Back to announcement
20250625_PLAN_Laporan Informasi dan Fakta Material_31908512_lamp9.pdf
Asset transaction Needs review PLANSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 52
Page 1
LAPORAN PENILAIAN
PROPERTI
Tanah dan Bangunan Kantor
Jalan Boulevard Artha Gading,
Kelurahan Kelapa Gading Barat, Kecamatan Kelapa Gading,
Kota Jakarta Utara, Provinsi DKI Jakarta.
DIPERSIAPKAN UNTUK :
PT WAHANA MAKMUR JAYA
31 DESEMBER 2024
Page 2
Nomor Laporan : 00893/2.0004-01/PI/10/0378/1/VI/2025
Tanggal : 16 Juni 2025
Perihal : Laporan Penilaian Properti
Kepada Yth :
Direksi
PT Wahana Makmur Jaya
Jalan Sentra Bisnis Artha Gading D Kav. No. 3,
Kelurahan Kelapa Gading Barat, Kecaamtan Kelapa Gading,
Kota Jakarta Utara, Provinsi DKI Jakarta
Dengan hormat,
Bersama laporan ini kami memenuhi permintaan saudara, sesuai dengan lingkup penugasan yang dituangkan
dalam Proposal Penawaran No. 0309/MK-SBY/KJPP.PSZ/III/2025 yang disetujui pada tanggal 18 Maret
2025, maka kami telah melakukan inspeksi ke lapangan dan kami telah melakukan penilaian dengan
maksud memberikan pendapat mengenai Nilai Pasar dari objek properti tersebut pada tanggal 31
Desember 2024 yang dapat digunakan oleh PT Wahana Makmur Jaya untuk tujuan “Laporan
Keuangan Atas Rencana Inbreng”.
Objek penilaian merupakan aset milik PT Wahana Makmur Jaya yang terdiri dari tanah, bangunan dan peralatanya
yang di gunakan sebagai gedung kanto yang terletak di Jalan Boulevard Artha Gading, Kelurahan Kelapa Gading
Barat, Kecamatan Kelapa Gading, Kota Jakarta Utara, Provinsi DKI Jakarta, dengan rincian sebagai berikut:
• Tanah dengan luas tanah 3.390 meter persegi dan luas bangunan ± 17.715 meter persegi.
• Peralatan, perlengkapan dan furniture pendukungnya.
• Objek penilaian adalah dilengkap dengan (1) satu Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) atas nama
PT Wahana Makmur Jaya.
Dalam penilaian ini kami mengacu kepada:
• Dasar Nilai yang memenuhi & sesuai dengan tujuan penilaian adalah Nilai Pasar.
• Pendekatan yang kami gunakan yaitu Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dan
Pendekatan Biaya (Cost Approach)
• Dalam laporan ini PT Wahana Makmur Jaya bertindak sebagai “Pemberi Tugas” dan PT
Wahana Makmur Jaya dan PT Planet Properindo Jaya, Tbk sebagai “Pengguna Laporan”.
Kami tidak melakukan penelitian terhadap hak milik atau utang / kerugian atas properti yang dinilai
tersebut dan bukanlah merupakan tanggung jawab kami apabila timbul persoalan yang berhubungan
dengan properti tersebut berkaitan dengan penilaian yang dilakukan. Setelah mempertimbangkan secara
seksama atas semua data dan faktor lain yang berhubungan dengan penilaian ini, maka “Nilai Pasar”
dari aset tersebut di atas pada tanggal 31 Desember 2024 untuk tujuan “Laporan Keuangan atas
Rencana Inbreng” adalah sebagai berikut:
Berlanjut……
Page 3
..... Lanjutan
Objek Penilaian Nilai Pasar*
Tanah dan Bangunan berserta Sarana Pelengkap Lainnya
(Luas tanah 3.390 m2, luas Bangunan + 17.715 m2)
Jalan Boulevard Artha Gading, Rp. 285.400.000.000,-
Kelurahan Kelapa Gading Barat, Kecamatan Kelapa Gading,
Kota Jakarta Utara, Provinsi DKI Jakarta
Total Rp. 285.400.000.000,-
*hasil rekonsiliasi dari 2 pendekatan penilaian dengan metode rata-rata bobot tertimbang
Terbilang
(Dua Ratus Delapan Puluh Lima Miliar dan Empat Ratus Juta Rupiah)
Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang terhadap aset yang
dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada pihak – pihak lain yang memiliki
kepentingan terhadap aset yang dinilai.
Laporan ini hanya dapat digunakan sesuai dengan tujuannya, siapapun yang mendapat laporan ini, atau
tembusan dari padanya, tidak ada hak untuk mempublikasikan baik secara keseluruhan isi laporan
maupun sebagian, atau referensi di dalamnya, atau opini nilai, atau nama dan afiliasi profesional dari
penilai tanpa izin tertulis dari Penilai.
Hormat Kami,
KJPP PUNG’S ZULKARNAIN DAN REKAN
Fahmi Hassan M.Ec. Dev, MAPPI (Cert)
Rekan
No. MAPPI : No. 10-S-02715
Ijin Penilai Publik Properti : No. P-1.13.00378
Ijin Penilai Pasar Modal : No. STTD. PP-81/PM.2/2018
Klasifikasi Ijin : Penilaian Properti
Page 4
DAFTAR ISI
PERNYATAAN PENILAI 1
KONDISI PEMBATAS 9
1 LINGKUP PENUGASAN 11
2 PENGERTIAN DAN DEFINISI YANG DIGUNAKAN 11
3 DESKRIPSI OBJEK PENILAIAN 11
3.1 Uraian Objek 11
3.2 Identifikasi Lokasi 11
3.3 Jalan di depan Lokasi 11
3.4 Data Lingkungan 12
3.5 Uraian Properti 12
3.6 Bangunan dan Sarana Pelengkap Lainnya 13
3.7 Fasilitas, Infrastruktur dan Transpotasi Umum 13
3.8 Legalitas Objek Properti 14
3.9 Penilaian 14
4 KOMENTAR PASAR 15
5 PERTIMBANGAN PENILAIAN 18
5.1 Dasar Penilaian 18
5.2 Proses Penilaian 18
5.3 Analisis Kompetitor Sejenis dan Sebanding 18
5.4 Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik 18
5.5 Penerapan Metode dan Pendekatan Penilaian 19
6 KESIMPULAN 25
6.1 Kesimpulan Nilai Properti 25
LAMPIRAN
LAMPIRAN A Peta Lokasi dan Gambar Situasi Tanah
LAMPIRAN B Salinan Sertifikat
LAMPIRAN C Kertas Kerja Penilai
LAMPIRAN D Foto-foto
Page 5
Laporan Penilaian Properti
PT Wahana Makmur Jaya
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertanda tangan di bawah ini
menyatakan bahwa :
1. Pernyataan dalam laporan penilaian ini, sebatas pengetahuan kami adalah benar dan akurat.
2. Analisis, opini dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam laporan penilaian ini dibatasi oleh asumsi dan
batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan Penilaian, yang mana merupakan hasil analisis,
opini dan kesimpulan penilai yang tidak berpihak dan tidak memiliki benturan kepentingan.
3. Kami tidak mempunyai keterlibatan material atau benturan kepentingan baik aktual maupun bersifat
potensial dengan objek penilaian, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada
pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap aset yang dinilai.
4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini penilaian yang telah disepakati
sebelumnya dengan Pemberi Tugas.
5. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau gambaran
nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai, pencapaian hasil yang dinyatakan, atau
adanya kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event) yang berhubungan secara langsung dengan
penggunaan yang dimaksud.
6. Kami telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang ditetapkan/ dilaksanakan oleh
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
7. Kami memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan aset dan / atau jenis industri yang
dinilai.
8. Kami melaksanakan penilaian sesuai dengan ruang lingkup penugasan yang kami uraikan pada Laporan
Penilaian BAB 1 (Lingkup Penugasan).
9. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam pelaksanaan
inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan
penilaian ini.
10. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan penilaian telah dibuat dengan
memenuhi ketentuan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 28/POJK.04/2021 dan
Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan No. 33/SEOJK.04/2021, Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI)Kode
dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII Tahun 2018.
Penilaian ini telah dilakukan oleh personil sebagi berikut:
NO. NAMA TANDA TANGAN
1. Penanggung Jawab Laporan / Penilai Publik
Fahmi Hassan, M.Ec.Dev, MAPPI (Cert)
Anggota MAPPI No. 10-S-02715
Ijin Penilai Publik Properti No. P-1.13.00378
Ijin Penilai Pasar Modal No. STTD. PP-81/PM.2/2018
Klasifikasi Ijin Penilai Properti
2. Pemeriksa Laporan
Susanto, ST
Anggota MAPPI 15-T-05777
RMK RMK-2017.01267
3. Penilai dan Pelaksana Insepeksi
Andre Setya Bangsawan
Anggota MAPPI 16-T-06656
RMK RMK-2017.01005
Nanda Galang Suhada
Anggota MAPPI 22-P-11265
RMK RMK-2023.04718
1
Page 6
Laporan Penilaian Properti
PT Wahana Makmur Jaya
KONDISI PEMBATAS
Penggunaan laporan penilaian ini untuk tujuan yang dimaksud tidak terlepas dari kondisi pembatas
sebagai berikut:
Batasan Penggunaan Laporan
Laporan Penilaian ini dipersiapkan untuk PT Wahan Makmur Jaya untuk tujuan “Laporan Keuangan
Atas Rencana Inbreng”. Penilai tidak mengijinkan laporan ini digunakan untuk tujuan lain selain yang
tersebut di atas. Apabila hendak menggunakan Laporan Penilai ini untuk tujuan lain harus dengan persetujuan
tertulis dari KJPP Pung’s Zulkarnain & Rekan.
Dasar Penilaian
Penilaian ini telah dibuat dengan mempergunakan dasar “Nilai Pasar” yang mengacu sepenuhnya kepada
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 28/POJK.04/2021 dan Surat Edaran Otoritas Jasa
Keuangan No. 33/SEOJK.04/2021 dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).
Sumber Informasi
Informasi yang diperlukan untuk penilaian ini telah diperoleh dari Perseroan yang bersangkutan. Informasi
lain selain yang telah diberikan oleh Perseroan telah diperoleh dari pihak lain yang kami anggap memadai.
Kami mengasumsikan bahwa informasi yang kami peroleh dari lembaga pemerintah yang sudah memiliki
akreditasi seperti Bank Indonesia, Badan Pusat Statistik, lembaga riset Properti tersebut akurat dan benar.
Dokumen Legalitas
Kami telah melakukan verifikasi terhadap aspek legalitas dari dokumen dan informasi yang berhubungan
dengan properti di maksud yang telah kami terima sebatas kewenangan kami. Untuk lebih rinci kami
menyarankan agar advis legalitas hendaknya diberikan oleh penasihat hukum yang telah ditunjuk oleh
Perseroan. Kami berasumsi bahwa semua dokumen legalitas yang berhubungan dengan penilaian ini telah
dibuat dengan baik dan tidak ada persengketaan, pembatasan, dan hal lain yang dapat mempengaruhi nilai
aset yang sedang dinilai.
Tata Kota dan Peraturan Perundangan Lainnya
Informasi mengenai tata kota diperoleh dari instansi Pemerintah yang berwenang. Kami tidak melakukan,
kecuali bila diminta, penelitian lebih lanjut ke berbagai pihak lain yang terkait untuk mendapatkan kepastian
bahwa aset yang dinilai tidak terkena rencana pembangunan untuk kepentingan masyarakat umum seperti
pelebaran jalan dan lainnya. Namun apabila kepastian akan hal tersebut diminta, maka kami menyarankan
untuk memperolehnya dari penasihat hukum yang telah ditunjuk oleh Perseroan.
Penilaian ini berdasarkan asumsi bahwa tanah dari properti yang dinilai dan segala pembangunan yang ada di
atasnya telah atau akan memiliki perijinan yang memadai dan telah sesuai dengan semua Peraturan yang ada.
Penelitian Struktur
Kami tidak melakukan penelitian untuk menguji kekuatan dan kelayakan struktur bangunan dan sarana
penunjang bangunan lainnya, kecuali bila diminta. Laporan penilaian ini hanya mencatat kerusakan bangunan
yang terlihat pada saat peninjauan lapangan. Kami tidak dapat melaporkan kerusakan lain yang tidak terlihat
seperti karat, rayap dan lain-lain.
Kondisi Tanah
Penilaian ini telah dibuat berdasarkan asumsi bahwa kondisi tanah cukup memadai apabila rencana
pembangunan baru dilaksanakan sehingga tidak ada biaya tambahan yang harus dikeluarkan atau tidak terjadi
hambatan selama masa pembangunan berlangsung akibat kondisi tanah yang tidak memadai.
2
Page 7
Laporan Penilaian Properti
PT Wahana Makmur Jaya
Kondisi Lingkungan
Kami tidak mempunyai kualifikasi untuk melakukan survei lingkungan, oleh karena itu kami tidak
melakukannya dan juga kami tidak mendapatkan laporan survei lingkungan apapun.
Karena tidak adanya laporan survei lingkungan, kami beranggapan bahwa aset yang dinilai tidak mengalami
kontaminasi dan tidak ada masalah lingkungan tertentu yang akan mempengaruhinya.
Kesesuaian Jaminan
Kami tidak mendapatkan informasi maupun dokumen yang menjelaskan perihal kredit yang sudah diberikan
atau yang akan diajukan maupun jangka waktu kredit yang akan diberikan, termasuk pengikatan jaminan yang
akan dilakukan atau yang sudah dilakukan atas aset yang dinilai baik secara keseluruhan maupun secara
sendiri-sendiri. Dalam hal sebagai suatu jaminan, properti ini diasumsikan akan beroperasi dan dilakukan
perawatan yang wajar sehingga tidak terjadi perubahan yang signifikan saat berakhirnya masa kredit.
Dengan mempertimbangkan karakteristik properti serta komentar pasar di atas dan dengan berdasarkan pada
asumsi dan syarat pembatasan, maka kami beranggapan bahwa aset ini layak untuk dijadikan jaminan, namun
tetap harus memenuhi ketentuan dan prosedur penjaminan yang berlaku pada bank yang bersangkutan.
