Back to announcement
20250630_ADCP_Informasi Transaksi Afiliasi_31910007_lamp5.pdf
Asset transaction Needs review ADCPSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 81
Page 1
Laporan Penilaian Pendapat Kewajaran
(Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti Tbk
Page 2
No. Laporan : 00401/2.0044-00/BS/03/0421/1/V/2025
Jakarta, 19 Mei 2025
Kepada Yth.
Direksi
PT Adhi Commuter Properti, Tbk
Jl. Pegantin Ali No. 88, Ciracas,
Kota Jakarta Timur, 13740
Perihal : Laporan Penilaian Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
Dengan hormat,
Sehubungan dengan penunjukan kami sebagai Penilai Independen berdasarkan Proposal Penawaran
Nomor : 076/2.0044-00/ANA-P/SH/III/25 tanggal 17 Maret 2025 yang telah ditanda tangani direksi
PT Adhi Commuter Properti, Tbk pada tanggal 19 Maret 2025 dan Perjanjian Kerja (Kontrak)
Pekerjaan Jasa Kajian Opini Kewajaran (Fairness Opinion) Atas Transaksi Pinjaman Dana PT Adhi Karya
(Persero) Tbk Kepada PT Adhi Commuter Properti Tbk No. 114-3/077/III/2025 tanggal 18 Maret
2025, kami ditugaskan untuk melakukan penyusunan Laporan Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
atas Pinjaman Dana dari PT Adhi Karya (Persero) Tbk (<ADHI=) kepada PT Adhi Commuter
Properti Tbk (<ADCP/Perseroan=) (Shareholder Loan) secara penuh, maka bersama ini kami
sampaikan Laporan Penilaian Pendapat Kewajaran tersebut. Penilai tunduk pada Peraturan Otoritas
Jasa Keuangan No. 42/POJK.04/2020 tentang "Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan
Kepentingan" dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 17/POJK.04/2020 tentang <Transaksi
Material dan Perubahan Kegiatan Usaha=.
Transaksi ini termasuk dalam kriteria transaksi yang terkait dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
No. 42/POJK.04/2020 tentang "Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan" (<POJK 42
Tahun 2020=) yang ditetapkan pada tanggal 1 Juli 2020 oleh Ketua Dewan Komisioner Otoritas Jasa
Keuangan Republik Indonesia. Serta Transaksi ini tidak termasuk kedalam kriteria transaksi yang
terkait dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 17/POJK.04/2020 tentang <Transaksi Material
dan Perubahan Kegiatan Usaha= (<POJK 17 Tahun 2020=) yang ditetapkan pada tanggal 20 April
2020 oleh Ketua Dewan Komisioner Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia.
Karena Transaksi hanya termasuk dalam kriteria "Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan
Kepentingan", maka laporan ini hanya akan digunakan untuk memenuhi ketentuan POJK 42 Tahun
2020.
Page 3
STATUS PENILAI Kantor Jasa Penilai Publik Amin, Nirwan, Alfiantori dan Rekan (KJPP ANA & Rekan) adalah suatu badan hukum yang berbentuk persekutuan yang telah memiliki Izin Usaha dari Menteri Keuangan Nomor : 2.09.0044 melalui Surat Keputusan Menteri Keuangan RI, Nomor : 550/KM.1/2009, tanggal 10 Juni 2009. Persekutuan ini memiliki 25 (dua puluh lima) orang Rekan termasuk Pemimpin Rekan yang semuanya merupakan Penilai Publik yang telah memiliki izin dari Menteri Keuangan. Penilai adalah partner dari KJPP ANA & Rekan dengan kualifikasi sebagai berikut : Nama Penilai : Syaiful Hasan, S.E., Ak., CA., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.) Nomor Anggota MAPPI : 03-S-01768 Nomor Izin Penilai Publik : B-1.15.00421 Klasifikasi Bidang Jasa : Penilai Bisnis (B) Surat Keputusan Menteri Keuangan RI : 155/KM.1/2015 tertanggal 27 Februari 2015 Nomor STTD Pasar Modal : STTD.PB-31/PJ-1/PM.02/2023 Nomor IKNB : 126/NB.122/STTD.P/2018 KJPP ANA & Rekan adalah Kantor Jasa Penilai Publik yang terdaftar di Kementerian Keuangan dan Pasar Modal serta memiliki kompetensi untuk melakukan penugasan ini. Dalam melaksanakan penilaian ini, KJPP ANA & Rekan bertindak secara objektif dan tidak memihak, menjunjung tinggi kebenaran dan bersikap adil dalam hubungan profesional dan bisnis. KJPP ANA & Rekan juga bertindak secara independen dalam penyusunan Laporan Penugasan ini tanpa adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Pemberi Tugas, Objek Penugasan ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Pemberi Tugas dan Objek Penugasan. KJPP ANA & Rekan juga tidak memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Laporan Pendapat Kewajaran ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan jasa yang kami terima sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan. KJPP ANA & Rekan melaksanakan penilaian dengan tenaga Penilai yang telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui oleh pemerintah yaitu Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI). PEMBERI TUGAS DAN PENGGUNA LAPORAN Pemberi Tugas Nama Pemberi Tugas : PT Adhi Commuter Properti Tbk Jenis Usaha : Bidang Pengembangan Properti Alamat Korespondensi : Jalan Pengantin Alin No. 88, Ciracas, Kota Jakarata Timur, 13740 No. Telpon : +62 (21) 228 229 80 Faksimili : +62 (21) 228 229 81 Email : corsec@adcp.co.id, prod.tod@gmail.com, putupradityaap@gmail.com Penanggung Jawab : Bapak Miftakhu Rokhman Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) PT Adhi Commuter Properti, Tbk. ii
Page 4
Pengguna Laporan Nama Pemberi Tugas : PT Adhi Commuter Properti Tbk Jenis Usaha : Bidang Pengembangan Properti Alamat Korespondensi : Jalan Pengantin Alin No. 88, Ciracas, Kota Jakarata Timur, 13740 No. Telpon : +62 (21) 228 229 80 Faksimili : +62 (21) 228 229 81 Email : corsec@adcp.co.id, prod.tod@gmail.com, putupradityaap@gmail.com Penanggung Jawab : Bapak Miftakhu Rokhman LATAR BELAKANG PT Adhi Commuter Properti Tbk (<ADCP/Perseroan=) merupakan pengembang properti berkonsep Transit Oriented Development (TOD) di Indonesia. ADCP merupakan salah satu anak usaha dari Badan Usaha Milik Negara (BUMN), PT Adhi Karya (Persero) Tbk. (ADHI) dan bergerak di bidang Property, Hospitality & Support Facilities. Bisnis ADCP berawal di Departemen Transit Oriented Development (TOD) dari ADHI pada tahun 2015 dan berkembang menjadi entitas terpisah pada tahun 2018. PT Adhi Commuter Properti didirikan dengan tujuan untuk memenuhi kebutuhan dalam menyediakan kawasan hunian terintegrasi dan fasilitas pendukung di area sekitar jalur transportasi massal. Saat ini, pemegang saham mayoritas masih dipegang oleh ADHI dengan besaran porsi kepemilikan sebanyak 90% dan 10% lainnya merupakan saham Publik. Seiring dengan kegiatan usaha, ADCP telah menerima pencairan pendanaan atas pinjaman Dana Jangka Pendek dari Induk Perusahaan kepada Anak Perusahaan (Shareholder Loan) secara penuh. Pinjaman ini diberikan oleh ADHI kepada ADCP dengan nilai sebesar Rp82.000.000.000,- (delapan puluh dua miliar rupiah). sesuai dengan ketentuan yang tercantum dalam Perjanjian Peminjaman Dana antara ADHI dan ADCP, sebagaimana diatur dalam perjanjian Nomor 031-2/2025/039 dan Nomor 112- 1/3/ADCP/I/2025. Transaksi ini dilakukan sebagai langkah strategis untuk mendukung kebutuhan operasional ADCP yang masih memerlukan tambahan pendanaan dalam memperkuat modal kerja. OBJEK PENILAIAN Objek dalam penilaian Pendapat Kewajaran ini adalah Pemberian Pinjaman Dana dari ADHI kepada ADCP (Shareholder Loan) secara penuh. MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN PENDAPAT KEWAJARAN Tujuan dari analisis kewajaran ini adalah untuk memberikan Pendapat Kewajaran atas Transaksi berupa Pemberian Pinjaman Dana dari ADHI kepada ADCP (Shareholder Loan) secara penuh, serta dalam rangka memenuhi ketentuan Otoritas Jasa Keuangan (OJK) POJK No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan. Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) PT Adhi Commuter Properti, Tbk. iii
Page 5
SIFAT DAN HUBUNGAN TRANSAKSI DENGAN PERATURAN
• Transaksi Material
PERHITUNGAN NILAI
Keterangan PER 31 Desember 2024
MATERIAL
Merupakan Transaksi Afiliasi
Nilai Yang Ditransaksikan Rp82.000.000.000,- melebihi Rp. 5 Miliar.
Ekuitas ADCP Rp2.616.966.560.443- Nilai transaksi mencapai 3,13%
ekuitas ADCP
Berdasarkan POJK No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material Dan Perubahan Kegiatan
Usaha, maka Transaksi tersebut tidak termasuk dalam kategori transaksi yang material.
• Transaksi Afiliasi
Berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 42/POJK.04/2020 tentang
Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan, dimana Pemberian Pinjaman Dana dari ADHI kepada
ADCP (Shareholder Loan) secara penuh, termasuk dalam kategori transaksi afiliasi sebagaimana Peraturan
tersebut di atas.
• Benturan Kepentingan
Transaksi bukan merupakan Transaksi Benturan Kepentingan sebagaimana dimaksud dalam Peraturan
OJK No. 42/POJK.04/2020, mengingat dalam Transaksi tersebut tidak terdapat perbedaan antara
kepentingan ekonomis ADCP dengan kepentingan ekonomis Direktur, Komisaris dan Pemegang
Saham Utama ADCP yang dapat merugikan ADCP karena adanya Transaksi tersebut.
RUANG LINGKUP PENDAPAT KEWAJARAN
Ruang lingkup dari pekerjaan ini adalah melakukan penilaian terhadap kewajaran Transaksi, berupa
Pemberian Pinjaman Dana dari ADHI kepada ADCP (Shareholder Loan) secara penuh yang didasakan
pada analisis untuk memenuhi ketentuan Otoritas Jasa Keuangan (OJK) melalui POJK No.
42/POJK.04/2020 dan POJK No.17/POJK.04/2020. Berdasarkan analisis materialitas dan afiliasi yang
dilakukan, Transaksi yang akan dilakukan oleh ADCP merupakan transaksi afiliasi namun bukan
merupakan transaksi material. Dimana nilai transaksi senilai Rp82.000.000.000,- (delapan puluh dua
miliar rupiah) tidak mencapai 20% dari ekuitas ADCP sesuai ketentuan Otoritas Jasa Keuangan (OJK).
PEDOMAN DAN STANDAR PENILAIAN
Laporan ini telah disusun sesuai dengan ketentuan-ketentuan dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
POJK No. 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian Dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis Di Pasar
Modal, dan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan (SEOJK) Nomor 17/SEOJK.04/2020 tentang
Pedoman Penilaian Dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis Di Pasar Modal dan Kode Etik Penilai
Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia (KEPI & SPI) Edisi VII – 2018, Edisi Revisi 2022.
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. iv
Page 6
TANGGAL PENILAIAN PENDAPAT KEWAJARAN
Tanggal penilaian atas analisis kewajaran Transaksi ini dilakukan pada tanggal 31 Desember 2024.
JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN
Dalam penugasan ini satuan untuk mata uang yang digunakan adalah mata uang Negara Kesatuan
Republik Indonesia (NKRI) yaitu Indonesian Rupiah (IDR) dengan simbol Rp.
KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN (SUBSEQUENT EVENT)
Dari tanggal Pendapat Kewajaran (cut off date) 31 Desember 2024 hingga laporan Pendapat Kewajaran
ini diterbitkan pada tanggal 19 Mei 2025 tidak terdapat kejadian penting setelah tanggal Pendapat
Kewajaran (Subsequent Event).
PERNYATAAN INDEPENDENSI PENILAI
Dalam mempersiapkan Laporan Pendapat Kewajaran ini, Kantor Jasa Penilai Publik Amin, Nirwan,
Alfiantori dan Rekan bertindak secara independen tanpa adanya benturan kepentingan dan tidak
terafiliasi dengan ADCP ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan ADCP. Kantor Jasa Penilai Publik
Amin, Nirwan, Alfiantori dan Rekan juga tidak memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi
terkait dengan penugasan ini.
SUMBER DATA DAN INFORMASI
Berikut data dan informasi yang digunakan dalam penyusunan Laporan Pendapatan Kewajaran:
1. Laporan keuangan konsolidasian ADCP per tanggal 31 Desember 2019 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini wajar dalam
semua hal yang material, dengan laporan No. 00400/2.1030/AU.1/03/0181-1/1/IV/2020 tanggal
01 April 2020.
2. Laporan keuangan konsolidasian ADCP per tanggal 31 Desember 2020 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini wajar dalam
semua hal yang material, dengan laporan No. 00283/2.1030/AU.1/03/0181-2/1/III/2021 tanggal
30 Maret 2021.
3. Laporan keuangan konsolidasian ADCP per tanggal 31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini wajar dalam
semua hal yang material, dengan laporan No. 00325/2.1030/AU.1/03/0181-3/1/IV/2022 tanggal
18 April 2022.
4. Laporan keuangan konsolidasian ADCP per tanggal 31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini wajar dalam
semua hal yang material, dengan laporan No. 00097/2.1030/AU.1/03/1680-1/1/II/2023 tanggal
28 Februari 2023.
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. v
Page 7
5. Laporan keuangan konsolidasian ADCP per tanggal 31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini wajar dalam
semua hal yang material, dengan laporan No. 00099/2.1030/AU.1/03/1680-2/1/III/2024 tanggal
04 Maret 2024.
6. Laporan keuangan konsolidasian ADCP per tanggal 31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini wajar dalam
semua hal yang material, dengan laporan No. 00078/2.1030/AU.1/03/1680-3/1/II/2025 tanggal
28 Februari 2025.
7. Laporan Informasi Keuangan Konsolidasian Proforma yang disiapkan dan disampaikan oleh
manajemen ADCP
8. Perjanjian Pinjaman Dana Pemegang Saham antara PT Adhi Karya (Persero), Tbk dan
PT Adhi Commuter Properti, Tbk yang telah di tanda tangani tanggal 31 Januari 2025 dengan
nomor perjanjian 031-2/2025/002 dan 112-1/3/ADCP/I/2025.
9. Proyeksi posisi keuangan, laba/rugi, dan Arus Kas (Konsolidasian) sebelum dan setelah transaksi
periode 1 Januari 2025 hingga 31 Desember 2034 yang disusun dan disiapkan oleh manajemen
ADCP.
10. Representation Letter yang disiapkan oleh manajemen ADCP kepada KJPP Amin, Nirwan, Alfiantori
dan Rekan sehubungan dengan penugasan penilaian.
Seluruh data dan informasi yang digunakan dalam penyusunan Laporan Pendapat Kewajaran ini
diperoleh dari Manajemen ADCP yang diwakili oleh Bapak Miftakhu Rokhman
(miftakhu.rokhman@adhi.co.id), melalui room data dengan link
(https://drive.google.com/drive/folders/1qsytX38lUoiHUknQ6yNK2vN6mop5p25C) dan melalui
WhatsApp.
PENDEKATAN DAN METODE PENILAIAN
Penilaian kewajaran transaksi dilakukan dengan cara :
1. Analisis Transaksi, meliputi identifikasi dan hubungan antara pihak-pihak yang bertransaksi,
perjanjian dan persyaratan yang disepakati dalam transaksi; dan penilaian atas risiko dan manfaat dari
transaksi yang akan dilakukan.
2. Analisis Kualitatif dan Kuantitatif atas Transaksi,
Analisis Kualitatif meliputi hal-hal sebagai berikut riwayat perusahaan dan sifat kegiatan usaha;
analisis industri dan lingkungan; analisis operasional dan prospek Perusahaan; alasan dilakukannya
transaksi; dan keuntungan dan kerugian yang bersifat kualitatif atas transaksi yang akan dilakukan.
Analisis Kuantitatif meliputi hal-hal sebagai berikut
- Penilaian terhadap dampak Transaksi pada laporan keuangan konsolidasian ADCP atas Transaksi
Pemberian Pinjaman Dana dari ADHI kepada ADCP (Shareholder Loan) secara penuh.
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. vi
Page 8
- Penilaian atas potensi pendapatan, aset, liabilitas, dan kondisi keuangan perusahaan, termasuk
penilaian kinerja historis; penilaian arus kas; penilaian atas proyeksi keuangan yang diperoleh dari
pihak manajemen pemberi tugas; analisis rasio keuangan; dan analisis laporan keuangan sebelum
transaksi dan proforma laporan keuanan setelah transaksi dilakukan.
- Melakukan analisis inkremental (incremental analysis) untuk mengukur nilai tambah dari transaksi
dengan mempertimbangkan paling sedikit hal-hal sebagai berikut : kontribusi nilai tambah
terhadap pemegang saham perusahaan sebagai akibat dari transaksi yang akan dilakukan,
termasuk dampaknya terhadap proyeksi keuangan perusahaan; biaya atau pendapatan yang
relevan; informasi non keuangan yang relevan; prosedur pengambilan keputusan oleh perusahaan
dalam menentukan rencana dan nilai transaksi dengan memperhatikan alternatif lain; dan hal
material lainnya yang dapat memberikan keyakinan bagi Penilai Bisnis dalam memberikan opini
kewajaran transaksi.
- Melakukan analisis sensitivitas (sensitivity analysis) untuk mengukur keuntungan dan kerugian dari
transaksi yang akan dilakukan (jika diperlukan).
3. Analisis atas Kewajaran Transaksi meliputi perbandingan antara suku bunga dengan suku bunga
Transaksi; dan analisis untuk memastikan bahwa Transaksi layak dilakukan dan memberikan nilai
tambah bagi pemegang saham.
Analisis atas kewajaran Transaksi dilakukan melihat kemampuan pembayaran dalam mengembalikan
pinjaman.
KESIMPULAN
Keputusan pemegang saham untuk melakukan Transaksi berupa Pemberian Pinjaman Dana dari ADHI
kepada ADCP (Shareholder Loan) secara penuh, menurut pendapat Penilai sudah tepat karena dengan
Pemberian Fasilitas Pinjaman tersebut, memberikan dampak positif bagi ADCP.
• Manfaat Transaksi
Beberapa manfaat yang akan diperoleh dengan dilaksanakannya transaksi adalah sebagai berikut :
1. Dana yang diperoleh akan digunakan untuk kebutuhan operasional ADCP, memastikan
kelancaran operasional dan kegiatan bisnis, terutama dalam periode Triwulan I Tahun 2025.
2. Pinjaman ini akan digunakan untuk membiayai proyek penting yang dapat meningkatkan nilai
properti dan potensi pendapatan di masa depan. Keberhasilan proyek ini dapat memberikan
dampak positif pada laba bersih ADCP di masa yang akan datang.
3. Pinjaman ini akan digunakan untuk membiayai proyek penting yang dapat meningkatkan nilai
properti dan potensi pendapatan di masa depan. Keberhasilan proyek ini dapat memberikan
dampak positif pada laba bersih ADCP di masa yang akan datang.
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. vii
Page 9
4. Melalui transaksi ini, ADCP menunjukkan transparansi dalam pengelolaan keuangan dan
akuntabilitas kepada pemangku kepentingan. Hal ini diharapkan dapat meningkatkan kepercayaan
investor dan kreditor terhadap ADCP.
Pertimbangan Atas Kewajaran Transaksi
• Manfaat atas Transaksi Pemberian Pinjaman oleh ADHI kepada ADCP antara lain.
1. ADCP memperoleh dukungan finansial untuk keperluan operasional; dan.
2. ADCP juga dapat melanjutkan pengembangan proyek yang sedang berjalan sehingga dapat
menjaga kepercayaan investor dan pembeli dengan ketepatan jadwal serah terima yang sudah
dicanangkan.
• Keuntungan yang diberikan dengan adanya Transaksi, antara lain :
1. Memperoleh dana pinjaman secara cepat dengan bunga kompetitif dari shareholder sebesar
Rp82.000.000.000,- (delapan puluh dua miliar rupiah).
2. Merupakan bentuk pemberian dukungan finansial dari ADHI kepada ADCP, guna tujuan
mendukung kegiatan operasional ADCP.
3. Dukungan finansial tersebut diharapkan akan mendukung realisasi rencana operasional ADCP
yang sudah dicanangkan sebelumnya.
• Berdasarkan hasil analisis nilai tambah atau inkremental diketahui bahwa Transaksi memberikan nilai
tambah bagi ADCP, karena Transaksi Pinjaman yang diberikan oleh ADHI memperbaiki kondisi
keuangan ADCP dan pinjaman tersebut utamanya akan digunakan untuk memperkuat modal kerja.
• Berdasarkan analisis perbandingan tarif bunga, tarif bunga atas fasilitas pinjaman yang diberikan oleh
ADHI kepada ADCP tidak jauh berbeda dengan tarif bunga pinjaman pasar dari beberapa kelompok
bank.
PENDAPAT KEWAJARAN ATAS TRANSAKSI
Berdasarkan hasil analisis terhadap Transaksi, analisis kualitatif dan kuantitatif, nilai transaksi serta
dampak positif bagi ADCP berdasarkan pertimbangan bisnis maka Transaksi berupa Pinjaman
Pemegang Saham PT Adhi Karya (Persero), Tbk Kepada PT Adhi Commuter Properti, Tbk
dalam rangka memenuhi Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 42/POJK.04/2020
tentang Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan adalah wajar.
Mengingat bahwa ada kemungkinan terjadinya perbedaan waktu dan tanggal laporan ini disusun dengan
pelaksanaan Transaksi, maka opini di atas berlaku bila tidak ada perubahan yang memiliki dampak yang
signifikan terhadap kewajaran transaksi dan hubungan manajemen ADCP dengan pelaksana Transaksi,
yang meliputi kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis dan keuangan, peraturan
Pemerintah Indonesia dan perubahan organisasi dan/atau manajemen ADCP setelah tanggal laporan ini
dikeluarkan. Pendapat Kewajaran atas Transaksi mungkin akan berbeda jika setelah laporan ini
dikeluarkan terjadi perubahan-perubahan tersebut diatas.
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. viii
Page 10
BATASAN PENDAPAT KEWAJARAN Pendapat Kewajaran ini ditujukan untuk kepentingan Direksi ADCP dalam kaitannya dengan Transaksi dan tidak untuk digunakan oleh pihak lain, atau untuk kepentingan lain. Pendapat Kewajaran ini tidak merupakan rekomendasi kepada pemegang saham untuk menyetujui Transaksi atau melakukan tindakan lainnya dalam kaitan dengan Transaksi, dan tidak dapat digunakan secara demikian oleh pemegang saham. Pendapat Kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian dari analisa dan informasi tanpa mempertimbangkan isi Pendapat Kewajaran ini secara keseluruhan dapat menyebabkan pandangan yang menyesatkan atas proses yang mendasari Pendapat Kewajaran ini. Pendapat Kewajaran ini juga disusun berdasarkan kondisi ekonomi dan peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak bertanggung jawab untuk memutakhirkan atau melengkapi pendapat Kewajaran kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal Pendapat Kewajaran ini. Pendapat Kewajaran ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang berwenang dan stempel perusahaan dari Kantor Jasa Penilai Publik Amin, Nirwan, Alfiantori dan Rekan. Kami tegaskan bahwa kami tidak mengambil keuntungan, baik sekarang maupun di masa yang akan datang, atas nilai saham yang diperoleh. Data faktual yang diproses disimpan dalam file kami untuk keperluan referensi dikemudian hari apabila ada otorisasi tambahan yang memerlukan laporan terinci, termasuk dokumentasi data ini atas permintaan tersedia untuk diperiksa. Hormat kami, Syaiful Hasan, S.E., Ak., CA., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.) Rekan Nomor Anggota MAPPI : 03-S-01768 Nomor Izin Penilai Publik : B-1.15.00421 Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Bisnis (B) Nomor STTD Pasar Modal : STTD.PB-31/PJ-1/PM.02/2023 Nomor IKNB : 126/NB.122/STTD.P/2018 Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) PT Adhi Commuter Properti, Tbk. ix
Page 11
PERNYATAAN PENILAI
Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Amin, Nirwan, Alfiantori dan Rekan adalah suatu badan hukum yang
berbentuk persekutuan yang telah memiliki Izin Usaha dari Menteri Keuangan Nomor : 2.09.0044
melalui Surat Keputusan Menteri Keuangan RI, Nomor : 550/KM.1/2009, tanggal 10 Juni 2009.
Persekutuan ini memiliki 25 (dua puluh lima) orang Rekan termasuk Pemimpin Rekan yang semuanya
merupakan Penilai Publik yang telah memiliki izin dari Menteri Keuangan.
Syaiful Hasan, S.E., Ak., CA., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.) yang bertindak sebagai penanggung jawab
dalam penugasan ini merupakan Rekan di KJPP ANA dan Rekan serta merupakan Penilai Publik sesuai
izin No. B-1.15.00421 dan terdaftar pada Kementerian Keuangan. Syaiful Hasan, S.E., Ak., CA.,
M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.) juga telah terdaftar sebagai profesi penunjang pasar modal di OJK sesuai
dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal No. STTD.PB-31/PJ-1/PM.02/2023
dan Industri Keuangan Non-Bank No. 126/NB.122/STTD.P/2018.
KJPP Amin, Nirwan, Alfiantori dan Rekan dengan ini menyatakan bahwa :
1. Penugasan pekerjaan ini bersifat Independen sesuai dengan ketentuan independensi dalam
Peraturan OJK No. VIII C 2 tentang <Independensi Penilai Yang Melakukan Kegiatan di Pasar
Modal=.
2. Perhitungan dan analisis dalam rangka Pemberian Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) telah
dilakukan dengan benar.
3. Penilai Bisnis bertanggungjawab atas Laporan Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion).
4. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Objek Penilaian pada Tanggal Penilaian
(Cut Off Date), yaitu 31 Desmber 2024
5. Analisis telah dilakukan untuk tujuan penilaian sebagaimana diungkapkan dalam Laporan
Penilaian Bisnis;
6. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang-undangan
yang berlaku.
7. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisis telah diungkapkan dalam laporan.
8. Kesimpulan Pendapat Kewajaran telah sesuai dengan asumsi - asumsi dan kondisi pembatas; dan
9. Data ekonomi dan industri dalam Laporan Penilaian Pendapat Kewajaran diperoleh dari berbagai
sumber yang diyakini Penilai Bisnis dapat dipertanggungjawabkan.
10. Tidak seorang pun selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam pelaksanaan
inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana dinyatakan dalam laporan
Penilaian ini.
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. x
Page 12
11. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai serta laporan Penilaian telah dibuat
dengan memenuhi ketentuan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) Nomor
35/POJK.04/2020, Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan (SEOJK) Nomor 17/SEOJK.04/2020,
serta Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia (KEPI & SPI) Edisi VII –
2018, Edisi Revisi 2022.
12. Seluruh tim yang terlibat dalam penugasan ini yang terdiri dari Penanggung Jawab, Reviewer,
Penilai, dan Surveyor merupakan satu kesatuan tim yang berada di bawah koordinator Penilai
Berizin atau Penanggung Jawab laporan penilaian.
