Back to announcement
20250625_PLAN_Laporan Informasi dan Fakta Material_31908512_lamp7.pdf
Asset transaction Needs review PLANSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 39
Page 1
LAPORAN PENILAIAN
PROPERTI
Penilaian Hotel
Jalan Boulevard Artha Gading,
Kelurahan Kelapa Gading Barat, Kecamatan Kelapa Gading,
Kota Jakarta Utara, Provinsi DKI Jakarta.
DIPERSIAPKAN UNTUK :
PT PLANET PROPERINDO JAYA, TBK
31 DESEMBER 2024
Page 2
Nomor Laporan : 00892/2.0004-01/PI/10/0378/1/VI/2025
Tanggal : 16 Juni 2025
Perihal : Laporan Penilaian Properti
Kepada Yth :
Direksi
PT Planet Properindo Jaya, Tbk
Jalan Otto Iskandar Dinata No. 3,
Babakan Ciamis, Sumur Bandung,
Kota Bandung, Provinsi Jawa Barat.
Dengan hormat,
Bersama laporan ini kami memenuhi permintaan saudara, sesuai dengan lingkup penugasan yang dituangkan
dalam Proposal Penawaran No. 0308/MK-SBY/KJPP.PSZ/III/2025 yang disetujui pada tanggal 18 Maret
2025, maka kami telah melakukan inspeksi ke lapangan dan kami telah melakukan penilaian dengan
maksud memberikan pendapat mengenai Nilai Pasar dari objek properti tersebut pada tanggal 31
Desember 2024 yang dapat digunakan oleh PT Planet Properindo Jaya, Tbk untuk tujuan “Laporan
Keuangan Atas Rencana Inbreng”.
Objek penilaian merupakan aset milik PT Planet Properindo Jaya, Tbk yang terdiri dari perkerjaan interior,
peralatan, perlengkapan dan furniture pendukungnya yang rencananya akan di jadikan Hotel dan Karoke yang
terletak di Jalan Boulevard Artha Gading, Kelurahan Kelapa Gading Barat, Kecamatan Kelapa Gading, Kota Jakarta
Utara, Provinsi DKI Jakarta, dengan rincian sebagai berikut:
• Pekerjaan yang di bangun pada bangunan kantor dengan luas yang di kerjasamakan ± 3.405 meter
persegi.
• Objek penilaian adalah dilengkap dengan perjanjian kerja sama antara PT Planet Properindo Jaya, Tbk
dan PT Wahana Makmur Jaya.
• Kami mengerti bahwa kedua belah pihak merupakan pihak yang terafiliasi.
Dalam penilaian ini kami mengacu kepada:
• Dasar Nilai yang memenuhi & sesuai dengan tujuan penilaian adalah Nilai Pasar.
• Pendekatan yang kami gunakan yaitu Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dan
Pendekatan Biaya (Cost Approach)
• Dalam laporan ini PT Planet Properindo Jaya, Tbk bertindak sebagai “Pemberi Tugas” dan
sebagai “Pengguna Laporan”.
Kami tidak melakukan penelitian terhadap hak milik atau utang / kerugian atas properti yang dinilai
tersebut dan bukanlah merupakan tanggung jawab kami apabila timbul persoalan yang berhubungan
dengan properti tersebut berkaitan dengan penilaian yang dilakukan. Setelah mempertimbangkan secara
seksama atas semua data dan faktor lain yang berhubungan dengan penilaian ini, maka “Nilai Pasar”
dari aset tersebut di atas pada tanggal 31 Desember 2024 untuk tujuan “Laporan Keuangan atas
Rencana Inbreng” adalah sebagai berikut:
Berlanjut……
Page 3
..... Lanjutan
Objek Penilaian Nilai Pasar*
Pekerjaan Interior, Peralatan, Perlengkapan dan Furniture
Pendukungnya
Jalan Boulevard Artha Gading, Rp. 20.510.000.000,-
Kelurahan Kelapa Gading Barat, Kecamatan Kelapa Gading,
Kota Jakarta Utara, Provinsi DKI Jakarta.
Total Rp. 20.510.000.000,-
*hasil rekonsiliasi dari 2 pendekatan penilaian dengan metode rata-rata bobot tertimbang
Terbilang
(Dua Puluh Miliar dan Lima Ratus Sepuluh Juta Rupiah)
Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang terhadap aset yang
dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada pihak – pihak lain yang memiliki
kepentingan terhadap aset yang dinilai.
Laporan ini hanya dapat digunakan sesuai dengan tujuannya, siapapun yang mendapat laporan ini, atau
tembusan dari padanya, tidak ada hak untuk mempublikasikan baik secara keseluruhan isi laporan
maupun sebagian, atau referensi di dalamnya, atau opini nilai, atau nama dan afiliasi profesional dari
penilai tanpa izin tertulis dari Penilai.
Hormat Kami,
KJPP PUNG’S ZULKARNAIN DAN REKAN
Fahmi Hassan M.Ec. Dev, MAPPI (Cert)
Rekan
No. MAPPI : No. 10-S-02715
Ijin Penilai Publik Properti : No. P-1.13.00378
Ijin Penilai Pasar Modal : No. STTD. PP-81/PM.2/2018
Klasifikasi Ijin : Penilaian Properti
Page 4
DAFTAR ISI
PERNYATAAN PENILAI 1
KONDISI PEMBATAS 9
1 LINGKUP PENUGASAN 11
2 PENGERTIAN DAN DEFINISI YANG DIGUNAKAN 11
3 DESKRIPSI OBJEK PENILAIAN 11
3.1 Uraian Objek 11
3.2 Identifikasi Lokasi 11
3.3 Jalan di depan Lokasi 11
3.4 Data Lingkungan 12
3.5 Uraian Properti 12
3.6 Bangunan dan Sarana Pelengkap Lainnya 13
3.7 Fasilitas, Infrastruktur dan Transpotasi Umum 13
3.8 Legalitas Objek Properti 14
3.9 Penilaian 14
4 KOMENTAR PASAR 15
5 PERTIMBANGAN PENILAIAN 18
5.1 Dasar Penilaian 18
5.2 Proses Penilaian 18
5.3 Analisis Kompetitor Sejenis dan Sebanding 18
5.4 Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik 18
5.5 Penerapan Metode dan Pendekatan Penilaian 19
6 KESIMPULAN 25
6.1 Kesimpulan Nilai Properti 25
LAMPIRAN
LAMPIRAN A Peta Lokasi dan Gambar Situasi Tanah
LAMPIRAN B Salinan Surat Penyataan Management
LAMPIRAN C Kertas Kerja Penilai
LAMPIRAN D Foto-foto
Page 5
Laporan Penilaian Properti
PT Planet Properindo Jaya, Tbk
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertanda tangan di bawah ini
menyatakan bahwa :
1. Pernyataan dalam laporan penilaian ini, sebatas pengetahuan kami adalah benar dan akurat.
2. Analisis, opini dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam laporan penilaian ini dibatasi oleh asumsi dan
batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan Penilaian, yang mana merupakan hasil analisis,
opini dan kesimpulan penilai yang tidak berpihak dan tidak memiliki benturan kepentingan.
3. Kami tidak mempunyai keterlibatan material atau benturan kepentingan baik aktual maupun bersifat
potensial dengan objek penilaian, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada
pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap aset yang dinilai.
4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini penilaian yang telah disepakati
sebelumnya dengan Pemberi Tugas.
5. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau gambaran
nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai, pencapaian hasil yang dinyatakan, atau
adanya kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event) yang berhubungan secara langsung dengan
penggunaan yang dimaksud.
6. Kami telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang ditetapkan/ dilaksanakan oleh
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
7. Kami memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan aset dan / atau jenis industri yang
dinilai.
8. Kami melaksanakan penilaian sesuai dengan ruang lingkup penugasan yang kami uraikan pada Laporan
Penilaian BAB 1 (Lingkup Penugasan).
9. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam pelaksanaan
inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan
penilaian ini.
10. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan penilaian telah dibuat dengan
memenuhi ketentuan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 28/POJK.04/2021 dan
Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan No. 33/SEOJK.04/2021, Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI)Kode
dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII Tahun 2018.
Penilaian ini telah dilakukan oleh personil sebagi berikut:
NO. NAMA TANDA TANGAN
1. Penanggung Jawab Laporan / Penilai Publik
Fahmi Hassan, M.Ec.Dev, MAPPI (Cert)
Anggota MAPPI No. 10-S-02715
Ijin Penilai Publik Properti No. P-1.13.00378
Ijin Penilai Pasar Modal No. STTD. PP-81/PM.2/2018
Klasifikasi Ijin Penilai Properti
2. Pemeriksa Laporan
Susanto, ST
Anggota MAPPI 15-T-05777
RMK RMK-2017.01267
3. Penilai dan Pelaksana Insepeksi
Andre Setya Bangsawan
Anggota MAPPI 16-T-06656
RMK RMK-2017.01005
Nanda Galang Suhada
Anggota MAPPI 22-P-11265
RMK RMK-2023.04718
1
Page 6
Laporan Penilaian Properti
PT Planet Properindo Jaya, Tbk
KONDISI PEMBATAS
Penggunaan laporan penilaian ini untuk tujuan yang dimaksud tidak terlepas dari kondisi pembatas
sebagai berikut:
Batasan Penggunaan Laporan
Laporan Penilaian ini dipersiapkan untuk PT Planet Properindo Jaya, Tbk untuk tujuan “Laporan
Keuangan Atas Rencana Inbreng”. Penilai tidak mengijinkan laporan ini digunakan untuk tujuan lain selain
yang tersebut di atas. Apabila hendak menggunakan Laporan Penilai ini untuk tujuan lain harus dengan
persetujuan tertulis dari KJPP Pung’s Zulkarnain & Rekan.
Dasar Penilaian
Penilaian ini telah dibuat dengan mempergunakan dasar “Nilai Pasar” yang mengacu sepenuhnya kepada
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 28/POJK.04/2021 dan Surat Edaran Otoritas Jasa
Keuangan No. 33/SEOJK.04/2021 dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).
Sumber Informasi
Informasi yang diperlukan untuk penilaian ini telah diperoleh dari Perseroan yang bersangkutan. Informasi
lain selain yang telah diberikan oleh Perseroan telah diperoleh dari pihak lain yang kami anggap memadai.
Kami mengasumsikan bahwa informasi yang kami peroleh dari lembaga pemerintah yang sudah memiliki
akreditasi seperti Bank Indonesia, Badan Pusat Statistik, lembaga riset Properti tersebut akurat dan benar.
Dokumen Legalitas
Kami telah melakukan verifikasi terhadap aspek legalitas dari dokumen dan informasi yang berhubungan
dengan properti di maksud yang telah kami terima sebatas kewenangan kami. Untuk lebih rinci kami
menyarankan agar advis legalitas hendaknya diberikan oleh penasihat hukum yang telah ditunjuk oleh
Perseroan. Kami berasumsi bahwa semua dokumen legalitas yang berhubungan dengan penilaian ini telah
dibuat dengan baik dan tidak ada persengketaan, pembatasan, dan hal lain yang dapat mempengaruhi nilai
aset yang sedang dinilai.
Tata Kota dan Peraturan Perundangan Lainnya
Informasi mengenai tata kota diperoleh dari instansi Pemerintah yang berwenang. Kami tidak melakukan,
kecuali bila diminta, penelitian lebih lanjut ke berbagai pihak lain yang terkait untuk mendapatkan kepastian
bahwa aset yang dinilai tidak terkena rencana pembangunan untuk kepentingan masyarakat umum seperti
pelebaran jalan dan lainnya. Namun apabila kepastian akan hal tersebut diminta, maka kami menyarankan
untuk memperolehnya dari penasihat hukum yang telah ditunjuk oleh Perseroan.
Penilaian ini berdasarkan asumsi bahwa tanah dari properti yang dinilai dan segala pembangunan yang ada di
atasnya telah atau akan memiliki perijinan yang memadai dan telah sesuai dengan semua Peraturan yang ada.
