Back to announcement
20260619_FITT_Rencana Transaksi Material Dengan Persetujuan RUPS_32102707_lamp3.pdf
Asset transaction Needs review FITTSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 78
Page 1
LAPORAN PENILAIAN
99,9998% (549.999) Lembar Saham Penyertaan
PT Hotel Fitra International Tbk pada
PT Bumi Majalengka Permai
Bidang Usaha : Penyediaan Hotel
Disiapkan untuk:
PT Hotel Fitra International Tbk
Page 2
DAFTAR ISI
HALAMAN
Daftar Isi---------------------------------------------------------------------------------------------------------------- i
Surat Pengantar ------------------------------------------------------------------------------------------------------ i
Pernyataan Penilai -------------------------------------------------------------------------------------------------- v
Asumsi dan Pembatas ---------------------------------------------------------------------------------------------- vii
LAPORAN PENILAIAN
BAB I PENDAHULUAN ---------------------------------------------------------------------------------------- I-1
1.1. Latar Belakang ---------------------------------------------------------------------------------- I-1
1.2. Dasar Penugasan ------------------------------------------------------------------------------ I-1
1.3. Lingkup Penilaian ------------------------------------------------------------------------------- I-2
1.4. Pemberi Tugas ---------------------------------------------------------------------------------- I-2
1.5. Pengguna Laporan ---------------------------------------------------------------------------- I-2
1.6. Maksud dan Tujuan Penilaian --------------------------------------------------------------- I-2
1.7. Objek Penilaian --------------------------------------------------------------------------------- I-3
1.8. Kepemilikan Saham ---------------------------------------------------------------------------- I-3
1.9. Tanggal Efektif Penilaian --------------------------------------------------------------------- I-3
1.10. Tanggal Pelaporan ----------------------------------------------------------------------------- I-3
1.11. Premis Nilai -------------------------------------------------------------------------------------- I-3
1.12. Pernyataan Independensi Penilai----------------------------------------------------------- I-4
1.13. Kualifikasi Penilai ------------------------------------------------------------------------------- I-4
1.14. Dasar Penilaian dan Definisi Nilai ---------------------------------------------------------- I-4
1.15. Data dan Informasi ----------------------------------------------------------------------------- I-4
1.16. Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan ---------------------------------- I-5
1.17. Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaannya ----------------------------------- I-5
1.18. Konfirmasi Penugasan Bersamaan (Berdekatan) -------------------------------------- I-7
1.19. Asumsi dan Asumsi Khusus ----------------------------------------------------------------- I-7
1.20. Definisi dan Istilah ------------------------------------------------------------------------------ I-7
BAB II GAMBARAN PERSEROAN -------------------------------------------------------------------------- II - 1
2.1. Gambaran Umum------------------------------------------------------------------------------- II - 1
2.2. Struktur Permodalan dan Pemegang Saham -------------------------------------------- II - 1
2.3. Organisasi Perusahaan ----------------------------------------------------------------------- II - 2
2.4. Perijinan dan Legalitas Perseroan---------------------------------------------------------- II - 2
2.5. Aspek Manajemen dan Usaha -------------------------------------------------------------- II - 3
2.5.1. Gambaran Manajemen -------------------------------------------------------------- II - 3
2.5.2. Sumber Daya Manusia -------------------------------------------------------------- II - 4
2.5.3. Kegiatan Usaha ----------------------------------------------------------------------- II - 4
2.6. Kinerja Keuangan------------------------------------------------------------------------------- II - 4
2.6.1. Realisasi Laba Rugi ------------------------------------------------------------------ II - 5
2.6.2. Realisasi Posisi Keuangan --------------------------------------------------------- II - 6
2.6.3. Realisasi Arus Kas -------------------------------------------------------------------- II - 8
2.6.4. Rasio – Rasio Keuangan ------------------------------------------------------------ II - 9
2.7. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian -------------------------------------------- II - 10
2.8. Hasil Pemeriksaan Atas Dokumen Hukum Yang Relevan --------------------------- II - 10
Page 3
2.9. Uraian Mengenai Tenaga Ahli dan Hasil Pekerjaan ----------------------------------- II - 11
2.10. Hasil identifikasi atas aset non operasional ---------------------------------------------- II - 11
2.11. Data Industri, Data Pasar, Data Ekonomi dan Informasi Empiris ------------------- II - 11
2.12. Informasi Non Keuangan Yang Relevan Mengenai Objek Penilaian -------------- II - 12
2.13. Informasi Perpajakan -------------------------------------------------------------------------- II - 12
2.14. Uraian Mengenai Penyesuaian Data Laporan Keuangan ---------------------------- II - 12
2.15. Perbandingan Laporan Keuangan yang Sebanding ---------------------------------- II - 13
2.16. Perbandingan Informasi Keuangan Industri yang Sebanding ----------------------- II - 14
2.17. Informasi Kompensasi Bagi Pemegang Saham ----------------------------------------- II - 14
2.18. Informasi Mengenai Asuransi Karyawan Kunci ----------------------------------------- II - 14
2.19. Perbandingan Kinerja Objek Penilaian dengan Tren Industri Sebanding --------- II - 14
2.20. Analisa Pembahasan Manajemen ---------------------------------------------------------- II - 15
BAB III ASPEK MAKRO BISNIS dan PEMASARAN ----------------------------------------------------- III - 1
3.1. Pertumbuhan Ekonomi Indonesia ---------------------------------------------------------- III - 1
3.2. Neraca Pembayaran Indonesia ------------------------------------------------------------- III - 2
3.3. Inflasi ---------------------------------------------------------------------------------------------- III - 3
3.4. Nilai Tukar Rupiah ------------------------------------------------------------------------------ III - 4
3.5. Perkembangan Industri Pariwisata dan Perhotelan ------------------------------------ III - 5
3.6. Perkembangan Industri Pariwisata di Majalengka -------------------------------------- III - 8
BAB IV PENDEKATAN PENILAIAN -------------------------------------------------------------------------- IV - 1
4.1. Pendekatan Penilaian ------------------------------------------------------------------------- IV - 1
4.2. Pendekatan Penilaian yang digunakan --------------------------------------------------- IV - 7
BAB V PROYEKSI KEUANGAN ------------------------------------------------------------------------------ V-1
5.1. Business Plan ----------------------------------------------------------------------------------- V-1
5.2. Kegiatan Usaha --------------------------------------------------------------------------------- V-1
5.3. Proyeksi Laba Rugi ---------------------------------------------------------------------------- V-2
5.4. Proyeksi Posisi Keuangan -------------------------------------------------------------------- V-3
5.5. Proyeksi Arus Kas ------------------------------------------------------------------------------ V-4
5.6. Proyeksi Rasio Keuangan -------------------------------------------------------------------- V-5
BAB VI PENILAIAN SAHAM ------------------------------------------------------------------------------------ VI - 1
6.1. Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan ---------------------------------------------- VI - 1
6.1.1 Penentuan Biaya Modal Ekuitas -------------------------------------------------- VI - 2
6.1.2 Tingkat Suku Bunga ------------------------------------------------------------------ VI - 3
6.1.3 Perhitungan Weighted Average Cost of Capital (WACC) ------------------- VI - 3
6.1.4 Indikasi Nilai Ekuitas ----------------------------------------------------------------- VI - 4
6.2. Penilaian dengan Pendekatan Aset -------------------------------------------------------- VI - 5
6.2.1 Perhitungan Biaya Ekuitas ---------------------------------------------------------- VI - 5
6.2.2 Nilai Pasar Aset Tetap --------------------------------------------------------------- VI - 5
6.2.3 Nilai Penyesuaian Posisi Keuangan Perusahaan ----------------------------- VI - 5
6.2.4 Nilai Pasar Saham BMP ------------------------------------------------------------- VI - 6
6.3. Discount for Lack of Marketability (DLOM) ------------------------------------------------ VI - 8
6.4. Rekonsiliasi Nilai -------------------------------------------------------------------------------- VI - 9
6.5. Kesimpulan Nilai Pasar ------------------------------------------------------------------------ VI - 10
Lampiran :
- Realisasi Posisi Keuangan
- Proyeksi Posisi Keuangan
- Pendekatan Pendapatan
Page 4
No. : 00274/2.0053-00/BS/05/0095/1/VI/2026 Jakarta, 17 Juni 2026
Lamp. : Laporan Penilaian Saham
Kepada,
PT Hotel Fitra International Tbk
Jalan KH. Abdul Halim No. 88 RT. 005 RW. 008,
Kelurahan Munjul, Kecamatan Majalengka,
Kabupaten Majalengka
Jawa Barat
Up. Yth.Direksi
Hal: Laporan Penilaian 99,9998% Saham Penyertaan PT Hotel
Fitra International Tbk pada PT Bumi Majalengka Permai
Dengan hormat,
Berdasarkan Proposal Penawaran Jasa Penilaian No. 130/P/Andesta/III/2026 tanggal 16 Maret
2026 oleh Kantor Jasa Penilai Publik Edi Andesta dan Rekan (“KJPP Andesta” / “Kami”)
yang ditujukan kepada PT Hotel Fitra International Tbk (“FITT” / “Perseroan”) yang telah
disepakati oleh para pihak sebagai Surat Perjanjian Kerja, maka Kami selaku penilai
(Appraisers) yang bersifat Independen berdasarkan Surat Ijin Usaha Kantor Jasa Penilai
Publik dengan Surat Keputusan Menteri Keuangan No. 1/KM.1/2022, tanggal 03 Januari
2022 dan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari Otoritas Jasa
Keuangan (OJK) Nomor KEP-30/KS.13/2026 sebagai pribadi, maka kami menyatakan telah
meneliti dan menilai 99,9998% saham penyertaan PT Hotel Fitra International Tbk (“FITT”)
pada PT Bumi Majalengka Permai (“BMP”).
Kami telah melaksanakan pemeriksaan data laporan keuangan dan data-data lain
sehubungan dengan pekerjaan tersebut dan telah melakukan inspeksi lapangan dan analisa
pada tanggal 25 Maret 2026 s/d 17 Mei 2026 dan memperhatikan faktor-faktor utama yang
berpengaruh terhadap nilai, antara lain :
a. Data legalitas kepemilikan saham penyertaan dan laporan keuangan yang
bersangkutan.
b. Laporan Keuangan BMP per 31 Desember 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 dan 2025
(Audited).
c. Tinjauan terhadap kondisi fundamental perusahaan yang menyangkut : sejarah singkat
perusahaan, struktur modal dan susunan pengurus, diskripsi bidang usaha dan kinerja
keuangan perusahaan serta memperhatikan kondisi makro yang ada.
d. Bisnis Plan.
e. Data-data lain sebagai informasi.
Page 5
Sebelumnya, kami telah menyusun dan menerbitkan Laporan penilaian saham 99,9998% saham BMP dengan laporan No. 00234/2.0053-00/BS/05/0095/1/V/2026 Tanggal 18 Mei 2026, Penerbitan laporan ini kembali didasarkan atas Perubahan dan/atau Tambahan Informasi Atas Surat Perubahan dan/atau Tambahan Informasi atas Rencana Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha PT Hotel Fitra International Tbk (Perseroan) no S- 184/PM.211/2026 tanggal 9 Juni 2026 dari Otoritas Jasa Keuangan (OJK). Adapun Perubahan dan/atau Tambahan Informasi pada laporan ini Adalah: 1) Pengungkapan opini dari Akuntan Publik 2) Pengungkapan analisis pembahasan manajemen 3) Penambahan penjelasan pada Analisa proyeksi rasio keuangan MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN Berdasarkan informasi yang disampaikan pihak manajemen, bahwa tujuan dari penilaian ini adalah mengungkapkan pendapat mengenai opini nilai pasar 99,9998% saham BMP, yang akan dipergunakan untuk Transaksi Jual beli dalam rangka divestasi saham kepemilikan FITT pada BMP. DEFINISI NILAI YANG DIGUNAKAN Dasar nilai yang sesuai untuk digunakan sesuai Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan Penyajian Penilaian Bisnis di Pasar Modal (Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020) adalah “Nilai Pasar. Dalam penilaian usaha yang dalam hal ini berupa saham, didefinisikan sebagai : estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan. TANGGAL EFEKTIF PENILAIAN Tanggal efektif penilaian (cut off date) adalah tanggal dimana hasil nilai ditetapkan dengan kondisi dan syarat-syarat yang diberlakukan. Dalam Laporan Penilaian ini maka Nilai Pasar diperhitungkan pada tanggal 31 Desember 2025. Tanggal ini sesuai laporan keuangan terakhir yang tersedia dan dapat diperoleh dan diterima penilai sebagai dasar untuk melakukan penilaian, yaitu laporan keuangan per 31 Desember 2025 (audited). Surat Pengantar Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP ii
Page 6
INDEPENDENSI PENILAI & BENTURAN KEPENTINGAN Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini kami telah bertindak secara independen tanpa adanya konflik dan tidak terafiliasi dengan Pemberi Tugas ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan perusahaan tersebut. Kami juga tidak mempunyai kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan dengan penugasan ini. Selanjutnya, Laporan Penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pada pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh indikasi nilai yang dihasilkan dari proses penilaian ini. PENDEKATAN DAN METODE PENILAIAN YANG DIGUNAKAN Dengan mempertimbangkan pendekatan-pendekatan yang lazim diterapkan dalam penilaian saham pada perusahaan, karakteristik BMP sebagai perusahaan yang bergerak dalam bidang jasa penyediaan hotel, maka menurut pendapat kami pendekatan yang paling relevan dalam penilaian ini adalah dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan Metode DCF (Discounted Cash Flow) dan Pendekatan Aset Metode Penyesuaian Aset Bersih (Adjusted Net Asset Method). SUMBER DATA DAN INFORMASI Sumber data primer diperoleh dari pihak manajemen BMP, sesuai laporan keuangan perusahaan yang diterima adalah per 31 Desember 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 dan 2025. Sedangkan Sumber data dan informasi sekunder berasal dari media cetak, elektronik, internet, Badan Pusat Statistik, data base dan berbagai sumber data lainnya. Surat Pengantar Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP iii
Page 7
KESIMPULAN
Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap seluruh aspek yang
terkait dalam rangka menentukan nilai saham Perusahaan, maka kami berpendapat Opini
Nilai Pasar 99,9998% saham penyertaan FITT pada BMP per tanggal 31 Desember 2025
adalah :
Rp. 21.399.114.000,-
Dua Puluh Satu Miliar Tiga Ratus Sembilan Puluh Sembilan Juta
Seratus Empat Belas Ribu Rupiah
Kami menyatakan dengan sesungguhnya bahwa kami tidak mempunyai kepentingan baik
secara langsung maupun tidak langsung atas hasil dari penilaian yang telah kami
laksanakan, dan penilaian ini telah dilaksanakan sesuai dengan Standar penilaian Indonesia
dan Kode Etik Penilai Indonesia yang berlaku.
Hormat kami,
KJPP Edi Andesta dan Rekan
Ir. Edi Andesta MAPPI (Cert.)
Pemimpin Rekan
MAPPI 94-S-00411
Ijin Penilai PB-1.09.00095
Register RMK-2017.00091
Register Nomor KEP-30/KS.13/2026
Lisensi BPN No : 340/SK-600.PT.01.01/VII/2019
Klasifikasi Penilai Properti dan Bisnis
Surat Pengantar
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP iv
Page 8
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan
di bawah ini menerangkan bahwa :
1. Pernyataan, analisis, opini dan kesimpulan dalam laporan ini, sebatas pengetahuan
kami, adalah benar dan akurat dan kami bertanggung jawab atas laporan penilaian ini.
2. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap objek penilaian pada tanggal
penilaian (cut off date).
3. Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam laporan penilaian
usaha.
4. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan
sebagai kesimpulan nilai.
5. Kesimpulan nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.
6. Data ekonomi dan industri dalam laporan penilaian usaha diperoleh dari berbagai
sumber yang diyakini penilai properti/usaha dapat dipertanggungjawabkan.
7. Analisi, opini dan kesimpulan yang dinyatakan didalam Laporan Penilaian ini dibatasi
oleh asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan didalam Laporan Penilaian, yang
mana merupakan hasil analisis, opini dan kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan
tidak memiliki benturan kepentingan.
8. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang
terhadap properti/bisnis yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau
keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap
properti/bisnis yang dinilai.
9. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini penilaian yang telah
disepakati sebelumnya dengan pemberi tugas.
10. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan besaran opini nilai, pencapaian hasil yang
dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event) yang
berhubungan secara langsung dengan penggunaan yang dimaksud.
11. Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang ditetapkan/
dilaksanakan Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
12. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti/bisnis
dan/atau jenis industri yang dinilai.
Surat Pengantar
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP v
Page 9
13. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut :
- Identifikasi masalah (identifikasi, batasan, tujuan, objek, definisi dan tanggal
penilaian).
- Pengumpulan data dan wawancara.
- Analisis data.
- Estimasi dengan menggunakan Pendekatan Penilaian.
- Penulisan laporan.
13. Lingkup pekerjaan dan data-data yang diterima telah diungkapkan pada laporan.
14. Penilai atau pelaksana inspeksi (surveyor) telah melakukan inspeksi lapangan terhadap
properti/bisnis yang dinilai.
15. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan dibawah ini, yang telah terlibat dalam
pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang
dinyatakan dalam laporan penilaian ini.
16. Analisis, opini dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, serta laporan penilaian telah
dibuat dengan memenuhi ketentuan Peraturan No. 35/POJK.04/2020.
Ir. Edi Andesta, MAPPI (Cert)
Pemimpin Rekan
MAPPI 94-S-00411
Ijin Penilai PB-1.09.00095
Register RMK-2017.00091 ..............................................
Ahmad Firdaus, S.Pd.
Pengendali Mutu
MAPPI 04-T-01814
Register RMK-2017.00718 ..............................................
Iqro Haikal Sulaiman, S.E.
Penilai
MAPPI 11-T-03175
Register RMK-2017.00719 ..............................................
Surat Pengantar
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP vi
Page 10
ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS Penilaian ini berdasarkan asumsi-asumsi dan syarat-syarat pembatasan sebagai berikut: 1. Menghasilkan Laporan Penilaian Bisnis yang bersifat non-disclaimer opinion; 2. Mencerminkan bahwa Penilai Bisnis telah melakukan penelaahan atas dokumen yang digunakan dalam proses Penilaian; 3. Mencerminkan bahwa data dan informasi yang diperoleh berasal dari keakuratannya; 4. Menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen pencapaiannya (fiduciary duty); 5. Mencerminkan bahwa Penilai Bisnis bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan yang telah disesuaikan; 6. Menghasilkan Laporan Penilaian Bisnis yang terbuka untuk publik, kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia yang perusahaan; 7. Mencerminkan bahwa Penilai Bisnis bertanggung jawab atas Laporan Penilaian Bisnis dan kesimpulan Nilai; dan 8. Mencerminkan bahwa Penilai Bisnis telah memperoleh informasi atas status hukum objek Penilaian dari pemberi tugas. Surat Pengantar Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP vii
Page 11
BAB I PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
FITT sebagai pemegang saham BMP sebesar 99,9998%, FITT berencana akan
melakukan divestasi terhadap seluruh penyertaan saham tersebut. Sehubungan dengan
rencana tersebut, maka manajemen FITT menunjuk KJPP Andesta sebagai penilai
independen untuk memberikan pendapat yang obyektif mengenai opini Nilai Pasar
99,9998% penyertaan saham FITT pada BMP.
Dalam aplikasi penilaian untuk menentukan Nilai Pasar saham, komponen nilai disajikan
secara bersamaan dan terpadu. Beberapa faktor yang menjadi pertimbangan dalam
penilaian meliputi :
a. Data legalitas akte pendirian dan akte perubahan
b. Laporan keuangan BMP 31 Desember 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 dan 2025
(audited).
c. Tinjauan terhadap kondisi fundamental perusahaan yang menyangkut : sejarah
singkat perusahaan, struktur modal dan susunan pengurus, diskripsi bidang usaha
dan kinerja keuangan perusahaan serta memperhatikan kondisi makro yang ada.
d. Data-data lain sebagai informasi.
1.2. Dasar Penugasan
Sesuai surat penawaran Kami No. 130/P/Andesta/III/2026 tanggal 16 Maret 2026, penilaian
ini dilakukan atas permintaan FITT, yang selanjutnya dalam penugasan ini sebagai
Pemberi Tugas.
Penilaian dilakukan dengan berpedoman kepada Peraturan No. 35/POJK.04/2020,
dengan ruang lingkup antara lain meliputi; Verifikasi dan identifikasi data, pemeriksaan
data-data dan analisa, dan penyampaian pendapat atas Nilai Pasar Saham dalam bentuk
Laporan Penilaian.
Pendahuluan
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP I-1
Page 12
1.3. Lingkup Penilaian
Lingkup penilaian hanya mencakup penilaian saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT
pada BMP yang bergerak dalam bidang jasa penyediaan hotel per tanggal efektif
penilaian.
1.4. Pemberi Tugas
Pemberi tugas dengan data-data dapat diuraikan sebagai berikut :
Nama Perusahaan : PT Hotel Fitra International Tbk
Bidang Usaha : Industri Perhotelan
Alamat : Jalan KH. Abdul Halim No. 88 RT. 005 RW. 008
Kelurahan Majalengka Kulon, Kecamatan Majalengka
Kabupaten Majalengka, Provinsi Jawa Barat
No. Telp : 0233 - 8292 888
Email : reservation@fitrahotel.co.id
Website : www.fitratbk.co.id
1.5. Pengguna Laporan
Pengguna laporan dengan data-data dapat diuraikan sebagai berikut :
Nama Perusahaan : PT Hotel Fitra International Tbk
Bidang Usaha : Industri Perhotelan
Alamat : Jalan KH. Abdul Halim No. 88 RT. 005 RW. 008
Kelurahan Majalengka Kulon, Kecamatan Majalengka,
Kabupaten Majalengka, Provinsi Jawa Barat
No. Telp : 0233 - 8292 888
Email : reservation@fitrahotel.co.id
Website : www.fitratbk.co.id
1.6. Maksud Dan Tujuan Penilaian
Menurut infomasi yang diberikan kepada kami, bahwa maksud dari penilaian ini adalah
untuk mengungkapkan pendapat yang obyektif mengenai Opini Nilai Pasar 99,9998%
Saham Penyertaan FITT pada BMP per tanggal 31 Desember 2025 dengan mata uang
Rupiah yang akan dipergunakan untuk kepentingan divestasi saham dan oleh karenanya
tidak direkomendasikan untuk penggunaan lainnya.
Pendahuluan
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP I-2
Page 13
1.7. Objek Penilaian
Objek penilaian dalam penugasan ini adalah nilai pasar saham 99,9998% Saham
Penyertaan FITT pada BMP yang bergerak dalam bidang penyediaan hotel.
