Back to announcement
20260619_FITT_Rencana Transaksi Material Dengan Persetujuan RUPS_32102707_lamp1.pdf
Asset transaction Needs review FITTSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 58
Page 1
LAPORAN PENILAIAN
99,96% (502.299) Lembar Saham Penyertaan
PT. Hotel Fitra International Tbk pada
PT. Fitra Amanah Wisata
Bidang Usaha : Wisata Religi dan Tour Travel Haji
Disiapkan untuk:
PT. Hotel Fitra International Tbk
Page 2
DAFTAR ISI
HALAMAN
Daftar Isi---------------------------------------------------------------------------------------------------------------- i
Surat Pengantar ------------------------------------------------------------------------------------------------------ i
Pernyataan Penilai -------------------------------------------------------------------------------------------------- v
Asumsi dan Syarat Pembatas ------------------------------------------------------------------------------------ vii
LAPORAN PENILAIAN
BAB I PENDAHULUAN ---------------------------------------------------------------------------------------- I-1
1.1. Latar Belakang ---------------------------------------------------------------------------------- I-1
1.2. Dasar Penugasan ------------------------------------------------------------------------------ I-1
1.3. Lingkup Penilaian ------------------------------------------------------------------------------- I-2
1.4. Pemberi Tugas ---------------------------------------------------------------------------------- I-2
1.5. Pengguna Laporan ---------------------------------------------------------------------------- I-2
1.6. Maksud dan Tujuan Penilaian --------------------------------------------------------------- I-3
1.7. Objek Penilaian --------------------------------------------------------------------------------- I-3
1.8. Kepemilikan Saham ---------------------------------------------------------------------------- I-3
1.9. Tanggal Efektif Penilaian --------------------------------------------------------------------- I-3
1.10. Tanggal Pelaporan ----------------------------------------------------------------------------- I-3
1.11. Premis Nilai -------------------------------------------------------------------------------------- I-4
1.12. Pernyataan Independensi Penilai----------------------------------------------------------- I-4
1.13. Kualifikasi Penilai ------------------------------------------------------------------------------- I-4
1.14. Dasar Penilaian dan Definisi Nilai ---------------------------------------------------------- I-4
1.15. Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan SPI dan POJK -------------- I-4
1.16. Konfirmasi Penugasan Bersamaan (Berdekataan) ------------------------------------- I-5
1.17. Data dan Informasi ----------------------------------------------------------------------------- I-5
1.18. Definisi dan Istilah ------------------------------------------------------------------------------ I-6
BAB II GAMBARAN PERSEROAN -------------------------------------------------------------------------- II - 1
2.1. Gambaran Umum------------------------------------------------------------------------------- II - 1
2.2. Struktur Permodalan dan Pemegang Saham -------------------------------------------- II - 2
2.3. Organisasi Perusahaan ----------------------------------------------------------------------- II - 2
2.4. Perijinan dan Legalitas FITT ----------------------------------------------------------------- II - 2
2.5. Aspek Manajemen dan Usaha -------------------------------------------------------------- II - 3
2.5.1. Gambaran Manajemen -------------------------------------------------------------- II - 3
2.5.2. Sumber Daya Manusia -------------------------------------------------------------- II - 3
2.5.3. Kegiatan Usaha ----------------------------------------------------------------------- II - 4
2.6. Kinerja Keuangan ------------------------------------------------------------------------------- II - 4
2.6.1. Realisasi Laba Rugi ------------------------------------------------------------------ II - 5
2.6.2. Realisasi Posisi Keuangan --------------------------------------------------------- II - 6
2.6.3. Realisasi Arus Kas -------------------------------------------------------------------- II - 7
2.6.4. Rasio – Rasio Keuangan ------------------------------------------------------------ II - 8
2.7. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian -------------------------------------------- II - 8
2.8. Hasil Pemeriksaan Atas Dokumen Hukum Yang Relevan --------------------------- II - 9
2.9. Uraian Mengenai Tenaga Ahli dan Hasil Pekerjaan ----------------------------------- II - 9
Page 3
2.10. Hasil identifikasi atas aset non operasional ---------------------------------------------- II - 9
2.11. Data Industri, Data Pasar, Data Ekonomi dan Informasi Empiris ------------------- II - 9
2.12. Informasi Non Keuangan Yang Relevan Mengenai Objek Penilaian -------------- II - 10
2.13. Informasi Perpajakan -------------------------------------------------------------------------- II - 10
2.14. Uraian Mengenai Penyesuaian Data Laporan Keuangan ---------------------------- II - 11
2.15. Perbandingan Laporan Keuangan yang Sebanding ---------------------------------- II - 11
2.16. Perbandingan Informasi Keuangan Industri yang Sebanding ----------------------- II - 12
2.17. Informasi Kompensasi Bagi Pemegang Saham ----------------------------------------- II - 12
2.18. Informasi Mengenai Asuransi Karyawan Kunci ----------------------------------------- II - 12
2.19. Perbandingan Kinerja Objek Penilaian dengan Tren Industri Sebanding --------- II - 12
2.20. Analisa Pembahasan Manajemen ---------------------------------------------------------- II - 13
BAB III ASPEK MAKRO BISNIS dan PEMASARAN ----------------------------------------------------- III – 1
3.1. Pertumbuhan Ekonomi Indonesia ---------------------------------------------------------- III - 1
3.2. Neraca Pembayaran Indonesia ------------------------------------------------------------- III - 2
3.3. Inflasi ---------------------------------------------------------------------------------------------- III - 3
3.4. Nilai Tukar Rupiah ------------------------------------------------------------------------------ III - 4
3.5. Perkembangan Industri Tour and Travel Haji Umrah ---------------------------------- III - 5
BAB IV PENDEKATAN PENILAIAN -------------------------------------------------------------------------- IV – 1
4.1. Pendekatan Penilaian ------------------------------------------------------------------------- IV - 1
4.2. Pendekatan Penilaian yang digunakan --------------------------------------------------- IV – 7
BAB V PENILAIAN SAHAM ------------------------------------------------------------------------------------ V–1
5.1. Penilaian dengan Pendekatan Aset -------------------------------------------------------- V-1
5.1.1 Perhitungan Biaya Ekuitas ---------------------------------------------------------- V-1
5.1.2 Nilai Pasat Aset Tetap --------------------------------------------------------------- V-1
5.1.3 Nilai Penyesuaian Posisi Keuangan Perusahaan ----------------------------- V-1
5.1.4 Nilai Pasar Saham FAW------------------------------------------------------------- V-2
5.2. Kesimpulan Nilai Pasar ------------------------------------------------------------------------ V-5
Page 4
No. : 00273/2.0053-00/BS/05/0095/1/VI/2026 Jakarta, 17 Juni 2026
Lamp. : Laporan Penilaian Saham
Kepada,
PT Hotel Fitra International Tbk
Jalan KH. Abdul Halim No. 88 RT. 005 RW. 008,
Kelurahan Munjul, Kecamatan Majalengka,
Kabupaten Majalengka, Provinsi Jawa Barat 45418
Up. Yth.Bapak / Ibu Direksi
Hal: Laporan Penilaian 99,96% Saham Penyertaan PT Hotel
Fitra International Tbk pada PT Fitra Amanah Wisata
Dengan hormat,
Bedasarkan Proposal Penawaran Jasa Penilaian No. 130/P/Andesta/III/2026 tanggal
16 Maret 2026 oleh Kantor Jasa Penilai Publik Edi Andesta dan Rekan (“KJPP Andesta” /
“Kami”) yang ditujukan kepada PT Hotel Fitra International Tbk (“FITT” / “Perseroan”)
yang telah disepakati oleh para pihak sebagai Surat Perjanjian Kerja, maka Kami selaku
penilai (Appraisers) yang bersifat Independen berdasarkan Surat Ijin Usaha Kantor Jasa
Penilai Publik dengan Surat Keputusan Menteri Keuangan No. 1/KM.1/2022, tanggal
03 Januari 2022 dan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari Otoritas
Jasa Keuangan (OJK) No. STTD.PPB-01/PJ-1/PM.02/2023 sebagai pribadi, maka kami
menyatakan telah meneliti dan menilai 99,96% saham penyertaan PT Hotel Fitra
International Tbk (“FITT”) pada PT Fitra Amanah Wisata (“FAW”).
Kami telah melaksanakan pemeriksaan data laporan keuangan dan data-data lain
sehubungan dengan penilaian tersebut dan telah melakukan inspeksi lapangan dan analisa
pada tanggal 17 Maret 2026 s/d 8 Mei 2026 dan memperhatikan faktor-faktor utama yang
berpengaruh terhadap nilai, antara lain :
a. Data legalitas kepemilikan saham penyertaan dan laporan keuangan yang
bersangkutan.
b. Laporan Keuangan FAW per 31 Desember 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 (Audited) dan
31 Desember 2025 (Audited).
c. Tinjauan terhadap kondisi fundamental perusahaan yang menyangkut : sejarah singkat
perusahaan, struktur modal dan susunan pengurus, deskripsi bidang usaha dan kinerja
keuangan perusahaan serta memperhatikan kondisi makro yang ada.
d. Data-data lain sebagai informasi.
Page 5
Sebelumnya, kami telah menyusun dan menerbitkan Laporan penilaian saham 99,96% saham FAW dengan laporan No. 00233/2.0053-00/BS/05/0095/1/V/2026 Tanggal 18 Mei 2026, Penerbitan laporan ini kembali didasarkan atas Perubahan dan/atau Tambahan Informasi Atas Surat Perubahan dan/atau Tambahan Informasi atas Rencana Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha PT Hotel Fitra International Tbk (Perseroan) no S- 184/PM.211/2026 tanggal 9 Juni 2026 dari Otoritas Jasa Keuangan (OJK). Adapun Perubahan dan/atau Tambahan Informasi pada laporan ini Adalah: 1) Penambahan informasi pada Dokumen dan Sumber Informasi. 2) Penambahan informasi pada Analisa Pembahasan Manajemen. MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN Berdasarkan informasi yang disampaikan pihak manajemen, bahwa tujuan dari penilaian ini adalah mengungkapkan pendapat mengenai opini nilai pasar 99,96% saham FAW, yang akan dipergunakan untuk transaksi jual beli dalam rangka divestasi saham kepemilikan FITT pada FAW. DEFINISI NILAI YANG DIGUNAKAN Dasar nilai yang sesuai untuk digunakan sesuai Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal (Peraturan No. 35/POJK.04/2020) adalah “Nilai Pasar. Dalam penilaian usaha yang dalam hal ini berupa saham, didefinisikan sebagai : estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan. TANGGAL EFEKTIF PENILAIAN Tanggal efektif penilaian (cut off date) adalah tanggal dimana hasil nilai ditetapkan dengan kondisi dan syarat-syarat yang diberlakukan. Dalam Laporan Penilaian ini maka Nilai Pasar diperhitungkan pada tanggal 31 Desember 2025. Tanggal ini sesuai laporan keuangan terakhir yang tersedia dan dapat diperoleh dan diterima penilai sebagai dasar untuk melakukan penilaian, yaitu laporan keuangan per 31 Desember 2025 (Audited). Surat Pengantar Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW ii
Page 6
INDEPENDENSI PENILAI & BENTURAN KEPENTINGAN Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini kami telah bertindak secara independen tanpa adanya konflik dan tidak terafiliasi dengan Pemberi Tugas ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan perusahaan tersebut. Kami juga tidak mempunyai kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan dengan penugasan ini. Selanjutnya, Laporan Penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pada pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh indikasi nilai yang dihasilkan dari proses penilaian ini. PENDEKATAN DAN METODE PENILAIAN YANG DIGUNAKAN Dengan mempertimbangkan pendekatan-pendekatan yang lazim diterapkan dalam penilaian saham pada perusahaan, karakteristik FAW sebagai perusahaan yang bergerak dalam bidang Usaha Wisata Religi dan Tour Travel Haji dan sampai dengan tanggal penilaian per 31 Desember 2025 belum beroperasi, serta berdasarkan POJK No. 35/POJK.04/2020 Pasal 28 Poin 2 Huruf b, Dalam hal penilaian dilakukan terhadap perusahaan yang hanya memiliki aset namun tidak beroperasi, Penilai Bisnis dapat menggunakan paling sedikit 1 (satu) Pendekatan Penilaian. Maka menurut pendapat kami pendekatan yang paling relevan dalam penilaian ini adalah dengan menggunakan Pendekatan Aset metode Penyesuaian Aset Bersih (Adjusted Net Asset Method). SUMBER DATA DAN INFORMASI Sumber data primer diperoleh dari pihak manajemen FAW, sesuai laporan keuangan perusahaan yang diterima adalah per 31 Desember 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 (Audited) dan 31 Desember 2025 (Audited). Sedangkan Sumber data dan informasi sekunder berasal dari media cetak, elektronik, internet, Badan Pusat Statistik, data base dan berbagai sumber data lainnya. Surat Pengantar Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW iii
Page 7
KESIMPULAN
Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap seluruh aspek yang
terkait dalam rangka menentukan nilai saham Perusahaan, maka kami berpendapat Opini
Nilai Pasar 99,96% saham penyertaan FITT pada FAW per tanggal 31 Desember 2025
adalah :
Nilai Pasar 502.299 lembar (99,96%) Saham penyertaan FITT pada FAW adalah :
Rp. 45.014.553.000,-
Empat Puluh Lima Miliar Empat Belas Juta
Lima Ratus Lima Puluh Tiga Ribu Rupiah
Kami menyatakan dengan sesungguhnya bahwa kami tidak mempunyai kepentingan baik
secara langsung maupun tidak langsung atas hasil dari penilaian yang telah kami
laksanakan, dan penilaian ini telah dilaksanakan sesuai dengan Standar penilaian Indonesia
dan Kode Etik Penilai Indonesia yang berlaku.
Hormat kami,
KJPP Edi Andesta dan Rekan
Ir. Edi Andesta, MAPPI (Cert.)
Pemimpin Rekan
MAPPI 94-S-00411
Ijin Penilai PB-1.09.00095
Register RMK-2017.00091
Registrasi Pasar Modal & STTB IKNB No. KEP-30/KS.13/2026
Lisensi BPN No. PP1.0095.23
Klasifikasi Penilai Properti dan Bisnis
Surat Pengantar
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW iv
Page 8
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan
di bawah ini menerangkan bahwa :
1. Pernyataan, analisis, opini dan kesimpulan dalam laporan ini, sebatas pengetahuan
kami, adalah benar dan akurat dan kami bertanggung jawab atas laporan penilaian ini.
2. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap objek penilaian pada tanggal
penilaian (cut off date).
3. Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam laporan penilaian
usaha.
4. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan
sebagai kesimpulan nilai.
5. Kesimpulan nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.
6. Data ekonomi dan industri dalam laporan penilaian usaha diperoleh dari berbagai
sumber yang diyakini penilai properti/usaha dapat dipertanggungjawabkan.
7. Analisi, opini dan kesimpulan yang dinyatakan didalam Laporan Penilaian ini dibatasi
oleh asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan didalam Laporan Penilaian, yang
mana merupakan hasil analisis, opini dan kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan
tidak memiliki benturan kepentingan.
8. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang
terhadap properti/bisnis yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau
keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap
properti/bisnis yang dinilai.
9. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini penilaian yang telah
disepakati sebelumnya dengan pemberi tugas.
10. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan besaran opini nilai, pencapaian hasil yang
dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event) yang
berhubungan secara langsung dengan penggunaan yang dimaksud.
11. Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang ditetapkan/
dilaksanakan Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
12. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti/bisnis
dan/atau jenis industri yang dinilai.
Surat Pengantar
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW v
Page 9
13. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut :
- Identifikasi masalah (identifikasi, batasan, tujuan, objek, definisi dan tanggal
penilaian).
- Pengumpulan data dan wawancara.
- Analisis data.
- Estimasi dengan menggunakan Pendekatan Penilaian.
- Penulisan laporan.
13. Lingkup pekerjaan dan data-data yang diterima telah diungkapkan pada laporan.
14. Penilai atau pelaksana inspeksi (surveyor) telah melakukan inspeksi lapangan terhadap
properti/bisnis yang dinilai.
15. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan dibawah ini, yang telah terlibat dalam
pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang
dinyatakan dalam laporan penilaian ini.
16. Analisis, opini dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, serta laporan penilaian telah
dibuat dengan memenuhi ketentuan Peraturan No. 35/POJK.04/2020.
Ir. Edi Andesta, MAPPI (Cert)
Pemimpin Rekan
MAPPI 94-S-00411
Ijin Penilai PB-1.09.00095
Register RMK-2017.00091 ..............................................
Ahmad Firdaus, S.Pd.
Pengendali Mutu
MAPPI 04-T-01814
Register RMK-2017.00718 ..............................................
Iqro Haikal Sulaiman, S.E.
Penilai
MAPPI 11-T-03175
Register RMK-2017.00719 ..............................................