Penelitian Struktur
Kami tidak melakukan penelitian untuk menguji kekuatan dan kelayakan struktur bangunan dan sarana
penunjang bangunan lainnya, kecuali bila diminta. Laporan penilaian ini hanya mencatat kerusakan bangunan
yang terlihat pada saat peninjauan lapangan. Kami tidak dapat melaporkan kerusakan lain yang tidak terlihat
seperti karat, rayap dan lain-lain.
Kondisi Tanah
Penilaian ini telah dibuat berdasarkan asumsi bahwa kondisi tanah cukup memadai apabila rencana
pembangunan baru dilaksanakan sehingga tidak ada biaya tambahan yang harus dikeluarkan atau tidak terjadi
hambatan selama masa pembangunan berlangsung akibat kondisi tanah yang tidak memadai.
2
Page 7
Laporan Penilaian Properti
PT Planet Properindo Jaya, Tbk
Kondisi Lingkungan
Kami tidak mempunyai kualifikasi untuk melakukan survei lingkungan, oleh karena itu kami tidak
melakukannya dan juga kami tidak mendapatkan laporan survei lingkungan apapun.
Karena tidak adanya laporan survei lingkungan, kami beranggapan bahwa aset yang dinilai tidak mengalami
kontaminasi dan tidak ada masalah lingkungan tertentu yang akan mempengaruhinya.
Kesesuaian Jaminan
Kami tidak mendapatkan informasi maupun dokumen yang menjelaskan perihal kredit yang sudah diberikan
atau yang akan diajukan maupun jangka waktu kredit yang akan diberikan, termasuk pengikatan jaminan yang
akan dilakukan atau yang sudah dilakukan atas aset yang dinilai baik secara keseluruhan maupun secara
sendiri-sendiri. Dalam hal sebagai suatu jaminan, properti ini diasumsikan akan beroperasi dan dilakukan
perawatan yang wajar sehingga tidak terjadi perubahan yang signifikan saat berakhirnya masa kredit.
Dengan mempertimbangkan karakteristik properti serta komentar pasar di atas dan dengan berdasarkan pada
asumsi dan syarat pembatasan, maka kami beranggapan bahwa aset ini layak untuk dijadikan jaminan, namun
tetap harus memenuhi ketentuan dan prosedur penjaminan yang berlaku pada bank yang bersangkutan.
Benturan Kepentingan
Kami tidak mempunyai kepentingan apapun baik sekarang ataupun dikemudian hari atas aset yang dinilai,
demikian juga atas nilai yang dilaporkan. Besarnya biaya jasa penilaian tidak tergantung pada besarnya nilai
yang dilaporkan ataupun sebaliknya.
Kesaksian di Pengadilan
Kami tidak berkewajiban untuk memberikan kesaksian atau pernyataan apapun di depan pengadilan ataupun
pemerintah lainnya tentang properti yang dinilai dalam laporan penilaian ini yang tidak sesuai dengan maksud
dan tujuan yang telah diuraikan dalam laporan penilaian ini.
3
Page 8
Laporan Penilaian Properti
PT Planet Properindo Jaya, Tbk
1. LINGKUP PENUGASAN
I.1. STATUS PENILAI
Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 798/KM.1/2008 tertanggal 01 Desember 2008,
KJPP Pung’s Zulkarnain & Rekan yang telah memperoleh Surat Izin Usaha Kantor Jasa
Penilai Publik (KJPP) Pung’s Zulkarnain & Rekan No. 2.08.0004.
a. Penugasan ini dilaksanakan oleh Fahmi Hassan selaku rekan Penilai Publik KJPP Pung’s
Zulkarnain & Rekan. Penilai memiliki klarifikasi ijin penilai properti sesuai sesuai dengan
Keputusan Menteri Keuangan No. 633/KM.1/2013 tertanggal 10 September 2013 dengan
No. Izin Penilai Publik Properti NIPP: P-1-13.00378 dari Kementerian Keuangan Republik
Indonesia dan terdaftar sebagai Penilai di Pasar Modal dengan bukti Surat Tanda Terdaftar
Profesi Penunjang Pasar Modal dengan No. STTD. PP-81/PM.2/2018.
b. Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian objektif dan tidak memihak.
c. Penilai tidak mempunyai potensi benturan kepentingan dengan subjek dan/atau objek
penilaian.
d. Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian. Jika penilai memerlukan bantuan
tenaga ahli atau tenaga penilai lainnya, maka sifat bantuan dan sejauh mana pekerjaan
dilakukan akan disepakati dan diungkapkan dalam lingkup penugasan.
e. Dasar penugasan penilaian ini adalah sesuai dengan proposal penawaran Penawaran No.
0308/MK-SBY/KJPP.PSZ/III/2025 yang disetujui pada tanggal 18 Maret 2025.
f. Pemberi tugas memastikan bahwa obyek penilaian tersebut tidak sedang atau telah dinilai
oleh penilai lain dalam kurun waktu yang bersamaan (kurang lebih 1 bulan) untuk maksud
dan tujuan yang sama.
I.2. PEMBERI TUGAS
Nama : PT Planet Properindo Jaya, Tbk
Alamat : Jalan Otto Iskandar Dinata No. 3, Babakan Ciamis, Sumur
Bandung, Kota Bandung, Provinsi Jawa Barat
Bidang Usaha : Pengembang dan Pengelola Properti - Hotel
Telefon & Fax : 022- 4266299 / 022 - 4266288
Website : https://planetproperindojaya.com
Email : corsec@ppjaya.com
I.3. PENGGUNA LAPORAN
Nama : PT Planet Properindo Jaya, Tbk
Alamat : Jalan Otto Iskandar Dinata No. 3, Babakan Ciamis, Sumur
Bandung, Kota Bandung, Provinsi Jawa Barat
Bidang Usaha : Pengembang dan Pengelola Properti - Hotel
Telefon & Fax : 022- 4266299 / 022 - 4266288
Website : https://planetproperindojaya.com
Email : corsec@ppjaya.com
I.4. OBJEK PENILAIAN DAN BENTUK KEPEMILIKAN
Objek penilaian merupakan pekerjaan interior, peralatan, perlengkapan dan furniture
pendukungnya yang berlokasi di Jalan Boulevard Artha Gading, Kelurahan Kelapa Gading
Barat, Kecamatan Kelapa Gading, Kota Jakarta Utara, Provinsi DKI Jakarta dengan rincian
sebagai berikut :
4
Page 9
Laporan Penilaian Properti
PT Planet Properindo Jaya, Tbk
• Pekerjaan interior, peralatan, perlengkapan dan furniture pendukungnya yang di bangun
pada bangunan kantor dengan luas yang di kerjasamakan ± 3.405 meter persegi.
• Objek penilaian adalah dilengkap dengan perjanjian kerja sama antara PT Planet
Properindo Jaya, Tbk dan PT Wahana Makmur Jaya.
• Kami mengerti bahwa kedua belah pihak merupakan pihak yang terafiliasi.
I.5. JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN
Nilai yang diberikan dalam penilaian ini adalah nilai dalam bentuk satuan “Rupiah” yang
didasari pemahaman bahwa nilai aset dimaksud dalam mata uang rupiah. Untuk itu
penggunaan mata uang selain Rupiah dinyatakan tidak berlaku.
I.6. MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN
• Maksud dan tujian dari penilaian ini seperti di informasikan kepada kami adalah untuk
memberikan opini Nilai Pasar dari objek properti untuk tujuan “Laporan Keuangan Atas
Rencana Inbreng”.
• Kami tidak merekomendasikan laporan ini digunakan untuk tujuan lainnya.
I.7. DASAR NILAI
A. Dasar Nilai
• Dasar Nilai yang memenuhi & sesuai dengan tujuan penilaian adalah Nilai Pasar.
• “Nilai Pasar” adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari
hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas
ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing
bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan.
(Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 28/POJK.04/2021.I.7).
• Sesuai maksud dan tujuan dan dasar nilai dalam penilaian ini pendekatan yang
digunakan adalah Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dan Pendekatan Biaya
(Cost Appoach)
B. Pendekatan Penilaian dan Alasan Pemilihan Pendekatan
• Pendekatan Penilaian merupakan landasan proses penilaian yang dilengkapi dengan
metode penilaian dari masing-masing pendekatan yang digunakan. Pada Penilaian ini
kami menggunakan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dan Pendekatan
Biaya (Cost Approach).
• Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Pendekatan Pendapatan (Income Approach) adalah pendekatan penilaian yang didasarkan
pada pendapatan dan biaya dari objek penilaian per periode tertentu, yang dapat dihasilkan
oleh objek penilaian, yang kemudian dikapitalisasikan.
• Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan Biaya dengan Metode Biaya Pengganti Baru, yaitu metode yang didasarkan
atas penjumlahan Nilai Tanah (asumsi tanah dalam keadaan kosong) dengan Nilai
pengembangannya (Biaya Reproduksi / Pengganti Baru dikurangi dengan Penyusutan
yang ada).
• Alasan Pemilihan Pendekatan Penilaian, hal dikarenakan
1. Berdasarkan analisis yang kami lakukan, properti tersebut memenuhi prinsip
“HBU” sebagai hotel dan sarana pelengkapnya dengan tarif sewa dan kewajaran
5
Page 10
Laporan Penilaian Properti
PT Planet Properindo Jaya, Tbk
penyerapan pasar. Ketersediaan data-data tersebut menjadi dasar kami dalam
melakukan perhitungan estimasi nilai pasar dengan Pendekatan Pendapatan.
2. Kami menemukan data-data pembanding dan informasi kompetitor kantor yang
sebanding maka Pendekatan Pendapatan kami simpulkan paling tepat karena kami
mempunyai data-data yang cukup untuk kantor yang sejenis dan sebanding
3. Ketersediaan data pasar tanah yang memadai di sekitar area baik tanah yang
ditawarkan ataupun telah transaksi serta informasi yang memadai mengenai biaya,
umur, kondisi, dan informasi lainnya dari bangunan dan juga ketersediaan data-data
tersebut sehingga memungkinkan kami untuk menggunakan Pendekatan Biaya.
I.8. TANGGAL INSPEKSI
• Pemeriksaan/inspeksi lapangan aset di lokasi telah dilaksanakan pada 2 Mei 2025. Tanggal
penilaian (cut-off date) adalah tanggal dimana hasil nilai ditetapkan dengan kondisi dan
syarat-syarat yang diberlakukan.
• Dalam laporan penilaian ini maka tanggal efektif penilaian adalah 31 Desember 2024, sesuai
dengan periode audit dan inbreng.
• Penilaian ini berlaku terbatas pada tanggal tersebut, kami tidak bertanggungjawab atas
perubahan nilai yang disebabkan perubahan pasar dan properti itu sendiri.
• Berdasarkan pengamatan kami dan informasi yang di berikan oleh pemberi tugas, bahwa
setelah tanggal penilaian sampai dengan laporan penilaian, kami mengkonfirmasikan tidak
ada kejadian penting yang mempengaruhi nilai.
I.9. TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Apabila setelah dilakukan investigasi ternyata tidak sesuai dengan Lingkup Penugasan yang
telah disepakati, atau data dari pemberi tugas tidak memadai yang akan mengakibatkan hasil
penilaian tidak dapat diyakini dan dipercaya (credible), maka lingkup penugasan harus
disesuaikan dan dinyatakan hal tersebut dalam Khusus Asumsi.
Penilaian ini dilakukan dengan batasan investigasi sebagai berikut:
a. Bahwa seluruh informasi dan pernyataan baik secara lisan maupun tulisan serta dokumen
baik dalam bentuk asli, foto copy dan/atau salinan yang kami terima yang kemudian
digunakan dalam analisis dalam pemberian opini nilai adalah benar-benar berasal dari
pemberi tugas PT Planet Properindo Jaya, Tbk lengkap dan sesuai dengan keadaan
yang sebenarnya pada tanggal penilaian sampai dengan dikeluarkannya laporan penilaian.
b. Untuk data pembanding jual dan sewa, kami peroleh dari hasil kunjungan dan wawancara
dengan pemilik /perantara.
c. Investigasi dilaksanakan tanpa ada pembatasan atas data, informasi dan akses untuk
inspeksi terhadap objek penilaian.
d. Pada aset-aset tertentu yang memiliki keterbatasan dalam pemeriksaan secara fisik seperti
jumlah aset yang sama dan relatif banyak dan aset tidak dapat dilihat karena berada di
bawah tanah, maka inspeksi dilakukan secara sampling sesuai dengan kebutuhan penilai
dan dapat didasarkan pada data yang diberikan pemberi tugas.
e. Segala sesuatu yang membatasi pekerjaan penilaian ini akan dicatatkan sebagai bagian
yang mengikat atas hasil penilaian yang dilaporkan, dapat dicantumkan didalam berita
acara dan disetujui pemberi tugas.
f. Hasil Inspeksi yang dilakukan penilai dilengkapi dengan berita acara hasil inspeksi yang
ditandatangani pemberi tugas dan/atau pemilik aset bersama-sama penilai.