Penanggung Jawab : Rekan yang merupakan Penilai Publik, profesional yang telah memiliki
pengalaman sebagai Penilai untuk berbagai macam tujuan penilaian meliputi
berbagai jenis usaha yang berlokasi di berbagai wilayah di Indonesia. Penilai
Publik ini dalam penugasan Penilaian bertindak sebagai Pimpinan (Team
Leader) dan bertanggungjawab secara penuh atas pelaksanaan pekerjaan
penilaian mulai dari penerimaan penugasan sampai kepada penyampaian
laporan termasuk hasil penilaiannya dan berkewajiban menandatangani
Laporan Penilaian.
Reviewer : Penilai profesional anggota MAPPI yang kompeten dan memiliki keahlian
penilaian sesuai dengan lingkup penugasan penilaian. Reviewer bertugas
melakukan evaluasi terhadap data dan metode analisis yang dilakukan terkait
dengan penugasan serta evaluasi terhadap aspek redaksional, format dan
urutan pada Laporan Penilaian.
Penilai : Penilai merupakan profesional yang memiliki keahlian dibidangnya sesuai
dengan latar belakang pendidikannya dan pengalamannya. Penilai bertugas
melakukan proses investigasi, penerapan pendekatan penilaian, penyusunan
kertas kerja penilaian, dan pelaporan penilaian. Penilai bertanggung jawab
untuk memastikan proses inspeksi, penelaahan, perhitungan dan analisis
telah dilakukan dengan benar sesuai dengan lingkup penugasan yang telah
disepakati serta memastikan data-data yang digunakan telah sesuai.
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. xi
Page 13
Para Penilai yang terlibat dalam pelaksanaan penilaian ini adalah :
1. Penanggung Jawab
Syaiful Hasan, S.E., Ak., CA., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)
Nomor Anggota MAPPI : 03-S-01768
Nomor Izin Penilai Publik : B-1.15.00421
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Bisnis (B)
Nomor STTD Pasar Modal : STTD.PB-31/PJ-1/PM.02/2023
Nomor IKNB : 126/NB.122/STTD.P/2018 ……………………..
2. Reviewer
Iin Nur Indah Ilmiah S.E., Ak., CA.
Nomor Anggota MAPPI : 13-T-04702
Nomor Register Penilai : RMK-2017.01118 ……………………..
3. Penilai
Afrian Satria, S.Si., MAPPI (Cert.)
Nomor Anggota MAPPI : 15-S-05941
Nomor Register Penilai : RMK-2020.03401 ……………………..
Prily Mustika Yana, S.Ak.
Nomor Anggota MAPPI : 19-P-09804
Nomor Register Penilai : RMK-2023.04593 ……………………..
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. xii
Page 14
LAPORAN PENILAIAN PENDAPAT KEWAJARAN (FAIRNESS OPINION) PT Adhi Commuter Properti Tbk
Page 15
DAFTAR ISI
Halaman
Surat Pengantar ....................................................................................................................................................i
Pernyataan Penilai ............................................................................................................................................. x
DAFTAR ISI .............................................................................................................................. 1
DAFTAR TABEL ..................................................................................................................... 3
DAFTAR GAMBAR ................................................................................................................. 4
1. PENDAHULUAN ............................................................................................................... 5
1.1. Status Penilai ...................................................................................................................................... 5
1.2. Latar Belakang ................................................................................................................................... 5
1.3. Tanggal Penilaian dan Masa Berlaku Laporan Penilaian ............................................................. 6
1.4. Pemberi Tugas Dan Pengguna Laporan ........................................................................................ 6
1.5. Objek Penilaian.................................................................................................................................. 7
1.6. Maksud dan Tujuan Pemberian Pendapat Kewajaran ................................................................. 7
1.7. Benturan Kepentingan Atas Transaksi yang Akan Dilakukan.................................................... 7
1.8. Sumber Data, Informasi dan Prosedur yang digunakan .............................................................. 7
1.9. Ruang Lingkup .................................................................................................................................. 9
1.10. Asumsi – Asumsi Dan Kondisi Pembatas..................................................................................... 9
1.11. Informasi Mengenai Hubungan Pihak Yang Akan Melakukan Transaksi ....................... 11
1.12. Penilai Bisnis dan/atau Properti Serta Hasil Penilaian Yang Menjadi Dasar Dalam Pemberian
Pendapat Kewajaran Atas Transaksi Pinjam-Meminjam ......................................................... 11
1.13. Tingkat Kedalaman Investigasi ..................................................................................................... 11
1.14. Pernyataan Independensi Penilai .................................................................................................. 13
1.15. Tanggung Jawab Penilai ................................................................................................................. 13
1.16. Metodologi Pengkajian Transaksi Pinjam-Meminjam Dana..................................................... 13
1.17. Penugasan Penilaian Profesional ................................................................................................... 13
1.18. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event)................................................. 14
1.19. Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi ........................................................................... 14
2. ANALISIS TRANSAKSI ..................................................................................................... 15
2.1. Identitas Pihak – Pihak Yang Bertransaksi .................................................................................. 15
2.2. Transaksi ........................................................................................................................................... 15
2.3. Sifat dan Hubungan Transaksi dengan Peraturan ...................................................................... 16
2.4. Pertimbangan Bisnis yang Digunakan oleh Perusahaan terkait Transaksi .............................. 18
2.5. Perjanjian dan Persyaratan Yang Disepakati Dalam Transaksi ................................................ 18
2.6. Penilaian Atas Risiko Dan Manfaat Dari Transaksi Yang Akan Dilakukan ........................... 18
3. ANALISIS KUALITATIF ................................................................................................... 21
3.1. Riwayat Perusahaan dan Sifat Kegiatan Usaha ........................................................................... 21
3.2. Analisis Industri Dan Lingkungan ................................................................................................ 25
3.3. Analisis Operasional Dan Prospek Perusahaan .......................................................................... 36
3.4. Alasan Dilakukannya Transaksi..................................................................................................... 38
3.5. Analisis Skema dan Para Pihak Terkait Transaksi ...................................................................... 38
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 1
Page 16
3.6. Keuntungan Dan Kerugian Yang Bersifat Kualitatif Atas Transaksi Yang Akan Dilakukan38 3.7. Analisis Dampak Leverage Keuangan dengan Industri yang Sejenis dan Sebanding ........... 39 3.8. Analisis Dampak Likuiditas ........................................................................................................... 40 3.9. Analisis Dampak Keuangan Perusahaan Jika Transaksi Gagal ................................................ 40 4. ANALISIS KUANTITATIF ............................................................................................... 41 4.1. Penilaian Atas Potensi Pendapatan, Aset, Liabilitas, Dan Kondisi Keuangan Perusahaan.. 41 4.2. Analisis Yield Dari Transaksi Pinjam-Meminjam Dana .......................................................... 63 4.3. Analisis Inkremental (Incremental Analysis) ................................................................................ 63 4.4. Analisis Sensitivitas (Sensitivity Analysis) ...................................................................................... 66 4.5. Analisis Atas Jaminan Yang Terkait Dengan Transaksi Pinjam-Meminjam Dana ................ 67 4.6. Kesimpulan Pendapat Atas Kewajaran Transaksi ...................................................................... 67 4.7. Penutup ............................................................................................................................................. 67 Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 2
Page 17
DAFTAR TABEL
Halaman
Tabel 2.1. Perhitungan Materialitas.....................................................................................................................16
Tabel 2.2. Hubungan Afiliasi Berdasarkan Kesamaan Direktur dan Komisaris ..........................................17
Tabel 3.1. Susunan Pemegang Saham ADHI....................................................................................................22
Tabel 3.2. Susunan Pengurus ADHI ..................................................................................................................22
Tabel 3.3. Struktur Entitas Anak ADHI ............................................................................................................23
Tabel 3.4. Susunan Pemegang Saham ADCP ...................................................................................................24
Tabel 3.5. Susunan Pengurus ADCP ..................................................................................................................24
Tabel 3.6. Rasio Solvabilitas Perusahaan Pembanding ....................................................................................39
Tabel 3.7. Rasio Solvabilitas atau Leverage atas Proyeksi Keuangan ...............................................................39
Tabel 3.8. Rasio Solvabilitas atau Leverage atas Proyeksi Keuangan (Lanjutan) ............................................40
Tabel 3.9. Rasio Likuiditas atas Proyeksi Keuangan ........................................................................................40
Tabel 3.10. Rasio Likuiditas atas Proyeksi Keuangan (sesuaikan) (Lanjutan) ..............................................40
Tabel 4.1. Kinerja Laba Rugi ADCP ..................................................................................................................42
Tabel 4.2. Kinerja Posisi Keuangan ADCP.......................................................................................................45
Tabel 4.3. Kinerja Arus Kas ADCP ...................................................................................................................47
Tabel 4.4. Proyeksi Posisi Keuangan Sebelum Transaski (Dalam Ribuan Rupiah) .....................................49
Tabel 4.5. Proyeksi Laba Rugi Sebelum Transaski (Dalam Ribuan Rupiah) ...............................................49
Tabel 4.6. Proyeksi Arus Kas Sebelum Transaski (Dalam Ribuan Rupiah) .................................................50
Tabel 4.7. Proyeksi Posisi Keuangan Setelah Transaski (Dalam Ribuan Rupiah) .......................................50
Tabel 4.8. Proyeksi Laba Rugi Setelah Transaski (Dalam Ribuan Rupiah)...................................................51
Tabel 4.9. Proyeksi Arus Kas Setelah Transaski (Dalam Ribuan Rupiah) ....................................................51
Tabel 4.10. Analisa Rasio Keuangan ADCP .....................................................................................................52
Tabel 4.11. Analisa Rasio Keuangan ADCP .....................................................................................................53
Tabel 4.12. Analisa Rasio Keuangan ADCP .....................................................................................................55
Tabel 4.13. Laporan Laba (Rugi) Konsolidasian Proforma ADCP (Dalam Ribu Rupiah) ........................58
Tabel 4.14. Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian Proforma ADCP (Dalam Ribu Rupiah)................58
Tabel 4.15. Laporan Arus Kas Konsolidasian Proforma ADCP (Dalam Ribu Rupiah) ............................58
Tabel 4.16. Perputaran Modal Kerja...................................................................................................................59
Tabel 4.17. Rasio Kemampuan Pengembalian ADCP (%) .............................................................................60
Tabel 4.18. Analisis Kemampuan Pemberian Pinjaman (Dalam Ribu Rupiah) ...........................................61
Tabel 4.19. Perbandingan Suku Bunga Pinjaman Pasar ..................................................................................63
Tabel 4.20. Rentang Kewajaran Suku Bunga ....................................................................................................63
Tabel 4.21. Analisis Inkremental Laporan Laba (Rugi) (Dalam Ribu Rupiah) ............................................64
Tabel 4.22. Analisis Inkremental Laporan Posisi Keuangan (Dalam Ribu Rupiah) ....................................65
Tabel 4.23. Analisis Inkremental Laporan Perubahan Arus Kas ...................................................................65
Tabel 4.24. Analisis Sensitivitas ...........................................................................................................................66
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 3
Page 18
DAFTAR GAMBAR
Halaman
Gambar 1.1. Dokumentasi Survey ......................................................................................................................12
Gambar 2.1. Hubungan berdasarkan Kepemilikan Saham .............................................................................16
Gambar 3.1. Indeks Bursa Global Triwulan IV 2024 ......................................................................................26
Gambar 3.2. Pertumbuhan dan Proyeksi PDB Indonesia...............................................................................27
Gambar 3.3. Pergerakan Nilai Tukar Rupiah ....................................................................................................28
Gambar 3.4. Inflasi ................................................................................................................................................29
Gambar 3.5. Suku Bunga Kredit; KMK, KI, KK ............................................................................................30
Gambar 3.6. Pertumbuhan Tahunan Indeks Permintaan Kategori Sewa (% yoy) ......................................32
Gambar 3.7. Pertumbuhan Tahunan Indeks Permintaan Kategori Jual (% yoy) ........................................32
Gambar 3.8. Pertumbuhan Triwulanan Indeks Permintaan Kategori Sewa (% qtq) ..................................33
Gambar 3.9. Pertumbuhan Triwulanan Indeks Permintaan Kategori Jual (% qtq) ....................................33
Gambar 3.10. Pertumbuhan Tahunan Indeks Pasokan Kategori Sewa (% yoy) .........................................33
Gambar 3.11. Pertumbuhan Tahunan Indeks Pasokan Kategori Jual (% yoy) ............................................33
Gambar 3.12. Pertumbuhan Triwulanan Indeks Pasokan Kategori Sewa (% qtq) .....................................34
Gambar 3.13. Pertumbuhan Triwulanan Indeks Pasokan Kategori Jual (% qtq) ........................................34
Gambar 3.14. Perkembangan Indeks Harga Kategori Sewa Tahunan (% yoy) ...........................................34
Gambar 3.15. Perkembangan Indeks Harga Kategori Jual Tahunan (% yoy)..............................................34
Gambar 3.16. Perkembangan Indeks Harga Kategori Sewa Triwulanan (% qtq) .......................................35
Gambar 3.17. Perkembangan Indeks Harga Kategori Jual Triwulanan (% qtq) ..........................................35
Gambar 3.18. Hubungan Pihak-pihak yang Bertransaksi................................................................................38
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 4
Page 19
1. PENDAHULUAN 1.1. Status Penilai Kantor Jasa Penilai Publik Amin, Nirwan, Alfiantori dan Rekan (KJPP ANA & Rekan) adalah suatu badan hukum yang berbentuk persekutuan yang telah memiliki Izin Usaha dari Menteri Keuangan Nomor : 2.09.0044 melalui Surat Keputusan Menteri Keuangan RI, Nomor : 550/KM.1/2009, tanggal 10 Juni 2009. Persekutuan ini memiliki 25 (dua puluh lima) orang Rekan termasuk Pemimpin Rekan yang semuanya merupakan Penilai Publik yang telah memiliki izin dari Menteri Keuangan. Penilai adalah partner dari KJPP ANA & Rekan dengan kualifikasi sebagai berikut : Nama Penilai : Syaiful Hasan, S.E., Ak., CA., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.) Nomor Anggota MAPPI : 03-S-01768 Nomor Izin Penilai Publik : B-1.15.00421 Klasifikasi Bidang Jasa : Penilai Bisnis (B) Surat Keputusan Menteri Keuangan RI : 155/KM.1/2015 tertanggal 27 Februari 2015 Nomor STTD Pasar Modal : STTD.PB-31/PJ-1/PM.02/2023 Nomor IKNB : 126/NB.122/STTD.P/2018 KJPP ANA & Rekan adalah Kantor Jasa Penilai Publik yang terdaftar di Kementerian Keuangan dan Pasar Modal serta memiliki kompetensi untuk melakukan penugasan ini. Dalam melaksanakan penilaian ini, KJPP ANA & Rekan bertindak secara objektif dan tidak memihak, menjunjung tinggi kebenaran dan bersikap adil dalam hubungan profesional dan bisnis. KJPP ANA & Rekan juga bertindak secara independen dalam penyusunan Laporan Penugasan ini tanpa adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Pemberi Tugas, Objek Penugasan ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Pemberi Tugas dan Objek Penugasan. KJPP ANA & Rekan juga tidak memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Laporan Pendapat Kewajaran ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan jasa yang kami terima sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan. KJPP ANA & Rekan melaksanakan penilaian dengan tenaga Penilai yang telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui oleh pemerintah yaitu Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI). 1.2. Latar Belakang PT Adhi Commuter Properti Tbk (<ADCP=) merupakan pengembang properti berkonsep Transit Oriented Development (TOD) di Indonesia. ADCP merupakan salah satu anak usaha dari Badan Usaha Milik Negara (BUMN), PT Adhi Karya (Persero) Tbk. (ADHI) dan bergerak di bidang Property, Hospitality & Support Facilities. Bisnis ADCP berawal di Departemen Transit Oriented Development (TOD) dari ADHI pada tahun 2015 dan berkembang menjadi entitas terpisah pada tahun 2018. PT Adhi Commuter Properti didirikan dengan tujuan untuk memenuhi kebutuhan dalam menyediakan kawasan Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 5
Page 20
hunian terintegrasi dan fasilitas pendukung di area sekitar jalur transportasi massal. Saat ini, pemegang saham mayoritas masih dipegang oleh ADHI dengan besaran porsi kepemilikan sebanyak 90% dan 10% lainnya merupakan saham Publik. Seiring dengan kegiatan usaha, ADCP telah menerima pencairan pendanaan atas pinjaman Dana Jangka Pendek dari Induk Perusahaan kepada Anak Perusahaan (Shareholder Loan) secara penuh. Pinjaman ini diberikan oleh ADHI kepada ADCP dengan nilai sebesar Rp82.000.000.000,- (delapan puluh dua miliar rupiah). sesuai dengan ketentuan yang tercantum dalam Perjanjian Peminjaman Dana antara ADHI dan ADCP, sebagaimana diatur dalam perjanjian Nomor 031-2/2025/039 dan Nomor 112- 1/3/ADCP/I/2025. Transaksi ini dilakukan sebagai langkah strategis untuk mendukung kebutuhan operasional ADCP yang masih memerlukan tambahan pendanaan dalam memperkuat modal kerja. 1.3. Tanggal Penilaian dan Masa Berlaku Laporan Penilaian Tanggal penilaian atas analisis kewajaran Transaksi ini dilakukan pada tanggal 31 Desember 2024. Berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) 35/2020 Pasal 7 No. 1 <Laporan Penilaian Bisnis berlaku selama 6 (enam) bulan sejak Tanggal Penilaian=. 1.4. Pemberi Tugas Dan Pengguna Laporan Pemberi Tugas Nama Pemberi Tugas : PT Adhi Commuter Properti Tbk Jenis Usaha : Bidang Pengembangan Properti Alamat Korespondensi : Jalan Pengantin Alin No. 88, Ciracas, Kota Jakarata Timur, 13740 No. Telpon : +62 (21) 228 229 80 Faksimili : +62 (21) 228 229 81 Email : corsec@adcp.co.id, prod.tod@gmail.com, putupradityaap@gmail.com Penanggung Jawab : Bapak Miftakhu Rokhman Pengguna Laporan Nama Pemberi Tugas : PT Adhi Commuter Properti Tbk Jenis Usaha : Bidang Pengembangan Properti Alamat Korespondensi : Jalan Pengantin Alin No. 88, Ciracas, Kota Jakarata Timur, 13740 No. Telpon : +62 (21) 228 229 80 Faksimili : +62 (21) 228 229 81 Email : corsec@adcp.co.id, prod.tod@gmail.com, putupradityaap@gmail.com Penanggung Jawab : Bapak Miftakhu Rokhman Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 6
Page 21
1.5. Objek Penilaian
Objek penilaian dalam penilaian Pendapat Kewajaran ini adalah Pemberian Pinjaman Dana dari ADHI
kepada ADCP (Shareholder Loan) secara penuh.
1.6. Maksud dan Tujuan Pemberian Pendapat Kewajaran
Tujuan dari analisis kewajaran ini adalah untuk memberikan Pendapat Kewajaran atas Transaksi berupa
Pemberian Pinjaman Dana dari ADHI kepada ADCP (Shareholder Loan) secara penuh, serta dalam
rangka memenuhi ketentuan Otoritas Jasa Keuangan (OJK) melalui POJK No. 42/POJK.04/2020 dan
POJK No.17/POJK.04/2020.
1.7. Benturan Kepentingan Atas Transaksi yang Akan Dilakukan
Transaksi bukan merupakan Transaksi Benturan Kepentingan sebagaimana dimaksud dalam Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 42/POJK.04/2020, mengingat dalam Transaksi
tersebut tidak terdapat perbedaan antara kepentingan ekonomis ADHI dengan kepentingan ekonomis
Direktur, Komisaris dan Pemegang Saham Utama ADCP yang dapat merugikan ADCP karena adanya
Transaksi tersebut.
1.8. Sumber Data, Informasi dan Prosedur yang digunakan
1.8.1. Sumber Data dan Informasi
Berikut data dan informasi yang digunakan dalam penyusunan Laporan Pendapatan Kewajaran:
a. Laporan keuangan konsolidasian ADCP per tanggal 31 Desember 2019 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini wajar dalam
semua hal yang material, dengan laporan No. 00400/2.1030/AU.1/03/0181-1/1/IV/2020 tanggal
01 April 2020.
b. Laporan keuangan konsolidasian ADCP per tanggal 31 Desember 2020 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini wajar dalam
semua hal yang material, dengan laporan No. 00283/2.1030/AU.1/03/0181-2/1/III/2021 tanggal
30 Maret 2021.
c. Laporan keuangan konsolidasian ADCP per tanggal 31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini wajar dalam
semua hal yang material, dengan laporan No. 00325/2.1030/AU.1/03/0181-3/1/IV/2022 tanggal
18 April 2022.
d. Laporan keuangan konsolidasian ADCP per tanggal 31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini wajar dalam
semua hal yang material, dengan laporan No. 00097/2.1030/AU.1/03/1680-1/1/II/2023 tanggal
28 Februari 2023.
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 7
Page 22
e. Laporan keuangan konsolidasian ADCP per tanggal 31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini wajar dalam
semua hal yang material, dengan laporan No. 00099/2.1030/AU.1/03/1680-2/1/III/2024 tanggal
04 Maret 2024.
f. Laporan keuangan konsolidasian ADCP per tanggal 31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini wajar dalam
semua hal yang material, dengan laporan No. 00078/2.1030/AU.1/03/1680-3/1/II/2025 tanggal
28 Februari 2025.
g. Laporan Informasi Keuangan Konsolidasian Proforma yang disiapkan dan disampaikan oleh
manajemen ADCP
h. Perjanjian Pinjaman Dana Pemegang Saham antara PT Adhi Karya (Persero), Tbk dan
PT Adhi Commuter Properti, Tbk yang telah di tanda tangani tanggal 31 Januari 2025 dengan
nomor perjanjian 031-2/2025/002 dan 112-1/3/ADCP/I/2025.
i. Proyeksi posisi keuangan, laba/rugi, dan Arus Kas (Konsolidasian) sebelum dan setelah transaksi
dari 1 Januari 2025 hingga 31 Desember 2034 yang disusun dan disiapkan oleh manajemen ADCP.
j. Representation Letter yang disiapkan oleh manajemen ADCP kepada KJPP Amin, Nirwan, Alfiantori
dan Rekan sehubungan dengan penugasan penilaian.
Seluruh data dan informasi yang digunakan dalam penyusunan Laporan Pendapat Kewajaran ini
diperoleh dari Manajemen ADCP yang diwakili oleh Bapak Miftakhu Rokhman
(miftakhu.rokhman@adhi.co.id), melalui room data dengan link
(https://drive.google.com/drive/folders/1qsytX38lUoiHUknQ6yNK2vN6mop5p25C) dan melalui
WhatsApp.
1.8.2. Prosedur Yang Digunakan
Laporan dan fakta yang terkandung dalam Laporan adalah berdasarkan informasi dan representasi yang
disediakan oleh ADCP dan dikompilasi oleh Penilai. Informasi yang terkandung dalam Laporan ini
adalah benar dan akurat dalam semua hal yang material, tidak menyesatkan, dan bahwa tidak ada fakta
lainnya, yang mana jika dihilangkan dapat membuat Laporan ini dan informasi atau pernyataan di
dalamnya menjadi menyesatkan. Selain itu informasi lainnya seperti informasi pasar, industri, dan data
lainnya yang diperoleh dari data riset dari domain publik baik berdasarkan media cetak dan elektronik
seperti Bank Indonesia, dan Bursa Efek Indonesia serta hasil analisis lain yang kami anggap relevan
dengan penugasan Pendapat Kewajaran.
Kami telah melakukan wawancara dan diskusi secara Online dengan manajemen Perseroan pada tanggal
26 Maret 2025 dengan perwakilan dari manajemen Perseroan yaitu Bapak Miftakhu Rokhman selaku
Perencanaan Bisnis dengan agenda pembahasan proyeksi konsolodasian Perseroan, sehubungan
dengan penugasan Pendapat Kewajaran.
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 8
Page 23
Dalam penyusunan laporan ini, telah dilakukan prosedur sebagai berikut: (i) ADCP telah diberikan
kesempatan untuk meminta dan me-review, dan telah menerima semua informasi yang diperlukan
untuk memeriksa kembali keakuratan informasi atau untuk melengkapi informasi di dalamnya (ii)
ADCP tidak bergantung kepada Penilai atau seseorang yang memiliki hubungan afiliasi dengan Penilai
atau pihak lain yang berafiliasi dengan Penilai sehubungan dengan pemeriksaan keakuratan informasi
atau keputusan. Penyampaian dari Laporan ini atau setiap negosiasi yang dibuat berdasarkan Laporan
ini, dalam kondisi apapun, tidak dapat diimplikasikan bahwa informasi yang terkandung adalah benar
setelah tanggal Laporan ini. Prosedur lain yang dilakukan Penilai adalah memeriksa dan menganalisa
seluruh Dokumen Transaksi, Laporan Keuangan, dan tiap bagian dari Transaksi dalam hal
kewajarannya.
1.9. Ruang Lingkup
Ruang lingkup dari pekerjaan ini adalah melakukan penilaian terhadap kewajaran Transaksi berupa
Pemberian Pinjaman Dana dari ADHI kepada ADCP (Shareholder Loan) secara penuh, yang didasakan
pada analisis untuk memenuhi ketentuan Otoritas Jasa Keuangan (OJK) melalui POJK No.
42/POJK.04/2020 dan POJK No.17/POJK.04/2020.
Laporan Pendapat Kewajaran ini disusun berdasarkan kepada Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
(POJK) No. 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar
Modal dan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan (SEOJK) Nomor 17/SEOJK.04/2020 tentang
Pedoman Penilaian Dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis Di Pasar Modal, pemberian Pendapat
Kewajaran memperhatikan hal sebagai berikut :
• besaran dana dari objek transaksi;
• dampak keuangan dari transaksi pinjam-meminjam dana terhadap kepentingan perusahaan;
• pertimbangan bisnis yang digunakan oleh manajemen perusahaan terkait dengan transaksi
pinjam-meminjam dana terhadap kepentingan pemegang saham.
1.10. Asumsi – Asumsi Dan Kondisi Pembatas
1). Laporan Pendapat Kewajaran ini bersifat non-disclaimer opinion.
2). Penilai bisnis telah melakukan penelahaan atas dokumen yang digunakan dalam proses penilaian.
3). Data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat dipercaya keakuratannya.
4). Proyeksi keuangan telah disesuaikan yang mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat
oleh manajemen dengan kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty).
5). Penilai bisnis bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan yang
telah disesuaikan.
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 9
Page 24
6). Laporan Pendapat Kewajaran ini terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat
rahasia yang dapat mempengaruhi operasional perseroan.
7). Penilai bisnis bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran dan kesimpulan nilai akhir.
8). Penilai bisnis telah memperoleh informasi atas status hukum objek penilaian dari pemberi tugas.
9). Dalam penyusunan pendapat kewajaran ini, penilai bisnis menggunakan beberapa asumsi,
diantaranya yakni terpenuhinya semua kondisi dan kewajiban perseroan dan semua pihak yang
terlibat dalam Transaksi serta keakuratan informasi mengenai Transaksi yang diungkapkan oleh
manajemen perseroan.
10). Laporan ini telah disusun sesuai dengan ketentuan-ketentuan dalam Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan POJK No. 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian Dan Penyajian Laporan Penilaian
Bisnis Di Pasar Modal, dan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan (SEOJK) Nomor
17/SEOJK.04/2020 tentang Pedoman Penilaian Dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis Di Pasar
Modal dan Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia (KEPI & SPI) Edisi VII
– 2018, Edisi Revisi 2022.
11). Nilai yang kami laporkan adalah dalam mata uang Republik Indonesia (Rupiah).
