutama ditopang oleh kenaikan harga rumah tipe kecil sebesar
2,22% (yoy), lebih tinggi dari kenaikan pada triwulan I 2023 yang sebesar 1,77% (yoy).
Sementara itu, harga rumah tipe menengah mengalami peningkatan sebesar 2,72% (yoy),
sedikit lebih rendah dari 2,76% (yoy) pada triwulan I 2023. Peningkatan juga terpantau pada
harga rumah tipe besar dengan kenaikan sebesar 1,49% (yoy). Secara spasial,
perkembangan indeks harga rumah yang meningkat pada triwulan II 2023 terutama terjadi
di Kota Batam, Jabodebek-Banten, dan Denpasar.
Berlanjutnya tren peningkatan harga properti residensial tersebut terjadi di tengah
melemahnya tekanan inflasi IHK kelompok bahan bangunan. Hal tersebut tecermin dari
inflasi tahunan untuk IHK subkelompok pemeliharaan, perbaikan, dan keamanan tempat
tinggal/perumahan pada Juni 2023 sebesar 2,29% (yoy), lebih rendah dari 3,21% (yoy) pada
triwulan I 2023.
Halaman - 25
Page 126
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
• Penjualan Properti Residensial Q2 2023 berdasarkan Bank Indonesia
Penjualan properti residensial di pasar primer pada triwulan II 2023 secara tahunan masih
belum kuat. Hal tersebut tecermin dari penjualan properti residensial yang masih
terkontraksi 12,30% (yoy), lebih dalam dari kontraksi pada triwulan sebelumnya yang
sebesar 8,26% (yoy). Penjualan pada triwulan II 2023 tersebut dipengaruhi oleh belum
kuatnya penjualan rumah tipe kecil dan tipe menengah yang masing-masing terkontraksi
15,81% (yoy) dan 15,17% (yoy). Sementara itu, penjualan rumah besar terpantau mengalami
peningkatan sebesar 15,11% (yoy), setelah terkontraksi 6,82% (yoy) pada triwulan
sebelumnya. Berdasarkan informasi dari responden, terdapat sejumlah faktor yang
menghambat penjualan properti residensial primer, antara lain:
i. Masalah perizinan/birokrasi (30,40%);
ii. Suku bunga KPR (29,52%);
iii. Proporsi uang muka yang tinggi dalam pengajuan KPR (22,79%); dan
iv. Perpajakan (17,29%).
Sementara itu, penjualan rumah secara triwulanan pada triwulan II 2023 kembali tumbuh
positif sebesar 6,59% (qtq). Peningkatan penjualan rumah secara triwulanan tersebut
didorong oleh kenaikan penjualan rumah tipe kecil dan tipe besar yang masing-masing
tumbuh sebesar 9,89% (qtq) dan 22,48% (qtq), setelah keduanya mengalami kontraksi pada
triwulan sebelumnya. Namun demikian, penjualan rumah tipe menengah secara triwulanan
mengalami penurunan sehingga terkontraksi sebesar 4,83% (qtq).
• Pembiayaan Properti Residensial Q2 2023 berdasarkan Bank Indonesia
Pada triwulan II 2023, sumber pembiayaan nonperbankan masih menjadi sumber utama
untuk pembangunan properti residensial, sebesar 72,80% dari total kebutuhan pembiayaan
proyek pembangunan perumahan berasal dari dana internal (Grafik 11). Sumber alternatif
pembiayaan lain yang menjadi preferensi pengembang untuk pembangunan rumah primer
antara lain pinjaman perbankan dan pembayaran dari konsumen dengan proporsi
masingmasing sebesar 16,09% dan 7,59% dari total modal (Grafik 11). Berdasarkan
komposisi dana internal, porsi terbesar berasal dari laba ditahan (36,53%) diikuti modal
disetor (55,76%). Sementara dari sisi konsumen, jenis pembiayaan yang menjadi pilihan
utama responden dalam melakukan pembelian rumah primer adalah KPR dengan pangsa
sebesar 76,02% dari total pembiayaan, diikuti oleh tunai bertahap (17,25%) dan secara tunai
(6,73%).
• Permintaan Apartemen di Jakarta Utara
Perkembangan Jakarta Utara (Jakut) saat ini tidak lepas dari gencarnya pengembangan
kawasan hunian oleh salah satu pengembang ternama. Salah satu pengembangan kawasan
hunian tersebut mengusung konsep kota mandiri dengan konsep waterfront yang eksklusif.
Tak tanggung-tanggung, pengembangan kawasan yang bertajuk Pantai Indah Kapuk (PIK)
ini menyasar konsumen kelas atas sehingga infrastrukturnya pun memiliki kualitas dan
estetika yang tinggi. Ini adalah salah satu faktor yang membuat kawasan Jakut naik daun
dan diminati konsumen.
Data Rumah.com Property Market Index mencatat median harga apartemen di Jakarta
Utara sebesar Rp15,8 Juta. Median harga tertinggi berasal dari kawasan Penjaringan,
sementara yang terendah terdapat di Tanjung Priok.
Halaman - 26
Page 127
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
Figur 15. Permintaan Apartemen di Jakarta Utara
Sumber : https://propertygurumarketplaces.infogram.com
Besarnya dampak PIK terhadap minat apartemen di Jakarta Utara secara keseluruhan
terlihat dari sebaran suplai dan permintaan terhadap apartemen di kawasan Jakut. Baik
permintaan dan suplai apartemen di kawasan pantai Jakarta ini terpusat pada kawasan
Penjaringan. Di kecamatan inilah letak sebagian besar wilayah PIK berada.
Figur 16. Sebaran Permintaan Apartemen di DKI Jakarta
Sumber : https://propertygurumarketplaces.infogram.com
Pasar properti nasional mulai kembali aktif setelah periode liburan akhir tahun. Optimisme
dari sisi penjual terlihat dari kenaikan harga properti yang lebih tinggi secara kuartalan pada
kuartal pertama 2023 dibandingkan kenaikan pada kuartal sebelumnya.
Sementara itu, kendati masih berhati-hati, minat konsumen terhadap properti sudah mulai
kembali. Indeks permintaan pada kuartal pertama 2023 menunjukkan kenaikan yang cukup
tinggi, meskipun secara tahunan masih lebih rendah.
Optimisme dari sisi penjual maupun pembeli juga tak lepas dari stabilitas makroekonomi,
di antaranya adalah nilai tukar rupiah yang menguat, optimisme BI terkait pertumbuhan
Halaman - 27
Page 128
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
ekonomi, serta kebijakan BI dalam mempertahankan suku bunga acuan pada angka 5,75%
sejak Januari 2023 lalu.
Di DKI Jakarta, pergeseran minat konsumen dari rumah tapak menuju apartemen terlihat.
Fokus minat konsumen tertuju pada kawasan mapan Jakarta Selatan dan kawasan yang
sedang berkembang, Jakarta Utara.
3.3 Pertumbuhan Properti Baru di Daerah Tangerang
Pertumbuhan properti di daerah Tangerang dan sekitarnya semakin banyak salah satunya
perumahan tapak. Para pengembang properti di Tangerang telah memainkan peran penting
dalam penggerakan utama di balik pertumbuhan ini. Menurut data yang disajikan dalam Jakarta
MarketBeat Reports Landed Residential H1 2023, bahwa Tangerang mendominasi pertumbuhan
properti baru.
Pertumbuhan ini membuat pasokan unit rumah tapak relatif stabil pada Semester Satu tahun
2023 (kuartal kesatu dan kuartal kedua). Sebanyak 4.445 unit tambahan untuk total pasokan
unit yang didominasi Tangerang sebesar 51,00%. Perkembangan properti di Tangerang dan
sekitarnya disebabkan lahan di daerah Jakarta mulai berkurang, sehingga pengembang properti
melirik ke daerah Tangerang dan sekitarnya.
Di saat harga hunian di Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi mengalami kenaikan rata-rata
2,6% (QoQ) dan 11,8% (YoY) pada kuartal kedua tahun ini, rata-rata kenaikan harga di lima
wilayah Jakarta, yakni Pusat, Utara, Timur, Selatan, dan Barat hanya tercatat sekitar 0,2% (QoQ)
dan 3,2% (YoY).
Penyebab Pertumbuhan Properti Baru di Tangerang
Peningkatan properti yang berlangsung di tangerang melibatkan berbagai jenis properti
termasuk perumahan, apartemen, dan komersial. Kabarnya, sektor properti telah mendorong
pertumbuhan ekonomi di wilayah Tangerang dan sekitarnya menjadi perhatian bagi
pengembang properti dan investor. Alasan ini juga diikuti oleh pengembang properti sulit
mendapatkan lahan di kota Jakarta
Melihat harga tanah semakin bertambah dengan rata-rata Rp12.428.000 per meter persegi. Hal
ini bisa menjadi bisa menjadi salah satu faktor yang memungkinkan para pengembang akan
memikirkan untuk melirik Tangerang dan sekitarnya. Pelaku pengembang properti tidak ingin
memberatkan para konsumen untuk mendapatkan rumah yang ukurannya tidak seberapa.
Maka dari itu perlu lahan yang memadai seperti di Tangerang dan sekitarnya.
Properti Baru Mendorong Infrastruktur di Tangerang
Dalam beberapa tahun terakhir, Tangerang dan sekitarnya mengalami pertumbuhan ekonomi.
Hal ini yang menyebabkan meningkatnya infrastruktur, bertambahnya pusat pendidikan, dan
bisnis di sekitarnya. Beberapa faktor inilah masyarakat mulai bergeser untuk melirik Tangerang
dan sekitarnya bahwa memiliki potensi yang baik untuk masa depan. Tentunya dampak ini akan
menciptakan permintaan akan perumahan yang terus tumbuh.
Pemerintah mulai memperlebarkan moda transportasi massa dari Jakarta ke daerah Tangerang
untuk memudahkan dalam mobilitas. Karena bisa dilihat banyak sekali masyarakat yang tinggal
di Tangerang membutuhkan moda transportasi menuju tempat kerja mereka. Pemerintah
Halaman - 28
Page 129
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
menyediakan Commuter Line, Transjakarta, hingga MRT Fase 3 yang akan dibangun tahun 2024
semakin banyaknya pemilik properti yang tinggal di Tangerang dan sekitarnya.
Tidak hanya itu, tersedia juga aksesibilitas ke Tangerang dan sekitarnya seperti jalan tol.
Membuat wilayah Tangerang semakin menarik bagi pengembang dan investor disini. Mengikuti
kehadiran akses yang disediakan juga, bahwa keberadaan pusat bisnis dan institusi pendidikan
terkemuka seperti Universitas Multimedia Nusantara, Universitas Binus dan lain-lainnya.
Kehadiran pusat bisnis dan institusi pendidikan menarik pada permintaan akan hunian yang
nyaman.
Variasi Penambahan Properti di Tangerang
Properti baru di Tangerang sangatlah bervariasi jenisnya, mulai dari rumah tapak, hunian
vertikal, hingga properti komersial seperti ruko atau office space. Kali ini, pembahasan berfokus
pada rumah tapak yang menjadi incaran masyarakat untuk memiliki tempat tinggal dalam
jangka panjang. Sudah banyak sekali rumah tapak yang akan dibangun di sekitar Tangerang.
Banyak sekali perumahan di Tangerang yang memberikan berbagai fasilitas dan desain yang
minimalis menjadi ciri khasnya. Selain, tersedia juga berbagai konsep yang disediakan oleh
pengembang properti. Mulai dari simple townhouse hingga smart home. Meskipun konsep yang
diberikan oleh pengembang sangat variatif namun keamanan dan kenyamanan yang diinginkan
oleh penghuni.
Halaman - 29
Page 130
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
4 ANALISIS ATAS LAPORAN KEUANGAN DAN INFORMASI KEUANGAN LAINNYA
4.1 Penyesuaian Laporan Keuangan ANUGERAH
Penyesuaian laporan keuangan meliputi normalizing adjustment atau penyesuaian pencatatan
dan kebijakan akuntansi, eliminasi akun-akun yang bersifat non-recurring, control adjustment,
serta pemisahan akun-akun operating dan non-operating.
Berdasarkan review yang telah kami lakukan terhadap laporan keuangan ANUGERAH tidak
diperlukan adanya penyesuaian pencatatan dan kebijakan akuntansi pada laporan keuangan.
Demikian juga terhadap akun-akun non-recurring, control adjustment dan non-operating tidak
diperlukan adanya penyesuaian.
4.2 Analisis Kinerja Keuangan ANUGERAH
4.2.1 Analisis Laporan Keuangan ANUGERAH
Berikut laporan laba (rugi) berdasarkan Laporan Keuangan Tidak Audit periode 31 Desember
2018 sampai 31 Desember 2020 dan Laporan Keuangan Audit untuk periode 31 Desember
2021 sampai dengan 31 Juli 2023:
Tinjauan Laba (Rugi)
Figur 17. Laporan Laba (Rugi)
(Dalam Ribuan Rupiah)
Uraian 2018* 2019* 2020* 2021 2022 Jan-Jul 2023
Pendapatan 3.020.917 3.350.028 4.197.050 4.473.677 4.019.296 1.599.449
Beban Langsung - - - (2.801.630) (2.947.583) (963.344)
Laba (Rugi) Kotor 3.020.917 3.350.028 4.197.050 1.672.048 1.071.713 636.105
Laba (Rugi) Sebelum Pajak
(91.761) (124.969) 67.971 459.107 (173.736) (158.415)
Penghasilan
Laba (Rugi) Bersih Tahun
(109.872) (141.720) 46.986 436.738 (193.833) (166.412)
Berjalan
Laba (Rugi) Komprehensif
(109.872) (141.720) 46.986 436.738 (193.833) (166.412)
Tahun Berjalan
Sumber : Laporan Keuangan Audit dan *) Laporan Keuangan Tidak Audit
Pendapatan ANUGERAH berasal dari pendapatan komisi yaitu pendapatan yang terkait
dengan jasa agensi penjualan properti yang dilakukan secara langsung. ANUGERAH
melakukan audit laporan keuangan mulai tahun 2021, pada laporan tidak audit pencatatan
komisi tidak dicatatkan sebagai beban langsung melainkan tergabung dalam beban
administrasi. Pendapatan ANUGERAH dari 2018 hingga 2021 terus mengalami peningkatan
dan penurunan sedikit terjadi pada tahun 2022, sampai dengan Juli 2023 ANUGERAH
mencapai 39,77% dari pendapatan 2022.
Selama tahun historis, ANUGERAH dapat mencatatkan laba tahun berjalan pada tahun 2020
dan 2021 yaitu sebesar Rp46.986 Ribu dan Rp436.738 Ribu. Namun, pada periode 2022 dan
31 Juli 2023 Anugerah mencatatkan rugi Kembali dikarenakan tingginya beban umum dan
administrasi terutama Overhead Kantor dan Perjalanan Dinas.
Halaman - 30
Page 131
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
Figur 18. Pertumbuhan Pendapatan, Laba (Rugi) Kotor, Laba (Rugi) Operasional dan Laba
(Rugi) Tahun Berjalan
(Dalam Ribuan Rupiah)
Sumber : Laporan Keuangan Audit dan *) Laporan Keuangan Tidak Audit (Diolah Y&R)
Analisis Common Size Laba (Rugi)
Figur 19. Analisis Common Size Laba (Rugi)
Uraian 2018* 2019* 2020* 2021 2022 Jan-Jul 2023
Pendapatan Usaha 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban Langsung 0,00% 0,00% 0,00% 62,62% 73,34% 60,23%
Laba (Rugi) Kotor 100,00% 100,00% 100,00% 37,38% 26,66% 39,77%
Laba (Rugi) Sebelum Pajak
-3,04% -3,73% 1,62% 10,26% -4,32% -9,90%
Penghasilan
Laba (Rugi) Bersih Tahun Berjalan -3,64% -4,23% 1,12% 9,76% -4,82% -10,40%
Laba (Rugi) Komprehensif Tahun
-3,64% -4,23% 1,12% 9,76% -4,82% -10,40%
Berjalan
Sumber : Laporan Keuangan Audit dan *) Laporan Keuangan Tidak Audit
Tinjauan Posisi Keuangan
Figur 20. Ringkasan Posisi Keuangan
(Dalam Ribuan Rupiah)
Uraian 2018* 2019* 2020* 2021 2022 Jan-Jul 2023
Aset Lancar 724.738 630.786 756.702 841.710 766.614 762.833
Aset Tidak Lancar 245.605 196.602 134.661 704.795 813.115 759.629
Total Aset 970.343 827.388 891.363 1.546.504 1.579.729 1.522.462
Total Liabilitas 15.745 14.510 31.499 131.250 358.307 467.452
Total Ekuitas 954.598 812.878 859.864 1.415.254 1.221.422 1.055.010
Total Liabilitas dan
970.343 827.388 891.363 1.546.504 1.579.729 1.522.462
Ekuitas
Sumber : Laporan Keuangan Audit dan *) Laporan Keuangan Tidak Audit
Halaman - 31
Page 132
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
Berdasarkan figur di atas, total aset ANUGERAH mengalami kenaikan sampai dengan 31 Juli
2023. Kenaikan signifikan terjadi pada tahun 2021 yaitu sebesar 73,50%. Hal ini dikarenakan
meningkatnya kas dan setara kas ANUGERAH.
Total liabilitas ANUGERAH terdiri dari liabilitas jangka pendek yaitu utang lain-lain, utang
akrual dan utang pajak. Selama tahun historis jumlah liabilitas ANUGERAH terus mengalami
kenaikan, hal ini dikarenakan adanya tambahan utang lain-lain dan utang akrual untuk
menunjang operasional ANUGERAH. Pada 31 Juli 2023 tercatat jumlah liabilitas ANUGERAH
sebesar Rp467.452 Ribu.
Total ekuitas ANUGERAH mengalami peningkatan sampai dengan tahun 31 Juli 2023. Hal ini
sejalan dengan laba yang dapat dicatatkan ANUGERAH pada tahun 2022. Pada 31 Juli 2023,
jumlah ekuitas ANUGERAH tercatat sebesar Rp1.055.010 Ribu.
Figur 21. Pertumbuhan Aset, Liabilitas dan Ekuitas
(Dalam Ribuan Rupiah)
Sumber : Laporan Keuangan Audit dan *) Laporan Keuangan Tidak Audit (diolah Y&R)
Analisis Common Size Aset, Liabilitas dan Ekuitas
Figur 22. Analisis Common Size Aset, Liabilitas dan Ekuitas
Jan-Jul
Uraian 2018* 2019* 2020* 2021 2022
2023
Aset Lancar 74,69% 76,24% 84,89% 54,43% 48,53% 50,11%
Aset Tidak Lancar 25,31% 23,76% 15,11% 45,57% 51,47% 49,89%
Total Aset 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Total Liabilitas 1,62% 1,75% 3,53% 8,49% 22,68% 30,70%
Ekuitas 98,38% 98,25% 96,47% 91,51% 77,32% 69,30%
Total Liabilitas dan
100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Ekuitas
Sumber : Laporan Keuangan Audit dan *) Laporan Keuangan Tidak Audit (diolah Y&R)
Tinjauan Laporan Arus Kas
Figur 23. Ringkasan Laporan Arus Kas
(Dalam Ribuan Rupiah)
Uraian 2021 2022 31 Juli 2023
Kas Bersih yang Diperoleh dari (Digunakan
385.008 (181.071) (31.397)
untuk) dari Aktivitas Operasi
Kas Bersih yang Diperoleh dari (Digunakan)
(600.735) 57.000 23.000
untuk Aktivitas Investasi
Halaman - 32
Page 133
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
Uraian 2021 2022 31 Juli 2023
Kas Bersih yang Diperoleh dari (Digunakan
70.357
untuk) Aktivitas Pendanaan
Kenaikan (penurunan) kas dan setara kas (215.727) (53.714) (8.397)
Kas dan setara kas awal tahun 451.702 235.974 182.261
Kas dan setara kas akhir tahun 235.974 182.261 173.863
Sumber : Laporan Keuangan Audit
Dari Laporan Keuangan Audit yang diperoleh, aktivitas cash flow Anugerah pada periode yang
berakhir 31 Juli 2023 adalah:
• Arus kas bersih yang diperoleh dan digunakan untuk aktivitas operasi tercatat negatif
sebesar Rp31.397 Ribu yang merupakan penerimaan kas dari pelanggan dan kas lainnya
dan digunakan untuk pembayaran kas kepada pemasok dan beban usaha, pembayaran
kepada karyawan serta pembayaran pajak penghasilan.
• Arus kas bersih yang diperoleh dan digunakan untuk aktivitas investasi tercatat sebesar
Rp23.000 Ribu, yang Penerimaan pembayaran piutang kepada pihak berelasi.
• Tidak ada arus kas bersih yang diperoleh dan digunakan maupun diperoleh untuk aktivitas
pendanaan per 31 Juli 2023.
Figur 24. Komposisi Arus Kas Bersih dari aktivitas Operasi, Investasi dan Pendanaan
(Dalam Ribuan Rupiah)
600.000
400.000
200.000
-
2021 2022 Jan-Jul 2023
(200.000)
(400.000)
(600.000)
(800.000)
ARUS KAS BERSIH YANG DIPEROLEH DARI AKTIVITAS OPERASI
ARUS KAS BERSIH YANG DIGUNAKAN UNTUK AKTIVITAS INVESTASI
ARUS KAS BERSIH YANG DIGUNAKAN UNTUK AKTIVITAS PENDANAAN
Sumber : Laporan Keuangan Audit (Diolah Y&R)
Rasio Keuangan
Figur 25. Rasio Keuangan
2021 2022 31 Juli 2023
Uraian
Audit Audit Audit
LIQUIDITY
Current Ratio 641,30% 213,95% 163,19%
Cash Ratio 179,79% 50,87% 37,19%
ACTIVITY
Account Payable Turnover 3 15 10
SOLVABILITY
Halaman - 33
Page 134
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
2021 2022 31 Juli 2023
Uraian
Audit Audit Audit
Total Liability to Equity Ratio 9,27% 29,34% 44,31%
Total Liability to Assets Ratio 8,49% 22,68% 30,70%
PROFITABILITY
Gross Profit Margin 37,38% 26,66% 39,77%
Net Profit Margin 9,76% -4,82% -10,40%
Rate of Return on Assets 28,24% -12,27% -10,93%
Rate of Return on Equity 30,86% -15,87% -15,77%
Sumber : Laporan Keuangan Audit (Diolah Y&R)
Rasio Likuiditas
Figur diatas menunjukkan ANUGERAH memiliki rasio likuiditas yang positif karena memiliki
kemampuan membayar seluruh utang jangka pendeknya melalui aset lancar selama periode
historis. Current ratio Anugerah pada 31 Juli 2023 tercatat sebesar 163,19% sedangkan cash
ratio sebesar 37,19%.
Rasio Aktivitas
Rasio aktivitas yang tercatat pada ANUGERAH terkait dengan peruputaran utang akrual yang
dibayarkan ke IPAC, selama masa historis rata-rata pembayaran utang akrual tersebut selama
9 hari.
Rasio Solvabilitas
Secara umum dapat dikatakan semakin besar total liabilities to equity ratio adalah semakin
menurun kinerjanya, karena semakin besar peranan utang sebagai sumber pembiayaan yang
berarti juga semakin kecil debt capacity-nya. Selain itu, semakin besar total liabilities to asset
ratio maka semakin kurang baik karena semakin besar porsi debt dalam pembiayaan.
Selama periode historis, ANUGERAH tidak memiliki utang berbunga, utang yang tercatat
sebagai liabilitas Anugerah adalah utang lain-lain, utang akrual dan utang pajak. Pada 31 Juli
2023 rasio total liabilities to equity ratio Anugerah tercatat sebesar 44,31% dan total liabilities to
assets ratio tercatat sebesar 30,70%.
Rasio Profitabilitas
Rasio profitabilitas menunjukkan kemampuan suatu perusahaan untuk memperoleh laba
dalam operasinya. Selama tahun historis, ANUGERAH dapat mencatatkan rasio profitabilitas
yang positif pada tahun 2020 dan 2021, namun pada periode 31 Juli 2023 Anugerah kembali
mencatatkan rugi.
4.2.2 Informasi Perpajakan ANUGERAH
Pada Laporan Keuangan Audit per 31 Juli 2023, tercatat utang pajak sebesar Rp34.508 Ribu.
4.2.3 Kompensasi Bagi Pemegang Saham ANUGERAH
Selama periode historisnya, ANUGERAH belum pernah membagikan dividen atas usahanya.
Halaman - 34
Page 135
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
4.2.4 Informasi mengenai Asuransi yang Ditanggung oleh Perusahaan untuk Karyawan Kunci
Berdasarkan informasi yang kami peroleh, terdapat fasilitas asuransi berupa BPJS.
4.2.5 Analisis dan Pembahasan Manajemen
ANUGERAH merupakan salah satu perusahaan agen properti yang memiliki lisensi franchise
IPAC, pemegang master franchise ERA untuk seluruh wilayah Indonesia dan pelopor broker
properti di Indonesia dengan sistem franchise. ANUGERAH tergabung pada ERA Fiesta yang
terdiri dari 7 Perusahaan, yang berfokus pada properti di Daerah Jakarta Barat, Jakarta Utara,
Kabupaten dan Kota Tangerang.
Sejak didirikan pada Tahun 2018, ANUGERAH memperoleh pendapatan komisi atas penjualan
properti yang dilakukan baik secara primary maupun secondary. Sampai dengan 31 Juli 2023,
kinerja keuangan ANUGERAH masih mengalami tren yang fluktuatif, hanya mencatatkan laba
pada tahun 2020 dan 2021, dan mengalami kerugian setelahnya. Per 31 Juli 2023, ANUGERAH
mencatat kerugian sebesar Rp166.412 Ribu.
Saat ini, fokus pasar ANUGERAH masih terbatas di daerah Tangerang dengan jumlah
karyawan sebanyak 6 orang. Untuk kedepannya Manajemen berencana untuk memperluas
jaringan dengan branding dan lisensi franchise IPAC yang dimiliki. Nilai-nilai yang akan dijalani
oleh ANUGERAH akan sama dengan nilai IPAC, yaitu:
Keunggulan
Untuk membangun tim yang unggul untuk menjadi pemimpin dalam industri Broker.
Integritas
Untuk memiliki integritas yang akan mengarah pada Merek yang sepenuhnya dikenal dan
professional.
Antusiasme
Merangkul antusiasme kerja untuk menghargai pencapaian tinggi para Agen.
Kepuasan Pelanggan
Pertama dalam kepuasan pelanggan.
Kerja Tim
Jaringan terbesar di Indonesia adalah hasil dari Kerja Tim yang luar biasa di TEAM ERA.
Halaman - 35
Page 136
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
5 ANALISIS SWOT DAN RISIKO
5.1 Analisis SWOT
Analisis SWOT (strength, weakness, opportunity and threat) terdiri atas faktor internal yang bisa
dikontrol dan faktor eksternal atau lingkungan yang mungkin sulit dikontrol. Kedua sisi
dianalisis supaya dapat disusun suatu strategi sehingga tercapai keberhasilan dan mempunyai
daya saing. Dari faktor internal bisa diidentifikasi kekuatan dan kelemahan (strength and
weakness) sedangkan dari faktor eksternal berupa peluang dan ancaman (opportunity and
threat).
1. Analisis Kekuatan (Strength)
▪ ANUGERAH merupakan perusahaan yang memiliki lisensi franchise IPAC dan tergabung
dalam ERA Fiesta yang berfokus untuk menjalankan kegiatan keagenan properti IPAC di
daerah Tangerang dan Jakarta Barat.
▪ Agen pemasaran yang tergabung dalam ANUGERAH memiliki pendidikan dan
pengalaman dibidang properti serta diberikan pelatihan secara berkala.
▪ Sumber daya yang dimiliki oleh ANUGERAH merupakan orang-orang yang berkompeten
dalam bidang agen properti.
2. Analisis Kelemahan (Weakness)
▪ Saat ini, fokus pasar masih terbatas di daerah Jakarta terutama daerah Pantai Indah
Kapuk.
▪ Sistem basis data yang masih manual.
3. Analisis Kesempatan (Opportunity)
▪ Kebutuhan masyarakat terkait tempat tinggal dan terbatasnya pengetahuan pemilihan
rumah yang tepat serta waktu yang dimiliki konsumen dapat menjadi peluang bagi jasa
agen properti.
▪ Industri properti masih memiliki potensi pertumbuhan yang besar di Indonesia.
4. Analisis Ancaman (Threat)
▪ Industri properti dikenal sebagai industri yang sangat kompetitif, di mana agen properti
bersaing satu sama lain untuk mendapatkan klien. Hal tersebut dapat berdampak
terhadap pendapatan perusahaan.
▪ Perusahaan yang berkaitan dengan agen properti memiliki tantangan terkait volatilitas
pasar, persaingan yang ketat dan tantangan teknologi.
▪ Perubahan regulasi oleh Pemerintah dapat memberikan dampak yang negatif kepada
keberlangsungan usaha jasa agen properti.
5.2 Analisis Risiko
Seperti halnya kegiatan usaha yang dilakukan oleh perusahaan lainnya, usaha yang dilakukan
tidak terlepas dari berbagai risiko usaha yang disebabkan oleh berbagai faktor yang dapat
mempengaruhi kinerja perusahaan. Berikut adalah beberapa risiko yang dihadapi:
1. Risiko Suku Bunga
Risiko suku bunga adalah risiko dimana arus kas masa datang dari suatu instrumen
keuangan akan berfluktuasi akibat perubahan suku bunga pasar.
2. Risiko Nilai Tukar Mata Uang Asing
ANUGERAH tidak terekspos terhadap pengaruh fluktuasi nilai tukar mata uang asing.
Sebagian besar pendapatan dan beban dilakukan dalam mata uang Rupiah. Manajemen
Halaman - 36
Page 137
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
mengelola eksposur terhadap mata uang asing dengan melakukan penyesuaian pada harga
yang diterapkan kepada konsumen.
3. Risiko Kredit
Risiko kredit mengacu pada risiko rekanan gagal dalam memenuhi liabilitas kontraktualnya
yang mengakibatkan kerugian bagi ANUGERAH.
Risiko kredit terutama melekat pada piutang usaha dan piutang lain-lain dan simpanan bank.
Risiko kredit pada simpanan bank diperhitungkan minimal karena ditempatkan dengan
institusi keuangan terpercaya yang telah memiliki catatan yang baik. Piutang usaha pihak
ketiga ditempatkan pada pihak ketiga yang terpercaya dan memiliki catatan yang baik.
Eksposur dan counterparties dimonitor secara terus menerus dan nilai agregat transaksi
terkait tersebar di antara counterparties yang telah disetujui oleh Direksi.
4. Risiko Likuiditas
Risiko likuiditas adalah risiko kesulitan untuk memenuhi liabilitas keuangannya akibat
kekurangan dana. Eksposur perusahaan atas risiko likuiditas pada umumnya timbul dari
ketidaksesuaian profil jatuh tempo antara aset dan liabilitas.
Halaman - 37
Page 138
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
6 PENDEKATAN DAN PEMILIHAN METODE PENILAIAN
6.1 Pendekatan Penilaian
Prosedur penilaian dilaksanakan dengan mengaplikasikan pendekatan dan metode penilaian
yang berlaku umum dalam penilaian penyertaan pada perusahaan atau ekuitas sesuai dengan
POJK 35 Tahun 2020. Beberapa pendekatan yang lazim dalam penilaian adalah sebagai
berikut:
• Pendekatan Pasar (Market Based Approach)
Pendekatan Pasar (Market Based Approach) adalah pendekatan Penilaian dengan cara
membandingkan objek Penilaian dengan objek lain yang sebanding dan sejenis serta telah
tersedia informasi harga transaksi atau penawaran.
• Pendekatan Pendapatan (Income Based Approach)
Pendekatan Pendapatan (Income Based Approach) adalah pendekatan Penilaian dengan cara
mengkonversi manfaat ekonomis atau pendapatan yang diperkirakan akan dihasilkan oleh
objek Penilaian dengan tingkat diskonto tertentu.
• Pendekatan Aset (Asset Based Approach)
Pendekatan Aset (Asset Based Approach) adalah Pendekatan Penilaian berdasarkan laporan
keuangan historis objek Penilaian yang telah diaudit, dengan cara menyesuaikan seluruh
aset dan liabilitas menjadi Nilai Pasar sesuai dengan Premis Nilai yang digunakan dalam
Penilaian Bisnis.
Pemilihan dan kepercayaan atas ketepatan metode dan prosedur bergantung pada kondisi
perusahaan dan bukan didasarkan pada suatu formula yang baku.
6.2 Pemilihan Pendekatan dan Metode Penilaian
Dari beberapa pendekatan yang lazim digunakan dalam penilaian ekuitas seperti tersebut
diatas, perlu ditentukan pendekatan dan metode yang akan digunakan dalam penilaian 51,00%
Ekuitas ANUGERAH. Berdasarkan ketiga pendekatan diatas, maka kami memilih 2 (dua)
pendekatan yaitu Pendekatan Pendapatan (Income-Based Approach) dengan menggunakan
Metode Discounted Cash Flow (“DCF”) dan Pendekatan Pasar (Marketj Based Approach) dengan
menggunakan Metode Guideline Publicly Traded Company (“GPTC”).
Pendekatan Pendapatan dengan Metode DCF paling sesuai apabila jumlah pendapatan yang
dapat diperoleh perusahaan di masa yang akan datang dapat diperkirakan dengan cukup
meyakinkan. Memperhatikan sifat dan karakteristik dari ANUGERAH, maka kami berpendapat
pendekatan ini dapat digunakan dalam penilaian atas 51,00% Ekuitas ANUGERAH. Dengan
metode DCF, operasi ANUGERAH diproyeksikan sesuai dengan skenario pengembangan yang
disampaikan dalam business plan. Pendapatan mendatang (future income, cashflow) yang
dihasilkan berdasarkan proyeksi dikonversi dengan faktor diskonto, sesuai dengan ekspektasi
tingkat risiko atas pendapatan mendatang (manfaat ekonomi) yang diharapkan. Indikasi nilai
adalah total nilai kini dari pendapatan mendatang tersebut, dengan asumsi going concern, yaitu
ANUGERAH berjalan terus walaupun pemilik atau manajemen berganti. Oleh karena itu, model
arus kas bersih yang digunakan dalam penilaian ekuitas adalah arus kas bersih untuk
perusahaan (free cash flow to firm/FCFF).
Halaman - 38
Page 139
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
Pendekatan Pasar (Market Approach) paling sesuai apabila terdapat perusahaan yang sepadan
dan sebanding dengan perusahaan yang akan dinilai. Saat ini terdapat beberapa perusahaan
agen properti yang telah listing dan memiliki karakteristik bisnis yang sejenis dengan
ANUGERAH. Oleh karena itu pendekatan ini dapat digunakan dalam penilaian ekuitas
ANUGERAH, dimana metode yang akan digunakan adalah metode GPTC.
Halaman - 39
Page 140
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
7 PENILAIAN EKUITAS ANUGERAH
7.1 Penilaian ANUGERAH dengan Pendekatan Pasar, Metode GPTC
7.1.1 Pemilihan Perusahaan Pembanding
Dalam melakukan penilaian ekuitas dengan pendekatan pasar (market approach) kami akan
mengaplikasikan metode GPTC. Dengan metode ini nilai ekuitas perusahaan diperkirakan
melalui suatu faktor pengali atau konversi yang disebut multiple atau key valuation ratio. Multiple
tersebut dicari dan diambil dari perusahaan pembanding atau pedoman yang sahamnya telah
memiliki nilai pasar.
Prosedur yang dilakukan dengan Pendekatan Pasar ini adalah sebagai berikut:
I. Mencari Perusahaan Pedoman
Berdasarkan data di S&P Capital IQ maka terdapat 10 (Sepuluh) perusahaan pembanding
yang bergerak dalam industri real estate services di bidang agen properti untuk dipilih
sebagai pembanding yaitu:
Figur 26. Perusahaan Pedoman
No. Perusahaan Pembanding Kode
1 APAC Realty Limited SGX:CLN
2 Hiyes International Co., Ltd. TWSE:2348
3 Philippine Realty and Holdings Corporation PSE:RLT
4 China Union Holdings Ltd. SZSE:000036
5 Zhong Ao Home Group Limited SEHK:1538
6 CBRE Group, Inc. NYSE:CBRE
7 Colliers International Group Inc. TSX:CIGI
8 Anywhere Real Estate Inc. NYSE:HOUS
9 Leju Holdings Limited NYSE:LEJU
10 Primo Service Solutions Public Company Limited SET:PRI
Sumber : S&P Capital IQ
II. Analisis Perbandingan
Pemilihan kriteria pembanding merujuk pada ketentuan POJK 35 Tahun 2020 didasarkan
atas kesamaan sebagai berikut:
1) Industri, kegiatan usaha, produk, dan risiko usaha adalah sejenis;
2) Karakteristik pertumbuhan (growth in sales and earnings) dan struktur permodalan
(capital structure) adalah sebanding;
3) Kinerja keuangan historis selama 5 (lima) tahun terakhir adalah sebanding;
4) Ukuran perusahaan (total assets) adalah sebanding;
5) Pangsa pasar (market share) adalah sebanding;
Berdasarkan kriteria di atas, tidak semua kriteria tersebut dapat dipenuhi, oleh karena itu
jumlah perusahaan pembanding yang digunakan paling sedikit 8 (Delapan) perusahaan
(POJK 35 Tahun 2020 Pasal 62). Atas dasar tersebut kami memilih 8 (Delapan) perusahaan
yang akan digunakan sebagai pembanding dengan mengeliminasi perusahaan yang
memiliki laba bersih negatif pada periode terakhir laporan keuangannya (Last Twelve
Months/LTM).
Halaman - 40
Page 141
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
Informasi/Keterangan Terkait Audit atas Laporan Keuangan Perusahaan
Pembanding
Review atas laporan keuangan pembanding:
1. APAC Realty Limited yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Ernst & Young LLP
untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian Interim periode 30 Juni
2023.
2. Hiyes International Co., Ltd. yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Qinye United
(Deloitte & Touche) untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian
Interim periode 30 Juni 2023.
3. Philippine Realty and Holdings Corporation yang telah diaudit oleh Maceda Valencia
& Co. (Nexia International) untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan
Konsolidasian Interim periode 30 Juni 2023.
4. China Union Holdings Ltd. yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Dahua untuk
periode 31 Desember 2022 dan Laporan Interim periode 30 Juni 2023.
5. Zhong Ao Home Group Limited yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Ernst
& Young (Hong Kong) untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian
Interim periode 30 Juni 2023.
6. CBRE Group, Inc. yang telah diaudit oleh KPMG LLP untuk periode periode
31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian Interim periode 30 Juni 2023.
7. Colliers International Group Inc. yang telah diaudit oleh PricewaterhouseCoopers LLP
untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian Interim periode 30 Juni
2023.
8. Primo Service Solutions Public Company Limited yang telah diaudit oleh EY Office
Limited untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian Interim periode
30 Juni 2023.
Analisis Kriteria Kesebandingan
Berikut adalah perbandingan ANUGERAH dari tahun 2018 sampai dengan 31 Juli 2023
dengan perusahaan pembanding:
1. Growth in Sales
Figur 27. Growth in Sales
Growth in Sales
Perusahaan LTMQ2
2019 2020 2021 2022 Korelasi
2023
ANUGERAH 10,89% 25,28% 6,59% -10,16% -31,23%
APAC Realty Limited -14,43% 8,48% 89,59% -3,66% -9,01% 0,25
Hiyes International Co., Ltd. 48,75% 133,80% 75,45% -22,01% -7,51% 0,87
Philippine Realty and Holdings
3,01% -65,05% -35,15% 20,78% -16,48% (0,52)
Corporation
China Union Holdings Ltd. -9,61% -11,89% -26,99% 23,94% -3,92% (0,43)
Zhong Ao Home Group Limited 41,27% 19,02% 12,22% -9,58% 0,76% 0,64
CBRE Group, Inc. 11,20% 2,79% 14,30% 15,32% 2,10% 0,10
Colliers International Group
7,06% -5,68% 44,02% 13,19% 0,07% 0,04
Inc.
Primo Service Solutions Public
38,71% 8,09% 76,54% 76,93% 53,76% (0,56)
Company Limited
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
Halaman - 41
Page 142
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
2. Growth in Earnings
Figur 28. Growth in Earnings
Growth in Earnings
Perusahaan LTMQ2
2019 2020 2021 2022 Korelasi
2023
ANUGERAH 28,99% -133,15% 829,52% -144,38% -107,03%
APAC Realty Limited -43,76% 20,05% 117,60% -24,24% -44,49% 0,81
Hiyes International Co., Ltd. 21,94% 167,41% 26,49% -49,94% -13,24% (0,11)
Philippine Realty and Holdings
25,36% -91,16% 377,82% -12,06% -47,85% 0,95
Corporation
China Union Holdings Ltd. -17,80% -10,47% -28,37% 13,04% -7,39% (0,75)
Zhong Ao Home Group Limited 19,10% 16,20% -8,09% -32,89% -15,45% (0,07)
CBRE Group, Inc. 20,33% -39,67% 139,18% -19,76% -37,75% 0,93
Colliers International Group Inc. 6,28% -29,21% -346,76% -185,00% -26,28% (0,75)
Primo Service Solutions Public
100,34% 18,62% 166,98% 104,41% 36,51% 0,72
Company Limited
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
3. Liabilities to Equity Ratio
Figur 29. Liabilities to Equity Ratio
Liabilities to Equity Ratio
Perusahaan Q2
% (Peer/company)
2023
ANUGERAH 44,31%
APAC Realty Limited 124,22% 180,36%
Hiyes International Co., Ltd. 334,41% 654,75%
Philippine Realty and Holdings Corporation 33,79% -23,75%
China Union Holdings Ltd. 30,39% -31,41%
Zhong Ao Home Group Limited 94,31% 112,84%
CBRE Group, Inc. 144,36% 225,80%
Colliers International Group Inc. 192,63% 334,74%
Primo Service Solutions Public Company Limited 32,40% -26,89%
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
4. Net Margin
Figur 30. Net Margin
Net Margin
Perusahaan LTMQ2
2018 2019 2020 2021 2022 Korelasi
2023
ANUGERAH -3,64% -4,23% 1,12% 9,76% -4,82% -14,52%
APAC Realty Limited 5,72% 3,76% 4,16% 4,78% 3,76% 2,29% 0,65
Hiyes International Co., Ltd. 40,73% 33,39% 38,19% 27,53% 17,67% 16,58% 0,42
Philippine Realty and
33,93% 41,30% 10,45% 76,97% 56,04% 34,99% 0,42
Holdings Corporation
China Union Holdings Ltd. 30,92% 28,12% 28,57% 28,03% 25,57% 24,64% 0,50
Zhong Ao Home Group
10,45% 8,81% 8,60% 7,05% 5,23% 4,39% 0,38
Limited
Halaman - 42
Page 143
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
Net Margin
Perusahaan LTMQ2
2018 2019 2020 2021 2022 Korelasi
2023
CBRE Group, Inc. 5,00% 5,40% 3,17% 6,64% 4,62% 2,82% 0,69
Colliers International Group
4,55% 4,52% 3,39% -5,81% 4,36% 3,21% (0,73)
Inc.
Primo Service Solutions
9,48% 13,69% 15,03% 22,72% 26,25% 23,31% (0,07)
Public Company Limited
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
5. Total Aset
Figur 31. Total Aset
Total Aset
Perusahaan Q2
2023 % (Peer/company)
(Dalam Ribuan Rupiah)
ANUGERAH 1.522.462
APAC Realty Limited 3.873.548.542 254327%
Hiyes International Co., Ltd. 13.726.595.622 901505%
Philippine Realty and Holdings Corporation 2.330.994.628 153007%
China Union Holdings Ltd. 16.839.503.280 1105971%
Zhong Ao Home Group Limited 4.090.199.658 268557%
CBRE Group, Inc. 326.285.253.938 21431324%
Colliers International Group Inc. 79.549.802.250 5224977%
Primo Service Solutions Public Company Limited 938.487.241 61543%
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
6. Market Share
Figur 32. Market Share
Market Share
Perusahaan LTMQ2
2018 2019 2020 2021 2022 Korelasi
2023
ANUGERAH 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
APAC Realty Limited 1,25% 0,97% 1,03% 1,66% 1,39% 1,25% (0,08)
Hiyes International Co., Ltd. 0,15% 0,20% 0,46% 0,68% 0,47% 0,42% 0,13
Philippine Realty and
0,09% 0,08% 0,03% 0,02% 0,02% 0,01% 0,22
Holdings Corporation
China Union Holdings Ltd. 2,00% 1,64% 1,42% 0,88% 0,95% 0,90% 0,36
Zhong Ao Home Group
0,61% 0,79% 0,92% 0,87% 0,69% 0,69% 0,68
Limited
CBRE Group, Inc. 84,67% 85,41% 86,05% 83,53% 84,22% 84,62% 0,29
Colliers International Group
11,21% 10,89% 10,07% 12,31% 12,18% 12,00% (0,56)
Inc.
Primo Service Solutions
0,02% 0,03% 0,03% 0,05% 0,07% 0,11% (0,86)
Public Company Limited
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
Halaman - 43
Page 144
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
7. Kinerja Keuangan Perusahaan Pembanding 5 Tahun Terakhir
Figur 33. Net Profit Margin
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
Ringkasan laporan keuangan perusahaan pembanding dapat dilihat pada lampiran
(ringkasan laporan keuangan perusahaan pembanding ANUGERAH).
Sumber data dimana data-data finansial dan terkait dengan multiple pembanding tersebut
kami peroleh dari S&P Capital IQ. Penilai meyakini kehandalan data yang disediakan dari
sumber data yang reliable seperti S&P Capital IQ. Indikasi Nilai Ekuitas perusahaan yang
dinilai diperoleh dengan cara mengalikan market multiple dari perusahaan pembanding
dengan faktor fundamental dari perusahaan yang dinilai per tanggal penilaian.
Berikut adalah perhitungan Indikasi Nilai Ekuitas berdasarkan multiple dari perusahaan
pembanding:
Figur 34. Variable Market Multiple dan Perhitungan Indikasi Nilai Ekuitas
Keterangan P/S P/BV P/E
APAC Realty Limited 0,36 1,43 15,58
Hiyes International Co., Ltd. 1,56 1,16 9,42
Philippine Realty and Holdings Corporation 4,07 0,17 11,62
China Union Holdings Ltd. 2,77 1,07 11,26
Zhong Ao Home Group Limited 0,16 0,28 3,58
CBRE Group, Inc. 0,81 2,85 28,88
Colliers International Group Inc. 1,09 2,66 33,93
Primo Service Solutions Public Company Limited 6,82 5,74 29,27
Rata-rata 2,21 1,92 17,94
Median 1,33 1,29 13,60
Nilai Buku ANUGERAH per 31 Juli 2023 *) 2.763.959 1.055.010 (401.287)
Hasil Pengkalian (Nilai Buku x Median) 3.664.140 1.363.520 (5.457.194)
Bobot 70,00% 30,00% 0,00%
Nilai setelah Bobot 2.564.898 409.056 0
Indikasi Nilai ANUGERAH setelah bobot (Dalam Ribuan Rupiah) 2.973.954
Sumber : S&P Capital IQ
*) Nilai buku per 31 Juli 2023 (Last Twelve Months / LTM)
Halaman - 44
Page 145
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
Indikasi nilai yang digunakan dalam pendekatan pasar dihasilkan dalam transaksi yang
bersifat wajar dikarenakan transaksi dilakukan di bursa yang ditransaksikan secara bebas
dan tanpa ikatan dengan informasi yang terbuka. Berdasarkan kondisi ANUGERAH per 31
Juli 2023, kondisi earnings, book value dan sales ANUGERAH menunjukkan angka yang
positif, sehingga dalam penilaian Ekuitas ANUGERAH bobot diberikan pada multiple P/S,
P/BV dan P/E dari market kemudian dikalikan dengan earnings (12 Bulan Terakhir), book
value dan sales (12 Bulan Terakhir) dengan periode yang berakhir pada 31 Juli 2023,
sehingga dihasilkan indikasi nilai ekuitas sebelum CP dan DLOM.
7.1.2 Control Premium dan Discount for Lack of Marketability
Control Premium (“CP”)
CP merupakan nilai tambah yang melekat dalam kepemilikan mayoritas yang mencerminkan
adanya kekuatan kendali dalam saham mayoritas tersebut, sedangkan Discount for Lack of
Control (“DLOC”) merupakan diskon yang diaplikasikan kepada suatu indikasi nilai ekuitas yang
diperoleh dari aplikasi metode penilaian usaha yang menghasilkan nilai saham mayoritas, bila
obJek ekuitas yang dinilai bersifat minoritas.
CP dan DLOC mencerminkan perubahan terhadap nilai dari penyertaan mayoritas atau
pengurangan terhadap nilai dari penyertaan minoritas sebagai pengaruh dari ketiadaan
pengendalian dari pemilik yang berada dalam posisi minoritas atau dibatasi pengendaliannya.
Pengurangan ini diperhitungkan karena pemilik yang dalam kondisi tidak memiliki kemampuan
untuk mengendalikan akan memperoleh manfaat yang berbeda dari pemilik yang memiliki
kemampuan untuk mengendalikan karena adanya keleluasaan dari pemilik yang
mengendalikan untuk mengoptimalkan manfaat antara lain dengan:
• Menentukan arah perkembangan jangka panjang objek penilaian.
• Memilih pengurus inti objek penilaian.
• Menentukan hak dan fasilitas untuk pengurus inti.
• Menentukan kebijakan investasi.
• Menentukan dengan pihak mana kegiatan usaha akan dilakukan.
• Menentukan besarnya deviden yang akan dibayarkan.
• Menolak usulan-usulan di atas yang berasal dari pemegang saham minoritas.
Pengenaan CP atau DLOC terhadap unsur kendali sangat tergantung dari metode penilaian
yang digunakan.
Pada penilaian 51,00% Ekuitas ANUGERAH yang merupakan indikasi nilai mayoritas, maka untuk
pendekatan pasar dengan metode GPTC kami mengaplikasikan CP sebesar 30,00% yang
menurut kami adalah suatu tingkat yang wajar dan berada dalam rentang kisaran yang sesuai
dengan POJK 35 Tahun 2020. CP atau DLOC yang dapat digunakan dalam hal objek penilaian
merupakan perusahaan tertutup adalah antara 30,00% sampai dengan 70,00% dari indikasi
nilai.
Discount for Lack of Marketability (“DLOM”)
DLOM merupakan potongan yang diaplikasikan kepada suatu indikasi nilai ekuitas (Business
Ownership Interest) karena keterbatasan yang melekat pada ekuitas tersebut untuk
diperjualbelikan di pasar. Sebagai referensi, POJK 35 Tahun 2020 menyatakan diskon likuiditas
pasar (discount for lack of marketabilities) adalah suatu jumlah atau persentasi tertentu yang
Halaman - 45
Page 146
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas objek
penilaian.
POJK 35 Tahun 2020 mengatur bahwa dalam hal objek penilaian bukan merupakan perusahaan
terbuka, maka diskon likuiditas pasar bagi pemegang saham mayoritas adalah antara 20,00%
sampai dengan 40,00%. Sesuai dengan tujuan penilaian, maka dalam analisis penilaian nilai
51,00% ekuitas ANUGERAH, kami mengaplikasikan DLOM sebesar 30,00%, yang menurut kami
adalah wajar. Angka tersebut ditentukan berdasarkan pertimbangan kami atas faktor-faktor
penentu di bawah ini:
Figur 35. Penentuan DLOM dalam Penilaian Ekuitas ANUGERAH
Faktor Penentu
No. Keterangan Pengukuran Skor
DLOM
Seberapa seringnya, besar dan
Apakah perusahaan membagikan
pasti penerimaan dividen yang
dividen secara reguler kepada
Size of distribution diterima oleh pemilik saham.
1 pemegang saham? Membagikan 10,00%
during holding period Semakin pasti, sering dan besar
dividen = 0, Perusahaan tidak
penerimaannya, makin kecil
membagikan dividen = 10.
potongan yang diaplikasikan.
Saham yang memiliki prospek
untuk dicairkan dalam suatu Apakah saham memiliki prospek
2 Prospect for liquidity kerangka waktu tertentu yang untuk dicairkan? Perusahaan tidak 0,00%
dapat diprediksikan akan likuid = 10, Perusahaan likuid = 0.
mempengaruhi besaran DLOM.
Apakah perusahaan memiliki
Semakin besar jumlah pembeli pembeli potensial? Tidak memiliki
10,00%
potensial, semakin rendah DLOM. pembeli potensial = 10, Memiliki
pembeli potensial = 0.
Perusahaan Tbk = -5
- Listed OR Private Company 5,00%
Perusahaan Ttp = +5
3 Pool of Potential Buyers - Controlling or Non-Controlling
Minoritas Tbk Minoritas Tbk = +5
Minoritas Ttp Minoritas Ttp = +5 -5,00%
Mayoritas Tbk Mayoritas Tbk = -5
Mayoritas Ttp Mayoritas Ttp = -5
Apakah perusahaan memiliki
Tingkat risiko usaha yang tinggi
4 Risk Factor tingkat risiko yang tinggi? Risiko 10,00%
akan mempengaruhi DLOM.
rendah = 0, Risiko Tinggi = 10.
Total Skor 30,00%
7.1.3 Nilai Pasar 51,00% Ekuitas ANUGERAH dengan Pendekatan Pasar
Berdasarkan analisis yang dilakukan dengan Pendekatan Pasar, Metode GPTC, berikut adalah
indikasi nilai 51,00% Ekuitas ANUGERAH:
Figur 36. Nilai Pasar 51,00% Ekuitas ANUGERAH dengan Pendekatan Pasar, Metode GPTC
Indikasi Nilai
Keterangan
(Dalam Ribuan Rupiah)
Indikasi Nilai 100,00% Ekuitas ANUGERAH 2.973.954
CP (30,00%) 892.186
Indikasi Nilai 100,00% Ekuitas ANUGERAH Setelah CP 3.866.140
Penyertaan 50,00% Abadi 4.630.001
Penyertaan 50,00% Berkat 1.495.981
Indikasi Nilai Pasar 100,00% Ekuitas ANUGERAH 9.992.122
Indikasi Nilai Pasar 51,00% Ekuitas ANUGERAH 5.095.982
Halaman - 46
Page 147
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
Indikasi Nilai
Keterangan
(Dalam Ribuan Rupiah)
DLOM (30,00%) (1.528.795)
Nilai Pasar 51,00% Ekuitas ANUGERAH 3.567.188
Nilai Pasar 51,00% Ekuitas ANUGERAH per 31 Juli 2023 dengan metode GPTC adalah sebesar
Rp3.567.188 Ribu (Tiga Miliar Lima Ratus Enam Puluh Tujuh Juta Seratus Delapan Puluh
Delapan Ribu Rupiah).
7.2 Penilaian ANUGERAH dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF
Kami telah me-review business plan ANUGERAH dengan memperhatikan kondisi eksisting saat
ini serta perkiraan perkembangan kondisi dimasa yang akan datang yang dapat berpengaruh
terhadap kinerja ANUGERAH guna melihat kewajaran pencapaiannya. Manajemen telah
memberikan keyakinan memadai bahwa semua asumsi yang digunakan telah disusun secara
wajar dan telah merefleksikan kompleksitas bisnis yang sesungguhnya.
Berikut adalah asumsi-asumsi utama yang digunakan dalam penyusunan proyeksi keuangan:
▪ Jangka waktu proyeksi di mulai dari 01 Agustus 2023 hingga 31 Desember 2028 dimana
periode proyeksi ini didasarkan pada bisnis ANUGERAH yang telah stabil, sehingga 5
(tahun) cukup dapat menggambarkan proyeksi bisnis ANUGERAH.
▪ Jumlah hari kerja periode proyeksi diasumsikan selama 365/366 hari.
▪ Kenaikan pendapatan diasumsikan sejalan dengan pertumbuhan ketersediaan unit
properti, harga dan kebutuhan akan permukiman terutama pada daerah Daerah Jakarta
Barat, Kota dan Kabupaten Tangerang sebesar 10,00% setiap tahunnya sampai dengan
akhir periode proyeksi.
▪ Besaran komisi yang didapatkan diasumsikan sebesar 2,50% dari nilai transaksi, yang
merupakan rata-rata rate jual ataupun sewa.
▪ Biaya komisi diasumsikan sebesar 63,50% terhadap pendapatan, dengan
mempertimbangkan besaran komisi agen sebesar 50,00%-65,00% dan overiding fee
sebesar 5,00%.
▪ Biaya royalti diasumsikan sebesar 10,00% terhadap pendapatan, sesuai dengan
kesepakatan 1,00% digunakan untuk biaya royalti dengan identitas IPAC dan 9,00%
digunakan untuk marketing dan technical fee.
▪ Biaya gaji dan tunjangan diasumsikan mengalami pertumbuhan sebesar 8,00% sesuai
dengan inflasi, sedangkan biaya umum dan administrasi lainnya diasumsikan tumbuh
sebesar 5,00% setiap tahunnya sampai dengan akhir periode proyeksi.
▪ Terdapat capex yang dikeluarkan sebesar Rp50.000 Ribu setiap tahunnya sampai dengan
akhir periode proyeksi untuk menjaga posisi nilai buku aset tetap yang digunakan untuk
modal kerja.
▪ Hari perputaran utang akrual diasumsikan sebesar 7 hari, berdasarkan perjanjian
keanggotaan yang disepakati dengan pemilik franchise yaitu IPAC.
▪ Untuk periode selanjutnya sampai dengan akhir periode proyeksi diasumsikan sebesar
22,00% sesuai dengan Undang-Undang Republik Indonesia No. 17 Tahun 2021 tentang
Harmonisasi Peraturan Perpajakan Pasal 17 ayat (1) butir b.
▪ Anugerah baru dapat dikenakan pajak pada tahun 2026 dikarenakan mendapatkan
kompensasi dari akumulasi kerugian pada tahun sebelumnya.
7.2.1 Ringkasan Proyeksi Keuangan
Berdasarkan asumsi-asumsi yang disampaikan diatas, berikut adalah ringkasan proyeksi
keuangan:
Halaman - 47
Page 148
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
Figur 37. Proyeksi Laba (Rugi)
(Dalam Ribuan Rupiah)
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Pendapatan 2.821.776 4.863.348 5.349.682 5.884.651 6.473.116 7.120.427
Beban Langsung (1.791.828) (3.088.226) (3.397.048) (3.736.753) (4.110.428) (4.521.471)
Laba/(Rugi) Kotor 1.029.948 1.775.122 1.952.634 2.147.897 2.362.687 2.598.956
Laba/(Rugi) Operasional 442.961 234.064 296.267 368.170 450.872 545.592
Laba/(Rugi) Setelah Pajak 442.961 234.064 296.267 300.278 351.680 425.562
Laba/(Rugi) Tahun Berjalan 442.961 234.064 296.267 300.278 351.680 425.562
Figur 38. Proyeksi Posisi Keuangan
(Dalam Ribuan Rupiah)
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Aset Lancar 1.189.039 1.384.286 1.651.512 1.932.816 2.275.624 2.702.391
Aset Tidak Lancar 780.636 815.845 845.845 865.845 875.845 875.845
Total Aset 1.969.675 2.200.130 2.497.356 2.798.660 3.151.469 3.578.235
Total Liabilitas 471.704 468.095 469.054 470.080 471.208 472.412
Ekuitas 1.497.971 1.732.035 2.028.302 2.328.581 2.680.261 3.105.823
Total Liabilitas dan Ekuitas 1.969.675 2.200.130 2.497.356 2.798.660 3.151.469 3.578.235
Figur 39. Proyeksi Arus Kas
(Dalam Ribuan Rupiah)
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Kas Bersih yang Diperoleh dari
(Digunakan untuk) dari 476.206 245.247 317.226 331.304 392.809 476.766
Aktivitas Operasi
Kas Bersih yang Diperoleh dari
(Digunakan untuk) untuk (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000)
Aktivitas Investasi
Kas Bersih yang Diperoleh dari
(Digunakan untuk) Aktivitas 0 0 0 0 0 0
Pendanaan
Kenaikan (penurunan) kas
426.206 195.247 267.226 281.304 342.809 426.766
dan setara kas
Kas dan setara kas awal
173.863 600.069 795.316 1.062.542 1.343.846 1.686.655
tahun
Kas dan setara kas akhir
600.069 795.316 1.062.542 1.343.846 1.686.655 2.113.421
tahun
7.2.2 Pemilihan Arus Kas
Dalam penilaian dengan menggunakan metode DCF, terdapat 2 (dua) pilihan arus kas bersih
untuk didiskonto yaitu arus kas bersih untuk ekuitas dan arus kas bersih untuk perusahaan.
Dalam analisis penilaian ini arus kas bersih (“AKB”) yang digunakan adalah AKB untuk
perusahaan yang berarti bahwa arus kas bersih yang tersedia untuk semua penyedia kapital di
dalam perusahaan (baik investor maupun kreditor) yang sudah bebas dari kewajiban
penyediaan pengeluaran barang modal (capital expenditure), dan modal kerja yang dihitung
sebagai berikut:
Halaman - 48
Page 149
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
Laba Bersih
+ Beban Bunga * (1-T)
+ Depresiasi
- Capital Expenditure
+/- Working Capital
= Arus Kas Bersih Untuk Perusahaan (Free Cash Flow to Firm)
Proyeksi AKB tersebut kemudian didiskontokan dengan menggunakan faktor diskonto yang
sesuai dengan AKB yang digunakan. Tingkat diskonto menggambarkan tingkat pengembalian
yang diharapkan investor (required rate of return) dan kreditor setelah memperhitungkan risiko-
risiko yang bersangkutan dengan proyeksi pendapatan pada masa mendatang.
7.2.3 Penentuan Biaya Modal Tertimbang
Biaya Modal Untuk Ekuitas (Cost of Equity)
Mengacu pada ketentuan-ketentuan yang tercantum di POJK 35 Tahun 2020, penentuan biaya
modal untuk ekuitas wajib mengaplikasikan model Capital Asset Pricing Model (“CAPM”). Model
ini menyatakan bahwa biaya ekuitas adalah bunga bebas risiko ditambah premium untuk
menutup risiko sistimatis dari sekuritas saham, dengan formula sebagai berikut:
Ke = Rf + ß (Rm-Rf) + α
Dimana :
Rf = tingkat kembalian untuk investasi bebas risiko
ß = risiko sistimatis
Rm = tingkat kembalian yang diharapkan oleh pasar ekuitas
Rp = selisih antara Rm dengan Rf
α = risiko spesifik
Rf (Risk free rate), adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-instrumen yang dianggap tidak
memiliki kemungkinan gagal bayar. Untuk kasus Indonesia, instrumen bebas risiko yang dapat
dipilih adalah yield obligasi Pemerintah untuk jangka panjang.
Terkait dengan tanggal penilaian yang jatuh pada 31 Juli 2023, maka instrumen bebas risiko
yang dipilih didasarkan pada obligasi Pemerintah dengan bunga tetap yang dikeluarkan oleh
Pemerintah, yaitu SUN dalam mata uang Rupiah dengan tenor 30 tahun, yield sebesar 6,70%
yang merujuk pada S&P Capital IQ. Angka tersebut akan digunakan sebagai tingkat kembalian
bebas risiko (Rf).
Rp (Equity Risk Premium-ERP), adalah selisih antara tingkat bunga investasi bebas risiko dengan
tingkat kembalian investasi dalam bentuk penyertaan. Penentuan equity market risk premium
memasukkan premi untuk risiko spesifik negara (country-specific risk premiums) seperti
volatilitas harga saham untuk menghasilkan base equity market risk premium. Dengan
mengikutkan risiko-risiko ini, dihasilkan tingkat diskonto yang mengakomodasi perubahan-
perubahan sentimen jangka pendek di sekuritas pada pasar negara berkembang (emerging
market).
Premi risiko pasar (Rm-Rf) ditentukan dengan menggunakan rujukan dari hasil Penelitian
Damodaran yang dimutakhirkan pada 01 Juli 2023 dengan risk premium untuk pasar negara
berkembang seperti Indonesia adalah sebesar 7,89% untuk Risk Premium Market dan sebesar
2,04% untuk Country Default Spread.
Halaman - 49
Page 150
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
ß (Beta), Beta merupakan pengukur tingkat kepekaan pengembalian saham terhadap
pengembalian pasar saham secara keseluruhan (seperti index yang dikeluarkan oleh S&P 500
atau IHSG). Koefisien beta kemudian digunakan dalam menghitung CAPM yang selanjutnya
menjadi dasar penentuan discount factor. Koefisien beta tersebut berasal dari data rata-rata
industri yang sejenis, yaitu industri real estate services, di bidang agen properti.
Beta dari perusahaan-perusahaan pembanding digunakan untuk menghitung cost of equity,
dimana beta tersebut dihitung dari rata-rata unlevered beta. Cara ini dilakukan untuk
menetralisir pengaruh leverage yang ada di masing-masing perusahaan terhadap beta.
Perusahaan yang sama dengan leverage yang berbeda akan memiliki cost of equity yang berbeda
pula, oleh karena itu pengaruh leverage yang ada di tiap perusahaan perlu dinetralisir dengan
cara menghitung unlevered beta.
Unlevered beta dihitung dengan formula sebagai berikut :
βL
βu =
1 + (1-T) x DER
Dimana :
T = Tarif Pajak Penghasilan Badan
DER = Debt to equity ratio
βL = Beta levered, yaitu ukuran risiko sistematis dari suatu saham yang diukur secara
objektif dari responsivitas pengembalian perusahaan terhadap pergerakan
pengembalian portofolio pasar apabila dibandingkan dengan portofolio pasar
dengan pengaruh utang
βu = Beta unlevered, yaitu ukuran risiko sistematis dari suatu saham yang diukur
secara objektif dari responsivitas pengembalian perusahaan terhadap
pergerakan pengembalian portofolio pasar apabila dibandingkan dengan
portofolio pasar tanpa pengaruh utang.
Adapun Beta perusahaan pembanding industri real estate services, di bidang agen properti
adalah sebagai berikut:
Figur 40. Beta Levered dan Un-Levered Perusahaan Pembanding
Effective
Beta Total Debt/ Beta
No. Perusahaan Tax Rate
Levered Market Cap Unlevered
(5 years)
1 APAC Realty Limited 0,88 14,4% 18,9% 0,79
2 Hiyes International Co., Ltd. 0,77 236,5% 20,7% 0,27
Philippine Realty and Holdings
3 0,55 98,2% 41,8% 0,35
Corporation
4 China Union Holdings Ltd. 0,95 9,5% 24,9% 0,89
5 Zhong Ao Home Group Limited 0,73 143,6% 29,8% 0,36
6 CBRE Group, Inc. 1,10 21,6% 17,7% 0,93
7 Colliers International Group Inc. 1,13 45,2% 30,8% 0,86
Primo Service Solutions Public Company
8 1,33 0,3% 23,7% 1,33
Limited
Average 0,72
Sumber : S&P Capital IQ
Halaman - 50
Page 151
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
Figur 41. DER Market
Market Capitalization Total Debt
No. Perusahaan
(Dalam Ribuan Rupiah) (Dalam Ribuan Rupiah)
1 APAC Realty Limited 2.462.010.157 355.197.700
2 Hiyes International Co., Ltd. 3.664.446.493 8.667.886.777
Philippine Realty and Holdings
3 298.181.194 292.685.252
Corporation
4 China Union Holdings Ltd. 13.791.317.426 1.314.244.678
5 Zhong Ao Home Group Limited 595.265.274 854.550.000
6 CBRE Group, Inc. 380.243.358.799 82.216.664.000
7 Colliers International Group Inc. 72.268.933.524 32.667.401.144
Primo Service Solutions Public Company
8 4.069.116.699 11.849.555
Limited
Total 477.392.629.564,88 126.380.479.106,05
DER Market 26,47%
Sumber : S&P Capital IQ
Unlevered beta median perusahaan pembanding yang diperoleh dari perhitungan ini adalah
sebesar 0,72 kemudian di-relever dengan tingkat leverage yang berlaku dipasar yaitu sebesar
26,47% dengan formula sebagai berikut:
βL = βu x (1 + (1-T) x DER)
βL = 0,72 x (1 + (1 – 22,00%) x 26,47%)
= 0,87
α (Alpha), Faktor alpha merupakan risiko spesifik perusahaan yang mungkin mencerminkan
jenis properti, perusahaan dan premi risiko lainnya. Pada penilaian ini, faktor Alpha atau risiko
spesifik perusahaan adalah nol disebabkan telah dilakukan penyesuaian pada asumsi proyeksi
ANUGERAH.
Berdasarkan uraian di atas, maka biaya modal ekuitas ANUGERAH adalah:
Figur 42. Biaya Modal Ekuitas
Keterangan Persentase
Risk Free Rate (Rf) 6,70%
Risk Premium Market (Rpm) 7,89%
Country Default Spread (CDS) 2,04%
β (Beta) 0,87
Alpha 0,00%
COST OF EQUITY 11,54%
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
Biaya Utang (Cost of Debt)
Sesuai dengan AKB yang digunakan, yaitu arus kas bersih untuk perusahaan (free cash flow to
firm), maka tingkat diskonto yang digunakan adalah tingkat diskonto yang merupakan rata-rata
tertimbang biaya modal, baik yang berasal dari kreditor (pinjaman) maupun yang berasal dari
(investor) penyertaan. Penentuan posisi tingkat leverage yang optimal adalah mencari titik
dimana tambahan penghematan pajak yang berasal dari tambahan utang akan sama dengan
tambahan biaya bunga sebagai akibat dari risiko gagal bayar yang diantisipasi dari keberadaan
keseluruhan utang.
Halaman - 51
Page 152
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
Dalam penilaian ini, untuk biaya bunga untuk utang digunakan tingkat bunga pinjaman rata-
rata dalam mata uang IDR yang berlaku yang bersumber dari pinjaman kredit investasi
(Perseroan) Bank Indonesia Juli 2023. Berdasarkan biaya bunga tersebut maka diperoleh biaya
modal dengan perhitungan sebagai berikut:
Kd = i x (1-T)
Kd = 9,38% x (1 – 22,00%)
= 7,32%
Biaya Modal Tertimbang
Berikut adalah perhitungan WACC untuk industri real estate services, di bidang agen properti per
31 Juli 2023:
Figur 43. Weighted Average Cost of Capital (“WACC”)
Jenis Modal Biaya Modal Komposisi Tertimbang
Biaya Utang 7,32% 20,93% 1,53%
Biaya Ekuitas 11,54% 79,07% 9,13%
WACC 10,66%
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
Dengan mempertimbangkan faktor-faktor di atas dan kekuatan atau kelebihan serta risiko yang
dihadapi, kami berpendapat bahwa tingkat diskonto ANUGERAH per 31 Juli 2023 sebesar
10,66% adalah wajar.
7.2.4 Tingkat Pertumbuhan pada Nilai Terminal
Untuk melakukan penilaian suatu bisnis dengan premis going concern dimana terdapat proyeksi
untuk periode waktu tetap dan periode waktu kekal, Penilai Bisnis perlu menghitung nilai bisnis
untuk periode waktu tetap dan periode waktu kekal. Nilai bisnis tersebut adalah jumlah dari
nilai periode waktu tetap dan periode waktu kekal yang disebut sebagai nilai terminal. Metode
yang digunakan untuk mengestimasi nilai terminal adalah Metode Kapitalisasi Pendapatan.
Dalam hal ini, asumsi yang digunakan terhadap Objek Penilaian adalah perusahaan yang
bersifat going concern, dimana perusahaan diperkirakan akan berjalan terus untuk jangka waktu
yang tidak terhingga, meskipun terjadi pergantian pemilik atau manajemen. Dalam Penilaian
51,00% Ekuitas ANUGERAH, kami menggunakan nilai terminal sebesar 2,60% didasarkan pada
CAGR dari industri real estate services, di bidang agen properti untuk daerah Jakarta dan
Tangerang. Besaran tersebut lebih konservatif dibandingkan besaran inflasi yang ditetapkan
dalam Indonesia Economic & Demographic Data – S&P Capital IQ yaitu sebesar 3,51%.
7.2.5 Control Premium, Discount for Lack of Control dan Discount for Lack of Marketability
Control Premium (“CP”)
Penilaian menggunakan Pendekatan Pendapatan dengan model FCFF akan menghasilkan
indikasi nilai mayoritas dan dikarenakan penilaian 51,00% Ekuitas ANUGERAH menghasilkan
indikasi nilai mayoritas, maka kami tidak mengaplikasikan adanya DLOC.
Halaman - 52
Page 153
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
Discount for Lack of Marketability (“DLOM”)
DLOM merupakan potongan yang diaplikasikan kepada suatu indikasi nilai ekuitas (Business
Ownership Interest) karena keterbatasan yang melekat pada ekuitas tersebut untuk
diperjualbelikan di pasar. Sebagai referensi, POJK 35 Tahun 2020 menyatakan diskon likuiditas
pasar (discount for lack of marketabilities) adalah suatu jumlah atau persentasi tertentu yang
merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas objek
penilaian.
POJK 35 Tahun 2020 mengatur bahwa dalam hal objek penilaian bukan merupakan perusahaan
terbuka, maka diskon likuiditas pasar bagi pemegang saham mayoritas adalah antara 20,00%
sampai dengan 40,00%. Sesuai dengan tujuan penilaian, maka dalam analisis penilaian atas nilai
51,00% Ekuitas ANUGERAH, kami mengaplikasikan DLOM sebesar 30,00%, yang menurut kami
adalah suatu tingkat yang wajar.
7.2.6 Nilai Pasar 51,00% Ekuitas ANUGERAH dengan Pendekatan Pendapatan
Berdasarkan asumsi-asumsi yang telah disampaikan di atas dan sesuai dengan proyeksi
keuangan ANUGERAH, hasil perhitungan Nilai Pasar 51,00% Ekuitas ANUGERAH per 31 Juli 2023,
dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF adalah sebagai berikut:
Figur 44. Nilai Pasar 51,00% Ekuitas ANUGERAH dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF
(Dalam Ribuan Rupiah)
Keterangan Nilai
Net Present Value 4.578.832
Kas dan Setara Kas 173.863
Penyertaan 50,00% Ekuitas Abadi 4.630.001
Penyertaan 50,00% Ekuitas Berkat 1.495.981
Indikasi Nilai 100,00% Ekuitas ANUGERAH 10.878.678
Indikasi Nilai 51,00% Ekuitas ANUGERAH 5.548.126
DLOC (0,00%) -
Indikasi Nilai Setelah DLOC 5.548.126
DLOM (30,00%) (1.664.438)
Nilai Pasar 51,00% Ekuitas ANUGERAH 3.883.688
Nilai Pasar 51,00% Ekuitas ANUGERAH dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF per 31 Juli
2023 adalah sebesar Rp3.883.688 Ribu (Tiga Miliar Delapan Ratus Delapan Puluh Tiga Juta
Enam Ratus Delapan Puluh Delapan Ribu Rupiah).
7.3 Rekonsiliasi Nilai
Untuk mendapatkan nilai yang mewakili indikasi nilai kedua pendekatan penilaian, dilakukan
rekonsiliasi dengan terlebih dahulu dilakukan pembobotan terhadap kedua pendekatan
tersebut. Pembobotan dilakukan berdasarkan tingkat kepercayaan Penilai atas data yang
dijadikan sebagai masukan pada masing-masing pendekatan penilaian.
Pada Penilaian 51,00% Ekuitas ANUGERAH, Y&R memberikan bobot untuk Pendekatan
Pendapatan, Metode DCF sebesar 70,00% dan Pendekatan Pasar, Metode GPTC sebesar 30,00%.
Y&R memberikan bobot tersebut dikarenakan jenis usaha yang dijalankan ANUGERAH sangat
tergantung kepada kemampuan perusahaan dalam mengoptimalkan potensi pasar properti
Halaman - 53
Page 154
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
di daerahnya, disamping itu kebanyakan perusahaan yang tercatat di bursa sudah well establish,
sedangkan ANUGERAH masih dalam tahap early growth. Berikut rekonsiliasi nilai dari kedua
pendekatan di atas:
Figur 45. Rekonsiliasi Nilai Pasar 51,00% Ekuitas ANUGERAH
Nilai Pasar Nilai Tertimbang
Metode Bobot
(Dalam Ribuan Rupiah) (Dalam Ribuan Rupiah)
Pendekatan Pasar, Metode GPTC 3.567.188 30% 1.070.156
Pendekatan Pendapatan, Metode DCF 3.883.688 70% 2.718.582
Nilai Pasar 51,00% Ekuitas ANUGERAH per 31 Juli 2023 3.788.738
Berdasarkan hasil analisis yang telah dilakukan terhadap seluruh aspek yang terkait dalam
rangka menentukan nilai pasar ekuitas ANUGERAH, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar
51,00% Ekuitas ANUGERAH per 31 Juli 2023 adalah sebesar Rp3.788.738 Ribu (Tiga Miliar Tujuh
Ratus Delapan Puluh Delapan Juta Tujuh Ratus Tiga Puluh Delapan Ribu Rupiah).
7.4 Kesimpulan Nilai
Berdasarkan analisis dari semua data dan informasi yang kami peroleh dan dengan
mempertimbangkan berbagai faktor yang relevan yang mempengaruhi penilaian dan mengacu
pada hasil perhitungan dengan menggunakan metode penilaian yang tepat, kami berpendapat
bahwa Nilai Pasar 51,00% Ekuitas ANUGERAH per 31 Juli 2023 adalah sebesar:
Rp3.788.738 Ribu
(Tiga Miliar Tujuh Ratus Delapan Puluh Delapan Juta Tujuh Ratus Tiga Puluh Delapan
Ribu Rupiah)
Nilai pasar saham tersebut kami tentukan berdasarkan tanggal penilaian yang telah ditentukan
serta data dan informasi yang kami peroleh dari pihak manajemen ANUGERAH, serta
pihak-pihak lain yang relevan dengan penilaian. Y&R menganggap bahwa semua data dan
informasi yang diperoleh tersebut adalah benar dan tidak ada keadaan atau hal hal yang tidak
terungkap yang dapat mempengaruhi nilai pasar saham tersebut secara material. Y&R juga
mengasumsikan bahwa aset yang termasuk dalam penilaian, bebas dari sengketa dan ditunjang
oleh dokumen kepemilikan yang sah dan berlaku, Y&R tidak melakukan verifikasi secara detail
dan bukan merupakan tanggung jawab Y&R bilamana terdapat kemungkinan terjadinya
masalah yang berkaitan dengan status hukum kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa
atas aset yang termasuk dalam penilaian.
Kami menyatakan dengan sesungguhnya, bahwa dalam melaksanakan penugasan ini, kami
bertindak sebagai pihak independen yang tidak terikat dengan kepentingan apapun, baik saat
ini maupun di masa datang terkait dengan usaha perusahaan yang dinilai maupun atas hasil
penilaian yang telah dilaporkan.
Halaman - 54
Page 155
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Anugerah Propertindo ("ANUGERAH")
8 KUALIFIKASI PENILAI BISNIS
Penilai yang menandatangani laporan ini merupakan Penilai Bisnis bersertifikat MAPPI dengan
perijinan sebagai berikut:
No. Izin Penilai Publik : B-1.08.00044
STTD : STTD.PB-37/PJ-1/PM.02/2023
Klasifikasi Izin : Penilaian Bisnis (B)
No. MAPPI : 99-S-01230
Halaman - 55
Page 156
LAMPIRAN KEUANGAN
Page 157
Penilaian 51,00% Ekuitas ANUGERAH
Pendekatan Pasar
Metode Guideline Publicly Traded Company
("GPTC")
Page 158
PT KENCANA ANUGERAH PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
No Perusahaan Ticker Produk / Jasa Industri
APAC Realty Limited, and investment holding company, provides real estate services in Singapore,
Indonesia, Malaysia, Thailand, and Vietnam. It operates through three segments: Real Estate
Brokerage Income; Rental Income; and Others. The company offers property brokerage services
for primary and secondary home sales, as well as for the rental of residential, commercial, and
industrial properties under the ERA brand name. It also holds the ERA regional master franchise
rights for 17 countries in the Asia Pacific; and franchise rights for Singapore. In addition, the
company provides training programs and courses for real estate agents in preparation for
professional certification exams; management services for real estate developments; capital
markets and investment sales; and auction services for financial institutions and property owners,
1 APAC Realty Limited SGX:CLN Real Estate Services
as well as undertakes valuation works on behalf of clients, such as financial institutions,
government agencies, and property owners. Further, it engages in the rental of investment
properties, workstations, lockers, and furniture products; provision of incentives, referral,
professional indemnity insurance, administration, business conference, real estate consultancy,
and sales of marketing materials; advertising activities; and property management services. The
company was founded in 1982 and is headquartered in Singapore.
Hi-Yes International Co., Ltd. engages in the real estate agency and brokerage businesses in
Taiwan. Its real estate agency and brokerage business include pre-sale housing, new housing,
remaining housing, general office, and land and parking space, as well as product planning and
advice, integrated marketing, and transaction intermediary transfer services. The company also
offers engineering construction, architectural design and interior decoration, building materials,
2 Hi-Yes International Co., Ltd. TWSE:2348 water and electricity configuration, financing, appraisal and bookkeeping services, etc. The Real Estate Services
company was formerly known as Veutron Corp and changed its name to Hi-Yes International Co.,
Ltd. in April 2013. Hi-Yes International Co., Ltd. is based in Taipei, Taiwan.
Philippine Realty and Holdings Corporation, together with its subsidiaries, engages in the
acquisition, development, sale, and lease of real estate and personal properties in the
Philippines. The company operates through Sale of Real Estate and Leasing, Property
Management, and Insurance Brokerage segments. It develops and sells condominiums; and
3 Philippine Realty and Holdings Corporation PSE:RLT Diversified Real Estate Activities
leases office and storage units, parking slots, commercial spaces, commercial strips, and
residential condominium units. It is also involved in the administration, operation, and
monitoring of real estate properties; and provision of insurance brokerage services. The
company was incorporated in 1981 and is based in Quezon City, the Philippines.
China Union Holdings Ltd. engages in the real estate development, property management, and
service management in China. It also provides real estate brokerage services, and property
4 China Union Holdings Ltd. SZSE:000036 services for residential real estate projects and commercial real estate projects. The company was Diversified Real Estate Activities
incorporated in 1993 and is headquartered in Shenzhen, China.
Zhong Ao Home Group Limited, an investment holding company, engages in the provision of
property services in the People’s Republic of China. The company offers property management
services and ancillary services, such as cleaning, gardening, security guard, repair and
maintenance, and butler services to the residential and non-residential properties, and
commercial and government buildings; and provides indoor and outdoor environmental
cleaning, greening, and maintenance services; and real estate agency services on the leasing and
sales assistance of residential properties and retail units provided to property developers and
owners. It also provides sales assistance services to property developers; general assistance to Real Estate Operating and
5 Zhong Ao Home Group Limited SEHK:1538
facilitate the sales process of the properties; landscaping services; engineering services; and Management
catering services, as well as engages in the sale of engineering spare parts. In addition, the
company offers real estate information consulting services; real estate brokerage and consulting
services; real estate marketing planning, house leasing, real estate investment consulting services;
as well as agency services for obtaining property ownerships. Further it is involved in the sales of
elevators and installation services, provision of security services, and operation of shuttle buses.
The company was founded in 2005 and is headquartered in Guangzhou, the People’s Republic of
China. Zhong Ao Home Group Limited operates as a subsidiary of Qichang International Limited.
CBRE Group, Inc. operates as a commercial real estate services and investment company
worldwide. It operates through three segments: Advisory Services, Global Workplace Solutions,
and Real Estate Investments segments. The Advisory Services segment provides strategic advice
and execution to owners, investors, and occupiers of real estate in connection with leasing of
offices; industrial and retail space; property sales and mortgage services under the CBRE Capital
Markets brand; property and project management services, including construction management,
marketing, building engineering, lease administration, accounting, and financial services for
owners of and investors in office, industrial, and retail properties; and valuation services that
include market value appraisals, litigation support, discounted cash flow analyses, and feasibility
6 CBRE Group, Inc. NYSE:CBRE Real Estate Services
studies, as well as consulting services, such as property condition reports, hotel advisory, and
environmental consulting. The Global Workplace Solutions segment offers facilities management,
project management, and transaction management services. The Real Estate Investments
segment provides investment management services under the CBRE Investment Management
brand to pension funds, insurance companies, sovereign wealth funds, foundations,
endowments, and other institutional investors; development services under the Trammell Crow
Company brand primarily to users of and investors in commercial real estate; and flexible-space
solutions under the CBRE Hana brand CBRE Group, Inc. was founded in 1906 and is
headquartered in Dallas, Texas.
Colliers International Group Inc. provides commercial real estate professional and investment
management services to corporate and institutional clients in the Americas, Europe, the Middle
East, Africa, and the Asia Pacific. It offers transaction brokerage services, including sales, leasing,
and debt finance services, as well as landlord and tenant representation services; capital markets
and investment services; and mortgage investment banking services. The company provides
outsourcing and advisory services, such as corporate and workplace solutions; occupier;
engineering and design, appraisal and valuation, and loan services; workplace strategy; property
marketing; and research services. It also offers property management services comprising
building operations and maintenance, facilities management, lease administration, property
7 Colliers International Group Inc. TSX:CIGI accounting and financial reporting, contract management and, construction management; and Real Estate Services
project management services, which include bid document review, construction monitoring and
delivery management, contract administration and integrated cost control, development
management, facility and engineering functionality, milestone and performance monitoring,
quality assurance, risk management and strategic project consulting. In addition, the company
provides investment management services that consists of asset management and investor
advisory services. The company was founded in 1972 and is headquartered in Toronto, Canada.
Primo Service Solutions Public Company Limited engages in the real estate service business in
Thailand. The company offers interior design; moving services; property management;
consultation services in the areas of buying and selling of properties, as well as maid service and Real Estate Operating and
8 Primo Service Solutions Public Company Limited SET:PRI cleaning, real estate broker service, and juristic management services. The company was founded Management
in 2011 and is based in Samut Prakan, Thailand.
Objek Penilaian --> ANUGERAH
Total
Page 159
PT KENCANA ANUGERAH PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
Total Aset
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 % Selisih
1 APAC Realty Limited 2.998.239.287 3.036.573.624 3.385.493.355 4.077.500.742 4.498.205.331 3.873.548.542 254327%
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 1.140.337.226 2.261.422.011 4.565.227.853 11.098.339.485 13.514.055.004 13.726.595.622 901505%
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 1.381.433.238 1.689.609.208 1.769.685.930 2.277.466.357 2.397.401.120 2.330.994.628 153007%
4 China Union Holdings Ltd. 22.781.297.741 24.130.888.985 23.373.135.375 21.498.757.778 20.794.594.311 16.839.503.280 1105971%
5 Zhong Ao Home Group Limited 2.812.626.552 3.765.361.356 4.415.103.038 4.905.876.381 4.406.442.684 4.090.199.658 268557%
6 CBRE Group, Inc. 194.087.325.439 224.136.798.248 251.249.183.704 314.481.026.277 318.552.417.781 326.285.253.938 21431324%
7 Colliers International Group Inc. 34.003.376.340 40.029.376.332 45.853.301.976 55.189.031.310 79.169.590.633 79.549.802.250 5224977%
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 48.303.796 70.861.891 67.234.545 113.867.133 734.849.575 938.487.241 61543%
Objek Penilaian --> ANUGERAH 970.343 827.388 891.363 1.546.504 1.579.729 1.522.462
Total
Page 160
PT KENCANA ANUGERAH PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
Total Revenue
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited 4.470.419.977 3.825.264.577 4.149.752.077 7.867.392.358 7.579.059.974 6.896.473.877 1,00
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 533.373.600 793.417.816 1.855.027.448 3.254.581.738 2.538.182.354 2.347.615.238 0,83
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 311.274.179 320.655.860 112.065.295 72.672.075 87.774.199 73.307.224 0,23
4 China Union Holdings Ltd. 7.178.915.368 6.489.086.891 5.717.804.652 4.174.838.331 5.174.473.910 4.971.478.442 - 0,56
5 Zhong Ao Home Group Limited 2.202.655.315 3.111.776.227 3.703.674.311 4.156.216.866 3.758.190.769 3.786.645.580 0,66
6 CBRE Group, Inc. 303.891.192.925 337.939.347.263 347.362.915.362 397.029.297.629 457.841.426.943 467.441.255.301 - 0,79
7 Colliers International Group Inc. 40.235.184.670 43.077.570.150 40.629.683.935 58.513.007.580 66.229.453.713 66.274.524.098 - 0,71
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 82.815.565 114.873.599 124.166.282 219.207.317 387.842.278 596.356.730 - 0,98
Objek Penilaian --> ANUGERAH 3.020.917 3.350.028 4.197.050 4.473.677 4.019.296 2.763.959
Total 358.905.831.598 395.671.992.383 403.655.089.363 475.287.213.894 543.596.404.139 552.387.656.490
Page 161
PT KENCANA ANUGERAH PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
Net Income
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited 255.827.912 143.879.906 172.725.335 375.845.123 284.746.211 158.073.933 0,93
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 217.255.390 264.916.017 708.417.202 896.110.390 448.569.421 389.197.520 0,99
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 105.624.731 132.415.256 11.706.211 55.934.445 49.187.938 25.653.556 0,83
4 China Union Holdings Ltd. 2.219.910.003 1.824.764.634 1.633.769.303 1.170.257.944 1.322.878.256 1.225.069.753 - 0,60
5 Zhong Ao Home Group Limited 230.275.125 274.257.327 318.686.638 292.913.292 196.585.920 166.209.111 1,00
6 CBRE Group, Inc. 15.179.516.097 18.265.259.391 11.019.825.537 26.356.709.792 21.147.744.776 13.164.991.912 0,92
7 Colliers International Group Inc. 1.830.944.007 1.945.894.702 1.377.558.377 (3.399.299.592) 2.889.243.279 2.129.883.018 - 0,94
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 7.851.457 15.729.534 18.657.909 49.812.505 101.822.370 139.002.501 - 0,98
Objek Penilaian --> ANUGERAH -109.872 -141.720 46.986 436.738 -193.833 -401.287
Total
Page 162
PT KENCANA ANUGERAH PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
Net margin
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited 5,72% 3,76% 4,16% 4,78% 3,76% 2,29% 0,98
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 40,73% 33,39% 38,19% 27,53% 17,67% 16,58% 0,95
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 33,93% 41,30% 10,45% 76,97% 56,04% 34,99% 0,99
4 China Union Holdings Ltd. 30,92% 28,12% 28,57% 28,03% 25,57% 24,64% 0,99
5 Zhong Ao Home Group Limited 10,45% 8,81% 8,60% 7,05% 5,23% 4,39% 1,00
6 CBRE Group, Inc. 5,00% 5,40% 3,17% 6,64% 4,62% 2,82% 1,00
7 Colliers International Group Inc. 4,55% 4,52% 3,39% -5,81% 4,36% 3,21% - 0,87
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 9,48% 13,69% 15,03% 22,72% 26,25% 23,31% - 0,27
Objek Penilaian --> ANUGERAH -3,64% -4,23% 1,12% 9,76% -4,82% -14,52%
Total
Page 163
PT KENCANA ANUGERAH PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
Growth In Sales
No Perusahaan
2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited -14,43% 8,48% 89,59% -3,66% -9,01% 0,86
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 48,75% 133,80% 75,45% -22,01% -7,51% 0,75
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 3,01% -65,05% -35,15% 20,78% -16,48% (0,26)
4 China Union Holdings Ltd. -9,61% -11,89% -26,99% 23,94% -3,92% (0,39)
5 Zhong Ao Home Group Limited 41,27% 19,02% 12,22% -9,58% 0,76% 0,47
6 CBRE Group, Inc. 11,20% 2,79% 14,30% 15,32% 2,10% 0,86
7 Colliers International Group Inc. 7,06% -5,68% 44,02% 13,19% 0,07% 0,96
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 38,71% 8,09% 76,54% 76,93% 53,76% 0,89
Objek Penilaian --> ANUGERAH 10,89% 25,28% 6,59% -10,16% -31,23%
Total
Page 164
PT KENCANA ANUGERAH PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
Growth In Earnings
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited -43,76% 20,05% 117,60% -24,24% -44,49% 0,93
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 21,94% 167,41% 26,49% -49,94% -13,24% 0,97
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 25,36% -91,16% 377,82% -12,06% -47,85% 0,95
4 China Union Holdings Ltd. -17,80% -10,47% -28,37% 13,04% -7,39% (0,97)
5 Zhong Ao Home Group Limited 19,10% 16,20% -8,09% -32,89% -15,45% 0,88
6 CBRE Group, Inc. 20,33% -39,67% 139,18% -19,76% -37,75% 0,94
7 Colliers International Group Inc. 6,28% -29,21% -346,76% -185,00% -26,28% (0,72)
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 100,34% 18,62% 166,98% 104,41% 36,51% 0,70
Objek Penilaian --> ANUGERAH 28,99% -133,15% 829,52% -144,38% 107,03%
Total
Page 165
PT KENCANA ANUGERAH PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
Total Liabilities
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23
1 APAC Realty Limited 1.483.218.189 1.540.000.801 1.756.540.009 2.379.671.069 2.640.900.519 2.145.996.659
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 454.425.805 1.418.101.957 2.899.967.457 7.888.418.361 10.111.726.472 10.566.782.776
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 427.031.293 616.086.771 617.952.678 526.475.642 576.747.876 588.673.036
4 China Union Holdings Ltd. 11.404.302.880 12.909.892.051 10.825.639.955 8.016.356.083 6.701.132.319 3.924.717.078
5 Zhong Ao Home Group Limited 1.541.908.601 2.298.816.361 2.513.350.545 2.701.063.087 2.184.378.594 1.985.177.774
6 CBRE Group, Inc. 121.829.508.893 137.329.474.392 146.710.351.224 181.141.686.378 184.914.005.553 192.756.188.020
7 Colliers International Group Inc. 23.397.654.058 27.901.075.070 31.528.576.824 39.201.446.826 54.747.442.913 52.364.973.402
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 12.702.377 16.772.753 22.696.020 32.748.563 68.509.858 229.635.886
Objek Penilaian --> ANUGERAH 15.745 14.510 31.499 131.250 358.307 467.452
Total
Page 166
PT KENCANA ANUGERAH PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
Equity
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23
1 APAC Realty Limited 1.515.021.097 1.496.572.822 1.628.953.346 1.697.829.673 1.857.304.812 1.727.551.883
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 685.911.421 843.320.054 1.665.260.396 3.209.921.124 3.402.328.532 3.159.812.846
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 954.401.945 1.073.522.437 1.151.733.252 1.750.990.716 1.820.653.244 1.742.321.592
4 China Union Holdings Ltd. 11.376.994.852 11.220.996.931 12.547.495.412 13.482.401.690 14.093.461.985 12.914.786.200
5 Zhong Ao Home Group Limited 1.270.717.951 1.466.544.996 1.901.752.493 2.204.813.295 2.222.064.090 2.105.021.885
6 CBRE Group, Inc. 72.257.816.546 86.807.323.856 104.538.832.480 133.339.339.899 133.638.412.228 133.529.065.918
7 Colliers International Group Inc. 10.605.722.282 12.128.301.262 14.324.725.152 15.987.584.484 24.422.147.720 27.184.828.848
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 35.601.418 54.089.138 44.538.526 81.118.570 666.339.717 708.851.355
Objek Penilaian --> ANUGERAH 954.598 812.878 859.864 1.415.254 1.221.422 1.055.010
Total
Page 167
PT KENCANA ANUGERAH PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
DER
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Selisih
1 APAC Realty Limited 97,90% 102,90% 107,83% 140,16% 142,19% 124,22% 180,36%
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 66,25% 168,16% 174,14% 245,75% 297,20% 334,41% 654,75%
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 44,74% 57,39% 53,65% 30,07% 31,68% 33,79% -23,75%
4 China Union Holdings Ltd. 100,24% 115,05% 86,28% 59,46% 47,55% 30,39% -31,41%
5 Zhong Ao Home Group Limited 121,34% 156,75% 132,16% 122,51% 98,30% 94,31% 112,84%
6 CBRE Group, Inc. 168,60% 158,20% 140,34% 135,85% 138,37% 144,36% 225,80%
7 Colliers International Group Inc. 220,61% 230,05% 220,10% 245,20% 224,17% 192,63% 334,74%
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 35,68% 31,01% 50,96% 40,37% 10,28% 32,40% -26,89%
Objek Penilaian --> ANUGERAH 1,65% 1,78% 3,66% 9,27% 29,34% 44,31%
Total
Page 168
PT KENCANA ANUGERAH PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
Market Share
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited 1,25% 0,97% 1,03% 1,66% 1,39% 1,25% 0,98
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 0,15% 0,20% 0,46% 0,68% 0,47% 0,42% 0,91
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 0,09% 0,08% 0,03% 0,02% 0,02% 0,01% 0,72
4 China Union Holdings Ltd. 2,00% 1,64% 1,42% 0,88% 0,95% 0,90% (0,24)
5 Zhong Ao Home Group Limited 0,61% 0,79% 0,92% 0,87% 0,69% 0,69% 0,86
6 CBRE Group, Inc. 84,67% 85,41% 86,05% 83,53% 84,22% 84,62% (0,98)
7 Colliers International Group Inc. 11,21% 10,89% 10,07% 12,31% 12,18% 12,00% 1,00
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 0,02% 0,03% 0,03% 0,05% 0,07% 0,11% (1,00)
Objek Penilaian --> ANUGERAH 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Total
Page 169
PT KENCANA ANUGERAH PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
current year Rasio
No Perusahaan
Price Outstanding Share M. Cap P/BV P/S P/E
1 APAC Realty Limited 6.931 355.197.700 2.462.010.157 1,43 0,36 15,58
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 31.599 115.969.000 3.664.446.493 1,16 1,56 9,42
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 33 9.100.102.685 298.181.194 0,17 4,07 11,62
4 China Union Holdings Ltd. 9.294 1.483.934.025 13.791.317.426 1,07 2,77 11,26
5 Zhong Ao Home Group Limited 697 854.550.000 595.265.274 0,28 0,16 3,58
6 CBRE Group, Inc. 1.257.315 302.425.012 380.243.358.799 2,85 0,81 28,88
7 Colliers International Group Inc. 1.531.791 47.179.376 72.268.933.524 2,66 1,09 33,93
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 12.716 320.000.000 4.069.116.699 5,74 6,82 29,27
1,29 1,33 13,60
Objek Penilaian --> ANUGERAH
Total
Page 170
Pendekatan Pasar, Metode GPTC PT KENCANA ANUGERAH PROPERTINDO (Dalam Ribuan Rupiah) No. Perusahaan Pembanding P/S P/BV P/E 1 APAC Realty Limited 0,36 1,43 15,58 2 Hiyes International Co., Ltd. 1,56 1,16 9,42 3 Philippine Realty and Holdings Corporation 4,07 0,17 11,62 4 China Union Holdings Ltd. 2,77 1,07 11,26 5 Zhong Ao Home Group Limited 0,16 0,28 3,58 6 CBRE Group, Inc. 0,81 2,85 28,88 7 Colliers International Group Inc. 1,09 2,66 33,93 8 Primo Service Solutions Public Company Limited 6,82 5,74 29,27 Rata - rata 2,21 1,92 17,94 Median 1,33 1,29 13,60 Nilai Buku ANUGERAH per 31 Juli 2023 *) 2.763.959 1.055.010 (401.287) Hasil Pengkalian (Nilai Buku x Median) 3.664.140 1.363.520 (5.457.194) Bobot 70,00% 30,00% 0,00% Nilai setelah Bobot 2.564.898 409.056 0 Indikasi Nilai 100,00% Ekuitas ANUGERAH 2.973.954 Indikasi Nilai 100% Ekuitas ANUGERAH dan Entitas Anak 2.973.954 CP (30,00%) 892.186 Indikasi Nilai setelah CP 3.866.140 Penyertaan 50,00% Abadi 4.630.001 Penyertaan 50,00% Berkat 1.495.981 Indikasi Nilai 100,00% Ekuitas ANUGERAH dan Entitas Anak 9.992.122 Indikasi Nilai 51,00% Ekuitas ANUGERAH dan Entitas Anak 5.095.982 DLOM (30,00%) (1.528.795) Nilai Pasar 51,00% Ekuitas ANUGERAH per 31 Juli 2023 3.567.188
Page 171
Penilaian 51,00% Ekuitas ANUGERAH
Pendekatan Pendapatan
Metode Discounted Cash Flow
("DCF")
Page 172
PT KENCANA ANUGERAH PROPERTINDO
ASUMSI
DALAM RIBUAN RUPIAH 0,42 1,42 2,42 3,42 4,42 5,42
01/12/2022 01/12/2023 01/12/2024 01/12/2025 01/12/2026 01/12/2027 01/12/2028
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Aug-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Jumlah Bulan Dalam Sebulan Bulan 5 12 12 12 12 12
Jumlah Hari Dalam Setahun Hari 153 366 365 365 365 366
Kenaikan Omzet % 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00%
Komisi Agen % 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%
BIAYA LANGSUNG
terhadap
Biaya Komisi Pendapatan 63,50% 63,50% 63,50% 63,50% 63,50% 63,50%
BIAYA ADMINISTRASI & UMUM
Overhead Kantor % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Perjalanan Dinas % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
terhadap
Royalty Pendapatan 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00%
Gaji dan Tunjangan % Pertumbuhan 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00%
Jamuan % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Promosi % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Transportasi % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Sewa % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Lain-lain % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
BIAYA PEMELIHARAAN % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
BIAYA ATK % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
BIAYA TELEPON, LISTRIK DAN INTERNET,PAM % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
BIAYA ADM BANK % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
BIAYA KEAMANAN , KEBERSIHAN,DLL % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
BIAYA INVENTARIS % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
BIAYA OPERASIONAL LAIN NYA % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
BIAYA BPJS DAN KESEHATAN % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
BIAYA KOMISI % Pendapatan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
BIAYA PENGIRIMAN % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
BIAYA SUMBANGAN % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
BIAYA MATERAI % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
BIAYA AMORTISASI 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
BIAYA PAJAK % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
BIAYA KEPERLUAN DAPUR % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
BIAYA KERUGIAN LAINNYA % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
BIAYA JASA TEKNIK 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Pajak Langsung % 22,00% 22,00% 22,00% 22,00% 22,00% 22,00%
Perputaran
Utang Akrual 7 7 7 7 7 7
Page 173
PT KENCANA ANUGERAH PROPERTINDO
PROYEKSI PENDAPATAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Aug-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
PENDAPATAN
PENDAPATAN 2.821.776 4.863.348 5.349.682 5.884.651 6.473.116 7.120.427
JUMLAH PENDAPATAN 2.821.776 4.863.348 5.349.682 5.884.651 6.473.116 7.120.427
PT KENCANA ANUGERAH PROPERTINDO
PROYEKSI BIAYA LANGSUNG
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Aug-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
BIAYA LANGSUNG
Biaya Komisi 1.791.828 3.088.226 3.397.048 3.736.753 4.110.428 4.521.471
JUMLAH BIAYA LANGSUNG 1.791.828 3.088.226 3.397.048 3.736.753 4.110.428 4.521.471
PT KENCANA ANUGERAH PROPERTINDO
PROYEKSI BIAYA ADMINISTRASI & UMUM
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Aug-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
BIAYA ADMINISTRASI & UMUM
Overhead Kantor 104.274 370.685 389.219 408.680 429.114 450.570
Perjalanan Dinas 121.226 430.948 452.496 475.120 498.876 523.820
Royalty 282.178 486.335 534.968 588.465 647.312 712.043
Gaji dan Tunjangan 40.469 147.972 159.810 172.594 186.402 201.314
Jamuan 3.413 12.132 12.738 13.375 14.044 14.746
Penyusutan Aset Hak Guna 23.958 4.792 -
Promosi 6.133 21.802 22.892 24.037 25.239 26.500
Penyusutan 5.034 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000
Transportasi - - - - - -
Sewa 55.321 63.118 66.274 69.588 73.067
Lain-lain 302 1.072 1.126 1.182 1.241 1.303
JUMLAH BIAYA ADMINISTRASI & UMUM 586.987 1.541.058 1.656.367 1.779.728 1.911.815 2.053.364
Page 174
PT KENCANA ANUGERAH PROPERTINDO
PROYEKSI ASET TETAP
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Aug-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
PENAMBAHAN
Inventaris Kantor dan kendaraan 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000
JUMLAH PENAMBAHAN 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000
NILAI PEROLEHAN
Inventaris Kantor dan kendaraan 279.814 329.814 379.814 429.814 479.814 529.814
JUMLAH NILAI PEROLEHAN 279.814 329.814 379.814 429.814 479.814 529.814
DEPRESIASI
Inventaris Kantor dan kendaraan 5.034 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000
JUMLAH DEPRESIASI 5.034 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000
AKUMULASI DEPRESIASI
Inventaris Kantor dan kendaraan 229.814 239.814 259.814 289.814 329.814 379.814
JUMLAH AKUMULASI DEPRESIASI 229.814 239.814 259.814 289.814 329.814 379.814
NILAI BUKU
Inventaris Kantor dan kendaraan 50.000 90.000 120.000 140.000 150.000 150.000
JUMLAH NILAI BUKU 50.000 90.000 120.000 140.000 150.000 150.000
PT KENCANA ANUGERAH PROPERTINDO
PROYEKSI ASET HAK GUNA
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Aug-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
PENAMBAHAN
Ruko 0 0 0 0 0 0
JUMLAH PENAMBAHAN 0 0 0 0 0 0
NILAI PEROLEHAN
Ruko 115.000 115.000 115.000 115.000 115.000 115.000
JUMLAH NILAI PEROLEHAN 115.000 115.000 115.000 115.000 115.000 115.000
AMORTISASI
Ruko 23.958 4.792
JUMLAH AMORTISASI 23.958 4.792 - - - -
AKUMULASI AMORTISASI
Ruko 110.208 115.000 115.000 115.000 115.000 115.000
JUMLAH AKUMULASI AMORTISASI 110.208 115.000 115.000 115.000 115.000 115.000
NILAI BUKU
Ruko 4.792 -
JUMLAH NILAI BUKU 4.792 - - - - -
Page 175
PT KENCANA ANUGERAH PROPERTINDO
PROYEKSI LABA (RUGI)
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Aug-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
PENDAPATAN 2.821.776 4.863.348 5.349.682 5.884.651 6.473.116 7.120.427
BIAYA LANGSUNG (1.791.828) (3.088.226) (3.397.048) (3.736.753) (4.110.428) (4.521.471)
63,50% 63,50% 63,50% 63,50% 63,50% 63,50%
LABA (RUGI) KOTOR 1.029.948 1.775.122 1.952.634 2.147.897 2.362.687 2.598.956
36,50% 36,50% 36,50% 36,50% 36,50% 36,50%
BIAYA ADMINISTRASI & UMUM (586.987) (1.541.058) (1.656.367) (1.779.728) (1.911.815) (2.053.364)
20,80% 31,69% 30,96% 30,24% 29,53% 28,84%
LABA (RUGI) OPERASIONAL 442.961 234.064 296.267 368.170 450.872 545.592
15,70% 4,81% 5,54% 6,26% 6,97% 7,66%
PENDAPATAN (BIAYA) LAIN-LAIN
Jasa Giro (Bunga Bank) - - - - - -
Utang Bunga - - - - - -
Pajak Jasa Giro - - - - - -
Pendapatan / Biaya Lain-Lain - - - - - -
JUMLAH PENDAPATAN (BIAYA) LAIN-LAIN - - - - - -
LABA (RUGI) BERSIH SEBELUM PAJAK 442.961 234.064 296.267 368.170 450.872 545.592
15,70% 4,81% 5,54% 6,26% 6,97% 7,66%
Pajak - - - (67.892) (99.192) (120.030)
LABA (RUGI) BERSIH SETELAH PAJAK 442.961 234.064 296.267 300.278 351.680 425.562
15,70% 4,81% 5,54% 5,10% 5,43% 5,98%
Page 176
PT KENCANA ANUGERAH PROPERTINDO
PROYEKSI POSISI KEUANGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Aug-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 600.069 795.316 1.062.542 1.343.846 1.686.655 2.113.421
Piutang usaha - - - - - -
Piutang lain-lain
Pihak ketiga 64.618 64.618 64.618 64.618 64.618 64.618
Pihak berelasi 520.735 520.735 520.735 520.735 520.735 520.735
Pajak dibayar dimuka 3.616 3.616 3.616 3.616 3.616 3.616
JUMLAH ASET LANCAR 1.189.039 1.384.286 1.651.512 1.932.816 2.275.624 2.702.391
ASET TIDAK LANCAR
Investasi pada entitas asosiasi 725.845 725.845 725.845 725.845 725.845 725.845
Aset Tetap 50.000 90.000 120.000 140.000 150.000 150.000
Aset hak guna 4.792 - - - - -
JUMLAH ASET TIDAK LANCAR 780.636 815.845 845.845 865.845 875.845 875.845
JUMLAH ASET 1.969.675 2.200.130 2.497.356 2.798.660 3.151.469 3.578.235
LIABILITAS
Utang lain-lain
Pihak ketiga - - - - - -
Pihak berelasi 424.286 424.286 424.286 424.286 424.286 424.286
Utang akrual 12.910 9.301 10.260 11.286 12.414 13.618
Utang pajak 34.508 34.508 34.508 34.508 34.508 34.508
Utang - - - - - -
JUMLAH LIABILITAS 471.704 468.095 469.054 470.080 471.208 472.412
EKUITAS
Modal Saham 200.000 200.000 200.000 200.000 200.000 200.000
Laba Ditahan 1.297.971 1.532.035 1.828.302 2.128.581 2.480.261 2.905.823
JUMLAH EKUITAS 1.497.971 1.732.035 2.028.302 2.328.581 2.680.261 3.105.823
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 1.969.675 2.200.130 2.497.356 2.798.660 3.151.469 3.578.235
Page 177
PT KENCANA ANUGERAH PROPERTINDO
PROYEKSI ARUS KAS
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Aug-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
EAT 442.961 234.064 296.267 300.278 351.680 425.562
Depresiasi 28.993 14.792 20.000 30.000 40.000 50.000
Piutang
Pihak ketiga - - - - - -
Pihak berelasi - - - - - -
Utang
Pihak ketiga - - - - - -
Pihak berelasi - - - - - -
Utang akrual 4.252 (3.609) 958 1.026 1.129 1.204
KAS BERSIH YANG DIPEROLEH (DIGUNAKAN) DARI OPERASI 476.206 245.247 317.226 331.304 392.809 476.766
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Aset Tetap (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000)
KAS BERSIH YANG DIPEROLEH (DIGUNAKAN) UNTUK INVESTASI (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
- - - - - -
Pembayaran Dividen - - - - - -
KAS BERSIH YANG DIPEROLEH (DIGUNAKAN) DARI PENDANAAN - - - - - -
KENAIKAN/PENURUNAN BERSIH KAS 426.206 195.247 267.226 281.304 342.809 426.766
KAS DAN BANK PADA AWAL TAHUN 173.863 600.069 795.316 1.062.542 1.343.846 1.686.655
KAS DAN BANK PADA AKHIR TAHUN 600.069 795.316 1.062.542 1.343.846 1.686.655 2.113.421
Page 178
PT KENCANA ANUGERAH PROPERTINDO
Perhitungan Weighted Average Cost of capital (WACC)
WACC
CAPITAL TYPE Cost of Capital Composition Weighted
COST OF DEBT (Kd = I X (1-T)) 7,32% 20,93% 1,53%
COST OF EQUITY (Ke = Rf + (Rpm) * Beta 11,54% 79,07% 9,13%
Weighted Average Cost of capital (WACC) 10,66%
COST OF EQUITY CALCULATION COST OF DEBT CALCULATION
Risk Free Rate (Rf) 6,70% a Bank Interest Rate 9,38%
Risk Premium Market (Rpm) 7,89% b Tax 22,00%
Country Default Spread (CDS) 2,04%
β (Beta) 0,87
Alpha 0,00%
COST OF EQUITY 11,54% COST OF DEBT 7,32%
Unleverage Beta ==========> 0,72 BU = BL
1 + (( 1 - t ) x (Kd/Ke))
Leverage Beta Valuation Object ==========> 0,87 BL = BU x (1+(1-T) x (Kd/Ke))
Description :
Rf : Risk Free Rate
Rpm : Market Risk Premium (Rm - Rf)
β : Beta
Rs : Company Specific Risk
Page 179
PT KENCANA ANUGERAH PROPERTINDO
FREE CASH FLOW TO FIRM
DALAM RIBUAN RUPIAH 0,42 1,42 2,42 3,42 4,42 5,42
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN
Agus-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
FREE CASH FLOW TO FIRM
EAT 442.961 234.064 296.267 300.278 351.680 425.562
Interest (1-t) - - - - - -
Depresiasi dan Amortisasi 28.993 14.792 20.000 30.000 40.000 50.000
Capital Expenditures (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000)
Perubahan Modal Kerja - - - - - -
Free Cash Flow to Firm 421.954 198.856 266.267 280.278 341.680 425.562
Terminal Value 2,60% 5.418.821
TOTAL 421.954 198.856 266.267 280.278 341.680 5.844.383
Discount Factor 10,66% 0,959 0,866 0,783 0,708 0,639 0,578
Present Value 404.520 172.279 208.463 198.299 218.459 3.376.813
Net Present Value 4.578.832
Kas dan setara kas 173.863
Penyertaan 50,00% Abadi 4.630.001
Penyertaan 50,00% Berkat 1.495.981
Indikasi Nilai 100,00% Ekuitas ANUGERAH 100,00% 10.878.678
Indikasi Nilai 51,00% Ekuitas ANUGERAH 51,00% 5.548.126
DLOC (0,00%) -
Indikasi Nilai Setelah CP 51,00% Ekuitas ANUGERAH 5.548.126
DLOM (30,00%) 30,00% (1.664.438)
Nilai Pasar 51,00% Ekuitas ANUGERAH per 31 Juli 2023 3.883.688
Page 180
REKONSILIASI NILAI
Page 181
REKONSILIASI
PT KENCANA ANUGERAH PROPERTINDO
(Dalam Ribuan Rupiah)
Uraian Nilai Pasar Bobot Nilai Pasar
Pendekatan Pasar, Metode GPTC 3.567.188 30% 1.070.156
Pendekatan Pendapatan, Metode DCF 3.883.688 70% 2.718.582
Nilai Pasar 51,00% Ekuitas Anugerah per 31 Juli 2023 3.788.738
Page 182
Page 183
Page 184
Page 185
Page 186
Page 187
Page 188
Page 189
Page 190
Page 191
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
DAFTAR ISI
Halaman
SERTIFIKAT
PERNYATAAN PENILAI
DAFTAR ISI.................................................................................................................................................. 1
DAFTAR FIGUR ........................................................................................................................................... 3
1 PENDAHULUAN.................................................................................................................................. 5
1.1 Latar Belakang Penugasan ................................................................................................................. 5
1.2 Status Penilai Publik ............................................................................................................................ 5
1.3 Identitas Pemberi Tugas ..................................................................................................................... 6
1.4 Identitas Pengguna Laporan .............................................................................................................. 6
1.5 Objek Penilaian .................................................................................................................................... 6
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian ............................................................................................................ 6
1.7 Identifikasi Bentuk Kepemilikan ........................................................................................................ 6
1.8 Definisi dan Istilah yang Digunakan Dalam Penilaian atas Nilai Ekuitas ...................................... 7
1.9 Pernyataan Independensi Penilai .................................................................................................... 10
1.10 Tanggal Penilaian atas Nilai Ekuitas ................................................................................................ 10
1.11 Premis Nilai yang Digunakan ........................................................................................................... 10
1.12 Dasar Nilai yang Digunakan ............................................................................................................. 10
1.13 Asumsi dan Kondisi Pembatas ......................................................................................................... 10
1.14 Konfirmasi Bahwa Objek Penilaian Tidak Sedang atau Telah Dinilai Dalam Jangka
Waktu Tidak Lebih dari 2 (Dua) Bulan ............................................................................................. 11
1.15 Tenaga Ahli dan Hasil Pekerjaan Tenaga Ahli ................................................................................ 12
1.16 Uraian Penilai Properti dan Hasil Penilaian Aset oleh Penilai Properti yang Digunakan .......... 12
1.17 Penjelasan mengenai Kejadian Penting setelah Tanggal Penilaian atas Nilai Ekuitas
(Subsequent Event) .............................................................................................................................. 12
1.18 Jenis Mata Uang yang Digunakan .................................................................................................... 12
1.19 Sumber dan Data Informasi yang Dapat Dihandalkan ................................................................. 12
1.20 Tambahan Informasi Lain Diluar Hal-hal yang Telah Diuraikan .................................................. 12
1.21 Uraian Mengenai Ketentuan Peraturan Perundang-undangan Yang Terkait dengan
Objek Penilaian atas Nilai Ekuitas .................................................................................................... 13
2 DATA DAN INFORMASI.................................................................................................................... 14
2.1 Hasil Pelaksana Inspeksi Terhadap Objek Penilaian ..................................................................... 14
2.2 Tingkat Kedalaman Inspeksi ............................................................................................................. 14
2.3 Data dan Informasi yang Relevan dengan Objek Penilaian ......................................................... 15
2.4 PT Kencana Berkat Propertindo ("BERKAT") ................................................................................... 15
2.4.1 Riwayat Singkat .................................................................................................................................. 15
2.4.2 Aktivitas Usaha ................................................................................................................................... 16
2.4.3 Tingkat Kepemilikan dan Sifat Pengendalian Objek Penilaian ..................................................... 16
2.4.4 Tingkat Likuiditas Pasar Objek Penilaian ........................................................................................ 17
2.4.5 Manajemen dan Sumber Daya Manusia ........................................................................................ 17
2.4.6 Informasi Non Keuangan yang Relevan Mengenai BERKAT ......................................................... 17
3 TINJAUAN EKONOMI MAKRO DAN INDUSTRI .............................................................................. 19
3.1 Ekonomi Makro Indonesia ................................................................................................................ 19
3.1.1 Pertumbuhan Ekonomi Indonesia................................................................................................... 19
3.1.2 Nilai Tukar Rupiah ............................................................................................................................. 20
3.1.3 Inflasi ................................................................................................................................................... 21
3.1.4 Tingkat Suku Bunga ........................................................................................................................... 21
3.1.5 Pasar Keuangan ................................................................................................................................. 23
Halaman - 1
Page 192
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
3.2 Gambaran Umum Industri Properti di Indonesia .......................................................................... 23
3.3 Pertumbuhan Properti Baru di Daerah Tangerang ....................................................................... 32
4 ANALISIS ATAS LAPORAN KEUANGAN DAN INFORMASI KEUANGAN LAINNYA ..................... 34
4.1 Penyesuaian Laporan Keuangan BERKAT....................................................................................... 34
4.2 Analisis Kinerja Keuangan BERKAT .................................................................................................. 34
4.2.1 Analisis Laporan Keuangan BERKAT................................................................................................ 34
4.2.2 Informasi Perpajakan BERKAT ......................................................................................................... 39
4.2.3 Kompensasi Bagi Pemegang Saham BERKAT ................................................................................ 39
4.2.4 Informasi mengenai Asuransi yang Ditanggung oleh Perusahaan untuk Karyawan Kunci ..... 39
4.2.5 Analisis dan Pembahasan Manajemen ........................................................................................... 39
5 ANALISIS SWOT DAN RISIKO .......................................................................................................... 41
5.1 Analisis SWOT ..................................................................................................................................... 41
5.2 Analisis Risiko ..................................................................................................................................... 41
6 PENDEKATAN DAN PEMILIHAN METODE PENILAIAN ................................................................. 43
6.1 Pendekatan Penilaian........................................................................................................................ 43
6.2 Pemilihan Pendekatan dan Metode Penilaian ............................................................................... 43
7 PENILAIAN EKUITAS BERKAT .......................................................................................................... 45
7.1 Penilaian BERKAT dengan Pendekatan Pasar, Metode GPTC ...................................................... 45
7.1.1 Pemilihan Perusahaan Pembanding ............................................................................................... 45
7.1.2 Control Premium dan Discount for Lack of Marketability ................................................................. 50
7.1.3 Nilai Pasar 25,50% Ekuitas BERKAT dengan Pendekatan Pasar................................................... 51
7.2 Penilaian BERKAT dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF ............................................. 52
7.2.1 Ringkasan Proyeksi Keuangan ......................................................................................................... 52
7.2.2 Pemilihan Arus Kas ............................................................................................................................ 53
7.2.3 Penentuan Biaya Modal Tertimbang ............................................................................................... 54
7.2.4 Tingkat Pertumbuhan pada Nilai Terminal .................................................................................... 57
7.2.5 Control Premium, Discount for Lack of Control dan Discount for Lack of Marketability ................. 57
7.2.6 Nilai Pasar 25,50% Ekuitas BERKAT dengan Pendekatan Pendapatan ....................................... 58
7.3 Rekonsiliasi Nilai ................................................................................................................................ 58
7.4 Kesimpulan Nilai ................................................................................................................................ 59
8 KUALIFIKASI PENILAI BISNIS .......................................................................................................... 60
✓ LAMPIRAN KEUANGAN
Halaman - 2
Page 193
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
DAFTAR FIGUR
Halaman
Figur 1. Pihak Yang Diwawancarai ........................................................................................................... 14
Figur 2. Susunan Pemegang Saham BERKAT ......................................................................................... 16
Figur 3. Susunan Pemegang Saham BERKAT ......................................................................................... 17
Figur 4. Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Pengeluaran dan Lapangan
Usaha ............................................................................................................................................ 19
Figur 5. Neraca Pembayaran Indonesia .................................................................................................. 20
Figur 6. Rupiah vs Negara Kawasan dan Suku Bunga Kebijakan Negara Kawasan ........................... 21
Figur 7. Inflasi IHK dan Komponen serta Ekspektasi Inflasi ................................................................. 21
Figur 8. Suku Bunga Kebijakan Bank Indonesia dan IndONIA serta Suku Bunga Perbankan .......... 22
Figur 9. Perkembangan Kredit dan DPK ................................................................................................. 22
Figur 10. Nilai Transaksi Uang Elektronik dan Nilai Transaksi Digital Banking ...................................... 23
Figur 11. Nilai Transaksi ATM/Debit dan Kartu Kredit serta Uang yang Diedarkan............................. 23
Figur 12. Indeks Harga Properti Q2 2023.................................................................................................. 24
Figur 13. Tren Pencarian Properti Bedasarkan Harga............................................................................. 25
Figur 14. Indeks Harga DKI Jakarta vs Bodetabek .................................................................................... 25
Figur 15. Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial ................................................................. 26
Figur 16. Tren Indeks Harga Properti Tangerang Selatan Q1 2021 - Q1 2022 ..................................... 28
Figur 17. Tren Indeks Suplai Properti Tangerang Selatan Q1 2021 - Q1 2022 ..................................... 28
Figur 18. Tren Indeks Permintaan Properti Tangerang Selatan Q1 2018 - Q1 2022 .......................... 29
Figur 19. Area dengan Permintaan Properti Tertinggi di Tangerang Selatan Hingga Q1 2022 .......... 29
Figur 20. Tren Indeks Suplai Pasar Properti Tangerang Selatan ............................................................ 30
Figur 21. Tren Indeks Harga Pasar Properti Tangerang Selatan ............................................................ 30
Figur 22. Tren Indeks Permintaan Pasar Properti Tangerang Selatan .................................................. 31
Figur 23. Laporan Laba (Rugi)..................................................................................................................... 34
Figur 24. Pertumbuhan Pendapatan, Laba (Rugi) Kotor, Laba (Rugi) Sebelum Pajak Penghasilan dan
Laba (Rugi) Bersih Tahun Berjalan............................................................................................. 35
Figur 25. Analisis Common Size Laba (Rugi)............................................................................................... 35
Figur 26. Ringkasan Posisi Keuangan ........................................................................................................ 35
Figur 27. Pertumbuhan Aset, Liabilitas dan Ekuitas ................................................................................ 36
Figur 28. Analisis Common Size Aset, Liabilitas dan Ekuitas .................................................................... 36
Figur 29. Ringkasan Laporan Arus Kas ...................................................................................................... 37
Figur 30. Komposisi Arus Kas Bersih dari aktivitas Operasi, Investasi dan Pendanaan ...................... 38
Figur 31. Rasio Keuangan ........................................................................................................................... 38
Figur 32. Perusahaan Pedoman ................................................................................................................. 45
Figur 33. Growth in Sales .............................................................................................................................. 46
Figur 34. Growth in Earnings ........................................................................................................................ 47
Figur 35. Liabilities to Equity Ratio ............................................................................................................... 47
Figur 36. Net Margin ..................................................................................................................................... 47
Figur 37. Total Aset ...................................................................................................................................... 48
Figur 38. Market Share ................................................................................................................................. 48
Figur 39. Net Profit Margin ........................................................................................................................... 49
Figur 40. Variable Market Multiple dan Perhitungan Indikasi Nilai Ekuitas ............................................ 49
Figur 41. Penentuan DLOM dalam Penilaian Ekuitas BERKAT ............................................................... 51
Figur 42. Nilai Pasar 25,50% Ekuitas BERKAT dengan Pendekatan Pasar, Metode GPTC ................... 51
Figur 43. Proyeksi Laba (Rugi) .................................................................................................................... 53
Figur 44. Proyeksi Posisi Keuangan ........................................................................................................... 53
Figur 45. Proyeksi Arus Kas......................................................................................................................... 53
Figur 46. Beta Levered dan Un-Levered Perusahaan Pembanding .......................................................... 55
Figur 47. DER Market .................................................................................................................................... 56
Halaman - 3
Page 194
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
Figur 48. Biaya Modal Ekuitas .................................................................................................................... 56
Figur 49. Weighted Average Cost of Capital (“WACC”) ................................................................................. 57
Figur 50. Nilai Pasar 25,50% Ekuitas BERKAT dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF .......... 58
Figur 51. Rekonsiliasi Nilai Pasar 25,50% Ekuitas BERKAT ...................................................................... 59
Halaman - 4
Page 195
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
1 PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Penugasan
PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”) merupakan pemegang master franchise ERA untuk seluruh
wilayah Indonesia. IPAC merupakan pelopor broker property di Indonesia dengan sistem
franchise. Saat ini IPAC memiliki member broker yang berlokasi di wilayah Tangerang dan
tergabung dalam grup ERA Fiesta, terdiri dari ERA Fiesta Pamulang, ERA Fiesta BSD, ERA Fiesta
Suvarna Sutera, ERA Fiesta Gading Serpong, ERA Fiesta Grande, ERA Fiesta Alam Sutera dan ERA
Fiesta Pantai Indah Kapuk (“PIK”) (Jakarta Utara).
Saat ini IPAC berencana untuk melakukan pengembangan bisnis dengan memperluas market
share broker dan agen dalam bidang broker property, untuk merealisasikan tujuan tersebut IPAC
akan mengakusisi perusahaan-perusahaan franchisee terbaiknya, termasuk ERA Fiesta, yang
salah satunya yaitu PT Kencana Berkat Propertindo (“BERKAT”) yang dikenal dengan nama
ERA Fiesta BSD. Berdasarkan informasi dari Manajemen rencana akuisisi tersebut termasuk
kedalam Transaksi Material sesuai dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan ("OJK") Republik
Indonesia No. 17/POJK.04/2020 tentang "Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha"
(“POJK 17 Tahun 2020”).
BERKAT merupakan perusahaan agen properti yang melakukan usaha dibidang jual, beli dan
sewa properti. BERKAT berdiri sejak 01 Maret 2019 dan berkedudukan di Kota Tangerang
Selatan.