Benturan Kepentingan
Kami tidak mempunyai kepentingan apapun baik sekarang ataupun dikemudian hari atas aset yang dinilai,
demikian juga atas nilai yang dilaporkan. Besarnya biaya jasa penilaian tidak tergantung pada besarnya nilai
yang dilaporkan ataupun sebaliknya.
Kesaksian di Pengadilan
Kami tidak berkewajiban untuk memberikan kesaksian atau pernyataan apapun di depan pengadilan ataupun
pemerintah lainnya tentang properti yang dinilai dalam laporan penilaian ini yang tidak sesuai dengan maksud
dan tujuan yang telah diuraikan dalam laporan penilaian ini.
3
Page 8
Laporan Penilaian Properti
PT Wahana Makmur Jaya
1. LINGKUP PENUGASAN
I.1. STATUS PENILAI
Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 798/KM.1/2008 tertanggal 01 Desember 2008,
KJPP Pung’s Zulkarnain & Rekan yang telah memperoleh Surat Izin Usaha Kantor Jasa
Penilai Publik (KJPP) Pung’s Zulkarnain & Rekan No. 2.08.0004.
a. Penugasan ini dilaksanakan oleh Fahmi Hassan selaku rekan Penilai Publik KJPP Pung’s
Zulkarnain & Rekan. Penilai memiliki klarifikasi ijin penilai properti sesuai sesuai dengan
Keputusan Menteri Keuangan No. 633/KM.1/2013 tertanggal 10 September 2013 dengan
No. Izin Penilai Publik Properti NIPP: P-1-13.00378 dari Kementerian Keuangan Republik
Indonesia dan terdaftar sebagai Penilai di Pasar Modal dengan bukti Surat Tanda Terdaftar
Profesi Penunjang Pasar Modal dengan No. STTD. PP-81/PM.2/2018.
b. Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian objektif dan tidak memihak.
c. Penilai tidak mempunyai potensi benturan kepentingan dengan subjek dan/atau objek
penilaian.
d. Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian. Jika penilai memerlukan bantuan
tenaga ahli atau tenaga penilai lainnya, maka sifat bantuan dan sejauh mana pekerjaan
dilakukan akan disepakati dan diungkapkan dalam lingkup penugasan.
e. Dasar penugasan penilaian ini adalah sesuai dengan proposal penawaran Penawaran No.
0309/MK-SBY/KJPP.PSZ/III/2025 yang disetujui pada tanggal 18 Maret 2025.
f. Pemberi tugas memastikan bahwa obyek penilaian tersebut tidak sedang atau telah dinilai
oleh penilai lain dalam kurun waktu yang bersamaan (kurang lebih 1 bulan) untuk maksud
dan tujuan yang sama.
I.2. PEMBERI TUGAS
Nama : PT Wahana Makmur Jaya
Alamat : Jalan Sentra Bisnis Artha Gading D Kav. No.3, Kelurahan Kelapa
Gading Barat, Kecamatan Kelapa Gading, Kota Jakarta Utara,
Provinsi DKI Jakarta
Bidang Usaha : Pengembang dan Pengelola Properti
Telefon & Fax : -
I.3. PENGGUNA LAPORAN
Nama : PT Wahana Makmur Jaya
Alamat : Jalan Sentra Bisnis Artha Gading D Kav. No.3, Kelurahan Kelapa
Gading Barat, Kecamatan Kelapa Gading, Kota Jakarta Utara,
Provinsi DKI Jakarta
Bidang Usaha : Pengembang dan Pengelola Properti
Telefon & Fax : -
dan
Nama : PT Planet Properindo Jaya, Tbk
Alamat : Jalan Otto Iskandar Dinata No. 3, Babakan Ciamis, Sumur
Bandung, Kota Bandung, Provinsi Jawa Barat
Bidang Usaha : Pengembang dan Pengelola Properti - Hotel
Telefon & Fax : 022- 4266299 / 022 - 4266288
Website : https://planetproperindojaya.com
Email : corsec@ppjaya.com
4
Page 9
Laporan Penilaian Properti
PT Wahana Makmur Jaya
I.4. OBJEK PENILAIAN DAN BENTUK KEPEMILIKAN
Objek penilaian merupakan tanah, bangunan dan peralatanya yang di gunakan sebagai
gedung kantor yang berlokasi di Jalan Boulevard Artha Gading, Kelurahan Kelapa Gading
Barat, Kecamatan Kelapa Gading, Kota Jakarta Utara, Provinsi DKI Jakarta dengan rincian
sebagai berikut :
• Tanah dengan luas tanah 3.390 meter persegi dan luas bangunan ± 17.715 meter persegi.
• Peralatan, perlengkapan dan furniture pendukungnya.
• Objek penilaian adalah dilengkap dengan (1) satu Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)
atas nama PT Wahana Makmur Jaya.
I.5. JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN
Nilai yang diberikan dalam penilaian ini adalah nilai dalam bentuk satuan “Rupiah” yang
didasari pemahaman bahwa nilai aset dimaksud dalam mata uang rupiah. Untuk itu
penggunaan mata uang selain Rupiah dinyatakan tidak berlaku.
I.6. MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN
• Maksud dan tujian dari penilaian ini seperti di informasikan kepada kami adalah untuk
memberikan opini Nilai Pasar dari objek properti untuk tujuan “Laporan Keuangan Atas
Rencana Inbreng”.
• Kami tidak merekomendasikan laporan ini digunakan untuk tujuan lainnya.
I.7. DASAR NILAI
A. Dasar Nilai
• Dasar Nilai yang memenuhi & sesuai dengan tujuan penilaian adalah Nilai Pasar.
• “Nilai Pasar” adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari
hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas
ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing
bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan.
(Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 28/POJK.04/2021.I.7).
• Sesuai maksud dan tujuan dan dasar nilai dalam penilaian ini pendekatan yang
digunakan adalah Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dan Pendekatan Biaya
(Cost Appoach)
B. Pendekatan Penilaian dan Alasan Pemilihan Pendekatan
• Pendekatan Penilaian merupakan landasan proses penilaian yang dilengkapi dengan
metode penilaian dari masing-masing pendekatan yang digunakan. Pada Penilaian ini
kami menggunakan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dan Pendekatan
Biaya (Cost Approach).
• Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Pendekatan Pendapatan (Income Approach) adalah pendekatan penilaian yang didasarkan
pada pendapatan dan biaya dari objek penilaian per periode tertentu, yang dapat dihasilkan
oleh objek penilaian, yang kemudian dikapitalisasikan.
• Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan Biaya dengan Metode Biaya Pengganti Baru, yaitu metode yang didasarkan
atas penjumlahan Nilai Tanah (asumsi tanah dalam keadaan kosong) dengan Nilai
pengembangannya (Biaya Reproduksi / Pengganti Baru dikurangi dengan Penyusutan
yang ada).
5
Page 10
Laporan Penilaian Properti
PT Wahana Makmur Jaya
• Alasan Pemilihan Pendekatan Penilaian, hal dikarenakan
1. Berdasarkan analisis yang kami lakukan, properti tersebut memenuhi prinsip
“HBU” sebagai gedung kantor dan sarana pelengkapnya dengan tarif sewa dan
kewajaran penyerapan pasar. Ketersediaan data-data tersebut menjadi dasar kami
dalam melakukan perhitungan estimasi nilai pasar dengan Pendekatan Pendapatan.
2. Kami menemukan data-data pembanding dan informasi kompetitor kantor yang
sebanding maka Pendekatan Pendapatan kami simpulkan paling tepat karena kami
mempunyai data-data yang cukup untuk kantor yang sejenis dan sebanding
3. Ketersediaan data pasar tanah yang memadai di sekitar area baik tanah yang
ditawarkan ataupun telah transaksi serta informasi yang memadai mengenai biaya,
umur, kondisi, dan informasi lainnya dari bangunan dan juga ketersediaan data-data
tersebut sehingga memungkinkan kami untuk menggunakan Pendekatan Biaya.
I.8. TANGGAL INSPEKSI
• Pemeriksaan/inspeksi lapangan aset di lokasi telah dilaksanakan pada 2 Mei 2025. Tanggal
penilaian (cut-off date) adalah tanggal dimana hasil nilai ditetapkan dengan kondisi dan
syarat-syarat yang diberlakukan.
• Dalam laporan penilaian ini maka tanggal efektif penilaian adalah 31 Desember 2024, sesuai
dengan periode audit dan inbreng.
• Penilaian ini berlaku terbatas pada tanggal tersebut, kami tidak bertanggungjawab atas
perubahan nilai yang disebabkan perubahan pasar dan properti itu sendiri.
• Berdasarkan pengamatan kami dan informasi yang di berikan oleh pemberi tugas, bahwa
setelah tanggal penilaian sampai dengan laporan penilaian, kami mengkonfirmasikan tidak
ada kejadian penting yang mempengaruhi nilai.
I.9. TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Apabila setelah dilakukan investigasi ternyata tidak sesuai dengan Lingkup Penugasan yang
telah disepakati, atau data dari pemberi tugas tidak memadai yang akan mengakibatkan hasil
penilaian tidak dapat diyakini dan dipercaya (credible), maka lingkup penugasan harus
disesuaikan dan dinyatakan hal tersebut dalam Khusus Asumsi.
Penilaian ini dilakukan dengan batasan investigasi sebagai berikut:
a. Bahwa seluruh informasi dan pernyataan baik secara lisan maupun tulisan serta dokumen
baik dalam bentuk asli, foto copy dan/atau salinan yang kami terima yang kemudian
digunakan dalam analisis dalam pemberian opini nilai adalah benar-benar berasal dari
pemberi tugas PT Wahana Makmur Jaya lengkap dan sesuai dengan keadaan yang
sebenarnya pada tanggal penilaian sampai dengan dikeluarkannya laporan penilaian.
b. Untuk data pembanding jual dan sewa, kami peroleh dari hasil kunjungan dan wawancara
dengan pemilik /perantara.
c. Investigasi dilaksanakan tanpa ada pembatasan atas data, informasi dan akses untuk
inspeksi terhadap objek penilaian.
d. Pada aset-aset tertentu yang memiliki keterbatasan dalam pemeriksaan secara fisik seperti
jumlah aset yang sama dan relatif banyak dan aset tidak dapat dilihat karena berada di
bawah tanah, maka inspeksi dilakukan secara sampling sesuai dengan kebutuhan penilai
dan dapat didasarkan pada data yang diberikan pemberi tugas.
e. Segala sesuatu yang membatasi pekerjaan penilaian ini akan dicatatkan sebagai bagian
yang mengikat atas hasil penilaian yang dilaporkan, dapat dicantumkan didalam berita
acara dan disetujui pemberi tugas.
6
Page 11
Laporan Penilaian Properti
PT Wahana Makmur Jaya
f. Hasil Inspeksi yang dilakukan penilai dilengkapi dengan berita acara hasil inspeksi yang
ditandatangani pemberi tugas dan/atau pemilik aset bersama-sama penilai.
I.10. SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN
Informasi perkiraan dan pendapat yang kami peroleh dari berbagai sumber seperti informasi
yang dipublikasikan dan data riset ataupun data yang diperoleh dari pemerintahan, kami
anggap merupakan informasi yang relevan dan dapat dipercaya kebenarannya, oleh karenanya
kami tidak melakukan verifikasi/pengecekan lebih lanjut.
Sumber data tersebut antara lain:
a. Badan Pertanahan Nasional
b. Dinas Tata Kota
c. Bank Indonesia
d. Badan Pusat Statistik
e. Data riset dari lembaga independen
f. Sumber – sumber lain yang terpercaya
I.11. ASUMSI DAN ASUMSI KHUSUS
Penilaian ini berdasarkan atas asumsi-asumsi dan syarat-syarat pembatasan sebagai berikut:
1. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada penilai seperti yang disebutkan
dalam laporan penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi Penilai tidak bertanggung
jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang
sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil
penelaahan kami terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan
dari instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali
kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada di pihak pemberi tugas.
2. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka penilaian dan
laporan penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas untuk pemberi tugas yang
dimaksud dan penasehat profesionalnya dan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan
sesuai dengan yang dicantumkan pada laporan penilaian. Kami tidak bertanggung jawab
kepada pihak lain selain pemberi tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan
ini bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul.
3. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan yang
merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan
tujuan penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan
untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.
4. Laporan ini tidak sah jika tidak dibubuhi tanda tangan pimpinan perusahaan dan
stempel/seal perusahaan KJPP PUNG’S ZULKARNAIN & REKAN.
5. Kami tidak berkewajiban mempresentasikan dan tidak bertanggung jawab terhadap hasil
pekerjaan penilai selain kepada pemberi tugas dan pengguna laporan, kecuali diisyaratkan
lain.
6. Kami telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian tidak
berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian- bagian dari properti
yang tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau. Kami tidak memberikan jaminan
bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama lainnya atau kerusakan yang tidak terlihat.
Penilai tidak berkewajiban untuk melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lingkungan
dan lainnya. Kecuali diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi bahwa
seluruh aspek ini dipenuhi dengan baik.
7
Page 12
Laporan Penilaian Properti
PT Wahana Makmur Jaya
7. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya,
untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain, penilaian kami
didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan tidak ada
pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan dalam masa pembangunan
8. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan
pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain, penilaian kami didasarkan pada asumsi
mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap nilai.
9. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk
kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak
bertanggung jawab mengenai hal ini.
10. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh dari Rencana Umum Tata Ruang Kota
dan Pernyataan Tertulis yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali
diinstruksikan lain, kami beranggapan bahwa properti yang dinilai tidak terpengaruh oleh
berbagai hal yang bersifat pembatasan- pembatasan dan properti maupun kondisi
penggunaan baik saat ini maupun yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-
peraturan yang berlaku.
11. Semua bukti kepemilikan, legalitas dan perijinan yang ada didasarkan kepada informasi
dan data yang diberikan pemberi tugas/pengguna laporan (bila dinyatakan lain sebutkan).
