Back to announcement
20250213_UANG_Perubahan dan//atau Tambahan Keterbukaan Informasi terkait Aksi Korporasi_31862347_lamp4.pdf
Asset transaction Needs review UANGSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 49
Page 1
kantor jasa penilai publik
febriman siregar dan rekan
Ijin Kementrian Keuangan RI No. 2.12.0109
LAPORAN PENILAIAN ASET
PT. PAKUAN, TBK
L APORAN K AJIAN TANAH KOSONG
P ERHITUNGAN AASET
TASMILIK PT. VASAMTY
J ANGKA W AKTU LAND SAWANGAN
D AN J UMLAH
K ONTRIBUSI A TASNo.K ERJASAMA
Laporan P EMANFAATAN A SET
: 00112/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025
P EMERINTAH P ROVINSI GTerletak ORONTALOdi : G UBERNUR
D ENGAN B ENTUK BGS (BPerumahan
ANGUNAN G UNA S ERAH )
Shila At Sawangan
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
Page 2
Ijin Kementerian Keuangan RI No. 2.12.0109
Tanggal : 05 Februari 2025
No. Laporan : 00112/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025
Kepada Yth. : PT. Pakuan, Tbk
Jalan Raya Muchtar RT. 002 RW. 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok, Jawa Barat
LAPORAN PENILAIAN ASET
TANAH KOSONG
- Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi
Jawa Barat.
PT. Pakuan, Tbk
Dengan hormat,
Menindaklanjuti Surat Penawaran Jasa Pekerjaan Penilaian Aset dengan Nomor 1007B/PNW/PA-BGR-
FSR/XI/2024, tertanggal 13 November 2014 yang telah disetujui, serta dalam batas-batas kemampuan
kami sebagai Kantor Jasa Penilai Publik dengan Izin Usaha No. 2.12.0109 yang dikeluarkan oleh
Kementerian Keuangan Republik Indonesia melalui Keputusan Menteri Keuangan No. 1402/KM.1/2012
tertanggal 26 November 2012, dan Izin Pembukaan Kantor Cabang di Bogor yang dikeluarkan oleh
Kementerian Keuangan Republik Indonesia melalui Keputusan Menteri Keuangan No. 459/KM.1/2020
tertanggal 17 September 2020 untuk memberikan opini nilai atas aset untuk kepentingan PT. Pakuan,
Tbk, yang berupa:
TANAH KOSONG
Terdiri dari tanah dengan luas keseluruhan mencapai ± 55.025 meter persegi, yang berlokasi di
Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi
Jawa Barat.
Laporan ini merupakan revisi dari laporan nomor 00054/2.0109-05/PI/10/0069/1/I/2025 tanggal 20
Januari 2025 dimana kami telah melakukan revisi pada :
Melampirkan dokumen validasi data MAPPI disertai dokumen kertas kerja excel Penilai
Melakukan revisi pada Halaman Surat terkait Tujuan Penilaian
Melakukan revisi pada Ringkasan Eksekutif terkait Tujuan Penilaian
Melakukan revisi pada Dasar dan Ruang Lingkup Penugasan (Bab 1 poin 1.1 halaman 1)
Melakukan revisi pada Objek Penilaian dan Kepemilikan (Bab 1 poin 1.4 halaman 2)
Melakukan revisi pada Maksud dan Tujuan (Bab 1 poin 1.6 halaman 3)
Melakukan revisi pada Asumsi dan Kondisi Pembatas (Bab 1 poin 1.13 halaman 6-7)
Melakukan revisi pada Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian yang Digunakan (Bab 1 poin
1.14 halaman 7-8)
Melakukan revisi pada Pengungkapan Atas Aset (Bab 1 poin 1.18 hal 10)
Melakukan revisi pada Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use-HBU) (Bab 3,
poin 3.4, halaman 23-24)
Melakukan revisi pengungkapan pada Penilaian (Bab 3 poin 3.5 halaman 25-26) Kantor Cabang Bogor
Jl. Perumahan Bogor Baru Blok D-I No.19
RT.007, RW.001, Kel. Tegallega
Kec. Bogor Tengah, Kota Bogor
Jawa Barat 16129
Telp. : 0251-8397671
Email : fsr.bogor@fsr.co.id
Website : www.fsr.co.id
i
Cabang : Pekanbaru (P) ; Medan (PS) ; Surabaya (B) ; Sidoarjo (P) ; Bandar Lampung (PS) ;
Bogor (PB) ; Makassar (PS) ; Tangerang Selatan (P)
Page 3
Dengan ini kami menyatakan bahwa kami telah melaksanakan inspeksi, melakukan penilaian atas aset
dimaksud, memberikan pendapat seperti tercantum dalam laporan ini, dan menyampaikan laporan ini
kepada PT. Pakuan, Tbk.
Inspeksi terhadap aset tersebut di atas kami lakukan pada tanggal 19 Desember 2024 dan tanggal
penilaian (cut-off date) per tanggal 30 September 2024.
Kami mengerti bahwa tujuan penilaian adalah untuk memberikan opini independen atas Nilai Pasar
dengan tujuan penilaian untuk Rencana Transaksi Peningkatan Modal Pada PT. Vasamty Land
Sawangan Dengan Cara Mengkonversi Uang Muka Investasi Modal. Laporan Penilaian Aset ini
digunakan dalam proses Penilaian Saham VLS.
Perlu kami nyatakan, bahwa kami tidak bertanggung jawab apabila laporan penilaian dipergunakan untuk
tujuan lainnya. Penilai dibebaskan dari segala tuntutan dan kewajiban yang berkaitan dengan
penggunaan laporan yang tidak sesuai dengan maksud dan tujuan dari laporan.
Surat pengantar pada bagian depan laporan ini tidak terpisahkan dan tidak dapat dibaca terpisah dari
laporan lengkap penilaian yang selanjutnya mengikuti.
Selanjutnya laporan penilaian ini terdiri atas halaman judul, surat pengantar, asumsi dan syarat-syarat
pembatas, pernyataan penilai, daftar isi, penilaian aset dan lampiran.
Penilaian ini disusun sesuai Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SEOJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang
Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal serta mengikuti dan
berpedoman kepada Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII Tahun 2018 serta Kode Etik Penilai
Indonesia (KEPI).
Dasar Nilai yang sesuai dengan keperluan atau tujuan Penilaian ini adalah Nilai Pasar. Dalam
menentukan nilai dari aset-aset yang dimaksud, kami menggunakan Pendekatan Pasar (Market
Approach).
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran suatu
aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak,
dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-
hatian, dan tanpa paksaan (SEOJK Nomor 33/SEOJK.04/2021.I.7)
Nilai Pasar didefenisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli
dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI 2018, SPI 101.3.1.)
ii
Page 4
Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan, dan melakukan pemeriksaan terhadap asset
yang dinilai yang dilanjutkan dengan melakukan analisis dan pengolahan data serta dengan
mempertimbangkan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, maka kami berpendapat bahwa Nilai Pasar
dari asset tersebut diatas pada tanggal 30 September 2024, serta bergantung pada komentar yang ada
di laporan ini adalah:
Rp. 331.800.800.000,-
(Tiga Ratus Tiga Puluh Satu Miliar Delapan Ratus Juta Delapan Ratus Ribu Rupiah)
Kami menegaskan bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun dari aset yang kami
nilai serta nilai yang kami laporkan, baik pada saat ini maupun di masa yang akan datang. Demikian
penilaian aset ini disampaikan secara objektif dan bebas konflik kepentingan dalam kapasitas kami
sebagai Kantor Jasa Penilai Publik.
Hormat kami,
KJPP FEBRIMAN SIREGAR DAN REKAN
Ir. Yohn PS. Napitupulu, Msc, MAPPI (C ert.)
Rekan
Penilai Properti dan Bisnis
Izin Penilai Publik No. PB-1.08.00069
MAPPI No. 92-S-00252
Register No. RMK-2017.00069
STTD Pasar Modal No. STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024
iii
Page 5
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan di bawah ini
menyatakan bahwa:
1. Penugasan penilaian professional telah dilakukan terhadap objek penilaian pada Tanggal Penilaian
(Cut Off Date);
2. Analisi telah dilakukan untuk tujuan penilaian yang diungkapkan dalam laporan penilaian properti;
3. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang-undangan
yang berlaku;
4. Penilai yang tersebut di bawah ini telah melakukan inspeksi terhadap objek penilaian;
5. Perkiraan Nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian professional telah disajikan sebagai
kesimpulan nilai;
6. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisa telah diungkapkan;
7. Kesimpulan Nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas;
8. Seluruh data dan informasi yang diungkapkan dalam laporan penilaian ini dapat
dipertanggungjawabkan;
9. Biaya jasa profesional tidak berkaitkan dengan penilaian yang dilaporkan atau gambaran nilai yang
diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai, pencapaian hasil yang dinyatakan atau adanya
kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event) yang berhubungan secara langsung dengan hasil
penilaian yang dilaporkan;
10. Pernyataan dalam laporan ini yang menjadi dasar analisa, pendapat dan kesimpulan yang diuraikan
di dalamnya adalah betul dan benar sesuai dengan pemahaman terbaik dari penilai;
11. Penilai tidak memiliki keterlibatan material atau benturan kepentingan baik actual maupun potensial,
sekarang atau dimana yang akan datang dengan objek penilaian dan/atau pemilik aset yang dinilai;
12. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan Peraturan OJK Nomor
28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE
OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti
di Pasar Modal;
13. Penilai telah persyaratan pendidikan professional yang ditentukan dan/atau diselenggarakan oleh
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI);
14. Penilai bertanggungjawab sepenuhnya atas prosedur, pelaporan dan hasil penilaian yang dilakukan
dalam batas-batas yang ditetapkan berdasarkan Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE OJK Nomor
33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar
Modal;
15. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan aset dan atau jenis industri yang
dinilai;
16. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:
Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi Penilaian, dan tanggal
Penilaian)
Pengumpulan data dan wawancara
Analisis data
Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan Penilaian
Penulisan dan penyusunan laporan penilaian
17. Laporan Penilaian ini telah disusun sesuai dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dari Peraturan OJK
Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal
dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian
Properti di Pasar Modal.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat iv
Page 6
NAMA KUALIFIKASI TANDA TANGAN Penanggung Jawab Proyek : Ir. Yohn PS. Napitupulu, MSc, MAPPI (Cert.) Penilai Aset Bersertifikat ........................... Rekan Izin Penilai Publik No. : PB-1.08.00069 MAPPI No. : 92-S-00252 Register No. : RMK-2017.00069 STTD Pasar Modal No. : STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024 Pemeriksa Kualitas : Dewi Sari Kencana, ST, MAPPI (Cert.) Penilai Aset Bersertifikat ........................... MAPPI No. : 15-S-06047 Register No. : RMK-2017.00869 Reviuer: Bambang Tri Wahyudi, ST Penilai Aset ........................... MAPPI No. : 10-T-02681 Register No. : RMK-2022.04417 Penilai : Yudi Penilai Aset ........................... MAPPI No. : 19-P-09558 Register No. : RMK-2023.04564 Penilaian Aset Tanah Kosong PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat v
Page 7
RINGKASAN EKSEKUTIF
Pemberi Tugas : PT. PAKUAN, TBK.
Lokasi : Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan Sawangan,
Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
Tujuan Penilaian : Rencana Transaksi Peningkatan Modal Pada PT. Vasamty
Land Sawangan Dengan Cara Mengkonversi Uang Muka
Investasi Modal
Dasar Nilai : Nilai Pasar
Tanggal Inspeksi : 19 Desember 2024
Tanggal Penilaian : 30 September 2024
Pendekatan Penilaian : Pendekatan Pasar (Market Approach)
Opini Nilai
Nilai Pasar
No. Uraian Aset
(Rp.)
