Back to announcement
20250213_UANG_Perubahan dan//atau Tambahan Keterbukaan Informasi terkait Aksi Korporasi_31862347_lamp5.pdf
Asset transaction Needs review UANGSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 85
Page 1
Page 2
PERUBAHAN DAN/ATAU TAMBAHAN INFORMASI
ATAS RENCANA TRANSAKSI AFILIASI DAN TRANSAKSI MATERIAL
PT PAKUAN TBK (“PERSEROAN”)
TAHUN 2025
A. Umum
1. Apabila ada kesalahan pengetikan dalam seluruh dokumen rencana transaksi agar dilengkapi
dan diperbaiki.
Tanggapan Emiten:
Kesalahan pengetikan dalam seluruh dokumen rencana transaksi telah dilengkapi dan
diperbaiki.
2. Agar diklarifikasi dan diungkapkan apakah Perseroan dan Pihak-Pihak terkait dalam
pelaksanaan rencana transaksi, memerlukan persetujuan, pemberitahuan atau perizinan
terlebih dahulu dari kreditur, instansi berwenang dan/atau pihak lain sehubungan dengan
rencana transaksi yang akan dilakukan. Dalam hal memerlukan persetujuan, pemberitahuan
atau perizinan sebagaimana tersebut diatas, agar diungkapkan pemenuhannya.
Tanggapan Emiten:
Selain daripada persetujuan RUPS dan kewajiban terkait keterbukaan informasi yang saat ini
sedang dilakukan, Perseroan tidak memerlukan persetujuan, pemberitahuan atau perizinan
terlebih dahulu dari kreditur, instansi berwenang dan/atau pihak lain sehubungan dengan
rencana transaksi yang akan dilakukan.
Hal ini telah diungkapkan dalam dokumen Keterbukaan Informasi halaman 5 sebagai
berikut:
“Selain daripada persetujuan RUPS Independen dan kewajiban terkait Keterbukaan
Informasi sesuai dengan POJK No. 17/2020 dan POJK No. 42/2020, Perseroan tidak
memerlukan persetujuan, pemberitahuan atau perizinan terlebih dahulu dari kreditur,
instansi berwenang dan/atau pihak lain sehubungan dengan rencana transaksi yang akan
dilakukan.”
3. Sehubungan dengan rencana transaksi penyetoran modal pada Perusahaan anak Perseroan,
yaitu PT Vasamty Land Sawangan (VLS), agar penyajian dan pengungkapan pada dokumen
Keterbukaan Informasi disesuaikan mengacu pada pasal 17 POJK No. 17/2020 dan Laporan
Penilaian disesuaikan mengacu pada POJK No. 35/2020 serta pengungkapan pada seluruh
dokumen agar konsisten.
Tanggapan Emiten:
Kami telah menyeseuaikan penyajian dan pengungkapan pada dokumen Keterbukaan
Informasi mengacu pada pasal 17 POJK No. 17/2020, sebagai berikut:
1
Page 3
Struktur Penyajian dan Pengungkapan Pengungkapan pada
No.
POJK 17/2020 Keterbukaan Informasi
Definisi Halaman 2
I. Pendahuluan Halaman 4
II. Uraian mengenai Rencana Transaksi Halaman 5
1. Objek Rencana Transaksi Halaman 5
2. Nilai Rencana Transaksi Halaman 5
Keterangan Pihak-Pihak yang melakukan
3. Halaman 5
Rencana Transaksi
4. Ringkasan Perjanjian Penting Halaman 11
5. Sumber Dana untuk Rencana Transaksi Halaman 11
Hubungan dan Sifat Hubungan Afiliasi dari
6. Halaman 12
Pihak yang melakukan Rencana Transaksi
Penjelasan, pertimbangan, dan alasan
III. dilakukannya Rencana Transaksi serta Halaman 12
dampak Rencana Transaksi
Penjelasan Perseroan melakukan Rencana
1. Halaman 12
Transaksi
Pertimbangan Perseroan melakukan
2. Halaman 13
Rencana Transaksi
Dampak Rencana Transaksi terhadap
3. Halaman 14
Keuangan Perseroan
IV. Ringkasan Pendapat Pihak Independen Halaman 15
Ringkasan dari Laporan Penilaian Aset atas
Rencana Transaksi Nomor 00112/2.0109-
1. 05/PI/10/0069/1/II/2025 tanggal 5 Halaman 15
Februari 2025 yang disusun oleh KJPP
Febriman Siregar dan Rekan:
Ringkasan dari Laporan Penilaian Saham
atas Rencana Transaksi No. 00113/2.0109-
2. 05/PI/10/0069/1/II/2025 tanggal 5 Halaman 18
Februari 2025 yang disusun oleh KJPP
Febriman Siregar dan Rekan
Ringkasan dari Laporan Pendapat
Kewajaran atas Rencana Transaksi No.
3. 00113/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025 Halaman 20
tanggal 5 Februari 2025 yang disusun oleh
KJPP Febriman Siregar dan Rekan:
Alamat Korespondensi yang Dapat
Dihubungi Pemegang Saham untuk
V. Halaman 24
Memperoleh Informasi Mengenai Rencana
Transaksi
2
Page 4
VI. Pernyataan Direksi dan Dewan Komisaris Halaman 24
VII. RUPS Halaman 25
Pihak-pihak independen yang telah
1. ditunjuk Perseroan untuk membantu Halaman 25
Perseroan
2. Pelaksanaan RUPS Halaman 25
Terkait Laporan Penilaian Aset, Penilai telah menyeseuaikan penyajian dan pengungkapan
pada Laporan Penilaian mengacu pada POJK No. 28/2021. Pengungkapan pada Laporan
Penilaian Aset terkait hal tersebut telah diungkapkan pada halaman ii, sebagai berikut:
“Penilaian ini disusun sesuai Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021
tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal serta
mengikuti dan berpedoman kepada Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII Tahun 2018
serta Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).”
Terkait Laporan Penilaian 100% Ekuitas, Penilai telah menyeseuaikan penyajian dan
pengungkapan pada Laporan Penilaian mengacu pada POJK No. 35/2020. Pengungkapan
pada Laporan Penilaian 100% Ekuitas terkait hal tersebut telah diungkapkan pada halaman
v, sebagai berikut:
“9. Laporan ini disusun mengacu pada Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK)
35/POJK.04/2020 serta Standar Penilaian Indonesia (SPI EDISI VII-2018) dan telah
memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI)”
Terkait Laporan Pendapat Kewajaran, Penilai telah menyeseuaikan penyajian dan
pengungkapan pada Laporan Penilaian mengacu pada POJK No. 35/2020. Pengungkapan
pada Laporan Pendapat Kewajaran terkait hal tersebut telah diungkapkan pada halaman iii,
sebagai berikut:
“Pedoman laporan pendapat kewajaran ini dilakukan sesuai dengan Peraturan OJK 35 tahun
2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal” dan SEOJK
17 tahun 2020 tentang “Pedoman Penilaian & Penyajian
Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal””
3
Page 5
4. Sehubungan dengan rencana transaksi, agar disampaikan dokumen:
a. Longform report Pendapat Kewajaran peningkatan modal di VLS.
b. Longform report Laporan penilaian 100% saham VLS.
Tanggapan Emiten:
Telah kami sampaikan longform Pendapat Kewajaran peningkatan modal VLS dan Longform
report Laporan penilaian 100% ekuitas VLS beserta shortform dalam SPE OJK.
5. Sehubungan dengan Rencana Transaksi, agar dijelaskan pemenuhan atas POJK No 17/2020
dan POJK No. 42/2020 atas transaksi pinjaman yang telah diberikan oleh Perseroan kepada
VLS, dikaitkan dengan pengungkapan sebagai berikut:
a. Berdasarkan pengungkapan pada dokumen Keterbukaan Informasi, Perseroan
menyatakan bahwa pada tanggal 30 September 2024 Perseroan telah menyetorkan
uang muka investasi modal kepada VLS yang harus dikembalikan oleh VLS apabila
Perseroan tidak mendapatkan persetujuan pemegang saham dalam RUPS Perseroan
untuk meningkatkan modal saham VLS.
b. Perseroan berencana untuk melakukan peningkatan modal pada VLS dengan cara
mengkonversi uang muka yang telah diberikan kepada VLS sebelumnya sesuai dengan
kesepakatan sebanyak 436.203 lembar dengan nilai perlembar sesuai nilai nominal
saham VLS Rp500.000,-/lembar saham atau setara dengan Rp218.101.500.000.
c. Berdasarkan pengungkapan pada Laporan Keuangan VLS periode 30 September 2024,
terdapat pengakuan atas utang lain-lain PT Pakuan Tbk sebesar Rp219.601.500.000
(51% terhadap total liabilitas) dan Samty Asia Investment Pte., Ltd (SAI) sebesar
Rp209.548.500.000 (49% terhadap total liabilitas).
d. Terdapat pengakuan atas jasa profesional PT Pakuan Tbk sebesar Rp1.500.000.000.
Tanggapan Emiten:
Utang lain-lain pihak berelasi terdiri atas:
Rincian Jumlah Pihak Ket.
Transaksi
Uang muka Rp209.548.500.000 Samty Asia CALK 11.a
investasi modal Investment Pte.,
Ltd
Uang muka Rp218.101.500.000 PT Pakuan Tbk. CALK 11.a
investasi modal
Jasa Profesional Rp1.500.000.000 PT Pakuan Tbk. CALK 10
Bantuan teknis dan 11.b
Total Rp429.150.000.000
Pada dasarnya Perseroan dan SAI berkehendak untuk melakukan investasi dan
pengembangan bersama diatas lahan seluas 55.025 m2 yang dimiliki oleh Perseroan.
Untuk itu dibentuklah VLS sebagai usaha patungan antara Perseroan dan SAI untuk
melaksanakan rencana investasi dan pengembangan tersebut. Pada dasarnya pada saat
pembentukan VLS, Perseroan dan SAI merencanakan komposisi permodalan VLS
adalah sebesar Rp223.201.500.000,- atau 51% (untuk Perseroan) dan
4
Page 6
Rp214.448.500.000,- atau 49% (untuk SAI). Namun, pada saat pendirian VLS oleh
Perseroan dan SAI secara bersama-sama, SAI masih memerlukan waktu untuk finalisasi
dengan induk perusahaannya terkait besarnya modal kerja awal yang dibutuhkan.
Dalam hal ini, SAI baru akan memenuhi komposisi permodalan secara penuh
sebagaimana direncanakan di atas setelah finalisasi modal kerja yang dibutuhkan
dengan Perseroan.
Sehingga pada saat pendirian VLS, diputuskan bahwa permodalan VLS akan dipenuhi
secara bertahap dan pada saat pendirian, komposisi permodalan VLS tahap awal
tersebut adalah hanya sebesar Rp5.100.000.000,- atau 51% (untuk Perseroan) dan
Rp4.900.000.000,- atau 49% (untuk SAI).
Setelah finalisasi besaran modal kerja awal yang dibutuhkan:
• Perseroan telah mengajukan permohonan RUPS Independen dengan mata acara
Persetujuan Peningkatan Modal PT Vasamty Land Sawangan yang dimiliki
Perseroan sebesar 51%, yang merupakan transaksi material sebagaimana
dimaksud dalam Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 dan Peraturan OJK No.
42/POJK.04/2020, sejak tanggal 29 April 2024 (melalui SPE OJK); dan
• berdasarkan Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024 yang
ditandatangani oleh Perseroan, SAI dan VLS, Perseroan menyetorkan uang
muka investasi modal saham sebesar Rp218.101.500.000 (51%) dan SAI
menyetorkan uang muka investasi modal saham sebesar Rp209.548.500.000
(49%) yang akan digunakan untuk belanja modal dan modal kerja
pengembangan proyek VLS. Uang muka investasi modal saham ini bersifat
refundable seandainya persetujuan RUPS sebagaimana di persyaratkan POJK
No. 17/2020 dan POJK No. 42/2020 tidak diperoleh.
Selanjutnya, Perseroan dan SAI berencana untuk meningkatkan/memenuhi komposisi
permodalan yang direncanakan di awal, yaitu sebesar Rp223.201.500.000,- atau 51%
(untuk Perseroan) dan Rp214.448.500.000,- atau 49% (untuk SAI) dengan cara
konversi uang muka investasi modal saham milik Perseroan sebesar
Rp218.101.500.000 (51%) dan milik SAI sebesar Rp209.548.500.000 (49%) menjadi
modal saham (Rencana Transaksi).
Atas dasar penjelasan tersebut di atas, saat ini Perseroan menjalankan proses
pemenuhan Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 dan Peraturan OJK No.
42/POJK.04/2020 atas Rencana Transaksi dikarenakan transaksi tersebut merupakan
transaksi material dan afiliasi.
Terkait jasa bantuan layanan teknis, hal ini didasari bahwa SAI merupakan grup usaha
yang baru pertama kali melakukan investasi di sektor real estate di Indonesia, sehingga
mereka membutuhkan pengalaman dan pengetahuan lokal yang dimiliki Perseroan
untuk mendukung suksesnya pelaksanaan proyek VLS.
Jasa profesional yang diterima PT Pakuan Tbk sebesar Rp1.500.000.000 merupakan
imbalan atas jasa bantuan layanan teknis (mencakup pengurusan perijinan, pemasaran,
konstruksi, pemeliharaan, serta manajemen proyek) yang diberikan oleh Perseroan
kepada VLS, sebagaimana diungkapkan dalam Laporan Keuangan Interim Auditan untuk
periode 6 bulan sejak 3 April 2024 s/d 30 September 2024 pada Catatan Laporan
Keuangan terkait nomor 11.b (Perjanjian Penting). Merujuk kepada POJK 42/2020, Pasal
8 Ayat 1, transaksi ini tidak wajib memenuhi ketentuan Pasal 4 Ayat 1 dari POJK tersebut,
dikarenakan imbalan ini merupakan pendapatan usaha yang dijalankan secara rutin,
5
Page 7
berulang dan/atau berkelanjutan.
Selanjutnya, Perseroan diminta untuk:
a. menyampaikan dokumen perjanjian pemberian pinjaman dari Perseroan kepada
VLS;
b. mengungkapkan uraian penting atas perjanjian pinjaman dimaksud, paling sedikit
atas informasi perjanjian yang mendasari, rincian nilai, syarat kondisi, dan rincian
rekening koran atas penyetoran serta kesesuaian atas penyetoran uang muka yang
dilakukan dengan rencana transaksi; dan
c. memberikan klarifikasi sumber dana terkait dengan pemberian pinjaman kepada
VLS dikaitkan dengan saldo kas setara kas per 30 September 2024 sebesar
Rp121.099.456.333. Tanggapan juga berlaku untuk sumber dana PT Samty Asia
Investment Pte Ltd. (SAI).
Tanggapan Emiten:
a. Dokumen pemberian pinjaman dari Perseroan kepada VLS (uang muka investasi
modal kepada VLS) telah disampaikan kepada OJK dengan nama file “Advance Share
Subscription Agreement” dalam Gdrive dengan link sebagai berikut:
https://drive.google.com/drive/folders/1PGdL-4SXjAJvzKpaWv6aJodpNKLLpEE1
b. Syarat dan kondisi atas perjanjian utang dan syarat kondisi atas konversi yang diatur
dalam perjanjian tersebut, sebagai berikut: (sebagaimana telah diungkapkan pada
CALK 11.a.) dalam Laporan Keuangan Interim Auditan PT Vasamty Land Sawangan
untuk Periode Pendirian sampai dengan 30 September 2024
• Para pihak sepakat untuk mengkonversi penyetoran modal di muka yang
dilakukan oleh para pemegang saham kepada Perusahaan sebagai pembayaran
di muka untuk penerbitan saham oleh Perusahaan, yang seluruhnya akan
diambil oleh para pemegang saham sesuai dengan proporsi kepemilikan saham
dengan jumlah sebesar Rp427.650.000.000.
• Penyelesaian pemesanan saham baru oleh para pemegang saham bergantung
pada keputusan Rapat Umum Pemegang Saham Perusahaan yang diadakan
untuk menyetujui pemesanan saham, yang dapat dilakukan melalui Keputusan
sirkular pemegang saham.
• Jika Saham Perusahaan tidak diterbitkan kepada para pemegang saham sampai
masa berlaku yang ditetapkan berakhir, maka para pemegang saham memiliki
hak untuk menerima pengembalian uang muka pembelian saham sesuai
dengan jumlah yang disetor oleh para pemegang saham.
Perjanjian ini berlaku sejak tanggal 9 Mei 2024 hingga 8 Mei 2025.
Hal tersebut diatas telah kami ungkapkan juga dalam dokumen Keterbukaan
Informasi halaman 11, Laporan Penilaian 100% Ekuitas halaman 17, dan Laporan
Pendapat Kewajaran halaman 13.
c. Sumber dana terkait uang muka peningkatan/investasi modal dari Perseroan berasal
dari kas internal hasil penjualan tanah Perseroan kepada VLS sebesar
Rp330.150.000.000, tanggal 17 Mei 2024 yang kemudian digunakan sebagai uang
muka peningkatan/investasi modal. Berdasarkan konfirmasi yang kami dapatkan
6
Page 8
dari pihak SAI, sumber dana pihak SAI juga berasal dari kas internal.
6. Sehubungan dengan pengungkapan pada Laporan Keuangan per 30 September 2024, yaitu:
a. CALK 1.d atas pengakuan pada struktur grup, VLS merupakan entitas yang dimiliki
Perseroan sebesar 51% dengan nilai aset sebesar Rp438.150.121.264ribu; dan
b. CALK 6. Tanah untuk Pengembangan, yang mengungkapkan informasi bahwa VLS
melakukan pembelian tanah seluas 55.025 m2 terdaftar atas nama PT Pakuan Tbk.,
berdasarkan AJB No.06/2024 tanggal 17 Mei 2024;
Perseroan diminta untuk:
a. memberikan klarifikasi kaitan pembelian tanah yang dilakukan oleh VLS dengan
rencana transaksi;
Tanggapan Emiten:
Pada dasarnya, VLS sebagai usaha patungan antara Perseroan dan SAI berencana melakukan
investasi dan pengembangan diatas lahan seluas 55.025m2 yang dimiliki oleh Perseroan.
Atas dasar tersebut dilakukan penyetoran uang muka peningkatan/investasi modal yang
kemudian digunakan VLS untuk melakukan transaksi pembelian atas tanah seluas 55.025m2
milik Perseroan tersebut. Transaksi pembelian tanah tersebut oleh VLS dari Perseroan
dituangkan dalam Akta Jual Beli No. 6 tanggal 17 Mei 2024 yang dibuat dihadapan Doktor
Suvinah, SH, MKn, notaris dan PPAT di Depok
b. mengungkapkan informasi terkait dengan pembelian tanah beserta aspek hukum atas
tanah dimaksud pada keterbukaan informasi, dalam hal pembelian tanah terkait dengan
rencana transaksi, pada halaman 10;
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan terkait informasi pembelian tanah beserta aspek hukum atas tanah dimaksud
telah dilakuan pada Keterbukaan Informasi halaman 8.
c. mengungkapkan informasi terkait dasar pertimbangan pembelian tanah VLS yang
dimiliki oleh Perseroan dikaitkan dengan rencana penggunaan tanah dimaksud untuk
menunjang kegiatan usaha VLS; dan
Tanggapan Emiten:
SAI adalah perusahaan investasi yang berpusat di Singapura (yang merupakan bagian dari
Samty Holdings Co. Ltd, Grup Perusahaan Real Estate Jepang) yang banyak berinvestasi di
sektor real estate Asia, tertarik untuk berinvestasi pada sektor properti di Indonesia, dengan
minat khusus pada proyek “Shila at Sawangan” yang telah sukses pengembangannya di
daerah Depok. Selain itu SAI juga memerlukan partner lokal (dalam hal ini, Perseroan). Atas
dasar ini, dibentuklah usaha patungan, yaitu VLS (antara Perseroan dan SAI) untuk membeli
tanah pada Shila at Sawangan yang dimiliki Perseroan dan kemudian menjalankan
pengembangan proyek tersebut.
Penjelasan ini juga telah diungkapkan dalam dokumen Keterbukaan Informasi, halaman 8.
d. pemenuhan POJK Nomor 17/POJK.04/2020 dan POJK Nomor 42/POJK.04/2020 atas
penjualan tanah oleh Perseroan kepada VLS.
7
Page 9
Tanggapan Emiten:
Merujuk kepada POJK 17/2020, Pasal 13 Ayat 1, penjualan tanah oleh Perseroan kepada VLS
ini tidak wajib memenuhi ketentuan Pasal 6 Ayat 1 dari POJK tersebut, dikarenakan transaksi
ini merupakan kegiatan usaha yang dijalankan dalam rangka menghasilkan pendapatan usaha
yang dijalankan secara rutin, berulang dan/atau berkelanjutan. Selain itu, merujuk kepada
POJK 42/2020, Pasal 8 Ayat 1, transaksi ini tidak wajib memenuhi ketentuan Pasal 4 Ayat 1 dari
POJK tersebut, dikarenakan transaksi ini merupakan pendapatan usaha yang dijalankan secara
rutin, berulang dan/atau berkelanjutan.
7. Sehubungan dengan terdapatnya penilaian atas properti tanah kosong VLS, agar dijelaskan
dasar kesesuaian atas penilaian yang dilakukan oleh KJPP hanya mencakup penilaian tanah
kosong VLS, dikaitkan dengan penggunaan pendekatan aset untuk penilaian pasar 100%
saham VLS.
Tanggapan Emiten:
Merujuk pada Laporan Penilaian Aset yang telah direvisi:
• terkait penilaian yang dilakukan atas properti tanah kosong, secara umum penilaian
dilakukan dengan Pendekatan Pasar (Market Approach) yang kemudian disesuaikan
dengan pertimbangan kelebihan dan kekurangan dari aset tanah terkait yang merujuk
pada POJK 28/2021 dan SE OJK 33/2021;
• terkait penilaian yang dilakukan atas 100% ekuitas VLS, secara umum penilaian
dilakukan melalui analisa laporan keuangan VLS dengan Pendekatan Aset (Metode
Adjusted Book Value) dan Pendekatan Pasar. Pendekatan Aset dilakukan dengan
pertimbangan VLS memiliki aset tanah kosong yang mempunyai kontribusi signifikan
terhadap operasional VLS, sedangkan Pendekatan Pasar dilakukan dengan pertimbangan
adanya perusahaan yang sepadan dan sebanding dengan VLS.
Menilik penjelasan diatas, maka penilaian atas properti tanah kosong terutama hanya
didasari dari nilai pasar tanah tersebut, sedangkan dalam penilaian atas 100% ekuitas VLS,
penilaian atas tanah yang dimiliki VLS tersebut juga disesuaikan dengan struktur
permodalan/pembiayaan yang dilakukan untuk medapatkan tanah tersebut (dalam hal ini
pembiayaan atas tanah VLS sebagian besar masih berupa liabilitas dan belum merupakan
modal saham).
B. Keterbukaan Informasi Kepada Pemegang Saham Atas Rencana Transaksi Penyetoran
Modal
1. Uraian Mengenai Rencana Transaksi
a. Nilai Rencana Transaksi
1) Agar diklarifikasi pengungkapan harga per saham VLS sebesar Rp1.000.000 yang
akan dibeli oleh Perseroan dikaitkan dengan pengungkapan pada tabel struktur
permodalan dan susunan pemegang saham VLS sebelum rencana transaksi bahwa
nilai nominal per saham VLS adalah sebesar Rp500.000.
Tanggapan Emiten:
Telah kami lakukan perbaikan atas data tersebut dalam dokumen Keterbukaan
Informasi halaman 5 sebagai berikut.
“Saham baru yang akan dikeluarkan oleh VLS sebanyak 436.203 lembar dengan
nilai perlembar sesuai nilai nominal saham VLS Rp 500.000,- / lembar saham atau
setara dengan Rp218.101.500.000.”
8
Page 10
2) Selanjutnya, agar ditambahkan pengungkapan atas kejadian penting setelah
periode penilaian yakni terdapatnya stock split pada
17 Januari 2025 dan kesesuaian dengan pasal 7 dan 49 POJK No. 35/2020.
Tanggapan Emiten:
Telah kami tambahkan pengungkapan dalam Keterbukaan Informasi halaman 22,
atas kejadian penting setelah periode penilaian yakni terdapatnya stock split
pada 17 Januari 2025.
“Berdasarkan informasi yang kami terima dan penelaahan dokumen terdapat
kejadian penting setelah tanggal efektif dari tanggal penilaian (30 September 2024)
hingga tanggal laporan penilaian ini diterbitkan (5 Februari 2025) yaitu VLS telah
melaksanakan Stock Split pada tanggal 17 Januari 2025 berdasarkan Akta
Pernyataan Keputusan Para Pemegang Saham No. 27 yang dibuat dihadapan notaris
Ungke Mulawanti, SH, MKn, notaris di Jakarta Timur. Berikut adalah perbandingan
komposisi pemegang saham, nilai nominal, dan lembar saham sebelum dan sesudah
stock split:
SEBELUM STOCK SPLIT SESUDAH STOCK SPLIT
Pemegang 30 SEPTEMBER 2024 17 JANUARI 2025
saham Lembar Nominal / Lembar Nominal
Nilai Saham Nilai Saham
Saham saham Saham / saham
Perseroan 5.100 1.000.000 5.100.000.000 10.200 500.000 5.100.000.000
SAI 4.900 1.000.000 4.900.000.000 9.800 500.000 4.900.000.000
Total 10.000 10.000.000.000 20.000 10.000.000.000
Transaksi stock split hanya merubah jumlah lembar dan nilai nominal per saham
secara proporsional tanpa mengubah total nilai modal saham VLS, sehingga
pelaksanaan stock split tidak mempengaruhi penilaian 100% ekuitas VLS
sebagaimana juga dijelaskan dalam Laporan Penilaian Pendapat Kewajaran.”
3) Agar ditambahkan pengungkapan atas sumber dana, nilai dan jumlah saham yang
akan dibeli masing-masing oleh Perseroan dan SAI
Tanggapan Emiten:
Penjelasan atas sumber dana dan nilai telah kami jelaskan di Point A, butir 5.c
diatas. Selanjutnya, telah kami tambahkan juga pengungkapan atas sumber dana,
nilai dan jumlah saham yang akan dibeli masing-masing oleh Perseroan dan SAI
dalam dokumen Keterbukaan Informasi halaman 11 sebagai berikut:
“5. Sumber Dana untuk Rencana Transaksi
Sumber dana terkait uang muka peningkatan/investasi modal dari Perseroan
berasal dari kas internal hasil penjualan tanah Perseroan kepada VLS sebesar
Rp330.150.000.000, tanggal 17 Mei 2024 yang kemudian digunakan sebagai uang
muka peningkatan/investasi modal. Berdasarkan konfirmasi yang Perseroan
dapatkan dari pihak SAI, sumber dana pihak SAI juga berasal dari kas internal.
Berikut jumlah saham yang dibeli oleh Perseroan dan SAI:
9
Page 11
Pemegang Persentase
Kelas Saham Jumlah Saham Nilai Saham
Saham Modal Saham
Perseroan Saham Biasa 446.403 223.201.500.000 51%
SAI Saham Biasa 428.897 214.448.500.000 49%
Jumlah 875.300 437.650.000.000 100%
4) Agar dijelaskan mengenai mekanisme penempatan investasi Perseroan pada
VLS berdasarkan akta 3 April 2024 sebesar Rp5.100.000.000 (51%) dengan nilai
aset sebesar Rp10.000.000.000, dan SAI sebesar Rp4.900.000 (49%), PSAK yang
mendasari, dan pemenuhan peraturan terkait. Selanjutnya, agar diungkapkan nilai
tambah atas peningkatan modal yang akan dilakukan Perseroan terhadap VLS.
Tanggapan Emiten:
Pada tanggal pendirian tersebut, VLS belum memiliki rekening bank untuk
menerima setoran modal, sehingga penempatan investasi pada VLS dilakukan
dengan tunai dan selanjutnya dierahkan sebagai tanggung jawab direksi dan
dicatat sebagai piutang oleh VLS. Selanjutnya setelah dapat dibukanya rekening
bank VLS, penempatan pada kas besar tersebut disetorkan ke rekening Bank BPTN
No. Rek. 08003003443 pada tanggal 8 dan 15 Mei 2024. Bukti transfer telah kami
lampirkan di Gdrive dengan link sebagai berikut:
https://drive.google.com/drive/folders/1PGdL-4SXjAJvzKpaWv6aJodpNKLLpEE1
Berdasarkan PSAK dan UU PT 40/2007, tidak terdapat pengaturan spesifik terkait
mekanisme penyetoran modal. UU PT 40/2007 Pasal 34 Ayat 1 hanya berbunyi:
“Penyetoran atas modal saham dapat dilakukan dalam bentuk uang dan/atau
dalam bentuk lainnya.”
Terkait nilai tambah bagi Perseroan, peningkatan modal dari pihak SAI kepada VLS
melalui konversi uang muka investasi modal, memberikan manfaat antara lain:
• secara konsolidasi, struktur permodalan Perseroan akan menjadi lebih sehat
karena adanya konversi uang muka investasi modal (liabilitas) menjadi
komponen ekuitas;
• uang muka investasi modal (liabilitas) SAI yang tidak dikonversi menjadi
ekuitas akan menyebabkan kurangnya komitmen kepastian investasi oleh SAI
dalam proyek/perusahaan patungan dimana Perseroan mengambil bagian;
• investasi dalam perusahan patungan Perseroan bersama SAI (VLS) pada
proyek yang dikembangkan bersama di Indonesia merupakan investasi dengan
komitmen bersama agar porsi investasi dalam bentuk aset tanah harus dibiayai
dengan modal saham. Dengan dilakukannya peningkatan modal, kepercayaan
investor (dalam hal ini SAI) atas proyek real estate di Indonesia dan khususnya
terhadap Perseron akan terjaga.
Hal ini sudah kami ungkapkan juga dalam dokumen Keterbukaan Informasi
halaman 13.
10
Page 12
b. Keterangan Pihak-Pihak Yang Melakukan Rencana Transaksi.
1) Sehubungan dengan informasi yang terdapat pada Laporan Pendapat Kewajaran
Atas Rencana Transaksi Melakukan Penyetoran Modal Pada PT Vasamty Land
Melalui Pengeluaran Saham Baru, bahwa VLS telah melakukan pemecahan nominal
saham (stock split) pada tanggal 27 Januari 2025, Perseroan diminta untuk
mengungkapkan struktur permodalan dan susunan pemegang saham dari VLS
sebelum dan setelah stock split beserta akta yang mendasari.
