Back to announcement
20250213_UANG_Perubahan dan//atau Tambahan Keterbukaan Informasi terkait Aksi Korporasi_31862347_lamp2.pdf
Asset transaction Needs review UANGSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 49
Page 1
kantor jasa penilai publik
febriman siregar dan rekan
Ijin Kementrian Keuangan RI No. 2.12.0109
LAPORAN PENDAPAT KEWAJARAN ATAS
RENCANA TRANSAKSI PENINGKATAN MODAL
L APORAN K AJIAN
PT VASAMTY LAND SAWANGAN DENGAN CARA
P ERHITUNGAN AKONVERSI
TAS J ANGKA
UANG MUKAWINVESTASI D AN J UMLAH
AKTU MODAL
K ONTRIBUSI A TAS K ERJASAMA untuk keperluan
P EMANFAATAN A SET
PT PAKUAN, TBK.
P EMERINTAH P ROVINSI G ORONTALO G UBERNUR
Jl. Raya Muchtar RT 002 / RW 007
D ENGAN B ENTUK Kelurahan
BGS (B ANGUNAN
Sawangan, G UNA
Kecamatan S ERAH )
Sawangan
Kota Depok, Jawa Barat
No. Laporan : 00114/2.0109-05/BS/10/0069/1/II/2025
Page 2
Ijin Kementerian Keuangan RI No. 2.12.0109
Bogor, 5 Februari 2025
No. Laporan : 00114/2.0109-05/BS/10/0069/1/II/2025
Kepada Yth,
PT Pakuan, Tbk.
Jl. Raya Muchtar RT 002 / RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok, Jawa Barat
Perihal : Revisi Laporan Pendapat Kewajaran Atas Rencana Transaksi
Peningkatan Modal PT Vasamty Land Sawangan Dengan Cara Konversi
Uang Muka Investasi Modal
Dengan hormat,
Sehubungan dengan tanggapan surat Otoritas Jasa Keuangan kami Kantor Jasa Penilai
Publik Febriman Siregar dan Rekan (“FSR” atau “Penilai” atau “Kami”) telah memperoleh
izin usaha dari Menteri Keuangan berdasarkan surat keputusannya No. 459/KM.1/2020
tanggal 17 September 2020 dan telah terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan (OJK)
berdasarkan Surat No. S-838/PM.223/2019 tanggal 31 Juli 2019 dengan Surat Tanda
Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal (Pendaftaran Ulang) No. STTD.PPB-41/PJ-
1/PM.021/2024 tanggal 31 Juli 2024 sebagai Penilai Properti/Aset dan Bisnis di Pasar
Modal. Mengeluarkan revisi laporan pendapat kewajaran untuk mengganti laporan nomor
00058/2.0109-05/BS/10/0069/1/I/2025 tanggal 21 Januari 2025.
1.1. STATUS PENILAI
Penilai adalah Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Febriman Siregar & Rekan
(“FSR”) yang sesuai Surat Keputusan Menteri Keuangan Nomor No.
936/KM.1/2008 tanggal 31 Desember 2008, dan terdaftar sebagai kantor jasa
profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan dengan Surat Tanda
Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal No. S-838/PM.223/2019. Identifikasi
Penilai yang bertanggung jawab pada laporan pendapat kewajaran atas Rencana
Transaksi Peningkatan Modal PT Vasamty Land Sawangan Dengan Cara Konversi
Uang Muka Investasi Modal (“Rencana Transaksi”) ini adalah sebagai berikut :
Nama : Ir. Yohn PS. Napitupulu, Msc., MAPPI (Cert.)
Anggota MAPPI : 92 – S- 00252
No. Izin Penilai Publik : PB-1.08.00069
No. Izin Bapepam-LK : STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024
No. Register : RMK-2017.00069
Klasifikasi bidang jasa : Penilai Bisnis dan Properti
Kantor Cabang Bogor
Jl. Perumahan Bogor Baru Blok D-I No.19
RT.007, RW.001, Kel. Tegallega
Kec. Bogor Tengah, Kota Bogor
Jawa Barat 16129
Telp. : 0251-8397671
Email : fsr.bogor@fsr.co.id
Website : www.fsr.co.id
Cabang : Pekanbaru (P) ; Medan (PS) ; Surabaya (B) ; Sidoarjo (P) ; Bandar Lampung
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
- i- (PS) ;
PT Pakuan, Tbk. Bogor (PB) ; Makassar (PS) ; Tangerang Selatan (P)
Page 3
KJPP FSR/Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan kajian atas obyek
Rencana Transaksi pada perihal dimaksud, dan tidak memiliki benturan
kepentingan dengan subyek atau obyek kajian, sehingga dalam posisi untuk
memberikan kajian objektif dan tidak memihak.
1.2. PEMBERI TUGAS
Nama : PT Pakuan, Tbk.
Bidang Usaha : Real Estat
Alamat Kantor : Jl. Raya Muchtar RT 002/RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok
1.3. PENGGUNA LAPORAN
Nama : PT Pakuan, Tbk.
Bidang Usaha : Real Estat
Alamat Kantor : Jl. Raya Muchtar RT 002/RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok
1.4. LATAR BELAKANG
Perseroan berencana untuk melakukan peningkatan modal pada VLS dengan
cara mengkonversi uang muka yang telah diberikan kepada VLS sebelumnya
sesuai dengan kesepakatan sebanyak 436.203 lembar dengan nilai perlembar
sesuai nilai nominal saham VLS Rp 500.000,- / lembar saham atau setara dengan
Rp218.101.500.000 selanjutnya dalam laporan ini disebut “Rencana Transaksi”.
1.5. MAKSUD DAN TUJUAN PENDAPAT KEWAJARAN
Laporan Pendapat Kewajaran ini bertujuan untuk mengkaji kewajaran atas
Rencana Transaksi, digunakan untuk kepentingan internal manajemen Perseroan
dan pemenuhan peraturan POJK No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi
dan Transaksi Benturan Kepentingan dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
(POJK) No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material Dan Perubahan Kegiatan
Usaha Utama.
- ii -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 4
1.6. DASAR NILAI DAN DEFINISI
Dasar nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar (Market Value).
DEFINISI DARI NILAI PASAR – POJK 35 2020
(Market Value)
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada Tanggal Penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi
bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua Pihak
masing–masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian,
dan tanpa paksaan.
1.7. TANGGAL PENILAIAN
Tanggal penilaian (cut-off date) 30 September 2024.
1.8. PEMENUHAN STANDAR PENILAIAN
Pedoman laporan pendapat kewajaran ini dilakukan sesuai dengan Peraturan OJK
35 tahun 2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar
Modal” dan SEOJK 17 tahun 2020 tentang “Pedoman Penilaian & Penyajian
Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal”.
1.9. PENDEKATAN DAN METODE PENDAPAT KEWAJARAN
Dalam menganalisis kewajaran Rencana Transaksi, kami melakukan prosedur
analisis sebagai berikut:
Analisis transaksi;
Analisis kualitatif dan kuantitatif;
Analisis kewajaran transaksi;
Analisis atas faktor-faktor lain yang relevan.
1.10. BATASAN ATAU PENGECUALIAN ATAS TANGGUNG JAWAB KEPADA
PIHAK SELAIN PEMBERI TUGAS
Penilai tidak memiliki tanggung jawab kepada pihak ketiga, selain Pemberi Tugas,
kecuali yang diatur dalam peraturan dan hukum yang berlaku.
1.11. PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI
Laporan pendapat kewajaran ini hanya digunakan untuk laporan pendapat
kewajaran atas Rencana Transaksi, dan oleh karenanya tidak direkomendasikan
untuk penggunaan lainnya dan Laporan ini terbuka untuk Publik.
- iii -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 5
1.12. ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
Dalam penyusunan Laporan Pendapat kewajaran ini menggunakan asumsi dan
kondisi pembatas sebagai berikut:
Laporan Pendapat Kewajaran ini bersifat non-disclaimer opinion.
KJPP FSR telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang
digunakan dalam proses penilaian.
Data-data dan informasi yang diperoleh KJPP FSR berasal dari sumber yang
dapat dipercaya keakuratannya.
KJPP FSR menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen
dengan kemampuan untuk pencapaiannya (fiduciary duty)
KJPP FSR bertanggung jawab atas atas pelaksanaan Penilaian dan
kewajaran proyeksi keuangan yang telah disesuaikan.
KJPP FSR menghasilkan Laporan Penilaian Bisnis yang terbuka untuk publik,
kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia yang dapat mempengaruhi
operasional perusahaan.
KJPP FSR bertanggung jawab atas Laporan Penilaian Bisnis dan Kesimpulan
Pendapat Kewajaran.
KJPP FSR telah memperoleh informasi atas status hukum objek penilaian dari
pemberi tugas.
1.13. ANALISA PENDAPAT KEWAJARAN
Analisis Transaksi
Berdasarkan riwayat pihak-pihak yang bertransaksi diatas diketahui bahwa
ada hubungan afiliasi antara PT Pakuan, Tbk. (“Perseroan”) dengan PT
Vasamty Land Sawangan (“VLS”).
Analisis Kualitatif
Berdasarkan Ringkasan kesepakatan pembentukan JV tertanggal 27 Maret
2024 antara Perseroan dan Samty Asia Investment Pte., Ltd. (“SAI”) yang
sudah ditindaklanjuti dengan Advance Share Subscription Agreement
tertanggal 9 Mei 2024 antara Perseroan, SAI, dan VLS, tidak ada persyaratan
khusus yang akan merugikan pihak-pihak yang bertransaksi sehingga syarat-
syarat yang ada pada Rencana Transaksi adalah wajar.
Analisis Kuantitatif
o Berdasarkan proyeksi keuangan, Perseroan masih mampu menghasilkan
pendapatan yang positif. Dengan demikian Rencana Transaksi yang
dilakukan adalah wajar berdasarkan beberapa indikator dibawah ini:
- iv -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 6
1. Proforma pendapatan Perseroan secara kumulatif dalam periode
proyeksi 2024 - 2028 dengan melakukan Rencana Transaksi adalah
sebesar Rp 4.098.403.037.532.
2. Proforma laba bersih Perseroan secara kumulatif dalam periode
proyeksi 2024 - 2028 dengan melakukan Rencana Transaksi adalah
sebesar Rp 1.661.969.600.448.
o Berdasarkan proyeksi keuangan Perseroan tanpa Rencana Transaksi dan
dengan adanya Rencana Transaksi, diketahui bahwa jika dilakukannya
Rencana Transaksi Perseroan diperkirakan akan memperoleh laba bersih
rata-rata yang lebih tinggi sebesar Rp 10.267.876.500 per tahun dibanding
tidak melakukan Rencana Transaksi.
Analisis Atas Kewajaran Nilai Transaksi
Berdasarkan perbandingan harga Rencana Transaksi dengan nilai pasar
diketahui bahwa harga Rencana Transaksi sebesar Rp. 500.000 dan nilai
pasar setelah stock split sebesar Rp 492.005, maka selisih Harga Rencana
Transaksi sebesar 1,62% dari Nilai Pasar dan berada dalam batasan 7,5%,
maka harga yang ditetapkan adalah wajar.
1.14. KESIMPULAN
Berdasarkan Analisa kewajaran di atas, maka Penilai berpendapat bahwa Rencana
Transaksi ini adalah WAJAR.
Surat pengantar penilaian ini diikuti oleh Laporan Pendapat kewajaran Terinci
(Comprehensive Style) yang merupakan satu kesatuan yang tak dapat dipisahkan.
Disini kami tegaskan bahwa FSR tidak mengambil keuntungan, baik sekarang maupun di
masa yang akan datang, atas obyek pendapat kewajaran.
Laporan ini tidak sah jika tidak dibubuhi stempel perusahaan (corporate seal) dari Kantor
Jasa Penilai Publik FSR.
Hormat kami,
KJPP Febriman Siregar dan Rekan
Ir. Yohn PS Napitupulu, M.Sc., MAPPI (Cert.)
Partner
Anggota MAPPI : 92-S-00252
Izin Penilai Publik : PB-1.08.00069
STTD Bapepam-LK : STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024
Register : RMK-2017.00069
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilai Bisnis & Penilai Properti
-v-
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 7
Laporan ini merupakan revisi dari laporan nomor 00058/2.0109-05/BS/10/0069/1/I/2025
tanggal 21 Januari 2025, dimana kami telah melakukan revisi pada:
1. Penerbitan kembali laporan penilaian dengan disertai alasan dan penjelasan
diterbitkannya revisi dengan tanggal dan nomor yang berbeda.
2. Penyampaian Laporan pendapat kewajaran shortform report dan longform report
atas rencana transaksi penyetoran modal pada PT Vasamty Land Sawangan.
3. Penyampaian dokumen excel penilaian dan proyeksi keuangan serta bisnis plan
yang disusun oleh manajemen.
4. Pengungkapan “ ....kajian...” pada Status Penilai.
5. Pengungkapan Asumsi dan Kondisi Pembatas sesuai dengan pasal 35 POJK No.
35/2020. (Halaman iii).
6. Penyesuaian Analisis Pendapat Kewajaran mengacu pada pasal 94 POJK Nomor
35/2020 dan Bab III SEOJK Nomor 17/2020. (Halaman iv).
7. Pengungkapan kronologis transaksi atas perjanjian pembentukan JV tertanggal
27 Maret 2024 antara Perseroan dan Samty Asia Investment PTE. LTD tidak ada
persyaratan khusus yang akan merugikan pihak-pihak yang bertransaksi
sehingga syarat-syarat yang ada pada Rencana Transaksi adalah wajar.
8. Pengungkapan pengaruh transaksi terhadap Rencana Transaksi.
9. Pengungkapan “...menghasilkan pendapatan yang positif...” mengacu pada angka
riil.
10. Pengungkapan mengenai transaksi yang mendasari dan analisa atas proyeksi
keuangan dengan rencana transaksi diperkirakan akan memperoleh laba lebih
tinggi rata-rata sebesar minimal Rp1.537.607.338 per tahun dikaitkan dengan
VLS yang belum beroperasi.