6
Page 11
Laporan Penilaian Properti
PT Planet Properindo Jaya, Tbk
I.10. SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN
Informasi perkiraan dan pendapat yang kami peroleh dari berbagai sumber seperti informasi
yang dipublikasikan dan data riset ataupun data yang diperoleh dari pemerintahan, kami
anggap merupakan informasi yang relevan dan dapat dipercaya kebenarannya, oleh karenanya
kami tidak melakukan verifikasi/pengecekan lebih lanjut.
Sumber data tersebut antara lain:
a. Badan Pertanahan Nasional
b. Dinas Tata Kota
c. Bank Indonesia
d. Badan Pusat Statistik
e. Data riset dari lembaga independen
f. Sumber – sumber lain yang terpercaya
I.11. ASUMSI DAN ASUMSI KHUSUS
Penilaian ini berdasarkan atas asumsi-asumsi dan syarat-syarat pembatasan sebagai berikut:
1. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada penilai seperti yang disebutkan
dalam laporan penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi Penilai tidak bertanggung
jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang
sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil
penelaahan kami terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan
dari instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali
kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada di pihak pemberi tugas.
2. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka penilaian dan
laporan penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas untuk pemberi tugas yang
dimaksud dan penasehat profesionalnya dan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan
sesuai dengan yang dicantumkan pada laporan penilaian. Kami tidak bertanggung jawab
kepada pihak lain selain pemberi tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan
ini bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul.
3. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan yang
merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan
tujuan penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan
untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.
4. Laporan ini tidak sah jika tidak dibubuhi tanda tangan pimpinan perusahaan dan
stempel/seal perusahaan KJPP PUNG’S ZULKARNAIN & REKAN.
5. Kami tidak berkewajiban mempresentasikan dan tidak bertanggung jawab terhadap hasil
pekerjaan penilai selain kepada pemberi tugas dan pengguna laporan, kecuali diisyaratkan
lain.
6. Kami telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian tidak
berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian- bagian dari properti
yang tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau. Kami tidak memberikan jaminan
bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama lainnya atau kerusakan yang tidak terlihat.
Penilai tidak berkewajiban untuk melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lingkungan
dan lainnya. Kecuali diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi bahwa
seluruh aspek ini dipenuhi dengan baik.
7. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya,
untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain, penilaian kami
didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan tidak ada
pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan dalam masa pembangunan
7
Page 12
Laporan Penilaian Properti
PT Planet Properindo Jaya, Tbk
8. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan
pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain, penilaian kami didasarkan pada asumsi
mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap nilai.
9. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk
kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak
bertanggung jawab mengenai hal ini.
10. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh dari Rencana Umum Tata Ruang Kota
dan Pernyataan Tertulis yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali
diinstruksikan lain, kami beranggapan bahwa properti yang dinilai tidak terpengaruh oleh
berbagai hal yang bersifat pembatasan- pembatasan dan properti maupun kondisi
penggunaan baik saat ini maupun yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-
peraturan yang berlaku.
11. Semua bukti kepemilikan, legalitas dan perijinan yang ada didasarkan kepada informasi
dan data yang diberikan pemberi tugas/pengguna laporan (bila dinyatakan lain sebutkan).
Oleh karena itu, kami tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan properti secara
detail, melainkan data keterangan atau sertifikat produk dari lembaga pertahanan &
gambar bangunan yang diterima dari pemberi tugas.
12. Bahwa atas isi dan segala sesuatu yang terdapat dan/atau yang digunakan dalam
penugasan penilaian, pemberi tugas PT Planet Properindo Jaya, Tbk memberikan
pembebasan tanggung jawab sepenuhnya kepada KJPP Pung’s Zulkarnain dan Rekan
termasuk didalamnya anggota rekan dan seluruh staff yang ada dari tuntutan kerugian
harta, gugatan dan tanggung jawab (semuanya dalam bentuk apapun juga) baik secara
sendiri-sendiri maupun institusi yang timbul secara langsung maupun tidak langsung
terhadap pihak manapun juga apabila hal itu diakibatkan oleh kesalahan penyampaian data
dan informasi apakah yang disampaikan secara verbal dan/atau dalam bentuk asli, foto
kopi, dan/atau salinan dari kami.
I.12. PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI
Laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang mengakibatkan
terjadinya kesalahan dan hanya ditujukan kepada pengguna laporan yang tercantum dalam
laporan ini. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain yang menggunakan laporan
penilaian ini, baik secara sebagian maupun keseluruhan laporan atau sebagai rujukan untuk
diterbitkan dalam dokumen apapun, pernyataan, edaran, ataupun untuk dikomunikasikan
kepada pihak lain.
I.13. KONFIRMASI BAHWA PENILAIAN DILAKUKAN BERDASARKAN
Penilaian ini dilakukan sesuai dan mengacu Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 28/POJK.04/2021 Tentang Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan
No. 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti
di Pasar Modal.
8
Page 13
Laporan Penilaian Properti
PT Planet Properindo Jaya, Tbk
2. PENGERTIAN DAN DEFINISI YANG DIGUNAKAN
Definisi dan istilah yang digunakan dalam penilaian ini mengacu pada Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
Republik Indonesia No. 28/POJK.04/2021 Tentang Penilaian, Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar
Modal dan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan No. 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan Standar Penilaian Indonesia (SPI 2018), di uraikan
sebagai berikut:
A. “Real Properti” adalah penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah termasuk
hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu, semua kepentingan dan manfaat yang berkaitan
dengan kepemilikan real estat. (Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No.
28/POJK.04/2021.I.10)
B. “Nilai” (Value) adalah Nilai Dalam Penggunaan adalah Nilai yang dimiliki oleh suatu aset bagi
penggunaan tertentu untuk seorang pengguna tertentu dan oleh karena itu tidak berkaitan dengan
Nilai Pasar, atau Nilai yang diberikan oleh aset tertentu kepada badan usaha dimana aset tersebut
merupakan bagian dari badan usaha tanpa memperhatikan penggunaan terbaik dan tertinggi dari aset
tersebut, atau jumlah uang yang dapat diperoleh atas penjualannya. (Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
Republik Indonesia No. 28/POJK.04/2021.I.6).
C. “Nilai Pasar” (Market Value) adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari
hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
Republik Indonesia No. 28/POJK.04/2021.I.7)
D. “Penggunaan Tertinggi dan Terbaik” (Highest and Best Use) didefinisikan sebagai penggunaan
yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah
dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara finansial layak dan menghasilkan
nilai tertinggi dari aset tersebut. (KPUP 2018 – 10.1).
E. “Pendekatan Pasar” (Market Approach) adalah Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan
aset yang dinilai dengan aset yang sebanding dan sejenis, dimana informasi harga transaksi atau
penawaran tersedia. (Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No.
28/POJK.04/2021.I.18)
F. “Pendekatan Pendapatan” (Income Approach) adalah Pendekatan Penilaian yang memberikan
indikasi Nilai dengan mengkonversi arus kas masa depan menjadi satu nilai saat ini. (Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 28/POJK.04/2021.I.19)
G. “Pendekatan Biaya” (Cost Approach) adalah Pendekatan Penilaian untuk mendapatkan indikasi
Nilai Objek Penilaian berdasarkan biaya reproduksi baru atau biaya pengganti baru pada tanggal
Penilaian setelah dikurangi dengan penyusutan. (Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik
Indonesia No. 28/POJK.04/2021.I.20)
H. “Aset Operasional” adalah aset yang digunakan dalam operasional perusahaan yang digunakan
secara berkelanjutan. (Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No.
28/POJK.04/2021.I.12)
I. “Biaya Pengganti Baru” (Replacement Cost New) adalah estimasi biaya untuk membuat suatu
properti baru yang setara dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran setempat pada
Tanggal Penilaian. (Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan No. 33/SEOJK.04/2021.I.27)
J. “Penyusutan”(Depreciation) adalah besarnya pengurangan Nilai Objek Penilaian yang disebabkan
oleh adanya kemunduran fisik (physical deterioration), keusangan fungsional (functional
obsolescence) dan keusangan ekonomis (economic obsolescence). (Peraturan Bapepam dan LK
Nomor VIII.C.4.1.a.32).
9
Page 14
Laporan Penilaian Properti
PT Planet Properindo Jaya, Tbk
3. DESKRIPSI OBJEK PENILAIAN
3.1 Uraian Objek
Objek penilaian merupakan dari pekerjaan interior, peralatan, perlengkapan dan furniture
pendukungnya yang di bangun pada bangunan kantor dengan luas yang di kerjasamakan ±
3.405 meter persegi yang berlokasi di Jalan Boulevard Artha Gading, Kelurahan Kelapa
Gading Barat, Kecamatan Kelapa Gading, Kota Jakarta Utara, Provinsi DKI Jakarta.
Objek properti berada di lantai 9, 10 dan 11 yang rencanakan akan di gunakan sebagai Hotel
dan Karoke. Pada saat dilakukan peninjauan lapangan, dalam keadaan siap beroperasi dan
dalam kondisi terawat.
3.2 Identifikasi Lokasi
Properti yang dinilai berlokasi Jalan Boulevard Artha Gading, Kelurahan Kelapa Gading Barat,
Kecamatan Kelapa Gading, Kota Jakarta Utara, Provinsi DKI Jakarta dengan titik koordinat
lokasi 6°08'49.1"S 106°53'49.7"E.
Properti berlokasi di Jalan Boulevard Artha Gading atau kurang lebih berjarak 800 meter di
sebelah timur dari persimpangan antara Jalan Yos Sudarso dan Jalan Boulevard Artha Gading
atau kurang lebih 1,6 kilometer sebelah utara dari Jalan Boulevard Barat Raya dan Jalan Tol
Tol Ir. Wiyoto Wiyono.
PETA LOKASI
LOKASI
Kordinat Google
6°08'49.1"S 106°53'49.7"E
Sumber: https://www.maps.google.co.id
Peta Lokasi kami lampirkan pada lampiran A.
3.3 Jalan di depan Lokasi
Akses jalan utama adalah Jalan Boulevard Artha Gading merupakan jalan dua arah yang sudah
dilapisi aspal dengan lebar kurang lebih 35 meter. Sedangkan akses didepan lokasi mayoritas
adalah Jalan Boulevard Artha Gading. Berdasarkan pengamatan di lapangan, jalan tersebut
dilengkapi dengan lampu penerangan jalan dan saluran air terbuka. Pada saat dilakukan
peninjauan lapangan, jalan tersebut dalam keadaan baik.
10
Page 15
Laporan Penilaian Properti
PT Planet Properindo Jaya, Tbk
Sedangkan akses jalan utama lainnya yang menghubungkan lokasi dapat diakses melalui Jalan-
Jalan sebagai berikut:
- Jalan Yos Sudarso
- Jalan Bulevard Kelapa Gading
- Jalan Tol Ir. Wiyoto Wiyono
- Jalan Raya Kelapa Nias
Pada saat dilakukan peninjauan, jalan-jalan tersebut dalam keadaaan baik.
3.4 Data Lingkungan
Lingkungan di sekitar obyek properti yang dimaksud terdiri dari bangunan komersial, gedung
perkantoran, sedangkan bangunan / tempat yang dianggap dapat memberikan petunjuk dan
jarak dari tempat-tempat yang dapat di jadikan acuan adalah sebagai berikut:
▪ ± 500 meter sebelah timur dari Mall Artha Gading Jakarta.