Tanggapan Emiten:
Telah kami tambahkan dalam dokumen Keterbukaan Informasi, pengungkapan
terkait struktur permodalan, susunan pemegang saham dan akta yang mendasari
kondisi sebelum dan sesudah Stock Split pada halaman 9 sebagai berikut:
“Struktur Permodalan dan Susunan Kepemilikan Saham
Berdasarkan Akta Nomor 27 tanggal 17 Januari 2025, yang dibuat di hadapan
Ungke Mulawati, S.H., M.Kn.,Notaris di Jakarta Timur, yang telah memperoleh
pengesahan dari Menkumham berdasarkan Penerimaan Pemberitahuan
Perubahan Anggaran Dasar No, AHU-AH.01.03-0019920 tanggal 23 Januari 2025,
(“Akta No. 27/2025”) terdapat perubahan nominal saham VLS dengan rasio 1:2
(stock split), dari Rp1.000.000,- (satu juta per lembar saham) menjadi Rp500.000,-
(lima ratus ribu Rupiah), sehingga struktur permodalan dan susunan pemegang
saham VLS adalah sebagai berikut:
SEBELUM STOCK SPLIT SESUDAH STOCK SPLIT
Pemegang 30 SEPTEMBER 2024 17 JANUARI 2025
saham Lembar Nominal Lembar Nominal
Nilai Saham Nilai Saham
Saham / saham Saham / saham
Perseroan 5.100 1.000.000 5.100.000.000 10.200 500.000 5.100.000.000
SAI 4.900 1.000.000 4.900.000.000 9.800 500.000 4.900.000.000
Total 10.000 10.000.000.000 20.000 10.000.000.000
2) Halaman 10, sehubungan dengan pengungkapan “pertimbangan Perseroan
melakukan rencana transaksi sebelum VLS aktif menjalankan kegiatan usaha
adalah VLS membutuhkan tanah, perizinan, dan modal kerja untuk dapat
menjalankan serta mengembangkan kegiatan usahanya… dan seterusnya”,
Perseroan diminta untuk memberikan klarifikasi:
a) dalam bentuk tabel atas lokasi tanah yang akan dikembangkan, rincian biaya
dan modal kerja sampai dengan target operasi tahun 2026;
Tanggapan Emiten:
No. Lokasi SHGB & Luasan
1. Kelurahan Sawangan, Kec. SHGB 02286: 55,025m2
Sawangan, Kota Depok, Jawa Barat
Berikut rincian biaya dan modal kerja sampai dengan target operasi tahun
2026:
11
Page 13
No. Rincian Biaya & Modal Kerja Rp
1 Biaya Konsultan Rp13.329.000.000,-
2 Biaya Legal dan Perizinan Rp5.735.000.000,-
3 Biaya Umum dan Administrasi Rp22.676.000.000,-
Total Rp41.740.000.000,-
Informasi ini juga telah kami tambahkan dalam halaman 8 dokumen
Keterbukaan Informasi.
b) sumber dana untuk modal kerja yang akan digunakan VLS dalam
menjalankan kegiatan usahanya. Hal ini mengingat VLS telah menggunakan
dana dari Perseroan untuk pembelian tanah (CALK 6. Tanah untuk
Pengembangan Laporan Keuangan VLS).
Tanggapan Emiten:
Selain untuk pembelian tanah (termasuk biaya-biaya dan pajak terkait),
uang muka investasi modal yang akan di konversi dalam Rencana Transaksi
juga akan digunakan sebagai modal kerja VLS sebesar Rp44.329.567.568,-.
Informasi ini juga telah kami tambahkan dalam halaman 9 dokumen
Keterbukaan Informasi.
3) Posisi Keuangan VLS
a) Sehubungan dengan pengungkapan posisi keuangan sebelum dan setelah
peningkatan modal 2024, agar diklarifikasi apakah peningkatan modal yang
dimaksud adalah pelaksanaan stock split oleh VLS.Dalam hal terkait dengan
stock split, maka pengungkapan agar disesuaikan.
b) Agar dijelaskan dalam tabel yang menunjukkan perbandingan atas
pengungkapan posisi keuangan VLS sebelum peningkatan modal September
2024 dan setelah pemberian pinjaman dari Perseroan (calk 10. Utang lain-
lain laporan keuangan VLS periode 30 September 2024).
Tanggapan Emiten:
a) Peningkatan modal dalam rangka Rencana Transaksi tidak dilakukan di tahun
2024, namun di tahun 2025 setelah persetujuan RUPS. Kesalahan
pencantuman tahun Rencana Transaksi ini sudah kami perbaiki didalam
dokumen Keterbukaan Informasi. Rencana Transaksi yang dimaksud ini
bukanlah transaksi pelaksanaan Stock Split namun merupakan transaksi
peningkatan modal VLS dari konversi uang muka investasi modal.
b) Sebagaimana yang kami jelaskan pada butir a diatas, terdapat kesalahan
penulisan tahun Rencana Transaksi peningkatan modal (sudah kami perbaiki)
dalam dokumen Keterbukaan Informasi, dimana peningkatan modal VLS dari
konversi uang muka investasi modal baru akan dilakukan di tahun 2025 ini
setelah adanya persetujuan RUPS. Sampai saat ini, posisi keuangan hanya
mencerminkan adanya uang muka investasi modal (liabilitas) sebelum
dikonversi menjadi peningkatan modal yang direncanakan dikarenakan
peningkatan modal belum terjadi. Namun berikut dapat kami sampaikan posisi
keuangan sebelum Rencana Transaksi dan proforma setelah Rencana
Transaksi (telah diungkapkan dalam halaman 10 dokumen Keterbukaan
Informasi):
12
Page 14
Posisi Keuangan Sebelum Rencana Transaksi (Peningkatan Modal melalui konversi uang
muka investasi modal)
Sebelum Rencana Transaksi
Total Aset 438.150.121.264
Total Liabilitas 429.165.969.533
Total Ekuitas 8.984.151.731
Laporan Laba Rugi
Sebelum Rencana Transaksi
Penjualan -
Laba Bruto -
Laba (Rugi) Operasi (1.708.741.898)
Laba (Rugi) Sebelum Beban Pajak Penghasilan (1.015.848.269)
Laba (Rugi) Tahun Berjalan (1.015.848.269)
Laporan Arus Kas
Sebelum Rencana Transaksi
Kas Bersih Diperoleh Dari Aktivitas Operasi (36.114.916.499)
Kas Bersih Diperoleh Dari Aktivitas Investasi (347.003.932.432)
Kas Bersih Diperoleh Dari Aktivitas Financing 437.650.000.000
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN SETARA
KAS 54.531.151.690
KAS DAN SETARA KAS AWAL TAHUN -
KAS DAN SETARA KAS AKHIR TAHUN 54.531.151.690
Posisi Keuangan Setelah Rencana Transaksi (Peningkatan Modal melalui konversi uang
muka investasi modal)
Setelah Rencana Transaksi
Total Aset 438.150.121.264
Total Liabilitas 1.515.969.533
Total Ekuitas 436.634.151.731
4) Agar ditambahkan pengungkapan rincian atas perijinan yang telah diperoleh,
infomasi tata ruang, dan perkembangan terkini serta periode penyelesaian atas site
plan pemerintah daerah setempat, dan IMB.
Tanggapan Emiten:
Per tanggal 31 Januari 2025, VLS telah memperoleh Izin Pemanfaatan Ruang
berdasarkan Surat Kepala Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu
Pintu Kota Depok Nomor 593.2/0258/IPR/SIMPOK/2025 (IPR).
Adapun saat ini VLS sedang melengkapi rekomendasi-rekomendasi dari masing-
13
Page 15
masing Dinas Pemerintahan Kota Depok guna mendukung pengurusan Site Plan
serta Izin Mendirikan Bangunan (Persetujuan Bangunan Gedung), adapun jangka
waktu penyelesaian perizinan tersebut kurang lebih 6 (enam) bulan terhitung dari
tanggal IPR.
Informasi ini juga telah kami tambahkan dalam dokumen Keterbukaan Informasi
halaman 9.
5) Agar dijelaskan mengenai dasar tidak terdapatnya pengungkapan dan perhitungan
atas transaksi sebelum dan sesudah stock split, periode waktu stock split, dan
rencana transaksi.
Tanggapan Emiten:
Sebagaimana dijelaskan pada Point B, Butir 3.a diatas, Stock Split tidak merupakan
bagian dari Rencana Transaksi peningkatan modal VLS yang akan dimintakan
persetujuannya dalam RUPS dan Stock Split ini telah dilaksanakan pada tanggal 17
Januari 2025 berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Para Pemegang Saham No.
27 yang dibuat dihadapan notaris Ungke Mulawanti, SH, MKn, notaris di Jakarta
Timur. Dalam dokumen keterbukaan informasi bagian II (Uraian Mengenai
Rencana Transaksi) nomor 3.b (Keterangan Pihak – Pihak yang Melakukan
Rencana Transaksi) telah kami sampaikan struktur permodalan VLS sebelum dan
setelah pelaksanaan stock split. Selain itu, transaksi stock split hanya merubah
jumlah lembar dan nilai nominal per saham secara proporsional tanpa mengubah
total nilai modal saham VLS, sehingga pelaksanaan stock split tidak mempengaruhi
penilaian saham VLS sebagaimana juga dijelaskan dalam laporan penilaian 100%
ekuitas VLS. Berikut tabel perbandingan komposisi permodalan VLS sebelum dan
setelah stock split:
SEBELUM STOCK SPLIT SESUDAH STOCK SPLIT
Pemegang 30 SEPTEMBER 2024 17 JANUARI 2025
saham Lembar Nominal Lembar Nominal
Nilai Saham Nilai Saham
Saham / saham Saham / saham
Perseroan 5.100 1.000.000 5.100.000.000 10.200 500.000 5.100.000.000
SAI 4.900 1.000.000 4.900.000.000 9.800 500.000 4.900.000.000
Total 10.000 10.000.000.000 20.000 10.000.000.000
Atas dasar pertimbangan diatas, kegiatan Stock Split tidak dimasukan sebagai
bagian dari Rencana Transaksi di dalam dokumen Keterbukaan Informasi.
2. Penjelasan, Pertimbangan, dan Alasan dilakukannya Rencana Transaksi serta Dampak
Rencana Transaksi.
a. Sehubungan dengan pengungkapan “…dan mengurangi
liabilitas,..mendukung pengembangan usaha dan peningkatan kinerja keuangan VLS.”,
pengungkapan dasar pertimbangan pelaksanaan rencana transaksi agar diperbaiki dan
diperjelas. Hal ini mempertimbangkan bahwa pengungkapan belum menggambarkan
nilai manfaat yang diperoleh Perseroan atas urgensi pentingnya pelaksanaan rencana
transaksi terhadap kegiatan usaha Perseroan, kinerja keuangan Perseroan serta
pemegang saham. Selanjutnya, agar dijelaskan mengenai pengungkapan rincian modal
kerja.
14
Page 16
Tanggapan Emiten:
Bagi Perseroan dan stakeholders lainnya (pihak konsumen, vendor, perbankan),
peningkatan modal dari pihak SAI kepada VLS melalui konversi uang muka investasi
modal, memberikan manfaat antara lain:
• secara konsolidasi, struktur permodalan Perseroan akan menjadi lebih sehat
karena adanya konversi uang muka investasi modal (liabilitas) menjadi komponen
ekuitas;
• uang muka investasi modal (liabilitas) SAI yang tidak dikonversi menjadi ekuitas
akan menyebabkan kurangnya komitmen kepastian investasi oleh SAI dalam
proyek/perusahaan patungan dimana Perseroan mengambil bagian;
• investasi dalam perusahan patungan Perseroan bersama SAI (VLS) pada proyek
yang dikembangkan bersama di Indonesia merupakan investasi dengan komitmen
bersama agar porsi investasi dalam bentuk aset tanah harus dibiayai dengan modal
saham. Dengan dilakukannya peningkatan modal, kepercayaan investor (dalam hal
ini SAI) atas proyek real estate di Indonesia dan khususnya terhadap Perseron akan
terjaga.
Informasi di atas juga telah kami tambahkan dalam dokumen Keterbukaan Informasi
halaman 13.
Selain untuk pembelian tanah (termasuk biaya-biaya dan pajak terkait), uang muka
yang akan di konversi dalam Rencana Transaksi juga akan digunakan sebagai modal
kerja VLS sebesar Rp44.329.567.568,- . Berikut rincian biaya dan modal kerja sampai
dengan target operasi tahun 2026:
No. Rincian Biaya & Modal Kerja Nilai Nominal
Biaya Konsultan Rp13.329.000.000,-
1
Biaya Legal dan Perizinan Rp5.735.000.000,-
2
Biaya Umum dan Administrasi Rp22.676.000.000,-
3
Total Rp41.740.000.000,-
Informasi ini juga telah kami tambahkan dalam dokumen Keterbukaan Informasi
halaman 9.
b. Agar ditambahkan pengungkapan penjelasan, pertimbangan, dan alasan dilakukannya
Transaksi Afiliasi, dibandingkan dengan apabila dilakukan transaksi lain yang sejenis
yang tidak dilakukan dengan pihak Afiliasi.
Tanggapan Emiten:
Pada dasarnya Perseroan dan SAI berkehendak untuk melakukan investasi dan
pengembangan bersama diatas lahan seluas 55.025 m2 yang dimiliki oleh Perseroan.
Untuk itu dibentuklah VLS sebagai usaha patungan antara Perseroan dan SAI untuk
melaksanakan rencana investasi dan pengembangan tersebut. Rencana awal pada saat
pembentukan VLS, Perseroan dan SAI merencanakan komposisi permodalan VLS
adalah sebesar Rp223.201.500.000,- atau 51% (untuk Perseroan) dan
Rp214.448.500.000,- atau 49% (untuk SAI). Namun, pada saat pendirian VLS oleh
Perseroan dan SAI secara bersama-sama, SAI masih memerlukan waktu untuk finalisasi
15
Page 17
dengan induk perusahaannya terkait besarnya modal kerja awal yang dibutuhkan.
Dalam hal ini, SAI baru akan memenuhi komposisi permodalan secara penuh
sebagaimana direncanakan di atas setelah finalisasi modal kerja yang dibutuhkan
dengan Perseroan.
Sehingga pada saat pendirian VLS, diputuskan bahwa permodalan VLS akan dipenuhi
secara bertahap dan pada saat pendirian, komposisi permodalan VLS tahap awal
tersebut adalah hanya sebesar Rp5.100.000.000,- atau 51% (untuk Perseroan) dan
Rp4.900.000.000,- atau 49% (untuk SAI).
Setelah finalisasi besaran modal kerja awal yang dibutuhkan:
• Perseroan telah mengajukan permohonan RUPS Independen dengan mata acara
Persetujuan Peningkatan Modal PT Vasamty Land Sawangan yang dimiliki
Perseroan sebesar 51%, yang merupakan transaksi material sebagaimana
dimaksud dalam Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 dan Peraturan OJK No.
42/POJK.04/2020, sejak tanggal 29 April 2024 (melalui SPE OJK); dan
• berdasarkan Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024 yang
ditandatangani oleh Perseroan, SAI dan VLS, Perseroan menyetorkan uang muka
investasi modal saham sebesar Rp218.101.500.000 (51%) dan SAI menyetorkan
uang muka investasi modal saham sebesar Rp209.548.500.000 (49%) yang akan
digunakan untuk belanja modal dan modal kerja pengembangan proyek VLS. Uang
muka investasi modal saham ini bersifat refundable seandainya persetujuan RUPS
sebagaimana di persyaratkan POJK No. 17/2020 dan POJK No. 42/2020 tidak
diperoleh.
Selanjutnya, Perseroan dan SAI berencana untuk meningkatkan/memenuhi komposisi
permodalan yang direncanakan di awal, yaitu sebesar Rp223.201.500.000,- atau 51%
(untuk Perseroan) dan Rp214.448.500.000,- atau 49% (untuk SAI) dengan cara
konversi uang muka investasi modal saham milik Perseroan sebesar
Rp218.101.500.000 (51%) dan milik SAI sebesar Rp209.548.500.000 (49%) menjadi
modal saham (Rencana Transaksi).
Atas dasar penjelasan tersebut di atas, saat ini Perseroan menjalankan proses
pemenuhan Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 dan Peraturan OJK No.
42/POJK.04/2020 atas Rencana Transaksi dikarenakan transaksi tersebut merupakan
transaksi material dan afiliasi.
Informasi ini juga telah kami tambahkan dalam dokumen Keterbukaan Informasi
halaman 12.
c. Agar dijelaskan dasar kesesuaian atas pernyataan “…penyesuaian yang dilakukan
merupakan dampak dari konsolidasi yang mana pada saat proforma dibuat VLS masih
tahap permohonan peningkatan modal sehingga dampak penyesuaian yang dilakukan
hanya terlihat pada akun kas dan kepentingan nonpengendali dimana nilai
Rp209.548.500.000 merupakan tambahan modal disetor yang akan dilakukan oleh
Samty Asia Investment Pte.Ltd…”, selanjutnya agar disesuaikan.
Selanjutnya, agar dijelaskan transaksi yang mendasari dan perhitungan nilai atas
masing-masing transaksi yang mendasari penyesuaian dalam menyajikan dampak
rencana transaksi terhadap Laporan Keuangan Perseroan (proforma) dan rinciannya.
Tanggapan Emiten:
Dalam dokumen Keterbukaan Informasi terdapat kesalahan, dimana akun yang
16
Page 18
terdampak penyesuaian adalah akun kas dan kepentingan non-pengendali, dimana
seharusnya akun kas tertulis Utang Lain-Lain Pihak Ke 3 (uang muka investasi modal
SAI). Kesalahan ini sudah kami perbaiki dalam dokumen Keterbukaan Informasi
halaman 14.
3. Ringkasan Pendapat Pihak Independen
a. Agar ditambahkan pengungkapan analisis terkait penilaian saham dan penilaian aset
atas objek transaksi.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan analisis terkait Penilaian Saham, Penilaian Aset dan Laporan Pendapat
Kewajaran atas Objek Transaksi telah dilakukan dalam dokumen Keterbukaan
Informasi halaman 16.
b. Agar pengungkapan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas disesuaikan dengan POJK
Nomor 35/2020.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas telah disesuaikan dengan POJK
Nomor 35/2020 dan POJK Nomor 28/2021 dalam masing-masing Ringkasan Pendapat
Pihak Independen (Penilaian Saham, Penilaian Aset dan Laporan Pendapat Kewajaran).
c. Agar ditambahkan pengungkapan analisis ringkas atas masing-masing metode analisis
penilaian saham untuk memberikan pendapat kewajaran mengacu pada POJK Nomor
35/2020.
Tanggapan Emiten:
Telah ditambahkan pengungkapan analisis ringkas atas masing-masing metode analisis
penilaian saham untuk memberikan pendapat kewajaran mengacu pada POJK Nomor
35/2020 dalam dokumen Keterbukaan Informasi halaman 19.
d. Perseroan dan KJPP agar menyesuaikan pengungkapan pada tabel perhitungan batas
atas dan batas bawah mengacu pada pasal 45 dan 48 POJK Nomor 35/2020.
Tanggapan Emiten:
Telah disesuaikan pengungkapan pada tabel perhitungan batas atas dan batas bawah
mengacu pada pasal 45 dan 48 POJK Nomor 35/2020 dalam dokumen Keterbukaan
Informasi halaman 23 dan Laporan Pendapat Kewajaran halaman 37.
e. Agar dijelaskan perhitungan nilai transaksi yang digunakan sebelum atau sesudah stock
split dikaitkan dengan pengungkapan pada tabel atas nilai transaksi sebesar Rp500.000.
Tanggapan Emiten:
Nilai transaksi yang digunakan dalam Rencana Transaksi adalah nilai per saham sebesar
Rp500.000,- (setelah stock split) sesuai dengan Akta Nomor 27 tanggal 17 Januari 2025,
yang dibuat di hadapan Ungke Mulawati, S.H., M.Kn.,Notaris di Jakarta Timur, yang telah
memperoleh pengesahan dari Menkumham berdasarkan Penerimaan Pemberitahuan
17
Page 19
Perubahan Anggaran Dasar No. AHU-AH.01.03-0019920 tanggal 23 Januari 2025.
Penjelasan terkait perhitungan nilai transaksi yang digunakan sudah diungkapkan
dalam halaman 5 dalam dokumen Keterbukaan Informasi sebagai berikut:
"2. Nilai Rencana Transaksi
Rp218.101.500.000,- (dua ratus delapan belas miliar seratus satu juta lima ratus ribu
Rupiah) dengan nominal Rp500.000,- per saham yang merupakan nilai nominal per
saham setelah stock split.”
Berikut adalah tabel penjelasan komposisi permodalan VLS sebelum dan sesudah stock
split, yang telah diungkapkan juga pada halaman 9 dokumen Keterbukaan Informasi:
SEBELUM STOCK SPLIT SESUDAH STOCK SPLIT
Pemegang 30 SEPTEMBER 2024 17 JANUARI 2025
saham Lembar Nominal Lembar Nominal
Nilai Saham Nilai Saham
Saham / saham Saham / saham
Perseroan 5.100 1.000.000 5.100.000.000 10.200 500.000 5.100.000.000
SAI 4.900 1.000.000 4.900.000.000 9.800 500.000 4.900.000.000
Total 10.000 10.000.000.000 20.000 10.000.000.000
f. Selanjutnya, agar dijelaskan kesesuaian dengan POJK No. 35/2020 atas dasar
perhitungan kewajaran 7,5% menggunakan nilai transaksi per saham dan kesesuaian
atas pengungkapan kewajaran rencana transaksi sebesar 3,61% dari Nilai Pasar,
dikaitkan dengan nilai transaksi sebesar Rp500.000 per saham melebihi batas 7,5% dari
nilai saham hasil penilaian KJPP sebesar Rp965.151 per saham.
Tanggapan Emiten:
Terdapat kesalahan/inkonsistensi dalam Laporan Pendapat Kewajaran dari KJPP
dimana angka nilai pasar tertulis Rp 9.651.509.000 yang mana seharusnya tertulis
Rp9.840.098.000 atau Rp984.010 per saham sebelum stock split atau Rp492.005 per
saham. Jika dikaitkan dengan nilai transaksi sebesar Rp500.000 per saham yang
merupakan nilai nominal saham setelah stock split, maka nilai transaksi masih dalam
batas kewajaran 7.5%. Kesalahan telah diperbaiki dalam Laporan Pendapat Kewajaran
halaman 37 dan dokumen Keterbukaan Informasi halaman 24.
g. Agar diklarifikasi pengungkapan atas nilai pasar berdasarkan Laporan Penilaian Saham
sebesar Rp9.651.509.000 dikaitkan dengan Laporan Penilaian saham yang disampaikan
sebesar Rp9.840.098.000.
Tanggapan Emiten:
Terdapat kesalahan/inkonsistensi dalam Laporan Pendapat Kewajaran dari KJPP
dimana angka nilai pasar tertulis Rp 9.651.509.000 yang mana seharusnya tertulis Rp
9.840.098.000. Kesalahan telah diperbaiki dalam Laporan Penilaian Saham, Laporan
Pendapat Kewajaran, dan dokumen Keterbukaan Informasi.
h. Selanjutnya, agar pengungkapan pada dokumen Keterbukaan Informasi dan Laporan
KJPP disampaikan konsisten.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan pada dokumen Keterbukaan Informasi dan Laporan KJPP sudah
disampaikan dengan konsisten.
18
Page 20
4. Kesimpulan.
a. Agar dijelaskan mengenai hal yang mendasari pengungkapan bahwa “berdasarkan
perjanjian, tidak ada persyaratan khusus yang akan merugikan pihak-pihak yang
bertransaksi sehingga syarat-syarat yang ada pada Rencana Transaksi adalah wajar”.
Selanjutnya, dijelaskan rincian perjanjian dan pihak-pihak terkait perjanjian dimaksud.
Tanggapan Emiten:
Hal yang mendasari bahwa Rencana Transaksi adalah wajar dikaitkan dengan
pengungkapan “berdasarkan perjanjian, tidak ada persyaratan khusus yang akan
merugikan pihak-pihak yang bertransaksi sehingga syarat-syarat yang ada pada
Rencana Transaksi adalah wajar” adalah sebagai berikut:
• Samty Asia Investment Pte. Ltd berencana melakukan investasi dan pengembangan
diatas lahan seluas 55.025m2 yang dimiliki oleh Perseroan.
• Perseroan dan Samty Asia Investment Pte. Ltd membentuk perusahan patungan
dengan nama PT Vasamty Land Sawangan pada tanggal 3 April 2024 dengan modal
dasar & modal disetor penuh sebesar Rp 10,000,000,000,- (sepuluh milyar rupiah)
dimana Perseroan memiliki 51% (lima puluh satu persen) dan Samty Asia
Investment Pte. Ltd memiliki 49% (empat puluh sembilan persen) dengan
persyaratan utama sebagai berikut:
✓ Semua biaya dan pengeluaran sehubungan dengan pendirian Perusahaan akan
ditanggung oleh Perseroan dan Samty Asia Investment Pte. Ltd sesuai dengan
proporsi kepemilikan saham
✓ Perseroan dan Samty Asia Investment Pte. Ltd sepakat meningkatkan Modal
Dasar Saham dan Modal Disetor menjadi sebesar Rp437.650.000.000 dengan
komposisi:
Pemegang Kelas Jumlah Persentase
Nilai Saham
Saham Saham Saham Modal Saham
Pakuan Saham Biasa 446.403 223.201.500.000 51%
Samty Saham Biasa 428.897 214.448.500.000 49%
Jumlah 875.300 437.650.000.000 100%
• Sebagai pelaksanaan dari rencana peningkatan modal tersebut, Perseroan, Samty
Asia Investment Pte. Ltd, dan VLS menandatangani Advance Share Subscription
Agreement tertanggal 9 Mei 2024 dengan rincian perjanjian sebagai berikut:
✓ Para pihak sepakat untuk mengkonversi penyetoran modal di muka yang
dilakukan oleh para pemegang saham kepada Perusahaan sebagai pembayaran
di muka untuk penerbitan saham oleh Perusahaan, yang seluruhnya akan
diambil oleh para pemegang saham sesuai dengan proporsi kepemilikan saham
dengan jumlah sebesar Rp427.650.000.000.
✓ Penyelesaian pemesanan saham baru oleh para pemegang saham bergantung
pada keputusan Rapat Umum Pemegang Saham Perusahaan yang diadakan
untuk menyetujui pemesanan saham, yang dapat dilakukan melalui Keputusan
sirkular pemegang saham.
✓ Jika Saham Perusahaan tidak diterbitkan kepada para pemegang saham sampai
masa berlaku yang ditetapkan berakhir, maka para pemegang saham memiliki
19
Page 21
hak untuk menerima pengembalian uang muka pembelian saham sesuai
dengan jumlah yang disetor oleh para pemegang saham.
✓ Perjanjian ini berlaku sejak tanggal 9 Mei 2024 hingga 8 Mei 2025.
b. Agar pengungkapan atas “…. Berdasarkan proyeksi
keuangan….menghasilkan pendapatan positif…” agar disajikan dalam angka riil disertai
dengan analisa perhitungan atas proyeksi keuangan dan transaksi yang mendasari
perhitungan laba bersih sebesar Rp1,5milyar per tahun, dikaitkan dengan VLS yang
belum beroperasi.
Tanggapan Emiten:
Pengakuan laba bersih rata – rata lebih tinggi sebesar Rp1.537.607.338 per tahun,
dikaitkan dengan tahun dimana VLS belum beroperasi telah direvisi. Hal ini
dikarenakan dalam laporan penilai dan dokumen Keterbukaan Informasi halaman 23,
sebelum revisi dibuat Perseroan masih mengasumsikan pencatatan atas kepemilikan
investasi pada VLS menggunakan pendekatan equity method / associate, sehingga
penjualan tanah (pada periode VLS belum beroperasi) dari Perseroan kepada VLS tidak
dilakukan eliminasi.
Proyeksi keuangan Perseroan dengan adanya Rencana Transaksi dalam Laporan
Pendapat Kewajaran yang telah direvisi mengasumsikan bahwa uang muka investasi
modal dapat dikonversikan menjadi modal saham berdasarkan persetujuan RUPS,
sedangkan proyeksi keuangan Perseroan tanpa Rencana Transaksi mengasumsikan
bahwa uang muka investasi modal tidak dapat dikonversi menjadi modal saham
sehingga uang muka investasi modal akan dikembalikan (refundable) kepada Perseroan
dan SAI berdasarkan Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024
antara Perseroan, SAI, dan VLS. Dalam hal ini, Perseroan dan SAI berkomitmen untuk
tetap terus mengembangkan proyek dalam VLS sehingga pendanaan proyek akan
dibiayai melalui pinjaman.
Berdasarkan asumsi diatas, proyeksi keuangan Perseroaan tanpa adanya rencana
transaksi mempertimbangkan pembebanan biaya bunga pinjaman (financing cost)
sebesar 7% p.a. Hal ini didasari bahwa pinjaman tersebut akan berasal dari Perseroan
dan SAI sebagai pemegang saham VLS.
Berdasarkan asumsi dasar diatas, proyeksi keuangan Perseroan dengan Rencana
Transaksi diperkirakan akan memperoleh laba bersih per tahun rata-rata lebih tinggi
sebesar Rp 10.267.876.500,- jika dibandingkan dengan Proyeksi Keuangan Perseroan
tanpa adanya Rencana Transaksi. Hal ini dikarenakan adanya efisiensi financing cost bagi
Perseroaan jika pendanaan dilakukan dengan modal saham (tidak perlu dilakukannya
pengakuan beban bunga pinjaman yang berasal dari SAI pada saat dilakukan
konsolidasi).
Penjelasan diatas telah diungkapkan dalam halaman 23 dokumen Keterbukaan
Informasi.
c. Agar dijelaskan atas pengungkapan bahwa “Berdasarkan analisa kewajaran diatas,
maka Penilai berpendapat bahwa Rencana Transaksi ini adalah wajar”, dikaitkan
dengan nilai transaksi sebesar Rp500.000 per saham melebihi batas 7,5% dari nilai
20
Page 22
saham hasil penilaian KJPP sebesar Rp965.151 per saham.
Tanggapan Emiten:
Terdapat kesalahan/inkonsistensi dalam Laporan Pendapat Kewajaran dari KJPP
dimana angka nilai pasar tertulis Rp 9.651.509.000 yang mana seharusnya tertulis
Rp9.840.098.000 atau Rp492.005 per saham setelah stock split. Jika dikaitkan dengan
nilai transaksi sebesar Rp500.000 per saham yang merupakan nilai nominal saham
setelah stock split, maka nilai transaksi masih dalam batas kewajaran 7.5%.
Kesalahan telah diperbaiki dalam halaman 38 Laporan Pendapat Kewajaran dan
halaman 24 dokumen Keterbukaan Informasi.
5. Pernyataan Direksi dan Dewan Komisaris.
Agar dijelaskan dasar dan pertimbangan Perseroan menyatakan bahwa rencana transaksi
bukan merupakan transaksi benturan kepentingan.
Tanggapan Emiten:
Sebagaimana dijelaskan dalam Point B, Butir 2.a diatas, Perseroan akan mendapatkan
manfaat-manfaat tersebut diatas sebagai akibat pelaksanaan Rencana Transaksi
peningkatan modal melalui konversi uang muka investasi. Selain itu, berdasarkan
penjelasan pada Point B, Butir 4.b diatas, Perseroan juga akan mendapatkan tambahan laba
bersih per tahun bagi Perseroan secara rata-rata (dalam periode 5 tahun) sebesar Rp
10.267.876.500,-. Sehingga walaupun Rencana Transaksi merupakan transaksi afiliasi, tidak
terdapat benturan kepentingan yang dapat merugikan Perseroan sebagai perusahaan
terbuka.
Pernyataan tersebut telah diungkapkan dalam halaman 24 dokumen Keterbukaan Informasi
6. Perseroan agar menambahkan dan menyesuaikan penyajian serta pengungkapan atas
informasi ringkasan laporan penilaian saham, ringkasan penilaian aset, ringkasan laporan
pendapat kewajaran, dengan mengacu pada revisi atas masing-masing dokumen.
Tanggapan Emiten:
Penambahan dan penyesuaian pernyajian serta pengungkapan atas informasi-informasi
telah kami lakukan dengan mengacu pada revisi atas masing-masing dokumen.
C. Laporan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi Melakukan Penyetoran Modal Pada
PT Vasmity Land Sawangan Melalui Pengeluaran Saham Baru oleh KJPP Febriman Siregar
& Rekan dengan Nomor Laporan 00058/2.0109- 05/BS/10/0069/1/I/2025 tanggal 21
Januari 2025
1. Perlu kami ingatkan bahwa dalam hal Penilai melakukan revisi atas Laporan Penilai, maka
Penilai wajib menerbitkan kembali Laporan Penilai dengan tanggal dan nomor yang berbeda
dengan disertai alasan dan penjelasan diterbitkannya revisi atas Laporan Penilai dimaksud
mengacu pada POJK 35/2020.
Tanggapan Emiten:
Penilai telah menerbitkan revisi atas Laporan Penilaian Pendapat Kewajaran Rencana
Transaksi Peningkatan Modal PT Vasamty Land Sawangan Dengan Cara Konversi Uang Muka
Investasi Modal dengan nomor laporan 00114/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025,
21
Page 23
tertanggal 5 Februari 2025 sesuai dengan acuan POJK 35/2020 beserta dengan alasan dan
penjelasan diterbitkanya revisi laporan pada halaman vi dan vii.