Oleh karena itu, kami tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan properti secara
detail, melainkan data keterangan atau sertifikat produk dari lembaga pertahanan &
gambar bangunan yang diterima dari pemberi tugas.
12. Bahwa atas isi dan segala sesuatu yang terdapat dan/atau yang digunakan dalam
penugasan penilaian, pemberi tugas PT Wahana Makmur Jaya memberikan
pembebasan tanggung jawab sepenuhnya kepada KJPP Pung’s Zulkarnain dan Rekan
termasuk didalamnya anggota rekan dan seluruh staff yang ada dari tuntutan kerugian
harta, gugatan dan tanggung jawab (semuanya dalam bentuk apapun juga) baik secara
sendiri-sendiri maupun institusi yang timbul secara langsung maupun tidak langsung
terhadap pihak manapun juga apabila hal itu diakibatkan oleh kesalahan penyampaian data
dan informasi apakah yang disampaikan secara verbal dan/atau dalam bentuk asli, foto
kopi, dan/atau salinan dari kami.
I.12. PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI
Laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang mengakibatkan
terjadinya kesalahan dan hanya ditujukan kepada pengguna laporan yang tercantum dalam
laporan ini. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain yang menggunakan laporan
penilaian ini, baik secara sebagian maupun keseluruhan laporan atau sebagai rujukan untuk
diterbitkan dalam dokumen apapun, pernyataan, edaran, ataupun untuk dikomunikasikan
kepada pihak lain.
I.13. KONFIRMASI BAHWA PENILAIAN DILAKUKAN BERDASARKAN
Penilaian ini dilakukan sesuai dan mengacu Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 28/POJK.04/2021 Tentang Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan
No. 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti
di Pasar Modal.
8
Page 13
Laporan Penilaian Properti
PT Wahana Makmur Jaya
2. PENGERTIAN DAN DEFINISI YANG DIGUNAKAN
Definisi dan istilah yang digunakan dalam penilaian ini mengacu pada Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
Republik Indonesia No. 28/POJK.04/2021 Tentang Penilaian, Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar
Modal dan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan No. 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan Standar Penilaian Indonesia (SPI 2018), di uraikan
sebagai berikut:
A. “Real Properti” adalah penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah termasuk
hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu, semua kepentingan dan manfaat yang berkaitan
dengan kepemilikan real estat. (Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No.
28/POJK.04/2021.I.10)
B. “Nilai” (Value) adalah Nilai Dalam Penggunaan adalah Nilai yang dimiliki oleh suatu aset bagi
penggunaan tertentu untuk seorang pengguna tertentu dan oleh karena itu tidak berkaitan dengan
Nilai Pasar, atau Nilai yang diberikan oleh aset tertentu kepada badan usaha dimana aset tersebut
merupakan bagian dari badan usaha tanpa memperhatikan penggunaan terbaik dan tertinggi dari aset
tersebut, atau jumlah uang yang dapat diperoleh atas penjualannya. (Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
Republik Indonesia No. 28/POJK.04/2021.I.6).
C. “Nilai Pasar” (Market Value) adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari
hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
Republik Indonesia No. 28/POJK.04/2021.I.7)
D. “Penggunaan Tertinggi dan Terbaik” (Highest and Best Use) didefinisikan sebagai penggunaan
yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah
dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara finansial layak dan menghasilkan
nilai tertinggi dari aset tersebut. (KPUP 2018 – 10.1).
E. “Pendekatan Pasar” (Market Approach) adalah Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan
aset yang dinilai dengan aset yang sebanding dan sejenis, dimana informasi harga transaksi atau
penawaran tersedia. (Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No.
28/POJK.04/2021.I.18)
F. “Pendekatan Pendapatan” (Income Approach) adalah Pendekatan Penilaian yang memberikan
indikasi Nilai dengan mengkonversi arus kas masa depan menjadi satu nilai saat ini. (Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 28/POJK.04/2021.I.19)
G. “Pendekatan Biaya” (Cost Approach) adalah Pendekatan Penilaian untuk mendapatkan indikasi
Nilai Objek Penilaian berdasarkan biaya reproduksi baru atau biaya pengganti baru pada tanggal
Penilaian setelah dikurangi dengan penyusutan. (Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik
Indonesia No. 28/POJK.04/2021.I.20)
H. “Aset Operasional” adalah aset yang digunakan dalam operasional perusahaan yang digunakan
secara berkelanjutan. (Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No.
28/POJK.04/2021.I.12)
I. “Biaya Pengganti Baru” (Replacement Cost New) adalah estimasi biaya untuk membuat suatu
properti baru yang setara dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran setempat pada
Tanggal Penilaian. (Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan No. 33/SEOJK.04/2021.I.27)
J. “Penyusutan”(Depreciation) adalah besarnya pengurangan Nilai Objek Penilaian yang disebabkan
oleh adanya kemunduran fisik (physical deterioration), keusangan fungsional (functional
obsolescence) dan keusangan ekonomis (economic obsolescence). (Peraturan Bapepam dan LK
Nomor VIII.C.4.1.a.32).
9
Page 14
Laporan Penilaian Properti
PT Wahana Makmur Jaya
3. DESKRIPSI OBJEK PENILAIAN
3.1 Uraian Objek
Objek penilaian merupakan dari tanah, bangunan dan peralatanya yang di gunakan sebagai
gedung kantor dengan luas bidang tanah 3.390 meter persegi dan luas bangunan ± 17.715
meter persegi yang berlokasi di Jalan Boulevard Artha Gading, Kelurahan Kelapa Gading
Barat, Kecamatan Kelapa Gading, Kota Jakarta Utara, Provinsi DKI Jakarta.
Pada saat dilakukan peninjauan lapangan, Gedung kantor dalam keadaan beroperasi dan dalam
kondisi terawat.
3.2 Identifikasi Lokasi
Properti yang dinilai berlokasi Jalan Boulevard Artha Gading, Kelurahan Kelapa Gading Barat,
Kecamatan Kelapa Gading, Kota Jakarta Utara, Provinsi DKI Jakarta dengan titik koordinat
lokasi 6°08'49.1"S 106°53'49.7"E.
Properti berlokasi di Jalan Boulevard Artha Gading atau kurang lebih berjarak 800 meter di
sebelah timur dari persimpangan antara Jalan Yos Sudarso dan Jalan Boulevard Artha Gading
atau kurang lebih 1,6 kilometer sebelah utara dari Jalan Boulevard Barat Raya dan Jalan Tol
Tol Ir. Wiyoto Wiyono.
PETA LOKASI
LOKASI
Kordinat Google
6°08'49.1"S 106°53'49.7"E
Sumber: https://www.maps.google.co.id
Peta Lokasi kami lampirkan pada lampiran A.
3.3 Jalan di depan Lokasi
Akses jalan utama adalah Jalan Boulevard Artha Gading merupakan jalan dua arah yang sudah
dilapisi aspal dengan lebar kurang lebih 35 meter. Sedangkan akses didepan lokasi mayoritas
adalah Jalan Boulevard Artha Gading. Berdasarkan pengamatan di lapangan, jalan tersebut
dilengkapi dengan lampu penerangan jalan dan saluran air terbuka. Pada saat dilakukan
peninjauan lapangan, jalan tersebut dalam keadaan baik.
10
Page 15
Laporan Penilaian Properti
PT Wahana Makmur Jaya
Sedangkan akses jalan utama lainnya yang menghubungkan lokasi dapat diakses melalui Jalan-
Jalan sebagai berikut:
- Jalan Yos Sudarso
- Jalan Bulevard Kelapa Gading
- Jalan Tol Ir. Wiyoto Wiyono
- Jalan Raya Kelapa Nias
Pada saat dilakukan peninjauan, jalan-jalan tersebut dalam keadaaan baik.
3.4 Data Lingkungan
Lingkungan di sekitar obyek properti yang dimaksud terdiri dari bangunan komersial, gedung
perkantoran, sedangkan bangunan / tempat yang dianggap dapat memberikan petunjuk dan
jarak dari tempat-tempat yang dapat di jadikan acuan adalah sebagai berikut:
▪ ± 500 meter sebelah timur dari Mall Artha Gading Jakarta.
▪ ±2 kilometer sebelah timur laut dari Mall of Indonesia Kelapa Gading.
▪ ± 2,5 kilometer sebelah barat dari Summarecon Mall Kelapa Gading.
3.5 Uraian Properti
3.5.1 Bentuk dan Luas Tanah
Objek properti berbentuk persegi panjang dengan luas total kurang lebih 3.390 meter
persegi.
Gambar Situasi Tanah Google Map
Gambar Situasi Tanah kami lampirkan pada lampiran A.
3.5.2 Topografi
Permukaan objek properti secara umum datar dan lebih tinggi dengan permukaan jalan di
depannya.
3.5.3 Penggunaan
Pada saat dilakukan peninjauan lapangan objek properti yang dimaksud berupa gedung
kantor namun Sebagian kecil masih dalam tahap pengembangan.
3.5.4 Batas-Batas
Batas-batas tanah dari lokasi asset yang dinilai adalah sebagai berikut:
• Timur : Tanah dan Bangunan
• Selatan : Tanah dan Bangunan
• Barat : Tanah dan Bangunan
• Utara : Jalan Boulevard Artha Gading
11
Page 16
Laporan Penilaian Properti
PT Wahana Makmur Jaya
3.6 Bangunan dan Sarana Pelengkap Lainnya
3.6.1 Konstruksi dan Akomodasi
Bangunan merupakan bangunan gedung kantor dengan konstruksi beton bertulang dengan
uraian sebagai berikut :
Penggunaan : Bangunan Gedung Kantor
Struktur bangunan : Konstruksi beton bertulang
Pondasi : Tiang pancang
Atap : Umumnya dak beton dan Spandex
Dinding : Umumnya pasangan batu bata diplester dan dilapis cat
- Dilapisi granit pada lobi
- Kaca dengan rangka aluminium pada sebagian tampak
depan
- Dilapisi keramik pada kamar mandi
Partisi : - Umumnya pasangan batu bata diplester dan dilapis cat.
- Gypsum pada area ruang kerja kantor
- Lapisan kedap suara pada ruang AHU.
Langit-langit : Umumnya gypsum dengan rangka aluminium
Lantai : Umumnya beton bertulang dilapis:
- Granit di lobi
- Keramik di area servis.
Jendela : Umumnya kaca dengan rangka aluminium.
Pintu : Umumnya pintu kaca rangka aluminium.
- Pintu baja di tangga darurat.
Luas Bangunan Kotor : ± 17.715 m²
Kondisi : Baik
3.6.2 Luas Bangunan
Berdasarkan informasi yang diberikan oleh pihak pemberi tugas di lapangan, kami hitung
luas bangunan-bangunan tersebut adalah 17.715 m².
3.6.3 Kondisi Bangunan
Kami tidak melakukan pemeriksaan terhadap struktur bangunan. Namun pengamatan
secara umum menunjukkan, bahwa bangunan-bangunan tersebut dalam keadaan terawat
baik.
3.7 Fasilitas, Infrastruktur, Transpotasi Umum
3.7.1 Sarana dan Fasilitas Umum
• Fasilitas umum seperti jaringan listrik dari Perusahaan Listrik Negara (PLN),
jaringan telepon dari Perusahaan Telekomunikasi (TELKOM) dan Penyediaan Air
Bersih dari (PDAM) telah terpasang di sekitar lokasi ini dan sekitarnya.
• Sarana/fasilitas masyarakat lainnya seperti minimarket, sarana pendidikan (sekolah)
dan fasilitas sosial lainnya (tempat ibadah, kantor polisi) dan kantor pemerintahan
semuanya mudah dijangkau dan terletak dekat dari aset yang dinilai.
3.7.2 Infrastruktur
Kami beranggapan bahwa seluruh infrastruktur yang diperlukan telah tersedia sebelum
pembangunan properti dimaksud dilakukan.
12
Page 17
Laporan Penilaian Properti
PT Wahana Makmur Jaya
3.7.3 Transportasi Umum
Sarana angkutan umum seperti angkutan umum dapat dengan mudah diperoleh pada
pelayanan transportasi umum tersedia di sepanjang Jalan Boulevard Artha Gading yang
berada di sisi utara dari obyek properti yang dimaksud.
3.8 Legalitas Objek Properti
Properti yang dinilai memiliki luas total 3.390 meter persegi dilengkap dengan (1) satu
Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) dengan rincian sebagai berikut :
Tanggal
Penerbitan dan No. & Tanggal Nama Pemilik Luas
No. Sertifikat
Berakhirnya Surat Ukur Sertifikat (m2)
Hak
HGB 31 Juli 2002 / 3578/2001 / PT. Wahana
1 3.390
No.7143 01 Marer 2033 20 November 2001 Makmur Jaya
Total 3.390
Salinan Sertifikat kami lampirkan pada lampiran B
3.9 Ijin-ijin Terkait Objek Penilaian
3.9.1 Rencana Tata Kota
Berdasarkan informasi dari Dinas Tata Ruang DKI Jakarta kami mengetahui bahwa
properti tersebut memiliki peruntukan zona perdagangan dan jasa (K1) beserta sarana dan
fasilitas pendukungnya dengan rincian sebagai berikut :
• Peruntukan : Zona Perdagangan dan Jasa
• KLB : 5,48
• KDB : 55%
• KDH : 20%
13
Page 18
Laporan Penilaian Properti
PT Wahana Makmur Jaya
4. KOMENTAR PASAR
4.1 Gambaran Umum Perekonomian Nasional
Pada tahun 2024, perekonomian Indonesia menunjukkan pertumbuhan yang stabil dengan laju
sekitar 5% per tahun, didorong oleh konsumsi rumah tangga yang kuat dan investasi yang
berkelanjutan. Meskipun demikian, tantangan eksternal seperti ketegangan geopolitik dan
fluktuasi permintaan global mempengaruhi kinerja ekspor nasional. Pemerintah tetap optimis
terhadap prospek ekonomi, dengan proyeksi pertumbuhan mencapai 5,2% pada tahun 2025,
sambil terus memantau risiko global yang dapat mempengaruhi stabilitas ekonomi domestik.