Terkait dengan rencana akuisisi ERA Fiesta, IPAC memerlukan adanya penilaian atas 51,00%
Ekuitas untuk setiap perusahaan-perusahaan yang akan diakuisisi. Per tanggal penilaian,
pemegang saham BERKAT adalah PT Kencana Anugerah Propertindo (“ANUGERAH”) dan
Winda, masing-masing sebesar 50,00%. Akuisisi tersebut akan mengurangi porsi kepemilikan
ANUGERAH dan Winda masing-masing sebesar 25,50%. Namun, untuk laporan penilaian
BERKAT, akan dilakukan atas 25,50% ekuitas yang merupakan bagian dari kepemilikan
mayoritas, yaitu sebesar 51,00% dari ekuitas yang akan ditransaksikan. Sedangkan sisanya akan
terkonsolidasi pada penilaian ANUGERAH. Penilaian ini digunakan untuk kepentingan Pasar
Modal terkait dengan POJK 17 Tahun 2020, serta tidak digunakan di luar konteks atau tujuan
penilaian tersebut.
Sehubungan dengan rencana di atas, Kantor Jasa Penilai Publik Yanuar, Rosye dan Rekan
(“Y&R”) telah ditunjuk oleh IPAC berdasarkan persetujuan atas Surat Penawaran Jasa Penilaian
Ekuitas Era Fiesta No.PR.Y&R-00/Y/BS/ERA/VIII/2023/RY/0164, tanggal 04 Agustus 2023
dengan maksud untuk melakukan penilaian atas 25,50% Ekuitas BERKAT.
1.2 Status Penilai Publik
Penilai Publik adalah Pemimpin Rekan dari Y&R dengan kualifikasi sebagai berikut:
Nama Penilai Publik : Yanuar Bey S.E., M.M., MAPPI (Cert.)
No. Izin Penilai Publik : B-1.08.00044
STTD : STTD.PB-37/PJ-1/PM.02/2023
Klasifikasi Izin : Penilaian Bisnis (B)
No. MAPPI : 99-S-01230
Y&R adalah Kantor Jasa Penilai Publik yang terdaftar di Kementerian Keuangan dan Pasar Modal
serta memiliki kompetensi untuk melakukan penugasan ini.
Halaman - 5
Page 196
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini kami bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Pemberi Tugas, Objek Penilaian ataupun
pihak-pihak yang terafiliasi dengan Pemberi Tugas dan Objek Penilaian. Y&R juga tidak memiliki
kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
Laporan Penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak
manapun. Imbalan jasa yang kami terima sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang
dihasilkan.
1.3 Identitas Pemberi Tugas
• Nama Perusahaan : PT Era Graharealty Tbk ("IPAC")
• Alamat : TCC Batavia Tower Lantai 8 Unit 3-5, Jalan K.H Mas Mansyur Kav.126,
Jakarta – 10220,
• Telepon : (021) 570 8000 / (021) 2967 5123
• Situs Web : www.eraindonesia.com
1.4 Identitas Pengguna Laporan
• Nama Perusahaan : PT Era Graharealty Tbk ("IPAC")
• Alamat : TCC Batavia Tower Lantai 8 Unit 3-5, Jalan K.H Mas Mansyur Kav.126,
Jakarta – 10220,
• Telepon : (021) 570 8000 / (021) 2967 5123
• Situs Web : www.eraindonesia.com
1.5 Objek Penilaian
Objek penilaian sesuai dengan informasi yang diberikan oleh pemberi tugas adalah penilaian
25,50% Ekuitas BERKAT.
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud dari Penilaian ini adalah untuk memberikan pendapat mengenai Nilai Pasar 25,50%
Ekuitas BERKAT. Tujuan dari Penilaian ini adalah sebagai bahan pertimbangan IPAC dalam
rangka akuisisi BERKAT.
Penilaian ini digunakan untuk kepentingan Pasar Modal terkait dengan Peraturan Otoritas Jasa
Keungan (“OJK”) Republik Indonesia No. 17/POJK.04/2020 tentang “Transaksi Material dan
Perubahan Kegiatan Usaha”, serta tidak digunakan di luar konteks atau tujuan penilaian
tersebut.
1.7 Identifikasi Bentuk Kepemilikan
Berdasarkan informasi yang kami terima, objek penilaian adalah 25,50% Ekuitas BERKAT yang
dimiliki oleh Winda.
Halaman - 6
Page 197
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
1.8 Definisi dan Istilah yang Digunakan Dalam Penilaian atas Nilai Ekuitas
ABV : Adjusted Book Value, Nilai Buku yang dihasilkan setelah
dilakukan penyesuaian (normalisasi) terhadap nilai dari satu
atau lebih aset atau kewajiban.
Arus Kas Bersih : a. Jumlah kas yang tersedia setelah terpenuhinya
kebutuhan kas untuk kegiatan operasional;
b. Jumlah kas yang merupakan arus kas yang tersedia bagi
penyedia modal yang terdiri dari utang dan ekuitas; dan
c. Jumlah kas yang telah bebas dari kewajiban untuk
mempertahankan operasi saat ini dan untuk
mengantisipasi pertumbuhan perusahaan.
ANUGERAH : PT Kencana Anugerah Propertindo.
Asumsi : Sesuatu yang dianggap akan terjadi termasuk fakta, syarat,
atau keadaan yang mungkin dapat mempengaruhi objek
Penilaian atau pendekatan penilaian dan kewajarannya
telah dianalisis oleh Penilai Bisnis sebagai bagian dari proses
Penilaian.
BERKAT : PT Kencana Berkat Propertindo.
Dasar Penilaian : Suatu penjelasan dan/atau pendefinisian tentang jenis Nilai
yang sedang diteliti berdasarkan kriteria tertentu.
DCF : Discounted Cash Flow, suatu metode untuk menetapkan
indikasi nilai dari suatu perusahaan, kepemilikan atas
perusahaan atau sekuritas yang dilakukan dengan cara
mendiskonto arus kas bersih dengan tingkat diskon yang
relevan.
Diskon Likuiditas Pasar : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan
(Discount for Lack of pengurang dari Nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari
Marketabilities) kurangnya likuiditas objek Penilaian.
Diskon Tanpa Pengendalian : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan
(Discount for Lack of Control) pengurang dari Nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari
kurangnya tingkat pengendalian atas objek Penilaian.
Faktor Kapitalisasi : Semua jenis rasio yang digunakan untuk mengkonversi
pendapatan menjadi suatu nilai.
GPTC : Guideline Publicly Traded Company adalah suatu metode
yang dilakukan dengan cara menggunakan perbandingan
dengan perusahaan yang sejenis dan dianggap sebanding
yang tercatat di pasar modal.
Holding Company : Suatu perusahaan yang sebagian besar pendapatannya
atau seluruhnya berasal dari penyertaan pada perusahaan
lain.
Kapitalisasi : a. Pengkonversian arus kas bersih atau penghasilan
bersih lain, baik yang bersifat aktual maupun perkiraan,
selama periode tertentu yang ekuivalen dengan nilai
aset pada suatu tanggal tertentu; atau
b. Pengakuan atas suatu pengeluaran modal.
Kelangsungan Usaha (Going : Suatu kondisi yang mencerminkan usaha yang sedang
Concern) beroperasi atau dalam konstruksi, atau suatu premis dalam
penilaian, dimana penilai bisnis menganggap suatu
perusahaan akan terus melanjutkan operasinya secara
berkelanjutan.
KEPI & SPI Edisi VII – 2018 : Kode Etik Penilai Indonesia (“KEPI”) dan Standar Penilaian
Indonesia (“SPI”) 2018 Edisi VII - 2018.
Halaman - 7
Page 198
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
Laporan Keuangan Audit : Laporan Keuangan BERKAT yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Kanaka Puradiredja
Suhartono untuk periode yang berakhir pada 31 Juli 2023,
31 Desember 2022 dan 31 Desember 2021, masing-masing
dengan laporan No. Ref. 00476/2.0752/AU.1/05/1014-
3/1/XI/2023, No. Ref. 00475/2.0752/AU.1/05/1014-
2/1/XI/2023 dan No. Ref. 00474/2.0752/AU.1/05/1014-
1/1/XI/2023 yang diterbitkan pada tanggal 28 November
2023 dengan Akuntan Publik Aris Suryanta, AK., CA., CPA.
No. AP.1014 dan No. STTD.AP-505/PM.22/2018 serta opini
wajar dalam semua hal yang material.
Laporan Keuangan Tidak : Laporan Keuangan yang disajikan oleh Manajemen Tahun
Audit 2019 dan 2020.
Laporan Penilaian Bisnis : Laporan tertulis yang dibuat oleh penilai bisnis yang
memuat pendapat penilai bisnis mengenai objek penilaian
serta menyajikan informasi tentang proses penilaian.
MAPPI : Masyarakat Profesi Penilai Indonesia.
Metode Kapitalisasi : Metode penilaian yang mendasarkan pada suatu
Pendapatan (Capitalization pendapatan yang dianggap mewakili kemampuan di masa
of Income mendatang dari suatu perusahaan atau business interest
Method) yang dinilai, dibagi dengan suatu tingkat kapitalisasi atau
dikali dengan faktor kapitalisasi, sehingga menjadi suatu
indikasi nilai dari perusahaan atau business interest.
Metode Penilaian : Suatu cara atau rangkaian cara tertentu dalam melakukan
penilaian.
Modal Investasi : Jumlah utang jangka panjang dan ekuitas pada suatu
perusahaan.
Nilai : Perkiraan harga yang diinginkan oleh penjual dan/atau
pembeli atas suatu barang atau jasa dan merupakan jumlah
manfaat ekonomi berdasarkan nilai pasar yang akan
diperoleh dari objek penilaian pada tanggal penilaian.
Nilai Aset Bersih : Total nilai pasar aset dikurangi total nilai pasar liabilitas.
Nilai Buku : a. Hasil kapitalisasi atas biaya perolehan aset, dikurangi
akumulasi depresiasi, deplesi, amortisasi atau
penurunan nilai sebagaimana yang tercatat dalam
laporan keuangan; atau
b. Selisih antara total aset dikurangi dengan total liabilitas
dari perusahaan sebagaimana tercatat dalam laporan
keuangan.
Nilai Pasar : Estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian,
antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual
yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan,
yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua
pihak masing– masing bertindak atas dasar pemahaman
yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan.
Nilai Terminal (Terminal : Nilai dari jumlah arus kas untuk periode setelah periode
Value) waktu tetap, dimana arus kas yang diterapkan dapat
menggunakan model ekuitas atau Modal Investasi.
Objek Penilaian : Penilaian 25,50% Ekuitas BERKAT.
Pendekatan Penilaian : Suatu cara untuk memperkirakan Nilai dengan
menggunakan satu atau lebih metode penilaian.
Pendekatan Aset : Pendekatan Penilaian berdasarkan laporan keuangan
historis objek Penilaian yang telah diaudit, dengan cara
Halaman - 8
Page 199
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
menyesuaikan seluruh aset dan liabilitas menjadi Nilai Pasar
sesuai dengan Premis Nilai yang digunakan dalam Penilaian
Bisnis.
Pendekatan Pasar : Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan objek
Penilaian dengan objek lain yang sebanding dan sejenis
serta telah tersedia informasi harga transaksi atau
penawaran.
Pendekatan Pendapatan : Pendekatan Penilaian dengan cara mengkonversi manfaat
ekonomis atau pendapatan yang diperkirakan akan
dihasilkan oleh objek Penilaian dengan tingkat diskonto
tertentu.
Penilaian : Proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis atas nilai
ekonomi suatu objek penilaian.
Penilai : Orang perseorangan yang dengan keahliannya menjalankan
kegiatan Penilaian di pasar modal.
Penilai Bisnis : Penilai yang melakukan kegiatan penilaian bisnis
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan mengenai Penilai yang melakukan kegiatan di
pasar modal.
Penilai Properti : Penilai yang melakukan kegiatan Penilaian properti
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan mengenai Penilai yang melakukan kegiatan di
pasar modal.
Penilai Publik : Penilai yang telah memperoleh izin dari Menteri Keuangan
untuk memberikan jasa penilaian.
Penilaian Bisnis : Proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis atas
objek Penilaian Bisnis sebagaimana dimaksud dalam
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan mengenai Penilai yang
melakukan kegiatan di pasar modal.
Penugasan Penilaian : Penugasan yang diterima oleh Penilai dari pemberi
Profesional penugasan untuk melakukan Penilaian atas objek, tujuan
Penilaian, dan tanggal tertentu dimana Penilai mendasarkan
opininya, yang disajikan dalam laporan Penilaian.
POJK 17 Tahun 2020 : Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
No.17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan
Perubahan Kegiatan Usaha.
POJK 35 Tahun 2020 : Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
No. 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal.
Premi Pengendalian : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan
(Premium for Control) penambah dari Nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari
tingkat pengendalian atas objek Penilaian.
Premis Nilai : Asumsi Nilai yang berhubungan dengan suatu kondisi
transaksi yang dapat digunakan pada objek Penilaian.
Tanggal Laporan : Tanggal ditandatanganinya laporan oleh Penilai Bisnis.
Tanggal Penilaian : Tanggal pada saat Nilai, hasil Penilaian, atau perhitungan
manfaat ekonomi dinyatakan.
Tenaga Ahli : Orang yang mempunyai keahlian dan kualifikasi pada suatu
bidang tertentu di luar ruang lingkup kegiatan Penilaian dan
tidak bekerja pada kantor jasa Penilai publik.
Tingkat Diskonto : Suatu tingkat imbal balik untuk mengkonversikan nilai di
masa depan ke nilai sekarang yang mencerminkan nilai
waktu dari uang dan ketidakpastian atas terealisasinya
pendapatan ekonomi.
Halaman - 9
Page 200
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
Tingkat Imbal Balik : Jumlah laba atau rugi dan/atau perubahan nilai yang
direalisasikan atau diharapkan dari suatu investasi yang
dinyatakan dalam persentase.
Tingkat Kapitalisasi : Jumlah pembagi yang digunakan untuk mengkonversi
pendapatan menjadi Nilai.
Y&R : Kantor Jasa Penilai Publik Yanuar, Rosye dan Rekan.
1.9 Pernyataan Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini, kami bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan BERKAT maupun IPAC ataupun pihak-pihak
yang terafiliasi dengan BERKAT, maupun IPAC. Y&R juga tidak memiliki kepentingan ataupun
keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Laporan Penilaian ini tidak ditujukan untuk
memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan jasa yang kami terima sama
sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan.
1.10 Tanggal Penilaian atas Nilai Ekuitas
Tanggal efektif penilaian adalah per 31 Juli 2023, dimana batas tersebut diambil atas dasar
pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
1.11 Premis Nilai yang Digunakan
Premis yang dapat digunakan dalam penilaian ini adalah premis “going concern”, yaitu suatu
kondisi yang mencerminkan usaha yang sedang beroperasi atau sekurang-kurangnya dalam
proses konstruksi, di mana Penilai menganggap suatu perusahaan akan terus melanjutkan
operasinya secara berkelanjutan. Dalam penilaian ini, BERKAT merupakan perusahaan yang
memiliki keberlangsungan usaha untuk kedepannya, hal tersebut telah didukung oleh
pernyataan dan keyakinan Manajemen.
1.12 Dasar Nilai yang Digunakan
Sesuai maksud dan tujuan penilaian, yaitu untuk kepentingan Pasar Modal terkait dengan POJK
17 Tahun 2020, maka penilaian dilakukan berdasarkan Peraturan OJK Republik Indonesia
No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal”
(“POJK 35 Tahun 2020”). Berdasarkan peraturan tersebut, dasar nilai yang digunakan adalah
Nilai Pasar.
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu
aset atau liabilitas pada Tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, di mana kedua Pihak masing–masing bertindak atas dasar pemahaman
yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (POJK 35 Tahun 2020 Pasal 1).
1.13 Asumsi dan Kondisi Pembatas
1. Y&R menghasilkan laporan penilaian yang bersifat non-disclaimer opinion.
2. Y&R telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses
penyusunan laporan penilaian.
Halaman - 10
Page 201
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
3. Y&R tidak memiliki kepentingan atau hal-hal lainnya yang dapat menyebabkan Y&R
memberikan pendapat yang bias sehubungan dengan informasi yang dibahas dalam
laporan ini.
4. Dalam menyusun laporan ini, Y&R mengandalkan keakuratan dan kelengkapan informasi
yang disediakan oleh Manajemen dan/atau data yang diperoleh dari informasi yang
tersedia untuk publik dan informasi lainnya serta penelitian yang kami anggap relevan.
Y&R tidak terlibat dan tidak melakukan audit ataupun verifikasi atas informasi yang
disediakan tersebut.
5. Pemberi tugas menyatakan bahwa seluruh informasi material yang menyangkut
penugasan penilaian telah diungkapkan seluruhnya kepada Y&R dan tidak ada
pengurangan atas fakta-fakta yang penting.
6. Pemberi tugas telah membebaskan Y&R dari setiap klaim yang dapat dan akan timbul dari
kesalahan ataupun kekurangan dalam bahan atau informasi yang disediakan Manajemen,
konsultan atau pihak ketiga, kepada Y&R dalam penyusunan laporan ini.
7. Y&R tidak memiliki kepentingan pribadi atau kecenderungan untuk berpihak berkenaan
dengan subjek dari laporan ini maupun pihak-pihak yang terlibat didalamnya.
8. Y&R menggunakan proyeksi keuangan yang disampaikan oleh Manajemen dengan
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan dan kemampuan pencapaiannya (fiduciary
duty).
9. Laporan yang dihasilkan terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat
rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
10. Y&R bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan
yang telah disesuaikan.
11. Y&R bertanggung jawab atas laporan penilaian dan kesimpulan Nilai.
12. Y&R telah memperoleh informasi atas status hukum objek penilaian dari pemberi tugas.
13. Laporan penilaian ini ditujukan hanya untuk memenuhi kepentingan Pasar Modal dan
pemenuhan aturan OJK.
14. Laporan penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah terkait dengan
penilaian pada tanggal laporan ini diterbitkan.
15. Y&R berasumsi bahwa perusahaan telah dan akan memenuhi kewajiban berkenaan
dengan perpajakan, retribusi, pungutan-pungutan lainnya dan kewajiban-kewajian lainnya
sesuai dengan peraturan yang berlaku.
16. Y&R tidak bertanggung jawab terhadap kerugian sebagai akibat dari kesalahan opini atau
kesimpulan yang terjadi karena adanya data atau informasi dari Manajemen yang relevan
dan signifikan pengaruhnya terhadap opini atau kesimpulan kami, yang tidak dan atau
belum kami terima dari Manajemen.
17. Tanda tangan pimpinan dan cap perusahaan yang resmi merupakan syarat mutlak sahnya
Certificate of Appraisal ini dan laporan penilaian yang terlampir.
1.14 Konfirmasi Bahwa Objek Penilaian Tidak Sedang atau Telah Dinilai Dalam Jangka Waktu
Tidak Lebih dari 2 (Dua) Bulan
Pemberi Tugas menjamin untuk memberikan konfirmasi bahwa Objek Penilaian tidak sedang
atau telah dinilai oleh Penilai Publik lainnya untuk maksud, tujuan, pengguna laporan dan
tanggal penilaian yang sama atau berdekatan (dalam jangka waktu tidak lebih dari dua bulan).
Bahwa Penilai dibebaskan dari segala bentuk tuntutan/klaim, gugatan ganti rugi yang mungkin
timbul dari pihak ketiga atau pihak lainnya atas konfirmasi Objek Penilaian yang tidak benar dari
Pemberi Tugas dan Pemberi Tugas akan bertanggung jawab atas segala kerugian dan/atau
kewajiban yang dialami oleh Penilai dan Y&R.
Halaman - 11
Page 202
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
1.15 Tenaga Ahli dan Hasil Pekerjaan Tenaga Ahli
Dalam melakukan penilaian 25,50% Ekuitas BERKAT, Y&R tidak menggunakan tenaga ahli dan
hasil pekerjaan tenaga ahli.
1.16 Uraian Penilai Properti dan Hasil Penilaian Aset oleh Penilai Properti yang Digunakan
Dalam melakukan penilaian 25,50% Ekuitas BERKAT, Y&R tidak menggunakan hasil penilaian
aset.
1.17 Penjelasan mengenai Kejadian Penting setelah Tanggal Penilaian atas Nilai Ekuitas
(Subsequent Event)
Berdasarkan informasi dari Manajemen, terdapat perubahan Akta Pernyataan Keputusan
Pemegang Saham BERKAT yang dibuat dihadapan Notaris Anastasia Chandra, S.H., M.Kn.,
Notaris di Kabupaten Tangerang, mengenai perubahan peralihan saham dan pengangkatan
kembali. Perubahan tersebut telah mendapatkan pengesahan Surat Keputusan Menteri Hukum
dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. AHU-AH.01.09-0173912 tanggal 16 Oktober
2023.
1.18 Jenis Mata Uang yang Digunakan
Hasil Penilaian 25,50% Ekuitas BERKAT per 31 Juli 2023 dinyatakan dalam mata uang Rupiah.
1.19 Sumber dan Data Informasi yang Dapat Dihandalkan
Dalam melakukan penilaian ini, Y&R juga menggunakan informasi dari beberapa sumber
informasi relevan yang handal tanpa perlu melakukan verifikasi, yaitu:
• Data-data perusahaan pembanding yang diperoleh dari S&P Capital IQ;
• Data-data ekonomi baik yang bersifat makro ataupun mikro yang diperoleh dari instansi
terkait, seperti Bank Indonesia dan Bursa Efek Indonesia;
• Data-data terkait dengan industri real estate services dibidang agen properti; dan
• Data-data sekunder yang didapatkan terkait informasi yang sesuai dengan penilaian ini.
1.20 Tambahan Informasi Lain Diluar Hal-hal yang Telah Diuraikan
Manajemen BERKAT menyatakan bahwa seluruh informasi material yang menyangkut penilaian
ekuitas telah diungkapkan seluruhnya kepada Y&R dan tidak ada pengurangan atas fakta-fakta
yang penting. Manajemen BERKAT menyatakan bahwa telah mempelajari, mengetahui dan
memahami semua asumsi dan data-data serta informasi yang digunakan dalam analisis dan
penyusunan laporan ini.
Halaman - 12
Page 203
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
1.21 Uraian Mengenai Ketentuan Peraturan Perundang-undangan Yang Terkait dengan Objek
Penilaian atas Nilai Ekuitas
BERKAT merupakan perusahaan agen properti yang melakukan usaha dibidang jual, beli dan
sewa properti di Indonesia. Oleh karena itu, kami menggunakan peraturan perundang-
undangan yang ada di Indonesia, dengan rincian sebagai berikut:
1. Undang-Undang No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas.
2. Undang-Undang No. 7 Tahun 2014 tentang Perdagangan.
3. Peraturan Menteri Perdagangan No. 57/M-DAG/PER/9/2014 tentang Perubahan atas
Peraturan Menteri Perdagangan No. 53/M-DAG/PER/8/2012 tentang Penyelenggaraan
Waralaba.
4. Peraturan Menteri Perdagangan No.105/M-DAG/PER/12/2015 tentang Pemberlakuan
Standar Kompetensi Kerja Nasional Indonesia Kategori Real Estat Golongan Pokok Real
Estat Bidang Perantaraan Perdagangan Properti.
5. Peraturan Menteri Perdagangan No. 51/M-DAG/PER/7/2017 Tahun 2017 tentang
Perusahaan Perantara Perdagangan Properti.
6. Peraturan Menteri Perdagangan No. 31/M-DAG/PER/8/2008 tentang Penyelenggaraan
Waralaba.
7. Peraturan Menteri Perdagangan No. 32/M-DAG/PER/8/2008 tentang Penyelenggaraan
Kegiatan Usaha Perdagangan Dengan Sistem Penjualan Langsung (MLM).
8. Peraturan Menteri Perdagangan No. 33 Tahun 2008 tentang Perusahaan Perantara
Perdagangan Properti.
9. Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 tentang Pengelolaan Hak Pengelolaan Lahan
(HPL) yang akan mengatur pemerataan hingga kesempatan yang sama untuk mengelola
lahan.
Halaman - 13
Page 204
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
2 DATA DAN INFORMASI
2.1 Hasil Pelaksana Inspeksi Terhadap Objek Penilaian
Berdasarkan Surat Tugas No. ST.Y&R-00/BS/ERA/X/2023/RY/0052 tanggal 05 Oktober 2023,
kami melaksanakan inspeksi lapangan dengan hasil sebagai berikut:
No. Surat Tugas : ST.Y&R-00/BS/ERA/X/2023/RY/0052
Lokasi : Kencanaloka Blok B4 No. 21, Kota Tangerang Selatan
Tanggal Inspeksi : 05 Oktober 2023
Tenaga Inspeksi : 1. Nisa Iksi Rosa
2. Prita Pratiwi
Pendamping : 1. Buyanto Tjiawan
Adapun dokumentasi terkait hasil pelaksanaan inspeksi lapangan adalah sebagai berikut:
Kantor BERKAT Ruang Meeting BERKAT
2.2 Tingkat Kedalaman Inspeksi
Dalam penilaian ini, kami telah melakukan inspeksi untuk mendapatkan keyakinan yang
memadai diantaranya dengan melakukan site visit terhadap fasilitas milik BERKAT yang
berlokasi di Kencanaloka Blok B4 No. 21, Kota Tangerang Selatan. Disamping itu kami juga
melakukan wawancara, baik dengan Manajemen BERKAT ataupun pihak yang mewakilinya dan
pihak-pihak lain yang relevan.
Figur 1. Pihak Yang Diwawancarai
Pihak Yang
Jabatan Entitas
Diwawancarai
Buyanto Tjiawan Direktur BERKAT
Berdasarkan diskusi yang dilakukan dengan Manajemen BERKAT, didapatkan informasi sebagai
berikut:
1. IPAC berencana untuk mengakuisisi saham pada perusahaan-perusahaan dalam ERA
Fiesta masing-masing sebesar 51,00%, termasuk 51,00% Ekuitas BERKAT.
2. Penjualan unit oleh BERKAT dilakukan secara primary (melalui pengembang perumahan)
maupun secondary (per orang langsung) dengan komisi penjualan yang didapatkan sekitar
2,00%-2,50% untuk jual beli properti dan ±5,00% untuk sewa properti.
Halaman - 14
Page 205
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
3. BERKAT membayar franchise fee kepada IPAC sebesar 10,00% dari total komisi yang
didapatkan, dimana 1,00% digunakan untuk pembayaran royalti dan 9,00% untuk
marketing dan technical fee.
4. Setiap agen yang berhasil melakukan transaksi, akan mendapatkan komisi sebesar
50,00%-65,00% dari komisi yang didapatkan.
5. Pendapatan lain-lain juga dapat diperoleh dengan adanya komisi dari bank rekanan untuk
pembelian dengan metode pembayaran kredit. BERKAT bekerja sama dengan banyak bank
yang menyediakan fasilitas kredit tersebut.
2.3 Data dan Informasi yang Relevan dengan Objek Penilaian
1. Akta Pendirian BERKAT No. 03 tanggal 01 Maret 2019 yang dibuat dihadapan Notaris
Charles Hermawan, S.H., Notaris di Kota Tangerang dan telah mendapatkan pengesahan
Surat Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. AHU-
0012898.AH.01.01.Tahun 2019 tanggal 11 Maret 2019.
2. Akta perubahan terakhir BERKAT No. 9 tanggal 13 Oktober 2023 yang dibuat dihadapan
Notaris Anastasia Chandra, S.H., M.KN., Notaris di Kabupaten Tangerang dan telah
mendapatkan pengesahan Surat Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia No. AHU-AH.01.09.0173912 tanggal 16 Oktober 2023.
3. Nomor Pokok Wajib Pajak BERKAT No. 90.768.660.4-411.000.
4. Nomor Induk Berusaha BERKAT No. 9120003551014.
5. Perjanjian Keanggotaan Branch Office No. B28/ERA/VI/2019 antara IPAC dan ERA Fiesta
dengan BERKAT tanggal 01 Juni 2019.
6. Laporan Keuangan BERKAT Tidak Audit untuk periode yang berakhir pada 31 Desember
2019 dan 2020 yang disediakan oleh Manajemen, yang selanjutnya disebut (“Laporan
Keuangan Tidak Audit”).
7. Laporan Keuangan BERKAT Tidak Audit untuk periode yang berakhir pada 31 Desember
2020 yang disediakan oleh Manajemen.
8. Laporan Keuangan BERKAT yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Kanaka
Puradiredja Suhartono untuk periode yang berakhir pada 31 Juli 2023,
31 Desember 2022 dan 31 Desember 2021, masing-masing dengan laporan
No. Ref. 00476/2.0752/AU.1/05/1014-3/1/XI/2023, No. Ref. 00475/2.0752/AU.1/05/1014-
2/1/XI/2023 dan No. Ref. 00474/2.0752/AU.1/05/1014-1/1/XI/2023 yang diterbitkan pada
tanggal 28 November 2023 dengan Akuntan Publik Aris Suryanta, AK., CA., CPA. No. AP.1014
dan No. STTD.AP-505/PM.22/2018 serta opini wajar dalam semua hal yang material, yang
selanjutnya disebut (“Laporan Keuangan Audit”).
9. Proyeksi keuangan BERKAT periode 31 Agustus 2023 sampai dengan 31 Desember 2028
yang disiapkan oleh Manajemen
2.4 PT Kencana Berkat Propertindo ("BERKAT")
2.4.1 Riwayat Singkat
BERKAT didirikan berdasarkan Akta Pendirian No. 03 tanggal 01 Maret 2019, yang dibuat
dihadapan Notaris Charles Hermawan, S.H., Notaris di Kota Tangerang. Akta Pendirian
tersebut telah mendapatkan pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia melalui Surat Keputusan No. AHU-0012898.AH.01.01.Tahun 2019 tanggal
11 Maret 2019.
Anggaran Dasar BERKAT telah mengalami perubahan berdasarkan Akta No. 9 tanggal
13 Oktober 2023, yang dibuat dihadapan Notaris Anastasia Chandra, S.H., M.KN., Notaris di
Kabupaten Tangerang. Akta Perubahan tersebut telah mendapatkan pengesahan dari Menteri
Halaman - 15
Page 206
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia melalui Surat Keputusan No. AHU-
AH.01.09.0173912 tanggal 16 Oktober 2023.
BERKAT berdomisili di Kencanaloka blok B 4 nomor 21 RT 004 RW 006 Kelurahan Rawa Mekar
Jaya, Kecamatan Serpong, Kota Tangerang Selatan Provinsi Banten. BERKAT memulai kegiatan
operasinya pada tahun 2019.
2.4.2 Aktivitas Usaha
Sesuai dengan Pasal 3 Akta Pendiriannya, maksud dan tujuan pendirian BERKAT adalah
berusaha dalam bidang real estate.
Untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut, BERKAT dapat melaksanakan kegiatan usaha
sebagai berikut:
- Menjalankan usaha-usaha di bidang real estate meliputi real estate yang dimiliki sendiri
atau disewa (68110), kelompok ini mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan
dan pengoperasian real estate baik yang dimiliki sendiri maupun disewa, seperti
bangunan apartemen, bangunan tempat tinggal dan bangunan bukan tempat tinggal
(seperti tempat pameran, fasilitas penyimpanan pribadi, mall, pusat perbelanjaan dan
lainnya) serta penyediaan rumah dan flat atau apartemen dengan atau tanpa perabotan
untuk digunakan secara permanen, baik dalam bulanan atau tahunan. Termasuk
kegiatan penjualan tanah, pengembangan gedung untuk dioperasikan sendiri (untuk
penyewaan ruang-ruang di gedung tersebut), pembagian real estate menjadi tanah
kavling taanpa pengembangan lahan dan pengoperasian kawasan tempat tinggal untuk
rumah yang bisa dipindah-pindah.
2.4.3 Tingkat Kepemilikan dan Sifat Pengendalian Objek Penilaian
Susunan pemegang saham BERKAT per 31 Juli 2023 adalah sebagai berikut :
Figur 2. Susunan Pemegang Saham BERKAT
Jumlah modal ditempatkan
Jumlah
Nama Pemegang Saham dan disetor Persentase
Saham
(Dalam Rupiah Penuh)
Winda 100 100.000.000 50,00%
PT Kencana Anugerah
100 100.000.000 50,00%
Propertindo
Total 200 200.000.000 100,00%
Sumber : Laporan Keuangan Audit
Pemegang saham mayoritas BERKAT berdasarkan figur di atas adalah Winda dengan
kepemilikan sebesar 40,00%.
Terjadi perubahan susunan pemegang saham BERKAT, berdasarkan akta perubahan terakhir
BERKAT No. 9 tanggal 13 Oktober 2023 yang dibuat dihadapan Notaris Anastasia Chandra,
S.H., M.Kn., Notaris di Kabupaten Tangerang. Susunan pemegang saham BERKAT berdasarkan
perubahan akta tersebut adalah sebagai berikut:
Halaman - 16
Page 207
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
Figur 3. Susunan Pemegang Saham BERKAT
Jumlah modal ditempatkan
Nama Pemegang Jumlah
dan disetor Persentase
Saham Saham
(Dalam Rupiah Penuh)
Winda 80 80.000.000 40,00%
Buyanto Tjiwan 70 70.000.000 35,00%
Kurniawati 50 50.000.000 25,00%
Total 200 200.000.000 100,00%
Sumber : Akta perubahan BERKAT No. 9 tanggal 13 Oktober 2023 yang dibuat dihadapan
Notaris Anastasia Chandra, S.H., M.Kn.,
2.4.4 Tingkat Likuiditas Pasar Objek Penilaian
BERKAT merupakan perusahaan tertutup yang sahamnya tidak diperdagangkan di Pasar
Modal, maka objek penilaian ini menurut penilai bersifat tidak likuid.
2.4.5 Manajemen dan Sumber Daya Manusia
Berdasarkan Laporan Keuangan Audit BERKAT per 31 Juli 2023, susunan Dewan Komisaris dan
Direksi adalah sebagai berikut :
Dewan Komisaris
Komisaris : Kurniawati
Dewan Direksi
Direktur Utama : Winda
Direktur : Buyanto Tjiawan
Pada tanggal 31 Juli 2023, BERKAT memiliki karyawan sebanyak 3 orang serta didukung oleh
51 orang agen pemasaran.
2.4.6 Informasi Non Keuangan yang Relevan Mengenai BERKAT
Pasar Geografis
BERKAT menargetkan penjualan properti, dengan jangkauan daerah Tangerang, khususnya
Bumi Serpong Damai, namun tidak terbatas untuk dapat menjual properti di daerah lainnya.
Pemasok dan Pelanggan Kunci
Pemasok untuk usaha BERKAT adalah perusahaan properti, yang menjual dan menyewakan
properti baik berupa rumah tinggal, apartemen, kaveling dan ruko seperti PT Summarecon
Agung Tbk, PT Alam Sutera Realty Tbk, PT Agung Podomoro Land Tbk, PT Jaya Real Property
Tbk, PT Alam Sutera Realty Tbk, PT Bumi Serpong Damai Tbk serta perusahaan properti
lainnya, termasuk properti milik perorangan.
BERKAT tidak memiliki pelanggan kunci karena sebagian besar pelanggannya adalah
perorangan. Pelanggan juga didapatkan melalui kerja sama dengan Bank rekanan untuk
program Kredit Kepemilikan Properti.
Halaman - 17
Page 208
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
Pesaing
Pesaing BERKAT adalah perusahaan-perusahaan yang menjalankan kegiatan usaha serupa,
yaitu pada bidang agen properti. Agen properti yang berada di sekitar wilayah operasional
BERKAT adalah sebagai berikut:
- Ray White;
- Century 21;
- Rumah 123;
- Promex;
- Xavier Marks;
- Jendela Realty;
- Property Pro;
- LJ Hooker; dan
- Brighton.
Halaman - 18
Page 209
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
3 TINJAUAN EKONOMI MAKRO DAN INDUSTRI
3.1 Ekonomi Makro Indonesia
3.1.1 Pertumbuhan Ekonomi Indonesia
Pertumbuhan ekonomi global 2023 diprakirakan tetap sebesar 2,7%, namun disertai dengan
pergeseran sumber pertumbuhan. Pertumbuhan Amerika Serikat (“AS”) dan beberapa negara
maju di Eropa diprakirakan lebih baik, dipengaruhi oleh konsumsi rumah tangga seiring
dengan perbaikan upah dan keyakinan konsumen. Pertumbuhan ekonomi Jepang
diprakirakan masih kuat dipengaruhi oleh konsumsi rumah tangga dan ekspor yang membaik.
Sementara itu, pertumbuhan ekonomi Tiongkok lebih rendah sejalan dengan tertahannya
konsumsi dan investasi terutama sektor properti. Tekanan inflasi di negara maju masih relatif
tinggi dipengaruhi oleh perekonomian yang lebih kuat dan pasar tenaga kerja yang ketat. Hal
ini diprakirakan akan mendorong kenaikan lebih lanjut suku bunga kebijakan moneter di
negara maju, termasuk Federal Funds Rate (“FFR”). Perkembangan tersebut mendorong aliran
modal ke negara berkembang lebih selektif dan meningkatkan tekanan nilai tukar di negara
berkembang, termasuk Indonesia, sehingga memerlukan penguatan respon kebijakan untuk
memitigasi risiko rambatan global.
Pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap baik didukung oleh permintaan domestik.
Perekonomian domestik pada triwulan II 2023 diprakirakan tumbuh lebih baik dari proyeksi,
ditopang oleh peningkatan konsumsi rumah tangga dan investasi. Konsumsi rumah tangga
meningkat didorong oleh terus naiknya mobilitas, membaiknya ekspektasi pendapatan, dan
terkendalinya inflasi, serta dampak positif dari Hari Besar Keagamaan Nasional (“HBKN”) dan
pemberian gaji ke-13 kepada Aparatur Sipil Negara. Investasi juga meningkat terutama
investasi nonbangunan sejalan dengan kinerja ekspor yang positif dan berlanjutnya hilirisasi.
Sementara itu, ekspor barang diprakirakan melambat sejalan ekonomi global yang melemah,
sedangkan ekspor jasa tumbuh tinggi dipengaruhi oleh kenaikan kunjungan wisatawan
mancanegara. Berdasarkan lapangan usaha, pertumbuhan ekonomi terutama ditopang
Industri Pengolahan, Perdagangan Besar dan Eceran, serta Informasi dan Komunikasi.
Sementara secara spasial, pertumbuhan ekonomi terutama ditopang oleh pertumbuhan
wilayah Kalimantan dan Jawa yang masih kuat sejalan dengan terjaganya permintaan
domestik. Dengan perkembangan tersebut, pertumbuhan ekonomi 2023 diprakirakan dapat
mencapai kisaran 4,5-5,3%. Bank Indonesia akan terus memperkuat sinergi stimulus fiskal
Pemerintah dengan stimulus makroprudensial Bank Indonesia untuk mendorong
pertumbuhan ekonomi, khususnya dari sisi permintaan.
Figur 4. Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Pengeluaran dan
Lapangan Usaha
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
Halaman - 19
Page 210
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
Kinerja Neraca Pembayaran Indonesia (“NPI”) mendukung ketahanan eksternal. Neraca
perdagangan triwulan II 2023 mencatat surplus yang lebih rendah dipengaruhi oleh
penurunan harga komoditas dan perlambatan ekonomi global. Sementara itu, ketidakpastian
pasar keuangan global berdampak pada net outflows aliran modal asing dalam bentuk
investasi portofolio pada triwulan II 2023 sebesar 1,3 miliar dolar AS. Namun demikian, pada
triwulan III 2023 aliran modal asing hingga 21 Juli 2023 kembali masuk sehingga mencatat net
inflows sebesar 0,3 miliar dolar AS. Posisi cadangan devisa Indonesia akhir Juni 2023 tercatat
tinggi sebesar 137,5 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,1 bulan impor atau 6,0 bulan
impor dan pembayaran utang luar negeri Pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan
internasional sekitar 3 bulan impor. Ke depan, kinerja NPI pada 2023 diprakirakan akan tetap
baik dengan transaksi berjalan terjaga dalam kisaran surplus 0,4% sampai dengan defisit 0,4%
dari PDB. Neraca transaksi modal dan finansial diprakirakan juga tetap terjaga, ditopang oleh
aliran masuk modal asing dalam bentuk Penanaman Modal Asing (“PMA”) maupun investasi
portofolio, sejalan persepsi positif investor terhadap prospek perekonomian nasional.
Figur 5. Neraca Pembayaran Indonesia
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
*) Angka Sementara
**) Angka Sangat Sementara
3.1.2 Nilai Tukar Rupiah
Nilai tukar Rupiah terkendali sejalan dengan kebijakan stabilisasi yang ditempuh Bank
Indonesia. Nilai tukar Rupiah secara year to date tercatat menguat 3,63% ptp dari level akhir
Desember 2022, lebih kuat dibandingkan dengan apresiasi Peso Filipina, Rupee India, dan
Baht Thailand masing-masing sebesar 1,78%, 1,11%, dan 0,42%. Ke depan, dengan akan
meredanya ketidakpastian pasar keuangan global, Bank Indonesia memprakirakan nilai tukar
Rupiah akan menguat ditopang oleh prospek pertumbuhan ekonomi yang kuat, inflasi yang
rendah, imbal hasil aset keuangan domestik yang menarik, dan dampak positif dari
implementasi PP 36/2023 tentang DHE SDA.
Persepsi investor terhadap prospek perekonomian Indonesia juga menguat, tecermin pada
peningkatan outlook sovereign credit rating Indonesia oleh lembaga pemeringkat R&I, dari stabil
menjadi positif, dengan level rating tetap terjaga pada BBB+ (dua notch di atas level terendah
investment grade). Bank Indonesia terus memperkuat kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah
Halaman - 20
Page 211
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
melalui triple intervention dan twist operation untuk memitigasi risiko rambatan ketidakpastian
pasar keuangan global.
Figur 6. Rupiah vs Negara Kawasan dan Suku Bunga Kebijakan Negara Kawasan
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
3.1.3 Inflasi
Inflasi kembali ke dalam sasaran lebih cepat dari prakiraan. Inflasi IHK pada bulan Juni 2023
tercatat 3,52% (yoy) sehingga berada di dalam sasaran 3,0±1%. Penurunan inflasi terjadi
disemua kelompok. Inflasi inti Juni 2023 tercatat 2,58% (yoy), lebih rendah dibandingkan
dengan inflasi pada bulan sebelumnya sebesar 2,66% (yoy) dipengaruhi oleh stabilnya nilai
tukar, turunnya harga komoditas global, rendahnya dampak lanjutan dari inflasi volatile food,
dan terkendalinya ekspektasi inflasi. Inflasi kelompok volatile food tercatat 1,20% (yoy), turun
dari inflasi bulan sebelumnya yang sebesar 3,28% (yoy). Inflasi kelompok administered prices
juga menurun dari 9,52% (yoy) menjadi 9,21% (yoy). Kembalinya inflasi ke dalam sasaran
sebagai hasil positif dari konsistensi kebijakan moneter serta eratnya sinergi pengendalian
inflasi pangan antara Bank Indonesia dan Pemerintah (Pusat dan Daerah) dalam TPIP dan TPID
melalui penguatan GNPIP di berbagai daerah. Dengan perkembangan tersebut, Bank
Indonesia meyakini inflasi tetap terkendali dalam kisaran 3,0±1% pada sisa tahun 2023 dan
2,5±1% pada 2024.
Figur 7. Inflasi IHK dan Komponen serta Ekspektasi Inflasi
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
3.1.4 Tingkat Suku Bunga
Likuiditas perbankan tetap longgar sehingga berpotensi mendorong berlanjutnya
peningkatan kredit/pembiayaan. Rasio Alat Likuid terhadap Dana Pihak Ketiga (“AL/DPK”)
tercatat tinggi, yakni 26,73% pada Juni 2023, sejalan dengan stance kebijakan likuiditas longgar
Bank Indonesia. Perkembangan likuiditas tersebut berperan positif terhadap perkembangan
Halaman - 21
Page 212
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
suku bunga perbankan. Di pasar uang, suku bunga IndONIA cukup rendah yakni 5,61% pada
24 Juli 2023. Di pasar obligasi, imbal hasil SBN tenor jangka pendek tercatat 5,99%, sementara
imbal hasil SBN tenor jangka panjang tercatat 6,22% pada tanggal yang sama. Di perbankan,
suku bunga deposito 1 bulan dan suku bunga kredit pada Juni 2023 terjaga rendah, yaitu
sebesar 4,14% dan 9,34%. Bank Indonesia terus memastikan kecukupan likuiditas untuk
terjaganya stabilitas sistem keuangan dan meningkatnya kredit/pembiayaan guna
berlanjutnya pemulihan ekonomi nasional.
Figur 8. Suku Bunga Kebijakan Bank Indonesia dan IndONIA serta Suku Bunga Perbankan
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
Kredit/pembiayaan perbankan tumbuh melambat karena menurunnya permintaan kredit dari
dunia usaha. Di tengah longgarnya sisi penawaran oleh tersedianya likuiditas, tingginya
rencana penyaluran kredit, serta longgarnya standar penyaluran kredit/pembiayaan
perbankan, korporasi cenderung mempercepat pelunasan kredit, dan berperilaku wait and see
dalam meningkatkan rencana investasinya ke depan. Kredit perbankan pada Juni 2023
tumbuh sebesar 7,76% (yoy), terutama ditopang oleh sektor Jasa Dunia Usaha, Jasa Sosial, dan
Pertambangan. Pembiayaan syariah juga tumbuh tinggi mencapai 17,09% (yoy) pada Juni
2023. Di segmen UMKM, pertumbuhan kredit terus berlanjut, yaitu mencapai 7,34% (yoy) pada
Juni 2023. Bank Indonesia berkomitmen untuk terus mendorong penyaluran
kredit/pembiayaan dari sisi penawaran perbankan dalam rangka mengakselerasi
pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan. Untuk itu, kebijakan insentif likuiditas
makroprudensial difokuskan pada sektor-sektor yang memiliki daya ungkit lebih tinggi bagi
pertumbuhan ekonomi dan penciptaan lapangan kerja, khususnya pada sektor hilirisasi
(minerba, pertanian, peternakan, dan perikanan), perumahan (termasuk perumahan rakyat),
pariwisata, inklusif (termasuk UMKM, KUR, dan ultra mikro/UMi), serta ekonomi keuangan
hijau. Bank Indonesia memprakirakan pertumbuhan kredit pada 2023 dalam kisaran 9-11%
(yoy).
Figur 9. Perkembangan Kredit dan DPK
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
Halaman - 22
Page 213
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
3.1.5 Pasar Keuangan
Ketahanan sistem keuangan, khususnya perbankan, terjaga. Permodalan perbankan kuat
dengan rasio kecukupan modal (Capital Adequacy Ratio/CAR) sebesar 26,07% pada Mei 2023.
Risiko kredit tetap terkendali, tecermin dari rasio kredit bermasalah (Non Performing Loan/NPL)
yang rendah, yaitu 2,52% (bruto) dan 0,77% (neto) pada Mei 2023. Likuiditas perbankan pada
Juni 2023 terjaga, dipengaruhi oleh pertumbuhan DPK sebesar 5,79% (yoy). Hasil stress test
Bank Indonesia juga menunjukkan ketahanan perbankan tetap kuat. Bank Indonesia terus
memperkuat sinergi dengan KSSK dalam memitigasi berbagai risiko ekonomi domestik dan
global yang dapat mengganggu ketahanan sistem keuangan serta momentum pemulihan
ekonomi.
Figur 10. Nilai Transaksi Uang Elektronik dan Nilai Transaksi Digital Banking
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
Figur 11. Nilai Transaksi ATM/Debit dan Kartu Kredit serta Uang yang Diedarkan
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
3.2 Gambaran Umum Industri Properti di Indonesia
Industri properti merupakan salah satu leading sektor yang menggerakan perekonomian
Indonesia. Realisasi investasi industri properti juga menduduki peringkat ke 4 terbesar yaitu
menyumbang sebesar Rp109,4 triliun. Namun, terdapat backlog perumahan di Indonesia yang
sebesar 12,71 juta di tahun 2021.
Kontribusi sektor properti terhadap PDB Indonesia sebesar 14-16% setiap tahunnya, yang
diikuti dengan spillover effect kepada 183 sektor lainnya dari sisi output, income, serta dampak
lainnya terhadap pembangunan. Sektor properti juga memainkan peran penting dalam
penciptaan lapangan kerja, yaitu mempekerjakan sekitar 13,8 juta orang atau sekitar 10,2% dari
total tenaga kerja Indonesia.
Halaman - 23
Page 214
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
Dengan meningkatnya jumlah penduduk, permintaan akan perumahan terjangkau semakin
meningkat, khususnya di daerah perkotaan. Disini pengembang properti dapat memanfaatkan
peluang pasar yang ada. Lalu, pengembang properti juga dapat memanfaatkan tren kota pintar
dan hijau untuk turut menyajikan hunian yang modern, layak huni, dan berkelanjutan bagi
Masyarakat.
Pengembang properti memiliki peluang yang besar untuk mengembangankan hotel dan resort
berkualitas tinggi di daerah destinasi pariwisata prioritas Indonesia. Hal ini sekaligus
mendukung pertumbuhan industri pariwisata Indonesia.
• Harga Properti Residensial Q2 2023 berdasarkan Data Rumah.com Indonesia Property
Market Report
Berdasarkan data Rumah.com Indonesia Property Market Report Q2 2023 yang Indeks harga
properti nasional pada kuartal pertama 2023 berada pada angka 122,4 atau naik sebesar
1,7% (QoQ). Indeks harga ini juga tercatat naik secara tahunan sebesar 7,1%. Kenaikan ini
lebih tinggi dibandingkan kuartal keempat 2022, yakni 1% (QoQ) dan 5,8% (YoY). Stagnansi
masih terlihat dari sisi ketersediaan barang. Indeks suplai berada pada angka 226,8, turun
tipis dibandingkan kuartal sebelumnya. Secara tahunan, indeks suplai naik 6,6%.
Figur 12. Indeks Harga Properti Q2 2023
Sumber: Rumah.com Indonesia Property Market Report Q2 2023
Indeks permintaan menunjukkan kenaikan sebesar 14,5% secara kuartalan setelah pada
kuartal sebelumnya turun hingga 20%. Meski demikian, indeks ini masih lebih rendah jika
dibandingkan kuartal yang sama tahun sebelumnya (-14,6%).
Kenaikan indeks permintaan secara kuartalan terjadi baik pada tipe rumah tapak maupun
apartemen. Sementara itu, dari sisi tipe hunian, permintaan terhadap rumah tapak masih
mendominasi hingga 91% dari total permintaan hunian pada kuartal pertama 2023.
Halaman - 24
Page 215
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
Figur 13. Tren Pencarian Properti Bedasarkan Harga
Sumber: Rumah.com Indonesia Property Market Report Q2 2023
Data pencarian properti di Rumah.com menunjukkan bahwa pencarian properti didominasi
oleh pencarian dengan harga di atas Rp1 miliar. Hal ini juga bisa menjadi indikasi positif
terhadap daya beli Masyarakat. Dinamika pada indeks permintaan dapat menjadi indikasi
bahwa minat konsumen terhadap properti telah kembali, namun perhatiannya masih
terbagi oleh persiapan Hari Raya. Dampak Idul Fitri diprakirakan akan lebih terasa pada
kuartal depan.
Figur 14. Indeks Harga DKI Jakarta vs Bodetabek
Sumber: Rumah.com Indonesia Property Market Report Q2 2023
Saturasi pasar semakin terlihat di wilayah DKI Jakarta pada kuartal pertama 2023. Terutama
jika membandingkan indikator-indikator seperti harga, suplai, dan permintaan dengan
wilayah-wilayah lain di Jabodetabek pada semua jenis properti hunian. Pada saat harga
hunian di Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi mengalami kenaikan rata-rata 2,6% (QoQ)
dan 11,8% (YoY) pada kuartal kedua tahun ini, rata-rata kenaikan harga di lima wilayah
Halaman - 25
Page 216
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
Jakarta, yakni Pusat, Utara, Timur, Selatan, dan Barat hanya tercatat sekitar 0,2% (QoQ) dan
3,2% (YoY). Kenaikan harga yang relatif rendah tersebut dibarengi dengan pertumbuhan
suplai yang cukup pesat. Indeks suplai tercatat meningkat sebesar 2% secara kuartalan dan
9,1% secara tahunan. Pertumbuhan suplai lebih besar bila dibandingkan pertumbuhan
suplai secara nasional. Permintaan mengalami kenaikan naik secara kuartalan, namun
secara tahunan trennya masih turun sebesar 11,1%.
Saat permintaan terhadap hunian di Jabodetabek menurun secara tahunan, permintaan
terhadap apartemen di DKI Jakarta justru meningkat. Permintaan terhadap apartemen naik
sebesar 15% (QoQ) dan 3% (YoY) pada kuartal pertama 2023 ini. Kenaikan permintaan
terhadap apartemen di Ibu Kota justru lebih tinggi bila dibandingkan permintaan terhadap
rumah tapak, yakni 13% (QoQ) dan -14% (YoY).
• Harga Properti Residensial Q2 2023 berdasarkan Bank Indonesia
Sedangkan berdasarkan hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia
mengindikasikan bahwa harga properti residensial di pasar primer secara tahunan masih
melanjutkan tren peningkatan pada triwulan II 2023. Indeks Harga Properti Residensial
(IHPR) triwulan II 2023 tercatat naik sebesar 1,92% (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan
kenaikan pada triwulan sebelumnya yang sebesar 1,79% (yoy).
Figur 15. Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial
Sumber: Bank Indonesia, Survei Harga Properti Residensial Q2 2023
Peningkatan IHPR tersebut terutama ditopang oleh kenaikan harga rumah tipe kecil sebesar
2,22% (yoy), lebih tinggi dari kenaikan pada triwulan I 2023 yang sebesar 1,77% (yoy).
Sementara itu, harga rumah tipe menengah mengalami peningkatan sebesar 2,72% (yoy),
sedikit lebih rendah dari 2,76% (yoy) pada triwulan I 2023. Peningkatan juga terpantau pada
harga rumah tipe besar dengan kenaikan sebesar 1,49% (yoy). Secara spasial,
perkembangan indeks harga rumah yang meningkat pada triwulan II 2023 terutama terjadi
di Kota Batam, Jabodebek-Banten, dan Denpasar.
Berlanjutnya tren peningkatan harga properti residensial tersebut terjadi di tengah
melemahnya tekanan inflasi IHK kelompok bahan bangunan. Hal tersebut tecermin dari
inflasi tahunan untuk IHK subkelompok pemeliharaan, perbaikan, dan keamanan tempat
tinggal/perumahan pada Juni 2023 sebesar 2,29% (yoy), lebih rendah dari 3,21% (yoy) pada
triwulan I 2023.
Halaman - 26
Page 217
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
• Penjualan Properti Residensial Q2 2023 berdasarkan Bank Indonesia
Penjualan properti residensial di pasar primer pada triwulan II 2023 secara tahunan masih
belum kuat. Hal tersebut tecermin dari penjualan properti residensial yang masih
terkontraksi 12,30% (yoy), lebih dalam dari kontraksi pada triwulan sebelumnya yang
sebesar 8,26% (yoy). Penjualan pada triwulan II 2023 tersebut dipengaruhi oleh belum
kuatnya penjualan rumah tipe kecil dan tipe menengah yang masing-masing terkontraksi
15,81% (yoy) dan 15,17% (yoy). Sementara itu, penjualan rumah besar terpantau mengalami
peningkatan sebesar 15,11% (yoy), setelah terkontraksi 6,82% (yoy) pada triwulan
sebelumnya. Berdasarkan informasi dari responden, terdapat sejumlah faktor yang
menghambat penjualan properti residensial primer, antara lain:
i. Masalah perizinan/birokrasi (30,40%);
ii. Suku bunga KPR (29,52%);
iii. Proporsi uang muka yang tinggi dalam pengajuan KPR (22,79%); dan
iv. Perpajakan (17,29%).
Sementara itu, penjualan rumah secara triwulanan pada triwulan II 2023 kembali tumbuh
positif sebesar 6,59% (qtq). Peningkatan penjualan rumah secara triwulanan tersebut
didorong oleh kenaikan penjualan rumah tipe kecil dan tipe besar yang masing-masing
tumbuh sebesar 9,89% (qtq) dan 22,48% (qtq), setelah keduanya mengalami kontraksi pada
triwulan sebelumnya. Namun demikian, penjualan rumah tipe menengah secara triwulanan
mengalami penurunan sehingga terkontraksi sebesar 4,83% (qtq).
• Pembiayaan Properti Residensial Q2 2023 berdasarkan Bank Indonesia
Pada triwulan II 2023, sumber pembiayaan nonperbankan masih menjadi sumber utama
untuk pembangunan properti residensial, sebesar 72,80% dari total kebutuhan pembiayaan
proyek pembangunan perumahan berasal dari dana internal (Grafik 11). Sumber alternatif
pembiayaan lain yang menjadi preferensi pengembang untuk pembangunan rumah primer
antara lain pinjaman perbankan dan pembayaran dari konsumen dengan proporsi
masingmasing sebesar 16,09% dan 7,59% dari total modal (Grafik 11). Berdasarkan
komposisi dana internal, porsi terbesar berasal dari laba ditahan (36,53%) diikuti modal
disetor (55,76%). Sementara dari sisi konsumen, jenis pembiayaan yang menjadi pilihan
utama responden dalam melakukan pembelian rumah primer adalah KPR dengan pangsa
sebesar 76,02% dari total pembiayaan, diikuti oleh tunai bertahap (17,25%) dan secara tunai
(6,73%).
• Tren Indeks Properti di Tangerang Selatan
Kota Tangerang Selatan merupakan daerah otonom yang terbentuk pada akhir tahun 2008
berdasarkan Undang-undang Nomor 51 Tahun 2008 tentang Pembentukan Kota Tangerang
Selatan di Provinsi Banten tertanggal 26 November 2008. Pembentukan daerah otonom
baru tersebut merupakan pemekaran dari Kabupaten Tangerang. Hal itu dilakukan dengan
tujuan meningkatkan pelayanan dalam bidang pemerintahan, pembangunan, dan
kemasyarakatan serta dapat memberikan kemampuan dalam pemanfaatan potensi daerah
guna mempercepat terwujudnya kesejahteraan masyarakat. Dalam kaitannya dengan
industri properti, Tangerang Selatan boleh dibilang sangat inovatif dan akseleratif.
Halaman - 27
Page 218
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
Figur 16. Tren Indeks Harga Properti Tangerang Selatan Q1 2021 - Q1 2022
Sumber: https://www.rumah.com/areainsider/tangerang-selatan/article/tren-indeks-
properti-tangerang-selatan-14553
Merujuk data dari Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI), indeks harga
properti gabungan rumah dan apartemen di Tangerang Selatan saat ini mengalami
pertumbuhan yang baik. Secara Quarter on Quarter/QoQ, indeks harga properti menguat
sebesar 1,9% akibat dari terkoreksinya indeks menjadi 125,0 di Q1 2022. Tidak hanya
tumbuh secara QoQ, dalam periode tahunan (Year on Year/YoY) indeks harga properti
gabungan di Tangerang Selatan juga meningkat sebesar 11,4%. Hal ini lantaran indeks harga
properti di Q1 2022 yakni 125,0 lebih tinggi daripada indeks harga properti di Q1 2021
sebesar 112,1. RIPMI juga membeberkan kondisi sektor properti di Tangerang Selatan
menurut aspek suplai untuk properti gabungan (rumah dan apartemen).
Figur 17. Tren Indeks Suplai Properti Tangerang Selatan Q1 2021 - Q1 2022
Sumber: https://www.rumah.com/areainsider/tangerang-selatan/article/tren-indeks-
properti-tangerang-selatan-14553
Sesuai figur di atas, secara QoQ indeks suplai properti gabungan di Tangerang Selatan pada
Q1 2022 terkoreksi positif sebanyak 9,1%. Kenaikan terjadi lantaran indeks di kuartal
sebelumnya yakni Q4 2021 sebesar 205,3 masih lebih rendah daripada pencapaian indeks
di Q1 2022 sebesar 224,0.
Halaman - 28
Page 219
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
Kenaikan indeks suplai properti di Tangerang Selatan secara QoQ juga terjadi dalam periode
YoY. Dimana indeks suplai pada Q1 2022 yang mencapai 224,0 sukses menyaingi perolehan
indeks di kuartal yang sama tahun sebelumnya atau Q1 2021 yakni sebesar 191,7.
Persentase kenaikan secara YoY mencapai 16,8%.
Figur 18. Tren Indeks Permintaan Properti Tangerang Selatan Q1 2018 - Q1 2022
Sumber: https://www.rumah.com/areainsider/tangerang-selatan/article/tren-indeks-
properti-tangerang-selatan-14553
Rumah.com menemukan, indeks permintaan (demand) properti pada area di Tangerang
Selatan mengalami kelesuan sepanjang Q1 2022. Dimana pada kuartal satu tahun ini, indeks
demand mencapai 69,5 atau anjlok sebesar -45,8% dibandingkan Q4 2021 yang meraih
indeks 128,2 (QoQ). Dalam kurun waktu tahunan, indeks permintaan properti pada area di
Tangerang Selatan untuk Q1 2022 terkoreksi sebanyak -51,5%. Penurunan indeks demand
secara signifikan ini diharapkan segera membaik di kuartal selanjutnya. Selain mengamati
tren indeks permintaan properti di Tangsel, Rumah.com juga merangkum ada lima area di
kawasan ini yang mempunyai demand cukup tinggi, diantaranya yaitu BSD, Pamulang,
Bintaro, Ciputat dan Serpong.
Figur 19. Area dengan Permintaan Properti Tertinggi di Tangerang Selatan Hingga Q1 2022
Sumber: https://www.rumah.com/areainsider/tangerang-selatan/article/tren-indeks-
properti-tangerang-selatan-14553
Halaman - 29
Page 220
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
Saat ini, Tangerang Selatan berkembang cukup pesat. Pasar properti di Tangerang
Selatan melejit yang disebabkan banyak diburu oleh kaum elite yang ingin tinggal di
kawasan permukiman terpadu seperti Bintaro dan BSD City. Hingga kini, pasar properti
di Tangerang Selatan masih terus berkembang mengikuti situasi sosial dan ekonomi di
Jabodetabek.
Figur 20. Tren Indeks Suplai Pasar Properti Tangerang Selatan
Sumber: https://www.rumah.com/areainsider/tangerang-selatan/article/pasar-properti-di-
tangerang-selatan-16686
Memasuki kuartal keempat tahun 2022, indeks suplai properti di Tangerang Selatan secara
keseluruhan mengalami penurunan tipis. Pada kuartal tersebut hanya diraih angka 265,4,
atau turun -0,4% dibanding Q3 2022 yang menorehkan angka 266,6 (QoQ). Namun, indeks
ini tetap bertumbuh sebesar 29,3% dibanding Q4 2021 yang berada di posisi 205,3 (YoY).
Pada segmen rumah tapak, Tangerang Selatan juga mengalami tren negatif secara
kuartalan. Indeks suplai melemah -0,6%, dari posisi 270,5 pada Q3 2022 ke posisi 268,9 pada
Q4 2022. Adapun secara tahunan, indeks ini meningkat 28,6% usai tahun sebelumnya
menduduki posisi 209,1. Sedangkan suplai segmen apartemen, Tangerang
Selatan mencatat peningkatan sebesar 3,2% secara QoQ, yakni dari posisi 22,7 pada Q3
2022 ke posisi 229,8 pada Q4 2022. Dalam perhitungan YoY, indeks tersebut terdongkrak
sebesar 44,7% karena pada kuartal yang sama di tahun sebelumnya hanya ditorehkan
angka 158,8.
Figur 21. Tren Indeks Harga Pasar Properti Tangerang Selatan
Sumber: https://www.rumah.com/areainsider/tangerang-selatan/article/pasar-properti-di-
tangerang-selatan-16686
Halaman - 30
Page 221
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
Beralih ke sisi harga, pasar properti di Tangerang Selatan sedang berkembang meski tipis-
tipis saja. Indeks harga meraih angka 133,8 pada Q4 2022, meningkat 0,8% dibanding
kuartal sebelumnya yang berada di angka 132,7. Adapun dibanding capaian pada kuartal
yang sama di tahun 2021, indeks ini bertumbuh sebesar 9,1%.
Indeks harga pada segmen rumah tapak di Tangerang Selatan juga bertumbuh secara
kuartalan sebesar 0,8%, dari posisi 134,3 pada Q3 2022 ke posisi 135,5 pada Q4 2022.
Sedangkan secara tahunan, indeks ini meningkat 9,7% dibanding Q4 2021 yang menempati
posisi 123,4.
Apartemen di Tangerang Selatan pun mencetak pertumbuhan yang menjanjikan, yakni
sebesar 1,1% secara QoQ. Hal ini disebabkan tingginya capaian indeks harga pada kuartal
keempat tahun 2022, tepatnya di angka 112,7. Namun, indeks ini justru stagnan dalam
perhitungan YoY karena pada Q4 2021, indeks tersebut menempati posisi yang sama.
Figur 22. Tren Indeks Permintaan Pasar Properti Tangerang Selatan
Sumber: https://www.rumah.com/areainsider/tangerang-selatan/article/pasar-properti-di-
tangerang-selatan-16686
Agak berbeda dengan harga dan suplai, permintaan pasar properti di Tangerang
Selatan mengalami penurunan yang cukup signifikan pada Q4 2022. Secara umum,
indeks demand turun -24,3 persen dalam periode kuartalan dan -25,7 persen dalam periode
tahunan.
Pelemahan permintaan juga terlihat jelas pada masing-masing segmen. Pasar rumah tapak
mencatat penurunan sebesar -24,1 persen secara QoQ dan sebesar -26,8 persen secara
YoY. Sementara pasar apartemen mencetak penyusutan permintaan sebesar -26,1 persen
secara QoQ dan sebesar -4,5 persen secara YoY.
Penurunan permintaan pada pasar properti di Tangerang Selatan tampaknya dipengaruhi
oleh tren tahunan, yakni ketika konsumen lebih senang mengalihkan dana mereka ke pos
pengeluaran selain properti pada kuartal akhir.
Banyak konsumen yang lebih memilih untuk menghabiskan uang dengan berlibur dan
merayakan beragam festival akhir tahun ketimbang membeli properti. Dengan begitu,
permintaan pasar properti di Tangerang Selatan diprediksi akan kembali pulih di awal tahun
2023.
Halaman - 31
Page 222
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
3.3 Pertumbuhan Properti Baru di Daerah Tangerang
Pertumbuhan properti di daerah Tangerang dan sekitarnya semakin banyak salah satunya
perumahan tapak. Para pengembang properti di Tangerang telah memainkan peran penting
dalam penggerakan utama di balik pertumbuhan ini. Menurut data yang disajikan dalam Jakarta
MarketBeat Reports Landed Residential H1 2023, bahwa Tangerang mendominasi pertumbuhan
properti baru.
Pertumbuhan ini membuat pasokan unit rumah tapak relatif stabil pada Semester Satu tahun
2023 (kuartal kesatu dan kuartal kedua). Sebanyak 4.445 unit tambahan untuk total pasokan
unit yang didominasi Tangerang sebesar 51,00%. Perkembangan properti di Tangerang dan
sekitarnya disebabkan lahan di daerah Jakarta mulai berkurang, sehingga pengembang properti
melirik ke daerah Tangerang dan sekitarnya.
Di saat harga hunian di Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi mengalami kenaikan rata-rata
2,6% (QoQ) dan 11,8% (YoY) pada kuartal kedua tahun ini, rata-rata kenaikan harga di lima
wilayah Jakarta, yakni Pusat, Utara, Timur, Selatan, dan Barat hanya tercatat sekitar 0,2% (QoQ)
dan 3,2% (YoY).
Penyebab Pertumbuhan Properti Baru di Tangerang
Peningkatan properti yang berlangsung di tangerang melibatkan berbagai jenis properti
termasuk perumahan, apartemen, dan komersial. Kabarnya, sektor properti telah mendorong
pertumbuhan ekonomi di wilayah Tangerang dan sekitarnya menjadi perhatian bagi
pengembang properti dan investor. Alasan ini juga diikuti oleh pengembang properti sulit
mendapatkan lahan di kota Jakarta
Melihat harga tanah semakin bertambah dengan rata-rata Rp12.428.000 per meter persegi. Hal
ini bisa menjadi bisa menjadi salah satu faktor yang memungkinkan para pengembang akan
memikirkan untuk melirik Tangerang dan sekitarnya. Pelaku pengembang properti tidak ingin
memberatkan para konsumen untuk mendapatkan rumah yang ukurannya tidak seberapa.
Maka dari itu perlu lahan yang memadai seperti di Tangerang dan sekitarnya.
Properti Baru Mendorong Infrastruktur di Tangerang
Dalam beberapa tahun terakhir, Tangerang dan sekitarnya mengalami pertumbuhan ekonomi.
Hal ini yang menyebabkan meningkatnya infrastruktur, bertambahnya pusat pendidikan, dan
bisnis di sekitarnya. Beberapa faktor inilah masyarakat mulai bergeser untuk melirik Tangerang
dan sekitarnya bahwa memiliki potensi yang baik untuk masa depan. Tentunya dampak ini akan
menciptakan permintaan akan perumahan yang terus tumbuh.
Pemerintah mulai memperlebarkan moda transportasi massa dari Jakarta ke daerah Tangerang
untuk memudahkan dalam mobilitas. Karena bisa dilihat banyak sekali masyarakat yang tinggal
di Tangerang membutuhkan moda transportasi menuju tempat kerja mereka. Pemerintah
menyediakan Commuter Line, Transjakarta, hingga MRT Fase 3 yang akan dibangun tahun 2024
semakin banyaknya pemilik properti yang tinggal di Tangerang dan sekitarnya.
Tidak hanya itu, tersedia juga aksesibilitas ke Tangerang dan sekitarnya seperti jalan tol.
Membuat wilayah Tangerang semakin menarik bagi pengembang dan investor disini. Mengikuti
kehadiran akses yang disediakan juga, bahwa keberadaan pusat bisnis dan institusi pendidikan
terkemuka seperti Universitas Multimedia Nusantara, Universitas Binus dan lain-lainnya.
Kehadiran pusat bisnis dan institusi pendidikan menarik pada permintaan akan hunian yang
nyaman.
Halaman - 32
Page 223
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
Variasi Penambahan Properti di Tangerang
Properti baru di Tangerang sangatlah bervariasi jenisnya, mulai dari rumah tapak, hunian
vertikal, hingga properti komersial seperti ruko atau office space. Kali ini, pembahasan berfokus
pada rumah tapak yang menjadi incaran masyarakat untuk memiliki tempat tinggal dalam
jangka panjang. Sudah banyak sekali rumah tapak yang akan dibangun di sekitar Tangerang.
Banyak sekali perumahan di Tangerang yang memberikan berbagai fasilitas dan desain yang
minimalis menjadi ciri khasnya. Selain, tersedia juga berbagai konsep yang disediakan oleh
pengembang properti. Mulai dari simple townhouse hingga smart home. Meskipun konsep yang
diberikan oleh pengembang sangat variatif namun keamanan dan kenyamanan yang diinginkan
oleh penghuni.
Halaman - 33
Page 224
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
4 ANALISIS ATAS LAPORAN KEUANGAN DAN INFORMASI KEUANGAN LAINNYA
4.1 Penyesuaian Laporan Keuangan BERKAT
Penyesuaian laporan keuangan meliputi normalizing adjustment atau penyesuaian pencatatan
dan kebijakan akuntansi, eliminasi akun-akun yang bersifat non-recurring, control adjustment,
serta pemisahan akun-akun operating dan non-operating.
Berdasarkan review yang telah kami lakukan terhadap laporan keuangan BERKAT tidak
diperlukan adanya penyesuaian pencatatan dan kebijakan akuntansi pada laporan keuangan.
Demikian juga terhadap akun-akun non-recurring, control adjustment dan non-operating tidak
diperlukan adanya penyesuaian.
4.2 Analisis Kinerja Keuangan BERKAT
4.2.1 Analisis Laporan Keuangan BERKAT
Berikut laporan laba (rugi) berdasarkan Laporan Keuangan Tidak Audit untuk periode
31 Desember 2019 sampai dengan 31 Desember 2020 dan Laporan Keuangan Audit untuk
periode 31 Desember 2021 sampai dengan 31 Juli 2023:
Tinjauan Laba (Rugi)
Figur 23. Laporan Laba (Rugi)
(Dalam Ribuan Rupiah)
2019” 2020” 2021 2022 31 Juli 2023
Uraian
Tidak Audit Tidak Audit Audit Audit Audit
Pendapatan 816.006 2.906.601 4.377.620 4.734.935 1.732.155
Beban Langsung (427.987) (1.570.451) (2.684.664) (3.200.854) (898.222)
Laba (Rugi) Kotor 388.019 1.336.149 1.692.956 1.534.080 833.932
Laba (Rugi) Sebelum
30.858 516.977 (174.090) 186.105 (312.471)
Pajak Penghasilan
Laba (Rugi) Bersih Tahun
26.777 502.444 (195.978) 162.430 (321.132)
Berjalan
Laba (Rugi) Komprehensif
26.777 502.444 (195.978) 162.430 (321.132)
Tahun Berjalan
Sumber : Laporan Keuangan Audit dan Laporan Keuangan Tidak Audit
Pendapatan BERKAT berasal dari pendapatan komisi yaitu pendapatan yang terkait dengan
jasa agensi penjualan properti yang dilakukan secara langsung. BERKAT berdiri sejak
01 Maret 2019 dan sampai dengan 31 Desember 2019 tercatat BERKAT memperoleh
pendapatan sebesar Rp816.006 Ribu. Selama periode historis, pendapatan BERKAT mayoritas
tercatat mengalami peningkatan. Peningkatan signifikan tercatat pada tahun 2020 menjadi
sebesar Rp2.906.601 Ribu. Pada 31 Juli 2023 tercatat pendapatan BERKAT sebesar
Rp1.732.155 Ribu atau menurun sebesar 63,42%.
Selama tahun historis, BERKAT dapat mencatatkan laba tahun berjalan pada tahun 2019, 2020
dan 2022 masing-masing sebesar Rp 26.777 Ribu, Rp502.444 Ribu dan Rp162.430 Ribu.
Namun, pada periode 31 Juli 2023 BERKAT mencatatkan rugi kembali yaitu sebesar Rp321.132
Ribu, hal ini dikarenakan menurunnya pendapatan usaha BERKAT.
Halaman - 34
Page 225
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
Figur 24. Pertumbuhan Pendapatan, Laba (Rugi) Kotor, Laba (Rugi) Sebelum Pajak
Penghasilan dan Laba (Rugi) Bersih Tahun Berjalan
(Dalam Ribuan Rupiah)
Sumber : Laporan Keuangan Audit dan Laporan Keuangan Tidak Audit (Diolah Y&R)
Analisis Common Size Laba (Rugi)
Figur 25. Analisis Common Size Laba (Rugi)
2019* 2020* 2021 2022 31 Juli 2023
Uraian
Tidak Audit Tidak Audit Audit Audit Audit
Pendapatan Usaha 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban Langsung -52,45% -54,03% -61,33% -67,60% -51,86%
Laba (Rugi) Kotor 47,55% 45,97% 38,67% 32,40% 48,14%
Laba (Rugi) Sebelum
3,78% 17,79% -3,98% 3,93% -18,04%
Pajak Penghasilan
Laba (Rugi) Bersih Tahun
3,28% 17,29% -4,48% 3,43% -18,54%
Berjalan
Laba (Rugi) Komprehensif
-4,48% 3,43% -18,54% -4,48% 3,43%
Tahun Berjalan
Sumber : Laporan Keuangan Audit dan Laporan Keuangan Tidak Audit (Diolah Y&R)
Tinjauan Posisi Keuangan
Figur 26. Ringkasan Posisi Keuangan
(Dalam Ribuan Rupiah)
2019* 2020* 2021 2022 31 Juli 2023
Uraian
Tidak Audit Tidak Audit Audit Audit Audit
Aset Lancar 184.967 722.502 1.150.331 530.162 303.536
Aset Tidak Lancar 43.941 49.177 32.126 2.478.871 2.395.144
Total Aset 228.908 771.679 1.182.457 3.009.033 2.698.680
Liabilitas Jangka Pendek 2.130 42.458 649.214 423.407 536.048
Liabilitas Jangka Panjang - - - 1.889.953 1.788.091
Total Liabilitas 2.130 42.458 649.214 2.313.360 2.324.139
Ekuitas 226.777 729.221 533.243 695.673 374.541
Halaman - 35
Page 226
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
2019* 2020* 2021 2022 31 Juli 2023
Uraian
Tidak Audit Tidak Audit Audit Audit Audit
Total Liabilitas dan
228.908 771.679 1.182.457 3.009.033 2.698.680
Ekuitas
Sumber : Laporan Keuangan Audit dan Laporan Keuangan Tidak Audit
Berdasarkan figur di atas, total aset BERKAT mengalami kenaikan sampai dengan
31 Desember 2022. Kenaikan signifikan terjadi pada tahun 2020 yaitu sebesar 237,11%. Hal ini
dikarenakan meningkatnya kas dan setara kas BERKAT. Pada 31 Juli 2023 total aset mengalami
penurunan seebsar 10,31%. Hal ini dikarenakan menurunnya kas dan setara kas, piutang lain-
lain pihak ketiga, aset tetap dan aset hak guna.
Total liabilitas BERKAT terdiri dari liabilitas jangka pendek yaitu utang lain-lain, utang akrual,
utang pajak, utang bank jatuh tempo dalam waktu satu tahun dan liabilitas jangka panjang
yaitu liabilitas sewa. Selama tahun historis jumlah liabilitas BERKAT terus mengalami kenaikan,
hal ini dikarenakan adanya tambahan utang lain-lain dan bank jatuh tempo dalam waktu satu
tahun. Pada 31 Juli 2023 tercatat jumlah liabilitas BERKAT sebesar Rp2.324.139 Ribu.
Total ekuitas BERKAT mengalami peningkatan pada tahun 2020 dan 2022. Hal ini sejalan
dengan laba yang dapat dicatatkan BERKAT pada tahun 2020 dan 2022. Pada 31 Juli 2023, total
ekuitas BERKAT mengalami penurunan sebesar 46,16%. Hal ini dikarenakan menurunnya laba
tahun berjalan. Total ekuitas BERKAT pada 31 Juli 2023 tercatat sebesar Rp374.541 Ribu.
Figur 27. Pertumbuhan Aset, Liabilitas dan Ekuitas
(Dalam Ribuan Rupiah)
Sumber : Laporan Keuangan Audit dan Laporan Keuangan Tidak Audit (Diolah Y&R)
Analisis Common Size Aset, Liabilitas dan Ekuitas
Figur 28. Analisis Common Size Aset, Liabilitas dan Ekuitas
2019* 2020* 2021 2022 31 Juli 2023
Uraian
Tidak Audit Tidak Audit Audit Audit Audit
Aset Lancar 80,80% 93,63% 97,28% 17,62% 11,25%
Aset Tidak Lancar 19,20% 6,37% 2,72% 82,38% 88,75%
Total Aset 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Liabilitas Jangka Pendek 0,93% 5,50% 54,90% 14,07% 19,86%
Halaman - 36
Page 227
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
2019* 2020* 2021 2022 31 Juli 2023
Uraian
Tidak Audit Tidak Audit Audit Audit Audit
Liabilitas Jangka Panjang 0,00% 0,00% 0,00% 62,81% 66,26%
Total Liabilitas 0,93% 5,50% 54,90% 76,88% 86,12%
Ekuitas 99,07% 94,50% 45,10% 23,12% 13,88%
Total Liabilitas dan
100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Ekuitas
Sumber : Laporan Keuangan Audit dan Laporan Keuangan Tidak Audit (Diolah Y&R)
Tinjauan Laporan Arus Kas
Figur 29. Ringkasan Laporan Arus Kas
(Dalam Ribuan Rupiah)
2019* 2020* 31 Juli
2021 2022
Uraian Tidak Tidak 2023
Audit Audit
Audit Audit Audit
Kas Bersih yang Diperoleh dari
(Digunakan untuk) dari Aktivitas N/A N/A 185.915 (98.986) 30.130
Operasi
Kas Bersih yang Diperoleh dari
(Digunakan) untuk Aktivitas N/A N/A (244.986) - -
Investasi
Kas Bersih yang Diperoleh dari
(Digunakan untuk) Aktivitas N/A N/A 219.000 (152.075) (149.289)
Pendanaan
Kenaikan (penurunan) kas
N/A N/A 159.929 (251.061) (119.159)
dan setara kas
Kas dan setara kas awal tahun N/A N/A 497.694 657.623 406.562
Kas dan setara kas akhir
N/A N/A 657.623 406.562 287.403
tahun
Sumber : Laporan Keuangan Audit dan Laporan Keuangan Tidak Audit
Dari Laporan Keuangan Audit yang diperoleh, aktivitas cash flow BERKAT pada periode yang
berakhir 31 Juli 2023 adalah:
• Arus kas bersih yang diperoleh dan digunakan untuk aktivitas operasi tercatat sebesar
Rp30.130 Ribu yang merupakan penerimaan kas dari pelanggan dan digunakan untuk
pembayaran kas kepada pemasok dan beban usaha, pembayaran kepada karyawan,
pembayaran bunga serta pembayaran pajak penghasilan.
• Tidak terdapat arus kas bersih yang diperoleh dan digunakan untuk aktivitas investasi.
• Arus kas bersih yang diperoleh dan digunakan untuk aktivitas pendanaan tercatat negatif
sebesar Rp149.289 Ribu yang merupakan pembayaran pinjaman pihak berelasi dan
pembayaran utang bank..
Halaman - 37
Page 228
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
Figur 30. Komposisi Arus Kas Bersih dari aktivitas Operasi, Investasi dan Pendanaan
(Dalam Ribuan Rupiah)
Sumber : Laporan Keuangan Audit dan Laporan Keuangan Tidak Audit (Diolah Y&R)
Rasio Keuangan
Figur 31. Rasio Keuangan
2019* 2020* 31 Juli
2021 2022
Uraian Tidak Tidak 2023
Audit Audit
Audit Audit Audit
LIQUIDITY
Current Ratio 8682,73% 1701,71% 177,19% 125,21% 56,62%
Cash Ratio 8682,73% 1701,71% 101,30% 96,02% 53,62%
ACTIVITY
Account Payable
- - - 27 8
Turnover
SOLVABILITY
Total Liability to Assets
0,93% 5,50% 54,90% 14,07% 19,86%
Ratio
Total Liability to Equity
0,94% 5,82% 121,75% 60,86% 143,12%
Ratio
PROFITABILITY
Gross Profit Margin 47,55% 45,97% 38,67% 32,40% 48,14%
Net Profit Margin 3,28% 17,29% -4,48% 3,43% -18,54%
Rate of Return on Assets 11,70% 65,11% -16,57% 5,40% -11,90%
Rate of Return on Equity 11,81% 68,90% -36,75% 23,35% -85,74%
Sumber : Laporan Keuangan Audit dan Laporan Keuangan Tidak Audit (Diolah Y&R)
Halaman - 38
Page 229
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
Rasio Likuiditas
Figur diatas menunjukkan BERKAT memiliki rasio likuiditas yang positif karena memiliki
kemampuan membayar seluruh utang jangka pendeknya melalui aset lancar selama periode
historis. Current ratio BERKAT pada 31 Juli 2023 tercatat sebesar 56,62% sedangkan cash ratio
sebesar 53,62%.
Rasio Aktivitas
Rasio aktivitas yang tercatat pada BERKAT terkait dengan perputaran utang akrual yang
dibayarkan ke IPAC. Pada tahun 2022 perputaran utang akrual tercatat selama 27 hari,
sedangkan pada 31 Juli 2023 tercatat selama 8 hari.
Rasio Solvabilitas
Secara umum dapat dikatakan semakin besar total liabilities to equity ratio adalah semakin
menurun kinerjanya, karena semakin besar peranan utang sebagai sumber pembiayaan yang
berarti juga semakin kecil debt capacity-nya. Selain itu, semakin besar total liabilities to asset
ratio maka semakin kurang baik karena semakin besar porsi debt dalam pembiayaan.
Pada 31 Juli 2023 rasio total liabilities to equity ratio BERKAT tercatat sebesar 143,12% dan total
liabilities to assets ratio tercatat sebesar 19,86%. Rasio tersebut lebih besar dibandingkan
tahun-tahun sebelumnya disebabkan adanya tambahan utang bank yang jatuh tempo dalam
waktu satu tahun dan utang lain-lain.
Rasio Profitabilitas
Rasio profitabilitas menunjukkan kemampuan suatu perusahaan untuk memperoleh laba
dalam operasinya. Pada tahun 2019, 2020 dan 2022, BERKAT dapat mencatatkan rasio
profitabilitas yang positif, namun pada periode 31 Juli 2023 BERKAT kembali mencatatkan
kerugian.
4.2.2 Informasi Perpajakan BERKAT
Pada Laporan Keuangan Audit per 31 Juli 2023, tercatat utang pajak sebesar Rp5.029 Ribu.
4.2.3 Kompensasi Bagi Pemegang Saham BERKAT
Selama periode historisnya, BERKAT belum pernah membagikan dividen atas usahanya.
4.2.4 Informasi mengenai Asuransi yang Ditanggung oleh Perusahaan untuk Karyawan Kunci
Berdasarkan informasi yang kami peroleh, terdapat fasilitas asuransi berupa BPJS.
4.2.5 Analisis dan Pembahasan Manajemen
BERKAT merupakan salah satu perusahaan Agen Properti yang memiliki lisensi franchise IPAC,
pemegang master franchise ERA untuk seluruh wilayah Indonesia dan pelopor broker properti
di Indonesia dengan sistem franchise. BERKAT tergabung pada ERA Fiesta yang terdiri dari 7
Halaman - 39
Page 230
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
Perusahaan, yang berfokus pada properti di Daerah Jakarta Barat, Jakarta Utara, Kabupaten
dan Kota Tangerang.
Sejak didirikan pada 01 Maret 2019, BERKAT memperoleh pendapatan komisi atas penjualan
properti yang dilakukan baik secara primary maupun secondary. Sampai dengan 31 Juli 2023,
kinerja keuangan BERKAT masih mengalami tren yang fluktuatif, dimana pada tahun 2022
mampu mencatatkan laba sebesar Rp162.430 Ribu, namun pada 31 Juli 2023 kembali
mencatatkan rugi sebesar Rp321.132 Ribu.
Saat ini, fokus pasar BERKAT masih terbatas di wilayah Tangerang terutama daerah Bumi
Serpong Damai dengan jumlah karyawan sebanyak 3 orang. Untuk kedepannya Manajemen
berencana untuk memperluas jaringan dengan branding dan lisensi franchise IPAC yang
dimiliki. Nilai-nilai yang akan dijalani oleh BERKAT akan sama dengan nilai IPAC, yaitu:
Keunggulan
Untuk membangun tim yang unggul untuk menjadi pemimpin dalam industri Broker.
Integritas
Untuk memiliki integritas yang akan mengarah pada Merek yang sepenuhnya dikenal dan
professional.
Antusiasme
Merangkul antusiasme kerja untuk menghargai pencapaian tinggi para Agen.
Kepuasan Pelanggan
Pertama dalam kepuasan pelanggan.
Kerja Tim
Jaringan terbesar di Indonesia adalah hasil dari Kerja Tim yang luar biasa di TIM ERA.
Halaman - 40
Page 231
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
5 ANALISIS SWOT DAN RISIKO
5.1 Analisis SWOT
Analisis SWOT (strength, weakness, opportunity and threat) terdiri atas faktor internal yang bisa
dikontrol dan faktor eksternal atau lingkungan yang mungkin sulit dikontrol. Kedua sisi
dianalisis supaya dapat disusun suatu strategi sehingga tercapai keberhasilan dan mempunyai
daya saing. Dari faktor internal bisa diidentifikasi kekuatan dan kelemahan (strength and
weakness) sedangkan dari faktor eksternal berupa peluang dan ancaman (opportunity and
threat).
1. Analisis Kekuatan (Strength)
▪ BERKAT merupakan perusahaan yang memiliki lisensi franchise IPAC dan tergabung
dalam ERA Fiesta yang berfokus untuk menjalankan kegiatan keagenan properti IPAC di
daerah Tangerang dan Jakarta Barat.
▪ Agen pemasaran yang tergabung dalam BERKAT memiliki pendidikan dan pengalaman
dibidang properti serta diberikan pelatihan secara berkala.
▪ Sumber daya yang dimiliki oleh BERKAT merupakan orang-orang yang berkompeten
dalam bidang agen properti.
2. Analisis Kelemahan (Weakness)
▪ Saat ini, fokus pasar masih terbatas di daerah Tangerang terutama daerah Bumi Serpong
Damai.
▪ Sistem basis data yang masih manual.
3. Analisis Kesempatan (Opportunity)
▪ Kebutuhan masyarakat terkait tempat tinggal dan terbatasnya pengetahuan pemilihan
rumah yang tepat serta waktu yang dimiliki konsumen dapat menjadi peluang bagi jasa
agen properti.
▪ Industri properti masih memiliki potensi pertumbuhan yang besar di Indonesia.
4. Analisis Ancaman (Threat)
▪ Industri properti dikenal sebagai industri yang sangat kompetitif, di mana agen properti
bersaing satu sama lain untuk mendapatkan klien. Hal tersebut dapat berdampak
terhadap pendapatan perusahaan.
▪ Perusahaan yang berkaitan dengan agen properti memiliki tantangan terkait volatilitas
pasar, persaingan yang ketat dan tantangan teknologi.
▪ Perubahan regulasi oleh Pemerintah dapat memberikan dampak yang negatif kepada
keberlangsungan usaha jasa agen properti.
5.2 Analisis Risiko
Seperti halnya kegiatan usaha yang dilakukan oleh perusahaan lainnya, usaha yang dilakukan
tidak terlepas dari berbagai risiko usaha yang disebabkan oleh berbagai faktor yang dapat
mempengaruhi kinerja perusahaan. Berikut adalah beberapa risiko yang dihadapi :
1. Risiko Suku Bunga
Risiko suku bunga adalah risiko dimana arus kas masa datang dari suatu instrumen
keuangan akan berfluktuasi akibat perubahan suku bunga pasar.
2. Risiko Nilai Tukar Mata Uang Asing
BERKAT tidak terekspos terhadap pengaruh fluktuasi nilai tukar mata uang asing. Sebagian
besar pendapatan dan beban dilakukan dalam mata uang Rupiah. Manajemen mengelola
eksposur terhadap mata uang asing dengan melakukan penyesuaian pada harga yang
diterapkan kepada konsumen.
Halaman - 41
Page 232
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
3. Risiko Kredit
Risiko kredit mengacu pada risiko rekanan gagal dalam memenuhi liabilitas kontraktualnya
yang mengakibatkan kerugian bagi BERKAT.
Risiko kredit terutama melekat pada piutang usaha dan piutang lain-lain dan simpanan bank.
Risiko kredit pada simpanan bank diperhitungkan minimal karena ditempatkan dengan
institusi keuangan terpercaya yang telah memiliki catatan yang baik. Piutang usaha pihak
ketiga ditempatkan pada pihak ketiga yang terpercaya dan memiliki catatan yang baik.
Eksposur dan counterparties dimonitor secara terus menerus dan nilai agregat transaksi
terkait tersebar di antara counterparties yang telah disetujui oleh Direksi.
Nilai tercatat aset keuangan pada laporan keuangan setelah dikurangi dengan penyisihan
untuk kerugian mencerminkan eksposur terhadap risiko kredit.
4. Risiko Likuiditas
Risiko likuiditas adalah risiko kesulitan untuk memenuhi liabilitas keuangannya akibat
kekurangan dana. Eksposur perusahaan atas risiko likuiditas pada umumnya timbul dari
ketidaksesuaian profil jatuh tempo antara aset dan liabilitas.
Halaman - 42
Page 233
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
6 PENDEKATAN DAN PEMILIHAN METODE PENILAIAN
6.1 Pendekatan Penilaian
Prosedur penilaian dilaksanakan dengan mengaplikasikan pendekatan dan metode penilaian
yang berlaku umum dalam penilaian penyertaan pada perusahaan atau ekuitas sesuai dengan
POJK 35 Tahun 2020. Beberapa pendekatan yang lazim dalam penilaian adalah sebagai
berikut:
• Pendekatan Pasar (Market Based Approach)
Pendekatan Pasar (Market Based Approach) adalah pendekatan Penilaian dengan cara
membandingkan objek Penilaian dengan objek lain yang sebanding dan sejenis serta telah
tersedia informasi harga transaksi atau penawaran.
• Pendekatan Pendapatan (Income Based Approach)
Pendekatan Pendapatan (Income Based Approach) adalah pendekatan Penilaian dengan cara
mengkonversi manfaat ekonomis atau pendapatan yang diperkirakan akan dihasilkan oleh
objek Penilaian dengan tingkat diskonto tertentu.
• Pendekatan Aset (Asset Based Approach)
Pendekatan Aset (Asset Based Approach) adalah Pendekatan Penilaian berdasarkan laporan
keuangan historis objek Penilaian yang telah diaudit, dengan cara menyesuaikan seluruh
aset dan liabilitas menjadi Nilai Pasar sesuai dengan Premis Nilai yang digunakan dalam
Penilaian Bisnis.
Pemilihan dan kepercayaan atas ketepatan metode dan prosedur bergantung pada kondisi
perusahaan dan bukan didasarkan pada suatu formula yang baku.
6.2 Pemilihan Pendekatan dan Metode Penilaian
Dari beberapa pendekatan yang lazim digunakan dalam penilaian ekuitas seperti tersebut
diatas, perlu ditentukan pendekatan dan metode yang akan digunakan dalam penilaian 25,50%
Ekuitas BERKAT. Berdasarkan ketiga pendekatan diatas, maka kami memilih 2 (dua) pendekatan
yaitu Pendekatan Pendapatan (Income-Based Approach) dengan menggunakan Metode
Discounted Cash Flow (“DCF”) dan Pendekatan Pasar (Marketj Based Approach) dengan
menggunakan Metode Guideline Publicly Traded Company (“GPTC”).
Pendekatan Pendapatan dengan Metode DCF paling sesuai apabila jumlah pendapatan yang
dapat diperoleh perusahaan di masa yang akan datang dapat diperkirakan dengan cukup
meyakinkan. Memperhatikan sifat dan karakteristik dari BERKAT, maka kami berpendapat
pendekatan ini dapat digunakan dalam penilaian atas 25,50% Ekuitas BERKAT. Dengan metode
DCF, operasi BERKAT diproyeksikan sesuai dengan skenario pengembangan yang disampaikan
dalam business plan. Pendapatan mendatang (future income, cashflow) yang dihasilkan
berdasarkan proyeksi dikonversi dengan faktor diskonto, sesuai dengan ekspektasi tingkat
risiko atas pendapatan mendatang (manfaat ekonomi) yang diharapkan. Indikasi nilai adalah
total nilai kini dari pendapatan mendatang tersebut, dengan asumsi going concern, yaitu BERKAT
berjalan terus walaupun pemilik atau manajemen berganti. Oleh karena itu, model arus kas
bersih yang digunakan dalam penilaian ekuitas adalah arus kas bersih untuk perusahaan (free
cash flow to firm/FCFF).
Halaman - 43
Page 234
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
Pendekatan Pasar (Market Approach) paling sesuai apabila terdapat perusahaan yang sepadan
dan sebanding dengan perusahaan yang akan dinilai. Saat ini terdapat beberapa perusahaan
agen properti yang telah listing dan memiliki karakteristik bisnis yang sejenis dengan BERKAT.
Oleh karena itu pendekatan ini dapat digunakan dalam penilaian ekuitas BERKAT, dimana
metode yang akan digunakan adalah metode GPTC.
Halaman - 44
Page 235
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
7 PENILAIAN EKUITAS BERKAT
7.1 Penilaian BERKAT dengan Pendekatan Pasar, Metode GPTC
7.1.1 Pemilihan Perusahaan Pembanding
Dalam melakukan penilaian ekuitas dengan pendekatan pasar (market approach) kami akan
mengaplikasikan metode GPTC. Dengan metode ini nilai ekuitas perusahaan diperkirakan
melalui suatu faktor pengali atau konversi yang disebut multiple atau key valuation ratio. Multiple
tersebut dicari dan diambil dari perusahaan pembanding atau pedoman yang sahamnya telah
memiliki nilai pasar.
Prosedur yang dilakukan dengan Pendekatan Pasar ini adalah sebagai berikut :
I. Mencari Perusahaan Pedoman
Berdasarkan data di S&P Capital IQ maka terdapat 10 (Sepuluh) perusahaan pembanding
yang bergerak dalam industri real estate services di bidang agen properti untuk dipilih, yaitu:
Figur 32. Perusahaan Pedoman
No. Perusahaan Pembanding Kode
1 APAC Realty Limited SGX:CLN
2 Hiyes International Co., Ltd. TWSE:2348
3 Philippine Realty and Holdings Corporation PSE:RLT
4 China Union Holdings Ltd. SZSE:000036
5 Zhong Ao Home Group Limited SEHK:1538
6 CBRE Group, Inc. NYSE:CBRE
7 Colliers International Group Inc. TSX:CIGI
8 Anywhere Real Estate Inc. NYSE:HOUS
9 Leju Holdings Limited NYSE:LEJU
10 Primo Service Solutions Public Company Limited SET:PRI
Sumber : S&P Capital IQ
II. Analisis Perbandingan
Pemilihan kriteria pembanding merujuk pada ketentuan POJK 35 Tahun 2020 didasarkan
atas kesamaan sebagai berikut :
1) Industri, kegiatan usaha, produk, dan risiko usaha adalah sejenis;
2) Karakteristik pertumbuhan (growth in sales and earnings) dan struktur permodalan
(capital structure) adalah sebanding;
3) Kinerja keuangan historis selama 5 (lima) tahun terakhir adalah sebanding;
4) Ukuran perusahaan (total assets) adalah sebanding;
5) Pangsa pasar (market share) adalah sebanding;
Berdasarkan kriteria di atas, tidak semua kriteria tersebut dapat dipenuhi, oleh karena itu
jumlah perusahaan pembanding yang digunakan paling sedikit 8 (Delapan) perusahaan
(POJK 35 Tahun 2020 Pasal 62). Atas dasar tersebut kami memilih 8 (Delapan) perusahaan
yang akan digunakan sebagai pembanding dengan mengeliminasi perusahaan yang
memiliki laba bersih negatif pada periode terakhir laporan keuangannya (Last Twelve
Months/LTM).
Halaman - 45
Page 236
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
Informasi/Keterangan Terkait Audit atas Laporan Keuangan Perusahaan
Pembanding
Review atas laporan keuangan pembanding :
1. APAC Realty Limited yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Ernst & Young LLP
untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian Interim periode 30 Juni
2023.
2. Hiyes International Co., Ltd. yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Qinye United
(Deloitte & Touche) untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian
Interim periode 30 Juni 2023.
3. Philippine Realty and Holdings Corporation yang telah diaudit oleh Maceda Valencia
& Co. (Nexia International) untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan
Konsolidasian Interim periode 30 Juni 2023.
4. China Union Holdings Ltd. yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Dahua untuk
periode 31 Desember 2022 dan Laporan Interim periode 30 Juni 2023.
5. Zhong Ao Home Group Limited yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Ernst
& Young (Hong Kong) untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian
Interim periode 30 Juni 2023.
6. CBRE Group, Inc. yang telah diaudit oleh KPMG LLP untuk periode periode
31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian Interim periode 30 Juni 2023.
7. Colliers International Group Inc. yang telah diaudit oleh PricewaterhouseCoopers LLP
untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian Interim periode 30 Juni
2023.
8. Primo Service Solutions Public Company Limited yang telah diaudit oleh EY Office
Limited untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian Interim periode
30 Juni 2023.
Analisis Kriteria Kesebandingan
Berikut adalah perbandingan BERKAT dari tahun 2019 sampai dengan 31 Juli 2023 dengan
perusahaan pembanding:
1. Growth in Sales
Figur 33. Growth in Sales
Growth in Sales
Perusahaan LTMQ2
2019 2020 2021 2022 Korelasi
2023
BERKAT 0,00% 256,20% 50,61% 8,16% -63,42%
APAC Realty Limited -14,43% 8,48% 89,59% -3,66% -9,01% 0,10
Hiyes International Co., Ltd. 48,75% 133,80% 75,45% -22,01% -7,51% 0,90
Philippine Realty and
3,01% -65,05% -35,15% 20,78% -16,48% (0,76)
Holdings Corporation
China Union Holdings Ltd. -9,61% -11,89% -26,99% 23,94% -3,92% (0,32)
Zhong Ao Home Group
41,27% 19,02% 12,22% -9,58% 0,76% 0,76
Limited
CBRE Group, Inc. 11,20% 2,79% 14,30% 15,32% 2,10% (0,25)
Colliers International Group
7,06% -5,68% 44,02% 13,19% 0,07% (0,26)
Inc.
Primo Service Solutions
38,71% 8,09% 76,54% 76,93% 53,76% (0,78)
Public Company Limited
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
Halaman - 46
Page 237
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
2. Growth in Earnings
Figur 34. Growth in Earnings
Growth in Earnings
Perusahaan LTMQ2
2019 2020 2021 2022 Korelasi
2023
BERKAT 0,00% 1776,37% -139,01% -182,88% -297,70%
APAC Realty Limited -43,76% 20,05% 117,60% -24,24% -44,49% 0,08
Hiyes International Co., Ltd. 21,94% 167,41% 26,49% -49,94% -13,24% 0,95
Philippine Realty and
25,36% -91,16% 377,82% -12,06% -47,85% (0,41)
Holdings Corporation
China Union Holdings Ltd. -17,80% -10,47% -28,37% 13,04% -7,39% (0,10)
Zhong Ao Home Group
19,10% 16,20% -8,09% -32,89% -15,45% 0,86
Limited
CBRE Group, Inc. 20,33% -39,67% 139,18% -19,76% -37,75% (0,34)
Colliers International Group
6,28% -29,21% -346,76% -185,00% -26,28% 0,46
Inc.
Primo Service Solutions
100,34% 18,62% 166,98% 104,41% 36,51% (0,57)
Public Company Limited
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
3. Liabilities to Equity Ratio
Figur 35. Liabilities to Equity Ratio
Liabilities to Equity Ratio
Perusahaan Q2 %
2023 (Peer/company)
BERKAT 620,53%
APAC Realty Limited 124,22% -496,31%
Hiyes International Co., Ltd. 334,41% -286,12%
Philippine Realty and Holdings Corporation 33,79% -586,74%
China Union Holdings Ltd. 30,39% -590,14%
Zhong Ao Home Group Limited 94,31% -526,22%
CBRE Group, Inc. 144,36% -476,17%
Colliers International Group Inc. 192,63% -427,90%
Primo Service Solutions Public Company Limited 32,40% -588,13%
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
4. Net Margin
Figur 36. Net Margin
Net Margin
Perusahaan LTMQ2
2018 2019 2020 2021 2022 Korelasi
2023
BERKAT - 3,28% 17,29% -4,48% 3,43% -18,54%
APAC Realty Limited 5,72% 3,76% 4,16% 4,78% 3,76% 2,29% 0,62
Hiyes International Co., Ltd. 40,73% 33,39% 38,19% 27,53% 17,67% 16,58% 0,75
Philippine Realty and
33,93% 41,30% 10,45% 76,97% 56,04% 34,99% (0,41)
Holdings Corporation
China Union Holdings Ltd. 30,92% 28,12% 28,57% 28,03% 25,57% 24,64% 0,71
Zhong Ao Home Group
10,45% 8,81% 8,60% 7,05% 5,23% 4,39% 0,73
Limited
Halaman - 47
Page 238
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
Net Margin
Perusahaan LTMQ2
2018 2019 2020 2021 2022 Korelasi
2023
CBRE Group, Inc. 5,00% 5,40% 3,17% 6,64% 4,62% 2,82% 0,02
Colliers International Group
4,55% 4,52% 3,39% -5,81% 4,36% 3,21% 0,23
Inc.
Primo Service Solutions
9,48% 13,69% 15,03% 22,72% 26,25% 23,31% (0,55)
Public Company Limited
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
5. Total Aset
Figur 37. Total Aset
Total Aset
Perusahaan Q2
2023 % (Peer/company)
(Dalam Ribuan Rupiah)
BERKAT 2.698.680
APAC Realty Limited 3.873.548.542 143435%
Hiyes International Co., Ltd. 13.726.595.622 508541%
Philippine Realty and Holdings Corporation 2.330.994.628 86275%
China Union Holdings Ltd. 16.839.503.280 623890%
Zhong Ao Home Group Limited 4.090.199.658 151463%
CBRE Group, Inc. 326.285.253.938 12090451%
Colliers International Group Inc. 79.549.802.250 2947630%
Primo Service Solutions Public Company Limited 938.487.241 34676%
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
6. Market Share
Figur 38. Market Share
Market Share
Perusahaan LTMQ2
2018 2019 2020 2021 2022 Korelasi
2023
BERKAT - 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
APAC Realty Limited 1,25% 0,97% 1,03% 1,66% 1,39% 1,25% 0,69
Hiyes International Co., Ltd. 0,15% 0,20% 0,46% 0,68% 0,47% 0,42% 0,83
Philippine Realty and
0,09% 0,08% 0,03% 0,02% 0,02% 0,01% (0,64)
Holdings Corporation
China Union Holdings Ltd. 2,00% 1,64% 1,42% 0,88% 0,95% 0,90% (0,51)
Zhong Ao Home Group
0,61% 0,79% 0,92% 0,87% 0,69% 0,69% 0,34
Limited
CBRE Group, Inc. 84,67% 85,41% 86,05% 83,53% 84,22% 84,62% (0,46)
Colliers International Group
11,21% 10,89% 10,07% 12,31% 12,18% 12,00% 0,29
Inc.
Primo Service Solutions
0,02% 0,03% 0,03% 0,05% 0,07% 0,11% (0,15)
Public Company Limited
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
Halaman - 48
Page 239
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
7. Kinerja Keuangan Perusahaan Pembanding 5 Tahun Terakhir
Figur 39. Net Profit Margin
90,00%
80,00%
70,00%
60,00%
50,00%
40,00%
30,00%
20,00%
10,00%
0,00%
-10,00% 2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23
APAC Realty Limited Hi-Yes International Co., Ltd.
Philippine Realty and Holdings Corporation China Union Holdings Ltd.
Zhong Ao Home Group Limited CBRE Group, Inc.
Colliers International Group Inc. Primo Service Solutions Public Company Limited
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
Ringkasan laporan keuangan perusahaan pembanding dapat dilihat pada lampiran
(ringkasan laporan keuangan perusahaan pembanding BERKAT).
Sumber data dimana data-data finansial dan terkait dengan multiple pembanding tersebut
kami peroleh dari S&P Capital IQ. Penilai meyakini kehandalan data yang disediakan dari
sumber data yang reliable seperti S&P Capital IQ. Indikasi Nilai Ekuitas perusahaan yang
dinilai diperoleh dengan cara mengalikan market multiple dari perusahaan pembanding
dengan faktor fundamental dari perusahaan yang dinilai per tanggal penilaian.
Berikut adalah perhitungan Indikasi Nilai Ekuitas berdasarkan multiple dari perusahaan
pembanding.
Berikut adalah data dari perusahaan pembanding yang digunakan dalam penilaian
BERKAT:
Figur 40. Variable Market Multiple dan Perhitungan Indikasi Nilai Ekuitas
Keterangan P/S P/BV P/E
APAC Realty Limited 0,36 1,43 15,58
Hiyes International Co., Ltd. 1,56 1,16 9,42
Philippine Realty and Holdings Corporation 4,07 0,17 11,62
China Union Holdings Ltd. 2,77 1,07 11,26
Zhong Ao Home Group Limited 0,16 0,28 3,58
CBRE Group, Inc. 0,81 2,85 28,88
Colliers International Group Inc. 1,09 2,66 33,93
Primo Service Solutions Public Company Limited 6,82 5,74 29,27
Rata-rata 2,21 1,92 17,94
Median 1,33 1,29 13,60
Nilai Buku BERKAT per 31 Juli 2023 *) 2.597.700 374.541 (719.160)
Hasil Pengkalian (Nilai Buku x Median) 3.443.734 484.066 (9.780.019)
Halaman - 49
Page 240
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
Keterangan P/S P/BV P/E
Bobot 70,00% 30,00% 00,00%
Nilai setelah Bobot 2.410.614 145.220 0
Indikasi Nilai BERKAT setelah bobot (Dalam Ribuan Rupiah) 2.555.833
Sumber : S&P Capital IQ
*) Nilai buku per 31 Juli 2023 (Last Twelve Months / LTM)
Indikasi nilai yang digunakan dalam pendekatan pasar dihasilkan dalam transaksi yang
bersifat wajar dikarenakan transaksi dilakukan di bursa yang ditransaksikan secara bebas
dan tanpa ikatan dengan informasi yang terbuka. Berdasarkan kondisi BERKAT per 31 Juli
2023, kondisi earnings BERKAT menunjukan negatif sedangkan kondisi book value dan sales
BERKAT menunjukkan angka yang positif, sehingga dalam penilaian Ekuitas BERKAT bobot
diberikan pada multiple P/S dan P/BV dari market kemudian dikalikan dengan book value
dan sales (12 Bulan Terakhir) dengan periode yang berakhir pada 31 Juli 2023, sehingga
dihasilkan indikasi nilai ekuitas sebelum CP dan DLOM.
7.1.2 Control Premium dan Discount for Lack of Marketability
Control Premium (“CP”)
CP merupakan nilai tambah yang melekat dalam kepemilikan mayoritas yang mencerminkan
adanya kekuatan kendali dalam saham mayoritas tersebut, sedangkan Discount for Lack of
Control (“DLOC”) merupakan diskon yang diaplikasikan kepada suatu indikasi nilai ekuitas yang
diperoleh dari aplikasi metode penilaian usaha yang menghasilkan nilai saham mayoritas, bila
obJek ekuitas yang dinilai bersifat minoritas.
CP dan DLOC mencerminkan perubahan terhadap nilai dari penyertaan mayoritas atau
pengurangan terhadap nilai dari penyertaan minoritas sebagai pengaruh dari ketiadaan
pengendalian dari pemilik yang berada dalam posisi minoritas atau dibatasi pengendaliannya.
Pengurangan ini diperhitungkan karena pemilik yang dalam kondisi tidak memiliki kemampuan
untuk mengendalikan akan memperoleh manfaat yang berbeda dari pemilik yang memiliki
kemampuan untuk mengendalikan karena adanya keleluasaan dari pemilik yang
mengendalikan untuk mengoptimalkan manfaat antara lain dengan:
• Menentukan arah perkembangan jangka panjang objek penilaian.
• Memilih pengurus inti objek penilaian.
• Menentukan hak dan fasilitas untuk pengurus inti.
• Menentukan kebijakan investasi.
• Menentukan dengan pihak mana kegiatan usaha akan dilakukan.
• Menentukan besarnya deviden yang akan dibayarkan.
• Menolak usulan-usulan di atas yang berasal dari pemegang saham minoritas.
Pengenaan diskon CP atau DLOC terhadap unsur kendali sangat tergantung dari metode
penilaian yang digunakan.
Pada penilaian 25,50% Ekuitas BERKAT yang merupakan indikasi nilai mayoritas, maka untuk
pendekatan pasar dengan metode GPTC kami mengaplikasikan CP sebesar 30,00% yang
menurut kami adalah suatu tingkat yang wajar dan berada dalam rentang kisaran yang sesuai
dengan POJK 35 Tahun 2020. CP atau DLOC yang dapat digunakan dalam hal objek penilaian
merupakan perusahaan tertutup adalah antara 30,00% sampai dengan 70,00% dari indikasi
nilai.
Halaman - 50
Page 241
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
Discount for Lack of Marketability (“DLOM”)
DLOM merupakan potongan yang diaplikasikan kepada suatu indikasi nilai ekuitas (Business
Ownership Interest) karena keterbatasan yang melekat pada ekuitas tersebut untuk
diperjualbelikan di pasar. Sebagai referensi, POJK 35 Tahun 2020 menyatakan diskon likuiditas
pasar (discount for lack of marketabilities) adalah suatu jumlah atau persentasi tertentu yang
merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas objek
penilaian.
POJK 35 Tahun 2020 mengatur bahwa dalam hal objek penilaian bukan merupakan perusahaan
terbuka, maka diskon likuiditas pasar bagi pemegang saham mayoritas adalah antara 20,00%
sampai dengan 40,00%. Sesuai dengan tujuan penilaian, maka dalam analisis penilaian nilai
25,50% ekuitas BERKAT, kami mengaplikasikan DLOM sebesar 30,00%, yang menurut kami
adalah wajar. Angka tersebut ditentukan berdasarkan pertimbangan kami atas faktor-faktor
penentu di bawah ini:
Figur 41. Penentuan DLOM dalam Penilaian Ekuitas BERKAT
Faktor Penentu
No. Keterangan Pengukuran Skor
DLOM
Seberapa seringnya, besar dan
Apakah perusahaan membagikan
pasti penerimaan dividen yang
dividen secara reguler kepada
Size of distribution diterima oleh pemilik saham.
1 pemegang saham? Membagikan 10,00%
during holding period Semakin pasti, sering dan besar
dividen = 0, Perusahaan tidak
penerimaannya, makin kecil
membagikan dividen = 10.
potongan yang diaplikasikan.
Saham yang memiliki prospek
untuk dicairkan dalam suatu Apakah saham memiliki prospek
2 Prospect for liquidity kerangka waktu tertentu yang untuk dicairkan? Perusahaan tidak 10,00%
dapat diprediksikan akan likuid = 10, Perusahaan likuid = 0.
mempengaruhi besaran DLOM.
Apakah perusahaan memiliki
Semakin besar jumlah pembeli pembeli potensial? Tidak memiliki
0,00%
potensial, semakin rendah DLOM. pembeli potensial = 10, Memiliki
pembeli potensial = 0.
Perusahaan Tbk = -5
- Listed OR Private Company 5,00%
Perusahaan Ttp = +5
3 Pool of Potential Buyers - Controlling or Non-Controlling
Minoritas Tbk = +5
Minoritas Tbk Minoritas Ttp = +5
Minoritas Ttp -5,00%
Mayoritas Tbk = -5
Mayoritas Tbk Mayoritas Ttp = -5
Mayoritas Ttp
Apakah perusahaan memiliki
Tingkat risiko usaha yang tinggi
4 Risk Factor tingkat risiko yang tinggi? Risiko 10,00%
akan mempengaruhi DLOM.
rendah = 0, Risiko Tinggi = 10.
Total Skor 30,00%
7.1.3 Nilai Pasar 25,50% Ekuitas BERKAT dengan Pendekatan Pasar
Berdasarkan analisis yang dilakukan dengan Pendekatan Pasar, Metode GPTC, berikut adalah
indikasi nilai 25,50% Ekuitas BERKAT:
Figur 42. Nilai Pasar 25,50% Ekuitas BERKAT dengan Pendekatan Pasar, Metode GPTC
Indikasi Nilai
Keterangan
(Dalam Ribuan Rupiah)
Indikasi Nilai 100,00% Ekuitas BERKAT 2.555.833
Indikasi Nilai 25,50% Ekuitas BERKAT 651.737
CP (30,00%) 195.521
Halaman - 51
Page 242
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
Indikasi Nilai
Keterangan
(Dalam Ribuan Rupiah)
Indikasi Nilai 25,50% Ekuitas BERKAT Setelah CP 847.259
DLOM (30,00%) (254.178)
Nilai Pasar 25,50% Ekuitas BERKAT 593.081
Nilai Pasar 25,50% Ekuitas BERKAT per 31 Juli 2023 dengan metode GPTC adalah sebesar
Rp593.081 Ribu (Lima Ratus Sembilan Puluh Tiga Juta Delapan Puluh Satu Ribu Rupiah).
7.2 Penilaian BERKAT dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF
Kami telah me-review business plan BERKAT dengan memperhatikan kondisi eksisting saat ini
serta perkiraan perkembangan kondisi dimasa yang akan datang yang dapat berpengaruh
terhadap kinerja BERKAT guna melihat kewajaran pencapaiannya. Manajemen telah
memberikan keyakinan memadai bahwa semua asumsi yang digunakan telah disusun secara
wajar dan telah merefleksikan kompleksitas bisnis yang sesungguhnya.
Berikut adalah asumsi-asumsi utama yang digunakan dalam penyusunan proyeksi keuangan:
▪ Jangka waktu proyeksi di mulai dari 01 Agustus 2023 hingga 31 Desember 2028 dimana
periode proyeksi ini didasarkan pada bisnis BERKAT yang telah stabil, sehingga 5 (tahun)
cukup dapat menggambarkan proyeksi bisnis BERKAT.
▪ Jumlah hari kerja periode proyeksi diasumsikan selama 365/366 hari.
▪ Kenaikan pendapatan diasumsikan sejalan dengan pertumbuhan ketersediaan unit
properti, harga dan kebutuhan akan permukiman terutama pada daerah Kota dan
Kabupaten Tangerang sebesar 10,00% setiap tahunnya sampai dengan akhir periode
proyeksi.
▪ Besaran komisi yang didapatkan diasumsikan sebesar 2,50% dari nilai transaksi, yang
merupakan rata-rata rate jual ataupun sewa.
▪ Biaya komisi diasumsikan sebesar 62,50% terhadap pendapatan, dengan
mempertimbangkan besaran komisi agen sebesar 50,00%-63,50% dan Overiding fee
sebesar 5,00%.
▪ Biaya royalti diasumsikan sebesar 10,00% terhadap pendapatan, sesuai dengan
kesepakatan 1,00% digunakan untuk biaya royalti dengan identitas ERA Indonesia dan
9,00% digunakan untuk marketing dan technical fee.
▪ Biaya gaji dan tunjangan diasumsikan mengalami pertumbuhan sebesar 8,00% sesuai
dengan inflasi, sedangkan biaya umum dan administrasi lainnya diasumsikan tumbuh
sebesar 5,00% setiap tahunnya sampai dengan akhir periode proyeksi.
▪ Terdapat capex yang dikeluarkan sebesar Rp50.000 Ribu setiap tahunnya sampai dengan
akhir periode proyeksi untuk menjaga posisi nilai buku aset tetap yang digunakan untuk
modal kerja.
▪ Hari perputaran utang akrual diasumsikan sebesar 7 hari, berdasarkan perjanjian
keanggotaan yang disepakati dengan pemilik franchise yaitu IPAC.
▪ Pajak yang diterapkan sampai dengan akhir periode proyeksi diasumsikan sebesar 22,00%
sesuai dengan Undang-Undang Republik Indonesia No. 17 Tahun 2021 tentang
Harmonisasi Peraturan Perpajakan Pasal 17 ayat (1) butir b.
7.2.1 Ringkasan Proyeksi Keuangan
Berdasarkan asumsi-asumsi yang disampaikan diatas, berikut adalah ringkasan proyeksi
keuangan:
Halaman - 52
Page 243
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
Figur 43. Proyeksi Laba (Rugi)
(Dalam Ribuan Rupiah)
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agst -Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Pendapatan 3.476.274 5.729.271 6.302.198 6.932.418 7.625.660 8.388.226
Laba/(Rugi) Kotor 1.268.840 2.091.184 2.300.302 2.530.333 2.783.366 3.061.702
Laba/(Rugi) Sebelum Pajak 347.139 87.833 168.930 260.921 364.982 482.410
Laba/(Rugi) Tahun Berjalan 339.512 68.509 131.765 203.518 284.686 376.280
Figur 44. Proyeksi Posisi Keuangan
(Dalam Ribuan Rupiah)
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agst -Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Aset Lancar 592.841 568.704 609.644 717.019 899.047 1.164.785
Aset Tidak Lancar 2.386.099 2.296.316 2.196.532 2.086.749 1.966.966 1.837.183
Total Aset 2.978.940 2.865.020 2.806.177 2.803.768 2.866.013 3.001.968
Liabilitas Jangka Pendek 552.416 561.724 578.252 596.096 615.397 636.231
Liabilitas Jangka Panjang 1.712.470 1.520.733 1.313.598 1.089.826 848.083 586.924
Total Liabilitas 2.264.887 2.082.457 1.891.849 1.685.922 1.463.480 1.223.155
Ekuitas 714.053 782.563 914.328 1.117.846 1.402.533 1.778.813
Total Liabilitas dan Ekuitas 2.978.940 2.865.020 2.806.177 2.803.768 2.866.013 3.001.968
Figur 45. Proyeksi Arus Kas
(Dalam Ribuan Rupiah)
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agst -Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Kas Bersih yang Diperoleh dari
(Digunakan untuk) dari 409.304 203.346 282.677 364.510 455.799 557.482
Aktivitas Operasi
Kas Bersih yang Diperoleh dari
(Digunakan untuk) untuk (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000)
Aktivitas Investasi
Kas Bersih yang Diperoleh dari
(Digunakan untuk) Aktivitas (69.999) (177.483) (191.737) (207.136) (223.771) (241.743)
Pendanaan
Kenaikan (penurunan) kas
289.305 (24.137) 40.940 107.375 182.028 265.739
dan setara kas
Kas dan setara kas awal
287.403 576.708 552.571 593.511 700.886 882.914
tahun
Kas dan setara kas akhir
576.708 552.571 593.511 700.886 882.914 1.148.652
tahun
7.2.2 Pemilihan Arus Kas
Dalam penilaian dengan menggunakan metode DCF, terdapat 2 (dua) pilihan arus kas bersih
untuk didiskonto yaitu arus kas bersih untuk ekuitas dan arus kas bersih untuk perusahaan.
Dalam analisis penilaian ini arus kas bersih (“AKB”) yang digunakan adalah AKB untuk
perusahaan yang berarti bahwa arus kas bersih yang tersedia untuk semua penyedia kapital di
dalam perusahaan (baik investor maupun kreditor) yang sudah bebas dari kewajiban
penyediaan pengeluaran barang modal (capital expenditure), dan modal kerja yang dihitung
sebagai berikut:
Halaman - 53
Page 244
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
Laba Bersih
+ Beban Bunga * (1-T)
+ Depresiasi
- Capital Expenditure
+/- Working Capital
= Arus Kas Bersih Untuk Perusahaan (Free Cash Flow to Firm)
Proyeksi AKB tersebut kemudian didiskontokan dengan menggunakan faktor diskonto yang
sesuai dengan AKB yang digunakan. Tingkat diskonto menggambarkan tingkat pengembalian
yang diharapkan investor (required rate of return) dan kreditor setelah memperhitungkan risiko-
risiko yang bersangkutan dengan proyeksi pendapatan pada masa mendatang.
7.2.3 Penentuan Biaya Modal Tertimbang
Biaya Modal Untuk Ekuitas (Cost of Equity)
Mengacu pada ketentuan-ketentuan yang tercantum di POJK 35 Tahun 2020, penentuan biaya
modal untuk ekuitas wajib mengaplikasikan model Capital Asset Pricing Model (“CAPM”). Model
ini menyatakan bahwa biaya ekuitas adalah bunga bebas risiko ditambah premium untuk
menutup risiko sistimatis dari sekuritas saham, dengan formula sebagai berikut:
Ke = Rf + ß (Rm-Rf) + α
Dimana :
Rf = tingkat kembalian untuk investasi bebas risiko
ß = risiko sistimatis
Rm = tingkat kembalian yang diharapkan oleh pasar ekuitas
Rp = selisih antara Rm dengan Rf
α = risiko spesifik
Rf (Risk free rate), adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-instrumen yang dianggap tidak
memiliki kemungkinan gagal bayar. Untuk kasus Indonesia, instrumen bebas risiko yang dapat
dipilih adalah yield obligasi Pemerintah untuk jangka panjang.
Terkait dengan tanggal penilaian yang jatuh pada 31 Juli 2023, maka instrumen bebas risiko
yang dipilih didasarkan pada obligasi Pemerintah dengan bunga tetap yang dikeluarkan oleh
Pemerintah, yaitu SUN dalam mata uang Rupiah dengan tenor 30 tahun, yield sebesar 6,70%
yang merujuk pada S&P Capital IQ. Angka tersebut akan digunakan sebagai tingkat kembalian
bebas risiko (Rf).
Rp (Equity Risk Premium-ERP), adalah selisih antara tingkat bunga investasi bebas risiko dengan
tingkat kembalian investasi dalam bentuk penyertaan. Penentuan equity market risk premium
memasukkan premi untuk risiko spesifik negara (country-specific risk premiums) seperti
volatilitas harga saham untuk menghasilkan base equity market risk premium. Dengan
mengikutkan risiko-risiko ini, dihasilkan tingkat diskonto yang mengakomodasi perubahan-
perubahan sentimen jangka pendek di sekuritas pada pasar negara berkembang (emerging
market).
Premi risiko pasar (Rm-Rf) ditentukan dengan menggunakan rujukan dari hasil Penelitian
Damodaran yang dimutakhirkan pada 01 Juli 2023 dengan risk premium untuk pasar negara
berkembang seperti Indonesia adalah sebesar 7,89% untuk Risk Premium Market dan sebesar
2,04% untuk Country Default Spread.
Halaman - 54
Page 245
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
ß (Beta), Beta merupakan pengukur tingkat kepekaan pengembalian saham terhadap
pengembalian pasar saham secara keseluruhan (seperti index yang dikeluarkan oleh S&P 500
atau IHSG). Koefisien beta kemudian digunakan dalam menghitung CAPM yang selanjutnya
menjadi dasar penentuan discount factor. Koefisien beta tersebut berasal dari data rata-rata
industri yang sejenis, yaitu industri real estate services, di bidang agen properti.
Beta dari perusahaan-perusahaan pembanding digunakan untuk menghitung cost of equity,
dimana beta tersebut dihitung dari rata-rata unlevered beta. Cara ini dilakukan untuk
menetralisir pengaruh leverage yang ada di masing-masing perusahaan terhadap beta.
Perusahaan yang sama dengan leverage yang berbeda akan memiliki cost of equity yang berbeda
pula, oleh karena itu pengaruh leverage yang ada di tiap perusahaan perlu dinetralisir dengan
cara menghitung unlevered beta.
Unlevered beta dihitung dengan formula sebagai berikut:
βL
βu =
1 + (1-T) x DER
Dimana :
T = Tarif Pajak Penghasilan Badan
DER = Debt to equity ratio
βL = Beta levered, yaitu ukuran risiko sistematis dari suatu saham yang diukur secara
objektif dari responsivitas pengembalian perusahaan terhadap pergerakan
pengembalian portofolio pasar apabila dibandingkan dengan portofolio pasar
dengan pengaruh utang
βu = Beta unlevered, yaitu ukuran risiko sistematis dari suatu saham yang diukur
secara objektif dari responsivitas pengembalian perusahaan terhadap
pergerakan pengembalian portofolio pasar apabila dibandingkan dengan
portofolio pasar tanpa pengaruh utang.
Adapun Beta perusahaan pembanding industri real estate services, di bidang agen properti
adalah sebagai berikut:
Figur 46. Beta Levered dan Un-Levered Perusahaan Pembanding
Effective
Beta Total Debt/ Beta
No. Perusahaan Tax Rate
Levered Market Cap Unlevered
(5 years)
1 APAC Realty Limited 0,88 14,4% 18,9% 0,79
2 Hiyes International Co., Ltd. 0,77 236,5% 20,7% 0,27
Philippine Realty and Holdings
3 0,55 98,2% 41,8% 0,35
Corporation
4 China Union Holdings Ltd. 0,95 9,5% 24,9% 0,89
5 Zhong Ao Home Group Limited 0,73 143,6% 29,8% 0,36
6 CBRE Group, Inc. 1,10 21,6% 17,7% 0,93
7 Colliers International Group Inc. 1,13 45,2% 30,8% 0,86
Primo Service Solutions Public Company
8 1,33 0,3% 23,7% 1,33
Limited
Average 0,72
Sumber : S&P Capital IQ
Halaman - 55
Page 246
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
Figur 47. DER Market
Market Capitalization Total Debt
No. Perusahaan
(Dalam Ribuan Rupiah) (Dalam Ribuan Rupiah)
1 APAC Realty Limited 2.462.010.157 355.197.700
2 Hiyes International Co., Ltd. 3.664.446.493 8.667.886.777
Philippine Realty and Holdings
3 298.181.194 292.685.252
Corporation
4 China Union Holdings Ltd. 13.791.317.426 1.314.244.678
5 Zhong Ao Home Group Limited 595.265.274 854.550.000
6 CBRE Group, Inc. 380.243.358.799 82.216.664.000
7 Colliers International Group Inc. 72.268.933.524 32.667.401.144
Primo Service Solutions Public Company
8 4.069.116.699 11.849.555
Limited
Total 477.392.629.564,88 126.380.479.106,05
DER Market 26,47%
Sumber : S&P Capital IQ
Unlevered beta median perusahaan pembanding yang diperoleh dari perhitungan ini adalah
sebesar 0,72 kemudian di-relever dengan tingkat leverage yang berlaku dipasar yaitu sebesar
26,47% dengan formula sebagai berikut:
βL = βu x (1 + (1-T) x DER)
βL = 0,72 x (1 + (1 – 22,00%) x 26,47%)
= 0,87
α (Alpha), Faktor alpha merupakan risiko spesifik perusahaan yang mungkin mencerminkan
jenis properti, perusahaan dan premi risiko lainnya. Pada penilaian ini, faktor Alpha atau risiko
spesifik perusahaan adalah nol disebabkan telah dilakukan penyesuaian pada asumsi proyeksi
BERKAT.