▪ ±2 kilometer sebelah timur laut dari Mall of Indonesia Kelapa Gading.
▪ ± 2,5 kilometer sebelah barat dari Summarecon Mall Kelapa Gading.
3.5 Uraian Properti
3.5.1 Bentuk dan Luas Bangunan
Objek properti dari pekerjaan interior, peralatan, perlengkapan dan furniture
pendukungnya yang di banguan di lantai 9, 10 dan 11 dengan luas total kurang lebih
3.405 meter persegi.
3.5.2 Topografi
Permukaan objek properti secara umum datar dan lebih tinggi dengan permukaan jalan di
depannya.
3.5.3 Penggunaan
Pada saat dilakukan peninjauan lapangan objek properti yang dimaksud berupa hotel dan
karoke dan beroperasional.
3.5.4 Batas-Batas
Batas-batas tanah dari lokasi asset yang dinilai adalah sebagai berikut:
• Timur : Tanah dan Bangunan
• Selatan : Tanah dan Bangunan
• Barat : Tanah dan Bangunan
• Utara : Jalan Boulevard Artha Gading
3.6 Bangunan dan Sarana Pelengkap Lainnya
3.6.1 Konstruksi dan Akomodasi
Bangunan merupakan bangunan gedung kantor dengan konstruksi beton bertulang dengan
uraian sebagai berikut :
Penggunaan : Bangunan Hotel
Struktur bangunan : Konstruksi beton bertulang
Pondasi : Tiang pancang
Atap : Umumnya dak beton dan Spandex
Dinding : Umumnya pasangan batu bata diplester dan dilapis cat
- Dilapisi granit pada lobi
- Kaca dengan rangka aluminium pada sebagian tampak
11
Page 16
Laporan Penilaian Properti
PT Planet Properindo Jaya, Tbk
depan
- Dilapisi kedap suara pada area karoke
- Dilapisi keramik pada kamar mandi
Partisi : - Umumnya pasangan batu bata diplester dan dilapis cat.
Langit-langit : Umumnya gypsum dengan rangka aluminium
Lantai : Umumnya beton bertulang dilapis:
- Granit dan karpet
- Keramik di area servis.
Jendela : Umumnya kaca dengan rangka aluminium.
Pintu : Umumnya pintu kaca rangka aluminium.
Luas : ± 17.715 m²
Kondisi : Baik
3.6.2 Luas Bangunan
Berdasarkan informasi yang diberikan oleh pihak pemberi tugas di lapangan, kami hitung
luas bangunan-bangunan tersebut adalah 3.405 m².
3.6.3 Kondisi Bangunan
Kami tidak melakukan pemeriksaan terhadap struktur bangunan. Namun pengamatan
secara umum menunjukkan, bahwa bangunan-bangunan tersebut dalam keadaan terawat
baik.
3.7 Fasilitas, Infrastruktur, Transpotasi Umum
3.7.1 Sarana dan Fasilitas Umum
• Fasilitas umum seperti jaringan listrik dari Perusahaan Listrik Negara (PLN),
jaringan telepon dari Perusahaan Telekomunikasi (TELKOM) dan Penyediaan Air
Bersih dari (PDAM) telah terpasang di sekitar lokasi ini dan sekitarnya.
• Sarana/fasilitas masyarakat lainnya seperti minimarket, sarana pendidikan (sekolah)
dan fasilitas sosial lainnya (tempat ibadah, kantor polisi) dan kantor pemerintahan
semuanya mudah dijangkau dan terletak dekat dari aset yang dinilai.
3.7.2 Infrastruktur
Kami beranggapan bahwa seluruh infrastruktur yang diperlukan telah tersedia sebelum
pembangunan properti dimaksud dilakukan.
3.7.3 Transportasi Umum
Sarana angkutan umum seperti angkutan umum dapat dengan mudah diperoleh pada
pelayanan transportasi umum tersedia di sepanjang Jalan Boulevard Artha Gading yang
berada di sisi utara dari obyek properti yang dimaksud.
3.8 Legalitas Objek Properti
Properti yang dinilai pekerjaan interior, peralatan, perlengkapan dan furniture pendukungnya
yang tercata pada laporan keuangan dari PT Planet Properindo Jaya, Tbk. Pada penilain ini
kami sepenuhnya mengacu kepada list dari pemberi tugas sesuai yang tercatat pada laporan
keungan perusahan
Salinan Surat Penyataaan dari Pemberi Tugas Kami lampirkan Pada Lampiran B.
12
Page 17
Laporan Penilaian Properti
PT Planet Properindo Jaya, Tbk
3.9 Ijin-ijin Terkait Objek Penilaian
3.9.1 Rencana Tata Kota
Berdasarkan informasi dari Dinas Tata Ruang DKI Jakarta kami mengetahui bahwa
properti tersebut memiliki peruntukan zona perdagangan dan jasa (K1) beserta sarana dan
fasilitas pendukungnya dengan rincian sebagai berikut :
• Peruntukan : Zona Perdagangan dan Jasa
• KLB : 5,48
• KDB : 55%
• KDH : 20%
13
Page 18
Laporan Penilaian Properti
PT Planet Properindo Jaya, Tbk
4. KOMENTAR PASAR
4.1 Gambaran Umum Perekonomian Nasional
Pada tahun 2024, perekonomian Indonesia menunjukkan pertumbuhan yang stabil dengan laju
sekitar 5% per tahun, didorong oleh konsumsi rumah tangga yang kuat dan investasi yang
berkelanjutan. Meskipun demikian, tantangan eksternal seperti ketegangan geopolitik dan
fluktuasi permintaan global mempengaruhi kinerja ekspor nasional. Pemerintah tetap optimis
terhadap prospek ekonomi, dengan proyeksi pertumbuhan mencapai 5,2% pada tahun 2025,
sambil terus memantau risiko global yang dapat mempengaruhi stabilitas ekonomi domestik.
Pertumbuhan ekonomi Indonesia yang pada 2024 dan 2025 diprakirakan dalam kisaran 4,7-5,5%
dan 4,8-5,6%, akan terus meningkat ke 5,1-5,9% pada 2026, hingga 5,3-6,1% pada 2028. Inflasi
diprakirakan tetap terkendali pada kisaran sasaran 2,5±1% pada 2024 dan 2025. Defisit transaksi
berjalan akan terjaga rendah dan sehat pada kisaran defisit 0,1% sampai dengan defisit 0,9%
PDB pada 2024, dan defisit 0,5% sampai dengan defisit 1,3% PDB pada 2025.
(Bank Indonesia, Reuters Indonesia)
Inflasi
Bersamaan dengan melambatnya pertumbuhan ekonomi, proses disinflasi dunia berjalan lambat
sehingga level inflasi masih di atas sasaran untuk negara maju. Satu sisi, inflasi dunia turun
menjadi 6,8% pada Desember 2023 dari level tertinggi pada triwulan II 2022. Penurunan inflasi
tersebut sejalan dengan penurunan harga energi dan pangan, terurainya keketatan pasokan, serta
dampak dari pengetatan kebijakan moneter bank sentral di banyak negara. Namun pada sisi lain,
penurunan inflasi dunia berlangsung lebih lambat dari prakiraan semula. Tetap ketatnya pasar
tenaga kerja menyebabkan inflasi di negara-negara maju masih jauh di atas sasaran yang ingin
dicapai, yaitu 2%.
Pada tahun 2024, inflasi di Indonesia mencapai 1,57% secara tahunan (year-on-year), menurun
dari 2,61% pada tahun 2023. Tingkat inflasi ini merupakan yang terendah dalam sejarah
Indonesia. Penurunan inflasi ini menunjukkan stabilitas harga yang lebih baik, meskipun terdapat
tantangan eksternal seperti kondisi cuaca yang tidak menguntungkan dan pelemahan nilai tukar
rupiah. Bank Indonesia mencatat bahwa inflasi tetap terkendali dalam kisaran sasaran 2,5±1%,
mencerminkan efektivitas kebijakan moneter dan koordinasi yang baik antara pemerintah dan
otoritas terkait dalam menjaga stabilitas ekonomi
Suku Bunga
kebijakan moneter diarahkan untuk menjaga stabilitas melalui optimalisasi trilema kebijakan
moneter, yakni menjaga stabilitas harga, stabilitas nilai tukar, dan pengelolaan aliran modal.
Kebijakan suku bunga pada 2023 ditetapkan secara forward looking dan pre-emptive untuk
pencapaian sasaran inflasi. Bank Indonesia pada Januari 2023 menaikkan suku bunga kebijakan
BI7DRR sebesar 25 bps menjadi 5,75% dan dipertahankan tetap hingga September 2023. Pada
Oktober 2023 suku bunga kebijakan BI7DRR naik sebesar 25 bps menjadi 6,00% untuk
memperkuat kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah dari dampak tingginya ketidakpastian global.
4.2 Gambaran Sosial Ekonomi Provinsi DKI Jakarta
Berdasarkan Laporan Perekonomian Provinsi DKI Jakarta November 2024 yang diterbitkan oleh
Bank Indonesia, perekonomian Jakarta menunjukkan tren pertumbuhan yang positif dalam
beberapa tahun terakhir. Pada tahun 2023, pertumbuhan ekonomi mencapai 5,2%, didorong oleh
sektor jasa keuangan dan perdagangan. Namun, pada semester pertama tahun 2024, terjadi
sedikit penurunan menjadi 4,8% akibat perlambatan investasi dan konsumsi rumah tangga.
14
Page 19
Laporan Penilaian Properti
PT Planet Properindo Jaya, Tbk
Faktor eksternal seperti fluktuasi harga komoditas global dan ketidakpastian ekonomi dunia turut
mempengaruhi kinerja ekonomi Jakarta.
Ke depan, Jakarta memiliki potensi pertumbuhan ekonomi yang signifikan. Pemerintah Provinsi
DKI Jakarta berencana meningkatkan investasi infrastruktur, termasuk pengembangan
transportasi massal dan digitalisasi layanan publik, yang diharapkan dapat mendorong efisiensi
dan produktivitas. Selain itu, sektor pariwisata dan ekonomi kreatif diproyeksikan akan menjadi
motor penggerak baru bagi perekonomian Jakarta, seiring dengan berbagai inisiatif untuk
menarik wisatawan domestik dan internasional. Dengan strategi yang tepat dan dukungan
kebijakan yang konsisten, Jakarta berpotensi mempertahankan dan bahkan meningkatkan laju
pertumbuhan ekonominya di masa mendatang.
4.3 Gambaran Umum Sektor Properti
Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia menunjukkan adanya
perlambatan harga properti residensial di pasar primer, baik secara tahunan maupun triwulanan.
Hal ini tercermin dari perkembangan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) triwulan III 2024,
yang secara tahunan tumbuh sebesar 1,46% (yoy), lebih rendah dibandingkan pertumbuhan pada
triwulan sebelumnya yang mencapai 1,76% (yoy). Perlambatan pertumbuhan IHPR ini
disebabkan oleh penurunan harga di seluruh tipe rumah. Harga rumah tipe besar mengalami
perlambatan dari 1,47% (yoy) pada triwulan II 2024 menjadi 1,04% (yoy) pada triwulan III 2024.
Sementara itu, harga rumah tipe kecil dan menengah masing-masing melambat dari 2,09% (yoy)
menjadi 1,97% (yoy), dan dari 1,45% (yoy) menjadi 1,33% (yoy).