Surat Pengantar
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW vi
Page 10
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS
Penilaian ini berdasarkan asumsi-asumsi dan syarat-syarat pembatasan sebagai berikut:
1. Bahwa semua pernyataan dan keterangan yang tercantum dalam laporan ini adalah
benar dan sesuai dengan pengetahuan serta itikad baik dari penilai.
2. Bahwa dengan dilandasi itikad baik, semua dokumen yang diberikan atau diperlihatkan
oleh Pemberi Tugas dan pihak ketiga kepada kami dalam rangka penilaian ini adalah
sah, benar, lengkap dan sesuai dengan kenyataan sebenarnya dan bahwa dokumen-
dokumen yang diberikan kepada kami dalam bentuk foto copy, turunan dan/atau salinan
adalah sesuai dengan aslinya dan dokumen tersebut adalah sah, benar, lengkap serta
sesuai dengan kenyataan sebenarnya dan kami telah melakukan penelaahan atas
dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses penilaian.
3. Data ekonomi dan industri dalam laporan penilaian diperoleh dari berbagai sumber yang
diyakini oleh Penilai dan dapat dipertanggung jawabkan.
4. Kami menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan
kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan
pencapaiannya (fiduciary duty).
5. Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan.
6. Kami bertanggung jawab atas laporan penilaian dan kesimpulan nilai akhir.
7. Laporan saham ini bersifat terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat
rahasia yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
8. Kami telah memperoleh informasi atas status hukum objek penilaian dari pemberi tugas.
9. Kecuali dinyatakan secara tegas didalam penugasan penilaian ini, tidak dapat
diasumsikan bahwa kami berkewajiban dan telah melakukan pemeriksaan legalitas atas
objek penilaian.
10. Bukan merupakan tanggung jawab kami atas segala tuntutan dan kewajiban yang
berkaitan dengan penggunaan laporan yang tidak sesuai dengan maksud dan tujuan
dari laporan ini.
11. Dalam Penugasan ini, Pemberi tugas telah mempelajari, mengetahui dan menyadari
sepenuhnya mengenai keberadaan KJPP Andesta.
12. Baik KJPP Andesta maupun para penilai dan karyawan lainnya, sama sekali tidak
mempunyai kepentingan finansial terhadap objek penilaian yang dinilai.
13. Kecuali dinyatakan lain, Nilai dicantumkan dalam mata uang Rupiah, demikian juga
analisa dan perhitungan yang digunakan sebagai dasar penilaian berdasarkan mata
uang Rupiah.
14. Laporan ini dianggap sah apabila tertera cap (seal) dan tanda tangan Pemimpin Rekan.
Surat Pengantar
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW vii
Page 11
BAB I PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
FITT sebagai pemegang saham FAW sebesar 99,96%, FITT berencana akan melakukan
divestasi terhadap seluruh penyertaan saham tersebut yaitu sebesar 99,96%.
Sehubungan dengan rencana tersebut, maka manajemen FITT menunjuk KJPP Andesta
sebagai penilai independen untuk memberikan pendapat yang objektif mengenai opini
Nilai Pasar 99,96% penyertaan saham FITT pada FAW.
Untuk tujuan diatas, Pemberi Tugas memerlukan jasa penilaian bisnis dimaksud sebagai penilai
independen yang akan memberikan pendapat yang objektif mengenai opini Nilai Pasar saham
penyertaan tersebut. Oleh karena itu FITT menunjuk KJPP Andesta sebagai penilai independen
untuk memberikan pendapat yang objektif mengenai opini Nilai Pasar objek penilaian tersebut.
Dalam aplikasi penilaian untuk menentukan Nilai Pasar saham, komponen nilai disajikan
secara bersamaan dan terpadu. Beberapa faktor yang menjadi pertimbangan dalam
penilaian meliputi :
a. Data legalitas akte pendirian dan akte perubahan
b. Laporan keuangan FAW 31 Desember 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 (Audited) dan
31 Desember 2025 (Audited).
c. Tinjauan terhadap kondisi fundamental perusahaan yang menyangkut : sejarah
singkat perusahaan, struktur modal dan susunan pengurus, diskripsi bidang usaha
dan kinerja keuangan perusahaan serta memperhatikan kondisi makro yang ada.
d. Data-data lain sebagai informasi.
1.2. Dasar Penugasan
Sesuai surat penawaran Kami No. 130/P/Andesta/III/2026 tanggal 16 Maret 2026,
penilaian ini dilakukan atas permintaan FITT, yang selanjutnya dalam penugasan ini
sebagai Pemberi Tugas.
Penilaian dilakukan dengan berpedoman kepada Peraturan No. 35/POJK.04/2020,
dengan ruang lingkup antara lain meliputi; Verifikasi dan identifikasi data, pemeriksaan
data-data dan analisa, dan penyampaian pendapat atas Nilai Pasar Saham dalam bentuk
Laporan Penilaian.
Pendahuluan
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW I-1
Page 12
1.3. Lingkup Penilaian
Lingkup penilaian hanya mencakup penilaian saham 99,96% Saham Penyertaan FITT
pada FAW yang bergerak dalam bidang Usaha Wisata Religi dan Tour Travel Haji per
tanggal efektif penilaian.
1.4. Pemberi Tugas
Pemberi tugas dengan data-data dapat diuraikan sebagai berikut :
Nama Perusahaan : PT Hotel Fitra International Tbk
Bidang Usaha : Industri Perhotelan
Alamat : Jalan KH. Abdul Halim No. 88 RT. 005 RW. 008, Kelurahan
Majalengka Kulon, Kecamatan Majalengka, Kabupaten
Majalengka, Jawa Barat
No. Telp : 0233 - 8292 888
Email : reservation@fitrahotel.co.id
Website : www.fitratbk.co.id
1.5. Pengguna Laporan
Pengguna laporan dengan data-data dapat diuraikan sebagai berikut :
Nama Perusahaan : PT Hotel Fitra International Tbk
Bidang Usaha : Industri Perhotelan
Alamat : Jalan KH. Abdul Halim No. 88 RT. 005 RW. 008, Kelurahan
Majalengka Kulon, Kecamatan Majalengka, Kabupaten
Majalengka, Jawa Barat
No. Telp : 0233 - 8292 888
Email : reservation@fitrahotel.co.id
Website : www.fitratbk.co.id
Pendahuluan
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW I-2
Page 13
1.6. Maksud Dan Tujuan Penilaian
Menurut informasi yang diberikan kepada kami, bahwa maksud dari penilaian ini adalah
untuk mengungkapkan pendapat yang obyektif mengenai Opini Nilai Pasar 99,96%
Saham Penyertaan FITT pada FAW per tanggal 31 Desember 2025 dengan mata uang
Rupiah yang akan dipergunakan untuk kepentingan divestasi saham dan oleh karenanya
tidak direkomendasikan untuk penggunaan lainnya.
1.7. Objek Penilaian
Objek penilaian dalam penugasan ini adalah nilai pasar saham 99,96% Saham
Penyertaan FITT pada FAW yang bergerak dalam bidang Usaha Wisata Religi dan Tour
Travel Haji namun perusahaan belum beroperasi secara komersial sampai dengan
tanggal penilaian.
1.8. Kepemilikan Saham
Berdasarkan laporan keuangan per 31 Desember 2025, pemegang saham FAW dapat
dilihat pada tabel di bawah ini:
Persentase (%) Modal Disetor
No Pemegang Saham Lembar Saham
Kepemilikan (Rp)
1 PT Hotel Fitra Internasional Tbk 502.299 99,96% 50.299.900.000
2 Siti Rahayu 201 0,04% 20.100.000
Total 502.500 100,00% 50.320.000.000
1.9. Tanggal Efektif Penilaian
Tanggal efektif penilaian (cut off date) adalah tanggal dimana hasil nilai ditetapkan dengan
kondisi dan syarat-syarat yang diberlakukan. Dalam Laporan Penilaian ini maka Nilai
Pasar diperhitungkan pada tanggal 31 Desember 2025. Tanggal ini sesuai laporan
keuangan terakhir yang tersedia dan dapat diperoleh dan diterima penilai sebagai dasar
untuk melakukan penilaian, yaitu laporan keuangan per 31 Desember 2025 (Audited).
1.10. Tanggal Pelaporan
Tanggal pelaporan adalah tanggal dimana laporan penilaian ini disampaikan, oleh
karenanya sesuai dalam surat perjanjian kerja sama dan skedul pekerjaan, laporan ini
disampaikan pada tanggal 17 Juni 2026.
Pendahuluan
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW I-3
Page 14
1.11. Premis Nilai
Asumsi yang digunakan adalah nilai pasar untuk saham mayoritas sebesar 99,96%
saham penyertaan FITT pada FAW dengan asumsi going concern namun perusahaan
belum beroperasi secara komersial pada saat tanggal penilaian.
1.12. Pernyataan Independensi Nilai
Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini kami bertindak secara independen tanpa
adanya konflik dan tidak terafiliasi dengan pemberi tugas ataupun pihak-pihak yang
terafiliasi. Kami juga tidak mempunyai kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan
dengan penugasan ini.
1.13. Kualifikasi Penilai
Sesuai Keputusan Menteri Keuangan No. 1/KM.1/2022tertanggal 3 Januari 2022 tentang
Izin Penilai, dimana Ir. Edi Andesta, MAPPI (Cert) ditetapkan dengan kualifikasi sebagai
penilai Bidang Jasa Penilaian Properti dan Bisnis (PB) dengan izin penilai publik
PB.1.09.00095 dan STTD OJK & STTB IKNB untuk penilaian Properti dan Usaha dengan
No. KEP-30/KS.13/2026.
1.14. Dasar Penilaian dan Definisi Nilai
Dasar nilai yang sesuai untuk digunakan dalam penilaian ini sesuai Peraturan
35/POJK.04/2020 adalah “Nilai Pasar (Market Value)”, yang didefinisikan sebagai berikut:
Nilai Pasar (Market Value) adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil
penukaran aset atau liabilitas pada Tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan,
yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua Pihak masing-masing
bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan.
1.15. Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan SPI dan POJK
Penilaian dilakukan sesuai dengan KEPI & SPI Edisi VII Tahun 2018 dan penilaian &
penyajian laporan sesuai dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
Nomor No.35/POJK.04/2020 tentang penilaian dan penyajian laporan penilaian bisnis di
Pasar Modal.
Pendahuluan
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW I-4
Page 15
1.16. Konfirmasi Penugasan Bersamaan (Berdekatan)
Berdasarkan Informasi dari Pemberi Tugas, bahwa aset atau liabilitas yang menjadi objek
penilaian tidak sedang atau telah dinilai oleh Penilai Publik lainnya untuk maksud, tujuan,
pengguna laporan dan tanggal penilaian yang sama atau berdekatan (dalam jangka waktu
tidak lebih dari dua bulan). KEPI Edisi VII-Tahun 2018 butir 5.8.C.4.
1.17. Data dan Informasi
Data-data dan informasi sebagai berikut :
a. Hasil Pelaksanaan Inspeksi
Setelah dilakukan wawancara dengan pihak managemen FAW, bidang usaha wisata
religi dan tour travel haji.
b. Sifat Pengendalian Objek Penilaian (controlling)
Sesuai dengan struktur modal saham FAW, di mana FITT sebagai mayoritas, maka
pengendali objek penilaian adalah FITT.
c. Tingkat Likuiditas Pasar Objek Penilaian (marketability)
Mengingat FAW adalah sebuah perusahaan tertutup, yang sahamnya tidak
diperjualbelikan di Pasar Modal, maka Objek Penilaian bersifat tidak likuid.
d. Informasi Identitas Pihak yang di Wawancarai.
Pihak-pihak yang di wawancarai pada pelaksanaan penilaian FAW adalah Bapak
Tomi Tris sebagai Direktur FAW.
e. Dokumen dan Sumber Informasi.
Dokumen-dokumen yang digunakan dalam melakukan penilaian ini adalah
dokumen-dokumen yang berasal dari pihak manajemen sebagai data-data primer
berupa laporan keuangan FAW tahun 31 Desember 2021, 2022, 2023, 2024
(Audited) dan 31 Desember 2025 (Audited), sedangkan data-data sekunder berasal
dari media massa, internet, koran, BPS, Bursa Efek Indonesia dan sumber data
lainnya dapat dipercaya. Untuk data-data laporan keuangan audit dengan rincian
sebagai berikut:
1) Laporan Keuangan Audit Perseroan periode 31 Desember 2021 dengan
pendapat opini wajar tanpa modifikasian oleh Dulgani, SE, MAk, CPA, CA KAP
Dra Suhartati & Rekan sesuai dengan laporan No: 00037/2.0119/AU.1/05/0165-
1/1/III/2022 tanggal 10 Maret 2022;
Pendahuluan
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW I-5
Page 16
2) Laporan Keuangan Audit Perseroan periode 31 Desember 2022 dengan
pendapat opini wajar tanpa modifikasian oleh Dulgani, SE, MAk, CPA, CA, CPI
KAP Dra Suhartati & Rekan sesuai dengan laporan No:
00075/2.0119/AU.1/05/0165-2/1/III/2023 tanggal 24 Maret 2023;
3) Laporan keuangan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023
yang diaudit oleh Akuntan Publik Dulgani SE, MAk, CPA, CA, CPI dari KAP Dra.
Suhartati & Rekan dengan opini wajar tanpa modifikasian. Dengan No
00029/2.0119/AU.1/05/0165-03/1/II/2024 Tanggal 19 Februari 2024.
4) Laporan Keuangan Audit Perseroan periode 31 Desember 2024 dengan
pendapat opini wajar tanpa modifikasian oleh Dulgani, SE, MAk, CPA, CA, CPI
KAP Dra Suhartati & Rekan sesuai dengan laporan No:
00150/2.0119/AU.1/05/0165-4/1/IV/2025 tanggal 16 April 2025;
5) Laporan Keuangan Audit Perseroan periode 31 Desember 2025 dengan
pendapat opini wajar tanpa modifikasian oleh Drs Liasta Karo Karo Subakti, CPA,
KAP Liasta, Nirwan, Syafruddin & Rekan sesuai dengan laporan No:
00084/2.0887/AU.1/05/0299-1/1/IV/2026 tanggal 28 April 2026;
f. Jenis-Jenis Ekuitas dan Hak yang Melekat.
Ekuitas pada objek penilaian, terdiri dari modal disetor pemegang saham. Modal
disetor dari para pemegang saham mayoritas dan minoritas.
1.18. Definisi dan Istilah
Berdasarkan Peraturan No.35/POJK.04/2020, Definisi yang digunakan dalam penilaian
usaha adalah sebagai berikut:
a. Premis Nilai adalah asumsi Nilai yang berhubungan dengan suatu kondisi transaksi
yang dapat digunakan pada objek Penilaian.
b. Nilai Buku adalah:
1) Hasil kapitalisasi atas biaya perolehan aset, dikurangi akumulasi depresiasi,
deplesi, amortisasi atau penurunan nilai sebagaimana yang tercatat dalam
laporan keuangan; atau
2) Selisih antara total aset dikurangi dengan total liabilitas dari perusahaan
sebagaimana tercatat dalam laporan keuangan.
c. Asumsi adalah sesuatu yang dianggap akan terjadi termasuk fakta, syarat, atau
keadaan yang mungkin dapat mempengaruhi objek Penilaian atau pendekatan
penilaian dan kewajarannya telah dianalisis oleh Penilai Bisnis sebagai bagian dari
proses Penilaian.
Pendahuluan
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW I-6
Page 17
d. Pendekatan Pasar adalah Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan
objek Penilaian dengan objek lain yang sebanding dan sejenis serta telah tersedia
informasi harga transaksi atau penawaran.
e. Pendekatan Pendapatan adalah Pendekatan Penilaian dengan cara mengkonversi
manfaat ekonomis atau pendapatan yang diperkirakan akan dihasilkan oleh objek
Penilaian dengan tingkat diskonto tertentu.
f. Metode Penilaian adalah suatu cara atau rangkaian cara tertentu dalam melakukan
Penilaian.
g. Business Interest adalah kepemilikan dalam perusahaan yang antara lain meliputi
penyertaan dalam perusahaan, surat berharga, aset keuangan lainnya dan aset tak
berwujud.
h. Faktor Kapitalisasi adalah semua jenis rasio yang digunakan untuk mengkonversi
pendapatan menjadi suatu nilai.
i. Laporan Penilaian Bisnis adalah laporan tertulis yang dibuat oleh Penilai Bisnis
yang memuat pendapat Penilai Bisnis mengenai objek Penilaian serta menyajikan
informasi tentang proses Penilaian.
j. Diskon Tanpa Pengendalian (Discount for Lack of Control) adalah suatu jumlah
atau persentase tertentu yang merupakan pengurang dari Nilai suatu ekuitas sebagai
cerminan dari kurangnya tingkat pengendalian atas Objek penilaian.
k. Diskon Likuiditas Pasar (Discount For Lack of Marketability) adalah suatu jumlah
atau persentase tertentu yang merupakan pengurang dari Nilai suatu ekuitas sebagai
cerminan dari kurangnya likuiditas dari Objek penilaian.
l. Kelangsungan Usaha adalah suatu kondisi yang mencerminkan usaha yang
sedang beroperasi atau dalam konstruksi, atau suatu premis dalam Penilaian,
dimana Penilai Bisnis menganggap suatu perusahaan akan terus melanjutkan
operasinya secara berkelanjutan.
m. Kapitalisasi adalah:
1) Pengkonversian arus kas bersih atau penghasilan bersih lain, baik yang bersifat
aktual maupun perkiraan, selama periode tertentu yang ekuivalen dengan Nilai
aset pada suatu tanggal tertentu; atau
2) Pengakuan atas suatu pengeluaran modal.