1.8. Kepemilikan Saham
Berdasarkan laporan keuangan per 31 Desember 2025, pemegang saham BMP dapat
dilihat pada tabel di bawah ini :
Persentase (%) Modal Disetor
No Pemegang Saham Lembar Saham
Kepemilikan (Rp)
1 PT Hotel Fitra Internasional Tbk 549.999 99,9998% 54.999.900.000
2 Siti Rahayu 1 0,0002% 100.000
Total 550.000 100,00% 55.000.000.000
1.9. Tanggal Efektif Penilaian
Tanggal efektif penilaian (cut off date) adalah tanggal dimana hasil nilai ditetapkan dengan
kondisi dan syarat-syarat yang diberlakukan. Dalam Laporan Penilaian ini maka Nilai
Pasar diperhitungkan pada tanggal 31 Desember 2025. Tanggal ini sesuai laporan
keuangan terakhir yang tersedia dan dapat diperoleh dan diterima penilai sebagai dasar
untuk melakukan penilaian, yaitu laporan keuangan per 31 Desember 2025 (audited).
1.10. Tanggal Pelaporan
Tanggal pelaporan adalah tanggal dimana laporan penilaian ini disampaikan, oleh
karenanya sesuai dalam surat perjanjian kerja sama dan skedul pekerjaan, laporan ini
disampaikan pada tanggal 18 Mei 2026.
1.11. Premis Nilai
Asumsi yang digunakan adalah nilai pasar untuk saham mayoritas sebesar 99,9998%
saham penyertaan FITT pada BMP dengan asumsi perusahaan berjalan (going concern).
Pendahuluan
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP I-3
Page 14
1.12. Pernyataan Independensi Nilai
Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini kami bertindak secara independen tanpa
adanya konflik dan tidak terafiliasi dengan pemberi tugas ataupun pihak-pihak yang
terafiliasi. Kami juga tidak mempunyai kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan
dengan penugasan ini.
1.13. Kualifikasi Penilai
Sesuai Keputusan Menteri Keuangan No. 1/KM.1/2022 tertanggal 3 Januari 2022 tentang
Izin Penilai, dimana Ir. Edi Andesta, MAPPI (Cert) ditetapkan dengan kualifikasi sebagai
penilai Bidang Jasa Penilaian Properti dan Bisnis (PB) dengan izin penilai publik
PB.1.09.00095 dan STTD OJK untuk penilaian Properti dan Usaha dengan Nomor KEP-
30/KS.13/2026.
1.14. Dasar Penilaian dan Definisi Nilai
Dasar nilai yang sesuai untuk digunakan dalam penilaian ini sesuai Peraturan
35/POJK.04/2020 adalah “Nilai Pasar (Market Value)”, yang didefinisikan sebagai berikut:
Nilai Pasar (Market Value) adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil
penukaran aset atau liabilitas pada Tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan,
yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua Pihak masing-masing
bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan.
1.15. Data dan Informasi
Data-data dan informasi sebagai berikut :
a. Hasil Pelaksanaan Inspeksi
Setelah dilakukan wawancara dengan pihak managemen BMP, bidang usaha
penyediaan hotel.
b. Sifat Pengendalian Objek Penilaian (controlling)
Sesuai dengan struktur modal saham BMP, di mana FITT sebagai mayoritas, maka
pengendali objek penilaian adalah FITT.
Pendahuluan
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP I-4
Page 15
c. Tingkat Likuiditas Pasar Objek Penilaian (marketability)
Mengingat BMP adalah sebuah perusahaan tertutup, yang sahamnya tidak
diperjualbelikan di Pasar Modal, maka Objek Penilaian bersifat tidak likuid.
d. Informasi Identitas Pihak yang di Wawancarai.
Pihak-pihak yang di wawancarai pada pelaksanaan penilaian BMP adalah Bapak
Steve Mulyono sebagai Direktur.
e. Dokumen dan Sumber Informasi.
Dokumen-dokumen yang digunakan dalam melakukan penilaian ini adalah
dokumen-dokumen yang berasal dari pihak manajemen sebagai data-data primer
berupa laporan keuangan BMP tahun 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 dan 2025
(audited), sedangkan data-data sekunder berasal dari media massa, internet, koran,
BPS, Bursa Efek Indonesia dan sumber data lainnya dapat dipercaya.
f. Jenis-Jenis Ekuitas dan Hak yang Melekat.
Ekuitas pada objek penilaian, terdiri dari modal disetor pemegang saham. Modal
disetor dari para pemegang saham mayoritas dan minoritas.
1.16. Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan
Informasi perkiraan dan pendapat yang diperoleh dari berbagai sumber seperti informasi
yang dipublikasikan dan data riset ataupun data yang diperoleh dari Pemerintah, dianggap
merupakan informasi yang relevan dan dapat dipercaya kebenarannya, oleh karenanya
tidak dilakukan verifikasi/pengecekan lebih lanjut.
1.17. Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaannya
Penilaian saham BMP dilakukan dengan menggunakan 2 (Dua) pendekatan yaitu
berdasarkan Pendekatan Pendapatan Metode Discounted Cash Flow dan Pendekatan
Aset Metode Adjusted Net Asset Method Alasan-alasan pemilihan pendekatan pasar dan
pendekatan aset dalam penilaian ini adalah sebagai berikut:
a. Kami tidak menerapkan ”Pendekatan Pasar” karena kami tidak memperoleh data
pembanding di Bursa Efek Indonesia yang bergerak di bidang hotel yang sebanding
dengan Objek Penilaian, dengan demikian metode perbandingan dengan
perusahaan terbuka tidak dapat digunakan dalam penilaian ini.
Pendahuluan
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP I-5
Page 16
b. Pada umumnya pertimbangan yang terpenting bagi pihak yang berniat membeli
suatu perusahaan adalah kemampuan perusahaan tersebut dalam menghasilkan
pendapatan dimasa depan. Oleh karena itu, metode-metode penilaian yang
didasarkan pada konsep hubungan antara pendapatan dan nilai, terutama metode
diskonto pendapatan ekonomi mendatang, umum digunakan dalam penilaian atas
ekuitas suatu perusahaan. BMP adalah Perusahaan yang bergerak dalam bidang
perhotelan, secara komersial beroperasi. Dengan demikian, metode-metode
penilaian yang didasarkan pada konsep hubungan antara pendapatan dan nilai yaitu
metode kapitalisasi kelebihan pendapatan, metode kapitalisasi pendapatan ekonomi
mendatang, dan terutama metode diskonto pendapatan ekonomi atau metode
diskonto arus kas [discounted cash flow method] kami pandang dapat digunakan
dalam penilaian ini.
Alasan pendekatan ini digunakan karena Perusahaan merupakan entitas usaha
perhotelan yang telah beroperasi secara komersial dan menghasilkan pendapatan
secara berkelanjutan dari kegiatan operasional, Metode DCF digunakan untuk
mengestimasi nilai kini dari proyeksi arus kas masa depan yang diharapkan akan
dihasilkan oleh Perusahaan. Pendekatan ini dinilai paling representatif dalam
mencerminkan nilai Perusahaan sebagai entitas going concern, karena secara
langsung menangkap potensi manfaat ekonomi masa depan.
c. Pendekatan Aset (Asset Based Approach) dapat kami terapkan dalam laporan
penilaian ini karena BMP berbasis aset, serta dilakukan penilaian terhadap aset tetap
BMP dengan demikian Pendekatan Aset (Asset Based Approach) dapat digunakan.
Alasan pendekatan ini digunakan karena disamping menghasilkan arus kas, usaha
perhotelan merupakan bisnis yang bersifat asset based dengan komponen aset
tetap yang material. ekuitas suatu perusahaan dimana Nilai perusahaan sangat
bergantung pada nilai aset tetap
Setelah mempelajari secara seksama, kami berpendapat pendekatan yang relevan
dilakukan untuk menentukan nilai pasar saham BMP adalah Pendekatan Pendapatan
Metode DCF (Discounted Cash Flow) dan Pendekatan Aset Metode Adjusted Net Asset
Method.
Pendahuluan
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP I-6
Page 17
1.18. Konfirmasi Penugasan Bersamaan (Berdekatan)
Berdasarkan Informasi dari Pemberi Tugas, bahwa aset atau liabilitas yang menjadi objek
penilaian tidak sedang atau telah dinilai oleh Penilai Publik lainnya untuk maksud, tujuan,
pengguna laporan dan tanggal penilaian yang sama atau berdekatan (dalam jangka waktu
tidak lebih dari dua bulan). KEPI 2018 Edisi VII-Tahun 2018 butir 5.8.C.4
1.19. Asumsi dan Asumsi Khusus
a. Kami berasumsi bahwa saham yang dinilai, tidak mempunyai masalah hukum dan
bahwa hak kepemilikannya adalah sah dan dapat dipasarkan.
b. Laporan harus digunakan secara keseluruhan yang tak terpisahkan dan
penggunaanya terbatas pada maksud dan tujuan penilaian ini saja. Laporan ini tidak
akan berlaku untuk maksud dan tujuan berbeda.
c. Tidak dibenarkan bilamana sebagian atau keseluruhan dari laporan dipublikasikan
dimedia cetak/elektronik sebelum mendapat persetujuan tertulis dari Kami sebagai
penilai dan pembuat laporan.
d. Penilai dibebaskan dari segala tuntutan dan kewajiban yang berkaitan dengan
penggunaan laporan yang tidak sesuai dengan maksud dan tujuan dari laporan.
e. Dalam Penugasan ini, Pemberi Tugas telah mempelajari, mengetahui dan menyadari
sepenuhnya mengenai keberadaan KJPP Andesta.
f. Baik KJPP Andesta, maupun para penilai dan karyawan lainnya, sama sekali tidak
mempunyai kepentingan finansial terhadap Saham yang dinilai.
1.20. Definisi dan Istilah
Berdasarkan Peraturan No.35/POJK.04/2020, Definisi yang digunakan dalam penilaian
usaha adalah sebagai berikut:
a. Premis Nilai adalah asumsi Nilai yang berhubungan dengan suatu kondisi transaksi
yang dapat digunakan pada objek Penilaian.
b. Nilai Buku adalah:
1) Hasil kapitalisasi atas biaya perolehan aset, dikurangi akumulasi depresiasi,
deplesi, amortisasi atau penurunan nilai sebagaimana yang tercatat dalam
laporan keuangan; atau
2) Selisih antara total aset dikurangi dengan total liabilitas dari perusahaan
sebagaimana tercatat dalam laporan keuangan.
Pendahuluan
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP I-7
Page 18
c. Asumsi adalah sesuatu yang dianggap akan terjadi termasuk fakta, syarat, atau
keadaan yang mungkin dapat mempengaruhi objek Penilaian atau pendekatan
penilaian dan kewajarannya telah dianalisis oleh Penilai Bisnis sebagai bagian dari
proses Penilaian.
d. Pendekatan Pasar adalah Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan
objek Penilaian dengan objek lain yang sebanding dan sejenis serta telah tersedia
informasi harga transaksi atau penawaran.
e. Pendekatan Pendapatan adalah Pendekatan Penilaian dengan cara mengkonversi
manfaat ekonomis atau pendapatan yang diperkirakan akan dihasilkan oleh objek
Penilaian dengan tingkat diskonto tertentu.
f. Metode Penilaian adalah suatu cara atau rangkaian cara tertentu dalam melakukan
Penilaian.
g. Business Interest adalah kepemilikan dalam perusahaan yang antara lain meliputi
penyertaan dalam perusahaan, surat berharga, aset keuangan lainnya dan aset tak
berwujud.
h. Faktor Kapitalisasi adalah semua jenis rasio yang digunakan untuk mengkonversi
pendapatan menjadi suatu nilai.
i. Laporan Penilaian Bisnis adalah laporan tertulis yang dibuat oleh Penilai Bisnis
yang memuat pendapat Penilai Bisnis mengenai objek Penilaian serta menyajikan
informasi tentang proses Penilaian.
j. Diskon Tanpa Pengendalian (Discount for Lack of Control) adalah suatu jumlah
atau persentase tertentu yang merupakan pengurang dari Nilai suatu ekuitas sebagai
cerminan dari kurangnya tingkat pengendalian atas Objek penilaian.
k. Diskon Likuiditas Pasar (Discount For Lack of Marketability) adalah suatu jumlah
atau persentase tertentu yang merupakan pengurang dari Nilai suatu ekuitas sebagai
cerminan dari kurangnya likuiditas dari Objek penilaian.
l. Kelangsungan Usaha adalah suatu kondisi yang mencerminkan usaha yang
sedang beroperasi atau dalam konstruksi, atau suatu premis dalam Penilaian,
dimana Penilai Bisnis menganggap suatu perusahaan akan terus melanjutkan
operasinya secara berkelanjutan.
m. Kapitalisasi adalah:
1) Pengkonversian arus kas bersih atau penghasilan bersih lain, baik yang bersifat
aktual maupun perkiraan, selama periode tertentu yang ekuivalen dengan Nilai
aset pada suatu tanggal tertentu; atau
2) Pengakuan atas suatu pengeluaran modal.
Pendahuluan
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP I-8
Page 19
n. Premi Kendali (Premium for Control) adalah suatu jumlah atau persentase
tertentu yang merupakan penambah dari Nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari
tingkat pengendalian atau Objek penilaian
o. Kendali Mayoritas adalah tingkat kemampuan pengendalian suatu perseroan oleh
pemegang saham pengendali.
p. Tingkat Kapitalisasi adalah jumlah pembagi yang digunakan untuk mengkonversi
pendapatan menjadi Nilai.
q. Tingkat Imbal Balik (Rate of Return) adalah jumlah laba atau rugi dan/atau
perubahan nilai yang direalisasikan atau diharapkan dari suatu investasi yang
dinyatakan dalam persentase.
r. Tingkat Diskonto adalah suatu Tingkat Imbal Balik untuk mengkonversikan nilai di
masa depan ke nilai sekarang yang mencerminkan nilai waktu dari uang dan
ketidakpastian atau terealisasinya pendapatan ekonomi.
s. Arus Kas Bersih adalah jumlah kas yang:
1) Tersedia setelah terpenuhinya kebutuhan kas untuk kegiatan operasional;
2) Merupakan arus kas yang tersedia bagi penyedia modal yang terdiri dari utang
dan ekuitas ; dan
3) Telah bebas dari kewajiban untuk mempertahankan operasi saat ini dan untuk
mengantisipasi pertumbuhan perusahaan.
t. Nilai Terminal (Terminal Value) adalah Nilai dari jumlah arus kas untuk periode
setelah periode waktu tetap, dimana arus kas yang diterapkan dapat menggunakan
model ekuitas atau Modal Investasi.
Pendahuluan
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP I-9
Page 20
BAB II
GAMBARAN PERSEROAN
2.1 Gambaran Umum
BMP didirikan berdasarkan Akta Notaris No. 02 tanggal 09 Desember 2013 dibuat oleh
Notaris Muhammad Hanafi S.H., notaris di Jakarta yang telah mendapatkan pengesahan
dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusan
No. AHU-02739.AH.01.01.Tahun 2014 tanggal 20 Januari 2014. Akta perusahaan telah
mengalami perubahan, terakhir dengan Akta No. 12 tanggal 20 Juni 2019 oleh Notaris
Rudy Siswanto S.H., mengenai pernyataan keputusan para pemegang saham secara
edaran. Akta perubahan ini telah mendapatkan persetujuan dari Kementerian Hukum dan
Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No. AHU-
0096462.AH.01.11.Tahun 2019 tanggal 21 Juni 2019.
Berdasarkan pasal 3 anggaran dasar, maksud dan tujuan BMP adalah menjalankan
usaha dalam bidang jasa penyediaan penginapan (hotel dan transit hotel), jasa
pengelolaan hotel meliputi aspek pemasaran, operasional dan pemeliharaan hotel, baik
berupa piranti lunak maupun piranti keras, perdagangan, pembangunan (kontraktor) guna
memborong segala pekerjaan bangunan dan pekerjaan umum, industri, pengangkutan
darat, percetakan dan perbengkelan.
BMP berdomisili di Jalan KH. Abdul Halim No. 88 RT.005 RW.008 Kelurahan Majalengka
Kulon, Kecamatan Majalengka, Kabupaten Majalengka, Jawa Barat.
2.2 Struktur Permodalan dan Pemegang Saham
Berdasarkan Akta No. 12 tanggal 20 Juni 2019, pemegang saham BMP dapat dilihat pada
tabel di bawah ini :
Persentase (%) Modal Disetor
No Pemegang Saham Lembar Saham
Kepemilikan (Rp)
1 PT Hotel Fitra Internasional Tbk 549.999 99,9998% 54.999.900.000
2 Siti Rahayu 1 0,0002% 100.000
Total 550.000 100,00% 55.000.000.000
Gambaran Perseroan
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP II - 1
Page 21
2.3 Organisasi Perusahaan
Berdasarkan laporan keuangan per 31 Desember 2025, susunan pengurus BMP adalah
sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris : Tn. Joni Rizal
Direksi
Direksi : Tn. Steve Mulyono
2.4 Perijinan dan Legalitas Perseroan
a. Akta Pendirian No. 2 tanggal 9 Desember 2013 dari Notaris Muhammad Hanafi, S.H,
notaris di Kota Jakarta Selatan. Akta pendirian tersebut telah disahkan oleh Menteri
Kehakiman Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No. AHU-
02737.AH.01.01.Tahun 2014 tanggal 20 Januari 2014.
b. Akta Pernyataan Keputusan Para Pemegang Saham PT. Bumi Majalengka Permai No.
15 tanggal 11 Februari 2016 dari Notaris Benediktus Andy Widyanto, S.H, notaris di
Kota Tangerang Selatan. Akta telah diterima dan dicatat dalam Sistem Administrasi
Badan Hukum Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam
Surat Pemberitahuan dengan No. AHU-AH.01.03-0023438 pada tanggal
15 Februari 2016.
c. Akta Pernyataan Keputusan Para Pemegang Saham PT. Bumi Majalengka Permai No.
26 tanggal 16 Februari 2016 dari Notaris Benediktus Andy Widyanto, S.H, notaris di
Kota Tangerang Selatan.
d. Akta Pernyataan Keputusan Para Pemegang Saham Secara Edaran PT. Bumi
Majalengka Permai No. 17 tanggal 18 April 2018 dari Notaris Rudy Siswanto, S.H,
notaris di Jakarta Utara.
e. Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT. Bumi Majalengka Permai No. 25 tanggal 24
April 2018 dari Notaris Rudy Siswanto, S.H, notaris di Jakarta Utara. Akta telah
diterima dan dicatat dalam Sistem Administrasi Badan Hukum Kementerian Hukum
dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat Pemberitahuan dengan No.
AHU-AH.01.03-0165813 pada tanggal 26 April 2018.
Gambaran Perseroan
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP II - 2
Page 22
f. Akta Pernyataan Keputusan Para Pemegang Saham Secara Edaran PT. Bumi
Majalengka Permai No. 25 tanggal 24 April 2018 dari Notaris Rudy Siswanto, S.H,
notaris di Jakarta Utara. Akta telah diterima dan dicatat dalam Sistem Administrasi
Badan Hukum Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam
Surat Pemberitahuan dengan No. AHU-AH.01.03-0165813 pada tanggal
26 April 2018.
g. Akta Pernyataan Keputusan Para Pemegang Saham Secara Edaran PT. Bumi
Majalengka Permai No. 49 tanggal 26 Desember 2018 dari Notaris Rudy Siswanto,
S.H, notaris di Jakarta Utara.
h. Akta Pernyataan Keputusan Para Pemegang Saham Secara Edaran PT. Bumi
Majalengka Permai No. 16 tanggal 27 Maret 2019 dari Notaris Rudy Siswanto, S.H,
notaris di Jakarta Utara. Akta tersebut telah disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak
Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No. AHU-
0017184.AH.01.02.Tahun 2019 tanggal 28 Maret 2019.
i. Akta terakhir yang buat yaitu Akta Pernyataan Keputusan Para Pemegang Saham
Secara Edaran PT. Bumi Majalengka Permai No. 12 tanggal 20 Juni 2019 dari Notaris
Rudy Siswanto, S.H, notaris di Jakarta Utara. Akta telah diterima dan dicatat dalam
Sistem Administrasi Badan Hukum Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia dalam Surat Pemberitahuan dengan No. AHU-AH.01.03-0289195
pada tanggal 21 Juni 2019.
j. Nomor Induk Berusaha (NIB) dengan No. 9120206410013 atas nama PT. Bumi
Majalengka Permai diterbitkan Badan Koordinasi Penanaman Modal Republik
Indonesia tanggal 1 April 2019.
2.5 Aspek Manajemen dan Usaha
2.5.1. Gambaran Manajemen
Manajemen perusahaan merupakan bagian aktivitas perusahaan yang secara langsung
maupun tidak langsung akan memberikan kontribusi keberhasilan dalam menjalankan
usahanya, baik jangka pendek maupun jangka panjang. Koordinasi semua sumber daya
melalui proses perencanaan, pengorganisasian, penetapan tenaga kerja, pengarahan,
dan pengawasan untuk mencapai tujuan yang telah ditetapkan terlebih dahulu.
Dapat disimpulkan bahwa dalam manajemen harus ada: tujuan, proses, suatu keahlian,
pihak yg mengatur dan di atur.
Sesuai bidang usaha penyediaan hotel yang bergerak dalam bidang penyediaan hotel.
Maka Aktifitas saat ini ditangani oleh karyawan-karyawan inti dan karyawan pendukung.
Gambaran Perseroan
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP II - 3
Page 23
2.5.2. Sumber Daya Manusia
Sumber Daya Manusia merupakan hal yang vital bagi BMP sebagai mitra untuk mencapai
keberhasilan setiap usaha dan kegiatannya. Perseroan menyadari bahwa kinerja usaha
Perseroan sangat terpengaruh dengan kondisi sumber daya manusia, sehingga kebijakan
manajemen sehubungan dengan peran sumber daya manusia antara lain diwujudkan dalam
pemenuhan peraturan-peraturan Pemerintah dalam hal ketenagakerjaan juga fasilitas
lainnya.
Fasilitas yang diberikan kepada karyawannya meliputi tunjangan perawatan dan pengobatan
kesehatan, program keluarga berencana, upah selama sakit, tunjangan kecelakaan kerja,
tunjangan kematian bukan kecelakaan kerja, istirahat mingguan dan harian, cuti hamil,
keselamatan kerja, pemberian fasilitas untuk pekerja dengan jabatan tertentu.
2.5.3. Kegiatan Usaha
BMP bergerak dalam bidang penyediaan hotel. Pada saat ini, pendapatan perseroan
diperoleh dari usaha pengelolaan hotel.
2.6 Kinerja Keuangan
Berikut data-data laporan keuangan yang diterima:
a. Laporan keuangan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 yang
diaudit oleh Akuntan Publik Drs Moch. Chaeroni, Ak, CA, BKP, CPA dari KAP Drs.