2. Agar disampaikan Laporan pendapat kewajaran shortform report dan longform report atas
rencana transaksi penyetoran modal pada PT Vasamty Land Sawangan. Selanjutnya, apabila
terdapat kesalahan pengetikan atau typo error
dalam seluruh dokumen agar dilengkapi dan diperbaiki.
Tanggapan Emiten:
Penilai telah menerbitkan revisi atas Laporan Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi
Peningkatan Modal PT Vasamty Land Sawangan Dengan Cara Konversi Uang Muka Investasi
Modal dengan nomor laporan 00114/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5
Februari 2025 sesuai dalam bentuk shortform report dan longform report dan telah
diperbaiki kesalahan pengetikan dan/atau typo error dalam dokumen.
3. Agar dilampirkan kertas kerja excel penilaian.
Tanggapan Emiten:
Kertas kerja excel penilaian telah kami sampaikan dalam link Gdrive sebagai berikut:
https://drive.google.com/drive/folders/1PGdL-4SXjAJvzKpaWv6aJodpNKLLpEE1
4. Agar disampaikan masing-masing laporan proyeksi keuangan disertai dengan penjelasan
dasar asumsi proyeksi yang mendasari dan dokumen business plan Perseroan.
Tanggapan Emiten:
Masing-masing laporan proyeksi keuangan serta penjelasan dasar asumsi yang mendasari
serta dokumen business plan Perseroan telah disampaikan dalam link Gdrive dengan nama
file “Kertas kerja Laporan Pendapat Kewajaran ” sebagai berikut:
https://drive.google.com/drive/folders/1PGdL-4SXjAJvzKpaWv6aJodpNKLLpEE1
5. Status Penilai. Agar pengungkapan “ …kajian…” disesuaikan. Selanjutnya, pengungkapan pada
bagian lain agar disesuaikan.
Tanggapan Emiten:
Penilai telah menerbitkan revisi atas Laporan Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi
Peningkatan Modal PT Vasamty Land Sawangan Dengan Cara Konversi Uang Muka Investasi
Modal dengan nomor laporan 00114/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5
Februari 2025 dimana pengungkapan tersebut telah disesuaikan pada halaman i sebagai
berikut:
“1.1 Status Penilai
Penilai adalah Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Febriman Siregar & Rekan (“FSR”) yang
sesuai Surat Keputusan Menteri Keuangan Nomor No. 936/KM.1/2008 tanggal 31 Desember
2008, dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa
Keuangan dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal No. S-
838/PM.223/2019. Identifikasi Penilai yang bertanggung jawab pada laporan pendapat
kewajaran atas Rencana Transaksi Peningkatan Modal PT Vasamty Land Sawangan Dengan
Cara Konversi Uang Muka Investasi Modal (“Rencana Transaksi”) ini adalah sebagai berikut:
22
Page 24
Nama : Ir. Yohn PS. Napitupulu, Msc., MAPPI (Cert.)
Anggota MAPPI : 92 – S- 00252
No. Izin Penilai Publik : PB-1.08.00069
No. Izin Bapepam-LK : STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024
No. Register : RMK-2017.00069
Klasifikasi bidang jasa : Penilai Bisnis dan Properti
KJPP FSR/Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan kajian atas Rencana Transaksi,
dan tidak memiliki benturan kepentingan dengan subyek atau obyek Rencana Transaksi,
sehingga dalam posisi untuk memberikan kajian objektif dan tidak memihak.”
6. Halaman iii. Asumsi dan Kondisi Pembatas. Agar pengungkapan disesuaikan dengan pasal 35
POJK No. 35/2020.
Tanggapan Emiten:
Penilai telah menerbitkan revisi atas Laporan Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi
Peningkatan Modal PT Vasamty Land Sawangan Dengan Cara Konversi Uang Muka Investasi
Modal dengan nomor laporan 00114/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5
Februari 2025 dimana pengungkapan atas asumsi dan kondisi pembatas telah telah
disesuaikan sesuai dengan pasal 35 POJK No. 35/2020 pada halaman iv sebagai berikut:
“1.12 ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
Dalam penyusunan Laporan Pendapat kewajaran ini menggunakan asumsi dan kondisi
pembatas sebagai berikut:
• Laporan Pendapat Kewajaran ini bersifat non-disclaimer opinion.
• KJPP FSR telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam
proses penilaian.
• Data-data dan informasi yang diperoleh KJPP FSR berasal dari sumber yang dapat
dipercaya keakuratannya.
• KJPP FSR menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan
kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan untuk
pencapaiannya (fiduciary duty)
• KJPP FSR bertanggung jawab atas atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran proyeksi
keuangan yang telah disesuaikan.
• KJPP FSR menghasilkan Laporan Penilaian Bisnis yang terbuka untuk publik, kecuali
terdapat informasi yang bersifat rahasia yang dapat mempengaruhi operasional
perusahaan.
• KJPP FSR bertanggung jawab atas Laporan Penilaian Bisnis dan Kesimpulan Pendapat
Kewajaran.
• KJPP FSR telah memperoleh informasi atas status hukum objek penilaian dari pemberi
tugas.”
7. Halaman iii. Analisa Pendapat Kewajaran.
a. Agar analisis disesuaikan mengacu pada pasal 94 POJK Nomor 35/2020 dan Bab III
SEOJK Nomor 17/2020.
Tanggapan Emiten:
Penilai telah menerbitkan revisi atas Laporan Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi
23
Page 25
Peningkatan Modal PT Vasamty Land Sawangan Dengan Cara Konversi Uang Muka
Investasi Modal dengan nomor laporan 00114/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025,
tertanggal 5 Februari 2025 dimana analisis pendapat kewajaran telah disesuaikan
dengan pasal 94 POJK No. 35/2020 dan BAB III SEOJK Nomor 17/2020 pada halaman iv,
yaitu:
“1.13 ANALISA PENDAPAT KEWAJARAN
• Analisis transaksi
…
• Analisis kualitatif
…
• Analisis kuantitatif
…
• Analisis atas kewajaran nilai transaksi
…”
b. Agar dijelaskan mengenai kronologis transaksi yang mendasari terdapatnya
pengungkapan atas perjanjian pembentukan JV tertanggal 27 Maret 2024 antara
Perseroan dan Samty Asia Investment PTE. LTD tidak ada persyaratan khusus yang akan
merugikan pihak-pihak yang bertransaksi sehingga syarat-syarat yang ada pada
Rencana Transaksi adalah wajar. Selanjutnya, dijelaskan rincian surat perjanjian
dimaksud dan syarat-syarat dimaksud pada rencana transaksi.
Tanggapan Emiten:
Kronologis transaksi yang mendasari Rencana Transaksi adalah:
• Samty Asia Investment Pte. Ltd berencana melakukan investasi dan pengembangan
diatas lahan seluas 55.025m2 yang dimiliki oleh Perseroan.
• Perseroan dan Samty Asia Investment Pte. Ltd membentuk perusahan patungan
dengan nama PT Vasamty Land Sawangan pada tanggal 3 April 2024 dengan modal
dasar & modal disetor penuh sebesar Rp 10,000,000,000,- (sepuluh milyar rupiah)
dimana Perseroan memiliki 51% (lima puluh satu persen) dan Samty Asia
Investment Pte. Ltd memiliki 49% (empat puluh sembilan persen) dengan
persyaratan utama sebagai berikut:
✓ Semua biaya dan pengeluaran sehubungan dengan pendirian Perusahaan akan
ditanggung oleh Perseroan dan Samty Asia Investment Pte. Ltd sesuai dengan
proporsi kepemilikan saham
✓ Perseroan dan Samty Asia Investment Pte. Ltd sepakat meningkatkan Modal
Dasar Saham dan Modal Disetor menjadi sebesar Rp437.650.000.000 dengan
komposisi:
Pemegang Kelas Jumlah Persentase
Nilai Saham
Saham Saham Saham Modal Saham
Pakuan Saham Biasa 446.403 223.201.500.000 51%
24
Page 26
Samty Saham Biasa 428.897 214.448.500.000 49%
Jumlah 875.300 437.650.000.000 100%
• Sebagai pelaksanaan dari rencana peningkatan modal tersebut, Perseroan, Samty
Asia Investment Pte. Ltd, dan VLS menandatangani Advance Share Subscription
Agreement tertanggal 9 Mei 2024 dengan rincian perjanjian sebagai berikut:
✓ Para pihak sepakat untuk mengkonversi penyetoran modal di muka yang
dilakukan oleh para pemegang saham kepada Perusahaan sebagai pembayaran
di muka untuk penerbitan saham oleh Perusahaan, yang seluruhnya akan
diambil oleh para pemegang saham sesuai dengan proporsi kepemilikan saham
dengan jumlah sebesar Rp427.650.000.000.
✓ Penyelesaian pemesanan saham baru oleh para pemegang saham bergantung
pada keputusan Rapat Umum Pemegang Saham Perusahaan yang diadakan
untuk menyetujui pemesanan saham, yang dapat dilakukan melalui Keputusan
sirkular pemegang saham.
✓ Jika Saham Perusahaan tidak diterbitkan kepada para pemegang saham sampai
masa berlaku yang ditetapkan berakhir, maka para pemegang saham memiliki
hak untuk menerima pengembalian uang muka pembelian saham sesuai
dengan jumlah yang disetor oleh para pemegang saham.
✓ Perjanjian ini berlaku sejak tanggal 9 Mei 2024 hingga 8 Mei 2025.
Pengungkapan atas rincian surat perjanjian dimaksud dan syarat-syarat dimaksud,
telah diungkapkan pada halaman 13 Laporan Pendapat Kewajaran yang telah direvisi.
Bersamaan dengan penandatanganan Advance Share Subscription Agreement
tertanggal 9 Mei 2024, Perseroan dan SAI telah melakukan melakukan penyetoran
uang muka investasi modal pada 15 dan 16 Mei 2024 sesuai dengan rekening koran
(yang telah dilampirkan dalam link Gdrive:
https://drive.google.com/drive/folders/1PGdL-4SXjAJvzKpaWv6aJodpNKLLpEE1
dengan rincian seperti pada tabel di bawah:
Rincian Transaksi Jumlah
Uang muka investasi modal SAI Rp209.548.500.000
Uang muka investasi modal PAKUAN Rp218.101.500.000
Total Rp427.650.000.000
Berdasarkan kronologis dan penjelasan persyaratan utama diatas dari perjanjian
pembentukan JV dan Advance Share Subscription, tidak ada persyaratan khusus yang
akan merugikan pihak-pihak yang bertransaksi sehingga menurut Penilai, syarat-
syarat yang ada pada Rencana Transaksi adalah wajar.
c. Selanjutnya, agar Penilai menjelaskan pengaruh transaksi dimaksud terdapat Rencana
Transaksi.
Tanggapan Emiten:
Penilai berpendapat bahwa pengaruh dari point C.7.b atas Rencana Transaksi
25
Page 27
Peningkatan Modal Pada PT Vasamty Land Sawangan Dengan Cara Konversi Uang Muka
Investasi Modal merupakan salah satu kegiatan yang dilakukan untuk memenuhi
kesepakatan (underlying) atas uang muka investasi modal sesuai dengan kesepakatan
Advance Share Subscription Agreement sehingga struktur permodalan dari PT Vasamty
Land Sawangan menjadi lebih kuat dan menjamin pengembangan dapat berjalan lancar.
d. Agar pengungkapan “…menghasilkan pendapatan yang positif…” disesuaikan mengacu
pada angka riil.
Tanggapan Emiten:
Penilai telah menerbitkan revisi atas Laporan Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi
Peningkatan Modal PT Vasamty Land Sawangan Dengan Cara Konversi Uang Muka
Investasi Modal dengan nomor laporan 00114/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025,
tertanggal 5 Februari 2025 dengan penjelasan pada Analisa Kuantitatif pada halaman iv
sebagai berikut:
“Berdasarkan proyeksi keuangan Perseroan tanpa Rencana Transaksi dan dengan
adanya Rencana Transaksi, diketahui bahwa jika dilakukannya Rencana Transaksi
Perseroan diperkirakan akan memperoleh laba bersih rata – rata yang lebih tinggi
sebesar Rp 10.267.876.500 per tahun dibanding tidak melakukan Rencana Transaksi.”
e. Agar dijelaskan secara angka dan rincian perhitungan atas pengungkapan bahwa
“berdasarkan proyeksi keuangan, Perseroan masih mampu menghasilkan pendapatan
yang positif. Dengan demikian Rencana Transaksi yang dilakukan adalah wajar”,
dikaitkan dengan urgensitas dilakukannya transaksi dan manfaat yang diperoleh
Perseroan.
Tanggapan Emiten:
Penjelasan secara angka dan rincian perhitungan atas pengungkapan “berdasarkan
proyeksi keuangan, Perseroan masih mampu menghasilkan pendapatan yang positif.
Dengan demikian Rencana Transaksi yang dilakukan adalah wajar” dilakukan
berdasarkan beberapa indikator dibawah ini:
1. Proforma pendapatan Perseroan secara kumulatif dalam periode proyeksi 2024 -
2028 dengan melakukan Rencana Transaksi adalah sebesar Rp 4.098.403.037.532,-.
2. Proforma laba bersih Perseroan secara kumulatif dalam periode proyeksi 2024 -
2028 dengan melakukan Rencana Transaksi adalah sebesar Rp 1.661.969.600.448,-.
Penjelasan diatas telah ditambahkan juga ke dalam revisi Laporan Pendapat Kewajaran
Rencana Transaksi Peningkatan Modal Dengan Cara Konversi Uang Muka Investasi
Modal dengan nomor laporan: 00114/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5
Februari 2025 pada halaman v.
Berdasarkan indikator diatas, Penilai menyimpulkan bahwa Rencana Transaksi
Peningkatan Modal PT Vasamty Land Sawangan Dengan Cara Konversi Uang Muka
Investasi Modal memiliki dampak positif dan wajar.
Asumsi dalam proyeksi keuangan juga didasari oleh kesinambungan pengembangan
proyek dan kecukupan dan komitmen modal baik dari Perseroan maupun SAI. Oleh
karena itu, adalah sangat penting untuk memastikan komitmen peningkatan modal yang
disepakati sebelumnya dalam bentuk uang muka investasi modal (liabilitas) dengan
Perseroan dan SAI dapat terkonversi menjadi setoran modal, karena sifat dari uang muka
26
Page 28
ini adalah instrumen investasi yang bersifat sementara dan dapat ditarik sewaktu –
waktu, jika dibandingkan dengan setoran modal saham yang lebih memiliki komitmen
investasi yang lebih kuat dan lebih efisien secara biaya pendanaan (financing cost).
f. Agar ditambahkan pengungkapan mengenai transaksi yang mendasari dan analisa atas
proyeksi keuangan dengan rencana transaksi diperkirakan akan memperoleh laba lebih
tinggi rata-rata sebesar minimal Rp1.537.607.338 per tahun dikaitkan dengan VLS yang
belum beroperasi. Selanjutnya, agar pengungkapan atas nilai konsisten dengan
pengungkapan pada dokumen Keterbukaan Informasi.
Tanggapan Emiten:
Pengakuan laba bersih rata – rata lebih tinggi sebesar Rp1.537.607.338 per tahun,
dikaitkan dengan tahun dimana VLS belum beroperasi telah direvisi. Hal ini
dikarenakan pada saat laporan penilai sebelum revisi dibuat Perseroan masih
mengasumsikan pencatatan atas kepemilikan investasi pada VLS menggunakan
pendekatan equity method / associate, sehingga penjualan tanah (pada periode VLS
belum beroperasi) dari Perseroan kepada VLS tidak dilakukan eliminasi.
Pengungkapan berikut telah diungkapkan dalam Laporan Pendapat Kewajaran yang
telah direvisi pada halaman 36:
“Proyeksi keuangan Perseroan dengan adanya Rencana Transaksi dalam Laporan
Pendapat Kewajaran yang telah direvisi mengasumsikan bahwa uang muka investasi
modal dapat dikonversikan menjadi modal saham berdasarkan persetujuan RUPS,
sedangkan proyeksi keuangan Perseroan tanpa Rencana Transaksi mengasumsikan
bahwa uang muka investasi modal tidak dapat dikonversi menjadi modal saham
sehingga uang muka investasi modal akan dikembalikan (refundable) kepada Perseroan
dan SAI berdasarkan Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024
antara Perseroan, SAI, dan VLS. Dalam hal ini, Perseroan dan SAI berkomitmen untuk
tetap terus mengembangkan proyek dalam VLS sehingga pendanaan proyek akan
dibiayai melalui pinjaman.
Berdasarkan asumsi diatas, proyeksi keuangan Perseroaan tanpa adanya rencana
transaksi mempertimbangkan pembebanan biaya bunga pinjaman (financing cost)
sebesar 7% p.a. Hal ini didasari bahwa pinjaman tersebut akan berasal dari Perseroan
dan SAI sebagai pemegang saham VLS.
Berdasarkan asumsi dasar diatas, proyeksi keuangan Perseroan dengan Rencana
Transaksi diperkirakan akan memperoleh laba bersih per tahun rata-rata lebih tinggi
sebesar Rp 10.267.876.500,- jika dibandingkan dengan Proyeksi Keuangan Perseroan
tanpa adanya Rencana Transaksi. Hal ini dikarenakan adanya efisiensi financing cost bagi
Perseroaan jika pendanaan dilakukan dengan modal saham (tidak perlu dilakukannya
pengakuan beban bunga pinjaman yang berasal dari SAI pada saat dilakukan
konsolidasi).”
g. Agar dijelaskan dasar pengungkapan atas harga rencana transaksi sebesar Rp500.000
atau sebesar Rp1.000.000 sebelum stock split. Selanjutnya agar ditambahkan
pengungkapan pada tabel atas rincian perhitungan transaksi sebelum dan sesudah stock
split dan periode waktu pelaksanaan stock split.
27
Page 29
Tanggapan Emiten:
Harga atas Rencana Transaksi sebesar Rp500.000 per saham merupakan harga nominal
per saham VLS sesudah stock split tanggal 17 Januari 2025.
Stock Split tidak merupakan bagian dari Rencana Transaksi peningkatan modal VLS yang
akan dimintakan persetujuannya dalam RUPS dan Stock Split ini telah dilaksanakan pada
tanggal 17 Januari 2025 berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Para Pemegang Saham
No. 27 yang dibuat dihadapan notaris Ungke Mulawanti, SH, MKn, notaris di Jakarta
Timur. Selain itu, transaksi stock split hanya merubah jumlah lembar dan nilai nominal
per saham secara proporsional tanpa mengubah total nilai modal saham.
Penilai telah menerbitkan revisi atas Laporan Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi
Peningkatan Modal PT Vasamty Land Sawangan Dengan Cara Konversi Uang Muka
Investasi Modal dengan nomor laporan 00114/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025,
tertanggal 5 Februari 2025 dengan penjelasan pada halaman 6 sebagai berikut:
“Berdasarkan informasi yang kami terima dan penelaahan dokumen terdapat kejadian
penting setelah tanggal efektif dari tanggal penilaian (30 September 2024) hingga
tanggal laporan penilaian ini diterbitkan (5 Februari 2025) yaitu PT Vasamty Land
Sawangan telah melaksanakan Stock Split pada tanggal 17 Januari 2025 berdasarkan
Akta Pernyataan Keputusan Para Pemegang Saham No. 27 yang dibuat dihadapan
notaris Ungke Mulawanti, SH, MKn, notaris di Jakarta Timur. Berikut adalah
perbandingan komposisi pemegang saham, nilai nominal, dan lembar saham sebelum
dan sesudah stock split:
SEBELUM STOCK SPLIT SESUDAH STOCK SPLIT
Pemegang 30 SEPTEMBER 2024 17 JANUARI 2025
saham Lembar Nominal Lembar Nominal
Nilai Saham Nilai Saham
Saham / saham Saham / saham
Perseroan 5.100 1.000.000 5.100.000.000 10.200 500.000 5.100.000.000
SAI 4.900 1.000.000 4.900.000.000 9.800 500.000 4.900.000.000
Total 10.000 10.000.000.000 20.000 10.000.000.000
Transaksi stock split hanya merubah jumlah lembar dan nilai nominal per saham secara
proporsional tanpa mengubah total nilai modal saham VLS, sehingga pelaksanaan stock
split tidak mempengaruhi penilaian 100% ekuitas VLS sebagaimana juga dijelaskan
dalam Laporan Pendapat Kewajaran. ”
h. Agar dijelaskan dasar pengungkapan atas nilai pasar sebesar Rp984.010, dikaitkan
dengan pengungkapan pada dokumen Keterbukaan Informasi sebesar Rp965.151.
Tanggapan Emiten:
Terdapat kesalahan/inkonsistensi dalam Laporan Pendapat Kewajaran dari KJPP
dimana angka nilai pasar tertulis Rp9.651.509.000 atau Rp965.151 per saham yang
mana seharusnya tertulis Rp9.840.098.000 atau Rp984.010 per saham sebelum stock
split atau Rp492.005 setelah stock split dan telah direvisi pada laporan 00114/2.0109-
05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5 Februari 2025 Bab II halaman 37 sebagai
berikut:
“a. Nilai Pasar
Berdasarkan Laporan Penilaian Saham PT Vasamty Land Sawangan yang dikeluarkan
KJPP Febriman Siregar dan Rekan dengan Nomor Laporan : 00113/2.0109-
28
Page 30
05/BS/10/0069/1/II/2025 tertanggal 5 Februari 2025 adalah sebesar Rp.
9.840.098.000,-.
Keterangan Sebelum stock Split Setelah Stock Split
Lembar Saham 10.000 20.0000
Nilai Per Saham 984.010 492.005
"
i. Agar dijelaskan rincian perhitungan bahwa selisih harga rencana transaksi sebesar
1,59% dari nilai pasar dikaitkan dengan pengungkapan pada KI sebesar 3,61% dari Nilai
Pasar. Selanjutnya, penilai melakukan perhitungan batas atas batas bawah 7,5%
mengacu pada POJK No. 35/2020.
Tanggapan Emiten:
Terdapat kesalahan/inkonsistensi dalam dokumen Keterbukaan Informasi, dimana
selisih harga rencana transaksi dengan nilai pasar yang seharusnya adalah 1,62%
namun tertulis 3,61%. Inkonsistensi ini telah diperbaiki pada dokumen Keterbukaan
Informasi yang mengikuti Laporan Pendapat Kewajaran dengan nomor laporan
00114/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5 Februari 2025 Bab ii Kajian
Kewajaran Rencana Transaksi halaman 37 sebagai berikut:
“Berdasarkan peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 35 Tahun 2020 ”Batas atas dan
batas bawah pada kisaran Nilai, tidak boleh melebihi 7,5% (tujuh koma lima persen) dari
Nilai yang dijadikan acuan:. Berdasarkan perbandingan harga Rencana Transaksi
dengan Nilai Pasar diketahui bahwa Harga Rencana Transaksi 1,62% dari Nilai Pasar
dan berada dalam batasan ±7,5%, maka harga yang ditetapkan adalah Wajar.”
j. Agar dijelaskan mengenai pengungkapan harga transaksi sebesar Rp1.000.000 sebelum
stock split dikaitkan dengan pengungkapan pada dokumen Keterbukaan Informasi
sebesar Rp500.000.
Tanggapan Emiten:
Penjelasan harga transaksi sebesar Rp1.000.000 sebelum stock split sudah disesuaikan
menjadi Rp500.000 sesudah stock split, dalam dokumen Laporan Pendapat Kewajaran
Rencana Transaksi Peningkatan Modal Dengan Cara Konversi Uang Muka Investasi
Modal dalam halaman 37 seperti berikut:
“b. Harga Rencana Transaksi
Berdasarkan Rencana Transaksi harga yang disepakati adalah sebesar
Rp.218.101.500.000 atau Rp.500.000 per saham setelah stock split.”
Pengungkapan tersebut telah disesuaikan juga dalam dokumen Keterbukaan Informasi
halaman 5.
k. Kesimpulan. Agar pengungkapan atas analisis kewajaran disesuaikan mengacu pada
POJK No. 35/2020 dan SEOJK No. 17/2020.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan analisis kewajaran telah mengacu pada POJK No. 35/2020 dan SEOJK No.
17/2020 pada revisi atas Laporan Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi Peningkatan
29
Page 31
Modal PT Vasamty Land Sawangan Dengan Cara Konversi Uang Muka Investasi Modal
dengan nomor laporan 00114/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5
Februari 2025.
8. Halaman 1. Pendahuluan. Agar ditambahkan pengungkapan atas dasar terdapatnya uang
muka Perseroan sebesar nilai transaksi Rp218.101.500.000 dan uang muka SAI sebesar
Rp209.548.500.000. Selanjutnya, agar ditambahkan pengungkapan atas periode penyetoran
uang muka dimaksud dan dilampirkan dokumen rekening koran atas masing-masing
penyetoran uang muka. Selanjutnya, dijelaskan pencatatan dan pengungkapan uang muka
dimaksud pada Laporan Keuangan.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan telah dilakukan pada revisi atas Laporan Pendapat Kewajaran Rencana
Transaksi Peningkatan Modal PT Vasamty Land Sawangan Dengan Cara Konversi Uang Muka
Investasi Modal dengan nomor laporan 00114/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025,
tertanggal 5 Februari 2025 halaman 2 sebagai berikut:
“Berdasarkan Laporan Keuangan Interim PT Vasamty Land Sawangan untuk periode enam
bulan sejak tanggal 3 April 2024 (Tanggal Pendirian) sampai dengan tanggal 30 September
2024 dan dokumen rekening koran, Perseroan bersama-sama dengan SAI sebagai pemegang
saham VLS telah memberikan uang muka investasi masing - masing sebesar:
Rincian Transaksi Jumlah Pihak Periode
penyetoran
Uang Muka
Uang muka Rp209.548.500.000 Samty Asia 15 Mei 2024
investasi modal Investment Pte.,
Ltd
Uang muka Rp218.101.500.000 PT Pakuan Tbk. 15-16 Mei 2024
investasi modal
Total Rp427.650.000.000
dan dicatat sebagai penerimaan utang lain – lain (dipertegas pada Catatan Atas Laporan
Keuangan nomor 10 dan 11).”
Rekening koran atas penerimaan uang muka telah kami lampirkan pada Gdrive dengan link
sebagai berikut:
https://drive.google.com/drive/folders/1PGdL4SXjAJvzKpaWv6aJodpNKLLpE1
9. Halaman 2. Transaksi Afiliasi. Agar ditambahkan pengungkapan mengenai sifat hubungan
afiliasi dan ada tidaknya benturan kepentingan.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan telah dilakukan pada revisi atas Laporan Pendapat Kewajaran Rencana
Transaksi Peningkatan Modal PT Vasamty Land Sawangan Dengan Cara Konversi Uang Muka
Investasi Modal dengan nomor laporan 00114/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025,
tertanggal 5 Februari 2025 halaman 3 sebagai berikut:
“Berdasarkan sumber data yang digunakan dan keterangan dari manajemen Perseroan
bahwa:
1) Perseroan merupakan pemegang saham VLS dengan kepemilikan 51% saham, maka,
30
Page 32
Rencana Transaksi ini merupakan transaksi afiliasi sebagaimana didefinisikan dalam
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan
Transaksi Benturan Kepentingan.
2) Sesuai dengan Bab 1 Pasal 1 Ayat (4) POJK 42/2020, yang dimaksud dengan benturan
kepentingan adalah
“Benturan kepentingan adalah perbedaan antara kepentingan ekonomis perusahaan
terbuka dengan kepentingan ekonomis pribadi anggota direksi, anggota dewan
komisaris, pemegang saham utama, atau Pengendali yang dapat merugikan perusahaan
terbuka dimaksud.”
Dalam hal ini, tidak terdapat benturan kepentingan dalam Rencana Transaksi
Perseroan, karena Perseroan akan mendapatkan tambahan laba bersih per tahun bagi
Perseroan secara rata-rata (dalam periode 5 tahun) sebesar Rp10.267.876.500,- dari
Rencana Transaksi, sehingga walaupun Rencana Transaksi merupakan transaksi
afiliasi, tidak terdapat benturan kepentingan yang dapat merugikan Perseroan sebagai
perusahaan terbuka.”
10. Halaman 2. Transaksi Material. Agar ditambahkan pengungkapan mengenai persentase riil
nilai materialitas transaksi.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan telah dilakukan pada revisi atas Laporan Pendapat Kewajaran Rencana
Transaksi Peningkatan Modal PT Vasamty Land Sawangan Dengan Cara Konversi Uang Muka
Investasi Modal dengan nomor laporan 00114/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025,
tertanggal 5 Februari 2025 dalam halaman 4 sebagai berikut:
“Berdasarkan Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024, Perseroan
berencana peningkatan setoran modal sesuai dengan Rencana Transaksi sebanyak 436.203
lembar dengan nilai nominal Rp.500.000,- / lembar saham atau setara dengan
Rp218.101.500.000,- atau 70,12% dari ekuitas Perseroan; dan berdasarkan laporan
keuangan konsolidasian interim PT Pakuan, Tbk. dan Entitas Anak per 30 September 2024,
nilai ekuitas Perseroan adalah sebesar Rp311.041.779.626,-, sehingga Rencana Transaksi
merupakan Transaksi Material.“
11. Halaman 3. Objek Penilaian. Agar dijelaskan dasar penggunaan nilai perlembar nominal
saham VLS sebesar RP500.000,-/ atau setelah stock split, dikaitkan dengan cut off date
penilaian menggunakan per tanggal 30 September 2024 (sebelum stock split).
Tanggapan Emiten:
Objek penilaian adalah 100% ekuitas VLS, dan sesuai dengan laporan hasil penilaian saham
100% PT Vasamty Land Sawangan, nilai pasar PT Vasamty Land Sawangan adalah sebesar
Rp. 9.840.098.000.
Laporan Penilaian 100% Ekuitas VLS yang berdasarkan cutoff date 30 September 2024 juga
mempertimbangkan subsequent event sampai periode penerbitan Laporan Penilaian, dimana
transaksi stock split terjadi pada tanggal 17 Januari 2025 yang masuk ke dalam periode
subsequent event.
Penilai berkesimpulan, transaksi stock split hanya mengubah jumlah lembar dan nilai
nominal per saham secara proporsional tanpa mengubah total nilai modal saham VLS,
sehingga pelaksanaan stock split tidak mempengaruhi penilaian 100% ekuitas VLS.
Oleh karena itu, dalam Laporan Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi Peningkatan Modal
31
Page 33
dengan cara Konversi Uang Muka Investasi Modal yang telah di revisi oleh Penilai dengan No.
Laporan 00114/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5 Februari 2025, jika
dihubungkan dengan jumlah saham beredar PT Vasamty Land Sawangan setelah stock split
maka nilai pasar PT Vasamty Land Sawangan per saham adalah sebesar Rp. 492.005
12. Halaman 4. Kejadian-Kejadian Penting Setelah Tanggal Efektif (Subsequent Events). Agar
dijelaskan dasar pengungkapan bahwa “Berdasarkan informasi yang kami terima tidak
terdapat kejadian-kejadian penting setelah tanggal efektif dari tanggal penilaian (30
September 2024) hingga tanggal laporan penilaian ini diterbitkan”, dikaitkan dengan VLS
yang melakukan perubahan anggaran dasar Perseroan dengan melakukan stock split pada 17
Januari 2025.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan atas Kejadian – Kejadian Penting telah dilakukan pada revisi atas Laporan
Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi Peningkatan Modal PT Vasamty Land Sawangan
Dengan Cara Konversi Uang Muka Investasi Modal dengan nomor laporan 00114/2.0109-
05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5 Februari 2025 halaman 6 sebagai berikut:
“Berdasarkan informasi yang kami terima dan penelaahan dokumen terdapat kejadian
penting setelah tanggal efektif dari tanggal penilaian (30 September 2024) hingga tanggal
laporan penilaian ini diterbitkan (5 Februari 2025) yaitu PT Vasamty Land Sawangan telah
melaksanakan Stock Split pada tanggal 17 Januari 2025 berdasarkan Akta Pernyataan
Keputusan Para Pemegang Saham No. 27 yang dibuat dihadapan notaris Ungke Mulawanti,
SH, MKn, notaris di Jakarta Timur. Berikut adalah perbandingan komposisi pemegang saham,
nilai nominal, dan lembar saham sebelum dan sesudah stock split:
SEBELUM STOCK SPLIT SESUDAH STOCK SPLIT
Pemegang 30 SEPTEMBER 2024 17 JANUARI 2025
saham Lembar Nominal / Lembar Nominal /
Nilai Saham Nilai Saham
Saham saham Saham saham
Perseroan 5.100 1.000.000 5.100.000.000 10.200 500.000 5.100.000.000
SAI 4.900 1.000.000 4.900.000.000 9.800 500.000 4.900.000.000
Total 10.000 10.000.000.000 20.000 10.000.000.000
Transaksi stock split hanya merubah jumlah lembar dan nilai nominal per saham secara
proporsional tanpa mengubah total nilai modal saham VLS, sehingga pelaksanaan stock split
tidak mempengaruhi penilaian 100% ekuitas VLS sebagaimana juga dijelaskan dalam
Laporan Pendapat Kewajaran.”