11. Pengungkapan atas harga rencana transaksi sebesar Rp500.000 atau sebesar
Rp1.000.000 sebelum stock split pada tabel atas rincian.
12. Pengungkapan atas nilai pasar sebesar Rp984.010, dikaitkan dengan
pengungkapan pada dokumen Keterbukaan Informasi sebesar Rp965.151.
13. Penjelasan tentang rincian perhitungan bahwa selisih harga rencana transaksi
sebesar 1,59% dari nilai pasar dikaitkan dengan pengungkapan pada KI sebesar
3,61% dari Nilai Pasar dan perhitungan batas atas batas bawah 7,5% mengacu
pada POJK No. 35/2020.
14. Pengungkapan harga transaksi sebesar Rp1.000.000 sebelum stock split
dikaitkan dengan pengungkapan pada dokumen Keterbukaan Informasi sebesar
Rp500.000
15. Pengungkapan atas analisis kewajaran disesuaikan mengacu pada POJK No.
35/2020 dan SEOJK No. 17/2020 pada Kesimpulan.
16. Pengungkapan atas dasar terdapatnya uang muka Perseroan sebesar nilai
transaksi Rp218.101.500.000 dan uang muka SAI sebesar Rp209.548.500.000.
(Halaman 1).
17. Pengungkapan mengenai sifat hubungan afiliasi dan ada tidaknya benturan
kepentingan. (Halaman 2).
18. Pengungkapan mengenai persentase riil nilai materialitas transaksi. (Halaman 2).
19. Dasar penggunaan nilai perlembar nominal saham VLS sebesar RP500.000,-/
atau setelah stock split, dikaitkan dengan cut off date penilaian menggunakan per
tanggal 30 September 2024 (sebelum stock split) pada Objek Penilaian. (Halaman
3).
20. Pengungkapan bahwa "Berdasarkan informasi yang kami terima tidak terdapat
kejadian-kejadian penting setelah tanggal efektif dari tanggal penilaian (30
September 2024) hingga tanggal laporan penilaian ini diterbitkan", dikaitkan
dengan VLS yang melakukan perubahan anggaran dasar Perseroan dengan
melakukan stock split pada 17 Januari 2025. (Halaman 4).
- vi -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 8
21. Penjelasan Struktur Permodalan dan Komposisi Pemegang Saham VLS atas
periode yang digunakan untuk pengungkapan susunan pemegang saham VLS
dikaitkan dengan periode cut off pelaksanaan penilaian. (Halaman 8).
22. Pengungkapan Analisis Manfaat dan Risiko Rencana Transaksi. Agar
ditambahkan atas analisis belum beroperasinya VLS. (Halaman 10).
23. Pengungkapan atas transaksi yang mendasari masing-masing peningkatan
dan/atau penurunan atas masing-masing akun pada Laporan Keuangan pada
Analisis Kuantitatif. (Halaman 20).
24. Pengungkapan mengenai transaksi yang mendasari masing-masing peningkatan
dan/atau penurunan yang mendasari proyeksi keuangan sebelum dan sesudah
transaksi dikaitkan dengan VLS yang belum beroperasi pada Analisis Nilai
Tambah. (Halaman 24).
25. Pengungkapan “…pendapatan Perseroan dengan transaksi mengalami
penurunan dibandingkan dengan proyeksi sebelum rencana transaksi, karena
pendapatan dari pengembangan tanah yang dijual ke VLS dibukukan di laporan
keuangan VLS pada Analisis Nilai Tambah. (Halaman 25).
26. Pengungkapan Laporan Penilaian Saham yang hanya dilakukan atas transaksi
sebelum stock split dikaitkan dengan Rencana Transaksi setelah stock split dan
kesesuaian atas rencana transaksi dengan POJK No. 35/2020 atas kejadian
penting setelah Tanggal Penilaian pada Analisis Kewajaran Transaksi. (Halaman
26).
- vii -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 9
PERNYATAAN PENILAI
KJPP Febriman Siregar dan Rekan dengan ini menyatakan bahwa:
1. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Objek Penilaian pada
tanggal Pendapat Kewajaran.
2. Penilai tidak memiliki benturan kepentingan dan bersifat independen terhadap obyek
yang dinilai.
3. Bahwa perhitungan dan analisis dalam pemberian pendapat kewajaran telah
dilakukan dengan benar sebagaimana diungkapkan dalam laporan ini.
4. Pendapat Kewajaran ini dilakukan dengan memenuhi ketentuan Peraturan Otoritas
Jasa Keuangan Nomor 35 tahun 2020 “Pedoman Penilaian Dan Penyajian Laporan
Penilaian Usaha Di Pasar Modal”.
5. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau
diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui oleh Pemerintah.
6. Penilai memiliki pengalaman mengenai jenis usaha yang dinilai.
7. Dalam melakukan pendapat kewajaran ini kami telah berusaha semaksimal mungkin
untuk bertindak secara obyektif dan independen serta tidak terafiliasi dengan
Perseroan ataupun pihak-pihak lain yang terafiliasi dengan perusahaan tersebut.
8. Penilai bertanggung jawab atas laporan pendapat kewajaran ini.
9. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
10. Lingkup pekerjaan dan data yang di analisa telah diungkapkan.
11. Kesimpulan pendapat kewajaran telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi
pembatas.
12. Seluruh data dan informasi yang diungkapkan dalam laporan dapat
dipertanggungjawabkan.
13. Penilai bertanggung jawab atas Laporan Pendapat kewajaran dsn opini atas Laporan
Pendapat Kewajaran.
14. Besaran imbalan jasa penilai tidak tergantung pada hasil pendapat kewajaran.
- viii -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 10
Selanjutnya KJPP Febriman Siregar dan Rekan menyatakan bahwa Para Penilai yang
kami libatkan dalam penugasan ini adalah Penilai Profesional yang kompeten dan
memiliki keahlian penilaian yang baik.
Team Leader / Penilai : Rekan (Partner) yang merupakan Penilai Publik, professional
yang telah memiliki pengalaman lebih dari 5 (lima) tahun
sebagai Penilai, dalam penugasan Penilai bertindak sebagai
Pimpinan (Team Leader) dan bertanggung jawab secara
penuh atas pelaksanaan pekerjaan penilaian mulai dari
penerimaan penugasan sampai kepada penyampaian laporan
termasuk hasil penilaiannya dan berkewajiban
menandatangani Laporan Penilaian.
Asisten Penilai : Merupakan profesional yang memiliki keahlian dibidangnya
sesuai dengan latar belakang pendidikan dan pengalaman.
Asisten Penilai memiliki tugas membantu Penilai dalam
pengumpulan data, entri data dan kompilasi data serta
membantu dalam penyusunan laporan penilaian.
- ix -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 11
No Nama Tanda Tangan
1. Penanggung Jawab
Ir. Yohn PS Napitupulu, M.Sc. MAPPI (Cert.) --------------------------
Partner
Anggota MAPPI : 92-S-00252
No. Ijin Penilai Publik : PB-1.08.00069
No. Ijin Bapepam-LK : STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilai Bisnis Dan Properti
Register : RMK-2017.00069
2. Reviuer
Didiek Agus Priatmiko, S.Komp. --------------------------
Anggota MAPPI : 11-T-03266
Register : RMK-2017.00838
No. Ijin Penilai Publik
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilai Bisnis Dan Properti
3. Penilai
Yaumil Husna Khair, S.Si., M.M --------------------------
MAPPI No. : 11-P-03270
-x-
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 12
BAGIAN - 1
PENDAHULUAN
1. 1. Latar Belakang
PT Pakuan, Tbk., yang selanjutnya disebut (“Perseroan”) adalah perusahaan yang
bergerak dalam bidang pengembangan properti yang berlokasi di Jalan Raya Muchtar
RT 002 RW 007, Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok.
Perseroan dan Samty Asia Investments PTE. LTD (“SAI”). Bersepakat mendirikan
Perusahaan dalam bentuk perseroan terbatas di Indonesia dengan nama PT Vasamty
Land Sawangan (“VLS”) pada tanggal 27 Maret 2024. VLS didirikan dengan Akta
Pendirian No. 10 tertanggal 3 April 2024 oleh notaris Ungke Mulawanti SH., M.Kn
yang berkedudukan di Kabupaten Bekasi Jawa Barat dan telah mendapatkan
pengesahan dari MENKUMHAM Nomor AHU-0026791.AH.01.01.TAHUN 2024
tertanggal 12 April 2024.
Samty Asia Investment Pte. Ltd berencana melakukan investasi dan pengembangan
diatas lahan seluas 55.025m2 yang dimiliki oleh Perseroan. Perseroan dan Samty Asia
Investment Pte. Ltd membentuk perusahan patungan dengan nama PT Vasamty Land
Sawangan pada tanggal 3 April 2024 dengan modal dasar & modal disetor penuh
sebesar Rp 10,000,000,000,- (sepuluh milyar rupiah) dimana Perseroan memiliki 51%
(lima puluh satu persen) dan Samty Asia Investment Pte. Ltd memiliki 49% (empat
puluh sembilan persen) dengan persyaratan utama sebagai berikut:
Semua biaya dan pengeluaran sehubungan dengan pendirian Perusahaan akan
ditanggung oleh Perseroan dan Samty Asia Investment Pte. Ltd sesuai dengan
proporsi kepemilikan saham
Perseroan dan Samty Asia Investment Pte. Ltd sepakat meningkatkan Modal
Dasar Saham dan Modal Disetor menjadi sebesar Rp437.650.000.000 dengan
komposisi:
Pemegang Persentase
Kelas Saham Jumlah Saham Nilai Saham
Saham Modal Saham
Pakuan Saham Biasa 446.403 223.201.500.000 51%
Samty Saham Biasa 428.897 214.448.500.000 49%
Jumlah 875.300 437.650.000.000 100%
Sebagai pelaksanaan dari rencana peningkatan modal tersebut, Perseroan, Samty
Asia Investment Pte. Ltd, dan VLS menandatangani Advance Share
Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024 dengan rincian perjanjian
sebagai berikut:
Para pihak sepakat untuk mengkonversi penyetoran modal di muka
yang dilakukan oleh para pemegang saham kepada Perusahaan sebagai
pembayaran di muka untuk penerbitan saham oleh Perusahaan, yang
- 1-
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 13
seluruhnya akan diambil oleh para pemegang saham sesuai dengan
proporsi kepemilikan saham dengan jumlah sebesar
Rp427.650.000.000.
Penyelesaian pemesanan saham baru oleh para pemegang saham
bergantung pada keputusan Rapat Umum Pemegang Saham
Perusahaan yang diadakan untuk menyetujui pemesanan saham, yang
dapat dilakukan melalui Keputusan sirkular pemegang saham.
Jika Saham Perusahaan tidak diterbitkan kepada para pemegang
saham sampai masa berlaku yang ditetapkan berakhir, maka para
pemegang saham memiliki hak untuk menerima pengembalian uang
muka pembelian saham sesuai dengan jumlah yang disetor oleh para
pemegang saham.
Perjanjian ini berlaku sejak tanggal 9 Mei 2024 hingga 8 Mei 2025.
Bersamaan dengan penandatanganan Advance Share Subscription Agreement
tertanggal 9 Mei 2024, Perseroan dan SAI telah melakukan melakukan
penyetoran uang muka investasi modal pada 15 dan 16 Mei 2025 sesuai dengan
rekening koran
Sehubungan dengan rencana peningkatan modal VLS, Perseroan juga telah
mengajukan permohonan RUPS Independen sejak 29 April 2024 (melalui SPE
OJK) terkait pemenuhan POJK No. 17/2020 dan POJK No. 42/2020
Pada tanggal 17 Januari 2025, VLS melakukan perubahan anggaran dasar Perseroan
dengan melakukan stock split sehingga yaitu modal ditempatkan VLS menjadi:
Nilai Nominal
Pemegang Saham Kelas Saham Jumlah Saham Nilai Nominal
per Saham
Pakuan Saham Biasa 10.200 Rp.5.100.000.000 Rp.500.000
SAI Saham Biasa 9.800 Rp.4.900.000.000 Rp.500.000
Jumlah 20.000 Rp.10.000.000.000 Rp.500.000
Berdasarkan Laporan Keuangan Interim PT Vasamty Land Sawangan untuk periode
enam bulan sejak tanggal 3 April 2024 (Tanggal Pendirian) sampai dengan tanggal 30
September 2024 dan dokumen rekening koran, Perseroan bersama-sama dengan SAI
sebagai pemegang saham VLS telah memberikan uang muka investasi masing - masing
sebesar:
Rincian Jumlah Pihak Periode penyetoran
Transaksi Uang Muka
Uang muka Rp209.548.500.000 Samty Asia 15 Mei 2024
investasi modal Investment Pte.,
Ltd
Uang muka Rp218.101.500.000 PT Pakuan Tbk. 15-16 Mei 2024
investasi modal
Total Rp427.650.000.000
-2-
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 14
dan dicatat sebagai penerimaan utang lain – lain (dipertegas pada Catatan Atas
Laporan Keuangan nomor 10 dan 11).
Perseroan berencana untuk melakukan peningkatan modal pada VLS dengan cara
mengkonversi uang muka yang telah diberikan kepada VLS sebelumnya sesuai dengan
kesepakatan sebanyak 436.203 lembar dengan nilai perlembar sesuai nilai nominal
saham VLS Rp 500.000,- / lembar saham atau setara dengan Rp218.101.500.000
selanjutnya dalam laporan ini disebut “Rencana Transaksi”.
Berdasarkan informasi manajemen Perseroan, Rencana Transaksi ini merupakan suatu
transaksi afiliasi dan material sebagaimana diatur dalam POJK No. 42/POJK.04/2020
tentang Transaksi Afiliasi Dan Transaksi Benturan Kepentingan dan POJK No.
17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material Dan Perubahan Kegiatan Usaha.
Direksi menyatakan bahwa Transaksi ini tidak mengandung benturan kepentingan
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No.