Chaeroni & Rekan dengan Opini Tanpa Modifikasian. Dengan No
00046/2.0713/AU.1/05/0163-1/1/IV/2021 Tanggal 22 April 2021.
b. Laporan keuangan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 yang
diaudit oleh Akuntan Publik Dulgani SE, AK, CPA, CA dari KAP Dra. Suhartati &
Rekan dengan opini Opini Tanpa Modifikasian. Dengan No
00038/2.0119/AU.1/05/0165-1/1/III/2022 Tanggal 10 Maret 2022.
c. Laporan keuangan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 yang
diaudit oleh Akuntan Publik Dulgani SE, AK, CPA, CA dari KAP Dra. Suhartati &
Rekan dengan opini Opini Tanpa Modifikasian. Dengan No
00074/2.0119/AU.1/05/0165-2/1/III/2023 Tanggal 24 Maret 2023.
d. Laporan keuangan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 yang
diaudit oleh Akuntan Publik Dulgani SE, AK, CPA, CA dari KAP Dra. Suhartati &
Rekan dengan Opini Tanpa Modifikasian. Dengan No 00028/2.0119/AU.1/05/0165-
03/1/II/2024 Tanggal 19 Februari 2024.
Gambaran Perseroan
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP II - 4
Page 24
e. Laporan keuangan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 yang
diaudit oleh Akuntan Publik Dulgani SE, AK, CPA, CA dari KAP Dra. Suhartati &
Rekan dengan Opini Tanpa Modifikasian. Dengan No 00149/2.0119/AU.1/05/0165-
4/1/IV/2025 Tanggal 16 April 2025.
f. Laporan keuangan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2025 yang
diaudit oleh Akuntan Publik Drs. Liasta Karo Karo Surbakti, CPA dari KAP Liasta,
Nirwan, Syafrudin & Rekan dengan Opini Tanpa Modifikasian. Dengan No
00082/2.0887/AU.1/05/0299-1/1/IV/2026 Tanggal 28 April 2026.
BMP berdiri pada tahun 2013 dengan nama PT Bumi Majalengka Permai. Pada saat ini
Perusahaan terutama bergerak dalam bidang jasa penyediaan hotel Keuangan BMP
selama 6 tahun terakhir mengalami rugi bersih yang berfluktuatif dimana pada tahun 2021
mengalami penurunan dari tahun 2020 kemudian pada tahun 2022 mengalami
peningkatan, pada tahun 2023 kembali mengalami kenaikan dan pada tahun 2024 - 2025
kembali mengalami penurunan. Hal ini disebabkan karena beban usaha dan beban lain-
lain yang mengalami peningkatan.
2.6.1. Realisasi Laba Rugi
Tabel 2.1 Realisasi Laba (Rugi) Perseroan
Realisasi Laba Rugi (Rp.)
Uraian 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Audited Audited Audited Audited Audited Audited
Pendapatan 5.397.369.104 8.759.873.774 10.495.281.006 11.833.525.237 13.341.819.400 8.936.188.578
Beban Pokok Penjualan (4.987.831.971) (5.601.599.020) (6.533.624.876) (7.652.017.865) (9.123.616.754) (7.121.875.150)
Laba Kotor 409.537.133 3.158.274.754 3.961.656.130 4.181.507.372 4.218.202.646 1.814.313.428
Beban Usaha (5.555.752.197) (4.981.678.527) (5.303.009.431) (6.080.800.145) (6.198.441.035) (5.068.657.557)
Laba (Rugi) Usaha (5.146.215.064) (1.823.403.773) (1.341.353.301) (1.899.292.773) (1.980.238.389) (3.254.344.129)
Pendapatan (Beban) lain-lain (2.083.159.220) (2.093.382.852) (3.114.421.667) (3.123.424.831) (2.268.590.539) (1.311.346.999)
Laba (Rugi) sebelum Pajak (7.229.374.284) (3.916.786.625) (4.455.774.968) (5.022.717.604) (4.248.828.928) (4.565.691.128)
Taksiran Pajak 92.924.636 2.988.761 (6.037.322) 18.935.698 24.578.358 989.768.186
Laba Bersih (7.136.449.648) (3.913.797.864) (4.461.812.290) (5.003.781.906) (4.224.250.570) (3.575.922.942)
Pendapatan
Pendapatan pada tahun 2020 tercatat 5,39 miliar, pada tahun 2021 mengalami kenaikan
tercatat sebesar 8,75 miliar, pada tahun 2022 tercatat naik menjadi 10,49 miliar dan tahun
2023 naik kembali menjadi 11,83 miliar, pada tahun 2024 mengalami kenaikan menjadi
13,34 miliar dan pada 2025 tercatat pendapatan BMP turun menjadi 8,93 miliar. Penyebab
utama penurunan tersebut adalah penurunan pendapatan hotel.
Gambaran Perseroan
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP II - 5
Page 25
Rugi Usaha
Rugi usaha pada tahun 2020 tercatat 5,14 miliar, pada tahun 2021 menjadi 1,82 miliar,
pada tahun 2022 tercatat mengalami penurunan menjadi 1,34 miliar namun naik pada
tahun 2023 menjadi 1,90 miliar, pada tahun 2024 naik menjadi 1,98 miliar dan 2025
mengalami kenaikan menjadi 3,25 miliar. Penyebab utama peningkatan rugi usaha
tersebut adalah penurunan pendapatan hotel.
Rugi Bersih
Rugi bersih pada tahun 2020 sebesar 7,13 miliar kemudian turun pada tahun 2021
menjadi 3,91 miliar kemudian naik pada tahun 2022 menjadi 4,46 miliar, pada tahun 2023
mengalami kenaikan menjadi 5,00 miliar, tahun 2024 turun menjadi 4,22 miliar dan pada
2025 turun menjadi 3,57 miliar. Penyebab utama peningkatan rugi bersih tersebut adalah
penurunan pendapatan hotel.
2.6.2. Realisasi Posisi Keuangan
Realisasi Posisi Keuangan (Rp.)
Uraian 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Audited Audited Audited Audited Audited Audited
Aset Lancar 1.124.834.953 2.524.690.466 3.171.167.793 2.225.066.444 2.030.948.649 1.658.926.986
Aset Tetap 59.388.262.292 55.662.664.163 56.853.786.339 53.010.404.352 49.228.068.358 45.916.442.479
Aset Lain-lain 147.263.171 142.860.207 97.336.086 70.408.139 91.639.916 4.317.129.102
Total Aset 60.660.360.416 58.330.214.836 60.122.290.218 55.305.878.935 51.350.656.923 51.892.498.567
Liabilitas Jangka Pendek 6.743.121.705 5.479.437.394 5.055.700.639 6.552.863.554 9.833.518.885 5.505.392.377
Liabilitas Jangka Panjang 24.391.335.004 27.212.464.578 33.745.536.752 32.273.136.995 29.249.645.072 34.329.304.343
Jumlah Ekuitas 29.525.903.707 25.638.312.864 21.321.052.827 16.479.878.386 12.267.492.966 12.057.801.847
Total Liabilitas & Ekuitas 60.660.360.416 58.330.214.836 60.122.290.218 55.305.878.935 51.350.656.923 51.892.498.567
Total Aset
Total Aset pada tahun 2020 tercatat sebesar 60,66 miliar, pada tahun 2021 mengalami
penurunan tercatat sebesar 58,33 miliar, pada tahun 2022 tercatat mengalami kenaikan
menjadi 60,12 miliar kemudian pada tahun 2023 tercatat turun menjadi 55,30 miliar, pada
tahun 2024 tercatat turun menjadi 51,35 miliar dan pada 2025 mengalami kenaikan
menjadi 51,89 miliar. Penyebab utama penurunan tersebut adalah penurunan kas dan
setara kas, meskipun pada tahun 2025 sedikit mengalami kenaikan yang disebabkan oleh
bertambahnya asset pajak tangguhan.
Gambaran Perseroan
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP II - 6
Page 26
Total Liabilitas
Total liabilitas pada tahun pada tahun 2020 sebesar 31,13 miliar kemudian naik pada
tahun 2021 menjadi 32,69 miliar, pada tahun 2022 tercatat mengalami kenaikan menjadi
38,80 miliar kemudian naik pada tahun 2023 menjadi 38,82 miliar, pada tahun 2024
mengalami kenaikan menjadi 39,08 miliar dan pada 2025 naik menjadi 39,83 miliar.
Penyebab utama peningkatan tersebut adalah peningkatan utang pihak berelasi.
Ekuitas
Ekuitas pada tahun 2020 sebesar 29,52 miliar kemudian turun pada tahun 2021 menjadi
25,63 miliar, pada tahun 2022 tercatat mengalami penurunan menjadi 21,32 miliar, pada
tahun 2023 turun menjadi 16,47 miliar, pada tahun 2024 mengalami penurunan menjadi
12,26 miliar dan pada 2025 turun menjadi 12,05 miliar.
Gambaran Perseroan
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP II - 7
Page 27
2.6.3. Realisasi Arus Kas
Tabel 2.2 Realisasi Arus Kas
Realisasi Arus Kas (Rp.)
Uraian 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
ARUS KAS DARI AKTIVITAS
OPERASI
Penerimaan Kas dari Pelanggan 7.234.357.353 7.587.259.004 10.201.924.361 11.843.178.489 13.238.917.582 9.064.596.306
Pembayaran Kas dari Pemasok
(1.930.782.779) (5.024.056.706) (5.717.364.714) (6.571.459.516) (8.903.026.692) (4.835.275.785)
dan Pihak Lainnya
Pembayaran Kas Kepada
(2.188.336.718) (2.369.561.997) (2.770.490.076) (2.839.178.785) (2.867.103.190) (2.839.900.128)
Karyawan
Penerimaan (Pembayaran) Kas :
Penghasilan Bunga 10.450.438 7.334.072 14.544.477 12.397.018 12.010.101 6.651.201
Beban Keuangan (2.572.613.597) (2.237.956.658) (3.313.786.297) (3.261.169.922) (2.282.365.334) (1.313.291.726)
Beban Pajak (390.665.114) (14.544.437) (68.068.575) (207.856.156) (140.513.900) (1.088.636.925)
Lainnya 379.003.939 137.239.734 184.820.153 125.348.073 1.764.694 -
Arus Kas Bersih Diperoleh Dari
(Digunakan Untuk) Aktivitas 541.413.522 (1.914.286.988) (1.468.420.671) (898.740.799) (940.316.739) (1.005.857.057)
Operasi
ARUS KAS DARI AKTIVITAS
INVESTASI
Perolehan Aset Tetap (6.711.514.400) (267.125.980) (4.946.346.852) (288.999.731) (125.953.900) (55.676.475)
Arus Kas Bersih Diperoleh Dari
(6.711.514.400) (267.125.980) (4.946.346.852) (288.999.731) (125.953.900) (55.676.475)
Aktivitas Investasi
ARUS KAS DARI AKTIVITAS
PENDANAAN
Penerimaan Utang Bank 6.241.600.000 - - - - -
Pembayaran Utang Bank (900.000.000) (810.000.000) (1.080.000.000) (3.720.000.000) (5.400.000.000) (9.300.000.000)
Pembayaran Utang Sewa
(227.791.550) (167.095.828) (8.856.955) - -
Pembiayaan
Penerimaan Pinjaman Dari Pihak
- 4.500.000.000 8.000.000.000 4.150.000.000 6.630.000.000 11.310.000.000
Berelasi
Penerimaan Pembayaran
- 27.000.000 - (100.000.000) (450.000.000) (1.110.000.000)
Pinjaman Dari Pihak Berelasi
Pemberiaan Pinjaman Kepada
Pihak Berelasi (27.000.000) - - - - -
Arus Kas Bersih Diperoleh Dari
5.086.808.450 3.549.904.172 6.911.143.045 330.000.000 780.000.000 900.000.000
Aktivitas Pendanaan
KENAIKAN (PENURUNAN) KAS
(1.083.292.428) 1.368.491.204 496.375.522 (857.740.530) (286.270.639) (161.533.532)
DAN SETARA KAS
KAS DAN SETARA KAS AWAL
1.870.401.672 787.109.244 2.155.600.448 2.651.975.970 1.794.235.440 1.507.964.801
TAHUN
KAS DAN SETARA KAS AKHIR
787.109.244 2.155.600.448 2.651.975.970 1.794.235.440 1.507.964.801 1.346.431.269
TAHUN
Arus Kas dari Aktivitas Operasi
Arus kas bersih dari aktivitas operasi pada tahun 2020 tercatat sebesar 541,41 juta. Pada
tahun 2021 arus kas operasi mengalami penurunan dan digunakan sebesar 1,91 miliar,
kemudian pada tahun 2022 masih digunakan sebesar 1,46 miliar. Pada tahun 2023 arus
kas operasi yang digunakan tercatat sebesar 898,74 juta dan pada tahun 2024 sebesar
Gambaran Perseroan
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP II - 8
Page 28
940,31 juta. Pada tahun 2025 arus kas operasi tercatat kembali digunakan sebesar 1,00
miliar. Penurunan arus kas operasi terutama disebabkan peningkatan pembayaran
kepada pemasok, pembayaran beban keuangan, serta pembayaran utang bank.
Arus Kas dari Aktivitas Investasi
Arus kas dari aktivitas investasi pada tahun 2020 tercatat digunakan sebesar 6,71 miliar,
kemudian pada tahun 2021 digunakan sebesar 267,12 juta. Pada tahun 2022 arus kas
investasi kembali digunakan sebesar 4,94 miliar, pada tahun 2023 sebesar 288,99 juta,
dan pada tahun 2024 sebesar 125,95 juta. Pada tahun 2025 arus kas investasi tercatat
digunakan sebesar 55,67 juta. Penggunaan arus kas investasi terutama berasal dari
perolehan aset tetap.
Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan
Arus kas bersih dari aktivitas pendanaan pada tahun 2020 tercatat sebesar 5,08 miliar,
kemudian pada tahun 2021 sebesar 3,54 miliar dan pada tahun 2022 meningkat menjadi
6,91 miliar. Pada tahun 2023 arus kas pendanaan tercatat sebesar 330,00 juta, kemudian
pada tahun 2024 sebesar 780,00 juta dan pada 2025 meningkat menjadi 900,00 juta.
Kenaikan arus kas pendanaan terutama disebabkan oleh penerimaan pinjaman dari pihak
berelasi, meskipun terdapat pembayaran utang bank yang cukup signifikan.
2.6.4. Rasio-Rasio Keuangan
Rasio-rasio keuangan periode per tanggal 31 Desember 2020 sampai dengan
31 Desember 2025, dapat dilihat sebagai berikut :
Tabel 2.3 Rasio-rasio Keuangan
Rasio Keuangan
Uraian 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Audited Audited Audited Audited Audited Audited
AKTVITAS (X)
Total Asset Turnover 0,09 0,15 0,17 0,21 0,26 0,17
SOLVABILITAS (x)
Total Debt to Equity Ratio 1,05 1,28 1,82 2,36 3,19 3,30
Total Debt to Total Assets Ratio 0,51 0,56 0,65 0,70 0,76 0,77
PROFITABILITAS (% )
Operating Margin -95,35% -20,82% -12,78% -16,05% -14,84% -36,42%
Net Profit Margin -233,94% -44,71% -42,46% -42,44% -31,85% -51,09%
Gambaran Perseroan
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP II - 9
Page 29
Rasio Aktivitas
Rasio aktivitas menggambarkan kemampuan perusahaan dalam mendayagunakan aset-
aset yang dimilikinya. Secara rata-rata dapat dilihat bahwa rasio perputaran aset BMP
selama periode 2020-2025 adalah sebesar 0,19x pertahun.
Rasio Solvabilitas
Rasio solvabilitas menggambarkan kemampuan perusahaan dalam membayar semua
kewajiban (jangka pendek maupun jangka panjang) BPM. Rasio rata-rata Debt to Equity
Ratio selama tahun 2020-2025 adalah 2,39x dan Debt to Total Asset Ratio sebesar 0,69x.
Rasio Profitabiltas
Rasio profitabilitas menunjukkan operasional kemampuan suatu perusahaan dalam
mengelola aset-asetnya dengan tujuan akhir mengoptimalkan pengembalian yang dapat
diperoleh para penyedia kapital (capital providers). Operating margin rata-rata mencapai
negatif 20,18% dan net profit margin negatif 42,51%.
2.7 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event)
Dari tanggal penilaian, yaitu tanggal 31 Desember 2025, sampai dengan tanggal
diterbitkannya laporan ini, terdapat kejadian penting dalam 31 Desember 2025, yang
dapat berpengaruh signifikan terhadap hasil penilaian.
2.8 Hasil Pemeriksaan Atas Dokumen Hukum Yang Relevan
Kami menerima salinan dokumen-dokumen hukum milik BMP, namun kami tidak
melakukan pengecekan keabsahan dari dokumen tersebut dan tidak ada dokumen-
dokumen hukum tersebut yang mempengaruhi hasil penilaian.
Gambaran Perseroan
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP II - 10
Page 30
2.9 Uraian mengenai Tenaga Ahli dan hasil pekerjaan Tenaga Ahli dalam
hal Penilai Bisnis mendasarkan Penilaian-nya pada hasil kerja Tenaga
Ahli
Dalam penilaian ini kami tidak menggunakan tenaga ahli dan hasil pekerjaan tenaga ahli.
Dengan demikian tidak ada informasi mengenai tenaga ahli dan hasil pekerjaan tenaga
ahli.
2.10 Hasil identifikasi atas aset non operasional, kewajiban non
operasional, dan kelebihan atau kekurangan aset operasional
(excess or deficient ) yang terkait dan pengaruhnya terhadap penilaian
Aset Non Operasional adalah aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan dan
terdiri atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang (reserve aset), Aset
Surplus, atau Aset Investasi. Setelah dilakukan identifikasi, tidak terdapat asset non-
operasional pada BMP.
2.11 Data Industri, Data Pasar, Data Ekonomi, Dan Informasi Empiris Lainnya
Yang Mendukung Penilaian
a. Perkembangan Industri Hotel
Pertumbuhan jumlah kunjungan wisatawan mancanegara (wisman) di Indonesia
pada periode Desember 2025 mencapai 1,41 juta kunjungan meningkat 17,25% dari
dibandingkan November 2025 dan naik 14,43% dibandingkan bulan yang sama di
tahun sebelumnya. Jumlah kunjungan wisman ke Indonesia sepanjang periode
januari – Desember 2025 tercatat sebesar 15,39 kunjungan. Perkembangan
pariwisata secara umum akan memicu meningkatnya pembangunan hotel dan resort
di berbagai kawasan Indonesia. Tingkat Penghunian Kamar (TPK) hotel klasifikasi
bintang di Indonesia pada September 2025 rata-rata sebesar 42,13%, angka ini naik
2,16% dibandingkan bulan sebelumnya. TPK gabungan hotel bintang dan
nonbintang di Kabupaten Majalengka pada September 2025 tercatat sebesar 44%,
lebih tinggi dibandingkan bulan sebelumnya sebesar 37,55% atau naik 6,45 poin.
Peningkatan terjadi pada TPK hotel bintang pada Desember 2025 tercatat sebesar
47,39%, naik dibandingkan 39,51% atau naik sebesar 7,88 poin dari bulan
sebelumnya.
Gambaran Perseroan
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP II - 11
Page 31
b. Prospek Industri Hotel
Peningkatan TPK merupakan indikasi tingginya permintaan fasilitas akomodasi yang
disebabkan oleh meningkatnya aktivitas wisata, kegiatan publik serta pelaksanaan
event di daerah Majalengka. Hal tersebut menunjukkan bahwa hotel bintang masih
menjadi pilihan utama karena menawarkan kenyamanan, fasilitas lengkap, serta
lokasi strategis. Peningkatan juga sejalan dengan meningkatnya permintaan
akomodasi dari tamu yang datang untuk menghadiri kegiatan resmi, rapat, maupun
event berskala besar di Kabupaten Majalengka. Potensi terus berkembangnya hotel
di Majalengka ditandai dengan adanya persaingan industri hotel, bumi perkemahan,
villa, dan pondok wisata di Majalengka. Dinas Kebudayaan dan Pariwisata
Majalengka mencatat terdapat hotel atau penginapan baik hotel bintang dan non
bintang sebanyak 32 di Majalengka. Faktor ketersediaan infrastruktur turut menjadi
pendorong industri ini diantaranya Bandara Internasional Kertajati serta dua ruas
jalan tol Cipali dan Cisumdawu.
2.12 Informasi Non Keuangan Yang Relevan Mengenai Objek Penilaian
BMP merupakan perusahaan yang bergerak dalam bidang jasa penyediaan hotel yang
saat ini beroperasi secara komersial.
2.13 Informasi Perpajakan
Berdasarkan informasi dari pihak manajemen, tidak ada masalah perpajakan yang dapat
berpengaruh terhadap hasil penilaian.
2.14 Uraian mengenai penyesuaian (normalisasi) data laporan keuangan
serta pertimbangan yang mendasari setiap penyesuaian
(normalisasi) terhadap data laporan keuangan
Laporan keuangan yang disajikan sudah sesuai dengan fakta, tidak terdapat akun-akun
diluar usaha yang berpengaruh terhadap proyeksi keuangan, yang dapat mempengaruhi
hasil penilaian. Pada laporan ini tidak ada penyesuaian data laporan keuangan yang
dilakukan dikarenakan sudah sesuai pasar.
Gambaran Perseroan
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP II - 12
Page 32
2.15 Perbandingan Laporan Keuangan Yang Sebanding (common size)
Periode Yang Sesuai.