Secara spasial, dari 18 kota yang diamati, tujuh kota mencatat perlambatan IHPR secara tahunan
pada triwulan III 2024. Perlambatan paling signifikan terjadi di Kota Pontianak, dari 5,40% (yoy)
pada triwulan II 2024 menjadi 3,34% (yoy). Hal serupa terjadi di Kota Padang, dengan
perlambatan dari 2,55% (yoy) menjadi 1,35% (yoy). Sebaliknya, beberapa kota mencatatkan
peningkatan harga rumah, dengan kenaikan tertinggi di Kota Pekanbaru, yang tumbuh dari 1,69%
(yoy) menjadi 2,47% (yoy). Kenaikan ini diikuti oleh Kota Bandung, dari 0,89% (yoy) menjadi
1,16% (yoy), dan Kota Medan, dari 0,86% (yoy) menjadi 1,11% (yoy).
sumber : Bank Indonesia
Pada triwulan III 2024, Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa mengalami
pertumbuhan sebesar 4,10% (yoy), meningkat dibandingkan triwulan II 2024 yang tumbuh
4,00% (yoy). Peningkatan permintaan ini terutama terlihat pada segmen perkantoran sewa dan
convention hall. Segmen perkantoran sewa menunjukkan peningkatan signifikan di kota-kota
besar seperti Jakarta, Surabaya, dan Medan. Sementara itu, permintaan untuk convention hall
meningkat di Jakarta, Palembang, Makassar, dan Denpasar, seiring dengan meningkatnya
aktivitas Meeting, Incentive, Convention, and Exhibition (MICE) yang digelar oleh berbagai
instansi pemerintah. Selain itu, permintaan segmen hotel juga mencatat kenaikan di beberapa
kota, termasuk Balikpapan, yang menjadi tuan rumah Upacara Hari Ulang Tahun (HUT)
15
Page 20
Laporan Penilaian Properti
PT Planet Properindo Jaya, Tbk
Kemerdekaan Republik Indonesia di Ibu KotaNusantara (IKN), serta Medan yang
menyelenggarakan PON XXI dan berbagai kegiatan nasional lainnya.
Di sisi lain, Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori jual menunjukkan perlambatan
dengan pertumbuhan sebesar 0,27% (yoy), lebih rendah dibandingkan pertumbuhan triwulan
sebelumnya yang mencapai 0,31% (yoy). Perlambatan ini dipengaruhi oleh menurunnya
permintaan lahan industri di kota-kota seperti Semarang, Bogor, Depok, Bekasi (Bodebek), dan
Palembang. Selain itu, penurunan juga terjadi pada segmen warehouse complex, yang turut
berkontribusi pada perlambatan pertumbuhan secara keseluruhan.
sumber : Bank Indonesia
16
Page 21
Laporan Penilaian Properti
PT Planet Properindo Jaya, Tbk
5. PERTIMBANGAN PENILAIAN
5.1 Dasar Penilaian
Penilaian ini telah dibuat dengan mempergunakan dasar “Nilai Pasar” untuk yang mengacu
sepenuhnya kepada Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No.
28/POJK.04/2021 tentang Penilaian, Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan
Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan No. 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal.
5.2 Proses Penilaian
Proses penilaian yang kami lakukan sepenuhnya mengacu kepada Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan Republik Indonesia No. 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian, Penyajian Laporan
Penilaian Properti di Pasar Modal dan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan No.
33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di
Pasar Modal dan Standar Penilaian Indonesia (SPI 2018) dan semua orang yang terlibat dalam
penilaian ini tunduk kepada Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) yang berlaku.
Berikut adalah tata cara yang kami lakukan, sebelum menerima penugasan penilaian;
Kami memastikan bahwa penilai properti memiliki kualifikasi, kompetensi dan keahlian sesuai
dengan spesialisasi industri yang terkait dengan Objek penilaian.
1. Kami mengajukan proposal penawaran kepada klien.
2. Menunggu konfirmasi dan persetujuan dari klien.
3. Setelah kami secara resmi mendapat penugas penilaian properti sesuai dengan No.
0308/MK-SBY/KJPP.PSZ/III/2025 yang disetujui pada tanggal 18 Maret 2025, maka
kami melakukan penilaian sesuai dengan lingkup penugasan.
5.3 Analisis Kompetitor Sejenis dan Sebanding
Dalam menentukan estimasi average rental rate (ARR) dari objek properti, kami melakukan
analisis pasar (market positioning) berdasarkan segmentasi pasar (market segmenting) dengan
metode skoring dan kolerasi terhadap aspek yang mempengaruhi meliputi :
1. Lokasi
Aspek yang dipertimbangkan di antaranya kedekatan dengan pusat kegiatan/pusat
bisnis/pendidikan, perumahan / real estate keadaan lingkungan sekitar dan image
kawasan atau lokasi.
2. Aksesibilitas
Aspek yang dipertimbangkan di antaranya kedekatan dengan pintu tol, kemudahan
pencapaian, kedekatan dengan moda transportasi, tersedianya transportasi dan kualitas
akses jalan menuju dan ke properti.
3. Operator / Pengelola
Aspek yang dipertimbangkan di antaranya semakin baik dan semakin baik operator /
pengelola tenan dalam suatu hotel maka akan membuat hotel tersebut semakin baik.
4. Kualitas Pengembangan / Development Quality
Aspek yang dipertimbangkan di antaranya jenis material yang dipergunakan, rencana
induk, ketersediaan utilitas dan infrastruktur beserta sarana pendukung lainnya.
5. Konsep Pengembangan / Development Concept
Aspek yang dipertimbangkan di antaranya rencana induk, sistem dan tata kelola
kawasan, desain yang unik, view pengembangan dan keterpaduan kawasan baik internal
maupun eksternal.
17
Page 22
Laporan Penilaian Properti
PT Planet Properindo Jaya, Tbk
6. Pengelolaan Properti / Estate Management dan Umur Bangunan
Aspek yang dipertimbangkan di antaranya kemampuan pengelola untuk membuat
kawasan tersebut menjadi hidup, nyaman, aman dan terawat. Semakin baik pengelolaan
maka properti tersebut akan lebih diminati.
Kompetitor Hotel Bintang 4 yang Sebanding
Tabel : Kompetitor Hotel Bintang 4 yang Sebanding
Estimasi ARR
No Nama Hotel Alamat
(Rp/Kamar/Malam)
1. 101 Urban Kelapa Gading Jl. Bulevard Bukit Raya Rp 392.000,-
2. Santika Kelapa Gading Jl. Kelapa Nias Raya Rp 403.000,-
3. Whiz Prime Kelapa Gading Jl. Bulevard Raya Rp 353.000,-
4. Fave Hotel Kelapa Gading Jl. Gading Indah Raya Rp 334000,-
Grafik : Analisis Posisi Pasar Segmentasi Pasar
Mayoritas Hotel di wilayah sekitar lokasi
didominasi oleh Hotel dengan segmentasi
pasar bintang 4, untuk menentukan tarif
sewa Hotel yang sebanding kami
melakukan analisis terhadap Hotel yang
kami anggap sekelas dan sebanding
terhadap properti yang dinilai.
Berdasarkan hasil analisis posisi pasar
untuk Hotel yang sekelas dan sebanding
tarif sewa hotel yang wajar adalah Rp
360.000,- per malam / kamar.
Sumber: Hasil analisis tim
Daya Serap Pasar
Daya serap pasar / tingkat hunian rata-rata untuk hotel di wilayah sekitar berada pada level
60 % sampai dengan 80% sedangkan pada saat peninjauan lapangan, properti memiliki
memiliki kecenderungan dapat mengikuti perkembangan pasar kedepannya.
5.4 Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
Penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use/HBU) dapat didefinisikan sebagai
penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan,
telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan
menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut.
Dari uraian di atas dan memperhatikan perkembangan daerah sekitarnya serta peruntukan yang
telah ditentukan oleh tata kota setempat, maka kami berpendapat bahwa sampai saat ini subjek
penilaian akan memenuhi prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik.
Atas aspek yang kami analisa, untuk memenuhi prinsip “Penggunaan Tertinggi dan Terbaik”,
maka kami berpendapat :
• Objek properti telah memenuhi prinsip “Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dan penggunan
tetap dilanjutkan.
• Berdasarkan analisa kompetitor sejenis yang kami lakukan properti akan menghasilkan nilai
yang optimal sebagai hotel bintang 4 dengan harga jual mengikuti kompetitor yang sejenis
dan sebanding.
18
Page 23
Laporan Penilaian Properti
PT Planet Properindo Jaya, Tbk
•
5.5 Penerapan Metode Dan Pendekatan Penilaian
A. Pendekatan Penilaian Yang di Gunakan
Pendekatan Penilaian merupakan landasan proses penilaian yang dilengkapi dengan metode
penilaian dari masing-masing pendekatan yang digunakan. Pada Penilaian ini kami
menggunakan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dan Pendekatan Biaya
(Income Approach).
B. Alasan Penggunan Pendekatan
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah Pendekatan Pendapatan (Income
Approach) dan Pendekatan Biaya (Income Approach), hal ini sesuai dengan :
1. Berdasarkan analisis yang kami lakukan, properti tersebut memenuhi prinsip “HBU”
sebagai gedung kantor dan sarana pelengkapnya dengan tarif sewa dan kewajaran
penyerapan pasar. Ketersediaan data-data tersebut menjadi dasar kami dalam
melakukan perhitungan estimasi nilai pasar dengan Pendekatan Pendapatan.
2. Kami menemukan data-data pembanding dan informasi kompetitor kantor yang
sebanding maka Pendekatan Pendapatan kami simpulkan paling tepat karena kami
mempunyai data-data yang cukup untuk kantor yang sejenis dan sebanding
3. Ketersediaan data pasar tanah yang memadai di sekitar area baik tanah yang ditawarkan
ataupun telah transaksi serta informasi yang memadai mengenai biaya, umur, kondisi,
dan informasi lainnya dari bangunan dan juga ketersediaan data-data tersebut sehingga
memungkinkan kami untuk menggunakan Pendekatan Biaya.
C. Penerapan Pendekatan Pendapatan
Untuk penilaian properti ini kami menggunakan Pendekatan Pendapatan dengan metode
Arus Kas Terdiskonto (DCF) sebagai berikut:
1. Metode ini digunakan untuk menilai objek penilaian yang merupakan income producing
properti dan sudah beroperasi, merupakan satu kesatuan properti yang tidak terpisahkan
dan memenuhi prinsip “HBU”.
2. Melakukan analisis terhadap laporan arus kas dan laba rugi selama tiga tahun berjalan
serta melakukan analisis properti pembanding yang sejenis.
3. Melakukan estimasi pendapatan bersih, dengan cara sebagai berikut:
• mengestimasi pendapatan kotor potensial berdasarkan data historikal menentukan
estimasi tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan
• menghitung pendapatan kotor efektif, dengan mengurangi pendapatan kotor
potensial dikurangi tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan
• menentukan biaya operasional dan biaya-biaya lainnya
• mengurangi pendapatan kotor efektif dengan biaya operasional dan biaya-biaya
lainnya.
4. Menentukan tingkat diskonto dan tingkat kapitalisasi.
5. Menghitung terminal value dengan cara mengkapitalisasi pendapatan bersih efektif
terdiskonto pada saat pendapatan bersih telah dianggap stabil.
6. Nilai objek penilaian didapatkan dengan mendiskonto pendapatan bersih efektif
ditambah nilai kapitalisasi pada terminal value.
Di dalam proses perhitungan dengan metode Arus Kas Terdiskonto (DCF), kami
memperkirakan pendapatan dan biaya yang berpengaruh untuk menghitung indikasi nilai
pasar, berikut ini adalah asumsi-asumsi yang kami pergunakan:
19
Page 24
Laporan Penilaian Properti
PT Planet Properindo Jaya, Tbk
• Asumsi Pendapatan
1. Jumlah kamar yang tersedia dan disewakan sebanyak 28 kamar.
2. Tarif Sewa kamar rata-rata per malam pada tahun proyeksi pertama adalah Rp.
360.000,- / kamar (hasil dari analisa pasar kompetitor yang kami anggap sejenis dan
sebanding) dan mengalami kenaikan sebesar 5 % s/d 6 % per tahun.
3. Tingkat hunian rata-rata pada tahun proyeksi pertama sebesar 65% dan meningkat
hingga stabil di 80 % pada pada tahun proyeksi ke 5.
4. Pendapatan dari F&B sebesar 82,7% dari pendapatan sewa kamar.
5. Pendapatan dari lain-lain sebesar 36,1% dari pendapatan sewa kamar.
• Asumsi Pengeluaran
1. Biaya per Departemen
- Biaya kamar sebesar 22,8% dari total pendapatan sewa kamar.
- Biaya F&B sebesar 57% dari total pendapatan F&B.
- Biaya MOD sebesar 32,3% dari total pendapatan lain-lain.
2. Biaya yang tidak terdistribusi
- Biaya administasi sebesar 16,5% dari total pendapatan.