13. Halaman 8. Struktur Permodalan dan Komposisi Pemegang Saham VLS. Agar dijelaskan dan
diklarifikasi atas periode yang digunakan untuk pengungkapan susunan pemegang saham
VLS dikaitkan dengan periode cut off pelaksanaan penilaian.
Tanggapan Emiten:
Dalam Laporan Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi Peningkatan Modal dengan cara
Konversi Uang Muka Investasi Modal yang telah di revisi oleh Penilai dengan No. Laporan
00114/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5 Februari 2025, halaman 11 sebagai
berikut:
“Penilai berkewajiban menyajikan fakta-fakta yang terjadi sampai dengan periode cut off date
(30 September 2024) dan juga fakta-fakta yang terjadi setelah periode cut off date sampai
dengan tanggal penerbitan laporan (subsequent event), sehingga Penilai menyajikan
komposisi pemegang saham dengan 2 periode, yaitu:
32
Page 34
• periode cut off date 30 September 2024 (sebelum stock split); dan
• periode subsequent event 30 September 2024 – 5 Februari 2025 (termasuk peristiwa
stock split pada tanggal 17 Januari 2025 yang masuk dalam periode subsequent event).
Susunan pemegang saham VLS sebelum dan sesudah stock split adalah sebagai berikut:
SEBELUM STOCK SPLIT SESUDAH STOCK SPLIT
Pemegang 30 SEPTEMBER 2024 17 JANUARI 2025
saham Lembar Nominal / Lembar Nominal /
Nilai Saham Nilai Saham
Saham saham Saham saham
Perseroan 5.100 1.000.000 5.100.000.000 10.200 500.000 5.100.000.000
SAI 4.900 1.000.000 4.900.000.000 9.800 500.000 4.900.000.000
Total 10.000 10.000.000.000 20.000 10.000.000.000
Transaksi stock split hanya merubah jumlah lembar dan nilai nominal per saham secara
proporsional tanpa mengubah total nilai modal saham VLS,”
14. Halaman 10. Analisis Manfaat dan Risiko Rencana Transaksi. Agar ditambahkan
pengungkapan atas analisis belum beroperasinya VLS. Selanjutnya, dijelaskan rincian risiko
dan pengaruhnya atas kinerja Perseroan terkait pengungkapan “Risiko tidak tercapainya
proyeksi akan menganggu kinerja Perseroan”.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan analisis belum beroperasinya VLS, disertai rincian risiko dan pengaruhnya
atas kinerja Perseroan terkait pengungkapan “Risiko tidak tercapainya proyeksi akan
menganggu kinerja Perseroan” telah ditambahan dan diungkapkan dalam revisi atas Laporan
Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi dengan nomor laporan 00114/2.0109-
05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5 Februari 2025 dalam halaman 14:
“Risiko rencana transaksi:
• VLS sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan pendapat kewajaran masih dalam
tahap perencanaan dan pra pengembangan.
• Risiko atas Rencana Transaksi akan memperlambat rencana pengembangan proyek yang
dijalankan oleh VLS sehingga pencapaian proyeksi keuangan yang diharapkan oleh VLS
juga akan terganggu. Terganggunya pencapaian proyeksi keuangan VLS akan
mempengaruhi Perseroan dalam hal:
a. Melambatnya pertumbuhan Perseroan secara konsolidasian yang disebabkan
mundurnya jadwal pengembangan proyek oleh VLS.
b. Terganggunya pengembalian investasi Perseroan yang ditargetkan dari VLS berupa
pendapatan dividen.
c. Menurunnya kepercayaan dan kepuasan para pemangku kepentingan Perseroan.”
15. Halaman 20. Analisis Kuantitatif. Agar ditambahkan pengungkapan atas transaksi yang
mendasari masing-masing peningkatan dan/atau penurunan atas masing-masing akun pada
Laporan Keuangan.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan telah dilakukan pada revisi atas Laporan Pendapat Kewajaran Rencana
Transaksi Peningkatan Modal PT Vasamty Land Sawangan Dengan Cara Konversi Uang Muka
Investasi Modal dengan nomor laporan 00114/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025,
tertanggal 5 Februari 2025 dalam halaman 24.
33
Page 35
16. Halaman 24. Analisis Nilai Tambah. Agar ditambahkan pengungkapan mengenai transaksi
yang mendasari masing-masing peningkatan dan/atau penurunan yang mendasari proyeksi
keuangan sebelum dan sesudah transaksi dikaitkan dengan VLS yang belum beroperasi.
Selanjutnya, agar ditambahkan pengungkapan atas progress pengembangan yang telah
dilakukan sampai dengan periode terkini dikaitkan dengan proyeksi keuangan membukukan
pendapatan mulai tahun 2026.
Tanggapan Emiten:
Pengakuan laba bersih rata – rata lebih tinggi sebesar Rp1.537.607.338 per tahun, dikaitkan
dengan tahun dimana VLS belum beroperasi telah direvisi. Hal ini dikarenakan pada saat
laporan penilai dan dokumen Keterbukaan Informasi sebelum revisi dibuat Perseroan masih
mengasumsikan pencatatan atas kepemilikan investasi pada VLS menggunakan pendekatan
equity method / associate, sehingga penjualan tanah (pada periode VLS belum beroperasi) dari
Perseroan kepada VLS tidak dilakukan eliminasi.
Pengungkapan atas transaksi yang mendasari masing-masing peningkatan dan/atau
penurunan yang mendasari proyeksi keuangan sebelum dan sesudah transaksi yang telah
direvisi ditambahkan ke dalam Laporan Pendapat Kewajaran halaman 36, sebagai berikut:
“Proyeksi keuangan Perseroan dengan adanya Rencana Transaksi dalam Laporan Pendapat
Kewajaran yang telah direvisi mengasumsikan bahwa uang muka investasi modal dapat
dikonversikan menjadi modal saham berdasarkan persetujuan RUPS, sedangkan proyeksi
keuangan Perseroan tanpa Rencana Transaksi mengasumsikan bahwa uang muka investasi
modal tidak dapat dikonversi menjadi modal saham sehingga uang muka investasi modal
akan dikembalikan (refundable) kepada Perseroan dan SAI berdasarkan Advance Share
Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024 antara Perseroan, SAI, dan VLS. Dalam hal ini,
Perseroan dan SAI berkomitmen untuk tetap terus mengembangkan proyek dalam VLS
sehingga pendanaan proyek akan dibiayai melalui pinjaman.
Berdasarkan asumsi diatas, proyeksi keuangan Perseroaan tanpa adanya rencana transaksi
mempertimbangkan pembebanan biaya bunga pinjaman (financing cost) sebesar 7% p.a. Hal
ini didasari bahwa pinjaman tersebut akan berasal dari Perseroan dan SAI sebagai pemegang
saham VLS.
Berdasarkan asumsi dasar diatas, proyeksi keuangan Perseroan dengan Rencana Transaksi
diperkirakan akan memperoleh laba bersih per tahun rata-rata lebih tinggi sebesar Rp
10.267.876.500,- jika dibandingkan dengan Proyeksi Keuangan Perseroan tanpa adanya
Rencana Transaksi. Hal ini dikarenakan adanya efisiensi financing cost bagi Perseroaan jika
pendanaan dilakukan dengan modal saham (tidak perlu dilakukannya pengakuan beban
bunga pinjaman yang berasal dari SAI pada saat dilakukan konsolidasi).”
Pengungkapan atas progress pengembangan yang telah dilakukan VLS sampai dengan saat
tanggal laporan telah dilakukan pada revisi Laporan Pendapat Kewajaran dengan nomor
laporan 00114/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5 Februari 2025 pada
halaman 36 dengan penjelasan sebagai berikut:
“Sampai dengan periode Laporan Pendapat Kewajaran ini diterbitkan, pengembangan
proyek oleh VLS masih dalam tahap perencanaan dan pra pengembangan, sehingga aktivitas
konstruksi fisik belum dimulai.
Per tanggal 31 Januari 2025, VLS telah memperoleh Izin Pemanfaatan Ruang (IPR)
berdasarkan Surat Kepala Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu Kota
Depok No. 593.2/0258/IPR/SIMPOK/2025. Saat ini VLS sedang melengkapi rekomendasi
34
Page 36
dan dokumentasi terkait pengurusan Siteplan dan PBG (jangka waktu penyelesaian lebih
kurang 6 bulan sejak tanggal IPR).
Setelah didapatkannya perijinan yang diperlukan, VLS berencana melakukan konstruksi fisik
Pembangunan secara bertahap, dimana setiap tahapan pembangunan diperkirakan akan
memakan waktu selama 12 bulan. Sehingga, konstruksi fisik tahap pertama akan selesai dan
dilakukan serahterima paling lambat pada Q4 2026. Berdasarkan asumsi ini, VLS dapat
membukukan pendapatan mulai tahun 2026 yang akan diserap oleh Perseroan.”
17. Halaman 25. Analisis Nilai Tambah. Agar diklarifikasi pengungkapan “…pendapatan
Perseroan dengan transaksi mengalami penurunan dibandingkan dengan proyeksi sebelum
rencana transaksi, karena pendapatan dari pengembangan tanah yang dijual ke VLS
dibukukan di laporan keuangan VLS. Namun, Perseroan tetap akan mengakui atribusi
laba/rugi dari VLS sebagai entitas anak…”.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan tersebut telah kami perbaiki dalam revisi Laporan Pendapat Kewajaran
dengan nomor laporan 00114/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5 Februari
2025.
Dalam Laporan Pendapat Kewajaran sebelum revisi, Perseroan masih mengasumsikan
pencatatan atas kepemilikan investasi pada VLS menggunakan pendekatan equity method /
associate, sehingga penjualan tanah dari Perseroan kepada VLS tidak dilakukan eliminasi.
Setelah revisi atas Laporan Pendapat Kewajaran, Pengakuan pendapatan atas tanah yang
dibeli VLS sudah tereliminasi dan tidak diakui sebagai pendapatan di tahun VLS belum
beroperasi, sehingga penurunan pendapatan dibandingkan dengan periode awal VLS belum
beroperasi menjadi terkoreksi.
18. Halaman 26. Analisis Kewajaran Transaksi.
a. Agar dijelaskan dasar kesesuaian atas pengungkapan Laporan Penilaian Saham yang
hanya dilakukan atas transaksi sebelum stock split dikaitkan dengan Rencana Transaksi
setelah stock split dan kesesuaian atas rencana transaksi dengan POJK No. 35/2020 atas
kejadian penting setelah Tanggal Penilaian.
Tanggapan Emiten:
Objek penilaian adalah 100% ekuitas VLS, dan sesuai dengan laporan hasil penilaian
100% ekuitas PT Vasamty Land Sawangan, nilai pasar PT Vasamty Land Sawangan
adalah sebesar Rp. 9.840.098.000.
Laporan Penilaian 100% Ekuitas VLS yang berdasarkan cutoff date 30 September 2024
juga mempertimbangkan subsequent event sampai periode penerbitan Laporan
Penilaian, dimana transaksi stock split terjadi pada tanggal 17 Januari 2025 yang masuk
ke dalam periode subsequent event.
Penilai berkesimpulan, transaksi stock split hanya mengubah jumlah lembar dan nilai
nominal per saham secara proporsional tanpa mengubah total nilai modal saham VLS,
sehingga pelaksanaan stock split tidak mempengaruhi penilaian 100% ekuitas VLS.
Oleh karena itu, dalam Laporan Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi Peningkatan
Modal dengan cara Konversi Uang Muka Investasi Modal yang telah di revisi oleh Penilai
dengan No. Laporan 00114/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5 Februari
2025, pengungkapan pada halaman 37 telah disesuaikan sebagai berikut:
35
Page 37
“Berdasarkan Laporan Penilaian Saham PT Vasamty Land Sawangan yang dikeluarkan
KJPP Febriman Siregar dan Rekan dengan Nomor Laporan : 00113/2.0109-
05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5 Februari 2025 adalah sebesar Rp.
9.840.098.000,-.
Keterangan Sebelum stock Split Setelah Stock Split
Lembar Saham 10.000 20.000
Nilai Per Saham 984.010 492.005
b. Agar dijelaskan mengenai dasar kesesuaian atas pengungkapan batas atas dan batas
bawah perhitungan 7,5% menggunakan rencana transaksi.
Tanggapan Emiten:
Pasal 48 ayat (b) POJK 35/2020 mengatur batas atas dan batas bawah sebagai berikut:
“batas atas dan batas bawah pada kisaran nilai tidak boleh melebihi 7,5% (tujuh koma
lima persen) dari Nilai yang dijadikan acuan kisaran tersebut yang didapatkan
berdasarkan perhitungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 45 ayat (2)”
Jika dikaitkan dengan Rencana Transaksi, maka pengungkapan batas atas dan batas
bawah perhitungan 7,5% adalah sebagai berikut: (sebagaimana telah diungkapkan
dalam Laporan Pendapat Kewajaran dengan nomor laporan 00114/2.0109-
05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5 Februari 2025 pada halaman 37)
Batas Bawah Rencana Transaksi Batas Atas
Rp 462.500,- / saham Rp 500.000,- / saham Rp. 537.500 / saham
Berdasarkan peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 35 Tahun 2020 ”Batas atas dan batas
bawah pada kisaran Nilai, tidak boleh melebihi 7,5% (tujuh koma lima persen) dari Nilai
yang dijadikan acuan…”
c. Selanjutnya, agar pengungkapan keseluruhan transaksi konsisten dengan pengungkapan
pada Keterbukaan Informasi.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan keseluruhan transaksi telah disesuaikan dengan pengungkapan pada
dokumen Keterbukaan Informasi.
D. Laporan 100% Penilaian Saham PT Vasamty Land Sawangan oleh KJPP Febriman Siregar
dan Rekan dengan Nomor Laporan 00057/2.0109- 05/BS/10/0069/1/I/2025 tanggal 21
Januari 2025
1. Perlu kami ingatkan bahwa dalam hal Penilai melakukan revisi atas Laporan penilai, maka
Penilai wajib menerbitkan kembali Laporan Penilai dengan tanggal dan nomor yang berbeda
dengan disertai alasan dan penjelasan diterbitkannya revisi atas Laporan Penilai dimaksud
mengacu pada POJK No. 35/2020.
36
Page 38
Tanggapan Emiten:
Penilai telah menerbitkan revisi atas Laporan Penilaian 100% Ekuitas PT Vasamty Land
Sawangan dengan nomor laporan sebelumnya 00057/2.0109-05/BS/10/0069/1/I/2025
tanggal 21 Januari 2025 menjadi 00113/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5
Februari 2025 sesuai dengan acuan POJK 35/2020 beserta dengan alasan dan penjelasan
diterbitkanya revisi laporan di halaman iv.
2. Agar disampaikan Laporan Penilaian 100% Saham shortform report dan longform report PT
Vasamty Land Sawangan. Selanjutnya, OJK akan melakukan penelaahaan kembali atas
dokumen longform report yang disampaikan.
Tanggapan Emiten:
Penilai telah menerbitkan revisi atas Laporan Penilaian 100% Ekuitas PT Vasamty Land
Sawangan dengan nomor laporan sebelumnya 00057/2.0109-05/BS/10/0069/1/I/2025
tanggal 21 Januari 2025 menjadi 00113/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5
Februari 2025 dalam bentuk shortform dan longform.
3. Agar disampaikan dokumen excel penilaian dan proyeksi keuangan serta bisnis plan yang
disusun oleh manajemen.
Tanggapan Emiten:
Penilai sudah melampirkan dokumen excel penilaian dalam Gdrive dengan link sebagai
berikut:
https://drive.google.com/drive/folders/1PGdL-4SXjAJvzKpaWv6aJodpNKLLpEE1
Proyeksi keuangan serta business plan yang disusun manajemen tidak dilampirkan karena
Penilai menggunakan pendekatan aset ABV dan pendekatan pasar GPTC dalam melakukan
penilaian, sehingga proyeksi keuangan dan business plan VLS menjadi tidak relevan.
4. Agar dijelaskan dasar kesesuaian penggunaan pendekatan aset dan pendekatan pasar
mengacu pada POJK No. 35/2020. Selanjutnya, agar dijelaskan dalam bentuk tabel atas
rincian pendekatan dan metode yang digunakan, hasil nilai atas masing-masing pendekatan,
dan rekonsiliasi nilai.
Tanggapan Emiten:
Kesesuaian penggunaan pendekatan aset dan pendekatan pasar mengacu pada POJK No.
35/2020, serta tabel atas rincian pendekatan dan metode yang digunakan, hasil nilai atas
masing-masing pendekatan, dan rekonsiliasi nilai telah diungkapkan pada Laporan Penilaian
100% Ekuitas PT Vasamty Land Sawangan dengan nomor laporan 00113/2.0109-
05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5 Februari 2025 dalam halaman ii, sebagai berikut:
“Pendekatan dan metode penilaian yang digunakan merupakan pendekatan dan metode
penilaian yang umum digunakan sesuai dengan Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar
Penilaian Indonesia Tahun 2018 Edisi VII (KEPI & SPI Edisi VII-2018) dan POJK No.
35/2020. Pemilihan pendekatan dan metode penilaian diterapkan dengan
mempertimbangkan karakteristik dan klasifikasi objek penilaian. Dalam penilaian ini,
pendekatan penilaian yang diaplikasikan adalah Pendekatan Aset dan Pendekatan Pasar.
Untuk Pendekatan Aset digunakan Metode Adjusted Book Value (ABV), sedangkan untuk
37
Page 39
Pendekatan Pasar digunakan Metode Guideline Publicly Trade Company (GPTC). Pendekatan
Aset digunakan dengan pertimbangan Perusahaan memiliki aset yang mempunyai kontribusi
yang signifikan terhadap aktivitas operasional perusahaan. Pendekatan Aset menjadi
pendekatan utama dikarenakan kondisi Perusahaan saat dilakukan penilaian masih dalam
tahap perencanaan dan pra pengembangan. Sementara Pendekatan Pasar digunakan dengan
pertimbangan bahwa terdapat perusahaan yang sepadan dan sebanding dengan Perusahaan.
Pendekatan Pasar menjadi pendekatan kedua karena pendekatan pendapatan tidak bisa
digunakan dalam penilaian disebabkan kondisi Perusahaan belum beroperasi sesuai dengan
POJK 35 tahun 2020 pasal 75, sehingga kami berkeyakinan bahwa metode ABV lebih tepat
dalam menggambarkan nilai fundamental Perusahaan dibandingkan dengan pendekatan
pasar.
Nilai Pasar
Bobot
Pendekatan Penilaian Nilai Pasar (Rp) Tertimbang
(%)
(Rp.)
Pendekatan Aset (Assets
8.507.921.600 70% 5.955.545.120
Approach) ABV
Pendekatan Pasar (Market
12.948.509.034 30% 3.884.552.710
Approach) GPTC
Jumlah 9.840.097.830
Pembulatan 9.840.098.000
5. Agar penilaian dilakukan menggunakan POJK No. 35/2020. Selanjutnya, agar ditambahkan
pengungkapan harga per saham.
Tanggapan Emiten:
Penilaian telah dilakukan sesuai dengan POJK No. 35/2020. Pengungkapan harga per saham
telah ditambahkan ke dalam revisi atas Laporan Penilaian dengan nomor laporan
00113/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025 tertanggal 5 Februari 2025 dalam halaman ii
sebagai berikut:
“Rp. 9.840.098.000
(Sembilan Miliar Delapan Ratus Empat Puluh Juta Sembilan Puluh Delapan Ribu
Rupiah)
Berdasarkan hasil penilaian diatas, maka nilai pasar per saham PT Vasamty Land Sawangan
adalah sebesar Rp. 984.010 per lembar saham sebelum stock split atau Rp. 492.005 per
lembar saham setelah stock split.
Perusahaan telah melakukan stock split per tanggal 17 Januari 2025 dengan perubahan
jumlah lembar saham Perusahaan dari 10.000 lembar saham menjadi 20.000 lembar saham.
Transaksi stock split hanya mengubah jumlah lembar dan nilai nominal per saham secara
proporsional tanpa mengubah total nilai modal saham VLS, sehingga pelaksanaan stock split
tidak mempengaruhi penilaian 100% ekuitas VLS.”
6. Halaman iv. Pernyataan Penyusun. Agar pengungkapan disesuaikan mengacu pada POJK No.
35/2020.
38
Page 40
Tanggapan Emiten:
Telah dilakukan pengungkapan pernyataan penyusun yang sesuai dengan acuan POJK
35/2020 dalam revisi atas Laporan Penilaian dengan nomor 00113/2.0109-
05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5 Februari 2025 dalam bagian Pernyataan Penyusun
halaman v sebagai berikut:
“PERNYATAAN PENYUSUN
Dalam batas kemampuan dan keyakinan serta pemahaman kami sebagai penilai, yang
bertanda tangan dibawah ini menyatakan bahwa :
1. Kami telah mematuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau
diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui oleh Pemerintah.
2. Penilai telah melakukan penelaahan atas dokumen yang digunakan dalam proses
Penilaian.
3. Data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat dipercaya
keakuratannya
4. Analisis dan kesimpulan dalam laporan ini hanya dibatasi dan telah sesuai dengan
asumsi-asumsi dan syarat-syarat pembatas serta kondisi yang dilaporkan.
5. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup penilaian meliputi : identifikasi masalah,
inspeksi lapangan, pengumpulan data & wawancara, analisis data, estimasi nilai
menggunakan pendekatan penilaian dan penulisan laporan.
6. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti dan/atau
jenis industri yang dinilai.
7. Penilai bertanggungjawab atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran proyeksi
keuangan yang telah disesuaikan.
8. Kami tidak mempunyai kepentingan apapun terhadap obyek yang dinilai dan imbalan
jasa yang kami terima tidak terkait dengan hasil penilaian yang dilaporkan.
9. Laporan ini disusun mengacu pada Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK)
35/POJK.04/2020 serta Standar Penilaian Indonesia (SPI EDISI VII-2018) dan telah
memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).
10. Penilai telah memperoleh informasi atas status hukum objek penilaian dari Pemberi
Tugas.
11. Penilai bertanggungjawab atas Laporan Penilaian dan Kesimpulan Nilai.
12. Penunjukkan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang
telah disepakati sebelumnya dengan Pemberi Tugas.
13. Tidak seorang pun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian ini telah
menyediakan bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian.
Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang
mempengaruhi analisa, pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini.”
7. Halaman 3. Asumsi dan Asumsi Khusus. Agar pengungkapan dihapuskan. Selanjutnya,
pengungkapan asumsi dan kondisi pembatas agar disesuaikan dengan pasal 35 POJK No.
35/2020.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan asumsi dan kondisi pembatas yang telah disesuaikan mengacu pada pasal 35
39
Page 41
POJK No. 35/2020 telah diungkapkan dalam revisi atas Laporan Penilaian dengan nomor
00113/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5 Februari 2025 pada halaman 3
sebagai berikut:
“1.11 Asumsi dan Kondisi Pembatas
Asumsi dan Kondisi pembatas yang digunakan oleh Penilai Bisnis wajib memenuhi ketentuan
sebagai berikut :
a. Menghasilkan Laporan Penilaian Properti ini bersifat non-disclaimer opinion;
b. Mencerminkan Penilai Properti telah melakukan penelaahan atas dokumen yang
digunakan dalam proses Penilaian;
c. Mencerminkan bahwa data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang
dapat dipercaya keakuratannya;
d. Menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan
kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan
pencapaiannya (fiduciary duty)
e. Mencerminkan bahwa Penilai Bisnis bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian dan
kewajaran proyeksi keuangan yang telah disesuaikan;
f. Menghasilkan Laporan Penilaian Bisnis yang terbuka untuk publik, kecuali terdapat
informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan;
g. Mencerminkan bahwa Penilai Bisnis bertanggung jawab atas Laporan Penilaian Bisnis
dan kesimpulan Nilai; dan
h. Mencerminkan bahwa Penilai Bisnis telah memperoleh informasi atas status hukum
objek Penilaian dari pemberi tugas.”
8. Halaman 3. Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan SPI. Agar ditambahkan
pengungkapan POJK No 35/2020 dan SEOJK No. 17/2020.
Tanggapan Emiten:
Konfirmasi bahwa penilaian dilakukan berdasarkan SPI telah dilakukan penyesuaian dan
ditambahkan pengungkapan sesuai dengan POJK No. 35/2020 dan SEOJK No. 17/2020 telah
ditambahkan dalam revisi atas Laporan Penilaian dengan nomor 00113/2.0109-
05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5 Februari 2025 pada halaman 4 sebagai berikut:
“1.13 Dasar Penilaian
Penilaian telah dilakukan berdasarkan POJK No. 35/2020, SEOJK No. 17/2020, Kode Etik
Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Tahun 2018 Edisi VII (KEPI & SPI
Edisi VII-2018).”
9. Halaman 8. Pelaksanaan Wawancara. Agar ditambahkan pengungkapan atas nama pihak yang
diwawancara.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan pada atas nama pihak yang diwawancara telah diungkapkan dalam revisi atas
Laporan Penilaian dengan nomor 00113/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5
Februari 2025 pada halaman 9 sebagai berikut:
“2.2 Pelaksanaan Wawancara
Berdasarkan surat perintah penugasan yang kami terima, kami telah mengadakan
wawancara dengan Ibu Barbara Agavesia Putri sebagai Manager Planning and Operation
40
Page 42
serta pihak lain yang kami anggap layak dan relevan guna mengumpulkan dan menganalisis
data dan informasi untuk keperluan proses penilaian.”
10. Halaman 9. Perijinan. Agar ditambahkan pengungkapan terkait dengan perijinan yang terkait
dengan kegiatan usaha. Selanjutnya, diklarifikasi ada/tidaknya perizinan yang masih dalam
proses pengurusan.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan terkait dengan perijinan yang terkait dengan kegiatan usaha telah
disesuaikan dalam revisi atas Laporan Penilaian dengan nomor 00113/2.0109-
05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5 Februari 2025 pada halaman 10 sebagai berikut :
“d. Perijinan
Perijinan yang telah diperoleh Perusahaan, antara lain sebagai berikut :
• Akta Notaris No. 10 tanggal 3 April 2024, perihal Akta Pendirian Perseroan Terbatas,
dikeluarkan oleh Notaris Ungke Mulawanti, S.H., M.Kn.,
• SK. No. AHU-00072.AH.01.01.2024 tanggal 12 April 2024, dikeluarkan oleh Menteri
Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia.
• Nomor Induk Berusaha No. 0507240006642 tanggal 5 Juli 2024
• Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang Untuk Kegiatan Berusaha No.
0507241021327622 tanggal 5 Juli 2024
• Sertifikat Standar No. 05072400066420002 tanggal 5 Juli 2024
Perijinan yang masih dalam pengurusan Perusahaan (namun secara subsequent sudah
didapatkan), antara lain sebagai berikut:
Per tanggal 31 Januari 2025, VLS telah memperoleh Izin Pemanfaatan Ruang berdasarkan
Surat Kepala Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu Kota Depok Nomor
593.2/0258/IPR/SIMPOK/2025 (IPR).
Adapun saat ini VLS sedang melengkapi rekomendasi-rekomendasi dari masing-masing
Dinas Pemerintahan Kota Depok guna mendukung pengurusan Site Plan serta Izin
Mendirikan Bangunan (Persetujuan Bangunan Gedung), adapun jangka waktu penyelesaian
perizinan tersebut kurang lebih 6 (enam) bulan terhitung dari tanggal IPR.”
11. Halaman 9. Produk dan/atau Jasa Yang Dihasilkan. Agar ditambahkan pengungkapan
mengenai rincian atas real estat yang akan dibangun, lokasi, perijinan, aset sumber yang akan
digunakan dan kepemilikan aset. Selanjutnya, agar dijelaskan mengenai progress terkini
pembangunan real estat.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan mengenai rincian atas real estat yang akan dibangun, lokasi, perijinan, aset
sumber yang akan digunakan dan kepemilikan aset sudah ditambahkan dan diungkapkan
dalam revisi atas Laporan Penilaian dengan nomor 00113/2.0109-
05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5 Februari 2025 pada halaman 11 sebagai berikut:
“f. Produk dan/atau Jasa Yang Dihasilkan
41
Page 43
Perusahaan yang merupakan objek penilaian berfokus pada usaha real estat. Perusahaan
akan membangun produk residensial di Sawangan, Depok, Jawa Barat. Untuk membangun
produk tersebut Perseroan memerlukan Ijin pemanfaatan ruang, Site Plan serta Izin
Mendirikan Bangunan (Persetujuan Bangunan Gedung).
Produk residensial tersebut akan dikembangkan diatas tanah seluas 55.025 m2 di Sawangan,
Depok, Jawa Barat, yang sudah dimiliki oleh Perseroan berdasarkan AJB nomor 06/2024
tanggal 17 Mei 2024. SHGB 02286 yang mana saat ini masih dalam pengurusan balik nama
sesuai dengan covernote notaris nomor CN/02/XII/2024 tanggal 24 Desember 2024.
Sampai laporan penilaian ini diterbitkan Perseroan masih dalam tahap perencanaan dan pra-
pengembangan sehingga aktifitas konstruksi fisik belum dimulai.”
12. Halaman 10. Persaingan Usaha. Agar dijelaskan dasar pertimbangan dan analisis atas
pengungkapan bahwa Perusahaan memiliki tingkat persaingan usaha yang relatif sedang.
Tanggapan Emiten:
Dasar pertimbangan dan analisis atas pengungkapan bahwa Perusahaan memiliki tingkat
persaingan usaha yang relatif sedang sudah ditambahkan dan diungkapkan dalam revisi atas
Laporan Penilaian dengan nomor 00113/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5
Februari 2025 pada halaman 12 sebagai berikut:
“j. Persaingan Usaha
Perusahaan memiliki tingkat persaingan usaha yang relatif sedang. Tahun 2024 pasar
properti Indonesia diprediksi masih akan mempertahankan alur yang stabil dan positif.
Proyeksi Bank Indonesia menunjukkan bahwa pertumbuhan ekonomi Indonesia pada tahun
2024 akan berada dikisaran 4,7% hingga 5,5%. Sementara itu, pertumbuhan ekonomi
diharapkan terus meningkat hingga 5,6% pada tahun 2025. Hal ini memberikan dampak
positif bagi sektor properti yang sangat bergantung pada stabilitas dan pertumbuhan
ekonomi secara keseluruhan.”
13. Halaman 10. Risiko Usaha. Agar dijelaskan rincian atau tingkat risiko atas masing-masing
risiko usaha dikaitkan dengan kondisi Perseroan.