Pendahuluan
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW I-7
Page 18
n. Premi Kendali (Premium for Control) adalah suatu jumlah atau persentase
tertentu yang merupakan penambah dari Nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari
tingkat pengendalian atau Objek penilaian
o. Kendali Mayoritas adalah tingkat kemampuan pengendalian suatu perseroan oleh
pemegang saham pengendali.
p. Tingkat Kapitalisasi adalah jumlah pembagi yang digunakan untuk mengkonversi
pendapatan menjadi Nilai.
q. Tingkat Imbal Balik (Rate of Return) adalah jumlah laba atau rugi dan/atau
perubahan nilai yang direalisasikan atau diharapkan dari suatu investasi yang
dinyatakan dalam persentase.
r. Tingkat Diskonto adalah suatu Tingkat Imbal Balik untuk mengkonversikan nilai di
masa depan ke nilai sekarang yang mencerminkan nilai waktu dari uang dan
ketidakpastian atau terealisasinya pendapatan ekonomi.
s. Arus Kas Bersih adalah jumlah kas yang:
1) Tersedia setelah terpenuhinya kebutuhan kas untuk kegiatan operasional;
2) Merupakan arus kas yang tersedia bagi penyedia modal yang terdiri dari utang
dan ekuitas ; dan
3) Telah bebas dari kewajiban untuk mempertahankan operasi saat ini dan untuk
mengantisipasi pertumbuhan perusahaan.
t. Nilai Terminal (Terminal Value) adalah Nilai dari jumlah arus kas untuk periode
setelah periode waktu tetap, dimana arus kas yang diterapkan dapat menggunakan
model ekuitas atau Modal Investasi.
Pendahuluan
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW I-8
Page 19
BAB II
GAMBARAN PERSEROAN
2.1. Gambaran Umum
FAW didirikan berdasarkan Akta Notaris No. 64 tanggal 27 November 2017 dibuat oleh
Notaris Benediktus Andy Widyanto S.H., notaris di Tangerang Selatan dan telah
mendapatkan pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
Indonesia dalam Keputusan No. AHU.0054083.AH.01.11.Tahun 2017 tanggal 29
November 2017.
Anggaran dasar FAW mengalami perubahan terakhir berdasarkan Akta No. 16 tertanggal
12 Agustus 2024 yang dibuat dihadapan Rudy Siswanto, S.H., notaris di Jakarta Utara,
mengenai Modal Dasar Perseroan yang semula sebesar Rp. 1.000.000.000 atau
sebanyak 10.000 saham dengan nominal Rp. 100.000 per lembar saham menjadi sebesar
Rp. 150.000.000.000 atau sebanyak 1.500.000 saham dengan nilai nominal Rp 100.000
per lembar saham dan meningkatkan modal ditempatkan/disetor yang semula sebesar
Rp 250.000.000 menjadi sebesar Rp 50.250.000.000. Akta perubahan tersebut telah
diterima oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat
Keputusan No. AHU-0050993.AH.01.02.Tahun 2024, tanggal 15 Agustus 2024.
Berdasarkan pasal 3 anggaran dasar, maksud dan tujuan FAW adalah menjalankan
usaha dalam bidang jasa perjalanan wisata, penyelenggaraan dan penjualan paket wisata
yang dijual, penyediaan layanan pramuwisata, penyediaan angkutan wisata, pemesanan
akomodasi, restoran, tempat konvensi, tiket penjualan seni budaya, pengurusan dokumen
perjalanan, visa, melakukan penyelengaraan ibadah agama dan perjalanan insentif.
Sampai dengan laporan keuangan ini diterbitkan perusahaan belum beroperasi secara
komersial.
FAW berdomisili di Jl. KH. Abdul Halim No. 88 RT 005 RW 008, Kelurahan Majalengka
Kulon, Kecamatan Majalengka, Provinsi Jawa Barat.
Gambaran Perseroan
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW II - 1
Page 20
2.2. Struktur Permodalan dan Pemegang Saham
Berdasarkan laporan keuangan per 31 Desember 2025, pemegang saham FAW dapat
dilihat pada tabel di bawah ini:
Persentase (%) Modal Disetor
No Pemegang Saham Lembar Saham
Kepemilikan (Rp)
1 PT Hotel Fitra Internasional Tbk 502.299 99,96% 50.299.900.000
2 Siti Rahayu 201 0,04% 20.100.000
Total 502.500 100,00% 50.320.000.000
2.3. Organisasi Perusahaan
Berdasarkan laporan keuangan per 31 Desember 2025, susunan pengurus Perusahaan
adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris : Joni Rizal
Direksi
Direktur : Tomi Tris
2.4. Perijinan dan Legalitas FITT
a. Akta Pendirian No. 64 tanggal 27 November 2017 dari Notaris Benediktus Andy
Widyanto, S.H, notaris di Kota Tangerang Selatan. Akta pendirian tersebut telah
disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No.
AHU-0054083.AH.01.01.Tahun 2017 tanggal 29 November 2017.
b. Akata perubahan terakhir yaitu Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT. Fitra Amanah
Wisata No. 24 tanggal 24 April 2018 dari Notaris Rudy Siswanto, S.H, notaris di Jakarta
Utara. Akta telah diterima dan dicatat dalam Sistem Administrasi Badan Hukum
Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat
Pemberitahuan dengan No. AHU-AH.01.03-0169295 tanggal 27 April 2018.
c. Surat Keterangan Domisili Perusahaan atas nama PT. Fitra Amanah Wisata Nomor :
470/29/Kel. yang diterbitkan oleh Kelurahan Majalengka Kulon Kecamatan Majalengka
Pemerintah Kabupatan Majalengka yang dikeluarkan tanggal 9 Mei 2018.
d. Nomor Induk Berusaha dengan No. 9120203420119 atas nama PT. Fitra Amanah
Wisata diterbitkan oleh Kepala Badan Koordinasi Penanaman Modal Pemerintah
Republik Indonesia tanggal1 April 2019.
Gambaran Perseroan
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW II - 2
Page 21
e. Perizinan Berusaha Berbasis Risiko Sertifikat Standar 91202034201190001 atas
nama PT. Fitra Amanah Wisata diterbitkan Kepala DPMPTSP Kabupaten Majalengka
tanggal 12 Mei 2022.
f. Nomor Pokok Wajib Pajak dengan No. 83.568.633.8-438.000 atas nama PT. Fitra
Amanah Wisata.
g. Surat Keterangan Terdaftar No. S-27379KT/WPJ.22/KP.1403/2017 tanggal 20
Desember 2017 atas nama PT. Fitra Amanah Wisata diterbitkan oleh KPP Pratama
Kuningan Kantor Wilayah DJP Jawa Barat II Direktorat Jenderal Pajak Kementerian
Keuangan Republik Indonesia.
h. Perjanjian kerja sama antara Pemerintah Daerah Kabupaten Majalengka dengan
PT. Fitra Amanah Wisata Nomor KE.00/2460-BKAD/2023 dan No. 028/FAW/XII/2023
tanggal 15 Desember 2023 tentang Kerja Sama Pemanfaatan (KSP) Barang Milik
Daerah Kabupaten Majalengka berupa tanah di Desa Palasah Kecamatan Kertajati
Kabupaten Majalengka Untuk Pembangunan dan Pengelolaan Kertajati Umrok Park
Majalengka.
2.5. Aspek Manajemen dan Usaha
2.5.1. Gambaran Manajemen
Manajemen perusahaan merupakan bagian aktivitas perusahaan yang secara langsung
maupun tidak langsung akan memberikan kontribusi keberhasilan dalam menjalankan
usahanya, baik jangka pendek maupun jangka panjang. Koordinasi semua sumber daya
melalui proses perencanaan, pengorganisasian, penetapan tenaga kerja, pengarahan,
dan pengawasan untuk mencapai tujuan yang telah ditetapkan terlebih dahulu.
Dapat disimpulkan bahwa dalam manajemen harus ada: tujuan, proses, suatu keahlian,
pihak yg mengatur dan di atur.
Sesuai bidang usaha wisata religi dan tour travel haji yang bergerak dalam bidang usaha
wisata religi dan tour travel haji. FAW belum beroperasi secara komersial. Maka Aktifitas
saat ini ditangani oleh karyawan-karyawan inti.
2.5.2. Sumber Daya Manusia
Sumber Daya Manusia merupakan hal yang vital bagi FAW sebagai mitra untuk mencapai
keberhasilan setiap usaha dan kegiatannya. Perseroan menyadari bahwa kinerja usaha
Perseroan sangat terpengaruh dengan kondisi sumber daya manusia, sehingga kebijakan
manajemen sehubungan dengan peran sumber daya manusia antara lain diwujudkan dalam
pemenuhan peraturan-peraturan Pemerintah dalam hal ketenagakerjaan juga fasilitas
lainnya.
Gambaran Perseroan
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW II - 3
Page 22
2.5.3. Kegiatan Usaha
FAW bergerak dalam bidang usaha wisata religi dan tour travel haji. Pada saat ini,
perusahaan belum beroperasi secara komersial sehingga belum terdapat pendapatan.
2.6. Kinerja Keuangan
Berikut data-data laporan keuangan yang diterima:
a. Laporan keuangan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 yang
diaudit oleh Akuntan Publik Drs Moch. Chaeroni, Ak, CA, BKP, CPA dari KAP Drs.
Chaeroni & Rekan dengan opini wajar tanpa modifikasian. Dengan No
00045/2.0713/AU.1/05/0163-1/1/IV/2021 Tanggal 22 April 2021.
b. Laporan keuangan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 yang
diaudit oleh Akuntan Publik Dulgani SE, AK, CPA, CA dari KAP Dra. Suhartati &
Rekan dengan opini wajar tanpa modifikasian. Dengan No
00037/2.0119/AU.1/05/0165-1/1/III/2022 Tanggal 10 Maret 2022.
c. Laporan keuangan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 yang
diaudit oleh Akuntan Publik Dulgani SE, AK, CPA, CA dari KAP Dra. Suhartati &
Rekan dengan opini wajar tanpa modifikasian. Dengan No
00075/2.0119/AU.1/05/0165-2/1/III/2023 Tanggal 24 Maret 2023.
d. Laporan keuangan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 yang
diaudit oleh Akuntan Publik Dulgani SE, AK, CPA, CA dari KAP Dra. Suhartati &
Rekan dengan opini wajar tanpa modifikasian. Dengan No
00029/2.0119/AU.1/05/0165-03/1/II/2024 Tanggal 19 Februari 2024.
e. Laporan keuangan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 yang
diaudit oleh Akuntan Publik Dulgani SE, AK, CPA, CA dari KAP Dra. Suhartati &
Rekan dengan opini wajar tanpa modifikasian. Dengan No
00150/2.0119/AU.1/05/0165-4/1/IV/2025 Tanggal 16 April 2025.
f. Laporan keuangan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2025 yang
diaudit oleh Akuntan Publik Drs. Liasta Karo Karo Surbakti, CAP dari KAP Liasta,
Nirwan, Syafruddin & Rekan dengan opini wajar tanpa modifikasian. Dengan No
00084/2.0887/AU.1/05/0299-1/1/IV/2026 Tanggal 28 April 2026.
Gambaran Perseroan
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW II - 4
Page 23
FAW belum beroperasi secara komersial sejak didirikan tahun 2017 dengan nama PT
FIitra Amanah WIsata. Pada saat ini Perusahaan terutama bergerak dalam bidang usaha
wisata religi dan tour travel haji belum mendapatkan pendapatan. Keuangan FAW selama
6 tahun terakhir terlihat fluktuatif dimana pada tahun 2021 Rugi Usaha mengalami
kenaikan dari tahun 2020 kemudian pada tahun 2022 sampai dengan 2024 terus
mengalami peningkatan dan pada 31 Desember 2025 mengalami penurunan. Hal ini
disebabkan karena pengurangan beban administasi dan umum.
2.6.1. Realisasi Laba Rugi
Tabel 2.1 Realisasi Laba (Rugi) Perseroan
Realisasi Laba Rugi (Dalam Rupiah)
Uraian 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Audited Audited Audited Audited Audited Audited
Pendapatan - - - - - -
Beban Pokok Penjualan 29.500.000 30.297.400 85.213.641 662.168.739 1.393.583.731 189.697.713
Laba Kotor -29.500.000 -30.297.400 -85.213.641 -662.168.739 -1.393.583.731 -189.697.713
Beban Usaha (412.900) (415.800) (446.600) (474.500) 68.179.390 137.684.138
Laba Usaha (29.912.900) (30.713.200) (85.660.241) (662.643.239) (1.325.404.341) (54.013.575)
Pendapatan (Beban) lain-lain - - - - - -
Laba (Rugi) sebelum Pajak (29.912.900) (30.713.200) (85.660.241) (662.643.239) (1.325.404.341) (54.013.575)
Taksiran Pajak - - - - - -
Laba Bersih (29.912.900) (30.713.200) (85.660.241) (662.643.239) (1.325.404.341) (54.013.575)
Pendapatan
FAW belum beroperasi secara komersil sehingga sampai dengan 31 Desember 2025
perusahan belum memiliki dan menghasilkan pendapatan.
Rugi Usaha
Rugi usaha pada tahun 2020 sebesar 29,5 juta kemudian naik pada tahun 2021 menjadi
30,30 juta, pada tahun 2022 tercatat mengalami kenaikan menjadi 85,21 juta dan naik
kembali pada tahun 2023 menjadi 662,27 juta, kemudian naik pada tahun 2024 menjadi
1,39 miliar dan mengalami penurunan pada 31 Desember 2025 menjadi 189,69 juta.
Penyebab utama penurunan Rugi Operasi adalah penurunan pada beban administrasi
dan umum.
Rugi Bersih
Rugi bersih pada tahun 2020 sebesar 29,91 juta kemudian naik pada tahun 2021 menjadi
30,71 juta kemudian naik pada tahun 2022 menjadi 85,66 juta, pada tahun 2023
mengalami kenaikan menjadi 662,64 juta, tahun 2024 naik menjadi 1,32 miliar dan pada
tahun 31 Desember 2025 turun menjadi 54,01 juta. Penyebab utama penurunan Rugi
Bersih Tahun Berjalan adalah penurunan pada beban administrasi dan umum.
Gambaran Perseroan
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW II - 5
Page 24
2.6.2. Realisasi Posisi Keuangan
Tabel 2.2 Realisasi Posisi Keuangan
Realisasi Posisi Keuangan (Dalam Rupiah)
Uraian 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Audited Audited Audited Audited Audited Audited
Aset Lancar 22.745.672 65.032.472 551.604.047 66.644.227 40.439.943.928 30.649.183.454
Aset Tetap - - 627.768.184 1.355.972.265 9.706.380.723 41.356.407.723
Aset Lain-lain - - - - - -
Total Aset 22.745.672 65.032.472 1.179.372.231 1.422.616.492 50.146.324.651 72.005.591.177
Liabilitas Jangka Pendek - - - 5.887.500 - 459.230.101
Liabilitas Jangka Panjang 27.000.000 100.000.000 1.300.000.000 2.200.000.000 2.255.000.000 22.917.950.000
Jumlah Ekuitas (4.254.328) (34.967.528) (120.627.769) (783.271.008) 47.891.324.651 48.628.411.076
Total Liabilitas & Ekuitas 22.745.672 65.032.472 1.179.372.231 1.422.616.492 50.146.324.651 72.005.591.177
Total Aset
Total Aset pada tahun 2020 tercatat sebesar 22,75 juta kemudian naik pada tahun 2021
menjadi 65,03 juta, pada tahun 2022 tercatat kembali mengalami kenaikan menjadi 1,17
miliar kemudian pada tahun 2023 tercatat 1,42 miliar, pada tahun 2024 tercatat naik
menjadi 50,15 miliar dan pada 31 Desember 2025 naik menjadi 72,00 miliar. Penyebab
utama kenaikan Aset adalah peningkatan pada Aset Hak Guna dan Aset Tetap Dalam
Pengerjaan.
Total Liabilitas
Total liabilitas pada tahun pada tahun 2020 sebesar 27,00 juta kemudian naik pada tahun
2021 menjadi 100,00 juta, pada tahun 2022 tercatat mengalami kenaikan menjadi 1,3
miliar kemudian naik pada tahun 2023 menjadi 2,20 miliar, pada tahun 2024 mengalami
kenaikan menjadi 2,25 miliar dan pada 31 Desember 2025 naik menjadi 23,37 miliar.