12). Laporan Pendapat Kewajaran ini tidak sah jika tidak dibubuhi tanda tangan pimpinan dan
stempel/seal KJPP ANA & Rekan.
13). Syarat-syarat dan kondisi pembatas ini merupakan bagian yang tidak terpisahkan (integral) dari
Laporan Pendapat Kewajaran.
14). Penilai bisnis tidak melakukan proses due diligence terhadap entitas atau pihak-pihak yang melakukan
Transaksi.
15). Analisis Pendapat Kewajaran atas aksi korporasi ini dipersiapkan dengan menggunakan data dan
informasi sebagaimana yang telah diberikan. Seluruh perubahan atas data dan informasi dapat
mempengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Maka dari itu, kami tidak
bertanggungjawab atas perubahan kesimpulan atas Pendapat Kewajaran kami yang disebabkan
perubahan data dan informasi tersebut.
16). Penilai bisnis tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari Transaksi ini. Jasa-jasa yang
kami berikan dalam kaitan dengan Transaksi ini hanya merupakan pemberian Pendapat Kewajaran
atas Transaksi yang dilakukan dan bukan jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Kami tidak
melakukan penelitian atas keabsahan Transaksi dari aspek hukum dan implikasi aspek perpajakan
dari Transaksi tersebut.
17). Pekerjaan kami yang berkaitan dengan Transaksi ini tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan
dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu
atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan
kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan, atau penyimpangan dalam laporan keuangan
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 10
Page 25
atau pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak berada dalam
posisi untuk mendapatkan dan menganalisa suatu bentuk Transaksi-Transaksi lainnya diluar aksi
korporasi yang ada.
1.11. Informasi Mengenai Hubungan Pihak Yang Akan Melakukan Transaksi
Pihak Pemberi Pinjaman :
Nama Perusahaan : PT Adhi Karya (Persero) Tbk
Jenis Usaha : Bidang Konstruksi
Alamat : Jalan Raya Pasar Minggu KM. 18, Jakarta Selatan, 12510
No. Telpon : +62 21 797 5312
Faksimili :-
Email : adhi@adhi.co.id
Website : adhi.co.id
Pihak Penerima Pinjaman :
Nama Perusahaan : PT Adhi Commuter Properti Tbk
Jenis Usaha : Bidang Pengembangan Properti
Alamat : Jalan Pengantin Alin No. 88, Ciracas, Kota Jakarata Timur, 13740
No. Telpon : +62 (21) 228 229 80
Faksimili : +62 (21) 228 229 81
Email : corsec@adcp.co.id
Website : adcp.co.id
Hubungan antara pemberi pinjaman dan penerima pinjaman merupakan hubungan afiliasi, sebagaimana
sesuai analisis pada sub bab 2.3. Sifat dan Hubungan Transaksi dengan Peraturan.
1.12. Penilai Bisnis dan/atau Properti Serta Hasil Penilaian Yang Menjadi Dasar Dalam
Pemberian Pendapat Kewajaran Atas Transaksi Pinjam-Meminjam
Dalam Pendapat Kewajaran ini kami tidak menggunakan hasil penilaian dari Penilai Bisnis maupun
Penilai Properti.
1.13. Tingkat Kedalaman Investigasi
Dalam melakukan penugasan, tidak ada batas atau pembatasan dalam melakukan penelaahan,
perhitungan dan analisis.
Proyeksi keuangan disampaikan dalam format excel dengan link sehingga kami lakukan review yang
berhubungan dengan Transaksi Perseroan dan kami tidak bertanggung jawab atas akurasi data yang
terdapat dalam proyeksi keuangan, kesalahan penerapan asumsi atau perhitungan matematis, selain itu
kami juga tidak bertanggung jawab atas pencapaiannya serta proyeksi keuangan diluar Transaksi
Perseroan.
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 11
Page 26
Dalam melakukan penugasan kami telah melakukan inspeksi yang dilakukan pada 27 Maret 2025
terhadap kantor Perseroan, sesuai dengan penugasan yang diberikan. Dalam melakukan inspeksi kami
tidak mengalami keterbatasan untuk mengamati kegiatan operasional Perseroan. Selain melakukan
inspeksi, kami juga melakukan wawancara dengan manajemen. Berikut adalah pihak yang kami
wawancarai :
No Nama Perusahaan Jabatan Alamat Email
1 Bapak Miftakhu ADCP Biro Perencanaan Bisnis miftakhu.rokhman@adhi.co.id
Rokhman
2
3
Gambar 1.1. Dokumentasi Survey
Kantor ADCP Lobi - Resepsionis
Ruang Kerja Ruang Rapat
Berdasarkan hasil inspeksi dan wawanara yang telah dilakukan diketahui bahwa saat ini ADCP sangat
membutuhkan dukungan pendanaan yang akan digunakan untuk operasional (modal kerja), berdasarkan
informasi dari manajemen dan merujuk dari bussines plan ADCP yang disampaiakn Dimana pada tahun
ke dua proyeksi diperkirakan kas ADCP akan bernilai negative, hal tersebut menunjukan bahwa ADCP
membutuhkan pendanaan. Hal ini terjadi karena Cash Flow ADCP yang tidak cukup untuk mendanai
modal kerja. Selain itu, saat ini ADCP masih dalam keadaan penjualan yang kurang agresif, namun
ADCP masih memiliki lahan yang cukup untuk dapat diperjual belikan sehingga performa keuangan
ADCP kedepannya masih dalam kondisi positif.
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 12
Page 27
1.14. Pernyataan Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan Pendapat Kewajaran ini, KJPP ANA & Rekan bertindak secara
independen tanpa adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan ADHI ataupun pihak-pihak
yang terafiliasi dengan ADCP. KJPP ANA & Rekan juga tidak memiliki kepentingan ataupun
keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
1.15. Tanggung Jawab Penilai
Dalam batas kemampuan dan keyakinan KJPP ANA & Rekan sebagai penilai, KJPP ANA & Rekan
menyatakan bahwa semua perhitungan dan analisis yang dibuat dalam penyusunan Pendapat Kewajaran
telah dilakukan dengan benar dan KJPP ANA & Rekan bertanggung jawab atas Pendapat Kewajaran
yang diterbitkan.
1.16. Metodologi Pengkajian Transaksi Pinjam-Meminjam Dana
Dalam menyusun laporan Pendapat Kewajaran atas Transaksi pinjam-meminjam dana ini, metodologi
analisis mencakup hal–hal sebagai berikut :
1. Analisis pengaruh transaksi pinjam-meminjam dana terhadap keuangan perusahaan;
2. Identifikasi dan hubungan antara pihak dalam hal transaksi pinjam-meminjam dana;
3. Analisis perjanjian dan persyaratan yang disepakati oleh pihak dalam transaksi pinjam-meminjam
dana;
4. Analisis likuiditas dari transaksi pinjam-meminjam dana;
5. Analisis manfaat dan risiko dari transaksi pinjam-meminjam dana;
6. Analisis kualitatif atas transaksi pinjam-meminjam dana;
7. Analisis kuantitatif atas transaksi pinjam-meminjam dana; dan
8. Analisis kelayakan rencana penggunaan dana atas transaksi pinjam-meminjam dana antara lain :
a) Analisis kelayakan investasi;
b) Analisis kelayakan pelunasan utang dan;
c) Analisis faktor lain yang relevan.
1.17. Penugasan Penilaian Profesional
• Dalam menyusun laporan ini, KJPP ANA & Rekan mengandalkan keakuratan dan kelengkapan
informasi yang disediakan oleh ADCP dan/atau data yang diperoleh dari informasi yang tersedia
untuk publik dan informasi lainnya serta penelitian yang kami anggap relevan untuk perhitungan dan
analisis telah dilakukan dengan benar. KJPP ANA & Rekan tidak terlibat dan tidak melakukan audit
ataupun verifikasi atas informasi yang disediakan tersebut.
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 13
Page 28
• Sebagai tambahan, kami tidak terlibat dalam diskusi dengan ADCP sehubungan dengan Transaksi tersebut dan kami tidak terlibat dalam komunikasi ataupun interaksi apapun dalam mencapai konsensus mengenai persyaratan dan kondisi Transaksi tersebut. 1.18. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event) Dari tanggal Pendapat Kewajaran (cut off date) 31 Desember 2025 hingga laporan Pendapat Kewajaran ini diterbitkan pada tanggal 19 Mei 2025 tidak terdapat kejadian penting setelah tanggal Pendapat Kewajaran (Subsequent Event). 1.19. Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi Laporan Pendapat Kewajaran bersifat terbuka untuk publik, kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan. Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 14
Page 29
2. ANALISIS TRANSAKSI
2.1. Identitas Pihak – Pihak Yang Bertransaksi
Pihak yang meminjamkan dana:
Nama Perusahaan : PT Adhi Karya (Persero), Tbk.
Pihak yang menerima pinjaman dana :
Nama Perusahaan : PT Adhi Commuter Properti, Tbk.
2.2. Transaksi
Transaksi adalah berupa Pemberian Pinjaman Dana dari ADHI kepada ADCP (Shareholder Loan) secara
penuh.
Ringkasan mengenai Transaksi
ADCP telah menerima pencairan pendanaan atas pinjaman Dana dari Induk Perusahaan kepada Anak
Perusahaan (Shareholder Loan) secara penuh. Pinjaman ini diberikan oleh ADHI kepada ADCP dengan
nilai sebesar Rp82.000.000.000,- (delapan puluh dua miliar rupiah) pada tanggal
31 Januari 2025, sesuai dengan ketentuan yang tercantum dalam Perjanjian Peminjaman Dana antara
ADHI dan ADCP, sebagaimana diatur dalam Nomor 031-2/2025/039 dan Nomor 112-
1/3/ADCP/I/2025.
Transaksi ini dilakukan sebagai langkah strategis untuk mendukung kebutuhan operasional ADCP yang
masih memerlukan tambahan pendanaan. Dukungan ini bertujuan untuk memperkuat modal kerja.
Tantangan likuiditas yang dihadapi ADCP disebabkan oleh berbagai faktor, termasuk kondisi
makroekonomi, dinamika penjualan, dan produksi. Untuk mengatasi hal tersebut, ADCP telah
mengambil berbagai langkah proaktif, seperti mengoptimalkan potensi pemasukan kas (cash in),
meningkatkan efisiensi operasional, serta mempercepat proses penagihan piutang. Langkah-langkah ini
mencerminkan komitmen ADCP dalam menjaga keberlanjutan dan meningkatkan kinerja perusahaan.
Permohonan pinjaman Dana ini telah mendapatkan rekomendasi dari Komite Governance, Risk &
Compliance serta disetujui oleh pemegang saham mayoritas melalui Surat Keputusan Direksi ADHI
(selaku Pemegang Saham Mayoritas ADCP) tentang Persetujuan Pemberian Pinjaman Dana Jangka
Pendek kepada ADCP sebesar Rp82.000.000.000,- (delapan puluh dua miliar rupiah) yang akan
digunakan sebagai modal kerja, dengan tingkat bunga sebesar 9,02% per tahun. Jangka waktu perjanjian
ditetapkan sejak tanggal penandatanganan hingga 30 Juni 2025.
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 15
Page 30
2.3. Sifat dan Hubungan Transaksi dengan Peraturan
2.3.1. Transaksi Material
Berdasarkan nilai Transaksi sebesar Rp82.000.000.000,- (delapan puluh dua miliar rupiah) dibandingkan
dengan ekuitas Rp2.616.966.560.443,- untuk periode yang berakhir pada 31 Desember 2024 yang telah
diaudit oleh KAP Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan nilai Transaksi adalah sebesar 3,13%
dengan rincian sebagai berikut :
Berdasarkan POJK No. 17/2020 Pasal 3 ayat (2) dalam hal transaksi berupa perolehan dan pelepasan
atas perusahaan atau segmen operasi dikategorikan sebagai Transaksi Material apabila nilai atau objek
transaksi sama dengan 20% (dua puluh persen) atau lebih dari ekuitas, total aset, laba bersih, dan
pendapatan usaha Perseroan. Berikut adalah analisis materialitas sesuai Pasal 3 ayat (2) POJK No.
17/2020 :
Tabel 2.1. Perhitungan Materialitas
PERHITUNGAN NILAI
Keterangan PER 31 Desember 2024
MATERIAL
Merupakan Transaksi Afiliasi
Nilai Yang Ditransaksikan Rp82.000.000.000,- melebihi Rp. 5 Miliar.
Nilai transaksi mencapai 3,13%
Ekuitas ADCP Rp2.616.966.560.443-
ekuitas ADCP
Berdasarkan POJK No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material Dan Perubahan Kegiatan
Usaha, maka Transaksi tersebut tidak termasuk dalam kategori transaksi yang material.
2.3.2. Transaksi Afiliasi
Berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) Republik Indonesia No. 42/POJK.04/2020
tentang Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan, dimana Transaksi berupa Pemberian Pinjaman
Dana dari ADHI kepada ADCP (Shareholder Loan) secara penuh, termasuk dalam kategori transaksi
afiliasi sebagaimana Peraturan tersebut di atas. Hubungan afiliasi antara ADHI dan ADCP berdasarkan
kepemilikan saham dan kepengurusan, sebagaimana keterangan berikut dibawah ini:
Gambar 2.1. Hubungan berdasarkan Kepemilikan Saham
90%
Sumber: Manajemen ADCP
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 16
Page 31
Berdasarkan gambar tersebut ADHI merupakan pemegang saham pengendali ADCP dengan
kepemilikan sejumlah 20.000.000.000 (dua pulu miliar saham atau 90% dari seluruh modal ditempatkan
dan disetor penuh dalam ADCP).
Sedangkan afiliasi terkait dengan pengurus Perusahaan dapat disampaikan sebagai berikut:
Tabel 2.2. Hubungan Afiliasi Berdasarkan Kesamaan Direktur dan Komisaris
Jabatan
No Pihak Yang Menjabat
ADHI ADCP
1 Komisaris Utama Dody Usodo Hargosuseno
2 Komisaris Bob Arthur Lombogia
3 Komisaris Independen Rustam Sofyan Sirait
4 Komisaris Independen Hironimus Hilapok
5 Komisaris Independen Erwin Moeslimin S
6 Komisaris Independen Elan Suherlan
7 Direktur Utama Entus Asnawi Mukhson
8 Direktur Operasi 1 Alloysius Suko Widigdo
9 Direktur Operasi 2 Harimawan
10 Direktur Operasi 3 Vera Kirana
11 Direktur Keuangan Bani Iqbal
12 Direktur Human Capital dan Legal Ki Syahgolang Permata
13 Direktur Manajemen Risiko dan Yan Arianto
Kesisteman
14 Komisaris Utama Herry Ardianto
15 Komisaris Achmad Afandi
16 Komisaris Independen Wenry Anshory Putra
18 Direktur Utama Rizkan Firman
19 Direktur Keuangan, Manajemen Achmad Wachid Abdullah
Resiko, dan HC
20 Direktur Pemasaran dan Produksi Farid Budiyanto
Sumber : Laporan Keuangan audit 2024 ADHI dan ADCP
Berdasarkan informasi di atas diketahui bahwa tidak terdapat hubungan afiliasi dari struktur
kepengurusan antara para pihak yang bertransaksi.
Transaksi tidak termasuk Transaksi Benturan Kepentingan sebagaimana dimaksud dalam Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan
Benturan Kepentingan.
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 17
Page 32
2.4. Pertimbangan Bisnis yang Digunakan oleh Perusahaan terkait Transaksi
Rencana Transaksi atas Pemberian pinjaman kepada ADCP oleh ADHI adalah untuk membantu
ADCP atas kebutuhan modal kerja dan bentuk dukungan ADHI terhadap usaha ADCP.
2.5. Perjanjian dan Persyaratan Yang Disepakati Dalam Transaksi
Berikut adalah ringkasan dari perjanjian pemberian pinjaman antara ADHI dan ADCP.
Fasilitas Pinjaman
Fasilitas pinjaman yang akan diberikan dengan jumlah pokok keseluruhan sebesar Rp82.000.000.000,-
(delapan puluh dua miliar rupiah).
Jangka Waktu (Periode Ketersediaan)
Jangka waktu ketersediaan fasilitas pinjaman dibagi dalam 2 tahap yaitu tahap 1 sebesar
Rp41.000.000.000,- (empat puluh satu miliar rupiah) pada Februari 2025 dengan syarat perjanjian di
tanda tangani dan ADCP telah menyampaikan surat permohonan pencairan. Tahap ke 2 di cairkan pada
Maret 2025 seebsar Rp41.000.000.000,- (empat puluh satu miliar rupiah) dengan syarat ADCP telah
menyampaikan surat permohonan pencairan.
Tanggal Pengakhiran
Jangka waktu pelunasan jumlah terhutang adalah 30 Juni setiap setiap tahunnya, selama 3 tahun hingga
2028 dengan rincian : 20% dari total pinjaman tahun 2026 ; 30% dari total pinjaman tahun 2027 ; 50%
dari total pinjaman tahun 2028.
Periode Bunga
Periode perhitungan bunga dilakukan secara persemester dimulai pada tanggal 26 sampai tanggal 25
tiga bulan berikutnya. Untuk setiap periode berlakunya bunga pinjaman, dilakukan secara harian atas
dasar pembagian tetap 360 hari dalam setahun dan dihitung dari fasilitas pinjaman yang belum dibayar
kembali, kecuali untuk perhitungan bunga pinjamn yang pertama kali, bunga pinjaman dihitung sejak
tanggal pencairan fasilitas pinjaman pertama kali sampai dengan 25 tiga bulan berikutnya.
Suku Bunga
Beban bunga yang disepakati adalah sebesar 9,02% (sembilan koma nol dua persen) per tahun.
2.6. Penilaian Atas Risiko Dan Manfaat Dari Transaksi Yang Akan Dilakukan
Risiko dan manfaat dari Transaksi ini adalah sebagai berikut :
- Manfaat
• Peningkatan Likuiditas dan Cash Flow
a. Pemenuhan Kewajiban Keuangan
Pendanaan sebesar Rp82.000.000.000,- (delapan puluh dua miliar rupiah) akan digunakan
ADCP untuk dapat mendukung modal kerja.
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 18
Page 33
b. Dukungan Operasional
Dana yang diperoleh akan digunakan untuk kebutuhan operasional ADCP, memastikan
kelancaran operasional dan kegiatan bisnis, terutama dalam periode Triwulan I Tahun 2025.
• Dukungan Strategis
a. Pendanaan Proyek LRT CITY
Pinjaman ini akan digunakan untuk membiayai proyek penting yang dapat meningkatkan nilai
properti dan potensi pendapatan di masa depan. Keberhasilan proyek ini dapat memberikan
dampak positif pada laba bersih ADCP di masa yang akan datang.
b. Peningkatan Infrastruktur
Dengan dukungan finansial dari ADHI, ADCP dapat melanjutkan pengembangan yang
berpotensi meningkatkan profitabilitas kedua entitas.
• Penguatan Hubungan Afiliasi
a. Dukungan Finansial dari Induk Perusahaan
Perjanjian pinjaman ini mencerminkan hubungan afiliasi yang kuat antara ADCP dan ADHI.
ADHI sebagai Induk Perusahaan menunjukkan komitmen untuk mendukung Anak
Perusahaan dalam memenuhi kebutuhan modal kerja.
b. Sinergi dalam Pengembangan Bisnis
Hubungan ini memungkinkan kedua perusahaan untuk bekerja sama dalam pengembangan
proyek-proyek yang saling menguntungkan, meningkatkan nilai dan daya saing di pasar.
• Manfaat Keuangan Jangka Panjang
a. Proyeksi Peningkatan Pendapatan
Meskipun pinjaman ini menambah beban bunga, keberhasilan proyek yang didanai dapat
menghasilkan pendapatan tambahan yang signifikan, meningkatkan laba bersih di masa
mendatang.
b. Peningkatan Aset
Jika pengembangan kawasan berjalan sukses, aset yang dihasilkan dari proyek tersebut dapat
meningkatkan total aset ADCP, yang pada gilirannya dapat meningkatkan posisi keuangan
perusahaan.
• Komitmen untuk Kesehatan Financial
a. Pengembalian Pinjaman yang Terencana
ADCP berkomitmen untuk menggunakan seluruh penerimaan dari cash in operasional untuk
membayar kembali fasilitas pinjaman. Ini menunjukkan keseriusan ADCP dalam menjaga
kesehatan finansial dan memenuhi kewajiban.
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 19
Page 34
b. Pengelolaan Risiko yang Baik
Dengan adanya jaminan berupa aset properti, ADCP menunjukkan pengelolaan risiko yang
baik. Selain itu, dari sisi Induk Perusahaan, ADHI juga memberikan kepercayaan lebih
kepada ADCP mengenai kemampuan ADCP untuk memenuhi kewajiban pinjaman.
• Peningkatan Kepercayaan Investor
a. Transparansi dan Akuntabilitas
Melalui transaksi ini, ADCP menunjukkan transparansi dalam pengelolaan keuangan dan
akuntabilitas kepada pemangku kepentingan. Hal ini diharapkan dapat meningkatkan
kepercayaan investor dan kreditor terhadap ADCP.
b. Potensi Investasi di Masa Depan
Keberhasilan dalam proyek yang didanai dapat menarik minat investor baru dan
meningkatkan kepercayaan terhadap ADCP di pasar
- Risiko :
• Resiko gagal bayar sesuai dengan jangka waktu (timeline) dapat mengakibatkan meningkatnya
beban bunga pinjaman sehingga dapat meningkatkan risiko likuiditas.
• Jika terjadi gagal bayar maka aset yang dijaminkan milik ADCP akan menjadi milik ADHI,
sehingga akan berdampak pada kepemilikan aset milik ADCP
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 20
Page 35
3. ANALISIS KUALITATIF 3.1. Riwayat Perusahaan dan Sifat Kegiatan Usaha 3.1.1. PT Adhi Karya (Persero) Tbk, sebagai Pemberi Pinjaman Nama Adhi Karya untuk pertama kalinya tercantum dalam Surat Keputusan Menteri Pekerjaan Umum dan Tenaga Kerja tanggal 11 Maret 1960. Kemudian berdasarkan Peraturan Pemerintah (PP) No. 65 tahun 1961 Adhi Karya ditetapkan menjadi Perusahaan Negara Adhi Karya. Pada tahun itu juga, berdasarkan PP yang sama Perusahaan Konstruksi bekas milik Belanda yang telah dinasionalisasikan, Associate NV, dilebur ke dalam Perusahaan. PT Adhi Karya (Persero) Tbk (<Perseroan=) didirikan berdasarkan Akta Notaris No. 1 tanggal 1 Juni 1974 dari Kartini Mulyadi, S.H., yang telah diubah dengan akta No. 2 tanggal 3 Desember 1974 dari notaris yang sama. Akta Pendirian ini telah memperoleh pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No. Y.A.5/5/13 tanggal 17 Januari 1975, dan diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 85 tanggal 24 Oktober 1975, Tambahan No. 600. Anggaran Dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir dengan Akta No. 24 dari Notaris Ashoya Ratam, S.H., M.Kn., tanggal 18 Mei 2022 mengenai perubahan anggaran dasar Perseroan. Akta ini telah dilaporkan dan disetujui oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No. AHU-0035438.AH.01.02.TAHUN 2022 tanggal 26 Mei 2022. Kantor pusat Perseroan berkedudukan di Jalan Raya Pasar Minggu Km.18, Jakarta. Pemerintah Negara Republik Indonesia adalah pemegang saham utama dari Perseroan. PT Adhi Karya (Persero) Tbk, secara resmi berdiri pada 1 Juni 1974. Perseroan bergerak dalam jasa konstruksi, pembangunan infrastruktur, properti, real estate, dan EPC (engineering, procurement & construction). Proyek-proyek infrastrukturnya mencakup jalan, jembatan, saluran irigasi, pembangkit listrik dan pelabuhan, sementara proyek-proyek konstruksi bangunannya mencakup gedung pencakar langit, hotel, rumah sakit dan sekolah. Perseroan menunjukan kemampuannya sebagai perusahaan konstruksi terkemuka di Asia Tenggara melalui daya saing dan pengalaman yang dibuktikan pada keberhasilan proyek konstruksi yang sudah dijalankan. Ruang lingkup bidang usaha Perseroan meliputi: a. Konstruksi; b. Konsultasi manajemen dan rekayasa industri (Engineering Procurement and Construction/EPC); c. Penyelenggaraan prasarana dan sarana perkeretaapian; Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 21
Page 36
d. Investasi, perdagangan umum, jasa pengadaan barang, industri pabrikasi beton pracetak (precast), jasa
dalam bidang teknologi informasi, dan agro industri; dan
e. Properti, hotel, dan real estat.
Saat ini kegiatan utama Perseroan dan Entitas anak dalam bidang konstruksi, EPC, properti, real estat,
investasi infrastruktur, penyelenggaraan prasarana dan sarana perkeretaapian, jasa pengadaan barang
dan hotel. Perseroan memulai kegiatan usaha komersialnya pada tanggal 11 Maret 1960.
Komposisi pemegang saham ADHI pada 31 Desember 2024 adalah sebagai berikut :
Tabel 3.1. Susunan Pemegang Saham ADHI
Jumlah Nilai %
Nama Pemegang Saham Saham Nominal Kepemilikan
(lembar) (Rp.) Saham
Pemerintah Republik Indonesia
- Seri A Dwiwarna 1 100 0,00%
- Seri B 5.408.773.791 540.877.379.100 64,34%
Direksi:
Harimawan 337.900 33.790.000 0,00%
PT Sumitomo Indonesia 2.998.497.287 299.849.728.700 36,06%
Jumlah 8.407.608.979 840.760.897.900 100,00%
Sumber : Laporan Keuangan audit 2024
Susunan pengurus Dewan Komisaris dan Direksi ADHI pada 31 Desember 2024 adalah sebagai
berikut:
Tabel 3.2. Susunan Pengurus ADHI
Jabatan Nama
Komisaris Utama Dody Usodo Hargosuseno
Komisaris Bob Arthur Lombogia
Komisaris Independen Rustam Sofyan Sirait
Komisaris Independen Hironimus Hilapok
Komisaris Independen Erwin Moeslimin S
Komisaris Independen Elan Suherlan
Direktur Utama Entus Asnawi Mukhson
Direktur Operasi 1 Alloysius Suko Widigdo
Direktur Operasi 2 Harimawan
Direktur Operasi 3 Vera Kirana
Direktur Keuangan Bani Iqbal
Direktur Human Capital dan Legal Ki Syahgolang Permata
Direktur Manajemen Risiko dan Kesisteman Yan Arianto
Sumber : Laporan Keuangan audit 2024
ADHI memiliki penyertaan ke entitas anak, pada 31 Desember 2024 penyertaan yang dimiliki oleh
ADHI adalah sebagai berikut :
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 22
Page 37
Tabel 3.3. Struktur Entitas Anak ADHI
Perusahaan Kepemilikan
PT Adhi Commuter Properti, Tbk 90,00%
PT Adhi Persada Properti 99,94%
PT Adhi Persada Gedung 99,57%
PT Adhi Persada Beton 99,86%
PT Adhi Jalintim Riau 99,92%
PT Jalintim Adhi Abipraya 60,00%
PT Dumai Tirta Persada 51,00%
Sumber: Annual Repoert 2024
3.1.2. PT Adhi Commuter Properti, Tbk sebagai Penerima Pinjaman
PT Adhi Commuter Properti Tbk (ADCP) didirikan di Jakarta sesuai dengan akta pendirian No. 103
tertanggal 9 Maret 2018, dibuat dihadapan notaris Ir. Nanette Cahyanie Handari Adi Warsito, S.H. Akta
pendirian tersebut telah mendapat pengesahan dari Menteri Kehakiman dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia dengan Surat Keputusan Menteri No. AHU0018477.AH.01.01.Tahun 2018 tanggal
6 April 2018. Pada tanggal 2 Juli 2018, Entitas Induk Grup, PT Adhi Karya Tbk melakukan pemisahan
aset dan liabilitas milik Departemen Transit Oriented Development (TOD) dan Hotel kepada Grup, melalui
akta pemisahan No. 1 yang dibuat dihadapan notaris Ir. Nanette Cahyanie Handari Adi Warsito, S.H.