Tanggapan Emiten:
Rincian atau tingkat risiko atas masing-masing risiko usaha dikaitkan dengan kondisi
Perseroan sudah ditambahkan dan diungkapkan dalam revisi atas Laporan Penilaian dengan
nomor 00113/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5 Februari 2025 pada halaman
12 sebagai berikut:
“k. Risiko Usaha
Seperti halnya kegiatan usaha yang dilakukan oleh perusahaan lainnya, usaha yang dilakukan
oleh Perusahaan tidak terlepas dari berbagai risiko usaha yang disebabkan oleh berbagai
faktor yang dapat mempengaruhi tingkat pertumbuhan dan kesehatannya, seperti:
• Risiko Kredit
Risiko kredit adalah salah satu risiko krusial yang paling umum muncul. Risiko kredit
timbul apabila pelanggan menunda pembayaran atas produk yang dibeli. Tingkat
42
Page 44
kelancaran pembayaran yang rendah akan berimbas langsung pada kesehatan keuangan
Perusahaan. Pada saat dilakukan penilaian Perusahaan masih dalam tahap perencanaan
dan pra-pengembangan.
• Risiko Pendanaan
Kesulitan penyediaan dana dapat mengakibatkan Perusahaan mengalami gangguan
kesehatan keuangan dan keterbatasan kesempatan untuk mengembangkan bisnis
Perusahaan. Perusahaan secara konsisten mengelola risiko ini dengan beberapa strategi
yang fokusnya adalah memperkuat struktur ekuitas Perusahaan, termasuk diversifikasi
sumber pendanaan yang bersumber dari pengelolaan kelebihan dana Perusahaan dan
pinjaman perbankan. Perusahaan saat ini mendapatkan pendanaan yang cukup yang
bersumber dari setoran modal dan uang muka investasi dari pemegang saham. Ke
depannya, Perusahaan juga akan mendapatkan tambahan pendanaan dari arus kas
operasional yang berasal dari pembayaran atas pembelian produk oleh konsumen.
Dalam hal ini, Perusahaan akan melakukan manajemen risiko dimana pembangunan
akan dilakukan bertahap yang disesuaikan dengan produk yang telah terjual untuk
menghindari risiko selisih arus kas.
• Risiko Persaingan
Risiko persaingan yang direspon dengan baik akan menjadi pemacu pertumbuhan
Perusahaan yang positif. Strategi Perusahaan untuk menangani risiko persaingan adalah
dengan secara terus-menerus berinovasi dengan program dan produk yang kompetitif,
serta memperluas jaringan pemasaran agar dapat mempertahankan dan meningkatkan
pangsa pasar Perusahaan. Dengan kondisi backlog untuk penyediaan residensial dan
mempertimbangkan Kawasan sekitar area sudah terbentuk, Perseroan harus berinovasi
atas produk yang akan dikembangkan untuk bisa bersaing di pasar residensial.
• Risiko Likuiditas
Risiko likuiditas merupakan risiko apabila posisi arus kas Perusahaan tidak mencukupi
untuk menutupi kebutuhan pengeluaran jangka pendek operasional. Kebutuhan
likuiditas Perusahaan timbul dari kebutuhan dalam membiayai investasi dan
pengeluaran barang modal yang terkait dengan penambahan kapasitas produksi.
Perseroan saat ini mendapatkan pendanaan yang cukup yang bersumber dari setoran
modal dan uang muka investasi modal dari pemegang saham yang rencananya akan
dikonversi menjadi setoran modal. Perusahaan juga akan mendapatkan tambahan
pendanaan dari arus kas operasional yang berasal dari pembayaran atas pembelian
produk oleh konsumen. Dalam hal ini, Perusahaan akan melakukan manajemen risiko
dimana pembangunan akan dilakukan bertahap yang disesuaikan dengan produk yang
telah terjual untuk menghindari risiko selisih arus kas.
• Risiko Perubahan Kurs
Risiko perubahan kurs tidak memberi dampak signifikan terhadap Perusahaan,
perseroan tidak bertransaksi menggunakan mata uang asing.
• Risiko Operasional
Risiko operasional adalah risiko yang timbul dari pelaksanaan fungsi bisnis Perusahaan,
yang berfokus pada risiko yang timbul dari kegagalan dari sistem dan proses operasional
Perusahaan. Perseroan yang merupakan anak usaha dari PT Pakuan Tbk mengadopsi
sistem dan proses operasional yang sudah dijalankan oleh induk.”
14. Halaman 11. Analisis dan Pembahasan Manajemen terkait Obyek Penilaian. Agar
43
Page 45
ditambahkan pengungkapan mengenai rincian kontrak usaha yang telah dimiliki, perjanjian
yang mendasari, dan jatuh tempo atas kontrak. Selanjutnya, agar ditambahkan
pengungkapan atas periode perolehan pendapatan berdasarkan proyeksi keuangan yang
disusun dan periode proyeksi keuangan yang digunakan.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan mengenai rincian kontrak usaha yang telah dimiliki, perjanjian yang
mendasari, dan jatuh tempo atas kontrak berikut juga dengan pengungkapan atas periode
perolehan pendapatan berdasarkan laporan proyeksi yang sudah disusun dan periode
proyeksi keuangan yang digunakan sudah ditambahkan dan diungkapkan dalam revisi atas
Laporan Penilaian dengan nomor 00113/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5
Februari 2025 pada halaman 14 sebagai berikut:
“Keuntungan dan Kerugian atas Kontrak Usaha
Perusahaan belum memiliki kontrak usaha dengan pihak ketiga karena perusahaan masih
dalam tahap perencanaan dan pra pengembangan. Untuk mendukung pengurusan perijinan,
pemasaran, konstruksi, pemeliharaan, serta manajemen proyek Perusahaan bekerja sama
dengan PT Pakuan Tbk. sebagai induk perusahaan.”
Terkait dengan pengungkapan atas periode perolehan pendapatan berdasarkan proyeksi
keuangan yang disusun dan periode proyeksi keuangan yang digunakan, penilaian tidak
dilakukan menggunakan pendekatan pendapatan karena:
i. Perusahaan belum berdiri dan belum melakukan kegiatan operasional selama satu
tahun atau lebih dan
ii. masih dalam periode perencanaan dan pra pengembangan serta
iii. belum memiliki kontrak usaha dengan pihak penjualan atau penyediaan jasa dengan
pihak ketiga,
Sesuai dengan penjelasan diatas, proyeksi keuangan menjadi tidak relevan. Analisis ini telah
diungkapkan dalam Laporan Penilaian halaman 32 seperti berikut:
“Pendekatan Aset menjadi pendekatan utama dikarenakan kondisi Perusahaan saat
dilakukan penilaian masih dalam tahap perencanaan dan pra pengembangan dan Pendekatan
Pasar menjadi pendekatan kedua karena pendekatan pendapatan tidak bisa digunakan dalam
penilaian disebabkan kondisi perusahaan belum beroperasi sesuai dengan SEOJK No.
17/2020 dan POJK 35 tahun 2020 pasal 75 seperti dijelaskan di bawah ini:
Metode arus kas hanya dapat digunakan untuk menilai:
a. Perusahaan yang telah melakukan kegiatan operasional satu tahun atau lebih atau
b. Perusahaan yang telah melakukan kegiatan operasional kurang dari satu tahun namun
merupakan Perusahaan yang dibentuk untuk menjalankan kontrak penjualan atau
penyediaan jasa dengan pihak ketiga.”
15. Halaman 13. Informasi Keuangan Perusahaan. Agar:
a. Ditambahkan pengungkapan mengenai rincian transaksi yang mendasari masing-masing
peningkatan atas masing-masing akun pada Laporan Keuangan.
44
Page 46
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan mengenai rincian transaksi yang mendasari masing-masing peningkatan
atas masing-masing akun pada Laporan Keuangan telah diungkapkan dalam revisi atas
Laporan Penilaian dengan nomor 00113/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal
5 Februari 2025 pada halaman 15 sebagai berikut:
“Jumlah Aset
Jumlah aset Perusahaan periode 30 September 2024 mengalami peningkatan
dibandingkan dengan 30 April 2024 karena adanya penambahan aset tetap berupa tanah
untuk pengembangan sebesar Rp347 miliar:
Tabel 6 Keterangan Aset Tetap
Uraian Keterangan
Nomor Sertifikat SHGB No. 02286
Luas Tanah 55.025 m2
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kita
Lokasi
Depok, Jawa Barat
Berdasarkan AJB No. 06/2024 tanggal 17 Mei
2024, VLS dan PT Pakuan, Tbk. telah melakukan
Status Kepemilikan
Akta Jual Beli tanah seluas 55.025 m2 di Sawangan,
Jawa Barat
Pemilik Asal PT Pakuan, Tbk.
Untuk pengembangan residensial dan fasilitas
Rincian Penggunaan Tanah
pendukung lainnya
Pengembangan masih dalam tahap perencanaan
Rencana Pengembangan dan pra pengembangan. Per 30 September 2024
aktivitas fisik belum dimulai
Kas internal VLS dari modal saham dan uang muka
Sumber Dana Pembelian Aset investasi modal yang rencananya akan dikonversi
menjadi modal saham
• Aset Lancar
Aset lancar periode 30 September 2024 mengalami peningkatan dibandingkan
dengan 30 April 2024 dari Rp10 miliar menjadi Rp91 miliar dikarenakan adanya
peningkatan Kas setara kas senilai Rp54 miliar sisa dari setoran modal dan uang
muka investasi modal setelah dikurangi pembelian tanah dan pembayaran biaya dan
pajak atas pembelian tanah; pajak dibayar dimuka sebesar Rp36 miliar yang
merupakan PPN atas pembelian tanah; dan aset lancar lainnya sebesar Rp285 juta
yang merupakan uang muka sewa dan biaya dibayar di muka.
• Aset Tidak Lancar
Asset tidak lancar meningkat dari Rpnil menjadi Rp347 miliar dikarenakan adanya
pembelian aset berupa tanah di Sawangan, Depok, Jawa Barat sejumlah Rp347
miliar.
Jumlah Liabilitas
• Liabilitas Jangka Pendek
45
Page 47
Liabilitas jangka pendek Perusahaan periode 30 September 2024 mengalami
peningkatan dibandingkan dengan 30 April 2024 dari Rpnil menjadi Rp429 miliar
karena adanya peningkatan utang kepada pihak berelasi berupa uang muka
investasi modal sebesar Rp427,6 miliar; utang kepada PT Pakuan Tbk atas kontrak
jasa profesional bantuan teknis sebesar Rp1,5 miliar; dan utang pajak sebesar Rp15
juta yang terdiri dari Pph 21 sebesar Rp13 juta, Pph 4 (2) sebesar Rp 2,8 juta, dan
Pph 23 sebesar Rp54 ribu.
Tabel 7. Utang Kepada Pihak Berelasi
Rincian Transaksi Jumlah Pihak
Uang muka investasi Rp209.548.500.000 Samty Asia Investment
modal Pte., Ltd
Uang muka investasi Rp218.101.500.000 PT Pakuan, Tbk.
modal
Jasa professional bantuan Rp1.500.000.000 PT Pakuan, Tbk.
teknis
Total Rp429.150.000.000
Uang muka investasi modal dari PT Pakuan, Tbk. sebesar Rp218 miliar dan Samty
Asia Investment Pte., Ltd (SAI) sebesar Rp209 miliar yang diterima Perusahaan.
bukan merupakan transaksi pinjaman pada umumnya, melainkan uang muka
peningkatan/investasi modal (berdasarkan dokumen underlying Advance Share
Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024). Berdasarkan perjanjian
pemesanan saham dimuka tertanggal 9 Mei 2024, PT Pakuan, Tbk. dan SAI
bersepakat untuk mengkonversi uang muka peningkatan/investasi modal tersebut
menjadi saham proporsional sesuai dengan kepemilikan saham di Perusahaan.
Konversi uang muka menjadi saham akan dilakukan setelah mendapatkan
persetujuan dari RUPS.
Syarat dan kondisi atas uang muka investasi modal sebagaimana dimaksud diatas
adalah sebagai berikut:
• Para pihak sepakat untuk mengkonversi penyetoran modal di muka yang dilakukan
oleh para pemegang saham kepada Perusahaan sebagai pembayaran di muka untuk
penerbitan saham oleh Perusahaan, yang seluruhnya akan diambil oleh para
pemegang saham sesuai dengan proporsi kepemilikan saham dengan jumlah sebesar
Rp427.650.000.000.
• Penyelesaian pemesanan saham baru oleh para pemegang saham bergantung pada
keputusan Rapat Umum Pemegang Saham Perusahaan yang diadakan untuk
menyetujui pemesanan saham, yang dapat dilakukan melalui Keputusan sirkular
pemegang saham.
• Jika Saham Perusahaan tidak diterbitkan kepada para pemegang saham sampai masa
berlaku yang ditetapkan berakhir, maka para pemegang saham memiliki hak untuk
46
Page 48
menerima pengembalian uang muka pembelian saham sesuai dengan jumlah yang
disetor oleh para pemegang saham.
Uang muka peningkatan/investasi tersebut digunakan oleh Perusahaan untuk pembelian
tanah sebesar Rp347 miliar dengan nomor SHGB 02286 seluas 55.025 m 2 (beserta Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dan biaya notaris terkait pembelian tanah) dari
PT Pakuan Tbk. berlokasi di Sawangan, Depok Jawa Barat dan modal kerja Perusahaan.
• Jumlah Ekuitas
Ekuitas Perusahaan periode 30 September 2024 mengalami penurunan
dibandingkan dengan 30 April 2024 dari Rp10 miliar menjadi Rp8,9 miliar
dikarenakan rugi bersih perode berjalan sebesar Rp1,1 miliar
Tabel 8. Ikhtisar Laporan Laba (Rugi) Perusahaan
(Dalam Ribuan Rupiah)
Uraian 30 April 2024 30 September 2024
Pendapatan - -
Beban pokok pendapatan - -
Laba (rugi) kotor - -
Laba (rugi) usaha - (1.708.741)
Laba (rugi) tahun berjalan - (1.015.848)
• Pendapatan
Perusahaan belum mencatatkan Pendapatan per 30 April 2024 dan 30 September
2024.
• Beban Pokok Penjualan
Perusahaan belum mencatatkan Beban Pokok Penjualan per 30 April 2024 dan 30
September 2024.
• Laba (Rugi) Kotor
Perusahaan belum mencatatkan Laba (Rugi) Kotor per 30 April 2024 dan 30
September 2024.
• Laba Rugi Usaha
Perusahaan sejak 3 april 2024 (pendirian) sampai dengan periode 30 September
2024 membukukan rugi usaha sebesar Rp1,7 miliar dikarenakan beban umum dan
administrasi dengan rincian sebagai berikut:
1. Biaya Gaji dan tunjangan karyawan Rp186 juta
2. Biaya Jasa professional Rp1,5 miliar
3. Biaya sewa Rp4 juta
4. Biaya entertain Rp3,8 juta
47
Page 49
• Laba Rugi tahun berjalan
Perusahaan sejak 3 april 2024 (pendirian) sampai dengan periode 30 September
2024 membukukan rugi tahun berjalan sebesar Rp1,1 miliar diakibatkan adanya
rugi usaha sebesar Rp1,7 miliar (sebagaimana dijelaskan diatas) di net-off dengan
pendapatan lain-lain bersih sebesar Rp692 juta dengan rincian sebagai berikut:
1. Pendapatan bunga deposito berjangka Rp623 juta
2. Pendapatan bunga jasa giro Rp71,5 juta
3. Biaya adiministrasi bank Rp1,7 juta”
b. Dijelaskan rincian lokasi, luas, sumber pendanaan atas perolehan aset, sertifikat
kepemilikan, dan penggunaan atas penambahan aset tetap berupa tanah untuk
pengembangan sebesar Rp347 miliar.
Tanggapan Emiten :
Rincian lokasi, luas, sumber pendanaan atas perolehan aset, sertifikat kepemilikan, dan
penggunaan atas penambahan aset tetap berupa tanah untuk pengembangan sebesar
Rp347 miliar telah disesuaikan dan diungkapkan dalam revisi atas Laporan Penilaian
dengan nomor 00113/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5 Februari 2025
pada halaman 15 sebagai berikut:
“Tabel 6. Keterangan Aset Tetap
Uraian Keterangan
Nomor Sertifikat SHGB No. 02286
Luas Tanah 55.025 m2
Lokasi Kelurahan Sawangan, Kec. Sawangan, Kota
Depok, Jawa Barat
Status Kepemilikan Berdasarkan AJB No. 06/2024 tanggal 17
Mei 2024, VLS dan PT Pakuan Tbk telah
melakukan Akta Jual Beli tanah seluas
55.025 m2 di Sawangan, Jawa Barat.
Pemilik Asal PT Pakuan Tbk
Rincian Penggunaan Tanah Untuk pengembangan residensial dan
fasilitas pendukung lainnya
Rencana Pengembangan Pengembangan masih dalam tahap
perencanaan dan pra pengembangan. Per 30
Sep 2024, aktivitas konstruksi fisik belum
dimulai.
Sumber Dana Pembelian Aset Kas internal VLS dari modal saham dan uang
muka investasi modal yang rencananya akan
dikonversi menjadi modal saham.
c. Dijelaskan rincian pihak, syarat kondisi, perjanjian yang mendasari, dan penggunaan
dana atas adanya peningkatan utang kepada pihak berelasi sebesar Rp429 miliar.
48
Page 50
Tanggapan Emiten :
Rincian pihak, syarat kondisi, perjanjian yang mendasari, dan penggunaan dana atas
adanya peningkatan utang kepada pihak berelasi sebesar Rp429 miliar telah disesuaikan
dan diungkapkan dalam revisi atas Laporan Penilaian dengan nomor 00113/2.0109-
05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5 Februari 2025 pada halaman 16 sebagai
berikut:
“Tabel 7. Utang Kepada Pihak Berelasi
Rincian Transaksi Jumlah Pihak
Uang muka investasi Samty Asia Investment Pte.
Rp209.548.500.000
modal Ltd.
Uang muka investasi
Rp218.101.500.000 PT Pakuan Tbk.
modal
Jasa Profesional
Rp1.500.000.000 PT Pakuan Tbk.
Bantuan teknis
Total Rp429.150.000.000
Uang muka investasi modal dari PT Pakuan Tbk. sebesar Rp218 miliar dan Samty Asia
Investment Pte., Ltd (SAI) sebesar Rp209 miliar yang diterima perusahaan bukan
merupakan transaksi pinjaman pada umumnya, melainkan uang muka
peningkatan/investasi modal (berdasarkan dokumen underlying “Advance Share
Subscription Agreement” tertanggal 9 Mei 2024). Berdasarkan perjanjian pemesanan
saham dimuka tertanggal 9 Mei 2024 Pakuan dan SAI bersepakat untuk mengkonversi
uang muka peningkatan/investasi modal tersebut menjadi saham proporsional sesuai
dengan kepemilkan saham di Perusahaan. Konversi uang muka menjadi saham akan
dilakukan setelah mendapatkan persetujuan dari RUPS.
Syarat dan kondisi atas uang muka investasi modal sebagaimana dimaksud diatas
adalah sebagai berikut:
• Para pihak sepakat untuk mengkonversi penyetoran modal di muka yang
dilakukan oleh para pemegang saham kepada Perusahaan sebagai pembayaran
di muka untuk penerbitan saham oleh Perusahaan, yang seluruhnya akan
diambil oleh para pemegang saham sesuai dengan proporsi kepemilikan saham
dengan jumlah sebesar Rp427.650.000.000.
• Penyelesaian pemesanan saham baru oleh para pemegang saham bergantung
pada keputusan Rapat Umum Pemegang Saham Perusahaan yang diadakan
untuk menyetujui pemesanan saham, yang dapat dilakukan melalui Keputusan
sirkular pemegang saham.
• Jika Saham Perusahaan tidak diterbitkan kepada para pemegang saham sampai
masa berlaku yang ditetapkan berakhir, maka para pemegang saham memiliki
hak untuk menerima pengembalian uang muka pembelian saham sesuai
dengan jumlah yang disetor oleh para pemegang saham.
Uang muka peningkatan / investasi tersebut digunakan oleh perusahaan untuk
pembelian tanah sebesar Rp347 miliar dengan nomor SHGB 02286 seluas 55.025 m2
(beserta Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dan biaya notaris terkait
49
Page 51
pembelian tanah) dari PT Pakuan Tbk berlokasi di Sawangan, Depok Jawa Barat dan
modal kerja Perusahaan. “
16. Halaman 14. Analisis Commonsize Statement-Laporan Keuangan. Agar ditambahkan
pengungkapan atas analisis transaksi yang mendasari peningkatan dan/atau penurunan
persentase nilai masing-masing akun Laporan Keuangan dan kesesuaian analisis dengan
POJK No. 35/2020 dan SEOJK No. 17/2020.
Tanggapan Emiten :
Analisis transaksi yang mendasari peningkatan dan/atau penurunan persentase nilai masing-
masing akun Laporan Keuangan dan kesesuaian analisis dengan POJK No. 35/2020 dan SEOJK
No. 17/2020 telah disesuaikan dan diungkapkan dalam dalam revisi atas Laporan Penilaian
dengan nomor 00113/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5 Februari 2025 pada
19 sebagai berikut:
“Jumlah Aset
Jumlah aset Perusahaan periode 30 September 2024 mengalami peningkatan dibandingkan
dengan 30 April 2024 karena adanya penambahan aset tetap berupa tanah untuk
pengembangan sebesar Rp347 miliar:
• Aset Lancar
Rasio aset lancar terhadap total aset periode 30 September 2024 mengalami
perubahan dibandingkan dengan 30 April 2024 dari 100% (Rp10 miliar) menjadi
20,80% (Rp91 miliar) dikarenakan adanya peningkatan Kas setara kas menjadi
Rp54 miliar sisa dari setoran modal dan uang muka investasi modal setelah
dikurangi pembelian tanah dan pembayaran biaya dan pajak atas pembelian tanah;
pajak dibayar dimuka sebesar Rp36 miliar yang merupakan PPN atas pembelian
tanah; dan aset lancar lainnya sebesar Rp285 juta yang merupakan uang muka sewa
dan biaya dibayar di muka.
• Aset Tidak Lancar
Rasio aset tidak lancar terhadap total aset mengalami perubahan dari 0% (Rpnil)
menjadi 79,20% (Rp347 miliar) dikarenakan adanya pembelian aset berupa tanah
di Sawangan, Depok, Jawa Barat sejumlah Rp347 miliar.
Jumlah Liabilitas dan Ekuitas
• Liabilitas Jangka Pendek
Rasio liabilitas jangka pendek terhadap total aset Perusahaan periode 30 September
2024 mengalami perubahan dibandingkan dengan 30 April 2024 dari 0% (Rpnil)
menjadi 97,95% (Rp429 miliar) karena adanya peningkatan utang kepada pihak
berelasi berupa uang muka investasi modal sebesar Rp427,6 miliar; utang kepada
PT Pakuan Tbk atas kontrak jasa profesional bantuan teknis sebesar Rp1,5 miliar;
dan utang pajak sebesar Rp15 juta yang terdiri dari Pph 21 sebesar Rp13 juta, Pph 4
(2) sebesar Rp 2,8 juta, dan Pph 23 sebesar Rp54 ribu.
50
Page 52
• Jumlah Ekuitas
Rasio ekuitas terhadap total aset Perusahaan periode 30 September 2024
mengalami perubahan dibandingkan dengan 30 April 2024 dari 100% (Rp10 miliar)
menjadi 2,05% (Rp8,9 miliar) dikarenakan rugi bersih periode berjalan sebesar
Rp1,1 miliar”
17. Halaman 25. Pendekatan dan metode Penilaian.
a. Agar pengungkapan analisis disesuaikan mengacu pada POJK No. 35/2020 dan SEOJK No.
17/2020.
Tanggapan Emiten:
Sudah dilakukan penyesuaian pengungkapan analisis pendekatan dan metode penilaian
mengacu pada POJK No. 35/2020 dan SEOJK No. 17/2020. dalam revisi atas Laporan
Penilaian dengan nomor 00113/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5 Februari
2025 pada halaman 31 sebagai berikut:
“Pendekatan dan metode penilaian yang digunakan merupakan pendekatan dan metode
penilaian yang umum digunakan sesuai dengan POJK No. 35/2020 serta Kode Etik Penilai
Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Tahun 2018 Edisi VII (KEPI & SPI Edisi VII-
2018). Pemilihan pendekatan dan metode penilaian diterapkan dengan
mempertimbangkan karakteristik dan klasifikasi objek penilaian.
Dalam penilaian ini, pendekatan penilaian yang diaplikasikan adalah Pendekatan Aset dan
Pendekatan Pasar. Untuk Pendekatan Aset digunakan Metode Adjusted Book Value (ABV),
sedangkan untuk Pendekatan Pasar digunakan Metode Guideline Publicly Trade Company
(GPTC). Pendekatan Aset digunakan dengan pertimbangan Perusahaan memiliki aset yang
mempunyai kontribusi yang signifikan terhadap aktivitas operasional Perusahaan.
Pendekatan Aset adalah pendekatan berdasarkan laporan keuangan historis objek
penilaian yang diaudit, dengan cara menyesuaikan seluruh aset dan liabilitas menjadi Nilai
Pasar. Sementara, Pendekatan Pasar digunakan dengan pertimbangan bahwa terdapat
perusahaan yang sepadan dan sebanding dengan Perusahaan. Pendekatan Pasar adalah
pendekatan penilaian dengan membandingkan objek penilaian dengan objek lain yang
sebanding dan sejenis serta telah tersedia informasi harga transaksi atau penawaran.”
b. Agar ditambahkan pengungkapan atas dasar kesesuaian penggunaan pendekatan aset
ABV dan pendekatan pasar GPTC dikaitkan dengan VLS yang belum beroperasi.
Tanggapan Emiten:
Dasar kesesuaian penggunaan pendekatan aset ABV dan pendekatan pasar GPTC
dikaitkan dengan VLS telah disesuaikan dan diungkapkan dalam revisi atas Laporan
Penilaian dengan nomor 00113/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5
Februari 2025 pada halaman 32 sebagai berikut:
“Penggunaan pendekatan aset ABV dalam penilaian ini dikarenakan ekuitas perseroan
sangat bergantung pada aset tetap yang dimiliki, sesuai dengan POJK 35 tahun 2020 pasal
59. Penggunaan metode GPTC dalam penilaian ini dikarenakan metode diskonto arus kas
tidak dapat digunakan.”
51
Page 53
c. Selanjutnya, agar ditambahkan pengungkapan atas kesesuaian dimaksud mengacu pada
POJK No. 35/2020 dan SEOJK No. 17/2020.
Tanggapan Emiten:
Kesesuaian pendekatan aset sesuai dengan POJK No. 35/2020 dan SEOJK No. 17/2020
telah ditambahkan dan diungkapkan dalam revisi atas Laporan Penilaian dengan nomor
00113/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5 Februari 2025 pada halaman 32
sebagai berikut:
“Pendekatan Aset menjadi pendekatan utama dikarenakan kondisi perusahaan saat
dilakukan penilaian masih dalam tahap perencanaan dan pra pengembangan dan
Pendekatan Pasar menjadi pendekatan kedua karena pendekatan pendapatan tidak bisa
digunakan dalam penilaian disebabkan kondisi perusahaan belum beroperasi sesuai
dengan SEOJK No. 17/2020 dan POJK 35 tahun 2020 pasal 75 seperti dijelaskan dibawah
ini:
Metode arus kas hanya dapat digunakan untuk menilai:
a. Perusahaan yang telah melakukan kegiatan operasional satu tahun atau lebih atau
b. Perusahaan yang telah melakukan kegiatan operasional kurang dari satu tahun
namun merupakan Perusahaan yang dibentuk untuk menjalankan kontrak penjualan
atau penyediaan jasa dengan pihak ketiga.”
18. Halaman 26. Prosedur Penilaian.
a. Agar dijelaskan mengenai kesesuaian atas parameter yang digunakan dalam aplikasi
diskon dan premi. Selanjutnya, agar ditambahkan parameter yang digunakan dalam
penilaian, rincian perhitungan, dan kesesuaian dengan POJK No. 35/2020 dan SEOJK No.
17/2020.
Tanggapan Emiten:
Parameter yang digunakan dalam aplikasi diskon dan premi beserta parameter yang
digunakan dalam penilaian, rincian perhitungan, yang telah disesuaikan dengan POJK
No. 35/2020 dan SEOJK No. 17/2020 telah ditambahkan ke dalam dalam revisi atas
Laporan Penilaian dengan nomor 00113/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal
5 Februari 2025 pada halaman 34 sebagai berikut:
“Objek penilaian merupakan 100% ekuitas Perusahaan dimana sesuai dengan pasal 40
POJK No. 35 tahun 2020 penilai wajib menggunakan diskon likuiditas pasar.
Sesuai dengan pasal 41 POJK No. 35 tahun 2020, diskon likuiditas pasar untuk penilaian
mayoritas perusahaan tertutup sebesar 20%-40% dan sesuai dengan pasal 43 POJK No.
35 tahun 2020, control premium (premi kendali) untuk penilaian mayoritas perusahaan
tertutup sebesar 30%-70%.”
Dan
“Penilai menggunakan Discount Lack of Marketability (DLOM) sebesar 20% dengan
dasar pertimbangan faktor kepastian atas pembeli saham baru yang akan diterbitkan
VLS melalui konversi uang muka investasi modal, yaitu PT Pakuan Tbk. dan SAI.
Penilai tidak menggunakan Discount Lack of Control (DLOC) dalam melakukan penilaian
dengan dasar pertimbangan, Penilai menggunakan pendekatan aset ABV, sehingga nilai
yang dihasilkan menggunakan pendeketan tersebut mencerminkan nilai saham
pengendali.
Penggunaan premium control 30% dalam pendekatan pasar GPTC dikarenakan nilai
52
Page 54
yang dihasilkan dari pendekatan pasar mencerminkan nilai minoritas sehingga perlu
ditambahkan premi untuk melakukan rekonsiliasi pendekatan.”
b. Penilaian ekuitas Perusahaan metode ABV. Agar dijelaskan dasar kesesuaian dengan
POJK No. 35/2020 dan SEOJK No. 17/2020 atas penggunaan DLOM 20% dan tidak
terdapatnya perhitungan DLOC. Selanjutnya, agar ditambahkan pengungkapan atas
rincian analisis penilaian metode ABV mengacu pada hasil penilaian aset.
Tanggapan Emiten:
Dasar kesesuaian penggunaan metode ABV dengan POJK No. 35/2020 dan penggunaan
DLOM 20% dengan SEOJK No. 17/2020 serta tidak terdapatnya perhitungan DLOC dan
penambahan pengungkapan atas rincian analisis penilaian metode ABV telah
diungkapkan dalam revisi atas Laporan Penilaian dengan nomor 00113/2.0109-
05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5 Februari 2025 pada halaman 34 sebagai
berikut:
“Objek penilaian merupakan 100% ekuitas Perusahaan dimana sesuai dengan pasal 40
POJK No. 35 tahun 2020 penilai wajib menggunakan diskon likuiditas pasar.
Sesuai dengan pasal 41 POJK No. 35 tahun 2020, diskon likuiditas pasar untuk penilaian
mayoritas perusahaan tertutup sebesar 20%-40% dan sesuai dengan pasal 43 POJK No.
35 tahun 2020, control premium (premi kendali) untuk penilaian mayoritas perusahaan
tertutup sebesar 30%-70%.
Penggunaan ABV dalam penilaian ini dikarenakan ekuitas Perusahaan sangat
bergantung pada aset tetap yang dimiliki, sesuai dengan POJK 35 tahun 2020 pasal 59. “
Dan
“Penilai menggunakan Discount Lack of Marketability (DLOM) sebesar 20% dengan
dasar pertimbangan faktor kepastian atas pembeli saham baru yang akan diterbitkan
VLS melalui konversi uang muka investasi modal, yaitu PT Pakuan Tbk. dan SAI.
Penilai tidak menggunakan Discount Lack Of Control (DLOC) dalam melakukan penilaian
dengan dasar pertimbangan, Penilai menggunakan pendekatan aset ABV, sehingga nilai
yang dihasilkan menggunakan pendeketan tersebut mencerminkan nilai saham
pengendali.”
c. Penilaian ekuitas Perusahaan metode GPTC. Agar dijelaskan dasar kesesuaian dengan
POJK No. 35/2020 dan SEOJK No. 17/2020 atas penggunaan DLOM 20% dan control
premium 30%. Selanjutnya, agar ditambahkan pengungkapan atas rincian analisis
penilaian metode GPTC.