Penyebab utama kenaikan Liabilitas adalah Utang Sewa Jangka Panjang.
Ekuitas (Defisiensi Modal)
Defisiensi Modal tercatat pada tahun 2020-2025 sebesar 4,25 juta pada tahun 2020
kemudian naik pada tahun 2021 menjadi 34,97 juta, pada tahun 2022 tercatat mengalami
kenaikan menjadi 120,63 juta, pada tahun 2024 naik menjadi 783,27 juta, kemudian
ekuitas pada tahun 2024 mengalami kenaikan menjadi 47,89 miliar dan pada
31 Desember 2025 mengalami kenaikan menjadi 48,62 miliar.
Gambaran Perseroan
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW II - 6
Page 25
2.6.3. Realisasi Arus Kas
Tabel 2.3 Realisasi Arus Kas
(Dalam Rupiah)
LAPORAN ARUS KAS 2020 2021 2022 2023 2024 2025
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Pembayaran kas kepada pihak ketiga (29.500.000) (30.297.400) (712.981.825) (1.384.485.320) (9.749.879.689) -420.400.000
Penerimaan (pembayaran): -
Jasa giro - net - - - - 69.520.590 136.589.938
Pembayaran Pajak - - - - - -14.803.750
Pembayaran Beban Adm. Dan Umum - - - - - -240.663.962
Penghasilan bunga - - - - - -
Beban keuangan (412.900) (415.800) (446.600) (474.500) (1.341.200) -975.800
Arus kas bersih digunakan untuk
(29.912.900) (30.713.200) (713.428.425) (1.384.959.820) (9.681.700.299) (540.253.574)
aktivitas operasi
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI - - - - -
Pemberian Pinjaman kepada Pihak
berelasi -
Uang Muka - Pekerjaan Project Kertajati
-9.245.256.900
Umroh Park
Arus kas bersih digunakan untuk
-9.245.256.900
aktivitas Investasi
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Tambahan modal disetor 0 0 0 0 50.000.000.000 0
Penerimaan dari pihak berelasi 27.000.000 100.000.000 1.200.000.000 1.500.000.000 55.000.000 50.000.000
Pembayaran kepada pihak berelasi 0 (27.000.000) 0 (600.000.000) 0 -55.250.000
Arus kas bersih diperoleh dari aktivitas
pendanaan 27.000.000 73.000.000 1.200.000.000 900.000.000 50.055.000.000 (5.250.000)
PENURUNAN KAS DAN SETARA KAS (2.912.900) 42.286.800 486.571.575 (484.959.820) 40.373.299.701 (9.790.760.474)
KAS DAN SETARA KAS PADA AWAL
25.658.572 22.745.672 65.032.472 551.604.047 66.644.227 40.439.943.928
TAHUN
KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR
22.745.672 65.032.472 551.604.047 66.644.227 40.439.943.928 30.649.183.454
TAHUN
Arus Kas dari Aktivitas Operasi
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi pada tahun 2020 tercatat sebesar
29,91 juta kemudian naik pada tahun 2021 menjadi sebesar 30,71 juta. Pada tahun 2022
meningkat signifikan menjadi 713,43 juta dan kembali meningkat pada tahun 2023
menjadi 1,38 miliar. Pada tahun 2024 meningkat menjadi 9,68 miliar dan pada
31 Desember 2025 tercatat sebesar 540,25 juta. Peningkatan terutama disebabkan oleh
meningkatnya pembayaran kas kepada pihak ketiga dan Pembayaran Beban Adm dan
Umum
Arus Kas dari Aktivitas Investasi
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi pada 31 Desember 2025 tercatat
arus kas bersih digunakan untuk aktivitas investasi sebesar 9,24 miliar.
Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan pada tahun 2020 sebesar 27,00
juta kemudian naik pada tahun 2021 menjadi 73,00 juta. Pada tahun 2022 kembali
meningkat menjadi 1,20 miliar dan pada tahun 2023 turun menjadi 900,00 juta. Pada
tahun 2024 naik menjadi 50,06 miliar terutama berasal dari tambahan modal disetor. Pada
31 Desember 2025 arus kas pendanaan tercatat negatif sebesar Rp. 5,25 juta
dikarenakan pembayaran kepada pihak berelasi.
Gambaran Perseroan
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW II - 7
Page 26
2.6.4. Rasio-Rasio Keuangan
Rasio-rasio keuangan periode per tanggal 31 Desember 2020 sampai dengan
31 Desember 2025, dapat dilihat sebagai berikut :
Tabel 2.4 Rasio-rasio Keuangan
Analisis Rasio
Uraian
2020 2021 2022 2023 2024 2025
Audited Audited Audited Audited Audited Audited
Solvabilitas (X)
Total Debt to Equity Ratio -6,35 -2,86 -10,78 -2,82 0,05 0,48
Total Debt to Total Assets Ratio 1,19 1,54 1,10 1,55 0,04 0,32
Rasio Solvabilitas
Rasio solvabilitas menggambarkan kemampuan perusahaan dalam membayar semua
kewajiban (jangka pendek maupun jangka panjang) FAW. Rasio rata-rata Debt to Equity
Ratio selama tahun 2020-2025 adalah -3,71x dan Debt to Total Asset Ratio sebesar 0,96x.
2.7. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event)
Terdapat kejadian penting setelah tanggal penilaian, sebagai berikut :
a. Sesuai dengan Surat Nomor 143/HFI/III/2026 tanggal 16 Maret 2026 mengenai Surat
Keterangan Lunas, FAW dinyatakan telah menyelesaikan seluruh kewajiban pembayaran
utang kepada FITT dengan total pinjaman sebesar Rp. 2.249.750.000,-
b. Berdasarkan Akta Perubahan mengenai perubahan Direksi dan Komisaris PT. Fitra Amanah
Wisata No. 19 tanggal 28 Januari 2026 dari Notaris Rudy Siswanto, S.H, notaris di Jakarta
Utara. Akta telah diterima dan dicatat dalam Sistem Administrasi Badan Hukum Kementerian
Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat Pemberitahuan dengan No.
AHU-AH.01.09-0122319 tanggal 18 Februari 2026, sehingga susunan anggota Direksi dan
Dewan Komisaris Perseroan menjadi sebagai berikut :
Direktur : Tuan Sriwinanto
Komisaris : Tuan Joni Rizal
Gambaran Perseroan
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW II - 8
Page 27
2.8. Hasil Pemeriksaan Atas Dokumen Hukum Yang Relevan
Kami menerima salinan dokumen-dokumen hukum milik FAW, namun kami tidak
melakukan pengecekan keabsahan dari dokumen tersebut dan tidak ada dokumen-
dokumen hukum tersebut yang mempengaruhi hasil penilaian.
2.9. Uraian mengenai Tenaga Ahli dan hasil pekerjaan Tenaga Ahli dalam hal Penilai
Bisnis mendasarkan Penilaian-nya pada hasil kerja Tenaga Ahli
Dalam penilaian ini kami tidak menggunakan tenaga ahli dan hasil pekerjaan tenaga ahli.
Dengan demikian tidak ada informasi mengenai tenaga ahli dan hasil pekerjaan tenaga
ahli.
2.10. Hasil identifikasi atas aset non operasional, kewajiban non operasional, dan
kelebihan atau kekurangan aset operasional (excess or deficient ) yang terkait
dan pengaruhnya terhadap penilaian
Aset Non Operasional adalah aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan dan
terdiri atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang (reserve aset), Aset
Surplus, atau Aset Investasi. Setelah dilakukan identifikasi, tidak terdapat asset non-
operasional pada FAW.
2.11. Data Industri, Data Pasar, Data Ekonomi, Dan Informasi Empiris Lainnya Yang
Mendukung Penilaian
a. Perkembangan Industri Wisata Religi dan Tour Travel Haji
Dari tahun 2016 - 2025 jumlah perjalanan jemaah haji Indonesia mengalami
peningkatan, tercatat pada 2026 jumlah kuota Jemaah haji Indonesia sebesar
168.800 jemaah dan meningkat menjadi 221.000 jemaah pada tahun 2020. Kuota
haji pada 2022 tercatat sebanyak 100.051 jemaah, kemudian Kembali normal seperti
tahun sebelum pandemi menjadi 221.000 jemaah pada 2023. Tahun 2024
mendapatkan tambahan kuota dari Arab Saudi sehingga meningkat menjadi 241.000
jemaah, namun pada tahun 2025 kuota Jemaah haji kembali sebesar 221.000
jemaah. Pemerintah Indonesia melalui Kementerian Haji dan Umrah Republik
Indonesia menetapkan kuota haji Indonesia tahun 2026 sebanyak 221.000 jemaah
terdiri dari 203.320 jemaah haji regular dan 17.680 jemaah haji khusus.
Pemberdayaan potensi ekonomi nasional dilakukan oleh pemerintah dengan
pengikutsertaan pelaku usaha nasional dalam industri jasa penerbangan, jasa
perjalanan (tour & travel) dan jasa boga.
Gambaran Perseroan
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW II - 9
Page 28
b. Prospek Industri Wisata Religi dan Tour Travel Haji
Situasi pemberangkatan haji di Indonesia harus antri sekitar 10 - 35 tahun
dikarenakan jumlah kuota jemaah yang diberikan Arab Saudi tak seimbang dengan
jumlah peminat yang banyak. Animo masyarakat yang ingin menunaikan ibadah haji
dari tahun ke tahun selalu meningkat namun dengan keterbatasan kuota jamaah haji
Indonesia tidak bisa berangkat sesuai dengan tahun yang diinginkan. Kuota haji
tahun 2025 sebanyak 221.000 sedangkan jumlah perjalanan umrah sampai April
2025 mencapai 648.484 orang, mengindikasikan minat yang besar untuk perjalanan
umrah dikarenanya lamanya menunggu keberangkatan haji di Indonesia. Jumlah
Jemaah umrah selama periode 2022 sampai 2025 terus mengalami kenaikan. Pada
tahun 2023 tercatat jumlah Jemaah umrah sebesar 1.368.616, meningkat sebesar
36% dibandingkan dengan tahun 2022 sebesar 1.006.306 jemaah. Peningkatan
jumlaah Jemaah umrah kembali tercatat pada tahun 2024 sebesar 7,19%
dibandingkan tahun sebelumnya, dan tercatat Januari sampai April 2025 sebesar
648.485 jemaah umrah. Potensi ekonomi dari ekosistem haji dan umrah diperkirakan
meningkat dari sebesar Rp 65 triliun pada 2023 menjadi Rp 194 triliun pada 2030.
Industri perjalanan haji dan umrah Indonesia berada pada titik yang strategis
didukung oleh pembentukan Kementerian baru, masifnya adaptasi teknologi digital
dan potensi pasar yang sangat besar hingga 2030. Peluang lainnya didukung oleh
Visi Arab Saudi tahun 2030 dengan adanya peningkatan kapasitas dan kualitas
layanan. Pemerintah memproyeksikan total Jemaah haji dan umrah mencapai 3,3
juta pada tahun 2030.
2.12. Informasi Non Keuangan Yang Relevan Mengenai Objek Penilaian
FAW merupakan perusahaan yang bergerak dalam bidang usaha wisata religi dan tour
travel haji yang saat ini belum beroperasi secara komersial.
2.13. Informasi Perpajakan
Berdasarkan informasi dari pihak manajemen, tidak ada masalah perpajakan yang dapat
berpengaruh terhadap hasil penilaian.
Gambaran Perseroan
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW II - 10
Page 29
2.14. Uraian mengenai penyesuaian (normalisasi) data laporan keuangan serta
pertimbangan yang mendasari setiap penyesuaian (normalisasi) terhadap data
laporan keuangan.
Laporan keuangan yang disajikan sudah sesuai dengan fakta, tidak terdapat akun-akun
diluar usaha yang berpengaruh terhadap laporan keuangan, yang dapat mempengaruhi
hasil penilaian. Pada laporan ini tidak ada penyesuaian data laporan keuangan yang
dilakukan dikarenakan sudah sesuai pasar.
2.15. Perbandingan Laporan Keuangan Yang Sebanding (common size) Periode Yang
Sesuai.
LAPORAN LABA RUGI DAN
2020 2021 2022 2023 2024 2025
PENGHASILAN KOMPREHENSIF LAIN
Pendapatan - - - - - -
Beban Pokok Pendapatan - - - - - -
Laba (rugi) Kotor - - - - - -
Beban Administrasi dan Umum 29.500.000 30.297.400 85.213.641 662.168.739 1.393.583.731 189.697.713
Rugi Operasi (29.500.000) (30.297.400) (85.213.641) (662.168.739) (1.393.583.731) (189.697.713)
Pendapatan (beban) lain-lain
Jasa Giro - - - 86.900.736 171.654.918
Administrasi Bank (412.900) (415.800) (446.600) (474.500) (1.341.200) -32.324.480
Pajak Jasa Giro - - - - (17.380.146) -1.646.300
Rugi Sebelum Pajak Penghasilan (29.912.900) (30.713.200) (85.660.241) (662.643.239) (1.325.404.341) (54.013.575)
Manfaat (beban) pajak penghasilan
Pajak Kini - - - - - -
Pajak Tangguhan - - - - - -
Rugi Tahun Berjalan (29.912.900) (30.713.200) (85.660.241) (662.643.239) (1.325.404.341) (54.013.575)
Penghasilan Komprehensif Lain - - - - - -
Rugi Komprehensif Tahun Berjalan (29.912.900) (30.713.200) (85.660.241) (662.643.239) (1.325.404.341) (54.013.575)
Jumlah Aset 22.745.672 65.032.472 1.179.372.231 1.422.616.492 50.146.324.651 72.005.591.177
Perubahan
Asset 185,91% 1713,51% 20,62% 3424,94% 43,59%
Jumlah Liabilitas 27.000.000 100.000.000 1.300.000.000 2.205.887.500 2.255.000.000 23.377.180.101
Perubahan
Liabilitas 270,37% 1200,00% 69,68% 2,23% 936,68%
Jumlah Ekuitas (4.254.328) (34.967.528) (120.627.769) (783.271.008) 47.891.324.651 48.628.411.076
Perubahan
Ekuitas 721,93% 244,97% 549,33% -6214,27% 1,54%
Pada perbandingan laporan keuangan tersebut diatas, dapat dilihat bahwa FAW tahun
2020 – 2025 mengalami rugi usaha dikarenakan perusahaan belum beroperasi sehingga
tidak memiliki pendapatan.
Total aset FAW tahun 2020 – 2025 mengalami kenaikan, pada tahun 2025 mengalami
peningkatan tertinggi. Liabilitas FAW pada tahun 2020 – 2025 mengalami kenaikan
kemudian tahun terakhir naik sebesar 936,68%. Defisiensi modal terjadi pada tahun 2020
– 2023 mengalami kenaikan selama 3 tahun, dan ekuitas tercatat meningkat pada tahun
2024 – 31 Desember 2025.
Gambaran Perseroan
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW II - 11
Page 30
2.16. Perbandingan Informasi Keuangan Industri Yang Sebanding (common size) Periode
Sesuai
FAW bergerak dibidang usaha wisata religi dan tour travel haji. Dilihat di bursa pada saat
ini, tidak terdapat perusahaan yang sebanding dengan FAW di Bursa Efek Indonesia yang
telah menawarkan sahamnya. Sehingga tidak bisa dijadikan “benchmark” untuk usaha
dibidang wisata religi dan tour travel haji.
2.17. Informasi Kompensasi Bagi Pemegang Saham
Menurut informasi pihak manajemen tidak ada kompensasi khusus bagi para pemegang
saham, diluar gaji serta fasilitas perusahaan yang sesuai dengan normal.
2.18. Informasi Mengenai Asuransi Karyawan Kunci
Berdasarkan informasi pihak manajemen serta laporan keuangan yang ada, Asuransi
yang ditanggung oleh perusahaan adalah BPJS dan asuransi kesehatan bagi karyawan
kunci.
2.19. Perbandingan Kinerja Objek Penilaian Dengan Tren Industri Sebanding
Analisis Rasio
Uraian Objek Penialaian
STTP PANR
Solvabilitas (X)
Total Debt to Equity Ratio 0,4 0,62 0,48
Total Debt to Total Assets Ratio 0,29 0,38 0,32
Rasio Solvabilitas
Rasio solvabilitas menggambarkan kemampuan perusahaan dalam membayar semua
liabilitas (jangka pendek maupun jangka panjang) Perseroan. Rasio rata-rata jumlah
liabilitas terhadap jumlah ekuitas (Debt to Equity Ratio / DER) rata-rata pembanding
memiliki DER sebesar 0,51x sedangkan FAW berada dibawah rata-rata tersebut yaitu
sebesar 0,48x.