1. Tanah Kosong 331.800.750.000
Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan,
Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
- Tanah Luas : 55.025 m² 331.800.750.000
JUMLAH 331.800.750.000
PEMBULATAN 331.800.800.000
NILAI PASAR
(Tiga Ratus Tiga Puluh Satu Miliar Delapan Ratus Juta Delapan Ratus Ribu Rupiah)
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat vi
Page 8
DAFTAR ISI
SURAT PENGANTAR i
PERNYATAAN PENILAI iv
RINGKASAN EKSEKUTIF vi
DAFTAR ISI vii
BAB 1 PENDAHULUAN .......................................................................................................... 1
1.1 Dasar dan Ruang Lingkup Penugasan ..............................................................1
1.2 Status Penilai.................................................................................................1
1.3 Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan ............................................................2
1.4 Objek Penilaian dan Kepemilikan .....................................................................2
1.5 Jenis Mata Uang Yang Digunakan....................................................................2
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian ..........................................................................3
1.7 Defenisi dan Istilah ........................................................................................3
1.8 Dasar Nilai ....................................................................................................4
1.9 Tanggal Penilaian ..........................................................................................4
1.10 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian......................................................4
1.11 Tingkat Kedalaman Investigasi ........................................................................5
1.12 Sifat dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan .........................................6
1.13 Asumsi dan Kondisi Pembatas .........................................................................6
1.14 Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian Yang Digunakan .............................7
1.15 Uraian Proses Penilaian ..................................................................................9
1.16 Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi ..................................................9
1.17 Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan Peraturan OJK Nomor
28/POJK.04/2021 dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 serta Standar Penilaian
Indonesia .................................................................................................... 10
1.18 Pengungkapan Atas Aset .............................................................................. 10
1.19 Kesimpulan Nilai .......................................................................................... 10
BAB 2 TINJAUAN PASAR..................................................................................................... 11
2.2 Kondisi Perekonomian Provinsi Jawa Barat ..................................................... 13
2.2.1 Pertumbuhan Ekonomi Makro Regional Provinsi Jawa Barat ............................. 13
2.2.1 Keuangan Pemerintah .................................................................................. 13
2.2.2 Perkembangan Inflasi................................................................................... 14
2.2.3 Prakiraan Perekonomian Ke Depan ................................................................ 14
2.3 Perkembangan Properti Komersial ................................................................. 15
2.3.1 Perkembangan Permintaan Properti Komersial ................................................ 15
2.3.2 Perkembangan Pasokan Properti Komersial .................................................... 16
2.3.3 Perkembangan Harga Properti Komersial ....................................................... 17
2.3.4 Tinjauan Industri Properti ............................................................................. 18
2.4. Gambaran Umum PT. Pakuan, Tbk. ............................................................... 19
BAB 3 PENILAIAN ASET ...................................................................................................... 21
3. 1. Identifikasi Umum Objek Penilaian ................................................................ 21
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat vii
Page 9
3. 2. Analisis Lingkungan...................................................................................... 22
3. 3. Kondisi Pasar Properti .................................................................................. 23
3. 4. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use - HBU) .................... 23
3. 5. Penilaian ..................................................................................................... 24
3.5.1 Penilaian Tanah ........................................................................................... 24
3. 6. Kesimpulan Nilai Pasar ................................................................................. 32
LAMPIRAN
Peta Lokasi
Gambar Situasi Tanah
Foto-foto Properti
Dokumen Legalitas Objek Penilaian
Validasi MAPPI Data Pembanding
Dokumen Kertas Kerja Excel Penilai
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat viii
Page 10
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1 Dasar dan Ruang Lingkup Penugasan
Lingkup Penugasan adalah merupakan dasar dalam pengaturan kesepakatan penugasan
penilaian, tingkat kedalaman investigasi, penentuan asumsi dan batasan penilaian. Ruang
Lingkup Penugasan mengatur hal-hal yang prinsip dalam kesepakatan pemberian jasa oleh
Penilai kepada Pemberi Tugas. Pengaturan itu meliputi persyaratan minimum yang harus
dilaksanakan Penilai.
Dasar penugasan dan ruang lingkup pekerjaan penilaian ini adalah sesuai dengan persetujuan
Surat Penawaran Jasa Pekerjaan Penilaian Aset dengan Nomor: 1007B/PNW/PA-BGR-
FSR/XI/2024, tertanggal 13 November 2024.
Jenis penilaian yang dilakukan dalam pekerjaan ini merupakan penilaian normal dan lengkap
dengan jenis laporan terinci.
Dasar kesepakatan yang diatur tersebut merupakan bagian dari proses penilaian yang berlaku
secara umum dalam praktek penilaian. Secara umum proses penilaian yang harus dilaksanakan
oleh Penilai, meliputi 3 bagian, yaitu:
1. Penentuan Lingkup Penugasan,
2. Implementasi, yaitu prosedur yang harus dilaksanakan oleh Penilai meliputi tahapan
investigasi, penerapan pendekatan penilaian dan penyusunan kertas kerja Penilaian, dan
3. Penyusunan Laporan Penilaian.
1.2 Status Penilai
Penilai yang bertanggung jawab dalam penugasan ini adalah Rekan dari KJPP Febriman Siregar
dan Rekan yang berkedudukan di Kantor Cabang Bogor.
Penilai dimaksud telah memperoleh izin sebagai Penilai Publik dari Menteri Keuangan, memiliki
memiliki kompetensi untuk melakukan dan memberikan jasa penilaian secara objektif dan
independen serta tidak mempunyai atau memiliki potensi benturan kepentingan dengan subjek
dan atau objek penilaian yang terdaftar atas nama :
Ir. Yohn PS. Napitupulu, Msc., MAPPI (Cert.)
- Izin Penilai dari Menkeu Republik Indonesia No. PB-1.08.00069
- Keanggotaan Profesi Mappi No. 92 - S - 00252
- Register No. RMK - 2017.00069
- STTD Pasar Modal No. STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024
Seluruh penilai, tenaga ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim
penugasan di bawah koordinasi Penilai berizin atau penanggung jawab penilaian. Dalam
pekerjaan ini tidak diperlukan bantuan tenaga ahli luar.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 1
Page 11
1.3 Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Pemberi Tugas dan pengguna laporan adalah :
- Nama : PT. Pakuan, Tbk
- Bidang Usaha : Real Estat
- Alamat : Jalan Raya Muchtar RT. 002 RW. 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok, Jawa Barat
- Kode Pos : 16511
- Telepon & Fax : (021) 50100899
- Email : info@ptpakuan.com
- Website : www.ptpakuan.com
1.4 Objek Penilaian dan Kepemilikan
Sesuai dengan penugasan yang diberikan, maka objek penilaian dalam pekerjaan penilaian aset
ini meliputi:
Tanah Kosong
Terdiri dari tanah dengan luas keseluruhan mencapai ± 55.025 meter persegi, yang berlokasi
di Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok,
Provinsi Jawa Barat.
Pengungkapan atas kepemilikan aset adalah sebagai berikut:
Luas
No. Legalitas Pemegang Hak Nilai Buku Nilai Pasar Pendekatan Metode
(m²)
PT. VASAMTY
AJB Pendekatan Perbandingan
1 LAND 55.025 Rp 330.150.000.000 Rp 331.800.800.000
No. 06/2024 Pasar Data Pasar
SAWANGAN
Pengungkapan atas pemegang hak didasarkan atas dokumen AJB No. 06/2024 , tertanggal 17
Mei 2024 yang dikeluarkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dr. Suvinah, S.H., M.Kn.
Bentuk kepemilikan tanah berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 02286/Sawangan,
terdaftar atas nama PT. Pakuan, Tbk. Sertifikat tersebut saat ini masih dalam proses
permohonan balik nama (pendaftaran peraliohan hak) menjadi atas nama PT. Vasamty Land
Sawangan di Badan Pertanahan Kota Depok, Kantor Pertanahan Kota Depok melalui kantor
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dr. Suvinah, S.H., M.Kn, sesuai Covernote Notaris No.
No.CN/02/XII/2024 tertanggal 24 Desember 2024 dan Covernote Notaris No.CN/01/II/2025
tertanggal 05 Februari 2025.
1.5 Jenis Mata Uang Yang Digunakan
Kami menilai aset dimaksud dengan menggunakan mata uang Rupiah. Kami mengingatkan
bahwa penggunaan nilai tukar selain yang tercantum dalam laporan ini tidak berlaku.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 2
Page 12
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud penugasan ini adalah untuk memberikan pendapat mengenai Nilai Pasar aset yang
dinilai, dengan tujuan untuk Rencana Transaksi Peningkatan Modal Pada PT. Vasamty
Land Sawangan Dengan Cara Mengkonversi Uang Muka Investasi Modal. Laporan
Penilaian Aset ini digunakan dalam proses Penilaian Saham VLS.
Perlu kami nyatakan, bahwa kami tidak bertanggung jawab apabila laporan penilaian
dipergunakan untuk tujuan lainnya. Penilai dibebaskan dari segala tuntutan dan kewajiban yang
berkaitan dengan penggunaan laporan yang tidak sesuai dengan maksud dan tujuan dari
laporan.
1.7 Defenisi dan Istilah
Defenisi dan istilah yang digunakan dalam penilaian ini mengacu pada SEOJK Nomor
33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar
Modal, seperti:
Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset atau harga yang paling
mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran pada tanggal Penilaian.
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas
dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (SEOJK
Nomor 33/SEOJK.04/2021.I.7)
Real Properti adalah adalah penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas
tanah termasuk hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu, semua kepentingan, dan
manfaat yang berkaitan dengan kepemilikan real estat.
Aset Non Operasional adalah aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan yang terdiri
atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang, aset surplus, atau aset investasi.
Laporan Penilaian Properti adalah laporan tertulis yang dibuat oleh Penilai Properti yang
memuat opini Penilai Properti mengenai obyek Penilaian serta menyajikan informasi tentang
proses Penilaian.
Pendekatan Penilaian adalah suatu cara untuk memperkirakan Nilai dengan menggunakan
satu atau lebih metode Penilaian.
Pendekatan Pasar adalah Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan aset yang dinilai
dengan aset yang sebanding dan sejenis, dimana informasi harga transaksi atau penawaran
tersedia.
Tanggal Penilaian adalah tanggal pada saat Nilai, hasil penilaian, atau perhitungan manfaat
ekonomi dinyatakan.
Tanggal Laporan Penilaian Properti adalah tanggal ditandatanganinya Laporan Penilaian
Properti oleh Penilai Properti.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 3
Page 13
Inspeksi adalah kunjungan yang dilakukan terhadap suatu objek Penilaian untuk memeriksa
fisik dan memperoleh informasi yang relevan dalam rangka pemberian opini nilai yang kredibel.
Asumsi adalah sesuatu yang dianggap akan terjadi termasuk fakta, syarat, atau keadaan yang
mungkin dapat memengaruhi objek Penilaian atau Pendekatan Penilaian dan kewajarannya telah
dianalisis oleh Penilai Properti sebagai bagian dari proses Penilaian.
Metode Penilaian adalah suatu cara atau rangkaian cara tertentu dalam rangka melakukan
penilaian.
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik didefinisikan sebagai penggunaan yang paling layak dan
optimal dari suatu real properti, yang secara fisik dimungkinkan, secara hukum diizinkan serta
layak secara finansial dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti yang dinilai. (SPI 2018, SPI
300.3.8)
1.8 Dasar Nilai
Laporan Penilaian ini disusun sesuai Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SEOJK Nomor 33/
SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di
Pasar Modal dan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar
Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII Tahun 2018, dengan dasar nilai dan definisi-definisi sebagai
berikut:
Dasar Nilai dalam penilaian ini adalah Nilai Pasar.
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas
dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (SEOJK
Nomor 33/SEOJK.04/2021.I.7)
Nilai Pasar didefenisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar
untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI 2018, SPI 101.3.1.)
1.9 Tanggal Penilaian
Pemeriksaan aset telah dilaksanakan pada tanggal 19 Desember 2024, tanggal penilaian
ditetapkan pada tanggal 30 September 2024.
Tanggal Penilaian diartikan dalam Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 sebagai tanggal pada
saat Nilai, hasil penilaian, atau perhitungan manfaat ekonomi dinyatakan. Tanggal ini berbeda
dengan Tanggal Laporan penilaian yang akan diterbitkan atau Tanggal Inspeksi lapangan akan
dilakukan atau diselesaikan.
1.10 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian
Kami konfirmasikan bahwa berdasarkan penjelasan dari pihak Pemberi Tugas bahwa tidak
terdapat kejadian penting (baik kondisi aset maupun kondisi perekonomian) yang berpengaruh
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 4
Page 14
signifikan terhadap kondisi objek penilaian setelah tanggal penilaian (30 September 2024) sampai
dengan tanggal inspeksi (19 Desember 2024), hingga diterbitkan laporan penilaian ini.
1.11 Tingkat Kedalaman Investigasi
Dalam menyelesaikan penugasan penilaian ini kami melakukan survei dan analisa secara
menyeluruh terhadap Objek Properti, namun dalam melakukan proses investigasi yang akan
dilakukan dibatasi hal-hal sebagai berikut :
1. Objek penilaian tersebut adalah Aset Non Operasional milik Perseroan yang mempunyai
dokumen legalitas berupa sertifikat. Aset Non Operasional adalah aset yang terpisahkan dari
operasional perusahaan yang terdiri atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan
datang, aset surplus, atau aset investasi;
2. Kami telah mengajukan permintaan secara tertulis kepada pemberi tugas untuk memperoleh
data objek Penilaian berupa :
a. Salinan legalitas/bukti kepemilikan tanah
b. Salinan daftar aktiva sesuai Laporan Keuangan
3. Kami sudah melakukan identifikasi untuk memperoleh informasi secara objektif atas kondisi
objek Penilaian;
4. Kami sudah melakukan identifikasi legalitas dan bentuk kepemilikan objek Penilaian, berupa
Akta Jual Beli yang pada saat dilakukan inspeksi dikuasai oleh PT. Vasamty Land Sawangan
yang juga merupakan pemegang hak atas tanah;
5. Kami telah melakukan verifikasi untuk memeriksa kesesuaian antara data objek Penilaian
yang diperoleh dari pemberi tugas dengan kondisi objek Penilaian pada saat inspeksi
lapangan;
6. Kami telah melakukan konfirmasi untuk memastikan legalitas objek Penilaian berupa Daftar
aset dan/atau bukti kepemilikan lainnya dari pemberi tugas;
7. Data dan informasi atas objek penilaian dan kelengkapannya diperoleh dari Pemberi Tugas
dan/atau Pemilik Objek Penilaian.