Pertumbuhan ekonomi Indonesia yang pada 2024 dan 2025 diprakirakan dalam kisaran 4,7-5,5%
dan 4,8-5,6%, akan terus meningkat ke 5,1-5,9% pada 2026, hingga 5,3-6,1% pada 2028. Inflasi
diprakirakan tetap terkendali pada kisaran sasaran 2,5±1% pada 2024 dan 2025. Defisit transaksi
berjalan akan terjaga rendah dan sehat pada kisaran defisit 0,1% sampai dengan defisit 0,9%
PDB pada 2024, dan defisit 0,5% sampai dengan defisit 1,3% PDB pada 2025.
(Bank Indonesia, Reuters Indonesia)
Inflasi
Bersamaan dengan melambatnya pertumbuhan ekonomi, proses disinflasi dunia berjalan lambat
sehingga level inflasi masih di atas sasaran untuk negara maju. Satu sisi, inflasi dunia turun
menjadi 6,8% pada Desember 2023 dari level tertinggi pada triwulan II 2022. Penurunan inflasi
tersebut sejalan dengan penurunan harga energi dan pangan, terurainya keketatan pasokan, serta
dampak dari pengetatan kebijakan moneter bank sentral di banyak negara. Namun pada sisi lain,
penurunan inflasi dunia berlangsung lebih lambat dari prakiraan semula. Tetap ketatnya pasar
tenaga kerja menyebabkan inflasi di negara-negara maju masih jauh di atas sasaran yang ingin
dicapai, yaitu 2%.
Pada tahun 2024, inflasi di Indonesia mencapai 1,57% secara tahunan (year-on-year), menurun
dari 2,61% pada tahun 2023. Tingkat inflasi ini merupakan yang terendah dalam sejarah
Indonesia. Penurunan inflasi ini menunjukkan stabilitas harga yang lebih baik, meskipun terdapat
tantangan eksternal seperti kondisi cuaca yang tidak menguntungkan dan pelemahan nilai tukar
rupiah. Bank Indonesia mencatat bahwa inflasi tetap terkendali dalam kisaran sasaran 2,5±1%,
mencerminkan efektivitas kebijakan moneter dan koordinasi yang baik antara pemerintah dan
otoritas terkait dalam menjaga stabilitas ekonomi
Suku Bunga
kebijakan moneter diarahkan untuk menjaga stabilitas melalui optimalisasi trilema kebijakan
moneter, yakni menjaga stabilitas harga, stabilitas nilai tukar, dan pengelolaan aliran modal.
Kebijakan suku bunga pada 2023 ditetapkan secara forward looking dan pre-emptive untuk
pencapaian sasaran inflasi. Bank Indonesia pada Januari 2023 menaikkan suku bunga kebijakan
BI7DRR sebesar 25 bps menjadi 5,75% dan dipertahankan tetap hingga September 2023. Pada
Oktober 2023 suku bunga kebijakan BI7DRR naik sebesar 25 bps menjadi 6,00% untuk
memperkuat kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah dari dampak tingginya ketidakpastian global.
4.2 Gambaran Sosial Ekonomi Provinsi DKI Jakarta
Berdasarkan Laporan Perekonomian Provinsi DKI Jakarta November 2024 yang diterbitkan oleh
Bank Indonesia, perekonomian Jakarta menunjukkan tren pertumbuhan yang positif dalam
beberapa tahun terakhir. Pada tahun 2023, pertumbuhan ekonomi mencapai 5,2%, didorong oleh
sektor jasa keuangan dan perdagangan. Namun, pada semester pertama tahun 2024, terjadi
sedikit penurunan menjadi 4,8% akibat perlambatan investasi dan konsumsi rumah tangga.
14
Page 19
Laporan Penilaian Properti
PT Wahana Makmur Jaya
Faktor eksternal seperti fluktuasi harga komoditas global dan ketidakpastian ekonomi dunia turut
mempengaruhi kinerja ekonomi Jakarta.
Ke depan, Jakarta memiliki potensi pertumbuhan ekonomi yang signifikan. Pemerintah Provinsi
DKI Jakarta berencana meningkatkan investasi infrastruktur, termasuk pengembangan
transportasi massal dan digitalisasi layanan publik, yang diharapkan dapat mendorong efisiensi
dan produktivitas. Selain itu, sektor pariwisata dan ekonomi kreatif diproyeksikan akan menjadi
motor penggerak baru bagi perekonomian Jakarta, seiring dengan berbagai inisiatif untuk
menarik wisatawan domestik dan internasional. Dengan strategi yang tepat dan dukungan
kebijakan yang konsisten, Jakarta berpotensi mempertahankan dan bahkan meningkatkan laju
pertumbuhan ekonominya di masa mendatang.
4.3 Gambaran Umum Sektor Properti
Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia menunjukkan adanya
perlambatan harga properti residensial di pasar primer, baik secara tahunan maupun triwulanan.
Hal ini tercermin dari perkembangan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) triwulan III 2024,
yang secara tahunan tumbuh sebesar 1,46% (yoy), lebih rendah dibandingkan pertumbuhan pada
triwulan sebelumnya yang mencapai 1,76% (yoy). Perlambatan pertumbuhan IHPR ini
disebabkan oleh penurunan harga di seluruh tipe rumah. Harga rumah tipe besar mengalami
perlambatan dari 1,47% (yoy) pada triwulan II 2024 menjadi 1,04% (yoy) pada triwulan III 2024.
Sementara itu, harga rumah tipe kecil dan menengah masing-masing melambat dari 2,09% (yoy)
menjadi 1,97% (yoy), dan dari 1,45% (yoy) menjadi 1,33% (yoy).
Secara spasial, dari 18 kota yang diamati, tujuh kota mencatat perlambatan IHPR secara tahunan
pada triwulan III 2024. Perlambatan paling signifikan terjadi di Kota Pontianak, dari 5,40% (yoy)
pada triwulan II 2024 menjadi 3,34% (yoy). Hal serupa terjadi di Kota Padang, dengan
perlambatan dari 2,55% (yoy) menjadi 1,35% (yoy). Sebaliknya, beberapa kota mencatatkan
peningkatan harga rumah, dengan kenaikan tertinggi di Kota Pekanbaru, yang tumbuh dari 1,69%
(yoy) menjadi 2,47% (yoy). Kenaikan ini diikuti oleh Kota Bandung, dari 0,89% (yoy) menjadi
1,16% (yoy), dan Kota Medan, dari 0,86% (yoy) menjadi 1,11% (yoy).
sumber : Bank Indonesia
Pada triwulan III 2024, Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa mengalami
pertumbuhan sebesar 4,10% (yoy), meningkat dibandingkan triwulan II 2024 yang tumbuh
4,00% (yoy). Peningkatan permintaan ini terutama terlihat pada segmen perkantoran sewa dan
convention hall. Segmen perkantoran sewa menunjukkan peningkatan signifikan di kota-kota
besar seperti Jakarta, Surabaya, dan Medan. Sementara itu, permintaan untuk convention hall
meningkat di Jakarta, Palembang, Makassar, dan Denpasar, seiring dengan meningkatnya
aktivitas Meeting, Incentive, Convention, and Exhibition (MICE) yang digelar oleh berbagai
instansi pemerintah. Selain itu, permintaan segmen hotel juga mencatat kenaikan di beberapa
kota, termasuk Balikpapan, yang menjadi tuan rumah Upacara Hari Ulang Tahun (HUT)
15
Page 20
Laporan Penilaian Properti
PT Wahana Makmur Jaya
Kemerdekaan Republik Indonesia di Ibu KotaNusantara (IKN), serta Medan yang
menyelenggarakan PON XXI dan berbagai kegiatan nasional lainnya.
Di sisi lain, Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori jual menunjukkan perlambatan
dengan pertumbuhan sebesar 0,27% (yoy), lebih rendah dibandingkan pertumbuhan triwulan
sebelumnya yang mencapai 0,31% (yoy). Perlambatan ini dipengaruhi oleh menurunnya
permintaan lahan industri di kota-kota seperti Semarang, Bogor, Depok, Bekasi (Bodebek), dan
Palembang. Selain itu, penurunan juga terjadi pada segmen warehouse complex, yang turut
berkontribusi pada perlambatan pertumbuhan secara keseluruhan.
sumber : Bank Indonesia
16
Page 21
Laporan Penilaian Properti
PT Wahana Makmur Jaya
5. PERTIMBANGAN PENILAIAN
5.1 Dasar Penilaian
Penilaian ini telah dibuat dengan mempergunakan dasar “Nilai Pasar” untuk yang mengacu
sepenuhnya kepada Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No.
28/POJK.04/2021 tentang Penilaian, Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan
Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan No. 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal.
5.2 Proses Penilaian
Proses penilaian yang kami lakukan sepenuhnya mengacu kepada Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan Republik Indonesia No. 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian, Penyajian Laporan
Penilaian Properti di Pasar Modal dan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan No.
33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di
Pasar Modal dan Standar Penilaian Indonesia (SPI 2018) dan semua orang yang terlibat dalam
penilaian ini tunduk kepada Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) yang berlaku.
Berikut adalah tata cara yang kami lakukan, sebelum menerima penugasan penilaian;
Kami memastikan bahwa penilai properti memiliki kualifikasi, kompetensi dan keahlian sesuai
dengan spesialisasi industri yang terkait dengan Objek penilaian.
1. Kami mengajukan proposal penawaran kepada klien.
2. Menunggu konfirmasi dan persetujuan dari klien.
3. Setelah kami secara resmi mendapat penugas penilaian properti sesuai dengan No.
0309/MK-SBY/KJPP.PSZ/III/2025 yang disetujui pada tanggal 18 Maret 2025, maka
kami melakukan penilaian sesuai dengan lingkup penugasan.
5.3 Analisis Kompetitor Sejenis dan Sebanding
Dalam menentukan estimasi sewa dari objek properti, kami melakukan analisis pasar (market
positioning) berdasarkan segmentasi pasar (market segmenting) dengan metode skoring dan
kolerasi terhadap aspek yang mempengaruhi meliputi:
1. Lokasi
Aspek yang dipertimbangkan di antaranya kedekatan dengan pusat kegiatan/pusat
bisnis/pendidikan, perumahan / real estate keadaan lingkungan sekitar dan image
kawasan atau lokasi.
2. Aksesibilitas
Aspek yang dipertimbangkan di antaranya kedekatan dengan pintu tol, kemudahan
pencapaian, kedekatan dengan moda transportasi, tersedianya transportasi dan kualitas
akses jalan menuju dan ke properti.
3. Reputasi Pengembang / Developer Reputation
Aspek yang dipertimbangkan di antaranya semakin baik dan semakin baik reputasi
pengembang maka akan meningkatan harga jual dari produk yang di kembangkan.
4. Kualitas Pengembangan / Development Quality
Aspek yang dipertimbangkan di antaranya jenis material yang dipergunakan, rencana
induk, ketersediaan utilitas dan infrastruktur beserta sarana pendukung lainnya.
5. Konsep Pengembangan / Development Concept
Aspek yang dipertimbangkan di antaranya rencana induk, sistem dan tata kelola
kawasan, desain yang unik, view pengembangan dan keterpaduan kawasan baik internal
maupun eksternal.
17
Page 22
Laporan Penilaian Properti
PT Wahana Makmur Jaya
6. Pengelolaan Properti / Estate Management dan Umur Bangunan
Aspek yang dipertimbangkan di antaranya kemampuan pengelola untuk membuat
kawasan tersebut menjadi hidup, nyaman, aman dan terawat. Semakin baik pengelolaan
maka properti tersebut akan lebih diminati.
Kompetitor Gedung Kantor yang Sebanding
Tabel : Kompetitor Gedung Kantor yang Sebanding
No Nama Hotel Alamat Estimasi Sewa (m2 /bulan)
1. Menara Satu Jl. Bulevard Raya Rp 119.000,-
2. Kirana Office Tower 3 Jl. Kirana Avenue Rp 151.000,-
The Kensington Office Jl. Bulevard Raya
3. Rp 142.000,-
Tower
4. Altira Jl. Yos Sudarso Rp 147.000,-
Grafik : Analisis Posisi Pasar Segmentasi Pasar
Mayoritas Gedung di wilayah sekitar
lokasi didominasi oleh Gedung
dengan segmentasi Grade A dan B
Non CBD, untuk menentukan tarif
sewa Kantor yang sebanding kami
melakukan analisis terhadap Kantor
yang kami anggap sekelas dan
sebanding terhadap properti yang
dinilai. Berdasarkan hasil analisis
posisi pasar untuk Kantor yang sekelas
dan sebanding tarif sewa kantor yang
wajar adalah Rp 108.000,- per meter/
Sumber: Hasil analisis tim bulan.
Daya Serap Pasar
Daya serap pasar / tingkat hunian rata-rata untuk hotel di wilayah sekitar berada pada
level 60 % sampai dengan 95% sedangkan pada saat peninjauan lapangan, properti
memiliki memiliki kecenderungan dapat mengikuti perkembangan pasar kedepannya.
5.4 Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
Penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use/HBU) dapat didefinisikan sebagai
penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan,
telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan
menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut.
Dari uraian di atas dan memperhatikan perkembangan daerah sekitarnya serta peruntukan yang
telah ditentukan oleh tata kota setempat, maka kami berpendapat bahwa sampai saat ini subjek
penilaian akan memenuhi prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik.
Atas aspek yang kami analisa, untuk memenuhi prinsip “Penggunaan Tertinggi dan Terbaik”,
maka kami berpendapat :
• Objek properti telah memenuhi prinsip “Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dan penggunan
tetap dilanjutkan.
• Berdasarkan analisa kompetitor sejenis yang kami lakukan properti akan menghasilkan nilai
yang optimal sebagai gedung sewa grade A dengan harga jual mengikuti kompetitor yang
sejenis dan sebanding.
18
Page 23
Laporan Penilaian Properti
PT Wahana Makmur Jaya
5.5 Penerapan Metode Dan Pendekatan Penilaian
A. Pendekatan Penilaian Yang di Gunakan
Pendekatan Penilaian merupakan landasan proses penilaian yang dilengkapi dengan metode
penilaian dari masing-masing pendekatan yang digunakan. Pada Penilaian ini kami
menggunakan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dan Pendekatan Biaya
(Income Approach).