Berdasarkan uraian di atas, maka biaya modal ekuitas BERKAT adalah :
Figur 48. Biaya Modal Ekuitas
Keterangan Persentase
Risk Free Rate (Rf) 6,70%
Risk Premium Market (Rpm) 7,89%
Country Default Spread (CDS) 2,04%
β (Beta) 0,87
Alpha 0,00%
COST OF EQUITY 11,54%
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
Biaya Utang (Cost of Debt)
Sesuai dengan AKB yang digunakan, yaitu arus kas bersih untuk perusahaan (free cash flow to
firm), maka tingkat diskonto yang digunakan adalah tingkat diskonto yang merupakan rata-rata
tertimbang biaya modal, baik yang berasal dari kreditor (pinjaman) maupun yang berasal dari
(investor) penyertaan. Penentuan posisi tingkat leverage yang optimal adalah mencari titik
dimana tambahan penghematan pajak yang berasal dari tambahan utang akan sama dengan
tambahan biaya bunga sebagai akibat dari risiko gagal bayar yang diantisipasi dari keberadaan
keseluruhan utang.
Halaman - 56
Page 247
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
Dalam penilaian ini, untuk biaya bunga untuk utang digunakan tingkat bunga pinjaman rata-
rata dalam mata uang IDR yang berlaku yang bersumber dari pinjaman kredit investasi
(Perseroan) Bank Indonesia Juli 2023. Berdasarkan biaya bunga tersebut maka diperoleh biaya
modal dengan perhitungan sebagai berikut:
Kd = i x ((1-T))
Kd = 9,38% x (1 – 22,00%)
= 7,32%
Biaya Modal Tertimbang
Berikut adalah perhitungan WACC untuk industri real estate services, di bidang agen properti per
31 Juli 2023:
Figur 49. Weighted Average Cost of Capital (“WACC”)
Jenis Modal Biaya Modal Komposisi Tertimbang
Biaya Utang 7,32% 20,93% 1,53%
Biaya Ekuitas 11,54% 79,07% 9,13%
WACC 10,66%
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
Dengan mempertimbangkan faktor-faktor di atas dan kekuatan atau kelebihan serta risiko yang
dihadapi, kami berpendapat bahwa tingkat diskonto BERKAT per 31 Juli 2023 sebesar 10,66%
adalah wajar.
7.2.4 Tingkat Pertumbuhan pada Nilai Terminal
Untuk melakukan penilaian suatu bisnis dengan premis going concern dimana terdapat proyeksi
untuk periode waktu tetap dan periode waktu kekal, Penilai Bisnis perlu menghitung nilai bisnis
untuk periode waktu tetap dan periode waktu kekal. Nilai bisnis tersebut adalah jumlah dari
nilai periode waktu tetap dan periode waktu kekal yang disebut sebagai nilai terminal. Metode
yang digunakan untuk mengestimasi nilai terminal adalah Metode Kapitalisasi Pendapatan.
Dalam hal ini, asumsi yang digunakan terhadap Objek Penilaian adalah perusahaan yang
bersifat going concern, dimana perusahaan diperkirakan akan berjalan terus untuk jangka waktu
yang tidak terhingga, meskipun terjadi pergantian pemilik atau manajemen. Dalam Penilaian
25,50% Ekuitas BERKAT, kami menggunakan nilai terminal sebesar 2,60% didasarkan pada CAGR
dari industri real estate services, di bidang agen properti untuk daerah Jakarta dan Tangerang.
Besaran tersebut lebih konservatif dibandingkan besaran inflasi yang ditetapkan dalam
Indonesia Economic & Demographic Data – S&P Capital IQ yaitu sebesar 3,51%.
7.2.5 Control Premium, Discount for Lack of Control dan Discount for Lack of Marketability
Control Premium (“CP”)
Penilaian menggunakan Pendekatan Pendapatan dengan model FCFF akan menghasilkan
indikasi nilai mayoritas dan dikarenakan penilaian 25,50% Ekuitas BERKAT menghasilkan
indikasi nilai mayoritas, maka kami tidak mengaplikasikan adanya DLOC.
Halaman - 57
Page 248
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
Discount for Lack of Marketability (“DLOM”)
DLOM merupakan potongan yang diaplikasikan kepada suatu indikasi nilai ekuitas (Business
Ownership Interest) karena keterbatasan yang melekat pada ekuitas tersebut untuk
diperjualbelikan di pasar. Sebagai referensi, POJK 35 Tahun 2020 menyatakan diskon likuiditas
pasar (discount for lack of marketabilities) adalah suatu jumlah atau persentasi tertentu yang
merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas objek
penilaian.
POJK 35 Tahun 2020 mengatur bahwa dalam hal objek penilaian bukan merupakan perusahaan
terbuka, maka diskon likuiditas pasar bagi pemegang saham mayoritas adalah antara 20,00%
sampai dengan 40,00%. Sesuai dengan tujuan penilaian, maka dalam analisis penilaian atas nilai
25,50% Ekuitas BERKAT, kami mengaplikasikan DLOM sebesar 30,00%, yang menurut kami
adalah suatu tingkat yang wajar.
7.2.6 Nilai Pasar 25,50% Ekuitas BERKAT dengan Pendekatan Pendapatan
Berdasarkan asumsi-asumsi yang telah disampaikan di atas dan sesuai dengan proyeksi
keuangan BERKAT, hasil perhitungan Nilai Pasar 25,50% Ekuitas BERKAT per 31 Juli 2023, dengan
Pendekatan Pendapatan, Metode DCF adalah sebagai berikut:
Figur 50. Nilai Pasar 25,50% Ekuitas BERKAT dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF
(Dalam Ribuan Rupiah)
Keterangan Nilai
Net Present Value 4.522.817
Kas dan Setara Kas 287.403
Liabilitas (1.959.952)
Indikasi Nilai 100,00% Ekuitas BERKAT 2.850.268
Indikasi Nilai 25,50% Ekuitas BERKAT 726.818
DLOC (0,00%) 0
Indikasi Nilai Setelah DLOC 726.818
DLOM (30,00%) (218.046)
Nilai Pasar 25,50% Ekuitas BERKAT 508.773
Nilai Pasar 25,50% Ekuitas BERKAT dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF per 31 Juli
2023 adalah sebesar Rp508.773 Ribu (Lima Ratus Delapan Juta Tujuh Ratus Tujuh Puluh
Tiga Ribu Rupiah).
7.3 Rekonsiliasi Nilai
Untuk mendapatkan nilai yang mewakili indikasi nilai kedua pendekatan penilaian, dilakukan
rekonsiliasi dengan terlebih dahulu dilakukan pembobotan terhadap kedua pendekatan
tersebut. Pembobotan dilakukan berdasarkan tingkat kepercayaan Penilai atas data yang
dijadikan sebagai masukan pada masing-masing pendekatan penilaian.
Pada Penilaian 25,50% Ekuitas BERKAT, Y&R memberikan bobot untuk Pendekatan Pendapatan,
Metode DCF sebesar 70,00% dan Pendekatan Pasar, Metode GPTC sebesar 30,00%.
Y&R memberikan bobot tersebut dikarenakan jenis usaha yang dijalankan BERKAT sangat
tergantung kepada kemampuan perusahaan dalam mengoptimalkan potensi pasar properti
di daerahnya, disamping itu kebanyakan perusahaan yang tercatat di bursa sudah well establish,
Halaman - 58
Page 249
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
sedangkan BERKAT masih dalam tahap early growth. Berikut rekonsiliasi nilai dari kedua
pendekatan di atas:
Figur 51. Rekonsiliasi Nilai Pasar 25,50% Ekuitas BERKAT
Nilai Pasar Nilai Tertimbang
Metode Bobot
(Dalam Ribuan Rupiah) (Dalam Ribuan Rupiah)
Pendekatan Pasar, Metode GPTC 593.081 30% 177.924
Pendekatan Pendapatan, Metode DCF 508.773 70% 356.141
Nilai Pasar 25,50% Ekuitas BERKAT per 31 Juli 2023 534.065
Berdasarkan hasil analisis yang telah dilakukan terhadap seluruh aspek yang terkait dalam
rangka menentukan nilai pasar ekuitas BERKAT, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar 25,50%
Ekuitas BERKAT per 31 Juli 2023 adalah sebesar Rp534.065 Ribu (Lima Ratus Tiga Puluh Empat
Juta Enam Puluh Lima Ribu Rupiah).
7.4 Kesimpulan Nilai
Berdasarkan analisis dari semua data dan informasi yang kami peroleh dan dengan
mempertimbangkan berbagai faktor yang relevan yang mempengaruhi penilaian dan mengacu
pada hasil perhitungan dengan menggunakan metode penilaian yang tepat, kami berpendapat
bahwa Nilai Pasar 25,50% Ekuitas BERKAT per 31 Juli 2023 adalah sebesar:
Rp534.065 Ribu
(Lima Ratus Tiga Puluh Empat Juta Enam Puluh Lima Ribu Rupiah)
Nilai pasar saham tersebut kami tentukan berdasarkan tanggal penilaian yang telah ditentukan
serta data dan informasi yang kami peroleh dari pihak manajemen BERKAT, serta
pihak-pihak lain yang relevan dengan penilaian. Y&R menganggap bahwa semua data dan
informasi yang diperoleh tersebut adalah benar dan tidak ada keadaan atau hal hal yang tidak
terungkap yang dapat mempengaruhi nilai pasar saham tersebut secara material. Y&R juga
mengasumsikan bahwa aset yang termasuk dalam penilaian, bebas dari sengketa dan ditunjang
oleh dokumen kepemilikan yang sah dan berlaku, Y&R tidak melakukan verifikasi secara detail
dan bukan merupakan tanggung jawab Y&R bilamana terdapat kemungkinan terjadinya
masalah yang berkaitan dengan status hukum kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa
atas aset yang termasuk dalam penilaian.
Kami menyatakan dengan sesungguhnya, bahwa dalam melaksanakan penugasan ini, kami
bertindak sebagai pihak independen yang tidak terikat dengan kepentingan apapun, baik saat
ini maupun di masa datang terkait dengan usaha perusahaan yang dinilai maupun atas hasil
penilaian yang telah dilaporkan.
Halaman - 59
Page 250
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Berkat Propertindo ("Berkat")
8 KUALIFIKASI PENILAI BISNIS
Penilai yang menandatangani laporan ini merupakan Penilai Bisnis bersertifikat MAPPI dengan
perijinan sebagai berikut:
No. Izin Penilai Publik : B-1.08.00044
STTD : STTD.PB-37/PJ-1/PM.02/2023
Klasifikasi Izin : Penilaian Bisnis (B)
No. MAPPI : 99-S-01230
Halaman - 60
Page 251
LAMPIRAN KEUANGAN
Page 252
Penilaian 25,50% Ekuitas BERKAT
Pendekatan Pasar
Metode Guideline Publicly Traded Company
("GPTC")
Page 253
PT KENCANA BERKAT PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
No Perusahaan Ticker Produk / Jasa Industri
APAC Realty Limited, and investment holding company, provides real estate services in Singapore, Indonesia,
Malaysia, Thailand, and Vietnam. It operates through three segments: Real Estate Brokerage Income; Rental
Income; and Others. The company offers property brokerage services for primary and secondary home sales,
as well as for the rental of residential, commercial, and industrial properties under the ERA brand name. It also
holds the ERA regional master franchise rights for 17 countries in the Asia Pacific; and franchise rights for
Singapore. In addition, the company provides training programs and courses for real estate agents in
preparation for professional certification exams; management services for real estate developments; capital
markets and investment sales; and auction services for financial institutions and property owners, as well as
1 APAC Realty Limited SGX:CLN undertakes valuation works on behalf of clients, such as financial institutions, government agencies, and Real Estate Services
property owners. Further, it engages in the rental of investment properties, workstations, lockers, and furniture
products; provision of incentives, referral, professional indemnity insurance, administration, business
conference, real estate consultancy, and sales of marketing materials; advertising activities; and property
management services. The company was founded in 1982 and is headquartered in Singapore.
Hi-Yes International Co., Ltd. engages in the real estate agency and brokerage businesses in Taiwan. Its real
estate agency and brokerage business include pre-sale housing, new housing, remaining housing, general
office, and land and parking space, as well as product planning and advice, integrated marketing, and
transaction intermediary transfer services. The company also offers engineering construction, architectural
design and interior decoration, building materials, water and electricity configuration, financing, appraisal and
2 Hi-Yes International Co., Ltd. TWSE:2348 Real Estate Services
bookkeeping services, etc. The company was formerly known as Veutron Corp and changed its name to Hi-Yes
International Co., Ltd. in April 2013. Hi-Yes International Co., Ltd. is based in Taipei, Taiwan.
Philippine Realty and Holdings Corporation, together with its subsidiaries, engages in the acquisition,
development, sale, and lease of real estate and personal properties in the Philippines. The company operates
through Sale of Real Estate and Leasing, Property Management, and Insurance Brokerage segments. It
3 Philippine Realty and Holdings Corporation PSE:RLT develops and sells condominiums; and leases office and storage units, parking slots, commercial spaces, Diversified Real Estate Activities
commercial strips, and residential condominium units. It is also involved in the administration, operation, and
monitoring of real estate properties; and provision of insurance brokerage services. The company was
incorporated in 1981 and is based in Quezon City, the Philippines.
China Union Holdings Ltd. engages in the real estate development, property management, and service
management in China. It also provides real estate brokerage services, and property services for residential real
4 China Union Holdings Ltd. SZSE:000036 Diversified Real Estate Activities
estate projects and commercial real estate projects. The company was incorporated in 1993 and is
headquartered in Shenzhen, China.
Zhong Ao Home Group Limited, an investment holding company, engages in the provision of property services
in the People’s Republic of China. The company offers property management services and ancillary services,
such as cleaning, gardening, security guard, repair and maintenance, and butler services to the residential and
non-residential properties, and commercial and government buildings; and provides indoor and outdoor
environmental cleaning, greening, and maintenance services; and real estate agency services on the leasing
and sales assistance of residential properties and retail units provided to property developers and owners. It
also provides sales assistance services to property developers; general assistance to facilitate the sales
Real Estate Operating and
5 Zhong Ao Home Group Limited SEHK:1538 process of the properties; landscaping services; engineering services; and catering services, as well as engages
Management
in the sale of engineering spare parts. In addition, the company offers real estate information consulting
services; real estate brokerage and consulting services; real estate marketing planning, house leasing, real
estate investment consulting services; as well as agency services for obtaining property ownerships. Further it
is involved in the sales of elevators and installation services, provision of security services, and operation of
shuttle buses. The company was founded in 2005 and is headquartered in Guangzhou, the People’s Republic of
China. Zhong Ao Home Group Limited operates as a subsidiary of Qichang International Limited.
CBRE Group, Inc. operates as a commercial real estate services and investment company worldwide. It
operates through three segments: Advisory Services, Global Workplace Solutions, and Real Estate Investments
segments. The Advisory Services segment provides strategic advice and execution to owners, investors, and
occupiers of real estate in connection with leasing of offices; industrial and retail space; property sales and
mortgage services under the CBRE Capital Markets brand; property and project management services,
including construction management, marketing, building engineering, lease administration, accounting, and
financial services for owners of and investors in office, industrial, and retail properties; and valuation services
that include market value appraisals, litigation support, discounted cash flow analyses, and feasibility studies,
6 CBRE Group, Inc. NYSE:CBRE as well as consulting services, such as property condition reports, hotel advisory, and environmental Real Estate Services
consulting. The Global Workplace Solutions segment offers facilities management, project management, and
transaction management services. The Real Estate Investments segment provides investment management
services under the CBRE Investment Management brand to pension funds, insurance companies, sovereign
wealth funds, foundations, endowments, and other institutional investors; development services under the
Trammell Crow Company brand primarily to users of and investors in commercial real estate; and flexible-
space solutions under the CBRE Hana brand CBRE Group, Inc. was founded in 1906 and is headquartered in
Dallas, Texas.
Colliers International Group Inc. provides commercial real estate professional and investment management
services to corporate and institutional clients in the Americas, Europe, the Middle East, Africa, and the Asia
Pacific. It offers transaction brokerage services, including sales, leasing, and debt finance services, as well as
landlord and tenant representation services; capital markets and investment services; and mortgage
investment banking services. The company provides outsourcing and advisory services, such as corporate and
workplace solutions; occupier; engineering and design, appraisal and valuation, and loan services; workplace
7 Colliers International Group Inc. TSX:CIGI strategy; property marketing; and research services. It also offers property management services comprising
Real Estate Services
building operations and maintenance, facilities management, lease administration, property accounting and
financial reporting, contract management and, construction management; and project management services,
which include bid document review, construction monitoring and delivery management, contract
administration and integrated cost control, development management, facility and engineering functionality,
milestone and performance monitoring, quality assurance, risk management and strategic project consulting.
In addition, the company provides investment management services that consists of asset management and
investor advisory services. The company was founded in 1972 and is headquartered in Toronto, Canada.
Primo Service Solutions Public Company Limited engages in the real estate service business in Thailand. The
company offers interior design; moving services; property management; consultation services in the areas of
buying and selling of properties, as well as maid service and cleaning, real estate broker service, and juristic Real Estate Operating and
8 Primo Service Solutions Public Company Limited SET:PRI
management services. The company was founded in 2011 and is based in Samut Prakan, Thailand. Management
Objek Penilaian --> Berkat
Total
Page 254
PT KENCANA BERKAT PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Total Aset
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 % Selisih
1 APAC Realty Limited 2.998.239.287 3.036.573.624 3.385.493.355 4.077.500.742 4.498.205.331 3.873.548.542 143435%
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 1.140.337.226 2.261.422.011 4.565.227.853 11.098.339.485 13.514.055.004 13.726.595.622 508541%
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 1.381.433.238 1.689.609.208 1.769.685.930 2.277.466.357 2.397.401.120 2.330.994.628 86275%
4 China Union Holdings Ltd. 22.781.297.741 24.130.888.985 23.373.135.375 21.498.757.778 20.794.594.311 16.839.503.280 623890%
5 Zhong Ao Home Group Limited 2.812.626.552 3.765.361.356 4.415.103.038 4.905.876.381 4.406.442.684 4.090.199.658 151463%
6 CBRE Group, Inc. 194.087.325.439 224.136.798.248 251.249.183.704 314.481.026.277 318.552.417.781 326.285.253.938 12090451%
7 Colliers International Group Inc. 34.003.376.340 40.029.376.332 45.853.301.976 55.189.031.310 79.169.590.633 79.549.802.250 2947630%
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 48.303.796 70.861.891 67.234.545 113.867.133 734.849.575 938.487.241 34676%
Objek Penilaian --> Berkat 228.908 771.679 1.182.457 3.009.033 2.698.680
Total
Page 255
PT KENCANA BERKAT PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Total Revenue
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited 4.470.419.977 3.825.264.577 4.149.752.077 7.867.392.358 7.579.059.974 6.896.473.877 70,42%
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 533.373.600 793.417.816 1.855.027.448 3.254.581.738 2.538.182.354 2.347.615.238 80,58%
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 311.274.179 320.655.860 112.065.295 72.672.075 87.774.199 73.307.224 -69,44%
4 China Union Holdings Ltd. 7.178.915.368 6.489.086.891 5.717.804.652 4.174.838.331 5.174.473.910 4.971.478.442 -68,83%
5 Zhong Ao Home Group Limited 2.202.655.315 3.111.776.227 3.703.674.311 4.156.216.866 3.758.190.769 3.786.645.580 75,55%
6 CBRE Group, Inc. 303.891.192.925 337.939.347.263 347.362.915.362 397.029.297.629 457.841.426.943 467.441.255.301 37,57%
7 Colliers International Group Inc. 40.235.184.670 43.077.570.150 40.629.683.935 58.513.007.580 66.229.453.713 66.274.524.098 44,96%
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 82.815.565 114.873.599 124.166.282 219.207.317 387.842.278 596.356.730 5,92%
Objek Penilaian --> Berkat 816.006 2.906.601 4.377.620 4.734.935 1.732.155
Total 358.905.831.598 395.671.992.383 403.655.089.363 475.287.213.894 543.596.404.139 552.387.656.490
Page 256
PT KENCANA BERKAT PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Net Income
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited 255.827.912 143.879.906 172.725.335 375.845.123 284.746.211 158.073.933 -21,06%
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 217.255.390 264.916.017 708.417.202 896.110.390 448.569.421 389.197.520 12,37%
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 105.624.731 132.415.256 11.706.211 55.934.445 49.187.938 25.653.556 -18,87%
4 China Union Holdings Ltd. 2.219.910.003 1.824.764.634 1.633.769.303 1.170.257.944 1.322.878.256 1.225.069.753 58,16%
5 Zhong Ao Home Group Limited 230.275.125 274.257.327 318.686.638 292.913.292 196.585.920 166.209.111 53,58%
6 CBRE Group, Inc. 15.179.516.097 18.265.259.391 11.019.825.537 26.356.709.792 21.147.744.776 13.164.991.912 -38,69%
7 Colliers International Group Inc. 1.830.944.007 1.945.894.702 1.377.558.377 (3.399.299.592) 2.889.243.279 2.129.883.018 31,62%
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 7.851.457 15.729.534 18.657.909 49.812.505 101.822.370 139.002.501 -56,71%
Objek Penilaian --> Berkat 26.777 502.444 -195.978 162.430 -321.132
Total
Page 257
PT KENCANA BERKAT PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Net Margin
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 % Selisih
1 APAC Realty Limited 5,72% 3,76% 4,16% 4,78% 3,76% 2,29% 0,15
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 40,73% 33,39% 38,19% 27,53% 17,67% 16,58% 7,39
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 33,93% 41,30% 10,45% 76,97% 56,04% 34,99% 11,58
4 China Union Holdings Ltd. 30,92% 28,12% 28,57% 28,03% 25,57% 24,64% 7,54
5 Zhong Ao Home Group Limited 10,45% 8,81% 8,60% 7,05% 5,23% 4,39% 1,15
6 CBRE Group, Inc. 5,00% 5,40% 3,17% 6,64% 4,62% 2,82% 0,41
7 Colliers International Group Inc. 4,55% 4,52% 3,39% -5,81% 4,36% 3,21% 0,03
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 9,48% 13,69% 15,03% 22,72% 26,25% 23,31% 5,92
Objek Penilaian --> Berkat 3,28% 17,29% -4,48% 3,43% -18,54%
Total
Page 258
PT KENCANA BERKAT PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Growth In Sales
No Perusahaan
2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited -14,43% 8,48% 89,59% -3,66% -9,01% 0,0990
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 48,75% 133,80% 75,45% -22,01% -7,51% 0,8996
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 3,01% -65,05% -35,15% 20,78% -16,48% (0,7574)
4 China Union Holdings Ltd. -9,61% -11,89% -26,99% 23,94% -3,92% (0,3163)
5 Zhong Ao Home Group Limited 41,27% 19,02% 12,22% -9,58% 0,76% 0,7616
6 CBRE Group, Inc. 11,20% 2,79% 14,30% 15,32% 2,10% (0,2511)
7 Colliers International Group Inc. 7,06% -5,68% 44,02% 13,19% 0,07% (0,2593)
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 38,71% 8,09% 76,54% 76,93% 53,76% (0,7791)
Objek Penilaian --> Berkat 0,00% 256,20% 50,61% 8,16% -63,42%
Total
Page 259
PT KENCANA BERKAT PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Growth In Earnings
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited -43,76% 20,05% 117,60% -24,24% -44,49% 0,0791
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 21,94% 167,41% 26,49% -49,94% -13,24% 0,9488
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 25,36% -91,16% 377,82% -12,06% -47,85% (0,4084)
4 China Union Holdings Ltd. -17,80% -10,47% -28,37% 13,04% -7,39% (0,1035)
5 Zhong Ao Home Group Limited 19,10% 16,20% -8,09% -32,89% -15,45% 0,8592
6 CBRE Group, Inc. 20,33% -39,67% 139,18% -19,76% -37,75% (0,3388)
7 Colliers International Group Inc. 6,28% -29,21% -346,76% -185,00% -26,28% 0,4570
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 100,34% 18,62% 166,98% 104,41% 36,51% (0,5663)
Objek Penilaian --> Berkat 0,00% 1776,37% -139,01% -182,88% -297,70%
Total
Page 260
PT KENCANA BERKAT PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Total Liabilities
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23
1 APAC Realty Limited 608.924.058 613.773.878 583.075.688 534.244.007 533.368.559 509.049.751
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 342.764.173 1.109.756.254 2.163.173.629 6.590.248.974 8.547.937.317 8.667.886.777
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 181.677.291 374.198.579 358.250.291 276.716.699 297.948.814 292.685.252
4 China Union Holdings Ltd. 3.230.736.922 3.853.947.292 4.344.295.663 3.112.061.797 1.429.269.689 1.314.244.678
5 Zhong Ao Home Group Limited 234.538.108 353.409.670 250.666.026 154.246.438 138.113.357 125.557.973
6 CBRE Group, Inc. 44.714.718.251 56.267.466.728 58.699.695.280 61.384.438.989 55.646.106.143 82.216.664.000
7 Colliers International Group Inc. 9.694.030.029 12.599.415.972 17.444.443.944 18.474.654.780 32.570.586.716 32.667.401.144
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 1.171.687 - 4.553.673 3.248.514 2.706.442 11.849.555
Objek Penilaian --> Berkat - - - 2.054.241 1.959.952
Total
Page 261
PT KENCANA BERKAT PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Equity
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23
1 APAC Realty Limited 1.515.021.097 1.496.572.822 1.628.953.346 1.697.829.673 1.857.304.812 1.727.551.883
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 685.911.421 843.320.054 1.665.260.396 3.209.921.124 3.402.328.532 3.159.812.846
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 954.401.945 1.073.522.437 1.151.733.252 1.750.990.716 1.820.653.244 1.742.321.592
4 China Union Holdings Ltd. 11.376.994.852 11.220.996.931 12.547.495.412 13.482.401.690 14.093.461.985 12.914.786.200
5 Zhong Ao Home Group Limited 1.270.717.951 1.466.544.996 1.901.752.493 2.204.813.295 2.222.064.090 2.105.021.885
6 CBRE Group, Inc. 72.257.816.546 86.807.323.856 104.538.832.480 133.339.339.899 133.638.412.228 133.529.065.918
7 Colliers International Group Inc. 10.605.722.282 12.128.301.262 14.324.725.152 15.987.584.484 24.422.147.720 27.184.828.848
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 35.601.418 54.089.138 44.538.526 81.118.570 666.339.717 708.851.355
Objek Penilaian --> Berkat 226.777 729.221 533.243 695.673 374.541
Total
Page 262
PT KENCANA BERKAT PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Liabilities to Equity
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Selisih
1 APAC Realty Limited 40,19% 41,01% 35,79% 31,47% 28,72% 29,47% -377,82%
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 49,97% 131,59% 129,90% 205,31% 251,24% 274,32% -203,98%
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 19,04% 34,86% 31,11% 15,80% 16,36% 16,80% -392,49%
4 China Union Holdings Ltd. 28,40% 34,35% 34,62% 23,08% 10,14% 10,18% -386,21%
5 Zhong Ao Home Group Limited 18,46% 24,10% 13,18% 7,00% 6,22% 5,96% -402,30%
6 CBRE Group, Inc. 61,88% 64,82% 56,15% 46,04% 41,64% 61,57% -353,14%
7 Colliers International Group Inc. 91,40% 103,88% 121,78% 115,56% 133,36% 120,17% -289,12%
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 3,29% 0,00% 10,22% 4,00% 0,41% 1,67% -407,62%
Objek Penilaian --> Berkat - - - 295,29% 523,29%
Total
Page 263
PT KENCANA BERKAT PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Market Share
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Selisih
1 APAC Realty Limited 1,25% 0,97% 1,03% 1,66% 1,39% 1,25% 0,693
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 0,15% 0,20% 0,46% 0,68% 0,47% 0,42% 0,829
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 0,09% 0,08% 0,03% 0,02% 0,02% 0,01% (0,641)
4 China Union Holdings Ltd. 2,00% 1,64% 1,42% 0,88% 0,95% 0,90% (0,505)
5 Zhong Ao Home Group Limited 0,61% 0,79% 0,92% 0,87% 0,69% 0,69% 0,342
6 CBRE Group, Inc. 84,67% 85,41% 86,05% 83,53% 84,22% 84,62% (0,464)
7 Colliers International Group Inc. 11,21% 10,89% 10,07% 12,31% 12,18% 12,00% 0,292
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 0,02% 0,03% 0,03% 0,05% 0,07% 0,11% (0,146)
Objek Penilaian --> Berkat 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Total
Page 264
PT KENCANA BERKAT PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
current year Rasio
No Perusahaan
Price Outstanding Share M. Cap P/BV P/S P/E
1 APAC Realty Limited 6.931 355.197.700 2.462.010.157 1,43 0,36 15,58
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 31.599 115.969.000 3.664.446.493 1,16 1,56 9,42
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 33 9.100.102.685 298.181.194 0,17 4,07 11,62
4 China Union Holdings Ltd. 9.294 1.483.934.025 13.791.317.426 1,07 2,77 11,26
5 Zhong Ao Home Group Limited 697 854.550.000 595.265.274 0,28 0,16 3,58
6 CBRE Group, Inc. #### 302.425.012 380.243.358.799 2,85 0,81 28,88
7 Colliers International Group Inc. #### 47.179.376 72.268.933.524 2,66 1,09 33,93
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 12.716 320.000.000 4.069.116.699 5,74 6,82 29,27
Objek Penilaian --> Berkat
Total
Page 265
PENDEKATAN PASAR, METODE GPTC PT KENCANA BERKAT PROPERTINDO (DALAM RIBUAN RUPIAH) No. Perusahaan Pembanding P/S P/BV P/E 1 APAC Realty Limited 0,36 1,43 15,58 2 Hiyes International Co., Ltd. 1,56 1,16 9,42 3 Philippine Realty and Holdings Corporation 4,07 0,17 11,62 4 China Union Holdings Ltd. 2,77 1,07 11,26 5 Zhong Ao Home Group Limited 0,16 0,28 3,58 6 CBRE Group, Inc. 0,81 2,85 28,88 7 Colliers International Group Inc. 1,09 2,66 33,93 8 Primo Service Solutions Public Company Limited 6,82 5,74 29,27 Rata - rata 2,21 1,92 17,94 Median 1,33 1,29 13,60 Nilai Buku Berkat per 31 Juli 2023 *) 2.597.700 374.541 (719.160) Hasil Pengkalian (Nilai Buku x Median) 3.443.734 484.066 (9.780.019) Bobot 70,00% 30,00% 0,00% Nilai setelah Bobot 2.410.614 145.220 0 Indikasi Nilai 100,00% Ekuitas Berkat 2.555.833 Indikasi Nilai 25,50% Ekuitas Berkat 651.737 CP (30,00%) 195.521 Indikasi Nilai setelah CP 847.259 DLOM (30,00%) (254.178) Nilai Pasar 25,50% Ekuitas Berkat per 31 Juli 2023 593.081
Page 266
Penilaian 25,50% Ekuitas BERKAT
Pendekatan Pendapatan
Metode Discounted Cash Flow
("DCF")
Page 267
PT KENCANA BERKAT PROPERTINDO
ASUMSI
DALAM RIBUAN RUPIAH 0,42 1,42 2,42 3,42 4,42 5,42
01/12/2022 01/12/2023 01/12/2024 01/12/2025 01/12/2026 01/12/2027 01/12/2028
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Aug-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Jumlah Bulan Dalam Sebulan Bulan 5 12 12 12 12 12
Jumlah Hari Dalam Setahun Hari 153 366 365 365 365 366
Kenaikan Omzet % 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00%
Komisi agen % 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%
BIAYA LANGSUNG
Terhadap
Biaya Komisi Pendapatan 63,50% 63,50% 63,50% 63,50% 63,50% 63,50%
BIAYA ADMINISTRASI & UMUM
Overheard Kantor % Pendapatan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Entertain % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Terhadap
Royalti Pendapatan 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00%
Keperluan kantor % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Kebersihan dan keamanan % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Gaji dan tunjangan % Pertumbuhan 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00%
Transport % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Spanduk % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Promosi % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Penyusutan inventaris kantor (catatan 8) % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Lain-lain % Pendapatan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Pajak Badan % 22,00% 22,00% 22,00% 22,00% 22,00% 22,00%
Perputaran
Utang Akrual 7 7 7 7 7 7
Page 268
PT KENCANA BERKAT PROPERTINDO
PROYEKSI PENDAPATAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
jan 24 - des 24 jan 25 - des 25
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Aug-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
PENDAPATAN
PENDAPATAN 3.476.274 5.729.271 6.302.198 6.932.418 7.625.660 8.388.226
JUMLAH PENDAPATAN 3.476.274 5.729.271 6.302.198 6.932.418 7.625.660 8.388.226
PT KENCANA BERKAT PROPERTINDO
PROYEKSI BIAYA LANGSUNG
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Aug-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
BIAYA LANGSUNG
Biaya Komisi 2.207.434 3.638.087 4.001.896 4.402.086 4.842.294 5.326.523
JUMLAH BIAYA LANGSUNG 2.207.434 3.638.087 4.001.896 4.402.086 4.842.294 5.326.523
PT KENCANA BERKAT PROPERTINDO
PROYEKSI BIAYA ADMINISTRASI & UMUM
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Aug-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
BIAYA ADMINISTRASI & UMUM
Overheard Kantor 122.627 286.464 315.110 346.621 381.283 419.411
Entertain 64.851 230.538 242.065 254.168 266.876 280.220
Royalti 347.627 572.927 630.220 693.242 762.566 838.823
Keperluan kantor 44.289 157.443 165.315 173.580 182.259 191.372
Penyusutan bangunan 54.076 129.783 129.783 129.783 129.783 129.783
Kebersihan dan keamanan 28.421 101.033 106.085 111.389 116.959 122.807
Gaji dan tunjangan 26.911 98.400 106.272 114.774 123.956 133.872
Transport 19.073 67.801 71.191 74.751 78.488 82.413
Spanduk 14.862 52.833 55.475 58.249 61.161 64.219
Promosi 13.795 49.039 51.491 54.066 56.769 59.608
Penyusutan inventaris kantor (catatan 8) 4.968 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000
Sewa kantor
Lain-lain 28.304 100.618 105.649 110.932 116.478 122.302
JUMLAH BIAYA ADMINISTRASI & UMUM 769.804 1.856.880 1.998.656 2.151.555 2.316.580 2.494.831
Page 269
Pajak Badan
PROYEKSI ASET TETAP
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Aug-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
PENAMBAHAN
Perlengkapan kantor 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000
JUMLAH PENAMBAHAN 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000
NILAI PEROLEHAN
Perlengkapan kantor 126.547 176.547 226.547 276.547 326.547 376.547
JUMLAH NILAI PEROLEHAN 126.547 176.547 226.547 276.547 326.547 376.547
DEPRESIASI
Perlengkapan kantor 4.968 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000
JUMLAH DEPRESIASI 4.968 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000
AKUMULASI DEPRESIASI
Perlengkapan kantor 76.547 86.547 106.547 136.547 176.547 226.547
JUMLAH AKUMULASI DEPRESIASI 76.547 86.547 106.547 136.547 176.547 226.547
NILAI BUKU
Perlengkapan kantor 50.000 90.000 120.000 140.000 150.000 150.000
JUMLAH NILAI BUKU 50.000 90.000 120.000 140.000 150.000 150.000
PT KENCANA ANUGERAH PROPERTINDO
PROYEKSI ASET HAK GUNA
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Aug-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
PENAMBAHAN
Ruko 0 0 0 0 0 0
JUMLAH PENAMBAHAN 0 0 0 0 0 0
NILAI PEROLEHAN
Ruko 2.595.665 2.595.665 2.595.665 2.595.665 2.595.665 2.595.665
JUMLAH NILAI PEROLEHAN 2.595.665 2.595.665 2.595.665 2.595.665 2.595.665 2.595.665
AMORTISASI
Ruko 54.076 129.783 129.783 129.783 129.783 129.783
JUMLAH AMORTISASI 54.076 129.783 129.783 129.783 129.783 129.783
AKUMULASI AMORTISASI
Ruko 259.566 389.350 519.133 648.916 778.700 908.483
JUMLAH AKUMULASI AMORTISASI 259.566 389.350 519.133 648.916 778.700 908.483
NILAI BUKU
Ruko 2.336.099 2.206.316 2.076.532 1.946.749 1.816.966 1.687.183
JUMLAH NILAI BUKU 2.336.099 2.206.316 2.076.532 1.946.749 1.816.966 1.687.183
Pajak Badan
PROYEKSI UTANG
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Aug-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Utang Bank
Saldo Awal 1.959.952 1.889.953 1.712.470 1.520.733 1.313.598 1.089.826
Penarikan -
Bunga 151.896 146.471 132.716 117.857 101.804 84.462
Pembayaran Bunga 151.896 146.471 132.716 117.857 101.804 84.462
Pembayaran Pokok 69.999 177.483 191.737 207.136 223.771 241.743
Saldo Akhir 1.889.953 1.712.470 1.520.733 1.313.598 1.089.826 848.083
Jangka pendek 177.483 191.737 207.136 223.771 241.743 261.158
Jangka panjang 1.712.470 1.520.733 1.313.598 1.089.826 848.083 586.924
1.889.953 1.712.470 1.520.733 1.313.598 1.089.826 848.083
Page 270
PT KENCANA BERKAT PROPERTINDO
PROYEKSI LABA (RUGI)
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Aug-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
PENDAPATAN 3.476.274 5.729.271 6.302.198 6.932.418 7.625.660 8.388.226
10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00%
BIAYA LANGSUNG (2.207.434) (3.638.087) (4.001.896) (4.402.086) (4.842.294) (5.326.523)
63,50% 63,50% 63,50% 63,50% 63,50% 63,50%
LABA (RUGI) KOTOR 1.268.840 2.091.184 2.300.302 2.530.333 2.783.366 3.061.702
36,50% 36,50% 36,50% 36,50% 36,50% 36,50%
BIAYA ADMINISTRASI & UMUM (769.804) (1.856.880) (1.998.656) (2.151.555) (2.316.580) (2.494.831)
22,14% 32,41% 31,71% 31,04% 30,38% 29,74%
LABA (RUGI) OPERASIONAL 499.036 234.304 301.646 378.778 466.786 566.872
Kenaikan Omzet 14,36% 4,09% 4,79% 5,46% 6,12% 6,76%
PENDAPATAN (BIAYA) LAIN-LAIN
Jasa Giro (Bunga Bank) - - - - - -
Utang Bunga (151.896) (146.471) (132.716) (117.857) (101.804) (84.462)
Pajak Jasa Giro - - - - - -
Pendapatan / Biaya Lain-Lain - - - - - -
JUMLAH PENDAPATAN (BIAYA) LAIN-LAIN (151.896) (146.471) (132.716) (117.857) (101.804) (84.462)
LABA (RUGI) BERSIH SEBELUM PAJAK 347.139 87.833 168.930 260.921 364.982 482.410
9,99% 1,53% 2,68% 3,76% 4,79% 5,75%
Pajak (7.627) (19.323) (37.164) (57.403) (80.296) (106.130)
LABA (RUGI) BERSIH SETELAH PAJAK 339.512 68.509 131.765 203.518 284.686 376.280
9,77% 1,20% 2,09% 2,94% 3,73% 4,49%
PT KENCANA BERKAT PROPERTINDO
PROYEKSI POSISI KEUANGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Aug-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
KETERANGAN
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 576.708 552.571 593.511 700.886 882.914 1.148.652
Piutang lain-lain - - - - - -
Pihak ketiga
Uang muka - - - - - -
Pajak dibayar dimuka 16.133 16.133 16.133 16.133 16.133 16.133
JUMLAH ASET LANCAR 592.841 568.704 609.644 717.019 899.047 1.164.785
ASET TIDAK LANCAR
Pajak Badan 50.000 90.000 120.000 140.000 150.000 150.000
Aset hak guna 2.336.099 2.206.316 2.076.532 1.946.749 1.816.966 1.687.183
JUMLAH ASET TIDAK LANCAR 2.386.099 2.296.316 2.196.532 2.086.749 1.966.966 1.837.183
JUMLAH ASET 2.978.940 2.865.020 2.806.177 2.803.768 2.866.013 3.001.968
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang lain-lain - - - - - -
Pihak ketiga 190.000 190.000 190.000 190.000 190.000 190.000
Pihak berelasi 164.000 164.000 164.000 164.000 164.000 164.000
Utang akrual 15.905 10.958 12.086 13.295 14.625 16.043
Utang pajak 5.029 5.029 5.029 5.029 5.029 5.029
Utang bank jatuh tempo dalam waktu satu tahun 177.483 191.737 207.136 223.771 241.743 261.158
JUMLAH LIABILITAS 552.416 561.724 578.252 596.096 615.397 636.231
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Liabilitas sewa - setelah dikurangi bagian yang jatuh tempo dalam waktu satu tahun
1.712.470 1.520.733 1.313.598 1.089.826 848.083 586.924
JUMLAH LIABILITAS JANGKA PANJANG 1.712.470 1.520.733 1.313.598 1.089.826 848.083 586.924
JUMLAH LIABILITAS 2.264.887 2.082.457 1.891.849 1.685.922 1.463.480 1.223.155
EKUITAS
Modal Saham 200.000 200.000 200.000 200.000 200.000 200.000
Laba Ditahan 514.053 582.563 714.328 917.846 1.202.533 1.578.813
JUMLAH EKUITAS 714.053 782.563 914.328 1.117.846 1.402.533 1.778.813
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 2.978.940 2.865.020 2.806.177 2.803.768 2.866.013 3.001.968
Page 271
PT KENCANA BERKAT PROPERTINDO
PROYEKSI ARUS KAS
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Aug-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
EAT 339.512 68.509 131.765 203.518 284.686 376.280
Depresiasi 59.045 139.783 149.783 159.783 169.783 179.783
Utang akrual 10.747 (4.947) 1.129 1.209 1.330 1.419
KAS BERSIH YANG DIPEROLEH (DIGUNAKAN) DARI OPERASI 409.304 203.346 282.677 364.510 455.799 557.482
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Aset Tetap (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000)
KAS BERSIH YANG DIPEROLEH (DIGUNAKAN) UNTUK INVESTASI (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Utang bank (69.999) (177.483) (191.737) (207.136) (223.771) (241.743)
KAS BERSIH YANG DIPEROLEH (DIGUNAKAN) DARI PENDANAAN (69.999) (177.483) (191.737) (207.136) (223.771) (241.743)
KENAIKAN/PENURUNAN BERSIH KAS 289.305 (24.137) 40.940 107.375 182.028 265.739
KAS DAN BANK PADA AWAL TAHUN 287.403 576.708 552.571 593.511 700.886 882.914
KAS DAN BANK PADA AKHIR TAHUN 576.708 552.571 593.511 700.886 882.914 1.148.652
Page 272
WACC
CAPITAL TYPE Cost of Capital Composition Weighted
COST OF DEBT (Kd = I X (1-T)) 7,32% 20,93% 1,53%
COST OF EQUITY (Ke = Rf + (Rpm) * Beta 11,54% 79,07% 9,13%
Weighted Average Cost of capital (WACC) 10,66%
COST OF EQUITY CALCULATION COST OF DEBT CALCULATION
Risk Free Rate (Rf) 6,70% a Bank Interest Rate 9,38%
Risk Premium Market (Rpm) 7,89% b Tax 22,00%
Country Default Spread (CDS) 2,04%
β (Beta) 0,87
Alpha 0,00%
COST OF EQUITY 11,54% COST OF DEBT 7,32%
Kenaikan Omzet
Unleverage Beta ==========> 0,72 BU = BL
1 + (( 1 - t ) x (Kd/Ke))
Leverage Beta Valuation Object ==========> 0,87 BL = BU x (1+(1-T) x (Kd/Ke))
Description :
Rf : Risk Free Rate
Rpm : Market Risk Premium (Rm - Rf)
β : Beta
Rs : Company Specific Risk
Page 273
PT KENCANA BERKAT PROPERTINDO
FREE CASH FLOW TO FIRM
DALAM RIBUAN RUPIAH 0,42 1,42 2,42 3,42 4,42 5,42
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN
Agus-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
FREE CASH FLOW TO FIRM
EAT 339.512 68.509 131.765 203.518 284.686 376.280
Interest (1-t) 46.234 91.564 58.392 36.671 22.203 12.584
Depresiasi dan Amortisasi 59.045 139.783 149.783 159.783 169.783 179.783
Capital Expenditures (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000)
Perubahan Modal Kerja 10.747 (4.947) 1.129 1.209 1.330 1.419
Free Cash Flow to Firm 405.538 244.910 291.069 351.182 428.002 520.066
Terminal Value 2,60% 4.969.601
TOTAL 405.538 244.910 291.069 351.182 428.002 5.489.668
Kenaikan Omzet 10,66% 0,959 0,866 0,783 0,708 0,639 0,578
Present Value 388.782 212.178 227.881 248.463 273.650 3.171.863
Net Present Value 4.522.817
Kas dan setara kas 287.403
Liabilitas (1.959.952)
Indikasi Nilai 100,00% 2.850.268
Indikasi Nilai 60,00% 25,50% 726.818
DLOC 0,00% -
Indikasi Nilai Setelah CP 726.818
DLOM 30,00% (218.046)
NILAI PASAR 508.773
Page 274
REKONSILIASI
PT KENCANA BERKAT PROPERTINDO
(DALAM RIBUAN RUPIAH)
Uraian Nilai Pasar Bobot Nilai Pasar
Pendekatan Pasar, Metode GPTC 593.081 30% 177.924
Pendekatan Pendapatan, Metode DCF 508.773 70% 356.141
Nilai Pasar 25,50% Ekuitas Berkat per 31 Juli 2023 534.065
Page 275
REKONSILIASI NILAI
Page 276
REKONSILIASI
PT KENCANA BERKAT PROPERTINDO
(DALAM RIBUAN RUPIAH)
Uraian Nilai Pasar Bobot Nilai Pasar
Pendekatan Pasar, Metode GPTC 593.081 30% 177.924
Pendekatan Pendapatan, Metode DCF 508.773 70% 356.141
Nilai Pasar 25,50% Ekuitas Berkat per 31 Juli 2023 534.065
Page 277
_, '{:ANUAR, ROSYll DAN REKAN
R
Bu sln oss & Prop orty Valuers
C LI CE NSE NUMOER: 2. 20 , 0 170
A REA SERVED : INDONESIA&WORLOW IOE
LAPORAN PENILAIAN EKUITAS
PT KENCANA MAJU PROPERTINDO
("MAJU")
Tanggal Penilaian : 31 Juli 2023
Lokasi:
Rukan Golf Island Blok E No. 136, Pantai lndah Kapuk,
Daerah Khusus lbukota Jakarta - 14460
NO. FILE: 00006/2.0170-00/BS/03/0044/1/I/2024
<J'rusted <Business <Partner
Page 278
Page 279
Page 280
Page 281
Page 282
Page 283
Page 284
Page 285
Page 286
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
DAFTAR ISI
Halaman
SERTIFIKAT
PERNYATAAN PENILAI
DAFTAR ISI.................................................................................................................................................. 1
DAFTAR FIGUR ........................................................................................................................................... 3
1 PENDAHULUAN.................................................................................................................................. 4
1.1 Latar Belakang Penugasan ................................................................................................................. 4
1.2 Status Penilai Publik ............................................................................................................................ 4
1.3 Identitas Pemberi Tugas ..................................................................................................................... 5
1.4 Identitas Pengguna Laporan .............................................................................................................. 5
1.5 Objek Penilaian .................................................................................................................................... 5
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian ............................................................................................................ 5
1.7 Identifikasi Bentuk Kepemilikan ........................................................................................................ 5
1.8 Definisi dan Istilah yang Digunakan Dalam Penilaian atas Nilai Ekuitas ...................................... 5
1.9 Pernyataan Independensi Penilai ...................................................................................................... 9
1.10 Tanggal Penilaian atas Nilai Ekuitas .................................................................................................. 9
1.11 Premis Nilai yang Digunakan ............................................................................................................. 9
1.12 Dasar Nilai yang Digunakan ............................................................................................................... 9
1.13 Asumsi dan Kondisi Pembatas ........................................................................................................... 9
1.14 Konfirmasi Bahwa Objek Penilaian Tidak Sedang atau Telah Dinilai Dalam Jangka
Waktu Tidak Lebih dari 2 (Dua) Bulan ............................................................................................. 10
1.15 Tenaga Ahli dan Hasil Pekerjaan Tenaga Ahli ................................................................................ 10
1.16 Uraian Penilai Properti dan Hasil Penilaian Aset oleh Penilai Properti yang Digunakan .......... 11
1.17 Penjelasan mengenai Kejadian Penting setelah Tanggal Penilaian atas Nilai Ekuitas
(Subsequent Event) .............................................................................................................................. 11
1.18 Jenis Mata Uang yang Digunakan .................................................................................................... 11
1.19 Sumber dan Data Informasi yang Dapat Dihandalkan ................................................................. 11
1.20 Tambahan Informasi Lain Diluar Hal-hal yang Telah Diuraikan .................................................. 11
1.21 Uraian Mengenai Ketentuan Peraturan Perundang-undangan Yang Terkait dengan
Objek Penilaian atas Nilai Ekuitas .................................................................................................... 11
2 DATA DAN INFORMASI.................................................................................................................... 13
2.1 Hasil Pelaksana Inspeksi Terhadap Objek Penilaian ..................................................................... 13
2.2 Tingkat Kedalaman Inspeksi ............................................................................................................. 13
2.3 Data dan Informasi yang Relevan dengan Objek Penilaian ......................................................... 14
2.4 PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU").......................................................................................... 14
2.4.1 Riwayat Singkat .................................................................................................................................. 14
2.4.2 Aktivitas Usaha ................................................................................................................................... 14
2.4.3 Tingkat Kepemilikan dan Sifat Pengendalian Objek Penilaian ..................................................... 15
2.4.4 Tingkat Likuiditas Pasar Objek Penilaian ........................................................................................ 15
2.4.5 Manajemen dan Sumber Daya Manusia ........................................................................................ 15
2.4.6 Informasi Non Keuangan yang Relevan Mengenai MAJU ............................................................. 16
3 TINJAUAN EKONOMI MAKRO DAN INDUSTRI .............................................................................. 17
3.1 Ekonomi Makro Indonesia ................................................................................................................ 17
3.1.1 Pertumbuhan Ekonomi Indonesia................................................................................................... 17
3.1.2 Nilai Tukar Rupiah ............................................................................................................................. 18
3.1.3 Inflasi ................................................................................................................................................... 19
3.1.4 Tingkat Suku Bunga ........................................................................................................................... 19
3.1.5 Pasar Keuangan ................................................................................................................................. 21
Halaman - 1
Page 287
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
3.2 Gambaran Umum Industri Properti di Indonesia .......................................................................... 21
3.3 Pertumbuhan Properti Baru di Daerah Jakarta Utara................................................................... 27
4 ANALISIS ATAS LAPORAN KEUANGAN DAN INFORMASI KEUANGAN LAINNYA ..................... 29
4.1 Penyesuaian Laporan Keuangan MAJU ........................................................................................... 29
4.2 Analisis Kinerja Keuangan MAJU ...................................................................................................... 29
4.2.1 Analisis Laporan Keuangan MAJU .................................................................................................... 29
4.2.2 Informasi Perpajakan MAJU ............................................................................................................. 33
4.2.3 Kompensasi Bagi Pemegang Saham MAJU..................................................................................... 33
4.2.4 Informasi mengenai Asuransi yang Ditanggung oleh Perusahaan untuk Karyawan Kunci ..... 33
4.2.5 Analisis dan Pembahasan Manajemen ........................................................................................... 34
5 ANALISIS SWOT DAN RISIKO .......................................................................................................... 35
5.1 Analisis SWOT ..................................................................................................................................... 35
5.2 Analisis Risiko ..................................................................................................................................... 35
6 PENDEKATAN DAN PEMILIHAN METODE PENILAIAN ................................................................. 37
6.1 Pendekatan Penilaian........................................................................................................................ 37
6.2 Pemilihan Pendekatan dan Metode Penilaian ............................................................................... 37
7 PENILAIAN EKUITAS MAJU.............................................................................................................. 39
7.1 Penilaian MAJU dengan Pendekatan Pasar, Metode GPTC .......................................................... 39
7.1.1 Pemilihan Perusahaan Pembanding ............................................................................................... 39
7.1.2 Control Premium dan Discount for Lack of Marketability ................................................................. 44
7.1.3 Nilai Pasar 51,00% Ekuitas MAJU dengan Pendekatan Pasar ....................................................... 45
7.2 Penilaian MAJU dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF ................................................. 46
7.2.1 Ringkasan Proyeksi Keuangan ......................................................................................................... 47
7.2.2 Pemilihan Arus Kas ............................................................................................................................ 47
7.2.3 Penentuan Biaya Modal Tertimbang ............................................................................................... 48
7.2.4 Tingkat Pertumbuhan pada Nilai Terminal .................................................................................... 51
7.2.5 Control Premium, Discount for Lack of Control dan Discount for Lack of Marketability ................. 51
7.2.6 Nilai Pasar 51,00% Ekuitas MAJU dengan Pendekatan Pendapatan ........................................... 52
7.3 Rekonsiliasi Nilai ................................................................................................................................ 52
7.4 Kesimpulan Nilai ................................................................................................................................ 53
8 KUALIFIKASI PENILAI BISNIS .......................................................................................................... 54
✓ LAMPIRAN KEUANGAN
Halaman - 2
Page 288
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
DAFTAR FIGUR
Halaman
Figur 1. Pihak Yang Diwawancarai ........................................................................................................... 13
Figur 2. Susunan Pemegang Saham MAJU ............................................................................................. 15
Figur 3. Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Pengeluaran dan Lapangan
Usaha ............................................................................................................................................ 17
Figur 4. Neraca Pembayaran Indonesia .................................................................................................. 18
Figur 5. Rupiah vs Negara Kawasan dan Suku Bunga Kebijakan Negara Kawasan ........................... 19
Figur 6. Inflasi IHK dan Komponen serta Ekspektasi Inflasi ................................................................. 19
Figur 7. Suku Bunga Kebijakan Bank Indonesia dan IndONIA serta Suku Bunga Perbankan .......... 20
Figur 8. Perkembangan Kredit dan DPK ................................................................................................. 20
Figur 9. Nilai Transaksi Uang Elektronik dan Nilai Transaksi Digital Banking ...................................... 21
Figur 10. Nilai Transaksi ATM/Debit dan Kartu Kredit serta Uang yang Diedarkan............................. 21
Figur 11. Indeks Harga Properti Q2 2023.................................................................................................. 22
Figur 12. Tren Pencarian Properti Bedasarkan Harga............................................................................. 23
Figur 13. Indeks Harga DKI Jakarta vs Bodetabek .................................................................................... 23
Figur 14. Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial ................................................................. 24
Figur 15. Permintaan Apartemen di Jakarta Utara .................................................................................. 26
Figur 16. Sebaran Permintaan Apartemen di DKI Jakarta....................................................................... 26
Figur 17. Laporan Laba (Rugi)..................................................................................................................... 29
Figur 18. Pertumbuhan Pendapatan, Laba (Rugi) Kotor, Laba (Rugi) Operasional dan Laba (Rugi)
Tahun Berjalan ............................................................................................................................. 30
Figur 19. Analisis Common Size Laba (Rugi)............................................................................................... 30
Figur 20. Ringkasan Posisi Keuangan ........................................................................................................ 30
Figur 21. Pertumbuhan Aset, Liabilitas dan Ekuitas ................................................................................ 31
Figur 22. Analisis Common Size Aset, Liabilitas dan Ekuitas .................................................................... 31
Figur 23. Ringkasan Laporan Arus Kas ...................................................................................................... 31
Figur 24. Komposisi Arus Kas Bersih dari aktivitas Operasi, Investasi dan Pendanaan ...................... 32
Figur 25. Rasio Keuangan ........................................................................................................................... 32
Figur 26. Perusahaan Pedoman ................................................................................................................. 39
Figur 27. Growth in Sales .............................................................................................................................. 40
Figur 28. Growth in Earnings ........................................................................................................................ 41
Figur 29. Liabilities to Equity Ratio ............................................................................................................... 41
Figur 30. Net Margin ..................................................................................................................................... 41
Figur 31. Total Aset ...................................................................................................................................... 42
Figur 32. Market Share ................................................................................................................................. 42
Figur 33. Net Profit Margin ........................................................................................................................... 43
Figur 34. Variable Market Multiple dan Perhitungan Indikasi Nilai Ekuitas ............................................ 43
Figur 35. Penentuan DLOM dalam Penilaian Ekuitas MAJU.................................................................... 45
Figur 36. Nilai Pasar 51,00% Ekuitas MAJU dengan Pendekatan Pasar, Metode GPTC ....................... 45
Figur 37. Proyeksi Laba (Rugi) .................................................................................................................... 47
Figur 38. Proyeksi Posisi Keuangan ........................................................................................................... 47
Figur 39. Proyeksi Arus Kas......................................................................................................................... 47
Figur 40. Beta Levered dan Un-Levered Perusahaan Pembanding .......................................................... 49
Figur 41. DER Market .................................................................................................................................... 50
Figur 42. Biaya Modal Ekuitas .................................................................................................................... 50
Figur 43. Weighted Average Cost of Capital (“WACC”) ................................................................................. 51
Figur 44. Nilai Pasar 51,00% Ekuitas MAJU dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF .............. 52
Figur 45. Rekonsiliasi Nilai Pasar 51,00% Ekuitas MAJU .......................................................................... 53
Halaman - 3
Page 289
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
1 PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Penugasan
PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”) merupakan pemegang master franchise ERA untuk seluruh
wilayah Indonesia. IPAC merupakan pelopor broker property di Indonesia dengan sistem
franchise. Saat ini IPAC memiliki member broker yang berlokasi di wilayah Tangerang dan
tergabung dalam grup ERA Fiesta, terdiri dari ERA Fiesta Pamulang, ERA Fiesta BSD, ERA Fiesta
Suvarna Sutera, ERA Fiesta Gading Serpong, ERA Fiesta Grande, ERA Fiesta Alam Sutera dan ERA
Fiesta Pantai Indah Kapuk (“PIK”) (Jakarta Utara).
Saat ini IPAC berencana untuk melakukan pengembangan bisnis dengan memperluas market
share broker dan agen dalam bidang broker property, untuk merealisasikan tujuan tersebut IPAC
akan mengakusisi perusahaan-perusahaan franchisee terbaiknya, termasuk ERA Fiesta, yang
salah satunya yaitu PT Kencana Maju Propertindo (“MAJU”) yang dikenal dengan nama ERA
Fiesta PIK. Berdasarkan informasi dari Manajemen rencana akuisisi tersebut termasuk kedalam
Transaksi Material sesuai dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan ("OJK") Republik Indonesia
No. 17/POJK.04/2020 tentang "Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha" (“POJK 17
Tahun 2020”).
MAJU merupakan perusahaan agen properti yang melakukan usaha dibidang jual, beli dan sewa
properti. MAJU berdiri sejak 22 Juni 2021 dan berkedudukan di Pantai Indah Kapuk, Daerah
Khusus Ibukota Jakarta.
Terkait dengan rencana akuisisi ERA Fiesta, IPAC memerlukan adanya penilaian atas 51,00%
Ekuitas MAJU, dalam rangka menentukan Nilai Pasar sahamnya. Penilaian ini digunakan untuk
kepentingan Pasar Modal terkait dengan POJK 17 Tahun 2020, serta tidak digunakan di luar
konteks atau tujuan penilaian tersebut.
Sehubungan dengan rencana di atas, Kantor Jasa Penilai Publik Yanuar, Rosye dan Rekan
(“Y&R”) telah ditunjuk oleh IPAC berdasarkan persetujuan atas Surat Penawaran Jasa Penilaian
Ekuitas Era Fiesta No.PR.Y&R-00/Y/BS/ERA/VIII/2023/RY/0164, tanggal 04 Agustus 2023
dengan maksud untuk melakukan penilaian atas 51,00% Ekuitas MAJU.
1.2 Status Penilai Publik
Penilai Publik adalah Pemimpin Rekan dari Y&R dengan kualifikasi sebagai berikut:
Nama Penilai Publik : Yanuar Bey S.E., M.M., MAPPI (Cert.)
No. Izin Penilai Publik : B-1.08.00044
STTD : STTD.PB-37/PJ-1/PM.02/2023
Klasifikasi Izin : Penilaian Bisnis (B)
No. MAPPI : 99-S-01230
Y&R adalah Kantor Jasa Penilai Publik yang terdaftar di Kementerian Keuangan dan Pasar Modal
serta memiliki kompetensi untuk melakukan penugasan ini.
Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini kami bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Pemberi Tugas, Objek Penilaian ataupun
pihak-pihak yang terafiliasi dengan Pemberi Tugas dan Objek Penilaian. Y&R juga tidak memiliki
kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
Halaman - 4
Page 290
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
Laporan Penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak
manapun. Imbalan jasa yang kami terima sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang
dihasilkan.
1.3 Identitas Pemberi Tugas
• Nama Perusahaan : PT Era Graharealty Tbk ("IPAC")
• Alamat : TCC Batavia Tower Lantai 8 Unit 3-5, Jalan K.H Mas Mansyur Kav.126,
Jakarta – 10220,
• Telepon : (021) 570 8000 / (021) 2967 5123
• Situs Web : www.eraindonesia.com
1.4 Identitas Pengguna Laporan
• Nama Perusahaan : PT Era Graharealty Tbk ("IPAC")
• Alamat : TCC Batavia Tower Lantai 8 Unit 3-5, Jalan K.H Mas Mansyur Kav.126,
Jakarta – 10220,
• Telepon : (021) 570 8000 / (021) 2967 5123
• Situs Web : www.eraindonesia.com
1.5 Objek Penilaian
Objek penilaian sesuai dengan informasi yang diberikan oleh pemberi tugas adalah penilaian
51,00% Ekuitas MAJU.
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud dari Penilaian ini adalah untuk memberikan pendapat mengenai Nilai Pasar 51,00%
Ekuitas MAJU. Tujuan dari Penilaian ini adalah sebagai bahan pertimbangan IPAC dalam rangka
akuisisi MAJU.
Penilaian ini digunakan untuk kepentingan Pasar Modal terkait dengan Peraturan Otoritas Jasa
Keungan (“OJK”) Republik Indonesia No. 17/POJK.04/2020 tentang “Transaksi Material dan
Perubahan Kegiatan Usaha”, serta tidak digunakan di luar konteks atau tujuan penilaian
tersebut.
1.7 Identifikasi Bentuk Kepemilikan
Berdasarkan informasi yang kami terima, objek penilaian adalah 51,00% Ekuitas MAJU yang
dimiliki oleh Kevin Tanuwidjaja (22,50%), Buyanto Tjiawan (9,50%), Winda (9,50%) dan Kurniawati
(9,50%).
1.8 Definisi dan Istilah yang Digunakan Dalam Penilaian atas Nilai Ekuitas
ABV : Adjusted Book Value, Nilai Buku yang dihasilkan setelah
dilakukan penyesuaian (normalisasi) terhadap nilai dari satu
atau lebih aset atau kewajiban.
Halaman - 5
Page 291
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
Arus Kas Bersih : a. Jumlah kas yang tersedia setelah terpenuhinya
kebutuhan kas untuk kegiatan operasional;
b. Jumlah kas yang merupakan arus kas yang tersedia bagi
penyedia modal yang terdiri dari utang dan ekuitas; dan
c. Jumlah kas yang telah bebas dari kewajiban untuk
mempertahankan operasi saat ini dan untuk
mengantisipasi pertumbuhan perusahaan.
Asumsi : Sesuatu yang dianggap akan terjadi termasuk fakta, syarat,
atau keadaan yang mungkin dapat mempengaruhi objek
Penilaian atau pendekatan penilaian dan kewajarannya
telah dianalisis oleh Penilai Bisnis sebagai bagian dari proses
Penilaian.
Dasar Penilaian : Suatu penjelasan dan/atau pendefinisian tentang jenis Nilai
yang sedang diteliti berdasarkan kriteria tertentu.
DCF : Discounted Cash Flow, suatu metode untuk menetapkan
indikasi nilai dari suatu perusahaan, kepemilikan atas
perusahaan atau sekuritas yang dilakukan dengan cara
mendiskonto arus kas bersih dengan tingkat diskon yang
relevan.
Diskon Likuiditas Pasar : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan
(Discount for Lack of pengurang dari Nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari
Marketabilities) kurangnya likuiditas objek Penilaian.
Diskon Tanpa Pengendalian : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan
(Discount for Lack of Control) pengurang dari Nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari
kurangnya tingkat pengendalian atas objek Penilaian.
Faktor Kapitalisasi : Semua jenis rasio yang digunakan untuk mengkonversi
pendapatan menjadi suatu nilai.
GPTC : Guideline Publicly Traded Company adalah suatu metode
yang dilakukan dengan cara menggunakan perbandingan
dengan perusahaan yang sejenis dan dianggap sebanding
yang tercatat di pasar modal.
Holding Company : Suatu perusahaan yang sebagian besar pendapatannya
atau seluruhnya berasal dari penyertaan pada perusahaan
lain.
Kapitalisasi : a. Pengkonversian arus kas bersih atau penghasilan
bersih lain, baik yang bersifat aktual maupun perkiraan,
selama periode tertentu yang ekuivalen dengan nilai
aset pada suatu tanggal tertentu; atau
b. Pengakuan atas suatu pengeluaran modal.
Kelangsungan Usaha (Going : Suatu kondisi yang mencerminkan usaha yang sedang
Concern) beroperasi atau dalam konstruksi, atau suatu premis dalam
penilaian, dimana penilai bisnis menganggap suatu
perusahaan akan terus melanjutkan operasinya secara
berkelanjutan.
KEPI & SPI Edisi VII – 2018 : Kode Etik Penilai Indonesia (“KEPI”) dan Standar Penilaian
Indonesia (“SPI”) 2018 Edisi VII - 2018.
Laporan Keuangan Audit : Laporan Keuangan MAJU yang telah diaudit oleh Kantor
Akuntan Publik Kanaka Puradiredja Suhartono untuk
periode yang berakhir pada 31 Juli 2023, 31 Desember 2022
dan 31 Desember 2021, masing-masing dengan laporan No.
Ref. 00488/2.0752/AU.1/05/1014-3/1/XI/2023, No. Ref.
00478/2.0752/AU.1/05/1014-2/1/XI/2023 dan No. Ref.
00486/2.0752/AU.1/05/1014-1/1/XI/2023 yang diterbitkan
pada tanggal 28 November 2023 dengan Akuntan Publik Aris
Halaman - 6
Page 292
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
Suryanta, AK., CA., CPA. No. AP.1014 dan No. STTD.AP-
505/PM.22/2018 serta opini wajar dalam semua hal yang
material.
Laporan Penilaian Bisnis : Laporan tertulis yang dibuat oleh penilai bisnis yang
memuat pendapat penilai bisnis mengenai objek penilaian
serta menyajikan informasi tentang proses penilaian.
MAJU : PT Kencana Maju Propertindo.
MAPPI : Masyarakat Profesi Penilai Indonesia.
Metode Kapitalisasi : Metode penilaian yang mendasarkan pada suatu
Pendapatan (Capitalization pendapatan yang dianggap mewakili kemampuan di masa
of Income mendatang dari suatu perusahaan atau business interest
Method) yang dinilai, dibagi dengan suatu tingkat kapitalisasi atau
dikali dengan faktor kapitalisasi, sehingga menjadi suatu
indikasi nilai dari perusahaan atau business interest.
Metode Penilaian : Suatu cara atau rangkaian cara tertentu dalam melakukan
penilaian.
Modal Investasi : Jumlah utang jangka panjang dan ekuitas pada suatu
perusahaan.
Nilai : Perkiraan harga yang diinginkan oleh penjual dan/atau
pembeli atas suatu barang atau jasa dan merupakan jumlah
manfaat ekonomi berdasarkan nilai pasar yang akan
diperoleh dari objek penilaian pada tanggal penilaian.
Nilai Aset Bersih : Total nilai pasar aset dikurangi total nilai pasar liabilitas.
Nilai Buku : a. Hasil kapitalisasi atas biaya perolehan aset, dikurangi
akumulasi depresiasi, deplesi, amortisasi atau
penurunan nilai sebagaimana yang tercatat dalam
laporan keuangan; atau
b. Selisih antara total aset dikurangi dengan total liabilitas
dari perusahaan sebagaimana tercatat dalam laporan
keuangan.
Nilai Pasar : Estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian,
antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual
yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan,
yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua
pihak masing– masing bertindak atas dasar pemahaman
yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan.
Nilai Terminal (Terminal : Nilai dari jumlah arus kas untuk periode setelah periode
Value) waktu tetap, dimana arus kas yang diterapkan dapat
menggunakan model ekuitas atau Modal Investasi.
Objek Penilaian : Penilaian 51,00% Ekuitas MAJU.
Pendekatan Penilaian : Suatu cara untuk memperkirakan Nilai dengan
menggunakan satu atau lebih metode penilaian.
Pendekatan Aset : Pendekatan Penilaian berdasarkan laporan keuangan
historis objek Penilaian yang telah diaudit, dengan cara
menyesuaikan seluruh aset dan liabilitas menjadi Nilai Pasar
sesuai dengan Premis Nilai yang digunakan dalam Penilaian
Bisnis.
Pendekatan Pasar : Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan objek
Penilaian dengan objek lain yang sebanding dan sejenis
serta telah tersedia informasi harga transaksi atau
penawaran.
Pendekatan Pendapatan : Pendekatan Penilaian dengan cara mengkonversi manfaat
ekonomis atau pendapatan yang diperkirakan akan
Halaman - 7
Page 293
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
dihasilkan oleh objek Penilaian dengan tingkat diskonto
tertentu.
Penilaian : Proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis atas nilai
ekonomi suatu objek penilaian.
Penilai : Orang perseorangan yang dengan keahliannya menjalankan
kegiatan Penilaian di pasar modal.
Penilai Bisnis : Penilai yang melakukan kegiatan penilaian bisnis
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan mengenai Penilai yang melakukan kegiatan di
pasar modal.
Penilai Properti : Penilai yang melakukan kegiatan Penilaian properti
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan mengenai Penilai yang melakukan kegiatan di
pasar modal.
Penilai Publik : Penilai yang telah memperoleh izin dari Menteri Keuangan
untuk memberikan jasa penilaian.
Penilaian Bisnis : Proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis atas
objek Penilaian Bisnis sebagaimana dimaksud dalam
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan mengenai Penilai yang
melakukan kegiatan di pasar modal.
Penugasan Penilaian : Penugasan yang diterima oleh Penilai dari pemberi
Profesional penugasan untuk melakukan Penilaian atas objek, tujuan
Penilaian, dan tanggal tertentu dimana Penilai mendasarkan
opininya, yang disajikan dalam laporan Penilaian.
POJK 17 Tahun 2020 : Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
No.17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan
Perubahan Kegiatan Usaha.
POJK 35 Tahun 2020 : Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
No. 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal.
Premi Pengendalian : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan
(Premium for Control) penambah dari Nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari
tingkat pengendalian atas objek Penilaian.
Premis Nilai : Asumsi Nilai yang berhubungan dengan suatu kondisi
transaksi yang dapat digunakan pada objek Penilaian.
Tanggal Laporan : Tanggal ditandatanganinya laporan oleh Penilai Bisnis.
Tanggal Penilaian : Tanggal pada saat Nilai, hasil Penilaian, atau perhitungan
manfaat ekonomi dinyatakan.
Tenaga Ahli : Orang yang mempunyai keahlian dan kualifikasi pada suatu
bidang tertentu di luar ruang lingkup kegiatan Penilaian dan
tidak bekerja pada kantor jasa Penilai publik.
Tingkat Diskonto : Suatu tingkat imbal balik untuk mengkonversikan nilai di
masa depan ke nilai sekarang yang mencerminkan nilai
waktu dari uang dan ketidakpastian atas terealisasinya
pendapatan ekonomi.
Tingkat Imbal Balik : Jumlah laba atau rugi dan/atau perubahan nilai yang
direalisasikan atau diharapkan dari suatu investasi yang
dinyatakan dalam persentase.
Tingkat Kapitalisasi : Jumlah pembagi yang digunakan untuk mengkonversi
pendapatan menjadi Nilai.
Y&R : Kantor Jasa Penilai Publik Yanuar, Rosye dan Rekan.
Halaman - 8
Page 294
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
1.9 Pernyataan Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini, kami bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan MAJU maupun IPAC ataupun pihak-pihak
yang terafiliasi dengan MAJU, maupun IPAC. Y&R juga tidak memiliki kepentingan ataupun
keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Laporan Penilaian ini tidak ditujukan untuk
memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan jasa yang kami terima sama
sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan.
1.10 Tanggal Penilaian atas Nilai Ekuitas
Tanggal efektif penilaian adalah per 31 Juli 2023, dimana batas tersebut diambil atas dasar
pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
1.11 Premis Nilai yang Digunakan
Premis yang dapat digunakan dalam penilaian ini adalah premis “going concern”, yaitu suatu
kondisi yang mencerminkan usaha yang sedang beroperasi atau sekurang-kurangnya dalam
proses konstruksi, di mana Penilai menganggap suatu perusahaan akan terus melanjutkan
operasinya secara berkelanjutan. Dalam penilaian ini, MAJU merupakan perusahaan yang
memiliki keberlangsungan usaha untuk kedepannya, hal tersebut telah didukung oleh
pernyataan dan keyakinan Manajemen.
1.12 Dasar Nilai yang Digunakan
Sesuai maksud dan tujuan penilaian, yaitu untuk kepentingan Pasar Modal terkait dengan POJK
17 Tahun 2020, maka penilaian dilakukan berdasarkan Peraturan OJK Republik Indonesia
No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal”
(“POJK 35 Tahun 2020”). Berdasarkan peraturan tersebut, dasar nilai yang digunakan adalah
Nilai Pasar.
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu
aset atau liabilitas pada Tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, di mana kedua Pihak masing–masing bertindak atas dasar pemahaman
yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (POJK 35 Tahun 2020 Pasal 1).
1.13 Asumsi dan Kondisi Pembatas
1. Y&R menghasilkan laporan penilaian yang bersifat non-disclaimer opinion.
2. Y&R telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses
penyusunan laporan penilaian.
3. Y&R tidak memiliki kepentingan atau hal-hal lainnya yang dapat menyebabkan Y&R
memberikan pendapat yang bias sehubungan dengan informasi yang dibahas dalam
laporan ini.
4. Dalam menyusun laporan ini, Y&R mengandalkan keakuratan dan kelengkapan informasi
yang disediakan oleh Manajemen dan/atau data yang diperoleh dari informasi yang
tersedia untuk publik dan informasi lainnya serta penelitian yang kami anggap relevan.
Y&R tidak terlibat dan tidak melakukan audit ataupun verifikasi atas informasi yang
disediakan tersebut.
Halaman - 9
Page 295
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
5. Pemberi tugas menyatakan bahwa seluruh informasi material yang menyangkut
penugasan penilaian telah diungkapkan seluruhnya kepada Y&R dan tidak ada
pengurangan atas fakta-fakta yang penting.
6. Pemberi tugas telah membebaskan Y&R dari setiap klaim yang dapat dan akan timbul dari
kesalahan ataupun kekurangan dalam bahan atau informasi yang disediakan Manajemen,
konsultan atau pihak ketiga, kepada Y&R dalam penyusunan laporan ini.
7. Y&R tidak memiliki kepentingan pribadi atau kecenderungan untuk berpihak berkenaan
dengan subjek dari laporan ini maupun pihak-pihak yang terlibat didalamnya.
8. Y&R menggunakan proyeksi keuangan yang disampaikan oleh Manajemen dengan
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan dan kemampuan pencapaiannya (fiduciary
duty).
9. Laporan yang dihasilkan terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat
rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
10. Y&R bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan
yang telah disesuaikan.
11. Y&R bertanggung jawab atas laporan penilaian dan kesimpulan Nilai.
12. Y&R telah memperoleh informasi atas status hukum objek penilaian dari pemberi tugas.
13. Laporan penilaian ini ditujukan hanya untuk memenuhi kepentingan Pasar Modal dan
pemenuhan aturan OJK.
14. Laporan penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah terkait dengan
penilaian pada tanggal laporan ini diterbitkan.
15. Y&R berasumsi bahwa perusahaan telah dan akan memenuhi kewajiban berkenaan
dengan perpajakan, retribusi, pungutan-pungutan lainnya dan kewajiban-kewajian lainnya
sesuai dengan peraturan yang berlaku.
16. Y&R tidak bertanggung jawab terhadap kerugian sebagai akibat dari kesalahan opini atau
kesimpulan yang terjadi karena adanya data atau informasi dari Manajemen yang relevan
dan signifikan pengaruhnya terhadap opini atau kesimpulan kami, yang tidak dan atau
belum kami terima dari Manajemen.
17. Tanda tangan pimpinan dan cap perusahaan yang resmi merupakan syarat mutlak sahnya
Certificate of Appraisal ini dan laporan penilaian yang terlampir.
1.14 Konfirmasi Bahwa Objek Penilaian Tidak Sedang atau Telah Dinilai Dalam Jangka Waktu
Tidak Lebih dari 2 (Dua) Bulan
Pemberi Tugas menjamin untuk memberikan konfirmasi bahwa Objek Penilaian tidak sedang
atau telah dinilai oleh Penilai Publik lainnya untuk maksud, tujuan, pengguna laporan dan
tanggal penilaian yang sama atau berdekatan (dalam jangka waktu tidak lebih dari dua bulan).
Bahwa Penilai dibebaskan dari segala bentuk tuntutan/klaim, gugatan ganti rugi yang mungkin
timbul dari pihak ketiga atau pihak lainnya atas konfirmasi Objek Penilaian yang tidak benar dari
Pemberi Tugas dan Pemberi Tugas akan bertanggung jawab atas segala kerugian dan/atau
kewajiban yang dialami oleh Penilai dan Y&R.
1.15 Tenaga Ahli dan Hasil Pekerjaan Tenaga Ahli
Dalam melakukan penilaian 51,00% Ekuitas MAJU, Y&R tidak menggunakan tenaga ahli dan hasil
pekerjaan tenaga ahli.
Halaman - 10
Page 296
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
1.16 Uraian Penilai Properti dan Hasil Penilaian Aset oleh Penilai Properti yang Digunakan
Dalam melakukan penilaian 51,00% Ekuitas MAJU, Y&R tidak menggunakan hasil penilaian aset.
1.17 Penjelasan mengenai Kejadian Penting setelah Tanggal Penilaian atas Nilai Ekuitas
(Subsequent Event)
Sampai dengan diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian-kejadian penting setelah
Tanggal Penilaian yang dapat berpengaruh secara signifikan terhadap hasil analisis penilaian.
1.18 Jenis Mata Uang yang Digunakan
Hasil Penilaian 51,00% Ekuitas MAJU per 31 Juli 2023 dinyatakan dalam mata uang Rupiah.
1.19 Sumber dan Data Informasi yang Dapat Dihandalkan
Dalam melakukan penilaian ini, Y&R juga menggunakan informasi dari beberapa sumber
informasi relevan yang handal tanpa perlu melakukan verifikasi, yaitu:
• Data-data perusahaan pembanding yang diperoleh dari S&P Capital IQ;
• Data-data ekonomi baik yang bersifat makro ataupun mikro yang diperoleh dari instansi
terkait, seperti Bank Indonesia dan Bursa Efek Indonesia;
• Data-data terkait dengan industri real estate services dibidang agen properti; dan
• Data-data sekunder yang didapatkan terkait informasi yang sesuai dengan penilaian ini.
1.20 Tambahan Informasi Lain Diluar Hal-hal yang Telah Diuraikan
Manajemen MAJU menyatakan bahwa seluruh informasi material yang menyangkut penilaian
ekuitas telah diungkapkan seluruhnya kepada Y&R dan tidak ada pengurangan atas fakta-fakta
yang penting. Manajemen MAJU menyatakan bahwa telah mempelajari, mengetahui dan
memahami semua asumsi dan data-data serta informasi yang digunakan dalam analisis dan
penyusunan laporan ini.
1.21 Uraian Mengenai Ketentuan Peraturan Perundang-undangan Yang Terkait dengan Objek
Penilaian atas Nilai Ekuitas
MAJU merupakan perusahaan agen properti yang melakukan usaha dibidang jual, beli dan sewa
properti di Indonesia. Oleh karena itu, kami menggunakan peraturan perundang-undangan
yang ada di Indonesia, dengan rincian sebagai berikut:
1. Undang-Undang No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas.
2. Undang-Undang No. 7 Tahun 2014 tentang Perdagangan.
3. Peraturan Menteri Perdagangan No. 57/M-DAG/PER/9/2014 tentang Perubahan atas
Peraturan Menteri Perdagangan No. 53/M-DAG/PER/8/2012 tentang Penyelenggaraan
Waralaba.
4. Peraturan Menteri Perdagangan No.105/M-DAG/PER/12/2015 tentang Pemberlakuan
Standar Kompetensi Kerja Nasional Indonesia Kategori Real Estat Golongan Pokok Real
Estat Bidang Perantaraan Perdagangan Properti.
5. Peraturan Menteri Perdagangan No. 51/M-DAG/PER/7/2017 Tahun 2017 tentang
Perusahaan Perantara Perdagangan Properti.
Halaman - 11
Page 297
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
6. Peraturan Menteri Perdagangan No. 31/M-DAG/PER/8/2008 tentang Penyelenggaraan
Waralaba.
7. Peraturan Menteri Perdagangan No. 32/M-DAG/PER/8/2008 tentang Penyelenggaraan
Kegiatan Usaha Perdagangan Dengan Sistem Penjualan Langsung (MLM).
8. Peraturan Menteri Perdagangan No. 33 Tahun 2008 tentang Perusahaan Perantara
Perdagangan Properti.
9. Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 tentang Pengelolaan Hak Pengelolaan Lahan
(HPL) yang akan mengatur pemerataan hingga kesempatan yang sama untuk mengelola
lahan.
Halaman - 12
Page 298
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
2 DATA DAN INFORMASI
2.1 Hasil Pelaksana Inspeksi Terhadap Objek Penilaian
Berdasarkan Surat Tugas No. ST.Y&R-00/BS/ERA/X/2023/RY/0054 tanggal 05 Oktober 2023,
kami melaksanakan inspeksi lapangan dengan hasil sebagai berikut:
No. Surat Tugas : ST.Y&R-00/BS/ERA/X/2023/RY/0054
Lokasi : Rukan Golf Island Blok E No. 136,
Pantai Indah Kapuk, Daerah Khusus Ibukota Jakarta - 14460
Tanggal Inspeksi : 05 Oktober 2023
Tenaga Inspeksi : 1. Nisa Iksi Rosa
2. Prita Pratiwi
Pendamping : 1. Buyanto Tjiawan
2. Yuli
Adapun dokumentasi terkait hasil pelaksanaan inspeksi lapangan adalah sebagai berikut:
Kantor MAJU Resepsionis Kantor MAJU
2.2 Tingkat Kedalaman Inspeksi
Dalam penilaian ini, kami telah melakukan inspeksi untuk mendapatkan keyakinan yang
memadai diantaranya dengan melakukan site visit terhadap fasilitas milik MAJU yang berlokasi
di Rukan Golf Island Blok E No. 136, Pantai Indah Kapuk, Daerah Khusus Ibukota Jakarta.
Disamping itu kami juga melakukan wawancara, baik dengan Manajemen MAJU ataupun pihak
yang mewakilinya dan pihak-pihak lain yang relevan.
Figur 1. Pihak Yang Diwawancarai
Pihak Yang Diwawancarai Jabatan Entitas
Buyanto Tjiawan Direktur MAJU
Yuli Admin MAJU
Berdasarkan diskusi yang dilakukan dengan Manajemen MAJU, didapatkan informasi sebagai
berikut:
1. IPAC berencana untuk mengakuisisi saham pada perusahaan-perusahaan dalam ERA
Fiesta masing-masing sebesar 51,00%, termasuk 51,00% Ekuitas MAJU.
2. Penjualan unit oleh MAJU dilakukan secara primary (melalui pengembang perumahan)
maupun secondary (per orang langsung) dengan komisi penjualan yang didapatkan sekitar
2,00%-2,50% untuk jual beli properti dan ±5,00% untuk sewa properti.
Halaman - 13
Page 299
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
3. MAJU membayar franchise fee kepada IPAC sebesar 10,00% dari total komisi yang
didapatkan, dimana 1,00% digunakan untuk pembayaran royalti dan 9,00% untuk
marketing dan technical fee.
4. Setiap agen yang berhasil melakukan transaksi, akan mendapatkan komisi sebesar
50,00%-65,00% dari komisi yang didapatkan.
5. Pendapatan lain-lain juga dapat diperoleh dengan adanya komisi dari bank rekanan untuk
pembelian dengan metode pembayaran kredit. MAJU bekerja sama dengan banyak bank
yang menyediakan fasilitas kredit tersebut.
2.3 Data dan Informasi yang Relevan dengan Objek Penilaian
1. Akta Pendirian MAJU No. 155 tanggal 22 Juni 2021 yang dibuat dihadapan Notaris Charles
Hermawan, S.H., Notaris di Kota Tangerang dan telah mendapatkan pengesahan Surat
Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. AHU-
0040464.AH.01.01.TAHUN 2021 tanggal 23 Juni 2021.
2. Nomor Pokok Wajib Pajak MAJU No. 42.714.971.1-047.000.
3. Nomor Induk Berusaha MAJU No. 0809210040776.
4. Perjanjian Keanggotaan Branch Office No. B46/ERA/XI/2021 antara IPAC dan ERA Fiesta
dengan MAJU tanggal 01 November 2021.
5. Laporan Keuangan MAJU yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Kanaka Puradiredja
Suhartono untuk periode yang berakhir pada 31 Juli 2023, 31 Desember 2022 dan
31 Desember 2021, masing-masing dengan laporan No. Ref. 00488/2.0752/AU.1/05/1014-
3/1/XI/2023, No. Ref. 00478/2.0752/AU.1/05/1014-2/1/XI/2023 dan No. Ref.
00486/2.0752/AU.1/05/1014-1/1/XI/2023 yang diterbitkan pada tanggal 28 November 2023
dengan Akuntan Publik Aris Suryanta, AK., CA., CPA. No. AP.1014 dan No. STTD.AP-
505/PM.22/2018 serta opini wajar dalam semua hal yang material, yang selanjutnya disebut
(“Laporan Keuangan Audit”).
6. Proyeksi keuangan MAJU periode 31 Agustus 2023 sampai dengan 31 Desember 2028 yang
disiapkan oleh Manajemen.
2.4 PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
2.4.1 Riwayat Singkat
MAJU didirikan berdasarkan Akta Pendirian No. 155 tanggal 22 Juni 2021, yang dibuat
dihadapan Notaris Charles Hermawan, S.H., Notaris di Kota Tangerang. Akta Pendirian
tersebut telah mendapatkan pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia melalui Surat Keputusan No. AHU-0110487.AH.01.11 tanggal 23 Juni 2021.
MAJU berdomisili di Rukan Golf Island Blok E No.136, Kawasan Pulau Maju, Jalan Pantai Indah
Kapuk, Daerah Khusus Ibukota Jakarta-14460. MAJU memulai kegiatan operasinya pada tahun
2021.
2.4.2 Aktivitas Usaha
Sesuai dengan Pasal 3 Akta Pendiriannya, maksud dan tujuan pendirian MAJU adalah
berusaha dalam bidang real estate yang dimiliki sendiri atau disewa (68110).
Untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut, MAJU dapat melaksanakan kegiatan usaha
pembelian, penjualan, persewaan dan pengoperasian real estate baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa, seperti bangunan apartemen, bangunan tempat tinggal dan bangunan
bukan tempat tinggal (seperti tempat pameran, fasilitas penyimpanan pribadi, mall, pusat
Halaman - 14
Page 300
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
perbelanjaan dan lainnya) serta penyediaan rumah dan flat atau apartemen dengan atau
tanpa perabotan untuk digunakan secara permanen, baik dalam bulanan atau tahunan.
Termasuk kegiatan penjualan tanah, pengembangan gedung untuk dioperasikan sendiri
(untuk penyewaan ruang-ruang di gedung tersebut), pembagian real estate menjadi tanah
kapling tanpa pengembangan lahan dan pengoperasian kawasan tempat tinggal untuk rumah
yang bisa dipindah-pindah.
2.4.3 Tingkat Kepemilikan dan Sifat Pengendalian Objek Penilaian
Susunan pemegang saham MAJU per 31 Juli 2023 adalah sebagai berikut:
Figur 2. Susunan Pemegang Saham MAJU
Jumlah modal ditempatkan dan disetor
Nama Pemegang Saham Jumlah Saham Persentase
(Dalam Rupiah Penuh)
Kevin Tanuwidjaja 80 80.000.000 40,00%
Buyanto Tjiawan 40 40.000.000 20,00%
Winda 40 40.000.000 20,00%
Kurniawati 40 40.000.000 20,00%
Total 200 200.000.000 100,00%
Sumber : Laporan Keuangan Audit
Pemegang saham mayoritas MAJU berdasarkan figur di atas adalah Kevin Tanuwidjaja dengan
kepemilikan sebesar 40,00%.
2.4.4 Tingkat Likuiditas Pasar Objek Penilaian
MAJU merupakan perusahaan tertutup yang sahamnya tidak diperdagangkan di Pasar Modal,
maka objek penilaian ini menurut penilai bersifat tidak likuid.
2.4.5 Manajemen dan Sumber Daya Manusia
Berdasarkan Laporan Keuangan Audit per 31 Juli 2023, susunan Dewan Komisaris dan Direksi
MAJU adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris : Kurniawati
Dewan Direksi
Direktur Utama : Kevin Tanuwidjaja
Direktur : Buyanto Tjiawan
Direktur : Winda
Pada tanggal 31 Juli 2023, MAJU memiliki karyawan sebanyak 2 orang serta didukung oleh 25
orang agen pemasaran.
Halaman - 15
Page 301
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
2.4.6 Informasi Non Keuangan yang Relevan Mengenai MAJU
Pasar Geografis
MAJU menargetkan penjualan properti, dengan jangkauan daerah DKI Jakarta, khususnya
Pantai Indah Kapuk, namun tidak terbatas untuk dapat menjual properti di daerah lainnya.
Pemasok dan Pelanggan Kunci
Pemasok untuk usaha MAJU adalah perusahaan properti, yang menjual dan menyewakan
properti baik berupa rumah tinggal, apartemen, kaveling dan ruko seperti PT Summarecon
Agung Tbk, PT Alam Sutera Realty Tbk, PT Agung Podomoro Land Tbk, PT Jaya Real Property
Tbk, PT Alam Sutera Realty Tbk, PT Bumi Serpong Damai Tbk serta perusahaan properti
lainnya, termasuk properti milik perorangan.
MAJU tidak memiliki pelanggan kunci karena sebagian besar pelanggannya adalah
perorangan. Pelanggan juga didapatkan melalui kerja sama dengan Bank rekanan untuk
program Kredit Kepemilikan Properti.
Pesaing
Pesaing MAJU adalah perusahaan-perusahaan yang menjalankan kegiatan usaha serupa, yaitu
pada bidang agen properti. Agen properti yang berada di sekitar wilayah operasional MAJU
adalah sebagai berikut:
- Ray White;
- Century 21;
- Rumah 123;
- Promex;
- Xavier Marks;
- Jendela Realty;
- Property Pro;
- LJ Hooker; dan
- Brighton.
Halaman - 16
Page 302
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
3 TINJAUAN EKONOMI MAKRO DAN INDUSTRI
3.1 Ekonomi Makro Indonesia
3.1.1 Pertumbuhan Ekonomi Indonesia
Pertumbuhan ekonomi global 2023 diprakirakan tetap sebesar 2,7%, namun disertai dengan
pergeseran sumber pertumbuhan. Pertumbuhan Amerika Serikat (“AS”) dan beberapa negara
maju di Eropa diprakirakan lebih baik, dipengaruhi oleh konsumsi rumah tangga seiring
dengan perbaikan upah dan keyakinan konsumen. Pertumbuhan ekonomi Jepang
diprakirakan masih kuat dipengaruhi oleh konsumsi rumah tangga dan ekspor yang membaik.
Sementara itu, pertumbuhan ekonomi Tiongkok lebih rendah sejalan dengan tertahannya
konsumsi dan investasi terutama sektor properti. Tekanan inflasi di negara maju masih relatif
tinggi dipengaruhi oleh perekonomian yang lebih kuat dan pasar tenaga kerja yang ketat. Hal
ini diprakirakan akan mendorong kenaikan lebih lanjut suku bunga kebijakan moneter di
negara maju, termasuk Federal Funds Rate (“FFR”). Perkembangan tersebut mendorong aliran
modal ke negara berkembang lebih selektif dan meningkatkan tekanan nilai tukar di negara
berkembang, termasuk Indonesia, sehingga memerlukan penguatan respon kebijakan untuk
memitigasi risiko rambatan global.
Pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap baik didukung oleh permintaan domestik.
Perekonomian domestik pada triwulan II 2023 diprakirakan tumbuh lebih baik dari proyeksi,
ditopang oleh peningkatan konsumsi rumah tangga dan investasi. Konsumsi rumah tangga
meningkat didorong oleh terus naiknya mobilitas, membaiknya ekspektasi pendapatan, dan
terkendalinya inflasi, serta dampak positif dari Hari Besar Keagamaan Nasional (“HBKN”) dan
pemberian gaji ke-13 kepada Aparatur Sipil Negara. Investasi juga meningkat terutama
investasi nonbangunan sejalan dengan kinerja ekspor yang positif dan berlanjutnya hilirisasi.
Sementara itu, ekspor barang diprakirakan melambat sejalan ekonomi global yang melemah,
sedangkan ekspor jasa tumbuh tinggi dipengaruhi oleh kenaikan kunjungan wisatawan
mancanegara. Berdasarkan lapangan usaha, pertumbuhan ekonomi terutama ditopang
Industri Pengolahan, Perdagangan Besar dan Eceran, serta Informasi dan Komunikasi.
Sementara secara spasial, pertumbuhan ekonomi terutama ditopang oleh pertumbuhan
wilayah Kalimantan dan Jawa yang masih kuat sejalan dengan terjaganya permintaan
domestik. Dengan perkembangan tersebut, pertumbuhan ekonomi 2023 diprakirakan dapat
mencapai kisaran 4,5-5,3%. Bank Indonesia akan terus memperkuat sinergi stimulus fiskal
Pemerintah dengan stimulus makroprudensial Bank Indonesia untuk mendorong
pertumbuhan ekonomi, khususnya dari sisi permintaan.
Figur 3. Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Pengeluaran dan
Lapangan Usaha
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
Halaman - 17
Page 303
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
Kinerja Neraca Pembayaran Indonesia (“NPI”) mendukung ketahanan eksternal. Neraca
perdagangan triwulan II 2023 mencatat surplus yang lebih rendah dipengaruhi oleh
penurunan harga komoditas dan perlambatan ekonomi global. Sementara itu, ketidakpastian
pasar keuangan global berdampak pada net outflows aliran modal asing dalam bentuk
investasi portofolio pada triwulan II 2023 sebesar 1,3 miliar dolar AS. Namun demikian, pada
triwulan III 2023 aliran modal asing hingga 21 Juli 2023 kembali masuk sehingga mencatat net
inflows sebesar 0,3 miliar dolar AS. Posisi cadangan devisa Indonesia akhir Juni 2023 tercatat
tinggi sebesar 137,5 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,1 bulan impor atau 6,0 bulan
impor dan pembayaran utang luar negeri Pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan
internasional sekitar 3 bulan impor. Ke depan, kinerja NPI pada 2023 diprakirakan akan tetap
baik dengan transaksi berjalan terjaga dalam kisaran surplus 0,4% sampai dengan defisit 0,4%
dari PDB. Neraca transaksi modal dan finansial diprakirakan juga tetap terjaga, ditopang oleh
aliran masuk modal asing dalam bentuk Penanaman Modal Asing (“PMA”) maupun investasi
portofolio, sejalan persepsi positif investor terhadap prospek perekonomian nasional.
Figur 4. Neraca Pembayaran Indonesia
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
*)
Angka Sementara
**)
Angka Sangat Sementara
3.1.2 Nilai Tukar Rupiah
Nilai tukar Rupiah terkendali sejalan dengan kebijakan stabilisasi yang ditempuh Bank
Indonesia. Nilai tukar Rupiah secara year to date tercatat menguat 3,63% ptp dari level akhir
Desember 2022, lebih kuat dibandingkan dengan apresiasi Peso Filipina, Rupee India, dan
Baht Thailand masing-masing sebesar 1,78%, 1,11%, dan 0,42%. Ke depan, dengan akan
meredanya ketidakpastian pasar keuangan global, Bank Indonesia memprakirakan nilai tukar
Rupiah akan menguat ditopang oleh prospek pertumbuhan ekonomi yang kuat, inflasi yang
rendah, imbal hasil aset keuangan domestik yang menarik, dan dampak positif dari
implementasi PP 36/2023 tentang DHE SDA.
Persepsi investor terhadap prospek perekonomian Indonesia juga menguat, tecermin pada
peningkatan outlook sovereign credit rating Indonesia oleh lembaga pemeringkat R&I, dari stabil
menjadi positif, dengan level rating tetap terjaga pada BBB+ (dua notch di atas level terendah
investment grade). Bank Indonesia terus memperkuat kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah
Halaman - 18
Page 304
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
melalui triple intervention dan twist operation untuk memitigasi risiko rambatan ketidakpastian
pasar keuangan global.
Figur 5. Rupiah vs Negara Kawasan dan Suku Bunga Kebijakan Negara Kawasan
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
3.1.3 Inflasi
Inflasi kembali ke dalam sasaran lebih cepat dari prakiraan. Inflasi IHK pada bulan Juni 2023
tercatat 3,52% (yoy) sehingga berada di dalam sasaran 3,0±1%. Penurunan inflasi terjadi
disemua kelompok. Inflasi inti Juni 2023 tercatat 2,58% (yoy), lebih rendah dibandingkan
dengan inflasi pada bulan sebelumnya sebesar 2,66% (yoy) dipengaruhi oleh stabilnya nilai
tukar, turunnya harga komoditas global, rendahnya dampak lanjutan dari inflasi volatile food,
dan terkendalinya ekspektasi inflasi. Inflasi kelompok volatile food tercatat 1,20% (yoy), turun
dari inflasi bulan sebelumnya yang sebesar 3,28% (yoy). Inflasi kelompok administered prices
juga menurun dari 9,52% (yoy) menjadi 9,21% (yoy). Kembalinya inflasi ke dalam sasaran
sebagai hasil positif dari konsistensi kebijakan moneter serta eratnya sinergi pengendalian
inflasi pangan antara Bank Indonesia dan Pemerintah (Pusat dan Daerah) dalam TPIP dan TPID
melalui penguatan GNPIP di berbagai daerah. Dengan perkembangan tersebut, Bank
Indonesia meyakini inflasi tetap terkendali dalam kisaran 3,0±1% pada sisa tahun 2023 dan
2,5±1% pada 2024.
Figur 6. Inflasi IHK dan Komponen serta Ekspektasi Inflasi
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
3.1.4 Tingkat Suku Bunga
Likuiditas perbankan tetap longgar sehingga berpotensi mendorong berlanjutnya
peningkatan kredit/pembiayaan. Rasio Alat Likuid terhadap Dana Pihak Ketiga (“AL/DPK”)
tercatat tinggi, yakni 26,73% pada Juni 2023, sejalan dengan stance kebijakan likuiditas longgar
Bank Indonesia. Perkembangan likuiditas tersebut berperan positif terhadap perkembangan
Halaman - 19
Page 305
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
suku bunga perbankan. Di pasar uang, suku bunga IndONIA cukup rendah yakni 5,61% pada
24 Juli 2023. Di pasar obligasi, imbal hasil SBN tenor jangka pendek tercatat 5,99%, sementara
imbal hasil SBN tenor jangka panjang tercatat 6,22% pada tanggal yang sama. Di perbankan,
suku bunga deposito 1 bulan dan suku bunga kredit pada Juni 2023 terjaga rendah, yaitu
sebesar 4,14% dan 9,34%. Bank Indonesia terus memastikan kecukupan likuiditas untuk
terjaganya stabilitas sistem keuangan dan meningkatnya kredit/pembiayaan guna
berlanjutnya pemulihan ekonomi nasional.
Figur 7. Suku Bunga Kebijakan Bank Indonesia dan IndONIA serta Suku Bunga Perbankan
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
Kredit/pembiayaan perbankan tumbuh melambat karena menurunnya permintaan kredit dari
dunia usaha. Di tengah longgarnya sisi penawaran oleh tersedianya likuiditas, tingginya
rencana penyaluran kredit, serta longgarnya standar penyaluran kredit/pembiayaan
perbankan, korporasi cenderung mempercepat pelunasan kredit, dan berperilaku wait and see
dalam meningkatkan rencana investasinya ke depan. Kredit perbankan pada Juni 2023
tumbuh sebesar 7,76% (yoy), terutama ditopang oleh sektor Jasa Dunia Usaha, Jasa Sosial, dan
Pertambangan. Pembiayaan syariah juga tumbuh tinggi mencapai 17,09% (yoy) pada Juni
2023. Di segmen UMKM, pertumbuhan kredit terus berlanjut, yaitu mencapai 7,34% (yoy) pada
Juni 2023. Bank Indonesia berkomitmen untuk terus mendorong penyaluran
kredit/pembiayaan dari sisi penawaran perbankan dalam rangka mengakselerasi
pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan. Untuk itu, kebijakan insentif likuiditas
makroprudensial difokuskan pada sektor-sektor yang memiliki daya ungkit lebih tinggi bagi
pertumbuhan ekonomi dan penciptaan lapangan kerja, khususnya pada sektor hilirisasi
(minerba, pertanian, peternakan, dan perikanan), perumahan (termasuk perumahan rakyat),
pariwisata, inklusif (termasuk UMKM, KUR, dan ultra mikro/UMi), serta ekonomi keuangan
hijau. Bank Indonesia memprakirakan pertumbuhan kredit pada 2023 dalam kisaran 9-11%
(yoy).
Figur 8. Perkembangan Kredit dan DPK
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
Halaman - 20
Page 306
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
3.1.5 Pasar Keuangan
Ketahanan sistem keuangan, khususnya perbankan, terjaga. Permodalan perbankan kuat
dengan rasio kecukupan modal (Capital Adequacy Ratio/CAR) sebesar 26,07% pada Mei 2023.
Risiko kredit tetap terkendali, tecermin dari rasio kredit bermasalah (Non Performing Loan/NPL)
yang rendah, yaitu 2,52% (bruto) dan 0,77% (neto) pada Mei 2023. Likuiditas perbankan pada
Juni 2023 terjaga, dipengaruhi oleh pertumbuhan DPK sebesar 5,79% (yoy). Hasil stress test
Bank Indonesia juga menunjukkan ketahanan perbankan tetap kuat. Bank Indonesia terus
memperkuat sinergi dengan KSSK dalam memitigasi berbagai risiko ekonomi domestik dan
global yang dapat mengganggu ketahanan sistem keuangan serta momentum pemulihan
ekonomi.
Figur 9. Nilai Transaksi Uang Elektronik dan Nilai Transaksi Digital Banking
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
Figur 10. Nilai Transaksi ATM/Debit dan Kartu Kredit serta Uang yang Diedarkan
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
3.2 Gambaran Umum Industri Properti di Indonesia
Industri properti merupakan salah satu leading sektor yang menggerakan perekonomian
Indonesia. Realisasi investasi industri properti juga menduduki peringkat ke 4 terbesar yaitu
menyumbang sebesar Rp109,4 triliun. Namun, terdapat backlog perumahan di Indonesia yang
sebesar 12,71 juta di tahun 2021.
Kontribusi sektor properti terhadap PDB Indonesia sebesar 14-16% setiap tahunnya, yang
diikuti dengan spillover effect kepada 183 sektor lainnya dari sisi output, income, serta dampak
lainnya terhadap pembangunan. Sektor properti juga memainkan peran penting dalam
penciptaan lapangan kerja, yaitu mempekerjakan sekitar 13,8 juta orang atau sekitar 10,2% dari
total tenaga kerja Indonesia.
Halaman - 21
Page 307
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
Dengan meningkatnya jumlah penduduk, permintaan akan perumahan terjangkau semakin
meningkat, khususnya di daerah perkotaan. Disini pengembang properti dapat memanfaatkan
peluang pasar yang ada. Lalu, pengembang properti juga dapat memanfaatkan tren kota pintar
dan hijau untuk turut menyajikan hunian yang modern, layak huni, dan berkelanjutan bagi
Masyarakat.
Pengembang properti memiliki peluang yang besar untuk mengembangankan hotel dan resort
berkualitas tinggi di daerah destinasi pariwisata prioritas Indonesia. Hal ini sekaligus
mendukung pertumbuhan industri pariwisata Indonesia.
• Harga Properti Residensial Q2 2023 berdasarkan Data Rumah.com Indonesia Property
Market Report
Berdasarkan data Rumah.com Indonesia Property Market Report Q2 2023 yang Indeks harga
properti nasional pada kuartal pertama 2023 berada pada angka 122,4 atau naik sebesar
1,7% (QoQ). Indeks harga ini juga tercatat naik secara tahunan sebesar 7,1%. Kenaikan ini
lebih tinggi dibandingkan kuartal keempat 2022, yakni 1% (QoQ) dan 5,8% (YoY). Stagnansi
masih terlihat dari sisi ketersediaan barang. Indeks suplai berada pada angka 226,8, turun
tipis dibandingkan kuartal sebelumnya. Secara tahunan, indeks suplai naik 6,6%.
Figur 11. Indeks Harga Properti Q2 2023
Sumber: Rumah.com Indonesia Property Market Report Q2 2023
Indeks permintaan menunjukkan kenaikan sebesar 14,5% secara kuartalan setelah pada
kuartal sebelumnya turun hingga 20%. Meski demikian, indeks ini masih lebih rendah jika
dibandingkan kuartal yang sama tahun sebelumnya (-14,6%).
Kenaikan indeks permintaan secara kuartalan terjadi baik pada tipe rumah tapak maupun
apartemen. Sementara itu, dari sisi tipe hunian, permintaan terhadap rumah tapak masih
mendominasi hingga 91% dari total permintaan hunian pada kuartal pertama 2023.
Halaman - 22
Page 308
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
Figur 12. Tren Pencarian Properti Bedasarkan Harga
Sumber: Rumah.com Indonesia Property Market Report Q2 2023
Data pencarian properti di Rumah.com menunjukkan bahwa pencarian properti didominasi
oleh pencarian dengan harga di atas Rp1 miliar. Hal ini juga bisa menjadi indikasi positif
terhadap daya beli Masyarakat. Dinamika pada indeks permintaan dapat menjadi indikasi
bahwa minat konsumen terhadap properti telah kembali, namun perhatiannya masih
terbagi oleh persiapan Hari Raya. Dampak Idul Fitri diprakirakan akan lebih terasa pada
kuartal depan.
Figur 13. Indeks Harga DKI Jakarta vs Bodetabek
Sumber: Rumah.com Indonesia Property Market Report Q2 2023
Saturasi pasar semakin terlihat di wilayah DKI Jakarta pada kuartal pertama 2023. Terutama
jika membandingkan indikator-indikator seperti harga, suplai, dan permintaan dengan
wilayah-wilayah lain di Jabodetabek pada semua jenis properti hunian. Pada saat harga
hunian di Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi mengalami kenaikan rata-rata 2,6% (QoQ)
dan 11,8% (YoY) pada kuartal kedua tahun ini, rata-rata kenaikan harga di lima wilayah
Halaman - 23
Page 309
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
Jakarta, yakni Pusat, Utara, Timur, Selatan, dan Barat hanya tercatat sekitar 0,2% (QoQ) dan
3,2% (YoY). Kenaikan harga yang relatif rendah tersebut dibarengi dengan pertumbuhan
suplai yang cukup pesat. Indeks suplai tercatat meningkat sebesar 2% secara kuartalan dan
9,1% secara tahunan. Pertumbuhan suplai lebih besar bila dibandingkan pertumbuhan
suplai secara nasional. Permintaan mengalami kenaikan naik secara kuartalan, namun
secara tahunan trennya masih turun sebesar 11,1%.
Saat permintaan terhadap hunian di Jabodetabek menurun secara tahunan, permintaan
terhadap apartemen di DKI Jakarta justru meningkat. Permintaan terhadap apartemen naik
sebesar 15% (QoQ) dan 3% (YoY) pada kuartal pertama 2023 ini. Kenaikan permintaan
terhadap apartemen di Ibu Kota justru lebih tinggi bila dibandingkan permintaan terhadap
rumah tapak, yakni 13% (QoQ) dan -14% (YoY).
• Harga Properti Residensial Q2 2023 berdasarkan Bank Indonesia
Sedangkan berdasarkan hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia
mengindikasikan bahwa harga properti residensial di pasar primer secara tahunan masih
melanjutkan tren peningkatan pada triwulan II 2023. Indeks Harga Properti Residensial
(IHPR) triwulan II 2023 tercatat naik sebesar 1,92% (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan
kenaikan pada triwulan sebelumnya yang sebesar 1,79% (yoy).
Figur 14. Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial
Sumber: Bank Indonesia, Survei Harga Properti Residensial Q2 2023
Peningkatan IHPR tersebut terutama ditopang oleh kenaikan harga rumah tipe kecil sebesar
2,22% (yoy), lebih tinggi dari kenaikan pada triwulan I 2023 yang sebesar 1,77% (yoy).
Sementara itu, harga rumah tipe menengah mengalami peningkatan sebesar 2,72% (yoy),
sedikit lebih rendah dari 2,76% (yoy) pada triwulan I 2023. Peningkatan juga terpantau pada
harga rumah tipe besar dengan kenaikan sebesar 1,49% (yoy). Secara spasial,
perkembangan indeks harga rumah yang meningkat pada triwulan II 2023 terutama terjadi
di Kota Batam, Jabodebek-Banten, dan Denpasar.
Berlanjutnya tren peningkatan harga properti residensial tersebut terjadi di tengah
melemahnya tekanan inflasi IHK kelompok bahan bangunan. Hal tersebut tecermin dari
inflasi tahunan untuk IHK subkelompok pemeliharaan, perbaikan, dan keamanan tempat
tinggal/perumahan pada Juni 2023 sebesar 2,29% (yoy), lebih rendah dari 3,21% (yoy) pada
triwulan I 2023.
Halaman - 24
Page 310
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
• Penjualan Properti Residensial Q2 2023 berdasarkan Bank Indonesia
Penjualan properti residensial di pasar primer pada triwulan II 2023 secara tahunan masih
belum kuat. Hal tersebut tecermin dari penjualan properti residensial yang masih
terkontraksi 12,30% (yoy), lebih dalam dari kontraksi pada triwulan sebelumnya yang
sebesar 8,26% (yoy). Penjualan pada triwulan II 2023 tersebut dipengaruhi oleh belum
kuatnya penjualan rumah tipe kecil dan tipe menengah yang masing-masing terkontraksi
15,81% (yoy) dan 15,17% (yoy). Sementara itu, penjualan rumah besar terpantau mengalami
peningkatan sebesar 15,11% (yoy), setelah terkontraksi 6,82% (yoy) pada triwulan
sebelumnya. Berdasarkan informasi dari responden, terdapat sejumlah faktor yang
menghambat penjualan properti residensial primer, antara lain:
i. Masalah perizinan/birokrasi (30,40%);
ii. Suku bunga KPR (29,52%);
iii. Proporsi uang muka yang tinggi dalam pengajuan KPR (22,79%); dan
iv. Perpajakan (17,29%).
Sementara itu, penjualan rumah secara triwulanan pada triwulan II 2023 kembali tumbuh
positif sebesar 6,59% (qtq). Peningkatan penjualan rumah secara triwulanan tersebut
didorong oleh kenaikan penjualan rumah tipe kecil dan tipe besar yang masing-masing
tumbuh sebesar 9,89% (qtq) dan 22,48% (qtq), setelah keduanya mengalami kontraksi pada
triwulan sebelumnya. Namun demikian, penjualan rumah tipe menengah secara triwulanan
mengalami penurunan sehingga terkontraksi sebesar 4,83% (qtq).
• Pembiayaan Properti Residensial Q2 2023 berdasarkan Bank Indonesia
Pada triwulan II 2023, sumber pembiayaan nonperbankan masih menjadi sumber utama
untuk pembangunan properti residensial, sebesar 72,80% dari total kebutuhan pembiayaan
proyek pembangunan perumahan berasal dari dana internal (Grafik 11). Sumber alternatif
pembiayaan lain yang menjadi preferensi pengembang untuk pembangunan rumah primer
antara lain pinjaman perbankan dan pembayaran dari konsumen dengan proporsi
masingmasing sebesar 16,09% dan 7,59% dari total modal (Grafik 11). Berdasarkan
komposisi dana internal, porsi terbesar berasal dari laba ditahan (36,53%) diikuti modal
disetor (55,76%). Sementara dari sisi konsumen, jenis pembiayaan yang menjadi pilihan
utama responden dalam melakukan pembelian rumah primer adalah KPR dengan pangsa
sebesar 76,02% dari total pembiayaan, diikuti oleh tunai bertahap (17,25%) dan secara tunai
(6,73%).
• Permintaan Apartemen di Jakarta Utara
Perkembangan Jakarta Utara (Jakut) saat ini tidak lepas dari gencarnya pengembangan
kawasan hunian oleh salah satu pengembang ternama. Salah satu pengembangan kawasan
hunian tersebut mengusung konsep kota mandiri dengan konsep waterfront yang eksklusif.
Tak tanggung-tanggung, pengembangan kawasan yang bertajuk Pantai Indah Kapuk (PIK)
ini menyasar konsumen kelas atas sehingga infrastrukturnya pun memiliki kualitas dan
estetika yang tinggi. Ini adalah salah satu faktor yang membuat kawasan Jakut naik daun
dan diminati konsumen.
Data Rumah.com Property Market Index mencatat median harga apartemen di Jakarta
Utara sebesar Rp15,8 Juta. Median harga tertinggi berasal dari kawasan Penjaringan,
sementara yang terendah terdapat di Tanjung Priok.
Halaman - 25
Page 311
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
Figur 15. Permintaan Apartemen di Jakarta Utara
Sumber : https://propertygurumarketplaces.infogram.com
Besarnya dampak PIK terhadap minat apartemen di Jakarta Utara secara keseluruhan
terlihat dari sebaran suplai dan permintaan terhadap apartemen di kawasan Jakut. Baik
permintaan dan suplai apartemen di kawasan pantai Jakarta ini terpusat pada kawasan
Penjaringan. Di kecamatan inilah letak sebagian besar wilayah PIK berada.
Figur 16. Sebaran Permintaan Apartemen di DKI Jakarta
Sumber : https://propertygurumarketplaces.infogram.com
Pasar properti nasional mulai kembali aktif setelah periode liburan akhir tahun. Optimisme
dari sisi penjual terlihat dari kenaikan harga properti yang lebih tinggi secara kuartalan pada
kuartal pertama 2023 dibandingkan kenaikan pada kuartal sebelumnya.
Sementara itu, kendati masih berhati-hati, minat konsumen terhadap properti sudah mulai
kembali. Indeks permintaan pada kuartal pertama 2023 menunjukkan kenaikan yang cukup
tinggi, meskipun secara tahunan masih lebih rendah.
Optimisme dari sisi penjual maupun pembeli juga tak lepas dari stabilitas makroekonomi,
di antaranya adalah nilai tukar rupiah yang menguat, optimisme BI terkait pertumbuhan
Halaman - 26
Page 312
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
ekonomi, serta kebijakan BI dalam mempertahankan suku bunga acuan pada angka 5,75%
sejak Januari 2023 lalu.
Di DKI Jakarta, pergeseran minat konsumen dari rumah tapak menuju apartemen terlihat.
Fokus minat konsumen tertuju pada kawasan mapan Jakarta Selatan dan kawasan yang
sedang berkembang, Jakarta Utara.
3.3 Pertumbuhan Properti Baru di Daerah Jakarta Utara
Akses jalan tol mampu mendongkrak nilai jual pengembangan kawasan properti. Adanya akses
baru pastinya akan menjadi pemicu terhadap pertumbuhan sebuah kawasan, khususnya
pembangunan perumahan baru.
Sebuah studi yang dilakukan oleh Lembaga Penyelidikan Ekonomi dan Masyarakat Fakultas
Ekonomi Universitas Indonesia (LPEM FE-UI) tentang Dampak Pembangunan Infrastruktur
terhadap Pertumbuhan Ekonomi, menunjukkan hasil yang menarik. Dinyatakan bahwa
kenaikan stok jalan sebesar 1% akan menaikkan pertumbuhan ekonomi sebesar 8,8%. Dari
sekitar 500 kawasan hunian di Jabodetabek, 10% di antaranya dibangun dekat atau terintegrasi
dengan akses jalan tol. Akses tol mampu mendongkrak nilai jual hingga 20% lebih.
Dikarenakan pentingnya peran infrastruktur tol tersebut, proyek infrastruktur pun terus dikebut
pemerintah, salah satunya melalui pembangunan Jalan Tol Lingkar Luar atau Jakarta Outer Ring
Road (JORR) 2. Bahkan, lima dari enam ruasnya masuk dalam Proyek Strategis Nasional (PSN).
Kehadiran Tol Cibitung-Cilincing yang merupakan jaringan jalan tol di kawasan Metropolitan
Jabodetabek (Jakarta- Bogor-Depok- Tangerang- Bekasi) menghubungkan konektivitas kawasan
industri di Cikarang dengan Pelabuhan Tanjung Priok. Ruas tol ini menjadi yang ditunggu-
tunggu, karena akan sangat berperan penting untuk mempermudah aksesibilitas dari Jakarta
ke timur Jakarta dan sebaliknya. Seperti diketahui, bahwa jalan tol ini menyambung dengan
Jalan Tol Cimanggis–Cibitung dan Jalan Tol Jakarta–Cikampek di bagian selatan serta Jalan Tol
Akses Tanjung Priok di bagian utara. Jalan tol ini menghubungkan kawasan DKI Jakarta, yaitu
dari Cibitung Kabupaten Bekasi dengan Cilincing, Jakarta Utara. Dengan demikian, kawasan
Utara Timur Jakarta yang terkoneksi dengan jalan tol ini nantinya akan tumbuh dan berkembang
dengan pesat, baik dari sisi ekonomi maupun pertumbuhan kawasannya.
Keberadaan JORR 2 memang mengambil peran yang sangat krusial dalam menopang ekonomi
dan mobilitas Kota Jakarta. Bahkan saking krusialnya tol ini, sehingga disebut bisa mengubah
wajah Jakarta dan kota penyangga disaat sudah beroperasi seluruhnya. Potensial kawasan utara
timur Jakarta disebut-sebut akan menjadi The New Kelapa Gading dan Sunrise Property paling
diburu property seekers. Hal ini diperkuat dengan kehadiran Jalan Tol Cibitung - Cilincing yang
dapat meningkatkan perkembangan ekonomi dan properti di wilayah tersebut.
Dampaknya akan menjadikan wilayah sekitarnya menjadi titik-titik pusat pertumbuhan yang
akan mengalami perkembangan tinggi.
Summarecon Crown Gading Pengembang nasional yang menggarap seksinya bisnis properti
di kawasan Utara Timur Jakarta, lintasan Tol Cibitung-Cilincing, yakni Summarecon Agung
melalui proyek Summarecon Crown Gading. Proyek township seluas hampir 437 ha ini berlokasi
strategis, persis di samping jalan tol JORR 2 yang menghubungkan kawasan Jakarta Utara
dengan Cibitung dan Cikarang di kawasan timur Bekasi, juga terkoneksi dengan Tol Jakarta-
Cikampek. Jalan tol baru ini akan memudahkan dan mempercepat mobilisasi warga dari dan
menuju Jakarta dari wilayah Utara-Timur Jakarta. Berjarak hanya 1 kilometer dari pintu tol
Tarumajaya, Summarecon Crown Gading berkembang cepat menjadi pusat kawasan bagi
destinasi regional utara-timur Jakarta.
Halaman - 27
Page 313
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
Summarecon Crown Gading sendiri menggandeng Sibarani Sofyan untuk merancang
masterplan, seorang master planner dengan reputasi internasional yang memenangkan
sayembara desain Ibu Kota Baru (IKN). Ia juga merupakan Ketua Terpilih Ikatan Ahli Rancang
Kota Indonesia 2022-2025. Diharapkan dengan kehadiran Tol JORR 2 dan ekspansi
Summarecon di Utara Timur Jakarta dapat meningkatkan perkembangan ekonomi dan properti
di wilayah tersebut.
Halaman - 28
Page 314
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
4 ANALISIS ATAS LAPORAN KEUANGAN DAN INFORMASI KEUANGAN LAINNYA
4.1 Penyesuaian Laporan Keuangan MAJU
Penyesuaian laporan keuangan meliputi normalizing adjustment atau penyesuaian pencatatan
dan kebijakan akuntansi, eliminasi akun-akun yang bersifat non-recurring, control adjustment,
serta pemisahan akun-akun operating dan non-operating.
Berdasarkan review yang telah kami lakukan terhadap laporan keuangan MAJU tidak diperlukan
adanya penyesuaian pencatatan dan kebijakan akuntansi pada laporan keuangan. Demikian
juga terhadap akun-akun non-recurring, control adjustment dan non-operating tidak diperlukan
adanya penyesuaian.
4.2 Analisis Kinerja Keuangan MAJU
4.2.1 Analisis Laporan Keuangan MAJU
Berikut laporan laba (rugi) berdasarkan Laporan Keuangan Audit untuk periode
31 Desember 2021 sampai dengan 31 Juli 2023:
Tinjauan Laba (Rugi)
Figur 17. Laporan Laba (Rugi)
(Dalam Ribuan Rupiah)
2021 2022 31 Juli 2023
Uraian
Audit Audit Audit
Pendapatan 53.783 2.530.212 605.584
Beban Langsung 31.356 1.680.972 362.606
Laba (Rugi) Kotor 22.427 849.240 242.978
Laba (Rugi) Sebelum Pajak Penghasilan (131.241) 164.220 (56.656)
Laba (Rugi) Bersih Tahun Berjalan (131.510) 151.569 (59.684)
Laba (Rugi) Komprehensif Tahun Berjalan (131.510) 151.569 (59.684)
Sumber : Laporan Keuangan Audit
Pendapatan MAJU berasal dari pendapatan komisi yaitu pendapatan yang terkait dengan jasa
agensi penjualan properti yang dilakukan secara langsung. MAJU berdiri sejak
22 Juni 2021 dan sampai dengan 31 Desember 2021 tercatat MAJU memperoleh pendapatan
sebesar Rp53.783 Ribu. Pada tahun 2022, pendapatan MAJU meningkat secara signifikan
menjadi sebesar Rp2.530.212 Ribu dan hingga 31 Juli 2023 tercatat pendapatan MAJU sebesar
Rp605.584 Ribu.
Selama tahun historis, MAJU dapat mencatatkan laba tahun berjalan pada tahun 2022 yaitu
sebesar Rp151.569 Ribu. Namun, pada periode 31 Juli 2023 MAJU kembali mencatatkan
kerugian yaitu sebesar Rp59.684 Ribu, hal ini dikarenakan tingginya beban umum dan
administrasi, terutama beban jamuan dan beban royalti.
Halaman - 29
Page 315
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
Figur 18. Pertumbuhan Pendapatan, Laba (Rugi) Kotor, Laba (Rugi) Sebelum Pajak
Penghasilan dan Laba (Rugi) Bersih Tahun Berjalan
(Dalam Ribuan Rupiah)
Sumber : Laporan Keuangan Audit (Diolah Y&R)
Analisis Common Size Laba (Rugi)
Figur 19. Analisis Common Size Laba (Rugi)
2021 2022 31 Juli 2023
Uraian
Audit Audit Audit
Pendapatan Usaha 100,00% 100,00% 100,00%
Beban Langsung 58,30% 66,44% 59,88%
Laba (Rugi) Kotor 41,70% 33,56% 40,12%
Laba (Rugi) Sebelum Pajak Penghasilan -244,02% 6,49% -9,36%
Laba (Rugi) Bersih Tahun Berjalan -244,52% 5,99% -9,86%
Laba (Rugi) Komprehensif Tahun Berjalan -244,52% 5,99% -9,86%
Sumber : Laporan Keuangan Audit (Diolah Y&R)
Tinjauan Posisi Keuangan
Figur 20. Ringkasan Posisi Keuangan
(Dalam Ribuan Rupiah)
2021 2022 31 Juli 2023
Uraian
Audit Audit Audit
Aset Lancar 46.132 264.882 294.020
Aset Tidak Lancar 33.356 24.399 22.173
Total Aset 79.488 289.281 316.193
Total Liabilitas 10.998 69.223 155.818
Ekuitas 68.490 220.059 160.375
Total Liabilitas dan Ekuitas 79.488 289.281 316.193
Sumber : Laporan Keuangan Audit
Berdasarkan figur di atas, total aset MAJU mengalami kenaikan sampai dengan 31 Juli 2023.
Kenaikan signifikan terjadi pada tahun 2022 yaitu sebesar 263,93%. Hal ini dikarenakan
meningkatnya kas dan setara kas MAJU.
Halaman - 30
Page 316
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
Total liabilitas MAJU terdiri dari liabilitas jangka pendek yaitu utang lain-lain, utang akrual,
utang pajak dan jaminan. Selama tahun historis jumlah liabilitas MAJU terus mengalami
kenaikan, hal ini dikarenakan adanya tambahan utang lain-lain dan utang akrual untuk
menunjang operasional MAJU. Pada 31 Juli 2023 tercatat jumlah liabilitas MAJU sebesar
Rp155.818 Ribu.
Total ekuitas MAJU mengalami peningkatan sampai dengan tahun 31 Juli 2023. Hal ini sejalan
dengan laba yang dapat dicatatkan MAJU pada tahun 2022. Pada 31 Juli 2023, jumlah ekuitas
MAJU tercatat sebesar Rp160.375 Ribu.