8. Kami tidak melakukan pengukuran ulang terhadap batas, luasan, gambar bidang tanah dari
Objek Properti. Kami sepenuhnya mengacu kepada dokumen yang kami anggap valid yang
diterbitkan oleh instansi yang berwenang. Kami mengacu kepada dokumen Sertipikat dan
atau dokumen yang sah secara hukum.
9. Kami mengangap Objek Properti memiliki kepemilikan yang sah secara hukum, sehingga
semua tuntutan yang berhubungan dengan opini hukum bila ada kami abaikan.
10. Sesuai dengan Surat Representasi Manajemen yang di terbitkan oleh pemberi tugas, kami
mengasumsikan bahwa semua informasi dan data yang kami terima dari dari pemberi tugas
adalah benar adanya dan tidak terdapat kemungkinan unsur tindakan pelanggaran terhadap
hukum dan peraturan yang berdampak yang harus dipertimbangkan untuk di ungkapkan
dalam laporan ini.
11. Terdapat data dan informasi yang relevan, yang di ambil dari sumber yang layak.
12. Penelaahan, perhitungan dan analisa dapat dilakukan dengan baik tanpa terhalang oleh
informasi yang tersembunyi atau sengaja disembunyikan.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 5
Page 15
1.12 Sifat dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan
Sumber informasi yang bersumber dari data primer maupun data sekunder, untuk data sekunder
kami tidak melakukan verifikasi ulang, sumber data sekunder antara lain:
- Bank Indonesia (BI)
- Badan Pusat Statistik (BPS)
- Informasi dari Kantor Pemerintahan setempat
- Data lain yang terpublikasi dalam berbagai media
- Dokumen legalitas kepemilikan obyek penilaian yang di terbitkan oleh instansi yang
berwenang (BPN).
- Data-data dan/atau fotocopy dokumen-dokumen kepemilikan yang diterima dari Pemberi
Tugas dianggap benar, baik, tidak bermasalah dan dapat diandalkan. Penilai tidak melakukan
verifikasi ataupun pengecekan legalitas terhadap data dan dokumen tersebut. Pemberi
sumber informasi dari Perseroan adalah Bapak Jeremmy Erickson selaku Perwakilan PT.
Pakuan, Tbk.
- Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)
Sedangkan data primer diperoleh dengan cara wawancara langsung maupun komunikasi
menggunakan telepon, sumber data primer diperoleh dari :
- Penjual maupun agen properti disekitar lokasi
- Pemilik aset atau yang mewakili
- Pemberi informasi & pendamping lapangan yaitu dengan Bapak Marcel dan Bapak Jody selaku
perwakilan dari Pemberi Tugas (PT. Pakuan, Tbk)
1.13 Asumsi dan Kondisi Pembatas
Asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan oleh Penilai Properti wajib:
1. Menghasilkan Laporan Penilaian Properti ini bersifat non-disclaimer opinion;
2. Mencerminkan Penilai Properti telah melakukan penelaahan atas dokumen yang digunakan
dalam proses Penilaian;
3. Mencerminkan Data dan informasi atau properti pembanding yang diperoleh bersumber dari
dan/atau divalidasi oleh asosiasi profesi Penilai;
4. Menggunakan proyeksi keuangan yang telah dibuat oleh managemen dan dikaji dan/atau
disesuaikan oleh Penilai Properti;
5. Mencerminkan Penilai Properti bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian dan
kewajaran proyeksi keuangan;
6. Menghasilkan Laporan Penilaian Properti ini bersifat terbuka untuk publik, kecuali terdapat
informasi yang bersifat rahasia, yang dapat memengaruhi operasional perusahaan;
7. Mencerminkan Penilai Properti bertanggung jawab atas Laporan Penilaian Properti dan
kesimpulan Nilai; dan
8. Mencerminkan Penilai Properti telah melakukan identifikasi atas status hukum objek
Penilaian.
9. Penilaian ini telah dilakukan sesuai dengan Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SEOJK Nomor
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 6
Page 16
33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di
Pasar Modal.
10. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP Febriman Siregar dan Rekan
seperti yang disebutkan dalam laporan penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi KJPP
Febriman Siregar dan Rekan tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan
itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa
menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang ada,
pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang.
Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya
berada di pihak klien.
11. Kami tidak mempunyai kepentingan apapun baik sekarang dan di kemudian hari atas
properti yang dinilai, demikian juga atas nilai yang dilaporkan.
12. Besarnya biaya jasa penilaian tidak tergantung pada besarnya nilai yang dilaporkan.
13. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan yang
merupakan bagian dari objek penilaian hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan
penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk
tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.
14. Kantor Jasa Penilai Publik FEBRIMAN SIREGAR DAN REKAN tidak berkewajiban untuk
memberikan kesaksian atau hadir di depan pengadilan atau pejabat pemerintah, jika hal
tersebut tidak terkait dengan maksud dan tujuan laporan ini, serta di luar ruang lingkup dari
penugasan.
15. Laporan Penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan Pemimpin Rekan atau
Rekan dan stempel kantor jasa penilai publik (corporate seal) dari KJPP FEBRIMAN SIREGAR
DAN REKAN.
16. Data dan Informasi yang diberikan oleh Pemberi Tugas dan/atau Pemilik Objek Penilaian
kepada kami untuk tujuan penilaian properti ini adalah benar, akurat, lengkap dan sesuai
dengan keadaan sebenarnya, serta tidak mengalami perubahan sampai dengan tanggal
diterbitkannya laporan penilaian ini.
17. Penunjukan objek, ukuran dan spesifikasi oleh Pemberi Tugas atau yang mewakili kami
asumsikan benar merupakan objek penilaian.
1.14 Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian Yang Digunakan
Dengan memperhatikan lingkup pekerjaan dan merujuk kepada Peraturan OJK Nomor
28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal
dan SEOJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Properti di Pasar Modal dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII Tahun
2018, kami mempertimbangkan hanya menggunakan 1 (satu) pendekatan yang
relevan digunakan dalam penilaian ini yaitu Pendekatan Pasar (Market Approach).
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 7
Page 17
Alasan Penggunaan Pendekatan Penilaian:
Berdasarkan POJK Nomor 28/POJK.04/2021 Pasal 34 poin (1), dalam hal Penilai Properti
melakukan Penilaian Properti atas objek Penilaian tertentu, Penilai Properti dapat menggunakan 1
(satu) Pendekatan Penilaian serta mengacu pada SEOJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 butir III.4.a,
dibenarkan untuk menggunakan 1 (satu) Pendekatan Penilaian dikarenakan Objek Penilaian
berupa Tanah Kosong. Pendekatan Penilaian yang kami gunakan adalah Pendekatan Pasar
(Market Approach), seperti yang kami uraiakan dibawah ini :
Objek Penilaian Jumlah Pendekatan Alasan Penggunaan Pendekatan Penilaian
Tanah Kosong 1 - Berdasarkan POJK Nomor 28/POJK.04/2021 Pasal 34 poin (1),
dalam hal Penilai Properti melakukan Penilaian Properti atas
objek Penilaian tertentu, Penilai Properti dapat menggunakan
1 (satu) Pendekatan Penilaian.
- Sesuai dengan SEOJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 butir III.4.a,
dibenarkan untuk menggunakan 1 (satu) Pendekatan
Penilaian dikarenakan Objek Penilaian berupa tanah kosong
yang memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik
untuk dikembangkan sebagai properti yang tidak
menghasilkan.
- Kami menemukan data-data pembanding dan informasi yang
cukup memadai. Data-data pembanding yang kami peroleh
baik berupa data penawaran dan atau data transaksi dengan
kondisi wajar yang kami anggap sebanding untuk melakukan
perhitungan estimasi nilai pasar.
Untuk objek penilaian berupa tanah kosong, kami menggunakan 1 (satu) Pendekatan
Penilaian yaitu Pendekatan Pasar (Market Approach) berdasarkan aturan SEOJK
Nomor 33/SEOJK.04/2021 butir III.5.t, metode yang digunakan dalam melakukan
penyesuaian adalah Teknik Tambah Kurang Secara Menyeluruh (Overall Adjusment / Pluses
Minuses). Penyesuaian dilakukan dengan langsung membandingkan secara keseluruhan
kelebihan dan kekurangan dari obyek penilaian dengan properti pembanding.
Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai
dengan aset yang identik atau sebanding, dimana informasi harga transaksi atau penawaran
tersedia. (SPI 2018, KPUP 15.1.). Penetapan Pendekatan Pasar sebagai pendekatan yang
digunakan untuk melakukan penilaian aset ini didasarkan atas kondisi terdapatnya aset lain yang
identik atau sebanding yang telah terjual atau sedang ditawarkan.
Berdasarkan aturan SEOJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 butir III.5.e, bahwa dalam hal
menggunakan Pendekatan Pasar (Market Approach), faktor pembanding yang wajib
dipertimbangkan, paling kurang meliputi:
1) Hak yang terkandung dalam obyek penilaian dan properti pembanding;
2) Kondisi Penjualan;
3) Kondisi Pasar;
4) Lokasi; dan
5) Karakteristik Fisik.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 8
Page 18
1.15 Uraian Proses Penilaian
Proses penilaian yang kami lakukan sepenuhnya mengacu kepada sepenuhnya kepada Peraturan
OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di
Pasar Modal dan SEOJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai
Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII Tahun 2018. Berikut adalah
tata cara yang kami lakukan :
Sebelum menerima penugasan penilaian;
1. Kami memastikan bahwa penilai properti memiliki kualifikasi, kompetensi dan keahlian
sesuai dengan spesialisasi industri yang terkait dengan obyek penilaian.
2. Kami mengajukan proposal penawaran kepada pemberi tugas
Setelah pemberi tugas menyetujui proposal penawaran kami, kami secara resmi mendapat
penugasan penilaian properti sesuai dengan penugasan berdasarkan proposal Nomor:
1007B/PNW/PA-BGR-FSR/XI/2024, tertanggal 13 November 2024, yang telah disepakati oleh
PT. Pakuan, Tbk, kami melakukan hal-hal sebagai berikut :
1. Kami melakukan definisi penugasan sesuai dengan surat penawaran yang kami ajukan;
2. Meminta data terkait obyek penilaian dari pemberi tugas;
3. Melakukan peninjauan terhadap obyek properti meliputi :
a) Aspek Umum (lokasi, wilayah, kota, keadaan lingkungan sekitar, keadaan ekonomi
secara nasional)
b) Aspek Khusus (jenis properti, lokasi properti berada, status kepemilikan properti,
bentuk dan kondisi properti, fasilitas pendukung terkait dengan properti, aspek
operasional jika ada, pengecekan tata-kota dan instansi terkait dan perkembangan
wilayah sekitar)
c) Aspek Pasar (mencari data pembanding di wilayah sekitar, mencari data properti
sejenis dan sebanding yang terkait untuk pengembangan properti)
4. Melakukan analisa “HBU” sesuai hasil identifikasi dan analisa hasil data-data dan hasil
peninjauan lapangan;
5. Menentukan pendekatan dan metode penilaian yang mengacu pada POJK No. 28/2021
dan SEOJK No.33/2021. Sesuai dengan SEOJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 butir III.4.a,
dibenarkan untuk menggunakan 1 (satu) Pendekatan Penilaian dikarenakan Objek
Penilaian berupa tanah kosong yang memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik
untuk dikembangkan sebagai properti yang tidak menghasilkan.
6. Melakukan perhitungan dan mengestimasi nilai properti;
7. Melakukan rekonsiliasi nilai dan opini nilai akhir; dan
8. Membuat laporan lengkap dan penyampaikan laporan penilaian kepada pemberi tugas.
1.16 Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi
Laporan Penilaian Properti ini bersifat terbuka untuk publik, kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia, yang dapat memengaruhi operasional Perusahaan.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 9
Page 19
1.17 Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan Peraturan OJK Nomor
28/POJK.04/2021 dan SEOJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 serta Standar
Penilaian Indonesia
Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan Penilaian telah dibuat
berdasarkan Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SEOJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang
Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal, Kode Etik
Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII Tahun 2018, serta
peraturan perundang-undangan yang berlaku.
1.18 Pengungkapan Atas Aset
Properti tersebut diatas adalah Aset Non Operasional milik Perseroan. Aset Non Operasional
adalah aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan yang terdiri atas aset yang akan
dipakai pada masa yang akan datang, aset surplus, atau aset investasi.
Tabel Atas Rincian Aset Objek Penilaian:
No. Legalitas Nomor Pemegang Hak Luas (m²) Jenis Aset
PT. VASAMTY LAND
1 Akta Jual Beli 06/2024 55.025 Aset Non Operasional
SAWANGAN
Aset tersebut dilengkapi dengan Akta Jual Beli No. 06/2024 , tertanggal 17 Mei 2024 yang
dikeluarkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dr. Suvinah, S.H., M.Kn., dan Covernote
Notaris No.CN/02/XII/2024 tertanggal 24 Desember 2024 yang dikeluarkan oleh Notaris Dr.