- Biaya marketing, promosi sebesar 4,6% dari total pendapatan.
- Biaya perawatan dan perbaikan, biaya perbaikan energy (Property Operation
Maintence Energy Cost / POMEC) sebesar 14,5 % dari total pendapatan.
3. Pengurangan dari pendapatan
- Biaya cadangan pengganti sebesar 3% dari total pendapatan.
4. Lain-lain
- Insentif manajemen sebesar 5% dari total pendapatan
- Fee manajemen 2% dari total pendapatan
- Royalty pemilik bangunan sebesar 10% dari pendapat bersih
• Tingkat kapitalisasi sebesar 6,27% di akhir periode
• Tingkat Diskonto
Tingkat diskonto kami anggap tetap, selama masa perhitungan, dihitung dengan
menggunakan Band Of Investment Method (BOIM) dengan menghasilkan tingkat diskonto
sebesar 11,27% per tahun. Diuraikan sebagai berikut:
Capital Structure Catatan
Debt 65,00%
Komposisi modal dan pinjaman (Kesepakatan MAPPI)
Equity 35,00%
Tingkat bunga pinjaman bank pemerintah (Sumber Bank
Cost of Debt 9,18%
Indonesia)
Cost of Equity
Risk Free Rate 7,11% Tingkat bunga obligasi pemerintah (SUN) pada tanggal
penilaian (Sumber investment.com)
Market Risk 6,87% Tingkat resiko pasar untuk properti (Sumber Damodaran).
Premium
Relevered Beta 1,89 Tingkat pengembalian ekuitas yang diharapkan pemegang
saham secara umum.
Cost of Equity 15,14%
DISC RATE 11,27%
20
Page 25
Laporan Penilaian Properti
PT Planet Properindo Jaya, Tbk
D. Penerapan Pendekatan Biaya
Suatu pendekatan penilaian properti atau aset lainnya dengan mempertimbangkan
kemungkinan bahwa, sebagai substitusi dari pembelian suatu properti, seorang dapat
membuat properti yang lain baik berupa replika dari properti asli atau substitusinya yang
memberikan kegunaan yang sebanding, tanpa ada biaya tambahan karena penundaan
waktu. Estimasi Penilai berdasarkan pada biaya reproduksi/pengganti dari Properti atau
aset yang dinilai, dikurangi total depresiasi.
Metode ini memisahkan komponen tanah, bangunan – bangunan dan sarana pelengkap
lainnya beserta mesin-mesin dan peralatannya dimana kemudian dijumlahkan untuk
mendapatkan Nilai Pasar properti tersebut, sebagai berikut:
A. Tanah
Penilaian tanah didasarkan atas nilai pasar yang ditentukan dengan menggunakan data
penawaran tanah yang sejenis di sekitar lokasi atau transaksi yang terjadi dimana
kemudian dilakukan penyesuaian atas lokasi, bentuk, luasan, peruntukan, dokumen
legalitas yang dimiliki serta faktor-faktor lain yang mempengaruhi nilai.
B. Bangunan - Bangunan dan Sarana Pelengkap Lainnya
Metode ini dikenal pula dengan nama Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi
(Depreciated Replacement Cost / DRC). Metode ini merupakan metode yang
mengindikasikan nilai dengan menghitung biaya untuk membuat aset yang serupa
dengan utilitas setara. Secara umum, biaya pengganti baru adalah biaya yang relevan
dalam menetukan harga dimana pelaku pasar akan membayar, yang didasarkan pada
penggantian aset dengan utilitas yang setara, dan bukan membuat aset yang sama
secara fisik. Biaya Pengganti Baru kemudian disesuaikan untuk kerusakan fisik dan
seluruh bentuk keusangan yang relevan. Setelah penyesuaian tersebut, biaya ini
disebut sebagai Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost).
Adapun langkah perhitungannya adalah sebagai berikut:
1. Menghitung seluruh biaya yang akan dikeluarkan oleh pelaku pasar tipikal yang akan
membuat atau mendapatkan aset yang memberi utilitas setara.
2. Menentukan apakah terdapat depresiasi yang terkait fisik, fungsi dan keusangan
eksternal yang berhubungan dengan aset yang dinilai, dan
3. Mengurangkan total depresiasi dari total Biaya Pengganti Baru untuk mendapatkan
nilai dari aset.
C. Mesin - Mesin dan Peralatannya
Pendekatan biaya mengestimasi Biaya Reproduksi/Pengganti mesin dan peralatan yang
merupakan replika atau sebtitusi dari mesin dan peralatan yang dinilai. Serta mempunyai
kegunaan dan kualitas yang sebanding. Nilai dari mesin dan peralatan diperoleh dengan
mengurangkan Biaya Reproduksi/Pengganti Baru dengan penyusutan.
Untuk memperoleh Biaya Reproduksi / Pengganti Baru kami menggunakan Metode
Trending (Tranding Methode)
• Metode untuk memperoleh Biaya Reproduksi Baru dari mesin dan peralatan dengan
menerapkan index atau trend factor terhadap biaya historikal (Historical Cost) yang
diukur sesuai pasar, dengna merubah biaya masa lalu menjadi indikasi biaya reproduksi
per tanggal penilaian.
21
Page 26
Laporan Penilaian Properti
PT Planet Properindo Jaya, Tbk
Untuk memperoleh Penyusutan kami menggunakan metode breakdown dengan
mempertimbangkan :
• Keusangan Fisik
Mengestimasi penyusutan fisik berdasarkan umur efektif Obyek Penilaian
dibandingkan dengan umur ekonomis mesin dan peralatan.
• Keusangan Fungsional/Teknis
Keusangan yang disebabkan adanya kemajuan teknologi yang mempunyai efisiensi
lebih baik, atau karena perencanaan (design) yang kurang baik. Faktor keusangan
fungsional mengakibatkan terjadinya kenaikan biaya modal dan biaya operasional.
• Keusangan ekonomi
Keusangan yang disebabkan adanya faktor eksternal, mencakup perubahan kondisi
ekonomi, peraturan pemerintah, sosial dan lingkungan.
Pada penilaian ini kami mengkategorikan bahwa Objek Penilaian peralatan bukan
merupakan properti khusus.
Kertas Kerja Penilai Kami Lampirkan pada Lampiran C.
E. Rekonsiliasi Penilaian
Pada penilaian ini kami menggunkan dua (2) pendekatan peniliaan dan menggunakan
metode rata-rata tertimbang dengan rincian sebagai berikut :
Pendekatan Penilaian Bobot Total
A. Pendekatan Pendapatan
Metode DCF Rp. 20.250.000.000,-
Sub Total Rp. 20.250.000.000,- 49,38% Rp. 9.999.085.589,-
B. Pendekatan Biaya
Rp. 20.760.000.000,-
Sub Total Rp. 20.760.000.000,- 50,62% Rp. 10.509.085.589,-
TOTAL Rp. 20.508.171.178,-
PEMBULATAN Rp. 20.510.000.000,-
22
Page 27
Laporan Penilaian Properti
PT Planet Properindo Jaya, Tbk
6. KESIMPULAN
6.1 Kesimpulan Nilai Properti
Kesimpulan “Nilai Pasar” dari Obyek Penilaian tidak terlepas dari asumsi-asumsi dan kondisi
pembatas yang dimuat dalam laporan ini. Berdasarkan data-data, hasil inspeksi dan analisa
yang kami uraikan kami berpendapat opini atas “Nilai Pasar” dari aset tersebut di atas pada
tanggal 31 Desember 2024 untuk tujuan “Laporan Keuangan Atas Rencana Inbreng”
adalah sebagai berikut :
Objek Penilaian Nilai Pasar*
Pekerjaan Interior, Peralatan, Perlengkapan dan Furniture
Pendukungnya
Jalan Boulevard Artha Gading, Rp. 20.510.000.000,-
Kelurahan Kelapa Gading Barat, Kecamatan Kelapa Gading,
Kota Jakarta Utara, Provinsi DKI Jakarta.
Total Rp. 20.510.000.000,-
*hasil rekonsiliasi dari 2 pendekatan penilaian dengan metode rata-rata bobot tertimbang
Terbilang
(Dua Puluh Miliar dan Lima Ratus Sepuluh Juta Rupiah)
Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang
terhadap asset yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada
pihak - pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap aset yang dinilai.
Laporan ini hanya dapat digunakan sesuai dengan tujuannya, siapapun yang mendapat
laporan ini, atau tembusan dari padanya, tidak ada hak untuk mempublikasikan baik secara
keseluruhan isi laporan maupun sebagian, atau referensi di dalamnya, atau opini nilai,
atau nama dan afiliasi profesional dari penilai tanpa izin tertulis dari Penilai.
Hormat Kami,
KJPP PUNG’S ZULKARNAIN DAN REKAN
Fahmi Hassan M.Ec. Dev, MAPPI (Cert)
Rekan
No. MAPPI No.
: 10-S-02715
Ijin Penilai Publik Properti No.
: P-1.13.00378
Ijin Penilai Pasar Modal No.
: STTD. PP-81/PM.2/2018
Klasifikasi Ijin Penilaian
: Properti
23
Page 28
LAMPIRAN A PETA LOKASI DAN GAMBAR SITUASI
Page 29
LAMPIRAN -PETA LOKASI DAN GAMBAR SITUASI
Pemberi Tugas : PT. Planet Properindo Jaya
Alamat Objek : Jalan Boulevard Artha Gading,
Kelurahan Kelapa Gading Barat, Kecamatan Kelapa Gading,
Kota Jakarta Utara, Provinsi DKI Jakarta.
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2024
PETA LOKASI
LOKASI
Kordinat Google
6°08'49.1"S 106°53'49.7"E
GAMBAR SITUASI
GAMBAR SITUASI TANAH
Gambar Situasi Tanah Google Map
Plat Alamat Legenda TIDAK DI SKALA
Tanah Rencana Jalan
Tanah GSB
Taman
Page 30
LAMPIRAN B SALINAN SURAT PENYATAAN
Page 31
Jakarta, 10 Juni 2025
No. 002/PPJ/VI/2025
Yth. KJPP PUNG’S ZULKARNAIN DAN REKAN
Jalan Nginden Intan Utara No. 42
Surabaya - 60118
Up. Fahmi Hassan M.Ec. Dev, MAPPI (Cert)
Perihal: Surat Representasi Penugasan Penilaian Aset Milik PT Planet Properindo Jaya Tbk
(“PLAN”)
Dengan hormat,
Berkenaan dengan Penyusunan Laporan Penilaian Aset oleh Kantor Jasa Penilai Publik Pung’s
Zulkarnain dan Rekan telah ditunjuk oleh PT Planet Properindo Jaya TBK (“PLAN”) melalui
persetujuan surat penawaran No. 0308/MK-SBY/KJPP.PSZ/III/2025 tanggal 18 Maret 2025 dengan
maksud untuk memberikan Pendapat Penilai Aset untuk tujuan Laporan Keuangan Atas Rencana
Inbreng, dengan detail sebagai berikut :
No. Proposal : No. 0308/MK-SBY/KJPP.PSZ/III/2025 tanggal 18 Maret 2025
Pemberi Tugas : PT Planet Properindo Jaya Tbk (“PLAN”)
Objek Penilaian : Pekerjaan Interior, Peralatan, Perlengkapan dan Furniture Pendukungnya
Lokasi : Jalan Boulevard Artha Gading, Kelurahan Kelapa Gading Barat,
Kecamatan Kelapa Gading, Kota Jakarta Utara, Provinsi DKI Jakarta
Dasar Nilai : Nilai Pasar
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2024
Tujuan Penilaian : Laporan Keuangan atas Rencana Inbreng
Kami menegaskan bahwa kami pihak pemberi tugas PT Planet Properindo Jaya Tbk (“PLAN”)
menyatakan hal-hal sebagai berikut :
1. Kami bertanggung jawab sepenuhnya atas kebenaran data-data dan informasi, meliputi :
• Daftar aset yang di nilai yang tercatat sesuai dengan laporan keuangan
• Laporan keuangan
• Bisnis Plan / rencana bisnis sebagai proyeksi pendapatan
• Data-data lainnya yang kami olah dan analisa
2. Status legal kepemilikan aset yang sudah dikuasai oleh korporasi/perorangan baik secara
individu dan atau asosiasi yang dapat dipertanggung jawabkan secara hukum dan
penggunaannya sesuai dengan perundang-undangan dan hukum yang berlaku.