Figur 21. Pertumbuhan Aset, Liabilitas dan Ekuitas
(Dalam Ribuan Rupiah)
Sumber : Laporan Keuangan Audit (Diolah Y&R)
Analisis Common Size Aset, Liabilitas dan Ekuitas
Figur 22. Analisis Common Size Aset, Liabilitas dan Ekuitas
2021 2022 31 Juli 2023
Uraian
Audit Audit Audit
Aset Lancar 58,04% 91,57% 92,99%
Aset Tidak Lancar 41,96% 8,43% 7,01%
Total Aset 100,00% 100,00% 100,00%
Total Liabilitas 13,84% 23,93% 49,28%
Ekuitas 86,16% 76,07% 50,72%
Total Liabilitas dan Ekuitas 100,00% 100,00% 100,00%
Sumber : Laporan Keuangan Audit (Diolah Y&R)
Tinjauan Laporan Arus Kas
Figur 23. Ringkasan Laporan Arus Kas
(Dalam Ribuan Rupiah)
2021 2022 31 Juli 2023
Uraian
Audit Audit Audit
Kas Bersih yang Diperoleh dari (Digunakan
(118.040) 211.077 (252.825)
untuk) dari Aktivitas Operasi
Kas Bersih yang Diperoleh dari (Digunakan)
(35.828) 0 (2.999)
untuk Aktivitas Investasi
Kas Bersih yang Diperoleh dari (Digunakan
200.000 7.674 55.795
untuk) Aktivitas Pendanaan
Kenaikan (penurunan) kas dan setara
46.132 218.750 (200.029)
kas
Halaman - 31
Page 317
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
2021 2022 31 Juli 2023
Uraian
Audit Audit Audit
Kas dan setara kas awal tahun 0 46.132 264.882
Kas dan setara kas akhir tahun 46.132 264.882 64.854
Sumber : Laporan Keuangan Audit
Dari Laporan Keuangan Audit yang diperoleh, aktivitas cash flow MAJU pada periode yang
berakhir 31 Juli 2023 adalah:
• Arus kas bersih yang diperoleh dan digunakan untuk aktivitas operasi tercatat negatif
sebesar Rp252.825 Ribu yang merupakan penerimaan kas dari pelanggan dan kas lainnya
dan digunakan untuk pembayaran kas kepada pemasok dan beban usaha, pembayaran
kepada karyawan serta pembayaran pajak penghasilan.
• Arus kas bersih yang diperoleh dan digunakan untuk aktivitas investasi tercatat negatif
sebesar Rp2.999 Ribu, yang digunakan untuk perolehan aset tetap.
• Arus kas bersih yang diperoleh dan digunakan untuk aktivitas pendanaan tercatat sebesar
Rp55.795 Ribu yang merupakan penerimaan atas utang akrual.
Figur 24. Komposisi Arus Kas Bersih dari aktivitas Operasi, Investasi dan Pendanaan
(Dalam Ribuan Rupiah)
Sumber : Laporan Keuangan Audit (Diolah Y&R)
Rasio Keuangan
Figur 25. Rasio Keuangan
2021 2022 31 Juli 2023
Uraian
Audit Audit Audit
LIQUIDITY
Current Ratio 419,46% 382,65% 188,69%
Cash Ratio 419,46% 382,65% 41,62%
ACTIVITY
Account Payable Turnover - 10 112
SOLVABILITY
Total Liability to Assets Ratio 13,84% 23,93% 49,28%
Total Liability to Equity Ratio 16,06% 31,46% 97,16%
Halaman - 32
Page 318
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
2021 2022 31 Juli 2023
Uraian
Audit Audit Audit
PROFITABILITY
Gross Profit Margin 41,70% 33,56% 40,12%
Net Profit Margin -244,52% 5,99% -9,86%
Rate of Return on Assets -165,45% 52,40% -18,88%
Rate of Return on Equity -192,01% 68,88% -37,21%
Sumber : Laporan Keuangan Audit (Diolah Y&R)
Rasio Likuiditas
Figur diatas menunjukkan MAJU memiliki rasio likuiditas yang positif karena memiliki
kemampuan membayar seluruh utang jangka pendeknya melalui aset lancar selama periode
historis. Current ratio MAJU pada 31 Juli 2023 tercatat sebesar 188,69% sedangkan cash ratio
sebesar 41,62%.
Rasio Aktivitas
Rasio aktivitas yang tercatat pada MAJU terkait dengan perputaran utang akrual yang
dibayarkan ke IPAC. Pada tahun 2022 perputaran utang akrual tercatat selama 10 hari,
sedangkan pada 31 Juli 2023 tercatat selama 112 hari.
Rasio Solvabilitas
Secara umum dapat dikatakan semakin besar total liabilities to equity ratio adalah semakin
menurun kinerjanya, karena semakin besar peranan utang sebagai sumber pembiayaan yang
berarti juga semakin kecil debt capacity-nya. Selain itu, semakin besar total liabilities to asset
ratio maka semakin kurang baik karena semakin besar porsi debt dalam pembiayaan.
Selama periode historis, MAJU tidak memiliki utang berbunga, utang yang tercatat sebagai
liabilitas MAJU adalah utang lain-lain, utang akrual, utang pajak dan jaminan. Pada 31 Juli 2023
rasio total liabilities to equity ratio MAJU tercatat sebesar 97,16% dan total liabilities to assets
ratio tercatat sebesar 49,28%.
Rasio Profitabilitas
Rasio profitabilitas menunjukkan kemampuan suatu perusahaan untuk memperoleh laba
dalam operasinya. Pada tahun 2022, MAJU dapat mencatatkan rasio profitabilitas yang positif,
namun pada periode 31 Juli 2023 MAJU kembali mencatatkan kerugian.
4.2.2 Informasi Perpajakan MAJU
Pada Laporan Keuangan Audit per 31 Juli 2023, tercatat utang pajak sebesar Rp2.333 Ribu.
4.2.3 Kompensasi Bagi Pemegang Saham MAJU
Selama periode historisnya, MAJU belum pernah membagikan dividen atas usahanya.
4.2.4 Informasi mengenai Asuransi yang Ditanggung oleh Perusahaan untuk Karyawan Kunci
Berdasarkan informasi yang kami peroleh, terdapat fasilitas asuransi berupa BPJS.
Halaman - 33
Page 319
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
4.2.5 Analisis dan Pembahasan Manajemen
MAJU merupakan salah satu perusahaan agen properti yang memiliki lisensi franchise IPAC,
pemegang master franchise ERA untuk seluruh wilayah Indonesia dan pelopor broker properti
di Indonesia dengan sistem franchise. MAJU tergabung pada ERA Fiesta yang terdiri dari
7 Perusahaan, yang berfokus pada properti di Daerah Jakarta Barat, Jakarta Utara, Kabupaten
dan Kota Tangerang.
Sejak didirikan pada 22 Juni 2021, MAJU memperoleh pendapatan komisi atas penjualan
properti yang dilakukan baik secara primary maupun secondary. Sampai dengan 31 Juli 2023,
kinerja keuangan MAJU masih mengalami tren yang fluktuatif, dimana pada tahun 2022
mampu mencatatkan laba sebesar Rp151.569 Ribu, namun pada 31 Juli 2023 kembali
mencatatkan rugi sebesar Rp59.684 Ribu.
Saat ini, fokus pasar MAJU masih terbatas di wilayah Jakarta terutama daerah Pantai Indah
Kapuk dengan jumlah karyawan sebanyak 2 orang. Untuk kedepannya Manajemen berencana
untuk memperluas jaringan dengan branding dan lisensi franchise IPAC yang dimiliki. Nilai-nilai
yang akan dijalani oleh MAJU akan sama dengan nilai IPAC, yaitu:
Keunggulan
Untuk membangun tim yang unggul untuk menjadi pemimpin dalam industri Broker.
Integritas
Untuk memiliki integritas yang akan mengarah pada Merek yang sepenuhnya dikenal dan
profesional.
Antusiasme
Merangkul antusiasme kerja untuk menghargai pencapaian tinggi para Agen.
Kepuasan Pelanggan
Pertama dalam kepuasan pelanggan.
Kerja Tim
Jaringan terbesar di Indonesia adalah hasil dari Kerja Tim yang luar biasa di TIM ERA.
Halaman - 34
Page 320
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
5 ANALISIS SWOT DAN RISIKO
5.1 Analisis SWOT
Analisis SWOT (strength, weakness, opportunity and threat) terdiri atas faktor internal yang bisa
dikontrol dan faktor eksternal atau lingkungan yang mungkin sulit dikontrol. Kedua sisi
dianalisis supaya dapat disusun suatu strategi sehingga tercapai keberhasilan dan mempunyai
daya saing. Dari faktor internal bisa diidentifikasi kekuatan dan kelemahan (strength and
weakness) sedangkan dari faktor eksternal berupa peluang dan ancaman (opportunity and
threat).
1. Analisis Kekuatan (Strength)
▪ MAJU merupakan perusahaan yang memiliki lisensi franchise IPAC dan tergabung dalam
ERA Fiesta yang berfokus untuk menjalankan kegiatan keagenan properti IPAC di daerah
Tangerang dan Jakarta Barat.
▪ Agen pemasaran yang tergabung dalam MAJU memiliki pendidikan dan pengalaman
dibidang properti serta diberikan pelatihan secara berkala.
▪ Sumber daya yang dimiliki oleh MAJU merupakan orang-orang yang berkompeten dalam
bidang agen properti.
2. Analisis Kelemahan (Weakness)
▪ Saat ini, fokus pasar masih terbatas di daerah Jakarta terutama daerah Pantai Indah
Kapuk.
▪ Sistem basis data yang masih manual.
3. Analisis Kesempatan (Opportunity)
▪ Kebutuhan masyarakat terkait tempat tinggal dan terbatasnya pengetahuan pemilihan
rumah yang tepat serta waktu yang dimiliki konsumen dapat menjadi peluang bagi jasa
agen properti.
▪ Industri properti masih memiliki potensi pertumbuhan yang besar di Indonesia.
4. Analisis Ancaman (Threat)
▪ Industri properti dikenal sebagai industri yang sangat kompetitif, di mana agen properti
bersaing satu sama lain untuk mendapatkan klien. Hal tersebut dapat berdampak
terhadap pendapatan perusahaan.
▪ Perusahaan yang berkaitan dengan agen properti memiliki tantangan terkait volatilitas
pasar, persaingan yang ketat dan tantangan teknologi.
▪ Perubahan regulasi oleh Pemerintah dapat memberikan dampak yang negatif kepada
keberlangsungan usaha jasa agen properti.
5.2 Analisis Risiko
Seperti halnya kegiatan usaha yang dilakukan oleh perusahaan lainnya, usaha yang dilakukan
tidak terlepas dari berbagai risiko usaha yang disebabkan oleh berbagai faktor yang dapat
mempengaruhi kinerja perusahaan. Berikut adalah beberapa risiko yang dihadapi:
1. Risiko Suku Bunga
Risiko suku bunga adalah risiko dimana arus kas masa datang dari suatu instrumen
keuangan akan berfluktuasi akibat perubahan suku bunga pasar.
2. Risiko Nilai Tukar Mata Uang Asing
MAJU tidak terekspos terhadap pengaruh fluktuasi nilai tukar mata uang asing. Sebagian
besar pendapatan dan beban dilakukan dalam mata uang Rupiah. Manajemen mengelola
Halaman - 35
Page 321
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
eksposur terhadap mata uang asing dengan melakukan penyesuaian pada harga yang
diterapkan kepada konsumen.
3. Risiko Kredit
Risiko kredit mengacu pada risiko rekanan gagal dalam memenuhi liabilitas kontraktualnya
yang mengakibatkan kerugian bagi MAJU.
Risiko kredit terutama melekat pada piutang usaha dan piutang lain-lain dan simpanan bank.
Risiko kredit pada simpanan bank diperhitungkan minimal karena ditempatkan dengan
institusi keuangan terpercaya yang telah memiliki catatan yang baik. Piutang usaha pihak
ketiga ditempatkan pada pihak ketiga yang terpercaya dan memiliki catatan yang baik.
Eksposur dan counterparties dimonitor secara terus menerus dan nilai agregat transaksi
terkait tersebar di antara counterparties yang telah disetujui oleh Direksi.
4. Risiko Likuiditas
Risiko likuiditas adalah risiko kesulitan untuk memenuhi liabilitas keuangannya akibat
kekurangan dana. Eksposur perusahaan atas risiko likuiditas pada umumnya timbul dari
ketidaksesuaian profil jatuh tempo antara aset dan liabilitas.
Halaman - 36
Page 322
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
6 PENDEKATAN DAN PEMILIHAN METODE PENILAIAN
6.1 Pendekatan Penilaian
Prosedur penilaian dilaksanakan dengan mengaplikasikan pendekatan dan metode penilaian
yang berlaku umum dalam penilaian penyertaan pada perusahaan atau ekuitas sesuai dengan
POJK 35 Tahun 2020. Beberapa pendekatan yang lazim dalam penilaian adalah sebagai
berikut:
• Pendekatan Pasar (Market Based Approach)
Pendekatan Pasar (Market Based Approach) adalah pendekatan Penilaian dengan cara
membandingkan objek Penilaian dengan objek lain yang sebanding dan sejenis serta telah
tersedia informasi harga transaksi atau penawaran.
• Pendekatan Pendapatan (Income Based Approach)
Pendekatan Pendapatan (Income Based Approach) adalah pendekatan Penilaian dengan cara
mengkonversi manfaat ekonomis atau pendapatan yang diperkirakan akan dihasilkan oleh
objek Penilaian dengan tingkat diskonto tertentu.
• Pendekatan Aset (Asset Based Approach)
Pendekatan Aset (Asset Based Approach) adalah Pendekatan Penilaian berdasarkan laporan
keuangan historis objek Penilaian yang telah diaudit, dengan cara menyesuaikan seluruh
aset dan liabilitas menjadi Nilai Pasar sesuai dengan Premis Nilai yang digunakan dalam
Penilaian Bisnis.
Pemilihan dan kepercayaan atas ketepatan metode dan prosedur bergantung pada kondisi
perusahaan dan bukan didasarkan pada suatu formula yang baku.
6.2 Pemilihan Pendekatan dan Metode Penilaian
Dari beberapa pendekatan yang lazim digunakan dalam penilaian ekuitas seperti tersebut
diatas, perlu ditentukan pendekatan dan metode yang akan digunakan dalam penilaian 51,00%
Ekuitas MAJU. Berdasarkan ketiga pendekatan diatas, maka kami memilih 2 (dua) pendekatan
yaitu Pendekatan Pendapatan (Income-Based Approach) dengan menggunakan Metode
Discounted Cash Flow (“DCF”) dan Pendekatan Pasar (Marketj Based Approach) dengan
menggunakan Metode Guideline Publicly Traded Company (“GPTC”).
Pendekatan Pendapatan dengan Metode DCF paling sesuai apabila jumlah pendapatan yang
dapat diperoleh perusahaan di masa yang akan datang dapat diperkirakan dengan cukup
meyakinkan. Memperhatikan sifat dan karakteristik dari MAJU, maka kami berpendapat
pendekatan ini dapat digunakan dalam penilaian atas 51,00% Ekuitas MAJU. Dengan metode
DCF, operasi MAJU diproyeksikan sesuai dengan skenario pengembangan yang disampaikan
dalam business plan. Pendapatan mendatang (future income, cashflow) yang dihasilkan
berdasarkan proyeksi dikonversi dengan faktor diskonto, sesuai dengan ekspektasi tingkat
risiko atas pendapatan mendatang (manfaat ekonomi) yang diharapkan. Indikasi nilai adalah
total nilai kini dari pendapatan mendatang tersebut, dengan asumsi going concern, yaitu MAJU
berjalan terus walaupun pemilik atau manajemen berganti. Oleh karena itu, model arus kas
bersih yang digunakan dalam penilaian ekuitas adalah arus kas bersih untuk perusahaan (free
cash flow to firm/FCFF).
Halaman - 37
Page 323
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
Pendekatan Pasar (Market Approach) paling sesuai apabila terdapat perusahaan yang sepadan
dan sebanding dengan perusahaan yang akan dinilai. Saat ini terdapat beberapa perusahaan
agen properti yang telah listing dan memiliki karakteristik bisnis yang sejenis dengan MAJU. Oleh
karena itu pendekatan ini dapat digunakan dalam penilaian ekuitas MAJU, dimana metode yang
akan digunakan adalah metode GPTC.
Halaman - 38
Page 324
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
7 PENILAIAN EKUITAS MAJU
7.1 Penilaian MAJU dengan Pendekatan Pasar, Metode GPTC
7.1.1 Pemilihan Perusahaan Pembanding
Dalam melakukan penilaian ekuitas dengan pendekatan pasar (market approach) kami akan
mengaplikasikan metode GPTC. Dengan metode ini nilai ekuitas perusahaan diperkirakan
melalui suatu faktor pengali atau konversi yang disebut multiple atau key valuation ratio. Multiple
tersebut dicari dan diambil dari perusahaan pembanding atau pedoman yang sahamnya telah
memiliki nilai pasar.
Prosedur yang dilakukan dengan Pendekatan Pasar ini adalah sebagai berikut:
I. Mencari Perusahaan Pedoman
Berdasarkan data di S&P Capital IQ maka terdapat 10 (Sepuluh) perusahaan pembanding
yang bergerak dalam industri real estate services di bidang agen properti untuk dipilih, yaitu:
Figur 26. Perusahaan Pedoman
No. Perusahaan Pembanding Kode
1 APAC Realty Limited SGX:CLN
2 Hiyes International Co., Ltd. TWSE:2348
3 Philippine Realty and Holdings Corporation PSE:RLT
4 China Union Holdings Ltd. SZSE:000036
5 Zhong Ao Home Group Limited SEHK:1538
6 CBRE Group, Inc. NYSE:CBRE
7 Colliers International Group Inc. TSX:CIGI
8 Anywhere Real Estate Inc. NYSE:HOUS
9 Leju Holdings Limited NYSE:LEJU
10 Primo Service Solutions Public Company Limited SET:PRI
Sumber : S&P Capital IQ
II. Analisis Perbandingan
Pemilihan kriteria pembanding merujuk pada ketentuan POJK 35 Tahun 2020 didasarkan
atas kesamaan sebagai berikut:
1) Industri, kegiatan usaha, produk, dan risiko usaha adalah sejenis;
2) Karakteristik pertumbuhan (growth in sales and earnings) dan struktur permodalan
(capital structure) adalah sebanding;
3) Kinerja keuangan historis selama 5 (lima) tahun terakhir adalah sebanding;
4) Ukuran perusahaan (total assets) adalah sebanding;
5) Pangsa pasar (market share) adalah sebanding;
Berdasarkan kriteria di atas, tidak semua kriteria tersebut dapat dipenuhi, oleh karena itu
jumlah perusahaan pembanding yang digunakan paling sedikit 8 (Delapan) perusahaan
(POJK 35 Tahun 2020 Pasal 62). Atas dasar tersebut kami memilih 8 (Delapan) perusahaan
yang akan digunakan sebagai pembanding dengan mengeliminasi perusahaan yang
memiliki laba bersih negatif pada periode terakhir laporan keuangannya (Last Twelve
Months/LTM).
Halaman - 39
Page 325
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
Informasi/Keterangan Terkait Audit atas Laporan Keuangan Perusahaan
Pembanding
Review atas laporan keuangan pembanding:
1. APAC Realty Limited yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Ernst & Young LLP
untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian Interim periode 30 Juni
2023.
2. Hiyes International Co., Ltd. yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Qinye United
(Deloitte & Touche) untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian
Interim periode 30 Juni 2023.
3. Philippine Realty and Holdings Corporation yang telah diaudit oleh Maceda Valencia
& Co. (Nexia International) untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan
Konsolidasian Interim periode 30 Juni 2023.
4. China Union Holdings Ltd. yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Dahua untuk
periode 31 Desember 2022 dan Laporan Interim periode 30 Juni 2023.
5. Zhong Ao Home Group Limited yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Ernst
& Young (Hong Kong) untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian
Interim periode 30 Juni 2023.
6. CBRE Group, Inc. yang telah diaudit oleh KPMG LLP untuk periode periode
31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian Interim periode 30 Juni 2023.
7. Colliers International Group Inc. yang telah diaudit oleh PricewaterhouseCoopers LLP
untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian Interim periode 30 Juni
2023.
8. Primo Service Solutions Public Company Limited yang telah diaudit oleh EY Office
Limited untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian Interim periode
30 Juni 2023.
Analisis Kriteria Kesebandingan
Berikut adalah perbandingan MAJU dari tahun 2021 sampai dengan 31 Juli 2023 dengan
perusahaan pembanding:
1. Growth in Sales
Figur 27. Growth in Sales
Growth in Sales
Perusahaan LTMQ2
2019 2020 2021 2022 Korelasi
2023
MAJU - - 0,00% 4604,45% 3,02%
APAC Realty Limited -14,43% 8,48% 89,59% -3,66% -9,01% 1,00
Hiyes International Co., Ltd. 48,75% 133,80% 75,45% -22,01% -7,51% (1,00)
Philippine Realty and Holdings
3,01% -65,05% -35,15% 20,78% -16,48% 1,00
Corporation
China Union Holdings Ltd. -9,61% -11,89% -26,99% 23,94% -3,92% 1,00
Zhong Ao Home Group Limited 41,27% 19,02% 12,22% -9,58% 0,76% (1,00)
CBRE Group, Inc. 11,20% 2,79% 14,30% 15,32% 2,10% 1,00
Colliers International Group
7,06% -5,68% 44,02% 13,19% 0,07% 1,00
Inc.
Primo Service Solutions Public
38,71% 8,09% 76,54% 76,93% 53,76% 1,00
Company Limited
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
Halaman - 40
Page 326
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
2. Growth in Earnings
Figur 28. Growth in Earnings
Growth in Earnings
Perusahaan LTMQ2
2019 2020 2021 2022 Korelasi
2023
MAJU - - 0,00% -215,25% -61,14%
APAC Realty Limited -43,76% 20,05% 117,60% -24,24% -44,49% (1,00)
Hiyes International Co., Ltd. 21,94% 167,41% 26,49% -49,94% -13,24% 1,00
Philippine Realty and Holdings
25,36% -91,16% 377,82% -12,06% -47,85% (1,00)
Corporation
China Union Holdings Ltd. -17,80% -10,47% -28,37% 13,04% -7,39% (1,00)
Zhong Ao Home Group Limited 19,10% 16,20% -8,09% -32,89% -15,45% 1,00
CBRE Group, Inc. 20,33% -39,67% 139,18% -19,76% -37,75% (1,00)
Colliers International Group Inc. 6,28% -29,21% -346,76% -185,00% -26,28% 1,00
Primo Service Solutions Public
100,34% 18,62% 166,98% 104,41% 36,51% (1,00)
Company Limited
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
3. Liabilities to Equity Ratio
Figur 29. Liabilities to Equity Ratio
Liabilities to Equity Ratio
Perusahaan Q2
% (Peer/company)
2023
MAJU 97,16%
APAC Realty Limited 124,22% 27,85%
Hiyes International Co., Ltd. 334,41% 244,19%
Philippine Realty and Holdings Corporation 33,79% -65,23%
China Union Holdings Ltd. 30,39% -68,72%
Zhong Ao Home Group Limited 94,31% -2,94%
CBRE Group, Inc. 144,36% 48,58%
Colliers International Group Inc. 192,63% 98,26%
Primo Service Solutions Public Company Limited 32,40% -66,66%
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
4. Net Margin
Figur 30. Net Margin
Net Margin
Perusahaan LTMQ2
2018 2019 2020 2021 2022 Korelasi
2023
MAJU - - - -244,52% 5,99% 2,26%
APAC Realty Limited 5,72% 3,76% 4,16% 4,78% 3,76% 2,29% (0,80)
Hiyes International Co., Ltd. 40,73% 33,39% 38,19% 27,53% 17,67% 16,58% (0,99)
Philippine Realty and
33,93% 41,30% 10,45% 76,97% 56,04% 34,99% (0,86)
Holdings Corporation
China Union Holdings Ltd. 30,92% 28,12% 28,57% 28,03% 25,57% 24,64% (0,96)
Zhong Ao Home Group
10,45% 8,81% 8,60% 7,05% 5,23% 4,39% (0,95)
Limited
Halaman - 41
Page 327
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
Net Margin
Perusahaan LTMQ2
2018 2019 2020 2021 2022 Korelasi
2023
CBRE Group, Inc. 5,00% 5,40% 3,17% 6,64% 4,62% 2,82% (0,88)
Colliers International Group
4,55% 4,52% 3,39% -5,81% 4,36% 3,21% 1,00
Inc.
Primo Service Solutions
9,48% 13,69% 15,03% 22,72% 26,25% 23,31% 0,64
Public Company Limited
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
5. Total Aset
Figur 31. Total Aset
Total Aset
Perusahaan Q2
2023 % (Peer/company)
(Dalam Ribuan Rupiah)
MAJU 316.193
APAC Realty Limited 3.873.548.542 1224958%
Hiyes International Co., Ltd. 13.726.595.622 4341107%
Philippine Realty and Holdings Corporation 2.330.994.628 737106%
China Union Holdings Ltd. 16.839.503.280 5325603%
Zhong Ao Home Group Limited 4.090.199.658 1293477%
CBRE Group, Inc. 326.285.253.938 103191687%
Colliers International Group Inc. 79.549.802.250 25158519%
Primo Service Solutions Public Company Limited 938.487.241 296708%
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
6. Market Share
Figur 32. Market Share
Market Share
Perusahaan LTMQ2
2018 2019 2020 2021 2022 Korelasi
2023
MAJU - - - 0,00% 0,00% 0,00%
APAC Realty Limited 1,25% 0,97% 1,03% 1,66% 1,39% 1,25% (0,94)
Hiyes International Co., Ltd. 0,15% 0,20% 0,46% 0,68% 0,47% 0,42% (0,99)
Philippine Realty and
0,09% 0,08% 0,03% 0,02% 0,02% 0,01% (0,24)
Holdings Corporation
China Union Holdings Ltd. 2,00% 1,64% 1,42% 0,88% 0,95% 0,90% 0,72
Zhong Ao Home Group
0,61% 0,79% 0,92% 0,87% 0,69% 0,69% (1,00)
Limited
CBRE Group, Inc. 84,67% 85,41% 86,05% 83,53% 84,22% 84,62% 0,94
Colliers International Group
11,21% 10,89% 10,07% 12,31% 12,18% 12,00% (0,81)
Inc.
Primo Service Solutions
0,02% 0,03% 0,03% 0,05% 0,07% 0,11% 0,82
Public Company Limited
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
Halaman - 42
Page 328
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
7. Kinerja Keuangan Perusahaan Pembanding 5 Tahun Terakhir
Figur 33. Net Profit Margin
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
Ringkasan laporan keuangan perusahaan pembanding dapat dilihat pada lampiran
(ringkasan laporan keuangan perusahaan pembanding MAJU).
Sumber data dimana data-data finansial dan terkait dengan multiple pembanding tersebut
kami peroleh dari S&P Capital IQ. Penilai meyakini kehandalan data yang disediakan dari
sumber data yang reliable seperti S&P Capital IQ. Indikasi Nilai Ekuitas perusahaan yang
dinilai diperoleh dengan cara mengalikan market multiple dari perusahaan pembanding
dengan faktor fundamental dari perusahaan yang dinilai per tanggal penilaian.
Berikut adalah perhitungan Indikasi Nilai Ekuitas berdasarkan multiple dari perusahaan
pembanding:
Figur 34. Variable Market Multiple dan Perhitungan Indikasi Nilai Ekuitas
Keterangan P/S P/BV P/E
APAC Realty Limited 0,36 1,43 15,58
Hiyes International Co., Ltd. 1,56 1,16 9,42
Philippine Realty and Holdings Corporation 4,07 0,17 11,62
China Union Holdings Ltd. 2,77 1,07 11,26
Zhong Ao Home Group Limited 0,16 0,28 3,58
CBRE Group, Inc. 0,81 2,85 28,88
Colliers International Group Inc. 1,09 2,66 33,93
Primo Service Solutions Public Company Limited 6,82 5,74 29,27
Rata-rata 2,21 1,92 17,94
Median 1,33 1,29 13,60
Nilai Buku MAJU per 31 Juli 2023 *)
2.606.670 160.375 58.904
Hasil Pengkalian (Nilai Buku x Median) 3.455.625 207.273 801.047
Bobot 40,00% 20,00% 40,00%
Nilai setelah Bobot 1.382.250 41.455 320.419
Indikasi Nilai MAJU setelah bobot (Dalam Ribuan Rupiah) 1.744.123
Sumber : S&P Capital IQ
*) Nilai buku per 31 Juli 2023 (Last Twelve Months / LTM)
Halaman - 43
Page 329
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
Indikasi nilai yang digunakan dalam pendekatan pasar dihasilkan dalam transaksi yang
bersifat wajar dikarenakan transaksi dilakukan di bursa yang ditransaksikan secara bebas
dan tanpa ikatan dengan informasi yang terbuka. Berdasarkan kondisi MAJU per 31 Juli
2023, kondisi earnings, book value dan sales MAJU menunjukkan angka yang positif,
sehingga dalam penilaian Ekuitas MAJU bobot diberikan pada multiple P/S, P/BV dan P/E
dari market kemudian dikalikan dengan earnings (12 Bulan Terakhir), book value dan sales
(12 Bulan Terakhir) dengan periode yang berakhir pada 31 Juli 2023, sehingga dihasilkan
indikasi nilai ekuitas sebelum CP dan DLOM.
7.1.2 Control Premium dan Discount for Lack of Marketability
Control Premium (“CP”)
CP merupakan nilai tambah yang melekat dalam kepemilikan mayoritas yang mencerminkan
adanya kekuatan kendali dalam saham mayoritas tersebut, sedangkan Discount for Lack of
Control (“DLOC”) merupakan diskon yang diaplikasikan kepada suatu indikasi nilai ekuitas yang
diperoleh dari aplikasi metode penilaian usaha yang menghasilkan nilai saham mayoritas, bila
obJek ekuitas yang dinilai bersifat minoritas.
CP dan DLOC mencerminkan perubahan terhadap nilai dari penyertaan mayoritas atau
pengurangan terhadap nilai dari penyertaan minoritas sebagai pengaruh dari ketiadaan
pengendalian dari pemilik yang berada dalam posisi minoritas atau dibatasi pengendaliannya.
Pengurangan ini diperhitungkan karena pemilik yang dalam kondisi tidak memiliki kemampuan
untuk mengendalikan akan memperoleh manfaat yang berbeda dari pemilik yang memiliki
kemampuan untuk mengendalikan karena adanya keleluasaan dari pemilik yang
mengendalikan untuk mengoptimalkan manfaat antara lain dengan:
• Menentukan arah perkembangan jangka panjang objek penilaian.
• Memilih pengurus inti objek penilaian.
• Menentukan hak dan fasilitas untuk pengurus inti.
• Menentukan kebijakan investasi.
• Menentukan dengan pihak mana kegiatan usaha akan dilakukan.
• Menentukan besarnya deviden yang akan dibayarkan.
• Menolak usulan-usulan di atas yang berasal dari pemegang saham minoritas.
Pengenaan CP atau DLOC terhadap unsur kendali sangat tergantung dari metode penilaian
yang digunakan.
Pada penilaian 51,00% Ekuitas MAJU yang merupakan indikasi nilai mayoritas, maka untuk
pendekatan pasar dengan metode GPTC kami mengaplikasikan CP sebesar 30,00% yang
menurut kami adalah suatu tingkat yang wajar dan berada dalam rentang kisaran yang sesuai
dengan POJK 35 Tahun 2020. CP atau DLOC yang dapat digunakan dalam hal objek penilaian
merupakan perusahaan tertutup adalah antara 30,00% sampai dengan 70,00% dari indikasi
nilai.
Discount for Lack of Marketability (“DLOM”)
DLOM merupakan potongan yang diaplikasikan kepada suatu indikasi nilai ekuitas (Business
Ownership Interest) karena keterbatasan yang melekat pada ekuitas tersebut untuk
diperjualbelikan di pasar. Sebagai referensi, POJK 35 Tahun 2020 menyatakan diskon likuiditas
pasar (discount for lack of marketabilities) adalah suatu jumlah atau persentasi tertentu yang
merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas objek
penilaian.
Halaman - 44
Page 330
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
POJK 35 Tahun 2020 mengatur bahwa dalam hal objek penilaian bukan merupakan perusahaan
terbuka, maka diskon likuiditas pasar bagi pemegang saham mayoritas adalah antara 20,00%
sampai dengan 40,00%. Sesuai dengan tujuan penilaian, maka dalam analisis penilaian nilai
51,00% ekuitas MAJU, kami mengaplikasikan DLOM sebesar 30,00%, yang menurut kami adalah
wajar. Angka tersebut ditentukan berdasarkan pertimbangan kami atas faktor-faktor penentu
di bawah ini:
Figur 35. Penentuan DLOM dalam Penilaian Ekuitas MAJU
Faktor Penentu
No. Keterangan Pengukuran Skor
DLOM
Seberapa seringnya, besar dan
Apakah perusahaan membagikan
pasti penerimaan dividen yang
dividen secara reguler kepada
Size of distribution diterima oleh pemilik saham.
1 pemegang saham? Membagikan 10,00%
during holding period Semakin pasti, sering dan besar
dividen = 0, Perusahaan tidak
penerimaannya, makin kecil
membagikan dividen = 10.
potongan yang diaplikasikan.
Saham yang memiliki prospek
untuk dicairkan dalam suatu Apakah saham memiliki prospek
2 Prospect for liquidity kerangka waktu tertentu yang untuk dicairkan? Perusahaan tidak 10,00%
dapat diprediksikan akan likuid = 10, Perusahaan likuid = 0.
mempengaruhi besaran DLOM.
Apakah perusahaan memiliki
Semakin besar jumlah pembeli pembeli potensial? Tidak memiliki
0,00%
potensial, semakin rendah DLOM. pembeli potensial = 10, Memiliki
pembeli potensial = 0.
Perusahaan Tbk = -5
- Listed OR Private Company 5,00%
Perusahaan Ttp = +5
3 Pool of Potential Buyers - Controlling or Non-Controlling
Minoritas Tbk = +5
Minoritas Tbk Minoritas Ttp = +5
Minoritas Ttp -5,00%
Mayoritas Tbk = -5
Mayoritas Tbk Mayoritas Ttp = -5
Mayoritas Ttp
Apakah perusahaan memiliki
Tingkat risiko usaha yang tinggi
4 Risk Factor tingkat risiko yang tinggi? Risiko 10,00%
akan mempengaruhi DLOM.
rendah = 0, Risiko Tinggi = 10.
Total Skor 30,00%
7.1.3 Nilai Pasar 51,00% Ekuitas MAJU dengan Pendekatan Pasar
Berdasarkan analisis yang dilakukan dengan Pendekatan Pasar, Metode GPTC, berikut adalah
indikasi nilai 51,00% Ekuitas MAJU:
Figur 36. Nilai Pasar 51,00% Ekuitas MAJU dengan Pendekatan Pasar, Metode GPTC
Indikasi Nilai
Keterangan
(Dalam Ribuan Rupiah)
Indikasi Nilai 100,00% Ekuitas MAJU 1.744.123
Indikasi Nilai 51,00% Ekuitas MAJU 889.503
CP (30,00%) 266.851
Indikasi Nilai 51,00% Ekuitas MAJU Setelah CP 1.156.354
DLOM (30,00%) (346.906)
Nilai Pasar 51,00% Ekuitas MAJU 809.448
Nilai Pasar 51,00% Ekuitas MAJU per 31 Juli 2023 dengan metode GPTC adalah sebesar
Rp809.448 Ribu (Delapan Ratus Sembilan Juta Empat Ratus Empat Puluh Delapan Ribu
Rupiah).
Halaman - 45
Page 331
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
7.2 Penilaian MAJU dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF
Kami telah me-review business plan MAJU dengan memperhatikan kondisi eksisting saat ini serta
perkiraan perkembangan kondisi dimasa yang akan datang yang dapat berpengaruh terhadap
kinerja MAJU guna melihat kewajaran pencapaiannya. Manajemen telah memberikan keyakinan
memadai bahwa semua asumsi yang digunakan telah disusun secara wajar dan telah
merefleksikan kompleksitas bisnis yang sesungguhnya.
Berikut adalah asumsi-asumsi utama yang digunakan dalam penyusunan proyeksi keuangan:
▪ Jangka waktu proyeksi di mulai dari 01 Agustus 2023 hingga 31 Desember 2028 dimana
periode proyeksi ini didasarkan pada bisnis MAJU yang telah stabil, sehingga 5 (tahun)
cukup dapat menggambarkan proyeksi bisnis MAJU.
▪ Jumlah hari kerja periode proyeksi diasumsikan selama 365/366 hari.
▪ Kenaikan pendapatan diasumsikan sejalan dengan pertumbuhan ketersediaan unit
properti, harga dan kebutuhan akan permukiman terutama pada daerah PIK, Jakarta
Utara sebesar 10,00% setiap tahunnya sampai dengan akhir periode proyeksi.
▪ Besaran komisi yang didapatkan diasumsikan sebesar 2,50% dari nilai transaksi, yang
merupakan rata-rata rate jual ataupun sewa.
▪ Biaya komisi diasumsikan sebesar 63,50% terhadap pendapatan, dengan
mempertimbangkan besaran komisi agen sebesar 50,00%-65,00% dan overiding fee
sebesar 5,00%.
▪ Biaya royalti diasumsikan sebesar 10,00% terhadap pendapatan, sesuai dengan
kesepakatan 1,00% digunakan untuk biaya royalti dengan identitas IPAC dan 9,00%
digunakan untuk marketing dan technical fee.
▪ Biaya gaji dan tunjangan diasumsikan mengalami pertumbuhan sebesar 8,00% sesuai
dengan inflasi, sedangkan biaya umum dan administrasi lainnya diasumsikan tumbuh
sebesar 5,00% setiap tahunnya sampai dengan akhir periode proyeksi.
▪ Terdapat capex yang dikeluarkan sebesar Rp50.000 Ribu setiap tahunnya sampai dengan
akhir periode proyeksi untuk menjaga posisi nilai buku aset tetap yang digunakan untuk
modal kerja.
▪ Hari perputaran utang akrual diasumsikan sebesar 7 hari, berdasarkan perjanjian
keanggotaan yang disepakati dengan pemilik franchise yaitu IPAC.
▪ Pajak yang diterapkan sebesar pada periode proyeksi Agustus-Desember 2023 adalah
sebesar 0,05% terhadap pendapatan, hal ini sesuai dengan Peraturan Pemerintah (PP)
No. 23 Tahun 2018 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan Dari Usaha yang Diterima
atau Diperoleh Wajib Pajak yang Memiliki Peredaran Bruto Tertentu, dimana jangka waktu
pengenaan tarif PPh Final 0,5% bagi Wajib Pajak Badan berbentuk Perseroan Terbatas
selama 3 tahun.
▪ Untuk periode selanjutnya sampai dengan akhir periode proyeksi diasumsikan sebesar
22,00% sesuai dengan Undang-Undang Republik Indonesia No. 17 Tahun 2021 tentang
Harmonisasi Peraturan Perpajakan Pasal 17 ayat (1) butir b.
Halaman - 46
Page 332
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
7.2.1 Ringkasan Proyeksi Keuangan
Berdasarkan asumsi-asumsi yang disampaikan diatas, berikut adalah ringkasan proyeksi
keuangan:
Figur 37. Proyeksi Laba (Rugi)
(Dalam Ribuan Rupiah)
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Pendapatan 2.177.649 3.061.557 3.367.712 3.704.483 4.074.932 4.482.425
Laba (Rugi) Kotor 794.842 1.117.468 1.229.215 1.352.136 1.487.350 1.636.085
Laba (Rugi) Sebelum Pajak 347.688 221.604 261.934 317.086 371.438 433.152
Laba (Rugi) Tahun Berjalan 336.800 172.851 204.309 247.327 289.722 337.858
Figur 38. Proyeksi Posisi Keuangan
(Dalam Ribuan Rupiah)
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Aset Lancar 531.046 668.746 852.615 1.081.115 1.361.547 1.700.164
Aset Tidak Lancar 68.441 99.484 120.527 140.000 150.000 150.000
Total Aset 599.487 768.230 973.142 1.221.115 1.511.547 1.850.164
Total Liabilitas 102.312 98.205 98.808 99.454 100.164 100.922
Ekuitas 497.175 670.026 874.334 1.121.661 1.411.383 1.749.241
Total Liabilitas dan Ekuitas 599.487 768.230 973.142 1.221.115 1.511.547 1.850.164
Figur 39. Proyeksi Arus Kas
(Dalam Ribuan Rupiah)
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Kas Bersih yang Diperoleh dari
(Digunakan untuk) dari 287.026 187.700 233.869 278.500 330.432 388.616
Aktivitas Operasi
Kas Bersih yang Diperoleh dari
(Digunakan untuk) untuk (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000)
Aktivitas Investasi
Kas Bersih yang Diperoleh dari
(Digunakan untuk) Aktivitas - - - - - -
Pendanaan
Kenaikan (penurunan) kas
237.026 137.700 183.869 228.500 280.432 338.616
dan setara kas
Kas dan setara kas awal
64.854 301.879 439.580 623.448 851.948 1.132.380
tahun
Kas dan setara kas akhir
301.879 439.580 623.448 851.948 1.132.380 1.470.997
tahun
7.2.2 Pemilihan Arus Kas
Dalam penilaian dengan menggunakan metode DCF, terdapat 2 (dua) pilihan arus kas bersih
untuk didiskonto yaitu arus kas bersih untuk ekuitas dan arus kas bersih untuk perusahaan.
Dalam analisis penilaian ini arus kas bersih (“AKB”) yang digunakan adalah AKB untuk
perusahaan yang berarti bahwa arus kas bersih yang tersedia untuk semua penyedia kapital di
dalam perusahaan (baik investor maupun kreditor) yang sudah bebas dari kewajiban
penyediaan pengeluaran barang modal (capital expenditure), dan modal kerja yang dihitung
sebagai berikut:
Halaman - 47
Page 333
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
Laba Bersih
+ Beban Bunga * (1-T)
+ Depresiasi
- Capital Expenditure
+/- Working Capital
= Arus Kas Bersih Untuk Perusahaan (Free Cash Flow to Firm)
Proyeksi AKB tersebut kemudian didiskontokan dengan menggunakan faktor diskonto yang
sesuai dengan AKB yang digunakan. Tingkat diskonto menggambarkan tingkat pengembalian
yang diharapkan investor (required rate of return) dan kreditor setelah memperhitungkan risiko-
risiko yang bersangkutan dengan proyeksi pendapatan pada masa mendatang.
7.2.3 Penentuan Biaya Modal Tertimbang
Biaya Modal Untuk Ekuitas (Cost of Equity)
Mengacu pada ketentuan-ketentuan yang tercantum di POJK 35 Tahun 2020, penentuan biaya
modal untuk ekuitas wajib mengaplikasikan model Capital Asset Pricing Model (“CAPM”). Model
ini menyatakan bahwa biaya ekuitas adalah bunga bebas risiko ditambah premium untuk
menutup risiko sistimatis dari sekuritas saham, dengan formula sebagai berikut:
Ke = Rf + ß (Rm-Rf) + α
Dimana :
Rf = tingkat kembalian untuk investasi bebas risiko
ß = risiko sistimatis
Rm = tingkat kembalian yang diharapkan oleh pasar ekuitas
Rp = selisih antara Rm dengan Rf
α = risiko spesifik
Rf (Risk free rate), adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-instrumen yang dianggap tidak
memiliki kemungkinan gagal bayar. Untuk kasus Indonesia, instrumen bebas risiko yang dapat
dipilih adalah yield obligasi Pemerintah untuk jangka panjang.
Terkait dengan tanggal penilaian yang jatuh pada 31 Juli 2023, maka instrumen bebas risiko
yang dipilih didasarkan pada obligasi Pemerintah dengan bunga tetap yang dikeluarkan oleh
Pemerintah, yaitu SUN dalam mata uang Rupiah dengan tenor 30 tahun, yield sebesar 6,70%
yang merujuk pada S&P Capital IQ. Angka tersebut akan digunakan sebagai tingkat kembalian
bebas risiko (Rf).
Rp (Equity Risk Premium-ERP), adalah selisih antara tingkat bunga investasi bebas risiko dengan
tingkat kembalian investasi dalam bentuk penyertaan. Penentuan equity market risk premium
memasukkan premi untuk risiko spesifik negara (country-specific risk premiums) seperti
volatilitas harga saham untuk menghasilkan base equity market risk premium. Dengan
mengikutkan risiko-risiko ini, dihasilkan tingkat diskonto yang mengakomodasi perubahan-
perubahan sentimen jangka pendek di sekuritas pada pasar negara berkembang (emerging
market).
Premi risiko pasar (Rm-Rf) ditentukan dengan menggunakan rujukan dari hasil Penelitian
Damodaran yang dimutakhirkan pada 01 Juli 2023 dengan risk premium untuk pasar negara
berkembang seperti Indonesia adalah sebesar 7,89% untuk Risk Premium Market dan sebesar
2,04% untuk Country Default Spread.
Halaman - 48
Page 334
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
ß (Beta), Beta merupakan pengukur tingkat kepekaan pengembalian saham terhadap
pengembalian pasar saham secara keseluruhan (seperti index yang dikeluarkan oleh S&P 500
atau IHSG). Koefisien beta kemudian digunakan dalam menghitung CAPM yang selanjutnya
menjadi dasar penentuan discount factor. Koefisien beta tersebut berasal dari data rata-rata
industri yang sejenis, yaitu industri real estate services, di bidang agen properti.
Beta dari perusahaan-perusahaan pembanding digunakan untuk menghitung cost of equity,
dimana beta tersebut dihitung dari rata-rata unlevered beta. Cara ini dilakukan untuk
menetralisir pengaruh leverage yang ada di masing-masing perusahaan terhadap beta.
Perusahaan yang sama dengan leverage yang berbeda akan memiliki cost of equity yang berbeda
pula, oleh karena itu pengaruh leverage yang ada di tiap perusahaan perlu dinetralisir dengan
cara menghitung unlevered beta.
Unlevered beta dihitung dengan formula sebagai berikut :
βL
βu =
1 + (1-T) x DER
Dimana :
T = Tarif Pajak Penghasilan Badan
DER = Debt to equity ratio
βL = Beta levered, yaitu ukuran risiko sistematis dari suatu saham yang diukur secara
objektif dari responsivitas pengembalian perusahaan terhadap pergerakan
pengembalian portofolio pasar apabila dibandingkan dengan portofolio pasar
dengan pengaruh utang
βu = Beta unlevered, yaitu ukuran risiko sistematis dari suatu saham yang diukur
secara objektif dari responsivitas pengembalian perusahaan terhadap
pergerakan pengembalian portofolio pasar apabila dibandingkan dengan
portofolio pasar tanpa pengaruh utang.
Adapun Beta perusahaan pembanding industri real estate services, di bidang agen properti
adalah sebagai berikut:
Figur 40. Beta Levered dan Un-Levered Perusahaan Pembanding
Effective
Beta Total Debt/ Beta
No. Perusahaan Tax Rate
Levered Market Cap Unlevered
(5 years)
1 APAC Realty Limited 0,88 14,4% 18,9% 0,79
2 Hiyes International Co., Ltd. 0,77 236,5% 20,7% 0,27
Philippine Realty and Holdings
3 0,55 98,2% 41,8% 0,35
Corporation
4 China Union Holdings Ltd. 0,95 9,5% 24,9% 0,89
5 Zhong Ao Home Group Limited 0,73 143,6% 29,8% 0,36
6 CBRE Group, Inc. 1,10 21,6% 17,7% 0,93
7 Colliers International Group Inc. 1,13 45,2% 30,8% 0,86
Primo Service Solutions Public Company
8 1,33 0,3% 23,7% 1,33
Limited
Average 0,72
Sumber : S&P Capital IQ
Halaman - 49
Page 335
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
Figur 41. DER Market
Market Capitalization Total Debt
No. Perusahaan
(Dalam Ribuan Rupiah) (Dalam Ribuan Rupiah)
1 APAC Realty Limited 2.462.010.157 355.197.700
2 Hiyes International Co., Ltd. 3.664.446.493 8.667.886.777
Philippine Realty and Holdings
3 298.181.194 292.685.252
Corporation
4 China Union Holdings Ltd. 13.791.317.426 1.314.244.678
5 Zhong Ao Home Group Limited 595.265.274 854.550.000
6 CBRE Group, Inc. 380.243.358.799 82.216.664.000
7 Colliers International Group Inc. 72.268.933.524 32.667.401.144
Primo Service Solutions Public Company
8 4.069.116.699 11.849.555
Limited
Total 477.392.629.564,88 126.380.479.106,05
DER Market 26,47%
Sumber : S&P Capital IQ
Unlevered beta median perusahaan pembanding yang diperoleh dari perhitungan ini adalah
sebesar 0,72 kemudian di-relever dengan tingkat leverage yang berlaku dipasar yaitu sebesar
26,47% dengan formula sebagai berikut:
βL = βu x (1 + (1-T) x DER)
βL = 0,72 x (1 + (1 – 22,00%) x 26,47%)
= 0,87
α (Alpha), Faktor alpha merupakan risiko spesifik perusahaan yang mungkin mencerminkan
jenis properti, perusahaan dan premi risiko lainnya. Pada penilaian ini, faktor Alpha atau risiko
spesifik perusahaan adalah nol disebabkan telah dilakukan penyesuaian pada asumsi proyeksi
MAJU.
Berdasarkan uraian di atas, maka biaya modal ekuitas MAJU adalah:
Figur 42. Biaya Modal Ekuitas
Keterangan Persentase
Risk Free Rate (Rf) 6,70%
Risk Premium Market (Rpm) 7,89%
Country Default Spread (CDS) 2,04%
β (Beta) 0,87
Alpha 0,00%
COST OF EQUITY 11,54%
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
Biaya Utang (Cost of Debt)
Sesuai dengan AKB yang digunakan, yaitu arus kas bersih untuk perusahaan (free cash flow to
firm), maka tingkat diskonto yang digunakan adalah tingkat diskonto yang merupakan rata-rata
tertimbang biaya modal, baik yang berasal dari kreditor (pinjaman) maupun yang berasal dari
(investor) penyertaan. Penentuan posisi tingkat leverage yang optimal adalah mencari titik
dimana tambahan penghematan pajak yang berasal dari tambahan utang akan sama dengan
tambahan biaya bunga sebagai akibat dari risiko gagal bayar yang diantisipasi dari keberadaan
keseluruhan utang.
Halaman - 50
Page 336
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
Dalam penilaian ini, untuk biaya bunga untuk utang digunakan tingkat bunga pinjaman rata-
rata dalam mata uang IDR yang berlaku yang bersumber dari pinjaman kredit investasi
(Perseroan) Bank Indonesia Juli 2023. Berdasarkan biaya bunga tersebut maka diperoleh biaya
modal dengan perhitungan sebagai berikut:
Kd = i x (1-T)
Kd = 9,38% x (1 – 22,00%)
Biaya Modal =
Tertimbang
7,32%
Berikut adalah perhitungan WACC untuk industri real estate services, di bidang agen properti per
31 Juli 2023:
Figur 43. Weighted Average Cost of Capital (“WACC”)
Jenis Modal Biaya Modal Komposisi Tertimbang
Biaya Utang 7,32% 20,93% 1,53%
Biaya Ekuitas 11,54% 79,07% 9,13%
WACC 10,66%
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
Dengan mempertimbangkan faktor-faktor di atas dan kekuatan atau kelebihan serta risiko yang
dihadapi, kami berpendapat bahwa tingkat diskonto MAJU per 31 Juli 2023 sebesar 10,66%
adalah wajar.
7.2.4 Tingkat Pertumbuhan pada Nilai Terminal
Untuk melakukan penilaian suatu bisnis dengan premis going concern dimana terdapat proyeksi
untuk periode waktu tetap dan periode waktu kekal, Penilai Bisnis perlu menghitung nilai bisnis
untuk periode waktu tetap dan periode waktu kekal. Nilai bisnis tersebut adalah jumlah dari
nilai periode waktu tetap dan periode waktu kekal yang disebut sebagai nilai terminal. Metode
yang digunakan untuk mengestimasi nilai terminal adalah Metode Kapitalisasi Pendapatan.
Dalam hal ini, asumsi yang digunakan terhadap Objek Penilaian adalah perusahaan yang
bersifat going concern, dimana perusahaan diperkirakan akan berjalan terus untuk jangka waktu
yang tidak terhingga, meskipun terjadi pergantian pemilik atau manajemen. Dalam Penilaian
51,00% Ekuitas MAJU, kami menggunakan nilai terminal sebesar 2,60% didasarkan pada CAGR
dari industri real estate services, di bidang agen properti untuk daerah Jakarta dan Tangerang.
Besaran tersebut lebih konservatif dibandingkan besaran inflasi yang ditetapkan dalam
Indonesia Economic & Demographic Data – S&P Capital IQ yaitu sebesar 3,51%.
7.2.5 Control Premium, Discount for Lack of Control dan Discount for Lack of Marketability
Control Premium (“CP”)
Penilaian menggunakan Pendekatan Pendapatan dengan model FCFF akan menghasilkan
indikasi nilai mayoritas dan dikarenakan penilaian 51,00% Ekuitas MAJU menghasilkan indikasi
nilai mayoritas, maka kami tidak mengaplikasikan adanya DLOC.
Discount for Lack of Marketability (“DLOM”)
DLOM merupakan potongan yang diaplikasikan kepada suatu indikasi nilai ekuitas (Business
Ownership Interest) karena keterbatasan yang melekat pada ekuitas tersebut untuk
Halaman - 51
Page 337
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
diperjualbelikan di pasar. Sebagai referensi, POJK 35 Tahun 2020 menyatakan diskon likuiditas
pasar (discount for lack of marketabilities) adalah suatu jumlah atau persentasi tertentu yang
merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas objek
penilaian.
POJK 35 Tahun 2020 mengatur bahwa dalam hal objek penilaian bukan merupakan perusahaan
terbuka, maka diskon likuiditas pasar bagi pemegang saham mayoritas adalah antara 20,00%
sampai dengan 40,00%. Sesuai dengan tujuan penilaian, maka dalam analisis penilaian atas nilai
51,00% Ekuitas MAJU, kami mengaplikasikan DLOM sebesar 30,00%, yang menurut kami adalah
suatu tingkat yang wajar.
7.2.6 Nilai Pasar 51,00% Ekuitas MAJU dengan Pendekatan Pendapatan
Berdasarkan asumsi-asumsi yang telah disampaikan di atas dan sesuai dengan proyeksi
keuangan MAJU, hasil perhitungan Nilai Pasar 51,00% Ekuitas MAJU per 31 Juli 2023, dengan
Pendekatan Pendapatan, Metode DCF adalah sebagai berikut:
Figur 44. Nilai Pasar 51,00% Ekuitas MAJU dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF
(Dalam Ribuan Rupiah)
Keterangan Nilai
Net Present Value 3.518.350
Kas dan Setara Kas 64.854
Indikasi Nilai 100,00% Ekuitas MAJU 3.583.203
Indikasi Nilai 51,00% Ekuitas MAJU 1.827.434
DLOC (0,00%) 0
Indikasi Nilai Setelah DLOC 1.827.434
DLOM (30,00%) (548.230)
Nilai Pasar 51,00% Ekuitas MAJU 1.279.204
Nilai Pasar 51,00% Ekuitas MAJU dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF per 31 Juli 2023
adalah sebesar Rp1.279.204 Ribu (Satu Miliar Dua Ratus Tujuh Puluh Sembilan Juta Dua
Ratus Empat Ribu Rupiah).
7.3 Rekonsiliasi Nilai
Untuk mendapatkan nilai yang mewakili indikasi nilai kedua pendekatan penilaian, dilakukan
rekonsiliasi dengan terlebih dahulu dilakukan pembobotan terhadap kedua pendekatan
tersebut. Pembobotan dilakukan berdasarkan tingkat kepercayaan Penilai atas data yang
dijadikan sebagai masukan pada masing-masing pendekatan penilaian.
Pada Penilaian 51,00% Ekuitas MAJU, Y&R memberikan bobot untuk Pendekatan Pendapatan,
Metode DCF sebesar 70,00% dan Pendekatan Pasar, Metode GPTC sebesar 30,00%.
Y&R memberikan bobot tersebut dikarenakan jenis usaha yang dijalankan MAJU sangat
tergantung kepada kemampuan perusahaan dalam mengoptimalkan potensi pasar properti
di daerahnya, disamping itu kebanyakan perusahaan yang tercatat di bursa sudah well establish,
sedangkan MAJU masih dalam tahap early growth. Berikut rekonsiliasi nilai dari kedua
pendekatan di atas:
Halaman - 52
Page 338
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
Figur 45. Rekonsiliasi Nilai Pasar 51,00% Ekuitas MAJU
Nilai Pasar Nilai Tertimbang
Metode Bobot
(Dalam Ribuan Rupiah) (Dalam Ribuan Rupiah)
Pendekatan Pasar, Metode GPTC 809.448 30% 242.834
Pendekatan Pendapatan, Metode DCF 1.279.204 70% 895.443
Nilai Pasar 51,00% Ekuitas MAJU per 31 Juli 2023 1.138.277
Berdasarkan hasil analisis yang telah dilakukan terhadap seluruh aspek yang terkait dalam
rangka menentukan nilai pasar ekuitas MAJU, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar 51,00%
Ekuitas MAJU per 31 Juli 2023 adalah sebesar Rp1.138.277 Ribu (Satu Miliar Seratus Tiga
Puluh Delapan Juta Dua Ratus Tujuh Puluh Tujuh Ribu Rupiah).
7.4 Kesimpulan Nilai
Berdasarkan analisis dari semua data dan informasi yang kami peroleh dan dengan
mempertimbangkan berbagai faktor yang relevan yang mempengaruhi penilaian dan mengacu
pada hasil perhitungan dengan menggunakan metode penilaian yang tepat, kami berpendapat
bahwa Nilai Pasar 51,00% Ekuitas MAJU per 31 Juli 2023 adalah sebesar:
Rp1.138.277 Ribu
(Satu Miliar Seratus Tiga Puluh Delapan Juta Dua Ratus Tujuh Puluh Tujuh Ribu Rupiah)
Nilai pasar saham tersebut kami tentukan berdasarkan tanggal penilaian yang telah ditentukan
serta data dan informasi yang kami peroleh dari pihak manajemen MAJU, serta
pihak-pihak lain yang relevan dengan penilaian. Y&R menganggap bahwa semua data dan
informasi yang diperoleh tersebut adalah benar dan tidak ada keadaan atau hal hal yang tidak
terungkap yang dapat mempengaruhi nilai pasar saham tersebut secara material. Y&R juga
mengasumsikan bahwa aset yang termasuk dalam penilaian, bebas dari sengketa dan ditunjang
oleh dokumen kepemilikan yang sah dan berlaku, Y&R tidak melakukan verifikasi secara detail
dan bukan merupakan tanggung jawab Y&R bilamana terdapat kemungkinan terjadinya
masalah yang berkaitan dengan status hukum kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa
atas aset yang termasuk dalam penilaian.
Kami menyatakan dengan sesungguhnya, bahwa dalam melaksanakan penugasan ini, kami
bertindak sebagai pihak independen yang tidak terikat dengan kepentingan apapun, baik saat
ini maupun di masa datang terkait dengan usaha perusahaan yang dinilai maupun atas hasil
penilaian yang telah dilaporkan.
Halaman - 53
Page 339
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Maju Propertindo ("MAJU")
8 KUALIFIKASI PENILAI BISNIS
Penilai yang menandatangani laporan ini merupakan Penilai Bisnis bersertifikat MAPPI dengan
perijinan sebagai berikut:
No. Izin Penilai Publik : B-1.08.00044
STTD : STTD.PB-37/PJ-1/PM.02/2023
Klasifikasi Izin : Penilaian Bisnis (B)
No. MAPPI : 99-S-01230
Halaman - 54
Page 340
LAMPIRAN KEUANGAN
Page 341
Penilaian 51,00% Ekuitas MAJU
Pendekatan Pasar
Metode Guideline Publicly Traded Company
("GPTC")
Page 342
PT KENCANA MAJU PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
1.000
No Perusahaan Ticker Produk / Jasa Industri
APAC Realty Limited, and investment holding company, provides real estate services in Singapore,
Indonesia, Malaysia, Thailand, and Vietnam. It operates through three segments: Real Estate Brokerage
Income; Rental Income; and Others. The company offers property brokerage services for primary and
secondary home sales, as well as for the rental of residential, commercial, and industrial properties under
the ERA brand name. It also holds the ERA regional master franchise rights for 17 countries in the Asia
Pacific; and franchise rights for Singapore. In addition, the company provides training programs and
courses for real estate agents in preparation for professional certification exams; management services for
1 APAC Realty Limited SGX:CLN real estate developments; capital markets and investment sales; and auction services for financial Real Estate Services
institutions and property owners, as well as undertakes valuation works on behalf of clients, such as
financial institutions, government agencies, and property owners. Further, it engages in the rental of
investment properties, workstations, lockers, and furniture products; provision of incentives, referral,
professional indemnity insurance, administration, business conference, real estate consultancy, and sales
of marketing materials; advertising activities; and property management services. The company was
founded in 1982 and is headquartered in Singapore.
Hi-Yes International Co., Ltd. engages in the real estate agency and brokerage businesses in Taiwan. Its real
estate agency and brokerage business include pre-sale housing, new housing, remaining housing, general
office, and land and parking space, as well as product planning and advice, integrated marketing, and
transaction intermediary transfer services. The company also offers engineering construction, architectural
2 TWSE:2348 design and interior decoration, building materials, water and electricity configuration, financing, appraisal
Hi-Yes International Co., Ltd. Real Estate Services
and bookkeeping services, etc. The company was formerly known as Veutron Corp and changed its name to
Hi-Yes International Co., Ltd. in April 2013. Hi-Yes International Co., Ltd. is based in Taipei, Taiwan.
Philippine Realty and Holdings Corporation, together with its subsidiaries, engages in the acquisition,
development, sale, and lease of real estate and personal properties in the Philippines. The company
operates through Sale of Real Estate and Leasing, Property Management, and Insurance Brokerage
segments. It develops and sells condominiums; and leases office and storage units, parking slots,
3 Philippine Realty and Holdings Corporation PSE:RLT Diversified Real Estate Activities
commercial spaces, commercial strips, and residential condominium units. It is also involved in the
administration, operation, and monitoring of real estate properties; and provision of insurance brokerage
services. The company was incorporated in 1981 and is based in Quezon City, the Philippines.
China Union Holdings Ltd. engages in the real estate development, property management, and service
management in China. It also provides real estate brokerage services, and property services for residential
4 China Union Holdings Ltd. SZSE:000036 real estate projects and commercial real estate projects. The company was incorporated in 1993 and is Diversified Real Estate Activities
headquartered in Shenzhen, China.
Zhong Ao Home Group Limited, an investment holding company, engages in the provision of property
services in the People’s Republic of China. The company offers property management services and ancillary
services, such as cleaning, gardening, security guard, repair and maintenance, and butler services to the
residential and non-residential properties, and commercial and government buildings; and provides indoor
and outdoor environmental cleaning, greening, and maintenance services; and real estate agency services
on the leasing and sales assistance of residential properties and retail units provided to property
developers and owners. It also provides sales assistance services to property developers; general
assistance to facilitate the sales process of the properties; landscaping services; engineering services; and Real Estate Operating and
5 Zhong Ao Home Group Limited SEHK:1538
catering services, as well as engages in the sale of engineering spare parts. In addition, the company offers Management
real estate information consulting services; real estate brokerage and consulting services; real estate
marketing planning, house leasing, real estate investment consulting services; as well as agency services for
obtaining property ownerships. Further it is involved in the sales of elevators and installation services,
provision of security services, and operation of shuttle buses. The company was founded in 2005 and is
headquartered in Guangzhou, the People’s Republic of China. Zhong Ao Home Group Limited operates as a
subsidiary of Qichang International Limited.
CBRE Group, Inc. operates as a commercial real estate services and investment company worldwide. It
operates through three segments: Advisory Services, Global Workplace Solutions, and Real Estate
Investments segments. The Advisory Services segment provides strategic advice and execution to owners,
investors, and occupiers of real estate in connection with leasing of offices; industrial and retail space;
property sales and mortgage services under the CBRE Capital Markets brand; property and project
management services, including construction management, marketing, building engineering, lease
administration, accounting, and financial services for owners of and investors in office, industrial, and retail
properties; and valuation services that include market value appraisals, litigation support, discounted cash
flow analyses, and feasibility studies, as well as consulting services, such as property condition reports,
6 CBRE Group, Inc. NYSE:CBRE Real Estate Services
hotel advisory, and environmental consulting. The Global Workplace Solutions segment offers facilities
management, project management, and transaction management services. The Real Estate Investments
segment provides investment management services under the CBRE Investment Management brand to
pension funds, insurance companies, sovereign wealth funds, foundations, endowments, and other
institutional investors; development services under the Trammell Crow Company brand primarily to users
of and investors in commercial real estate; and flexible-space solutions under the CBRE Hana brand CBRE
Group, Inc. was founded in 1906 and is headquartered in Dallas, Texas.
Colliers International Group Inc. provides commercial real estate professional and investment
management services to corporate and institutional clients in the Americas, Europe, the Middle East, Africa,
and the Asia Pacific. It offers transaction brokerage services, including sales, leasing, and debt finance
services, as well as landlord and tenant representation services; capital markets and investment services;
and mortgage investment banking services. The company provides outsourcing and advisory services, such
as corporate and workplace solutions; occupier; engineering and design, appraisal and valuation, and loan
services; workplace strategy; property marketing; and research services. It also offers property
management services comprising building operations and maintenance, facilities management, lease
administration, property accounting and financial reporting, contract management and, construction
7 Colliers International Group Inc. TSX:CIGI Real Estate Services
management; and project management services, which include bid document review, construction
monitoring and delivery management, contract administration and integrated cost control, development
management, facility and engineering functionality, milestone and performance monitoring, quality
assurance, risk management and strategic project consulting. In addition, the company provides
investment management services that consists of asset management and investor advisory services. The
company was founded in 1972 and is headquartered in Toronto, Canada.
Primo Service Solutions Public Company Limited engages in the real estate service business in Thailand.
The company offers interior design; moving services; property management; consultation services in the
areas of buying and selling of properties, as well as maid service and cleaning, real estate broker service,
and juristic management services. The company was founded in 2011 and is based in Samut Prakan, Real Estate Operating and
8 Primo Service Solutions Public Company Limited SET:PRI
Thailand. Management
Objek Penilaian --> Maju
Total
Page 343
PT KENCANA MAJU PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Total Aset
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 % Selisih
1 APAC Realty Limited 2.998.239.287 3.036.573.624 3.385.493.355 4.077.500.742 4.498.205.331 3.873.548.542 1224958%
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 1.140.337.226 2.261.422.011 4.565.227.853 11.098.339.485 13.514.055.004 13.726.595.622 4341107%
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 1.381.433.238 1.689.609.208 1.769.685.930 2.277.466.357 2.397.401.120 2.330.994.628 737106%
4 China Union Holdings Ltd. 22.781.297.741 24.130.888.985 23.373.135.375 21.498.757.778 20.794.594.311 16.839.503.280 5325603%
5 Zhong Ao Home Group Limited 2.812.626.552 3.765.361.356 4.415.103.038 4.905.876.381 4.406.442.684 4.090.199.658 1293477%
6 CBRE Group, Inc. 194.087.325.439 224.136.798.248 251.249.183.704 314.481.026.277 318.552.417.781 326.285.253.938 103191687%
7 Colliers International Group Inc. 34.003.376.340 40.029.376.332 45.853.301.976 55.189.031.310 79.169.590.633 79.549.802.250 25158519%
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 48.303.796 70.861.891 67.234.545 113.867.133 734.849.575 938.487.241 296708%
Objek Penilaian --> Maju 79.488 289.281 316.193
Total
Page 344
PT KENCANA MAJU PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Total Revenue
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited 4.470.419.977 3.825.264.577 4.149.752.077 7.867.392.358 7.579.059.974 6.896.473.877 -74,68%
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 533.373.600 793.417.816 1.855.027.448 3.254.581.738 2.538.182.354 2.347.615.238 -98,49%
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 311.274.179 320.655.860 112.065.295 72.672.075 87.774.199 73.307.224 50,94%
4 China Union Holdings Ltd. 7.178.915.368 6.489.086.891 5.717.804.652 4.174.838.331 5.174.473.910 4.971.478.442 97,60%
5 Zhong Ao Home Group Limited 2.202.655.315 3.111.776.227 3.703.674.311 4.156.216.866 3.758.190.769 3.786.645.580 -99,59%
6 CBRE Group, Inc. 303.891.192.925 337.939.347.263 347.362.915.362 397.029.297.629 457.841.426.943 467.441.255.301 99,50%
7 Colliers International Group Inc. 40.235.184.670 43.077.570.150 40.629.683.935 58.513.007.580 66.229.453.713 66.274.524.098 99,98%
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 82.815.565 114.873.599 124.166.282 219.207.317 387.842.278 596.356.730 84,82%
Objek Penilaian --> Maju 53.783 2.530.212 2.606.670
Total 358.905.831.598 395.671.992.383 403.655.089.363 475.287.213.894 543.596.404.139 552.387.656.490
Page 345
PT KENCANA MAJU PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Net Income
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited 255.827.912 143.879.906 172.725.335 375.845.123 284.746.211 158.073.933 -58,62%
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 217.255.390 264.916.017 708.417.202 896.110.390 448.569.421 389.197.520 -90,72%
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 105.624.731 132.415.256 11.706.211 55.934.445 49.187.938 25.653.556 -39,92%
4 China Union Holdings Ltd. 2.219.910.003 1.824.764.634 1.633.769.303 1.170.257.944 1.322.878.256 1.225.069.753 93,66%
5 Zhong Ao Home Group Limited 230.275.125 274.257.327 318.686.638 292.913.292 196.585.920 166.209.111 -84,81%
6 CBRE Group, Inc. 15.179.516.097 18.265.259.391 11.019.825.537 26.356.709.792 21.147.744.776 13.164.991.912 -56,43%
7 Colliers International Group Inc. 1.830.944.007 1.945.894.702 1.377.558.377 (3.399.299.592) 2.889.243.279 2.129.883.018 97,68%
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 7.851.457 15.729.534 18.657.909 49.812.505 101.822.370 139.002.501 72,85%
Objek Penilaian --> Maju - - - -131.510 151.569 58.904
Total
Page 346
PT KENCANA MAJU PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Net margin
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited 5,72% 3,76% 4,16% 4,78% 3,76% 2,29% (0,80)
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 40,73% 33,39% 38,19% 27,53% 17,67% 16,58% (0,99)
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 33,93% 41,30% 10,45% 76,97% 56,04% 34,99% (0,86)
4 China Union Holdings Ltd. 30,92% 28,12% 28,57% 28,03% 25,57% 24,64% (0,96)
5 Zhong Ao Home Group Limited 10,45% 8,81% 8,60% 7,05% 5,23% 4,39% (0,95)
6 CBRE Group, Inc. 5,00% 5,40% 3,17% 6,64% 4,62% 2,82% (0,88)
7 Colliers International Group Inc. 4,55% 4,52% 3,39% -5,81% 4,36% 3,21% 1,00
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 9,48% 13,69% 15,03% 22,72% 26,25% 23,31% 0,64
Objek Penilaian --> Maju 0,00% 0,00% 0,00% -244,52% 5,99% 2,26%
Total
Page 347
PT KENCANA MAJU PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Growth In Sales
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited -14,43% 8,48% 89,59% -3,66% -9,01% 1,00
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 48,75% 133,80% 75,45% -22,01% -7,51% (1,00)
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 3,01% -65,05% -35,15% 20,78% -16,48% 1,00
4 China Union Holdings Ltd. -9,61% -11,89% -26,99% 23,94% -3,92% 1,00
5 Zhong Ao Home Group Limited 41,27% 19,02% 12,22% -9,58% 0,76% (1,00)
6 CBRE Group, Inc. 11,20% 2,79% 14,30% 15,32% 2,10% 1,00
7 Colliers International Group Inc. 7,06% -5,68% 44,02% 13,19% 0,07% 1,00
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 38,71% 8,09% 76,54% 76,93% 53,76% 1,00
Objek Penilaian --> Maju 0,00% 0,00% 0,00% 4604,45% 3,02%
Total
Page 348
PT KENCANA MAJU PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Growth In Earnings
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited -43,76% 20,05% 117,60% -24,24% -44,49% (1,00)
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 21,94% 167,41% 26,49% -49,94% -13,24% 1,00
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 25,36% -91,16% 377,82% -12,06% -47,85% (1,00)
4 China Union Holdings Ltd. -17,80% -10,47% -28,37% 13,04% -7,39% (1,00)
5 Zhong Ao Home Group Limited 19,10% 16,20% -8,09% -32,89% -15,45% 1,00
6 CBRE Group, Inc. 20,33% -39,67% 139,18% -19,76% -37,75% (1,00)
7 Colliers International Group Inc. 6,28% -29,21% -346,76% -185,00% -26,28% 1,00
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 100,34% 18,62% 166,98% 104,41% 36,51% (1,00)
Objek Penilaian --> Maju 0,00% 0,00% 0,00% -215,25% -61,14%
Total
Page 349
PT KENCANA MAJU PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Total Liabilities
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23
1 APAC Realty Limited 1.483.218.189 1.540.000.801 1.756.540.009 2.379.671.069 2.640.900.519 2.145.996.659
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 454.425.805 1.418.101.957 2.899.967.457 7.888.418.361 10.111.726.472 10.566.782.776
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 427.031.293 616.086.771 617.952.678 526.475.642 576.747.876 588.673.036
4 China Union Holdings Ltd. 11.404.302.880 12.909.892.051 10.825.639.955 8.016.356.083 6.701.132.319 3.924.717.078
5 Zhong Ao Home Group Limited 1.541.908.601 2.298.816.361 2.513.350.545 2.701.063.087 2.184.378.594 1.985.177.774
6 CBRE Group, Inc. 121.829.508.893 137.329.474.392 146.710.351.224 181.141.686.378 184.914.005.553 192.756.188.020
7 Colliers International Group Inc. 23.397.654.058 27.901.075.070 31.528.576.824 39.201.446.826 54.747.442.913 52.364.973.402
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 12.702.377 16.772.753 22.696.020 32.748.563 68.509.858 229.635.886
Objek Penilaian --> Maju - - - 10.998 69.223 155.818
Total
Page 350
PT KENCANA MAJU PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Equity
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23
1 APAC Realty Limited 1.515.021.097 1.496.572.822 1.628.953.346 1.697.829.673 1.857.304.812 1.727.551.883
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 685.911.421 843.320.054 1.665.260.396 3.209.921.124 3.402.328.532 3.159.812.846
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 954.401.945 1.073.522.437 1.151.733.252 1.750.990.716 1.820.653.244 1.742.321.592
4 China Union Holdings Ltd. 11.376.994.852 11.220.996.931 12.547.495.412 13.482.401.690 14.093.461.985 12.914.786.200
5 Zhong Ao Home Group Limited 1.270.717.951 1.466.544.996 1.901.752.493 2.204.813.295 2.222.064.090 2.105.021.885
6 CBRE Group, Inc. 72.257.816.546 86.807.323.856 104.538.832.480 133.339.339.899 133.638.412.228 133.529.065.918
7 Colliers International Group Inc. 10.605.722.282 12.128.301.262 14.324.725.152 15.987.584.484 24.422.147.720 27.184.828.848
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 35.601.418 54.089.138 44.538.526 81.118.570 666.339.717 708.851.355
Objek Penilaian --> Maju - - - 68.490 220.059 160.375
Total
Page 351
PT KENCANA MAJU PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
DER Market Share
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Selisih 2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited 97,90% 102,90% 107,83% 140,16% 142,19% 124,22% 27,85% 1,25% 0,97% 1,03% 1,66% 1,39% 1,25% (0,94)
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 66,25% 168,16% 174,14% 245,75% 297,20% 334,41% 244,19% 0,15% 0,20% 0,46% 0,68% 0,47% 0,42% (0,99)
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 44,74% 57,39% 53,65% 30,07% 31,68% 33,79% -65,23% 0,09% 0,08% 0,03% 0,02% 0,02% 0,01% (0,24)
4 China Union Holdings Ltd. 100,24% 115,05% 86,28% 59,46% 47,55% 30,39% -68,72% 2,00% 1,64% 1,42% 0,88% 0,95% 0,90% 0,72
5 Zhong Ao Home Group Limited 121,34% 156,75% 132,16% 122,51% 98,30% 94,31% -2,94% 0,61% 0,79% 0,92% 0,87% 0,69% 0,69% (1,00)
6 CBRE Group, Inc. 168,60% 158,20% 140,34% 135,85% 138,37% 144,36% 48,58% 84,67% 85,41% 86,05% 83,53% 84,22% 84,62% 0,94
7 Colliers International Group Inc. 220,61% 230,05% 220,10% 245,20% 224,17% 192,63% 98,26% 11,21% 10,89% 10,07% 12,31% 12,18% 12,00% (0,81)
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 35,68% 31,01% 50,96% 40,37% 10,28% 32,40% -66,66% 0,02% 0,03% 0,03% 0,05% 0,07% 0,11% 0,82
Objek Penilaian --> Maju - - - 16,06% 31,46% 97,16% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Total
Page 352
PT KENCANA MAJU PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
current year Rasio
No Perusahaan
Price Outstanding Share M. Cap P/BV P/S P/E
1 APAC Realty Limited 6.931 355.197.700 2.462.010.157 1,43 0,36 15,58
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 31.599 115.969.000 3.664.446.493 1,16 1,56 9,42
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 33 9.100.102.685 298.181.194 0,17 4,07 11,62
4 China Union Holdings Ltd. 9.294 1.483.934.025 13.791.317.426 1,07 2,77 11,26
5 Zhong Ao Home Group Limited 697 854.550.000 595.265.274 0,28 0,16 3,58
6 CBRE Group, Inc. 1.257.315 302.425.012 380.243.358.799 2,85 0,81 28,88
7 Colliers International Group Inc. 1.531.791 47.179.376 72.268.933.524 2,66 1,09 33,93
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 12.716 320.000.000 4.069.116.699 5,74 6,82 29,27
Objek Penilaian --> Maju
Total
Page 353
PT KENCANA MAJU PROPERTINDO GUIDELINE PUBLICLY TRADED COMPANY DALAM RIBUAN RUPIAH No. Perusahaan Pembanding P/S P/BV P/E 1 APAC Realty Limited 0,36 1,43 15,58 2 Hiyes International Co., Ltd. 1,56 1,16 9,42 3 Philippine Realty and Holdings Corporation 4,07 0,17 11,62 4 China Union Holdings Ltd. 2,77 1,07 11,26 5 Zhong Ao Home Group Limited 0,16 0,28 3,58 6 CBRE Group, Inc. 0,81 2,85 28,88 7 Colliers International Group Inc. 1,09 2,66 33,93 8 Primo Service Solutions Public Company Limited 6,82 5,74 29,27 Rata - rata 2,21 1,92 17,94 Median 1,33 1,29 13,60 Nilai Buku Maju per 31 Juli 2023 *) 2.606.670 160.375 58.904 Hasil Pengkalian (Nilai Buku x Median) 3.455.625 207.273 801.047 Bobot 40,00% 20,00% 40,00% Nilai setelah Bobot 1.382.250 41.455 320.419 Indikasi Nilai 100,00% Ekuitas Maju 1.744.123 Indikasi Nilai 51,00% Ekuitas Maju 889.503 CP (30,00%) 266.851 Indikasi Nilai setelah CP 1.156.354 DLOM (30,00%) (346.906) Nilai Pasar 51,00% Ekuitas Maju per 31 Juli 2023 809.448
Page 354
Penilaian 51,00% Ekuitas MAJU
Pendekatan Pendapatan
Metode Discounted Cash Flow
("DCF")
Page 355
PT KENCANA MAJU PROPERTINDO
ASUMSI
DALAM RIBUAN RUPIAH 0,42 1,42 2,42 3,42 4,42 5,42
01/12/2022 01/12/2023 01/12/2024 01/12/2025 01/12/2026 01/12/2027 01/12/2028
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Jumlah Bulan Dalam Sebulan Bulan 5 12 12 12 12 12
Jumlah Hari Dalam Setahun Hari 153 366 365 365 365 366
Pendapatan
Kenaikan Omzet % 10% 10% 10% 10% 10% 10%
Komisi agen % 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%
BIAYA LANGSUNG
terhadap
Biaya Komisi Pendapatan 63,50% 63,50% 63,50% 63,50% 63,50% 63,50%
BIAYA ADMINISTRASI & UMUM
Biaya Gaji dan Tunjangan % Pertumbuhan 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00%
Biaya Overhead Kantor % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Biaya Sewa % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Biaya Promosi % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Biaya Jamuan % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Biaya Royalti terhadap Pendapatan 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00%
Biaya Jasa Teknik % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Biaya Transportasi % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Biaya Pajak % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Biaya Lain-lain % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Pajak Final % Pendapatan 0,50% - - - - -
Pajak Badan % - 22,00% 22,00% 22,00% 22,00% 22,00%
Perputaran
Utang Akrual Hari 7 7 7 7 7 7
Page 356
PT KENCANA MAJU PROPERTINDO
PROYEKSI PENDAPATAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
PENDAPATAN
Pendapatan 2.177.649 3.061.557 3.367.712 3.704.483 4.074.932 4.482.425
JUMLAH PENDAPATAN 2.177.649 3.061.557 3.367.712 3.704.483 4.074.932 4.482.425
PT KENCANA MAJU PROPERTINDO
PROYEKSI BIAYA LANGSUNG
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
BIAYA LANGSUNG
Biaya Komisi 1.382.807 1.944.088 2.138.497 2.352.347 2.587.582 2.846.340
JUMLAH BIAYA LANGSUNG 1.382.807 1.944.088 2.138.497 2.352.347 2.587.582 2.846.340
PT KENCANA MAJU PROPERTINDO
PROYEKSI BIAYA ADMINISTRASI & UMUM
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
BIAYA ADMINISTRASI & UMUM
Biaya Gaji dan Tunjangan 29.107 75.446 81.481 88.000 95.040 102.643
Biaya Overhead Kantor 42.166 106.258 111.571 117.150 123.007 129.158
Biaya Penyusutan 3.732 18.957 28.957 30.527 40.000 50.000
Biaya Sewa 14.881 37.500 39.375 41.344 43.411 45.581
Biaya Promosi 22.187 55.911 58.707 61.642 64.724 67.961
Biaya Jamuan 99.063 249.638 262.120 275.226 288.987 303.437
Biaya Royalti 217.765 306.156 336.771 370.448 407.493 448.243
Biaya Jasa Teknik - - - - - -
Biaya Transportasi 3.599 9.069 9.522 9.998 10.498 11.023
Biaya Pajak - - - - - -
Biaya Lain-lain 14.655 36.930 38.776 40.715 42.751 44.888
JUMLAH BIAYA ADMINISTRASI & UMUM 447.154 895.864 967.281 1.035.050 1.115.912 1.202.933
PT KENCANA MAJU PROPERTINDO
PROYEKSI ASET TETAP
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
PENAMBAHAN
Inventaris Kantor 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000
JUMLAH PENAMBAHAN 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000
NILAI PEROLEHAN
Inventaris Kantor 88.827 138.827 188.827 238.827 288.827 338.827
JUMLAH NILAI PEROLEHAN 88.827 138.827 188.827 238.827 288.827 338.827
DEPRESIASI 3.732 3.771
Inventaris Kantor 3.732 18.957 28.957 30.527 40.000 50.000
JUMLAH DEPRESIASI 3.732 18.957 28.957 30.527 40.000 50.000
AKUMULASI DEPRESIASI
Inventaris Kantor 20.386 39.343 68.299 98.827 138.827 188.827
JUMLAH AKUMULASI DEPRESIASI 20.386 39.343 68.299 98.827 138.827 188.827
NILAI BUKU
Inventaris Kantor 68.441 99.484 120.527 140.000 150.000 150.000
JUMLAH NILAI BUKU 68.441 99.484 120.527 140.000 150.000 150.000
Page 357
PT KENCANA MAJU PROPERTINDO
PROYEKSI LABA (RUGI)
DALAM RIBUAN RUPIAH 0,42 1,42 2,42 3,42 4,42 5,42
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
PENDAPATAN 2.177.649 3.061.557 3.367.712 3.704.483 4.074.932 4.482.425
10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00%
BIAYA LANGSUNG (1.382.807) (1.944.088) (2.138.497) (2.352.347) (2.587.582) (2.846.340)
63,50% 63,50% 63,50% 63,50% 63,50% 63,50%
LABA (RUGI) KOTOR 794.842 1.117.468 1.229.215 1.352.136 1.487.350 1.636.085
36,50% 36,50% 36,50% 36,50% 36,50% 36,50%
BIAYA ADMINISTRASI & UMUM (447.154) (895.864) (967.281) (1.035.050) (1.115.912) (1.202.933)
20,53% 29,26% 28,72% 27,94% 27,38% 26,84%
LABA (RUGI) OPERASIONAL 347.688 221.604 261.934 317.086 371.438 433.152
15,97% 7,24% 7,78% 8,56% 9,12% 9,66%
PENDAPATAN (BIAYA) LAIN-LAIN
Jasa Giro (Bunga Bank) - - - - - -
Utang Bunga - - - - - -
Pajak Jasa Giro - - - - - -
Pendapatan / Biaya Lain-Lain - - - - - -
JUMLAH PENDAPATAN (BIAYA) LAIN-LAIN - - - - - -
LABA (RUGI) BERSIH SEBELUM PAJAK 347.688 221.604 261.934 317.086 371.438 433.152
15,97% 7,24% 7,78% 8,56% 9,12% 9,66%
Pajak (10.888) (48.753) (57.625) (69.759) (81.716) (95.293)
LABA (RUGI) BERSIH TAHUN BERJALAN 336.800 172.851 204.309 247.327 289.722 337.858
15,47% 5,65% 6,07% 6,68% 7,11% 7,54%
577.811 587.776 635.171 687.211 744.183 806.371
(241.012) (414.925) (430.863) (439.883) (454.461) (468.512)
PT KENCANA MAJU PROPERTINDO
PROYEKSI POSISI KEUANGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 301.879 439.580 623.448 851.948 1.132.380 1.470.997
Biaya dibayar dimuka 229.167 229.167 229.167 229.167 229.167 229.167
JUMLAH ASET LANCAR 531.046 668.746 852.615 1.081.115 1.361.547 1.700.164
ASET TIDAK LANCAR
Aset tetap - setelah dikurangi akumulasi penyusutan 68.441 99.484 120.527 140.000 150.000 150.000
JUMLAH ASET TIDAK LANCAR 68.441 99.484 120.527 140.000 150.000 150.000
JUMLAH ASET 599.487 768.230 973.142 1.221.115 1.511.547 1.850.164
LIABILITAS
Utang Lain-Lain 75.000 75.000 75.000 75.000 75.000 75.000
Utang Akrual 9.963 5.855 6.459 7.104 7.815 8.573
Utang Pajak 2.349 2.349 2.349 2.349 2.349 2.349
Jaminan 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000
JUMLAH LIABILITAS 102.312 98.205 98.808 99.454 100.164 100.922
EKUITAS
Modal Saham 200.000 200.000 200.000 200.000 200.000 200.000
Saldo laba 297.175 470.026 674.334 921.661 1.211.383 1.549.241
JUMLAH EKUITAS 497.175 670.026 874.334 1.121.661 1.411.383 1.749.241
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 599.487 768.230 973.142 1.221.115 1.511.547 1.850.164
Page 358
PT KENCANA MAJU PROPERTINDO
PROYEKSI ARUS KAS
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
EAT 336.800 172.851 204.309 247.327 289.722 337.858
Depresiasi 3.732 18.957 28.957 30.527 40.000 50.000
Utang Lain-Lain - - - - - -
Utang Akrual (53.506) (4.108) 603 646 710 758
Utang Pajak - - - - - -
KAS BERSIH YANG DIPEROLEH (DIGUNAKAN) DARI OPERASI 287.026 187.700 233.869 278.500 330.432 388.616
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Aset tetap (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000)
KAS BERSIH YANG DIPEROLEH (DIGUNAKAN) DARI INVESTASI (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Pembayaran deviden 0 0 0 0 0 0
KAS BERSIH YANG DIPEROLEH (DIGUNAKAN) DARI PENDANAAN - - - - - -
KENAIKAN PENURUNAN KAS 237.026 137.700 183.869 228.500 280.432 338.616
KAS AWAL TAHUN 64.854 301.879 439.580 623.448 851.948 1.132.380
KAS AKHIR TAHUN 301.879 439.580 623.448 851.948 1.132.380 1.470.997
Page 359
PT KENCANA MAJU PROPERTINDO
Perhitungan Weighted Average Cost of Capital ("WACC")
WACC
CAPITAL TYPE Cost of Capital Composition Weighted
COST OF DEBT (Kd = I X (1-T)) 7,32% 20,93% 1,53%
COST OF EQUITY (Ke = Rf + (Rpm) * Beta 11,54% 79,07% 9,13%
Weighted Average Cost of capital (WACC) 10,66%
COST OF EQUITY CALCULATION COST OF DEBT CALCULATION
Risk Free Rate (Rf) 6,70% a Bank Interest Rate 9,38%
Equity Risk Premium (ERP) 7,89% b Tax 22,00%
Country Default Spread (CDS) 2,04%
β (Beta) 0,87
Alpha 0,00%
COST OF EQUITY 11,54% COST OF DEBT 7,32%
Unleverage Beta ==========> 0,72 BU = BL
1 + (( 1 - t ) x (Kd/Ke))
Leverage Beta Valuation Object ==========> 0,87 BL = BU x (1+(1-T) x (Kd/Ke))
Description :
Rf : Risk Free Rate
Rpm : Market Risk Premium (Rm - Rf)
β : Beta
Rs : Company Specific Risk
Page 360
PT KENCANA MAJU PROPERTINDO
DISCOUNTED CASH FLOW - FREE CASH FLOW TO FIRM
DALAM RIBUAN RUPIAH 0,42 1,42 2,42 3,42 4,42 5,42
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN
Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
FREE CASH FLOW TO FIRM
EAT 336.800 172.851 204.309 247.327 289.722 337.858
Interest (1-t) - - - - - -
Depresiasi dan Amortisasi 3.732 18.957 28.957 30.527 40.000 50.000
Capital Expenditures (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000)
Perubahan Modal Kerja (53.506) (4.108) 603 646 710 758
Free Cash Flow to Firm 237.026 137.700 183.869 228.500 280.432 338.616
Terminal Value 2,60% 4.311.714
TOTAL 237.026 137.700 183.869 228.500 280.432 4.650.330
Discount Factor 10,66% 0,959 0,866 0,783 0,708 0,639 0,578
Present Value 227.232 119.296 143.953 161.665 179.299 2.686.904
Net Present Value 3.518.350
Kas dan setara kas 64.854
Indikasi Nilai 100,00% Ekuitas Maju 100,00% 3.583.203
Indikasi Nilai 51,00% Ekuitas Maju 51,00% 1.827.434
DLOC (0,00%) 0,00% -
Indikasi Nilai 51,00% Ekuitas Maju setelah DLOC 1.827.434
DLOM (30,00%) 30,00% (548.230)
Nilai Pasar 51,00% Ekuitas Maju 1.279.204
Page 361
REKONSILIASI NILAI
Page 362
PT KENCANA MAJU PROPERTINDO
REKONSILIASI
DALAM RIBUAN RUPIAH
Uraian Nilai Pasar Bobot Nilai Pasar
Pendekatan Pasar, Metode GPTC 809.448 30% 242.834
Pendekatan Pendapatan, Metode DCF 1.279.204 70% 895.443
Nilai Pasar 51,00% Ekuitas Maju per 31 Juli 2023 1.138.277
Page 363
Page 364
Page 365
Page 366
Page 367
Page 368
Page 369
Page 370
Page 371
Page 372
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
DAFTAR ISI
Halaman
SERTIFIKAT
PERNYATAAN PENILAI
DAFTAR ISI.................................................................................................................................................. 1
DAFTAR FIGUR ........................................................................................................................................... 3
1 PENDAHULUAN.................................................................................................................................. 5
1.1 Latar Belakang Penugasan ................................................................................................................. 5
1.2 Status Penilai Publik ............................................................................................................................ 5
1.3 Identitas Pemberi Tugas ..................................................................................................................... 6
1.4 Identitas Pengguna Laporan .............................................................................................................. 6
1.5 Objek Penilaian .................................................................................................................................... 6
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian ............................................................................................................ 6
1.7 Identifikasi Bentuk Kepemilikan ........................................................................................................ 6
1.8 Definisi dan Istilah yang Digunakan Dalam Penilaian atas Nilai Ekuitas ...................................... 6
1.9 Pernyataan Independensi Penilai .................................................................................................... 10
1.10 Tanggal Penilaian atas Nilai Ekuitas ................................................................................................ 10
1.11 Premis Nilai yang Digunakan ........................................................................................................... 10
1.12 Dasar Nilai yang Digunakan ............................................................................................................. 10
1.13 Asumsi dan Kondisi Pembatas ......................................................................................................... 10
1.14 Konfirmasi Bahwa Objek Penilaian Tidak Sedang atau Telah Dinilai Dalam Jangka
Waktu Tidak Lebih dari 2 (Dua) Bulan ............................................................................................. 11
1.15 Tenaga Ahli dan Hasil Pekerjaan Tenaga Ahli ................................................................................ 11
1.16 Uraian Penilai Properti dan Hasil Penilaian Aset oleh Penilai Properti yang Digunakan .......... 12
1.17 Penjelasan mengenai Kejadian Penting setelah Tanggal Penilaian atas Nilai Ekuitas
(Subsequent Event) .............................................................................................................................. 12
1.18 Jenis Mata Uang yang Digunakan .................................................................................................... 12
1.19 Sumber dan Data Informasi yang Dapat Dihandalkan ................................................................. 12
1.20 Tambahan Informasi Lain Diluar Hal-hal yang Telah Diuraikan .................................................. 12
1.21 Uraian Mengenai Ketentuan Peraturan Perundang-undangan Yang Terkait dengan
Objek Penilaian atas Nilai Ekuitas .................................................................................................... 12
2 DATA DAN INFORMASI.................................................................................................................... 14
2.1 Hasil Pelaksana Inspeksi Terhadap Objek Penilaian ..................................................................... 14
2.2 Tingkat Kedalaman Inspeksi ............................................................................................................. 14
2.3 Data dan Informasi yang Relevan dengan Objek Penilaian ......................................................... 15
2.4 PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")............................................................................. 15
2.4.1 Riwayat Singkat .................................................................................................................................. 15
2.4.2 Aktivitas Usaha ................................................................................................................................... 16
2.4.3 Tingkat Kepemilikan dan Sifat Pengendalian Objek Penilaian ..................................................... 16
2.4.4 Tingkat Likuiditas Pasar Objek Penilaian ........................................................................................ 17
2.4.5 Manajemen dan Sumber Daya Manusia ........................................................................................ 17
2.4.6 Informasi Non Keuangan yang Relevan Mengenai MAKMUR ...................................................... 17
3 TINJAUAN EKONOMI MAKRO DAN INDUSTRI .............................................................................. 18
3.1 Ekonomi Makro Indonesia ................................................................................................................ 18
3.1.1 Pertumbuhan Ekonomi Indonesia................................................................................................... 18
3.1.2 Nilai Tukar Rupiah ............................................................................................................................. 19
3.1.3 Inflasi ................................................................................................................................................... 20
3.1.4 Tingkat Suku Bunga ........................................................................................................................... 20
3.1.5 Pasar Keuangan ................................................................................................................................. 22
Halaman - 1
Page 373
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
3.2 Gambaran Umum Industri Properti di Indonesia .......................................................................... 22
3.3 Pertumbuhan Properti Baru di Daerah Tangerang ....................................................................... 31
4 ANALISIS ATAS LAPORAN KEUANGAN DAN INFORMASI KEUANGAN LAINNYA ..................... 33
4.1 Penyesuaian Laporan Keuangan MAKMUR.................................................................................... 33
4.2 Analisis Kinerja Keuangan MAKMUR ............................................................................................... 33
4.2.1 Analisis Laporan Keuangan MAKMUR............................................................................................. 33
4.2.2 Informasi Perpajakan MAKMUR ...................................................................................................... 38
4.2.3 Kompensasi Bagi Pemegang Saham MAKMUR.............................................................................. 38
4.2.4 Informasi mengenai Asuransi yang Ditanggung oleh Perusahaan untuk Karyawan Kunci ..... 38
4.2.5 Analisis dan Pembahasan Manajemen ........................................................................................... 38
5 ANALISIS SWOT DAN RISIKO .......................................................................................................... 39
5.1 Analisis SWOT ..................................................................................................................................... 39
5.2 Analisis Risiko ..................................................................................................................................... 39
6 PENDEKATAN DAN PEMILIHAN METODE PENILAIAN ................................................................. 41
6.1 Pendekatan Penilaian........................................................................................................................ 41
6.2 Pemilihan Pendekatan dan Metode Penilaian ............................................................................... 41
7 PENILAIAN EKUITAS MAKMUR ....................................................................................................... 43
7.1 Penilaian MAKMUR dengan Pendekatan Pasar, Metode GPTC ................................................... 43
7.1.1 Pemilihan Perusahaan Pembanding ............................................................................................... 43
7.1.2 Control Premium dan Discount for Lack of Marketability ................................................................. 48
7.1.3 Nilai Pasar 51,00% Ekuitas MAKMUR dengan Pendekatan Pasar ................................................ 49
7.2 Penilaian MAKMUR dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF .......................................... 50
7.2.1 Ringkasan Proyeksi Keuangan ......................................................................................................... 50
7.2.2 Pemilihan Arus Kas ............................................................................................................................ 51
7.2.3 Penentuan Biaya Modal Tertimbang ............................................................................................... 52
7.2.4 Tingkat Pertumbuhan pada Nilai Terminal .................................................................................... 55
7.2.5 Control Premium (“CP”), Discount for Lack of Control (“DLOC”) dan Discount for Lack of
Marketability (“DLOM”) ........................................................................................................................ 55
7.2.6 Nilai Pasar 51,00% Ekuitas MAKMUR dengan Pendekatan Pendapatan .................................... 56
7.3 Rekonsiliasi Nilai ................................................................................................................................ 56
7.4 Kesimpulan Nilai ................................................................................................................................ 57
8 KUALIFIKASI PENILAI BISNIS .......................................................................................................... 58
Halaman - 2
Page 374
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
DAFTAR FIGUR
Halaman
Figur 1. Pihak Yang Diwawancarai ........................................................................................................... 14
Figur 2. Susunan Pemegang Saham MAKMUR ...................................................................................... 16
Figur 3. Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Pengeluaran dan Lapangan
Usaha ............................................................................................................................................ 18
Figur 4. Neraca Pembayaran Indonesia .................................................................................................. 19
Figur 5. Rupiah vs Negara Kawasan dan Suku Bunga Kebijakan Negara Kawasan ........................... 20
Figur 6. Inflasi IHK dan Komponen serta Ekspektasi Inflasi ................................................................. 20
Figur 7. Suku Bunga Kebijakan Bank Indonesia dan IndONIA serta Suku Bunga Perbankan .......... 21
Figur 8. Perkembangan Kredit dan DPK ................................................................................................. 21
Figur 9. Nilai Transaksi Uang Elektronik dan Nilai Transaksi Digital Banking ...................................... 22
Figur 10. Nilai Transaksi ATM/Debit dan Kartu Kredit serta Uang yang Diedarkan............................. 22
Figur 11. Indeks Harga Properti Q2 2023.................................................................................................. 23
Figur 12. Tren Pencarian Properti Bedasarkan Harga............................................................................. 24
Figur 13. Indeks Harga DKI Jakarta vs Bodetabek .................................................................................... 24
Figur 14. Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial ................................................................. 25
Figur 15. Tren Indeks Harga Properti Tangerang Selatan Q1 2021 - Q1 2022 ..................................... 27
Figur 16. Tren Indeks Suplai Properti Tangerang Selatan Q1 2021 - Q1 2022 ..................................... 27
Figur 17. Tren Indeks Permintaan Properti Tangerang Selatan Q1 2018 - Q1 2022 .......................... 28
Figur 18. Area dengan Permintaan Properti Tertinggi di Tangerang Selatan Hingga Q1 2022 .......... 28
Figur 19. Tren Indeks Suplai Pasar Properti Tangerang Selatan ............................................................ 29
Figur 20. Tren Indeks Harga Pasar Properti Tangerang Selatan ............................................................ 29
Figur 21. Tren Indeks Permintaan Pasar Properti Tangerang Selatan .................................................. 30
Figur 22. Laporan Laba (Rugi)..................................................................................................................... 33
Figur 23. Pertumbuhan Pendapatan, Laba (Rugi) Kotor, Laba (Rugi) Bersih Sebelum Pajak dan Laba
(Rugi) Tahun Berjalan .................................................................................................................. 34
Figur 24. Analisis Common Size Laba (Rugi)............................................................................................... 34
Figur 25. Ringkasan Posisi Keuangan ........................................................................................................ 34
Figur 26. Pertumbuhan Aset, Liabilitas dan Ekuitas ................................................................................ 35
Figur 27. Analisis Common Size Aset, Liabilitas dan Ekuitas .................................................................... 35
Figur 28. Ringkasan Laporan Arus Kas ...................................................................................................... 36
Figur 29. Komposisi Arus Kas Bersih dari aktivitas Operasi, Investasi dan Pendanaan ...................... 36
Figur 30. Rasio Keuangan ........................................................................................................................... 37
Figur 31. Perusahaan Pedoman ................................................................................................................. 43
Figur 32. Growth in Sales .............................................................................................................................. 44
Figur 33. Growth in Earnings ........................................................................................................................ 45
Figur 34. Liabilities to Equity Ratio ............................................................................................................... 45
Figur 35. Net Margin ..................................................................................................................................... 45
Figur 36. Total Aset ...................................................................................................................................... 46
Figur 37. Market Share ................................................................................................................................. 46
Figur 38. Net Profit Margin ........................................................................................................................... 47
Figur 39. Variable Market Multiple dan Perhitungan Indikasi Nilai Ekuitas ............................................ 47
Figur 40. Penentuan DLOM dalam Penilaian Ekuitas MAKMUR............................................................. 49
Figur 41. Nilai Pasar 51,00% Ekuitas MAKMUR dengan Pendekatan Pasar, Metode GPTC ................ 49
Figur 42. Proyeksi Laba (Rugi) .................................................................................................................... 51
Figur 43. Proyeksi Posisi Keuangan ........................................................................................................... 51
Figur 44. Proyeksi Arus Kas......................................................................................................................... 51
Figur 45. Beta Levered dan Un-Levered Perusahaan Pembanding .......................................................... 53
Figur 46. DER Market .................................................................................................................................... 53
Figur 47. Biaya Modal Ekuitas .................................................................................................................... 54
Halaman - 3
Page 375
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
Figur 48. Weighted Average Cost of Capital (“WACC”) ................................................................................. 55
Figur 49. Nilai Pasar 51,00% Ekuitas MAKMUR dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF ....... 56
Figur 50. Rekonsiliasi Nilai Pasar 51,00% Ekuitas MAKMUR ................................................................... 57
Halaman - 4
Page 376
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
1 PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Penugasan
PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”) merupakan pemegang master franchise ERA untuk seluruh
wilayah Indonesia. IPAC merupakan pelopor broker property di Indonesia dengan sistem
franchise. Saat ini IPAC memiliki member broker yang berlokasi di wilayah Tangerang dan
tergabung dalam grup ERA Fiesta, terdiri dari ERA Fiesta Pamulang, ERA Fiesta BSD, ERA Fiesta
Suvarna Sutera, ERA Fiesta Gading Serpong, ERA Fiesta Grande, ERA Fiesta Alam Sutera dan ERA
Fiesta Pantai Indah Kapuk (“PIK”) (Jakarta Utara).
Saat ini IPAC berencana untuk melakukan pengembangan bisnis dengan memperluas market
share broker dan agen dalam bidang broker property, untuk merealisasikan tujuan tersebut IPAC
akan mengakusisi perusahaan-perusahaan franchisee terbaiknya, termasuk ERA Fiesta, yang
salah satunya yaitu PT Kencana Makmur Propertindo (“MAKMUR”) yang dikenal dengan
nama ERA Fiesta Pamulang. Berdasarkan informasi dari Manajemen rencana akuisisi tersebut
termasuk kedalam Transaksi Material sesuai dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan ("OJK")
Republik Indonesia No. 17/POJK.04/2020 tentang "Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan
Usaha" (“POJK 17 Tahun 2020”).
MAKMUR merupakan perusahaan agen properti yang melakukan usaha dibidang jual, beli dan
sewa properti. MAKMUR berdiri sejak 22 Juni 2021 dan berkedudukan di Tangerang Selatan,
Banten.
Terkait dengan rencana akuisisi ERA Fiesta, IPAC memerlukan adanya penilaian atas 51,00%
Ekuitas MAKMUR, dalam rangka menentukan Nilai Pasar sahamnya. Penilaian ini digunakan
untuk kepentingan Pasar Modal terkait dengan POJK 17 Tahun 2020, serta tidak digunakan di
luar konteks atau tujuan penilaian tersebut.
Sehubungan dengan rencana di atas, Kantor Jasa Penilai Publik Yanuar, Rosye dan Rekan
(“Y&R”) telah ditunjuk oleh IPAC berdasarkan persetujuan atas Surat Penawaran Jasa Penilaian
Ekuitas Era Fiesta No.PR.Y&R-00/Y/BS/ERA/VIII/2023/RY/0164, tanggal 04 Agustus 2023
dengan maksud untuk melakukan penilaian atas 51,00% Ekuitas MAKMUR.
1.2 Status Penilai Publik
Penilai Publik adalah Pemimpin Rekan dari Y&R dengan kualifikasi sebagai berikut:
Nama Penilai Publik : Yanuar Bey S.E., M.M., MAPPI (Cert.)
No. Izin Penilai Publik : B-1.08.00044
STTD : STTD.PB-37/PJ-1/PM.02/2023
Klasifikasi Izin : Penilaian Bisnis (B)
No. MAPPI : 99-S-01230
Y&R adalah Kantor Jasa Penilai Publik yang terdaftar di Kementerian Keuangan dan Pasar Modal
serta memiliki kompetensi untuk melakukan penugasan ini.
Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini kami bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Pemberi Tugas, Objek Penilaian ataupun
pihak-pihak yang terafiliasi dengan Pemberi Tugas dan Objek Penilaian. Y&R juga tidak memiliki
kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
Halaman - 5
Page 377
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
Laporan Penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak
manapun. Imbalan jasa yang kami terima sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang
dihasilkan.
1.3 Identitas Pemberi Tugas
• Nama Perusahaan : PT Era Graharealty Tbk ("IPAC")
• Alamat : TCC Batavia Tower Lantai 8 Unit 3-5, Jalan K.H Mas Mansyur Kav.126,
Jakarta – 10220,
• Telepon : (021) 570 8000 / (021) 2967 5123
• Situs Web : www.eraindonesia.com
1.4 Identitas Pengguna Laporan
• Nama Perusahaan : PT Era Graharealty Tbk ("IPAC")
• Alamat : TCC Batavia Tower Lantai 8 Unit 3-5, Jalan K.H Mas Mansyur Kav.126,
Jakarta – 10220,
• Telepon : (021) 570 8000 / (021) 2967 5123
• Situs Web : www.eraindonesia.com
1.5 Objek Penilaian
Objek penilaian sesuai dengan informasi yang diberikan oleh pemberi tugas adalah penilaian
51,00% Ekuitas MAKMUR.
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud dari Penilaian ini adalah untuk memberikan pendapat mengenai Nilai Pasar 51,00%
Ekuitas MAKMUR. Tujuan dari Penilaian ini adalah sebagai bahan pertimbangan IPAC dalam
rangka akuisisi MAKMUR.
Penilaian ini digunakan untuk kepentingan Pasar Modal terkait dengan Peraturan Otoritas Jasa
Keungan (“OJK”) Republik Indonesia No. 17/POJK.04/2020 tentang “Transaksi Material dan
Perubahan Kegiatan Usaha”, serta tidak digunakan di luar konteks atau tujuan penilaian
tersebut.
1.7 Identifikasi Bentuk Kepemilikan
Berdasarkan informasi yang kami terima, objek penilaian adalah 51,00% Ekuitas MAKMUR yang
masing-masing dimiliki oleh Tinna Parman (21,00%), Buyanto Tjiwan (15,00%) dan Kurniawati
(15,00%).
1.8 Definisi dan Istilah yang Digunakan Dalam Penilaian atas Nilai Ekuitas
ABV : Adjusted Book Value, Nilai Buku yang dihasilkan setelah
dilakukan penyesuaian (normalisasi) terhadap nilai dari satu
atau lebih aset atau kewajiban.
Halaman - 6
Page 378
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
Arus Kas Bersih : a. Jumlah kas yang tersedia setelah terpenuhinya
kebutuhan kas untuk kegiatan operasional;
b. Jumlah kas yang merupakan arus kas yang tersedia bagi
penyedia modal yang terdiri dari utang dan ekuitas; dan
c. Jumlah kas yang telah bebas dari kewajiban untuk
mempertahankan operasi saat ini dan untuk
mengantisipasi pertumbuhan perusahaan.
Asumsi : Sesuatu yang dianggap akan terjadi termasuk fakta, syarat,
atau keadaan yang mungkin dapat mempengaruhi objek
Penilaian atau pendekatan penilaian dan kewajarannya
telah dianalisis oleh Penilai Bisnis sebagai bagian dari proses
Penilaian.
Dasar Penilaian : Suatu penjelasan dan/atau pendefinisian tentang jenis Nilai
yang sedang diteliti berdasarkan kriteria tertentu.
DCF : Discounted Cash Flow, suatu metode untuk menetapkan
indikasi nilai dari suatu perusahaan, kepemilikan atas
perusahaan atau sekuritas yang dilakukan dengan cara
mendiskonto arus kas bersih dengan tingkat diskon yang
relevan.
Diskon Likuiditas Pasar : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan
(Discount for Lack of pengurang dari Nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari
Marketabilities) kurangnya likuiditas objek Penilaian.
Diskon Tanpa Pengendalian : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan
(Discount for Lack of Control) pengurang dari Nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari
kurangnya tingkat pengendalian atas objek Penilaian.
Faktor Kapitalisasi : Semua jenis rasio yang digunakan untuk mengkonversi
pendapatan menjadi suatu nilai.
GPTC : Guideline Publicly Traded Company adalah suatu metode
yang dilakukan dengan cara menggunakan perbandingan
dengan perusahaan yang sejenis dan dianggap sebanding
yang tercatat di pasar modal.
Holding Company : Suatu perusahaan yang sebagian besar pendapatannya
atau seluruhnya berasal dari penyertaan pada perusahaan
lain.
Kapitalisasi : a. Pengkonversian arus kas bersih atau penghasilan
bersih lain, baik yang bersifat aktual maupun perkiraan,
selama periode tertentu yang ekuivalen dengan nilai
aset pada suatu tanggal tertentu; atau
b. Pengakuan atas suatu pengeluaran modal.
Kelangsungan Usaha (Going : Suatu kondisi yang mencerminkan usaha yang sedang
Concern) beroperasi atau dalam konstruksi, atau suatu premis dalam
penilaian, dimana penilai bisnis menganggap suatu
perusahaan akan terus melanjutkan operasinya secara
berkelanjutan.
KEPI & SPI Edisi VII – 2018 : Kode Etik Penilai Indonesia (“KEPI”) dan Standar Penilaian
Indonesia (“SPI”) 2018 Edisi VII - 2018.
Laporan Keuangan Audit : Laporan Keuangan MAKMUR yang telah diaudit oleh Kantor
Akuntan Publik Kanaka Puradiredja Suhartono untuk
periode yang berakhir 31 Juli 2023, 31 Desember 2022 dan
31 Desember 2021 masing-masing dengan laporan No. Ref:
00473/2.0752/AU.1/05/1014-3/1/XI/2023, No. Ref:
00472/2.0752/AU.1/05/1014-2/1/XI/2023 dan No. Ref:
00471/2.0752/AU.1/05/1014-1/1/XI/2023 yang diterbitkan
pada tanggal 28 November 2023 dengan Akuntan Publik Aris
Halaman - 7
Page 379
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
Suryanta, AK., CA, CPA No. AP.1014 dan No. STTD.AP-
505/PM.22/2018 serta opini wajar dalam semua hal yang
material.
Laporan Keuangan Tidak : Laporan Keuangan yang disajikan oleh Manajemen Tahun
Audit 2018, 2019 dan 2020.
Laporan Penilaian Bisnis : Laporan tertulis yang dibuat oleh penilai bisnis yang
memuat pendapat penilai bisnis mengenai objek penilaian
serta menyajikan informasi tentang proses penilaian.
MAKMUR : PT Kencana Makmur Propertindo.
MAPPI : Masyarakat Profesi Penilai Indonesia.
Metode Kapitalisasi : Metode penilaian yang mendasarkan pada suatu
Pendapatan (Capitalization pendapatan yang dianggap mewakili kemampuan di masa
of Income mendatang dari suatu perusahaan atau business interest
Method) yang dinilai, dibagi dengan suatu tingkat kapitalisasi atau
dikali dengan faktor kapitalisasi, sehingga menjadi suatu
indikasi nilai dari perusahaan atau business interest.
Metode Penilaian : Suatu cara atau rangkaian cara tertentu dalam melakukan
penilaian.
Modal Investasi : Jumlah utang jangka panjang dan ekuitas pada suatu
perusahaan.
Nilai : Perkiraan harga yang diinginkan oleh penjual dan/atau
pembeli atas suatu barang atau jasa dan merupakan jumlah
manfaat ekonomi berdasarkan nilai pasar yang akan
diperoleh dari objek penilaian pada tanggal penilaian.
Nilai Aset Bersih : Total nilai pasar aset dikurangi total nilai pasar liabilitas.
Nilai Buku : a. Hasil kapitalisasi atas biaya perolehan aset, dikurangi
akumulasi depresiasi, deplesi, amortisasi atau
penurunan nilai sebagaimana yang tercatat dalam
laporan keuangan; atau
b. Selisih antara total aset dikurangi dengan total liabilitas
dari perusahaan sebagaimana tercatat dalam laporan
keuangan.
Nilai Pasar : Estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian,
antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual
yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan,
yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua
pihak masing– masing bertindak atas dasar pemahaman
yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan.
Nilai Terminal (Terminal : Nilai dari jumlah arus kas untuk periode setelah periode
Value) waktu tetap, dimana arus kas yang diterapkan dapat
menggunakan model ekuitas atau Modal Investasi.
Objek Penilaian : Penilaian 51,00% Ekuitas MAKMUR.
Pendekatan Penilaian : Suatu cara untuk memperkirakan Nilai dengan
menggunakan satu atau lebih metode penilaian.
Pendekatan Aset : Pendekatan Penilaian berdasarkan laporan keuangan
historis objek Penilaian yang telah diaudit, dengan cara
menyesuaikan seluruh aset dan liabilitas menjadi Nilai Pasar
sesuai dengan Premis Nilai yang digunakan dalam Penilaian
Bisnis.
Pendekatan Pasar : Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan objek
Penilaian dengan objek lain yang sebanding dan sejenis
serta telah tersedia informasi harga transaksi atau
penawaran.
Halaman - 8
Page 380
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
Pendekatan Pendapatan : Pendekatan Penilaian dengan cara mengkonversi manfaat
ekonomis atau pendapatan yang diperkirakan akan
dihasilkan oleh objek Penilaian dengan tingkat diskonto
tertentu.
Penilaian : Proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis atas nilai
ekonomi suatu objek penilaian.
Penilai : Orang perseorangan yang dengan keahliannya menjalankan
kegiatan Penilaian di pasar modal.
Penilai Bisnis : Penilai yang melakukan kegiatan penilaian bisnis
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan mengenai Penilai yang melakukan kegiatan di
pasar modal.
Penilai Properti : Penilai yang melakukan kegiatan Penilaian properti
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan mengenai Penilai yang melakukan kegiatan di
pasar modal.
Penilai Publik : Penilai yang telah memperoleh izin dari Menteri Keuangan
untuk memberikan jasa penilaian.
Penilaian Bisnis : Proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis atas
objek Penilaian Bisnis sebagaimana dimaksud dalam
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan mengenai Penilai yang
melakukan kegiatan di pasar modal.
Penugasan Penilaian : Penugasan yang diterima oleh Penilai dari pemberi
Profesional penugasan untuk melakukan Penilaian atas objek, tujuan
Penilaian, dan tanggal tertentu dimana Penilai mendasarkan
opininya, yang disajikan dalam laporan Penilaian.
POJK 17 Tahun 2020 : Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
No.17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan
Perubahan Kegiatan Usaha.
POJK 35 Tahun 2020 : Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
No. 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal.
Premi Pengendalian : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan
(Premium for Control) penambah dari Nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari
tingkat pengendalian atas objek Penilaian.
Premis Nilai : Asumsi Nilai yang berhubungan dengan suatu kondisi
transaksi yang dapat digunakan pada objek Penilaian.
Tanggal Laporan : Tanggal ditandatanganinya laporan oleh Penilai Bisnis.
Tanggal Penilaian : Tanggal pada saat Nilai, hasil Penilaian, atau perhitungan
manfaat ekonomi dinyatakan.
Tenaga Ahli : Orang yang mempunyai keahlian dan kualifikasi pada suatu
bidang tertentu di luar ruang lingkup kegiatan Penilaian dan
tidak bekerja pada kantor jasa Penilai publik.
Tingkat Diskonto : Suatu tingkat imbal balik untuk mengkonversikan nilai di
masa depan ke nilai sekarang yang mencerminkan nilai
waktu dari uang dan ketidakpastian atas terealisasinya
pendapatan ekonomi.
Tingkat Imbal Balik : Jumlah laba atau rugi dan/atau perubahan nilai yang
direalisasikan atau diharapkan dari suatu investasi yang
dinyatakan dalam persentase.
Tingkat Kapitalisasi : Jumlah pembagi yang digunakan untuk mengkonversi
pendapatan menjadi Nilai.
Y&R : Kantor Jasa Penilai Publik Yanuar, Rosye dan Rekan.
Halaman - 9
Page 381
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
1.9 Pernyataan Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini, kami bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan MAKMUR maupun IPAC ataupun pihak-pihak
yang terafiliasi dengan MAKMUR, maupun IPAC. Y&R juga tidak memiliki kepentingan ataupun
keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Laporan Penilaian ini tidak ditujukan untuk
memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan jasa yang kami terima sama
sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan.
1.10 Tanggal Penilaian atas Nilai Ekuitas
Tanggal efektif penilaian adalah per 31 Juli 2023, dimana batas tersebut diambil atas dasar
pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
1.11 Premis Nilai yang Digunakan
Premis yang dapat digunakan dalam penilaian ini adalah premis “going concern”, yaitu suatu
kondisi yang mencerminkan usaha yang sedang beroperasi atau sekurang-kurangnya dalam
proses konstruksi, di mana Penilai menganggap suatu perusahaan akan terus melanjutkan
operasinya secara berkelanjutan. Dalam penilaian ini, MAKMUR merupakan perusahaan yang
memiliki keberlangsungan usaha untuk kedepannya, hal tersebut telah didukung oleh
pernyataan dan keyakinan Manajemen.
1.12 Dasar Nilai yang Digunakan
Sesuai maksud dan tujuan penilaian, yaitu untuk kepentingan Pasar Modal terkait dengan POJK
17 Tahun 2020, maka penilaian dilakukan berdasarkan Peraturan OJK Republik Indonesia
No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal”
(“POJK 35 Tahun 2020”). Berdasarkan peraturan tersebut, dasar nilai yang digunakan adalah
Nilai Pasar.
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu
aset atau liabilitas pada Tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, di mana kedua Pihak masing–masing bertindak atas dasar pemahaman
yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (POJK 35 Tahun 2020 Pasal 1).
1.13 Asumsi dan Kondisi Pembatas
1. Y&R menghasilkan laporan penilaian yang bersifat non-disclaimer opinion.
2. Y&R telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses
penyusunan laporan penilaian.
3. Y&R tidak memiliki kepentingan atau hal-hal lainnya yang dapat menyebabkan Y&R
memberikan pendapat yang bias sehubungan dengan informasi yang dibahas dalam
laporan ini.
4. Dalam menyusun laporan ini, Y&R mengandalkan keakuratan dan kelengkapan informasi
yang disediakan oleh Manajemen dan/atau data yang diperoleh dari informasi yang
tersedia untuk publik dan informasi lainnya serta penelitian yang kami anggap relevan.
Y&R tidak terlibat dan tidak melakukan audit ataupun verifikasi atas informasi yang
disediakan tersebut.
Halaman - 10
Page 382
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
5. Pemberi tugas menyatakan bahwa seluruh informasi material yang menyangkut
penugasan penilaian telah diungkapkan seluruhnya kepada Y&R dan tidak ada
pengurangan atas fakta-fakta yang penting.
6. Pemberi tugas telah membebaskan Y&R dari setiap klaim yang dapat dan akan timbul dari
kesalahan ataupun kekurangan dalam bahan atau informasi yang disediakan Manajemen,
konsultan atau pihak ketiga, kepada Y&R dalam penyusunan laporan ini.
7. Y&R tidak memiliki kepentingan pribadi atau kecenderungan untuk berpihak berkenaan
dengan subjek dari laporan ini maupun pihak-pihak yang terlibat didalamnya.
8. Y&R menggunakan proyeksi keuangan yang disampaikan oleh Manajemen dengan
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan dan kemampuan pencapaiannya (fiduciary
duty).
9. Laporan yang dihasilkan terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat
rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
10. Y&R bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan
yang telah disesuaikan.
11. Y&R bertanggung jawab atas laporan penilaian dan kesimpulan Nilai.
12. Y&R telah memperoleh informasi atas status hukum objek penilaian dari pemberi tugas.
13. Laporan penilaian ini ditujukan hanya untuk memenuhi kepentingan Pasar Modal dan
pemenuhan aturan OJK.
14. Laporan penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah terkait dengan
penilaian pada tanggal laporan ini diterbitkan.
15. Y&R berasumsi bahwa perusahaan telah dan akan memenuhi kewajiban berkenaan
dengan perpajakan, retribusi, pungutan-pungutan lainnya dan kewajiban-kewajian lainnya
sesuai dengan peraturan yang berlaku.
16. Y&R tidak bertanggung jawab terhadap kerugian sebagai akibat dari kesalahan opini atau
kesimpulan yang terjadi karena adanya data atau informasi dari Manajemen yang relevan
dan signifikan pengaruhnya terhadap opini atau kesimpulan kami, yang tidak dan atau
belum kami terima dari Manajemen.
17. Tanda tangan pimpinan dan cap perusahaan yang resmi merupakan syarat mutlak sahnya
Certificate of Appraisal ini dan laporan penilaian yang terlampir.
1.14 Konfirmasi Bahwa Objek Penilaian Tidak Sedang atau Telah Dinilai Dalam Jangka Waktu
Tidak Lebih dari 2 (Dua) Bulan
Pemberi Tugas menjamin untuk memberikan konfirmasi bahwa Objek Penilaian tidak sedang
atau telah dinilai oleh Penilai Publik lainnya untuk maksud, tujuan, pengguna laporan dan
tanggal penilaian yang sama atau berdekatan (dalam jangka waktu tidak lebih dari dua bulan).
Bahwa Penilai dibebaskan dari segala bentuk tuntutan/klaim, gugatan ganti rugi yang mungkin
timbul dari pihak ketiga atau pihak lainnya atas konfirmasi Objek Penilaian yang tidak benar dari
Pemberi Tugas dan Pemberi Tugas akan bertanggung jawab atas segala kerugian dan/atau
kewajiban yang dialami oleh Penilai dan Y&R.
1.15 Tenaga Ahli dan Hasil Pekerjaan Tenaga Ahli
Dalam melakukan penilaian 51,00% Ekuitas MAKMUR, Y&R tidak menggunakan tenaga ahli dan
hasil pekerjaan tenaga ahli.
Halaman - 11
Page 383
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
1.16 Uraian Penilai Properti dan Hasil Penilaian Aset oleh Penilai Properti yang Digunakan
Dalam melakukan penilaian 51,00% Ekuitas MAKMUR, Y&R tidak menggunakan hasil penilaian
aset.
1.17 Penjelasan mengenai Kejadian Penting setelah Tanggal Penilaian atas Nilai Ekuitas
(Subsequent Event)
Sampai dengan diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian-kejadian penting setelah
Tanggal Penilaian yang dapat berpengaruh secara signifikan terhadap hasil analisis penilaian.
1.18 Jenis Mata Uang yang Digunakan
Hasil Penilaian 51,00% Ekuitas MAKMUR per 31 Juli 2023 dinyatakan dalam mata uang Rupiah.
1.19 Sumber dan Data Informasi yang Dapat Dihandalkan
Dalam melakukan penilaian ini, Y&R juga menggunakan informasi dari beberapa sumber
informasi relevan yang handal tanpa perlu melakukan verifikasi, yaitu:
• Data-data perusahaan pembanding yang diperoleh dari S&P Capital IQ;
• Data-data ekonomi baik yang bersifat makro ataupun mikro yang diperoleh dari instansi
terkait, seperti Bank Indonesia dan Bursa Efek Indonesia;
• Data-data terkait dengan industri real estate services dibidang agen properti; dan
• Data-data sekunder yang didapatkan terkait informasi yang sesuai dengan penilaian ini.
1.20 Tambahan Informasi Lain Diluar Hal-hal yang Telah Diuraikan
Manajemen MAKMUR menyatakan bahwa seluruh informasi material yang menyangkut
penilaian ekuitas telah diungkapkan seluruhnya kepada Y&R dan tidak ada pengurangan atas
fakta-fakta yang penting. Manajemen MAKMUR menyatakan bahwa telah mempelajari,
mengetahui dan memahami semua asumsi dan data-data serta informasi yang digunakan
dalam analisis dan penyusunan laporan ini.
1.21 Uraian Mengenai Ketentuan Peraturan Perundang-undangan Yang Terkait dengan Objek
Penilaian atas Nilai Ekuitas
MAKMUR merupakan perusahaan agen properti yang melakukan usaha dibidang jual, beli dan
sewa properti di Indonesia. Oleh karena itu, kami menggunakan peraturan perundang-
undangan yang ada di Indonesia, dengan rincian sebagai berikut:
1. Undang-Undang No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas.
2. Undang-Undang No. 7 Tahun 2014 tentang Perdagangan.
3. Peraturan Menteri Perdagangan No. 57/M-DAG/PER/9/2014 tentang Perubahan atas
Peraturan Menteri Perdagangan No. 53/M-DAG/PER/8/2012 tentang Penyelenggaraan
Waralaba.
4. Peraturan Menteri Perdagangan No.105/M-DAG/PER/12/2015 tentang Pemberlakuan
Standar Kompetensi Kerja Nasional Indonesia Kategori Real Estat Golongan Pokok Real
Estat Bidang Perantaraan Perdagangan Properti.
5. Peraturan Menteri Perdagangan No. 51/M-DAG/PER/7/2017 Tahun 2017 tentang
Perusahaan Perantara Perdagangan Properti.
Halaman - 12
Page 384
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
6. Peraturan Menteri Perdagangan No. 31/M-DAG/PER/8/2008 tentang Penyelenggaraan
Waralaba.
7. Peraturan Menteri Perdagangan No. 32/M-DAG/PER/8/2008 tentang Penyelenggaraan
Kegiatan Usaha Perdagangan Dengan Sistem Penjualan Langsung (MLM).
8. Peraturan Menteri Perdagangan No. 33 Tahun 2008 tentang Perusahaan Perantara
Perdagangan Properti.
9. Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 tentang Pengelolaan Hak Pengelolaan Lahan
(HPL) yang akan mengatur pemerataan hingga kesempatan yang sama untuk mengelola
lahan.
Halaman - 13
Page 385
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
2 DATA DAN INFORMASI
2.1 Hasil Pelaksana Inspeksi Terhadap Objek Penilaian
Berdasarkan Surat Tugas No. ST.Y&R-00/BS/ERA/X/2023/RY/0055 tanggal 05 Oktober 2023,
kami melaksanakan Inspeksi lapangan dengan hasil sebagai berikut:
No. Surat Tugas : No. ST.Y&R-00/BS/ERA/X/2023/RY/0055
Lokasi : Ruko Pamulang Permai I Blok SH 10/11,
Kelurahan Benda Baru, Kecamatan Pamulang,
Tangerang Selatan, Banten.