42/POJK.04/2020.
Rencana Transaksi Peningkatan Modal Pada PT Vasamty Land Sawangan Dengan
Cara Konversi Uang Muka Investasi Modal merupakan salah satu kegiatan yang
dilakukan untuk memenuhi kesepakatan atas Rencana Transaksi Peningkatan Modal
Dengan Cara Konversi Uang Muka Investasi Modal sehingga struktur permodalan
dari PT Vasamty Land Sawangan menjadi lebih kuat dan menjamin pengembangan
dapat berjalan lancar.
1. 2. Transaksi Afiliasi
Berdasarkan POJK No. 42/POJK.04/2020 , Transaksi Afiliasi adalah setiap aktivitas
dan/atau transaksi yang dilakukan oleh perusahaan terbuka atau perusahaan terkendali
dengan Afiliasi dari perusahaan terbuka atau Afiliasi dari anggota direksi, anggota
dewan komisaris, pemegang saham utama, atau Pengendali, termasuk setiap aktivitas
dan/atau transaksi yang dilakukan oleh perusahaan terbuka atau perusahaan terkendali
untuk kepentingan Afiliasi dari perusahaan terbuka atau Afiliasi dari anggota direksi,
anggota dewan komisaris, pemegang saham utama, atau Pengendali. Sedangkan
Benturan Kepentingan adalah perbedaan antara kepentingan ekonomis Perusahaan
dengan kepentingan ekonomis pribadi anggota Direksi, Anggota Dewan Komisaris,
atau pemegang saham utama yang dapat merugikan Perusahaan dimaksud.
Berdasarkan keterangan dari manajemen Perseroan bahwa Perseroan merupakan
pemegang saham VLS dengan kepemilikan 51% saham dan tidak adanya benturan
kepenringan, maka Rencana Transaksi ini merupakan transaksi afiliasi sebagaimana
didefinisikan dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 42/POJK.04/2020 tentang
Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan.
Berdasarkan sumber data yang digunakan dan keterangan dari manajemen Perseroan
bahwa:
-3-
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 15
1. Perseroan merupakan pemegang saham VLS dengan kepemilikan 51% saham,
maka, Rencana Transaksi ini merupakan transaksi afiliasi sebagaimana
didefinisikan dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 42/POJK.04/2020
tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan.
2. Sesuai dengan Bab 1 Pasal 1 Ayat (4) POJK 42/2020, yang dimaksud dengan
benturan kepentingan adalah
“Benturan kepentingan adalah perbedaan antara kepentingan ekonomis
perusahaan terbuka dengan kepentingan ekonomis pribadi anggota direksi,
anggota dewan komisaris, pemegang saham utama, atau Pengendali yang dapat
merugikan perusahaan terbuka dimaksud.”
Dalam hal ini, tidak terdapat benturan kepentingan dalam Rencana Transaksi
Perseroan, karena Perseroan akan mendapatkan tambahan laba bersih per tahun
bagi Perseroan secara rata-rata (dalam periode 5 tahun) sebesar
Rp 10.267.876.500,- dari Rencana Transaksi, sehingga walaupun Rencana
Transaksi merupakan transaksi afiliasi, tidak terdapat benturan kepentingan yang
dapat merugikan Perseroan sebagai perusahaan terbuka.”
1. 3. Transaksi Material
Berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) No. 17/POJK.04/2020
tentang Transaksi Material Dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama, dimana nilai
transaksi dengan nilai 20% (dua puluh persen) atau lebih dari ekuitas Perusahaan
Publik dikategorikan sebagai Transaksi Material.
Berdasarkan Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024, Perseroan
berencana melakukan peningkatan modal melalui konversi uang muka investasi modal
sesuai dengan Rencana Transaksi sebanyak 436.203 lembar dengan nilai nominal
Rp.500.000,- / lembar saham atau setara dengan Rp218.101.500.000,- atau 70,12%
dari ekuitas Perseroan; dan berdasarkan laporan keuangan konsolidasian interim PT
Pakuan, Tbk. dan Entitas Anak per 30 September 2024, nilai ekuitas Perseroan adalah
sebesar Rp311.041.779.626,-, sehingga Rencana Transaksi merupakan Transaksi
Material.
1. 4. Ruang Lingkup
Pendapat kewajaran ini hanya dapat digunakan sehubungan dengan Transaksi yang
akan dilaksanakan dan tidak dapat dipergunakan untuk kepentingan lain. Pendapat
kewajaran ini juga tidak dimaksudkan untuk memberikan rekomendasi persetujuan
atau tidak menyetujui Rencana Transaksi atau mengambil tindakan tertentu Transaksi
tersebut.
-4-
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 16
Pihak ketiga yang ditunjuk untuk memberikan Pendapat Kewajaran Rencana
Transaksi adalah KJPP Febriman Siregar & Rekan (FSR) yang diharapkan dapat
melakukan kajian secara obyektif dan independen, sesuai dengan Surat Perintah Kerja
(SPK) Nomor : 1049A/PNW/FO-BGR-FSR/XI/2024, tanggal 28 November 2024.
1. 5. Identitas Pemberi Tugas
Berikut adalah identitas pemberi tugas:
Nama : PT Pakuan, Tbk.
Bidang Usaha : Real Estat
Alamat Kantor : Jl. Muchtar RT 002 RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok
1. 6. Pengguna Laporan
Berikut adalah identitas pengguna laporan:
Nama : PT Pakuan, Tbk.
Bidang Usaha : Real Estat
Alamat Kantor : Jl. Muchtar RT 002 RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok
1. 7. Maksud dan Tujuan
Laporan Pendapat Kewajaran ini bertujuan untuk mengkaji kewajaran atas Rencana
Transaksi yang berhubungan dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No.
42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan
dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi
Material Dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama.
1. 8. Obyek Penilaian
Obyek penilaian adalah Rencana Transaksi, yaitu peningkatan modal VLS dengan cara
konversi uang muka investasi modal sejumlah Rp. 218.101.500.000 setara dengan Rp
500.000 / saham untuk 446.203 saham baru.
Nilai Pasar PT Vasamty Land Sawangan adalah sebesar Rp. 9.840.098.000. Jika
dihubungkan dengan jumlah saham beredar PT Vasamty Land Sawangan maka Nilai
Pasar PT Vasamty Land Sawangan per saham adalah sebesar Rp. 492.005.
-5-
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 17
1. 9. Tanggal Penilaian (Cut Off Date)
Analisis kewajaran dilaksanakan menggunakan parameter dan laporan keuangan
interim VLS per tanggal 30 September 2024 dan laporan keuangan konsolidasian
interim PT Pakuan, Tbk. dan Entitas Anak per tanggal 30 September 2024.
1. 10. Kejadian-Kejadian Penting Setelah Tanggal Efektif (Subsequent Events)
Berdasarkan informasi yang kami terima dan penelaahan dokumen terdapat kejadian
penting setelah tanggal efektif dari tanggal penilaian (30 September 2024) hingga
tanggal laporan penilaian ini diterbitkan (5 Februari 2025) yaitu PT Vasamty Land
Sawangan telah melaksanakan Stock Split pada tanggal 17 Januari 2025 berdasarkan
Akta Pernyataan Keputusan Para Pemegang Saham No. 27 yang dibuat dihadapan
notaris Ungke Mulawanti, SH, MKn, notaris di Jakarta Timur. Berikut adalah
perbandingan komposisi pemegang saham, nilai nominal, dan lembar saham sebelum
dan sesudah stock split:
SEBELUM STOCK SPLIT SESUDAH STOCK SPLIT
Pemegang 30 SEPTEMBER 2024 17 JANUARI 2025
saham Lembar Nominal Lembar Nominal /
Nilai Saham Nilai Saham
Saham / saham Saham saham
Pakuan 5.100 1.000.000 5.100.000.000 10.200 500.000 5.100.000.000
SAI 4.900 1.000.000 4.900.000.000 9.800 500.000 4.900.000.000
Total 10.000 10.000.000.000 20.000 10.000.000.000
Transaksi stock split hanya merubah jumlah lembar dan nilai nominal per saham
secara proporsional tanpa mengubah total nilai modal saham VLS, sehingga
pelaksanaan stock split tidak mempengaruhi penilaian 100% ekuitas VLS sebagaimana
juga dijelaskan dalam Laporan Pendapat Kewajaran.
1. 11. Sumber Data
Sebagai Penilai Independen dalam mempersiapkan Pendapat Kewajaran atas Rencana
Transaksi, kami telah mempelajari, mengacu, dan mempertimbangkan hal-hal sebagai
berikut:
1. Pemberitahuan dari Perseroan tentang Rencana Transaksi.
2. Laporan Keuangan Interim PT Vasamty Land Sawangan untuk periode enam
bulan sejak tanggal 3 April 2024 (Tanggal Pendirian) sampai dengan tanggal 30
September 2024.
3. Laporan Keuangan Konsolidasian Interim PT Pakuan, Tbk. dan Entitas Anak
pada tanggal 30 September 2024 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik
Suharli, Sugiharto & Rekan dengan opini bahwa laporan tersebut menyajikan
secara wajar dalam semua hal yang material.
-6-
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 18
4. Laporan Keuangan Konsolidasian PT Pakuan, Tbk. dan Entitas Anak untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 dan 2022 yang telah diaudit
oleh Kantor Akuntan Publik Mirawati Sensi Idris dengan opini bahwa laporan
tersebut menyajikan secara wajar dalam semua hal yang material.
5. Laporan Keuangan Konsolidasian PT Pakuan, Tbk. dan Entitas Anak untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 dan 2021 yang telah diaudit
oleh Kantor Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan
dengan opini bahwa laporan tersebut menyajikan secara wajar dalam semua hal
yang material.
6. Laporan Keuangan Konsolidasian PT Pakuan, Tbk. dan Entitas Anak untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 dan 2020 yang telah diaudit
oleh Kantor Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan
dengan opini bahwa laporan tersebut menyajikan secara wajar dalam semua hal
yang material.
7. Laporan Keuangan Konsolidasian PT Pakuan, Tbk. dan Entitas Anak untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 dan 2019 yang telah diaudit
oleh Kantor Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan
dengan opini bahwa laporan tersebut menyajikan secara wajar dalam semua hal
yang material.
8. Business Plan Perseroan.
9. Surat pernyataan (representasi) manajemen PT Pakuan, Tbk. terkait dengan
Rencana Transaksi.
10. Rekening Koran PT Vasamty Land Sawangan periode 1-31 May 2024
11. Wawancara dengan pihak manajemen PT Pakuan, Tbk, Ibu Petronella Maytea
Lantio Simamora sebagai Corporate Secretary.
12. Berbagai sumber informasi yang berkaitan dengan kondisi ekonomi, kondisi pasar
dan lainnya, baik berdasarkan media cetak, elektronik dan hasil analisis lain dari
pihak independen yang kami anggap relevan.
13. Laporan Penilaian Saham PT Vasamty Land Sawangan yang dikeluarkan KJPP
Febriman Siregar dan Rekan dengan Nomor Laporan : 00112/2.0109-
05/BS/06/0069/1/II/2025 tertanggal 05 Februari 2025.
1. 12. Asumsi–Asumsi dan Syarat Pembatas
Dalam penyusunan pendapat independen ini, kami menggunakan beberapa asumsi,
antara lain:
1. Laporan Pendapat Kewajaran ini bersifat non-disclaimer opinion.
2. KJPP FSR telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan
dalam proses penilaian.
-7-
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 19
3. Data-data dan informasi yang diperoleh KJPP FSR berasal dari sumber yang
dapat dipercaya keakuratannya.
4. KJPP FSR menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen
dengan kemampuan untuk pencapaiannya (fiduciary duty)
5. KJPP FSR bertanggung jawab atas atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran
proyeksi keuangan yang telah disesuaikan.
6. KJPP FSR menghasilkan Laporan Penilaian Bisnis yang terbuka untuk publik,
kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia yang dapat mempengaruhi
operasional perusahaan.
7. KJPP FSR bertanggung jawab atas Laporan Penilaian Bisnis dan Kesimpulan
Pendapat Kewajaran.
8. KJPP FSR telah memperoleh informasi atas status hukum objek penilaian dari
pemberi tugas.
9. KJPP FSR mengasumsikan bahwa sejak Rencana Transaksi hingga penerbitan
pendapat kewajaran ini tidak terjadi perubahan apapun yang berpengaruh secara
material terhadap Rencana Transaksi.
10. KJPP FSR berasumsi bahwa Perseroan mentaati semua peraturan yang
ditetapkan pemerintah, khususnya yang terkait dengan operasional Perseroan,
baik dimasa lalu maupun dimasa mendatang.
11. KJPP FSR berasumsi bahwa legalitas yang dimiliki oleh Perseroan tidak ada
masalah baik secara hukum atau masalah lainnya baik sebelum maupun setelah
Transaksi.
12. KJPP FSR berasumsi bahwa Perseroan telah dan akan memenuhi kewajiban yang
berkenaan dengan perpajakan, retribusi dan pungutan-pungutan lainnya sesuai
dengan peraturan yang berlaku.
13. KJPP FSR telah memperoleh informasi atas syarat-syarat dan ketentuan-
ketentuan dalam perjanjian-perjanjian yang terkait dengan Rencana Transaksi dari
Perseroan.
14. Laporan disusun hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang
dicantumkan pada laporan. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain
selain Pemberi Tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini
bertanggung jawab atas segala resiko yang timbul.
15. Penilai tidak melakukan penelitian dan penyelidikan yang ada hubungannya
dengan kebenaran legalitas serta hutang piutang yang mengakibatkan kerugian
atas properti yang dinilai karena bukan merupakan ruang lingkup pekerjaan
penilai. Kami berasumsi bahwa obyek yang dinilai tersebut telah bebas dari segala
tuntutan hukum.