Anggaran Dasar ADCP mengalami perubahan dengan Akta No. 207 tanggal 28 Juni 2022 dan telah
mendapat pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia melalui Surat
No. AHU014.3812.AH.01.11.Tahun 2022. Salah satu ketentuan terkait perubahan Anggaran dasar
menjadi PT Adhi Karya (Persero) Tbk sebesar Rp1.999.990.000.000 dan Masyarakat/Public sebesar
Rp222.232.220.000.
Sesuai dengan Pasal 3 (tiga) anggaran dasar ADCP, maksud dan tujuan ADCP adalah melakukan usaha
dibidang properti dan real estat yaitu:
1. Pembangunan perkantoran, apartemen, perumahan, dan lain-lain;
2. Perdagangan yang berhubungan dengan usaha properti dan real estat;
3. Jasa agen properti dan real estat, jasa pengelolaan dan penyewaan gedung, dan lain-lain.
Kegiatan usaha yang dilakukan oleh ADCP sampai dengan 31 Oktober 2023 adalah pembangunan
apartemen, perdagangan yang berhubungan dengan usaha properti dan real estat, dan manajemen
perhotelan. ADCP memulai kegiatan usaha komersialnya pada tanggal 23 Mei 2018.
Kantor pusat ADCP berkedudukan di Jalan Pengantin Ali No. 88 Ciracas, Jakarta Timur Indonesia.
PT Adhi Karya (Persero) Tbk adalah pemegang saham utama dari Grup. Pemerintah Negara Republik
Indonesi adalah induk terakhir dari ADCP.
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 23
Page 38
Sebagai anak perusahaan PT Adhi Karya Tbk (Persero) Tbk, PT Adhi Commuter Properti Tbk.
(ADCP) dipercaya menjadi pengembang properti dengan konsep Transit Oriented Development (TOD)
pertama dan terbesar di Indonesia. ADCP mengembangkan berbagai proyek hunian dengan brand LRT
CITY, ADHI CITY, dan Member of LRT CITY, yang hadir di setiap titik Stasiun LRT, Commuter Line,
dan BRT. Proyek-proyek ini bertujuan untuk mendukung mobilitas masyarakat dengan
menghubungkan hunian dan transportasi massal secara efisien. Selain itu, ADCP juga mengembangkan
properti lainnya, seperti Kantor dan Komersial Area yang dirancang untuk menciptakan lingkungan
yang terintegrasi, nyaman, dan ramah lingkungan, sehingga memenuhi kebutuhan hunian dan area kerja
yang berkembang pesat di Kawasan perkotaan.
ADCP juga mengelola tiga hotel berbintang GranDhika di Jakarta, Medan, dan Semarang, serta
memiliki hotel budget seperti StayG, hotel budget yang menawarkan kenyamanan dengan harga
terjangkau, dan GPS (GrandDhika Property Service), yang menyediakan layanan manajemen untuk unit
apartemen yang disewakan. Dengan fasilitas premium, hotel-hotel ini dirancang untuk kenyamanan
tamu, baik untuk bisnis maupun rekreasi, serta mendukung pengembangan sektor pariwisata dan
ekonomi lokal.
ADCP juga memiliki lini bisnis dukungan komersial yang tersebar di berbagai kawasan dan hotel. Lini
ini meliputi pengelolaan area komersial yang mendukung mobilitas dan kebutuhan bisnis di sekitar
properti yang dikelola. Dengan menciptakan ruang kerja dan retail yang terintegrasi, nyaman, dan ramah
lingkungan, ADCP berkomitmen untuk menyediakan fasilitas yang mendukung pertumbuhan ekonomi
serta meningkatkan kualitas hidup di kawasan perkotaan.
Komposisi pemegang saham ADCP pada 31 Desember 2024 adalah sebagai berikut :
Tabel 3.4. Susunan Pemegang Saham ADCP
Jumlah Nilai %
Nama Pemegang Saham Saham Nominal Kepemilikan
(lembar) (Rp.000) Saham
PT Adhi Karya (Persero) Tbk 19.999.900.000 1.999.990.000 90,00%
Koperasi Adhi Sejahtera 100.000 10.000 0,00%
Masyarakat/Public 2.222.222.200 222.222.220 10,00%
Jumlah 22.222.222.200 2.222.222.220 100,00%
Sumber : Sumber : Laporan Keuangan audit 2024
Susunan pengurus Dewan Komisaris dan Direksi ADCP pada 31 Desember 2024 adalah sebagai
berikut:
Tabel 3.5. Susunan Pengurus ADCP
Jabatan Dijabat Oleh
Dewan Komisaris :
Komisaris Utama Herry Ardianto
Komisaris Achmad Afandi
Komisaris Independen Wenry Anshory Putra
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 24
Page 39
Jabatan Dijabat Oleh
Dewan Direksi :
Direktur Utama Rizkan Firman
Direktur Keuangan, Managemen Risiko dan Achmad Wachid Abdullah
IHC
Direktur Pemasaran dan Produksi Farid Budiyanto
Dewan Komisaris :
Komisaris Utama Herry Ardianto
Sumber : Laporan Keuangan audit 2024
ADCP memiliki anak usaha yaitu PT Mega Graha Citra Perkasa sebesar 99,99%.
3.2. Analisis Industri Dan Lingkungan
3.2.1. Kondisi Makro Ekonomi
3.2.1.1. Pertumbuhan Ekonomi Global
Divergensi pertumbuhan ekonomi dunia melebar dan ketidakpastian pasar keuangan global berlanjut.
Perekonomian Amerika Serikat (AS) tumbuh lebih kuat dari prakiraan didukung oleh stimulus fiskal
yang meningkatkan permintaan domestik dan kenaikan investasi di bidang teknologi yang mendorong
peningkatan produktivitas. Sebaliknya, ekonomi Eropa, Tiongkok, dan Jepang masih lemah dipengaruhi
oleh menurunnya keyakinan konsumen dan tertahannya produktivitas, sementara ekonomi India masih
tertahan akibat sektor manufaktur yang terbatas. Sejalan dengan itu, prospek pertumbuhan ekonomi
dunia 2025 diprakirakan lebih tinggi dari proyeksi sebelum menjadi 3,2%. Di sisi lain, arah kebijakan
Pemerintah dan bank sentral AS berpengaruh pada ketidakpastian pasar keuangan global. Kuatnya
ekonomi AS serta dampak kebijakan tarif menahan proses disinflasi di AS dan berdampak pada
menguatnya ekspektasi penurunan Fed Funds Rate (FFR) yang lebih terbatas. Kebijakan fiskal AS yang
lebih ekspansif mendorong yield US Treasury tetap tinggi, baik pada tenor jangka pendek maupun
jangka panjang. Bersamaan dengan ketegangan geopolitik yang meningkat, perkembangan tersebut
menyebabkan makin besarnya preferensi investor global untuk memindahkan portofolionya ke AS.
Indeks mata uang dolar AS naik tinggi makin menambah tekanan pelemahan berbagai mata uang dunia.
Berbagai perkembangan global ini memerlukan penguatan respons kebijakan dalam memitigasi dampak
rambatan global untuk tetap menjaga stabilitas dan mendorong pertumbuhan ekonomi di dalam negeri.
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 25
Page 40
Gambar 3.1. Indeks Bursa Global Triwulan IV 2024
Sumber: Laporan Kebijakan Moneter, Triwulan IV 2024
3.2.1.2. Pertumbuhan Ekonomi Indonesia
Pertumbuhan ekonomi Indonesia tumbuh baik dengan kecenderungan lebih rendah dari prakiraan
sebelumnya. Pertumbuhan ekonomi triwulan IV 2024 sedikit di bawah prakiraan dipengaruhi oleh lebih
rendahnya permintaan domestik, baik konsumsi maupun investasi. Secara keseluruhan, pertumbuhan
ekonomi 2024 diprakirakan sedikit di bawah titik tengah kisaran 4,7-5,5%. Pada 2025, pertumbuhan
ekonomi diperkirakan juga cenderung lebih rendah dari prakiraan sebelumnya. Ekspor diprakirakan
lebih rendah sehubungan dengan melambatnya permintaan negara-negara mitra dagang utama, kecuali
AS. Konsumsi rumah tangga juga masih lemah, khususnya golongan menengah ke bawah sehubungan
dengan belum kuatnya ekspektasi penghasilan dan ketersediaan lapangan kerja. Pada saat yang sama,
dorongan investasi swasta juga belum kuat karena masih lebih besarnya kapasitas produksi dalam
memenuhi permintaan, baik domestik maupun ekspor. Bank Indonesia memprakirakan pertumbuhan
ekonomi Indonesia 2025 mencapai kisaran 4,7-5,5%, sedikit lebih rendah dari prakiraan sebelumnya
4,8-5,6%. Dalam kaitan ini, Bank Indonesia terus mengoptimalkan bauran kebijakannya untuk tetap
menjaga stabilitas dan turut mendorong pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan. Upaya tersebut
dilakukan melalui optimalisasi stimulus kebijakan makroprudensial dan akselerasi digital transaksi
pembayaran yang ditempuh Bank Indonesia dengan kebijakan stimulus fiskal Pemerintah. Lebih dari
itu, Bank Indonesia mendukung penuh implementasi program-program Pemerintah dalam Asta Cita,
termasuk untuk ketahanan pangan, pembiayaan ekonomi, serta akselerasi ekonomi dan keuangan
digital.
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 26
Page 41
Gambar 3.2. Pertumbuhan dan Proyeksi PDB Indonesia
Sumber: Laporan Kebijakan Moneter, Triwulan IV 2024
*Proyeksi Bank Indonesia
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) tetap sehat sehingga mendukung ketahanan eksternal. Surplus
neraca perdagangan berlanjut pada Desember 2024 yang tercatat 2,2 miliar dolar AS dipengaruhi oleh
kinerja ekspor komoditas utama Indonesia yang kuat, seperti bahan bakar mineral, lemak dan minyak
hewan nabati, serta besi dan baja. Pekembangan ini mendukung transaksi berjalan 2024 tetap sehat dan
diprakirakan dalam kisaran defisit rendah 0,1% sampai dengan 0,9% dari PDB. Sementara itu, tingginya
ketidakpastian pasar keuangan global menurunkan aliran masuk modal asing ke instrumen keuangan
domestik dengan SBN dan SRBI masing-masing hanya mencatat inflows 19 juta dolar AS dan 288 juta
dolar AS pada awal tahun 2025 (hingga 13 Januari 2025). Posisi cadangan devisa Indonesia pada akhir
Desember 2024 tercatat tinggi sebesar 155,7 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,7 bulan impor
atau 6,5 bulan impor dan pembayaran utang luar negeri Pemerintah, serta berada di atas standar
kecukupan internasional sekitar 3 bulan impor. Ke depan, NPI pada 2025 diprakirakan tetap sehat
seiring dengan surplus transaksi modal dan finansial yang berlanjut dan defisit transaksi berjalan yang
terjaga dalam kisaran defisit 0,5% sampai dengan 1,3% dari PDB. Surplus neraca transaksi modal dan
finansial didukung oleh aliran masuk modal asing sejalan dengan persepsi positif investor terhadap
prospek perekonomian domestik yang lebih baik dan imbal hasil investasi yang menarik.
3.2.1.3. Nilai Tukar Rupiah
Nilai tukar Rupiah tetap terkendali di tengah ketidakpastian global yang tinggi, didukung oleh kebijakan
stabilitas Bank Indonesia. Nilai tukar Rupiah terhadap dolar AS pada Januari 2025 (hingga 14 Januari
2025) hanya melemah sebesar 1,00% (ptp) dari level nilai tukar akhir 2024. Perkembangan nilai tukar
Rupiah terhadap dolar AS juga relatif lebih baik dibandingkan dengan mata uang regional lainnya,
seperti rupee India, peso Filipina, dan baht Thailand yang masing-masing melemah sebesar 1,20%;
1,33%; dan 1,92%. Sebaliknya, nilai tukar Rupiah tercatat menguat terhadap mata uang kelompok
negara maju di luar dolar AS, dan stabil terhadap mata uang kelompok negara berkembang.
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 27
Page 42
Perkembangan tersebut sejalan dengan kebijakan stabilisasi Bank Indonesia serta didukung oleh aliran
masuk modal asing yang masih berlanjut, imbal hasil instrumen keuangan domestik yang menarik,
inflasi yang rendah, dan prospek pertumbuhan ekonomi Indonesia yang tetap baik. Seluruh instrumen
moneter akan terus dioptimalkan, termasuk penguatan strategi operasi moneter pro-market melalui
optimalisasi instrumen SRBI, SVBI, dan SUVBI, untuk memperkuat investasi portofolio asing dan
mendukung stabilitas nilai tukar Rupiah.
Gambar 3.3. Pergerakan Nilai Tukar Rupiah
Sumber: Laporan Kebijakan Moneter, Triwulan IV 2024
3.2.1.4. Inflasi
Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) 2024 terjaga dalam kisaran sasarannya 2,5±1%, sejalan inflasi
IHK Desember 2024 yang tercatat 1,57% (yoy). Perkembangan ini dipengaruhi oleh inflasi inti yang
terkendali pada level 2,26% (yoy) sejalan dengan konsistensi suku bunga kebijakan Bank Indonesia (BI-
Rate) untuk mengarahkan ekspektasi inflasi sesuai sasarannya. Sementara itu, kelompok volatile food (VF)
mencatat inflasi 0,12% (yoy) didukung oleh peningkatan pasokan pangan seiring berlanjutnya musim
panen, serta eratnya sinergi pengendalian inflasi TPIP/TPID melalui GNPIP. Secara spasial, inflasi
IHK di berbagai daerah juga terkendali dalam kisaran sasaran inflasi nasional.
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 28
Page 43
Gambar 3.4. Inflasi
Sumber: Laporan Kebijakan Moneter, Triwulan IV 2024
Ke depan, Bank Indonesia meyakini inflasi IHK tetap terkendali dalam sasarannya. Inflasi inti
diprakirakan terjaga seiring ekspektasi inflasi yang terjangkar dalam sasaran, kapasitas perekonomian
yang masih besar dan dapat merespons permintaan domestik, imported inflation yang terkendali sejalan
dengan kebijakan stabilitas nilai tukar Rupiah Bank Indonesia, serta dampak positif berkembangnya
digitalisasi. Inflasi VF diprakirakan terkendali didukung oleh sinergi pengendalian inflasi Bank
Indonesia dan Pemerintah Pusat dan Daerah. Bank Indonesia terus berkomitmen memperkuat
efektivitas kebijakan moneter guna menjaga inflasi tahun 2025 dan 2026 terkendali dalam sasaran
2,5±1%, dengan tetap mendukung upaya turut mendorong pertumbuhan ekonomi.
3.2.1.5. Perkembangan Moneter
Transmisi kebijakan moneter melalui jalur suku bunga berjalan baik dalam upaya turut mendukung
pertumbuhan ekonomi. Suku bunga pasar uang (IndONIA) bergerak di sekitar BI-Rate, yaitu 6,03%
pada 14 Januari 2025. Suku bunga SRBI untuk tenor 6, 9, dan 12 bulan tanggal 10 Januari 2025 tercatat
menarik untuk mendukung aliran masuk modal asing masing-masing pada level 7,06%; 7,10% dan
7,23%. Imbal hasil SBN tenor 2 tahun dan 10 tahun per 14 Januari 2025, masing-masing meningkat
menjadi 6,98% dan 7,25% sehingga juga tetap menjaga daya tarik imbal hasil instrumen keuangan
domestik di tengah berlanjutnya ketidakpastian global. Sementara itu, suku bunga perbankan tetap
terjaga ditopang likuiditas perbankan yang memadai serta efisiensi perbankan dalam pembentukan harga
yang makin baik dengan transparasi SBDK. Suku bunga deposito 1 bulan dan suku bunga kredit pada
Desember 2024 tercatat masing-masing sebesar 4,87% dan 9,20%, relatif stabil dibandingkan level
bulan sebelumnya.
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 29
Page 44
Peran kredit/pembiayaan pada 2024 tetap kuat dalam mendukung pertumbuhan ekonomi.
Pertumbuhan kredit pada 2024 mencapai 10,39% (yoy), berada dalam kisaran prakiraan Bank Indonesia
10-12%. Dari sisi penawaran, pertumbuhan kredit dipengaruhi oleh terjaganya minat penyaluran kredit
perbankan, berlanjutnya realokasi alat likuid ke kredit oleh perbankan, tersedianya dukungan pendanaan
dari pertumbuhan DPK, serta positifnya dampak KLM Bank Indonesia. Dari sisi permintaan,
pertumbuhan kredit didukung oleh kinerja usaha korporasi yang terjaga, di tengah konsumsi rumah
tangga yang terbatas. Berdasarkan kelompok penggunaan, pertumbuhan kredit modal kerja, kredit
investasi, dan kredit konsumsi, masing-masing sebesar 8,35% (yoy), 13,62% (yoy), dan 10,61% (yoy).
Pembiayaan syariah tumbuh sebesar 9,87% (yoy), sementara kredit UMKM tumbuh 3,37% (yoy). Ke
depan, pertumbuhan kredit diprakirakan meningkat dalam kisaran sasaran 11-13% pada 2025 sejalan
prospek pertumbuhan ekonomi yang tetap baik dan dukungan kebijakan makroprudensial Bank
Indonesia. Berbagai kebijakan insentif dari Pemerintah diprakirakan juga dapat mendorong permintaan
kredit lebih lanjut.
Gambar 3.5. Suku Bunga Kredit; KMK, KI, KK
Sumber: Laporan Kebijakan Moneter, Triwulan IV 2024
3.2.1.6. Industri Perbankan
Bank Indonesia terus memperkuat efektivitas implementasi Kebijakan Insentif Likuiditas
Makroprudensial (KLM). Pada 2025, KLM diarahkann untuk mendorong kredit/pembiayaan
perbankan guna mendukung pertumbuhan dan penciptaan lapangan kerja. Mulai 1 Januari 2025,
insentif KLM telah disalurkan pada sektor-sektor yang mendukung pertumbuhan dan penciptaan
lapangan kerja, yaitu antara lain sektor pertanian, perdagangan dan manufaktur, transportasi,
pergudangan dan pariwisata dan ekonomi kreatif, konstruksi, real estate, dan perumahan rakyat, serta
UMKM, Ultra Mikro, dan hijau. Hingga minggu kedua Januari 2025, Bank Indonesia akan terus
mendorong penyaluran kredit/pembiayaan perbankan dan memperkuat sinergi dengan Pemerintah,
otoritas keuangan, Kementerian/Lembaga, perbankan, dan pelaku usaha.
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 30
Page 45
Ketahanan sistem keuangan terjaga baik. Likuiditas perbankan tetap memadai, tercermin dari rasio Alat Likuid terhadap Dana Pihak Ketiga (AL/DPK) pada Desember 2024 yang tinggi sebesar 25,59%. Rasio kecukupan modal (Capital Adequacy Ratio/CAR) perbankan pada November 2024 tercatat tinggi sebesar 26,89%, tergolong kuat dalam menyerap risiko dan mendukung pertumbuhan kredit. Risiko kredit tetap terkendali, tercermin dari rasio kredit bermasalah (Non-Performing Loan/NPL) perbankan pada November 2024 yang terjaga rendah, sebesar 2,19% (bruto) dan 0,75% (neto). Hasil stress-test Bank Indonesia menunjukkan ketahanan perbankan yang tetap kuat dalam menghadapi berbagai risiko, serta ditopang oleh kemampuan membayar dan profitabilitas korporasi yang terjaga. Bank Indonesia akan terus memperkuat sinergi kebijakan bersama KSSK dalam memitigasi berbagai risiko yang berpotensi mengganggu stabilitas sistem keuangan. 3.2.1.7. Keuangan Non Bank Kinerja transaksi ekonomi dan keuangan digital pada tahun 2024 tetap tumbuh didukung oleh sistem pembayaran yang aman, lancar, dan andal. Pembayaran digital mencapai 34,5 miliar transaksi atau tumbuh 36,1% (yoy) yang didukung oleh seluruh komponennya. Volume transaksi pada aplikasi mobile tumbuh sebesar 39,1% (yoy), demikian pula volume transaksi pada internet yang tumbuh sebesar 4,4% (yoy) pada tahun 2024. Di samping itu, volume transaksi pembayaran digital melalui QRIS tetap tumbuh pesat sebesar 175,2% (yoy) didukung peningkatan jumlah pengguna dan merchant Pembayaran digital diproyeksikan meningkat 52,3% (yoy) pada tahun 2025. Dari sisi infrastruktur, volume transaksi ritel yang diproses melalui BI- FAST mencapai 3,4 miliar transaksi atau tumbuh 62,4% (yoy) dengan nilai mencapi Rp8,9 triliun pada tahun 2024. Volume transaksi nilai besar yang diproses melalui BI-RTGS mencapai 10,3 juta transaksi atau tumbuh 3,1% (yoy) dengan nilai Rp126,3 ribu triliun, meningkat 17,6% (yoy) pada tahun 2024. Pada tahun 2025, volume transaksi BI-FAST diprakirakan tumbuh 34,1% (yoy) dan nilai transaksi BI- RTGS diprakirakan tumbuh 11,4% (yoy). Sementara itu, dari sisi pengelolaan uang Rupiah, Uang Kartal Yang Diedarkan (UYD) tumbuh 9,3% (yoy) menjadi Rp1.204,5 triliun pada akhir Desember 2024 dan diprakirakan tumbuh 5,7% (yoy) pada tahun 2025. Stabilitas sistem pembayaran tetap terjaga, ditopang oleh struktur industri yang sehat dan infrastruktur yang stabil. Dari sisi infrastruktur, stabilitas sistem pembayaran tercermin pada penyelenggaraan Sistem Pembayaran Bank Indonesia (SPBI) yang lancar dan andal serta kecukupan pasokan uang dalam jumlah dan kualitas yang memadai pada Desember 2024. Dari sisi struktur industri, interkoneksi antarpelaku dalam sistem pembayaran terus menguat diikuti oleh ekosistem Ekonomi Keuangan Digital (EKD) yang meluas. Transaksi pembayaran berbasis Standar Nasional Open API Pembayaran (SNAP) juga meningkat sejalan dengan perluasan tingkat adopsi. Bank Indonesia terus menjaga ketersediaan uang Rupiah dalam jumlah yang cukup dengan kualitas yang layak edar di seluruh wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia (NKRI), termasuk daerah Terdepan, Terluar, Terpencil (3T). Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 31
Page 46
3.2.2. Perkembangan Properti Komersial
3.2.2.1. Perkembangan Permintaan Properti Komersial
Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV 2024 secara tahunan sal
tumbuh sebesar 2,84% (yoy), lebih rendah dibandingkan dengan 4, 10% (yoy) pada triwulan III 2024
tas. Perkembangan tersebut terutama didorong penurunan pemintikan pada segmen apartemen pada
sewa, serta perlambatan permintaan pada segmen hotel dan convention hall Penurunan pada segmen
dapartemen sewa dipengaruhi oleh perlambatan permintaan di Bandung dan Surabaya, serta okat
berlanjutnya penurunan permintaan di Jakarta. Perlambatan permintaan segmen hotel terjadi d
mayoritas kota amatan, sedangkan perlambatan permintaan segmen convention hall terjadi di
Palembang Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan V
2024 tumbuh sebesar 0,35% (yoy), sedikit lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan triwulan sebelumnya
sebesar 0,27% (yoy). Kondisi tersebut terutama didorong oleh peningkatan permintaan pada segmen
lahan industri di wilayah Bogor, Depok, Bekasi (Bodebek) dan Semarang khususnya di bidang data
centerdan Food & Baverage(F&B) processing, serta pada segmen warehouse complex di Palembang.
Gambar 3.6. Pertumbuhan Tahunan Indeks Gambar 3.7. Pertumbuhan Tahunan Indeks
Permintaan Kategori Sewa (% yoy) Permintaan Kategori Jual (% yoy)
Sumber: Perkembangan Properti Komersial, Triwulan IV 2024
Indeks Permintaan Properti Komersial kategori sewa secara triwulanan tumbuh sebesar 0,88% (qtq),
lebih rendah dari kenaikan triwulan sebelumnya sebesar 2,57% (qtq). Perkembangan tersebut
disebabkan oleh penurunan permintaan pada segmen apartemen sewa di Jakarta dan Bandung, serta
perlambatan pada segmen hotel di mayoritas kota yang diamati, kecuali di Semarang dan Surabaya.
Perlambatan permintaan juga terjadi pada segmen convention hall di Jakarta dan Indeks Permintaan
Properti Komersial kategori sewa secara triwulanan tumbuh sebesar 0,88% (qtq), lebih rendah dari
kenaikan triwulan sebelumnya sebesar 2,57% (qtq). Perkembangan tersebut disebabkan oleh penurunan
permintaan pada segmen apartemen sewa di Jakarta dan Bandung, serta perlambatan pada segmen hotel
di mayoritas kota yang diamati, kecuali di Semarang dan Surabaya. Perlambatan permintaan juga terjadi
pada segmen convention hall di Jakarta dan.
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 32
Page 47
Gambar 3.8. Pertumbuhan Triwulanan Indeks Gambar 3.9. Pertumbuhan Triwulanan Indeks
Permintaan Kategori Sewa (% qtq) Permintaan Kategori Jual (% qtq)
Sumber: Perkembangan Properti Komersial, Triwulan IV 2024
3.2.2.2. Perkembangan Pasokan Properti Komersial
Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa pada triwulan IV 2024 secara tahunan tumbuh
sebesar 2,89% (yoy), lebih tinggi dibandingkan kenaikan triwulan III 2024 sebesar 2,45% (yoy).
Kenaikan pasokan tersebut terjadi pada mayoritas segmen, kecuali apartemen sewa. Kenaikan pasokan
pada segmen ritel sewa terutama tercatat di Jakarta, Bodebek, dan Surabaya, sementara kenaikan
pasokan pada segmen hotel, terutama di Jakarta dan Bandung. Lebih lanjut, Indeks Pasokan Properti
Komersial kategori jual tercatat tumbuh relatif stabil sebesar 0,11% (yoy) dibandingkan pertumbuhan
pada triwulan sebelumnya.
Gambar 3.10. Pertumbuhan Tahunan Indeks Gambar 3.11. Pertumbuhan Tahunan Indeks
Pasokan Kategori Sewa (% yoy) Pasokan Kategori Jual (% yoy)
Sumber: Perkembangan Properti Komersial, Triwulan IV 2024
Secara triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa tercatat meningkat dari sebesar
0,27% (qtq) pada triwulan III 2024 menjadi sebesar 0,56% (qtq) pada triwulan IV 2024. Peningkatan ini
terutama didorong oleh kenaikan pasokan pada segmen ritel sewa di Jakarta, Bodebek, dan Surabaya.
Sementara itu, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual pada triwulan IV 2024 relatif tidak
mengalami perubahan dibandingkan dengan triwulan sebelumnya. Kondisi ini didorong oleh relatif
stabilnya pasokan pada seluruh segmen kategori jual.