B. Alasan Penggunan Pendekatan
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah Pendekatan Pendapatan (Income
Approach) dan Pendekatan Biaya (Income Approach), hal ini sesuai dengan :
1. Berdasarkan analisis yang kami lakukan, properti tersebut memenuhi prinsip “HBU”
sebagai gedung kantor dan sarana pelengkapnya dengan tarif sewa dan kewajaran
penyerapan pasar. Ketersediaan data-data tersebut menjadi dasar kami dalam
melakukan perhitungan estimasi nilai pasar dengan Pendekatan Pendapatan.
2. Kami menemukan data-data pembanding dan informasi kompetitor kantor yang
sebanding maka Pendekatan Pendapatan kami simpulkan paling tepat karena kami
mempunyai data-data yang cukup untuk kantor yang sejenis dan sebanding
3. Ketersediaan data pasar tanah yang memadai di sekitar area baik tanah yang ditawarkan
ataupun telah transaksi serta informasi yang memadai mengenai biaya, umur, kondisi,
dan informasi lainnya dari bangunan dan juga ketersediaan data-data tersebut sehingga
memungkinkan kami untuk menggunakan Pendekatan Biaya.
C. Penerapan Pendekatan Pendapatan
Untuk penilaian properti ini kami menggunakan Pendekatan Pendapatan dengan metode
Arus Kas Terdiskonto (DCF) sebagai berikut:
1. Metode ini digunakan untuk menilai objek penilaian yang merupakan income producing
properti dan sudah beroperasi, merupakan satu kesatuan properti yang tidak terpisahkan
dan memenuhi prinsip “HBU”.
2. Melakukan analisis terhadap laporan arus kas dan laba rugi selama tiga tahun berjalan
serta melakukan analisis properti pembanding yang sejenis.
3. Melakukan estimasi pendapatan bersih, dengan cara sebagai berikut:
• mengestimasi pendapatan kotor potensial berdasarkan data historikal menentukan
estimasi tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan
• menghitung pendapatan kotor efektif, dengan mengurangi pendapatan kotor
potensial dikurangi tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan
• menentukan biaya operasional dan biaya-biaya lainnya
• mengurangi pendapatan kotor efektif dengan biaya operasional dan biaya-biaya
lainnya.
4. Menentukan tingkat diskonto dan tingkat kapitalisasi.
5. Menghitung terminal value dengan cara mengkapitalisasi pendapatan bersih efektif
terdiskonto pada saat pendapatan bersih telah dianggap stabil.
6. Nilai objek penilaian didapatkan dengan mendiskonto pendapatan bersih efektif
ditambah nilai kapitalisasi pada terminal value.
Di dalam proses perhitungan dengan metode Arus Kas Terdiskonto (DCF), kami
memperkirakan pendapatan dan biaya yang berpengaruh untuk menghitung indikasi nilai
pasar, berikut ini adalah asumsi-asumsi yang kami pergunakan:
19
Page 24
Laporan Penilaian Properti
PT Wahana Makmur Jaya
• Asumsi Pendapatan
1. Kondisi pada saat ini kantor yang beroperasional dengan luasan efektif yang dapat
disewakan adalah 14.769 meter persegi.
2. Tarif sewa per meter per bulan pada tahun proyeksi pertama adalah Rp108.000,- /
kamar (hasil dari analisa pasar kompetitor yang kami anggap sejenis dan sebanding)
dan mengalami kenaikan sebesar 5 % s/d 6,3 % per tahun.
3. Tingkat hunian rata-rata pada tahun proyeksi pertama sebesar 82% dan meningkat
hingga stabil di 95 % pada pada tahun proyeksi ke 3.
4. Pendapatan dari utilitas sebesar 12,1% dari pendapatan sewa.
5. Pendapatan dari parkir sebesar 3,5% dari pendapatan sewa.
6. Pendapatan lain-lain sebesar 0,4% dari penda.
• Asumsi Pengeluaran
1. Biaya yang tidak terdistribusi
- Biaya operasioanl dan utilitas sebesar 16,3% s/d 15,3% dari total pendapatan.
- Biaya administasi sebesar 15,7% s/d 14% dari total pendapatan
- Biaya marketing, promosi sebesar 0,7 % dari total pendapatan.
- Biaya perawatan dan perbaikan sebesar 2% dari total pendapatan.
2. Pengurangan dari pendapatan
- Biaya cadangan pengganti sebesar 1,5% dari total pendapatan.
- Biaya asuransi mengikuti tahun berjalan dan naik sebesar 4% per tahun.
- Biaya PBB mengikuti tahun berjalan dan naik sebesar 4% per tahun.
- Biaya manajemen 2% dari total pendapatan
• Tingkat kapitalisasi sebesar 5,29% di akhir periode
• Tingkat Diskonto
Tingkat diskonto kami anggap tetap, selama masa perhitungan, dihitung dengan
menggunakan Band Of Investment Method (BOIM) dengan menghasilkan tingkat diskonto
sebesar 11,27% per tahun. Diuraikan sebagai berikut:
Capital Structure Catatan
Debt 65,00%
Komposisi modal dan pinjaman (Kesepakatan MAPPI)
Equity 35,00%
Tingkat bunga pinjaman bank pemerintah (Sumber Bank
Cost of Debt 9,18%
Indonesia)
Cost of Equity
Risk Free Rate 7,11% Tingkat bunga obligasi pemerintah (SUN) pada tanggal
penilaian (Sumber investment.com)
Market Risk 6,87% Tingkat resiko pasar untuk properti (Sumber Damodaran).
Premium
Relevered Beta 1,89 Tingkat pengembalian ekuitas yang diharapkan pemegang
saham secara umum.
Cost of Equity 15,14%
DISC RATE 11,27%
D. Penerapan Pendekatan Biaya
Suatu pendekatan penilaian properti atau aset lainnya dengan mempertimbangkan
kemungkinan bahwa, sebagai substitusi dari pembelian suatu properti, seorang dapat
20
Page 25
Laporan Penilaian Properti
PT Wahana Makmur Jaya
membuat properti yang lain baik berupa replika dari properti asli atau substitusinya yang
memberikan kegunaan yang sebanding, tanpa ada biaya tambahan karena penundaan
waktu. Estimasi Penilai berdasarkan pada biaya reproduksi/pengganti dari Properti atau
aset yang dinilai, dikurangi total depresiasi.
Metode ini memisahkan komponen tanah, bangunan – bangunan dan sarana pelengkap
lainnya beserta mesin-mesin dan peralatannya dimana kemudian dijumlahkan untuk
mendapatkan Nilai Pasar properti tersebut, sebagai berikut:
A. Tanah
Penilaian tanah didasarkan atas nilai pasar yang ditentukan dengan menggunakan data
penawaran tanah yang sejenis di sekitar lokasi atau transaksi yang terjadi dimana
kemudian dilakukan penyesuaian atas lokasi, bentuk, luasan, peruntukan, dokumen
legalitas yang dimiliki serta faktor-faktor lain yang mempengaruhi nilai.
B. Bangunan - Bangunan dan Sarana Pelengkap Lainnya
Metode ini dikenal pula dengan nama Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi
(Depreciated Replacement Cost / DRC). Metode ini merupakan metode yang
mengindikasikan nilai dengan menghitung biaya untuk membuat aset yang serupa
dengan utilitas setara. Secara umum, biaya pengganti baru adalah biaya yang relevan
dalam menetukan harga dimana pelaku pasar akan membayar, yang didasarkan pada
penggantian aset dengan utilitas yang setara, dan bukan membuat aset yang sama
secara fisik. Biaya Pengganti Baru kemudian disesuaikan untuk kerusakan fisik dan
seluruh bentuk keusangan yang relevan. Setelah penyesuaian tersebut, biaya ini
disebut sebagai Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost).
Adapun langkah perhitungannya adalah sebagai berikut:
1. Menghitung seluruh biaya yang akan dikeluarkan oleh pelaku pasar tipikal yang akan
membuat atau mendapatkan aset yang memberi utilitas setara.
2. Menentukan apakah terdapat depresiasi yang terkait fisik, fungsi dan keusangan
eksternal yang berhubungan dengan aset yang dinilai, dan
3. Mengurangkan total depresiasi dari total Biaya Pengganti Baru untuk mendapatkan
nilai dari aset.
C. Mesin - Mesin dan Peralatannya
Pendekatan biaya mengestimasi Biaya Reproduksi/Pengganti mesin dan peralatan yang
merupakan replika atau sebtitusi dari mesin dan peralatan yang dinilai. Serta mempunyai
kegunaan dan kualitas yang sebanding. Nilai dari mesin dan peralatan diperoleh dengan
mengurangkan Biaya Reproduksi/Pengganti Baru dengan penyusutan.
Untuk memperoleh Biaya Reproduksi / Pengganti Baru kami menggunakan Metode
Trending (Tranding Methode)
• Metode untuk memperoleh Biaya Reproduksi Baru dari mesin dan peralatan dengan
menerapkan index atau trend factor terhadap biaya historikal (Historical Cost) yang
diukur sesuai pasar, dengna merubah biaya masa lalu menjadi indikasi biaya reproduksi
per tanggal penilaian.
21
Page 26
Laporan Penilaian Properti
PT Wahana Makmur Jaya
Untuk memperoleh Penyusutan kami menggunakan metode breakdown dengan
mempertimbangkan :
• Keusangan Fisik
Mengestimasi penyusutan fisik berdasarkan umur efektif Obyek Penilaian
dibandingkan dengan umur ekonomis mesin dan peralatan.
• Keusangan Fungsional/Teknis
Keusangan yang disebabkan adanya kemajuan teknologi yang mempunyai efisiensi
lebih baik, atau karena perencanaan (design) yang kurang baik. Faktor keusangan
fungsional mengakibatkan terjadinya kenaikan biaya modal dan biaya operasional.
• Keusangan ekonomi
Keusangan yang disebabkan adanya faktor eksternal, mencakup perubahan kondisi
ekonomi, peraturan pemerintah, sosial dan lingkungan.
Pada penilaian ini kami mengkategorikan bahwa Objek Penilaian peralatan bukan
merupakan properti khusus.
Kertas Kerja Penilai Kami Lampirkan pada Lampiran C.
E. Rekonsiliasi Penilaian
Pada penilaian ini kami menggunkan dua (2) pendekatan peniliaan dan menggunakan
metode rata-rata tertimbang dengan rincian sebagai berikut :
Pendekatan Penilaian Bobot Total
A. Pendekatan Pendapatan
Metode DCF Rp. 284.400.000.000,-
Sub Total Rp. 284.400.000.000,- 49,82% Rp. 141.680.300.050,-
B. Pendekatan Biaya
Tanah Rp. 140.690.000.000,-
Bangunan Rp. 140.750.000.000,-
Kendaraan Rp. 464.310.000,-
Inventaris Kantor Rp. 1.512.072.639,-
Peralatan Berat Rp. 3.070.042.444,-
Sub Total Rp. 286.486.425.083,- 50,18% Rp. 143.766.725.133,-
TOTAL Rp. 285.447.025.182,-
PEMBULATAN Rp. 285.400.000.000,-
22
Page 27
Laporan Penilaian Properti
PT Wahana Makmur Jaya
6. KESIMPULAN
6.1 Kesimpulan Nilai Properti
Kesimpulan “Nilai Pasar” dari Obyek Penilaian tidak terlepas dari asumsi-asumsi dan kondisi
pembatas yang dimuat dalam laporan ini. Berdasarkan data-data, hasil inspeksi dan analisa
yang kami uraikan kami berpendapat opini atas “Nilai Pasar” dari aset tersebut di atas pada
tanggal 31 Desember 2024 untuk tujuan “Laporan Keuangan Atas Rencana Inbreng”
adalah sebagai berikut :
Objek Penilaian Nilai Pasar*
Tanah dan Bangunan berserta Sarana Pelengkap Lainnya
(Luas tanah 3.390 m2, luas Bangunan + 17.715 m2)
Jalan Boulevard Artha Gading, Rp. 285.400.000.000,-
Kelurahan Kelapa Gading Barat, Kecamatan Kelapa Gading,
Kota Jakarta Utara, Provinsi DKI Jakarta
Total Rp. 285.400.000.000,-
*hasil rekonsiliasi dari 2 pendekatan penilaian dengan metode rata-rata bobot tertimbang
Terbilang
(Dua Ratus Delapan Puluh Lima Miliar dan Empat Ratus Juta Rupiah)
Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang
terhadap asset yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada
pihak - pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap aset yang dinilai.
Laporan ini hanya dapat digunakan sesuai dengan tujuannya, siapapun yang mendapat
laporan ini, atau tembusan dari padanya, tidak ada hak untuk mempublikasikan baik secara
keseluruhan isi laporan maupun sebagian, atau referensi di dalamnya, atau opini nilai,
atau nama dan afiliasi profesional dari penilai tanpa izin tertulis dari Penilai.
Hormat Kami,
KJPP PUNG’S ZULKARNAIN DAN REKAN
Fahmi Hassan M.Ec. Dev, MAPPI (Cert)
Rekan
No. MAPPI No.
: 10-S-02715
Ijin Penilai Publik Properti No.
: P-1.13.00378
Ijin Penilai Pasar Modal No.
: STTD. PP-81/PM.2/2018
Klasifikasi Ijin Penilaian
: Properti
23
Page 28
LAMPIRAN A
PETA LOKASI
DAN GAMBAR SITUASI TANAH
Page 29
LAMPIRAN -PETA LOKASI DAN GAMBAR SITUASI
Pemberi Tugas : PT. Wahana Makmur Jaya
Alamat Objek : Jalan Boulevard Artha Gading,
Kelurahan Kelapa Gading Barat, Kecamatan Kelapa Gading,
Kota Jakarta Utara, Provinsi DKI Jakarta.