16. Inspeksi lapangan yang kami lakukan hanyalah terhadap kondisi aset yang
dikemukakan dalam laporan ini adalah merupakan kondisi yang terlihat. Sehingga
tidak dimaksudkan untuk memeriksa kondisi properti di bawah permukaan
tanah/air, tidak menyelidiki kelayakan konstruksi (building audit) dan tidak
menyelidiki kondisi teknis secara detail.
-8-
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 20
17. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan
dengan pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain. Penilaian kami didasarkan
pada asumsi mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat berpengaruh
terhadap nilai.
18. KJPP FSR tidak berkewajiban untuk memberikan kesaksian atau hadir di depan
pengadilan atau pejabat pemerintah jika hal tersebut tidak terkait dengan maksud
dan tujuan laporan ini serta di luar ruang lingkup dari penugasan.
19. Jika dikemudian hari Penilai diminta untuk memberikan penjelasan dan
pemaparan yang dilakukan diluar wilayah kerja kantor kami maupun kepada
pihak selain pemberi tugas dan pengguna jasa maka segala bentuk biaya yang
timbul menjadi beban pemberi tugas.
20. Laporan ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan Pimpinan dan stempel
kantor (office seal) dari KJPP FSR.
-9-
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 21
BAGIAN - 2
KAJIAN KEWAJARAN RENCANA TRANSAKSI
2. 1 Metode Analisis Atas Rencana Transaksi
Dalam melakukan evaluasi kewajaran atas Rencana Transaksi, kami melakukan
analisis dengan tahapan-tahapan sebagai berikut:
1. Analisis Rencana Transaksi yang meliputi identifikasi dan hubungan antara pihak-
pihak yang terlibat Rencana Transaksi, analisis perjanjian dan persyaratan dalam
Rencana Transaksi, analisis manfaat dan risiko Rencana Transaksi.
2. Analisis kualitatif atas Rencana Transaksi yang meliputi riwayat Perseroan dan
kegiatan usaha Perseroan, analisis industri, analisis operasional dan prospek
Perseroan, analisis alasan dilakukannya Rencana Transaksi, keuntungan dan
kerugian Rencana Transaksi.
3. Analisis kuantitatif atas Rencana Transaksi yang meliputi analisis laporan
keuangan historikal Perseroan, analisis rasio keuangan, analisis proyeksi
keuangan, analisis keuangan sebelum dan setelah Rencana Transaksi, dan analisis
nilai tambah.
4. Analisis kewajaran Rencana Transaksi.
2. 2 Analisis Rencana Transaksi
2.2.1 Identifikasi Pihak-Pihak Yang Terlibat Rencana Transaksi
Pihak-pihak yang terlibat dalam Rencana Transaksi yaitu:
1. PT Pakuan Tbk. (“Perseroan”): Pihak yang akan melakukan peningkatan modal
pada VLS dengan cara konversi uang muka investasi modal.
2. PT Vasamty Land Sawangan (“VLS”): Pihak yang akan menerima peningkatan
modal dengan cara konversi uang muka investasi modal.
A. PT Pakuan, Tbk. (Perseroan)
Struktur Permodalan dan Komposisi Pemegang Saham Perseroan
Berdasarkan Laporan Keuangan Interim per 30 September 2024, susunan pemegang
saham Perseroan adalah sebagai berikut:
Susunan Pemegang Saham Perseroan
Jumlah Saham Nilai Nominal Komposisi
Pemegang Saham
(Lembar) Saham (%)
PT Sirius Surya Sentosa 732.655.000 73.265.500.000 60,55
PT Bhineka Abadi Investama 114.773.100 11.477.310.000 9,49
Masyarakat (masing-masing < 5%) 362.571.900 36.257.190.000 29,96
Total 1.210.000.000 121.000.000.000 100
- 10 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 22
Susunan Pengurus Perseroan
Berdasarkan Laporan Keuangan Interim per 30 September 2024, susunan pengurus
Perseroan adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama dan Independen : Yoshihiro Kobi
Komisaris Independen : Bonny Harry
Wakil Komisaris Utama : Johan Yudhya Santosa
Dewan Direksi
Direktur Utama : Erick Wihardja
Wakil Direktur Utama : Aditya Wisnu Wardhana
Direktur : Hum Jiun Tyan
Komite Audit
Ketua : Bonny Harry
Anggota : Margini Setianingsih
Anggota : Irma Sundari Sulaeman
Berdasarkan Akta Notaris No 19, tanggal 17 Januari 2025, susunan pengurus
Perseroan adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama dan Independen : Yoshihiro Kobi
Komisaris Independen : Bonny Harry
Dewan Direksi
Direktur Utama : Erick Wihardja
Wakil Direktur Utama : Aditya Wisnu Wardhana
B. PT Vasamty Land Sawangan (VLS)
Struktur Permodalan dan Komposisi Pemegang Saham VLS
Penilai berkewajiban menyajikan fakta-fakta yang terjadi sampai dengan periode cut
off date (30 September 2024) dan juga fakta-fakta yang terjadi setelah periode cut off
date sampai dengan tanggal penerbitan laporan (subsequent event), sehingga Penilai
menyajikan komposisi pemegang saham dengan 2 periode, yaitu:
• periode cut off date 30 September 2024 (sebelum stock split); dan
• periode subsequent event 30 September 2024 – 5 Februari 2025 (termasuk
peristiwa stock split pada tanggal 17 Januari 2025 yang masuk dalam periode
subsequent event).
- 11 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 23
Susunan pemegang saham VLS sebelum dan sesudah stock split adalah sebagai
berikut:
SEBELUM STOCK SPLIT SESUDAH STOCK SPLIT
Pemegang 30 SEPTEMBER 2024 17 JANUARI 2025
saham Lembar Nominal Lembar Nominal /
Nilai Saham Nilai Saham
Saham / saham Saham saham
Pakuan 5.100 1.000.000 5.100.000.000 10.200 500.000 5.100.000.000
SAI 4.900 1.000.000 4.900.000.000 9.800 500.000 4.900.000.000
Total 10.000 10.000.000.000 20.000 10.000.000.000
Transaksi stock split hanya merubah jumlah lembar dan nilai nominal per saham
secara proporsional tanpa mengubah total nilai modal saham VLS,
Susunan Pengurus VLS
Berdasarkan Laporan Keuangan Audit per 30 September 2024, susunan pengurus
VLS adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Agnus Suryadi
Komisaris : Chang Sihao
Dewan Direksi
Direktur Utama : Erick Wihardja
Direktur : Denny
Direktur : Tetsuro Kawamoto
Berdasarkan Akta Notaris No. 10 tanggal 17 Januari 2025, susunan pengurus
Perseroan adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Agnus Suryadi
Komisaris : Yuki Watanabe
Direksi
Presiden Direktur : Erick Wihadarja
Direktur : Denny
Direktur : Takuro Shikida
Berdasarkan identifikasi pihak-pihak yang bertransaksi diatas, diketahui bahwa
terdapat hubungan afiliasi antara Perseroan dan VLS, yaitu Perseroan selaku
pemegang saham VLS dengan kepemilikan 51% saham.
- 12 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 24
2.6.3 Ringkasan Surat Perjanjian Penting
Ringkasan kesepakatan pembentukan JV tertanggal 27 Maret 2024 antara Perseroan
dan Samty Asia Investment PTE. LTD adalah sebagai berikut:
Para Pihak menyepakati dan menyanggupi untuk mendirikan Perusahaan dalam
bentuk perseroan terbatas di Indonesia dengan nama “PT Vasamty Land
Sawangan”.
Semua biaya dan pengeluaran sehubungan dengan pendirian Perusahaan akan
ditanggung oleh Para Pihak sesuai dengan Proporsi Kepemilikan Saham.
Para Pihak sepakat Modal dasar saham: Rp437.650.000.000, masing-masing Saham
senilai Rp500.000 yang terbagi menjadi 875.300 lembar Saham biasa. Dengan
rincian sebagai berikut :
Persentase Modal
Pemegang Saham Kelas Saham Jumlah Saham
Saham
Pakuan Saham Biasa 446.403 51%
Samty Saham Biasa 428.897 49%
Jumlah 875.300 100%
Sebagai pelaksanaan dari rencana peningkatan modal tersebut, Perseroan, Samty Asia
Investment Pte. Ltd, dan VLS menandatangani Advance Share Subscription Agreement
tertanggal 9 Mei 2024 dengan rincian perjanjian sebagai berikut:
Para pihak sepakat untuk mengkonversi penyetoran modal di muka yang dilakukan
oleh para pemegang saham kepada Perusahaan sebagai pembayaran di muka untuk
penerbitan saham oleh Perusahaan, yang seluruhnya akan diambil oleh para
pemegang saham sesuai dengan proporsi kepemilikan saham dengan jumlah
sebesar Rp427.650.000.000.
Penyelesaian pemesanan saham baru oleh para pemegang saham bergantung pada
keputusan Rapat Umum Pemegang Saham Perusahaan yang diadakan untuk
menyetujui pemesanan saham, yang dapat dilakukan melalui Keputusan sirkular
pemegang saham.
Jika Saham Perusahaan tidak diterbitkan kepada para pemegang saham sampai
masa berlaku yang ditetapkan berakhir, maka para pemegang saham memiliki hak
untuk menerima pengembalian uang muka pembelian saham sesuai dengan jumlah
yang disetor oleh para pemegang saham.
Perjanjian ini berlaku sejak tanggal 9 Mei 2024 hingga 8 Mei 2025
Berdasarkan ringkasan surat perjanjian diatas, tidak ada persyaratan khusus yang akan
merugikan pihak-pihak yang bertransaksi sehingga syarat-syarat yang ada pada
Rencana Transaksi adalah Wajar.
- 13 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 25
2.2.3 Analisis Manfaat dan Risiko Rencana Transaksi
Analisis ini dilakukan untuk melihat manfaat yang akan diperoleh dan risiko yang akan
dihadapi dengan dilaksanakannya Rencana Transaksi.
a. Manfaat Rencana Transaksi
Bagi Perseroan dan stakeholders lainnya (pihak konsumen, vendor, perbankan),
peningkatan modal dari pihak SAI kepada VLS melalui konversi uang muka
peningkatan/investasi modal, memberikan manfaat antara lain:
• Secara konsolidasi, struktur permodalan Perseroan akan menjadi lebih sehat
karena adanya konversi uang muka peningkatan/investasi modal (liabilitas)
menjadi komponen ekuitas;
• Uang muka peningkatan/investasi modal (liabilitas) SAI yang tidak
dikonversi menjadi ekuitas akan menyebabkan kurangnya komitmen
kepastian investasi oleh SAI dalam proyek/perusahaan patungan dimana
Perseroan mengambil bagian;
• Investasi dalam perusahan patungan Perseroan bersama SAI (VLS) pada
proyek yang dikembangkan bersama di Indonesia merupakan investasi
dengan komitmen bersama agar porsi investasi dalam bentuk aset tanah
harus dibiayai dengan modal saham. Dengan dilakukannya peningkatan
modal, kepercayaan investor (dalam hal ini SAI) atas proyek real estate di
Indonesia dan khususnya terhadap Perseron akan terjaga.
• Dengan dilakukannya Rencana Transaksi, Perseroan juga dapat
mempertahankan kepemilikannya secara langsung atas VLS. Selain itu, VLS
dapat meningkatkan ekuitas dan mengurangi liabilitasnya sebesar
Rp218.101.500.000 (dua ratus delapan belas miliar seratus satu juta lima ratus
ribu Rupiah).
• Perseroan mengharapkan penguatan modal yang dilakukan melalui Transaksi
dapat mendukung pengembangan usaha dan peningkatan kinerja keuangan
VLS;
b. Risiko Rencana Transaksi
VLS sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan pendapat kewajaran
masih dalam tahap perencanaan dan pra pengembangan.
Risiko atas Rencana Transaksi akan memperlambat rencana pengembangan
proyek yang dijalankan oleh VLS sehingga pencapaian proyeksi keuangan
yang diharapkan oleh VLS juga akan terganggu. Terganggunya pencapaian
proyeksi keuangan VLS akan mempengaruhi Perseroan dalam hal:
a. Melambatnya pertumbuhan Perseroan secara konsolidasian yang
disebabkan mundurnya jadwal pengembangan proyek oleh VLS.
b. Terganggunya pengembalian investasi Perseroan yang ditargetkan dari
VLS berupa pendapatan dividen.
c. Menurunnya kepercayaan dan kepuasan para pemangku kepentingan
Perseroan.
- 14 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 26
2. 3 Analisis Kualitatif Atas Rencana Transaksi
2.3.1 Riwayat Singkat Perseroan dan Kegiatan Usaha
Perseroan (Entitas Induk) didirikan di Republik Indonesia sesuai Akta Notaris Ridwan
Suselo, S.H., No. 21 tanggal 8 Maret 1971, notaris di Jakarta. Akta pendirian ini telah
mendapat pengesahan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. Y.A.5/304/5
tanggal 9 Desember 1972 dan telah dimuat dalam Berita Negara Republik Indonesia
No. 26 tanggal 30 Maret 1982 Tambahan No. 401 dan No. 28 tanggal 6 April 1973
Tambahan No. 250.
Anggaran Dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir dengan
Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa No. 53 tanggal 14 Juni 2024,
dibuat di hadapan Masdiana, S.H., M.Kn, Notaris di Depok, yang telah mendapat
pengesahan Menkumham berdasarkan Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia Republik Indonesia Nomor No. AHU-0040417.AH.01.02.Tahun 2024
tanggal 05 Juli 2024 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan di bawah No. AHU-
0135267.AH.01.11.Tahun 2024 tanggal 05 Juli 2024.
Perseroan beralamat di Jalan Raya Muchtar RT 002 RW 007, Kelurahan Sawangan,
Kecamatan Sawangan, Kota Depok.
Kegiatan Usaha Perseroan
Sesuai dengan Pasal 3 Anggaran Dasar Entitas Induk, maksud, tujuan serta kegiatan
Entitas Induk adalah dalam bidang penyediaan akomodasi, real estat, aktivitas
olahraga dan rekreasi lainnya, dan konstruksi.