2020 2021 2022 2023 2024 2025
Keterangan
Audited Audited Audited Audited Audited Audited
Laba (Rugi)
Pendapatan 5.397.369.104 8.759.873.774 10.495.281.006 11.833.525.237 13.341.819.400 8.936.188.578
Perubahan Pendapatan 62,30% 19,81% 12,75% 12,75% -33,02%
Beban Pokok Penjualan (4.987.831.971) (5.601.599.020) (6.533.624.876) (7.652.017.865) (9.123.616.754) (7.121.875.150)
Laba Kotor 409.537.133 3.158.274.754 3.961.656.130 4.181.507.372 4.218.202.646 1.814.313.428
Beban Usaha (5.555.752.197) (4.981.678.527) (5.303.009.431) (6.080.800.145) (6.198.441.035) (5.068.657.557)
Laba (Rugi) Usaha (5.146.215.064) (1.823.403.773) (1.341.353.301) (1.899.292.773) (1.980.238.389) (3.254.344.129)
Pendapatan (Beban) lain-lain (2.083.159.220) (2.093.382.852) (3.114.421.667) (3.123.424.831) (2.268.590.539) (1.311.346.999)
Laba (Rugi) sebelum Pajak (7.229.374.284) (3.916.786.625) (4.455.774.968) (5.022.717.604) (4.248.828.928) (4.565.691.128)
Taksiran Pajak 92.924.636 2.988.761 (6.037.322) 18.935.698 24.578.358 989.768.186
Laba Bersih (7.136.449.648) (3.913.797.864) (4.461.812.290) (5.003.781.906) (4.224.250.570) (3.575.922.942)
Posisi Keuangan
Aset
Total Aset 60.660.360.416 58.330.214.836 60.122.290.218 55.305.878.935 51.350.656.923 51.892.498.567
Perubahan Aset -3,84% 3,07% -8,01% -7,15% 1,06%
Liabilitas dan Ekuitas
Jumlah Liabilitas 31.134.456.709 32.691.901.972 38.801.237.391 38.826.000.549 39.083.163.957 39.834.696.720
Perubahan Liabilitas 5,00% 18,69% 0,06% 0,66% 1,92%
Jumlah Ekuitas 29.525.903.707 25.638.312.864 21.321.052.827 16.479.878.386 12.267.492.966 12.057.801.847
Perubahan Ekuitas -13,17% -16,84% -22,71% -25,56% -1,71%
Pada perbandingan laporan keuangan tersebut diatas, dapat dilihat bahwa secara
pendapatan BMP tahun 2020 - 2025 mengalami kenaikan, namun pada 2025 pendapatan
BMP menurun sebesar 33,02%. Rugi usaha pada tahun 2020 - 2025 berfluktuasi yaitu
tahun 2020 - 2022 mengalami penurunan, kemudian pada tahun 2023 - 2025 rugi usaha
BMP mengalami kenaikan.
Total aset BMP tahun 2020 - 2025 tercatat berfluktuasi yaitu tahun 2021 mengalami
penurunan sebesar -3,84%, kemudian mengalami kenaikan sebesar 3,07% pada tahun
2022, namun pada tahun 2023 - 2024 tercatat BMP mengalami penurunan total aset
sebesar -8,01%, -7,15% namun pada tahun 2025 total asset BMP mengalami kenaikan
sebesar 1,06%. Liabilitas BMP tercatat mengalami kenaikan dari tahun 2020 – 2025
sebesar 5,00%, 18,69%, 0,06%, 0,66% dan 1,92%. Ekuitas BMP selama 5 tahun terakhir
mengalami penurunan dengan penurunan pada sebesar -13,17%, -16,84%, -22,71%, -
25,56% dan -1,71%.
Gambaran Perseroan
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP II - 13
Page 33
2.16 Perbandingan Informasi Keuangan Industri Yang Sebanding (common
size) Periode Sesuai
BMP bergerak dibidang jasa penyediaan hotel. Dilihat di bursa pada saat ini, terdapat
perusahaan yang sebanding dengan BMP di Bursa Efek Indonesia yang telah
menawarkan sahamnya. Sehingga bisa dijadikan “benchmark” untuk usaha dibidang jasa
penyediaan hotel. Perbandingan dengan industri sebanding dapat dilihat pada sub bab
2.19.
2.17 Informasi Kompensasi Bagi Pemegang Saham
Menurut informasi pihak manajemen tidak ada kompensasi khusus bagi para pemegang
saham, diluar gaji serta fasilitas perusahaan yang sesuai dengan normal.
2.18 Informasi Mengenai Asuransi Karyawan Kunci
Berdasarkan informasi pihak manajemen serta laporan keuangan yang ada, Asuransi
yang ditanggung oleh perusahaan adalah BPJS dan asuransi kesehatan bagi karyawan
kunci.
2.19 Perbandingan Kinerja Objek Penilaian Dengan Tren Industri Sebanding
Analisis Rasio Keuangan
Uraian
CTRA SMRA PWON LPKR JSPT Objek Penilaian
AKTVITAS (X)
Total Asset Turnover 0,23 0,23 0,19 0,26 0,36 0,19
SOLVABILITAS (x)
Total Debt to Equity Ratio 0,42 147,17 0,37 0,60 1,16 2,39
Total Debt to Total Assets Ratio 0,21 59,67 0,25 0,32 0,54 0,69
PROFITABILITAS (% )
Operating Margin 40,80% 49,33% 52,96% 11,17% 65,04% -20,18%
Net Profit Margin 19,12% 12,50% 33,23% 11,50% -5,16% -42,51%
Rasio Aktivitas
Rasio aktivitas menggambarkan kemampuan perusahaan dalam mendayagunakan aset-
aset yang dimilikinya. Secara rata-rata dapat dilihat bahwa total asset turnover
pembanding sebesar 0,25x dan BMP sebesar 0,19x.
Gambaran Perseroan
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP II - 14
Page 34
Rasio Solvabilitas
Rasio solvabilitas menggambarkan kemampuan perusahaan dalam membayar semua
liabilitas (jangka pendek maupun jangka panjang) Perseroan. Rasio rata-rata jumlah
liabilitas terhadap jumlah ekuitas (Debt to Equity Ratio / DER) rata-rata pembanding
memiliki DER sebesar 29,94x sedangkan BMP berada dibawah rata-rata tersebut yaitu
sebesar 2,39x.
Rasio Profitabiltas
Rasio profitabilitas menunjukkan operasional kemampuan suatu perusahaan dalam
mengelola aset-asetnya dengan tujuan akhir mengoptimalkan pengembalian yang dapat
diperoleh para penyedia kapital (capital providers). Operating margin rata-rata mencapai
43,86%, BMP sebesar -20,18% dan net profit margin rata-rata 14,24% sedangkan BMP
sebesar -42,51%.
2.20 Analisa Pembahasan Manajemen
BMP didirikan pada tahun 2013 dan beroperasi sejak tahun 2019 dengan nama PT. Bumi
Majalengka Permai dan menjalankan usaha di bidang jasa penyediaan hotel. BMP
mengelola hotel bintang 3 Fitra Hotel Majalengka dengan berbagai jenis kamar serta
fasilitas ruang meeting. Selain itu, Fitra Hotel merupakan pelopor dan satu-satunya Hotel
di Majalengka yang menyediakan fasilitas kids club lengkap dengan playground indoor
yang aman dan menyenangkan untuk anak-anak.
Keunggulan dari Fitra Hotel diantaranya dari segi aksesibilitas sebagai berikut :
a. 5 Menit Waktu Tempuh Jalan Kaki ke Masjid, Islamic Centre Majalengka, dan Alun-
alun Kota.
b. 5 Menit Waktu Tempuh Kendaraan ke Universitas dan Pusat Pemerintahan Daerah
Majalengka.
c. 10 Menit Waktu Tempuh Kendaraan ke Pusat Perbelanjaan, dan salah satu tujuan
wisata dan olahraga paralayang.
d. Akses Tol Cisumdawu ke arah Bandung • Akses Tol Cipali ke arah Jakarta.
e. ± 20 Menit Bandara Kertajati dan
f. ± 50 Menit Pelabuhan Cirebon.
Gambaran Perseroan
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP II - 15
Page 35
Industri perhotelan di Majalengka mengalami tren positif ditandai dengan pertumbuhan
TPK hotel bintang dan non bintang yang menunjukkan adanya pemulihan serta
pertumbuhan yang stabil dipengaruhi oleh aktivitas wisatawan. Perbaikan TKP sejalan
dengan meningkatnya permintaan akomodasi dari tamu yang datang untuk menghadiri
kegiatan resmi, rapat, maupun event berskala besar di Kabupaten Majalengka. Festival
daerah dan event di Majalengka merupakan salah satu pendorong peningkatan okupansi
hotel serta berdampak luas pada perekonomian dan pariwisata Majalengka. Meskipun
demikian, peningkatan TPK harus diimbangi dengan kualitas layanan yang berkelanjutan.
Saat ini, Majalengka memiliki potensi besar dari sektor pariwisata serta infrastruktur
dimana aksesibilitas berupa Bandara Kertajati, Tol dan perkembangan kawasan wisata
menjadi potensi untuk industri hotel di Majalengka semakin berkembang.
a. Analisis dan Pembahasan Mengenai Keuntungan dan Kerugian atas Kontrak
Usaha
PT Bumi Majalengka Permai ("BMP") menjalankan kegiatan usaha di bidang jasa
penyediaan akomodasi perhotelan melalui pengelolaan Fitra Hotel Majalengka yang
mulai beroperasi secara komersial pada tahun 2019. Pendapatan Perseroan
diperoleh dari penyewaan kamar hotel, penyewaan ruang pertemuan (meeting
room), penjualan makanan dan minuman, serta layanan penunjang lainnya.
Keuntungan yang diperoleh dari kontrak-kontrak usaha Perseroan terutama berasal
dari peningkatan tingkat hunian kamar, penyelenggaraan kegiatan rapat dan acara,
serta pemanfaatan fasilitas hotel oleh pelanggan korporasi, instansi pemerintah,
maupun pelanggan individu. Selain itu, keberadaan fasilitas kids club dan playground
indoor memberikan nilai tambah yang membedakan Perseroan dari hotel sejenis di
wilayah Majalengka sehingga berpotensi meningkatkan daya tarik pasar dan loyalitas
pelanggan.
Adapun risiko atau potensi kerugian atas kontrak usaha antara lain berasal dari
fluktuasi tingkat okupansi hotel, perubahan kondisi ekonomi yang mempengaruhi
daya beli masyarakat, meningkatnya persaingan usaha perhotelan, perubahan pola
perjalanan wisata dan bisnis, serta kenaikan biaya operasional yang dapat
mempengaruhi tingkat profitabilitas Perseroan.
Gambaran Perseroan
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP II - 16
Page 36
b. Analisis dan Pembahasan Mengenai Aset dan Liabilitas di Luar Laporan Posisi
Keuangan (Kontinjensi)
Berdasarkan informasi yang diperoleh dari manajemen dan dokumen yang tersedia
pada tanggal penilaian, tidak terdapat aset maupun liabilitas kontinjensi yang material
di luar yang telah dicatat dan diungkapkan dalam laporan posisi keuangan
Perseroan.
Apabila terdapat komitmen usaha yang timbul dari perjanjian kerja sama dengan
pihak ketiga, komitmen tersebut merupakan bagian dari kegiatan operasional normal
Perseroan dan tidak menimbulkan kewajiban kontinjensi yang material yang dapat
mempengaruhi nilai ekonomi Perseroan secara signifikan.
c. Analisis dan Pembahasan Mengenai Hasil Penjualan Produk atau Jasa pada
Periode Sebelumnya
Sejak mulai beroperasi, Perseroan telah menghasilkan pendapatan dari kegiatan
usaha perhotelan yang meliputi jasa penyewaan kamar, penyewaan ruang
pertemuan, penjualan makanan dan minuman, serta jasa penunjang lainnya.
Kinerja penjualan jasa Perseroan dipengaruhi oleh tingkat okupansi kamar, jumlah
kegiatan rapat dan acara yang diselenggarakan, tingkat kunjungan wisatawan
maupun pelaku perjalanan bisnis ke Kabupaten Majalengka, serta efektivitas strategi
pemasaran yang diterapkan oleh Perseroan. Dari perspektif pariwisata, kinerja
penjualan jasa Perseroan dipengaruhi oleh tingkat kunjungan wisatawan ke
Kabupaten Majalengka, baik wisatawan yang melakukan perjalanan rekreasi,
kunjungan keluarga, maupun perjalanan bisnis. Kabupaten Majalengka memiliki
sejumlah destinasi wisata alam, religi, dan budaya yang menjadi daya tarik bagi
pengunjung dari wilayah sekitar maupun luar daerah sehingga turut mendukung
kebutuhan akan layanan akomodasi.
d. Perbandingan Kinerja Saat Ini dengan Kinerja Historis Objek Penilaian
Sebagai perusahaan yang telah beroperasi secara komersial sejak tahun 2019,
kinerja Perseroan dapat dievaluasi berdasarkan perkembangan pendapatan, laba
usaha, laba bersih, tingkat hunian kamar, serta indikator operasional lainnya dari
tahun ke tahun.
Gambaran Perseroan
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP II - 17
Page 37
Secara umum, kinerja Perseroan menunjukkan kemampuan untuk mempertahankan
operasional usaha dan memenuhi kebutuhan pasar akomodasi di wilayah
Majalengka. Evaluasi atas kinerja historis menunjukkan bahwa keberlangsungan
usaha Perseroan didukung oleh diversifikasi sumber pendapatan yang berasal dari
penyewaan kamar, fasilitas pertemuan, dan layanan pendukung lainnya. Kinerja
pada periode berjalan perlu dianalisis lebih lanjut dengan memperhatikan
perkembangan pendapatan dan profitabilitas dibandingkan periode-periode
sebelumnya.
Berdasarkan laporan keuangan historis Perseroan periode 2020–2025, kinerja usaha
menunjukkan perkembangan yang fluktuatif. Pendapatan Perseroan mengalami
peningkatan dari Rp5,40 miliar pada tahun 2020 menjadi Rp13,34 miliar pada tahun
2024 atau tumbuh dengan tingkat pertumbuhan tahunan majemuk (CAGR) sekitar
25,4%. Peningkatan tersebut menunjukkan adanya perbaikan aktivitas operasional
dan peningkatan permintaan terhadap layanan yang disediakan Perseroan setelah
periode pandemi.
Meskipun demikian, Perseroan masih membukukan rugi usaha dan rugi bersih
selama periode pengamatan. Rugi bersih tercatat sebesar Rp7,14 miliar pada tahun
2020, kemudian membaik menjadi Rp3,91 miliar pada tahun 2021. Namun pada
periode berikutnya rugi bersih kembali berfluktuasi dan tercatat sebesar Rp3,58 miliar
pada tahun 2025.
Belum tercapainya laba bersih terutama disebabkan oleh tingginya beban pokok
penjualan dan beban usaha yang masih menyerap sebagian besar pendapatan
Perseroan. Kondisi tersebut menunjukkan bahwa meskipun Perseroan telah berhasil
meningkatkan pendapatan usaha, efisiensi operasional dan optimalisasi
pemanfaatan aset masih menjadi faktor penting dalam upaya meningkatkan
profitabilitas.
Secara keseluruhan, perbandingan kinerja saat ini dengan kinerja historis
menunjukkan bahwa Perseroan telah mampu meningkatkan skala pendapatan
dibandingkan periode awal operasionalnya. Namun demikian, Perseroan masih
menghadapi tantangan dalam mencapai tingkat profitabilitas yang berkelanjutan
sehingga diperlukan upaya peningkatan pendapatan dan efisiensi biaya untuk
mendukung kinerja usaha di masa mendatang.
Gambaran Perseroan
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP II - 18
Page 38
e. Perbandingan Kinerja Objek Penilaian dengan Tren Industri yang Sesuai
Industri perhotelan nasional menunjukkan tren pertumbuhan yang didukung oleh
peningkatan mobilitas masyarakat, pertumbuhan aktivitas bisnis, penyelenggaraan
kegiatan MICE (Meeting, Incentive, Convention, and Exhibition), serta pemulihan
sektor pariwisata. Pada tingkat regional, pengembangan infrastruktur di Kabupaten
Majalengka, termasuk keberadaan Bandara Internasional Jawa Barat (BIJB)
Kertajati, berpotensi meningkatkan kebutuhan terhadap jasa akomodasi dan fasilitas
pertemuan.
Dibandingkan dengan tren industri perhotelan, Perseroan memiliki posisi yang
kompetitif di wilayah operasionalnya melalui pengelolaan hotel berbintang tiga yang
dilengkapi fasilitas ruang pertemuan dan fasilitas ramah keluarga berupa kids club
dan playground indoor. Faktor-faktor tersebut memberikan keunggulan kompetitif
yang dapat mendukung kemampuan Perseroan dalam mempertahankan dan
meningkatkan pangsa pasar di tengah persaingan industri perhotelan.
Gambaran Perseroan
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP II - 19
Page 39
BAB III
ASPEK MAKRO BISNIS DAN PEMASARAN
3.1 Pertumbuhan Ekonomi Indonesia
Pertumbuhan ekonomi Indonesia tumbuh lebih tinggi didukung berbagai kebijakan yang
ditempuh Pemerintah dan Bank Indonesia. Pertumbuhan ekonomi pada triwulan IV 2025
tercatat sebesar 5,39% (yoy), lebih tinggi dari pertumbuhan pada triwulan sebelumnya
sebesar 5,04% (yoy). Peningkatan ini terutama ditopang oleh permintaan domestik dari
konsumsi rumah tangga dan investasi sejalan dengan dampak positif berbagai stimulus
kebijakan Pemerintah dan bauran kebijakan Bank Indonesia. Dengan perkembangan ini,
pertumbuhan ekonomi secara keseluruhan tahun 2025 sebesar 5,11% (yoy), lebih tinggi
dibandingkan dengan pertumbuhan pada 2024 sebesar 5,03% (yoy) dan diikuti dengan
perbaikan kualitas ketenagakerjaan. Pertumbuhan ekonomi yang lebih tinggi diprakirakan
berlanjut pada triwulan I 2026. Konsumsi rumah tangga meningkat ditopang berbagai
program stimulus Pemerintah, pelonggaran kebijakan moneter, ekspektasi konsumen
yang terus membaik serta peningkatan kegiatan ekonomi pada berbagai Hari Besar
Keagamaan Nasional (HBKN) di triwulan I 2026 seperti Tahun Baru Imlek, Hari Suci
Nyepi, dan Idulfitri 1447 H. Investasi juga diprakirakan tumbuh lebih tinggi didorong oleh
investasi Pemerintah, termasuk hilirisasi Sumber Daya Alam (SDA), serta perbaikan
keyakinan pelaku usaha yang masih berlanjut.
Tabel 3.1 Pertumbuhan Ekonomi
Sumber : Bank Indonesia
Aspek Makro Bisnis dan Pemasaran
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP III - 1
Page 40
3.2 Neraca Pembayaran Indonesia
Secara keseluruhan tahun 2025, perkembangan NPI menunjukan ketahanan sektor
eksternal yang tetap terjaga, di Tengah meningkatnya ketidakpastian pasar keuangan
global. Transaksi berjalan tahun 2025 mencatat defisit yang terkendali sebesar 1,5 miliar
dolar AS (0,1% dar PDB), lebih tinggi dibandingkan dengan defisit tahun 2024 sebesar
8,6 miiliar dolar AS (0,6% dari PDB). Perkembangan ini depengaruhi oleh peningkatan
surplus neraca perdagangan barang seiring dengan kinerja ekspor yang meningkat,
khususnya ekpor produk manufaktur. Selain itu, surplus neraca pendapatan sekunder
juga lebih tinggi dipengaruhi oleh meningkatnya penerimaan remitansi dari Pekerja Migran
Indonesia (PMI).
Sementara itu defisit neraca jasa meningkat didorong oleh kenaikan defisit jasa
telekomukasi sejalan dengan peningkatan kinerja sektor informasi dan komunikasi. Defisit
neraca pendapatan primer juga meningkat dipengaruhi oleh kenaikan pembayaran
deviden. Transaksi modal dan finasial tahun 2025 mencatat defisit sebesar 4,2 miliar dolar
AS didorong oleh keluarnya aliran modal asing pada investasi portfolio dan investasi
lainnya seiring dengan ketidakpastian pasar keungan global yang tinggi sepanjang tahun
2025. Posisi Cadangan devisa meningkat dari 155,7 miliar dolar AS pada akhir Desember
2024 menjadi 156,5 milair dolar AS pada akhir Desember 2025. Posisi cadangan devisa
tersebut setara dengan pembiayaan 6,2 bulan impor dan pembayaran utang luar negeri
Pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan internasional sekitar 3 bulan impor.
Grafik 3.1 Neraca Pembayaran Indonesia
Sumber : Bank Indonesia.
Aspek Makro Bisnis dan Pemasaran
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP III - 2
Page 41
3.3 Inflasi
Stabilitas harga terjaga dengan inflasi yang rendah dalam kisaran sasaran 2,5±1% dan
mendukung stabilitas perekonomian. Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) Desember
2025 tercatat rendah sebesar 2,92% (yoy). Inflasi inti terjaga rendah sebesar 2,38% (yoy),
seiring konsistensi kebijakan suku bunga dalam menjangkar ekspektasi inflasi dalam
sasaran, kapasitas ekonomi yang masih besar, imported inflation yang terkendali sejalan
dengan kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah Bank Indonesia, serta dampak positif dari
digitalisasi. Inflasi volatile food (VF) tercatat 6,21% (yoy).
Sementara itu, inflasi kelompok administered prices (AP) tercatat sebesar 1,93% (yoy),
sejalan dengan terbatasnya kebijakan penyesuaian harga yang diatur oleh Pemerintah.
Ke depan, Bank Indonesia meyakini inflasi IHK pada 2026 dan 2027 akan tetap terjaga
rendah dalam sasaran 2,5±1% didukung oleh komitmen Bank Indonesia untuk terus
konsisten memperkuat kebijakan moneter serta sinergi dengan Pemerintah dalam
pengendalian inflasi baik di pusat maupun di daerah.
Grafik 3.2 Inflasi Gabungan Kota IHK
Sumber : BPS, diolah
Aspek Makro Bisnis dan Pemasaran
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP III - 3
Page 42
3.4 Nilai Tukar Rupiah
Tekanan terhadap nilai tukar Rupiah sempat meningkat akibat kebijakan tarif sepihak oleh
AS dan dinamika global lainnya, namun langkah stabilisasi Bank Indonesia berhasil
menahan pelemahan lebih dalam. Tekanan terhadap nilai tukar Rupiah kembali tinggi
sejak akhir Agustus 2025 akibat faktor global, seperti penurunan FFR yang dinilai kurang
akomodatif (less dovish) dan government shutdown di AS, serta faktor domestik antara
lain berupa kerusuhan sosial dan kekhawatiran pasar atas melebarnya defisit fiskal.
Nilai tukar Rupiah hingga akhir Desember 2025 tercatat Rp16.675 per dolar AS, atau
melemah 3,48% dari posisi akhir Desember 2024. Secara keseluruhan, pergerakan
Rupiah relatif stabil dibandingkan dengan kelompok mata uang negara berkembang dan
lebih kuat dibandingkan dengan mata uang negara maju selain dolar AS. Stabilisasi nilai
tukar Rupiah tidak hanya ditopang oleh konsistensi kebijakan stabilisasi Bank Indonesia,
tetapi juga oleh peningkatan konversi valuta asing ke Rupiah oleh eksportir seiring dengan
penguatan kebijakan Devisa Hasil Ekspor Sumber Daya Alam.
Grafik 3.3 Pergerakan Nilai Tukar Rupiah
Sumber : Bloomberg
Aspek Makro Bisnis dan Pemasaran
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP III - 4
Page 43
3.5 Perkembangan Industri Pariwisata dan Perhotelan
Pariwisata merupakan salah satu sektor yang semakin penting sejalan dengan
perkembangan dan kontribusi yang diberikan melalui penerimaan devisa, pendapatan
daerah, pengembangan wilayah, maupun penyerapan investasi dan tenaga kerja.