Suvinah, S.H., M.Kn., yang beralamat di Kota Depok, Jawa Barat, menyatakan bahwa Sertifikat
Hak Guna Bangunan masih dalam proses balik nama menjadi a.n PT. Vasamty Land
Sawangan. Apabila proses balik nama telah selesai diterbitkan, sertifikat akan diserahkan
selambat-lambatnya 30 hari kerja setelah covernote diterbitkan dan pembaharuan covernote
melalui Covernote Notaris No. CN/01/II/2025 tertanggal 05 Februari 2025 yang dikeluarkan
oleh Notaris Dr. Suvinah, S.H., M.Kn., yang beralamat di Kota Depok, Jawa Barat.
Sertifikat tersebut saat ini masih dalam proses permohonan balik nama (pendaftaran peralihan
hak) menjadi atas nama PT. Vasamty Land Sawangan di Badan Pertanahan Kota Depok,
Kantor Pertanahan Kota Depok melalui kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dr.
Suvinah, S.H., M.Kn.
1.19 Kesimpulan Nilai
Dengan menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, serta memperhatikan seluruh faktor-faktor
yang mempengaruhi dan berdasarkan pada asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang berlaku,
maka kami berpendapat bahwa opini Nilai Pasar dari asset-aset tersebut di atas, yang berlokasi
di Kota Depok, Provinsi Jawa Barat, pada tanggal penilaian 30 September 2024 adalah sebesar
Rp. 331.800.800.000,- (Tiga Ratus Tiga Puluh Satu Miliar Delapan Ratus Juta Delapan
Ratus Ribu Rupiah).
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 10
Page 20
BAB 2
TINJAUAN PASAR
2.1 Kondisi Makro Ekonomi Dunia dan Indonesia
Ketidakpastian pasar keuangan global kembali meningkat, di tengah konvergensi kebijakan
moneter negara maju. Ketegangan geopolitik di Timur Tengah telah mendorong meningkatnya
ketidakpastian pasar keuangan global. Dibidang ekonomi, pertumbuhan dunia pada 2024
diperkirakan tumbuh sebesar 3,2% dengan kecenderungan yang melambat inflasi global dalam
tren penurunan sehingga mendorong konvergensi pelonggaran kebijakan moneter, khususnya di
Negara maju. Di Amerika Serikat (AS), rilis tingkat pengangguran terkini menunjukkan perbaikan
di tengah prospek inflasi yang lebih rendah sehingga mendorong ekpektasi pelaku pasar
terhadap penurunan Fed Funds Rate (FFR) yang lebih rendah dari perakiran semula. Hal tersebut
menyebabkan kenaikan yield US Treasury tenor 2 dan 10 tahun dan indeks dolar AS (DXY). Ke
depan, tren penurunan suku Bunga n kebijakan negara maju, khususnya AS diprakirakan tetap
berlanjut, meskipun dinamika keteganagan geopolitik perlu terus dicermati. Perkembangan ini
memerlukan kehati-hatian dalam merumuskan respon kebijakan dalam memitigasi dampak
rambatan global, termasuk dalam mendorong aliran masuk modal asing dan memperkuat
stabilitas nilai tukar, guna menjaga stabilitas dan mendukung pertumbuhan ekomoni.
Tabel 2.1 Pertumbuhan PDB Dunia
Sumber: Laporan Kebijakan Moneter Tw III-2024
Ekonomi Indonesia tetap tumbuh baik dan perlu terus didorong agar lebih tinggi. Pertumbuhan
ekonomi triwulan III 2024 didukung oleh permintaan domestic. Investasi tetap kuat, khususnya
investasi bangunan sejalan dengan penyelesaian berbagi. Proyek Strategis Nasional (PSN).
Konsumsi rumah tangga, khususnya kelas menengan ke atas, tetap terjaga. Ekspor nonmigas
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 11
Page 21
tumbuh positif di tengah perlambatan ekonomi global dan penurunan harga komoditas. Dari sisi
Lapangan Usaha (LU), pertumbuhan di topang oleh industry Pengolahan, Kontrusksi, dan
Perdagangan Besar dan Eceran. Secara spasial, kinerja ekonomi terjaga di seluruh wilayah. Pada
triwulan IV 2024, pertumbuhan ekomoni diprakirakan tetap baik ditopang terutama oleh
kenaikan investasi dan baiknya konsumsi rumah tangga, serta peningkatan belanja Pemerintah
pada akhir tahun. Secara keseluruhan tahun, Bank Indonesia memprakirakan pertumbuhan
ekonomi 2024 berada dalam kisaran 4,7-5,5% dan meningkat pada 2025. Ke depan, berbagai
upaya perlu terus ditempuh untuk mendorong pertumbuhan, baik dari sisi permintaan maupun
dari sisi penawaran, kebijakan reformasi structural perlu terus diperkuat untuk mendorong sektor
ekonomi yang dapat menyerap tenaga kerja. Upaya tersebut didukung dengan optimalisasi
stimulus kebijakan makroprudensial dan akselerasi digitalisasi transaksi pembayaran yang
ditempuh Bank Indonesia.
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI)
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) tetap sehat dan mendukung terjaganya stabilitas eksternal.
NPI triwulan III 2024 diprakirakan mencatat surplus ditopang surplus neraca perdagangan
nonmigas yang berlanjut sebesar 6,5 miliar dolar AS. Aliran masuk investasi portofolio terus
berlanjut dan tercatat tinggi pada triwulan III 2024 yakni net inflows sebesar 11,6 miliar dolas AS
(qtd). Net inflows investasi portofolio berlanjut pada triwulan IV 2024 yang hingga 14 Oktober
2024, tercatat sebesar 0,6 miliar dolar AS (qtd). Posisi Cadangan devisa Indonesia akhir
September 2024 tercatat tinggi, sebesar 149,9 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,6
bulan impor atau 6,4 bulan impor dan pembayaran utang luar negeri Pemerintah, serta berada
diatas standar kecukupan internasional sekitar 3 bulan impor. Ke depan, NPI 2024 diprakirakan
lebih baik dari proyeksi sebelumnya seiring dengan peningkatan surplus neraca transaksi modal
dan financial didukung oleh berlanjutnya peningkatan aliran masuk modal asing, sejalan dengan
imbal hasil investasi yang tetap menarik. Sementara itu, defisit transaksi berjalan terjaga dalam
kisaran rendah sebesar 0,1% sampai dengan 0,9% dari PDB. Pada 2025, NPI akan tetap baik
didukung oleh prospek perekonomian domestic yang meningkat dan deficit transaksi berjalan
yang terjaga .
Nilai Tukar Rupiah
Stabilitas nilai tukar Rupiah terjaga sesuai dengan komitmen kebijakan yang ditempuh Bank
Indonesia. Nilai tukar Rupiah pada oktober 2024 (hingga 15 Oktober 2024) melemah sebesar
2,82% (ptp) dari bulan sebelumnya. Pelemahan nilai tukar tersebut terutama dipengaruhi oleh
peningkatan ketidakpastian global akibat eskalasi ketegangan geopolitik di Timur Tengah. Namun
demikian, apabila dibandingkan dengan level Desember 2023, nilai tukar Rupiah terdepresiasi
hanya sebesar 1,17%, lebih baik dibandingkan dengan pelemahan Peso Filipina, Dollar Taiwan,
dan Won Korea yang masing-masing terdepresiasi sebesar 4,25%, 4,58% dan 5,62%. Ke depan,
nilai tukar Rupiah diprakirakan stabil sejalan dengan menariknya imbal hasil, rendahnya inflasi,
dan tetap baiknya prospek pertumbuhan ekonomi Indonesia, serta komitmen Bank Indonesia
dalam menjaga stabilitas perekonomian. Seluruh instrument moneter akan terus dioptimalkan,
termasuk penguatan strategi operasi moneter pro-market melalui optimalisasi instrument SRBI,
SVBI, dan SUVBI, untuk memperkuat efektivitas kebijakan dalam menarik aliran masuk modal
asing dan mendukung penguatan nilai tukar Rupiah.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 12
Page 22
Inflasi
Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) pada September 2024 menurun dan terjaga dalam kisaran
sasaran 2,5%±1%. Inflasi IHK tercatat rendah di seluruh komponen sehingga mencapai 1,84%
(yoy) pada September 2024. Inflasi inti tercatat 2,09% (yoy), sementara inflasi volatile food (VF)
terus menurun menjadi 1,43% (yoy). Penurunan inflasi VF didukung oleh peningkatan pasokan
pangan seiring berlanjutnya musim panen, eratnya sinergi pengendalian inflasi TPIP/TPID melalui
GNPIP, dan pengaruh base effect harga pangan. Ke depan, Bank Indonesia meyakini inflasi IHK
tetap terkendali dalam sasarannya. Inflasi inti diprakirakan terjaga seiring ekspektasi inflasi yang
terjangkar dalam sasaran, kapasitas perekonomian yang masih besar dan dapat merespons
permintaan domestic, imported inflation yang terkendali sejalan dengan kebijakan stabilitas nilai
tukar Rupiah Bank Indonesia, serta dampak positif berkembangnya digitalisasi. Inflasi VF
diprakirakan terkendali didukung oleh sinergi pengendalian inflasi Bank Indonesia dan
Pemerintah Pusat dan Daerah. Bank Indonesia terus berkomitmen memperkuat efektivitas
kebijakan moneter guna menjaga inflasi tahun 2024 dan 2025 terkendali dalam sasaran
2,5%±1%, dengan tetap mendukung Upaya penguatan pertumbuhan ekonomi.
2.2 Kondisi Perekonomian Provinsi Jawa Barat
2.2.1 Pertumbuhan Ekonomi Makro Regional Provinsi Jawa Barat
Perekonomian Jawa Barat triwulan III 2024 tumbuh sebesar 4,91% (yoy), lebih rendah
dibandingkan triwulan II 2024 sebesar 4,95% (yoy). Pertumbuhan pada triwulan III 2024
terutama bersumber dari terjaganya konsumsi rumah tangga, serta kinerja investasi dan net
ekspor yang terus menunjukkan perbaikan.
Masih terjaganya optimisme terhadap kuatnya permintaan domestik wilayah Jawa Barat
tercermin dari Indeks Keyakinan Konsumen (IKK) yang terus berada pada level optimis. Kinerja
invesasi Jawa Barat tetap tumbuh meningkat pada periode laporan. Berdasarkan data Badan
Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) diketahui bahwa Jawa Barat mencatatkan realisasi investasi
sebesar Rp56,6 triliun. Secara lebih rinci, realisasi Penanaman Modal Asing (PMA) tercatat
sebesar Rp32,61 triliun dan Penanaman Modal Dalam Negeri (PMDN) sebesar Rp23,96 triliun.
Sementara itu, kenaikan net ekspor sejalan dengan data Bea Cukai yang mencatat bahwa nilai
ekspor tumbuh sebesar 2,18% (yoy).
Dari sisi lapangan usaha, pertumbuhan ditopang oleh kinerja positif dari industri pengolahan
seiring dengan peningkatan permintaan dari mitra dagang, transportasi dan pergudangan, serta
sektor konstruksi. Hal tersebut sejalan dengan pertumbuhan sisi pengeluaran, terutama kinerja
positif investasi yang menjadi indikasi positif pembangunan di Jawa Barat.
Peningkatan kinerja lapangan usaha industri pengolahan terutama bersumber dari kelompok
elektronik dan kelompok mamin seiring dengan maraknya perayaan nataru dan berbagai festival
akhir tahun. Sementara itu, kelompok TPT mulai membaik didorong oleh meningkatnya
permintaan musiman di pasar global untuk persiapan musim dingin.
2.2.1 Keuangan Pemerintah
Realisasi belanja dan pendapatan Pemerintah Provinsi Jawa Barat tetap berkinerja baik seiring
dengan perekonomian Jawa Barat yang tumbuh positif pada triwulan III 2024. Kinerja positif
keuangan daerah di Jawa Barat ditunjukkan oleh belanja yang tetap terjaga dengan
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 13
Page 23
mengoptimalkan pendapatan, khususnya dalam mendukung agenda pembangunan termasuk
kegiatan konsolidasi demokrasi tahun 2024.
Realisasi pendapatan pemerintah daerah pada APBD Provinsi dan 27 kabupaten/kota di Jawa
Barat hingga triwulan III 2024 tercatat meningkat 7,69% (yoy). Sementara itu, realisasi fiskal
pemerintah daerah pada APBD Provinsi dan 27 Kabupaten/Kota sampai dengan triwulan III 2024
tercatat meningkat sebesar 6,95% (yoy). Adapun realisasi belanja fiskal di Jawa Barat (APBN di
Provinsi Jawa Barat, APBD provinsi dan APBD 27 Kab/Kota) sampai dengan triwulan III 2024
tercatat meningkat 8,76% dibandingkan dengan realisasi periode yang sama tahun 2023.