2. 4 Gambaran Perekonomian Dunia dan Indonesia
Berdasarkan Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan III-2024,
ketidakpastian pasar keuangan global kembali meningkat. Ketegangan geopolitik di
Timur Tengah telah mendorong meningkatnya ketidakpastian pasar keuangan global.
Di bidang ekonomi, pertumbuhan dunia pada 2024 diperkirakan tumbuh sebesar
3,2% dengan kecenderungan yang melambat. Inflasi global dalam tren penurunan
sehingga mendorong konvergensi pelonggaran kebijakan moneter, khususnya negara
maju.
Di Amerika Serikat, rilis tingkat pengangguran terkini menunjukkan perbaikan
ditengah prospek inflasi yang lebih rendah sehingga mendorong ekspektasi pelaku
pasar terhadap penurunan Fed Funds Rate (FFR) yang lebih rendah dari perkiraan
semula. Hal tersebut menyebabkan kenaikan yieldUS Treasury tenor 2 dan 10 tahun
dan indeks dolar AS (DXY). Ke depan, tren penurunan suku bunga kebijakan negara
maju, khususnya AS diperkirakan tetap berlanjut, meskipun dinamika ketegangan
geopolitik perlu terus dicermati. Perkembangan ini memerlukan kehati-hatian dalam
merumuskan respons kebijakan dalam memitigasi dampak rambatan global, termasuk
- 15 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 27
dalam mendorong aliran masuk modal asing dan memperkuat stabilitas nilai tukar
guna menjaga stabilitas dan mendukung pertumbuhan ekonomi.
Pertumbuhan PDB Dunia
Sumber: Laporan Kebijakan Moneter Tw I-2024
Berdasarkan Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan III-2024,
perekonomian Indonesia tetap tumbuh baik dan perlu terus didorong agar lebih
tinggi. Pertumbuhan teriwulan III-2024 didukung oleh permintaan domestik. Investasi
tetap kuat, khususnya investasi bangunan sejalan dengan penyelesaian berbagai Proyek
Strategis Nasional (PSN). Konsumsi rumah tangga, khususnya kelas menengah ke
atas, tetap terjaga. Ekspor nonmigas tumbuh positif di tengah perlambatan ekonomi
global dan penuruna harga komoditas. Dasi sisi Lapangan Usaha (LU), pertumbuhan
ditopang oelh Industri Pengolahan, Konstruksi dan Perdagangan Besar dan Eceran.
Seacara spasial, kinerja ekonomi terjaga diseluruh wilayah
Nilai Tukar Rupiah. Stabilitas nilai tukar Rupiah terjaga, sejalan dengan konsistensi
kebijakan moneter yang ditempuh Bank Indonesia. Nilai tukar Rupiah pada Oktober
2024 (hingga 15 Oktober 2024) melemah sebesar 2,82% (ptp) dari bulan sebelumnya.
Pelemahan nilai tukar tersebut terutama dipengaruhi oleh peningkatan ketidakpastian
global akibat eskalasi ketegangan geopolitik di Timur Tengah. Namun demikian,
apabila dibandingkan dengan level akhir Desember 2023, nilai tukar Rupiah
terdepresiasi hanya sebesar 1,17%, lebih baik dibandingkan dengan pelemahan Peso
Filipina, Dollar Taiwan dan Won Korea yang masing-masing terdepresiasi sebesar
4,25%, 4,58% dan 5,62%.
Kedepan, nilai tukar Rupiah diperkirakan stabil sejalan dengan menariknya imbal hasil,
rendahnya inflasi dan tetap baiknya prospek pertumbuhanekonomi Indonesia, serta
komitmen Bank Indonesia dalam menjaga stabilitas perekonomian. Seluruh instrumen
moneter akan terus dioptimalkan, termasuk penguatan strategi operasi meneter pro
market melalui optimalisasi instrumen SRBI, SVBI dan SUVBI, untuk memperkuat
efetivitas kebijakan dalam menarik aliran masuk modal asing dan mendukung
penguatan nilai tukar Rupiah.
- 16 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 28
Grafik 2.1 Rupiah vs Negara Kawasan
Sumber: Laporan Kebijakan Moneter Tw I-2024
Inflasi. Inflasi IHK tercatat rendah di seluruh komponen sehingga mencapai 1,84%
(yoy) pada September 2024. Inflasi inti tercatat sebesar 2,09% (yoy), sementara inflasi
volatile food terus menurun menjadi 1,43% (yoy). Penurunan inflasi VF didukung
oleh peningkatan pasokan pangan seiring berlanjutnya musim panen, eratnya sinergi
pengendalian inflasi TPIP/TPID melalui GNPIP dan pengaruh base effect harga
pangan. Ke depan, Bank Indonesia meyakini inflasi IHK tetap terkendali dalam
sasarannya. Inflasi inti diperkirakan terjaga seiring ekspektasi inflasi yang terjangkar
dalam sasaran, kapasitas perekonomian yang masih besar dan dapat merespons
permintaan domestik, imported inflation yang terkendali didukung oleh sinergi
pengedalian inflasi Bank Indonesia dan Pemerintah Pusat dan Daerah . Bank
Indonesia terus berkomitmen memperkuat efetivitas kebijakan moneter guna menjaga
inflasi tahun 2024 dan 2025 terkendali dengan tetap mendukung upaya penguatan
pertumbuhan ekonomi.
2. 5 Tinjauan Industri Properti
Knight Frank Indonesia membagikan outlook properti di tahun 2024 sekaligus
kewaspadaan dalam pertumbuhan properti di Indonesia. Risiko geopolitik dari kondisi
global terus membayangi terakumulasi dengan berbagai tantangan domestik, kondisi
ini berdampak pada pergerakan investor, baik untuk properti komersial maupun
properti residensial, yang cenderung wait and see hingga ada kepastian hasil pemilu.
Pemulihan ekonomi setelah pandemi yang digulirkan juga harus melalui berbagai
tantangan, mulai dari peningkatan inflasi, peningkatan suku bunga dan kenaikan BBM.
Ditengah tantangan tersebut pemerintah menyiapkan sejumlah strategi untuk menjaga
pertumbuhan industri properti, salah satunya insentif PPN DTP yang dirilis kembali
akhir tahun lalu, mampu memberikan pesan dukungan untuk pertumbuhan properti
yang positif.
Knight Frank Indonesia menyebutkan bahwa pertumbuhan properti di tahun 2024
akan diwarnai dengan tumbuhnya tren-tren baru yang menyesuaikan dengan dinamika
- 17 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 29
pasar properti, seperti kehadiran green building dan digitalisasi pemasaran yang
semakin marak untuk menangkap konsumen milenial. Sejalan dengan itu,
pengembangan infrastruktur di luar Pulau Jawa mendorong pertumbuhan properti
yang lebih baik di luar Pulau Jawa, diikuti dengan inovasi dan diversifikasi produk
yang menjadi navigasi yang terus diperlukan untuk memenuhi kebutuhan pasar
properti.
Knight Frank Indonesia juga melakukan survei untuk mendapatkan pandangan dari
para pemangku kepentingan dalam menatap pertumbuhan sektor properti di tahun
2024. Hasil survei menunjukkan, pada tahun 2024 pertumbuhan ekonomi
diperkirakan stabil dengan potensi terus tumbuh, meski tetap harus waspada ditengah
kondisi ekonomi dan geopolitik global saat ini. Beberapa risiko utama di tahun 2024
yang perlu diantisipasi dalam menjaga Pertumbuhan Ekonomi, diantaranya dampak
pemilu, potensi kenaikan suku bunga, dan kenaikan inflasi. Selain itu, hasil survei juga
menunjukkan prediksi pertumbuhan properti tahun 2024 diwarnai dengan asumsi
tetap akan tumbuh. Sementara itu, insentif PPN DTP dinilai memberi dampak positif
dalam pertumbuhan properti di akhir tahun 2023.
Subsektor residensial (rumah tapak) diperkirakan akan terus tumbuh walaupun ada
kekhawatiran terhadap suku bunga. Sebaran perkembangan tren dari subsektor
properti yang ditemukan yakni Rumah Tapak, Industri dan Pergudangan diprediksi
akan meningkat, sektor ritel dan hotel diperkirakan stabil dan sektor Apartement
Strata, Resor Vila dan Perkantoran akan stagnan. Knight Frank Indonesia juga
memperkirakan kota Jakarta, Ibu Kota Nusantara (IKN), Bali, Surabaya dan
Tangerang menjadi Top 5 Cities yang dinilai akan memiliki prospek untuk
pertumbuhan properti tahun 2024. Sementara itu, sektor Energi Terbarukan, Logistik,
dan Ecommerce dipercaya sebagai sektor bisnis yang memiliki daya ungkit positif
terhadap pertumbuhan properti tahun 2024.
Permintaan Properti Komersial. Indeks Permintaan Properti Komersial untuk
kategori sewa pada triwulan III 2024 secara tahunan tumbuh 4,10% (yoy), meningkat
dibandingkan triwulan II 2024 yang tumbuh 4,00% (yoy). Peningkatan Indeks
Permintaan untuk kategori sewa terutama terjadi pada segmen perkantoran sewa dan
convention hall. Peningkatan permintaan segmen perkantoran sewa terjadi di Jakarta,
Surabaya dan Medan. Sementara peningkatan permintaan convention hall terjadi di
Jakarta dan Palembang serta segmen hotel di Makassar dan Denpasar seiring dengan
maraknya kegiatan Meeting, Incentive, Convention and Exhibition (MICE) yang
diselenggarakan oleh instansi pemerintah. Lebih lanjut, permintaan untuk segmen
hotel juga tercatat meningkat di beberapa kota tempat penyelenggaraan event nasional
seperti di Balikpapan terkait dengan kegiatan Upacara Hari Ulang Tahun (HUT)
Kemerdekaan Republik Indonesia yang dilaksanakan di Ibu Kota Nusantara (IKN)
serta di Medan terkait pelaksanaan kegiatan PON XXI di Aceh dan Medan.
- 18 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 30
Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa pada
triwulan III 2024 tumbuh 0,27% (yoy), melambat dibandingkan pertumbuhan
triwulan sebelumnya yang sebesar 0,31% (yoy). Hal itu dipengaruhi oleh perlambatan
permintaan pada segmen lahan industri di Semarang serta segmen warehouse complex
di wilayah Bogor, Depok, Bekasi dan Palembang.
Grafik 2.1 Pertumbuhan Tahunan Indeks Demand Kategori Sewa (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Grafik 2.2 Pertumbuhan Tahunan Indeks Demand Kategori Jual (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Sejalan dengan pertumbuhan tahunan, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori
sewa secara triwulanan meningkat 2,57% (qtq), lebih tinggi dari kenaikan triwulan
sebelumnya yang sebesar 2,27% (qtq) (Grafik 3.5). Peningkatan Indeks Permintaan
tersebut didorong oleh peningkatan pada segmen hotel di wilayah Bodebek, Bandung,
Surabaya, Palembang, Medan, Balikpapan dan Denpasar. Selain itu, peningkatan
Indeks Permintaan juga didorong segmen perkantoran sewa di Balikpapan, Denpasar,
Makassar dan Pelambang serta segmen convention hall di Jakarta dan Palembang.
Selanjutnya, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori jual pada triwulan III
2024 secara triwulanan tumbuh 0,03% (qtq), melambat dibandingkan triwulan II 2024
yang tumbuh 0,10% (qtq). Perlambatan ini didorong oleh perlambatan permintaan
pada segmen lahan industri di Wilayah Bodebek serta segmen warehouse complex di
Jakarta dan Palembang.
- 19 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 31
Grafik 2.3 Pertumbuhan Triwulan Indeks Demand Kategori Sewa (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
Grafik 2.4 Pertumbuhan Triwulan Indeks Demand Kategori Jual (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
Perkembangan Pasokan Properti Komersial. Indeks Pasokan Properti Komersial
kategori sewa pada triwulan III 2024 secara tahunan tumbuh 2,45% (yoy), lebih tinggi
dibandingkan kenaikan triwulan II 2024 yang sebesar 2,15% (yoy). Kenaikan pasokan
tersebut terjadi pada seluruh segmen properti sewa. Kenaikan pasokan terutama
terjadi pada segmen ritel sewa di Banten serta segmen apartemen sewa di Denpasar.
Sejalan dengan hal tersebut, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual tumbuh
0,12% (yoy), lebih tinggi dari triwulan sebelumnya yang sebesar 0,07% (yoy). Kondisi
ini didorong oleh peningkatan pasokan khususnya penambahan area pada segmen
warehouse complex di wilayah Bodebek.
Grafik 2.5 Pertumbuhan Tahunan Indeks Supply Kategori Sewa (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
- 20 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 32
Grafik 2.6 Pertumbuhan Tahunan Indeks Supply Kategori Jual (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Secara triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa pada triwulan III
2024 masih melanjutkan perlambatan dari 0,49% (qtq) pada triwulan II 2024 menjadi
0,27% (qtq). Perlambatan tersebut terutama terjadi pada segmen ritel karena
penyesuaian pasokan dengan kebutuhan tenant yang semakin terkonsentrasi pada
kegiatan ritel yang masih memiliki traffic pengunjung tinggi seperti tenant Food &
Beverage, sport fashion, skincare dan indoor playground. Hal tersebut membutuhkan
perubahan layout dan renovasi pada segmen ritel sewa di kota seperti Medan. Sejalan
dengan kategori sewa, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual juga
mengalami perlambatan dari 0,08% (qtq) pada triwulan sebelumnya 0,03% (qtq) pada
triwulan III 2024. Perlambatan ini terutama disebabkan oleh tertahannya pasokan
pada segmen warehouse complex di Jakarta dan Palembang.
Grafik 2.7 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Supply Kategori Sewa (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
- 21 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 33
Grafik 2.8 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Supply Kategori Jual (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
Perkembangan Harga Properti Komersial. Meski dari sisi permintaan mengalami
peningkatan, perkembangan harga properti komersial baik kategori jual maupun sewa
mengalami perlambatan. Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada
triwulan III 2024 tumbuh 2,09% (yoy), lebih rendah dibandingkan kenaikan triwulan
sebelumnya yang tumbuh 2,32% (yoy). Perlambatan Indeks Harga tersebut terjadi
pada seluruh segmen kategori sewa.