Gambaran Perseroan
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW II - 12
Page 31
2.20. Analisa Pembahasan Manajemen
FAW belum beroperasi secara komersial sejak didirikan tahun 2017 dengan nama
PT. Fitra Amanah Wisata. FAW merupakan perusahaan yang memiliki kegiatan usaha
wisata religi dan tour travel haji selain itu usaha lainnya yaitu penyediaan hotel dan
penginapan bagi jamaah haji serta manajemen pengelolaan wisata religi manasik umrah
yang profesional, amanah dan berkah. Perusahaan sudah memiliki pengetahuan di
bidang tour & travel secara internasional. FAW bertekad untuk memberikan harga
terjangkau dengan pelayanan yang terbaik bagi calon haji atau hajah. FAW memiliki kerja
sama pemanfaatan barang daerah berupa tanah untuk Pembangunan dan pengelolaan
Kertajati Umroh Park Majalengka berdasarkan Perjanjian Kerja Sama antara Pemerintah
Daerah Kabupaten Majalengka dengan PT. Fitra Amanah Wisata Nomor KE.00/2460-
BKAD/2023 dan No. 028/FAW/XII/2023 tanggal 15 Desember 2023 dengan jangka waktu
kerja sama pemanfataan 30 tahun sampai dengan 12 Desember 2053.
a. Analisis dan Pembahasan Mengenai Keuntungan dan Kerugian atas Kontrak Usaha
PT Fitra Amanah Wisata memiliki Perjanjian Kerja Sama Pemanfaatan (KSP) antara
Pemerintah Daerah Kabupaten Majalengka dan PT Fitra Amanah Wisata Nomor
KE.00/2460-BKAD/2023 dan Nomor 028/FAW/XII/2023 tanggal 15 Desember 2023
dengan jangka waktu kerja sama selama 30 tahun sampai dengan 12 Desember 2053.
Kerja sama tersebut merupakan dasar bagi Perseroan untuk mengembangkan
kegiatan usaha yang meliputi wisata religi, perjalanan haji dan umrah, penyediaan
hotel dan penginapan bagi jamaah haji dan umrah, serta pengelolaan pusat manasik
umrah.
Dari sisi potensi keuntungan, kontrak tersebut memberikan hak kepada Perseroan
untuk memanfaatkan aset dalam jangka panjang sehingga dapat menjadi landasan
pengembangan usaha dan sumber pendapatan di masa mendatang. Selain itu, lokasi
pengembangan yang berada di Kabupaten Majalengka berpotensi memperoleh
manfaat dari keberadaan kawasan Bandara Internasional Jawa Barat (Kertajati) dan
pengembangan kawasan penunjangnya.
Adapun dari sisi risiko, mengingat Perseroan masih berada pada tahap
pengembangan dan belum beroperasi secara komersial, realisasi manfaat ekonomi
dari kontrak tersebut masih bergantung pada keberhasilan pembangunan fasilitas
usaha, kemampuan memperoleh pelanggan, kondisi industri perjalanan religi, serta
kemampuan Perseroan memenuhi kewajiban yang diatur dalam perjanjian kerja sama.
Dengan demikian, sampai dengan tanggal penilaian, keuntungan maupun kerugian
Gambaran Perseroan
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW II - 13
Page 32
yang berasal dari kontrak usaha tersebut belum dapat dievaluasi berdasarkan kinerja
operasional yang telah terealisasi.
b. Analisis dan Pembahasan Mengenai Aset dan Liabilitas di Luar Laporan Posisi
Keuangan (Kontinjensi)
Berdasarkan informasi yang diperoleh dari manajemen dan dokumen yang tersedia,
tidak terdapat informasi mengenai aset atau liabilitas kontinjensi yang material di luar
yang telah dicatat dalam laporan posisi keuangan Perseroan.
Namun demikian, Perseroan memiliki hak dan kewajiban yang timbul dari Perjanjian
Kerja Sama Pemanfaatan dengan Pemerintah Daerah Kabupaten Majalengka yang
bersifat kontraktual. Hak dan kewajiban tersebut berpotensi menimbulkan konsekuensi
ekonomi di masa mendatang sesuai dengan ketentuan yang diatur dalam perjanjian
kerja sama tersebut.
c. Analisis dan Pembahasan Mengenai Hasil Penjualan Produk atau Jasa pada Periode
Sebelumnya
Sampai dengan tanggal penilaian, Perseroan belum menjalankan kegiatan usaha
secara komersial sehingga belum menghasilkan pendapatan dari penjualan produk
maupun jasa. Oleh karena itu, tidak terdapat data penjualan historis yang dapat
digunakan sebagai dasar analisis pertumbuhan pendapatan, profitabilitas, maupun
kinerja operasional.
d. Perbandingan Kinerja Saat Ini dengan Kinerja Historis Objek Penilaian
Karena Perseroan belum melakukan kegiatan operasional komersial baik pada periode
berjalan maupun periode sebelumnya, maka belum tersedia data historis yang
memadai untuk dilakukan analisis tren maupun perbandingan kinerja dari waktu ke
waktu. Kondisi Perseroan saat ini masih berada pada tahap pengembangan usaha
(development stage), dengan fokus pada pelaksanaan kerja sama pemanfaatan aset
dan persiapan sarana serta prasarana yang diperlukan untuk mendukung kegiatan
usaha yang direncanakan.
Gambaran Perseroan
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW II - 14
Page 33
e. Perbandingan Kinerja Objek Penilaian dengan Tren Industri yang Sesuai
Perbandingan kinerja Perseroan dengan pelaku industri sejenis belum dapat dilakukan
secara kuantitatif karena Perseroan belum menghasilkan pendapatan maupun
indikator operasional yang dapat dibandingkan dengan perusahaan lain dalam industri
yang sama.
Meskipun demikian, secara umum industri perjalanan haji dan umrah serta wisata religi
di Indonesia memiliki prospek yang relatif baik. Indonesia merupakan negara dengan
jumlah penduduk muslim terbesar di dunia dan secara konsisten menjadi salah satu
negara dengan jumlah jamaah umrah terbesar. Selain itu, peningkatan mobilitas
masyarakat pascapandemi dan berkembangnya kebutuhan layanan perjalanan religi
terpadu berpotensi mendukung pertumbuhan industri tersebut dalam jangka panjang.
Namun demikian, keberhasilan Perseroan dalam memanfaatkan peluang tersebut
akan bergantung pada kemampuan Perseroan dalam merealisasikan rencana bisnis,
membangun fasilitas yang direncanakan, mengembangkan jaringan pemasaran, serta
menghadapi tingkat persaingan dalam industri perjalanan religi dan jasa
pendukungnya.
Gambaran Perseroan
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW II - 15
Page 34
BAB III
ASPEK MAKRO BISNIS DAN PEMASARAN
3.1. Pertumbuhan Ekonomi Indonesia
Prospek perekonomian global dalam tren melambat dengan ketidakpastian yang tetap
tinggi. Pertumbuhan ekonomi dunia 2026 diprakirakan melambat dan dibarengi dengan
divergensi pertumbuhan antarnegara. Prospek pertumbuhan ekonomi global yang
melambat terutama dipengaruhi oleh dampak tarif resiprokal Amerika Serikat (AS) dan
berlanjutnya tensi geopolitik, kecuali AS yang diprakirakan meningkat dipengaruhi oleh
besarnya stimulus fiskal dan tingginya investasi, termasuk investasi terkait artificial
intelligence (AI). Ekonomi Eropa dan Jepang diprakirakan melambat dipengaruhi oleh
kinerja ekspor yang turun sejalan dengan perlambatan ekonomi global serta permintaan
domestik yang belum kuat di tengah pengaruh investasi AI yang meningkat. Ekonomi
Tiongkok tetap dalam tren melambat akibat konsumsi rumah tangga yang belum kuat,
sementara ekonomi India juga belum kuat dengan menurunnya permintaan domestik dan
kinerja sektor eksternal. Dari pasar keuangan global, ruang penurunan Fed Funds Rate
(FFR) tetap terbuka seiring pasar tenaga kerja yang masih lemah. Yield UST terutama
tenor panjang tetap tinggi sejalan dengan peningkatan risiko fiskal AS. Perkembangan ini
mendorong aliran modal ke negara berkembang terjadi secara selektif, terutama ke
saham dan obligasi jangka pendek. Indeks mata uang dolar AS terhadap mata uang
negara maju (DXY) melemah di tengah kenaikan permintaan terhadap safe haven assets
yang mendorong kenaikan harga emas.
Ekonomi Indonesia tumbuh lebih tinggi didukung berbagai kebijakan yang ditempuh
Pemerintah dan Bank Indonesia. Pertumbuhan ekonomi pada triwulan IV 2025 tercatat
sebesar 5,39% (yoy), lebih tinggi dari pertumbuhan pada triwulan sebelumnya sebesar
5,04% (yoy). Peningkatan ini terutama ditopang oleh permintaan domestik dari konsumsi
rumah tangga dan investasi sejalan dengan dampak positif berbagai stimulus kebijakan
Pemerintah dan bauran kebijakan Bank Indonesia. Dengan perkembangan ini,
pertumbuhan ekonomi secara keseluruhan tahun 2025 sebesar 5,11% (yoy), lebih tinggi
dibandingkan dengan pertumbuhan pada 2024 sebesar 5,03% (yoy) dan diikuti dengan
perbaikan kualitas ketenagakerjaan..Pertumbuhan ekonomi yang lebih tinggi diprakirakan
berlanjut pada triwulan I 2026. Konsumsi rumah tangga meningkat ditopang berbagai
program stimulus Pemerintah, pelonggaran kebijakan moneter, ekspektasi konsumen
yang terus membaik serta peningkatan kegiatan ekonomi pada berbagai Hari Besar
Keagamaan Nasional (HBKN) di triwulan I 2026 seperti Tahun Baru Imlek, Hari Suci
Nyepi, dan Idulfitri 1447 H.
Aspek Makro Bisnis dan Pemasaran
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW III - 1
Page 35
Tabel 3.1 Pertumbuhan Ekonomi Dari Sisi Pengeluaran
Sumber : Badan Pusat Statistik
3.2. Neraca Pembayaran Indonesia
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) tetap sehat di tengah ketidakpastian global. Pada
triwulan IV 2025, NPI diprakirakan tetap baik didukung neraca perdagangan yang tetap
mencatat surplus pada Desember 2025 sebesar 2,5 miliar dolar AS, ditopang terutama
oleh ekspor berbasis sumber daya alam. Perkembangan ini mendorong tetap rendahnya
defisit transaksi berjalan pada 2025 kisaran defisit 0,5% sampai dengan surplus 0,3% dari
PDB. Pada triwulan I 2026, neraca perdagangan diprakirakan kembali mencatat surplus
ditopang oleh membaiknya ekspor nonmigas. Sementara itu, aliran investasi portofolio
asing pada triwulan I 2026 (hingga 13 Februari 2026) mencatat net inflows sebesar 1,6
miliar dolar AS terutama ditopang aliran modal asing yang cukup besar ke SRBI dan SBN,
sedangkan aliran modal pada saham mencatat outflows. Posisi cadangan devisa
Indonesia pada akhir Januari 2026 tetap tinggi sebesar 154,6 miliar dolar AS, setara
dengan pembiayaan 6,3 bulan impor atau 6,1 bulan impor dan pembayaran utang luar
negeri Pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan internasional sekitar 3 bulan
impor.
Aspek Makro Bisnis dan Pemasaran
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW III - 2
Page 36
Tabel 3.2 Neraca Pembayaran Indonesia
2
Sumber : Bank Indonesia.
3.3. Inflasi
Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) tetap terkendali. Inflasi IHK pada Januari 2026
tercatat sebesar 3,55% (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan realisasi pada bulan
sebelumnya sebesar 2,92% (yoy). Peningkatan tersebut disebabkan oleh faktor base
effect kebijakan diskon tarif listrik rumah tangga sebesar 50% yang ditempuh pada Januari
dan Februari 2025. Sementara itu, inflasi inti tetap terjaga rendah sebesar 2,45% (yoy)
sejalan dengan kapasitas perekonomian yang masih dapat memenuhi peningkatan
kegiatan ekonomi. Inflasi kelompok VF juga terjaga rendah sebesar 1,14% (yoy) seiring
dengan peningkatan pasokan komoditas cabai merah, cabai rawit, dan bawang merah
pada masa panen.
Kebijakan moneter Bank Indonesia terus diperkuat untuk mendorong pertumbuhan
ekonomi lebih tinggi dengan tetap menjaga stabilitas perekonomian. Suku bunga BI-Rate
pada Januari 2026 tetap dipertahankan pada level terendah sejak tahun 2022 yaitu
sebesar 4,75%, setelah turun 150 bps sejak September 2024, masing-masing 25 bps
pada September 2024 dan 125 bps selama tahun 2025. Kebijakan stabilisasi nilai tukar
Rupiah juga terus diperkuat dengan intervensi di pasar off-shore melalui NDF dan
intervensi di pasar domestik melalui pasar spot, DNDF, serta pembelian SBN di pasar
sekunder. Ekspansi likuiditas Rupiah juga ditempuh Bank Indonesia melalui penurunan
posisi instrumen moneter SRBI dari Rp916,97 triliun pada awal tahun 2025 menjadi
Aspek Makro Bisnis dan Pemasaran
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW III - 3
Page 37
Rp819,50 triliun pada 18 Februari 2026. Bank Indonesia juga membeli SBN sebagai
bentuk sinergi erat antara kebijakan moneter dan kebijakan fiskal, yang pada 2026 (hingga
18 Februari 2026) mencapai Rp39,92 triliun, termasuk pembelian di pasar sekunder
sebesar Rp20,23 triliun. Pembelian SBN di pasar sekunder dilakukan sesuai mekanisme
pasar, terukur, transparan, dan konsisten dengan program moneter dalam menjaga
stabilitas perekonomian sehingga dapat terus menjaga kredibilitas kebijakan moneter.
Grafik 3.1 Inflasi
Sumber : Bank Indonesia
3.4. Nilai Tukar Rupiah
Bank Indonesia terus memperkuat kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah dari dampak
negatif ketidakpastian pasar keuangan global. Nilai tukar Rupiah pada 18 Februari 2026
tercatat sebesar Rp16.880 per dolar AS, melemah 0,56% (ptp) dibandingkan dengan level
akhir Januari 2026. Pelemahan nilai tukar tersebut terutama dipengaruhi oleh tingginya
ketidakpastian pasar keuangan global, di tengah meningkatnya permintaan valas
korporasi domestik sejalan kenaikan kegiatan ekonomi. Bank Indonesia memandang nilai
tukar Rupiah telah dinilai rendah (undervalued) dibandingkan dengan kondisi fundamental
ekonomi Indonesia, termasuk konsistensi dengan pengendalian inflasi sesuai sasaran
2,5±1% pada 2026 dan 2027. Untuk itu, Bank Indonesia terus meningkatkan intensitas
stabilisasi nilai tukar Rupiah baik melalui intervensi di pasar NDF luar negeri (off-shore)
maupun transaksi spot dan DNDF di pasar dalam negeri.
Aspek Makro Bisnis dan Pemasaran
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW III - 4
Page 38
Grafik 3.2 Indeks Rupiah terhadap USD, Negara Maju kecuali AS, dan Negara Berkembang
Sumber : Bank Indonesia
3.5. Perkembangan Industri Tour and Travel Haji Umrah
Indonesia merupakan salah satu negara dengan populasi Muslim terbesar di dunia dan
menjadikan negara ini sebagai pengirim jemaah haji tertinggi di dunia. Berdasarkan
Undang-undang Nomor 17 tahun 1999, negara mengakui bahwa ibadah haji merupakan
rukun islam yang kelima yang wajib dilaksanakan oleh umat Islam yang memenuhi kriteria
“istitha’ah berupa kemampuan materi, fisik dan mental. Penyelenggaraan haji di Indonesia
menjadi tanggung jawab Menteri Agama yang dalam pelaksanaan dilakukan oleh
Direktorat Jenderal Bimbingan Masyarakat Islam dan Urusan Haji. Pelaksanaan haji
hanya dapat dilakukan pada waktu tertentu yaitu antara tanggal 8 sampai dengan 13
Dzulhijah setiap tahunnya dan diperlukan pengorbanan seperti harta kekayaan,
meninggalkan pekerjaan dan keluarga selama waktu tersebut. Menunaikan ibadah haji
adalah cita-cita seorang muslim yang termasuk dalam perjalanan agama, selain itu juga
memiliki dampak sosial dan ekonomi. Hal tersebut mengindikasikan dengan adanya
perkembangan ekonomi yang meningkat akan sejalan dengan jumlah jamaah haji dari
tahun ke tahun. Perkembangan quota jumlah Jemaah haji Indonesia dari tahun 2016 –
2025 sebagai berikut:
Aspek Makro Bisnis dan Pemasaran
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW III - 5
Page 39
Grafik 3.3 Jumlah Kuota Jemaah Haji Indoensia 2016 - 2025
Sumber : Direktorat Jenderal Penyelenggaraan Haji dan Umrah
Dari tahun 2016 - 2025 jumlah perjalanan jemaah haji Indonesia mengalami peningkatan
tercatat pada 2016 jumlah kuota Jemaah haji Indonesia sebesar 168.800 jemaah dan
meningkat menjadi 221.000 jemaah pada tahun 2020. Namun, pandemi Covid-19 yang
melanda dunia menyebabkan kegiatan ibadah haji dihentikan total pada tahun 2020 hingga
2021. Kegiatan kembali dibuka pada tahun 2022 dengan pembatasan perjalanan yang
cukup ketat dan kuota haji belum sepenuhnya pulih. Kuota haji pada 2022 tercatat sebanyak
100.051 jemaah, kemudian Kembali normal seperti tahun sebelum pandemi menjadi
221.000 jemaah pada 2023. Tahun 2024 mendapatkan tambahan kuota dari Arab Saudi
sehingga meningkat menjadi 241.000 jemaah, namun pada tahun 2025 kuota Jemaah haji
kembali sebesar 221.000 jemaah. Pemerintah Indonesia melalui Kementerian Haji dan
Umrah Republik Indonesia menetapkan kuota haji Indonesia tahun 2026 sebanyak 221.000
jemaah terdiri dari 203.320 jemaah haji regular dan 17.680 jemaah haji khusus.