Tanggapan Emiten:
Kesesuaian penilaian ekuitas Perusahaan menggunakan metode GPTC dan penggunaan
DLOM 20% serta control premium 30% terhadap POJK No. 35/2020 dan SEOJK 17/2020
beserta pengungkapan atas rincian analisis penilaian metode GPTC telah ditambahkan
dalam revisi atas Laporan Penilaian dengan nomor 00113/2.0109-
05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5 Februari 2025 pada halaman 34 sebagai
berikut:
“Objek penilaian merupakan 100% ekuitas Perusahaan dimana sesuai dengan pasal 40
POJK 35 tahun 2020 penilai wajib menggunakan diskon likuiditas pasar.
Sesuai dengan pasal 41 POJK 35 tahun 2020 Diskon likuiditas pasar untuk penilaian
53
Page 55
mayoritas perusahaan tertutup sebvesar 20%-40% dan sesuai dengan pasal 43 POJK 35
tahun 2020, control premium (premi kendali) untuk penilaian mayoritas perusahaan
tertutup sebesar 30%-70%.”
Dan
“… penggunaan metode GPTC dalam penilaian ini dikarenakan metode diskonto arus kas
tidak dapat digunakan.
Penilai menggunakan Discount Lack of Marketability (DLOM) sebesar 20% dengan dasar
pertimbangan faktor kepastian atas pembeli saham baru yang akan diterbitkan VLS
melalui konversi uang muka investasi modal, yaitu PT Pakuan Tbk. Dan SAI.”
Dan
“Penggunaan premium control 30% dalam pendekatan pasar GPTC dikarenakan nilai
yang dihasilkan dari pendekatan pasar mencerminkan nilai minoritas sehingga perlu
ditambahkan premi untuk melakukan rekonsiliasi pendekatan.”
Rincian dan analisis penilaian dengan pendekatan pasat GPTC telah diungkapkan dalam
revisi atas Laporan Penilaian dengan nomor 00113/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025,
tertanggal 5 Februari 2025 pada halaman 36 sebagai berikut:
“b. Indikasi Nilai dengan Pendekatan Pasar Melalui Metode Guideline Publicly
Trade Company (GPTC)
Tabel 14. Guideline Publicly Traded Company (Dalam Ribuan Rupiah)
No. Ticker Company Name P/S P/BV P/E
1 IDX:RELF PT Andalan Sakti Primaindo Tbk (IDX:ASPI) 6,81 2,66 (116,60)
2 IDX:ADCP PT Capri Nusa Satu Properti Tbk (IDX:CPRI) 35,51 0,66 (33,15)
3 IDX:GAMA PT Citra Buana Prasida Tbk (IDX:CBPE) 2,27 1,04 4,10
4 IDX:AKKU PT Dafam Property Indonesia Tbk (IDX:DFAM) 1,46 2,96 (6,81)
5 IDX:BIKA PT Graha Mitra Asia Tbk (IDX:RELF) 2,06 0,40 11,39
6 IDX:BKDP PT Grand House Mulia Tbk (IDX:HOMI) 6,08 2,52 75,21
7 IDX:DADA PT Karya Bersama Anugerah Tbk (IDX:KBAG) 4,95 0,36 (8,08)
8 IDX:DART PT Kokoh Exa Nusantara Tbk (IDX:KOCI) 2,74 1,73 9,16
9 IDX:FMII PT Kota Satu Properti Tbk (IDX:SATU) 9,12 4,73 (60,44)
10 IDX:RISE PT Metro Realty Tbk (IDX:MTSM) 0,84 0,70 (4,24)
Average 7,18 1,78 (12,95)
Median 3,85 1,39 (5,52)
Min 0,84 0,36 (116,60)
Max 35,51 4,73 75,21
Valuation Object 0 8.984 -1.015,85
Multiple Value - 12.450 5.612
- 12.450 5.612
Weight (%) 0,00% 100,00% 0,00%
Indicative Valuation - 12.450 -
100% Indicative Value of 100,00% 12.450
100,00% Indicative Value of 100,00% 12.450
30% CP 3.735
Indicative Value After CP 16.186
20% DLOM -3.237
Indicative Value of 100% 12.949
Berdasarkan analisis yang dilakukan, berikut adalah indikasi Nilai Pasar ekuitas
Perusahaan dengan menggunakan metode GPTC.
Tabel 15. Indikasi Nilai Pasar Ekuitas Perusahaan dengan Metode Guideline Publicly
Trade Company (Dalam Ribuan Rupiah)
Uraian % Nilai
Nilai Ekuitas 100,00% Per 30 12.450.489
54
Page 56
Uraian % Nilai
September 2024
Control Premium 30% 3.735.147
Indikasi Nilai Ekuitas Setelah DLOC 16.185.636
Discount Lack of Marketability 20% (3.237.127)
Indikasi Nilai Pasar 100,00% Saham 12.948.509
Berdasarkan perhitungan tersebut diatas, maka kami berpendapat bahwa indikasi Nilai
Pasar 100,00%% ekuitas Perusahaan pada tanggal 30 September 2024 dengan
menggunakan pendekatan pasar melalui metode Guideline Publicly Trade Company
adalah sebesar Rp. 12.948.509.034,- ( Dua Belas Miliar Sembilan Ratus Empat
Puluh Delapan Juta Lima Ratus Sembilan Ribu Tiga Puluh Empat Rupiah).”
19. Kesimpulan Nilai. Agar ditambahkan pengungkapan atas dasar analisis pembobotan 70%
dan 30% untuk pendekatan aset dan pasar dan pernyataan bahwa Perusahaan memiliki aset
yang mempunyai kontribusi yang signifikan dikaitkan dengan VLS yang belum beroperasi.
Selanjutnya, agar ditambahkan pengungkapan atas harga per saham.
Tanggapan Emiten:
Dasar analisis pembobotan 70% dan 30% untuk pendekatan aset dan pasar dan pernyataan
bahwa Perusahaan memiliki aset yang mempunyai kontribusi yang signifikan dikaitkan
dengan VLS yang belum beroperasi serta pengungkapan atas harga per saham telah
ditambahkan dalam Laporan Penilaian dengan nomor 00113/2.0109-
05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5 Februari 2025 pada halaman 37 sebagai berikut:
“… Pendekatan Aset menjadi pendekatan utama dikarenakan kondisi perusahaan saat
dilakukan penilaian masih dalam tahap perencanaan dan pra pengembangan. Pendekatan
pasar menjadi pendekatan kedua karena pendekatan pendapatan tidak bisa digunakan
dalam penilaian disebabkan kondisi perusahaan belum beroperasi sesuai dengan POJK 35
tahun 2020 pasal 75, sehingga kami berkeyakinan bahwa metode ABV lebih tepat dalam
menggambarkan nilai fundamental Perusahaan dibandingkan pendekatan pasar “
Pengungkapan atas harga per saham telah ditambahkan juga pada halaman 38 sebagai
berikut:
“c. Kesimpulan Nilai
...Berikut hasil rekonsiliasi nilai dari kedua metode penilaian tersebut diatas.
Tabel 16. Rekonsiliasi Nilai (Dalam Rupiah Penuh)
Nilai Pasar Nilai Pasar
Pendekatan
Bobot Tertimbang
Penilaian (Rp.) (Rp.)
Pendekatan 70
Aset (ABV) 8.507.921.600 % 5.955.545.120
Pendekatan 30
Pasar (GPTC) 12.948.509.034 % 3.884.552.710
Jumlah 9.840.097.830
Pembulatan 9.840.098.000
Berdasarkan analisis dari semua data dan informasi yang kami peroleh dan dengan
55
Page 57
mempertimbangkan berbagai faktor yang relevan yang mempengaruhi penilaian kami, dan
mengacu pada hasil perhitungan dengan menggunakan metode penilaian tersebut diatas,
kami berpendapat bahwa Nilai Pasar 100,00% Ekuitas PT Vasamty Land Sawangan per
30 September 2024 adalah sebesar
Rp. 9.840.098.000
(Sembilan Miliar Delapan Ratus Empat Puluh Juta Sembilan Puluh Delapan Ribu
Rupiah)
Berdasarkan hasil penilaian diatas, maka nilai pasar per saham PT Vasamty Land Sawangan
adalah sebesar Rp. 984.010 per lembar saham sebelum stock split atau Rp. 492.005 per
lembar saham setelah stock split
Perusahaan telah melakukan stock split per tanggal 17 Januari 2025 dengan perubahan
jumlah lembar saham Perusahaan dari 10.000 lembar saham menjadi 20.000 lembar saham.
Transaksi stock split hanya mengubah jumlah lembar dan nilai nominal per saham secara
proporsional tanpa mengubah total nilai modal saham VLS, sehingga pelaksanaan stock split
tidak mempengaruhi penilaian 100% ekuitas VLS.”
20. Agar dijelaskan dasar tidak terdapatnya pengungkapan atas analisis stock split pada 27
Januari 2025 dan analisisnya mengacu pada pasal 7 dan pasal 49 POJK No. 35/2020.
Tanggapan Emiten:
Analisis stock split pada 17 Januari 2025 dan analisisnya terkait pasal 7 dan pasal 49 POJK
No. 35/2020 telah ditambahkan dalam Laporan Penilaian dengan nomor 00113/2.0109-
05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5 Februari 2025 pada halaman 8 sebagai berikut:
“1.19 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event)
Dari tanggal kajian (cut off date) per 30 September 2024 hingga laporan penilaian ini
diterbitkan terdapat kejadian penting setelah tanggal penilaian (Subsequent Event), yaitu
perubahan pengurus dan stock split Perusahaan.
Perusahaan telah melakukan stock split per tanggal 17 Januari 2025 dengan perubahan
jumlah lembar saham Perusahaan dari 10.000 lembar saham menjadi 20.000 lembar saham
sehingga nilai per lembar saham setelah stock split menjadi sebesar Rp. 500.000 per lembar
saham. Transaksi stock split hanya mengubah jumlah lembar dan nilai nominal per saham
secara proporsional tanpa mengubah total nilai modal saham VLS, sehingga pelaksanaan
stock split tidak mempengaruhi penilaian 100% ekuitas VLS.
SEBELUM STOCK SPLIT SESUDAH STOCK SPLIT
Pemegang 30 SEPTEMBER 2024 17 JANUARI 2025
saham Lembar Nominal / Lembar Nominal /
Nilai Saham Nilai Saham
Saham saham Saham saham
Perseroan 5.100 1.000.000 5.100.000.000 10.200 500.000 5.100.000.000
SAI 4.900 1.000.000 4.900.000.000 9.800 500.000 4.900.000.000
Total 10.000 10.000.000.000 20.000 10.000.000.000
E. Laporan Keuangan Interim PT Vasamty Land Sawangan untuk Periode 1 (satu) Bulan Sejak
Tanggal 3 April 2024 (Tanggal Pendirian) sampai dengan Tanggal
30 September 2024 dengan Nomor Laporan 00002/2.1030/AU.1/03/0501- 1/1/I/2025
tanggal 10 Januari 2025.
56
Page 58
1. Laporan Auditor Independen
Laporan Auditor Independen telah disampaikan dengan Nomor
00002/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/I/2025 tanggal 10 Januari 2025 dengan opini wajar
tanpa modifikasian. Berkenaan dengan penyesuaian Laporan Keuangan karena penelaahan
dari OJK, apabila hal tersebut mengakibatkan Laporan Auditor Independen harus diterbitkan
kembali sesuai standar auditing yang berlaku, maka Laporan Auditor Independen agar
diterbitkan kembali.
Tanggapan Emiten:
Atas penelaahan Laporan Keuangan dari OJK, terdapat penyesuaian Laporan keuangan dan
telah diterbitkan kembali Laporan Auditor Independen dengan
00019/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/II/2025 tanggal 10 Februari 2025.
2. Laporan Posisi Keuangan. Agar:
a. Dijelaskan mengenai rincian transaksi yang mendasari pengakuan aset keuangan lancar
lainnya dan analisis atas kesesuaian dengan PSAK.
Tanggapan Emiten:
Aset keuangan lancar lainnya merupakan akrual atas pendapatan bunga deposito yang
ditempatkan oleh PT Vasamty Land Sawangan pada Bank Jtrust Indonesia. Merujuk pada
PSAK 201 (dahulu PSAK 1) tentang penyajian laporan keuangan paragraf 27 “Entitas
menyusun laporan keuangan atas dasar akrual, kecuali laporan arus kas”, oleh karena itu
Pengakuan akrual atas pendapatan bunga deposito tersebut telah sesuai dengan PSAK
yang berlaku.
b. Dijelaskan mengenai rincian transaksi yang mendasari uang muka dan biaya dibayar di
muka. Selanjutnya, agar dipisahkan penyajian uang muka dan biaya dibayar dimuka,
serta dijelaskan kolektibilitas/realisasi periode terkini atas masing-masing akun
transaksi dimaksud.
Tanggapan Emiten:
Rincian Uang Muka dan biaya dibayar muka sebagai berikut:
Nama Akun Nilai
Uang Muka Rp82.000.000
Biaya dibayar dimuka Rp5.833.333
Total uang muka dan biaya dibayar dimuka Rp87.833.333
Transaksi yang mendasari pengakuan uang muka sebesar Rp82.000.000 adalah
perjanjian jasa konsultan antara PT Vasamty Land Sawangan (“VLS”) dan PT Daya Creasi
Mitrayasa dengan nilai imbalan jasa konsultan sebesar Rp205.000.000 dimana per 30
September 2024, VLS telah melakukan pembayaran imbalan jasa konsultan pertama
(down payment) sebesar 40% dari nilai kontrak. Sampai dengan Periode Desember 2024,
belum terdapat realisasi atas uang muka tersebut dikarenakan proses jasa konsultan
tersebut masih berjalan.
Transaksi yang mendasari pengakuan biaya dibayar dimuka sebesar Rp5.833.333 adalah
perjanjian sewa kantor antara PT Vasamty Land dan PT Pakuan Tbk dengan nilai sewa
sebesar Rp10.000.000 selama May 2024 sampai dengan April 2025. Per 30 September
2024 telah diamortisasi selama 5 bulan sebesar Rp4.166.667. Sejak awal periode sewa
57
Page 59
sampai dengan Periode Desember 2024, realisasi atas biaya sewa dibayar dimuka
(amortisasi) sebesar Rp6.666.667.
Penyajian uang muka dan biaya dibayar dimuka telah dipisahkan pada Laporan
Keuangan Interim yang telah diterbitkan kembali dengan Laporan Auditor Independen
Nomor 00019/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/II/2025 tanggal 10 Februari 2025.
c. Dijelaskan mengenai rincian transaksi yang mendasari pajak dibayar dimuka dan
diklarifikasi realisasi periode terkini atas pajak dimaksud.
Tanggapan Emiten:
Rincian transaksi yang mendasari pajak dibayar dimuka atas Pajak Pertambahan Nilai
(PPN) dan diklarifikasi realisasi periode terkini atas pajak sebagai berikut:
No. PPN DPP Keterangan
1. 36.316.500.000 330.150.000.000 Pembelian tanah di Sawangan,
Depok dari Perseroan (CALK 6)
2. 1.100.000 10.000.000 Sewa ruangan kantor (Poin E.2.b
diatas)
3. 2.200.000 20.000.000 Biaya Jasa Audit Laporan Keuangan
Apr 30, 2024
4. 297.000 2.700.000 Biaya Jasa Pengajian (Payroll
Services)
5. 9.020.000 82.000.000 Biaya Jasa konsultan teknik (Poin
E.2.b diatas)
Total 36.329.117.000 330.264.700.000
Sampai dengan Periode Desember 2024, belum terdapat realisasi atas pajak dibayar
dimuka (PPN) tersebut dikarenakan VLS yang masih dalam tahapan perencanaan dan
pra pengembangan.
d. Dijelaskan dalam bentuk tabel mengenai rincian tanah untuk pengembangan, rincian
lokasi, rincian pihak, rincian kepemilikan, rincian penggunaan, dan rincian atas masing-
masing pembangunan dan sumber dana pembangunan.
Tanggapan Emiten:
Berikut rincian tanah dalam bentuk tabel sebagai berikut:
Nomor Sertifikat SHGB No. 02286
Luas Tanah 55.025 m2
Lokasi Kelurahan Sawangan, Kec. Sawangan, Kota
Depok, Jawa Barat
Status Kepemilikan Berdasarkan AJB No. 06/2024 tanggal 17 Mei
2024, VLS dan PT Pakuan Tbk telah melakukan
Akta Jual Beli tanah seluas 55.025 m2 di
Sawangan, Jawa Barat.
Pemilik Asal PT Pakuan Tbk
Rincian Penggunaan Tanah Untuk pengembangan residensial dan fasilitas
pendukung lainnya
58
Page 60
Rencana Pembangunan Pembangunan masih dalam tahap perencanaan
dan pra pengembangan. Per 30 Sep 2024,
aktivitas konstruksi fisik belum dimulai.
Sumber Dana Pembangunan Kas internal VLS dari modal saham dan uang
muka investasi modal yang rencananya akan
dikonversi menjadi modal saham.
e. Dijelaskan mengenai rincian atas utang pajak dan realisasi pembayaran periode terkini.
Tanggapan Emiten:
Rincian atas utang pajak telah diungkapkan pada CALK 5.b sebagai berikut:
30 Sep 2024 Tanggal Realisasi Pembayaran
Pajak Penghasilan
Pasal 21 13.045.533 8 Oktober 2024
Pasal 4 (2) 2.870.000 8 Oktober 2024
Pasal 23 54.000 8 Oktober 2024
f. Dijelaskan mengenai transaksi yang mendasari atas utang lain-lain – pihak berelasi,
rincian pihak, perjanjian yang mendasari, syarat kondisi, dan penggunaan dana atas
utang dimaksud. Selanjutnya, agar disampaikan rekening koran atas penerimaan utang
dan realisasi periode terkini atas utang dimaksud.
Tanggapan Emiten:
Utang lain-lain pihak berelasi terdiri atas:
Rincian Jumlah Pihak Ket.
Transaksi
Uang muka Rp209.548.500.000 Samty Asia CALK 11.a
investasi modal Investment Pte.,
Ltd
Uang muka Rp218.101.500.000 PT Pakuan Tbk. CALK 11.a
investasi modal
Jasa Profesional Rp1.500.000.000 PT Pakuan Tbk. CALK 10
Bantuan teknis dan 11.b
Total Rp429.150.000.000
Pada dasarnya, utang lain-lain (uang muka investasi modal) kepada PT Pakuan Tbk
sebesar Rp218.101.500.000 (51% terhadap total liabilitas) dan Samty Asia Investment
Pte., Ltd (SAI) sebesar Rp209.548.500.000 (49% terhadap total liabilitas) yang diterima
VLS bukan merupakan transaksi pinjaman pada umumnya, melainkan uang muka
peningkatan/investasi modal (berdasarkan dokumen underlying Advance Share
Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024). Hal ini sebagaimana diungkapkan dalam
Laporan Keuangan Interim Auditan untuk periode 6 bulan sejak 3 April 2024 s/d 30
September 2024 pada Catatan Laporan Keuangan (CALK) nomor 11.a (Perjanjian
Penting). Sehubungan dengan transaksi ini, Perseroan telah mengajukan permohonan
59
Page 61
RUPS Independen sejak 29 April 2024 melalui SPE OJK.
Pengunaan dana atas utang lain-lain (uang muka investasi modal yang rencananya akan
dikonversi menjadi modal saham) dimaksud digunakan untuk pembelian tanah yang
berlokasi di Sawangan, Depok, Jawa Barat berikut dengan pajak terkait sebagaimana
dijelaskan pada poin E.4.c sebesar Rp383.320.432.432 dan sisanya akan digunakan
sebagai tambahan modal kerja Perusahaan.
Syarat dan kondisi atas perjanjian utang dan syarat kondisi atas konversi yang diatur
dalam perjanjian tersebut, sebagai berikut: (sebagaimana telah diungkapkan pada CALK
11.a.)
• Para pihak sepakat untuk mengkonversi penyetoran modal di muka yang dilakukan
oleh para pemegang saham kepada Perusahaan sebagai pembayaran di muka untuk
penerbitan saham oleh Perusahaan, yang seluruhnya akan diambil oleh para
pemegang saham sesuai dengan proporsi kepemilikan saham dengan jumlah
sebesar Rp427.650.000.000.
• Penyelesaian pemesanan saham baru oleh para pemegang saham bergantung pada
keputusan Rapat Umum Pemegang Saham Perusahaan yang diadakan untuk
menyetujui pemesanan saham, yang dapat dilakukan melalui Keputusan sirkular
pemegang saham.
• Jika Saham Perusahaan tidak diterbitkan kepada para pemegang saham sampai
masa berlaku yang ditetapkan berakhir, maka para pemegang saham memiliki hak
untuk menerima pengembalian uang muka pembelian saham sesuai dengan jumlah
yang disetor oleh para pemegang saham.
• Perjanjian ini berlaku sejak tanggal 9 Mei 2024 hingga 8 Mei 2025.
Rekening koran atas penerimaan utang telah kami lampirkan pada Gdrive dengan link
sebagai berikut:
https://drive.google.com/drive/folders/1PGdL-4SXjAJvzKpaWv6aJodpNKLLpEE1
g. Dijelaskan mengenai transaksi yang mendasari saldo laba negatif.
Selanjutnya, agar ditambahkan pengungkapan CALK atas saldo laba.
Tanggapan Emiten:
Saldo laba negatif sebesar Rp1.015.848.269 terjadi karena adanya beban-beban
operasional sebesar Rp1.708.741.898 setelah dikurangi dengan adanya penghasilan
lain-lain bersih sebesar Rp692.893.629 (yang berasal dari penempatan dana dalam Giro
dan Deposito pada bank). Rincian atas beban operasional sebesar Rp1.708.741.898
(sebagaimana dijelaskan pada CALK 8) terdiri dari:
• Gaji dan Tunjangan Karyawan 168,057,956
• Jasa Profesional 1,532,700,000 *
• Biaya Sewa 4,166,667
• Biaya Entertain 3,817,275
* Jasa profesional sebagian besar merupakan jasa bantuan teknis yang diberikan oleh PT
Pakuan Tbk kepada VLS yang bertujuan untuk mendukung VLS dalam pengelolaan dan
pelaksanaan proyek pengembangan lahan seluas 5.5 hektar di Sawangan, Depok, Jawa
Barat. Sebagaimana yang telah diungkapkan pada CALK 11.b.
Kondisi saldo laba negatif tersebut didasari oleh kondisi Perusahaan yang masih dalam
60
Page 62
tahapan perencanaan dan pra pengembangan sehingga belum terdapat saldo
pendapatan dan hanya beban-beban sebagaimana yang dijelaskan diatas.
Pengungkapan atas saldo laba negatif sebesar Rp1.015.848.269 telah diungkapkan
dalam Laporan Perubahan Ekuitas Interim dimana saldo laba negatif tersebut berasal
dari rugi bersih periode berjalan sebagaimana tercantum dalam Laporan Laba Rugi dan
Penghasilan komprehensif lain interim.
h. Dijelaskan mengenai rincian atas transaksi yang mendasari masing-masing penghasilan
dan beban lain-lain bersih dan rincian nilainya.
Tanggapan Emiten:
Dasar pengakuan penghasilan lain-lain adalah bunga atas penempatan dana/kas
Perusahaan pada rekening giro dan deposito masing-masing sebesar Rp71.531.942 dan
Rp623.091.187. Sementara beban lain-lain merupakan biaya adminstrasi bank sebesar
Rp1.729.500 yang dibebankan oleh pihak bank atas kepemilikan rekening jasa giro.
Rincian-rincian tersebut juga dapat dilihat pada CALK 9.
i. Dijelaskan mengenai transaksi yang mendasari rugi bersih.
Tanggapan Emiten:
Rugi bersih sebesar Rp1.015.848.269 terjadi karena adanya beban-beban operasional
sebesar Rp1.708.741.898 setelah dikurangi dengan penghasilan lain-lain bersih sebesar
Rp692.893.629 (yang berasal dari penempatan dana dalam Giro dan Deposito pada
bank). Rincian atas beban operasional sebesar Rp1.708.741.898 (sebagaimana
dijelaskan pada CALK 8) terdiri dari:
• Gaji dan Tunjangan Karyawan 168,057,956
• Jasa Profesional 1,532,700,000 *
• Biaya Sewa 4,166,667
• Biaya Entertain 3,817,275
* Jasa profesional sebagian besar merupakan jasa bantuan teknis yang diberikan oleh PT
Pakuan Tbk kepada VLS yang bertujuan untuk mendukung VLS dalam pengelolaan dan
pelaksanaan proyek pengembangan lahan seluas 5.5 hektar di Sawangan, Depok, Jawa
Barat. Sebagaimana yang telah diungkapkan pada CALK 11.b.
Kondisi rugi bersih tersebut didasari oleh kondisi Perusahaan yang masih dalam tahapan
perencanaan dan pra pengembangan sehingga belum terdapat saldo pendapatan dan
hanya beban-beban sebagaimana yang dijelaskan diatas.
3. Laporan Arus Kas. Agar:
a. Dijelaskan mengenai rincian transaksi yang mendasari pembayaran untuk aktivitas
operasi lainnya dan rekonsel atas transaksi dimaksud.
Tanggapan Emiten:
Rincian transaksi pembayaran untuk aktivitas operasi lainnya sebesar
Rp36.456.439.775 sebagai berikut:
Nilai Catatan
Beban umum dan (1.708.741.898) CALK 8
administrasi
61
Page 63
(+) Beban Gaji dan 168.057.956 CALK 8
tunjangan karyawan
Biaya administrasi Bank (1.729.500) CALK 9
(+) Saldo awal pajak -
dibayar dimuka
(-) saldo akhir pajak (36.329.117.000) CALK 5.a
dibayar dimuka
(+) Saldo awal uang muka -
dan biaya dibayar dimuka
(-) saldo akhir uang muka (87.833.333) Laporan Neraca (Uang
dan biaya dibayar dimuka Muka dan Biaya dibayar
di Muka)
(-) Saldo awal utang pajak -
Pasal 4(2) dan 23
(+) Saldo akhir utang 2.924.000 CALK 5.b
pajak Pasal 4(2) dan 23
(-) Saldo awal utang lain- -
lain berelasi
(+) Saldo akhir utang lain- 1.500.000.000 CALK 10.a (Jasa
lain berelasi profesional)
Pembayaran untuk 36.456.439.775
Aktivitas Operasi Lainnya
b. Dijelaskan mengenai rincian transaksi penerimaan bunga.
Tanggapan Emiten:
Rincian transaksi penerimaan bunga sebagai berikut:
Nilai Catatan
Pendapatan Bunga 694.623.129 CALK 9 (sebagaimana
Deposito dan giro dijelaskan dalam Poin
E.2.h diatas)
(+) saldo awal piutang -
bunga
(-) saldo akhir piutang (198.087.430) Akrual atas pendapatan
bunga bunga deposito
(sebagaimana dijelaskan
dalam Poin E.2.a)
Penerimaan Bunga 496.535.699
c. Dijelaskan dalam bentuk tabel mengenai rincian atas penambahan tanah dalam
pengembangan, rincian pihak, rincian nilai, kepemilikan, lokasi, pengggunaan atas tanah,
perjanjian yang mendasari, syarat kondisi, dan sumber dana pembelian tanah dalam
62
Page 64
pengembangan, dan sumber dana Pembangunan tanah dimaksud. Selanjutnya, agar
disampaikan dokumen rekening koran atas transaksi.
Tanggapan Emiten:
Berikut rincian tanah dalam bentuk tabel sebagai berikut:
Nomor Sertifikat SHGB No. 02286
Luas Tanah 55.025 m2
Lokasi Kelurahan Sawangan, Kec. Sawangan, Kota
Depok, Jawa Barat
Status Kepemilikan Berdasarkan AJB No. 06/2024 tanggal 17 Mei
2024, VLS dan PT Pakuan Tbk telah melakukan
Akta Jual Beli tanah seluas 55.025 m2 di
Sawangan, Jawa Barat.
Pemilik Asal PT Pakuan Tbk
Rincian Penggunaan Tanah Untuk pengembangan residensial dan fasilitas
pendukung lainnya
Rencana Pembangunan Pembangunan masih dalam tahap perencanaan
dan pra pengembangan. Per 30 Sep 2024,
aktivitas konstruksi fisik belum dimulai.
Sumber Dana Perolehan Tanah dan • Sumber Dana Perolehan tanah: Kas
Pembangunan internal VLS dari modal saham dan uang
muka investasi modal yang rencananya akan
dikonversi menjadi modal saham.
• Sumber Dana Pembangunan: arus kas
operasional hasil penjualan produk kepada
konsumen.
Rekening koran atas penerimaan utang telah kami lampirkan pada Gdrive dengan link
sebagai berikut:
https://drive.google.com/drive/folders/1PGdL-4SXjAJvzKpaWv6aJodpNKLLpEE1
d. Dijelaskan mengenai transaksi yang mendasari penerimaan utang lain-lain pihak
berelasi, rincian pihak, nilai, perjanjian yang mendasari, syarat kondisi, dan penggunaan
dana atas utang lain-lain dimaksud.
Tanggapan Emiten:
Utang lain-lain pihak berelasi terdiri atas:
Rincian Jumlah Pihak Ket.
Transaksi
Uang muka Rp209.548.500.000 Samty Asia CALK 11.a
investasi modal Investment Pte.,
Ltd
Uang muka Rp218.101.500.000 PT Pakuan Tbk. CALK 11.a
investasi modal
63
Page 65
Jasa Profesional Rp1.500.000.000 PT Pakuan Tbk. CALK 10
Bantuan teknis dan 11.b
Total Rp429.150.000.000
Pada dasarnya, utang lain-lain (uang muka investasi modal) kepada PT Pakuan Tbk
sebesar Rp218.101.500.000 (51% terhadap total liabilitas) dan Samty Asia Investment
Pte., Ltd (SAI) sebesar Rp209.548.500.000 (49% terhadap total liabilitas) yang diterima
VLS bukan merupakan transaksi pinjaman pada umumnya, melainkan uang muka
peningkatan/investasi modal (berdasarkan dokumen underlying Advance Share
Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024). Hal ini sebagaimana diungkapkan dalam
Laporan Keuangan Interim Auditan untuk periode 6 bulan sejak 3 April 2024 s/d 30
September 2024 pada Catatan Laporan Keuangan (CALK) nomor 11.a (Perjanjian
Penting). Sehubungan dengan transaksi ini, Perseroan telah mengajukan permohonan
RUPS Independen sejak 29 April 2024 melalui SPE OJK.
Pengunaan dana atas utang lain-lain (uang muka investasi modal yang rencananya akan
dikonversi menjadi modal saham) dimaksud digunakan untuk pembelian tanah yang
berlokasi di Sawangan, Depok, Jawa Barat berikut dengan pajak terkait sebagaimana
dijelaskan pada poin E.4.c sebesar Rp383.320.432.432 dan sisanya akan digunakan
sebagai tambahan modal kerja Perusahaan.
Syarat dan kondisi atas perjanjian utang dan syarat kondisi atas konversi yang diatur
dalam perjanjian tersebut, sebagai berikut: (sebagaimana telah diungkapkan pada CALK
11.a.)
• Para pihak sepakat untuk mengkonversi penyetoran modal di muka yang dilakukan
oleh para pemegang saham kepada Perusahaan sebagai pembayaran di muka untuk
penerbitan saham oleh Perusahaan, yang seluruhnya akan diambil oleh para
pemegang saham sesuai dengan proporsi kepemilikan saham dengan jumlah
sebesar Rp427.650.000.000.
• Penyelesaian pemesanan saham baru oleh para pemegang saham bergantung pada
keputusan Rapat Umum Pemegang Saham Perusahaan yang diadakan untuk
menyetujui pemesanan saham, yang dapat dilakukan melalui Keputusan sirkular
pemegang saham.