3. Tidak ada unsur-unsur dengan sengaja atau tindakan pelanggaran terhadap hukum dan
perundang-undangan yang berdampak yang harus dipertimbangkan untuk diungkapkan
dalam laporan penilaian.
Page 32
Kami tidak bergantung kepada Penilai atau seseorang yang memiliki hubungan afiliasi dengan
Penilai atau pihak lain yang berafiliasi dengan Penilai sehubungan dengan pemeriksaan
keakuratan informasi atau keputusan. Penyampaian dari laporan Pendapat Kewajaran ini atau
setiap negosiasi yang dibuat berdasarkan laporan Penilaian Properti, dalam kondisi apapun, tidak
dapat diimplikasikan bahwa informasi yang terkandung adalah benar setelah tanggal Penilaian
Properti.
Dengan Surat Representasi ini, kami tegaskan bahwa berdasarkan pengetahuan terbaik kami, kami
tidak mengetahui adanya salah saji yang material mengenai fakta atau informasi yang seharusnya
disampaikan kepada KJPP Pung’s Zulkarnain dan Rekan dalam rangka melakukan penyusunan
laporan Penilaian Properti. Kami sepakat bahwa kami akan membebaskan KJPP Pung’s Zulkarnain
dan Rekan dan pegawainya dari segala kerugian atau kerusakan yang timbul dari setiap tuntutan
oleh pihak-pihak untuk mana Pendapat Penilaian Properti ini dibuat yang timbul dari salah saji
yang material atau terabaikannya bahan atau informasi yang kami sampaikan.
Hormat kami,
paraf
_________________________________
Nama: Antonyo Hartono Tanujaya
Jabatan: Direktur
Tanggal: 10 Juni 2025
Page 33
LAMPIRAN C KERTAS KERJA PENILAI
Page 34
Asset Asset description Unit APC FY start Start Year U.Ekon Base Cost Y.Index RCN Ec.Age Condition Phys.Dep Func. Econ. Tot.Depc Market Val. Tot.Cond Condit
JENIS AKTIVA TETAP - Bangunan Properti
1 Perkerjaan Interior, Sipil 3405,1 4.168.539 2021 40 14.194.401.441 1,0969 15.569.838.940 8% 0,0% 8% 0% 15% 21% 12.241.785.867 79% Very Good
Sub Total 4.168.539 14.194.401.441 12.241.785.867
JENIS AKTIVA TETAP - FURNITURE & FIXTURES
Furniture LT 9
1 Kursi 4 2.750.000 2024 12 11.000.000 1 11.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 9.350.000 85% Exellent
2 Meja picnic s 2 5.000.000 2024 12 10.000.000 1 10.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 8.500.000 85% Exellent
3 Reception 1 125.000.000 2024 12 125.000.000 1 125.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 106.250.000 85% Exellent
4 Loose Furniture 1 175.000.000 2024 12 175.000.000 1 175.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 148.750.000 85% Exellent
5 Decorative lamp 1 225.000.000 2024 12 225.000.000 1 225.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 191.250.000 85% Exellent
6 Bar Brash metal plate 1 350.000.000 2024 12 350.000.000 1 350.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 297.500.000 85% Exellent
7 Rak tempat minum 1 37.500.000 2024 12 37.500.000 1 37.500.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 31.875.000 85% Exellent
8 Meja lampu 10 15.000.000 2024 12 150.000.000 1 150.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 127.500.000 85% Exellent
9 Lampu gantung 4 25.000.000 2024 12 100.000.000 1 100.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 85.000.000 85% Exellent
10 Kursi Bar 28 2.000.000 2024 12 56.000.000 1 56.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 47.600.000 85% Exellent
11 Meja ruangan 7 6.500.000 2024 12 45.500.000 1 45.500.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 38.675.000 85% Exellent
12 Kursi ruangan 10 2.500.000 2024 12 25.000.000 1 25.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 21.250.000 85% Exellent
13 Decorative lamp 1 225.000.000 2024 12 225.000.000 1 225.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 191.250.000 85% Exellent
14 Wall Treatment (Area Pool) 1 200.000.000 2024 12 200.000.000 1 200.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 170.000.000 85% Exellent
15 Sofa set table 3 12.500.000 2024 12 37.500.000 1 37.500.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 31.875.000 85% Exellent
16 Console Table 1 5.000.000 2024 12 5.000.000 1 5.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 4.250.000 85% Exellent
17 Towel Rack 1 12.500.000 2024 12 12.500.000 1 12.500.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 10.625.000 85% Exellent
18 Decorative lamp 1 75.000.000 2024 12 75.000.000 1 75.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 63.750.000 85% Exellent
19 Mirror 3 3.200.000 2024 12 9.600.000 1 9.600.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 8.160.000 85% Exellent
20 Cabinet 1 25.000.000 2024 12 25.000.000 1 25.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 21.250.000 85% Exellent
21 Styling Chair 3 15.000.000 2024 12 45.000.000 1 45.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 38.250.000 85% Exellent
22 Decorative lamp 1 30.000.000 2024 12 30.000.000 1 30.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 25.500.000 85% Exellent
23 Karpet lantai 12 1.560.000 2024 12 18.720.000 1 18.720.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 15.912.000 85% Exellent
24 Wardrobe & Cabinet 12 8.500.000 2024 12 102.000.000 1 102.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 86.700.000 85% Exellent
25 Bed + Divan Mess 12 10.500.000 2024 12 126.000.000 1 126.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 107.100.000 85% Exellent
26 TV + Cabinet 12 6.200.000 2024 12 74.400.000 1 74.400.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 63.240.000 85% Exellent
27 Wall Lamp 12 1.200.000 2024 12 14.400.000 1 14.400.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 12.240.000 85% Exellent
28 Kursi 12 550.000 2024 12 6.600.000 1 6.600.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 5.610.000 85% Exellent
29 Cermin Room 12 2.000.000 2024 12 24.000.000 1 24.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 20.400.000 85% Exellent
30 Gorden 12 2.400.000 2024 12 28.800.000 1 28.800.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 24.480.000 85% Exellent
31 Karpet lantai 45,6 1.560.000 2024 12 71.136.000 1 71.136.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 60.465.600 85% Exellent
32 Wardrobe + Luggage Cabinet 19 8.500.000 2024 12 161.500.000 1 161.500.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 137.275.000 85% Exellent
33 Bed + Divan Spa 19 10.500.000 2024 12 199.500.000 1 199.500.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 169.575.000 85% Exellent
34 TV + Cabinet 19 6.200.000 2024 12 117.800.000 1 117.800.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 100.130.000 85% Exellent
35 Wall Lamp 19 1.200.000 2024 12 22.800.000 1 22.800.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 19.380.000 85% Exellent
36 Kursi 19 550.000 2024 12 10.450.000 1 10.450.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 8.882.500 85% Exellent
37 Cermin Room 19 2.000.000 2024 12 38.000.000 1 38.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 32.300.000 85% Exellent
38 Gorden 19 2.400.000 2024 12 45.600.000 1 45.600.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 38.760.000 85% Exellent
Sub Total 1.640.270.000 3.036.306.000 2.580.860.100
Furniture LT 10
1 Kursi ruangan 4 2.750.000 2024 12 11.000.000 1 11.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 9.350.000 85% Exellent
2 Reception 1 75.000.000 2024 12 75.000.000 1 75.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 63.750.000 85% Exellent
3 Back Drop Reception 1 350.000.000 2024 12 350.000.000 1 350.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 297.500.000 85% Exellent
4 Decorative lamp 1 225.000.000 2024 12 225.000.000 1 225.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 191.250.000 85% Exellent
5 Bar Brash metal plate 1 475.000.000 2024 12 475.000.000 1 475.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 403.750.000 85% Exellent
6 Lighted signature 1 75.000.000 2024 12 75.000.000 1 75.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 63.750.000 85% Exellent
7 Lampu dinding 1 42.500.000 2024 12 42.500.000 1 42.500.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 36.125.000 85% Exellent
8 Rak tempat minum 1 375.000.000 2024 12 375.000.000 1 375.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 318.750.000 85% Exellent
9 Meja lampu 10 15.000.000 2024 12 150.000.000 1 150.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 127.500.000 85% Exellent
10 Lampu gantung 12 25.000.000 2024 12 300.000.000 1 300.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 255.000.000 85% Exellent
11 Kursi Bar 28 2.000.000 2024 12 56.000.000 1 56.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 47.600.000 85% Exellent
12 Meja ruangan 7 6.500.000 2024 12 45.500.000 1 45.500.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 38.675.000 85% Exellent
13 Sofa set kecil Karaoke 1 217.500.000 2024 12 217.500.000 1 217.500.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 184.875.000 85% Exellent
14 Sofa set Besar Karaoke 1 722.500.000 2024 12 722.500.000 1 722.500.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 614.125.000 85% Exellent
15 Decorative lamp 1 225.000.000 2024 12 225.000.000 1 225.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 191.250.000 85% Exellent
16 Gorden 25 2.400.000 2024 12 60.000.000 1 60.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 51.000.000 85% Exellent
17 Wall Treatment 1 140.000.000 2024 12 140.000.000 1 140.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 119.000.000 85% Exellent
18 Sofa set kecil Karaoke+ table 1 225.000.000 2024 12 225.000.000 1 225.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 191.250.000 85% Exellent
19 Towel Rack 1 12.500.000 2024 12 12.500.000 1 12.500.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 10.625.000 85% Exellent
20 Decorative lamp 8 12.500.000 2024 12 100.000.000 1 100.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 85.000.000 85% Exellent
21 TV + Sistem Audio 8 25.000.000 2024 12 200.000.000 1 200.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 170.000.000 85% Exellent
22 Wall Treatment (Area Pool) 1 140.000.000 2024 12 140.000.000 1 140.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 119.000.000 85% Exellent
23 Sofa set Karaoke+ table 1 325.500.000 2024 12 325.500.000 1 325.500.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 276.675.000 85% Exellent
24 Console Table 1 5.000.000 2024 12 5.000.000 1 5.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 4.250.000 85% Exellent
25 Towel Rack 1 12.500.000 2024 12 12.500.000 1 12.500.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 10.625.000 85% Exellent
26 Decorative lamp (clipfon lumina lighting w/ analog dimming) 8 12.500.000 2024 12 100.000.000 1 100.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 85.000.000 85% Exellent
27 TV + Sistem Audio 3 25.000.000 2024 12 75.000.000 1 75.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 63.750.000 85% Exellent
Sub Total 3.768.900.000 4.740.500.000 4.029.425.000
Furniture LT 11
1 Kursi ruangan by furniture vendor (TBC) 3 2.750.000 2024 12 8.250.000 1 8.250.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 7.012.500 85% Exellent