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2024
PETA LOKASI
LOKASI
Kordinat Google
6°08'49.1"S 106°53'49.7"E
GAMBAR SITUASI
GAMBAR SITUASI TANAH
Gambar Situasi Tanah Google Map
Plat Alamat Legenda TIDAK DI SKALA
Tanah Rencana Jalan
Tanah GSB
Taman
Page 30
LAMPIRAN B SALINAN SERTIFIKAT
Page 31
Page 32
Page 33
Page 34
Page 35
Page 36
Page 37
Page 38
Page 39
LAMPIRAN C KERTAS KERJA PENILAI
Page 40
Subject Property Description Office Major Assumptions
Name of Property Date of Valuation 31-Des-24
Address Rental Increase
Leasable Area 14.769 sqm Anchor 5,0%
Purposes Audit Report - Typical 6,3%
Date of Valuation 31-Des-24 SC Increase 6,3%
Discounted Cash Flow
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
Assumptions Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5 Year 6 Year 7 Year 8 Year 9 Year 10 Perpetuity
1 REVENUE
1.1 Potential Gross Income
Rental
Occupied Rent 14.769
Anchor 7.502 sqm 4.286.900.448 4.515.756.962 4.988.053.471 5.627.254.725 5.908.617.461 6.204.048.334 6.514.250.751 6.839.963.289 7.181.961.453 7.541.059.526 7.918.112.502
Typical 7.268 sqm 8.806.929.083 9.676.457.703 10.372.417.262 11.270.955.147 12.003.629.423 12.753.856.262 13.550.972.279 14.397.908.046 15.297.777.299 16.253.888.380 17.269.756.404
Total Potential Rental Revenue 13.093.829.531 14.192.214.665 15.360.470.733 16.898.209.872 17.912.246.885 18.957.904.597 20.065.223.030 21.237.871.335 22.479.738.752 23.794.947.906 25.187.868.906
Service Charge
Occupied Service Charge 14.769
Anchor 7.502 sqm 3.420.727.776 3.634.523.262 3.861.680.966 4.103.036.026 4.359.475.778 4.631.943.014 4.921.439.452 5.229.029.418 5.555.843.757 5.903.083.992 6.272.026.741
Typical 7.268 sqm 6.540.852.150 6.949.655.409 7.384.008.872 7.845.509.427 8.335.853.766 8.856.844.627 9.410.397.416 9.998.547.254 10.623.456.458 11.287.422.486 11.992.886.392
Total Potential Service Charge Revenue 9.961.579.926 10.584.178.671 11.245.689.838 11.948.545.453 12.695.329.544 13.488.787.641 14.331.836.868 15.227.576.672 16.179.300.214 17.190.506.478 18.264.913.133
Potential Rental Revenue 23.055.409.457 24.776.393.337 26.606.160.572 28.846.755.325 30.607.576.429 32.446.692.237 34.397.059.898 36.465.448.007 38.659.038.966 40.985.454.384 43.452.782.039
-
1.2 Occupancy
Occupied
Anchor 7.502 sqm 80% 95% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Typical 7.268 sqm 85% 85% 90% 90% 95% 95% 95% 92% 92% 92% 92%
Occupied Area (sqm) 12.178,75 13.303,99 14.042,45 14.042,45 14.405,83 14.405,83 14.405,83 14.187,80 14.187,80 14.187,80 14.187,80
Occupancy Rate 82% 90% 95% 95% 98% 98% 98% 96% 96% 96% 96%
1.3 Rental Revenue
Anchor 3.429.520.358 4.289.969.114 4.988.053.471 5.627.254.725 5.908.617.461 6.204.048.334 6.514.250.751 6.839.963.289 7.181.961.453 7.541.059.526 7.918.112.502
Typical 7.485.889.720 8.224.989.048 9.335.175.536 10.143.859.632 11.403.447.952 12.116.163.449 12.873.423.665 13.246.075.402 14.073.955.115 14.953.577.310 15.888.175.892
Rental Revenue 10.915.410.079 12.514.958.162 14.323.229.007 15.771.114.357 17.312.065.413 18.320.211.783 19.387.674.416 20.086.038.691 21.255.916.568 22.494.636.835 23.806.288.394
1.4 Service Charge Revenue
Anchor 2.736.582.221 3.452.797.099 3.861.680.966 4.103.036.026 4.359.475.778 4.631.943.014 4.921.439.452 5.229.029.418 5.555.843.757 5.903.083.992 6.272.026.741
Typical 5.559.724.328 5.907.207.098 6.645.607.985 7.060.958.484 7.919.061.078 8.414.002.395 8.939.877.545 9.198.663.474 9.773.579.941 10.384.428.687 11.033.455.480
Service Charge Revenue 8.296.306.548 9.360.004.197 10.507.288.951 11.163.994.511 12.278.536.856 13.045.945.409 13.861.316.997 14.427.692.892 15.329.423.698 16.287.512.679 17.305.482.221
1.6 Other Revenue
- Utilities 12,1% of rental revenue 1.320.764.620 1.514.309.938 1.733.110.710 1.908.304.837 2.094.759.915 2.216.745.626 2.345.908.604 2.430.410.682 2.571.965.905 2.721.851.057 2.880.560.896
- Parking 3,5% of rental revenue 382.039.353 438.023.536 501.313.015 551.989.003 605.922.289 641.207.412 678.568.605 703.011.354 743.957.080 787.312.289 833.220.094
- Miscellaneous 0,4% of rental revenue 43.661.640 50.059.833 57.292.916 63.084.457 69.248.262 73.280.847 77.550.698 80.344.155 85.023.666 89.978.547 95.225.154
Total Other Revenue 1.746.465.613 2.002.393.306 2.291.716.641 2.523.378.297 2.769.930.466 2.931.233.885 3.102.027.907 3.213.766.191 3.400.946.651 3.599.141.894 3.809.006.143
Total Gross Income Befor Collection Loss 20.958.182.239 23.877.355.664 27.122.234.599 29.458.487.165 32.360.532.735 34.297.391.078 36.351.019.320 37.727.497.774 39.986.286.917 42.381.291.408 44.920.776.758
1.7 Collection Loss & Vacancy Allowance
- Collection Loss 0,50% of Gross Income 104.790.911 119.386.778 135.611.173 147.292.436 161.802.664 171.486.955 181.755.097 188.637.489 199.931.435 211.906.457 224.603.884
TOTAL GROSS INCOME 20.853.391.328 23.757.968.886 26.986.623.426 29.311.194.729 32.198.730.072 34.125.904.123 36.169.264.223 37.538.860.285 39.786.355.482 42.169.384.951 44.696.172.874
2.1 Operating Expenses
- Direct Expense 16,3% 15,30% of total revenue 3.399.102.787 3.872.548.928 4.398.819.618 4.484.612.793,59 4.926.405.701 5.221.263.331 5.533.897.426 5.743.445.624 6.087.312.389 6.451.915.897 6.838.514.450
- Repair & Maintenance 2,0% of total revenue 417.067.827 475.159.378 539.732.469 586.223.895 643.974.601 682.518.082 723.385.284 750.777.206 795.727.110 843.387.699 893.923.457
- General Admin 15,7% 14% of total revenue 3.273.982.439 3.254.841.737 3.697.167.409 4.015.633.678 4.411.226.020 4.675.248.865 4.955.189.199 5.142.823.859 5.450.730.701 5.777.205.738 6.123.375.684
- Marketing & Promotion 0,7% of total revenue 145.973.739 166.305.782 188.906.364 205.178.363 225.391.111 238.881.329 253.184.850 262.772.022 278.504.488 295.185.695 312.873.210
- Other 0,0% of total revenue - - - - - - - - - - -
Total Operating Expenses 7.236.126.791 7.768.855.826 8.824.625.860 9.291.648.729 10.206.997.433 10.817.911.607 11.465.656.759 11.899.818.710 12.612.274.688 13.367.695.029 14.168.686.801
GROSS OPERATING PROFIT 13.617.264.537 15.989.113.060 18.161.997.566 20.019.546.000 21.991.732.639 23.307.992.516 24.703.607.464 25.639.041.574 27.174.080.794 28.801.689.921 30.527.486.073
65% 67% 67% 68% 68% 68% 68% 68% 68% 68% 68%
2.2 Other Additions/Deduction
- Management Fee 2% of total revenue 417.067.827 475.159.378 539.732.469 586.223.895 643.974.601 682.518.082 723.385.284 750.777.206 795.727.110 843.387.699 893.923.457
- Real Estate & Prop. Taxes 4% of total revenue 811.308.735 843.761.084 877.511.528 912.611.989 949.116.468 987.081.127 1.026.564.372 1.067.626.947 1.110.332.025 1.154.745.306 1.200.935.118
- Building Insurance 4% of total revenue 242.805.762 252.517.992 262.618.712 273.123.461 284.048.399 295.410.335 307.226.748 319.515.818 332.296.451 345.588.309 359.411.842
- Replacement Reserve 1,5% of total revenue 312.800.870 356.369.533 404.799.351 439.667.921 482.980.951 511.888.562 542.538.963 563.082.904 596.795.332 632.540.774 670.442.593
Total Additions/ Deduction from GOP 1.783.983.193 1.927.807.988 2.084.662.060 2.211.627.265 2.360.120.420 2.476.898.107 2.599.715.369 2.701.002.876 2.835.150.918 2.976.262.089 3.124.713.010
NOI 11.833.281.344 14.061.305.072 16.077.335.506 17.807.918.735 19.631.612.219 20.831.094.409 22.103.892.096 22.938.038.699 24.338.929.876 25.825.427.833 27.402.773.063
57% 59% 60% 61% 61% 61% 61% 61% 61% 61% 61%
VALUATION
Terminals Value 5,29% 5,98% 518.380.818.956
NOI + Terminals Value 11.833.281.344 14.061.305.072 16.077.335.506 17.807.918.735 19.631.612.219 20.831.094.409 22.103.892.096 22.938.038.699 24.338.929.876 544.206.246.789
Discount Rate (%) 11,27% 11,27% 11,27% 11,27% 11,27% 11,27% 11,27% 11,27% 11,27% 11,27% 11,27%
Year Factor 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00 8,00 9,00 10,00
Discount Factor 0,899 0,808 0,726 0,652 0,586 0,527 0,474 0,426 0,383 0,344
Net Present Value 10.634.981.301 11.357.656.022 11.671.016.847 11.618.212.796 11.511.016.297 10.977.446.507 10.468.622.382 9.763.569.097 9.310.764.517 187.102.213.921
Market Value 284.415.499.688
Rounded To 284.400.000.000
14.769 19.256.278 per / NLA
Page 41
Biaya Urug/m³
13/06/2025 12.32 2025 0 Rp 140.000
Ver.1.0.140723 (tidak dipadatkan)
Pemberi Tugas PT. WAHANA MAKMUR JAYA
Pemilik Aset / Menguasai PT. WAHANA MAKMUR JAYA
Tujuan Penilaian Jual Beli
Alamat Properti Artha Gading Kav. Komersial Blok D No. 3, Jalan
Boulevard Artha Gading, Kota Jakarta Utara
Provinsi PROV_DKI_JAKARTA 1,00
Kota/Kabupaten KOTA JAKARTA UTARA
Tanggal Survey 31 Desember 2024
Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3
Catatan :
1
2
3
4
5
6
7
8
~beng Obyek Penilaian Data 1 Data 2 Data 3
Jenis Properti KOMERSIAL TANAH KOSONG TANAH KOSONG TANAH KOSONG
Tipe Bangunan Low Rise Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kosong
Sumber Informasi Sandra Lim Agen Mei Mei Agen Wendy Lim Agen
No. Telp 0821 2523 17 0812 8111 889 0856 7280 008
Alamat Jalan
Artha Gading Kav. Komersial Blok D No. 3, Jalan Boulevard Artha Gading, Kota Jakarta Boulevard Timur
Utara Jalan Kumala Artha Gading Jalan Buolevard Bukit Gading Raya
Catatan
Koordinat 6°08'49.9"S 106°53'49.3"E 6°09'46.4"S 106°54'30.4"E 6°08'52.1"S 106°53'47.9"E 6°09'20.6"S 106°53'46.2"E
Luas Tanah 3.390 1795 2546 2311
Luas Bangunan 17.715 0 0 0
Lantai Bangunan 12 Lantai 1 1 1
Umur Efektif Bangunan 6 Tahun 13 tahun 8 tahun 12 tahun
Bentuk Tanah Persegi Panjang Persegi Panjang Persegi Panjang Persegi Panjang
Lebar Jalan 30 meter 20 meter 16 meter 12 meter
Jenis Perkerasan Aspal Aspal Aspal Aspal
Jarak dari Obyek 10 meter 270 meter 130 meter
Posisi Tanah Di Depan Depan Depan Depan
Elevasi Lebih tinggi dari jalan 30 cm Sama dengan jalan 0 Sama dengan jalan 0 Sama dengan jalan 0
Surat Tanah SHGB SHGB SHGB SHGB
Peruntukan Komersial Komersial Komersial Komersial
Jenis Tanah Matang Matang Matang Matang
Penawaran / Transaksi Penawaran Diskon Penawaran Diskon Penawaran Diskon
98.725.000.000 15,0% 124.754.000.000 15,0% 120.000.000.000 15,0%
Indikasi Transaksi 83.916.250.000 106.040.900.000 102.000.000.000
Opsi Bangunan Pembanding Disesuaikan 2 Tahun Disesuaikan 2 Tahun Disesuaikan 2 Tahun