Provinsi dengan jumlah pendaftar lebih besar akan mendapatkan kuota yang lebih besar
dan diharapkan masa tunggu jemaah antar provinsi menjadi seragam dan tidak ada
perbedaan signifikan. Skema perhitungan baru ini membuat 10 provinsi mengalami
penambahan kuota yang berdampak pada pemendekan masa tunggu, sedangkan 20
provinsi mengalami penyesuaian kuota menyebabkan penambahan waktu tunggu. Berikut
ini merupakan perkembangan kuota Jemaah haji menurut provinsi dari tahun 2016 – 2024:
Aspek Makro Bisnis dan Pemasaran
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW III - 6
Page 40
Tabel 3.3 Perkembangan Kuota Jemaah Haji Menurut Provinsi 2016 – 2024
Provinsi 2016 2017 2018 2019 2020 2022 2023 2024
Aceh 3.140 4.393 4.393 4.651 4.378 1.999 4.378 4.378
Sumatera Utara 6.588 8.356 8.356 8.531 8.328 3.802 8.328 8.328
Sumatera Barat 3.599 4.628 4.628 5.005 4.613 2.106 4.613 4.613
Riau 4.036 5.064 5.064 5.359 5.047 2.304 5.047 5.047
Jambi 2.108 2.919 2.919 3.273 2.909 1.328 2.909 2.909
Sumatera Selatan 5.088 7.035 7.035 7.195 7.012 3.201 7.012 7.012
Bengkulu 1.292 1.641 1.641 1.940 1.636 747 1.636 1.636
Lampung 5.026 7.074 7.074 7.355 7.050 3.219 7.050 7.050
Kepulauan Bangka
Belitung 732 1.069 1.069 1.255 1.065 486 1.065 1.065
Kepulauan Riau 795 1.295 1.295 1.505 1.291 589 1.291 1.291
DKI Jakarta 5.668 7.952 7.952 8.302 7.926 3.619 7.926 7.926
Jawa Barat 30.088 38.852 38.852 39.198 38.723 17.679 38.723 38.723
Jawa Tengah 23.717 30.479 30.479 30.860 30.377 13.868 30.377 30.377
Daerah Istimewa
Yogyakarta 2.474 3.158 3.158 3.537 3.147 1.437 3.147 3.147
Jawa Timur 27.323 35.270 35.270 35.706 35.152 16.048 35.152 35.152
Banten 6.834 9.493 9.493 9.818 9.461 4.319 9.461 9.461
Bali 512 700 700 1.054 698 319 698 698
Nusa Tenggara Barat 3.596 4.514 4.514 4.912 4.499 2.054 4.499 4.499
Nusa Tenggara Timur 521 670 670 965 668 305 668 668
Kalimantan Barat 1.872 2.527 2.527 2.763 2.519 1.150 2.519 2.519
Kalimantan Tengah 1.080 1.617 1.617 1.920 1.612 736 1.612 1.612
Kalimantan Selatan 3.050 3.831 3.831 4.155 3.818 1.743 3.818 3.818
Kalimantan Timur 2.256 3.012 2.595 2.843 2.586 1.181 2.586 2.586
Kalimantan Utara - - 417 776 416 190 416 416
Sulawesi Utara 561 715 715 882 713 326 713 713
Sulawesi Tengah 1.407 2.000 2.000 2.250 1.993 910 1.993 1.993
Sulawesi Selatan 5.777 7.296 7.296 7.759 7.272 3.320 7.272 7.272
Sulawesi Tenggara 1.347 2.026 2.026 2.341 2.019 922 2.019 2.019
Gorontalo 714 981 981 1.178 978 447 978 978
Sulawesi Barat 1.155 1.458 1.458 1.773 1.453 663 1.453 1.453
Maluku 569 1.090 1.090 1.272 1.086 496 1.086 1.086
Maluku Utara 853 1.080 1.080 1.321 1.076 491 1.076 1.076
Papua Barat 569 725 725 330 1.076 723
Papua Barat Daya 951 723 723
Papua 853 1.080 1.080 1.395 1.076 491 1.076
Tambahan 20.000
Haji Khusus 13.600 17.000 17.000 17.000 17.680 7.226 17.680
TOTAL 168.800 221.000 221.000 231.000 221.000 100.051 203.320 241.000
Sumber : Direktorat Jenderal Penyelenggaraan Haji dan Umrah, Satudata.Kemenag.go.id
Aspek Makro Bisnis dan Pemasaran
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW III - 7
Page 41
Provinsi dengan kuota Jemaah haji paling banyak yaitu Jawa Barat, diikuti oleh Jawa Timur
dan Jawa Tengah masing-masing sebesar 38.723 jemaah, 35.152 jemaah dan 30.377
jemaah pada tahun 2025. Peningkatan jumlah jamaah haji setiap tahun merupakan indikasi
keberhasilan pemerintah dan lembaga terkait dalam negosiasi kuota dengan pemerintah
Arab Saudi, serta cermin peningkatan kesejahteraan ekonomi masyarakat Indonesia.
Laporan global muslim travel index tahun 2023 menyebut Indonesia pada peringkat ke-2
negara yang siap menyelenggarakan wisata halal termasuk perjalanan ibadah.
Penyelenggaraan ibadah haji mencakup 3 dimensi penting, yaitu Pembinaan, Pelayanan
dan Perlindungan yang masuk dalam bagian Biaya Penyelenggaraan Ibadah Haji (BPIH).
Pembiayaan penyelenggaraan haji berasal dari jamaah haji yang membayar sejumlah dana
untuk menunaikan ibadah haji disebut dengan BPIH dengan besaran bervariasi setiap
tahunnya sesuai fluktuasi nilai tukar valuta asing dan kondisi perekonomian. Selain itu,
terdapat BPIH untuk haji khusus yang ditetapkan lebih tinggi dari haji regular karena
perbedaan signifikan fasilitas yang didapatkan jamaah haji. Biaya lainnya yang dikeluarkan
jamaah haji di luar BPIH yaitu biaya pemeriksaan, perjalanan dari daerah asal ke asrama
embarkasi dan sebaliknya, biaya ziarah, dan biaya Dam.
Pemberdayaan potensi ekonomi nasional dilakukan oleh pemerintah dengan
pengikutsertaan pelaku usaha nasional dalam industri jasa penerbangan, jasa perjalanan
(tour & travel) dan jasa boga. Mekanisme competition for the market diimplementasikan agar
mendapatkan kualitas pelayanan terbaik dengan harga rasional. Situasi pemberangkatan
haji di Indonesia harus antri sekitar 10 - 35 tahun dikarenakan jumlah kuota jemaah yang
diberikan Arab Saudi tak seimbang dengan jumlah peminat yang banyak. Animo masyarakat
yang ingin menunaikan ibadah haji dari tahun ke tahun selalu meningkat namun dengan
keterbatasan kuota jamaah haji Indonesia tidak bisa berangkat sesuai dengan tahun yang
diinginkan.
Kuota haji tahun 2025 sebanyak 221.000 sedangkan jumlah perjalanan umrah sampai April
2025 mencapai 648.484 orang, mengindikasikan minat yang besar untuk perjalanan umrah
dikarenanya lamanya menunggu keberangkatan haji di Indonesia. Perkembangan jumlah
Jemaah umrah di Indonesia tahun 2022 sampai dengan April 2025 sebagai berikut:
Aspek Makro Bisnis dan Pemasaran
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW III - 8
Page 42
Grafik 3.4 Jumlah Jemaah Umrah Indonesia 2022 – April 2025
Sumber : Direktorat Jenderal Penyelenggaraan Haji dan Umrah
Jumlah Jemaah umrah selama periode 2022 sampai 2025 terus mengalami kenaikan. Pada
tahun 2023 tercatat jumlah Jemaah umrah sebesar 1.368.616, meningkat sebesar 36%
dibandingkan dengan tahun 2022 sebesar 1.006.306 jemaah. Peningkatan jumlaah Jemaah
umrah kembali tercatat pada tahun 2024 sebesar 7,19% dibandingkan tahun sebelumnya,
dan tercatat Januari sampai April 2025 sebesar 648.485 jemaah umrah.
Pertimbangan lain oleh calon jemaah haji yaitu memilih pergi umrah dahulu dan menarik
dana haji yang sudah disetor sebelumnya. Hal tersebut menjadi salah satu pendorong
meningkatnya jumlah permintaan umrah dan PPIU di Indonesia. Selain itu, faktor lain yang
mendorong pertumbuhan permintaan umrah yaitu pertumbuhan jumlah penduduk muslim,
peningkatan kesadaran agama, serta kemajuan transportasi teknologi dan digitalisasi.
Penyelenggaran perjalanan ibadah umrah merupakan kegiatan business to business antara
pihak Arab Saudi (muassasah) dengan Penyelenggara Perjalanan Ibadah Umrah (PPIU) di
Indonesia. Ibadah umrah dalam Undang-undang merupakan ibadah umrah yang dilakukan
di luar musim haji. Pemerintah Arab Saudi dan Indonesia bertindak sebagai regulator dan
pengawas bukan sebagai operator. Pelayanan terhadap jemaah umrah didelegasikan
kepada swasta (syarikat/muassasah) termasuk penerbitan visa umrah yang harus melalui
pihak swasta Arab Saudi.
Aspek Makro Bisnis dan Pemasaran
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW III - 9
Page 43
Permintaan atas perjalanan ibadah umrah yang tinggi diantaranya membuka pasar yang
besar untuk bisnis pada penyelenggara travel umrah. Permintaan yang tinggi untuk
beribadah ke tanah suci merupakan peluang dan tantangan bagi pemerintah dan
penyelenggara PPIU dan Penyelenggara Ibadah Haji Khusus (PIHK). Pihak yang dapat
menjalankan ibadah haji khusus harus mempunyai izin dari Menteri sebagai PIHK. Lembaga
ini nantinya bertanggung jawab atas penyelengaraan ibadah haji dan umroh khusus.
Dengan peranan sebagai berikut:
a. Menyelenggarakan ibadah haji dan umrah khusus
PIHK mengatur dan menyelenggarakan ibadah haji dan umrah khusus bagi kelompok
tertentu seperti perziarah yang membutuhkan perawatan khusus atau program haji dan
umrah yang diselenggarakan lembaga tertentu.
b. Memastikan kualitas layanan
PIHK menjamin penyelenggaraan ibadah haji dan umrah khusus dilakukan dengan
memenuhi standar kualitas yang ditetapkan mencakup aspek akomodasi, transportasi,
pelayanan medis dan bimbingan spiritual.
c. Menyediakan bantuan dan pendampingan
PIHK memberikan bantuan pendampingan sepanjang perjalanan termasuk
memberikan informasi, menjawab pertanyaan dan menangani masalah yang mungkim
timbul selama ibadah.
Proses bisnis PIHK dapat dijalakan sebagai berikut:
a. Pendaftaran jemaah ke PIHK, setoran awal sesuai yang sudah ditentukan ke Badan
Pengelola Keuangan Haji (BPKH) melalui PIHK.
b. Pelunasan jemaah dan petugas, pelunasan jemaah haji yang sudah masuk porsi tahun
berjalan.
c. Pengurusan rekom dan ehaj, pengurusan rekomendasi kontrak layanan dan ehaj di
Arab Saudi dilakukan oleh PIHK pemegang bendera.
d. Proses visa.
e. Pengurusan perlengkapan Jemaah dan
f. Pelaporan online.
Peluang penyelenggara ibadah umrah perlu diimbangi dengan pelayanan terbaik dan
bimbingan terbaik terutama dalam aspek syariahnya. Umrah bukan hanya perjalanan wisata
namun memiliki nilai spiritual dan pengalaman mendalam bagi jemaah. Penyelenggara
harus memiliki strategi pemasaran yang efektif, kemitraan yang kuat, dan beradaptasi
dengan teknologi untuk menjaga bisnisnya. Proses pemilihan jasa travel oleh calon jemaah
diantaranya harga, pelayanan, kenyamanan akses informasi, kemudahan transaksi serta
Aspek Makro Bisnis dan Pemasaran
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW III - 10
Page 44
reputasi digital penyedia jasa. Sedangkan tantangan bisnis bagi penyelenggara perjalanan
ibadah umrah diantaranya sebagai berikut:
a. Regulasi dan Perizinan Pemerintah
Dalam menjalankan bisnisnya perusahaan harus mengikuti berbagai aturan dari otoritas
terkait serta melengkapi semua perizinan terutama keamanan dan keselamatan bagi
para jemaah. Regulasi yang ketat dan pembaharuan sistem dari Arab Saudi seperti
sistem visa elektronik harus dipatuhi.
b. Fluktuasi Biaya
Harga tiket pesawat, akomodasi, layanan lainnya dan kurs rupiah terhadap riyal Saudi
dapat mengalami fluktuasi terutama selama musim umrah sehingga perencanaan
dalam pengelolaan biaya-biaya sangat penting agar tetap kompetitif namun tidak
merugi.
c. Reputasi
Pengalaman perjalanan ibadah ke tanah suci baiknya memberikan kesan yang positif
sehingga reputasi perusahaan terjaga dan jemaah memberikan kepercayaan pada
perusahaan. Kualitas layanan seperti ketepatan jadwal pemberangkatan, akomodasi
sesuai standar dan kenyaman keamanan merupakan faktor yang perlu diperhatikan
oleh perusahaan penyedia jasa.
d. Persiangan Usaha
Permintaan yang tinggi menyebabkan tumbuhnya pesaing baru pada industri ini yang
menawarkan paket perjalanan serupa sehingga perusahaan harus berinovasi dan
memberikan pelayanan terbaik untuk pengalaman ibadah umrah pada jemaah.
Menurut data dari Himpunan Penyelenggara Umrah dan Haji (HIMPUH), tercatat pada tahun
2025 anggota HIMPUH sebanyak 465 perusahaan yang terdiri dari PIHK, PPIU dan Biro
Perjalanan Wisata (BPW). Sedangkan keseluruhan pemain utama yaitu PPIU mencapai
2.721 perusahaan per 2024. Potensi ekonomi dari ekosistem haji dan umrah diperkirakan
meningkat dari sebesar Rp 65 triliun pada 2023 menjadi Rp 194 triliun pada 2030. Industri
haji dan umrah Indonesia berada pada titik yang strategis didukung oleh pembentukan
Kementerian baru, masifnya adaptasi teknologi digital dan potensi pasar yang sangat besar
hingga 2030. Peluang lainnya didukung oleh Visi Arab Saudi tahun 2030 dengan adanya
peningkatan kapasitas dan kualitas layanan. Pemerintah memproyeksikan total Jemaah haji
dan umrah mencapai 3,3 juta pada tahun 2030.