2 Meja picnic solidwood teak 2 5.000.000 2024 12 10.000.000 1 10.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 8.500.000 85% Exellent
3 Reception Pos Check 1 95.000.000 2024 12 95.000.000 1 95.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 80.750.000 85% Exellent
4 Loose Furniture 1 175.000.000 2024 12 175.000.000 1 175.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 148.750.000 85% Exellent
5 Decorative lamp (clipfon lumina lighting w/ analog dimming) 1 75.000.000 2024 12 75.000.000 1 75.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 63.750.000 85% Exellent
6 Mirror, 5mm 1 18.500.000 2024 12 18.500.000 1 18.500.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 15.725.000 85% Exellent
7 Cabinet plywood 1 185.000.000 2024 12 185.000.000 1 185.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 157.250.000 85% Exellent
8 Styling Chair 10 15.000.000 2024 12 150.000.000 1 150.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 127.500.000 85% Exellent
9 Decorative lamp 1 30.000.000 2024 12 30.000.000 1 30.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 25.500.000 85% Exellent
10 Sofa set B 1 315.000.000 2024 12 315.000.000 1 315.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 267.750.000 85% Exellent
11 Karpet lantai 177,3 1.560.000 2024 12 276.588.000 1 276.588.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 235.099.800 85% Exellent
12 Wardrobe + Luggage Cabinet 28 8.500.000 2024 12 238.000.000 1 238.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 202.300.000 85% Exellent
13 Bed + Divan Hotel 28 10.500.000 2024 12 294.000.000 1 294.000.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 249.900.000 85% Exellent
14 TV + Cabinet 28 6.200.000 2024 12 173.600.000 1 173.600.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 147.560.000 85% Exellent
15 Wall Lamp 28 1.200.000 2024 12 33.600.000 1 33.600.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 28.560.000 85% Exellent
16 Kursi 28 550.000 2024 12 15.400.000 1 15.400.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 13.090.000 85% Exellent
17 Cermin Room 28 1.071.400 2024 12 29.999.200 1 29.999.200 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 25.499.320 85% Exellent
18 Gorden 28 2.400.000 2024 12 67.200.000 1 67.200.000 0% 0,0% 0% 0% 15% 15% 57.120.000 85% Exellent
19 Decorative lamp (clipfon lumina lighting w/ analog dimming) 28 1.678.997 2024 12 47.011.919 1 47.011.919 0% 0,0% 0% 0% 10% 10% 42.310.728 90% Exellent
Sub Total 1.866.660.397 2.237.149.120 1.903.927.348
269.524.911.222 269.524.911.222 Total 20.755.998.315
Pembulatan 20.760.000.000
23.999.969.280
Page 35
Object Valuation :
Client : 324.000 360.000 396.000
Method :
Date of Valuation :
2025-2026 2026-2027 2027-2028 2028-2029 2029-2030 2030-2031 2031-2032 2032-2033 2033-2034 2034-2035 2035-2036
Desciption Assumption Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5 Year 6 Year 7 Year 8 Year 9 Year 10 Year 11
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
1 Revenue
1.1 Room Revenue
No. of Room 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28
No. of Days 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365
Room Night Available 10.220 10.220 10.220 10.220 10.220 10.220 10.220 10.220 10.220 10.220 10.220
Occupancy 65% 70% 80% 80% 82% 82% 82% 82% 80% 80% 80%
Room Night Occupied 6.643 7.154 8.176 8.176 8.380 8.380 8.380 8.380 8.176 8.176 8.176
Av. Room Rate 360.000 360.000 378.000 396.900 418.730 441.760 468.265 496.361 523.661 552.462 580.085 609.090
Rev Par
Increase 5,0% 5,0% 5,5% 5,5% 6,0% 6,0% 5,5% 5,5% 5,0% 5,0%
Total Room Revenue 2.391.480.000 2.704.212.000 3.245.054.400 3.423.532.392 3.702.122.340 3.924.249.681 4.159.704.662 4.388.488.418 4.516.931.982 4.742.778.581 4.979.917.510
1.2 Other Revenue
F & B Revenue 82,7% of Room Revenue 1.913.184.000 2.236.383.324 2.683.659.989 2.831.261.288 3.061.655.176 3.245.354.486 3.440.075.755 3.629.279.922 3.735.502.749 3.922.277.886 4.118.391.780
Other Revenue 36,1% of Room Revenue 863.324.280 976.220.532 1.171.464.638 1.235.895.194 1.336.466.165 1.416.654.135 1.501.653.383 1.584.244.319 1.630.612.445 1.712.143.068 1.797.750.221
Total Other Revenue 2.776.508.280 3.212.603.856 3.855.124.627 4.067.156.482 4.398.121.340 4.662.008.621 4.941.729.138 5.213.524.241 5.366.115.194 5.634.420.954 5.916.142.001
TOTAL REVENUE 5.167.988.280 5.916.815.856 7.100.179.027 7.490.688.874 8.100.243.681 8.586.258.302 9.101.433.800 9.602.012.659 9.883.047.176 10.377.199.534 10.896.059.511
2 EXPENSES
2.1 Departmental Expenses
Room Expenses 22,8% of Room Revenue 545.257.440 616.560.336 739.872.403 780.565.385 844.083.894 894.728.927 948.412.663 1.000.575.359 1.029.860.492 1.081.353.516 1.135.421.192
F & B Expenses 57,0% of F&B Revenue 1.090.514.880 1.274.738.495 1.529.686.194 1.613.818.934 1.745.143.450 1.849.852.057 1.960.843.180 2.068.689.555 2.129.236.567 2.235.698.395 2.347.483.315
Other Expenses 32,3% of Other Revenue 278.853.742 315.319.232 378.383.078 399.194.148 431.678.571 457.579.286 485.034.043 511.710.915 526.687.820 553.022.211 580.673.321
Total Departmental expenses 1.914.626.062 2.206.618.063 2.647.941.675 2.793.578.467 3.020.905.915 3.202.160.270 3.394.289.886 3.580.975.830 3.685.784.878 3.870.074.122 4.063.577.828
2.2 Undustributed Op. Expenses
Administrative & General 16,5% of total revenue 852.718.066 976.274.616 1.171.529.539 1.235.963.664 1.336.540.207 1.416.732.620 1.501.736.577 1.584.332.089 1.630.702.784 1.712.237.923 1.797.849.819
Marketing 4,6% of total revenue 237.727.461 272.173.529 326.608.235 344.571.688 372.611.209 394.967.882 418.665.955 441.692.582 454.620.170 477.351.179 501.218.738
POM 3,7% of total revenue 191.215.566 218.922.187 262.706.624 277.155.488 299.709.016 317.691.557 336.753.051 355.274.468 365.672.745 383.956.383 403.154.202
Energy Cost (EC) 10,8% of total revenue 558.142.734 639.016.112 766.819.335 808.994.398 874.826.318 927.315.897 982.954.850 1.037.017.367 1.067.369.095 1.120.737.550 1.176.774.427
Base Fee 2,00% of total revenue 103.359.766 118.336.317 142.003.581 149.813.777 162.004.874 171.725.166 182.028.676 192.040.253 197.660.944 207.543.991 217.921.190
Total Undistributed Op. Expenses 1.943.163.593 2.224.722.762 2.669.667.314 2.816.499.017 3.045.691.624 3.228.433.121 3.422.139.109 3.610.356.760 3.716.025.738 3.901.827.025 4.096.918.376
TOTAL EXPENSES 3.857.789.656 4.431.340.824 5.317.608.989 5.610.077.484 6.066.597.539 6.430.593.391 6.816.428.995 7.191.332.589 7.401.810.616 7.771.901.147 8.160.496.205
GROSS OPERATING PROFIT (GOP) 1.310.198.624 1.485.475.032 1.782.570.038 1.880.611.390 2.033.646.142 2.155.664.910 2.285.004.805 2.410.680.069 2.481.236.559 2.605.298.387 2.735.563.306
25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25%
2.3 Deduction from GOP
Incentive Management Fees
5 % of GOP 5,0% of total GOP 65.509.931 74.273.752 89.128.502 94.030.570 101.682.307 107.783.246 114.250.240 120.534.003 124.061.828 130.264.919 136.778.165
Total Incentive Fee 65.509.931 74.273.752 89.128.502 94.030.570 101.682.307 107.783.246 114.250.240 120.534.003 124.061.828 130.264.919 136.778.165
Real Estate & Prop. Taxes 0,5% base on actual - - - - - - - - - - -
Replacement For FFE 3% of total revenue 103.359.766 177.504.476 213.005.371 224.720.666 243.007.310 257.587.749 273.043.014 288.060.380 296.491.415 311.315.986 326.881.785
Other Expenses 0% of total revenue - - - - - - - - - - -
Building Insurance 0% base on actual - - - - - - - - - - -
Royalty 10% base on GOP 114.132.893 123.369.680 148.043.617 156.186.015 168.895.652 179.029.392 189.771.155 200.208.569 206.068.332 216.371.748 227.190.336
Total Other Deduction from GOP 217.492.658 300.874.156 361.048.987 380.906.682 411.902.963 436.617.141 462.814.169 488.268.948 502.559.747 527.687.734 554.072.121
TOTAL OTHER COST 283.002.590 375.147.908 450.177.489 474.937.251 513.585.270 544.400.386 577.064.409 608.802.952 626.621.575 657.952.654 690.850.286
NET OPERATING INCOME (NOI) 1.027.196.035 1.110.327.124 1.332.392.549 1.405.674.139 1.520.060.872 1.611.264.524 1.707.940.396 1.801.877.117 1.854.614.984 1.947.345.734 2.044.713.020
20% 19% 19% 19% 19% 19% 19% 19% 19% 19% 19%
Termnal Rate (%) 6,27% 5,00% 32.623.888.445
Terminal Value
Discount Rate (%) 11,27% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11%
Discount Factor 0,899 0,808 0,726 0,652 0,586 0,527 0,474 0,426 0,383 0,344 0,309
923.176.785 896.838.059 967.223.448 917.087.590 891.289.277 849.094.617 808.897.500 766.968.439 709.475.868 669.512.157 631.799.542
PV of Net Operating Income 9.031.363.280
PV of Terminal Value 11.216.339.009
Market Value 20.247.702.289
Rounded To 20.250.000.000
Page 36
LAMPIRAN D FOTO - FOTO
Page 37
LAMPIRAN - FOTO
Pemberi Tugas : PT. Planet Properindo Jaya
Alamat Objek : Jalan Boulevard Artha Gading,
Kelurahan Kelapa Gading Barat, Kecamatan Kelapa Gading,
Kota Jakarta Utara, Provinsi DKI Jakarta.
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2024
ASET
ASET
Tampak Jalan Depan Aset Tampak Jalan Depan Aset
Tampak Aset Tampak Aset
Tampak Aset Tampak Aset
Page 38
LAMPIRAN - FOTO
Pemberi Tugas : PT. Planet Properindo Jaya
Alamat Objek : Jalan Boulevard Artha Gading,
Kelurahan Kelapa Gading Barat, Kecamatan Kelapa Gading,
Kota Jakarta Utara, Provinsi DKI Jakarta.
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2024
Tampak Aset Tampak Aset
Tampak Aset Tampak Aset
Tampak Aset Tampak Aset
Page 39
LAMPIRAN - FOTO
Pemberi Tugas : PT. Planet Properindo Jaya
Alamat Objek : Jalan Boulevard Artha Gading,
Kelurahan Kelapa Gading Barat, Kecamatan Kelapa Gading,
Kota Jakarta Utara, Provinsi DKI Jakarta.
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2024
Tampak Aset Tampak Aset
Tampak Aset Tampak Aset
Tampak Aset Tampak Aset
Names mentioned 26 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PT Wahana Makmur Jaya.
p.2 ×2
unresolved
org
KJPP PUNG’S ZULKARNAIN DAN REKAN Fahmi Hassan M.
p.3 ×2
unresolved
person
Fahmi Hassan M.Ec. Dev, MAPPI (Cert)
· Rekan
p.3 ×2
unresolved
person
Dev
p.3 ×3
unresolved
org
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
p.5 ×14
unresolved
person
Penilai Publik Fahmi Hassan
p.5
unresolved
org
KJPP Pung’s Zulkarnain & Rekan
p.6 ×4
unresolved
org
KJPP Pung’s Zulkarnain
p.6 ×7
unresolved
org
Bank Indonesia
p.6 ×9
unresolved
org
Pusat Statistik
p.6 ×2
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.8 ×2
unresolved
org
Penilai Publik KJPP Pung’s Zulkarnain & Rekan
p.8
unresolved
org
Kementerian Keuangan Republik Indonesia
p.8
unresolved
—
Telefon &
p.8 ×2
unresolved
org
Pertanahan Nasional
p.11
unresolved
org
KJPP Pung’s Zulkarnain dan Rekan
p.12 ×4
unresolved
org
Bapepam
p.13 ×2
unresolved
person
Ir. Wiyoto Wiyono. PETA LOKASI LOKASI Kordinat Google
p.14 ×2
unresolved
org
Pemerintah Provinsi DKI
p.19
unresolved
person
KotaNusantara
p.20
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Pung’s Zulkarnain dan Rekan
p.31
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Pung’s Zulkarnain
p.31
unresolved
person
Nama: Antonyo Hartono Tanujaya
· Jabatan: Direktur
p.32 ×2
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
7367 ms
12 Sep 2026 23:04
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}