Tanggal Inspeksi : 05 Oktober 2023
Tenaga Inspeksi : 1. Nisa Iksi Rosa
2. Prita Pratiwi
Pendamping : 1. Buyanto Tjiawan
2. Erna
Adapun dokumentasi terkait hasil pelaksanaan Inspeksi lapangan adalah sebagai berikut:
Tampak Depan Kantor MAKMUR Tampak Dalam Kantor MAKMUR
2.2 Tingkat Kedalaman Inspeksi
Dalam penilaian ini, kami telah melakukan inspeksi untuk mendapatkan keyakinan yang
memadai diantaranya dengan melakukan site visit terhadap fasilitas milik MAKMUR yang
berlokasi di Ruko Pamulang Permai I Blok SH 10/11, Kelurahan Benda Baru, Kecamatan
Pamulang, Tangerang Selatan, Banten. Disamping itu kami juga melakukan wawancara, baik
dengan Manajemen MAKMUR ataupun pihak yang mewakilinya dan pihak-pihak lain yang
relevan.
Figur 1. Pihak Yang Diwawancarai
Pihak Yang Diwawancarai Jabatan Entitas
Buyanto Tjiawan Direktur MAKMUR
Yuli Admin MAKMUR
Berdasarkan diskusi yang dilakukan dengan Manajemen MAKMUR, didapatkan informasi
sebagai berikut:
1. IPAC berencana untuk mengakuisisi saham pada perusahaan-perusahaan dalam ERA
Fiesta masing-masing sebesar 51,00%, termasuk 51,00% Ekuitas MAKMUR.
Halaman - 14
Page 386
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
2. Penjualan unit oleh MAKMUR dilakukan secara primary (melalui pengembang perumahan)
maupun secondary (per orang langsung) dengan komisi penjualan yang didapatkan sekitar
2,00%-2,50% untuk jual beli properti dan ±5,00% untuk sewa properti.
3. MAKMUR membayar franchise fee kepada IPAC sebesar 10,00% dari total komisi yang
didapatkan, dimana 1,00% digunakan untuk pembayaran royalti dan 9,00% untuk
marketing dan technical fee.
4. Setiap agen yang berhasil melakukan transaksi, akan mendapatkan komisi sebesar
50,00%-65,00% dari komisi yang didapatkan.
5. Pendapatan lain-lain juga dapat diperoleh dengan adanya komisi dari bank rekanan untuk
pembelian dengan metode pembayaran kredit. MAKMUR bekerja sama dengan banyak
bank yang menyediakan fasilitas kredit tersebut.
2.3 Data dan Informasi yang Relevan dengan Objek Penilaian
1. Akta Pendirian MAKMUR didirikan berdasarkan akta No. 07 tanggal 15 Desember 2015 yang
dibuat dihadapan Notaris Muliani Santoso, S.H., Notaris di Jakarta dan telah mendapatkan
pengesahan Surat Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
No. AHU-2473278.AH.01.01 tanggal 21 Desember 2015.
2. Akta Perubahan Terakhir MAKMUR No. 30 pada 08 Juli 2019 yang dibuat oleh Notaris
Charles Hermawan, S.H., Notaris di Kota Tangerang dan telah mendapatkan pengesahan
Surat Keputusan Menteri Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
No. AHU-0105826.AH.01.11 tanggal 08 Juli 2019.
3. Nomor Pokok Wajib Pajak MAKMUR No. 75.516.343.3-453.000.
4. Nomor Induk Berusaha MAKMUR No. 1811210042636.
5. Perjanjian Keanggotaan Branch Office No. B08/ERA/I/2021 antara IPAC dan ERA Fiesta
dengan MAKMUR tanggal 01 Januari 2021.
6. Laporan Keuangan MAKMUR Tidak Audit untuk periode yang berakhir pada 31 Desember
2018, 2019 dan 2020 yang disediakan oleh Manajemen, yang selanjutnya disebut (“Laporan
Keuangan Tidak Audit”).
7. Laporan Keuangan MAKMUR yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Kanaka
Puradiredja Suhartono untuk periode yang berakhir 31 Juli 2023, 31 Desember 2022 dan 31
Desember 2021 masing-masing dengan laporan No. Ref: 00473/2.0752/AU.1/05/1014-
3/1/XI/2023, No. Ref: 00472/2.0752/AU.1/05/1014-2/1/XI/2023 dan No. Ref:
00471/2.0752/AU.1/05/1014-1/1/XI/2023 yang diterbitkan pada tanggal 28 November 2023
dengan Akuntan Publik Aris Suryanta, AK., CA, CPA No. AP.1014 dan No. STTD.AP-
505/PM.22/2018 serta opini wajar dalam semua hal yang material, yang selanjutnya disebut
(“Laporan Keuangan Audit”).
8. Proyeksi keuangan MAKMUR periode 31 Agustus 2023 sampai dengan 31 Desember 2028
yang disiapkan oleh Manajemen.
2.4 PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
2.4.1 Riwayat Singkat
MAKMUR didirikan berdasarkan akta No. 07 tanggal 15 Desember 2015 yang dibuat
dihadapan Notaris Muliani Santoso, S.H., Notaris di Jakarta dan akta pendirian tersebut telah
mendapatkan pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
melalui Surat Keputusan No. AHU-2473278.AH.01.01.Tahun 2015 tanggal 21 Desember 2015.
Anggaran Dasar MAKMUR telah beberapa kali mengalami perubahan, terakhir dilakukan
melalui Akta No. 30 pada 08 Juli 2019 yang dibuat oleh Notaris Charles Hermawan, S.H.,
Notaris di Kota Tangerang dan telah mendapatkan pengesahan Surat Keputusan Menteri
Halaman - 15
Page 387
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. AHU-0035472.AH.01.02.Tahun
2019 tanggal 08 Juli 2019.
MAKMUR berlokasi di Ruko Pamulang Permai I Blok SH 10/11, Kelurahan Benda Baru,
Kecamatan Pamulang, Tangerang Selatan, Banten.
2.4.2 Aktivitas Usaha
Sesuai dengan Pasal 3 Akta Pendiriannya, maksud dan tujuan MAKMUR adalah berusaha
dalam bidang pembangunan, perdagangan dan jasa. Untuk mencapai maksud dan tujuan
tersebut di atas MAKMUR dapat melaksanakan kegiatan usaha sebagai berikut :
- Menjalankan usaha dalam bidang kontraktor/pemborong bangunan, gudang, jalan,
jembatan, pengairan, instalasi air, listrik gas dan telekomunikasi, baik sebagai perencana
maupun pelaksana.
- Menjalankan usaha-usaha dalam bidang penyediaan dan pematangan lahan, termasuk
antara lain menyelenggarakan pendirian gedung-gedung baru, rehabilitasi gedung-
gedung yang sudah ada, menguasai dan melakukan penjualan serta sewa menyewa
gedung-gedung dan hak atas tanah.
- Berusaha dalam bidang pembangunan dan pemilikan perumahan (real estate), gedung
kantor, apartemen, condominium, property serta pusat perdagangan (shopping centre)
dan kegiatan yang berkaitan dengan usaha tersebut, termasuk pula pembebasan (land
clearing), pemerataan, pemetaan, perkavelingan dan penjualan tanah baik tanah untuk
perumahan maupun tanah untuk industri berikut juga segala bangunan yang ada
diatasnya.
- Menjalankan usaha perdagangan yang berhubungan dengan real estate dan property
yaitu penjualan dan pembelian bangunan-bangunan rumah, gedung perkantoran,
gedung pertokoan unit-unit apartemen, ruangan kondominium sefrta ruangan kantor.
- Berusaha dalam bidang jasa agen property yang meliputi jasa pemberian informasi dan
penjualan dibidang property serta kegiatan usaha terkait.
Sesuai dengan pasal 3 Anggaran Dasar Perusahaan, maksud dan tujuan MAKMUR adalah
menjalankan usaha dalam bidang real estate dan konstruksi. MAKMUR memulai kegiatan
operasinya pada tahun 2015.
2.4.3 Tingkat Kepemilikan dan Sifat Pengendalian Objek Penilaian
Susunan pemegang saham MAKMUR per 31 Juli 2023 adalah sebagai berikut:
Figur 2. Susunan Pemegang Saham MAKMUR
Jumlah modal
Nama Pemegang Saham Jumlah Saham ditempatkan dan Persentase
disetor
Tinna Parman 40 40.000.000 40,00%
Buyanto Tjiawan 30 30.000.000 30,00%
Kurniawati 30 30.000.000 30,00%
Total 100 100.000.000 100,00%
Sumber : Laporan Keuangan Audit
Pemegang saham mayoritas MAKMUR berdasarkan figur di atas adalah Nyonya Tinna Parman
dengan kepemilikan sebesar 40,00%.
Halaman - 16
Page 388
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
2.4.4 Tingkat Likuiditas Pasar Objek Penilaian
MAKMUR merupakan perusahaan tertutup yang sahamnya tidak diperdagangkan di Pasar
Modal, maka objek penilaian ini menurut penilai bersifat tidak likuid.
2.4.5 Manajemen dan Sumber Daya Manusia
Berdasarkan Laporan Keuangan Audit per 31 Juli 2023, susunan Dewan Komisaris dan Direksi
MAKMUR per 31 Juli 2023 adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris : Kurniawati
Dewan Direksi
Direktur Utama : Tinna Parman
Direktur : Buyanto Tjiawan
Pada tanggal 31 Juli 2023, MAKMUR memiliki karyawan sebanyak 4 orang serta didukung oleh
43 orang agen pemasaran.
2.4.6 Informasi Non Keuangan yang Relevan Mengenai MAKMUR
Pasar Geografis
MAKMUR menargetkan penjualan properti, dengan jangkauan daerah Tangerang Selatan,
Banten, namun tidak terbatas untuk dapat menjual properti di daerah lainnya.
Pemasok dan Pelanggan Kunci
Pemasok untuk usaha MAKMUR adalah perusahaan properti, yang menjual dan menyewakan
properti baik berupa rumah tinggal, apartemen, kaveling dan ruko seperti PT Summarecon
Agung Tbk, PT Alam Sutera Realty Tbk, PT Agung Podomoro Land Tbk, PT Jaya Real Property
Tbk, PT Alam Sutera Realty Tbk, PT Bumi Serpong Damai Tbk serta perusahaan properti
lainnya, termasuk properti milik perorangan.
MAKMUR tidak memiliki pelanggan kunci karena sebagian besar pelanggannya adalah
perorangan. Pelanggan juga didapatkan melalui kerja sama dengan Bank rekanan untuk
program Kredit Kepemilikan Properti.
Pesaing
Pesaing MAKMUR adalah perusahaan-perusahaan yang menjalankan kegiatan usaha serupa,
yaitu pada bidang agen properti. Agen properti yang berada di sekitar wilayah operasional
MAKMUR adalah sebagai berikut:
- Ray White;
- Century 21;
- Rumah 123;
- Promex;
- Xavier Marks;
- Jendela Realty;
- Property Pro;
- LJ Hooker; dan
- Brighton.
Halaman - 17
Page 389
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
3 TINJAUAN EKONOMI MAKRO DAN INDUSTRI
3.1 Ekonomi Makro Indonesia
3.1.1 Pertumbuhan Ekonomi Indonesia
Pertumbuhan ekonomi global 2023 diprakirakan tetap sebesar 2,7%, namun disertai dengan
pergeseran sumber pertumbuhan. Pertumbuhan Amerika Serikat (“AS”) dan beberapa negara
maju di Eropa diprakirakan lebih baik, dipengaruhi oleh konsumsi rumah tangga seiring
dengan perbaikan upah dan keyakinan konsumen. Pertumbuhan ekonomi Jepang
diprakirakan masih kuat dipengaruhi oleh konsumsi rumah tangga dan ekspor yang membaik.
Sementara itu, pertumbuhan ekonomi Tiongkok lebih rendah sejalan dengan tertahannya
konsumsi dan investasi terutama sektor properti. Tekanan inflasi di negara maju masih relatif
tinggi dipengaruhi oleh perekonomian yang lebih kuat dan pasar tenaga kerja yang ketat. Hal
ini diprakirakan akan mendorong kenaikan lebih lanjut suku bunga kebijakan moneter di
negara maju, termasuk Federal Funds Rate (“FFR”). Perkembangan tersebut mendorong aliran
modal ke negara berkembang lebih selektif dan meningkatkan tekanan nilai tukar di negara
berkembang, termasuk Indonesia, sehingga memerlukan penguatan respon kebijakan untuk
memitigasi risiko rambatan global.
Pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap baik didukung oleh permintaan domestik.
Perekonomian domestik pada triwulan II 2023 diprakirakan tumbuh lebih baik dari proyeksi,
ditopang oleh peningkatan konsumsi rumah tangga dan investasi. Konsumsi rumah tangga
meningkat didorong oleh terus naiknya mobilitas, membaiknya ekspektasi pendapatan, dan
terkendalinya inflasi, serta dampak positif dari Hari Besar Keagamaan Nasional (“HBKN”) dan
pemberian gaji ke-13 kepada Aparatur Sipil Negara. Investasi juga meningkat terutama
investasi nonbangunan sejalan dengan kinerja ekspor yang positif dan berlanjutnya hilirisasi.
Sementara itu, ekspor barang diprakirakan melambat sejalan ekonomi global yang melemah,
sedangkan ekspor jasa tumbuh tinggi dipengaruhi oleh kenaikan kunjungan wisatawan
mancanegara. Berdasarkan lapangan usaha, pertumbuhan ekonomi terutama ditopang
Industri Pengolahan, Perdagangan Besar dan Eceran, serta Informasi dan Komunikasi.
Sementara secara spasial, pertumbuhan ekonomi terutama ditopang oleh pertumbuhan
wilayah Kalimantan dan Jawa yang masih kuat sejalan dengan terjaganya permintaan
domestik. Dengan perkembangan tersebut, pertumbuhan ekonomi 2023 diprakirakan dapat
mencapai kisaran 4,5-5,3%. Bank Indonesia akan terus memperkuat sinergi stimulus fiskal
Pemerintah dengan stimulus makroprudensial Bank Indonesia untuk mendorong
pertumbuhan ekonomi, khususnya dari sisi permintaan.
Figur 3. Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Pengeluaran dan
Lapangan Usaha
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
Halaman - 18
Page 390
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
Kinerja Neraca Pembayaran Indonesia (“NPI”) mendukung ketahanan eksternal. Neraca
perdagangan triwulan II 2023 mencatat surplus yang lebih rendah dipengaruhi oleh
penurunan harga komoditas dan perlambatan ekonomi global. Sementara itu, ketidakpastian
pasar keuangan global berdampak pada net outflows aliran modal asing dalam bentuk
investasi portofolio pada triwulan II 2023 sebesar 1,3 miliar dolar AS. Namun demikian, pada
triwulan III 2023 aliran modal asing hingga 21 Juli 2023 kembali masuk sehingga mencatat net
inflows sebesar 0,3 miliar dolar AS. Posisi cadangan devisa Indonesia akhir Juni 2023 tercatat
tinggi sebesar 137,5 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,1 bulan impor atau 6,0 bulan
impor dan pembayaran utang luar negeri Pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan
internasional sekitar 3 bulan impor. Ke depan, kinerja NPI pada 2023 diprakirakan akan tetap
baik dengan transaksi berjalan terjaga dalam kisaran surplus 0,4% sampai dengan defisit 0,4%
dari PDB. Neraca transaksi modal dan finansial diprakirakan juga tetap terjaga, ditopang oleh
aliran masuk modal asing dalam bentuk Penanaman Modal Asing (“PMA”) maupun investasi
portofolio, sejalan persepsi positif investor terhadap prospek perekonomian nasional.
Figur 4. Neraca Pembayaran Indonesia
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
*)
Angka Sementara
**)
Angka Sangat Sementara
3.1.2 Nilai Tukar Rupiah
Nilai tukar Rupiah terkendali sejalan dengan kebijakan stabilisasi yang ditempuh Bank
Indonesia. Nilai tukar Rupiah secara year to date tercatat menguat 3,63% ptp dari level akhir
Desember 2022, lebih kuat dibandingkan dengan apresiasi Peso Filipina, Rupee India, dan
Baht Thailand masing-masing sebesar 1,78%, 1,11%, dan 0,42%. Ke depan, dengan akan
meredanya ketidakpastian pasar keuangan global, Bank Indonesia memprakirakan nilai tukar
Rupiah akan menguat ditopang oleh prospek pertumbuhan ekonomi yang kuat, inflasi yang
rendah, imbal hasil aset keuangan domestik yang menarik, dan dampak positif dari
implementasi PP 36/2023 tentang DHE SDA.
Persepsi investor terhadap prospek perekonomian Indonesia juga menguat, tecermin pada
peningkatan outlook sovereign credit rating Indonesia oleh lembaga pemeringkat R&I, dari stabil
menjadi positif, dengan level rating tetap terjaga pada BBB+ (dua notch di atas level terendah
investment grade). Bank Indonesia terus memperkuat kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah
Halaman - 19
Page 391
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
melalui triple intervention dan twist operation untuk memitigasi risiko rambatan ketidakpastian
pasar keuangan global.
Figur 5. Rupiah vs Negara Kawasan dan Suku Bunga Kebijakan Negara Kawasan
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
3.1.3 Inflasi
Inflasi kembali ke dalam sasaran lebih cepat dari prakiraan. Inflasi IHK pada bulan Juni 2023
tercatat 3,52% (yoy) sehingga berada di dalam sasaran 3,0±1%. Penurunan inflasi terjadi
disemua kelompok. Inflasi inti Juni 2023 tercatat 2,58% (yoy), lebih rendah dibandingkan
dengan inflasi pada bulan sebelumnya sebesar 2,66% (yoy) dipengaruhi oleh stabilnya nilai
tukar, turunnya harga komoditas global, rendahnya dampak lanjutan dari inflasi volatile food,
dan terkendalinya ekspektasi inflasi. Inflasi kelompok volatile food tercatat 1,20% (yoy), turun
dari inflasi bulan sebelumnya yang sebesar 3,28% (yoy). Inflasi kelompok administered prices
juga menurun dari 9,52% (yoy) menjadi 9,21% (yoy). Kembalinya inflasi ke dalam sasaran
sebagai hasil positif dari konsistensi kebijakan moneter serta eratnya sinergi pengendalian
inflasi pangan antara Bank Indonesia dan Pemerintah (Pusat dan Daerah) dalam TPIP dan TPID
melalui penguatan GNPIP di berbagai daerah. Dengan perkembangan tersebut, Bank
Indonesia meyakini inflasi tetap terkendali dalam kisaran 3,0±1% pada sisa tahun 2023 dan
2,5±1% pada 2024.
Figur 6. Inflasi IHK dan Komponen serta Ekspektasi Inflasi
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
3.1.4 Tingkat Suku Bunga
Likuiditas perbankan tetap longgar sehingga berpotensi mendorong berlanjutnya
peningkatan kredit/pembiayaan. Rasio Alat Likuid terhadap Dana Pihak Ketiga (“AL/DPK”)
tercatat tinggi, yakni 26,73% pada Juni 2023, sejalan dengan stance kebijakan likuiditas longgar
Bank Indonesia. Perkembangan likuiditas tersebut berperan positif terhadap perkembangan
Halaman - 20
Page 392
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
suku bunga perbankan. Di pasar uang, suku bunga IndONIA cukup rendah yakni 5,61% pada
24 Juli 2023. Di pasar obligasi, imbal hasil SBN tenor jangka pendek tercatat 5,99%, sementara
imbal hasil SBN tenor jangka panjang tercatat 6,22% pada tanggal yang sama. Di perbankan,
suku bunga deposito 1 bulan dan suku bunga kredit pada Juni 2023 terjaga rendah, yaitu
sebesar 4,14% dan 9,34%. Bank Indonesia terus memastikan kecukupan likuiditas untuk
terjaganya stabilitas sistem keuangan dan meningkatnya kredit/pembiayaan guna
berlanjutnya pemulihan ekonomi nasional.
Figur 7. Suku Bunga Kebijakan Bank Indonesia dan IndONIA serta Suku Bunga Perbankan
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
Kredit/pembiayaan perbankan tumbuh melambat karena menurunnya permintaan kredit dari
dunia usaha. Di tengah longgarnya sisi penawaran oleh tersedianya likuiditas, tingginya
rencana penyaluran kredit, serta longgarnya standar penyaluran kredit/pembiayaan
perbankan, korporasi cenderung mempercepat pelunasan kredit, dan berperilaku wait and see
dalam meningkatkan rencana investasinya ke depan. Kredit perbankan pada Juni 2023
tumbuh sebesar 7,76% (yoy), terutama ditopang oleh sektor Jasa Dunia Usaha, Jasa Sosial, dan
Pertambangan. Pembiayaan syariah juga tumbuh tinggi mencapai 17,09% (yoy) pada Juni
2023. Di segmen UMKM, pertumbuhan kredit terus berlanjut, yaitu mencapai 7,34% (yoy) pada
Juni 2023. Bank Indonesia berkomitmen untuk terus mendorong penyaluran
kredit/pembiayaan dari sisi penawaran perbankan dalam rangka mengakselerasi
pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan. Untuk itu, kebijakan insentif likuiditas
makroprudensial difokuskan pada sektor-sektor yang memiliki daya ungkit lebih tinggi bagi
pertumbuhan ekonomi dan penciptaan lapangan kerja, khususnya pada sektor hilirisasi
(minerba, pertanian, peternakan, dan perikanan), perumahan (termasuk perumahan rakyat),
pariwisata, inklusif (termasuk UMKM, KUR, dan ultra mikro/UMi), serta ekonomi keuangan
hijau. Bank Indonesia memprakirakan pertumbuhan kredit pada 2023 dalam kisaran 9-11%
(yoy).
Figur 8. Perkembangan Kredit dan DPK
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
Halaman - 21
Page 393
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
3.1.5 Pasar Keuangan
Ketahanan sistem keuangan, khususnya perbankan, terjaga. Permodalan perbankan kuat
dengan rasio kecukupan modal (Capital Adequacy Ratio/CAR) sebesar 26,07% pada Mei 2023.
Risiko kredit tetap terkendali, tecermin dari rasio kredit bermasalah (Non Performing Loan/NPL)
yang rendah, yaitu 2,52% (bruto) dan 0,77% (neto) pada Mei 2023. Likuiditas perbankan pada
Juni 2023 terjaga, dipengaruhi oleh pertumbuhan DPK sebesar 5,79% (yoy). Hasil stress test
Bank Indonesia juga menunjukkan ketahanan perbankan tetap kuat. Bank Indonesia terus
memperkuat sinergi dengan KSSK dalam memitigasi berbagai risiko ekonomi domestik dan
global yang dapat mengganggu ketahanan sistem keuangan serta momentum pemulihan
ekonomi.
Figur 9. Nilai Transaksi Uang Elektronik dan Nilai Transaksi Digital Banking
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
Figur 10. Nilai Transaksi ATM/Debit dan Kartu Kredit serta Uang yang Diedarkan
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
3.2 Gambaran Umum Industri Properti di Indonesia
Industri properti merupakan salah satu leading sektor yang menggerakan perekonomian
Indonesia. Realisasi investasi industri properti juga menduduki peringkat ke 4 terbesar yaitu
menyumbang sebesar Rp109,4 triliun. Namun, terdapat backlog perumahan di Indonesia yang
sebesar 12,71 juta di tahun 2021.
Kontribusi sektor properti terhadap PDB Indonesia sebesar 14-16% setiap tahunnya, yang
diikuti dengan spillover effect kepada 183 sektor lainnya dari sisi output, income, serta dampak
lainnya terhadap pembangunan. Sektor properti juga memainkan peran penting dalam
penciptaan lapangan kerja, yaitu mempekerjakan sekitar 13,8 juta orang atau sekitar 10,2% dari
total tenaga kerja Indonesia.
Halaman - 22
Page 394
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
Dengan meningkatnya jumlah penduduk, permintaan akan perumahan terjangkau semakin
meningkat, khususnya di daerah perkotaan. Disini pengembang properti dapat memanfaatkan
peluang pasar yang ada. Lalu, pengembang properti juga dapat memanfaatkan tren kota pintar
dan hijau untuk turut menyajikan hunian yang modern, layak huni, dan berkelanjutan bagi
Masyarakat.
Pengembang properti memiliki peluang yang besar untuk mengembangankan hotel dan resort
berkualitas tinggi di daerah destinasi pariwisata prioritas Indonesia. Hal ini sekaligus
mendukung pertumbuhan industri pariwisata Indonesia.
• Harga Properti Residensial Q2 2023 berdasarkan Data Rumah.com Indonesia Property
Market Report
Berdasarkan data Rumah.com Indonesia Property Market Report Q2 2023 yang Indeks harga
properti nasional pada kuartal pertama 2023 berada pada angka 122,4 atau naik sebesar
1,7% (QoQ). Indeks harga ini juga tercatat naik secara tahunan sebesar 7,1%. Kenaikan ini
lebih tinggi dibandingkan kuartal keempat 2022, yakni 1% (QoQ) dan 5,8% (YoY). Stagnansi
masih terlihat dari sisi ketersediaan barang. Indeks suplai berada pada angka 226,8, turun
tipis dibandingkan kuartal sebelumnya. Secara tahunan, indeks suplai naik 6,6%.
Figur 11. Indeks Harga Properti Q2 2023
Sumber: Rumah.com Indonesia Property Market Report Q2 2023
Indeks permintaan menunjukkan kenaikan sebesar 14,5% secara kuartalan setelah pada
kuartal sebelumnya turun hingga 20%. Meski demikian, indeks ini masih lebih rendah jika
dibandingkan kuartal yang sama tahun sebelumnya (-14,6%).
Kenaikan indeks permintaan secara kuartalan terjadi baik pada tipe rumah tapak maupun
apartemen. Sementara itu, dari sisi tipe hunian, permintaan terhadap rumah tapak masih
mendominasi hingga 91% dari total permintaan hunian pada kuartal pertama 2023.
Halaman - 23
Page 395
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
Figur 12. Tren Pencarian Properti Bedasarkan Harga
Sumber: Rumah.com Indonesia Property Market Report Q2 2023
Data pencarian properti di Rumah.com menunjukkan bahwa pencarian properti didominasi
oleh pencarian dengan harga di atas Rp1 miliar. Hal ini juga bisa menjadi indikasi positif
terhadap daya beli Masyarakat. Dinamika pada indeks permintaan dapat menjadi indikasi
bahwa minat konsumen terhadap properti telah kembali, namun perhatiannya masih
terbagi oleh persiapan Hari Raya. Dampak Idul Fitri diprakirakan akan lebih terasa pada
kuartal depan.
Figur 13. Indeks Harga DKI Jakarta vs Bodetabek
Sumber: Rumah.com Indonesia Property Market Report Q2 2023
Saturasi pasar semakin terlihat di wilayah DKI Jakarta pada kuartal pertama 2023. Terutama
jika membandingkan indikator-indikator seperti harga, suplai, dan permintaan dengan
wilayah-wilayah lain di Jabodetabek pada semua jenis properti hunian. Pada saat harga
hunian di Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi mengalami kenaikan rata-rata 2,6% (QoQ)
dan 11,8% (YoY) pada kuartal kedua tahun ini, rata-rata kenaikan harga di lima wilayah
Halaman - 24
Page 396
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
Jakarta, yakni Pusat, Utara, Timur, Selatan, dan Barat hanya tercatat sekitar 0,2% (QoQ) dan
3,2% (YoY). Kenaikan harga yang relatif rendah tersebut dibarengi dengan pertumbuhan
suplai yang cukup pesat. Indeks suplai tercatat meningkat sebesar 2% secara kuartalan dan
9,1% secara tahunan. Pertumbuhan suplai lebih besar bila dibandingkan pertumbuhan
suplai secara nasional. Permintaan mengalami kenaikan naik secara kuartalan, namun
secara tahunan trennya masih turun sebesar 11,1%.
Saat permintaan terhadap hunian di Jabodetabek menurun secara tahunan, permintaan
terhadap apartemen di DKI Jakarta justru meningkat. Permintaan terhadap apartemen naik
sebesar 15% (QoQ) dan 3% (YoY) pada kuartal pertama 2023 ini. Kenaikan permintaan
terhadap apartemen di Ibu Kota justru lebih tinggi bila dibandingkan permintaan terhadap
rumah tapak, yakni 13% (QoQ) dan -14% (YoY).
• Harga Properti Residensial Q2 2023 berdasarkan Bank Indonesia
Sedangkan berdasarkan hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia
mengindikasikan bahwa harga properti residensial di pasar primer secara tahunan masih
melanjutkan tren peningkatan pada triwulan II 2023. Indeks Harga Properti Residensial
(IHPR) triwulan II 2023 tercatat naik sebesar 1,92% (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan
kenaikan pada triwulan sebelumnya yang sebesar 1,79% (yoy).
Figur 14. Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial
Sumber: Bank Indonesia, Survei Harga Properti Residensial Q2 2023
Peningkatan IHPR tersebut terutama ditopang oleh kenaikan harga rumah tipe kecil sebesar
2,22% (yoy), lebih tinggi dari kenaikan pada triwulan I 2023 yang sebesar 1,77% (yoy).
Sementara itu, harga rumah tipe menengah mengalami peningkatan sebesar 2,72% (yoy),
sedikit lebih rendah dari 2,76% (yoy) pada triwulan I 2023. Peningkatan juga terpantau pada
harga rumah tipe besar dengan kenaikan sebesar 1,49% (yoy). Secara spasial,
perkembangan indeks harga rumah yang meningkat pada triwulan II 2023 terutama terjadi
di Kota Batam, Jabodebek-Banten, dan Denpasar.
Berlanjutnya tren peningkatan harga properti residensial tersebut terjadi di tengah
melemahnya tekanan inflasi IHK kelompok bahan bangunan. Hal tersebut tecermin dari
inflasi tahunan untuk IHK subkelompok pemeliharaan, perbaikan, dan keamanan tempat
tinggal/perumahan pada Juni 2023 sebesar 2,29% (yoy), lebih rendah dari 3,21% (yoy) pada
triwulan I 2023.
Halaman - 25
Page 397
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
• Penjualan Properti Residensial Q2 2023 berdasarkan Bank Indonesia
Penjualan properti residensial di pasar primer pada triwulan II 2023 secara tahunan masih
belum kuat. Hal tersebut tecermin dari penjualan properti residensial yang masih
terkontraksi 12,30% (yoy), lebih dalam dari kontraksi pada triwulan sebelumnya yang
sebesar 8,26% (yoy). Penjualan pada triwulan II 2023 tersebut dipengaruhi oleh belum
kuatnya penjualan rumah tipe kecil dan tipe menengah yang masing-masing terkontraksi
15,81% (yoy) dan 15,17% (yoy). Sementara itu, penjualan rumah besar terpantau mengalami
peningkatan sebesar 15,11% (yoy), setelah terkontraksi 6,82% (yoy) pada triwulan
sebelumnya. Berdasarkan informasi dari responden, terdapat sejumlah faktor yang
menghambat penjualan properti residensial primer, antara lain:
i. Masalah perizinan/birokrasi (30,40%);
ii. Suku bunga KPR (29,52%);
iii. Proporsi uang muka yang tinggi dalam pengajuan KPR (22,79%); dan
iv. Perpajakan (17,29%).
Sementara itu, penjualan rumah secara triwulanan pada triwulan II 2023 kembali tumbuh
positif sebesar 6,59% (qtq). Peningkatan penjualan rumah secara triwulanan tersebut
didorong oleh kenaikan penjualan rumah tipe kecil dan tipe besar yang masing-masing
tumbuh sebesar 9,89% (qtq) dan 22,48% (qtq), setelah keduanya mengalami kontraksi pada
triwulan sebelumnya. Namun demikian, penjualan rumah tipe menengah secara triwulanan
mengalami penurunan sehingga terkontraksi sebesar 4,83% (qtq).
• Pembiayaan Properti Residensial Q2 2023 berdasarkan Bank Indonesia
Pada triwulan II 2023, sumber pembiayaan nonperbankan masih menjadi sumber utama
untuk pembangunan properti residensial, sebesar 72,80% dari total kebutuhan pembiayaan
proyek pembangunan perumahan berasal dari dana internal (Grafik 11). Sumber alternatif
pembiayaan lain yang menjadi preferensi pengembang untuk pembangunan rumah primer
antara lain pinjaman perbankan dan pembayaran dari konsumen dengan proporsi
masingmasing sebesar 16,09% dan 7,59% dari total modal (Grafik 11). Berdasarkan
komposisi dana internal, porsi terbesar berasal dari laba ditahan (36,53%) diikuti modal
disetor (55,76%). Sementara dari sisi konsumen, jenis pembiayaan yang menjadi pilihan
utama responden dalam melakukan pembelian rumah primer adalah KPR dengan pangsa
sebesar 76,02% dari total pembiayaan, diikuti oleh tunai bertahap (17,25%) dan secara tunai
(6,73%).
• Tren Indeks Properti di Tangerang Selatan
Kota Tangerang Selatan merupakan daerah otonom yang terbentuk pada akhir tahun 2008
berdasarkan Undang-undang Nomor 51 Tahun 2008 tentang Pembentukan Kota Tangerang
Selatan di Provinsi Banten tertanggal 26 November 2008. Pembentukan daerah otonom
baru tersebut merupakan pemekaran dari Kabupaten Tangerang. Hal itu dilakukan dengan
tujuan meningkatkan pelayanan dalam bidang pemerintahan, pembangunan, dan
kemasyarakatan serta dapat memberikan kemampuan dalam pemanfaatan potensi daerah
guna mempercepat terwujudnya kesejahteraan masyarakat. Dalam kaitannya dengan
industri properti, Tangerang Selatan boleh dibilang sangat inovatif dan akseleratif.
Halaman - 26
Page 398
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
Figur 15. Tren Indeks Harga Properti Tangerang Selatan Q1 2021 - Q1 2022
Sumber: https://www.rumah.com/areainsider/tangerang-selatan/article/tren-indeks-
properti-tangerang-selatan-14553
Merujuk data dari Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI), indeks harga
properti gabungan rumah dan apartemen di Tangerang Selatan saat ini mengalami
pertumbuhan yang baik. Secara Quarter on Quarter/QoQ, indeks harga properti menguat
sebesar 1,9% akibat dari terkoreksinya indeks menjadi 125,0 di Q1 2022. Tidak hanya
tumbuh secara QoQ, dalam periode tahunan (Year on Year/YoY) indeks harga properti
gabungan di Tangerang Selatan juga meningkat sebesar 11,4%. Hal ini lantaran indeks harga
properti di Q1 2022 yakni 125,0 lebih tinggi daripada indeks harga properti di Q1 2021
sebesar 112,1. RIPMI juga membeberkan kondisi sektor properti di Tangerang Selatan
menurut aspek suplai untuk properti gabungan (rumah dan apartemen).
Figur 16. Tren Indeks Suplai Properti Tangerang Selatan Q1 2021 - Q1 2022
Sumber: https://www.rumah.com/areainsider/tangerang-selatan/article/tren-indeks-
properti-tangerang-selatan-14553
Sesuai figur di atas, secara QoQ indeks suplai properti gabungan di Tangerang Selatan pada
Q1 2022 terkoreksi positif sebanyak 9,1%. Kenaikan terjadi lantaran indeks di kuartal
sebelumnya yakni Q4 2021 sebesar 205,3 masih lebih rendah daripada pencapaian indeks
di Q1 2022 sebesar 224,0.
Halaman - 27
Page 399
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
Kenaikan indeks suplai properti di Tangerang Selatan secara QoQ juga terjadi dalam periode
YoY. Dimana indeks suplai pada Q1 2022 yang mencapai 224,0 sukses menyaingi perolehan
indeks di kuartal yang sama tahun sebelumnya atau Q1 2021 yakni sebesar 191,7.
Persentase kenaikan secara YoY mencapai 16,8%.
Figur 17. Tren Indeks Permintaan Properti Tangerang Selatan Q1 2018 - Q1 2022
Sumber: https://www.rumah.com/areainsider/tangerang-selatan/article/tren-indeks-
properti-tangerang-selatan-14553
Rumah.com menemukan, indeks permintaan (demand) properti pada area di Tangerang
Selatan mengalami kelesuan sepanjang Q1 2022. Dimana pada kuartal satu tahun ini, indeks
demand mencapai 69,5 atau anjlok sebesar -45,8% dibandingkan Q4 2021 yang meraih
indeks 128,2 (QoQ). Dalam kurun waktu tahunan, indeks permintaan properti pada area di
Tangerang Selatan untuk Q1 2022 terkoreksi sebanyak -51,5%. Penurunan indeks demand
secara signifikan ini diharapkan segera membaik di kuartal selanjutnya. Selain mengamati
tren indeks permintaan properti di Tangsel, Rumah.com juga merangkum ada lima area di
kawasan ini yang mempunyai demand cukup tinggi, diantaranya yaitu BSD, Pamulang,
Bintaro, Ciputat dan Serpong.
Figur 18. Area dengan Permintaan Properti Tertinggi di Tangerang Selatan Hingga Q1 2022
Sumber: https://www.rumah.com/areainsider/tangerang-selatan/article/tren-indeks-
properti-tangerang-selatan-14553
Halaman - 28
Page 400
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
Saat ini, Tangerang Selatan berkembang cukup pesat. Pasar properti di Tangerang
Selatan melejit yang disebabkan banyak diburu oleh kaum elite yang ingin tinggal di
kawasan permukiman terpadu seperti Bintaro dan BSD City. Hingga kini, pasar properti
di Tangerang Selatan masih terus berkembang mengikuti situasi sosial dan ekonomi di
Jabodetabek.
Figur 19. Tren Indeks Suplai Pasar Properti Tangerang Selatan
Sumber: https://www.rumah.com/areainsider/tangerang-selatan/article/pasar-properti-di-
tangerang-selatan-16686
Memasuki kuartal keempat tahun 2022, indeks suplai properti di Tangerang Selatan secara
keseluruhan mengalami penurunan tipis. Pada kuartal tersebut hanya diraih angka 265,4,
atau turun -0,4% dibanding Q3 2022 yang menorehkan angka 266,6 (QoQ). Namun, indeks
ini tetap bertumbuh sebesar 29,3% dibanding Q4 2021 yang berada di posisi 205,3 (YoY).
Pada segmen rumah tapak, Tangerang Selatan juga mengalami tren negatif secara
kuartalan. Indeks suplai melemah -0,6%, dari posisi 270,5 pada Q3 2022 ke posisi 268,9 pada
Q4 2022. Adapun secara tahunan, indeks ini meningkat 28,6% usai tahun sebelumnya
menduduki posisi 209,1. Sedangkan suplai segmen apartemen, Tangerang
Selatan mencatat peningkatan sebesar 3,2% secara QoQ, yakni dari posisi 22,7 pada Q3
2022 ke posisi 229,8 pada Q4 2022. Dalam perhitungan YoY, indeks tersebut terdongkrak
sebesar 44,7% karena pada kuartal yang sama di tahun sebelumnya hanya ditorehkan
angka 158,8.
Figur 20. Tren Indeks Harga Pasar Properti Tangerang Selatan
Sumber: https://www.rumah.com/areainsider/tangerang-selatan/article/pasar-properti-di-
tangerang-selatan-16686
Halaman - 29
Page 401
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
Beralih ke sisi harga, pasar properti di Tangerang Selatan sedang berkembang meski tipis-
tipis saja. Indeks harga meraih angka 133,8 pada Q4 2022, meningkat 0,8% dibanding
kuartal sebelumnya yang berada di angka 132,7. Adapun dibanding capaian pada kuartal
yang sama di tahun 2021, indeks ini bertumbuh sebesar 9,1%.
Indeks harga pada segmen rumah tapak di Tangerang Selatan juga bertumbuh secara
kuartalan sebesar 0,8%, dari posisi 134,3 pada Q3 2022 ke posisi 135,5 pada Q4 2022.
Sedangkan secara tahunan, indeks ini meningkat 9,7% dibanding Q4 2021 yang menempati
posisi 123,4.
Apartemen di Tangerang Selatan pun mencetak pertumbuhan yang menjanjikan, yakni
sebesar 1,1% secara QoQ. Hal ini disebabkan tingginya capaian indeks harga pada kuartal
keempat tahun 2022, tepatnya di angka 112,7. Namun, indeks ini justru stagnan dalam
perhitungan YoY karena pada Q4 2021, indeks tersebut menempati posisi yang sama.
Figur 21. Tren Indeks Permintaan Pasar Properti Tangerang Selatan
Sumber: https://www.rumah.com/areainsider/tangerang-selatan/article/pasar-properti-di-
tangerang-selatan-16686
Agak berbeda dengan harga dan suplai, permintaan pasar properti di Tangerang
Selatan mengalami penurunan yang cukup signifikan pada Q4 2022. Secara umum,
indeks demand turun -24,3 persen dalam periode kuartalan dan -25,7 persen dalam periode
tahunan.
Pelemahan permintaan juga terlihat jelas pada masing-masing segmen. Pasar rumah tapak
mencatat penurunan sebesar -24,1 persen secara QoQ dan sebesar -26,8 persen secara
YoY. Sementara pasar apartemen mencetak penyusutan permintaan sebesar -26,1 persen
secara QoQ dan sebesar -4,5 persen secara YoY.
Penurunan permintaan pada pasar properti di Tangerang Selatan tampaknya dipengaruhi
oleh tren tahunan, yakni ketika konsumen lebih senang mengalihkan dana mereka ke pos
pengeluaran selain properti pada kuartal akhir.
Banyak konsumen yang lebih memilih untuk menghabiskan uang dengan berlibur dan
merayakan beragam festival akhir tahun ketimbang membeli properti. Dengan begitu,
permintaan pasar properti di Tangerang Selatan diprediksi akan kembali pulih di awal tahun
2023.
Halaman - 30
Page 402
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
3.3 Pertumbuhan Properti Baru di Daerah Tangerang
Pertumbuhan properti di daerah Tangerang dan sekitarnya semakin banyak salah satunya
perumahan tapak. Para pengembang properti di Tangerang telah memainkan peran penting
dalam penggerakan utama di balik pertumbuhan ini. Menurut data yang disajikan dalam Jakarta
MarketBeat Reports Landed Residential H1 2023, bahwa Tangerang mendominasi pertumbuhan
properti baru.
Pertumbuhan ini membuat pasokan unit rumah tapak relatif stabil pada Semester Satu tahun
2023 (kuartal kesatu dan kuartal kedua). Sebanyak 4.445 unit tambahan untuk total pasokan
unit yang didominasi Tangerang sebesar 51,00%. Perkembangan properti di Tangerang dan
sekitarnya disebabkan lahan di daerah Jakarta mulai berkurang, sehingga pengembang properti
melirik ke daerah Tangerang dan sekitarnya.
Di saat harga hunian di Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi mengalami kenaikan rata-rata
2,6% (QoQ) dan 11,8% (YoY) pada kuartal kedua tahun ini, rata-rata kenaikan harga di lima
wilayah Jakarta, yakni Pusat, Utara, Timur, Selatan, dan Barat hanya tercatat sekitar 0,2% (QoQ)
dan 3,2% (YoY).
Penyebab Pertumbuhan Properti Baru di Tangerang
Peningkatan properti yang berlangsung di tangerang melibatkan berbagai jenis properti
termasuk perumahan, apartemen, dan komersial. Kabarnya, sektor properti telah mendorong
pertumbuhan ekonomi di wilayah Tangerang dan sekitarnya menjadi perhatian bagi
pengembang properti dan investor. Alasan ini juga diikuti oleh pengembang properti sulit
mendapatkan lahan di kota Jakarta
Melihat harga tanah semakin bertambah dengan rata-rata Rp12.428.000 per meter persegi. Hal
ini bisa menjadi bisa menjadi salah satu faktor yang memungkinkan para pengembang akan
memikirkan untuk melirik Tangerang dan sekitarnya. Pelaku pengembang properti tidak ingin
memberatkan para konsumen untuk mendapatkan rumah yang ukurannya tidak seberapa.
Maka dari itu perlu lahan yang memadai seperti di Tangerang dan sekitarnya.
Properti Baru Mendorong Infrastruktur di Tangerang
Dalam beberapa tahun terakhir, Tangerang dan sekitarnya mengalami pertumbuhan ekonomi.
Hal ini yang menyebabkan meningkatnya infrastruktur, bertambahnya pusat pendidikan, dan
bisnis di sekitarnya. Beberapa faktor inilah masyarakat mulai bergeser untuk melirik Tangerang
dan sekitarnya bahwa memiliki potensi yang baik untuk masa depan. Tentunya dampak ini akan
menciptakan permintaan akan perumahan yang terus tumbuh.
Pemerintah mulai memperlebarkan moda transportasi massa dari Jakarta ke daerah Tangerang
untuk memudahkan dalam mobilitas. Karena bisa dilihat banyak sekali masyarakat yang tinggal
di Tangerang membutuhkan moda transportasi menuju tempat kerja mereka. Pemerintah
menyediakan Commuter Line, Transjakarta, hingga MRT Fase 3 yang akan dibangun tahun 2024
semakin banyaknya pemilik properti yang tinggal di Tangerang dan sekitarnya.
Tidak hanya itu, tersedia juga aksesibilitas ke Tangerang dan sekitarnya seperti jalan tol.
Membuat wilayah Tangerang semakin menarik bagi pengembang dan investor disini. Mengikuti
kehadiran akses yang disediakan juga, bahwa keberadaan pusat bisnis dan institusi pendidikan
terkemuka seperti Universitas Multimedia Nusantara, Universitas Binus dan lain-lainnya.
Kehadiran pusat bisnis dan institusi pendidikan menarik pada permintaan akan hunian yang
nyaman.
Halaman - 31
Page 403
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
Variasi Penambahan Properti di Tangerang
Properti baru di Tangerang sangatlah bervariasi jenisnya, mulai dari rumah tapak, hunian
vertikal, hingga properti komersial seperti ruko atau office space. Kali ini, pembahasan berfokus
pada rumah tapak yang menjadi incaran masyarakat untuk memiliki tempat tinggal dalam
jangka panjang. Sudah banyak sekali rumah tapak yang akan dibangun di sekitar Tangerang.
Banyak sekali perumahan di Tangerang yang memberikan berbagai fasilitas dan desain yang
minimalis menjadi ciri khasnya. Selain, tersedia juga berbagai konsep yang disediakan oleh
pengembang properti. Mulai dari simple townhouse hingga smart home. Meskipun konsep yang
diberikan oleh pengembang sangat variatif namun keamanan dan kenyamanan yang diinginkan
oleh penghuni.
Halaman - 32
Page 404
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
4 ANALISIS ATAS LAPORAN KEUANGAN DAN INFORMASI KEUANGAN LAINNYA
4.1 Penyesuaian Laporan Keuangan MAKMUR
Penyesuaian laporan keuangan meliputi normalizing adjustment atau penyesuaian pencatatan
dan kebijakan akuntansi, eliminasi akun-akun yang bersifat non-recurring, control adjustment,
serta pemisahan akun-akun operating dan non-operating.
Berdasarkan review yang telah kami lakukan terhadap laporan keuangan MAKMUR tidak
diperlukan adanya penyesuaian pencatatan dan kebijakan akuntansi pada laporan keuangan.
Demikian juga terhadap akun-akun non-recurring, control adjustment dan non-operating tidak
diperlukan adanya penyesuaian.
4.2 Analisis Kinerja Keuangan MAKMUR
4.2.1 Analisis Laporan Keuangan MAKMUR
Berikut laporan laba (rugi) berdasarkan Laporan Keuangan Tidak Audit untuk periode
31 Desember 2018 sampai dengan 31 Desember 2020 dan Laporan Keuangan Audit untuk
periode 31 Desember 2021 sampai dengan 31 Juli 2023:
Tinjauan Laba (Rugi)
Figur 22. Laporan Laba (Rugi)
(Dalam Ribuan Rupiah)
2018* 2019* 2020* 2021 2022 2023
Uraian Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Jul
Tidak Audit Tidak Audit Tidak Audit Audit Audit Audit
Pendapatan 1.100.141 1.151.401 1.011.223 2.247.535 2.613.517 989.238
Beban Langsung (489.997) (554.803) (389.509) (1.113.972) (1.702.794) (580.283)
Laba (Rugi) Kotor 610.144 596.598 621.715 1.133.563 910.722 408.956
Laba (Rugi) Sebelum Pajak
(25.862) 55.698 39.364 15.148 141.799 (15.364)
Penghasilan
Laba (Rugi) Bersih Tahun
(34.204) 49.942 34.308 3.910 128.732 (20.310)
Berjalan
Laba (Rugi) Komprehensif
(34.204) 49.942 34.308 3.910 128.732 (20.310)
Tahun Berjalan
Sumber : Laporan Keuangan Audit dan Laporan Keuangan Tidak Audit
Pendapatan MAKMUR diperoleh dari komisi atas penjualan properti, selama periode historis
pendapatan MAKMUR mengalami trend yang fluktuatif. Pendapatan tertinggi MAKMUR pada
periode 31 Desember 2021 yaitu sebesar Rp2.830.467 Ribu dan untuk periode 31 Juli 2023
selama 7 bulan MAKMUR telah mencatatkan pendapatan sebesar Rp989.238 Ribu. Per 31 Juli
2023, MAKMUR belum mencatatkan kemampulabaannya yang dikarenakan meningkatnya
biaya umum dan administrasi terhadap pendapatan yaitu menjadi 42,77%.
Halaman - 33
Page 405
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
Figur 23. Pertumbuhan Pendapatan, Laba (Rugi) Kotor, Laba (Rugi) Bersih Sebelum Pajak dan
Laba (Rugi) Tahun Berjalan
(Dalam Ribuan Rupiah)
Sumber : Laporan Keuangan Audit dan Laporan Keuangan Tidak Audit (Diolah Y&R)
*) per 31 Juli 2023
Analisis Common Size Laba (Rugi)
Figur 24. Analisis Common Size Laba (Rugi)
2018* 2019* 2020* 2021 2022 2023
Uraian Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Jul
Tidak Audit Tidak Audit Tidak Audit Audit Audit Audit
Pendapatan 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban Langsung -44,54% -48,19% -38,52% -49,56% -65,15% -58,66%
Laba (Rugi) Kotor 55,46% 51,81% 61,48% 50,44% 34,85% 41,34%
Laba (Rugi) Sebelum Pajak
-2,35% 4,84% 3,89% 0,67% 5,43% -1,55%
Penghasilan
Laba (Rugi) Bersih Tahun
-3,11% 4,34% 3,39% 0,17% 4,93% -2,05%
Berjalan
Laba (Rugi) Komprehensif
-3,11% 4,34% 3,39% 0,17% 4,93% -2,05%
Tahun Berjalan
Sumber : Laporan Keuangan Audit dan Laporan Keuangan Tidak Audit (Diolah Y&R)
Tinjauan Posisi Keuangan
Figur 25. Ringkasan Posisi Keuangan
(Dalam Ribuan Rupiah)
2018* 2019* 2020* 2021 2022 2023
Uraian Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Jul
Tidak Audit Tidak Audit Tidak Audit Audit Audit Audit
Aset Lancar 36.148 26.309 65.149 108.863 175.959 133.896
Aset Tidak Lancar 23.506 16.129 11.777 4.793 118.083 80.511
Total Aset 59.654 42.439 76.926 113.656 294.042 214.408
Total Liabilitas 69.902 2.745 2.923 35.743 87.399 28.074
Ekuitas (10.248) 39.694 74.002 77.912 206.644 186.334
Total Liabilitas dan Ekuitas 59.654 42.439 76.926 113.656 294.042 214.408
Sumber : Laporan Keuangan Audit dan Laporan Keuangan Tidak Audit
Halaman - 34
Page 406
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
Berdasarkan figur di atas, total aset, liabilitas dan ekuitas MAKMUR mengalami trend yang
fluktuatif. Total aset tertinggi pada 31 Desember 2022 yaitu meningkat sebesar Rp180.387
Ribu atau sebesar 158,71% yang mayoritas disebabkan oleh tercatatnya adanya Aset Hak
Guna pada periode ini. Per 31 Juli 2023 tercatat total Aset MAKMUR sebesar Rp214.408 Ribu.
Disisi lain liabilitas tertinggi tercatat pada periode 31 Desember 2022 yaitu meningkat sebesar
Rp51.655 Ribu yang disebabkan adanya liabilitas sewa hak guna. Pada 31 Juli 2023 liabilitas
MAKMUR tercatat menurun hingga menjadi sebesar Rp28.074 Ribu yang disebabkan liabilitas
sewa hak guna yang sudah tercatat nol pada periode ini. Sedangkan pada ekuitas peningkatan
tertinggi tercatat pada periode 31 Desember 2022 yang meningkat sebesar Rp128.732 Ribu
yang disebabkan oleh Laba MAKMUR pada periode tersebut.
Figur 26. Pertumbuhan Aset, Liabilitas dan Ekuitas
(Dalam Ribuan Rupiah)
Sumber : Laporan Keuangan Audit dan Laporan Keuangan Tidak Audit (Diolah Y&R)
*) per 31 Juli 2023
Analisis Common Size Aset, Liabilitas dan Ekuitas
Figur 27. Analisis Common Size Aset, Liabilitas dan Ekuitas
2018* 2019* 2020* 2021 2022 2023
Uraian Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Jul
Tidak Audit Tidak Audit Tidak Audit Audit Audit Audit
Aset Lancar 60,60% 61,99% 84,69% 95,78% 59,84% 62,45%
Aset Tidak Lancar 39,40% 38,01% 15,31% 4,22% 40,16% 37,55%
Total Aset 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Total Liabilitas 117,18% 6,47% 3,80% 31,45% 29,72% 13,09%
Ekuitas -17,18% 93,53% 96,20% 68,55% 70,28% 86,91%
Total Liabilitas dan Ekuitas 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Sumber : Laporan Keuangan Audit dan Laporan Keuangan Tidak Audit (Diolah Y&R)
Halaman - 35
Page 407
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
Tinjauan Laporan Arus Kas
Figur 28. Ringkasan Laporan Arus Kas
(Dalam Ribuan Rupiah)
2018* 2019* 2020* 2021 2022 2023
Uraian Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Jul
Tidak Audit Tidak Audit Tidak Audit Audit Audit Audit
Kas Bersih yang Diperoleh
dari (Digunakan untuk) dari NA NA NA 43.714 67.097 (79.689)
Aktivitas Operasi
Kas Bersih yang Diperoleh
dari (Digunakan) untuk NA NA NA 0 0 0
Aktivitas Investasi
Kas Bersih yang Diperoleh
dari (Digunakan untuk) NA NA NA 0 0 0
Aktivitas Pendanaan
Kenaikan (penurunan) kas
NA NA NA 43.714 67.097 (79.689)
dan setara kas
Kas dan setara kas awal
NA NA NA 65.149 108.863 175.959
tahun
Kas dan setara kas akhir
NA NA NA 108.863 175.959 96.270
tahun
Sumber : Laporan Keuangan Audit dan Laporan Keuangan Tidak Audit
Dari Laporan Keuangan Audit yang diperoleh, aktivitas cash flow MAKMUR pada periode yang
berakhir 31 Juli 2023 adalah:
• Arus kas bersih yang diperoleh / (digunakan) untuk aktivitas operasi tercatat negatif
sebesar Rp79.689 Ribu yang diperoleh dari operasi dan digunakan untuk pembayaran
pajak penghasilan.
• Tidak tercatat adanya arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi.
• Tidak tercatat adanya arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan.
Figur 29. Komposisi Arus Kas Bersih dari aktivitas Operasi, Investasi dan Pendanaan
(Dalam Ribuan Rupiah)
Sumber : Laporan Keuangan Audit dan Laporan Keuangan Tidak Audit (Diolah Y&R)
*) per 31 Juli 2023
Halaman - 36
Page 408
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
Rasio Keuangan
Figur 30. Rasio Keuangan
2018* 2019* 2020* 2021 2022 2023
Uraian Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Jul
Tidak Audit Tidak Audit Tidak Audit Audit Audit Audit
LIQUIDITY
Cash Ratio 51,71% 958,61% 2228,54% 304,57% 201,33% 342,92%
Current Ratio 51,71% 958,61% 2228,54% 304,57% 201,33% 476,95%
ACTIVITY
Account Payable Turnover 0 0 0 18 6 32
SOLVABILITY
Total Liability to Assets Ratio -682,13% 6,91% 3,95% 45,88% 42,29% 15,07%
Total Liability to Equity Ratio 117,18% 6,47% 3,80% 31,45% 29,72% 13,09%
PROFITABILITY
Gross Profit Margin 55,46% 51,81% 61,48% 50,44% 34,85% 41,34%
Net Profit Margin -3,11% 4,34% 3,39% 0,17% 4,93% -2,05%
Rate of Return on Assets -57,34% 117,68% 44,60% 3,44% 43,78% -9,47%
Rate of Return on Equity 333,78% 125,82% 46,36% 5,02% 62,30% -10,90%
Sumber : Laporan Keuangan Audit dan Laporan Keuangan Tidak Audit (Diolah Y&R)
Rasio Likuiditas
Figur diatas menunjukkan MAKMUR memiliki rasio likuiditas yang positif dimana MAKMUR
memiliki kemampuan membayar seluruh utang jangka pendeknya melalui aset lancar selama
periode historis. Cash ratio MAKMUR per 31 Juli 2023 tercatat sebesar 342,92% sedangkan
current ratio sebesar 476,95%.
Rasio Aktivitas
Rasio aktivitas yang tercatat pada MAKMUR terkait dengan perputaran utang akrual yang
dibayarkan ke IPAC, perputaran utang akrual tercatat pada 31 Desember 2021, 31 Desember
2022 dan 31 Juli 2023 masing-masing tercatat selama 18 hari, 6 hari dan 32 hari.
Rasio Solvabilitas
Secara umum dapat dikatakan semakin kecil total liabilities to equity ratio adalah semakin baik,
karena semakin kecil peranan utang sebagai sumber pembiayaan yang berarti juga semakin
besar debt capacity-nya. Selain itu, semakin kecil total liabilities to asset ratio maka semakin baik
karena semakin kecil porsi debt dalam pembiayaan. Per 31 Juli 2023 rasio total liabilities to
equity ratio MAKMUR tercatat sebesar 13,09% dan total liabilities to assets ratio tercatat sebesar
15,07%. Rasio tersebut lebih kecil dibandingkan tahun sebelumnya disebabkan terbayarnya
utang lain-lain dan liabilitas sewa hak guna.
Rasio Profitabilitas
Rasio profitabilitas menunjukkan kemampuan suatu perusahaan untuk memperoleh laba
dalam operasinya. Per 31 Juli 2023, rasio profitabilitas tecatat negatif dikarenakan Sejahtera
belum mampu mencatatkan kemampulabaannya.
Halaman - 37
Page 409
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
4.2.2 Informasi Perpajakan MAKMUR
Pada Laporan Keuangan Audit per 31 Juli 2023 tercatat utang pajak sebesar Rp10.773 Ribu.
4.2.3 Kompensasi Bagi Pemegang Saham MAKMUR
Selama periode historisnya, MAKMUR belum pernah membagikan dividen atas usahanya.
4.2.4 Informasi mengenai Asuransi yang Ditanggung oleh Perusahaan untuk Karyawan Kunci
Berdasarkan informasi yang kami peroleh, terdapat fasilitas asuransi berupa BPJS.
4.2.5 Analisis dan Pembahasan Manajemen
MAKMUR merupakan salah satu perusahaan Agen Properti yang memiliki lisensi franchise
IPAC, pemegang master franchise ERA untuk seluruh wilayah Indonesia dan pelopor broker
properti di Indonesia dengan sistem franchise. MAKMUR tergabung pada ERA Fiesta yang
terdiri dari 7 Perusahaan, yang berfokus pada properti di Daerah Jakarta Barat, Jakarta Utara,
Kabupaten dan Kota Tangerang.
Sejak memulai kegiatan operasionalnya pada 2015, MAKMUR memperoleh pendapatan
komisi atas penjualan properti yang dilakukan baik secara primary maupun secondary. Sampai
dengan 31 Juli 2023, kinerja keuangan MAKMUR mengalami tren yang fluktuatif, dimana pada
tahun 31 Desember 2021, 31 Desember 2022 dan 30 Juli 2023 MAKMUR mencatatkan laba
(rugi) masing-masing sebesar Rp3.910 Ribu, Rp128.732 Ribu dan rugi Rp20.310 Ribu.
Saat ini, fokus pasar MAKMUR masih terbatas di wilayah Tangerang Selatan dengan jumlah
karyawan sebanyak 4 orang. Untuk kedepannya Manajemen berencana untuk memperluas
jaringan dengan branding dan lisensi franchise IPAC yang dimiliki. Nilai-nilai yang akan dijalani
oleh MAKMUR akan sama dengan nilai IPAC, yaitu:
Keunggulan
Untuk membangun tim yang unggul untuk menjadi pemimpin dalam industri Broker.
Integritas
Untuk memiliki integritas yang akan mengarah pada Merek yang sepenuhnya dikenal dan
profesional.
Antusiasme
Merangkul antusiasme kerja untuk menghargai pencapaian tinggi para Agen.
Kepuasan Pelanggan
Pertama dalam kepuasan pelanggan.
Kerja Tim
Jaringan terbesar di Indonesia adalah hasil dari Kerja Tim yang luar biasa di TIM ERA.
Halaman - 38
Page 410
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
5 ANALISIS SWOT DAN RISIKO
5.1 Analisis SWOT
Analisis SWOT (strength, weakness, opportunity and threat) terdiri atas faktor internal yang bisa
dikontrol dan faktor eksternal atau lingkungan yang mungkin sulit dikontrol. Kedua sisi
dianalisis supaya dapat disusun suatu strategi sehingga tercapai keberhasilan dan mempunyai
daya saing. Dari faktor internal bisa diidentifikasi kekuatan dan kelemahan (strength and
weakness) sedangkan dari faktor eksternal berupa peluang dan ancaman (opportunity and
threat).
1. Analisis Kekuatan (Strength)
▪ MAKMUR merupakan perusahaan yang memiliki lisensi franchise IPAC dan tergabung
dalam ERA Fiesta yang berfokus untuk menjalankan kegiatan keagenan properti IPAC di
daerah Tangerang dan Jakarta Barat.
▪ Agen pemasaran yang tergabung dalam MAKMUR memiliki pendidikan dan pengalaman
dibidang properti serta diberikan pelatihan secara berkala.
▪ Sumber daya yang dimiliki oleh MAKMUR merupakan orang-orang yang berkompeten
dalam bidang agen properti.
2. Analisis Kelemahan (Weakness)
▪ Saat ini, fokus pasar masih terbatas di daerah Tangerang Selatan, Banten.
▪ Sistem basis data yang masih manual.
3. Analisis Kesempatan (Opportunity)
▪ Kebutuhan masyarakat terkait tempat tinggal dan terbatasnya pengetahuan pemilihan
rumah yang tepat serta waktu yang dimiliki konsumen dapat menjadi peluang bagi jasa
agen properti.
▪ Industri properti masih memiliki potensi pertumbuhan yang besar di Indonesia.
4. Analisis Ancaman (Threat)
▪ Industri properti dikenal sebagai industri yang sangat kompetitif, di mana agen properti
bersaing satu sama lain untuk mendapatkan klien. Hal tersebut dapat berdampak
terhadap pendapatan perusahaan.
▪ Perusahaan yang berkaitan dengan agen properti memiliki tantangan terkait volatilitas
pasar, persaingan yang ketat dan tantangan teknologi.
▪ Perubahan regulasi oleh Pemerintah dapat memberikan dampak yang negatif kepada
keberlangsungan usaha jasa agen properti.
5.2 Analisis Risiko
Seperti halnya kegiatan usaha yang dilakukan oleh perusahaan lainnya, usaha yang dilakukan
tidak terlepas dari berbagai risiko usaha yang disebabkan oleh berbagai faktor yang dapat
mempengaruhi kinerja perusahaan. Berikut adalah beberapa risiko yang dihadapi :
1. Risiko Suku Bunga
Risiko suku bunga adalah risiko dimana arus kas masa datang dari suatu instrumen
keuangan akan berfluktuasi akibat perubahan suku bunga pasar.
2. Risiko Nilai Tukar Mata Uang Asing
MAKMUR tidak terekspos terhadap pengaruh fluktuasi nilai tukar mata uang asing. Sebagian
besar pendapatan dan beban dilakukan dalam mata uang Rupiah. Manajemen mengelola
eksposur terhadap mata uang asing dengan melakukan penyesuaian pada harga yang
diterapkan kepada konsumen.
Halaman - 39
Page 411
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
3. Risiko Kredit
Risiko kredit mengacu pada risiko rekanan gagal dalam memenuhi liabilitas kontraktualnya
yang mengakibatkan kerugian bagi MAKMUR.
Risiko kredit terutama melekat pada piutang usaha dan piutang lain-lain dan simpanan bank.
Risiko kredit pada simpanan bank diperhitungkan minimal karena ditempatkan dengan
institusi keuangan terpercaya yang telah memiliki catatan yang baik. Piutang usaha pihak
ketiga ditempatkan pada pihak ketiga yang terpercaya dan memiliki catatan yang baik.
Eksposur dan counterparties dimonitor secara terus menerus dan nilai agregat transaksi
terkait tersebar di antara counterparties yang telah disetujui oleh Direksi.
Nilai tercatat aset keuangan pada laporan keuangan setelah dikurangi dengan penyisihan
untuk kerugian mencerminkan eksposur terhadap risiko kredit.
4. Risiko Likuiditas
Risiko likuiditas adalah risiko kesulitan untuk memenuhi liabilitas keuangannya akibat
kekurangan dana. Eksposur perusahaan atas risiko likuiditas pada umumnya timbul dari
ketidaksesuaian profil jatuh tempo antara aset dan liabilitas.
Halaman - 40
Page 412
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
6 PENDEKATAN DAN PEMILIHAN METODE PENILAIAN
6.1 Pendekatan Penilaian
Prosedur penilaian dilaksanakan dengan mengaplikasikan pendekatan dan metode penilaian
yang berlaku umum dalam penilaian penyertaan pada perusahaan atau ekuitas sesuai dengan
POJK 35 Tahun 2020. Beberapa pendekatan yang lazim dalam penilaian adalah sebagai
berikut:
• Pendekatan Pasar (Market Based Approach)
Pendekatan Pasar (Market Based Approach) adalah pendekatan Penilaian dengan cara
membandingkan objek Penilaian dengan objek lain yang sebanding dan sejenis serta telah
tersedia informasi harga transaksi atau penawaran.
• Pendekatan Pendapatan (Income Based Approach)
Pendekatan Pendapatan (Income Based Approach) adalah pendekatan Penilaian dengan cara
mengkonversi manfaat ekonomis atau pendapatan yang diperkirakan akan dihasilkan oleh
objek Penilaian dengan tingkat diskonto tertentu.
• Pendekatan Aset (Asset Based Approach)
Pendekatan Aset (Asset Based Approach) adalah Pendekatan Penilaian berdasarkan laporan
keuangan historis objek Penilaian yang telah diaudit, dengan cara menyesuaikan seluruh
aset dan liabilitas menjadi Nilai Pasar sesuai dengan Premis Nilai yang digunakan dalam
Penilaian Bisnis.
Pemilihan dan kepercayaan atas ketepatan metode dan prosedur bergantung pada kondisi
perusahaan dan bukan didasarkan pada suatu formula yang baku.
6.2 Pemilihan Pendekatan dan Metode Penilaian
Dari beberapa pendekatan yang lazim digunakan dalam penilaian ekuitas seperti tersebut
diatas, perlu ditentukan pendekatan dan metode yang akan digunakan dalam penilaian 51,00%
Ekuitas MAKMUR. Berdasarkan ketiga pendekatan diatas, maka kami memilih 2 (dua)
pendekatan yaitu Pendekatan Pendapatan (Income-Based Approach) dengan menggunakan
Metode Discounted Cash Flow (“DCF”) dan Pendekatan Pasar (Marketj Based Approach) dengan
menggunakan Metode Guideline Publicly Traded Company (“GPTC”).
Pendekatan Pendapatan dengan Metode DCF paling sesuai apabila jumlah pendapatan yang
dapat diperoleh perusahaan di masa yang akan datang dapat diperkirakan dengan cukup
meyakinkan. Memperhatikan sifat dan karakteristik dari MAKMUR, maka kami berpendapat
pendekatan ini dapat digunakan dalam penilaian atas 51,00% Ekuitas MAKMUR. Dengan
metode DCF, operasi MAKMUR diproyeksikan sesuai dengan skenario pengembangan yang
disampaikan dalam business plan. Pendapatan mendatang (future income, cashflow) yang
dihasilkan berdasarkan proyeksi dikonversi dengan faktor diskonto, sesuai dengan ekspektasi
tingkat risiko atas pendapatan mendatang (manfaat ekonomi) yang diharapkan. Indikasi nilai
adalah total nilai kini dari pendapatan mendatang tersebut, dengan asumsi going concern, yaitu
MAKMUR berjalan terus walaupun pemilik atau manajemen berganti. Oleh karena itu, model
arus kas bersih yang digunakan dalam penilaian ekuitas adalah arus kas bersih untuk
perusahaan (free cash flow to firm/FCFF).
Halaman - 41
Page 413
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
Pendekatan Pasar (Market Approach) paling sesuai apabila terdapat perusahaan yang sepadan
dan sebanding dengan perusahaan yang akan dinilai. Saat ini terdapat beberapa perusahaan
Agen Properti yang telah listing dan memiliki karakteristik bisnis yang sejenis dengan MAKMUR.
Oleh karena itu pendekatan ini dapat digunakan dalam penilaian ekuitas MAKMUR, dimana
metode yang akan digunakan adalah GPTC.
Halaman - 42
Page 414
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
7 PENILAIAN EKUITAS MAKMUR
7.1 Penilaian MAKMUR dengan Pendekatan Pasar, Metode GPTC
7.1.1 Pemilihan Perusahaan Pembanding
Dalam melakukan penilaian ekuitas dengan pendekatan pasar (market approach) kami akan
mengaplikasikan metode GPTC. Dengan metode ini nilai ekuitas perusahaan diperkirakan
melalui suatu faktor pengali atau konversi yang disebut multiple atau key valuation ratio. Multiple
tersebut dicari dan diambil dari perusahaan pembanding atau pedoman yang sahamnya telah
memiliki nilai pasar.
Prosedur yang dilakukan dengan Pendekatan Pasar ini adalah sebagai berikut:
I. Mencari Perusahaan Pedoman
Berdasarkan data di S&P Capital IQ maka terdapat 10 (Sepuluh) perusahaan pembanding
yang bergerak dalam industri real estate services di bidang agen properti untuk dipilih, yaitu:
Figur 31. Perusahaan Pedoman
No. Perusahaan Pembanding Kode
1 APAC Realty Limited SGX:CLN
2 Hiyes International Co., Ltd. TWSE:2348
3 Philippine Realty and Holdings Corporation PSE:RLT
4 China Union Holdings Ltd. SZSE:000036
5 Zhong Ao Home Group Limited SEHK:1538
6 CBRE Group, Inc. NYSE:CBRE
7 Colliers International Group Inc. TSX:CIGI
8 Anywhere Real Estate Inc. NYSE:HOUS
9 Leju Holdings Limited NYSE:LEJU
10 Primo Service Solutions Public Company Limited SET:PRI
Sumber : S&P Capital IQ
II. Analisis Perbandingan
Pemilihan kriteria pembanding merujuk pada ketentuan POJK 35 Tahun 2020 didasarkan
atas kesamaan sebagai berikut:
1) Industri, kegiatan usaha, produk, dan risiko usaha adalah sejenis;
2) Karakteristik pertumbuhan (growth in sales and earnings) dan struktur permodalan
(capital structure) adalah sebanding;
3) Kinerja keuangan historis selama 5 (lima) tahun terakhir adalah sebanding;
4) Ukuran perusahaan (total assets) adalah sebanding;
5) Pangsa pasar (market share) adalah sebanding;
Berdasarkan kriteria di atas, tidak semua kriteria tersebut dapat dipenuhi, oleh karena itu
jumlah perusahaan pembanding yang digunakan paling sedikit 8 (Delapan) perusahaan
(POJK 35 Tahun 2020 Pasal 62). Atas dasar tersebut kami memilih 8 (Delapan) perusahaan
yang akan digunakan sebagai pembanding dengan mengeliminasi perusahaan yang
memiliki laba bersih negatif pada periode terakhir laporan keuangannya (Last Twelve
Months/LTM).
Halaman - 43
Page 415
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
Informasi/Keterangan Terkait Audit atas Laporan Keuangan Perusahaan
Pembanding
Review atas laporan keuangan pembanding:
1. APAC Realty Limited yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Ernst & Young LLP
untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian Interim periode 30 Juni
2023.
2. Hiyes International Co., Ltd. yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Qinye United
(Deloitte & Touche) untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian
Interim periode 30 Juni 2023.
3. Philippine Realty and Holdings Corporation yang telah diaudit oleh Maceda Valencia
& Co. (Nexia International) untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan
Konsolidasian Interim periode 30 Juni 2023.
4. China Union Holdings Ltd. yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Dahua untuk
periode 31 Desember 2022 dan Laporan Interim periode 30 Juni 2023.
5. Zhong Ao Home Group Limited yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Ernst
& Young (Hong Kong) untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian
Interim periode 30 Juni 2023.
6. CBRE Group, Inc. yang telah diaudit oleh KPMG LLP untuk periode periode
31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian Interim periode 30 Juni 2023.
7. Colliers International Group Inc. yang telah diaudit oleh PricewaterhouseCoopers LLP
untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian Interim periode 30 Juni
2023.
8. Primo Service Solutions Public Company Limited yang telah diaudit oleh EY Office
Limited untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian Interim periode
30 Juni 2023.
Analisis Kriteria Kesebandingan
Berikut adalah perbandingan MAKMUR dari tahun 2018 sampai dengan 31 Juli 2023
dengan perusahaan pembanding:
1. Growth in Sales
Figur 32. Growth in Sales
Growth in Sales
Perusahaan LTMQ2
2019 2020 2021 2022 Korelasi
2023
MAKMUR 4,66% -12,17% 122,26% 16,28% -4,31%
APAC Realty Limited -14,43% 8,48% 89,59% -3,66% -9,01% 0,94
Hiyes International Co., Ltd. 48,75% 133,80% 75,45% -22,01% -7,51% 0,12
Philippine Realty and
3,01% -65,05% -35,15% 20,78% -16,48% (0,10)
Holdings Corporation
China Union Holdings Ltd. -9,61% -11,89% -26,99% 23,94% -3,92% (0,50)
Zhong Ao Home Group
41,27% 19,02% 12,22% -9,58% 0,76% (0,07)
Limited
CBRE Group, Inc. 11,20% 2,79% 14,30% 15,32% 2,10% 0,61
Colliers International Group
7,06% -5,68% 44,02% 13,19% 0,07% 0,98
Inc.
Primo Service Solutions
38,71% 8,09% 76,54% 76,93% 53,76% 0,63
Public Company Limited
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
Halaman - 44
Page 416
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
2. Growth in Earnings
Figur 33. Growth in Earnings
Growth in Earnings
Perusahaan LTMQ2
2019 2020 2021 2022 Korelasi
2023
MAKMUR -246,01% -31,30% -88,60% 3192,29% -8,18%
APAC Realty Limited -43,76% 20,05% 117,60% -24,24% -44,49% (0,23)
Hiyes International Co., Ltd. 21,94% 167,41% 26,49% -49,94% -13,24% (0,53)
Philippine Realty and Holdings
25,36% -91,16% 377,82% -12,06% -47,85% (0,20)
Corporation
China Union Holdings Ltd. -17,80% -10,47% -28,37% 13,04% -7,39% 0,86
Zhong Ao Home Group
19,10% 16,20% -8,09% -32,89% -15,45% (0,75)
Limited
CBRE Group, Inc. 20,33% -39,67% 139,18% -19,76% -37,75% (0,26)
Colliers International Group
6,28% -29,21% -346,76% -185,00% -26,28% (0,27)
Inc.
Primo Service Solutions Public
100,34% 18,62% 166,98% 104,41% 36,51% 0,15
Company Limited
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
3. Liabilities to Equity Ratio
Figur 34. Liabilities to Equity Ratio
Liabilities to Equity Ratio
Perusahaan Q2 %
2023 (Peer/company)
MAKMUR 15,07%
APAC Realty Limited 124,22% 724,50%
Hiyes International Co., Ltd. 334,41% 2119,60%
Philippine Realty and Holdings Corporation 33,79% 124,25%
China Union Holdings Ltd. 30,39% 101,70%
Zhong Ao Home Group Limited 94,31% 525,94%
CBRE Group, Inc. 144,36% 858,13%
Colliers International Group Inc. 192,63% 1178,52%
Primo Service Solutions Public Company Limited 32,40% 115,02%
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
4. Net Margin
Figur 35. Net Margin
Net Margin
Perusahaan LTMQ2
2018 2019 2020 2021 2022 Korelasi
2023
MAKMUR -3,11% 4,34% 3,39% 0,17% 4,93% 4,73%
APAC Realty Limited 5,72% 3,76% 4,16% 4,78% 3,76% 2,29% (0,30)
Hiyes International Co., Ltd. 40,73% 33,39% 38,19% 27,53% 17,67% 16,58% (0,11)
Philippine Realty and
33,93% 41,30% 10,45% 76,97% 56,04% 34,99% (0,41)
Holdings Corporation
China Union Holdings Ltd. 30,92% 28,12% 28,57% 28,03% 25,57% 24,64% (0,62)
Zhong Ao Home Group
10,45% 8,81% 8,60% 7,05% 5,23% 4,39% (0,60)
Limited
Halaman - 45
Page 417
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
Net Margin
Perusahaan LTMQ2
2018 2019 2020 2021 2022 Korelasi
2023
CBRE Group, Inc. 5,00% 5,40% 3,17% 6,64% 4,62% 2,82% (0,07)
Colliers International Group
4,55% 4,52% 3,39% -5,81% 4,36% 3,21% 0,49
Inc.
Primo Service Solutions
9,48% 13,69% 15,03% 22,72% 26,25% 23,31% 0,83
Public Company Limited
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
5. Total Aset
Figur 36. Total Aset
Total Aset
Perusahaan Q2
2023 % (Peer/company)
(Dalam Ribuan Rupiah)
MAKMUR 214.408
APAC Realty Limited 3.873.548.542 1806529%
Hiyes International Co., Ltd. 13.726.595.622 6402004%
Philippine Realty and Holdings Corporation 2.330.994.628 1087079%
China Union Holdings Ltd. 16.839.503.280 7853868%
Zhong Ao Home Group Limited 4.090.199.658 1907575%
CBRE Group, Inc. 326.285.253.938 152179803%
Colliers International Group Inc. 79.549.802.250 37102040%
Primo Service Solutions Public Company Limited 938.487.241 437612%
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
6. Market Share
Figur 37. Market Share
Market Share
Perusahaan LTMQ2
2018 2019 2020 2021 2022 Korelasi
2023
MAKMUR 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
APAC Realty Limited 1,25% 0,97% 1,03% 1,66% 1,39% 1,25% 0,82
Hiyes International Co., Ltd. 0,15% 0,20% 0,46% 0,68% 0,47% 0,42% 0,62
Philippine Realty and
0,09% 0,08% 0,03% 0,02% 0,02% 0,01% (0,68)
Holdings Corporation
China Union Holdings Ltd. 2,00% 1,64% 1,42% 0,88% 0,95% 0,90% (0,83)
Zhong Ao Home Group
0,61% 0,79% 0,92% 0,87% 0,69% 0,69% (0,22)
Limited
CBRE Group, Inc. 84,67% 85,41% 86,05% 83,53% 84,22% 84,62% (0,86)
Colliers International Group
11,21% 10,89% 10,07% 12,31% 12,18% 12,00% 0,96
Inc.
Primo Service Solutions
0,02% 0,03% 0,03% 0,05% 0,07% 0,11% 0,73
Public Company Limited
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
Halaman - 46
Page 418
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
7. Kinerja Keuangan Perusahaan Pembanding 5 Tahun Terakhir
Figur 38. Net Profit Margin
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
Ringkasan laporan keuangan perusahaan pembanding dapat dilihat pada lampiran
(ringkasan laporan keuangan perusahaan pembanding MAKMUR).
Sumber data dimana data-data finansial dan terkait dengan multiple pembanding tersebut
kami peroleh dari S&P Capital IQ. Penilai meyakini kehandalan data yang disediakan dari
sumber data yang reliable seperti S&P Capital IQ. Indikasi Nilai Ekuitas perusahaan yang
dinilai diperoleh dengan cara mengalikan market multiple dari perusahaan pembanding
dengan faktor fundamental dari perusahaan yang dinilai per tanggal penilaian.
Berikut adalah perhitungan Indikasi Nilai Ekuitas berdasarkan multiple dari perusahaan
pembanding:
Figur 39. Variable Market Multiple dan Perhitungan Indikasi Nilai Ekuitas
Perusahaan Pembanding P/S P/BV P/E
APAC Realty Limited 0,36 1,43 15,58
Hiyes International Co., Ltd. 1,56 1,16 9,42
Philippine Realty and Holdings Corporation 4,07 0,17 11,62
China Union Holdings Ltd. 2,77 1,07 11,26
Zhong Ao Home Group Limited 0,16 0,28 3,58
CBRE Group, Inc. 0,81 2,85 28,88
Colliers International Group Inc. 1,09 2,66 33,93
Primo Service Solutions Public Company Limited 6,82 5,74 29,27
Rata-rata 2,21 1,92 17,94
Median 1,33 1,29 13,60
Nilai Buku MAKMUR per 31 Juli 2023 *)
2.500.895 186.334 118.197
Hasil Pengkalian (Nilai Buku x Median) 3.315.401 240.822 1.607.382
Bobot 40,00% 20,00% 40,00%
Nilai setelah Bobot 1.326.160 48.164 642.953
Indikasi Nilai MAKMUR setelah bobot (Dalam Ribuan Rupiah) 2.017.278
Sumber : S&P Capital IQ
*) Nilai buku per 31 Juli 2023 (Last Twelve Months / LTM)
Halaman - 47
Page 419
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
Indikasi nilai yang digunakan dalam pendekatan pasar dihasilkan dalam transaksi yang
bersifat wajar dikarenakan transaksi dilakukan di bursa yang ditransaksikan secara bebas
dan tanpa ikatan dengan informasi yang terbuka. Berdasarkan kondisi MAKMUR per 31 Juli
2023, kondisi earnings, book value dan sales MAKMUR menunjukkan angka yang positif,
sehingga dalam penilaian Ekuitas MAKMUR bobot diberikan pada multiple P/S, P/BV dan
P/E dari market kemudian dikalikan dengan earnings (12 Bulan Terakhir), book value dan
sales (12 Bulan Terakhir) dengan periode yang berakhir pada 31 Juli 2023, sehingga
dihasilkan indikasi nilai ekuitas sebelum CP dan DLOM.
7.1.2 Control Premium dan Discount for Lack of Marketability
Control Premium (“CP”)
CP merupakan nilai tambah yang melekat dalam kepemilikan mayoritas yang mencerminkan
adanya kekuatan kendali dalam saham mayoritas tersebut, sedangkan Discount for Lack of
Control (“DLOC”) merupakan diskon yang diaplikasikan kepada suatu indikasi nilai ekuitas yang
diperoleh dari aplikasi metode penilaian usaha yang menghasilkan nilai saham mayoritas, bila
obJek ekuitas yang dinilai bersifat minoritas.
CP dan DLOC mencerminkan perubahan terhadap nilai dari penyertaan mayoritas atau
pengurangan terhadap nilai dari penyertaan minoritas sebagai pengaruh dari ketiadaan
pengendalian dari pemilik yang berada dalam posisi minoritas atau dibatasi pengendaliannya.
Pengurangan ini diperhitungkan karena pemilik yang dalam kondisi tidak memiliki kemampuan
untuk mengendalikan akan memperoleh manfaat yang berbeda dari pemilik yang memiliki
kemampuan untuk mengendalikan karena adanya keleluasaan dari pemilik yang
mengendalikan untuk mengoptimalkan manfaat antara lain dengan:
• Menentukan arah perkembangan jangka panjang objek penilaian.
• Memilih pengurus inti objek penilaian.
• Menentukan hak dan fasilitas untuk pengurus inti.
• Menentukan kebijakan investasi.
• Menentukan dengan pihak mana kegiatan usaha akan dilakukan.
• Menentukan besarnya deviden yang akan dibayarkan.
• Menolak usulan-usulan di atas yang berasal dari pemegang saham minoritas.
Pengenaan CP atau DLOC terhadap unsur kendali sangat tergantung dari metode penilaian
yang digunakan.
Pada penilaian 51,00% Ekuitas MAKMUR yang merupakan indikasi nilai mayoritas, maka untuk
pendekatan pasar dengan metode GPTC kami mengaplikasikan CP sebesar 30,00% yang
menurut kami adalah suatu tingkat yang wajar dan berada dalam rentang kisaran yang sesuai
dengan POJK 35 Tahun 2020. CP atau DLOC yang dapat digunakan dalam hal objek penilaian
merupakan perusahaan tertutup adalah antara 30,00% sampai dengan 70,00% dari indikasi
nilai.
Halaman - 48
Page 420
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
Discount for Lack of Marketability (“DLOM”)
DLOM merupakan potongan yang diaplikasikan kepada suatu indikasi nilai ekuitas (Business
Ownership Interest) karena keterbatasan yang melekat pada ekuitas tersebut untuk
diperjualbelikan di pasar. Sebagai referensi, POJK 35 Tahun 2020 menyatakan diskon likuiditas
pasar (discount for lack of marketabilities) adalah suatu jumlah atau persentasi tertentu yang
merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas objek
penilaian.
POJK 35 Tahun 2020 mengatur bahwa dalam hal objek penilaian bukan merupakan perusahaan
terbuka, maka diskon likuiditas pasar bagi pemegang saham mayoritas adalah antara 20,00%
sampai dengan 40,00%. Sesuai dengan tujuan penilaian, maka dalam analisis penilaian nilai
51,00% ekuitas MAKMUR, kami mengaplikasikan DLOM sebesar 30,00%, yang menurut kami
adalah wajar. Angka tersebut ditentukan berdasarkan pertimbangan kami atas faktor-faktor
penentu di bawah ini:
Figur 40. Penentuan DLOM dalam Penilaian Ekuitas MAKMUR
Faktor Penentu
No. Keterangan Pengukuran Skor
DLOM
Seberapa seringnya, besar dan
Apakah perusahaan membagikan
pasti penerimaan dividen yang
dividen secara reguler kepada
Size of distribution diterima oleh pemilik saham.
1 pemegang saham? Membagikan 10,00%
during holding period Semakin pasti, sering dan besar
dividen = 0, Perusahaan tidak
penerimaannya, makin kecil
membagikan dividen = 10.
potongan yang diaplikasikan.
Saham yang memiliki prospek
untuk dicairkan dalam suatu Apakah saham memiliki prospek
2 Prospect for liquidity kerangka waktu tertentu yang untuk dicairkan? Perusahaan tidak 10,00%
dapat diprediksikan akan likuid = 10, Perusahaan likuid = 0.
mempengaruhi besaran DLOM.
Apakah perusahaan memiliki
Semakin besar jumlah pembeli pembeli potensial? Tidak memiliki
0,00%
potensial, semakin rendah DLOM. pembeli potensial = 10, Memiliki
pembeli potensial = 0.
Perusahaan Tbk = -5
- Listed OR Private Company 5,00%
Perusahaan Ttp = +5
3 Pool of Potential Buyers - Controlling or Non-Controlling
Minoritas Tbk Minoritas Tbk = +5
Minoritas Ttp Minoritas Ttp = +5 -5,00%
Mayoritas Tbk Mayoritas Tbk = -5
Mayoritas Ttp Mayoritas Ttp = -5
Apakah perusahaan memiliki
Tingkat risiko usaha yang tinggi
4 Risk Factor tingkat risiko yang tinggi? Risiko 10,00%
akan mempengaruhi DLOM.
rendah = 0, Risiko Tinggi = 10.
Total Skor 30,00%
7.1.3 Nilai Pasar 51,00% Ekuitas MAKMUR dengan Pendekatan Pasar
Berdasarkan analisis yang dilakukan dengan Pendekatan Pasar, Metode GPTC, berikut adalah
indikasi nilai 51,00% Ekuitas MAKMUR:
Figur 41. Nilai Pasar 51,00% Ekuitas MAKMUR dengan Pendekatan Pasar, Metode GPTC
Indikasi Nilai
Keterangan
(Dalam Ribuan Rupiah)
Indikasi Nilai 100,00% Ekuitas MAKMUR 2.017.278
Indikasi Nilai 51,00% Ekuitas MAKMUR 1.028.812
CP (30,00%) 308.643
Halaman - 49
Page 421
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
Indikasi Nilai
Keterangan
(Dalam Ribuan Rupiah)
Indikasi Nilai 51,00% Ekuitas MAKMUR Setelah CP 1.337.455
DLOM (30,00%) (401.237)
Nilai Pasar 51,00% Ekuitas MAKMUR 936.219
Indikasi Nilai 51,00% Ekuitas MAKMUR per 31 Juli 2023 dengan metode GPTC adalah sebesar
Rp936.219 Ribu (Sembilan Ratus Tiga Puluh Enam Juta Dua Ratus Sembilan Belas Ribu
Rupiah).
7.2 Penilaian MAKMUR dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF
Kami telah me-review business plan MAKMUR dengan memperhatikan kondisi eksisting saat ini
serta perkiraan perkembangan kondisi dimasa yang akan datang yang dapat berpengaruh
terhadap kinerja MAKMUR guna melihat kewajaran pencapaiannya. Manajemen telah
memberikan keyakinan memadai bahwa semua asumsi yang digunakan telah disusun secara
wajar dan telah merefleksikan kompleksitas bisnis yang sesungguhnya.
Berikut adalah asumsi-asumsi utama yang digunakan dalam penyusunan proyeksi keuangan:
▪ Jangka waktu proyeksi di mulai dari 01 Agustus 2023 hingga 31 Desember 2028 dimana
periode proyeksi ini didasarkan pada bisnis MAKMUR yang telah stabil, sehingga 5 (tahun)
cukup dapat menggambarkan proyeksi bisnis MAKMUR.
▪ Jumlah hari kerja periode proyeksi diasumsikan selama 365/366 hari.
▪ Kenaikan pendapatan diasumsikan sejalan dengan pertumbuhan ketersediaan unit
properti, harga dan kebutuhan akan permukiman terutama pada Tangerang Selatan,
Banten sebesar 10,00% setiap tahunnya sampai dengan akhir periode proyeksi.
▪ Besaran komisi yang didapatkan diasumsikan sebesar 2,50% dari nilai transaksi, yang
merupakan rata-rata rate jual ataupun sewa.
▪ Biaya komisi diasumsikan sebesar 63,50% terhadap pendapatan, dengan
mempertimbangkan besaran komisi agen sebesar 50,00%-65,00% dan overiding fee
sebesar 5,00%.
▪ Biaya royalti diasumsikan sebesar 10,00% terhadap pendapatan, sesuai dengan
kesepakatan 1,00% digunakan untuk biaya royalti dengan identitas ERA Indonesia dan
9,00% digunakan untuk marketing dan technical fee.
▪ Biaya gaji dan tunjangan diasumsikan mengalami pertumbuhan sebesar 8,00% sesuai
dengan inflasi, sedangkan biaya umum dan administrasi lainnya diasumsikan tumbuh
sebesar 5,00% setiap tahunnya sampai dengan akhir periode proyeksi.
▪ Terdapat capex yang dikeluarkan sebesar Rp50.000 Ribu setiap tahunnya sampai dengan
akhir periode proyeksi untuk menjaga posisi nilai buku aset tetap yang digunakan untuk
modal kerja.
▪ Hari perputaran utang akrual diasumsikan sebesar 7 hari, berdasarkan perjanjian
keanggotaan yang disepakati dengan pemilik franchise yaitu IPAC.
▪ Pajak yang diterapkan diasumsikan sebesar 22,00% sesuai dengan Undang-Undang
Republik Indonesia No. 17 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan Pasal
17 ayat (1) butir b.
7.2.1 Ringkasan Proyeksi Keuangan
Berdasarkan asumsi-asumsi yang disampaikan diatas, berikut adalah ringkasan proyeksi
keuangan:
Halaman - 50
Page 422
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
Figur 42. Proyeksi Laba (Rugi)
(Dalam Ribuan Rupiah)
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Pendapatan 1.885.630 3.162.355 3.478.591 3.826.450 4.209.095 4.630.005
Laba/(Rugi) Kotor 688.255 1.154.260 1.269.686 1.396.654 1.536.320 1.689.952
Laba/(Rugi) Sebelum Pajak 348.355 399.980 455.284 518.348 590.013 671.212
Laba/(Rugi) Tahun Berjalan 271.717 311.985 355.122 404.311 460.211 523.546
Figur 43. Proyeksi Posisi Keuangan
(Dalam Ribuan Rupiah)
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Aset Lancar 370.627 694.649 1.020.166 1.404.901 1.855.578 2.379.620
Aset Tidak Lancar 103.674 90.000 120.000 140.000 150.000 150.000
Total Aset 474.301 784.649 1.140.166 1.544.901 2.005.578 2.529.620
Total Liabilitas 16.251 14.613 15.009 15.433 15.899 16.396
Ekuitas 458.051 770.035 1.125.157 1.529.468 1.989.679 2.513.225
Total Liabilitas dan Ekuitas 474.301 784.649 1.140.166 1.544.901 2.005.578 2.529.620
Figur 44. Proyeksi Arus Kas
(Dalam Ribuan Rupiah)
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Kas Bersih yang Diperoleh dari
(Digunakan untuk) dari 286.731 374.021 375.517 434.735 500.677 574.043
Aktivitas Operasi
Kas Bersih yang Diperoleh dari
(Digunakan untuk) untuk (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000)
Aktivitas Investasi
Kas Bersih yang Diperoleh dari
(Digunakan untuk) Aktivitas 0 0 0 0 0 0
Pendanaan
Kenaikan (penurunan) kas
236.731 324.021 325.517 384.735 450.677 524.043
dan setara kas
Kas dan setara kas awal
96.270 333.001 657.022 982.540 1.367.275 1.817.951
tahun
Kas dan setara kas akhir
333.001 657.022 982.540 1.367.275 1.817.951 2.341.994
tahun
7.2.2 Pemilihan Arus Kas
Dalam penilaian dengan menggunakan metode DCF, terdapat 2 (dua) pilihan arus kas bersih
untuk didiskonto yaitu arus kas bersih untuk ekuitas dan arus kas bersih untuk perusahaan.
Dalam analisis penilaian ini arus kas bersih (“AKB”) yang digunakan adalah AKB untuk
perusahaan yang berarti bahwa arus kas bersih yang tersedia untuk semua penyedia kapital di
dalam perusahaan (baik investor maupun kreditor) yang sudah bebas dari kewajiban
penyediaan pengeluaran barang modal (capital expenditure), dan modal kerja yang dihitung
sebagai berikut:
Laba Bersih
+ Beban Bunga * (1-T)
+ Depresiasi
- Capital Expenditure
Halaman - 51
Page 423
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
+/- Working Capital
= Arus Kas Bersih Untuk Perusahaan (Free Cash Flow to Firm)
Proyeksi AKB tersebut kemudian didiskontokan dengan menggunakan faktor diskonto yang
sesuai dengan AKB yang digunakan. Tingkat diskonto menggambarkan tingkat pengembalian
yang diharapkan investor (required rate of return) dan kreditor setelah memperhitungkan risiko-
risiko yang bersangkutan dengan proyeksi pendapatan pada masa mendatang.
7.2.3 Penentuan Biaya Modal Tertimbang
Biaya Modal Untuk Ekuitas (Cost of Equity)
Mengacu pada ketentuan-ketentuan yang tercantum di POJK 35 Tahun 2020, penentuan biaya
modal untuk ekuitas wajib mengaplikasikan model Capital Asset Pricing Model (“CAPM”). Model
ini menyatakan bahwa biaya ekuitas adalah bunga bebas risiko ditambah premium untuk
menutup risiko sistimatis dari sekuritas saham, dengan formula sebagai berikut :
Ke = Rf + ß (Rm-Rf) + α
Dimana :
Rf = tingkat kembalian untuk investasi bebas risiko
ß = risiko sistimatis
Rm = tingkat kembalian yang diharapkan oleh pasar ekuitas
Rp = selisih antara Rm dengan Rf
α = risiko spesifik
Rf (Risk free rate), adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-instrumen yang dianggap tidak
memiliki kemungkinan gagal bayar. Untuk kasus Indonesia, instrumen bebas risiko yang dapat
dipilih adalah yield obligasi Pemerintah untuk jangka panjang.
Terkait dengan tanggal penilaian yang jatuh pada 31 Juli 2023, maka instrumen bebas risiko
yang dipilih didasarkan pada obligasi Pemerintah dengan bunga tetap yang dikeluarkan oleh
Pemerintah, yaitu SUN dalam mata uang Rupiah dengan tenor 30 tahun, yield sebesar 6,70%
yang merujuk pada S&P Capital IQ. Angka tersebut akan digunakan sebagai tingkat kembalian
bebas risiko (Rf).
Rp (Equity Risk Premium-ERP), adalah selisih antara tingkat bunga investasi bebas risiko dengan
tingkat kembalian investasi dalam bentuk penyertaan. Penentuan equity market risk premium
memasukkan premi untuk risiko spesifik negara (country-specific risk premiums) seperti
volatilitas harga saham untuk menghasilkan base equity market risk premium. Dengan
mengikutkan risiko-risiko ini, dihasilkan tingkat diskonto yang mengakomodasi perubahan-
perubahan sentimen jangka pendek di sekuritas pada pasar negara berkembang (emerging
market).
Premi risiko pasar (Rm-Rf) ditentukan dengan menggunakan rujukan dari hasil Penelitian
Damodaran yang dimutakhirkan pada 01 Juli 2023 dengan risk premium untuk pasar negara
berkembang seperti Indonesia adalah sebesar 7,89% untuk Risk Premium Market dan sebesar
2,04% untuk Country Default Spread.
ß (Beta), Beta merupakan pengukur tingkat kepekaan pengembalian saham terhadap
pengembalian pasar saham secara keseluruhan (seperti index yang dikeluarkan oleh S&P 500
atau IHSG). Koefisien beta kemudian digunakan dalam menghitung CAPM yang selanjutnya
menjadi dasar penentuan discount factor. Koefisien beta tersebut berasal dari data rata-rata
industri yang sejenis, yaitu industri real estate services, di bidang agen properti.
Halaman - 52
Page 424
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
Beta dari perusahaan-perusahaan pembanding digunakan untuk menghitung cost of equity,
dimana beta tersebut dihitung dari rata-rata unlevered beta. Cara ini dilakukan untuk
menetralisir pengaruh leverage yang ada di masing-masing perusahaan terhadap beta.
Perusahaan yang sama dengan leverage yang berbeda akan memiliki cost of equity yang berbeda
pula, oleh karena itu pengaruh leverage yang ada di tiap perusahaan perlu dinetralisir dengan
cara menghitung unlevered beta.
Unlevered beta dihitung dengan formula sebagai berikut :
βL
βu =
1 + (1-T) x DER
Dimana :
T = Tarif Pajak Penghasilan Badan
DER = Debt to equity ratio
βL = Beta levered, yaitu ukuran risiko sistematis dari suatu saham yang diukur secara
objektif dari responsivitas pengembalian perusahaan terhadap pergerakan
pengembalian portofolio pasar apabila dibandingkan dengan portofolio pasar
dengan pengaruh utang
βu = Beta unlevered, yaitu ukuran risiko sistematis dari suatu saham yang diukur
secara objektif dari responsivitas pengembalian perusahaan terhadap
pergerakan pengembalian portofolio pasar apabila dibandingkan dengan
portofolio pasar tanpa pengaruh utang.
Adapun Beta perusahaan pembanding industri real estate services, di bidang agen properti
adalah sebagai berikut:
Figur 45. Beta Levered dan Un-Levered Perusahaan Pembanding
Beta Total Debt/ Effective Tax Beta
No. Perusahaan
Levered Market Cap Rate (5 years) Unlevered
1 APAC Realty Limited 0,88 14,4% 18,9% 0,79
2 Hiyes International Co., Ltd. 0,77 236,5% 20,7% 0,27
Philippine Realty and Holdings
3 0,55 98,2% 41,8% 0,35
Corporation
4 China Union Holdings Ltd. 0,95 9,5% 24,9% 0,89
5 Zhong Ao Home Group Limited 0,73 143,6% 29,8% 0,36
6 CBRE Group, Inc. 1,10 21,6% 17,7% 0,93
7 Colliers International Group Inc. 1,13 45,2% 30,8% 0,86
Primo Service Solutions Public Company
8 1,33 0,3% 23,7% 1,33
Limited
Average 0,72
Sumber : S&P Capital IQ
Figur 46. DER Market
Market Capitalization Total Debt
No. Perusahaan
(Dalam Ribuan Rupiah) (Dalam Ribuan Rupiah)
1 APAC Realty Limited 2.462.010.157 355.197.700
2 Hiyes International Co., Ltd. 3.664.446.493 8.667.886.777
Philippine Realty and Holdings
3 298.181.194 292.685.252
Corporation
4 China Union Holdings Ltd. 13.791.317.426 1.314.244.678
Halaman - 53
Page 425
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
Market Capitalization Total Debt
No. Perusahaan
(Dalam Ribuan Rupiah) (Dalam Ribuan Rupiah)
5 Zhong Ao Home Group Limited 595.265.274 854.550.000
6 CBRE Group, Inc. 380.243.358.799 82.216.664.000
7 Colliers International Group Inc. 72.268.933.524 32.667.401.144
Primo Service Solutions Public Company
8 4.069.116.699 11.849.555
Limited
Total 477.392.629.564,88 126.380.479.106,05
DER Market 26,47%
Sumber : S&P Capital IQ
Unlevered beta median perusahaan pembanding yang diperoleh dari perhitungan ini adalah
sebesar 0,72 kemudian di-relever dengan tingkat leverage yang berlaku dipasar yaitu sebesar
26,47% dengan formula sebagai berikut:
βL = βu x (1 + (1-T) x DER)
βL = 0,72 x (1 + (1 – 22,00%) x 26,47%)
= 0,87
α (Alpha), Faktor alpha merupakan risiko spesifik perusahaan yang mungkin mencerminkan
jenis properti, perusahaan dan premi risiko lainnya. Pada penilaian ini, faktor Alpha atau risiko
spesifik perusahaan adalah nol disebabkan telah dilakukan penyesuaian pada asumsi proyeksi
MAKMUR.
Berdasarkan uraian di atas, maka biaya modal ekuitas MAKMUR adalah:
Figur 47. Biaya Modal Ekuitas
Keterangan Persentase
Risk Free Rate (Rf) 6,70%
Risk Premium Market (Rpm) 7,89%
Country Default Spread (CDS) 2,04%
β (Beta) 0,87
Alpha 0,00%
COST OF EQUITY 11,54%
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
Biaya Utang (Cost of Debt)
Sesuai dengan AKB yang digunakan, yaitu arus kas bersih untuk perusahaan (free cash flow to
firm), maka tingkat diskonto yang digunakan adalah tingkat diskonto yang merupakan rata-rata
tertimbang biaya modal, baik yang berasal dari kreditor (pinjaman) maupun yang berasal dari
(investor) penyertaan. Penentuan posisi tingkat leverage yang optimal adalah mencari titik
dimana tambahan penghematan pajak yang berasal dari tambahan utang akan sama dengan
tambahan biaya bunga sebagai akibat dari risiko gagal bayar yang diantisipasi dari keberadaan
keseluruhan utang.
Dalam penilaian ini, untuk biaya bunga untuk utang digunakan tingkat bunga pinjaman rata-
rata dalam mata uang IDR yang berlaku yang bersumber dari pinjaman kredit investasi
(Perseroan) Bank Indonesia Juli 2023. Berdasarkan biaya bunga tersebut maka diperoleh biaya
modal dengan perhitungan sebagai berikut:
Halaman - 54
Page 426
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
Kd = i x (1-T)
Kd = 9,38% x (1 – 22,00%)
= 7,32%
Biaya Modal Tertimbang
Berikut adalah perhitungan WACC untuk industri real estate services, di bidang agen properti per
31 Juli 2023:
Figur 48. Weighted Average Cost of Capital (“WACC”)
Jenis Modal Biaya Modal Komposisi Tertimbang
Biaya Utang 7,32% 20,93% 1,53%
Biaya Ekuitas 11,54% 79,07% 9,13%
WACC 10,66%
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
Dengan mempertimbangkan faktor-faktor di atas dan kekuatan atau kelebihan serta risiko yang
dihadapi, kami berpendapat bahwa tingkat diskonto MAKMUR per 31 Juli 2023 sebesar 10,66%
adalah wajar.
7.2.4 Tingkat Pertumbuhan pada Nilai Terminal
Untuk melakukan penilaian suatu bisnis dengan premis going concern dimana terdapat proyeksi
untuk periode waktu tetap dan periode waktu kekal, Penilai Bisnis perlu menghitung nilai bisnis
untuk periode waktu tetap dan periode waktu kekal. Nilai bisnis tersebut adalah jumlah dari
nilai periode waktu tetap dan periode waktu kekal yang disebut sebagai nilai terminal. Metode
yang digunakan untuk mengestimasi nilai terminal adalah Metode Kapitalisasi Pendapatan.
Dalam hal ini, asumsi yang digunakan terhadap Objek Penilaian adalah perusahaan yang
bersifat going concern, dimana perusahaan diperkirakan akan berjalan terus untuk jangka waktu
yang tidak terhingga, meskipun terjadi pergantian pemilik atau manajemen. Dalam Penilaian
51,00% Ekuitas MAKMUR, kami menggunakan nilai terminal sebesar 2,60% didasarkan pada
CAGR dari industri real estate services, di bidang agen properti untuk daerah Jakarta dan
Tangerang. Besaran tersebut lebih konservatif dibandingkan besaran inflasi yang ditetapkan
dalam Indonesia Economic & Demographic Data – S&P Capital IQ yaitu sebesar 3,51%.
7.2.5 Control Premium (“CP”), Discount for Lack of Control (“DLOC”) dan Discount for Lack of
Marketability (“DLOM”)
Control Premium (“CP”)
Penilaian menggunakan Pendekatan Pendapatan dengan model FCFF akan menghasilkan
indikasi nilai mayoritas dan dikarenakan penilaian 51,00% Ekuitas MAKMUR menghasilkan
indikasi nilai mayoritas, maka kami tidak mengaplikasikan adanya DLOC.
Discount for Lack of Marketability (“DLOM”)
DLOM merupakan potongan yang diaplikasikan kepada suatu indikasi nilai ekuitas (Business
Ownership Interest) karena keterbatasan yang melekat pada ekuitas tersebut untuk
diperjualbelikan di pasar. Sebagai referensi, POJK 35 Tahun 2020 menyatakan diskon likuiditas
pasar (discount for lack of marketabilities) adalah suatu jumlah atau persentasi tertentu yang
Halaman - 55
Page 427
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas objek
penilaian.
POJK 35 Tahun 2020 mengatur bahwa dalam hal objek penilaian bukan merupakan perusahaan
terbuka, maka diskon likuiditas pasar bagi pemegang saham mayoritas adalah antara 20,00%
sampai dengan 40,00%. Sesuai dengan tujuan penilaian, maka dalam analisis penilaian atas nilai
51,00% Ekuitas MAKMUR, kami mengaplikasikan DLOM sebesar 30,00%, yang menurut kami
adalah suatu tingkat yang wajar.
7.2.6 Nilai Pasar 51,00% Ekuitas MAKMUR dengan Pendekatan Pendapatan
Berdasarkan asumsi-asumsi yang telah disampaikan di atas dan sesuai dengan proyeksi
keuangan MAKMUR, hasil perhitungan Nilai Pasar 51,00% Ekuitas MAKMUR per 31 Juli 2023,
dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF adalah sebagai berikut:
Figur 49. Nilai Pasar 51,00% Ekuitas MAKMUR dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF
(Dalam Ribuan Rupiah)
Keterangan Nilai
Net Present Value 5.479.726
Kas dan Setara Kas 96.270
Indikasi Nilai 100,00% Ekuitas MAKMUR 5.575.996
Indikasi Nilai 51,00% Ekuitas MAKMUR 2.843.758
DLOC (0,00%) 0
Indikasi Nilai Setelah DLOC 2.843.758
DLOM (30,00%) (853.127)
Nilai Pasar 51,00% Ekuitas MAKMUR 1.990.631
Nilai Pasar 51,00% Ekuitas MAKMUR dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF per 31 Juli
2023 adalah sebesar Rp1.990.631 Ribu (Satu Miliar Sembilan Ratus Sembilan Puluh Juta
Enam Ratus Tiga Puluh Satu Ribu Rupiah).
7.3 Rekonsiliasi Nilai
Untuk mendapatkan nilai yang mewakili indikasi nilai kedua pendekatan penilaian, dilakukan
rekonsiliasi dengan terlebih dahulu dilakukan pembobotan terhadap kedua pendekatan
tersebut. Pembobotan dilakukan berdasarkan tingkat kepercayaan Penilai atas data yang
dijadikan sebagai masukan pada masing-masing pendekatan penilaian.
Pada Penilaian 51,00% Ekuitas MAKMUR, Y&R memberikan bobot untuk Pendekatan
Pendapatan, Metode DCF sebesar 70,00% dan Pendekatan Pasar, Metode GPTC sebesar 30,00%.
Y&R memberikan bobot tersebut dikarenakan jenis usaha yang dijalankan MAKMUR sangat
tergantung kepada kemampuan perusahaan dalam mengoptimalkan potensi pasar properti
di daerahnya, disamping itu kebanyakan perusahaan yang tercatat di bursa sudah well establish,
sedangkan MAKMUR masih dalam tahap early growth. Berikut rekonsiliasi nilai dari kedua
pendekatan di atas:
Halaman - 56
Page 428
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
Figur 50. Rekonsiliasi Nilai Pasar 51,00% Ekuitas MAKMUR
Nilai Pasar Nilai Tertimbang
Metode Bobot
(Dalam Ribuan Rupiah) (Dalam Ribuan Rupiah)
Pendekatan Pasar, Metode GPTC 936.219 30% 280.866
Pendekatan Pendapatan, Metode DCF 1.990.631 70% 1.393.441
Nilai Pasar 51,00% Ekuitas MAKMUR per 31 Juli 2023 1.674.307
Berdasarkan hasil analisis yang telah dilakukan terhadap seluruh aspek yang terkait dalam
rangka menentukan nilai pasar ekuitas MAKMUR, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar 51,00%
Ekuitas MAKMUR per 31 Juli 2023 adalah sebesar Rp1.674.307 Ribu (Satu Miliar Enam Ratus
Tujuh Puluh Empat Juta Tiga Ratus Tujuh Ribu Rupiah).
7.4 Kesimpulan Nilai
Berdasarkan analisis dari semua data dan informasi yang kami peroleh dan dengan
mempertimbangkan berbagai faktor yang relevan yang mempengaruhi penilaian dan mengacu
pada hasil perhitungan dengan menggunakan metode penilaian yang tepat, kami berpendapat
bahwa Nilai Pasar 51,00% Ekuitas MAKMUR per 31 Juli 2023 adalah sebesar:
Rp1.674.307 Ribu
(Satu Miliar Enam Ratus Tujuh Puluh Empat Juta Tiga Ratus Tujuh Ribu Rupiah)
Nilai pasar saham tersebut kami tentukan berdasarkan tanggal penilaian yang telah ditentukan
serta data dan informasi yang kami peroleh dari pihak manajemen MAKMUR, serta
pihak-pihak lain yang relevan dengan penilaian. Y&R menganggap bahwa semua data dan
informasi yang diperoleh tersebut adalah benar dan tidak ada keadaan atau hal hal yang tidak
terungkap yang dapat mempengaruhi nilai pasar saham tersebut secara material. Y&R juga
mengasumsikan bahwa aset yang termasuk dalam penilaian, bebas dari sengketa dan ditunjang
oleh dokumen kepemilikan yang sah dan berlaku, Y&R tidak melakukan verifikasi secara detail
dan bukan merupakan tanggung jawab Y&R bilamana terdapat kemungkinan terjadinya
masalah yang berkaitan dengan status hukum kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa
atas aset yang termasuk dalam penilaian.
Kami menyatakan dengan sesungguhnya, bahwa dalam melaksanakan penugasan ini, kami
bertindak sebagai pihak independen yang tidak terikat dengan kepentingan apapun, baik saat
ini maupun di masa datang terkait dengan usaha perusahaan yang dinilai maupun atas hasil
penilaian yang telah dilaporkan.
Halaman - 57
Page 429
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Makmur Propertindo ("MAKMUR")
8 KUALIFIKASI PENILAI BISNIS
Penilai yang menandatangani laporan ini merupakan Penilai Bisnis bersertifikat MAPPI dengan
perijinan sebagai berikut:
No. Izin Penilai Publik : B-1.08.00044
STTD : STTD.PB-37/PJ-1/PM.02/2023
Klasifikasi Izin : Penilaian Bisnis (B)
No. MAPPI : 99-S-01230
Halaman - 58
Page 430
LAMPIRAN KEUANGAN
Page 431
Penilaian 51,00% Ekuitas MAKMUR
Pendekatan Pasar
Metode Guideline Publicly Traded Company
("GPTC")
Page 432
PT KENCANA MAKMUR PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
No Perusahaan Ticker Produk / Jasa Industri
APAC Realty Limited, and investment holding company, provides real estate services in Singapore,
Indonesia, Malaysia, Thailand, and Vietnam. It operates through three segments: Real Estate Brokerage
Income; Rental Income; and Others. The company offers property brokerage services for primary and
secondary home sales, as well as for the rental of residential, commercial, and industrial properties
under the ERA brand name. It also holds the ERA regional master franchise rights for 17 countries in
the Asia Pacific; and franchise rights for Singapore. In addition, the company provides training
programs and courses for real estate agents in preparation for professional certification exams;
management services for real estate developments; capital markets and investment sales; and auction
1 APAC Realty Limited SGX:CLN Real Estate Services
services for financial institutions and property owners, as well as undertakes valuation works on behalf
of clients, such as financial institutions, government agencies, and property owners. Further, it engages
in the rental of investment properties, workstations, lockers, and furniture products; provision of
incentives, referral, professional indemnity insurance, administration, business conference, real estate
consultancy, and sales of marketing materials; advertising activities; and property management
services. The company was founded in 1982 and is headquartered in Singapore.
Hi-Yes International Co., Ltd. engages in the real estate agency and brokerage businesses in Taiwan. Its
real estate agency and brokerage business include pre-sale housing, new housing, remaining housing,
general office, and land and parking space, as well as product planning and advice, integrated
marketing, and transaction intermediary transfer services. The company also offers engineering
2 Hi-Yes International Co., Ltd. TWSE:2348 construction, architectural design and interior decoration, building materials, water and electricity Real Estate Services
configuration, financing, appraisal and bookkeeping services, etc. The company was formerly known as
Veutron Corp and changed its name to Hi-Yes International Co., Ltd. in April 2013. Hi-Yes International
Co., Ltd. is based in Taipei, Taiwan.
Philippine Realty and Holdings Corporation, together with its subsidiaries, engages in the acquisition,
development, sale, and lease of real estate and personal properties in the Philippines. The company
operates through Sale of Real Estate and Leasing, Property Management, and Insurance Brokerage
segments. It develops and sells condominiums; and leases office and storage units, parking slots,
Diversified Real Estate
3 Philippine Realty and Holdings Corporation PSE:RLT commercial spaces, commercial strips, and residential condominium units. It is also involved in the
Activities
administration, operation, and monitoring of real estate properties; and provision of insurance
brokerage services. The company was incorporated in 1981 and is based in Quezon City, the
Philippines.
China Union Holdings Ltd. engages in the real estate development, property management, and service
management in China. It also provides real estate brokerage services, and property services for
residential real estate projects and commercial real estate projects. The company was incorporated in Diversified Real Estate
4 China Union Holdings Ltd. SZSE:000036
1993 and is headquartered in Shenzhen, China. Activities
Zhong Ao Home Group Limited, an investment holding company, engages in the provision of property
services in the People’s Republic of China. The company offers property management services and
ancillary services, such as cleaning, gardening, security guard, repair and maintenance, and butler
services to the residential and non-residential properties, and commercial and government buildings;
and provides indoor and outdoor environmental cleaning, greening, and maintenance services; and
real estate agency services on the leasing and sales assistance of residential properties and retail units
provided to property developers and owners. It also provides sales assistance services to property
developers; general assistance to facilitate the sales process of the properties; landscaping services;
engineering services; and catering services, as well as engages in the sale of engineering spare parts. In Real Estate Operating
5 Zhong Ao Home Group Limited SEHK:1538
addition, the company offers real estate information consulting services; real estate brokerage and and Management
consulting services; real estate marketing planning, house leasing, real estate investment consulting
services; as well as agency services for obtaining property ownerships. Further it is involved in the sales
of elevators and installation services, provision of security services, and operation of shuttle buses. The
company was founded in 2005 and is headquartered in Guangzhou, the People’s Republic of China.
Zhong Ao Home Group Limited operates as a subsidiary of Qichang International Limited.
CBRE Group, Inc. operates as a commercial real estate services and investment company worldwide. It
operates through three segments: Advisory Services, Global Workplace Solutions, and Real Estate
Investments segments. The Advisory Services segment provides strategic advice and execution to
owners, investors, and occupiers of real estate in connection with leasing of offices; industrial and
retail space; property sales and mortgage services under the CBRE Capital Markets brand; property
and project management services, including construction management, marketing, building
engineering, lease administration, accounting, and financial services for owners of and investors in
office, industrial, and retail properties; and valuation services that include market value appraisals,
litigation support, discounted cash flow analyses, and feasibility studies, as well as consulting services,
6 CBRE Group, Inc. NYSE:CBRE Real Estate Services
such as property condition reports, hotel advisory, and environmental consulting. The Global
Workplace Solutions segment offers facilities management, project management, and transaction
management services. The Real Estate Investments segment provides investment management
services under the CBRE Investment Management brand to pension funds, insurance companies,
sovereign wealth funds, foundations, endowments, and other institutional investors; development
services under the Trammell Crow Company brand primarily to users of and investors in commercial
real estate; and flexible-space solutions under the CBRE Hana brand CBRE Group, Inc. was founded in
1906 and is headquartered in Dallas, Texas.
Colliers International Group Inc. provides commercial real estate professional and investment
management services to corporate and institutional clients in the Americas, Europe, the Middle East,
Africa, and the Asia Pacific. It offers transaction brokerage services, including sales, leasing, and debt
finance services, as well as landlord and tenant representation services; capital markets and
investment services; and mortgage investment banking services. The company provides outsourcing
and advisory services, such as corporate and workplace solutions; occupier; engineering and design,
appraisal and valuation, and loan services; workplace strategy; property marketing; and research
services. It also offers property management services comprising building operations and
7 Colliers International Group Inc. TSX:CIGI maintenance, facilities management, lease administration, property accounting and financial reporting, Real Estate Services
contract management and, construction management; and project management services, which
include bid document review, construction monitoring and delivery management, contract
administration and integrated cost control, development management, facility and engineering
functionality, milestone and performance monitoring, quality assurance, risk management and
strategic project consulting. In addition, the company provides investment management services that
consists of asset management and investor advisory services. The company was founded in 1972 and
is headquartered in Toronto, Canada.