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 33
Page 48
Gambar 3.12. Pertumbuhan Triwulanan Gambar 3.13. Pertumbuhan Triwulanan
Indeks Pasokan Kategori Sewa (% qtq) Indeks Pasokan Kategori Jual (% qtq)
Sumber: Perkembangan Properti Komersial, Triwulan IV 2024
3.2.2.3. Perkembangan Harga Properti Komersial
Perkembangan permintaan properti komersial yang naik terbatas diikuti oleh perlambatan harga
properti komersial khususnya kategori sewa. Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa
pada triwulan IV 2024 tumbuh sebesar 0,93% (yoy), lebih rendah dibandingkan kenaikan pada triwulan
sebelumnya sebesar 2,09% (yoy). Perlambatan Indeks Harga tersebut dipengaruhi oleh perkembangan
harga segmen ritel sewa di Jakarta, Banten, Medan, dan Surabaya, segmen hotel di Jakarta, Medan,
Surabaya, dan Palembang, serta segmen convention hall di Jakarta. Pada kategori jual, perkembangan
Indeks Harga Properti Komersial juga melambat dari sebesar 0,40% (yoy) pada triwulan III 2024
menjadi sebesar 0, 19% (yoy) pada triwulan IV 2024. Perlambatan tersebut disebabkan penurunan harga
pada segmen perkantoran jual di Surabaya sebagai strategi menank konsumen. Sementara itu, harga
segmen lahan industri mengalami perlambatan di wilayah Bodebek dan Semarang.
Gambar 3.14. Perkembangan Indeks Harga Gambar 3.15. Perkembangan Indeks Harga
Kategori Sewa Tahunan (% yoy) Kategori Jual Tahunan (% yoy)
Sumber: Perkembangan Properti Komersial, Triwulan IV 2024
Secara triwulanan, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV 2024
tumbuh sebesar 0,06% (qtq), lebih rendah dibandingkan triwulan sebelumnya yang tumbuh sebesar
1,56% (qtq). Perlambatan tersebut disebabkan oleh penurunan harga pada segmen ritel sewa di Banten,
Bandung, Medan, dan Surabaya, serta perlambatan harga pada segmen hotel di mayoritas kota amatan.
Di sisi lain, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan IV 2024 tumbuh rendah
sebesar 0,02% (qtq), setelah pada triwulan sebelumnya tercatat kontraksi 0,03% (qtq). Peningkatan
tersebut didorong oleh peningkatan Indeks Harga pada segmen perkantoran jual di Surabaya, serta
segmen lahan industri di wilayah Bodebek.
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 34
Page 49
Gambar 3.16. Perkembangan Indeks Harga Gambar 3.17. Perkembangan Indeks Harga
Kategori Sewa Triwulanan (% qtq) Kategori Jual Triwulanan (% qtq)
Sumber: Perkembangan Properti Komersial, Triwulan IV 2024
3.2.3. Kesimpulan Aspek Pasar
Mengacu pada perekonomian Indonesia serta kondisi pasar terkait pasar properti, maka dapat
disimpulkan bahwa prospek ekonomi nasional masih positif untuk jangka panjang dan untuk bisnis
yang dijalankan oleh ADCP.
3.2.4. Daftar Konsumen
Komponen pendapatan ADCP didominasi oleh pendapatan dari properti, pendapatan operasi bersama,
pendapatan hotel, dan pendapatan sewa. Konsumen ADCP adalah masyarakat yang membeli atau
menyewa kawasan hunian terintegrasi dan support facilities seperti perhotelan dan komersial pendukung.
3.2.5. Pesaing
Pesaing dari ADCP berdasarkan pada jenis bisnis utamanya yakni otomotif, antara lain :
1. PT Wulandari Bangun Laksana Tbk
2. PT Urban Jakarta Propertindo Tbk
3. PT Gowa Makassar Tourism Development Tbk
4. PT Pikko Land Development Tbk
5. PT Pollux Hotels Group Tbk.
3.2.6. Strategi
Beberapa hal yang perlu mendapat perhatian manejemen ADCP untuk meningkatkan kinerjanya
sebagai berikut :
• Mengoptimalkan land development.
• Menambah land bank strategis melalui pengadaan dan bermitra sinergi dengan land owner.
• Meningkatkan recurring income untuk sustainability.
• Melakukan diversifikasi dan diferensiasi portofolio.
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 35
Page 50
• Mengefektifkan perputaran modal. • Bermitra sinergis dengan lingkungan pemerintah daerah setempat. • Mengembangkan SDM yang berbudaya unggul dengan tingkat engagement yang tinggi. 3.3. Analisis Operasional Dan Prospek Perusahaan 3.3.1. Analisis Operasional PT Adhi Commuter Properti (ADCP), pengembang properti berbasis transportasi massal pertama dan terbesar di Indonesia, menghadirkan hunian dengan keunggulan aksesibilitas yang mempermudah masyarakat menjalani aktivitas harian serta berkontribusi dalam menyelesaikan permasalahan perkotaan. ADCP merupakan salah satu anak usaha perusahaan Milik Badan Usaha Milik Negara (BUMN) PT Adhi Karya (Persero), Tbk. yang bergerak dibidang Property, Hospitality & Support. Dimulai dari divisi Transit Oriented Development (TOD) Adhi Karya di tahun 2015 dan berkembang menjadi entitas terpisah pada tahun 2018. PT Adhi Commuter Properti didirikan dengan tujuan untuk memenuhi kebutuhan dalam menyediakan kawasan hunian terintegrasi dan support facilities di area sekitar jalur Light Rail Transit (LRT). Hunian ADCP mengedepankan unsur connect, mixed-use, shift & transit, walkable dan densify, kawasan LRT City akan menjadi solusi bagi masyarakat yang tidak hanya memberikan kenyamanan bertempat tinggal, namun lebih dari itu, kawasan ini akan menjadi peradaban baru dalam kehidupan masyarakat kaum urban. ADCP mengembangkan berbagai proyek hunian dengan brand LRT CITY, ADHI CITY, dan Member of LRT CITY, yang hadir di setiap titik Stasiun LRT, Commuter Line, dan BRT. Proyek-proyek ini bertujuan untuk mendukung mobilitas masyarakat dengan menghubungkan hunian dan transportasi massal secara efisien. Selain itu, ADCP juga mengembangkan properti lainnya, seperti Kantor dan Komersial Area yang dirancang untuk menciptakan lingkungan yang terintegrasi, nyaman, dan ramah lingkungan, sehingga memenuhi kebutuhan hunian dan area kerja yang berkembang pesat di Kawasan perkotaan. ADCP juga mengelola tiga hotel berbintang GranDhika di Jakarta, Medan, dan Semarang, serta memiliki hotel budget seperti StayG, hotel budget yang menawarkan kenyamanan dengan harga terjangkau, dan GPS (GrandDhika Property Service), yang menyediakan layanan manajemen untuk unit apartemen yang disewakan. Dengan fasilitas premium, hotel-hotel ini dirancang untuk kenyamanan tamu, baik untuk bisnis maupun rekreasi, serta mendukung pengembangan sektor pariwisata dan ekonomi lokal. ADCP juga memiliki lini bisnis dukungan komersial yang tersebar di berbagai kawasan dan hotel. Lini ini meliputi pengelolaan area komersial yang mendukung mobilitas dan kebutuhan bisnis di sekitar properti yang dikelola. Dengan menciptakan ruang kerja dan retail yang terintegrasi, nyaman, dan ramah lingkungan, ADCP berkomitmen untuk menyediakan fasilitas yang mendukung pertumbuhan ekonomi serta meningkatkan kualitas hidup di kawasan perkotaan. Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 36
Page 51
3.3.2. Prospek Usaha Pertumbuhan sektor properti Indonesia pada tahun 2024 menunjukkan angka positif. CEO Leads property, Hendra Hartono, menyampaikan bahwa data terbaru menunjukkan di kuartal pertama (Q1) 2024, Investasi pada sektor properti telah mencapai angka Rp 29,4 triliun. Angka ini merupakan peningkatan sebesar 6% dibandingkan dengan periode yang sama tahun 2023. Hal ini menunjukkan bahwa kepercayaan investor terhadap sektor properti di Indonesia masih tinggi. Nilai investasi di Indonesia mengalami peningkatan sebesar 22% dibandingkan kuartal pertama (Q1) tahun lalu. Sektor properti sendiri, menyumbang sebesar 7% dari total investasi nasional sebesar Rp401,5 triliun. Rumah tapak, retail, Industri dan logistik merupakan sektor yang memiliki pengaruh besar terhadap pertumbuhan properti tahun ini. Untuk rumah tapak sendiri saat ini masih mendominasi sektor hunian di Indonesia. Jika dibandingkan dengan kondominiumim, rumah tapak mencatat angka penjualan yang lebih tinggi. Indeks Transparansi Real Estate Global (GRETI) milik JLL dan LaSalle 2022-2024 dalam laporannya menyatakan, bahwa Indonesia berada diperingkat 40 secara global dengan indeks transparansi 2,81, atau masuk kedalam kategori semi-transparan. Dalam Indeks tersebut dikatakan, semakin transparan sektor properti suatu negara, maka investasi properti yang diraih juga semakin banyak. Berdasarkan hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) yang dilakukan Bank Indonesia, harga properti residensial pada pasar primer triwulan II tahun 2024 terindikasi meningkat terbatas, tecermin dari pertumbuhan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) pada triwulan II 2024 tercatat sebesar 1,76% (yoy), sedikit lebih rendah dibandingkan dengan pertumbuhan triwulan I 2024 sebesar 1,89% (yoy). Dari sisi pembiayaan, menunjukkan Pembangunan property residensial yang khususnya bersumber dari dana internal pengembang dengan pangsa sebesar 74,69%. Sedangkan dari sisi konsumen, pembelian rumah primer mayoritas dilakukan melalui skema pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), dengan pangsa sebesar 75,52% dari total pembiayaan. Meskipun sektor lain cenderung melemah dan menghadapi tantangan, sebaliknya industri properti justru terlihat optimis dan menunjukkan tanda-tanda kebangkitan di tengah berbagai upaya kebijakan moneter yang mendukung, terutama ada segmen sewa dan jual-beli properti di beberapa kota besar di Indonesia. Gubernur Bank Indonesia (BI), Perry Wirjiyo, mengumumkan penurunan BI Rate sebesar 25 basis poin menjadi 6%, dengan suku bunga Deposit Facility turun menjadi 5,25% dan Lending Facility turun menjadi 6,75%. Hal tersebut dilakukan untuk memperkuat stabilitas nilai tukar rupiah dan memastikan inflasi terkendali di kisaran target 2,5±1% pada 2024-2025, selain itu juga dapat memberikan dorongan bagi pertumbuhan ekonomi. Dengan penurunan suku bunga ini, diharapkan pasar properti akan kembali mengalami peningkatan dalam pengajuan KPR dan KPA di kuartal keempat. Sehingga dapat disimpulkan dengan mempertimbangkan kondisi pasar property dan prospek usaha ADCP maka kedepannya ADCP masih terus konsiten melakukan perkembangan bisnis yang lebih baik. Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 37
Page 52
3.4. Alasan Dilakukannya Transaksi
Transaksi ini dilakukan sebagai langkah strategis untuk mendukung kebutuhan operasional ADCP yang
masih memerlukan tambahan pendanaan. Dukungan ini bertujuan untuk memperkuat modal kerja.
Tantangan likuiditas yang dihadapi ADCP disebabkan oleh berbagai faktor, termasuk kondisi
makroekonomi, dinamika penjualan, dan produksi. Untuk mengatasi hal tersebut, ADCP telah
mengambil berbagai langkah proaktif, seperti mengoptimalkan potensi pemasukan kas (cash in),
meningkatkan efisiensi operasional, serta mempercepat proses penagihan piutang. Langkah-langkah ini
mencerminkan komitmen ADCP dalam menjaga keberlanjutan dan meningkatkan kinerja ADCP.
3.5. Analisis Skema dan Para Pihak Terkait Transaksi
Para pihak yang terkait secara langsung dalam Transaksi pinjam meminjam yang akan dilakukan adalah
ADHI dan ADCP, dimana ADHI memiliki 90,00% penyertaan saham pada ADCP, dengan gambaran
sebagai berikut :
Gambar 3.18. Hubungan Pihak-pihak yang Bertransaksi
ADHI
90,00%
ADCP
Sumber: Audit Report 2024, diolah
Keterangan rancangan Transaksi :
1. ADHI memiliki 90,00% penyertaan saham di ADCP. Dimana ADCP adalah pihak yang terafiliasi
dengan ADHI yang merupakan entitas anak usaha.
2. ADHI memberikan pinjaman kepada ADCP sebesar Rp82.000.000.000,- (delapan puluh dua miliar
rupiah) yang akan digunakan untuk operasional ADCP.
3. Tidak terdapat perubahan struktur hubungan antara ADHI dengan ADCP sebelum adanya transaksi
dan setelah adanya transkasi.
3.6. Keuntungan Dan Kerugian Yang Bersifat Kualitatif Atas Transaksi Yang Akan
Dilakukan
Keuntungan dan kerugian yang bersifat kualitatif dari Transaksi ini adalah sebagai berikut :
- Keuntungan :
• Memperoleh dana pinjaman secara cepat dengan bunga kompetitif dari shareholder sebesar
Rp82.000.000.000,- (delapan puluh dua miliar rupiah)
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 38
Page 53
• Merupakan bentuk pemberian dukungan finansial dari ADHI kepada ADCP, guna mendukung
kegiatan operasional ADCP.
• Dukungan finansial tersebut diharapkan akan mendukung realisasi rencana operasional ADCP
yang sudah dicanangkan sebelumnya.
Kerugian yang akan diperoleh ADCP dari Transaksi adalah apabila ADCP gagal melakukan
pembayaran pinjaman sesuai dengan schedule atau target yang telah disepakati. Maka akan terjadi
peningkatan beban bunga yang harus ditanggung ADCP berdampak kepada peforma keuangan
kedepannya. Selain itu jaminan yang telah disepakati maka akan menjadi milik ADHI, sehingga ADCP
kepemilikan aset ADCP akan berkurang.
3.7. Analisis Dampak Leverage Keuangan dengan Industri yang Sejenis dan Sebanding
Analisis dampak leverage dilakukan dengan laporan keuangan ADCP pada periode cut off, yang
dibandingkan dengan industri yang sejenis dan sebanding. Perusahaan pembanding ADCP adalah
perusahaan pengembang Property. Berikut perbandingan rasio ADCP dengan perusahaan pembanding,
adalah sebagai berikut :
Tabel 3.6. Rasio Solvabilitas Perusahaan Pembanding
Debt to Equity Ratio Debt to Asset Ratio
Perusahaan Ticker
31 desember 2024
PT Kota Satu Properti Tbk SATU 244,53% 60,78%
PT Lippo Karawaci Tbk LPKR 70,83% 28,02%
PT Megapolitan Developments Tbk EMDE 69,67% 26,88%
PT Pembangunan Perumahan Properti Tbk PPRO 100,14% 16,71%
PT Perintis Triniti Properti Tbk TRIN 55,81% 15,71%
PT Summarecon Agung Tbk SMRA 50,44% 19,91%
Rata-Rata Pembanding 98,57% 28,00%
Median Pembanding 70,25% 23,40%
PT Adhi Commuter Properti, Tbk ADCP 72,51% 27,82%
Berdasarkan rasio di atas diketahui bahwa rasio debt to equity dan debt to asset ratio hampir sama dari rata-
rata dan median perusahaan pembanding.
Berikut adalah analisis dampak leverage atau rasio solvabilitas atas pemberian pinjaman yang diterima
ADCP :
Tabel 3.7. Rasio Solvabilitas atau Leverage atas Proyeksi Keuangan
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029
Rasio Solvabilitas
Debt to Equity Ratio 70,45% 68,78% 65,55% 47,09% 45,38%
Debt to Asset Ratio 26,80% 25,71% 23,92% 17,93% 17,65%
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 39
Page 54
Tabel 3.8. Rasio Solvabilitas atau Leverage atas Proyeksi Keuangan (Lanjutan)
Keterangan 2030 2031 2032 2033 2034
Rasio Solvabilitas
Debt to Equity Ratio 42,92% 29,27% 26,23% 23,89% 21,70%
Debt to Asset Ratio 17,06% 13,92% 13,57% 12,78% 11,94%
3.8. Analisis Dampak Likuiditas
Analisis dampak likuiditas dilakukan untuk melihat keuangan ADCP di masa yang akan datang untuk
memastikan bahwa pinjaman yang diberikan tidak mengurangi kinerja ADCP. Rasio likuiditas keuangan
ADCP pada periode tahun 2025 hingga 2034 adalah sebagai berikut :
Tabel 3.9. Rasio Likuiditas atas Proyeksi Keuangan
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029
Rasio Likuiditas
Current Ratio 149,93% 142,54% 116,95% 125,36% 126,69%
Quick Ratio 149,93% 142,54% 116,95% 125,36% 126,69%
Tabel 3.10. Rasio Likuiditas atas Proyeksi Keuangan (sesuaikan) (Lanjutan)
Keterangan 2030 2031 2032 2033 2034
Rasio Likuiditas
Current Ratio 128,68% 137,35% 149,58% 155,06% 161,87%
Quick Ratio 128,68% 137,35% 149,58% 155,06% 161,87%
Berdasarkan rasio likuiditas di atas terlihat bahwa Transaksi atas penerimaan pinjaman ADCP dari
ADHI memberikan dampak yang baik utuk posisi likuiditas dimana kedepannya likuiditas Perseroan
menunjukan peningkatan.
3.9. Analisis Dampak Keuangan Perusahaan Jika Transaksi Gagal
Bagian penting adalah perihal debitur lalai atau terlambat membayar kewajiban (bunga dan pokok
kredit). Dampak keuangan yang akan diperoleh ADHI berdampak pada penurunaan kinerja ADCP
secara konsolidasi. Terutama terkait aset yang menjadi jaminan atas pinjaman ini, akan menjadi milik
ADHI serta akan berdampak pada performa aset milik ADCP.
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 40
Page 55
4. ANALISIS KUANTITATIF
4.1. Penilaian Atas Potensi Pendapatan, Aset, Liabilitas, Dan Kondisi Keuangan Perusahaan
4.1.1. Penilaian Kinerja Historis
Tahap penting dalam melihat kinerja perusahaan dapat dilakukan melalui analisis vertikal dan horisontal
laporan keuangan beberapa tahun terakhir, yang secara komparatif akan menunjukkan tingkat
perkembangan atas pos-pos keuangan dan perkembangan pendapatan, maupun kemampuan mencapai
tingkat laba dalam suatu kurun waktu tertentu.
Dalam skala historis analisis vertikal dan horizontal akan memberikan gambaran empiris aktivitas usaha
yang tercermin dalam sajian kuantitatif pada laporan keuangan berupa neraca dan laporan laba rugi.
Data empiris tersebut menjadikan titik tolak dalam menyusun proyeksi ke depan sebagai kerangka
prediksi atas usaha yang dilakukan, setidak-tidaknya merupakan petunjuk dan arah dalam menyusun
asumsi berbagai proyeksi dalam perkembangan usaha.
Tinjauan keuangan historis ADCP didasarkan pada :
1) Laporan keuangan konsolidasian ADCP untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember
2019 yang telah diaudit oleh KAP Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini wajar
dalam semua hal yang material Laporan No. 00400/2.1030/AU.1/03/0181-1/1/IV/2020 tanggal
01 April 2020.
2) Laporan keuangan konsolidasian ADCP untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember
2020 yang telah diaudit oleh KAP Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini wajar
dalam semua hal yang material Laporan No. 00283/2.1030/AU.1/03/0181-2/1/III/2021 tanggal
30 Maret 2021.
3) Laporan keuangan konsolidasian ADCP untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember
2021 yang telah diaudit oleh KAP Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini wajar
dalam semua hal yang material Laporan No. 00325/2.1030/AU.1/03/0181-3/1/IV/2022 tanggal
18 April 2022.
4) Laporan keuangan konsolidasian ADCP untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember
2022 yang telah diaudit oleh KAP Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini wajar
dalam semua hal yang material Laporan No. 00097/2.1030/AU.1/03/1680-1/1/II/2023 tanggal
28 Februari 2023.
5) Laporan keuangan konsolidasian ADCP untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember
2023 yang telah diaudit oleh KAP Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini wajar
dalam semua hal yang material Laporan No. 00099/2.1030/AU.1/03/1680-2/1/III/2024 tanggal
04 Maret 2024.
6) Laporan keuangan konsolidasian ADCP untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember
2024 yang telah diaudit oleh KAP Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini wajar
dalam semua hal yang material Laporan No. 00078/2.1030/AU.1/03/1680-3/1/II/2025 tanggal