2.2.2 Perkembangan Inflasi
Realisasi inflasi Jawa Barat periode laporan tercatat sebesar 2,09% (yoy), lebih rendah
dibandingkan triwulan sebelumnya yang sebesar 2,25% (yoy). Penyumbang utama inflasi
tahunan diantaranya adalah komoditas emas perhiasan seiring meningkatnya harga emas dunia,
beras, sigaret kretek mesin, kopi bubuk, dan sigaret kretek tangan. Melandainya inflasi tahunan
tersebut utamanya didorong oleh penurunan harga pada aneka produk hortikultura seperti
tomat, cabai merah, daging ayam ras, telur ayam ras karena tingginya pasokan, dan penurunan
harga bensin seiring dengan kebijakan penurunan harga BBM non-subsidi.
Pada triwulan IV 2024, inflasi diperkirakan akan lebih landai dibandingkan triwulan sebelumnya.
Kondisi ini didorong oleh masa panen gadu pada bulan Oktober dan November, serta potensi
penurunan harga tiket transportasi dalam rangka travel fair akhir tahun menjelang HBKN Natal
dan tahun baru.
Dengan memperhatikan dinamika perkembangan harga dunia dan harga nasional ke depan,
terdapat beberapa potensi risiko yang perlu menjadi perhatian antara lain risiko terhambatnya
rantai pasok global yang berimplikasi pada imported inflation. Upaya pengendalian inflasi perlu
diperkuat khususnya inflasi kelompok pangan melalui Gerakan Nasional Pengendalian Inflasi
Pangan (GNPIP) agar sasaran inflasi 2,5±1% pada tahun 2024 dapat tercapai.
2.2.3 Prakiraan Perekonomian Ke Depan
Secara keseluruhan tahun 2024, pertumbuhan ekonomi nasional diprakirakan berada pada
kisaran 4,7% - 5,5% (yoy) dan meningkat pada 2025. Bank Indonesia memperkuat bauran
kebijakan untuk mendorong pertumbuhan ekonomi agar lebih tinggi, berkolaborasi dan bersinergi
dengan kebijakan stimulus fiskal pemerintah.
Pertumbuhan ekonomi Jawa Barat pada tahun 2024 diperkirakan tetap tinggi dan berada pada
kisaran 4,6% - 5,4% (yoy). Dengan penyelenggaraan berbagai langkah strategis yang
dituangkan dalam berbagai strategic event dengan kolaborasi dan sinergitas antar komponen
pentahelix secara konsiten maka optimisme perekonomian Jawa Barat pada tahun 2025
diprakirakan akan berada pada kisaran 4,7% - 5,5% (yoy).
Bank Indonesia memprakirakan inflasi Provinsi Jawa Barat tahun 2024 tetap berada dalam
rentang sasaran nasional 2,5±1%, mendekati nilai tengah. Inflasi tahun 2024 diprakirakan masih
didorong oleh kenaikan harga pangan. Upaya digital farming terus dikembangkan oleh BI sebagai
salah satu upaya menahan kenaikan inflasi pangan tersebut. Inflasi pada tahun 2025
diprakirakan tetap pada target sasaran 2,5±1%, meski diprakirakan relatif lebih tinggi dari tahun
2024.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 14
Page 24
Dinamika ketidakpastian global dan tensi geopolitik masih akan mewarnai pertumbuhan ekonomi
Jawa Barat pada tahun 2024 karena berpotensi memengaruhi perilaku investor asing. Oleh
karena itu, sinergitas komponen pentahelix diperlukan guna menjaga stabilitas di tengah
ketidakpastian global untuk menuju pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan. Berbagai
kegiatan yang berkaitan dengan eksplorasi serta optimalisasi sumber pertumbuhan ekonomi baru
(keuangan hijau, keuangan syariah, hilirisasi industri, dan sektor pariwisata) perlu terus
ditingkatkan.
Berbagai langkah yang telah dilakukan untuk menjaga stabilitas harga dan mendorong
pertumbuhan ekonomi yang dilakukan dengan berbagai upaya sinergitas dan kolaborasi
optimalisasi sumber perekonomian baru antar berbagai komponen pentahelix a.l melalui TPID,
TP2DD, TPKAD, KDEKS, ISEI, BMP D dan berbagai sinergi event seperti CFRP, WJIM, WJES,
WJEF, WJIS, WJTT, WJIT, KKI, DIGISEF, WJAM dengan harapan dapat meningkatkan
kesejahteraan masyarakat.
2.3 Perkembangan Properti Komersial
2.3.1 Perkembangan Permintaan Properti Komersial
Indeks permintaan Properti komersial untuk kategori sewa pada triwulan III 2024 secara
tahunan tumbuh 4,10% (yoy), meningkat dibandingkan triwulan II 2024 yang tumbuh 4,00%
(yoy)(Grafik 1). Peningkatan Indeks Permintaan untuk kategori sewa terutama terjadi pada
segmen perkantoran sewa dan convention hall. Peningkatan permintaan segmen perkantoran
sewa terjadi di Jakarta, Surabaya, dan Medan, sementara peningkatan permintaan convention
hall terjadi di Jakarta dan Palembang serta segmen hotel di Makassar dan Denpasar seiring
dengan maraknya kegiatan Meeting, Incentive, Convention, and Exhibition (MICE) yang
diselenggarakan oleh instansi pemerintah. Lebih lanjut, permintaan untuk segmen hotel juga
tercatat meningkat di beberapa kota tempat penyelenggaraan event nasional seperti di
Balikpapan terkait dengan kegiatan Upacara Hari Ulang Tahun (HUT) Kemerdekaan Republik
Indonesis (RI) yang dilaksanakan di Ibu Kota Nusantara (IKN) serta di Medan terkait pelaksanaan
kegiatan PON XXI di Aceh dan Medan.
Sementara itu, Indeks Permintaan P roperti Komersial untuk kategori Jual pada triwulan III 2024
tumbuh 0,27%, melambat dibandingkan pertumbuhan triwulan sebelumnya sebesar 0,31% (yoy)
(Grafik 2). Hal tersebut dipengaruhi oleh perlambatan permintaan pada segmen lahan industry di
Semarang serta segmen warehouse complex di wilayah Bogor, Depok, Bekasi (Bodebek), dan
Palembang.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 15
Page 25
Sejalan dengan pertumbuhan tahu nan, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori sewa
secara triwulan meningkat 2,57% (qtq), lebih tinggi dari pada kenaikan triwulan sebelumnya
yang sebesar 2,27% (qtq) (Grafik 3). Peningkatan Indeks Permintaan tersebut didorong oleh
peningkatan pada segmen hotel di wilayah Bodebek, Bandung, Surabaya, Palembang, Medan,
Balikpapan, dan Denpasar. Selain itu, peningkatan Indeks Permintaan juga di dorong segmen
perkantoran sewa di Balikpapan, Denpasar, Makassar dan Palembang serta segmen conventional
hall di Jakarta dan Palembang.
Selanjutnya, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori jual pada triwulan III 2024 secara
triwulan tumbuh 0,03% (qtq), melambat dibandingkan triwulan II 2024 yang tumbuh 0,10%
(qtq) (Grafik 4). Perlambatan ini d idorong oleh perlambatan permintaan pada segmen lahan
industry di wilayah Bodebek serta segmen warehouse complex di Jakarta dan Palembang.
2.3.2 Perkembangan Pasokan Properti Komersial
Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa pada triwulan III 2024 secara tahunan tumbuh
2,45% (yoy), lebih tinggi dibandingkan kenaikan triwulan II 2024 yang sebesar 2,15% (yoy)
(Grafik 5). Kenaikan pasokan tersebut terjadi pada seluruh segmen property sewa. Kenaikan
pasokan terutama terjadi pada segmen ritel sewa di Banten serta segmen apartemen sewa di
Denpasar. Sejalan dengan hal tersebut, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual tumbuh
o,12% (yoy), lebih tinggi dari triwulan sebelumnya yang sebesar 0,07% (yoy) (Grafik 6). Kondisi
ini didorong oleh peningkatan pasokan khususnya penambahan area pada segmen warehouse
complex di wilayah Bodebek.
Secara triwulan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa pada triwulan III 2024 masih
melanjutkan perlambatan dari 0,49% (qtq) pada triwulan II 2024 menjadi 0,27% (qtq) (Grafik
7). Perlambatan tersebut terutama terjadi pada segmen ritel karena penyesuaian pasokan
dengan kebutuhan tenan yang semakin terkonsentrasi pada kegiatan ritel yang masih memiliki
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 16
Page 26
traffic pengunjung tinggi seperti tenant Food & Baverage, sport fashion, skincare, dan indoor
playground. Hal tersebut membutuhkan perubahan layout dan renovasi pada segmen ritel sewa
di beberapa kota kecamatan seperti Medan. Sejalan dengan kategori sewa, Indeks Pasokan
Properti Komersial kategori jual juga mengalami perlambatan dari 0,08% (qtq) pada triwulan
sebelumnya 0,03% (qtq) pada triwulan III 2024 (Grafik 8). Perlambatan ini terutama disebabkan
oleh tertahannya pasokan pada segmen warehouse complex di Jakarta dan Palembang.
2.3.3 Perkembangan Harga Properti Komersial
Meski dari sisi permintaan mengalamin peningkatan, perkembangan harga property komersial
baik kategori jual maupun sewa mengalami pelambatan. Indeks Harga Properti Komersial untuk
kategori sewa pada triwulan III 2024 tumbuh 2,32% (yoy), lebih rendah dibandingkan kenaikan
triwulan sebelumnya yang tumbuh 2,32% (yoy) (Grafik 9). Perlambatan Indeks Harga tersebut
terjadi pada seluruh segmen kategori sewa.
Pada kategori jual, perkembangan Indek Harga Properti Komersial juga melambat dari 0,40%
(yoy) pada triwulan II 2024 menjadi 0,63% pada triwulan III 2024 (Grafik 10). Perlambatan
tersebut disebabkan penurunan harga pada segmen perkantoran jual di Surabaya sebagai
strategi menarik konsumen. Sementara itu, harga segmen lahan industry mengalami pelambatan
di wilayah Bodebek dan Semarang.
Secara triwulan, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan III 2024
meningkat sebesar 1,56% (qtq), lebih tinggi dibandingkan peningkatan triwulan sebelumnya
yang sebesar 1,47% (qtq) (Grafik 11). Peningkatan terjadi pada segmen hotel di Balikpapan,
medan dan Palembang.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 17
Page 27
Di sisi lain, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan III 2024
terkontraksi 0,03% (qtq), setelah pada triwulan sebelumnya masih tumbuh 0,15% (qtq) (Grafik
12). Kontraksi ini terutama disebabkan oleh penurunan Indeks Harga pada segmen lahan
industry di wilayah Bodebek.
2.3.4 Tinjauan Industri Properti
Knight Frank Indonesia membagikan outlook properti di tahun 2024 sekaligus kewaspadaan
dalam pertumbuhan properti di Indonesia. Risiko geopolitik dari kondisi global terus membayangi
terakumulasi dengan berbagai tantangan domestik, kondisi ini berdampak pada pergerakan
investor, baik untuk properti komersial maupun properti residensial, yang cenderung wait and
see hingga ada kepastian hasil pemilu. Pemulihan ekonomi setelah pandemi yang digulirkan juga
harus melalui berbagai tantangan, mulai dari peningkatan inflasi, peningkatan suku bunga dan
kenaikan BBM.
Ditengah tantangan tersebut pemerintah menyiapkan sejumlah strategi untuk menjaga
pertumbuhan industri properti, salah satunya insentif PPN DTP yang dirilis kembali akhir tahun
lalu, mampu memberikan pesan dukungan untuk pertumbuhan properti yang positif.
Knight Frank Indonesia menyebutkan bahwa pertumbuhan properti di tahun 2024 akan diwarnai
dengan tumbuhnya tren-tren baru yang menyesuaikan dengan dinamika pasar properti, seperti
kehadiran green building dan digitalisasi pemasaran yang semakin marak untuk menangkap
konsumen milenial. Sejalan dengan itu, pengembangan infrastruktur di luar Pulau Jawa
mendorong pertumbuhan properti yang lebih baik di luar Pulau Jawa, di ikuti dengan inovasi dan
diversifikasi produk yang menjadi navigasi yang terus diperlukan untuk memenuhi kebutuhan
pasar properti.
Knight Frank Indonesia juga melakukan survei untuk mendapatkan pandangan dari para
pemangku kepentingan dalam menatap pertumbuhan sektor properti di tahun 2024. Hasil survei
menunjukkan, pada tahun 2024 pertumbuhan ekonomi diperkirakan sta bil dengan potensi terus
tumbuh, meski tetap harus waspada ditengah kondisi ekonomi dan geopolitik global saat ini.
Beberapa risiko utama di tahun 2 024 yang perlu diantisipasi dalam menjaga Pertumbuhan
Ekonomi, diantaranya dampak pemil u, potensi kenaikan suku bunga, dan kenaikan inflasi. Selain
itu, hasil survei juga menunjukkan prediksi pertumbuhan properti tahun 2024 diwarnai dengan
asumsi tetap akan tumbuh. Sementara itu, insentif PPN DTP dinilai memberi dampak positif
dalam pertumbuhan properti di akhir tahun 2023.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 18
Page 28
Subsektor residensial (rumah tapak) diperkirakan akan terus tumbuh walaupun ada kekhawatiran
terhadap suku bunga. Sebaran perkembangan tren dari subsektor properti yang ditemukan yakni
Rumah Tapak, Industri dan Pergudangan diprediksi akan meningkat, sektor ritel dan hotel
diperkirakan stabil dan sektor Apartement Strata, Resor Vila dan Perkantoran akan stagnan.