Primo Service Solutions Public Company Limited engages in the real estate service business in
Thailand. The company offers interior design; moving services; property management; consultation
services in the areas of buying and selling of properties, as well as maid service and cleaning, real
estate broker service, and juristic management services. The company was founded in 2011 and is Real Estate Operating
8 Primo Service Solutions Public Company Limited SET:PRI
based in Samut Prakan, Thailand. and Management
Objek Penilaian --> Makmur
Total
Page 433
PT KENCANA MAKMUR PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
Total Aset
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 % Selisih
1 APAC Realty Limited 2.998.239.287 3.036.573.624 3.385.493.355 4.077.500.742 4.498.205.331 3.873.548.542 1806529%
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 1.140.337.226 2.261.422.011 4.565.227.853 11.098.339.485 13.514.055.004 13.726.595.622 6402004%
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 1.381.433.238 1.689.609.208 1.769.685.930 2.277.466.357 2.397.401.120 2.330.994.628 1087079%
4 China Union Holdings Ltd. 22.781.297.741 24.130.888.985 23.373.135.375 21.498.757.778 20.794.594.311 16.839.503.280 7853868%
5 Zhong Ao Home Group Limited 2.812.626.552 3.765.361.356 4.415.103.038 4.905.876.381 4.406.442.684 4.090.199.658 1907575%
6 CBRE Group, Inc. 194.087.325.439 224.136.798.248 251.249.183.704 314.481.026.277 318.552.417.781 326.285.253.938 152179803%
7 Colliers International Group Inc. 34.003.376.340 40.029.376.332 45.853.301.976 55.189.031.310 79.169.590.633 79.549.802.250 37102040%
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 48.303.796 70.861.891 67.234.545 113.867.133 734.849.575 938.487.241 437612%
Objek Penilaian --> Makmur 59.654 42.439 76.926 113.656 294.042 214.408
Total
Page 434
PT KENCANA MAKMUR PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
Total Revenue
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited 4.470.419.977 3.825.264.577 4.149.752.077 7.867.392.358 7.579.059.974 6.896.473.877 0,95
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 533.373.600 793.417.816 1.855.027.448 3.254.581.738 2.538.182.354 2.347.615.238 0,74
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 311.274.179 320.655.860 112.065.295 72.672.075 87.774.199 73.307.224 - 0,65
4 China Union Holdings Ltd. 7.178.915.368 6.489.086.891 5.717.804.652 4.174.838.331 5.174.473.910 4.971.478.442 - 0,73
5 Zhong Ao Home Group Limited 2.202.655.315 3.111.776.227 3.703.674.311 4.156.216.866 3.758.190.769 3.786.645.580 0,60
6 CBRE Group, Inc. 303.891.192.925 337.939.347.263 347.362.915.362 397.029.297.629 457.841.426.943 467.441.255.301 0,94
7 Colliers International Group Inc. 40.235.184.670 43.077.570.150 40.629.683.935 58.513.007.580 66.229.453.713 66.274.524.098 0,99
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 82.815.565 114.873.599 124.166.282 219.207.317 387.842.278 596.356.730 0,81
Objek Penilaian --> Makmur 1.100.141 1.151.401 1.011.223 2.247.535 2.613.517 2.500.895
Total 358.905.831.598 395.671.992.383 403.655.089.363 475.287.213.894 543.596.404.139 552.387.656.490
Page 435
PT KENCANA MAKMUR PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
Net Income
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited 255.827.912 143.879.906 172.725.335 375.845.123 284.746.211 158.073.933 (0,30)
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 217.255.390 264.916.017 708.417.202 896.110.390 448.569.421 389.197.520 (0,11)
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 105.624.731 132.415.256 11.706.211 55.934.445 49.187.938 25.653.556 (0,41)
4 China Union Holdings Ltd. 2.219.910.003 1.824.764.634 1.633.769.303 1.170.257.944 1.322.878.256 1.225.069.753 (0,62)
5 Zhong Ao Home Group Limited 230.275.125 274.257.327 318.686.638 292.913.292 196.585.920 166.209.111 (0,60)
6 CBRE Group, Inc. 15.179.516.097 18.265.259.391 11.019.825.537 26.356.709.792 21.147.744.776 13.164.991.912 (0,07)
7 Colliers International Group Inc. 1.830.944.007 1.945.894.702 1.377.558.377 (3.399.299.592) 2.889.243.279 2.129.883.018 0,49
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 7.851.457 15.729.534 18.657.909 49.812.505 101.822.370 139.002.501 0,83
Objek Penilaian --> Makmur -34.204 49.942 34.308 3.910 128.732 118.197
Total
Page 436
PT KENCANA MAKMUR PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
Net margin
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited 5,72% 3,76% 4,16% 4,78% 3,76% 2,29% - 0,87
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 40,73% 33,39% 38,19% 27,53% 17,67% 16,58% - 0,61
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 33,93% 41,30% 10,45% 76,97% 56,04% 34,99% - 0,13
4 China Union Holdings Ltd. 30,92% 28,12% 28,57% 28,03% 25,57% 24,64% - 0,81
5 Zhong Ao Home Group Limited 10,45% 8,81% 8,60% 7,05% 5,23% 4,39% - 0,66
6 CBRE Group, Inc. 5,00% 5,40% 3,17% 6,64% 4,62% 2,82% - 0,46
7 Colliers International Group Inc. 4,55% 4,52% 3,39% -5,81% 4,36% 3,21% 0,28
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 9,48% 13,69% 15,03% 22,72% 26,25% 23,31% 0,55
Objek Penilaian --> Makmur -3,11% 4,34% 3,39% 0,17% 4,93% 4,73%
Total
Page 437
PT KENCANA MAKMUR PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
Growth In Sales
No Perusahaan
2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited -14,43% 8,48% 89,59% -3,66% -9,01% 0,94
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 48,75% 133,80% 75,45% -22,01% -7,51% 0,12
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 3,01% -65,05% -35,15% 20,78% -16,48% (0,10)
4 China Union Holdings Ltd. -9,61% -11,89% -26,99% 23,94% -3,92% (0,50)
5 Zhong Ao Home Group Limited 41,27% 19,02% 12,22% -9,58% 0,76% (0,07)
6 CBRE Group, Inc. 11,20% 2,79% 14,30% 15,32% 2,10% 0,61
7 Colliers International Group Inc. 7,06% -5,68% 44,02% 13,19% 0,07% 0,98
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 38,71% 8,09% 76,54% 76,93% 53,76% 0,63
Objek Penilaian --> Makmur 4,66% -12,17% 122,26% 16,28% -4,31%
Total
Page 438
PT KENCANA MAKMUR PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
Growth In Earnings
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited -43,76% 20,05% 117,60% -24,24% -44,49% (0,23)
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 21,94% 167,41% 26,49% -49,94% -13,24% (0,53)
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 25,36% -91,16% 377,82% -12,06% -47,85% (0,20)
4 China Union Holdings Ltd. -17,80% -10,47% -28,37% 13,04% -7,39% 0,86
5 Zhong Ao Home Group Limited 19,10% 16,20% -8,09% -32,89% -15,45% (0,75)
6 CBRE Group, Inc. 20,33% -39,67% 139,18% -19,76% -37,75% (0,26)
7 Colliers International Group Inc. 6,28% -29,21% -346,76% -185,00% -26,28% (0,27)
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 100,34% 18,62% 166,98% 104,41% 36,51% 0,15
Objek Penilaian --> Makmur -246,01% -31,30% -88,60% 3192,29% -8,18%
Total
Page 439
PT KENCANA MAKMUR PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
Total Liabilities
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23
1 APAC Realty Limited 1.483.218.189 1.540.000.801 1.756.540.009 2.379.671.069 2.640.900.519 2.145.996.659
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 454.425.805 1.418.101.957 2.899.967.457 7.888.418.361 10.111.726.472 10.566.782.776
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 427.031.293 616.086.771 617.952.678 526.475.642 576.747.876 588.673.036
4 China Union Holdings Ltd. 11.404.302.880 12.909.892.051 10.825.639.955 8.016.356.083 6.701.132.319 3.924.717.078
5 Zhong Ao Home Group Limited 1.541.908.601 2.298.816.361 2.513.350.545 2.701.063.087 2.184.378.594 1.985.177.774
6 CBRE Group, Inc. 121.829.508.893 137.329.474.392 146.710.351.224 181.141.686.378 184.914.005.553 192.756.188.020
7 Colliers International Group Inc. 23.397.654.058 27.901.075.070 31.528.576.824 39.201.446.826 54.747.442.913 52.364.973.402
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 12.702.377 16.772.753 22.696.020 32.748.563 68.509.858 229.635.886
Objek Penilaian --> Makmur 69.902 2.745 2.923 35.743 87.399 28.074
Total
Page 440
PT KENCANA MAKMUR PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
Equity
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23
1 APAC Realty Limited 1.515.021.097 1.496.572.822 1.628.953.346 1.697.829.673 1.857.304.812 1.727.551.883
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 685.911.421 843.320.054 1.665.260.396 3.209.921.124 3.402.328.532 3.159.812.846
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 954.401.945 1.073.522.437 1.151.733.252 1.750.990.716 1.820.653.244 1.742.321.592
4 China Union Holdings Ltd. 11.376.994.852 11.220.996.931 12.547.495.412 13.482.401.690 14.093.461.985 12.914.786.200
5 Zhong Ao Home Group Limited 1.270.717.951 1.466.544.996 1.901.752.493 2.204.813.295 2.222.064.090 2.105.021.885
6 CBRE Group, Inc. 72.257.816.546 86.807.323.856 104.538.832.480 133.339.339.899 133.638.412.228 133.529.065.918
7 Colliers International Group Inc. 10.605.722.282 12.128.301.262 14.324.725.152 15.987.584.484 24.422.147.720 27.184.828.848
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 35.601.418 54.089.138 44.538.526 81.118.570 666.339.717 708.851.355
Objek Penilaian --> Makmur -10.248 39.694 74.002 77.912 206.644 186.334
Total
Page 441
PT KENCANA MAKMUR PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
DER
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Selisih
1 APAC Realty Limited 97,90% 102,90% 107,83% 140,16% 142,19% 124,22% 724,50%
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 66,25% 168,16% 174,14% 245,75% 297,20% 334,41% 2119,60%
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 44,74% 57,39% 53,65% 30,07% 31,68% 33,79% 124,25%
4 China Union Holdings Ltd. 100,24% 115,05% 86,28% 59,46% 47,55% 30,39% 101,70%
5 Zhong Ao Home Group Limited 121,34% 156,75% 132,16% 122,51% 98,30% 94,31% 525,94%
6 CBRE Group, Inc. 168,60% 158,20% 140,34% 135,85% 138,37% 144,36% 858,13%
7 Colliers International Group Inc. 220,61% 230,05% 220,10% 245,20% 224,17% 192,63% 1178,52%
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 35,68% 31,01% 50,96% 40,37% 10,28% 32,40% 115,02%
Objek Penilaian --> Makmur -682,13% 6,91% 3,95% 45,88% 42,29% 15,07%
Total
Page 442
PT KENCANA MAKMUR PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
Market Share
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited 1,25% 0,97% 1,03% 1,66% 1,39% 1,25% 0,82
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 0,15% 0,20% 0,46% 0,68% 0,47% 0,42% 0,62
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 0,09% 0,08% 0,03% 0,02% 0,02% 0,01% (0,68)
4 China Union Holdings Ltd. 2,00% 1,64% 1,42% 0,88% 0,95% 0,90% (0,83)
5 Zhong Ao Home Group Limited 0,61% 0,79% 0,92% 0,87% 0,69% 0,69% (0,22)
6 CBRE Group, Inc. 84,67% 85,41% 86,05% 83,53% 84,22% 84,62% (0,86)
7 Colliers International Group Inc. 11,21% 10,89% 10,07% 12,31% 12,18% 12,00% 0,96
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 0,02% 0,03% 0,03% 0,05% 0,07% 0,11% 0,73
Objek Penilaian --> Makmur 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Total
Page 443
PT KENCANA MAKMUR PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
current year Rasio
No Perusahaan
Price Outstanding Share M. Cap P/BV P/S P/E
1 APAC Realty Limited 6.931 355.197.700 2.462.010.157 1,43 0,36 15,58
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 31.599 115.969.000 3.664.446.493 1,16 1,56 9,42
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 33 9.100.102.685 298.181.194 0,17 4,07 11,62
4 China Union Holdings Ltd. 9.294 1.483.934.025 13.791.317.426 1,07 2,77 11,26
5 Zhong Ao Home Group Limited 697 854.550.000 595.265.274 0,28 0,16 3,58
6 CBRE Group, Inc. 1.257.315 302.425.012 380.243.358.799 2,85 0,81 28,88
7 Colliers International Group Inc. 1.531.791 47.179.376 72.268.933.524 2,66 1,09 33,93
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 12.716 320.000.000 4.069.116.699 5,74 6,82 29,27
1,29 1,33 13,60
Objek Penilaian --> Makmur
Total
Page 444
PT KENCANA MAKMUR PROPERTINDO
GUIDELINE PUBLICLY TRADED COMPANY
DALAM RIBUAN RUPIAH
No. Perusahaan Pembanding P/S P/BV P/E
1 APAC Realty Limited 0,36 1,43 15,58
2 Hiyes International Co., Ltd. 1,56 1,16 9,42
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 4,07 0,17 11,62
4 China Union Holdings Ltd. 2,77 1,07 11,26
5 Zhong Ao Home Group Limited 0,16 0,28 3,58
6 CBRE Group, Inc. 0,81 2,85 28,88
7 Colliers International Group Inc. 1,09 2,66 33,93
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 6,82 5,74 29,27
Rata - rata 2,21 1,92 17,94
Median 1,33 1,29 13,60
Nilai Buku Makmur per 31 Juli 2023 *) 2.500.895 186.334 118.197
Hasil Pengkalian (Nilai Buku x Median) 3.315.401 240.822 1.607.382
Bobot 40,00% 20,00% 40,00%
Nilai setelah Bobot 1.326.160 48.164 642.953
Indikasi Nilai 100,00% Ekuitas Makmur 2.017.278
Indikasi Nilai 51,00% Ekuitas Makmur 1.028.812
CP (30,00%) 308.643
Indikasi Nilai setelah CP 1.337.455
DLOM (30,00%) (401.237)
Nilai Pasar 51,00% Ekuitas Makmur per 31 Juli 2023 936.219
Page 445
Penilaian 51,00% Ekuitas MAKMUR
Pendekatan Pendapatan
Metode Discounted Cash Flow
("DCF")
Page 446
PT KENCANA MAKMUR PROPERTINDO
ASUMSI
DALAM SATUAN
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Jumlah Bulan Dalam Sebulan Bulan 5 12 12 12 12 12
Jumlah Hari Dalam Setahun Hari 153 366 365 365 365 366
PENDAPATAN
Kenaikan Omzet % 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00%
Komisi Agen % 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%
BIAYA LANGSUNG
terhadap
Biaya Komisi 63,50% 63,50% 63,50% 63,50% 63,50% 63,50%
Pendapatan
BIAYA ADMINISTRASI & UMUM
terhadap
Royalti 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00%
Pendapatan
Overhead kantor % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Jamuan % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Gaji dan tunjangan % Pertumbuhan 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00%
Promosi % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Transportasi % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Sewa % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Listrik, air dan telepon % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Lain-lain % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Pajak % 22,00% 22,00% 22,00% 22,00% 22,00% 22,00%
Perputaran
Utang Akrual Hari 7 7 7 7 7 7
Page 447
PT KENCANA MAKMUR PROPERTINDO
PROYEKSI PENDAPATAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
PENDAPATAN
Pendapatan 1.885.630 3.162.355 3.478.591 3.826.450 4.209.095 4.630.005
JUMLAH PENDAPATAN 1.885.630 3.162.355 3.478.591 3.826.450 4.209.095 4.630.005
PT KENCANA MAKMUR PROPERTINDO
PROYEKSI BIAYA LANGSUNG
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
BIAYA LANGSUNG
Biaya Komisi 1.197.375 2.008.096 2.208.905 2.429.796 2.672.775 2.940.053
JUMLAH BIAYA LANGSUNG 1.197.375 2.008.096 2.208.905 2.429.796 2.672.775 2.940.053
PT KENCANA MAKMUR PROPERTINDO
PROYEKSI BEBAN USAHA
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
BIAYA ADMINISTRASI & UMUM
Royalti 119.738 200.810 220.891 242.980 267.278 294.005
Overhead kantor 57.627 145.220 152.481 160.105 168.110 176.516
Jamuan 56.369 142.049 149.151 156.609 164.439 172.661
Gaji dan tunjangan 43.882 113.743 122.843 132.670 143.284 154.747
Penyusutan dan Amortisasi 26.837 63.674 20.000 30.000 40.000 50.000
Promosi 15.506 39.075 41.028 43.080 45.234 47.495
Transportasi 13.318 33.561 35.239 37.001 38.851 40.794
Sewa - - 56.358 59.176 62.134 65.241
Listrik, air dan telepon 2.085 5.254 5.517 5.793 6.082 6.387
Lain-lain 4.539 10.894 10.894 10.894 10.894 10.894
JUMLAH BIAYA ADMINISTRASI & UMUM 339.900 754.279 814.401 878.306 946.306 1.018.739
Pendapatan (Beban) Lain-Lain - - - - - -
JUMLAH BEBAN USAHA 339.900 754.279 814.401 878.306 946.306 1.018.739
Page 448
PT KENCANA MAKMUR PROPERTINDO
PROYEKSI ASET TETAP
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
PENAMBAHAN
Kendaraan dan Inventaris Kantor 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000
JUMLAH PENAMBAHAN 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000
NILAI PEROLEHAN
Kendaraan dan Inventaris Kantor 92.813 142.813 192.813 242.813 292.813 342.813
JUMLAH NILAI PEROLEHAN 92.813 142.813 192.813 242.813 292.813 342.813
DEPRESIASI
Kendaraan dan Inventaris Kantor - 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000
JUMLAH DEPRESIASI - 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000
AKUMULASI DEPRESIASI
Kendaraan dan Inventaris Kantor 42.813 52.813 72.813 102.813 142.813 192.813
JUMLAH AKUMULASI DEPRESIASI 42.813 52.813 72.813 102.813 142.813 192.813
NILAI BUKU
Kendaraan dan Inventaris Kantor 50.000 90.000 120.000 140.000 150.000 150.000
JUMLAH NILAI BUKU 50.000 90.000 120.000 140.000 150.000 150.000
PT KENCANA MAKMUR PROPERTINDO
PROYEKSI ASET HAK GUNA USAHA
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
PENAMBAHAN
Sewa Ruko Kantor
JUMLAH PENAMBAHAN - - - - - -
NILAI PEROLEHAN
Sewa Ruko Kantor 128.818 128.818 128.818 128.818 128.818 128.818
JUMLAH NILAI PEROLEHAN 128.818 128.818 128.818 128.818 128.818 128.818
AMORTISASI
Sewa Ruko Kantor 26.837 53.674
JUMLAH AMORTISASI 26.837 53.674 - - - -
AKUMULASI AMORTISASI
Sewa Ruko Kantor 75.144 128.818 128.818 128.818 128.818 128.818
JUMLAH AKUMULASI AMORTISASI 75.144 128.818 128.818 128.818 128.818 128.818
NILAI BUKU
Sewa Ruko Kantor 53.674 - - - - -
JUMLAH NILAI BUKU 53.674 - - - - -
Page 449
PT KENCANA MAKMUR PROPERTINDO
PROYEKSI LABA (RUGI)
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
PENDAPATAN 1.885.630 3.162.355 3.478.591 3.826.450 4.209.095 4.630.005
BIAYA LANGSUNG (1.197.375) (2.008.096) (2.208.905) (2.429.796) (2.672.775) (2.940.053)
63,50% 63,50% 63,50% 63,50% 63,50% 63,50%
LABA (RUGI) KOTOR 688.255 1.154.260 1.269.686 1.396.654 1.536.320 1.689.952
36,50% 36,50% 36,50% 36,50% 36,50% 36,50%
BEBAN USAHA (339.900) (754.279) (814.401) (878.306) (946.306) (1.018.739)
18,03% 23,85% 23,41% 22,95% 22,48% 22,00%
LABA (RUGI) BERSIH SEBELUM PAJAK 348.355 399.980 455.284 518.348 590.013 671.212
18,47% 12,65% 13,09% 13,55% 14,02% 14,50%
Pajak (76.638) (87.996) (100.163) (114.037) (129.803) (147.667)
LABA (RUGI) TAHUN BERJALAN 271.717 311.985 355.122 404.311 460.211 523.546
14,41% 9,87% 10,21% 10,57% 10,93% 11,31%
PT KENCANA MAKMUR PROPERTINDO
PROYEKSI POSISI KEUANGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 333.001 657.022 982.540 1.367.275 1.817.951 2.341.994
Piutang Lain-lain 37.626 37.626 37.626 37.626 37.626 37.626
JUMLAH ASET LANCAR 370.627 694.649 1.020.166 1.404.901 1.855.578 2.379.620
ASET TIDAK LANCAR
Aset Tetap 50.000 90.000 120.000 140.000 150.000 150.000
Aset Hak Guna 53.674 - - - - -
JUMLAH ASET TIDAK LANCAR 103.674 90.000 120.000 140.000 150.000 150.000
JUMLAH ASET 474.301 784.649 1.140.166 1.544.901 2.005.578 2.529.620
LIABILITAS
Utang Pajak 10.773 10.773 10.773 10.773 10.773 10.773
Utang Akrual 5.478 3.841 4.236 4.660 5.126 5.623
Utang Lain-Lain - - - - - -
Liabilitas Sewa Hak Guna - - - - - -
Utang Pemegang Saham - - - - - -
JUMLAH LIABILITAS 16.251 14.613 15.009 15.433 15.899 16.396
EKUITAS
Modal Saham 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000
Laba Ditahan 86.334 358.051 670.035 1.025.157 1.429.468 1.889.679
Laba (Rugi) Tahuin Berjalan 271.717 311.985 355.122 404.311 460.211 523.546
JUMLAH EKUITAS 458.051 770.035 1.125.157 1.529.468 1.989.679 2.513.225
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 474.301 784.649 1.140.166 1.544.901 2.005.578 2.529.620
cek (0) (0) (0) (0) (0) (0)
PT KENCANA MAKMUR PROPERTINDO
PROYEKSI ARUS KAS
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
EAT 271.717 311.985 355.122 404.311 460.211 523.546
Depresiasi dan Amortisasi 26.837 63.674 20.000 30.000 40.000 50.000
Piutang Lain-lain - - - - - -
Utang Pajak - - - - - -
Utang Akrual (11.823) (1.638) 396 424 466 497
Utang Lain-Lain - - - - - -
KAS BERSIH YANG DIPEROLEH (DIGUNAKAN) DARI OPERASI 286.731 374.021 375.517 434.735 500.677 574.043
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Aset Tetap (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000)
Aset Hak Guna - - - - - -
KAS BERSIH YANG DIPEROLEH (DIGUNAKAN) DARI INVESTASI (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Utang Pemegang Saham - - - - - -
KAS BERSIH YANG DIPEROLEH (DIGUNAKAN) DARI PENDANAAN - - - - - -
KENAIKAN (PENURUNAN) KAS 236.731 324.021 325.517 384.735 450.677 524.043
KAS AWAL TAHUN 96.270 333.001 657.022 982.540 1.367.275 1.817.951
KAS AKHIR TAHUN 333.001 657.022 982.540 1.367.275 1.817.951 2.341.994
Page 450
PT KENCANA MAKMUR PROPERTINDO
Perhitungan Weighted Average Cost of Capital ("WACC")
WACC
CAPITAL TYPE Cost of Capital Composition Weighted
COST OF DEBT (Kd = I X (1-T)) 7,32% 20,93% 1,53%
COST OF EQUITY (Ke = Rf + (Rpm) * Beta 11,54% 79,07% 9,13%
Weighted Average Cost of capital (WACC) 10,66%
COST OF EQUITY CALCULATION COST OF DEBT CALCULATION
Risk Free Rate (Rf) 6,70% a Bank Interest Rate 9,38%
Equity Risk Premium (ERP) 7,89% b Tax 22,00%
Country Default Spread (CDS) 2,04%
β (Beta) 0,87
Alpha 0,00%
COST OF EQUITY 11,54% COST OF DEBT 7,32%
Unleverage Beta ==========> 0,72 BU = BL
1 + (( 1 - t ) x (Kd/Ke))
Leverage Beta Valuation Object ==========> 0,87 BL = BU x (1+(1-T) x (Kd/Ke))
Description :
Rf : Risk Free Rate
Rpm : Market Risk Premium (Rm - Rf)
β : Beta
Rs : Company Specific Risk
Page 451
PT KENCANA MAKMUR PROPERTINDO
DISCOUNTED CASH FLOW
DALAM RIBUAN RUPIAH 0,42 1,42 2,42 3,42 4,42 5,42
2023 2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Jan-Jul Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Audited Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Laba bersih 271.717 311.985 355.122 404.311 460.211 523.546
Depresiasi 26.837 63.674 20.000 30.000 40.000 50.000
Bunga (1-t) - - - - - -
Capex (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000)
Changes in Working Capital (11.823) (1.638) 396 424 466 497
FREE CASH FLOW TO FIRM 236.731 324.021 325.517 384.735 450.677 524.043
TERMINAL VALUE 2,60% 6.672.810
DISCOUNT FACTOR 10,66% 0,96 0,87 0,78 0,71 0,64 0,58
PRESENT VALUE 226.892 280.644 254.786 272.133 288.074 4.157.196
NET PRESENT VALUE 5.479.726
Kas 96.270
Liabilitas -
Indikasi Nilai 100,00% Ekuitas Makmur 5.575.996
Indikasi Nilai 51,00% Ekuitas Makmur 51,00% 2.843.758
DLOC 0,00% -
Indikasi Nilai 51,00% Ekuitas Makmur setelah DLOC 2.843.758
DLOM 30,00% (853.127)
Nilai Pasar 51,00% Ekuitas Makmur 1.990.631
Page 452
REKONSILIASI NILAI
Page 453
REKONSILIASI
PT KENCANA MAKMUR PROPERTINDO
DALAM RIBUAN RUPIAH
Uraian Nilai Pasar Bobot Nilai Pasar
Pendekatan Pasar, Metode GPTC 936.219 30% 280.866
Pendekatan Pendapatan, Metode DCF 1.990.631 70% 1.393.441
Nilai Pasar 51,00% Ekuitas Makmur per 31 Juli 2023 1.674.307
Page 454
Page 455
Page 456
Page 457
Page 458
Page 459
Page 460
Page 461
Page 462
Page 463
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
DAFTAR ISI
Halaman
SERTIFIKAT
PERNYATAAN PENILAI
DAFTAR ISI.................................................................................................................................................. 1
DAFTAR FIGUR ........................................................................................................................................... 3
1 PENDAHULUAN.................................................................................................................................. 5
1.1 Latar Belakang Penugasan ................................................................................................................. 5
1.2 Status Penilai Publik ............................................................................................................................ 5
1.3 Identitas Pemberi Tugas ..................................................................................................................... 6
1.4 Identitas Pengguna Laporan .............................................................................................................. 6
1.5 Objek Penilaian .................................................................................................................................... 6
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian ............................................................................................................ 6
1.7 Identifikasi Bentuk Kepemilikan ........................................................................................................ 6
1.8 Definisi dan Istilah yang Digunakan Dalam Penilaian atas Nilai Ekuitas ...................................... 6
1.9 Pernyataan Independensi Penilai .................................................................................................... 10
1.10 Tanggal Penilaian atas Nilai Ekuitas ................................................................................................ 10
1.11 Premis Nilai yang Digunakan ........................................................................................................... 10
1.12 Dasar Nilai yang Digunakan ............................................................................................................. 10
1.13 Asumsi dan Kondisi Pembatas ......................................................................................................... 10
1.14 Konfirmasi Bahwa Objek Penilaian Tidak Sedang atau Telah Dinilai Dalam Jangka
Waktu Tidak Lebih dari 2 (Dua) Bulan ............................................................................................. 11
1.15 Tenaga Ahli dan Hasil Pekerjaan Tenaga Ahli ................................................................................ 11
1.16 Uraian Penilai Properti dan Hasil Penilaian Aset oleh Penilai Properti yang Digunakan .......... 12
1.17 Penjelasan mengenai Kejadian Penting setelah Tanggal Penilaian atas Nilai Ekuitas
(Subsequent Event) .............................................................................................................................. 12
1.18 Jenis Mata Uang yang Digunakan .................................................................................................... 12
1.19 Sumber dan Data Informasi yang Dapat Dihandalkan ................................................................. 12
1.20 Tambahan Informasi Lain Diluar Hal-hal yang Telah Diuraikan .................................................. 12
1.21 Uraian Mengenai Ketentuan Peraturan Perundang-undangan Yang Terkait dengan
Objek Penilaian atas Nilai Ekuitas .................................................................................................... 12
2 DATA DAN INFORMASI.................................................................................................................... 14
2.1 Hasil Pelaksana Inspeksi Terhadap Objek Penilaian ..................................................................... 14
2.2 Tingkat Kedalaman Inspeksi ............................................................................................................. 14
2.3 Data dan Informasi yang Relevan dengan Objek Penilaian ......................................................... 15
2.4 PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA") ........................................................................ 15
2.4.1 Riwayat Singkat .................................................................................................................................. 15
2.4.2 Aktivitas Usaha ................................................................................................................................... 16
2.4.3 Tingkat Kepemilikan dan Sifat Pengendalian Objek Penilaian ..................................................... 16
2.4.4 Tingkat Likuiditas Pasar Objek Penilaian ........................................................................................ 16
2.4.5 Manajemen dan Sumber Daya Manusia ........................................................................................ 16
2.4.6 Informasi Non Keuangan yang Relevan Mengenai SEJAHTERA ................................................... 17
3 TINJAUAN EKONOMI MAKRO DAN INDUSTRI .............................................................................. 18
3.1 Ekonomi Makro Indonesia ................................................................................................................ 18
3.1.1 Pertumbuhan Ekonomi Indonesia................................................................................................... 18
3.1.2 Nilai Tukar Rupiah ............................................................................................................................. 19
3.1.3 Inflasi ................................................................................................................................................... 20
3.1.4 Tingkat Suku Bunga ........................................................................................................................... 20
3.1.5 Pasar Keuangan ................................................................................................................................. 22
Halaman - 1
Page 464
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
3.2 Gambaran Umum Industri Properti di Indonesia .......................................................................... 22
3.3 Pertumbuhan Properti Baru di Daerah Tangerang ....................................................................... 31
4 ANALISIS ATAS LAPORAN KEUANGAN DAN INFORMASI KEUANGAN LAINNYA ..................... 33
4.1 Penyesuaian Laporan Keuangan SEJAHTERA ................................................................................. 33
4.2 Analisis Kinerja Keuangan SEJAHTERA ............................................................................................ 33
4.2.1 Analisis Laporan Keuangan SEJAHTERA .......................................................................................... 33
4.2.2 Informasi Perpajakan SEJAHTERA .................................................................................................... 38
4.2.3 Kompensasi Bagi Pemegang Saham SEJAHTERA ........................................................................... 38
4.2.4 Informasi mengenai Asuransi yang Ditanggung oleh Perusahaan untuk Karyawan Kunci ..... 38
4.2.5 Analisis dan Pembahasan Manajemen ........................................................................................... 38
5 ANALISIS SWOT DAN RISIKO .......................................................................................................... 39
5.1 Analisis SWOT ..................................................................................................................................... 39
5.2 Analisis Risiko ..................................................................................................................................... 39
6 PENDEKATAN DAN PEMILIHAN METODE PENILAIAN ................................................................. 41
6.1 Pendekatan Penilaian........................................................................................................................ 41
6.2 Pemilihan Pendekatan dan Metode Penilaian ............................................................................... 41
7 PENILAIAN EKUITAS SEJAHTERA .................................................................................................... 43
7.1 Penilaian SEJAHTERA dengan Pendekatan Pasar, Metode GPTC ................................................. 43
7.1.1 Pemilihan Perusahaan Pembanding ............................................................................................... 43
7.1.2 Control Premium dan Discount for Lack of Marketability ................................................................. 48
7.1.3 Nilai Pasar 51,00% Ekuitas SEJAHTERA dengan Pendekatan Pasar ............................................. 49
7.2 Penilaian SEJAHTERA dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF ........................................ 50
7.2.1 Ringkasan Proyeksi Keuangan ......................................................................................................... 51
7.2.2 Pemilihan Arus Kas ............................................................................................................................ 51
7.2.3 Penentuan Biaya Modal Tertimbang ............................................................................................... 52
7.2.4 Tingkat Pertumbuhan pada Nilai Terminal .................................................................................... 55
7.2.5 Control Premium (“CP”), Discount for Lack of Control (“DLOC”) dan Discount for Lack of
Marketability (“DLOM”) ........................................................................................................................ 55
7.2.6 Nilai Pasar 51,00% Ekuitas SEJAHTERA dengan Pendekatan Pendapatan .................................. 56
7.3 Rekonsiliasi Nilai ................................................................................................................................ 56
7.4 Kesimpulan Nilai ................................................................................................................................ 57
8 KUALIFIKASI PENILAI BISNIS .......................................................................................................... 58
✓ LAMPIRAN KEUANGAN
Halaman - 2
Page 465
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
DAFTAR FIGUR
Halaman
Figur 1. Pihak Yang Diwawancarai ........................................................................................................... 14
Figur 2. Susunan Pemegang Saham SEJAHTERA .................................................................................... 16
Figur 3. Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Pengeluaran dan Lapangan
Usaha ............................................................................................................................................ 18
Figur 4. Neraca Pembayaran Indonesia .................................................................................................. 19
Figur 5. Rupiah vs Negara Kawasan dan Suku Bunga Kebijakan Negara Kawasan ........................... 20
Figur 6. Inflasi IHK dan Komponen serta Ekspektasi Inflasi ................................................................. 20
Figur 7. Suku Bunga Kebijakan Bank Indonesia dan IndONIA serta Suku Bunga Perbankan .......... 21
Figur 8. Perkembangan Kredit dan DPK ................................................................................................. 21
Figur 9. Nilai Transaksi Uang Elektronik dan Nilai Transaksi Digital Banking ...................................... 22
Figur 10. Nilai Transaksi ATM/Debit dan Kartu Kredit serta Uang yang Diedarkan............................. 22
Figur 11. Indeks Harga Properti Q2 2023.................................................................................................. 23
Figur 12. Tren Pencarian Properti Bedasarkan Harga............................................................................. 24
Figur 13. Indeks Harga DKI Jakarta vs Bodetabek .................................................................................... 24
Figur 14. Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial ................................................................. 25
Figur 15. Tren Indeks Harga Properti Tangerang Selatan Q1 2021 - Q1 2022 ..................................... 27
Figur 16. Tren Indeks Suplai Properti Tangerang Selatan Q1 2021 - Q1 2022 ..................................... 27
Figur 17. Tren Indeks Permintaan Properti Tangerang Selatan Q1 2018 - Q1 2022 .......................... 28
Figur 18. Area dengan Permintaan Properti Tertinggi di Tangerang Selatan Hingga Q1 2022 .......... 28
Figur 19. Tren Indeks Suplai Pasar Properti Tangerang Selatan ............................................................ 29
Figur 20. Tren Indeks Harga Pasar Properti Tangerang Selatan ............................................................ 29
Figur 21. Tren Indeks Permintaan Pasar Properti Tangerang Selatan .................................................. 30
Figur 22. Laporan Laba (Rugi)..................................................................................................................... 33
Figur 23. Pertumbuhan Pendapatan, Laba (Rugi) Kotor, Laba (Rugi) Bersih Sebelum Pajak dan Laba
(Rugi) Tahun Berjalan .................................................................................................................. 34
Figur 24. Analisis Common Size Laba (Rugi)............................................................................................... 34
Figur 25. Ringkasan Posisi Keuangan ........................................................................................................ 34
Figur 26. Pertumbuhan Aset, Liabilitas dan Ekuitas ................................................................................ 35
Figur 27. Analisis Common Size Aset, Liabilitas dan Ekuitas .................................................................... 35
Figur 28. Ringkasan Laporan Arus Kas ...................................................................................................... 36
Figur 29. Komposisi Arus Kas Bersih dari aktivitas Operasi, Investasi dan Pendanaan ...................... 36
Figur 30. Rasio Keuangan ........................................................................................................................... 37
Figur 31. Perusahaan Pedoman ................................................................................................................. 43
Figur 32. Growth in Sales .............................................................................................................................. 44
Figur 33. Growth in Earnings ........................................................................................................................ 45
Figur 34. Liabilities to Equity Ratio ............................................................................................................... 45
Figur 35. Net Margin ..................................................................................................................................... 45
Figur 36. Total Aset ...................................................................................................................................... 46
Figur 37. Market Share ................................................................................................................................. 46
Figur 38. Net Profit Margin ........................................................................................................................... 47
Figur 39. Variable Market Multiple dan Perhitungan Indikasi Nilai Ekuitas ............................................ 47
Figur 40. Penentuan DLOM dalam Penilaian Ekuitas SEJAHTERA .......................................................... 49
Figur 41. Nilai Pasar 51,00% Ekuitas SEJAHTERA dengan Pendekatan Pasar, Metode GPTC ............. 49
Figur 42. Proyeksi Laba (Rugi) .................................................................................................................... 51
Figur 43. Proyeksi Posisi Keuangan ........................................................................................................... 51
Figur 44. Proyeksi Arus Kas......................................................................................................................... 51
Figur 45. Beta Levered dan Un-Levered Perusahaan Pembanding .......................................................... 53
Figur 46. DER Market .................................................................................................................................... 54
Figur 47. Biaya Modal Ekuitas .................................................................................................................... 54
Halaman - 3
Page 466
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
Figur 48. Weighted Average Cost of Capital (“WACC”) ................................................................................. 55
Figur 49. Nilai Pasar 51,00% Ekuitas SEJAHTERA dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF .... 56
Figur 50. Rekonsiliasi Nilai Pasar 51,00% Ekuitas SEJAHTERA ................................................................ 57
Halaman - 4
Page 467
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
1 PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Penugasan
PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”) merupakan pemegang master franchise ERA untuk seluruh
wilayah Indonesia. IPAC merupakan pelopor broker property di Indonesia dengan sistem
franchise. Saat ini IPAC memiliki member broker yang berlokasi di wilayah Tangerang dan
tergabung dalam grup ERA Fiesta, terdiri dari ERA Fiesta Pamulang, ERA Fiesta BSD, ERA Fiesta
Suvarna Sutera, ERA Fiesta Gading Serpong, ERA Fiesta Grande, ERA Fiesta Alam Sutera dan ERA
Fiesta Pantai Indah Kapuk (“PIK”) (Jakarta Utara).
Saat ini IPAC berencana untuk melakukan pengembangan bisnis dengan memperluas market
share broker dan agen dalam bidang broker property, untuk merealisasikan tujuan tersebut IPAC
akan mengakusisi perusahaan-perusahaan franchisee terbaiknya, termasuk ERA Fiesta, yang
salah satunya yaitu PT Kencana Sejahtera Propertindo (“SEJAHTERA”) yang dikenal dengan
nama ERA Fiesta Suvarna Sutera. Berdasarkan informasi dari Manajemen rencana akuisisi
tersebut termasuk kedalam Transaksi Material sesuai dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
("OJK") Republik Indonesia No. 17/POJK.04/2020 tentang "Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha" (“POJK 17 Tahun 2020”).
SEJAHTERA merupakan perusahaan agen properti yang melakukan usaha dibidang jual, beli dan
sewa properti. SEJAHTERA berdiri sejak 09 Agustus 2021 dan berkedudukan di Tangerang,
Banten.
Terkait dengan rencana akuisisi ERA Fiesta, IPAC memerlukan adanya penilaian atas 51,00%
Ekuitas SEJAHTERA, dalam rangka menentukan Nilai Pasar sahamnya. Penilaian ini digunakan
untuk kepentingan Pasar Modal terkait dengan POJK 17 Tahun 2020, serta tidak digunakan di
luar konteks atau tujuan penilaian tersebut.
Sehubungan dengan rencana di atas, Kantor Jasa Penilai Publik Yanuar, Rosye dan Rekan
(“Y&R”) telah ditunjuk oleh IPAC berdasarkan persetujuan atas Surat Penawaran Jasa Penilaian
Ekuitas Era Fiesta No.PR.Y&R-00/Y/BS/ERA/VIII/2023/RY/0164, tanggal 04 Agustus 2023
dengan maksud untuk melakukan penilaian atas 51,00% Ekuitas SEJAHTERA.
1.2 Status Penilai Publik
Penilai Publik adalah Pemimpin Rekan dari Y&R dengan kualifikasi sebagai berikut:
Nama Penilai Publik : Yanuar Bey S.E., M.M., MAPPI (Cert.)
No. Izin Penilai Publik : B-1.08.00044
STTD : STTD.PB-37/PJ-1/PM.02/2023
Klasifikasi Izin : Penilaian Bisnis (B)
No. MAPPI : 99-S-01230
Y&R adalah Kantor Jasa Penilai Publik yang terdaftar di Kementerian Keuangan dan Pasar Modal
serta memiliki kompetensi untuk melakukan penugasan ini.
Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini kami bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Pemberi Tugas, Objek Penilaian ataupun
pihak-pihak yang terafiliasi dengan Pemberi Tugas dan Objek Penilaian. Y&R juga tidak memiliki
kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
Halaman - 5
Page 468
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
Laporan Penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak
manapun. Imbalan jasa yang kami terima sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang
dihasilkan.
1.3 Identitas Pemberi Tugas
• Nama Perusahaan : PT Era Graharealty Tbk ("IPAC")
• Alamat : TCC Batavia Tower Lantai 8 Unit 3-5, Jalan K.H Mas Mansyur Kav.126,
Jakarta – 10220,
• Telepon : (021) 570 8000 / (021) 2967 5123
• Situs Web : www.eraindonesia.com
1.4 Identitas Pengguna Laporan
• Nama Perusahaan : PT Era Graharealty Tbk ("IPAC")
• Alamat : TCC Batavia Tower Lantai 8 Unit 3-5, Jalan K.H Mas Mansyur Kav.126,
Jakarta – 10220,
• Telepon : (021) 570 8000 / (021) 2967 5123
• Situs Web : www.eraindonesia.com
1.5 Objek Penilaian
Objek penilaian sesuai dengan informasi yang diberikan oleh pemberi tugas adalah penilaian
51,00% Ekuitas SEJAHTERA.
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud dari Penilaian ini adalah untuk memberikan pendapat mengenai Nilai Pasar 51,00%
Ekuitas SEJAHTERA. Tujuan dari Penilaian ini adalah sebagai bahan pertimbangan IPAC dalam
rangka akuisisi SEJAHTERA.
Penilaian ini digunakan untuk kepentingan Pasar Modal terkait dengan Peraturan Otoritas Jasa
Keungan (“OJK”) Republik Indonesia No. 17/POJK.04/2020 tentang “Transaksi Material dan
Perubahan Kegiatan Usaha”, serta tidak digunakan di luar konteks atau tujuan penilaian
tersebut.
1.7 Identifikasi Bentuk Kepemilikan
Berdasarkan informasi yang kami terima, objek penilaian adalah 51,00% Ekuitas SEJAHTERA
yang masing-masing dimiliki oleh Buyanto Tjiawan (25,00%), Philipus Hadi Kusuma (13,00%) dan
Kurniawati (13,00%).
1.8 Definisi dan Istilah yang Digunakan Dalam Penilaian atas Nilai Ekuitas
ABV : Adjusted Book Value, Nilai Buku yang dihasilkan setelah
dilakukan penyesuaian (normalisasi) terhadap nilai dari satu
atau lebih aset atau kewajiban.
Halaman - 6
Page 469
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
Arus Kas Bersih : a. Jumlah kas yang tersedia setelah terpenuhinya
kebutuhan kas untuk kegiatan operasional;
b. Jumlah kas yang merupakan arus kas yang tersedia bagi
penyedia modal yang terdiri dari utang dan ekuitas; dan
c. Jumlah kas yang telah bebas dari kewajiban untuk
mempertahankan operasi saat ini dan untuk
mengantisipasi pertumbuhan perusahaan.
Asumsi : Sesuatu yang dianggap akan terjadi termasuk fakta, syarat,
atau keadaan yang mungkin dapat mempengaruhi objek
Penilaian atau pendekatan penilaian dan kewajarannya
telah dianalisis oleh Penilai Bisnis sebagai bagian dari proses
Penilaian.
Dasar Penilaian : Suatu penjelasan dan/atau pendefinisian tentang jenis Nilai
yang sedang diteliti berdasarkan kriteria tertentu.
DCF : Discounted Cash Flow, suatu metode untuk menetapkan
indikasi nilai dari suatu perusahaan, kepemilikan atas
perusahaan atau sekuritas yang dilakukan dengan cara
mendiskonto arus kas bersih dengan tingkat diskon yang
relevan.
Diskon Likuiditas Pasar : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan
(Discount for Lack of pengurang dari Nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari
Marketabilities) kurangnya likuiditas objek Penilaian.
Diskon Tanpa Pengendalian : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan
(Discount for Lack of Control) pengurang dari Nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari
kurangnya tingkat pengendalian atas objek Penilaian.
Faktor Kapitalisasi : Semua jenis rasio yang digunakan untuk mengkonversi
pendapatan menjadi suatu nilai.
GPTC : Guideline Publicly Traded Company adalah suatu metode
yang dilakukan dengan cara menggunakan perbandingan
dengan perusahaan yang sejenis dan dianggap sebanding
yang tercatat di pasar modal.
Holding Company : Suatu perusahaan yang sebagian besar pendapatannya
atau seluruhnya berasal dari penyertaan pada perusahaan
lain.
Kapitalisasi : a. Pengkonversian arus kas bersih atau penghasilan
bersih lain, baik yang bersifat aktual maupun perkiraan,
selama periode tertentu yang ekuivalen dengan nilai
aset pada suatu tanggal tertentu; atau
b. Pengakuan atas suatu pengeluaran modal.
Kelangsungan Usaha (Going : Suatu kondisi yang mencerminkan usaha yang sedang
Concern) beroperasi atau dalam konstruksi, atau suatu premis dalam
penilaian, dimana penilai bisnis menganggap suatu
perusahaan akan terus melanjutkan operasinya secara
berkelanjutan.
KEPI & SPI Edisi VII – 2018 : Kode Etik Penilai Indonesia (“KEPI”) dan Standar Penilaian
Indonesia (“SPI”) 2018 Edisi VII - 2018.
Laporan Keuangan Audit : Laporan Keuangan SEJAHTERA yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Kanaka Puradiredja Suhartono untuk
periode yang berakhir 31 Juli 2023, 31 Desember 2022 dan
31 Desember 2021, masing-masing dengan laporan No. Ref:
00479/2.0752/AU.1/05/1014-3/1/XI/2023, No. Ref:
00478/2.0752/AU.1/05/1014-2/1/XI/2023 dan No. Ref:
00477/2.0752/AU.1/05/1014-1/1/XI/2023 yang diterbitkan
pada tanggal 28 November 2023 dengan Akuntan Publik Aris
Halaman - 7
Page 470
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
Suryanta, AK., CA, CPA No. AP.1014 dan No. STTD.AP-
505/PM.22/2018 serta opini wajar dalam semua hal yang
material.
Laporan Penilaian Bisnis : Laporan tertulis yang dibuat oleh penilai bisnis yang
memuat pendapat penilai bisnis mengenai objek penilaian
serta menyajikan informasi tentang proses penilaian.
MAPPI : Masyarakat Profesi Penilai Indonesia.
Metode Kapitalisasi : Metode penilaian yang mendasarkan pada suatu
Pendapatan (Capitalization pendapatan yang dianggap mewakili kemampuan di masa
of Income mendatang dari suatu perusahaan atau business interest
Method) yang dinilai, dibagi dengan suatu tingkat kapitalisasi atau
dikali dengan faktor kapitalisasi, sehingga menjadi suatu
indikasi nilai dari perusahaan atau business interest.
Metode Penilaian : Suatu cara atau rangkaian cara tertentu dalam melakukan
penilaian.
Modal Investasi : Jumlah utang jangka panjang dan ekuitas pada suatu
perusahaan.
Nilai : Perkiraan harga yang diinginkan oleh penjual dan/atau
pembeli atas suatu barang atau jasa dan merupakan jumlah
manfaat ekonomi berdasarkan nilai pasar yang akan
diperoleh dari objek penilaian pada tanggal penilaian.
Nilai Aset Bersih : Total nilai pasar aset dikurangi total nilai pasar liabilitas.
Nilai Buku : a. Hasil kapitalisasi atas biaya perolehan aset, dikurangi
akumulasi depresiasi, deplesi, amortisasi atau
penurunan nilai sebagaimana yang tercatat dalam
laporan keuangan; atau
b. Selisih antara total aset dikurangi dengan total liabilitas
dari perusahaan sebagaimana tercatat dalam laporan
keuangan.
Nilai Pasar : Estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian,
antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual
yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan,
yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua
pihak masing– masing bertindak atas dasar pemahaman
yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan.
Nilai Terminal (Terminal : Nilai dari jumlah arus kas untuk periode setelah periode
Value) waktu tetap, dimana arus kas yang diterapkan dapat
menggunakan model ekuitas atau Modal Investasi.
Objek Penilaian : Penilaian 51,00% Ekuitas SEJAHTERA.
Pendekatan Penilaian : Suatu cara untuk memperkirakan Nilai dengan
menggunakan satu atau lebih metode penilaian.
Pendekatan Aset : Pendekatan Penilaian berdasarkan laporan keuangan
historis objek Penilaian yang telah diaudit, dengan cara
menyesuaikan seluruh aset dan liabilitas menjadi Nilai Pasar
sesuai dengan Premis Nilai yang digunakan dalam Penilaian
Bisnis.
Pendekatan Pasar : Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan objek
Penilaian dengan objek lain yang sebanding dan sejenis
serta telah tersedia informasi harga transaksi atau
penawaran.
Pendekatan Pendapatan : Pendekatan Penilaian dengan cara mengkonversi manfaat
ekonomis atau pendapatan yang diperkirakan akan
Halaman - 8
Page 471
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
dihasilkan oleh objek Penilaian dengan tingkat diskonto
tertentu.
Penilaian : Proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis atas nilai
ekonomi suatu objek penilaian.
Penilai : Orang perseorangan yang dengan keahliannya menjalankan
kegiatan Penilaian di pasar modal.
Penilai Bisnis : Penilai yang melakukan kegiatan penilaian bisnis
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan mengenai Penilai yang melakukan kegiatan di
pasar modal.
Penilai Properti : Penilai yang melakukan kegiatan Penilaian properti
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan mengenai Penilai yang melakukan kegiatan di
pasar modal.
Penilai Publik : Penilai yang telah memperoleh izin dari Menteri Keuangan
untuk memberikan jasa penilaian.
Penilaian Bisnis : Proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis atas
objek Penilaian Bisnis sebagaimana dimaksud dalam
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan mengenai Penilai yang
melakukan kegiatan di pasar modal.
Penugasan Penilaian : Penugasan yang diterima oleh Penilai dari pemberi
Profesional penugasan untuk melakukan Penilaian atas objek, tujuan
Penilaian, dan tanggal tertentu dimana Penilai mendasarkan
opininya, yang disajikan dalam laporan Penilaian.
POJK 17 Tahun 2020 : Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
No.17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan
Perubahan Kegiatan Usaha.
POJK 35 Tahun 2020 : Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
No. 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal.
Premi Pengendalian : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan
(Premium for Control) penambah dari Nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari
tingkat pengendalian atas objek Penilaian.
Premis Nilai : Asumsi Nilai yang berhubungan dengan suatu kondisi
transaksi yang dapat digunakan pada objek Penilaian.
SEJAHTERA : PT Kencana Sejahtera Propertindo.
Tanggal Laporan : Tanggal ditandatanganinya laporan oleh Penilai Bisnis.
Tanggal Penilaian : Tanggal pada saat Nilai, hasil Penilaian, atau perhitungan
manfaat ekonomi dinyatakan.
Tenaga Ahli : Orang yang mempunyai keahlian dan kualifikasi pada suatu
bidang tertentu di luar ruang lingkup kegiatan Penilaian dan
tidak bekerja pada kantor jasa Penilai publik.
Tingkat Diskonto : Suatu tingkat imbal balik untuk mengkonversikan nilai di
masa depan ke nilai sekarang yang mencerminkan nilai
waktu dari uang dan ketidakpastian atas terealisasinya
pendapatan ekonomi.
Tingkat Imbal Balik : Jumlah laba atau rugi dan/atau perubahan nilai yang
direalisasikan atau diharapkan dari suatu investasi yang
dinyatakan dalam persentase.
Tingkat Kapitalisasi : Jumlah pembagi yang digunakan untuk mengkonversi
pendapatan menjadi Nilai.
Y&R : Kantor Jasa Penilai Publik Yanuar, Rosye dan Rekan.
Halaman - 9
Page 472
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
1.9 Pernyataan Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini, kami bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan SEJAHTERA maupun IPAC ataupun pihak-
pihak yang terafiliasi dengan SEJAHTERA, maupun IPAC. Y&R juga tidak memiliki kepentingan
ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Laporan Penilaian ini tidak ditujukan
untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan jasa yang kami terima
sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan.
1.10 Tanggal Penilaian atas Nilai Ekuitas
Tanggal efektif penilaian adalah per 31 Juli 2023, dimana batas tersebut diambil atas dasar
pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
1.11 Premis Nilai yang Digunakan
Premis yang dapat digunakan dalam penilaian ini adalah premis “going concern”, yaitu suatu
kondisi yang mencerminkan usaha yang sedang beroperasi atau sekurang-kurangnya dalam
proses konstruksi, di mana Penilai menganggap suatu perusahaan akan terus melanjutkan
operasinya secara berkelanjutan. Dalam penilaian ini, SEJAHTERA merupakan perusahaan yang
memiliki keberlangsungan usaha untuk kedepannya, hal tersebut telah didukung oleh
pernyataan dan keyakinan Manajemen.
1.12 Dasar Nilai yang Digunakan
Sesuai maksud dan tujuan penilaian, yaitu untuk kepentingan Pasar Modal terkait dengan POJK
17 Tahun 2020, maka penilaian dilakukan berdasarkan Peraturan OJK Republik Indonesia
No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal”
(“POJK 35 Tahun 2020”). Berdasarkan peraturan tersebut, dasar nilai yang digunakan adalah
Nilai Pasar.
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu
aset atau liabilitas pada Tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, di mana kedua Pihak masing–masing bertindak atas dasar pemahaman
yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (POJK 35 Tahun 2020 Pasal 1).
1.13 Asumsi dan Kondisi Pembatas
1. Y&R menghasilkan laporan penilaian yang bersifat non-disclaimer opinion.
2. Y&R telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses
penyusunan laporan penilaian.
3. Y&R tidak memiliki kepentingan atau hal-hal lainnya yang dapat menyebabkan Y&R
memberikan pendapat yang bias sehubungan dengan informasi yang dibahas dalam
laporan ini.
4. Dalam menyusun laporan ini, Y&R mengandalkan keakuratan dan kelengkapan informasi
yang disediakan oleh Manajemen dan/atau data yang diperoleh dari informasi yang
tersedia untuk publik dan informasi lainnya serta penelitian yang kami anggap relevan.
Y&R tidak terlibat dan tidak melakukan audit ataupun verifikasi atas informasi yang
disediakan tersebut.
Halaman - 10
Page 473
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
5. Pemberi tugas menyatakan bahwa seluruh informasi material yang menyangkut
penugasan penilaian telah diungkapkan seluruhnya kepada Y&R dan tidak ada
pengurangan atas fakta-fakta yang penting.
6. Pemberi tugas telah membebaskan Y&R dari setiap klaim yang dapat dan akan timbul dari
kesalahan ataupun kekurangan dalam bahan atau informasi yang disediakan Manajemen,
konsultan atau pihak ketiga, kepada Y&R dalam penyusunan laporan ini.
7. Y&R tidak memiliki kepentingan pribadi atau kecenderungan untuk berpihak berkenaan
dengan subjek dari laporan ini maupun pihak-pihak yang terlibat didalamnya.
8. Y&R menggunakan proyeksi keuangan yang disampaikan oleh Manajemen dengan
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan dan kemampuan pencapaiannya (fiduciary
duty).
9. Laporan yang dihasilkan terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat
rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
10. Y&R bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan
yang telah disesuaikan.
11. Y&R bertanggung jawab atas laporan penilaian dan kesimpulan Nilai.
12. Y&R telah memperoleh informasi atas status hukum objek penilaian dari pemberi tugas.
13. Laporan penilaian ini ditujukan hanya untuk memenuhi kepentingan Pasar Modal dan
pemenuhan aturan OJK.
14. Laporan penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah terkait dengan
penilaian pada tanggal laporan ini diterbitkan.
15. Y&R berasumsi bahwa perusahaan telah dan akan memenuhi kewajiban berkenaan
dengan perpajakan, retribusi, pungutan-pungutan lainnya dan kewajiban-kewajian lainnya
sesuai dengan peraturan yang berlaku.
16. Y&R tidak bertanggung jawab terhadap kerugian sebagai akibat dari kesalahan opini atau
kesimpulan yang terjadi karena adanya data atau informasi dari Manajemen yang relevan
dan signifikan pengaruhnya terhadap opini atau kesimpulan kami, yang tidak dan atau
belum kami terima dari Manajemen.
17. Tanda tangan pimpinan dan cap perusahaan yang resmi merupakan syarat mutlak sahnya
Certificate of Appraisal ini dan laporan penilaian yang terlampir.
1.14 Konfirmasi Bahwa Objek Penilaian Tidak Sedang atau Telah Dinilai Dalam Jangka Waktu
Tidak Lebih dari 2 (Dua) Bulan
Pemberi Tugas menjamin untuk memberikan konfirmasi bahwa Objek Penilaian tidak sedang
atau telah dinilai oleh Penilai Publik lainnya untuk maksud, tujuan, pengguna laporan dan
tanggal penilaian yang sama atau berdekatan (dalam jangka waktu tidak lebih dari dua bulan).
Bahwa Penilai dibebaskan dari segala bentuk tuntutan/klaim, gugatan ganti rugi yang mungkin
timbul dari pihak ketiga atau pihak lainnya atas konfirmasi Objek Penilaian yang tidak benar dari
Pemberi Tugas dan Pemberi Tugas akan bertanggung jawab atas segala kerugian dan/atau
kewajiban yang dialami oleh Penilai dan Y&R.
1.15 Tenaga Ahli dan Hasil Pekerjaan Tenaga Ahli
Dalam melakukan penilaian 51,00% Ekuitas SEJAHTERA, Y&R tidak menggunakan tenaga ahli
dan hasil pekerjaan tenaga ahli.
Halaman - 11
Page 474
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
1.16 Uraian Penilai Properti dan Hasil Penilaian Aset oleh Penilai Properti yang Digunakan
Dalam melakukan penilaian 51,00% Ekuitas SEJAHTERA, Y&R tidak menggunakan hasil penilaian
aset.
1.17 Penjelasan mengenai Kejadian Penting setelah Tanggal Penilaian atas Nilai Ekuitas
(Subsequent Event)
Sampai dengan diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian-kejadian penting setelah
Tanggal Penilaian yang dapat berpengaruh secara signifikan terhadap hasil analisis penilaian.
1.18 Jenis Mata Uang yang Digunakan
Hasil Penilaian 51,00% Ekuitas SEJAHTERA per 31 Juli 2023 dinyatakan dalam mata uang Rupiah.
1.19 Sumber dan Data Informasi yang Dapat Dihandalkan
Dalam melakukan penilaian ini, Y&R juga menggunakan informasi dari beberapa sumber
informasi relevan yang handal tanpa perlu melakukan verifikasi, yaitu:
• Data-data perusahaan pembanding yang diperoleh dari S&P Capital IQ;
• Data-data ekonomi baik yang bersifat makro ataupun mikro yang diperoleh dari instansi
terkait, seperti Bank Indonesia dan Bursa Efek Indonesia;
• Data-data terkait dengan industri real estate services dibidang agen properti; dan
• Data-data sekunder yang didapatkan terkait informasi yang sesuai dengan penilaian ini.
1.20 Tambahan Informasi Lain Diluar Hal-hal yang Telah Diuraikan
Manajemen SEJAHTERA menyatakan bahwa seluruh informasi material yang menyangkut
penilaian ekuitas telah diungkapkan seluruhnya kepada Y&R dan tidak ada pengurangan atas
fakta-fakta yang penting. Manajemen SEJAHTERA menyatakan bahwa telah mempelajari,
mengetahui dan memahami semua asumsi dan data-data serta informasi yang digunakan
dalam analisis dan penyusunan laporan ini.
1.21 Uraian Mengenai Ketentuan Peraturan Perundang-undangan Yang Terkait dengan Objek
Penilaian atas Nilai Ekuitas
SEJAHTERA merupakan perusahaan agen properti yang melakukan usaha dibidang jual, beli dan
sewa properti di Indonesia. Oleh karena itu, kami menggunakan peraturan perundang-
undangan yang ada di Indonesia, dengan rincian sebagai berikut:
1. Undang-Undang No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas.
2. Undang-Undang No. 7 Tahun 2014 tentang Perdagangan.
3. Peraturan Menteri Perdagangan No. 57/M-DAG/PER/9/2014 tentang Perubahan atas
Peraturan Menteri Perdagangan No. 53/M-DAG/PER/8/2012 tentang Penyelenggaraan
Waralaba.
4. Peraturan Menteri Perdagangan No.105/M-DAG/PER/12/2015 tentang Pemberlakuan
Standar Kompetensi Kerja Nasional Indonesia Kategori Real Estat Golongan Pokok Real
Estat Bidang Perantaraan Perdagangan Properti.
5. Peraturan Menteri Perdagangan No. 51/M-DAG/PER/7/2017 Tahun 2017 tentang
Perusahaan Perantara Perdagangan Properti.
Halaman - 12
Page 475
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
6. Peraturan Menteri Perdagangan No. 31/M-DAG/PER/8/2008 tentang Penyelenggaraan
Waralaba.
7. Peraturan Menteri Perdagangan No. 32/M-DAG/PER/8/2008 tentang Penyelenggaraan
Kegiatan Usaha Perdagangan Dengan Sistem Penjualan Langsung (MLM).
8. Peraturan Menteri Perdagangan No. 33 Tahun 2008 tentang Perusahaan Perantara
Perdagangan Properti.
9. Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 tentang Pengelolaan Hak Pengelolaan Lahan
(HPL) yang akan mengatur pemerataan hingga kesempatan yang sama untuk mengelola
lahan.
Halaman - 13
Page 476
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
2 DATA DAN INFORMASI
2.1 Hasil Pelaksana Inspeksi Terhadap Objek Penilaian
Berdasarkan Surat Tugas No. ST.Y&R-00/BS/ERA/X/2023/RY/0056 tanggal 05 Oktober 2023,
kami melaksanakan Inspeksi lapangan dengan hasil sebagai berikut:
No. Surat Tugas : No. ST.Y&R-00/BS/ERA/X/2023/RY/0056
Lokasi : Ruko Terrace 8 Blok A No. 39 Suvarna Sutera,
Kelurahan Wanakerta, Kecamatan Sindang Jaya,
Tangerang, Banten.
Tanggal Inspeksi : 05 Oktober 2023
Tenaga Inspeksi : 1. Nisa Iksi Rosa
2. Prita Pratiwi
Pendamping : Buyanto Tjiawan
Adapun dokumentasi terkait hasil pelaksanaan Inspeksi lapangan adalah sebagai berikut:
Tampak Depan Kantor SEJAHTERA Tampak Dalam Kantor SEJAHTERA
2.2 Tingkat Kedalaman Inspeksi
Dalam penilaian ini, kami telah melakukan inspeksi untuk mendapatkan keyakinan yang
memadai diantaranya dengan melakukan site visit terhadap fasilitas milik SEJAHTERA yang
berlokasi di Ruko Terrace 8 Blok A No. 39 Suvarna Sutera, Kelurahan Wanakerta, Kecamatan
Sindang Jaya, Tangerang, Banten. Disamping itu kami juga melakukan wawancara, baik dengan
Manajemen SEJAHTERA ataupun pihak yang mewakilinya dan pihak-pihak lain yang relevan.
Figur 1. Pihak Yang Diwawancarai
Pihak Yang Diwawancarai Jabatan Entitas
Buyanto Tjiwan Direktur Utama SEJAHTERA
Berdasarkan diskusi yang dilakukan dengan Manajemen SEJAHTERA, didapatkan informasi
sebagai berikut:
1. IPAC berencana untuk mengakuisisi saham pada perusahaan-perusahaan dalam ERA
Fiesta masing-masing sebesar 51,00%, termasuk 51,00% Ekuitas SEJAHTERA.
2. Penjualan unit oleh SEJAHTERA dilakukan secara primary (melalui pengembang
perumahan) maupun secondary (per orang langsung) dengan komisi penjualan yang
didapatkan sekitar 2,00%-2,50% untuk jual beli properti dan ±5,00% untuk sewa properti.
Halaman - 14
Page 477
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
3. SEJAHTERA membayar franchise fee kepada IPAC sebesar 10,00% dari total komisi yang
didapatkan, dimana 1,00% digunakan untuk pembayaran royalti dan 9,00% untuk
marketing dan technical fee.
4. Setiap agen yang berhasil melakukan transaksi, akan mendapatkan komisi sebesar
50,00%-65,00% dari komisi yang didapatkan.
5. Pendapatan lain-lain juga dapat diperoleh dengan adanya komisi dari bank rekanan untuk
pembelian dengan metode pembayaran kredit. SEJAHTERA bekerja sama dengan banyak
bank yang menyediakan fasilitas kredit tersebut.
2.3 Data dan Informasi yang Relevan dengan Objek Penilaian
1. Akta Pendirian SEJAHTERA didirikan berdasarkan akta No. 59 tanggal 09 Agustus 2021 yang
dibuat dihadapan Notaris Charles Hermawan, S.H., Notaris di Kota Tangerang dan telah
mendapatkan pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
melalui surat keputusan No. AHU-0136178.AH.01.11 tanggal 10 Agustus 2021.
2. Akta Perubahan Anggaran Dasar SEJAHTERA No. 32 tanggal 21 Maret 2022 yang dibuat oleh
Notaris Stella Tommy, S.H., M.Kn dan Akta perubahan tersebut telah disetujui oleh Menteri
Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan
No. AHU-AH.01.03-0188461 tanggal 22 Maret 2022.
3. Nomor Pokok Wajib Pajak SEJAHTERA No. 43.640.059.2-418.000.
4. Nomor Induk Berusaha SEJAHTERA No. 0809210033486.
5. Perjanjian Keanggotaan Branch Office No. B34/ERAVIII/2019 antara IPAC dan ERA Fiesta
dengan SEJAHTERA tanggal 01 Agustus 2019.
6. Laporan Keuangan SEJAHTERA yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Kanaka
Puradiredja Suhartono untuk periode yang berakhir 31 Juli 2023, 31 Desember 2022 dan
31 Desember 2021, masing-masing dengan laporan No. Ref: 00479/2.0752/AU.1/05/1014-
3/1/XI/2023, No. Ref: 00478/2.0752/AU.1/05/1014-2/1/XI/2023 dan No. Ref:
00477/2.0752/AU.1/05/1014-1/1/XI/2023 yang diterbitkan pada tanggal 28 November 2023
dengan Akuntan Publik Aris Suryanta, AK., CA, CPA No. AP.1014 dan No. STTD.AP-
505/PM.22/2018 serta opini wajar dalam semua hal yang material, yang selanjutnya disebut
(“Laporan Keuangan Audit”).
7. Proyeksi keuangan SEJAHTERA periode 31 Agustus 2023 sampai dengan 31 Desember 2028
yang disiapkan oleh Manajemen.
2.4 PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
2.4.1 Riwayat Singkat
SEJAHTERA didirikan berdasarkan Akta Notaris Charles Hermawan, S.H., No. 59 tanggal
09 Agustus 2021, di Tangerang. Akta pendirian tersebut telah mendapatkan pengesahan dari
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia melalui Surat Keputusan No. AHU-
0136178.AH.01.11 tanggal 10 Agustus 2021.
Anggaran Dasar SEJAHTERA telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir dengan Akta
Notaris Stella Tommy, S.H., M.Kn No. 32 tanggal 21 Maret 2022 mengenai perubahan susunan
anggota Direksi dan Dewan Komisaris. Perubahan tersebut telah disetujui oleh Menteri
Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan surat keputusan No. AHUAH.01.03-
0188461 tanggal 22 Maret 2022.
SEJAHTERA berdomisili di Tangerang, Ruko Terrace 8 Blok A No. 39 Suvarna Sutera -
Tangerang.
Halaman - 15
Page 478
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
2.4.2 Aktivitas Usaha
Sesuai dengan pasal 3 Akta Pendiriannya, maksud dan tujuan SEJAHTERA adalah melakukan
usaha dalam bidang real estat yang dimiliki sendiri atau disewa.
Untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut di atas, SEJAHTERA dapat melaksanakan
kegiatan usaha pembelian, penjualan, persewaan dan pengoperasian real estat baik yang
dimiliki sendiri maupun disewa, seperti bangunan apartemen, bangunan hunian dan
bangunan non - hunian (seperti fasilitas penyimpanan/gudang, mall, pusat perbelanjaan dan
lainnya) serta penyediaan rumah dan flat atau apartemen dengan atau tanpa perabotan untuk
digunakan secara permanen, baik dalam bulanan atau tahunan. Termasuk kegiatan penjualan
tanah, pengembangan gedung untuk dioperasikan sendiri (untuk penyewaan ruang-ruang di
gedung tersebut), pembagian real estat menjadi tanah kapling tanpa pengembangan lahan
dan pengoperasian kawasan hunian untuk rumah yang bisa dipindah-pindah.
Sesuai dengan pasal 3 Anggaran Dasar Perusahaan, maksud dan tujuan SEJAHTERA adalah
menjalankan usaha dalam bidang real estate. SEJAHTERA memulai kegiatan operasinya pada
tahun 2021.
2.4.3 Tingkat Kepemilikan dan Sifat Pengendalian Objek Penilaian
Susunan pemegang saham SEJAHTERA per 31 Juli 2023 berdasarkan Laporan Keuangan Audit
adalah sebagai berikut:
Figur 2. Susunan Pemegang Saham SEJAHTERA
Jumlah modal ditempatkan
Nama Pemegang Saham Jumlah Saham Persentase
dan disetor
Buyanto Tjiawan 50 50.000.000 50,00%
Kurniawati 25 25.000.000 25,00%
Philips Hadi Kusuma Lie 25 25.000.000 25,00%
Total 100 100.000.000 100,00%
Sumber : Laporan Keuangan Audit
Pemegang saham mayoritas SEJAHTERA berdasarkan figur di atas adalah Buyanto Tjiawan
dengan kepemilikan sebesar 50,00%.
2.4.4 Tingkat Likuiditas Pasar Objek Penilaian
SEJAHTERA merupakan perusahaan tertutup yang sahamnya tidak diperdagangkan di Pasar
Modal, maka objek penilaian ini menurut penilai bersifat tidak likuid.
2.4.5 Manajemen dan Sumber Daya Manusia
Berdasarkan Laporan Keuangan Audit per 31 Juli 2023, susunan Dewan Komisaris dan Direksi
SEJAHTERA per 31 Juli 2023 adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris : Philipus Hadi Kusuma Lie
Direksi
Direktur Utama : Buyanto Tjiawan
Direktur : Kurniawati
Halaman - 16
Page 479
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
Pada tanggal 31 Juli 2023, SEJAHTERA memiliki karyawan sebanyak 4 orang serta didukung
oleh 23 orang agen pemasaran.
2.4.6 Informasi Non Keuangan yang Relevan Mengenai SEJAHTERA
Pasar Geografis
SEJAHTERA menargetkan penjualan properti, dengan jangkauan daerah Tangerang, Banten
namun tidak terbatas untuk dapat menjual properti di daerah lainnya.
Pemasok dan Pelanggan Kunci
Pemasok untuk usaha SEJAHTERA adalah perusahaan properti, yang menjual dan
menyewakan properti baik berupa rumah tinggal, apartemen, kaveling dan ruko seperti
PT Summarecon Agung Tbk, PT Alam Sutera Realty Tbk, PT Agung Podomoro Land Tbk, PT Jaya
Real Property Tbk, PT Alam Sutera Realty Tbk, PT Bumi Serpong Damai Tbk serta perusahaan
properti lainnya, termasuk properti milik perorangan.
SEJAHTERA tidak memiliki pelanggan kunci karena sebagian besar pelanggannya adalah
perorangan. Pelanggan juga didapatkan melalui kerja sama dengan Bank rekanan untuk
program Kredit Kepemilikan Properti.
Pesaing
Pesaing SEJAHTERA adalah perusahaan-perusahaan yang menjalankan kegiatan usaha
serupa, yaitu pada bidang agen properti. Agen properti yang berada di sekitar wilayah
operasional SEJAHTERA adalah sebagai berikut:
- Ray White;
- Century 21;
- Rumah 123;
- Promex;
- Xavier Marks;
- Jendela Realty;
- Property Pro;
- LJ Hooker; dan
- Brighton.
Halaman - 17
Page 480
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
3 TINJAUAN EKONOMI MAKRO DAN INDUSTRI
3.1 Ekonomi Makro Indonesia
3.1.1 Pertumbuhan Ekonomi Indonesia
Pertumbuhan ekonomi global 2023 diprakirakan tetap sebesar 2,7%, namun disertai dengan
pergeseran sumber pertumbuhan. Pertumbuhan Amerika Serikat (“AS”) dan beberapa negara
maju di Eropa diprakirakan lebih baik, dipengaruhi oleh konsumsi rumah tangga seiring
dengan perbaikan upah dan keyakinan konsumen. Pertumbuhan ekonomi Jepang
diprakirakan masih kuat dipengaruhi oleh konsumsi rumah tangga dan ekspor yang membaik.
Sementara itu, pertumbuhan ekonomi Tiongkok lebih rendah sejalan dengan tertahannya
konsumsi dan investasi terutama sektor properti. Tekanan inflasi di negara maju masih relatif
tinggi dipengaruhi oleh perekonomian yang lebih kuat dan pasar tenaga kerja yang ketat. Hal
ini diprakirakan akan mendorong kenaikan lebih lanjut suku bunga kebijakan moneter di
negara maju, termasuk Federal Funds Rate (“FFR”). Perkembangan tersebut mendorong aliran
modal ke negara berkembang lebih selektif dan meningkatkan tekanan nilai tukar di negara
berkembang, termasuk Indonesia, sehingga memerlukan penguatan respon kebijakan untuk
memitigasi risiko rambatan global.
Pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap baik didukung oleh permintaan domestik.
Perekonomian domestik pada triwulan II 2023 diprakirakan tumbuh lebih baik dari proyeksi,
ditopang oleh peningkatan konsumsi rumah tangga dan investasi. Konsumsi rumah tangga
meningkat didorong oleh terus naiknya mobilitas, membaiknya ekspektasi pendapatan, dan
terkendalinya inflasi, serta dampak positif dari Hari Besar Keagamaan Nasional (“HBKN”) dan
pemberian gaji ke-13 kepada Aparatur Sipil Negara. Investasi juga meningkat terutama
investasi nonbangunan sejalan dengan kinerja ekspor yang positif dan berlanjutnya hilirisasi.
Sementara itu, ekspor barang diprakirakan melambat sejalan ekonomi global yang melemah,
sedangkan ekspor jasa tumbuh tinggi dipengaruhi oleh kenaikan kunjungan wisatawan
mancanegara. Berdasarkan lapangan usaha, pertumbuhan ekonomi terutama ditopang
Industri Pengolahan, Perdagangan Besar dan Eceran, serta Informasi dan Komunikasi.
Sementara secara spasial, pertumbuhan ekonomi terutama ditopang oleh pertumbuhan
wilayah Kalimantan dan Jawa yang masih kuat sejalan dengan terjaganya permintaan
domestik. Dengan perkembangan tersebut, pertumbuhan ekonomi 2023 diprakirakan dapat
mencapai kisaran 4,5-5,3%. Bank Indonesia akan terus memperkuat sinergi stimulus fiskal
Pemerintah dengan stimulus makroprudensial Bank Indonesia untuk mendorong
pertumbuhan ekonomi, khususnya dari sisi permintaan.
Figur 3. Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Pengeluaran dan
Lapangan Usaha
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
Halaman - 18
Page 481
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
Kinerja Neraca Pembayaran Indonesia (“NPI”) mendukung ketahanan eksternal. Neraca
perdagangan triwulan II 2023 mencatat surplus yang lebih rendah dipengaruhi oleh
penurunan harga komoditas dan perlambatan ekonomi global. Sementara itu, ketidakpastian
pasar keuangan global berdampak pada net outflows aliran modal asing dalam bentuk
investasi portofolio pada triwulan II 2023 sebesar 1,3 miliar dolar AS. Namun demikian, pada
triwulan III 2023 aliran modal asing hingga 21 Juli 2023 kembali masuk sehingga mencatat net
inflows sebesar 0,3 miliar dolar AS. Posisi cadangan devisa Indonesia akhir Juni 2023 tercatat
tinggi sebesar 137,5 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,1 bulan impor atau 6,0 bulan
impor dan pembayaran utang luar negeri Pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan
internasional sekitar 3 bulan impor. Ke depan, kinerja NPI pada 2023 diprakirakan akan tetap
baik dengan transaksi berjalan terjaga dalam kisaran surplus 0,4% sampai dengan defisit 0,4%
dari PDB. Neraca transaksi modal dan finansial diprakirakan juga tetap terjaga, ditopang oleh
aliran masuk modal asing dalam bentuk Penanaman Modal Asing (“PMA”) maupun investasi
portofolio, sejalan persepsi positif investor terhadap prospek perekonomian nasional.
Figur 4. Neraca Pembayaran Indonesia
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
*)
Angka Sementara
**)
Angka Sangat Sementara
3.1.2 Nilai Tukar Rupiah
Nilai tukar Rupiah terkendali sejalan dengan kebijakan stabilisasi yang ditempuh Bank
Indonesia. Nilai tukar Rupiah secara year to date tercatat menguat 3,63% ptp dari level akhir
Desember 2022, lebih kuat dibandingkan dengan apresiasi Peso Filipina, Rupee India, dan
Baht Thailand masing-masing sebesar 1,78%, 1,11%, dan 0,42%. Ke depan, dengan akan
meredanya ketidakpastian pasar keuangan global, Bank Indonesia memprakirakan nilai tukar
Rupiah akan menguat ditopang oleh prospek pertumbuhan ekonomi yang kuat, inflasi yang
rendah, imbal hasil aset keuangan domestik yang menarik, dan dampak positif dari
implementasi PP 36/2023 tentang DHE SDA.
Persepsi investor terhadap prospek perekonomian Indonesia juga menguat, tecermin pada
peningkatan outlook sovereign credit rating Indonesia oleh lembaga pemeringkat R&I, dari stabil
menjadi positif, dengan level rating tetap terjaga pada BBB+ (dua notch di atas level terendah
investment grade). Bank Indonesia terus memperkuat kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah
Halaman - 19
Page 482
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
melalui triple intervention dan twist operation untuk memitigasi risiko rambatan ketidakpastian
pasar keuangan global.
Figur 5. Rupiah vs Negara Kawasan dan Suku Bunga Kebijakan Negara Kawasan
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
3.1.3 Inflasi
Inflasi kembali ke dalam sasaran lebih cepat dari prakiraan. Inflasi IHK pada bulan Juni 2023
tercatat 3,52% (yoy) sehingga berada di dalam sasaran 3,0±1%. Penurunan inflasi terjadi
disemua kelompok. Inflasi inti Juni 2023 tercatat 2,58% (yoy), lebih rendah dibandingkan
dengan inflasi pada bulan sebelumnya sebesar 2,66% (yoy) dipengaruhi oleh stabilnya nilai
tukar, turunnya harga komoditas global, rendahnya dampak lanjutan dari inflasi volatile food,
dan terkendalinya ekspektasi inflasi. Inflasi kelompok volatile food tercatat 1,20% (yoy), turun
dari inflasi bulan sebelumnya yang sebesar 3,28% (yoy). Inflasi kelompok administered prices
juga menurun dari 9,52% (yoy) menjadi 9,21% (yoy). Kembalinya inflasi ke dalam sasaran
sebagai hasil positif dari konsistensi kebijakan moneter serta eratnya sinergi pengendalian
inflasi pangan antara Bank Indonesia dan Pemerintah (Pusat dan Daerah) dalam TPIP dan TPID
melalui penguatan GNPIP di berbagai daerah. Dengan perkembangan tersebut, Bank
Indonesia meyakini inflasi tetap terkendali dalam kisaran 3,0±1% pada sisa tahun 2023 dan
2,5±1% pada 2024.
Figur 6. Inflasi IHK dan Komponen serta Ekspektasi Inflasi
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
3.1.4 Tingkat Suku Bunga
Likuiditas perbankan tetap longgar sehingga berpotensi mendorong berlanjutnya
peningkatan kredit/pembiayaan. Rasio Alat Likuid terhadap Dana Pihak Ketiga (“AL/DPK”)
tercatat tinggi, yakni 26,73% pada Juni 2023, sejalan dengan stance kebijakan likuiditas longgar
Bank Indonesia. Perkembangan likuiditas tersebut berperan positif terhadap perkembangan
Halaman - 20
Page 483
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
suku bunga perbankan. Di pasar uang, suku bunga IndONIA cukup rendah yakni 5,61% pada
24 Juli 2023. Di pasar obligasi, imbal hasil SBN tenor jangka pendek tercatat 5,99%, sementara
imbal hasil SBN tenor jangka panjang tercatat 6,22% pada tanggal yang sama. Di perbankan,
suku bunga deposito 1 bulan dan suku bunga kredit pada Juni 2023 terjaga rendah, yaitu
sebesar 4,14% dan 9,34%. Bank Indonesia terus memastikan kecukupan likuiditas untuk
terjaganya stabilitas sistem keuangan dan meningkatnya kredit/pembiayaan guna
berlanjutnya pemulihan ekonomi nasional.
Figur 7. Suku Bunga Kebijakan Bank Indonesia dan IndONIA serta Suku Bunga Perbankan
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
Kredit/pembiayaan perbankan tumbuh melambat karena menurunnya permintaan kredit dari
dunia usaha. Di tengah longgarnya sisi penawaran oleh tersedianya likuiditas, tingginya
rencana penyaluran kredit, serta longgarnya standar penyaluran kredit/pembiayaan
perbankan, korporasi cenderung mempercepat pelunasan kredit, dan berperilaku wait and see
dalam meningkatkan rencana investasinya ke depan. Kredit perbankan pada Juni 2023
tumbuh sebesar 7,76% (yoy), terutama ditopang oleh sektor Jasa Dunia Usaha, Jasa Sosial, dan
Pertambangan. Pembiayaan syariah juga tumbuh tinggi mencapai 17,09% (yoy) pada Juni
2023. Di segmen UMKM, pertumbuhan kredit terus berlanjut, yaitu mencapai 7,34% (yoy) pada
Juni 2023. Bank Indonesia berkomitmen untuk terus mendorong penyaluran
kredit/pembiayaan dari sisi penawaran perbankan dalam rangka mengakselerasi
pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan. Untuk itu, kebijakan insentif likuiditas
makroprudensial difokuskan pada sektor-sektor yang memiliki daya ungkit lebih tinggi bagi
pertumbuhan ekonomi dan penciptaan lapangan kerja, khususnya pada sektor hilirisasi
(minerba, pertanian, peternakan, dan perikanan), perumahan (termasuk perumahan rakyat),
pariwisata, inklusif (termasuk UMKM, KUR, dan ultra mikro/UMi), serta ekonomi keuangan
hijau. Bank Indonesia memprakirakan pertumbuhan kredit pada 2023 dalam kisaran 9-11%
(yoy).
Figur 8. Perkembangan Kredit dan DPK
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
Halaman - 21
Page 484
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
3.1.5 Pasar Keuangan
Ketahanan sistem keuangan, khususnya perbankan, terjaga. Permodalan perbankan kuat
dengan rasio kecukupan modal (Capital Adequacy Ratio/CAR) sebesar 26,07% pada Mei 2023.
Risiko kredit tetap terkendali, tecermin dari rasio kredit bermasalah (Non Performing Loan/NPL)
yang rendah, yaitu 2,52% (bruto) dan 0,77% (neto) pada Mei 2023. Likuiditas perbankan pada
Juni 2023 terjaga, dipengaruhi oleh pertumbuhan DPK sebesar 5,79% (yoy). Hasil stress test
Bank Indonesia juga menunjukkan ketahanan perbankan tetap kuat. Bank Indonesia terus
memperkuat sinergi dengan KSSK dalam memitigasi berbagai risiko ekonomi domestik dan
global yang dapat mengganggu ketahanan sistem keuangan serta momentum pemulihan
ekonomi.
Figur 9. Nilai Transaksi Uang Elektronik dan Nilai Transaksi Digital Banking
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
Figur 10. Nilai Transaksi ATM/Debit dan Kartu Kredit serta Uang yang Diedarkan
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
3.2 Gambaran Umum Industri Properti di Indonesia
Industri properti merupakan salah satu leading sektor yang menggerakan perekonomian
Indonesia. Realisasi investasi industri properti juga menduduki peringkat ke 4 terbesar yaitu
menyumbang sebesar Rp109,4 triliun. Namun, terdapat backlog perumahan di Indonesia yang
sebesar 12,71 juta di tahun 2021.
Kontribusi sektor properti terhadap PDB Indonesia sebesar 14-16% setiap tahunnya, yang
diikuti dengan spillover effect kepada 183 sektor lainnya dari sisi output, income, serta dampak
lainnya terhadap pembangunan. Sektor properti juga memainkan peran penting dalam
penciptaan lapangan kerja, yaitu mempekerjakan sekitar 13,8 juta orang atau sekitar 10,2% dari
total tenaga kerja Indonesia.
Halaman - 22
Page 485
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
Dengan meningkatnya jumlah penduduk, permintaan akan perumahan terjangkau semakin
meningkat, khususnya di daerah perkotaan. Disini pengembang properti dapat memanfaatkan
peluang pasar yang ada. Lalu, pengembang properti juga dapat memanfaatkan tren kota pintar
dan hijau untuk turut menyajikan hunian yang modern, layak huni, dan berkelanjutan bagi
Masyarakat.
Pengembang properti memiliki peluang yang besar untuk mengembangankan hotel dan resort
berkualitas tinggi di daerah destinasi pariwisata prioritas Indonesia. Hal ini sekaligus
mendukung pertumbuhan industri pariwisata Indonesia.
• Harga Properti Residensial Q2 2023 berdasarkan Data Rumah.com Indonesia Property
Market Report
Berdasarkan data Rumah.com Indonesia Property Market Report Q2 2023 yang Indeks harga
properti nasional pada kuartal pertama 2023 berada pada angka 122,4 atau naik sebesar
1,7% (QoQ). Indeks harga ini juga tercatat naik secara tahunan sebesar 7,1%. Kenaikan ini
lebih tinggi dibandingkan kuartal keempat 2022, yakni 1% (QoQ) dan 5,8% (YoY). Stagnansi
masih terlihat dari sisi ketersediaan barang. Indeks suplai berada pada angka 226,8, turun
tipis dibandingkan kuartal sebelumnya. Secara tahunan, indeks suplai naik 6,6%.
Figur 11. Indeks Harga Properti Q2 2023
Sumber: Rumah.com Indonesia Property Market Report Q2 2023
Indeks permintaan menunjukkan kenaikan sebesar 14,5% secara kuartalan setelah pada
kuartal sebelumnya turun hingga 20%. Meski demikian, indeks ini masih lebih rendah jika
dibandingkan kuartal yang sama tahun sebelumnya (-14,6%).
Kenaikan indeks permintaan secara kuartalan terjadi baik pada tipe rumah tapak maupun
apartemen. Sementara itu, dari sisi tipe hunian, permintaan terhadap rumah tapak masih
mendominasi hingga 91% dari total permintaan hunian pada kuartal pertama 2023.
Halaman - 23
Page 486
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
Figur 12. Tren Pencarian Properti Bedasarkan Harga
Sumber: Rumah.com Indonesia Property Market Report Q2 2023
Data pencarian properti di Rumah.com menunjukkan bahwa pencarian properti didominasi
oleh pencarian dengan harga di atas Rp1 miliar. Hal ini juga bisa menjadi indikasi positif
terhadap daya beli Masyarakat. Dinamika pada indeks permintaan dapat menjadi indikasi
bahwa minat konsumen terhadap properti telah kembali, namun perhatiannya masih
terbagi oleh persiapan Hari Raya. Dampak Idul Fitri diprakirakan akan lebih terasa pada
kuartal depan.
Figur 13. Indeks Harga DKI Jakarta vs Bodetabek
Sumber: Rumah.com Indonesia Property Market Report Q2 2023
Saturasi pasar semakin terlihat di wilayah DKI Jakarta pada kuartal pertama 2023. Terutama
jika membandingkan indikator-indikator seperti harga, suplai, dan permintaan dengan
wilayah-wilayah lain di Jabodetabek pada semua jenis properti hunian. Pada saat harga
hunian di Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi mengalami kenaikan rata-rata 2,6% (QoQ)
dan 11,8% (YoY) pada kuartal kedua tahun ini, rata-rata kenaikan harga di lima wilayah
Halaman - 24
Page 487
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
Jakarta, yakni Pusat, Utara, Timur, Selatan, dan Barat hanya tercatat sekitar 0,2% (QoQ) dan
3,2% (YoY). Kenaikan harga yang relatif rendah tersebut dibarengi dengan pertumbuhan
suplai yang cukup pesat. Indeks suplai tercatat meningkat sebesar 2% secara kuartalan dan
9,1% secara tahunan. Pertumbuhan suplai lebih besar bila dibandingkan pertumbuhan
suplai secara nasional. Permintaan mengalami kenaikan naik secara kuartalan, namun
secara tahunan trennya masih turun sebesar 11,1%.
Saat permintaan terhadap hunian di Jabodetabek menurun secara tahunan, permintaan
terhadap apartemen di DKI Jakarta justru meningkat. Permintaan terhadap apartemen naik
sebesar 15% (QoQ) dan 3% (YoY) pada kuartal pertama 2023 ini. Kenaikan permintaan
terhadap apartemen di Ibu Kota justru lebih tinggi bila dibandingkan permintaan terhadap
rumah tapak, yakni 13% (QoQ) dan -14% (YoY).
• Harga Properti Residensial Q2 2023 berdasarkan Bank Indonesia
Sedangkan berdasarkan hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia
mengindikasikan bahwa harga properti residensial di pasar primer secara tahunan masih
melanjutkan tren peningkatan pada triwulan II 2023. Indeks Harga Properti Residensial
(IHPR) triwulan II 2023 tercatat naik sebesar 1,92% (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan
kenaikan pada triwulan sebelumnya yang sebesar 1,79% (yoy).
Figur 14. Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial
Sumber: Bank Indonesia, Survei Harga Properti Residensial Q2 2023
Peningkatan IHPR tersebut terutama ditopang oleh kenaikan harga rumah tipe kecil sebesar
2,22% (yoy), lebih tinggi dari kenaikan pada triwulan I 2023 yang sebesar 1,77% (yoy).
Sementara itu, harga rumah tipe menengah mengalami peningkatan sebesar 2,72% (yoy),
sedikit lebih rendah dari 2,76% (yoy) pada triwulan I 2023. Peningkatan juga terpantau pada
harga rumah tipe besar dengan kenaikan sebesar 1,49% (yoy). Secara spasial,
perkembangan indeks harga rumah yang meningkat pada triwulan II 2023 terutama terjadi
di Kota Batam, Jabodebek-Banten, dan Denpasar.
Berlanjutnya tren peningkatan harga properti residensial tersebut terjadi di tengah
melemahnya tekanan inflasi IHK kelompok bahan bangunan. Hal tersebut tecermin dari
inflasi tahunan untuk IHK subkelompok pemeliharaan, perbaikan, dan keamanan tempat
tinggal/perumahan pada Juni 2023 sebesar 2,29% (yoy), lebih rendah dari 3,21% (yoy) pada
triwulan I 2023.
Halaman - 25
Page 488
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
• Penjualan Properti Residensial Q2 2023 berdasarkan Bank Indonesia
Penjualan properti residensial di pasar primer pada triwulan II 2023 secara tahunan masih
belum kuat. Hal tersebut tecermin dari penjualan properti residensial yang masih
terkontraksi 12,30% (yoy), lebih dalam dari kontraksi pada triwulan sebelumnya yang
sebesar 8,26% (yoy). Penjualan pada triwulan II 2023 tersebut dipengaruhi oleh belum
kuatnya penjualan rumah tipe kecil dan tipe menengah yang masing-masing terkontraksi
15,81% (yoy) dan 15,17% (yoy). Sementara itu, penjualan rumah besar terpantau mengalami
peningkatan sebesar 15,11% (yoy), setelah terkontraksi 6,82% (yoy) pada triwulan
sebelumnya. Berdasarkan informasi dari responden, terdapat sejumlah faktor yang
menghambat penjualan properti residensial primer, antara lain:
i. Masalah perizinan/birokrasi (30,40%);
ii. Suku bunga KPR (29,52%);
iii. Proporsi uang muka yang tinggi dalam pengajuan KPR (22,79%); dan
iv. Perpajakan (17,29%).
Sementara itu, penjualan rumah secara triwulanan pada triwulan II 2023 kembali tumbuh
positif sebesar 6,59% (qtq). Peningkatan penjualan rumah secara triwulanan tersebut
didorong oleh kenaikan penjualan rumah tipe kecil dan tipe besar yang masing-masing
tumbuh sebesar 9,89% (qtq) dan 22,48% (qtq), setelah keduanya mengalami kontraksi pada
triwulan sebelumnya. Namun demikian, penjualan rumah tipe menengah secara triwulanan
mengalami penurunan sehingga terkontraksi sebesar 4,83% (qtq).
• Pembiayaan Properti Residensial Q2 2023 berdasarkan Bank Indonesia
Pada triwulan II 2023, sumber pembiayaan nonperbankan masih menjadi sumber utama
untuk pembangunan properti residensial, sebesar 72,80% dari total kebutuhan pembiayaan
proyek pembangunan perumahan berasal dari dana internal (Grafik 11). Sumber alternatif
pembiayaan lain yang menjadi preferensi pengembang untuk pembangunan rumah primer
antara lain pinjaman perbankan dan pembayaran dari konsumen dengan proporsi
masingmasing sebesar 16,09% dan 7,59% dari total modal (Grafik 11). Berdasarkan
komposisi dana internal, porsi terbesar berasal dari laba ditahan (36,53%) diikuti modal
disetor (55,76%). Sementara dari sisi konsumen, jenis pembiayaan yang menjadi pilihan
utama responden dalam melakukan pembelian rumah primer adalah KPR dengan pangsa
sebesar 76,02% dari total pembiayaan, diikuti oleh tunai bertahap (17,25%) dan secara tunai
(6,73%).
• Tren Indeks Properti di Tangerang Selatan
Kota Tangerang Selatan merupakan daerah otonom yang terbentuk pada akhir tahun 2008
berdasarkan Undang-undang Nomor 51 Tahun 2008 tentang Pembentukan Kota Tangerang
Selatan di Provinsi Banten tertanggal 26 November 2008. Pembentukan daerah otonom
baru tersebut merupakan pemekaran dari Kabupaten Tangerang. Hal itu dilakukan dengan
tujuan meningkatkan pelayanan dalam bidang pemerintahan, pembangunan, dan
kemasyarakatan serta dapat memberikan kemampuan dalam pemanfaatan potensi daerah
guna mempercepat terwujudnya keSEJAHTERAan masyarakat. Dalam kaitannya dengan
industri properti, Tangerang Selatan boleh dibilang sangat inovatif dan akseleratif.
Halaman - 26
Page 489
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
Figur 15. Tren Indeks Harga Properti Tangerang Selatan Q1 2021 - Q1 2022
Sumber: https://www.rumah.com/areainsider/tangerang-selatan/article/tren-indeks-
properti-tangerang-selatan-14553
Merujuk data dari Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI), indeks harga
properti gabungan rumah dan apartemen di Tangerang Selatan saat ini mengalami
pertumbuhan yang baik. Secara Quarter on Quarter/QoQ, indeks harga properti menguat
sebesar 1,9% akibat dari terkoreksinya indeks menjadi 125,0 di Q1 2022. Tidak hanya
tumbuh secara QoQ, dalam periode tahunan (Year on Year/YoY) indeks harga properti
gabungan di Tangerang Selatan juga meningkat sebesar 11,4%. Hal ini lantaran indeks harga
properti di Q1 2022 yakni 125,0 lebih tinggi daripada indeks harga properti di Q1 2021
sebesar 112,1. RIPMI juga membeberkan kondisi sektor properti di Tangerang Selatan
menurut aspek suplai untuk properti gabungan (rumah dan apartemen).
Figur 16. Tren Indeks Suplai Properti Tangerang Selatan Q1 2021 - Q1 2022
Sumber: https://www.rumah.com/areainsider/tangerang-selatan/article/tren-indeks-
properti-tangerang-selatan-14553
Sesuai figur di atas, secara QoQ indeks suplai properti gabungan di Tangerang Selatan pada
Q1 2022 terkoreksi positif sebanyak 9,1%. Kenaikan terjadi lantaran indeks di kuartal
sebelumnya yakni Q4 2021 sebesar 205,3 masih lebih rendah daripada pencapaian indeks
di Q1 2022 sebesar 224,0.
Halaman - 27
Page 490
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
Kenaikan indeks suplai properti di Tangerang Selatan secara QoQ juga terjadi dalam periode
YoY. Dimana indeks suplai pada Q1 2022 yang mencapai 224,0 sukses menyaingi perolehan
indeks di kuartal yang sama tahun sebelumnya atau Q1 2021 yakni sebesar 191,7.
Persentase kenaikan secara YoY mencapai 16,8%.
Figur 17. Tren Indeks Permintaan Properti Tangerang Selatan Q1 2018 - Q1 2022
Sumber: https://www.rumah.com/areainsider/tangerang-selatan/article/tren-indeks-
properti-tangerang-selatan-14553
Rumah.com menemukan, indeks permintaan (demand) properti pada area di Tangerang
Selatan mengalami kelesuan sepanjang Q1 2022. Dimana pada kuartal satu tahun ini, indeks
demand mencapai 69,5 atau anjlok sebesar -45,8% dibandingkan Q4 2021 yang meraih
indeks 128,2 (QoQ). Dalam kurun waktu tahunan, indeks permintaan properti pada area di
Tangerang Selatan untuk Q1 2022 terkoreksi sebanyak -51,5%. Penurunan indeks demand
secara signifikan ini diharapkan segera membaik di kuartal selanjutnya. Selain mengamati
tren indeks permintaan properti di Tangsel, Rumah.com juga merangkum ada lima area di
kawasan ini yang mempunyai demand cukup tinggi, diantaranya yaitu BSD, Pamulang,
Bintaro, Ciputat dan Serpong.
Figur 18. Area dengan Permintaan Properti Tertinggi di Tangerang Selatan Hingga Q1 2022
Sumber: https://www.rumah.com/areainsider/tangerang-selatan/article/tren-indeks-
properti-tangerang-selatan-14553
Halaman - 28
Page 491
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
Saat ini, Tangerang Selatan berkembang cukup pesat. Pasar properti di Tangerang
Selatan melejit yang disebabkan banyak diburu oleh kaum elite yang ingin tinggal di
kawasan permukiman terpadu seperti Bintaro dan BSD City. Hingga kini, pasar properti
di Tangerang Selatan masih terus berkembang mengikuti situasi sosial dan ekonomi di
Jabodetabek.
Figur 19. Tren Indeks Suplai Pasar Properti Tangerang Selatan
Sumber: https://www.rumah.com/areainsider/tangerang-selatan/article/pasar-properti-di-
tangerang-selatan-16686
Memasuki kuartal keempat tahun 2022, indeks suplai properti di Tangerang Selatan secara
keseluruhan mengalami penurunan tipis. Pada kuartal tersebut hanya diraih angka 265,4,
atau turun -0,4% dibanding Q3 2022 yang menorehkan angka 266,6 (QoQ). Namun, indeks
ini tetap bertumbuh sebesar 29,3% dibanding Q4 2021 yang berada di posisi 205,3 (YoY).
Pada segmen rumah tapak, Tangerang Selatan juga mengalami tren negatif secara
kuartalan. Indeks suplai melemah -0,6%, dari posisi 270,5 pada Q3 2022 ke posisi 268,9 pada
Q4 2022. Adapun secara tahunan, indeks ini meningkat 28,6% usai tahun sebelumnya
menduduki posisi 209,1. Sedangkan suplai segmen apartemen, Tangerang
Selatan mencatat peningkatan sebesar 3,2% secara QoQ, yakni dari posisi 22,7 pada Q3
2022 ke posisi 229,8 pada Q4 2022. Dalam perhitungan YoY, indeks tersebut terdongkrak
sebesar 44,7% karena pada kuartal yang sama di tahun sebelumnya hanya ditorehkan
angka 158,8.
Figur 20. Tren Indeks Harga Pasar Properti Tangerang Selatan
Sumber: https://www.rumah.com/areainsider/tangerang-selatan/article/pasar-properti-di-
tangerang-selatan-16686
Halaman - 29
Page 492
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
Beralih ke sisi harga, pasar properti di Tangerang Selatan sedang berkembang meski tipis-
tipis saja. Indeks harga meraih angka 133,8 pada Q4 2022, meningkat 0,8% dibanding
kuartal sebelumnya yang berada di angka 132,7. Adapun dibanding capaian pada kuartal
yang sama di tahun 2021, indeks ini bertumbuh sebesar 9,1%.
Indeks harga pada segmen rumah tapak di Tangerang Selatan juga bertumbuh secara
kuartalan sebesar 0,8%, dari posisi 134,3 pada Q3 2022 ke posisi 135,5 pada Q4 2022.
Sedangkan secara tahunan, indeks ini meningkat 9,7% dibanding Q4 2021 yang menempati
posisi 123,4.
Apartemen di Tangerang Selatan pun mencetak pertumbuhan yang menjanjikan, yakni
sebesar 1,1% secara QoQ. Hal ini disebabkan tingginya capaian indeks harga pada kuartal
keempat tahun 2022, tepatnya di angka 112,7. Namun, indeks ini justru stagnan dalam
perhitungan YoY karena pada Q4 2021, indeks tersebut menempati posisi yang sama.
Figur 21. Tren Indeks Permintaan Pasar Properti Tangerang Selatan
Sumber: https://www.rumah.com/areainsider/tangerang-selatan/article/pasar-properti-di-
tangerang-selatan-16686
Agak berbeda dengan harga dan suplai, permintaan pasar properti di Tangerang
Selatan mengalami penurunan yang cukup signifikan pada Q4 2022. Secara umum,
indeks demand turun -24,3 persen dalam periode kuartalan dan -25,7 persen dalam periode
tahunan.
Pelemahan permintaan juga terlihat jelas pada masing-masing segmen. Pasar rumah tapak
mencatat penurunan sebesar -24,1 persen secara QoQ dan sebesar -26,8 persen secara
YoY. Sementara pasar apartemen mencetak penyusutan permintaan sebesar -26,1 persen
secara QoQ dan sebesar -4,5 persen secara YoY.
Penurunan permintaan pada pasar properti di Tangerang Selatan tampaknya dipengaruhi
oleh tren tahunan, yakni ketika konsumen lebih senang mengalihkan dana mereka ke pos
pengeluaran selain properti pada kuartal akhir.
Banyak konsumen yang lebih memilih untuk menghabiskan uang dengan berlibur dan
merayakan beragam festival akhir tahun ketimbang membeli properti. Dengan begitu,
permintaan pasar properti di Tangerang Selatan diprediksi akan kembali pulih di awal tahun
2023.
Halaman - 30
Page 493
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
3.3 Pertumbuhan Properti Baru di Daerah Tangerang
Pertumbuhan properti di daerah Tangerang dan sekitarnya semakin banyak salah satunya
perumahan tapak. Para pengembang properti di Tangerang telah memainkan peran penting
dalam penggerakan utama di balik pertumbuhan ini. Menurut data yang disajikan dalam Jakarta
MarketBeat Reports Landed Residential H1 2023, bahwa Tangerang mendominasi pertumbuhan
properti baru.
Pertumbuhan ini membuat pasokan unit rumah tapak relatif stabil pada Semester Satu tahun
2023 (kuartal kesatu dan kuartal kedua). Sebanyak 4.445 unit tambahan untuk total pasokan
unit yang didominasi Tangerang sebesar 51,00%. Perkembangan properti di Tangerang dan
sekitarnya disebabkan lahan di daerah Jakarta mulai berkurang, sehingga pengembang properti
melirik ke daerah Tangerang dan sekitarnya.
Di saat harga hunian di Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi mengalami kenaikan rata-rata
2,6% (QoQ) dan 11,8% (YoY) pada kuartal kedua tahun ini, rata-rata kenaikan harga di lima
wilayah Jakarta, yakni Pusat, Utara, Timur, Selatan, dan Barat hanya tercatat sekitar 0,2% (QoQ)
dan 3,2% (YoY).
Penyebab Pertumbuhan Properti Baru di Tangerang
Peningkatan properti yang berlangsung di tangerang melibatkan berbagai jenis properti
termasuk perumahan, apartemen, dan komersial. Kabarnya, sektor properti telah mendorong
pertumbuhan ekonomi di wilayah Tangerang dan sekitarnya menjadi perhatian bagi
pengembang properti dan investor. Alasan ini juga diikuti oleh pengembang properti sulit
mendapatkan lahan di kota Jakarta
Melihat harga tanah semakin bertambah dengan rata-rata Rp12.428.000 per meter persegi. Hal
ini bisa menjadi bisa menjadi salah satu faktor yang memungkinkan para pengembang akan
memikirkan untuk melirik Tangerang dan sekitarnya. Pelaku pengembang properti tidak ingin
memberatkan para konsumen untuk mendapatkan rumah yang ukurannya tidak seberapa.
Maka dari itu perlu lahan yang memadai seperti di Tangerang dan sekitarnya.
Properti Baru Mendorong Infrastruktur di Tangerang
Dalam beberapa tahun terakhir, Tangerang dan sekitarnya mengalami pertumbuhan ekonomi.
Hal ini yang menyebabkan meningkatnya infrastruktur, bertambahnya pusat pendidikan, dan
bisnis di sekitarnya. Beberapa faktor inilah masyarakat mulai bergeser untuk melirik Tangerang
dan sekitarnya bahwa memiliki potensi yang baik untuk masa depan. Tentunya dampak ini akan
menciptakan permintaan akan perumahan yang terus tumbuh.
Pemerintah mulai memperlebarkan moda transportasi massa dari Jakarta ke daerah Tangerang
untuk memudahkan dalam mobilitas. Karena bisa dilihat banyak sekali masyarakat yang tinggal
di Tangerang membutuhkan moda transportasi menuju tempat kerja mereka. Pemerintah
menyediakan Commuter Line, Transjakarta, hingga MRT Fase 3 yang akan dibangun tahun 2024
semakin banyaknya pemilik properti yang tinggal di Tangerang dan sekitarnya.
Tidak hanya itu, tersedia juga aksesibilitas ke Tangerang dan sekitarnya seperti jalan tol.
Membuat wilayah Tangerang semakin menarik bagi pengembang dan investor disini. Mengikuti
kehadiran akses yang disediakan juga, bahwa keberadaan pusat bisnis dan institusi pendidikan
terkemuka seperti Universitas Multimedia Nusantara, Universitas Binus dan lain-lainnya.
Kehadiran pusat bisnis dan institusi pendidikan menarik pada permintaan akan hunian yang
nyaman.
Halaman - 31
Page 494
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
Variasi Penambahan Properti di Tangerang
Properti baru di Tangerang sangatlah bervariasi jenisnya, mulai dari rumah tapak, hunian
vertikal, hingga properti komersial seperti ruko atau office space. Kali ini, pembahasan berfokus
pada rumah tapak yang menjadi incaran masyarakat untuk memiliki tempat tinggal dalam
jangka panjang. Sudah banyak sekali rumah tapak yang akan dibangun di sekitar Tangerang.
Banyak sekali perumahan di Tangerang yang memberikan berbagai fasilitas dan desain yang
minimalis menjadi ciri khasnya. Selain, tersedia juga berbagai konsep yang disediakan oleh
pengembang properti. Mulai dari simple townhouse hingga smart home. Meskipun konsep yang
diberikan oleh pengembang sangat variatif namun keamanan dan kenyamanan yang diinginkan
oleh penghuni.
Halaman - 32
Page 495
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
4 ANALISIS ATAS LAPORAN KEUANGAN DAN INFORMASI KEUANGAN LAINNYA
4.1 Penyesuaian Laporan Keuangan SEJAHTERA
Penyesuaian laporan keuangan meliputi normalizing adjustment atau penyesuaian pencatatan
dan kebijakan akuntansi, eliminasi akun-akun yang bersifat non-recurring, control adjustment,
serta pemisahan akun-akun operating dan non-operating.
Berdasarkan review yang telah kami lakukan terhadap laporan keuangan SEJAHTERA tidak
diperlukan adanya penyesuaian pencatatan dan kebijakan akuntansi pada laporan keuangan.
Demikian juga terhadap akun-akun non-recurring, control adjustment dan non-operating tidak
diperlukan adanya penyesuaian.
4.2 Analisis Kinerja Keuangan SEJAHTERA
4.2.1 Analisis Laporan Keuangan SEJAHTERA
Berikut laporan laba (rugi) berdasarkan Laporan Keuangan Audit untuk periode
31 Desember 2021 sampai dengan 31 Juli 2023:
Tinjauan Laba (Rugi)
Figur 22. Laporan Laba (Rugi)
(Dalam Ribuan Rupiah)
2021 2022 2023
Uraian Jan-Des Jan-Des Jan-Jul
Audit Audit Audit
Pendapatan 1.820.857 4.790.135 2.648.210
Beban Langsung (967.220) (2.669.326) (1.556.872)
Laba (Rugi) Kotor 853.637 2.120.809 1.091.338
Laba (Rugi) Sebelum Pajak Penghasilan 362.304 149.556 111.057
Laba (Rugi) Bersih Tahun Berjalan 353.200 125.605 97.816
Laba (Rugi) Komprehensif Tahun Berjalan 353.200 125.605 97.816
Sumber : Laporan Keuangan Audit
Pendapatan SEJAHTERA diperoleh dari komisi atas penjualan properti, selama periode historis
pendapatan SEJAHTERA mengalami trend yang meningkat. Pendapatan tertinggi SEJAHTERA
pada periode 31 Desember 2022 yaitu sebesar Rp4.790.135 Ribu dan untuk periode 31 Juli 2023
selama 7 bulan SEJAHTERA telah mencatatkan pendapatan sebesar Rp2.648.210 Ribu.
Per 31 Juli 2023, SEJAHTERA mencatatkan kemampulabaannya sebesar Rp97.816 RIbu.
Halaman - 33
Page 496
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
Figur 23. Pertumbuhan Pendapatan, Laba (Rugi) Kotor, Laba (Rugi) Bersih Sebelum Pajak dan
Laba (Rugi) Tahun Berjalan
(Dalam Ribuan Rupiah)
Sumber : Laporan Keuangan Audit SEJAHTERA (Diolah Y&R)
*) per 31 Juli 2023
Analisis Common Size Laba (Rugi)
Figur 24. Analisis Common Size Laba (Rugi)
2021 2022 2023
Uraian Jan-Des Jan-Des Jan-Jul
Audit Audit Audit
Pendapatan 100,00% 100,00% 100,00%
Beban Langsung -53,12% -55,73% -58,79%
Laba (Rugi) Kotor 46,88% 44,27% 41,21%
Laba (Rugi) Sebelum Pajak Penghasilan 19,90% 3,12% 4,19%
Laba (Rugi) Bersih Tahun Berjalan 19,40% 2,62% 3,69%
Laba (Rugi) Komprehensif Tahun Berjalan 19,40% 2,62% 3,69%
Sumber : Laporan Keuangan Audit (Diolah Y&R)
Tinjauan Posisi Keuangan
Figur 25. Ringkasan Posisi Keuangan
(Dalam Ribuan Rupiah)
2021* 2022* 2023
Uraian Jan-Des Jan-Des Jan-Jul
Audit Audit Audit
Aset Lancar 455.722 343.145 429.775
Aset Tidak Lancar 70.415 1.147.725 1.039.467
Total Aset 526.136 1.490.870 1.469.242
Liabilitas Jangka Pendek 72.937 306.241 319.321
Liabilitas Jangka Panjang 0 605.824 473.300
Total Liabilitas 72.937 912.065 792.621
Halaman - 34
Page 497
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
2021* 2022* 2023
Uraian Jan-Des Jan-Des Jan-Jul
Audit Audit Audit
Ekuitas 453.200 578.805 676.621
Total Liabilitas dan Ekuitas 526.136 1.490.870 1.469.242
Sumber : Laporan Keuangan Audit
Berdasarkan figur di atas, total aset dan liabilitas SEJAHTERA mengalami trend yang fluktuatif
dan ekuitas yang mengalami trend meningkat. Total aset tertinggi pada 31 Desember 2022
yaitu meningkat sebesar Rp964.733 Ribu atau sebesar 183,36% yang mayoritas disebabkan
meningkatnya aset tetap pada periode ini. Per 31 Juli 2023 tercatat total Aset SEJAHTERA
sebesar Rp1.469.242 Ribu. Disisi lain liabilitas tertinggi tercatat pada periode 31 Desember
2022 yaitu meningkat sebesar Rp839.128 Ribu yang disebabkan adanya liabilitas sewa. Pada
31 Juli 2023 liabilitas SEJAHTERA tercatat menurun hingga menjadi sebesar Rp792.621 Ribu
yang disebabkan oleh liabilitas sewa yang dibayarkan sebagian pada periode ini. Sedangkan
pada ekuitas peningkatan tertinggi tercatat pada periode 31 Desember 2022 yang meningkat
sebesar Rp125.605 Ribu yang disebabkan oleh Laba SEJAHTERA pada periode tersebut.
Figur 26. Pertumbuhan Aset, Liabilitas dan Ekuitas
(Dalam Ribuan Rupiah)
Sumber : Laporan Keuangan Audit (Diolah Y&R)
*) per 31 Juli 2023
Analisis Common Size Aset, Liabilitas dan Ekuitas
Figur 27. Analisis Common Size Aset, Liabilitas dan Ekuitas
2021 2022 2023
Uraian Jan-Des Jan-Des Jan-Jul
Audit Audit Audit
Aset Lancar 86,62% 23,02% 29,25%
Aset Tidak Lancar 13,38% 76,98% 70,75%
Total Aset 100,00% 100,00% 100,00%
Liabilitas Jangka Pendek 13,86% 20,54% 21,73%
Liabilitas Jangka Panjang 0,00% 40,64% 32,21%
Total Liabilitas 13,86% 61,18% 53,95%
Ekuitas 86,14% 38,82% 46,05%
Total Liabilitas dan Ekuitas 100,00% 100,00% 100,00%
Sumber : Laporan Keuangan Audit (Diolah Y&R)
Halaman - 35
Page 498
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
Tinjauan Laporan Arus Kas
Figur 28. Ringkasan Laporan Arus Kas
(Dalam Ribuan Rupiah)
2021* 2022* 2023
Uraian Jan-Des Jan-Des Jan-Jul
Audit Audit Audit
Kas Bersih yang Diperoleh dari
393.022 227.808 200.222
(Digunakan untuk) dari Aktivitas Operasi
Kas Bersih yang Diperoleh dari
(278.800) (172.250) (159.578)
(Digunakan) untuk Aktivitas Investasi
Kas Bersih yang Diperoleh dari
(18.000) (31.992) (113.592)
(Digunakan untuk) Aktivitas Pendanaan
Kenaikan (penurunan) kas dan setara kas 96.222 23.566 (72.949)
Kas dan setara kas awal tahun 0 96.222 119.788
Kas dan setara kas akhir tahun 96.222 119.788 46.839
Sumber : Laporan Keuangan Audit
Dari Laporan Keuangan Audit yang diperoleh, aktivitas cash flow SEJAHTERA pada periode yang
berakhir 31 Juli 2023 adalah:
• Arus kas bersih yang diperoleh / (digunakan) untuk aktivitas operasi tercatat sebesar
Rp200.222 Ribu yang diperoleh dari operasi dan digunakan untuk pembayaran pajak
penghasilan.
• Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi tercatat sebesar negatif
Rp159.578 Ribu yang digunakan untuk pemberian pinjaman kepada pihak berelasi.
• Arus kas bersih yang diperoleh / (digunakan) untuk aktivitas pendanaan tercatat sebesar
negatif Rp113.592 Ribu yang diperoleh dari penerimaan utang pihak berelasi dan
digunakan untuk pembayaran sewa pembiayaan.
Figur 29. Komposisi Arus Kas Bersih dari aktivitas Operasi, Investasi dan Pendanaan
(Dalam Ribuan Rupiah)
Sumber : Laporan Keuangan Audit (Diolah Y&R)
Halaman - 36
Page 499
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
Rasio Keuangan
Figur 30. Rasio Keuangan
2021 2022 31 Juli 2023
Uraian
Audit Audit Audit
LIQUIDITY
Cash Ratio 131,93% 39,12% 14,67%
Current Ratio 624,82% 112,05% 134,59%
ACTIVITY
Account Payable Turnover 2 3 8
SOLVABILITY
Total Liability to Assets Ratio 16,09% 157,58% 117,14%
Total Liability to Equity Ratio 13,86% 61,18% 53,95%
PROFITABILITY
Gross Profit Margin 46,88% 44,27% 41,21%
Net Profit Margin 19,40% 2,62% 3,69%
Rate of Return on Assets 67,13% 8,42% 6,66%
Rate of Return on Equity 77,93% 21,70% 14,46%
Sumber : Laporan Keuangan Audit (Diolah Y&R)
Rasio Likuiditas
Figur diatas menunjukkan SEJAHTERA memiliki rasio likuiditas yang positif dimana SEJAHTERA
memiliki kemampuan membayar seluruh utang jangka pendeknya melalui aset lancar selama
periode historis. Cash ratio SEJAHTERA per 31 Juli 2023 tercatat sebesar 14,67% sedangkan
current ratio sebesar 134,59%.
Rasio Aktivitas
Rasio aktivitas yang tercatat pada SEJAHTERA terkait dengan perputaran utang akrual yang
dibayarkan ke IPAC, perputaran utang akrual tercatat pada 31 Desember 2021, 31 Desember
2022 dan 31 Juli 2023 masing-masing tercatat selama 2 hari, 3 hari dan 8 hari.
Rasio Solvabilitas
Secara umum dapat dikatakan semakin kecil total liabilities to equity ratio adalah semakin baik,
karena semakin kecil peranan utang sebagai sumber pembiayaan yang berarti juga semakin
besar debt capacity-nya. Selain itu, semakin kecil total liabilities to asset ratio maka semakin baik
karena semakin kecil porsi debt dalam pembiayaan. Per 31 Juli 2023 rasio total liabilities to
equity ratio SEJAHTERA tercatat sebesar 117,14% dan total liabilities to assets ratio tercatat
sebesar 53,95%. Rasio tersebut lebih kecil dibandingkan tahun sebelumnya disebabkan
terbayarnya sebagian liabilitas sewa SEJAHTERA.
Rasio Profitabilitas
Rasio profitabilitas menunjukkan kemampuan suatu perusahaan untuk memperoleh laba
dalam operasinya. Selama periode historis, SEJAHTERA dapat mencatatkan rasio profitabilitas
yang positif,
Halaman - 37
Page 500
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
4.2.2 Informasi Perpajakan SEJAHTERA
Pada Laporan Keuangan Audit per 31 Juli 2023, tercatat utang pajak sebesar Rp4.212 Ribu.
4.2.3 Kompensasi Bagi Pemegang Saham SEJAHTERA
Selama periode historisnya, SEJAHTERA belum pernah membagikan dividen atas usahanya.
4.2.4 Informasi mengenai Asuransi yang Ditanggung oleh Perusahaan untuk Karyawan Kunci
Berdasarkan informasi yang kami peroleh, terdapat fasilitas asuransi berupa BPJS.
4.2.5 Analisis dan Pembahasan Manajemen
SEJAHTERA merupakan salah satu perusahaan Agen Properti yang memiliki lisensi franchise
IPAC, pemegang master franchise ERA untuk seluruh wilayah Indonesia dan pelopor broker
properti di Indonesia dengan sistem franchise. SEJAHTERA tergabung pada ERA Fiesta yang
terdiri dari 7 Perusahaan, yang berfokus pada properti di Daerah Jakarta Barat, Jakarta Utara,
Kabupaten dan Kota Tangerang.
Sejak memulai kegiatan operionalnya pada 2021, SEJAHTERA memperoleh pendapatan komisi
atas penjualan properti yang dilakukan baik secara primary maupun secondary. Sampai
dengan 31 Juli 2023, kinerja keuangan SEJAHTERA mengalami tren yang positif, dimana pada
tahun 31 Desember 2021, 31 Desember 2022 dan 30 Juli 2023 SEJAHTERA mampu
mencatatkan laba masing-masing sebesar Rp353.200 Ribu, Rp125.605 Ribu dan Rp97.816
Ribu.
Saat ini, fokus pasar SEJAHTERA masih terbatas di wilayah Tangerang dengan jumlah karyawan
sebanyak 4 orang. Untuk kedepannya Manajemen berencana untuk memperluas jaringan
dengan branding dan lisensi franchise IPAC yang dimiliki. Nilai-nilai yang akan dijalani oleh
SEJAHTERA akan sama dengan nilai IPAC, yaitu:
Keunggulan
Untuk membangun tim yang unggul untuk menjadi pemimpin dalam industri Broker.
Integritas
Untuk memiliki integritas yang akan mengarah pada Merek yang sepenuhnya dikenal dan
profesional.
Antusiasme
Merangkul antusiasme kerja untuk menghargai pencapaian tinggi para Agen.
Kepuasan Pelanggan
Pertama dalam kepuasan pelanggan.
Kerja Tim
Jaringan terbesar di Indonesia adalah hasil dari Kerja Tim yang luar biasa di TiM ERA.
Halaman - 38
Page 501
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
5 ANALISIS SWOT DAN RISIKO
5.1 Analisis SWOT
Analisis SWOT (strength, weakness, opportunity and threat) terdiri atas faktor internal yang bisa
dikontrol dan faktor eksternal atau lingkungan yang mungkin sulit dikontrol. Kedua sisi
dianalisis supaya dapat disusun suatu strategi sehingga tercapai keberhasilan dan mempunyai
daya saing. Dari faktor internal bisa diidentifikasi kekuatan dan kelemahan (strength and
weakness) sedangkan dari faktor eksternal berupa peluang dan ancaman (opportunity and
threat).
1. Analisis Kekuatan (Strength)
▪ SEJAHTERA merupakan perusahaan yang memiliki lisensi franchise IPAC dan tergabung
dalam ERA Fiesta yang berfokus untuk menjalankan kegiatan keagenan properti IPAC di
daerah Tangerang dan Jakarta Barat.
▪ Agen pemasaran yang tergabung dalam SEJAHTERA memiliki pendidikan dan
pengalaman dibidang properti serta diberikan pelatihan secara berkala.
▪ Sumber daya yang dimiliki oleh SEJAHTERA merupakan orang-orang yang berkompeten
dalam bidang agen properti.
2. Analisis Kelemahan (Weakness)
▪ Saat ini, fokus pasar masih terbatas di daerah Tangerang.
▪ Sistem basis data yang masih manual.
3. Analisis Kesempatan (Opportunity)
▪ Kebutuhan masyarakat terkait tempat tinggal dan terbatasnya pengetahuan pemilihan
rumah yang tepat serta waktu yang dimiliki konsumen dapat menjadi peluang bagi jasa
agen properti.
▪ Industri properti masih memiliki potensi pertumbuhan yang besar di Indonesia.
4. Analisis Ancaman (Threat)
▪ Industri properti dikenal sebagai industri yang sangat kompetitif, di mana agen properti
bersaing satu sama lain untuk mendapatkan klien. Hal tersebut dapat berdampak
terhadap pendapatan perusahaan.
▪ Perusahaan yang berkaitan dengan agen properti memiliki tantangan terkait volatilitas
pasar, persaingan yang ketat dan tantangan teknologi.
▪ Perubahan regulasi oleh Pemerintah dapat memberikan dampak yang negatif kepada
keberlangsungan usaha jasa agen properti.
5.2 Analisis Risiko
Seperti halnya kegiatan usaha yang dilakukan oleh perusahaan lainnya, usaha yang dilakukan
tidak terlepas dari berbagai risiko usaha yang disebabkan oleh berbagai faktor yang dapat
mempengaruhi kinerja perusahaan. Berikut adalah beberapa risiko yang dihadapi :
1. Risiko Suku Bunga
Risiko suku bunga adalah risiko dimana arus kas masa datang dari suatu instrumen
keuangan akan berfluktuasi akibat perubahan suku bunga pasar.
2. Risiko Nilai Tukar Mata Uang Asing
SEJAHTERA tidak terekspos terhadap pengaruh fluktuasi nilai tukar mata uang asing.
Sebagian besar pendapatan dan beban dilakukan dalam mata uang Rupiah. Manajemen
mengelola eksposur terhadap mata uang asing dengan melakukan penyesuaian pada harga
yang diterapkan kepada konsumen.
Halaman - 39
Page 502
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
3. Risiko Kredit
Risiko kredit mengacu pada risiko rekanan gagal dalam memenuhi liabilitas kontraktualnya
yang mengakibatkan kerugian bagi SEJAHTERA.
Risiko kredit terutama melekat pada piutang usaha dan piutang lain-lain dan simpanan bank.
Risiko kredit pada simpanan bank diperhitungkan minimal karena ditempatkan dengan
institusi keuangan terpercaya yang telah memiliki catatan yang baik. Piutang usaha pihak
ketiga ditempatkan pada pihak ketiga yang terpercaya dan memiliki catatan yang baik.
Eksposur dan counterparties dimonitor secara terus menerus dan nilai agregat transaksi
terkait tersebar di antara counterparties yang telah disetujui oleh Direksi.
Nilai tercatat aset keuangan pada laporan keuangan setelah dikurangi dengan penyisihan
untuk kerugian mencerminkan eksposur terhadap risiko kredit.
4. Risiko Likuiditas
Risiko likuiditas adalah risiko kesulitan untuk memenuhi liabilitas keuangannya akibat
kekurangan dana. Eksposur perusahaan atas risiko likuiditas pada umumnya timbul dari
ketidaksesuaian profil jatuh tempo antara aset dan liabilitas.
Halaman - 40
Page 503
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
6 PENDEKATAN DAN PEMILIHAN METODE PENILAIAN
6.1 Pendekatan Penilaian
Prosedur penilaian dilaksanakan dengan mengaplikasikan pendekatan dan metode penilaian
yang berlaku umum dalam penilaian penyertaan pada perusahaan atau ekuitas sesuai dengan
POJK 35 Tahun 2020. Beberapa pendekatan yang lazim dalam penilaian adalah sebagai
berikut:
• Pendekatan Pasar (Market Based Approach)
Pendekatan Pasar (Market Based Approach) adalah pendekatan Penilaian dengan cara
membandingkan objek Penilaian dengan objek lain yang sebanding dan sejenis serta telah
tersedia informasi harga transaksi atau penawaran.
• Pendekatan Pendapatan (Income Based Approach)
Pendekatan Pendapatan (Income Based Approach) adalah pendekatan Penilaian dengan cara
mengkonversi manfaat ekonomis atau pendapatan yang diperkirakan akan dihasilkan oleh
objek Penilaian dengan tingkat diskonto tertentu.
• Pendekatan Aset (Asset Based Approach)
Pendekatan Aset (Asset Based Approach) adalah Pendekatan Penilaian berdasarkan laporan
keuangan historis objek Penilaian yang telah diaudit, dengan cara menyesuaikan seluruh
aset dan liabilitas menjadi Nilai Pasar sesuai dengan Premis Nilai yang digunakan dalam
Penilaian Bisnis.
Pemilihan dan kepercayaan atas ketepatan metode dan prosedur bergantung pada kondisi
perusahaan dan bukan didasarkan pada suatu formula yang baku.
6.2 Pemilihan Pendekatan dan Metode Penilaian
Dari beberapa pendekatan yang lazim digunakan dalam penilaian ekuitas seperti tersebut
diatas, perlu ditentukan pendekatan dan metode yang akan digunakan dalam penilaian 51,00%
Ekuitas SEJAHTERA. Berdasarkan ketiga pendekatan diatas, maka kami memilih 2 (dua)
pendekatan yaitu Pendekatan Pendapatan (Income-Based Approach) dengan menggunakan
Metode Discounted Cash Flow (“DCF”) dan Pendekatan Pasar (Marketj Based Approach) dengan
menggunakan Metode Guideline Publicly Traded Company (“GPTC”).
Pendekatan Pendapatan dengan Metode DCF paling sesuai apabila jumlah pendapatan yang
dapat diperoleh perusahaan di masa yang akan datang dapat diperkirakan dengan cukup
meyakinkan. Memperhatikan sifat dan karakteristik dari SEJAHTERA, maka kami berpendapat
pendekatan ini dapat digunakan dalam penilaian atas 51,00% Ekuitas SEJAHTERA. Dengan
metode DCF, operasi SEJAHTERA diproyeksikan sesuai dengan skenario pengembangan yang
disampaikan dalam business plan. Pendapatan mendatang (future income, cashflow) yang
dihasilkan berdasarkan proyeksi dikonversi dengan faktor diskonto, sesuai dengan ekspektasi
tingkat risiko atas pendapatan mendatang (manfaat ekonomi) yang diharapkan. Indikasi nilai
adalah total nilai kini dari pendapatan mendatang tersebut, dengan asumsi going concern, yaitu
SEJAHTERA berjalan terus walaupun pemilik atau manajemen berganti. Oleh karena itu, model
arus kas bersih yang digunakan dalam penilaian ekuitas adalah arus kas bersih untuk
perusahaan (free cash flow to firm/FCFF).
Halaman - 41
Page 504
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
Pendekatan Pasar (Market Approach) paling sesuai apabila terdapat perusahaan yang sepadan
dan sebanding dengan perusahaan yang akan dinilai. Saat ini terdapat beberapa perusahaan
Agen Properti yang telah listing dan memiliki karakteristik bisnis yang sejenis dengan
SEJAHTERA. Oleh karena itu pendekatan ini dapat digunakan dalam penilaian ekuitas
SEJAHTERA, dimana metode yang akan digunakan adalah GPTC.
Halaman - 42
Page 505
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
7 PENILAIAN EKUITAS SEJAHTERA
7.1 Penilaian SEJAHTERA dengan Pendekatan Pasar, Metode GPTC
7.1.1 Pemilihan Perusahaan Pembanding
Dalam melakukan penilaian ekuitas dengan pendekatan pasar (market approach) kami akan
mengaplikasikan metode GPTC. Dengan metode ini nilai ekuitas perusahaan diperkirakan
melalui suatu faktor pengali atau konversi yang disebut multiple atau key valuation ratio. Multiple
tersebut dicari dan diambil dari perusahaan pembanding atau pedoman yang sahamnya telah
memiliki nilai pasar.
Prosedur yang dilakukan dengan Pendekatan Pasar ini adalah sebagai berikut:
I. Mencari Perusahaan Pedoman
Berdasarkan data di S&P Capital IQ maka terdapat 10 (Sepuluh) perusahaan pembanding
yang bergerak dalam industri real estate services di bidang agen properti untuk dipilih, yaitu:
Figur 31. Perusahaan Pedoman
No. Perusahaan Pembanding Kode
1 APAC Realty Limited SGX:CLN
2 Hiyes International Co., Ltd. TWSE:2348
3 Philippine Realty and Holdings Corporation PSE:RLT
4 China Union Holdings Ltd. SZSE:000036
5 Zhong Ao Home Group Limited SEHK:1538
6 CBRE Group, Inc. NYSE:CBRE
7 Colliers International Group Inc. TSX:CIGI
8 Anywhere Real Estate Inc. NYSE:HOUS
9 Leju Holdings Limited NYSE:LEJU
10 Primo Service Solutions Public Company Limited SET:PRI
Sumber : S&P Capital IQ
II. Analisis Perbandingan
Pemilihan kriteria pembanding merujuk pada ketentuan POJK 35 Tahun 2020 didasarkan
atas kesamaan sebagai berikut:
1) Industri, kegiatan usaha, produk, dan risiko usaha adalah sejenis;
2) Karakteristik pertumbuhan (growth in sales and earnings) dan struktur permodalan
(capital structure) adalah sebanding;
3) Kinerja keuangan historis selama 5 (lima) tahun terakhir adalah sebanding;
4) Ukuran perusahaan (total assets) adalah sebanding;
5) Pangsa pasar (market share) adalah sebanding;
Berdasarkan kriteria di atas, tidak semua kriteria tersebut dapat dipenuhi, oleh karena itu
jumlah perusahaan pembanding yang digunakan paling sedikit 8 (Delapan) perusahaan
(POJK 35 Tahun 2020 Pasal 62). Atas dasar tersebut kami memilih 8 (Delapan) perusahaan
yang akan digunakan sebagai pembanding dengan mengeliminasi perusahaan yang
memiliki laba bersih negatif pada periode terakhir laporan keuangannya (Last Twelve
Months/LTM).
Halaman - 43
Page 506
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
Informasi/Keterangan Terkait Audit atas Laporan Keuangan Perusahaan
Pembanding
Review atas laporan keuangan pembanding:
1. APAC Realty Limited yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Ernst & Young LLP
untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian Interim periode 30 Juni
2023.
2. Hiyes International Co., Ltd. yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Qinye United
(Deloitte & Touche) untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian
Interim periode 30 Juni 2023.
3. Philippine Realty and Holdings Corporation yang telah diaudit oleh Maceda Valencia
& Co. (Nexia International) untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan
Konsolidasian Interim periode 30 Juni 2023.
4. China Union Holdings Ltd. yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Dahua untuk
periode 31 Desember 2022 dan Laporan Interim periode 30 Juni 2023.
5. Zhong Ao Home Group Limited yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Ernst
& Young (Hong Kong) untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian
Interim periode 30 Juni 2023.
6. CBRE Group, Inc. yang telah diaudit oleh KPMG LLP untuk periode periode
31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian Interim periode 30 Juni 2023.
7. Colliers International Group Inc. yang telah diaudit oleh PricewaterhouseCoopers LLP
untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian Interim periode 30 Juni
2023.
8. Primo Service Solutions Public Company Limited yang telah diaudit oleh EY Office
Limited untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian Interim periode
30 Juni 2023.
Analisis Kriteria Kesebandingan
Berikut adalah perbandingan SEJAHTERA dari tahun 2021 sampai dengan 31 Juli 2023
dengan perusahaan pembanding:
1. Growth in Sales
Figur 32. Growth in Sales
Growth in sales
Perusahaan LTM2
2019 2020 2021 2022 Korelasi
2023
SEJAHTERA - - 0,00% 163,07% 2,82%
APAC Realty Limited -14,43% 8,48% 89,59% -3,66% -9,01% (0,47)
Hiyes International Co., Ltd. 48,75% 133,80% 75,45% -22,01% -7,51% (0,63)
Philippine Realty and
3,01% -65,05% -35,15% 20,78% -16,48% 0,95
Holdings Corporation
China Union Holdings Ltd. -9,61% -11,89% -26,99% 23,94% -3,92% 0,90
Zhong Ao Home Group
41,27% 19,02% 12,22% -9,58% 0,76% (0,86)
Limited
CBRE Group, Inc. 11,20% 2,79% 14,30% 15,32% 2,10% 0,55
Colliers International Group
7,06% -5,68% 44,02% 13,19% 0,07% (0,24)
Inc.
Primo Service Solutions
38,71% 8,09% 76,54% 76,93% 53,76% 0,50
Public Company Limited
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
Halaman - 44
Page 507
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
2. Growth in Earnings
Figur 33. Growth in Earnings
Growth in Earnings
Perusahaan LTMQ2
2019 2020 2021 2022 Korelasi
2023
SEJAHTERA - - 0,00% -64,44% -137,70%
APAC Realty Limited -43,76% 20,05% 117,60% -24,24% -44,49% 0,90
Hiyes International Co., Ltd. 21,94% 167,41% 26,49% -49,94% -13,24% 0,49
Philippine Realty and
25,36% -91,16% 377,82% -12,06% -47,85% 0,88
Holdings Corporation
China Union Holdings Ltd. -17,80% -10,47% -28,37% 13,04% -7,39% (0,47)
Zhong Ao Home Group
19,10% 16,20% -8,09% -32,89% -15,45% 0,25
Limited
CBRE Group, Inc. 20,33% -39,67% 139,18% -19,76% -37,75% 0,89
Colliers International Group
6,28% -29,21% -346,76% -185,00% -26,28% (1,00)
Inc.