Pariwisata dapat dan mampu mempercepat pertumbuhan ekonomi dan penciptaan
lapangan kerja. Sektor pariwisata memberikan kontribusi dalam perekonomian dilihat dari
aktivitas wisatawan yang datang menghabiskan sejumlah uang untuk transportasi,
membeli produk atau jasa serta kegiatan rekreasi lainnya. Kegiatan tersebut memberikan
efek langsung pada bisnis dan perekonomian yang dapat terlihat dari pendapatan upah
tenaga kerja sektor pariwisata dan pajak yang dibayarkan. Penyerapan tenaga kerja pada
sektor pariwisata dari tahun 2017 – 2019 terus mengalami kenaikan. Pada tahun 2019,
serapan tenaga kerja sektor pariwisata mencapai 13 juta orang naik 3,17% dibandingkan
dengn tahun 2019. Menurut Badan Pusat Statistik (BPS) jumlah pekerja pada industri
pariwisata dalam proporsi terhadap total pekerja tahun 2017 sebesar 10,53%, 2018
sebesar 11,17% dan 2019 sebesar 11,83%. Namun, pandemi yang menghantam
Indonesia pada tahun 2020 menyebabkan penurunan jumlah wisatawan sehingga tenaga
kerja di sektor pariwisata ikut terdampak mengalami penurunan mencapai 409 ribu tenaga
kerja. Pemerintah terus berupaya untuk mengoptimalkan pembangunan sektor pariwisata
agar jumlah wisatawan membaik pasca pandemi serta melakukan pengembangan
mencakup infrastruktur, kesiapan sumber daya Masyarakat.
Indonesia memiliki 10 destinasi wisata prioritas yaitu Danau Toba, Tanjung Kelayang,
Mandalika, Wakatobi, Pulau Morotai, Kepulauan Seribu, Tanjung Lesung, dan Borobudur
Pada tahun 2021 memiliki lima destinasi super prioritas yaitu Mandalika, Borobudur,
Labuan Bajo, Danau Toba dan Likupang. Pariwisata Indonesia tercatat terus berkembang
sejalan dengan peningkatan jumlah kedatangan wisatawan mancanegara ke Indonesia
pada tahun 2017 - 2019 mengalami peningkatan dari total 14,04 juta kunjungan (2017)
menjadi 16,27 juta kunjungan (2019). Namun, pada tahun 2020 dan terus berlanjut sampai
dengan 2021 mengalami penurunan yang signifikan masing-masing tercatat 4,05 juta
kunjungan (2020) dan 1,56 juta kunjungan (2021). Penurunan jumlah wisatawan
mancanegara dikarenakan adanya Pandemi Covid-19 yang membatasi mobilitas
masyarakat. Total kunjungan tahun 2020 turun 75,10% dibanding tahun 2019. Pada tahun
2021, tercatat jumlah kunjungan wisatawan mancanegara mengalami penurunan sebesar
61,57% dari total kunjungan tahun 2020. Kemudian pada tahun 2022 – 2024 terjadi
peningkatan jumlah kunjungan seiring dengan berakhirnya pandemi Covid-19 dari
sebanyak 5,89 juta kunjungan (2022) menjadi 13,90 juta kunjungan 2024.
Aspek Makro Bisnis dan Pemasaran
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP III - 5
Page 44
Grafik : Jumlah Kunjungan Wisatawan Mancanegara ke Indonesia 2017 –
September 2025
Sumber: Badan Pusat Statistik Indonesia
Pertumbuhan jumlah kunjungan wisatawan mancanegara (wisman) pada periode
September 2025 mencapai 1,39 juta kunjungan meningkat 9,04% dari September 2024,
namun menurun dibandingkan dengan bulan Agustus 2025 sebesar 7,33% dari total
kunjungan sebesar 1,51 juta kunjungan. Total jumlah kunjungan wisman ke Indonesia
pada periode Januari-September 2025 tercatat sebesar 11,43 juta kunjungan meningkat
dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya. Berikut ini merupakan
perkembangan jumlah wisatawan mancanegara ke Indonesia.
Kunjungan wisatawan mancanegara ke Indonesia dihitung dari 3 pintu masuk yakni pintu
masuk udara, pintu masuk laut dan pintu masuk darat. Berdasarkan jenis pintu masuk,
jumlah kunjungan wisman pada September 2025 yang melalui pintu masuk utama
sebanyak 1,22 juta kunjungan dan pintu masuk perbatasan sebanyak 175,75 ribu
kunjungan. Jumlah kunjungan yang melalui pintu masuk utama didominasi oleh wisman
dengan moda angkutan udara sebesar 81,74%, wisman dengan moda angkutan laut dan
darat masing-masing hanya sebesar 14,95% dan 3,31%. Bandara Ngurah Rai-Bali dan
Soekarno Hatta-Banten tercatat menjadi pintu masuk utama moda angkutan udara
dengan kunjungan wisman terbanyak di bulan September 2025. Pelabuhan Batam dan
Tanjung Uban di Provinsi Kepulauan Riau tercatat menjadi pintu masuk utama moda
angkutan laut dengan kunjungan wisman terbanyak. Selanjutnya, pintu masuk Atambua
(Nusa Tenggara Timur), Lintas Batas Jayapura (Papua), dan Entikong (Kalimantan Barat)
tercatat sebagai pintu masuk utama moda angkutan darat dengan kunjungan wisman
terbanyak di bulan September 2025.
Aspek Makro Bisnis dan Pemasaran
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP III - 6
Page 45
Sementara itu, jumlah perjalanan wisatawan nusantara (wisnus) Indonesia periode
Januari-September 2025 tercatat sebesar 901,90 juta perjalanan, meningkat 18,99%
dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya sebesar 757,96 juta perjalanan. Hal
tersebut menunjukkan perbaikan kondisi untuk perjalanan wisnus di Indonesia. Arus
perjalanan wisata didominasi di Pulau Jawa mencapai 64,21% dari total perjalanan
wisnus. Pulau Jawa masih menjadi tujuan utama per Provinsi Jawa Barat mencatatkan
jumlah perjalanan wisnus tertinggi pada September 2025 sebesar 17,20 juta perjalanan
atau 18,23% dari total perjalanan di Indonesia.
Perkembangan pariwisata secara umum akan memicu meningkatnya pembangunan hotel
dan resort di berbagai kawasan Indonesia. Tingkat Penghunian Kamar (TPK) hotel
klasifikasi bintang di Indonesia pada September 2025 rata-rata sebesar 38,20%, lebih
rendah dibandingkan September 2024 atau turun 4,83%. TKP hotel dibedakan menjadi
TPK hotel bintang dan non bintang yang masing-masing mencatatkan TPK sebesar
50,16% dan 25,38% pada September 2025. Selain itu, TPK berdasarkan klasifikasi hotel
tertinggi pada September 2025 tercatat pada hotel bintang 5 sebesar 57,11%, sedangkan
TPK terendah tercatat pada hotel nonbintang sebesar 25,38%. Jika dibandingkan dengan
kondisi bulan September 2024 seluruh klasifikasi hotel mengalami penurunan kecuali
hotel bintang 5 yang mengalami sedikit kenaikan.
Secara spasial, TPK hotel bintang positif hanya terjadi di lima provinsi dengan
pertumbuhan tertinggi yaitu Provinsi Papua Tengah, Bali, dan Papua Pegunungan,
masing-masing naik sebesar 6,61% poin; 1,83% poin; dan 1,63% poin. Sedangkan TPK
hotel non bintang yang mencatatkan pertumbuhan positif sebanyak 10 provinsi dengan
TPK tertinggi yaitu Provinsi Banten naik 4,84% poin, diikuti oleh Sumatra Selatan naik
2,79% poin dan Papua Pegunungan naik 2,53% poin dibanding September 2024.
Aspek Makro Bisnis dan Pemasaran
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP III - 7
Page 46
3.6 Perkembangan Industri Pariwisata di Majalengka
Pariwisata merupakan salah satu sektor yang berperan penting dalam mendorong
pertumbuhan ekonomi daerah. Perkembangan jumlah wisatawan yang datang, baik
domestik maupun mancanegara, menjadi gambaran nyata atas daya tarik suatu daerah
sekaligus potensi yang dimiliki untuk mendukung aktivitas ekonomi, budaya, maupun
social masyarakat. Kabupaten Majalengka, dengan dukungan infrastruktur Bandara
Internasional Jawa Barat (BIJB) Kertajati, memiliki peluang besar untuk meningkatkan
arus kunjungan wisatawan, khususnya dari mancanegara. Perkembangan wisatawan
mancanegara yang datang melalui pintu kedatangan Bandara Kertajati Kabupaten
Majalengka sepanjang tahun 2025 menunjukkan pola yang berfluktuasi. Pada bulan
Desember 2025, jumlah kunjungan wisatawan mancanegara tercatat sebanyak 210
kunjungan, mengalami peningkatan dibandingkan bulan November 2025 yang mencapai
181 kunjungan. Peningkatan ini berkaitan dengan meningkatnya mobilitas internasional
pada momentum libur akhir tahun dan perayaan Natal serta Tahun Baru (Nataru), yang
mendorong aktivitas perjalanan lintas negara. Secara kumulatif, kunjungan wisatawan
mancanegara melalui Bandara Kertajati selama tahun 2025 sempat mencapai puncaknya
pada bulan Juni 2025 dengan jumlah 513 kunjungan, sebelum mengalami penurunan
pada periode Juli hingga Oktober 2025, dengan jumlah terendah terjadi pada Oktober
2025 sebanyak 151 kunjungan. Memasuki dua bulan terakhir tahun 2025, jumlah
kunjungan kembali menunjukkan tren peningkatan, mencerminkan adanya perbaikan arus
kedatangan wisatawan mancanegara menjelang akhir tahun melalui Bandara Kertajati
Kabupaten Majalengka.
Jumlah kunjungan wisatawan mancanegara menurut kebangsaan yang datang melalui
Bandara Kertajati Kabupaten Majalengka pada Desember 2025 tercatat sebanyak 210
kunjungan, mengalami peningkatan 16,02 persen dibandingkan November 2025 yang
berjumlah 181 kunjungan. Berdasarkan kebangsaan, wisatawan asal Singapura masih
mendominasi dengan 174 kunjungan, meningkat signifikan sebesar 112,20 persen
dibandingkan bulan sebelumnya yang tercatat 82 kunjungan. Kunjungan wisatawan asal
Malaysia juga mengalami peningkatan tajam dari 3 kunjungan pada November 2025
menjadi 22 kunjungan pada Desember 2025, atau tumbuh sebesar 633,33 persen.
Sementara itu, kunjungan dari Amerika Serikat meningkat dari 1 menjadi 4 kunjungan,
dan wisatawan asal Australia naik dari 1 menjadi 2 kunjungan pada periode yang sama.
Di sisi lain, beberapa kebangsaan menunjukkan penurunan maupun tidak adanya
kunjungan pada Desember 2025. Wisatawan asal Jepang, Tiongkok, dan India yang pada
November 2025 masih tercatat melakukan kunjungan, pada Desember 2025 tidak tercatat
adanya kunjungan. Adapun kunjungan wisatawan dari beberapa negara lain seperti
Aspek Makro Bisnis dan Pemasaran
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP III - 8
Page 47
Filipina, Inggris, serta sejumlah negara Eropa dan Timur Tengah tercatat relatif kecil atau
tidak menunjukkan aktivitas kunjungan pada periode tersebut, mencerminkan bahwa
peningkatan kunjungan wisman pada Desember 2025 terutama didorong oleh wisatawan
dari kawasan Asia Tenggara, khususnya Singapura dan Malaysia.
Grafik : Jumlah Kunjungan Wisman Majelengka Januari 2024 – Desember 2025
Sumber: Badan Pusat Statistik Majalengka
Kunjungan wisatawan nusantara ke Kabupaten Majalengka pada bulan Desember 2025
tercatat sebanyak 258.448 kunjungan, mengalami peningkatan dibandingkan bulan
November 2025 yang berjumlah 248.598 kunjungan. Secara umum, peningkatan ini
mencerminkan tingginya mobilitas masyarakat pada periode libur akhir tahun, baik untuk
keperluan wisata, kunjungan keluarga, maupun perjalanan lainnya. Kondisi tersebut turut
mendorong meningkatnya aktivitas pergerakan wisatawan domestik ke Kabupaten
Majalengka. Jika dibandingkan dengan bulan sebelumnya, sebagian besar daerah asal
wisatawan menunjukkan peningkatan jumlah kunjungan pada Desember 2025. Kenaikan
terutama berasal dari wilayah-wilayah dengan kedekatan geografis dan aksesibilitas yang
baik menuju Majalengka, seperti kawasan Ciayumajakuning dan Bandung Raya. Hal ini
mengindikasikan bahwa faktor jarak, konektivitas antarwilayah, serta momentum libur
akhir tahun masih menjadi pendorong utama peningkatan kunjungan wisatawan
nusantara. Berdasarkan daerah asal, lima kabupaten/kota terbesar penyumbang
wisatawan nusantara ke Kabupaten Majalengka di luar Provinsi Jawa Barat pada
Desember 2025 adalah Kabupaten Cirebon dengan 42.112 kunjungan, diikuti Kabupaten
Sumedang sebanyak 29.614 kunjungan, Kabupaten Indramayu sebesar 25.482
kunjungan, Kota Bandung dengan 16.143 kunjungan, serta Kabupaten Bandung yang
mencapai 13.890 kunjungan. Dominasi daerah-daerah tersebut menunjukkan kuatnya
pergerakan wisatawan regional yang didukung oleh kedekatan wilayah, kemudahan akses
transportasi, serta meningkatnya intensitas perjalanan masyarakat menjelang akhir tahun.
Aspek Makro Bisnis dan Pemasaran
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP III - 9
Page 48
Grafik : Jumlah Kunjungan Wisnus ke Majelengka Januari 2024 – Desember 2025
(ribu perjalanan)
Sumber: Badan Pusat Statistik Majalengka
Tingkat Penghunian Kamar (TPK) hotel di Kabupaten Majalengka pada bulan Desember
2025 tidak terlepas dari tingginya arus kunjungan selama momentum libur Natal dan
Tahun Baru (Nataru). Kondisi ini semakin diperkuat oleh aktivitas paket meeting instansi
pemerintah serta semarak penyelenggaraan berbagai event di akhir tahun, seperti Konser
Musik Marema Festival, Majalengka Yanlik Festival, Pasar Bumi Pakuwon, hingga
kegiatan Malam Refleksi Tahun Baru 2026, yang turut mendorong meningkatnya
permintaan akomodasi di wilayah tersebut. Berdasarkan klasifikasinya, TPK hotel bintang
pada Desember 2025 tercatat sebesar 47,39 persen, meningkat 8,03 poin dibandingkan
Desember 2024 yang mencapai 39,36 persen, serta naik 7,88 poin dibandingkan
November 2025 yang sebesar 39,51 persen. Sementara itu, TPK hotel nonbintang
mencapai 37,90 persen, mengalami kenaikan 6,41 poin secara tahunan dari 31,49 persen
pada Desember 2024, dan meningkat 3,88 poin dibandingkan bulan sebelumnya yang
tercatat 34,02 persen. Secara keseluruhan, TPK hotel bintang dan nonbintang di
Kabupaten Majalengka pada Desember 2025 tercatat sebesar 44,00 persen, meningkat
7,44 poin dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya dan naik 6,45 poin
dibandingkan November 2025. Peningkatan tersebut mencerminkan membaiknya kinerja
sektor perhotelan di Kabupaten Majalengka, yang didukung oleh meningkatnya kunjungan
wisata, perjalanan masyarakat, serta berbagai aktivitas dan agenda yang berlangsung
menjelang akhir tahun.
Aspek Makro Bisnis dan Pemasaran
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP III - 10
Page 49
Tabel : Tingkat Penghunian Hotel (TPK) di Kabupaten Majalengka, Desember 2025
Sumber: Badan Pusat Statistik Majalengka
Perkembangan Tingkat Penghunian Kamar (TPK) hotel di Kabupaten Majalengka selama
periode Desember 2024 hingga Desember 2025 menunjukkan dinamika yang fluktuatif.
Pada Desember 2024, TPK hotel bintang dan nonbintang tercatat sebesar 36,56 persen,
yang kemudian mengalami penurunan pada awal tahun 2025. Penurunan tersebut terjadi
secara bertahap hingga mencapai titik terendah pada Maret 2025 dengan TPK sebesar
26,81 persen, mencerminkan melemahnya permintaan akomodasi setelah periode libur
akhir tahun.
Grafik : Perkembangan TPK Hotel Bintang dan Non Bintang Majalengka, Desember
2024 – Desember 2025
Sumber: Badan Pusat Statistik Majalengka
Aspek Makro Bisnis dan Pemasaran
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP III - 11
Page 50
Memasuki April 2025, TPK kembali menunjukkan peningkatan yang cukup signifikan
hingga mencapai 40,35 persen. Kenaikan ini sejalan dengan mulai meningkatnya aktivitas
perjalanan masyarakat, kegiatan dinas, serta pergerakan wisatawan pada triwulan kedua
tahun 2025. Namun demikian, pada periode Mei hingga Juli 2025, tingkat hunian kembali
mengalami fluktuasi dengan kecenderungan menurun, seiring berkurangnya intensitas
perjalanan dan belum optimalnya aktivitas pariwisata. Pada periode Agustus hingga
November 2025, TPK hotel di Kabupaten Majalengka Kembali menunjukkan tren
perbaikan secara bertahap. TPK hotel bintang dan nonbintang meningkat dari 36,60
persen pada Agustus 2025 menjadi 37,55 persen pada November 2025. Kondisi ini
mengindikasikan mulai pulihnya permintaan kamar hotel menjelang akhir tahun, seiring
meningkatnya aktivitas perjalanan, pertemuan, serta kegiatan masyarakat. Puncak TPK
dalam kurun waktu setahun terakhir terjadi pada Desember 2025, dengan capaian 44,00
persen, meningkat cukup signifikan dibandingkan Desember 2024 maupun bulan-bulan
sebelumnya sepanjang tahun 2025. Peningkatan tersebut terjadi pada seluruh klasifikasi
hotel, baik hotel bintang yang mencapai 47,39 persen maupun hotel nonbintang sebesar
37,90 persen. Secara umum, perkembangan ini mencerminkan penguatan kinerja sektor
perhotelan di Kabupaten Majalengka, yang didorong oleh tingginya mobilitas masyarakat,
peningkatan kunjungan wisata, serta berbagai aktivitas pada periode libur akhir tahun.
Potensi terus berkembangnya hotel di Majalengka ditandai dengan adanya persaingan
industri hotel, bumi perkemahan, villa, dan pondok wisata di Majalengka. Dinas
Kebudayaan dan Pariwisata Majalengka mencatat terdapat hotel atau penginapan baik
hotel bintang dan non bintang sebanyak 32 di Majalengka. Faktor ketersediaan
infrastruktur turut menjadi pendorong industri ini diantaranya Bandara Internasional
Kertajati serta dua ruas jalan tol Cipali dan Cisumdawi. Berikut ini merupakan data hotel
atau penginapan di Kabupaten Majalengka.
Tabel : Daftar Hotel/Penginapan di Kabupaten Majalengka 2020 - 2024
No Nama Hotel Alamat Tahun
1 Hotel Paraland Munjul-Majalengka 2020
2 Wisma Puspa Indah Komplek Puspa Indah CGS 2020
3 Hotel Tidar Jaya JL. Kartini MJL 2020
4 Hotel Noni Syariah JL. Jend. A.Yani 2020
5 Penginapan Sederhana Baru JL. KH. Abdul Halim 2020
6 Penginapan Hikmah JL. Siti Armilah 2020
7 Hotel Puri Elsas JL. Pemuda 2020
8 Hotel Fitra JL. KH. ABDUL HALIM 2020
9 Hotel Putra Jaya JL. KH. ABDUL HALIM 2020
Aspek Makro Bisnis dan Pemasaran
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP III - 12
Page 51
No Nama Hotel Alamat Tahun
10 Hotel Green Garden JL. KH. ABDUL HALIM 2020
11 Penginapan Saputra JL. PASAR BALONG KDP 2020
12 Penginapan Pamily JL. PASAR BALONG KDP 2020
13 Hotel Nusa Indah JL. RAYA BARAT KDP 2020
14 Hotel Libra JL. BRAWIJAYA KDP 2020
15 Cideres Holiday Homesy JL. KESATUAN 28 GANDASARI- 2020
KASOKANDEL
16 Hotel Aluky JL. JATIBARANG-KADIPATEN 2020
17 Hotel Pelangi JL. MAJALENGKA-KADIPATEN 2020
18 Kolonial Guest House JL. BRAWIJAYA KDP 2021
19 OYO 2944 Sukawana Travel Hub SUKAWANA -DAWUAN 2021
Residence
20 Redoorz Syariah Near Rsud JL. KESATUAN 8 DS. GANDU - 2021
Cideres DAWUAN
21 Redoorz Plus Near Rsud Cideres JL. PUSPA INDAH 1 NO. 25 CIGASONG 2021
22 Oyo 3112 Wisma Dirmayo JL. PEMUDA 91 MAJALENGKA KULON 2021
23 Hotel Horison Kertajati JL. JATIBARANG-KADIPATEN 2021
24 Cemara Guest House Syariah JL. JATIBARANG-KADIPATEN 2021
25 Hotel Amelia JL. KADIPATEN 2021
26 Hotel Arya JL. RAYA SILIWANGI-KADIPATEN 2022
27 Hotel Summerville JL. SITI ARMILAH NO 52A 2022
MAJALENGKA WETAN
28 Hotel Bima JL. KH. ABDUL HALIM NO 121 2022
LEUWISEENG-KDP
29 Hotel Green Garden JL. KH. ABDUL HALIM 2023
30 Hotel Achiera DESA SUTAWANGI-KEC.JATIWANGI 2023
31 Hotel Fieris Jl. KERTAJATI-KADIPATEN NO.180 2023
32 Penginapan Hikmah JL. SITI ARMILAH 2023
Sumber: Dinas Pariwisata dan Kebudayaan Kabupaten Majalengka, 2024
Perusahaan yang memiliki hotel di Majalengka perlu strategi untuk meningkatkan
okupansi hotel. Selain itu, fokus pendapatan lainnya dapat berasal dari penyewaan
convention hall, banquet, breakfast, food and beverage, laundry dan lainnya. Okupansi
hotel tentunya sejalan dengan potensi wisata dikawasan tersebut, maka sesuai dengan
rencana hadirnya Umrah Park diharapkan potensi wisata dan perekonomian Majalengka
dapat meningkat. Kertajati Umrah Park merupakan Kawasan religi terpadu yang
mengoptimalkan data guna dan hasil guna property milik pemerintah daerah Majalengka
seluas 9,3 hektar. Pengembangan lahan total 4 hektar akan dijadikan pelatihan manasik
haji dan dilengkapi fasilitas masjid, restoran, pusat kuliner, area bazzar, gedung serba
guna dan tempat wisata. Aksesibilitas berupa Bandara Kertajati dan tol serta
perkembangan kawasan wisata menjadi peluang untuk industri hotel di Majalengka.