Biaya Reproduksi Baru (BRB) 9.573.000 - - -
Nilai Pasar Bangunan 7.945.000 - - -
Selisih NP Pembanding dengan Obyek 7.945.000 7.945.000 7.945.000
Kondisi Bangunan Sangat Baik / Very Good Sangat Baik / Very Good Sangat Baik / Very Good
Indikasi Nilai Pasar Bangunan - - -
Indikasi Nilai Pasar Tanah 83.916.250.000 106.040.900.000 102.000.000.000
Indikasi Nilai Pasar Tanah / M² 46.750.000 41.650.000 44.136.737
Per Meter : Tanah Tanah Tanah
Indikasi Nilai Tanah Properti (sebelum Adjustment) 158.482.500.000 141.193.500.000 149.623.539.593
ADJUSTMENT MAPPI % Catatan Nominal % Catatan Nominal % Catatan Nominal
[Hak Atas Properti] 0% - 0% - 0% -
46.750.000 41.650.000 44.136.737
[Syarat Pembiayaan] 0% - 0% - 0% -
46.750.000 41.650.000 44.136.737
[Kondisi Penjualan] 0% - 0% - 0% -
46.750.000 41.650.000 44.136.737
[Pengeluaran yang dilakukan segera setelah pembelian] 0% - 0% - 0% -
46.750.000 41.650.000 44.136.737
[Kondisi Pasar] 0% - 0% - 0% -
46.750.000 41.650.000 44.136.737
Adjst. Catatan Nominal Adjst. Catatan Nominal Adjst. Catatan Nominal
Waktu 0,00% - 0,00% - 0,00% -
Lokasi -10,00% (4.675.000) 0,00% - -10,00% (4.413.674)
Legalitas 0,00% - 0,00% - 0,00% -
Lebar, Kondisi, Material, dan Aksesibilitas Jalan 0,00% - 0,00% - 0,00% -
Zoning, Peruntukan, KDB, KLB, dll. 0,00% - 0,00% - 0,00% -
Luas Tanah 0,47% 219.959 0,25% 103.695 0,32% 140.482
Lebar Depan 0,00% - 0,00% - 0,00% -
Bentuk Tanah 0,00% - 0,00% - 0,00% -
Elevasi Tanah 0,10% 46.200 0,11% 46.200 0,10% 46.200
Luas x Kondisi Bangunan ( 0 jika TANAH KOSONG ) 0,00% - 0,00% - 0,00% -
Fasilitas Bangunan 0,00% - 0,00% - 0,00% -
Fasilitas Lingkungan 0,00% - 0,00% - 0,00% -
....................... 0,00% - 0,00% - 0,00% -
....................... 0,00% - 0,00% - 0,00% -
Total Adjustment -9,43% 0,36% -9,58%
Total Absolut Adjustment 10,57% (4.408.841) 0,36% 149.895 10,42% (4.226.991)
Nilai Properti Berdasarkan Data 42.341.159 41.799.895 39.909.746
Bobot 25,3% 49,2% 25,6%
Deviasi Data 6% OKE! Deviasi Data Sesuai
Kualitas Data (Banyaknya Adjust) Sangat Baik
Data Terkecil 39.909.746
Data Terbesar 42.341.159
Data 1 25,3% 42.341.159 = 10.691.628
Data 2 49,2% 41.799.895 = 20.546.749
Data 3 25,6% 39.909.746 = 10.214.432
Data 4 0,0% - = -
Data 5 0,0% - = -
OKE! Total Bobot Sesuai 100% Jumlah (Pembulatan) 41.500.000
Indikasi Nilai Pasar Tanah Aset Per Meter Persegi (Pembulatan) 41.500.000
Luas : 3.390 m²
Indikasi Nilai Pasar Tanah Aset
Rp 140.685.000.000
Catatan :
Penilai/Reviewer
Page 42
Asset Asset description Unit APC FY start Start Year U.Ekon Base Cost Y.Index RCN Ec.Age Condition Phys.Dep Func. Econ. Tot.Depc Market Val. Tot.Cond Condit
JENIS AKTIVA TETAP I (TANAH)
JENIS AKTIVA TETAP (EQUPMENT ALAT BERAT)
1 Panel AMF (PKG) genset Cap 1000Kva 1 155.000.000 2014 20 155.000.000 1,2907 200.058.500 55% 5,0% 60% 0% 10% 64% 72.021.060 36% Fair
2 Genset 1 692.000.000 2015 20 692.000.000 1,2572 869.982.400 50% 5,0% 55% 0% 10% 60% 352.342.872 41% Good
3 Elian Actuator Genset (DP 50%) 1 98.152.000 2016 20 98.152.000 1,227 120.432.504 45% 5,0% 50% 0% 10% 55% 54.194.627 45% Good
4 Set Gondola 1 209.357.250 2016 15 209.357.250 1,227 256.881.346 60% 0,0% 60% 0% 10% 64% 92.477.284 36% Fair
5 Lift dan 6 Unit Escalator Merk AE 6 4.471.513.713 2018 15 4.471.513.713 1,1596 5.185.167.302 47% 0,0% 47% 0% 10% 52% 2.488.880.305 48% Good
6 Pembayan Video Tron - Yuki Tukaity 1 13.500.000 2022 15 13.500.000 1,0418 14.064.300 20% 0,0% 20% 0% 10% 28% 10.126.296 72% Very Good
Sub Total 5.639.522.963 5.639.522.963 3.070.042.444
JENIS AKTIVA TETAP - FURNITURE & FIXTURES
1 Jenitor LT UG, Lt. 7, Lt. 8, Lt. 9-PT. Artic 1 9.000.000 2016 12 9.000.000 1,227 11.043.000 75% -5,0% 70% 0% 15% 75% 2.815.965 26% Fair
2 Tangky Biofive Gestrap-Tangky Biofive 1 10.730.000 2016 12 10.730.000 1,227 13.165.710 75% -5,0% 70% 0% 15% 75% 3.357.256 26% Fair
3 Pembuatan Zink - PT. Artic 1 4.000.000 2016 12 4.000.000 1,227 4.908.000 75% -5,0% 70% 0% 15% 75% 1.251.540 26% Fair
4 1 Unit Komputer ( Fepsi Autocad ), Triplek, Apar, Entertaint P2B 1 6.145.000 2016 12 6.145.000 1,227 7.539.915 75% -5,0% 70% 0% 15% 75% 1.922.678 26% Fair
5 1 Unit Komputer ( Fepsi Autocad ), Triplek, Apar, Entertaint P2B 1 680.000 2016 12 680.000 1,227 834.360 75% -5,0% 70% 0% 15% 75% 212.762 26% Fair
6 1 Unit Komputer ( Fepsi Autocad ), Triplek, Apar, Entertaint P2B 1 4.600.000 2016 12 4.600.000 1,227 5.644.200 75% -5,0% 70% 0% 15% 75% 1.439.271 26% Fair
7 Hand Drayer 1 1.000.000 2016 12 1.000.000 1,227 1.227.000 75% -5,0% 70% 0% 15% 75% 312.885 26% Fair
8 Printer BM 1 1.350.000 2016 12 1.350.000 1,227 1.656.450 75% -5,0% 70% 0% 15% 75% 422.395 26% Fair
9 Apar Keperluan Kantor 1 8.680.000 2016 12 8.680.000 1,227 10.650.360 75% -5,0% 70% 0% 15% 75% 2.715.842 26% Fair
10 Roman Shade Gordan Ruang Lt 3 1 5.670.000 2016 12 5.670.000 1,227 6.957.090 75% -5,0% 70% 0% 15% 75% 1.774.058 26% Fair
11 Lukisan Lt 3 1 570.000 2016 12 570.000 1,227 699.390 75% -5,0% 70% 0% 15% 75% 178.344 26% Fair
12 Lemari Lt. 3 1 25.000.000 2016 12 25.000.000 1,227 30.675.000 75% -5,0% 70% 0% 15% 75% 7.822.125 26% Fair
13 Lampu LED Running Tex 1 2.650.000 2016 12 2.650.000 1,227 3.251.550 75% -5,0% 70% 0% 15% 75% 829.145 26% Fair
14 Kaca Tempered Bening 1 10.000.000 2016 12 10.000.000 1,227 12.270.000 75% -5,0% 70% 0% 15% 75% 3.128.850 26% Fair
15 Carmantel 1 149.935.000 2016 12 149.935.000 1,227 183.970.245 75% -5,0% 70% 0% 15% 75% 46.912.412 26% Fair
16 Valen In / Out 1 50.000.000 2016 12 50.000.000 1,227 61.350.000 75% -5,0% 70% 0% 15% 75% 15.644.250 26% Fair
17 Peralatan Tools Untuk Enginering 1 27.444.786 2017 12 27.444.786 1,1909 32.683.996 67% -5,0% 62% 0% 15% 67% 10.649.535 33% Fair
18 Pompa Samip 1 Unit, Pompa Kolam Taman Air 1 16.307.700 2017 12 16.307.700 1,1909 19.420.840 67% -5,0% 62% 0% 15% 67% 6.327.957 33% Fair
19 Kursi Roda CP, Tabung Oxigen, 1 4.625.000 2017 12 4.625.000 1,1909 5.507.913 67% -5,0% 62% 0% 15% 67% 1.794.661 33% Fair
20 Vacum PUMP VP 160 1 1.600.000 2017 12 1.600.000 1,1909 1.905.440 67% -5,0% 62% 0% 15% 67% 620.856 33% Fair
21 Pemb Vale Alarm 1 1.250.000 2018 12 1.250.000 1,1596 1.449.500 58% -5,0% 53% 0% 15% 60% 574.968 40% Good
22 Hexos Panasonic 7 14.350.000 2019 12 14.350.000 1,1324 16.249.940 50% -5,0% 45% 0% 15% 53% 7.596.847 47% Good
23 Tempat Sampah 20 8.120.240 2019 12 8.120.240 1,1324 9.195.360 50% -5,0% 45% 0% 15% 53% 4.298.831 47% Good
24 AC Outdoor Tipe FDB 75 1 2.559.977.200 2019 12 2.559.977.200 1,1324 2.898.918.181 50% -5,0% 45% 0% 15% 53% 1.355.244.250 47% Good
25 Laptop 1 8.000.000 2020 12 8.000.000 1,1156 8.924.800 42% -5,0% 37% 0% 15% 46% 4.804.517 54% Good
26 Termometer Tembak 1 6.675.000 2020 12 6.675.000 1,1156 7.446.630 42% -5,0% 37% 0% 15% 46% 4.008.769 54% Good
27 Pulley 1 5.500.000 2022 12 5.500.000 1,0418 5.729.900 25% -5,0% 20% 0% 15% 32% 3.896.332 68% Very Good
28 Air Accu Merah, Batre 1 5.255.200 2022 12 5.255.200 1,0418 5.474.867 25% -5,0% 20% 0% 15% 32% 3.722.910 68% Very Good
29 CCTV Gedung 1 3.329.000 2022 12 3.329.000 1,0418 3.468.152 25% -5,0% 20% 0% 15% 32% 2.358.343 68% Very Good
30 Trafo Gedung 1 15.000.000 2023 12 15.000.000 1,0157 15.235.500 17% -5,0% 12% 0% 15% 25% 11.439.321 75% Very Good
31 Laptop Finance 1 5.238.200 2023 12 5.238.200 1,0157 5.320.440 17% -5,0% 12% 0% 15% 25% 3.994.764 75% Very Good
Sub Total 2.972.682.326 1900 2.972.682.326 1.512.072.639
Page 43
DATA PASAR
No Unit Nama Kendaraan Penawaran DATA 1 Penawaran DATA 2 Penawaran DATA 3
1 1 Minibus - Rp 104.535.000 Penawaran Lokasi Jakarta Rp 104.444.100 Penawaran Lokasi Bandung Rp 104.535.000 Penawaran Lokasi Ciamis
Negara Jepang 104.535.000 Harga Satuan Rp115.000.000 Tahun 2018 104.444.100 Harga Satuan Rp114.900.000 Tahun 2018 104.535.000 Harga Satuan Rp115.000.000 Tahun 2018
Tahun 2018 103.500.000 Harga Diskon Merk Toyota Calya Tipe G AT 103.410.000 Harga Diskon Merk Toyota Calya Tipe G Automatic 103.500.000 Harga Diskon Merk Toyota Calya Tipe G AT
Merk/ Type Toyota/Calya 1.035.000 1% ppn 10% Buatan Jepang 1.034.100 1% ppn 10% Buatan Jepang 1.035.000 1% ppn 10% Buatan Jepang
Kapasitas 1200 cc - 0% pengiriman Rp11.500.000 Kapasitas 1200 cc - 0% pengiriman Rp11.490.000 Kapasitas 1200 cc - 0% pengiriman Rp11.500.000 Kapasitas 1200 cc
Kondisi Baik - 0% instalasi Rp103.500.000 Kondisi baik - 0% instalasi Rp103.410.000 Kondisi baik - 0% instalasi Rp103.500.000 Kondisi Baik
Warna - - 0% Kapasitas Cont Person Savira - 0% Kapasitas Cont Person Anugrah Motor - 0% Kapasitas Cont Person
Sutrisno
Kelengkapan - 0% merek/negara Tlp 0812 9793 5008 - 0% merek/negara Tlp 0857 2224 1213 - 0% merek/negara Tlp 0813 2044 5376
Dokumen STNK & BPKB - 0% teknologi Alamat Jakarta - 0% teknologi Alamat Gubeng Surabaya - 0% teknologi Alamat Ciamis
Pemilik PT. Wahana Makmur Jaya - 0% Legalitas - 0% Legalitas - 0% Legalitas
Bahan Bakar Bensin - 0% Kondisi - 0% Kondisi - 0% Kondisi
Peny. Effisiensi 0 - 0% Tahun - 0% Tahun - 0% Tahun
104.535.000 104.444.100 104.535.000
3% Absolut 1% Absolut 1% Absolut 1%
100% Bobot Absolut 33% Bobot Absolut 33% Bobot Absolut 33%
100% Pembobotan 33% Rp34.845.000 Pembobotan 33% Rp34.814.700 Pembobotan 33% Rp34.845.000
Nilai Pasar Rp 104.500.000
Indikasi Nilai Likuidasi
Rp 62.700.000
No Unit Nama Kendaraan Penawaran DATA 1 Penawaran DATA 2 Penawaran DATA 3
2 1 Minibus - Rp 110.342.500 Penawaran Lokasi Jakarta Rp 104.444.100 Penawaran Lokasi Bandung Rp 104.535.000 Penawaran Lokasi Ciamis
Negara Jepang 110.342.500 Harga Satuan Rp115.000.000 Tahun 2018 104.444.100 Harga Satuan Rp114.900.000 Tahun 2018 104.535.000 Harga Satuan Rp115.000.000 Tahun 2018
Tahun 2019 109.250.000 Harga Diskon Merk Toyota Calya Tipe G AT 103.410.000 Harga Diskon Merk Toyota Calya Tipe G Automatic 103.500.000 Harga Diskon Merk Toyota Calya Tipe G AT
Merk/ Type Toyota/Calya 1.092.500 1% ppn 5% Buatan Jepang 1.034.100 1% ppn 10% Buatan Jepang 1.035.000 1% ppn 10% Buatan Jepang
Kapasitas 1200 cc - 0% pengiriman Rp5.750.000 Kapasitas 1200 cc - 0% pengiriman Rp11.490.000 Kapasitas 1200 cc - 0% pengiriman Rp11.500.000 Kapasitas 1200 cc
Kondisi Baik - 0% instalasi Rp109.250.000 Kondisi baik - 0% instalasi Rp103.410.000 Kondisi baik - 0% instalasi Rp103.500.000 Kondisi Baik