Primo Service Solutions
100,34% 18,62% 166,98% 104,41% 36,51% 1,00
Public Company Limited
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
3. Liabilities to Equity Ratio
Figur 34. Liabilities to Equity Ratio
Liabilities to Equity Ratio
Perusahaan Q2 %
2023 (Peer/company)
SEJAHTERA 117,14%
APAC Realty Limited 124,22% 6,04%
Hiyes International Co., Ltd. 334,41% 185,47%
Philippine Realty and Holdings Corporation 33,79% -71,16%
China Union Holdings Ltd. 30,39% -74,06%
Zhong Ao Home Group Limited 94,31% -19,49%
CBRE Group, Inc. 144,36% 23,23%
Colliers International Group Inc. 192,63% 64,44%
Primo Service Solutions Public Company Limited 32,40% -72,35%
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
4. Net Margin
Figur 35. Net Margin
Net Margin
Perusahaan LTMQ2
2018 2019 2020 2021 2022 Korelasi
2023
SEJAHTERA - - - 19,40% 2,62% -0,96%
APAC Realty Limited 5,72% 3,76% 4,16% 4,78% 3,76% 2,29% 0,90
Hiyes International Co., Ltd. 40,73% 33,39% 38,19% 27,53% 17,67% 16,58% 1,00
Philippine Realty and
33,93% 41,30% 10,45% 76,97% 56,04% 34,99% 0,94
Holdings Corporation
China Union Holdings Ltd. 30,92% 28,12% 28,57% 28,03% 25,57% 24,64% 0,99
Zhong Ao Home Group
10,45% 8,81% 8,60% 7,05% 5,23% 4,39% 0,99
Limited
Halaman - 45
Page 508
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
Net Margin
Perusahaan LTMQ2
2018 2019 2020 2021 2022 Korelasi
2023
CBRE Group, Inc. 5,00% 5,40% 3,17% 6,64% 4,62% 2,82% 0,95
Colliers International Group
4,55% 4,52% 3,39% -5,81% 4,36% 3,21% (0,96)
Inc.
Primo Service Solutions
9,48% 13,69% 15,03% 22,72% 26,25% 23,31% (0,49)
Public Company Limited
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
5. Total Aset
Figur 36. Total Aset
Total Aset
Perusahaan Q2
2023 % (Peer/company)
(Dalam Ribuan Rupiah)
SEJAHTERA 1.469.242
APAC Realty Limited 3.873.548.542 263543%
Hiyes International Co., Ltd. 13.726.595.622 934164%
Philippine Realty and Holdings Corporation 2.330.994.628 158553%
China Union Holdings Ltd. 16.839.503.280 1146035%
Zhong Ao Home Group Limited 4.090.199.658 278288%
CBRE Group, Inc. 326.285.253.938 22207625%
Colliers International Group Inc. 79.549.802.250 5414243%
Primo Service Solutions Public Company Limited 938.487.241 63776%
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
6. Market Share
Figur 37. Market Share
Market Share
Perusahaan LTMQ2
2018 2019 2020 2021 2022 Korelasi
2023
SEJAHTERA - - - 0,00% 0,00% 0,00%
APAC Realty Limited 1,25% 0,97% 1,03% 1,66% 1,39% 1,25% (0,94)
Hiyes International Co., Ltd. 0,15% 0,20% 0,46% 0,68% 0,47% 0,42% (0,99)
Philippine Realty and
0,09% 0,08% 0,03% 0,02% 0,02% 0,01% (0,24)
Holdings Corporation
China Union Holdings Ltd. 2,00% 1,64% 1,42% 0,88% 0,95% 0,90% 0,71
Zhong Ao Home Group
0,61% 0,79% 0,92% 0,87% 0,69% 0,69% (1,00)
Limited
CBRE Group, Inc. 84,67% 85,41% 86,05% 83,53% 84,22% 84,62% 0,94
Colliers International Group
11,21% 10,89% 10,07% 12,31% 12,18% 12,00% (0,82)
Inc.
Primo Service Solutions
0,02% 0,03% 0,03% 0,05% 0,07% 0,11% 0,82
Public Company Limited
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
Halaman - 46
Page 509
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
7. Kinerja Keuangan Perusahaan Pembanding 5 Tahun Terakhir
Figur 38. Net Profit Margin
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
Ringkasan laporan keuangan perusahaan pembanding dapat dilihat pada lampiran
(ringkasan laporan keuangan perusahaan pembanding SEJAHTERA).
Sumber data dimana data-data finansial dan terkait dengan multiple pembanding tersebut
kami peroleh dari S&P Capital IQ. Penilai meyakini kehandalan data yang disediakan dari
sumber data yang reliable seperti S&P Capital IQ. Indikasi Nilai Ekuitas perusahaan yang
dinilai diperoleh dengan cara mengalikan market multiple dari perusahaan pembanding
dengan faktor fundamental dari perusahaan yang dinilai per tanggal penilaian.
Berikut adalah perhitungan Indikasi Nilai Ekuitas berdasarkan multiple dari perusahaan
pembanding:
Figur 39. Variable Market Multiple dan Perhitungan Indikasi Nilai Ekuitas
Keterangan P/S P/BV P/E
APAC Realty Limited 0,36 1,43 15,58
Hiyes International Co., Ltd. 1,56 1,16 9,42
Philippine Realty and Holdings Corporation 4,07 0,17 11,62
China Union Holdings Ltd. 2,77 1,07 11,26
Zhong Ao Home Group Limited 0,16 0,28 3,58
CBRE Group, Inc. 0,81 2,85 28,88
Colliers International Group Inc. 1,09 2,66 33,93
Primo Service Solutions Public Company Limited 6,82 5,74 29,27
Rata-rata 2,21 1,92 17,94
Median 1,33 1,29 13,60
Nilai Buku SEJAHTERA per 31 Juli 2023 *)
4.925.073 676.621 (47.354)
Hasil Pengkalian (Nilai Buku x Median) 6.529.099 874.482 (643.980)
Bobot 70,00% 30,00% 0,00%
Nilai setelah Bobot 4.570.369 262.344 0
Halaman - 47
Page 510
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
Keterangan P/S P/BV P/E
Indikasi Nilai SEJAHTERA setelah bobot (Dalam Ribuan Rupiah) 4.832.714
Sumber : S&P Capital IQ
*) Nilai buku per 31 Juli 2023 (Last Twelve Months / LTM)
Indikasi nilai yang digunakan dalam pendekatan pasar dihasilkan dalam transaksi yang
bersifat wajar dikarenakan transaksi dilakukan di bursa yang ditransaksikan secara bebas
dan tanpa ikatan dengan informasi yang terbuka. Berdasarkan kondisi MAKMUR per 31 Juli
2023, kondisi book value dan sales MAKMUR menunjukkan angka yang positif, sehingga
dalam penilaian Ekuitas MAKMUR bobot diberikan pada multiple P/S dan P/BV dari market
kemudian dikalikan dengan book value dan sales (12 Bulan Terakhir) dengan periode yang
berakhir pada 31 Juli 2023, sehingga dihasilkan indikasi nilai ekuitas sebelum CP dan
DLOM.
7.1.2 Control Premium dan Discount for Lack of Marketability
Control Premium (“CP”)
CP merupakan nilai tambah yang melekat dalam kepemilikan mayoritas yang mencerminkan
adanya kekuatan kendali dalam saham mayoritas tersebut, sedangkan Discount for Lack of
Control (“DLOC”) merupakan diskon yang diaplikasikan kepada suatu indikasi nilai ekuitas yang
diperoleh dari aplikasi metode penilaian usaha yang menghasilkan nilai saham mayoritas, bila
obJek ekuitas yang dinilai bersifat minoritas.
CP dan DLOC mencerminkan perubahan terhadap nilai dari penyertaan mayoritas atau
pengurangan terhadap nilai dari penyertaan minoritas sebagai pengaruh dari ketiadaan
pengendalian dari pemilik yang berada dalam posisi minoritas atau dibatasi pengendaliannya.
Pengurangan ini diperhitungkan karena pemilik yang dalam kondisi tidak memiliki kemampuan
untuk mengendalikan akan memperoleh manfaat yang berbeda dari pemilik yang memiliki
kemampuan untuk mengendalikan karena adanya keleluasaan dari pemilik yang
mengendalikan untuk mengoptimalkan manfaat antara lain dengan:
• Menentukan arah perkembangan jangka panjang objek penilaian.
• Memilih pengurus inti objek penilaian.
• Menentukan hak dan fasilitas untuk pengurus inti.
• Menentukan kebijakan investasi.
• Menentukan dengan pihak mana kegiatan usaha akan dilakukan.
• Menentukan besarnya deviden yang akan dibayarkan.
• Menolak usulan-usulan di atas yang berasal dari pemegang saham minoritas.
Pengenaan CP atau DLOC terhadap unsur kendali sangat tergantung dari metode penilaian
yang digunakan.
Pada penilaian 51,00% Ekuitas SEJAHTERA yang merupakan indikasi nilai mayoritas, maka untuk
pendekatan pasar dengan metode GPTC kami mengaplikasikan CP sebesar 30,00% yang
menurut kami adalah suatu tingkat yang wajar dan berada dalam rentang kisaran yang sesuai
dengan POJK 35 Tahun 2020. CP atau DLOC yang dapat digunakan dalam hal objek penilaian
merupakan perusahaan tertutup adalah antara 30,00% sampai dengan 70,00% dari indikasi
nilai.
Halaman - 48
Page 511
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
Discount for Lack of Marketability (“DLOM”)
DLOM merupakan potongan yang diaplikasikan kepada suatu indikasi nilai ekuitas (Business
Ownership Interest) karena keterbatasan yang melekat pada ekuitas tersebut untuk
diperjualbelikan di pasar. Sebagai referensi, POJK 35 Tahun 2020 menyatakan diskon likuiditas
pasar (discount for lack of marketabilities) adalah suatu jumlah atau persentasi tertentu yang
merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas objek
penilaian.
POJK 35 Tahun 2020 mengatur bahwa dalam hal objek penilaian bukan merupakan perusahaan
terbuka, maka diskon likuiditas pasar bagi pemegang saham mayoritas adalah antara 20,00%
sampai dengan 40,00%. Sesuai dengan tujuan penilaian, maka dalam analisis penilaian nilai
51,00% ekuitas SEJAHTERA, kami mengaplikasikan DLOM sebesar 30,00%, yang menurut kami
adalah wajar. Angka tersebut ditentukan berdasarkan pertimbangan kami atas faktor-faktor
penentu di bawah ini:
Figur 40. Penentuan DLOM dalam Penilaian Ekuitas SEJAHTERA
Faktor Penentu
No. Keterangan Pengukuran Skor
DLOM
Seberapa seringnya, besar dan
Apakah perusahaan membagikan
pasti penerimaan dividen yang
dividen secara reguler kepada
Size of distribution diterima oleh pemilik saham.
1 pemegang saham? Membagikan 10,00%
during holding period Semakin pasti, sering dan besar
dividen = 0, Perusahaan tidak
penerimaannya, makin kecil
membagikan dividen = 10.
potongan yang diaplikasikan.
Saham yang memiliki prospek
untuk dicairkan dalam suatu Apakah saham memiliki prospek
2 Prospect for liquidity kerangka waktu tertentu yang untuk dicairkan? Perusahaan tidak 10,00%
dapat diprediksikan akan likuid = 10, Perusahaan likuid = 0.
mempengaruhi besaran DLOM.
Apakah perusahaan memiliki
Semakin besar jumlah pembeli pembeli potensial? Tidak memiliki
0,00%
potensial, semakin rendah DLOM. pembeli potensial = 10, Memiliki
pembeli potensial = 0.
Perusahaan Tbk = -5
- Listed OR Private Company 5,00%
Perusahaan Ttp = +5
3 Pool of Potential Buyers - Controlling or Non-Controlling
Minoritas Tbk Minoritas Tbk = +5
Minoritas Ttp Minoritas Ttp = +5 -5,00%
Mayoritas Tbk Mayoritas Tbk = -5
Mayoritas Ttp Mayoritas Ttp = -5
Apakah perusahaan memiliki
Tingkat risiko usaha yang tinggi
4 Risk Factor tingkat risiko yang tinggi? Risiko 10,00%
akan mempengaruhi DLOM.
rendah = 0, Risiko Tinggi = 10.
Total Skor 30,00%
7.1.3 Nilai Pasar 51,00% Ekuitas SEJAHTERA dengan Pendekatan Pasar
Berdasarkan analisis yang dilakukan dengan Pendekatan Pasar, Metode GPTC, berikut adalah
indikasi nilai 51,00% Ekuitas SEJAHTERA:
Figur 41. Nilai Pasar 51,00% Ekuitas SEJAHTERA dengan Pendekatan Pasar, Metode GPTC
Indikasi Nilai
Keterangan
(Dalam Ribuan Rupiah)
Indikasi Nilai 100,00% Ekuitas SEJAHTERA 4.832.714
Indikasi Nilai 51,00% Ekuitas SEJAHTERA 2.464.684
CP (30,00%) 739.405
Halaman - 49
Page 512
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
Indikasi Nilai
Keterangan
(Dalam Ribuan Rupiah)
Indikasi Nilai 51,00% Ekuitas SEJAHTERA Setelah CP 3.204.089
DLOM (30,00%) (961.227)
Nilai Pasar 51,00% Ekuitas SEJAHTERA 2.242.862
Nilai Pasar 51,00% Ekuitas SEJAHTERA per 31 Juli 2023 dengan metode GPTC adalah sebesar
Rp2.242.862 Ribu (Dua Miliar Dua Ratus Empat Puluh Dua Juta Delapan Ratus Enam Puluh
Dua Ribu Rupiah).
7.2 Penilaian SEJAHTERA dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF
Kami telah me-review business plan SEJAHTERA dengan memperhatikan kondisi eksisting saat ini
serta perkiraan perkembangan kondisi dimasa yang akan datang yang dapat berpengaruh
terhadap kinerja SEJAHTERA guna melihat kewajaran pencapaiannya. Manajemen telah
memberikan keyakinan memadai bahwa semua asumsi yang digunakan telah disusun secara
wajar dan telah merefleksikan kompleksitas bisnis yang sesungguhnya.
Berikut adalah asumsi-asumsi utama yang digunakan dalam penyusunan proyeksi keuangan:
▪ Jangka waktu proyeksi di mulai dari 01 Agustus 2023 hingga 31 Desember 2028 dimana
periode proyeksi ini didasarkan pada bisnis SEJAHTERA yang telah stabil, sehingga 5
(tahun) cukup dapat menggambarkan proyeksi bisnis SEJAHTERA.
▪ Jumlah hari kerja periode proyeksi diasumsikan selama 365/366 hari.
▪ Kenaikan pendapatan diasumsikan sejalan dengan pertumbuhan ketersediaan unit
properti, harga dan kebutuhan akan permukiman terutama pada daerah Tangerang,
Banten sebesar 10,00% setiap tahunnya sampai dengan akhir periode proyeksi.
▪ Besaran komisi yang didapatkan diasumsikan sebesar 2,50% dari nilai transaksi, yang
merupakan rata-rata rate jual ataupun sewa.
▪ Biaya komisi diasumsikan sebesar 63,50% terhadap pendapatan, dengan
mempertimbangkan besaran komisi agen sebesar 50,00%-65,00% dan overiding fee
sebesar 5,00%.
▪ Biaya royalti diasumsikan sebesar 10,00% terhadap pendapatan, sesuai dengan
kesepakatan 1,00% digunakan untuk biaya royalti dengan identitas ERA Indonesia dan
9,00% digunakan untuk marketing dan technical fee.
▪ Biaya gaji dan tunjangan diasumsikan mengalami pertumbuhan sebesar 8,00% sesuai
dengan inflasi, sedangkan biaya umum dan administrasi lainnya diasumsikan tumbuh
sebesar 5,00% setiap tahunnya sampai dengan akhir periode proyeksi.
▪ Terdapat capex yang dikeluarkan sebesar Rp50.000 Ribu setiap tahunnya sampai dengan
akhir periode proyeksi untuk menjaga posisi nilai buku aset tetap yang digunakan untuk
modal kerja.
▪ Hari perputaran utang akrual diasumsikan sebesar 7 hari, berdasarkan perjanjian
keanggotaan yang disepakati dengan pemilik franchise yaitu IPAC.
▪ Pajak yang diterapkan sebesar pada periode proyeksi Agustus-Desember 2023 adalah
sebesar 0,05% terhadap pendapatan, hal ini sesuai dengan Peraturan Pemerintah (PP)
No. 23 Tahun 2018 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan Dari Usaha yang Diterima
atau Diperoleh Wajib Pajak yang Memiliki Peredaran Bruto Tertentu, dimana jangka waktu
pengenaan tarif PPh Final 0,5% bagi Wajib Pajak Badan berbentuk Perseroan Terbatas
selama 3 tahun.
▪ Untuk periode selanjutnya sampai dengan akhir periode proyeksi diasumsikan sebesar
22,00% sesuai dengan Undang-Undang Republik Indonesia No. 17 Tahun 2021 tentang
Harmonisasi Peraturan Perpajakan Pasal 17 ayat (1) butir b.
Halaman - 50
Page 513
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
7.2.1 Ringkasan Proyeksi Keuangan
Berdasarkan asumsi-asumsi yang disampaikan diatas, berikut adalah ringkasan proyeksi
keuangan:
Figur 42. Proyeksi Laba (Rugi)
(Dalam Ribuan Rupiah)
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Pendapatan 2.620.938 5.796.063 6.375.669 7.013.236 7.714.560 8.486.015
Laba/(Rugi) Kotor 956.642 2.115.563 2.327.119 2.559.831 2.815.814 3.097.396
Laba/(Rugi) Sebelum Pajak 133.320 120.226 201.663 294.894 401.255 522.225
Laba/(Rugi) Tahun Berjalan 120.215 93.776 157.297 230.017 312.979 407.335
Figur 43. Proyeksi Posisi Keuangan
(Dalam Ribuan Rupiah)
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Aset Lancar 569.154 682.412 734.965 866.569 1.163.235 1.712.054
Aset Tidak Lancar 1.023.301 908.253 786.955 659.407 525.609 385.561
Total Aset 1.592.455 1.590.666 1.521.920 1.525.976 1.688.844 2.097.615
Total Liabilitas 795.619 700.053 474.011 248.050 97.939 99.374
Ekuitas 796.836 890.612 1.047.909 1.277.926 1.590.905 1.998.241
Total Liabilitas dan Ekuitas 1.592.455 1.590.666 1.521.920 1.525.976 1.688.844 2.097.615
Figur 44. Proyeksi Arus Kas
(Dalam Ribuan Rupiah)
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Kas Bersih yang Diperoleh dari
(Digunakan untuk) dari 189.379 257.918 329.737 408.788 498.122 598.819
Aktivitas Operasi
Kas Bersih yang Diperoleh dari
(Digunakan untuk) untuk (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000)
Aktivitas Investasi
Kas Bersih yang Diperoleh dari
(Digunakan untuk) Aktivitas 0 (94.660) (227.184) (227.184) (151.456) 0
Pendanaan
Kenaikan (penurunan) kas
139.379 113.258 52.553 131.604 296.666 548.819
dan setara kas
Kas dan setara kas awal
46.839 186.218 299.476 352.029 483.633 780.299
tahun
Kas dan setara kas akhir
186.218 299.476 352.029 483.633 780.299 1.329.118
tahun
7.2.2 Pemilihan Arus Kas
Dalam penilaian dengan menggunakan metode DCF, terdapat 2 (dua) pilihan arus kas bersih
untuk didiskonto yaitu arus kas bersih untuk ekuitas dan arus kas bersih untuk perusahaan.
Dalam analisis penilaian ini arus kas bersih (“AKB”) yang digunakan adalah AKB untuk
perusahaan yang berarti bahwa arus kas bersih yang tersedia untuk semua penyedia kapital di
dalam perusahaan (baik investor maupun kreditor) yang sudah bebas dari kewajiban
penyediaan pengeluaran barang modal (capital expenditure), dan modal kerja yang dihitung
sebagai berikut:
Halaman - 51
Page 514
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
Laba Bersih
+ Beban Bunga * (1-T)
+ Depresiasi
- Capital Expenditure
+/- Working Capital
= Arus Kas Bersih Untuk Perusahaan (Free Cash Flow to Firm)
Proyeksi AKB tersebut kemudian didiskontokan dengan menggunakan faktor diskonto yang
sesuai dengan AKB yang digunakan. Tingkat diskonto menggambarkan tingkat pengembalian
yang diharapkan investor (required rate of return) dan kreditor setelah memperhitungkan risiko-
risiko yang bersangkutan dengan proyeksi pendapatan pada masa mendatang.
7.2.3 Penentuan Biaya Modal Tertimbang
Biaya Modal Untuk Ekuitas (Cost of Equity)
Mengacu pada ketentuan-ketentuan yang tercantum di POJK 35 Tahun 2020, penentuan biaya
modal untuk ekuitas wajib mengaplikasikan model Capital Asset Pricing Model (“CAPM”). Model
ini menyatakan bahwa biaya ekuitas adalah bunga bebas risiko ditambah premium untuk
menutup risiko sistimatis dari sekuritas saham, dengan formula sebagai berikut :
Ke = Rf + ß (Rm-Rf) + α
Dimana :
Rf = tingkat kembalian untuk investasi bebas risiko
ß = risiko sistimatis
Rm = tingkat kembalian yang diharapkan oleh pasar ekuitas
Rp = selisih antara Rm dengan Rf
α = risiko spesifik
Rf (Risk free rate), adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-instrumen yang dianggap tidak
memiliki kemungkinan gagal bayar. Untuk kasus Indonesia, instrumen bebas risiko yang dapat
dipilih adalah yield obligasi Pemerintah untuk jangka panjang.
Terkait dengan tanggal penilaian yang jatuh pada 31 Juli 2023, maka instrumen bebas risiko
yang dipilih didasarkan pada obligasi Pemerintah dengan bunga tetap yang dikeluarkan oleh
Pemerintah, yaitu SUN dalam mata uang Rupiah dengan tenor 30 tahun, yield sebesar 6,70%
yang merujuk pada S&P Capital IQ. Angka tersebut akan digunakan sebagai tingkat kembalian
bebas risiko (Rf).
Rp (Equity Risk Premium-ERP), adalah selisih antara tingkat bunga investasi bebas risiko dengan
tingkat kembalian investasi dalam bentuk penyertaan. Penentuan equity market risk premium
memasukkan premi untuk risiko spesifik negara (country-specific risk premiums) seperti
volatilitas harga saham untuk menghasilkan base equity market risk premium. Dengan
mengikutkan risiko-risiko ini, dihasilkan tingkat diskonto yang mengakomodasi perubahan-
perubahan sentimen jangka pendek di sekuritas pada pasar negara berkembang (emerging
market).
Premi risiko pasar (Rm-Rf) ditentukan dengan menggunakan rujukan dari hasil Penelitian
Damodaran yang dimutakhirkan pada 01 Juli 2023 dengan risk premium untuk pasar negara
berkembang seperti Indonesia adalah sebesar 7,89% untuk Risk Premium Market dan sebesar
2,04% untuk Country Default Spread.
Halaman - 52
Page 515
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
ß (Beta), Beta merupakan pengukur tingkat kepekaan pengembalian saham terhadap
pengembalian pasar saham secara keseluruhan (seperti index yang dikeluarkan oleh S&P 500
atau IHSG). Koefisien beta kemudian digunakan dalam menghitung CAPM yang selanjutnya
menjadi dasar penentuan discount factor. Koefisien beta tersebut berasal dari data rata-rata
industri yang sejenis, yaitu industri real estate services, di bidang agen properti.
Beta dari perusahaan-perusahaan pembanding digunakan untuk menghitung cost of equity,
dimana beta tersebut dihitung dari rata-rata unlevered beta. Cara ini dilakukan untuk
menetralisir pengaruh leverage yang ada di masing-masing perusahaan terhadap beta.
Perusahaan yang sama dengan leverage yang berbeda akan memiliki cost of equity yang berbeda
pula, oleh karena itu pengaruh leverage yang ada di tiap perusahaan perlu dinetralisir dengan
cara menghitung unlevered beta.
Unlevered beta dihitung dengan formula sebagai berikut :
βL
βu =
1 + (1-T) x DER
Dimana :
T = Tarif Pajak Penghasilan Badan
DER = Debt to equity ratio
βL = Beta levered, yaitu ukuran risiko sistematis dari suatu saham yang diukur secara
objektif dari responsivitas pengembalian perusahaan terhadap pergerakan
pengembalian portofolio pasar apabila dibandingkan dengan portofolio pasar
dengan pengaruh utang
βu = Beta unlevered, yaitu ukuran risiko sistematis dari suatu saham yang diukur
secara objektif dari responsivitas pengembalian perusahaan terhadap
pergerakan pengembalian portofolio pasar apabila dibandingkan dengan
portofolio pasar tanpa pengaruh utang.
Adapun Beta perusahaan pembanding industri real estate services, di bidang agen properti
adalah sebagai berikut:
Figur 45. Beta Levered dan Un-Levered Perusahaan Pembanding
Total Debt/ Effective Tax Beta
No. Perusahaan Beta Levered
Market Cap Rate (5 years) Unlevered
1 APAC Realty Limited 0,88 14,4% 18,9% 0,79
2 Hiyes International Co., Ltd. 0,77 236,5% 20,7% 0,27
Philippine Realty and Holdings
3 0,55 98,2% 41,8% 0,35
Corporation
4 China Union Holdings Ltd. 0,95 9,5% 24,9% 0,89
5 Zhong Ao Home Group Limited 0,73 143,6% 29,8% 0,36
6 CBRE Group, Inc. 1,10 21,6% 17,7% 0,93
7 Colliers International Group Inc. 1,13 45,2% 30,8% 0,86
Primo Service Solutions Public Company
8 1,33 0,3% 23,7% 1,33
Limited
Average 0,72
Sumber : S&P Capital IQ
Halaman - 53
Page 516
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
Figur 46. DER Market
Market Capitalization Total Debt
No. Perusahaan
(Dalam Ribuan Rupiah) (Dalam Ribuan Rupiah)
1 APAC Realty Limited 2.462.010.157 355.197.700
2 Hiyes International Co., Ltd. 3.664.446.493 8.667.886.777
Philippine Realty and Holdings
3 298.181.194 292.685.252
Corporation
4 China Union Holdings Ltd. 13.791.317.426 1.314.244.678
5 Zhong Ao Home Group Limited 595.265.274 854.550.000
6 CBRE Group, Inc. 380.243.358.799 82.216.664.000
7 Colliers International Group Inc. 72.268.933.524 32.667.401.144
Primo Service Solutions Public Company
8 4.069.116.699 11.849.555
Limited
Total 477.392.629.564,88 126.380.479.106,05
DER Market 26,47%
Sumber : S&P Capital IQ
Unlevered beta median perusahaan pembanding yang diperoleh dari perhitungan ini adalah
sebesar 0,72 kemudian di-relever dengan tingkat leverage yang berlaku dipasar yaitu sebesar
26,47% dengan formula sebagai berikut:
βL = βu x (1 + (1-T) x DER)
βL = 0,72 x (1 + (1 – 22,00%) x 26,47%)
= 0,87
α (Alpha), Faktor alpha merupakan risiko spesifik perusahaan yang mungkin mencerminkan
jenis properti, perusahaan dan premi risiko lainnya. Pada penilaian ini, faktor Alpha atau risiko
spesifik perusahaan adalah nol disebabkan telah dilakukan penyesuaian pada asumsi proyeksi
SEJAHTERA.
Berdasarkan uraian di atas, maka biaya modal ekuitas SEJAHTERA adalah:
Figur 47. Biaya Modal Ekuitas
Keterangan Persentase
Risk Free Rate (Rf) 6,70%
Risk Premium Market (Rpm) 7,89%
Country Default Spread (CDS) 2,04%
β (Beta) 0,87
Alpha 0,00%
COST OF EQUITY 11,54%
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
Biaya Utang (Cost of Debt)
Sesuai dengan AKB yang digunakan, yaitu arus kas bersih untuk perusahaan (free cash flow to
firm), maka tingkat diskonto yang digunakan adalah tingkat diskonto yang merupakan rata-rata
tertimbang biaya modal, baik yang berasal dari kreditor (pinjaman) maupun yang berasal dari
(investor) penyertaan. Penentuan posisi tingkat leverage yang optimal adalah mencari titik
dimana tambahan penghematan pajak yang berasal dari tambahan utang akan sama dengan
tambahan biaya bunga sebagai akibat dari risiko gagal bayar yang diantisipasi dari keberadaan
keseluruhan utang.
Halaman - 54
Page 517
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
Dalam penilaian ini, untuk biaya bunga untuk utang digunakan tingkat bunga pinjaman rata-
rata dalam mata uang IDR yang berlaku yang bersumber dari pinjaman kredit investasi
(Perseroan) Bank Indonesia Juli 2023. Berdasarkan biaya bunga tersebut maka diperoleh biaya
modal dengan perhitungan sebagai berikut:
Kd = i x (1-T)
Kd = 9,38% x (1 – 22,00%)
= 7,32%
Biaya Modal Tertimbang
Berikut adalah perhitungan WACC untuk industri real estate services, di bidang agen properti per
31 Juli 2023:
Figur 48. Weighted Average Cost of Capital (“WACC”)
Jenis Modal Biaya Modal Komposisi Tertimbang
Biaya Utang 7,32% 20,93% 1,53%
Biaya Ekuitas 11,54% 79,07% 9,13%
WACC 10,66%
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
Dengan mempertimbangkan faktor-faktor di atas dan kekuatan atau kelebihan serta risiko yang
dihadapi, kami berpendapat bahwa tingkat diskonto SEJAHTERA per 31 Juli 2023 sebesar 10,66%
adalah wajar.
7.2.4 Tingkat Pertumbuhan pada Nilai Terminal
Untuk melakukan penilaian suatu bisnis dengan premis going concern dimana terdapat proyeksi
untuk periode waktu tetap dan periode waktu kekal, Penilai Bisnis perlu menghitung nilai bisnis
untuk periode waktu tetap dan periode waktu kekal. Nilai bisnis tersebut adalah jumlah dari
nilai periode waktu tetap dan periode waktu kekal yang disebut sebagai nilai terminal. Metode
yang digunakan untuk mengestimasi nilai terminal adalah Metode Kapitalisasi Pendapatan.
Dalam hal ini, asumsi yang digunakan terhadap Objek Penilaian adalah perusahaan yang
bersifat going concern, dimana perusahaan diperkirakan akan berjalan terus untuk jangka waktu
yang tidak terhingga, meskipun terjadi pergantian pemilik atau manajemen. Dalam Penilaian
51,00% Ekuitas SEJAHTERA, kami menggunakan nilai terminal sebesar 2,60% didasarkan pada
CAGR dari industri real estate services, di bidang agen properti untuk daerah Jakarta dan
Tangerang. Besaran tersebut lebih konservatif dibandingkan besaran inflasi yang ditetapkan
dalam Indonesia Economic & Demographic Data – S&P Capital IQ yaitu sebesar 3,51%.
7.2.5 Control Premium (“CP”), Discount for Lack of Control (“DLOC”) dan Discount for Lack of
Marketability (“DLOM”)
Control Premium (“CP”)
Penilaian menggunakan Pendekatan Pendapatan dengan model FCFF akan menghasilkan
indikasi nilai mayoritas dan dikarenakan penilaian 51,00% Ekuitas SEJAHTERA menghasilkan
indikasi nilai mayoritas, maka kami tidak mengaplikasikan adanya DLOC.
Halaman - 55
Page 518
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
Discount for Lack of Marketability (“DLOM”)
DLOM merupakan potongan yang diaplikasikan kepada suatu indikasi nilai ekuitas (Business
Ownership Interest) karena keterbatasan yang melekat pada ekuitas tersebut untuk
diperjualbelikan di pasar. Sebagai referensi, POJK 35 Tahun 2020 menyatakan diskon likuiditas
pasar (discount for lack of marketabilities) adalah suatu jumlah atau persentasi tertentu yang
merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas objek
penilaian.
POJK 35 Tahun 2020 mengatur bahwa dalam hal objek penilaian bukan merupakan perusahaan
terbuka, maka diskon likuiditas pasar bagi pemegang saham mayoritas adalah antara 20,00%
sampai dengan 40,00%. Sesuai dengan tujuan penilaian, maka dalam analisis penilaian atas nilai
51,00% Ekuitas SEJAHTERA, kami mengaplikasikan DLOM sebesar 30,00%, yang menurut kami
adalah suatu tingkat yang wajar.
7.2.6 Nilai Pasar 51,00% Ekuitas SEJAHTERA dengan Pendekatan Pendapatan
Berdasarkan asumsi-asumsi yang telah disampaikan di atas dan sesuai dengan proyeksi
keuangan SEJAHTERA, hasil perhitungan Nilai Pasar 51,00% Ekuitas SEJAHTERA per 31 Juli 2023,
dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF adalah sebagai berikut:
Figur 49. Nilai Pasar 51,00% Ekuitas SEJAHTERA dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF
(Dalam Ribuan Rupiah)
Keterangan Nilai
Net Present Value 4.396.491
Kas dan Setara Kas 46.839
Liabilitas (700.484)
Indikasi Nilai 100,00% Ekuitas SEJAHTERA 3.742.845
Indikasi Nilai 51,00% Ekuitas SEJAHTERA 1.908.851
DLOC (0,00%) 0
Indikasi Nilai Setelah DLOC 1.908.851
DLOM (30,00%) (572.655)
Nilai Pasar 51,00% Ekuitas SEJAHTERA 1.336.196
Nilai Pasar 51,00% Ekuitas SEJAHTERA dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF per 31 Juli
2023 adalah sebesar Rp1.336.196 Ribu (Satu Miliar Tiga Ratus Tiga Puluh Enam Juta Seratus
Sembilan Puluh Enam Ribu Rupiah).
7.3 Rekonsiliasi Nilai
Untuk mendapatkan nilai yang mewakili indikasi nilai kedua pendekatan penilaian, dilakukan
rekonsiliasi dengan terlebih dahulu dilakukan pembobotan terhadap kedua pendekatan
tersebut. Pembobotan dilakukan berdasarkan tingkat kepercayaan Penilai atas data yang
dijadikan sebagai masukan pada masing-masing pendekatan penilaian.
Pada Penilaian 51,00% Ekuitas SEJAHTERA, Y&R memberikan bobot untuk Pendekatan
Pendapatan, Metode DCF sebesar 70,00% dan Pendekatan Pasar, Metode GPTC sebesar 30,00%.
Y&R memberikan bobot tersebut dikarenakan jenis usaha yang dijalankan SEJAHTERA sangat
tergantung kepada kemampuan perusahaan dalam mengoptimalkan potensi pasar properti
di daerahnya, disamping itu kebanyakan perusahaan yang tercatat di bursa sudah well establish,
Halaman - 56
Page 519
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
sedangkan SEJAHTERA masih dalam tahap early growth. Berikut rekonsiliasi nilai dari kedua
pendekatan di atas:
Figur 50. Rekonsiliasi Nilai Pasar 51,00% Ekuitas SEJAHTERA
Nilai Pasar Nilai Tertimbang
Metode Bobot
(Dalam Ribuan Rupiah) (Dalam Ribuan Rupiah)
Pendekatan Pasar, Metode GPTC 2.242.862 30% 672.859
Pendekatan Pendapatan, Metode DCF 1.336.196 70% 935.337
Nilai Pasar 51,00% Ekuitas SEJAHTERA per 31 Juli 2023 1.608.196
Berdasarkan hasil analisis yang telah dilakukan terhadap seluruh aspek yang terkait dalam
rangka menentukan nilai pasar ekuitas SEJAHTERA, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar 51,00%
Ekuitas SEJAHTERA per 31 Juli 2023 adalah sebesar Rp1.608.196 Ribu (Satu Miliar Enam Ratus
Delapan Juta Seratus Sembilan Puluh Enam Ribu Rupiah).
7.4 Kesimpulan Nilai
Berdasarkan analisis dari semua data dan informasi yang kami peroleh dan dengan
mempertimbangkan berbagai faktor yang relevan yang mempengaruhi penilaian dan mengacu
pada hasil perhitungan dengan menggunakan metode penilaian yang tepat, kami berpendapat
bahwa Nilai Pasar 51,00% Ekuitas SEJAHTERA per 31 Juli 2023 adalah sebesar:
Rp1.608.196 Ribu
(Satu Miliar Enam Ratus Delapan Juta Seratus Sembilan Puluh Enam Ribu Rupiah)
Nilai pasar saham tersebut kami tentukan berdasarkan tanggal penilaian yang telah ditentukan
serta data dan informasi yang kami peroleh dari pihak manajemen SEJAHTERA, serta
pihak-pihak lain yang relevan dengan penilaian. Y&R menganggap bahwa semua data dan
informasi yang diperoleh tersebut adalah benar dan tidak ada keadaan atau hal hal yang tidak
terungkap yang dapat mempengaruhi nilai pasar saham tersebut secara material. Y&R juga
mengasumsikan bahwa aset yang termasuk dalam penilaian, bebas dari sengketa dan ditunjang
oleh dokumen kepemilikan yang sah dan berlaku, Y&R tidak melakukan verifikasi secara detail
dan bukan merupakan tanggung jawab Y&R bilamana terdapat kemungkinan terjadinya
masalah yang berkaitan dengan status hukum kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa
atas aset yang termasuk dalam penilaian.
Kami menyatakan dengan sesungguhnya, bahwa dalam melaksanakan penugasan ini, kami
bertindak sebagai pihak independen yang tidak terikat dengan kepentingan apapun, baik saat
ini maupun di masa datang terkait dengan usaha perusahaan yang dinilai maupun atas hasil
penilaian yang telah dilaporkan.
Halaman - 57
Page 520
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sejahtera Propertindo ("SEJAHTERA")
8 KUALIFIKASI PENILAI BISNIS
Penilai yang menandatangani laporan ini merupakan Penilai Bisnis bersertifikat MAPPI dengan
perijinan sebagai berikut:
No. Izin Penilai Publik : B-1.08.00044
STTD : STTD.PB-37/PJ-1/PM.02/2023
Klasifikasi Izin : Penilaian Bisnis (B)
No. MAPPI : 99-S-01230
Halaman - 58
Page 521
LAMPIRAN KEUANGAN
Page 522
Penilaian 51,00% Ekuitas SEJAHTERA
Pendekatan Pasar
Metode Guideline Publicly Traded Company
("GPTC")
Page 523
PT KENCANA SEJAHTERA PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
No Perusahaan Ticker Produk / Jasa Industri
APAC Realty Limited, and investment holding company, provides real estate services in
Singapore, Indonesia, Malaysia, Thailand, and Vietnam. It operates through three segments:
Real Estate Brokerage Income; Rental Income; and Others. The company offers property
brokerage services for primary and secondary home sales, as well as for the rental of
residential, commercial, and industrial properties under the ERA brand name. It also holds
the ERA regional master franchise rights for 17 countries in the Asia Pacific; and franchise
rights for Singapore. In addition, the company provides training programs and courses for
real estate agents in preparation for professional certification exams; management services
1 APAC Realty Limited SGX:CLN for real estate developments; capital markets and investment sales; and auction services for Real Estate Services
financial institutions and property owners, as well as undertakes valuation works on behalf
of clients, such as financial institutions, government agencies, and property owners. Further,
it engages in the rental of investment properties, workstations, lockers, and furniture
products; provision of incentives, referral, professional indemnity insurance, administration,
business conference, real estate consultancy, and sales of marketing materials; advertising
activities; and property management services. The company was founded in 1982 and is
headquartered in Singapore.
Hi-Yes International Co., Ltd. engages in the real estate agency and brokerage businesses in
Taiwan. Its real estate agency and brokerage business include pre-sale housing, new
housing, remaining housing, general office, and land and parking space, as well as product
planning and advice, integrated marketing, and transaction intermediary transfer services.
2 Hi-Yes International Co., Ltd. TWSE:2348 The company also offers engineering construction, architectural design and interior Real Estate Services
decoration, building materials, water and electricity configuration, financing, appraisal and
bookkeeping services, etc. The company was formerly known as Veutron Corp and changed
its name to Hi-Yes International Co., Ltd. in April 2013. Hi-Yes International Co., Ltd. is based
in Taipei, Taiwan.
Philippine Realty and Holdings Corporation, together with its subsidiaries, engages in the
acquisition, development, sale, and lease of real estate and personal properties in the
Philippines. The company operates through Sale of Real Estate and Leasing, Property
Management, and Insurance Brokerage segments. It develops and sells condominiums; and
3 Philippine Realty and Holdings Corporation PSE:RLT leases office and storage units, parking slots, commercial spaces, commercial strips, and Diversified Real Estate Activities
residential condominium units. It is also involved in the administration, operation, and
monitoring of real estate properties; and provision of insurance brokerage services. The
company was incorporated in 1981 and is based in Quezon City, the Philippines.
China Union Holdings Ltd. engages in the real estate development, property management,
and service management in China. It also provides real estate brokerage services, and
property services for residential real estate projects and commercial real estate projects.
4 China Union Holdings Ltd. SZSE:000036 Diversified Real Estate Activities
The company was incorporated in 1993 and is headquartered in Shenzhen, China.
Zhong Ao Home Group Limited, an investment holding company, engages in the provision of
property services in the People’s Republic of China. The company offers property
management services and ancillary services, such as cleaning, gardening, security guard,
repair and maintenance, and butler services to the residential and non-residential
properties, and commercial and government buildings; and provides indoor and outdoor
environmental cleaning, greening, and maintenance services; and real estate agency services
on the leasing and sales assistance of residential properties and retail units provided to
property developers and owners. It also provides sales assistance services to property
developers; general assistance to facilitate the sales process of the properties; landscaping
services; engineering services; and catering services, as well as engages in the sale of Real Estate Operating and
5 Zhong Ao Home Group Limited SEHK:1538
Management
engineering spare parts. In addition, the company offers real estate information consulting
services; real estate brokerage and consulting services; real estate marketing planning,
house leasing, real estate investment consulting services; as well as agency services for
obtaining property ownerships. Further it is involved in the sales of elevators and installation
services, provision of security services, and operation of shuttle buses. The company was
founded in 2005 and is headquartered in Guangzhou, the People’s Republic of China. Zhong
Ao Home Group Limited operates as a subsidiary of Qichang International Limited.
CBRE Group, Inc. operates as a commercial real estate services and investment company
worldwide. It operates through three segments: Advisory Services, Global Workplace
Solutions, and Real Estate Investments segments. The Advisory Services segment provides
strategic advice and execution to owners, investors, and occupiers of real estate in
connection with leasing of offices; industrial and retail space; property sales and mortgage
services under the CBRE Capital Markets brand; property and project management services,
including construction management, marketing, building engineering, lease administration,
accounting, and financial services for owners of and investors in office, industrial, and retail
properties; and valuation services that include market value appraisals, litigation support,
6 CBRE Group, Inc. NYSE:CBRE discounted cash flow analyses, and feasibility studies, as well as consulting services, such as Real Estate Services
property condition reports, hotel advisory, and environmental consulting. The Global
Workplace Solutions segment offers facilities management, project management, and
transaction management services. The Real Estate Investments segment provides
investment management services under the CBRE Investment Management brand to
pension funds, insurance companies, sovereign wealth funds, foundations, endowments, and
other institutional investors; development services under the Trammell Crow Company
brand primarily to users of and investors in commercial real estate; and flexible-space
solutions under the CBRE Hana brand CBRE Group, Inc. was founded in 1906 and is
headquartered in Dallas, Texas.
Colliers International Group Inc. provides commercial real estate professional and
investment management services to corporate and institutional clients in the Americas,
Europe, the Middle East, Africa, and the Asia Pacific. It offers transaction brokerage services,
including sales, leasing, and debt finance services, as well as landlord and tenant
representation services; capital markets and investment services; and mortgage investment
banking services. The company provides outsourcing and advisory services, such as
corporate and workplace solutions; occupier; engineering and design, appraisal and
valuation, and loan services; workplace strategy; property marketing; and research services.
It also offers property management services comprising building operations and
maintenance, facilities management, lease administration, property accounting and financial
7 Colliers International Group Inc. TSX:CIGI Real Estate Services
reporting, contract management and, construction management; and project management
services, which include bid document review, construction monitoring and delivery
management, contract administration and integrated cost control, development
management, facility and engineering functionality, milestone and performance monitoring,
quality assurance, risk management and strategic project consulting. In addition, the
company provides investment management services that consists of asset management and
investor advisory services. The company was founded in 1972 and is headquartered in
Toronto, Canada.
Primo Service Solutions Public Company Limited engages in the real estate service business
in Thailand. The company offers interior design; moving services; property management;
consultation services in the areas of buying and selling of properties, as well as maid service
and cleaning, real estate broker service, and juristic management services. The company Real Estate Operating and
8 Primo Service Solutions Public Company Limited SET:PRI
was founded in 2011 and is based in Samut Prakan, Thailand. Management
Objek Penilaian --> Sejahtera
Total
Page 524
PT KENCANA SEJAHTERA PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
Total Aset
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 % Selisih
1 APAC Realty Limited 2.998.239.287 3.036.573.624 3.385.493.355 4.077.500.742 4.498.205.331 3.873.548.542 263543%
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 1.140.337.226 2.261.422.011 4.565.227.853 11.098.339.485 13.514.055.004 13.726.595.622 934164%
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 1.381.433.238 1.689.609.208 1.769.685.930 2.277.466.357 2.397.401.120 2.330.994.628 158553%
4 China Union Holdings Ltd. 22.781.297.741 24.130.888.985 23.373.135.375 21.498.757.778 20.794.594.311 16.839.503.280 1146035%
5 Zhong Ao Home Group Limited 2.812.626.552 3.765.361.356 4.415.103.038 4.905.876.381 4.406.442.684 4.090.199.658 278288%
6 CBRE Group, Inc. 194.087.325.439 224.136.798.248 251.249.183.704 314.481.026.277 318.552.417.781 326.285.253.938 22207625%
7 Colliers International Group Inc. 34.003.376.340 40.029.376.332 45.853.301.976 55.189.031.310 79.169.590.633 79.549.802.250 5414243%
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 48.303.796 70.861.891 67.234.545 113.867.133 734.849.575 938.487.241 63776%
Objek Penilaian --> Sejahtera 526.136 1.490.870 1.469.242
Total
Page 525
PT KENCANA SEJAHTERA PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
Total Revenue
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited 4.470.419.977 3.825.264.577 4.149.752.077 7.867.392.358 7.579.059.974 6.896.473.877 - 0,75
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 533.373.600 793.417.816 1.855.027.448 3.254.581.738 2.538.182.354 2.347.615.238 - 0,99
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 311.274.179 320.655.860 112.065.295 72.672.075 87.774.199 73.307.224 0,50
4 China Union Holdings Ltd. 7.178.915.368 6.489.086.891 5.717.804.652 4.174.838.331 5.174.473.910 4.971.478.442 0,97
5 Zhong Ao Home Group Limited 2.202.655.315 3.111.776.227 3.703.674.311 4.156.216.866 3.758.190.769 3.786.645.580 - 0,99
6 CBRE Group, Inc. 303.891.192.925 337.939.347.263 347.362.915.362 397.029.297.629 457.841.426.943 467.441.255.301 1,00
7 Colliers International Group Inc. 40.235.184.670 43.077.570.150 40.629.683.935 58.513.007.580 66.229.453.713 66.274.524.098 1,00
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 82.815.565 114.873.599 124.166.282 219.207.317 387.842.278 596.356.730 0,85
Objek Penilaian --> Sejahtera 1.820.857 4.790.135 4.925.073
Total 358.905.831.598 395.671.992.383 403.655.089.363 475.287.213.894 543.596.404.139 552.387.656.490
Page 526
PT KENCANA SEJAHTERA PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
Net Income
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited 255.827.912 143.879.906 172.725.335 375.845.123 284.746.211 158.073.933 0,99
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 217.255.390 264.916.017 708.417.202 896.110.390 448.569.421 389.197.520 0,94
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 105.624.731 132.415.256 11.706.211 55.934.445 49.187.938 25.653.556 0,93
4 China Union Holdings Ltd. 2.219.910.003 1.824.764.634 1.633.769.303 1.170.257.944 1.322.878.256 1.225.069.753 - 0,43
5 Zhong Ao Home Group Limited 230.275.125 274.257.327 318.686.638 292.913.292 196.585.920 166.209.111 0,98
6 CBRE Group, Inc. 15.179.516.097 18.265.259.391 11.019.825.537 26.356.709.792 21.147.744.776 13.164.991.912 0,98
7 Colliers International Group Inc. 1.830.944.007 1.945.894.702 1.377.558.377 (3.399.299.592) 2.889.243.279 2.129.883.018 - 0,85
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 7.851.457 15.729.534 18.657.909 49.812.505 101.822.370 139.002.501 - 1,00
Objek Penilaian --> Sejahtera 353.200 125.605 -47.354
Total
Page 527
PT KENCANA SEJAHTERA PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
Net margin
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited 5,72% 3,76% 4,16% 4,78% 3,76% 2,29% 0,90
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 40,73% 33,39% 38,19% 27,53% 17,67% 16,58% 1,00
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 33,93% 41,30% 10,45% 76,97% 56,04% 34,99% 0,94
4 China Union Holdings Ltd. 30,92% 28,12% 28,57% 28,03% 25,57% 24,64% 0,99
5 Zhong Ao Home Group Limited 10,45% 8,81% 8,60% 7,05% 5,23% 4,39% 0,99
6 CBRE Group, Inc. 5,00% 5,40% 3,17% 6,64% 4,62% 2,82% 0,95
7 Colliers International Group Inc. 4,55% 4,52% 3,39% -5,81% 4,36% 3,21% - 0,96
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 9,48% 13,69% 15,03% 22,72% 26,25% 23,31% - 0,49
Objek Penilaian --> Sejahtera 0,00% 0,00% 0,00% 19,40% 2,62% -0,96%
Total
Page 528
PT KENCANA SEJAHTERA PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
Growth In Sales
No Perusahaan
2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited -14,43% 8,48% 89,59% -3,66% -9,01% (0,47)
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 48,75% 133,80% 75,45% -22,01% -7,51% (0,63)
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 3,01% -65,05% -35,15% 20,78% -16,48% 0,95
4 China Union Holdings Ltd. -9,61% -11,89% -26,99% 23,94% -3,92% 0,90
5 Zhong Ao Home Group Limited 41,27% 19,02% 12,22% -9,58% 0,76% (0,86)
6 CBRE Group, Inc. 11,20% 2,79% 14,30% 15,32% 2,10% 0,55
7 Colliers International Group Inc. 7,06% -5,68% 44,02% 13,19% 0,07% (0,24)
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 38,71% 8,09% 76,54% 76,93% 53,76% 0,50
Objek Penilaian --> Sejahtera 0,00% 0,00% 0,00% 163,07% 2,82%
Total
Page 529
PT KENCANA SEJAHTERA PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
Growth In Earnings
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited -43,76% 20,05% 117,60% -24,24% -44,49% 0,90
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 21,94% 167,41% 26,49% -49,94% -13,24% 0,49
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 25,36% -91,16% 377,82% -12,06% -47,85% 0,88
4 China Union Holdings Ltd. -17,80% -10,47% -28,37% 13,04% -7,39% (0,47)
5 Zhong Ao Home Group Limited 19,10% 16,20% -8,09% -32,89% -15,45% 0,25
6 CBRE Group, Inc. 20,33% -39,67% 139,18% -19,76% -37,75% 0,89
7 Colliers International Group Inc. 6,28% -29,21% -346,76% -185,00% -26,28% (1,00)
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 100,34% 18,62% 166,98% 104,41% 36,51% 1,00
Objek Penilaian --> Sejahtera 0,00% 0,00% 0,00% -64,44% -137,70%
Total
Page 530
PT KENCANA SEJAHTERA PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
Total Liabilities
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23
1 APAC Realty Limited 1.483.218.189 1.540.000.801 1.756.540.009 2.379.671.069 2.640.900.519 2.145.996.659
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 454.425.805 1.418.101.957 2.899.967.457 7.888.418.361 10.111.726.472 10.566.782.776
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 427.031.293 616.086.771 617.952.678 526.475.642 576.747.876 588.673.036
4 China Union Holdings Ltd. 11.404.302.880 12.909.892.051 10.825.639.955 8.016.356.083 6.701.132.319 3.924.717.078
5 Zhong Ao Home Group Limited 1.541.908.601 2.298.816.361 2.513.350.545 2.701.063.087 2.184.378.594 1.985.177.774
6 CBRE Group, Inc. 121.829.508.893 137.329.474.392 146.710.351.224 181.141.686.378 184.914.005.553 192.756.188.020
7 Colliers International Group Inc. 23.397.654.058 27.901.075.070 31.528.576.824 39.201.446.826 54.747.442.913 52.364.973.402
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 12.702.377 16.772.753 22.696.020 32.748.563 68.509.858 229.635.886
Objek Penilaian --> Sejahtera 72.937 912.065 792.621
Total
Page 531
PT KENCANA SEJAHTERA PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
Equity
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23
1 APAC Realty Limited 1.515.021.097 1.496.572.822 1.628.953.346 1.697.829.673 1.857.304.812 1.727.551.883
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 685.911.421 843.320.054 1.665.260.396 3.209.921.124 3.402.328.532 3.159.812.846
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 954.401.945 1.073.522.437 1.151.733.252 1.750.990.716 1.820.653.244 1.742.321.592
4 China Union Holdings Ltd. 11.376.994.852 11.220.996.931 12.547.495.412 13.482.401.690 14.093.461.985 12.914.786.200
5 Zhong Ao Home Group Limited 1.270.717.951 1.466.544.996 1.901.752.493 2.204.813.295 2.222.064.090 2.105.021.885
6 CBRE Group, Inc. 72.257.816.546 86.807.323.856 104.538.832.480 133.339.339.899 133.638.412.228 133.529.065.918
7 Colliers International Group Inc. 10.605.722.282 12.128.301.262 14.324.725.152 15.987.584.484 24.422.147.720 27.184.828.848
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 35.601.418 54.089.138 44.538.526 81.118.570 666.339.717 708.851.355
Objek Penilaian --> Sejahtera 453.200 578.805 676.621
Total
Page 532
PT KENCANA SEJAHTERA PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
DER
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Selisih
1 APAC Realty Limited 97,90% 102,90% 107,83% 140,16% 142,19% 124,22% 6,04%
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 66,25% 168,16% 174,14% 245,75% 297,20% 334,41% 185,47%
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 44,74% 57,39% 53,65% 30,07% 31,68% 33,79% -71,16%
4 China Union Holdings Ltd. 100,24% 115,05% 86,28% 59,46% 47,55% 30,39% -74,06%
5 Zhong Ao Home Group Limited 121,34% 156,75% 132,16% 122,51% 98,30% 94,31% -19,49%
6 CBRE Group, Inc. 168,60% 158,20% 140,34% 135,85% 138,37% 144,36% 23,23%
7 Colliers International Group Inc. 220,61% 230,05% 220,10% 245,20% 224,17% 192,63% 64,44%
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 35,68% 31,01% 50,96% 40,37% 10,28% 32,40% -72,35%
Objek Penilaian --> Sejahtera - - - 16,09% 157,58% 117,14%
Total
Page 533
PT KENCANA SEJAHTERA PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
Market Share
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited 1,25% 0,97% 1,03% 1,66% 1,39% 1,25% (0,94)
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 0,15% 0,20% 0,46% 0,68% 0,47% 0,42% (0,99)
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 0,09% 0,08% 0,03% 0,02% 0,02% 0,01% (0,24)
4 China Union Holdings Ltd. 2,00% 1,64% 1,42% 0,88% 0,95% 0,90% 0,71
5 Zhong Ao Home Group Limited 0,61% 0,79% 0,92% 0,87% 0,69% 0,69% (1,00)
6 CBRE Group, Inc. 84,67% 85,41% 86,05% 83,53% 84,22% 84,62% 0,94
7 Colliers International Group Inc. 11,21% 10,89% 10,07% 12,31% 12,18% 12,00% (0,82)
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 0,02% 0,03% 0,03% 0,05% 0,07% 0,11% 0,82
Objek Penilaian --> Sejahtera 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Total
Page 534
PT KENCANA SEJAHTERA PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
current year
No Perusahaan
Price Outstanding Share M. Cap al
1 APAC Realty Limited 6.931 355.197.700 2.462.010.157
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 31.599 115.969.000 3.664.446.493
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 33 9.100.102.685 298.181.194
4 China Union Holdings Ltd. 9.294 1.483.934.025 13.791.317.426
5 Zhong Ao Home Group Limited 697 854.550.000 595.265.274
6 CBRE Group, Inc. 1.257.315 302.425.012 380.243.358.799
7 Colliers International Group Inc. 1.531.791 47.179.376 72.268.933.524
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 12.716 320.000.000 4.069.116.699
Objek Penilaian --> Sejahtera
Total
Page 535
PT KENCANA SEJAHTERA PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
Tabel Kesebandingan 1.000
Rasio
No Perusahaan
P/BV P/S P/E
1 APAC Realty Limited 1,43 0,36 15,58
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 1,16 1,56 9,42
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 0,17 4,07 11,62
4 China Union Holdings Ltd. 1,07 2,77 11,26
5 Zhong Ao Home Group Limited 0,28 0,16 3,58
6 CBRE Group, Inc. 2,85 0,81 28,88
7 Colliers International Group Inc. 2,66 1,09 33,93
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 5,74 6,82 29,27
1,29 1,33 13,60
Objek Penilaian --> Sejahtera
Total
Page 536
PT KENCANA SEJAHTERA PROPERTINDO
GUIDELINE PUBLICLY TRADED COMPANY
DALAM RIBUAN RUPIAH
No. Perusahaan Pembanding P/S P/BV P/E
1 APAC Realty Limited 0,36 1,43 15,58
2 Hiyes International Co., Ltd. 1,56 1,16 9,42
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 4,07 0,17 11,62
4 China Union Holdings Ltd. 2,77 1,07 11,26
5 Zhong Ao Home Group Limited 0,16 0,28 3,58
6 CBRE Group, Inc. 0,81 2,85 28,88
7 Colliers International Group Inc. 1,09 2,66 33,93
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 6,82 5,74 29,27
Rata - rata 2,21 1,92 17,94
Median 1,33 1,29 13,60
Nilai Buku Sejahtera per 31 Juli 2023 *) 4.925.073 676.621 (47.354)
Hasil Pengkalian (Nilai Buku x Median) 6.529.099 874.482 (643.980)
Bobot 70,00% 30,00% 0,00%
Nilai setelah Bobot 4.570.369 262.344 0
Indikasi Nilai 100,00% Ekuitas Sejahtera 4.832.714
Indikasi Nilai 51,00% Ekuitas Sejahtera 2.464.684
CP (30,00%) 739.405
Indikasi Nilai setelah CP 3.204.089
DLOM (30,00%) (961.227)
Nilai Pasar 51,00% Ekuitas Sejahtera per 31 Juli 2023 2.242.862
Page 537
Penilaian 51,00% Ekuitas SEJAHTERA
Pendekatan Pendapatan
Metode Discounted Cash Flow
("DCF")
Page 538
PT KENCANA SEJAHTERA PROPERTINDO
ASUMSI
DALAM SATUAN
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Jumlah Bulan Dalam Sebulan Bulan 5 12 12 12 12 12
Jumlah Hari Dalam Setahun Hari 153 366 365 365 365 366
PENDAPATAN
Kenaikan Omzet % 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00%
Komisi Agen % 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%
BIAYA LANGSUNG
terhadap
Biaya Komisi 63,50% 63,50% 63,50% 63,50% 63,50% 63,50%
Pendapatan
BIAYA ADMINISTRASI & UMUM
terhadap
Royalti 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00%
Pendapatan
Transportasi % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Overhead kantor % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Promosi % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Jamuan % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Gaji dan tunjangan % Pertumbuhan 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00%
Lain-lain % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Pajak Final % Pendapatan 0,50% - - - - -
Pajak Badan % - 22,00% 22,00% 22,00% 22,00% 22,00%
Perputaran
Utang Akrual Hari 7 7 7 7 7 7
Page 539
PT KENCANA SEJAHTERA PROPERTINDO
PROYEKSI PENDAPATAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
PENDAPATAN
Pendapatan 2.620.938 5.796.063 6.375.669 7.013.236 7.714.560 8.486.015
JUMLAH PENDAPATAN 2.620.938 5.796.063 6.375.669 7.013.236 7.714.560 8.486.015
PT KENCANA SEJAHTERA PROPERTINDO
PROYEKSI BIAYA LANGSUNG
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
BIAYA LANGSUNG
Biaya Komisi 1.664.295 3.680.500 4.048.550 4.453.405 4.898.745 5.388.620
JUMLAH BIAYA LANGSUNG 1.664.295 3.680.500 4.048.550 4.453.405 4.898.745 5.388.620
PT KENCANA SEJAHTERA PROPERTINDO
PROYEKSI BEBAN USAHA
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
BIAYA ADMINISTRASI & UMUM
Royalti 262.094 579.606 637.567 701.324 771.456 848.602
Transportasi 107.793 271.638 285.220 299.481 314.455 330.178
Overhead kantor 105.395 265.596 278.876 292.820 307.461 322.834
Promosi 93.656 236.012 247.813 260.203 273.213 286.874
Jamuan 75.149 189.374 198.843 208.785 219.225 230.186
Penyusutan 66.166 165.048 171.298 177.548 183.798 190.048
Gaji dan tunjangan 43.396 112.484 121.482 131.201 141.697 153.033
Beban penyusutan aset hak guna - - - - - -
Lain-lain 69.674 175.579 184.358 193.576 203.254 213.417
JUMLAH BIAYA ADMINISTRASI & UMUM 823.322 1.995.337 2.125.457 2.264.937 2.414.559 2.575.171
Pendapatan Lain-lain - bersih - - - - - -
JUMLAH BEBAN USAHA 823.322 1.995.337 2.125.457 2.264.937 2.414.559 2.575.171
Page 540
PT KENCANA SEJAHTERA PROPERTINDO
PROYEKSI ASET TETAP
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
PENAMBAHAN
Kendaraan dan Inventaris 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000
JUMLAH PENAMBAHAN 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000
NILAI PEROLEHAN
Kendaraan dan Inventaris 1.242.692 1.292.692 1.342.692 1.392.692 1.442.692 1.492.692
JUMLAH NILAI PEROLEHAN 1.242.692 1.292.692 1.342.692 1.392.692 1.442.692 1.492.692
DEPRESIASI
Kendaraan dan Inventaris 66.166 165.048 171.298 177.548 183.798 190.048
JUMLAH DEPRESIASI 66.166 165.048 171.298 177.548 183.798 190.048
AKUMULASI DEPRESIASI
Kendaraan dan Inventaris 219.391 384.439 555.737 733.285 917.083 1.107.131
JUMLAH AKUMULASI DEPRESIASI 219.391 384.439 555.737 733.285 917.083 1.107.131
NILAI BUKU
Kendaraan dan Inventaris 1.023.301 908.253 786.955 659.407 525.609 385.561
JUMLAH NILAI BUKU 1.023.301 908.253 786.955 659.407 525.609 385.561
PT KENCANA SEJAHTERA PROPERTINDO
PROYEKSI UTANG
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Liabilitas Sewa
Saldo Awal 700.484 605.824 378.640 151.456 - -
Penarikan
Tingkat Bunga 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Bunga - - - - - -
Pembayaran Bunga - - - - - -
Pembayaran Pokok 94.660 227.184 227.184 151.456
Saldo Akhir 605.824 378.640 151.456 - - -
Liabilitas Sewa Jangka Pendek 94.660 227.184 227.184 151.456
Liabilitas Jangka Panjang 605.824 378.640 151.456 - - -
Page 541
PT KENCANA SEJAHTERA PROPERTINDO
PROYEKSI LABA (RUGI)
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
PENDAPATAN 2.620.938 5.796.063 6.375.669 7.013.236 7.714.560 8.486.015
BIAYA LANGSUNG (1.664.295) (3.680.500) (4.048.550) (4.453.405) (4.898.745) (5.388.620)
63,50% 63,50% 63,50% 63,50% 63,50% 63,50%
LABA (RUGI) KOTOR 956.642 2.115.563 2.327.119 2.559.831 2.815.814 3.097.396
36,50% 36,50% 36,50% 36,50% 36,50% 36,50%
BEBAN USAHA (823.322) (1.995.337) (2.125.457) (2.264.937) (2.414.559) (2.575.171)
31,41% 34,43% 33,34% 32,30% 31,30% 30,35%
LABA (RUGI) BERSIH SEBELUM PAJAK 133.320 120.226 201.663 294.894 401.255 522.225
5,09% 2,07% 3,16% 4,20% 5,20% 6,15%
Pajak (13.105) (26.450) (44.366) (64.877) (88.276) (114.889)
LABA (RUGI) TAHUN BERJALAN 120.215 93.776 157.297 230.017 312.979 407.335
4,59% 1,62% 2,47% 3,28% 4,06% 4,80%
0,50% -22,00% -22,00% -22,00% -22,00% -22,00%
PT KENCANA SEJAHTERA PROPERTINDO
PROYEKSI POSISI KEUANGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 186.218 299.476 352.029 483.633 780.299 1.329.118
Piutang Lain-Lain 382.936 382.936 382.936 382.936 382.936 382.936
Uang Muka dan Biaya Dibayar Dimuka - - - - - -
JUMLAH ASET LANCAR 569.154 682.412 734.965 866.569 1.163.235 1.712.054
ASET TIDAK LANCAR
Aset Tetap 1.023.301 908.253 786.955 659.407 525.609 385.561
Aset Hak Guna Usaha - - - - - -
JUMLAH ASET TIDAK LANCAR 1.023.301 908.253 786.955 659.407 525.609 385.561
JUMLAH ASET 1.592.455 1.590.666 1.521.920 1.525.976 1.688.844 2.097.615
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang Lain-Lain 78.932 78.932 78.932 78.932 78.932 78.932
Utang Akrual 11.991 11.085 12.227 13.450 14.795 16.230
Utang Pajak 4.212 4.212 4.212 4.212 4.212 4.212
Liabilitas Sewa 94.660 227.184 227.184 151.456 - -
Utang Pemegang Saham - - - - - -
JUMLAH LIABILITAS JANGKA PENDEK 189.795 321.413 322.555 248.050 97.939 99.374
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Liabilitas Sewa 605.824 378.640 151.456 - - -
JUMLAH LIABILITAS JANGKA PANJANG 605.824 378.640 151.456 - - -
JUMLAH LIABILITAS 795.619 700.053 474.011 248.050 97.939 99.374
EKUITAS
Modal Saham 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000
Saldo Laba 696.836 790.612 947.909 1.177.926 1.490.905 1.898.241
JUMLAH EKUITAS 796.836 890.612 1.047.909 1.277.926 1.590.905 1.998.241
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 1.592.455 1.590.666 1.521.920 1.525.976 1.688.844 2.097.615
Page 542
PT KENCANA SEJAHTERA PROPERTINDO
PROYEKSI ARUS KAS
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
EAT 120.215 93.776 157.297 230.017 312.979 407.335
Depresiasi dan Amortisasi 66.166 165.048 171.298 177.548 183.798 190.048
Piutang Lain-Lain - - - - - -
Uang Muka dan Biaya Dibayar Dimuka - - - - - -
Utang Lain-Lain - - - - - -
Utang Akrual 2.998 (906) 1.142 1.223 1.345 1.435
Utang Pajak - - - - - -
KAS BERSIH YANG DIPEROLEH (DIGUNAKAN) DARI OPERASI
189.379 257.918 329.737 408.788 498.122 598.819
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Aset Tetap (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000)
KAS BERSIH YANG DIPEROLEH (DIGUNAKAN) DARI INVESTASI (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Utang Pemegang Saham - - - - - -
Liabilitas Sewa Jangka Pendek (132.524) 132.524 - (75.728) (151.456) -
Liabilitas Sewa Jangka Panjang 132.524 (227.184) (227.184) (151.456) - -
KAS BERSIH YANG DIPEROLEH (DIGUNAKAN) DARI PENDANAAN - (94.660) (227.184) (227.184) (151.456) -
KENAIKAN (PENURUNAN) KAS 139.379 113.258 52.553 131.604 296.666 548.819
KAS AWAL TAHUN 46.839 186.218 299.476 352.029 483.633 780.299
KAS AKHIR TAHUN 186.218 299.476 352.029 483.633 780.299 1.329.118
Page 543
PT KENCANA SEJAHTERA PROPERTINDO
Perhitungan Weighted Average Cost of Capital ("WACC")
WACC
CAPITAL TYPE Cost of Capital Composition Weighted
COST OF DEBT (Kd = I X (1-T)) 7,32% 20,93% 1,53%
COST OF EQUITY (Ke = Rf + (Rpm) * Beta 11,54% 79,07% 9,13%
Weighted Average Cost of capital (WACC) 10,66%
COST OF EQUITY CALCULATION COST OF DEBT CALCULATION
Risk Free Rate (Rf) 6,70% a Bank Interest Rate 9,38%
Equity Risk Premium (ERP) 7,89% b Tax 22,00%
Country Default Spread (CDS) 2,04%
β (Beta) 0,87
Alpha 0,00%
COST OF EQUITY 11,54% COST OF DEBT 7,32%
Unleverage Beta ==========> 0,72 BU = BL
1 + (( 1 - t ) x (Kd/Ke))
Leverage Beta Valuation Object ==========> 0,87 BL = BU x (1+(1-T) x (Kd/Ke))
Description :
Rf : Risk Free Rate
Rpm : Market Risk Premium (Rm - Rf)
β : Beta
Rs : Company Specific Risk
Page 544
PT KENCANA SEJAHTERA PROPERTINDO
DISCOUNTED CASH FLOW
DALAM RIBUAN RUPIAH 0,42 1,42 2,42 3,42 4,42 5,42
2023 2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Jan-Jul Agst-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Audited Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Laba bersih 120.215 93.776 157.297 230.017 312.979 407.335
Depresiasi 66.166 165.048 171.298 177.548 183.798 190.048
Bunga (1-t) - - - - - -
Capex (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000)
Changes in Working Capital 2.998 (906) 1.142 1.223 1.345 1.435
FREE CASH FLOW TO FIRM 139.379 207.918 279.737 358.788 448.122 548.819
TERMINAL VALUE 2,60% 5.205.008
DISCOUNT FACTOR 10,66% 0,96 0,87 0,78 0,71 0,64 0,58
PRESENT VALUE 133.586 180.084 218.953 253.780 286.441 3.323.645
NET PRESENT VALUE 4.396.491
Kas 46.839
Liabilitas (700.484)
Indikasi Nilai 100,00% Ekuitas Sejahtera 3.742.845
Indikasi Nilai 51,00% Ekuitas Sejahtera 51,00% 1.908.851
DLOC 0,00% -
Indikasi Nilai 51,00% Ekuitas Sejahtera setelah DLOC 1.908.851
DLOM 30,00% (572.655)
Nilai Pasar 51,00% Ekuitas Sejahtera 1.336.196
Page 545
REKONSILIASI NILAI
Page 546
REKONSILIASI
PT KENCANA SEJAHTERA PROPERTINDO
DALAM RIBUAN RUPIAH
Uraian Nilai Pasar Bobot Nilai Pasar
Pendekatan Pasar, Metode GPTC 2.242.862 30% 672.859
Pendekatan Pendapatan, Metode DCF 1.336.196 70% 935.337
Nilai Pasar 51,00% Ekuitas Sejahtera per 31 Juli 2023 1.608.196
Page 547
Page 548
Page 549
Page 550
Page 551
Page 552
Page 553
Page 554
Page 555
Page 556
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
DAFTAR ISI
Halaman
SERTIFIKAT
PERNYATAAN PENILAI
DAFTAR ISI.................................................................................................................................................. 1
DAFTAR FIGUR ........................................................................................................................................... 3
1 PENDAHULUAN.................................................................................................................................. 5
1.1 Latar Belakang Penugasan ................................................................................................................. 5
1.2 Status Penilai Publik ............................................................................................................................ 5
1.3 Identitas Pemberi Tugas ..................................................................................................................... 6
1.4 Identitas Pengguna Laporan .............................................................................................................. 6
1.5 Objek Penilaian .................................................................................................................................... 6
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian ............................................................................................................ 6
1.7 Identifikasi Bentuk Kepemilikan ........................................................................................................ 6
1.8 Definisi dan Istilah yang Digunakan Dalam Penilaian atas Nilai Ekuitas ...................................... 6
1.9 Pernyataan Independensi Penilai .................................................................................................... 10
1.10 Tanggal Penilaian atas Nilai Ekuitas ................................................................................................ 10
1.11 Premis Nilai yang Digunakan ........................................................................................................... 10
1.12 Dasar Nilai yang Digunakan ............................................................................................................. 10
1.13 Asumsi dan Kondisi Pembatas ......................................................................................................... 10
1.14 Konfirmasi Bahwa Objek Penilaian Tidak Sedang atau Telah Dinilai Dalam Jangka
Waktu Tidak Lebih dari 2 (Dua) Bulan ............................................................................................. 11
1.15 Tenaga Ahli dan Hasil Pekerjaan Tenaga Ahli ................................................................................ 11
1.16 Uraian Penilai Properti dan Hasil Penilaian Aset oleh Penilai Properti yang Digunakan .......... 12
1.17 Penjelasan mengenai Kejadian Penting setelah Tanggal Penilaian atas Nilai Ekuitas
(Subsequent Event) .............................................................................................................................. 12
1.18 Jenis Mata Uang yang Digunakan .................................................................................................... 12
1.19 Sumber dan Data Informasi yang Dapat Dihandalkan ................................................................. 12
1.20 Tambahan Informasi Lain Diluar Hal-hal yang Telah Diuraikan .................................................. 12
1.21 Uraian Mengenai Ketentuan Peraturan Perundang-undangan Yang Terkait dengan
Objek Penilaian atas Nilai Ekuitas .................................................................................................... 12
2 DATA DAN INFORMASI.................................................................................................................... 14
2.1 Hasil Pelaksana Inspeksi Terhadap Objek Penilaian ..................................................................... 14
2.2 Tingkat Kedalaman Inspeksi ............................................................................................................. 14
2.3 Data dan Informasi yang Relevan dengan Objek Penilaian ......................................................... 15
2.4 PT Kencana Sukses Propertindo ("SUKSES") .................................................................................. 15
2.4.1 Riwayat Singkat .................................................................................................................................. 15
2.4.2 Aktivitas Usaha ................................................................................................................................... 15
2.4.3 Tingkat Kepemilikan dan Sifat Pengendalian Objek Penilaian ..................................................... 16
2.4.4 Tingkat Likuiditas Pasar Objek Penilaian ........................................................................................ 16
2.4.5 Manajemen dan Sumber Daya Manusia ........................................................................................ 16
2.4.6 Informasi Non Keuangan yang Relevan Mengenai SUKSES ......................................................... 17
3 TINJAUAN EKONOMI MAKRO DAN INDUSTRI .............................................................................. 18
3.1 Ekonomi Makro Indonesia ................................................................................................................ 18
3.1.1 Pertumbuhan Ekonomi Indonesia................................................................................................... 18
3.1.2 Nilai Tukar Rupiah ............................................................................................................................. 19
3.1.3 Inflasi ................................................................................................................................................... 20
3.1.4 Tingkat Suku Bunga ........................................................................................................................... 20
3.1.5 Pasar Keuangan ................................................................................................................................. 22
Halaman - 1
Page 557
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
3.2 Gambaran Umum Industri Properti di Indonesia .......................................................................... 22
3.3 Pertumbuhan Properti Baru di Daerah Tangerang ....................................................................... 31
4 ANALISIS ATAS LAPORAN KEUANGAN DAN INFORMASI KEUANGAN LAINNYA ..................... 33
4.1 Penyesuaian Laporan Keuangan SUKSES ....................................................................................... 33
4.2 Analisis Kinerja Keuangan SUKSES .................................................................................................. 33
4.2.1 Analisis Laporan Keuangan SUKSES ................................................................................................ 33
4.2.2 Informasi Perpajakan SUKSES .......................................................................................................... 37
4.2.3 Kompensasi Bagi Pemegang Saham SUKSES ................................................................................. 37
4.2.4 Informasi mengenai Asuransi yang Ditanggung oleh Perusahaan untuk Karyawan Kunci ..... 38
4.2.5 Analisis dan Pembahasan Manajemen ........................................................................................... 38
5 ANALISIS SWOT DAN RISIKO .......................................................................................................... 39
5.1 Analisis SWOT ..................................................................................................................................... 39
5.2 Analisis Risiko ..................................................................................................................................... 39
6 PENDEKATAN DAN PEMILIHAN METODE PENILAIAN ................................................................. 41
6.1 Pendekatan Penilaian........................................................................................................................ 41
6.2 Pemilihan Pendekatan dan Metode Penilaian ............................................................................... 41
7 PENILAIAN EKUITAS SUKSES .......................................................................................................... 43
7.1 Penilaian SUKSES dengan Pendekatan Pasar, Metode GPTC ....................................................... 43
7.1.1 Pemilihan Perusahaan Pembanding ............................................................................................... 43
7.1.2 Control Premium dan Discount for Lack of Marketability ................................................................. 48
7.1.3 Nilai Pasar 51,00% Ekuitas SUKSES dengan Pendekatan Pasar ................................................... 50
7.2 Penilaian SUKSES dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF .............................................. 50
7.2.1 Ringkasan Proyeksi Keuangan ......................................................................................................... 51
7.2.2 Pemilihan Arus Kas ............................................................................................................................ 52
7.2.3 Penentuan Biaya Modal Tertimbang ............................................................................................... 52
7.2.4 Tingkat Pertumbuhan pada Nilai Terminal .................................................................................... 55
7.2.5 Control Premium, Discount for Lack of Control dan Discount for Lack of Marketability ................. 56
7.2.6 Nilai Pasar 51,00% Ekuitas SUKSES dengan Pendekatan Pendapatan ....................................... 56
7.3 Rekonsiliasi Nilai ................................................................................................................................ 56
7.4 Kesimpulan Nilai ................................................................................................................................ 57
8 KUALIFIKASI PENILAI BISNIS .......................................................................................................... 58
✓ LAMPIRAN KEUANGAN
Halaman - 2
Page 558
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
DAFTAR FIGUR
Halaman
Figur 1. Pihak Yang Diwawancarai ..................................................................................................... 14
Figur 2. Susunan Pemegang Saham SUKSES.................................................................................... 16
Figur 3. Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Pengeluaran dan Lapangan
Usaha ...................................................................................................................................... 18
Figur 4. Neraca Pembayaran Indonesia ............................................................................................ 19
Figur 5. Rupiah vs Negara Kawasan dan Suku Bunga Kebijakan Negara Kawasan ..................... 20
Figur 6. Inflasi IHK dan Komponen serta Ekspektasi Inflasi............................................................ 20
Figur 7. Suku Bunga Kebijakan Bank Indonesia dan IndONIA serta Suku Bunga Perbankan .... 21
Figur 8. Perkembangan Kredit dan DPK ........................................................................................... 21
Figur 9. Nilai Transaksi Uang Elektronik dan Nilai Transaksi Digital Banking ................................ 22
Figur 10. Nilai Transaksi ATM/Debit dan Kartu Kredit serta Uang yang Diedarkan ....................... 22
Figur 11. Indeks Harga Properti Q2 2023 ............................................................................................ 23
Figur 12. Tren Pencarian Properti Bedasarkan Harga ....................................................................... 24
Figur 13. Indeks Harga DKI Jakarta vs Bodetabek .............................................................................. 24
Figur 14. Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial ........................................................... 25
Figur 15. Tren Indeks Harga Properti Tangerang Selatan Q1 2021 - Q1 2022 ............................... 27
Figur 16. Tren Indeks Suplai Properti Tangerang Selatan Q1 2021 - Q1 2022 ............................... 27
Figur 17. Tren Indeks Permintaan Properti Tangerang Selatan Q1 2018 - Q1 2022..................... 28
Figur 18. Area dengan Permintaan Properti Tertinggi di Tangerang Selatan Hingga Q1 2022 .... 28
Figur 19. Tren Indeks Suplai Pasar Properti Tangerang Selatan ...................................................... 29
Figur 20. Tren Indeks Harga Pasar Properti Tangerang Selatan ...................................................... 29
Figur 21. Tren Indeks Permintaan Pasar Properti Tangerang Selatan ............................................ 30
Figur 22. Laporan Laba (Rugi) ............................................................................................................... 33
Figur 23. Pertumbuhan Pendapatan, Laba (Rugi) Kotor, Laba (Rugi) Sebelum Pajak Penghasilan
dan Laba (Rugi) Bersih Tahun Berjalan ............................................................................... 34
Figur 24. Analisis Common Size Laba (Rugi) ......................................................................................... 34
Figur 25. Ringkasan Posisi Keuangan .................................................................................................. 34
Figur 26. Pertumbuhan Aset, Liabilitas dan Ekuitas .......................................................................... 35
Figur 27. Analisis Common Size Aset, Liabilitas dan Ekuitas .............................................................. 35
Figur 28. Ringkasan Laporan Arus Kas ................................................................................................ 35
Figur 29. Komposisi Arus Kas Bersih dari aktivitas Operasi, Investasi dan Pendanaan ................ 36
Figur 30. Rasio Keuangan...................................................................................................................... 36
Figur 31. Perusahaan Pedoman ........................................................................................................... 43
Figur 32. Growth in Sales ........................................................................................................................ 44
Figur 33. Growth in Earnings .................................................................................................................. 45
Figur 34. Debt to Equity Ratio ................................................................................................................. 45
Figur 35. Net Margin ............................................................................................................................... 45
Figur 36. Total Aset ................................................................................................................................ 46
Figur 37. Market Share ........................................................................................................................... 46
Figur 38. Net Profit Margin ..................................................................................................................... 47
Figur 39. Variable Market Multiple dan Perhitungan Indikasi Nilai Ekuitas ...................................... 47
Figur 40. Penentuan DLOM dalam Penilaian Ekuitas SUKSES .......................................................... 49
Figur 41. Nilai Pasar 51,00% Ekuitas SUKSES dengan Pendekatan Pasar, Metode GPTC ............. 50
Figur 42. Proyeksi Laba (Rugi)............................................................................................................... 51
Figur 43. Proyeksi Posisi Keuangan ..................................................................................................... 51
Figur 44. Proyeksi Arus Kas................................................................................................................... 51
Figur 45. Beta Levered dan Un-Levered Perusahaan Pembanding .................................................... 53
Figur 46. DER Market .............................................................................................................................. 54
Figur 47. Biaya Modal Ekuitas............................................................................................................... 54
Halaman - 3
Page 559
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
Figur 48. Weighted Average Cost of Capital (“WACC”) ........................................................................... 55
Figur 49. Nilai Pasar 51,00% Ekuitas SUKSES dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF .... 56
Figur 50. Rekonsiliasi Nilai Pasar 51,00% Ekuitas SUKSES ................................................................ 57
Halaman - 4
Page 560
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
1 PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Penugasan
PT Era Graharealty Tbk (“IPAC”) merupakan pemegang master franchise ERA untuk seluruh
wilayah Indonesia. IPAC merupakan pelopor broker property di Indonesia dengan sistem
franchise. Saat ini IPAC memiliki member broker yang berlokasi di wilayah Tangerang dan
tergabung dalam grup ERA Fiesta, terdiri dari ERA Fiesta Pamulang, ERA Fiesta BSD, ERA Fiesta
Suvarna Sutera, ERA Fiesta Gading Serpong, ERA Fiesta Grande, ERA Fiesta Alam Sutera dan ERA
Fiesta Pantai Indah Kapuk (“PIK”) (Jakarta Utara).
Saat ini IPAC berencana untuk melakukan pengembangan bisnis dengan memperluas market
share broker dan agen dalam bidang broker property, untuk merealisasikan tujuan tersebut IPAC
akan mengakusisi perusahaan-perusahaan franchisee terbaiknya, termasuk ERA Fiesta, yang
salah satunya yaitu PT Kencana Sukses Propertindo (“SUKSES”) yang dikenal dengan nama
ERA Fiesta Alam Sutera. Berdasarkan informasi dari Manajemen rencana akuisisi tersebut
termasuk kedalam Transaksi Material sesuai dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan ("OJK")
Republik Indonesia No. 17/POJK.04/2020 tentang "Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan
Usaha" (“POJK 17 Tahun 2020”).
SUKSES merupakan perusahaan agen properti yang melakukan usaha dibidang jual, beli dan
sewa properti. SUKSES berdiri sejak 28 Juli 2021 dan berkedudukan di Kota Tangerang.
Terkait dengan rencana akuisisi ERA Fiesta, IPAC memerlukan adanya penilaian atas 51,00%
Ekuitas SUKSES, dalam rangka menentukan Nilai Pasar sahamnya. Penilaian ini digunakan untuk
kepentingan Pasar Modal terkait dengan POJK 17 Tahun 2020, serta tidak digunakan di luar
konteks atau tujuan penilaian tersebut.
Sehubungan dengan rencana di atas, Kantor Jasa Penilai Publik Yanuar, Rosye dan Rekan
(“Y&R”) telah ditunjuk oleh IPAC berdasarkan persetujuan atas Surat Penawaran Jasa Penilaian
Ekuitas Era Fiesta No.PR.Y&R-00/Y/BS/ERA/VIII/2023/RY/0164, tanggal 04 Agustus 2023
dengan maksud untuk melakukan penilaian atas 51,00% Ekuitas SUKSES.
1.2 Status Penilai Publik
Penilai Publik adalah Pemimpin Rekan dari Y&R dengan kualifikasi sebagai berikut:
Nama Penilai Publik : Yanuar Bey S.E., M.M., MAPPI (Cert.)
No. Izin Penilai Publik : B-1.08.00044
STTD : STTD.PB-37/PJ-1/PM.02/2023
Klasifikasi Izin : Penilaian Bisnis (B)
No. MAPPI : 99-S-01230
Y&R adalah Kantor Jasa Penilai Publik yang terdaftar di Kementerian Keuangan dan Pasar Modal
serta memiliki kompetensi untuk melakukan penugasan ini.
Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini kami bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Pemberi Tugas, Objek Penilaian ataupun
pihak-pihak yang terafiliasi dengan Pemberi Tugas dan Objek Penilaian. Y&R juga tidak memiliki
kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
Halaman - 5
Page 561
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
Laporan Penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak
manapun. Imbalan jasa yang kami terima sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang
dihasilkan.
1.3 Identitas Pemberi Tugas
• Nama Perusahaan : PT Era Graharealty Tbk ("IPAC")
• Alamat : TCC Batavia Tower Lantai 8 Unit 3-5, Jalan K.H Mas Mansyur Kav.126,
Jakarta – 10220,
• Telepon : (021) 570 8000 / (021) 2967 5123
• Situs Web : www.eraindonesia.com
1.4 Identitas Pengguna Laporan
• Nama Perusahaan : PT Era Graharealty Tbk ("IPAC")
• Alamat : TCC Batavia Tower Lantai 8 Unit 3-5, Jalan K.H Mas Mansyur Kav.126,
Jakarta – 10220,
• Telepon : (021) 570 8000 / (021) 2967 5123
• Situs Web : www.eraindonesia.com
1.5 Objek Penilaian
Objek penilaian sesuai dengan informasi yang diberikan oleh pemberi tugas adalah penilaian
51,00% Ekuitas SUKSES.
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud dari Penilaian ini adalah untuk memberikan pendapat mengenai Nilai Pasar 51,00%
Ekuitas SUKSES. Tujuan dari Penilaian ini adalah sebagai bahan pertimbangan IPAC dalam
rangka akuisisi SUKSES.
Penilaian ini digunakan untuk kepentingan Pasar Modal terkait dengan Peraturan Otoritas Jasa
Keungan (“OJK”) Republik Indonesia No. 17/POJK.04/2020 tentang “Transaksi Material dan
Perubahan Kegiatan Usaha”, serta tidak digunakan di luar konteks atau tujuan penilaian
tersebut.
1.7 Identifikasi Bentuk Kepemilikan
Berdasarkan informasi yang kami terima, objek penilaian adalah 51,00% Ekuitas SUKSES yang
dimiliki oleh Elvaretta Chandra (25,00%), Fidrian Sidharta (13,00%) dan Buyanto Tjiawan
(13,00%).
1.8 Definisi dan Istilah yang Digunakan Dalam Penilaian atas Nilai Ekuitas
ABV : Adjusted Book Value, Nilai Buku yang dihasilkan setelah
dilakukan penyesuaian (normalisasi) terhadap nilai dari satu
atau lebih aset atau kewajiban.
Halaman - 6
Page 562
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
Arus Kas Bersih : a. Jumlah kas yang tersedia setelah terpenuhinya
kebutuhan kas untuk kegiatan operasional;
b. Jumlah kas yang merupakan arus kas yang tersedia bagi
penyedia modal yang terdiri dari utang dan ekuitas; dan
c. Jumlah kas yang telah bebas dari kewajiban untuk
mempertahankan operasi saat ini dan untuk
mengantisipasi pertumbuhan perusahaan.
Asumsi : Sesuatu yang dianggap akan terjadi termasuk fakta, syarat,
atau keadaan yang mungkin dapat mempengaruhi objek
Penilaian atau pendekatan penilaian dan kewajarannya
telah dianalisis oleh Penilai Bisnis sebagai bagian dari proses
Penilaian.
Dasar Penilaian : Suatu penjelasan dan/atau pendefinisian tentang jenis Nilai
yang sedang diteliti berdasarkan kriteria tertentu.
DCF : Discounted Cash Flow, suatu metode untuk menetapkan
indikasi nilai dari suatu perusahaan, kepemilikan atas
perusahaan atau sekuritas yang dilakukan dengan cara
mendiskonto arus kas bersih dengan tingkat diskon yang
relevan.
Diskon Likuiditas Pasar : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan
(Discount for Lack of pengurang dari Nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari
Marketabilities) kurangnya likuiditas objek Penilaian.
Diskon Tanpa Pengendalian : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan
(Discount for Lack of Control) pengurang dari Nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari
kurangnya tingkat pengendalian atas objek Penilaian.
Faktor Kapitalisasi : Semua jenis rasio yang digunakan untuk mengkonversi
pendapatan menjadi suatu nilai.
GPTC : Guideline Publicly Traded Company adalah suatu metode
yang dilakukan dengan cara menggunakan perbandingan
dengan perusahaan yang sejenis dan dianggap sebanding
yang tercatat di pasar modal.
Holding Company : Suatu perusahaan yang sebagian besar pendapatannya
atau seluruhnya berasal dari penyertaan pada perusahaan
lain.
Kapitalisasi : a. Pengkonversian arus kas bersih atau penghasilan
bersih lain, baik yang bersifat aktual maupun perkiraan,
selama periode tertentu yang ekuivalen dengan nilai
aset pada suatu tanggal tertentu; atau
b. Pengakuan atas suatu pengeluaran modal.
Kelangsungan Usaha (Going : Suatu kondisi yang mencerminkan usaha yang sedang
Concern) beroperasi atau dalam konstruksi, atau suatu premis dalam
penilaian, dimana penilai bisnis menganggap suatu
perusahaan akan terus melanjutkan operasinya secara
berkelanjutan.
KEPI & SPI Edisi VII – 2018 : Kode Etik Penilai Indonesia (“KEPI”) dan Standar Penilaian
Indonesia (“SPI”) 2018 Edisi VII - 2018.
Laporan Keuangan Audit : Laporan Keuangan SUKSES yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Kanaka Puradiredja
Suhartono untuk periode yang berakhir pada 31 Juli 2023,
31 Desember 2022 dan 31 Desember 2021, masing-masing
dengan laporan No. Ref. 00485/2.0752/AU.1/05/1014-
3/1/XI/2023, No. Ref. 00484/2.0752/AU.1/05/1014-
2/1/XI/2023 dan No. Ref. 00483/2.0752/AU.1/05/1014-
1/1/XI/2023 yang diterbitkan pada tanggal 28 November
Halaman - 7
Page 563
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
2023 dengan Akuntan Publik Aris Suryanta, AK., CA., CPA.
No. AP.1014 dan No. STTD.AP-505/PM.22/2018 serta opini
wajar dalam semua hal yang material.
Laporan Penilaian Bisnis : Laporan tertulis yang dibuat oleh penilai bisnis yang
memuat pendapat penilai bisnis mengenai objek penilaian
serta menyajikan informasi tentang proses penilaian.
MAPPI : Masyarakat Profesi Penilai Indonesia.
Metode Kapitalisasi : Metode penilaian yang mendasarkan pada suatu
Pendapatan (Capitalization pendapatan yang dianggap mewakili kemampuan di masa
of Income mendatang dari suatu perusahaan atau business interest
Method) yang dinilai, dibagi dengan suatu tingkat kapitalisasi atau
dikali dengan faktor kapitalisasi, sehingga menjadi suatu
indikasi nilai dari perusahaan atau business interest.
Metode Penilaian : Suatu cara atau rangkaian cara tertentu dalam melakukan
penilaian.
Modal Investasi : Jumlah utang jangka panjang dan ekuitas pada suatu
perusahaan.
Nilai : Perkiraan harga yang diinginkan oleh penjual dan/atau
pembeli atas suatu barang atau jasa dan merupakan jumlah
manfaat ekonomi berdasarkan nilai pasar yang akan
diperoleh dari objek penilaian pada tanggal penilaian.
Nilai Aset Bersih : Total nilai pasar aset dikurangi total nilai pasar liabilitas.
Nilai Buku : a. Hasil kapitalisasi atas biaya perolehan aset, dikurangi
akumulasi depresiasi, deplesi, amortisasi atau
penurunan nilai sebagaimana yang tercatat dalam
laporan keuangan; atau
b. Selisih antara total aset dikurangi dengan total liabilitas
dari perusahaan sebagaimana tercatat dalam laporan
keuangan.
Nilai Pasar : Estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian,
antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual
yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan,
yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua
pihak masing– masing bertindak atas dasar pemahaman
yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan.
Nilai Terminal (Terminal : Nilai dari jumlah arus kas untuk periode setelah periode
Value) waktu tetap, dimana arus kas yang diterapkan dapat
menggunakan model ekuitas atau Modal Investasi.
Objek Penilaian : Penilaian 51,00% Ekuitas SUKSES.
Pendekatan Penilaian : Suatu cara untuk memperkirakan Nilai dengan
menggunakan satu atau lebih metode penilaian.
Pendekatan Aset : Pendekatan Penilaian berdasarkan laporan keuangan
historis objek Penilaian yang telah diaudit, dengan cara
menyesuaikan seluruh aset dan liabilitas menjadi Nilai Pasar
sesuai dengan Premis Nilai yang digunakan dalam Penilaian
Bisnis.
Pendekatan Pasar : Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan objek
Penilaian dengan objek lain yang sebanding dan sejenis
serta telah tersedia informasi harga transaksi atau
penawaran.
Pendekatan Pendapatan : Pendekatan Penilaian dengan cara mengkonversi manfaat
ekonomis atau pendapatan yang diperkirakan akan
Halaman - 8
Page 564
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
dihasilkan oleh objek Penilaian dengan tingkat diskonto
tertentu.
Penilaian : Proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis atas nilai
ekonomi suatu objek penilaian.
Penilai : Orang perseorangan yang dengan keahliannya menjalankan
kegiatan Penilaian di pasar modal.
Penilai Bisnis : Penilai yang melakukan kegiatan penilaian bisnis
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan mengenai Penilai yang melakukan kegiatan di
pasar modal.
Penilai Properti : Penilai yang melakukan kegiatan Penilaian properti
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan mengenai Penilai yang melakukan kegiatan di
pasar modal.
Penilai Publik : Penilai yang telah memperoleh izin dari Menteri Keuangan
untuk memberikan jasa penilaian.
Penilaian Bisnis : Proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis atas
objek Penilaian Bisnis sebagaimana dimaksud dalam
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan mengenai Penilai yang
melakukan kegiatan di pasar modal.
Penugasan Penilaian : Penugasan yang diterima oleh Penilai dari pemberi
Profesional penugasan untuk melakukan Penilaian atas objek, tujuan
Penilaian, dan tanggal tertentu dimana Penilai mendasarkan
opininya, yang disajikan dalam laporan Penilaian.
POJK 17 Tahun 2020 : Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
No.17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan
Perubahan Kegiatan Usaha.
POJK 35 Tahun 2020 : Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
No. 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal.
Premi Pengendalian : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan
(Premium for Control) penambah dari Nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari
tingkat pengendalian atas objek Penilaian.
Premis Nilai : Asumsi Nilai yang berhubungan dengan suatu kondisi
transaksi yang dapat digunakan pada objek Penilaian.
SUKSES : PT Kencana Sukses Propertindo.
Tanggal Laporan : Tanggal ditandatanganinya laporan oleh Penilai Bisnis.
Tanggal Penilaian : Tanggal pada saat Nilai, hasil Penilaian, atau perhitungan
manfaat ekonomi dinyatakan.
Tenaga Ahli : Orang yang mempunyai keahlian dan kualifikasi pada suatu
bidang tertentu di luar ruang lingkup kegiatan Penilaian dan
tidak bekerja pada kantor jasa Penilai publik.
Tingkat Diskonto : Suatu tingkat imbal balik untuk mengkonversikan nilai di
masa depan ke nilai sekarang yang mencerminkan nilai
waktu dari uang dan ketidakpastian atas terealisasinya
pendapatan ekonomi.
Tingkat Imbal Balik : Jumlah laba atau rugi dan/atau perubahan nilai yang
direalisasikan atau diharapkan dari suatu investasi yang
dinyatakan dalam persentase.
Tingkat Kapitalisasi : Jumlah pembagi yang digunakan untuk mengkonversi
pendapatan menjadi Nilai.
Y&R : Kantor Jasa Penilai Publik Yanuar, Rosye dan Rekan.
Halaman - 9
Page 565
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
1.9 Pernyataan Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini, kami bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan SUKSES maupun IPAC ataupun pihak-pihak
yang terafiliasi dengan SUKSES, maupun IPAC. Y&R juga tidak memiliki kepentingan ataupun
keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Laporan Penilaian ini tidak ditujukan untuk
memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan jasa yang kami terima sama
sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan.
1.10 Tanggal Penilaian atas Nilai Ekuitas
Tanggal efektif penilaian adalah per 31 Juli 2023, dimana batas tersebut diambil atas dasar
pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
1.11 Premis Nilai yang Digunakan
Premis yang dapat digunakan dalam penilaian ini adalah premis “going concern”, yaitu suatu
kondisi yang mencerminkan usaha yang sedang beroperasi atau sekurang-kurangnya dalam
proses konstruksi, di mana Penilai menganggap suatu perusahaan akan terus melanjutkan
operasinya secara berkelanjutan. Dalam penilaian ini, SUKSES merupakan perusahaan yang
memiliki keberlangsungan usaha untuk kedepannya, hal tersebut telah didukung oleh
pernyataan dan keyakinan Manajemen.
1.12 Dasar Nilai yang Digunakan
Sesuai maksud dan tujuan penilaian, yaitu untuk kepentingan Pasar Modal terkait dengan POJK
17 Tahun 2020, maka penilaian dilakukan berdasarkan Peraturan OJK Republik Indonesia
No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal”
(“POJK 35 Tahun 2020”). Berdasarkan peraturan tersebut, dasar nilai yang digunakan adalah
Nilai Pasar.
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu
aset atau liabilitas pada Tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, di mana kedua Pihak masing–masing bertindak atas dasar pemahaman
yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (POJK 35 Tahun 2020 Pasal 1).
1.13 Asumsi dan Kondisi Pembatas
1. Y&R menghasilkan laporan penilaian yang bersifat non-disclaimer opinion.
2. Y&R telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses
penyusunan laporan penilaian.
3. Y&R tidak memiliki kepentingan atau hal-hal lainnya yang dapat menyebabkan Y&R
memberikan pendapat yang bias sehubungan dengan informasi yang dibahas dalam
laporan ini.
4. Dalam menyusun laporan ini, Y&R mengandalkan keakuratan dan kelengkapan informasi
yang disediakan oleh Manajemen dan/atau data yang diperoleh dari informasi yang
tersedia untuk publik dan informasi lainnya serta penelitian yang kami anggap relevan.
Y&R tidak terlibat dan tidak melakukan audit ataupun verifikasi atas informasi yang
disediakan tersebut.
Halaman - 10
Page 566
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
5. Pemberi tugas menyatakan bahwa seluruh informasi material yang menyangkut
penugasan penilaian telah diungkapkan seluruhnya kepada Y&R dan tidak ada
pengurangan atas fakta-fakta yang penting.
6. Pemberi tugas telah membebaskan Y&R dari setiap klaim yang dapat dan akan timbul dari
kesalahan ataupun kekurangan dalam bahan atau informasi yang disediakan Manajemen,
konsultan atau pihak ketiga, kepada Y&R dalam penyusunan laporan ini.
7. Y&R tidak memiliki kepentingan pribadi atau kecenderungan untuk berpihak berkenaan
dengan subjek dari laporan ini maupun pihak-pihak yang terlibat didalamnya.
8. Y&R menggunakan proyeksi keuangan yang disampaikan oleh Manajemen dengan
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan dan kemampuan pencapaiannya (fiduciary
duty).
9. Laporan yang dihasilkan terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat
rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
10. Y&R bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan
yang telah disesuaikan.
11. Y&R bertanggung jawab atas laporan penilaian dan kesimpulan Nilai.
12. Y&R telah memperoleh informasi atas status hukum objek penilaian dari pemberi tugas.
13. Laporan penilaian ini ditujukan hanya untuk memenuhi kepentingan Pasar Modal dan
pemenuhan aturan OJK.
14. Laporan penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah terkait dengan
penilaian pada tanggal laporan ini diterbitkan.
15. Y&R berasumsi bahwa perusahaan telah dan akan memenuhi kewajiban berkenaan
dengan perpajakan, retribusi, pungutan-pungutan lainnya dan kewajiban-kewajian lainnya
sesuai dengan peraturan yang berlaku.
16. Y&R tidak bertanggung jawab terhadap kerugian sebagai akibat dari kesalahan opini atau
kesimpulan yang terjadi karena adanya data atau informasi dari Manajemen yang relevan
dan signifikan pengaruhnya terhadap opini atau kesimpulan kami, yang tidak dan atau
belum kami terima dari Manajemen.
17. Tanda tangan pimpinan dan cap perusahaan yang resmi merupakan syarat mutlak sahnya
Certificate of Appraisal ini dan laporan penilaian yang terlampir.
1.14 Konfirmasi Bahwa Objek Penilaian Tidak Sedang atau Telah Dinilai Dalam Jangka Waktu
Tidak Lebih dari 2 (Dua) Bulan
Pemberi Tugas menjamin untuk memberikan konfirmasi bahwa Objek Penilaian tidak sedang
atau telah dinilai oleh Penilai Publik lainnya untuk maksud, tujuan, pengguna laporan dan
tanggal penilaian yang sama atau berdekatan (dalam jangka waktu tidak lebih dari dua bulan).
Bahwa Penilai dibebaskan dari segala bentuk tuntutan/klaim, gugatan ganti rugi yang mungkin
timbul dari pihak ketiga atau pihak lainnya atas konfirmasi Objek Penilaian yang tidak benar dari
Pemberi Tugas dan Pemberi Tugas akan bertanggung jawab atas segala kerugian dan/atau
kewajiban yang dialami oleh Penilai dan Y&R.
1.15 Tenaga Ahli dan Hasil Pekerjaan Tenaga Ahli
Dalam melakukan penilaian 51,00% Ekuitas SUKSES, Y&R tidak menggunakan tenaga ahli dan
hasil pekerjaan tenaga ahli.
Halaman - 11
Page 567
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
1.16 Uraian Penilai Properti dan Hasil Penilaian Aset oleh Penilai Properti yang Digunakan
Dalam melakukan penilaian 51,00% Ekuitas SUKSES, Y&R tidak menggunakan hasil penilaian
aset.
1.17 Penjelasan mengenai Kejadian Penting setelah Tanggal Penilaian atas Nilai Ekuitas
(Subsequent Event)
Sampai dengan diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian-kejadian penting setelah
Tanggal Penilaian yang dapat berpengaruh secara signifikan terhadap hasil analisis penilaian.
1.18 Jenis Mata Uang yang Digunakan
Hasil Penilaian 51,00% Ekuitas SUKSES per 31 Juli 2023 dinyatakan dalam mata uang Rupiah.
1.19 Sumber dan Data Informasi yang Dapat Dihandalkan
Dalam melakukan penilaian ini, Y&R juga menggunakan informasi dari beberapa sumber
informasi relevan yang handal tanpa perlu melakukan verifikasi, yaitu:
• Data-data perusahaan pembanding yang diperoleh dari S&P Capital IQ;
• Data-data ekonomi baik yang bersifat makro ataupun mikro yang diperoleh dari instansi
terkait, seperti Bank Indonesia dan Bursa Efek Indonesia;
• Data-data terkait dengan industri real estate services dibidang agen properti; dan
• Data-data sekunder yang didapatkan terkait informasi yang sesuai dengan penilaian ini.
1.20 Tambahan Informasi Lain Diluar Hal-hal yang Telah Diuraikan
Manajemen SUKSES menyatakan bahwa seluruh informasi material yang menyangkut penilaian
ekuitas telah diungkapkan seluruhnya kepada Y&R dan tidak ada pengurangan atas fakta-fakta
yang penting. Manajemen SUKSES menyatakan bahwa telah mempelajari, mengetahui dan
memahami semua asumsi dan data-data serta informasi yang digunakan dalam analisis dan
penyusunan laporan ini.
1.21 Uraian Mengenai Ketentuan Peraturan Perundang-undangan Yang Terkait dengan Objek
Penilaian atas Nilai Ekuitas
SUKSES merupakan perusahaan agen properti yang melakukan usaha dibidang jual, beli dan
sewa properti di Indonesia. Oleh karena itu, kami menggunakan peraturan perundang-
undangan yang ada di Indonesia, dengan rincian sebagai berikut:
1. Undang-Undang No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas.
2. Undang-Undang No. 7 Tahun 2014 tentang Perdagangan.
3. Peraturan Menteri Perdagangan No. 57/M-DAG/PER/9/2014 tentang Perubahan atas
Peraturan Menteri Perdagangan No. 53/M-DAG/PER/8/2012 tentang Penyelenggaraan
Waralaba.
4. Peraturan Menteri Perdagangan No.105/M-DAG/PER/12/2015 tentang Pemberlakuan
Standar Kompetensi Kerja Nasional Indonesia Kategori Real Estat Golongan Pokok Real
Estat Bidang Perantaraan Perdagangan Properti.
5. Peraturan Menteri Perdagangan No. 51/M-DAG/PER/7/2017 Tahun 2017 tentang
Perusahaan Perantara Perdagangan Properti.
Halaman - 12
Page 568
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
6. Peraturan Menteri Perdagangan No. 31/M-DAG/PER/8/2008 tentang Penyelenggaraan
Waralaba.
7. Peraturan Menteri Perdagangan No. 32/M-DAG/PER/8/2008 tentang Penyelenggaraan
Kegiatan Usaha Perdagangan Dengan Sistem Penjualan Langsung (MLM).
8. Peraturan Menteri Perdagangan No. 33 Tahun 2008 tentang Perusahaan Perantara
Perdagangan Properti.
9. Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 tentang Pengelolaan Hak Pengelolaan Lahan
(HPL) yang akan mengatur pemerataan hingga kesempatan yang sama untuk mengelola
lahan.
Halaman - 13
Page 569
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
2 DATA DAN INFORMASI
2.1 Hasil Pelaksana Inspeksi Terhadap Objek Penilaian
Berdasarkan Surat Tugas No. ST.Y&R-00/BS/ERA/X/2023/RY/0057 tanggal 05 Oktober 2023,
kami melaksanakan inspeksi lapangan dengan hasil sebagai berikut:
No. Surat Tugas : ST.Y&R-00/BS/ERA/X/2023/RY/0057
Lokasi : Ruko Alam Sutera Boulevard 10F/46,
Kelurahan Pakulonan, Kecamatan Serpong Utara, Tangerang - 15325
Tanggal Inspeksi : 05 Oktober 2023
Tenaga Inspeksi : 1. Nisa Iksi Rosa
2. Prita Pratiwi
Pendamping : 1. Buyanto Tjiawan
Adapun dokumentasi terkait hasil pelaksanaan inspeksi lapangan adalah sebagai berikut:
Kantor SUKSES Ruang Meeting SUKSES
2.2 Tingkat Kedalaman Inspeksi
Dalam penilaian ini, kami telah melakukan inspeksi untuk mendapatkan keyakinan yang
memadai diantaranya dengan melakukan site visit terhadap fasilitas milik SUKSES yang berlokasi
di Ruko Alam Sutera Boulevard 10F/46, Kelurahan Pakulonan, Kecamatan Serpong Utara,
Tangerang. Disamping itu kami juga melakukan wawancara, baik dengan Manajemen SUKSES
ataupun pihak yang mewakilinya dan pihak-pihak lain yang relevan.
Figur 1. Pihak Yang Diwawancarai
Pihak Yang Diwawancarai Jabatan Entitas
Buyanto Tjiawan Komisaris SUKSES
Berdasarkan diskusi yang dilakukan dengan Manajemen SUKSES, didapatkan informasi sebagai
berikut:
1. IPAC berencana untuk mengakuisisi saham pada perusahaan-perusahaan dalam ERA
Fiesta masing-masing sebesar 51,00%, termasuk 51,00% Ekuitas SUKSES.
2. Penjualan unit oleh SUKSES dilakukan secara primary (melalui pengembang perumahan)
maupun secondary (per orang langsung) dengan komisi penjualan yang didapatkan sekitar
2,00%-2,50% untuk jual beli properti dan ±5,00% untuk sewa properti.
Halaman - 14
Page 570
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
3. SUKSES membayar franchise fee kepada IPAC sebesar 10,00% dari total komisi yang
didapatkan, dimana 1,00% digunakan untuk pembayaran royalti dan 9,00% untuk
marketing dan technical fee.
4. Setiap agen yang berhasil melakukan transaksi, akan mendapatkan komisi sebesar
50,00%-65,00% dari komisi yang didapatkan.
5. Pendapatan lain-lain juga dapat diperoleh dengan adanya komisi dari bank rekanan untuk
pembelian dengan metode pembayaran kredit. SUKSES bekerja sama dengan banyak bank
yang menyediakan fasilitas kredit tersebut.
2.3 Data dan Informasi yang Relevan dengan Objek Penilaian
1. Akta Pendirian SUKSES No. 125 tanggal 28 Juli 2021 yang dibuat dihadapan Notaris Charles
Hermawan, S.H., Notaris di Kota Tangerang dan telah mendapatkan pengesahan Surat
Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. AHU-
0047569.AH.01.01.TAHUN 2021 tanggal 29 Juli 2021.
2. Nomor Pokok Wajib Pajak SUKSES No. 43.272.038.1-411.000.
3. Nomor Induk Berusaha SUKSES No. 0809210035569.
4. Perjanjian Keanggotaan Branch Office No. B47/ERA/XI/2021 antara IPAC dan ERA Fiesta
dengan SUKSES tanggal 01 November 2021.
5. Laporan Keuangan SUKSES yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Kanaka
Puradiredja Suhartono untuk periode yang berakhir pada 31 Juli 2023,
31 Desember 2022 dan 31 Desember 2021, masing-masing dengan laporan
No. Ref. 00488/2.0752/AU.1/05/1014-3/1/XI/2023, No. Ref. 00478/2.0752/AU.1/05/1014-
2/1/XI/2023 dan No. Ref. 00486/2.0752/AU.1/05/1014-1/1/XI/2023 yang diterbitkan pada
tanggal 28 November 2023 dengan Akuntan Publik Aris Suryanta, AK., CA., CPA. No. AP.1014
dan No. STTD.AP-505/PM.22/2018 serta opini wajar dalam semua hal yang material, yang
selanjutnya disebut (“Laporan Keuangan Audit”).
6. Proyeksi keuangan SUKSES periode 31 Agustus 2023 sampai dengan 31 Desember 2028
yang disiapkan oleh Manajemen.
2.4 PT Kencana Sukses Propertindo ("SUKSES")
2.4.1 Riwayat Singkat
SUKSES didirikan berdasarkan Akta Pendirian No. 125 tanggal 28 Juli 2021, yang dibuat
dihadapan Notaris Charles Hermawan, S.H., Notaris di Kota Tangerang. Akta Pendirian
tersebut telah mendapatkan pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia melalui Surat Keputusan No. AHU-0047569.AH.01.01.TAHUN 2021 tanggal
29 Juli 2021.
SUKSES berdomisili di Ruko Alam Sutera Town Center (ASTC) Alam Sutera Boulevard 10F/46,
Kelularan Pakulonan, Kecamatan Serpong Utara, Kota Tangerang Selatan, Provinsi Banten –
15325. SUKSES memulai kegiatan operasinya pada tahun 2021.
2.4.2 Aktivitas Usaha
Sesuai dengan Pasal 3 Akta Pendiriannya, maksud dan tujuan pendirian SUKSES adalah
berusaha dalam bidang real estate yang dimiliki sendiri atau disewa (68110).
Untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut, SUKSES dapat melaksanakan kegiatan usaha
pembelian, penjualan, persewaan dan pengoperasian real estate baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa, seperti bangunan apartemen, bangunan tempat tinggal dan bangunan
Halaman - 15
Page 571
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
bukan tempat tinggal (seperti tempat pameran, fasilitas penyimpanan pribadi, mall, pusat
perbelanjaan dan lainnya) serta penyediaan rumah dan flat atau apartemen dengan atau
tanpa perabotan untuk digunakan secara permanen, baik dalam bulanan atau tahunan.
Termasuk kegiatan penjualan tanah, pengembangan gedung untuk dioperasikan sendiri
(untuk penyewaan ruang-ruang di gedung tersebut), pembagian real estate menjadi tanah
kavling taanpa pengembangan lahan dan pengoperasian kawasan tempat tinggal untuk
rumah yang bisa dipindah-pindah.
2.4.3 Tingkat Kepemilikan dan Sifat Pengendalian Objek Penilaian
Susunan pemegang saham SUKSES per 31 Juli 2023 adalah sebagai berikut :
Figur 2. Susunan Pemegang Saham SUKSES
Jumlah modal ditempatkan dan disetor
Nama Pemegang Saham Jumlah Saham Persentase
(Dalam Rupiah Penuh)
Elvaretta Chandra 150 150.000.000 50,00%
Fidrian Sidharta 75 75.000.000 25,00%
Buyanto Tjiawan 75 75.000.000 25,00%
Total 300 300.000.000 100,00%
Sumber : Laporan Keuangan Audit
Pemegang saham mayoritas SUKSES berdasarkan figur di atas adalah Elvaretta Chandra
dengan kepemilikan sebesar 50,00%.
2.4.4 Tingkat Likuiditas Pasar Objek Penilaian
SUKSES merupakan perusahaan tertutup yang sahamnya tidak diperdagangkan di Pasar
Modal, maka objek penilaian ini menurut penilai bersifat tidak likuid.
2.4.5 Manajemen dan Sumber Daya Manusia
Berdasarkan Laporan Keuangan Audit per 31 Juli 2023, susunan Dewan Komisaris dan Direksi
SUKSES adalah sebagai berikut :
Dewan Komisaris
Komisaris : Buyanto Tjiawan
Dewan Direksi
Direktur Utama : Elvaretta Chandra
Direktur : Fidrian Sidharta
Pada tanggal 31 Juli 2023, SUKSES memiliki karyawan sebanyak 1 orang serta didukung oleh
15 orang agen pemasaran.
Halaman - 16
Page 572
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
2.4.6 Informasi Non Keuangan yang Relevan Mengenai SUKSES
Pasar Geografis
SUKSES menargetkan penjualan properti, dengan jangkauan daerah Tangerang, khususnya
Alam Sutera, namun tidak terbatas untuk dapat menjual properti di daerah lainnya.
Pemasok dan Pelanggan Kunci
Pemasok untuk usaha SUKSES adalah perusahaan properti, yang menjual dan menyewakan
properti baik berupa rumah tinggal, apartemen, kaveling dan ruko seperti PT Summarecon
Agung Tbk, PT Alam Sutera Realty Tbk, PT Agung Podomoro Land Tbk, PT Jaya Real Property
Tbk, PT Alam Sutera Realty Tbk, PT Bumi Serpong Damai Tbk serta perusahaan properti
lainnya, termasuk properti milik perorangan.
SUKSES tidak memiliki pelanggan kunci karena sebagian besar pelanggannya adalah
perorangan. Pelanggan juga didapatkan melalui kerja sama dengan Bank rekanan untuk
program Kredit Kepemilikan Properti.
Pesaing
Pesaing SUKSES adalah perusahaan-perusahaan yang menjalankan kegiatan usaha serupa
yaitu pada bidang agen properti. Agen properti yang berada di sekitar wilayah operasional
SUKSES adalah sebagai berikut:
- Ray White;
- Century 21;
- Rumah 123;
- Promex;
- Xavier Marks;
- Jendela Realty;
- Property Pro;
- LJ Hooker; dan
- Brighton.
Halaman - 17
Page 573
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
3 TINJAUAN EKONOMI MAKRO DAN INDUSTRI
3.1 Ekonomi Makro Indonesia
3.1.1 Pertumbuhan Ekonomi Indonesia
Pertumbuhan ekonomi global 2023 diprakirakan tetap sebesar 2,7%, namun disertai dengan
pergeseran sumber pertumbuhan. Pertumbuhan Amerika Serikat (“AS”) dan beberapa negara
maju di Eropa diprakirakan lebih baik, dipengaruhi oleh konsumsi rumah tangga seiring
dengan perbaikan upah dan keyakinan konsumen. Pertumbuhan ekonomi Jepang
diprakirakan masih kuat dipengaruhi oleh konsumsi rumah tangga dan ekspor yang membaik.
Sementara itu, pertumbuhan ekonomi Tiongkok lebih rendah sejalan dengan tertahannya
konsumsi dan investasi terutama sektor properti. Tekanan inflasi di negara maju masih relatif
tinggi dipengaruhi oleh perekonomian yang lebih kuat dan pasar tenaga kerja yang ketat. Hal
ini diprakirakan akan mendorong kenaikan lebih lanjut suku bunga kebijakan moneter di
negara maju, termasuk Federal Funds Rate (“FFR”). Perkembangan tersebut mendorong aliran
modal ke negara berkembang lebih selektif dan meningkatkan tekanan nilai tukar di negara
berkembang, termasuk Indonesia, sehingga memerlukan penguatan respon kebijakan untuk
memitigasi risiko rambatan global.
Pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap baik didukung oleh permintaan domestik.
Perekonomian domestik pada triwulan II 2023 diprakirakan tumbuh lebih baik dari proyeksi,
ditopang oleh peningkatan konsumsi rumah tangga dan investasi. Konsumsi rumah tangga
meningkat didorong oleh terus naiknya mobilitas, membaiknya ekspektasi pendapatan, dan
terkendalinya inflasi, serta dampak positif dari Hari Besar Keagamaan Nasional (“HBKN”) dan
pemberian gaji ke-13 kepada Aparatur Sipil Negara. Investasi juga meningkat terutama
investasi nonbangunan sejalan dengan kinerja ekspor yang positif dan berlanjutnya hilirisasi.
Sementara itu, ekspor barang diprakirakan melambat sejalan ekonomi global yang melemah,
sedangkan ekspor jasa tumbuh tinggi dipengaruhi oleh kenaikan kunjungan wisatawan
mancanegara. Berdasarkan lapangan usaha, pertumbuhan ekonomi terutama ditopang
Industri Pengolahan, Perdagangan Besar dan Eceran, serta Informasi dan Komunikasi.
Sementara secara spasial, pertumbuhan ekonomi terutama ditopang oleh pertumbuhan
wilayah Kalimantan dan Jawa yang masih kuat sejalan dengan terjaganya permintaan
domestik. Dengan perkembangan tersebut, pertumbuhan ekonomi 2023 diprakirakan dapat
mencapai kisaran 4,5-5,3%. Bank Indonesia akan terus memperkuat sinergi stimulus fiskal
Pemerintah dengan stimulus makroprudensial Bank Indonesia untuk mendorong
pertumbuhan ekonomi, khususnya dari sisi permintaan.
Figur 3. Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Pengeluaran dan
Lapangan Usaha
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
Halaman - 18
Page 574
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
Kinerja Neraca Pembayaran Indonesia (“NPI”) mendukung ketahanan eksternal. Neraca
perdagangan triwulan II 2023 mencatat surplus yang lebih rendah dipengaruhi oleh
penurunan harga komoditas dan perlambatan ekonomi global. Sementara itu, ketidakpastian
pasar keuangan global berdampak pada net outflows aliran modal asing dalam bentuk
investasi portofolio pada triwulan II 2023 sebesar 1,3 miliar dolar AS. Namun demikian, pada
triwulan III 2023 aliran modal asing hingga 21 Juli 2023 kembali masuk sehingga mencatat net
inflows sebesar 0,3 miliar dolar AS. Posisi cadangan devisa Indonesia akhir Juni 2023 tercatat
tinggi sebesar 137,5 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,1 bulan impor atau 6,0 bulan
impor dan pembayaran utang luar negeri Pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan
internasional sekitar 3 bulan impor. Ke depan, kinerja NPI pada 2023 diprakirakan akan tetap
baik dengan transaksi berjalan terjaga dalam kisaran surplus 0,4% sampai dengan defisit 0,4%
dari PDB. Neraca transaksi modal dan finansial diprakirakan juga tetap terjaga, ditopang oleh
aliran masuk modal asing dalam bentuk Penanaman Modal Asing (“PMA”) maupun investasi
portofolio, sejalan persepsi positif investor terhadap prospek perekonomian nasional.
Figur 4. Neraca Pembayaran Indonesia
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
*)
Angka Sementara
**)
Angka Sangat Sementara
3.1.2 Nilai Tukar Rupiah
Nilai tukar Rupiah terkendali sejalan dengan kebijakan stabilisasi yang ditempuh Bank
Indonesia. Nilai tukar Rupiah secara year to date tercatat menguat 3,63% ptp dari level akhir
Desember 2022, lebih kuat dibandingkan dengan apresiasi Peso Filipina, Rupee India, dan
Baht Thailand masing-masing sebesar 1,78%, 1,11%, dan 0,42%. Ke depan, dengan akan
meredanya ketidakpastian pasar keuangan global, Bank Indonesia memprakirakan nilai tukar
Rupiah akan menguat ditopang oleh prospek pertumbuhan ekonomi yang kuat, inflasi yang
rendah, imbal hasil aset keuangan domestik yang menarik, dan dampak positif dari
implementasi PP 36/2023 tentang DHE SDA.
Persepsi investor terhadap prospek perekonomian Indonesia juga menguat, tecermin pada
peningkatan outlook sovereign credit rating Indonesia oleh lembaga pemeringkat R&I, dari stabil
menjadi positif, dengan level rating tetap terjaga pada BBB+ (dua notch di atas level terendah
investment grade). Bank Indonesia terus memperkuat kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah
Halaman - 19
Page 575
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
melalui triple intervention dan twist operation untuk memitigasi risiko rambatan ketidakpastian
pasar keuangan global.
Figur 5. Rupiah vs Negara Kawasan dan Suku Bunga Kebijakan Negara Kawasan
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
3.1.3 Inflasi
Inflasi kembali ke dalam sasaran lebih cepat dari prakiraan. Inflasi IHK pada bulan Juni 2023
tercatat 3,52% (yoy) sehingga berada di dalam sasaran 3,0±1%. Penurunan inflasi terjadi
disemua kelompok. Inflasi inti Juni 2023 tercatat 2,58% (yoy), lebih rendah dibandingkan
dengan inflasi pada bulan sebelumnya sebesar 2,66% (yoy) dipengaruhi oleh stabilnya nilai
tukar, turunnya harga komoditas global, rendahnya dampak lanjutan dari inflasi volatile food,
dan terkendalinya ekspektasi inflasi. Inflasi kelompok volatile food tercatat 1,20% (yoy), turun
dari inflasi bulan sebelumnya yang sebesar 3,28% (yoy). Inflasi kelompok administered prices
juga menurun dari 9,52% (yoy) menjadi 9,21% (yoy). Kembalinya inflasi ke dalam sasaran
sebagai hasil positif dari konsistensi kebijakan moneter serta eratnya sinergi pengendalian
inflasi pangan antara Bank Indonesia dan Pemerintah (Pusat dan Daerah) dalam TPIP dan TPID
melalui penguatan GNPIP di berbagai daerah. Dengan perkembangan tersebut, Bank
Indonesia meyakini inflasi tetap terkendali dalam kisaran 3,0±1% pada sisa tahun 2023 dan
2,5±1% pada 2024.
Figur 6. Inflasi IHK dan Komponen serta Ekspektasi Inflasi
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
3.1.4 Tingkat Suku Bunga
Likuiditas perbankan tetap longgar sehingga berpotensi mendorong berlanjutnya
peningkatan kredit/pembiayaan. Rasio Alat Likuid terhadap Dana Pihak Ketiga (“AL/DPK”)
tercatat tinggi, yakni 26,73% pada Juni 2023, sejalan dengan stance kebijakan likuiditas longgar
Bank Indonesia. Perkembangan likuiditas tersebut berperan positif terhadap perkembangan
Halaman - 20
Page 576
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
suku bunga perbankan. Di pasar uang, suku bunga IndONIA cukup rendah yakni 5,61% pada
24 Juli 2023. Di pasar obligasi, imbal hasil SBN tenor jangka pendek tercatat 5,99%, sementara
imbal hasil SBN tenor jangka panjang tercatat 6,22% pada tanggal yang sama. Di perbankan,
suku bunga deposito 1 bulan dan suku bunga kredit pada Juni 2023 terjaga rendah, yaitu
sebesar 4,14% dan 9,34%. Bank Indonesia terus memastikan kecukupan likuiditas untuk
terjaganya stabilitas sistem keuangan dan meningkatnya kredit/pembiayaan guna
berlanjutnya pemulihan ekonomi nasional.
Figur 7. Suku Bunga Kebijakan Bank Indonesia dan IndONIA serta Suku Bunga Perbankan
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
Kredit/pembiayaan perbankan tumbuh melambat karena menurunnya permintaan kredit dari
dunia usaha. Di tengah longgarnya sisi penawaran oleh tersedianya likuiditas, tingginya
rencana penyaluran kredit, serta longgarnya standar penyaluran kredit/pembiayaan
perbankan, korporasi cenderung mempercepat pelunasan kredit, dan berperilaku wait and see
dalam meningkatkan rencana investasinya ke depan. Kredit perbankan pada Juni 2023
tumbuh sebesar 7,76% (yoy), terutama ditopang oleh sektor Jasa Dunia Usaha, Jasa Sosial, dan
Pertambangan. Pembiayaan syariah juga tumbuh tinggi mencapai 17,09% (yoy) pada Juni
2023. Di segmen UMKM, pertumbuhan kredit terus berlanjut, yaitu mencapai 7,34% (yoy) pada
Juni 2023. Bank Indonesia berkomitmen untuk terus mendorong penyaluran
kredit/pembiayaan dari sisi penawaran perbankan dalam rangka mengakselerasi
pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan. Untuk itu, kebijakan insentif likuiditas
makroprudensial difokuskan pada sektor-sektor yang memiliki daya ungkit lebih tinggi bagi
pertumbuhan ekonomi dan penciptaan lapangan kerja, khususnya pada sektor hilirisasi
(minerba, pertanian, peternakan, dan perikanan), perumahan (termasuk perumahan rakyat),
pariwisata, inklusif (termasuk UMKM, KUR, dan ultra mikro/UMi), serta ekonomi keuangan
hijau. Bank Indonesia memprakirakan pertumbuhan kredit pada 2023 dalam kisaran 9-11%
(yoy).
Figur 8. Perkembangan Kredit dan DPK
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
Halaman - 21
Page 577
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
3.1.5 Pasar Keuangan
Ketahanan sistem keuangan, khususnya perbankan, terjaga. Permodalan perbankan kuat
dengan rasio kecukupan modal (Capital Adequacy Ratio/CAR) sebesar 26,07% pada Mei 2023.
Risiko kredit tetap terkendali, tecermin dari rasio kredit bermasalah (Non Performing Loan/NPL)
yang rendah, yaitu 2,52% (bruto) dan 0,77% (neto) pada Mei 2023. Likuiditas perbankan pada
Juni 2023 terjaga, dipengaruhi oleh pertumbuhan DPK sebesar 5,79% (yoy). Hasil stress test
Bank Indonesia juga menunjukkan ketahanan perbankan tetap kuat. Bank Indonesia terus
memperkuat sinergi dengan KSSK dalam memitigasi berbagai risiko ekonomi domestik dan
global yang dapat mengganggu ketahanan sistem keuangan serta momentum pemulihan
ekonomi.