Aspek Makro Bisnis dan Pemasaran
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP III - 13
Page 52
BAB IV PENDEKATAN PENILAIAN
4.1 Pendekatan Penilaian
Nilai Pasar atas saham perusahaan dapat dilakukan dengan beberapa pendekatan (cara
umum dalam menentukan nilai dengan menggunakan satu atau lebih metode penilaian
spesifik) antara lain ;
a. Pendekatan Pasar
1) Metode Perbandingan dengan Perusahaan Terbuka (Guidline Publicly
Traded Company Method)
Metode perbandingan dengan perusahaan terbuka merupakan metode penilaian
yang didasarkan pada pendekatan perbandingan data pasar (market comparison
approach). Dengan metode ini, nilai pasar saham ditetapkan berdasarkan harga
yang telah atau pernah terjadi dari perusahaan sejenis yang sebanding dan
sepadan. Nilai pasar dari perusahaan pembanding diambil dari pasar modal
(perusahaan terbuka/publik). Syarat utama dari penggunaan metode ini adalah
sebagai berikut:
a) Perusahaan yang dapat digunakan sebagai perusahaan pembanding adalah
perusahaan yang telah memiliki harga pasar yang terjadi dalam jangka waktu
tidak lebih dari 6 (enam) bulan sebelum Tanggal Penilaian.
b) Penilai Usaha wajib memiliki keyakinan yang memadai untuk membuktikan
dan menjelaskan bahwa data harga pasar yang digunakan dalam Pendekatan
Pasar (Market Based Approach) dihasilkan dari suatu transaksi yang bersifat
wajar (arms-length transaction).
c) Penilaian dengan menggunakan Metode Pembanding PerusahaanTercatat di
Bursa Efek (Guideline Publicly Traded Company Method) hanya dapat
menghasilkan indikasi Nilai minoritas.
d) Perusahaan pembanding yang digunakan wajib merupakan perusahaan yang
tercatat di bursa efek dan sahamnya ditransaksikan selama 60 (enam puluh)
hari bursa dalam jangka waktu 90 (sembilan puluh) hari bursa terakhir sebelum
Tanggal Penilaian (Cut Off Date).
Pendekatan Penilaian
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP IV - 1
Page 53
e) Perusahaan pembanding yang digunakan wajib memenuhi kriteria sebagai
berikut:
1) industri, kegiatan usaha, produk, dan risiko usaha adalah sejenis;
2) karakteristik pertumbuhan (growth in sales and earnings) dan struktur
permodalan (capital structure) adalah sebanding
3) kinerja keuangan historis selama 5 (lima) tahun terakhir adalah
sebanding.
4) ukuran perusahaan (total assets) adalah sebanding; dan
5) pangsa pasar (market share) adalah sebanding.
f) Jumlah perusahaan pembanding yang digunakan paling sedikit 5 (lima)
perusahaan atau paling sedikit 8 (delapan) perusahaan dalam hal kriteria
sebagaimana dimaksud dalam angka 5) hanya terpenuhi paling sedikit 3 (tiga)
kriteria.
Jika telah diperoleh perusahaan yang sebanding dan sepadan, nilai pasar saham
perusahaan yang dinilai diperoleh dengan cara mengalikan pendapatan
perusahaan dengan rasio yang diperoleh dari perusahaan pembanding, seperti
rasio P/E (price/earning), P/SR (price/sales revenue), P/BV (price/book value of
equity) dan sebagainya.
Keterbatasan penggunaan pendekatan ini adalah karena data perusahaan
pedoman (pembanding) yang benar-benar sepadan sulit didapat, terutama yang
telah listed di pasar modal. Hal ini disebabkan data transaksi perusahaan
cenderung tertutup kalaupun ada hampir tidak mungkin terakses, karena sifat
kerahasiaannya.
b. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Pendekatan ini merupakan pendekatan dapat digunakan untuk memperkirakan Nilai
dengan mengantisipasi dan mengkuantifikasi kemampuan Obyek Penilaian dalam
menghasilkan imbal balik (return) yang akan diterima dimasa datang yang relevan
digunakan untuk perusahaan dengan net cash flow yang dapat di proyeksi dengan
didasarkan pada kinerja waktu-waktu sebelumnya. Bila perusahaan masih dalam
masa pembangunan dan atau kemampulabaan (profitability) relatif rendah, maka
proyeksi-proyeksi pendapatan dan pengeluaran didasarkan kepada asumsi-asumsi
yang relatif banyak. Ada dua metode yang diterapkan dalam pendekatan ini, yaitu:
Pendekatan Penilaian
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP IV - 2
Page 54
Metode Diskonto Arus Kas (Discounted Cash Flow)
Dalam hal Penilai Usaha menggunakan Metode Diskonto Arus Kas (Discounted
Cash Flow Method), maka Penilai Usaha melakukan penelaahan atau penyesuaian
atas asumsi, keakuratan perhitungan dan kebijakan akuntansi yang digunakan dalam
menyusun proyeksi laporan keuangan. Metode Diskonto Arus Kas (Discounted Cash
Flow Method) hanya dapat digunakan untuk menilai perusahaan yang telah
melakukan kegiatan operasional selama satu tahun atau lebih.
Pendapatan yang dikapitalisasi dalam metode ini adalah pendapatan nominal yang
dianggap mewakili kemampuan perusahaan secara wajar dan proporsional dalam
menghasilkan pendapatan tersebut. Pendapatan normal tersebut dikonversi menjadi
nilai ekuitas dengan menggunakan tingkat kapitalisasi untuk ekuitas yang sesuai,
yang pada dasarnya adalah bunga bebas resiko ditambah dengan suatu premi untuk
meliput resiko yang melekat dengan penggunaan ekuitas tersebut pada perusahaan
yang dinilai. Tingkat kapitalisasi tersebut dapat diperoleh dengan mencari dan
mempertimbangkan perbandingan tingkat kapitalisasi yang pernah diaplikasikan
pada perusahaan yang sebanding dan sepadan dengan perusahaan yang dinilai.
Salah satu tingkat kapitalisasi yang dapat digunakan adalah rasio Price/Earning dari
perusahaan sejenis yang telah tercatat di pasar modal.
Metode Proyeksi Pendapatan Ekonomis
Seperti juga metode kapitalisasi pendapatan ekonomi mendatang, metode ini
merupakan metode penilaian yang didasarkan pada pendekatan pendapatan
(income approach). Proyeksi pendapatan ekonomis digunakan untuk mengestimasi
aliran pendapatan ekonomis Obyek Penilaian dengan menggunakan Tingkat
Diskonto yang wajib disesuaikan dengan tingkat pendapatan ekonomis Obyek
Penilaian.
Tingkat Diskonto dan Tingkat Kapitalisasi yang ditetapkan oleh Penilai Usaha wajib
diuraikan dan digunakan dalam analisis proyeksi pendapatan ekonomis serta
mengungkapkannya dalam Laporan Penilaian Usaha.
Dalam membuat proyeksi pendapatan ekonomis, Penilai Usaha wajib:
1) menganalisis laporan keuangan Obyek Penilaian dan perusahaan pembanding
pada industri yang sama dalam kurun waktu paling kurang 3 (tiga) tahun
terakhir.
Pendekatan Penilaian
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP IV - 3
Page 55
2) melakukan penyesuaian atas laporan keuangan Obyek Penilaian, yang meliputi
neraca, laporan laba rugi, dan laporan arus kas;
3) memperhatikan kondisi yang terjadi setelah Tanggal Penilaian (Cut Off Date)
yang dapat mempengaruhi proyeksi pendapatan ekonomis;
4) mempertimbangkan proyeksi pertumbuhan usaha Obyek Penilaian sesuai
dengan tingkat pendapatan ekonomis yang dihasilkan oleh Obyek Penilaian dan
kepentingan usaha Obyek Penilaian;
5) melakukan penyesuaian terhadap proyeksi laporan keuangan yang meliputi
neraca, laporan laba rugi, dan laporan arus kas;
6) mempertimbangkan masa manfaat atau siklus usaha Obyek Penilaian; dan
7) Dalam hal pendapatan ekonomis Obyek Penilaian atau operasional Obyek
Penilaian tergantung pada faktor produksi utama yang memiliki masa manfaat
terbatas atau memiliki siklus tertentu maka proyeksi keuangan wajib disusun
selama masa manfaat atau mencerminkan sifat siklikal dari bisnis tersebut.
Setelah dilakukan penyesuaian laporan keuangan, maka Penilai Usaha wajib
menyajikan proyeksi pendapatan ekonomis dalam Laporan Penilaian Usaha, yang
mencakup dividen berdasarkan perkiraan dividend pay out ratio, arus kas, dan
Earning Before Interest, Tax, Depreciation, and Amortization (EBITDA). Periode
proyeksi pendapatan ekonomis wajib dilakukan dalam kurun waktu paling kurang 5
(lima) tahun kedepan, atau disesuaikan dengan sisa umur dari fasilitas produksi
utama Obyek Penilaian. Penilai Usaha dilarang mendasarkan proyeksi pendapatan
ekonomis hanya dengan menggunakan tren data historis.
c. Pendekatan Asset (Asset Based Approach)
Penilai Usaha yang menggunakan Pendekatan Aset (Asset Based Approach) dalam
penugasan penilaian profesional wajib memiliki keahlian dalam bidang penilaian
properti dan Penilaian Usaha. Dalam hal Penilai Usaha tidak memiliki keahlian dalam
bidang penilaian properti, maka Penilai Usaha wajib mengacu pada hasil penilaian
properti.
Pendekatan Aset (Asset Based Approach) dapat digunakan untuk memperoleh
indikasi Nilai dari Nilai suatu perusahaan, Nilai dari Modal yang Diinvestasikan
(Invested Capital), Nilai dari struktur permodalan (capital structure), dan/atau Nilai
Aset Bersih perusahaan (ekuitas).
Pendekatan Penilaian
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP IV - 4
Page 56
Indikasi nilai ekuitas atau estimasi Nilai Aset Bersih (Net Asset Value) diperoleh dari
selisih antara nilai aset termasuk Aset Takberwujud dengan nilai liabilitas, atas dasar
nilai yang disesuaikan (appraised value)
Pos-pos dalam laporan keuangan wajib disesuaikan untuk mencerminkan Nilai Pasar
(Market Value) pada Tanggal Penilaian (Cut Off Date). Penyesuaian untuk masing-
masing pos wajib diungkapkan di dalam Laporan Penilaian Usaha.
Pendekatan ini cocok digunakan untuk menilai perusahaan dengan karakteristik asset
based yang signifikan, dalam pendekatan ini ada dua metode yang dapat diterapkan,
yaitu;
1) Metode Penyesuaian Aset Bersih (Adjusted Net Asset Method)
Metode ini merupakan metode penilaian yang berdasarkan pada pendekatan
neraca (balance sheet approach). Dengan metode ini, nilai dari semua komponen
aset dan liabilitas (liabilities) harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali
untuk komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti
kas/bank atau hutang bank).
Metode PAB wajib digunakan untuk menilai :
a) ekuitas suatu perusahaan dimana Nilai perusahaan sangat bergantung pada
Nilai aset tetap (a heavy based on fixed assetscompany), seperti perusahaan
real estat;
b) ekuitas dari Holding Company
c) perusahaan yang tidak memiliki riwayat pendapatan yang mempunyai
prospek positif, perusahaan yang memiliki pendapatan yang berfluktuasi,
atau perusahaan yang diragukan kemampuannya untuk melanjutkan operasi
yang bersifat going concern, seperti perusahaan yang baru berdiri (start up
company) atau perusahaan yang berada dalam kesulitan untuk memperoleh
pendapatan (trouble companies);
d) perusahaan yang memiliki dan/atau menguasai aset berwujud dalam jumlah
yang signifikan
e) perusahaan yang memiliki tenaga kerja yang memberikan nilai tambah relatif
kecil terhadap barang dan jasa yang dihasilkan perusahaan; atau
f) perusahaan yang memiliki Aset Takberwujud dalam jumlah yang tidak
signifikan
Pendekatan Penilaian
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP IV - 5
Page 57
Penilaian atas aset tetap berwujud (fixed tangible assets) wajib dilakukan sesuai
dengan metode yang berlaku dalam penilaian properti sesuai dengan Premis Nilai
yang ditetapkan, maka Aset Takberwujud wajib diidentifikasi dan dinilai secara
individual.
2) Metode Kelebihan Pendapatan (Excess Earning Method)
Pada dasarnya, metode ini sama dengan metode penyesuaian nilai buku. Nilai
dari semua komponen aset dan liabilitas harus disesuaikan nilai pasarnya terlebih
dahulu. Yang membedakan metode ini adalah dalam proses perhitungan aset tak
berwujud. Dalam hal Penilai Usaha menggunakan metode KKP, maka berlaku
ketentuan sebagai berikut:
a) Metode KKP wajib digunakan untuk menilai ekuitas perusahaan operasional
(operating company) dengan tingkat pertumbuhan pendapatan dan laba
yang relatif stabil.
b) Pendapatan suatu perusahaan yang digunakan merupakan hasil dari
produktivitas aset berwujud maupun tidak berwujud. Setiap kelebihan
pengembalian (excess return atau earning) yang diperoleh diatas
pengembalian normal (normal return) atas aset berwujud, diperhitungkan
sebagai pengembalian dari Aset Takberwujud secarakolektif.
c) Laporan laba rugi yang digunakan adalah:
(1) laporan laba rugi tahunan tahun terakhir;
(2) laporan laba rugi 12 (dua belas) bulan terakhir;
(3) rata-rata tertimbang dari paling kurang 5 (lima) tahun terakhir;
(4) proyeksi tahun berikutnya yang diyakini dapat dipertahankan dimasa
depan
d) Laporan laba rugi sebagaimana dimaksud dalam angka 3) wajib disesuaikan
dengan prinsip dan prosedur penyesuaian untuk memperoleh laba operasi
normal dari Obyek Penilaian.
e) Penilaian yang digunakan pada Metode KKP wajib didasarkan atas:
(1) nilai aset berwujud bersih (NABB)/net tangible asset value (NTAV);
(2) Tingkat Imbal Balik wajar (normal rate of return) dalam persentase untuk
NABB;
(3) jumlah imbal balik wajar (dalam rupiah) untuk NABB; atau
(4) laporan keuangan yang telah disesuaikan.
Pendekatan Penilaian
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP IV - 6
Page 58
f) Penentuan Tingkat Imbal Balik wajar (normal rate of return) untuk NABB
wajib sesuai dengan risiko yang melekat pada NABB tersebut dan
mencerminkan Tingkat Imbal Balik rata-rata tertimbang antara biaya ekuitas
dan biaya utang sesuai dengan kapasitas NABB dalam memperoleh
pinjaman (borrowing capacity).
g) Pendapatan ekonomi atau laba normal yang akan dikurangi dengan jumlah
imbal balik wajar atas NABB mencerminkan pendapatan ekonomi yang
diperkirakan akan dapat dipertahankan dimasa datang. Selisih antara
pendapatan ekonomi normal dan jumlah imbal balik atas NABB adalah
jumlah imbal balik atas aset berwujud.
h) Nilai ekuitas yang diperoleh dengan menambahkan nilai Aset Tak berwujud
(going concern value) terhadap NABB mencerminkan nilai ekuitas (common
stocks) secara keseluruhan.
Dalam metode kelebihan pendapatan, untuk menghitung nilai aset tak berwujud
terlebih dahulu dihitung nilai aset berwujud bersih (net tangible asset) dengan
mengurangkan nilai pasar Liabilitas dari nilai pasar aset berwujud (setelah semua
nilai pada neraca disesuaikan). Setelah itu diperkirakan nilai pendapatan yang
diharapkan (expected revenue) per tahun dari nilai aset berwujud bersih tersebut
dengan menggunakan tingkat pengembalian (rate of return) yang wajar. Sebagai
langkah selanjutnya perlu dihitung pendapatan normal (normalized earning) dari
perusahaan yang dinilai dengan menyesuaikan laporan laba (rugi). Selisih antara
pendapatan normal dengan pendapatan yang diharapkan merupakan kelebihan
pendapatan (excess earning) yang dihasilkan oleh aset berwujud bersih. Aset tak
berwujud kemudian dihitung dengan cara mengkapitalisasikan kelebihan
pendapatan tersebut dengan tingkat kapitalisasi (capitalization rate) yang sesuai.
Langkah akhir dari metode ini adalah dengan menghitung nilai pasar ekuitas
dengan menjumlahkan nilai aset berwujud bersih dan nilai aset tak berwujud.
Dalam hal Penilai Usaha menggunakan metode KKP, maka Aset Takberwujud
wajib dinilai secara kolektif (big pot theory of goodwill).
4.2 Pendekatan Penilaian yang digunakan
Penilaian saham BMP dilakukan dengan menggunakan 2 (Dua) pendekatan yaitu
berdasarkan Pendekatan Pendapatan Metode Discounted Cash Flow dan Pendekatan
Aset Metode Adjusted Net Asset Method Alasan-alasan pemilihan pendekatan pasar dan
pendekatan aset dalam penilaian ini adalah sebagai berikut:
Pendekatan Penilaian
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP IV - 7
Page 59
a. Kami tidak menerapkan ”Pendekatan Pasar” karena kami tidak memperoleh data
pembanding di Bursa Efek Indonesia yang bergerak di bidang hotel yang sebanding
dengan Objek Penilaian, dengan demikian metode perbandingan dengan
perusahaan terbuka tidak dapat digunakan dalam penilaian ini.
b. Pada umumnya pertimbangan yang terpenting bagi pihak yang berniat membeli
suatu perusahaan adalah kemampuan perusahaan tersebut dalam menghasilkan
pendapatan dimasa depan. Oleh karena itu, metode-metode penilaian yang
didasarkan pada konsep hubungan antara pendapatan dan nilai, terutama metode
diskonto pendapatan ekonomi mendatang, umum digunakan dalam penilaian atas
ekuitas suatu perusahaan. BMP adalah Perusahaan yang bergerak dalam bidang
perhotelan, secara komersial beroperasi. Dengan demikian, metode-metode
penilaian yang didasarkan pada konsep hubungan antara pendapatan dan nilai yaitu
metode kapitalisasi kelebihan pendapatan, metode kapitalisasi pendapatan ekonomi
mendatang, dan terutama metode diskonto pendapatan ekonomi atau metode
diskonto arus kas [discounted cash flow method] kami pandang dapat digunakan
dalam penilaian ini.
Alasan pendekatan ini digunakan karena Perusahaan merupakan entitas usaha
perhotelan yang telah beroperasi secara komersial dan menghasilkan pendapatan
secara berkelanjutan dari kegiatan operasional, Metode DCF digunakan untuk
mengestimasi nilai kini dari proyeksi arus kas masa depan yang diharapkan akan
dihasilkan oleh Perusahaan. Pendekatan ini dinilai paling representatif dalam
mencerminkan nilai Perusahaan sebagai entitas going concern, karena secara
langsung menangkap potensi manfaat ekonomi masa depan.
c. Pendekatan Aset (Asset Based Approach) dapat kami terapkan dalam laporan
penilaian ini karena BMP berbasis aset, serta dilakukan penilaian terhadap aset tetap
BMP dengan demikian Pendekatan Aset (Asset Based Approach) dapat digunakan.
Alasan pendekatan ini digunakan karena disamping menghasilkan arus kas, usaha
perhotelan merupakan bisnis yang bersifat asset based dengan komponen aset
tetap yang material. ekuitas suatu perusahaan dimana Nilai perusahaan sangat
bergantung pada nilai aset tetap
Setelah mempelajari secara seksama, kami berpendapat pendekatan yang relevan
dilakukan untuk menentukan nilai pasar saham BMP adalah Pendekatan Pendapatan
Metode DCF (Discounted Cash Flow) dan Pendekatan Aset Metode Adjusted Net Asset
Method.
Pendekatan Penilaian
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP IV - 8
Page 60
BAB V PROYEKSI KEUANGAN
5.1 Business Plan
Pedoman penilaian, pertama berdasarkan business plan BMP yang telah disusun pihak
manajemen untuk beberapa tahun kedepan, disamping itu proyeksi keuangan BMP juga
disusun berdasarkan data-data laporan keuangan yang disiapkan oleh pihak pemberi
tugas untuk tahun-tahun yang berakhir per 31 Desember 2020 – 2025 (audited).
Berdasarkan pendekatan dan metodologi penilaian yang akan dilakukan, maka kami
melakukan langkah-langkah sebagai berikut :
a. Melakukan tinjauan atas faktor eksternal dan internal yang mempengaruhi
operasional BMP.
b. Melakukan tinjauan atas laporan keuangan historikal BMP.
c. Melakukan tinjauan atas proyeksi keuangan BMP.
d. Melakukan diskusi dengan manajemen atas proyeksi keuangan BMP.
e. Membuat proyeksi keuangan yang akan digunakan dasar dalam penilaian saham
BMP dengan pendekatan DCF.
Langkah-langkah a dan b telah diungkapkan pada bab-bab sebelumnya, sedangkan hasil
diskusi dengan manajemen dimasukan kedalam proyeksi keuangan yang menjadi dasar
dalam melakukan penilaian. Pada bagian berikut akan diuraikan tinjauan proyeksi
keuangan.
5.2 Kegiatan Usaha
BMP adalah suatu perusahaan tertutup yang bergerak di bidang penyediaan hotel dengan
mengelola hotel bintang 3 Fitra Hotel Majalengka dengan total 113 kamar. Sebagai
perusahaan yang berusaha di bidang perhotelan.
Proyeksi Keuangan
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP V-1
Page 61
5.3 Proyeksi Laba Rugi
Tabel 5.1 Proyeksi Laba Rugi
Proyeksi (Rp.)