28 Februari 2025.
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 41
Page 56
4.1.1.1. Penilaian Kinerja Laba Rugi
Tabel 4.1. Kinerja Laba Rugi ADCP
(Dalam Ribuan Rupiah)
31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des
Uraian 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Audited Audited Audited Audited Audited Audited
Pendapatan Usaha
Properti
MT Haryono 27 243.202.898 421.495.583
Royal Sentul Park 88.323.944 86.063.617 170.527.127 42.467.907 36.847.588 40.176.866
Adhi City Sentul 134.156.514 200.310.977 69.144.063 48.653.109
Cisauk Point 43.717.127 - 165.584.834 21.759.224 6.597.432
Green Avenue 25.738.953 - -
Premier MTH 21.267.064 - 42.708.360 1.052.146
Eastern Green Lot 1 16.783.314 290.766.951 107.034.550 27.670.552 38.744.711 50.942.326
Cikunir - - - - -
Sub Jumlah 439.033.300 798.326.151 411.718.192 436.034.270 209.203.946 147.421.879
Operasi Bersama
Urban Signature (JO ACP - UJP) 126.646.156 - - -
LRT City Ciracas (JO ACP - UJP) 274.874.921
Gateway Park (JO ACP - UJP) 123.195.733 114.832.399 85.068.769 56.736.097 51.427.231 22.915.864
Sub Jumlah 249.841.889 114.832.399 85.068.769 56.736.097 326.302.152 22.915.864
Hotel
Hotel GrandDhika Jakarta 74.615.959 43.963.724 41.581.292 58.731.810 66.622.241 76.628.948
Hotel GrandDhika Semarang 23.098.778 10.383.070 12.831.314 21.451.691 24.185.360 25.325.433
Hotel GrandDhika Medan 22.305.741 9.715.666 12.488.500 19.578.773 24.553.905 26.956.287
Sub Jumlah 120.020.478 64.062.460 66.901.106 99.762.274 115.361.506 128.910.668
Sewa
MT Haryono 27 155.072 964.613 964.613
Cisauk Point 126.688 103.716
Sub Jumlah 155.072 1.091.301 1.068.329
Jumlah Pendapatan Usaha 808.895.668 977.221.010 563.688.066 592.687.714 651.958.904 300.316.740
Beban Pokok Pendapatan
Properti
MT Haryono 27 187.366.649 324.725.561 724.222 29.412.404 -
Royal Sentul Park 69.083.421 68.433.210 131.675.600 32.542.121 27.479.108 32.328.078
Adhi City Sentul 86.607.768 127.185.975 41.454.127 20.346.205
Cisauk Point 34.163.982 - 131.630.471 15.159.086 4.209.638
Mega Graha Cipta Perkasa
Green Avenue 20.010.184 -
Premier MTH 15.723.178 -
Eastern Green Lot 1 10.784.160 251.951.509 72.153.652 25.263.823 34.317.880 46.145.116
Cikunir - -
Sub Jumlah 337.131.574 645.110.280 290.437.020 317.346.611 147.822.605 103.029.036
Operasi Bersama
Urban Signature (JO ACP - UJP) 85.516.569 84.990.681 - - - -
LRT City Ciracas (JO ACP - UJP) 205.412.488 -
Gateway Park (JO ACP - UJP) 83.715.378 - 58.259.133 45.674.386 48.884.206 18.172.244
Sub Jumlah 169.231.947 84.990.681 58.259.133 45.674.386 254.296.694 18.172.244
Hotel
Hotel GrandDhika Jakarta 56.345.457 43.830.947 42.400.758 46.091.666 44.338.472 50.116.927
Hotel GrandDhika Semarang 20.612.724 13.899.354 12.964.108 14.967.597 17.590.773 17.562.983
Hotel GrandDhika Medan 19.939.016 13.751.657 12.819.431 15.378.498 16.258.384 19.028.449
Sub Jumlah 96.897.197 71.481.958 68.184.298 76.437.761 78.187.629 86.708.359
Jumlah Beban Pokok Pendapatan 603.260.719 801.582.919 416.880.452 439.458.758 480.306.928 207.909.639
LABA (RUGI) KOTOR 205.634.949 175.638.090 146.807.615 153.228.955 171.651.976 92.407.101
Beban Usaha
Beban umum dan administrasi
Pegawai 26.192.950 29.209.234 22.377.791 24.095.314 25.254.743 23.393.424
Kantor 2.150.509 2.785.303 2.347.551 3.260.560 6.276.961 5.522.563
Penyusutan Aset Hak Guna - 2.468.215 2.829.537 3.648.657 2.769.158 1.997.786
Sewa Kendaraan 2.149.076 - 106.718
Pendidikan dan Pelatihan 1.145.533 281.017 123.191 132.612 140.110 352.521
Pemasaran 247.773
Beban Kantor 618.434 328.334 837.237
Jasa Profesional 362.702 1.095.577 759.385 1.388.280 1.816.884 4.660.130
Pemeliharaan 2.523 -
Perizinan - 20.906 121.366 592.739
Lain-lain (Masing-masing dibawah Rp100 Juta) 147.928 17.120 25.608 30.077 290.825 27.757
Jumlah Beban umum dan administrasi 32.769.654 36.205.704 29.421.667 33.148.239 36.548.682 36.308.672
Beban Pajak Final (8.147.747) (14.016.368) (10.599.928) (14.332.605) (13.496.782) (4.365.276)
Penghasilan (Beban) Lain-lain
Keuntungan dari akuisisi 16.657.395 -
Pengembalian Uang Muka Kerjasama Lahan 21.060.490
Kenaikan Nilai Wajar Properti Investasi 23.900.454 37.501.955 11.754.468
Penghasilan Pemulihan Penurunan Nilai Piutang 2.386.145 666.614
Penghasilan Unit Batal 8.676.321 9.722.271 2.382.213 792.585
Penghasilan Sewa Lahan 3.727.850 8.903.076 -
Penghasilan Bunga 2.127.256 1.564.832 2.172.325 1.585.045 63.082 12.872.726
Pendapatan Lainnya 5.628.038 12.558.863
Beban Penyisihan Piutang - (1.703.180) (1.848.833) 293.418
Corporate Social Responsibility (79.692) (54.370) (78.855) (136.398) (328.612) (228.678)
Bagi Hasil atas Pemanfaatan Lahan Cisauk (6.614.217) (3.530.340) (522.304)
Bagi Hasil (Rugi) atas Pengelolaan Hotel (23.221.735) (31.597.795) (35.477.419)
Penyisihan Kerugian Kredit Ekspektasian (2.060.798) (2.668.378)
Beban Lainnya (32.882.302) 6.082.648 27.725.841 3.400.378 (578.250) (9.267.236)
Jumlah Penghasilan (Beban) Lain-lain (10.449.494) 14.793.006 36.646.800 8.929.217 9.865.639 11.541.730
LABA (RUGI) SEBELUM KEUANGAN 154.268.055 140.209.024 143.432.820 114.677.328 131.472.151 63.274.883
Beban Keuangan (1.842.919) (7.164.445) (13.069.191) (9.657.466) (14.232.873) (18.624.996)
LABA (RUGI) SEBELUM PAJAK 152.425.136 133.044.579 130.363.628 105.019.862 117.239.278 44.649.888
Beban Pajak Penghasilan
Perusahaan:
Pajak Penghasilan Tangguhan (1.665.739) 206.603 (3.002) (666) (116.251) 27.755
Pajak Penghasilan Kini (447.592) - - - 1.190.178 1.770.506
Entitas Anak:
Pajak Penghasilan Tangguhan -
Pajak Penghasilan Kini 47.863
LABA (RUGI) KOMPREHENSIF TAHUN BERJALAN 150.311.804 133.251.182 130.360.627 105.019.195 116.165.351 42.803.764
Sumber : Laporan Keuangan Audited ADCP
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 42
Page 57
Segmmen pendapatan Perseroan berasal dari pendapatan properti, pendapatan operasi bersama, pendapatan hotel, dan pendapatan sewa. Selama periode 31 Desember 2019 sampai dengan 31 Desember 2024, pertumbuhan rata-rata pendapatan Perseroan cenderung mengalami penurunan yang tercatat sebesar 12,06% pertahunnya. Penurunan tersebut dikarenakan menurunnya peda pendapatan properti Perseroan dengan rata-rata 8,45% per tahun. Penurunan ini disebabkan karena minat daya beli masyarakat atas penjualan appartemen cenderung menurun pasca Covid-19. Dari struktur pendapatan Perseroan, dimana pendapatan properti mempunyai bobot dengan rata-rata terbesar selama periode 31 Desember 2019 sampai dengan 31 Desember 2024 dengan bobot sebesar 60,63% dari total pendapatan Perseroan. Bobot terendah Perseroan adalah pendapatan sewa, yang memiliki bobot sebesar 0,09% dari total pendapatan Perseroan. Salah satu kenaikan tertinggi pendapatan Perseroan adalah ada pada periode 31 Desember 2020, dengan jumlah kenaikan yang tercatat sebesar 20,81% per tahunnya. Kenaikan tersebut dikarenakan adanya peningkatan pada pendapatan properti sebesar 81,84% dari periode sebelumnya. Perseroan mencatatkan total pendapatan pada periode 31 Desember 2024 sebesar Rp300.316.740.000,- atau mengalami penurunan tertinggi selama masa historikal yaitu sebesar 53,94%. Selama periode 31 Desember 2019 sampai dengan 31 Desember 2024, beban pokok pendapatan menunjukan pergerakan yang beragam. Pada akhir 2020 beban pokok pendapatan Perseroan mengalami kenaikan sebesar 32,88%, kenaikan tersebut dikarenakan adanya peningkatan pada beban properti sebesar 91,35% atau dengan jumlah saldo beban pokok pendapatan sebesar Rp801.582.919.000,-. Penurunan beban pokok tertinggi terjadi pada akhir tahun 2024 sebesar 56,71% dibandingkan periode sebelumnya, penurunan tersebut sejalan dengan turunnya pendapatan Perseroan pada tahun 2024. Saldo beban pokok pendapatan yang dicatatkan oleh Perseroan pada periode 31 Desember 2024 yakni sebesar Rp207.909.639.000,-. Melihat dari bobot beban pokok pendapatan Perseroan tertinggi adalah pada periode 31 Desember 2020 yang mempunyai bobot sebesar 82,03% dari total pendapatan Perseroan atau dengan jumlah saldo sebesar Rp801.582.919.000,-. Sedangkan bobot beban pokok pendapatan Perseroan terendah terjadi pada periode 31 Desember 2024 yang mempunyai bobot sebesar 69,23% dari total pendapatan Perseroan atau dengan jumlah saldo sebesar Rp207.909.639.000,-. Rata-rata bobot beban pokok pendapatan Perseroan selama masa historikal yaitu sebesar 74,60% terhadap pendapatan. Selama periode 31 Desember 2019 sampai dengan 31 Desember 2024, pertumbuhan rata-rata beban umum dan administrasi Perseroan mengalami peningkatan yang tercatat sebesar 2,80% pertahunnya dengan rata-rata bobot beban usaha Perseroan selama masa historikal yaitu sebesar 6,04% terhadap pendapatan. Beban umum dan administrasi Perseroan terdiri dari beban pegawai, beban kantor, beban penyusutan aset hak guna, beban sewa kendaraan, beban pendidikan dan pelatihan, beban kantor, beban jasa profesional, beban pemeliharaan, beban perizinan, dan lain-lain. Penyumbang terbesar dari beban umum dan administrasi adalah beban pegawai dimana rata-rata bobot akun ini terhadap pendapatan sebesar 4,32%. Pada periode 31 Desember 2024 Perseroan mengalami penurunan beban Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 43
Page 58
umum dan administrasi terendah yaitu sebesar 0,66%, penurunan ini terjadi karena adanya penurunan lain-lain yaitu sebesar 90,46% dibandingkan tahun sebelumnya. Pada periode yang berakhir 31 Desember 2024, Perseroan mencatatkan total beban umum dan administrasi sebesar Rp36.308.672.000,-. Pendapatan (beban) lain-lain terdiri dari keuntungan dari akuisisi, kenaikan nilai wajar properti investasi, penghasilan pemulihan penurunan nilai piutang, penghasilan unit batal, penghasilan sewa lahan, penghasilan bunga, pendapatan lainnya, beban penyisihan piutang, Corporate Social Responsibility, bagi hasil atas pemanfaatan lahan cisauk, bagi hasil (rugi) atas pengelolaan hotel, penyisihan kerugian kredit ekspektasian dan beban lainnya. Kenaikan nilai wajar properti investasi memiliki bobot terbesar dengan rata-rata sebesar 2,28% terhadap pendapatan. Sedangkan penghasilan bunga mengalami rata-rata pertumbuhan tertinggi pada pendapatan (beban) lain-lain selama masa historis yaitu sebesar 4039,12%. Pendapatan (beban) lain-lain yang dicatatkan oleh Perseroan pada periode 31 Desember 2024 yakni sebesar Rp11.541.730.000,- atau mengalami peningkatan sebesar 16,99% dari periode sebelumnya. Selama periode 31 Desember 2019 sampai dengan 31 Desember 2024, laba (rugi) Perseroan tahun berjalan cenderung mengalami penurunan, dengan rata-rata penurunan sebesar 17,10%. Laba Perseroan cenderung mengalami pertumbuhan fluktuatif selama 5 (lima) tahun terakhir. Pada periode 31 Desember 2020 sampai dengan 31 Desember 2022 Perseroan mengalami penurunan laba yang yaitu masing-masing sebesar 11,35%, 2,17% dan 19,44% dibandingkan dengan tahun sebelumnya dengan saldo laba masing-masing sebesar Rp133.251.182.000,-, Rp130.360.627.000,- dan Rp105.019.195.000,-. Pada periode 31 Desember 2024, Perseroan membukukan laba bersih sebesar Rp42.803.764.000,- atau mengalami persentase penurunan tertinggi selama masa historis yaitu sebesar 63,15% dari tahun sebelumnya. Penurunan tersebut terjadi karena adanya penurunan pada pendapatan Perseroan sebesar 53,94% pada tahun tersebut Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 44
Page 59
4.1.1.2. Penilaian Kinerja Posisi Keuangan
Tabel 4.2. Kinerja Posisi Keuangan ADCP
(Dalam Ribuan Rupiah)
31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des
Uraian 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Audited Audited Audited Audited Audited Audited
Aset Lancar
Kas dan Setara Kas 297.240.127 44.698.877 60.530.437 26.869.792 283.694.482 35.404.622
Kas dan Setara Kas yang dibatasi penggunaannya 130.000.000
Piutang usaha
Pihak Berelasi 1.948.146 358.262 1.971.048 3.305.905 390.912 731.760
Pihak Ketiga 131.717.819 41.967.072 39.725.761 26.343.854 18.863.036 27.582.989
Pendapatan Akan Diterima
Pihak Berelasi 146.373.957 210.045.299 125.479.679 100.296.681 - -
Pihak Ketiga 512.659.283 17.771.887 84.992.192 73.911.841 38.429.432 54.679.621
Piutang lain-lain jangka pendek 95.745 - - - - -
Persediaan 1.775.868.800 2.779.218.533 3.233.978.347 3.156.184.555 3.072.471.609 3.383.923.512
Uang Muka 25.218.538 26.528.921 25.502.003 18.027.561 14.186.674 8.902.857
Biaya Dibayar Dimuka 1.941.081 4.218.101 1.538.376 1.450.731 1.697.117 2.578.942
Pajak dibayar di muka 89.399.763 73.867.330 61.603.662 31.229.673 850.115 1.871.810
Jumlah Aset Lancar 2.982.463.261 3.198.674.283 3.635.321.505 3.437.620.594 3.430.583.377 3.645.676.112
Aset Tidak Lancar
Piutang lain-lain jangka panjang
Pihak Berelasi 4.706.110 8.539.796 11.149.641 14.877.100 8.412.788 9.169.847
Pihak Ketiga - 496.418 595.787 682.745 62.100.619 55.989.234
Persediaan 1.375.637.447 1.439.760.881 2.258.450.447 2.589.018.254 2.664.234.342 2.674.175.374
Properti Investasi 73.559.000 189.079.000 202.721.000
Aset tetap 3.488.443 3.065.457 1.915.911 766.364 - -
Aset Hak Guna - Bersih - 1.508.870 1.737.699 1.283.966 835.971 341.995
Aset Takberwujud - - 2.924.600 2.297.900 1.671.200 1.044.500
Aset lain-lain 20.000 24.161.123 66.578.349 200.918.558 286.897.723 231.942.776
Jumlah Aset Tidak Lancar 1.383.851.999 1.477.532.544 2.343.352.433 2.883.403.887 3.213.231.642 3.175.384.727
TOTAL ASET 4.366.315.260 4.676.206.827 5.978.673.938 6.321.024.481 6.643.815.019 6.821.060.839
Liabilitas jangka Pendek
Utang Usaha
Pihak Berelasi 974.204.573 644.884.674 1.159.401.716 1.153.307.673 578.459.236 579.703.923
Pihak Ketiga 592.081.338 110.974.265 348.587.610 366.802.945 714.951.826 537.054.899
Utang Pajak 10.233.745 4.805.753 6.151.604 3.817.091 37.596.826 43.915.762
Liabilitas Pajak Tangguhan 1.665.739 1.459.136
Beban Akrual 13.876.925 635.132.615 805.264.327 652.535.327 328.589.083 221.620.434
Liabilitas Sewa - 1.532.025 2.043.360 2.461.225 1.340.818 793.109
Pendapatan Diterima di Muka 57.770.035 537.431.056 638.522.190 860.845.593 785.739.002 899.740.345
Utang Obligasi Jangka Pendek - - 489.027.919 204.520.643 8.988.388 101.837.965
Utang Bank Jangka Pendek
Utang Bank Bagian yang Jatuh Tempo Dalam Satu Tahun - 130.000.000 70.000.000 300.800.000 85.707.250 123.500.000
Liabilitas Jangka Pendek Lainnya 199.151.011 327.382.244 131.095 33.950.398 33.069.998 22.251.541
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 1.848.983.365 2.393.601.767 3.519.129.820 3.579.040.895 2.574.442.427 2.530.417.980
Liabilitas jangka Panjang
Utang Obligasi Jangka Panjang - - 8.930.114 110.020.718 592.470.699 493.007.557
Sukuk Ijarah 234.644.878 268.414.235
Utang Bank Jangka Panjang 302.482.158 311.822.545 348.645.829 172.281.260 146.107.200 125.562.000
Utang Lembaga Keuangan 126.912.759 126.492.500
Utang Lain-lain - 947.695 310.590 221.357 393.727.706 658.825.699
Liabilitas Pajak Tangguhan - - 1.462.138 1.462.804 1.346.553 1.374.309
Pinjaman dari Pihak Berelasi - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 302.482.158 312.770.240 359.348.671 283.986.141 1.495.209.796 1.673.676.299
Total Liabilitas 2.151.465.523 2.706.372.007 3.878.478.492 3.863.027.036 4.069.652.223 4.204.094.279
Ekuitas
Modal saham 2.000.000.000 2.000.000.000 2.000.000.000 2.222.222.220 2.222.222.220 2.222.222.220
Tambahan Modal Disetor 56.632.699 56.632.699 56.632.699
Saldo Laba
Ditentukan Penggunaannya - 27.938.767 27.938.767 54.010.883 54.010.883 54.010.883
Belum Ditentukan Penggunaannya 214.849.737 (58.112.565) 72.248.012 125.122.958 241.288.320 284.092.039
Kepentingan Nonpengendali - 8.618 8.667 8.686 8.676 8.720
Jumlah Ekuitas 2.214.849.737 1.969.834.820 2.100.195.447 2.457.997.445 2.574.162.797 2.616.966.560
TOTAL LIABILITAS dan EKUITAS 4.366.315.260 4.676.206.827 5.978.673.938 6.321.024.481 6.643.815.019 6.821.060.839
Sumber : Laporan Keuangan Audited ADCP
Perkembangan Posisi Keuangan Periode 31 Desember 2019 sampai dengan yang berakhir pada
31 Desember 2024
Posisi total aset, terjadi kenaikan total aset atau total aktiva dengan rata-rata kenaikan sebesar 9,69%
selama periode 31 Desember 2019 sampai dengan 31 Desember 2024. Kenaikan total aset ini linier
dengan naiknya pertumbuhan total aset lancar dengan rata-rata kenaikan sebesar 4,31% dan aset tidak
lancar sebesar 19,74%. Pada 31 Desember 2024, Perseroan mencatatkan saldo total aset sebesar
Rp6.821.060.839.000,- atau mengalami kenaikan sebesar 2,67% dari tahun sebelumnya.
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 45
Page 60
Aset lancar Perseroan selama periode 31 Desember 2019 sampai dengan 31 Desember 2024 memiliki bobot rata-rata terhadap total aset sebesar 59,50%. Aset lancar Perseroan terdiri dari kas dan setara kas, piutang usaha pihak berelasi dan pihak ketiga, pendapatan akan diterima pihak berelasi dan pihak ketiga, piutang lain-lain jangka pendek, persediaan, uang muka, biaya dibayar dimuka, dan pajak dibayar dimuka. Pada periode 31 Desember 2024, jumlah aset lancar Perseroan adalah sebesar Rp3.645.676.112.000,- atau mengalami kenaikan sebesar 6,27% dari periode sebelumnya. Aset tidak lancar Perseroan selama periode 31 Desember 2019 sampai dengan 31 Desember 2024 memiliki bobot rata-rata terhadap total aset sebesar 40,50%. Selama periode 31 Desember 2019 sampai dengan 31 Desember 2024 aset tidak lancar Perseroan terdiri dari piutang lain-lain jangka panjang pihak berelasi dan pihak ketiga, persediaan, properti investasi, aset tetap, aset hak guna, aset tak berwujud, dan aset lain-lain. Pada periode 31 Desember 2024, Perseroan mencatatkan jumlah aset tidak lancar sebesar Rp3.175.384.727.000,- atau mengalami penurunan sebesar 1,18% dari periode sebelumnya Posisi total liabilitas, selama periode 31 Desember 2019 sampai dengan 31 Desember 2024 terdapat rata-rata peningkatan liabilitas lancar sebesar 9,68% per tahunnya. Liabilitas lancar terdiri dari utang usaha pihak berelasi dan pihak ketiga, utang pajak, liabilitas pajak tangguhan, beban akrual, liabilitas sewa, pendapatan diterima dimuka, utang obligasi jangka pendek, utang bank jangka pendek, utang bank bagian yang jatuh tempo dalam satu tahun, dan libailitas jangka pendek lainnya. Pada periode 31 Desember 2024, liabilitas lancar mengalami penurunan sebesar 1,71% dibandingkan periode sebelumnya. Total liabilitas lancar Perseroan pada periode 31 Desember 2024 adalah sebesar Rp2.530.417.980.000,-. Selama periode 31 Desember 2019 sampai dengan 31 Desember 2024 terdapat total rata-rata peningkatan liabilitas tidak lancar sebesar 87,15% per tahunnya. Liabilitas tidak lancar terdiri dari utang obligasi jangka panjang, sukuk ijarah, utang bank jangka panjang, utang lembaga keuangan, utang lain- lain, liabilitas pajak tangguhan, dan pinjaman dari pihak berelasi. Pada periode 31 Desember 2024, liabilitas tidak lancar mengalami peningkatan sebesar 11,94% dibandingkan periode sebelumnya. Total liabilitas tidak lancar Perseroan pada periode 31 Desember 2024 adalah sebesar Rp1.673.676.299.000,-. Posisi ekuitas, selama kurun waktu 31 Desember 2019 sampai dengan 31 Desember 2024, yang tercatat dengan bobot rata-rata sebesar 40,66% dari keseluruhan total liabilitas dan ekuitas. Laporan keuangan selama periode 31 Desember 2019 sampai dengan 31 Desember 2024 menunjukkan bahwa ekuitas Perseroan mengalami kenaikan selama periode berlangsung dengan rata-rata sebesar 3,80% per tahunnya. Ekuitas Perseroan terdiri dari modal saham, tambahan modal disetor, saldo laba ditentukan penggunaannya dan belum ditentukan penggunaannya, dan kepentingan non pengendali. Pada periode 31 Desember 2024, ekuitas Perseroan mengalami peningkatan sebesar 1,66% dari tahun sebelumnya, dengan mencatatkan jumlah saldo ekuitas sebesar Rp2.616.966.560.000,-. Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 46
Page 61
4.1.1.3. Penilaian Kinerja Arus Kas
Tabel 4.3. Kinerja Arus Kas ADCP
(Dalam Ribuan Rupiah)
31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des
Uraian 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Audited Audited Audited Audited Audited Audited
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaaan Kas Dari Pelanggan 692.128.160 468.665.960 774.055.461 874.266.121 723.027.214 556.137.559
Penerimaan Restitusi Pajak - - 56.498.586 798.074 - -
(Peningkatan) Penurunan Rekening Bank yang Dibatasi Penggunaa - - - (140.387.317) - -
Penempatan ke Rekening Bank yang Dibatasi Penggunaannya - - - - (47.425.860) (29.807.481)
Penerimaan dari Rekening Bank yang Dibatasi Penggunaannya - - - - 115.063.234 79.722.884
Pembayaran kepada Pemasok dan Pihak Ketiga (646.435.341) (627.446.099) (938.016.327) (536.818.562) (763.453.092) (609.797.203)
Pembayaran Kepada Karyawan (26.669.950) (29.205.054) (41.348.397) (52.214.349) (25.254.743) (22.859.821)
Pembayaran Bagi Hasil Hotel - - - - - (33.439.963)
Penerimaan Bunga 2.127.256 1.564.832 2.172.325 - - -
Pembayaran Beban Pinjaman (1.842.919) (38.789.431) (13.069.191) - - -
Pembayaran Pajak Penghasilan (5.420.659) (6.203.263) (4.681.525) (23.529.177) - (4.750.612)
Kas Bersih Digunakan untuk Aktivitas Operasi 13.886.547 (231.413.054) (164.389.068) 122.114.790 1.956.752 (64.794.637)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Perolehan Aset Takberwujud - - (3.133.500) - - -
Perolehan Aset Tetap (3.488.443) (1.109.744) - - - -
Penempatan Kas dan Setara Kas Dibatasi Penggunaannya - - - - - (130.000.000)
Penerimaan Bunga - - - - - 9.884.121
Investasi pada Operasi Bersama (18.912.477) (18.836.643) - - - -
Pelepasan Saham Entitas Anak 11.000 - - - -
Akuisisi Entitas Anak Baru, Setelah Dikurangi Kas yang Diperoleh (86.517.357) - - - - -
Penambahan Tanah Yang Belum Dikembangkan (779.791.660) (130.800.214) (289.856.043) (216.185.968) (75.216.087) (7.945.394)
Kas Bersih Digunakan untuk Aktivitas Investasi (888.709.937) (150.735.601) (292.989.543) (216.185.968) (75.216.087) (128.061.273)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Penerimaan Utang Bank 297.719.158 166.997.887 110.436.285 555.891.900 192.587.500 124.165.531
Pembayaran Utang Bank (237.000) (27.470.500) (133.613.000) (501.456.469) (433.854.310) (106.917.981)
Penerimaan Utang Lembaga Keuangan - - - - 126.912.759 6.237.241
Pembayaran Utang Lembaga Keuangan - - - - - (6.657.500)
Penerimaan Sukuk - - - - 233.270.000 -
Penerimaan Obligasi - - 500.000.000 307.500.000 499.900.000 -
Pembayaran Obligasi - - - (491.000.000) (205.500.000) (9.000.000)
Pembayaran Beban Pinjaman - - - (78.004.439) (81.857.954) (85.946.823)
Pembayaran Ijarah - - - - (3.604.600)
Penerimaan Bunga - - - 1.585.045 - -
Penerimaan Penawaran Umum Perdana - - - 278.854.919 - -
Pembayaran Biaya Emisi Obligasi - - (2.500.000) (3.517.106) - -
Penyertaan Modal 142.397.119 - - - - -
Pembayaran Dividen - (12.907.587) (15.031.180) (7.292.957) - -
Pembayaran Liabilitas Sewa - (2.445.060) (2.547.031) (2.150.360) (1.373.970) (1.424.818)
Penerimaan Pinjaman Pihak Berelasi 615.442.073 - - - - 27.715.000
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Pendanaan 1.055.321.350 124.174.741 456.745.074 60.410.533 330.084.025 (55.433.951)
Kas dan Setara Kas Operasi Bersama 2.650.575 5.432.663 16.465.098 - - -
Kenaikan Bersih Kas dan Setara Kas 183.148.534 (252.541.251) 15.831.560 (33.660.645) 256.824.690 (248.289.860)
Kas dan Setara Kas Awal Tahun/Periode 114.091.593 297.240.127 44.698.877 60.530.437 26.869.792 283.694.482
Kas dan Setara Kas Akhir Tahun/Periode 297.240.127 44.698.877 60.530.437 26.869.792 283.694.482 35.404.622
Sumber : Laporan Keuangan Audited ADCP
Selama periode 31 Desember 2019 – 31 Desember 2024, kas yang diterima dan digunakan untuk
aktivitas operasi menunjukan pergerakan beragam. Pada tahun 2020 saldo arus kas dari aktivitas operasi
mencatatkan jumlah saldo negatif sebesar Rp231.413.054.000,- yang mana pada tahun sebelumnya
ADCP mencatatkan saldo positif arus kas dari aktivitas operasi pada tahun 2019 adalah sebesar
Rp13.886.547.000,-. Untuk periode 31 Desember 2021, arus kas dari aktivitas operasi kembali
menunjukkan saldo negatif sebesar Rp164.389.068.000,-. Saldo negatif tersebut disebabkan oleh
pembayaran kepada pemasok dan pihak ketiga yang mencatatkan jumlah saldo yang jauh lebih besar jika
dibandingkan dengan tahun sebelumnya yakni dengan jumlah saldo negatif sebesar Rp938.016.327.000,-
pada periode 31 Desember 2021, dibandingkan dengan periode 31 Desember 2020 mencatatkan
pembayaran kepada pemasok dan pihak ketiga sebesar Rp627.446.099.000,-. Untuk periode berikutnya
yakni 31 Desember 2022 aktivitas operasional mengalami peningkatan dibandingkan dengan tahun
sebelumnya. Peningkatan yang terjadi pada periode 31 Desember 2022 tersebut utamanya juga
disebabkan oleh peneriman kas dari pelanggan yaitu sebesar Rp874.266.121.000,- yang mengalami