Knight Frank Indonesia juga memperkirakan kota Jakarta, Ibu Kota Nusantara (IKN), Bali,
Surabaya dan Tangerang menjadi Top 5 Cities yang dinilai akan memiliki prospek untuk
pertumbuhan properti tahun 2024. Sementara itu, sektor Energi Terbarukan, Logistik, dan
Ecommerce dipercaya sebagai sektor bisnis yang memiliki daya ungkit positif terhadap
pertumbuhan properti tahun 2024.
2.4. Gambaran Umum PT. Pakuan, Tbk.
PT. Pakuan Tbk. (“Perusahaan”), dahulu PT. Pakuan International Country Club, merupakan
pengelola lapangan golf 18 holes berstandar internasional, hotel & resort, restoran dan kolam
renang bernama Sawangan Golf, Hotel & Resort. Perusahaan didirikan pertama kali dengan nama
PT Pakuan International Country Club pada tahun 1973 berdasarkan Akta Pendirian PT Pakuan
No. 21 tanggal 8 Maret 1971, yang dibuat di hadapan Ridwan Suselo, S.H., Notaris di Jakarta,
yang telah memperoleh pengesahan dari Menteri Kehakiman berdasarkan Surat Keputusan No.
Y.A.5/304/5 tahun 1972 tanggal 9 Desember 1972. Akta Pendirian tersebut telah dimuat dalam
Berita Negara Republik Indonesia No. 26 tanggal 30 Maret 1982 tambahan No. 401, dan Berita
Negara Republik Indonesia No. 28 tanggal 6 April 1973 tambahan No.250.
Anggaran Dasar Entitas Induk telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir dengan Akta
Notaris Christina Dwi Utami, S.H., M.H., M.Kn., No. 103 tanggal 18 Agustus 2020, notaris di
Jakarta, mengenai rencana Entitas Induk untuk melakukan Penawaran Umum Perdana Saham.
Perubahan ini telah diterima oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia dengan surat keputusan
No. AHU-AH.01.03-036920 tanggal 25 Agustus 2020. Sesuai dengan Pasal 3 Anggaran Dasar
Entitas Induk, maksud, tujuan serta kegiatan Entitas Induk adalah dalam bidang penyediaan
akomodasi, real estat, aktivitas olahraga dan rekreasi lainnya, dan konstruksi. Entitas Induk
berkedudukan di Jl. Raya Muchtar Sawangan RT 002/RW 007, Kel. Sawangan, Kec. Sawangan,
Kota Depok, Jawa Barat, 16517. Entitas Induk mulai beroperasi secara komersial sejak tahun
1973. Pada tanggal 31 Desember 2023, Entitas Induk sedang melakukan konstruksi
pembangunan proyek perumahan dan area komersial dengan nama “Shila at Sawangan” seluas
76 hektar di daerah Sawangan, Depok, dimana proyek tersebut dikelola bersama beberapa
investor dengan membentuk suatu Kerjasama Operasi (KSO)
PT Pakuan Tbk merupakan bagian dari Vasanta Group, sebuah perusahaan pengembang proyek
real estate yang didirikan pada tahun 2015. Tidak hanya berfokus pada pengembangan real
estate, Vasanta Group juga bergerak di bidang industri lainnya seperti lifestyle destination dan
pariwisata dengan total luas pengembangan tanah mencapai 129 hektar.
Susunan Pengurus Perseroan
Berdasarkan Laporan Keuangan Audit per 30 September 2024, susunan pengurus Perseroan
adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama dan Independen : Yoshihiro Kobi
Wakil Komisaris Utama : Johan Yudhya Santosa
Komisaris Independen : Bonny Harry
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 19
Page 29
Dewan Direksi
Direktur Utama : Erick Wihardja
Wakil Direktur Utama : Aditya Wisnu Wardhana
Direktur : Hum Jiun Tyan
Komite Audit
Ketua : Bonny Harry
Anggota : Margini Setianingsih
Anggota : Irma Sundari Sulaeman
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 20
Page 30
BAB 3
PENILAIAN ASET
3. 1. Identifikasi Umum Objek Penilaian
Penilaian aset yang dilakukan merupakan tanah kosong, terdiri dari tanah seluas 55.025 meter
persegi, yang berlokasi di wilayah administrasi, Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan
Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat.
Objek penilaian merupakan Aset Non Operasional adalah aset yang terpisahkan dari
operasional perusahaan yang terdiri atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang,
aset surplus, atau aset investasi, sesuai dengan definisi Aset Non Operasional pada POJK Nomor
28 Pasal 1 Poin 12.
Objek Penilaian berada di dalam kawasan Perumahan Shila At Sawangan, objek penialain tidak
berbatasan langsung dengan jalan (masih rencana jalan kawasan). Akses menuju lokasi melewati
bidang tanah lain yang berjarak ± 280 m dari Jalan Komplek Perumahan Shila At Sawangan di
sebelah barat daya dari lokasi aset.
Jalan Komplek Perumahan Shila At Sawangan yang merupakan akses ke lokasi di daerah tersebut
yang berjarak ± 280 m di sebelah barat daya lokasi aset dengan lalu-lintas 2 (dua) arah, dengan
intensitas pemakaiannya rendah. Lebar jalan (yang berada di depan lokasi aset) ± 10 m dengan
perkerasan jalan terbuat dari aspal dengan kondisi baik, dilengkapi dengan saluran air dan
penerangan jalan umum.
Sedangkan jalan utama di daerah tersebut adalah Jalan Raya Bojonsari yang terletak di sebelah
barat dengan jarak ± 1,1 km dari lokasi aset.
Lokasi dan Aksesibilitas
Lokasi aset mudah dicapai dari Kantor Kecamatan Bojongsari ke arah selatan melalui Jalan Raya
Bojongsari kemudian setelah menempuh jarak ± 800 m belok kiri memasuki Jalan Komplek
Perumahan Shila At Sawangan, kemudian setelah menempuh jarak ± 1 km belok kiri masih di
Jalan Komplek Perumahan Shila At Sawangan, setelah menempuh jarak ± 450 m belok kanan
memasuki bidang tanah lain yang merupakan akses, menuju lokasi aset (sekitar ± 280 m) yang
berada di depan. Sedangkan dari arah Kantor Kecamatan Sawangan dapat dicapai melalui Jalan
Raya Muchtar ke arah barat.
Bangunan di dekat lokasi aset yang mudah dikenal adalah bangunan Mitra 10 Shila Sawangan
yang terletak ± 1,5 km di sebelah barat daya, bangunan SDN Bojongsari 01 yang terletak ±`1,3
km di sebelah barat daya dan bangunan RSUD Khidmat Sehat yang terletak ±`1,2 km di sebelah
tenggara dari lokasi aset. (Aksesibilitas aset selanjutnya dapat dilihat pada Lampiran Peta Lokasi)
Bangunan ataupun kawasan lain yang berada di sekitar objek, antara lain:
- Mitra 10 Shila Sawangan
- SDN Bojongsari 01
- RSUD Khidmat Sehat
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 21
Page 31
3. 2. Analisis Lingkungan
Lokasi sekitar objek penilaian merupakan lokasi yang sudah berkembang dan berdasarkan
pengamatan di lapangan penggunaan lahan pada umumnya adalah sebagai Kawasan
Perumahan. Kondisi perekonomian masyarakat di wilayah tersebut rata-rata memiliki tingkat
ekonomi menengah ke atas.
Beberapa properti yang terdapat di sekitar lokasi aset antara lain adalah rumah tinggal, ruko, dan
bangunan usaha lainnya.
Berdasarkan pengamatan di lapang an dan informasi yang kami dapatkan bahwa lokasi objek
merupakan daerah yang tidak rawan banjir. Sarana prasarana umum seperti listrik, telepon, dan
air bersih telah tersedia di daerah tersebut. Lokasi objek jauh dari saluran tegangan tinggi,
penghijauan yang baik, dan memiliki tingkat marketibilitas yang baik.
Regulasi dan Peruntukan Lahan
Gambar 1. Rencana Tata Ruang Wilayah
Sumber: https://gistaru.atrbpn.go.id/rtronline/)
Sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah dan Peraturan Tata Kota yang dikeluarkan oleh
instansi pemerintah daerah setempat, daerah tersebut diperuntukan sebagai Kawasan
Perumahan.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 22
Page 32
3. 3. Kondisi Pasar Properti
Perkembangan properti di sekitar lokasi aset
Perkembangan pasar properti di sekitar lokasi aset menunjukkan perkembangan yang cukup baik
di masa yang akan datang. Pasokan properti (supply) di sekitar lokasi masih cukup tersedia di
daerah ini, terlihat dari masih terdapat beberapa properti sejenis yang ditawarkan di sekitar
lokasi ini. Sementara dari sisi tingkat permintaan (demand) properti sejenis di sekitar lokasi aset
relatif stabil.
Dengan perkembangan ekonomi makro Indonesia secara umum dan perkembangan properti
Indonesia secara khusus yang terus menunjukkan adanya peningkatan, maka hal tersebut juga
akan berpengaruh terhadap perkembangan harga properti di sekitar lokasi aset.
Harga
Informasi Luas Tanah Luas Bangunan Indikasi Harga
Penawaran
Pembanding (m2) (m2) Tanah per meter
Pembanding
Jalan Raya Jakarta – Bogor,
Kelurahan Kedaung,
Rp. 70.000.000.000 10.286 5.000 Rp. 5.797.000,-
Kecamatan Sawangan, Kota
Depok, Jawa Barat
Jalan Raya Jakarta - Bogor,
Kelurahan Serua, Kecamatan
Rp. 325.000.000.000 50.000 Rp. 5.850.000,-
Sawangan, Kota Depok,
Jawa Barat
Jalan Raya Muchtar,
Kelurahan Bojong Sari Lama,
Rp. 45.000.000.000 6.000 Rp. 6.750.000,-
Kecamatan Bojong Sari, Kota
Depok, Jawa Barat
Sementara itu, perkembangan harga properti di sekitar lokasi aset adalah cenderung stabil.
Berdasarkan data penawaran yang ada, dapat disimpulkan bahwa indikasi harga pasar properti
tanah secara umum berkisar antara Rp 5.797.000,- hingga Rp 6.750.000,- /m². Kisaran harga
tersebut umumnya tergantung kepada faktor lokasi, luas, elevasi dan peruntukan tanah.
3. 4. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use - HBU)
Kami menyadari bahwa analisis secara mendetail dan terperinci terhadap penggunaan yang
tertinggi dan terbaik belum kami lakukan karena sebagaimana diatur dalam SPI 360.5.0.5.3, hal
tersebut merupakan pekerjaan terpisah dari pekerjaan penilaian aset.
Penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use - HBU) didefinisikan sebagai penggunaan
yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah
dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan
menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut. (KPUP 10.1)
- Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
Beberapa hal yang dipertimbangkan dalam melakukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik
(highest and best use - HBU) tersebut meliputi:
Aspek Hukum : Berdasarkan Surat Kepala Dinas Penanaman Modal dan
Pelayanan Terpadu Satu Pintu Kota Depok No.
593.2/0258/IPR/SIMPOK/2025 yang dikeluarkan pada tanggal
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 23
Page 33
31 Januari 2025, tanah tersebut diijinkan pemanfaatannya
sebagai Kawasan Perumahan. Berdasarkan website online
ATRBPN (https://gistaru.atrbpn.go.id/rtronline/), lokasi aset
tersebut mempunyai peruntukkan sebagai Kawasan
Perumahan.
Status kepemilikan tanah sudah jelas yaitu dikuasi oleh PT.
Vasamty Land Sawangan, dilengkapi dengan AJB No.
06/2024, tertanggal 17 Mei 2024 yang dikeluarkan oleh
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dr. Suvinah, S.H., M.Kn.,
dengan luas keseluruhan tanah kurang lebih 55.025 meter
persegi dan diasumsikan dapat dipindahtangankan. Sertifikat
tanah saat ini masih dalam proses permohonan balik nama
(pendaftaran peraliohan hak) menjadi atas nama PT. Vasamty
Land Sawangan di Badan Pertanahan Kota Depok, Kantor
Pertanahan Kota Depok melalui kantor Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT) Dr. Suvinah, S.H., M.Kn.
Aspek Fisik : Dengan memperhatikan luas tanah, rencana akses jalan,
kemudahan akses, bentuk tanah maka properti dimaksud
layak memenuhi penggunaan sebagai Perumahan.
Aspek Finansial : Dengan memperhatikan proyeksi pertumbuhan dan
permintaan properti perumahan serta mempertimbangkan
tren harga tanah kosong daerah sekitar, maka pengembangan
sebagai Perumahan merupakan penggunaan yang layak
secara finansial. Indikasi harga pasar properti tanah disekitar
lokasi secara umum berkisar antara Rp 5.797.000,- hingga Rp
6.750.000,- /m².