Warna - - 0% Kapasitas Cont Person Savira - 0% Kapasitas Cont Person Anugrah Motor - 0% Kapasitas Cont Person
Sutrisno
Kelengkapan - 0% merek/negara Tlp 0812 9793 5008 - 0% merek/negara Tlp 0857 2224 1213 - 0% merek/negara Tlp 0813 2044 5376
Dokumen STNK & BPKB - 0% teknologi Alamat Jakarta - 0% teknologi Alamat Gubeng Surabaya - 0% teknologi Alamat Ciamis
Pemilik PT. Wahana Makmur Jaya - 0% Legalitas - 0% Legalitas - 0% Legalitas
Bahan Bakar Bensin - 0% Kondisi - 0% Kondisi - 0% Kondisi
Peny. Effisiensi -1 - 0% Tahun - 0% Tahun - 0% Tahun
110.342.500 104.444.100 104.535.000
3% Absolut 1% Absolut 1% Absolut 1%
100% Bobot Absolut 33% Bobot Absolut 33% Bobot Absolut 33%
100% Pembobotan 33% Rp36.780.833 Pembobotan 33% Rp34.814.700 Pembobotan 33% Rp34.845.000
Nilai Pasar Rp 106.440.000
Indikasi Nilai Likuidasi
Rp 63.860.000
No Unit Nama Kendaraan Penawaran DATA 1 Penawaran DATA 2 Penawaran DATA 3
3 1 Minibus - Rp 253.257.500 Penawaran Lokasi Jakarta Rp 253.257.500 Penawaran Lokasi Bandung Rp 254.745.000 Penawaran Lokasi Jakarta
Negara Jepang 253.257.500 Harga Satuan Rp295.000.000 Tahun 2023 253.257.500 Harga Satuan Rp295.000.000 Tahun 2023 254.745.000 Harga Satuan Rp255.000.000 Tahun 2022
Tahun 2023 250.750.000 Harga Diskon Merk Mitsubishi/ Xpander Ultimate Automatic 250.750.000 Harga Diskon Merk Mitsubishi/ Xpander Ultimate Automatic 229.500.000 Harga Diskon Merk Mitsubishi/Xpander Ultimate
Merk/ Type Mitsubishi/Xpander Ultimate 2.507.500 1% ppn 15% Buatan Jepang 2.507.500 1% ppn 15% Buatan Jepang 2.295.000 1% ppn 10% Buatan Jepang
Kapasitas 1.500 cc - 0% pengiriman Rp44.250.000 Kapasitas 1.500 cc - 0% pengiriman Rp44.250.000 Kapasitas 1.500 cc - 0% pengiriman Rp25.500.000 Kapasitas 1.500 cc
Kondisi Baik - 0% instalasi Rp250.750.000 Kondisi baik - 0% instalasi Rp250.750.000 Kondisi baik - 0% instalasi Rp229.500.000 Kondisi Baik
Warna - - 0% Kapasitas Cont Person Raymond - 0% Kapasitas Cont Person Eris - 0% Kapasitas Cont Person
Arawan Ramadan
Kelengkapan - 0% merek/negara Tlp 0818 0898 8322 - 0% merek/negara Tlp 0813 2208 3444 - 0% merek/negara Tlp 0813 1710 3671
Dokumen STNK & BPKB - 0% teknologi Alamat Jakarta - 0% teknologi Alamat Bandung - 0% teknologi Alamat Jakarta
Pemilik PT. Wahana Makmur Jaya - 0% Legalitas - 0% Legalitas - 0% Legalitas
Bahan Bakar Bensin - 0% Kondisi - 0% Kondisi - 0% Kondisi
Peny. Effisiensi 0 - 0% Tahun - 0% Tahun 22.950.000 10% Tahun
253.257.500 253.257.500 254.745.000
13% Absolut 1% Absolut 1% Absolut 11%
100% Bobot Absolut 8% Bobot Absolut 8% Bobot Absolut 85%
100% Pembobotan 46% Rp116.888.077 Pembobotan 46% Rp116.888.077 Pembobotan 8% Rp19.595.769
Nilai Pasar Rp 253.370.000
Indikasi Nilai Likuidasi
Rp 152.020.000
Page 44
LAMPIRAN D FOTO - FOTO
Page 45
LAMPIRAN - FOTO
Pemberi Tugas : PT. Wahana Makmur Jaya
Alamat Objek : Jalan Boulevard Artha Gading,
Kelurahan Kelapa Gading Barat, Kecamatan Kelapa Gading,
Kota Jakarta Utara, Provinsi DKI Jakarta.
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2024
ASET
ASET
Tampak Jalan Depan Aset Tampak Jalan Depan Aset
Tampak Aset Tampak Aset
Tampak Aset Tampak Aset
Page 46
LAMPIRAN - FOTO
Pemberi Tugas : PT. Wahana Makmur Jaya
Alamat Objek : Jalan Boulevard Artha Gading,
Kelurahan Kelapa Gading Barat, Kecamatan Kelapa Gading,
Kota Jakarta Utara, Provinsi DKI Jakarta.
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2024
Tampak Aset Tampak Aset
Tampak Aset Tampak Aset
Tampak Aset Tampak Aset
Page 47
LAMPIRAN - FOTO
Pemberi Tugas : PT. Wahana Makmur Jaya
Alamat Objek : Jalan Boulevard Artha Gading,
Kelurahan Kelapa Gading Barat, Kecamatan Kelapa Gading,
Kota Jakarta Utara, Provinsi DKI Jakarta.
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2024
Tampak Kendaraan Xpander 2023 Tampak Kendaraan Xpander 2023
Tampak Kendaraan Toyota Calya 2019 Tampak Kendaraan Toyota Calya 2019
Tampak Kendaraan Toyota Calya 2018 Tampak Kendaraan Toyota Calya 2018
Page 48
LAMPIRAN - FOTO
Pemberi Tugas : PT. Wahana Makmur Jaya
Alamat Objek : Jalan Boulevard Artha Gading,
Kelurahan Kelapa Gading Barat, Kecamatan Kelapa Gading,
Kota Jakarta Utara, Provinsi DKI Jakarta.
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2024
Tampak Aset Tampak Aset
Tampak Aset Tampak Aset
Tampak Aset Tampak Aset
Page 49
LAMPIRAN - FOTO
Pemberi Tugas : PT. Wahana Makmur Jaya
Alamat Objek : Jalan Boulevard Artha Gading,
Kelurahan Kelapa Gading Barat, Kecamatan Kelapa Gading,
Kota Jakarta Utara, Provinsi DKI Jakarta.
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2024
Tampak Aset Tampak Aset
Tampak Aset Tampak Aset
Tampak Aset Tampak Aset
Page 50
LAMPIRAN E SALINAN SURAT PENYATAAN
Page 51
Jakarta, 10 Juni 2025
No. 018/WMJ/DIR/VI/2025
Yth. KJPP PUNG’S ZULKARNAIN DAN REKAN
Jalan Nginden Intan Utara No. 42
Surabaya - 60118
Up. Fahmi Hassan M.Ec. Dev, MAPPI (Cert)
Perihal: Surat Representasi Penugasan Penilaian Aset Milik PT Wahana Makmur Jaya
Dengan hormat,
Berkenaan dengan Penyusunan Laporan Penilaian Aset oleh Kantor Jasa Penilai Publik Pung’s
Zulkarnain dan Rekan telah ditunjuk oleh PT Wahana Makmur Jaya melalui persetujuan surat
penawaran No. 0308/MK-SBY/KJPP.PSZ/III/2025 tanggal 18 Maret 2025 dengan maksud untuk
memberikan Pendapat Penilai Aset untuk tujuan Laporan Keuangan Atas Rencana Inbreng,
dengan detail sebagai berikut :
No. Proposal : No.0309/MK-SBY/KJPP.PSZ/III/2025 yang disetujui pada tanggal 18
Maret 2025
Pemberi Tugas : PT Wahana Makmur Jaya
Objek Penilaian : Tanah dengan luas tanah 3.390 meter persegi dan luas bangunan ±
17.715 meter persegi dan peralatan, perlengkapan dan furniture
pendukungnya
Lokasi : Jalan Boulevard Artha Gading, Kelurahan Kelapa Gading Barat,
Kecamatan Kelapa Gading, Kota Jakarta Utara, Provinsi DKI Jakarta
Dasar Nilai : Nilai Pasar
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2024
Tujuan Penilaian : Laporan Keuangan atas Rencana Inbreng
Kami menegaskan bahwa kami pihak pemberi tugas PT Wahana Makmur Jaya menyatakan hal-hal
sebagai berikut :
1. Kami bertanggung jawab sepenuhnya atas kebenaran data-data dan informasi, meliputi :
• Daftar aset yang di nilai yang tercatat sesuai dengan laporan keuangan
• Laporan keuangan
• Bisnis Plan / rencana bisnis sebagai proyeksi pendapatan
• Data-data lainnya yang kami olah dan analisa
2. Status legal kepemilikan aset yang sudah dikuasai oleh korporasi/perorangan baik secara
individu dan atau asosiasi yang dapat dipertanggung jawabkan secara hukum dan
penggunaannya sesuai dengan perundang-undangan dan hukum yang berlaku.
3. Tidak ada unsur-unsur dengan sengaja atau tindakan pelanggaran terhadap hukum dan
perundang-undangan yang berdampak yang harus dipertimbangkan untuk diungkapkan
dalam laporan penilaian.
Page 52
Kami tidak bergantung kepada Penilai atau seseorang yang memiliki hubungan afiliasi dengan
Penilai atau pihak lain yang berafiliasi dengan Penilai sehubungan dengan pemeriksaan
keakuratan informasi atau keputusan. Penyampaian dari laporan Pendapat Kewajaran ini atau
setiap negosiasi yang dibuat berdasarkan laporan Penilaian Properti, dalam kondisi apapun, tidak
dapat diimplikasikan bahwa informasi yang terkandung adalah benar setelah tanggal Penilaian
Properti.
Dengan Surat Representasi ini, kami tegaskan bahwa berdasarkan pengetahuan terbaik kami, kami
tidak mengetahui adanya salah saji yang material mengenai fakta atau informasi yang seharusnya
disampaikan kepada KJPP Pung’s Zulkarnain dan Rekan dalam rangka melakukan penyusunan
laporan Penilaian Properti. Kami sepakat bahwa kami akan membebaskan KJPP Pung’s Zulkarnain
dan Rekan dan pegawainya dari segala kerugian atau kerusakan yang timbul dari setiap tuntutan
oleh pihak-pihak untuk mana Pendapat Penilaian Properti ini dibuat yang timbul dari salah saji
yang material atau terabaikannya bahan atau informasi yang kami sampaikan.
Hormat kami,
paraf
_________________________________
Nama: Antonyo Hartono Tanujaya
Jabatan: Direktur
Tanggal: 10 Juni 2025
Names mentioned 39 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PT WAHANA MAKMUR JAYA
p.1 ×39
unresolved
org
KJPP PUNG’S ZULKARNAIN DAN REKAN Fahmi Hassan M.
p.3 ×2
unresolved
person
Fahmi Hassan M.Ec. Dev, MAPPI (Cert)
· Rekan
p.3 ×2
unresolved
person
Dev
p.3 ×3
unresolved
org
PT Wahana Makmur Jaya PERNYATAAN PENILAI
p.5
unresolved
org
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
p.5 ×14
unresolved
person
Penilai Publik Fahmi Hassan
p.5
unresolved
org
PT Wahana Makmur Jaya KONDISI PEMBATAS Penggunaan
p.6
unresolved
org
PT Wahan Makmur Jaya
p.6
unresolved
org
KJPP Pung’s Zulkarnain & Rekan
p.6 ×4
unresolved
org
KJPP Pung’s Zulkarnain
p.6 ×7
unresolved
org
Bank Indonesia
p.6 ×9
unresolved
org
Pusat Statistik
p.6 ×2
unresolved
org
PT Wahana Makmur Jaya Kondisi Lingkungan
p.7
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.8 ×2
unresolved
org
Penilai Publik KJPP Pung’s Zulkarnain & Rekan
p.8
unresolved
org
Kementerian Keuangan Republik Indonesia
p.8
unresolved
—
Telefon &
p.8 ×2
unresolved
org
PT Wahana Makmur Jaya I.
p.9 ×2
unresolved
org
Pertanahan Nasional
p.11
unresolved
org
KJPP Pung’s Zulkarnain dan Rekan
p.12 ×4
unresolved
org
Bapepam
p.13 ×2
unresolved
person
Ir. Wiyoto Wiyono. PETA LOKASI LOKASI Kordinat Google
p.14 ×2
unresolved
org
PT Wahana Makmur Jaya Sedangkan
p.15
unresolved
org
PT. Wahana
p.17
unresolved
org
PT Wahana Makmur Jaya Faktor
p.19
unresolved
org
Pemerintah Provinsi DKI
p.19
unresolved
org
PT Wahana Makmur Jaya Kemerdekaan Republik Indonesia
p.20
unresolved
person
KotaNusantara
p.20
unresolved
org
PT. WAHANA MAKMUR JAYA Pemilik Aset
p.41
unresolved
org
PT. WAHANA MAKMUR JAYA Tujuan Penilaian
p.41
unresolved
org
PT. Artic
p.42 ×2
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Pung’s Zulkarnain dan Rekan
p.51
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Pung’s Zulkarnain
p.51
unresolved
org
PT Wahana Makmur Jaya Objek Penilaian
p.51
unresolved
person
Nama: Antonyo Hartono Tanujaya
· Jabatan: Direktur
p.52 ×2
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
8056 ms
12 Sep 2026 23:04
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}