peningkatan dibandingkan periode sebelumnya. Jumlah saldo arus kas dari aktivitas operasi pada
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 47
Page 62
periode 31 Desember 2022 sebesar Rp122.114.790.000,-. Pada periode 31 Desember 2023 aktivitas operasional mengalami penurunan dibandingkan dengan periode 31 Desember 2022 namun tetap menunjukkan saldo positif yaitu sebesar Rp1.956.752.000,-. Penurunan yang terjadi pada periode 31 Desember 2023 tersebut utamanya berasal dari penurunan penerimaan kas dari pelanggan dengan jumlah saldo sebesar Rp723.027.214.000,- sejalan dengan naiknya pembayaran pada pemasok dan pihak ketiga dengan jumlah saldo negatif tercatat sebesar Rp763.453.092.000,-. Pada periode 31 Desember 2024 aktivitas operasional ADCP mengalami penurunan kembali yaitu tercatat saldo negatif sebesar Rp64.794.637.000,-. Penyebab utama untuk penurunan yang terjadi pada periode 31 Desember 2024 dikarenakan oleh turunnya penerimaan kas dari pelanggan dengan saldo yang tercatat sebesar Rp556.137.559.000,- dan adanya pembayaran bagi hasil hotel sebesar Rp33.439.963.000,-. Di sisi aktivitas investasi, dari periode 31 Desember 2019 hingga 31 Desember 2024 didominasi oleh pengeluaran dibanding penerimaan. Penerimaan yang diperoleh dari aktivitas investasi terjadi di tahun 2020 sebesar Rp11.000.000,- dan tahun 2024 sebesar Rp9.884.121.000,- dimana penerimaan tersebut pada masing-masing tahun dan periode berasal dari pelepasan saham entitas anak dan penerimaan bunga. Pengeluaran aktivitas investasi di periode 31 Desember 2019 sampai dengan 31 Desember 2024 mencatatkan jumlah masing-masing saldo sebesar Rp888.709.937.000,- untuk tahun 2019, Rp150.735.601.000,- untuk tahun 2020, Rp292.989.543.000,- untuk tahun 2021, Rp216.185.968.000,-, untuk tahun 2022, Rp75.216.087.000,- untuk tahun 2023, dan Rp128.061.273,- untuk tahun 2024 dimana pengeluaran terbesar pada masing-masing tahun tersebut digunakan untuk penambahan tanah yang belum dikembangkan. Arus kas dari aktivitas pendanaan selama periode 31 Desember 2019 – 31 Desember 2023 menunjukan penerimaan di setiap tahunnya. Penerimaan terbesar atas aktivitas pendanaan terjadi di tahun 2019. Saldo arus kas dari aktivitas pendanaan pada tahun 2019 tercatat sebesar Rp1.055.321.350.000,-, dimana penerimaan pinjaman pihak berelasi diterima pada tahun tersebut sebesar Rp615.442.073.000,- yang menyebabkan nominal penerimaan menjadi yang terbesar di antara periode lainnya. Sedangkan aktivitas pendanaan ADCP periode 31 Desember 2024 menunjukkan banyaknya pembayaran pada periode tersebut sehingga tercatat dengan saldo negatif sebesar Rp55.433.951.000,-. 4.1.2. Penilaian atas Proyeksi Keuangan Proyeksi laporan keuangan Perseroan Tanpa dan Dengan Transaksi Perseroan untuk periode 2025- 2034 yang telah disiapkan oleh manajemen Perseroan yang diberikan kepada kami dalam format excel dengan link. Dalam menyusun Pendapat Kewajaran, kami menggunakan proyeksi keuangan yang telah disiapkan oleh manajemen Perseroan, yang telah kami lakukan review secara terbatas yang berhubungan dengan Rencana Transaksi Perseroan, namun kami tidak bertanggung jawab atas akurasi data yang terdapat dalam proyeksi keuangan, kesalahan penerapan asumsi atau perhitungan matematis, selain itu kami juga tidak bertanggung jawab atas pencapaiannya serta proyeksi keuangan diluar Rencana Transaksi ADCP. Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 48
Page 63
4.1.2.1. Proyeksi Sebelum Rencana Transaksi
Berikut proyeksi keuangan periode 31 Desember 2025 – 31 Desember 2034 dengan yang disusun oleh
manajemen ADCP :
Tabel 4.4. Proyeksi Posisi Keuangan Sebelum Transaski (Dalam Ribuan Rupiah)
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029
Total Aset 6.884.526.158 7.080.802.269 7.406.231.927 7.579.497.665 7.581.803.993
Total Liabilitas 4.242.185.727 4.414.397.789 4.692.402.476 4.736.793.734 4.677.233.472
Total Ekuitas 2.642.340.431 2.666.404.480 2.713.829.451 2.842.703.931 2.904.570.521
Total Liabilitas & Ekuitas 6.884.526.158 7.080.802.269 7.406.231.927 7.579.497.665 7.581.803.993
Tabel 4.4. Proyeksi Posisi Keuangan Sebelum Transaski (Dalam Ribuan Rupiah) (Lanjutan)
Keterangan 2030 2031 2032 2033 2034
Total Aset 7.726.076.387 7.337.774.479 7.231.967.358 7.328.421.142 7.454.266.061
Total Liabilitas 4.701.415.797 3.889.662.676 3.531.614.706 3.450.443.550 3.395.066.314
Total Ekuitas 3.024.660.590 3.448.111.802 3.700.352.652 3.877.977.592 4.059.199.747
Total Liabilitas & Ekuitas 7.726.076.387 7.337.774.479 7.231.967.358 7.328.421.142 7.454.266.061
Tabel 4.5. Proyeksi Laba Rugi Sebelum Transaski (Dalam Ribuan Rupiah)
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029
Pendapatan 336.870.370 303.792.774 342.642.024 611.311.918 648.621.473
Beban Pokok Pendapatan 245.366.824 217.870.210 246.919.750 415.858.430 480.255.217
Laba (Rugi) Kotor 91.503.546 85.922.564 95.722.275 195.453.488 168.366.256
Beban Umum dan Administrasi 34.493.238 34.493.238 34.838.171 35.186.552 35.538.418
Beban Pajak Final 5.888.363 4.941.710 6.052.410 4.993.294 5.789.316
Laba (Rugi) Sebelum Keuangan 51.121.945 46.487.615 54.831.694 155.273.642 127.038.522
Laba (Rugi) Sebelum Pajak 25.700.764 24.374.066 48.035.950 130.534.776 62.663.620
Laba (Rugi) Setelah Pajak 25.373.871 24.064.048 47.424.972 128.874.480 61.866.590
Tabel 4.5. Proyeksi Laba Rugi Sebelum Transaski (Dalam Ribuan Rupiah) (Lanjutan)
Keterangan 2030 2031 2032 2033 2034
Pendapatan 1.046.153.029 968.949.979 798.457.068 453.430.472 453.469.874
Beban Pokok Pendapatan 629.998.815 463.339.025 468.247.521 199.549.336 195.724.198
Laba (Rugi) Kotor 416.154.214 505.610.954 330.209.547 253.881.136 257.745.675
Beban Umum dan Administrasi 35.893.802 36.252.740 36.615.267 36.981.420 37.351.234
Beban Pajak Final 3.753.643 2.128.585 2.109.344 1.831.645 1.255.321
Laba (Rugi) Sebelum Keuangan 376.506.769 467.229.629 291.484.936 215.068.071 219.139.120
Laba (Rugi) Sebelum Pajak 121.637.195 428.906.554 255.490.480 179.913.290 183.556.849
Laba (Rugi) Setelah Pajak 120.090.069 423.451.212 252.240.849 177.624.940 181.222.155
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 49
Page 64
Tabel 4.6. Proyeksi Arus Kas Sebelum Transaski (Dalam Ribuan Rupiah)
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029
Arus Kas dr Aktivitas Operasi (43.174.735) 114.385.214 199.706.371 422.091.494 41.806.148
Arus Kas dr Aktivitas Investasi (49.816.441) (51.134.445) (66.727.833) (69.543.255) (12.711.325)
Arus Kas dr Aktivitas Pendanaan (27.626.208) (30.400.000) (56.300.000) (411.771.306) (20.000.000)
Kenaikan (Penurunan) Arus Kas (120.617.385) 32.850.769 76.678.537 (59.223.066) 9.094.823
Kas Awal Tahun 35.404.622 (85.212.763) (52.361.994) 24.316.543 (34.906.523)
Kas Akhir Tahun (85.212.763) (52.361.994) 24.316.543 (34.906.523) (25.811.700)
Tabel 4.6. Proyeksi Arus Kas Sebelum Transaski (Dalam Ribuan Rupiah) (Lanjutan)
Keterangan 2030 2031 2032 2033 2034
Arus Kas dr Aktivitas Operasi 65.211.092 357.615.250 63.086.107 84.816.831 99.410.145
Arus Kas dr Aktivitas Investasi (13.069.370) (13.437.754) (13.816.828) (14.206.955) (14.608.512)
Arus Kas dr Aktivitas Pendanaan (20.000.000) (298.414.235) (40.000.000) (45.000.000) (46.492.500)
Kenaikan (Penurunan) Arus Kas 32.141.722 45.763.261 9.269.279 25.609.876 38.309.134
Kas Awal Tahun (25.811.700) 6.330.021 52.093.283 61.362.562 86.972.438
Kas Akhir Tahun 6.330.021 52.093.283 61.362.562 86.972.438 125.281.572
4.1.2.2. Proyeksi Setelah Rencana Transaksi
Berikut proyeksi keuangan periode 31 Desember 2025 – 31 Desember 2034 dengan yang disusun oleh
manajemen ADCP :
Tabel 4.7. Proyeksi Posisi Keuangan Setelah Transaski (Dalam Ribuan Rupiah)
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029
Total Aset 6.978.487.896 7.154.628.085 7.454.142.266 7.649.692.119 7.655.806.533
Total Liabilitas 4.324.185.727 4.479.997.789 4.733.402.476 4.736.793.734 4.677.233.472
Total Ekuitas 2.654.302.169 2.674.630.295 2.720.739.790 2.912.898.385 2.978.573.060
Total Liabilitas & Ekuitas 6.978.487.896 7.154.628.085 7.454.142.266 7.649.692.119 7.655.806.533
Tabel 4.7. Proyeksi Posisi Keuangan Setelah Transaski (Dalam Ribuan Rupiah) (Lanjutan)
Keterangan 2030 2031 2032 2033 2034
Total Aset 7.804.020.294 7.419.797.702 7.318.212.673 7.419.036.322 7.549.404.052
Total Liabilitas 4.701.415.797 3.889.662.676 3.531.614.706 3.450.443.550 3.395.066.314
Total Ekuitas 3.102.604.497 3.530.135.025 3.786.597.967 3.968.592.772 4.154.337.738
Total Liabilitas & Ekuitas 7.804.020.294 7.419.797.702 7.318.212.673 7.419.036.322 7.549.404.052
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 50
Page 65
Tabel 4.8. Proyeksi Laba Rugi Setelah Transaski (Dalam Ribuan Rupiah)
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029
Pendapatan 383.595.370 302.742.774 341.592.024 783.981.018 648.621.473
Beban Pokok Pendapatan 272.209.762 214.391.286 243.319.064 524.428.123 476.398.072
Laba (Rugi) Kotor 111.385.608 88.351.488 98.272.961 259.552.896 172.223.401
Beban Umum dan Administrasi 34.493.238 34.493.238 34.838.171 35.186.552 35.538.418
Beban Pajak Final 5.888.363 4.941.710 6.052.410 4.993.294 5.789.316
Laba (Rugi) Sebelum Keuangan 71.004.007 48.916.539 57.382.380 219.373.049 130.895.667
Laba (Rugi) Sebelum Pajak 37.816.605 20.590.014 46.703.526 194.634.183 66.520.765
Laba (Rugi) Setelah Pajak 37.335.609 20.328.126 46.109.495 192.158.595 65.674.675
Tabel 4.8. Proyeksi Laba Rugi Setelah Transaski (Dalam Ribuan Rupiah) (Lanjutan)
Keterangan 2030 2031 2032 2033 2034
Pendapatan 1.046.153.029 968.949.979 798.457.068 453.430.472 453.469.874
Beban Pokok Pendapatan 626.006.670 459.207.156 463.971.036 195.123.174 191.143.120
Laba (Rugi) Kotor 420.146.359 509.742.824 334.486.033 258.307.299 262.326.753
Beban Umum dan Administrasi 35.893.802 36.252.740 36.615.267 36.981.420 37.351.234
Beban Pajak Final 3.753.643 2.128.585 2.109.344 1.831.645 1.255.321
Laba (Rugi) Sebelum Keuangan 380.498.914 471.361.499 295.761.421 219.494.234 223.720.198
Laba (Rugi) Sebelum Pajak 125.629.340 433.038.423 259.766.965 184.339.453 188.137.927
Laba (Rugi) Setelah Pajak 124.031.437 427.530.528 256.462.941 181.994.805 185.744.966
Tabel 4.9. Proyeksi Arus Kas Setelah Transaski (Dalam Ribuan Rupiah)
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029
Arus Kas dr Aktivitas Operasi (31.212.997) 110.649.292 198.390.894 485.375.609 45.614.233
Arus Kas dr Aktivitas Investasi (49.816.441) (51.134.445) (66.727.833) (69.543.255) (12.711.325)
Arus Kas dr Aktivitas Pendanaan 54.373.792 (46.800.000) (80.900.000) (452.771.306) (20.000.000)
Kenaikan (Penurunan) Arus Kas (26.655.647) 12.714.847 50.763.061 (36.938.951) 12.902.908
Kas Awal Tahun 35.404.622 8.748.975 21.463.822 72.226.882 35.287.931
Kas Akhir Tahun 8.748.975 21.463.822 72.226.882 35.287.931 48.190.839
Tabel 4.9. Proyeksi Arus Kas Setelah Transaski (Dalam Ribuan Rupiah) (Lanjutan)
Keterangan 2030 2031 2032 2033 2034
Arus Kas dr Aktivitas Operasi 69.152.460 361.694.566 67.308.199 89.186.697 103.932.956
Arus Kas dr Aktivitas Investasi (13.069.370) (13.437.754) (13.816.828) (14.206.955) (14.608.512)
Arus Kas dr Aktivitas Pendanaan (20.000.000) (298.414.235) (40.000.000) (45.000.000) (46.492.500)
Kenaikan (Penurunan) Arus Kas 36.083.090 49.842.577 13.491.371 29.979.741 42.831.944
Kas Awal Tahun 48.190.839 84.273.929 134.116.506 147.607.877 177.587.619
Kas Akhir Tahun 84.273.929 134.116.506 147.607.877 177.587.619 220.419.563
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 51
Page 66
Asumsi yang digunakan dalam penyusunan proyeksi keuangan ADCP dengan adanya pemberian
pinjaman kepada ADHI adalah sebagai berikut :
• Total pinjaman yang diterima ADCP dari ADHI Sebesar Rp.82.000.000.000,- (delapan puluh
dua miliar rupiah) dan diasumsikan akan lunas pada 2027.
• Tarif bunga selama masa proyeksi adalah sebesar 9,02% per tahun.
• Dalam pencatatan beban bunga, dimana pada proyeksi setelah transaksi ADCP mengeluarkan
total biaya beban bunga SHL sebesar Rp17.826.306.000,- (tujuh belas miliar delapan ratus dua
puluh enam juta tiga ratus enam ribu rupiah) selama 3 (tiga) tahun. Pembayaran beban Bunga
ini dibayarkan menggunakan kas ADCP.
4.1.3. Analisis Rasio Keuangan
4.1.3.1. Analisis Kinerja Rasio Keuangan
Tabel 4.10. Analisa Rasio Keuangan ADCP
Analisis Rasio Keuangan 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Average
RASIO LIKUIDITAS
Current Ratio 161,30% 133,63% 103,30% 96,05% 133,26% 144,07% 128,60%
Quick Ratio 161,30% 133,63% 103,30% 96,05% 133,26% 144,07% 128,60%
Working Capital To Total Aset Ratio 25,96% 17,22% 1,94% -2,24% 12,89% 16,35% 12,02%
RASIO AKTIVITAS
Total Assets Turnover (X) 0,19 0,21 0,09 0,09 0,10 0,04 0,12
Account Receivable Turnover (X) 6,05 23,09 13,52 19,99 33,86 10,61 17,85
Average Collection Period (Day) 60,31 15,81 27,00 18,26 10,78 34,41 27,76
Working Capital Turnover (X) 0,71 1,21 4,85 (4,19) 0,76 0,27 0,60
RASIO SOLVABILITAS
Total Debt to Equity Ratio 13,66% 22,48% 43,66% 32,05% 61,71% 72,51% 41,01%
Total Debt to Asset Ratio 6,93% 9,47% 15,34% 12,46% 23,91% 27,82% 15,99%
RASIO PROFITABILITAS
Gross Profit Margin 25,42% 17,97% 26,04% 25,85% 26,33% 30,77% 25,40%
Net Profit Margin 18,58% 13,64% 23,13% 17,72% 17,82% 14,25% 17,52%
Return On Asset 3,44% 2,85% 2,18% 1,66% 1,75% 0,63% 2,08%
Return On Equity 6,79% 6,76% 6,21% 4,27% 4,51% 1,64% 5,03%
Rasio Likuiditas (Liquidity Ratio)
Rasio likuiditas merupakan suatu rasio keuangan yang bertujuan untuk mengetahui sejauh mana
kemampuan Perseroan dalam melunasi kewajiban jangka pendeknya. Selama periode 31 Desember
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 52
Page 67
2019 hingga 31 Desember 2024, rata-rata rasio lancar selama periode tersebut sebesar 128,60% atau
berada di atas 100,00%, yang berarti bahwa liabilitas lancar ADCP dapat ditutupi oleh aset lancarnya.
Quick ratio ADCP selama periode tersebut menunjukan rata-rata sebesar 128,60% berada di atas
100,00%, yang berarti bahwa aset lancar ADCP cukup likuid karena liabilitas lancar ADCP dapat
ditutupi oleh aset lancarnya. Untuk working capital to total aset ratio menunjukkan rasio dengan rata-rata 6
(enam) tahun terakhir sebesar 12,02%.
Rasio Aktivitas (Activity Ratio)
Rasio aktivitas (activity ratio) adalah rasio yang mengukur seberapa efektif Perseroan dalam
memanfaatkan semua sumber daya yang ada padanya. Selama periode 31 Desember 2019 sampai
dengan 31 Desember 2024, rata-rata total asset turnover ratio adalah sebesar 0,12 kali. Perputaran piutang
usaha rata-rata adalah sebanyak 17,85 kali dalam setahun atau selama 28 hari. Sedangkan perputaran
modal kerja (Working Capital Turnover) menunjukkan rata-rata sebesar 0,60 kali.
Rasio Solvabilitas (Solvability Ratio)
Rasio solvabilitas (solvency ratio) adalah rasio yang digunakan untuk mengukur kemampuan Perseroan
untuk melunasi utang-utangnya dengan ekuitas atau aset yang dimiliki jika Perseroan dilikuidasi. Rasio
rata-rata total debt to equity ratio dan total debt to asset ratio Perseroan selama periode 31 Desember 2019
sampai dengan 31 Desember 2024 masing-masing adalah sebesar 41,01% dan 15,99%.
Rasio Profitabilitas (Profitability Ratio)
Rasio profitabilitas ini menunjukan kemampuan Perseroan dalam menghasilkan laba. Perseroan
menghasilkan laba kotor (gross profit margin) dan laba bersih (net profit margin) dengan rata-rata masing-
masing sebesar 25,40% dan 17,52% dari total pendapatan Perseroan. Secara rata–rata return on asset dan
return on equity masing-masing sebesar 2,08% dan 5,03% selama periode 31 Desember 2019 sampai
dengan 31 Desember 2024.
4.1.3.2. Analisis Proyeksi Rasio Keuangan Sebelum Rencana Transaksi
Tabel 4.11. Analisa Rasio Keuangan ADCP
Analisis Rasio Keuangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
RASIO LIKUIDITAS
Current Ratio 146,17% 139,83% 115,59% 123,29% 124,47% 126,38%
Quick Ratio 146,17% 139,83% 115,59% 123,29% 124,47% 126,38%
Working Capital To Total Aset Ratio 16,80% 15,32% 7,41% 10,40% 10,79% 11,61%
RASIO AKTIVITAS
Total Assets Turnover (X) 0,05 0,04 0,05 0,08 0,09 0,14
Account Receivable Turnover (X) 10,20 11,50 21,40 16,22 19,11 27,68
Average Collection Period (Day) 35,79 31,75 17,05 22,56 19,10 13,19
Working Capital Turnover (X) 0,29 0,28 0,62 0,78 0,79 1,17
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 53
Page 68
Analisis Rasio Keuangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
RASIO SOLVABILITAS
Total Debt to Equity Ratio 70,77% 68,99% 65,71% 48,25% 46,53% 44,02%
Total Debt to Asset Ratio 27,16% 25,98% 24,08% 18,10% 17,83% 17,23%
RASIO PROFITABILITAS
Gross Profit Margin 27,16% 28,28% 27,94% 31,97% 25,96% 39,78%
Net Profit Margin 7,53% 7,92% 13,84% 21,08% 9,54% 11,48%
Return On Asset 0,37% 0,34% 0,64% 1,70% 0,82% 1,55%
Return On Equity 0,96% 0,90% 1,75% 4,53% 2,13% 3,97%
Tabel 4.11. Analisa Rasio Keuangan ADCP (Lanjutan)
Analisis Rasio Keuangan 2031 2032 2033 2034 Average (2025-2034)
RASIO LIKUIDITAS
Current Ratio 134,52% 146,24% 151,50% 158,08% 136,61%
Quick Ratio 134,52% 146,24% 151,50% 158,08% 136,61%
Working Capital To Total Aset Ratio 13,62% 16,51% 17,90% 19,58% 13,99%
RASIO AKTIVITAS
Total Assets Turnover (X) 0,13 0,11 0,06 0,06 0,08
Account Receivable Turnover (X) 40,21 32,57 80,44 59,39 31,87
Average Collection Period (Day) 9,08 11,24 4,54 6,15 17,04
Working Capital Turnover (X) 0,97 0,67 0,35 0,31 0,62
RASIO SOLVABILITAS
Total Debt to Equity Ratio 29,96% 26,84% 24,45% 22,21% 44,77%
Total Debt to Asset Ratio 14,08% 13,73% 12,94% 12,10% 18,32%
RASIO PROFITABILITAS
Gross Profit Margin 52,18% 41,36% 55,99% 56,84% 38,75%
Net Profit Margin 43,70% 31,59% 39,17% 39,96% 22,58%
Return On Asset 5,77% 3,49% 2,42% 2,43% 1,95%
Return On Equity 12,28% 6,82% 4,58% 4,46% 4,24%
Rasio Likuiditas (Liquidity Ratio)
Rasio likuiditas merupakan suatu rasio keuangan yang bertujuan untuk mengetahui sejauh mana
kemampuan Perseroan dalam melunasi kewajiban jangka pendeknya. Selama periode 31 Desember
2025 hingga 31 Desember 2034, rata-rata rasio lancar selama periode tersebut sebesar 136,61% atau
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 54
Page 69
berada di atas 100,00%, yang berarti bahwa liabilitas lancar ADCP dapat ditutupi oleh aset lancarnya.
Quick ratio ADCP selama periode tersebut menunjukan rata-rata sebesar 136,61% berada di atas
100,00%, yang berarti bahwa aset lancar ADCP cukup likuid karena liabilitas lancar ADCP dapat
ditutupi oleh aset lancarnya. Untuk working capital to total aset ratio menunjukkan rasio dengan rata-rata 10
tahun terakhir sebesar 13,99%.
Rasio Aktivitas (Activity Ratio)
Rasio aktivitas (activity ratio) adalah rasio yang mengukur seberapa efektif Perseroan dalam
memanfaatkan semua sumber daya yang ada padanya. Selama periode 31 Desember 2025 hingga
31 Desember 2034, rata-rata total asset turnover ratio adalah sebesar 0,08 kali. Perputaran piutang usaha
rata-rata adalah sebanyak 31,87 kali dalam setahun atau selama 18 hari. Sedangkan perputaran modal
kerja (Working Capital Turnover) menunjukkan rata-rata sebesar 0,62 kali.
Rasio Solvabilitas (Solvability Ratio)
Rasio solvabilitas (solvency ratio) adalah rasio yang digunakan untuk mengukur kemampuan Perseroan
untuk melunasi utang-utangnya dengan ekuitas atau aset yang dimiliki jika Perseroan dilikuidasi. Rasio
rata-rata total debt to equity ratio dan total debt to asset ratio Perseroan selama periode 31 Desember 2025
hingga 31 Desember 2034 masing-masing adalah sebesar 44,77% dan 18,32%.
Rasio Profitabilitas (Profitability Ratio)
Rasio profitabilitas ini menunjukan kemampuan Perseroan dalam menghasilkan laba. Perseroan
menghasilkan laba kotor (gross profit margin) dan laba bersih (net profit margin) dengan rata-rata masing-
masing sebesar 38,75% dan 22,58% dari total pendapatan Perseroan. Secara rata–rata return on asset dan
return on equity masing-masing sebesar 1,95% dan 4,24% selama periode 31 Desember 2025 sampai
dengan 31 Desember 2034.
4.1.3.3. Analisis Proyeksi Rasio Keuangan Setelah Rencana Transaksi
Tabel 4.12. Analisa Rasio Keuangan ADCP
Analisis Rasio Keuangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
RASIO LIKUIDITAS
Current Ratio 149,93% 142,54% 116,95% 125,36% 126,69% 128,68%
Quick Ratio 149,93% 142,54% 116,95% 125,36% 126,69% 128,68%
Working Capital To Total Aset Ratio 17,92% 16,19% 8,00% 11,22% 11,66% 12,49%
RASIO AKTIVITAS
Total Assets Turnover (X) 0,05 0,04 0,05 0,10 0,08 0,13
Account Receivable Turnover (X) 11,61 11,46 21,34 20,81 19,11 27,68
Average Collection Period (Day) 31,43 31,86 17,10 17,59 19,10 13,19
Working Capital Turnover (X) 0,31 0,26 0,57 0,91 0,73 1,07
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 55
Page 70
Analisis Rasio Keuangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
RASIO SOLVABILITAS
Total Debt to Equity Ratio 70,45% 68,78% 65,55% 47,09% 45,38% 42,92%
Total Debt to Asset Ratio 26,80% 25,71% 23,92% 17,93% 17,65% 17,06%
RASIO PROFITABILITAS
Gross Profit Margin 29,04% 29,18% 28,77% 33,11% 26,55% 40,16%
Net Profit Margin 9,73% 6,71% 13,50% 24,51% 10,13% 11,86%
Return On Asset 0,54% 0,28% 0,62% 2,51% 0,86% 1,59%
Return On Equity 1,41% 0,76% 1,69% 6,60% 2,20% 4,00%
Tabel 4.12. Analisa Rasio Keuangan ADCP (Lanjutan)
Analisis Rasio Keuangan 2031 2032 2033 2034 Average (2025-2034)
RASIO LIKUIDITAS
Current Ratio 137,35% 149,58% 155,06% 161,87% 139,40%
Quick Ratio 137,35% 149,58% 155,06% 161,87% 139,40%
Working Capital To Total Aset Ratio 14,57% 17,49% 18,91% 20,59% 14,90%
RASIO AKTIVITAS
Total Assets Turnover (X) 0,13 0,11 0,06 0,06 0,08
Account Receivable Turnover (X) 40,21 32,57 80,44 59,39 32,46
Average Collection Period (Day) 9,08 11,24 4,54 6,15 16,13
Working Capital Turnover (X) 0,90 0,62 0,32 0,29 0,60
RASIO SOLVABILITAS
Total Debt to Equity Ratio 29,27% 26,23% 23,89% 21,70% 44,12%
Total Debt to Asset Ratio 13,92% 13,57% 12,78% 11,94% 18,13%
RASIO PROFITABILITAS
Gross Profit Margin 52,61% 41,89% 56,97% 57,85% 39,61%
Net Profit Margin 44,12% 32,12% 40,14% 40,96% 23,38%
Return On Asset 5,76% 3,50% 2,45% 2,46% 2,06%
Return On Equity 12,11% 6,77% 4,59% 4,47% 4,46%
Rasio Likuiditas (Liquidity Ratio)
Rasio likuiditas merupakan suatu rasio keuangan yang bertujuan untuk mengetahui sejauh mana
kemampuan Perseroan dalam melunasi kewajiban jangka pendeknya. Selama periode 31 Desember
2025 hingga 31 Desember 2034, rata-rata rasio lancar selama periode tersebut sebesar 139,40% atau
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 56
Page 71
berada di atas 100,00%, yang berarti bahwa liabilitas lancar ADCP dapat ditutupi oleh aset lancarnya.
Quick ratio ADCP selama periode tersebut menunjukan rata-rata sebesar 139,40% berada di atas
100,00%, yang berarti bahwa aset lancar ADCP cukup likuid karena liabilitas lancar ADCP dapat
ditutupi oleh aset lancarnya. Untuk working capital to total aset ratio menunjukkan rasio dengan rata-rata 10
tahun terakhir sebesar 14,90%.
Rasio Aktivitas (Activity Ratio)
Rasio aktivitas (activity ratio) adalah rasio yang mengukur seberapa efektif Perseroan dalam
memanfaatkan semua sumber daya yang ada padanya. Selama periode 31 Desember 2025 hingga 31
Desember 2034, rata-rata total asset turnover ratio adalah sebesar 0,08 kali. Perputaran piutang usaha rata-
rata adalah sebanyak 32,46 kali dalam setahun atau selama 17 hari. Sedangkan perputaran modal kerja
(Working Capital Turnover) menunjukkan rata-rata sebesar 0,60 kali.
Rasio Solvabilitas (Solvability Ratio)
Rasio solvabilitas (solvency ratio) adalah rasio yang digunakan untuk mengukur kemampuan Perseroan
untuk melunasi utang-utangnya dengan ekuitas atau aset yang dimiliki jika Perseroan dilikuidasi. Rasio
rata-rata total debt to equity ratio dan total debt to asset ratio Perseroan selama periode 31 Desember 2025
hingga 31 Desember 2034 masing-masing adalah sebesar 44,12% dan 18,13%.
Rasio Profitabilitas (Profitability Ratio)
Rasio profitabilitas ini menunjukan kemampuan Perseroan dalam menghasilkan laba. Perseroan
menghasilkan laba kotor (gross profit margin) dan laba bersih (net profit margin) dengan rata-rata masing-
masing sebesar 39,61% dan 23,38% dari total pendapatan Perseroan. Secara rata–rata return on asset dan
return on equity masing-masing sebesar 2,06% dan 4,46% selama periode 31 Desember 2025 sampai
dengan 31 Desember 2034.
4.1.4. Analisis Laporan Keuangan Sebelum Transaksi Dan Proforma Laporan Keuangan
Setelah Transaksi Dilakukan
Proforma Laporan Keuangan Konsolidasian ADCP atas Transaksi disusun berdasarkan asumsi, sebagai
berikut :
1. Penarikan pinjaman dilakuakan 2 kali penarikan sebesar Rp41.000.000.000,- pada Februari 2025
dan Rp 41.000.000.000,- pada Maret 2025.