• Jika Saham Perusahaan tidak diterbitkan kepada para pemegang saham sampai
masa berlaku yang ditetapkan berakhir, maka para pemegang saham memiliki hak
untuk menerima pengembalian uang muka pembelian saham sesuai dengan jumlah
yang disetor oleh para pemegang saham.
• Perjanjian ini berlaku sejak tanggal 9 Mei 2024 hingga 8 Mei 2025.
e. Dijelaskan mengenai rincian pihak dan nilai atas setoran modal. Selanjutnya, agar
disampaikan dokumen rekening koran setoran modal.
Tanggapan Emiten:
Rincian pihak dan nilai atas setoran modal sebagai berikut:
Pemegang Saham Setoran Modal Persentase
Kepemilikan
PT Pakuan Tbk 5.100.000.000 51%
Samty Asia Investment Pte. Ltd. 4.900.000.000 49%
64
Page 66
Total 10.000.000.000 100%
Dokumen rekening koran telah kami lampirkan pada Gdrive dengan link sebagai berikut:
https://drive.google.com/drive/folders/1PGdL-4SXjAJvzKpaWv6aJodpNKLLpEE1
4. Catatan atas Laporan Keuangan.
a. No. 1., Umum. Agar dijelaskan terkait dengan Perusahaan yang belum beroperasi secara
komersial dan hanya memiliki 2 karyawan. Selanjutnya, dijelaskan nilai manfaat yang
diperoleh Perseroan atas rencana transaksi kepada Perusahaan serta kesiapan VLS
dalam menjalankan kegiatannya dengan kondisi kepemilikan 2 karyawan.
Tanggapan Emiten:
Perusahaan yang belum beroperasi secara komersial dan hanya memiliki 2 karyawan
dikarenakan Perusahaan baru berdiri sejak 3 April 2024 dan masih dalam tahapan
perencanaan dan pra pengembangan sehingga dengan kondisi kepemilikan 2 karyawan
tersebut masih memadai serta Perusahaan didukung dengan Jasa bantuan teknis yang
diberikan oleh PT Pakuan Tbk. Seiring dengan memasuki tahapan aktivasi lahan, pra-
penjualan dan kontruksi Perusahaan berencana untuk menambah jumlah karyawan
guna mendukung operasional Perusahaan kedepannya.
Nilai manfaat yang diperoleh Perseroan, atas rencana transaksi peningkatan modal
melalui konversi uang muka investasi modal, memberikan manfaat antara lain:
• secara konsolidasi, struktur permodalan Perseroan akan menjadi lebih sehat karena
adanya konversi uang muka investasi modal (liabilitas) menjadi komponen ekuitas;
• uang muka investasi modal (liabilitas) SAI yang tidak dikonversi menjadi ekuitas
akan menyebabkan kurangnya komitmen kepastian investasi oleh SAI dalam
proyek/perusahaan patungan dimana Perseroan mengambil bagian;
• investasi dalam perusahan patungan Perseroan bersama SAI (VLS) pada proyek
yang dikembangkan bersama di Indonesia merupakan investasi dengan komitmen
bersama agar porsi investasi dalam bentuk aset tanah harus dibiayai dengan modal
saham. Dengan dilakukannya peningkatan modal, kepercayaan investor (dalam hal
ini SAI) atas proyek real estate di Indonesia dan khususnya terhadap Perseron akan
terjaga.
b. No. 2., Kebijakan Akuntansi Material. Agar pengungkapan kebijakan akuntansi mengacu
pada PSAK terkini pada masing-masing penjelasan informasi.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan kebijakan-kebijakan akuntansi material telah diungkapan pada CALK 2
yang mana telah mengacu pada PSAK yang berlaku terkini.
c. No. 5., Perpajakan. Agar:
1) Dijelaskan mengenai rincian atas pajak sehubungan dengan transaksi pembelian
tanah dari PT Pakuan Tbk. Selanjutnya, agar dijelaskan atas kepemilikan tanah yang
dibeli, perjanjian, syarat kondisi, rincian nilai transaksi, dan penggunaan atas tanah.
2) Dijelaskan mengenai realisasi pelunasan atas utang pajak.
Tanggapan Emiten:
Rincian pajak sehubungan dengan transaksi pembelian tanah dari PT Pakuan Tbk
sebagai berikut:
65
Page 67
Jenis Pajak Penjual Pembeli Realisasi
(Perseroaan) (VLS) Pelunasan
PPhtb 8.253.750.000 - 15 Mei 2024
BPHTB - 16.503.500.000 16 Mei 2024
PPN 36.316.500.000 16 Mei 2024
Kepemilikan tanah yang dibeli merupakan Hak Guna Bangunan No. 02286 yang terdaftar
atas nama PT Pakuan Tbk dan sedang dalam proses balik nama ke PT Vasamty Land
Sawangan berdasarkan Akta Jual Beli (AJB) No. 06/2024 tanggal 17 Mei 2024 sebesar
Rp330.150.000.000. Tujuan pengunaan tanah tersebut oleh Perusahaan adalah untuk
mengembangkan residensial dan fasilitas pendukung lainnya.
d. No. 6., Tanah Untuk Pengembangan. Agar:
1) Dijelaskan mengenai rincian atas lokasi, luasan, dan penggunaan atas tanah yang
dibeli serta sumber pendanaan perolehan tanah dimaksud.
Tanggapan Emiten:
Berikut rincian tanah dalam bentuk tabel sebagai berikut:
Nomor Sertifikat SHGB No. 02286
Luas Tanah 55.025 m2
Lokasi Kelurahan Sawangan, Kec. Sawangan, Kota
Depok, Jawa Barat
Status Kepemilikan Berdasarkan AJB No. 06/2024 tanggal 17
Mei 2024, VLS dan PT Pakuan Tbk telah
melakukan Akta Jual Beli tanah seluas
55.025 m2 di Sawangan, Jawa Barat.
Pemilik Asal PT Pakuan Tbk
Rincian Penggunaan Tanah Untuk pengembangan residensial dan
fasilitas pendukung lainnya
Sumber Dana Perolehan Tanah Kas internal VLS dari modal saham dan uang
muka investasi modal yang rencananya akan
dikonversi menjadi modal saham.
2) Dijelaskan mengenai kronologis transaksi atas pembelian tanah milik PT Pakuan
Tbk, dikaitkan dengan pada periode 30 September 2024 juga terdapat pengakuan
atas utang lain-lain pada Laporan Keuangan PT VLS.
Tanggapan Emiten:
Pada dasarnya, VLS sebagai usaha patungan antara Perseroan dan SAI berencana
melakukan investasi dan pengembangan diatas lahan seluas 55.025m2 yang dimiliki
oleh Perseroan. Atas dasar tersebut dilakukan penyetoran uang muka
peningkatan/investasi modal (dicatat sebagai utang lain-lain sebesar
Rp427.650.000.000) yang kemudian digunakan VLS untuk melakukan transaksi
pembelian atas tanah seluas 55.025m2 (dengan nilai transaksi termasuk pajak
terkait sebesar Rp383.320.432.432) milik Perseroan tersebut. Transaksi pembelian
tanah tersebut oleh VLS dari Perseroan dituangkan dalam Akta Jual Beli No. 6
tanggal 17 Mei 2024 yang dibuat dihadapan Doktor Suvinah, SH, MKn, notaris dan
PPAT di Depok.
66
Page 68
SAI merupakan perusahaan investasi yang berpusat di Singapura (yang merupakan
bagian dari Samty Holdings Co. Ltd, Grup Perusahaan Real Estate Jepang) yang
banyak berinvestasi di sektor real estate Asia, tertarik untuk berinvestasi pada
sektor properti di Indonesia, dengan minat khusus pada proyek “Shila at Sawangan”
yang telah sukses pengembangannya di daerah Depok. Selain itu SAI juga
memerlukan partner lokal (dalam hal ini, Perseroan). Atas dasar ini, dibentuklah
usaha patungan, yaitu VLS (antara Perseroan dan SAI) untuk membeli tanah pada
Shila at Sawangan yang dimiliki Perseroan dan kemudian menjalankan
pengembangan proyek tersebut.
3) Dijelaskan atas analisis kesesuaian dengan PSAK dengan merujuk paragraf terkait
atas pengakuan sebagai aset VLS dikaitkan dengan pengalihan hak dan kewajiban
serta proses balik nama yang belum selesai dilakukan. Selanjutnya, agar
diklarifikasi atas update periode terkini dari proses dari balik nama dimaksud.
Tanggapan Emiten:
VLS mengakui Transaksi pembelian tanah tersebut berdasarkan Akta Jual Beli (AJB)
No. 6 tanggal 17 Mei 2024 yang dibuat dihadapan Doktor Suvinah, SH, MKn, notaris
dan PPAT di Depok yang mana dalam AJB tersebut pada pasal 1 “Mulai hari ini obyek
jual beli yang diuraikan dalam akta ini telah menjadi milik Pihak Kedua (dalam hal
ini VLS sebagai pihak kedua) dan karenanya segala keuntungan yang didapat dari,
dan segala kerugian/beban atas obyek jual beli tersebut diatas menjadi hak/beban
Pihak Kedua” serta VLS telah melakukan pembayaran secara lunas atas obyek jual
beli tersebut dan Perseroan telah menerima sepenuhnya uang tersebut. Selanjutnya
secara substansi komersial, tidak terdapat hal-hal/kondisi yang diperkirakan
berpotensi kuat menyebabkan terjadinya pembatalan transaksi pembelian tanah
tersebut.
Berdasarkan Kerangka Konseptual Pelaporan Keuangan – Standar Akuntansi
Umum bagian definisi aset angka 4.3 disebutkan aset adalah sumber daya ekonomi
kini yang dikendalikan oleh enitas sebagai akibat peristiwa masa lalu. Sumber daya
ekonomi adalah hak yang memiliki potensi menghasilkan mafaat ekonomi. VLS
telah memiliki hak atas tanah untuk pengembangan tersebut dan tanah untuk
pengembangan tersebut memiliki potensi untuk menghasilkan manfaat ekonomi.
VLS juga telah mengendalikan aset tanah untuk pengembangan tersebut. Tanah
untuk pengembangan telah memenuhi definisi sebagai aset.
Kondisi atas Kemungkinan besar entitas akan memperoleh manfaat ekonomik masa
depan dari aset tersebut telah terungkap dalam AJB No. 6 Tahun 2024 pasal 1 dan
penjelasan diatas, serta biaya perolehan dapat diukur secara andal juga terbukti
dalam AJB tersebut dimana menyebutkan nilai transaksi atas obyek jual beli
tersebut adalah sebesar Rp330.150.000.000.
Berdasarkan uraian analisis diatas maka pengakuan transaksi pembelian tanah
tersebut telah sesuai dengan Standar Akuntansi Umum yang berlaku.
Sertifikat Hak Guna Bangunan masih dalam proses balik nama menjadi a.n PT.
Vasamty Land Sawangan. Apabila proses balik nama telah selesai diterbitkan,
sertifikat akan diserahkan selambat-lambatnya 30 hari kerja setelah covernote
diterbitkan dan pembaharuan covernote melalui Covernote Notaris
No.CN/01/II/2025 tertanggal 05 Februari 2025 yang dikeluarkan oleh Notaris Dr.
67
Page 69
Suvinah, S.H., M.Kn., yang beralamat di Kota Depok, Jawa Barat.
Sertifikat tersebut saat ini masih dalam proses permohonan balik nama
(pendaftaran peralihan hak) menjadi atas nama PT. Vasamty Land Sawangan di
Badan Pertanahan Kota Depok, Kantor Pertanahan Kota Depok melalui kantor
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dr. Suvinah, S.H., M.Kn.”
4) Dijelaskan mengenai perjanjian yang mendasari, syarat kondisi, keseluruhan nilai
transaksi, dan kewajaran atas pembelian dibandingkan dengan transaksi pihak
ketiga.
Tanggapan Emiten:
Perjanjian yang mendasari pembelian tanah tersebut adalah berdasarkan Akta Jual
Beli (AJB) No. 6 tanggal 17 Mei 2024 yang dibuat dihadapan Doktor Suvinah, SH,
MKn, notaris dan PPAT di Depok dengan nilai transaksi sebesar Rp330.150.000.000.
Tidak terdapat kondisi syarat terkait pelaksanaan transaksi tersebut.
Kewajaran atas pembelian jika dibandingkan dengan transaksi pihak ketiga
didasarkan pertimbangan antara lain:
• SAI sebagai investor dan pemilik 49% saham VLS (Pembeli) bersama-sama
dengan Perseroan memilki peran yang menentukan dalam keputusan transaksi
ini, termasuk penentuan nilai transaksi.
• Harga transaksi penjualan kavling matang yang dijadikan dasar nilai jual oleh
Perseroan kepada pihak ketiga (Konsumen) pada sekitar periode tersebut
adalah sebesar Rp11.400.000 per m2. Dengan mempertimbangkan Koefisien
Dasar Bangunan (KDB) sebesar maksimal 60%, maka harga transaksi tanah
(Gross Land) dengan pihak ketiga/konsumen ini setara dengan harga sekitar
Rp6.800.000 per m2.
Mengingat transaksi pembelian tanah oleh VLS sebesar Rp6.000.000 per m2
adalah berdasarkan Gross Land, maka harga transaksi pembelian tanah oleh VLS
ini cukup wajar.
5) Dijelaskan mengenai pengakuan atas penjualan tanah dimaksud pada Laporan
Keuangan Perseroan.
Tanggapan Emiten:
Perseroan mengakui Transaksi penjualan tanah tersebut berdasarkan saat hak legal
dialihkan kepada pelanggan (untuk pertukaran tanpa syarat) atau pada saat seluruh
kondisi yang signifikan telah terpenuhi. Dalam hal ini Perseroan dan VLS telah
menandatangani Akta Jual Beli (AJB) No. 6 tanggal 17 Mei 2024 yang dibuat
dihadapan Doktor Suvinah, SH, MKn, notaris dan PPAT di Depok serta Perseroan
telah menerima pembayaran secara lunas atas obyek jual beli tersebut. Selanjutnya
secara substansi komersial, tidak terdapat hal-hal/kondisi yang diperkirakan
berpotensi kuat menyebabkan terjadinya pembatalan transaksi pembelian tanah
tersebut.
Berdasarkan Laporan Keungan Auditan Konsolidasi 30 September 2024 Perseroan
yang memiliki 51% saham VLS, pengakuan penjualan tanah kepada VLS telah
dilakukan eliminasi sehingga tidak tercermin pada saldo penjualan Perseroaan
secara level konsolidasi.
68
Page 70
e. No. 7., Modal Saham. Agar ditambahkan pengungkapan terkait dengan persetujuan
Kumham atas transaksi peningkatan modal dan ditambahkan pengungkapan atas
transaksi stock split yang dilakukan oleh VLS.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan persetujuan Kumham atas transaksi peningkatan modal belum dapat
ditambahkan dikarenakan peningkatan modal tersebut (melalui konversi uang muka
investasi modal) baru akan terjadi setelah mendapat persetujuan dari para pemegang
saham Perseroan melalui Rapat Umum Pemegang Saham (“RUPS”) yang saat ini sedang
berproses.
Transaksi stock split terjadi pada 17 Januari 2025 telah diungkapkan pada CALK 14.
f. No. 8., Beban Umum dan Administrasi. Agar ditambahkan pengungkapan mengenai
rincian transaksi yang mendasari atas beban jasa profesional, biaya sewa, dan biaya
entertain. Selanjutnya, dijelaskan rincian pihak atas jasa professional dimaksud.
Tanggapan Emiten:
Berikut adalah rincian transaksi yang mendasari atas beban jasa profesional, biaya sewa
dan biaya entertain sebagai berikut:
Jenis Beban Nilai Sifat dan dasar transaksi
Jasa Rp1.532.700.000 a. Biaya atas jasa bantuan teknis
profesional merupakan jasa bantuan teknis
yang diberikan oleh PT Pakuan Tbk
kepada VLS sebesar
Rp1.500.000.000 yang bertujuan
untuk mendukung VLS dalam
pengelolaan dan pelaksanaan
proyek pengembangan lahan
seluas 5.5 hektar di Sawangan,
Depok, Jawa Barat. Sebagaimana
yang telah diungkapkan pada CALK
11.b.
b. Biaya jasa audit yang diberikan
oleh RSM sebesar Rp22.700.000.
c. Biaya jasa notaris yang diberikan
oleh Ungke Mulawanti, SH sebesar
Rp10.000.000.
Biaya sewa Rp4.166.667 Merupakan amortisasi biaya dibayar
dimuka atas sewa ruangan kantor.
Biaya entertain Rp3.817.275 Merupakan pengeluaran terkait
dengan konsumsi dalam rangka
pertemuan bisnis klien, dan kegiatan
internal Perusahaan yang mendukung
operasional.
g. No. 9., Penghasilan (Beban) Lain-Lain Bersih. Agar dijelaskan mengenai rincian transaksi
yang mendasari pendapatan dan beban lain-lain.
Tanggapan Emiten:
Dasar pengakuan penghasilan lain-lain adalah bunga atas penempatan dana/kas
Perusahaan pada rekening giro dan deposito masing-masing sebesar Rp71.531.942 dan
69
Page 71
Rp623.091.187. Sementara beban lain-lain merupakan biaya adminstrasi bank sebesar
Rp1.729.500 yang dibebankan oleh pihak bank atas kepemilikan rekening jasa giro.
Rincian-rincian tersebut juga dapat dilihat pada CALK 9.
h. No. 10., Saldo dan Sifat Transaksi Pihak Berelasi. Agar:
1) Ditambahkan pengungkapan mengenai penggunaan dana atas masing- masing
transaksi pihak berelasi, dan syarat kondisi atas perjanjian, serta realisasi
pembayaran periode terkini.
Tanggapan Emiten:
Utang lain-lain pihak berelasi terdiri atas:
Rincian Jumlah Pihak Ket.
Transaksi
Uang muka Rp209.548.500.000 Samty Asia CALK
investasi modal Investment Pte., 11.a
Ltd
Uang muka Rp218.101.500.000 PT Pakuan Tbk. CALK
investasi modal 11.a
Jasa Profesional Rp1.500.000.000 PT Pakuan Tbk. CALK
Bantuan teknis 10 dan
11.b
Total Rp429.150.000.000
Pada dasarnya, utang lain-lain (uang muka investasi modal) kepada PT Pakuan Tbk
sebesar Rp218.101.500.000 (51% terhadap total liabilitas) dan Samty Asia
Investment Pte., Ltd (SAI) sebesar Rp209.548.500.000 (49% terhadap total
liabilitas) yang diterima VLS bukan merupakan transaksi pinjaman pada umumnya,
melainkan uang muka peningkatan/investasi modal (berdasarkan dokumen
underlying Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024). Hal ini
sebagaimana diungkapkan dalam Laporan Keuangan Interim Auditan untuk periode
6 bulan sejak 3 April 2024 s/d 30 September 2024 pada Catatan Laporan Keuangan
(CALK) nomor 11.a (Perjanjian Penting). Sehubungan dengan transaksi ini,
Perseroan telah mengajukan permohonan RUPS Independen sejak 29 April 2024
melalui SPE OJK.
Pengunaan dana atas utang lain-lain dimaksud digunakan untuk pembelian tanah
yang berlokasi di Sawangan, Depok, Jawa Barat berikut dengan pajak terkait
sebagaimana dijelaskan pada poin E.4.c sebesar Rp383.320.432.432 dan sisanya
akan digunakan sebagai tambahan modal kerja Perusahaan.
Syarat dan kondisi atas perjanjian utang dan syarat kondisi atas konversi yang
diatur dalam perjanjian tersebut, sebagai berikut: (sebagaimana telah diungkapkan
pada CALK 11.a.)
• Para pihak sepakat untuk mengkonversi penyetoran modal di muka yang
dilakukan oleh para pemegang saham kepada Perusahaan sebagai pembayaran
di muka untuk penerbitan saham oleh Perusahaan, yang seluruhnya akan
diambil oleh para pemegang saham sesuai dengan proporsi kepemilikan saham
dengan jumlah sebesar Rp427.650.000.000.
70
Page 72
• Penyelesaian pemesanan saham baru oleh para pemegang saham bergantung
pada keputusan Rapat Umum Pemegang Saham Perusahaan yang diadakan
untuk menyetujui pemesanan saham, yang dapat dilakukan melalui Keputusan
sirkular pemegang saham.
• Jika Saham Perusahaan tidak diterbitkan kepada para pemegang saham sampai
masa berlaku yang ditetapkan berakhir, maka para pemegang saham memiliki
hak untuk menerima pengembalian uang muka pembelian saham sesuai
dengan jumlah yang disetor oleh para pemegang saham.
• Perjanjian ini berlaku sejak tanggal 9 Mei 2024 hingga 8 Mei 2025.
Pada dasarnya SAI merupakan grup usaha yang baru pertama kali melakukan
investasi di sektor real estate di Indonesia, sehingga mereka membutuhkan
pengalaman dan pengetahuan lokal yang dimiliki Perseroan untuk mendukung
suksesnya pelaksanaan proyek VLS.
Jasa profesional bantuan teknis yang diterima dari Perseroan sebesar
Rp1.500.000.000 merupakan imbalan atas jasa bantuan layanan teknis (mencakup
pengurusan perijinan, pemasaran, konstruksi, pemeliharaan, serta manajemen
proyek) yang diberikan oleh Perseroan kepada VLS, sebagaimana diungkapkan
dalam Laporan Keuangan Interim Auditan untuk periode 6 bulan sejak 3 April 2024
s/d 30 September 2024.
Sampai dengan Periode Desember 2024, seluruh utang terkait jasa professional
bantuan teksnis sebesar Rp1.500.000.000 telah dibayarkan kepada Perseroan.
2) Ditambahkan pengungkapan mengenai dasar kewajaran transaksi pihak berelasi
dibandingkan dengan pihak ketiga.
Tanggapan Emiten:
Telah ditambahkan pengungkapan mengenai dasar kewajaran transaksi pihak
berelasi dibandingkan dengan pihak ketiga Pada Laporan Keuangan yang
diterbitkan kembali telah kami tambahkan pengungkapan pada CALK 10.
3) Ditambahkan pengungkapan mengenai transaksi yang mendasari terdapatnya jasa
profesional PT Pakuan Tbk.
Tanggapan Emiten:
Pada dasarnya SAI merupakan grup usaha yang baru pertama kali melakukan
investasi di sektor real estate di Indonesia, sehingga mereka membutuhkan
pengalaman dan pengetahuan lokal yang dimiliki Perseroan untuk mendukung
suksesnya pelaksanaan proyek VLS.
Jasa profesional PT Pakuan Tbk sebesar Rp1.500.000.000 merupakan imbalan atas
jasa bantuan layanan teknis (mencakup pengurusan perijinan, pemasaran,
konstruksi, pemeliharaan, serta manajemen proyek) yang diberikan oleh Perseroan
kepada VLS, sebagaimana diungkapkan dalam Laporan Keuangan Interim Auditan
untuk periode 6 bulan sejak 3 April 2024 s/d 30 September 2024 pada Catatan
Laporan Keuangan terkait nomor 11.b (Perjanjian Penting). Selain itu, pada Laporan
Keuangan yang diterbitkan kembali telah kami tambahkan pengungkapan pada
CALK 10.
71
Page 73
i. No. 11., Perjanjian Penting. Sehubungan dengan perjanjian pemesanan saham di muka,
agar:
1) Dijelaskan dasar analisis dan kesesuaian PSAK atas terdapatnya penyetoran uang
muka dan pengakuan utang lain-lain berelasi.
Tanggapan Emiten:
Berdasarkan PSAK 232 Instrumen keuangan (dahulu PSAK 71): Penyajian paragraf
23, uang muka setoran modal diklasifikasi sebagai liabilitas keuangan karena
adanya kondisi penyerahan kas sesuai pasal 3 ayat 4 (terdapatnya kewajiban terkait
penyerahan kas setelah jatuh tempo) dan berdasarkan pasal 3 ayat 1, jika pemegang
saham sudah mendapatkan persetujuan dari Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS)
maka nilai tercatat pada liabilitas keuangan akan direklasifikasi ke ekuitas.
2) Dijelaskan dalam bentuk tabel mengenai rincian atas penggunaan untuk kebutuhan
operasional dan modal kerja.
Tanggapan Emiten:
Berikut merupakan rincian atas penggunaan untuk kebutuhan operasional dan
modal kerja sebagai berikut:
Deskripsi Modal Kerja Operasional
Jumlah nilai pemesanan saham 427.650.000.000
dimuka
Rincian Penggunaan Dana
Pembelian tanah termasuk pajak 383.320.432.432 -
terkait
Dana tersisa akan digunakan
untuk modal kerja (perencanaan 44.329.567.568
dan pra pengembangan)
3) Ditambahkan pengungkapan atas rincian nilai konversi penyetoran modal dimuka
yang dilakukan para pemegang saham sebesar Rp427.650.000.000 dikaitkan
dengan pengungkapan atas utang lain- lain sebesar Rp429.150.000.000 dan
terdapatnya jasa profesional PT Pakuan Tbk sebesar Rp1.500.000.000.
Tanggapan Emiten:
Utang lain-lain pihak berelasi terdiri atas:
Rincian Jumlah Pihak Ket.
Transaksi
Uang muka Rp209.548.500.000 Samty Asia CALK
investasi modal Investment Pte., 11.a
Ltd
Uang muka Rp218.101.500.000 PT Pakuan Tbk. CALK
investasi modal 11.a
Jasa Profesional Rp1.500.000.000 PT Pakuan Tbk. CALK
Bantuan teknis 10 dan
11.b
72
Page 74
Total Rp429.150.000.000
Pada dasarnya, utang lain-lain (uang muka investasi modal) kepada PT Pakuan Tbk
sebesar Rp218.101.500.000 (51% terhadap total liabilitas) dan Samty Asia
Investment Pte., Ltd (SAI) sebesar Rp209.548.500.000 (49% terhadap total
liabilitas) yang diterima VLS bukan merupakan transaksi pinjaman pada umumnya,
melainkan uang muka peningkatan/investasi modal (berdasarkan dokumen
underlying Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024). Hal ini
sebagaimana diungkapkan dalam Laporan Keuangan Interim Auditan untuk periode
6 bulan sejak 3 April 2024 s/d 30 September 2024 pada Catatan Laporan Keuangan
(CALK) nomor 11.a (Perjanjian Penting).
4) Ditambahkan pengungkapan mengenai rincian perjanjian, syarat dan kondisi atas
perjanjian utang dan syarat kondisi atas konversi. Selanjutnya, agar dijelaskan
pemenuhan atas POJK No. 17/2020 dan POJK No. 42/2020 sehubungan dengan
transaksi pinjaman dimaksud.
Tanggapan Emiten:
Syarat dan kondisi atas perjanjian utang dan syarat kondisi atas konversi yang
diatur dalam perjanjian tersebut, sebagai berikut: (sebagaimana telah diungkapkan
pada CALK 11.a.)
• Para pihak sepakat untuk mengkonversi penyetoran modal di muka yang
dilakukan oleh para pemegang saham kepada Perusahaan sebagai pembayaran
di muka untuk penerbitan saham oleh Perusahaan, yang seluruhnya akan
diambil oleh para pemegang saham sesuai dengan proporsi kepemilikan saham
dengan jumlah sebesar Rp427.650.000.000.
• Penyelesaian pemesanan saham baru oleh para pemegang saham bergantung
pada keputusan Rapat Umum Pemegang Saham Perusahaan yang diadakan
untuk menyetujui pemesanan saham, yang dapat dilakukan melalui Keputusan
sirkular pemegang saham.
• Jika Saham Perusahaan tidak diterbitkan kepada para pemegang saham sampai
masa berlaku yang ditetapkan berakhir, maka para pemegang saham memiliki
hak untuk menerima pengembalian uang muka pembelian saham sesuai
dengan jumlah yang disetor oleh para pemegang saham.
• Perjanjian ini berlaku sejak tanggal 9 Mei 2024 hingga 8 Mei 2025.
Pada dasarnya Perseroan dan SAI berkehendak untuk melakukan investasi dan
pengembangan bersama diatas lahan seluas 55.025 m2 yang dimiliki oleh Perseroan.
Untuk itu dibentuklah VLS sebagai usaha patungan antara Perseroan dan SAI untuk
melaksanakan rencana investasi dan pengembangan tersebut. Pada dasarnya pada saat
pembentukan VLS, Perseroan dan SAI merencanakan komposisi permodalan VLS
adalah sebesar Rp223.201.500.000,- atau 51% (untuk Perseroan) dan
Rp214.448.500.000,- atau 49% (untuk SAI). Namun, pada saat pendirian VLS oleh
Perseroan dan SAI secara bersama-sama, SAI masih memerlukan waktu untuk finalisasi
dengan induk perusahaannya terkait besarnya modal kerja awal yang dibutuhkan.
Dalam hal ini, SAI baru akan memenuhi komposisi permodalan secara penuh
sebagaimana direncanakan di atas setelah finalisasi modal kerja yang dibutuhkan
dengan Perseroan.
73
Page 75
Sehingga pada saat pendirian VLS, diputuskan bahwa permodalan VLS akan dipenuhi
secara bertahap dan pada saat pendirian, komposisi permodalan VLS tahap awal
tersebut adalah hanya sebesar Rp5.100.000.000,- atau 51% (untuk Perseroan) dan
Rp4.900.000.000,- atau 49% (untuk SAI).
Setelah finalisasi besaran modal kerja awal yang dibutuhkan:
• Perseroan telah mengajukan permohonan RUPS Independen dengan mata acara
Persetujuan Peningkatan Modal PT Vasamty Land Sawangan yang dimiliki
Perseroan sebesar 51%, yang merupakan transaksi material sebagaimana
dimaksud dalam Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 dan Peraturan OJK No.
42/POJK.04/2020, sejak tanggal 29 April 2024 (melalui SPE OJK); dan
• berdasarkan Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024 yang
ditandatangani oleh Perseroan, SAI dan VLS, Perseroan menyetorkan uang muka
investasi modal saham sebesar Rp218.101.500.000 (51%) dan SAI menyetorkan
uang muka investasi modal saham sebesar Rp209.548.500.000 (49%) yang akan
digunakan untuk belanja modal dan modal kerja pengembangan proyek VLS. Uang
muka investasi modal saham ini bersifat refundable seandainya persetujuan RUPS
sebagaimana di persyaratkan POJK No. 17/2020 dan POJK No. 42/2020 tidak
diperoleh.
Selanjutnya, Perseroan dan SAI berencana untuk meningkatkan/memenuhi komposisi
permodalan yang direncanakan di awal, yaitu sebesar Rp223.201.500.000,- atau 51%
(untuk Perseroan) dan Rp214.448.500.000,- atau 49% (untuk SAI) dengan cara
konversi uang muka investasi modal saham milik Perseroan sebesar
Rp218.101.500.000 (51%) dan milik SAI sebesar Rp209.548.500.000 (49%) menjadi
modal saham (Rencana Transaksi).
Atas dasar penjelasan tersebut di atas, saat ini Perseroan menjalankan proses
pemenuhan Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 dan Peraturan OJK No.
42/POJK.04/2020 atas Rencana Transaksi dikarenakan transaksi tersebut merupakan
transaksi material dan afiliasi.
5) Dijelaskan mengenai dasar terdapatnya perjanjian bantuan teknis dikaitkan dengan
aset yang akan dibangun oleh VLS, syarat kondisi atas transaksi, rincian perjanjian
yang mendasari, dan kewajaran atas transaksi dibandingkan dengan transaksi
dilakukan oleh pihak ketiga.
Tanggapan Emiten:
Pada dasarnya SAI merupakan grup usaha yang baru pertama kali melakukan
investasi di sektor real estate di Indonesia, sehingga mereka membutuhkan
pengalaman dan pengetahuan lokal yang dimiliki Perseroan untuk mendukung
suksesnya pelaksanaan proyek VLS.