Pada kategori jual, perkembangan Indeks Harga Properti Komersial juga melambat
dari 0,40% (yoy) pada triwulan II 2024 menjadi 0,63% pada triwulan III 2024.
Perlambatan tersebut disebabkan penurunan harga pada segmen perkantoran jual di
Surabaya sebagai strategi menarik konsumen. Sementara itu, harga segmen lahan
industri mengalami perlambatan di wilayah Bodebek dan Semarang.
Grafik 2.9 Perkembangan Indeks Harga Kategori Sewa Tahunan (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
- 22 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 34
Grafik 2.10 Perkembangan Indeks Harga Kategori Jual Tahunan (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Secara triwulanan, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada
triwulan III 2024 meningkat sebesar 1,56% (qtq), lebih tinggi dibandingkan
peningkatan triwulan sebelumnya yang sebesar 1,47% (qtq). Peningkatan terjadi pada
segmen hotel di Balikpapan, Medan dan Palembang.
Di sisi lain, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan III
2024 terkontraksi 0,03% (qtq), setelah pada triwulan sebelumnya masih tumbuh
0,15% (qtq). Kontraksi ini terutama disebabkan oleh penurunan Indeks Harga pada
segmen lahan industri di wilayah Bodebek.
Grafik 2.11 Perkembangan Indeks
Harga Kategori Sewa Triwulanan (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
- 23 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 35
2.12 Perkembangan Indeks Harga Kategori Jual Triwulanan (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
2. 6 Analisis Kuantitatif
2.6.1 Kinerja Historikal Perseroan
Untuk melihat perkembangan kinerja Perseroan, seperti posisi keuangan dan potensi
atau kemajuan yang dialami selama beberapa tahun terakhir, maka hasil analisis
keuangan historikal yang bersumber dari laporan keuangan audit per 31 Desember
2020, 31 Desember 2021, 31 Desember 2022, 31 Desember 2023 dan 30 April 2024
disajikan sebagai berikut:
Historikal Keuangan Perseroan (dalam juta rupiah)
30 Sept
Deskripsi 2020 2021 2022 2023
2024
Aset Lancar 142.708 371.884 734.001 623.711 742.821
Aset Tidak Lancar 177.827 636.096 592.918 833.358 860.422
Total Aset 320.535 1.007.980 1.326.919 1.457.069 1.603.243
Liabilitas Lancar 80.759 439.299 1.081.715 838.627 889.972
Liabilitas Tidak Lancar 125.335 528.939 61.496 376.700 402.229
Total Liabilitas 206.094 968.237 1.143.211 1.215.327 1.292.201
Ekuitas 114.441 39.743 183.708 241.742 311.042
Total Liabilitas & Ekuitas 320.535 1.007.980 1.326.919 1.457.069 1.603.243
Penjualan 11.153 7.460 365.270 173.770 253.222
Beban Pokok Penjualan 6.658 5.986 152.776 66.093 90.629
Laba (Rugi) Kotor 4.495 1.474 212.494 107.677 162.593
Laba (Rugi) Sebelum Pajak (29.350) (76.375) 144.360 57.863 74.399
Laba (Rugi) Bersih (29.255) (76.143) 144.248 57.863 74.399
- 24 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 36
Pertumbuhan Kinerja Keuangan Perseroan (%)
30 Sept
Deskripsi 2020 2021 2022 2023
2024
Aset Lancar - 160,59 97,37 -15,03 19,10
Aset Tidak Lancar - 257,70 -6,79 40,55 3,25
Total Aset - 214,47 31,64 9,81 10,03
Liabilitas Lancar - 443,96 146,24 -22,47 6,12
Liabilitas Tidak Lancar - 322,02 -88,37 512,56 6,78
Total Liabilitas - 369,80 18,07 6,31 6,33
Ekuitas - -65,27 362,24 31,59 28,67
Total Liabilitas & Ekuitas - 214,47 31,64 9,81 10,03
Pendapatan - -33,11 4796,38 -52,43 45,72
Beban Pokok Pendapatan - -10,09 2452,22 -56,74 37,12
Laba (Rugi) Kotor - -67,21 14316,15 -49,33 51,00
Laba (Rugi) Sebelum Pajak - 160,22 -289,02 -59,92 28,58
Laba (Rugi) Bersih - 160,27 -289,44 -59,89 28,58
Analisa Neraca Perseroan
Jumlah aset Perseroan pada tanggal-tanggal 30 September 2024, 31
Desember 2023, 2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp 1,60
triliun, Rp 1,45 triliun, Rp 1,32 triliun, Rp 1,0 triliun, dan Rp 320,53 miliar.
Pada tanggal 30 September 2024, jumlah aset Perseroan mengalami kenaikan
sebesar Rp 146 miliar atau setara dengan 10,03% dibandingkan dengan
jumlah aset pada tanggal 31 Desember 2023. Kenaikan ini seiring dengan
meningkatnya aktivitas pengembangan dan komersial Perseroan, yang
ditunjukan dengan naiknya aset real estat-lancar, aset real estat tidak lancar,
dan pajak dibayar di muka masing-masing sebesar Rp 39,08 miliar, Rp 29,90
miliar, dan Rp 42,45 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023, jumlah aset Perseroan mengalami kenaikan
sebesar Rp 130 miliar atau setara dengan 9,81% dibandingkan dengan jumlah
aset pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini seiring dengan
meningkatnya aktivitas pengembangan dan komersial Perseroan, yang
ditunjukan dengan naiknya aset real estat-lancar dan aset real estat tidak
lancar, masing-masing sebesar Rp 87,21 miliar dan Rp 25,04 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah aset Perseroan mengalami kenaikan
sebesar Rp 318 miliar atau setara dengan 31,64% dibandingkan dengan
jumlah aset pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini seiring dengan
meningkatnya aktivitas pengembangan dan komersial, serta aktivitas
kerjasama pengembangan dengan mitra/investor, yaitu PT Lotte Land
- 25 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 37
Indonesia (melalui joint venture dalam PT Lotte Land Sawangan), yang
ditunjukan dengan naiknya kas & setara kas, dan investasi pada entitas
asosiasi, masing-masing sebesar Rp 165,21 miliar dan Rp 130,95 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah aset Perseroan mengalami kenaikan
sebesar Rp 687 miliar atau setara dengan 214,47% dibandingkan dengan
jumlah aset pada tanggal 31 Desember 2020. Kenaikan ini seiring dengan
meningkatnya aktivitas pengembangan dan komersial Perseroan, yang
ditunjukan dengan naiknya kas dan setara kas, aset real estat – lancar dan aset
real estat – tidak lancar masing-masing sebesar Rp 70,56 miliar, Rp 39,72
miliar dan Rp 575,91miliar.
Jumlah liabilitas Perseroan pada tanggal-tanggal 30 September 2024, 31
Desember 2023, 2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp 1,29
triliun, Rp 1,21 triliun, Rp 1,14 triliun, Rp 958,23 miliar, dan Rp 206,09 miliar.
Pada tanggal 30 September 2024, jumlah liabilitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 76,87 miliar atau setara dengan 6,33% dibandingkan
dengan jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2023. Kenaikan ini seiring
dengan meningkatnya rencana kerjasama pengembangan dengan
mitra/investor, yaitu SAI (melalui joint venture dalam VLS), yang ditunjukan
terutama dengan naiknya utang lain-lain pihak ketiga sebesar Rp 74,68 miliar.
Pada dasarnya, utang lain-lain ini terdiri dari uang muka setoran modal SAI
sebesar Rp 209,54 miliar dikurangi dengan pengembalian utang kontribusi PT
Diamond Development Sawangan sebagai bagian dari Kerjasama Operasi
(KSO) dalam KSO Vasanta Diamond Sawangan sebesar Rp 131,03 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023, jumlah liabilitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 72,11 miliar atau setara dengan 6,31% dibandingkan
dengan jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini seiring
dengan meningkatnya kerjasama pengembangan dengan mitra/investor, yaitu
PT Diamond Development Sawangan (melalui KSO Vasanta Diamond
Sawangan), yang ditunjukan dengan naiknya utang lain-lain pihak ketiga
sebesar Rp 126,76 miliar. Selain itu terjadi penurunan uang titipan konsumen
sebesar Rp 60,28 miliar akibat proses realisasi pendapatan.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah liabilitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 174,97 miliar atau setara dengan 18,07% dibandingkan
dengan jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini seiring
dengan meningkatnya aktivitas pengembangan dan komersial Perseroan, yang
ditunjukan dengan naiknya uang titipan konsumen, uang muka konsumen
- 26 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 38
sebesar masing-masing Rp 51,55 miliar, Rp 284,79 miliar, dan penurunan
utang bank sebesar Rp 166,72 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah liabilitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 762,14 miliar atau setara dengan 369,80 % dibandingkan
dengan jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2020. Kenaikan ini seiring
dengan adanya kerjasama pengembangan dengan mitra/investor, yaitu PT
Diamond Development Sawangan (melalui KSO Vasanta Diamond
Sawangan), yang ditunjukan dengan naiknya utang lain-lain pihak ketiga
sebesar Rp 238,93 miliar. Selain itu terjadi peningkatan aktivitas
pengembangan dan komersial Perseroan, yang ditunjukan dengan naiknya
uang titipan konsumen, uang muka konsumen dan utang bank sebesar
masing-masing Rp 113,88 miliar, Rp 34,21 miliar dan Rp 359,95 miliar.
Jumlah ekuitas Perseroan pada tanggal 30 September 2024, 31 Desember
2023, 2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp 311,04 miliar,
Rp 241,74 miliar, Rp 183,70 miliar, Rp 39,74 miliar, dan Rp 114,44 miliar.
Pada tanggal 30 September 2024, jumlah ekuitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 69,29 miliar atau setara dengan 28,67% dibandingkan
dengan jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2023. Kenaikan ini
terutama disebabkan oleh laba tahun berjalan yang dibukukan oleh Perseroan
sebesar Rp 74,39 miliar yang disertai dengan dividen kas sebesar Rp 10 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023, jumlah ekuitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 58,03 miliar atau setara dengan 31,59% dibandingkan
dengan jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini
terutama disebabkan oleh laba tahun berjalan yang dibukukan oleh Perseroan
sebesar Rp 57,86 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah ekuitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 143,96 miliar atau setara dengan 362,24% dibandingkan
dengan jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini
terutama disebabkan oleh laba tahun berjalan yang dibukukan oleh Perseroan
sebesar Rp 144,24 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah ekuitas Perseroan mengalami
penurunan sebesar Rp 74,69 miliar atau setara dengan 65,27% dibandingkan
dengan jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2020. Penurunan ini
terutama disebabkan oleh rugi tahun berjalan yang dibukukan oleh Perseroan
sebesar Rp 76,14 miliar.
- 27 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 39
Grafik 2.1. Perkembangan Neraca Historikal Perseroan
Analisa Laba Rugi Perseroan
Pendapatan neto Perseroan pada tanggal 30 September 2024, 31 Desember
2023, 2022, 2021, dan 2020, masing-masing adalah sebesar Rp 253,22 Miliar,
Rp 173,77 Miliar, Rp 365,27 Miliar, Rp 7,46 Miliar, dan Rp 11,15 Miliar.
Pendapatan neto Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 30
September 2024 mengalami kenaikan Rp 79,45 miliar atau setara dengan
45,72% dibandingkan dengan pendapatan neto untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2023.
Pendapatan neto Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
December 2023 mengalami penurunan Rp 191,50 miliar atau setara dengan
52,43% dibandingkan dengan pendapatan neto untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 December 2022
Pendapatan neto Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
December 2022 mengalami kenaikan Rp 357,81 miliar atau setara dengan
4796,38% dibandingkan dengan pendapatan neto untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 December 2021
Pendapatan neto Perseraon untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
December 2021 mengalami penurunan Rp 3,69 miliar atau setara dengan
33,11% dibandingkan dengan pendapatan neto untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 December 2020.
Laba (Rugi) tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 30 September 2024, 31 Desember 2023, 2022, 2021, dan
- 28 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 40
2020 masing-masing adalah sebesar Rp 74,40 miliar, Rp 57,86 miliar, 144,25
miliar, (Rp 76,14 miliar), dan (Rp 29,26 miliar).
Laba tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 30
September 2024 mengalami kenaikan sebesar Rp 16,53 miliar atau setara
dengan 28,58% dibandingkan dengan laba tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 yang disebabkan oleh meningkatnya
laba bruto (penjualan dikurangi beban pokok penjualan) sebesar Rp 54,91
miliar dikurangi dengan meningkatnya beban/menurunnya pendapatan
operasional dan lain-lain bersih sebesar Rp 38,38 miliar. Secara umum, hal ini
disebabkan oleh realisasi pengakuan pendapatan dan meningkatnya aktivitas
pengembangan.
Laba tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
Desember 2023 mengalami penurunan sebesar Rp 86,38 miliar atau setara
dengan 59,89% dibandingkan dengan laba tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 yang disebabkan oleh menurunnya
laba bruto (penjualan dikurangi beban pokok penjualan) sebesar Rp 104,82
miliar, sedangkan beban operasional dan lain-lain bersih relatif stabil dengan
penurunan sebesar Rp 18,44 miliar. Secara umum, penurunan laba bruto
tersebut diatas disebabkan oleh adanya laba bruto hasil penjualan tanah dari
Perseroan kepada PT Lotte Land Sawangan (joint venture Perseroan dengan
PT Lotte Land Indonesia dalam PT Lotte Land Sawangan) di tahun 2022
sebesar Rp 212,49 miliar sedangkan di tahun 2023 laba bruto dari penjualan
ke konsumen tercatat sebesar Rp 107,68 miliar.