Aspek Makro Bisnis dan Pemasaran
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW III - 11
Page 45
FAW merupakan perusahaan yang bergerak dalam bidang usaha wisata religi dan tour
travel haji selain itu usaha lainnya yaitu penyediaan hotel dan penginapan bagi jamaah haji
serta manajemen pengelolaan wisata religi manasik umrah yang propesional, amanah dan
berkah. Perusahaan sudah memiliki pengetahuan di bidang tour & travel secara
internasional. FAW memiliki kerja sama pemanfaatan barang daerah berupa tanah untuk
Pembangunan dan pengelolaan Kertajati Umroh Park Majalengka berdasarkan Perjanjian
Kerja Sama antara Pemerintah Daerah Kabupaten Majalengka dengan PT. Fitra Amanah
Wisata Nomor KE.00/2460-BKAD/2023 dan No. 028/FAW/XII/2023 tanggal 15 Desember
2023 dengan jangka waktu kerja sama pemanfataan 30 tahun sampai dengan 12 Desember
2053. Namun FAW belum beroperasi secara komersial sejak didirikan tahun 2017.
Aspek Makro Bisnis dan Pemasaran
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW III - 12
Page 46
BAB IV PENDEKATAN PENILAIAN
4.1. Pendekatan Penilaian
Nilai Pasar atas saham perusahaan dapat dilakukan dengan beberapa pendekatan (cara
umum dalam menentukan nilai dengan menggunakan satu atau lebih metode penilaian
spesifik) antara lain ;
a. Pendekatan Pasar
1) Metode Perbandingan dengan Perusahaan Terbuka (Guidline Publicly
Traded Company Method)
Metode perbandingan dengan perusahaan terbuka merupakan metode penilaian
yang didasarkan pada pendekatan perbandingan data pasar (market comparison
approach). Dengan metode ini, nilai pasar saham ditetapkan berdasarkan harga
yang telah atau pernah terjadi dari perusahaan sejenis yang sebanding dan
sepadan. Nilai pasar dari perusahaan pembanding diambil dari pasar modal
(perusahaan terbuka/publik). Syarat utama dari penggunaan metode ini adalah
sebagai berikut:
a) Perusahaan yang dapat digunakan sebagai perusahaan pembanding adalah
perusahaan yang telah memiliki harga pasar yang terjadi dalam jangka waktu
tidak lebih dari 6 (enam) bulan sebelum Tanggal Penilaian.
b) Penilai Usaha wajib memiliki keyakinan yang memadai untuk membuktikan
dan menjelaskan bahwa data harga pasar yang digunakan dalam Pendekatan
Pasar (Market Based Approach) dihasilkan dari suatu transaksi yang bersifat
wajar (arms-length transaction).
c) Penilaian dengan menggunakan Metode Pembanding PerusahaanTercatat di
Bursa Efek (Guideline Publicly Traded Company Method) hanya dapat
menghasilkan indikasi Nilai minoritas.
d) Perusahaan pembanding yang digunakan wajib merupakan perusahaan yang
tercatat di bursa efek dan sahamnya ditransaksikan selama 60 (enam puluh)
hari bursa dalam jangka waktu 90 (sembilan puluh) hari bursa terakhir sebelum
Tanggal Penilaian (Cut Off Date).
Pendekatan Penilaian
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW IV - 1
Page 47
e) Perusahaan pembanding yang digunakan wajib memenuhi kriteria sebagai
berikut:
1) industri, kegiatan usaha, produk, dan risiko usaha adalah sejenis;
2) karakteristik pertumbuhan (growth in sales and earnings) dan struktur
permodalan (capital structure) adalah sebanding
3) kinerja keuangan historis selama 5 (lima) tahun terakhir adalah
sebanding.
4) ukuran perusahaan (total assets) adalah sebanding; dan
5) pangsa pasar (market share) adalah sebanding.
f) Jumlah perusahaan pembanding yang digunakan paling sedikit 5 (lima)
perusahaan atau paling sedikit 8 (delapan) perusahaan dalam hal kriteria
sebagaimana dimaksud dalam angka 5) hanya terpenuhi paling sedikit 3 (tiga)
kriteria.
Jika telah diperoleh perusahaan yang sebanding dan sepadan, nilai pasar saham
perusahaan yang dinilai diperoleh dengan cara mengalikan pendapatan
perusahaan dengan rasio yang diperoleh dari perusahaan pembanding, seperti
rasio P/E (price/earning), P/SR (price/sales revenue), P/BV (price/book value of
equity) dan sebagainya.
Keterbatasan penggunaan pendekatan ini adalah karena data perusahaan
pedoman (pembanding) yang benar-benar sepadan sulit didapat, terutama yang
telah listed di pasar modal. Hal ini disebabkan data transaksi perusahaan
cenderung tertutup kalaupun ada hampir tidak mungkin terakses, karena sifat
kerahasiaannya.
b. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Pendekatan ini merupakan pendekatan dapat digunakan untuk memperkirakan Nilai
dengan mengantisipasi dan mengkuantifikasi kemampuan Obyek Penilaian dalam
menghasilkan imbal balik (return) yang akan diterima dimasa datang yang relevan
digunakan untuk perusahaan dengan net cash flow yang dapat di proyeksi dengan
didasarkan pada kinerja waktu-waktu sebelumnya. Bila perusahaan masih dalam
masa pembangunan dan atau kemampulabaan (profitability) relatif rendah, maka
proyeksi-proyeksi pendapatan dan pengeluaran didasarkan kepada asumsi-asumsi
yang relatif banyak. Ada dua metode yang diterapkan dalam pendekatan ini, yaitu:
Pendekatan Penilaian
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW IV - 2
Page 48
1) Metode Diskonto Arus Kas (Discounted Cash Flow)
Dalam hal Penilai Usaha menggunakan Metode Diskonto Arus Kas (Discounted
Cash Flow Method), maka Penilai Usaha melakukan penelaahan atau
penyesuaian atas asumsi, keakuratan perhitungan dan kebijakan akuntansi yang
digunakan dalam menyusun proyeksi laporan keuangan. Metode Diskonto Arus
Kas (Discounted Cash Flow Method) hanya dapat digunakan untuk menilai
perusahaan yang telah melakukan kegiatan operasional selama satu tahun atau
lebih.
Pendapatan yang dikapitalisasi dalam metode ini adalah pendapatan nominal
yang dianggap mewakili kemampuan perusahaan secara wajar dan proporsional
dalam menghasilkan pendapatan tersebut. Pendapatan normal tersebut
dikonversi menjadi nilai ekuitas dengan menggunakan tingkat kapitalisasi untuk
ekuitas yang sesuai, yang pada dasarnya adalah bunga bebas resiko ditambah
dengan suatu premi untuk meliput resiko yang melekat dengan penggunaan
ekuitas tersebut pada perusahaan yang dinilai. Tingkat kapitalisasi tersebut dapat
diperoleh dengan mencari dan mempertimbangkan perbandingan tingkat
kapitalisasi yang pernah diaplikasikan pada perusahaan yang sebanding dan
sepadan dengan perusahaan yang dinilai. Salah satu tingkat kapitalisasi yang
dapat digunakan adalah rasio Price/Earning dari perusahaan sejenis yang telah
tercatat di pasar modal.
2) Metode Proyeksi Pendapatan Ekonomis
Seperti juga metode kapitalisasi pendapatan ekonomi mendatang, metode ini
merupakan metode penilaian yang didasarkan pada pendekatan pendapatan
(income approach). Proyeksi pendapatan ekonomis digunakan untuk
mengestimasi aliran pendapatan ekonomis Obyek Penilaian dengan
menggunakan Tingkat Diskonto yang wajib disesuaikan dengan tingkat
pendapatan ekonomis Obyek Penilaian.
Tingkat Diskonto dan Tingkat Kapitalisasi yang ditetapkan oleh Penilai Usaha
wajib diuraikan dan digunakan dalam analisis proyeksi pendapatan ekonomis
serta mengungkapkannya dalam Laporan Penilaian Usaha.
Dalam membuat proyeksi pendapatan ekonomis, Penilai Usaha wajib:
1) menganalisis laporan keuangan Obyek Penilaian dan perusahaan
pembanding pada industri yang sama dalam kurun waktu paling kurang 3
(tiga) tahun terakhir.
Pendekatan Penilaian
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW IV - 3
Page 49
2) melakukan penyesuaian atas laporan keuangan Obyek Penilaian, yang
meliputi neraca, laporan laba rugi, dan laporan arus kas;
3) memperhatikan kondisi yang terjadi setelah Tanggal Penilaian
(Cut Off Date) yang dapat mempengaruhi proyeksi pendapatan ekonomis;
4) mempertimbangkan proyeksi pertumbuhan usaha Obyek Penilaian sesuai
dengan tingkat pendapatan ekonomis yang dihasilkan oleh Obyek Penilaian
dan kepentingan usaha Obyek Penilaian;
5) melakukan penyesuaian terhadap proyeksi laporan keuangan yang meliputi
neraca, laporan laba rugi, dan laporan arus kas;
6) mempertimbangkan masa manfaat atau siklus usaha Obyek Penilaian; dan
7) Dalam hal pendapatan ekonomis Obyek Penilaian atau operasional Obyek
Penilaian tergantung pada faktor produksi utama yang memiliki masa
manfaat terbatas atau memiliki siklus tertentu maka proyeksi keuangan wajib
disusun selama masa manfaat atau mencerminkan sifat siklikal dari bisnis
tersebut.
Setelah dilakukan penyesuaian laporan keuangan, maka Penilai Usaha wajib
menyajikan proyeksi pendapatan ekonomis dalam Laporan Penilaian Usaha,
yang mencakup dividen berdasarkan perkiraan dividend pay out ratio, arus kas,
dan Earning Before Interest, Tax, Depreciation, and Amortization (EBITDA).
Periode proyeksi pendapatan ekonomis wajib dilakukan dalam kurun waktu paling
kurang 5 (lima) tahun kedepan, atau disesuaikan dengan sisa umur dari fasilitas
produksi utama Obyek Penilaian. Penilai Usaha dilarang mendasarkan proyeksi
pendapatan ekonomis hanya dengan menggunakan tren data historis.
c. Pendekatan Asset (Asset Based Approach)
Penilai Usaha yang menggunakan Pendekatan Aset (Asset Based Approach) dalam
penugasan penilaian profesional wajib memiliki keahlian dalam bidang penilaian
properti dan Penilaian Usaha. Dalam hal Penilai Usaha tidak memiliki keahlian dalam
bidang penilaian properti, maka Penilai Usaha wajib mengacu pada hasil penilaian
properti.
Pendekatan Aset (Asset Based Approach) dapat digunakan untuk memperoleh
indikasi Nilai dari Nilai suatu perusahaan, Nilai dari Modal yang Diinvestasikan
(Invested Capital), Nilai dari struktur permodalan (capital structure), dan/atau Nilai
Aset Bersih perusahaan (ekuitas).
Pendekatan Penilaian
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW IV - 4
Page 50
Indikasi nilai ekuitas atau estimasi Nilai Aset Bersih (Net Asset Value) diperoleh dari
selisih antara nilai aset termasuk Aset Takberwujud dengan nilai liabilitas, atas dasar
nilai yang disesuaikan (appraised value)
Pos-pos dalam laporan keuangan wajib disesuaikan untuk mencerminkan Nilai Pasar
(Market Value) pada Tanggal Penilaian (Cut Off Date). Penyesuaian untuk masing-
masing pos wajib diungkapkan di dalam Laporan Penilaian Usaha.
Pendekatan ini cocok digunakan untuk menilai perusahaan dengan karakteristik asset
based yang signifikan, dalam pendekatan ini ada dua metode yang dapat diterapkan,
yaitu;
1) Metode Penyesuaian Aset Bersih (Adjusted Net Asset Method)
Metode ini merupakan metode penilaian yang berdasarkan pada pendekatan
neraca (balance sheet approach). Dengan metode ini, nilai dari semua komponen
aset dan liabilitas (liabilities) harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali
untuk komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti
kas/bank atau hutang bank).
Metode PAB wajib digunakan untuk menilai :
a) ekuitas suatu perusahaan dimana Nilai perusahaan sangat bergantung pada
Nilai aset tetap (a heavy based on fixed assetscompany), seperti perusahaan
real estat;
b) ekuitas dari Holding Company
c) perusahaan yang tidak memiliki riwayat pendapatan yang mempunyai
prospek positif, perusahaan yang memiliki pendapatan yang berfluktuasi,
atau perusahaan yang diragukan kemampuannya untuk melanjutkan operasi
yang bersifat going concern, seperti perusahaan yang baru berdiri (start up
company) atau perusahaan yang berada dalam kesulitan untuk memperoleh
pendapatan (trouble companies);
d) perusahaan yang memiliki dan/atau menguasai aset berwujud dalam jumlah
yang signifikan
e) perusahaan yang memiliki tenaga kerja yang memberikan nilai tambah relatif
kecil terhadap barang dan jasa yang dihasilkan perusahaan; atau
f) perusahaan yang memiliki Aset Takberwujud dalam jumlah yang tidak
signifikan
Penilaian atas aset tetap berwujud (fixed tangible assets) wajib dilakukan sesuai
dengan metode yang berlaku dalam penilaian properti sesuai dengan Premis Nilai
Pendekatan Penilaian
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW IV - 5
Page 51
yang ditetapkan, maka Aset Takberwujud wajib diidentifikasi dan dinilai secara
individual.
2) Metode Kelebihan Pendapatan (Excess Earning Method)
Pada dasarnya, metode ini sama dengan metode penyesuaian nilai buku. Nilai
dari semua komponen aset dan liabilitas harus disesuaikan nilai pasarnya terlebih
dahulu. Yang membedakan metode ini adalah dalam proses perhitungan aset tak
berwujud. Dalam hal Penilai Usaha menggunakan metode KKP, maka berlaku
ketentuan sebagai berikut:
a) Metode KKP wajib digunakan untuk menilai ekuitas perusahaan operasional
(operating company) dengan tingkat pertumbuhan pendapatan dan laba
yang relatif stabil.
b) Pendapatan suatu perusahaan yang digunakan merupakan hasil dari
produktivitas aset berwujud maupun tidak berwujud. Setiap kelebihan
pengembalian (excess return atau earning) yang diperoleh diatas
pengembalian normal (normal return) atas aset berwujud, diperhitungkan
sebagai pengembalian dari Aset Takberwujud secarakolektif.
c) Laporan laba rugi yang digunakan adalah:
1) laporan laba rugi tahunan tahun terakhir;
2) laporan laba rugi 12 (dua belas) bulan terakhir;
3) rata-rata tertimbang dari paling kurang 5 (lima) tahun terakhir;
4) proyeksi tahun berikutnya yang diyakini dapat dipertahankan dimasa
depan
d) Laporan laba rugi sebagaimana dimaksud dalam angka 3) wajib disesuaikan
dengan prinsip dan prosedur penyesuaian untuk memperoleh laba operasi
normal dari Obyek Penilaian.
e) Penilaian yang digunakan pada Metode KKP wajib didasarkan atas:
1) nilai aset berwujud bersih (NABB)/net tangible asset value (NTAV);
2) Tingkat Imbal Balik wajar (normal rate of return) dalam persentase untuk
NABB;
3) jumlah imbal balik wajar (dalam rupiah) untuk NABB; atau
4) laporan keuangan yang telah disesuaikan.
f) Penentuan Tingkat Imbal Balik wajar (normal rate of return) untuk NABB
wajib sesuai dengan risiko yang melekat pada NABB tersebut dan
Pendekatan Penilaian
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW IV - 6
Page 52
mencerminkan Tingkat Imbal Balik rata-rata tertimbang antara biaya ekuitas
dan biaya utang sesuai dengan kapasitas NABB dalam memperoleh
pinjaman (borrowing capacity).
g) Pendapatan ekonomi atau laba normal yang akan dikurangi dengan jumlah
imbal balik wajar atas NABB mencerminkan pendapatan ekonomi yang
diperkirakan akan dapat dipertahankan dimasa datang. Selisih antara
pendapatan ekonomi normal dan jumlah imbal balik atas NABB adalah
jumlah imbal balik atas aset berwujud.
h) Nilai ekuitas yang diperoleh dengan menambahkan nilai Aset Tak berwujud
(going concern value) terhadap NABB mencerminkan nilai ekuitas (common
stocks) secara keseluruhan.
Dalam metode kelebihan pendapatan, untuk menghitung nilai aset tak berwujud
terlebih dahulu dihitung nilai aset berwujud bersih (net tangible asset) dengan
mengurangkan nilai pasar Liabilitas dari nilai pasar aset berwujud (setelah semua
nilai pada neraca disesuaikan). Setelah itu diperkirakan nilai pendapatan yang
diharapkan (expected revenue) per tahun dari nilai aset berwujud bersih tersebut
dengan menggunakan tingkat pengembalian (rate of return) yang wajar. Sebagai
langkah selanjutnya perlu dihitung pendapatan normal (normalized earning) dari
perusahaan yang dinilai dengan menyesuaikan laporan laba (rugi). Selisih antara
pendapatan normal dengan pendapatan yang diharapkan merupakan kelebihan
pendapatan (excess earning) yang dihasilkan oleh aset berwujud bersih. Aset tak
berwujud kemudian dihitung dengan cara mengkapitalisasikan kelebihan
pendapatan tersebut dengan tingkat kapitalisasi (capitalization rate) yang sesuai.
Langkah akhir dari metode ini adalah dengan menghitung nilai pasar ekuitas
dengan menjumlahkan nilai aset berwujud bersih dan nilai aset tak berwujud.
Dalam hal Penilai Usaha menggunakan metode KKP, maka Aset Takberwujud
wajib dinilai secara kolektif (big pot theory of goodwill).