Uraian 2026 2027 2028 2029 2030
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Pendapatan 14.451.446.309 16.022.354.770 16.363.770.505 18.045.690.399 19.884.339.922
Beban Pokok Penjualan (7.944.872.862) (9.101.497.671) (9.310.459.310) (10.197.958.924) (11.155.973.864)
Laba Kotor 6.506.573.447 6.920.857.099 7.053.311.196 7.847.731.475 8.728.366.059
Beban Usaha (5.202.913.303) (5.662.855.614) (5.790.567.363) (6.074.020.565) (6.371.735.104)
Laba (Rugi) Usaha 1.303.660.143 1.258.001.485 1.262.743.833 1.773.710.910 2.356.630.955
Pendapatan (Beban) lain-lain (1.263.651.021) (1.226.395.931) (1.217.531.912) (1.206.989.186) (1.193.546.464)
Laba (Rugi) sebelum Pajak 40.009.122 31.605.554 45.211.921 566.721.724 1.163.084.490
Taksiran Pajak - - - - -
Laba Bersih 40.009.122 31.605.554 45.211.921 566.721.724 1.163.084.490
Laba Bersih
Laba bersih pada tahun 2027 sebesar Rp. 31,6 juta. Laba bersih pada tahun 2026
sebesar Rp. 40,0 juta, mengalami penurunan sebesar Rp. 8,4 juta. Penyebab penurunan
tersebut adalah penurunan pendapatan BMP.
Laba bersih pada tahun 2028 sebesar Rp. 45,2 juta. Laba bersih pada tahun 2027
sebesar Rp. 31,6 juta, mengalami kenaikan sebesar Rp. 13,6 juta. Penyebab kenaikan
tersebut adalah kenaikan pendapatan BMP.
Laba bersih pada tahun 2029 sebesar Rp. 566,7 juta. Laba bersih pada tahun 2028
sebesar Rp. 45,2 juta, mengalami kenaikan sebesar Rp. 521,5 juta. Penyebab kenaikan
tersebut adalah kenaikan pendapatan BMP.
Laba bersih pada tahun 2030 sebesar Rp. 1,1 miliar. Laba bersih pada tahun 2029
sebesar Rp. 566,7 juta, mengalami kenaikan sebesar Rp. 596,3 juta. Penyebab kenaikan
tersebut adalah kenaikan pendapatan BMP.
Proyeksi Keuangan
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP V-2
Page 62
5.4 Proyeksi Posisi Keuangan
Tabel 5.2 Proyeksi Posisi Keuangan
Proyeksi (Rp.)
Uraian 2026 2027 2028 2029 2030
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Aset Lancar 7.072.860.906 8.585.912.400 10.416.951.620 12.795.218.622 15.772.317.216
Aset Tetap 44.868.658.388 43.588.403.652 42.012.722.777 40.421.695.267 38.842.896.892
Aset Lain-lain 70.408.139 70.408.139 70.408.139 70.408.139 70.408.139
Total Aset 52.011.927.433 52.244.724.192 52.500.082.536 53.287.322.028 54.685.622.247
Liabilitas Jangka Pendek 5.456.308.352 5.456.308.352 5.456.308.352 5.456.308.352 5.456.308.352
Liabilitas Jangka Panjang 34.355.053.780 34.453.490.652 34.560.882.744 34.678.646.180 34.811.107.577
Ekuitas 12.200.565.301 12.334.925.187 12.482.891.440 13.152.367.496 14.418.206.319
Total Liabilitas & Ekuitas 52.011.927.433 52.244.724.192 52.500.082.536 53.287.322.028 54.685.622.247
Total Aset
Total aset pada tahun 2027 sebesar Rp. 52,2 miliar. Total aset pada tahun 2026 sebesar
Rp. 52,0 miliar, mengalami kenaikan sebesar Rp. 232,7 juta. Penyebab kenaikan tersebut
adalah kenaikan pada akun kas dan setara kas dan setara kas.
Total aset pada tahun 2028 sebesar Rp. 52,5 miliar. Total aset pada tahun 2027 sebesar
Rp. 52,2 miliar, mengalami kenaikan sebesar Rp. 255,3 juta. Penyebab kenaikan tersebut
adalah kenaikan pada akun kas dan setara kas dan setara kas.
Total aset pada tahun 2029 sebesar Rp. 53,2 miliar. Total aset pada tahun 2028 sebesar
Rp. 52,5 miliar, mengalami kenaikan sebesar Rp. 787,2 juta. Penyebab kenaikan tersebut
adalah kenaikan pada akun kas dan setara kas.
Total aset pada tahun 2030 sebesar Rp. 54,6 miliar. Total aset pada tahun 2029 sebesar
Rp. 53,2 miliar, mengalami kenaikan sebesar Rp. 1,3 miliar. Penyebab kenaikan tersebut
adalah kenaikan pada akun kas dan setara kas.
Total Liabilitas dan Ekuitas
Total liabilitas dan ekuitas pada tahun 2027 sebesar Rp. 52,2 miliar. Total liabilitas dan
ekuitas pada tahun 2026 sebesar Rp. 52,0 miliar, mengalami kenaikan sebesar Rp. 232,7
juta. Penyebab kenaikan tersebut adalah kenaikan pada akun liabilitas imbalan kerja.
Proyeksi Keuangan
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP V-3
Page 63
Total liabilitas dan ekuitas pada tahun 2028 sebesar Rp. 52,5 miliar. Total liabilitas dan
ekuitas pada tahun 2027 sebesar Rp. 52,2 miliar, mengalami kenaikan sebesar Rp. 255,3
juta. Penyebab kenaikan tersebut adalah kenaikan pada liabilitas imbalan kerja.
Total liabilitas dan ekuitas pada tahun 2029 sebesar Rp. 53,2 miliar. Total liabilitas dan
ekuitas pada tahun 2028 sebesar Rp. 52,5 miliar, mengalami kenaikan sebesar Rp. 787,2
juta. Penyebab kenaikan tersebut adalah kenaikan pada akun liabilitas imbalan kerja.
Total liabilitas dan ekuitas pada tahun 2030 sebesar Rp. 54,6 miliar. Total liabilitas dan
ekuitas pada tahun 2029 sebesar Rp. 53,2 miliar, mengalami kenaikan sebesar Rp. 1,3
miliar. Penyebab kenaikan tersebut adalah kenaikan pada akun liabilitas imbalan kerja.
5.5 Proyeksi Arus Kas
Tabel 5.3 Proyeksi Arus Kas
Proyeksi Arus Kas (Rp.)
Uraian 2026 2027 2028 2029 2030
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
ARUS KAS DARI AKTIVITAS
OPERASI
Laba Bersih 142.763.454 134.359.886 147.966.253 669.476.056 1.265.838.822
Depresiasi 1.167.035.518 1.759.840.484 1.821.227.021 1.897.960.191 1.962.464.227
Perubahan Modal Kerja
Piutang Usaha (178.324.151) (44.671.495) 14.295.987 (49.316.184) (61.306.954)
Persediaan (11.679.715) (888.650) (897.537) (906.512) -
Pencadangan Imbalan Kerja 25.749.437 98.436.872 107.392.092 117.763.436 132.461.397
Aset Pajak Tangguhan 4.246.720.963 - - - -
Utang Pajak - - - - -
Utang Lain-lain (49.084.025) - - - -
Arus Kas Bersih Diperoleh Dari
(Digunakan Untuk) Aktivitas 5.343.181.481 1.947.077.098 2.089.983.815 2.634.976.988 3.299.457.493
Operasi
ARUS KAS DARI AKTIVITAS
INVESTASI
Perolehan Aset Tetap (119.251.426) (479.585.749) (245.546.145) (306.932.682) (383.665.852)
Arus Kas Bersih Diperoleh Dari
(119.251.426) (479.585.749) (245.546.145) (306.932.682) (383.665.852)
Aktivitas Investasi
KENAIKAN (PENURUNAN) KAS 5.223.930.054 1.467.491.349 1.844.437.670 2.328.044.306 2.915.791.641
DAN SETARA KAS
KAS DAN SETARA KAS AWAL
1.346.431.269 6.570.361.323 8.037.852.672 9.882.290.342 12.210.334.648
TAHUN
KAS DAN SETARA KAS AKHIR
6.570.361.323 8.037.852.672 9.882.290.342 12.210.334.648 15.126.126.288
TAHUN
Proyeksi Keuangan
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP V-4
Page 64
Arus Kas untuk Aktivitas Operasi
Arus kas proyeksi dari aktivitas operasi Perseroan pada 2027 sebesar Rp. 1,9 miliar turun
sebesar Rp. 3,3 miliar dibandingkan pada 2026 sebesar Rp. 5,3 miliar. Penurunan
tersebut adalah akun asset pajak tangguhan.
Arus kas proyeksi dari aktivitas operasi Perseroan pada 2028 sebesar Rp. 2,0 miliar naik
sebesar Rp. 142,9 juta dibandingkan pada 2027 sebesar Rp. 1,9 miliar. Kenaikan
disebabkan laba bersih, depresiasi dan pencadangan imbalan kerja.
Arus kas proyeksi dari aktivitas operasi Perseroan pada 2029 sebesar Rp. 2,6 miliar naik
sebesar Rp. 544,9 juta dibandingkan pada 2028 sebesar minus Rp. 2,0 miliar. Kenaikan
disebabkan laba bersih, depresiasi dan pencadangan imbalan kerja.
Arus kas proyeksi dari aktivitas operasi Perseroan pada 2030 sebesar Rp. 3,2 miliar naik
sebesar Rp. 664,4 juta dibandingkan pada 2029 sebesar Rp. 2,6 miliar. Kenaikan
disebabkan laba bersih, depresiasi dan pencadangan imbalan kerja.
Arus Kas untuk Aktivitas Investasi
Arus kas proyeksi yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan pada tanggal
2026 – 2030 dalam proyeksi diasumsikan untuk pembelian capex.
5.6 Rasio-Rasio Keuangan
Rasio-rasio keuangan periode 2026 sampai dengan 2030, dapat dilihat sebagai berikut :
Tabel 5.1 Rasio-rasio Keuangan
Proyeksi
Uraian 2026 2027 2028 2029 2030
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
AKTVITAS (X)
Total Asset Turnover 0,28 0,31 0,31 0,34 0,36
SOLVABILITAS (x)
Total Debt to Equity Ratio 3,26 3,24 3,21 3,05 2,79
Total Debt to Total Assets Ratio 0,77 0,76 0,76 0,75 0,74
PROFITABILITAS (% )
Operating Margin 9,02% 7,85% 7,72% 9,83% 11,85%
Net Profit Margin 0,28% 0,20% 0,28% 3,14% 5,85%
Proyeksi Keuangan
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP V-5
Page 65
Rasio Aktivitas
Rasio aktivitas menggambarkan kemampuan perusahaan dalam mendayagunakan aset-
aset yang dimilikinya. Secara rata-rata dapat dilihat bahwa rasio perputaran aset BMP
selama proyeksi periode 2026-2030 adalah sebesar 0,32x pertahun.
Rasio Solvabilitas
Rasio solvabilitas menggambarkan kemampuan perusahaan dalam membayar semua
kewajiban (jangka pendek maupun jangka panjang) BPM. Rasio rata-rata Debt to Equity
Ratio selama proyeksi tahun 2026-2030 adalah 3,11x dan Debt to Total Asset Ratio
sebesar 0,76x.
Rasio Profitabiltas
Rasio profitabilitas menunjukkan operasional kemampuan suatu perusahaan dalam
mengelola aset-asetnya dengan tujuan akhir mengoptimalkan pengembalian yang dapat
diperoleh para penyedia kapital (capital providers). Operating margin rata-rata mencapai
9,25% dan net profit margin 1,95%.
Proyeksi Keuangan
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP V-6
Page 66
BAB VI PENILAIAN SAHAM
6.1 Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan
Pada penilaian diskonto arus kas, terdapat 3 (tiga) pilihan arus kas untuk didiskonto, yaitu
dividen, arus kas bersih untuk ekuitas dan arus kas bersih untuk perusahaan.
Arus Kas Bersih (AKB) yang akan digunakan sebagai economic income yang didiskonto
untuk dijadikan indikasi nilai bisnis adalah AKB untuk perusahaan (Free Cash Flow to
Capital).
Pengertian AKB adalah jumlah kas yang tersedia setelah terpenuhinya kebutuhan kas
untuk kegiatan, merupakan arus kas yang tersedia bagi penyedia modal (utang dan
ekuitas) dan telah bebas dari kewajiban untuk mempertahankan operasi saat ini
(current operation) dan untuk mengantisipasi pertumbuhan perusahaan, yang dihitung
sebagai berikut :
Laba Bersih :
+/+ Depresiasi & Amortisasi
+/+ Interest (i x (1-T))
- / - Investment Outlays
+/ - Perubahan Modal Kerja
= AKB Untuk Perusahaan (Free Cash Flow to Capital)
Proyeksi AKB tersebut, kemudian didiskontokan dengan menggunakan faktor diskonto
yang menggambarkan tingkat pengembalian yang diharapkan investor (required rate of
return), setelah memperhitungkan risiko-risiko yang bersangkutan dengan proyeksi
pendapatan pada masa mendatang untuk menghasilkan nilai perusahaan. Setelah
diperoleh nilai perusahaan, nilai ekuitas dihitung dengan mengurangkan nilai perusahaan
dengan jumlah hutang yang dimiliki.
Dalam rangka penilaian saham ini, mengingat bahwa penilaian akan didasarkan pada
AKB untuk penyedia perusahaan, maka penentuan tingkat diskonto yang digunakan
berdasarkan Biaya Modal Rata-rata Tertimbang (Weighted Average Cost of Capital,
WACC) dengan formula adalah sebagai berikut :
Penilaian Saham
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP VI - 1
Page 67
WACC = [{e/(e+b)}x ke] + [{b/(e+b)} x kb x (1-t)]
Dimana :
WACC = biaya modal rata-rata tertimbang
e = nilai pasar ekuitas
b = nilai pasar hutang
ke = biaya modal untuk ekuitas
kb = biaya modal untuk hutang
t = tarif pajak
6.1.1 Penentuan Biaya Modal Ekuitas
Tingkat diskonto untuk ekuitas diperoleh dengan mengaplikasikan model Capital Assets
Pricing Model (CAPM). Model ini menyatakan bahwa biaya ekuitas adalah bunga bebas
risiko ditambah premium untuk menutup risiko sistimatis dari sekuritas saham, dengan
formula adalah sebagai berikut :
Ke = Rf + (Rm-Rf) β + Rs
Dimana :
Ke = Tingkat Biaya Bunga Ekuitas
Rf = Tingkat Suku Bunga Bebas Risiko
ERPm = Equity Risk Premium
Beta (β) = Ukuran Risiko Sistematis
Rs = Specific Risk Premium
Tingkat Suku Bunga Bebas Risiko (Rf), adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-
instrumen yang dianggap tidak memiliki kemungkinan gagal bayar. Di Indonesia,
instrumen bebas risiko yang dapat dipilih adalah tingkat bunga Obligasi Pemerintah untuk
jangka panjang. Terkait dengan tanggal penilaian yang jatuh pada tanggal 30 Desember
2025, maka instrumen bebas risiko yang dipakai yaitu obligasi Pemerintah RI berjangka
panjang (SUN) dalam mata uang Rupiah sesuai yang dikeluarkan Indonesia Bond Pricing
Agency (IBPA) sebagai acuan “Benchmark” SUN Tahun 30 Desember 2025 dengan tenor
30 tahun dan yang akan berakhir pada 30 Desember 2055 dengan tingkat yield 6,71%.
Penilaian Saham
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP VI - 2
Page 68
Equity Risk Premium, ERPm adalah selisih antara tingkat bunga investasi bebas risiko
dengan tingkat balikan investasi dalam bentuk penyertaan. Penentuan equity risk
premium memasukkan premi untuk risiko spesifik negara (country-specific risk premiums)
seperti volatilitas harga saham untuk menghasilkan base equity market risk premium.
Dengan mengikutsertakan risiko-risiko ini, dihasilkan tingkat diskonto yang
mengakomodasi perubahan-perubahan sentimen jangka pendek di sekuritas pada pasar
negara yang bersangkutan. Untuk penilaian ini, kami menggunakan tingkat premi risiko
sebesar 6,69%, yang diolah dari hasil riset Aswath Damodaran (New York University
Business School).
Relevered Beta (β), premi risiko tersebut masih harus dikalikan dengan β dari industri
yang bersangkutan, berdasarkan average β dari damodaran, maka didapat besarnya
Relevered β, sebesar : 0,71.
Default Spread, Pada perhitungan WACC, khususnya penentuan Tingkat Suku Bunga
Bebas Resiko, penilai menggunakan data yang bersumber dari Damodaran, dimana data
yang digunakan adalah Total Equity Risk Premium yang juga telah mempertimbangkan
resiko, Pada perhitungan WACC penilai juga memperhitungkan resiko lainnya termasuk
Specific Risk, untuk menghindari perhitungan ganda Cost of Equity perlu dikurangi
dengan Rating Based Default Spread yang bersumber dari data Damodaran juga sebesar
1,62%.
6.1.2 Tingkat Suku Bunga
Biaya hutang (cost of debt) pada tanggal Penilaian (Cut Off Date) sebesar 8,44% yang
berasal dari data tingkat bunga pinjaman rata-rata bank pemerintah dalam melaksanakan
fungsi pembiayaan. Adapun sumber data yang digunakan adalah Suku Bunga Dasar
Kredit (SBDK) yang diteribitkan oleh Bank Indonesia yang berlaku pada saat Penilaian.
6.1.3 Perhitungan Weighted Average Cost of Capital (WACC)
Dengan mempertimbangkan faktor-faktor di atas dan kekuatan dan kelebihan serta risiko
Perseroan, kami berpendapat bahwa tingkat diskonto sebesar 8,83% per tahun adalah
wajar untuk mendiskonto arus kas bersih dengan perhitungan sebagai berikut :
Penilaian Saham
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP VI - 3
Page 69
Tabel 6.1 Perhitungan Weighted Average Cost of Capital (WACC)
WACC
Cost of Equity
Risk free rate 6,71%
Market risk premium 6,69%
Levered Beta 0,71
Specific Risk 0,00%
(-) Default Spread 1,62%
Cost of Equity 9,85%
Cost of Debt
Investment Credit 8,44%
Tax 22,00%
Cost of Debt 6,58%
Capital Structure
Debt to Total capitalization 31,21%
Equity to Total capitalization 68,79%
WACC 8,83%
6.1.4 Indikasi Nilai Ekuitas
Dengan proyeksi keuangan dan tingkat diskonto yang digunakan maka diperoleh nilai
bersih Perseroan seperti yang terlihat pada tabel berikut dibawah ini.
Tabel 6.2 Indikasi Nilai Ekuitas/Saham
Enterprise Value 60.897.191.350
(+) Cash and Cash Equivalent 1.346.431.269
(-) Debt (39.033.100.000)
Indikasi Nilai Ekuitas Sebelum DLOM 23.210.522.619
Penilaian Saham
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP VI - 4
Page 70
6.2 Penilaian dengan Pendekatan Aset
6.2.1 Perhitungan Biaya Ekuitas
Prinsip penilaian dengan metode Pendekatan Aset (Aset Based Approach) adalah
penyesuaian Nilai Pasar yang dilakukan atas nilai historis yang terdapat dalam posisi
keuangan. Adapun langkah-langkah penerapannya adalah :
a. Pada tahap pertama, mendapatkan posisi keuangan lengkap dengan penjelasan
serta informasi lain yang terkait dengan keperluan penilaian, sesuai kondisi pada saat
penilaian.
b. Menyesuaikan atau mengubah pos-pos atau item-item yang terdaftar dalam posisi
keuangan, baik aset lancar, aset tidak lancar, liabilitas jangka pendek, liabilitas
jangka panjang, menjadi refleksi nilai pasar.
c. Mengidentifikasi dan menilai item-item yang tidak terdaftar dalam posisi keuangan,
biasanya dalam bentuk aset tidak berwujud, misalnya : biaya pra-operasi, sistem
perangkat lunak, para karyawan profesional, uang jaminan, sistem pengendalian ISO
dan pelanggan tetap.
Mengurangi seluruh nilai aset berwujud dan tak berwujud sesuai perhitungan diatas
dengan kewajiban, untuk memperoleh nilai ekuitas per 31 Desember 2025.
6.2.2 Nilai Pasar Aset Tetap
Nilai Pasar aset tetap BMP per tanggal 31 Desember 2025, telah dilakukan penilaian oleh
KJPP Edi Andesta dan Rekan dengan nomor laporan aset yang telah dinilai yaitu Laporan
Penilaian Aset Tetap No. 00230/2.0053-00/PI/03/0506/1/V/2026, tanggal 18 Mei 2026.
Nilai Pasar atas aset berupa Tanah Bangunan, Sarana Pelengkap, Mekanikal Elektrikal,
Fixture Furniture & Equipment (FFE) dan Kendaraan BMP adalah Rp 64.146.000.000,-.
6.2.3 Nilai Penyesuaian Posisi Keuangan Perusahaan
Sesuai dengan tanggal efektif penilaian yang telah ditetapkan, penyesuaian laporan
keuangan dilakukan terhadap posisi keuangan BMP per tanggal 31 Desember 2025.
Rincian penyesuaian yang dilakukan adalah sebagai berikut :
a. Kas dan Setara Kas tercatat Rp. 1,34 miliar, terhadap akun ini tidak dilakukan
penyesuaian, karena kas dan setara kas pada prinsipnya telah mencerminkan nilai
nominal yang dapat direalisasikan secara penuh pada Tanggal Penilaian.
Penilaian Saham
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP VI - 5
Page 71
b. Piutang usaha tercatat Rp. 232,62 juta, terhadap akun ini tidak dilakukan
penyesuaian, karena piutang usaha dicatat sebesar nilai yang dapat direalisasikan
bersih, setelah mempertimbangkan cadangan kerugian penurunan nilai, dan selain
itu tidak ditemukan kondisi material yang memerlukan penyesuaian.
c. Persediaan tercatat Rp 77,18 juta, terhadap akun ini tidak dilakukan penyesuaian,
karena persediaan bersifat jangka pendek, perputaran cepat, dan tidak mengalami
apresiasi nilai seperti tanah. Sepanjang tidak terdapat persediaan usang yang
material, nilai tercatat dianggap telah mencerminkan nilai pasar.
d. Aset tetap, Tanah Bangunan, Sarana Pelengkap, Mekanikal Elektrikal, FFE dan
Kendaraan tercatat Rp. 45,91 miliar, terhadap akun ini dilakukan penyesuaian
dengan melakukan penilaian kembali, sehingga setelah dilakukan penyesuaian,
maka Nilai pasar aset tetap, peralatan dan perlengkapan operasi menjadi sebesar
Rp. 64,14 miliar, sesuai dengan laporan penilaian aset yang dilakukan oleh KJPP Edi
Andesta dan Rekan.
e. Aset pajak tangguhan tercatat Rp 4,31 miliar, terhadap akun ini tidak dilakukan
penyesuaian, karena sudah mencerminkan nilai pasar.
f. Pos-pos aset lainnya dan pos-pos liabilitas yang tercantum di posisi keuangan tidak
disesuaikan karena dianggap telah merefleksikan nilai pasarnya.