Laba tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
Desember 2022 mengalami kenaikan sebesar Rp 220,39 miliar atau setara
dengan 289,44% dibandingkan dengan laba tahun berjalan untuk tahun yang
berahkir pada tanggal 31 Desember 2021 yang disebabkan oleh meningkatnya
laba bruto (penjualan dikurangi beban pokok penjualan) sebesar Rp 211,02
miliar, sedangkan beban operasional dan lain-lain bersih relatif stabil dengan
penurunan sebesar Rp 9,37 miliar. Secara umum, peningkatan laba bruto
tersebut diatas disebabkan oleh adanya laba bruto hasil penjualan tanah dari
Perseroan kepada PT Lotte Land Sawangan (joint venture Perseroan dengan
PT Lotte Land Indonesia dalam PT Lotte Land Sawangan) di tahun 2022
sebesar Rp 212,49 miliar sedangkan pada tahun 2021 Perseroan masih dalam
tahap awal pengembangan dan hanya mencatat pengakuan laba bruto sebesar
Rp 1,47 miliar.
- 29 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 41
Rugi tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
Desember 2021 mengalami kenaikan sebesar Rp 46,88 miliar atau setara
dengan 160,27% dibandingkan dengan rugi tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 yang disebabkan oleh meningkatnya
beban operasional dan lain-lain bersih sebesar Rp 43,08 miliar dikarenakan
Perseroan memulai aktivitas pengembangan yang membutuhkan modal kerja
diawal, sedangkan dalam periode yang sama laba bruto (penjualan dikurangi
beban pokok penjualan) belum mengalami pertumbuhan dan hanya mencatat
penurunan sebesar Rp 3,02 miliar.
Grafik 2.2. Perkembangan Laba Rugi Historikal Perseroan
Arus Kas Perseroan (dalam juta rupiah)
30 Sept
Deskripsi 2020 2021 2022 2023
2024
Arus Kas dari (digunakan untuk)
(50.852) 53.963 408.583 (91.374) 3.550
Aktivitas Operasi
Arus Kas dari (dignakan untuk)
(622) (363.821) (146.391) (6.655) 34.093
Aktivitas Investasi
Arus Kas dari (digunakan untuk)
50.280 359.813 (175.573) 25.628 15.520
Aktivitas Pendanaan
Kenaikan (Penurunan) Bersih Kas dan
(1.195) 49.955 86.618 (72.402) 53.164
Setara Kas
Saldo Kas dan Setara Kas Pada Awal
2.994 1.798 53.718 140.337 67.935
Tahun
Kas dan Setara Kas Entitas Anak yang
- 1.964 - - -
Diakuisisi Pada Tahun Berjalan
Saldo Kas dan Setara Kas Pada Akhir
1.798 53.718 140.337 67.935 121.099
Tahun
- 30 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 42
Analisa Arus Kas Perseroan
Operating Cash Flow
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan
2020 masing-masing adalah sebesar Rp 3,55 Miliar, (Rp 91,37 Miliar), Rp
408,58 miliar, Rp 53,96 miliar, dan (Rp 50,85 Miliar).
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 sebesar Rp 3,55 miliar
terutama berasal dari penerimaan kas dari pelanggan sebesar Rp 234,71 miliar
yang disertai dengan pembayaran kas kepada pemasok dan karyawan,
pembayaran pajak penghasilan, pembayaran beban keuangan pada modal
kerja, dan penghasilan bunga masing-masing sebesar (Rp 178,92 miliar), (Rp
52,97 miliar), (Rp 2,11 miliar), Rp 2,84 miliar.
Arus kas bersih yang dikeluarkan dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar (Rp 91,37 miliar)
terutama berasal dari penerimaan kas dari pelanggan sebesar Rp 93,52 miliar
yang disertai dengan pembayaran kas kepada pemasok dan karyawan,
pembayaran pajak penghasilan, pembayaran beban keuangan pada modal
kerja, dan penghasilan bunga masing-masing sebesar (Rp 186,29 miliar), (Rp
2,20 miliar), (445,80 juta), dan Rp 4,04 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 408,58 miliar
terutama berasal dari penerimaan kas dari pelanggan sebesar Rp 701,62 miliar
yang disertai dengan pembayaran kas kepada pemasok dan karyawan,
pembayaran pajak penghasilan, pembayaran beban keuangan pada modal
kerja, dan penghasilan bunga masing-masing sebesar (Rp 293,74 miliar), (Rp
1,44 miliar), (Rp 1,35 miliar), Rp 3,50 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 53,96 miliar
terutama berasal dari penerimaan kas dari pelanggan sebesar Rp 155,56 miliar
yang disertai dengan pembayaran kas kepada pemasok dan karyawan,
pembayaran bunga, pembayaran pajak penghasilan, dan kegiatan operasional
lainnya masing-masing sebesar (Rp 69,59 miliar), (Rp 42.49 miliar), (Rp 8,82
miliar), dan Rp 19,31 miliar,.
Arus kas bersih yang dikeluarkan dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar (Rp 50,85 miliar)
terutama berasal dari penerimaan kas dari pelanggan sebesar Rp 15,28 miliar
- 31 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 43
yang disertai dengan pembayaran kas kepada pemasok dan karyawan,
pembayaran bunga dan kegiatan operasional lainnya masing-masing sebesar
(Rp 51,65 miliar), (Rp 22,16 miliar), dan Rp 7,68 miliar.
Investing Cash Flow
Arus kas bersih (yang digunakan untuk) dari aktivitas investasi Perseroan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 30 September 2024, 31
Desember 2023, 2022, 2021, 2020 masing masing adalah sebesar Rp 34,09
miliar, (Rp 6,65 miliar), (Rp 146,39 miliar), (Rp 363,82 miliar), dan (Rp 622,56
juta).
Arus kas bersih dari aktivitas investasi Perseroan untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 30 September 2024 sebesar Rp 34,09 miliar terutama berasal
dari penurunan piutang lain-lain 30,33 miliar dan bagian nonpengendali atas
pendirian entitas anak sebesar Rp 4,9 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar (Rp 6,65 miliar)
terutama berasal dari kenaikan piutang lain-lain (Rp 26,23 miliar),
penambahan investasi pada entitas asosiasi sebesar (Rp 4,29 miliar) dan
pengembalian uang muka investasi Rp 24,44 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar (Rp 146,39
miliar) terutama berasal dari penambahan investasi pada entitas asosiasi (Rp
131,04 miliar) dan penambahan uang muka investasi (Rp 20 miliar).
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar (Rp 363,82
miliar) terutama berasal dari penambahan uang muka investasi (Rp 216,12
miliar) dan investasi pada entitas anak (Rp 144,99 miliar).
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar (Rp 622,56 juta)
terutama berasal dari perolehan aset tetap (Rp 597,33 juta) dan perolehan aset
tak berwujud (Rp 25,23 juta).
Financing Cash Flow
Arus kas bersih (yang digunakan untuk) dari aktivitas pendanaan Perseroan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 30 September 2024, 31
Desember 2023, 2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp
15,52 miliar, Rp 25,63 miliar, (Rp 175,57 miliar), Rp 359,81 miliar, dan Rp
50,28 miliar.
- 32 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 44
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 30 September 2024 sebesar Rp 15,52 miliar
terutama berasal dari penerimaan utang bank jangka panjang Rp 36,00 miliar,
pembayaran dividen (Rp 9,86 miliar) dan penurunan utang lain-lain pihak
berelasi (Rp 8,34 miliar).
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp 25,63 miliar
terutama berasal dari penerimaan utang bank jangka panjang Rp 370,97
miliar, penerimaan utang bank jangka pendek Rp 19,92 miliar, dan
pembayaran utang bank jangka panjang (Rp 361,25 miliar).
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar (Rp 175,57
miliar) terutama berasal dari pembayaran utang bank jangka panjang (Rp 200
miliar) dan penerimaan utang bank jangka panjang Rp 33,27 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 359,81 miliar
terutama berasal dari penerimaan utang bank jangka panjang Rp 527,97
miliar, penerimaan utang bank jangka pendek Rp 9,99 miliar dan pembayaran
utang bank jangka panjang (Rp 178,00 miliar).
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 50,28 miliar
terutama berasal dari pembayaran utang bank jangka panjang (Rp 17 miliar)
dan penerimaan setoran modal saham Rp 71 miliar.
Rasio Keuangan Perseroan
Rasio Keuangan Perseroan
30 Sept
Deskripsi 2020 2021 2022 2023
2024
Rasio Likuiditas
- Current Ratio (x) 1,77 0,85 0,68 0,74 0,83
- Working Capital to Total Asset Ratio 19,33% -6,69% -26,20% -14,75% -9,18%
Rasio Aktivitas
- Fixed Asset Turnover (x) 0,40 3,58 104,84 32,52 40,27
- Total Asset Turnover (x) 0,03 0,01 0,28 0,12 0,16
- Sales to Current Assets (x) 0,08 0,02 0,50 0,28 0,34
Rasio Solvabilitas
- Debt to Total Aset Ratio (x) 0,64 0,96 0,86 0,83 0,81
- Debt Equity Rasio 1,80 24,36 6,22 5,03 4,15
Rasio Profitabilitas
- Gross Profit Margin 40,30% 19,76% 58,17% 61,97% 64,21%
- 33 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 45
30 Sept
Deskripsi 2020 2021 2022 2023
2024
- Net Profit Margin -262,31% -1.020,68% 39,49% 33,30% 29,38%
- Return on Equity (ROE) -25,56% -191,59% 78,52% 23,94% 23,92%
- Return on Assets (ROA) -9,13% -7,55% 10,87% 3,97% 4,64%
Berdasarkan rasio keuangan diatas, kondisi Perseroan per 30 September 2024 adalah
sebagai berikut:
Rasio Likuiditas menunjukkan kemampuan suatu perusahaan untuk memenuhi
liabilitas keuangannya yang harus segera dipenuhi atau kemampuan perusahaan untuk
memenuhi liabilitas keuangan dalam jangka pendek (pada saat ditagih). Current ratio
(rasio lancar) sebesar 0,83 kali, hal ini menunjukkan bahwa Perseroan belum mampu
memenuhi liabilitas keuangan dalam jangka pendek.
Rasio Aktivitas digunakan untuk mengukur efisiensi penggunaan dana yang tertanam
pada aset serta untuk melihat seberapa besar optimalisasi Perseroan dalam
menggunakan asetnya untuk memperoleh pendapatan dan laba. Total asset turnover
(perputaran aset) Perseroan sebesar 0,16 kali dan sales to current assets ratio 0,34 kali.
Rasio Solvabilitas atau leverage menunjukkan kemampuan suatu perusahaan untuk
memenuhi seluruh liabilitasnya baik jangka pendek maupun jangka panjang. Total debt
to equity ratio (DER)/rasio hutang atas ekuitas Perseroan sebesar 4,15 kali yang
menunjukkan bahwa Perseroan belum mampu memenuhi seluruh liabilitasnya dengan
menggunakan ekuitas yang dimiliki, sedangkan debt to total assets ratio (DAR) atau rasio
hutang atas harta yang dimiliki Perseroan sebesar 0,81 kali.
Rasio Profitabilitas menunjukkan kemampuan dalam menghasilkan laba selama
periode tertentu. Profitabilitas suatu perusahaan diukur dengan keberhasilan
menggunakan asetnya secara produktif, dengan demikian profitabilitas suatu
perusahaan juga dapat diketahui dengan memperbandingkan antara laba yang
diperoleh dengan jumlah aset atau modal pada suatu periode tertentu. Return on equity
(ROE) sebesar 23,92% dan return on asset (ROA) sebesar 4,64%.
2.6.2 Analisis Nilai Tambah
Analisis nilai tambah Rencana Transaksi dilakukan untuk melihat kemampuan
menghasilkan pendapatan dan laba yang lebih baik dengan membandingkan antara
proyeksi keuangan tanpa dilaksanakannya Rencana Transaksi dengan dilaksanakannya
Rencana Transaksi.