4.2. Pendekatan Penilaian yang digunakan
Berdasarkan Peraturan No. 35/POJK.04/2020 Pasal 28 Poin 2 Huruf b, Dalam hal
penilaian dilakukan terhadap perusahaan yang hanya memiliki aset namun tidak
beroperasi, Penilai Bisnis dapat menggunakan paling sedikit 1 (satu) Pendekatan
Penilaian. Penilaian saham FAW dilakukan dengan menggunakan 1 (Satu) pendekatan
yaitu berdasarkan Pendekatan Aset metode Adjusted Net Asset Method (Adjusted
Net Asset Method).
Pendekatan Penilaian
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW IV - 7
Page 53
Alasan-alasan pemilihan pendekatan pasar dan pendekatan aset dalam penilaian ini
adalah sebagai berikut:
a. Kami tidak menerapkan ”Pendekatan Pasar” karena kami tidak memperoleh data
pembanding di Bursa Efek Indonesia yang bergerak di bidang Usaha Wisata Religi
dan Tour Travel Haji yang sebanding dengan FAW, dengan demikian metode
perbandingan dengan perusahaan terbuka tidak dapat digunakan dalam penilaian
ini.
b. Pada umumnya pertimbangan yang terpenting bagi pihak yang berniat membeli
suatu perusahaan adalah kemampuan perusahaan tersebut dalam menghasilkan
pendapatan dimasa depan. Oleh karena itu, metode-metode penilaian yang
didasarkan pada konsep hubungan antara pendapatan dan nilai, terutama metode
diskonto pendapatan ekonomi mendatang, umum digunakan dalam penilaian atas
ekuitas suatu perusahaan. FAW adalah Perusahaan yang bergerak dalam bidang
Wisata Religi dan Tour Travel Haji, namun belum beroperasi secara komersial.
Dengan demikian, metode-metode penilaian yang didasarkan pada konsep
hubungan antara pendapatan dan nilai yaitu metode kapitalisasi kelebihan
pendapatan, metode kapitalisasi pendapatan ekonomi mendatang, dan terutama
metode diskonto pendapatan ekonomi atau metode diskonto arus kas [discounted
cash flow method] kami pandang tidak dapat digunakan dalam penilaian ini.
c. FAW sampai dengan tanggal penilaian per 30 September 2025 belum beroperasi
secara komersial, serta berdasarkan POJK No. 35/POJK.04/2020 Pasal 28 Poin 2
Huruf b, Dalam hal penilaian dilakukan terhadap perusahaan yang hanya memiliki
aset namun tidak beroperasi, Penilai Bisnis dapat menggunakan paling sedikit 1
(satu) Pendekatan Penilaian.
Dengan mempertimbangkan bahwa nilai Perusahaan pada tahap pra-operasi
terutama tercermin pada aset yang dimiliki serta kewajiban yang melekat, maka
pendekatan yang paling relevan dan dapat diandalkan adalah Pendekatan Aset
(Asset Based Approach) dapat digunakan.
Setelah mempelajari secara seksama, kami berpendapat pendekatan yang relevan
dilakukan untuk menentukan nilai pasar saham FAW adalah Pendekatan Aset metode
Adjusted Net Asset Method.
Pendekatan Penilaian
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW IV - 8
Page 54
BAB V PENILAIAN SAHAM
5.1 Penilaian dengan Pendekatan Aset
5.1.1. Perhitungan Biaya Ekuitas
Prinsip penilaian dengan metode Pendekatan Aset (Aset Based Approach) adalah
penyesuaian Nilai Pasar yang dilakukan atas nilai historis yang terdapat dalam posisi
keuangan. Adapun langkah-langkah penerapannya adalah :
a. Pada tahap pertama, mendapatkan posisi keuangan lengkap dengan penjelasan
serta informasi lain yang terkait dengan keperluan penilaian, sesuai kondisi pada saat
penilaian.
b. Menyesuaikan atau mengubah pos-pos atau item-item yang terdaftar dalam posisi
keuangan, baik aset lancar, aset tidak lancar, liabilitas jangka pendek, liabilitas
jangka panjang, menjadi refleksi nilai pasar.
c. Mengidentifikasi dan menilai item-item yang tidak terdaftar dalam posisi keuangan,
biasanya dalam bentuk aset tidak berwujud, misalnya : biaya pra-operasi, sistem
perangkat lunak, para karyawan profesional, uang jaminan, sistem pengendalian ISO
dan pelanggan tetap.
Mengurangi seluruh nilai aset berwujud dan tak berwujud sesuai perhitungan diatas
dengan kewajiban, untuk memperoleh nilai ekuitas per 31 Desember 2025.
5.1.2. Nilai Pasar Aset Tetap
Nilai Pasar aset tetap FAW per tanggal 31 Desember 2025, telah dilakukan penilaian oleh
Kami dengan nomor laporan aset yang telah dinilai yaitu Laporan Penilaian Aset Tetap
No. 00231/2.0053-00/PI/05/0506/1/V/2026, tanggal 18 Mei 2026. Nilai Pasar atas aset
berupa Bangunan Dalam Konstruksi FAW adalah Rp. 6.155.290.000.
5.1.3. Nilai Penyesuaian Posisi Keuangan Perusahaan
Sesuai dengan tanggal efektif penilaian yang telah ditetapkan, penyesuaian laporan
keuangan dilakukan terhadap posisi keuangan FAW per tanggal 31 Desember 2025.
Rincian penyesuaian yang dilakukan adalah sebagai berikut :
a. Kas dan Setara Kasa tercatat Rp. 30,64 miliar, terhadap akun ini tidak dilakukan
penyesuaian, karena sudah mencerminkan nilai pasar.
Penilaian Saham
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW V-1
Page 55
b. Aset Hak Guna tercatat Rp. 22.317,6 juta, terhadap akun ini tidak dilakukan
penyesuaian, karena sudah mencerminkan nilai pasar.
c. Aset Tetap Dalam Pengerjaan sebesar Rp. 19.038,8 juta, terhadap akun ini dilakukan
penyesuaian dengan melakukan penilaian kembali, sehingga setelah dilakukan
penyesuaian, maka Nilai Pasar aset tetap dalam pengerjaan menjadi sebesar
Rp. 12.883,5 juta
d. Pos-pos aset lainnya dan pos-pos liabilitas yang tercantum di posisi keuangan tidak
disesuaikan karena dianggap telah merefleksikan nilai pasarnya.
Dengan penyesuaian-penyesuaian yang dilakukan tersebut, total aset FAW yang tercatat
di posisi keuangan per tanggal 31 Desember 2025 sebesar Rp. 72.005,5 juta, tetap
menjadi sebesar Rp. 72.005,5 juta.
5.1.4. Nilai Pasar Saham FAW
Dari hasil penyesuaian terhadap posisi keuangan FAW per tanggal 31 Desember 2025
diatas, Indikasi nilai ekuitas diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai seluruh aset
dan hutang yang telah disesuaikan.
Nilai saham perusahaan tertutup biasanya dikenakan ”discount for lack of marketability”,
diskon ini dimaksudkan karena saham pada perusahaan tertutup relatif lebih sulit untuk
dikonversi menjadi dana cash, karena calon pembeli akan memerlukan waktu untuk
menilai kewajaran nilai saham tersebut, berbeda dengan perusahaan terbuka dimana nilai
saham pada waktu tersebut sudah merefleksikan nilai yang sebenarnya dari sahamnya.
Sehubungan dengan hal tersebut penilai memberikan ”discount for lack marketability”
terhadap indikasi nilai saham tersebut. Besarnya discount sangat tergantung kepada
kondisi dan jenis perusahaan atau bisnisnya. Sehubungan dengan hal tersebut penilai
menetapkan besarnya ”discount for lack of marketability” pada penilaian ini adalah 20%.
Selain potongan tersebut adanya opsi pemegang saham lain untuk membeli lebih dahulu
saham yang akan dijual, dan kalaupun pemegang saham lain tidak berminat membeli,
maka agak sulit untuk mencari investor lain untuk membeli saham tersebut, karena calon
investor belum tentu cocok dengan pemegang saham lainnya.
Diskon marketabilitas sebesar 20% masih dalam range sebagaimana diatur dalam POJK
35/2020. DLOM sebesar 20% diterapkan untuk mencerminkan keterbatasan likuiditas
saham Perseroan yang tidak diperdagangkan di pasar aktif. Besaran tersebut ditetapkan
dengan mempertimbangkan referensi empiris dari restricted stock studies yang
menunjukkan kisaran diskon sekitar 20%–35%, di mana 20% berada pada tingkat
moderat dan konservatif.
Penilaian Saham
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW V-2
Page 56
Jika penilaian Pendekatan Aset sudah merefleksikan nilai pasar aset properti, maka
penerapan DLOM yang terlalu tinggi berisiko menduplikasi risiko yang seharusnya sudah
tercermin pada asumsi lain yang sudah digunakan.
Pemisahan kas dalam perhitungan DLOM didasarkan pada karakteristik likuiditas aset
yang berbeda, khususnya pada entitas yang belum beroperasi penuh seperti FAW
dibandingkan dengan PT Bumi Majalengka Permai (BMP). Dasar utama pemisahan ini
adalah karena kas dan setara kas merupakan aset yang sudah berada dalam bentuk tunai
atau sangat mudah dikonversi menjadi tunai tanpa kehilangan nilai. DLOM merupakan
diskon yang diberikan karena adanya kesulitan untuk memasarkan atau menjual suatu
aset (dalam hal ini saham perusahaan tertutup). Karena kas tidak memerlukan upaya
pemasaran untuk dicairkan, maka pengenaan diskon terhadap komponen kas adalah
tidak tepat secara ekonomi dan teknis penilaian. Sama halnya dengan FAW, meskipun
BMP sudah beroperasi s,d, kas yang dimiliki tetap merupakan aset likuid yang dapat
berubah mengikuti waktu (dikarenakan adanya kegiatan operasional), berbeda halnya
dengan FAW yang tidak beroperasi sehingga kas dan setara kas yang tercatat hanya
merupakan dana atas sisa dari setoran modal. Penilai melakukan pemisahan untuk
memastikan bahwa diskon 20% hanya dibebankan pada "Nilai Bisnis/Aset Tetap" yang
memang memiliki hambatan likuiditas di pasar, dan bukan pada saldo kasnya.
Penyesuaian laporan keuangan dan perhitungan nilai penyertaan saham dapat dilihat
pada penyesuaian sebagai berikut :
Penilaian Saham
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW V-3
Page 57
Tabel 5.1 Indikasi Nilai Ekuitas/Saham
Dalam Rupiah
LAPORAN POSISI KEUANGAN Des 2025 Penyesuaian Des 2025
ASET
Aset Lancar
Kas dan Setara Kas 30.649.183.454 30.649.183.454
Piutang Lain-lain - Berelasi - -
Aset Tidak Lancar
Aset Hak Guna 22.317.600.000 22.317.600.000
Aset Tetap Dalam Pengerjaan 19.038.807.723 - 6.155.290.000,00 12.883.517.723
Bangunan Dalam Konsturksi 6.155.290.000 6.155.290.000
JUMLAH ASET 72.005.591.177 - 72.005.591.177
LIABILITAS DAN EKUITAS (DEFISIENSI MODAL)
LIABILITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang Pajak 1.720.001 1.720.001
Biaya Yang Masih Harus Dibayar 19.610.100 19.610.100
Utang Sewa Jatuh Tempo 1 Tahun 437.900.000 437.900.000
JUMLAH LIABILITAS JANGKA PENDEK 459.230.101 459.230.101
Liabilitas Jangka Panjang
Utang Pihak Berelasi 2.249.750.000 2.249.750.000
Utang Sewa Jangka Panjang 20.668.200.000 20.668.200.000
JUMLAH LIABILITAS JANGKA PANJANG 22.917.950.000 22.917.950.000
JUMLAH LIABILITAS PENDEK DAN PANJANG 23.377.180.101 - 23.377.180.101
EKUITAS (DEFISIENSI MODAL)
Modal saham - Nilai nominal Rp100.000 per
saham, modal dasar 10.000 saham, ditempatkan 50.250.000.000 50.250.000.000
dan disetor 2.500 saham
Saldo Defisit - 1.621.588.924 - 1.621.588.924
Selisih Penyesuaian - - -
JUMLAH EKUITAS (DEFISIENSI MODAL) 48.628.411.076 - 48.628.411.076
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS (DEFISIENSI
MODAL) 72.005.591.177 - 72.005.591.177
- -
Nilai Pasar Ekuitas 100% 48.628.411.076
(-) Kas dan Setara Kas 30.649.183.454
Nilai Pasar 100% Saham, setelah dikurangi Kas Setara Kas 17.979.227.622
DLOM 20,00% -3.595.845.524
Nilai Pasar 100% Saham Setelah DLOM, Sebelum Penambahan Kembali Kas dan Setara Kas 14.383.382.098
Kas dan Setara Kas 30.649.183.454
Nilai Pasar 100% Saham Setelah DLOM 45.032.565.552
Nilai Pasar 99,96% Saham Setelah DLOM 45.014.552.525
Pembulatan 45.014.553.000
Penilaian Saham
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW V-4
Page 58
5.2 Kesimpulan Nilai Pasar 502.299 lembar (99,96%) Saham penyertaan FITT pada
FAW
Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap seluruh aspek yang
terkait dalam rangka menentukan nilai saham Perseroan, maka kami berpendapat Nilai
Pasar 502.299 lembar (99,96%) Saham penyertaan FITT pada FAW per tanggal
31 Desember 2025.
Nilai Pasar 502.299 lembar (99,96%) Saham penyertaan FITT pada FAW adalah :
Rp. 45.014.553.000,-
Empat Puluh Lima Miliar Empat Belas Juta
Lima Ratus Lima Puluh Tiga Ribu Rupiah
Penilaian Saham
Penilaian Saham 99,96% Saham Penyertaan FITT pada FAW V-5
Names mentioned 56 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PT. Fitra Amanah Wisata Bidang
p.1
unresolved
person
KH. Abdul Halim
p.4 ×4
unresolved
org
PT Fitra Amanah Wisata
p.4 ×10
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Edi Andesta dan Rekan
p.4
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Edi Andesta
p.4
unresolved
org
KJPP Andesta
p.4 ×5
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.4 ×2
unresolved
org
Pusat Statistik
p.6 ×2
unresolved
org
KJPP Edi Andesta dan Rekan
p.7
unresolved
org
Rekan Ir. Edi Andesta
p.7
unresolved
person
Ir. Edi Andesta, MAPPI (Cert.)
· Pemimpin Rekan
p.7 ×6
unresolved
person
Iqro Haikal Sulaiman
p.9
unresolved
org
Hotel Fitra Internasional Tbk
p.13 ×4
unresolved
org
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
p.14
unresolved
person
Dulgani
p.15 ×3
unresolved
person
MAk
p.15 ×4
unresolved
person
CPA
p.15 ×8
unresolved
org
CA KAP Dra Suhartati & Rekan
p.15
unresolved
person
Dra Suhartati
p.15 ×15
unresolved
org
CPI KAP Dra Suhartati & Rekan
p.16 ×2
unresolved
org
Dra. Suhartati & Rekan
p.16 ×5
unresolved
person
Drs Liasta Karo Karo Subakti
p.16 ×2
unresolved
org
Liasta
p.16 ×2
unresolved
org
Syafruddin & Rekan
p.16 ×2
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.19 ×2
unresolved
person
Rudy Siswanto
p.19 ×3
unresolved
person
Benediktus Andy Widyanto
p.20
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia
p.20
unresolved
org
Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.20 ×2
unresolved
org
Koordinasi Penanaman Modal Pemerintah Republik Indonesia
p.20
unresolved
org
Direktorat Jenderal Pajak Kementerian Keuangan Republik Indonesia.
p.21
unresolved
org
PT. Fitra Amanah Wisata Nomor KE.
p.21 ×4
unresolved
person
Akuntan Publik Drs Moch. Chaeroni
p.22 ×2
unresolved
person
BKP
p.22
unresolved
org
Drs. Chaeroni & Rekan
p.22
unresolved
person
Drs. Chaeroni
p.22
unresolved
person
Drs. Liasta Karo Karo Surbakti
p.22
unresolved
org
PT FIitra Amanah WIsata.
p.23
unresolved
person
Sriwinanto
· Direktur
p.26
unresolved
person
Joni Rizal Gambaran Perseroan Penilaian
· Komisaris
p.26 ×3
unresolved
org
Kementerian Haji dan Umrah Republik Indonesia
p.27
unresolved
org
PT. Fitra Amanah Wisata. FAW
p.31
unresolved
org
Bank Indonesia
p.34 ×11
unresolved
person
H. Aspek Makro Bisnis
p.34
unresolved
org
Menteri Agama
p.38
unresolved
org
Direktorat Jenderal Penyelenggaraan Haji dan Umrah
p.39 ×2
unresolved
org
Kementerian Haji
p.39
unresolved
org
Pengelola Keuangan Haji
p.43
unresolved
org
PT Bumi Majalengka Permai
p.56
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
11987 ms
12 Sep 2026 22:06
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}