2. Atas Transaksi ADCP mencatatkan pinjaman tersebut kedalam utang lain-laian sebesar
Rp82.000.000.000,- (delapan puluh dua miliar rupiah)
Berikut adalah proforma untuk Laporan Laba (Rugi) Konsolidasian, Laporan Posisi Keuangan dan
Laporan Arus Kas dengan menggunakan tahun buku audit 31 Desember 2024:
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 57
Page 72
Tabel 4.13. Laporan Laba (Rugi) Konsolidasian Proforma ADCP (Dalam Ribu Rupiah)
Sebelum
Setelah Transaksi
Keterangan Transaksi Penyesuaian
31 Desember 2024 31 Desember 2024
Pendapatan 300.316.740 300.316.740
Beban Pokok Penjualan 207.909.639 207.909.639
Laba (Rugi) Kotor 92.407.101 92.407.101
Beban Umum & Administrasi 36.308.672 36.308.672
Beban Pajak Final (4.365.276) (4.365.276)
Penghasilan (Beban) Lain-lain 11.541.730 11.541.730
Laba (Rugi) Sebelum beban Keuangan 63.274.883 63.274.883
Beban Keuangan (18.624.996) (18.624.996)
Laba (Rugi) Sebelum Pajak 44.649.888 44.649.888
Beban Pajak 1.846.124 1.846.124
Laba (Rugi) Bersih Tahun Berjalan 42.803.764 42.803.764
Tabel 4.14. Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian Proforma ADCP (Dalam Ribu Rupiah)
Sebelum Transaksi Setelah Transaksi
Keterangan Penyesuaian
31 Desember 2024 31 Desember 2024
Aset Lancar 3.645.676.112 82.000.000 3.373.676.112
Aset Tidak Lancar 3.175.384.727 3.175.384.727
Total Aset 6.821.060.839 82.000.000 6.903.060.839
Liabilitas Jangka Pendek 2.530.417.980 2.530.417.980
Liabilitas Jangka Panjang 1.673.676.299 82.000.000 1.755.676.299
Total Liabilitas 4.204.094.279 82.000.000 4.286.094.279
Ekuitas 2.616.966.560 2.616.966.560
Total Liabilitas & Ekuitas 6.821.060.839 82.000.000 6.903.060.839
Tabel 4.15. Laporan Arus Kas Konsolidasian Proforma ADCP (Dalam Ribu Rupiah)
Sebelum Transaksi Setelah Transaksi
Keterangan Penyesuaian
31 Desember 2024 31 Desember 2024
Arus Kas dr Aktivitas Operasi (64.794.637) (64.794.637)
Arus Kas dr Aktivitas Investasi (128.061.273) (128.061.273)
Arus Kas dr Aktivitas Pendanaan (55.433.951) 82.000.000 26.566.049
Kenaikan (Penurunan) Arus Kas (248.289.860) (166.289.860)
Kas Awal Tahun 283.694.482 283.694.482
Kas Akhir Tahun 35.404.622 117.404.622
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 58
Page 73
Berdasarkan Informasi Laporan Keuangan Konsolidasian Proforma ADCP periode 31 Desember 2024,
terlihat bahwa :
1. ADCP menerima pinjaman sebesar Rp82.000.000.000,- (delapan puluh dua miliar rupiah).
2. ADCP tidak membukukan biaya operasional atas pinjaman tersebut, dikarenakan pinjaman ini
tidak terdapat biaya operasional.
3. Pada posisi total aset lancar bertambah sebesar Rp82.000.000.000,-, sehingga total aset lancar
dengan adanya Transaksi menjadi sebesar Rp3.373.676.112.000,-.
4. Pada posisi total utang tidak lancar bertambah sebesar Rp82.000.000.000,-, sehingga total aset
lancar dengan adanya Transaksi menjadi sebesar Rp1.755.676.299.,-.
5. Tidak terdapat perubahan pada pos ekuitas karena pemberian pinjaman ini merupakan pinjaman
untuk kebutuhan modal kerja, sehinga perubahan hanya terjadi dibagian sisi aset dan utang.
6. Arus kas dari aktivitas pendanaan terdapat arus kas masuk sebesar Rp82.000.000.000,- yang
merupakan penerimaan atas pinjaman yang diberikan oleh ADHI.
4.1.5. Analisis Kelayakan Penggunaan Dana
Dalam kondisi keuangan ADCP yang kurang baik, dimana ADCP sangat membutuhkan pendanaan
yang akan digunakan untuk keperluan modal kerja. Sehubungan dengan hal tersebut, ADHI
memberikan dana pinjaman yang cepat dengan persyaratan bunga yang lebih ringan dari pihak ketiga.
Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa pinjaman diterima ADCP digunakan untuk kegiatan
operasional korporasi, agar ADCP dapat melakukan kegiatan usaha kedepannya.
4.1.5.1. Analisis Kelayakan Investasi
Analisis dilakukan dengan melihat perputaran atas modal kerja terhadap total aset ADCP:
Tabel 4.16. Perputaran Modal Kerja
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029
Sebelum Transaksi
Working Capital To Total Aset Ratio 16,80% 15,32% 7,41% 10,40% 10,79%
Account Receivable Turnover (X) 10,20 11,50 21,40 16,22 19,11
Average Collection Period (Day) 35,79 31,75 17,05 22,56 19,10
Account Payable Turnover (X) 0,34 0,31 0,40 0,53 0,54
Average Collection Period (Day) 1.076,91 1.176,25 921,91 687,02 678,02
Setelah Transaksi
Working Capital To Total Aset Ratio 17,92% 16,19% 8,00% 11,22% 11,66%
Account Receivable Turnover (X) 11,61 11,46 21,34 20,81 19,11
Average Collection Period (Day) 31,43 31,86 17,10 17,59 19,10
Account Payable Turnover (X) 0,39 0,31 0,39 0,68 0,54
Average Collection Period (Day) 945,73 1.180,33 924,75 535,70 678,02
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 59
Page 74
Tabel 4.16. Perputaran Modal Kerja (Lanjutan)
Keterangan 2030 2031 2032 2033 2034
Sebelum Transaksi
Working Capital To Total Aset Ratio 11,61% 13,62% 16,51% 17,90% 19,58%
Account Receivable Turnover (X) 27,68 40,21 32,57 80,44 59,39
Average Collection Period (Day) 13,19 9,08 11,24 4,54 6,15
Account Payable Turnover (X) 0,90 0,80 0,67 0,40 0,42
Average Collection Period (Day) 403,56 457,50 548,36 914,83 878,16
Setelah Transaksi
Working Capital To Total Aset Ratio 12,49% 14,57% 17,49% 18,91% 20,59%
Account Receivable Turnover (X) 27,68 40,21 32,57 80,44 59,39
Average Collection Period (Day) 13,19 9,08 11,24 4,54 6,15
Account Payable Turnover (X) 0,90 0,80 0,67 0,40 0,42
Average Collection Period (Day) 403,56 457,50 548,36 914,83 878,16
Berdasarkan perputaran diatas, terlihat bahwa dengan adanya pemberian pinjaman oleh ADHI dapat
meningkatkan modal kerja ADCP yang signifikan.
4.1.5.2. Analisis Kelayakan Pelunasan Utang
Analisis dilakukan dengan melihat kemampuan ADCP dalam mengembalikan dana pinjaman yang
diberikan oleh ADHI, berikut adalah proyeksi ADCP dengan adanya pinjaman dari ADHI :
Tabel 4.17. Rasio Kemampuan Pengembalian ADCP (%)
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029
Rasio Solvabilitas
Debt to Equity Ratio 70,45% 68,78% 65,55% 47,09% 45,38%
Debt to Asset Ratio 26,80% 25,71% 23,92% 17,93% 17,65%
Tabel 4.17. Rasio Kemampuan Pengembalian ADCP (%) (Lanjutan)
Keterangan 2030 2031 2032 2033 2034
Rasio Solvabilitas
Debt to Equity Ratio 42,92% 29,27% 26,23% 23,89% 21,70%
Debt to Asset Ratio 17,06% 13,92% 13,57% 12,78% 11,94%
Berdasarkan proyeksi yang disampaikan oleh manajemen, ADCP mampu melunasi pinjaman yang
diberikan oleh ADHI. Hal tersebut terlihat rasio solvabilitas terlihat bahwa rasio debt to equity dan debt to
asset rasio menunjukan penurunan disetiap tahunnya, yang berarti utang ADCP semakin berkurang.
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 60
Page 75
4.1.5.3. Analisis Atas Faktor Lain Yang Relevan
Analisis atas faktor lain yang relevan dilakukan terhadap kemampuan pemberian pinjaman. Analisis
dilakukan dengan melihat kemampuan ADHI dalam memberikan pinjaman kepada ADCP adalah
sebagai berikut:
Tabel 4.18. Analisis Kemampuan Pemberian Pinjaman (Dalam Ribu Rupiah)
Keterangan 31 Desember 2024
ASET
Aset Lancar
Kas dan Setara Kas 2.243.830.554
Piutang usaha 2.444.803.435
Piutang Retensi 1.231.582.706
Tagihan Bruto Pemberi Kerja 7.872.888.189
Persediaan 5.975.400.892
Uang Muka 690.242.577
Biaya Dibayar Dimuka 245.441.162
Pajak Dibayar Dimuka 161.058.091
Aset Keuangan dan Kontrak Konsesi - Bersih 360.191.414
Aset Lancar Lain-lain 1.292.918.501
Jumlah Aset Lancar 22.518.357.522
Aset Tidak Lancar
Aset Real Estate 3.913.949.639
Aset Keuangan dari Kontrak Konsesi-Bersih 1.254.872.972
Investasi Pada Asosisasi 189.422.484
Investasi Pada Ventura Bersama 2.762.746.413
Properti Investasi 1.281.109.600
Aset Tetap 2.181.495.312
Aset Hak Guna 32.510.191
Investasi Jangka Panjang Lainnya 26.879.852
Aset Pajak Tangguhan 3.660.560
Aset Tidak Lancar Lainnya 877.776.526
Jumlah Aset Tidak Lancar 12.524.423.550
JUMLAH ASET 35.042.781.072
LIABILITAS & EKUITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya 2.902.764.622
Utang Usaha 7.303.545.612
Utang Bruto SubKontraktor 3.167.893.249
Utang Pajak 620.143.575
Uang Muka Pemberi Kerja 820.408.825
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 61
Page 76
Keterangan 31 Desember 2024 Pendapatan Diterima Dimuka 979.031.522 Beban Akrual 1.938.602.344 Utang Retensi 553.141.742 Utang Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya 187.257.465 Utang Obligasi 1.387.460.237 Liabilitas Jangka Pendek Lainnya 161.796.479 Liabilitas Imbalan Pasca Kerja 27.383.712 Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 20.049.429.384 Liabilitas Jangka Panjang Utang Retensi 193.597.261 Uang Muka Pemberi Kerja 45.012.505 Utang Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya 1.109.979.299 Utang Obligasi 3.053.314.427 sukuk 268.414.235 Liabilitas Imbalan Pasca Kerja 321.566.151 Liabilitas Pajak Tangguhan 36.458.173 Liabilitas Jangka Panjang Lainnya 289.819.450 Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 5.318.161.500 EKUITAS Modal Saham 840.760.898 Tambahan Modal Disetor 4.755.656.134 Selisih Transaksi 71.328.744 Saldo Laba 2.551.533.865 Komponen Ekuitas Lainnya 822.154.104 Kepentingan Non-Pengendali 633.756.443 Jumlah Ekuitas 9.675.190.188 JUMLAH LIABILITAS & EKUITAS 35.042.781.072 Kemampuan dalam memberikan pinjaman kepada ADCP dapat dilihat dari posisi aset lancar, untuk akun kas, persediaan dan lain-lain yang memiliki sifat likuid, tetapi untuk melihat kemampuan secara keseluruhan ditentukan juga oleh posisi total aset. Berdasarkan laporan keuangan tersebut dapat disimpulkan bahwa besarnya aset ADHI periode 31 Desember 2024 adalah sebesar Rp35.042.781.072.000,- dengan kas sebesar Rp2.243.830.554.000,-, hal ini menunjukan kemampuan ADHI memberikan pinjaman senilai Rp82.000.000.000,- (delapan puluh dua miliar rupiah) ke ADCP. Berdasarkan hal ini Manajemen ADCP yakin bahwa ADHI dapat mendukung strategi pengembangan dan operasional bisnis ADCP dalam bentuk pinjaman yang diberikan. Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 62
Page 77
4.1.6. Analisis Cash Management dan Financial Covenant
Cash Management
Kemampuan untuk menyelesaikan penerimaan atas pinjaman yang diberikan ADHI kepada ADCP perlu
dukung pengelolaan kas yang tepat. Berdasarkan proyeksi yang disampaikan, pelunasan pinjaman dari ADCP
berasal dari operasional ADCP. Hal ini menunjukan manajemen akan dapat mengelola kas dengan baik,
yang terlihat ADCP pada proyeksi setelah transaksi mampu melunasi pinajaman kepada ADHI.
Financial Covenant
Berdasarkan perjanjian pemberian pinjaman antara ADHI sebagai kreditur dan ADCP sebagai debitur
tidak terdapat financial covenant yang diatur dalam perjanjian pinjaman tersebut
4.2. Analisis Yield Dari Transaksi Pinjam-Meminjam Dana
Analisis yield dilakukan dengan membandingkan tarif bunga pinjaman yang diberikan dengan tarif bunga
pinjaman yang berlaku di pasar. Hal ini berdasarkan analisa dimana subtansi pinjaman merupakan
subsitusi pinjaman ADHI kepada ADCP dalam rangka untuk membantu ADCP dalam menjalankan
operasionalnya. Berikut perbandingan tarif bunga pinjaman dengan tarif bunga pinjaman Desember
2024 (sumber bunga pinjaman dari data Bank Indonesia) :
Tabel 4.19. Perbandingan Suku Bunga Pinjaman Pasar
Kelompok Bank Jenis Tingkat Suku Bunga Suku Bunga Pinjaman Rencana Transaksi
Bank Persero 12 Bulan 8,67%
Bank Pemerintah Daerah 12 Bulan 8,90%
Bank Swasta Nasional 12 Bulan 8,77%
Bnak Umum 12 Bulan 8,62%
Rata-Rata 8,74% 9,02%
Berdasarkan tabel di atas, maka tarif bunga atas fasilitas pinjaman yang diberikan oleh ADHI kepada
ADCP berada di atas tarif bunga rata-rata pinjaman pasar dari beberapa kelompok bank. Hal tersebut
memberikan nilai tambah bagi kedua belah pihak. Berikut adalah tabel kewajaran suku bunga:
Tabel 4.20. Rentang Kewajaran Suku Bunga
Rata – Rata Suku Bunga Pinjaman Dibawah 7,5% Rencana Transaski Diatas 7,5%
8,74% 8,08% 9,02% 9,40%
Tarif bunga pinjaman atas Transaksi ADCP masih berada pada rentang kewajaran sesuai dengan
ketentuan POJK 35 tahun 2020 yakni sebesar +/- 7,5%.
4.3. Analisis Inkremental (Incremental Analysis)
4.3.1. Kontribusi Nilai Tambah
Analisis nilai tambah atau Incremental Ananlysis dilakukan dengan melihat dampak keuangan Tanpa
Transaksi dan Dengan Transaksi. Nilai tambah dari transaski ini dapa dilihat dari penjualan ADCP
terjadi peningkatan di tahun 2028 dengan nilai Rp. 272.669.100.000,- ini dapat diartikan bahwa
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 63
Page 78
pinjaman ini benar mampu memberikan perbaikan kepada modal kerja ADCP. Dengan penjualan yang
cukup baik kedepannya berdampak kepada aset ADCP yang tumbuh setiap tahunnya, sehingga dapat
disimpulkan bahwa transaski ini sangat memberikan manfaat yang besar kepada ADCP. Berikut analisis
incrementa ADCP terhadap Laporan Keuangan kondolidasian ADCP adalah sebagai berikut :
Tabel 4.21. Analisis Inkremental Laporan Laba (Rugi) (Dalam Ribu Rupiah)
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029
Pendapatan Usaha 46.725.000 (1.050.000) (1.050.000) 172.669.100 -
Beban Pokok Pendapatan 26.842.938 (3.478.924) (3.600.686) 108.569.693 (3.857.145)
Laba (Rugi) Bruto 19.882.062 2.428.924 2.550.686 64.099.407 3.857.145
Beban Usaha
Beban umum dan administrasi - - - - -
Beban Pajak Final - - - - -
Penghasilan (Beban) Lain-lain - - - - -
Laba (Rugi) Sbl Pajak
19.882.062 2.428.924 2.550.686 64.099.407 3.857.145
Penghasilan
Pendapatan (Beban) Lain-Lain - - - - -
Bagi Hasil Pengelolaan Hotel - - - - -
Beban Keuangan - - - - -
Bunga Sukuk - - - - -
Bunga Financing - - - - -
Bunga Utang SHL Baru (7.766.220) (6.212.976) (3.883.110) - -
Laba Sebelum Pajak 12.115.842 (3.784.052) (1.332.424) 64.099.407 3.857.145
Beban Pajak Penghasilan (154.104) (45.487) (41.563) (815.292) (49.060)
Laba Bersih Tahun Berjalan 11.961.738 3.530.780 3.226.213 63.284.115 3.808.085
Tabel 4.21. Analisis Inkremental Laporan Laba (Rugi) (Dalam Ribu Rupiah) (Lanjutan)
Keterangan 2030 2031 2032 2033 2034
Pendapatan Usaha - - - - -
Beban Pokok Pendapatan (3.992.145) (4.131.870) (4.276.485) (4.426.162) (4.581.078)
Laba (Rugi) Bruto 3.992.145 4.131.870 4.276.485 4.426.162 4.581.078
Beban Usaha
Beban umum dan administrasi - - - - -
Beban Pajak Final - - - - -
Penghasilan (Beban) Lain-lain - - - - -
Laba (Rugi) Sbl Pajak
3.992.145 4.131.870 4.276.485 4.426.162 4.581.078
Penghasilan
Pendapatan (Beban) Lain-Lain - - - - -
Bagi Hasil Pengelolaan Hotel - - - - -
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 64
Page 79
Keterangan 2030 2031 2032 2033 2034
Beban Keuangan - - - - -
Bunga Sukuk - - - - -
Bunga Financing - - - - -
Bunga Utang SHL Baru - - - - -
Laba Sebelum Pajak 3.992.145 4.131.870 4.276.485 4.426.162 4.581.078
Beban Pajak Penghasilan (50.777) (52.554) (54.393) (56.297) (58.268)
Laba Bersih Tahun Berjalan 3.941.368 4.079.316 4.222.092 4.369.865 4.522.811
Tabel 4.22. Analisis Inkremental Laporan Posisi Keuangan (Dalam Ribu Rupiah)
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029
Total Aset 93.961.738 73.825.816 47.910.339 70.194.454 74.002.539
Total Liabilitas 82.000.000 65.600.000 41.000.000 - -
Total Ekuitas 11.961.738 8.225.816 6.910.339 70.194.454 74.002.539
Total Liabilitas & Ekuitas 93.961.738 73.825.816 47.910.339 70.194.454 74.002.539
Tabel 4.22. Analisis Inkremental Laporan Posisi Keuangan (Dalam Ribu Rupiah) (Lanjut)
Keterangan 2030 2031 2032 2033 2034
Total Aset 77.943.907 82.023.223 86.245.315 90.615.180 95.137.991
Total Liabilitas - - - - -
Total Ekuitas 77.943.907 82.023.223 86.245.315 90.615.180 95.137.991
Total Liabilitas & Ekuitas 77.943.907 82.023.223 86.245.315 90.615.180 95.137.991
Tabel 4.23. Analisis Inkremental Laporan Perubahan Arus Kas
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029
Arus Kas dr Aktivitas Operasi 11.961.738 (3.735.922) (1.315.477) 63.284.115 3.808.085
Arus Kas dr Aktivitas Investasi - - - - -
Arus Kas dr Aktivitas Pendanaan 82.000.000 (16.400.000) (24.600.000) (41.000.000) -
Kenaikan (Penurunan) Arus Kas 93.961.738 (20.135.922) (25.915.477) 22.284.115 3.808.085
Kas Awal Tahun - 93.961.738 73.825.816 47.910.339 70.194.454
Kas Akhir Tahun 93.961.738 73.825.816 47.910.339 70.194.454 74.002.539
Tabel 4.23. Analisis Inkremental Laporan Perubahan Arus Kas (Lanjutan)
Keterangan 2030 2031 2032 2033 2034
Arus Kas dr Aktivitas Operasi 3.941.368 4.079.316 4.222.092 4.369.865 4.522.811
Arus Kas dr Aktivitas Investasi - - - - -
Arus Kas dr Aktivitas Pendanaan - - - - -
Kenaikan (Penurunan) Arus Kas 3.941.368 4.079.316 4.222.092 4.369.865 4.522.811
Kas Awal Tahun 74.002.539 77.943.907 82.023.223 86.245.315 90.615.180
Kas Akhir Tahun 77.943.907 82.023.223 86.245.315 90.615.180 95.137.991
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 65
Page 80
4.3.2. Biaya dan Pendapatan Relevan
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen ADCP, biaya yang mucul dari Transaksi adalah
biaya bunga (beban bunga yang harus dibayarkan ADCP kepada ADHI) dan tidak terdapat pendapatan
relevan atas Transaksi ADCP.
4.3.3. Informasi Non Keuangan Relevan
Tidak terdapat faktor-faktor lain yang relevan dan material yang diketahui dan diinformasikan pada
kami.
4.4. Analisis Sensitivitas (Sensitivity Analysis)
Analisa sensitivitas dilakukan dengan menguji sensitivitas tingkat tingkat suku bunga yang dinaikkan dan
atau diturunkan sebesar 5% guna melihat melihat beban bunga yang dibayarkan dan laba setelah pajak.
Adapun sensitivitas atas hal tersebut tercermin sebagai berikut :
Tabel 4.24. Analisis Sensitivitas
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029
Beban Bunga
Normal 45.306.755 40.603.066 37.380.300 53.115.028 34.545.746
Turun 5% 44.936.935 40.307.210 37.195.390 53.115.028 34.545.746
Naik 5% 45.676.575 40.898.922 37.565.210 53.115.028 34.545.746
Laba sebelum pajak
Normal 38.186.425 20.885.870 46.888.436 194.634.183 66.520.765
Turun 5% 38.556.245 21.181.726 47.073.346 194.634.183 66.520.765
Naik 5% 37.816.605 20.590.014 46.703.526 194.634.183 66.520.765
Tabel 4.24. Analisis Sensitivitas (Lanjutan)
Keterangan 2030 2031 2032 2033 2034
Beban Bunga
Normal 223.975.657 6.323.616 2.847.261 816.195 7.127
Turun 5% 223.975.657 6.323.616 2.847.261 816.195 7.127
Naik 5% 223.975.657 6.323.616 2.847.261 816.195 7.127
Laba sebelum pajak
Normal 125.629.340 433.038.423 259.766.965 184.339.453 188.137.927
Turun 5% 125.629.340 433.038.423 259.766.965 184.339.453 188.137.927
Naik 5% 125.629.340 433.038.423 259.766.965 184.339.453 188.137.927
Berdasarkan tabel di atas, tingkat suku bunga tidak terlalu berpengaruh terahadap pembayaran beban
bunga.
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 66
Page 81
4.5. Analisis Atas Jaminan Yang Terkait Dengan Transaksi Pinjam-Meminjam Dana
Berdasarkan perjanjian Pinjam-Meminjam Dana terdapat jaminan berupa tanah, atas jaminan tersebut
KJPP tidak melakukan valuasi. Rincian Jaminan Sebagai Berikut:
Lokasi Jenis Aset Luasan (M2)
Cikunir Hilaliyah Tanah 3.032
Cikunir 2 Tanah 41.281
Angrek Kadumangu Tanah 22.323
Sentul Precast Tanah 49.538
Anggana Tanah 21.058
Total 137.259
4.6. Kesimpulan Pendapat Atas Kewajaran Transaksi
Dengan mempertimbangkan analisis kewajaran atas Transaksi yang dilakukan meliputi analisis kualitatif,
analisis kuantitatif, dan analisis incremental serta analisis sensitivitas, maka dari segi ekonomis dan
keuangan, menurut pendapat kami, Transaksi pemberian pinjaman oleh ADHI kepada ADCP adalah
Wajar.
Kami tegaskan bahwa kami tidak mengambil keuntungan, baik sekarang maupun di masa yang akan
datang, atas nilai saham yang diperoleh. Data faktual yang diproses disimpan dalam file kami untuk
keperluan referensi di kemudian hari apabila ada otorisasi tambahan yang memerlukan laporan terinci,
termasuk dokumentasi. Data ini atas permintaan tersedia untuk diperiksa.
4.7. Penutup
Laporan Pendapat Kewajaran atas Transaksi ini harus dipandang sebagai satu kesatuan. Penggunaan
sebagian analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat
menyebabkan pandangan yang menyesatkan.
Kami menyatakan bahwa kami tidak ada hubungan afiliasi dengan ADHI dan entitas asosiasi baik
secara langsung maupun tidak langsung sebagaimana didefinisikan dalam Undang-undang Pasar Modal.
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
PT Adhi Commuter Properti, Tbk. 67
Names mentioned 87 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
p.2 ×6
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Amin
p.3 ×5
unresolved
org
Alfiantori dan Rekan
p.3 ×9
unresolved
org
KJPP ANA & Rekan
p.3 ×19
unresolved
org
KJPP ANA
p.3 ×23
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.3 ×3
unresolved
org
Menteri Keuangan RI
p.3 ×5
unresolved
org
Menteri Keuangan. Penilai
p.3 ×2
unresolved
org
Kementerian Keuangan
p.3 ×2
unresolved
org
Penugasan. KJPP ANA & Rekan
p.3 ×2
unresolved
person
Miftakhu Rokhman Pendapat Kewajaran
p.3 ×2
unresolved
person
Miftakhu Rokhman LATAR BELAKANG PT Adhi Commuter
p.4 ×4
unresolved
org
Milik Negara
p.4 ×3
unresolved
org
Departemen Transit Oriented Development
p.4 ×3
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf
p.6 ×12
unresolved
org
Mawar & Rekan
p.6 ×19
unresolved
org
KJPP Amin
p.7 ×3
unresolved
org
Menteri Keuangan. Syaiful Hasan
p.11
unresolved
org
KJPP ANA dan Rekan
p.11
unresolved
org
Kementerian Keuangan. Syaiful Hasan
p.11
unresolved
person
Penanggung Jawab Syaiful Hasan
p.13 ×4
unresolved
person
Reviewer Iin Nur Indah Ilmiah S.E.
p.13
unresolved
person
Penilai Afrian Satria
p.13
unresolved
person
Miftakhu Rokhman Pengguna
p.20
unresolved
org
Bank Indonesia
p.22 ×25
unresolved
person
Miftakhu
· Biro Perencanaan Bisnis
p.26
unresolved
org
ADCP. KJPP ANA & Rekan
p.27
unresolved
org
Menteri Pekerjaan Umum dan Tenaga Kerja
p.35
unresolved
person
Kartini Mulyadi
p.35
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.35 ×3
unresolved
person
Ashoya Ratam
p.35
unresolved
—
- Seri A Dwiwarna
p.36
unresolved
org
PT Sumitomo
p.36
unresolved
org
PT Sumitomo Indonesia
p.36
unresolved
org
PT Adhi Persada Properti
p.37
unresolved
org
PT Adhi Persada
p.37
unresolved
org
PT Adhi Persada Beton
p.37
unresolved
org
PT Adhi Jalintim Riau
p.37
unresolved
org
PT Jalintim Adhi Abipraya
p.37
unresolved
org
PT Dumai Tirta Persada
p.37
unresolved
person
Ir. Nanette Cahyanie Handari Adi Warsito
p.37 ×4
unresolved
org
Menteri Kehakiman dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.37
unresolved
org
Menteri No. AHU
p.37
unresolved
person
H. Anggaran Dasar ADCP
p.37
unresolved
org
Koperasi Adhi Sejahtera
p.38
unresolved
—
Masyarakat/Public
p.38
unresolved
org
PT Mega Graha Citra Perkasa
p.39
unresolved
org
Bank Indonesia Neraca Pembayaran Indonesia
p.41
unresolved
org
Pembangunan Perumahan Properti Tbk
p.53 ×2
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.273
9230 ms
12 Sep 2026 22:37
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': 'Syaiful Hasan, S.E., Ak., CA., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'CONFLICT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': '3.13'}