Berikut adalah Laba (Rugi) Perseroan tanpa adanya Rencana Transaksi selama periode
proyeksi:
- 34 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 46
Proyeksi Sebelum Rencana Transaksi
Profit & Loss 2024 2025 2026 2027 2028
Revenue 356,784,832,337 634,699,591,401 742,383,974,003 953,371,737,658 1,411,162,902,134
Sales Revenue 355,888,216,205 618,656,779,012 708,132,315,836 915,247,343,261 1,371,132,288,016
Recurring Revenue 896,616,132 16,042,812,388 34,251,658,167 38,124,394,398 40,030,614,118
Overall COGS -114,975,546,497 -222,538,520,777 -297,649,490,748 -526,081,801,044 -648,419,255,766
COGS Sales -114,975,546,497 -221,842,646,654 -289,299,001,272 -517,731,311,568 -640,068,766,290
COGS Recurring 0 -695,874,123 -8,350,489,476 -8,350,489,476 -8,350,489,476
Gross Profit 241,809,285,840 412,161,070,624 444,734,483,254 427,289,936,615 762,743,646,368
Gross Profit Margin 68% 65% 60% 45% 54%
Operating Expense -77,587,898,766 -100,912,573,455 -102,124,075,597 -95,426,589,599 -76,781,838,329
Sales & Marketing Expense -12,337,846,875 -27,825,020,006 -26,843,895,545 -17,888,004,146 -29,712,592,184
GA Expense -65,250,051,892 -73,087,553,448 -75,280,180,052 -77,538,585,453 -47,069,246,145
Addback Depreciation 0 695,874,123 8,350,489,476 8,350,489,476 8,350,489,476
EBITDA 164,221,387,074 311,944,371,293 350,960,897,133 340,213,836,492 694,312,297,515
Other Income 16,414,099,628 8,828,199,255 38,033,774,790 0 0
Depreciation Expense 0 -695,874,123 -8,350,489,476 -8,350,489,476 -8,350,489,476
EBIT 180,635,486,701 320,076,696,425 380,644,182,447 331,863,347,016 685,961,808,039
Interest Expense -32,325,103,131 -31,091,215,600 -26,913,761,522 -21,092,718,953 -13,628,087,895
Interest Expense - VLS 0 -7,334,197,500 -14,668,395,000 -14,668,395,000 -14,668,395,000
EBT 148,310,383,571 281,651,283,325 339,062,025,926 296,102,233,062 657,665,325,143
EBT Margin 42% 44% 46% 31% 47%
Tax -8,986,867,018 -17,070,700,714 -21,128,473,713 -26,693,623,021 -38,281,368,612
Net Income 139,323,516,552 264,580,582,610 317,933,552,213 269,408,610,041 619,383,956,531
Proyeksi Setelah Rencana Transaksi
Profit & Loss 2024 2025 2026 2027 2028
Revenue 356,784,832,337 634,699,591,401 742,383,974,003 953,371,737,658 1,411,162,902,134
Sales Revenue 355,888,216,205 618,656,779,012 708,132,315,836 915,247,343,261 1,371,132,288,016
Recurring Revenue 896,616,132 16,042,812,388 34,251,658,167 38,124,394,398 40,030,614,118
Overall COGS -114,975,546,497 -222,538,520,777 -297,649,490,748 -526,081,801,044 -648,419,255,766
COGS Sales -114,975,546,497 -221,842,646,654 -289,299,001,272 -517,731,311,568 -640,068,766,290
COGS Recurring 0 -695,874,123 -8,350,489,476 -8,350,489,476 -8,350,489,476
Gross Profit 241,809,285,840 412,161,070,624 444,734,483,254 427,289,936,615 762,743,646,368
Operating Expense -77,587,898,766 -100,912,573,455 -102,124,075,597 -95,426,589,599 -76,781,838,329
Sales & Marketing Expense -12,337,846,875 -27,825,020,006 -26,843,895,545 -17,888,004,146 -29,712,592,184
GA Expense -65,250,051,892 -73,087,553,448 -75,280,180,052 -77,538,585,453 -47,069,246,145
Addback Depreciation 0 695,874,123 8,350,489,476 8,350,489,476 8,350,489,476
EBITDA 164,221,387,074 311,944,371,293 350,960,897,133 340,213,836,492 694,312,297,515
Other Income 16,414,099,628 8,828,199,255 38,033,774,790 0 0
Depreciation Expense 0 -695,874,123 -8,350,489,476 -8,350,489,476 -8,350,489,476
EBIT 180,635,486,701 320,076,696,425 380,644,182,447 331,863,347,016 685,961,808,039
Interest Expense -32,325,103,131 -31,091,215,600 -26,913,761,522 -21,092,718,953 -13,628,087,895
EBT 148,310,383,571 288,985,480,825 353,730,420,926 310,770,628,062 672,333,720,143
EBT Margin 42% 46% 48% 33% 48%
Tax -8,986,867,018 -17,070,700,714 -21,128,473,713 -26,693,623,021 -38,281,368,612
Net Income 139,323,516,552 271,914,780,110 332,601,947,213 284,077,005,041 634,052,351,531
Keterangan 2024 2025 2026 2027 2028 Rata-rata Total
Laba Bersih Dengan Transaksi 139,323,516,552 271,914,780,110 332,601,947,213 284,077,005,041 634,052,351,531 332,393,920,090 1,661,969,600,448
Laba Bersih Tanpa Transaksi 139,323,516,552 264,580,582,610 317,933,552,213 269,408,610,041 619,383,956,531 322,126,043,590 1,610,630,217,948
Selisih 0 7,334,197,500 14,668,395,000 14,668,395,000 14,668,395,000 10,267,876,500 51,339,382,500
- 35 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 47
Proyeksi keuangan Perseroan dengan adanya Rencana Transaksi mengasumsikan
bahwa uang muka investasi modal dapat dikonversikan menjadi modal saham
berdasarkan persetujuan RUPS, sedangkan proyeksi keuangan Perseroan tanpa
Rencana Transaksi mengasumsikan bahwa uang muka investasi modal tidak dapat
dikonversi menjadi modal saham sehingga uang muka investasi modal akan
dikembalikan (refundable) kepada Perseroan dan SAI berdasarkan Advance Share
Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024 antara Perseroan, SAI, dan VLS. Dalam
hal ini, Perseroan dan SAI berkomitmen untuk tetap terus mengembangkan proyek
dalam VLS sehingga pendanaan proyek akan dibiayai melalui pinjaman.
Berdasarkan asumsi diatas, proyeksi keuangan Perseroaan tanpa adanya rencana
transaksi mempertimbangkan pembebanan biaya bunga pinjaman (financing cost)
sebesar 7% p.a. Hal ini didasari bahwa pinjaman tersebut akan berasal dari Perseroan
dan SAI sebagai pemegang saham VLS.
Berdasarkan asumsi dasar diatas, proyeksi keuangan Perseroan dengan Rencana
Transaksi diperkirakan akan memperoleh laba bersih per tahun rata-rata lebih tinggi
sebesar Rp 10.267.876.500,- jika dibandingkan dengan Proyeksi Keuangan Perseroan
tanpa adanya Rencana Transaksi. Hal ini dikarenakan adanya efisiensi financing cost bagi
Perseroaan jika pendanaan dilakukan dengan modal saham (tidak perlu dilakukannya
pengakuan beban bunga pinjaman yang berasal dari SAI pada saat dilakukan
konsolidasi).
Sampai dengan periode Laporan Pendapat Kewajaran ini diterbitkan, pengembangan
proyek oleh VLS masih dalam tahap perencanaan dan pra pengembangan, sehingga
aktivitas konstruksi fisik belum dimulai.
Per tanggal 31 Januari 2025, VLS telah memperoleh Izin Pemanfaatan Ruang (IPR)
berdasarkan Surat Kepala Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu
Pintu Kota Depok Nomor 593.2/0258/IPR/SIMPOK/2025. Saat ini VLS sedang
melengkapi rekomendasi dan dokumentasi terkait pengurusan Siteplan dan PBG
(jangka waktu penyelesaian lebih kurang 6 bulan sejak tanggal IPR).
Setelah didapatkannya perijinan yang diperlukan, VLS berencana melakukan
konstruksi fisik pembangunan secara bertahap, dimana setiap tahapan pembangunan
diperkirakan akan memakan waktu selama 12 bulan. Sehingga, konstruksi fisik tahap
pertama akan selesai dan dilakukan serahterima paling lambat pada Q4 2026.
Berdasarkan asumsi ini, VLS dapat membukukan pendapatan mulai tahun 2026 yang
akan diserap oleh Perseroan.
- 36 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 48
2.6.3 Analisis Kewajaran Harga Transaksi
Analisis kewajaran Rencana Transaksi adalah analisis kewajaran suatu transaksi dengan
membandingkan Nilai Pasar dengan harga yang disepakati pada Akta Kesepakatan
Bersama.
a. Nilai Pasar
Berdasarkan Laporan Penilaian Saham PT Vasamty Land Sawangan yang dikeluarkan
KJPP Febriman Siregar dan Rekan dengan Nomor Laporan : 00113/2.0109-
05/BS/10/0069/1/II/2025 tertanggal 05 Februari 2025 adalah sebesar Rp.
9.840.098.000,-.
Keterangan Sebelum stock Split Setelah Stock Split
Lembar Saham 10.000 20.000
Nilai Per Saham 984.010 492.005
b. Harga Rencana Transaksi
Berdasarkan Rencana Transaksi harga yang disepakati adalah sebesar
Rp.218.101.500.000 atau Rp500.000 per saham setelah stock split.
c. Perbandingan Harga Rencana Transaksi dengan Nilai Pasar
Dengan membandingkan Harga Rencana Transaksi dan Nilai Pasar, yaitu sebagai
berikut.
Harga Rencana Transaksi sebesar Rp. 500.000 dan Nilai Pasar sebesar Rp 492.005 per
saham, maka Selisih Harga Rencana Transaksi sebesar 1,62% dari Nilai Pasar.
Batas Bawah Rencana transaksi Batas atas
Rp 462.500,- / saham Rp 500.000,- / saham Rp. 537.500 / saham
Berdasarkan peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 35 Tahun 2020 ”Batas atas dan
batas bawah pada kisaran Nilai, tidak boleh melebihi 7,5% (tujuh koma lima persen)
dari Nilai yang dijadikan acuan. Berdasarkan perbandingan harga Rencana Transaksi
dengan Nilai Pasar diketahui bahwa Harga Rencana Transaksi 1,62% dari Nilai Pasar
dan berada dalam batasan ±7,5%, maka harga yang ditetapkan adalah Wajar.
2.6.4 Distribusi Pendapat Kewajaran
Pendapat kewajaran ini ditujukan untuk kepentingan Manajemen Perseroan dalam
kaitannya dengan Rencana Transaksi dan tidak untuk digunakan oleh pihak lain atau
untuk kepentingan lain.
- 37 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 49
BAGIAN - 3
KESIMPULAN
3.1 Kesimpulan
Analisis Transaksi
Berdasarkan riwayat pihak-pihak yang bertransaksi diatas diketahui bahwa ada
hubungan afiliasi antara PT Pakuan, Tbk. ("Perseroan") dengan PT Vasamty Land
Sawangan ("VLS").
Analisis Kualitatif
Berdasarkan Ringkasan kesepakatan pembentukan JV tertanggal 27 Maret 2024 antara
Perseroan dan Samty Asia Investment Pte., Ltd. ("SAI") yang sudah ditindaklanjuti
dengan Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024 antara
Perseroan, SAI, dan VLS, tidak ada persyaratan khusus yang akan merugikan pihak-
pihak yang bertransaksi sehingga syarat-syarat yang ada pada Rencana Transaksi
adalah wajar.
Analisis Kuantitatif
Berdasarkan proyeksi keuangan, Perseroan masih mampu menghasilkan
pendapatan yang positif. Dengan demikian Rencana Transaksi yang dilakukan
adalah wajar berdasarkan beberapa indikator dibawah ini:
o Proforma pendapatan Perseroan secara kumulatif dalam periode proyeksi 2024 -
2028 dengan melakukan Rencana Transaksi adalah sebesar
Rp 4.098.403.037.532.
o Proforma laba bersih Perseroan secara kumulatif dalam periode proyeksi 2024 -
2028 dengan melakukan Rencana Transaksi adalah sebesar
Rp 1.661.969.600.448.
Berdasarkan proyeksi keuangan Perseroan tanpa Rencana Transaksi dan dengan
adanya Rencana Transaksi, diketahui bahwa jika dilakukannya Rencana Transaksi
Perseroan diperkirakan akan memperoleh laba bersih rata-rata yang lebih tinggi
sebesar Rp 10.267.876.500 per tahun dibanding tidak melakukan Rencana
Transaksi.
Analisis Atas Kewajaran Nilai Transaksi
Berdasarkan perbandingan harga Rencana Transaksi dengan nilai pasar diketahui
bahwa harga Rencana Transaksi sebesar Rp. 500.000 dan nilai pasar setelah stock split
sebesar Rp 492.005, maka selisih Harga Rencana Transaksi sebesar 1,62% dari Nilai
Pasar dan berada dalam batasan 7,5%, maka harga yang ditetapkan adalah wajar.
3.2 Distribusi Pendapat Kewajaran
Pendapat kewajaran ini ditujukan untuk kepentingan Manajemen Perseroan dalam
kaitannya dengan Rencana Transaksi dan tidak untuk digunakan oleh pihak lain atau
untuk kepentingan lain
- 38 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Names mentioned 54 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PT VASAMTY LAND SAWANGAN DENGAN CARA P ERHITUNGAN
p.1
unresolved
org
Kementerian Keuangan RI
p.2
unresolved
org
PT Vasamty Land Sawangan Dengan Cara Konversi Uang
p.2 ×3
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Febriman Siregar dan Rekan
p.2
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.2 ×2
unresolved
org
Febriman Siregar & Rekan
p.2 ×2
unresolved
person
Msc.
p.2
unresolved
—
MAPPI
p.2
unresolved
—
Izin Bapepam-LK
p.2
unresolved
org
Bapepam-LK
p.2 ×6
unresolved
org
KJPP FSR
p.3 ×22
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar dan Rekan
p.6 ×3
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar
p.6 ×6
unresolved
org
Rekan Ir. Yohn PS Napitupulu
p.6
unresolved
org
Samty Asia Investment PTE. LTD
p.7 ×9
unresolved
org
PENILAI KJPP Febriman Siregar dan Rekan
p.9
unresolved
org
Selanjutnya KJPP Febriman Siregar dan Rekan
p.10
unresolved
person
Penanggung Jawab Ir. Yohn PS Napitupulu
p.11 ×4
unresolved
person
Penilai Yaumil Husna Khair
p.11
unresolved
org
Samty Asia Investments PTE. LTD
p.12
unresolved
person
Ungke Mulawanti SH.
p.12 ×2
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Suharli
p.17
unresolved
org
Sugiharto & Rekan
p.17
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Mirawati Sensi Idris
p.18
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Kosasih
p.18 ×3
unresolved
org
Tjahjo & Rekan
p.18 ×3
unresolved
org
PT Bhineka Abadi Investama
p.21
unresolved
person
Akta Notaris Ridwan Suselo
p.26
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. Y.A.
p.26
unresolved
person
Masdiana
· Notaris
p.26
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Nomor No. AHU-
p.26
unresolved
org
Bank Indonesia
p.26 ×19
unresolved
org
Kota Nusantara
p.29 ×2
unresolved
org
Bank Indonesia Grafik
p.30 ×2
unresolved
org
Bank Indonesia Perkembangan Pasokan Properti Komersial. Indeks Pasokan
p.31
unresolved
org
Bank Indonesia Perkembangan Harga Properti Komersial. Meski
p.33
unresolved
org
PT Lotte Land
p.36
unresolved
org
PT Lotte Land Sawangan
p.37 ×5
unresolved
org
PT Diamond Development Sawangan
p.37 ×3
unresolved
org
PT Lotte Land Indonesia
p.40 ×2
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
7831 ms
12 Sep 2026 22:54
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}