Figur 9. Nilai Transaksi Uang Elektronik dan Nilai Transaksi Digital Banking
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
Figur 10. Nilai Transaksi ATM/Debit dan Kartu Kredit serta Uang yang Diedarkan
Sumber : Bank Indonesia Triwulan II 2023
3.2 Gambaran Umum Industri Properti di Indonesia
Industri properti merupakan salah satu leading sektor yang menggerakan perekonomian
Indonesia. Realisasi investasi industri properti juga menduduki peringkat ke 4 terbesar yaitu
menyumbang sebesar Rp109,4 triliun. Namun, terdapat backlog perumahan di Indonesia yang
sebesar 12,71 juta di tahun 2021.
Kontribusi sektor properti terhadap PDB Indonesia sebesar 14-16% setiap tahunnya, yang
diikuti dengan spillover effect kepada 183 sektor lainnya dari sisi output, income, serta dampak
lainnya terhadap pembangunan. Sektor properti juga memainkan peran penting dalam
penciptaan lapangan kerja, yaitu mempekerjakan sekitar 13,8 juta orang atau sekitar 10,2% dari
total tenaga kerja Indonesia.
Halaman - 22
Page 578
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
Dengan meningkatnya jumlah penduduk, permintaan akan perumahan terjangkau semakin
meningkat, khususnya di daerah perkotaan. Disini pengembang properti dapat memanfaatkan
peluang pasar yang ada. Lalu, pengembang properti juga dapat memanfaatkan tren kota pintar
dan hijau untuk turut menyajikan hunian yang modern, layak huni, dan berkelanjutan bagi
Masyarakat.
Pengembang properti memiliki peluang yang besar untuk mengembangankan hotel dan resort
berkualitas tinggi di daerah destinasi pariwisata prioritas Indonesia. Hal ini sekaligus
mendukung pertumbuhan industri pariwisata Indonesia.
• Harga Properti Residensial Q2 2023 berdasarkan Data Rumah.com Indonesia Property
Market Report
Berdasarkan data Rumah.com Indonesia Property Market Report Q2 2023 yang Indeks harga
properti nasional pada kuartal pertama 2023 berada pada angka 122,4 atau naik sebesar
1,7% (QoQ). Indeks harga ini juga tercatat naik secara tahunan sebesar 7,1%. Kenaikan ini
lebih tinggi dibandingkan kuartal keempat 2022, yakni 1% (QoQ) dan 5,8% (YoY). Stagnansi
masih terlihat dari sisi ketersediaan barang. Indeks suplai berada pada angka 226,8, turun
tipis dibandingkan kuartal sebelumnya. Secara tahunan, indeks suplai naik 6,6%.
Figur 11. Indeks Harga Properti Q2 2023
Sumber: Rumah.com Indonesia Property Market Report Q2 2023
Indeks permintaan menunjukkan kenaikan sebesar 14,5% secara kuartalan setelah pada
kuartal sebelumnya turun hingga 20%. Meski demikian, indeks ini masih lebih rendah jika
dibandingkan kuartal yang sama tahun sebelumnya (-14,6%).
Kenaikan indeks permintaan secara kuartalan terjadi baik pada tipe rumah tapak maupun
apartemen. Sementara itu, dari sisi tipe hunian, permintaan terhadap rumah tapak masih
mendominasi hingga 91% dari total permintaan hunian pada kuartal pertama 2023.
Halaman - 23
Page 579
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
Figur 12. Tren Pencarian Properti Bedasarkan Harga
Sumber: Rumah.com Indonesia Property Market Report Q2 2023
Data pencarian properti di Rumah.com menunjukkan bahwa pencarian properti didominasi
oleh pencarian dengan harga di atas Rp1 miliar. Hal ini juga bisa menjadi indikasi positif
terhadap daya beli Masyarakat. Dinamika pada indeks permintaan dapat menjadi indikasi
bahwa minat konsumen terhadap properti telah kembali, namun perhatiannya masih
terbagi oleh persiapan Hari Raya. Dampak Idul Fitri diprakirakan akan lebih terasa pada
kuartal depan.
Figur 13. Indeks Harga DKI Jakarta vs Bodetabek
Sumber: Rumah.com Indonesia Property Market Report Q2 2023
Saturasi pasar semakin terlihat di wilayah DKI Jakarta pada kuartal pertama 2023. Terutama
jika membandingkan indikator-indikator seperti harga, suplai, dan permintaan dengan
wilayah-wilayah lain di Jabodetabek pada semua jenis properti hunian. Pada saat harga
hunian di Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi mengalami kenaikan rata-rata 2,6% (QoQ)
dan 11,8% (YoY) pada kuartal kedua tahun ini, rata-rata kenaikan harga di lima wilayah
Halaman - 24
Page 580
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
Jakarta, yakni Pusat, Utara, Timur, Selatan, dan Barat hanya tercatat sekitar 0,2% (QoQ) dan
3,2% (YoY). Kenaikan harga yang relatif rendah tersebut dibarengi dengan pertumbuhan
suplai yang cukup pesat. Indeks suplai tercatat meningkat sebesar 2% secara kuartalan dan
9,1% secara tahunan. Pertumbuhan suplai lebih besar bila dibandingkan pertumbuhan
suplai secara nasional. Permintaan mengalami kenaikan naik secara kuartalan, namun
secara tahunan trennya masih turun sebesar 11,1%.
Saat permintaan terhadap hunian di Jabodetabek menurun secara tahunan, permintaan
terhadap apartemen di DKI Jakarta justru meningkat. Permintaan terhadap apartemen naik
sebesar 15% (QoQ) dan 3% (YoY) pada kuartal pertama 2023 ini. Kenaikan permintaan
terhadap apartemen di Ibu Kota justru lebih tinggi bila dibandingkan permintaan terhadap
rumah tapak, yakni 13% (QoQ) dan -14% (YoY).
• Harga Properti Residensial Q2 2023 berdasarkan Bank Indonesia
Sedangkan berdasarkan hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia
mengindikasikan bahwa harga properti residensial di pasar primer secara tahunan masih
melanjutkan tren peningkatan pada triwulan II 2023. Indeks Harga Properti Residensial
(IHPR) triwulan II 2023 tercatat naik sebesar 1,92% (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan
kenaikan pada triwulan sebelumnya yang sebesar 1,79% (yoy).
Figur 14. Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial
Sumber: Bank Indonesia, Survei Harga Properti Residensial Q2 2023
Peningkatan IHPR tersebut terutama ditopang oleh kenaikan harga rumah tipe kecil sebesar
2,22% (yoy), lebih tinggi dari kenaikan pada triwulan I 2023 yang sebesar 1,77% (yoy).
Sementara itu, harga rumah tipe menengah mengalami peningkatan sebesar 2,72% (yoy),
sedikit lebih rendah dari 2,76% (yoy) pada triwulan I 2023. Peningkatan juga terpantau pada
harga rumah tipe besar dengan kenaikan sebesar 1,49% (yoy). Secara spasial,
perkembangan indeks harga rumah yang meningkat pada triwulan II 2023 terutama terjadi
di Kota Batam, Jabodebek-Banten, dan Denpasar.
Berlanjutnya tren peningkatan harga properti residensial tersebut terjadi di tengah
melemahnya tekanan inflasi IHK kelompok bahan bangunan. Hal tersebut tecermin dari
inflasi tahunan untuk IHK subkelompok pemeliharaan, perbaikan, dan keamanan tempat
tinggal/perumahan pada Juni 2023 sebesar 2,29% (yoy), lebih rendah dari 3,21% (yoy) pada
triwulan I 2023.
Halaman - 25
Page 581
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
• Penjualan Properti Residensial Q2 2023 berdasarkan Bank Indonesia
Penjualan properti residensial di pasar primer pada triwulan II 2023 secara tahunan masih
belum kuat. Hal tersebut tecermin dari penjualan properti residensial yang masih
terkontraksi 12,30% (yoy), lebih dalam dari kontraksi pada triwulan sebelumnya yang
sebesar 8,26% (yoy). Penjualan pada triwulan II 2023 tersebut dipengaruhi oleh belum
kuatnya penjualan rumah tipe kecil dan tipe menengah yang masing-masing terkontraksi
15,81% (yoy) dan 15,17% (yoy). Sementara itu, penjualan rumah besar terpantau mengalami
peningkatan sebesar 15,11% (yoy), setelah terkontraksi 6,82% (yoy) pada triwulan
sebelumnya. Berdasarkan informasi dari responden, terdapat sejumlah faktor yang
menghambat penjualan properti residensial primer, antara lain:
i. Masalah perizinan/birokrasi (30,40%);
ii. Suku bunga KPR (29,52%);
iii. Proporsi uang muka yang tinggi dalam pengajuan KPR (22,79%); dan
iv. Perpajakan (17,29%).
Sementara itu, penjualan rumah secara triwulanan pada triwulan II 2023 kembali tumbuh
positif sebesar 6,59% (qtq). Peningkatan penjualan rumah secara triwulanan tersebut
didorong oleh kenaikan penjualan rumah tipe kecil dan tipe besar yang masing-masing
tumbuh sebesar 9,89% (qtq) dan 22,48% (qtq), setelah keduanya mengalami kontraksi pada
triwulan sebelumnya. Namun demikian, penjualan rumah tipe menengah secara triwulanan
mengalami penurunan sehingga terkontraksi sebesar 4,83% (qtq).
• Pembiayaan Properti Residensial Q2 2023 berdasarkan Bank Indonesia
Pada triwulan II 2023, sumber pembiayaan nonperbankan masih menjadi sumber utama
untuk pembangunan properti residensial, sebesar 72,80% dari total kebutuhan pembiayaan
proyek pembangunan perumahan berasal dari dana internal (Grafik 11). Sumber alternatif
pembiayaan lain yang menjadi preferensi pengembang untuk pembangunan rumah primer
antara lain pinjaman perbankan dan pembayaran dari konsumen dengan proporsi
masingmasing sebesar 16,09% dan 7,59% dari total modal (Grafik 11). Berdasarkan
komposisi dana internal, porsi terbesar berasal dari laba ditahan (36,53%) diikuti modal
disetor (55,76%). Sementara dari sisi konsumen, jenis pembiayaan yang menjadi pilihan
utama responden dalam melakukan pembelian rumah primer adalah KPR dengan pangsa
sebesar 76,02% dari total pembiayaan, diikuti oleh tunai bertahap (17,25%) dan secara tunai
(6,73%).
• Tren Indeks Properti di Tangerang Selatan
Kota Tangerang Selatan merupakan daerah otonom yang terbentuk pada akhir tahun 2008
berdasarkan Undang-undang Nomor 51 Tahun 2008 tentang Pembentukan Kota Tangerang
Selatan di Provinsi Banten tertanggal 26 November 2008. Pembentukan daerah otonom
baru tersebut merupakan pemekaran dari Kabupaten Tangerang. Hal itu dilakukan dengan
tujuan meningkatkan pelayanan dalam bidang pemerintahan, pembangunan, dan
kemasyarakatan serta dapat memberikan kemampuan dalam pemanfaatan potensi daerah
guna mempercepat terwujudnya kesejahteraan masyarakat. Dalam kaitannya dengan
industri properti, Tangerang Selatan boleh dibilang sangat inovatif dan akseleratif.
Halaman - 26
Page 582
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
Figur 15. Tren Indeks Harga Properti Tangerang Selatan Q1 2021 - Q1 2022
Sumber: https://www.rumah.com/areainsider/tangerang-selatan/article/tren-indeks-
properti-tangerang-selatan-14553
Merujuk data dari Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI), indeks harga
properti gabungan rumah dan apartemen di Tangerang Selatan saat ini mengalami
pertumbuhan yang baik. Secara Quarter on Quarter/QoQ, indeks harga properti menguat
sebesar 1,9% akibat dari terkoreksinya indeks menjadi 125,0 di Q1 2022. Tidak hanya
tumbuh secara QoQ, dalam periode tahunan (Year on Year/YoY) indeks harga properti
gabungan di Tangerang Selatan juga meningkat sebesar 11,4%. Hal ini lantaran indeks harga
properti di Q1 2022 yakni 125,0 lebih tinggi daripada indeks harga properti di Q1 2021
sebesar 112,1. RIPMI juga membeberkan kondisi sektor properti di Tangerang Selatan
menurut aspek suplai untuk properti gabungan (rumah dan apartemen).
Figur 16. Tren Indeks Suplai Properti Tangerang Selatan Q1 2021 - Q1 2022
Sumber: https://www.rumah.com/areainsider/tangerang-selatan/article/tren-indeks-
properti-tangerang-selatan-14553
Sesuai figur di atas, secara QoQ indeks suplai properti gabungan di Tangerang Selatan pada
Q1 2022 terkoreksi positif sebanyak 9,1%. Kenaikan terjadi lantaran indeks di kuartal
sebelumnya yakni Q4 2021 sebesar 205,3 masih lebih rendah daripada pencapaian indeks
di Q1 2022 sebesar 224,0.
Halaman - 27
Page 583
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
Kenaikan indeks suplai properti di Tangerang Selatan secara QoQ juga terjadi dalam periode
YoY. Dimana indeks suplai pada Q1 2022 yang mencapai 224,0 SUKSES menyaingi perolehan
indeks di kuartal yang sama tahun sebelumnya atau Q1 2021 yakni sebesar 191,7.
Persentase kenaikan secara YoY mencapai 16,8%.
Figur 17. Tren Indeks Permintaan Properti Tangerang Selatan Q1 2018 - Q1 2022
Sumber: https://www.rumah.com/areainsider/tangerang-selatan/article/tren-indeks-
properti-tangerang-selatan-14553
Rumah.com menemukan, indeks permintaan (demand) properti pada area di Tangerang
Selatan mengalami kelesuan sepanjang Q1 2022. Dimana pada kuartal satu tahun ini, indeks
demand mencapai 69,5 atau anjlok sebesar -45,8% dibandingkan Q4 2021 yang meraih
indeks 128,2 (QoQ). Dalam kurun waktu tahunan, indeks permintaan properti pada area di
Tangerang Selatan untuk Q1 2022 terkoreksi sebanyak -51,5%. Penurunan indeks demand
secara signifikan ini diharapkan segera membaik di kuartal selanjutnya. Selain mengamati
tren indeks permintaan properti di Tangsel, Rumah.com juga merangkum ada lima area di
kawasan ini yang mempunyai demand cukup tinggi, diantaranya yaitu BSD, Pamulang,
Bintaro, Ciputat dan Serpong.
Figur 18. Area dengan Permintaan Properti Tertinggi di Tangerang Selatan Hingga Q1 2022
Sumber: https://www.rumah.com/areainsider/tangerang-selatan/article/tren-indeks-
properti-tangerang-selatan-14553
Halaman - 28
Page 584
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
Saat ini, Tangerang Selatan berkembang cukup pesat. Pasar properti di Tangerang
Selatan melejit yang disebabkan banyak diburu oleh kaum elite yang ingin tinggal di
kawasan permukiman terpadu seperti Bintaro dan BSD City. Hingga kini, pasar properti
di Tangerang Selatan masih terus berkembang mengikuti situasi sosial dan ekonomi di
Jabodetabek.
Figur 19. Tren Indeks Suplai Pasar Properti Tangerang Selatan
Sumber: https://www.rumah.com/areainsider/tangerang-selatan/article/pasar-properti-di-
tangerang-selatan-16686
Memasuki kuartal keempat tahun 2022, indeks suplai properti di Tangerang Selatan secara
keseluruhan mengalami penurunan tipis. Pada kuartal tersebut hanya diraih angka 265,4,
atau turun -0,4% dibanding Q3 2022 yang menorehkan angka 266,6 (QoQ). Namun, indeks
ini tetap bertumbuh sebesar 29,3% dibanding Q4 2021 yang berada di posisi 205,3 (YoY).
Pada segmen rumah tapak, Tangerang Selatan juga mengalami tren negatif secara
kuartalan. Indeks suplai melemah -0,6%, dari posisi 270,5 pada Q3 2022 ke posisi 268,9 pada
Q4 2022. Adapun secara tahunan, indeks ini meningkat 28,6% usai tahun sebelumnya
menduduki posisi 209,1. Sedangkan suplai segmen apartemen, Tangerang
Selatan mencatat peningkatan sebesar 3,2% secara QoQ, yakni dari posisi 22,7 pada Q3
2022 ke posisi 229,8 pada Q4 2022. Dalam perhitungan YoY, indeks tersebut terdongkrak
sebesar 44,7% karena pada kuartal yang sama di tahun sebelumnya hanya ditorehkan
angka 158,8.
Figur 20. Tren Indeks Harga Pasar Properti Tangerang Selatan
Sumber: https://www.rumah.com/areainsider/tangerang-selatan/article/pasar-properti-di-
tangerang-selatan-16686
Halaman - 29
Page 585
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
Beralih ke sisi harga, pasar properti di Tangerang Selatan sedang berkembang meski tipis-
tipis saja. Indeks harga meraih angka 133,8 pada Q4 2022, meningkat 0,8% dibanding
kuartal sebelumnya yang berada di angka 132,7. Adapun dibanding capaian pada kuartal
yang sama di tahun 2021, indeks ini bertumbuh sebesar 9,1%.
Indeks harga pada segmen rumah tapak di Tangerang Selatan juga bertumbuh secara
kuartalan sebesar 0,8%, dari posisi 134,3 pada Q3 2022 ke posisi 135,5 pada Q4 2022.
Sedangkan secara tahunan, indeks ini meningkat 9,7% dibanding Q4 2021 yang menempati
posisi 123,4.
Apartemen di Tangerang Selatan pun mencetak pertumbuhan yang menjanjikan, yakni
sebesar 1,1% secara QoQ. Hal ini disebabkan tingginya capaian indeks harga pada kuartal
keempat tahun 2022, tepatnya di angka 112,7. Namun, indeks ini justru stagnan dalam
perhitungan YoY karena pada Q4 2021, indeks tersebut menempati posisi yang sama.
Figur 21. Tren Indeks Permintaan Pasar Properti Tangerang Selatan
Sumber: https://www.rumah.com/areainsider/tangerang-selatan/article/pasar-properti-di-
tangerang-selatan-16686
Agak berbeda dengan harga dan suplai, permintaan pasar properti di Tangerang
Selatan mengalami penurunan yang cukup signifikan pada Q4 2022. Secara umum,
indeks demand turun -24,3 persen dalam periode kuartalan dan -25,7 persen dalam periode
tahunan.
Pelemahan permintaan juga terlihat jelas pada masing-masing segmen. Pasar rumah tapak
mencatat penurunan sebesar -24,1 persen secara QoQ dan sebesar -26,8 persen secara
YoY. Sementara pasar apartemen mencetak penyusutan permintaan sebesar -26,1 persen
secara QoQ dan sebesar -4,5 persen secara YoY.
Penurunan permintaan pada pasar properti di Tangerang Selatan tampaknya dipengaruhi
oleh tren tahunan, yakni ketika konsumen lebih senang mengalihkan dana mereka ke pos
pengeluaran selain properti pada kuartal akhir.
Banyak konsumen yang lebih memilih untuk menghabiskan uang dengan berlibur dan
merayakan beragam festival akhir tahun ketimbang membeli properti. Dengan begitu,
permintaan pasar properti di Tangerang Selatan diprediksi akan kembali pulih di awal tahun
2023.
Halaman - 30
Page 586
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
3.3 Pertumbuhan Properti Baru di Daerah Tangerang
Pertumbuhan properti di daerah Tangerang dan sekitarnya semakin banyak salah satunya
perumahan tapak. Para pengembang properti di Tangerang telah memainkan peran penting
dalam penggerakan utama di balik pertumbuhan ini. Menurut data yang disajikan dalam Jakarta
MarketBeat Reports Landed Residential H1 2023, bahwa Tangerang mendominasi pertumbuhan
properti baru.
Pertumbuhan ini membuat pasokan unit rumah tapak relatif stabil pada Semester Satu tahun
2023 (kuartal kesatu dan kuartal kedua). Sebanyak 4.445 unit tambahan untuk total pasokan
unit yang didominasi Tangerang sebesar 51,00%. Perkembangan properti di Tangerang dan
sekitarnya disebabkan lahan di daerah Jakarta mulai berkurang, sehingga pengembang properti
melirik ke daerah Tangerang dan sekitarnya.
Di saat harga hunian di Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi mengalami kenaikan rata-rata
2,6% (QoQ) dan 11,8% (YoY) pada kuartal kedua tahun ini, rata-rata kenaikan harga di lima
wilayah Jakarta, yakni Pusat, Utara, Timur, Selatan, dan Barat hanya tercatat sekitar 0,2% (QoQ)
dan 3,2% (YoY).
Penyebab Pertumbuhan Properti Baru di Tangerang
Peningkatan properti yang berlangsung di tangerang melibatkan berbagai jenis properti
termasuk perumahan, apartemen, dan komersial. Kabarnya, sektor properti telah mendorong
pertumbuhan ekonomi di wilayah Tangerang dan sekitarnya menjadi perhatian bagi
pengembang properti dan investor. Alasan ini juga diikuti oleh pengembang properti sulit
mendapatkan lahan di kota Jakarta
Melihat harga tanah semakin bertambah dengan rata-rata Rp12.428.000 per meter persegi. Hal
ini bisa menjadi bisa menjadi salah satu faktor yang memungkinkan para pengembang akan
memikirkan untuk melirik Tangerang dan sekitarnya. Pelaku pengembang properti tidak ingin
memberatkan para konsumen untuk mendapatkan rumah yang ukurannya tidak seberapa.
Maka dari itu perlu lahan yang memadai seperti di Tangerang dan sekitarnya.
Properti Baru Mendorong Infrastruktur di Tangerang
Dalam beberapa tahun terakhir, Tangerang dan sekitarnya mengalami pertumbuhan ekonomi.
Hal ini yang menyebabkan meningkatnya infrastruktur, bertambahnya pusat pendidikan, dan
bisnis di sekitarnya. Beberapa faktor inilah masyarakat mulai bergeser untuk melirik Tangerang
dan sekitarnya bahwa memiliki potensi yang baik untuk masa depan. Tentunya dampak ini akan
menciptakan permintaan akan perumahan yang terus tumbuh.
Pemerintah mulai memperlebarkan moda transportasi massa dari Jakarta ke daerah Tangerang
untuk memudahkan dalam mobilitas. Karena bisa dilihat banyak sekali masyarakat yang tinggal
di Tangerang membutuhkan moda transportasi menuju tempat kerja mereka. Pemerintah
menyediakan Commuter Line, Transjakarta, hingga MRT Fase 3 yang akan dibangun tahun 2024
semakin banyaknya pemilik properti yang tinggal di Tangerang dan sekitarnya.
Tidak hanya itu, tersedia juga aksesibilitas ke Tangerang dan sekitarnya seperti jalan tol.
Membuat wilayah Tangerang semakin menarik bagi pengembang dan investor disini. Mengikuti
kehadiran akses yang disediakan juga, bahwa keberadaan pusat bisnis dan institusi pendidikan
terkemuka seperti Universitas Multimedia Nusantara, Universitas Binus dan lain-lainnya.
Kehadiran pusat bisnis dan institusi pendidikan menarik pada permintaan akan hunian yang
nyaman.
Halaman - 31
Page 587
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
Variasi Penambahan Properti di Tangerang
Properti baru di Tangerang sangatlah bervariasi jenisnya, mulai dari rumah tapak, hunian
vertikal, hingga properti komersial seperti ruko atau office space. Kali ini, pembahasan berfokus
pada rumah tapak yang menjadi incaran masyarakat untuk memiliki tempat tinggal dalam
jangka panjang. Sudah banyak sekali rumah tapak yang akan dibangun di sekitar Tangerang.
Banyak sekali perumahan di Tangerang yang memberikan berbagai fasilitas dan desain yang
minimalis menjadi ciri khasnya. Selain, tersedia juga berbagai konsep yang disediakan oleh
pengembang properti. Mulai dari simple townhouse hingga smart home. Meskipun konsep yang
diberikan oleh pengembang sangat variatif namun keamanan dan kenyamanan yang diinginkan
oleh penghuni.
Halaman - 32
Page 588
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
4 ANALISIS ATAS LAPORAN KEUANGAN DAN INFORMASI KEUANGAN LAINNYA
4.1 Penyesuaian Laporan Keuangan SUKSES
Penyesuaian laporan keuangan meliputi normalizing adjustment atau penyesuaian pencatatan
dan kebijakan akuntansi, eliminasi akun-akun yang bersifat non-recurring, control adjustment,
serta pemisahan akun-akun operating dan non-operating.
Berdasarkan review yang telah kami lakukan terhadap laporan keuangan SUKSES tidak
diperlukan adanya penyesuaian pencatatan dan kebijakan akuntansi pada laporan keuangan.
Demikian juga terhadap akun-akun non-recurring, control adjustment dan non-operating tidak
diperlukan adanya penyesuaian.
4.2 Analisis Kinerja Keuangan SUKSES
4.2.1 Analisis Laporan Keuangan SUKSES
Berikut laporan laba (rugi) berdasarkan Laporan Keuangan Audit untuk periode
31 Desember 2021 sampai dengan 31 Juli 2023:
Tinjauan Laba (Rugi)
Figur 22. Laporan Laba (Rugi)
(Dalam Ribuan Rupiah)
2021 2022 31 Juli 2023
Uraian
Audit Audit Audit
Pendapatan 103.497 1.314.592 390.362
Beban Langsung (36.540) (1.029.422) (211.477)
Laba (Rugi) Kotor 66.958 285.169 178.884
Laba (Rugi) Sebelum Pajak Penghasilan (5.965) (31.037) (64.088)
Laba (Rugi) Bersih Tahun Berjalan (6.483) (37.610) (66.040)
Laba (Rugi) Komprehensif Tahun Berjalan (6.483) (37.610) (66.040)
Sumber : Laporan Keuangan Audit
Pendapatan SUKSES berasal dari pendapatan komisi yaitu pendapatan yang terkait dengan
jasa agensi penjualan properti yang dilakukan secara langsung. SUKSES berdiri sejak
28 Juli 2021 dan sampai dengan 31 Desember 2021 tercatat SUKSES memperoleh pendapatan
sebesar Rp103.497 Ribu. Pada tahun 2022, pendapatan SUKSES meningkat secara signifikan
sebesar Rp1.314.592 Ribu. Pada 31 Juli 2023 tercatat pendapatan SUKSES sebesar
Rp390.362Ribu.
Selama tahun historis, SUKSES belum mampu mencatatkan kemampulabaannya. Rugi
terbesar yang dicatat oleh SUKSES terjadi pada 31 Juli 2023 sebesar Rp66.040 Ribu. Hal
tersebut disebabkan oleh menurunnya pendapatan SUKSES sebesar 70,31%.
Halaman - 33
Page 589
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
Figur 23. Pertumbuhan Pendapatan, Laba (Rugi) Kotor, Laba (Rugi) Sebelum Pajak
Penghasilan dan Laba (Rugi) Bersih Tahun Berjalan
(Dalam Ribuan Rupiah)
Sumber : Laporan Keuangan Audit (Diolah Y&R)
Analisis Common Size Laba (Rugi)
Figur 24. Analisis Common Size Laba (Rugi)
2021 2022 31 Juli 2023
Uraian
Audit Audit Audit
Pendapatan Usaha 100,00% 100,00% 100,00%
Beban Langsung -35,30% -78,31% -54,17%
Laba (Rugi) Kotor 64,70% 21,69% 45,83%
Laba (Rugi) Sebelum Pajak Penghasilan -5,76% -2,36% -16,42%
Laba (Rugi) Bersih Tahun Berjalan -6,26% -2,86% -16,92%
Laba (Rugi) Komprehensif Tahun Berjalan -6,26% -2,86% -16,92%
Sumber : Laporan Keuangan Audit (Diolah Y&R)
Tinjauan Posisi Keuangan
Figur 25. Ringkasan Posisi Keuangan
(Dalam Ribuan Rupiah)
2021 2022 31 Juli 2023
Uraian
Audit Audit Audit
Aset Lancar 302.156 290.912 301.569
Aset Tidak Lancar 142.349 64.704 19.411
Total Aset 444.505 355.617 320.980
Liabilitas Jangka Pendek 150.988 99.709 131.112
Total Liabilitas 150.988 99.709 131.112
Ekuitas 293.517 255.908 189.868
Total Liabilitas dan Ekuitas 444.505 355.617 320.980
Sumber : Laporan Keuangan Audit
Berdasarkan figur di atas, total aset SUKSES mengalami penurunan sampai dengan 31 Juli
2023. Penurunan signifikan terjadi pada tahun 2022 yaitu sebesar 20,00%. Hal ini dikarenakan
menurunnya kas dan setara dan aset hak guna.
Halaman - 34
Page 590
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
Total liabilitas SUKSES terdiri dari liabilitas jangka pendek yaitu utang lain-lain, utang akrual
dan utang pajak. Selama tahun historis jumlah liabilitas SUKSES mengalami penurunan pada
tahun 2022, hal ini dikarenakan menurunnya utang lain-lain dan utang akrual. Pada 31 Juli
2023 tercatat jumlah liabilitas SUKSES sebesar Rp131.112 Ribu.
Total ekuitas SUKSES mengalami penurunan sampai dengan tahun 31 Juli 2023. Hal ini sejalan
dengan rugi yang dapat dicatatkan SUKSES selama periode historis. Pada 31 Juli 2023, jumlah
ekuitas SUKSES tercatat sebesar Rp189.868 Ribu.
Figur 26. Pertumbuhan Aset, Liabilitas dan Ekuitas
(Dalam Ribuan Rupiah)
Sumber : Laporan Keuangan Audit (Diolah Y&R)
Analisis Common Size Aset, Liabilitas dan Ekuitas
Figur 27. Analisis Common Size Aset, Liabilitas dan Ekuitas
2021 2022 31 Juli 2023
Uraian
Audit Audit Audit
Aset Lancar 67,98% 81,81% 93,95%
Aset Tidak Lancar 32,02% 18,19% 6,05%
Total Aset 100,00% 100,00% 100,00%
Liabilitas Jangka Pendek 33,97% 28,04% 40,85%
Total Liabilitas 33,97% 28,04% 40,85%
Ekuitas 66,03% 71,96% 59,15%
Total Liabilitas dan Ekuitas 100,00% 100,00% 100,00%
Sumber : Laporan Keuangan Audit (Diolah Y&R)
Tinjauan Laporan Arus Kas
Figur 28. Ringkasan Laporan Arus Kas
(Dalam Ribuan Rupiah)
2021 2022 31 Juli 2023
Uraian
Audit Audit Audit
Kas Bersih yang Diperoleh dari (Digunakan
(88.344) (15.768) 15.181
untuk) dari Aktivitas Operasi
Kas Bersih yang Diperoleh dari (Digunakan)
- - -
untuk Aktivitas Investasi
Kas Bersih yang Diperoleh dari (Digunakan
165.500 - -
untuk) Aktivitas Pendanaan
Halaman - 35
Page 591
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
2021 2022 31 Juli 2023
Uraian
Audit Audit Audit
Kenaikan (penurunan) kas dan setara
77.156 (15.768) 15.181
kas
Kas dan setara kas awal tahun 0 77.156 61.387
Kas dan setara kas akhir tahun 77.156 61.387 76.569
Sumber : Laporan Keuangan Audit
Dari Laporan Keuangan Audit yang diperoleh, aktivitas cash flow SUKSES pada periode yang
berakhir 31 Juli 2023 adalah:
• Arus kas bersih yang diperoleh dan digunakan untuk aktivitas operasi tercatat sebesar
Rp15.181 Ribu yang merupakan penerimaan kas dari pelanggan dan digunakan untuk
pembayaran kas kepada pemasok dan beban usaha, pembayaran kepada karyawan serta
pembayaran pajak penghasilan.
• Tidak terdapat arus kas bersih yang diperoleh dan digunakan untuk aktivitas investasi.
• Tidak terdapat arus kas bersih yang diperoleh dan digunakan untuk aktivitas pendanaan.
Figur 29. Komposisi Arus Kas Bersih dari aktivitas Operasi, Investasi dan Pendanaan
(Dalam Ribuan Rupiah)
Sumber : Laporan Keuangan Audit (Diolah Y&R)
Rasio Keuangan
Figur 30. Rasio Keuangan
2021 2022 31 Juli 2023
Uraian
Audit Audit Audit
LIQUIDITY
Current Ratio 200,12% 291,76% 230,01%
Cash Ratio 51,10% 61,57% 58,40%
ACTIVITY
Account Payable Turnover 31 2 38
SOLVABILITY
Total Liability to Assets Ratio 33,97% 28,04% 40,85%
Total Liability to Equity Ratio 51,44% 38,96% 69,05%
PROFITABILITY
Halaman - 36
Page 592
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
2021 2022 31 Juli 2023
Uraian
Audit Audit Audit
Gross Profit Margin 64,70% 21,69% 45,83%
Net Profit Margin -6,26% -2,86% -16,92%
Rate of Return on Assets -1,46% -10,58% -20,57%
Rate of Return on Equity -2,21% -14,70% -34,78%
Sumber : Laporan Keuangan Audit (Diolah Y&R)
Rasio Likuiditas
Figur diatas menunjukkan SUKSES memiliki rasio likuiditas yang positif karena memiliki
kemampuan membayar seluruh utang jangka pendeknya melalui aset lancar selama periode
historis. Current ratio SUKSES pada 31 Juli 2023 tercatat sebesar 230,01% sedangkan cash ratio
sebesar 58,40%.
Rasio Aktivitas
Rasio aktivitas yang tercatat pada SUKSES terkait dengan perputaran utang akrual yang
dibayarkan ke IPAC. Pada tahun 2021 dan 2022 perputaran utang akrual tercatat masing-
masing selama 31 hari dan 2 hari, sedangkan pada 31 Juli 2023 tercatat selama 38 hari.
Rasio Solvabilitas
Secara umum dapat dikatakan semakin besar total liabilities to equity ratio adalah semakin
menurun kinerjanya, karena semakin besar peranan utang sebagai sumber pembiayaan yang
berarti juga semakin kecil debt capacity-nya. Selain itu, semakin besar total liabilities to asset
ratio maka semakin kurang baik karena semakin besar porsi debt dalam pembiayaan.
Selama periode historis, SUKSES tidak memiliki utang berbunga, utang yang tercatat sebagai
liabilitas SUKSES adalah utang lain-lain dan utang akrual. Pada 31 Juli 2023 rasio total liabilities
to equity ratio SUKSES tercatat sebesar 69,05% dan total liabilities to assets ratio tercatat sebesar
40,85%.
Rasio Profitabilitas
Rasio profitabilitas menunjukkan kemampuan suatu perusahaan untuk memperoleh laba
dalam operasinya. Selama tahun historis, SUKSES mencatatkan rasio profitabilitas yang
negatif. Hal ini menunjukan bahwa SUKSES belum mampu mencatatkan kemampulabaannya.
4.2.2 Informasi Perpajakan SUKSES
Pada Laporan Keuangan Audit per 31 Juli 2023, tercatat utang pajak sebesar Rp655 Ribu.
4.2.3 Kompensasi Bagi Pemegang Saham SUKSES
Selama periode historisnya, SUKSES belum pernah membagikan dividen atas usahanya.
Halaman - 37
Page 593
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
4.2.4 Informasi mengenai Asuransi yang Ditanggung oleh Perusahaan untuk Karyawan Kunci
Berdasarkan informasi yang kami peroleh, terdapat fasilitas asuransi berupa BPJS.
4.2.5 Analisis dan Pembahasan Manajemen
SUKSES merupakan salah satu perusahaan Agen Properti yang memiliki lisensi franchise IPAC,
pemegang master franchise ERA untuk seluruh wilayah Indonesia dan pelopor broker properti
di Indonesia dengan sistem franchise. SUKSES tergabung pada ERA Fiesta yang terdiri dari 7
Perusahaan, yang berfokus pada properti di Daerah Jakarta Barat, Jakarta Utara, Kabupaten
dan Kota Tangerang.
Sejak didirikan pada 28 Juli 2021, SUKSES memperoleh pendapatan komisi atas penjualan
properti yang dilakukan baik secara primary maupun secondary. Sampai dengan 31 Juli 2023,
SUKSES belum mampu mencatatkan kemampulabaannya.
Saat ini, fokus pasar SUKSES masih terbatas di wilayah Tangerang terutama daerah Alam
Sutera dengan jumlah karyawan sebanyak 1 orang. Untuk kedepannya Manajemen berencana
untuk memperluas jaringan dengan branding dan lisensi franchise IPAC yang dimiliki. Nilai-nilai
yang akan dijalani oleh SUKSES akan sama dengan nilai IPAC, yaitu:
Keunggulan
Untuk membangun tim yang unggul untuk menjadi pemimpin dalam industri Broker.
Integritas
Untuk memiliki integritas yang akan mengarah pada Merek yang sepenuhnya dikenal dan
profesional.
Antusiasme
Merangkul antusiasme kerja untuk menghargai pencapaian tinggi para Agen.
Kepuasan Pelanggan
Pertama dalam kepuasan pelanggan.
Kerja Tim
Jaringan terbesar di Indonesia adalah hasil dari Kerja Tim yang luar biasa di TIM ERA.
Halaman - 38
Page 594
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
5 ANALISIS SWOT DAN RISIKO
5.1 Analisis SWOT
Analisis SWOT (strength, weakness, opportunity and threat) terdiri atas faktor internal yang bisa
dikontrol dan faktor eksternal atau lingkungan yang mungkin sulit dikontrol. Kedua sisi
dianalisis supaya dapat disusun suatu strategi sehingga tercapai keberhasilan dan mempunyai
daya saing. Dari faktor internal bisa diidentifikasi kekuatan dan kelemahan (strength and
weakness) sedangkan dari faktor eksternal berupa peluang dan ancaman (opportunity and
threat).
1. Analisis Kekuatan (Strength)
▪ SUKSES merupakan perusahaan yang memiliki lisensi franchise IPAC dan tergabung
dalam ERA Fiesta yang berfokus untuk menjalankan kegiatan keagenan properti IPAC di
daerah Tangerang dan Jakarta Barat.
▪ Agen pemasaran yang tergabung dalam SUKSES memiliki pendidikan dan pengalaman
dibidang properti serta diberikan pelatihan secara berkala.
▪ Sumber daya yang dimiliki oleh SUKSES merupakan orang-orang yang berkompeten
dalam bidang agen properti.
2. Analisis Kelemahan (Weakness)
▪ Saat ini, fokus pasar masih terbatas di daerah Tangerang terutama daerah Alam Sutera.
▪ Sistem basis data yang masih manual.
3. Analisis Kesempatan (Opportunity)
▪ Kebutuhan masyarakat terkait tempat tinggal dan terbatasnya pengetahuan pemilihan
rumah yang tepat serta waktu yang dimiliki konsumen dapat menjadi peluang bagi jasa
agen properti.
▪ Industri properti masih memiliki potensi pertumbuhan yang besar di Indonesia.
4. Analisis Ancaman (Threat)
▪ Industri properti dikenal sebagai industri yang sangat kompetitif, di mana agen properti
bersaing satu sama lain untuk mendapatkan klien. Hal tersebut dapat berdampak
terhadap pendapatan perusahaan.
▪ Perusahaan yang berkaitan dengan agen properti memiliki tantangan terkait volatilitas
pasar, persaingan yang ketat dan tantangan teknologi.
▪ Perubahan regulasi oleh Pemerintah dapat memberikan dampak yang negatif kepada
keberlangsungan usaha jasa agen properti.
5.2 Analisis Risiko
Seperti halnya kegiatan usaha yang dilakukan oleh perusahaan lainnya, usaha yang dilakukan
tidak terlepas dari berbagai risiko usaha yang disebabkan oleh berbagai faktor yang dapat
mempengaruhi kinerja perusahaan. Berikut adalah beberapa risiko yang dihadapi :
1. Risiko Suku Bunga
Risiko suku bunga adalah risiko dimana arus kas masa datang dari suatu instrumen
keuangan akan berfluktuasi akibat perubahan suku bunga pasar.
2. Risiko Nilai Tukar Mata Uang Asing
SUKSES tidak terekspos terhadap pengaruh fluktuasi nilai tukar mata uang asing. Sebagian
besar pendapatan dan beban dilakukan dalam mata uang Rupiah. Manajemen mengelola
eksposur terhadap mata uang asing dengan melakukan penyesuaian pada harga yang
diterapkan kepada konsumen.
Halaman - 39
Page 595
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
3. Risiko Kredit
Risiko kredit mengacu pada risiko rekanan gagal dalam memenuhi liabilitas kontraktualnya
yang mengakibatkan kerugian bagi SUKSES.
Risiko kredit terutama melekat pada piutang usaha dan piutang lain-lain dan simpanan bank.
Risiko kredit pada simpanan bank diperhitungkan minimal karena ditempatkan dengan
institusi keuangan terpercaya yang telah memiliki catatan yang baik. Piutang usaha pihak
ketiga ditempatkan pada pihak ketiga yang terpercaya dan memiliki catatan yang baik.
Eksposur dan counterparties dimonitor secara terus menerus dan nilai agregat transaksi
terkait tersebar di antara counterparties yang telah disetujui oleh Direksi.
Nilai tercatat aset keuangan pada laporan keuangan setelah dikurangi dengan penyisihan
untuk kerugian mencerminkan eksposur terhadap risiko kredit.
4. Risiko Likuiditas
Risiko likuiditas adalah risiko kesulitan untuk memenuhi liabilitas keuangannya akibat
kekurangan dana. Eksposur perusahaan atas risiko likuiditas pada umumnya timbul dari
ketidaksesuaian profil jatuh tempo antara aset dan liabilitas.
Halaman - 40
Page 596
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
6 PENDEKATAN DAN PEMILIHAN METODE PENILAIAN
6.1 Pendekatan Penilaian
Prosedur penilaian dilaksanakan dengan mengaplikasikan pendekatan dan metode penilaian
yang berlaku umum dalam penilaian penyertaan pada perusahaan atau ekuitas sesuai dengan
POJK 35 Tahun 2020. Beberapa pendekatan yang lazim dalam penilaian adalah sebagai
berikut:
• Pendekatan Pasar (Market Based Approach)
Pendekatan Pasar (Market Based Approach) adalah pendekatan Penilaian dengan cara
membandingkan objek Penilaian dengan objek lain yang sebanding dan sejenis serta telah
tersedia informasi harga transaksi atau penawaran.
• Pendekatan Pendapatan (Income Based Approach)
Pendekatan Pendapatan (Income Based Approach) adalah pendekatan Penilaian dengan cara
mengkonversi manfaat ekonomis atau pendapatan yang diperkirakan akan dihasilkan oleh
objek Penilaian dengan tingkat diskonto tertentu.
• Pendekatan Aset (Asset Based Approach)
Pendekatan Aset (Asset Based Approach) adalah Pendekatan Penilaian berdasarkan laporan
keuangan historis objek Penilaian yang telah diaudit, dengan cara menyesuaikan seluruh
aset dan liabilitas menjadi Nilai Pasar sesuai dengan Premis Nilai yang digunakan dalam
Penilaian Bisnis.
Pemilihan dan kepercayaan atas ketepatan metode dan prosedur bergantung pada kondisi
perusahaan dan bukan didasarkan pada suatu formula yang baku.
6.2 Pemilihan Pendekatan dan Metode Penilaian
Dari beberapa pendekatan yang lazim digunakan dalam penilaian ekuitas seperti tersebut
diatas, perlu ditentukan pendekatan dan metode yang akan digunakan dalam penilaian 51,00%
Ekuitas SUKSES. Berdasarkan ketiga pendekatan diatas, maka kami memilih 2 (dua) pendekatan
yaitu Pendekatan Pendapatan (Income-Based Approach) dengan menggunakan Metode
Discounted Cash Flow (“DCF”) dan Pendekatan Pasar (Marketj Based Approach) dengan
menggunakan Metode Guideline Publicly Traded Company (“GPTC”).
Pendekatan Pendapatan dengan Metode DCF paling sesuai apabila jumlah pendapatan yang
dapat diperoleh perusahaan di masa yang akan datang dapat diperkirakan dengan cukup
meyakinkan. Memperhatikan sifat dan karakteristik dari SUKSES, maka kami berpendapat
pendekatan ini dapat digunakan dalam penilaian atas 51,00% Ekuitas SUKSES. Dengan metode
DCF, operasi SUKSES diproyeksikan sesuai dengan skenario pengembangan yang disampaikan
dalam business plan. Pendapatan mendatang (future income, cashflow) yang dihasilkan
berdasarkan proyeksi dikonversi dengan faktor diskonto, sesuai dengan ekspektasi tingkat
risiko atas pendapatan mendatang (manfaat ekonomi) yang diharapkan. Indikasi nilai adalah
total nilai kini dari pendapatan mendatang tersebut, dengan asumsi going concern, yaitu SUKSES
berjalan terus walaupun pemilik atau manajemen berganti. Oleh karena itu, model arus kas
bersih yang digunakan dalam penilaian ekuitas adalah arus kas bersih untuk perusahaan (free
cash flow to firm/FCFF).
Halaman - 41
Page 597
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
Pendekatan Pasar (Market Approach) paling sesuai apabila terdapat perusahaan yang sepadan
dan sebanding dengan perusahaan yang akan dinilai. Saat ini terdapat beberapa perusahaan
agen properti yang telah listing dan memiliki karakteristik bisnis yang sejenis dengan SUKSES.
Oleh karena itu pendekatan ini dapat digunakan dalam penilaian ekuitas SUKSES, dimana
metode yang akan digunakan adalah metode GPTC.
Halaman - 42
Page 598
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
7 PENILAIAN EKUITAS SUKSES
7.1 Penilaian SUKSES dengan Pendekatan Pasar, Metode GPTC
7.1.1 Pemilihan Perusahaan Pembanding
Dalam melakukan penilaian ekuitas dengan pendekatan pasar (market approach) kami akan
mengaplikasikan metode GPTC. Dengan metode ini nilai ekuitas perusahaan diperkirakan
melalui suatu faktor pengali atau konversi yang disebut multiple atau key valuation ratio. Multiple
tersebut dicari dan diambil dari perusahaan pembanding atau pedoman yang sahamnya telah
memiliki nilai pasar.
Prosedur yang dilakukan dengan Pendekatan Pasar ini adalah sebagai berikut :
I. Mencari Perusahaan Pedoman
Berdasarkan data di S&P Capital IQ maka terdapat 10 (Sepuluh) perusahaan pembanding
yang bergerak dalam industri real estate services di bidang agen properti untuk dipilih, yaitu:
Figur 31. Perusahaan Pedoman
No. Perusahaan Pembanding Kode
1 APAC Realty Limited SGX:CLN
2 Hiyes International Co., Ltd. TWSE:2348
3 Philippine Realty and Holdings Corporation PSE:RLT
4 China Union Holdings Ltd. SZSE:000036
5 Zhong Ao Home Group Limited SEHK:1538
6 CBRE Group, Inc. NYSE:CBRE
7 Colliers International Group Inc. TSX:CIGI
8 Anywhere Real Estate Inc. NYSE:HOUS
9 Leju Holdings Limited NYSE:LEJU
10 Primo Service Solutions Public Company Limited SET:PRI
Sumber : S&P Capital IQ
II. Analisis Perbandingan
Pemilihan kriteria pembanding merujuk pada ketentuan POJK 35 Tahun 2020 didasarkan
atas kesamaan sebagai berikut :
1) Industri, kegiatan usaha, produk, dan risiko usaha adalah sejenis;
2) Karakteristik pertumbuhan (growth in sales and earnings) dan struktur permodalan
(capital structure) adalah sebanding;
3) Kinerja keuangan historis selama 5 (lima) tahun terakhir adalah sebanding;
4) Ukuran perusahaan (total assets) adalah sebanding;
5) Pangsa pasar (market share) adalah sebanding;
Berdasarkan kriteria di atas, tidak semua kriteria tersebut dapat dipenuhi, oleh karena itu
jumlah perusahaan pembanding yang digunakan paling sedikit 8 (Delapan) perusahaan
(POJK 35 Tahun 2020 Pasal 62). Atas dasar tersebut kami memilih 8 (Delapan) perusahaan
yang akan digunakan sebagai pembanding dengan mengeliminasi perusahaan yang
memiliki laba bersih negatif pada periode terakhir laporan keuangannya (Last Twelve
Months/LTM).
Halaman - 43
Page 599
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
Informasi/Keterangan Terkait Audit atas Laporan Keuangan Perusahaan
Pembanding
Review atas laporan keuangan pembanding :
1. APAC Realty Limited yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Ernst & Young LLP
untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian Interim periode 30 Juni
2023.
2. Hiyes International Co., Ltd. yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Qinye United
(Deloitte & Touche) untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian
Interim periode 30 Juni 2023.
3. Philippine Realty and Holdings Corporation yang telah diaudit oleh Maceda Valencia
& Co. (Nexia International) untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan
Konsolidasian Interim periode 30 Juni 2023.
4. China Union Holdings Ltd. yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Dahua untuk
periode 31 Desember 2022 dan Laporan Interim periode 30 Juni 2023.
5. Zhong Ao Home Group Limited yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Ernst
& Young (Hong Kong) untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian
Interim periode 30 Juni 2023.
6. CBRE Group, Inc. yang telah diaudit oleh KPMG LLP untuk periode periode
31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian Interim periode 30 Juni 2023.
7. Colliers International Group Inc. yang telah diaudit oleh PricewaterhouseCoopers LLP
untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian Interim periode 30 Juni
2023.
8. Primo Service Solutions Public Company Limited yang telah diaudit oleh EY Office
Limited untuk periode 31 Desember 2022 dan Laporan Konsolidasian Interim periode
30 Juni 2023.
Analisis Kriteria Kesebandingan
Berikut adalah perbandingan SUKSES dari tahun 2021 sampai dengan 31 Juli 2023 dengan
perusahaan pembanding:
1. Growth in Sales
Figur 32. Growth in Sales
Growth in Sales
Perusahaan LTMQ2
2019 2020 2021 2022 Korelasi
2023
SUKSES - - 0,00% 1170,17% -70,31%
APAC Realty Limited -14,43% 8,48% 89,59% -3,66% -9,01% 1,00
Hiyes International Co., Ltd. 48,75% 133,80% 75,45% -22,01% -7,51% (1,00)
Philippine Realty and
3,01% -65,05% -35,15% 20,78% -16,48% 1,00
Holdings Corporation
China Union Holdings Ltd. -9,61% -11,89% -26,99% 23,94% -3,92% 1,00
Zhong Ao Home Group
41,27% 19,02% 12,22% -9,58% 0,76% (1,00)
Limited
CBRE Group, Inc. 11,20% 2,79% 14,30% 15,32% 2,10% 1,00
Colliers International Group
7,06% -5,68% 44,02% 13,19% 0,07% 1,00
Inc.
Primo Service Solutions
38,71% 8,09% 76,54% 76,93% 53,76% 1,00
Public Company Limited
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
Halaman - 44
Page 600
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
2. Growth in Earnings
Figur 33. Growth in Earnings
Growth in Earnings
Perusahaan LTMQ2
2019 2020 2021 2022 Korelasi
2023
SUKSES - - 0,00% 480,14% 75,59%
APAC Realty Limited -43,76% 20,05% 117,60% -24,24% -44,49% 1,00
Hiyes International Co., Ltd. 21,94% 167,41% 26,49% -49,94% -13,24% (1,00)
Philippine Realty and
25,36% -91,16% 377,82% -12,06% -47,85% 1,00
Holdings Corporation
China Union Holdings Ltd. -17,80% -10,47% -28,37% 13,04% -7,39% 1,00
Zhong Ao Home Group
19,10% 16,20% -8,09% -32,89% -15,45% (1,00)
Limited
CBRE Group, Inc. 20,33% -39,67% 139,18% -19,76% -37,75% 1,00
Colliers International Group
6,28% -29,21% -346,76% -185,00% -26,28% (1,00)
Inc.
Primo Service Solutions
100,34% 18,62% 166,98% 104,41% 36,51% 1,00
Public Company Limited
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
3. Liability to Equity Ratio
Figur 34. Liability to Equity Ratio
Liability to Equity Ratio
Perusahaan Q2 %
2023 (Peer/company)
SUKSES 69,05%
APAC Realty Limited 124,22% 55,17%
Hiyes International Co., Ltd. 334,41% 265,36%
Philippine Realty and Holdings Corporation 33,79% -35,27%
China Union Holdings Ltd. 30,39% -38,67%
Zhong Ao Home Group Limited 94,31% 25,25%
CBRE Group, Inc. 144,36% 75,30%
Colliers International Group Inc. 192,63% 123,57%
Primo Service Solutions Public Company Limited 32,40% -36,66%
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
4. Net Margin
Figur 35. Net Margin
Net Margin
Perusahaan LTMQ2
2018 2019 2020 2021 2022 Korelasi
2023
SUKSES - - - -6,26% -2,86% -16,92%
APAC Realty Limited 5,72% 3,76% 4,16% 4,78% 3,76% 2,29% 0,79
Hiyes International Co., Ltd. 40,73% 33,39% 38,19% 27,53% 17,67% 16,58% 0,37
Philippine Realty and
33,93% 41,30% 10,45% 76,97% 56,04% 34,99% 0,73
Holdings Corporation
China Union Holdings Ltd. 30,92% 28,12% 28,57% 28,03% 25,57% 24,64% 0,53
Zhong Ao Home Group
10,45% 8,81% 8,60% 7,05% 5,23% 4,39% 0,57
Limited
Halaman - 45
Page 601
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
Net Margin
Perusahaan LTMQ2
2018 2019 2020 2021 2022 Korelasi
2023
CBRE Group, Inc. 5,00% 5,40% 3,17% 6,64% 4,62% 2,82% 0,70
Colliers International Group
4,55% 4,52% 3,39% -5,81% 4,36% 3,21% (0,19)
Inc.
Primo Service Solutions
9,48% 13,69% 15,03% 22,72% 26,25% 23,31% 0,57
Public Company Limited
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
5. Total Aset
Figur 36. Total Aset
Total Aset
Perusahaan Q2
2023 % (Peer/company)
(Dalam Ribuan Rupiah)
SUKSES 320.980
APAC Realty Limited 3.873.548.542 1206688%
Hiyes International Co., Ltd. 13.726.595.622 4276364%
Philippine Realty and Holdings Corporation 2.330.994.628 726112%
China Union Holdings Ltd. 16.839.503.280 5246178%
Zhong Ao Home Group Limited 4.090.199.658 1274185%
CBRE Group, Inc. 326.285.253.938 101652728%
Colliers International Group Inc. 79.549.802.250 24783313%
Primo Service Solutions Public Company Limited 938.487.241 292282%
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
6. Market Share
Figur 37. Market Share
Market Share
Perusahaan LTMQ2
2018 2019 2020 2021 2022 Korelasi
2023
SUKSES - - - 0,00% 0,00% 0,00%
APAC Realty Limited 1,25% 0,97% 1,03% 1,66% 1,39% 1,25% (0,367)
Hiyes International Co., Ltd. 0,15% 0,20% 0,46% 0,68% 0,47% 0,42% (0,553)
Philippine Realty and
0,09% 0,08% 0,03% 0,02% 0,02% 0,01% 0,569
Holdings Corporation
China Union Holdings Ltd. 2,00% 1,64% 1,42% 0,88% 0,95% 0,90% 0,997
Zhong Ao Home Group
0,61% 0,79% 0,92% 0,87% 0,69% 0,69% (0,651)
Limited
CBRE Group, Inc. 84,67% 85,41% 86,05% 83,53% 84,22% 84,62% 0,359
Colliers International Group
11,21% 10,89% 10,07% 12,31% 12,18% 12,00% (0,106)
Inc.
Primo Service Solutions
0,02% 0,03% 0,03% 0,05% 0,07% 0,11% 0,107
Public Company Limited
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
Halaman - 46
Page 602
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
7. Kinerja Keuangan Perusahaan Pembanding 5 Tahun Terakhir
Figur 38. Net Profit Margin
90,00%
80,00%
70,00%
60,00%
50,00%
40,00%
30,00%
20,00%
10,00%
0,00%
-10,00% 2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23
APAC Realty Limited Hi-Yes International Co., Ltd.
Philippine Realty and Holdings Corporation China Union Holdings Ltd.
Zhong Ao Home Group Limited CBRE Group, Inc.
Colliers International Group Inc. Primo Service Solutions Public Company Limited
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
Ringkasan laporan keuangan perusahaan pembanding dapat dilihat pada lampiran
(ringkasan laporan keuangan perusahaan pembanding SUKSES).
Sumber data dimana data-data finansial dan terkait dengan multiple pembanding tersebut
kami peroleh dari S&P Capital IQ. Penilai meyakini kehandalan data yang disediakan dari
sumber data yang reliable seperti S&P Capital IQ. Indikasi Nilai Ekuitas perusahaan yang
dinilai diperoleh dengan cara mengalikan market multiple dari perusahaan pembanding
dengan faktor fundamental dari perusahaan yang dinilai per tanggal penilaian.
Berikut adalah perhitungan Indikasi Nilai Ekuitas berdasarkan multiple dari perusahaan
pembanding.
Berikut adalah data dari perusahaan pembanding yang digunakan dalam penilaian
SUKSES:
Figur 39. Variable Market Multiple dan Perhitungan Indikasi Nilai Ekuitas
Keterangan P/S P/BV P/E
APAC Realty Limited 0,36 1,43 15,58
Hiyes International Co., Ltd. 1,56 1,16 9,42
Philippine Realty and Holdings Corporation 4,07 0,17 11,62
China Union Holdings Ltd. 2,77 1,07 11,26
Zhong Ao Home Group Limited 0,16 0,28 3,58
CBRE Group, Inc. 0,81 2,85 28,88
Colliers International Group Inc. 1,09 2,66 33,93
Primo Service Solutions Public Company Limited 6,82 5,74 29,27
Rata-rata 2,21 1,92 17,94
Median 1,33 1,29 13,60
Nilai Buku SUKSES per 31 Juli 2023 *)
1.503.827 189.868 444.963
Hasil Pengkalian (Nilai Buku x Median) 1.993.602 245.390 6.051.150
Halaman - 47
Page 603
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
Keterangan P/S P/BV P/E
Bobot 40,00% 20,00% 40,00%
Nilai setelah Bobot 797.441 49.078 2.420.460
Indikasi Nilai SUKSES setelah bobot (Dalam Ribuan Rupiah) 3.266.979
Sumber : S&P Capital IQ
*) Nilai buku per 31 Juli 2023 (Last Twelve Months / LTM)
Indikasi nilai yang digunakan dalam pendekatan pasar dihasilkan dalam transaksi yang
bersifat wajar dikarenakan transaksi dilakukan di bursa yang ditransaksikan secara bebas
dan tanpa ikatan dengan informasi yang terbuka. Berdasarkan kondisi SUKSES per 31 Juli
2023, kondisi earnings, book value dan sales SUKSES menunjukkan angka yang positif,
sehingga dalam penilaian Ekuitas SUKSES bobot diberikan pada multiple P/S, P/BV dan P/E
dari market kemudian dikalikan dengan earnings (12 Bulan Terakhir), book value dan sales
(12 Bulan Terakhir) dengan periode yang berakhir pada 31 Juli 2023, sehingga dihasilkan
indikasi nilai ekuitas sebelum CP dan DLOM.
7.1.2 Control Premium dan Discount for Lack of Marketability
Control Premium (“CP”)
CP merupakan nilai tambah yang melekat dalam kepemilikan mayoritas yang mencerminkan
adanya kekuatan kendali dalam saham mayoritas tersebut, sedangkan Discount for Lack of
Control (“DLOC”) merupakan diskon yang diaplikasikan kepada suatu indikasi nilai ekuitas yang
diperoleh dari aplikasi metode penilaian usaha yang menghasilkan nilai saham mayoritas, bila
obJek ekuitas yang dinilai bersifat minoritas.
CP dan DLOC mencerminkan perubahan terhadap nilai dari penyertaan mayoritas atau
pengurangan terhadap nilai dari penyertaan minoritas sebagai pengaruh dari ketiadaan
pengendalian dari pemilik yang berada dalam posisi minoritas atau dibatasi pengendaliannya.
Pengurangan ini diperhitungkan karena pemilik yang dalam kondisi tidak memiliki kemampuan
untuk mengendalikan akan memperoleh manfaat yang berbeda dari pemilik yang memiliki
kemampuan untuk mengendalikan karena adanya keleluasaan dari pemilik yang
mengendalikan untuk mengoptimalkan manfaat antara lain dengan:
• Menentukan arah perkembangan jangka panjang objek penilaian.
• Memilih pengurus inti objek penilaian.
• Menentukan hak dan fasilitas untuk pengurus inti.
• Menentukan kebijakan investasi.
• Menentukan dengan pihak mana kegiatan usaha akan dilakukan.
• Menentukan besarnya deviden yang akan dibayarkan.
• Menolak usulan-usulan di atas yang berasal dari pemegang saham minoritas.
Pengenaan CP atau DLOC terhadap unsur kendali sangat tergantung dari metode penilaian
yang digunakan.
Pada penilaian 51,00% Ekuitas SUKSES yang merupakan indikasi nilai mayoritas, maka untuk
pendekatan pasar dengan metode GPTC kami mengaplikasikan CP sebesar 30,00% yang
menurut kami adalah suatu tingkat yang wajar dan berada dalam rentang kisaran yang sesuai
dengan POJK 35 Tahun 2020. CP atau DLOC yang dapat digunakan dalam hal objek penilaian
merupakan perusahaan tertutup adalah antara 30,00% sampai dengan 70,00% dari indikasi
nilai.
Halaman - 48
Page 604
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
Discount for Lack of Marketability (“DLOM”)
DLOM merupakan potongan yang diaplikasikan kepada suatu indikasi nilai ekuitas (Business
Ownership Interest) karena keterbatasan yang melekat pada ekuitas tersebut untuk
diperjualbelikan di pasar. Sebagai referensi, POJK 35 Tahun 2020 menyatakan diskon likuiditas
pasar (discount for lack of marketabilities) adalah suatu jumlah atau persentasi tertentu yang
merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas objek
penilaian.
POJK 35 Tahun 2020 mengatur bahwa dalam hal objek penilaian bukan merupakan perusahaan
terbuka, maka diskon likuiditas pasar bagi pemegang saham mayoritas adalah antara 20,00%
sampai dengan 40,00%. Sesuai dengan tujuan penilaian, maka dalam analisis penilaian nilai
51,00% ekuitas SUKSES, kami mengaplikasikan DLOM sebesar 30,00%, yang menurut kami
adalah wajar. Angka tersebut ditentukan berdasarkan pertimbangan kami atas faktor-faktor
penentu di bawah ini:
Figur 40. Penentuan DLOM dalam Penilaian Ekuitas SUKSES
Faktor Penentu
No. Keterangan Pengukuran Skor
DLOM
Seberapa seringnya, besar dan
Apakah perusahaan membagikan
pasti penerimaan dividen yang
dividen secara reguler kepada
Size of distribution diterima oleh pemilik saham.
1 pemegang saham? Membagikan 10,00%
during holding period Semakin pasti, sering dan besar
dividen = 0, Perusahaan tidak
penerimaannya, makin kecil
membagikan dividen = 10.
potongan yang diaplikasikan.
Saham yang memiliki prospek
untuk dicairkan dalam suatu Apakah saham memiliki prospek
2 Prospect for liquidity kerangka waktu tertentu yang untuk dicairkan? Perusahaan tidak 10,00%
dapat diprediksikan akan likuid = 10, Perusahaan likuid = 0.
mempengaruhi besaran DLOM.
Apakah perusahaan memiliki
Semakin besar jumlah pembeli pembeli potensial? Tidak memiliki
0,00%
potensial, semakin rendah DLOM. pembeli potensial = 10, Memiliki
pembeli potensial = 0.
Perusahaan Tbk = -5
- Listed OR Private Company 5,00%
Perusahaan Ttp = +5
3 Pool of Potential Buyers - Controlling or Non-Controlling
Minoritas Tbk = +5
Minoritas Tbk Minoritas Ttp = +5
Minoritas Ttp -5,00%
Mayoritas Tbk = -5
Mayoritas Tbk Mayoritas Ttp = -5
Mayoritas Ttp
Apakah perusahaan memiliki
Tingkat risiko usaha yang tinggi
4 Risk Factor tingkat risiko yang tinggi? Risiko 10,00%
akan mempengaruhi DLOM.
rendah = 0, Risiko Tinggi = 10.
Total Skor 30,00%
Halaman - 49
Page 605
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
7.1.3 Nilai Pasar 51,00% Ekuitas SUKSES dengan Pendekatan Pasar
Berdasarkan analisis yang dilakukan dengan Pendekatan Pasar, Metode GPTC, berikut adalah
indikasi nilai 51,00% Ekuitas SUKSES:
Figur 41. Nilai Pasar 51,00% Ekuitas SUKSES dengan Pendekatan Pasar, Metode GPTC
Indikasi Nilai
Keterangan
(Dalam Ribuan Rupiah)
Indikasi Nilai 100,00% Ekuitas SUKSES 3.266.979
Indikasi Nilai 51,00% Ekuitas SUKSES 1.666.159
CP (30,00%) 499.848
Indikasi Nilai 51,00% Ekuitas SUKSES Setelah CP 2.166.007
DLOM (30,00%) (649.802)
Nilai Pasar 51,00% Ekuitas SUKSES 1.516.205
Nilai Pasar 51,00% Ekuitas SUKSES per 31 Juli 2023 dengan metode GPTC adalah sebesar
Rp1.516.205 Ribu (Satu Miliar Lima Ratus Enam Belas Juta Dua Ratus Lima Ribu Rupiah).
7.2 Penilaian SUKSES dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF
Kami telah me-review business plan SUKSES dengan memperhatikan kondisi eksisting saat ini
serta perkiraan perkembangan kondisi dimasa yang akan datang yang dapat berpengaruh
terhadap kinerja SUKSES guna melihat kewajaran pencapaiannya. Manajemen telah
memberikan keyakinan memadai bahwa semua asumsi yang digunakan telah disusun secara
wajar dan telah merefleksikan kompleksitas bisnis yang sesungguhnya.
Berikut adalah asumsi-asumsi utama yang digunakan dalam penyusunan proyeksi keuangan:
▪ Jangka waktu proyeksi di mulai dari 01 Agustus 2023 hingga 31 Desember 2028 dimana
periode proyeksi ini didasarkan pada bisnis SUKSES yang telah stabil, sehingga 5 (tahun)
cukup dapat menggambarkan proyeksi bisnis SUKSES.
▪ Jumlah hari kerja periode proyeksi diasumsikan selama 365/366 hari.
▪ Kenaikan pendapatan diasumsikan sejalan dengan pertumbuhan ketersediaan unit
properti, harga dan kebutuhan akan permukiman terutama pada daerah Kota dan
Kabupaten Tangerang sebesar 10,00% setiap tahunnya sampai dengan akhir periode
proyeksi.
▪ Besaran komisi yang didapatkan diasumsikan sebesar 2,50% dari nilai transaksi, yang
merupakan rata-rata rate jual ataupun sewa.
▪ Biaya komisi diasumsikan sebesar 62,50% terhadap pendapatan, dengan
mempertimbangkan besaran komisi agen sebesar 50,00%-63,50% dan Overiding fee
sebesar 5,00%.
▪ Biaya royalti diasumsikan sebesar 10,00% terhadap pendapatan, sesuai dengan
kesepakatan 1,00% digunakan untuk biaya royalti dengan identitas ERA Indonesia dan
9,00% digunakan untuk marketing dan technical fee.
▪ Biaya gaji dan tunjangan diasumsikan mengalami pertumbuhan sebesar 8,00% sesuai
dengan inflasi, sedangkan biaya umum dan administrasi lainnya diasumsikan tumbuh
sebesar 5,00% setiap tahunnya sampai dengan akhir periode proyeksi.
▪ Terdapat capex yang dikeluarkan sebesar Rp50.000 Ribu setiap tahunnya sampai dengan
akhir periode proyeksi untuk menjaga posisi nilai buku aset tetap yang digunakan untuk
modal kerja.
▪ Hari perputaran utang akrual diasumsikan sebesar 7 hari, berdasarkan perjanjian
keanggotaan yang disepakati dengan pemilik franchise yaitu IPAC.
Halaman - 50
Page 606
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
▪ Pajak yang diterapkan sebesar pada periode proyeksi Agustus-Desember 2023 adalah
sebesar 0,05% terhadap pendapatan, hal ini sesuai dengan Peraturan Pemerintah (PP)
No. 23 Tahun 2018 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan Dari Usaha yang Diterima
atau Diperoleh Wajib Pajak yang Memiliki Peredaran Bruto Tertentu, dimana jangka waktu
pengenaan tarif PPh Final 0,5% bagi Wajib Pajak Badan berbentuk Perseroan Terbatas
selama 3 tahun.
▪ Untuk periode selanjutnya sampai dengan akhir periode proyeksi diasumsikan sebesar
22,00% sesuai dengan Undang-Undang Republik Indonesia No. 17 Tahun 2021 tentang
Harmonisasi Peraturan Perpajakan Pasal 17 ayat (1) butir b.
7.2.1 Ringkasan Proyeksi Keuangan
Berdasarkan asumsi-asumsi yang disampaikan diatas, berikut adalah ringkasan proyeksi
keuangan:
Figur 42. Proyeksi Laba (Rugi)
(Dalam Ribuan Rupiah)
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agst -Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Pendapatan 1.055.689 1.590.656 1.749.721 1.924.694 2.117.163 2.328.879
Laba/(Rugi) Kotor 385.326 580.589 638.648 702.513 772.764 850.041
Laba/(Rugi) Sebelum Pajak 131.936 92.326 107.075 125.014 146.501 176.098
Laba/(Rugi) Tahun Berjalan 126.658 72.014 83.519 97.511 114.271 137.356
Figur 43. Proyeksi Posisi Keuangan
(Dalam Ribuan Rupiah)
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agst -Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Aset Lancar 398.052 438.278 502.110 589.957 704.597 848.181
Aset Tidak Lancar 45.833 75.833 95.833 105.833 105.833 100.000
Total Aset 443.885 514.112 597.944 695.791 810.431 948.181
Total Liabilitas 127.360 125.572 125.885 126.221 126.590 126.984
Ekuitas 316.526 388.540 472.058 569.570 683.841 821.197
Total Liabilitas dan Ekuitas 443.885 514.112 597.944 695.791 810.431 948.181
Figur 44. Proyeksi Arus Kas
(Dalam Ribuan Rupiah)
2023 2024 2025 2026 2027 2028
Uraian
Agst -Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Kas Bersih yang Diperoleh dari
(Digunakan untuk) dari 146.483 90.226 113.832 137.847 164.640 193.583
Aktivitas Operasi
Kas Bersih yang Diperoleh dari
(Digunakan untuk) untuk (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000)
Aktivitas Investasi
Kas Bersih yang Diperoleh dari
(Digunakan untuk) Aktivitas - - - - - -
Pendanaan
Kenaikan (penurunan) kas
96.483 40.226 63.832 87.847 114.640 143.583
dan setara kas
Kas dan setara kas awal
76.569 173.052 213.278 277.110 364.957 479.597
tahun
Kas dan setara kas akhir
173.052 213.278 277.110 364.957 479.597 623.181
tahun
Halaman - 51
Page 607
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
7.2.2 Pemilihan Arus Kas
Dalam penilaian dengan menggunakan metode DCF, terdapat 2 (dua) pilihan arus kas bersih
untuk didiskonto yaitu arus kas bersih untuk ekuitas dan arus kas bersih untuk perusahaan.
Dalam analisis penilaian ini arus kas bersih (“AKB”) yang digunakan adalah AKB untuk
perusahaan yang berarti bahwa arus kas bersih yang tersedia untuk semua penyedia kapital di
dalam perusahaan (baik investor maupun kreditor) yang sudah bebas dari kewajiban
penyediaan pengeluaran barang modal (capital expenditure), dan modal kerja yang dihitung
sebagai berikut:
Laba Bersih
+ Beban Bunga * (1-T)
+ Depresiasi
- Capital Expenditure
+/- Working Capital
= Arus Kas Bersih Untuk Perusahaan (Free Cash Flow to Firm)
Proyeksi AKB tersebut kemudian didiskontokan dengan menggunakan faktor diskonto yang
sesuai dengan AKB yang digunakan. Tingkat diskonto menggambarkan tingkat pengembalian
yang diharapkan investor (required rate of return) dan kreditor setelah memperhitungkan risiko-
risiko yang bersangkutan dengan proyeksi pendapatan pada masa mendatang.
7.2.3 Penentuan Biaya Modal Tertimbang
Biaya Modal Untuk Ekuitas (Cost of Equity)
Mengacu pada ketentuan-ketentuan yang tercantum di POJK 35 Tahun 2020, penentuan biaya
modal untuk ekuitas wajib mengaplikasikan model Capital Asset Pricing Model (“CAPM”). Model
ini menyatakan bahwa biaya ekuitas adalah bunga bebas risiko ditambah premium untuk
menutup risiko sistimatis dari sekuritas saham, dengan formula sebagai berikut :
Ke = Rf + ß (Rm-Rf) + α
Dimana :
Rf = tingkat kembalian untuk investasi bebas risiko
ß = risiko sistimatis
Rm = tingkat kembalian yang diharapkan oleh pasar ekuitas
Rp = selisih antara Rm dengan Rf
α = risiko spesifik
Rf (Risk free rate), adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-instrumen yang dianggap tidak
memiliki kemungkinan gagal bayar. Untuk kasus Indonesia, instrumen bebas risiko yang dapat
dipilih adalah yield obligasi Pemerintah untuk jangka panjang.
Terkait dengan tanggal penilaian yang jatuh pada 31 Juli 2023, maka instrumen bebas risiko
yang dipilih didasarkan pada obligasi Pemerintah dengan bunga tetap yang dikeluarkan oleh
Pemerintah, yaitu SUN dalam mata uang Rupiah dengan tenor 30 tahun, yield sebesar 6,70%
yang merujuk pada S&P Capital IQ. Angka tersebut akan digunakan sebagai tingkat kembalian
bebas risiko (Rf).
Rp (Equity Risk Premium-ERP), adalah selisih antara tingkat bunga investasi bebas risiko dengan
tingkat kembalian investasi dalam bentuk penyertaan. Penentuan equity market risk premium
memasukkan premi untuk risiko spesifik negara (country-specific risk premiums) seperti
Halaman - 52
Page 608
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
volatilitas harga saham untuk menghasilkan base equity market risk premium. Dengan
mengikutkan risiko-risiko ini, dihasilkan tingkat diskonto yang mengakomodasi perubahan-
perubahan sentimen jangka pendek di sekuritas pada pasar negara berkembang (emerging
market).
Premi risiko pasar (Rm-Rf) ditentukan dengan menggunakan rujukan dari hasil Penelitian
Damodaran yang dimutakhirkan pada 01 Juli 2023 dengan risk premium untuk pasar negara
berkembang seperti Indonesia adalah sebesar 7,89% untuk Risk Premium Market dan sebesar
2,04% untuk Country Default Spread.
ß (Beta), Beta merupakan pengukur tingkat kepekaan pengembalian saham terhadap
pengembalian pasar saham secara keseluruhan (seperti index yang dikeluarkan oleh S&P 500
atau IHSG). Koefisien beta kemudian digunakan dalam menghitung CAPM yang selanjutnya
menjadi dasar penentuan discount factor. Koefisien beta tersebut berasal dari data rata-rata
industri yang sejenis, yaitu industri real estate services, di bidang agen properti.
Beta dari perusahaan-perusahaan pembanding digunakan untuk menghitung cost of equity,
dimana beta tersebut dihitung dari rata-rata unlevered beta. Cara ini dilakukan untuk
menetralisir pengaruh leverage yang ada di masing-masing perusahaan terhadap beta.
Perusahaan yang sama dengan leverage yang berbeda akan memiliki cost of equity yang berbeda
pula, oleh karena itu pengaruh leverage yang ada di tiap perusahaan perlu dinetralisir dengan
cara menghitung unlevered beta.
Unlevered beta dihitung dengan formula sebagai berikut :
βL
βu =
1 + (1-T) x DER
Dimana :
T = Tarif Pajak Penghasilan Badan
DER = Debt to equity ratio
βL = Beta levered, yaitu ukuran risiko sistematis dari suatu saham yang diukur secara
objektif dari responsivitas pengembalian perusahaan terhadap pergerakan
pengembalian portofolio pasar apabila dibandingkan dengan portofolio pasar
dengan pengaruh utang
βu = Beta unlevered, yaitu ukuran risiko sistematis dari suatu saham yang diukur
secara objektif dari responsivitas pengembalian perusahaan terhadap
pergerakan pengembalian portofolio pasar apabila dibandingkan dengan
portofolio pasar tanpa pengaruh utang.
Adapun Beta perusahaan pembanding industri real estate services, di bidang agen properti
adalah sebagai berikut:
Figur 45. Beta Levered dan Un-Levered Perusahaan Pembanding
Effective
Beta Total Debt/ Beta
No. Perusahaan Tax Rate
Levered Market Cap Unlevered
(5 years)
1 APAC Realty Limited 0,88 14,4% 18,9% 0,79
2 Hiyes International Co., Ltd. 0,77 236,5% 20,7% 0,27
Philippine Realty and Holdings
3 0,55 98,2% 41,8% 0,35
Corporation
4 China Union Holdings Ltd. 0,95 9,5% 24,9% 0,89
Halaman - 53
Page 609
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
Effective
Beta Total Debt/ Beta
No. Perusahaan Tax Rate
Levered Market Cap Unlevered
(5 years)
5 Zhong Ao Home Group Limited 0,73 143,6% 29,8% 0,36
6 CBRE Group, Inc. 1,10 21,6% 17,7% 0,93
7 Colliers International Group Inc. 1,13 45,2% 30,8% 0,86
Primo Service Solutions Public Company
8 1,33 0,3% 23,7% 1,33
Limited
Average 0,72
Sumber : S&P Capital IQ
Figur 46. DER Market
Market Capitalization Total Debt
No. Perusahaan
(Dalam Ribuan Rupiah) (Dalam Ribuan Rupiah)
1 APAC Realty Limited 2.462.010.157 355.197.700
2 Hiyes International Co., Ltd. 3.664.446.493 8.667.886.777
Philippine Realty and Holdings
3 298.181.194 292.685.252
Corporation
4 China Union Holdings Ltd. 13.791.317.426 1.314.244.678
5 Zhong Ao Home Group Limited 595.265.274 854.550.000
6 CBRE Group, Inc. 380.243.358.799 82.216.664.000
7 Colliers International Group Inc. 72.268.933.524 32.667.401.144
Primo Service Solutions Public Company
8 4.069.116.699 11.849.555
Limited
Total 477.392.629.564,88 126.380.479.106,05
DER Market 26,47%
Sumber : S&P Capital IQ
Unlevered beta median perusahaan pembanding yang diperoleh dari perhitungan ini adalah
sebesar 0,72 kemudian di-relever dengan tingkat leverage yang berlaku dipasar yaitu sebesar
26,47% dengan formula sebagai berikut:
βL = βu x (1 + (1-T) x DER)
βL = 0,72 x (1 + (1 – 22,00%) x 26,47%)
= 0,87
α (Alpha), Faktor alpha merupakan risiko spesifik perusahaan yang mungkin mencerminkan
jenis properti, perusahaan dan premi risiko lainnya. Pada penilaian ini, faktor Alpha atau risiko
spesifik perusahaan adalah nol disebabkan telah dilakukan penyesuaian pada asumsi proyeksi
SUKSES.
Berdasarkan uraian di atas, maka biaya modal ekuitas SUKSES adalah :
Figur 47. Biaya Modal Ekuitas
Keterangan Persentase
Risk Free Rate (Rf) 6,70%
Risk Premium Market (Rpm) 7,89%
Country Default Spread (CDS) 2,04%
β (Beta) 0,87
Alpha 0,00%
COST OF EQUITY 11,54%
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
Halaman - 54
Page 610
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
Biaya Utang (Cost of Debt)
Sesuai dengan AKB yang digunakan, yaitu arus kas bersih untuk perusahaan (free cash flow to
firm), maka tingkat diskonto yang digunakan adalah tingkat diskonto yang merupakan rata-rata
tertimbang biaya modal, baik yang berasal dari kreditor (pinjaman) maupun yang berasal dari
(investor) penyertaan. Penentuan posisi tingkat leverage yang optimal adalah mencari titik
dimana tambahan penghematan pajak yang berasal dari tambahan utang akan sama dengan
tambahan biaya bunga sebagai akibat dari risiko gagal bayar yang diantisipasi dari keberadaan
keseluruhan utang.
Dalam penilaian ini, untuk biaya bunga untuk utang digunakan tingkat bunga pinjaman rata-
rata dalam mata uang IDR yang berlaku yang bersumber dari pinjaman kredit investasi
(Perseroan) Bank Indonesia Juli 2023. Berdasarkan biaya bunga tersebut maka diperoleh biaya
modal dengan perhitungan sebagai berikut:
Kd = i x ((1-T))
Kd = 9,38% x (1 – 22,00%)
= 7,32%
Biaya Modal Tertimbang
Berikut adalah perhitungan WACC untuk industri real estate services, di bidang agen properti per
31 Juli 2023:
Figur 48. Weighted Average Cost of Capital (“WACC”)
Jenis Modal Biaya Modal Komposisi Tertimbang
Biaya Utang 7,32% 20,93% 1,53%
Biaya Ekuitas 11,54% 79,07% 9,13%
WACC 10,66%
Sumber : S&P Capital IQ (Diolah Y&R)
Dengan mempertimbangkan faktor-faktor di atas dan kekuatan atau kelebihan serta risiko yang
dihadapi, kami berpendapat bahwa tingkat diskonto SUKSES per 31 Juli 2023 sebesar 10,66%
adalah wajar.
7.2.4 Tingkat Pertumbuhan pada Nilai Terminal
Untuk melakukan penilaian suatu bisnis dengan premis going concern dimana terdapat proyeksi
untuk periode waktu tetap dan periode waktu kekal, Penilai Bisnis perlu menghitung nilai bisnis
untuk periode waktu tetap dan periode waktu kekal. Nilai bisnis tersebut adalah jumlah dari
nilai periode waktu tetap dan periode waktu kekal yang disebut sebagai nilai terminal. Metode
yang digunakan untuk mengestimasi nilai terminal adalah Metode Kapitalisasi Pendapatan.
Dalam hal ini, asumsi yang digunakan terhadap Objek Penilaian adalah perusahaan yang
bersifat going concern, dimana perusahaan diperkirakan akan berjalan terus untuk jangka waktu
yang tidak terhingga, meskipun terjadi pergantian pemilik atau manajemen. Dalam Penilaian
51,00% Ekuitas SUKSES, kami menggunakan nilai terminal sebesar 2,60% didasarkan pada CAGR
dari industri real estate services, di bidang agen properti untuk daerah Jakarta dan Tangerang.
Besaran tersebut lebih konservatif dibandingkan besaran inflasi yang ditetapkan dalam
Indonesia Economic & Demographic Data – S&P Capital IQ yaitu sebesar 3,51%.
.
Halaman - 55
Page 611
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
7.2.5 Control Premium, Discount for Lack of Control dan Discount for Lack of Marketability
Control Premium (“CP”)
Penilaian menggunakan Pendekatan Pendapatan dengan model FCFF akan menghasilkan
indikasi nilai mayoritas dan dikarenakan penilaian 51,00% Ekuitas SUKSES menghasilkan
indikasi nilai mayoritas, maka kami tidak mengaplikasikan adanya DLOC.
Discount for Lack of Marketability (“DLOM”)
DLOM merupakan potongan yang diaplikasikan kepada suatu indikasi nilai ekuitas (Business
Ownership Interest) karena keterbatasan yang melekat pada ekuitas tersebut untuk
diperjualbelikan di pasar. Sebagai referensi, POJK 35 Tahun 2020 menyatakan diskon likuiditas
pasar (discount for lack of marketabilities) adalah suatu jumlah atau persentasi tertentu yang
merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas objek
penilaian.
POJK 35 Tahun 2020 mengatur bahwa dalam hal objek penilaian bukan merupakan perusahaan
terbuka, maka diskon likuiditas pasar bagi pemegang saham mayoritas adalah antara 20,00%
sampai dengan 40,00%. Sesuai dengan tujuan penilaian, maka dalam analisis penilaian atas nilai
51,00% Ekuitas SUKSES, kami mengaplikasikan DLOM sebesar 30,00%, yang menurut kami
adalah suatu tingkat yang wajar.
7.2.6 Nilai Pasar 51,00% Ekuitas SUKSES dengan Pendekatan Pendapatan
Berdasarkan asumsi-asumsi yang telah disampaikan di atas dan sesuai dengan proyeksi
keuangan SUKSES, hasil perhitungan Nilai Pasar 51,00% Ekuitas SUKSES per 31 Juli 2023, dengan
Pendekatan Pendapatan, Metode DCF adalah sebagai berikut:
Figur 49. Nilai Pasar 51,00% Ekuitas SUKSES dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF
(Dalam Ribuan Rupiah)
Keterangan Nilai
Net Present Value 1.409.181
Kas dan Setara Kas 76.569
Indikasi Nilai 100,00% Ekuitas SUKSES 1.485.749
Indikasi Nilai 51,00% Ekuitas SUKSES 757.732
DLOC (0,00%) 0
Indikasi Nilai Setelah DLOC 757.732
DLOM (30,00%) (227.320)
Nilai Pasar 51,00% Ekuitas SUKSES 530.413
Nilai Pasar 51,00% Ekuitas SUKSES dengan Pendekatan Pendapatan, Metode DCF per 31 Juli
2023 adalah sebesar Rp530.413 Ribu (Lima Ratus Tiga Puluh Juta Empat Ratus Tiga Belas
Ribu Rupiah).
7.3 Rekonsiliasi Nilai
Untuk mendapatkan nilai yang mewakili indikasi nilai kedua pendekatan penilaian, dilakukan
rekonsiliasi dengan terlebih dahulu dilakukan pembobotan terhadap kedua pendekatan
Halaman - 56
Page 612
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
tersebut. Pembobotan dilakukan berdasarkan tingkat kepercayaan Penilai atas data yang
dijadikan sebagai masukan pada masing-masing pendekatan penilaian.
Pada Penilaian 51,00% Ekuitas SUKSES, Y&R memberikan bobot untuk Pendekatan Pendapatan,
Metode DCF sebesar 70,00% dan Pendekatan Pasar, Metode GPTC sebesar 30,00%.
Y&R memberikan bobot tersebut dikarenakan jenis usaha yang dijalankan SUKSES sangat
tergantung kepada kemampuan perusahaan dalam mengoptimalkan potensi pasar properti
di daerahnya, disamping itu kebanyakan perusahaan yang tercatat di bursa sudah well establish,
sedangkan SUKSES masih dalam tahap early growth. Berikut rekonsiliasi nilai dari kedua
pendekatan di atas:
Figur 50. Rekonsiliasi Nilai Pasar 51,00% Ekuitas SUKSES
Nilai Pasar Nilai Tertimbang
Metode Bobot
(Dalam Ribuan Rupiah) (Dalam Ribuan Rupiah)
Pendekatan Pasar, Metode GPTC 1.516.205 30% 454.861
Pendekatan Pendapatan, Metode DCF 530.413 70% 371.289
Nilai Pasar 51,00% Ekuitas SUKSES per 31 Juli 2023 826.150
Berdasarkan hasil analisis yang telah dilakukan terhadap seluruh aspek yang terkait dalam
rangka menentukan nilai pasar ekuitas SUKSES, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar 51,00%
Ekuitas SUKSES per 31 Juli 2023 adalah sebesar Rp826.150 Ribu (Delapan Ratus Dua Puluh
Enam Juta Seratus Lima Puluh Ribu Rupiah).
7.4 Kesimpulan Nilai
Berdasarkan analisis dari semua data dan informasi yang kami peroleh dan dengan
mempertimbangkan berbagai faktor yang relevan yang mempengaruhi penilaian dan mengacu
pada hasil perhitungan dengan menggunakan metode penilaian yang tepat, kami berpendapat
bahwa Nilai Pasar 51,00% Ekuitas SUKSES per 31 Juli 2023 adalah sebesar:
Rp826.150 Ribu
(Delapan Ratus Dua Puluh Enam Juta Seratus Lima Puluh Ribu Rupiah)
Nilai pasar saham tersebut kami tentukan berdasarkan tanggal penilaian yang telah ditentukan
serta data dan informasi yang kami peroleh dari pihak manajemen SUKSES, serta
pihak-pihak lain yang relevan dengan penilaian. Y&R menganggap bahwa semua data dan
informasi yang diperoleh tersebut adalah benar dan tidak ada keadaan atau hal hal yang tidak
terungkap yang dapat mempengaruhi nilai pasar saham tersebut secara material. Y&R juga
mengasumsikan bahwa aset yang termasuk dalam penilaian, bebas dari sengketa dan ditunjang
oleh dokumen kepemilikan yang sah dan berlaku, Y&R tidak melakukan verifikasi secara detail
dan bukan merupakan tanggung jawab Y&R bilamana terdapat kemungkinan terjadinya
masalah yang berkaitan dengan status hukum kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa
atas aset yang termasuk dalam penilaian.
Kami menyatakan dengan sesungguhnya, bahwa dalam melaksanakan penugasan ini, kami
bertindak sebagai pihak independen yang tidak terikat dengan kepentingan apapun, baik saat
ini maupun di masa datang terkait dengan usaha perusahaan yang dinilai maupun atas hasil
penilaian yang telah dilaporkan.
Halaman - 57
Page 613
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN (“Y&R”)
Penilaian Ekuitas – PT Kencana Sukses Propertindo ("Sukses")
8 KUALIFIKASI PENILAI BISNIS
Penilai yang menandatangani laporan ini merupakan Penilai Bisnis bersertifikat MAPPI dengan
perijinan sebagai berikut:
No. Izin Penilai Publik : B-1.08.00044
STTD : STTD.PB-37/PJ-1/PM.02/2023
Klasifikasi Izin : Penilaian Bisnis (B)
No. MAPPI : 99-S-01230
Halaman - 58
Page 614
LAMPIRAN KEUANGAN
Page 615
Penilaian 51,00% Ekuitas SUKSES
Pendekatan Pasar
Metode Guideline Publicly Traded Company
("GPTC")
Page 616
PT KENCANA SUKSES PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
1.000
No Perusahaan Ticker Produk / Jasa Industri
APAC Realty Limited, and investment holding company, provides real estate services in Singapore, Indonesia,
Malaysia, Thailand, and Vietnam. It operates through three segments: Real Estate Brokerage Income; Rental
Income; and Others. The company offers property brokerage services for primary and secondary home sales,
as well as for the rental of residential, commercial, and industrial properties under the ERA brand name. It also
holds the ERA regional master franchise rights for 17 countries in the Asia Pacific; and franchise rights for
Singapore. In addition, the company provides training programs and courses for real estate agents in
preparation for professional certification exams; management services for real estate developments; capital
1 APAC Realty Limited SGX:CLN markets and investment sales; and auction services for financial institutions and property owners, as well as
Real Estate Services
undertakes valuation works on behalf of clients, such as financial institutions, government agencies, and
property owners. Further, it engages in the rental of investment properties, workstations, lockers, and
furniture products; provision of incentives, referral, professional indemnity insurance, administration, business
conference, real estate consultancy, and sales of marketing materials; advertising activities; and property
management services. The company was founded in 1982 and is headquartered in Singapore.
Hi-Yes International Co., Ltd. engages in the real estate agency and brokerage businesses in Taiwan. Its real
estate agency and brokerage business include pre-sale housing, new housing, remaining housing, general
office, and land and parking space, as well as product planning and advice, integrated marketing, and
transaction intermediary transfer services. The company also offers engineering construction, architectural
design and interior decoration, building materials, water and electricity configuration, financing, appraisal and
2 Hi-Yes International Co., Ltd. TWSE:2348 bookkeeping services, etc. The company was formerly known as Veutron Corp and changed its name to Hi-Yes Real Estate Services
International Co., Ltd. in April 2013. Hi-Yes International Co., Ltd. is based in Taipei, Taiwan.
Philippine Realty and Holdings Corporation, together with its subsidiaries, engages in the acquisition,
development, sale, and lease of real estate and personal properties in the Philippines. The company operates
3 Philippine Realty and Holdings Corporation PSE:RLT Diversified Real Estate Activities
through Sale of Real Estate and Leasing, Property Management, and Insurance Brokerage segments. It
develops and sells condominiums; and leases office and storage units, parking slots, commercial spaces,
China Union Holdings Ltd. engages in the real estate development, property management, and service
management in China. It also provides real estate brokerage services, and property services for residential
4 China Union Holdings Ltd. SZSE:000036 real estate projects and commercial real estate projects. The company was incorporated in 1993 and is
Diversified Real Estate Activities
headquartered in Shenzhen, China.
Zhong Ao Home Group Limited, an investment holding company, engages in the provision of property services
in the People’s Republic of China. The company offers property management services and ancillary services,
such as cleaning, gardening, security guard, repair and maintenance, and butler services to the residential and
non-residential properties, and commercial and government buildings; and provides indoor and outdoor
environmental cleaning, greening, and maintenance services; and real estate agency services on the leasing
and sales assistance of residential properties and retail units provided to property developers and owners. It
also provides sales assistance services to property developers; general assistance to facilitate the sales
process of the properties; landscaping services; engineering services; and catering services, as well as engages Real Estate Operating and
5 Zhong Ao Home Group Limited SEHK:1538
in the sale of engineering spare parts. In addition, the company offers real estate information consulting Management
services; real estate brokerage and consulting services; real estate marketing planning, house leasing, real
estate investment consulting services; as well as agency services for obtaining property ownerships. Further it
is involved in the sales of elevators and installation services, provision of security services, and operation of
shuttle buses. The company was founded in 2005 and is headquartered in Guangzhou, the People’s Republic
of China. Zhong Ao Home Group Limited operates as a subsidiary of Qichang International Limited.
CBRE Group, Inc. operates as a commercial real estate services and investment company worldwide. It
operates through three segments: Advisory Services, Global Workplace Solutions, and Real Estate Investments
segments. The Advisory Services segment provides strategic advice and execution to owners, investors, and
occupiers of real estate in connection with leasing of offices; industrial and retail space; property sales and
mortgage services under the CBRE Capital Markets brand; property and project management services,
including construction management, marketing, building engineering, lease administration, accounting, and
financial services for owners of and investors in office, industrial, and retail properties; and valuation services
that include market value appraisals, litigation support, discounted cash flow analyses, and feasibility studies,
6 CBRE Group, Inc. NYSE:CBRE Real Estate Services
as well as consulting services, such as property condition reports, hotel advisory, and environmental
consulting. The Global Workplace Solutions segment offers facilities management, project management, and
transaction management services. The Real Estate Investments segment provides investment management
services under the CBRE Investment Management brand to pension funds, insurance companies, sovereign
wealth funds, foundations, endowments, and other institutional investors; development services under the
Trammell Crow Company brand primarily to users of and investors in commercial real estate; and flexible-
space solutions under the CBRE Hana brand CBRE Group, Inc. was founded in 1906 and is headquartered in
Dallas, Texas.
Colliers International Group Inc. provides commercial real estate professional and investment management
services to corporate and institutional clients in the Americas, Europe, the Middle East, Africa, and the Asia
Pacific. It offers transaction brokerage services, including sales, leasing, and debt finance services, as well as
landlord and tenant representation services; capital markets and investment services; and mortgage
investment banking services. The company provides outsourcing and advisory services, such as corporate and
workplace solutions; occupier; engineering and design, appraisal and valuation, and loan services; workplace
strategy; property marketing; and research services. It also offers property management services comprising
7 Colliers International Group Inc. TSX:CIGI building operations and maintenance, facilities management, lease administration, property accounting and Real Estate Services
financial reporting, contract management and, construction management; and project management services,
which include bid document review, construction monitoring and delivery management, contract
administration and integrated cost control, development management, facility and engineering functionality,
milestone and performance monitoring, quality assurance, risk management and strategic project consulting.
In addition, the company provides investment management services that consists of asset management and
investor advisory services. The company was founded in 1972 and is headquartered in Toronto, Canada.
Primo Service Solutions Public Company Limited engages in the real estate service business in Thailand. The
company offers interior design; moving services; property management; consultation services in the areas of
buying and selling of properties, as well as maid service and cleaning, real estate broker service, and juristic Real Estate Operating and
8 Primo Service Solutions Public Company Limited SET:PRI
management services. The company was founded in 2011 and is based in Samut Prakan, Thailand. Management
Objek Penilaian --> Sukses
Total
Page 617
PT KENCANA SUKSES PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
1.000
Total Aset
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 % Selisih
1 APAC Realty Limited 2.998.239.287 3.036.573.624 3.385.493.355 4.077.500.742 4.498.205.331 3.873.548.542 1206688%
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 1.140.337.226 2.261.422.011 4.565.227.853 11.098.339.485 13.514.055.004 13.726.595.622 4276364%
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 1.381.433.238 1.689.609.208 1.769.685.930 2.277.466.357 2.397.401.120 2.330.994.628 726112%
4 China Union Holdings Ltd. 22.781.297.741 24.130.888.985 23.373.135.375 21.498.757.778 20.794.594.311 16.839.503.280 5246178%
5 Zhong Ao Home Group Limited 2.812.626.552 3.765.361.356 4.415.103.038 4.905.876.381 4.406.442.684 4.090.199.658 1274185%
6 CBRE Group, Inc. 194.087.325.439 224.136.798.248 251.249.183.704 314.481.026.277 318.552.417.781 326.285.253.938 101652728%
7 Colliers International Group Inc. 34.003.376.340 40.029.376.332 45.853.301.976 55.189.031.310 79.169.590.633 79.549.802.250 24783313%
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 48.303.796 70.861.891 67.234.545 113.867.133 734.849.575 938.487.241 292282%
Objek Penilaian --> Sukses 444.505 355.617 320.980
Total
Page 618
PT KENCANA SUKSES PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
1.000
Total Revenue
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited 4.470.419.977 3.825.264.577 4.149.752.077 7.867.392.358 7.579.059.974 6.896.473.877 0,17%
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 533.373.600 793.417.816 1.855.027.448 3.254.581.738 2.538.182.354 2.347.615.238 -52,41%
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 311.274.179 320.655.860 112.065.295 72.672.075 87.774.199 73.307.224 98,17%
4 China Union Holdings Ltd. 7.178.915.368 6.489.086.891 5.717.804.652 4.174.838.331 5.174.473.910 4.971.478.442 81,08%
5 Zhong Ao Home Group Limited 2.202.655.315 3.111.776.227 3.703.674.311 4.156.216.866 3.758.190.769 3.786.645.580 -72,86%
6 CBRE Group, Inc. 303.891.192.925 337.939.347.263 347.362.915.362 397.029.297.629 457.841.426.943 467.441.255.301 58,61%
7 Colliers International Group Inc. 40.235.184.670 43.077.570.150 40.629.683.935 58.513.007.580 66.229.453.713 66.274.524.098 67,96%
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 82.815.565 114.873.599 124.166.282 219.207.317 387.842.278 596.356.730 16,69%
Objek Penilaian --> Sukses 103.497 1.314.592 390.362
Total 358.905.831.598 395.671.992.383 403.655.089.363 475.287.213.894 543.596.404.139 552.387.656.490
Page 619
PT KENCANA SUKSES PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
1.000
Net Income
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited 255.827.912 143.879.906 172.725.335 375.845.123 284.746.211 158.073.933 99,28%
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 217.255.390 264.916.017 708.417.202 896.110.390 448.569.421 389.197.520 92,49%
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 105.624.731 132.415.256 11.706.211 55.934.445 49.187.938 25.653.556 94,41%
4 China Union Holdings Ltd. 2.219.910.003 1.824.764.634 1.633.769.303 1.170.257.944 1.322.878.256 1.225.069.753 -37,88%
5 Zhong Ao Home Group Limited 230.275.125 274.257.327 318.686.638 292.913.292 196.585.920 166.209.111 96,49%
6 CBRE Group, Inc. 15.179.516.097 18.265.259.391 11.019.825.537 26.356.709.792 21.147.744.776 13.164.991.912 98,92%
7 Colliers International Group Inc. 1.830.944.007 1.945.894.702 1.377.558.377 (3.399.299.592) 2.889.243.279 2.129.883.018 -82,06%
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 7.851.457 15.729.534 18.657.909 49.812.505 101.822.370 139.002.501 -99,76%
Objek Penilaian --> Sukses -6.483 -37.610 -66.040
Total
Page 620
PT KENCANA SUKSES PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
1.000
Net margin
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 % Selisih
1 APAC Realty Limited 5,72% 3,76% 4,16% 4,78% 3,76% 2,29% 0,79
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 40,73% 33,39% 38,19% 27,53% 17,67% 16,58% 0,37
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 33,93% 41,30% 10,45% 76,97% 56,04% 34,99% 0,73
4 China Union Holdings Ltd. 30,92% 28,12% 28,57% 28,03% 25,57% 24,64% 0,53
5 Zhong Ao Home Group Limited 10,45% 8,81% 8,60% 7,05% 5,23% 4,39% 0,57
6 CBRE Group, Inc. 5,00% 5,40% 3,17% 6,64% 4,62% 2,82% 0,70
7 Colliers International Group Inc. 4,55% 4,52% 3,39% -5,81% 4,36% 3,21% (0,19)
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 9,48% 13,69% 15,03% 22,72% 26,25% 23,31% 0,57
Objek Penilaian --> Sukses #DIV/0! #DIV/0! -6,26% -2,86% -16,92%
Total
Page 621
PT KENCANA SUKSES PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
1.000
Growth In Sales
No Perusahaan
2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited -14,43% 8,48% 89,59% -3,66% -9,01% 1,00
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 48,75% 133,80% 75,45% -22,01% -7,51% (1,00)
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 3,01% -65,05% -35,15% 20,78% -16,48% 1,00
4 China Union Holdings Ltd. -9,61% -11,89% -26,99% 23,94% -3,92% 1,00
5 Zhong Ao Home Group Limited 41,27% 19,02% 12,22% -9,58% 0,76% (1,00)
6 CBRE Group, Inc. 11,20% 2,79% 14,30% 15,32% 2,10% 1,00
7 Colliers International Group Inc. 7,06% -5,68% 44,02% 13,19% 0,07% 1,00
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 38,71% 8,09% 76,54% 76,93% 53,76% 1,00
Objek Penilaian --> Sukses 0,00% 1170,17% -70,31%
Total
Page 622
PT KENCANA SUKSES PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
1.000
Growth In Earnings
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Korelasi
1 APAC Realty Limited -43,76% 20,05% 117,60% -24,24% -44,49% 1,00
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 21,94% 167,41% 26,49% -49,94% -13,24% (1,00)
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 25,36% -91,16% 377,82% -12,06% -47,85% 1,00
4 China Union Holdings Ltd. -17,80% -10,47% -28,37% 13,04% -7,39% 1,00
5 Zhong Ao Home Group Limited 19,10% 16,20% -8,09% -32,89% -15,45% (1,00)
6 CBRE Group, Inc. 20,33% -39,67% 139,18% -19,76% -37,75% 1,00
7 Colliers International Group Inc. 6,28% -29,21% -346,76% -185,00% -26,28% (1,00)
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 100,34% 18,62% 166,98% 104,41% 36,51% 1,00
Objek Penilaian --> Sukses 0,00% 480,14% 75,59%
Total
Page 623
PT KENCANA SUKSES PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
1.000
Total Liabilities
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23
1 APAC Realty Limited 1.483.218.189 1.540.000.801 1.756.540.009 2.379.671.069 2.640.900.519 2.145.996.659
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 454.425.805 1.418.101.957 2.899.967.457 7.888.418.361 10.111.726.472 10.566.782.776
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 427.031.293 616.086.771 617.952.678 526.475.642 576.747.876 588.673.036
4 China Union Holdings Ltd. 11.404.302.880 12.909.892.051 10.825.639.955 8.016.356.083 6.701.132.319 3.924.717.078
5 Zhong Ao Home Group Limited 1.541.908.601 2.298.816.361 2.513.350.545 2.701.063.087 2.184.378.594 1.985.177.774
6 CBRE Group, Inc. 121.829.508.893 137.329.474.392 146.710.351.224 181.141.686.378 184.914.005.553 192.756.188.020
7 Colliers International Group Inc. 23.397.654.058 27.901.075.070 31.528.576.824 39.201.446.826 54.747.442.913 52.364.973.402
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 12.702.377 16.772.753 22.696.020 32.748.563 68.509.858 229.635.886
Objek Penilaian --> Sukses 150.988 99.709 131.112
Total
Page 624
PT KENCANA SUKSES PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
1.000
Equity
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23
1 APAC Realty Limited 1.515.021.097 1.496.572.822 1.628.953.346 1.697.829.673 1.857.304.812 1.727.551.883
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 685.911.421 843.320.054 1.665.260.396 3.209.921.124 3.402.328.532 3.159.812.846
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 954.401.945 1.073.522.437 1.151.733.252 1.750.990.716 1.820.653.244 1.742.321.592
4 China Union Holdings Ltd. 11.376.994.852 11.220.996.931 12.547.495.412 13.482.401.690 14.093.461.985 12.914.786.200
5 Zhong Ao Home Group Limited 1.270.717.951 1.466.544.996 1.901.752.493 2.204.813.295 2.222.064.090 2.105.021.885
6 CBRE Group, Inc. 72.257.816.546 86.807.323.856 104.538.832.480 133.339.339.899 133.638.412.228 133.529.065.918
7 Colliers International Group Inc. 10.605.722.282 12.128.301.262 14.324.725.152 15.987.584.484 24.422.147.720 27.184.828.848
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 35.601.418 54.089.138 44.538.526 81.118.570 666.339.717 708.851.355
Objek Penilaian --> Sukses 293.517 255.908 189.868
Total
Page 625
PT KENCANA SUKSES PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
1.000
Liabilities to Equity
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Selisih
1 APAC Realty Limited 97,90% 102,90% 107,83% 140,16% 142,19% 124,22% 55,17%
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 66,25% 168,16% 174,14% 245,75% 297,20% 334,41% 265,36%
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 44,74% 57,39% 53,65% 30,07% 31,68% 33,79% -35,27%
4 China Union Holdings Ltd. 100,24% 115,05% 86,28% 59,46% 47,55% 30,39% -38,67%
5 Zhong Ao Home Group Limited 121,34% 156,75% 132,16% 122,51% 98,30% 94,31% 25,25%
6 CBRE Group, Inc. 168,60% 158,20% 140,34% 135,85% 138,37% 144,36% 75,30%
7 Colliers International Group Inc. 220,61% 230,05% 220,10% 245,20% 224,17% 192,63% 123,57%
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 35,68% 31,01% 50,96% 40,37% 10,28% 32,40% -36,66%
Objek Penilaian --> Sukses 51,44% 38,96% 69,05%
Total
Page 626
PT KENCANA SUKSES PROPERTINDO
TABEL KESEBANDINGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
1.000
Market Share current year Rasio
No Perusahaan
2018 2019 2020 2021 2022 31-Jul-23 Selisih Price Outstanding Share M. Cap P/BV P/S P/E
1 APAC Realty Limited 1,25% 0,97% 1,03% 1,66% 1,39% 1,25% (0,367) 6.931 355.197.700 2.462.010.157 1,43 0,36 15,58
2 Hi-Yes International Co., Ltd. 0,15% 0,20% 0,46% 0,68% 0,47% 0,42% (0,553) 31.599 115.969.000 3.664.446.493 1,16 1,56 9,42
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 0,09% 0,08% 0,03% 0,02% 0,02% 0,01% 0,569 33 9.100.102.685 298.181.194 0,17 4,07 11,62
4 China Union Holdings Ltd. 2,00% 1,64% 1,42% 0,88% 0,95% 0,90% 0,997 9.294 1.483.934.025 13.791.317.426 1,07 2,77 11,26
5 Zhong Ao Home Group Limited 0,61% 0,79% 0,92% 0,87% 0,69% 0,69% (0,651) 697 854.550.000 595.265.274 0,28 0,16 3,58
6 CBRE Group, Inc. 84,67% 85,41% 86,05% 83,53% 84,22% 84,62% 0,359 1.257.315 302.425.012 380.243.358.799 2,85 0,81 28,88
7 Colliers International Group Inc. 11,21% 10,89% 10,07% 12,31% 12,18% 12,00% (0,106) 1.531.791 47.179.376 72.268.933.524 2,66 1,09 33,93
8 Primo Service Solutions Public Company Limited 0,02% 0,03% 0,03% 0,05% 0,07% 0,11% 0,107 12.716 320.000.000 4.069.116.699 5,74 6,82 29,27
#REF! #REF! #REF!
Objek Penilaian --> Sukses 0,00% 0,00% 0,00%
Total
Page 627
PENDEKATAN PASAR, METODE GPTC
PT KENCANA SUKSES PROPERTINDO
(DALAM RIBUAN RUPIAH)
No. Perusahaan Pembanding P/S P/BV P/E
1 APAC Realty Limited 0,36 1,43 15,58
2 Hiyes International Co., Ltd. 1,56 1,16 9,42
3 Philippine Realty and Holdings Corporation 4,07 0,17 11,62
4 China Union Holdings Ltd. 2,77 1,07 11,26
5 Zhong Ao Home Group Limited 0,16 0,28 3,58
6 CBRE Group, Inc. 0,81 2,85 28,88
7 Colliers International Group Inc. 1,09 2,66 33,93
Primo Service Solutions Public Company Limited 6,82 5,74 29,27
Rata - rata 2,21 1,92 17,94
Median 1,33 1,29 13,60
Nilai Buku Sukses per 31 Juli 2023 *) 1.503.827 189.868 444.963
Hasil Pengkalian (Nilai Buku x Median) 1.993.602 245.390 6.051.150
Bobot 40,00% 20,00% 40,00%
Nilai setelah Bobot 797.441 49.078 2.420.460
Kenaikan omset 3.266.979
Indikasi Nilai 51,00% Ekuitas Sukses 1.666.159
CP (30,00%) 499.848
Indikasi Nilai setelah CP 2.166.007
DLOM (30,00%) (649.802)
Nilai Pasar 51,00% Ekuitas Sukses per 31 Juli 2023 1.516.205
Page 628
Penilaian 51,00% Ekuitas SUKSES
Pendekatan Pendapatan
Metode Discounted Cash Flow
("DCF")
Page 629
PT KENCANA SUKSES PROPERTINDO
ASUMSI
DALAM RIBUAN RUPIAH 0,42 1,42 2,42 3,42 4,42 5,42
01/12/2022 01/12/2023 01/12/2024 01/12/2025 01/12/2026 01/12/2027 01/12/2028
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Aug-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Jumlah Bulan Dalam Sebulan Bulan 5 12 12 12 12 12
Jumlah Hari Dalam Setahun Hari 153 366 365 365 365 366
Kenaikan omset % 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00%
Komisi agen % 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%
BIAYA LANGSUNG
terhadap
Biaya Komisi Pendapatan 63,50% 63,50% 63,50% 63,50% 63,50% 63,50%
BIAYA ADMINISTRASI & UMUM
terhadap
Royalti Pendapatan 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00%
Penyusutan % Pertumbuhan
Gaji dan tunjangan % Pertumbuhan 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00%
Overhead kantor % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Transportasi % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Listrik, air dan telepon % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Iklan % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Jamuan % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Sewa % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Lain-lain % Pertumbuhan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Pajak Final % Pendapatan 0,50%
Pajak Badan % - 22,00% 22,00% 22,00% 22,00% 22,00%
Perputaran
Utang Akrual 7 7 7 7 7 7
Page 630
PT KENCANA SUKSES PROPERTINDO
PROYEKSI PENDAPATAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Aug-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
PENDAPATAN
PENDAPATAN 1.055.689 1.590.656 1.749.721 1.924.694 2.117.163 2.328.879
1.055.689 1.590.656 1.749.721 1.924.694 2.117.163 2.328.879
PT KENCANA SUKSES PROPERTINDO
PROYEKSI BIAYA LANGSUNG
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Aug-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
BIAYA LANGSUNG
Biaya Komisi 670.362 1.010.066 1.111.073 1.222.180 1.344.398 1.478.838
JUMLAH BIAYA LANGSUNG 670.362 1.010.066 1.111.073 1.222.180 1.344.398 1.478.838
PT KENCANA SUKSES PROPERTINDO
PROYEKSI BIAYA ADMINISTRASI & UMUM
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Aug-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
BIAYA ADMINISTRASI & UMUM
Royalti 105.569 159.066 174.972 192.469 211.716 232.888
Penyusutan 23.578 20.000 30.000 40.000 50.000 55.833
Gaji dan tunjangan 17.638 64.766 69.947 75.543 81.586 88.113
Overhead kantor 17.459 62.330 65.447 68.719 72.155 75.763
Transportasi 11.215 40.036 42.038 44.140 46.347 48.664
Listrik, air dan telepon 6.047 21.589 22.668 23.802 24.992 26.241
Iklan 5.150 18.385 19.305 20.270 21.283 22.347
Jamuan 2.378 8.490 8.915 9.361 9.829 10.320
Sewa 62.116 85.604 89.884 94.378 99.097 104.052
Lain-lain 2.240 7.998 8.398 8.818 9.259 9.722
JUMLAH BIAYA ADMINISTRASI & UMUM 253.390 488.264 531.573 577.499 626.263 673.943
Page 631
PT KENCANA SUKSES PROPERTINDO
PROYEKSI ASET TETAP
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Aug-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
PENAMBAHAN
Inventaris Kantor dan kendaraan 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000
JUMLAH PENAMBAHAN 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000
NILAI PEROLEHAN
Inventaris Kantor dan kendaraan 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000
JUMLAH NILAI PEROLEHAN 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000
DEPRESIASI
Inventaris Kantor dan kendaraan 4.167 20.000 30.000 40.000 50.000 55.833
JUMLAH DEPRESIASI 4.167 20.000 30.000 40.000 50.000 55.833
AKUMULASI DEPRESIASI
Inventaris Kantor dan kendaraan 4.167 24.167 54.167 94.167 144.167 200.000
JUMLAH AKUMULASI DEPRESIASI 4.167 24.167 54.167 94.167 144.167 200.000
NILAI BUKU
Inventaris Kantor dan kendaraan 45.833 75.833 95.833 105.833 105.833 100.000
JUMLAH NILAI BUKU 45.833 75.833 95.833 105.833 105.833 100.000
PT KENCANA ANUGERAH PROPERTINDO
PROYEKSI ASET HAK GUNA
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Aug-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
PENAMBAHAN
Ruko 0 0 0 0 0 0
JUMLAH PENAMBAHAN 0 0 0 0 0 0
NILAI PEROLEHAN
Ruko 155.290 155.290 155.290 155.290 155.290 155.290
JUMLAH NILAI PEROLEHAN 155.290 155.290 155.290 155.290 155.290 155.290
PENYUSUTAN
Ruko 19.411 - - - - -
JUMLAH PENYUSUTAN 19.411 - - - - -
AKUMULASI PENYUSUTAN
Ruko 155.290 155.290 155.290 155.290 155.290 155.290
JUMLAH AKUMULASI PENYUSUTAN 155.290 155.290 155.290 155.290 155.290 155.290
NILAI BUKU
Ruko - - - - - -
JUMLAH NILAI BUKU - - - - - -
Page 632
PT KENCANA SUKSES PROPERTINDO
PROYEKSI LABA (RUGI)
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Aug-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
PENDAPATAN 1.055.689 1.590.656 1.749.721 1.924.694 2.117.163 2.328.879
10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00%
(670.362) (1.010.066) (1.111.073) (1.222.180) (1.344.398) (1.478.838)
63,50% 63,50% 63,50% 63,50% 63,50% 63,50%
LABA (RUGI) KOTOR 385.326 580.589 638.648 702.513 772.764 850.041
36,50% 36,50% 36,50% 36,50% 36,50% 36,50%
BIAYA ADMINISTRASI & UMUM (253.390) (488.264) (531.573) (577.499) (626.263) (673.943)
24,00% 30,70% 30,38% 30,00% 29,58% 28,94%
LABA (RUGI) OPERASIONAL 131.936 92.326 107.075 125.014 146.501 176.098
Kenaikan omset 12,50% 5,80% 6,12% 6,50% 6,92% 7,56%
PENDAPATAN (BIAYA) LAIN-LAIN
Jasa Giro (Bunga Bank) - - - - - -
Utang Bunga - - - - - -
Pajak Jasa Giro - - - - - -
Pendapatan / Biaya Lain-Lain - - - - - -
JUMLAH PENDAPATAN (BIAYA) LAIN-LAIN - - - - - -
LABA (RUGI) BERSIH SEBELUM PAJAK 131.936 92.326 107.075 125.014 146.501 176.098
12,50% 5,80% 6,12% 6,50% 6,92% 7,56%
Pajak (5.278) (20.312) (23.557) (27.503) (32.230) (38.741)
LABA (RUGI) BERSIH SETELAH PAJAK 126.658 72.014 83.519 97.511 114.271 137.356
12,00% 4,53% 4,77% 5,07% 5,40% 5,90%
0,50% 22,00% 22,00% 22,00% 22,00% 22,00%
PT KENCANA SUKSES PROPERTINDO
PROYEKSI POSISI KEUANGAN
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN
Aug-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 173.052 213.278 277.110 364.957 479.597 623.181
Piutang lain-lain - - - - - -
Pihak ketiga
Pihak berelasi 225.000 225.000 225.000 225.000 225.000 225.000
JUMLAH ASET LANCAR 398.052 438.278 502.110 589.957 704.597 848.181
ASET TIDAK LANCAR
Aset Tetap 45.833 75.833 95.833 105.833 105.833 100.000
Aset hak guna - - - - - -
JUMLAH ASET TIDAK LANCAR 45.833 75.833 95.833 105.833 105.833 100.000
JUMLAH ASET 443.885 514.112 597.944 695.791 810.431 948.181
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang pajak 655 655 655 655 655 655
Utang akrual 4.830 3.042 3.356 3.691 4.060 4.454
Utang lain-lain - - - - - -
Pihak ketiga 31.375 31.375 31.375 31.375 31.375 31.375
Pihak berelasi 90.500 90.500 90.500 90.500 90.500 90.500
JUMLAH LIABILITAS 127.360 125.572 125.885 126.221 126.590 126.984
JUMLAH LIABILITAS 127.360 125.572 125.885 126.221 126.590 126.984
EKUITAS
Modal Saham 300.000 300.000 300.000 300.000 300.000 300.000
Laba Ditahan 16.526 88.540 172.058 269.570 383.841 521.197
JUMLAH EKUITAS 316.526 388.540 472.058 569.570 683.841 821.197
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 443.885 514.112 597.944 695.791 810.431 948.181
Page 633
PT KENCANA SUKSES PROPERTINDO
PROYEKSI ARUS KAS
DALAM RIBUAN RUPIAH
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN Aug-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
EAT 126.658 72.014 83.519 97.511 114.271 137.356
Depresiasi 23.578 20.000 30.000 40.000 50.000 55.833
Utang akrual (3.752) (1.788) 313 336 369 394
KAS BERSIH YANG DIPEROLEH (DIGUNAKAN) DARI OPERASI 146.483 90.226 113.832 137.847 164.640 193.583
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Aset Tetap (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000)
KAS BERSIH YANG DIPEROLEH (DIGUNAKAN) UNTUK INVESTASI (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Utang bank - - - - - -
KAS BERSIH YANG DIPEROLEH (DIGUNAKAN) DARI PENDANAAN - - - - - -
KENAIKAN/PENURUNAN BERSIH KAS 96.483 40.226 63.832 87.847 114.640 143.583
KAS DAN BANK PADA AWAL TAHUN 76.569 173.052 213.278 277.110 364.957 479.597
KAS DAN BANK PADA AKHIR TAHUN 173.052 213.278 277.110 364.957 479.597 623.181
Page 634
PT KENCANA SUKSES PROPERTINDO
Perhitungan Weighted Average Cost of Capital ("WACC")
WACC
CAPITAL TYPE Cost of Capital Composition Weighted
COST OF DEBT (Kd = I X (1-T)) 7,32% 20,93% 1,53%
COST OF EQUITY (Ke = Rf + (Rpm) * Beta 11,54% 79,07% 9,13%
Weighted Average Cost of capital (WACC) 10,66%
COST OF DEBT CALCULATION
Risk Free Rate (Rf) 6,70% a Bank Interest Rate 9,38%
Equity Risk Premium (ERP) 7,89% b Tax 22,00%
Country Default Spread (CDS) 2,04%
β (Beta) 0,87
Alpha 0,00%
COST OF EQUITY 11,54% COST OF DEBT 7,32%
Kenaikan omset
Unleverage Beta ==========> 0,72 BU = BL
1 + (( 1 - t ) x (Kd/Ke))
Leverage Beta Valuation Object ==========> 0,87 BL = BU x (1+(1-T) x (Kd/Ke))
Description :
Rf : Risk Free Rate
Rpm : Market Risk Premium (Rm - Rf)
β : Beta
Rs : Company Specific Risk
Page 635
PT KENCANA SUKSES PROPERTINDO
FREE CASH FLOW TO FIRM
DALAM RIBUAN RUPIAH 0,42 1,42 2,42 3,42 4,42 5,42
2023 2024 2025 2026 2027 2028
KETERANGAN
Agus-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
FREE CASH FLOW TO FIRM
EAT 126.658 72.014 83.519 97.511 114.271 137.356
- - - - - -
Depresiasi dan Amortisasi 23.578 20.000 30.000 40.000 50.000 55.833
Capital Expenditures (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000) (50.000)
Perubahan Modal Kerja (3.752) (1.788) 313 336 369 394
Free Cash Flow to Firm 96.483 40.226 63.832 87.847 114.640 143.583
Terminal Value 2,60% 1.754.016
TOTAL 96.483 40.226 63.832 87.847 114.640 1.897.599
Kenaikan omset 10,66% 0,959 0,866 0,783 0,708 0,639 0,578
Present Value 92.497 34.850 49.975 62.152 73.297 1.096.410
Net Present Value 1.409.181
Kas dan setara kas 76.569
Liabilitas
Indikasi Nilai 100,00% Ekuitas Sukses 100,00% 1.485.749
Indikasi Nilai 51,00% Ekuitas Sukses 51,00% 757.732
DLOC -
Indikasi Nilai Setelah CP 757.732
DLOM 30,00% (227.320)
Nilai Pasar 51,00% Ekuitas Sukses per 31 Juli 2023 530.413
Page 636
REKONSILIASI NILAI
Page 637
REKONSILIASI
PT KENCANA SUKSES PROPERTINDO
(DALAM RIBUAN RUPIAH)
Uraian Nilai Pasar Bobot Nilai Pasar
Pendekatan Pasar, Metode GPTC 1.516.205 30% 454.861
Pendekatan Pendapatan, Metode DCF 530.413 70% 371.289
Nilai Pasar 51,00% Ekuitas Sukses per 31 Juli 2023 826.150
Names mentioned 91 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
KJPP YANUAR
p.10 ×112
unresolved
org
PT Kencana Abadi Propertindo
p.10 ×62
unresolved
org
Bank Indonesia
p.12 ×59
unresolved
org
PT Kencana Anugerah Propertindo
p.13 ×51
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Yanuar
p.13 ×4
unresolved
org
Rosye dan Rekan
p.13 ×4
unresolved
person
Yanuar Bey S.E.
p.13 ×2
unresolved
org
Kementerian Keuangan dan Pasar Modal
p.13 ×2
unresolved
org
PT Kencana Abadi Propertindo ABV
p.15
unresolved
org
PT Kencana Anugerah Propertindo Arus Kas Bersih
p.15 ×2
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.17 ×2
unresolved
org
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
p.17 ×4
unresolved
person
Anastasia Chandra
· Notaris
p.20 ×6
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. AHU-
p.20
unresolved
org
Menteri Perdagangan
p.21 ×14
unresolved
person
Buyanto Tjiwan
· Direktur
p.23 ×2
unresolved
person
ABADI
· Direktur
p.23 ×2
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. AHU-
p.23 ×4
unresolved
org
Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia No. AHU-
p.23
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Kanaka Puradiredja Suhartono
p.23 ×4
unresolved
person
Akta Notaris Charles Hermawan
· Notaris
p.24 ×9
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.24 ×6
unresolved
org
Bank Indonesia Triwulan II
p.27 ×16
unresolved
org
APAC Realty Limited
p.49 ×31
unresolved
org
Hiyes International Co., Ltd.
p.49 ×21
unresolved
org
Holdings Corporation
p.49 ×24
unresolved
org
China Union Holdings Ltd.
p.49 ×25
unresolved
org
Zhong Ao Home Group Limited
p.49 ×29
unresolved
org
Colliers International Group Inc.
p.49 ×27
unresolved
org
Anywhere Real Estate Inc.
p.49 ×2
unresolved
org
Leju Holdings Limited
p.49 ×2
unresolved
org
Primo Service Solutions Public Company Limited
p.49 ×23
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Ernst
p.50 ×4
unresolved
org
Young LLP
p.50 ×2
unresolved
org
KPMG LLP
p.50 ×2
unresolved
org
PricewaterhouseCoopers LLP
p.50 ×2
unresolved
org
EY Office Limited
p.50 ×2
unresolved
org
Corporation China Union Holdings Ltd.
p.50 ×4
unresolved
org
Holdings Corporation China Union Holdings Ltd.
p.51 ×4
unresolved
org
E APAC Realty Limited
p.53 ×2
unresolved
org
Non-Controlling Minoritas Tbk
p.55
unresolved
org
Minoritas Tbk
p.55
unresolved
org
Mayoritas Tbk
p.55 ×2
unresolved
org
DER
p.59
unresolved
org
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO TABEL KESEBANDINGAN DALAM RIBUAN
p.67 ×12
unresolved
org
Industri APAC Realty Limited
p.67
unresolved
org
Singapore. Hi-Yes International Co., Ltd.
p.67
unresolved
org
Hi-Yes International Co., Ltd.
p.67 ×14
unresolved
org
Veutron Corp
p.67
unresolved
org
Philippines. China Union Holdings Ltd.
p.67
unresolved
org
Activities Zhong Ao Home Group Limited
p.67
unresolved
org
China. Zhong Ao Home Group Limited
p.67
unresolved
org
Qichang International Limited
p.67
unresolved
org
Texas. Colliers International Group Inc.
p.67
unresolved
org
Canada. Primo Service Solutions Public Company Limited
p.67
unresolved
org
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO ASUMSI DALAM RIBUAN
p.81
unresolved
org
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO PROYEKSI PENDAPATAN DALAM RIBUAN
p.82
unresolved
org
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO PROYEKSI BIAYA LANGSUNG
p.82
unresolved
org
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO PROYEKSI BIAYA ADMINISTRASI
p.82
unresolved
org
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO PROYEKSI ASET TETAP
p.83
unresolved
org
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO PROYEKSI LABA
p.84
unresolved
org
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO PROYEKSI POSISI KEUANGAN
p.85
unresolved
org
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO PROYEKSI ARUS KAS
p.86
unresolved
org
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO Perhitungan Weighted Average Cost
p.87
unresolved
org
PT KENCANA ABADI PROPERTINDO FREE CASH FLOW TO
p.88
unresolved
org
PT Kencana Berkat Propertindo
p.104 ×4
unresolved
org
PT Kencana Abadi Propertindo Halaman
p.105
unresolved
org
PT Kencana Berkat Propertindo Dasar Penilaian
p.106
unresolved
person
Akta Muliani Santoso
· Notaris
p.115 ×2
unresolved
org
PT Kencana Maju Propertindo
p.300 ×2
unresolved
org
PT Kencana Makmur Propertindo
p.388 ×2
unresolved
org
PT Kencana Sejahtera Propertindo
p.477 ×4
unresolved
person
Akta Notaris Stella Tommy
p.477 ×2
unresolved
org
PT Kencana Sukses Propertindo
p.571 ×2
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.273
76205 ms
12 Sep 2026 21:38
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': 'Publik : Yanuar Bey S.E., M.M., MAPPI (Cert.)',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': '22'}