Pembayaran Jasa profesional yang dilakukan oleh VLS sebesar Rp1.500.000.000
merupakan biaya atas jasa bantuan layanan teknis (mencakup pengurusan
perijinan, pemasaran, konstruksi, pemeliharaan, serta manajemen proyek) yang
diberikan oleh PT Pakuan Tbk kepada VLS terkait pengembangan pada asset yang
akan dibangun oleh VLS, sebagaimana diungkapkan dalam Laporan Keuangan
Interim Auditan untuk periode 6 bulan sejak 3 April 2024 s/d 30 September 2024
pada Catatan Laporan Keuangan terkait nomor 11.b (Perjanjian Penting).
Kami tidak melihat adanya data pembanding jasa profesional bantuan teknis yang
74
Page 76
sebanding dengan cakupan jasa tersebut (pengurusan perijinan, pemasaran,
konstruksi, pemeliharaan, serta manajemen proyek), sehingga penentuan besaran
dan kewajaran jasa yang diterapkan banyak didasari melalui negosiasi dan
kesepakatan komersial dengan manajemen VLS yang juga terdapat perwakilan dari
pihak SAI. Selanjutnya total besaran nilai jasa profesional untuk keseluruhan
periode pengembangan proyek dibagi kedalam jadwal pembayaran sebagai berikut:
• Rp500.000.000 per bulan untuk periode Juli 2024 hingga Desember 2025,
• Rp375.000.000 per bulan untuk Januari 2026 hingga Desember 2026,
• Rp250.000.000 per bulan untuk Januari 2027 hingga Desember 2027,
• Rp125.000.000 per bulan mulai Januari 2028 dan seterusnya, hingga perjanjian
diakhiri atau terdapat perubahan yang disepakati oleh kedua belah pihak.
j. Diungkapkan atas CALK penerbitan kembali Laporan Keuangan.
Tanggapan Emiten:
Telah ditambahkan pengungkapan atas CALK penerbitkan kembali pada CALK 15.
F. Laporan Penilaian Aset Tanah Kosong oleh KJPP Febriman Siregar dan Rekan dengan
Nomor Laporan 00054/2.0109-05/PI/10/0069/1/I/2025 tanggal 20 Januari 2025
1. Perlu kami ingatkan dalam hal Penilai melakukan revisi atas Laporan Penilaian Properti,
maka Penilai wajib menerbitkan kembali Laporan Penilaian Properti dengan tanggal dan
nomor yang berbeda dengan disertai alasan dan penjelasan diterbitkannya revisi atas
Laporan Penilaian Properti dimaksud. (POJK No. 28/2021 dan SEOJK No. 33/2021).
Tanggapan Emiten:
Penilai telah menerbitkan revisi atas Laporan Penilaian Aset PT. Pakuan, Tbk. dengan nomor
laporan sebelumnya 00054/2.0109-05/PI/10/0069/1/I/2025 tanggal 20 Januari 2025
menjadi 00112/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5 Februari 2025 beserta
dengan alasan dan penjelasan diterbitkanya revisi laporan penilaian aset pada halaman i.
2. Agar disampaikan dokumen validasi data MAPPI disertai dokumen kertas kerja
excel Penilai.
Tanggapan Emiten:
Penilai sudah melampirkan dokumen validasi data MAPPI disertai dokumen kertas kerja
excel Penilai secara terpisah, yang disampaikan oleh Perseroan melalui link:
https://drive.google.com/drive/folders/1PGdL-4SXjAJvzKpaWv6aJodpNKLLpEE1
3. Pengungkapan pada laporan shortform dan Keterbukaan Informasi agar disesuaikan dengan
revisi pada laporan longform.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan pada laporan shortform dan Keterbukaan Informasi telah disesuaikan dengan
revisi laporan penilaian 00112/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5 Februari
2025.
4. Agar penyajian, penilaian dan pengungkapan atas dokumen penilaian properti disesuaikan
mengacu pada masing-masing analisis pendekatan mengacu pada POJK No. 28/2021 dan
SEOJK No. 33/2021.
75
Page 77
Tanggapan Emiten:
Penilai telah menerbitkan revisi atas Laporan Penilaian Properti tersebut dengan
menerbitkan Laporan Penilaian Properti Nomor 00112/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025,
tertanggal 5 Februari 2025, dimana Penyajian, Penilaian dan Pengungkapan atas dokumen
penilaian properti sudah disesuaikan mengacu pada masing-masing analisis pendekatan
mengacu pada POJK No. 28/2021 dan SEOJK No. 33/2021 pada halaman ii, sebagai berikut:
“Penilaian ini disusun sesuai Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SEOJK Nomor 33/SEOJK.04/2021
tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal serta
mengikuti dan berpedoman kepada Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII Tahun 2018
serta Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).”
5. Penanggung Jawab Proyek. Agar diklarifikasi atas pengungkapan Penilai yang memiliki ijin
Penilai Bisnis dikaitkan dengan penilaian yang dilakukan atas penilaian aset.
Tanggapan Emiten:
Penanggung Jawab Proyek pada Penilaian Properti tersebuat adalah Ir. Yohn PS. Napitupulu,
Msc., MAPPI (Cert.), yang memiliki Izin Penilai Publik di bidang jasa Penilaian Properti dan
Bisnis (PB), dengan Nomor Izin Penilai Publik : PB-1.08.00069, sehingga dibenarkan untuk
melakukan Penilaian Properti.
6. Ringkasan Eksekutif. Tujuan Penilaian. Agar pengungkapan untuk keperluan OJK dihapuskan.
Selanjutnya, agar dijelaskan dasar kesesuaian atas pembuatan nilai yang dilakukan atas hasil
nilai.
Tanggapan Emiten:
Didalam revisi laporan penilaian 00112/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5
Februari 2025, pada Ringkasan Eksekutif poin Tujuan Penilaian, sudah menghapus
pengungkapan “untuk keperluan OJK” menjadi “Rencana Transaksi Peningkatan Modal Pada
VLS Dengan Cara Mengkonversi Uang Muka Investasi Modal”, dapat dilihat pada halaman vi.
Kesesuaian atas pembuatan nilai yang dilakukan atas hasil nilai telah diungkapkan dalam
Laporan Penilaian 00112/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025, tertanggal 5 Februari 2025
halaman ii, sebagai berikut:
“Penilaian ini disusun sesuai Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021
tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal serta
mengikuti dan berpedoman kepada Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII Tahun 2018
serta Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).”
7. Halaman 1. Dasar dan Ruang Lingkup Penugasan. Agar diklarifikasi atas pengungkapan
penugasan tahun 2014.
Tanggapan Emiten:
Didalam revisi laporan penilaian nomor 00112/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025,
tertanggal 5 Februari 2025, Penilai sudah melakukan revisi atas pengungkapan penugasan
tahun 2014 menjadi tahun 2024 (typo pengetikan) pada Dasar dan Ruang Lingkup
Penugasan. halaman 1
76
Page 78
8. Halaman 2. Objek Penilaian dan Kepemilikan.
a. Agar diklarifikasi atas pengungkapan pemegang hak yakni VLS dikaitkan dengan
pengungkapan pada Laporan Keuangan bahwa sampai tanggal laporan keuangan
diterbitkan, Perusahaan belum memperoleh sertifikat atas nama PT Vasamty Land
Sawangan.
Tanggapan Emiten:
Di dalam revisi laporan penilaian nomor 00112/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025,
tertanggal 5 Februari 2025, Penilai sudah melakukan revisi atas pengungkapan
pemegang hak, dapat dilihat pada halaman 2, sebagai berikut :
“Sesuai dengan penugasan yang diberikan, maka objek penilaian dalam pekerjaan
penilaian aset ini meliputi:
− Tanah Kosong
Terdiri dari tanah dengan luas keseluruhan mencapai ± 55.025 meter persegi, yang
berlokasi di Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan
Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat.
Pengungkapan atas kepemilikan aset adalah sebagai berikut:
Pemegang
No. Legalitas Luas (m²) Nilai Buku Nilai Pasar Pendekatan Metode
Hak
PT. VASAMTY
AJB No. Pendekatan Perbandingan
1 LAND 55.025 Rp. 330.150.000.000 Rp. 331.800.800.000
06/2024 Pasar Data Pasar
SAWANGAN
Pengungkapan atas pemegang hak didasarkan atas dokumen AJB No. 06/2024, tertanggal
17 Mei 2024 yang dikeluarkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dr. Suvinah, S.H.,
M.Kn.
Bentuk kepemilikan tanah berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 02286/Sawangan,
terdaftar atas nama PT. Pakuan, Tbk. Sertifikat tersebut saat ini masih dalam proses
permohonan balik nama (pendaftaran peralihan hak) menjadi atas nama PT. Vasamty
Land Sawangan di Badan Pertanahan Kota Depok, Kantor Pertanahan Kota Depok melalui
kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dr. Suvinah, S.H., M.Kn, sesuai Covernote
Notaris No. No.CN/02/XII/2024 tertanggal 24 Desember 2024 dan Covernote Notaris
No.CN/01/II/2025 tertanggal 05 Februari 2025.”
b. Agar dijelaskan dasar kesesuaian atas pengakuan aset sebagai aset VLS dikaitkan dengan
proses balik nama yang belum selesai.
Tanggapan Emiten:
VLS mengakui Transaksi pembelian tanah tersebut berdasarkan Akta Jual Beli (AJB) No.
6 tanggal 17 Mei 2024 yang dibuat dihadapan Doktor Suvinah, SH, MKn, notaris dan
PPAT di Depok yang mana dalam AJB tersebut pada pasal 1 “Mulai hari ini obyek jual beli
yang diuraikan dalam akta ini telah menjadi milik Pihak Kedua (dalam hal ini VLS sebagai
pihak kedua) dan karenanya segala keuntungan yang didapat dari, dan segala
kerugian/beban atas obyek jual beli tersebut diatas menjadi hak/beban Pihak Kedua”
serta VLS telah melakukan pembayaran secara lunas atas obyek jual beli tersebut dan
77
Page 79
Perseroan telah menerima sepenuhnya uang tersebut. Selanjutnya secara substansi
komersial, tidak terdapat hal-hal/kondisi yang diperkirakan berpotensi kuat
menyebabkan terjadinya pembatalan transaksi pembelian tanah tersebut.
9. Halaman 3. Maksud dan Tujuan Penilaian. Agar ditambahkan pengungkapan atas definisi
Rencana Transaksi. Selanjutnya, agar dijelaskan dasar kesesuaian atas penilaian yang hanya
dilakukan atas tanah kosong yang dimiliki VLS, dikaitkan dengan penggunaan pendekatan
aset pada penilaian 100% saham VLS.
Tanggapan Emiten:
Didalam revisi laporan penilaian nomor 00112/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025,
tertanggal 5 Februari 2025, Penilai sudah melakukan revisi Maksud dan Tujuan Penilaian
Pada poin Maksud dan Tujuan Penilaian pada halaman 3 sebagai berikut:
“Maksud penugasan ini adalah untuk memberikan pendapat mengenai Nilai Pasar aset yang
dinilai, dengan tujuan untuk “Rencana Transaksi Peningkatan Modal Pada VLS Dengan Cara
Mengkonversi Uang Muka Investasi Modal. Laporan Penilaian Aset ini digunakan dalam
proses Penilaian Saham VLS.”
Penjelasan atas penilaian yang hanya dilakukan atas tanah kosong yang dimiliki VLS,
dikaitkan dengan penggunaan pendekatan aset pada penilaian 100% ekuitas VLS: Penilaian
hanya dilakukan atas tanah kosong yang dimiliki VLS, sesuai dengan informasi dari Pemberi
Tugas dan informasi atas Aset Tetap yang tercatat pada Laporan Keuangan PT. Vasamty Land
Sawangan per 30 September 2024.
10. Halaman 6. Asumsi dan Kondisi Pembatas. Agar pengungkapan asumsi disesuaikan dengan
asumsi dan kondisi pembatas sebagaimana pasal 31 POJK No. 28/2021.
Tanggapan Emiten:
Didalam revisi laporan penilaian nomor 00112/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025,
tertanggal 5 Februari 2025, Penilai sudah melakukan revisi atas Asumsi dan kondisi
Pembatas sebagaimana pasal 31 POJK No. 28/2021, halaman 6 sebagai berikut:
“Asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan oleh Penilai Properti sebagai berikut:
1. Menghasilkan Laporan Penilaian Properti ini bersifat non-disclaimer opinion;
2. Mencerminkan Penilai Properti telah melakukan penelaahan atas dokumen yang
digunakan dalam proses Penilaian;
3. Mencerminkan Data dan informasi atau properti pembanding yang diperoleh
bersumber dari dan/atau divalidasi oleh asosiasi profesi Penilai;
4. Menggunakan proyeksi keuangan yang telah dibuat oleh managemen dan dikaji
dan/atau disesuaikan oleh Penilai Properti;
5. Mencerminkan Penilai Properti bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian dan
kewajaran proyeksi keuangan;
6. Menghasilkan Laporan Penilaian Properti ini bersifat terbuka untuk publik, kecuali
terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat memengaruhi operasional
perusahaan;
78
Page 80
7. Mencerminkan Penilai Properti bertanggung jawab atas Laporan Penilaian Properti dan
kesimpulan Nilai; dan
8. Mencerminkan Penilai Properti telah melakukan identifikasi atas status hukum objek
Penilaian.
9. Penilaian ini telah dilakukan sesuai dengan Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021
tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SEOJK
Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Properti di Pasar Modal.
10. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP Febriman Siregar dan Rekan
seperti yang disebutkan dalam laporan penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi
KJPP Febriman Siregar dan Rekan tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang
diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang
dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami
terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi
pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran
informasi tersebut sepenuhnya berada di pihak klien.
11. Kami tidak mempunyai kepentingan apapun baik sekarang dan di kemudian hari atas
properti yang dinilai, demikian juga atas nilai yang dilaporkan.
12. Besarnya biaya jasa penilaian tidak tergantung pada besarnya nilai yang dilaporkan.
13. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan yang
merupakan bagian dari objek penilaian hanya berlaku sesuai dengan maksud dan
tujuan penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh
digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.
14. Kantor Jasa Penilai Publik FEBRIMAN SIREGAR DAN REKAN tidak berkewajiban untuk
memberikan kesaksian atau hadir di depan pengadilan atau pejabat pemerintah, jika
hal tersebut tidak terkait dengan maksud dan tujuan laporan ini, serta di luar ruang
lingkup dari penugasan.
15. Laporan Penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan Pemimpin Rekan
atau Rekan dan stempel kantor jasa penilai publik (corporate seal) dari KJPP FEBRIMAN
SIREGAR DAN REKAN.
16. Data dan Informasi yang diberikan oleh Pemberi Tugas dan/atau Pemilik Objek
Penilaian kepada kami untuk tujuan penilaian properti ini adalah benar, akurat, lengkap
dan sesuai dengan keadaan sebenarnya, serta tidak mengalami perubahan sampai
dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian ini.
17. Penunjukan objek, ukuran dan spesifikasi oleh Pemberi Tugas atau yang mewakili kami
asumsikan benar merupakan objek penilaian. “
11. Halaman 7. Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian yang Digunakan. Agar pengungkapan
dasar pendekatan dan metode penilaian disesuaikan mengacu pada POJK No. 28/2021 dan
SEOJK No.33/2021.
79
Page 81
Tanggapan Emiten:
Didalam revisi laporan penilaian nomor 00112/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025,
tertanggal 5 Februari 2025, Penilai sudah melakukan penyesuaian pengungkapan dasar
Pendekatan dan Metode Penilaian yang digunakan dengan mengacu pada POJK Nomor
28/POJK.04/2021 dan SEOJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 pada halaman 8. Adapun
penyesuaian pengungkapan yang telah dilakukan adalah sebagai berikut:
“Alasan Penggunaan Pendekatan Penilaian:
Berdasarkan POJK Nomor 28/POJK.04/2021 Pasal 34 poin (1), dalam hal Penilai Properti
melakukan Penilaian Properti atas objek Penilaian tertentu, Penilai Properti dapat
menggunakan 1 (satu) Pendekatan Penilaian serta mengacu pada SEOJK Nomor
33/SEOJK.04/2021 butir III.4.a, dibenarkan untuk menggunakan 1 (satu) Pendekatan
Penilaian dikarenakan Objek Penilaian berupa Tanah Kosong. Pendekatan Penilaian yang
kami gunakan adalah Pendekatan Pasar (Market Approach), seperti yang kami uraiakan
dibawah ini :
Objek Penilaian Jumlah Alasan Penggunaan Pendekatan Penilaian
Pendekatan
Tanah Kosong 1 - Berdasarkan POJK Nomor 28/POJK.04/2021
Pasal 34 poin (1), dalam hal Penilai Properti
melakukan Penilaian Properti atas objek
Penilaian tertentu, Penilai Properti dapat
menggunakan 1 (satu) Pendekatan Penilaian.
- Sesuai dengan SEOJK Nomor
33/SEOJK.04/2021 butir III.4.a, dibenarkan
untuk menggunakan 1 (satu) Pendekatan
Penilaian dikarenakan Objek Penilaian berupa
tanah kosong yang memenuhi prinsip
penggunaan tertinggi dan terbaik untuk
dikembangkan sebagai properti yang tidak
menghasilkan.
- Kami menemukan data-data pembanding dan
informasi yang cukup memadai. Data-data
pembanding yang kami peroleh baik berupa
data penawaran dan atau data transaksi dengan
kondisi wajar yang kami anggap sebanding
untuk melakukan perhitungan estimasi nilai
pasar.
”
12. Halaman 10. Pengungkapan Atas Aset. Agar dijelaskan dasar pengungkapan hak atas aset
merupakan milik VLS dengan dokumen legalitas berupa sertifikat Akta Jual Beli, dikaitkan
dengan pengungkapan pada LK bahwa VLS belum memperoleh sertifikat atas nama
Perseroan dan masih dalam proses balik nama.
Tanggapan Emiten:
Didalam revisi laporan penilaian nomor 00112/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025,
80
Page 82
tertanggal 5 Februari 2025, dapat dilihat pada halaman 10. Penilai sudah menambahkan
penjelasan terkait dasar pengungkapan hak atas aset merupakan milik VLS, sebagai berikut:
“Properti tersebut diatas adalah Aset Non Operasional milik Perseroan. Aset Non Operasional
adalah aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan yang terdiri atas aset yang akan
dipakai pada masa yang akan datang, aset surplus, atau aset investasi.
Tabel Atas Rincian Aset Objek Penilaian:
Luas
No. Legalitas Nomor Pemegang Hak Jenis Aset
(m²)
Akta Jual PT. VASAMTY LAND
1 06/2024 55.025 Aset Non Operasional
Beli SAWANGAN
Aset tersebut dilengkapi dengan Akta Jual Beli No. 06/2024 , tertanggal 17 Mei 2024 yang
dikeluarkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dr. Suvinah, S.H., M.Kn., dan Covernote
Notaris No.CN/02/XII/2024 tertanggal 24 Desember 2024 yang dikeluarkan oleh Notaris Dr.
Suvinah, S.H., M.Kn., yang beralamat di Kota Depok, Jawa Barat, menyatakan bahwa Sertifikat
Hak Guna Bangunan masih dalam proses balik nama menjadi a.n PT. Vasamty Land
Sawangan. Apabila proses balik nama telah selesai diterbitkan, sertifikat akan diserahkan
selambat-lambatnya 30 hari kerja setelah covernote diterbitkan dan pembaharuan
covernote melalui Covernote Notaris No.CN/01/II/2025 tertanggal 05 Februari 2025 yang
dikeluarkan oleh Notaris Dr. Suvinah, S.H., M.Kn., yang beralamat di Kota Depok, Jawa Barat.
Sertifikat tersebut saat ini masih dalam proses permohonan balik nama (pendaftaran
peralihan hak) menjadi atas nama PT. Vasamty Land Sawangan di Badan Pertanahan Kota
Depok, Kantor Pertanahan Kota Depok melalui kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Dr. Suvinah, S.H., M.Kn.”
13. Halaman 23. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik.
a. Aspek Hukum. Agar ditambahkan pengungkapan mengenai ketentuan peraturan
perundang-undangan yang menjadi dasar penentuan peruntukan objek penilaian.
Tanggapan Emiten:
Didalam revisi laporan penilaian nomor 00112/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025,
tertanggal 5 Februari 2025, Penilai telah melakukan penambahan pengungkapan Aspek
Hukum pada halaman 23. Adapun penambahan pengungkapan adalah sebagai berikut:
“Berdasarkan Surat Kepala Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu
Kota Depok No. 593.2/0258/IPR/SIMPOK/2025 yang dikeluarkan pada tanggal 31
Januari 2025, tanah tersebut diijinkan pemanfaatannya sebagai Kawasan Perumahan.
Berdasarkan website online ATRBPN (https://gistaru.atrbpn.go.id/rtronline/), lokasi
aset tersebut mempunyai peruntukkan sebagai Kawasan Perumahan.
Status kepemilikan tanah sudah jelas yaitu dikuasi oleh PT. Vasamty Land Sawangan,
dilengkapi dengan AJB No. 06/2024, tertanggal 17 Mei 2024 yang dikeluarkan oleh
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dr. Suvinah, S.H., M.Kn., dengan luas keseluruhan
tanah kurang lebih 55.025 meter persegi dan diasumsikan dapat dipindahtangankan.
Sertifikat tanah saat ini masih dalam proses permohonan balik nama (pendaftaran
peralihan hak) menjadi atas nama PT. Vasamty Land Sawangan di Badan Pertanahan
Kota Depok, Kantor Pertanahan Kota Depok melalui kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT) Dr. Suvinah, S.H., M.Kn.”
81
Page 83
b. Aspek Finansial. Agar ditambahkan pengungkapan mengenai tren harga di lokasi
properti.
Tanggapan Emiten:
Didalam revisi laporan penilaian nomor 00112/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025,
tertanggal 5 Februari 2025, Penilai telah menambahkan pengungkapan terkait Aspek
Finansial pada halaman 24. Adapun penambahan pengungkapan adalah sebagai berikut:
“Dengan memperhatikan proyeksi pertumbuhan dan permintaan properti perumahan
serta mempertimbangkan tren harga tanah kosong daerah sekitar, maka pengembangan
sebagai Perumahan merupakan penggunaan yang layak secara finansial. Indikasi harga
pasar properti tanah disekitar lokasi secara umum berkisar antara Rp 5.797.000,-,
hingga Rp 6.750.000,- /m².”
c. Agar dijelaskan dan ditambahkan pengungkapan atas pertimbangan dari pernyataan
bahwa penggunaan tertinggi dan terbaik adalah sebagai kawasan perumahan dikaitkan
dengan rencana penggunaan lahan dimaksud.
Tanggapan Emiten:
Didalam revisi laporan penilaian nomor 00112/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025,
tertanggal 5 Februari 2025, Penilai telah menambahkan pengungkapan pada halaman 24
sebagai berikut:
“Dari hasil pengamatan di lapangan dengan memperhatikan penggunaan tanah di sekitar
lokasi dan peruntukan yang telah ditentukan oleh pemerintah (atrbpn) serta Izin
Pemanfaatan Tanah yang diberikan oleh Pemerintahan Kota Depok pada PT. Vasamty
Land Sawangan, maka dengan menerapkan analisis HBU tanah dalam keadaan kosong,
kami berpendapat bahwa penggunaan lahan saat ini yang merupakan penggunaan
tertinggi dan terbaik (highest and best use - HBU) adalah sebagai Kawasan Perumahan.”
14. Halaman 24. Penilaian.
a. Agar ditambahkan pengungkapan dan kesesuaian atas penyesuaian yang dilakukan atas
masing-masing data pembanding dan analisis kesebandingan dengan objek transaksi.
Selanjutnya, agar ditambahkan pengungkapan atas dasar penentuan data pembanding.
Tanggapan Emiten:
Didalam revisi laporan penilaian nomor 00112/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025,
tertanggal 5 Februari 2025, pada halaman 25, Penilai telah menambahkan
pengungkapan, sebagai berikut :
“Proses Penilaian
Prosedur yang harus dilakukan Penilai Properti dalam Pendekatan Pasar yaitu sebagai
berikut:
1. Pengumpulan data pembanding (minimal 3 data pembanding) dan melakukan
analisa terhadap asset. Data pembanding wajib bersumber dari dan/atau divalidasi
oleh asosiasi profesi Penilai.
2. Melakukan penyesuaian, penyesuaian dalam bentuk persentase. Penyesuaian di
dalam Pendekatan Pasar (Market Approach) dilakukan paling kurang terhadap
faktor:
82
Page 84
- Lokasi antara lain dengan memperhatikan lingkungan, akses, dan fasilitas.
- Peruntukan (zoning) antara lain dengan memperhatikan peraturan
perundang-undangan yang berlaku pada saat penilaian.
- Sifat-sifat fisik obyek penilaian antara lain dengan memperhatikan fisik,
luasan, bentuk, dan elevasi.
Dalam penilaian tanah kosong, kami menggunakan Metode Perbandingan Data Pasar,
yang dilakukan dengan cara membandingkan aset tanah yang dinilai dengan beberapa
data pembanding sejenis yang terletak di sekitar lokasi. Berdasarkan aturan SEOJK
Nomor 33/SEOJK.04/2021 butir III.5.t, metode yang digunakan dalam melakukan
penyesuaian adalah Teknik Tambah Kurang Secara Menyeluruh (Overall Adjusment /
Pluses Minuses). Penyesuaian dilakukan dengan langsung membandingkan secara
keseluruhan kelebihan dan kekurangan dari obyek penilaian dengan properti
pembanding untuk mendapatkan indikasi Nilai Pasar Tanah.
Berdasarkan aturan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 butir III.5.e, bahwa dalam hal
menggunakan Pendekatan Pasar (Market Approach), faktor pembanding yang wajib
dipertimbangkan, paling kurang meliputi:
1) Hak yang terkandung dalam obyek penilaian dan properti pembanding;
2) Kondisi Penjualan;
3) Kondisi Pasar;
4) Lokasi; dan
5) Karakteristik Fisik.”
b. Agar ditambahkan pengungkapan mengenai analisis sebanding dan sejenis atas objek
transaksi dan penyesuaian serta kesesuaian dengan POJK No. 28/2021.
Tanggapan Emiten:
Didalam revisi laporan penilaian nomor 00112/2.0109-05/PI/10/0069/1/II/2025,
tertanggal 5 Februari 2025, Penilai telah menambahkan pengungkapan mengenai
analisis sebanding dan sejenis atas objek transaksi dan penyesuaian serta kesesuaian
dengan POJK No. 28/2021, pada halaman 26, sebagai berikut:
“Data Pembanding
Berdasarkan POJK No. 28/2021 tentang Pedoman Penilaian Dengan Pendekatan Pasar,
diatur berapa hal terkait Properti Pembanding yang yang sebanding dan sejenis, yaitu:
- Pasal 36 POJK No.28/2021 poin 1; Dalam hal menggunakan Pendekatan Pasar,
Penilai Properti wajib menggunakan data pasar terkini dari objek Penilaian dan
properti pembanding
- Pasal 36 POJK No.28/2021 poin 2; Properti pembanding sebagaimana dimaksud
pada poin (1) wajib merupakan properti yang sebanding dan sejenis dengan objek
Penilaian dan telah ditransaksikan atau ditawarkan.
83
Page 85
- Pasal 36 POJK No.28/2021 poin 3; Nilai objek Penilaian wajib diperoleh melalui
perbandingan antara data pasar objek Penilaian dengan data pasar properti
pembanding.
- Pasal 36 POJK No.28/2021 poin 4; Properti pembanding sebagaimana dimaksud
pada poin (1) paling sedikit berjumlah 3 (tiga) properti.
- Pasal 39 POJK No.28/2021 poin 1; Properti pembanding yang digunakan wajib
terletak di lingkungan sekitar atau kawasan yang sejenis dengan objek Penilaian
dan berasal dari transaksi atau penawaran yang bersifat layak dan wajar.
- Pasal 39 POJK No.28/2021 poin 2; Setiap perbedaan data antara objek Penilaian dan
properti pembanding yang signifikan memengaruhi Nilai wajib digunakan sebagai
faktor pembanding
Pada saat dilakukan peninjauan obyek penilaian, kami tidak mendapatkan data transaksi,
namun kami mendapatkan beberapa data penawaran serta informasi mengenai harga pasar
tanah di wilayah tersebut dari masyarakat/agen properti di sekitar lokasi yang kami anggap
relevan untuk dijadikan sebagai data pembanding.
Penyesuaian properti yang dipertimbangkan dalam penilaian ini adalah faktor lokasi dan
lingkungan, luas tanah, bentuk tanah, elevasi tanah dan peruntukan tanah.”
G. Tambahan Informasi/dokumen yang wajib disampaikan
1. Jawaban atas setiap pertanyaan/tanggapan dari OJK ini agar ditulis lengkap dan jelas serta
disajikan secara utuh, dengan mencantumkan referensi nomor halaman dari Keterbukaan
Informasi Kepada Pemegang Saham.
Tanggapan Emiten:
Jawaban atas setiap pertanyaan/tanggapan dari OJK ini telah ditulis lengkap dan jelas serta
disajikan secara utuh, dengan mencantumkan referensi nomor halaman dari Keterbukaan
Informasi Kepada Pemegang Saham.
2. Keterbukaan Informasi Kepada Pemegang Saham yang sudah disesuaikan dengan tanggapan
OJK dan ditandatangani oleh Pihak yang berwenang diatas materai yang cukup.
Tanggapan Emiten:
Keterbukaan Informasi Kepada Pemegang Saham yang telah disesuaikan dengan tanggapan
OJK telah ditandatangani oleh Pihak yang berwenang diatas materai yang cukup.
3. Soft Copy semua dokumen yang diperbaiki.
Tanggapan Emiten:
Soft Copy semua dokumen yang diperbaiki telah di upload.
84
Names mentioned 48 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar dan Rekan
p.3 ×10
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar
p.3 ×10
unresolved
org
PT Samty Asia Investment Pte Ltd.
p.7 ×15
unresolved
person
Doktor Suvinah
p.8 ×6
unresolved
org
Samty Holdings Co. Ltd
p.8 ×2
unresolved
person
Ungke Mulawanti
p.10 ×7
unresolved
org
Bank BPTN No. Rek.
p.11
unresolved
org
PT Vasamty Land Melalui Pengeluaran Saham Baru
p.12
unresolved
person
Ungke Mulawati
p.12 ×2
unresolved
org
Samty Asia Investment Pte.Ltd
p.17
unresolved
org
PT Vasmity Land Sawangan Melalui Pengeluaran Saham Baru
p.22
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar & Rekan
p.22 ×2
unresolved
org
PT Vasamty Land Sawangan Dengan Cara Konversi Uang
p.22 ×16
unresolved
org
PT Vasamty Land Sawangan. Selanjutnya
p.23 ×2
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.23
unresolved
person
Ir. Yohn PS. Napitupulu
p.24 ×2
unresolved
person
Msc.
p.24 ×2
unresolved
org
Bapepam-LK
p.24 ×2
unresolved
org
KJPP FSR
p.24 ×8
unresolved
person
Barbara Agavesia Putri
p.41
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia.
p.42
unresolved
org
Bank Indonesia
p.43
unresolved
org
Bank Jtrust Indonesia. Merujuk
p.58
unresolved
org
PT Daya Creasi Mitrayasa
p.58
unresolved
org
PT Vasamty Land
p.58 ×2
unresolved
org
PT VLS. Tanggapan
p.67
unresolved
org
PT. Vasamty Land Sawangan. Apabila
p.68 ×2
unresolved
org
Pertanahan Kota Depok
p.69 ×4
unresolved
person
Dr. Suvinah
p.69 ×19
unresolved
—
VLS
· Pembeli
p.69
unresolved
org
PT Vasamty Land Sawangan. Tanggapan
p.78
unresolved
org
PT. VASAMTY AJB
p.78
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik FEBRIMAN SIREGAR DAN REKAN
p.80
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.364
12807 ms
12 Sep 2026 22:54
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [{'area_sqm': None,
'category': 'OTHER',
'description': 'dan penyesuaian serta kesesuaian'}],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': 'dan penyesuaian serta kesesuaian',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': '2024-09-30',
'value': None}