Aspek Produktivitas : penggunaan yang menghasilkan nilai tanah yang tertinggi
dengan memperhatikan aspek hukum, aspek fisik dan aspek
finansial
Dari hasil pengamatan di lapangan dengan memperhatikan penggunaan tanah di sekitar lokasi
dan peruntukan yang telah ditentukan oleh pemerintah (atrbpn) serta Izin Pemanfaatan Tanah
yang diberikan oleh Pemerintahan Kota Depok pada PT. Vasamty Land Sawangan, maka dengan
menerapkan analisis HBU tanah dalam keadaan kosong, kami berpendapat bahwa penggunaan
lahan saat ini yang merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use - HBU)
adalah sebagai Kawasan Perumahan.
3. 5. Penilaian
3.5.1 Penilaian Tanah
Objek yang dinilai merupakan 1 (satu) bidang tanah dengan surat bukti kepemilikan legalitas
sebagai berikut:
1. Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 02286, diterbitkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kota
Depok pada tanggal 13 Mei 2024 dan akan berakhir pada tanggal 04 Juni 2048, terakhir
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 24
Page 34
tercatat atas nama PT. PAKUAN Tbk. Luas tanah sesuai dengan Surat Ukur
No. 04857/SAWANGAN/2024 tanggal 13 mei 2024 adalah 55.025 m².
Catatan:
Bentuk kepemilikan tanah berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan No.
02286/Sawangan, terdaftar atas nama PT. Pakuan, Tbk. Sertifikat tersebut saat ini
masih dalam proses permohonan balik nama (pendaftaran peralihan hak) menjadi
atas nama PT. Vasamty Land Sawangan di Badan Pertanahan Kota Depok, Kantor
Pertanahan Kota Depok melalui kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dr.
Suvinah, S.H., M.Kn.
Tanah tersebut dikuasi oleh PT. Vasamty Land Sawangan, dilengkapi dengan AJB
No. 06/2024, tertanggal 17 Mei 2024 yang dikeluarkan oleh Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT) Dr. Suvinah, S.H., M.Kn.
Untuk keperluan penilaian ini kami berasumsi bahwa surat atas tanah yang dinilai sah secara
hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun.
Objek tanah yang dinilai berbatasan dengan:
Sebelah Utara : Tanah Kosong
Sebelah Timur : Situ / Danau
Sebelah Selatan : Tanah Kosong
Sebelah Barat : Tanah Kosong
Bentuk tanah beraturan, dimana bidang tanah yang bersisian dengan Jalan Komplek (rencana
Jalan) memiliki lebar ± 187 meter dan ± 322 meter, memanjang ke arah belakang sejauh ± 140
meter dan ± 150 meter.
Kami mengingatkan bahwa kami tidak melakukan pengukuran luas dari objek penilaian. Tetapi
berdasarkan pengamatan batas fisik di lapangan dan membandingkan dengan salinan surat
sertipikat tanah, kami beranggapan bahwa besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini
sesuai dengan besaran luas yang dinyatakan dalam salinan surat sertipikat tanah objek penilaian.
Bentuk aset untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada Lampiran Gambar Situasi Tanah yang terletak
di bagian akhir laporan penilaian ini.
Proses Penilaian
Prosedur yang harus dilakukan Penilai Properti dalam Pendekatan Pasar yaitu sebagai berikut:
1. Pengumpulan data pembanding (minimal 3 data pembanding) dan melakukan analisa
terhadap asset. Data pembanding wajib bersumber dari dan/atau divalidasi oleh asosiasi
profesi Penilai.
2. Melakukan penyesuaian, penyesuaian dalam bentuk persentase. Penyesuaian di dalam
Pendekatan Pasar (Market Approach) dilakukan paling kurang terhadap faktor:
- Lokasi antara lain dengan memperhatikan lingkungan, akses, dan fasilitas.
- Peruntukan (zoning) antara lain dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan
yang berlaku pada saat penilaian.
- Sifat-sifat fisik obyek penilaian antara lain dengan memperhatikan fisik, luasan, bentuk,
dan elevasi.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 25
Page 35
Dalam penilaian tanah kosong, kami menggunakan Metode Perbandingan Data Pasar, yang
dilakukan dengan cara membandingkan aset tanah yang dinilai dengan beberapa
data pembanding sejenis yang terletak di sekitar lokasi. Berdasarkan aturan SEOJK
Nomor 33/SEOJK.04/2021 butir III.5.t, metode yang digunakan dalam melakukan
penyesuaian adalah Teknik Tambah Kurang Secara Menyeluruh (Overall Adjusment / Pluses
Minuses). Penyesuaian dilakukan dengan langsung membandingkan secara keseluruhan
kelebihan dan kekurangan dari obyek penilaian dengan properti pembanding untuk
mendapatkan indikasi Nilai Pasar Tanah.
Berdasarkan aturan SEOJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 butir III.5.e, bahwa dalam hal
menggunakan Pendekatan Pasar (Market Approach), faktor pembanding yang wajib
dipertimbangkan, paling kurang meliputi:
1) Hak yang terkandung dalam obyek penilaian dan properti pembanding;
2) Kondisi Penjualan;
3) Kondisi Pasar;
4) Lokasi; dan
5) Karakteristik Fisik.
Data Pembanding
Berdasarkan POJK No. 28/2021 tentang Pedoman Penilaian Dengan Pendekatan Pasar, diatur
berapa hal terkait Properti Pembanding yang yang sebanding dan sejenis, yaitu:
- Pasal 36 POJK No.28/2021 poin 1; Dalam hal menggunakan Pendekatan Pasar, Penilai
Properti wajib menggunakan data pasar terkini dari objek Penilaian dan properti
pembanding
- Pasal 36 POJK No.28/2021 poin 2; Properti pembanding sebagaimana dimaksud pada poin
(1) wajib merupakan properti yang sebanding dan sejenis dengan objek Penilaian dan telah
ditransaksikan atau ditawarkan.
- Pasal 36 POJK No.28/2021 poin 3; Nilai objek Penilaian wajib diperoleh melalui
perbandingan antara data pasar objek Penilaian dengan data pasar properti pembanding.
- Pasal 36 POJK No.28/2021 poin 4; Properti pembanding sebagaimana dimaksud pada poin
(1) paling sedikit berjumlah 3 (tiga) properti.
- Pasal 39 POJK No.28/2021 poin 1; Properti pembanding yang digunakan wajib terletak di
lingkungan sekitar atau kawasan yang sejenis dengan objek Penilaian dan berasal dari
transaksi atau penawaran yang bersifat layak dan wajar.
- Pasal 39 POJK No.28/2021 poin 2; Setiap perbedaan data antara objek Penilaian dan
properti pembanding yang signifikan memengaruhi Nilai wajib digunakan sebagai faktor
pembanding
Pada saat dilakukan peninjauan obyek penilaian, kami tidak mendapatkan data transaksi, namun
kami mendapatkan beberapa data penawaran serta informasi mengenai harga pasar tanah di
wilayah tersebut dari masyarakat/agen properti di sekitar lokasi yang kami anggap relevan untuk
dijadikan sebagai data pembanding.
Penyesuaian properti yang dipertimbangkan dalam penilaian ini adalah faktor lokasi dan
lingkungan, luas tanah, bentuk tanah, elevasi tanah dan peruntukan tanah.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 26
Page 36
Data-data penawaran yang digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam penilaian ini, adalah
sebagai berikut:
Data 1 :
- Jenis : Gudang
- Status Hak Tanah : SHM
- Luas Tanah : ± 10.286 meter persegi
- Luas Bangunan : ± 5.000 meter persegi
- Kondisi Bangunan : Cukup terawat
- Alamat : Jalan Raya Jakarta - Bogor, Kelurahan Kedaung, Kecamatan
Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
- Harga Penawaran : Rp. 70.000.000.000,-
- Tangal Data : 30 September 2024
- No. Kontak : Ibu Olivia (08119000089)
- Link Sumber Data : https://www.99.co/id/properti/gudang-sawangan-bojong-sari-
depok-siap-pakai-1008273036
Data 2 :
- Jenis : Tanah Kosong
- Status Hak Tanah : SHM
- Luas Tanah : ± 50.000 meter persegi
- Alamat : Jalan Raya Jakarta - Bogor, Kelurahan Serua, Kecamatan
Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
- Harga Penawaran : Rp. 325.000.000.000,-
- Tangal Data : 30 September 2024
- No. Kontak : Bapak Jhon Nasir (08156617176)
- Link Sumber Data : https://www.rumah123.com/properti/depok/las2497053/
Data 3 :
- Jenis : Tanah Kosong
- Status Hak Tanah : SHM
- Luas Tanah : ± 6000 meter persegi
- Alamat : Jalan Raya Muchtar, Kelurahan Bojong Sari Lama, Kecamatan
Bojong Sari, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
- Harga Penawaran : Rp. 45.000.000.000,-
- Tanggal data : 30 September 2024
- No. Kontak : Bapak Felix (08128788999)
- Link Sumber Data : https://www.rumah123.com/properti/depok/las3809716/
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 27
Page 37
Peta Lokasi Dan Data Pembanding Penilaian Aset Tanah Kosong PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 28
Page 38
Analisis Data Pembanding Properti
Dari ketiga data pembanding di atas, kami melakukan perhitungan dengan melakukan teknik
tambah dan kurang secara menyeluruh dilakukan dengan langsung membandingkan secara
keseluruhan kelebihan dan kekura ngan dari objek penilaian dengan properti pembanding,
sebagai berikut:
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 29
Page 39
BANGUNAN
▪ Luas 5.000 m² 0 m² 0 m²
▪ Jumlah Lantai 1 lantai lantai lantai
▪ Tipe Bangunan GUDANG GUDANG GUDANG
▪ Biaya Reproduksi Baru
‐ Provinsi PROVINSI JAWA BARAT PROVINSI JAWA BARAT PROVINSI JAWA BARAT
‐ Kota / Kabupaten KOTA DEPOK KOTA DEPOK KOTA DEPOK
‐ Persiapan ▪ ‐ ▪ ‐ ▪ ‐
‐ 100% ‐ ‐ 100% ‐ ‐ 100% ‐
▪ ‐ ▪ ‐ ▪ ‐
‐ 100% ‐ ‐ 100% ‐ ‐ 100% ‐
‐ ‐ ‐
‐ ‐ ‐
‐ Pondasi ▪ Standar Pondasi ▪ ‐ ▪ ‐
374.094 100% 374.094 ‐ 100% ‐ ‐ 100% ‐
▪ ‐ ▪ ‐ ▪ ‐
‐ 100% ‐ ‐ 100% ‐ ‐ 0% ‐
374.094 ‐ ‐
Menggunakan pondasi dangkal dengan Menggunakan pondasi dangkal dengan Menggunakan pondasi dangkal dengan
pondasi tapak dan sloof dengan mutu beton pondasi tapak dan sloof dengan mutu beton pondasi tapak dan sloof dengan mutu beton
sedang (setara K‐225) sedang (setara K‐225) sedang (setara K‐225)
‐ Struktur ▪ Standar Struktur ▪ ‐ ▪ ‐
1.195.201 100% 1.195.201 ‐ 100% ‐ ‐ 100% ‐
▪ ‐ ▪ ‐ ▪ ‐
‐ 100% ‐ ‐ 100% ‐ ‐ 100% ‐
1.195.201 ‐ ‐
Menggunakan Profil Baja dengan mutu Menggunakan Profil Baja dengan mutu Menggunakan Profil Baja dengan mutu
sedang (setara BJ 41) sedang (setara BJ 41) sedang (setara BJ 41)
‐ Rangka Atap ▪ Standar Rangka Atap ▪ ‐ ▪ ‐
401.409 100% 401.409 ‐ 100% ‐ ‐ 100% ‐
▪ ‐ ▪ ‐ ▪ ‐
‐ 100% ‐ ‐ 100% ‐ ‐ 100% ‐
401.409 ‐ ‐