Penyesuaian hanya dilakukan pada aset tetap dikarenakan aset tetap dicatat dalam
laporan keuangan berdasarkan harga perolehan, sehingga nominal yang tercermin tidak
mencerminkan nilai pasar aset tetap pada tanggal penilaian.
Dengan penyesuaian-penyesuaian yang dilakukan tersebut, total aset BMP yang tercatat
di posisi keuangan per tanggal 31 Desember 2025 sebesar Rp. 51,89 miliar, telah berubah
menjadi sebesar Rp. 70,12 miliar.
6.2.4 Nilai Pasar Saham BMP
Dari hasil penyesuaian terhadap posisi keuangan BMP per tanggal 31 Desember 2025
diatas, Indikasi nilai ekuitas diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai seluruh aset
dan hutang yang telah disesuaikan.
Nilai saham perusahaan tertutup biasanya dikenakan ”discount for lack of marketability”,
diskon ini dimaksudkan karena saham pada perusahaan tertutup relatif lebih sulit untuk
dikonversi menjadi dana cash, karena calon pembeli akan memerlukan waktu untuk
menilai kewajaran nilai saham tersebut, berbeda dengan perusahaan terbuka dimana nilai
saham pada waktu tersebut sudah merefleksikan nilai yang sebenarnya dari sahamnya.
Penilaian Saham
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP VI - 6
Page 72
Sehubungan dengan hal tersebut penilai memberikan ”discount for lack marketability”
terhadap indikasi nilai saham tersebut. Besarnya discount sangat tergantung kepada
kondisi dan jenis perusahaan atau bisnisnya. Sehubungan dengan hal tersebut penilai
menetapkan besarnya ”discount for lack of marketability” pada penilaian ini adalah 20%.
Selain potongan tersebut adanya opsi pemegang saham lain untuk membeli lebih dahulu
saham yang akan dijual, dan kalaupun pemegang saham lain tidak berminat membeli,
maka agak sulit untuk mencari investor lain untuk membeli saham tersebut, karena calon
investor belum tentu cocok dengan pemegang saham lainnya. Penyesuaian laporan
keuangan dan perhitungan nilai penyertaan saham dapat dilihat pada penyesuaian
sebagai berikut:
Tabel 6.3 Indikasi Nilai Ekuitas/Saham
(dalam Rupiah)
Keterangan Sebelum Penyesuaian Penyesuaian Setelah Penyesuaian
LAPORAN POSISI KEUANGAN Des 2025 Des 2025
ASET
Aset Lancar
Kas dan Setara Kas 1.346.431.269 1.346.431.269
Piutang Usaha 232.627.681 232.627.681
Persediaan 77.185.316 77.185.316
Pajak Dibayar Dimuka 2.682.720 2.682.720
Jumlah Aset Lancar 1.658.926.986 - 1.658.926.986
Aset Tidak Lancar
Aset Pajak Tangguhan 4.317.129.102 4.317.129.102
Aset Tetap 45.916.442.479 18.229.557.521 64.146.000.000
Jumlah Aset Tidak Lancar 50.233.571.581 18.229.557.521 68.463.129.102
JUMLAH ASET 51.892.498.567 18.229.557.521 70.122.056.088
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang Lain-lain 49.084.025 49.084.025
Utang Pajak 112.203.940 112.203.940
Biaya Yang Masih Harus Dibayar 256.004.412 256.004.412
Utang Bank - Bagian jatuh tempo dalam setahun 5.088.100.000 5.088.100.000
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 5.505.392.377 - 5.505.392.377
Liabilitas Jangka Panjang
Utang Bank 1.015.000.000 1.015.000.000
Utang Pemegang Saham 32.930.000.000 32.930.000.000
Liabilitas Imbalan Kerja 384.304.343 384.304.343
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 34.329.304.343 - 34.329.304.343
Jumlah Liabilitas 39.834.696.720 - 39.834.696.720
Ekuitas
Modal Saham -Nilai nominal Rp100.000 per saham, modal dasar
55.000.000.000
1.400.000 saham ditempatkan dan disetor 550.00055.000.000.000
saham
Penghasilan Komprehensif Lain 430.360.218 - 430.360.218
Defisit (43.372.558.371) (43.372.558.371)
Penyesuaian 18.229.557.521 18.229.557.521
Jumlah Ekuitas 12.057.801.847 - 30.287.359.368
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 51.892.498.567 - 70.122.056.088
Jumlah Ekuitas 30.287.359.368
Indikasi Nilai 100% Ekuitas, sebelum DLOM 30.287.359.368
Penilaian Saham
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP VI - 7
Page 73
6.3 Discount for Lack of Marketability (DLOM)
Discount For Lack Of Marketability (DLOM) mencerminkan pengurangan terhadap nilai
sebagai pengaruh dari tidak likuidnya obyek penilaian untuk diperdagangkan. Likuiditas
Perseroan dipengaruhi oleh hal-hal sebagai berikut :
a. Informasi mengenai kondisi obyek penilaian yang relevan untuk penentuan harga
masih tertutup.
b. Berdasarkan ketentuan yang disepakati oleh para pemilik obyek penilaian, pelepasan
hak milik harus dengan persetujuan pemilik yang lain dengan sangat prioritas pada
persetujuan pemilik saham mayoritas.
c. Perkembangan usaha Perseroan kedepannya.
Besarnya DLOM dipengaruhi oleh:
a. Besarnya pasar yang dapat mengakses kesempatan transaksi.
b. Besarnya minat terhadap obyek penilaian. Secara umum usaha hotel pasarnya sudah
banyak persaingan.
c. Biaya untuk melakukan tindakan yang diperlukan guna meyakinkan kebenaran dari
nilai obyek penilaian seperti audit, due diligence.
d. Lamanya waktu yang diperlukan untuk melakukan transaksi.
e. Biaya yang diperlukan untuk membuat obyek penilaian menjadi lebih likuid
diperdagangkan (go public). Untuk menjadi lebih likuid, selain keterbukaan informasi,
potensi bisnis juga menjadi pertimbangan, oleh karena itu ada kemungkinan bahwa
struktur atau model bisnis yang saat ini dijalani perlu dirombak, dan dalam kondisi ini
tidak menutup kemungkinan diperlukan bantuan dari pihak yang memiliki model bisnis
dan modal yang diperlukan untuk perombakan ini.
Diskon marketabilitas sebesar 20% masih dalam range sebagaimana diatur dalam POJK
35/2020. DLOM sebesar 20% diterapkan untuk mencerminkan keterbatasan likuiditas
saham Perseroan yang tidak diperdagangkan di pasar aktif. Besaran tersebut ditetapkan
dengan mempertimbangkan referensi empiris dari restricted stock studies yang
menunjukkan kisaran diskon sekitar 20%–35%, di mana 20% berada pada tingkat
moderat dan konservatif. Penetapan ini juga mempertimbangkan karakteristik Perseroan
sebagai perusahaan perhotelan yang bersifat asset intensive dan menghasilkan arus kas
operasional, namun tetap memiliki keterbatasan dalam pengalihan saham. Dengan
demikian, DLOM 20% dinilai proporsional dan dapat dipertanggungjawabkan dalam
konteks estimasi Nilai Pasar.
Dengan mempertimbangkan hal-hal tersebut di atas, kami memperhitungkan diskon untuk
tidak likuidnya saham perseroan sebesar 20% dari indikasi nilai ekuitas.
Penilaian Saham
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP VI - 8
Page 74
Persentase DLOM yang digunakan adalah sebesar 20,00%, Saham Perseroan tidak
tercatat dan tidak diperdagangkan di bursa efek sehingga tidak tersedia pasar aktif. Selain
itu Besaran DLOM sebesar 20% ditetapkan dengan mempertimbangkan bahwa,
Perseroan merupakan perusahaan yang masih menjalankan kegiatan usaha secara
berkelanjutan (going concern), memiliki aset operasional yang jelas, serta memiliki
pendapatan usaha yang relatif stabil dari kegiatan operasional hotel
6.4 Rekonsiliasi Nilai
Sesuai dengan konsep keuangan perusahaan, seseorang memiliki atau membeli aset
atau saham karena mengharapkan suatu aliran pendapatan (a stream of economic
income) yang dihasilkan oleh aset atau saham tersebut. Dari kedua pendekatan diatas
memberikan indikasi nilai yang berbeda:
Pendekatan Metode Indikasi Nilai
Pendekatan Pendapatan Metode Discounted Cash Flow 23.210.522.619
Pendekatan Aset Metode Adjusted Net Assets Method 30.287.359.368
Pendekatan DCF lebih besar dibandingkan pendekatan aset. Pada proses rekonsiliasi
pendekatan pendapatan diberikan bobot 50% untuk pendekatan aset diberikan bobot
50%, dikarenakan tingkat keyakinan kami terhadap kedua pendekatan tersebut sama
besarnya, Dalam penilaian PT Bumi Majalengka Permai, Penilai menggunakan
Pendekatan Pendapatan melalui Metode Discounted Cash Flow (DCF) dan Pendekatan
Aset melalui Metode Adjusted Net Assets Method (ANAM). Masing-masing pendekatan
diberikan bobot sebesar 50%. Pemberian bobot yang sama didasarkan pada
pertimbangan bahwa kedua pendekatan tersebut memiliki tingkat relevansi yang relatif
setara dalam mencerminkan nilai ekonomi Perseroan pada tanggal penilaian.
Pendekatan Pendapatan dianggap relevan karena Perseroan merupakan entitas yang
telah menjalankan kegiatan usaha secara komersial melalui pengelolaan Fitra Hotel
Majalengka dan memiliki kemampuan menghasilkan pendapatan dari kegiatan
operasional hotel. Oleh karena itu, nilai Perseroan tidak hanya ditentukan oleh aset yang
dimiliki, tetapi juga oleh kemampuan aset tersebut dalam menghasilkan manfaat ekonomi
di masa mendatang sebagaimana tercermin dalam proyeksi arus kas. Di sisi lain,
Pendekatan Aset juga dipandang relevan mengingat kegiatan usaha perhotelan
merupakan bisnis yang bersifat asset based, dimana sebagian besar nilai ekonomi
perusahaan didukung oleh aset tetap berupa bangunan hotel, fasilitas pendukung,
peralatan operasional, serta aset lainnya yang digunakan dalam kegiatan usaha. Adapun
hasil rekonsiliasi nilai dapat dilihat sebagai berikut :
Penilaian Saham
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP VI - 9
Page 75
Pendekatan Metode Indikasi Nilai Bobot Total
Pendekatan Pendapatan Metode Discounted Cash Flow 23.210.522.619 50% 11.605.261.309
Pendekatan Aset Metode Adjusted Net Assets Method 30.287.359.368 50% 15.143.679.684
Indikasi Nilai Sebelum DLOM 26.748.940.993
DLOM (5.349.788.199)
Indikasi 100% Nilai Saham 21.399.152.795
99,9998% Indikasi 99,9998% Nilai Saham 21.399.113.887
Pembulatan 21.399.114.000
Nilai Pasar Per Lembar Saham 38.907,55
6.4. Kesimpulan Nilai Pasar 549.999 lembar (99,9998%) Saham penyertaan
FITT pada BMP
Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap seluruh aspek yang
terkait dalam rangka menentukan nilai saham Perseroan, maka kami berpendapat Nilai
Pasar 549.999 lembar (99,9998%) Saham penyertaan FITT pada BMP per tanggal
31 Desember 2025.
Nilai Pasar 549.999 lembar (99,9998%) Saham penyertaan FITT pada BMP Per
31 Desember 2025 adalah :
Rp. 21.399.114.000,-
Dua Puluh Satu Miliar Tiga Ratus Sembilan Puluh Sembilan Juta
Seratus Empat Belas Ribu Rupiah
Penilaian Saham
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP VI - 10
Page 76
Realisasi Posisi Keuangan
(dalam Rupiah)
2020 2021 2022 2023 2024 2025
KETERANGAN
Audited Audited Audited Audited Audited Audited
ASET
Aset Lancar
Kas dan Setara Kas 787.109.244 2.155.600.448 2.651.975.970 1.794.235.440 1.507.964.801 1.346.431.269
Piutang Usaha 259.710.717 285.694.201 358.476.343 335.222.965 361.035.409 232.627.681
Piutang Lain-lain 27.000.000 5.380.000 7.092.000 8.494.000 - -
Persediaan 51.014.992 78.015.817 153.623.480 87.114.039 159.265.719 77.185.316
Pajak Dibayar Dimuka - - - - 2.682.720 2.682.720
Jumlah Aset Lancar 1.124.834.953 2.524.690.466 3.171.167.793 2.225.066.444 2.030.948.649 1.658.926.986
Aset Tidak Lancar
Aset Pajak Tangguhan 147.263.171 142.860.207 97.336.086 70.408.139 91.639.916 4.317.129.102
Aset Tetap - Bersih 59.388.262.292 55.662.664.163 56.853.786.339 53.010.404.352 49.228.068.358 45.916.442.479
Jumlah Aset Tidak Lancar 59.535.525.463 55.805.524.370 56.951.122.425 53.080.812.491 49.319.708.274 50.233.571.581
JUMLAH ASET 60.660.360.416 58.330.214.836 60.122.290.218 55.305.878.935 51.350.656.923 51.892.498.567
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang Usaha 1.236.173.633 92.980.079 19.999.959 - - -
Utang Lain-lain 1.488.768.289 342.137.003 121.562.500 107.962.374 30.873.000 49.084.025
Utang Pajak 58.736.678 140.821.142 141.102.124 191.358.504 153.847.419 112.203.940
Biaya Yang Masih Harus Dibayar 1.092.347.277 1.354.642.215 1.053.036.056 853.542.676 348.798.466 256.004.412
Utang Bank - Bagian jatuh tempo dalam setahun 2.700.000.000 3.540.000.000 3.720.000.000 5.400.000.000 9.300.000.000 5.088.100.000
Utang Sewa Pembiayaan -Bagian jatuh tempo dalam 167.095.828
setahun 8.856.955 - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 6.743.121.705 5.479.437.394 5.055.700.639 6.552.863.554 9.833.518.885 5.505.392.377
Liabilitas Jangka Panjang
Utang Bank 23.713.100.000 22.063.100.000 20.803.100.000 15.403.100.000 6.103.100.000 1.015.000.000
Utang Sewa Pembiayaan 8.856.955 - - - - -
Utang Pemegang Saham - 4.500.000.000 12.500.000.000 16.550.000.000 22.730.000.000 32.930.000.000
Liabilitas Imbalan Kerja 669.378.049 649.364.578 442.436.752 320.036.995 416.545.072 384.304.343
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 24.391.335.004 27.212.464.578 33.745.536.752 32.273.136.995 29.249.645.072 34.329.304.343
Jumlah Liabilitas 31.134.456.709 32.691.901.972 38.801.237.391 38.826.000.549 39.083.163.957 39.834.696.720
Ekuitas
Modal Saham 55.000.000.000 55.000.000.000 55.000.000.000 55.000.000.000 55.000.000.000 55.000.000.000
Penghasilan Komprehensif Lain (17.626.004) 8.581.018 153.133.270 315.740.736 327.605.886 430.360.218
Defisit (25.456.470.289) (29.370.268.154) (33.832.080.443) (38.835.862.350) (43.060.112.920) (43.372.558.371)
Jumlah Ekuitas 29.525.903.707 25.638.312.864 21.321.052.827 16.479.878.386 12.267.492.966 12.057.801.847
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 60.660.360.416 58.330.214.836 60.122.290.218 55.305.878.935 51.350.656.923 51.892.498.567
Penilaian Saham
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP
Page 77
Proyeksi Neraca
(dalam Rupiah)
KETERANGAN 2026 2027 2028 2029 2030
ASET
Aset Lancar
Kas dan Setara Kas 6.570.361.323 8.037.852.672 9.882.290.342 12.210.334.648 15.126.126.288
Piutang Usaha 410.951.832 455.623.327 441.327.340 490.643.523 551.950.477
Persediaan 88.865.031 89.753.681 90.651.218 91.557.730 91.557.730
Pajak Dibayar Dimuka 2.682.720 2.682.720 2.682.720 2.682.720 2.682.720
Jumlah Aset Lancar 7.072.860.906 8.585.912.400 10.416.951.620 12.795.218.622 15.772.317.216
Aset Tidak Lancar
Aset Pajak Tangguhan 70.408.139 70.408.139 70.408.139 70.408.139 70.408.139
Aset Tetap - Biaya Perolehan 78.322.218.864 78.801.804.613 79.047.350.759 79.354.283.440 79.737.949.292
Aset Tetap - Akumulasi Depresiasi (33.453.560.477) (35.213.400.961) (37.034.627.982) (38.932.588.173) (40.895.052.400)
Aset Tetap - Bersih 44.868.658.388 43.588.403.652 42.012.722.777 40.421.695.267 38.842.896.892
Jumlah Aset Tidak Lancar 44.939.066.527 43.658.811.791 42.083.130.916 40.492.103.406 38.913.305.031
JUMLAH ASET 52.011.927.433 52.244.724.192 52.500.082.536 53.287.322.028 54.685.622.247
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang Pajak 112.203.940 112.203.940 112.203.940 112.203.940 112.203.940
Biaya Yang Masih Harus Dibayar 256.004.412 256.004.412 256.004.412 256.004.412 256.004.412
Utang Bank - Bagian jatuh tempo dalam setahun 5.088.100.000 5.088.100.000 5.088.100.000 5.088.100.000 5.088.100.000
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 5.456.308.352 5.456.308.352 5.456.308.352 5.456.308.352 5.456.308.352
Liabilitas Jangka Panjang
Utang Bank 1.015.000.000 1.015.000.000 1.015.000.000 1.015.000.000 1.015.000.000
Utang Pemegang Saham 32.930.000.000 32.930.000.000 32.930.000.000 32.930.000.000 32.930.000.000
Liabilitas Imbalan Kerja 410.053.780 508.490.652 615.882.744 733.646.180 866.107.577
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 34.355.053.780 34.453.490.652 34.560.882.744 34.678.646.180 34.811.107.577
Jumlah Liabilitas 39.811.362.132 39.909.799.004 40.017.191.096 40.134.954.532 40.267.415.929
Ekuitas
Modal Saham 55.000.000.000 55.000.000.000 55.000.000.000 55.000.000.000 55.000.000.000
Penghasilan Komprehensif Lain 430.360.218 430.360.218 430.360.218 430.360.218 430.360.218
Defisit (43.229.794.917) (43.095.435.031) (42.947.468.778) (42.277.992.722) (41.012.153.899)
Jumlah Ekuitas 12.200.565.301 12.334.925.187 12.482.891.440 13.152.367.496 14.418.206.319
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 52.011.927.433 52.244.724.192 52.500.082.536 53.287.322.028 54.685.622.247
Penilaian Saham
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP
Page 78
Indikasi Nilai Ekuitas/Saham - Pendekatan Pendapatan Metode Discounted Cash Flow
(dalam Rupiah)
Keterangan 2026 2027 2028 2029 2030
EBT 40.009.122 31.605.554 45.211.921 566.721.724 1.163.084.490
( +) Interest * (1-Tax) 982.027.800 982.027.800 982.027.800 982.027.800 982.027.800
( - ) Tax - - - - -
( +) D&A 1.167.035.518 1.759.840.484 1.821.227.021 1.897.960.191 1.962.464.227
( - ) Capex (119.251.426) (479.585.749) (245.546.145) (306.932.682) (383.665.852)
(+-) Working Capital 4.033.382.509 52.876.727 120.790.542 67.540.740 71.154.443
Free Cash Flow to the Firm (FCFF) 6.103.203.522 2.346.764.817 2.723.711.138 3.207.317.774 3.795.065.109 3.920.302.257
Terminal Value
Discount Rate 8,83%
Perpetuity Growth Rate 3,30%
Capitalization Rate 5,53%
Terminal Value 70.876.033.375
Periods 1 2 3 4 5
Discount Factor 0,919 0,844 0,776 0,713 0,655
Present Value of FCFF 5.607.953.382 1.981.356.632 2.113.005.723 2.286.273.380 48.908.602.233
SUM of PV of FCFF 60.897.191.350
Enterprise Value 60.897.191.350
(+) Cash and Cash Equivalent 1.346.431.269
(-) Debt (39.033.100.000)
Indikasi Nilai Ekuitas Sebelum DLOM 23.210.522.619
Penilaian Saham
Penilaian Saham 99,9998% Saham Penyertaan FITT pada BMP
Names mentioned 44 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PT Bumi Majalengka Permai Bidang
p.1
unresolved
person
KH. Abdul Halim
p.4 ×10
unresolved
org
PT Bumi Majalengka Permai
p.4 ×15
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Edi Andesta dan Rekan
p.4
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Edi Andesta
p.4
unresolved
org
KJPP Andesta
p.4 ×4
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.4 ×2
unresolved
org
Pusat Statistik
p.6 ×2
unresolved
org
KJPP Edi Andesta dan Rekan
p.7 ×3
unresolved
org
KJPP Edi Andesta
p.7 ×6
unresolved
person
Ir. Edi Andesta MAPPI
· Pemimpin Rekan
p.7
unresolved
person
Iqro Haikal Sulaiman
p.9
unresolved
org
Hotel Fitra Internasional Tbk
p.13 ×4
unresolved
person
Steve Mulyono
· Direktur
p.15 ×2
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.20 ×2
unresolved
org
Kementerian
p.20
unresolved
person
Muhammad Hanafi
p.21
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia
p.21
unresolved
person
Benediktus Andy Widyanto
p.21 ×2
unresolved
org
Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.21 ×4
unresolved
person
Rudy Siswanto
p.21 ×6
unresolved
org
Koordinasi Penanaman Modal Republik Indonesia
p.22
unresolved
person
Akuntan Publik Drs Moch. Chaeroni
p.23 ×2
unresolved
person
BKP
p.23
unresolved
org
Drs. Chaeroni & Rekan
p.23
unresolved
person
Drs. Chaeroni
p.23
unresolved
person
CPA
p.23 ×4
unresolved
org
Dra. Suhartati & Rekan
p.23 ×4
unresolved
person
Dra. Suhartati
p.23 ×7
unresolved
person
Akuntan Publik Drs. Liasta Karo Karo Surbakti
p.24 ×2
unresolved
org
Liasta
p.24
unresolved
org
Syafrudin & Rekan
p.24
unresolved
org
Bank Indonesia
p.39 ×10
unresolved
org
Bank Indonesia Aspek Makro Bisnis
p.39 ×2
unresolved
org
Pusat Statistik Indonesia Pertumbuhan
p.44
unresolved
org
Pusat Statistik Majalengka Kunjungan
p.47
unresolved
org
Pusat Statistik Majalengka Tingkat Penghunian Kamar
p.48
unresolved
org
Pusat Statistik Majalengka Perkembangan Tingkat Penghunian Kamar
p.49
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
12348 ms
12 Sep 2026 22:06
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}