Menggunakan Profil Baja dengan mutu Menggunakan Profil Baja dengan mutu Menggunakan Profil Baja dengan mutu
setara BJ 41 setara BJ 41 setara BJ 41
‐ Penutup Atap ▪ Spandek ▪ ‐ ▪ ‐
109.678 100% 109.678 ‐ 100% ‐ ‐ 100% ‐
▪ ‐ ▪ ‐ ▪ ‐
‐ 100% ‐ ‐ 100% ‐ ‐ 100% ‐
109.678 ‐ ‐
Atap Spandek tebal 0,45 mm Atap Spandek tebal 0,45 mm Atap Spandek tebal 0,45 mm
‐ Plafon ▪ Standar Plafon ▪ ‐ ▪ ‐
‐ 100% ‐ ‐ 100% ‐ ‐ 100% ‐
▪ ‐ ▪ ‐ ▪ ‐
‐ 100% ‐ ‐ 100% ‐ ‐ 100% ‐
‐ ‐ ‐
‐ ‐ ‐
‐ Dinding ▪ Standar Dinding ▪ ‐ ▪ ‐
388.911 100% 388.911 ‐ 100% ‐ ‐ 100% ‐
▪ ‐ ▪ ‐ ▪ ‐
‐ 100% ‐ ‐ 100% ‐ ‐ 100% ‐
388.911 ‐ ‐
Pasangan dinding bata merah, diplester Pasangan dinding bata merah, diplester Pasangan dinding bata merah, diplester
diaci dan dilapisi cat; sebagian penutup diaci dan dilapisi cat; sebagian penutup diaci dan dilapisi cat; sebagian penutup
dinding menggunakan spandek tebal 0,45 dinding menggunakan spandek tebal 0,45 dinding menggunakan spandek tebal 0,45
k ti i di di 5 5 k ti i di di 5 5 k ti i di di 5 5
‐ Pintu dan Jendela ▪ Standar Pintu dan Jendela ▪ ‐ ▪ ‐
80.372 50% 40.186 ‐ 100% ‐ ‐ 100% ‐
▪ ‐ ▪ ‐ ▪ ‐
‐ 100% ‐ ‐ 100% ‐ ‐ 100% ‐
40.186 ‐ ‐
Pintu menggunakan panel baja dengan Pintu menggunakan panel baja dengan Pintu menggunakan panel baja dengan
rangka baja, lokal rangka baja, lokal rangka baja, lokal
‐ Lantai ▪ Plat Lantai Beton T = 8 cm ▪ ‐ ▪ ‐
269.278 100% 269.278 ‐ 100% ‐ ‐ 100% ‐
▪ ‐ ▪ ‐ ▪ ‐
‐ 100% ‐ ‐ 100% ‐ ‐ 100% ‐
269.278 ‐ ‐
Lantai beton bertulang tebal 10 cm setara K‐ Lantai beton bertulang tebal 10 cm setara K‐ Lantai beton bertulang tebal 10 cm setara K‐
225 dan dilapisi Floor hardener 225 dan dilapisi Floor hardener 225 dan dilapisi Floor hardener
‐ Utilitas ▪ Standar Utilitas ▪ ‐ ▪ ‐
5.788 100% 5.788 ‐ 100% ‐ ‐ 100% ‐
▪ ‐ ▪ ‐ ▪ ‐
‐ 100% ‐ ‐ 100% ‐ ‐ 100% ‐
5.788 ‐ ‐
Mencakup instalasi listrik, lampu TL, panel Mencakup instalasi listrik, lampu TL, panel Mencakup instalasi listrik, lampu TL, panel
MCB setara Eterna, Broco dan Philips; toilet MCB setara Eterna, Broco dan Philips; toilet MCB setara Eterna, Broco dan Philips; toilet
terletak di luar bangunan terletak di luar bangunan terletak di luar bangunan
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 30
Page 40
TOTAL B. LANGSUNG 2.784.545 ‐ ‐
TOTAL B. LANGSUNG (INDEX LANTAI) 1,000 2.784.545 ‐ ‐ ‐ ‐
TOTAL B. LANGSUNG (INDEX WILAYAH) 0,953 2.653.671 ‐ ‐ ‐ ‐
BIAYA TIDAK LANGSUNG
‐ Profesional Fee 3,0% 79.610 0,0% ‐ 0,0% ‐
‐ Biaya Perijinan 1,5% 39.805 0,0% ‐ 0,0% ‐
‐ Keuntungan Kontraktor 10,0% 265.367 0,0% ‐ 0,0% ‐
TOTAL BIAYA TIDAK LANGSUNG 384.782 ‐ ‐
TOTAL BIAYA LANGSUNG & TIDAK LANGSU 3.038.454 ‐ ‐
‐ PPn 11,0% 334.230 0,0% ‐ 0,0% ‐
BPB setelah PPn Rp 3.372.684 Rp ‐ Rp ‐
‐ Enterpreneur Provit / Insentif 0,0% ‐ 0,0% ‐ 0,0% ‐
‐ IDC (Beban Masa Tunggu) 0,00% ‐ 0,00% ‐ 0,00% ‐
TOTAL BPB Rp 3.372.684 Rp ‐ Rp ‐
PEMBULATAN Rp 3.370.000 Rp ‐ Rp ‐
INDIKASI NILAI PASAR TANAH
▪ Bangunan
‐ Tahun Penilaian 2024
‐ Tahun Bangun 2000 2000 0
‐ Tahun Renovasi (Visual) 2000 2000 0
‐ Umur Ekonomis Gudang ‐ Ind. Konstruksi Ringan Gudang ‐ Ind. Konstruksi Ringan ‐
30 ‐ ‐
‐ Biaya Reproduksi Baru Rp 3.370.000 Rp ‐ Rp ‐
‐ Penyusutan Fisik 80,00% 0,00% 0,00%
‐ Penyusutan Fungsi 0,00% 0,00% 0,00%
‐ Penyusutan Ekonomis 0,00% 0,00% 0,00%
‐ Total Penyusutan 80,00% 0,00% 0,00%
‐ Sisa Kondisi 20,00% 100,00% 100,00%
‐ Kondisi Buruk
NILAI PASAR BANGUNAN (/M²) Rp 674.000 Rp ‐ Rp ‐
NILAI PASAR BANGUNAN (TOTAL ) Rp 3.370.000.000 Rp ‐ Rp ‐
NILAI PASAR TANAH (TOTAL) Rp 59.630.000.000 Rp 292.500.000.000 Rp 40.500.000.000
NILAI PASAR TANAH (/M²) Rp 5.797.200 Rp 5.850.000 Rp 6.750.000
PENYESUAIAN TANAH
KETERANGAN OBJEK PENILAIAN DATA PEMBANDING 1 DATA PEMBANDING 2 DATA PEMBANDING 3
INDIKASI NILAI PASAR TANAH Rp 5.797.200 Rp 5.850.000 Rp 6.750.000
FAKTOR‐FAKTOR PENYESUAIAN
● Lokasi dan Lingkungan
▪ Lokasi Baik Baik Baik Baik
0% ‐ 0% ‐ 0% ‐
▪ Lingkungan Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap
0% ‐ 0% ‐ 0% ‐
▪ ROW (Jalan Depan) ± 0,00 m ± 14,00 m ± 14,00 m ± 10,00 m
es melewati Kawasan (Rencana Jalan) ‐5,0% (289.860) ‐5,0% (292.500) ‐3,0% (202.500)
▪ ................
0% ‐ 0% ‐ 0% ‐
● Fisik
▪ Luas 55.025 m² 10.286 m² 50.000 m² 6.000 m²
‐8,13% (471.351) ‐0,91% (53.423) ‐8,91% (601.397)
▪ Posisi Tengah Tengah Tengah Tengah
0% ‐ 0% ‐ 0% ‐
▪ Bentuk Beraturan Tidak Beraturan Tidak Beraturan Letter L
5% 289.860 5% 292.500 3% 202.500
▪ Kontur Datar Datar Datar Datar
0% ‐ 0% ‐ 0% ‐
▪ Elevasi 0,20 m 0,20 m 0,00 m 0,20 m
0% ‐ 3% 175.500 0% ‐
▪
0% ‐ 0% ‐ 0% ‐
● Peraturan dan Regulasi
▪ Peruntukan Perumahan Industri Perdagangan dan Jasa Perdagangan dan Jasa
Kawasan pengembangan perumahan 10% 579.720 0% ‐ 0% ‐
▪
0% ‐ 0% ‐ 0% ‐
● Karakteristik Ekonomi 0% ‐ 0% ‐ 0% ‐
JUMLAH PENYESUAIAN 2% 108.369 2% 122.077 ‐9% (601.397)
JUMLAH PENYESUAIAN (ABSOLUT) 28% 14% 15%
INDIKASI NILAI Rp 5.905.569 Rp 5.972.077 Rp 6.148.603
PEMBOBOTAN 20,37% 41,19% 38,44%
NILAI TANAH / M² 6.026.380 Rp 1.203.103 Rp 2.459.907 Rp 2.363.370
PEMBULATAN 6.030.000
STANDAR DEVIASI 4,12%
Penyesuaian properti yang dipertimbangkan dalam penilaian ini adalah faktor lokasi dan
lingkungan, luas tanah, bentuk tanah, elevasi tanah dan peruntukan tanah.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 31
Page 41
3. 6. Kesimpulan Nilai Pasar
Berdasarkan perhitungan pendekatan penilaian yang dilakukan dan beberapa faktor lainnya yang
kami pertimbangkan sehubungan dengan penilaian aset ini, maka kami berpendapat bahwa Nilai
Pasar aset tersebut diatas, yang berlokasi di Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan
Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat adalah
Rp. 331.800.800.000,- (Tiga Ratus Tiga Puluh Satu Miliar Delapan Ratus Juta Delapan
Ratus Ribu Rupiah).
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 32
Page 42
LAMPIRAN - PETA LOKASI - GAMBAR SITUASI TANAH - FOTO-FOTO PROPERTI - DOKUMEN LEGALITAS OBJEK PENILAIAN - VALIDASI MAPPI DATA PEMBANDING - DOKUMEN KERTAS KERJA EXCEL PENILAI
Page 43
LOKASI OBJEK
PENILAIAN
PETA LOKASI
Tanggal Penilaian Skala :
Koordinat Aset : -6.391972, 106.754389
Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan 30 September 2024 Tanpa Skala
Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok,
Provinsi Jawa Barat
PT. PAKUAN, TBK.
Page 44
LOKASI OBJEK
PENILAIAN
TATA KOTA Tanggal Penilaian Skala :
Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan 30 September 2024 Tanpa Skala
Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok,
Provinsi Jawa Barat
PT. PAKUAN, TBK.
Page 45
Situ / Danau
Situ / Danau
Situ / Danau
AJB
No. 06/2024
Luas : 55.025 m²
Situ / Danau
Rencana Jalan Lingkungan
GAMBAR SITUASI TANAH Tanggal Penilaian Skala :
Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan 30 September 2024 Tanpa Skala
Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok,
Provinsi Jawa Barat
PT. PAKUAN, TBK.
Page 46
FOTO - FOTO Tanggal Penilaian Keterangan Gambar :
Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan 1. Tampak Permukaan Tanah
30 September 2024
Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok, 2. Tampak Permukaan Tanah
Provinsi Jawa Barat
PT. PAKUAN, TBK.
Page 47
FOTO - FOTO Tanggal Penilaian Keterangan Gambar :
Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan 1. Tampak Depan Properti
30 September 2024
Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok, 2. Tampak Depan Properti
Provinsi Jawa Barat
PT. PAKUAN, TBK.
Page 48
FOTO - FOTO Tanggal Penilaian Keterangan Gambar :
1. Tampak Batas Tanah Sebelah Utara
Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan 30 September 2024
Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok, 2. Tampak Batas Tanah Sebelah Timur
Provinsi Jawa Barat
PT. PAKUAN, TBK.
Page 49
FOTO - FOTO Tanggal Penilaian Keterangan Gambar :
1. Tampak Batas Tanah Sebelah
Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan 30 September 2024
Selatan
Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok, 2. Tampak Batas Tanah Sebelah Barat
Provinsi Jawa Barat
PT. PAKUAN, TBK.
Names mentioned 46 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PT. VASAMTY J ANGKA
p.1
unresolved
org
Kementerian Keuangan RI
p.2
unresolved
org
Kementerian Keuangan Republik Indonesia
p.2 ×2
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.2 ×3
unresolved
org
PT. Vasamty Land Sawangan Dengan Cara Mengkonversi Uang
p.3 ×3
unresolved
org
KJPP FEBRIMAN SIREGAR DAN REKAN Ir. Yohn PS.
p.4
unresolved
person
Msc
p.4 ×3
unresolved
person
Ir. Yohn PS. Napitupulu, MSc, MAPPI (Cert.)
p.6 ×4
unresolved
person
Dewi Sari Kencana, ST, MAPPI (Cert.)
p.6
unresolved
person
Bambang Tri Wahyudi, ST
p.6
unresolved
—
Yudi
p.6
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar dan Rekan
p.10 ×4
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar
p.10 ×3
unresolved
org
PT. VASAMTY AJB
p.11
unresolved
person
Dr. Suvinah
p.11 ×20
unresolved
org
Pertanahan Kota Depok
p.11 ×4
unresolved
org
Bank Indonesia
p.15 ×11
unresolved
org
Pusat Statistik
p.15
unresolved
person
Jeremmy Erickson
p.15
unresolved
person
Marcel
p.15
unresolved
person
Jody
p.15
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik FEBRIMAN SIREGAR DAN REKAN
p.16
unresolved
org
PT. VASAMTY LAND
p.19
unresolved
org
PT. Vasamty Land Sawangan. Apabila
p.19
unresolved
org
Bank Indonesia. Neraca Pembayaran Indonesia
p.21
unresolved
org
Koordinasi Penanaman Modal
p.22
unresolved
org
Pemerintah Provinsi Jawa Barat
p.22
unresolved
org
Kota Nusantara
p.24 ×2
unresolved
org
PT. Pakuan International Country Club
p.28 ×2
unresolved
person
Ridwan Suselo
· Notaris
p.28
unresolved
org
Menteri Kehakiman
p.28
unresolved
person
Akta Notaris Christina Dwi Utami
p.28
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
p.28
unresolved
person
Jhon Nasir
p.36
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
9838 ms
12 Sep 2026 22:54
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}